Жерді бағалау

Жұмыс түрі: Реферат
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 9 бет
Таңдаулыға:

Қазақстан Республикасы білім және ғылым министрлігі

Әл - Фараби атындағы Қазақ Ұлттық Университеті

Картинки по запросу әл фараби университет

Факультеті «География және табиғатты пайдалану»

Кафедрасы «Кадастр және жерге орналастыру»

СӨЖ

Тақырыбы: Жердің бағасын анықтау маңыздылығы

Орындаған:Каип Нұрасыл

Тексерген: Бектұрғанова Ақерке

Алматы, 2021ж

Жоспар

1. Кіріспе

2. Жерді бағалау

3. Жерді бағалау факторлары

4. Жерді экономикалық тұрғыдан бағалау

5. Қорытынды

1. Жердің нарықтық, кадастрлық және нормативтік құны болады. Нарықтық бағалауда ең жақсы пайдаланудағы объектінің құны анықталады. Нарықтық қатынастардың тереңдепдамуы барысында жер шаруашылығы объектінің тауарына айналуда. Басқа тауарлар сияқты жер де нарықтық және тұтыну құнын иемденеді. Жер телімінің нарықтық құны - бұл ашық және бәсекелестік нарықтаақпаратпен жақсы қамтылған қалыптасқан оңтайлы баға. Нарықтық баға өзара бәсекелестік жағдайдағы ашық нарықтағы меншік объектісінің ең мүмкін, ықтималды сату бағасы болып табылады. Нарықтық құн нақты уақыттағы нарықта ағымдағы жағдайды ескере отырып еептеледі. Жалпы түрде объектіні бағалауда екі жақтада бағаға әсер етуші факторлар жиынтығын асшылыққа алады. Жер салығының ставкасы жердің нарықтық бағасына байланысты, ал жер нарығы жеткіліксіз ұсынған жағдайда жердің нормативтік бағасынан белгіленеді. ауыл шаруашылығында жер өндірістің басты құралы. Ауыл шаруашылық жерін бағалау

үшін алқаптар бірлігінің пайдалы капитализациялау коэффициенті арқылы жалпы табысты, шығындарды, жердің нормативтік бағасын есептеуге болады. Басқа жағдайда елді мекен жерін орналастыру, өнеркәсіп, байланыс, көлік объектісін салуда базис болып табылады. Жердің нормативтік бағасы мақсатқа, құрылыс объектісінің құнына, табыстылығына, орналасуына, инфрақұрылымның біржақтылығына, қоршаған ортаның экологиялық жағдайына тәуелді. Елді мекен жеріне бағалардың базалық ставкаларын Үкімет белгілеген, оларды пайдалану айқындалған, факторларды ескеру үшін негізгі коэффициент бөлінген, базалық ставка екі есеге дейін көбейтуге және азайтуға жергілікті органдарға құқық берілген. Бұл тәртіпті ірі қалаларда қолданылады. Жер учаскесіне нарықтық сұраныстың ерекшелігі.

2 Берілген аймақта жалпы экономикалық жағдай жақсарса, меншікке баға өседі және күтілетін пайда артады. Пайыз ставкасы болжамдалған кіріс азаяды жылжымайтын мүліктің бағасы төмендейді. Жер және жылжымайтын мүлік саласында мемлекет саясатының стратегиялық мақсаты: қоғамның және азаматтардың қажеттіліктерін қанағаттандыру үшін жылжымайтын мүлікті тиімді пайдалану нарығын дамыту үшін жағдай жасау. Жер табиғи ресурс, жылжымайтын мүлік, өндіріс құралы ретінде бағалануы керек. Жердің тауар ретінде әр түрлі нақты және патенциалды қажеттіліктерді қанағаттандыратын белгілі сапалық және сандық сипаттамалары бар сату және сатып алудың объектісі болып табылады. Жер тауар ретінде сұраныс пен ұсынысқа ие болады.

Басқа тауарларға қарағанда жердің бірқатар ерекшеліктері бар:

1) жер жылжымайтын тауар;

2) жер нысаналы тауар және оның кәсіпкерлік іс - әрекетте сұранысы болады;

3) жердің тұтыну және айырбастау құны уақыт өте келе өсіп отырады;

4) жердің тұтыну құны табиғи кешен мен қоғамның әрекеттесу нәтижесінде қалыптасады;

5) жердің айырбастау құны нақты жер учаскелеріне тиісті шығынмен, оған қызмет көрсететін әлеуметтік инженерлік инфрақұрылым орналасқан территорияға кететін шығындармен байланысты болады;

7) жердің табиғи ресурс, кеңістік базис, өндіріс құралы және жылжымайтын мүлік объектісі ретінде бірқатар ерекшеліктері бар;

8) жер рентасын әр түрлі жер ресурстарының сапасы әр түрлі және көлемі шектелген жер ресурстары тауар өндірушіге пайдалануға беру үшін меншік иесіне төленетін баға ретінде қарастырылады.

Жердің тұтыну және айырбастау құны болады. Жердің пайдалану құны - жердің қасиеттерімен байланысты болады. Оларға кеңістік яғни адамның ісәр-екетінің объектілерін орналастыру үшін:

- топырағы яғни өнім өсіру үшін;

- өсімдігі;

- су ресурстары.

Бұл қасиеттерін тұтыну құнын бағалау кадастрлық жұмыстардың барысында

жасалады. Кеңістіктік келесі көрсеткіштер арқылы бағалайды:

1) жер учаскелерінің ішкі және сыртқы экономикалықтан қашықтығы;

2) жер бедері;

3) теңіз бетінен биіктігі;

4) кеңістік деңгейінің топырағы.

Өсімдік өнімділігі бойынша орман бонитеті, өсімдік класы бойынша бағаланады. Су ресурстары биохимиялық құрамы, қоры, көлемі орналасу тереңдігі арқылы бағаланады. Жердің пайдалану құнына жер қойнауында орналасқан пайдалы қазбалардың қоры, қалыңдығы және орналасу тереңдігі де әсер етеді. Жердің айырбастау құны оның өндіріс және тұтыну құралы ретінде қызмет көрсету үшін қажетті салымдардың көлеміне байланысты болады. Айырбастау құны нақты жер учаскесіне тиісті шығынмен, оған қызмет көрсететін әлеуметтік инженерлік инфрақұрылым орналасқан территорияға кететін шығындармен байланысты болады. Жерді бағалауда экономикалық, әлеуметтік, экологиялық мәселелер, сонымен қатар нысаналы орын алуы, пайдалануы, салалық күй жайы, ландшафт, жер бедері, қызмет көрсету ауқымы, орталықтан және

өнім өткізу базарынан алыс қашықтықтағы, шаруашылық орналасу факторлары ескеріледі, әсер етеді. Игерілмеген жер жалдық төлем түрінде табыс әкелу белгілі құнға ие болады. Коммерциялық пайдалануға берілетін жерлер үшін келешек түсімдер учаскені игеру мен пайдалануға қажет шығындарды шегергендегі жал төлемдерінің күткен көлемі мен байланысты болады. Бұл жағдайдағы бағалаудың жалпы үлгісі келесі 1- формуламен анықталады:

Жқ = (КЖт - Кш) / Км; (1)

мұндағы Жқ - жер құны;

КЖт - күтудегі жалпы табыс (дұрыс немесе шартты есептелген) ;

Кш - күтудегі шығындар;

Км - капитал мөлшерлемесі.

Бұл модельде күтудегі жалпы табыс сұраныс пен ұсынысқа халық тығыздығы,

табыс деңгейі, тұрғылықты халық санының өсуі немесе түсуінің бет алысы,

бәсекелестікке қабілетті жер учаскелерінің ұсынысы инфрақұрылымның бар

болуына, тағы басқа әсер ететін экономикалық факторларды білдіреді. Ол үшін үш

тәсіл қолданылады: нарықтық ақпаратты құн картасына түсіру, түсіндірме

статистиканы есептеу және жер құны туралы мәліметтерді графикалық бейнелеу.

Жер учаскесін бағалау теориясы мен тәжірибесінде жердің құнына әсер ететін

факторлар 4 категорияға бөлінеді:

1) экономикалық;

2) әлеуметтік;

3) құқықтық әкімшілік немесе саяси;

4) физикалық.

Сұраныстың экономикалық факторларына жалақы көлемі, несие пайызы, жер

учаскелерін рәсімдеуге кететін шығындар, қаржыландыру көздері. Ұсыныстың экономикалық факторларына: сатылатын жер учаскелерінің құны, жер учаскелерін игеруге кететін шығындар, салық салуға кететін шығындар. Әлеуметтік факторларға: жер учаскелерінің қажеттілігі, қала орталықтарының жанында шоғырлануы, халықтың білім деңгейі, жергілікті халықтың орташа жасы, криминогендік жағдайы жатады. Құқықтық әкімшілік және саяси факторларға: жерге салық салу, жерді аймақтарға бөлу, түрлі жеңілдіктерді қарастыру, жалға алу ставкалары, жергілікті әкімшілік қызмет көрсету сапасы. Физикалық факторлар: қоршаған ортаның күйі, жер учаскесінің орналасуы. Жылжымайтын мүлік объектісін бағалау дәлдігі, мақсаты мен функцияларына тәуелді. Бағалау мақсаты жылжымайтын мүлік объектісінің құнының түрін және оған қатысты құқықтардың түрін анықтайды. Бағалау функциялары оның мақсаты мен ары қарай пайдалану саласын анықтайды. Жерді қолдану жағдайы бойынша сұрақ, әсіресе, нарықтық экономикалы елдерде болып жатыр. Бір жағынан алсақ, нарықтық қатынастарды дамыту үшін, жер айналымға қосылған тауар болу керек, ал екінші жағынан, мемлекет жерді шет елдік инвесторлар сатып алып кетуінен қорқып, жерге құқығынан айырылғысы келмейді. Жерге салық мөлшерлемесі мен құрылыстың мәндері әртүрлі, сондықтан құрылыс пен жердің құнын бөлек анықтау керек. Келесі факторлар бойынша нарықтық ақпаратты зерттеуді талап етеді:

- орналасуының тиімділігі;

- нарықтық сұраныс;

- құрылыстың құқықтық сапасы;

- жер телімінің ресурстық сапасы;

- технологиялық негіздемесі;

- қаржылық негіздемесі.

Жер құнына әсер ететін негізгі фактордың оның орналасқан орны жатады. Бұл факторды талдау үшін бағалаушы сол жерге барып, бағалауға қажетті ақпаратты жинауға кірісуі керек. Құнға әсер ететін факторларды анықтау керек (экологиялық,

экономикалық, ландшафттық, құрылыс және тағы басқа) . Барлық жиналған ақпаратты картаға белгілесе дұрыс болады. Қажетті ақпаратты жергілікті билік органдарынан алуға болады. Ақпарат тұрғындардың жұмыспен қамтамасыз етілу дәрежесі, өндірістік объект, демографиялық дағдай, ауданның даму жоспары таға басқа болуы мүмкін. Жергілікті баспасөз зерттеліп, таңдап, тұрғындармен сауал жүргізу керек. Нарықтық сұраныс талдауы (анализі) осы нарықтағы сұраныс пен ұсыныс сипаттамасын ескере отырып, жер телімін қолданудың мүмкін болар нұсқаларын алу үшін қажет. Бұл анализ кезінде потенциалды сатып алушы мен болашақ жылжымайтын мүлікті жалға алушыларын, объекттердің кемшіліктерін және потенциалды бәсекелестердің бизнес жоспарын талдап алу қажет. Құқықтық шектеуді талдау кезеңінде болатын жобаларды өткізумен байланысты барлық мемлекеттік шектеулерді біліп алу қажет (қоршаған ортаны қорғау туралы заңдарды, жер кодексі, рұқсат алу ережесі, салық салу талаптары жылжымайтын мүлікті қолдану нормасы және тағы басқа) .

Жер телімінің ресурстық сапасының анализі болатын жобада оны қаншалықты қолдануға болатынын және құрылыстың әр түрлі нұсқаларына қандай физикалық шектеу қойылатынына анықтау керек.

Технологиялық негіздемесі құрылысқа және жұмыс сапасына қойылған талаптарды орындап, орнатылған мерзім ішінде жобаны өткізу мүмкіншілгімен анықталады. Қаржылық негіздемені талдау кезінде жоба капиталдық орнын басуға жетерліктей және берілген мерзімде пайдаланатындай қамтамасыз ете алатындығы анықталады. Потенциалды жер учаскесін таңдағаннан және оны қолданудағы нұсқаларын таңдағаннан кейін, сарапшы бағалаушы, оны ең жақсы және тиімді қолдануынан талдауға көшуі керек.

Физикалық сипаттамаларды есепке алған кезде жер теліміне енгізілген түзетулерді, форигасының дұрыс еместігін немесе бұрыштық орналасуын ескеру керек. Учаске үлкен болған сайын аудан бірлігінің бағасы төменірек болады. Нарықтық экономикалы елдерде учаскенің үлкеюінің құнға әсер етуін анықтауға мүмкіндік беретін арнайы кестелер бар. Біздің шарттар бойынша бағалаушы ондай талдауды өзі жасауы керек, яғни кесте құруы керек. Бау-бақшалық және коттедждік құрылыс үшін бұрыштық орналасу учаскенің құнын төмендетеді. Бұрыштық орналасуы бойынша телімдерді бағалауда статистикасын жинап, содан жердің әртүрлі арналуына талдау жасауға болады. Біздің еліміздегідей жер нарығы дамымаған жағдайда бағалаушыға қарапайым әрі дәлдігі азырақ әдіске жүгінуге тура келеді [22] .

4. Экономикалық бағалау деген түсінік-оның ауылшаруашылығы өндірісінің негізгі өндіріс құралы ретіндегі бағалылығы, өнімділігі, түсімділігі. Бұл салыстырмалы бағалауға жатады және әртүрлі көрсеткіштер арқылы бағалауды айтады. Жерді экономикалық бағалау көрсеткіштері болып негізінен экономикалық көрсеткіштер:

аулышаруашылық өндірісінің өнімділігі, жалпы өнім мен оның ішіндегі тазакіріс есепке алынады. Жерді бағалау кезінде негізінен назар жерге, оның тиімділігін арттыру үшін істеген әрекет жұмыстары(мелиорация, тыңайтқыштар енгізу т. б) есепке алынады. Сонымен қатар тек топырақтыңқұнарлығы ғана емес, оның орналасу жағдайлары (тұтынушыларға, жол тораптарына т. б. ) бағаланады [1] .

Жерді экономикалық бағалау және жердің пайдаланылуын бағалау дегендер бір ұғым емес. Сапасы бірдей жерлерді әртүрлі пайдалануға болады, сондықтан оларда өнім мөлшерлері әртүрлі болады. Егер қосымша қаражат жұмсалып, егіншілік мәдениетін нашар жерлерде дұрыс, қарқындыпайдаланса, жақсы жерлерге қарағанда, жоғары өнім көлем бірлігін алуға Сондықтан тек қана өнім шығыны шығындарды, агротехниканы, сондай-ақ өндірісті жүргізу деңгейін ескермей, жер сапасын шын мәнінде бағалауға болмайды. Өндіріс шығындары әртүрлі мөлшерде болғандықтан, жерлерді қай деңгейде бағалауға болады деген сұрақ туады. Шығындардың нормалық деңгейі, әрине, жердің тиісті өңделуін себептейді. Сондықтан жерді экономикалық бағалау үшін шығындардыңнормалық деңгейіне сүйену керек [2] .

Жерді экономикалық бағалау кезінде, оның ауыл шаруашылығыныңнегізгі өндіріс құралы ретінде салыстырмалы бағасын анықтау, оның әртүрлі табиғи-экономикалық жағдайларындағы өнімділігі. Жерді экономикалық бағалау кезінде тек қана объективті көрсеткіштер мен факторлар есепке алынуы керек. Ондай көрсеткіш болып ең алдымен-топырақ құнарлығы саналады. Топырақ құнарлығының табиғи және жасанды түрлері және оның тиімділік, немесе экономикалық түрі бар. Табиғи құнарлық дегеніміз, өзінің атынанақ белгілі болғандай топырақтың табиғи күйінде құнарлығы. Жасанды құнарлылық адам қолымен (мелиорация, тыңайтқыштар енгізу т. б) жасалған құнарлық, ал тиімділік (экономикалық) құнарлылық жоғарғы екеуінің қосынды түрі.

Ескеретін жағдай, жер құнарлылығы өмір бойы өзгермейтін тұрақты көрсеткіш емес. Ол табиғи жағдайлардың және қазіргі ғылыми-техникалық үдеу кезеңінде адам әрекетімен өзгеріп тұрады. Сондықтан жерді бағалау көрсеткіштері де тұрақты емес. Міне соған байланысты жерді бағалау жұмыстарын 10-15 жылда қайталап тұру қажет. Ал топырақтың мелиоративтік-жағдайлары жиі өзгеріп тұратын суармалы егіншіліік жағдайларда бұл қайталауды 5-6 жылда жасау керек.

Топырақты бониттеу түсінігі латынның «bonitas» деген сөзінен, қазақша сапалылығы жақсы деген мағынаны білдіреді. Топырақты бониттеу нәтижесінде, оны сапасы мен өнімділігіне қарай бағалап, бағғалау көрсеткіштерін балл арқылы анықтайды. Топырақты бониттеу және жерді экономикалық бағалау бірімен-бірі ортақтық мақсаттарымен тығыз байланысқан және жерді пайдалануды тіркеу, оның саны мен сапасын есепке алу, тексеру және бағаланатын жерлердің өндірістік көрсеткіштері туралы статистикалық ақпараттардың бірыңғай нәтижелеріне сүйенеді [3] .

Жерді экономикалық тұрғыдан бағалаудың топырақты бониттеуден негізгі айырмашылығы, бониттеу топырақты ауыл шаруашылығы өндірісінің экономикалық жағдайларын ескермей табиғи дене ретінде қарасытрады. Олардың табиғи құнарлылығының негізгі факторлары бойынша ауыл шаруашылығы дақылдарын өсіп-өндіруге салыстырмалы жарамдылығын анықтайды. Сонымен қатар экономикалық бағалау үшін топырақ топтарын бөлуді қамтамасыз етеді.

Ол жерді экономикалық тұрғыдан бағалауда ауыл шаруашылығы өндірісінің негізгі құралы ретінде қаралады. Осыған орай жерді экономикалық тұрғыдан бағалау қол жеткізген қарқынды егіншілік деңгейінде жер сапасындағы айырмашылық экономикалық құнарлылылық көз қарасында жеткілікті дәлдікпен бейнелеуі тиіс. Бұл бағалау өндірістің жергілікті табиғи және экономикалық жағдайлары, учаскелердің орналасуы, ауыл шаруашылығы өнімдерін алу үшін кеткен еңбек шығындарын есептеуарқылы жүргізіледі. Бірақ осымен экономикалық бағалаудың мағынасы таусылмайды, өйткені ол ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерлердің тиімділігін есептеумен қатар, жалпы бүкіл мемлекеттік жер қорының тиімділігін есептеуі керек [4] .

... жалғасы

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.