Жылжымайтын мүлікті бағалаудың теориялық негіздері
Кіріспе 5
1.Жылжымайтын мүлікті бағалаудың теориялық негіздері 8
1.1.Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік нарығының дамуы 8
1.2 Жылжымайтын мүлікті бағалаудың негізгі түсініктері мен принциптері 12
Тарау 2. Жылжымайтын мүлікті бағалаудың әдістері және олардың Алматы қаласында орналасқан пәтерді бағалау мысалындағы тәжірибелік қолданысы 20
2.1. Жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын анықтаудың әдістері 20
2.2. Алматы қаласындағы жылжымайтын мүлік объектісін, пәтерді, бағалау және сараптау. 52
Объектінің орналасуын сараптау. 53
Инженерлік коммуникациялар 54
Көлемді.жоспарлы шешімдер 54
Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікті бағалау механизмін жетілдіру жолдары. 62
3.1.Шет елдердің жылжымайтын мүлікті бағалаудағы іс.тәжірибесі 62
3.2.Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікті бағалау механизімін жетілдіру жолдары 68
Қорытынды 70
Қолданылған әдебиеттер тізімі 74
1.Жылжымайтын мүлікті бағалаудың теориялық негіздері 8
1.1.Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік нарығының дамуы 8
1.2 Жылжымайтын мүлікті бағалаудың негізгі түсініктері мен принциптері 12
Тарау 2. Жылжымайтын мүлікті бағалаудың әдістері және олардың Алматы қаласында орналасқан пәтерді бағалау мысалындағы тәжірибелік қолданысы 20
2.1. Жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын анықтаудың әдістері 20
2.2. Алматы қаласындағы жылжымайтын мүлік объектісін, пәтерді, бағалау және сараптау. 52
Объектінің орналасуын сараптау. 53
Инженерлік коммуникациялар 54
Көлемді.жоспарлы шешімдер 54
Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікті бағалау механизмін жетілдіру жолдары. 62
3.1.Шет елдердің жылжымайтын мүлікті бағалаудағы іс.тәжірибесі 62
3.2.Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікті бағалау механизімін жетілдіру жолдары 68
Қорытынды 70
Қолданылған әдебиеттер тізімі 74
Мазмұны
Кіріспе 5
1.Жылжымайтын мүлікті бағалаудың теориялық негіздері 8
1.1.Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік нарығының дамуы 8
1.2 Жылжымайтын мүлікті бағалаудың негізгі түсініктері мен принциптері 12
Тарау 2. Жылжымайтын мүлікті бағалаудың әдістері және олардың Алматы
қаласында орналасқан пәтерді бағалау мысалындағы тәжірибелік қолданысы
20
2.1. Жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын анықтаудың әдістері 20
2.2. Алматы қаласындағы жылжымайтын мүлік объектісін, пәтерді, бағалау
және сараптау. 52
Объектінің орналасуын сараптау. 53
Инженерлік коммуникациялар 54
Көлемді-жоспарлы шешімдер 54
Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікті бағалау механизмін
жетілдіру жолдары. 62
3.1.Шет елдердің жылжымайтын мүлікті бағалаудағы іс-тәжірибесі 62
3.2.Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікті бағалау
механизімін жетілдіру жолдары 68
Қорытынды 70
Қолданылған әдебиеттер тізімі 74
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 5
Тарау 1.Жылжымайтын мүлікті бағалаудың теориялық негіздері
1.1.Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік нарығының
дамуы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..8
1.2.Жылжымайтын мүлікті бағалаудың негізгі түсініктері мен
принциптері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . 12
Тарау 2. Жылжымайтын мүлікті бағалаудың әдістері және олардың Алматы
қаласында орналасқан пәтерді бағалау мысалындағы тәжірибелік қолданысы
2.1. Жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын анықтаудың
әдістері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 2 2
2.2. Алматы қаласындағы жылжымайтын мүлік объектісін, пәтерді,
бағалау және сараптау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...59
Тарау 3. Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікті бағалау механизмін
жетілдіру жолдары.
3.1.Шет елдердің жылжымайтын мүлікті бағалаудағы іс-
тәжірбиесі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...69
3.2.Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікті бағалау механизімін
жетілдіру жолдары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 75
Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..78
Қолданылған әдебиеттер тізімі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..82
Кіріспе
Меншікке экономикалық және заңдық категория ретінде ғылыми тұрғыдан
талдау жасау кәсіпкерлікті нарықтық шаруашылықтың ажырамас элементі
екендігін дәлелдеп отыр.
Меншік тек экономикалық мағынада емес ,құқылық формада да даму алады.
Ал меншіктің дамуымен қатар, әртүрлі экономикалық қатынастар да дами
бастайды. Мысал келтіретін болсақ, кез келген меншіктің құны болады, ол
құнды анықтау үшін бағалаушының көмегі қажет.
Қазақстандағы нарықтық экономикалық дамуының қазіргі кездегі сатысында
кез келген тауар мен қызметтің құнын бағалау маңызды және қажетті.
Құнды бағалаудың, мәміленің негізделген бағасын анықтау кезінде,
потенциалды сатушы мен сатып алушы үшін, ипотекалық несие беру туралы шешім
қабылдау кезінде, несиеші үшін, сақтандыру компаниялары үшін маңызды.
Осыған байланысты құнның түрлері де әртүрлі болады.
Бағалау реттелген, мақсатты процесс болып табылады.
Қазақстандағы және халықаралық стандарттарға сәйкес, әртүрлі құнды
бағалау кезінде, көпшілікпен қабылданған, үш тәсіл және олардың әдістерін
қолдану ұсынылады. Олар –шығын, кіріс және нарықтық.
Қазақстан Республикасында бұл мамандық жаңа болып саналады, сондықтан
жетілдіріп зерттелмеген. Осыған орай әдебиеттер саны да аз.
Қазақстан Республикасында жүргізіліп жатқан реформалардың мақсаты,
адамзаттық қоғамның құқықтық мемлекеттің, нарықтық қатынастардың негізінде
мемлекеттің жаңа механизмінің қалыптасуы болып табылады.
Құқықтық мемлекетті құру және даму мәселелеріне, қоғамның барлық
мүшелерін тең құқықпен қамтамасыз ету бойынша шаралар кешені, осы
құқықтарды әділетті бағалау үшін, олардың мүліктік құқықтарын қорғау және
кепілдікпен қамтамасыз ету.
Осылайша, тәуелсіз бағалаудың арнайы қызмет түрі ретінде дамуы және
қалыптасуы, экономиканы реформалаудың жалпы процесінің құраушы бөлігімен
құқықтық демократиялық мемлекетті құру болып табылады.
Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнының көлемі туралы объективті,
негізделген қорытындысы, сату-сатып алу немесе арендаға тапсыру операциясы
кезінде, кәсіпорынды акционерлеу және мүліктің бөлімді қайта бөлу,
жылжымайтын мүлікке салық салу және сақтандыру кезінде, мүлікті кепілге
беру арқылы несиелеужәне инвесторларды қызықтыру кезінде, мүліктік
құқықтарды іске асыру кезінде қажетті. Жылжымайтын мүлік объектісінің жеке
коллективті иеленушілері, банктер және басқа қаржылық компаниялары-
потенциалды инвесторлар, сақтандыру компаниялары, құқықтық ұйымдар, мүлік
және банкротство бойынша комитеттер, жер реформалары туралы, салықтық
қызметтер және басқа басқарушылық органдар-бұл операциялардың субъектілері
болып табылады.
Берілген дипломдық жұмыстың тақырыбы - ,,Алматы қаласының Алмагүл шағын
ауданында, № х үйдің № У пәтері мекен жайының мысалында жылжымайтын мүлік
объектісінің нарықтық құнын анықтау,, Бүгінгі күнде бұл тақырып
маңыздылардың бірі болып табылады, себебі Алматы қаласындағы жылжымайтын
мүлік орталығында бағалау жұмыстарының тапсырыстарының көп бөлігін сату-
сатып алу мақсатында тұрғын үй жылжымайтын мүлігін бағалау жұмыстары
құрайды.
Жеке мүліктің құқықтар негізінде жылжымайтын мүлік меншігі жатыр.
Меншіктенулер еместерге қарағанда, иеленушілердің мүдделері қорғалған, олар
өзінің меншігінің құқығының құнын басқаруға ұмтылады. Сол үшін көптеген
жұмыстар жасалады.
Ерікті нарықтық функционалуы үшін, құнды жасайтын, факторларды түсіну,
маңызды шарт болып табылады. Берілген факторлар, сатушы мен сатып алушының
мотивациясын, меншікті өндіруді және оны қоршаған ортаның жағдайын қосады.
Жылжымайтын мүліктің құнына әсер ететін факторлар табиғи, қаржылық-
экономикалық, әлеуметтік және саяси-құқықтық.
Берілген дипломдық жұмыстың негізгі мақсаты-жылжымайтын мүлік
объектісінің нақты нарықтық құнын анықтау. Яғни бағалаудың, көп тараған, үш
тәсілін де қолдана отырып, құндарды табу. Олардың ішінен оптималдысын
таңдау.
Дипломдық жұмыстың мақсатынан келесі міндеттер туындайды:
-Жылжымалы мүлікті бағалаудың негізгі принциптері мен әдістерін
негіздеу.
- Берілген бағалау объектісінің мінездемесіне, меншік құқығына
сипаттама беру.
- Жылжымайтын мүлік объектісін бағалаудың негізгі тәсілдерін қолдана
отырып, объектіні бағалау.
- Жылжымайтын мүлік нарығының түрлері және оның ерекшеліктері.
1.Жылжымайтын мүлікті бағалаудың теориялық негіздері
1.1.Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік нарығының дамуы
Жылжымайтын мүлік нарығы- шектеулі ресурстар, сатушы мен сатып алушылар
нарығы. Экологиялық таза және орталық аудандарда орналасқан, жаңа
объектілердің, ерекше көркем стиліндегі объектілердің сатушылардың саны
шектеулі. Сатып алушылардың саны да шектеулі, себебі осындай сипаттамадағы
объектілердің бағасы өте жоғары, Сатушы мен сатып алушылардың шектеулілігі
тәжірбиелі индивидуалды бағалаудың қалыптасуына әкеледі.
Жылжымайтын мүлік нарығында тауардың сатылу уақыт периоды жоғары.
Жылжымайтын мүлік объектісін нарыққа шығару және оны сатушының арасындағы
уақытты –нарықтағы тауардың экспозициясы. Экспозиция уақыты тұтынушылық
қасиеттеріне және сату кезінде жоғарлатылған болса, бағаға тәуелді.
Жылжымайтын мүліктің индивидуалды қасиеттерінің себептерінен,
станционарлығынан (сатып алушыға жақындатылмауы) сатып алушының үлкен
шығындарына ұшыратады. Оларға ақша ғана емес, уақыт шығыны да жатады.
Тауардың нарықта болуының әртүрлі уақыты, тауардың ликвидтылығы сияқты,
экономикалық қасиетін қалыптастырады. Тауардың натуралды формасынан ақшалай
формасына тез өтуі-жоғары ликвидтылықты білдіреді. Жылжымайтын мүліктің
ликвидтылығы басқа тауарлардың ликвидтылығының төмен.
Жылжымайтын мүлік нарығындағы тауарлардың төмен ликвидтылығы, сатушы
мен сатып алушы үшін тығынның жоғары деңгейін туғызады. Бұл шығындар
жылжымайтын мүлік бойынша мәмілелердің күрделі шарттарымен анықталады.
Р.Коуздың ұсынысы бойынша, жылжымайтын мүлікті сатушы мен сатып алушылар,
мәміле жасасу кезіндегі шығындары трансакциялық шығындар деп аталады.
Трансакциялық шығындар бар болса, ұсыныс бағасының сату бағасынан үлкен
айырмашылығы болады.
Соңғысы, комиссиялық шығындар, пошлиналар, салықтар және басқа шығындар
есебіне жоғарлатылады.
Жылжымайтын мүлік нарығы туралы ақпаратты алу туралы айтатын болсақ,
ол тұтыну нарығындағы тауарлар мен қызметтер сияқты ашық және жеткілікті
емес. Жасалған мәмілелер, олардың мазмұнының бағалары туарлы мәлімет алу
өте қиын. Мемлекеттік пошлиналардың, салық салу деңгейінің жоғары болуы,
жылжымайтын мүлікпен жасалынатын мәмілелердің шын бағасын жасыруына
әкеледі. Көп жағдайда мәмілелер сыйға тарту немесе алмастыру ретінде
хатталады, заңдастырылады.
Шығын тәсілінің негізі-құрылыс-монтажды жұмыстарына сметалар құру.
Өкінішке орай, бүгінгі күнде жақсы сметчиктер өте аз.
Экономикалық факторлардың құрамына, жеке және заңды тұлғалардың
кірісінің деңгейі мен динамикасы, потенциалды сатып алушылардың кірісінің
диференциациясы, жылжымайтын мүлік нарығындағы бағалар, құрылыс құны,
коммуналды қызметтердің бағасы мен тарифтері, арендалық төлемдердің
деңгейі, салық салу және басқалар сияқтылар кіреді.
Әлеуметтік факторларға, халық санының өзгеру тенденциясы, оның жастық
құралы, білімділік деңгейі, әлеуметтік статусы және т.б. жатады.
Әкімшілік факторлардың құрамына, әртүрлі шектеулер, бақылау,
жылжымайтын мүлікті құруға құқықтарды алу шарттары, мәмілелерді жасаудың
құқықтық шарттары (тіркеу, мерзімдер, және т.б) кіреді.
Қоршаған ортаны, әлеуметтік инфрақұрылымның жағдайы, көліктік жағдай
лар, экология, жылжымайтын мүліктің орналасқан жері анықтайды.
Сұранысты анықтайтын факторларға, саяси, ұлттық, мәдени шарттар, елдің
әдет-ғұрыптары жатқызылады.
Жылжымайтын мүлік нарығы бірінші және екіншіге бөлінеді. Бірінші нарық-
жылжымайтын мүліктің тауар ретінде нарыққа бірінші рет келіп түсетін,
экономикалық жағдай. Бұл жағдайда, негізгі сатушылар ретінде, мемлекет,
өзінің федералды, регионалды және жергілікті әкімшілік органдары атынан
болады.
Екінші нарықта, бұрын қолданылған және белгілі бір меншіктенушінің
иелігінде болатын (жеке және заңды тұлғалар) тауарлар ретінде болады.
Бірінші нарықта ұсынылатын жылжымайтын мүліктің саны жаңа құрылысқа
тәуелді.
Бірінші және екінші нарық өзара байланысты. Егер бір себептермен екінші
нарықта ұсыныс көбейсе, онда бірінші нарықтағы тауардың құны төмендейді.
Жылжымайтын мүлік нарығын оның сигментациясынсыз қарастыру мүмкін емес.
Жылжымайтын мүлік нарығын сигментациялау-оның сатып алушылар тобының
біртектілерге бөлінуі. Сегментацияның негізінде, жылжымайтын мүліктің
сипаттамалары жатқызылады.
Жылжымайтын мүлік нарығының келесі сигменттерін ажыратады: тұрғын үй
нарығы, коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығы, жер учаскелерінің нарығы.
Әрине бағалау өткізу кезінде бұл сегментацияға көп көңіл бөлінуі қажет,
сонымен қатар, ол өте ыңғайлы болып табылады.
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың құқықтық базасы.
Бағалау қызметінің сұрақтарын реттеу үшін Қазақстан Республикасында
2000 жылдың 30-қарашасында ,,Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі
туралы,, Қазақстан Республикасының Заңы енгізілген.
Қазақстан Республикасының әрекет етуші заңына сәйкес, бағалау
қызметімен шұғылдыну құқығы келесі мемлекеттік органдарға беріледі:
кеденшілерге(тауарды алу кезінде ), соттарға (моральді шығынды бағалау
кезінде), жер ресурстарының Агенстволарына (жерді бағалау кезінде),
,,Жылжымайтын мүліктің орталықтары,, сияқты Республикалық мемлекеттік
мекемелеріне (салық салу мақсатында бағалау және жылжымайтын мүлікпен
жасалынатын келісімшарттарды тіркеу) және т.б.
Қазақстанда бағалау, бағалау қызметін атқарудың Мемлекеттік
лицензияның негізінде, жеке және заңды тұлғалармен іске асырылады.
Бағалау, қайтарымды қызмет атқару туралы келісімшарт жасасу негізінде
жасалынады. ҚР Азаматтық кодексінің нормаларына сәйкес бағалаушы қайтарымды
негізде қызмет көрсетеді.
Құнды анықтау белгілі бір мерзімде жасалынады-бұл уақыт бойынша есепті
нарықтық құнның нақты мезгілге байланыстылығын білдіреді. Нарық пен
нарықтық жағдайлардың өзгеріп тұруына байланысты, есептеліп шығарылған
көрсеткіштер басқа мезгілде дұрыс болмауы мүмкін. Бағалау нәтижесі берілген
мерзімдегі нарықтық жағдайының қалпын көрсетеді, яғни ол өткен немесе
болашақтағы мерзімге көрсете алмайды. Одан басқа, нарықтық құнды анықтайтын
келісімшарттың мүліктің қолдан қолға өтуімен бірге аяқталады деп болжанады,
сондықтан ешқандай құнның өзгерістері мүмкін емес.
Көп жағдайда жас мамандар бағалаумерзімін анықтауда қате жібереді.
Олар тапсырушыға құжаттарды беруді (есептеуді аяқталу мерзіміне)
жатқызады. Ғимаратты қарастыру, есептеу және құжатты берудің арасында көп
уақыт өтуі мүмкін. Сол берілген уақыт аралығында бағалау объектісімен
төтенше жағдайлар болып қалуы мүмкін (өрт, табиғат апаттары құнның
төмендетуіне әкеледі, жетілдіру, модернизация және т.б. құнның жоғарылауына
әкеледі). Сондықтан, бағалаудың дұрыс мерзіміне бағалау объектісін қарау
мерзімін жатқызу керек.
Келісімшартқа қатысушы жақтмінардың біреуі бағалау объектісін сатып
алуы, ал екіншісі сатып алуға міндетті емес. Келісімшарт, ерікті сатушы мен
сатып алушының арасында жасалынады деп ұсынылады. Келісімшарт жақтардың
қысымынсыз өткізілуі қажет.
Баға дегеніміз-меншік объектісі, тауар, қызметтер және тағы басқалары
үшін төленетін сомма.
Құн дегеніміз-құндылықтардың, меншік объектілерінің, тауарлардың,
қызметтердің және тағы басқалардың ақшалай көрінісі.
Бағалаушы құнды анықтайды, ал баға әртүрлі жағдайларға байланысты, не
жоғары, не төмен болуы мүмкін.
1.2 Жылжымайтын мүлікті бағалаудың негізгі түсініктері мен принциптері
Жылжымайтын мүліктің құнын анықтау күрделі аналитикалық процесс
болып табылады. Бұл процесс бағалау объектісінің өзара байланысының ішкі
және сыртқы барлық спектірін қамтиды.
Нарықтық құнды есептеудің барлық әдістері, процедурасы және техникасы
егерде олар нарықтық көрсеткіштерге негізделіп, дұрыс қолданылса, бір
нарықтық құнда көрсетеді.12
Еркін бәсекелестік нарықта сату үшін барлық қажетті жағдай сақталса,
меншік объектісін сату кезіндегі ықтималды бағаның қалыптасуы нарықтық
құнды білдіреді. Қажетті жағдай болып, сатушы мен сатып алушы шешім
қабылдау үшін ақпаратпен толық қамтамасыздандырылған және бағдарлай әрекет
жасайды. Қатысушылардың еш қайсысы сату-сатып алу келісімшартына еріксіз
қатыспайды.14
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың процедурасы мен әрекетін түсіну үшін,
жылжымайтын мүлікті бағалаудың принциптерінің экономикалық мағынасын білу
қажет.
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың принциптері келесі төрт жалпы
қабылданған топқа бірлескен:
-Қолданушының пікіріне негізделген принциптер.
-жермен, ғимараттармен және құрылымдармен байланысты принциптер
-Нарықтық ортамен байланысты принциптер
-Ең тиімді және ең нәтижелі қолдану принципі.14
Бұл принциптер өзара байланысты. Анықталған меншікті сараптау кезінде
бірнеше принцип бір мезгілде іске қосылуы мүмкін. Сонымен қатар, айта
кететін жай ол принциптер бағалаудың барлық міндетінде қолданыла бермейді.
Бір принципке екіншісінің арқасында үлкен мән берілу мүмкін, ол нақты
жағдаймен немесе қызығушылық білдірген жақпен анықталады. Жылжымайтын мүлік
нарығының функциялау жетік болмауы мүмкін, принциптердің біреуінің толық
көлемде (реализациялануы) іске асуына, мемлекеттік органдардың араласуы,
кедергі жасау мүмкін. Осы себептермен аталған принциптер адамдардың
экономикалық мінез-құлқының тенденциясын ғана көрсетеді, алайда бұндай
мінез-құлқына кепіл бермейді.
Қолданушының пікіріне негізделген принциптер келесілерді қосады:
пайдалылық, орын басушылық және күту.
Пайдалылықтың анықтамасы: пайдалылық- жылжымайтын мүліктің ағымдағы
берілген уақыт периодында және берілген орында пайдаланушының қажеттілігін
қанағаттандыру қабілеттілігі меншіктің табыс әкелетін жағдайында
қажеттіліктерді қанағаттандыру ретінде кіріс болып табылады. Меншіктенуші
–пайдаланушы үшін бұл кіріс ,,бекітілген рента,, ретінде есепке алынады.
Яғни, бір адам екінші адамға объектінің арендасы үшін қанша төлейді? Бұл
жинақтар солай саналады.меншікке ,,бекітілген,, шынында қолдан қолға өтпесе
де
Орынбасудың анықтамасы: Орынбасу принципі бойынша меншіктің максималды
құны пайдалылығы эквиавлентті басқа меншіктің ең төмен құны немесе
бағасымен иемдену мүмкіншілігімен анықталады.
Бұл принцип, бағалау процесіндегі қоолданылатын, құнды анықтайтын,
дәстүрлі үш тәсілдің негізінде жатыр.
Орынбасу принципі мен альтернативті шығын түсінігі ұқсас болып
табылады.
Инвестордың қор салудың альтернативті варианттарынан бас тартып, және
берілген екемеге инвестиция сала отырғандығы шыққан шығындарын
альтернативті шығындар дейді.
Күтудің анықтамасы күту-ол кірістің және басқа да пайданың ағымдағы
құнын белгілеу.
Ақша пайыз әкелетіндіктен, болашақта алынатын бір доллардың құны
қазіргі кездегі доллардың құнынан төмен болады. Бұл жерде ақшаның уақыт
ағымының ішіндегі құны туралы айтылған. Болашақтағы долларды ағымдағы
құнына келтіру процессін дисконттау деп аталады. Жылжымайтын мүлікті
иемденуден күтілетін болашақтағы долларды дұрыс бағалау үшін, уақыт
ішіндегі құнға болашақта болжамалы түсімдерді түзету өте маңызды.
Бұл принциптердің ішіне кіретіндер: қалдырмалы өнімділік, салым
(немесе қазына), өспелі және кемімелі кіріс, экономикалық көлем және
экономикалық бөлініс.
Қалдырмалы өнімділіктің анықтамасы: еңбек, капитал және кәсіпкерлік
қызметтің шығындары төленгеннен кейін, қалдырмалы өнімділік жерге қатысты
таза кіріспен өлшенеді. Жер пайдаланушыға табысты көбейту, шығынды азайту,
кез-келген ыңғайлы жағдай қажеттілігін қанағаттандыру немесе осы үш шарттың
бірлесуіне қол жеткізу мүмкіншілігін береді, сондықтан қалдырмалы
мүмкіншіліктің орны бар. Төменде сәйкес мысалдар келтірілген.
Максималды түсім-шаруашылық тауарлар дүкеннің иеленушісі сатып
алушылардың көбінің қолы жеңіл жететін және көзге көп түсетін жер учаскесі
үшін көбірек ақы төлейді.
Минималды шығындар-автокөлік өндірушісі қала орталағындағы іскер
бөлімінде орналасқан учаскеге қарағанда, темірбетон саласының қасында
орналасқан учаске үшін көбірек ақы төлейді.
Қолайлылықтағы қажеттілікті қанағаттандыру –тұрғын-пайдаланушы әдемі
көрініс ашылатын жер үшін көбірек төлейді.
Салым (предельная продуктивность). Салым-факторға шыққан фактілік
шығындар емес, кез-келген жаңа факторға енгізу нәтижесінде шаруашылық
объектісінің құнының өсімінің сомасы. Кейбір факторлар, олармен байланысты
шығындарға қарағанда, жылжымайтын мүліктің құнын үлкен көлемге көбейтеді,
алайда кейбіреулері құнды фактілі түрде төмендетеді.
Салым-бұл кез-келген қосымша өндіріс факторының бар немесе жоқ болу
нәтижесіндегі шаруашылық объектісінің құны немесе таза кірістің өсу не кему
сомасы.
Өспелі және кемімелі кіріс. Жер меншіктенуші мына сұраққа жауап беру
керек. Иеленген жеріне қаншалықты интенсивті түрде құрылыс құру қажет?
Тепе-теңділіктің анықтамасы: жерді пайдаланудың кез-келген типіне,
өзара келіскен жағдайда, жердің максималды құнына жеткізілетін, әртүрлі
өндіріс факторларының оптималды сомалары сәйкес.
Экономикалық көлем (величина) . Жер учаскесінде құрылыстарды
тұрғызудың оптималды масштабтары нарықтағы бәсекелестік және тұтынушылардың
қажеттілігімен анықталады. Қоршаған ортасы жақсы жерде орналасқан
участоктың көлемі мүмкіншілікті тұтынушылар үшін өте үлкен немесе кіші
болса, оның нарықтағы құны төмендеп қалуы мүмкін. Экономикалық шама
(размер) принципі-бұл басқа кеңістікте қарастырып келген тепе-теңділік
принципі.6
Экономикалық шама-берілген орында нарықтық жағдайға сәйкес, жерді
пайдаланудың оптималды масштабына жету үшін, қажетті жер көлемі.
Экономикалық бөлініс. Мүліктік заңнама жерге деген мүліктік құқықты
бөліп және бөлігімен сатуға рұқсат береді.
Экономикалық бөліністің анықтамасы: егер жылжымайтын мүлік меншігі бір
немесе бірнеше мүліктік қызығушылықтарға бөлінуі мүмкін болса, нәтижесінде
объектінің жалпы құны өседі. Осындай жағдайда экономикалық бөлініс орынды
болады.
Нарықтық жағдаймен байланысты принциптердің ішіне кіретіндер
тәуелділік, сәйкестік, үсыныс пен сұраныс, бәсекелестікпен өзгеріс.
Тәуелділік. Жылжымайтын мүліктің құнына әсер ететін маңызды фактордың
бірі-оның орналасу жері болып табылады. Орналасу жерінің сапасы учаскенің
табиғи параметрлерінің, берілген аудандағы қабылданған, жерді пайдалану
типіне қаншалықты сәйкестігімен, экономикалық аймаққа қаншалықты жақын
орналасқандығымен байланысты. Біріккенде осы екі мінездеме ситусты құрайды,
немесе жылжымайтын мүліктің экономикалық орнласуы жері.
Ситусты ең болмаса, төрт деңгейде, экономикалық аймақпен жер
пайдаланудың нақты варианттының арақатынасымен анықталады. Бұл төрт деңгейі
концентрлік шеңбермен белгіленген. Олар, жақын жатқан территорияны, жақын
аралықтағы жерлер, сауда зонасын және бүкіл романды білдіреді. Мысалға,
өңдеу өнеркәсіппен айналысатын мекемелер үшін жерді пайдалану типінің
тәуекелділік деңгейлері жалпы халықтық немесе мемлекетаралық масштабта
болуы мүмкін.
Егер жер пайдаланудың қоршаған жүйесінде, не жылжымайтын мүліктің
экономикалық аумағында өзгерістер болып жатса, оның құнына әсер етуі
мүмкін. Жерді пайдаланудың қоршаған жүйесіндегі өзгерістердің бөлек
мысалдары мыналарды қосады: объектіге жақын жерден сауда орталығын салу,
көлдің ,,жасалуы,, немесе мектептің салынуы. Бұл өзгерістер объектінің
құнына негативті . Сонымен қатар позитивті де әсерін тигізу мүмкін. Бұл
жаңа варианттарының масштабтарымен және соңғыларының бағаланатын объектімен
ара қатынасымен анықталады.
Байланыс шығынымен өлшенеді: Бағаланатын объектінің кез-келген бір
нақты мақсатқа жету жанындағы, оған қызмет ететін объектілерге жету үшін,
шығатын шығын. Байланыс уақыт шығынымен, ара қашықтықпен немесе ақша
шығынымен өлшенуі мүмкін. Осы байланыстың кейбіреулерін өлшеу қиынға
түседі. Мысалы, егер бір учаскенің тамаша көрінісі болса, ол қалай
өлшенеді? Берілген байланыс көрінісі тамаша және көрінісі тамаша емес
учаскелердің құндарының айырмасы ретінде бағалануы мүмкін.
Кіріс ағымдары, көбіне көп, орналасу жерінен тұтынушы нарығынан қалай
байланысты екендігіне тәуелді. Мысалы, жол салу нәтижесінде немесе
бәсекелес үшін байланыстың бұзылуы, өзінің орналасқан жерінің арқасында,
мүмкіншілікті клиенттерді тартып алуға, бөлшектеп сатушының табысын едәуір
азайтуға мүмкіншілік береді.
Сәйкестілік. Нарықтық стандартқа сәйкес келмейтін проект қаржылық ара
қатынаста ұтылады. Жылжымайтын мүлікті салу проектілері сәйкес ауданның
жерді пайдалану типіне сай келуі қажет. Бұл барлық үйлер бір сәулеттік
стильде салынуы керек дегенді білдірмейді. Дегенмен де сәулеттік стиль
жерді пайдалану типіне сәйкес болуы керек. Сәйкестілік-берілген жердегі
құрылысқа ұсыныстың сәулеттілік стилінің қолайлылықтың және қызмет көрсету
деңгейінің қандай дәрежеде, жылжымайтын мүлік нарығының қажеттіліктерімен
күтімен, сай болатындығы.
Сәйкестілік принципімен регрессия және прогрессия принциптері
байланысты, берілген нарықтың жағдайы есебімен жер учаскесіндегі
құрылыстардың аса көбейуі кезінде регрессия орынды болады.
Бағаланатын меншіктің құнымен, көршілес орналасқан объектілердің
жоғары құнына байланысты, өсуі. Бұл жағдайда
прогрессия орынды.
Жылжымайтын мүлік нарығы жетілмеген болғандықтан, меншіктенушінің
ауысуы болатын бағаны сұраныс пен ұсыныс орната бермейді. Сатылым бағасының
орнатылуына басқа да әртүрлі факторлар әсер етеді.
Ол факторларға, сатылым процесінің шартттарын дұрыс орната білу,
қатысушылардың саны мен ынтасы, эмоциялары және қаржыландыру құны сияқтылар
жатады.
Ұзақ мерзімді жоспарда, баға өзгерісінің бағытын анықтауда сұраныс пен
ұсыныс тиімді фактор болып саналады. Алайда жылжымайтын мүлік нарығында
уақыттың қысқа мерзімде сұраныс пен ұсыныс факторлары өзінің тиімділігін
жоғалтады. Жеке меншіктенушілердің жерге деген монопольді бақылауы
негізінде нарықтағы өзгерістер болуы мүмкін. Сонымен қатар, нарықтарға
мемлекеттік бақылау механизмдері әсерін тигізеді. Мысалға, жергілікті
басқарма органдары нарықтың өсуін немесе арендалық төлем деңгейін ұстап
қалуы мүмкін.11
Және басқа да көптеген тәсілдермен нарықтық механизміне өзгерістер
енгізуі мүмкін.
Егер нарықтағы сұраныс көлемі жетіспей немесе тұтыну көлемі артығымен
болса, бағалардың деңгейі мен арендалық төлемдер төмендейді. Қысқа мерзімді
жоспарда жылжымайтын мүлікті ұсыну икемсіз болып табылады. Яғни, бұл
ұсынысты көбейту үшін ұзақ мерзімге жоспарлауды қажет етеді: баға тез
көтерілсе де ұсынысты тез көбейтуге болмайды. Жылжымайтын мүліктің ұсынысын
азайту да қиынға түседі. Бір нақты типті объектілердің аз болып жасалынуы,
уақыттың ұзақ мерзімінде, жүктелу деңгейінің төмен болып қала беруіне
әкеледі. Бұл жағдай саудаласудың қуғыншыларына қолайлы мүмкіншілік жасайды.
Себебі бағалар төмен болып қалып, немесе одан әрі төмендейді.
Ұсыныс жеткіліксіз немесе сұраныс жоғары болған жағдайда бағаға деген
қарама-қарсы қысым орынды болады. Сұраныс ұсынысқа қарағанда өте өзгермелі.
Бағаның өзгеруіне ол жеңіл әрекет жасайды. Ақша масса көлемінің өзгеруі,
пайыздық ставкалар, қорқыныш және басқа да факторлар сұраныс мінезіне, кез-
келген берілген уақытша әсер ете алады.
Сұраныс пен ұсыныстың анықтамасы: ұсыныс-анықталған баға бойынша қолда
бар тауарлар саны; сұраныс-анықталған бағамен ықыласты тауарлар саны.
Сұраныс пен ұсыныстың ара қатынасы бағаларды анықтайды.
Бәсекелестіктің өрлеуі, аудандағы жылжымайтын мүлік ұсынысының өсуіне
әкеледі. Бұл жағдайда сұраныс өспесе, берілген түрдегі барлық жылжымайтын
мүліктен алынатын таза кіріс төмендей түседі. Бәсекелестік деңгейі тым
жоғары болған жағдайда, пайда көлемі төмендеп, немесе жоғалып кетуі мүмкін.
Бәсекелестіктің анықтамасы: бәсекелестіктің өрлей түсуі, таза кірістің
орташа деңгейінің төмендеуіне апарады.
Бұл принцип, нарықтық нормадан асатын кіріс ағымының құнын бағалауға
тырысып отырған, сараптаушы үшін маңызды. Егер аса пайданың түсімі ұзақ
мерзімді аренда немесе басқа себептермен байланысты болмаса, кіріс ағымы
абайлап қарастырылуы қажет. Көптеген жағдайда сараптаушы екі тәсілдің бірін
қолданылады. Біріншіден, артық пайда жай пайдадан бөлініп, бөлек кіріс
ағымы ретінде қарастырылуы мүмкін. Екіншіден, жай ағымға қарағанда, барлық
таза кіріс ағымы тәуекелшіл болып қарастырылуы мүмкін. Сонымен қатар, ол
өте жоғары ставкамен капиталдануы мүмкін.
Өзгерудің анықтамасы: жылжымайтын мүлік объектінің құны бір қалыпты
болып қала бермей, уақыт өтісімен өзгереді.
Жылжымайтын мүлікке ейлінше әсер ету мүмкіншілігі бар оқиғаларды
аналитиктер бақылауы қажет. Бұран болған шарттардың болашақта сақталуы
міндетті емес. Жылжымайтын мүлік объектісінің болашақтағы кірісін дұрыс
бағалу үшін, болжамалы табыс пен шығындарға байланысты базалық болжамдарды
анықтау қажет. Уақиғалар мен шарттар тұрақты болмағандықтан, бағалаушылар
кәсіби стандартты ұстанады, яғни бағалау мерзімі тұрақты бекітілмеген.
Ең жақсы және ең тиімді пайдалану принципі-бұл, жоғарыда
қарастырылған, барлық үш топтың принциптерінің синтезі. Осы принциптің,
бағалаушылар арасында, ең көп тараған анықтамасы:
Объектінің бағалаудың тиімді мерзімінде анықталған өте жоғары ағымдағы
құнмен қамтамасыздандыратын, қолданудың есті және мүмкіншілікті варианты.
Басқа сөзбен айтқанда есті мүмкіншілікті және заңды альтернативті
варианттардан таңдалған пайдалану варианты.
Ең жақсы және ең тиімді қолдану принципі, учаскенің құнына әсер етуші
факторларды сараптау үшін, концептуалды моделі береді, бұл принцип
жылжымайтын мүліктің құнына әсер ететін, табиғи, заңды, әлеуметтік және
экономикалық сипаттағы, факторларды ескереді. Сонымен қатар, ол бағалаудың,
пайдалылық, орынбасу, күту, қалдырмалы өнімділік, салым, өспелі және
кемімелі кірістер, тепе-теңділік, экономикалық көлем, экономикалық бөлініс,
тәуелділік, сәйкестілік, сұраныс пен ұсыныс, бәсекелестік пен өзгеріс
сияқты, принциптерінің өзара байланыстыратын көпірдің ролін атқарады.
Бағалаушылардың шешетін мәселелерінің негізгісі-құнды бағалау. Бағалау
объектісіне ұқсас меншік объектісін тұрғызуға қажетті шығатын шығын
мөлшерін шығын деп атайды.
Тарау 2. Жылжымайтын мүлікті бағалаудың әдістері және олардың Алматы
қаласында орналасқан пәтерді бағалау мысалындағы тәжірибелік қолданысы
2.1. Жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын анықтаудың әдістері
Құнды анықтау кезінде, жалпы жылжымайтын мүлік нарығына, сонымен қатар
қарастырылып отырған меншіктің құндылығына әсер ететін, барлық факторлар
есепке алынады. Жылжымайтын мүліктің құнын анықтау кезінде негізгі үш
тәсілді қолданылады:
-шығын тәсілі
-сатылымдарды салыстыруға негізделген тәсіл
-кіріс тәсілі
Осы тәсілдердің әрқайсысы, жылжымайтын мүлік объектісінің, бағалық
мінездемесінің әртүрлі болуына әкеледі.14 Әрі қарай жүргізілетін
салыстырмалы сарап, қолданылған әдістердің әрқайсысының, жетістіктері мен
жетіспеушіліктері таразылауға мүмкіншілік береді. Сонымен қатар, сенімді
болып табылған әдістердің берілгендердің негізінде объектінің ақырғы
бағасын бекіту.
Ескертетін жай: төменде келтірілген бұл әдістердің классикалық
процедуралары, бағалау процесінде қажеттілік бойынша, шамалы өзгеріске
ұшыраған. Бұл процесс, қазақстанда,ы жылжымайтын мүлік нарығына тән
мәселелерді шешу мақсатында жасал,аг.
Шығын тәсілін қолдану үшін, жылжымайтын мүлікті шығын тәсілімен бағалау
кезіндегі қолданылатын принциптерге көз жүгірту қажет.
Орынбасу принципі.Бұл принцип, ақылды сатып алушының, еш кешігусіз және
сапасы бірдей құрылыс ұйымдастыру немесе ұқсас объект сатып алуға кеткен
шығыннан, меншік үшін, артық төлемейтіндігін пайымдайды. Бағалау күшіне
табылған нарықтық құнның логикалық бағалауына ұқсас объектінің құрылысының
құнын және жер учаскесінің құнының соммасы жатады.
Сұраныс пен ұсыныс принципі. Сұраныс пен ұсыныста болатын қозғалыстар
бағаның көтеріліп не төмендеуіне әкеліп соқтырады. Сонымен, бір меншік,
ағымдағы уақытқа тәуекелді, әртүрлі құнға иеленуі мүмкін. Шығынның өзгерісі
баға өзгерісіне пропорционалды болмаса, ғимараттың құрылысы сәйкесінше аз
пайдалы болады және бар, салынған ғимараттың құны сәйкесінше не жоғарылап ,
не төмендей түседі.
Баланс принципі. Оптималды бағаға жету немесе оны қалыпты жағдайда
ұстау үшін, өндіріс факторлары мен меншіктің әртүрлі компонентері өзара
дұрыс ара-қатынаста болу керектігі-баланс принципінің мәні.
Тәуелділік және өзгеріс принципі (сыртқы факторлар). Сыртқы жағдайлар
мен оқиғалардың нәтижесінде, меншік өзінің құнын өсіріп не жоғалтуы мүмкін.
Сыртқы факторлардың әсерінен болған құнның қосылуы немесе жоғалуы, не
жердің, не құрылымдардың есесіне түсуі мүмкін. Құрылыстың құнының өсуі,
жаңа, сонымен қатар ескі құрылыстардың, бағалау құнының, нарықтық құнына
қатты әсерін тигізуі мүмкін.
Шығын тәсілінде, сыртқы себептердің нәтижесінде ғимараттардың құнының
төмендеуін сыртқы тозудың салдарына жатқызады.
Жаңа ғимараттың құрылысының құны оның нарықтық құнынан жоғары не төмен
болуының себептерінің бірі-сыртқы жағдайлар. Бағаланатын құн түрі сирек
немесе жаңа салыстырмалы меншікті салу қиынға түсетін болса, онда қайтадан
салынған құрылымның құны, оның құрылыс құнынан жоғары болуы мүмкін. Екінші
жағынан алатын болсақ, егер әртүрлі жағдайларға байланысты, анықталған бір
түрдегі құрылыс сомы артығымен ұсынылса, сәйкесінше оның құрылыс құны
төмендей түседі.
Шығын тәсіліндегі бағалау принциптерін дұрыс қолдану, қажетті шешім
құруына жол береді, яғни құрылыс құнымен нарықтық құн мүлдем бөлек
түсініктер. Осыны дәлелдейтін классикалық мысал ретінде мынаны айтуға
болады: ,,құрғақ,, және мұнайы бар скважиналарды бұрғылауға және нарықтық
құнының шыққан шығындарын салыстыру.
Жылжымайтын мүлік облысында, шығын тәсілін қолдану кезінде нарықтық
құн анықтала береді. Алайда, ақырғы нарықтық құнды анықтау процесіне, шығын
тәсілімен жасалған бағалаудың нәтижелері құраушы ролін атқарады. Бұл тәсіл
жаңа немесе қолданыс мерзімі кішкене болған объектілерге ерекше қатысты,
себебі олардың нарықтық құнының көлемі құрылыс құнының көлеміне өте жақын.
Сонымен қатар, бір қатар жағдайларда шығын тәсілінің әдістерін қолдану ең
дұрыс және ең қолайлы болады, яғни басқа тәсілдер орынсыз болатын
жағдайлар. Мұндай жағдайларға мыналарды жатқызуға болады:
Шығын тәсілін құнды анықтауда қолдану кезінде, бағалаушылар ,,қайта
құру,, және ,,орын ауыстыру құны,, терминдерін қолданады.
Теориялық көзқараспен қарағанда, шығын тәсілмен анықталған бағалау
құны-құрылыс копиясын шын мерзімде тұрғызу болып табылады.
Бар ғимараттар өздерінің, бүгінгі күнде қолданыстан шыққан,
материалдарын, құрылыс технологияларын және проектілерінің элементтерін
біріктіріп, алайда қайта құрылуы мүмкін емес. Құрылымның ішінде, құрылыстың
ағымдағы стандарттарына сәйкес келмейтін, элементтердің комбинациялары
болуы мүмкін. Бұл жағдайда жалпы қабылданған бағалау тәжірбиесі-
салыстырмалы пайдалылықты қамтамасыз ететін, құрылымды тұрғызу құнын
бағалау. Бұл орын ауыстыру құнының бағасын береді.
Орын ауыстыру немесе орын толтыру құнының қайсысы пайдалануына
байланысты бағалау, құны өзгеріп тұруы мүмкін. Нақты бағалау үшін
таңдалынатын концепция, есеп беруде анық негізделуі қажет.
Салыстырмалы бірлік әдісі.
Салыстырмалы бірлік әдісі аудан құнының салыстыруына немесе
бағаланатын объектінің көлем бірлігімен аудан бірлігінің құнына
салыстыруына немесе ұқсас типтік құрылымның көлем бірлігінің салыстыруына
негізделген. Типтік объектінің нарық жағдайында және табиғи
айырмашылығындағы құнын түзетулерінің нәтижесінде нарықтық құнының өлшемі
анықталады. Типтік құрылым ретінде, контрактік бағасы белгілі, жақын арада
салынған, ұқсас құрылымды алу дұрыс болады. Сонымен қатар, контрактқа қол
қою мезгілі мен бағалау мезгілінің арасындағы айырмашылыққа түзетулер
енгізу қажет.
Контракт бағасы туралы мәліметтің жоқ болуы кезінде, құн көрсеткішін,
ұқсас, жақын арада салынған объектілердің сатылуы туралы ақпараттан, алуға
болады.
Көптеген жағдайда, берілген әдісті, арнайы анықтамалар мен
ценниктерден алынған, бірлік құнның көрсеткіштерінде қолданылады. Бұндай
анықтамалар ретті түрде шығарылып, бағалау институттарымен ұсынылған,
статистикалық мәліметтерді қамтиды. Типтік немесе базалық ғимараттардың
бірлік құндары, көлемі анықталмаған құрылымдар үшін келтіріледі, сондықтан
олардың нақты габариттеріне түзетулер енгізу қажет. Осыған орай,
зерттелетін ғимарат базалық ғимараттан үлкен болса, бірлік баға төмен
болады және керісінше.
Бірлік құн базалық ғимараттың бағалау мерзіміне және зерттелетін
ғимараттың бағалау мезгіліне, баға деңгейінің кез-келген өзгерісін көрсетуі
қажеті. Сонымен қатар, бірлік бағаға уақыттың өтісімен тұрақты түрде өсіп
отыратын, құрал-жабдықтардың құнының әсерін есепке алу керек. Бірлік
құндары дәл түзету үшін әр позицияны кезекті дәлелдеумен құрама
элементтерге бөлшектеуді қолданады.
Мына бір фактіні атап өту керек, бір қарағанда бұл әдістің қарапайым
болып көрінуі тәжірибесіз маманды шатастыру мүмкін. Адекватты бастапқы
мәліметті алу және оларды түзету көп еңбекті қажет ететін процесс.
Компонент бойынша бөлшектеу әдісі.
Берілген әдістің мәні болып, барлық құрылысының құны құрылыс
компоненттерінің-фундаменттердің, қабырғалардың, қоршаулар, жабындар және
басқалары, құндарының соммалары ретінде анықталады. Әр компоненттің құнын
оның бірлік құнына негізделіп алады, яғни бірлік көлемді орналастыру үшін
қажетті шығын соммалары.
Әр компоненттің көлемін және оның бірлік құнын біле тұра, барлық
құрылымның құнын табады. Бұл жағдайда кәсіпкердің пайдасы бірлік құнда
есептеліп немесе бөлек есептелінеді.
Ғимараттар мен құрылымдардың құрылысының сметалық құны дегеніміз-
проектік материалдарға сәйкес оның жүзеге асуына қажетті ақша қаражатының
соммасы.
Бірлік құнның калькуляциясы үшін мәлімет базасның бар болуы. Берілген
әдіс қайта құру және орын ауыстыру құнының жеткілікті дәл бағасымен
қамтамасыз етеді.
Жоғарыда айтылғанды қорытындылайтын болсақ, компонент бойынша
бөлшектеу әдісі, бірлік бағалардың жинағының негізінде құрылыс-монтажды
жұмыстардың сметалық құнын анықтау технологиясына толығымен сәйкес келеді.
Сандық тексеріс әдісі.
Бұл әдіс ең дәл сонымен қатар еңбекті көп қажет ететін әдіс болып
табылады. Оның мәні, құрылымның салынуына қатысты барлық позицияларды
абсолютті дәл, сапалық анықтауында. Әдістің дәлдігін шектемесе, онда әр
шегенің, кірпіштің және жұмыс уақытының әр минутының есебін жүргізу керек.
Барлық материалдық санын және еңбек шығынының мөлшерін біле тұра, тікелей
шығындарды анықтаймыз. Содан соң, кәсіпкердің жанама шығыны мен пайдасын
анықтайды. Бұл әдіс бағаланатын жақсарулардың толық құндық анализін
бергенімен, ақша мен уақыттың көптілігін және тәжірбиелі бағалаушыларды
қажет етеді. Сол себептен күнделікті тәжірибеде бұл әдісті сирек қолданады.
Жылжымайтын мүлік объектісінің тозуын анықтау.
Кез келген ғимарат пен құрылым анықталған эксплуатациялық сапасымен,
герметикалығымын, дыбыс шығармайтын мүмкіншілігі және тағы басқалармен
сипатталады. Бұл параметрлер, ғимараттар мен құрылымдардың эксплуатациялық
жарамдылығын анықтайтын, төрт топқа біріктірілуі мүмкін.
Бұл жағдайда, табиғи тозуды (эксплуатациялық сапаның жоғалуы),
функционалды және моральді ескіруді (ғылыми –техникалық прогреске
байланысты технологиялық сәйкестілікпен құнның жоғалтуы), сыртқы және
экономикалық тозуды (сыртқы ортаның көзқарасының өзгерісінен объектінің
таратылымдығының өзгеру), ажырата білу қажет. Осы тозудың барлығы
жинақталған тозуды құрайды.
Жинақталған тозу-бұл табиғи бұзылудың нәтижесінде болатын қайта құру
немесе орын ауыстырудың жақсарту құнының төмендеуі, сыртқы ескірудің
функционалды ескіруі немесе осы көздердің комбинациялары.
Шығын тәсілінде тозу ағымдағы орын ауыстыру немесе қайта құру құнынан
есептеліп шығарылады.Дегенмен, құнның жоғалтуы нарықпен анықталғанша, тозу
жоғалту болып табылады. Ескі ғимараттар үшін құнның жоғалуы қатысты
ұсыныстың уақытша аздығымен немесе тарихи-саулетті мағынасымен орны
толтырылады.
Ағымдағы құнды бағалаудың негізі етіп, орын ауыстыру құнын қолданса,
ғимаратталған тозу есепке алынады Алайда, бұл жағдайда функционалды тозудың
кейбір түрлері автоматты түрде алынып тасталады.
Жинақталған тозуды бағалаудың әдістері.
Жинақталған тозуды бағалау үшін бірнеше әдісті қолдануға болады.
Бастысы, абайлы ақпаратпен қамтамасыздандырылған сатып алушының
құрылыстың қалпына көз қарасының жүйелілігімен логикалығын көрсету керек.
1. Экономикалық қайтарылым әдісі.
Берілген формуламен бұл әдіс жинақталған тозудың көлемінанықтайды:
AB=EA—TELxCN;(1)
Мұнда AB-жинақталған тозу
EA- тиімді жас (құрылымның қалпы мен пайдалылығымен көрсетілетін жас)
TEL-жалпы экономикалық өмір (жылжымайтын мүліктің жақсаруы меншіктің
құнына қосымша салым жасайтын уақыт периоды)
CN-жаңа құрылыстың құны (қайта құру немесе орын ауыстырушы)
Бұл әдісте оның пайдалануына шектеу жасайтын жағдайлар бар:
1. Жалпы экономикалық өмір мен тиімді жастың жалпы көлемін жеткілікті
субъективті анықталады.
2. Тозу түрлеріне айырмашылық жасамайды.
3. Құрылымның бөлек элементтерінің жалпы экономикалық өмірі мен табиғи
өмірінің мөлшерлерінің айырмашылықтары ескерілмейді.
1. Сатылымдарды салыстыру әдісі
Ұқсас объектілерді сату және бос жер учаскелердің сатылымдары туралы
дұрыс мәліметтің болуы-қажетті шарт. Кез-келген түзетулер нарықтық
негізделген болуы тиіс.
Еске сала кететін жайдың бірі-салыстырмалы сатылымдар, меншіктің толық
құқығы бар, ашық нарықта іске асуы керек. Жер учаскесінің құны нарықта
негізделген болуы қажет. Олай болмаса, берілген әдіс аз қолданылмалы.
2. Бөлшектеу әдісі.
Бөлшектеу әдісінің мәні, оның нақты қарастыруында және тозудың барлық
себептері мен түрлерін есепке алуында. Оның ішінде:
- жойылатын және жойылмайтын табиғи тозу;
- жойылатын және жойылмайтын функционалды тозу;
- сыртқы және экономикалық тозу;
Егер қоспалы шығынның құны түзетуге шыққан шығыннан артық болса, тозу
жойылмалы болып саналады. Түзету шығыны қоспалы құннан артық болса, тозу
жылжымайтын болып саналады.
Табиғи тозудың анықтамасы.
Конструкциялардың, элементтердің, инженерлік жабдықтардың жүйесінің
(әрі қарай жүйе) және жалпы ғимараттың табиғи-климаттық факторлар мен
адамдардың әсері нәтижесінде оның, бастапқы технико-экономикалық сапасының
жоғалуы. Бағалау сәтіне табиғи тозу, конструкцияның, жүйе элементінің
немесе жалпы ғимараттың бұзылуын жоятын жөндеу мерекелерінің объективті
қажетті құнның және олардың қайта құру құнының арақатынасымен анықталады.
Объектіні табиғи тозуды анықтау үшін, тексеру кезінде дефектілердің
мәлімет тізімі жүргізіледі.
Табиғи тозу, әрі алып қойған жөндеу жұмыстары бойынша жойылатын
позиция түрінде анықталуы мүмкін және экономикалық көзқарастан жөнсіз болып
саналатын жөндеу жұмыстарын жойылмайтын позиция болады.
Жойылатын табиғи тозу
Жойылатын табиғи тозуды нашар эксплуатацияның есебіне жатқызады,
сондықтан да оны кей жағдайда әрі алып қойылған жөндеу жұмыстары деп
аталады. Құрылымның дұрыс эксплуатациялық сипаттамаларын көпке созбай ,
жасай бастайды деп болжалады. Сонымен қатар, элементтер жаңа күйге немесе
жаңаға жақын күйге дейін қайта құрылады деп болжалады.
Жойылатын табиғи тозудың ақшалай анықтамасы-,,жөндеу жұмысының құны-
объектіні бастапқы қалпының эквивалентін жеткізуге кеткен шығындар,, .
Жойылмайтын табиғи тозу.
Жоғарыда айтылғандай, жойылмайтын табиғи тозу, қазіргі кезде
тәжірбиелі түрде мүмкін бола алмайтын немесе экономикалық тұрғыдан жөнсіз
болатын позицияға сәйкес келеді. Бқұл тозудың типін толық қайта құру немесе
орын ауыстыру құны мен жойылатын табиғи тозудың сомасының қатынасы
негізінде анықтайды.
Жойылмайтын табиғи тозған құрылым элементтерін тәжірбиеде, ,,ұзақ өмір
сүретін,, және ,,қысқа өмір сүретін,, деп екіге бөледі: қысқа өмір сүретін
элементтің, барлық құрылымдарға қарағанда, қалмады экономикалық өмірі
қысқа. Ұзақ өмір сүретін элементтердің күтілетін өмірі барлық құрылымның
қалмалы экономикалық өмірінен сәйкес келеді.
Өмір жасы қысқа, элемеенттермен шартталған табиғи тозу-(бүкіл
объектінің қызмет ету мерзімінен кіші), осы тез тозғанын компоненттерді
қайта құруға кеткен шығын.
Қысқа өмір сүретін элементтердегі жойылмайтын тозуды бағалау үшін,
элементтің толық қайта құруының немесе орын ауыстыруының құны мен
элементтің жойылатын тозының соммасының айырмасын элементтің жалпы табиғи
өміріне дәл жасының қатынасына көбейтіндісін аламыз.
Ұзақ өмір сүрумен шартталған (бүкіо объектінің қызмет ету мерзіміне
тең не адамда ұзақ) элементтердің жойылмайтын табиғи тозуы-осы
компоненттерді қайта құруға кеткен шығын.
Ереже бойынша, бұл-ғимараттар мен құрылымдардың конструктивті негізгі
элементтері (фундамент, қабырға және т.б.), яғни олардың функционалды
қалпын қайта құру үшін бүкіл объектінің күрделі жөндеу жұмыстарын жүргізу
қажет.
Функционалды тозуды анықтау.
Функционалды тозу немесе функционалды ескіру конструктивті шешімнің
қазіргі стандарттарына сәйкес келмеуінің нәтижесінде болады.
Берілген бағалаудың міндеттерін шешу үшін, функционалды тозу-,,
проектілердің жетіспеушіліктерінің, сонымен қатар қолданылған
материалдардың жетіспеушілігінің нәтижесінде объектінің құнының жоғалуы,,
деп анықталады.
Жойылатын функционалды тозу.
Табиғи тозуға ұқсас функционалды тозуды жойылатын және жойылмайтын деп
екіге бөледі. Жойылатын табиғи тозуға ұқсас, жойылатын табиғи тозу да оның
ескіру құнымен өлшенеді.
Сараптаманың мақсаттары үшін жойылатын функционалды тозудың құнын,
,,объектінің эксплуатациясынан болашақта алынатын кіріске салынатын қордың
көз қарасынан жөнсіз болып саналатын реконструкцияға шығатын шығын,,
ретінде анықтайды.
Функционалды тозудың себептері деп:
-элементтердің қосылуын талап ететін жетіспеушіліктер
-элементтердің ауыстыруын немесе модернизациялауын талап ететін
жетіспеушіліктер
-,,одан әрі жақсартулар ,,
Қоспаларды қажет ететін жетіспеушіліктерге , берілген құрылымда жоқ
және құрылымның қазіргі стандарттарға оларсыз сәйкес келмейтін позицияларды
жатқызады. Жетіспеушіліктер есебімен толықтырылуларды талап ететін, алынып
тасталатын, функционалды тозудың сапалық өлшеуіші дегеніміз-бағалау сәтіне
қажетті толықтыылулардың құны мен толықтырулардың бағаланатын объектінің
салынуы кезінде орындалғандығы құнының айырмасы.
Ауыстыруды немесе модернизацияны талап ететін элементтердің
жетіспеушілігіне орындалатын, алайда заман нарығының стандартына сай
келмейтін функционалдың позициясын жатқызады. Ауыстыруды немесе
модернизацияны талап ететін позициялардың есебімен алынып тасталатын
функционалды тозу табиғи тозудың есебімен бар элменттердің монтажының құны
мен бар элементтің демонтаж құнының айырмасын қосқанға тең. Бұл жағдайда
материалдардың қайтарылу құны, демонтерленген материалдар мен басқа
объектілерде қолданылған жабдықтардың құны ретінде анықталады. ,,Одан әрі
жақсартуларға ,, нарық стандарттарының заманға сай қажеттіліктеріне қазіргі
уақытта адекватты емес құрылымның позициялары мен элменттерін жатқызады.
,,Одан әрі жақсарту,, арқылы алынып тасталатын функционалды тозу ,,одан әрі
жақсартылған,, позицияның қацйта құру құнынан табиғи тозуды алып
тастағанға, оған демонтаж құнын қосып, одан демонтерленген элменттердің
ликвидациялық құнын алып тастағанмен өлшенеді.
Жойылмайтын функционалды тозу.
Құрылымның қазіргі заман стандартына конструктивті шешімнің сәйкес
еместігінің нәтижесінде арендалық төлемнің капиталданған жоғалуы,
жойылмайтын функционалды тозудың құны ретінде анықталады. Бұл жағдайда
алынбаған кірісті капитализациялау үшін ұқсас ғимараттар үшін капитализация
ставкасы қолданылады.
Сыртқы (экономикалық) ескіру.
Комерциялық пайдаланылу жағдайында объектінің шартталған орналасу
жерінде рентаның төмендеуі байқалады. Нәтижесінде нарықтық ортада
өзгерістердің себебінен объектілердің сатылу бағасының (құнның жоққа шығуы)
төмендеуі болады. Мүмкіншілікті сатып алушының сөзінде объектінің
қызықтырушылығы да соншалықты өзгереді.
Берілген бағалаудың мәселелерін шешу үшін сыртқы әсердің тозуы,
,,сыртқы ортаның әсерінің нәтижесінде ғимараттың функционалды тозуының
төмендеуі,, ретінде анықталады. Бұл жылжымайтын мүліктің меншіктенушісі,
жерді иеленуші және арендалар үшін түзетілмес фактор болып табылады. Сыртқы
әсердің тозуы біршама себептердің нәтижесінде болуы мүмкін, оларға:
ауданның (кварталдың) жалпы құлдырауы, объектінің облыс ауданында немесе
регионындағы орналасуы (негізгі көліктік, коммуналдық, коммерциялық және
басқа құрылымдарға қатысты орналасуы), нарық жағдайы немесе қаржы және
заңды шарттардың өзгеруі.
Сыртқы тозуды бағалаудың екі әдісі бар:
-сыртқы әсерге қатысты кірістің жоғалу капитализациясы
-сыртқы әсердің болуымен және болуынсыз ұқсас объектілердің сатылуын
салыстыру7
Мәліметтің толық болған жағдайында екінші әдісті қолдану дұрыс болар
еді.
Тозудың әр типінің көлемін анықтай отырып, ғимарат немесе құрылымның
жинақталған тозуының жалпы бағасын алады.
Шығын тәсілінің әдістерімен бағалаудың негізгі этаптары.
Шығын әдісі ғимараттың қайта құру құнынан тозуды алып тастағандығы
бағасын көрсетеді.
Берілген тәсілді қолданудағы бағалау процедурасының негізгі этаптары:
1. Ұйғарымдағы жердің оптималды пайдалану мақсатында ие болу немесе
ұзақ мерзімді бос аренда құнын есептеу
2. Жаңа аналогты ғимараттар мен құрылымдарды тұрғызудың құнын есептеу,
қайта құру бағасын алу. Қайта құру құны түсінігі дегеніміз-бағалау
мерзіміне объектінің бағаланатын құны ағымдағы бағамен, бірдей
материалдармен, заманға сай стандарттармен, бірдей проектімен,
планировкамен және тағы басқамен болуы қажет.
3. Жылжымайтын мүлік объектісінің табиғи және морольді тозуының
деңгейін анықтау.
4. Ғимараттың нақты құнын табу үшін қайта құру құнын тозу құнына
азайту.
5. Объектінің есептелген нақты құнына жердің құнына қосылуы.
Нарықтық сатылымдарды салыстыру әдісі
Нарықтық сатылымдарды салыстыру әдісін қолданылған кезде төмендегі
принциптерді пайдаланылады.
Сұраныс пен ұсыныс принципі. Нарыұтағы баға сатушы мен сатып алушының
келісімшарт нәтижесі. Меншіктің бір типіне сұраныс өсе бастаса, сәйкесінше
баға да өсе бастайды және керісінше.
Нарықты сараптау кезінде сұраныс пен ұсынысты бірдей ескеру қажет.
Сұраныс потенциалды пайдаланушылардың болуымен қалыптасады, ал ұсыныс
құрылып жатқан, эксплуатацияға дайын, алайда бос құрылымдармен анықталады.
Тепе-теңділік (баланс) принципі. Меншіктің бағасы нарықтық
құнға сәйкес келуі үшін, жердің құны мен құрылымның құнының арасында
белгілі арақатынастың сақталуы қажет. Салыстырмалы объектілерді сараптау
үшін осы арақатынасты ескеру қажет және оның бұзылуына түзетулер енгізу
қажет.
Орынбасу принципі. Жылжымайтын мүліктің нарықтық құны, сатып алушының
ұқсас пайдалылығы бар, жылжымайтын мүлік үшін төлейтін бағасымен
анықталады.
Тәуелділік принципі. Орналасу сапасы берілген жерде қабылданған жерді
пайдалану типіне учаскелердің параметрлерінің сәйкестілігіне және
экономикалық орталықтарға жақындығына тәуелді. Экономикалық байланыс
өзгерсе, экономикалық аймақта өзгереді, сәйкесінше меншіктің құны да
өзгеруі мүмкін. Өзгеріс деңгейі объекті мен жаңа экономикалық аймақтың
арасындағы байланыстың сипаттамасына тәуелді.
Өзгеру принципі. Құнның өзгеруі, жылжымайтын мүліктің өзінің
өзгеруімен қатар, сыртқы жағдайдың өзгеруінің нәтижесінде ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Кіріспе 5
1.Жылжымайтын мүлікті бағалаудың теориялық негіздері 8
1.1.Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік нарығының дамуы 8
1.2 Жылжымайтын мүлікті бағалаудың негізгі түсініктері мен принциптері 12
Тарау 2. Жылжымайтын мүлікті бағалаудың әдістері және олардың Алматы
қаласында орналасқан пәтерді бағалау мысалындағы тәжірибелік қолданысы
20
2.1. Жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын анықтаудың әдістері 20
2.2. Алматы қаласындағы жылжымайтын мүлік объектісін, пәтерді, бағалау
және сараптау. 52
Объектінің орналасуын сараптау. 53
Инженерлік коммуникациялар 54
Көлемді-жоспарлы шешімдер 54
Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікті бағалау механизмін
жетілдіру жолдары. 62
3.1.Шет елдердің жылжымайтын мүлікті бағалаудағы іс-тәжірибесі 62
3.2.Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікті бағалау
механизімін жетілдіру жолдары 68
Қорытынды 70
Қолданылған әдебиеттер тізімі 74
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 5
Тарау 1.Жылжымайтын мүлікті бағалаудың теориялық негіздері
1.1.Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік нарығының
дамуы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..8
1.2.Жылжымайтын мүлікті бағалаудың негізгі түсініктері мен
принциптері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . 12
Тарау 2. Жылжымайтын мүлікті бағалаудың әдістері және олардың Алматы
қаласында орналасқан пәтерді бағалау мысалындағы тәжірибелік қолданысы
2.1. Жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын анықтаудың
әдістері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 2 2
2.2. Алматы қаласындағы жылжымайтын мүлік объектісін, пәтерді,
бағалау және сараптау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...59
Тарау 3. Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікті бағалау механизмін
жетілдіру жолдары.
3.1.Шет елдердің жылжымайтын мүлікті бағалаудағы іс-
тәжірбиесі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...69
3.2.Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікті бағалау механизімін
жетілдіру жолдары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 75
Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..78
Қолданылған әдебиеттер тізімі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..82
Кіріспе
Меншікке экономикалық және заңдық категория ретінде ғылыми тұрғыдан
талдау жасау кәсіпкерлікті нарықтық шаруашылықтың ажырамас элементі
екендігін дәлелдеп отыр.
Меншік тек экономикалық мағынада емес ,құқылық формада да даму алады.
Ал меншіктің дамуымен қатар, әртүрлі экономикалық қатынастар да дами
бастайды. Мысал келтіретін болсақ, кез келген меншіктің құны болады, ол
құнды анықтау үшін бағалаушының көмегі қажет.
Қазақстандағы нарықтық экономикалық дамуының қазіргі кездегі сатысында
кез келген тауар мен қызметтің құнын бағалау маңызды және қажетті.
Құнды бағалаудың, мәміленің негізделген бағасын анықтау кезінде,
потенциалды сатушы мен сатып алушы үшін, ипотекалық несие беру туралы шешім
қабылдау кезінде, несиеші үшін, сақтандыру компаниялары үшін маңызды.
Осыған байланысты құнның түрлері де әртүрлі болады.
Бағалау реттелген, мақсатты процесс болып табылады.
Қазақстандағы және халықаралық стандарттарға сәйкес, әртүрлі құнды
бағалау кезінде, көпшілікпен қабылданған, үш тәсіл және олардың әдістерін
қолдану ұсынылады. Олар –шығын, кіріс және нарықтық.
Қазақстан Республикасында бұл мамандық жаңа болып саналады, сондықтан
жетілдіріп зерттелмеген. Осыған орай әдебиеттер саны да аз.
Қазақстан Республикасында жүргізіліп жатқан реформалардың мақсаты,
адамзаттық қоғамның құқықтық мемлекеттің, нарықтық қатынастардың негізінде
мемлекеттің жаңа механизмінің қалыптасуы болып табылады.
Құқықтық мемлекетті құру және даму мәселелеріне, қоғамның барлық
мүшелерін тең құқықпен қамтамасыз ету бойынша шаралар кешені, осы
құқықтарды әділетті бағалау үшін, олардың мүліктік құқықтарын қорғау және
кепілдікпен қамтамасыз ету.
Осылайша, тәуелсіз бағалаудың арнайы қызмет түрі ретінде дамуы және
қалыптасуы, экономиканы реформалаудың жалпы процесінің құраушы бөлігімен
құқықтық демократиялық мемлекетті құру болып табылады.
Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнының көлемі туралы объективті,
негізделген қорытындысы, сату-сатып алу немесе арендаға тапсыру операциясы
кезінде, кәсіпорынды акционерлеу және мүліктің бөлімді қайта бөлу,
жылжымайтын мүлікке салық салу және сақтандыру кезінде, мүлікті кепілге
беру арқылы несиелеужәне инвесторларды қызықтыру кезінде, мүліктік
құқықтарды іске асыру кезінде қажетті. Жылжымайтын мүлік объектісінің жеке
коллективті иеленушілері, банктер және басқа қаржылық компаниялары-
потенциалды инвесторлар, сақтандыру компаниялары, құқықтық ұйымдар, мүлік
және банкротство бойынша комитеттер, жер реформалары туралы, салықтық
қызметтер және басқа басқарушылық органдар-бұл операциялардың субъектілері
болып табылады.
Берілген дипломдық жұмыстың тақырыбы - ,,Алматы қаласының Алмагүл шағын
ауданында, № х үйдің № У пәтері мекен жайының мысалында жылжымайтын мүлік
объектісінің нарықтық құнын анықтау,, Бүгінгі күнде бұл тақырып
маңыздылардың бірі болып табылады, себебі Алматы қаласындағы жылжымайтын
мүлік орталығында бағалау жұмыстарының тапсырыстарының көп бөлігін сату-
сатып алу мақсатында тұрғын үй жылжымайтын мүлігін бағалау жұмыстары
құрайды.
Жеке мүліктің құқықтар негізінде жылжымайтын мүлік меншігі жатыр.
Меншіктенулер еместерге қарағанда, иеленушілердің мүдделері қорғалған, олар
өзінің меншігінің құқығының құнын басқаруға ұмтылады. Сол үшін көптеген
жұмыстар жасалады.
Ерікті нарықтық функционалуы үшін, құнды жасайтын, факторларды түсіну,
маңызды шарт болып табылады. Берілген факторлар, сатушы мен сатып алушының
мотивациясын, меншікті өндіруді және оны қоршаған ортаның жағдайын қосады.
Жылжымайтын мүліктің құнына әсер ететін факторлар табиғи, қаржылық-
экономикалық, әлеуметтік және саяси-құқықтық.
Берілген дипломдық жұмыстың негізгі мақсаты-жылжымайтын мүлік
объектісінің нақты нарықтық құнын анықтау. Яғни бағалаудың, көп тараған, үш
тәсілін де қолдана отырып, құндарды табу. Олардың ішінен оптималдысын
таңдау.
Дипломдық жұмыстың мақсатынан келесі міндеттер туындайды:
-Жылжымалы мүлікті бағалаудың негізгі принциптері мен әдістерін
негіздеу.
- Берілген бағалау объектісінің мінездемесіне, меншік құқығына
сипаттама беру.
- Жылжымайтын мүлік объектісін бағалаудың негізгі тәсілдерін қолдана
отырып, объектіні бағалау.
- Жылжымайтын мүлік нарығының түрлері және оның ерекшеліктері.
1.Жылжымайтын мүлікті бағалаудың теориялық негіздері
1.1.Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік нарығының дамуы
Жылжымайтын мүлік нарығы- шектеулі ресурстар, сатушы мен сатып алушылар
нарығы. Экологиялық таза және орталық аудандарда орналасқан, жаңа
объектілердің, ерекше көркем стиліндегі объектілердің сатушылардың саны
шектеулі. Сатып алушылардың саны да шектеулі, себебі осындай сипаттамадағы
объектілердің бағасы өте жоғары, Сатушы мен сатып алушылардың шектеулілігі
тәжірбиелі индивидуалды бағалаудың қалыптасуына әкеледі.
Жылжымайтын мүлік нарығында тауардың сатылу уақыт периоды жоғары.
Жылжымайтын мүлік объектісін нарыққа шығару және оны сатушының арасындағы
уақытты –нарықтағы тауардың экспозициясы. Экспозиция уақыты тұтынушылық
қасиеттеріне және сату кезінде жоғарлатылған болса, бағаға тәуелді.
Жылжымайтын мүліктің индивидуалды қасиеттерінің себептерінен,
станционарлығынан (сатып алушыға жақындатылмауы) сатып алушының үлкен
шығындарына ұшыратады. Оларға ақша ғана емес, уақыт шығыны да жатады.
Тауардың нарықта болуының әртүрлі уақыты, тауардың ликвидтылығы сияқты,
экономикалық қасиетін қалыптастырады. Тауардың натуралды формасынан ақшалай
формасына тез өтуі-жоғары ликвидтылықты білдіреді. Жылжымайтын мүліктің
ликвидтылығы басқа тауарлардың ликвидтылығының төмен.
Жылжымайтын мүлік нарығындағы тауарлардың төмен ликвидтылығы, сатушы
мен сатып алушы үшін тығынның жоғары деңгейін туғызады. Бұл шығындар
жылжымайтын мүлік бойынша мәмілелердің күрделі шарттарымен анықталады.
Р.Коуздың ұсынысы бойынша, жылжымайтын мүлікті сатушы мен сатып алушылар,
мәміле жасасу кезіндегі шығындары трансакциялық шығындар деп аталады.
Трансакциялық шығындар бар болса, ұсыныс бағасының сату бағасынан үлкен
айырмашылығы болады.
Соңғысы, комиссиялық шығындар, пошлиналар, салықтар және басқа шығындар
есебіне жоғарлатылады.
Жылжымайтын мүлік нарығы туралы ақпаратты алу туралы айтатын болсақ,
ол тұтыну нарығындағы тауарлар мен қызметтер сияқты ашық және жеткілікті
емес. Жасалған мәмілелер, олардың мазмұнының бағалары туарлы мәлімет алу
өте қиын. Мемлекеттік пошлиналардың, салық салу деңгейінің жоғары болуы,
жылжымайтын мүлікпен жасалынатын мәмілелердің шын бағасын жасыруына
әкеледі. Көп жағдайда мәмілелер сыйға тарту немесе алмастыру ретінде
хатталады, заңдастырылады.
Шығын тәсілінің негізі-құрылыс-монтажды жұмыстарына сметалар құру.
Өкінішке орай, бүгінгі күнде жақсы сметчиктер өте аз.
Экономикалық факторлардың құрамына, жеке және заңды тұлғалардың
кірісінің деңгейі мен динамикасы, потенциалды сатып алушылардың кірісінің
диференциациясы, жылжымайтын мүлік нарығындағы бағалар, құрылыс құны,
коммуналды қызметтердің бағасы мен тарифтері, арендалық төлемдердің
деңгейі, салық салу және басқалар сияқтылар кіреді.
Әлеуметтік факторларға, халық санының өзгеру тенденциясы, оның жастық
құралы, білімділік деңгейі, әлеуметтік статусы және т.б. жатады.
Әкімшілік факторлардың құрамына, әртүрлі шектеулер, бақылау,
жылжымайтын мүлікті құруға құқықтарды алу шарттары, мәмілелерді жасаудың
құқықтық шарттары (тіркеу, мерзімдер, және т.б) кіреді.
Қоршаған ортаны, әлеуметтік инфрақұрылымның жағдайы, көліктік жағдай
лар, экология, жылжымайтын мүліктің орналасқан жері анықтайды.
Сұранысты анықтайтын факторларға, саяси, ұлттық, мәдени шарттар, елдің
әдет-ғұрыптары жатқызылады.
Жылжымайтын мүлік нарығы бірінші және екіншіге бөлінеді. Бірінші нарық-
жылжымайтын мүліктің тауар ретінде нарыққа бірінші рет келіп түсетін,
экономикалық жағдай. Бұл жағдайда, негізгі сатушылар ретінде, мемлекет,
өзінің федералды, регионалды және жергілікті әкімшілік органдары атынан
болады.
Екінші нарықта, бұрын қолданылған және белгілі бір меншіктенушінің
иелігінде болатын (жеке және заңды тұлғалар) тауарлар ретінде болады.
Бірінші нарықта ұсынылатын жылжымайтын мүліктің саны жаңа құрылысқа
тәуелді.
Бірінші және екінші нарық өзара байланысты. Егер бір себептермен екінші
нарықта ұсыныс көбейсе, онда бірінші нарықтағы тауардың құны төмендейді.
Жылжымайтын мүлік нарығын оның сигментациясынсыз қарастыру мүмкін емес.
Жылжымайтын мүлік нарығын сигментациялау-оның сатып алушылар тобының
біртектілерге бөлінуі. Сегментацияның негізінде, жылжымайтын мүліктің
сипаттамалары жатқызылады.
Жылжымайтын мүлік нарығының келесі сигменттерін ажыратады: тұрғын үй
нарығы, коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығы, жер учаскелерінің нарығы.
Әрине бағалау өткізу кезінде бұл сегментацияға көп көңіл бөлінуі қажет,
сонымен қатар, ол өте ыңғайлы болып табылады.
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың құқықтық базасы.
Бағалау қызметінің сұрақтарын реттеу үшін Қазақстан Республикасында
2000 жылдың 30-қарашасында ,,Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі
туралы,, Қазақстан Республикасының Заңы енгізілген.
Қазақстан Республикасының әрекет етуші заңына сәйкес, бағалау
қызметімен шұғылдыну құқығы келесі мемлекеттік органдарға беріледі:
кеденшілерге(тауарды алу кезінде ), соттарға (моральді шығынды бағалау
кезінде), жер ресурстарының Агенстволарына (жерді бағалау кезінде),
,,Жылжымайтын мүліктің орталықтары,, сияқты Республикалық мемлекеттік
мекемелеріне (салық салу мақсатында бағалау және жылжымайтын мүлікпен
жасалынатын келісімшарттарды тіркеу) және т.б.
Қазақстанда бағалау, бағалау қызметін атқарудың Мемлекеттік
лицензияның негізінде, жеке және заңды тұлғалармен іске асырылады.
Бағалау, қайтарымды қызмет атқару туралы келісімшарт жасасу негізінде
жасалынады. ҚР Азаматтық кодексінің нормаларына сәйкес бағалаушы қайтарымды
негізде қызмет көрсетеді.
Құнды анықтау белгілі бір мерзімде жасалынады-бұл уақыт бойынша есепті
нарықтық құнның нақты мезгілге байланыстылығын білдіреді. Нарық пен
нарықтық жағдайлардың өзгеріп тұруына байланысты, есептеліп шығарылған
көрсеткіштер басқа мезгілде дұрыс болмауы мүмкін. Бағалау нәтижесі берілген
мерзімдегі нарықтық жағдайының қалпын көрсетеді, яғни ол өткен немесе
болашақтағы мерзімге көрсете алмайды. Одан басқа, нарықтық құнды анықтайтын
келісімшарттың мүліктің қолдан қолға өтуімен бірге аяқталады деп болжанады,
сондықтан ешқандай құнның өзгерістері мүмкін емес.
Көп жағдайда жас мамандар бағалаумерзімін анықтауда қате жібереді.
Олар тапсырушыға құжаттарды беруді (есептеуді аяқталу мерзіміне)
жатқызады. Ғимаратты қарастыру, есептеу және құжатты берудің арасында көп
уақыт өтуі мүмкін. Сол берілген уақыт аралығында бағалау объектісімен
төтенше жағдайлар болып қалуы мүмкін (өрт, табиғат апаттары құнның
төмендетуіне әкеледі, жетілдіру, модернизация және т.б. құнның жоғарылауына
әкеледі). Сондықтан, бағалаудың дұрыс мерзіміне бағалау объектісін қарау
мерзімін жатқызу керек.
Келісімшартқа қатысушы жақтмінардың біреуі бағалау объектісін сатып
алуы, ал екіншісі сатып алуға міндетті емес. Келісімшарт, ерікті сатушы мен
сатып алушының арасында жасалынады деп ұсынылады. Келісімшарт жақтардың
қысымынсыз өткізілуі қажет.
Баға дегеніміз-меншік объектісі, тауар, қызметтер және тағы басқалары
үшін төленетін сомма.
Құн дегеніміз-құндылықтардың, меншік объектілерінің, тауарлардың,
қызметтердің және тағы басқалардың ақшалай көрінісі.
Бағалаушы құнды анықтайды, ал баға әртүрлі жағдайларға байланысты, не
жоғары, не төмен болуы мүмкін.
1.2 Жылжымайтын мүлікті бағалаудың негізгі түсініктері мен принциптері
Жылжымайтын мүліктің құнын анықтау күрделі аналитикалық процесс
болып табылады. Бұл процесс бағалау объектісінің өзара байланысының ішкі
және сыртқы барлық спектірін қамтиды.
Нарықтық құнды есептеудің барлық әдістері, процедурасы және техникасы
егерде олар нарықтық көрсеткіштерге негізделіп, дұрыс қолданылса, бір
нарықтық құнда көрсетеді.12
Еркін бәсекелестік нарықта сату үшін барлық қажетті жағдай сақталса,
меншік объектісін сату кезіндегі ықтималды бағаның қалыптасуы нарықтық
құнды білдіреді. Қажетті жағдай болып, сатушы мен сатып алушы шешім
қабылдау үшін ақпаратпен толық қамтамасыздандырылған және бағдарлай әрекет
жасайды. Қатысушылардың еш қайсысы сату-сатып алу келісімшартына еріксіз
қатыспайды.14
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың процедурасы мен әрекетін түсіну үшін,
жылжымайтын мүлікті бағалаудың принциптерінің экономикалық мағынасын білу
қажет.
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың принциптері келесі төрт жалпы
қабылданған топқа бірлескен:
-Қолданушының пікіріне негізделген принциптер.
-жермен, ғимараттармен және құрылымдармен байланысты принциптер
-Нарықтық ортамен байланысты принциптер
-Ең тиімді және ең нәтижелі қолдану принципі.14
Бұл принциптер өзара байланысты. Анықталған меншікті сараптау кезінде
бірнеше принцип бір мезгілде іске қосылуы мүмкін. Сонымен қатар, айта
кететін жай ол принциптер бағалаудың барлық міндетінде қолданыла бермейді.
Бір принципке екіншісінің арқасында үлкен мән берілу мүмкін, ол нақты
жағдаймен немесе қызығушылық білдірген жақпен анықталады. Жылжымайтын мүлік
нарығының функциялау жетік болмауы мүмкін, принциптердің біреуінің толық
көлемде (реализациялануы) іске асуына, мемлекеттік органдардың араласуы,
кедергі жасау мүмкін. Осы себептермен аталған принциптер адамдардың
экономикалық мінез-құлқының тенденциясын ғана көрсетеді, алайда бұндай
мінез-құлқына кепіл бермейді.
Қолданушының пікіріне негізделген принциптер келесілерді қосады:
пайдалылық, орын басушылық және күту.
Пайдалылықтың анықтамасы: пайдалылық- жылжымайтын мүліктің ағымдағы
берілген уақыт периодында және берілген орында пайдаланушының қажеттілігін
қанағаттандыру қабілеттілігі меншіктің табыс әкелетін жағдайында
қажеттіліктерді қанағаттандыру ретінде кіріс болып табылады. Меншіктенуші
–пайдаланушы үшін бұл кіріс ,,бекітілген рента,, ретінде есепке алынады.
Яғни, бір адам екінші адамға объектінің арендасы үшін қанша төлейді? Бұл
жинақтар солай саналады.меншікке ,,бекітілген,, шынында қолдан қолға өтпесе
де
Орынбасудың анықтамасы: Орынбасу принципі бойынша меншіктің максималды
құны пайдалылығы эквиавлентті басқа меншіктің ең төмен құны немесе
бағасымен иемдену мүмкіншілігімен анықталады.
Бұл принцип, бағалау процесіндегі қоолданылатын, құнды анықтайтын,
дәстүрлі үш тәсілдің негізінде жатыр.
Орынбасу принципі мен альтернативті шығын түсінігі ұқсас болып
табылады.
Инвестордың қор салудың альтернативті варианттарынан бас тартып, және
берілген екемеге инвестиция сала отырғандығы шыққан шығындарын
альтернативті шығындар дейді.
Күтудің анықтамасы күту-ол кірістің және басқа да пайданың ағымдағы
құнын белгілеу.
Ақша пайыз әкелетіндіктен, болашақта алынатын бір доллардың құны
қазіргі кездегі доллардың құнынан төмен болады. Бұл жерде ақшаның уақыт
ағымының ішіндегі құны туралы айтылған. Болашақтағы долларды ағымдағы
құнына келтіру процессін дисконттау деп аталады. Жылжымайтын мүлікті
иемденуден күтілетін болашақтағы долларды дұрыс бағалау үшін, уақыт
ішіндегі құнға болашақта болжамалы түсімдерді түзету өте маңызды.
Бұл принциптердің ішіне кіретіндер: қалдырмалы өнімділік, салым
(немесе қазына), өспелі және кемімелі кіріс, экономикалық көлем және
экономикалық бөлініс.
Қалдырмалы өнімділіктің анықтамасы: еңбек, капитал және кәсіпкерлік
қызметтің шығындары төленгеннен кейін, қалдырмалы өнімділік жерге қатысты
таза кіріспен өлшенеді. Жер пайдаланушыға табысты көбейту, шығынды азайту,
кез-келген ыңғайлы жағдай қажеттілігін қанағаттандыру немесе осы үш шарттың
бірлесуіне қол жеткізу мүмкіншілігін береді, сондықтан қалдырмалы
мүмкіншіліктің орны бар. Төменде сәйкес мысалдар келтірілген.
Максималды түсім-шаруашылық тауарлар дүкеннің иеленушісі сатып
алушылардың көбінің қолы жеңіл жететін және көзге көп түсетін жер учаскесі
үшін көбірек ақы төлейді.
Минималды шығындар-автокөлік өндірушісі қала орталағындағы іскер
бөлімінде орналасқан учаскеге қарағанда, темірбетон саласының қасында
орналасқан учаске үшін көбірек ақы төлейді.
Қолайлылықтағы қажеттілікті қанағаттандыру –тұрғын-пайдаланушы әдемі
көрініс ашылатын жер үшін көбірек төлейді.
Салым (предельная продуктивность). Салым-факторға шыққан фактілік
шығындар емес, кез-келген жаңа факторға енгізу нәтижесінде шаруашылық
объектісінің құнының өсімінің сомасы. Кейбір факторлар, олармен байланысты
шығындарға қарағанда, жылжымайтын мүліктің құнын үлкен көлемге көбейтеді,
алайда кейбіреулері құнды фактілі түрде төмендетеді.
Салым-бұл кез-келген қосымша өндіріс факторының бар немесе жоқ болу
нәтижесіндегі шаруашылық объектісінің құны немесе таза кірістің өсу не кему
сомасы.
Өспелі және кемімелі кіріс. Жер меншіктенуші мына сұраққа жауап беру
керек. Иеленген жеріне қаншалықты интенсивті түрде құрылыс құру қажет?
Тепе-теңділіктің анықтамасы: жерді пайдаланудың кез-келген типіне,
өзара келіскен жағдайда, жердің максималды құнына жеткізілетін, әртүрлі
өндіріс факторларының оптималды сомалары сәйкес.
Экономикалық көлем (величина) . Жер учаскесінде құрылыстарды
тұрғызудың оптималды масштабтары нарықтағы бәсекелестік және тұтынушылардың
қажеттілігімен анықталады. Қоршаған ортасы жақсы жерде орналасқан
участоктың көлемі мүмкіншілікті тұтынушылар үшін өте үлкен немесе кіші
болса, оның нарықтағы құны төмендеп қалуы мүмкін. Экономикалық шама
(размер) принципі-бұл басқа кеңістікте қарастырып келген тепе-теңділік
принципі.6
Экономикалық шама-берілген орында нарықтық жағдайға сәйкес, жерді
пайдаланудың оптималды масштабына жету үшін, қажетті жер көлемі.
Экономикалық бөлініс. Мүліктік заңнама жерге деген мүліктік құқықты
бөліп және бөлігімен сатуға рұқсат береді.
Экономикалық бөліністің анықтамасы: егер жылжымайтын мүлік меншігі бір
немесе бірнеше мүліктік қызығушылықтарға бөлінуі мүмкін болса, нәтижесінде
объектінің жалпы құны өседі. Осындай жағдайда экономикалық бөлініс орынды
болады.
Нарықтық жағдаймен байланысты принциптердің ішіне кіретіндер
тәуелділік, сәйкестік, үсыныс пен сұраныс, бәсекелестікпен өзгеріс.
Тәуелділік. Жылжымайтын мүліктің құнына әсер ететін маңызды фактордың
бірі-оның орналасу жері болып табылады. Орналасу жерінің сапасы учаскенің
табиғи параметрлерінің, берілген аудандағы қабылданған, жерді пайдалану
типіне қаншалықты сәйкестігімен, экономикалық аймаққа қаншалықты жақын
орналасқандығымен байланысты. Біріккенде осы екі мінездеме ситусты құрайды,
немесе жылжымайтын мүліктің экономикалық орнласуы жері.
Ситусты ең болмаса, төрт деңгейде, экономикалық аймақпен жер
пайдаланудың нақты варианттының арақатынасымен анықталады. Бұл төрт деңгейі
концентрлік шеңбермен белгіленген. Олар, жақын жатқан территорияны, жақын
аралықтағы жерлер, сауда зонасын және бүкіл романды білдіреді. Мысалға,
өңдеу өнеркәсіппен айналысатын мекемелер үшін жерді пайдалану типінің
тәуекелділік деңгейлері жалпы халықтық немесе мемлекетаралық масштабта
болуы мүмкін.
Егер жер пайдаланудың қоршаған жүйесінде, не жылжымайтын мүліктің
экономикалық аумағында өзгерістер болып жатса, оның құнына әсер етуі
мүмкін. Жерді пайдаланудың қоршаған жүйесіндегі өзгерістердің бөлек
мысалдары мыналарды қосады: объектіге жақын жерден сауда орталығын салу,
көлдің ,,жасалуы,, немесе мектептің салынуы. Бұл өзгерістер объектінің
құнына негативті . Сонымен қатар позитивті де әсерін тигізу мүмкін. Бұл
жаңа варианттарының масштабтарымен және соңғыларының бағаланатын объектімен
ара қатынасымен анықталады.
Байланыс шығынымен өлшенеді: Бағаланатын объектінің кез-келген бір
нақты мақсатқа жету жанындағы, оған қызмет ететін объектілерге жету үшін,
шығатын шығын. Байланыс уақыт шығынымен, ара қашықтықпен немесе ақша
шығынымен өлшенуі мүмкін. Осы байланыстың кейбіреулерін өлшеу қиынға
түседі. Мысалы, егер бір учаскенің тамаша көрінісі болса, ол қалай
өлшенеді? Берілген байланыс көрінісі тамаша және көрінісі тамаша емес
учаскелердің құндарының айырмасы ретінде бағалануы мүмкін.
Кіріс ағымдары, көбіне көп, орналасу жерінен тұтынушы нарығынан қалай
байланысты екендігіне тәуелді. Мысалы, жол салу нәтижесінде немесе
бәсекелес үшін байланыстың бұзылуы, өзінің орналасқан жерінің арқасында,
мүмкіншілікті клиенттерді тартып алуға, бөлшектеп сатушының табысын едәуір
азайтуға мүмкіншілік береді.
Сәйкестілік. Нарықтық стандартқа сәйкес келмейтін проект қаржылық ара
қатынаста ұтылады. Жылжымайтын мүлікті салу проектілері сәйкес ауданның
жерді пайдалану типіне сай келуі қажет. Бұл барлық үйлер бір сәулеттік
стильде салынуы керек дегенді білдірмейді. Дегенмен де сәулеттік стиль
жерді пайдалану типіне сәйкес болуы керек. Сәйкестілік-берілген жердегі
құрылысқа ұсыныстың сәулеттілік стилінің қолайлылықтың және қызмет көрсету
деңгейінің қандай дәрежеде, жылжымайтын мүлік нарығының қажеттіліктерімен
күтімен, сай болатындығы.
Сәйкестілік принципімен регрессия және прогрессия принциптері
байланысты, берілген нарықтың жағдайы есебімен жер учаскесіндегі
құрылыстардың аса көбейуі кезінде регрессия орынды болады.
Бағаланатын меншіктің құнымен, көршілес орналасқан объектілердің
жоғары құнына байланысты, өсуі. Бұл жағдайда
прогрессия орынды.
Жылжымайтын мүлік нарығы жетілмеген болғандықтан, меншіктенушінің
ауысуы болатын бағаны сұраныс пен ұсыныс орната бермейді. Сатылым бағасының
орнатылуына басқа да әртүрлі факторлар әсер етеді.
Ол факторларға, сатылым процесінің шартттарын дұрыс орната білу,
қатысушылардың саны мен ынтасы, эмоциялары және қаржыландыру құны сияқтылар
жатады.
Ұзақ мерзімді жоспарда, баға өзгерісінің бағытын анықтауда сұраныс пен
ұсыныс тиімді фактор болып саналады. Алайда жылжымайтын мүлік нарығында
уақыттың қысқа мерзімде сұраныс пен ұсыныс факторлары өзінің тиімділігін
жоғалтады. Жеке меншіктенушілердің жерге деген монопольді бақылауы
негізінде нарықтағы өзгерістер болуы мүмкін. Сонымен қатар, нарықтарға
мемлекеттік бақылау механизмдері әсерін тигізеді. Мысалға, жергілікті
басқарма органдары нарықтың өсуін немесе арендалық төлем деңгейін ұстап
қалуы мүмкін.11
Және басқа да көптеген тәсілдермен нарықтық механизміне өзгерістер
енгізуі мүмкін.
Егер нарықтағы сұраныс көлемі жетіспей немесе тұтыну көлемі артығымен
болса, бағалардың деңгейі мен арендалық төлемдер төмендейді. Қысқа мерзімді
жоспарда жылжымайтын мүлікті ұсыну икемсіз болып табылады. Яғни, бұл
ұсынысты көбейту үшін ұзақ мерзімге жоспарлауды қажет етеді: баға тез
көтерілсе де ұсынысты тез көбейтуге болмайды. Жылжымайтын мүліктің ұсынысын
азайту да қиынға түседі. Бір нақты типті объектілердің аз болып жасалынуы,
уақыттың ұзақ мерзімінде, жүктелу деңгейінің төмен болып қала беруіне
әкеледі. Бұл жағдай саудаласудың қуғыншыларына қолайлы мүмкіншілік жасайды.
Себебі бағалар төмен болып қалып, немесе одан әрі төмендейді.
Ұсыныс жеткіліксіз немесе сұраныс жоғары болған жағдайда бағаға деген
қарама-қарсы қысым орынды болады. Сұраныс ұсынысқа қарағанда өте өзгермелі.
Бағаның өзгеруіне ол жеңіл әрекет жасайды. Ақша масса көлемінің өзгеруі,
пайыздық ставкалар, қорқыныш және басқа да факторлар сұраныс мінезіне, кез-
келген берілген уақытша әсер ете алады.
Сұраныс пен ұсыныстың анықтамасы: ұсыныс-анықталған баға бойынша қолда
бар тауарлар саны; сұраныс-анықталған бағамен ықыласты тауарлар саны.
Сұраныс пен ұсыныстың ара қатынасы бағаларды анықтайды.
Бәсекелестіктің өрлеуі, аудандағы жылжымайтын мүлік ұсынысының өсуіне
әкеледі. Бұл жағдайда сұраныс өспесе, берілген түрдегі барлық жылжымайтын
мүліктен алынатын таза кіріс төмендей түседі. Бәсекелестік деңгейі тым
жоғары болған жағдайда, пайда көлемі төмендеп, немесе жоғалып кетуі мүмкін.
Бәсекелестіктің анықтамасы: бәсекелестіктің өрлей түсуі, таза кірістің
орташа деңгейінің төмендеуіне апарады.
Бұл принцип, нарықтық нормадан асатын кіріс ағымының құнын бағалауға
тырысып отырған, сараптаушы үшін маңызды. Егер аса пайданың түсімі ұзақ
мерзімді аренда немесе басқа себептермен байланысты болмаса, кіріс ағымы
абайлап қарастырылуы қажет. Көптеген жағдайда сараптаушы екі тәсілдің бірін
қолданылады. Біріншіден, артық пайда жай пайдадан бөлініп, бөлек кіріс
ағымы ретінде қарастырылуы мүмкін. Екіншіден, жай ағымға қарағанда, барлық
таза кіріс ағымы тәуекелшіл болып қарастырылуы мүмкін. Сонымен қатар, ол
өте жоғары ставкамен капиталдануы мүмкін.
Өзгерудің анықтамасы: жылжымайтын мүлік объектінің құны бір қалыпты
болып қала бермей, уақыт өтісімен өзгереді.
Жылжымайтын мүлікке ейлінше әсер ету мүмкіншілігі бар оқиғаларды
аналитиктер бақылауы қажет. Бұран болған шарттардың болашақта сақталуы
міндетті емес. Жылжымайтын мүлік объектісінің болашақтағы кірісін дұрыс
бағалу үшін, болжамалы табыс пен шығындарға байланысты базалық болжамдарды
анықтау қажет. Уақиғалар мен шарттар тұрақты болмағандықтан, бағалаушылар
кәсіби стандартты ұстанады, яғни бағалау мерзімі тұрақты бекітілмеген.
Ең жақсы және ең тиімді пайдалану принципі-бұл, жоғарыда
қарастырылған, барлық үш топтың принциптерінің синтезі. Осы принциптің,
бағалаушылар арасында, ең көп тараған анықтамасы:
Объектінің бағалаудың тиімді мерзімінде анықталған өте жоғары ағымдағы
құнмен қамтамасыздандыратын, қолданудың есті және мүмкіншілікті варианты.
Басқа сөзбен айтқанда есті мүмкіншілікті және заңды альтернативті
варианттардан таңдалған пайдалану варианты.
Ең жақсы және ең тиімді қолдану принципі, учаскенің құнына әсер етуші
факторларды сараптау үшін, концептуалды моделі береді, бұл принцип
жылжымайтын мүліктің құнына әсер ететін, табиғи, заңды, әлеуметтік және
экономикалық сипаттағы, факторларды ескереді. Сонымен қатар, ол бағалаудың,
пайдалылық, орынбасу, күту, қалдырмалы өнімділік, салым, өспелі және
кемімелі кірістер, тепе-теңділік, экономикалық көлем, экономикалық бөлініс,
тәуелділік, сәйкестілік, сұраныс пен ұсыныс, бәсекелестік пен өзгеріс
сияқты, принциптерінің өзара байланыстыратын көпірдің ролін атқарады.
Бағалаушылардың шешетін мәселелерінің негізгісі-құнды бағалау. Бағалау
объектісіне ұқсас меншік объектісін тұрғызуға қажетті шығатын шығын
мөлшерін шығын деп атайды.
Тарау 2. Жылжымайтын мүлікті бағалаудың әдістері және олардың Алматы
қаласында орналасқан пәтерді бағалау мысалындағы тәжірибелік қолданысы
2.1. Жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын анықтаудың әдістері
Құнды анықтау кезінде, жалпы жылжымайтын мүлік нарығына, сонымен қатар
қарастырылып отырған меншіктің құндылығына әсер ететін, барлық факторлар
есепке алынады. Жылжымайтын мүліктің құнын анықтау кезінде негізгі үш
тәсілді қолданылады:
-шығын тәсілі
-сатылымдарды салыстыруға негізделген тәсіл
-кіріс тәсілі
Осы тәсілдердің әрқайсысы, жылжымайтын мүлік объектісінің, бағалық
мінездемесінің әртүрлі болуына әкеледі.14 Әрі қарай жүргізілетін
салыстырмалы сарап, қолданылған әдістердің әрқайсысының, жетістіктері мен
жетіспеушіліктері таразылауға мүмкіншілік береді. Сонымен қатар, сенімді
болып табылған әдістердің берілгендердің негізінде объектінің ақырғы
бағасын бекіту.
Ескертетін жай: төменде келтірілген бұл әдістердің классикалық
процедуралары, бағалау процесінде қажеттілік бойынша, шамалы өзгеріске
ұшыраған. Бұл процесс, қазақстанда,ы жылжымайтын мүлік нарығына тән
мәселелерді шешу мақсатында жасал,аг.
Шығын тәсілін қолдану үшін, жылжымайтын мүлікті шығын тәсілімен бағалау
кезіндегі қолданылатын принциптерге көз жүгірту қажет.
Орынбасу принципі.Бұл принцип, ақылды сатып алушының, еш кешігусіз және
сапасы бірдей құрылыс ұйымдастыру немесе ұқсас объект сатып алуға кеткен
шығыннан, меншік үшін, артық төлемейтіндігін пайымдайды. Бағалау күшіне
табылған нарықтық құнның логикалық бағалауына ұқсас объектінің құрылысының
құнын және жер учаскесінің құнының соммасы жатады.
Сұраныс пен ұсыныс принципі. Сұраныс пен ұсыныста болатын қозғалыстар
бағаның көтеріліп не төмендеуіне әкеліп соқтырады. Сонымен, бір меншік,
ағымдағы уақытқа тәуекелді, әртүрлі құнға иеленуі мүмкін. Шығынның өзгерісі
баға өзгерісіне пропорционалды болмаса, ғимараттың құрылысы сәйкесінше аз
пайдалы болады және бар, салынған ғимараттың құны сәйкесінше не жоғарылап ,
не төмендей түседі.
Баланс принципі. Оптималды бағаға жету немесе оны қалыпты жағдайда
ұстау үшін, өндіріс факторлары мен меншіктің әртүрлі компонентері өзара
дұрыс ара-қатынаста болу керектігі-баланс принципінің мәні.
Тәуелділік және өзгеріс принципі (сыртқы факторлар). Сыртқы жағдайлар
мен оқиғалардың нәтижесінде, меншік өзінің құнын өсіріп не жоғалтуы мүмкін.
Сыртқы факторлардың әсерінен болған құнның қосылуы немесе жоғалуы, не
жердің, не құрылымдардың есесіне түсуі мүмкін. Құрылыстың құнының өсуі,
жаңа, сонымен қатар ескі құрылыстардың, бағалау құнының, нарықтық құнына
қатты әсерін тигізуі мүмкін.
Шығын тәсілінде, сыртқы себептердің нәтижесінде ғимараттардың құнының
төмендеуін сыртқы тозудың салдарына жатқызады.
Жаңа ғимараттың құрылысының құны оның нарықтық құнынан жоғары не төмен
болуының себептерінің бірі-сыртқы жағдайлар. Бағаланатын құн түрі сирек
немесе жаңа салыстырмалы меншікті салу қиынға түсетін болса, онда қайтадан
салынған құрылымның құны, оның құрылыс құнынан жоғары болуы мүмкін. Екінші
жағынан алатын болсақ, егер әртүрлі жағдайларға байланысты, анықталған бір
түрдегі құрылыс сомы артығымен ұсынылса, сәйкесінше оның құрылыс құны
төмендей түседі.
Шығын тәсіліндегі бағалау принциптерін дұрыс қолдану, қажетті шешім
құруына жол береді, яғни құрылыс құнымен нарықтық құн мүлдем бөлек
түсініктер. Осыны дәлелдейтін классикалық мысал ретінде мынаны айтуға
болады: ,,құрғақ,, және мұнайы бар скважиналарды бұрғылауға және нарықтық
құнының шыққан шығындарын салыстыру.
Жылжымайтын мүлік облысында, шығын тәсілін қолдану кезінде нарықтық
құн анықтала береді. Алайда, ақырғы нарықтық құнды анықтау процесіне, шығын
тәсілімен жасалған бағалаудың нәтижелері құраушы ролін атқарады. Бұл тәсіл
жаңа немесе қолданыс мерзімі кішкене болған объектілерге ерекше қатысты,
себебі олардың нарықтық құнының көлемі құрылыс құнының көлеміне өте жақын.
Сонымен қатар, бір қатар жағдайларда шығын тәсілінің әдістерін қолдану ең
дұрыс және ең қолайлы болады, яғни басқа тәсілдер орынсыз болатын
жағдайлар. Мұндай жағдайларға мыналарды жатқызуға болады:
Шығын тәсілін құнды анықтауда қолдану кезінде, бағалаушылар ,,қайта
құру,, және ,,орын ауыстыру құны,, терминдерін қолданады.
Теориялық көзқараспен қарағанда, шығын тәсілмен анықталған бағалау
құны-құрылыс копиясын шын мерзімде тұрғызу болып табылады.
Бар ғимараттар өздерінің, бүгінгі күнде қолданыстан шыққан,
материалдарын, құрылыс технологияларын және проектілерінің элементтерін
біріктіріп, алайда қайта құрылуы мүмкін емес. Құрылымның ішінде, құрылыстың
ағымдағы стандарттарына сәйкес келмейтін, элементтердің комбинациялары
болуы мүмкін. Бұл жағдайда жалпы қабылданған бағалау тәжірбиесі-
салыстырмалы пайдалылықты қамтамасыз ететін, құрылымды тұрғызу құнын
бағалау. Бұл орын ауыстыру құнының бағасын береді.
Орын ауыстыру немесе орын толтыру құнының қайсысы пайдалануына
байланысты бағалау, құны өзгеріп тұруы мүмкін. Нақты бағалау үшін
таңдалынатын концепция, есеп беруде анық негізделуі қажет.
Салыстырмалы бірлік әдісі.
Салыстырмалы бірлік әдісі аудан құнының салыстыруына немесе
бағаланатын объектінің көлем бірлігімен аудан бірлігінің құнына
салыстыруына немесе ұқсас типтік құрылымның көлем бірлігінің салыстыруына
негізделген. Типтік объектінің нарық жағдайында және табиғи
айырмашылығындағы құнын түзетулерінің нәтижесінде нарықтық құнының өлшемі
анықталады. Типтік құрылым ретінде, контрактік бағасы белгілі, жақын арада
салынған, ұқсас құрылымды алу дұрыс болады. Сонымен қатар, контрактқа қол
қою мезгілі мен бағалау мезгілінің арасындағы айырмашылыққа түзетулер
енгізу қажет.
Контракт бағасы туралы мәліметтің жоқ болуы кезінде, құн көрсеткішін,
ұқсас, жақын арада салынған объектілердің сатылуы туралы ақпараттан, алуға
болады.
Көптеген жағдайда, берілген әдісті, арнайы анықтамалар мен
ценниктерден алынған, бірлік құнның көрсеткіштерінде қолданылады. Бұндай
анықтамалар ретті түрде шығарылып, бағалау институттарымен ұсынылған,
статистикалық мәліметтерді қамтиды. Типтік немесе базалық ғимараттардың
бірлік құндары, көлемі анықталмаған құрылымдар үшін келтіріледі, сондықтан
олардың нақты габариттеріне түзетулер енгізу қажет. Осыған орай,
зерттелетін ғимарат базалық ғимараттан үлкен болса, бірлік баға төмен
болады және керісінше.
Бірлік құн базалық ғимараттың бағалау мерзіміне және зерттелетін
ғимараттың бағалау мезгіліне, баға деңгейінің кез-келген өзгерісін көрсетуі
қажеті. Сонымен қатар, бірлік бағаға уақыттың өтісімен тұрақты түрде өсіп
отыратын, құрал-жабдықтардың құнының әсерін есепке алу керек. Бірлік
құндары дәл түзету үшін әр позицияны кезекті дәлелдеумен құрама
элементтерге бөлшектеуді қолданады.
Мына бір фактіні атап өту керек, бір қарағанда бұл әдістің қарапайым
болып көрінуі тәжірибесіз маманды шатастыру мүмкін. Адекватты бастапқы
мәліметті алу және оларды түзету көп еңбекті қажет ететін процесс.
Компонент бойынша бөлшектеу әдісі.
Берілген әдістің мәні болып, барлық құрылысының құны құрылыс
компоненттерінің-фундаменттердің, қабырғалардың, қоршаулар, жабындар және
басқалары, құндарының соммалары ретінде анықталады. Әр компоненттің құнын
оның бірлік құнына негізделіп алады, яғни бірлік көлемді орналастыру үшін
қажетті шығын соммалары.
Әр компоненттің көлемін және оның бірлік құнын біле тұра, барлық
құрылымның құнын табады. Бұл жағдайда кәсіпкердің пайдасы бірлік құнда
есептеліп немесе бөлек есептелінеді.
Ғимараттар мен құрылымдардың құрылысының сметалық құны дегеніміз-
проектік материалдарға сәйкес оның жүзеге асуына қажетті ақша қаражатының
соммасы.
Бірлік құнның калькуляциясы үшін мәлімет базасның бар болуы. Берілген
әдіс қайта құру және орын ауыстыру құнының жеткілікті дәл бағасымен
қамтамасыз етеді.
Жоғарыда айтылғанды қорытындылайтын болсақ, компонент бойынша
бөлшектеу әдісі, бірлік бағалардың жинағының негізінде құрылыс-монтажды
жұмыстардың сметалық құнын анықтау технологиясына толығымен сәйкес келеді.
Сандық тексеріс әдісі.
Бұл әдіс ең дәл сонымен қатар еңбекті көп қажет ететін әдіс болып
табылады. Оның мәні, құрылымның салынуына қатысты барлық позицияларды
абсолютті дәл, сапалық анықтауында. Әдістің дәлдігін шектемесе, онда әр
шегенің, кірпіштің және жұмыс уақытының әр минутының есебін жүргізу керек.
Барлық материалдық санын және еңбек шығынының мөлшерін біле тұра, тікелей
шығындарды анықтаймыз. Содан соң, кәсіпкердің жанама шығыны мен пайдасын
анықтайды. Бұл әдіс бағаланатын жақсарулардың толық құндық анализін
бергенімен, ақша мен уақыттың көптілігін және тәжірбиелі бағалаушыларды
қажет етеді. Сол себептен күнделікті тәжірибеде бұл әдісті сирек қолданады.
Жылжымайтын мүлік объектісінің тозуын анықтау.
Кез келген ғимарат пен құрылым анықталған эксплуатациялық сапасымен,
герметикалығымын, дыбыс шығармайтын мүмкіншілігі және тағы басқалармен
сипатталады. Бұл параметрлер, ғимараттар мен құрылымдардың эксплуатациялық
жарамдылығын анықтайтын, төрт топқа біріктірілуі мүмкін.
Бұл жағдайда, табиғи тозуды (эксплуатациялық сапаның жоғалуы),
функционалды және моральді ескіруді (ғылыми –техникалық прогреске
байланысты технологиялық сәйкестілікпен құнның жоғалтуы), сыртқы және
экономикалық тозуды (сыртқы ортаның көзқарасының өзгерісінен объектінің
таратылымдығының өзгеру), ажырата білу қажет. Осы тозудың барлығы
жинақталған тозуды құрайды.
Жинақталған тозу-бұл табиғи бұзылудың нәтижесінде болатын қайта құру
немесе орын ауыстырудың жақсарту құнының төмендеуі, сыртқы ескірудің
функционалды ескіруі немесе осы көздердің комбинациялары.
Шығын тәсілінде тозу ағымдағы орын ауыстыру немесе қайта құру құнынан
есептеліп шығарылады.Дегенмен, құнның жоғалтуы нарықпен анықталғанша, тозу
жоғалту болып табылады. Ескі ғимараттар үшін құнның жоғалуы қатысты
ұсыныстың уақытша аздығымен немесе тарихи-саулетті мағынасымен орны
толтырылады.
Ағымдағы құнды бағалаудың негізі етіп, орын ауыстыру құнын қолданса,
ғимаратталған тозу есепке алынады Алайда, бұл жағдайда функционалды тозудың
кейбір түрлері автоматты түрде алынып тасталады.
Жинақталған тозуды бағалаудың әдістері.
Жинақталған тозуды бағалау үшін бірнеше әдісті қолдануға болады.
Бастысы, абайлы ақпаратпен қамтамасыздандырылған сатып алушының
құрылыстың қалпына көз қарасының жүйелілігімен логикалығын көрсету керек.
1. Экономикалық қайтарылым әдісі.
Берілген формуламен бұл әдіс жинақталған тозудың көлемінанықтайды:
AB=EA—TELxCN;(1)
Мұнда AB-жинақталған тозу
EA- тиімді жас (құрылымның қалпы мен пайдалылығымен көрсетілетін жас)
TEL-жалпы экономикалық өмір (жылжымайтын мүліктің жақсаруы меншіктің
құнына қосымша салым жасайтын уақыт периоды)
CN-жаңа құрылыстың құны (қайта құру немесе орын ауыстырушы)
Бұл әдісте оның пайдалануына шектеу жасайтын жағдайлар бар:
1. Жалпы экономикалық өмір мен тиімді жастың жалпы көлемін жеткілікті
субъективті анықталады.
2. Тозу түрлеріне айырмашылық жасамайды.
3. Құрылымның бөлек элементтерінің жалпы экономикалық өмірі мен табиғи
өмірінің мөлшерлерінің айырмашылықтары ескерілмейді.
1. Сатылымдарды салыстыру әдісі
Ұқсас объектілерді сату және бос жер учаскелердің сатылымдары туралы
дұрыс мәліметтің болуы-қажетті шарт. Кез-келген түзетулер нарықтық
негізделген болуы тиіс.
Еске сала кететін жайдың бірі-салыстырмалы сатылымдар, меншіктің толық
құқығы бар, ашық нарықта іске асуы керек. Жер учаскесінің құны нарықта
негізделген болуы қажет. Олай болмаса, берілген әдіс аз қолданылмалы.
2. Бөлшектеу әдісі.
Бөлшектеу әдісінің мәні, оның нақты қарастыруында және тозудың барлық
себептері мен түрлерін есепке алуында. Оның ішінде:
- жойылатын және жойылмайтын табиғи тозу;
- жойылатын және жойылмайтын функционалды тозу;
- сыртқы және экономикалық тозу;
Егер қоспалы шығынның құны түзетуге шыққан шығыннан артық болса, тозу
жойылмалы болып саналады. Түзету шығыны қоспалы құннан артық болса, тозу
жылжымайтын болып саналады.
Табиғи тозудың анықтамасы.
Конструкциялардың, элементтердің, инженерлік жабдықтардың жүйесінің
(әрі қарай жүйе) және жалпы ғимараттың табиғи-климаттық факторлар мен
адамдардың әсері нәтижесінде оның, бастапқы технико-экономикалық сапасының
жоғалуы. Бағалау сәтіне табиғи тозу, конструкцияның, жүйе элементінің
немесе жалпы ғимараттың бұзылуын жоятын жөндеу мерекелерінің объективті
қажетті құнның және олардың қайта құру құнының арақатынасымен анықталады.
Объектіні табиғи тозуды анықтау үшін, тексеру кезінде дефектілердің
мәлімет тізімі жүргізіледі.
Табиғи тозу, әрі алып қойған жөндеу жұмыстары бойынша жойылатын
позиция түрінде анықталуы мүмкін және экономикалық көзқарастан жөнсіз болып
саналатын жөндеу жұмыстарын жойылмайтын позиция болады.
Жойылатын табиғи тозу
Жойылатын табиғи тозуды нашар эксплуатацияның есебіне жатқызады,
сондықтан да оны кей жағдайда әрі алып қойылған жөндеу жұмыстары деп
аталады. Құрылымның дұрыс эксплуатациялық сипаттамаларын көпке созбай ,
жасай бастайды деп болжалады. Сонымен қатар, элементтер жаңа күйге немесе
жаңаға жақын күйге дейін қайта құрылады деп болжалады.
Жойылатын табиғи тозудың ақшалай анықтамасы-,,жөндеу жұмысының құны-
объектіні бастапқы қалпының эквивалентін жеткізуге кеткен шығындар,, .
Жойылмайтын табиғи тозу.
Жоғарыда айтылғандай, жойылмайтын табиғи тозу, қазіргі кезде
тәжірбиелі түрде мүмкін бола алмайтын немесе экономикалық тұрғыдан жөнсіз
болатын позицияға сәйкес келеді. Бқұл тозудың типін толық қайта құру немесе
орын ауыстыру құны мен жойылатын табиғи тозудың сомасының қатынасы
негізінде анықтайды.
Жойылмайтын табиғи тозған құрылым элементтерін тәжірбиеде, ,,ұзақ өмір
сүретін,, және ,,қысқа өмір сүретін,, деп екіге бөледі: қысқа өмір сүретін
элементтің, барлық құрылымдарға қарағанда, қалмады экономикалық өмірі
қысқа. Ұзақ өмір сүретін элементтердің күтілетін өмірі барлық құрылымның
қалмалы экономикалық өмірінен сәйкес келеді.
Өмір жасы қысқа, элемеенттермен шартталған табиғи тозу-(бүкіл
объектінің қызмет ету мерзімінен кіші), осы тез тозғанын компоненттерді
қайта құруға кеткен шығын.
Қысқа өмір сүретін элементтердегі жойылмайтын тозуды бағалау үшін,
элементтің толық қайта құруының немесе орын ауыстыруының құны мен
элементтің жойылатын тозының соммасының айырмасын элементтің жалпы табиғи
өміріне дәл жасының қатынасына көбейтіндісін аламыз.
Ұзақ өмір сүрумен шартталған (бүкіо объектінің қызмет ету мерзіміне
тең не адамда ұзақ) элементтердің жойылмайтын табиғи тозуы-осы
компоненттерді қайта құруға кеткен шығын.
Ереже бойынша, бұл-ғимараттар мен құрылымдардың конструктивті негізгі
элементтері (фундамент, қабырға және т.б.), яғни олардың функционалды
қалпын қайта құру үшін бүкіл объектінің күрделі жөндеу жұмыстарын жүргізу
қажет.
Функционалды тозуды анықтау.
Функционалды тозу немесе функционалды ескіру конструктивті шешімнің
қазіргі стандарттарына сәйкес келмеуінің нәтижесінде болады.
Берілген бағалаудың міндеттерін шешу үшін, функционалды тозу-,,
проектілердің жетіспеушіліктерінің, сонымен қатар қолданылған
материалдардың жетіспеушілігінің нәтижесінде объектінің құнының жоғалуы,,
деп анықталады.
Жойылатын функционалды тозу.
Табиғи тозуға ұқсас функционалды тозуды жойылатын және жойылмайтын деп
екіге бөледі. Жойылатын табиғи тозуға ұқсас, жойылатын табиғи тозу да оның
ескіру құнымен өлшенеді.
Сараптаманың мақсаттары үшін жойылатын функционалды тозудың құнын,
,,объектінің эксплуатациясынан болашақта алынатын кіріске салынатын қордың
көз қарасынан жөнсіз болып саналатын реконструкцияға шығатын шығын,,
ретінде анықтайды.
Функционалды тозудың себептері деп:
-элементтердің қосылуын талап ететін жетіспеушіліктер
-элементтердің ауыстыруын немесе модернизациялауын талап ететін
жетіспеушіліктер
-,,одан әрі жақсартулар ,,
Қоспаларды қажет ететін жетіспеушіліктерге , берілген құрылымда жоқ
және құрылымның қазіргі стандарттарға оларсыз сәйкес келмейтін позицияларды
жатқызады. Жетіспеушіліктер есебімен толықтырылуларды талап ететін, алынып
тасталатын, функционалды тозудың сапалық өлшеуіші дегеніміз-бағалау сәтіне
қажетті толықтыылулардың құны мен толықтырулардың бағаланатын объектінің
салынуы кезінде орындалғандығы құнының айырмасы.
Ауыстыруды немесе модернизацияны талап ететін элементтердің
жетіспеушілігіне орындалатын, алайда заман нарығының стандартына сай
келмейтін функционалдың позициясын жатқызады. Ауыстыруды немесе
модернизацияны талап ететін позициялардың есебімен алынып тасталатын
функционалды тозу табиғи тозудың есебімен бар элменттердің монтажының құны
мен бар элементтің демонтаж құнының айырмасын қосқанға тең. Бұл жағдайда
материалдардың қайтарылу құны, демонтерленген материалдар мен басқа
объектілерде қолданылған жабдықтардың құны ретінде анықталады. ,,Одан әрі
жақсартуларға ,, нарық стандарттарының заманға сай қажеттіліктеріне қазіргі
уақытта адекватты емес құрылымның позициялары мен элменттерін жатқызады.
,,Одан әрі жақсарту,, арқылы алынып тасталатын функционалды тозу ,,одан әрі
жақсартылған,, позицияның қацйта құру құнынан табиғи тозуды алып
тастағанға, оған демонтаж құнын қосып, одан демонтерленген элменттердің
ликвидациялық құнын алып тастағанмен өлшенеді.
Жойылмайтын функционалды тозу.
Құрылымның қазіргі заман стандартына конструктивті шешімнің сәйкес
еместігінің нәтижесінде арендалық төлемнің капиталданған жоғалуы,
жойылмайтын функционалды тозудың құны ретінде анықталады. Бұл жағдайда
алынбаған кірісті капитализациялау үшін ұқсас ғимараттар үшін капитализация
ставкасы қолданылады.
Сыртқы (экономикалық) ескіру.
Комерциялық пайдаланылу жағдайында объектінің шартталған орналасу
жерінде рентаның төмендеуі байқалады. Нәтижесінде нарықтық ортада
өзгерістердің себебінен объектілердің сатылу бағасының (құнның жоққа шығуы)
төмендеуі болады. Мүмкіншілікті сатып алушының сөзінде объектінің
қызықтырушылығы да соншалықты өзгереді.
Берілген бағалаудың мәселелерін шешу үшін сыртқы әсердің тозуы,
,,сыртқы ортаның әсерінің нәтижесінде ғимараттың функционалды тозуының
төмендеуі,, ретінде анықталады. Бұл жылжымайтын мүліктің меншіктенушісі,
жерді иеленуші және арендалар үшін түзетілмес фактор болып табылады. Сыртқы
әсердің тозуы біршама себептердің нәтижесінде болуы мүмкін, оларға:
ауданның (кварталдың) жалпы құлдырауы, объектінің облыс ауданында немесе
регионындағы орналасуы (негізгі көліктік, коммуналдық, коммерциялық және
басқа құрылымдарға қатысты орналасуы), нарық жағдайы немесе қаржы және
заңды шарттардың өзгеруі.
Сыртқы тозуды бағалаудың екі әдісі бар:
-сыртқы әсерге қатысты кірістің жоғалу капитализациясы
-сыртқы әсердің болуымен және болуынсыз ұқсас объектілердің сатылуын
салыстыру7
Мәліметтің толық болған жағдайында екінші әдісті қолдану дұрыс болар
еді.
Тозудың әр типінің көлемін анықтай отырып, ғимарат немесе құрылымның
жинақталған тозуының жалпы бағасын алады.
Шығын тәсілінің әдістерімен бағалаудың негізгі этаптары.
Шығын әдісі ғимараттың қайта құру құнынан тозуды алып тастағандығы
бағасын көрсетеді.
Берілген тәсілді қолданудағы бағалау процедурасының негізгі этаптары:
1. Ұйғарымдағы жердің оптималды пайдалану мақсатында ие болу немесе
ұзақ мерзімді бос аренда құнын есептеу
2. Жаңа аналогты ғимараттар мен құрылымдарды тұрғызудың құнын есептеу,
қайта құру бағасын алу. Қайта құру құны түсінігі дегеніміз-бағалау
мерзіміне объектінің бағаланатын құны ағымдағы бағамен, бірдей
материалдармен, заманға сай стандарттармен, бірдей проектімен,
планировкамен және тағы басқамен болуы қажет.
3. Жылжымайтын мүлік объектісінің табиғи және морольді тозуының
деңгейін анықтау.
4. Ғимараттың нақты құнын табу үшін қайта құру құнын тозу құнына
азайту.
5. Объектінің есептелген нақты құнына жердің құнына қосылуы.
Нарықтық сатылымдарды салыстыру әдісі
Нарықтық сатылымдарды салыстыру әдісін қолданылған кезде төмендегі
принциптерді пайдаланылады.
Сұраныс пен ұсыныс принципі. Нарыұтағы баға сатушы мен сатып алушының
келісімшарт нәтижесі. Меншіктің бір типіне сұраныс өсе бастаса, сәйкесінше
баға да өсе бастайды және керісінше.
Нарықты сараптау кезінде сұраныс пен ұсынысты бірдей ескеру қажет.
Сұраныс потенциалды пайдаланушылардың болуымен қалыптасады, ал ұсыныс
құрылып жатқан, эксплуатацияға дайын, алайда бос құрылымдармен анықталады.
Тепе-теңділік (баланс) принципі. Меншіктің бағасы нарықтық
құнға сәйкес келуі үшін, жердің құны мен құрылымның құнының арасында
белгілі арақатынастың сақталуы қажет. Салыстырмалы объектілерді сараптау
үшін осы арақатынасты ескеру қажет және оның бұзылуына түзетулер енгізу
қажет.
Орынбасу принципі. Жылжымайтын мүліктің нарықтық құны, сатып алушының
ұқсас пайдалылығы бар, жылжымайтын мүлік үшін төлейтін бағасымен
анықталады.
Тәуелділік принципі. Орналасу сапасы берілген жерде қабылданған жерді
пайдалану типіне учаскелердің параметрлерінің сәйкестілігіне және
экономикалық орталықтарға жақындығына тәуелді. Экономикалық байланыс
өзгерсе, экономикалық аймақта өзгереді, сәйкесінше меншіктің құны да
өзгеруі мүмкін. Өзгеріс деңгейі объекті мен жаңа экономикалық аймақтың
арасындағы байланыстың сипаттамасына тәуелді.
Өзгеру принципі. Құнның өзгеруі, жылжымайтын мүліктің өзінің
өзгеруімен қатар, сыртқы жағдайдың өзгеруінің нәтижесінде ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz