Жер телімінің нарықтық құның бағалау

Презентация қосу

Курстық жұмыс тақырыбы:

Жер телімінің нарықтық құның бағалау
МАЗМҰНЫ
• КІРІСПЕ
• 1 Жылжымайтын мүлкті бағалауда
қолданылатың тәсілдер мен
әдістер
• 1.1 Жерді бағалау: жер бағалау түсінігі
• 2 Жер телімінің нарықтық құның анықтаy
• 2.1 Жер телімін бағалау амалдары
•
КІРІСПЕ
Кез келген жер халық байлығы болып есептеледі.
Адамдардың жерсіз өмір сүру мүмкін емес, сондықтан
да жерді табиғи ресурс ретінде бағалап , өндірісте
дұрыс қолданылған жөн. Жер телімі -жылжымайтың
мүлік ішінде ең бағалысы, сондықтан жер телімімен
иеленген адамдар үлкен байлықпен иеленуімен бірдей.
Курстық жұмыстың мақсаты қазіргі нарықтық
экономикада жер телімдерің құның анықтау.
Мақсатқа жету жолдары жер телімін ғимараттан бөлек
тек салыстырмалы және табыс әдісі арқылы бағалау
арқылы жетуге болады. Ал оның үстінде орналасқан
ғимараттарды 3 әдіс арқылыда бағалауға болады.
1 Жылжымайтың мүлікті бағалауда
қолданылытың тәсілдер мен әдістер

• Жылжымайтын мүлік-( жылжымайтын
заттар) жер телімдері, ғимараттар,
құрлыстар, көп жылдық
отырығызылымдар және өзге де
мүліктер яғни, орнынан ешқандай
шығынсыз ауыстыру мүмкін емес
объектілерді айтады.
Жылжымвйтың мүлікті бағалау- жылжымайтың мүліктің нақты объектісін
Терең сараптау арқылы нақты зерттеу.

Бағалаудың мақсаты- өзгермелі рыноктағы жылжымайтын мүліктің
Құндылығын анықтау.

Бағалаудың нәтижесі- жылжымайтың мүлік арқылы экономикалық
операциялардың жүргізілуне жол ашу.

ҚР Азаматтық кодексі (117 бап) бойынша жылжымайтын мүлікке
жылжымалы заттар кіреді:
- әуе және су кемелері
- ішкі су жүзү кемелері
- ғарыш объектілері
Бағалау үрдісінің кезендері

1-ші саты. Проблемеларды белгілеу
2-ші саты. Бағалайтың объектілерді алдын-ала қарап
шығу және жоспарды құрастыру.
3-ші саты. Атқаратын жұмыстарының құның белгілеу
және бағалау қызметіне келісім шартты бекту.
4-ші саты. Мәлеметтерді жинау және тексеру.
5-ші саты. Ең тиімді және ең жақсы пайдаланудың
талдауы.
6-ші саты. Жер телімін бағалау.
7-ші Бағалау үрдісінде меншіктің құн мөлшерің
белгілеу үшін арналған үш әдістемені пайдалану
8-ші саты. Бағаланған нәтижелерді келісімге келтіру.
9-ші Құнның бағалау нәтижесіне есеп беру.
Жылжымайтың мүлікті табыс
тәсілі негізінде бағалау
Табыстық тәсілінің бағалаудағы әдістері:
- Жиынтық (валавой) ренте әдісі;
- Тікелей капитализациялау әдісі;
- Табысты капитализацялау әдісі (ақшалық
ағымдардың дисконттау әдісі).
Меншік объектілерін бағалау үрдісінде
пайдаланатың үш әдістеме:

• Нарықтық (сатудың салыстырмалы талдауы)
• Табыстық
• шығындық
Салыстырмалы тәсіл негізінде бағалау

-Жұптық;
-Пайыздық.

Жұптық сатылым -бағалаушы бағалайын деп отырған және
түзету енгізетін бір-бірне ұқсас, ерекше жағдайда 1 айырмашылығы
бар 2 объект сатылуын айтамыз.

Пайыздық түзету- аналог объектісінің сату бағасын немесе
мінездемедегі ерекшеліктер дәрежесін көрсететін коэфиценке
салыстыру бірлігін көбейту жолымен енгізіледі.
Шығындық тәсіл негізінде
бағалау
• Шығындық тәсіл- жылжымайтың мүлік құны, оған
кеткен өзіндік құң, оны жөндеу жұмыстары және
басқада шығындарды құрайды.

Қайта өндіру немесе орнына қайта басудың толық
құның белгілеу әдістері:
- сандық талдау әдісі;
- компанент бойынша бөлшектеу әдісі;
- салыстармалы бірлік әдісіҮ
- “50-50” әдісі.
Жерді бағалау: жер бағалау түсінігі мен
мазмұны
Жылжымайтың мүліктің ең негізгі және бағалы
элементті болып жер телімі болып есептеледі.
Қ.Р. Жер ресурстары 272490,2 мың га құрайды.
Дүниежүзілік бағалау тәжірбиесінде жерді бағалауды 2
түрге бөледі: жалпылау салық-салу үшін және
мемлекеттік мақсатта және жекешеленген объектілерді
бағалау индивидуалды бағалау.
Жер құның бағалау процесінде бағалаушы білу
қажет:
- Жер адам еңбегінің нәтижесі емес, басқа өндіріс
құралдары ол табиғи өнім сияқты. Оның тауар ретінде
пайда болғанына ешқандай шығын қажет еткен жоқ, оны
табиғат “өндірді”.
- Жер көлемі шектеулі және ештемемен алмастырлмайды.
Басқада өндіріс құралдары өндірістік күштің дамуы кезінде
сандық және сапалық түрде өзгеру мүмкін.
- Тозбау және мәңгіліктігі. Жер басқа өндірістік ресурстарға
қарағанда физикалық және моральді тозуға төзімді,
сонымен бірге жер учаскісінің бағасына тозу және
аммортизация деген ұғымдар қолданылмайды.
Жер учаскесінің нарықтық құны.
Жер учаскесінің бағасы нарық жағдайында сатушы мен сатып
алушы арасындағы жеке қатынаспен себептеледі.
Жер учаскесінің нарық бағасы оны экономикалық тұрғыда тиімді
пайдалану жағынан қарастырылып, белгіленеді. Жер және оның
ретіндегі барлық меншік пайда түсіру керек. Жердің бағасы барлық
меншіктің құнынан артық немесе тең болуы мүмкін.
Ең сенімді әдіс болып сату оқиғаларын салыстыру. Бүл жағдайда
тек осы ауданда сатылған учаскісімен алынады яғни, ақпараттың
ашық болуы қамтамасыз етілуі керек.
Келесі бір әдісі жерден болашақта күтілетің пайдаға байланысты
бағалау. Бұл деп отырғанымыз жер рентасының капитализацисы
яғни, табыс әдісі.
Жер телімінің құның бағалауда
әсер ететің факторлар:
• Орналасу орнының потенциялы.
• Нарықтық сұраныс.
• Ғимараттарды салудың құқықтық негізі.
• Учаскісінің ресурстық сапасы.
• Технологиялық жарамдылығы.
• Қаржылық жарамдылығы.
1-кесте –Қ.Р. Жерінің территориясында аудан және ауылдар

№ Обылыстардың атауы Территория Аудан көлемі Қала және ауыл Ауылшаруаш.
(мың.га.) көлемі Жергілікті
поселкілер

1 Ақмола 12150,4 14 19 502
2 Ақтөбе 30062,9 12 10 431
3 Алматы 22396,3 16 27 728
4 Атырау 11863,1 7 16 129
5 Шығыс-Қазақстан 28322,6 15 54 821
6 Жамбыл 14426,4 10 16 367
7 Батыс-Қазақстан 15133,9 12 6 528
8 Қарағанды 42798,2 10 54 389
9 Қызылорда 22601,9 7 18 201
10 Қостанай 19600,1 16 20 733
11 Манғыстау 16564,2 4 10 24
12 Павлодар 12475,5 10 15 506
13 Солтүстік-Қазақстан 12316,0 16 16 967
14 Оңтүстік-Қазақстан 11724,9 12 20 838
15 Алматы қаласы 28,0 - 1 -
Барлығы 272490,2 161 302 7164
1.1 кесте-Қ.Р. Жер қоры табиғи-ауылшаруашылық зонаға бөлінген(мың.га.)

№ Зона барлығы Оның ішінде Оның ішінде
ауыл шаруа- жәйлаулар
шылық жер
1 Далаорманшылық 758,2 506,2 262,5
2 Далалық 26448 23514,7 12051,8
3 Құрғақдалалық 62386,8 55617,1 10768
4 Жартылай құм 37258,8 33858,7 205,7
5 Құмдық 112152,3 83473,9 184,5
6 Тауетегі-құмдық 12286,8 10241,8 1745,2
7 Субтропикалық құм 4376,7 3800,7 51,8
8 Субтропикалық тау облысы 3509,9 3053,5 666
9 Ортаазқиялық тау облысы 10138,6 7064 435,,2
10 Оңтүстік-Сибир тау облысы 3174,3 1433,1 240

Республика бойынша 27249 272490,2 222568,7 26610,7
барлығы
Жерді бағалауда әсер ететің
факторлар.
Макроэкономикалық орта

Административтік
Заңдық
Саясаттық

ЖЕР
НАРЫҒЫ
ДЕМОГРАФИЯЛЫҚ ЭКОНОМИКАЛЫҚ

Жер телімінің орналасқан жері.
Тереторияң инфраструктурасы
Қоршаған орта
Жер телімінің нарықтық құның анықтыу

• 1. Сатудың
салыстырмалы үрдіс
амалдары
• 2. Қалдық құн
бойынша бағалау
амалы
• 3. “65-35” амалы
• 4. Жер рентасынан
капетализация
амалы
• Сатудың салыстырмалы үрдіс амалдары.. Салыстырмалы учаскелердің сатылу бағасын
бағаланатын учаскілердің нарықтық бағасына айналдыру арқылы жер учаскісінің құның
анықтауды ұсынады

№ Салыстыру элементі Түзетулер Түзетілген баға доллар

1 Сатылу бағасы 155 600

2 Ерекше жағдайлар -7 % 10 892
3 Түзетілген баға 144 708

4 Сатылудың ерекше жағдайы -2% 2894,16
5 Түзетілген баға 141 814

6 Нарықтық шарттар (уақыты) -5 % 7091
7 Түзетілген баға 134 723

8 Орналасу орны +10% 13 472
9 Түзетілген баға 148 195

10 Физикалық сипаттамалары +5% 7410
11 Бағаланатың жылжымайтын мүлік құны 155 602
Жер рентасының капитализация амалы.
Бұл амал имарат пен ғимараттан бөлек жер жалға берілген кезде
қолданылады.
Егер жал келісімі бұрын жасалған болса немесе жал нарығындағы
жағдай жеткілікті көрсетілмесе онда жал төлемінің таза соммасының
жер меншігіне капитализациялауға болады.
3-кесте. Жер үшін қалдық амалы

Жер үшін қалдық амалы
Айнымал қосымша ұстамы негізінде құралған.Жер учаскісінің құны
еңбекке шығындарымен, капитал және менеджмшығындарымен
байланысты барлық міндетті
төлемдерді қалдық ретінде есептеп анықталады
№ Көрсеткіштер өлш бағасы
е
м
і

1 Жер телімінің болжаған сатылу бағасы $ 3 800 000
2 Игеруге шығындар $ 1 500 100
3 Ортақ қосылған шығындар (25%) $ 950 000
4 Пайданы есептегендегі таза кіріс $ 1 349 900
5 Иелік пен пайда бойынша шығ.( 40%) $ 472 465
6 Игерілмеген жердің бағасы $ 877 435
Тындағандарынызға
Рахмет!

Ұқсас жұмыстар

ЖЕР САЛЫҒЫ

Ауылшаруашылық мақсатындағы жерлерге нарықтық бағалау жүргізу

Жылжымайтын мүлік нарығы

Алматы қаласы метро құрылысын салу кезіндегі жер дауларын қарастыру

Жылжымайтын мүліктерді бағалау

Бағалаудың қағидалары

Жер құнын бағалау

Жылжымайтын мүлікті нарықтық құнын анықтау

Бағалау нәтижесі

Қазақстан және Ресей елдерıнıң нотариалдық палаталары

Пәндер