Жылжымайтын мүлікті бағалау тәсілдері

Жұмыс түрі: Дипломдық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 34 бет
Таңдаулыға:

ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫ АУЫЛ ШАРУАШЫЛЫҚ МИНИСТРЛІГІ
С.СЕЙФУЛЛИН АТЫНДАҒЫ ҚАЗАҚ АГРОТЕХНИКАЛЫҚ УНИВЕРСИТЕТІ

Тәліп Ұ.Б
Шымкент қаласындағы 2 бөлмелі пәтердің нарықтық құнын бағалау

Дипломдық жұмыс
Мамандық:5В090800- Бағалау

Нұр-Сұлтан 2022
ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫ АУЫЛ ШАРУАШЫЛЫҚ МИНИСТРЛІГІ
С.СЕЙФУЛЛИН АТЫНДАҒЫ ҚАЗАҚ АГРОТЕХНИКАЛЫҚ УНИВЕРСИТЕТІ

"Қорғауға жіберілді"
"Кадастр және бағалау"
Кафедра меңгерушісі:
___________
__ ______2022 ж.

Дипломдық жұмыс

Тақырыбы: Шымкент қаласындағы 2 бөлмелі пәтердің нарықтық құнын бағалау

Мамандық:5В090800- Бағалау

Орындаған: Тәліп Ұ.Б
Ғылым жетекшісі:
Э.ғ.д., доцент
Аға оқытушы

Нұр-Сұлтан 2022
С.Сейфуллин атындағы Қазақ агротехникалық университеті ҚеАҚ
Факультет:Жер ресурстарын басқару,сәулет және дизайн
Кафедра Кадастр және бағалау
5В090800-Бағалау мамандығы
Бекітемін
Кафедра меңгерушісі:
"Кадастр және бағалау" кафедрасы
___________
__ _____________2022 ж.

ТАПСЫРМА
дипломдық жобаны (жұмысты) орындау бойынша
студентке
Тәліп Ұлбосын Базарбекқызы
Жоба тақырыбы: Шымкент қаласындағы 2 бөлмелі пәтердің нарықтық құнын бағалау
30.11.2020 бұйрық
Студенттің аяқталған жобаны тапсыру мерзімі:
Жұмысқа бастапқы деректер:
1.Жылжымайтын мүлікті бағалау жөнінде ақпарат.
2.Жылжымайтын мүлікті бағалау әдістері
3.Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын бағалау.

Есептік-түсіндірме жазбаның мазмұны (әзірленуге жататын мәселелер тізбесі)
1 тарау. Бағалау нысаны ретінде жылжымайтын мүліктің ерекшеліктері
2 тарау. Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау технологиясы
3 тарау. Бағалау нысанының сипаттамасы және бағалау нәтижелері
Қорытынды
Ұсынылатын негізгі әдебиеттер:
1.Сагинова Б.К. Жылжымайтын мүлік экономикасы [Мәтін]: оқулық Б.К. Сагинова, А.Е. Бименова- Алматы, 2014
2.Тлесова Э.Б. Жылжымайтын мүлік экономикасы [Мәтін]: оқу құралы Э.Б. Тлесова.- Алматы: ЭСПИ, 2018
Диплом бойынша консультанттар (оларға қатысты жобаның бөлімдерін көрсете отырып)
Бөлім
Консультант
Бақылау

Мерзім
Қолы
Кіріспе
Беристенов А.Т

Негізгі бөлім
Беристенов А.Т

Қорытынды
Беристенов А.Т

Тапсырманың берілген күні:
Диплом жетекшісі:
Экономика ғылымдарының докторы,доцент:
Аға оқытушы
Тапсырманы студент орындауға қабылдады: Тәліп Ұ.Б.

Мазмұны
Нормативтік сілтемелер ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
Анықтамалар ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
Белгілер мен қысқартулар ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
Кіріспелер ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
I.Жылжымайтын мүлік туралы ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
1.1. Жылжымайтын мүлік обьектісінің мәні мен оның ерекшеліктері ... ... ... ..
1.2. Жылжымайтын мүлікті бағалау тәсілдері ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ...
1.3. Жылжымайтын мүлікті бағалау әдістері мен қағидаттары ... ... ... ... ... ... ..
II. Зерттеу обьектісінің сипаттамасы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
2.1. Жылжымайтын мүлік обьектісінің нарықтық құнын анықтау ... ... ... ... ...
2.2. Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік нарығына анализ...
2.3. Шымкент қаласындағы 2022 жылғы жылжымайтын обьектілердің даму перспективасы ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
III. Обьектілерді бағалауды жүзеге асыру процесі. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
3.1. Жылжымайтын мүлік нысандарын бағалау жайлы ақпарат және сипаттама ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ...
3.2. Салыстырмалы тәсіл арқылы нысанның нарықтық құнын анықтау ... ... .
Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
Пайдаланылған әдебиеттер ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... .

Нормативтік сілтемелер
Дипломдық жұмыста келесі нормативтік сілтемелер қолданылады:
Қазақстан Республикасының 2018 жылғы 10 қаңтардағы бағалау қызметі туралы Заңы
Қазақстан Республикасының 2003 жылғы 20 маусымдағы Жер кодексі
Қазақстан Республикасы Қаржы министрінің 2018 жылғы 5 мамырдағы № 519 бұйрығы бағалау стандарттарын бекіту туралы
Қазақстан Республикасының 1994 жылғы 27 желтоқсандағы Азаматтық кодексі

Анықтамалар
1) бағалау - Қазақстан Республикасының заңнамасына сәйкес бағалау объектiсiнiң ықтимал нарықтық немесе өзге құнын айқындау;
2) бағалау амалы - бағалау объектiсiнiң ықтимал нарықтық немесе өзге құнын бiр немесе бiрнеше бағалау әдiсiн пайдаланып айқындау тәсiлi;
3) бағалау әдiсi - бағалау кезінде жасалатын заңдық, қаржылық-экономикалық және ұйымдастырушылық-техникалық сипаттағы іс-қимылдар жиынтығы;
4) бағалау күні - бағалау объектiсiнiң ықтимал нарықтық немесе өзге құны айқындалатын күн немесе уақыт кезеңi;
5) бағалау қызметi - бағалау қызметі субъектілерінің белгiлi бiр күнге бағалау объектiсiне қатысты нарықтық немесе осы Заңда, Қазақстан Республикасының өзге де заңдарында және бағалау стандарттарында көзделген өзге құнды белгілеуге бағытталған кәсіптік қызметі;
6) бағалау қызметi саласындағы уәкiлеттi орган - бағалау қызметi саласында басшылықты және салааралық үйлестіруді жүзеге асыратын орталық атқарушы орган;
7) бағалау стандарты - бағалау қызметі саласындағы уәкілетті орган әзірлейтін және бекітетін, бағалау қызметiнің субъектілері үшін бағалау объектісінің нарықтық немесе өзге құнын айқындауға қойылатын бірыңғай талаптар белгіленетін нормативтiк құқықтық акт;
8) бағалау туралы анық емес есеп - осы Заңның 14-бабының 2-тармағында көзделген жағдайды қоспағанда, Қазақстан Республикасының бағалау қызметi туралы заңнамасының талаптарын бұза отырып, бағалау объектiсiнiң нарықтық немесе өзге құнын бұрмалауға алып келетін анық емес деректердi пайдаланып жасалған жазбаша құжат;
9) бағалау туралы есеп - жүргізілген бағалау нәтижелері бойынша Қазақстан Республикасының бағалау қызметі туралы заңнамасына сәйкес жасалған жазбаша құжат;
10) бағалау туралы есептің сараптамасы - бағалау туралы есептің Қазақстан Республикасының бағалау қызметі туралы заңнамасының және бағалаушылар палатасы стандарттарының талаптарына сәйкестігін тексеру мақсатында бағалаушылар палатасының сарапшылық кеңесі жүргізетін зерттеу;
11) бағалаушы - кәсіптік қызметін бағалаушылар палатасы берген "бағалаушы" біліктілігін беру туралы куәліктің негізінде жүзеге асыратын және бағалаушылар палаталарының біреуінің мүшесі болып табылатын жеке тұлға;
12) "бағалаушы" біліктілігін беру туралы куәлік - адамның арнайы теориялық білімді, практикалық икемдерді, дағдыларды және жұмыс тәжірибесін меңгеруге қойылатын талаптарға сәйкестігін растайтын құжат;
13) бағалаушылар палатасы - өз мүшелерінің бағалау қызметінің сапасын бақылауды жүзеге асыру, бағалаушылардың құқықтары мен заңды мүдделерін қорғау мақсатында құрылған, кәсіптік қызмет саласындағы өзін-өзі реттейтін ұйым;
14) бағалаушылар палатасының қағидасы - бағалаушылар палатасы әзірлейтін және бекітетін, бағалаушылар палатасы мен оның мүшелерінің қызметін ұйымдастыру тәртібін айқындайтын құжат;
15) бағалаушылар палатасының стандарты - бағалаушылар палатасы әзірлейтін және бекітетін, бағалаушылар палатасы мүшелерінің көрсетілетін қызметтеріне қойылатын бірыңғай және міндетті қағидаттарды, сипаттамаларды олардың көп мәрте пайдалануына арналған талаптар белгіленетін құжат;
16) біліктілік комиссиясы - бағалаушылар палатасының "бағалаушы", "сарапшы" біліктіліктерін беру туралы куәліктерді алуға үміткер адамдарға біліктілік емтиханын өткізу үшін құрылған мамандандырылған органы;
17) мүдделер қақтығысы - бағалаушының, бағалаушы еңбек шартын жасасқан заңды тұлғаның немесе сарапшының мүдделілігі бағалау туралы есептің немесе сарапшылық қорытындының анықтығына әсер етуі мүмкін жағдай;
18) нарықтық құн - тиісті маркетинг жүргізілгеннен кейін тараптардың әрқайсысы жете хабардар бола отырып, есеппен әрі мәжбүрлеусіз әрекет ететін коммерциялық мәміле нәтижесінде мүдделі тұлға мен сатушы арасында бағалау күніне актив алмасу жасалатын ақшалай есеп айырысу сомасы;
19) өзге құн - бағалау объектісінің нарықтық құнынан басқа өзге құны, оның түрлері бағалау стандарттарында белгіленеді;
20) сарапшы - бағалаушылар палатасы сарапшылық кеңесінің "сарапшы" біліктілігін беру туралы куәлігі бар мүшесі;
21) "сарапшы" біліктілігін беру туралы куәлік - бағалаушылар палатасы белгілеген, сарапшының кәсіптік білім деңгейіне қойылатын талаптарға бағалаушының сәйкестігін растайтын құжат;
22) тапсырыс берушi - бағалау жүргізу шартын жасасқан жеке және (немесе) заңды тұлға;
23) үлестес тұлғалар - бағалаушының қызметіне ықпал етуге қабілетті, бағалау объектісінің ықтимал нарықтық немесе өзге құнын айқындау жөніндегі шешімді тікелей және (немесе) жанама түрде қабылдау және (немесе) бір-бірінің (тұлғалардың біреуінің) қабылданатын осындай шешімдеріне, оның ішінде жасасқан мәмілеге орай тікелей және (немесе) жанама түрде ықпал ету мүмкіндігіне ие жеке және (немесе) заңды тұлғалар;
24) үшiншi тұлғалар - бағалаушылар, сарапшылар мен тапсырыс берушiлер қатарына кiрмейтiн, бағалау объектісіне, бағалау қызметiне белгiлi бiр қатысы бар тұлғалар;
25) халықаралық бағалау стандарттары - Бағалау стандарттары жөніндегі халықаралық кеңес қабылдаған бағалау стандарттары.

Белгілер мен қысқартулар
Осы дипломдық жұмыста келесідей белгілер мен қысқартулар қолданылды:
ҚР- Қазақстан Республикасы
ҚР АК- Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексі
жж-жыл
млн-миллион
ш.м- шаршы метр
ж.м-жылжымайтын мүлік

Кіріспе
Жылжымайтын мүлік бұл саны бойынша халықтың меншігіндегі елдің ұлттық байлығының негізі. Жылжымайтын мүлік нарығы тауар немесе қызмет көрсету және қаржылық нарықпен бірдей нарықтық кеңістікті құрайды. Жылжымайтын мүлік кепілдігі еліміздің несиелік жүйесінің құрылыуының маңызды шарты. Жылжымайтын мүлік обьектісі адамдардың жеке қажеттіліктерін қанағаттандыратын тауар ғана емес, табыс әкелетән капитал болып саналады. Кең мағынада жылжымайтын мүлік екі негізгі элементтен тұрады: жер және ғимарат.
Дамыған елдер жылжымайтын мүлікті бағалау мен пайдалануда жақсы нәтижелер көрсетіп, осыған байланысты жылжымайтын мүлікті бағалау мен талдау әдістері жасалған. Жылжымайтын мүлік экономикасы курсы Қазақстанда арнайы мамандарды дайындайтын жалпы кәсіптік-экономикалық пән болып табылады. Бұл бағыт республикада жүргізіліп жатқан экномикалық реформалар жағадайында жылжымайтын мүлік саласындағы нарықтық механизмдердің құрылуын қамтамасыз ететін жаңа бағыт болып табылады. Жылжымайтын мүлік нарығы - кез-келген ұлттық экономикасының басты құраушысы болып табылады. Іс жүзінде жылжымайтын мүлік нарығының обьектілері және субьектілерімен жасалатын барлық операциялар тәуекелдікке жақын, сондықтан жылжымайтын мүлік нарығында талдауды, бағалауды және әлеуметтік тәуекелділік қатынастарын басқару және жүзеге асыру өте маңызды. Ал, Қазақстандық жағдайларда жылжымайтын мүлік нарығының қалыптасуы нарықтық экономика жағдайында өмір сүру белгісін айқындап, халық шаруашылығының басқа салаларын ынталандырушы фактор ретінде саналады.
Жылжымайтын мүлік обьектілерінің нарығын зерттеу, жылжымайтын мүліктің мәнін көрсететін сөздер мен қатар өрнектерді семантикалық (мағыналы) талдауды қажет етеді. Жылжымайтын мүлікті бағалау - бұл жылжымайтын мүлік объектілерінің мəні жəне жылжымайтын мүлік нарығындағы оның маңызы туралы теориялық білім ала отырып, жылжымайтын мүлік нарығында жүзеге асырылатын нақты операцияларға қатысты тəжірибелік дағдыны қалыптастыру. Бағалау мамандығының негізгі мақсаты осы да , яғни болашақ мамандарға жылжымайтын мүлік нарығында қалыптасқан экономикалық үдерістер туралы жəне осы нарықтағы іс-əрекеттердің тиімділігін қамтамасыз ететін əдістер мен құралдар туралы жүйелендірілген білім беру болып табылады.

I. Жылжымайтын мүлік туралы.
1.1. Жылжымайтын мүлік объектісі, оның мəні жəне өзіндік ерекшеліктері.
Экономикалық реформаларды енгізу барысында мүлікті жылжымалы және жылжымайтын деп бөлу қалыптасқан. Жылжымайтын заттарға(жылжымайтын мүлікке) жер телімі, жер қойнауының телімі, оқшауланған сулы нысандар және де орын ауыстырғанда оның қолданылу мақсатына шығын әкелетін жермен тығыз байланысты нысандар, соның ішінде ормандар, көпжылдық екпелер, құрылыстар, ғимараттар. Сондай-ақ, жылжымайтын мүлікке мемлекеттік тіркеуден өтетін әуе және теңіз кемелері, ішкі жүзу кемелері, ғарыштық нысандар жатады. Мысалы, жер телімдері және онымен тығыз байланысты тұрғын және тұрғын емес бөлмелері бар тұрғын үйлер, үй жанындағы шаруашылыққа арналған үйлер, көпжылдық даму жүйесі бар екпелер, тұрғын үйлер, пәтерлер және тұрғын үйдегі, басқа құрылыстағы тұрақты және уақытша тұруға жарамды басқа да тұрғын ғимараттар.Жылжымайтын мүлікке жатпайтын ақша, бағалы қағаздар сияқты заттарды жылыжмалы мүлік мүлік деп атайды. Жылжымайтын мүлік бөлінетін және бөлінбейтін болып болады.Бөлінетін жылжымайтын мүлік деп, бөлінгеннен кейін өзінің толық қасиетін сақтайтын бөліктерден тұратын жылжымайтын мүлікті айтамыз. Бірақ заң бойынша бұл бөлінетін жылжымалы мүлік бөлінбейтін болып саналуы мүмкін (кейбір елдердегі фермерлік қожалықтар).Жылжымайтын мүліктің маңызды деп аталатын ажырамайтын бөлігі болуы мүмкін (жылжымайтын мүліктен белгілі бір шығынсыз бөлінуі мүмкін емес).Жылжыматйын мүліктің түрлі ауыртпалықтары болады-шарттар, құқық иеленушінің жекешелендіру құқығы жүзеге асырудағы немесе жылжымайтын мүліктің нақты нысанына құқық иеленудегі тыйымдар (сервитут, ипотека, сенімді басқару, мүлікті тәркілеу, жалға беру және т.б.). Сервитут - қатынас жолын өткізу, қолдану үшін басқа біреудің жылжымайтын мүлігінің кейбір нысанасын шектеулі қолдану құқығы болып саналады. Ал кадастрлық нөмір - Қазақстан Республикасының заңнамасымен белгіленген нысананың тіркелген нысана ретінде өмір сүру кезіндегі, кадастрлық және техникалық тіркеу нәтижесіндегі нысана нөмірі. Ол Қазақстан Республикасы аумағында еш уақытта қайталанбайды. Құрылыстың немесе ғимараттың кадастрлық нөмірі құрылыстың немесе ғимараттың бұйымдық нөмірінен және ол орналасқан жер телімінің кадастрлық нөмірінен тұрады. Жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеу туралы Қазақстан Республикасының 2007 жылғы 26 шілдедегі №310 заңына сəйкес жылжымайтын мүлік - бұл жер учаскелері, ғимараттар, құрылыстар жəне жермен тығыз байланысты өзге де мүлік, яғни мақсатына шамадан тыс зиян келтірілмей көшірілуі мүмкін болмайтын объектілер. Қаржы-экономикалық сөздікте Жылжымайтын мүлік - азаматтық актіде жеке тұлғаның немесе заңды тұлғаның иелігіндегі жер жəне басқа жер-сулар, сол жердегі қозғалмайтын мүліктер, яғни ғимараттар, заводтар жəне т.б. ретінде қарастырылған. Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексі 117-бабында жылжымайтын мүлікке жер учаскелері, ғимараттар, құрылыстар, көпжылдық екпелер жəне жермен тығыз байланысты өзге мүлік, яғни орнынан олардың мақсатына сай емес шығынсыз ауыстыру мүмкін болмайтын объектілер жатады. Жылжыматйын мүлікті кадастрлық және техникалық есептеу - жылжымайтын мүліктің нысанасын сипаттаужәне жекешелендіру нәтижесінде оны басқа жылжымайтын мүліктен айыруға болатын сипаттама алатын есептеу. Жылжымайтын мүліктің негізгі сипаттамасы ретінде оның қолданылу мақсаты мен мүмкіндігі жатады.кез келген нысана, әр қайсысы жағдайға сай негізгі сипаттаушы ерекшілік ретінде анықтауға мүмкіндік беретін экономикалық ,физикалық, әлеуметтік, құқықтық ерекшеліктер жүйесінен тұрады. Географиялық концепция жылжымайтын мүліктің құрылымының материалдық құрылымы, мөлшері, орналасуы, жер телімнің қасиеттері, қоршаған ортанңы және т.б. физикалық (техникалық) қасиеттерін көрсетеді. Барлық жылжымайтын мүлік нысанына хиялық, биологиялық, физикалық, техногендік процестер әрекет етеді. Соның нәтижесінде оның қолдану қызметі, ұстаным қасиеті өзгеріп отырады, ал бұл қасиеттер мүлікті қолдану, сату, сатып алу кезінде ескеріледі. Ал экономикалық концепция мүлікті инвестиция нысаны нысаны және ақша табу мүмкіндігі ретінде қарастырады. Жылжымайтын мүліктің негізгі құрамдас бөлігі ,оның құны мен бағасы, адамның қызығушылығын, қажеттілігінқанағаттандырудан пайда болады. Мүліктің иесіне салық салу нәтижесінде муниципалдық бюджет пен әлеуметтік бағдарлама іске асады. Мемлекеттің жергілікті ерекшеліктері мен халықаралық жағдайды ескере отырып, мүліктің жеке және жариялы құқықтарын белгілеуі оның заңды негізі болып табылады. Жерді, жердегі құрылысты, жер асты ресурстарды, әуе кеңістігін тік және көлденең бөлуді ескере отырып жеке құқықтар бөлінбейтін, жартылай бөлінетін және бөлінетін болып бөлінеді. Жылжымайтын мүліктің әлеуметтік қызметі адамның физикалық, психикалық, интелектуалдық және тағы басқа қажеттілігін қанағаттандырудан көрінеді. Меншікке ие болу қоғам түсінігінде құрметті және орташа әлеуметтік қауымды қалыптастыруға қажет.Мүліктің негізгі түрлері тұрғын үй қоры - меншік түрінен тәуелсіз тұруға жарамды үйлер жиынтығы, соның ішінде тұрғын үйлер, жатақханалар, маманданған үйлер, пәтерлер. жылжымайтын мүліктің тауар ретіндегі ерекшеліктері.Тұрғын үйге жатпайтын қорға белгілі бір жер телімінде орналасқан, белгіленген тәртіппен тіркелген ғимараттар, құрылыстар және басқа да нысаналар мен олардың бөліктері жатады. Тұрғын үйге жатпайтын үйлер қызмет аясы бойынша кеңселік, саудаға арналған, қоймалық және өндірістік болып бөлінеді.Жылжымайтын мүліктің негізгі нысанасына барлық адам өмір сүретін, бизнестің кез келген саласының незігі факторы болып табылатын, барлық тауар өндіруге тікелей немесе жанама қатысатын жер болып табылады. Жылжымайтын мүлікті зерттеуде, басқаруда, оны бағалау тәсілдерін табу мен қолдануды жеңілдету үшін жылжыматйтын мүліктің түрлерімен қоса оны жіктеу жүйесі де қалыптасқан. Қолдану аясы бойынша тұрғын үйлер, үйлер, коттедждер, пәтерлер және коммерциялық мүлік, қонақ үйлер, кеңселік үйлер, дүкендер, мейрамханалар, сервиз пунктері киреді. Өндірістік мүлік фабрикалар, зауыттар, қоймалар болса, ауылшаруашылық мүлігі: фермалар, бау-бақшалар, сонымен қатар маманданған мүліктер, мектептер, мешіттер, ауруханалар, бала-бақшалар, қарттар үйлері, үкіметтік және әкімшілік мекемелер киреді. Ал ие болу мазмұнына қарай бизнес жүргізу үшін, иегердің тұруы үшін, инвестиция ретінде және тауар қоры ретінде қолданылады. Игеру және дамыту үшін, сарқылатын ресурстарды қолданады.

1.2. Жылжымайтын мүлікті бағалау тәсілдері
Жылжымалы мүлiктiң нарықтық немесе өзге де құнын белгiлеу кiрiстiк, шығындық және салыстырмалы тәсілдерге топтастырылған бағалау әдiстерiн қолдану арқылы жүргiзiледi.Жылжымалы мүлiктi бағалауға кірістік тәсілі, бағаланатын актив немесе қосымша активтер тобы құратын нақты ақша ағындарын бөлу қолдан келсе қолданылады, мысал үшін, активтердің мұндай тобы нарықта сатылатын өнімдер өндірілетін бірыңғай процесті құрайды. Алайда, ақша ағындарының кейбір элементтері материалдық емес активтермен байланысты және одан жылжымалы мүлік кіргізетін үлесті бөлу қиын.
Кiрiстiк тәсіл әдiстерi:
1) дисконтталған ақша ағыны әдiсi - коммерциялық мақсатта жылжымалы мүлiктi пайдаланумен байланысты тәуекел дәрежесiне тәуелді ақша ағынының өзгеруінен және бiркелкi түспеуінен құнды айқындау;
2) тiкелей капиталдандыру әдiсi - шектеусiз уақыт кезеңінде кiрiс шамасы тең болғанда бағалау объектiсiн тұрақты пайдалануды сақтаудан құнды айқындау;
3) өсу модельдерi бойынша капиталдандыру әдiсi - шектелмеген немесе шектелген уақыт кезеңiнде кiрiс шамасы тең шамада ұлғайған кезде бағалау объектiсiнің тұрақты пайдаланылуын сақтау шарттарына сүйене отырып, құнын айқындау, тікелей капиталдандыру әдісіне ұқсас, бірақ одан айырмашылығы капиталдандыру коэффициентiнiң мәнi нарықтық деректерден салыстырма тәсілмен табылмайды, капиталға берудiң талап етiлген нормасының базасында есептеледi.
Шығындық тәсілдің әдістері 2 топқа бөлінеді:
1-топ - шығынды тiкелей айқындау тәсiлдерiне негiзделген әдiстер өз күшімен жасалған жабдық құнын бағалау үшiн қолданылады:
бағалау объектiсiнiң жекелеген элементтерiнiң құнын, пайданы ескерумен оларды сатып алуға, тасымалдауға және жинауға шығындарды сомалаудан тұратын шығындық элемент бойынша есептеу әдiсi;
калькуляцияға кiретiн шығындар бабын (материалдарға, жинақтаушы бұйымдарға, жұмысшылардың еңбекақыларына шығатын шығындар және жанама шығыстар, оларды қазіргі заманғы бағалар деңгейіне келтірумен) экономикалық элементтер бойынша индекстеу жолымен құнын айқындаудан тұратын қолда бар калькуляцияны талдау және индекстеу әдiсi;
өндiрiстiң өнiмдiлiгiн ескерумен өндiрiстiк шығындардың iрiлендірілген нормативтерi бойынша әзiрлеудiң толық өзiндiк құнын есептеу жолымен құнын айқындаудан тұратын өзiндiк құнды iрiлендіріп есептеу әдiсi.
2-топ - шығындарды жанама айқындау тәсiлдерiне негiзделген әдiстер машиналар мен жабдықтың құнын бағалау үшiн қолданылады (өз күшімен жасалғандарды қоспағанда):
алмастыру принципiне негiзделген және пайдалылығы мен функциялары бойынша ұқсас бағаланатын объектiлердi iрiктеуден тұратын алмастыру әдiсi немесе ұқсас-параметрикалық әдiс. Бұл әдiс ұқсас объектiлердiң белгiлi құны мен техникалық-экономикалық сипаттамалары негiзiнде бағаланатын объектiнiң құнын есептеуге мүмкiндiк бередi;
индекстік әдіс, ол бағалау объектiсінiң базалық құнын (бастапқы теңгерімдік құнын, алдыңғы бағалау бойынша қайта жаңарту құнын) тиісті кезеңдегі жылжымалы мүліктің тиісті тобы бойынша бағалардың өзгерістерінің индексі (немесе индекстер тізбегінің) көмегімен бағалардың заманауи деңгейіне сәйкес келтірумен тұжырымдалады. Бұл ретте, индекстік әдіс егер шығындық тәсілдің басқа әдістерімен, сондай-ақ салыстырмалы және кірістік тәсілдердің әдістерімен есеп айырысу жүргізу мүмкін болмаған жағдайда ғана қолданылады;
үлестiк баға көрсеткiштерiнiң, яғни бас параметрдiң бiрлiгiне (өнiмдiлiкке, қуаттылыққа және тағы басқа), массаға немесе көлемге келетiн баға негiзiнде құнын есептеуден тұратын үлестiк баға көрсеткiштері әдiсi.
Салыстырмалы тәсіл әдістері:
1) нарықтық ақпарат әдiсi - әзiрлеушi зауыттың, дилерлердiң прайс-парақтарында жарияланған сатулар бағасы туралы немесе сатулар бағасы туралы басқа ақпарат көздері туралы ақпаратты пайдалану арқылы жылжымалы мүлiктiң құнын айқындау;
2) салыстырмалы талдау әдiсi - олардың арасындағы айырмашылықтарды ескеретiн тиiстi түзетулердi орындағаннан кейiн жылжымалы мүлiк объектілерінің бағаланатын объектiмен салыстырылатын жақында болған сатулар мен ұсыныс бағасын салыстыру арқылы құнын айқындау;
3) статистикалық модельдеу әдiсi (жалпы бағалау әдiсi) - олар үшін бағасы белгiлi болатын бiртектес объектiлердiң кейбiр жиынтықтарының өкiлi ретiнде бағаланатын жылжымалы мүлiк объектiсiн қарау, алайда, бұл жиынтықта бағалау объектісі үшін дәл ұқсастық жоқ. Оларды түзету жолымен ұқсастардың бағасын бірыңғай талаптарға сәйкес келтіргеннен кейін осындай жиынтыққа кіретін ұқсас объектілер туралы ақпараттың негізінде статистика әдістерінің көмегімен бағаның бір немесе бірнеше параметрлерден тәуелділігінің математикалық моделін әзірлейді;
4) корреляциялық модельдер әдiсi - бағаланатын объектiнiң техникалық-экономикалық қасиетiн сипаттайтын және оның құнымен барабар тәуелдiлiкпен байланысты шартты бiрлiктерде орташа салмақты параметрлерiн айқындауға негiзделген жылжымалы мүлiк объектiсiн бағалау тәсiлi.
1.3. Жылжымайтын мүлікті бағалау қағидалары.
Бағалау қағидалары - бұл маңызды сыртқы және ішкі қатынастарды қалыптастыратын бағалаудың жүйелік тәсілінің теориялық негізі. Бағалау қағидаларын мүлікті талдауда қолданылатын тәсілдерге сәйкес төрт санат бойынша топтастыруға болады.
Пайдаланушының көзқарасын көрсететін қағидалар:
* Пайдалылық қағидасы - бағалау объектісінің белгілі бір жерде және белгілі бір уақыт ішінде пайдаланушының қажеттіліктерін қанағаттандыруға сәйкестігі.
* Алмастыру қағидасы - объектінің максималды құнының ең төменгі бағаға немесе балама пайдалылығы бар басқа ұқсас объектіні сатып алуға болатын құнға сәйкестігі.
* Күту қағидасы - болашақта мүлікті иелену кезінде алуға болатын кірістердің немесе басқа да пайданың ағымдағы құнын белгілеу.
Меншік компоненттерін көрсететін бағалау қағидалары:
* Қосымша өнімділік қағидасы - еңбек, капитал және басқару шығындарын өтегеннен кейін жерге қатысты таза кіріспен анықталады.
* Шекті өнімділік салымы қағидасы - қосымша салымның болуы (болмауы) салдарынан объект құнының ұлғаюы (төмендеуі) сомасын және оның меншік иесінің таза кірісін салыстыру.
* Қайтарымды жоғарылату және азайту қағидасы - кез-келген факторлар өскен сайын таза қайтарымның өсуі алдымен артып, содан кейін азаяды.
Экономикалық өлшем қағидасы - кез-келген нарықта тиімді пайдалану үшін қажетті жердің оңтайлы мөлшері бар.
Экономикалық бөліну қағидасы - меншік құнын арттыру мақсатында меншікке мүліктік құқықтарды бөлу және біріктіруден тұрады.
Нарық көзқарасын көрсететін қағидалар:
Тәуелділік қағидасы - бағаланатын меншіктің қоршаған меншіктің сипаты мен құнына тәуелділігін көрсетеді.
Сәйкестік қағидасы - бұл сәулет, ыңғайлылық, мүлікті пайдалану сипаты нарықтың қажеттіліктері мен үміттеріне сәйкес келген кезде пайда болады.
Ұсыныс және сұраныс қағидасы - меншіктің бағасы белгілі бір нарықтағы ұқсас мүлікке сұраныс пен ұсыныстың өзара әрекеттесуімен анықталады деп мәлімдейді.
Бәсекелестік қағидасы - нарықтағы пайда өндіріс факторларын төлеуге қажетті деңгейден асып кетсе, белгілі бір нарықтағы бәсекелестік артып, орташа табыстың төмендеуіне әкеледі.
Динамизм мен тепе - теңдік қағидасы - бағалау объектісінің құнының өзгеруі болып табылады, өйткені уақыт өте келе және ашық нарықтағы бәсекелестіктің дамуымен сұраныс пен ұсынысты теңестіру тенденциясы байқалады және т. б.
Меншікті ең жақсы және тиімді пайдалану көзқарасын көрсететін қағидалар:
Заңнамалық рұқсат критерийі - уәкілетті органдардың билік етуге рұқсатты пайдалану тәсілдерін қарау.
Физикалық мүмкіндіктің өлшемі - белгілі бір аймақта физикалық нақты пайдалану әдістерін қарастыру.
Экономикалық қолайлылықтың критерийі - заңды және физикалық мүмкін пайдаланудан түсетін қолайлы табысты қарау.
Максималды тиімділік критерийі - максималды таза кіріс немесе максималды ағымдағы құн әкелетін экономикалық тұрғыдан қолайлы пайдалануды қарастыру. Бағалау тәжірибесінде жылжымайтын мүлікті бағалаудың үш классикалық тәсілі бар: қымбат, салыстырмалы және тиімді.
2.1. Жылжымайтын мүлік обьектісінің нарықтық құнын анықтау

2.2. Қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығына анализ.

2.3 Шымкент қаласындағы 2021 жылғы жылжымайтын обьектілердің даму перспективасы.
Шымкент қаласында бүгінде тұрғын үй кезегінде шамамен 42 269 адам тіркелген. белгіленген санаттардың біріне ену қажет. Соңғы 3 жыл көлемінде Шымкент қаласында тіркелген болуы, соңғы 5 жыл көлемінде атында тұрғын үй тіркелмеуі шарт. 2020 жылдың қорытындысы бойынша қалада арендалық негізде 1596 пәтер берілді. Биыл жоспар бойынша арендалық негізде 976 пәтер тапсырылады (көпбалалы отбасыларға - 378, халықтың әлеуметтік әлсіз тобына - 238, жұмыс істейтін жастарға - 300, жетім және ата-анасының қамқорлығынсыз қалған балаларға - 60). 2021 жылы Жастар бағдарламасы бойынша 3648 өтінім келіп түскен. 300 пәтерді Жаңа Тұрлан, Тұран, Асар 2 шағынаудандарынан беру жоспарланған.
Нұрлы жербағдарламасының кредиттік бағыты бойынша өткен жылы 2614 пәтер берілді. Соңғы үш жылда 3764 отбасы пәтер кілтін иеленген. Осы жыл жоспар бойынша кредиттік негізде 2186 пәтер беру жоспарда: 350 пәтер - 2-10-20 (Бақытты отбасы), 1728 пәтер - 5-10-20 (Шаңырақ пилоттық бағдарламасы) және 108 пәтер - 7-20-25 бағдарламасы. Халыққа қолжетімділікті арттыру және тұрғын үй беру саласында сыбайлас жемқорлыққа жол бермеу мақсатында әкімдік тарапынан қызметтерді автоматтандыру жұмыстары басты назарға алынып отыр. Тұрғын үй беру жолдарын халық арасында кеңінен насихаттау үшін медиа жоспар бекітіледі. Бүгінде тұрғын үй кезегін E-gov порталынан және тұрғын үй басқармасында ашылған өзіне өзі қызмет көрсету бұрышынан білуге болады. Кәзіргі таңда Шымкентте 7-20-25 бағдарламасы арқылы 500 отбасы жаңа пәтерге кіреді деп жоспарлануда. Ал келесі жылғы меже 1 500 отбасы болмақ. Бұл ретте Шымкент қаласындағы тұрғын үй құрылысына Баспана ипотекалық компаниясы тарапынан 20 млрд теңге бөлінбек. Жалпы, Шымкент қаласының әкімдігі мен Баспана ипотекалық компаниясы арасындағы меморандум аясында Жас Арман және Қамқор тұрғын үймен қамту жобасы қолға алынды. Ондағы ерекшелік - Жас арман арқылы қала жастары және ... жалғасы

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.