Қазақстан Республикасының тұрғын үй құрылысы жүйесін дамытудағы аналитикалық талдау (ОҚО мысалында)
Мазмұны
Кіріспе
6
1
Қазіргі жағдайдағы тұрғын үй құрылыс дамуының ғылыми-теориялық негіздері
8
1.1
Тұрғын үй құрылысы сферасының дамуындағы құқықтық-заңдылықты реттеу
8
1.2
Тұрғын үй құрылысы нысандарын жобалаудың экономикалық тиімділігінің ғылыми-теориялық негіздері.
10
1.3
Тұрғын үй құрылыс саласын басқарудың шетелдік тәжірибелері
16
2
Қазақстан Республикасының тұрғын үй құрылысы жүйесін дамытудағы аналитикалық талдау (ОҚО мысалында)
26
2.1
Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй құрылысының қазіргі жағдайы
26
2.2
Онтүстік Қазақстан облысындағы тұрғын үй құрылысының даму жағдайы мен қазіргі даму үрдістері
32
3
Құрылыс кластерінің қалыптасу жағдайындағы тұрғын үй құрылысын тиімділігін жоғарылату
38
3.1
Құрылыс кластерін қалыптастыруы және оның мемлекеттік тұрғын үй бағдарламасын жүзеге асырудағы рөлі
38
3.2
Оңтүстік Қазақстан облысының тұрғын үй реформаларын дамыту жолдары
43
3.3
Қазақстанның тұрғын үй құрылысының аймақтық мәселелерің шешу жағдайында Шымкент қаласындағы тұрғын үй құрылысының бизнес-жоспары
51
Қорытынды
61
Пайдалаңылған әдебиеттердың тізімі
63
Кіріспе
Зерттелетін мәселенің өзектілігі. Тұрғын үй құрылысы - тұрғын үйлер, тұрақты тұрпаттағы жатақханалар, мүгедектер мен қарттарға арналған үйлер, балалар үйлерінің жатын корпустарын, т.б. салу. Тұрғын үй қаласының көлемі іске қосылған, пайдалануға берілген жалпы және тұрғын алаңының шаршы метрімен, салынған пәтерлердің, үймереттердің санымен сипатталады.
Әр аймақтың экономикасының тұрақты дамуы мен өсімі, оның халқының әлеуметтік-экономикалық мәселелерінің табысты шешімі, көбінесе тұрғын үй реформасын табысты жүргізуден тәуелді болады. Сондықтан Ел Президенті Н.Ә.Назарбаев өзінің жыл сайынғы жолдауларында тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық саласы, тұрғын үй құрылысы сияқты өзекті мәселелерге назар аударған.
Жеке тұрғын үй құрылысы- белгiленген тәртiппен бекiтiлiп берiлген жер учаскелерiнде азаматтардың өз күшiмен, мердiгерлiк немесе заңдарда тыйым салынбаған басқа да әдiспен жеке тұрғын үйлер салуы.
Жеке тұрғын үйлер құрылысының аумағы - елдi мекен (аудан, ауыл, көше) аумағының азаматтарға мәдени-тұрмыстық қызмет көрсету, сондай-ақ инженерлiк және көлiктiк инфрақұрылым объектiлерi бар кешенiмен жеке тұрғын үй құрылысы үшiн пайдаланатын бөлiгi.
Статистикалық қадағалау нысанында салынған тұрғын үйлердің көріктілігі, қабаттылығы, жайлылығы деңгейінің көрсеткіштері де қамтылады. Қазақстанда тұрғын үй нарығының қалыптасуы, соның ішінде тиісті несие-қаржы тетігінің әзірленуі елдегі эконоимка реформалардың маңызды бағыттарының бірі болып табылады. Мемлекеттік Тұрғын үй құрылысы бағдарламасының бірте-бірте өрістетілуіне байланысты беймемлекеттік сектор субъектілерінің қаражатын, ең алдымен халықтың меншікті қаражатының тартылуын ынталандыру шаралары қолданылды.
Тұрғын үй мәселелері, тұрғын үй нарығындағы субъектілер мен объектілердің қызмет етуіндегі қиыншылықтар, кемшіліктердің анықталуы, тұрғын үй нарығын әрі қарай жетілдіре отырып, дамытудың экономикалық механизмі шетелдік экономист ғалымдардың: Т.Г. Зайнуллин, Н.Г. Лукянова, В.Л. Ясько, О.Э. Бессонова, С. Глазунов, В. Самошин, В.В. Бузырев, В.С. Чекалин, М.А. Федотова, И.В. Довдиенко, И.А. Рахман, Ю.В. Пашкус және т.б.еңбектерінде сондай-ақ келесідей отандық ғалым экономистердің еңбектерінде Н.А. Назарбаев, Н.К. Мамыров, У.К. Шеденов, К.А. Сагадиев, C.Б. Абдыгаппарова, Р.А. Алшанов, Е.А. Туркебаев, Ұ.М. Искаков, Ө.Қ. Есқараевтың, Е.Б. Жатканбаев, С.А. Илашова, А.К. Кошанова, Г.В. және т.б. зерттеліп, қарастырылған.
Мемлекеттің тұрғын үй саясаты, тұрғын үй құрылысы негізгі басым бағыттардың бірі бола отырып, оның шешімі үлкен жұмыс ауқымын қажет ететін, мемлекеттің және қоғамның алдында тұрған неғұрлым қиын міндеттердің бірі болып табылады, сондай-ақ тұрғын үйдің халыққа мүмкін болуы күрделі көрсеткіш болғанымен ол тұрғын үй аясында жүргізіліп жатқан реформаның барысын ғана көрсетпейді, сонымен қатар қоғамдағы әлеуметтік-экономикалық үдерістердің дамуын, олардың табыстылығын, халықтың мемлекеттік және коммерциялық институттарға сенімділігін көрсетеді.
Жаңадан салынатын тұрғын үй құрылысы өз кезегінде құрылыс компаниялары мен құрылыс индустриясы кәсіпорындарының жұмысының көлемін арттырады, құрылыс материалдарын өндіруді жолға қояды, құрылыс саласын дамытады және жаңа жұмыс орындарын ашады. Мұның барлығы еліміздегі тұрғын үймен қамтамасыз ету саясатының бағытын, халықты сапалы және құны жағынан мүмкін тұрғын үймен қамтамасыз етілуін қарастырады.
Қазақстанда соңғы жылдары экономиканың өрлеуі, халықтың едәуір бөлігінің әл-ауқатының жақсаруы, сондай-ақ ауқымды көші-қон республикада Қазақстанның 2050 жылға дейінгі стратегиалық дамуының басым бағыттарының бірі ретінде Тұрғын үй құрылысы дамытудың мемлекеттік бағдарламасы жасалды[1].
Нарықтық жағдайда ипотекалық несие беру тұрғын үй саласына инвестиция тартудың ең тиімді тәсілдерінің бірі болып табылады. Ол халықтың тұрғын үй жағдайын жақсарту, банктердің тиімді де табысты жұмыс істеуі, құрылыс кешендерінің ырғақты жұмыспен қамтылуы мүдделерін келісуге мүмкіндік береді. Осыған орай халықты ипотекалық несиелендіру ісін кеңінен өрістету мақсатымен "Қазақстан ипотекалық компаниясы" (ҚИК) құрылды. ҚИК жұмысының негізгі бағыты - екінші деңгейдегі банктердің ипотекалық несие беруі көлемін ұлғайту үшін ипотекалық несие бойынша талаптардың құқықтарын сатып алу жолымен оларды қайта қаржыландыру.
Зерттеу тақырыбының бүгінгі күнгі өзектілігін ескере отырып, зерттеу жұмысының мақсаты тұрғын үй құрылысының аймақтық мәселелерін анықтау арқылы тұрғын үй құрылысын тиімділігін жоғарылату жолдарын негіздеу болып табылады.
Қойылған мақсатқа сәйкес орындалатын міндеттер:
қазіргі жағдайдағы тұрғын үй құрылыс дамуының ғылыми-теориялық негіздерін анықтау;
ҚР-ның тұрғын үй құрылысы жүйесін дамытудағы аналитикалық талдау жасау;
ОҚО бойынша тұрғын үй реформаларын даму ахуалдарын талдау және бағалау;
құрылыс кластерінің қалыптасу жағдайындағы тұрғын үй құрылысын тиімділігін жоғарылату жолдарын анықтау.
Қазақстанның тұрғын үй құрылысының аймақтық мәселелерің шешу жағдайында Шымкент қаласындағы тұрғын үй құрылысының бизнес-жоспарын жасау.
1 Қазіргі жағдайдағы тұрғын үй құрылыс дамуының ғылыми-теориялық негіздері
Тұрғын үй құрылысы сферасының дамуындағы құқықтық-заңдылықты реттеу
Қазақстан Республикасының әрбiр азаматы, өзiнiң тұрақты тұрғын жерiне қарамастан, Қазақстан Республикасының жер заңдарына сәйкес республика аумағында жеке тұрғын үй құрылысы үшiн жер телімін алуға құқылы.
Азаматтың меншiк құқығында үй немесе пәтерi, не ол жалдау немесе жалгерлiк шарты бойынша пайдаланатын мемлекеттiк және қоғамдық тұрғын жайлар қорындағы үйлерде пәтерi, саяжайлық немесе бау-бақтық жер учаскесiнiң болуы жеке тұрғын үй құрылысы үшiн жер телімін беруден бас тартуға негiз бола алмайды.
Меншiк құқығында саяжай мен бау-бақшателімдері салынған үйлердi иеленушi азаматтарға, олар тұрғын үйлер мен құрылыстарға арналған қалыптарға сәйкес келген жағдайда, осы жылжымайтын мүлiктi жеке тұрғын үй ретiнде қайта ресiмдеуге, сондай-ақ жер телімдерін нысаналы мақсатпен өзгертуге құқық берiледi.
Құрылыс салушы тұрғын үйдi белгiленген құрылыс және мiндеттi қалыптар ережелердi бұзбайтын және республикалық маңызы бар қаланың, астананың, ауданның (облыстық маңызы бар қаланың) жергiлiктi атқарушы органының сәулет-қала құрылысы қызметiмен келiсiлген кез келген жоба бойынша салуға құқылы.
Белгiленген тәртiппен бекiтiлiп берiлген телімдері орналасқан тұрғын үй мен басқа да құрылыстардың көлемiн олардың сыртқы тұрқы (соның iшiнде билiктi) осы құрылыстар, сондай-ақ шектес жер телімдерiндегi белгiленген мiндеттi қалыптық, санитариялық, өрттен қорғау және техникалық арақашықтықты қамтамасыз ететiн жағдайда жеке құрылыс салушы дербес белгiлейдi.
Жеке тұрғын үйлер құрылысы үшiн жер учаскелерiн беру Қазақстан Республикасының жер және басқа заңдарымен реттеледi.
Жеке тұрғын үй құрылысына бөлу үшiн босалқы сақталатын жер учаскелерiнiң мөлшерi, сондай-ақ елдi мекенде оларды игеру кезектiлiгi тиiстi қала құрылысы құжаттамаларының негiзiнде белгiленедi және оларды қолда бар жер ресурстары мен аумақты әлеуметтiк-экономикалық жағынан кешендi дамыту мүдделерiн негiзге ала отырып, республикалық маңызы бар қаланың, астананың, ауданның (облыстық маңызы бар қаланың) жергiлiктi атқарушы органы реттейдi.
Жеке құрылыс салушы жер телімін алу үшiн жер телімдерiн беруге құқығы бар тиiстi республикалық маңызы бар қаланың, астананың, ауданның (облыстық маңызы бар қаланың) жергiлiктi атқарушы органына өтiнiш бередi.
Өтiнiштi қабылдау кезiнде азаматтан бекiтiлген тiзбеде көзделген құжаттар мен мәлiметтердi талап етуге тыйым салынады.
Жеке тұрғын үйлер құрылысына арналған жер телімдерiнiң болуы туралы ақпаратты жасырғаны, оны бұрмалағаны, жер телімдерін беруден негiзсiз бас тартқаны үшiн атқарушы органдардың лауазымды адамдары Қазақстан Республикасының заңдарында белгiленетiн әкiмшiлiк және өзгеше жауапты болады.
Әрбiр азамат республикалық маңызы бар қаланың, астананың, ауданның (облыстық маңызы бар қаланың) жергiлiктi атқарушы органынан осы елдi мекенде (жерде) жеке тұрғын үй құрылысына арналған жер телімдерінiң болуы, олардың көлемi туралы, сондай-ақ бөлiнетiн аумақты пайдаланғаны үшiн жер салығының белгiленген ставкалары мен басқа да төлемдер туралы ақпарат алуға құқылы.
Аталған ақпарат көпшiлiктiң көруi үшiн бағалау көрсеткiштерiмен бiрге жеке тұрғын үй салуға арналған аумақтың карталары (схемалары) түрiнде iлiнiп қойылады немесе шолу бюллетендерi түрiнде жарияланады.
Меншiктенушi қоныс учаскесiндегi жеке тұрғын үй мен басқа да жылжымайтын мүлiктi Қазақстан Республикасының заңдарына сәйкес өзiнiң қалауына қарай иеленуге, пайдалануға және оған билiк етуге құқылы. Қоныс учаскесiндегi жылжымайтын мүлiктi меншiктену құқығы осы учаскенi иеленушiге ғана тиесiлi бола алады.
Құрылыс салушының жеке тұрғын үйге меншiк құқығы оның құрылысты аяқтаған кезiнен бастап пайда болады және белгiленген үлгiдегi куәлiкпен расталады.
Жеке тұрғын үй құрылысы аяқталғанға дейiн оның салынып бiткен бөлiгiне жылжымайтын мүлiк пен осы мүлiк жасалған материалдарға меншiк құқығы туралы ереже қолданылады.
Меншiктенушi қоныс телімдеріндегi үйдi және басқа да жылжымайтын мүлiктi қайта құруға, қайта жоспарлауға немесе қайта жабдықтауға құқылы, бұл орайда құрылыс жөнiндегi және өзге де мiндеттi қалыптар мен ережелер бұзылмауы керек. Құрылыстарды қайта салуға, қайта жоспарлау мен қайта жабдықтауға байланысты қайта жаңарту құрылыс қалыптары мен ережелерiн сақтау бөлiгiнде республикалық маңызы бар қаланың, астананың, ауданның (облыстық маңызы бар қаланың) жергiлiктi атқарушы органының сәулет-қала құрылысы қызметiмен келiсiлген жоба бойынша жүзеге асырылады.
Жеке тұрғын үй құрылысы құрылыс салушының өз қаражаты есебiнен қаржыландырылады, сондай-ақ ол банкiлердiң несиесi, кәсiпорындар мен ұйымдардың қаржы көмегi мен Қазақстан Республикасының заңдарында тыйым салынбаған басқа да қаржы көздерi есебiнен жүзеге асырылуы мүмкiн.
Азаматтарға жеке тұрғын үй салуға арналған несиелер олардың қайтарылуы қамтамасыз етiлетiн шарттармен және Қазақстан Республикасының заңдарына сәйкес берiледi.
Жеке тұрғын үй құрылысы аумағында қызмет көрсетуге арналған әлеуметтiк, көлiктiк және инженерлiк инфрақұрылым объектiлерiн салу мен пайдалануды қаржыландыру, сондай-ақ инженерлiк жағынан қамтамасыз ету көздерiн дамытуға жұмсалатын шығындар бюджет қаражаты, кәсiпорындардың, ұйымдардың қаражаттары, сондай-ақ Қазақстан Республикасының заңдарында тыйым салынбаған басқа да қаржы көздерi есебiнен жүзеге асырылады. Жеке құрылыс салушылардың қаражатын тарту тек ерiктi негiзде ғана жүзеге асырылады[2].
Шығын мөлшерi халыққа мәдени-тұрмыстық қызмет көрсету объектiлерiн салуды ескере отырып, сол жер үшiн ең төменгi қалыптан кем болмайтын, жеке және өзге де құрылыс салушылардың санына тепе-тең мөлшерде белгiленедi.
Әлеуметтiк және инженерлiк инфрақұрылымдардың (қалыптыларымен салыстырғанда) қосымша элементтерiн жасау мен тұрғындарға қызмет көрсетудiң мейлiнше жоғары стандарттарын жүзеге асыру халықтың топтарының және жекелеген азаматтардың қаражаты есебiнен қаржыландырылуы мүмкiн.
Қоныс телімдерiң, үй құрылыстарының және басқа құрылыстардың шегiндегi аумақтарды инженерлiк жағынан жайғастыру, сондай-ақ сол объектiлердi пайдалану, жөндеу және қайта құру (жаңғырту) құрылыс салушылардың қаражаты есебiнен жүзеге асырылады.
Жеке тұрғын үй құрылысы жоба бойынша жүзеге асырылады. Жобада тұрғын үйлерге арналған ең төменгi мемлекеттiк қалыптар мен стандарттардан кем болмайтын қауiпсiз тұру шарттарына сай келетiн конструкциялық және жоспарлау шешiмдерi көрсетiледi.
Жеке тұрғын үй құрылысына арналған, соның iшiнде құрылыс салушының өзi жасаған жобаның сапасы үшiн жауапкершiлiк жобаны талдап жасаушыға және өзiмен келiсiлген бөлiгiнде келiсушi ұйымға жүктеледi.
Тұрғын үйдi, басқа да құрылыстар мен ғимараттарды пайдалану және осы мақсатқа жұмсалған шығында, сондай-ақ күрделi жөндеу мен қоныс телімдерiң шегiндегi аумақта инженерлiк қорғау жөнiндегi қажеттi шаралар (бұл талап етiлетiн жерде) үшiн жеке тұрғын үйдi меншiктенушi жауапты болады. Меншiктенушiге қоныс учаскесiн нысаналы мақсат бойынша, санитариялық-экологиялық қалыптарды сақтай отырып пайдалануды қамтамасыз ету де жүктеледi.
1.2 Тұрғын үй құрылысы нысандарын жобалаудың экономикалық тиімділігінің ғылыми-теориялық негіздері
Құрылыс - материалдық өндірістің аса қуатты өнеркәсіптік саласы. Күрделі құрылыстың көлемі мен деңгейінен материалдық өндірістің басқа да салаларының дамуы, елдің экономикалық әлеуеті мен ұлттық табысының өсуі қамтамасыз етіледі.
Тұрғын үй саласындағы нысандар құрылысы жобалық шешімдер негізінде жүзеге асады. Жобалық шешім - кең мағынада, ой немесе келешектегі іс-әрекеттердің жоспары. Тар мағынасында - құрал-жабдықтарды, өнімдерді немесе қызметтерді жасақтаудағы құжаттар жиыны, сондай-ақ, бірқатар құжаттардың алдын-ала үлгілер.
Құрылыс саласы туралы айтқанда, рыноктық экономистер капитал иеленушілер мен инвестициялық үдерістердің басқа да қатысушылары, яғни инвестициялық кешен арасын біріктіретін қарым-қатынасты меңзейді.
Құрылысқа адам мұқтаждығын қанағаттандыру үдерісінде ерекше қамтамасыз ету рөлі тиесілі. Ел немесе өңір сияқты ауқымды шаруашылық жүйелерінде бұл мақсаттар кезеңдер бойынша қалыптасады. Мақсаттар тұтыну деңгейінің өсуімен байланысты, себебі:
құрылыс - адамның тұрғын үйге деген қажеттілігін тікелей қанағаттандыруы қажет, бұл - құрылыс өнімінің ең жоғары, бірінші деңгейі;
құрылыс аталған қызметін қажеттіліктің басқа да түрлерін қанағаттандыра отырып орындайды, мысалы, азық-түлік, тұтыну және қызметтік және т.б. өнімдерді өндіруші, сақтаушы және өткізуші ғимараттармен қамтамасыз ету;
тұтыну және қызметтік заттарды дайындау үдерісіне қатысушы өндіріс құралдарын жасақтауға қатысу да құрылыс өнімдерінің бірі болып табылады;
басқа құрылыс өнімдерін өндіруде қолданылып құрылыс өнімдері. Оларға құрылыс материалдары мекемелері және т. б. жатады[3].
Профессор В.Николаевтың айтуы бойынша, бұл иерархиялық (сатылық) жүйеде құрылыс қызметінің мақсаттылығы мен кез-келген деңгейдегі құрылыс өнімінің құны тұтынушы арқылы осы өнімнің тиімділігімен (яғни, сұранысты қанағаттандыруымен) анықталады.
Құрылыс қызметін ынталандыру жоғары деңгейден төменге қарай сол өнімді тұтынуға деген қажеттілік арқылы, оны өндіру үшін ғимарат салудан басталады.
Құрылыс (күрделі құрылыс) - материалдық өндіріс саласы, ғимараттар мен мен құрылымдарды тұрғызу мен қайта өңдеу болып табылады. Құрылыс терминін екі түрлі мағынада қарастыруға болады:
- біріншіден, техникалық, инженерлік мағынада - жобалау-іздестіру жұмыстары, түрлі мақсаттағы ғимараттар мен құрал-жабдықтарды салу, қайта өңдеу, жаңарту, қайта жабдықтандырумен байланысты өндірістік қызмет түрі;
- екіншіден, экономикалық мағынасында халық шаруашылығының бір саласы ретінде.
Жүйе ретінде құрылыс рыногы өзіне: құрылыс рыногының субъектілерін; рыноктық қатынас объектілерін; құрылыс кешені рыногының инфрақұрылымы; рыноктық механизм; мемлекеттік бақылау; рыноктық реттеу мен өзін-өзі реттеуді біріктіреді.
Құрылыс рыногының субъектілері: инвесторлар, тапсырыс берушілер, мердігерлер, ғылыми-жобалау мекемелері, ғылыми-зерттеу институттары (ҒЗИ), құрылыс материалдарын өндіруші және құралдар құрылғылар өнеркәсібі мекемелері, құрылыс және машина жасау кәсіпорындары, технологиялық, энергетикалық және басқа да құралдарды жасаушы кәсіпорындар.
Рыноктық қатынас объектілері болып: құрылыс өнімдері (ғимараттар, нысандар және олардың кешені және т.б.); құрылыс машиналары; көлік құралдары; материалдар, бұйымдар; құрылғылар; капитал; жұмыс күші; ақпарат және т.б. табылады.
Құрылыс кешені нарығының инфрақұрылымының құрамына: банктер - ұлттық (мемлекеттік), сыртқы экономикалық, инвестициялық, акционерлік коммерциялық, ипотекалық және т.б.; биржалар - тауарлық-шикізатты, еңбек ресурстарының, қор (бағалы қағаздар), жылжымайтын мүліктердің және т.б.; брокерлік кеңселер мен фирмалар; институционалдық инвесторлар - зейнетақы қорлары, сақтандыру фирмалары, ашық және жабық үлгідегі инвестициялық қорлар мен фирмалар және т.б.; шет елдік инвесторлар; агенттіктер, делдалдық, жарнамалық, ақпараттық қызметтер мен фирмалар; инженерлік-кеңес беруші орталықтар; аудиторлық фирмалар; құрылыс кешеніндегі венчурлық (тәуекелді) кәсіпорындар; шағын бизнесті қолдаушы бағдарламалар мен қорлар; бақылаушы-инспекциялық қызметтер; арбитраж, сот және т.б.
Жоба түсінігі бірқатар белгілері бойынша ортақ сипаттамалары бар әртүрлі қызмет түрлерін біріктіреді, мұндай сипаттамалардың бастылары ретінде төмендегілерді атап өтуге болады: нақты мақсаттарға, белгілі нәтижелерге қол жеткізуге бағытталуы, көптеген өзара байланысты іс-әрекеттердің реттелмелі түрде орындалуы, басталу және аяқталу уақытының шектеулі түрде белгіленуі.
Жобалар - барлық деңгейдегі (қалалар, аудандар, ел) және барлық меншік формасындағы ұйымдарды жетілдіру мен дамыту құралы болып саналады. Жоба - жобаны іске асыру кезінде қолданылатын немесе тұтынылатын ресурстардың ақысын төлеуге бекітілген бюджет шегінде және бөлінген уақыт шеңберінде нақты, тамаша нәтижелерге қол жеткізу үшін жұмсалатын күштер жиынтығы[4].
Кез-келген нысанның құрылысы үшін ең алдымен, оның салынуының экономикалық мақсаты мен техникалық мүмкіндіктерін бекітіп алу керек. Мұндай міндеттер жоба деп аталатын арнайы құжатта бейнеленеді.
Жоба - бұл жасалатын инженерлік ғимараттың немесе басқа да кез-келген өнеркәсіптік немесе азаматтық бағыттағы нысанның төмендегідей жүйеде қалыптастырылған мақсаттары:
-болашақ ғимараттың архитектуралық-жоспарламалық, құрылғы-жинақтамалық және технологиялық шешімдерін бейнелейтін сызбалық материалдары (сызбалар);
-нақты табиғи ортадағы жұмыстың қауіпсіздігі мен сенімділігі, оның құрылысының техникалық мүмкіндіктерін негіздеуші түсіндірме-анықтамалық жазбалары;
-құрылыстың құны мен қаржылық, материалдық, еңбек ресурстарының шығынындарының экономикалық мақсаттылығын негіздеуші сметалық-экономикалық бөлімі.
Біздің көзқарасымыз бойынша, жобалар ғимараттардың барынша жинақылығы мен қолайлылығын қарастыруға міндетті, бірақ оның архитектуралық құрамына қолда бар механикалық құралдарды ескере отырып, құрылғыларды ірілендіруге, жобалық шешімдердің технологиялық дәрежесін жоғарылатуға, жоғары өнімді техниканы қолдануда кері әсері болмауы тиіс. Жобаларда құрылыс өндірісін жоспарлау мен ұйымдастыруға қатысты барлық ақпараттар (жұмыс көлемі, қажетті материалдар саны, құрылғылар, машина, еңбек ресурстары, көлік құралдары жөнінде мәліметтер) болу керек. Сондай-ақ, жоба бұйымдар, бөлшектер және құрылғылар өндіруші кәсіпорындардың мүдделерін ескеруі тиіс.
Әлемдік тәжірибеде құрылыстағы инвестициялық жобалардың экономикалық тиімділігін бағалаудың әдістері бар, олар алға қойылған мақсаттардың шындыққа негізделуі мен жобаны іске асыруда жүргізілетін жұмыстардың жайын бақылау үшін жасалған. Дегенмен, тұрақты рыноктық экономикалы елдер тәжірибесінен көшіріп алып, қолдану қазақстандық шындыққа сәйкес келмейді, себебі бұл әдістер қаржылық талдаудың күрделі әдіс-шараларына сүйенеді.
Сондықтан:
-шетелдік әдістерге негізделген, рыноктық экономиканың дамуында өзінің өміршеңдігін дәлелдеген әдістерді қолданана отырып, отандық әдістер нақты нысандардың жобалық шешімдерде қалыптасқан тиімділік резервтерін ескеруі тиіс;
- капитал салымдарының жалпы тиімділігіне негізделген ірілендірілген экономикалық бағыттар әдістерін жеткілікті дәрежеде толықтыруда, жобалаушылар тиімділікті бағалау механизмін инвестициялық жобаны жүзеге асырудың түрлі кезеңдерінде қолдануы тиіс;
- инвестиция тиімділігін талдау механизмі инвестициялық қызметтің мекен-жайлық, мерзімдік және субъективті (инвестордың тапсырысы бойынша) ерекшеліктерін ескеруі тиіс;
- жобалардың көпнұсқалылығы болуы тиіс, сәйкесінше, олардың экономикалық тиімділігін бағалауды жетілдіру қажет;
- инвестициялық жобаны жүзеге асырудың түрлі кезеңдерінде экономикалық тиімділікті бағалауда бастапқы мәліметтермен өзара байланыс болуы тиіс, бұл - инвестициялық циклдің мерзімінде тиімділік көрсеткіштерінің өзгеруін бағалауға мүмкіндік береді[5].
Бірқатар экономистердің еңбектерінде қарастырылатын (В.Резниченко, С.Ларина, Ю.Суханова, В.Клакоцкий және т.б.) әдістер инвестициялық жобалардың экономикалық тиімділігін бағалауды және бағдарламаларды орындауда біртұтас ақпараттық бағыттты негізге алуды ұсынады. Яғни мұнда, қолданылатын құжаттама жүйесінің универсалдылығы мен өзара байланысы қамтамасыз етіледі. Жүйенің негізі болжанған пайда мен шығынның балансы, сонымен бірге, сараптау материалдары: ақша қаражаттарының қозғалыс моделі, шығынсыздықты талдау және ауытқуларды талдау, болып табылады.
Құрылыстағы инвестициялық жобаларды жасақтау тәжірибесін талдау және ғалым-экономистердің теориялық тұжырымдары дәлелдегендей, инвестициялық жобалардың тиімділігін бағалау ісі жобалау сатыларына сәйкес түрлі критерийлер негізінде жүргізілуі тиіс. Әсіресе, біздің ойымызша, бұл тезис тұрғын үй саласы нысандары үшін дәл келеді, өйткені жылжымайтын мүліктер рыногында олардың бәсекеге қабілеттілігі, көп жағдайда, жобаларда көрсетілген осы рыноктың ерекшеліктеріне байланысты дамиды.
Инвестициялық жобаның жалпы циклі міндеттер кешенін біріктіреді (экономикалық, ұйымдық-басқарушылық, технологиялық және т.б.), яғни алғашқы пікірдің туындауынан бастап нысанды пайдаланғанға дейін үш сатыдан тұрады: инвестицияға дейінгі, инвестициялық, пайдалануға беру.
Біздің көзқарасымыз бойынша, есепке жобаның инновациялылығын анықтаушы коэффициент, ең алдымен, тәжірибелік (эксперименттік) жобалауда ендірілуі тиіс. Жобалаушылардың еңбек ақысының артуы тәуелді болып саналатын бұл коэффициенттің өлшемі комиссия арқылы бекітілуі қажет[6].
Мұндай жағдайда жобалау жұмыстарының құнын анықтаушы формула төмендегідей түрде бейнеленеді:
(1)
мұндағы:
Сжб - нысан бойынша жобалау жұмыстарының ағымдық құны;
Сқұр - базалық бағалар бойынша құрылыс құны;
а - негізгі жобалау жұмыстары құнының пайыздық нормативі;
Кик - жобалау жұмыстарының құнына қатысты инфляция коэффициенті;
Кн - басқа қаржы көздері арқылы қаржыландырылатын жобалау жұмыстарының құнына қатысты түзеті коэффициенті;
Кэк - жобаның инновациялылығын ескеруде ұсынылып отырған түзету коэффициенті (коэффициент өлшемі басқа сәйкес коэффициенттерге қатысты құнның 30%-ға дейінгі мөлшерінде белгіленуі мүмкін)[7].
Мұндай коэффициенттің (Кн) қажеттілігі ҚР Үкіметінің 17 ақпан 1999 жылғы №168-РП өкімімен Астана қаласына қатысты 1999-2002 жылдарға арналған тәжірибелік жобалау және құрылыс нысандарының тізімі және оларды қаржыландыру тәртібінде көрсетілген, онда негізінен, құрылыс кешенінің инновациялық бағдарламаларының жалпы жүйесінде тәжірибелік жобалаудың қызмет ету қажеттілігі, сонымен қатар, тәжірибе арқылы маңызды қалалық ғылыми-техникалық бағдарламалардың жүргізілу жайы анықталған. Дәлдік деңгейіне, сондай-ақ, жұмсалатын қаржылар мен мерзіміне байланысты инвестициялық шығындарды бағалау әдістерінің кезектілік сызбасы 1-суретте көрсетілген.
Инвестициялық жобаның стратегиясы
Қажетті материалдық, қаржылық және еңбек ресурстары
Жобалаушы нысанның орналасу орны, жер телімі мен қоршаған ортаның сипаттамасы
Тұрғын үйлерді сату, әлеуметтік инфрақұрылым мекемелерінің қызметін тұтыну бағдарламасын біріктіретін маркетинг стратегиясы
Жобалау технологиясы
Инвестицияны бағалау
Ұйымдық-басқарушылық құрылым
Еңбек, материалдық және уақыт ресурстары
Жобаның жүзеге асырылуы (кезеңдер бойынша)
Жобаны талдау және бағалау
Қаржылық талдау
Қаржыландыру көздерін таңдау
Сурет 1. Техника-экономикалық негіздеме, жобалық шешімнің құрамдас бөліктері арасындағы өзара байланыс
1.3 Тұрғын үй құрылыс саласын басқарудың шетелдік тәжірибелері
Егер Қазақстан Республикасының халықаралық шартында Заңдағыдан өзгеше ережелер белгiленген болса, халықаралық шарттың ережелерi қолданылады.
Тұрғын үй саласын дамыту мен реттеу барлық мемлекеттердің басты ұстанымдарының бірі. Себебі мемлекет әлеуметтік-экономикалық саясаттың маңызды бөлігі болып табылатын тұрғын үй мәселесін тиімді шешуге мүдделі. Отандық тұрғын үй саласын қалыптастырып жатқан қазіргі уақытта, әлем мемлекеттерінің тұрғын үй секторын реттеудегі тәжірибелерін қарастырудың маңыздылығы жоғары.
Шетелдердегі тұрғын үй мәселесін шешудің негізгі бағыттарын төмендегідей жіктеуге болады:
Біріншіден, жеке, мемлекеттік меншіктегі жалға алынатын үйлер секторы арқылы баспаға қажеттілікті қанағаттандыру.
Екіншіден, кондоминиумдар құрылысын кеңейту.
Үшіншіден, әлеуметтік тұрғын үйлер - жалға алынған муниципалдық үйлердегі пәтерлер жағдайы төмен тұрғындарға жеке меншікке алу құқығынсыз беру.
Төртіншіден, жеке тұрғын үй құрылыс нарығын дамыту.
Тұрғын үй секторында, көптеген пәтерлерді иеленген ірі ұйымдар болып табылады кооперативтер жұмыс істейді (олар Германия және Скандинавия елдерінде таралған).
Батыс елдерінде жергілікті және жеке пәтерлер орналасқан үйлерді табу мүмкін емес. Батыс елдеріндегі кондоминиумдар толықтай жеке меншікте, ал біздегі аралас формалар тиімсіз болады, сондықтан үйлерді мемлекеттік басқарудан кету мәселесі тиімсіз болып көрінеді, себебі басқаларда тұрғын үйлердің 50 пайызы мемлекеттік меншікке алынған.
Ресейде тұрғын үйлердің 80% тұрғындардың жеке меншігіне алынған, ал 20% - жағдайы төмен адамдарға арналған жалдық тұрғын үйлерге тиесілі. Дүние жүзіндегі жеке меншіктегі тұрғын үйлер орта және жоғары кіріс көздері бар адамдарға арналған, тіпті дамыған елдердің өзінде жеке меншіктегі үйлердің үлесі орта есеппен алғанда 50% құрайды, Германияда - 40%, Швецияда - 43%, Голландияда - 45%, басқа елдерде 50% - жалға алынған тұрғын үйлер: оның 40% - жеке меншік иелерінен жалға алу, 10% - әлеуметтік жалға алу (муниципальдік жалға алу).
Шығыс Еуропа елдерінде (Польша, Чехия, Словения және Венгрия) және таяу шетел (Белоруссия) - мұндағы тұрғын үй қоры бұрын біздегідей мемлекет меншігінде болған, ал қазіргі болып жатқан өзгерістер ресейдегі жолға ұқсас өтіп жатыр. Сондықтан осы елдерде тұрғын үй мәселелермен, яғни: муниципалитет меншігіндегі үйлерді азаматтардың жеке меншігіне беру проблемасы, халық кірісінің жоғары деңгейде болмауы, тұрғын үй-коммуналдық нарығының дамымағандығы сияқты проблемалармен кездесуде.
Қазақстанның тәжірибесі де көңіл бөлерліктей - мұнда 1996ж. тұрғын үй қорын пайдалану дотациялық негізде құрылған болатын. Пайдалану және басқару үшін жеке пәтер меншік иелерінің кооперативтері (ПИК) құрылуда. 100 пайыз жеке меншік үйлер, міндетті түрде ПИК мүшелері болып табылады.
Тұрғын үй саласын басқарудағы - немістік үлгі. Германияда тұрғын үй кәсіпорындары қоғамға пайдалану қызметтердің келесі түрлерімен айналысады:
- тұрғын үй құрылысымен;
- жеке меншік тұрғын үй қорын басқарумен;
- нысандарды қадағалаумен;
- құрылыс салынған жер телімдерін сатумен;
- қоғамның аумақтарды инженерлік дайындау шараларын өткізу және қала құрылысын абаттандыру барысында өкілетті тұлғасы болады[8].
Тұрғын үй саясаты Германияның федералдық құрамына сәйкес мемлекеттік, коммуналдық және жеке меншік салаларын қамтиды. Коммуналдық тұрғын үй саясаты және жалпы тұрғын үй саясатының құрамы халықтың әрқайсысына сұранысқа сәйкес үй алуға жағдайлар жасауға бағытталған.
Скандинавия елдеріндегі тұрғын үй нарығын реттеу жағдайлары
Скандинавия елдеріндегі (Швеция, Норвегия, Дания, Финляндия) экономикалық даму деңгейі, басқа көршілес елдерден салыстырғанда біршама жоғары. Төрт скандинавиялық мемлекетте 2005 жылғы қорытындысына сәйкес Дүниежүзілік экономикалық форумның индексінде алдыңғы қатарларды иеленіп, әлем экономикасындағы он бәсеке қабілеттілігі жоғары елдер қатарына кіріп отыр.
Скандинавия елдеріндегі тұрғын үй нарығы тұрақты түрде өсу үстінде, яғни тұрғын үй, коммерциялық тұрғын үйлер тәрізді нарықтың барлық сегмент түрлерінде де байқалады. Қазіргі уақытта қала орталығында орналасқан 120 шаршы метрлік пәтер Global Property Guide мәліметтеріне сүйенетін болсақ Ослода - шаршы метрі $3992, Копенгагенде - $2952, Хельсинкиде - $2600, Стокгольмде - $2470 тұрады.
Швед тұрғын үй нарығы- Скандинавия елдерінің ішіндегі ең ірі нарық деп саналады. Швециядағы тұрақты даму 1997 жылдан бері басталып, жылжымайтын мүлік бағасы 2004ж. - 9,6%, 2005ж. - 9,63% жоғарылаған болатын. Дүниежүзінде швед моделі деген ұғым қалыптасқан, ол дегеніміз бизнес пен мемлекет арасындағы бірлесіп әрекет ету дегенді білдіреді. Оның нәтижесінде халықтың әл - ауқаты жоғарылады, халықты әлеуметтік жағынан қорғау сақталды, ал экономика болса тұрақты дамып отыр. Statistics Sweden мәліметтеріне сәйкес, елде 1995-2000 жылдар аралығында жыл сайын орташа есеппен 12 мың бірлік тұрғын үй (жанұялық үйлер немесе жекеленген пәтерлер), ал 2004 жылы 25 мың бірлік, 2005 жылы 23 мың бірлік баспана эксплуатациялауға берілген. Тұрғын үйді сатып алу мақсатында тұрғындарды несиелендіру жағдайлары 2005 жылдың желтоқсанынан 2006 жылдың ақпаны арасында 14 пайызға өскен. Сонымен бірге, тұрғын үйді сату немесе сатып алу туралы мәмілені рәсімдеудің құны, жалпы мүлік бағасының 4,5-6,5% құрайды. Швед мүлік нарығында жалға беруден алынан табыс ең төменнен қалыпты көрсеткішке дейін ауытқып отырады. Стокгольм және Гетеборг тәрізді қалалардың орталығындағы үйлерді жалдаудан жоғары табысқа ие болуға болады (жылында 7% дейін). Резидент емес азаматтар пәтерлерді жалға беретін болса, жылдық табысынан 30% салық төлейді.
Ал Финляндиядағыэкономикалық даму тұрақтылықты көрсетуде. 2006ж. жалпы ішкі өнім 4,8% құраса, оның келешекте одан әрі өсетіні туралы сенімді болжамдар жасалуда. Қазіргі уақытта орта есеппен алғанда тұрғын үйдің орташа құны Euro 1796 құрайды. Финляндияның астанасы- Хельсинки шетелдік инвесторлар үшін аса тартымды, 2004-2006 ж.ж. олардың жылжымайтын мүлік секторында жасалған келісідердің 40% астамын құраған болатын. Сұраныстың ұсыныстан артық болуымен байланысты, келешекте Финляндияға салынатын инвестициялар көлемі үнемі артып отырады деп күтілуде, ал мұның өзі Хельсинкиге оң әсерін береді. Шетелдіктер Финляндияда тұрғын үйлерді ешбір шектеулерсіз сатып ала алады. Жалға беруден алынатын кіріс жылына 6,2%. Ал жылжымайтын мүлік бойынша келісімдер он төрт күн ішінде ресімделеді.
Норвегиядағы халықтың бір басына шаққандағы кіріс мұнай мен газ көлемінің бай болуына байланысты дүниежүзілік тұрғыдан алғанда өте жоғары - $65785 құрайды.
Дүние жүзіндегі мұнай мен табиғи газдың аса ірі қорын иемденетін елдер ішінде Норвегия мұнай бойынша 13, ал табиғи газ бойынша 12 орынды иемденеді.
Соңғы алты жыл ішінде энерготасымалдағыштар құнын жоғарылату арқасында салықтар көлемі азайтылып, тұтыну жоғарылатылғандықтан экономика тез даму үстінде. Экономика құрылыс индустриясындағы дамуға, жылжымайтын мүлік құнының жоғарылауына, мұнай саласына инвестициялардың құйылуымен тікелей байланысты болып отыр. Халықтың арасында кіріс көзі аса жоғарылағанына қарамастан, инфляцияның төмен болуына байланысты тауарлар мен қызмет саласы көп тұтынылады. Сарапшылардың жасаған талдауларына қарағанда Норвегия мұнайдың арқасында енді тағы бір елу жыл, ал газ арқылы тағы бір жүз жыл осындай өмір сүру деңгейін сақтай алады, мұның соңында ресурстар толығымен аяқталады. Сондықтан Норвегия келешек ұрпақтарын осындай байлықтан құр қалдырмау мақсатында арнайы қор ашып, пайдалы қазбалардан түскен қаражат үлесін салып отырады. Қазірдің өзінде жаңа энергетикалық ресурс көздерін табу және энергияны сақтау технологияларын табу мақсатында белсенді түрде зерттеулер жасалып жатыр. Күн көзі энергиясын, теңіз толқыны және жел күшін қолдану басталды[8].
2013ж. бастап елде тұрғын үй құны біртіндеп өсу үстінде. 2014ж. ол 10,5% дейін, ал 2005ж. - 8% жоғарылады. Тұрғын үй бағасы Ставангер, Берген, Тронхайм қалаларында 14,36% жоғарыласа, ал Ослода 9,19% өсті. Ослода тұрғын үйлерді жалға беруден табыс жылдығына 5%, ал Бергенде - 4,2% құрайды.
Сатып алу - сату келісімдерін ресімдеу құны жылжымайтын мүлік құнының - 6,24% - 8,1%, сонымен бірге баж алымының 2,5% құрайды. Барлығын сатып алушы төлейді. Келісім тәулік ішінде ресімделеді.
1995ж. бастап 2000 ж. аралығында Данияның экономикасы 3,27% өсті. 2001ж. бастап 2004ж. аралығында даму деңгейі 0,95% төмендеді, ал мұның өзі дүниежүзілік дағдарыспен байланысты болды, себебі ел экономикасы сауда айналымы, атап айтқанда экспортпен өте тығыз байланысты. 2005ж. жаз айларында дат елінің жылжымайтын мүлік нарығы тез арада дами бастады, бұған 2004ж. экономика саласында даму себеп болды. Тиісінше, тұтынушылар арасындағы сұраныс жоғарылаған болатын. Келесі екі жыл ішінде даму өз жалғасын тапты. 2005ж. ЖІӨ артуы 3,2% құрады. Жұмыссыздық деңгейі төмендей бастады. Жылжымайтын мүлік нарығының дамуы жалғаса берген. Аумақтағы инвестициялар ай санап өсуде. Дания - өнеркәсібінің технологиясы, ауыл шаруашылығы тиімді жұмыс жасайтын әрі дамуы тұрақты жоғары дамыған ел.
Жылжымайтын мүліктің құны 2005ж. жоғарылай бастады. 2005ж. тұрғын үй құны 21,3% (2004ж. - 11,76%) артты. Еуропалық Одақ аумағындағы басқа да елдермен салыстырғанда Даниядағы резидент емес адам жылжымайтын мүлікті тек үш жағдайда ғана сатып ала алады: 1) егер де ол Данияда 5 жылдан астам уақыт тұратын болса; 2) ЕО қауымдастығы елдерінің тұрғыны және Данияда қызмет етсе; 3) резидент емес, бірақ та тұрақты түрде Данияда жұмыс істеп, тұратын болса.
Копенгагенде кейбір отбасылық үйлердің құны 2000 бастап 2005 жылдар арасында 47,28%, ал пәтерлер саны - 87,14% жоғарылаған. Ал жалға беру құны 13,56% дейін өскен. Мұнда жылжымайтын мүлікпен жасалатын келісімдер Скандинавия елдеріндегі - 6,18 - 7,04% арасындағы ең төмен бағаны құрайды. Оның ішінде 6% агент (риэлтор, маклер) кетеді, оны сатушы төлейді. Ал сатып алушы келісім -шарт сомасының 0,7% төлейді. Ал жалға беруден алынатын кіріс өте көп емес, тек 5% ғана құрайды. Данияда, Швецияда сияқты заң тұрғын үйды жалға алушы адамды қорғайды.
Дамыған елдердегі тұрғын үй проблемасын шешудің жалпы тенденциялары. Нарықтық экономикасы дамыған елдерде тұрғын үй проблемасын шешу үшін айтарлықтай тәжірибе жинақталған. Экономикасы дамыған елдердің тәжірибесіне тоқталып өтейік.
Қазіргі уақытта осы елдерде тұрғын үй қорын қайта қалпына келтіру орташа есеппен алғанда жалпы инвестициялардың 23-25% (АҚШ орташа есеппен 30%) және азаматтардың жеке қаржыларының 20%-25% құрайды. Бірақ та соңғы уақытта жаңа құрылыс саласына инвестицияларды салу азая бастады. Мұның өзі біріншіден, тұрғын үйге деген сұраныстың төмендеуімен, халықтың әлеуметтік жағдайы жоғары адамдарының тарапынан тұрғын үйге деген сұраныстың азаюымен, ал басқа жағынан алғанда халықтың әлеуметтік жағдайы төмен адамдардың арасында да төмендеумен тығыз байланысты. Франция, Австрия, Швеция, Дания т.б. елдерде мемлекеттік құрылыс саласының көлемдері біртіндер ұлғаю үстінде, мемлекеттік субсидиялау жүйелері, тұрғын үйлерді сатып алуға жасалатын жеңілдіктер мен сатып алуға несие беру жүйесі құрылуда. Мұның барлығы халықтың әлеуметтік жағдайы төмен адамдар үшін жасалған жағдай.
Сонымен қатар, көптеген дамыған елдерде жаңа құрылысқа салынған инвестицияларды тұрғын үй қорын қайта жаңарту және модернизациялауға жұмсалуда. Мамандар тарапынан берілген бағалауға сүйенетін болсақ, осы мақсаттарға арналған инвестициялардың үлесі, мысалы, Канада, Дания елдерінде қаржы көлемінің 50% дейін жақындады, ал АҚШ үлес 40% асып отыр. Сонымен бірге тұрғын үй қорының сапасына қойылатын талаптар ролі де біртіндер артып отыр. Осыған байланысты құрылыс және жобалау фирмалары дамыған елдердің барлығында дерлік халықтың тұрғын үйлердің сапасы мен ыңғайлылығына қоятын замауани талаптарын ескеру үстінде.
Нарықтық экономикасы дамыған елдерде тұрғын үй құрылысы негізінен алғанда жеке инвестициялар арқылы жүзеге асырылады. Дүниежүзілік экономика және халықаралық қатынастар институтының мәліметтеріне сүйенетін болсақ, осы елдердегі мемлекеттің тұрғын үй құрылысындағы үлесі 1,5-2% (АҚШ) 5-18,5% (Италия, Франция) құрайды. Халықтың қаржысы арқылы (жеке және қарызға алынған) жеке немесе бір отбасылық үйлер, сонымен бірге көп отбасылық үйлердегі пәтерлер салыну немесе сатып алынуда.
Дамыған елдердің көбісінде тұрғын үйлердің аса көп тараған түрлеріне бір отбасылық бір-екі қабатты үйлер саналады, олар көбінесе үлкен қала маңайындағы аумақтарда, орташа және шағын қалаларда және ауылдық елді мекендерде салынады.
АҚШ бір отбасылық үйлерде халықтың 65% астамы тұрады, оның ішінде 40% қала маңында, 28% - қалаларда және 32% - ауылдық жерлерде тұрады.
Көптеген үйлер зауыттар жағдайында жартылай немесе толықтай жинақталады, ағаштан жасалған модульдер мен блоктар кең қолданысқа енгізілген. Кірпіштен және басқа да жергілікті материалдардан салынған үйлерде зауыттарда жасалған әртүрлі жинақталған элементтер де кең қолданылады. Мұндай үйлерді жинақтау уақыты бірнеше күнмен шектелген. Осындай үйлерді салудың нақты уақыты 8 айдан астам емес. Көп пәтерлі 2-3 қабатты үйлер АҚШ және басқа да елдерде бір отбасылық үйлер салынған материалдарынан салынады.
Нарықтық экономикасы дамыған елдерде тұрғын үйлерді салу үшін халық қаржысын алу арқылы несие беру-қаржы механизмдері жұмыс жасайды. Субсидиялау формалары, несиелендіру жағдайлары (несие көлемі, оларды өтеу мерзімдері, пайыздық ставкалар) әртүрлі елдерде әртүрлі деңгейде. Дамыған елдерде тұрғын үй саласы экономикалық және әкімшілік реттеуге жатқызылған салалардың бірі. Тұрғын үй тұтыну қажеттілігін қанағаттандырудың жоғары деңгейде болу, әртүрлі әлеуметтік мәселелерді шешу осы елдерде тұрғын үй қорын қайта қалпына келтіру саласындағы нарық механизмдерінің тиімді жұмыс жасайтындығын көрсетеді.
АҚШ тұрғын үй құрылысының саласы толықтай алғанда жеке капиталмен бақыланады. Орташа американдық отбасы жылу және электр энергиясына жұмсалатын қаржыны қоса алғанда өздерінің жылдық табысының төрттен бірін ғана жұмсайды - яғни, жылына 6,8 мың долларды құрайды. Сондықтан әлеуметтік жағдайы орташа отбасыларының тұрғын үйде деген қажеттілігін қамтамасыз ету үшін мемлекеттің көмегі қажет.
Тұрғын үй проблемасын шешуге бағытталған АҚШ федералдық бағдарламалары тұрғын үй ұсыныстарының талаптарын өзгертуді, немесе табыстары төмен отбасыларының арасында оған деген сұранысты арттырумен айналысу болып табылады.
Осы бағдарламаларды 3 бөлуге болады:
Біріншісі - тұрғын үй көмегі ретінде - тұрғын үй жағдайларын жақсарту және табысы төмен отбасылары үшін тұрғын үйдің ақысын төмендету;
Екіншісі - жергілікті әкімшіліктердің тұрғын үй сапасын жақсарту және тастап кеткен шағын аудандарды қайта жандандыру саласындағы жұмыстарды атқаруға көмек көрсету;
Үшіншісі - пәтер ақысын шектеу бойынша жүргізілетін мемлекеттік саясат болып табылады.
Осы бағдарламаларға сүйенетін болсақ, жергілікті билік органдары табыс деңгейі төмен отбасыларының әлеуметтік тұрғын үй қорын салу және қызмет көрсетумен айналыса алады. Бұған мемлекет төрт түрлі жолмен қатыса алады:
- капиталдық субсидиялар. Мемлекеттік тұрғын үй құнды қағаздарды шығару арқылы, салық төлеуден босату арқылы салына алады. Осы құнды қағаздар төленген соң, үкімет жергілікті әкімшілікке жеке меншікке бере алады;
- тұрғын үйлерді пайдалануға берілетін субсидиялар. Субсидиялардың осы түрлері отбасылардың үй ақысына өз табысының 30% көлемін беруге дейін азайта алады.
- жөндеу жұмыстарына берілетін субсидиялар. Үкімет ескі үйлерді жөндеу және жаңарту жұмыстарына арнап субсидиялар бере алады;
- тұрғындарды таңдау. Үкімет (жоғарыдан) тұрғын үйлерді пайдалану үшін халықтың табыс көлеміне қарай шектеулер де қоя алады.
АҚШ федералдық және муниципалдық билік тарапынан табыстары төмен бір отбасыларға арналған тұрғын үйлерді салу олардың қымбат болуына байланысты тиімді емес, осы үйлердің негізінде әртүрлі қабатты 5-10 үйлік шағын аудандар салуды қолға алуда, олардағы бірінші қабаттарда азық-түлік және өнеркәсіп тауарларының дүкендері, коммуналдық мекемелер, бассейндер, автосервистері бар автотұрақтар салынады. Мұндай кешендерді билдер-фирмалар салады. Бірінші бағдарламаға сәйкес үкімет үй иесіне тұрғындардан алынатын пәтерақысын және үйді нақты пайдалануға жұмсалатын қаражатты жабу үшін жыл сайын субсидиялар төлеп отырады. Ал екінші бағдарламаға сәйкес пәтерақысын субсидиялау арқылы жергілікті құрылыс компаниялары және жергілікті тұрғын үй органдары тиісті мемлекеттік агенттіктерге табысы төмен отбасыларға үй беру жөніндегі жоспарларын айтады. Егер де агенттіктер осы жоспарларды бекітетін болса, ол жыл сайын үй иесінің жұмсайтын шығыны мен пәтер ақысы арасындағы айырмашылықты өтеу туралы ұзақ мерзімді келісім-шартқа қол қояды.
Нидерландыдағы тұрғын үй проблемасын шешу ерекшеліктері
Батыс еуропалық елдердің бірі - Нидерландтағы тұрғын үй проблемасын шешу тәжірибесі үлкен қызығушылық тудырады. Соғыстан кейінгі он жылдықтар ішінде салынған үйлер біріншіден бір-біріне қатысы жоқ сапасының үйлескенімен сипатталады. Жоғары нарықтық тиімділік халықтың аса көп құрамының әлеуметтік жағынан қорғалғанымен де байланысты. Мемлекеттік реттеу жеке бастауларға көмек берумен, ірі әлеуметтік-қала құрылысымен жұмыс жасау - үй иелігінің мүддесін қорғаумен, ал күнделікті туындайтын мәселелерді шешуге бағытталған.
Қазіргі уақыттағы тұрғын үй саласының фундаменті Нидерландта 1901 жылы Тұрғын үй Заңын қабылдау кезінде салынған болатын, яғни жабайы нарық уақыты үкімет, муниципальдік билік ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Кіріспе
6
1
Қазіргі жағдайдағы тұрғын үй құрылыс дамуының ғылыми-теориялық негіздері
8
1.1
Тұрғын үй құрылысы сферасының дамуындағы құқықтық-заңдылықты реттеу
8
1.2
Тұрғын үй құрылысы нысандарын жобалаудың экономикалық тиімділігінің ғылыми-теориялық негіздері.
10
1.3
Тұрғын үй құрылыс саласын басқарудың шетелдік тәжірибелері
16
2
Қазақстан Республикасының тұрғын үй құрылысы жүйесін дамытудағы аналитикалық талдау (ОҚО мысалында)
26
2.1
Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй құрылысының қазіргі жағдайы
26
2.2
Онтүстік Қазақстан облысындағы тұрғын үй құрылысының даму жағдайы мен қазіргі даму үрдістері
32
3
Құрылыс кластерінің қалыптасу жағдайындағы тұрғын үй құрылысын тиімділігін жоғарылату
38
3.1
Құрылыс кластерін қалыптастыруы және оның мемлекеттік тұрғын үй бағдарламасын жүзеге асырудағы рөлі
38
3.2
Оңтүстік Қазақстан облысының тұрғын үй реформаларын дамыту жолдары
43
3.3
Қазақстанның тұрғын үй құрылысының аймақтық мәселелерің шешу жағдайында Шымкент қаласындағы тұрғын үй құрылысының бизнес-жоспары
51
Қорытынды
61
Пайдалаңылған әдебиеттердың тізімі
63
Кіріспе
Зерттелетін мәселенің өзектілігі. Тұрғын үй құрылысы - тұрғын үйлер, тұрақты тұрпаттағы жатақханалар, мүгедектер мен қарттарға арналған үйлер, балалар үйлерінің жатын корпустарын, т.б. салу. Тұрғын үй қаласының көлемі іске қосылған, пайдалануға берілген жалпы және тұрғын алаңының шаршы метрімен, салынған пәтерлердің, үймереттердің санымен сипатталады.
Әр аймақтың экономикасының тұрақты дамуы мен өсімі, оның халқының әлеуметтік-экономикалық мәселелерінің табысты шешімі, көбінесе тұрғын үй реформасын табысты жүргізуден тәуелді болады. Сондықтан Ел Президенті Н.Ә.Назарбаев өзінің жыл сайынғы жолдауларында тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық саласы, тұрғын үй құрылысы сияқты өзекті мәселелерге назар аударған.
Жеке тұрғын үй құрылысы- белгiленген тәртiппен бекiтiлiп берiлген жер учаскелерiнде азаматтардың өз күшiмен, мердiгерлiк немесе заңдарда тыйым салынбаған басқа да әдiспен жеке тұрғын үйлер салуы.
Жеке тұрғын үйлер құрылысының аумағы - елдi мекен (аудан, ауыл, көше) аумағының азаматтарға мәдени-тұрмыстық қызмет көрсету, сондай-ақ инженерлiк және көлiктiк инфрақұрылым объектiлерi бар кешенiмен жеке тұрғын үй құрылысы үшiн пайдаланатын бөлiгi.
Статистикалық қадағалау нысанында салынған тұрғын үйлердің көріктілігі, қабаттылығы, жайлылығы деңгейінің көрсеткіштері де қамтылады. Қазақстанда тұрғын үй нарығының қалыптасуы, соның ішінде тиісті несие-қаржы тетігінің әзірленуі елдегі эконоимка реформалардың маңызды бағыттарының бірі болып табылады. Мемлекеттік Тұрғын үй құрылысы бағдарламасының бірте-бірте өрістетілуіне байланысты беймемлекеттік сектор субъектілерінің қаражатын, ең алдымен халықтың меншікті қаражатының тартылуын ынталандыру шаралары қолданылды.
Тұрғын үй мәселелері, тұрғын үй нарығындағы субъектілер мен объектілердің қызмет етуіндегі қиыншылықтар, кемшіліктердің анықталуы, тұрғын үй нарығын әрі қарай жетілдіре отырып, дамытудың экономикалық механизмі шетелдік экономист ғалымдардың: Т.Г. Зайнуллин, Н.Г. Лукянова, В.Л. Ясько, О.Э. Бессонова, С. Глазунов, В. Самошин, В.В. Бузырев, В.С. Чекалин, М.А. Федотова, И.В. Довдиенко, И.А. Рахман, Ю.В. Пашкус және т.б.еңбектерінде сондай-ақ келесідей отандық ғалым экономистердің еңбектерінде Н.А. Назарбаев, Н.К. Мамыров, У.К. Шеденов, К.А. Сагадиев, C.Б. Абдыгаппарова, Р.А. Алшанов, Е.А. Туркебаев, Ұ.М. Искаков, Ө.Қ. Есқараевтың, Е.Б. Жатканбаев, С.А. Илашова, А.К. Кошанова, Г.В. және т.б. зерттеліп, қарастырылған.
Мемлекеттің тұрғын үй саясаты, тұрғын үй құрылысы негізгі басым бағыттардың бірі бола отырып, оның шешімі үлкен жұмыс ауқымын қажет ететін, мемлекеттің және қоғамның алдында тұрған неғұрлым қиын міндеттердің бірі болып табылады, сондай-ақ тұрғын үйдің халыққа мүмкін болуы күрделі көрсеткіш болғанымен ол тұрғын үй аясында жүргізіліп жатқан реформаның барысын ғана көрсетпейді, сонымен қатар қоғамдағы әлеуметтік-экономикалық үдерістердің дамуын, олардың табыстылығын, халықтың мемлекеттік және коммерциялық институттарға сенімділігін көрсетеді.
Жаңадан салынатын тұрғын үй құрылысы өз кезегінде құрылыс компаниялары мен құрылыс индустриясы кәсіпорындарының жұмысының көлемін арттырады, құрылыс материалдарын өндіруді жолға қояды, құрылыс саласын дамытады және жаңа жұмыс орындарын ашады. Мұның барлығы еліміздегі тұрғын үймен қамтамасыз ету саясатының бағытын, халықты сапалы және құны жағынан мүмкін тұрғын үймен қамтамасыз етілуін қарастырады.
Қазақстанда соңғы жылдары экономиканың өрлеуі, халықтың едәуір бөлігінің әл-ауқатының жақсаруы, сондай-ақ ауқымды көші-қон республикада Қазақстанның 2050 жылға дейінгі стратегиалық дамуының басым бағыттарының бірі ретінде Тұрғын үй құрылысы дамытудың мемлекеттік бағдарламасы жасалды[1].
Нарықтық жағдайда ипотекалық несие беру тұрғын үй саласына инвестиция тартудың ең тиімді тәсілдерінің бірі болып табылады. Ол халықтың тұрғын үй жағдайын жақсарту, банктердің тиімді де табысты жұмыс істеуі, құрылыс кешендерінің ырғақты жұмыспен қамтылуы мүдделерін келісуге мүмкіндік береді. Осыған орай халықты ипотекалық несиелендіру ісін кеңінен өрістету мақсатымен "Қазақстан ипотекалық компаниясы" (ҚИК) құрылды. ҚИК жұмысының негізгі бағыты - екінші деңгейдегі банктердің ипотекалық несие беруі көлемін ұлғайту үшін ипотекалық несие бойынша талаптардың құқықтарын сатып алу жолымен оларды қайта қаржыландыру.
Зерттеу тақырыбының бүгінгі күнгі өзектілігін ескере отырып, зерттеу жұмысының мақсаты тұрғын үй құрылысының аймақтық мәселелерін анықтау арқылы тұрғын үй құрылысын тиімділігін жоғарылату жолдарын негіздеу болып табылады.
Қойылған мақсатқа сәйкес орындалатын міндеттер:
қазіргі жағдайдағы тұрғын үй құрылыс дамуының ғылыми-теориялық негіздерін анықтау;
ҚР-ның тұрғын үй құрылысы жүйесін дамытудағы аналитикалық талдау жасау;
ОҚО бойынша тұрғын үй реформаларын даму ахуалдарын талдау және бағалау;
құрылыс кластерінің қалыптасу жағдайындағы тұрғын үй құрылысын тиімділігін жоғарылату жолдарын анықтау.
Қазақстанның тұрғын үй құрылысының аймақтық мәселелерің шешу жағдайында Шымкент қаласындағы тұрғын үй құрылысының бизнес-жоспарын жасау.
1 Қазіргі жағдайдағы тұрғын үй құрылыс дамуының ғылыми-теориялық негіздері
Тұрғын үй құрылысы сферасының дамуындағы құқықтық-заңдылықты реттеу
Қазақстан Республикасының әрбiр азаматы, өзiнiң тұрақты тұрғын жерiне қарамастан, Қазақстан Республикасының жер заңдарына сәйкес республика аумағында жеке тұрғын үй құрылысы үшiн жер телімін алуға құқылы.
Азаматтың меншiк құқығында үй немесе пәтерi, не ол жалдау немесе жалгерлiк шарты бойынша пайдаланатын мемлекеттiк және қоғамдық тұрғын жайлар қорындағы үйлерде пәтерi, саяжайлық немесе бау-бақтық жер учаскесiнiң болуы жеке тұрғын үй құрылысы үшiн жер телімін беруден бас тартуға негiз бола алмайды.
Меншiк құқығында саяжай мен бау-бақшателімдері салынған үйлердi иеленушi азаматтарға, олар тұрғын үйлер мен құрылыстарға арналған қалыптарға сәйкес келген жағдайда, осы жылжымайтын мүлiктi жеке тұрғын үй ретiнде қайта ресiмдеуге, сондай-ақ жер телімдерін нысаналы мақсатпен өзгертуге құқық берiледi.
Құрылыс салушы тұрғын үйдi белгiленген құрылыс және мiндеттi қалыптар ережелердi бұзбайтын және республикалық маңызы бар қаланың, астананың, ауданның (облыстық маңызы бар қаланың) жергiлiктi атқарушы органының сәулет-қала құрылысы қызметiмен келiсiлген кез келген жоба бойынша салуға құқылы.
Белгiленген тәртiппен бекiтiлiп берiлген телімдері орналасқан тұрғын үй мен басқа да құрылыстардың көлемiн олардың сыртқы тұрқы (соның iшiнде билiктi) осы құрылыстар, сондай-ақ шектес жер телімдерiндегi белгiленген мiндеттi қалыптық, санитариялық, өрттен қорғау және техникалық арақашықтықты қамтамасыз ететiн жағдайда жеке құрылыс салушы дербес белгiлейдi.
Жеке тұрғын үйлер құрылысы үшiн жер учаскелерiн беру Қазақстан Республикасының жер және басқа заңдарымен реттеледi.
Жеке тұрғын үй құрылысына бөлу үшiн босалқы сақталатын жер учаскелерiнiң мөлшерi, сондай-ақ елдi мекенде оларды игеру кезектiлiгi тиiстi қала құрылысы құжаттамаларының негiзiнде белгiленедi және оларды қолда бар жер ресурстары мен аумақты әлеуметтiк-экономикалық жағынан кешендi дамыту мүдделерiн негiзге ала отырып, республикалық маңызы бар қаланың, астананың, ауданның (облыстық маңызы бар қаланың) жергiлiктi атқарушы органы реттейдi.
Жеке құрылыс салушы жер телімін алу үшiн жер телімдерiн беруге құқығы бар тиiстi республикалық маңызы бар қаланың, астананың, ауданның (облыстық маңызы бар қаланың) жергiлiктi атқарушы органына өтiнiш бередi.
Өтiнiштi қабылдау кезiнде азаматтан бекiтiлген тiзбеде көзделген құжаттар мен мәлiметтердi талап етуге тыйым салынады.
Жеке тұрғын үйлер құрылысына арналған жер телімдерiнiң болуы туралы ақпаратты жасырғаны, оны бұрмалағаны, жер телімдерін беруден негiзсiз бас тартқаны үшiн атқарушы органдардың лауазымды адамдары Қазақстан Республикасының заңдарында белгiленетiн әкiмшiлiк және өзгеше жауапты болады.
Әрбiр азамат республикалық маңызы бар қаланың, астананың, ауданның (облыстық маңызы бар қаланың) жергiлiктi атқарушы органынан осы елдi мекенде (жерде) жеке тұрғын үй құрылысына арналған жер телімдерінiң болуы, олардың көлемi туралы, сондай-ақ бөлiнетiн аумақты пайдаланғаны үшiн жер салығының белгiленген ставкалары мен басқа да төлемдер туралы ақпарат алуға құқылы.
Аталған ақпарат көпшiлiктiң көруi үшiн бағалау көрсеткiштерiмен бiрге жеке тұрғын үй салуға арналған аумақтың карталары (схемалары) түрiнде iлiнiп қойылады немесе шолу бюллетендерi түрiнде жарияланады.
Меншiктенушi қоныс учаскесiндегi жеке тұрғын үй мен басқа да жылжымайтын мүлiктi Қазақстан Республикасының заңдарына сәйкес өзiнiң қалауына қарай иеленуге, пайдалануға және оған билiк етуге құқылы. Қоныс учаскесiндегi жылжымайтын мүлiктi меншiктену құқығы осы учаскенi иеленушiге ғана тиесiлi бола алады.
Құрылыс салушының жеке тұрғын үйге меншiк құқығы оның құрылысты аяқтаған кезiнен бастап пайда болады және белгiленген үлгiдегi куәлiкпен расталады.
Жеке тұрғын үй құрылысы аяқталғанға дейiн оның салынып бiткен бөлiгiне жылжымайтын мүлiк пен осы мүлiк жасалған материалдарға меншiк құқығы туралы ереже қолданылады.
Меншiктенушi қоныс телімдеріндегi үйдi және басқа да жылжымайтын мүлiктi қайта құруға, қайта жоспарлауға немесе қайта жабдықтауға құқылы, бұл орайда құрылыс жөнiндегi және өзге де мiндеттi қалыптар мен ережелер бұзылмауы керек. Құрылыстарды қайта салуға, қайта жоспарлау мен қайта жабдықтауға байланысты қайта жаңарту құрылыс қалыптары мен ережелерiн сақтау бөлiгiнде республикалық маңызы бар қаланың, астананың, ауданның (облыстық маңызы бар қаланың) жергiлiктi атқарушы органының сәулет-қала құрылысы қызметiмен келiсiлген жоба бойынша жүзеге асырылады.
Жеке тұрғын үй құрылысы құрылыс салушының өз қаражаты есебiнен қаржыландырылады, сондай-ақ ол банкiлердiң несиесi, кәсiпорындар мен ұйымдардың қаржы көмегi мен Қазақстан Республикасының заңдарында тыйым салынбаған басқа да қаржы көздерi есебiнен жүзеге асырылуы мүмкiн.
Азаматтарға жеке тұрғын үй салуға арналған несиелер олардың қайтарылуы қамтамасыз етiлетiн шарттармен және Қазақстан Республикасының заңдарына сәйкес берiледi.
Жеке тұрғын үй құрылысы аумағында қызмет көрсетуге арналған әлеуметтiк, көлiктiк және инженерлiк инфрақұрылым объектiлерiн салу мен пайдалануды қаржыландыру, сондай-ақ инженерлiк жағынан қамтамасыз ету көздерiн дамытуға жұмсалатын шығындар бюджет қаражаты, кәсiпорындардың, ұйымдардың қаражаттары, сондай-ақ Қазақстан Республикасының заңдарында тыйым салынбаған басқа да қаржы көздерi есебiнен жүзеге асырылады. Жеке құрылыс салушылардың қаражатын тарту тек ерiктi негiзде ғана жүзеге асырылады[2].
Шығын мөлшерi халыққа мәдени-тұрмыстық қызмет көрсету объектiлерiн салуды ескере отырып, сол жер үшiн ең төменгi қалыптан кем болмайтын, жеке және өзге де құрылыс салушылардың санына тепе-тең мөлшерде белгiленедi.
Әлеуметтiк және инженерлiк инфрақұрылымдардың (қалыптыларымен салыстырғанда) қосымша элементтерiн жасау мен тұрғындарға қызмет көрсетудiң мейлiнше жоғары стандарттарын жүзеге асыру халықтың топтарының және жекелеген азаматтардың қаражаты есебiнен қаржыландырылуы мүмкiн.
Қоныс телімдерiң, үй құрылыстарының және басқа құрылыстардың шегiндегi аумақтарды инженерлiк жағынан жайғастыру, сондай-ақ сол объектiлердi пайдалану, жөндеу және қайта құру (жаңғырту) құрылыс салушылардың қаражаты есебiнен жүзеге асырылады.
Жеке тұрғын үй құрылысы жоба бойынша жүзеге асырылады. Жобада тұрғын үйлерге арналған ең төменгi мемлекеттiк қалыптар мен стандарттардан кем болмайтын қауiпсiз тұру шарттарына сай келетiн конструкциялық және жоспарлау шешiмдерi көрсетiледi.
Жеке тұрғын үй құрылысына арналған, соның iшiнде құрылыс салушының өзi жасаған жобаның сапасы үшiн жауапкершiлiк жобаны талдап жасаушыға және өзiмен келiсiлген бөлiгiнде келiсушi ұйымға жүктеледi.
Тұрғын үйдi, басқа да құрылыстар мен ғимараттарды пайдалану және осы мақсатқа жұмсалған шығында, сондай-ақ күрделi жөндеу мен қоныс телімдерiң шегiндегi аумақта инженерлiк қорғау жөнiндегi қажеттi шаралар (бұл талап етiлетiн жерде) үшiн жеке тұрғын үйдi меншiктенушi жауапты болады. Меншiктенушiге қоныс учаскесiн нысаналы мақсат бойынша, санитариялық-экологиялық қалыптарды сақтай отырып пайдалануды қамтамасыз ету де жүктеледi.
1.2 Тұрғын үй құрылысы нысандарын жобалаудың экономикалық тиімділігінің ғылыми-теориялық негіздері
Құрылыс - материалдық өндірістің аса қуатты өнеркәсіптік саласы. Күрделі құрылыстың көлемі мен деңгейінен материалдық өндірістің басқа да салаларының дамуы, елдің экономикалық әлеуеті мен ұлттық табысының өсуі қамтамасыз етіледі.
Тұрғын үй саласындағы нысандар құрылысы жобалық шешімдер негізінде жүзеге асады. Жобалық шешім - кең мағынада, ой немесе келешектегі іс-әрекеттердің жоспары. Тар мағынасында - құрал-жабдықтарды, өнімдерді немесе қызметтерді жасақтаудағы құжаттар жиыны, сондай-ақ, бірқатар құжаттардың алдын-ала үлгілер.
Құрылыс саласы туралы айтқанда, рыноктық экономистер капитал иеленушілер мен инвестициялық үдерістердің басқа да қатысушылары, яғни инвестициялық кешен арасын біріктіретін қарым-қатынасты меңзейді.
Құрылысқа адам мұқтаждығын қанағаттандыру үдерісінде ерекше қамтамасыз ету рөлі тиесілі. Ел немесе өңір сияқты ауқымды шаруашылық жүйелерінде бұл мақсаттар кезеңдер бойынша қалыптасады. Мақсаттар тұтыну деңгейінің өсуімен байланысты, себебі:
құрылыс - адамның тұрғын үйге деген қажеттілігін тікелей қанағаттандыруы қажет, бұл - құрылыс өнімінің ең жоғары, бірінші деңгейі;
құрылыс аталған қызметін қажеттіліктің басқа да түрлерін қанағаттандыра отырып орындайды, мысалы, азық-түлік, тұтыну және қызметтік және т.б. өнімдерді өндіруші, сақтаушы және өткізуші ғимараттармен қамтамасыз ету;
тұтыну және қызметтік заттарды дайындау үдерісіне қатысушы өндіріс құралдарын жасақтауға қатысу да құрылыс өнімдерінің бірі болып табылады;
басқа құрылыс өнімдерін өндіруде қолданылып құрылыс өнімдері. Оларға құрылыс материалдары мекемелері және т. б. жатады[3].
Профессор В.Николаевтың айтуы бойынша, бұл иерархиялық (сатылық) жүйеде құрылыс қызметінің мақсаттылығы мен кез-келген деңгейдегі құрылыс өнімінің құны тұтынушы арқылы осы өнімнің тиімділігімен (яғни, сұранысты қанағаттандыруымен) анықталады.
Құрылыс қызметін ынталандыру жоғары деңгейден төменге қарай сол өнімді тұтынуға деген қажеттілік арқылы, оны өндіру үшін ғимарат салудан басталады.
Құрылыс (күрделі құрылыс) - материалдық өндіріс саласы, ғимараттар мен мен құрылымдарды тұрғызу мен қайта өңдеу болып табылады. Құрылыс терминін екі түрлі мағынада қарастыруға болады:
- біріншіден, техникалық, инженерлік мағынада - жобалау-іздестіру жұмыстары, түрлі мақсаттағы ғимараттар мен құрал-жабдықтарды салу, қайта өңдеу, жаңарту, қайта жабдықтандырумен байланысты өндірістік қызмет түрі;
- екіншіден, экономикалық мағынасында халық шаруашылығының бір саласы ретінде.
Жүйе ретінде құрылыс рыногы өзіне: құрылыс рыногының субъектілерін; рыноктық қатынас объектілерін; құрылыс кешені рыногының инфрақұрылымы; рыноктық механизм; мемлекеттік бақылау; рыноктық реттеу мен өзін-өзі реттеуді біріктіреді.
Құрылыс рыногының субъектілері: инвесторлар, тапсырыс берушілер, мердігерлер, ғылыми-жобалау мекемелері, ғылыми-зерттеу институттары (ҒЗИ), құрылыс материалдарын өндіруші және құралдар құрылғылар өнеркәсібі мекемелері, құрылыс және машина жасау кәсіпорындары, технологиялық, энергетикалық және басқа да құралдарды жасаушы кәсіпорындар.
Рыноктық қатынас объектілері болып: құрылыс өнімдері (ғимараттар, нысандар және олардың кешені және т.б.); құрылыс машиналары; көлік құралдары; материалдар, бұйымдар; құрылғылар; капитал; жұмыс күші; ақпарат және т.б. табылады.
Құрылыс кешені нарығының инфрақұрылымының құрамына: банктер - ұлттық (мемлекеттік), сыртқы экономикалық, инвестициялық, акционерлік коммерциялық, ипотекалық және т.б.; биржалар - тауарлық-шикізатты, еңбек ресурстарының, қор (бағалы қағаздар), жылжымайтын мүліктердің және т.б.; брокерлік кеңселер мен фирмалар; институционалдық инвесторлар - зейнетақы қорлары, сақтандыру фирмалары, ашық және жабық үлгідегі инвестициялық қорлар мен фирмалар және т.б.; шет елдік инвесторлар; агенттіктер, делдалдық, жарнамалық, ақпараттық қызметтер мен фирмалар; инженерлік-кеңес беруші орталықтар; аудиторлық фирмалар; құрылыс кешеніндегі венчурлық (тәуекелді) кәсіпорындар; шағын бизнесті қолдаушы бағдарламалар мен қорлар; бақылаушы-инспекциялық қызметтер; арбитраж, сот және т.б.
Жоба түсінігі бірқатар белгілері бойынша ортақ сипаттамалары бар әртүрлі қызмет түрлерін біріктіреді, мұндай сипаттамалардың бастылары ретінде төмендегілерді атап өтуге болады: нақты мақсаттарға, белгілі нәтижелерге қол жеткізуге бағытталуы, көптеген өзара байланысты іс-әрекеттердің реттелмелі түрде орындалуы, басталу және аяқталу уақытының шектеулі түрде белгіленуі.
Жобалар - барлық деңгейдегі (қалалар, аудандар, ел) және барлық меншік формасындағы ұйымдарды жетілдіру мен дамыту құралы болып саналады. Жоба - жобаны іске асыру кезінде қолданылатын немесе тұтынылатын ресурстардың ақысын төлеуге бекітілген бюджет шегінде және бөлінген уақыт шеңберінде нақты, тамаша нәтижелерге қол жеткізу үшін жұмсалатын күштер жиынтығы[4].
Кез-келген нысанның құрылысы үшін ең алдымен, оның салынуының экономикалық мақсаты мен техникалық мүмкіндіктерін бекітіп алу керек. Мұндай міндеттер жоба деп аталатын арнайы құжатта бейнеленеді.
Жоба - бұл жасалатын инженерлік ғимараттың немесе басқа да кез-келген өнеркәсіптік немесе азаматтық бағыттағы нысанның төмендегідей жүйеде қалыптастырылған мақсаттары:
-болашақ ғимараттың архитектуралық-жоспарламалық, құрылғы-жинақтамалық және технологиялық шешімдерін бейнелейтін сызбалық материалдары (сызбалар);
-нақты табиғи ортадағы жұмыстың қауіпсіздігі мен сенімділігі, оның құрылысының техникалық мүмкіндіктерін негіздеуші түсіндірме-анықтамалық жазбалары;
-құрылыстың құны мен қаржылық, материалдық, еңбек ресурстарының шығынындарының экономикалық мақсаттылығын негіздеуші сметалық-экономикалық бөлімі.
Біздің көзқарасымыз бойынша, жобалар ғимараттардың барынша жинақылығы мен қолайлылығын қарастыруға міндетті, бірақ оның архитектуралық құрамына қолда бар механикалық құралдарды ескере отырып, құрылғыларды ірілендіруге, жобалық шешімдердің технологиялық дәрежесін жоғарылатуға, жоғары өнімді техниканы қолдануда кері әсері болмауы тиіс. Жобаларда құрылыс өндірісін жоспарлау мен ұйымдастыруға қатысты барлық ақпараттар (жұмыс көлемі, қажетті материалдар саны, құрылғылар, машина, еңбек ресурстары, көлік құралдары жөнінде мәліметтер) болу керек. Сондай-ақ, жоба бұйымдар, бөлшектер және құрылғылар өндіруші кәсіпорындардың мүдделерін ескеруі тиіс.
Әлемдік тәжірибеде құрылыстағы инвестициялық жобалардың экономикалық тиімділігін бағалаудың әдістері бар, олар алға қойылған мақсаттардың шындыққа негізделуі мен жобаны іске асыруда жүргізілетін жұмыстардың жайын бақылау үшін жасалған. Дегенмен, тұрақты рыноктық экономикалы елдер тәжірибесінен көшіріп алып, қолдану қазақстандық шындыққа сәйкес келмейді, себебі бұл әдістер қаржылық талдаудың күрделі әдіс-шараларына сүйенеді.
Сондықтан:
-шетелдік әдістерге негізделген, рыноктық экономиканың дамуында өзінің өміршеңдігін дәлелдеген әдістерді қолданана отырып, отандық әдістер нақты нысандардың жобалық шешімдерде қалыптасқан тиімділік резервтерін ескеруі тиіс;
- капитал салымдарының жалпы тиімділігіне негізделген ірілендірілген экономикалық бағыттар әдістерін жеткілікті дәрежеде толықтыруда, жобалаушылар тиімділікті бағалау механизмін инвестициялық жобаны жүзеге асырудың түрлі кезеңдерінде қолдануы тиіс;
- инвестиция тиімділігін талдау механизмі инвестициялық қызметтің мекен-жайлық, мерзімдік және субъективті (инвестордың тапсырысы бойынша) ерекшеліктерін ескеруі тиіс;
- жобалардың көпнұсқалылығы болуы тиіс, сәйкесінше, олардың экономикалық тиімділігін бағалауды жетілдіру қажет;
- инвестициялық жобаны жүзеге асырудың түрлі кезеңдерінде экономикалық тиімділікті бағалауда бастапқы мәліметтермен өзара байланыс болуы тиіс, бұл - инвестициялық циклдің мерзімінде тиімділік көрсеткіштерінің өзгеруін бағалауға мүмкіндік береді[5].
Бірқатар экономистердің еңбектерінде қарастырылатын (В.Резниченко, С.Ларина, Ю.Суханова, В.Клакоцкий және т.б.) әдістер инвестициялық жобалардың экономикалық тиімділігін бағалауды және бағдарламаларды орындауда біртұтас ақпараттық бағыттты негізге алуды ұсынады. Яғни мұнда, қолданылатын құжаттама жүйесінің универсалдылығы мен өзара байланысы қамтамасыз етіледі. Жүйенің негізі болжанған пайда мен шығынның балансы, сонымен бірге, сараптау материалдары: ақша қаражаттарының қозғалыс моделі, шығынсыздықты талдау және ауытқуларды талдау, болып табылады.
Құрылыстағы инвестициялық жобаларды жасақтау тәжірибесін талдау және ғалым-экономистердің теориялық тұжырымдары дәлелдегендей, инвестициялық жобалардың тиімділігін бағалау ісі жобалау сатыларына сәйкес түрлі критерийлер негізінде жүргізілуі тиіс. Әсіресе, біздің ойымызша, бұл тезис тұрғын үй саласы нысандары үшін дәл келеді, өйткені жылжымайтын мүліктер рыногында олардың бәсекеге қабілеттілігі, көп жағдайда, жобаларда көрсетілген осы рыноктың ерекшеліктеріне байланысты дамиды.
Инвестициялық жобаның жалпы циклі міндеттер кешенін біріктіреді (экономикалық, ұйымдық-басқарушылық, технологиялық және т.б.), яғни алғашқы пікірдің туындауынан бастап нысанды пайдаланғанға дейін үш сатыдан тұрады: инвестицияға дейінгі, инвестициялық, пайдалануға беру.
Біздің көзқарасымыз бойынша, есепке жобаның инновациялылығын анықтаушы коэффициент, ең алдымен, тәжірибелік (эксперименттік) жобалауда ендірілуі тиіс. Жобалаушылардың еңбек ақысының артуы тәуелді болып саналатын бұл коэффициенттің өлшемі комиссия арқылы бекітілуі қажет[6].
Мұндай жағдайда жобалау жұмыстарының құнын анықтаушы формула төмендегідей түрде бейнеленеді:
(1)
мұндағы:
Сжб - нысан бойынша жобалау жұмыстарының ағымдық құны;
Сқұр - базалық бағалар бойынша құрылыс құны;
а - негізгі жобалау жұмыстары құнының пайыздық нормативі;
Кик - жобалау жұмыстарының құнына қатысты инфляция коэффициенті;
Кн - басқа қаржы көздері арқылы қаржыландырылатын жобалау жұмыстарының құнына қатысты түзеті коэффициенті;
Кэк - жобаның инновациялылығын ескеруде ұсынылып отырған түзету коэффициенті (коэффициент өлшемі басқа сәйкес коэффициенттерге қатысты құнның 30%-ға дейінгі мөлшерінде белгіленуі мүмкін)[7].
Мұндай коэффициенттің (Кн) қажеттілігі ҚР Үкіметінің 17 ақпан 1999 жылғы №168-РП өкімімен Астана қаласына қатысты 1999-2002 жылдарға арналған тәжірибелік жобалау және құрылыс нысандарының тізімі және оларды қаржыландыру тәртібінде көрсетілген, онда негізінен, құрылыс кешенінің инновациялық бағдарламаларының жалпы жүйесінде тәжірибелік жобалаудың қызмет ету қажеттілігі, сонымен қатар, тәжірибе арқылы маңызды қалалық ғылыми-техникалық бағдарламалардың жүргізілу жайы анықталған. Дәлдік деңгейіне, сондай-ақ, жұмсалатын қаржылар мен мерзіміне байланысты инвестициялық шығындарды бағалау әдістерінің кезектілік сызбасы 1-суретте көрсетілген.
Инвестициялық жобаның стратегиясы
Қажетті материалдық, қаржылық және еңбек ресурстары
Жобалаушы нысанның орналасу орны, жер телімі мен қоршаған ортаның сипаттамасы
Тұрғын үйлерді сату, әлеуметтік инфрақұрылым мекемелерінің қызметін тұтыну бағдарламасын біріктіретін маркетинг стратегиясы
Жобалау технологиясы
Инвестицияны бағалау
Ұйымдық-басқарушылық құрылым
Еңбек, материалдық және уақыт ресурстары
Жобаның жүзеге асырылуы (кезеңдер бойынша)
Жобаны талдау және бағалау
Қаржылық талдау
Қаржыландыру көздерін таңдау
Сурет 1. Техника-экономикалық негіздеме, жобалық шешімнің құрамдас бөліктері арасындағы өзара байланыс
1.3 Тұрғын үй құрылыс саласын басқарудың шетелдік тәжірибелері
Егер Қазақстан Республикасының халықаралық шартында Заңдағыдан өзгеше ережелер белгiленген болса, халықаралық шарттың ережелерi қолданылады.
Тұрғын үй саласын дамыту мен реттеу барлық мемлекеттердің басты ұстанымдарының бірі. Себебі мемлекет әлеуметтік-экономикалық саясаттың маңызды бөлігі болып табылатын тұрғын үй мәселесін тиімді шешуге мүдделі. Отандық тұрғын үй саласын қалыптастырып жатқан қазіргі уақытта, әлем мемлекеттерінің тұрғын үй секторын реттеудегі тәжірибелерін қарастырудың маңыздылығы жоғары.
Шетелдердегі тұрғын үй мәселесін шешудің негізгі бағыттарын төмендегідей жіктеуге болады:
Біріншіден, жеке, мемлекеттік меншіктегі жалға алынатын үйлер секторы арқылы баспаға қажеттілікті қанағаттандыру.
Екіншіден, кондоминиумдар құрылысын кеңейту.
Үшіншіден, әлеуметтік тұрғын үйлер - жалға алынған муниципалдық үйлердегі пәтерлер жағдайы төмен тұрғындарға жеке меншікке алу құқығынсыз беру.
Төртіншіден, жеке тұрғын үй құрылыс нарығын дамыту.
Тұрғын үй секторында, көптеген пәтерлерді иеленген ірі ұйымдар болып табылады кооперативтер жұмыс істейді (олар Германия және Скандинавия елдерінде таралған).
Батыс елдерінде жергілікті және жеке пәтерлер орналасқан үйлерді табу мүмкін емес. Батыс елдеріндегі кондоминиумдар толықтай жеке меншікте, ал біздегі аралас формалар тиімсіз болады, сондықтан үйлерді мемлекеттік басқарудан кету мәселесі тиімсіз болып көрінеді, себебі басқаларда тұрғын үйлердің 50 пайызы мемлекеттік меншікке алынған.
Ресейде тұрғын үйлердің 80% тұрғындардың жеке меншігіне алынған, ал 20% - жағдайы төмен адамдарға арналған жалдық тұрғын үйлерге тиесілі. Дүние жүзіндегі жеке меншіктегі тұрғын үйлер орта және жоғары кіріс көздері бар адамдарға арналған, тіпті дамыған елдердің өзінде жеке меншіктегі үйлердің үлесі орта есеппен алғанда 50% құрайды, Германияда - 40%, Швецияда - 43%, Голландияда - 45%, басқа елдерде 50% - жалға алынған тұрғын үйлер: оның 40% - жеке меншік иелерінен жалға алу, 10% - әлеуметтік жалға алу (муниципальдік жалға алу).
Шығыс Еуропа елдерінде (Польша, Чехия, Словения және Венгрия) және таяу шетел (Белоруссия) - мұндағы тұрғын үй қоры бұрын біздегідей мемлекет меншігінде болған, ал қазіргі болып жатқан өзгерістер ресейдегі жолға ұқсас өтіп жатыр. Сондықтан осы елдерде тұрғын үй мәселелермен, яғни: муниципалитет меншігіндегі үйлерді азаматтардың жеке меншігіне беру проблемасы, халық кірісінің жоғары деңгейде болмауы, тұрғын үй-коммуналдық нарығының дамымағандығы сияқты проблемалармен кездесуде.
Қазақстанның тәжірибесі де көңіл бөлерліктей - мұнда 1996ж. тұрғын үй қорын пайдалану дотациялық негізде құрылған болатын. Пайдалану және басқару үшін жеке пәтер меншік иелерінің кооперативтері (ПИК) құрылуда. 100 пайыз жеке меншік үйлер, міндетті түрде ПИК мүшелері болып табылады.
Тұрғын үй саласын басқарудағы - немістік үлгі. Германияда тұрғын үй кәсіпорындары қоғамға пайдалану қызметтердің келесі түрлерімен айналысады:
- тұрғын үй құрылысымен;
- жеке меншік тұрғын үй қорын басқарумен;
- нысандарды қадағалаумен;
- құрылыс салынған жер телімдерін сатумен;
- қоғамның аумақтарды инженерлік дайындау шараларын өткізу және қала құрылысын абаттандыру барысында өкілетті тұлғасы болады[8].
Тұрғын үй саясаты Германияның федералдық құрамына сәйкес мемлекеттік, коммуналдық және жеке меншік салаларын қамтиды. Коммуналдық тұрғын үй саясаты және жалпы тұрғын үй саясатының құрамы халықтың әрқайсысына сұранысқа сәйкес үй алуға жағдайлар жасауға бағытталған.
Скандинавия елдеріндегі тұрғын үй нарығын реттеу жағдайлары
Скандинавия елдеріндегі (Швеция, Норвегия, Дания, Финляндия) экономикалық даму деңгейі, басқа көршілес елдерден салыстырғанда біршама жоғары. Төрт скандинавиялық мемлекетте 2005 жылғы қорытындысына сәйкес Дүниежүзілік экономикалық форумның индексінде алдыңғы қатарларды иеленіп, әлем экономикасындағы он бәсеке қабілеттілігі жоғары елдер қатарына кіріп отыр.
Скандинавия елдеріндегі тұрғын үй нарығы тұрақты түрде өсу үстінде, яғни тұрғын үй, коммерциялық тұрғын үйлер тәрізді нарықтың барлық сегмент түрлерінде де байқалады. Қазіргі уақытта қала орталығында орналасқан 120 шаршы метрлік пәтер Global Property Guide мәліметтеріне сүйенетін болсақ Ослода - шаршы метрі $3992, Копенгагенде - $2952, Хельсинкиде - $2600, Стокгольмде - $2470 тұрады.
Швед тұрғын үй нарығы- Скандинавия елдерінің ішіндегі ең ірі нарық деп саналады. Швециядағы тұрақты даму 1997 жылдан бері басталып, жылжымайтын мүлік бағасы 2004ж. - 9,6%, 2005ж. - 9,63% жоғарылаған болатын. Дүниежүзінде швед моделі деген ұғым қалыптасқан, ол дегеніміз бизнес пен мемлекет арасындағы бірлесіп әрекет ету дегенді білдіреді. Оның нәтижесінде халықтың әл - ауқаты жоғарылады, халықты әлеуметтік жағынан қорғау сақталды, ал экономика болса тұрақты дамып отыр. Statistics Sweden мәліметтеріне сәйкес, елде 1995-2000 жылдар аралығында жыл сайын орташа есеппен 12 мың бірлік тұрғын үй (жанұялық үйлер немесе жекеленген пәтерлер), ал 2004 жылы 25 мың бірлік, 2005 жылы 23 мың бірлік баспана эксплуатациялауға берілген. Тұрғын үйді сатып алу мақсатында тұрғындарды несиелендіру жағдайлары 2005 жылдың желтоқсанынан 2006 жылдың ақпаны арасында 14 пайызға өскен. Сонымен бірге, тұрғын үйді сату немесе сатып алу туралы мәмілені рәсімдеудің құны, жалпы мүлік бағасының 4,5-6,5% құрайды. Швед мүлік нарығында жалға беруден алынан табыс ең төменнен қалыпты көрсеткішке дейін ауытқып отырады. Стокгольм және Гетеборг тәрізді қалалардың орталығындағы үйлерді жалдаудан жоғары табысқа ие болуға болады (жылында 7% дейін). Резидент емес азаматтар пәтерлерді жалға беретін болса, жылдық табысынан 30% салық төлейді.
Ал Финляндиядағыэкономикалық даму тұрақтылықты көрсетуде. 2006ж. жалпы ішкі өнім 4,8% құраса, оның келешекте одан әрі өсетіні туралы сенімді болжамдар жасалуда. Қазіргі уақытта орта есеппен алғанда тұрғын үйдің орташа құны Euro 1796 құрайды. Финляндияның астанасы- Хельсинки шетелдік инвесторлар үшін аса тартымды, 2004-2006 ж.ж. олардың жылжымайтын мүлік секторында жасалған келісідердің 40% астамын құраған болатын. Сұраныстың ұсыныстан артық болуымен байланысты, келешекте Финляндияға салынатын инвестициялар көлемі үнемі артып отырады деп күтілуде, ал мұның өзі Хельсинкиге оң әсерін береді. Шетелдіктер Финляндияда тұрғын үйлерді ешбір шектеулерсіз сатып ала алады. Жалға беруден алынатын кіріс жылына 6,2%. Ал жылжымайтын мүлік бойынша келісімдер он төрт күн ішінде ресімделеді.
Норвегиядағы халықтың бір басына шаққандағы кіріс мұнай мен газ көлемінің бай болуына байланысты дүниежүзілік тұрғыдан алғанда өте жоғары - $65785 құрайды.
Дүние жүзіндегі мұнай мен табиғи газдың аса ірі қорын иемденетін елдер ішінде Норвегия мұнай бойынша 13, ал табиғи газ бойынша 12 орынды иемденеді.
Соңғы алты жыл ішінде энерготасымалдағыштар құнын жоғарылату арқасында салықтар көлемі азайтылып, тұтыну жоғарылатылғандықтан экономика тез даму үстінде. Экономика құрылыс индустриясындағы дамуға, жылжымайтын мүлік құнының жоғарылауына, мұнай саласына инвестициялардың құйылуымен тікелей байланысты болып отыр. Халықтың арасында кіріс көзі аса жоғарылағанына қарамастан, инфляцияның төмен болуына байланысты тауарлар мен қызмет саласы көп тұтынылады. Сарапшылардың жасаған талдауларына қарағанда Норвегия мұнайдың арқасында енді тағы бір елу жыл, ал газ арқылы тағы бір жүз жыл осындай өмір сүру деңгейін сақтай алады, мұның соңында ресурстар толығымен аяқталады. Сондықтан Норвегия келешек ұрпақтарын осындай байлықтан құр қалдырмау мақсатында арнайы қор ашып, пайдалы қазбалардан түскен қаражат үлесін салып отырады. Қазірдің өзінде жаңа энергетикалық ресурс көздерін табу және энергияны сақтау технологияларын табу мақсатында белсенді түрде зерттеулер жасалып жатыр. Күн көзі энергиясын, теңіз толқыны және жел күшін қолдану басталды[8].
2013ж. бастап елде тұрғын үй құны біртіндеп өсу үстінде. 2014ж. ол 10,5% дейін, ал 2005ж. - 8% жоғарылады. Тұрғын үй бағасы Ставангер, Берген, Тронхайм қалаларында 14,36% жоғарыласа, ал Ослода 9,19% өсті. Ослода тұрғын үйлерді жалға беруден табыс жылдығына 5%, ал Бергенде - 4,2% құрайды.
Сатып алу - сату келісімдерін ресімдеу құны жылжымайтын мүлік құнының - 6,24% - 8,1%, сонымен бірге баж алымының 2,5% құрайды. Барлығын сатып алушы төлейді. Келісім тәулік ішінде ресімделеді.
1995ж. бастап 2000 ж. аралығында Данияның экономикасы 3,27% өсті. 2001ж. бастап 2004ж. аралығында даму деңгейі 0,95% төмендеді, ал мұның өзі дүниежүзілік дағдарыспен байланысты болды, себебі ел экономикасы сауда айналымы, атап айтқанда экспортпен өте тығыз байланысты. 2005ж. жаз айларында дат елінің жылжымайтын мүлік нарығы тез арада дами бастады, бұған 2004ж. экономика саласында даму себеп болды. Тиісінше, тұтынушылар арасындағы сұраныс жоғарылаған болатын. Келесі екі жыл ішінде даму өз жалғасын тапты. 2005ж. ЖІӨ артуы 3,2% құрады. Жұмыссыздық деңгейі төмендей бастады. Жылжымайтын мүлік нарығының дамуы жалғаса берген. Аумақтағы инвестициялар ай санап өсуде. Дания - өнеркәсібінің технологиясы, ауыл шаруашылығы тиімді жұмыс жасайтын әрі дамуы тұрақты жоғары дамыған ел.
Жылжымайтын мүліктің құны 2005ж. жоғарылай бастады. 2005ж. тұрғын үй құны 21,3% (2004ж. - 11,76%) артты. Еуропалық Одақ аумағындағы басқа да елдермен салыстырғанда Даниядағы резидент емес адам жылжымайтын мүлікті тек үш жағдайда ғана сатып ала алады: 1) егер де ол Данияда 5 жылдан астам уақыт тұратын болса; 2) ЕО қауымдастығы елдерінің тұрғыны және Данияда қызмет етсе; 3) резидент емес, бірақ та тұрақты түрде Данияда жұмыс істеп, тұратын болса.
Копенгагенде кейбір отбасылық үйлердің құны 2000 бастап 2005 жылдар арасында 47,28%, ал пәтерлер саны - 87,14% жоғарылаған. Ал жалға беру құны 13,56% дейін өскен. Мұнда жылжымайтын мүлікпен жасалатын келісімдер Скандинавия елдеріндегі - 6,18 - 7,04% арасындағы ең төмен бағаны құрайды. Оның ішінде 6% агент (риэлтор, маклер) кетеді, оны сатушы төлейді. Ал сатып алушы келісім -шарт сомасының 0,7% төлейді. Ал жалға беруден алынатын кіріс өте көп емес, тек 5% ғана құрайды. Данияда, Швецияда сияқты заң тұрғын үйды жалға алушы адамды қорғайды.
Дамыған елдердегі тұрғын үй проблемасын шешудің жалпы тенденциялары. Нарықтық экономикасы дамыған елдерде тұрғын үй проблемасын шешу үшін айтарлықтай тәжірибе жинақталған. Экономикасы дамыған елдердің тәжірибесіне тоқталып өтейік.
Қазіргі уақытта осы елдерде тұрғын үй қорын қайта қалпына келтіру орташа есеппен алғанда жалпы инвестициялардың 23-25% (АҚШ орташа есеппен 30%) және азаматтардың жеке қаржыларының 20%-25% құрайды. Бірақ та соңғы уақытта жаңа құрылыс саласына инвестицияларды салу азая бастады. Мұның өзі біріншіден, тұрғын үйге деген сұраныстың төмендеуімен, халықтың әлеуметтік жағдайы жоғары адамдарының тарапынан тұрғын үйге деген сұраныстың азаюымен, ал басқа жағынан алғанда халықтың әлеуметтік жағдайы төмен адамдардың арасында да төмендеумен тығыз байланысты. Франция, Австрия, Швеция, Дания т.б. елдерде мемлекеттік құрылыс саласының көлемдері біртіндер ұлғаю үстінде, мемлекеттік субсидиялау жүйелері, тұрғын үйлерді сатып алуға жасалатын жеңілдіктер мен сатып алуға несие беру жүйесі құрылуда. Мұның барлығы халықтың әлеуметтік жағдайы төмен адамдар үшін жасалған жағдай.
Сонымен қатар, көптеген дамыған елдерде жаңа құрылысқа салынған инвестицияларды тұрғын үй қорын қайта жаңарту және модернизациялауға жұмсалуда. Мамандар тарапынан берілген бағалауға сүйенетін болсақ, осы мақсаттарға арналған инвестициялардың үлесі, мысалы, Канада, Дания елдерінде қаржы көлемінің 50% дейін жақындады, ал АҚШ үлес 40% асып отыр. Сонымен бірге тұрғын үй қорының сапасына қойылатын талаптар ролі де біртіндер артып отыр. Осыған байланысты құрылыс және жобалау фирмалары дамыған елдердің барлығында дерлік халықтың тұрғын үйлердің сапасы мен ыңғайлылығына қоятын замауани талаптарын ескеру үстінде.
Нарықтық экономикасы дамыған елдерде тұрғын үй құрылысы негізінен алғанда жеке инвестициялар арқылы жүзеге асырылады. Дүниежүзілік экономика және халықаралық қатынастар институтының мәліметтеріне сүйенетін болсақ, осы елдердегі мемлекеттің тұрғын үй құрылысындағы үлесі 1,5-2% (АҚШ) 5-18,5% (Италия, Франция) құрайды. Халықтың қаржысы арқылы (жеке және қарызға алынған) жеке немесе бір отбасылық үйлер, сонымен бірге көп отбасылық үйлердегі пәтерлер салыну немесе сатып алынуда.
Дамыған елдердің көбісінде тұрғын үйлердің аса көп тараған түрлеріне бір отбасылық бір-екі қабатты үйлер саналады, олар көбінесе үлкен қала маңайындағы аумақтарда, орташа және шағын қалаларда және ауылдық елді мекендерде салынады.
АҚШ бір отбасылық үйлерде халықтың 65% астамы тұрады, оның ішінде 40% қала маңында, 28% - қалаларда және 32% - ауылдық жерлерде тұрады.
Көптеген үйлер зауыттар жағдайында жартылай немесе толықтай жинақталады, ағаштан жасалған модульдер мен блоктар кең қолданысқа енгізілген. Кірпіштен және басқа да жергілікті материалдардан салынған үйлерде зауыттарда жасалған әртүрлі жинақталған элементтер де кең қолданылады. Мұндай үйлерді жинақтау уақыты бірнеше күнмен шектелген. Осындай үйлерді салудың нақты уақыты 8 айдан астам емес. Көп пәтерлі 2-3 қабатты үйлер АҚШ және басқа да елдерде бір отбасылық үйлер салынған материалдарынан салынады.
Нарықтық экономикасы дамыған елдерде тұрғын үйлерді салу үшін халық қаржысын алу арқылы несие беру-қаржы механизмдері жұмыс жасайды. Субсидиялау формалары, несиелендіру жағдайлары (несие көлемі, оларды өтеу мерзімдері, пайыздық ставкалар) әртүрлі елдерде әртүрлі деңгейде. Дамыған елдерде тұрғын үй саласы экономикалық және әкімшілік реттеуге жатқызылған салалардың бірі. Тұрғын үй тұтыну қажеттілігін қанағаттандырудың жоғары деңгейде болу, әртүрлі әлеуметтік мәселелерді шешу осы елдерде тұрғын үй қорын қайта қалпына келтіру саласындағы нарық механизмдерінің тиімді жұмыс жасайтындығын көрсетеді.
АҚШ тұрғын үй құрылысының саласы толықтай алғанда жеке капиталмен бақыланады. Орташа американдық отбасы жылу және электр энергиясына жұмсалатын қаржыны қоса алғанда өздерінің жылдық табысының төрттен бірін ғана жұмсайды - яғни, жылына 6,8 мың долларды құрайды. Сондықтан әлеуметтік жағдайы орташа отбасыларының тұрғын үйде деген қажеттілігін қамтамасыз ету үшін мемлекеттің көмегі қажет.
Тұрғын үй проблемасын шешуге бағытталған АҚШ федералдық бағдарламалары тұрғын үй ұсыныстарының талаптарын өзгертуді, немесе табыстары төмен отбасыларының арасында оған деген сұранысты арттырумен айналысу болып табылады.
Осы бағдарламаларды 3 бөлуге болады:
Біріншісі - тұрғын үй көмегі ретінде - тұрғын үй жағдайларын жақсарту және табысы төмен отбасылары үшін тұрғын үйдің ақысын төмендету;
Екіншісі - жергілікті әкімшіліктердің тұрғын үй сапасын жақсарту және тастап кеткен шағын аудандарды қайта жандандыру саласындағы жұмыстарды атқаруға көмек көрсету;
Үшіншісі - пәтер ақысын шектеу бойынша жүргізілетін мемлекеттік саясат болып табылады.
Осы бағдарламаларға сүйенетін болсақ, жергілікті билік органдары табыс деңгейі төмен отбасыларының әлеуметтік тұрғын үй қорын салу және қызмет көрсетумен айналыса алады. Бұған мемлекет төрт түрлі жолмен қатыса алады:
- капиталдық субсидиялар. Мемлекеттік тұрғын үй құнды қағаздарды шығару арқылы, салық төлеуден босату арқылы салына алады. Осы құнды қағаздар төленген соң, үкімет жергілікті әкімшілікке жеке меншікке бере алады;
- тұрғын үйлерді пайдалануға берілетін субсидиялар. Субсидиялардың осы түрлері отбасылардың үй ақысына өз табысының 30% көлемін беруге дейін азайта алады.
- жөндеу жұмыстарына берілетін субсидиялар. Үкімет ескі үйлерді жөндеу және жаңарту жұмыстарына арнап субсидиялар бере алады;
- тұрғындарды таңдау. Үкімет (жоғарыдан) тұрғын үйлерді пайдалану үшін халықтың табыс көлеміне қарай шектеулер де қоя алады.
АҚШ федералдық және муниципалдық билік тарапынан табыстары төмен бір отбасыларға арналған тұрғын үйлерді салу олардың қымбат болуына байланысты тиімді емес, осы үйлердің негізінде әртүрлі қабатты 5-10 үйлік шағын аудандар салуды қолға алуда, олардағы бірінші қабаттарда азық-түлік және өнеркәсіп тауарларының дүкендері, коммуналдық мекемелер, бассейндер, автосервистері бар автотұрақтар салынады. Мұндай кешендерді билдер-фирмалар салады. Бірінші бағдарламаға сәйкес үкімет үй иесіне тұрғындардан алынатын пәтерақысын және үйді нақты пайдалануға жұмсалатын қаражатты жабу үшін жыл сайын субсидиялар төлеп отырады. Ал екінші бағдарламаға сәйкес пәтерақысын субсидиялау арқылы жергілікті құрылыс компаниялары және жергілікті тұрғын үй органдары тиісті мемлекеттік агенттіктерге табысы төмен отбасыларға үй беру жөніндегі жоспарларын айтады. Егер де агенттіктер осы жоспарларды бекітетін болса, ол жыл сайын үй иесінің жұмсайтын шығыны мен пәтер ақысы арасындағы айырмашылықты өтеу туралы ұзақ мерзімді келісім-шартқа қол қояды.
Нидерландыдағы тұрғын үй проблемасын шешу ерекшеліктері
Батыс еуропалық елдердің бірі - Нидерландтағы тұрғын үй проблемасын шешу тәжірибесі үлкен қызығушылық тудырады. Соғыстан кейінгі он жылдықтар ішінде салынған үйлер біріншіден бір-біріне қатысы жоқ сапасының үйлескенімен сипатталады. Жоғары нарықтық тиімділік халықтың аса көп құрамының әлеуметтік жағынан қорғалғанымен де байланысты. Мемлекеттік реттеу жеке бастауларға көмек берумен, ірі әлеуметтік-қала құрылысымен жұмыс жасау - үй иелігінің мүддесін қорғаумен, ал күнделікті туындайтын мәселелерді шешуге бағытталған.
Қазіргі уақыттағы тұрғын үй саласының фундаменті Нидерландта 1901 жылы Тұрғын үй Заңын қабылдау кезінде салынған болатын, яғни жабайы нарық уақыты үкімет, муниципальдік билік ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz