Жылжымайтын мүлікті бағалаудың теориялық негіздері

Кіріспе 5
1.Жылжымайтын мүлікті бағалаудың теориялық негіздері 8
1.1.Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік нарығының дамуы 8
1.2 Жылжымайтын мүлікті бағалаудың негізгі түсініктері мен принциптері 12
Тарау 2. Жылжымайтын мүлікті бағалаудың әдістері және олардың Алматы қаласында орналасқан пәтерді бағалау мысалындағы тәжірибелік қолданысы 20
2.1. Жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын анықтаудың әдістері 20
2.2. Алматы қаласындағы жылжымайтын мүлік объектісін, пәтерді, бағалау және сараптау. 52
Объектінің орналасуын сараптау. 53
Инженерлік коммуникациялар 54
Көлемді.жоспарлы шешімдер 54
Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікті бағалау механизмін жетілдіру жолдары. 62
3.1.Шет елдердің жылжымайтын мүлікті бағалаудағы іс.тәжірибесі 62
3.2.Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікті бағалау механизімін жетілдіру жолдары 68
Қорытынды 70
Қолданылған әдебиеттер тізімі 74
        
        Мазмұны
Кіріспе 5
1.Жылжымайтын мүлікті бағалаудың теориялық негіздері 8
1.1.Қазақстан ... ... ... ... ... ... ... мүлікті бағалаудың негізгі түсініктері мен принциптері 12
Тарау 2. Жылжымайтын мүлікті бағалаудың әдістері және олардың ... ... ... бағалау мысалындағы тәжірибелік қолданысы
20
2.1. Жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын анықтаудың әдістері 20
2.2. Алматы қаласындағы жылжымайтын мүлік объектісін, пәтерді, ... ... ... ... ... ... ... 54
Көлемді-жоспарлы шешімдер 54
Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікті бағалау механизмін
жетілдіру жолдары. ... ... ... ... ... ... 62
3.2.Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікті ... ... ... ... ... ... тізімі 74
Кіріспе …………………………………………………………………………5
Тарау 1.Жылжымайтын мүлікті бағалаудың теориялық негіздері
1.1.Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік нарығының
дамуы……………………………………………………………………….8
1.2.Жылжымайтын мүлікті бағалаудың негізгі ... ... ... 2. ... ... ... ... және олардың Алматы
қаласында орналасқан пәтерді бағалау мысалындағы тәжірибелік қолданысы
2.1. ... ... ... ... ... анықтаудың
әдістері………………………………………………………………….22
2.2. Алматы қаласындағы жылжымайтын мүлік объектісін, пәтерді,
бағалау және сараптау………………………………………..59
Тарау 3. Қазақстан ... ... ... ... ... жолдары.
3.1.Шет елдердің жылжымайтын мүлікті бағалаудағы іс-
тәжірбиесі………………………………………………………………………………….69
3.2.Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікті ... ... ... ... ... ... …………………………………………..82
Кіріспе
Меншікке экономикалық және заңдық категория ретінде ғылыми тұрғыдан
талдау ... ... ... ... ... элементі
екендігін дәлелдеп отыр.
Меншік тек экономикалық мағынада емес ,құқылық формада да даму алады.
Ал меншіктің дамуымен ... ... ... ... да ... ... ... болсақ, кез келген меншіктің құны ... ... ... үшін ... көмегі қажет.
Қазақстандағы нарықтық экономикалық дамуының қазіргі кездегі сатысында
кез келген тауар мен ... ... ... маңызды және қажетті.
Құнды бағалаудың, мәміленің негізделген ... ... ... ... мен ... алушы үшін, ипотекалық несие беру туралы шешім
қабылдау ... ... ... ... ... үшін ... байланысты құнның түрлері де әртүрлі болады.
Бағалау реттелген, мақсатты процесс болып табылады.
Қазақстандағы және халықаралық ... ... ... ... ... ... қабылданған, үш тәсіл және олардың әдістерін
қолдану ұсынылады. Олар –шығын, кіріс және нарықтық.
Қазақстан Республикасында бұл мамандық жаңа ... ... ... ... ... орай ... саны да аз.
Қазақстан Республикасында жүргізіліп жатқан реформалардың ... ... ... ... нарықтық қатынастардың негізінде
мемлекеттің жаңа механизмінің қалыптасуы болып ... ... құру және даму ... ... ... тең ... ... ету бойынша шаралар кешені, осы
құқықтарды әділетті бағалау ... ... ... ... ... ... ... ету.
Осылайша, тәуелсіз бағалаудың арнайы қызмет түрі ретінде дамуы және
қалыптасуы, экономиканы ... ... ... ... ... ... ... құру болып табылады.
Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнының көлемі ... ... ... сату-сатып алу немесе арендаға тапсыру операциясы
кезінде, кәсіпорынды акционерлеу және мүліктің бөлімді ... ... ... ... салу және ... ... ... кепілге
беру арқылы несиелеужәне ... ... ... ... іске асыру кезінде қажетті. Жылжымайтын мүлік объектісінің жеке
коллективті иеленушілері, ... және ... ... ... ... сақтандыру компаниялары, құқықтық ұйымдар, мүлік
және банкротство бойынша комитеттер, жер реформалары ... ... және ... ... органдар-бұл операциялардың субъектілері
болып табылады.
Берілген дипломдық жұмыстың тақырыбы - ,,Алматы қаласының Алмагүл шағын
ауданында, № х ... № У ... ... ... ... ... ... нарықтық құнын анықтау,, Бүгінгі ... бұл ... бірі ... ... ... ... қаласындағы жылжымайтын
мүлік орталығында бағалау жұмыстарының тапсырыстарының көп бөлігін сату-
сатып алу ... ... үй ... ... ... ... ... құқықтар негізінде жылжымайтын мүлік меншігі жатыр.
Меншіктенулер еместерге қарағанда, иеленушілердің мүдделері қорғалған, олар
өзінің ... ... ... ... ... Сол үшін көптеген
жұмыстар жасалады.
Ерікті нарықтық функционалуы үшін, құнды жасайтын, факторларды түсіну,
маңызды шарт ... ... ... ... ... мен ... ... меншікті өндіруді және оны қоршаған ортаның жағдайын қосады.
Жылжымайтын ... ... әсер ... ... ... ... ... және саяси-құқықтық.
Берілген дипломдық жұмыстың негізгі мақсаты-жылжымайтын ... ... ... ... анықтау. Яғни бағалаудың, көп тараған, үш
тәсілін де қолдана отырып, құндарды табу. ... ... ... ... мақсатынан келесі міндеттер туындайды:
-Жылжымалы мүлікті бағалаудың негізгі принциптері мен әдістерін
негіздеу.
- Берілген ... ... ... ... ... ... ... мүлік объектісін бағалаудың негізгі тәсілдерін қолдана
отырып, объектіні бағалау.
- Жылжымайтын мүлік нарығының түрлері және оның ерекшеліктері.
1.Жылжымайтын ... ... ... негіздері
1.1.Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік нарығының дамуы
Жылжымайтын мүлік нарығы- шектеулі ресурстар, сатушы мен сатып ... ... таза және ... ... ... ... ерекше көркем стиліндегі объектілердің сатушылардың саны
шектеулі. Сатып алушылардың саны да шектеулі, себебі ... ... ... өте жоғары, Сатушы мен сатып алушылардың шектеулілігі
тәжірбиелі индивидуалды бағалаудың қалыптасуына әкеледі.
Жылжымайтын мүлік нарығында ... ... ... периоды жоғары.
Жылжымайтын мүлік объектісін нарыққа шығару және оны сатушының ... ... ... экспозициясы. Экспозиция уақыты тұтынушылық
қасиеттеріне және сату кезінде жоғарлатылған ... ... ... ... ... ... себептерінен,
станционарлығынан (сатып алушыға жақындатылмауы) сатып алушының үлкен
шығындарына ұшыратады. Оларға ақша ғана ... ... ... да ... ... ... әртүрлі уақыты, тауардың ликвидтылығы сияқты,
экономикалық қасиетін қалыптастырады. Тауардың натуралды формасынан ... тез ... ... білдіреді. Жылжымайтын мүліктің
ликвидтылығы басқа тауарлардың ликвидтылығының төмен.
Жылжымайтын мүлік нарығындағы ... ... ... ... ... ... үшін тығынның жоғары деңгейін ... Бұл ... ... ... ... ... шарттарымен анықталады.
Р.Коуздың ұсынысы бойынша, жылжымайтын мүлікті сатушы мен сатып алушылар,
мәміле ... ... ... ... ... деп ... ... бар болса, ұсыныс бағасының сату бағасынан үлкен
айырмашылығы болады.
Соңғысы, комиссиялық шығындар, пошлиналар, салықтар және ... ... ... ... ... ... ақпаратты алу туралы айтатын болсақ,
ол тұтыну нарығындағы тауарлар мен қызметтер сияқты ашық және ... ... ... ... ... бағалары туарлы мәлімет алу
өте қиын. Мемлекеттік пошлиналардың, салық салу деңгейінің жоғары ... ... ... мәмілелердің шын ... ... Көп ... мәмілелер сыйға тарту немесе алмастыру ретінде
хатталады, заңдастырылады.
Шығын ... ... ... ... ... ... ... күнде жақсы сметчиктер өте аз.
Экономикалық факторлардың құрамына, жеке және ... ... ... мен ... потенциалды сатып алушылардың кірісінің
диференциациясы, жылжымайтын мүлік нарығындағы бағалар, құрылыс құны,
коммуналды ... ... мен ... ... ... ... салу және басқалар сияқтылар кіреді.
Әлеуметтік факторларға, халық санының өзгеру ... оның ... ... деңгейі, әлеуметтік статусы және т.б. жатады.
Әкімшілік факторлардың құрамына, ... ... ... ... құруға құқықтарды алу шарттары, мәмілелерді жасаудың
құқықтық шарттары (тіркеу, мерзімдер, және т.б) кіреді.
Қоршаған ортаны, ... ... ... көліктік жағдай
лар, экология, жылжымайтын мүліктің орналасқан жері анықтайды.
Сұранысты анықтайтын ... ... ... ... ... ... ... мүлік нарығы бірінші және екіншіге бөлінеді. Бірінші нарық-
жылжымайтын мүліктің тауар ретінде ... ... рет ... түсетін,
экономикалық жағдай. Бұл жағдайда, негізгі сатушылар ретінде, мемлекет,
өзінің федералды, регионалды және жергілікті ... ... ... ... бұрын қолданылған және белгілі бір меншіктенушінің
иелігінде болатын (жеке және заңды тұлғалар) ... ... ... ... ... ... ... саны жаңа құрылысқа
тәуелді.
Бірінші және екінші нарық өзара байланысты. Егер бір себептермен екінші
нарықта ұсыныс көбейсе, онда бірінші ... ... құны ... ... ... оның сигментациясынсыз қарастыру мүмкін емес.
Жылжымайтын мүлік нарығын сигментациялау-оның сатып алушылар ... ... ... негізінде, жылжымайтын ... ... ... нарығының келесі сигменттерін ажыратады: тұрғын үй
нарығы, коммерциялық ... ... ... жер ... ... ... ... кезінде бұл сегментацияға көп көңіл бөлінуі қажет,
сонымен қатар, ол өте ыңғайлы болып табылады.
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың құқықтық базасы.
Бағалау ... ... ... үшін ... ... ... ... ,,Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі
туралы,, Қазақстан Республикасының Заңы ... ... ... ... заңына сәйкес, бағалау
қызметімен шұғылдыну құқығы келесі мемлекеттік ... ... алу ... ), соттарға (моральді шығынды бағалау
кезінде), жер ресурстарының ... ... ... ... ... ... сияқты Республикалық мемлекеттік
мекемелеріне ... салу ... ... және ... ... ... ... және т.б.
Қазақстанда бағалау, бағалау қызметін атқарудың ... ... жеке және ... тұлғалармен іске асырылады.
Бағалау, қайтарымды қызмет атқару туралы келісімшарт жасасу ... ҚР ... ... нормаларына сәйкес бағалаушы қайтарымды
негізде қызмет көрсетеді.
Құнды анықтау белгілі бір мерзімде жасалынады-бұл уақыт бойынша ... ... ... ... ... білдіреді. Нарық пен
нарықтық жағдайлардың өзгеріп тұруына байланысты, есептеліп шығарылған
көрсеткіштер ... ... ... ... мүмкін. Бағалау нәтижесі берілген
мерзімдегі нарықтық жағдайының қалпын көрсетеді, яғни ол ... ... ... ... алмайды. Одан басқа, нарықтық құнды анықтайтын
келісімшарттың мүліктің қолдан қолға өтуімен бірге аяқталады деп болжанады,
сондықтан ... ... ... ... емес.
Көп жағдайда жас мамандар бағалаумерзімін анықтауда қате жібереді.
Олар тапсырушыға ... ... ... ... ... ... қарастыру, есептеу және құжатты берудің арасында көп
уақыт өтуі мүмкін. Сол берілген уақыт ... ... ... ... ... ... мүмкін (өрт, табиғат апаттары құнның
төмендетуіне әкеледі, жетілдіру, модернизация және т.б. ... ... ... бағалаудың дұрыс мерзіміне бағалау объектісін қарау
мерзімін жатқызу керек.
Келісімшартқа қатысушы жақтмінардың ... ... ... ... ал екіншісі сатып алуға міндетті емес. Келісімшарт, ерікті сатушы ... ... ... ... деп ... Келісімшарт жақтардың
қысымынсыз өткізілуі қажет.
Баға дегеніміз-меншік объектісі, тауар, қызметтер және тағы ... ... ... ... меншік объектілерінің, тауарлардың,
қызметтердің және тағы басқалардың ақшалай көрінісі.
Бағалаушы құнды анықтайды, ал баға әртүрлі ... ... ... не ... болуы мүмкін.
1.2 Жылжымайтын мүлікті бағалаудың негізгі түсініктері мен принциптері
Жылжымайтын мүліктің құнын ... ... ... ... ... Бұл процесс бағалау объектісінің өзара байланысының ішкі
және ... ... ... ... ... ... барлық әдістері, процедурасы және техникасы
егерде олар нарықтық көрсеткіштерге негізделіп, дұрыс ... ... ... ... бәсекелестік нарықта сату үшін барлық қажетті жағдай ... ... сату ... ... ... ... ... білдіреді. Қажетті жағдай болып, сатушы мен сатып алушы ... үшін ... ... ... және ... ... Қатысушылардың еш қайсысы сату-сатып алу ... ... ... ... ... мен әрекетін түсіну үшін,
жылжымайтын мүлікті бағалаудың ... ... ... білу
қажет.
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың ... ... төрт ... топқа бірлескен:
-Қолданушының пікіріне негізделген принциптер.
-жермен, ғимараттармен және құрылымдармен байланысты принциптер
-Нарықтық ортамен байланысты принциптер
-Ең тиімді және ең нәтижелі қолдану ... ... ... ... ... меншікті сараптау кезінде
бірнеше принцип бір мезгілде іске ... ... ... ... ... жай ол ... бағалаудың барлық міндетінде қолданыла бермейді.
Бір принципке екіншісінің арқасында үлкен мән берілу мүмкін, ол ... ... ... ... жақпен анықталады. Жылжымайтын мүлік
нарығының функциялау жетік болмауы ... ... ... ... ... іске асуына, мемлекеттік органдардың араласуы,
кедергі жасау мүмкін. Осы ... ... ... ... ... ... ғана ... алайда бұндай
мінез-құлқына кепіл бермейді.
Қолданушының пікіріне негізделген принциптер келесілерді ... орын ... және ... ... пайдалылық- жылжымайтын мүліктің ағымдағы
берілген уақыт периодында және берілген орында ... ... ... ... ... ... ... қанағаттандыру ретінде кіріс болып табылады. Меншіктенуші
–пайдаланушы үшін бұл ... ... ... ... есепке алынады.
Яғни, бір адам екінші адамға объектінің арендасы үшін қанша төлейді? ... ... ... ,,бекітілген,, шынында қолдан қолға өтпесе
де
Орынбасудың анықтамасы: Орынбасу принципі бойынша меншіктің ... ... ... ... ... ең ... құны ... иемдену мүмкіншілігімен анықталады.
Бұл принцип, бағалау процесіндегі қоолданылатын, құнды анықтайтын,
дәстүрлі үш тәсілдің негізінде ... ... мен ... ... ... ұқсас болып
табылады.
Инвестордың қор салудың альтернативті варианттарынан бас тартып, және
берілген ... ... сала ... ... ... шығындар дейді.
Күтудің анықтамасы күту-ол кірістің және басқа да пайданың ағымдағы
құнын белгілеу.
Ақша пайыз әкелетіндіктен, ... ... бір ... ... ... ... ... төмен болады. Бұл жерде ақшаның уақыт
ағымының ішіндегі құны туралы ... ... ... ... ... ... ... деп аталады. Жылжымайтын мүлікті
иемденуден күтілетін болашақтағы долларды дұрыс бағалау ... ... ... ... ... түсімдерді түзету өте маңызды.
Бұл принциптердің ішіне ... ... ... ... қазына), өспелі және кемімелі кіріс, экономикалық көлем және
экономикалық бөлініс.
Қалдырмалы ... ... ... ... және кәсіпкерлік
қызметтің шығындары төленгеннен кейін, қалдырмалы ... ... ... ... өлшенеді. Жер пайдаланушыға табысты көбейту, шығынды азайту,
кез-келген ... ... ... ... ... осы үш ... қол ... мүмкіншілігін береді, сондықтан ... орны бар. ... ... ... келтірілген.
Максималды түсім-шаруашылық тауарлар дүкеннің ... ... ... қолы ... ... және ... көп ... жер учаскесі
үшін көбірек ақы төлейді.
Минималды ... ... қала ... ... орналасқан учаскеге қарағанда, темірбетон саласының ... ... үшін ... ақы ... ... ... ... әдемі
көрініс ашылатын жер үшін көбірек төлейді.
Салым (предельная ... ... ... ... емес, кез-келген жаңа факторға енгізу нәтижесінде шаруашылық
объектісінің құнының өсімінің ... ... ... олармен байланысты
шығындарға қарағанда, жылжымайтын мүліктің құнын үлкен көлемге көбейтеді,
алайда кейбіреулері құнды фактілі түрде төмендетеді.
Салым-бұл ... ... ... ... бар немесе жоқ болу
нәтижесіндегі шаруашылық объектісінің құны ... таза ... өсу не ... және ... ... Жер ... мына сұраққа жауап беру
керек. Иеленген жеріне қаншалықты интенсивті түрде құрылыс құру қажет?
Тепе-теңділіктің анықтамасы: ... ... ... ... ... ... ... максималды құнына жеткізілетін, әртүрлі
өндіріс факторларының оптималды сомалары сәйкес.
Экономикалық көлем ... . Жер ... ... оптималды масштабтары нарықтағы бәсекелестік және тұтынушылардың
қажеттілігімен анықталады. Қоршаған ортасы ... ... ... көлемі мүмкіншілікті тұтынушылар үшін өте үлкен немесе кіші
болса, оның нарықтағы құны ... ... ... ... ... ... ... кеңістікте қарастырып келген тепе-теңділік
принципі./6/
Экономикалық шама-берілген орында нарықтық жағдайға сәйкес, жерді
пайдаланудың ... ... жету ... ... жер ... бөлініс. Мүліктік заңнама жерге деген мүліктік құқықты
бөліп және бөлігімен сатуға рұқсат ... ... ... егер ... ... ... бір
немесе бірнеше мүліктік қызығушылықтарға бөлінуі мүмкін болса, нәтижесінде
объектінің жалпы құны ... ... ... экономикалық бөлініс орынды
болады.
Нарықтық ... ... ... ... ... сәйкестік, үсыныс пен сұраныс, бәсекелестікпен өзгеріс.
Тәуелділік. Жылжымайтын мүліктің құнына әсер ететін маңызды фактордың
бірі-оның ... жері ... ... Орналасу жерінің сапасы учаскенің
табиғи параметрлерінің, берілген аудандағы қабылданған, жерді пайдалану
типіне қаншалықты ... ... ... ... жақын
орналасқандығымен байланысты. Біріккенде осы екі мінездеме ситусты құрайды,
немесе жылжымайтын мүліктің экономикалық орнласуы жері.
Ситусты ең ... төрт ... ... ... ... нақты варианттының арақатынасымен анықталады. Бұл төрт деңгейі
концентрлік шеңбермен белгіленген. ... ... ... ... ... жерлер, сауда зонасын және бүкіл романды білдіреді. ... ... ... ... үшін жерді пайдалану типінің
тәуекелділік ... ... ... ... ... ... ... жер пайдаланудың қоршаған жүйесінде, не жылжымайтын мүліктің
экономикалық аумағында өзгерістер болып жатса, оның ... әсер ... ... ... қоршаған жүйесіндегі өзгерістердің бөлек
мысалдары мыналарды қосады: объектіге ... ... ... орталығын салу,
көлдің ,,жасалуы,, немесе ... ... Бұл ... ... ... . ... ... позитивті де әсерін тигізу мүмкін. Бұл
жаңа варианттарының масштабтарымен және соңғыларының бағаланатын ... ... ... ... ... Бағаланатын объектінің кез-келген бір
нақты мақсатқа жету жанындағы, оған қызмет ететін объектілерге жету ... ... ... ... ... ара ... ... ақша
шығынымен өлшенуі мүмкін. Осы байланыстың кейбіреулерін өлшеу қиынға
түседі. Мысалы, егер бір ... ... ... болса, ол қалай
өлшенеді? ... ... ... ... және ... ... ... құндарының айырмасы ретінде бағалануы мүмкін.
Кіріс ағымдары, көбіне көп, орналасу жерінен тұтынушы нарығынан қалай
байланысты ... ... ... жол салу ... немесе
бәсекелес үшін байланыстың бұзылуы, өзінің орналасқан жерінің арқасында,
мүмкіншілікті клиенттерді тартып алуға, бөлшектеп ... ... ... ... ... ... ... сәйкес келмейтін проект қаржылық ара
қатынаста ұтылады. Жылжымайтын мүлікті салу ... ... ... ... типіне сай келуі қажет. Бұл барлық үйлер бір сәулеттік
стильде салынуы керек ... ... ... де ... ... ... ... сәйкес болуы керек. ... ... ... сәулеттілік стилінің қолайлылықтың және қызмет ... ... ... жылжымайтын мүлік нарығының қажеттіліктерімен
күтімен, сай ... ... ... және ... ... берілген нарықтың жағдайы есебімен жер учаскесіндегі
құрылыстардың аса ... ... ... ... ... ... ... көршілес орналасқан объектілердің
жоғары құнына байланысты, өсуі. Бұл жағдайда
прогрессия орынды.
Жылжымайтын мүлік нарығы ... ... ... болатын бағаны сұраныс пен ұсыныс орната бермейді. Сатылым бағасының
орнатылуына басқа да әртүрлі факторлар әсер етеді.
Ол ... ... ... ... ... ... ... саны мен ынтасы, эмоциялары және қаржыландыру құны сияқтылар
жатады.
Ұзақ мерзімді жоспарда, баға өзгерісінің бағытын анықтауда сұраныс пен
ұсыныс тиімді фактор болып ... ... ... ... ... ... мерзімде сұраныс пен ұсыныс факторлары өзінің тиімділігін
жоғалтады. Жеке меншіктенушілердің жерге ... ... ... ... ... ... мүмкін. Сонымен қатар, нарықтарға
мемлекеттік бақылау механизмдері ... ... ... ... ... ... өсуін немесе арендалық төлем деңгейін ұстап
қалуы ... ... да ... тәсілдермен нарықтық механизміне өзгерістер
енгізуі мүмкін.
Егер нарықтағы сұраныс көлемі жетіспей немесе тұтыну көлемі артығымен
болса, бағалардың ... мен ... ... ... Қысқа мерзімді
жоспарда жылжымайтын мүлікті ұсыну ... ... ... ... ... ... үшін ұзақ мерзімге жоспарлауды ... ... баға ... де ... тез ... ... ... мүліктің ұсынысын
азайту да қиынға түседі. Бір нақты типті объектілердің аз ... ... ұзақ ... ... деңгейінің төмен болып қала беруіне
әкеледі. Бұл ... ... ... қолайлы мүмкіншілік жасайды.
Себебі бағалар төмен болып қалып, немесе одан әрі төмендейді.
Ұсыныс жеткіліксіз немесе сұраныс жоғары болған жағдайда бағаға ... ... ... ... ... ... қарағанда өте өзгермелі.
Бағаның өзгеруіне ол жеңіл әрекет жасайды. Ақша ... ... ... ставкалар, қорқыныш және басқа да факторлар сұраныс мінезіне, кез-
келген берілген уақытша әсер ете алады.
Сұраныс пен ... ... ... баға ... ... ... ... сұраныс-анықталған бағамен ықыласты тауарлар саны.
Сұраныс пен ұсыныстың ара қатынасы бағаларды анықтайды.
Бәсекелестіктің ... ... ... мүлік ұсынысының өсуіне
әкеледі. Бұл жағдайда сұраныс өспесе, берілген түрдегі барлық жылжымайтын
мүліктен алынатын таза ... ... ... ... ... ... ... жағдайда, пайда көлемі төмендеп, немесе жоғалып кетуі мүмкін.
Бәсекелестіктің анықтамасы: ... ... ... таза ... ... төмендеуіне апарады.
Бұл принцип, нарықтық нормадан асатын кіріс ағымының құнын ... ... ... үшін маңызды. Егер аса пайданың түсімі ұзақ
мерзімді аренда немесе басқа себептермен байланысты болмаса, ... ... ... ... Көптеген жағдайда сараптаушы екі тәсілдің бірін
қолданылады. Біріншіден, артық пайда жай ... ... ... ... ретінде қарастырылуы мүмкін. Екіншіден, жай ағымға қарағанда, барлық
таза кіріс ағымы тәуекелшіл болып қарастырылуы ... ... ... ол
өте жоғары ставкамен капиталдануы мүмкін.
Өзгерудің анықтамасы: жылжымайтын мүлік объектінің құны бір қалыпты
болып қала ... ... ... ... ... ейлінше әсер ету мүмкіншілігі бар оқиғаларды
аналитиктер бақылауы қажет. ... ... ... ... ... ... ... мүлік объектісінің болашақтағы кірісін дұрыс
бағалу үшін, болжамалы табыс пен шығындарға байланысты базалық ... ... ... мен ... ... ... бағалаушылар
кәсіби стандартты ұстанады, яғни бағалау мерзімі тұрақты бекітілмеген.
Ең ... және ең ... ... принципі-бұл, жоғарыда
қарастырылған, барлық үш топтың ... ... Осы ... ... ең көп ... ... ... тиімді мерзімінде анықталған өте жоғары ағымдағы
құнмен қамтамасыздандыратын, қолданудың есті және мүмкіншілікті варианты.
Басқа ... ... есті ... және ... ... таңдалған пайдалану варианты.
Ең жақсы және ең тиімді қолдану принципі, учаскенің ... әсер ... ... үшін, концептуалды моделі береді, бұл ... ... ... әсер ... ... заңды, әлеуметтік және
экономикалық сипаттағы, факторларды ескереді. Сонымен қатар, ол бағалаудың,
пайдалылық, ... ... ... ... ... ... және
кемімелі кірістер, тепе-теңділік, экономикалық көлем, экономикалық бөлініс,
тәуелділік, сәйкестілік, сұраныс пен ... ... пен ... принциптерінің өзара байланыстыратын көпірдің ролін атқарады.
Бағалаушылардың шешетін мәселелерінің негізгісі-құнды бағалау. Бағалау
объектісіне ұқсас ... ... ... ... ... шығын
мөлшерін шығын деп атайды.
Тарау 2. Жылжымайтын мүлікті ... ... және ... ... ... ... ... мысалындағы тәжірибелік қолданысы
2.1. Жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын анықтаудың әдістері
Құнды анықтау кезінде, жалпы жылжымайтын мүлік нарығына, сонымен ... ... ... ... әсер ... ... ... алынады. Жылжымайтын мүліктің құнын анықтау кезінде негізгі үш
тәсілді ... ... ... ... ... тәсілі
Осы тәсілдердің әрқайсысы, жылжымайтын мүлік объектісінің, бағалық
мінездемесінің әртүрлі ... ... Әрі ... ... ... ... ... әрқайсысының, жетістіктері мен
жетіспеушіліктері таразылауға мүмкіншілік береді. Сонымен ... ... ... ... ... ... ... ақырғы
бағасын бекіту.
Ескертетін жай: ... ... бұл ... ... ... процесінде қажеттілік бойынша, шамалы ... Бұл ... ... ... ... ... ... шешу мақсатында жасал,аг.
Шығын тәсілін қолдану үшін, жылжымайтын мүлікті шығын тәсілімен бағалау
кезіндегі қолданылатын принциптерге көз жүгірту қажет.
Орынбасу принципі.Бұл ... ... ... ... еш ... және
сапасы бірдей құрылыс ұйымдастыру немесе ұқсас объект ... ... ... ... ... ... төлемейтіндігін пайымдайды. Бағалау күшіне
табылған нарықтық құнның логикалық бағалауына ұқсас объектінің құрылысының
құнын және жер ... ... ... ... пен ... ... Сұраныс пен ұсыныста болатын қозғалыстар
бағаның көтеріліп не төмендеуіне әкеліп соқтырады. ... бір ... ... ... әртүрлі құнға иеленуі мүмкін. Шығынның өзгерісі
баға өзгерісіне пропорционалды болмаса, ғимараттың құрылысы сәйкесінше аз
пайдалы болады және бар, ... ... құны ... не жоғарылап ,
не төмендей түседі.
Баланс принципі. Оптималды бағаға жету ... оны ... ... үшін, өндіріс факторлары мен меншіктің әртүрлі ... ... ... болу ... ... ... және өзгеріс принципі (сыртқы факторлар). Сыртқы жағдайлар
мен ... ... ... ... ... ... не жоғалтуы мүмкін.
Сыртқы факторлардың әсерінен ... ... ... немесе жоғалуы, не
жердің, не құрылымдардың есесіне түсуі ... ... ... ... ... қатар ескі құрылыстардың, бағалау құнының, нарықтық ... ... ... ... ... ... себептердің нәтижесінде ғимараттардың құнының
төмендеуін сыртқы тозудың салдарына жатқызады.
Жаңа ғимараттың құрылысының құны оның нарықтық құнынан жоғары не ... ... ... жағдайлар. Бағаланатын құн түрі сирек
немесе жаңа салыстырмалы меншікті салу қиынға ... ... онда ... ... ... оның ... ... жоғары болуы мүмкін. Екінші
жағынан алатын болсақ, егер ... ... ... анықталған бір
түрдегі құрылыс сомы артығымен ұсынылса, ... оның ... ... ... ... ... принциптерін дұрыс қолдану, қажетті шешім
құруына жол ... яғни ... ... ... құн ... бөлек
түсініктер. Осыны дәлелдейтін классикалық мысал ретінде мынаны айтуға
болады: ,,құрғақ,, және ... бар ... ... және ... ... шығындарын салыстыру.
Жылжымайтын мүлік облысында, шығын тәсілін қолдану ... ... ... ... ... ... нарықтық құнды анықтау процесіне, шығын
тәсілімен жасалған бағалаудың нәтижелері құраушы ... ... Бұл ... ... ... ... ... болған объектілерге ерекше қатысты,
себебі олардың нарықтық құнының көлемі құрылыс құнының көлеміне өте жақын.
Сонымен ... бір ... ... ... ... ... ... ең
дұрыс және ең қолайлы болады, яғни басқа ... ... ... ... ... мыналарды жатқызуға болады:
Шығын тәсілін құнды анықтауда қолдану кезінде, бағалаушылар ... және ... ... ... ... ... ... қарағанда, шығын тәсілмен анықталған бағалау
құны-құрылыс копиясын шын мерзімде тұрғызу болып табылады.
Бар ... ... ... күнде қолданыстан шыққан,
материалдарын, құрылыс технологияларын және проектілерінің ... ... ... құрылуы мүмкін емес. Құрылымның ішінде, құрылыстың
ағымдағы стандарттарына сәйкес келмейтін, элементтердің ... ... Бұл ... ... ... ... ... пайдалылықты қамтамасыз ететін, құрылымды ... ... Бұл орын ... құнының бағасын береді.
Орын ауыстыру немесе орын толтыру құнының қайсысы ... ... құны ... ... мүмкін. Нақты ... ... ... есеп беруде анық негізделуі қажет.
Салыстырмалы бірлік әдісі.
Салыстырмалы ... ... ... ... ... ... объектінің көлем бірлігімен аудан бірлігінің құнына
салыстыруына ... ... ... ... көлем бірлігінің салыстыруына
негізделген. Типтік объектінің нарық ... және ... ... ... ... ... ... өлшемі
анықталады. Типтік құрылым ретінде, контрактік бағасы белгілі, жақын арада
салынған, ұқсас құрылымды алу дұрыс ... ... ... ... ... ... мен ... мезгілінің арасындағы айырмашылыққа түзетулер
енгізу қажет.
Контракт ... ... ... жоқ ... ... құн ... жақын арада салынған объектілердің сатылуы туралы ақпараттан, алуға
болады.
Көптеген ... ... ... ... ... мен
ценниктерден алынған, бірлік құнның көрсеткіштерінде қолданылады. Бұндай
анықтамалар ... ... ... ... институттарымен ұсынылған,
статистикалық мәліметтерді қамтиды. Типтік немесе базалық ... ... ... ... ... үшін келтіріледі, сондықтан
олардың нақты габариттеріне ... ... ... ... орай,
зерттелетін ғимарат базалық ғимараттан үлкен болса, бірлік баға төмен
болады және керісінше.
Бірлік құн ... ... ... ... және зерттелетін
ғимараттың бағалау мезгіліне, баға деңгейінің ... ... ... ... ... бірлік бағаға уақыттың өтісімен тұрақты түрде өсіп
отыратын, құрал-жабдықтардың құнының әсерін есепке алу ... ... дәл ... үшін әр ... ... ... құрама
элементтерге бөлшектеуді қолданады.
Мына бір фактіні атап өту ... бір ... бұл ... ... ... ... маманды шатастыру мүмкін. Адекватты ... алу және ... ... көп ... қажет ететін процесс.
Компонент бойынша бөлшектеу әдісі.
Берілген әдістің мәні болып, барлық құрылысының құны ... ... ... ... ... ... ... ретінде анықталады. Әр компоненттің құнын
оның бірлік құнына негізделіп алады, яғни бірлік ... ... ... ... ... ... көлемін және оның бірлік құнын біле тұра, барлық
құрылымның құнын табады. Бұл жағдайда ... ... ... ... ... бөлек есептелінеді.
Ғимараттар мен құрылымдардың құрылысының сметалық құны дегеніміз-
проектік материалдарға сәйкес оның жүзеге асуына ... ақша ... ... калькуляциясы үшін мәлімет базасның бар болуы. Берілген
әдіс қайта құру және орын ауыстыру құнының ... дәл ... ... ... ... болсақ, компонент бойынша
бөлшектеу әдісі, бірлік бағалардың жинағының ... ... ... ... анықтау технологиясына толығымен сәйкес келеді.
Сандық тексеріс әдісі.
Бұл әдіс ең дәл сонымен қатар еңбекті көп қажет ... әдіс ... Оның ... құрылымның салынуына қатысты барлық позицияларды
абсолютті дәл, ... ... ... дәлдігін шектемесе, онда әр
шегенің, кірпіштің және жұмыс уақытының әр минутының есебін ... ... ... ... және ... шығынының мөлшерін біле тұра, тікелей
шығындарды анықтаймыз. ... соң, ... ... ... мен ... Бұл әдіс бағаланатын жақсарулардың толық ... ... ақша мен ... ... және ... ... етеді. Сол себептен күнделікті тәжірибеде бұл әдісті сирек қолданады.
Жылжымайтын ... ... ... ... ... ... пен ... анықталған эксплуатациялық сапасымен,
герметикалығымын, дыбыс шығармайтын мүмкіншілігі және тағы ... Бұл ... ... мен ... ... ... төрт топқа біріктірілуі мүмкін.
Бұл жағдайда, табиғи тозуды (эксплуатациялық сапаның жоғалуы),
функционалды және ... ... ... ... ... ... сәйкестілікпен құнның жоғалтуы), сыртқы және
экономикалық тозуды (сыртқы ортаның көзқарасының ... ... ... ... білу ... Осы ... ... тозуды құрайды.
Жинақталған тозу-бұл табиғи бұзылудың нәтижесінде болатын қайта құру
немесе орын ... ... ... ... ... ... ескіруі немесе осы көздердің комбинациялары.
Шығын тәсілінде тозу ағымдағы орын ауыстыру немесе қайта құру құнынан
есептеліп шығарылады.Дегенмен, құнның жоғалтуы ... ... ... болып табылады. Ескі ғимараттар үшін құнның жоғалуы ... ... ... ... ... ... орны
толтырылады.
Ағымдағы құнды бағалаудың негізі етіп, орын ауыстыру ... ... тозу ... ... Алайда, бұл жағдайда функционалды тозудың
кейбір түрлері автоматты түрде алынып тасталады.
Жинақталған тозуды бағалаудың әдістері.
Жинақталған тозуды бағалау үшін ... ... ... болады.
Бастысы, абайлы ақпаратпен қамтамасыздандырылған сатып алушының
құрылыстың қалпына көз ... ... ... ... ... Экономикалық қайтарылым әдісі.
Берілген формуламен бұл әдіс жинақталған ... ... ... ... тиімді жас (құрылымның қалпы мен пайдалылығымен көрсетілетін жас)
TEL-жалпы экономикалық өмір (жылжымайтын мүліктің жақсаруы меншіктің
құнына қосымша салым ... ... ... ... құны ... құру ... орын ауыстырушы)
Бұл әдісте оның пайдалануына шектеу жасайтын жағдайлар бар:
1. Жалпы экономикалық өмір мен ... ... ... ... жеткілікті
субъективті анықталады.
2. Тозу түрлеріне айырмашылық жасамайды.
3. Құрылымның бөлек элементтерінің ... ... ... мен ... ... ... ескерілмейді.
1. Сатылымдарды салыстыру әдісі
Ұқсас объектілерді сату және бос жер учаскелердің сатылымдары ... ... ... ... ... түзетулер нарықтық
негізделген болуы тиіс.
Еске сала ... ... ... ... меншіктің толық
құқығы бар, ашық нарықта іске асуы керек. Жер ... құны ... ... ... Олай болмаса, берілген әдіс аз қолданылмалы.
2. Бөлшектеу әдісі.
Бөлшектеу әдісінің мәні, оның нақты қарастыруында және тозудың ... мен ... ... ... Оның ... жойылатын және жойылмайтын табиғи тозу;
- жойылатын және жойылмайтын ... ... ... және ... ... ... ... құны түзетуге шыққан шығыннан артық болса, тозу
жойылмалы ... ... ... ... ... ... артық болса, тозу
жылжымайтын болып саналады.
Табиғи тозудың анықтамасы.
Конструкциялардың, элементтердің, инженерлік жабдықтардың жүйесінің
(әрі қарай ... және ... ... табиғи-климаттық факторлар мен
адамдардың әсері нәтижесінде оның, бастапқы технико-экономикалық сапасының
жоғалуы. Бағалау ... ... ... конструкцияның, жүйе элементінің
немесе жалпы ғимараттың бұзылуын ... ... ... ... ... және олардың қайта құру құнының арақатынасымен анықталады.
Объектіні табиғи тозуды ... ... ... ... ... ... жүргізіледі.
Табиғи тозу, әрі алып қойған жөндеу жұмыстары бойынша жойылатын
позиция түрінде анықталуы мүмкін және ... ... ... ... жөндеу жұмыстарын жойылмайтын позиция болады.
Жойылатын табиғи тозу
Жойылатын табиғи тозуды ... ... ... ... да оны кей ... әрі алып ... жөндеу жұмыстары деп
аталады. Құрылымның дұрыс ... ... ... ... ... бастайды деп болжалады. Сонымен қатар, элементтер жаңа күйге немесе
жаңаға жақын күйге дейін қайта құрылады деп болжалады.
Жойылатын ... ... ... анықтамасы-,,жөндеу жұмысының құны-
объектіні бастапқы қалпының эквивалентін жеткізуге ... ... ... ... ... ... жойылмайтын табиғи тозу, қазіргі кезде
тәжірбиелі түрде мүмкін бола алмайтын немесе ... ... ... ... ... келеді. Бқұл тозудың типін толық қайта құру немесе
орын ауыстыру құны мен ... ... ... ... ... ... ... тозған құрылым элементтерін тәжірбиеде, ,,ұзақ өмір
сүретін,, және ,,қысқа өмір сүретін,, деп екіге бөледі: қысқа өмір ... ... ... ... ... экономикалық өмірі
қысқа. Ұзақ өмір сүретін элементтердің ... ... ... құрылымның
қалмалы экономикалық өмірінен сәйкес келеді.
Өмір жасы ... ... ... ... ... қызмет ету мерзімінен кіші), осы тез тозғанын компоненттерді
қайта ... ... ... өмір ... элементтердегі жойылмайтын тозуды бағалау үшін,
элементтің толық қайта құруының немесе орын ... құны ... ... тозының соммасының айырмасын элементтің жалпы табиғи
өміріне дәл жасының ... ... ... өмір ... ... ... объектінің қызмет ету мерзіміне
тең не ... ... ... ... табиғи тозуы-осы
компоненттерді қайта құруға кеткен шығын.
Ереже бойынша, бұл-ғимараттар мен құрылымдардың конструктивті ... ... ... және т.б.), яғни олардың функционалды
қалпын қайта құру үшін бүкіл объектінің күрделі ... ... ... ... ... тозу немесе функционалды ескіру конструктивті шешімнің
қазіргі стандарттарына сәйкес келмеуінің нәтижесінде болады.
Берілген бағалаудың міндеттерін шешу ... ... ... ... сонымен қатар ... ... ... ... ... жоғалуы,,
деп анықталады.
Жойылатын функционалды тозу.
Табиғи тозуға ұқсас функционалды тозуды жойылатын және ... ... ... ... ... ... ұқсас, жойылатын табиғи тозу да оның
ескіру құнымен өлшенеді.
Сараптаманың мақсаттары үшін жойылатын ... ... ... эксплуатациясынан болашақта алынатын кіріске салынатын қордың
көз қарасынан жөнсіз болып саналатын реконструкцияға шығатын ... ... ... ... ... қосылуын талап ететін жетіспеушіліктер
-элементтердің ауыстыруын немесе модернизациялауын талап ... әрі ... ... ... ... ... , берілген құрылымда жоқ
және құрылымның қазіргі стандарттарға оларсыз сәйкес келмейтін позицияларды
жатқызады. Жетіспеушіліктер ... ... ... ететін, алынып
тасталатын, функционалды тозудың сапалық өлшеуіші дегеніміз-бағалау сәтіне
қажетті толықтыылулардың құны мен ... ... ... кезінде орындалғандығы құнының айырмасы.
Ауыстыруды немесе ... ... ... элементтердің
жетіспеушілігіне орындалатын, алайда ... ... ... ... ... позициясын жатқызады. ... ... ... ететін позициялардың есебімен алынып тасталатын
функционалды тозу табиғи тозудың есебімен бар элменттердің монтажының ... бар ... ... құнының айырмасын қосқанға тең. Бұл жағдайда
материалдардың қайтарылу құны, демонтерленген ... мен ... ... ... құны ретінде анықталады. ,,Одан әрі
жақсартуларға ,, нарық стандарттарының заманға сай қажеттіліктеріне қазіргі
уақытта ... емес ... ... мен ... жатқызады.
,,Одан әрі жақсарту,, арқылы алынып тасталатын функционалды тозу ,,одан әрі
жақсартылған,, позицияның қацйта құру ... ... ... ... оған ... ... қосып, одан демонтерленген элменттердің
ликвидациялық ... алып ... ... функционалды тозу.
Құрылымның қазіргі заман стандартына конструктивті шешімнің сәйкес
еместігінің нәтижесінде ... ... ... ... ... тозудың құны ретінде анықталады. Бұл ... ... ... үшін ... ... үшін ... қолданылады.
Сыртқы (экономикалық) ескіру.
Комерциялық пайдаланылу жағдайында объектінің шартталған орналасу
жерінде рентаның төмендеуі ... ... ... ... ... объектілердің сатылу бағасының (құнның жоққа шығуы)
төмендеуі ... ... ... ... ... ... да соншалықты өзгереді.
Берілген бағалаудың мәселелерін шешу үшін ... ... ... ... ... ... ғимараттың функционалды тозуының
төмендеуі,, ретінде анықталады. Бұл жылжымайтын ... ... ... және ... үшін ... ... болып табылады. Сыртқы
әсердің тозуы біршама себептердің нәтижесінде болуы мүмкін, оларға:
ауданның ... ... ... ... ... ... немесе
регионындағы орналасуы (негізгі көліктік, коммуналдық, ... ... ... ... ... ... ... немесе қаржы және
заңды шарттардың өзгеруі.
Сыртқы тозуды бағалаудың екі әдісі ... ... ... кірістің жоғалу капитализациясы
-сыртқы әсердің болуымен және болуынсыз ұқсас объектілердің ... ... ... жағдайында екінші әдісті қолдану дұрыс ... әр ... ... анықтай отырып, ғимарат немесе құрылымның
жинақталған тозуының жалпы бағасын алады.
Шығын тәсілінің әдістерімен ... ... ... ... ... қайта құру құнынан тозуды алып тастағандығы
бағасын көрсетеді.
Берілген тәсілді қолданудағы бағалау процедурасының негізгі этаптары:
1. Ұйғарымдағы жердің ... ... ... ие болу немесе
ұзақ мерзімді бос аренда құнын есептеу
2. Жаңа аналогты ғимараттар мен ... ... ... ... құру ... алу. Қайта құру құны түсінігі дегеніміз-бағалау
мерзіміне объектінің бағаланатын құны ағымдағы бағамен, бірдей
материалдармен, ... сай ... ... ... және тағы басқамен болуы қажет.
3. Жылжымайтын ... ... ... және морольді тозуының
деңгейін анықтау.
4. ... ... ... табу үшін ... құру ... тозу құнына
азайту.
5. Объектінің есептелген нақты ... ... ... ... сатылымдарды салыстыру әдісі
Нарықтық сатылымдарды салыстыру әдісін қолданылған кезде ... ... пен ... ... ... баға ... мен ... алушының
келісімшарт нәтижесі. Меншіктің бір типіне сұраныс өсе бастаса, сәйкесінше
баға да өсе бастайды және ... ... ... сұраныс пен ұсынысты бірдей ... ... ... ... болуымен қалыптасады, ал ... ... ... ... алайда бос құрылымдармен анықталады.
Тепе-теңділік (баланс) принципі. Меншіктің бағасы нарықтық
құнға сәйкес келуі үшін, жердің құны мен құрылымның құнының ... ... ... ... ... ... сараптау
үшін осы арақатынасты ескеру қажет және оның бұзылуына түзетулер енгізу
қажет.
Орынбасу принципі. Жылжымайтын ... ... ... ... ... пайдалылығы бар, жылжымайтын мүлік үшін ... ... ... ... сапасы берілген жерде қабылданған жерді
пайдалану типіне ... ... ... ... ... жақындығына тәуелді. Экономикалық ... ... ... ... ... меншіктің құны да
өзгеруі ... ... ... ... мен жаңа экономикалық аймақтың
арасындағы байланыстың сипаттамасына тәуелді.
Өзгеру принципі. Құнның өзгеруі, ... ... ... ... ... ... өзгеруінің нәтижесінде де болады.
Болашақтағы пайданы болжау ... ... және ішкі ... ... ... ... ... зор.
Жақын арада сату-сатып алу шарттары туралы сенімді ... ... ... ... жылжымайтын мүлік объектісі үшін
сатылымдарды салыстыру әдісі ең әрекетті болып саналады. ... ... ... үшін бұл әдіс ... ... ең ... өлшемін
береді.
Табысты үлкен объектілерді сату кезінде, экономикалық мінездемелер мен
сату ... ... ... ... ... ... емес болуы мүмкін,
осындай жағдайда сатылымдарды салыстыру әдісі ... құн ... ... ... ... ... ... қарапайым нарықтық шарттан
сату жағдайындағы кез-келген өзгешелігі сараптама кезінде ескерілуі қажет.
Сондықтан, сатылымдарды ... ... ... ... ... сенімділігі.
Дәлелденген, таңдалған салыстыру объектілердің біреуі де ... ... ... ... ... ... табиғи немесе
экономикалық бола алатын жалпы ... ... ... жылжымайтын
мүлік нарығының әртүрлі сигменттері салыстырудың әртүрлі ... ... ... ... ... көп ... салыстыру
бірліктерін қолданылады:
-аудан бірлігінің бағасы
-жол бойындағы учаскенің ұзындық бірлігі үшін бағасы
-участок бағасы
-тығыздық ... ... ... ... ең көп тараған салыстыру ... ... Жер ... ... көлемін сату кезінде 1 га бағасын, жеке
құрылыс пен бөлек ғимараттарды сату кезінде
1 ... ... ... ... учаскелерде 1 шаршы метрдің бағасын
қолданады.
Комерциялық мақсаттағы жерлер үшін ... ... ... ... мен формасы сәйкес учаскелерді сараптау кезінде ... ... ... ... құрылыс тығыздығының заңды шектеулеріне
негізделген.
Учаскелердің сатылымдарын сараптау ... ... ... ... ауданның бір шаршы метрдің бағасы
-арендаға берілетін таза ауданның бір шаршы метрінің бағасы
-ғимараттың бір шаршы ... ... ... ... пәтері мен басқа бірлігінің бағасы
-ғимарат пен құрылымның бір куб ... ... ... ... ... ауданның бір шаршы метрінің бағасы жеткілікті анықталмаған,
алайда кейбір нарықтарда қолданылады.
Арендаға ... таза ... бір ... метрінің бағасына
лифтілердің ауданы, коридорлар кірмейді, яғни проектініңиндивидуалды ... бір ... ... ... ... ... ... учаскенің құнын алып, оны ғимараттың ауданына бөлгенге тең. Яғни,
өзінің орналасуы үшін құны бөлек ескеріледі.
Ғимарат немесе құрылымның бір шаршы метрінің ... мына ... ... ... ... корпустар, құйылмалы қоймалар.
Табыс әкелетін бірліктің бағасы көрікті құрылымдарға сай ... ... ... ... қызмет көрсету станциялары және
т.б.
Салыстыру элементтеріне жылжымайтын ... ... әсер ... ... және ... ... ... жатқызады.
Қарастыруға, ақпаратпен қамтамасыздандырылған сатып алушының ойынша,
бәсекелеске түсе алатын объектілер қабылданады. Бұл, сату ... ... ... ... екі жақ ... ... және ... ... ... ... жасағаны,
қаржыландыру жағдайы нарывқтық дұрыс болғанын білдіреді. Жақтардың бір
бірімен ара-қатынаста ... ... ... жасалған келісімшарттарға
және т.б сараптау кезінде абайлылық ... ... ... ... элементтерді анықтау үшін, нарық ... ... ... ... ... ... ... зерттелетін объектіге келтіру үшін, салыстыру элементтерінің ... ... ... ... ... ... енгізу қажет.
Бұл жағдайда түзетулерді жалпы бағаға немесе салыстыру бірлігіне қолдануға
болады. Түзетулердің көлемі объектілердің ... ... ... ... міндетті түрде сарапталатын, келесі негізгі
салыстыру элементтерін бөліп көрсетеді:
-жерге деген меншік құқығы
-қаржыландыру шарттары
-сатылым шарты мен уақыты
-орналасуы
-табиғи ... ... ... ... емес құнның компоненттері
Міндетті емес элементтерге жылжымайтын мүлікке қол жеткізуі, суға
деген құқығы, экологиялық жағдайлар.
Көп ... ... ... ... оған ... ... анықталады.
Жылжымайтын мүліктің көптеген түрі, соның ішінде ... ... ... ... ... ... сатылады.
Нарықтық арендалық төлеммен контрактылық арендалық арендалық төлемнің
арасындағы айырманың есебін меншік құқығының түзетілуі деп аталады.
Меншіктің толық ... ... ... болып саналады.
Салыстырмалы объектінің әр сатылымы оның әр шаршы метріне төленген
бағасының негізінде сарапталады, ... соң ... ... ... ... ... Қарастырылатын түзетулер өзіне берілген
құқықтарды, сатылу шарттарын, қаржыландыруды, ... ... ... ... ... және ... ... қосады. Төменде
салыстырмалы сатылымдардың түзетулерінің есептелуі түсіндіріледі.
1. Берілетін құқықтар.
Салыстыруды тек қана объектімен оның аналогтарының бірдей ... ... ... ... ... алушының құқықтары кепіл немесе ұзақ
мерзімде арендамен ауырласа, түзетулер енгізіледі. ... ... ... ... ... ... объектінің құнына (келісімшарт
нәтижесі бойынша) арендатор құқығының ағымдағы құны мен (немесе) несиелік
қарыз қосылады.
2. Сату шарттары.
Сату ... ... ... мен сатып алушының арасында нарық
үшін, типтік емес қарым-қатынас көрсетеді. Егер ... ... тез ... қажет болса, оған қысым көрсетілсе, егер қатысушылардың араларында
туыстық, іскерлі немесе қаржылық байланыс болса, объект ... ... ... ... ... ... ... жағынан сатылым нарық бағасынан жоғары болуымүмкін. ... ... ... ... алынатын меншік жанұя реликвиясы ретінде болса.
Сатылу шарттарындағы түзетулердің басты ... ... ... бар салыстырмалы сатылым ретінде қарастыру керек.
3. Төлеу шарттары.
Сатып алушылардың максималды пайда табу мақсаты есептеу ... ... ... Өз ... олар ... ... ... тигізеді.
Қаржыландару шарттарының түзетулерін ... ... ... ... Көбіне көп, сату шартымен қаржыландырушартының түзетулері
бірігеді.
Ең көп ... ... ... ... ... ... яғни ... алушыға ипотекалық несиенің ұсынылуы.
Бұндай ... ... ... ... ... нормасындағы ипотекалық
несиенің ақша ағымын дисконттауды ... ... ... ... ... ... ... сатып жіберу
мүмкіншілігін ескеру қажет, сондықтан дисконттау мақсатында ... ... ... ... ... сол ... салыстырмалы келісімшарттың сарабынан
түзетулер есептеліп шығарылады.
5. Пайдалану мәні(назначение). Қолданылуы.
Салыстыру объектілерін ... ... ... ... бағалау
объектісі ретінде қолданылмайтын объектілерді алудың қажеті жоқ. Мысалы,
спорт залы сатылғаннан кейін, ... ... ... қолданылмай,
жабулы автотұрақ ретінде қолданылады. Бұл жағдайда спорт кешенінің бағасы
нарық бағасынан жоғары болуы мүмкін. ... ... ... ... ... жергілікті зоналау нормаларына сеніп отыру қажет.
Егер екі объект, ... ... ... ... ... ... олар салыстырмалы болып қарастырыла алмайды.
6. Сатылу уақытының факторы.
Бұл фактордың оптималды түзетуін, тұрақты табиғи және ... бар, бір ... ... ... келісімшартынан алуға
болады. Ұқсас мәліметтердің жоқ болуы жағдайында бір ... ... ... қолдануға болады.
7. Көлеміне тәуелді бағаны түзету
Басқа тең ... ... ... ... бірлігінің бағасы кіші
учаскелердің бағасынан кем (7пайызға дейін) болатын факт ескеріледі.
Бұл түзету корреляциялық-регрессивті сараптама әдісімен дәл, ... Оны ... ... ... ... мен салыстырылатын,
әртүрлі көлемдегі ғимараттың жалпы ауданының шаршы метрінің бағасы ... ... ... ... алу ... нарықтың бір
сигментіне жататын, 20-30 максималды ... ... ... ... Объектінің қалпы.
Жаңа ғимаратқа қарағанда, ғимараттың тозу пайызы оның құнының төмендеу
пайызына тең. Бағалау ... ... тең деп ... ... ... ... енгіземіз. 8 пайызға дейінгі тозуы деңгейі
ескерілмейтіндігін ескеру ... жаңа ... ... ... 80 ... ... аналогты пайдалануға болмайды, себебі ол ... ... ... ... ... ... жұмысының болуы, аналогты жөндеу ... ... ... ... ... ... метр үшін ... болуы объект құнының соммасын құнның 100 пайызға ... ... Бұл ... салыстырмалы сатылымдарды жұптап салыстыру
әдісімен дәл анықталады.
9. Бос ... ... әр ... 30 ... ... ... арасындағы айырма ретінде анықталады.
10. Сәулет өзгешелігі, конструктивті шешім, подвал мен техникалық
қабаттың болуы.
Мүмкінділігінше ... ... осы ... ... бар, ... ... ретінде қолдану дұрыс емес болып
саналады.
11. ... және ... да ... ... ... ... көгалдандырудың болуы, құнды 2
пайызға дейін ... ... ... ... не ... ... ... не
жоғарылауына келеді. Құнның бұл өзгерістері, пайдаланушының қолайлылығының
коэффициентінің көрсетілген мөлшеріне ... ... ол ... ... ... құнының 120-350 пайызы
аралығында ... ... ... ... ... ... деген
меншік құқығы мен жер учаскелерін арендаға алу құқығын ... ... ... ... ... ... құқықтардың көзқарасынша
келісімшарттар тепе-тең болып ... яғни ... ... ... ... объектілермен жүргізілетін мәмілелер қарапайым
жағдайларда өткізіледі, яғни сатушылардың сату ... ... ... мен сатып алушылардың арасында ерекше ара-қатынастар жоқ. Объектілер
жақын жатқан ... қоса ... ... ... ... Бұл ... сатылудың нарықтық шарттарына сәйкес келеді де,
түзетулерді қажет етпейті.
Сатылымдарды жұптап салыстыру әдісі бір параметрдің ... ... ... ... ... одан да көп нарықтық сатылымдарды ... ... ... ... ... ... ... абсолютті дәлдік жетіледі. Тәжірбиеде мұндай жағдайлар сирек
кездеседі және ... аз ... ... Бұл ... ... көрсеті үшін, әдетте мәліметтің үлкен мөлшерін сараптау ... ... ... ... ... ... беретін
әдістің бірі, нарықта белсенді сатылатын, салыстыру объектілерінің ... ... ... ... ... жалпы ренталық мультипликатор (ЖРМ);
- капитализацияның жалпы коэффициенті
Жалпы ренталық мультипликатор, сатылым бағасының не мүмкіншілікті
жалпы ... не ... ... ... ... тең.
Мүмкіншілікті немесе жалпы кірісті таңдау, нарықта қалыптасқан
дәстүрлерге тәуелді ... ... ... ... ... ... ғана
пайдалану қажет.
Жалпы ренталық мультипликатордың көмегімен құнды ... ... ... ... ... төлемінің көлемін нарықты сараптау
негізінде ... ... ... ... ... ... негізінде, сатылу
бағасының әрекеттегі немесе мүмкіншілікті жалпы кіріске қатынасын
анықтау, яғни жалпы ренталық мультипликатордың көрсеткішін алу.
- ... ... ... ... үшін бағалау объектісінің арендалық
төлемінің көлемін көбейтіп, бағалау объектісінің құнның ... ... ... ... ... ... етпейді,
себебі ол сатылымдардың арасындағы айырмашылықтарды үлкейтетін нарықтық
мәліметтерге негізделген.
Жалпы капитализация коэффициенті (КЖК) таза ... ... ... қатынасына тең.
Капитализацияның жалпы коэффициентін қолдану үшін, нарықта ... ... ... бірдей бағалау объектісіне сай сатылымдар іріктеліп
алынады. Бұл жалпы ренталық мультипликаторға сай кейбір шектеулерді алып
тастайды.
Содан соң, ... ... ... таза ... сату бағасына болуымен анықтайды, яғни тікелей капитализация нарық
құнын анықтау үшін ... ... ... оның ... таза ... ... (ТОК) КЖК-ң табылған көрсеткіш
Сатылымдар іне бөлумен табады.дың салыстыру ... ... ... ... ... ... қолданудың мәні, келесі әрекеттерді
ретті ... ... ... ... және ... ... максималды ұқсас болатын
объектіні таңдау.
2. Әр таңдалған объектінің мәмілесінің шарттары мен ... ... ... және тағы басқа мәміле шарттары туралы
ақпарат жинау және тексеру.
3. Салыстырмалы объектілердің бағасына, бағаланатын ... ... ... сай, түзетулер енгізу. Түзетулердің
шарты, салыстырмалы объектінің сипаттамалары бағалау объектісінің
сипаттамаларындай болса, бағасы қандай болар еді деп ... ... ... келтірілген бағасының сараптамасы және
ең ықтимал болатын нарықтық құнның немесе диапазонның көлемі туралы
қорытынды шығару.
Кіріс ... ... ... ... ... ... күту
принципін, сұраныс пен ұсыныс принципін, орын басу принципі мен тепе-
теңділік принциптерін ... ... ... ... ... ... үшін негізгі болып
табылады. Болашақта күтілетін ... ... ... ... құны
ретінде нарықтық құн анықталаы. Бұл әдістің ... ... ... бағалауға шоғырланған. Кіріс деңгейіне әсер ... ... ... жылжымайтын мүлікке салынатын қорлардың тәуекел ... ... ... ... ... ... ... болуы, тәуекел деңгейінің жоғарылығына әкеледі.
Сұраныс пен ұсыныс ... ... ... мен ... ... бұл ... мәні зор. ... тұрғыдан толығымен анықталатын
бола тұра, бұл көрсеткіштердің ара қатынасы ... ... ... пен ... ... Тепе-теңділіктің бұзылу жағдайында нарықта
арендалық ставкалар мен толтырылу коэффициенттерінің не ... ... ... ... пен ұсынысты зерттеу ... ... ... және ... кіріс көлемін болжауға мүмкіндік
береді.
Орынбасу принципі. Орынбасу принципі меншік үшін ... ар, ... ... ... ... ... ауыстырушы аналогтық
көрсеткіштермен анықталады. Бұл принцип, арендалық ... ... және ... коэффициентінің, анрық тұрғысынан
негізделген шығын көлемін қабылдауға ... ... ... қатар болжау
кезіндегі қолданылатын мәліметтердің негіздемесін тексеруге болады.
Тепе-теңділік принципі. Кірісті ... ... ... ... ... қолданылудығ маңызы зор. Жер мен ... ... ... ... ара қатынастың болуы, ең жоғарғы
құнды құрап, ұстап отырады, ал ... ... ... ... әкеледі. Жылжымайтын ... ... ... негізгі
ерекшеліктерінің біріне, оның бір иеленушіде толық меншік құқығының сирек
кездесуінде. Сол ... ... ... ... меншік құқығын
құрайтын үш компонентті бөлек қарастырады:
-иелену мәні;
-қаржылық жағдайы;
-заңды құқығы
Иелену ... ... ... акционерлік және партнерлық
түрінде қатынастың ... ... ... құнындағы меншік және несие капиталының арақатынасының қаржылық
жағдайы анықтайды.
Заңды құқықтар меншікті ... ... ... ... ... беру құқығын анықтайды.
Тәжірбиеде, нарықтық құнды бағалаудың көбі белгілі заңды құқықтардағы
иеленудің мәні ... ... ... ... ... әртүрлі
факторлармен қиындатылған, құқықтар ұсынылуы мүмкін. Одан басқа, ... ... ... ... және ... бар ... ... мүмкін.
Жылжымайтын мүлікке табыс әкелетін ерекшеліктеріне, ... ... ... болуы жатады. Оларға, жиһаз, приборлар,
құрал-жабдықтар және тағы басқаларыс ... ... ... үй ... ... ... және ... жабдықтар мен материалды емес
активтерді басқару құнына бөлінуі мүмкін.
Пайдасы бар ... ... ... құнды бағалау процедурасы
болып табылады, сатып ... ... ... оның ... ... пайда мен белгілі бір ақша соммасының ағымдағы
көрінісіне бағытталады. Пайдалылық ... ... ... ... ... болып табылады, оған сәйкес потенциалды инвестор ұқсас
пайдалылығы бар жылжымайтын мүлік үшін ... ... ... төлемейді.
Осылайша, берілген әдіс бағалау мерзіміне, ... ... ... ... және ғимаратты эксплуатацияға тапсырғаннан
кейін яғни ғимаратты арендаға тапсыру немесе оның территориясында ... ... ... ... ... мүмкін болатын, таза
табыстың ағымдағы құны болып табылады.
Ғимаратты аренда үшін ... ... ең ... және ... ... алынады.
Кіріс пен шығысты сараптау кезінде ретроспективті (өткен жылдарға)
мәліметпен қоса, болжамалы мәліметтерді де ... ... ... ... салуға дейінгі және одан кейінгі мәліметтерді де қолдануға
болады. Кірісті капитализациялау ... ... ... шарт. Ол-
әртүрлі объектілердің, бірдей негізде еептелуі тиіс болатын, ақшалай
қаражаттың ағымдары. ... ... ... ... ағымдарды
мүлдем салыстыруға болмайды. Бұл салық салуды есептеуге де қатысты.
Кірісті тікелей капитализациялау әдісімен немесе қолма-қол ... ... ... ... ... ... ... Нақты
жағдайларға байланысты бұл әдістердің не біреуі, не екеуі де ... ... ... ... негізінде болашақтағы
пайданы күту принципі болғандықтан, бір түрде талқылау үшін, ... ... мен ... ... ... ... иеленуден
алынатын пайдаға, иелену кезінде алынатын кірістің барлығын алу құқығы,
сонымен қатар ... ... ... және ... мерзімі аяқталғаннан
кейін алынған кіріс жатады.
Қарапайым иеленуші коммерциялық жылжымайтын мүлікті ... ... ... ақша ... ... ... салыстырмалы
пайда табу мақсатында ұстайды. Бұл жағдайда, біріншіден, инвестор ... ... ... ... ... ... ... үшін
зейнеттендіру алуы қажет. Несиені қайтару аналогиясына сәйкес, ... ... ... ... ... және ... ... бөлуге қабылданған.
Абсолютті өлшемдерден әрі болу үшін, барлық бастапқы көрсеткіштер
алғашқы капиталдың өлшеміне бөлінеді, ... ... ... ... ... ... инвестициялардың қайтарылымдарының сапалық
көрсеткіштерінде қолданылады да, қайтарылым нормасы деп аталады.
Әдетте, қайтарылым нормалары кіріс нормасы мен ақша ... ... де ... ... ... мен ... нормасына бөледі.
Кіріс нормасы объектіден алынатын кіріс пен инвестиция өлшемінің
арасындағы арақатынасты ... ... ... ... ... ғана ... және салынған қорлардың қайтарылымының жылдамдығын
көрсетеді. Несиенің аналогиясы бойынша, кіріс ... ... ... ... ... нормасына мыналарды жатқызады:
-капитализацияның жалпы ставкасы
-меншік капиталының капитализациясының ставкасы
қарыз капиталының ... ... ... ставкасы
-ғимараттың капитализация ставкасы
Пайда нормасы проектпен уақыт мерзімінде күтілетін пайдалардың
арасындағы арақатынасты ... оның ... ... сату немесе
ликвидациясынан қорлардың қайтарылым және инвестиция өлшемі кіреді:
-пайыз нормасы
-дисконт нормасы
-табыстың ішкі ... ... ... ... ... ... капиталының қайтарым нормасы
Қайтарым нормасы күрделі пайыздың жылдық ставкасы ретінде көрінеді
және проектінің барлық мерзіміне салынған әр ... ... ... көлемі
келетіні көрінеді.
Капиталдың кірістік немесе ... ... ... ... ... ... ... алады, оның ішіне проектінің ... ... ... ... ... ... ... бойынша,
қызмет түрлеріне сәйкес дұрыс кірістің деңгейі. Ол ... ... ... ... етіледі.
Әдетте, қайтарым нормасы қосылған пайыздың жылдық ... ... және ... ... ... ... қаражаттардың әр
бірлігіне келетін табыс көлемін көрсетеді.
Капиталдың ... ... ... ... меншіктенушінің барлық
мерзімінде күтетін пайданы есепке алады, оның ... ... ... ликвидациясынан түсетін қаржыларды қосады. Өзінің мазмұны ... ... ... ... кірістің деңгейі. Ол онымен ... ... ... етіледі.
Жылжымайтын мүліктің құнын тікелей ... ... ... ... ... ... ... анықтауға болады. Тікелей
капитализация әдісі кіріс пен ... ... ... ... ... ал ... нормасы бойынша капитализация әдісі
керісінше ... пен ... ... бір ... емес ... ... капитализация әдісі жылдық кірісті меншік құнына, ... ... ... ... бөлу ... ... Бұл жағдайда
капиталдың қайтарылымын және капитал кірісіне бөлек есеп ... әдіс өте ... және ... ... қатар ұзақ мерзімді
болжамдарды талап етпейді. Капитализация коэффициенті ... ... ... ... салыстырмалы сарап әдісінің құнының
арасындағы арақатынасты табу ... ... ... ... ... ... ... немесе ақшалай ағымына қолданылады.
Кірістің нақты түрін таңдау, сараптама мақсатына және жеткілікті ақпараттың
болуына тәуелді.
Тікелей капитализация ... ... ... үшін мына ... V- ... ... ... коэффициенті.
Қайтарым нормасы бойынша капитализация әдісі болашақтағы пайданы
меншіктің ... ... ... түсу ... меншіктің және кірістің
құнының, сонымен қатар қайтарым нормасын көрсету ... ... ... ... жолымен айналдырады.
Бұл әдіс кірістің күтетін өзгерістер мен меншік құнына қатысты
ұсыныстарға ... ... ... ... ... және ... салу ... кірісті алатынын болжайды. Әдіс, меншіктің табыс пен
қайтарымның жеткілікті деңгейінбере ме ... ... ... береді.
Қайтарым нормасы бойынша капитализация әдісін ақша ағымын дисконттауын
сараптау деп те ... ... ... ақша ... ... ... ... нормасын қолданылады. Дисконттау формула бойынша, қаржылық
кестелердің ... ... ... ... ... ... ... әдісінің негізінде күту принципі жатыр.
Осы принципті негіз тұта отырып, нарықтық құн берілген ... ... ... ... ... қазіргі құны ретінде
анықталады.
Осылайша, жылжымайтын мүлік ... ... ... ... және капиталға қайтарымға қатысты талаптарын ескере отырып,
барлық болашақтағы ақша ағымдарын күнделікті құнына ... ... ... ... ... ... ... периодтық шегінде іске асады. Есепті периодтық ұзақтығы (есеп
горизонтының), ... ... ... ... объектінің
ликвидациясының (сатылуының), пайданың қажетті ... ... ... ... шыға таңдалады. Еліміздегі нарықтық
тұрақсыз жағдайын ескере отыра, қазіргі кезде есептеу горизонты 3-5 жылдан
артық ... ... ... қадамының санымен өлшенеді. Есептеу қадамы
есептеу периодында ауысып тұруы ... ... ... ... ... ... ... берілген сатысында проектінің тұрақтылығынан,
операциялық қызметтің темптерінен, кіріс пен ... алу ... ... алынады. Есептеу қадамы болып, ай, квартал, жыл
табылады.
Жылжымайтын мүліктен алынатын ... пен ... ... ... ... жоғары емес көрсеткіштерін, яғни проектінің
эксплуатациядағы үлкен тұрақтылығын және реконструкция сатысында ... ... ... және ... ... бір ... ... заңдардың және т.б. өзгеруінің кіші ... ... ... есептеу қадамына бір жыл қабылданады.
Есептің ақша бірлігі ... АҚШ ... ... ... ... ... ... болашақта төленетін ақша соммасының ағымдағы құнын
есептеу үшін ... ... ... ... дисконт ставкасы болашақта күтілетін түсімдерді алу құқығы
үшін, инвестордың бүгінгі күні ... ... ... үшін ... ... ... жағдайында, дисконт ставкасы капиталды
салудың тиімділігінің коэффициенті болып табылады. Оны инвестор ... ... ... ... отырып шешім қабылдауында жетіледі.
Дисконт ставкасын анықтауда тәуекел маңызды болып табылады.
Болашақтағы кірісті алу күтімін ақтау деңгейін тәуекел деп ... ... ... ... үшін, тәуекел бастамалы бағалаудың
ықтималдығы немесе деңгейі ретінде қарастырылуы мүмкін.
Бағалаудың негізгі сәттерінен дисконт ставкасын таңдау болып ... ... ... ... ... ставкасы кумулятивті құру
әдісімен таңдалынады. Берілген тәсіл бойынша негізге тәуекелсіз ... ... оған ... ... секторында инвестициялаудың
тәуекелді кіріс нормасы және ликвидтылық үшін емес түзетулер ... ... типі мен ... ... үшін ... ... факторлардың
есебімен, алынған сомма, түзетіледі.
Кіріс нормасын ... ... ... ... ... болады, тек қана сол жағдайда тәуекелсіз
ставкаға, берілген ... ... ... үшін ... яғни ... ... ... Қазақстандық көрсеткіштер
мемлекеттік қарыздың құнды қағаздарының курсынан немесе сенімділігін жоғары
категориялы банктердің депозитінің ... ... ... тек қана ... ... альтернативті салымдарды салу
мүмкіншілігі болғанда ғана, отандық көрсеткіштер қолданылады.
Есептің дәлдігін жоғарылату ... ... ... ... отандық құнды қағаздар мен орташа европалық мәліметтер арқылы
анықталады.
Мемлекет бойынша тәуекелді сараптамаға қосу ... ... ... ... ... ... ... кәсіби және экономикалық
тұрақты климатта әрекет жасайтын фирмалардың кіріс ... ... ... ... ... ... тәуекелдері екі
түрге бөлінеді. Біріншісіне, жүйелі және жүйелі емес тәуекелді жатқызады,
ал ... ... және ... тәуекелдер жатқызылады.
Бүгінгі күнде төмен өнімділікке түзету 3 пайызға теңестіріліп алынған,
ол объектіні сату кезіндегі екі ай ... ... ... ... ... ... негізінде қабылданады.
Кірісті капитализациялау әдісі күтілетін кірістің сенімді бағалауының
болуын болжайды. Күтілетін өзгерістер мен нарықтық тенденциялардың ... деп ... ... ... ... үшін жылжымайтын мүліктің болжамалы кірісінің
есебі кіріс туралы реконструкцияланған есеп деп ... ... ... ... беріледі:
1. Потенциалды жалпы кіріс, бұл - жылжымайтын мүліктің 100 пайызы
толықтығында, ... ... пен ... ... ... ... Потенциалды жалпы кірісті есептеу кезінде, объектінің өзінен
немесе оның аналогтарынан алынған мәліметтерді, сонымен қатар
бағалаушылардың ... ... ... және ... ... қатысты болжауларын пайдаланады.
2. Тиімді қазіргі кездегі жалпы кіріс-тұрып қалу үшін жеңілдіктер мен
төлемдерді алмауды алып тастағандағы ... ... ... Таза операциялық (эксплуатациялық кіріс- қазіргі кездегі ... ... ... ... ... ... ... несиелер бойынша қызметті жеткілікті көрсетпеу, салық
салу және амортизациялық төлемдер, алып тастағандағыға тең.
4. Салықты ... ... ақша ... ағымы- ТЭК ... ... ... алып ... (себебі шығын емес, керісінше пайдаға салық салуын
төмендетеді) және несиеге қызмет ... ... ... ... ... ... ... өсіреді)
5. Салықты төлегеннен кейінгі ақша қаражатының ағымы- меншіктенушінің
ақшалай төлемдерін алып тастағаннан кейін, жылма жыл, алатын ақша
қаражатының соммасы.
Кірістің ... ... ТЭК ... ... кіріс)-ті немесе салық
төленгеннен кейінгі ақша қаражатының ағымы).
Объектінің дұрыс функциалауын қамтамасыз ету үшін және ... ... ... ... шығындарды операциялық шығындар деп аталады.
Операциялық шығындарды мыналарға бөледі:
-шартты ... ... ... ... ... ... шығындары немесе резервтер
Шартты тұрақты шығындарға, объектінің эксплуатациялық деңгейіне
тәуелді емес өлшемді шығындарды жатқызады. ... ... ... ... эксплуатациялық шығындар, негізгі қорларды сақтандыру.
Шартты өзгермелі шығындарға, ... ... ... ... ... ... ... емес өлшемді шығындарды жатқызады.
Негізгі шартты-өзгермелі шығындар бұл:
-басқару шығындары
-коммуналды шығындар (газ, электроқуат, су, жылыту, телефон және т.б)
- жинау шығындары (уборка)
- ... ... ... ... ... шыққан шығындар
- қауіпсіздікті қамтамасыз етуге шыққан шығындар және т.б.
Орынбасуға кеткен шығындарға, тек бір-екі рет қана ... ... ... ... өте ... көрінетін шығындарды жатқызады.
Оларға көбіне көп, жақсартулардың тез тозатын компоненттерін прериодты
өзгертуіне кеткен шығындарды жатқызады. Бұл жақсартуларға ас ... ... ... ас үй ... т.б), жиһаз, портьерлер,
драпировка. Сонымен қоса, ғимараттың ұзақ ... емес ... ... Осы ... ... ... ... шыққан шығындар.
Орынбасудың шығындары, орынбасу қорына жылма-жыл төленетін ... ... ... ақша ... деп қарастырылған, алайда
жылжымайтын мүліктің иеленушілері, көп жағдайда, ол ақшаларды қорламайды.
Егер иеленуші иелену ... ... ... ... жатқан
жақсаруларды ауыстыруды жоспарласа, бұл төлемдерді есепке қосу ... ... ... бағалау кезінде).
Егер болжанатын иелену ... ... тез ... ... ... онда ... орынбасуының шығындарын
ескеру қажет емес, ал тозуды қайта сату ... ... ... Егер сондай төлемдердің мерзімі дәл ... ... онда ... ... ... ... есептеуде шығынды тек қана
жоспарланатын периодта ескерілуі мүмкін.
Операциялық шығынның ... ... ... ... ... ... ... деп аталады, ал таза операциялық кірістің
қазіргі кездегі жалпы кіріске қатынасы таза ... ... ... ... ... бағалаудың процедурасының негізгі
этаптары.
Потенциалды жалпы кірісті салыстырмалы ... үшін ... ... ... мен тарифтерді сараптау негізінде бағалау.
Бағаланатын жылжымайтын мүліктің эксплуатациясы бойынша ... ... ... оның ... және ... шығындарында фактілік
шығындардың сараптауында негізделеді. ... ... ... ... ... ... ... тек қана, меншіктің
эксплуатациясына қатысты ... ... ал ... төлемдер,
пайыздар мен амортизациялық төлемдер қосылмайды.
Егер есеп тікелей капитализация әдісімен жүргізілсе, ... ... ... ... орта өлшеулі сияқты есептеледі.
2.2. Алматы қаласындағы жылжымайтын мүлік объектісін, пәтерді, бағалау
және сараптау.
Бағаланатын ... ... ... ... Қазақстан Республикасы, Алматы қаласы, Бостандық ауданы, ... ... № Х үй, № У ... ... объект қаланың оңтүстік –батыс
бөлігінде орналасқан.
Мүліктің ... ... ... ... ... ... 16.03 1999 ... № 548 мена келісімшарты.
Жер учаскесінің сипаттамасы және жер иеленудің құнын анықтау
Жер учаскесі жоқ
Объектінің орналасуын сараптау.
Объект қаланың оңтүстік –батыс ... ... ... ... көп кездесетіндер: тұрғын, сауда-саттық, білім
беруші.
Ауданның құрылыстарының типтері: көшелі
Құрылыс түрі: кірпішті, монолитті және ... ... ... норма шегінде
Қоршаған ортаның қалпы: норма шегіндегі газдылық және шаңдылық
Автокөлік жүрісінің интенсивтілігі: қоғамдық көліктің ... ... ... ... ... ... кенет континенталды
Жауын-шашын: түсудің негізгі периодтары-қар, жаңбыр.
Желдің бағыты: оңтүстік-батыс, солтүстік-батыс, желдің жылдамдығы p=3-
5 м/сек.
Желдің жүктелуі-0,38 КПА (38 кгс/кв.м)
Сейсмикалығы-9 балл
Ең ... ... ... –(-28 ... ең ... ... -(-40 ... қатудың нормативті тереңдігі-1,2 метр
Жер бетінен 10 метр тереңдікке дейін жер сулары жоқ.
Қоршаған ... ... ... заттардың шекті концентрациясы.
Инженерлік коммуникациялар
Сумен қамтамасыздандыру: қалалық жүйелерден
Канализация: ... ... ... ... қамтамасыздандыру: қаланың орталық жылу жүйелерінен жылыту
Электрмен қамтамасыздандыру: ... ... ... ... ... ... қалып
Экономиканың негізгі салалары; сауда, білім
Денсаулық сақтау жолдары және коммуналды қызметтер жоққа шығарылады.
Көліктік инфрақұрылым: ... ... ету ... мен кірісі: орташа деңгейді
Еңбек етуге мүмкіншілікті халықтың саны: мәліметтер (өте аз) жоққа
тең.
Аудандағы тұрғылықты минимум: орташа
Жылжымайтын мүлік ... ... және ... және ... үйлерге
сұраныс пен ұсыныс бар.
Жылжымайтын мүлік объектісінің құнын шығын ... ... ... ... ... жылы-1986г
Сыртқы және капиталды қабырғалар –темірбетонды помельдер.
Қабаттылығы-9 қабатты ... ... ... ауданы-66,0 шаршы метр
Тұрғылықты ауданы-49,9 шаршы метр
Ас үй ауданы-7,7 шаршы метр
Бөлмелердің биіктігі-2,85 метр
Қолайлы жағдайлары-инженерлік –техникалық құрылғылары бар.
Пәтер-бұрыштық емес
Санитарлық ... ... ... ... көрсету мерзімі-100жыл.
Табиғи тозуы (конструкциялық элементтері бойынша)-20 пайыз /1 кесте/;
1-кесте.
Алмагүл ... ... ... үш ... пәтердің конструктивті
элементтерінің ... ... ... ... Эксплуатацияға енгізу жылы-1986.
|Конструктивті |Конструктивті ... ... ... ... ... | |дің ... |
|атаулары |сипаттамасы ... % | |% ... ... |3 |20 |0,6 ... мен |Темірбетонды |31 |20 |6,2 ... | | | | ... | ... |12 |20 |2,4 |
| ... ... ... |25 |1,0 |
| ... | | | |
| ... ... |9 |20 |1,8 |
| ... | | | |
| ... |2 ... |11 |25 |2,75 ... мен |есіктер-филентобты | | | ... | | | | |
| ... ... |5 |20 |1,0 ... ... | | | |
| ... | | | |
| ... | | | ... |Санитарлы дәнекерлер|18 |20 |3,6 ... ... | | | ... | | | ... | | | | |
| ... ... |- |7 |10 |0,7 ... |- |100 |- |20,05 ... ... ... құнын бағалау жұмыстарын жүргізген кезде,
кірістік, шығын және салыстырмалы тәсілдерге топталған, бағалау ... ... ... дегеніміз-жылжымайтын мүлік объектісінің,
толық қайта құру немесе орынбасу ... ... ... ... ... тең ... құнын анықтау әдістері.
1. Элемент бойынша есептеу әдісі дегеніміз-қайта құру ... ... ... ... сметалық нормалар мен сметалық нормалар
ережелерін және басқа да жинақтарды қолдану негізінде тозуды ... ... .
2. ... іріктелген жалпыланған көрсеткіштер әдісі дегеніміз-қайта
құру немесе орынбасу құнын, ұсыныс пен аналогты объектілерді ... ... ... іріктелген сметалық нормативтердің
жинақтарын, қайта құру ... ... ... және ... нормативтердің құнының іріктелген
көрсеткіштерін және олардан тозуды алып ... ... ... ... ... ... 2002 жылдың 17 сәуірінен ... ... ... №447 ... ... ,,жеке
тұлғалардың салық салынатын объектісінің ... ... ... ... ... мрп ; (3)
Мұндағы С-мүліктің салық салу мақсатындағы құны, теңгеде көрініс
табады
Сб- тұрғын бөлмелердің бір шаршы ... ... ... ... ... үшін-45 000)
S-мүліктің пайдалы ауданы, шаршы метр
К физ-Табиғи тозу коэффициенті
К функц-функционалды тозу коэффициенті
К зон- ... ... изм ... есептік көрсеткіштің өзгеру коэффициенті.
К функц=Кэт*Кучл*К мат.ст*Кблаг; (4),
Мұнда К функц=1,0*1,0*1,0*1,0=1,0
К изм.мрп=мрп тек г 971—мрп 2002г 919=1,05 (5)
С=45 000*66*0,8*1,0*2,3*1,05=5738 040тг (бес ... жеті жүз ... мың ... ... мүлік объектісінің құнын кіріс тәсілімен анықтау
Кіріс тәсілінің әдістері дегеніміз-жылжымайтын мүлікті ... ... ... анықтауда негізделген, оның ... ... ... ... ... ... ... мүліктің объектісінің тұрақты қолдануында сақтау
шарттарынан, бастапқы инвестицияның кірісінің болмауынан ... Ақша ... ... әдісі-өзгеріс шарттарынан және
объектіні қолдануына байланысты тәуекелдің ... ... ... біртекті емес түсімдерінен шығын барып, құнды анықтау
әдісі.
Капитализациялау – бұл ... ... ... ... ... ... болашақтағы жылма жыл кірістерін модельдеуге негізделеді.
Содан соң, ол кірістер ... ... ... ... ... сәйкес, қаланың берілген ауданында,
үш бөлмелі пәтердің (жиһасыз) айлық арендалық төлемнің құны орташа 350 у.е.
(б.б) тең.
2 ... ... ... ... үш ... пәтердің бағасын кіріс
тәсілімен ... ... ... ... ... ... |
| ... ... ... біріккен бірлік |4 200 |
| ... ... |66 |
| ... ... ... ... бірлік /айына |350 |
| ... ... ... % |3 |
| ... кездегі жалпы кіріс, біріккен бірлік |4080 |
| ... ... % |3 |
| ... ... ... ... шығындары,% |2 |
| Таза ... ... ... ... |3876 ... ... ... ... курсы 130,6-ға тең.
Кумулятивті құрылым әдісімен капитализация коэффициентін анықтау.
Тәуекелсіз пайыздық ставка-6 ... үшін ... ... ... үшін ... ... үшін қосылым-1%
Барлығы: 11%
V=3876/0,11=35236 б.б =4 601 822(төрт миллион алты жүз бір мың ... ... екі ... осы ... ... ... Алмагул шағын ауданының №Х
үйдің, №У пәтердің, тікелей капитализация ... ... ... ... объектісінің құнын нарықтағы сатылымдарды салыстыру
тәсілімен анықтау
Салыстыру тәсілінің әдістері дегеніміз-объект-аналогтарды сату
мәмілелерінің ... және ... ... ... үшін ... ... ... әдістер:
1. Сатылымдарды саыстырмалы сараптау әдісі-объектінің құнын,
салыстырмалы ... ... ... ... ... анықтау. Салыстыру, ... ... ... ... ... кейін
жасалынады.
2. Нарықтық ақпарат әдісі-жылжымайтын мүлік объектісінің құнын,
жоғалтатын ... ... ... ... ... ... ... нарығында сұраныс пен үсыныс туралы ақпаратты
сараптау жолымен анықтау.
Сатылымдарды салыстыру әдісін іске асыру этаптардың келесі ... ... ... ... ... ... ... жылжымайтын мүлік объектісін сату туралы ... ... ... ... ... Ақпаратты оның сенімділігін жоғарлату және жасалған мәмілелердің
нарықтық еркін ... ... ... ... ... ... объекітемн салыстыру үшін таңдалған, нарықта бөлек
элементтері ... ... ... объектілерді
салыстыру, бағаланатын объектінің құнын түзету.
4) Бағаланатын объектінің құнын бекіту, салыстырмалы ... ... және ... бір ... ... немесе
көрсеткіштер тобына келтіру.
5) Нарықтық мәліметтері бойынша көрсеткіштердің ... ... ... ... ... сатуының түзетілген бағасын есептеу үшін
салыстыру объектілеріне модельдер қолдану.
7) ... ... ... ... үшін ... ... ... бағасын сараптау.
Жылжымайтын мүліктің құнын берілген әдіспен анықтау үшін, жылжымайтын ... ... ... ... ... ... ... облыстағы маркетингтік зерттеулер өзіне, бағаланатынға ұқсас,
жылжымайтын мүлік объектілері ... сату мен ... ... жинау және танысуды қосады.
Салыстырмалы әдіс-периодтық басылымдарды, жарнамалық хабарландыруларды
пайдаланып, Алматы қаласы бойынша коммерциялық жылжымайтын мүлік ... білу ... ... ... ... ... ... номері 19, 2005жылдың 15 қаңтарынан, ,,Из рук в ... ... ... ,,Недвижимость,,)
3 кесте.
Алмагүл шағын ауданындағы пәтерлерді сату-сатып алу
туралы ақпарат
|Объектілердің сипаттмалары |Бағалау |Салыстырмалы ... |
| ... | |
| | ... |2-объект |3-объект |
|Орналасуы,шағын аудан ... ... ... |Алмагул |
|қабырғаның материалы |Т/б |Т/б |Т/б |Т/б ... ... |66,0 |66,0 |70 |75 ... ... |49,9 |48 |40 |52 ... |7,7 |6 |10 |8 ... |8(9) |4(5) |9(9 |2(9) ... ... ... ... ... ... ... (біріккен бірлік.) | |35 500 |37 700) |40400 |
4 ... ... ... ... кестесі
|Сипаттама | ... ... ... |
| ... ... ... |
| ... |түзету, % |түзету, % ... |9(9) |+5% ... |1,05 ... ... ... |0 |1 ... ... |Т/б |0 |1 ... ... |0 |1 ... | | |1.05 ... ... ... тұрғын үйдің екінші деңгейдегі
нарығында, 1 ... ... құны 70 337 ... тең ... ... ... есебімен салыстырмалы ... ... құны ... ... ... ... жүз ... төрт мың
үш жүз елу төрт теңге) теңгеге тең.
Жылжымайтын мүлік объектісінің ақырғы нарықтық құнын ... ... ... ... ... ... ... өте нақты және
түсінікті етіп көрсетілген. Оны нақты ету үшін біз №5 кестені құрдық. Онда
бағалаудың нәтижелері келтіріліп, ақырғы құн ... ... ... ... ... ... ... |Соммасы,тенге |
|атаулары ... ... ... |
| ... ... ... % | ... |5 738-040 |30 |1 721412 ... |4874 354 |40 |1 949 741 ... ... | | | ... | | | ... ... |4601 822 |30 | 1380546 ... |5051699 ... ... пайыздарды берілген жүйемен алудың себептеріне, біріншіден,
Қазақстан Республикасының экономикалықортасы, оның даму жағдайлары жатады.
Екіншіден, ... ... мен ... ... ... ... халқымыз өздерінің табыстарын ашық көрсете,
айта білуді әлі де ... Оның ... ... ... ... ... ... әдісіне келетін болсақ,бұл тәсіл әрқашан нақты мәлімет бере
бермейді. Мысалы, ғимараттың тозу деңгейі ... ... ... алайда оның
орналасу орны престижді аудан ... ... ... ... ... ... Қазақстанда сатылымдарды салыстыру тәсілі
сенімді болып табылады. Алайда, бұл жерде айтылғандар тек ... ... ... айтылып отыр.
Пәтердің құнын бағалауда барлық үш тәсіл де ... және ... ... ... ... ... ауданының номері Х үйдің номері У пәтері мекен жайында
орналасқан пәтердің нарықтық құны: бес ... елу бір мың алты жүз ... ... ... ... ... бағалау объектісіне,
бағалаушылардың өзіндік, жеке қызығушылықтары байқалмайды, немесе тіптен
жоқ.
Бағалау процесі, ... ... ... мен алғышарттар есебімен
жүргізілген.
Бағалаушы мына жағдайларда жауапты емес:
-Бағаланатын объектінің құқытарына қатысты заңды сұрақтар
-Визуалды ... ... ... ... табуға мүмкін болмайтын,
объектінің жағдайын бағалау нәтижесі.
-Объектінің басқару ... ... ... және салықтық
есептер.
-Жергілікті жерде өлшеуші жұмыстарды ... және ... ең ... тиімді қолдануын шектейтін, зиянды жердің болуы.
Бағалау, бар конструкцияларда және жер асты қоймаларда улы, зиянды
заттардың болуын ескермеген.
Берілген ... ... ... және ... мақсаттарда ғана
сенімді,шын болып табылады.
Бағалаушының міндетіне, бағаланатын объект ... ... ... ... ... ... және т.б.) Берілген
есеп, бағалау келісімшартымен қарастырылмаған мақсаттарда ... ... ... ... ... ... ... қатысты,
бағалаушының кәсіби көзқарасын ... ... ... есепте
көрсетілген құнға тең бағамен, қолдан қолға өтетіндігіне кепіл бермейді.
Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікті бағалау ... ... ... ... ... ... ... заңды және жеке тұлғалардың белгілі бір қажеттіліктерін
қанағаттандыру үшін, әртүрлі игіліктер (заттар, ... ... және ... ... Кез келген меншік объектісінің пайда болған
қажеттіліктерді қанағаттандыру мүмкіншілігін оның ... ... ... жасалынатын операциялар мен мәмілелердің барлығы меншік
объектісінің құнын білуді талап ... ... ... ... құны
тұрақты бекітілген болып келмейді, ол факторларға, экономика мен ... ... ... мен өзгерістерге тәуелді. Сондықтан да меншік
объектісінің құнын анықтау қажеттілігі туындап отырады.
Ресейдегі бағалауға 2005 жылы он үш жыл ... Шет ... бұл ... жарты ғасырдан артық уақыт өмір сүріп келеді.
Мүліктік дауларды шеші қажеттілігіне ... ... ... жаңа ... ретінде, пайда болды. Мүліктік даулар кезінде
жақтарға кез ... ... ... ... ... ... ... арбитрлердің қызметі қажет болды. Бұл ... ... ... дами ... ... ... ... анықтау, аяқталмаған
құрылыс жұмыстарын анықтау, жылжымайтын мүлікті кепілге ... ... ... зиян ... ... ... және тағы көптеген жағдайларда қажет
етіледі.
Меншік объектілерін бағалау бойынша қызметтің алғашқы сәттіліктері,
оның мықты ... база ... ... ... процестерде бағалаушылардың қатысуының негізгі себебіне,
негізгі қорлардың қайта бағалануы жатады.
Қазіргі кезде қоғамда бағалау қызметін жетік ... ... өте ... Батыс елдерінде бұл мамандықты игеру үшін жарты ғасырдан астым уақыт
қажет болды. Алайда он үш жыл ... ... ... ... ... ... ... кітаптар, оқу-әдістемелік материалдарды шығарды.
Ескеретін жағдайдың бірі, олардың көбі Батыстың ... ... ... ... салу ... көшпелі нарықтың жағдайында
және халықтың менталитетінде болып келеді.
Ресейдің кейбір ғалымдары жылжымайтын мүлікті ... ... ... ... ... ... ... ойынша, жылжымайтын мүлік әдістерін мүмкіншілікті өлшеуіштер
аппаратымен байыту қажет.
Ресей ... ... ... федералды заңдар, бағалаудың
халықаралық стандарттары жатыр.
Ескере кететін жайлардың бірі: Ресей Федерациясындағы бағалау
қызметінің алғы ... ... ... ... ... өте ұқсас. Негізгі себебі, екі елде бұрынғы СССР құрамында болды.
Ұқсас ... ... ... ... ... ... бағалауды жүргізу
моделінің 85-90 пайызы Ресейдің моделіне негізделген.
Ресей мен Қазақстанның бағалау процесстерінің басқа ... ... ... ... төменде АҚШ еліндегі бағалаудың негіздері
көрсетіледі.
Сұраныс ұсынысты ... ... ... ... нарықтық
инфроқұрылымның саласы ғана емес, экономика ғылымының ғылыми-әдістемелік
бағыты ретінде, тез қарқынмен дами ... ... ... ... ... ... ... деген жеке меншіктің болуымен қатар, бөлек
объектілер мен мемлекеттің көз қарасыннан, жылжымайтын мүліктің құны ... ... ... ... салық салудың негізгі базасына жылжымайтын
мүлік жатады), сондықтан бағалауда ... ... ... ... ... көз ... ең толық жетілдірген
бағалау саласы-жылжымайтын мүлікті бағалау.
Бүгінгі күнде жылжымайтын мүлікті бағалаудың 10 публикациясына ... 1-2 ... ... мен ... ... ... Штаттарына жүргізілетін бағалау процесстері Ресей мен
Қазақстанда жүргізілетін багалаудан айырмашылықтары көп ... ... ... ... ... бағалау процессіне тоқталайық, екіншіден, ... мен ... - ... ... ... ... кестеден айырмашылықтардың жоқ екендігін көруге болады.
Яғни жалпы ... ... ... өткізудің жоспары жалпыға теі.
Себебі онда тереңдетілген ... ... ... ... ... ... ал Казақстан мен Ресейде
әлі кездеспеген әдісті көрдік.
Учаскенің ... ... ... ... ... ... ... ұқсастық әдісі (abstractіon or allocatіon technіque)
жер ... ... саны ... ... ... ... ... тәсілдің модификациясы болып табылады және толық құрылған
обьектілердің жақын ... ... ... мәліметтің бар болуын
болжайды.
Аллокация әдісінің негізінде тепе-теңділік принципі жатыр,
Ÿяғни ... пен ... ... ... ... ... обьектілермен, бірдей.
Учаскені бағалау кезінде,аллокация техникасын басқа әрі ... ... ... ... ғана ... керек.
Ескі ғимараттыры бар объектіні бағалағанда, аллокация әдісі ... ... ... ... мүмкіншіліктері шектеулі, дәл ақпаратты
қажет етеді.
Америкада бағалауды жүргізуге әсер ... ... ... тозуды
есептеу мерзімі жатады.
Тозуды есептеу мерзімі. 1986 жылғы салық реформасы туралы Заңы бойынша,
1986 жылдан кейін сатып алынған жылжымайтын ... тозу ... ... 27,5 жы, ал тұрғылықты емес объектілер үшін 31,5 жыл. ... ... ... 40 ... ... ... қарастырылған. Салық салу
мақсатында тозуды есептеу периоды, Конгреспен ... және ... қол ... ... ... отырылады.
Тозуды есептеу әдісі. 1986 жылғы салықтың заң, жылжымайтын ... ... ... ... ... әдісін қолдануды талап етті.
Бұл әдіс, сатып алу және сату ... ... ... ... ... ... АҚШ-ң Салықтық басқармашылығымен, әр жылдың
есептелуіне рұқсат етілген тозу ... ... ... кестелер
жетілдірілген. Берілген кестелер айдың ортасы үшін ... ... ... ... өзгеріссіз қалады. Меншік айдың қай күнінде
сатып ... да, ... ... қала ... салудың осындай есептеулері өте тиімді болып келеді.
Сонымен қатар Американың бағалау моделінде жетістіктер мен ... де бар. Ол ... ең ... атап ... ... ... ... экономика ғылымының докторы
Рутгайзер В.М:
,,Меніңше, Дж Фридман мен Н.Орудэй, сатылымдарды тікелей салыстырмалы
сараптама жолымен жылжымайтын ... ... ... құнын бағалау
кезінде уақыт факторын дұрыс ескермейді.
Олар, салыстырылатын объектілердің бағасына ... ... ... (әр ... ... ... бағасына қосылатын не одан
алынатын соммалар), немесе тәуелсіз плюстық /минустық негізде ... ... ... негізінде түзетулерді енгізуді ұсынады.
Бұл жағдайда, бәрінен бұрын, уақыт факторына әсер ететінге түзетулер
жасалынуы керек.
,,….жылжымайтын мүлікті ... ... оқу ... детерминерленген
шартттардан бас алады,,
Сонымен қатар Рутгайзер өзінің ... осы екі ... ... алып ... ... ... ол ... келіспейді деп айтуға
болады.
Және де орыс ғалымдарының бірі; жылжымайтын мүлікті ... ... ... ... ... ... ... бағалау соның ішінде жылжымайтын мүлікті бағалау,
қызметіне ат салысып отырған ғалымдардың бірі-ол Дж ... және ... ... ... мен қатар, Ресейдегі бағалаудың алғы шарттарын
жасауға ықпал етті.
Ендеше осы жетістіктер мен жетіспеушіліктерді көре тұра, жас ғалымдар
да ... жол ... ... Осы және ... басқа еңбектерді негіз ете
отырып, Қазақстанда да бағалау қызметінің дұрыс жолы табылады деп ... ... ... ... ... ... жолдары
Жылжымайтын мүлік нарығы регионалды локальды нарықтардың жиыны болып
табылады. Олар бір ... баға ... ... ... ... ... ... тиімділігінің деңгейімен
ерекшеленеді.
Жылжымайтын мүлік-ұлттық байлықтықтың маңызды құраушы бөлігі, оның
бөлігіне әлемдік байлықтың 50 ... ... ... ... ... кез
келген ұлттық экономикасының, көлемді құраушысы болып табылады.
Жылжымайтын мүлік нарығының басқа нарықтың болуы тіптен мүмкін ... ... ... ... арығы, тауарлар нарығы, қызмет нарығы және
т.б. өздерінің әрекеттері үшін бөлмелерді сатып ... ... ... ... мүлікті сату бойынша отандық тәжірбиесі ескеретін болсақ,
онда ... ... ... ... ... жасалған
мәмілелер жиынтығы, олардың ақпаратпен қамтамасыздығы, ... ... ... ... және ... ... ... салынған қорлар инфляциядан қорғалған, сондықтан
онымен жасалынатын мәмілелер спекулятивті болуы мүмкін. Осыған байланысты
мемлекет ... ... ... ... иеленушіге жылжымайтын мүлік
тек қана пайда әкелмей, оның құқықтарын шектейді.
Мемлекет басқа тауарларға ... ... ... ... ... ... қоғамның атынан пайдалану режимін және сату ретін
тексеріп, бақылайды.
Меншіктенушінің қолында, ... ... жеке ... үшін, сонымен қатар табыс пен пайда әкелу үшін қолданылуы
мүмкін.
Тұрғылықты үйлер, көп ... жеке ... ... қолданылады, тек кейбір жағдайда, аренда тапсыру арқылы, ... ... ... емес жылжымайтын мүліктің басты мақсатында, тауар
мен қызметті өндіру үшін эксплуатациялау, соның нәтиежіснде табыс ... табу ... ... мен ... ... бас ... экономикалық функциясын
орындайды. Жылжымайтын мүліктің өзіндік ерекшеліктеріне ... ... ... ... ... ... ... ерекшеленеді.
Жылжымайтын мүлік нарығы-индивидуалды сипаттамалары бар тауарлар
нарығы. Жылжымайтын ... ... ... ... ... ... ... дайындалу материалы, жаңашылдық деңгейі, сәулет стилі, ішкі
жоспарлануы, қызмет ету мерзімі және т.б. ... және ... ... ... де, ... қатысты орналасуынла өзгешеліктер болуы
мүмкін. Жылжымайтын мүлік үшін, терезеден көрініс ... рол ... ... ... ... тәсіліне келетін болсақ, бүгінгі күнде бүл тәсіл күрделі болып
саналады. Себебі, дисконтирование ставкасы, ... ... ... ... ... күрделілігі және т.б. бойынша ақпарат
жетіспей.
Жылжымайтын мүлік нарығындағы сұраныс пен ұсынысқа көптеген факторлар
әсер етеді: экономикалық, ... ... ... ... ... қосуға болатын жайдың бірі-жылжымайтын мүлікті
пайда әкелетін және өз қажеттіліктеріне пайдаға асырылатын деп екіге ... ... ... жайларға, бағалау тәсілдерін қолдануды жатқызуға
болады. Қазіргі кезде жылжымайтын мүлік нарығында ... ... ... ... ... ... ... сондықтан кіріс тәсілі, меніңше, әлі де
дұрыс жетілмеген. Ал қалған екі тәсілге сенім көбірек артылады.
Әрине ... ... ... тек қана ... ... оған заңды, салық салу органдары да ат салысуы қажет. ... ... ... ,,мөлдір,, болуына ықпал етеді.
Қорытынды
Жылжымайтын мүлік құнын анықтау-күрделі аналитикалық процесс. Ол
бағалау объектісінің өзара байланысының ... және ішкі ... ... нарықтық құнның барлық әдістері, процедурасы және есептеу
техникасы ... ... ... және ... ... ... барлығы нарықтық құнның бір көрсеткішін көрсетеді.
Нарықтық ... сату ... ... ... және
бәсекелестік нарықтағы меншік объектісін сату кезіндегі ең ... ... ... жұмыстың негізгі тақырыбы-жылжымайтын мүліктің
(пәтердің) негізделген нарықтық құнын анықтау. Соның нәтижесінде берілген
жұмыс үш ... ... ... ... жылжымайтын мүлікті
бағалаудың теориялық негіздері көрсетілген. Оның ішінде қанадй ... ... ... ... ... ... Айта кететін
жайдың бірі-ол әр тәсілдің өзіндік ерекшеліктері бар. Бағалау кезінде ... ... өте ... және ... ... ... ... кем
дегенде екі тәсілді қолдану қажет. Себебі әр әдіс бағаланатын объектінің
бір қырын анықтап ... ... бірі ... бірі мүлдем
жетілдірілмеген деп айтуға болмайды, себебі құнның түрлі әртүрлі болады,
бағалау ... да ... роль ... жылжымайтын мүлікті бағалаудың құқықтық базасы да қажетті. Себебі
онда бағалау туралы ... шығу ... ... ... ... ... Бағалау қандай кезде, қандай құқықтарды белгіленген.
Бағалау қандай кезде, қандай жағдайда және қай органдармен жүргізілетіні ... ... ... ... ... ... ... да оны
теориялық бөлім деп атайды. Бұнда екінші ... ... ... ... ... екінші бөлімі, Алматы ... ... ... ... ... және сараптау деп аталады. Бұл
бөлімде теориялық бөлімнің тәжірбиелік сипаттамасы берілген.
Яғни бір объектінің мысалында, ол ... ... Ол ... ... ... ... бағалаудың заты, мақсаты және мерзімі анықталады.
Екіншіден, жылжымайтын мүлік объектісінің сипаттамасы-орналасқан жерін
сипаттау, жер ... ... ... мүлік объектісінің құндарын тәсілдерді қолдану
арқылы анықтау.
Негізгі көрсеткіштерге, құнның ... ... ... ... ... Қ Р Ұлттық Банкінің курсы жатады. Объектінің физикалық,
табиғи көрсеткіштері де ... ... ... ... ... көрсеткіштер.
Бірінші болып шығын тәсілінің элемент бойынша ... ... Онда ... ... ... ... ... салу мақсатында
құнды анықтау формуласы қолданылған. Соның нәтижесінде бірінші варианттағы
құнды таптық.
Келесі құнды кіріс тәсіліні ... ... ... ... тікелей
капитализация әдісі және ақша ағымдарын ... ... Бұл ... ... ... арендаға өткізуден алынатын, кірістер өте
анық көрсетілген. Соның нәтижесінде екінші құн ... ... құн, ... ... ... тәсілінің,
әдістерімен анықталды.
Олар: сатылымдарды салыстырмалы сараптау әдісі, нарықтық ақпарат
әдісі.
Бұл ... ... ... ... мәмілелер туралы
ақпараттар қолданылады. Ал ол ақпараттар газеттер мен журналдардан, тағы ... ... ... ... ... ... табылады. Және де,
қазіргі нарықтарда ұқсас объектілер саны ... бұл ... ... ... ... ... нәтижесінде үшінші құн да анық болып шықты.
Ақырғы қадам, ол- ... үш ... бір ... ... ... Ол екінші бөлімде кесте түрінде көрініс ... ... әр ... ... құннан белгілі бір пайызын алып, үшеуінің нәтижесін
қосқанда, ақырғы нарықтық құн табылады.
Табылған құнмен пәтер сатылуы да, ... да ... Оған ... ... Және ... ... есепті ұзақ мерзімнен кейін
пайдалануға болмайды, себебі уақыт ... ... ... де ... Алайда, бұл мәселелер бағалаушыға қатысты емес.
Дипломдық жұмыстың үшінші бөлімінде Қазақстандағы жылжымайтын ... ... ... ... ... ... ... дамыту, жетілдіру үшін белгілі бір
концепцияларға, теорияларға немесе тәжірбиелерге сүйену ... ... ... шетел, соның ішінде Америка Құрама Штаттарының және Ресейдің,
бағалаудағы тәжірбиелерін қарастырдым. Содан кейін, ... ... ... ... ... ... ... салыстырдым.
Салыстыру барысында Қазақстан Республикасындағы бағалау процессіне қандай
өзгерістер енгізуге болатындығының көріністері табылады.
Берілген жұмыстың ... және ... ... өзара өте тыңыз
байланысты, себебі ... ... ... бөлімнің алғышарты болып табылады.,
ал екінші бөлім бірінші ... ... ... көрсеткіші.
Үшінші бөлім алдындағы екеуімен өте тығыз байланысты емес, ... ... ... ... бағытталған. Ол толығымен шеше алмасада, бір
түзетулер, жаңа ұсыныстар жасауға ықтимал.
Бұл ... ... ... тәжірбиемнен кейін жазылғын. Мен ол
тәжірбиені Алматы Сауда-Өнеркәсіп Палатасының, бағалау және ... ... ... ... жазу барысында ... ... ... ықпал етті.
Қортыныдыға келетін болсақ, бұл жұмыс толығымен Алматы қаласындағы,
Алмагул шағын ауданында орналасқан пәтерді ... яғни оның ... ... ... үш ... қолдана отырып, мен объектінің ақырғы нарықтық
құнын анықтадым.
Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығы ... ... ... ... ... ... дамиды, сонымен бірге бағалау процесі де
жетілдіріледі деп ... Оның ... ... ... ... ... мамандар жоғары дәрежеде білімді болу керек. Әрине осы
факторлардың барлығы нарықтық экономиканың әсерлі ... ... ... ... Указ ... Республики Казахстан ,,О мерах по реализации
Стратегии развития Казахстана до 2030 года,,. – Алматы,1998
2. ... ... ,,Об ... деятельности в
Республике Казахстан,, от 30 ноября 2000 года №109 – 11.
3. Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 ...... ... ... ... Казахстан//Казахстанская
Правда 1995, 31 января – 4 февраля.
5. ... и ... ... ... ... (перевод с
англиийского) Дж. Фридман, Н. Ордуэй.,академия народного хозяйства
при Правительстве РФ., ... ... ... ... И.В. ... недвижимости – СПб: Питер,2001
7. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости – СПб: ... ... С.К. ... ...... Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое
Регулирование. – М.: Бек, ... ... С.А. ... – М., ... ... Г.П. ... недвижимого имущества в Республике
Казахстан. – Алматы: Жети Жаргы, 2001
12. КорастелевС.П. Основы теории и ... ... ...... ... указания по выполнению дипломных работ для студентов всех
форм обучения по специальности 090940 ,,оценка,,. Алматы, 2004
14. ... ... ... ред. А.г.Грязновой, М.А. Федотовой. –
М.:Финансы и статистика,2001
15. Оценка и налогооблажение имущества предприятий. БердниковаТ.Б., Москва,
ИНФРА – ... ... ... ... ... ... и сооружений. РДС РК 1.04-07 –
2002, Комитет по делам строительства Министерства Индустрии и ... ... ... ...... основы оценочной деятельности: Учебное пособие. –
М.: Книга – сервис,2002
18. ... Г.И., ... Е.Б., ... В.А. Оценка стоимости предприятия
(бизнеса). Ростов–на–Дону ,,Феникс,, , 2003
19. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости., СПб,1995
20. ТарасевичЕ.И. Оценка недвижимости. Санкт-Петербург. Издательство
СПб,1997
21. ... и ... ... ... ... ... Под ... СПб: ИздательствоСПб ГУ ЭФ,1998
22. Экономикалық теория негіздері: оқулық. ... ... ... ... анықтама
А) тапсырмалық мақсаты
Б) қажетті құн түрі
в) меншік объектісінің заңды құқықтарының идентификациясы
г) бағалау ... ... ... ... ... ... талаптарды анықтау
Б) сәйкес әдістемені идентификациялау
В) уақыт шығыны мен еңбек шығынын бағалау
Г) тапсырысты орындау шарттары мен ... ... ... ұсыну
3-кезең Ақпаратта жинау және тексеру
а) орнласу ауданы
б) участок пен көрші жатқан территория
в) құрылыстар сараптамасы
г) заңды және басқармашылық сұрақтар
д) экономикалық қызмет ... ... ... ... ... қолдану
сараптама
5-кезең Келісушілік
а) бағалау принциптарымен байланыстағы факторларды шолып ... ... және ... ... ... ... мен ... құн туралы ақырға шешім
6-кезең. Құнды бағалау нәтижесі туралы есеп
пікір, көзқарас ... ... ... хат.

Пән: Экономика
Жұмыс түрі: Курстық жұмыс
Көлемі: 69 бет
Бұл жұмыстың бағасы: 500 теңге









Ұқсас жұмыстар
Тақырыб Бет саны
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың табыс тәсілі23 бет
Бағалау құнының қағидалары28 бет
Жылжымайтын мүлік нарығы21 бет
Жылжымайтын мүлік обьектілерінің инвестициялық тартымдылығын бағалау25 бет
Жылжымайтын мүлік түсінігі және оны бағалаудың теориялық негіздері30 бет
Жылжымайтын мүлікке салық салудың жалпы теориялық негіздері45 бет
Жылжымайтын мүлікті бағалау туралы27 бет
Компания құнын бағалауға табыстық тәсілдеме78 бет
Жылжымайтын мүлік17 бет
Жылжымайтын мүлік ипотекасы18 бет


+ тегін презентациялар
Пәндер
Көмек / Помощь
Арайлым
Біз міндетті түрде жауап береміз!
Мы обязательно ответим!
Жіберу / Отправить


Зарабатывайте вместе с нами

Рахмет!
Хабарлама жіберілді. / Сообщение отправлено.

Сіз үшін аптасына 5 күн жұмыс істейміз.
Жұмыс уақыты 09:00 - 18:00

Мы работаем для Вас 5 дней в неделю.
Время работы 09:00 - 18:00

Email: info@stud.kz

Phone: 777 614 50 20
Жабу / Закрыть

Көмек / Помощь