Үлестік құрылысқа қатысу институты
КІРІСПЕ
Тақырыптың өзектілігі. ХХІ ғасырдың басында Қазақстанда нарықтық экономикалық жүйеге көшуодан әрі жалғасуда. Еліміздің алдында ұлттық қауіпсіздікті қамтамасыз ету, экономиканың дәйекті дамуына жағдай жасау, азаматтарының өмір сүру сапасын жақсарту міндеттері тұр. Азаматтың әл-ауқатының көрсеткіштерінің бірі-жайлы тұрғын үймен қамтамасыз ету. Осыған орай, тұрғын үй-жайлардың орташа алаңын ұлғайту жобаларын іске асыру үшін азаматтардың барлық санаттары үшін қолайлы және сапалы тұрғын үй қолжетімді болатын жағдайлар жасау қажет.
Мемлекеттің тұрғын үй құрылысын жеткіліксіз қаржыландыруы үлестік негіздегі құрылыстың дамуына серпін берді, елімізде жылжымайтын мүлік сатып алудың бұл әдісі өте танымал. Салыстырмалы түрде соңғы уақытқа дейін үлестік құрылысқа қатысу қатынастары заңнамалық реттелмеген болатын. Азаматтар мен құрылыс салушылар арасындағы қатынастарды реттеудегі құқықтық вакуум үлескерлердің қорғалмауына әкеп соқтырды.
2000-2003 жылдары азаматтарға да, мемлекетке де міндеттемелерді тиісінше орындамайтын құрылыс салушылар тым көп болатыны түсінікті болды. Мемлекет осы саладағы шарттық еркіндік принципінен бас тарту туралы шешім алып, 2003 жылғы 8 қаңтардағы №373 Инвестициялар туралы, 2006 жылғы 7 шілдеде № 180-III Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы заңдарын қабылдады. Үлестік құрылысқа қатысу туралы заңнаманың өзгерістерін талдау көрсетілген салада жариялы-құқықтық реттеуді біртіндеп күшейту, оны дәйекті "мемлекет иелігінен алу" туралы қорытынды жасауға мүмкіндік береді.
Әрине, жылжымайтын мүлік объектілерін салу үлкен қаржылық шығындарды талап етеді. Бұл ретте үлестік құрылысқа қатысушылар үшін де, құрылыс салушы үшін де ақша қаражатын жоғалту тәуекелі жоғары. Жеке құқықтық реттеу тұрғысынан неғұрлым қорғалмаған санат үлестік құрылысқа қатысушы азаматтар болып табылады.
Үлестік құрылысқа қатысушылардың осалдығы, олардың азаматтар немесе заңды тұлғалар екендігіне қарамастан, жылжымайтын мүлік объектісінің құрылысына ақша салу арқылы олар құрылыс салушының өзіне қабылдаған міндеттемелерін нақты орындауына іс жүзінде әсер ете алмайтындығында көрінеді. Осыған байланысты, үлестік құрылысқа қатысу қатынастарын құқықтық реттеудің басты міндеті үлескерлерді, әсіресе кәсіпкерлік қызмет мақсатынсыз шарттар жасасқан азаматтарды құқықтық қорғаудың тиімді тәсілдерін іздеу болып табылады.
Бұдан басқа, мемлекет үлестік құрылысқа қатысушыларды құқықтық қорғауды жаңғырту жөнінде үнемі шаралар әзірлеуде. Осы зерттеу тақырыбының өзектілігі 2016 жылдан бастап үлестік құрылыс туралы заңнамаға қазіргі уақытта өтпелі кезеңіндегі талданатын қатынастарды айтарлықтай реформалау ісінің одан әрі жалғасатындығында.
Зерттеудің мақсаты үлестік құрылысқа қатысушыларды құқықтық қорғау институтын жан - жақты зерттеу, үлестік құрылысқа қатысушылардың құқықтарын қорғау кезінде туындайтын теориялық және практикалық проблемалар, атап айтқанда, кәсіпкерлік қызметпен байланысты емес мақсаттар үшін үлестік құрылысқа қатысу шарттарын жасасатын қатысушы азаматтардың неғұрлым осал санаттарын құқықтық қорғалуын құқықтық талдау, қолданыстағы заңнаманың кемшіліктерін анықтау болып табылады. Үлестік құрылыс саласындағы заңнаманы жетілдіру бойынша нақты практикалық ұсыныстарды тұжырымдау.
Зерттеудің міндеті. Осы мақсатқа жету үшін келесі міндеттер қойылды және шешілді:
- жылжымайтын мүлік объектілерінің үлестік құрылысының қоғамдық қатынастарының пайда болуы мен дамуын зерттеу;
- отандық заңнамадағы шарттың жаңа түрі ретінде көп пәтерлі үйлердің және (немесе) өзге де жылжымайтын мүлік объектілерінің үлестік құрылысына қатысу шартының құқықтық табиғатын талдау;
- көп пәтерлі үйлердің және (немесе) өзге де жылжымайтын мүлік объектілерінің үлестік құрылысына қатысу шартының субъектілік құрамын зерделеу;
- көппәтерлі үйлердің және (немесе) өзге де жылжымайтын мүлік объектілерінің үлестік құрылысына қатысу шарты тараптарының құқықтық мәртебесін талдау;
- "құқықтарды қорғау тәсілдері", "қорғау құралы" және "үлестік құрылысқа қатысушыларды құқықтық қорғау"санаттарының құқықтық мәнін зерттеу;
- үлестік құрылысқа қатысушылардың құқықтарын құқықтық қорғау тәсілдерінің сыныптамасын тұжырымдау;
- үлестік құрылысқа қатысушылардың құқықтарын қорғаудың практикада қолданылатын тәсілдерін талдау;
- үлестік құрылысқа қатысушыларды құқықтық қорғаудың тиімділігін арттыру мақсатында ҚР қолданыстағы заңнамасын жетілдіру бойынша ұсыныстар әзірлеу.
Мәселенің теориялық және практикалық маңыздылығы болып әлеуметтік-экономикалық қатынастарды құқықтық реттеу саласындағы отандық және шетелдік ғалымдар ғылыми еңбектері; сонымен қатар, отандық және шетел еңбек заңнамалары мен нормативтік-құқықтық актілер талдау және Қазақстанда үлестік құрылысқа қатысушыларды құқықтық қорғаудың тиімділігін арттыру мақсатында ҚР қолданыстағы заңнамасын жетілдіру бойынша ұсыныстар әзірлеу екендігінде. Сондықтан, бұл жұмысты көмекші әдістемелік құрал ретінде пайдалануға болады.
Зерттеу нысаны үлестік құрылысқа қатысушылар арасындағы қоғамдық - құқықтық қатынастар.
Зерттеу пәні - үлестік құрылысқа қатысушылардың құқықтық қорғалуын реттеумен байланысты теориялық және практикалық сипаттағы проблемалар кешенін, сондай-ақ осы қоғамдық қатынастарды реттейтін азаматтық, ал кейбір жағдайларда қылмыстық және әкімшілік құқық нормаларын зерделеу жатады.
Дипломдық жұмыстың құрылымы: кіріспе, негізгі бөлім, тараулары, қорытынды бөлім мен пайдаланған әдебиеттер тізімінен тұрады.
1 Үлестік құрылысқа қатысу: тарихы, даму болашағы
1.1 Үлестік құрылысқа қатысу институтының даму тарихы
Әрбір заманауи адам өмір сүру үшін ең қолайлы жағдай жасауға тырысады, ал жеке тұрғын үй әл - ауқат пен өркендеудің ажырамас бөлігі болып табылады. Тұрғын үй мәселесін шешу мемлекеттік саясаттың басым бағыттарының бірі болып табылады. Мәселен, Қазақстан Республикасы Конституциясының 25-бабында: "Қазақстан Республикасында азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз ету үшін жағдайлар жасалады" делінген [1]. Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу қатынастарының пайда болуының алғышарттары, ең алдымен, адамның тұрғын үйге деген қажеттілігінің пайда болуымен және нәтижесінде тұрғын үй жағдайларын жақсарту қажеттілігімен байланысты. Азаматтық құқықтың дербес институты ретінде құрылысқа үлестік қатысудың мәнін, оның мәні мен жетілдірудің мүмкін жолдарын түсіну үшін осы институттың пайда болуы мен даму тарихына жүгіну қажет.
Бұл процесс Ежелгі Римде пайда болған және ұзақ уақыт бойы жалдау шарты аясында болған құрылыс және құрылыс мердігерлігімен тікелей байланысты.
Бастапқыда тұрғын үйге деген үлестік құрылыс Аргентинада Президент Рауль Альфонсиннің (1983-1989 ж.ж.) кезінде пайда болды. Сол кезде елдегі экономикалық жағдай өте тұрақсыз болды, ұлттық валюта тез құнсыздана бастады. Қатаң экономикалық дағдарыстың болуына байланысты ел халқының көп бөлігі кедейлік шегінен төмен болды, банктер олардың шығындылығына байланысты несие беруден бас тартты. Аргентина мемлекеті басшылығына экономикалық саясатты қалай өзгерту керектігі туралы ештеңе қалмады. Осы мақсатта 1985 жылы елде "Әділдік бойынша құрылыс" бағдарламасы іске қосылды. Арнайы құрылған акционерлік қоғам құрылыс салушының тұрғын үй құрылысын қаржыландыруына жұмсалған халықтың жарналарын қабылдады. Үлескер енгізген сома шаршы метрдегі белгілі бір алаңға балама болды, онда акциялардың номиналдары да көрсетілді. Мұндай мәміле міндетті түрде акциялардың көмегімен тіркелді, олардың жеткілікті мөлшерін жинап, адам пәтерге бағалы қағаздарды айырбастай алады. Осының арқасында тұрғын үй иелерінің санын 2-ден 21% - ға дейін арттыруға мүмкіндік туды[2].
Британдық қаржыгерлердің бастамасы бойынша үлестік құрылыс идеясы Мысырда, Кувейтте, БАӘ-де тез таралды, онда көптеген британдық құрылыс компаниялары көптеген жылжымайтын мүлік объектілерін салды. Болашақта схема өзгерді
Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысудың оң тәжірибесі Чили, Сальвадор және Латын Америкасының басқа елдерінде, Ұлыбританияда, Ресейде, Қазақстанда және басқа да бірқатар елдерде тұрғын үй құқығын іске асырудың осы тәсілін пайдалануға алып келді, олардың әрқайсысының осы институтты практикалық қолданудың өз ерекшеліктері бар.
Чилиде үлестік құрылыс тек мемлекеттің мұқият қадағалауында болған аргентиналық модельден өзгеше жеке бастама ісіне айналды. Чилилік үлескерлер пайда табу үшін "табысты үйлер" деп аталатынды салуға қаражат салды. Сальвадорда үлестік құрылыс бастамасы теріс салдарға алып келді, онда мыңдаған үлескерлер алданған құрылыс салушылар уәде етілген тұрғын үй мен инвестициясыз қалды. "Әділдіктің құрылысы" сонымен қатар Египет, Біріккен Араб Әмірліктері, Кувейт, Катар сияқты елдерге үлестік қатысуды таратқан Ұлыбританиядан алынды. .
Британдық компаниялар арнайы Акционерлік қоғамдар немесе кооперативтер құра алмады, акцияларды, акцияларды немесе пайларды сатпады, бірақ нақты болашақ тұрғын үйдің шаршы метрлерін бірден сатты. Бұл әлі басталмаған құрылыстың өтелімділігінің кепілі болды. Схема тиімді болды, бұл қазіргі кездегі компаниялардың тәжірибесімен расталады, олардың мамандануы үлестік құрылыс болып табылады.
Ресей Федерациясында тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы айта отырып, оны жүзеге асырудың жағымсыз жақтары бірінші орынға шығады, өйткені жосықсыз құрылыс салушылар алданған үлескерлер өз үйлерін ала алмады.
Қазақстанда тек 1930 жылдары үлестік құрылыс бойынша қатынастар құқықтық реттеуге ие болды. Олар социалистік ұйымдардың қаражатын жергілікті кеңестерге берумен байланысты болды (мысалы, Күрделі құрылыс басқармасы немесе Күрделі құрылыс салалық органы). Мұндай келісімдер Тапсырыс берушінің құрылыс жөніндегі функцияларын беру (қабылдау) шарты деп аталды. Тараптардың келісіміне қаражат беру туралы келісу хаттамасын жасау арқылы қол жеткізілді.
Сонымен қатар, азаматтар мұндай қатынастарға қатысқан жоқ. Осы уақыт аралығында жеке тұлғалар тек жеке тұрғын үйлер сала алды.
Кеңес өкіметі кезінде социалистік ұйымдардың тұрғын үй және азаматтық құрылысқа үлестік қатысуы кең таралды. Тұрғын үйді қаржыландырудың мұндай жүйесі мемлекеттік тұрғын үй салу үшін бюджет қаражатын орталықтандырылған бөлумен және тұрғын үй жағдайын жақсартуға мұқтаж азаматтарға ұсынумен сипатталды. 1960 жылдары таратылған жеке құрылыс салушылардың тұрғын үй-құрылыс ұжымдары азаматтардың құрылысқа үлестік қатысуы бойынша қазіргі заманғы қатынастарының тарихи аналогы болып табылады.
Құрылыс салушылар ұжымының қатысушыларының құқықтық жағдайын, сондай-ақ олардың құқықтары мен міндеттерін қазіргі азаматтық заңнаманың призмасы арқылы қарастыра отырып, құрылыс салушылар ұжымын құқықтық құрылым бойынша ұйымдастыру туралы шарт құрылысқа үлестік қатысу нысандарының бірі болып табылады, ол жай серіктестіктің (бірлескен қызмет туралы) қазіргі заманғы шартына ұқсас деп қорытынды жасауға болады.
Тұрғын үй-құрылыс кооперативтері тұрғын үйлерді салу және кейіннен пайдалану үшін құрылды. Азаматтардың тұрғын үйге қажеттілігін қанағаттандыру мақсатында тұрғын үй-құрылыс кооперативтеріне тұрғын үй жағдайларын жақсартуға мұқтаж азаматтар қабылданды. Тұрғын үй-құрылыс кооперативіндегі қаржыландырудың мөлшері, тәртібі және шарттары кооперативтің жарғысында белгіленіп, оның мүшелерінің жалпы жиналысының шешімімен анықталды, бұл тараптардың келісімімен айқындалатын үлестік құрылысқа қатысу шартындағы шарттың бағасын анықтау тәсілінен айтарлықтай ерекшеленеді.
Сонымен қатар, қарастырылып отырған кезеңде құрылысқа қатысудың бұл нысаны негізінен банк кредиті арқылы мемлекет қаражаты есебінен қаржыландырылғанын атап өткен жөн. Осылайша салынған барлық тұрғын үйлер мемлекет меншігіне келіп, қоныстандыру үшін "үлескерлер" арасында бөлінді.
Біздің ойымызша, аталған кезеңде азаматтардың құрылысқа үлестік қатысуының қандай да бір схемалары мемлекеттік деңгейде ғана енгізілуі мүмкін еді, бұл ең маңызды міндеттердің бірі - тұрғын үй мәселесін шешумен байланысты болды.
Сонымен қатар, тұрғын үй құрылысы мемлекет экономикасының маңызды салаларының бірі болып табылады және жыл сайын тұрғын үйге тұтынушылық сұраныс артып келеді. Азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз ету және оның қолжетімділігіне жағдай жасау үшін мемлекет жеке тұрғын үй сатып алу үшін мүмкіндіктер ұсынады. Тұрғын үйге өз құқығыңызды іске асыру тәсілдерінің бірі және жеке тұрғын үй сатып алу мүмкіндігі ретінде құрылысқа үлестік қатысуға толығырақ тоқталайық.
Осылайша, экономикалық реформалардың басында Қазақстанда азаматтар мен ұйымдардың тұрғын үй мәселесін шешуге тәуелсіз қатысуын көздейтін нарықтық тетіктер іс жүзінде болмады. Дәстүр бойынша, елдегі мұндай проблема негізінен мемлекеттік инвестициялар есебінен жаңа тұрғын үй салу арқылы шешілді. Бұл қатынастардың негізгі құқықтық нысаны күрделі құрылысқа жоспарланған шарттар болды, өйткені мемлекет бір тұлғада тапсырыс беруші де, құрылыс салушы да болды.
Болашақта жеке меншік институтының пайда болуымен және дамуымен жеке ұйымдар есебінен салынған тұрғын үй олардың меншігіне беріле бастады.
Тұрғын үй құрылысына инвестиция салу тұрғын үйді меншікке сатып алудың жаңа перспективалы түрі деп жарияланды.
Қазақстан Республикасыдағы қоғамдық қатынастарды реттеудің нарықтық тетіктерінің жандануы қазіргі заманғы мағынада тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу қатынастарының пайда болуы мен одан әрі дамуындағы маңызды кезең болды, өйткені реформалар кезеңі (1991-2003 жж.) құрылыс саласына да әсер етті.
1990 жылдардың аяғында олар дами бастады, ал қазіргі уақытта азаматтардың, сондай-ақ ұйымдардың тұрғын үй құрылысына ақшалай қаражатын тарту туралы қатынастар кең таралды.
Құрылысқа, атап айтқанда тұрғын үй құрылысына мемлекеттің қатысу үлесі біртіндеп азайды, содан кейін жеке капиталдың үлесі артты.
Осы процестердің нәтижесінде көп пәтерлі үйлер құрылысының көлемі мен қарқыны артты, олардың құрылысы негізінен үлестік негізде жүзеге асырылды. Бұл өтпелі кезең ел халқының төлем қабілеттілігінің төмендігімен сипатталады, ал көп пәтерлі үйдің құрылысы жоғары шығындармен сипатталады.
Көп пәтерлі тұрғын үйлердің үлестік құрылысына қатысу үшін азаматтар мен заңды тұлғалардың қаражатын тарту жөніндегі қатынастардың кең таралуы құрылыс салушылардың көптеген инвесторлардың қаражатын жинақтау мүмкіндігімен байланысты, бұл көп пәтерлі үй құру үшін қажетті қаражаттың жеткілікті көлемін қалыптастыруға мүмкіндік берді.
Үлестік құрылысқа қатысу жөніндегі қатынастардың жаппай сипаты, олардың тікелей құқықтық реттелуінің болмауы үлестік құрылысқа қатысушы азаматтар мен заңды тұлғалардың құқықтарын көптеген теріс пайдалануға және бұзуға әкеп соқты, мұны сот практикасы дәлелдейді.
Жеке және заңды тұлғалардың - инвестор-үлескерлердің тартылған қаражаты есебінен көппәтерлі тұрғын үйлер құрылысын қаржыландырудың түрлі схемалары кеңінен таралды. Бұл ретте инвестициялық-құрылыс компанияларының (инвестициялық компаниялардың, құрылыс компанияларының, девелоперлердің, бас инвесторлардың, негізгі инвесторлардың, құрылыс салушылардың және т. б.; бұдан әрі - құрылыс салушылар) инвестор-үлескерлермен (тең инвесторлармен, үлескерлермен, үлестік құрылысқа қатысушылармен, құрылысқа қатысушылармен және т. б. қарым-қатынасы.; бұдан әрі-үлестік құрылысқа қатысушылар, құрылысқа қатысушылар, қатысушылар), әдетте, екі жақты шарттар негізінде құрылады.
Уақыт өте келе құрылысқа үлестік қатысу қатынастарына азаматтар да тартыла бастады. Бұл 1994 жылы 27 желтоқсанда ҚР Азаматтық кодексінің қабылдануымен мүмкін болды. Кодекс үлестiк меншiк құқығындағы үлестi анықтау (210 - бап) түсінігін енгізіп, келісім шарт бостандығын жариялады (2 бөлімше 22 тарау. 378-405 бб) [3] және азаматтарға қосымша құқықтар берді. Осыған сәйкес, мәжбүрлеу туралы келісім жасасуға жол берілмеді, осылайша көптеген жылдар бойы қалыптасқан жоспарлы шарттар жүйесі алынып тасталды, осыған сай әр түрлі дәрежедегі өзгерістер елдің экономикалық өмірінің барлық салаларын қамтыды [4].
Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысудың пайда болуы кеңестік тұрғын үймен қамтамасыз ету жүйесі жойылғаннан кейін жаппай басталды. Үлкен қанағаттандырылмаған сұраныс, коммуналдық пәтерлерге көпжылдық кезек және жаңа құрылыстың жетіспеушілігі құрылыс салушылар құрылыс кезеңінде азаматтарға тұрғын үй құрылысын қаржыландыруды белсенді түрде ұсына бастады, осылайша сатып алу құнын біршама төмендетіп, ең бастысы тұрғын үй мәселесін шешуге мүмкіндік берді[5].
Бұл ретте үлестік құрылыс бойынша пәтердің құны бастапқыда қайталама нарықтағы нарықтық бағадан әлдеқайда төмен болды[6].
Бұл тәуекелдердің болуына байланысты. Ынтымақтастықтың мұндай түрі жеке тұрғын үйді күтпеген жағдайларға байланысты созылуы мүмкіндігімен белгілі және пәтерді белгілі бір мерзімнен кейін ғана алуға мүмкіндік беретінін ескеру қажет.
Қазақстандағы тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу институты салыстырмалы түрде жаңа құбылыс болып табылады, ол оң нәтижелермен қатар жағымсыз салдарға әкеп соқты, олардың арасында көп пәтерлі үйлерде салынып жатқан тұрғын үй-жайларды сатып алу үшін қаражат салатын азаматтардың құқықтарының бұзылуы айқын көрінеді.
Бүгінгі таңда құрылысқа үлестік қатысу тәжірибесі бүкіл әлемде кеңінен таралған.
2003-2006 жылдары Астана, Алматы, Атырау қалаларында және еліміздің басқа да ірі қалаларында тұрғын үй құрылысына үлестік қатысуы негізінде құрылыс белсенді жүргізілген Қазақстанның құрылыс нарығына да тән, бұл бүгінгі күні "алданған үлескерлер"проблемасына алып келді.
Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысуды іс жүзінде қолданудың теріс салдары оны жүзеге асырудың алғашқы жылдарында осы қатынастарды құқықтық реттеудің болмауымен тікелей байланысты болды. Мәселен, "Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы" Қазақстан Республикасының Заңы 2006 жылғы 7 шілдеде қабылданса[7], ал 2007 жылғы 1 қаңтардан бастап күшіне енсе, үлестік құрылысқа қатысу 2003 жылдан бастап өз дамуына ие болды.
Аталған заң қабылданғанға дейін салынатын тұрғын үйді сатып алу үшін азаматтарға заңда және басқа да нормативтік құқықтық актілерде көзделген де немесе көзделмеген де бірнеше байланыстық шарт жасасу ұсынылып келді. Оған мысал, сатып алу-сату, мердігерлік, заем, жай серіктестік, сонымен бірге бірлескен қызмет, үлестік инвестициялау, үлестік құрылыс, талап ету құқығынан шегеру туралы инвестициялық шарт, үлестік құрылыс, талап құқықтарын қайта табыстау туралы шарттар жатады. Оларды реттеуге міндеттемелер және шарттар туралы жалпы нормалар қолданылады.
Осы кезге дейін құрылысқа үлестік қатысу шартының анықтамасына қатысты әртүрлі көзқарастар болды. Бұндай көзқарастардың негізгі себебі қазақстандық заңнамалардың шарттың осы түрін реттейтін арнайы нормаларды қамтымағаны болып табылады. Одан басқа, бұндай қатынастарды құқықтық реттеудің негізгі көздері болып, ҚР 1997 жылғы 16 сәуірдегі № 94-1 Тұрғын үй қатынастары туралы заңы[8], ҚР 2006 жылғы 7 шілдедегі № 180-III ҚР тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы Заңы[9], ҚР 2003 жылғы 8 қаңтардағы №373 Инвестициялар туралы заңы[10] табылады.
Мемлекет тарапынан қатысушылардың қызметіне араласпау және тиісті бақылаудың болмауы құрылыс индустриясы саласындағы проблемалардың туындау себептерінің бірі болып табылады. Алайда, соңғы уақытта 2016 жылы 27 сәуірде Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы Қазақстан Республикасының Заңы[11] қабылданғаннан бергі уақытта мемлекет белсенді рөл атқарады және құрылыс салушылардың қызметіне көбірек араласады, осылайша үлескерлердің мүдделерін қорғауды қамтамасыз етуге араласуда. Сондай-ақ, тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы шарттар жасасу кезінде үлескерлердің өздерінің заңды ерекшеліктері мен ерекшеліктерін білмейтінін және байқамайтынын атап өткен жөн.
Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу Қазақстанның құрылыс индустриясында өмір сүруге құқылы, өйткені жылжымайтын мүлік бағасының қарқынды өсуіне байланысты өмірлік қажет, азаматтар үшін тұрғын үйге қолжетімділікті қамтамасыз етеді, тұрғын үйге өз құқығын іске асыру тәсілі ретінде тиімді және пәрменді. Осыған байланысты, Қазақстан Республикасының тұрғын үй құрылысына үлестік қатысуды құқықтық реттеудің ерекшеліктерін ашып көрсету қажет деп санаймыз.
1.2 Құрылысқа үлестік қатысу ұғымы, мазмұны және даму перспективасы
Әр адамның маңызды материалдық өмір сүру жағдайларының бірі-тұрғын үй. Адамның оған қажеттілігі тұрақты сипатқа ие, бұл ретте тиісті тұрғын үй БҰҰ Бас Ассамблеясының үшінші сессиясында 1948 жылғы 10 желтоқсандағы 217 А (III) қарарымен[12] және 1966 жылғы 16 желтоқсандағы экономикалық, әлеуметтік және мәдени құқықтар туралы халықаралық пактісімен[13] қабылданған адам құқықтарының жалпыға бірдей декларациясымен жарияланған адамның лайықты өмір сүру деңгейінің құрамдас бөлігі болып табылады.
Қазақстанда (оның дамуының кеңестік кезеңінен бастап) азаматтардың тұрғын үйге құқығы дәстүрлі түрде Конституциялық, яғни Конституциямен кепілдендірілген және әлеуметтік-экономикалық құқықтар тобына жататын.
Қазақстан Республикасының Конституциясы құқықтық сабақтастықты сақтай отыра, Ата заңымыздың 25-бабында "тұрғын үйге қол сұғылмайды"[1], ал "тұрғын үйге мұқтаж азаматтардың заңда көрсетілген санаттарына ол заңда белгіленген нормаларға сәйкес мемлекеттік тұрғын үй қорларынан қолжетімді ақыға беріледі"-деп бекітті. Азаматтардың басқа санаттары, мемлекеттің мұқтаж адамдардың барлығын тұрғын үймен қамтамасыз ету бойынша нақты қаржылық мүмкіндіктерінің болмауына байланысты, өздерінің тұрғын үй жағдайларын жақсарту мәселесін өз бетінше шешуге мәжбүр болатыны анық. Осыған байланысты, қазіргі құқықтық әдебиеттерде заңнамада бекітілген негіздерді, азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз етудің шарттары мен нысандарын өз қаражаты есебінен пәтер сатып алу мүмкіндіктерін кеңейту арқылы түбегейлі қайта қарау қажеттілігі туындады деген пікірлер жиі айтылады.
Сонымен қатар, Қазақстандағы тұрғын үй қорының құрылымы меншік нысаны бойынша түбегейлі өзгерістерге ұшырады. Қазақстанның тұрғын үй саласында жоспарлы-әкімшілік орнына реттеудің нарықтық тетіктерін белсенді түрде енгізілуде.
"Құрылысқа үлестік қатысу" ұғымы, құрылыс кезінде туындайтын әртүрлі қатынастардың экономикалық мазмұны. Бұл ұғым ұжымдық болып табылады және ол белгілеген шарттардың құқықтық табиғатын анықтамайды. "Үлестік" үй салу, оны қаржыландыру ондағы үй-жайлардың меншік иесі болатын бірнеше субъектілердің (үлескерлердің) есебінен жүзеге асырылатынын білдіреді.
Ел экономикасын дамытудың негізгі бағыттарының бірі тұрғындарды қолжетімді тұрғын үймен қамтамасыз ету бойынша мемлекеттің әлеуметтік саясатын орындайтын тұрғын үй құрылысын дамыту. Тұрғын үй құрылысы-Қазақстанның 2050 жылға дейінгі даму Стратегиясының басым бағыттарының бірі, ол жалпыұлттық сипаттағы аса маңызды міндеттердің бірі болып табылады[14].
Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын дамытудың халықтың жекелеген топтарын қолжетімді тұрғын үймен қамтамасыз ету жөніндегі мемлекеттік бағдарламасын іске асыру қазіргі уақытта әлеуметтік дамудың бірінші кезектегі бағыттарының бірі болып табылады.
Қазақстан Президенті ел халқына жыл сайынғы Жолдауларында халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету мәселелерін үнемі негізгі бағыттардың бірі ретінде бөліп көрсетіп келеді. Оларда құрылыс индустриясын дамыту, қолжетімді жалға берілетін тұрғын үй кешендерін салу, жер учаскелерін бөлу рәсімдерінің ашықтығын қамтамасыз ету, жеке тұрғын үй құрылысын дамытуды ынталандыру сияқты бағыттар айқындалған. Тұрғын үй құрылысы саласындағы қолайлы үрдістердің қалыптасуына макроэкономикалық факторлар ықпал етті: жалпы экономикалық өсу, тұрақты саяси жағдай, шетелдік капитал мен инвестициялық салымдардың ағыны, халықтың әл-ауқатының өсуі, кірістерді заңдастыру мүмкіндігі, ипотекалық кредиттеуді дамыту. 2021 жылы ЖІӨ-дегі құрылыс үлесі 8,5% - ды құрады, бұл 2020 жылғы деңгейден 1,08 есе жоғары. 2021 жылы пайдалануға берілетін негізгі қорлардың көлемі 2015 жылғы ұқсас көрсеткішпен салыстырғанда 1,97 есе ұлғайды. Талдау көрсеткендей, 1 м2 тұрғын үйдің орташа құны республика бойынша орта есеппен 1,8 есе өскен.
2009-2014 жылдары Қазақстан экономикасының дамуында тұрғын және коммерциялық жылжымайтын мүлікке сұраныстың өсуі байқалады. Бұл жеке құрылыс секторы мен ипотека нарығының дамуына серпін берді. 2015 жылы тұрғын үйдің қайталама нарығындағы бағалар 2010 жылмен салыстырғанда 1780% - ға, ал жаңа тұрғын үйге тиісінше 775% - ға өсті. Екінші деңгейдегі банктердің ипотекалық кредит беру көлемі 700 млрд.теңгеге жетті. Біздің ойымызша, операциялар деңгейін жоғары деңгейде ұстап тұрудың кейбір себептері: тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығындағы операциялар деңгейін ұстап тұру, оның бағасының төмендеуіне байланысты; елдегі халықтың тұрғын үймен қамтамасыз етілуінің төмендігі; Екінші деңгейдегі банктердің кепілдік мүлікпен операцияларының өсуі.
Елдегі экономикалық құлдырау құрылыс секторындағы іскерлік белсенділік деңгейіне теріс әсер етті. Осы кезеңде көптеген ірі құрылыс және даму компаниялары көптеген нысандарды пайдалануға беру мерзімін тоқтата тұруға және кейінге қалдыруға мәжбүр болды. Қазақстанда 2014 жылы пайдалануға берілген тұрғын үй алаңдарының жалпы көлемі 2021 жылы 2,1 млн.м2-ден 6,4 млн. м2-ге дейін өсті.
Қазақстанда 2014-2021 жылдар аралығында шамамен 45 млн. м2 тұрғын үй салынды, қолданыстағы 276 млн. м2 немесе жаңарту 17% - ды құрады. Болашақта шамамен 6 млн.м2 тұрғын үй немесе қолданыстағы көлемнің 3% салу жоспарлануда. Деректерге сәйкес, тұрғын үйлерді іске қосу көрсеткіштерінің 6% - ға дейін азаюы, бір мезгілде жеке құрылыстардың 2015 жылы 9% - ға және 2021 жылы 12% - ға төмендеуі тіркелді.
2021 жылы мемлекет тарапынан дағдарысқа қарсы шараларды іске асыру тұрғын үйді іске қосу көлемінің төмендеуіне жол бермеуге және оны 2020 жылы қол жеткізілген деңгейде сақтауға мүмкіндік берді, бұл көрсеткіш іс жүзінде 6,4 млн.м2 немесе 2011 жылмен салыстырғанда 100,1% - ды құрады. мемлекеттік қолдау. Дағдарыс жылдарында жеке капиталдың қатысуымен Құрылыс нарығы тарылды және оны жандандырудың нақты алғышарттары жоқ, егер дағдарысқа қарсы шаралар факторын ескермесек, онда. Мәселен, егер 2015 жылы инвестициялар көлемі 490 млрд.теңгені құраса, 2021 жылы - 317 млрд. теңге, яғни 35% - ға қысқарды.
Тұрғын үй құрылысының өсу факторлары құрылыс салу аудандарында орналасқан және инфрақұрылымы болған жағдайда құрылысқа тартылатын перспективасы бар Құрылысқа арналған жер учаскелерінің Екінші деңгейдегі банктердің кепілінде болуы болуы мүмкін. Бұл ретте мемлекет нарықтың белсенді қатысушысы болмауға немесе оны алмастырмауға тиіс. Әлемдік тәжірибе бойынша оның рөлі нарықты реттеуден тұруы тиіс, ал тікелей қатысу халықтың әлеуметтік қорғалатын топтарының проблемаларын шешумен, инженерлік-коммуникациялық инфрақұрылым салумен шектеледі.
2020 жылы 13 мың үлескері бар 58 үлестік құрылыс нысаны аяқталды. Оның ішінде Астана қаласында 6 мың үлескері бар 25 объект, Алматы қаласында 3,4 мың үлескері бар 19 объект, басқа өңірлерде 4,3 мың үлескері бар 14 объект бар.
Бекітілген "2011-2014 жылдарға арналған тұрғын үй құрылысы Бағдарламасына "сәйкес 2011 жылы 360 млрд.теңге, оның ішінде" тұрғын үй құрылыс жинақ банкі " АҚ және жергілікті атқарушы органдардың қатысуымен пилоттық жобаларды іске асыру үшін 20,8 млрд. теңге бөлінген[15]. 2011-2014 жылдары барлығы 24,3 млн.м2 тұрғын үй құрылысы күтілуде, оның ішінде 6 млн. м2 тұрғын үй 2011 жылы салынды, 2012 жылы 3,2 млн. м2 тұрғын үй салу жоспарланған, оның ішінде жеке тұрғын үй құрылысы - 0,8 млн. м2, мемлекеттік тұрғын үй - 0,4 млн. м2, коммерциялық тұрғын үй - 2 млн. м2.
Бағдарлама аясында өсіп келе жатқан сұранысты қанағаттандыру үшін тұрғын үй құрылысы ынталандырылған. Қаржыландыру әкімдіктер мен екінші деңгейлі банктер ("Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі" АҚ) арқылы өз салымшылары арасынан қаржыландыру үшін жүргізілген. "Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі" АҚ арқылы қаржыландыру идеясы тұрғын үй құрылыс жинақтары жүйесінің әлеуетін пайдалана отырып, тұрғын үй құрылысының жаңа схемасын іске асыру болып табылады. Бағдарлама шеңберінде мемлекеттік Банктің жарғылық капиталын ұлғайту үшін 26 млрд.теңге бөлу көзделген. 2015 жылға дейін жалға берілетін тұрғын үй құрылысын мемлекеттік қолдау көлемі сақталды. 2012 жылы Астана және Алматы қалаларының серіктес қалаларын дамытуға 6,6 млрд.теңге, сондай-ақ "Нұрлы көш" бағдарламасы бойынша инженерлік желілерді салуға 4,8 млрд. теңге қарастырылған [16].
Сонымен, жоғарыда баяндалғанды негізге ала отырып, тұрғын үй құрылысын қолдаудың мемлекеттік бағдарламаларына қарамастан, қазіргі уақытта азаматтық құрылыс секторындағы процестерді коммерцияландыру қағидаты белгісіз болып қалуда. Эконом-кластағы тұрғын үй құрылысы секторына инвестициялар бүгінгі күні іс жүзінде толығымен мемлекеттік қаржыландырудан тұрады, бұл қаражаттың тез айналымы мен қайтарымдылығы тұрғысынан әрекет ететін жеке салымдарды ұлғайтады.
Біздің ойымызша, инвестицияның бұл түрінің өсуі негізінен элиталық класс сегментінде сақталады және жақын арада төменгі сегментке көлемді жеке қаржыландыруды қайтару баяу, өте мұқият және негізінен банктік несиелендірудің кеңеюіне байланысты болады. Дегенмен, тұрғын үй жылжымайтын мүлік секторында мемлекеттік бағдарламаларды орындаудан ҚМЖ-ға сұраныстың ағымдағы және болжамды деңгейіне, халықтың кірістерінің баяу өсуіне және ипотекалық кредит берудің өсу жай-күйінің болжамды жақсаруына негізделе отырып, біздің ойымызша жылжымайтын мүлік нарығындағы сұраныстың және құрылыс саласы көлемінің біртіндеп өсуі таяу жылдары тұрғын үй құрылысын одан әрі дамыту Қазақстан Республикасының 2021-2025 жылдарға арналған "Тұрғын үй құрылысы" мемлекеттік бағдарламасында көзделген[17]. Қазақстан Республикасында құрылыс индустриясының индустриялық-инновациялық дамуын қамтамасыз ету, Құрылыс материалдарының орнықты және теңгерімді өндірісі осы бағдарламаның негізгі мақсаты болып табылады. Бұл жағдайда құрылыс индустриясы дегеніміз: құрылыс саласын техникалық реттеу жүйесін реформалау, өңірлерді аумақтық жоспарлауды жетілдіру және елді мекендердің қала құрылысын дамыту, мемлекеттік инвестициялардың қатысуымен Құрылыста сметалық баға белгілеу жүйесін жетілдіру, өнеркәсіптік және азаматтық құрылысты дамыту.
2021-2025 жылдары мемлекеттік бағдарлама бағытталатын болады:
- халықты қолжетімді және жайлы тұрғын үймен қамтамасыз ету деңгейін арттыруға, Беларусь Республикасы Министрлер Кеңесінің Төралқасы мақұлдаған 2030 жылға дейінгі кезеңге арналған Беларусь Республикасының орнықты әлеуметтік-экономикалық дамуының ұлттық стратегиясына сәйкес тұрғын үй құрылысын дамытудың стратегиялық мақсатына сәйкес қауіпсіз және экологиялық тұрақты өмір сүру ортасын құруға (отырыс хаттамасы 02.05.2017 № 10) [18];
- Беларусь Республикасының 2021-2025 жылдарға арналған әлеуметтік-экономикалық даму индикаторларына қол жеткізу және тұрғын үй саясаты саласындағы мемлекеттік саясаттың міндеттерін шешу[19], сондай-ақ Біріккен Ұлттар Ұйымының Бас Ассамблеясы жариялаған тұрақты даму мақсаттарына, оның ішінде 11 "қалалар мен елді мекендердің ашықтығын, қауіпсіздігін, өміршеңдігін және экологиялық тұрақтылығын қамтамасыз ету"тұрақты даму мақсаттарына ұлттық деңгейде қол жеткізу[20].
Мемлекеттік бағдарламаны іске асырудың басым бағыты халықтың әлеуметтік қорғалмаған санаттарын мемлекеттік қолдау шараларын пайдалана отырып, сондай-ақ құрылысты қаржыландырудың жаңа тетіктерін қолдана отырып (меншікке тұрғын үй сатып алу, тұрғын үйді жалға алу, Тұрғын үй құрылысы жинақтарының жүйесін дамыту, ипотекалық тұрғын үй кредиттеудің тетіктерін жетілдіру) азаматтардың табыстарына, қалауына және тұратын жеріне қарай олардың тұрғын үй қажеттіліктерін қанағаттандырудың әртүрлі нысандарын теңгерімді дамыту болады.
Мемлекеттік бағдарлама мыналарды қамтиды:
1."тұрғын үй құрылысы" кіші бағдарламасы;
2."тұрғын үйге инженерлік және көлік инфрақұрылымын салу" кіші бағдарламасы.
1 және 2-кіші бағдарламалар азаматтардың, заңды тұлғалардың және мемлекеттің инвестициялық мүмкіндіктері, банк жүйесінің ресурстық мүмкіндіктері және экономиканы дамытудың ықтимал тәуекелдері ескеріле отырып әзірленген.
1 кіші бағдарламаның міндеті - бес жыл ішінде оның көлемін жыл сайын кезең-кезеңімен ұлғайта отырып, жалпы көлемі 21 400 мың шаршы метр болатын тұрғын үй құрылысының жоспарланған көлемін қамтамасыз ету, оның ішінде:
2021 жылы - 4000 мың рубль. шаршы метр;
2022 жылы - 4200 мың рубль. шаршы метр;
2023 жылы - 4300 мың рубль. шаршы метр;
2024 жылы - 4400 мың рубль. шаршы метр;
2025 жылы - 4500 мың рубль. шаршы метр.
2-кіші бағдарламаның міндеті-салынып жатқан тұрғын үйлерге тұрғын үйдің жалпы алаңын жоспарланған іске қосуды қамтамасыз ететін көлемде инженерлік және көлік инфрақұрылымын салуды қамтамасыз ету.
Мемлекеттің міндеті-тұрғын үй құрылысын ынталандыру арқылы қаржыландырудың жаңа тетіктерін қолдануды кеңейтуге серпін беру. Мемлекет тұрғын үй құрылысы және дағдарысқа қарсы шаралар мемлекеттік бағдарламасын іске асыру шеңберінде әкімдіктер мен "Қазақстан ипотекалық компаниясы" акционерлік қоғамы, "Самұрық-Қазына "Ұлттық әл-ауқат қоры" акционерлік қоғамы ("Самұрық-Қазына" ҰӘҚ), ҚТҚЖБ сияқты мемлекеттік даму институттары арқылы нарыққа қолдау көрсетуде айтарлықтай тәжірибе жинақтағанын атап өту қажет. Тұрғын үй құрылысын мемлекеттік қолдау шараларын жалғастыру қажет. Бұл ретте мемлекеттік тұрғын үйді пайдалануға беру көлемін сақтау, тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесінің әлеуетін кеңінен пайдалану, инженерлік-коммуникациялық инфрақұрылым құрылысын жалғастыру, сондай-ақ тұрғын үй құрылысына жеке инвестициялар тартуды ынталандыру қажет. Қолжетімді тұрғын үй нарығының дамуы елдегі макроэкономикалық жағдайға байланысты, ол біртіндеп қалпына келтірілуде. Тұрғын үй нарығы ел экономикасындағы өзгерістерге сезімтал болғандықтан, кейбір өзгерістерді күтуге болады. Экономиканы жақсарту халықтың әл-ауқатын жақсартумен қатар жүруі тиіс, бұл өз кезегінде Қолжетімді тұрғын үй құрылысы нарығына да жанама әсер етеді [21].
Мемлекет тұрғын үй құрылысын қаржыландыру үшін тұрғын үйді салу және сатуды бастау кезеңінде екінші деңгейдегі банктерде нысаналы депозиттерді орналастыруға ниетті.
Ипотекалық кредит беруді мемлекеттік ынталандыру мынадай бағыттар бойынша дамуға тиіс:
-ипотекалық кредиттеуді жүзеге асырудың құқықтық негізі мен нормативтік базасын жетілдіру;
-ұзақ мерзімді кредит берумен байланысты тәуекелдерді төмендету бойынша шараларды жүзеге асыру; осы ұйымдардың өтімділік деңгейін ұстап тұру, кредит ресурстарын қамтамасыз ету және тиімді бөлу үшін ипотекалық кредит берудің жалпыұлттық жүйесін құру;
- ипотекалық кредиттеуге қатысуын көтермелеу бойынша қосымша шаралар қабылдау;
- табысы орташа және табысы төмен отбасыларға тұрғын үй сатып алуға ипотекалық кредитті пайдаланған кезде бастапқы жарнаны төлеуге субсидиялар есебінен тұрғын үй сатып алуға көмек көрсету; ұзақ мерзімді ресурстары бар ұйымдар мен кәсіпорындарды өз қаражатын бағалы кредиттермен қамтамасыз етілген бағалы қағаздарға салуға ынталандыру [22].
Тұрғын үй құрылысын қаржыландыру жүйесінде жеке құрылыс салушылар негізгі рөл атқара бастады. Қазақстан Республикасының жеке меншік нысанындағы кәсіпорындары мен ұйымдары енгізетін тұрғын үйдің үлесі құрылыстың жалпы көлемінде едәуір өсіп келеді, ал бюджет көздері есебінен мемлекеттік және муниципалдық кәсіпорындар салған тұрғын үйдің үлесі едәуір қысқарды (1990 жылғы 80 пайыздан 2000 жылғы 19 пайызға дейін, оның ішінде федералдық меншік кәсіпорындары - 7,5 пайызға дейін) .
Осылайша, нарықтық экономиканың қалыптасуы жағдайында тұрғын үй құрылысына мемлекеттік капиталды салымдардың күрт төмендеуі, құрылысты ұзақ мерзімді банктік несиелендірудің дамымауы тұрғын үй нарығының дамуының алғашқы кезеңдерінде инвестициялық құрылыс компаниялары көп пәтерлі үйлердің құрылысына үлестік қатысу үшін жеке инвесторлардың қаражатын тарта бастады.
"Пайдалану бастамасы... халықтың қаражатын тарту нұсқалары құрылыс салушыларға тиесілі. Тұрғын үйге төлемге қабілетті сұраныстың төмендеуі және банктік кредиттеудің шектелуі жағдайында құрылыс салушылар салынған тұрғын үйдің өтімділігін қамтамасыз ету проблемаларын шеше отырып және тиісінше өзінің өмір сүруін шеше отырып, салынып жатқан тұрғын үйге (үлестік құрылысқа) біртіндеп ақы төлеуді ұсына отырып, халықтың ақшалай ресурстарын дербес тарта бастады".
Осылайша, Қазақстанда үлестік құрылыстың пайда болуы көп пәтерлі үйлер салу және қалыптасқан экономикалық жағдайда азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз ету проблемаларын практикалық шешудің нәтижесі болды. Сонымен қатар, " оның практикалық таралуы тиімді жинақтау мүмкіндігіне байланысты ... көптеген инвесторлардың қаражаты. Әр түрлі тұлғалардың әртүрлі депозиттерін біріктіре отырып, құрылыс салушы құрылыс үшін жеткілікті қаржылық активтерді қалыптастыра алады" .
Бүгінгі таңда қарастырылып отырған схема әртүрлі санаттағы тұрғын үй құрылысы бойынша жобаларды іске асыруға мүмкіндік беретін ең тиімді механизм болып табылады.
2 Үлестік құрылыс жөніндегі қатынастардың құқықтық табиғатының теориялары
2.1 Үлестік құрылысқа қатысу институты
Құрылысқа үлестік қатысу шарттары қазіргі экономикалық тәжірибеде өте кең таралған. Олардың атаулары әртүрлі болуы мүмкін: "құрылысты қаржыландыруға үлестік қатысу туралы", "үлестік инвестициялау туралы", "үй салу жөніндегі бірлескен қызмет туралы", " инвестицияларға үлестік қатысу туралы", "құрылыс объектісін салуға арналған инвестициялық келісімшарт " және т. б.
Құрылысқа үлестік қатысу кезінде туындайтын әртүрлі қатынастардың экономикалық мазмұны екенін мойындау керек. Бұл адамдардың құрылысқа қатысу формалары әртүрлі болуы мүмкін. Олардың арасындағы қатынастар әр түрлі және әр түрлі болады. Сондықтан құрылысқа үлестік қатысу шартын ол құрған міндеттемелердің табиғаты бойынша қалыптасқан және біртұтас нәрсе ретінде анықтауға жасалған әрекеттер тиімсіз және нәтижесіз. Бұл тәсіл тек тиісті шарттар Азаматтық кодексте аталған шарттық міндеттемелердің кез-келген түріне жатпайтын, Азаматтық кодексте қарастырылған шарттардың элементтерін қамтымайтын ерекше шарттар ретінде танылатындығына әкеледі[23].
Көп пәтерлі үйдің құрылысы әдетте әртүрлі келісімшарттар кешенімен қамтамасыз етіледі. Олардың барлығы құрылыс объектісі бойынша да, қатысушылардың міндеттемелері бойынша да өзара байланысты. Алайда, олардың әрқайсысы белгілі бір мазмұны бар тәуелсіз келісім болып табылады және осы Келісімнің тараптарын ғана байланыстырады. Мұнда бір объектімен біріктірілген келісімшарттар тобы бар. Бірақ бұл топ, мысалы, қаржылық жалдаудың кешенді шарты сияқты, біртұтас емес. Мысал ретінде келесі әдеттегі жағдайды келтіреміз. Ауылшаруашылық институты (Тапсырыс беруші) мен "Алматы инжстрой" тресі арасында 28.12.2015ж. күрделі құрылысқа мердігерлік шарт жасалды.
Осы Шарттың негізінде мердігер, тапсырыс беруші, "Конкорд" АҮАҚ (инвестор) және "№1 үй құрылысы комбинаты" АҮАҚ (қосалқы мердігер) құрылысты қаржыландыруға үлестік қатысу туралы 03.07.2020 ж.шарт жасасты, оны сот үй құрылысына қосымша инвестициялар тарту мақсатында дербес міндеттеме ретінде негіздеп бағалады. Көрсетілген төртжақты келісімнің жасалуы тараптардың мердігерлік шарт бойынша міндеттемелерінің мазмұны мен көлеміне ешқандай әсер еткен жоқ. Тапсырыс берушінің мердігер алдындағы ақшалай міндеттемелері өзгеріссіз сақталған[24].
Мұнда келісім-шарт пен үлестік қатысу шарты бір объектіге қатысты болса да, бір кешенді, аралас келісім-шарт жасамайды және сол адамдар оларға қатысады. Мердігерлік шарты бойынша жеке міндеттемелер бар (мердігерде - объект салу, тапсырыс берушіде - жұмыс нәтижесін қабылдап алу және келісілген бағаны төлеу) және үлестік қатысудан міндеттемелер бар (үлескерлерде - ақшалай қаражат салу, тапсырыс берушіде - тұрғын үй-жайларды ұсыну). Осы келісімдердің әрқайсысына тиісті нормалар қолданылуы тиіс.
Ғылыми әдебиеттегі үлестік келісім-шарт көбінесе әртүрлі келісімшарттардың ерекшеліктерін біріктіретін күрделі ретінде анықталады. "Мұндай болжам, кем дегенде, сәтсіздікке әкелетін, Азаматтық кодексте көрсетілгендердің бірімен (сату, келісім-шарт, қарапайым серіктестік және т.б.) үлестік қатысу шартын міндетті түрде анықтауға деген ұмтылысты жояды. Тағы бір маңызды нәтиже-бұл нақты келісімдердегі белгілі бір ерекшеліктердің басым болуын ескере отырып, дауларды қарау кезінде соттар берген осы Шарттың әртүрлі түсіндірмелері абсолютті мәнін жоғалтады және құрылысқа үлестік қатысуға еркін, бейтарап көзқарасты сақтауға мүмкіндік береді" [25].
Тұтастай алғанда, осындай көзқараспен келісе отырып, Тараптардың құрылысқа қатысу жөніндегі қарым-қатынасы әрқашан бір кешенді Шартпен қамтылмайтынын тағы бір рет атап өтеміз. Бұл жоғарыда көрсетілгендей тәуелсіз келісімдер тобы болуы мүмкін немесе ерекше атауға қарамастан, көбінесе құрылысқа үлестік қатысу туралы келісімдер таныс шеңберге сәйкес келеді: бірлескен қызмет, құрылыс мердігері, сатып алу-сату, айырбастау және т.б. мұндағы құрылыстың ерекшеліктері біліктілікке әсер етпеуі керек. Заңда немесе өзге де құқықтық актілерде көзделген түрлі шарттардың элементтері қамтылған аралас шарттар да жасалуы мүмкін.
Талданған тәжірибеге сүйенсек, әртүрлі аймақтарда тұрғын үй құрылысына байланысты қатынастардың сәл өзгеше схемалары жасалынған. Мұндағы әсер жергілікті билік органдарының тұрғын үй құрылысына қатысу дәрежесін және оны жүзеге асыруды бақылауды, құрылысқа рұқсат беру құжаттарын алу процедурасының күрделілігін, қалыптасқан қатынастарды рәсімдеу тәртібін - іскерлік айналымның әдет-ғұрпын көрсетуі мүмкін. Құрылыс қызметі нарығының құрылымы, оның қатысушылары да маңызды. Мысалы, қаладағы құрылыс қала әкімінің қаулысы негізінде жүзеге асырылады, оған қатысушылардың үлесі де белгіленеді.
Көп пәтерлі үйді салу процесі ұзақ (орта есеппен 2-5 жыл), әдістемелік тұрғыдан оны кезеңдердің, кезеңдердің белгілі бір жиынтығы ретінде қарастыруға болады. Бұл кезеңдерді әртүрлі келісімшарттармен жасауға болады. "Тапсырыс беруші-мердігер" қарапайым схемасы, "кілтті қолға беруге" үй салу туралы Бас келісім-шарт жасалған кезде сирек кездеседі. Әдетте құрылысқа қатысушылар арасындағы қарым-қатынастың күрделі модельдері жасалады.
Нақты заңды анықтама беруге тырыспай, құрылысқа қатысушылар арасында туындайтын қатынастардың ықтимал нұсқаларын схемалық түрде қарастыруға болады.
Алдын - ала кезеңде Тапсырыс беруші пайда болады - құрылыстың негізгі фигурасы. Ол бүкіл процесті бастайды, келісімшарттардың көпшілігі онымен жасалады, ол үйді пайдалануға ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Тақырыптың өзектілігі. ХХІ ғасырдың басында Қазақстанда нарықтық экономикалық жүйеге көшуодан әрі жалғасуда. Еліміздің алдында ұлттық қауіпсіздікті қамтамасыз ету, экономиканың дәйекті дамуына жағдай жасау, азаматтарының өмір сүру сапасын жақсарту міндеттері тұр. Азаматтың әл-ауқатының көрсеткіштерінің бірі-жайлы тұрғын үймен қамтамасыз ету. Осыған орай, тұрғын үй-жайлардың орташа алаңын ұлғайту жобаларын іске асыру үшін азаматтардың барлық санаттары үшін қолайлы және сапалы тұрғын үй қолжетімді болатын жағдайлар жасау қажет.
Мемлекеттің тұрғын үй құрылысын жеткіліксіз қаржыландыруы үлестік негіздегі құрылыстың дамуына серпін берді, елімізде жылжымайтын мүлік сатып алудың бұл әдісі өте танымал. Салыстырмалы түрде соңғы уақытқа дейін үлестік құрылысқа қатысу қатынастары заңнамалық реттелмеген болатын. Азаматтар мен құрылыс салушылар арасындағы қатынастарды реттеудегі құқықтық вакуум үлескерлердің қорғалмауына әкеп соқтырды.
2000-2003 жылдары азаматтарға да, мемлекетке де міндеттемелерді тиісінше орындамайтын құрылыс салушылар тым көп болатыны түсінікті болды. Мемлекет осы саладағы шарттық еркіндік принципінен бас тарту туралы шешім алып, 2003 жылғы 8 қаңтардағы №373 Инвестициялар туралы, 2006 жылғы 7 шілдеде № 180-III Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы заңдарын қабылдады. Үлестік құрылысқа қатысу туралы заңнаманың өзгерістерін талдау көрсетілген салада жариялы-құқықтық реттеуді біртіндеп күшейту, оны дәйекті "мемлекет иелігінен алу" туралы қорытынды жасауға мүмкіндік береді.
Әрине, жылжымайтын мүлік объектілерін салу үлкен қаржылық шығындарды талап етеді. Бұл ретте үлестік құрылысқа қатысушылар үшін де, құрылыс салушы үшін де ақша қаражатын жоғалту тәуекелі жоғары. Жеке құқықтық реттеу тұрғысынан неғұрлым қорғалмаған санат үлестік құрылысқа қатысушы азаматтар болып табылады.
Үлестік құрылысқа қатысушылардың осалдығы, олардың азаматтар немесе заңды тұлғалар екендігіне қарамастан, жылжымайтын мүлік объектісінің құрылысына ақша салу арқылы олар құрылыс салушының өзіне қабылдаған міндеттемелерін нақты орындауына іс жүзінде әсер ете алмайтындығында көрінеді. Осыған байланысты, үлестік құрылысқа қатысу қатынастарын құқықтық реттеудің басты міндеті үлескерлерді, әсіресе кәсіпкерлік қызмет мақсатынсыз шарттар жасасқан азаматтарды құқықтық қорғаудың тиімді тәсілдерін іздеу болып табылады.
Бұдан басқа, мемлекет үлестік құрылысқа қатысушыларды құқықтық қорғауды жаңғырту жөнінде үнемі шаралар әзірлеуде. Осы зерттеу тақырыбының өзектілігі 2016 жылдан бастап үлестік құрылыс туралы заңнамаға қазіргі уақытта өтпелі кезеңіндегі талданатын қатынастарды айтарлықтай реформалау ісінің одан әрі жалғасатындығында.
Зерттеудің мақсаты үлестік құрылысқа қатысушыларды құқықтық қорғау институтын жан - жақты зерттеу, үлестік құрылысқа қатысушылардың құқықтарын қорғау кезінде туындайтын теориялық және практикалық проблемалар, атап айтқанда, кәсіпкерлік қызметпен байланысты емес мақсаттар үшін үлестік құрылысқа қатысу шарттарын жасасатын қатысушы азаматтардың неғұрлым осал санаттарын құқықтық қорғалуын құқықтық талдау, қолданыстағы заңнаманың кемшіліктерін анықтау болып табылады. Үлестік құрылыс саласындағы заңнаманы жетілдіру бойынша нақты практикалық ұсыныстарды тұжырымдау.
Зерттеудің міндеті. Осы мақсатқа жету үшін келесі міндеттер қойылды және шешілді:
- жылжымайтын мүлік объектілерінің үлестік құрылысының қоғамдық қатынастарының пайда болуы мен дамуын зерттеу;
- отандық заңнамадағы шарттың жаңа түрі ретінде көп пәтерлі үйлердің және (немесе) өзге де жылжымайтын мүлік объектілерінің үлестік құрылысына қатысу шартының құқықтық табиғатын талдау;
- көп пәтерлі үйлердің және (немесе) өзге де жылжымайтын мүлік объектілерінің үлестік құрылысына қатысу шартының субъектілік құрамын зерделеу;
- көппәтерлі үйлердің және (немесе) өзге де жылжымайтын мүлік объектілерінің үлестік құрылысына қатысу шарты тараптарының құқықтық мәртебесін талдау;
- "құқықтарды қорғау тәсілдері", "қорғау құралы" және "үлестік құрылысқа қатысушыларды құқықтық қорғау"санаттарының құқықтық мәнін зерттеу;
- үлестік құрылысқа қатысушылардың құқықтарын құқықтық қорғау тәсілдерінің сыныптамасын тұжырымдау;
- үлестік құрылысқа қатысушылардың құқықтарын қорғаудың практикада қолданылатын тәсілдерін талдау;
- үлестік құрылысқа қатысушыларды құқықтық қорғаудың тиімділігін арттыру мақсатында ҚР қолданыстағы заңнамасын жетілдіру бойынша ұсыныстар әзірлеу.
Мәселенің теориялық және практикалық маңыздылығы болып әлеуметтік-экономикалық қатынастарды құқықтық реттеу саласындағы отандық және шетелдік ғалымдар ғылыми еңбектері; сонымен қатар, отандық және шетел еңбек заңнамалары мен нормативтік-құқықтық актілер талдау және Қазақстанда үлестік құрылысқа қатысушыларды құқықтық қорғаудың тиімділігін арттыру мақсатында ҚР қолданыстағы заңнамасын жетілдіру бойынша ұсыныстар әзірлеу екендігінде. Сондықтан, бұл жұмысты көмекші әдістемелік құрал ретінде пайдалануға болады.
Зерттеу нысаны үлестік құрылысқа қатысушылар арасындағы қоғамдық - құқықтық қатынастар.
Зерттеу пәні - үлестік құрылысқа қатысушылардың құқықтық қорғалуын реттеумен байланысты теориялық және практикалық сипаттағы проблемалар кешенін, сондай-ақ осы қоғамдық қатынастарды реттейтін азаматтық, ал кейбір жағдайларда қылмыстық және әкімшілік құқық нормаларын зерделеу жатады.
Дипломдық жұмыстың құрылымы: кіріспе, негізгі бөлім, тараулары, қорытынды бөлім мен пайдаланған әдебиеттер тізімінен тұрады.
1 Үлестік құрылысқа қатысу: тарихы, даму болашағы
1.1 Үлестік құрылысқа қатысу институтының даму тарихы
Әрбір заманауи адам өмір сүру үшін ең қолайлы жағдай жасауға тырысады, ал жеке тұрғын үй әл - ауқат пен өркендеудің ажырамас бөлігі болып табылады. Тұрғын үй мәселесін шешу мемлекеттік саясаттың басым бағыттарының бірі болып табылады. Мәселен, Қазақстан Республикасы Конституциясының 25-бабында: "Қазақстан Республикасында азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз ету үшін жағдайлар жасалады" делінген [1]. Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу қатынастарының пайда болуының алғышарттары, ең алдымен, адамның тұрғын үйге деген қажеттілігінің пайда болуымен және нәтижесінде тұрғын үй жағдайларын жақсарту қажеттілігімен байланысты. Азаматтық құқықтың дербес институты ретінде құрылысқа үлестік қатысудың мәнін, оның мәні мен жетілдірудің мүмкін жолдарын түсіну үшін осы институттың пайда болуы мен даму тарихына жүгіну қажет.
Бұл процесс Ежелгі Римде пайда болған және ұзақ уақыт бойы жалдау шарты аясында болған құрылыс және құрылыс мердігерлігімен тікелей байланысты.
Бастапқыда тұрғын үйге деген үлестік құрылыс Аргентинада Президент Рауль Альфонсиннің (1983-1989 ж.ж.) кезінде пайда болды. Сол кезде елдегі экономикалық жағдай өте тұрақсыз болды, ұлттық валюта тез құнсыздана бастады. Қатаң экономикалық дағдарыстың болуына байланысты ел халқының көп бөлігі кедейлік шегінен төмен болды, банктер олардың шығындылығына байланысты несие беруден бас тартты. Аргентина мемлекеті басшылығына экономикалық саясатты қалай өзгерту керектігі туралы ештеңе қалмады. Осы мақсатта 1985 жылы елде "Әділдік бойынша құрылыс" бағдарламасы іске қосылды. Арнайы құрылған акционерлік қоғам құрылыс салушының тұрғын үй құрылысын қаржыландыруына жұмсалған халықтың жарналарын қабылдады. Үлескер енгізген сома шаршы метрдегі белгілі бір алаңға балама болды, онда акциялардың номиналдары да көрсетілді. Мұндай мәміле міндетті түрде акциялардың көмегімен тіркелді, олардың жеткілікті мөлшерін жинап, адам пәтерге бағалы қағаздарды айырбастай алады. Осының арқасында тұрғын үй иелерінің санын 2-ден 21% - ға дейін арттыруға мүмкіндік туды[2].
Британдық қаржыгерлердің бастамасы бойынша үлестік құрылыс идеясы Мысырда, Кувейтте, БАӘ-де тез таралды, онда көптеген британдық құрылыс компаниялары көптеген жылжымайтын мүлік объектілерін салды. Болашақта схема өзгерді
Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысудың оң тәжірибесі Чили, Сальвадор және Латын Америкасының басқа елдерінде, Ұлыбританияда, Ресейде, Қазақстанда және басқа да бірқатар елдерде тұрғын үй құқығын іске асырудың осы тәсілін пайдалануға алып келді, олардың әрқайсысының осы институтты практикалық қолданудың өз ерекшеліктері бар.
Чилиде үлестік құрылыс тек мемлекеттің мұқият қадағалауында болған аргентиналық модельден өзгеше жеке бастама ісіне айналды. Чилилік үлескерлер пайда табу үшін "табысты үйлер" деп аталатынды салуға қаражат салды. Сальвадорда үлестік құрылыс бастамасы теріс салдарға алып келді, онда мыңдаған үлескерлер алданған құрылыс салушылар уәде етілген тұрғын үй мен инвестициясыз қалды. "Әділдіктің құрылысы" сонымен қатар Египет, Біріккен Араб Әмірліктері, Кувейт, Катар сияқты елдерге үлестік қатысуды таратқан Ұлыбританиядан алынды. .
Британдық компаниялар арнайы Акционерлік қоғамдар немесе кооперативтер құра алмады, акцияларды, акцияларды немесе пайларды сатпады, бірақ нақты болашақ тұрғын үйдің шаршы метрлерін бірден сатты. Бұл әлі басталмаған құрылыстың өтелімділігінің кепілі болды. Схема тиімді болды, бұл қазіргі кездегі компаниялардың тәжірибесімен расталады, олардың мамандануы үлестік құрылыс болып табылады.
Ресей Федерациясында тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы айта отырып, оны жүзеге асырудың жағымсыз жақтары бірінші орынға шығады, өйткені жосықсыз құрылыс салушылар алданған үлескерлер өз үйлерін ала алмады.
Қазақстанда тек 1930 жылдары үлестік құрылыс бойынша қатынастар құқықтық реттеуге ие болды. Олар социалистік ұйымдардың қаражатын жергілікті кеңестерге берумен байланысты болды (мысалы, Күрделі құрылыс басқармасы немесе Күрделі құрылыс салалық органы). Мұндай келісімдер Тапсырыс берушінің құрылыс жөніндегі функцияларын беру (қабылдау) шарты деп аталды. Тараптардың келісіміне қаражат беру туралы келісу хаттамасын жасау арқылы қол жеткізілді.
Сонымен қатар, азаматтар мұндай қатынастарға қатысқан жоқ. Осы уақыт аралығында жеке тұлғалар тек жеке тұрғын үйлер сала алды.
Кеңес өкіметі кезінде социалистік ұйымдардың тұрғын үй және азаматтық құрылысқа үлестік қатысуы кең таралды. Тұрғын үйді қаржыландырудың мұндай жүйесі мемлекеттік тұрғын үй салу үшін бюджет қаражатын орталықтандырылған бөлумен және тұрғын үй жағдайын жақсартуға мұқтаж азаматтарға ұсынумен сипатталды. 1960 жылдары таратылған жеке құрылыс салушылардың тұрғын үй-құрылыс ұжымдары азаматтардың құрылысқа үлестік қатысуы бойынша қазіргі заманғы қатынастарының тарихи аналогы болып табылады.
Құрылыс салушылар ұжымының қатысушыларының құқықтық жағдайын, сондай-ақ олардың құқықтары мен міндеттерін қазіргі азаматтық заңнаманың призмасы арқылы қарастыра отырып, құрылыс салушылар ұжымын құқықтық құрылым бойынша ұйымдастыру туралы шарт құрылысқа үлестік қатысу нысандарының бірі болып табылады, ол жай серіктестіктің (бірлескен қызмет туралы) қазіргі заманғы шартына ұқсас деп қорытынды жасауға болады.
Тұрғын үй-құрылыс кооперативтері тұрғын үйлерді салу және кейіннен пайдалану үшін құрылды. Азаматтардың тұрғын үйге қажеттілігін қанағаттандыру мақсатында тұрғын үй-құрылыс кооперативтеріне тұрғын үй жағдайларын жақсартуға мұқтаж азаматтар қабылданды. Тұрғын үй-құрылыс кооперативіндегі қаржыландырудың мөлшері, тәртібі және шарттары кооперативтің жарғысында белгіленіп, оның мүшелерінің жалпы жиналысының шешімімен анықталды, бұл тараптардың келісімімен айқындалатын үлестік құрылысқа қатысу шартындағы шарттың бағасын анықтау тәсілінен айтарлықтай ерекшеленеді.
Сонымен қатар, қарастырылып отырған кезеңде құрылысқа қатысудың бұл нысаны негізінен банк кредиті арқылы мемлекет қаражаты есебінен қаржыландырылғанын атап өткен жөн. Осылайша салынған барлық тұрғын үйлер мемлекет меншігіне келіп, қоныстандыру үшін "үлескерлер" арасында бөлінді.
Біздің ойымызша, аталған кезеңде азаматтардың құрылысқа үлестік қатысуының қандай да бір схемалары мемлекеттік деңгейде ғана енгізілуі мүмкін еді, бұл ең маңызды міндеттердің бірі - тұрғын үй мәселесін шешумен байланысты болды.
Сонымен қатар, тұрғын үй құрылысы мемлекет экономикасының маңызды салаларының бірі болып табылады және жыл сайын тұрғын үйге тұтынушылық сұраныс артып келеді. Азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз ету және оның қолжетімділігіне жағдай жасау үшін мемлекет жеке тұрғын үй сатып алу үшін мүмкіндіктер ұсынады. Тұрғын үйге өз құқығыңызды іске асыру тәсілдерінің бірі және жеке тұрғын үй сатып алу мүмкіндігі ретінде құрылысқа үлестік қатысуға толығырақ тоқталайық.
Осылайша, экономикалық реформалардың басында Қазақстанда азаматтар мен ұйымдардың тұрғын үй мәселесін шешуге тәуелсіз қатысуын көздейтін нарықтық тетіктер іс жүзінде болмады. Дәстүр бойынша, елдегі мұндай проблема негізінен мемлекеттік инвестициялар есебінен жаңа тұрғын үй салу арқылы шешілді. Бұл қатынастардың негізгі құқықтық нысаны күрделі құрылысқа жоспарланған шарттар болды, өйткені мемлекет бір тұлғада тапсырыс беруші де, құрылыс салушы да болды.
Болашақта жеке меншік институтының пайда болуымен және дамуымен жеке ұйымдар есебінен салынған тұрғын үй олардың меншігіне беріле бастады.
Тұрғын үй құрылысына инвестиция салу тұрғын үйді меншікке сатып алудың жаңа перспективалы түрі деп жарияланды.
Қазақстан Республикасыдағы қоғамдық қатынастарды реттеудің нарықтық тетіктерінің жандануы қазіргі заманғы мағынада тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу қатынастарының пайда болуы мен одан әрі дамуындағы маңызды кезең болды, өйткені реформалар кезеңі (1991-2003 жж.) құрылыс саласына да әсер етті.
1990 жылдардың аяғында олар дами бастады, ал қазіргі уақытта азаматтардың, сондай-ақ ұйымдардың тұрғын үй құрылысына ақшалай қаражатын тарту туралы қатынастар кең таралды.
Құрылысқа, атап айтқанда тұрғын үй құрылысына мемлекеттің қатысу үлесі біртіндеп азайды, содан кейін жеке капиталдың үлесі артты.
Осы процестердің нәтижесінде көп пәтерлі үйлер құрылысының көлемі мен қарқыны артты, олардың құрылысы негізінен үлестік негізде жүзеге асырылды. Бұл өтпелі кезең ел халқының төлем қабілеттілігінің төмендігімен сипатталады, ал көп пәтерлі үйдің құрылысы жоғары шығындармен сипатталады.
Көп пәтерлі тұрғын үйлердің үлестік құрылысына қатысу үшін азаматтар мен заңды тұлғалардың қаражатын тарту жөніндегі қатынастардың кең таралуы құрылыс салушылардың көптеген инвесторлардың қаражатын жинақтау мүмкіндігімен байланысты, бұл көп пәтерлі үй құру үшін қажетті қаражаттың жеткілікті көлемін қалыптастыруға мүмкіндік берді.
Үлестік құрылысқа қатысу жөніндегі қатынастардың жаппай сипаты, олардың тікелей құқықтық реттелуінің болмауы үлестік құрылысқа қатысушы азаматтар мен заңды тұлғалардың құқықтарын көптеген теріс пайдалануға және бұзуға әкеп соқты, мұны сот практикасы дәлелдейді.
Жеке және заңды тұлғалардың - инвестор-үлескерлердің тартылған қаражаты есебінен көппәтерлі тұрғын үйлер құрылысын қаржыландырудың түрлі схемалары кеңінен таралды. Бұл ретте инвестициялық-құрылыс компанияларының (инвестициялық компаниялардың, құрылыс компанияларының, девелоперлердің, бас инвесторлардың, негізгі инвесторлардың, құрылыс салушылардың және т. б.; бұдан әрі - құрылыс салушылар) инвестор-үлескерлермен (тең инвесторлармен, үлескерлермен, үлестік құрылысқа қатысушылармен, құрылысқа қатысушылармен және т. б. қарым-қатынасы.; бұдан әрі-үлестік құрылысқа қатысушылар, құрылысқа қатысушылар, қатысушылар), әдетте, екі жақты шарттар негізінде құрылады.
Уақыт өте келе құрылысқа үлестік қатысу қатынастарына азаматтар да тартыла бастады. Бұл 1994 жылы 27 желтоқсанда ҚР Азаматтық кодексінің қабылдануымен мүмкін болды. Кодекс үлестiк меншiк құқығындағы үлестi анықтау (210 - бап) түсінігін енгізіп, келісім шарт бостандығын жариялады (2 бөлімше 22 тарау. 378-405 бб) [3] және азаматтарға қосымша құқықтар берді. Осыған сәйкес, мәжбүрлеу туралы келісім жасасуға жол берілмеді, осылайша көптеген жылдар бойы қалыптасқан жоспарлы шарттар жүйесі алынып тасталды, осыған сай әр түрлі дәрежедегі өзгерістер елдің экономикалық өмірінің барлық салаларын қамтыды [4].
Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысудың пайда болуы кеңестік тұрғын үймен қамтамасыз ету жүйесі жойылғаннан кейін жаппай басталды. Үлкен қанағаттандырылмаған сұраныс, коммуналдық пәтерлерге көпжылдық кезек және жаңа құрылыстың жетіспеушілігі құрылыс салушылар құрылыс кезеңінде азаматтарға тұрғын үй құрылысын қаржыландыруды белсенді түрде ұсына бастады, осылайша сатып алу құнын біршама төмендетіп, ең бастысы тұрғын үй мәселесін шешуге мүмкіндік берді[5].
Бұл ретте үлестік құрылыс бойынша пәтердің құны бастапқыда қайталама нарықтағы нарықтық бағадан әлдеқайда төмен болды[6].
Бұл тәуекелдердің болуына байланысты. Ынтымақтастықтың мұндай түрі жеке тұрғын үйді күтпеген жағдайларға байланысты созылуы мүмкіндігімен белгілі және пәтерді белгілі бір мерзімнен кейін ғана алуға мүмкіндік беретінін ескеру қажет.
Қазақстандағы тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу институты салыстырмалы түрде жаңа құбылыс болып табылады, ол оң нәтижелермен қатар жағымсыз салдарға әкеп соқты, олардың арасында көп пәтерлі үйлерде салынып жатқан тұрғын үй-жайларды сатып алу үшін қаражат салатын азаматтардың құқықтарының бұзылуы айқын көрінеді.
Бүгінгі таңда құрылысқа үлестік қатысу тәжірибесі бүкіл әлемде кеңінен таралған.
2003-2006 жылдары Астана, Алматы, Атырау қалаларында және еліміздің басқа да ірі қалаларында тұрғын үй құрылысына үлестік қатысуы негізінде құрылыс белсенді жүргізілген Қазақстанның құрылыс нарығына да тән, бұл бүгінгі күні "алданған үлескерлер"проблемасына алып келді.
Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысуды іс жүзінде қолданудың теріс салдары оны жүзеге асырудың алғашқы жылдарында осы қатынастарды құқықтық реттеудің болмауымен тікелей байланысты болды. Мәселен, "Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы" Қазақстан Республикасының Заңы 2006 жылғы 7 шілдеде қабылданса[7], ал 2007 жылғы 1 қаңтардан бастап күшіне енсе, үлестік құрылысқа қатысу 2003 жылдан бастап өз дамуына ие болды.
Аталған заң қабылданғанға дейін салынатын тұрғын үйді сатып алу үшін азаматтарға заңда және басқа да нормативтік құқықтық актілерде көзделген де немесе көзделмеген де бірнеше байланыстық шарт жасасу ұсынылып келді. Оған мысал, сатып алу-сату, мердігерлік, заем, жай серіктестік, сонымен бірге бірлескен қызмет, үлестік инвестициялау, үлестік құрылыс, талап ету құқығынан шегеру туралы инвестициялық шарт, үлестік құрылыс, талап құқықтарын қайта табыстау туралы шарттар жатады. Оларды реттеуге міндеттемелер және шарттар туралы жалпы нормалар қолданылады.
Осы кезге дейін құрылысқа үлестік қатысу шартының анықтамасына қатысты әртүрлі көзқарастар болды. Бұндай көзқарастардың негізгі себебі қазақстандық заңнамалардың шарттың осы түрін реттейтін арнайы нормаларды қамтымағаны болып табылады. Одан басқа, бұндай қатынастарды құқықтық реттеудің негізгі көздері болып, ҚР 1997 жылғы 16 сәуірдегі № 94-1 Тұрғын үй қатынастары туралы заңы[8], ҚР 2006 жылғы 7 шілдедегі № 180-III ҚР тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы Заңы[9], ҚР 2003 жылғы 8 қаңтардағы №373 Инвестициялар туралы заңы[10] табылады.
Мемлекет тарапынан қатысушылардың қызметіне араласпау және тиісті бақылаудың болмауы құрылыс индустриясы саласындағы проблемалардың туындау себептерінің бірі болып табылады. Алайда, соңғы уақытта 2016 жылы 27 сәуірде Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы Қазақстан Республикасының Заңы[11] қабылданғаннан бергі уақытта мемлекет белсенді рөл атқарады және құрылыс салушылардың қызметіне көбірек араласады, осылайша үлескерлердің мүдделерін қорғауды қамтамасыз етуге араласуда. Сондай-ақ, тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы шарттар жасасу кезінде үлескерлердің өздерінің заңды ерекшеліктері мен ерекшеліктерін білмейтінін және байқамайтынын атап өткен жөн.
Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу Қазақстанның құрылыс индустриясында өмір сүруге құқылы, өйткені жылжымайтын мүлік бағасының қарқынды өсуіне байланысты өмірлік қажет, азаматтар үшін тұрғын үйге қолжетімділікті қамтамасыз етеді, тұрғын үйге өз құқығын іске асыру тәсілі ретінде тиімді және пәрменді. Осыған байланысты, Қазақстан Республикасының тұрғын үй құрылысына үлестік қатысуды құқықтық реттеудің ерекшеліктерін ашып көрсету қажет деп санаймыз.
1.2 Құрылысқа үлестік қатысу ұғымы, мазмұны және даму перспективасы
Әр адамның маңызды материалдық өмір сүру жағдайларының бірі-тұрғын үй. Адамның оған қажеттілігі тұрақты сипатқа ие, бұл ретте тиісті тұрғын үй БҰҰ Бас Ассамблеясының үшінші сессиясында 1948 жылғы 10 желтоқсандағы 217 А (III) қарарымен[12] және 1966 жылғы 16 желтоқсандағы экономикалық, әлеуметтік және мәдени құқықтар туралы халықаралық пактісімен[13] қабылданған адам құқықтарының жалпыға бірдей декларациясымен жарияланған адамның лайықты өмір сүру деңгейінің құрамдас бөлігі болып табылады.
Қазақстанда (оның дамуының кеңестік кезеңінен бастап) азаматтардың тұрғын үйге құқығы дәстүрлі түрде Конституциялық, яғни Конституциямен кепілдендірілген және әлеуметтік-экономикалық құқықтар тобына жататын.
Қазақстан Республикасының Конституциясы құқықтық сабақтастықты сақтай отыра, Ата заңымыздың 25-бабында "тұрғын үйге қол сұғылмайды"[1], ал "тұрғын үйге мұқтаж азаматтардың заңда көрсетілген санаттарына ол заңда белгіленген нормаларға сәйкес мемлекеттік тұрғын үй қорларынан қолжетімді ақыға беріледі"-деп бекітті. Азаматтардың басқа санаттары, мемлекеттің мұқтаж адамдардың барлығын тұрғын үймен қамтамасыз ету бойынша нақты қаржылық мүмкіндіктерінің болмауына байланысты, өздерінің тұрғын үй жағдайларын жақсарту мәселесін өз бетінше шешуге мәжбүр болатыны анық. Осыған байланысты, қазіргі құқықтық әдебиеттерде заңнамада бекітілген негіздерді, азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз етудің шарттары мен нысандарын өз қаражаты есебінен пәтер сатып алу мүмкіндіктерін кеңейту арқылы түбегейлі қайта қарау қажеттілігі туындады деген пікірлер жиі айтылады.
Сонымен қатар, Қазақстандағы тұрғын үй қорының құрылымы меншік нысаны бойынша түбегейлі өзгерістерге ұшырады. Қазақстанның тұрғын үй саласында жоспарлы-әкімшілік орнына реттеудің нарықтық тетіктерін белсенді түрде енгізілуде.
"Құрылысқа үлестік қатысу" ұғымы, құрылыс кезінде туындайтын әртүрлі қатынастардың экономикалық мазмұны. Бұл ұғым ұжымдық болып табылады және ол белгілеген шарттардың құқықтық табиғатын анықтамайды. "Үлестік" үй салу, оны қаржыландыру ондағы үй-жайлардың меншік иесі болатын бірнеше субъектілердің (үлескерлердің) есебінен жүзеге асырылатынын білдіреді.
Ел экономикасын дамытудың негізгі бағыттарының бірі тұрғындарды қолжетімді тұрғын үймен қамтамасыз ету бойынша мемлекеттің әлеуметтік саясатын орындайтын тұрғын үй құрылысын дамыту. Тұрғын үй құрылысы-Қазақстанның 2050 жылға дейінгі даму Стратегиясының басым бағыттарының бірі, ол жалпыұлттық сипаттағы аса маңызды міндеттердің бірі болып табылады[14].
Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын дамытудың халықтың жекелеген топтарын қолжетімді тұрғын үймен қамтамасыз ету жөніндегі мемлекеттік бағдарламасын іске асыру қазіргі уақытта әлеуметтік дамудың бірінші кезектегі бағыттарының бірі болып табылады.
Қазақстан Президенті ел халқына жыл сайынғы Жолдауларында халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету мәселелерін үнемі негізгі бағыттардың бірі ретінде бөліп көрсетіп келеді. Оларда құрылыс индустриясын дамыту, қолжетімді жалға берілетін тұрғын үй кешендерін салу, жер учаскелерін бөлу рәсімдерінің ашықтығын қамтамасыз ету, жеке тұрғын үй құрылысын дамытуды ынталандыру сияқты бағыттар айқындалған. Тұрғын үй құрылысы саласындағы қолайлы үрдістердің қалыптасуына макроэкономикалық факторлар ықпал етті: жалпы экономикалық өсу, тұрақты саяси жағдай, шетелдік капитал мен инвестициялық салымдардың ағыны, халықтың әл-ауқатының өсуі, кірістерді заңдастыру мүмкіндігі, ипотекалық кредиттеуді дамыту. 2021 жылы ЖІӨ-дегі құрылыс үлесі 8,5% - ды құрады, бұл 2020 жылғы деңгейден 1,08 есе жоғары. 2021 жылы пайдалануға берілетін негізгі қорлардың көлемі 2015 жылғы ұқсас көрсеткішпен салыстырғанда 1,97 есе ұлғайды. Талдау көрсеткендей, 1 м2 тұрғын үйдің орташа құны республика бойынша орта есеппен 1,8 есе өскен.
2009-2014 жылдары Қазақстан экономикасының дамуында тұрғын және коммерциялық жылжымайтын мүлікке сұраныстың өсуі байқалады. Бұл жеке құрылыс секторы мен ипотека нарығының дамуына серпін берді. 2015 жылы тұрғын үйдің қайталама нарығындағы бағалар 2010 жылмен салыстырғанда 1780% - ға, ал жаңа тұрғын үйге тиісінше 775% - ға өсті. Екінші деңгейдегі банктердің ипотекалық кредит беру көлемі 700 млрд.теңгеге жетті. Біздің ойымызша, операциялар деңгейін жоғары деңгейде ұстап тұрудың кейбір себептері: тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығындағы операциялар деңгейін ұстап тұру, оның бағасының төмендеуіне байланысты; елдегі халықтың тұрғын үймен қамтамасыз етілуінің төмендігі; Екінші деңгейдегі банктердің кепілдік мүлікпен операцияларының өсуі.
Елдегі экономикалық құлдырау құрылыс секторындағы іскерлік белсенділік деңгейіне теріс әсер етті. Осы кезеңде көптеген ірі құрылыс және даму компаниялары көптеген нысандарды пайдалануға беру мерзімін тоқтата тұруға және кейінге қалдыруға мәжбүр болды. Қазақстанда 2014 жылы пайдалануға берілген тұрғын үй алаңдарының жалпы көлемі 2021 жылы 2,1 млн.м2-ден 6,4 млн. м2-ге дейін өсті.
Қазақстанда 2014-2021 жылдар аралығында шамамен 45 млн. м2 тұрғын үй салынды, қолданыстағы 276 млн. м2 немесе жаңарту 17% - ды құрады. Болашақта шамамен 6 млн.м2 тұрғын үй немесе қолданыстағы көлемнің 3% салу жоспарлануда. Деректерге сәйкес, тұрғын үйлерді іске қосу көрсеткіштерінің 6% - ға дейін азаюы, бір мезгілде жеке құрылыстардың 2015 жылы 9% - ға және 2021 жылы 12% - ға төмендеуі тіркелді.
2021 жылы мемлекет тарапынан дағдарысқа қарсы шараларды іске асыру тұрғын үйді іске қосу көлемінің төмендеуіне жол бермеуге және оны 2020 жылы қол жеткізілген деңгейде сақтауға мүмкіндік берді, бұл көрсеткіш іс жүзінде 6,4 млн.м2 немесе 2011 жылмен салыстырғанда 100,1% - ды құрады. мемлекеттік қолдау. Дағдарыс жылдарында жеке капиталдың қатысуымен Құрылыс нарығы тарылды және оны жандандырудың нақты алғышарттары жоқ, егер дағдарысқа қарсы шаралар факторын ескермесек, онда. Мәселен, егер 2015 жылы инвестициялар көлемі 490 млрд.теңгені құраса, 2021 жылы - 317 млрд. теңге, яғни 35% - ға қысқарды.
Тұрғын үй құрылысының өсу факторлары құрылыс салу аудандарында орналасқан және инфрақұрылымы болған жағдайда құрылысқа тартылатын перспективасы бар Құрылысқа арналған жер учаскелерінің Екінші деңгейдегі банктердің кепілінде болуы болуы мүмкін. Бұл ретте мемлекет нарықтың белсенді қатысушысы болмауға немесе оны алмастырмауға тиіс. Әлемдік тәжірибе бойынша оның рөлі нарықты реттеуден тұруы тиіс, ал тікелей қатысу халықтың әлеуметтік қорғалатын топтарының проблемаларын шешумен, инженерлік-коммуникациялық инфрақұрылым салумен шектеледі.
2020 жылы 13 мың үлескері бар 58 үлестік құрылыс нысаны аяқталды. Оның ішінде Астана қаласында 6 мың үлескері бар 25 объект, Алматы қаласында 3,4 мың үлескері бар 19 объект, басқа өңірлерде 4,3 мың үлескері бар 14 объект бар.
Бекітілген "2011-2014 жылдарға арналған тұрғын үй құрылысы Бағдарламасына "сәйкес 2011 жылы 360 млрд.теңге, оның ішінде" тұрғын үй құрылыс жинақ банкі " АҚ және жергілікті атқарушы органдардың қатысуымен пилоттық жобаларды іске асыру үшін 20,8 млрд. теңге бөлінген[15]. 2011-2014 жылдары барлығы 24,3 млн.м2 тұрғын үй құрылысы күтілуде, оның ішінде 6 млн. м2 тұрғын үй 2011 жылы салынды, 2012 жылы 3,2 млн. м2 тұрғын үй салу жоспарланған, оның ішінде жеке тұрғын үй құрылысы - 0,8 млн. м2, мемлекеттік тұрғын үй - 0,4 млн. м2, коммерциялық тұрғын үй - 2 млн. м2.
Бағдарлама аясында өсіп келе жатқан сұранысты қанағаттандыру үшін тұрғын үй құрылысы ынталандырылған. Қаржыландыру әкімдіктер мен екінші деңгейлі банктер ("Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі" АҚ) арқылы өз салымшылары арасынан қаржыландыру үшін жүргізілген. "Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі" АҚ арқылы қаржыландыру идеясы тұрғын үй құрылыс жинақтары жүйесінің әлеуетін пайдалана отырып, тұрғын үй құрылысының жаңа схемасын іске асыру болып табылады. Бағдарлама шеңберінде мемлекеттік Банктің жарғылық капиталын ұлғайту үшін 26 млрд.теңге бөлу көзделген. 2015 жылға дейін жалға берілетін тұрғын үй құрылысын мемлекеттік қолдау көлемі сақталды. 2012 жылы Астана және Алматы қалаларының серіктес қалаларын дамытуға 6,6 млрд.теңге, сондай-ақ "Нұрлы көш" бағдарламасы бойынша инженерлік желілерді салуға 4,8 млрд. теңге қарастырылған [16].
Сонымен, жоғарыда баяндалғанды негізге ала отырып, тұрғын үй құрылысын қолдаудың мемлекеттік бағдарламаларына қарамастан, қазіргі уақытта азаматтық құрылыс секторындағы процестерді коммерцияландыру қағидаты белгісіз болып қалуда. Эконом-кластағы тұрғын үй құрылысы секторына инвестициялар бүгінгі күні іс жүзінде толығымен мемлекеттік қаржыландырудан тұрады, бұл қаражаттың тез айналымы мен қайтарымдылығы тұрғысынан әрекет ететін жеке салымдарды ұлғайтады.
Біздің ойымызша, инвестицияның бұл түрінің өсуі негізінен элиталық класс сегментінде сақталады және жақын арада төменгі сегментке көлемді жеке қаржыландыруды қайтару баяу, өте мұқият және негізінен банктік несиелендірудің кеңеюіне байланысты болады. Дегенмен, тұрғын үй жылжымайтын мүлік секторында мемлекеттік бағдарламаларды орындаудан ҚМЖ-ға сұраныстың ағымдағы және болжамды деңгейіне, халықтың кірістерінің баяу өсуіне және ипотекалық кредит берудің өсу жай-күйінің болжамды жақсаруына негізделе отырып, біздің ойымызша жылжымайтын мүлік нарығындағы сұраныстың және құрылыс саласы көлемінің біртіндеп өсуі таяу жылдары тұрғын үй құрылысын одан әрі дамыту Қазақстан Республикасының 2021-2025 жылдарға арналған "Тұрғын үй құрылысы" мемлекеттік бағдарламасында көзделген[17]. Қазақстан Республикасында құрылыс индустриясының индустриялық-инновациялық дамуын қамтамасыз ету, Құрылыс материалдарының орнықты және теңгерімді өндірісі осы бағдарламаның негізгі мақсаты болып табылады. Бұл жағдайда құрылыс индустриясы дегеніміз: құрылыс саласын техникалық реттеу жүйесін реформалау, өңірлерді аумақтық жоспарлауды жетілдіру және елді мекендердің қала құрылысын дамыту, мемлекеттік инвестициялардың қатысуымен Құрылыста сметалық баға белгілеу жүйесін жетілдіру, өнеркәсіптік және азаматтық құрылысты дамыту.
2021-2025 жылдары мемлекеттік бағдарлама бағытталатын болады:
- халықты қолжетімді және жайлы тұрғын үймен қамтамасыз ету деңгейін арттыруға, Беларусь Республикасы Министрлер Кеңесінің Төралқасы мақұлдаған 2030 жылға дейінгі кезеңге арналған Беларусь Республикасының орнықты әлеуметтік-экономикалық дамуының ұлттық стратегиясына сәйкес тұрғын үй құрылысын дамытудың стратегиялық мақсатына сәйкес қауіпсіз және экологиялық тұрақты өмір сүру ортасын құруға (отырыс хаттамасы 02.05.2017 № 10) [18];
- Беларусь Республикасының 2021-2025 жылдарға арналған әлеуметтік-экономикалық даму индикаторларына қол жеткізу және тұрғын үй саясаты саласындағы мемлекеттік саясаттың міндеттерін шешу[19], сондай-ақ Біріккен Ұлттар Ұйымының Бас Ассамблеясы жариялаған тұрақты даму мақсаттарына, оның ішінде 11 "қалалар мен елді мекендердің ашықтығын, қауіпсіздігін, өміршеңдігін және экологиялық тұрақтылығын қамтамасыз ету"тұрақты даму мақсаттарына ұлттық деңгейде қол жеткізу[20].
Мемлекеттік бағдарламаны іске асырудың басым бағыты халықтың әлеуметтік қорғалмаған санаттарын мемлекеттік қолдау шараларын пайдалана отырып, сондай-ақ құрылысты қаржыландырудың жаңа тетіктерін қолдана отырып (меншікке тұрғын үй сатып алу, тұрғын үйді жалға алу, Тұрғын үй құрылысы жинақтарының жүйесін дамыту, ипотекалық тұрғын үй кредиттеудің тетіктерін жетілдіру) азаматтардың табыстарына, қалауына және тұратын жеріне қарай олардың тұрғын үй қажеттіліктерін қанағаттандырудың әртүрлі нысандарын теңгерімді дамыту болады.
Мемлекеттік бағдарлама мыналарды қамтиды:
1."тұрғын үй құрылысы" кіші бағдарламасы;
2."тұрғын үйге инженерлік және көлік инфрақұрылымын салу" кіші бағдарламасы.
1 және 2-кіші бағдарламалар азаматтардың, заңды тұлғалардың және мемлекеттің инвестициялық мүмкіндіктері, банк жүйесінің ресурстық мүмкіндіктері және экономиканы дамытудың ықтимал тәуекелдері ескеріле отырып әзірленген.
1 кіші бағдарламаның міндеті - бес жыл ішінде оның көлемін жыл сайын кезең-кезеңімен ұлғайта отырып, жалпы көлемі 21 400 мың шаршы метр болатын тұрғын үй құрылысының жоспарланған көлемін қамтамасыз ету, оның ішінде:
2021 жылы - 4000 мың рубль. шаршы метр;
2022 жылы - 4200 мың рубль. шаршы метр;
2023 жылы - 4300 мың рубль. шаршы метр;
2024 жылы - 4400 мың рубль. шаршы метр;
2025 жылы - 4500 мың рубль. шаршы метр.
2-кіші бағдарламаның міндеті-салынып жатқан тұрғын үйлерге тұрғын үйдің жалпы алаңын жоспарланған іске қосуды қамтамасыз ететін көлемде инженерлік және көлік инфрақұрылымын салуды қамтамасыз ету.
Мемлекеттің міндеті-тұрғын үй құрылысын ынталандыру арқылы қаржыландырудың жаңа тетіктерін қолдануды кеңейтуге серпін беру. Мемлекет тұрғын үй құрылысы және дағдарысқа қарсы шаралар мемлекеттік бағдарламасын іске асыру шеңберінде әкімдіктер мен "Қазақстан ипотекалық компаниясы" акционерлік қоғамы, "Самұрық-Қазына "Ұлттық әл-ауқат қоры" акционерлік қоғамы ("Самұрық-Қазына" ҰӘҚ), ҚТҚЖБ сияқты мемлекеттік даму институттары арқылы нарыққа қолдау көрсетуде айтарлықтай тәжірибе жинақтағанын атап өту қажет. Тұрғын үй құрылысын мемлекеттік қолдау шараларын жалғастыру қажет. Бұл ретте мемлекеттік тұрғын үйді пайдалануға беру көлемін сақтау, тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесінің әлеуетін кеңінен пайдалану, инженерлік-коммуникациялық инфрақұрылым құрылысын жалғастыру, сондай-ақ тұрғын үй құрылысына жеке инвестициялар тартуды ынталандыру қажет. Қолжетімді тұрғын үй нарығының дамуы елдегі макроэкономикалық жағдайға байланысты, ол біртіндеп қалпына келтірілуде. Тұрғын үй нарығы ел экономикасындағы өзгерістерге сезімтал болғандықтан, кейбір өзгерістерді күтуге болады. Экономиканы жақсарту халықтың әл-ауқатын жақсартумен қатар жүруі тиіс, бұл өз кезегінде Қолжетімді тұрғын үй құрылысы нарығына да жанама әсер етеді [21].
Мемлекет тұрғын үй құрылысын қаржыландыру үшін тұрғын үйді салу және сатуды бастау кезеңінде екінші деңгейдегі банктерде нысаналы депозиттерді орналастыруға ниетті.
Ипотекалық кредит беруді мемлекеттік ынталандыру мынадай бағыттар бойынша дамуға тиіс:
-ипотекалық кредиттеуді жүзеге асырудың құқықтық негізі мен нормативтік базасын жетілдіру;
-ұзақ мерзімді кредит берумен байланысты тәуекелдерді төмендету бойынша шараларды жүзеге асыру; осы ұйымдардың өтімділік деңгейін ұстап тұру, кредит ресурстарын қамтамасыз ету және тиімді бөлу үшін ипотекалық кредит берудің жалпыұлттық жүйесін құру;
- ипотекалық кредиттеуге қатысуын көтермелеу бойынша қосымша шаралар қабылдау;
- табысы орташа және табысы төмен отбасыларға тұрғын үй сатып алуға ипотекалық кредитті пайдаланған кезде бастапқы жарнаны төлеуге субсидиялар есебінен тұрғын үй сатып алуға көмек көрсету; ұзақ мерзімді ресурстары бар ұйымдар мен кәсіпорындарды өз қаражатын бағалы кредиттермен қамтамасыз етілген бағалы қағаздарға салуға ынталандыру [22].
Тұрғын үй құрылысын қаржыландыру жүйесінде жеке құрылыс салушылар негізгі рөл атқара бастады. Қазақстан Республикасының жеке меншік нысанындағы кәсіпорындары мен ұйымдары енгізетін тұрғын үйдің үлесі құрылыстың жалпы көлемінде едәуір өсіп келеді, ал бюджет көздері есебінен мемлекеттік және муниципалдық кәсіпорындар салған тұрғын үйдің үлесі едәуір қысқарды (1990 жылғы 80 пайыздан 2000 жылғы 19 пайызға дейін, оның ішінде федералдық меншік кәсіпорындары - 7,5 пайызға дейін) .
Осылайша, нарықтық экономиканың қалыптасуы жағдайында тұрғын үй құрылысына мемлекеттік капиталды салымдардың күрт төмендеуі, құрылысты ұзақ мерзімді банктік несиелендірудің дамымауы тұрғын үй нарығының дамуының алғашқы кезеңдерінде инвестициялық құрылыс компаниялары көп пәтерлі үйлердің құрылысына үлестік қатысу үшін жеке инвесторлардың қаражатын тарта бастады.
"Пайдалану бастамасы... халықтың қаражатын тарту нұсқалары құрылыс салушыларға тиесілі. Тұрғын үйге төлемге қабілетті сұраныстың төмендеуі және банктік кредиттеудің шектелуі жағдайында құрылыс салушылар салынған тұрғын үйдің өтімділігін қамтамасыз ету проблемаларын шеше отырып және тиісінше өзінің өмір сүруін шеше отырып, салынып жатқан тұрғын үйге (үлестік құрылысқа) біртіндеп ақы төлеуді ұсына отырып, халықтың ақшалай ресурстарын дербес тарта бастады".
Осылайша, Қазақстанда үлестік құрылыстың пайда болуы көп пәтерлі үйлер салу және қалыптасқан экономикалық жағдайда азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз ету проблемаларын практикалық шешудің нәтижесі болды. Сонымен қатар, " оның практикалық таралуы тиімді жинақтау мүмкіндігіне байланысты ... көптеген инвесторлардың қаражаты. Әр түрлі тұлғалардың әртүрлі депозиттерін біріктіре отырып, құрылыс салушы құрылыс үшін жеткілікті қаржылық активтерді қалыптастыра алады" .
Бүгінгі таңда қарастырылып отырған схема әртүрлі санаттағы тұрғын үй құрылысы бойынша жобаларды іске асыруға мүмкіндік беретін ең тиімді механизм болып табылады.
2 Үлестік құрылыс жөніндегі қатынастардың құқықтық табиғатының теориялары
2.1 Үлестік құрылысқа қатысу институты
Құрылысқа үлестік қатысу шарттары қазіргі экономикалық тәжірибеде өте кең таралған. Олардың атаулары әртүрлі болуы мүмкін: "құрылысты қаржыландыруға үлестік қатысу туралы", "үлестік инвестициялау туралы", "үй салу жөніндегі бірлескен қызмет туралы", " инвестицияларға үлестік қатысу туралы", "құрылыс объектісін салуға арналған инвестициялық келісімшарт " және т. б.
Құрылысқа үлестік қатысу кезінде туындайтын әртүрлі қатынастардың экономикалық мазмұны екенін мойындау керек. Бұл адамдардың құрылысқа қатысу формалары әртүрлі болуы мүмкін. Олардың арасындағы қатынастар әр түрлі және әр түрлі болады. Сондықтан құрылысқа үлестік қатысу шартын ол құрған міндеттемелердің табиғаты бойынша қалыптасқан және біртұтас нәрсе ретінде анықтауға жасалған әрекеттер тиімсіз және нәтижесіз. Бұл тәсіл тек тиісті шарттар Азаматтық кодексте аталған шарттық міндеттемелердің кез-келген түріне жатпайтын, Азаматтық кодексте қарастырылған шарттардың элементтерін қамтымайтын ерекше шарттар ретінде танылатындығына әкеледі[23].
Көп пәтерлі үйдің құрылысы әдетте әртүрлі келісімшарттар кешенімен қамтамасыз етіледі. Олардың барлығы құрылыс объектісі бойынша да, қатысушылардың міндеттемелері бойынша да өзара байланысты. Алайда, олардың әрқайсысы белгілі бір мазмұны бар тәуелсіз келісім болып табылады және осы Келісімнің тараптарын ғана байланыстырады. Мұнда бір объектімен біріктірілген келісімшарттар тобы бар. Бірақ бұл топ, мысалы, қаржылық жалдаудың кешенді шарты сияқты, біртұтас емес. Мысал ретінде келесі әдеттегі жағдайды келтіреміз. Ауылшаруашылық институты (Тапсырыс беруші) мен "Алматы инжстрой" тресі арасында 28.12.2015ж. күрделі құрылысқа мердігерлік шарт жасалды.
Осы Шарттың негізінде мердігер, тапсырыс беруші, "Конкорд" АҮАҚ (инвестор) және "№1 үй құрылысы комбинаты" АҮАҚ (қосалқы мердігер) құрылысты қаржыландыруға үлестік қатысу туралы 03.07.2020 ж.шарт жасасты, оны сот үй құрылысына қосымша инвестициялар тарту мақсатында дербес міндеттеме ретінде негіздеп бағалады. Көрсетілген төртжақты келісімнің жасалуы тараптардың мердігерлік шарт бойынша міндеттемелерінің мазмұны мен көлеміне ешқандай әсер еткен жоқ. Тапсырыс берушінің мердігер алдындағы ақшалай міндеттемелері өзгеріссіз сақталған[24].
Мұнда келісім-шарт пен үлестік қатысу шарты бір объектіге қатысты болса да, бір кешенді, аралас келісім-шарт жасамайды және сол адамдар оларға қатысады. Мердігерлік шарты бойынша жеке міндеттемелер бар (мердігерде - объект салу, тапсырыс берушіде - жұмыс нәтижесін қабылдап алу және келісілген бағаны төлеу) және үлестік қатысудан міндеттемелер бар (үлескерлерде - ақшалай қаражат салу, тапсырыс берушіде - тұрғын үй-жайларды ұсыну). Осы келісімдердің әрқайсысына тиісті нормалар қолданылуы тиіс.
Ғылыми әдебиеттегі үлестік келісім-шарт көбінесе әртүрлі келісімшарттардың ерекшеліктерін біріктіретін күрделі ретінде анықталады. "Мұндай болжам, кем дегенде, сәтсіздікке әкелетін, Азаматтық кодексте көрсетілгендердің бірімен (сату, келісім-шарт, қарапайым серіктестік және т.б.) үлестік қатысу шартын міндетті түрде анықтауға деген ұмтылысты жояды. Тағы бір маңызды нәтиже-бұл нақты келісімдердегі белгілі бір ерекшеліктердің басым болуын ескере отырып, дауларды қарау кезінде соттар берген осы Шарттың әртүрлі түсіндірмелері абсолютті мәнін жоғалтады және құрылысқа үлестік қатысуға еркін, бейтарап көзқарасты сақтауға мүмкіндік береді" [25].
Тұтастай алғанда, осындай көзқараспен келісе отырып, Тараптардың құрылысқа қатысу жөніндегі қарым-қатынасы әрқашан бір кешенді Шартпен қамтылмайтынын тағы бір рет атап өтеміз. Бұл жоғарыда көрсетілгендей тәуелсіз келісімдер тобы болуы мүмкін немесе ерекше атауға қарамастан, көбінесе құрылысқа үлестік қатысу туралы келісімдер таныс шеңберге сәйкес келеді: бірлескен қызмет, құрылыс мердігері, сатып алу-сату, айырбастау және т.б. мұндағы құрылыстың ерекшеліктері біліктілікке әсер етпеуі керек. Заңда немесе өзге де құқықтық актілерде көзделген түрлі шарттардың элементтері қамтылған аралас шарттар да жасалуы мүмкін.
Талданған тәжірибеге сүйенсек, әртүрлі аймақтарда тұрғын үй құрылысына байланысты қатынастардың сәл өзгеше схемалары жасалынған. Мұндағы әсер жергілікті билік органдарының тұрғын үй құрылысына қатысу дәрежесін және оны жүзеге асыруды бақылауды, құрылысқа рұқсат беру құжаттарын алу процедурасының күрделілігін, қалыптасқан қатынастарды рәсімдеу тәртібін - іскерлік айналымның әдет-ғұрпын көрсетуі мүмкін. Құрылыс қызметі нарығының құрылымы, оның қатысушылары да маңызды. Мысалы, қаладағы құрылыс қала әкімінің қаулысы негізінде жүзеге асырылады, оған қатысушылардың үлесі де белгіленеді.
Көп пәтерлі үйді салу процесі ұзақ (орта есеппен 2-5 жыл), әдістемелік тұрғыдан оны кезеңдердің, кезеңдердің белгілі бір жиынтығы ретінде қарастыруға болады. Бұл кезеңдерді әртүрлі келісімшарттармен жасауға болады. "Тапсырыс беруші-мердігер" қарапайым схемасы, "кілтті қолға беруге" үй салу туралы Бас келісім-шарт жасалған кезде сирек кездеседі. Әдетте құрылысқа қатысушылар арасындағы қарым-қатынастың күрделі модельдері жасалады.
Нақты заңды анықтама беруге тырыспай, құрылысқа қатысушылар арасында туындайтын қатынастардың ықтимал нұсқаларын схемалық түрде қарастыруға болады.
Алдын - ала кезеңде Тапсырыс беруші пайда болады - құрылыстың негізгі фигурасы. Ол бүкіл процесті бастайды, келісімшарттардың көпшілігі онымен жасалады, ол үйді пайдалануға ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz