Бағалау объектісінің сипаттамасы

Жұмыс түрі: Материал
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 7 бет
Таңдаулыға:

АБЕНОВ МЕЙРАМБЕК БАҒАЛАУ 18. 529

Бағалау объектісінің сипаттамасы.

Орналасқан жері:

бағалауға жатқызылатын обьекті Алматы қаласында Ақсай-3 ықшам
Бағалауға жатқызылатын обьекті орналасқан ауданның шулау деңгейі нормадан
Бағалауға жатқызылатын обьектіні зерттеу.

Бағалауға жатқызылатын обьектіні бағалау обьектіні сырттай қараудан басталады.
Инженерлік комуникациялар.

Сумен: қалалық сеттен.

Канализация: қалалық коллекторға қосылған.

Жылу: орталықтандырылған.

Электр: қалалық электр жүйесінен.

Телефон: қалалық телефон жүйесіне қосылған.

Ауданның экономикасы.

Ауданның экономикалық даму деңгейі: жоғары тұрақты жағдайда.

Экономиканың негізгі көзі: ақылы білім.

Жергіліктілердің жұмыспен қамтылуы мен кірісі: орташа деңгейде.

Жұмысқа қабілетті тұрғындар: мәлімет жоқ.

Аудандағы өмір сүру минимумы: орташа.

Жылжымайтын мүлік нарығы: коммерциялық жылжымайтын мүлік пен тұрғын
Конструктивтік элементтер жазбасы

Фундаменті: Бетоннан, жақсы жағдайда

Сыртқы қабырғасы: Бетон, жақсы жағдайда, сырттай қарағанда қандайда
Ортасын бөлінгендері: бетоннан, жақсы жағдайда.

Жабуы: темір бетонды бос плитадан, жақсы жағдайда.

Шатыры: шифер, жақсы жағдайда.

Едені: темір бетонды плитадан, ленолиеуммен жабылған, санитарлық торабы
Терезелер: ағаштан жасалған қос қабатты сыбайластырылған.

Есіктері: ішкі есіктері филенщатты, кіре берістегі есік қос
Балконы: терезеленген, қапталған, рамасы қос қабатты ағаштан, екі
Санитарлық - техникалық құрылғылары: соңғы үлгідегі, жағдайы жақсы.

Бағалауға жатқызылатын обьектінің техникалық мінездемесі

Үй 1992 жылы салынған. Қызмет ету мерзімі 40
1, 2, 3, 4 - бөлмелер, 5 - кухня, 6 -
№1 кесте

Бөлме нөмірі Қолданылуы Көлемі, м2

1 бөлме 20

2 бөлме 14

3 бөлме 16

4 бөлме 18

5 кухня 10

6 ванна 4

7 санитарлық байланыс жүйесі 2

8 сақтау қоймасы 2

9 коридор 14

12 шкаф 2

Жалпы көлемі 102 м2

Бағалауға жатқызылатын обьектіні барынша толық пайдалану және жақсы
Максималды экономикалық эффект беретін максималды пайдалылықты қамтамасыз ететін
Барынша жақсы және барынша эффективті пайдалануға сараптама -
Көрсетілген критерилерді ескере отырып, бағалауға жатқызылатын обьектінің орналасқан
Тозуын анықтау.

Тозу - бұл жылжымайтын обьектінің уақытқа сай физикалық,
Физикалық тозу - бүлінуіне, тозуына, бұзылуына
Экономикалық ескіру - бұл сол аудандағы экономикалық төмендеу
Физикалық тозуын анықтау - құрылыс немесе бөлменің конструктивтік
Тозу пайызын анықтау үшін «Тұрғын үйлер мен олардың
Сонымен, конструктивтік элементтері бойынша бағаланатын обьектінің физикалық тозуы
Сонымен, бағаланатын обьекті қазіргі заман талабына сай құрылыс
Жылжымайтын мүлік нарығы осы тәріздес бағаланушы обьектіге тұрақты
Бағалаудың әдістері.

Жылжымайтын мүлікті бағалаудың көптеген әдістері бар соның ішінде
1. Пайда түсіру әдісі

2. Шығын шығару әдісі

3. Басқалармен салыстыру әдісі

Пайда түсіру әдісі

Бұл әдіс болашақта одан түсетін пайданы анықтауға негізделген.
Басқаша айтқанда, обьект бағасын шығару болашақта оның
Шығын шығару әдісі

Қаражат құюшы немесе сатып алушыны зерттей отырып, қаражат
Бұл әдістің экономикалық маңызы сатып, алынатын обьектінің физикалық,
Сату бағасын салыстыру әдісі.

Бұл әдістің барлық маңыздылығы, барлық сатып алу-сату осы
Пайда түсіру әдісін пайдалана отырып обьектінің нарықтағы бағасын
Жылжымайтын мүлік бағасын анықтау әдісі болашақтағы түсетін
Бағасын есептеуде пайданы тікелей капиталдау әдісі қолданылады.

Тікелей капиталдау әдісі.

Бұл әдіс болашақта түсетін кіріс немесе пайда мақсатында
Басқаша айтқанда, болашақта түсетін кіріс келтіру мүмкіндігін анықтау
Бұл әдістегі бағалау процедурасының негізгі кезеңдері:

ешқандай тәуекелсіз қойылатын пайыздық бағасы - 8%;

тәуекелге түзету - 3 %;

төменгі жойылуына түзету - 2 %;

инвестициялық менеджментке түзету - 1 %;

БАРЛЫҒЫ: 14 %;

Көрсетілген баға мен есептеу мына формула бойынша шығарылады:

РV = FV/R,

РV - жеке меншік обьектінің бағасы.

FV - таза операциялық кіріс.

R - Капитализация коэфициенті.

Бағасының есебін шығаруда, таза операциялық кірісті капитализация коэфициентін
Көрсетілген аудандағы арендалық төлем 950 у. б., кезекті баспасөз
№3 кесте - таза операциялық кірісті анықтай отырып.

Атауы Өлшем бірлігі Маңыздылығы

Ай сайынғы орташа айлық аренда У. е 950

Обьектінің жалпы көлемі Кв. м 102

Жылдық таза пайдасы У. е 11400

Толық емес болғандағы арендалық шығын % 5

Толық емес болғандағы арендаға кететін шығын % 5

Таза операциялық кіріс У. е 10260

РV = 10260 / 14 % = 73287
(тоғыз миллион жүз алпыс мың сегіз жүз жетпіс
Шығын шығару әдісін пайдаланып обьектінің нарықтық бағасын есептеу

Бұл әдістегі бағалау процедурасының негізгі кезеңдері:

қалпына келтіру бағасын есептеу.

Тозуын анықтау.

Мүліктің таза бағасын шығаруға тозу мен қалпына келтіруге
Бағасын есептеуге қажетті көрсеткіштер:

Физикалық тозу - 32 % (0, 68)

Капиталдық коэфициенті - 1 (1) .

Жалпы ауданы - 116, 4

Көлемі - 257 куб. м.

Қалпына келтіру бағасы 1 куб. м - 24, 5

Құрылыс-монтаждау жұмыстарының бағасының индексі: 1991 жылғы бағамен 1, 95
зонирование жасау коэфициенті - 1, 9.

С (лит А) = 24. 5 * 257 *
(екі миллион сегіз жүз жетпіс үш мың алты
Салыстырмалы түрде сату әдісімен обьектінің нарықтық бағасын шығару

Нарықтық жолы, бұл мүмкіндігінше жақын бағасын білу үшін
Бұл әдістегі бағалау процедурасының негізгі кезеңдері:

ұқсас обьектілер жөнінде болған сату-сатып алу жөнінде болған
Салыстыру сараптамасын жүргізу мақсатында бағалау бірлігін таңдап алу.

Бағалануға жатқызылған обьектіні осы тәріздес обьектілермен салыстыру қажет
Бағалануға жатқызылған обьектіні осы тәріздес обьектілердің көрсеткіштерімен сараптама
Маркетингтік тексеру жүргізу көрсетілген аудандағы сату-сатып алу нарығындағы
Көрсетілген жағдайда «Қолдан қолға» газеті пайдаланылған.

№4 кесте - ұқсас обьектілердің мінездемесі

Обьектілер Орналасқан жері бағасы S Қабырғасының материалы қабат
Бағаланатын

обьекті Ақсай-3 116516 102 панельден 9 Бөлек
№1аналог Ақсай-2 145000 140 панельден 9 Бөлек Жақсар

тылған өте жақсы Бөлек

№2аналог