Жылжымайтын мүлік қүқығы

Жұмыс түрі: Реферат
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 18 бет
Таңдаулыға:

ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНЫҢ БІЛІМ ЖӘНЕ ҒЫЛЫМ МИНИСТРЛІГІ

Қ. И. Сәтпаев атындығы Қазақ Үлттық Техникалық
Университеті

Реферат

Тақырыбы: Жылжымайтын мүлік

Тексерген:
Орындаған:
Тобы:

Алматы 2004
Мазмұны:
Негізгі бөлім:

1 Кәсіпорын мүлкін бағалаудың жалпы сипаттамасы

1.1. Жылжымайтын мүлікті бағалаудың түсінігі, қағаидалары, мақсаттары
және этаптары

1.2. Мүлікті бағалаудың әдіс-тәсілдері

Қорытынды

Пайдаланылған әдебиеттер тізімі

Кіріспе
Жылжымайтын мүлік нарығы – рыноктық экономика жүйесіндегі өте күрделі
сфералардың бірі болып табылады. Жылжымайтын мүлік экономикасының
мәселелері кең ауқымды, күрделі мәселелерді қамтиды. Оларды Қазақстан
үлттық экономикасының нарықтық қатынастарға өтуі және сол қатынастар
жағдайындағы іс-әрекеттерге байланысты туындайтын көптеген сүрақтарға жауап
іздеу барысында шешу қажеттілігі алдымызда түр. Бұл мәселелердің негізгі
тобын жылжымайтын мүлік объектілерін зерттеу мәселелері қүрайды. Солардың
ішіндегі ең маңыздысы жылжымайтын мүлікті экономикалық бағалау механизмін
жетілдіру.
Бұл рефераттық жүмыстың мақсаты - жалпы макроэкономикалық деңгейде
жылжымайтын мүлік объектілерінің нарықтык Құнын анықтай отырып, объектіге
терең сараптамалар жүргізу арқылы өзгермелі нарықтағы жылжымайтын мүліктің
Құндылығын анықтау.
Міндеттері: мүлікті бағалаудың оңтайлы тәсілін таңдау, ақпараттар
жинау және талдау, мүлік объектілеріне әсер ететін факторларды анықтау.
Қазіргі нарықтық экономикада жылжымайтын мүлікті бағалаудың ролін анықтау
және оның тиімділігін қарастыру.
Зерттеу объектісі: кәсіпорын мүлкі, жер учаскелері, ғимараттар, үйлер
және т.б. жылжымайтын мүлік объектілері.
Жүмыстың теориялық және қүқықтық негіздеріне келер болсақ, ресейлік
бағалаушылар қоғамының мүшелерінің еңбектеріне сүйеніп жазылды. Атап
айтсақ, Федотова М.А., Уткин Э.А., Тарасевич Е.И., Григорьев В.В. еңбектері
кеңінен қолданылды. Және отандық бағалаушы ретінде танымал Байгісиев М.Қ.
еңбегіне сүйеніп жазылды. Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау негізінен
күқықтық нормативті актілерге және статистикалық мәліметтерге сүйенді.

1 Кәсіпорын мүлкін бағалаудың жалпы сипаттамасы

1. .Жылжымайтын мүлікті бағалаудың түсінігі, қағидалары, мақсаттары
және этаптары

Экономиканың нарықтық моделіне өту процесі кезінде жеке меншік қүқығы
мен кәсіпкерлікке еркіндік пайда болды, яғни нарьщтық субъектілеріне
жылжымайтын мүлік объектілерін иелену, игеру және пайдалануға
(ғимараттарды, қүрал-жабдьщтарды, сондай-ақ анықталған мақсатты жер
учаскелерін) мүмкіндік береді.
Нарықтық экономиканың қажетті элементі ретінде меншікті тәуелсіз
бағалау институты үсынылуы көрінеді, яғни меншік қүқығының қүрылуы мен
экономикалық өмір демократизациясы мүмкін болмайтын жағдайда.
Бірінші кезекте, Бұл жылжымайтын мүлік нарығына тиісті, соның
негізінде барлық экономиканың өзгеруі сипатының алғы шарттарын анықтай
алатын даму көрсетіледі.
Жылжымайтын мүлік Құндылығының (нарықтық, инвестициялық, кепілдік,
сақтандыру, салық салу және т.б.) әртүрлі түрлерін объективті бағалау
келесілер үшін қажет:
- сатып алу-сату операциясы немесе жалға беру кезінде;
- кәсіпорынды акционерлеу және мүлікті үлесті қайта бөлу кезінде;
- жаңа пай иелерін және қосымша акция эмиссиясын тарту үшін;
- жылжымайтын мүлікке (ғимараттар және жер учаскелері) салық салу
мақсаты үшін кадастерлік бағалау кезінде;
- жылжымайтын мүлік объектілерін сақтандыру үшін;
- жылжымайтын мүлік объектілерін кепілге ала отырып несиелеген
кезде;
- кәсіпорын және үйымның жарғылық капиталына жылжымайтын мүлік
объектілерін салым ретінде енгізу кезінде;
- инвестициялық жобаларды жасау және инвесторларды, соның ішінде
шетелдік инвесторларды тарту кезінде;
- мүрагерлік қүқығы, сот үкімін орындау кезінде;
- жылжымайтын мүлік объектісіне мүліктік қүқығы жүзеге асырылуымен
байланысты басқа да операциялар кезінде.

Жылжымайтын мүлік қүқығы

Жылжымайтын және жылжитын болып мүліктің бөлінуі рим қүқығынан
басталады. Жылжымайтын мүлік түсінігіне кеңістіктегі орналасқан жерінің
бекітілуімен физикалық объектілер және жер үсті мен жер астына қарасты
барлық олармен байланысты ажырамас объектілер жатады, сондай-ақ
объектілерді шартты түрде иеленген қүқықтары, мүдделері және тиімділіктерін
қамтамасыз ететін іс-әрекеттері әрекет етеді.Жылжымайтын мүліктің ерекше
сипаты болып мүлікпен байланысты не өзіне, не жылжымайтын мүлік объектісіне
залалсыз оның ауыстырылуы мүмкіндігі табылады.
Азаматтық Кодексте (117-бап) Жылжымайтын мүлік терминіне анықтама
берілген:
1. Жылжымайтын мүлікке (жылжымайтын дүние, жылжымайтын зат) жер
учаскелері, үйлер, ғимараттар, көпжылдық екпелер және жермен тығыз
байланысты өзге мүлік, яғни орнынан олардың мақсатына сай емес
шығынсыз ауыстыру мүмкін болмайтын мүлік жатады.
2. Мемлекеттік тіркеуге жататын әуе және теңіз кемелері, ішкі суда
жүзу кемесі, өзен-теңіз жүзу кемесі, ғарыштық объектілер де қозғалмайтын
заттарға теңестіріледі. Заң күжаттары бойынша қозғалмайтын заттарға өзге де
мүліктер жатқызылуы мүмкін.
3. Қозғалмайтын заттарға жатпайтын мүлік, соның ішінде ақша мен
бағалы қағаздар қозғалатын мүлік деп танылады. Заң қүжаттарында
көрсетілгеннен басқа реттерде қозғалатын мүлікке қүқықтарды тіркеу талап
етілмейді.
Берілген анықтамаларда жылжымайтын зат, жылжымайтын мүлік,
жылжымайтын дүние-мүлік түсініктері синоним ретінде қарастырылады, себебі
мүның бәрі тек бір ғана материалдық объектілерді сипаттайды.

Жылжымайтын мүлік Құндылығы және оның негізгі түрлері

Бағалау процесі, яғни түрлі жылжымайтын мүлік объектілерінің ақшалай
Құндылығын анықтауды көрсетеді. Жылжымайтын мүлік Құндылығы кез келген
тауар ретінде де, екі формада көрініс табады - түтыну және айырбас Құны.
Түтыну Құны нақты пайдаланушының көзқарасымен жылжымайтын мүлік
объектісінің пайдалылығын көрсетеді, яғни ол пайдалану варианттарының
қүрылуынан шығады.
Жер учаскесінің орналасқан жері мен Құнарлығы ғимараттар мен қүрал-
жабдықтардың сандық және сапалық төзімділігі, меншік иесінің талғамы мен
артықшылығы және көптеген басқа факторлар жылжымайтын мүлік объектісінің
түтыну Құнын жасайды. Мысалы, архитектуралық және инженерлік жоспарда
ескірген түрғын үй ондағы түрғындар үшін елеулі түтыну Құнын көрсетеді,
бірақ оның айырбас Құны үлкен болмайды.
Айырбас Құны жылжымайтын мүлік объектілерін айырбастау процесі
негізінде жатыр. Осыған байланысты тауарлы шаруашылықта жалпы ортақ балама
өлшемі ретінде ақша бой көрсетеді. Бәсекелес нарықта баға Құнның ақшалай
көрінісі ретінде сүраныс пен үсынысты теңестіруші күш болып табылады.[1]
Жеке жағдайларда айырбас күны жылжымайтын мүлік физикальщ, қүқықтық
немесе келісімдік міндеттемелер күшінде елеулі жөндеу жүмыстарын талап ету,
объектілерді бөлшектеу, немесе жер учаскелерінің ластануынан тазарту
шығындары, мысалы, радиоактивтік немесе химиялық, осы мүлік Құнын шектен
асыратын кезінде теріс мәнге ие болады.
Құнның экономикалық мағынасы баға мен шығынға тәуелді.
Баға - Бұл нақты нарықтық жағдайда сатушы мен сатып алушы арасындағы
келісім-шарт қорытындысының нәтижесінде көрінетін ақшалай сома.
Шығындар - Бұл жылжымайтын мүлік объектісінің жасалуы немесе қайта
қүрылуына шығындардың ақшалай формада көрінуі. Алдымен, олар объектінің
дәлме-дәл көшірмесін үдайы өндіру үшін қажетті шығындар шамасын көрсетеді.
Бағалаушылардың тәжірибелік жүмысындағы негізгі міндеттерінің бірі
болып бағалау мақсаттары мен жағдайларына сәйкес анықталатын Құн түрін
дүрыс таңдау табылады. Осыған орай бағалаудың халықаралық стандарттарын
есепке алу қажет. Ерекше атап өту керек, маманданған бағалаушылар Құнның
абстрактілі түсінігін қолданудан қашады (яғни оған нақты қай Құн керек,
сонымен нақтыланып үштастырылуды қолдана отырып).
Бағалаудың мақсаттарына, бағаланушы жылжымайтын мүлікке қүқықтардың
толықтығына қарай әртүрлі Құндылықтар түрлерін 2 үлкен топқа біріктіруге
болады:
- айырбас Құны ретіндегі айырбас кезіндегі Құн;
- түтыну күны ретіндегі пайдаланудағы Құн.
Айырбас кезіндегі Құн жылжымайтын мүлік объектісінің ақшаға және басқа
тауарға айырбасталу қабілеттігін көрсетеді. Ол объективті сипатта және
келесідей нарықтарда жылжымайтын мүлікпен операциялар жүргізудің негізі
болып табылады: сатып алу-сату, кепілге беру, соның ішінде несиеге, жалға
беру, кәсіпорынның жарғылық корына енгізуге және т.с.с.
Айырбастау Құнының формасы келесілер:
- нарықтық;
- жойылу;
- кепілдік;
- сақтандыру;
- жалға беру.
Пайдалану Құны жылжымайтын мүлік объектісін пайдаланудың анықталған
вариантында жылжымайтын мүлік тиімділігіне шартталады. Ол субъективті
сипатқа ие және көбінесе объектілі сату - сатып алумен және басқа нарықтық
операциялармен байланыссыз нақты иеленушімен объектілі таралу
мүмкіндіктерінің косылуы аркылы көрінеді.
Жойылу Құнында жылжымайтын мүлік объектісінің жойылуы табыстары мен
оның жүзеге асырылуы шығындары арасындағы айырма түріндегі ақшалай сала
түсіндіріледі. Бұл Құн сату объектісі және шарттарымен бірқатар потенциалды
сатып алушылардың танысуына мүмкіндік бермейтін шектелген уақыт кезеңінде
жылжымайтын мүлікті лажсыз сатуға сатушының келісімімен жасалады.
Кепілдік құн - бұл қарыз алушының төлем қабілеттігі жоқ кезде нарықта
берілген мүлік объектісін лажсыз сатудан несие алушы алуғаүміттенетін
ипотекалык несиені қамтамасыз ететш жылжымайтын мүлік объектісінің құны.
Кепілдік Құнның шамасы мүлік объектісін кепілге қойғандағы жоғарғы шекті
ссудада қызмет етеді.
Сақтандыру күны ретінде жылжымайтын мүліктің бүзылған элементтерінің
сақтандырылуы мүмкін болатын анықталған сома үшін сақтандыру фирмалары және
мемлекеттік органдармен іске асырылатын нақты әдістемеге сәйкес есептелген
күн түсіндіріледі.
Жалгерлік Құн (жалға алудың нарықтық Құны) - Бұл типтік нарықтық
жағдайларда бағалау мерзіміне жылжымайтын мүлік объектісі жалға
берілгендігі жалгерлік төлем шамасы.
Жалгерлік Құн мүлік объектісінің қысқамерзімді немесе үзақмерзімді
жалға берілгендігімен бағаланады және нарықтық Құнның бір түрі болып
табылады.
Инвестициялық Құн нақты инвестор (инвесторлар тобы) үшін жылжымайтын
мүлік Құнын көрсетеді. Инвестициялық күн есебі келешектегі инвестициялык
жобада берілген жылжымайтын мүлікті пайдаланудан күтілетін дисконтталған
ақшалай ағымға негізделген.
Нақты инвестор үшін жылжымайтын мүліктің инвестициялық Құны
табыстылығын, беделін, орналас жерінің перспективасын бағалау нәтижесіндегі
оның нарықтық Құнымен ерекшеленеді. Ол вакантты жер учаскелеріне қүрылыс
салу, жылжымайтын мүлік объектілерінің қайта қүрылуы мен кеңеюі, үйымның
жарғылық капиталының салымы ретінде мүлік объектілерін енгізу кезінде
есептеледі.
Баланстық Құн ретінде кәсіпорынның немесе үйымның балансында көрінетін
жылжымайтын мүлік Құны түсіндіріледі. Ол бухгалтерлік амортизацияны
есептегендегі, негізгі қорларды қайта бағалауға түзетулер енгізілгендегі
пайдалануға енгізілген кездегі жылжымайтын мүліктің алғашқы Құнынан түрады.
Баланстық Құн бухгалтерлік Құн деп те аталады.
Салық салу мақсатындағы Құн мүлікке салық салуға қатысты нормативтік
қүжаттар негізінде бекітіледі.

Жылжымайтын мүлікті бағалау қағидалары

Бағалау процесінің теоретикалық негізі болып жылжымайтын мүлік
объектісінің Құны есебіне негізделетін бағалау қағидаларының жүйесі болып
табылады.
Әлемдік тәжірибеде бағалау қағидалары төрт топқа бөлінеді.
1- топ: потенциалды меншік иесін үсынуға негізделген қағидалар;
2- топ: жылжымайтын мүлікті пайдалану процесінен шығатын қағидалар;
3- топ: нарықтық орта әрекетімен шарттасқан қағидалар;
4- топ: ең жақсы және неғүрлым тиімді пайдалану қағидасы.
Негізінен нарықтық экономиканың ортасында түтынушы түрады, сондықтан
берілген мәселені қарастыруды жалпы бағалау қағидаларынан
бастаймыз.Жылжымайтын мүлік құнын бағалаудың бастапқы құны ретінде
пайдалылық қағидасын аламыз, жылжымайтын мүлік объектісіне неғүрлым меншік
иесінің қажеттілігін қанағаттандыруға қабілетті болған сайын, оның
пайдалылығы мен Құны соғүрлым жоғары екендігін көрсетеді.
Пайдалылық түтынушымен анықталған объектіге беретін (ол оның жеке
талғамы мен артықшылықтарын көрсетеді) субъективті Құндылық ретінде
көрінеді. Экономикалык бағалауда пайдалылық жылжымайтын мүлік объектісін
пайдаланудан түскен табыстар немесе басқа тиімділіктер мерзімі және
шамасымен анықталады.
Орнын толтыру қағидасы жылжымайтын мүліктің бірыңғай объектілерінің
белгілі мөлшерінде (тиімділік немесе табыстылық бойынша) ең төменгі бағада
объектілерді пайдалану ең жоғарғы сүранысқа ие болады. Берілген қағида
сатып алушы үшін альтернативті талдау мүмкіндігінен шығады, яғни
жылжымайтын мүлік объектісінің Құны нарықта аналог немесе орнын толтырушы
объектілер болып табылады ма, соған тәуелді.
Орнын толтыру қағидасы жалпы түрғындары бар немесе саяжай қүрылысы
ауданындағы жаңа қүрылыстарда неғүрлым толық іске асырылады. Бұл бір типті
жер учаскелері мен ғимараттардың архитектуралық және қала-қүрылыстық
жобаларының жоғарғы деңгейі стандарттарына ие болғанда жүргізіледі.
Күту қағидасы қандай кейінгі қайта сатудан түскен түсімді қоса
алғандағы жылжымайтын мүлік объектісінің пайдалану қолайлылығын немесе
табысты потенциалды меншік иесі аламын деп күтуімен анықталады. Бұл қағида
табыстық тәсілмен жылжымайтын мүлікті бағалау жатыр және потенциалды
түтынушының болашак табыстары мен олардың ағымдық Құндылығын сипаттайды.
Мысалы, халық түратын жер учаскесінің Құны меншік иесі түрғын үйді
пайдаланудан алуды күтетін капиталданған жалдық төлем шамасын көрсетеді.
Бағалау қағидаларының екінші тобы жылжымайтын мүлікті пайдалану
процесіне негізделген және салым, қалдық өнімділігі, баланстандырылған
қағидаларына сүйенеді.
Салым қағидасы жылжымайтын мүлік объектісі күнын бағалау үшін әрбір
салымды және объектінің Құны мен пайдалылығын жасаудағы негізгі
элементтерін анықтау керек екендігін сипаттайды.
Жылжымайтын мүлік объектісінің табыстылығы төрт топтағы факторлар
қүрамымен анықталады: қүрылыс жерлерін (егер участокта қүрылыс болмаса,
онда тек жерлер), қүрал-жабдықтар және техникалық қүралдар (қүрылыс
участоктары, сондай-ақ ғимараттар мен қүрылыстар үшін), жүмыс күші мен
менеджменті.
Аталған факторлардың ішінде ерекше орынды қүрылыс жер учаскелері
алады, өйткені оның салымы қалдык өнімділігі қағидасына сәйкестендірілген.
Қалдық өнімділігі еңбекке, қүрал-жабдықтар мен техникалык қүралдарға,
менеджментке, шығындары төленгеннен кейінгі жылжымайтын мүлік объектісіне
жатқызылған қалдық табыс ретінде анықталады.Қүрылыс жерлері жылжымайтын
болғандықтан оларға объектілердің тиімді жүмыс істеуі үшін қажетті қүрал-
жабдықтар мен техникальщ қүралдар, еңбек және менеджмент тартылуы керек.
Жер иесі алдымен осы тартылған үш факторлар бойынша шығындарды төлек керек
(егер жер учаскелерінде қүрылыс салынбаса, онда ғимараттардың салынуына
кеткен шығындар да есептеледі), қалған ақша жерге жатқызылуы мүмкін.
Жылжымайтын мүлік объектісінің дүрыс жүмыс істеуі үшін кажетті белгілі
және басқа қүрамдас бөліктердің өзгеруі объектінің Құнын жоғарылатуы немесе
төмендетуі мүмкін. Бұл заңдылық баланстық қағидасы арқылы көрінеді.
Баланстық қағидасы жерді пайдаланудың әрбір түрі үшін объектінің
анықталған қүрамдас бөліктері, жылжымайтын мүлік Құнын максималды
қамтамасыз ететін оңтайлы үштастырулар керектігін болжайды. Басқаша айтсақ,
жылжымайтын мүліктің әрбір түріне барлық объекті Құнын максималды
қамтамасыз ететін тепе-теңдік жағдайына жетудегі жылжымайтын мүлік
объектісі, аудан немесе қала аумағындағы жылжымайтын мүлік кластары
қүрылымындағы өзара әрекет ететін оңтайлы үштастырулары сәйкес келеді.
Баланстық бүзылады: егер жер учаскесіндегі ғимарат жеткіліксіз
жетілдіруді сипаттаса немесе керісінше, берілген жер учаскелеріне
қатынастар бойынша артық жақсартулар болған кезде, мысалы оның көлемі.
Жылжымайтын мүлік объектілері үшін баланстьщ сыйымдылық және тиімділік
экономикалық көрсеткіштермен сипатталады.
Сыйымдылық қанша жылжымайтын мүлік объектісі анықталған жер учаскесіне
жүмсалатынын көрсетеді, осыған байланысты жергілікті билік органдары келесі
жылжымайтын мүлік параметрлерін реттейді: биіктігін, қүрылыс тығыздығы, жер
учаскесінің пайдалану тиімділігін, ландшафты сақтандыру, тарихи қүрылыстар,
тарих және мәдениет ескерткіштерін күзету бойынша талаптарды белгілеу.
Тиімділік қандай пайда деңгейі түрлі қүрылыс жобаларын іске асыруда,
онда орналасқан қүрылыс жер учаскелерінің оңтайлылығын қамтамасыз ете
алатынын анықтайды.
Жылжымайтын мүлік объектісінің табысты жоғарылатудағы мүмкін
варианттарды қарастырғанда жылжымайтын мүлік және оларға мүліктік қүқық
элементтерін бөлу қағидасын ескеру қажет.
Бөлу қағидасы жылжымайтын мүлік және оларға мүліктік қүқықтың
физикалық элементтерін объектінің максималды Құнына жету жолымен бөлу және
біріктіру керектігін білдіреді.
Жылжымайтын мүліктің белгісі оның бір орыннан екіншісіне ауыстырыла
алмайтынын көрсетеді, ягни орналасқан жерін тіркейді. Сондықтан жылжымайтын
мүлік объектісінің сатушыдан сатып алушыға ауысуы оның қүқықтарының ауысуы
жолымен жүзеге асады. Жылжымайтын мүлікке түрлі қүқықтары мен олардың
иеліктен шығарылуын реттейтін нормативтік қүжаттар неғүрлым жасалған сайын,
соғүрлым жылжымайтынмүлікті қолданумен байланысты шығындар оңтайлы және
тәуекел дәрежесі төмен.
Нарықтық орта әрекетімен шарттасқан 3 топ кағидаларына сүраныс және
үсыныс, бәсекелестік, сыртқы ортаның өзгеруімен сәйкестігі жатады.
Сүраныс пен үсыныс қағидасы жылжымайтын мүлік бағасы сүраныс пен
үсыныс өзара қатынасының нәтижесінде өзгеретінін білдіреді. Ол қоғамның
әлеуметтік-экономикалық дамуы жағдайындағы жылжымайтын мүлік объектісінде
өскелең қажеттілік пен үсыныстың шектелуі арасындағы өзара тәуелділікті
көрсетеді.
Сүраныс - Бұл жылжымайтын мүлік объектісіне нарықта көрсетілген
төлемқабілетті қажеттілік. Ол объективті-экономикалық, әлеуметтік,
демографиялық, әкімшілік, табиғи-климаттық сияқты субъективті факторлар
әсерінен де жасалады. Субъективті факторларға жатады: берілген объектіге
сатып алушының ерекше қызығуы, соның ішінде берілген жылжымайтын мүлік
түрінің монополияға үмтылуы, мәміле қатысушыларының ерекше жағдайлары,
жарнаманың әрекеті және басқалар.
Үсыныс - Бұл ... жалғасы

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.