Ипотеканы стимулдау

Жоспар

Кіріспе
I. Ипотекалық несиелеудің теориялық негіздері
Ипотекалық несие ұғымы
Ипотекалық несиелеудің шетелдік үлгілері
II. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендіру жүйесін ұйымдастыру бойынша талдау
2.1. Еліміздегі ипотекалық және банктік ұйымдардың қызметін бағалау.
2.2 Тұрғын . үй құрлыс жинақ банкісінің ипотекалық несиелеу жүйесіндегі алатын орны
III. Қазақстан Республикасы ипотекалық несиелеу жүйесін жетілдіру жолдары
Қорытынды
Қолданылған әдебиеттер

Пән: Бухгалтерлік іс
Жұмыс түрі: Курстық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 23 бет
Таңдаулыға:

Кіріспе
Өткен ғасырдың 90-жылдарының басында басталған реформалардың
жүзеге асырылуынан экономикалық өмірге мүлдем жаңа құралдар мен ұғымдар
келді.Ипотека ұғымы да солардың қатарына енген болатын. Оның себебі бұрыңғы
шаруашылық жүргізу жүйесінде оның дамуына алғышарттар болмағандығы.
Ипотеканы стимулдау арқылы шешілетін мәселелер кешенді болып
табылады. Өйткені халық үшін тұрғын-үй құрылысын стимулдаудағы әлеуметтік
рөлінен бастап, коммерциялық жобаларды қаржыландыру мәселелеріне дейінгі
рөлі, ипотеканың экономикамыз үшін маңыздылығын аша түседі.
Қазіргі кезеңде қаржы нарығындағы өзекті бір мәселе ретінде
коммерциялық банктермен тұрғын-үй сатып алуды несиелеудің перспективасымен
проблемалары қарастырылып отырған жайы бар.
Оңтайлы экономикалық жағдайдың туындауымен, бәсекелестіктің
жоғарғы деңгейі тұрғын-үй алуға ипотекалық несиенің қажеттілігін туындатып
отырып, оның тез дамуына әкелді. Дегенменде ипотека халыққа қол жетімді деп
айтуға толық негіз жоқ. Себебі азаматтардың барлығының табысы ипотекаға
жете бермейді.
Менің ойымша еліміздегі ипотекалық несиелеудің болашағы өте зор.
Өйткені әрбір адам өзінің тұрғын-үй жағдайының жақсы болуын қалайды.
Ел басымыз Н. Ә. Назарбаевтың 2005 –жылғы ақпан айындағы
Қазақстан халқына арнаған Жолдауында : тұрғын-үй құрылысы біздің
экономикамыздың алға сүйреуші қуатты күші -, деп атап өткен болатын.
Менің жұмысымның тақырыбы қазіргі уақыттағы экономикамыздағы
өзекті мәселе ретінде қарастырылуда. Мен өз жұмысым барысында ипотекалық
несиелеудің проблемаларын шешуге арналған механизмдер ұсындым.

I. Ипотекалық несиелеудің теориялық негіздері.
1.1. Ипотекалық несие ұғымы.
Ипотекалық несие-бұл қозғалмайтын мүліктерді (тұрғын-үйді, өндіріс
ғимараттарын,жерді және тағы сол сияқтыларды) кепілге ала отырып, ұзақ
мерзімге берілетін несие.
Ипотека ұғымы әлемдік қаржылық жүйеге ежелгі Грециядан енген
болатын. Грек тілінен аударғанда “hypotetheka” тіреу дегенді білдіреді.
Ипотекалық несиелеу жүйесінің мақсаты –жылжымайтын мүлікке қатысты
құқықтарды анықтаудың айқын емес тәсілдеріне байланысты қауіптің алдын-алу
болып саналады. Жер айналысы оңай тауар ,сондықтанда сатып алушылар мен
кардарлықпен несие берушілер үшін де осы меншіктің қарызының болуы немесе
кепілге салынғанына байланысты тәуелділік бар.Ипотека қамсыздандырылудың
меншік иесінің есіміне емес,оның мүлкінің құнына байланыстылығынан
мүліктің өзге қожаға өтуіне тосқауыл болды.Ипотеканың пайда болуы тауар
айналысымен жылжымайтын мүлікке қатысты мәмілелер санының артуына
байланысты болды деп айтуға болады. Ипотекаға сәйкес міндетемелердің
барлығы да кепілмен қамтамасыз етіледі.
Ипотека кепілдің заңдық аспектте басқа қамтамасыз ету түрлерінен
(шегерім) айырмашылығы несие беруші талаптарының заттай қамтамасыз етуі,
тұлғалардың емес зат жауапкершілігінің қамтамасыз етілуі. Кепіл құқығы
абсолютті болғандықтан зат қарызгердің меншік үшінші тұлғаға өтуіне кепіл
құралы болып қалады.
Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексіне сәйкес: ипотека-
салынған мүлік үшінші тұлғаның қарамағында болатын кепіл түрі,-делінген.
Ипотеканың құралы болып: ғимараттар, құрылғылар, көп пәтерлі
үйдегі пәтерлер, көлік құралдары, ғарыш объектілері, айналымдағы тауарлар
және азаматтық айналыстан алынбаған мүлік болып табылады. Тағы да көңіл
аударарлығы қозғалмайтын мүлік кепілі міндетті тіркеуді өтуі тиіс болып
табылады. Сонымен бірге кепіл құқығы ипотекалық күәлік мемлекеттік
тіркеуден өткеннен соң ғана туады.
Экономикалық жүйе ретінде ипотекалық несиелеу қаржылық нарықта
ипотекалық несиелеумен шұғылданатын несиелік мекемелердің қайта
қаржыландыру тәсілдеріне сәйкес жіктеледі. Сондай-ақ қазіргі таңда
ипотекалық несиелеу үшін ресурстар екінші деңгейлі банктермен банктік
бизнес үшін дәстүрлі болып табылатын көздерден тартылуда , бұл көздер
банктерді ұзақ мерзімділік, көлем және тұрақтылық тұрғысынан
қанағаттандырмайды.
Демек, ипотекалық несиелеуге қатысты талаптарды қанағаттандыруға
қаржылық ресурстардың жаңа көздерін табу қажеттілігі бар деген сөз.

1.2. Ипотекалық несиелеудің шетелдік үлгілері.

Еліміздегі ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру жүйесінің шетел
тәжірибелерінде әрекет етіп отырған негізгі үлгілері бар.
Ипотекалық несиелеудің біршама қарапайым және біршама жетілген
үлгісі шартты түрде айтсақ, қарапайым ашық үлгі.Бұл үлгінің бастапқы
принциптік сипатына тоқталсақ ,ипотекалық ссудаларға деген барлық
клиенттердің жалпы өтініші банктің меншікті және сырттан тартылған
қаражаттары; депозиттерде жатқан клиентердің қаражатары; банкаралық
несиелер және тағы сол сияқтылар есебінен қамтамасыз етіледі.
Қарапайым ашық үлгінің екінші бір принциптік сипаты ипотекалық
ссудалар бойынша белгіленетін пайыз мөлшерлері елдегі несие-қаржы
нарығындағы жалпы жағдайға тікелей тәуелді болып табылады.Бұл тәуелділік
банктердің ипотекалық несиелеуге байланысты олардың активтеріне және
ауқымына мәнді әсер етеді.
Бұл үлгі негізінде ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру, әсіресе
қаржы нарығы мен бағалы қағаздар нарығы толық қалыптасып болмаған
көптеген елдерде іс жүзінде кең таралған.
Келесі қарастыратын үлгіміз кеңейтілген ашық үлгі деп аталады.
Бұл үлгі бойынша банктердегі ипотекалық несиелеу жүйесі үшін несиелік
ресурстардың қалыптасуы арнайы ұйымдастырылатын, жылжымайтын мүліктермен
қамтамасыз етілген екінші реттегі бағалы қағаздар нарығы арқылы жүзеге
асырылады. Кеңейтілген ашық үлгісі тек кеңейтілген ипотекалық нарық
құрылымының құрылған жағдайында, екінші нарықта айналыста жүретін бағалы
қағаздардың эмиссиясына мемлекет тарапынан көмек көрсетілетін және жиі
бақылауға алу жағдайында ғана іске асырылады. Бұл үлгі іс жүзінде тұрақты
экономикасы бар елдерде кеңінен таралған. Әсіресе, бұл үлгінің дамуы АҚШ-
да кеңінен қанат жайды. Осындай себептеріне байланысты бұл үлгіні
ипотеканың американдық үлгісі деп те атайды.
Американдық ипотекалық несиелеу үлгісінің мәні мынада: әр жылда
белгілі-бір табысы бар адам тұрғын –үйдің құнын жартылай нақты ақшамен ,
ал қалған бөлігін иелігінде бар немесе сатып алғалы отырған жылжымайтын
мүлікті кепілге ала отырып, арнайы мамандандырылған банктің ссудасы
есебінен төлеп, бірден тұрғын-үй ала алады. Мұндай несиенің қайтарылуы
ипотеканың типіне және қарыз алушының әр жылдық табысына байланысты 15-30
жыл ішінде жүзеге асырылады.
Бұл тұрғын-үйді қаржыландыруды ұйымдастыру үлгісінің дамуы
берілген ипотекалық салынған мүлік актілерін сатуға мүмкін болатын
нарықтың болуын талап етеді. Американдық үлгі ипотекалық эмиссиондық
компаниялар үшін ұзақ мерзімді қаржы тәуекелінің мәселелерін шешетін
қолайлы тәсіл ретінде көптеген банктерді өзіне тартады.
Ипотекалық несиелеу үлгілерінің бірі ретінде –ол Малазиялық
Кагамас Бергхад үлгісі саналады. Бұл үлгі арқылы ипотекалық несиелеу
арнайы мамандандырылған ипотекалық компаниясының көмегімен жүзеге
асырылады. Онда коммерциялық банктер өздерінің ипотекалық облигацияларын
сата отырып қаржы қалыптастырып, сол жинақталған қаржыны тұрғын-үй алуға
несие ретінде ұсынады. Бұл үлгіні екінші ретті нарық моделі деп те
атайды. Бұл үлгінің келесідей жалпылама принциптерін көрсетуімізге
болады׃
-жеке меншік құқықты шектей отырып, мүлікті қарыз алушының қолында
қалдыру;
-сақтандыруды есепке алып ссуда беру;
-ссуданы қарыз ретінде анықтау;
-белгіленген мерзімде қарыз төленбеген жағдайда мүлікті келесі бір
тұлғаға беру.
Ипотекалық несиелеудің келесі бір үлгісі –бұл баланстанған
автономды үлгі. Бұл үлгінің ең басты белгісі оның қызметінің жинақ-
ссуда принципіне негізделуінен көрінеді. Мұндай принцип барысында
банктердің жиынтық несиелік портфелі капиталдардың ашық нарығынан
қарызға алу арқылы емес, оның орнына өзара кассалық көмек принципі
бойынша болашақ қарыз алушының қаражаттарын тарту есебінен құралады .
Бұл үлгі бойынша қарыз алушы алдын-ала өзінің уақытша бос қаражаттарын
сұрайтын несиенің жартылай сомасындай мөлшерінде жинақтағаннан кейін ғана
ссуда алуға құқылы болады.
Мұндай шектеулілік алдында қарастырылған үлгілермен салыстырғанда
басты кемшілік болып табылады. Өйткені ,бұл үлгі нақты қарыз алушының
жылжымайтын мүлікті сатып алудағы мүмкіншілігін кешеуілдетеді.
Бірақта бұл балансталған автономиялық үлгінің өзіндік
ерекшеліктері бар, яғни бұл үлгінің автономиялық күшіне байланысты жалпы
қаржы-несие жағдайынан тәуелсіз. Балансталған автономиялық үлгінің іске
асырырылу барысында ипотекалық банк үшін қай жерден және қай бағада
несиелік ресурс табу сұрағы мазаламайды, банкке тек өзінің көрсететін
қызметі үшін ақыл-ойға сыйымды маржаны белгілеуі ғана қажет.
Бұл үлгі қарызға алатын ақшалардың нарықтық бағасына да, сол
сияқты бұл бағаның жалпы деңгейіне тәуелсіз болып табылады. Балансталған
автономиялық үлгінің бұл сапасы экономикасы тұрақсыз елдерде ипотекалық
несиелеудің дамуы үшін аса маңызды.Бірақта бұл үлгіде несие беруші
несиенің қайтарылуында ең төменгі тәуекелге барады.
Қазіргі уақытта бұл үлгі Германияда кеңінен қолданысқа енген.
Бұндай қорлану (құрылыс қаражаттары) механизімімен нақты азаматтарды
несиелеу механизіміндегі сондай-ақ тұрғын-үй жағдайын жақсартуға мақсатты
қаражат жинақтау және пайдаланумен байланысты болатын азаматтардың
инициативасына қаржылық қолдау көрсетуге байланысты мемлекеттік
механизмдердегі сәйкестіктерді ескеретін, барлық елді қамтыған құрылыс
жинақтарының жүйесі құрылған.
Тұрғын-үй алғысы келетін кез-келген азамат, тұрғын-үйді сатып
алатын уақыттан бұрын, яғни 2-10 жыл бұрынырақ арнайы қаржы-несие
жүйесімен өзара қатынасқа түседі. Өзінің мүмкіндігіне қарай арнайы
банктерде немесе жинақ кассаларына (Bausparkasse,Schwabisch Hall және
тағы басқа құрылымдарға кіретін) болашақта сатып алатын үйдің 45% -ын
жинақтайды. Содан кейін барып, ол мемлекеттік дотация алуға (үйдің
құнының 10% шамасында) және қалған төлейтін бөлігінің шамасында банктен
жеңілдікпен 10-15 жылға несие алуға құқылы болады.
Бұл үлгіні негізге ала отырып елімізде бұл ипотекалық несиелеу
түрі 2003 жылдан бастап өз дамуын бастаған болатын. Осы ипотекалық
несиелеуге байланысты Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкісінің 100%
қатысуымен Тұрғын-үй құрылыс жинақ банкі құрылды.
Тұрғын-үй жинақтау жүйесінің ең басты ерекшелігі алдын-ала
салымшылардың (қарыз алушылардың) жинақтау шотында, Тұрғын-үй құрылыс
жинақ банкісінде қаражаттарын жинақтайды. Шартқа сәйкес алатын үйдің
құнының 50%-ын жинақтауымыз қажет. Сонан ғана мамандандырылған банк
салымшыларына несие береді. Банкте жинақ жинаудың ең аз минималды мерзімі
3-жыл, ал максималды мерзімі шектелмеген.Сонымен жинақ жинақтаудың
келесідей оң тенденцияларын көруімізге болады:
Азаматтар үшін:
-бұл жүйе бойынша берілген несие ұзақ мерзімді болып табылады;
-несие бойынша пайыздық мөлшерлеме көлемі төмен;
-несие ұлттық валютада беріледі және ұлттық валютада қайтарылуы тиіс;
-салынған салымдарға банк үнемі сыйақы белгілейді;
-жыл сайын мемлекет премиялар береді, сол арқылы азаматтарды жинақ
жинауға ынталандырады;
Ал мемлекет үшін:
-жауапкершілікті жеке инвесторға аудара отырып тұрғын-үй проблемасы
шешіледі және сонымен бірге жеке инициативалар қолдауға ие болады;
-мемлекет премия түрінде кеткен шығындарды тұрғын-үй салу және құрылыс
материалдарын шығарумен айналысатын заңды және жеке тұлғалардан салық
түріндн бюджетке түсіп қайтарылады;
-тұрғын-үй құрылыс жинақтары ретінде тартылған қаражаттар алғашқыда
уақытша бос ақша ретінде тұрады, сондықтанда ол қаражаттарды мемлекеттік
бағалы қағаздарға салуға болады,ал ол өз кезегінде мемлекеттің бюджетін
инвестициялайды (бюджет тапшылығын жабады).

1-сурет. Ипотекалық несиелеудің Қазақстандық механизмі.

2-сурет. Тұрғын үйді қаржыландыру сызбасы.

II. Қазақстан Республикасындағы банктік ұйымдардың ипотекалық
нарығын бағалау.
2.1. Еліміздегі ипотекалық және банктік ұйымдардың қызметін бағалау.
Қазақстан республикасындағы коммерциялық банктердің
ипотекалық несиелеу жағдайы мен талаптарына талдау жүргізетін болсақ,
қазіргі уақытта елімізде ипотекалық несиелеу жүйесінің екі деңгейлі жүйесі
қалыптасты деп айтуымызға толық негіз бар.
Ипотекалық несиелеу жүйесінің бірінші деңгейі Қазақстан
ипотекалық компаниясының (әрі қарай КИК ) қызметімен көрініс табады. өз
қызметін КИК еліміздің барлық аймақтарында жүзеге асырып жатыр. КИК тұрғын-
үй құрылысын қаржыландыруды өсіруге тұрғын-үй құрылысына ресурстарды тарту
жолымен нарықтың өтімділігін арттыруға банктердің қызығушылығын жоғарлату
мақсатында Қазақстан Республикасының Ұлттық банкісінің 100% қатысуымен
құрылған. КИК-сы Малайзиялық ипотекалық несиелеу тәжірибелерін негізге ала
отырып құрылған болатын.
КИК ЖАҚ келесі функцияларды орындайды:
- Қазақстан Республикасы аумағында тұрғын-үйге берілген ұзақ мерзімге
ипотекалық тұрғын-үй несиелері бойынша құқықтарды иемдену ;
- Қазақстан Республикасының коммерциялық немесе банктік құпияға
байланысты заңнамасына сәйкес ақпаратты қоспағандағы банк-
серіктердің қаржылық жағдайы тұралы, ақпаратты беру тұралы Ұлттық
Банкпен жасалған келісіммен бірге тағайындалған немесе өзгермелі
сыйақы ставкалы ипотекалық бағалы қағаздарды шығару.
КИК тікелей заемдар бермейді, ол өз қызметін коммерциялық
банктердің ипотекалық портфельдерін осы несиелерге талап ету құқықтарын
сатып алу жолымен, қайта қаржыландыру көмегімен жүзеге асырады. КИК онымен
қайта қаржыландыру жарамды болу үшін ипотекалық несиеге сай болуы тиіс
талаптар қатарын қояды. Олардың кейбіріне мыналар жатады:
-КИК сыйақы ставкасы өзгермелі (қалқымалы ) теңгемен берілген ипотекалық
тұрғын-үй несиелерін сатып алады ;
- КИК сыйақы ставкаларының шегі белгіленген ипотекалық тұрғын-үй
несиелерін сатып алуға құқылы
-ипотекалық тұрғын-үй несиелері ұзақ мерзімді болуы керек. Жекелеген
жағдайларда компания 3-жылға дейінгі ипотекалық тұрғын-үй несиелерін сатып
ала алады ;
-ипотекалық тұрғын-үй несиесінің мөлшері берілген несие бойынша кепіл
ретіндегі қамтамасыз ету болып табылатын тұрғын-үйдің нарықтық құнының 70%-
нан аспауы тиіс. Шарт бойынша немесе серіктес банк арқылы заем алушымен
кепілдің 70%-нан артық несие сомасына келетін несиелік тәуекелге қатысты
құқықтық жауапкершілік қосымша сақтандырылған жағдайда, компания кепіл
құнының 70%-нан артық, бірақ 85%-нан аспайтын мөлшерде берілген ипотекалық
тұрғын-үй несиелерін сатып алады;
-кепілге берілген мүлік (жоғалу, муліктің бүліну тәекелінен )
сақтандырылуы тиіс ;
-заем алушы өзінің өмірін және еңбекке қабілеттілігін сақтандыруы
тиіс.
Бүгінгі таңда КИК еліміздің 11 ірі банктерімен бірлесіп ипотекалық
несиелеуді жүйелі түрде жүзеге асыруда. Олардың қатарына Каспийскийбанкі,
Астана -Финанс, Центр Кредитбанкі, АТФбанкі ,ТЕМІРБАНК,Нурбанк,
Тексакабанкі, Альянсбанкі, Цеснабанкі және тағы басқалар.
Осы аталған банктер өз қызметтерін КИК ипотекалық несиелеу
бағдарламасы бойынша атқарады. Сонымен бірге бірқатар банктер өзіндік
ипотекалық несиелеу бағдарламасы бойынша ипотекалық несиелеуді жүзеге
асырып жатыр.
2004-жылдың 1-наурызындағы жағдайы бойынша КИК-мен ипотекалық
несиелер бойынша коммерциялық банктердің 10млрд. теңге талап ету құқықтары
алынды.
2005-2007 жылдарға арналған тұрғын –үй құрылысын дамыту
бағдарламасына сәйкес КИК-сы қаржы институты ретінде үлкен рол атқарады.КИК-
сы ипотекалық тұрғын-үй қарыздарына қойған негізгі талаптарына сәйкес және
оның шарттары бойынша құны 1м 350$ тең болатын сомадан аспайтын қолайлы
тұрғын-үйді алуға берілетін болады. Мемлекеттік тұрғын-үй бағдарламасы
бойынша несие беру еліміздің барлық аймақтарында жүргізілуде.
Ипотекалық несиелерді беру келесі талаптармен беріледі:
-сыйақы ставкасы -10%(несиенің бүкіл мерзіміне бекітілген);
-несиенің валютасы-теңге;
-алғашқы жарна тұрғын-үйдің құнының 10%-нан кем емес;
-несие беру мерзімі -20 жылға дейін.
Мемлекеттік бағдарлама бойынша қолайлы тұрғын-үйді салуға Үкіметтің
Қаулысымен (№ 923 01.09.2004 жыл )бекітілген атқарушы органдардың
қолайлы тұрғын-үйді сату ережелерімен негізделген.
Ережелерге сәйкес мемлекеттік бағдарлама бойынша қол жетімді тұрғын-
үйді сатып алуға ниет білдіргендер Қазақстан Республикасының азаматтарын,
яғни үміткерлерді ресми тізімге қосу үшін Өкілетті органға өтініш беруі
қажет. Құрастырылған тізімдер мен аталған азаматтар үміт білдірген тұрғын-
үй туралы ақпарат үш жұмыс күні ішінде КИК серіктес банктеріне жіберіледі.
Серіктес-банктер тізімдерді алғаннан кейін 12 жұмыс күні ішінде Қазақстан
Республикасы азаматтарының төлем қабілеттілігін анықтайды және төлем
қабілеттілігін анықтағаннан кейін 2 жұмыс күні ішінде Өкілетті органға
серіктес-банктер қарыз беретін азаматтардың аты-жөндерін ұсынады. Өкілетті
орган 3 жұмыс күні ішінде төлем қабілеттілігі қарыз берушімен расталған
азаматтарға сату туралы шешім қабылдайды. Төмендегілердің тұрғын-үй сатып
алуға артықшылық құқықтары бар:
-балалары бар жас отбасыларына ;
-мемлекеттік бюджеттің қаражаты есебінен қаржыландырылатын мемлекеттік
органдары мен мекемелердің жұмыскерлеріне;
-әлеуметтік саладағы мемлекеттік кәсіпорындардың жұмыскерлеріне.
Алғашқы жылдарда ипотекалық несиелеу (КИК бағдарламасы бойынша)
Республикалық маңызы бар қалалар Алматы,Астана қалаларын қамтыса, 2003
жылдан бастап республикамыздың өзге өңірлерін,
Ақтау,Атырау,Қарағанды,Орал,Ақтөбе, Талдықорған қалаларын қамти ... жалғасы

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.