Мүлік жалдау шартының элементтері

Жұмыс түрі: Курстық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 28 бет
Таңдаулыға:

МАЗМҰНЫ
КІРІСПЕ
1 ЖАЛДАУ ШАРТЫ
0.1 Мүлік жалдау шартының жекелеген түрлері
0.2 Кәсіпорынды жалдау шарты
1 КӘСІПОРЫНДЫ ЖАЛДАУ ШАРТЫНЫҢ МАЗМҰНЫ
0.1 Кәсіпорынды жалдау шартының заңды негіздері
0.2 Кәсіпорынды жалдау шартының нысаны
ҚОРЫТЫНДЫ
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ

КІРІСПЕ
Қазіргі кезде нарықтық қатынастың дамып мемлекеттік меншік пен меншіктің қатар танылуы, жекелендірудің жүзеге асырылуы жағдайында кәсіпорынды азаматтық құқықтық объектісі ретінде қарау заңдылыкты немесе негізді деп айтуымызға болады.
Қазіргі кезеңде азаматтық құқықтық дәстүрлі объектілерінің қатарында, азаматтық құқықтық бірқатар жаңа объектілері пайда болды, олардың біріне кәсіпорынды жатқызуымызға болады. Азаматтық құқықтық объектілер қатарының кеңейуі біздің Республикамыздың нарықтық қатынасқа кеңінен мүмкіндік жасауы негіз болып отыр.
Кеңестер Одағында ұзақ уақыт халық шаруашылығын жоспарлы түрде реттеу, қысымды экономикалық жағдайдың болуы, мемлекеттік меншікке басымдылық беру, жеке меншіктің жоқ болуы жағдайында кәсіпорын объект ретінде қарастырылмады. Ол тек азаматтық құқық субъектісі болып табылады.
Зерттеу өзектілігі. Мүлікті жалдау шартының да сату-сатып алу шартындағы сияқты шарттың пәні елеулі белгі болып саналады. Сондықтан мүлікті жалдау шартының аталған жекеленген түрлері, өзара пәні арқылы ажыратылады (көлік жалдау шартының пәні-көлік (ұшақ, кеме, авто, т.б.) ал үй жалдау шартының пәні-үй (пәтер, бөлме, т.б.)
Мүліктік көмек ретінде кәсіпорындарға қатысты шартты қатынастар аясы кәсіпкерлік салада (сатып алу, сату, жалдау сенімгерлікпен басқару немесе т.б.) кеңейе түсуде.
Мүлікті жалдау шарты қоғамдық мүліктік қатынастардың ішінде сату-сатып алу шартынан кейінгі ең көп таралған шарттың бірі. Оның жекелеген түрлері азаматтық қатынастардың түрлері салаларын қамтиды. Қазақстан республикасы нарықтық экономикаға бет бұрып, қоғамдық қатынастар сипат ала бастаған тұста Қ.Р. Азаматтық кодексі де қайта өңдеуден өтіп, қайта қабылдаңды. Осыған орай көптеген мүлікті жалдау шартына қатысты ережелер түбегейлі өзгеріп, мүлікті жалдаудың жаңа түрлері пайда болды.
Зерттеу мақсаты. Кәсіпорынды жалға алу шартының негіздерін зерттеу.
Зерттеу міндеттері:
oo Мүлік жалдау шартының жекелеген түрлеріне сипаттама беру;
oo Кәсіпорынды жалдау шартының нысандарын зерттеу;
oo Кәсіпорынды жалдау шартының заңды негіздерін сипаттау.
Құрылымы. Курстық жұмыс кіріспеден, екі бөлімнен, қорытындыдан және пайдаланылған әдебиеттер тізімінен тұрады.

1 ЖАЛДАУ ШАРТЫ
Мүлік жалдау қатынасы Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің 29-тарауында реттелген. Мүлік жалдау (аренда) шарты бойынша жалға беруші жалға алушыға мүлікті ақыға уақытша иеленуге және пайдалануға беруге міндеттенеді. (Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің 540-б,).
Аренда шартының сатып алу, сату рента шарттарынан айырмашылығы, ол мүлікті уақытша иеленуге беруге байланысты қатынасты реттейді. Мүлік жалдау шарты Римде кеңінен таралған еді. Сонымен қатар, мүлікті жалдау затты пайдалануды болжайтын мұнымен қоса жалдаушының иеленуіне назар аударылмайтын, ал негізінен жалдаушы тек затты ұстаушы меншік иесі құқықтарын жүзеге асыруға көмектесетін тұлға ретінде ғана бағаланатын.
Мүлікті жалдау шарты консенсуалды (құқықтары мен міндеттері тек тараптардың келісімі негізінде пайда болатын), өзара, өтеулі (ақылы) болып табылады. Арендалық шарттан туындайтын міндеттемелік құқықтық қатынастарды және заттық құқықтык қатынастарды ажыратып қарау қажет. Әрине, міндеттемелік құқық шеңберінде бірінші кезекте аталған қатынастардың бірінші тобын қарау керек. Аренданың заттық құқығы жеткілікті дәрежеде жан-жақты және толық заттық құқық мәселелеріне арналған еңбектерде талданған. Сонымен қатар, аренданың заттық құқығы ескерілмесе жалға алушының да жалға берушінің де құқықтық жағдайының сипаттамасы толық болмайды. Жалдаушы мен жалға берушінің заттық құқық қатынастар негізінде қатысуын жоққа шығаруға болмайды.
Мүлік жалдау шартының нысаны. Мүлікті жалдау шартының нысанына арнайы талаптар да қойылады. Егер, мысалы, шарт бір жылдан астам мерзімге жасалса, онда оның нысаны жазбаша болуы тиіс. Кәсіпкерлік әлде кәсіпкерлік емес болғанына, мерзіміне қарамастан, тарабы заңды тұлға болып келетін мүлікті жалдау шарттары да жазбаша нысанда жасалуы керек. Жылжымайтын мүлікті жалдау шарты мемлекеттік тіркеуге жатады. Азаматтар араларындағы 1 жылға дейінгі мүлікті жалдау шарттары ауызша нысанда жасалуы мүмкін. Егер, болашақта жалдаушыға мүлікке өтетіні қарастырылса, меншік құқығы онда мүлікті жалдау шарты сатып алу-сату шартының нысанындай нысанда жасалуы тиіс.
Мүлік жалдау шартының элементтері. Мүлік жалдау шартының тараптары жалға алушы және жалға беруші, жалға беруші және жалға алушы ретінде кез келген тұлға, заңды және жеке тұлға бола алады. Егер шарт мемлекет атынан не әкімшілік-аумақтық бірлестік атынан жасалса мүлікті жалға беруші болып өкілетті мемлекеттік орган, ҚР Қаржы министрлігінің Мемлекеттік мүлік және жекешелендіру бойынша комитеінің аумақтық органдары табылады.
Жалға беруші - бұл пайдалануға берілген мүліктің иесі, ал заңды тұлға - оқшауланған мүлікке меншік, шаруашылық жүргізу, оралымды басқару құқығы бар субъект. Кейбір жағдайларда мүлікті жалға беруші болып оған өзге де құқықтары бар жеке немесе заңды тұлғалар болуы мүмкін, олар мүлікті жалға беруге заңмен немесе шартпен өкілденуі тиіс (мысалы, бұл мүлікті сенімгерлікпен басқаратын болуы мүмкін)
Жалдаушы (арендатор) -- мүлікті уақытша иелену және пайдалануға, немесе тек пайдалануға алған жеке немесе заңды тұлға. Мысалы, станокты жалдаушыға белгілі сағаттарда немесе күндерде кажетті жұмыстарды жасау (орындау) мүмкіншілігі берілуі мүмкін. Мүлкіне оралымды басқару құқығы бар коммерциялық емес заңды тұлғалар, олардың мүлкінің меншік иесімен мүлікті жалдау құқығында шектелуі мүмкін. Тараптар құқықтары мен міндеттерінің өзге тұлғаларға ауысуы ішінара және де әмбебап құқықтық мирасқорлық негізінде болуы мүмкін.
Мүлік жалдау шартының нысанасы (объектісі) болып негізінен қозғалатын сондай-ақ қозғалмайтын заттар келеді. Аренда шарты бойынша (негізінде) берілетін заттарға жеке сипаттары мен анықталатын, тұтынылмайтын заттар жатады. Осы шарт бойынша оларды пайдалану барысында өздерінің тұтынушылық қасиеттерін бірте-бірте табиғи тозу салдарынан жоғалтады. Кейбір объектілер пайдалану тәртібі дұрыс болса тіпті өздерінің қасиеттерін жоғалтпауы мүмкін, оларға жер учаскелері, көп жылдық екпелер және т.б. жатады.
Аренда шартының бағасы. Ол шартқа сәйкес анықталады. Егер, ол шартта көрсетілмесе, онда басшылыққа бір немссе өзге жағдайларда төленетін аренданың бағасы алынады.
Аренда шартының мерзімі. Мүлік жалдау шарты нақты анықтамлаған мерзімге жасалуы мүмкін, бұл үшін ол күшінде болып келетін мерзім шартта көрсетілмейді. Нақты анықталмаған мерзімге жасалған мүлікті жалдау шартында әрбір тарап, шарт қозғалмайтын мүлік жөнінде болғанда екінші тарапқа үш ай бұрын ескертіп, ал шарт қозғалатын мүлік жөнінде болғанда бір ай бұрын ескертіп, кез келген уақытта шарттан бас тарта алады. Өзгеше тәртіп заң актілерімен немесе шартпен қарастырылуы мүмкін. Мысалы шартта тараптар нақты анықталмаған мерзімге жасалған мүлікті жалдау шартын бір жақты тәртіпте бұруға тиым салуы мүмкін.
Мүлік жалдау шартынын мазмұны. Жалға беруші мүлікті жалға алушыға шарт талаптары мен мүліктің мақсатына сәйкес, келетін күйде беруге міндетті. Мүліктің күйі бірінші кезекте шартпен анықталуы тиіс. Мысалы, жалға қоймалар берілгенде, олар өрт қауіпсіздігінің талаптарына бөлмелердегі ауаның ылғалдылығына не құрғақтығына қойылатын талаптарға және басқаларға сәйкес болуы керек екені болжау жасалуы мүмкін.
Кейбір жағдайларда заттың кемшіліктерімен байланысты тараптардың құқықтары мен міндеттері туралы мәселе басқаша шешімін табады. Жалға берілген заттың кемшілікалуыік жен мерзім шартта кеқ.терін оны қараған кезде бірден табуға мүмкін болса, немесе затты жалға алғанға дейін жалдаушы затпен пайдаланып үлгерген болса, онда жалға беруші заттың кемшіліктері үшін жауапты болмауы тиіс.
Затты тұтынудың одан құтылу мүмкін емес (сөзсіз) салдары болып оның белгілі дәрежеде нашарлауы (тұтынушылық қасиеттерін жоғалтуы) табылады. Сондықтан бірнеше жыл пайдалануда болып келген мүліктің (заттардың) күйі тиісті емес тіпті қанағаттанатындай болмай шығуы мүмкін. Осыған байланысты шарттың екі тарабы бірдей белгілі бір шешімдерді қабылдап әрекеттерді жасауға мәжбүрлі болады.
Жалға беруші мүлікті шартпен қарастырылған мерзімде беруі керек, егер бұл мерзім шартта қарастырылмаса, онда ол қисынды мерзімде берілуге жатады. Жалға беруші шартқа қайшылық жасап мүлікті бермесе жалдаушы бұл мүлікті ҚР АК 355-бабына сәйкес талап ете алады немесе шарт бұзылуын талап ете алады. Екі амалды қолданған кезде де жалға алушы өзіне келтірілген шығындарды өндіріп ала алады.
Мүлік жалдау шартының тараптары арасында мүлікті күтіп ұстау ауыртпалығы бөлінеді. Жалға беруші жалға берілген мүлікке тараптармен келісілген мерзімдерде, егер заң актілерінде не шартта өзгеше көзделмесе, оз есебінен күрделі жөндеу жүргізуге міндетті. Жалға алушы жауап бермейтін мән-жайларға байланысты пайда болған аса қажеттілік тапап ететін жөндеуді, егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше көзделмесе, жалға беруші қисынды мерзімде өз есебінен жүргізеді.
Шарт жасау кезінде жалға беруші жалға алушыға жалға берілетін мүлікке үшінші тұлғалардың барлык құқықтары (сервитут, кепіл құқығы) туралы ескертуге міндетті. Бұл жағдайда біз бірінші кезекте мүлікке ауыртпалық тудыратын құқықтары туралы айтамыз. Мүлікті жалға беру мүлікке үшінші түлғалардың заттық құқықтарын тоқтату не өзгерту үшін негіз болып табылмайды.
Жалға алушы жалға берілген мүлікті шарт жағдайларына сәйкес пайдалануға, ал егер олар шартта қарастырылмаса, мүліктің тағайындалуына сәйкес пайдалануға міндетті. Жалға алушының бұл міндетті жалға берушінің жалға берілген мүлікті күтіп ұстау міндеті орындалуына көмектеседі. Осымен қатар жалға беруші жалға алушының мүлікті пайдалануына шектеу қоюға мүдделі болуы мүмкін. Өз кезегінде осының себебі де болады, мысалы жалға берілген жабдықтарды жоғары дәрежеде пайдалану орын алса, оның мерзімінен бұрын тозуының қаупі төнуі мүмкін ж.б.
Қосымша жалдау (субаренда) шартының қолданылуы (күшінде болуы) мүлік жалдаудың негізгі шартына тәуелді болып келеді. Заңнамада көзделген негіздер бойынша мүлік жалдау шарты жарамсыз болса, онда оған сәйкес жасалған мүлікті қосымша жалдау шарты да жарамсыз болып келеді. (ҚР АК 560 бабы). Бұл норманың мазмұны мүлікті жалдаудың негізгі шар-тының қолданылуына тек қана қосымша жалдау (субаренданың) емес, барлық өзге туынды құқықтық қатынастардың мүлікті пайдаланудың, кепілдің және басқарудың күшінде болуы (тұрмыс етуі) тәуелді болатынын білдіріп отыр.
Жалға алушы өз уақытылы жалдау (аренда) төлемін төлеп тұруға міндетті. Ол төлеудің тәртібін және есеп айырысудың тәртібіне, жалдау үшін төлем жасаумен байланысты өзге міндеттерді орындауға байланысты жағдайларды сақтауға міндетті. Төлемдер ақшалай болатын болса, онда Қазақстан Республикасындағы ақша айналымының ережелері сақталуы керек. Төлеудің өзге түрі қарастырылса осындай қатынастарға сатып алу-сату мердігерлік, ақылы қызмет көрсету шарттары туралы нормаларды қолдану жоққа шығарылмайды. Бұл жалға алушының жалдау үшін төлеу бойынша міндетін реттейтін (қарастыратын) жалпы нормалардың мағынасынан көрініс тауып тұр. Заннаманың өзінде осы мәселелерді шешетін тікелей сілтейтін нормалар қарастырылмаған және жалдау ақысын енгізудің тәртібі негізінен мүлік жалдау шарттарының өзінде нақтылы бекітілуі тиіс. Шарт бойынша төлемді (ақыны) енгізудің тәртібі мен өзге жағдайлары келісіммен қарастырылмаса, онда басшылыққа нарықта қалыптасқан орташа баға және де өзге төлеуге қатысты талаптар алынады (Қр АК 385 б. Зт). Қосымша екі тараптардың мүдделері де ескерілуі тиіс.
Жалға берілген мүліктің барлығы біртекті, сапасы бірыңғай және с.с. болғанда оны пайдалану үшін ақы бірден барлық мүлік үшін орнатылады. Мүліктің қүрама бөлшектерінде ерекшеліктері болса, олар (өндіріс құралдарына жататындары үшін өнімділік дәрежесіне қарай) үшін бөлек жалдау ақысы орнатылады, себебі кейбір мүлікті пайдалану жалдаушыға қосымша табыс беруі мүмкін, сондықтан ол үшін жоғарырақ жалдау ақысы бекітіледі.
ҚР АК 546 бабына сәйкес жалдау ақысы (төлемі) мынандай түрлерде болуы мүмкін:
1) кезең кезеңімен немесе біржола төленетін төлемдердің ақшалай сомасымен;
2) Жалданған мүлікті пайдалану нәтижесінде алынған (өндірілген, табылған) өнімнің, жемістердің немесе табыстардың үлесімен;
3) жалдаушының белгілі қызмет көрсетуі арқылы;
4) жалға алушының шартпсн келісілген затты жалға берушіге меншікке әлде жалға берумен;
5) жалға алушыға жалданылған мүлікті жақсарту жөнінде шартта келісілген шығындарды жүктеу арқылы. Жалға берушімен жалға алушы шартты көрсетілген ақы түрлерінің бірнешеуі қолданылатынын;
Жалға берілген мүлікте кемшіліктерді анықтаса, жалға алу - шы жалға берушіден өз қалауы бойынша:
1) мүліктің кемшіліктерін тегін жоюды;
2) жалдау ақысын соған мөлшерлес азайтуды;
3) жалға берушіге бұл туралы алдын-ала хабарлай отырып сол кемшіліктерді жою жолында өзі жасаған шығындар сомасын мүлікті пайдаланғаны үшін төленетін төлемнен ұстап қалуды;
4) шартты мерзімінен бұрын бұзуды талап етуге құқылы.
Шартта тікелей шектеу болмаса мүлікті пайдалану үшін төлемнің (ақының) мөлшері өзгертілуі мүмкін, бірак бұл жыл ішінде бір реттен жиі болмауы керек. Шарттың қандай да болсын өзге өзгертілуі сияқты ақыны (төлемнің) мөлшерін өзгерту тараптардың келісімімен жүргізілуі керек, бірақ егер біз ҚР АК 456 бабы 3 тармағының мағынасын ескеретін болсақ, онда жалға беруіпіде бағаны өзгерту үшін салмақты (дәлелді) негізі болғанда оның жалдау төлемін (ақысын) өзгертуді талап етуге құқығы танылуы керек.
Мысалы, егер жалдау төлемінің орта нарықтық мөлшері күрт өсіп кетуі салдарынан жалға берушінің елеулі шығындарды пайда болса, жалға беруші заңдарда көрсетілген мерзімдер өтісімен өзі жасасқан мүлік жалдау шарты бойынша да жалдау төлемі көбейтілуін талап ете алады. Әрине шарт бойынша жалға беруші бұндай құқығынан айырылуы да мүмкін. Заң актілерімен мүлік жалдау шарттарының бөлек түрлері үшін, сол сияқты мүліктің бөлек түрлерін жалдау үшін төлем мөлшерін қайта қарау (өзгертудің) өзге ең төмен (қысқа) мерзімдері қарастырылуы мүмкін. Орталықтандырылған тәртіпте бекітілген бағалар мен тарифтер өзгерген жағдайда жалдау төлемі біржақты тәртіпте (бір тараптың талабы бойынша) қайта қарамауы мүмкін. Бағаның осындай жағдайда өзгертілуі келісімді және себептеуді талап етпейді. К,Р АК 546 бабы 4 тармағының мағынасы бойынша жалдау төлемін өзгертуді талап ету құқығы екі тарапта -- жалға берушіде және жалға алушыда бірдей болып келеді. Жалға беруші негізінен жалдау төлемі көтерілуін талап етеді (етуі мүмкін), бұның себебі болып аренданың орталықтан бекітілген бағалардың, тарифтердің өсуі келеді. Соның негізі бір болып тұрса жалға алушы жалдау төлемі төмендетілуін талап ете алады.
Шартпен (айтылып кеткендей) мүлікті жалдау үшін төлем шарт күшінде болып келетін барлық кезеңге (мерзімге) орнатылатыны, оны өзгерту құқығы болмайтыны қарастырылуы мүмкін. Жалдау ақысын (төлемді) өзгертуден оны тенгенің инфляциясына (құнсыздануына) байланысты индекстеуді ажырата білу қажет. Индекстеу (бағаны теңгенің құнсыздануына байланысты өсіру) ұзақ мерзімді міндеттемелерде қолданылады, оның мүмкіншілігі шарттың өзінде қарастырылуы тиіс (282 б. 3 т.).
Жалға алушы жауапты болмайтын жағдайлардың салдары - нан шартпен қарастырылған пайдаланудың жағдайлары немесе мүліктің өзінің халі нашарласа, онда ол жалдау төлемінің тиісінше азайтылуын талап ете алады. Мүлікті пайдалану жағдайлары (мүмкіншіліктері) айтатын болсақ жалға беруші бөлшектеп жүргізетін күрделі жөндеудің, оны қосымша өзге тұлғаларға жалға берудің салдарынан нашарлауы мүмкін. Мүлік халі нашарлаған кезде осыда жалға алушының кінәсі болмауы керек. Сондықтан жалға алушының аталған құқығы тек ол өзіне жүктелген мүлікті күтіп ұстау міндетін орындаған кезде ғана пайда болады (бұл міндет неден құралатынын біз төменірек қараймыз).
Жалға алушының талаптары туралы немесе оның мүліктің кемшілікгерін жалға берушінің есебінен жою ниеті туралы хабарлаған жалға беруші жалға алушының келісімімен жалға берілген мүлікті тез арада тиісті жағдайда тұрған басқа осыған ұқсас мүлікінен ауыстыра алады не мүліктің кемшіліктерін тегін жоя алады.
Егер жалға алушының талаптарын қанағаттандыруға одан мүлікті пайдаланғаны үшін алынатын төлемнен кемшілікті жоюға кеткен шығындарын ұстап қалу жалға алушыға келтірілген залалды өтеуге мүмкіншілік бермеее ол шығынның өтелмеген бөлігін өтеуді талап етуте құқылы. Шартты мерзімнен бұрын бұзуды талап ету құқығы бұл жағдайда тек оның құқығы елеулі бұзылса ғана берілуі тиіс.
Жалға алушы мүлікті пайдаланғаны үшін төлемді енгізудің мерзімін сезімді (елеулі) бұзса, онда жалға беруші оған жедел шараларын мүмкін нақты алғанда ол жағдайлардан төлемнің мерзімінен бұрын жасалуын талап ете алады. Төлемнің екі кезеңінен асатын мерзімі жалға алдын ала төлем жасауын талап ете алмайды.
Жалданған мүлікті пайдалану нәтижесінде жалға алушының алған өнімі, жемістері және өзге де кірістері, егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше көзделмесе, оның меншігі болып табылады.
Жалға алушы егер заңдарда немесе шартта өзгеше көзделмесе, мүлікті дұрыс күйде ұстап-тұтуға, ағымдагы жөндеуді өз есебінен жүргізуге және мүлікті ұстап-тұтуға кететін шығындарды көтеруге міндетті.
Мүлікті дұрыс күйдегі міндеті жалға алушыға шарт күшінде болатын кезеңге меншік иесінің болмаса міндеттері (ауыртпалықтары) ауысатынын сипаттайды. Сондықтан жалға алушы мүліктің жүмыс істейтіндей (ол іске асатындай) күйін қамтамасыз етуге міндетгі. Мыс: автокөлік, т.б. қажет моторының майын ауыстыру механизм жұмысы аяқталған соң оның тиісті (жүмыс) бөліктері тазалануы тиіс, арнайы салқындатқыш сұйық нәрсе қолданылмаса, немесе агрегат жылы жайда орналастырылмаса, онда агрегат радиаторынан су төгілуі керек және с.с.
Ағымдағы жөндеу, өз мазмұнында, үлкен шеңбердегі әрекеттерді қамти алады. Ол (механизм) құрамындағы кейбір бөліктерді ауыстыруға бағытталуы мүмкін. Ол сумен жабдықтау жүйесінен судың пайдасыз ағып кетуін жоюға, іске аспай қалған электр қосылғыштарды электр сөндіргіштерді ауыстыруға бағытталуы мүмкін. Сонымен қатар ағымды жөндеу кезінде агрегаттар, конструкциялардың негізгі буындарын кешенді ауыстыру жүргізілмейді. Осы себептен ағымды жөндеу арқылы жалға берілген мүліктегі тозу жойылмайды. Агымдағы жөндеудің мақсаты мүлікті тиісті күйінде сақтау болып табылады. Шартпен жалғa алушыға жалға алған мүліктің күрделі жөндеуін жүргізу міндеті де жүктелуі мүмкін.
Сондай-ақ жалға алушы (айтылғандай) мүлікті күтіп ұстауға байланысты шығындарды көтеруте міндетті. Олар (шығындар) бірінші кезекте объетивтік (сыртқы) себептерге тәуелді, олармен байланысты болып келеді. Мысалы, ғимаратгы пайдалануы электр қуатына, газға, ыстық, салқын суға, канализацияға кет - кен шығындармен байланысты. Мүлікті ұстауға кеткен шығындар, оны пайдалануын қамтамасыз ететін ұйымдастыру шаралармен байланысты.
Жалға алушы жалға алған мүлікті пайдалануға барынша мүдделі болуы үшін шығындарды өзі көтеруі керек. Мысалы, ол газға, салқын және ыстық суға санаушы (счетчик) қойылуы туралы келісуі және мүмкін болашақта оларды үнемдеу үшін шараларды қолдана алады. Егер шығындарды жалға беруші көтеретін болса жалға алушының үнемдеуге себебі (үнемдеуге итермелейтін нәрсе) болмауы мүмкін.
Мүлікті күтіп ұстауға шығындар құрамына міндетті жөне қосымша шығындар кіреді. Міндеттілерге жалға алушы мүлікті пайдаланған кезде олардан құтыла алмайтын шығындар жатады. (Мысалы оларға электр қуатына қажетті дәрежеде кеткен шығындар жатады). Егер жалға алушы жалға алынған мүлікті күту үшін маманды жалға алса, мүлікті сақтандыруға шешім қабылдаса жөне т.б. олар қосымша шығындар болып табылады. Мүлікті үстауы бойынша шығындарды міндеттік және қосымшаға бөлу маңызы мынадан да табылады, біріншісі шартта көзделеді және жалға беруші жалға алушыдан олардың өтелуін талап ете алады. Қосымша шығындарды жалға алушы өзі көздейді және кейін олардың әрқайсысын өзгерте алады.
Жалға алушы белгіленген міндеттерді орындамағаны үшін, жалға берушінің мүддесін бұзғаны үшін жалға беруші мүлік жалдау шартын бұзуды талап етуге құқылы.
Жалға беруші ҚРАК 553-6. Көзделген міндеттерді орындау үшін жалға алушыға жазбаша хабарлауға міндетті және жалға алушыға міндеттерді қисынды мерзімде орындауға мүмкіншілік беруге тиіс.
Өз кезегінде жалға алушы да жалға берушіден жалға берілген мүлікті күтіп ұстау бойынша міндеттерін орындауды талап ете алады. Жалға берушінің күрделі жөндеу жөніндегі міндеттерін атқармауы жалға алушыга өз қалауы бойынша:
1) жөндеуді өз бетінше жүргізуіне және жөндеу құнын жалға берушіден өндіріп алуға;
2) жөндеу құнын шарт бойынша төлемнің есебіне есептеуге;
3) шарт бойынша төлемді тиісінше азайтуды талап етуге;
4) шартган бас тартуға құқылы.
Жалға алушы мүлікті жақсартуға құқылы. Егер жақсартулар ажыратылатын болса, онда олар жалға берушінің келісімінсіз жасамауы мүмкін. Жалданған мүліктің жалға алушы жүргізген ажыратылатын жақсартулары, егер шартта өзгеше көзделмесе, оның меншігі болып табылады. Ажыратылатын жақсартулар ретінде мүлікке зиян келтірмей бөлініп алынуы мүмкін жақсартуды бағалауға болады.
Ажыратуға болмайтын (зиян келтірмей ажыратуға болмайтын) жақсартылуға мүліктің меншік иесінің келісімі қажет. Жалға алушы өз қаражаты есебінен және жалға берушінің келісімімен, жалданған мүлікке зиян келтірмей ажыратуға болмайтын жақсарту жүргізсе, шартта өзгеше көзделмегендіктен, оның шарт тоқтағаннан кейін осы жақсартудың құнын өтеттіріп алуға құқығы бар. Ажыратуға болмайтын жақсартуға ғимаратқа күрделі қосымша салынған құрылыс, қабырғалардың сыртын көркем жасау және т.б. енеді.
Жалға алушының жалға берушінің келісімінсіз жүргізген ажыратуға болмайтын жақсартуының құны, егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше көзделмесе, өтеуге жатпайды. Мүлік жалдау шарты тоқтатылғаннан кейін жалға алушы мүлікті алған кезіндегі күйінде, қалыпты тозуын ескере отырып немесе шартта келісілген күйінше оны жалға берушіге қайтаруға міндетті.
1.1 Мүлік жалдау шартының жекелеген түрлері
Мүлік жалдауды түр-түрге бөлудің негізі біздің ойымызша қазіргі экономика салаларында қалыптасатын арендалық қатынастарды барынша толық қамтуды көздейді. Кейбірде мүлік жасау бөлек түрінің негізі ретінде оған қатысты мүлік жалдау шарты жасалатын мүлік түрі болып келетіндей көрінеді. Осы сипат бойынша кәсіпорынды жалдау, үйлер мен ғимараттарды жалдау, көлік құралдарын жалдау, тұрғын үй жалдау бөлініп шығарылады.
Сонымен қатар, оларды өз арасында айыратын тек олардың нысанасы емес, оларды субъектік құрамы, олар кәсіпкерлік пе, әлде кәсіпкерлік емес не, мазмұнының өзгешелігі, тараптардың арасында тәуекелдерді бөлу және т.б. ерекшелейді. Бұл айтылған басқа мүлік жалдау (аренда) шартының түрлеріне лизинг, тұрмыстық прокат, жерді жалдау шарттарына да қатысты.
Өзге жағынан мүлік жалдау шарттарын жіктеуге тым қатты ілесіп кетуге болмайды. Түбіріне қарайтын болсақ, олардың барлығы шарттардың өңделген (үйренішті) жүйесіне енеді. Оларды бөлек-бөлек талдаудың (қарастырудың) ең басты мәні, олар қоғамдағы әртүрлі экономикалық қатынастарды реттейтінінде болып келеді. Осыған байланысты біз әртүрлі мүлік жалдау шартының экономикалық және құқықтық мақсатын анықтауымыз керек.
Осыған байланысты біз әрбір бөлек мүлік жалдау шартының түсінігін элементтерін (мазмұнын) қарастырамыз. Және де назар зандарда (заңнамада) қарастырылған (бекітілген) аренда түрлеріне аударылатынын айта аламыз. Егер кейін жалдау детальдық зерттеуін талап ететіні анықталса, олардың кейбір нысандары, іс жүзінде бар болып, бірақ АК нормаларымен бекітілмесе, бірақ олар маңызды болып табылса және мүлік талдау жеке түрлерінің арасында жаңа байланыстар пайда болса, онда мүлік жалдау шарттарының көп түрлерінің белгіленуі бойьшша келесі (одан әрі) зерттеуді өткізуге болады.
Мүлік жалдаудың жеке түрлерін қарастыруға кірісейік.
Лизинг. ҚР АК мүлік жалдау (аренда) туралы жалпы ережелерінен кейін лизингке арналған нормалар көзделген (565-572-б.) Бұл кездейсоқтық емес шығар деп есептейміз. Бүның себебі қазіргі нарықтық инфрақұрылымда лизинг қатынастарының маңызы өте жоғары болып келетінінде сияқты. Х.А.Рахманқұловтың бағалауы бойынша лизинг КСРО-да болған материалдық игіліктерді үлестірудің (таратудың) жоспарлы жүйесіне балама болуы мүмкін. Ал негізінен онда белгілі артықшылықтар бар, тұтынушы жабдықтарды алдын ала көп қаражаттарды жұмсамай-ақ ала алады.
Лизингтің тағы да бір артықшылығы бар, пайдалануға алынған жабдықтар үшін мерзімді төлемдердің кезегі (төлеу сәті) әдетте жабдықтар нақты пайдалануға берілгеннен кейін келеді.
5 шілде, 2000 жылы қабылданған Қазақстан Республикасының "Қаржылық лизинг туралы" Заңында қаржы лизинг инвестициялық қызмет түрі ретінде анықталады. Экономиканы көтеру үшін инвестициялардың маңызы бірнеше рет Қазақстан Республикасының Президенті Н.А. Назарбаев айтып өткен инвестициялық қызметтің тиісті заңнамалық негізі қалыптасқан. Жоғарыда көрсетілген заң оны елеулі толықтырады.
Үйді немесе ғимараттарды жалдау шарты бойынша жалға беруші үйді немесе ғимараттарды жалға алушының уақытша иеленуіне және пайдалануына беруге міндеттенеді.
Үйлер мен ғимараттарды жалдау шартының кәсіпорынды жалдау шарттарынан айырмашылығы, ол кәсіпкерлік және кәсіпкерлік емес болуы мүмкін. Өйткені үйлер мен ғимараттардың әртүрлі тағайындалуы болуы мүмкін. Олар мәдени, ғылыми, қайырымдылық мақсаттарында, білім беру қызметін ж.б. атқару үшін қолданылуы мүмкін.
Үйлер мен ғимараттарды жалдау шартының нысаны кәсіпорынды жалдау шартымен бірдей. Үйлер мен ғимараттарды жал - дау шартының елеулі жағдайларына оның нысанасы және арендалық төлемдердің мөлшері туралы жағдайлар жатады. Азаматтық кодекстің нормаларымен қатар үйлер мен ғимараттарды жалдау қатынастары.
Үйлер мен ғимараттарды жалдау шартының элементтері.
Бұл шарттың субъектілері болып қандай да болсын жеке және заңды тұлғалар келе алады. Жалға беруші тарапынан мүліктің меншік иелері немесе заңмен немесе шартпен мүлікті беруге бекітілген өкілетті тұлғалар қатысады. Егер жалға мемлекеттік мекемелердің немесе кәсіпорындардың балансына берілмеген, бірақ мемлекеттің, меншік құқығында тұратын жылжымайтын мүлік берілсе, онда мемлекет немесе әкімшілік-аумақтық бөлігі атынан шартқа өкілетті органдар отырады.
Оларға барлық үйлер мен ғимараттар жатады, оларды тұруға да пайдалануы мүмкін, бірақ жалға алушы тұру мақсатында оларды жалға алмайды, мысалы, егер жалға алушы көп қабаттық тұрғын үйдің пәтерлерін тұрғындарға одан әрі жалға беру мақсатында жалға алса.
Мемлекеттік тұрғын емес қорының объектілерін жалға беру түрінің пәнін басқаша белгілейді. Осы Ережелерінің 1-т, 5-т. сәйкес, мемлекеттік тұрғын емес қоры -- тұрғын қорына қосылмаған мемлекеттік үйлер, ғимараттар. Ережелердің 1-т, 6-т. сәйкес аренда объектісіне:
1. Бөлмелер, бөлек тұрған ғимараттар мен үйлер, олардың ведомстволық тиістілігіне (байланысты) қарамастан;
2. Ведомстволық балансына жататындығына қарамастан тұрғын үйлерге құрыстырылған бөлмелер;
3. Мәдени, тарихи, архитектуралық ескерткіштері бар үйлер, ғимараттар;
4. Мемлекеттік тұрғын қорынан тұрғын емес қорына ауысқан бөлмелер;
5. Қазақстан Республикасының Қаржы министрлігінің Мемлекеттік мүлік және жекешелендіру департаментінің аумақтық органдарының қарамағында өзге де заңды әдіспен өткен бөлмелер.
Мәдени, тарихи ескерткіштер болып келетін ерекше үйлер мен ғимараттар (мемлекеттің ерекше меншігінде болатындар), оларды пайдалану тұтыну жағдайлары келіспегенде ғана жалға беріледі. Егер ол үйлер мен ғимараттар Қазақстан Республикасында немесе әлемге маңызды болса, онда Қазақстан Республикасының (республикалық, жоғарғы) органдарының келісімі қажет. Жалға жергілікті аумақтық мәні бар үйлер мен ғимараттар берілетін болса, онда ол жергілікті атқару органдарының келісімімен беріледі.
Үйлерді, ғимараттарды жалға беру, оларға қызмет ету үшін қажетті (оларда үй, ғимарат орналасқан) жер учаскесін дәл сондай мерзімге уақытша жер пайдалануға, беруге әкеледі. Егер жер пайдаланушыда өзіне тиесілі жер пайдалану құқығын иелігінен шығара алмаса, онда ол жер учаскісінде орналасқан үйлер мен ғимараттарды да иелігінен шығаруға құқылы болмайды.
Үйді және ғимаратты жалдау шартында жалдау бағасы (аренданың бағасы) әдетте қолданылатын бағалармен анықталуы мүмкін емес, сондықтан ол шартта көзделуі тиіс. Шартпен аренданың төлемінің толық (жалпы) сомасы белгіленуі мүмкін. Кейбір жағдайларда ол жалға берілген мүліктің бір бірлігі үшін немесе басқа көрсеткіш арқылы есептік жолымен белгіленуі мүмкін. Мысалы, жалға берілген бірнеше бөлмелердің көлемі бірдей болса, жалдау бағасы бір бөлек бөлме үшін көрсетілуі мүмкін.
Онда аренданың төлемінің жалпы мөлшері жалға алушыға берілген ғимараттың немесе үйдің жалпы мөлшеріне қарап есептелінеді. Мемлекеттік меншігіндегі үйлермен ғимараттар арендаға берілген кезде ол аренданың төлем ақысына коммуналдық қызмет үшін төлемдер, ағымдағы және күрделі жөндеуге кеткен төлем ақы, объектіні күтіп ұстауға қажет төлемдер қосылмайды. Осы төлемдер жалға алушылармен санитарлық, коммуналдық, тұтынушылық қорғау қызметін атқараты ұйымдарға тікелей төленеді. Тағы да бір ерекшелік бар. Мемлекеттік үйлер мен ғимараттарды жалдау шартында жалға төлем ақының мөлшерін инф - ляция деңгейіне қарай әр үш ай сайын қайта қарау ережелері көзделуі керек. Жалға беруші жалға алушыға үш ай сайын инфляцияның және ... жалғасы

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.