Коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығы

Жұмыс түрі: Курстық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 17 бет
Таңдаулыға:

Коммерциялық жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын анықтау (салыстырмалы тәсілмен)
Мазмұны
Кіріспе
1.Теориялық және әдіснамалық аспектілері жылжымайтын мүлікті бағалау...1
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың негізгі қағидалары мен ерекшелігі және міндеттері
1.2 Коммерциялық жылжымайтын мүлікті бағалау әдістемесі
1.3 Коммерциялық жылжымайтын мүліктерді бағалау қиындықтары.
2. Коммерциялық жылжымайтын мүлікті бағалау тәжірибесі қызмет корсету саласы наубайхана Тәп-Тәтті
2.1 Коммерциялық жылжымайтын мүлік ұғымы және оның басқалардан айырмашылығы және жылжымайтын мүлік түрлері
2.2 Коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығы
2.3 Кәсіпорынның ұйымдастырушылық экономикалық сипаттамасы
2.4 Жылжымайтын мүлік объектісінің сипаттамасы
3. Тәп-тәтті коммерциялық жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын бағалау тәсілдері мен әдістері
3.1 Салыстырмалы тәсілмен
3.2 Табыстық тәсілмен
3.3 Шығындық тәсілмен
Қорытынды
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі

Кіріспе
Еліміздің нарықтық экономикаға көшу тереңдей түсуді талап етті. Ғылым мен практиканың бірқатар жаңа салаларын дамыту, атап айтқанда жылжымайтын мүлік құнын бағалау.
Қазір жылжымайтын мүлік нарығында тұрған пәтерлер мен бөлмелер бар, кеңсе ғимараттары ме үй-жайлар, өндірістік және сауда мақсатындағы ғимараттар, коттедждер, саяжайлар және жер учаскелері бар ауылдық үйлер.Жылжымайтын мүлік нарығының аймақтық ерекшеліктерін ескеру қажет.
Экономикалық субъектілірдің өндірістік-экономикалық тәжірибесінде кәсіпорын мүлкінің нарықтық құнын бағалау қажет болады.Мүлікті сатып алу-сату, кредиттеу, сақтандыру, мүліктік дауларды шешу, салық салу және т.б бойынша бірде-бір операция құнын бағалаусыз өтпейді.
Жылжымайтын мүлік объектілерінің нарықтық құнын анықтау бұл күрделі және ерекше процесс, өйткені екі бірдей нысанды табу мүмкін емес. Ғимараттар бір типтік жоба бойынша салынған, бірақ әртүрлі жер учаскелерінде орналасқан болса да, олардың құны айтарлықтай өзгеруі мүмкін.
Дипломдық жұмыс тақырыбының өзектілігі бүгінгі таңда коммерциялық жылжымайтын мүліктін құны және объективті бағалау қажеттілігі артып келе жатқанына байланысты.
Жұмыстың мақсаты - Тәп-Тәтті ұйымның өндірістік үй-жайы мысалында коммерциялық жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын анықтау.
Осы мақсатқа жету үшін келесі міндеттерді орындау қажет.
Бағалаудың негізгі принциптерін, ерекшеліктерін талдау жылжымайтын мүлікті бағалау тәсілдері;
Коммерциялық жылжымайтын мүлік бағалау әдістемесін қарастыру;
Коммерциялық жылжымайтын мүлік ұғымын және оның басқалардан айырмашылығын зерттеп жылжымайтын мүлік түрлерін анықтау;
Коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығын талдау Нұр-Сұлтан қаласы;
Кәсіпорынға ұйымдастырушылық - экономикалық сипаттама жасау;
-Жылжымайтын мүлік объектілірін зерттеу;
-Жылжымайтын мүлік объектісіне салыстырмалы тәсілмен бағалау жүргізу;
Зерттеу объектісі коммерциялық жылжымайтын мүлік объектісі болып табылады.
Зерттеу нысаны коммерциялық жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құны болып табылады.

1.Теориялық және әдіснамалық аспектілері жылжымайтын мүлікті бағалау
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың негізгі қағидалары мен ерекшелігі
Әр түрлі тауарлар жасалады, сатылады және мемлекеттің, заңды және жеке тұлғалардың белгілі бір қажеттіліктерін қанағаттандыру үшін, сондай-ақ оларды иеленуден және пайдаланудан пайда алу үшін сатып алынады. Меншіктін осы немесе басқа объектісінің бар қажеттіліктерді қанағаттандыру мүмкіндігіне және болашақта осы объектіні иеленудің артықшылықтарына оның мәні, құны байланысты болады
Жылжымайтын мүлікпен жасалатын барлық операциялар мен мәмілелер меншік объектісінің құнын білуді талап етеді.Нарықтық жағдайларда мүліктің құны экономикадағы және жалпы қоғам өміріндегі факторларға, үрдістерге және өзгерістерге байланысты болады.
Жылжымайтын мүлікті бағалау қажеттелігі келесі жағдайларда туындайды:
Сатып алу-сату немесе жалға беру операциялары;
Кәсіпорындарды акционерлеу және мүліктік үлестерді қайта бөлу
Жаңа акционерлерді тарту және қосымша акционерлер шақыру;
Жылжымайтын мүлік объектілеріне салық салу мақсаттары үшін кадастырлық бағалау;
Ғимараттар мен жер телімдері
Жылжымайтын мүлік объектілерін сақтандыру;
Жылжымайтын мүлік объектілерін кепілге салып кредиттеу;
Кәсіпорындар мен ұйымдардың объектілерін жарғылық капиталға салым ретінде енгізу;
Инвестициялық жобаларды әзірлеу және инвесторлар тарту;
Жылжымайтын мүлік объектілерін жою;
Мұрагерлік құқығын,сот үкімін орындау, рұқсат беру, мүліктік даулар;
Жылжымайтын мүлік объектілеріне мүліктік құқықтарды іске асыруға байланысты басқа да операциялар:[14.c.57]
Жылжымайтын заттарға жер учаскелері, жер қойнауының учаскелері,оқшауланған су объектілері және жермен тығыз байланысты барлық заттар, яғни мақсатына шамадан тыс зиян келтірмей орнын ауыстыруы мүмкін болмайтын объектілер,оның ішінде ормандар, көпжылдық екпелер,ғимараттар,құрылыстар жатады.Мемлекеттік тіркеуге жататын әуе және теңіз кемелері, ішкі жүзу кемелері,ғарыш объектілері де жылжымайтын заттарға жатады.Заңда жылжымайтын заттарға өзгеде мүлік те жатқызылуы мүмкін. [20.c.76]
Қазіргі экономикада әр түрлі шығындар бар.Олар әртүрлі қажеттіліктермен функцияларға байланысты қажет. Бұған мыналар кіреді қарыз құны сияқты түрлері, сақтандыру құны, негізделген нарықтық құны, баланстық құны, жалдау құны, тарату құны, инвестициялық құны және басқалары.Алайда жалпы, құнын екі санатқа бөлуге болады:айырбастау құны және пайдаланудағы құны.
Айырбастау құны - бұл еркін нарықта басым болатын баға, тепе - теңдік негізінде ашық және бәсекеге қабілетті ұсыныс және сұраныс факторлары.Оны кейде объективті құн деп атайды өйткені ол нақты экономикалық факторлармен анықталады.
Пайдалану құны - бұл белгілі бір зат үшін меншік құны пайдаланушы немесе пайдаланушылар тобы, яғни қолданыстағы кәсіпорынның құрамдас бөлігі ретінде пайдаланылатын жылжымайтын мүліктің құны (мысалы, зауыт пайдаланылатын жылжымайтын мүлікке жатқызылады).[16,с.122]
Құнның барлық түрлерінен ең кең тарғаны - нарықтық құн,нарықтық қатынастар жағдайындағы құнның негізгі түрі.Нарықтық құнын анықтай отырып, біз нарықта болғандығына байланысты өткен (жылжымайтын мүлік қазірдің өзінде сатылған), қазіргі уақытта бар (мүлік сату үшін құрылған) және болашақта болады, өйткені нарықтың өткені де, бүгіні де бұған қайшы келмейді.
Жоғарыда айтылғандарға сүйене отырып, қорытынды жасауға болады:нарықтың өзі ғана емес, сонымен қатар нарықта қалыптасқан құралдар, олардың ішіндегі ең маңыздылары осы үш компонентті сипатқа ие құндар. Осы ұстанымдардан құнды деп айтуға болады.
Шын мәнінде құн, яғни осы нарық жағдайында ең ықтимал баға;
Нарықтық құн кеңістігі, белгілі бір объектінің құның қоса алғанда, ол тек еркін, ашық және бәсекеге қабілетті нарық факторларының әсерінен қалыптасады;
Нарық субъектілері - өндіруші (сатушы), сатып алушы және инвестор, сол арқылы тараптардың нарықтық мүдделері.
Жылжымайтын мүлік объектілерін материялдық физикалық құқық объектісі ретінде - сапалық параметрлер, көлемі, ауданы, белгіленген шекарасы сипаттайды.Жылжымайтын мүлік объектісін экономикалық объекті ретінде - оның тауар түрінде болуы, меншік иесіне табыс көзі және меншік иесінің қаржы - қаражат тұрақтылығын қамтамасыз ету көзделеді.Жылжымайтын мүлік объектісі азаматтық құқық объектісі ретінде қарастырылады.
Қазіргі уақытта жылжымайтын мүлік құнын бағлау бағалау қызметінің ең танымал түрлерінің бірі болып қала береді, оның ішінде нарықтық бағалау, объектінің құнын есептеу немесе бағаланатын объектіге қатысты жеке құқықтар, мысалы, жалдау құқығы, пайдалану құқығы және т.б. көбінесе кез-келген объектінің бағасы оның иелері немесе мүмкін сатып алушылар үшін айқын болады. Алайда, бағалау сараптамасын жүргізгеннен кейін бұл есебі айтарлықтай түзетілуі мүмкін. Осы нақты құнды анықтау үшін жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын бағалау жүргізіледі.
Бағалау процесін бағалау үшін қолданылатын рәсімдердің реттілігі ретінде анықтауға болады. Процесс, әдетте, құнды бағалауға дәлелді күш беретін бағалау туралы есеппен аяқталады.
Меншік иесінің жылжымайтын мүлкіне қатысты барлық дерлік шешімдері немесе әрекеттері келесі жіктеулердің біріне сәйкес келеді:
меншік иесінің немесе иеленушінің құқықтарын беру;
меншікке заттық қызығушылықты қаржыландыру;
меншік мүддесіне салық салу;
мүлікке қызығушыдықты жоғалтқаны үшін өтемақы;
жылжымайтын меншікті игеру (пайдалану) бағдарламасын іске асыру;
Бағалау шартын жасаудың алдын - ала кезеңі бағалау тапсырмасын қамтиды:
бағаланатын объект сәйкестендіріледі және егжей - тегжейлі сипатталады;
объектіге мүлікке құқықтар белгіленеді. Құқық белгілейтін құжаттарды, бағалау объектісіне байланысты ауыртпалықтар туралы мәліметтерді қоса алғанда, бағалау объектісі туралы ақпарат қаралады;
бағалау натижелерін пайдалануды анықтау және онымен байланысты шектеулер;
бағалау объектісі құныны мен келісу;
бағалау күні
бағалау жүргізу мерзімдерін келісу;
бағалау негізделетін жорамалдар мен шектеулерді анықтау.
Әрі қарай бағалау үшін қажетті ақпаратты жинау және талдау кезеңі келеді.Бұл тек бағаланатын объектігнің өзіне ғана емес, сонымен қатар оның жақын маңына, сондай-ақ ауданға, елді мекенге (кент,қала) және оның орналасқан өңіріне (жер учаскесі туралы деректер; жақсартулардың техникалық және пайдалану сипаттамалары; бағалау объектісіне қатысты бухгалтерлік есеп және есептілік деректері; физикалық ортаның сипаттамасы туралы деректер; қоршаған ландшафттың ерекшеліктері туралы мәліметтері; құрылыстын сипаты және климаттың ерекшеліктері туралы;апаттардың экологиялық сипаттамалары мен қауіптілігі туралы; бағалау объектісінің жұмыс істеуінің; дамуының және айналасының құқықтық кеңістігінің ерекшеліктері туралы ақпарат; экономикалық және әлеуметтік орта туралы мәліметтер).[16 78]

1.2 Коммерциялық жылжымайтын мүлікті бағалау әдістемесі.
Мүлікпен жасалатын барлық операциялар мен мәмілелер меншік объектісінің құнын білуді талап етеді.Нарықтық жағдайда мүліктің құны қойылмайды тікелей және экономикамен жалпы қоғам өмірдегі факторларға,тенденцияларға және өзгерістерге байланысты. Сондықтан меншік объектілерінің құнын анықтау қажеттілігі үнемі туындайды.Қазіргі жағдайда мемлекет Батыс елдерінің әр түрлі тәжірибесінің ерекшеліктерін шындыққа бейімдеуге тырысып,бағалаудың тиімді әдістерін жасай бастады.[10,с.77]
Активтерді объективті бағалау нарықтық экономика жағдайында қажет, ал Қазақстандық кәсіпорындар нарығындағы жағдайдың тұрақсыздығы жағдайында мұндай бағалау ерекше мәнге ие болады.
Жылжымайтын мүлік нарығы тауарлар мен қызметтер нарығымен, сондай-ақ ақша нарығымен және капитал нарығымен бірге бірыңғай нарық кеңістігін құрайды.Қазіргі жағдайда тұрғын үй нарығы тез дамып келеді. Коммерциялық жылжымайтын мүлік айналымға баяу қатысады,бұл ұлттық экономиканың дамуындағы маңызды проблемалардың бірі.
Коммерциялық жылжымайтын мүлік - бұл табысты жылжымайтын мүлік,яғни табыс әкелетін жылжымайтын мүлік. Табыс әкелетін мүлік жылжымайтын мүлік саласында жұмыс істейтін мамандарға қиындық тудыратын бірқатар сипаттамаларға ие.Бұл сипаттамаларға кірістердің конфигурациясы, болашақтағы шығындар өзгерістері, қаржылық, құқықтық және салықтық салдары, сондай - ақ тәуекел мен нарық факторлары кіреді.
Бағалаушының алдында жылжымайтын мүлік объектісінің құнын анықтау барысында ол шешуі қажет бірқатар міндеттер тұр.
Біріншіден, қазіргі уақытта коммерциялық жылжымайтын мүлік нарғы жылжымайтын мүлік нарығының белсенді дамып келе жатқан сегменті, мұндай объектілерге бағаның үздіксіз өсуі бізді коммерциялық жылжымайтын мүлікті бағалауға мұқият қарауға және үнемі өсіп келе жатқан сұраныс жағдайында болашақ ақшалай түсімдерді мүмкіндігінше дұрыс ескеруге мәжбүр етеді.
Екіншіден, коммерциялық жылжымайтын мүлік объектілерін сенімді бағалауға тек меншік иесі ғана емес,сонымен бірге алдағы мәміледегі шығындарды оңтайландыруға тырысатын әлеуетті сатып алушы да мүдделі.
Бұдан басқа, жылжымайтын мүлік объектісі ағымдағы сәтте болып табылады несиелік мекемелер үшін ең тартымды кепіл нысаны, бұл осы активтерді тәуелсіз бағалау қажеттілігін тудырады.
Бағаны қалыптастыру - бұл мақсат қоюдан бастап, нақты нарықтық жағдайға сүйене отырып, қалыптасқан баға деңгейлерін мезгіл-мезгіл қайта қарауға дейінгі баға белгілеу туралы шешім қабылдаудың үздіксіз процесі.Нарықтық немесе нарықтық емес құнды есептеу үшін кез - келген объектіні бағалау, бағалауға бір немесе бірнеше тәсілдерді қолдануды білдіреді.Бағалаудың қазіргі заманғы тәжірибесінде жылжымайтын мүлік құнын анықтаудың үш негізгі тәсілі қолданылады:қымбат, пайдалы және салыстырмалы.
Осы тәсілдердің әрқайсысы объектінің әр түрлі баға сипаттамаларын алуға әкеледі. Бағалау процесі объектінің түпкілікті құнын белгілеуге әкеледі,бұл бағалау мақсатына жетеді, алайда бағалаудың тек бір әдісін қолдану бағалау процесінің құнын төмендетсе де, сапаның жоғалуына әкелетінін ескеру қажет.
Шығындық тәсілмен қолданылатын әдістердің негізгі түрлерін анықтаймыз:
1)Қалпына келтіру құнын бағалау. Қалпына келтіру құны деп ағымдағы бағамен есептелген бағаланатын объектінің құрылысының құнын айтады.Осы қалпына келтіру құны негізінде, ауыстыру құны негізінде де анықтауға болады.Бұл жағдайда бағалаушының алдында тұрған негізгі проблема - бұл құндылықтарды есептеудің негізделген таңдауы, сондықтан оларды анықтауды тиісті әдістерін қолданады.
Ұқсас материалдарды, құрылыс стандарттарын, жобалық шешімдерді пайдалана отырып, қазіргі уақытта қолданыстағы бағаларда жер учаскесіндегі объектінің көшірмесін салу шығындарының ақшалай мәні ұдайы өндіру құны болып табылады.
Ағымдағы бағаларды айқындалған қолданыстағы стандарттарды, материалдар мен дизайнды пайдалана отырып, бағалау объектісі сияқты функционалдық жарамдалығы ұқсас объектіні жаңғырту шығындарының ақшалай көрінісін алмастыру құны деп танылады.
Қалпына келтіру құнын немесе алмастыру құнын бағалау келесі әдістермен жүзеге асырылады: салыстырмалы бірлік, компоненттер бойынша бөлу, сандық талдау.
2)Тозудың анықталған түрлерін сипаттау.Тозу - бұл құлдырау мерзімі өткен әр түрлі факторларға байланысты мүліктің пайдалылығы белгілі бір уақыт кезеңі.Нысанды пайдалану кезінде,оның конструктивті сипаттайтын параметрлерінің біртіндеп нашарлауы ғимараттардың сенімділігі және олардың қазіргі қолдануға жарамдылығы. Тозу түрлері оны тудыратын себептерге байланысты жіктеледі.Осылайша,тозу физикалық, функционалды және сыртқы болып бөлінеді.
Физикалық тозу - бұл табиғи - климаттық факторлардың және адам тіршілігінің әсерінен құрылыс кезінде әуел бастан салынған объектінің техникалық пайдалану сапасын біртіндеп жоғалту.Физикалық тозу жойылатын және жойылмайтын болып бөлінеді.Жойылатын физикалық тозу дегеніміз - ағымдағы жөндеу шығындары объектінің қосылған құнынан ... жалғасы

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.