Тұрғызылған тұрғын үйлер аумағы
МАЗМҰНЫ
КІРІСПЕ 3
1 ТҰРҒЫН ҮЙ НАРЫҒЫНЫҢ ҚҰРЫЛЫМЫ МЕН ҚЫЗМЕТІ МЕХАНИЗМІНІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ
МӘСЕЛЕЛЕРІ
1.1 Тұрғын үйдің әлеуметтік-экономикалық маңыздылығы туралы 6
теориялар мен әдістемелер
1.2 Тұрғын үй нарығы және оған қатысушылардың ерекшеліктері 9
1.3 Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығының қалыптасуы мен 12
даму көрсеткіштері
2 ТҰРҒЫН ҮЙ САЛАСЫНЫҢ ҚАЗІРГІ ЖАҒДАЙЫ ЖӘНЕ ОНЫ ЖЕТІЛДІРУ
БАҒЫТТАРЫ
2.1 Қазақстандық тұрғын үй нарығын дамыту механизмі 27
2.2 Тұрғын үй нарығы қызметін дамытудың шетелдік тәжірибесі 32
2.3 Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй қатынастарын реттеудің 41
құқықтық мәселелері
ҚОРЫТЫНДЫ 46
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ 48
ҚОСЫМШАЛАР
КІРІСПЕ
Зерттеу тақырыбының өзектілігі. Тұрғын үйлер халық байлығын құрайды,
тұрғындарға қызмет көрсете отырып, басты қажеттіліктерін қанағаттандырады,
сонымен қатар жылжымайтын мүлікке салық салу объектісі ретінде өз құнының
белгілі пайызын бюджетке түсіреді және тұрғын үй операцияларының әр
қайсысынан алынған пайыз да бюджетке салық ретінде төленеді. Мұның өзі
тұрғын үйдің әлеуметтік-экономикалық маңыздылығын анықтайды. Тұрғын үй
саласы ел экономикасының мүддесіне бағдарланған, экономиканың көптеген
басқа салаларының тиімді қызмет атқарушы әсері бар және әлеуметтік
жағдайларға қатысты сала болып табылады. Қазіргі таңда қазақстандықтардың
тұрғын үй жөніндегі талғамы өзгеріп, жоғарылап келеді, тұрғындар сапалы
үйлерде тұруға ұмтылады, сонымен қатар халық санының артуымен тұрғын үй
тапшылығы да басты мәселеге айналып отыр.
Қазақстанның нарықтық экономикаға өтуі қоғамның барлық салаларына өз
әсерін тигізіп, жаңаша ұйымдастыру, қызмет ету бағыттары мен көптеген
тұрмыстық мәселелерді туындатты, сонымен қатар тұрғын үй саласы мен
шаруашылығы қызметтері де көптеген өзгерістерге ұшырады, бұл Қазақстан
Республикасындағы тұрғын үй нарығының дамуына әкеліп, халықтың тұрмыс
тіршілігін нарықтық бағытқа бұрды. Нарық инфрақұрылымының кеңеюі тұрғын үй
құрылысының көлемі мен сапасына тікелей әсер етіп қана қоймай, тұрғындардың
қолайлы жағдайда өмір сүруіне себепші болады. Сондықтан тұрғын үй нарығын
дамыту бағыттарын анықтау және ұтымды ұйымдастыру қоғам үшін аса маңызды.
Тұрғын үй ерекше тауар, оның құны мен оған деген сұраныс пен ұсыныс
арасында көптеген келеңсіздіктер соңғы кездері жиі кездесуде, мұны мемлекет
тарапынан реттеу жағдайларын қарастыру аса маңызды мәселе болды және
Қазақстанда Мемлекеттік тұрғын үй бағдарламалары қабылданып, жүзеге
асырылуда. Тұрғын үй нарығын дамытуға мемлекеттік, жергілікті органдар,
банктік қаржы ұйымдары, ірі кәсіпорындар және т.б. мекемелер өз үлестерін
қосуда, ал олардың қызметінің нарықта ұтымды жүргізілуі экономикалық дамуға
оң әсер береді және экономиканың басқа да салаларына өз ықпалын тигізеді.
Тұрғын үй саласын дамыту мемлекеттің саяси маңызды міндеттерінің бірі
және бұл Қазақстанның 2030 жылға дейінгі Даму стратегиясының басым
бағыттарында көрініс тапқан. Қазақстан Республикасының Президенті
Н.Ә. Назарбаевтың Қазақстан халқына арналған жыл сайынғы
Жолдауларында да тұрғындардың баспана жағдайы,оларды тұрғын үймен
қамтамасыз ету басты міндеттердің бірі болып қарастырылады.
Елдегі мерзімдік бағдарламалардың қабылдануы да оңды нәтижелер беруде,
ал 2008-2010 жылдарға арналған Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй
құрылысының мемлекеттік бағдарламасы тұрғын үй құрылысын жүргізу және
тұрғындарды қол жетімді үйлермен қамтамасыз етуді қарастырады.
Бағдарламаның мақсаты:
- ұсыныс және сұраныс тарапынан толық қанды баланстанған нарықты
дамыту;
- тұрғын үй құрылысына жеке инвестицияларды тарту;
- жеке тұрғын үй құрылысын дамытуды ынталандыру;
- тұрғын үй құрылысы аудандарының инженерлік-коммуникациялық
инфрақұрылымын дамыту;
- ипотекалық несиелендіру жүйесін жетілдіру мен несиелендіруді
кепілдендіру, құрылыс жинақ жүйесін, жалгерлік нарық қызметін
дамыту болып табылады.
Жоспарланған қаржы ресурстарының көлемі 300, 8 млрд. теңгені құрап,
соның ішінде 2008 жылы ( 10,3 млрд. теңге, 2009 жылы ( 102,8 млрд. теңге,
2010 жылы ( 87,7 млрд. теңге болатындығы жобаланған және бюджет есебінен
қаржыландыру ( 136,8 млрд. теңгені құрайды. Бағдарламаны іске асыру
барысында әр жыл сайын құрылыс көлемі артып, үш жылда ( 26,1 млн. шаршы
метр үй тұрғызумен қатар 2,1 млн. шаршы метр қол жетімді үйлер, соның
ішінде: 2008 жылы ( 0,86 млн. шаршы метр, 2009 жылы ( 0,73 млн. шаршы метр,
2010 жылы ( 0,54 млн. шаршы метр қарастырылады.
Қазіргі тұрғын үй нарығының инфрақұрылымы даму үстінде, нарықта
көптеген институттар қызмет етеді, олардың қызмет ету жағдайларын талдау
елдің әлеуметтік-экономикалық мәселелерін шешуде қажетті болып табылады.
Тақырыптың ғылыми зерттелу дәрежесі. Тұрғын үй нарығы, мәселелері,
тиімді қызмет етуі Дж. М. Кейнс, А. Смит, Ф. Энгельс, Э. Хансен, Р. Харрод
және т.б. экономист ғалымдардың еңбектерінде жан-жақты
қарастырылған.
Сонымен қатар шетелдік ғалым экономистер еңбектерінде тұрғын үй нарығы
зерттелген: Т.Г. Зайнуллин, Н.Г. Лукянова, В.Л. Ясько, О.Э. Бессонова,
С. Глазунов, В. Самошин, В.В. Бузырев, В.С. Чекалин, М.А. Федотова,
И.В. Довдиенко, И.А. Рахман, Г.М. Стерник, В.И. Ресин,
А.В. Стулов, Ю.В. Пашкус және т.б.
Н.Ә. Назарбаев, Н.К. Мамыров, М.К.Байгисиев, У.К. Шеденов, К.А.
Сагадиев, C.Б. Абдыгаппарова, Р.А. Алшанов, Е.А. Туркебаев, Ұ.М.
Искаков, Т.М. Утин, Ч.Н. Чан, Ө.Қ. Есқараев, Е.Б. Жатканбаев,
У.К. Шалболова, Г.Б. Халелова, К.В. Онлабаев, Л.Б. Кулумбетова, С.А.
Илашова, А.К. Кошанова, Г.В. Косолапов, Н.С. Шыныбеков, Т.Б. Баяхметов,
И.Ю. Бенке, А.К. Мусанова және т.б. ғалымдар мен басқа да авторлардың
ғылыми еңбектерінде нарық зерттеліп, қарастырылған.
Тұрғын үй нарығын басқару 1991 жылдан басталып, Мемлекет меншігінен
алу және купондық жекешелендіру, Меншік туралы, Жаңа Тұрғын үй саясаты
туралы, Тұрғын үй қатынастары туралы және т.б. заңнамаларға негізделе
отырып жүргізілуде.
Зерттеу жұмысының мақсаты мен міндеттері. Зерттеудің мақсаты тұрғын үй
нарығындағы субъектілер мен объектілердің қызмет етуіндегі қиыншылықтар,
кемшіліктердің анықталуы негізінде тұрғын үй нарығын әрі қарай жетілдіре
отырып, дамытудың экономикалық механизмін әзірлеу. Қойылған мақсаттарға
байланысты келесі міндеттерді зерттеу қарастырылған:
• нарық механизмін сараптау, тұрғын үй нарығын одан әрі дамытудың ғылыми
аспектілерін зерттеу;
• шетелдік тұрғын үй нарығының дамуындағы тәжірибелерді жинақтап,
зерттеу;
• отандық тұрғын үй нарығының даму үрдісін зерттеу және өзекті
мәселелерін анықтау;
• тұрғын үй нарығын дамытушы бағдарламалардың қызметін сараптау және
оны одан әрі дамыту үшін ұсыныстар жасау;
• тұрғын үй сферасын жетілдіру бойынша ұсыныстар енгізу.
Зерттеу нысаны - Қазақстан Республикасының тұрғын үй саласы
нысандары.
Зерттеу пәні – Тұрғын үй нарығының қызмет ету процессіндегі пайда
болған нарықтық экономикалық қатынастардың дамуы.
Зерттеудің теориялық және әдістемелік негізі. Тұрғын үй нарығын дамыту
мәселелері бойынша жарияланған шетелдік және отандық экономист ғалымдардың
ғылыми еңбектері; заңнамалар; нормативтік актілер; құжаттар; мемлекеттік
және жергілікті органдардың мерзімдік бағдарламалары; статистикалық
мекемелердің көрсеткіштері; тұрғын үй мекемелерінің есебі; бұқаралық
ақпараттар, www-серверлер материалдары.
Зерттеу барысында мынадай әдістер қарастырылды: мәліметтерді талдау,
салыстыру, динамикалық, сызбалық көрсеткіштер.
Жұмыстың құрылымы және көлемі. Диплом жұмысы кіріспеден, екі тараудан,
қорытындыдан, пайдаланылған әдебиеттер тізімінен және қосымшалардан ,оның
ішінде: 5 сурет, 5 кестеден , 13 қосымшадан тұрады. Жалпы көлемі – 51
бет.
1 ТҰРҒЫН ҮЙ НАРЫҒЫНЫҢ ҚҰРЫЛЫМЫ МЕН ҚЫЗМЕТ ЕТУ МЕХАНИЗМІНІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ
НЕГІЗДЕМЕСІ
1.1 Тұрғын үйдің әлеуметтік-экономикалық маңыздылығы туралы теориялар мен
әдістемелер
Адамзаттың өміршеңдігі үшін әл-ауқаттылық ,соның ішінде баспана
мәселесі өмір сүрудің негізгі қажеттіліктерінің бірі болып саналады.
Эволюциялық даму барысында жұртшылықтың осы қажеттіліктердің мөлшері мен
сапасына деген талап-талғамы күшейе түсетіні аксиомалық заңдылық. Тұрғын
үйлер халық байлығын құрайды, тұрғындарға қызмет көрсете отырып, басты
қажеттіліктерін қанағаттандырады, сонымен қатар жылжымайтын мүлікке салық
салу объектісі ретінде өз құнының белгілі пайызын бюджетке түсіреді және
тұрғын үй операцияларының әр қайсысынан алынған пайыз да бюджетке салық
ретінде төленеді. Мұның өзі тұрғын үйдің әлеуметтік-экономикалық
маңыздылығын көрсетеді. Тұрғын үй саласы ел экономикасының мүддесіне
бағытталған, экономиканың көптеген басқа салаларының тиімді қызмет етуіне
әсері бар және әлеуметтік жағдайларды қарастыратын сала болып табылады.
Халықтың өмір сүру деңгейін және материалдық жағдайының белгісі оның
тұрғын үйі болып табылады. Ф.Энгельс: адамдардың тамақтануы, шөлін
қандыруы, тұрғын үйінің болуы және киінуі, саясатпен, ғылыммен, өнермен,
дінмен айналысуы үшін бастапқы кезекте тұрады деп қарастырған [1]. Бұл
қажеттіліктердің ішінде тұрғын үйдің орны қазіргі қоғамда да ерекше, оған
деген сұраныс пен сапалық талап, талғам қоғамның дамуымен күн санап артып
келеді. Тұрғын үй ( халықтың тұрмыс жағдайының өлшемі, елдің әлеуметтік-
экономикалық жағдайының белгісі. Қазіргі таңда халықтың әлеуметтік-
экономикалық жағдайында тұрғын үй мәселесі ең бір өзекті, күрделі тұрмыстық
мәселеге айналып отыр, сондықтан елдегі тұрғын үй нарығын дамыту
мемлекеттің басты назарында болатын мәселе. Елімізде үй-жайы айтарлықтай
тұрғындар да, баспанасы жоқ, тіпті оны жөндей алмай жүрген тұрғындар да
кездеседі. Тұрғын үй саласы ел экономикасының мүддесіне бағытталған,
экономиканың көптеген саласының тиімді қызмет етуіне әсер ететін және
экономикалық өркендеуді қамтамасыз ететін сала болып табылады. Тұрғын үй
саласы шаруашылығының нарықтағы жағдайы мен дамуын экономист ғалымдар өз
еңбектерінде жан-жақты қарастырып келеді.
У.К. Шеденов еңбектерінде тұрғын үй шаруашылығының қызметі жоғары
маңызға ие бола отырып, халықтың жоғары сапалы игіліктермен қамтамасыз
етілуін қарастырады [2].
Адамның тұрғын үйге деген қажеттілігі мүмкіндіктеріне байланысты
үнемі өзгеріп отырады, бұл тұрғын үйдің орналасуынан басталып, сапасы мен
сол тұрғын үй-жайына байланысты көрсетілетін қызметтерге де тәуелді, ал
қажеттіліктердің үнемі артып отыруы тұрғын үй нарығының дамуына әсер етеді.
Я. Корнай еңбектерінде ...егер барлығы екі бөлмелі пәтерде тұрса,
олардың көпшілігі үш бөлмелі пәтерге ұмтылады, ал үйлі адам тағы саяжайлы
болуды ойлайды... деген пікірі жоғарыдағы тұжырымымызды нақтылай
түседі [3].
С.А. Илашеваның Тұрғын үй нарығының дамуы мен қалыптасуы
атты ғылыми зерттеу жұмысында тұрғын үй нарығы ( тұрғын үй қоры және тұрғын
үй қызметінің нарығынан тұратындығы анықталып, олардың арасындағы
қатынастар қарастырылады және тұрғын үй нарығының құрылымдық сызбасы
ұсынылады [4].
А.К. Мусанованың Тұрғын үй коммуналдық шаруашылығын экономикалық-
математикалық үлгілеу атты еңбегінде тұрғын үй саласына, тұрғын үй
коммуналдық шаруашылығына талдау жүргізіледі және инвестициялық
ресурстардың тапшылығы жағдайында нарықтағы тұрғын үйлерді күрделі жөндеу
мен жаңартудың инвестициялық бағдарламаларын оңтайландыру және сол бойынша
шешім қабылдау барысы зерттеледі [5].
Н.С. Шыныбековтың Қазақстандағы тұрғын үйді несиелендіруді жетілдіру
жолдары (Қазақстан материалдарында) атты еңбегінде
ҚР ипотекалық несиелендіру жүйесі, негізгі құрылымдық элементтері,
несиелендіру объектілері қарастырылып, шетелдік нарықтағы үлгілерге назар
аударылып, оларды Қазақстандық тұрғын үй нарығын дамытуда қолданудың
алғышарттары мен факторлары анықталады [6]. Автор несиелендірудің құрылысқа
бағытталуы мен жетілдірілуін нарықта қажетті деп санайды және ҚР тұрғын үй
құрылысын қаржыландыру көздері мен ипотекалық несиелендіру үлгісін,
несиелік қарызды қайтару жолдарын жетілдіру бойынша әдістемелерін ұсынады.
Т.Б. Баяхметовтың Қазақстан Республикасы құрылыс кешеніндегі
шаруашылық қызметті реттеу механизмі және дамыту стратегиясы атты
еңбегінде автор 1991-1997 жылдар аралығында экономикалық жағдайға
байланысты құрылысы тоқтап қалған объектілерді салып, аяқтау нарықта
қаражаттың жедел қайтарымын беретіндігін және құрылыс саласында ғылыми-
техникалық саясатты жүргізу арқылы стратегиялық мақсатқа жету жолдарын үш
кезеңге бөліп қарастырады [7]. Бұл кезең аралығында құрылысы тоқтап қалған
объектілердің көпшілігі тұрғын үйлер болды, ол төлем қабілеттіліктің
төмендігі, бюджет тапшылығымен байланыстырылды, сондықтан автор тұрғын үй
құрылысының жаңа технологиясын, жергілікті материалдармен құрылыс
жүргізуді, аз қабатты үйлердің салынуын қажет деп санады.
Н.Я. Раскина еңбектерінде тұрғын үйдің тауар ретіндегі құндылығын
қарастыра келе, оны екі бағытта жіктейді: біріншісі – айырбас құнының
болуы, екіншісі – тұтыну құндылығына байланысты [8].
Х. Ламперттің зерттеуінде тұрғын үй нарығында кәсіпкерлердің ерекше
қасиеті қарастырылады, себебі олар нарықта шешім қабылдай отырып,
бәсекелестікке түседі және соның негізінде техникалық прогресс дамып,
арзан, жаңа технологиялар нарыққа әкелініп, жаңа талғамдағы тұрғын үйлер
салынады [9].
М.В. Вишневскаяның Тұрғын үй нарығы: басқарудың теориясы мен
тәжірибесі атты еңбегінде тұрғын үй нарығы тұрғын үй қорлары мен тұрғын үй
қызметі жүйесіне байланысты қалыптаса отырып, экономикалық қатынастар
түрінде зерттеледі [10].
А.А. Аксенов тұрғын үй нарығының басқа нарықтармен тығыз байланыста
екендігін анықтай келе, әлеуметтік маңыздылығын және күрделілігін көрсете
отырып, тұрғын үй нарығындағы экономикалық заңдылықтарға назар аударды
[11].
Т.М. Утиннің Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығы: қызмет ету
спецификасы мен даму перспективасы тақырыбындағы еңбегінде тұрғын үй
нарығындағы сұраныс, бағаға сұраныстың әсері, тұрғын үйді отбасының таңдау
жағдайлары мен оған табыстың әсері жан-жақты қарастырылып, Алматы қаласы
бойынша тұрғын үйлер қорын бағалық аудандарға бөлу, функционалдық жүйелер
мен тұрғын үй ипотекасы бойынша тауар және ақша ағымының үлгісі құрылады
[12]. Т.М. Утин еңбектерінде тұрғын үй нарығы ұлттық нарықтық экономиканың
секторы ретінде тұрғын үй қоры объектілерінен, экономикалық субъектілерден,
нарықтың қызмет ету процесінен, яғни өндіріс процесінен (тұрғын үй
салудан), тұтынудан (пайдаланудан) және тұрғын үй объектілері айырбасынан,
нарықты басқару мен қызмет ету механизмдерінен (нарық инфрақұрылымынан)
тұратындығы қарастырылады. Бұл еңбектерден мынадай тұжырым жасауға болады:
тұрғын үй нарығы тұрғын үй қорынан және тұрғын үй қорымен жасалатын : сату,
сатып алу, айырбастау, тұрғын үй құрылысы, инфрақұрылымы, тұрғын үйді жалға
беру, кепілге қою, тұрғын үйге инвестициялау бойынша көрсетілетін
қызметтердің жиынтығы мен нарықтағы субъектілер, басқа да қатысушылар
арасында болатын нарықтағы экономикалық қатынастар ретінде сипатталады. Ал
тұрғын үй нарығының дамуы осы байланыстардың қалыптасу бағытын көрсетеді.
Қазақстанның нарықтық экономикаға өтуі қоғамның барлық салаларына өз
әсерін тигізіп, жаңаша ұйымдастыру, қызмет ету бағыттары мен көптеген
тұрмыстық мәселелерді туындатты, сонымен қатар тұрғын үй саласы мен
шаруашылығы қызметтері де көптеген өзгерістерге ұшырады, бұл Қазақстан
Республикасындағы тұрғын үй нарығының дамуына әкеліп, халықтың тұрмыс
тіршілігін нарықтық бағытқа бұрды. Нарық инфрақұрылымының кеңеюі тұрғын үй
құрылысының көлемі мен сапасына тікелей әсерін тигізіп қана қоймай,
тұрғындардың қолайлы жағдайда өмір сүруіне себепші болады. Сондықтан тұрғын
үй нарығын дамыту бағыттарын анықтау және ұтымды ұйымдастыру қоғам үшін аса
маңызды мәселе болып табылады.
1.2 Тұрғын үй нарығы және оған қатысушылардың ерекшеліктері
Тұрғын үй саласы – бұл тұрғын үй нысандарына жеке меншік үстемдік
ететін халық шаруашылығының ерекше тармағы. Тұрғын үй саласының нысандары
жылжымайтын мүліктер рыногының негізін құрайды. Тұрғын үй құрылысының
жағдайы елдің экономикалық даму деңгейі мен оның тұрғындарының өмір сүру
дәрежесімен тікелей байланысты.Бүгінгі күні аталған рынок бизнестің табысты
түріне айналды. Сондықтан да, Қазақстан Республикасында жылжымайтын
мүліктер рыногының қарқынды дамуы осы салаға инвестиция салуға дайын
мемлекеттің, көптеген бизнес-құрылымдардың назарын өзіне аудару үстінде.
Тұрғын үйдің тауар ретіндегі ерекшелігі. Тұрғын үйлердің адам өмірі
және адамның басты қажеттіліктерін қанағаттандырудағы орны ерекше, оған
деген сұраныс пен сапалық талап, талғам қоғам дамуымен күн санап
өзгерістерге ұшырап, артып отырған жайы бар. Бір уақытта тұрғызылған үй
басқа тауарлар секілді нарыққа түседі, бірақ басқа тауарлардан ерекшелігі
табыс деңгейі бойынша жоғары бағаланатындықтан, тез арада саудалану
жағдайына ие болмауы мүмкін. Сондықтан нарық операцияларында агенттіктер,
қаржы компаниялары, делдалдар қызметтері қажет етіледі, дұрыс
ұйымдастырылған нарық дереу сатып алыну мүмкіншілігін ұсынады. Нарықта ұзақ
мерзімде өнім саны жоғарылап, баға тұрақталады, қысқа мерзімде баға
өзгеріске бейім, бұл тауар нарығына кері жағдай. Тұрғын үй тауар ретінде
ұзақ қолданылады, оны өндіру үшін уақыт пен үлкен көлемде капитал қажет
етіледі, қалыпты экономикада тұрғындардың жинағын, инвестициялық
ресурстарын қалыптастыруға экономикалық өсім әсер етеді [13].
Тұрғын үйлердің әрқайсысы бір-бірінен құрылыс материалына, салыну
жобасына, сыртқы пішініне қарай және өзге де белгілерінің болуымен
байланысты ерекшеленеді. Тұрғын үйлердің көпшілігі салынған жеріне тәуелді
және орнынан қозғау немесе көшіруге мүмкіншіліктер көп жағдайда бола
бермейді. Сонымен қатар тұрғын үйдің бағасы жоғары болғандықтан, оны сатып
алуда мүмкіндіктің шектеулілігі, оның отбасы табысына қарағанда жоғары
бағаға ие болуынан туындайды. Тұрғын үйлер өз иесіне бірнеше жылдар қызмет
етеді. Соңғы кездері банк жүйесі қызметтерінің дамуына байланысты тұрғын
үйлер кепілдік объектісі ретінде қарастырылады.Тұрғын үй кез келген тауар
сияқты әртүрлі болуына байланысты және дәстүрлі тауарларға қарағанда
біртекті еместігіне, біртұтастығына, ұзақ мерзімге қызмет ететіндігіне,
жоғары бағалануына байланысты ерекшеленеді. Тұрғын үй қорына жүргізілген
зерттеулер нәтижесінде тұрғын үйдің ерекше белгілерін анықтай отырып,
төмендегі суретті ұсынуға болады (сурет 1).
Сурет 1 . Тауар ретіндегі тұрғын үйдің ерекше белгілері
*дерек көзі: А.Л. Борисов, Э.Я. Бубес, Н.Г. Ревунова тұжырымдары негізінде
құрастырылды
Нарықта тұрғын үйлерді тез арада тұрғызып сатудың қиыншылықтары
бар, сондықтан тұрғын үйлердің басқа тауарлардан ерекшелігі ( уақытқа
тәуелділігінде болса керек.
Сонымен қатар басқа тауарлармен салыстырғанда тұрғын үйдің басты
ерекшелігі ( тұрған орнына тәуелділігі, соған байланысты оның өзіне ғана
тән бірнеше жағдайларды қарастырамыз, олар:
- тұрғын үй бойынша көрсетілетін коммуналдық қызметтердің болуы;
- сыртқы орта мен орналасқан ауданының беделділігі;
- тұруға ыңғайлылығы мен қолайлылығының қамтамасыз етілуі;
- аймақтағы салық салу жағдайы мен оның деңгейі;
- үйді алудағы қол жетімділік көрсеткіштері, бағасы және т.б.
Тұрғын үйлер адамзат өмірінің материалдық қажеттіліктерінің басты
объектісі болып табылады. Оның түрлері мен сапасының деңгейі өндіріс,
өндіргіш күштердің, құрылыстың, қоғамның әлеуметтік дамуымен, қоршаған
географиялық ортамен және т.б. анықталады.
Нарықтағы тұрғын үй қоры және олармен болатын операциялардың
бағытына, тұрғын үйлердің бастапқы, қайталама нарығының қызметін негізге
ала отырып тұрғын үй нарығының жалпы жіктемесін ҚОСЫМША А және ҚОСЫМША Б-
дан көруге болады .
Тұрғын үй нарығына зерттеулер жүргізу үшін дипломдық жұмыста
нарық категориялары -нарықтағы сұраныс, ұсыныс, баға, инвестиция, табыс,
және олардың арасындағы тәуелділіктер қарастырылды.
Тұрғын үй нарығындағы сұраныс. Экономикалық ғылыми зерттеулерде
нарықтағы сұраныс тұтынушылар тарапынан анықталады [15]. Біз де, осы
тұжырымдарға cүйене отырып, тұрғын үй нарығында сұраныс тұрғындар,
инвесторлар тарапынан болады деп қарастырамыз. Тұрғындардың қажеттілігіне,
инвесторлар мүддесіне қарай үйге деген сұраныс пайда болып, тұрғын үйдің
ерекше белгілері мен тұрғындардың қаржылық жағдайына байланысты
қажеттіліктері қанағаттандырылады.
Тұрғын үй нарығындағы сұраныс өзгерісі. Төлем қабілеті бар,
бекітілген бағадағы және белгілі бір уақыттағы тұрғын үйге қажеттілік сатып
алушының жеке мүддесіне және әр аймақтың әлеуметтік, экономикалық, табиғи,
демографиялық жағдайларына тәуелді.Тұрғын үйге деген сұраныс отбасы табысы
мен бағаға тәуелді болғандықтан, отбасының ұзақ уақыт аралығындағы жоспарлы
табысы тұрғын үйге деген сұранысқа тікелей әсер етеді. Тұрғын үй
нарығындағы сұраныс икемділігінің сипатты көрсеткіші табысқа, бағаға
байланысты болады.
Тұрғын үй нарығындағы ұсыныс - бекітілген бағадағы, сол мерзімге
сәйкес сатылатын тұрғын үйлер мен пәтерлердің жалпы көлеміне байланысты
болады. Нарықтағы ұсыныс бағасының деңгейіне жалпы нарықтағы жұмсалған
шығындар мен бәсекелестік орта тікелей әсер етеді [16]. Тұрғын үй
нарығындағы бұл мәселені үй тұрғызуға жұмсалған шығындар мен нарықтағы
бәсекелестік жағдайға сәйкестендіре қарастырамыз.Тұрғын үй нарығындағы
ұсыныс шамасының икемділігі уақыт мерзіміне тәуелді және қысқа мерзімдегі
қалыпты нарықта ұсыныс икемсіз болатындығы анықталды, себебі қысқа мерзім
ішінде үйді тұрғызу, нарыққа шығару,оны дереу сату мүмкін емес.
Тұрғын үй нарығындағы баға сатушылар мен сатып алушылар арасындағы
нарықта қалыптасқан ақша сомасын бейнелейді [17]. Тұрғын үйдің бағасын оның
құны, сапасы, орналасуы, ауданының беделділігі және т.б. анықтайды, ол
айырбас бағасы және тұтыну құнына байланысты тағайындалады. Тұрғын үй
нарығындағы сұраныс, ұсыныс, баға жағдайы қысқа және ұзақ мерзімдегі
кезеңдермен елдің қаржы-несие саясатына байланысты болатындығы белгілі.
Тұрғын үй нарығына капитал салымдарының әсері. Тұрғын үй
жылжымайтын мүлікке инвестициялаудың негізі болып табылады және оған тұрғын
үй нарығындағы сұранысқа банктің пайыз мөлшерлемесі әсер етеді, оның
деңгейі төмен болған сайын тұрғын үйге сұраныс артып, инвестициялық қаражат
мөлшері нарықта өсе түседі.Тұрғындар табысының көлемі төмендеген сайын
тұрғын үй объектілерінің көрсеткіштері төмендей түседі, сондықтан төмен
табысты отбасылар үшін жалгерлік тұрғын үй құрылысын дамыту қажеттілігі
артады, себебі тұрғын үй-жайының сапасы, жөндеу жұмыстарының уақытылы
жүруі, тұрғын үй қызметінің реттелуі осы нарықта қарастырылады.
1.3 Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығының қалыптасуы мен даму
көрсеткіштері
Қазақстанда тұрғын үй саласындағы ірі құрылыс көлемі Кеңес дәуірінен
сақталып қалды, тұрғын үй құрылысының артуы, тұрғын үй жағдайының жақсаруы,
өндірістің дамуымен және қала тұрғындары санының өсуімен қатар жүрді. Кеңес
өкіметі тұрғын үй салудан әлемдегі алғашқы орындардың бірін иеленіп,
жалғызбастылар мен отбасылардың жаңа үйлерге орналасу үлесі 13 халық
шамасына тең келетін көрсеткішке ие болды, тұрғызылған мұндай көлемдегі
құрылыс қалалық тұрғын үй қорын 2,3 есеге өсірді, ал орташа қамтамасыз
етілу көрсеткішінің жалпы көлемі 1,5 есе болды, бірақ мұнымен тұрғын үй
саласындағы мәселелер тұтастай шешіле қойған жоқ.
Тұрғындардың басым көпшілігі ұзақ жылдар бойы тұрғын үй алуда кезекте
тұруға мәжбүр болды, бұл кезең аралығындағы тұрғын үй қорларын енгізудің
деңгейін келесі кестеден көруге болады (кесте 1).
Кесте 1
1985-1990 жылдардағы Тұрғын үй қорларын енгізудің деңгейі, мың шаршы метр*
Жылдар Жалпы салынған Жеке құрылысшылармен
пәтерлердің аудандары салынғаны
1985 6627 528
1986 6758 538
1987 8303 804
1988 8779 1161
1989 8618 1199
1990 7869 1164
* Дерек көзі: Қазақстан Республикасы статистика Агенттігі ,жедел ақпарат
көрсеткіштері негізінде автормен құрастырылды
Кестеден Қазақстанда тұрғын үй қорларын енгізу шамасының 1990 жылға
дейін жоғары болғанын көреміз, жалпы салынған пәтерлердің аудандары 8618
мың шаршы метрге дейін артқан, жеке құрылысшылар салған аудандар бойынша да
өсім болды. Бұл тұрғын үй құрылыстарын жүргізуде және тұрғындарды
қоныстандыруда өзгерістерге байланысты болды, мемлекеттік құрылыстың шамасы
ауылдарда 74%, ал қалаларда 85% өсті. Мұндай жаппай тұрғын үй құрылысын
салу жаңа үлгідегі пәтерлерге қоныстану жағдайын жақсартты, 50-ші жылдардың
ортасында жанұяның бөлек пәтерлерде тұруы 25-30%, ал 1961-80 жылдары 90-
95% болды, 1981 жылы оның саны 20% төмендеп кетті, бірақ қалалық
тұрғындардың 23 бөлігі жеке пәтерлерде тұрды.
Қазақстанның нарықтық экономикаға өтуі тұсында тұрғын үй саласы
көптеген өзгерістерге ұшырады. Жекешелендіру қағидалары бойынша тұрғын
үйлерді бөлу және жаңадан үй салу, сату жағдайлары дами түсті, тұрғын үй
нарығы құрылымының бастапқы нарығы және қайталама тұрғын үй нарығы
қалыптасты. Нарықтың қалыптасуы қаржы ресурстарының келуімен, саланың
дамуымен, үй қорына меншіктің пайда болуымен байланысты жүрді. Осыдан
жекешелендіру кезінде ақылы, ақысыз бағыттар бойынша нарық қалыптасып, үй
қоры тұрып жатқан мекендері бойынша купондық тәртіппен меншіктік иелікке
өткізілді. Одан соң жекешелендірілген пәтерлер мен жаңа тұрғын үйлерді
тұрғызып сатудан бастапқы және екінші тұрғын үй нарықтары, сонымен қатар
өтпелі кезең және қазіргі тұрғын үй нарықтары дамыды [18].
Тұрғын үй нарығына зерттеулер жүргізе отырып, нарықтың дамуын Қазақстанның
жалпы тұрғын үй кешенінің қалыптасуына байланысты мерзімдік кезеңдерді
былай көрсетуге болады:
Бірінші кезең (1991-1995 жж.) ( елдегі, аймақтардағы қалыптасқан
тұрғын үй шаруашылық байланыстарының бұзылуы мен ұлғаймалы инфляция,
мемлекеттің қаржылай көмегінің қысқаруымен байланысты. Қазақстандағы тұрғын
үй коммуналдық реформалары тұрғын үй нарығының қалыптасуына тікелей әсерін
тигізді. Тұрғын үй нарығының қалыптасуы Қазақстанның тәуелсіздігін алып,
нарықтық экономикаға өту тұсында 1991 жылғы 13 қарашадағы КСРО
Президентінің Қаулысы күшіне енуінен бастап қалыптасты. КСРО-дағы
мемлекеттік меншікті купондық жекешелендіру механизмі заңына сәйкес нарық
категориялары, үй қорына меншік иесі анықталып, нарық реттелетін болды
[19].
Нарықтағы купондар айналымы тұрғындарға мүлікті жеке меншікке алу
мүмкіндігін берді. Жекешелендіру тұжырымдамасының негізі тұрғын үйлерді
иелеріне купондық тәртіппен сату болды, ал тұрғын үй қызметінің шаруашылығы
мен басқару жағдайлары аса көп өзгерістерге ұшыраған жоқ. Тұрғын үй
коммуналдық қызметінің төлемақылары екі бағытта: жекешелендірілген немесе
әлі жекешелендіріле қоймаған үйлерде де бірдей қарастырылды.
1992 жылы мемлекеттік тұрғын үй қорын жекешелендіру жағдайы кеңінен
іске асырылды, бұл заңдылықтар мемлекеттік үй қорын жекешелендіруде
құқықтық негіз бола отырып, жекешелендірудің тәртібін, ережесін анықтады,
мұның нәтижесінде мемлекеттік, ведомствалық меншіктегі тұрғын үйлер
мемлекет тарапынан жеке тұрғындар меншігіне өткізілді [20].Нәтижесінде 95
пайыздай мемлекеттік үйлер жекешелендірілді. Тұрғын үй саласы қызметтерінің
жағдайы нашарлады, толық мемлекеттік басқару мен монополия, материалдық,
қаржы ресурстарының артық шығындалуымен бірге жүрді. Мұның салдарынынан
сала толық қаржыландырылмай, апаттық жағдайлар көптеп кездесіп, жұмсалған
шығындардың ақталмайтындығы анықталды. Тұрғындар үшін бекітілген төмен
тарифтер, өнеркәсіптік салалар, ұйымдардан жоғары төлемақы алу арқылы
өтеліп отырғандығы салдарынан тұрғын үй қызметі бағалары жалпы республика
бойынша өсті. Тұрғындар үшін жылу, су, ыстық су, газбен қамтамасыз ету
шығындары бірнеше есе өсті. Тұрғын үйді пайдалану және басқару қатынастарын
реттеуші негізгі құқықтық база 1992 жылы қабылданған Қазақстан
Республикасының Тұрғын Үй Кодексі болды. Экономикалық өсім, көптеген
тұрғындардың тұрмыс жағдайын жақсартуға деген бетбұрысы тұрғын үй
құрылымының қажеттілігін айқындады.
Тұрғын үйді жекешелендіру өз уақытында оң құбылыс болды, бірақ нарықта
тұрғын үй құнын анықтауда бағаның оқыс белгіленуіне әкелді. Жекешелендіру
кезеңі Қазақстандағы тұрғындардың мол эмиграциясымен сәйкес келді, елден
көптеген тұрғындар қоныс аударды. Олардың көпшілігі тегін алған тұрғын
үйлерін өте арзан бағамен сатып кетті, нәтижесінде нарықтағы үй құны
тұрғызу шығынын жаппай, үй тұрғызу комбинаттары жұмыстарын мүлдем
қысқартты. Бұл жағдай барлық облыстарда жүрді, пәтерлер өзінің өндірісінде
жұмсалған шығындарды ақтамайтын бағалармен сатылып, мүлдем тұрақсыз
нарықтық жағдай болды. Тұрғын үй нарығында тұрғын үйлердің бағаланбау
жағдайы кездесті, үйге баға нарықтық экономиканың қалыптасуына байланысты
жалпы сұраныс пен ұсыныс бойынша жүрді. Қазқстанның сол кездегі астанасы
Алматының өзінде екі бөлмелі пәтерді 500-600 АҚШ долларына, жалпы алаңы
шамамен 54 шаршы метр үйдің бір шаршы метрі 10 АҚШ долларына бағаланды.
Тұрғын үй реформасын іске асыру тұрғын үй нарығында жеке кәсіпкерлердің
пайда болуымен 1991 жылдан басталып тұрғын үйлерді енгізу мемлекеттік емес
кәсіпорындар, ұйымдар, тұрғындар және т.б. арқылы жүргізілді. Тұрғын үй
коммуналдық реформасы тұрғындарға үйді басқаруды Үй Иелерінің Кооперативі
арқылы жүргізу мүмкіншілігін берді және тұрғын үй кешенін басқаруда
барлықтарында бірдей құқық болды. Тұрғын үй иелерінің кооперативі
кәсіпкерлік қызмет жүргізу арқылы алынған табысты үйді жөндеуге жұмсауға,
кооператив мүшелерінен еш қаражат алмай, өздігінен қымбат жөндеулер
жүргізуге, үй маңына бекітілген алаңдарды пайдалану арқылы табыс табу
мүмкіндігін қолдану және т.б. жүргізуге қабілетті болды. Қазақстанда 1991-
1995 жылдары аралығында тұрғызылған тұрғын үйлер алаңын іске қосу нарықтық
экономиканың қалыптасуына дейін жоғары болып, кейін өзгеріске ие
болғандығын төмендегі кестеден байқауымызға болады .
Кесте 2
Тұрғызылған тұрғын үйлер аумағы*
Тұрғызылған тұрғын үйлер аумағы, Олардың ішінде жеке
(барлығы) құрылысшылармен
Жылдар
мың шаршыөткен пәтер мың өткен пәтер
метр жылға, саны, шаршы жылға, саны,
% мың метр % мың
1991 6130 77,9 84,5 1133 97,3 11,2
1992 5046 82,3 67,0 1122 99,0 10,5
1993 3856 76,4 48,4 1057 94,2 9,4
1994 2322 60,2 28,8 764 72,3 6,7
1995 1663 71,6 20,4 628 82,2 5,2
*Дерек көзі: Қазақстан Республикасы статистика Агенттігі,жедел ақпарат
көрсеткіштері негізінде автордың құрастыруы
Қазақстан нарығының дамуы, тұрғын үйлерге бағаның белгіленуі
1991 жылдан бастап, нарықтық экономиканың қағидасына сәйкес сұраныс пен
ұсыныс бойынша жүрді, бастапқыда тұрғын үйдің төмен бағада сатылуы құрылыс
компанияларын шығынға ұшыратты.
1995 жылы 23 желтоқсанда Қазақстан Республикасының № 2723
Жылжымайтын мүлікті несиелендіру туралы заңының қабылдануы қаржы-
қаражатымен қамтамасыз ету үшін қарыз ресурстарын таратуды қарастырып,
несиелендіру саясатын жүргізу шетелдер тәжірибелерін қолдануды қажет етті.
Қазақстандық ипотекалық нарық қызметі екі деңгейде жүрді: бірінші деңгейде
банктік және банктік емес ұйымдар; екінші деңгейде Қазақстан ипотекалық
компаниясы өз қызметі бойынша ипотекалық қарызды қайта қаржыландыруды
жүргізді. Бұл бастапқы жарнаны төмендету арқылы төлемқабілеттілікті
кеңейтуге әкеліп, қол жетімділікті арттырды.
Нарықтық экономикаға өтудің бірінші кезеңінде тұрғын үй қорын
жекешелендіру арқылы тұрғын үйлер заңды түрде талаптарға сай бөлініп, одан
әрі жеке тұрғын үй жайларын жақсарту, тұрғын үй құрылысы жүргізіліп,
несиелендіру іске асырыла бастады. Сонымен қатар бұл кезең ұлттық
риэлтерлік кәсіпшілік қызметінің бастамасы болды. Олар халыққа
жекешелендіру, делдалдық тұрғын үй пәтерлерін іздестіру бойынша қызмет
көрсетті.
Екінші кезең (1996-1999 жж.) ( экономика аса жоғары емес, бірақ
тұрақты түрдегі көрсеткіштерге ие болды. 1996 жылы нақты түрде тұрғын үй
коммуналдық шаруашылығын реформалау жүргізіліп, нәтижесінде
жекешелендірілген тұрғын үйлер қорын басқарудың қоғамдық формасы және
тұрғын үй коммуналдық шаруашылығын дотациялық емес бағытта қызмет етуді
қалыптастыру көзделді. Мұның нәтижесінде тұрғындар барлық қызмет көрсету
шығындарын өздері төлеуге бет бұрып, дотациялық емес қызмет тәртібі
қалыптасты. Тұрғындар үшін тарифтің өсіміне байланысты жеке көмек түрінде
жәрдемақылар беру қарастырылды, ал жалпы тұрғындар табысындағы тұрғын үй
коммуналдық қызметінің құны кейбір ТМД елдерімен салыстырғанда екі есеге
өсті. 1996 жылы Қазақстан үкіметі тұрғын үй коммуналдық қызметі
көрсеткіштерінің жоғарылап, оның деңгейін қызмет көрсететін коммуналдық
мекеме өтей алатындай шамаға арттыруға шешім қабылдады. Бұдан тұрғын үй
қызметі саласының төлемақылары барлық тұрғын үй саласы ресурстары бойынша
бірнеше есеге өсті, тұрғындардың шаруашылық шығындары ақылы түрде толықтай
жабылды да, жағдайы төмен отбасылар үшін тұрғын үй демеуқаржылары берілді.
Сонымен қатар тұрмысы төмен тұрғындарды әлеуметтік қорғау да көзделді. Осы
шешімге сәйкес коммуналдық қызмет ақысы әрбір отбасының жалпы ортақ
табысынан шығатын шығынының 30 пайызынан аспауы тиіс болуы қарастырылды.
Халықтың күн көрісінің төмендеуін болдырмас үшін тұрғын үй коммуналдық
шаруашылығын мемлекеттік жәрдемақысыз жұмыс істеуге көшіруде пәтер
төлемақысына жұмсалатын шығынның ең жоғары мөлшері отбасы табысының
15-20 пайызынан аспауы қажет болатындығы қарастырылды,
өйткені республика халқының қолда бар кірісінің көпшілік бөлігі тұрғын үй
коммуналдық қызмет ақысына жұмсалатын. Бұған дейін отбасы жалпы табысының
56 пайызы жұмсалған еді. 1997 жылдан бастап тұрғын үй бағасы біртіндеп өсе
бастады. Қазақстанда 1999 жылдан бастап жеке тұрғын үй құрылысының жандануы
болды да, салаға инвестициялау қарқыны жоғарылады. Жеке мүлік иелері жоғары
табыс табуға ұмтылып, тұрғын үй нарығында жалға беру кеңселері, қайта сату
мақсатында тұрғын үй тұрғызу мекемелері және т.б. қызметтер көлемі мен
бағасы арта бастады. Қазақстанда 1996-1999жылдары аралығында тұрғызылған
тұрғын үйлер алаңын іске қосу өзгерістерін төмендегі кестеден байқауымызға
болады.
Кесте 3
1996-1999жылдары аралығында тұрғызылған тұрғын үйлер алаңын іске қосу*
Тұрғызылған тұрғын үйлер аумағы, Олардың ішінде жеке
(барлығы) құрылысшылармен
Жылдар
мың шаршыөткен пәтер мың өткен пәтер
метр жылға, саны, шаршы жылға, саны,
% мың метр % мың
1996 1407 84,6 15,7 699 111,3 6,1
1997 1344 95,5 13,9 851 121,7 7,0
1998 1132 84,2 10,5 803 94,4 6,7
1999 1105 97,6 9,6 843 105,0 6,6
*Дерек көзі: Қазақстан Республикасы статистика Агенттігі,жедел ақпарат
көрсеткіштері негізінде автордың құрастыруы
Қазақстанның нарықтық экономикаға өтуінің екінші кезеңінде құрылыс
өндірісін басқару жаңа талаптарды қажет етті. Бұл әлеуметтік экономикалық
факторлардың, шаруашылық жүргізудің ерекшеліктеріне байланысты болды.
Құрылыстың материалдық-техникалық қамтамасыз етілу мәселесі де
маңызды орынға ие болды. Жекешелендіру жағдайлары құрылыстың экономикалық
өсімге ие болуына септігін тигізбеді. Сондықтан құрылыс саласын реформалау
экономиканы тығырықтан шығаратын бағыт деп қарастырылды.
Үшінші кезең (2000-2005 жж.) – жалпы аймақтарда тапсырыс беру
қызметі бойынша шағын, орта, ірі құрылыс кәсіпорындары қызметіне, қаржы
нарығына өзгерістер енгізілді. Қазақстанның нарықтық экономикаға өтуі
құрылыс өндірісін басқаруда жаңа талаптарды қажет етті, бұл әлеуметтік
экономикалық факторлардың, шаруашылық жүргізудің ерекшеліктеріне байланысты
болды.
Қазақстан Республикасында бұл бағыттағы жұмыстардың бірінші сатысы
2000 жылғы 21 тамызындағы № 1290 Қаулы арқылы Қазақстан Республикасында
Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімге қаржыландыру және ипотекалық несие беру
жүйесін дамыту тұжырымдамасын қабылдау болып табылды. Концепцияны іске
асырудағы негізгі әрекет талап ету құқықтарын сатып алу арқылы екінші
деңгейлі банктерді қайта қаржыландыру болып табылатын Қазақстан Ипотекалық
Компаниясы акционерлік қоғамын құру қажеттілігі айқындалды. 2000 жылы 7
желтоқсанда ҚР Тұрғын үй құрылысы жинақтары туралы Заңы қабылданды [21].
Ол елдегі құрылысты және ипотекалық несиелендіру жүйесін, ұзақ мерзімді
несиелендірудің тұжырымдамасын іске асыруды мақсат етті. Қазақстан
Ипотекалық Компаниясы АҚ нарықтағы орны өте жоғары болды: тұрғындар
қаражат алу арқылы үй алу мүмкіншілігіне ие болып, несиелік банктер несие
беру арқылы пайда алуды мақсат етті. Ал мемлекет үшін бұл экономикалық өсім
және қызмет етуші капиталдың пайда болуын көрсетті. Құрылыстың шығындары,
бағаның, сұраныстың жоғарлауымен Қазақстанда тұрғын үй нарығындағы несиеге
деген сұраныс қарқынды дамуымен басталды және Ұлттық Банк арқылы Қазақстан
Ипотекалық Компаниясы АҚ жүзеге асырылды [22].
2003 жылы елде жаңа тұрғын үй саясатының қабылдануы үйлерді
жартылай немесе толықтай жөндеу, ескі үйлерді бұзу жағдайларын анықтады.
Жаңа тұрғын үй саясаты туралы Елбасымыздың Жарлығы экономиканың дамытудың
түрткісі болып, құрылыс бағдарламаларын жасауға негіз болды. 2004 жылы
тұрғын үйдің нарықтық құнының өсу қарқыны байқалды, мұның салдарынан тұрғын
үй бағасының деңгейі нақты нақтық бағадан 2,6 есеге жоғарлады [23]. Мұның
нәтижесінде ұдайы өндірістің жандануы мен инвестициялық қаражаттарды
нарыққа тарту шамасы өте жоғары қарқынмен өсе бастады.2004 жылы Қазақстан
Республикасының Қаржы Министрлігі Қазақстан Ипотекалық Компания АҚ
және екінші деңгейдегі банктермен Меморандумға қол қойды. Мұнда Мемлекеттік
бағдарламаның орындалуын бірігіп іске асыру және 2005-2007 жылы тұрғын үй
құрылысында несиелендіруді жүргізу қарастырылды. Меморандумға сәйкес
бірігіп жұмыс жасау арқылы екі жақтада да ортақ келісім болды және
Мемлекеттік бағдарламадағы қарастырылған жағдайлардың іске асуына барлығы
өз үлестерін қосты. Бұл мына бағытта қарастырылды: сыйақы мөлшерлемесінің
көлемі 10%-дан артық емес мөлшерде, алғашқы жарна көлемінің 10%-дан төмен
болмауын, несиелендіру мерзімінің 20 жылға дейінгі уақытта болуын
қарастырды. Меморандум жалпы 7 тармақтан тұрды. Бағдарламаны іске асыру
барысында банк маржасы көлемінің деңгейін 2-2,2%-ға дейін төмендетуге қол
жеткізу, сонымен қатар қаржылық қызметтердің құнын арзандату және кеңейту
қарастырылды. Бағдарлама бойынша екінші деңгейдегі несиелендіруші банктер:
Альянс Банк, БТА Ипотека, Нұрбанк, Темірбанк, Казкоммерцбанк,
АТФ Банк, Қазақстанның Халық Банк, БанкЦентрКредит, Цеснабанк,
Астана Финанс болды. Сарапшылардың бағалауы бойынша жылжымайтын мүлікке
банк несиесі 8,7 млрд. долл. құрады, яғни банктің несие қоржынының 37,9%
үлесіне келді. 2005 жылдың басындағы жағдай бойынша Қазақстан Ипотекалық
Компаниясы ипотекалық облигациялар нарығындағы үлесі 91%-ды құрады.
Нарықтың 8% БТА-Ипотека АҚ, БанкЦентрКредит АҚ, Астана-Финанс АҚ
тәрізді қаржы ұйымдарына келді. Ипотекалық облигациялар нарығындағы жоғарғы
үлес Қазақстан Ипотекалық Компаниясы - Акционерлік қоғамның тұрақтылығын
және қаржы мекемелерінің сенімділігін куәландырды. Жалпы облыстар бойынша
тұрғын үйлердің алаңын пайдалануға беру деңгейінің шамасы жоғарлай түсті,
оның деңгейін ҚОСЫМША В – дан көруге болады.
Төртінші кезең (2006 жыл және одан бері қарай) – бұл кезеңде
бағаның өсу қарқыны бастапқы және екінші нарықта әртүрлі болды. Жеке тұрғын
үй құрылысын одан әрі дамыту белсенді жүрді, жеке тұрғын үйлер тұрғызу үшін
он жүздік жерлер ақысыз беріліп, тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу, қол
жетімді тұрғын үйлер шамасын арттыру қарастырылды. 2006 жылы тұрғын үй
бағасының тым жоғарлауының негізгі факторлары: нарықтағы тұрғын үйдің
инвестициялық жоғары сұранысқа ие болуы мен құрылыс шығындары әсер еткен;
ескі үйлерді бұзудың жоғары құндылығы; жер телімін сатып алу бағасының
жоғары болуы; жобалау жұмыстары, құрылыс-монтаждық жұмыстарының өзіндік
құнының барлық уақытта өсіп отыруы; құрылысты қаржыландыруда қол жетімді
ішкі несиелік қорларды пайдалану механизмінің болмауы; Қазақстандағы құнды
қағаздардың, соның ішінде кепілдік құнды қағаздардың болмауы тікелей әсер
етті. Сонымен қатар ҚР үкіметі 2006 жылғы № 1275 қаулысымен тұрғын үй
құрылысындағы үлестік қатысу бойынша типтік шартын бекітті. 2007 жылы
тұрғын үйге үлестік қатысушылар көлемі өсті. Астана қаласының өзінде
келісімшартқа отырған азаматтардың қаражаты 16 млрд. теңгеден астам болды.
Қазақстандық заңдық құжаттамалардың шарттары Ресейлік талаптарға қарағанда
жеңіл болды [24].
Кейінгі жылдары Қазақстанда 100 мыңға жуық үлескерлердің жағдайы
қиындап кетті, үлескерлік нарық бойынша 24 мәселелі объектілер
қарастырылды. Ол тұрғын үйлер құрылысын қаржыландыруға байланысты
мемлекеттен 41 млрд. теңге бөлінді. Бұл үшін 46 кәсіпорынның тапсырысы
қарастырылды [25].
Қазақстан Республикасының экономикасын жаңғырту жөніндегі мемлекеттік
комиссия Астана қаласы бойынша үлескерлердің қатысуымен коммерциялық тұрғын
үйлердің аяқталмаған 112 объектісінің тізбесін бекітті, оның ішінде 52
объектіге екінші деңгейдегі банктердің қаржыландыруы үшін қолдау
көрсетілді. Жүргізілген зерттеулер нарыққа әсер етуші факторлардың бірі
баға болғанын көрсетті. Ол ипотекалық несиелендірудің әсерінен өте жоғары
шамаға жетіп, баға деңгейі нарықтың жандануына, жеке тұрғын үй құрылысының
өсіміне әкелді. Инвестициялық бағыттағы сұранысқа тікелей әсер еткен
кезеңдер бойынша анықталған бағалар шамасын төмендегі кестедеден[4] және
суреттен[5] көруге болады .
кесте -4
Тұрғын үй рыногындағы бағаның өзгеруі, кезең соңына, өткен жылғы
желтоқсанға, пайызбен, өсуі+, төмендеуі-
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Ақпан 2010 Жаңа
тұрғын үйлерді сату 13,6 55,5 35,1 41,1 32,2 33,8 30,2 -8,7 -6,9
1,0 Көркейтілген тұрғын үйлерді алып-сату 24,8 73,2 38,7 76,1
50,3 57,3 42,6 -20,4 -6,7 0,5
Кестедегі көрсеткіштерден тұрғын үй бағасының 2002 жылдары жоғары
қарқынмен өсе бастағандығын байқаймыз. Жаңа тұрғын үйлерді сату бойынша
55,5%, көркейтілген тұрғын үйлерді алып-сатуда 76,1% өсті. Бұл тұрғын үй
қорының жетіспеуінен сұраныстың бағаны арттырып жіберуіне, аймақтарға
шетелдерден оралмандардың және экономикалық ахуалдың жақсара бастауынан
табыс табу үшін елге келушілер санының артуына байланысты болды. 2003 жылы
жеке тұрғын үй құрылысы аймақтар бойынша өсті. 2004 жылы нарыққа ипотекалық
ресурстардың көптеп келуіне байланысты баға жоғарылай түсті. Тұрғын үй
нарығында баға 2006 жылы 1,4-1,6 есеге жоғарылады, оның ішінде Алматы
қаласында 70%-ға жоғарылап, ең үлкен шаманы көрсетті. Мысалы 2000 жылы баға
бір шаршы метрге 170 долл. болса, 2007 жылы ол 3500 долл., яғни 20 есеге
жоғарылады [26]. Ең жоғары баға деңгейі 5049 долл. болса, төменгі шегі 2611
долларды құрады [27].
Cурет 2. Тұрғын үй рыногындағы бағаның өзгеруі , кезең соңына, 2000 жылғы
желтоқсанға пайызбен *
*дерек көзі: Қазақстан Республикасы статистикалық Агенттігі көрсеткіштері
негізінде құрастырылды
Қазақстан Республикасы статистика Агенттігінің ақпараты бойынша
2006 жылы қаржыландырудың барлық көздері бойынша тұрғын үй құрылысына 324,8
млрд. теңге инвестиция жұмсалды немесе 2005 жылғы тиісті кезеңдегіден
121,7%-ға артты. Жалпы ауданы 6,2 млн. шаршы метр тұрғын үй пайдалануға
беріліп, көрсеткіш 1,24 есе артты. Тұрғын үйлердің республикада іске
қосылған көлемінің ең үлкен үлес салмағы Оңтүстік Қазақстан облысына 1,5%,
Астанаға 16,5% және Алматы қалаларына 13,4% тиесілі болды. Мемлекеттік
меншіктегі кәсіпорындар мен ұйымдар тұрғын үй салу үшін 2006 жылдың басында
39,4 млрд. теңге инвестицияны игерді. Бұл 2005 жылмен салыстырғанда 60,8%
жоғары және 967,9 мың шаршы метр тұрғын үй іске қосылды. Республикадағы
тұрғын үйді іске қосудың жалпы көлемінің 15,6% мемлекеттік сектор құрады.
Республика бойынша 2006 жылы 53824 пәтер, оның ішінде – 29111 жеке тұрғын
үйлер пайдалануға берілді, 2005 жылмен салыстырғанда олардың саны 23%-ға
артты. Бағаның жоғарылауы тұрғындарды бірнеше жылдарға ипотекалық несие
алуға мәжбүр етіп, нарықта алыпсатарлықтың өсуіне әкелді де, нарықтың
қызып кетуіне себепші болды. Бағаның қарқынды өсуі нарықта мемлекет
саясатын қажет етті, елде тұрғын үй саласында мемлекеттің әлеуметтік
саясаты қолға алынды. 2005 жылдан бастап Мемлекеттік Тұрғын Үй Бағдарламасы
нарыққа енгізілді. Ал екінші кезекті 2008-2010 жылдарға арналған
бағдарламада жалгерлік нарық қызметін қолға алу қажеттілігі және нарық
жағдайына сәйкес тұрғын үй салу қарастырылды [28].
Сурет 3. 2010 жылғы ақпанда өңірлер бойынша жаңа тұрғын үйлерді сату
бағасының республикалық орташа деңгеймен ара қатынасы, пайызбен*
*дерек көзі: Қазақстан Республикасы статистикалық Агенттігі көрсеткіштері
негізінде құрастырылды
Әлемнің көптеген елдерінде бұл нарық қызметі дамып, тұрғын үйді
сату, сатып алу операцияларымен бірдей деңгейде жүреді. Мысалға алатын
болсақ, Сингапурда тұрғын үй мәселесі әлем бойынша шешімін тапқан деп
қарастырылады, ал мұндағы жалгерлік нарық үлесі бүкіл нарықтың жартысына
ие. Тұрғын үйді жалға берушілер үшін бұл бизнестің бір түрі болып табылады
және табыс табуға мол мүмкіндік беріп, нарықта құрылыс, баға тұрақтылығын
қалыптастырады. Бізде бұл нарық өте бәсең игерілуде. Бұған себеп (
инвестицияның ұзақ ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
КІРІСПЕ 3
1 ТҰРҒЫН ҮЙ НАРЫҒЫНЫҢ ҚҰРЫЛЫМЫ МЕН ҚЫЗМЕТІ МЕХАНИЗМІНІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ
МӘСЕЛЕЛЕРІ
1.1 Тұрғын үйдің әлеуметтік-экономикалық маңыздылығы туралы 6
теориялар мен әдістемелер
1.2 Тұрғын үй нарығы және оған қатысушылардың ерекшеліктері 9
1.3 Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығының қалыптасуы мен 12
даму көрсеткіштері
2 ТҰРҒЫН ҮЙ САЛАСЫНЫҢ ҚАЗІРГІ ЖАҒДАЙЫ ЖӘНЕ ОНЫ ЖЕТІЛДІРУ
БАҒЫТТАРЫ
2.1 Қазақстандық тұрғын үй нарығын дамыту механизмі 27
2.2 Тұрғын үй нарығы қызметін дамытудың шетелдік тәжірибесі 32
2.3 Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй қатынастарын реттеудің 41
құқықтық мәселелері
ҚОРЫТЫНДЫ 46
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ 48
ҚОСЫМШАЛАР
КІРІСПЕ
Зерттеу тақырыбының өзектілігі. Тұрғын үйлер халық байлығын құрайды,
тұрғындарға қызмет көрсете отырып, басты қажеттіліктерін қанағаттандырады,
сонымен қатар жылжымайтын мүлікке салық салу объектісі ретінде өз құнының
белгілі пайызын бюджетке түсіреді және тұрғын үй операцияларының әр
қайсысынан алынған пайыз да бюджетке салық ретінде төленеді. Мұның өзі
тұрғын үйдің әлеуметтік-экономикалық маңыздылығын анықтайды. Тұрғын үй
саласы ел экономикасының мүддесіне бағдарланған, экономиканың көптеген
басқа салаларының тиімді қызмет атқарушы әсері бар және әлеуметтік
жағдайларға қатысты сала болып табылады. Қазіргі таңда қазақстандықтардың
тұрғын үй жөніндегі талғамы өзгеріп, жоғарылап келеді, тұрғындар сапалы
үйлерде тұруға ұмтылады, сонымен қатар халық санының артуымен тұрғын үй
тапшылығы да басты мәселеге айналып отыр.
Қазақстанның нарықтық экономикаға өтуі қоғамның барлық салаларына өз
әсерін тигізіп, жаңаша ұйымдастыру, қызмет ету бағыттары мен көптеген
тұрмыстық мәселелерді туындатты, сонымен қатар тұрғын үй саласы мен
шаруашылығы қызметтері де көптеген өзгерістерге ұшырады, бұл Қазақстан
Республикасындағы тұрғын үй нарығының дамуына әкеліп, халықтың тұрмыс
тіршілігін нарықтық бағытқа бұрды. Нарық инфрақұрылымының кеңеюі тұрғын үй
құрылысының көлемі мен сапасына тікелей әсер етіп қана қоймай, тұрғындардың
қолайлы жағдайда өмір сүруіне себепші болады. Сондықтан тұрғын үй нарығын
дамыту бағыттарын анықтау және ұтымды ұйымдастыру қоғам үшін аса маңызды.
Тұрғын үй ерекше тауар, оның құны мен оған деген сұраныс пен ұсыныс
арасында көптеген келеңсіздіктер соңғы кездері жиі кездесуде, мұны мемлекет
тарапынан реттеу жағдайларын қарастыру аса маңызды мәселе болды және
Қазақстанда Мемлекеттік тұрғын үй бағдарламалары қабылданып, жүзеге
асырылуда. Тұрғын үй нарығын дамытуға мемлекеттік, жергілікті органдар,
банктік қаржы ұйымдары, ірі кәсіпорындар және т.б. мекемелер өз үлестерін
қосуда, ал олардың қызметінің нарықта ұтымды жүргізілуі экономикалық дамуға
оң әсер береді және экономиканың басқа да салаларына өз ықпалын тигізеді.
Тұрғын үй саласын дамыту мемлекеттің саяси маңызды міндеттерінің бірі
және бұл Қазақстанның 2030 жылға дейінгі Даму стратегиясының басым
бағыттарында көрініс тапқан. Қазақстан Республикасының Президенті
Н.Ә. Назарбаевтың Қазақстан халқына арналған жыл сайынғы
Жолдауларында да тұрғындардың баспана жағдайы,оларды тұрғын үймен
қамтамасыз ету басты міндеттердің бірі болып қарастырылады.
Елдегі мерзімдік бағдарламалардың қабылдануы да оңды нәтижелер беруде,
ал 2008-2010 жылдарға арналған Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй
құрылысының мемлекеттік бағдарламасы тұрғын үй құрылысын жүргізу және
тұрғындарды қол жетімді үйлермен қамтамасыз етуді қарастырады.
Бағдарламаның мақсаты:
- ұсыныс және сұраныс тарапынан толық қанды баланстанған нарықты
дамыту;
- тұрғын үй құрылысына жеке инвестицияларды тарту;
- жеке тұрғын үй құрылысын дамытуды ынталандыру;
- тұрғын үй құрылысы аудандарының инженерлік-коммуникациялық
инфрақұрылымын дамыту;
- ипотекалық несиелендіру жүйесін жетілдіру мен несиелендіруді
кепілдендіру, құрылыс жинақ жүйесін, жалгерлік нарық қызметін
дамыту болып табылады.
Жоспарланған қаржы ресурстарының көлемі 300, 8 млрд. теңгені құрап,
соның ішінде 2008 жылы ( 10,3 млрд. теңге, 2009 жылы ( 102,8 млрд. теңге,
2010 жылы ( 87,7 млрд. теңге болатындығы жобаланған және бюджет есебінен
қаржыландыру ( 136,8 млрд. теңгені құрайды. Бағдарламаны іске асыру
барысында әр жыл сайын құрылыс көлемі артып, үш жылда ( 26,1 млн. шаршы
метр үй тұрғызумен қатар 2,1 млн. шаршы метр қол жетімді үйлер, соның
ішінде: 2008 жылы ( 0,86 млн. шаршы метр, 2009 жылы ( 0,73 млн. шаршы метр,
2010 жылы ( 0,54 млн. шаршы метр қарастырылады.
Қазіргі тұрғын үй нарығының инфрақұрылымы даму үстінде, нарықта
көптеген институттар қызмет етеді, олардың қызмет ету жағдайларын талдау
елдің әлеуметтік-экономикалық мәселелерін шешуде қажетті болып табылады.
Тақырыптың ғылыми зерттелу дәрежесі. Тұрғын үй нарығы, мәселелері,
тиімді қызмет етуі Дж. М. Кейнс, А. Смит, Ф. Энгельс, Э. Хансен, Р. Харрод
және т.б. экономист ғалымдардың еңбектерінде жан-жақты
қарастырылған.
Сонымен қатар шетелдік ғалым экономистер еңбектерінде тұрғын үй нарығы
зерттелген: Т.Г. Зайнуллин, Н.Г. Лукянова, В.Л. Ясько, О.Э. Бессонова,
С. Глазунов, В. Самошин, В.В. Бузырев, В.С. Чекалин, М.А. Федотова,
И.В. Довдиенко, И.А. Рахман, Г.М. Стерник, В.И. Ресин,
А.В. Стулов, Ю.В. Пашкус және т.б.
Н.Ә. Назарбаев, Н.К. Мамыров, М.К.Байгисиев, У.К. Шеденов, К.А.
Сагадиев, C.Б. Абдыгаппарова, Р.А. Алшанов, Е.А. Туркебаев, Ұ.М.
Искаков, Т.М. Утин, Ч.Н. Чан, Ө.Қ. Есқараев, Е.Б. Жатканбаев,
У.К. Шалболова, Г.Б. Халелова, К.В. Онлабаев, Л.Б. Кулумбетова, С.А.
Илашова, А.К. Кошанова, Г.В. Косолапов, Н.С. Шыныбеков, Т.Б. Баяхметов,
И.Ю. Бенке, А.К. Мусанова және т.б. ғалымдар мен басқа да авторлардың
ғылыми еңбектерінде нарық зерттеліп, қарастырылған.
Тұрғын үй нарығын басқару 1991 жылдан басталып, Мемлекет меншігінен
алу және купондық жекешелендіру, Меншік туралы, Жаңа Тұрғын үй саясаты
туралы, Тұрғын үй қатынастары туралы және т.б. заңнамаларға негізделе
отырып жүргізілуде.
Зерттеу жұмысының мақсаты мен міндеттері. Зерттеудің мақсаты тұрғын үй
нарығындағы субъектілер мен объектілердің қызмет етуіндегі қиыншылықтар,
кемшіліктердің анықталуы негізінде тұрғын үй нарығын әрі қарай жетілдіре
отырып, дамытудың экономикалық механизмін әзірлеу. Қойылған мақсаттарға
байланысты келесі міндеттерді зерттеу қарастырылған:
• нарық механизмін сараптау, тұрғын үй нарығын одан әрі дамытудың ғылыми
аспектілерін зерттеу;
• шетелдік тұрғын үй нарығының дамуындағы тәжірибелерді жинақтап,
зерттеу;
• отандық тұрғын үй нарығының даму үрдісін зерттеу және өзекті
мәселелерін анықтау;
• тұрғын үй нарығын дамытушы бағдарламалардың қызметін сараптау және
оны одан әрі дамыту үшін ұсыныстар жасау;
• тұрғын үй сферасын жетілдіру бойынша ұсыныстар енгізу.
Зерттеу нысаны - Қазақстан Республикасының тұрғын үй саласы
нысандары.
Зерттеу пәні – Тұрғын үй нарығының қызмет ету процессіндегі пайда
болған нарықтық экономикалық қатынастардың дамуы.
Зерттеудің теориялық және әдістемелік негізі. Тұрғын үй нарығын дамыту
мәселелері бойынша жарияланған шетелдік және отандық экономист ғалымдардың
ғылыми еңбектері; заңнамалар; нормативтік актілер; құжаттар; мемлекеттік
және жергілікті органдардың мерзімдік бағдарламалары; статистикалық
мекемелердің көрсеткіштері; тұрғын үй мекемелерінің есебі; бұқаралық
ақпараттар, www-серверлер материалдары.
Зерттеу барысында мынадай әдістер қарастырылды: мәліметтерді талдау,
салыстыру, динамикалық, сызбалық көрсеткіштер.
Жұмыстың құрылымы және көлемі. Диплом жұмысы кіріспеден, екі тараудан,
қорытындыдан, пайдаланылған әдебиеттер тізімінен және қосымшалардан ,оның
ішінде: 5 сурет, 5 кестеден , 13 қосымшадан тұрады. Жалпы көлемі – 51
бет.
1 ТҰРҒЫН ҮЙ НАРЫҒЫНЫҢ ҚҰРЫЛЫМЫ МЕН ҚЫЗМЕТ ЕТУ МЕХАНИЗМІНІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ
НЕГІЗДЕМЕСІ
1.1 Тұрғын үйдің әлеуметтік-экономикалық маңыздылығы туралы теориялар мен
әдістемелер
Адамзаттың өміршеңдігі үшін әл-ауқаттылық ,соның ішінде баспана
мәселесі өмір сүрудің негізгі қажеттіліктерінің бірі болып саналады.
Эволюциялық даму барысында жұртшылықтың осы қажеттіліктердің мөлшері мен
сапасына деген талап-талғамы күшейе түсетіні аксиомалық заңдылық. Тұрғын
үйлер халық байлығын құрайды, тұрғындарға қызмет көрсете отырып, басты
қажеттіліктерін қанағаттандырады, сонымен қатар жылжымайтын мүлікке салық
салу объектісі ретінде өз құнының белгілі пайызын бюджетке түсіреді және
тұрғын үй операцияларының әр қайсысынан алынған пайыз да бюджетке салық
ретінде төленеді. Мұның өзі тұрғын үйдің әлеуметтік-экономикалық
маңыздылығын көрсетеді. Тұрғын үй саласы ел экономикасының мүддесіне
бағытталған, экономиканың көптеген басқа салаларының тиімді қызмет етуіне
әсері бар және әлеуметтік жағдайларды қарастыратын сала болып табылады.
Халықтың өмір сүру деңгейін және материалдық жағдайының белгісі оның
тұрғын үйі болып табылады. Ф.Энгельс: адамдардың тамақтануы, шөлін
қандыруы, тұрғын үйінің болуы және киінуі, саясатпен, ғылыммен, өнермен,
дінмен айналысуы үшін бастапқы кезекте тұрады деп қарастырған [1]. Бұл
қажеттіліктердің ішінде тұрғын үйдің орны қазіргі қоғамда да ерекше, оған
деген сұраныс пен сапалық талап, талғам қоғамның дамуымен күн санап артып
келеді. Тұрғын үй ( халықтың тұрмыс жағдайының өлшемі, елдің әлеуметтік-
экономикалық жағдайының белгісі. Қазіргі таңда халықтың әлеуметтік-
экономикалық жағдайында тұрғын үй мәселесі ең бір өзекті, күрделі тұрмыстық
мәселеге айналып отыр, сондықтан елдегі тұрғын үй нарығын дамыту
мемлекеттің басты назарында болатын мәселе. Елімізде үй-жайы айтарлықтай
тұрғындар да, баспанасы жоқ, тіпті оны жөндей алмай жүрген тұрғындар да
кездеседі. Тұрғын үй саласы ел экономикасының мүддесіне бағытталған,
экономиканың көптеген саласының тиімді қызмет етуіне әсер ететін және
экономикалық өркендеуді қамтамасыз ететін сала болып табылады. Тұрғын үй
саласы шаруашылығының нарықтағы жағдайы мен дамуын экономист ғалымдар өз
еңбектерінде жан-жақты қарастырып келеді.
У.К. Шеденов еңбектерінде тұрғын үй шаруашылығының қызметі жоғары
маңызға ие бола отырып, халықтың жоғары сапалы игіліктермен қамтамасыз
етілуін қарастырады [2].
Адамның тұрғын үйге деген қажеттілігі мүмкіндіктеріне байланысты
үнемі өзгеріп отырады, бұл тұрғын үйдің орналасуынан басталып, сапасы мен
сол тұрғын үй-жайына байланысты көрсетілетін қызметтерге де тәуелді, ал
қажеттіліктердің үнемі артып отыруы тұрғын үй нарығының дамуына әсер етеді.
Я. Корнай еңбектерінде ...егер барлығы екі бөлмелі пәтерде тұрса,
олардың көпшілігі үш бөлмелі пәтерге ұмтылады, ал үйлі адам тағы саяжайлы
болуды ойлайды... деген пікірі жоғарыдағы тұжырымымызды нақтылай
түседі [3].
С.А. Илашеваның Тұрғын үй нарығының дамуы мен қалыптасуы
атты ғылыми зерттеу жұмысында тұрғын үй нарығы ( тұрғын үй қоры және тұрғын
үй қызметінің нарығынан тұратындығы анықталып, олардың арасындағы
қатынастар қарастырылады және тұрғын үй нарығының құрылымдық сызбасы
ұсынылады [4].
А.К. Мусанованың Тұрғын үй коммуналдық шаруашылығын экономикалық-
математикалық үлгілеу атты еңбегінде тұрғын үй саласына, тұрғын үй
коммуналдық шаруашылығына талдау жүргізіледі және инвестициялық
ресурстардың тапшылығы жағдайында нарықтағы тұрғын үйлерді күрделі жөндеу
мен жаңартудың инвестициялық бағдарламаларын оңтайландыру және сол бойынша
шешім қабылдау барысы зерттеледі [5].
Н.С. Шыныбековтың Қазақстандағы тұрғын үйді несиелендіруді жетілдіру
жолдары (Қазақстан материалдарында) атты еңбегінде
ҚР ипотекалық несиелендіру жүйесі, негізгі құрылымдық элементтері,
несиелендіру объектілері қарастырылып, шетелдік нарықтағы үлгілерге назар
аударылып, оларды Қазақстандық тұрғын үй нарығын дамытуда қолданудың
алғышарттары мен факторлары анықталады [6]. Автор несиелендірудің құрылысқа
бағытталуы мен жетілдірілуін нарықта қажетті деп санайды және ҚР тұрғын үй
құрылысын қаржыландыру көздері мен ипотекалық несиелендіру үлгісін,
несиелік қарызды қайтару жолдарын жетілдіру бойынша әдістемелерін ұсынады.
Т.Б. Баяхметовтың Қазақстан Республикасы құрылыс кешеніндегі
шаруашылық қызметті реттеу механизмі және дамыту стратегиясы атты
еңбегінде автор 1991-1997 жылдар аралығында экономикалық жағдайға
байланысты құрылысы тоқтап қалған объектілерді салып, аяқтау нарықта
қаражаттың жедел қайтарымын беретіндігін және құрылыс саласында ғылыми-
техникалық саясатты жүргізу арқылы стратегиялық мақсатқа жету жолдарын үш
кезеңге бөліп қарастырады [7]. Бұл кезең аралығында құрылысы тоқтап қалған
объектілердің көпшілігі тұрғын үйлер болды, ол төлем қабілеттіліктің
төмендігі, бюджет тапшылығымен байланыстырылды, сондықтан автор тұрғын үй
құрылысының жаңа технологиясын, жергілікті материалдармен құрылыс
жүргізуді, аз қабатты үйлердің салынуын қажет деп санады.
Н.Я. Раскина еңбектерінде тұрғын үйдің тауар ретіндегі құндылығын
қарастыра келе, оны екі бағытта жіктейді: біріншісі – айырбас құнының
болуы, екіншісі – тұтыну құндылығына байланысты [8].
Х. Ламперттің зерттеуінде тұрғын үй нарығында кәсіпкерлердің ерекше
қасиеті қарастырылады, себебі олар нарықта шешім қабылдай отырып,
бәсекелестікке түседі және соның негізінде техникалық прогресс дамып,
арзан, жаңа технологиялар нарыққа әкелініп, жаңа талғамдағы тұрғын үйлер
салынады [9].
М.В. Вишневскаяның Тұрғын үй нарығы: басқарудың теориясы мен
тәжірибесі атты еңбегінде тұрғын үй нарығы тұрғын үй қорлары мен тұрғын үй
қызметі жүйесіне байланысты қалыптаса отырып, экономикалық қатынастар
түрінде зерттеледі [10].
А.А. Аксенов тұрғын үй нарығының басқа нарықтармен тығыз байланыста
екендігін анықтай келе, әлеуметтік маңыздылығын және күрделілігін көрсете
отырып, тұрғын үй нарығындағы экономикалық заңдылықтарға назар аударды
[11].
Т.М. Утиннің Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығы: қызмет ету
спецификасы мен даму перспективасы тақырыбындағы еңбегінде тұрғын үй
нарығындағы сұраныс, бағаға сұраныстың әсері, тұрғын үйді отбасының таңдау
жағдайлары мен оған табыстың әсері жан-жақты қарастырылып, Алматы қаласы
бойынша тұрғын үйлер қорын бағалық аудандарға бөлу, функционалдық жүйелер
мен тұрғын үй ипотекасы бойынша тауар және ақша ағымының үлгісі құрылады
[12]. Т.М. Утин еңбектерінде тұрғын үй нарығы ұлттық нарықтық экономиканың
секторы ретінде тұрғын үй қоры объектілерінен, экономикалық субъектілерден,
нарықтың қызмет ету процесінен, яғни өндіріс процесінен (тұрғын үй
салудан), тұтынудан (пайдаланудан) және тұрғын үй объектілері айырбасынан,
нарықты басқару мен қызмет ету механизмдерінен (нарық инфрақұрылымынан)
тұратындығы қарастырылады. Бұл еңбектерден мынадай тұжырым жасауға болады:
тұрғын үй нарығы тұрғын үй қорынан және тұрғын үй қорымен жасалатын : сату,
сатып алу, айырбастау, тұрғын үй құрылысы, инфрақұрылымы, тұрғын үйді жалға
беру, кепілге қою, тұрғын үйге инвестициялау бойынша көрсетілетін
қызметтердің жиынтығы мен нарықтағы субъектілер, басқа да қатысушылар
арасында болатын нарықтағы экономикалық қатынастар ретінде сипатталады. Ал
тұрғын үй нарығының дамуы осы байланыстардың қалыптасу бағытын көрсетеді.
Қазақстанның нарықтық экономикаға өтуі қоғамның барлық салаларына өз
әсерін тигізіп, жаңаша ұйымдастыру, қызмет ету бағыттары мен көптеген
тұрмыстық мәселелерді туындатты, сонымен қатар тұрғын үй саласы мен
шаруашылығы қызметтері де көптеген өзгерістерге ұшырады, бұл Қазақстан
Республикасындағы тұрғын үй нарығының дамуына әкеліп, халықтың тұрмыс
тіршілігін нарықтық бағытқа бұрды. Нарық инфрақұрылымының кеңеюі тұрғын үй
құрылысының көлемі мен сапасына тікелей әсерін тигізіп қана қоймай,
тұрғындардың қолайлы жағдайда өмір сүруіне себепші болады. Сондықтан тұрғын
үй нарығын дамыту бағыттарын анықтау және ұтымды ұйымдастыру қоғам үшін аса
маңызды мәселе болып табылады.
1.2 Тұрғын үй нарығы және оған қатысушылардың ерекшеліктері
Тұрғын үй саласы – бұл тұрғын үй нысандарына жеке меншік үстемдік
ететін халық шаруашылығының ерекше тармағы. Тұрғын үй саласының нысандары
жылжымайтын мүліктер рыногының негізін құрайды. Тұрғын үй құрылысының
жағдайы елдің экономикалық даму деңгейі мен оның тұрғындарының өмір сүру
дәрежесімен тікелей байланысты.Бүгінгі күні аталған рынок бизнестің табысты
түріне айналды. Сондықтан да, Қазақстан Республикасында жылжымайтын
мүліктер рыногының қарқынды дамуы осы салаға инвестиция салуға дайын
мемлекеттің, көптеген бизнес-құрылымдардың назарын өзіне аудару үстінде.
Тұрғын үйдің тауар ретіндегі ерекшелігі. Тұрғын үйлердің адам өмірі
және адамның басты қажеттіліктерін қанағаттандырудағы орны ерекше, оған
деген сұраныс пен сапалық талап, талғам қоғам дамуымен күн санап
өзгерістерге ұшырап, артып отырған жайы бар. Бір уақытта тұрғызылған үй
басқа тауарлар секілді нарыққа түседі, бірақ басқа тауарлардан ерекшелігі
табыс деңгейі бойынша жоғары бағаланатындықтан, тез арада саудалану
жағдайына ие болмауы мүмкін. Сондықтан нарық операцияларында агенттіктер,
қаржы компаниялары, делдалдар қызметтері қажет етіледі, дұрыс
ұйымдастырылған нарық дереу сатып алыну мүмкіншілігін ұсынады. Нарықта ұзақ
мерзімде өнім саны жоғарылап, баға тұрақталады, қысқа мерзімде баға
өзгеріске бейім, бұл тауар нарығына кері жағдай. Тұрғын үй тауар ретінде
ұзақ қолданылады, оны өндіру үшін уақыт пен үлкен көлемде капитал қажет
етіледі, қалыпты экономикада тұрғындардың жинағын, инвестициялық
ресурстарын қалыптастыруға экономикалық өсім әсер етеді [13].
Тұрғын үйлердің әрқайсысы бір-бірінен құрылыс материалына, салыну
жобасына, сыртқы пішініне қарай және өзге де белгілерінің болуымен
байланысты ерекшеленеді. Тұрғын үйлердің көпшілігі салынған жеріне тәуелді
және орнынан қозғау немесе көшіруге мүмкіншіліктер көп жағдайда бола
бермейді. Сонымен қатар тұрғын үйдің бағасы жоғары болғандықтан, оны сатып
алуда мүмкіндіктің шектеулілігі, оның отбасы табысына қарағанда жоғары
бағаға ие болуынан туындайды. Тұрғын үйлер өз иесіне бірнеше жылдар қызмет
етеді. Соңғы кездері банк жүйесі қызметтерінің дамуына байланысты тұрғын
үйлер кепілдік объектісі ретінде қарастырылады.Тұрғын үй кез келген тауар
сияқты әртүрлі болуына байланысты және дәстүрлі тауарларға қарағанда
біртекті еместігіне, біртұтастығына, ұзақ мерзімге қызмет ететіндігіне,
жоғары бағалануына байланысты ерекшеленеді. Тұрғын үй қорына жүргізілген
зерттеулер нәтижесінде тұрғын үйдің ерекше белгілерін анықтай отырып,
төмендегі суретті ұсынуға болады (сурет 1).
Сурет 1 . Тауар ретіндегі тұрғын үйдің ерекше белгілері
*дерек көзі: А.Л. Борисов, Э.Я. Бубес, Н.Г. Ревунова тұжырымдары негізінде
құрастырылды
Нарықта тұрғын үйлерді тез арада тұрғызып сатудың қиыншылықтары
бар, сондықтан тұрғын үйлердің басқа тауарлардан ерекшелігі ( уақытқа
тәуелділігінде болса керек.
Сонымен қатар басқа тауарлармен салыстырғанда тұрғын үйдің басты
ерекшелігі ( тұрған орнына тәуелділігі, соған байланысты оның өзіне ғана
тән бірнеше жағдайларды қарастырамыз, олар:
- тұрғын үй бойынша көрсетілетін коммуналдық қызметтердің болуы;
- сыртқы орта мен орналасқан ауданының беделділігі;
- тұруға ыңғайлылығы мен қолайлылығының қамтамасыз етілуі;
- аймақтағы салық салу жағдайы мен оның деңгейі;
- үйді алудағы қол жетімділік көрсеткіштері, бағасы және т.б.
Тұрғын үйлер адамзат өмірінің материалдық қажеттіліктерінің басты
объектісі болып табылады. Оның түрлері мен сапасының деңгейі өндіріс,
өндіргіш күштердің, құрылыстың, қоғамның әлеуметтік дамуымен, қоршаған
географиялық ортамен және т.б. анықталады.
Нарықтағы тұрғын үй қоры және олармен болатын операциялардың
бағытына, тұрғын үйлердің бастапқы, қайталама нарығының қызметін негізге
ала отырып тұрғын үй нарығының жалпы жіктемесін ҚОСЫМША А және ҚОСЫМША Б-
дан көруге болады .
Тұрғын үй нарығына зерттеулер жүргізу үшін дипломдық жұмыста
нарық категориялары -нарықтағы сұраныс, ұсыныс, баға, инвестиция, табыс,
және олардың арасындағы тәуелділіктер қарастырылды.
Тұрғын үй нарығындағы сұраныс. Экономикалық ғылыми зерттеулерде
нарықтағы сұраныс тұтынушылар тарапынан анықталады [15]. Біз де, осы
тұжырымдарға cүйене отырып, тұрғын үй нарығында сұраныс тұрғындар,
инвесторлар тарапынан болады деп қарастырамыз. Тұрғындардың қажеттілігіне,
инвесторлар мүддесіне қарай үйге деген сұраныс пайда болып, тұрғын үйдің
ерекше белгілері мен тұрғындардың қаржылық жағдайына байланысты
қажеттіліктері қанағаттандырылады.
Тұрғын үй нарығындағы сұраныс өзгерісі. Төлем қабілеті бар,
бекітілген бағадағы және белгілі бір уақыттағы тұрғын үйге қажеттілік сатып
алушының жеке мүддесіне және әр аймақтың әлеуметтік, экономикалық, табиғи,
демографиялық жағдайларына тәуелді.Тұрғын үйге деген сұраныс отбасы табысы
мен бағаға тәуелді болғандықтан, отбасының ұзақ уақыт аралығындағы жоспарлы
табысы тұрғын үйге деген сұранысқа тікелей әсер етеді. Тұрғын үй
нарығындағы сұраныс икемділігінің сипатты көрсеткіші табысқа, бағаға
байланысты болады.
Тұрғын үй нарығындағы ұсыныс - бекітілген бағадағы, сол мерзімге
сәйкес сатылатын тұрғын үйлер мен пәтерлердің жалпы көлеміне байланысты
болады. Нарықтағы ұсыныс бағасының деңгейіне жалпы нарықтағы жұмсалған
шығындар мен бәсекелестік орта тікелей әсер етеді [16]. Тұрғын үй
нарығындағы бұл мәселені үй тұрғызуға жұмсалған шығындар мен нарықтағы
бәсекелестік жағдайға сәйкестендіре қарастырамыз.Тұрғын үй нарығындағы
ұсыныс шамасының икемділігі уақыт мерзіміне тәуелді және қысқа мерзімдегі
қалыпты нарықта ұсыныс икемсіз болатындығы анықталды, себебі қысқа мерзім
ішінде үйді тұрғызу, нарыққа шығару,оны дереу сату мүмкін емес.
Тұрғын үй нарығындағы баға сатушылар мен сатып алушылар арасындағы
нарықта қалыптасқан ақша сомасын бейнелейді [17]. Тұрғын үйдің бағасын оның
құны, сапасы, орналасуы, ауданының беделділігі және т.б. анықтайды, ол
айырбас бағасы және тұтыну құнына байланысты тағайындалады. Тұрғын үй
нарығындағы сұраныс, ұсыныс, баға жағдайы қысқа және ұзақ мерзімдегі
кезеңдермен елдің қаржы-несие саясатына байланысты болатындығы белгілі.
Тұрғын үй нарығына капитал салымдарының әсері. Тұрғын үй
жылжымайтын мүлікке инвестициялаудың негізі болып табылады және оған тұрғын
үй нарығындағы сұранысқа банктің пайыз мөлшерлемесі әсер етеді, оның
деңгейі төмен болған сайын тұрғын үйге сұраныс артып, инвестициялық қаражат
мөлшері нарықта өсе түседі.Тұрғындар табысының көлемі төмендеген сайын
тұрғын үй объектілерінің көрсеткіштері төмендей түседі, сондықтан төмен
табысты отбасылар үшін жалгерлік тұрғын үй құрылысын дамыту қажеттілігі
артады, себебі тұрғын үй-жайының сапасы, жөндеу жұмыстарының уақытылы
жүруі, тұрғын үй қызметінің реттелуі осы нарықта қарастырылады.
1.3 Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығының қалыптасуы мен даму
көрсеткіштері
Қазақстанда тұрғын үй саласындағы ірі құрылыс көлемі Кеңес дәуірінен
сақталып қалды, тұрғын үй құрылысының артуы, тұрғын үй жағдайының жақсаруы,
өндірістің дамуымен және қала тұрғындары санының өсуімен қатар жүрді. Кеңес
өкіметі тұрғын үй салудан әлемдегі алғашқы орындардың бірін иеленіп,
жалғызбастылар мен отбасылардың жаңа үйлерге орналасу үлесі 13 халық
шамасына тең келетін көрсеткішке ие болды, тұрғызылған мұндай көлемдегі
құрылыс қалалық тұрғын үй қорын 2,3 есеге өсірді, ал орташа қамтамасыз
етілу көрсеткішінің жалпы көлемі 1,5 есе болды, бірақ мұнымен тұрғын үй
саласындағы мәселелер тұтастай шешіле қойған жоқ.
Тұрғындардың басым көпшілігі ұзақ жылдар бойы тұрғын үй алуда кезекте
тұруға мәжбүр болды, бұл кезең аралығындағы тұрғын үй қорларын енгізудің
деңгейін келесі кестеден көруге болады (кесте 1).
Кесте 1
1985-1990 жылдардағы Тұрғын үй қорларын енгізудің деңгейі, мың шаршы метр*
Жылдар Жалпы салынған Жеке құрылысшылармен
пәтерлердің аудандары салынғаны
1985 6627 528
1986 6758 538
1987 8303 804
1988 8779 1161
1989 8618 1199
1990 7869 1164
* Дерек көзі: Қазақстан Республикасы статистика Агенттігі ,жедел ақпарат
көрсеткіштері негізінде автормен құрастырылды
Кестеден Қазақстанда тұрғын үй қорларын енгізу шамасының 1990 жылға
дейін жоғары болғанын көреміз, жалпы салынған пәтерлердің аудандары 8618
мың шаршы метрге дейін артқан, жеке құрылысшылар салған аудандар бойынша да
өсім болды. Бұл тұрғын үй құрылыстарын жүргізуде және тұрғындарды
қоныстандыруда өзгерістерге байланысты болды, мемлекеттік құрылыстың шамасы
ауылдарда 74%, ал қалаларда 85% өсті. Мұндай жаппай тұрғын үй құрылысын
салу жаңа үлгідегі пәтерлерге қоныстану жағдайын жақсартты, 50-ші жылдардың
ортасында жанұяның бөлек пәтерлерде тұруы 25-30%, ал 1961-80 жылдары 90-
95% болды, 1981 жылы оның саны 20% төмендеп кетті, бірақ қалалық
тұрғындардың 23 бөлігі жеке пәтерлерде тұрды.
Қазақстанның нарықтық экономикаға өтуі тұсында тұрғын үй саласы
көптеген өзгерістерге ұшырады. Жекешелендіру қағидалары бойынша тұрғын
үйлерді бөлу және жаңадан үй салу, сату жағдайлары дами түсті, тұрғын үй
нарығы құрылымының бастапқы нарығы және қайталама тұрғын үй нарығы
қалыптасты. Нарықтың қалыптасуы қаржы ресурстарының келуімен, саланың
дамуымен, үй қорына меншіктің пайда болуымен байланысты жүрді. Осыдан
жекешелендіру кезінде ақылы, ақысыз бағыттар бойынша нарық қалыптасып, үй
қоры тұрып жатқан мекендері бойынша купондық тәртіппен меншіктік иелікке
өткізілді. Одан соң жекешелендірілген пәтерлер мен жаңа тұрғын үйлерді
тұрғызып сатудан бастапқы және екінші тұрғын үй нарықтары, сонымен қатар
өтпелі кезең және қазіргі тұрғын үй нарықтары дамыды [18].
Тұрғын үй нарығына зерттеулер жүргізе отырып, нарықтың дамуын Қазақстанның
жалпы тұрғын үй кешенінің қалыптасуына байланысты мерзімдік кезеңдерді
былай көрсетуге болады:
Бірінші кезең (1991-1995 жж.) ( елдегі, аймақтардағы қалыптасқан
тұрғын үй шаруашылық байланыстарының бұзылуы мен ұлғаймалы инфляция,
мемлекеттің қаржылай көмегінің қысқаруымен байланысты. Қазақстандағы тұрғын
үй коммуналдық реформалары тұрғын үй нарығының қалыптасуына тікелей әсерін
тигізді. Тұрғын үй нарығының қалыптасуы Қазақстанның тәуелсіздігін алып,
нарықтық экономикаға өту тұсында 1991 жылғы 13 қарашадағы КСРО
Президентінің Қаулысы күшіне енуінен бастап қалыптасты. КСРО-дағы
мемлекеттік меншікті купондық жекешелендіру механизмі заңына сәйкес нарық
категориялары, үй қорына меншік иесі анықталып, нарық реттелетін болды
[19].
Нарықтағы купондар айналымы тұрғындарға мүлікті жеке меншікке алу
мүмкіндігін берді. Жекешелендіру тұжырымдамасының негізі тұрғын үйлерді
иелеріне купондық тәртіппен сату болды, ал тұрғын үй қызметінің шаруашылығы
мен басқару жағдайлары аса көп өзгерістерге ұшыраған жоқ. Тұрғын үй
коммуналдық қызметінің төлемақылары екі бағытта: жекешелендірілген немесе
әлі жекешелендіріле қоймаған үйлерде де бірдей қарастырылды.
1992 жылы мемлекеттік тұрғын үй қорын жекешелендіру жағдайы кеңінен
іске асырылды, бұл заңдылықтар мемлекеттік үй қорын жекешелендіруде
құқықтық негіз бола отырып, жекешелендірудің тәртібін, ережесін анықтады,
мұның нәтижесінде мемлекеттік, ведомствалық меншіктегі тұрғын үйлер
мемлекет тарапынан жеке тұрғындар меншігіне өткізілді [20].Нәтижесінде 95
пайыздай мемлекеттік үйлер жекешелендірілді. Тұрғын үй саласы қызметтерінің
жағдайы нашарлады, толық мемлекеттік басқару мен монополия, материалдық,
қаржы ресурстарының артық шығындалуымен бірге жүрді. Мұның салдарынынан
сала толық қаржыландырылмай, апаттық жағдайлар көптеп кездесіп, жұмсалған
шығындардың ақталмайтындығы анықталды. Тұрғындар үшін бекітілген төмен
тарифтер, өнеркәсіптік салалар, ұйымдардан жоғары төлемақы алу арқылы
өтеліп отырғандығы салдарынан тұрғын үй қызметі бағалары жалпы республика
бойынша өсті. Тұрғындар үшін жылу, су, ыстық су, газбен қамтамасыз ету
шығындары бірнеше есе өсті. Тұрғын үйді пайдалану және басқару қатынастарын
реттеуші негізгі құқықтық база 1992 жылы қабылданған Қазақстан
Республикасының Тұрғын Үй Кодексі болды. Экономикалық өсім, көптеген
тұрғындардың тұрмыс жағдайын жақсартуға деген бетбұрысы тұрғын үй
құрылымының қажеттілігін айқындады.
Тұрғын үйді жекешелендіру өз уақытында оң құбылыс болды, бірақ нарықта
тұрғын үй құнын анықтауда бағаның оқыс белгіленуіне әкелді. Жекешелендіру
кезеңі Қазақстандағы тұрғындардың мол эмиграциясымен сәйкес келді, елден
көптеген тұрғындар қоныс аударды. Олардың көпшілігі тегін алған тұрғын
үйлерін өте арзан бағамен сатып кетті, нәтижесінде нарықтағы үй құны
тұрғызу шығынын жаппай, үй тұрғызу комбинаттары жұмыстарын мүлдем
қысқартты. Бұл жағдай барлық облыстарда жүрді, пәтерлер өзінің өндірісінде
жұмсалған шығындарды ақтамайтын бағалармен сатылып, мүлдем тұрақсыз
нарықтық жағдай болды. Тұрғын үй нарығында тұрғын үйлердің бағаланбау
жағдайы кездесті, үйге баға нарықтық экономиканың қалыптасуына байланысты
жалпы сұраныс пен ұсыныс бойынша жүрді. Қазқстанның сол кездегі астанасы
Алматының өзінде екі бөлмелі пәтерді 500-600 АҚШ долларына, жалпы алаңы
шамамен 54 шаршы метр үйдің бір шаршы метрі 10 АҚШ долларына бағаланды.
Тұрғын үй реформасын іске асыру тұрғын үй нарығында жеке кәсіпкерлердің
пайда болуымен 1991 жылдан басталып тұрғын үйлерді енгізу мемлекеттік емес
кәсіпорындар, ұйымдар, тұрғындар және т.б. арқылы жүргізілді. Тұрғын үй
коммуналдық реформасы тұрғындарға үйді басқаруды Үй Иелерінің Кооперативі
арқылы жүргізу мүмкіншілігін берді және тұрғын үй кешенін басқаруда
барлықтарында бірдей құқық болды. Тұрғын үй иелерінің кооперативі
кәсіпкерлік қызмет жүргізу арқылы алынған табысты үйді жөндеуге жұмсауға,
кооператив мүшелерінен еш қаражат алмай, өздігінен қымбат жөндеулер
жүргізуге, үй маңына бекітілген алаңдарды пайдалану арқылы табыс табу
мүмкіндігін қолдану және т.б. жүргізуге қабілетті болды. Қазақстанда 1991-
1995 жылдары аралығында тұрғызылған тұрғын үйлер алаңын іске қосу нарықтық
экономиканың қалыптасуына дейін жоғары болып, кейін өзгеріске ие
болғандығын төмендегі кестеден байқауымызға болады .
Кесте 2
Тұрғызылған тұрғын үйлер аумағы*
Тұрғызылған тұрғын үйлер аумағы, Олардың ішінде жеке
(барлығы) құрылысшылармен
Жылдар
мың шаршыөткен пәтер мың өткен пәтер
метр жылға, саны, шаршы жылға, саны,
% мың метр % мың
1991 6130 77,9 84,5 1133 97,3 11,2
1992 5046 82,3 67,0 1122 99,0 10,5
1993 3856 76,4 48,4 1057 94,2 9,4
1994 2322 60,2 28,8 764 72,3 6,7
1995 1663 71,6 20,4 628 82,2 5,2
*Дерек көзі: Қазақстан Республикасы статистика Агенттігі,жедел ақпарат
көрсеткіштері негізінде автордың құрастыруы
Қазақстан нарығының дамуы, тұрғын үйлерге бағаның белгіленуі
1991 жылдан бастап, нарықтық экономиканың қағидасына сәйкес сұраныс пен
ұсыныс бойынша жүрді, бастапқыда тұрғын үйдің төмен бағада сатылуы құрылыс
компанияларын шығынға ұшыратты.
1995 жылы 23 желтоқсанда Қазақстан Республикасының № 2723
Жылжымайтын мүлікті несиелендіру туралы заңының қабылдануы қаржы-
қаражатымен қамтамасыз ету үшін қарыз ресурстарын таратуды қарастырып,
несиелендіру саясатын жүргізу шетелдер тәжірибелерін қолдануды қажет етті.
Қазақстандық ипотекалық нарық қызметі екі деңгейде жүрді: бірінші деңгейде
банктік және банктік емес ұйымдар; екінші деңгейде Қазақстан ипотекалық
компаниясы өз қызметі бойынша ипотекалық қарызды қайта қаржыландыруды
жүргізді. Бұл бастапқы жарнаны төмендету арқылы төлемқабілеттілікті
кеңейтуге әкеліп, қол жетімділікті арттырды.
Нарықтық экономикаға өтудің бірінші кезеңінде тұрғын үй қорын
жекешелендіру арқылы тұрғын үйлер заңды түрде талаптарға сай бөлініп, одан
әрі жеке тұрғын үй жайларын жақсарту, тұрғын үй құрылысы жүргізіліп,
несиелендіру іске асырыла бастады. Сонымен қатар бұл кезең ұлттық
риэлтерлік кәсіпшілік қызметінің бастамасы болды. Олар халыққа
жекешелендіру, делдалдық тұрғын үй пәтерлерін іздестіру бойынша қызмет
көрсетті.
Екінші кезең (1996-1999 жж.) ( экономика аса жоғары емес, бірақ
тұрақты түрдегі көрсеткіштерге ие болды. 1996 жылы нақты түрде тұрғын үй
коммуналдық шаруашылығын реформалау жүргізіліп, нәтижесінде
жекешелендірілген тұрғын үйлер қорын басқарудың қоғамдық формасы және
тұрғын үй коммуналдық шаруашылығын дотациялық емес бағытта қызмет етуді
қалыптастыру көзделді. Мұның нәтижесінде тұрғындар барлық қызмет көрсету
шығындарын өздері төлеуге бет бұрып, дотациялық емес қызмет тәртібі
қалыптасты. Тұрғындар үшін тарифтің өсіміне байланысты жеке көмек түрінде
жәрдемақылар беру қарастырылды, ал жалпы тұрғындар табысындағы тұрғын үй
коммуналдық қызметінің құны кейбір ТМД елдерімен салыстырғанда екі есеге
өсті. 1996 жылы Қазақстан үкіметі тұрғын үй коммуналдық қызметі
көрсеткіштерінің жоғарылап, оның деңгейін қызмет көрсететін коммуналдық
мекеме өтей алатындай шамаға арттыруға шешім қабылдады. Бұдан тұрғын үй
қызметі саласының төлемақылары барлық тұрғын үй саласы ресурстары бойынша
бірнеше есеге өсті, тұрғындардың шаруашылық шығындары ақылы түрде толықтай
жабылды да, жағдайы төмен отбасылар үшін тұрғын үй демеуқаржылары берілді.
Сонымен қатар тұрмысы төмен тұрғындарды әлеуметтік қорғау да көзделді. Осы
шешімге сәйкес коммуналдық қызмет ақысы әрбір отбасының жалпы ортақ
табысынан шығатын шығынының 30 пайызынан аспауы тиіс болуы қарастырылды.
Халықтың күн көрісінің төмендеуін болдырмас үшін тұрғын үй коммуналдық
шаруашылығын мемлекеттік жәрдемақысыз жұмыс істеуге көшіруде пәтер
төлемақысына жұмсалатын шығынның ең жоғары мөлшері отбасы табысының
15-20 пайызынан аспауы қажет болатындығы қарастырылды,
өйткені республика халқының қолда бар кірісінің көпшілік бөлігі тұрғын үй
коммуналдық қызмет ақысына жұмсалатын. Бұған дейін отбасы жалпы табысының
56 пайызы жұмсалған еді. 1997 жылдан бастап тұрғын үй бағасы біртіндеп өсе
бастады. Қазақстанда 1999 жылдан бастап жеке тұрғын үй құрылысының жандануы
болды да, салаға инвестициялау қарқыны жоғарылады. Жеке мүлік иелері жоғары
табыс табуға ұмтылып, тұрғын үй нарығында жалға беру кеңселері, қайта сату
мақсатында тұрғын үй тұрғызу мекемелері және т.б. қызметтер көлемі мен
бағасы арта бастады. Қазақстанда 1996-1999жылдары аралығында тұрғызылған
тұрғын үйлер алаңын іске қосу өзгерістерін төмендегі кестеден байқауымызға
болады.
Кесте 3
1996-1999жылдары аралығында тұрғызылған тұрғын үйлер алаңын іске қосу*
Тұрғызылған тұрғын үйлер аумағы, Олардың ішінде жеке
(барлығы) құрылысшылармен
Жылдар
мың шаршыөткен пәтер мың өткен пәтер
метр жылға, саны, шаршы жылға, саны,
% мың метр % мың
1996 1407 84,6 15,7 699 111,3 6,1
1997 1344 95,5 13,9 851 121,7 7,0
1998 1132 84,2 10,5 803 94,4 6,7
1999 1105 97,6 9,6 843 105,0 6,6
*Дерек көзі: Қазақстан Республикасы статистика Агенттігі,жедел ақпарат
көрсеткіштері негізінде автордың құрастыруы
Қазақстанның нарықтық экономикаға өтуінің екінші кезеңінде құрылыс
өндірісін басқару жаңа талаптарды қажет етті. Бұл әлеуметтік экономикалық
факторлардың, шаруашылық жүргізудің ерекшеліктеріне байланысты болды.
Құрылыстың материалдық-техникалық қамтамасыз етілу мәселесі де
маңызды орынға ие болды. Жекешелендіру жағдайлары құрылыстың экономикалық
өсімге ие болуына септігін тигізбеді. Сондықтан құрылыс саласын реформалау
экономиканы тығырықтан шығаратын бағыт деп қарастырылды.
Үшінші кезең (2000-2005 жж.) – жалпы аймақтарда тапсырыс беру
қызметі бойынша шағын, орта, ірі құрылыс кәсіпорындары қызметіне, қаржы
нарығына өзгерістер енгізілді. Қазақстанның нарықтық экономикаға өтуі
құрылыс өндірісін басқаруда жаңа талаптарды қажет етті, бұл әлеуметтік
экономикалық факторлардың, шаруашылық жүргізудің ерекшеліктеріне байланысты
болды.
Қазақстан Республикасында бұл бағыттағы жұмыстардың бірінші сатысы
2000 жылғы 21 тамызындағы № 1290 Қаулы арқылы Қазақстан Республикасында
Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімге қаржыландыру және ипотекалық несие беру
жүйесін дамыту тұжырымдамасын қабылдау болып табылды. Концепцияны іске
асырудағы негізгі әрекет талап ету құқықтарын сатып алу арқылы екінші
деңгейлі банктерді қайта қаржыландыру болып табылатын Қазақстан Ипотекалық
Компаниясы акционерлік қоғамын құру қажеттілігі айқындалды. 2000 жылы 7
желтоқсанда ҚР Тұрғын үй құрылысы жинақтары туралы Заңы қабылданды [21].
Ол елдегі құрылысты және ипотекалық несиелендіру жүйесін, ұзақ мерзімді
несиелендірудің тұжырымдамасын іске асыруды мақсат етті. Қазақстан
Ипотекалық Компаниясы АҚ нарықтағы орны өте жоғары болды: тұрғындар
қаражат алу арқылы үй алу мүмкіншілігіне ие болып, несиелік банктер несие
беру арқылы пайда алуды мақсат етті. Ал мемлекет үшін бұл экономикалық өсім
және қызмет етуші капиталдың пайда болуын көрсетті. Құрылыстың шығындары,
бағаның, сұраныстың жоғарлауымен Қазақстанда тұрғын үй нарығындағы несиеге
деген сұраныс қарқынды дамуымен басталды және Ұлттық Банк арқылы Қазақстан
Ипотекалық Компаниясы АҚ жүзеге асырылды [22].
2003 жылы елде жаңа тұрғын үй саясатының қабылдануы үйлерді
жартылай немесе толықтай жөндеу, ескі үйлерді бұзу жағдайларын анықтады.
Жаңа тұрғын үй саясаты туралы Елбасымыздың Жарлығы экономиканың дамытудың
түрткісі болып, құрылыс бағдарламаларын жасауға негіз болды. 2004 жылы
тұрғын үйдің нарықтық құнының өсу қарқыны байқалды, мұның салдарынан тұрғын
үй бағасының деңгейі нақты нақтық бағадан 2,6 есеге жоғарлады [23]. Мұның
нәтижесінде ұдайы өндірістің жандануы мен инвестициялық қаражаттарды
нарыққа тарту шамасы өте жоғары қарқынмен өсе бастады.2004 жылы Қазақстан
Республикасының Қаржы Министрлігі Қазақстан Ипотекалық Компания АҚ
және екінші деңгейдегі банктермен Меморандумға қол қойды. Мұнда Мемлекеттік
бағдарламаның орындалуын бірігіп іске асыру және 2005-2007 жылы тұрғын үй
құрылысында несиелендіруді жүргізу қарастырылды. Меморандумға сәйкес
бірігіп жұмыс жасау арқылы екі жақтада да ортақ келісім болды және
Мемлекеттік бағдарламадағы қарастырылған жағдайлардың іске асуына барлығы
өз үлестерін қосты. Бұл мына бағытта қарастырылды: сыйақы мөлшерлемесінің
көлемі 10%-дан артық емес мөлшерде, алғашқы жарна көлемінің 10%-дан төмен
болмауын, несиелендіру мерзімінің 20 жылға дейінгі уақытта болуын
қарастырды. Меморандум жалпы 7 тармақтан тұрды. Бағдарламаны іске асыру
барысында банк маржасы көлемінің деңгейін 2-2,2%-ға дейін төмендетуге қол
жеткізу, сонымен қатар қаржылық қызметтердің құнын арзандату және кеңейту
қарастырылды. Бағдарлама бойынша екінші деңгейдегі несиелендіруші банктер:
Альянс Банк, БТА Ипотека, Нұрбанк, Темірбанк, Казкоммерцбанк,
АТФ Банк, Қазақстанның Халық Банк, БанкЦентрКредит, Цеснабанк,
Астана Финанс болды. Сарапшылардың бағалауы бойынша жылжымайтын мүлікке
банк несиесі 8,7 млрд. долл. құрады, яғни банктің несие қоржынының 37,9%
үлесіне келді. 2005 жылдың басындағы жағдай бойынша Қазақстан Ипотекалық
Компаниясы ипотекалық облигациялар нарығындағы үлесі 91%-ды құрады.
Нарықтың 8% БТА-Ипотека АҚ, БанкЦентрКредит АҚ, Астана-Финанс АҚ
тәрізді қаржы ұйымдарына келді. Ипотекалық облигациялар нарығындағы жоғарғы
үлес Қазақстан Ипотекалық Компаниясы - Акционерлік қоғамның тұрақтылығын
және қаржы мекемелерінің сенімділігін куәландырды. Жалпы облыстар бойынша
тұрғын үйлердің алаңын пайдалануға беру деңгейінің шамасы жоғарлай түсті,
оның деңгейін ҚОСЫМША В – дан көруге болады.
Төртінші кезең (2006 жыл және одан бері қарай) – бұл кезеңде
бағаның өсу қарқыны бастапқы және екінші нарықта әртүрлі болды. Жеке тұрғын
үй құрылысын одан әрі дамыту белсенді жүрді, жеке тұрғын үйлер тұрғызу үшін
он жүздік жерлер ақысыз беріліп, тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу, қол
жетімді тұрғын үйлер шамасын арттыру қарастырылды. 2006 жылы тұрғын үй
бағасының тым жоғарлауының негізгі факторлары: нарықтағы тұрғын үйдің
инвестициялық жоғары сұранысқа ие болуы мен құрылыс шығындары әсер еткен;
ескі үйлерді бұзудың жоғары құндылығы; жер телімін сатып алу бағасының
жоғары болуы; жобалау жұмыстары, құрылыс-монтаждық жұмыстарының өзіндік
құнының барлық уақытта өсіп отыруы; құрылысты қаржыландыруда қол жетімді
ішкі несиелік қорларды пайдалану механизмінің болмауы; Қазақстандағы құнды
қағаздардың, соның ішінде кепілдік құнды қағаздардың болмауы тікелей әсер
етті. Сонымен қатар ҚР үкіметі 2006 жылғы № 1275 қаулысымен тұрғын үй
құрылысындағы үлестік қатысу бойынша типтік шартын бекітті. 2007 жылы
тұрғын үйге үлестік қатысушылар көлемі өсті. Астана қаласының өзінде
келісімшартқа отырған азаматтардың қаражаты 16 млрд. теңгеден астам болды.
Қазақстандық заңдық құжаттамалардың шарттары Ресейлік талаптарға қарағанда
жеңіл болды [24].
Кейінгі жылдары Қазақстанда 100 мыңға жуық үлескерлердің жағдайы
қиындап кетті, үлескерлік нарық бойынша 24 мәселелі объектілер
қарастырылды. Ол тұрғын үйлер құрылысын қаржыландыруға байланысты
мемлекеттен 41 млрд. теңге бөлінді. Бұл үшін 46 кәсіпорынның тапсырысы
қарастырылды [25].
Қазақстан Республикасының экономикасын жаңғырту жөніндегі мемлекеттік
комиссия Астана қаласы бойынша үлескерлердің қатысуымен коммерциялық тұрғын
үйлердің аяқталмаған 112 объектісінің тізбесін бекітті, оның ішінде 52
объектіге екінші деңгейдегі банктердің қаржыландыруы үшін қолдау
көрсетілді. Жүргізілген зерттеулер нарыққа әсер етуші факторлардың бірі
баға болғанын көрсетті. Ол ипотекалық несиелендірудің әсерінен өте жоғары
шамаға жетіп, баға деңгейі нарықтың жандануына, жеке тұрғын үй құрылысының
өсіміне әкелді. Инвестициялық бағыттағы сұранысқа тікелей әсер еткен
кезеңдер бойынша анықталған бағалар шамасын төмендегі кестедеден[4] және
суреттен[5] көруге болады .
кесте -4
Тұрғын үй рыногындағы бағаның өзгеруі, кезең соңына, өткен жылғы
желтоқсанға, пайызбен, өсуі+, төмендеуі-
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Ақпан 2010 Жаңа
тұрғын үйлерді сату 13,6 55,5 35,1 41,1 32,2 33,8 30,2 -8,7 -6,9
1,0 Көркейтілген тұрғын үйлерді алып-сату 24,8 73,2 38,7 76,1
50,3 57,3 42,6 -20,4 -6,7 0,5
Кестедегі көрсеткіштерден тұрғын үй бағасының 2002 жылдары жоғары
қарқынмен өсе бастағандығын байқаймыз. Жаңа тұрғын үйлерді сату бойынша
55,5%, көркейтілген тұрғын үйлерді алып-сатуда 76,1% өсті. Бұл тұрғын үй
қорының жетіспеуінен сұраныстың бағаны арттырып жіберуіне, аймақтарға
шетелдерден оралмандардың және экономикалық ахуалдың жақсара бастауынан
табыс табу үшін елге келушілер санының артуына байланысты болды. 2003 жылы
жеке тұрғын үй құрылысы аймақтар бойынша өсті. 2004 жылы нарыққа ипотекалық
ресурстардың көптеп келуіне байланысты баға жоғарылай түсті. Тұрғын үй
нарығында баға 2006 жылы 1,4-1,6 есеге жоғарылады, оның ішінде Алматы
қаласында 70%-ға жоғарылап, ең үлкен шаманы көрсетті. Мысалы 2000 жылы баға
бір шаршы метрге 170 долл. болса, 2007 жылы ол 3500 долл., яғни 20 есеге
жоғарылады [26]. Ең жоғары баға деңгейі 5049 долл. болса, төменгі шегі 2611
долларды құрады [27].
Cурет 2. Тұрғын үй рыногындағы бағаның өзгеруі , кезең соңына, 2000 жылғы
желтоқсанға пайызбен *
*дерек көзі: Қазақстан Республикасы статистикалық Агенттігі көрсеткіштері
негізінде құрастырылды
Қазақстан Республикасы статистика Агенттігінің ақпараты бойынша
2006 жылы қаржыландырудың барлық көздері бойынша тұрғын үй құрылысына 324,8
млрд. теңге инвестиция жұмсалды немесе 2005 жылғы тиісті кезеңдегіден
121,7%-ға артты. Жалпы ауданы 6,2 млн. шаршы метр тұрғын үй пайдалануға
беріліп, көрсеткіш 1,24 есе артты. Тұрғын үйлердің республикада іске
қосылған көлемінің ең үлкен үлес салмағы Оңтүстік Қазақстан облысына 1,5%,
Астанаға 16,5% және Алматы қалаларына 13,4% тиесілі болды. Мемлекеттік
меншіктегі кәсіпорындар мен ұйымдар тұрғын үй салу үшін 2006 жылдың басында
39,4 млрд. теңге инвестицияны игерді. Бұл 2005 жылмен салыстырғанда 60,8%
жоғары және 967,9 мың шаршы метр тұрғын үй іске қосылды. Республикадағы
тұрғын үйді іске қосудың жалпы көлемінің 15,6% мемлекеттік сектор құрады.
Республика бойынша 2006 жылы 53824 пәтер, оның ішінде – 29111 жеке тұрғын
үйлер пайдалануға берілді, 2005 жылмен салыстырғанда олардың саны 23%-ға
артты. Бағаның жоғарылауы тұрғындарды бірнеше жылдарға ипотекалық несие
алуға мәжбүр етіп, нарықта алыпсатарлықтың өсуіне әкелді де, нарықтың
қызып кетуіне себепші болды. Бағаның қарқынды өсуі нарықта мемлекет
саясатын қажет етті, елде тұрғын үй саласында мемлекеттің әлеуметтік
саясаты қолға алынды. 2005 жылдан бастап Мемлекеттік Тұрғын Үй Бағдарламасы
нарыққа енгізілді. Ал екінші кезекті 2008-2010 жылдарға арналған
бағдарламада жалгерлік нарық қызметін қолға алу қажеттілігі және нарық
жағдайына сәйкес тұрғын үй салу қарастырылды [28].
Сурет 3. 2010 жылғы ақпанда өңірлер бойынша жаңа тұрғын үйлерді сату
бағасының республикалық орташа деңгеймен ара қатынасы, пайызбен*
*дерек көзі: Қазақстан Республикасы статистикалық Агенттігі көрсеткіштері
негізінде құрастырылды
Әлемнің көптеген елдерінде бұл нарық қызметі дамып, тұрғын үйді
сату, сатып алу операцияларымен бірдей деңгейде жүреді. Мысалға алатын
болсақ, Сингапурда тұрғын үй мәселесі әлем бойынша шешімін тапқан деп
қарастырылады, ал мұндағы жалгерлік нарық үлесі бүкіл нарықтың жартысына
ие. Тұрғын үйді жалға берушілер үшін бұл бизнестің бір түрі болып табылады
және табыс табуға мол мүмкіндік беріп, нарықта құрылыс, баға тұрақтылығын
қалыптастырады. Бізде бұл нарық өте бәсең игерілуде. Бұған себеп (
инвестицияның ұзақ ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz