Жылжымайтын мүлікті бағалау туралы

КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . 3

НЕГІЗГІ БӨЛІМ

І ТАРАУ. ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІ БАҒАЛАУДЫҢ ТЕОРИЯ.ЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1.1.Жылжымайтын мүлікті бағалаудағы жалпы сипаттама ... ... ... ... ... .. 4
1.2. Бағалау базасыны анықтау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . 8

ІІ ТАРАУ. ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІ БАҒАЛАУДЫҢ ӘДІС.ТӘСІЛДЕРІНІҢ ТӘЖІРИБЕЛІК НЕГІЗДЕРІ
2.1. Табысты капиталдандыру әдісімен жылжымайтын мүлікті бағалау ... ...17
2.2. Жылжымайтын мүлікті бағалаудың салыстырмалы тәсілі ... ... ... ... .. 21
2.3. Жылжымайтын мүлікті шығындық тәсілмен бағалау ... ... ... ... ... ... 23
2.4. Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау ... ... ... ... ... ... ... ... ... 25

ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .28

ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 29

Жылжымайтын мүлікті бағалау өте күрделі процесс болып табылады. Жылжымайтын мүлік рыноктық экономика жүйесіндегі өте күрделі сфералардың бірі боп саналады. Кәсіпорындағы жылжымайтын мүлік экономикасының проблемаларыкең ауқымды және күрделі мәселелер жиынтығын құрайды. Бұл мәселелердің негізгі тобын жылжымайтын мүлік объектілерін жалпы экономикалық проблемалар аясында сараптау және зерттеу мәселелері құрайды. Солардың ішіндегі ең маңыздысы жылжымайтын мүлікті экономикалық механизмін жетілдіру болса керек.
Осы жылжымайтын мүлікті бағалаудың мақсаты – жалпы макроэкономикалық деңгейде жылжымайтын мүлік объектілерінің нарықтық құнын анықтап, объектіге терең сараптамалар жүргізу арқылы анықтау.
Жылжымайтын мүліктің зерттеу объектісі болып кәсіпорын мүлкі, жер учаскелері, ғимараттар, үйлер және тағы басқа жылжымайтын мүлік объектілері.
Курстық жұмыстың құрылымы: кіріспеден, екі тараудан, қорытынды, пайдаланылған әдебиеттер тізімінен тұрады. Курс жұмысында арнайы кестелер берілген.

1. Тарасевич Г.И. “Оценка недвижимостиң – СПБ, СПбГТУ, 1997, 424-стр.

2. Байгасиев Майдан-Әли. «Жылжымайтын мүлік экономикасы» – Алматы қ., Қазақ университеті, 2003 ж. 247-бет.

3. Федотова М.А., Уткин Э.А. «Оценка недвижимости и бизнеса» - Москва, Эмкос, 2000., 352-стр.

4. Гриязнова, «Оценка бизнеса». Москва, 2002.

5. Волчков Н.Г. «Справочник по недвижимости», Москва, Инфра. 1996.

6. Григорев Е.И., Федотова М.А. «Оценка предприятия», Москва. Инфра-М, 1997.

7. Ночнем с понедельника, 2003 год, 25-31 июль. “Пути легализаций имущества предприниматели РК».

Пән: Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
Жұмыс түрі: Курстық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 28 бет
Таңдаулыға:

МАЗМҰНЫ

КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . 3

НЕГІЗГІ БӨЛІМ

І ТАРАУ. ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІ БАҒАЛАУДЫҢ ТЕОРИЯ-ЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1.1.Жылжымайтын мүлікті бағалаудағы жалпы сипаттама ... ... ... ... ... .. 4
1.2. Бағалау базасыны анықтау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . 8

ІІ ТАРАУ. ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІ БАҒАЛАУДЫҢ ӘДІС-ТӘСІЛДЕРІНІҢ ТӘЖІРИБЕЛІК
НЕГІЗДЕРІ
2.1. Табысты капиталдандыру әдісімен жылжымайтын мүлікті бағалау ... ...17
2.2. Жылжымайтын мүлікті бағалаудың салыстырмалы тәсілі ... ... ... ... .. 21
2.3. Жылжымайтын мүлікті шығындық тәсілмен бағалау ... ... ... ... ... ... 23
2.4. Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау ... ... ... ... ... ... ... ... ... 25

ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .28

ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 29

КІРІСПЕ

Жылжымайтын мүлікті бағалау өте күрделі процесс болып табылады.
Жылжымайтын мүлік рыноктық экономика жүйесіндегі өте күрделі сфералардың
бірі боп саналады. Кәсіпорындағы жылжымайтын мүлік экономикасының
проблемаларыкең ауқымды және күрделі мәселелер жиынтығын құрайды. Бұл
мәселелердің негізгі тобын жылжымайтын мүлік объектілерін жалпы
экономикалық проблемалар аясында сараптау және зерттеу мәселелері құрайды.
Солардың ішіндегі ең маңыздысы жылжымайтын мүлікті экономикалық механизмін
жетілдіру болса керек.
Осы жылжымайтын мүлікті бағалаудың мақсаты – жалпы макроэкономикалық
деңгейде жылжымайтын мүлік объектілерінің нарықтық құнын анықтап, объектіге
терең сараптамалар жүргізу арқылы анықтау.
Жылжымайтын мүліктің зерттеу объектісі болып кәсіпорын мүлкі, жер
учаскелері, ғимараттар, үйлер және тағы басқа жылжымайтын мүлік
объектілері.
Курстық жұмыстың құрылымы: кіріспеден, екі тараудан, қорытынды,
пайдаланылған әдебиеттер тізімінен тұрады. Курс жұмысында арнайы кестелер
берілген.

І. ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІ БАҒАЛАУДЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ

1. Жылжымайтын мүлікті бағалаудағы жалпы сипаттама

Түсініктің жалпы мәнінде жылжымайтын мүлікті бағалау дегеніміз –
жылжымайтын мүліктің нақты объектісін терең сараптау арқылы нарықты
зерттеу. Бағалаудың мақсаты – өзгермелі рыноктағы жылжымайтынмүліктің
құндылығын анықтау болып табылады. Ал, бағалаудың нәтижесінде жылжымайтын
мүлікпен операциялардың экономикалық дәлелді шешім негізінде жүргізілуіне
жол ашылады. Жылжымайтын мүлікпен қандай да бір болмасын операциялар
жүргізгенде, ол жылжымайтын мүлікті серіктестіктің жарғылық капиталына қосу
ма, жоқ, әлде жылжымайтын мүлікті кепілдікке салу немесе жалға беру ме –
барлық аталған жағдайларда бағалаушылардың алдында: арзан немесе тым
жоғары баға белгілегеніміз жоқ па? Қандай да бір болмасын коммерциялық
бастамаға салған үлесімізді қалай бағалауға болады? Жылжымайтын мүлікті
кепілдікке бергенде біз кредиттің қанша саласына үміттене аламыз деген
сұрақтар қойылып отырады. Бұл сұрақтардың арлығы жылжымайтын мүліктің
бағасы қандай болуы керек деген мәселелер төңірегіндегі сұрақтар.
Жылжымайтын мүлік рыногына ақпараттың жабықтығы, мәселелер санының
шектеулілігі, рыноктың шағындығы, оның жергілікті (аймақтық) экономикадан
тәуелділігі сияқты белгілер тән.
Егер жоғарыдағы қойылған сұрақтарға жауап іздейтін болсақ, онда
жылжымайтын мүлікті бағалау дегеніміз жылжымайтын мүлік объектісі құнының
дәлелді ақшалай эквивалентін табу және орнықтыру процесі.
Жылжымайтын мүлікті бағалау процесі:
– Атаулы процесс: бағалауға құрамы мен құқықтары анық, белгілі бір
ортада орналасқан объекті жатады;
– бағаланатын объектіні белгіленгеноперация типіне байланыстыра
қарастыратын процесс (сату, жалдау, кепілдік, салық салу, т.с.с.);
– Белгілі бір қатысушыларға (тапсырыс беруші және бағалаушы)
байланыстырылған процесс;
– Уақыттың белгілі бір сәтіне байланыстырылған процесс (бағалау
нәтижесі шектеулі кезең ішінде ғана жарамды).
Айтылғандарға қарасақ, жылжымайтын мүліктің құндылығы мыналарға
тәуелді екен:
– жылжымайтын мүліктің физикалық дене (зат) ретіндегі сипатамасына
(орналасқан жері, техникалық сиапттары);
– берілетін құқықтардың құрамы мен сапасына;
– мүлікпен жүргізілетін операциялар мөлшеріне;
– мәмілеге қатысушылардың дәлелдеріне;
– мәмілені жасау және қаржыландыру шарттарына.
Жылжымайтын мүлік құнына әсер ететін факторлардың көптүрлілігі, оның
құнының да көп түрлілігін анықтайды. Ал құн мөлшері болса,бағалау
процесінде айқындалуы мүмкін. Сонымен қатар, құнды анықтаушы факторларды үш
топқа бөліп шығарады. Топтардың әрқайсысы бағаланатын объектінің өткеніне,
қазіргісіне, және болашағына қарап жіктеген жөн деп есептеледі.
1. Өткендегі шығындар есебіне жататын құндар түрі:
- қалпына келтіру құны (толық қалпына келтіру құны)
- жылжымайтын мүлік объектісін қалпына келтіру үшін қажетті ағымдағы
баға бойынша шығындар;
- орнын басу (орнын толтыру) құны – осы объектімен пайдалылық
эквиваленті бірдей объектіні жаңа материалдар мен технологияны қолдана
отырып, ал шығындарын ағымдағы бағалармен есептей келе құрылысын бастау.
Көріп отырғанымыздай, құнның бұл түрлері жылжымайтын мүліктің
физикалық сипаттамаларымен анықталады екен, сондықтан да олар кез келген
бағалау процесінің негізі болып саналады.
– Сақтандыру құны – жылжымайтын мүлік жойылып кеткен жағдайда оның
құны негізінде сақтандыру саласын анықтау үшін жоғарыда келтірілген
құндардың біреуінің негізінде есептеледі.
1.Жылжымайтын мүлік объектісін пайдаланудан түсетін табыстар арқылы
анықталатын құн түрлері:
– пайдаланудағы құн – нақты меншік иесінің пайдалануындағы нақты
жылжымайтын мүлік объектісінің бағалылығы.
Пайдаланудағы құн мөлшерін анықтауда екі мәселе маңызды:
а) құн мөлшерінің жылжымайтын мүліктің нақты түрі мен вариантына
байланыстылығы;
б) құн мөлшерінің нақты меншік иесіне байланыстылығы
Сатылатын объектінің сатушы үшін пайдаланудағы құны әртүрлі болатын
шындық:
инвестициялық құны – мүліктен пайда табу (қайта сату, жалға
беру.т.б.)мақсатында оны неше түрлі нысанда пайдаланатын инвестор үшін
жылжымайтын мүлік құнының ақшалай эквивалентінің мөлшері,
3.жылжымайтын мүлікті рыноктағы қазіргі нарық бойынша бғалауға
негізделген құн түрлері.
Рыноктық құн дегеніміз – мәміле бағасына оғанқатысы жоқ факторлар әсер
етпейтін ашық және бәсекелі рыфноктағы сатушы мен сатып алушы арасындағы
әділетті мәміле арқылы қол жеткізілетін ең ықтимал баға.
Рынокта бір-бірінен тәуелсіз тұлғалар кездескен сәтте мәміленің ортақ
негіздерін анықтау проблемасы туындайды. Мұндай негіз – ол рыноктық негіз.
Рыноктық бағаның рыноктық құнды дәл бейнелеу үшін бірқатар шарттардың
орындалуы тиіс. Оларға:
– Рынок ашық және бәсекелі, яғни бір-бірінің тәуелсіз сатушылар мен
сатып алушылардың жеткілікті санының еркін өзара әрекеті;
– Мәмілеге қатысушылардың дәлелдері осы рыноктың сипатына сай, яғни
сатушы мен сатып алушы экономикалық тиімділікті қажетсінеді;
– Рынокқа шығарылған мүлікті тараптар зерттеп үлгірген, басқа
объектілермен салыстыра қарастырған, яғни шешім қабылдауға дейін.
Осы факторлардың барлығы бар болған жағдайда ғана жылжымайтын мүліктің
рыноктық бағасы оның рыноктық құнын дәл көрсетеді.
Жылжымайтын мүлікті бағалау принциптерін үш топқа бөліп қарастыруға
болады:
1. Пайдаланушының түсінігіне негізделген қағида.
2. Жылжымайтын мүлік объектілерімен байланысты қағидалар.
3. Рыноктық ортамен байланысты қағидалар.
Пайдаланушының түсінігіне негізделген принциптерге мыналар жатады:
– пайдалылық принципі
– орнын басу принципі
– күту принципі
Пайдалылық қағидасы бойынша жылжымайтын мүлік объектісінің құны сатып
алушыға қаншалықты пайдалы болуымен ғана құнды. Пайдалылылқ дегеніміз –
жылжымайтын мүліктің осы қалпымен және белгілі уақыт аралығында
пайдалануышының қажеттілігін қанағаттандыру мүмкіндігі.
Орнын басу принципі бойынша сатып алушы жылжымайтын мүлік объектісі
үшін осындай объектіні сатып немес сатып алуға шығаратын минималды
шығынынан артық ақша төлемейді. Яғни, бағалаудағы объектінің максималды
құны дәл осындай объектінің минималды бағасымен анықталады.
Күту принципі бойынша кез келген объекті оны сатып алү үшін қаншалықты
пайда әкелетіндігімен анықталады.
Жылжымайтын мүлік объектілерімен байланысты принциптер сол объектілер
орналасқан жолмен байланысты және жерді пайдаланау принциптерін ескереді.
Олар мынадай:
– жердің қалдық принциптері;
– Шекті пайдалылық принциптері (салым)
– Табыстың көбеюі мен азаюы принциптері;
– Тепе-теңдік принциптері;
– Экономикалық мөлшер принципі;
– Экономикалық бөлшектеу принципі.
Жердің қалдық-пайдалылық принципінің негізінде өндіріс факторлары
теориясы жатыр. Бұл теорияға сәйкес өндіріс процесі кезінде өндірілетін
өнім, капитал, еңбек және жердің өзара әркеті нәижесі болып табылады.
Жердің қалдық-пайдалылық принципі жер үшін қабылдауға болатын төлем
мөлшерін анықтауға көмектеседі.
Егер салынып жатқан объектінің өткізу бағасы 100000 доллар, құрылыс
шығындары 70 000 доллар, қажетті пайда нормасы 20 пайыз құрайтын болса,
онда құрылыс жүргізуші жер үшін мынадай сома төлеуге әзір:
Жер бағасы =100 000-70 000 –( 70 000*0,2) = 16 000 доллар.
Тепе-теңділік принципіне сәйкес жер пайдаланудың әрбір типі үшін
өндіріс факторларын қолданудың оптималды көлемі және арақатынасы болуы
тиіс.
Экономикалық мөлшер принципі тепе-теңдік принципінің қарсы жағы деп
айтуға болады. Экономикалық мөлшер дегеніміз – рыноктық талаптарға сәйкес
жер пайдалануды оптималдандыру үшін қажетті жер көлемі.
Экономикалық бөлектеу принципі жылжымайтын мүлікті қайсыбір мақсатта
пайдалану үшін қажетті құқықтардың, “жеткіліктің немес “артықтығынң
анықтауға көмектеседі.
Рыноктық ортаға байланысты принциптерге –мыналр жатады:
– тәуекелділік принципі;
– сәйкестік принципі;
– сұраныс пен ұсыныс принципі;
– өзгерту принципі.
Тәуекелділік принципі бойынша нақты жағдайларда пайдаланатын
жылжымайтын мүлік объектісінің бағадылығы осы объектіні қоршаған ортға
тәуелді болады. Бұл арада қоршаған орта факторы экономикалық, экологиялық,
заңдық болып табылады. Экономикалық факторлардың маңызы ерекше. Объектінің
көлік жолдарына, сауда, мәдениет, т.б. орталықтарына жақындығы оның
пайдаланушы үшін бағалылығын арттыра түседі.
Сәйкестік принципі қала құрылысы жөніндегі шешім қабылдау әртүрлі
объектілерге талаптар қою объектілердің барлық компаненттерінің бір-біріне
сай келуін қадағалау мәселелерін пысықтау барысында маңызды мәнге ие
принцип. Мысалы, жоғары сапалы және қымбат бағалы материалдарды элиталық
категориялар үшін объектілерді әрлеуге пайдалану өзін-өзі ақтаса, дәл
сондай материалдарды орта класс немесе табысы төменктегориялар үшін
қолданудың қисыны да, экономикалық қажеттілігі жоқ.
Сұраныс және ұсыныс принциптері бойынша объектінің құнын анықтайтын
бағалаушы жылжымайтын мүлік рыногындағы сұраныс және ұсынысқа қандай
факторлар әсер ететіні білу абзал. Біліп қана қоймай, қайсыбір фактор
өзгерісінің осы жылжымайтын мүлік объектісі құнына қаншалықты әсері бар
екендігін түсіну тиіс.
Бәсекелес принципіне сәйкес жылжымайтын мүлік рыногындағы табыстылық
деңгейін “түзетугең бағалаушы бәсекенің рөлін толық білуі керек.
Өзгерту принципі жылжымайтын мүліктің және мүліктер кешенінің дамуы
туындау, өсу, тұрақтану, тоқырау сияқты кезеңдерден өтетіндігін дәлелдейді.
Дамудың циклдік жылжымайтын мүлікті бағалаушының икемді рыноктық саясат
жүргізуіне және объектіні шынайы бағалауына көмектеседі.
Жылжымайтын мүлікті бғалауды қорытындылап, біріктіруші принципіне
тиімді пайдалану принципі жатады. Бұл қағидаға сәйкес объектінің ең жоғары
ағымдағы құнын немесе жер төлемінің жоғарғы құнын қамтамасыз етуі қажет.
Бұл принцип төрт құрамдас бөліктен тұрады:
– физикалық мүмкіндік;
– құқықтық мүмкіндік;
– қаржылық жүзеге асу мүмкіндігі;
– экономикалық тиімділік . 2:53-59.

2. Бағалау базасын анықтау

Экономистер құнның бағасын көп жылдар бойы қарастырып келген, оған
жаңадан теориялар мен түсініктер енгізген болатын. Бірақ осы түсініктерге
көп жүгінбей, біз ең басты маңызды қағидаларын қарастырамыз. Ол үшін біз
құнның экономикалық жағынан мәнін бағалау жағынан қарастырамыз.
Қысқаша айтсақ, құн бұл қызмет пен тауар айырбастай қатынасы. Мұндағы
ортақ эквивалент болвып ақша табылады. Ашық нарықта құн сұраныс пен
ұсынысты тепе-тең ұстаушы күш факторы болып табылады. Құн тауар мен
қызметтің сапасының нәтижесі болып табылады:
–Пайдалылық. Бұл объектінің құны болмайды, егер оның пайдалылығы
болмаса;
– Сұраныс. Құн сұраныс пен ұсынысқа тәуелді. Егер бұл объектіге
(тауар, қызмет) сұраныс болмаса, онда құнның анықтамасы іске аспайды;
– Тапшылқ. Мұнда құн сұраныстың пайда болуынан және ұсыныстың
шектелгенінен пайда болады;
– Табыс ету. Мұнда құнның пайда болу шарты заңды түрде өзіндік жеке
құқықты табыстау болып табылады, егер бұл объектіні бір эквиваленткке,
айырбасқа табыстай алмаса, мұндай жағдайда құн іске аспай қалады.
Осы берілген факторлдардан талдау жасай келе, құн тауардың құндылығын
бағалаушы немес нақты бір уақыттағы қызмет және бұл тауар мен қызметті
иеленетін иеленуші тиімділікке нарықты көзқарасты сипаттайды.
Құнды талқылай келе, екі принциптц тастап кетуге болады: ол – баға
және шығын.
Баға – бұл ақшалай сома, қызмет пен тауар үшін талап етілген,
ұсынылған, түрленген сома. Бағаның құннан айырмашылығы тарихи факт болып
табылады. Яғни ол нақты уақыт пен орынға қатысты болып келеді және ол жария
түрде айтылса, әлде құпиялы түрде қалдыра ма, соған тәуелді болып келеді.
Шығындар – бұл да ақша сомасы, бұл қызмет пен тауар шығаруға кеткен
ұсталыммен тең.
Барлық жағдайда тауар мен қызметті шығарғанда құнның, баға мен
шығынның көлемдері сйкес болуы мүмкін және елеулі айырмашылығы да болады.
Жалғасытыра келе, тағы да екі түсінікті қарастыру керек, ол
айырбастағы құн және пайдаланудағы құн. Жалпы жағдайда бұл түсініктердің
экономикалық мәнді толықтырулары жеткілікті дәрежеде танымал, пікірталастан
өткен. Бизнесті бағалау тәжірибесінде айырбастау құны негізінде ашық
нарықта объектіні бағалауды қоюда роын алатын құн түсініледі.
Ал пайдалану құны негізінде нақты пайдаланушылар үшін объектіні
бағалау құны түсіндіріледі, сонымен қатар бұл объекті ашық нарықта
қойылмайды.
Қазіргі замандағы жылжымайтын мүлік нарығында құнның көп түрлері бар.
Олар нақты жағдайда және нарықтық қатынастағы субъектілер есептеулермен
сәйкес келеді.
Бағалаушылардың тәжірибелік жұмыстарының негізгі звеноларының бірі,
маманданған стандарттар, бухгалтерлік есеп нормасымен келісіледі. Және
тығыз байланысқан аудит және қаржы қызметтерінің тұрақты анықталған түрінің
дұрыс таңдалған балаламалылық нақты жағдайының түрі болып табылады.
Әртүрлі құн түрлерінің құрылуы мен номенклатурасының түрлі
ерекшеліктеріне қарамастан, тек басқа мемлекеттерде ғана емес(заңдық
ерекшеліктермен шартталған), сонымен қатар халықаралық маманданған ұйымдар
деңгейінде де негізгі құн түрлерін анықтаудың мағыналы жүктемесін толықтай
бір мәнді деп түсіндірілетін жеткілікті сенімділікпен айтуға болады.
Жылжымайтын мүлікті бағалауда пайдаланылатын құнның негізгі түрге
кіретіндер:
– нарықтық құн;
– ашық нарықтағы құн;
– пайдалану құны;
– таратудың есеп айырысу құны;
– шектеу қойылған таратулардың есеп айырысу құны;
– орнын басудың қалдық құны;
– ашық нарықтағы арендалық құн;
– аренданың келешектегі есеп айырысу құны;
– пайдаға асыру құны (кәдеге жарату құны);
– сақтандыру үшін құн;
– салық салу үшін құн;
– инвестициялық құн 1:61.
Осы аталып өткен әрбір құн түрлері өздерінің қолданылуы мен
шектеулерінің бөлімшелері бар. Осы берілген әрбір құнедардың түрлерін
қарастырамыз, олардың құрыламдық анықтамасына және тізбектелген
комментарийларына ерекше көңіл бөліп қарастыру керек. Сонымен қатар
мамандандырылған қоғамдық стандарттардың көбін бағалаушылардан есепті
жазған кезде тек қана құрылдымдық анықтамасын жазып қана қоймай, сонымен
қатар соған байланысты комментарияларды енгізуді сол есептің мағынасын
ашуды өте қатал түрде талап етеді:
а)Нарықтық құн (Market Value). Бұл борышқор маркетингтен негізгі
коммерциялық мәлімдеме (әрбір жақ құзіреті, есепті және мәжбүрлеусіз әрекет
еткен кезде) дайын түрде сатушы ретінде сату арасындағы бағалау мерзімінде
айырбастаудағы есептік сала. Мәнді жүктемеліктің ашылуы үшін берілген
терминді анықтауда қолданылатын мәнді жүктемелерді ашып көрсету үшін
төменде көрсетілген коментариялар қолданылады:
“Есептік салаң – ақша бірлігінде көрсетілген бағасына қатысты (әдетте
жергілікті валюта), коммерциялық нарықтық мәлімдеме өз ждекеменшігі үшін
төлеуі керек. Нарық тық құн көбінесе мүмкін болатын нарықтағы мерзімдік
бағалауға жетістікке негізделген баға болып анықталады. Бұл максималды баға
оған сатушының жетістігі негізделген.
Нарықтық құнның бағасы есеп бағасының төмендеуін және жоғарылауын
қарастырмайды. Олар типтік емес қаржыландыру, келісімшартпен сату және кері
арендалау ауыртпашылығы, арнайы назар аударуды талап ететін факторлар,
біреулер жасаған шегінім, осы сатумен байланысты немес арнайы құн элементі
болып табылады.
Арнайы құн – есептік құннан тыс ұйғарымды қосымша құн элементі. Бұл
жеке меншік құнның үстелімі, бұл қандайда болмасын нақты меншік иесіне
пайдалануға немесе болашақтағы меншік иесіне немесе пайдаланушыға әсер
етеді, ал бұл мүлдем нарық емес, яғни мұндағы сатып алушы ерекше
қызығушылықпен болады.

Арнайы құн қызмет етуші кәсіпорынның құнның элементтерімен
қауымдастырылуы мүмкін
“Жекеменшікті айырбастауы керекң – жекеменшік құны есептелінген сома
болып табылады деген факт көрсетіледі, ал алджын ала анықтау немесе нақты
сатылатын бағасы айтылмайды. Бұл баға нарық күтілімі негізінде болады,
бағалау күнінде нарықтық құнды анықтайтын барлық басқа элементтерді
қанағаттандыратын мәлімені жасау керек.
“Бағалау мерзімің – бұл есептік нарықтық нақты мезгілдегі уақытқа
қатысты болатындығын анықтайды. Сол себепті, нарық және нарықтық шарттар
өзгеріп отыруы тиіс, есептік басқа уақыттарда түзетілмейтін және қолайсыз
болады. Бағалау саласы нарықтың жағдайын және жағдайдың нақты бағалау
уақытын көрсетеді, ал ол өтіп кеткен, немесе болашақтағы мерзімді
көрсетпейді. Анықталғандық сонымен қатар бір уақыттағы айырбасты
болжамдайды және сатып алу, сату мәмілесінің бағаларының өзгеруімен
аяқталады.
“Коммерциялық мәлімдемең– бір-бірімен арнайы немесе ерекше қатынаста
болмайтындарды екі жақты мәмілеге ұйғарады. Нарықтық құн бойынша бір-
бірімен байланысты емес екі жақты мәмілеге келе алады, олардың әрқайсысы
бірімен-бірі тәуелсіз қызмет етеді деген болжам жасалынады.
Қарыздық маркетингтен кейін– мұнда өз жекеменшік нарыққа белгілі бір
фирмада шығады, және ол нарықтық құнға байланысты өз бағасына сәйкес
сатылады. Осы процесс қарыздық маркетингтен кейінгіні анықтайды. Ашық
рыногтағы қойылымдық кезеңнің жалғасуы нарықтық шарттарға байланысты
ауытқуы мүмкін.
“Жақтар біліктілікті және есептелген түрде қызмет еткен кездең – сатып
алушы дайын түрде алады, сатушы дайын түрде сатады, бұл әдетте
ақпаратталған және мінездеме берілген, оның нақты және потенциалды
пайдаланылуы және нарықтық жағдайы бағалау мерзіміне кіреді, болжанады. Әр
кез өзінің қызығушылығы бойынша білікті және есептелген түрде қызметін
атқарады. Өйткені, мәміледегі жағдайлароына байланысты жақсы бағаларын
алуға тырысады.
“Мәжбүрлеусізң – мұнда әр жақтар мәміленің жетуіне көтермелеу жасайды,
бірақта оларбіреуінде мәжбүрлемейді де, күш көрсетпейді де, олардың
қалауларына қарсы келе алмайды.
Нарықтық құн жекеменшік құнымен түсіндіріледі. Ол салықтар және
шығындарсыз есептелген және ол сатып алу, сату мәмиілелерімен байланысты.
ә) Ашық нарықтағы құн, бұл дегеніміз жақсы немесе қолайлы баға туралы
пікір, бағалау мерзіміндешартсыз жасалған меншікті сату құқығы үшін ең
жақсы баға туралы пікір, олар үшін келесі рұқсаттар ескерілуі тиіс. Оларға:
– сатушы сатуға дейін дайын;
– бағалау мерзімінің алдында жекемнешік құқыққа міндетті маркетинг
жүргізуге, оның бағасына келісуге, шарттарына және сатуға мүмкіндік аулға
жеткілікті уақыт бөледі;
– бастапқыда жігерлейтін мерзімді контрактілермен айырбастау, сондай-ақ,
мерзімді бағада нарықтақ жағдайы, құнның деңгейі мен басқа да жағдайлармен
болады;
– Сатып алушының ерекше қызығушылығы менг мүмкін болатын қосымша
ұсыныстарына назар бөлінбейді;
– Екі жақты мәлімдеме құзіреті есептелген түрде қызмет етті және
мәжбүрлеусіз қызмет етеді.
Берілген терминді анықтауда қолданылатын мәнді жүктемелерді алып,
көрсету үшін төменде көрсетілген комментарийлер қолданылады:
“жақсы бағаң – мұнда баға туралы айтылады, бұл бағаға нарықта бағалау
мерімінде жетуге болады (мұнда сатып алушы үшін әр түрлі қосымша ұсыныстар
түседі, бағаға байланысты), бұл орташа баға да емес, сатушының пікірі
бойынша міндетті түрде жетудегі баға емес. Ашық нарықтағы құн, бұл сәйкес
альтернативті қолданудағы жеткен жетістік және альтернативті қолданылған
құнның сәйкестігінше жақсы баға болып табылады. Сонымен қатар,
альтернативті қолданылған құн міндетті түрде заң шығарушылық туралы нақты
анықталған ақпаратпен байланысты болуы керек немесе өз жекеменшігін немесе
басқа аспектілерді қолданғанда, нәтижесінде өзгеріске ұшырайды. Мұнда басқа
ұрықсаттарға немесе басқа болашаққа байланысты нақты ақпараттар қажет
етіледі. Бағалаушы мүмкін бола алмайтын рұқсаттарды жібермеуі керек. Оған
нақты анықталған сенімді ақпараттарды алуы керек. “Бағалау мерзіміне
байланысты сатуң – бағалаушы міндетті түрде, бағалау мерзімін қою керек,
сонымен қатар ол басқа құрылған баға бойынша есептермен мерзімдері сәйкес
келуі мүмкін немесе өте ерте кездегі мерзіммен сәйкес келуі мүмкін, бірақ
та ол болашақ мерзімдегі дата болмауы керек.
“Қолма қол есепң – мсұнда сатылған затқа төленейін деп тұрған баға
міндетті түрде ақшамен өлшенуі керек, мысалға ол бағалы қағаздармен,
акциямен немесе тауармен, қызметтер мен материалдармен төленбеуі керек.
Және де бұл рұқсат етіледі тек сатып алушы өзінің қаражаттарынан төлейтін
болса, оны қарызға алмаса және сатып алушының төмен қабілеттілігі болуы
керек.
“Сатушы сатуға дайынң – сатушыға дайын өнімді сатуға рұқсат берілуі
ашық нарықтағы құн мағынасына ерекше маңызды болып келеді, себебі нақты
жағдай нақты жекеменшік иесіне елемеуі керек, және ол ойдағы жағдаймен
араласып кетпеуі керек. Анықтау мақсатына жекеменшік сатушының иелену
құқығы бар гипотекалық меншік иесі кіреді. Гипотекалық меншік иесіне
сатуды өте қалайтын немес сатуды қаламайтын жақтар жатпайды. Және ол тағы
да қаламаған бағасына сата салатын мәжбүрлеген сатушы болмауы керек.
Осылайша дайынды сататын сатушы жеке қиыншылықтармен кездеспейді, мысалға
қолма-қол ақша дағдарысы сияқтымен немесе кредитормен есеп айырысу туралы
сияқтымен, сонымен қатар сатушы нені, қашан сатып, керекті бағаны алып,
қанағатын қандыру үшін бұндай жағдайға түспейді.
Ашық нарықтағы құнын анықтау мүлдем маңызды емес, шындығында нақтық
меншік иесі өзінің меншігін бағалай келе өзін дайын сатушы деп есептейді.
“Жеткілікті кезеңң – жеткілікті кезеңнің ұзақтығы меншіктің өзіндік
ереекшеліктеріне ғана емес, сонымен қатар экономикалық жағдайдың; нарықтық
жағдайы және нарықтағы сұраныс пен ұсыныстың жағдайына сәйкес өзгеріп
отырады. Бағалаушы әрбір жағдайда өзі үшін орынды және нақты кезеңде
болатын қандай мерзім жеткілікті кезеңді құрайтынын анықтау керек.
Жеткілікті кезең белсенді нарыққа қарағанда әлсіз нарықта неғұрлым ұзақ
болуы мүмкін, бірақ оның ұзақтығы міндетті маркетинг меншікті жүргізуі,
бағамен шарттарға келісуі және сатуды жүзеге асуы қажет мерзімге ғана
тәуелді.
“Міндетті маркетингң – меншік иесінің құқығы нарыққа ең қолайлы
әдіспен шығарылуы мүмкін, себебі оның жақсы бағасын таратуды қамтамасыз
етеді, оның жекеменшігін, мінездемесін және осы уақыттағы нарық жағдайын
есепке ала отырып, оның жақсы бағасын таратуды қамтамасыз етеді.
“Рынок жағдайының бағалау мерзімінең – ашық нарықтағы құн нарықтағы
жағдайын және бағалау кезіндегі басқа жағдайлар көрінуі міндетті және
өтіп кеткен немесе болашақтағы мерзімді көрсету емес, нарықтағы әлсіз
немесе түсіп бара жатқан сұраныс үшін бағалаушы сұраныс орнына келгенге
дейін маркетингті басқа уақытқа кейінге қалдыруға құқығы жоқ болып
табылады.
“Ерекше қызығушылығымен келген мүмкін болатын сатып алушың (оларды
кейде ерекше сатып алушылар) – ерекше қызығушылықпен сатып алушылар меншік
немесе меншік құқығы болатын немесе ерекше тартатын нарықты толығымен
алмайтын анықталаған тұлғалар боылп табылады.
Ашық нарықтың анықтамасы бағалаушы ерекше сатып алушыны иеленуі
керектігін талап етеді, бірақ ол сатып алушылардың қосымша ұсыныстарын
назарға алмауы керектігін талап етеді.
“Жақтардың есепті және білікті қызмет етуің – мұнда сатып алушы да,
сатушы да меншіктерінің табиғаты мен мінездемесі туралы толық ақпаратта
екені анықталады, сонымен қатар бағалау мерзіміндегі нарықтың жағдайын
біледі.
“Мәжбүрлеусізң – мұнда әр жақтар мәмілеге қатысу үшін өздерінің
уәждемесі (мотивация) болады, бірақ мұнда қатысушыларды мәжбүрлемейді.
б)Елеулі қолдану құны – бұл жақсы қолайлы баға туралы пікір, бағалау
меншігіндешартсыз жасаған меншікті сату құқығы ең жақсы баға туралы ыпікір,
ол үшін келесі рұқсаттар берілген:
– сатушы сатуға дайын;
– бағалау мерзімінің алдында жекеменшщік құқыққа міндетті маркетинг
жүргізуге, оның бағасына келісуге,шарттарына және сатуға мүмкіндік алуға
жеткілікті уақыт беріледі;
– бастапқыда жіберілетін мерзімді контрактілермен айырбастау, сондай-ақ
мерзімді бағада нарықтың жағдайы, құнның деңгейі мен басқа да жағдайға
байланысты болады.
– Сатып алушының ерекше қызығушылығымен мүмкін болатын қосымша ұсыныстарына
назар бөлінбейді;
– Екіжақты мәміледе құзіретті есептелген түрде қызмет етті және
мәжбүрлеусіз қызмет ету;
– Бизнеспен айналысатын барлық меншік бөліктерін сатуды жасау үшін еркін
иелену қамтамасыз етілген.
– Тек оның пайдалануына болашақта шолу жасау меншіктің қолданылуы смүмкін
болады.
Елеулі қолдагну құнының анықтамасы тодлығымен ашық нарықтағы құнның
анықтамасы мен коментарияларын қайталайды. Олардың айрықша белгілері (ж)
және (е) қосымша рұқсаттамалары болып табылады.
Елеулі қолдану құны бизнеспен қолданылатын потенциалды активті
пайдаланудан қалдықтарын сатуға негізделеді.
в) Таратудың есептік құны – бұл сатуға шығындарды есептеуге дейінгі
ақшалай салаларға қатысты, яғни бағалаушы ойынша, бағалау мерзіміне меншік
құқығын сатудың болашақтағы мәмілелеріне жетуді күтуге болатынын айтады.
– сатушы сатуға дайын.
– Меншік сипаты мен нарық жағдайына сәйкес міндетті маркетинг үшін
жеткілікті кезең есебінде бағалаушымен анықталған мәмілелердің жасалуы
болашақ мерзімде орындалады.
– Мәміленің екі жағы білікті және есепті қызмет етеді және ол мәжбүрлеусіз
болады.
– Таратудың есептік құнының мазмұнды бөлігінің анықтамасы ашық нарықтағы
құнға сәйкес келеді.
г) Таратуға шектелген есептік құны – бұл сатуға шығындарды есептеуге
дейінгі ақшалай салаларға қатысты, яғни бағалаушы ойынша бағлау мерзіміне
меншік құқығын сатудың болашақтағы мәмілесіне жетуді күтуге болатынын
айтады:
– сатушы сатуға дайын;
– мәміленің орындалуы клиентті анықталғаннан кейінгі уақытта болашақта
орындалады;
– ерекше қызығушылығы бар сатып алушылардың баға туралы мүмкін болатын
қосымша ұсыныстарға назар бөле бермеу керек.
– Екіжақты мәміленің білікті, есепті қызмет етуі және ол мәжбүрлеусіз
орындалады.
д) Орнын басудың қалдық құны – бұл мәнді қолдану кезінде жер құнының
жиынтық шамасы және ғимараттардың ортақ ауыстырылымы құны және басқа да
участоктегі жақсарымдар құны.
Орнын басудың қалдық құны арқылы жердің құнын, ғимараттардың құнын
бағалап, анықтауға болады. Ғимараттарыдың құнын бағалау кезінде
гипотекалық мәмілені қарастыру керек. Жерді бағалау кезінде жерді иемдену
деңгейін ескеру керек.
Бұл жағдай ең басты үлкен жер бөлігін алып жататын кәсіпорындарға
қатысты (мысалы химиялық немес мұнай өңдеу комплекстері жатады.
е) Ашық нарықтағы аренда құны – бұл ең жақсы арендалық төлем туралы
экономикалық пікір, яғни жаңа арендалық қайтарымға меншік құқығы бағалау
мерзімінде жасалуы керек, ол үшін төмендегілер рұқсат етіледі:
– арендаға беруші өзінің меншігін арендаға беруге дайын;
– нарықтық жағдайы, баға деңгейі және басқа жағдайлар арендалық
клісімшартты бекіткен алдағы уақыттағы мерзімге, бағалау мерзімге де
қайтуға рұқсат алады.
– Белгіленген уақыт және қойылған шарттар арендаға байланысты және басқа
да арендаға байланысты шарттар шектен тыс ауыртпашылық болып келмейді және
аренда типіне тиімді болады;
– Екі жақтар ... жалғасы

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.