Жылжымайтын мүлік нысандарын бағалау

Жұмыс түрі: Курстық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 28 бет
Таңдаулыға:

----------------------------------- ----------------------------------- ----------

С. Сейфуллин атындағы Қазақ агротехникалық университеті КЕАҚ
ФакультетЖер ресурстарын басқару, сәулет және дизайн
КафедраКaдaстр және бағалау_
Мамандығы_5В090700 - Кaдaстр
(шифры, атауы)

Бекітемін
Кафедра меңгерушісі
Б. Ж. Ахметов _____________
аты-жөні қолы
_________________
(күні, айы, жылы)

дипломдық жұмысты (жобаны)орындау бойынша
Тапсырма
Студентке Дайкенов Бахтияр Айбекович
(Тегі, Аты, Әкесінің аты)

Жұмыстың (жобаның) тақырыбы: Нұр-Сұлтан қаласы Алматы ауданы бойынша жылжымайтын мүлік обьектілерін бағалау 1839
бұйрығымен бекітілген "29".11.2021ж.
Студенттің аяқталған жобаны тапсыру мерзімі _____________________

Жобаға бастапқы деректер
Жылжымайтын мүлікті бағалауға байланысты теориялық мәлімет
Бағалау нысандарына шолу;
Бағалаудың әдіснамасы мен тәсілдері

Есептік-түсіндірме жазбаның мазмұны (әзірленуге жататын мәселелердің тізбесі)
1.тарау. Жылжымайтын мүлік нысандарын бағалаудың теориялық негіздері
2.тарау. Жылжымайтын мүлік нысандарын бағалу ерекшеліктері мен олардың сипаттамасы
3.тарау. Объектілерге бағалауды жүзеге асыру процесі

Графикалық материалдың тізбесі (міндетті сызбаларды дәл көрсете отырып)
Бағалау объектілердің сызбалары 1:1000

Ұсынылатын негізгі әдебиеттер:

Жоба бойынша консультанттар (оларға қатысты жобаның бөлімдерін көрсете отырып)

Бөлім
Консультант
Бақылау

мерзім
қолы
1 болім

2 болім

3 болім

Графикалық материалды рәсімдеу

Тапсырманың берілген күні

Жоба жетекшісі (жұмыс)
кадастр және бағалау кафедрасының аға оқытушысы Капетова А. С.
должность, ФИО, подпись

Тапсырманы студент орындауға қабылдады Дайкенов Б.А.
ФИО, подпись студент

МАЗМҰНЫ

Анықтамалар ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
4
Белгілер мен қысқартулар ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
4
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
5
1. Жылжымайтын мүлік нысандарын бағалаудың теориялық негіздері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..

7

1.1 Қазақстан Республикасында жылжымайтын мүлік түсінігі ... ... ... ...
7
1.2 Жылжымайтын мүлікті бағалау қағидалары ... ... ... ... ... ... ... .
11
2.Жылжымайтын мүлік нысандарын бағалу ерекшеліктері мен олардың сипаттамасы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .

13
2.1 Жылжымайтын мүлікті бағалау ерекшеліктері ... ... ... ... ... .. ... ... ...
13
Бағалау объектілерінің сипаттамасы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
18
3 . Объектілерді бағалауды жүзеге асыру процесі ... ... ... ... ... ... ... ..
19
3.1 Жылжымайтын мүлік нысандарын бағалау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
21
3.2. Бағалау нәтижелері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
Пайдаланылған әдиебеттер тізімі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...

28
29
30

Анықтамалар, белгілеулер мен қысқартулар
----------------------------------- ----------------------------------- ----------

Осы дипломдық жұмыста тиісті анықтамалары бар келесі терминдер қолданылады:
Жылжымайтын мүлік - бұл заңды түрде жылжымайтын мүлік ретінде танылған мүлік түрі.
Жылжымайтын мүлікті бағалау - бағаланатын жылжымайтын мүлік объектісіне қатысты объектінің немесе жекелеген құқықтардың құнын айқындау процесі. Жылжымайтын мүліктің құнын бағалау мыналарды қамтиды: әр түрлі жылжымайтын мүлікке қатысты меншік құқығының немесе басқа құқықтардың, мысалы, жалдау құқығының, пайдалану құқығының және т.б. құнын анықтау.
Бағалау қағидалары - бұл маңызды сыртқы және ішкі қатынастарды қалыптастыратын бағалаудың жүйелік тәсілінің теориялық негізі. Бағалау қағидаларын мүлікті талдауда қолданылатын тәсілдерге сәйкес төрт санат бойынша топтастыруға болады.
Баға - жасалған мәмілелердегі жылжымайтын мүлік бірлігі үшін төленген ақша саны.
----------------------------------- ----------------------------------- ----------
1. ҒҚСҚІК - Ғимараттар мен құрылыстарды салу құнының ірілендірілген көрсеткіштерінің жинақтары
----------------------------------- ----------------------------------- ----------
2. ТОК - Нақты жалпы кiрiс пен операциялық шығыстар арасындағы айырмашылық ретiнде айқындалатын кiрiс
----------------------------------- ----------------------------------- ----------
3. МЖК ААЖ - Мемлекеттік жер кадастрының автоматтандырылған ақпараттық жүйесі
----------------------------------- ----------------------------------- ----------
4. ҚР ҚН - Қазақстан Республикасының құрылыс нормалары
----------------------------------- ----------------------------------- ----------

----------------------------------- ----------------------------------- ----------

----------------------------------- ----------------------------------- ----------

----------------------------------- ----------------------------------- ----------

----------------------------------- ----------------------------------- ----------

----------------------------------- ----------------------------------- ----------

----------------------------------- ----------------------------------- ----------

----------------------------------- ----------------------------------- ----------

----------------------------------- ----------------------------------- ----------

----------------------------------- ----------------------------------- ----------

----------------------------------- ----------------------------------- ----------

----------------------------------- ----------------------------------- ----------

----------------------------------- ----------------------------------- ----------

----------------------------------- ----------------------------------- ----------

----------------------------------- ----------------------------------- ----------

----------------------------------- ----------------------------------- ----------

----------------------------------- ----------------------------------- ----------
Кіріспе
Жылжымайтын мүлік ұғымы зат, мүлік сияқты құқықтық категориялармен тығыз байланысты. Зат дегеніміз-табиғатта табиғи күйде болатын немесе адамның еңбегімен жасалған сыртқы (материалдық) әлемнің заты. Цивилист заңгерлер затты кеңістіктік шекаралары, физикалық параметрлері бар физикалық дене ретінде ғана емес, сонымен бірге Заңның объектісі ретінде, азаматтық (мүліктік) айналымға қатыса алатын, тұтынушылық және айырбастау құнына ие, мұраға қалдырылған, кез-келген ақылға қонымды адамның оң қажеттіліктерін қанағаттандыра алатын материалдық игілік ретінде қабылдайды, басқаша айтқанда, оның құрамдас бөлігі мүлік заңды түсінігінің.
Нарықтағы кез-келген тауар сияқты, жылжымайтын мүліктің бағасы мен құны бар. Жылжымайтын мүліктің бағасы-бұл жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату мәмілесінің нақты тізбегі. Кез-келген нақты және болжамды мәміледегі баға белгілі бір жолмен жылжымайтын мүліктің құнымен байланысты болғандықтан, бұл термин көбінесе биржадағы құнның синонимі ретінде қолданылады.
----------------------------------- ----------------------------------- ----------
Тақырыптың өзектілігі. Тандалған диломдық жұмыстың өзектілігі Нұр-Сұлтан қаласының жылжымайтын мүлік нарығының қарқынды дамуымен негізделген. Мәселен, жылжымайтын мүлік нысандарының неғұрылым өссе, соғұрылым бағалау іс шаралары да шұғыл түрде жүргізілуі тиіс.
----------------------------------- ----------------------------------- ----------
Жылжымайтын мүлік - заңды түрде жылжымайтын деп танылған мүліктің түрі.
----------------------------------- ----------------------------------- ----------
Жылжымайтын мүлікке жер учаскелері, жер қойнауы учаскелері және жермен тығыз байланысты барлық заттар, яғни мақсатына шамадан тыс зиян келтірмей орнын ауыстыру мүмкін болмайтын объектілер, оның ішінде ғимараттар, құрылыстар, аяқталмаған құрылыс объектілері жатады. Осылардың барлығы, әлемнің барлық қарқынды дамып келе жатқан қалаларындағыдай, еліміздің елордасында да бар.
----------------------------------- ----------------------------------- ----------
Мәселені зерттеу дәрежесі. Дипломдық жұмысты жазу барысында қарастырылып отырған мәселе бойынша арнайы ғылыми әдебиеттер, сондай-ақ біздің еліміздің заңнамасы зерттелді және талданды. Жер кодексіне, Салық кодексіне, сондай-ақ жылжымайтын мүлікті бағалау бойынша басқа да есептерге талдау жүргізуге ерекше назар аударылды.
----------------------------------- ----------------------------------- ----------
Кейінгі кезде тақырып бойынша қызығушылық танытатын нақты материалдар мен маңызды теориялық жалпылау бар көптеген жұмыстар жазылғаның ескеру жөн.
----------------------------------- ----------------------------------- ----------
Зерттеу нысаны - Нұр-Сұлтан қаласында орналасқан жылжымайтын мүлік нысандары.
----------------------------------- ----------------------------------- ----------
Зерттеу пәні - жылжымайтын мүлікке бағалау жүргізудің тәсілдері мен әдістерін зерделеу, оларды практикалық тұрғыдан нәтижелі қолдану мен сапалы бағалау жүргізу.
----------------------------------- ----------------------------------- ----------
Дипломдық жұмыстың мақсаты - жылжымайтын мүлікке бағалау жүргізудің тәсілдері мен әдістерін қолдануды жүзеге асыру және бағалау жүргізу. Жұмыстың мақсаты келесі зерттеу міндеттерін шешу арқылы қол жеткізіледі:
----------------------------------- ----------------------------------- ----------
- Жылжымайтын мүліктің сипаты мен оның табиғатын тану арқылы, белгілі анықтамалар мен қорытындылар жасау;
----------------------------------- ----------------------------------- ----------
- Көрсетілген теориялық анықтамалар мен қорытындылар арқылы, жылжымайтын мүлік нысандарын талдау арқылы, бағалауды қажет ететін нысандарды тандау;
----------------------------------- ----------------------------------- ----------
- Бағалауды бастамас бұрын, Қазақстан Республикасының бағалауға байланысты заңнамасын талдау және өзге бағалауды жүзеге асыратын мамандарының кеңестерін алу;
----------------------------------- ----------------------------------- ----------
- Бағалау нысандарынының сипаттамасын алу;
----------------------------------- ----------------------------------- ----------
- Жылжымайтын мүлікті бағалау нәтижесінде қорытынды жүргізу.
----------------------------------- ----------------------------------- ----------

----------------------------------- ----------------------------------- ----------

----------------------------------- ----------------------------------- ----------

----------------------------------- ----------------------------------- ----------

----------------------------------- ----------------------------------- ----------

----------------------------------- ----------------------------------- ----------

----------------------------------- ----------------------------------- ----------

----------------------------------- ----------------------------------- ----------

----------------------------------- ----------------------------------- ----------

----------------------------------- ----------------------------------- ----------

----------------------------------- ----------------------------------- ----------

----------------------------------- ----------------------------------- ----------

----------------------------------- ----------------------------------- ----------

----------------------------------- ----------------------------------- ----------

----------------------------------- ----------------------------------- ----------

----------------------------------- ----------------------------------- ----------

----------------------------------- ----------------------------------- ----------

----------------------------------- ----------------------------------- ----------

----------------------------------- ----------------------------------- ----------

----------------------------------- ----------------------------------- ----------

----------------------------------- ----------------------------------- ----------

----------------------------------- ----------------------------------- ----------

----------------------------------- ----------------------------------- ----------

----------------------------------- ----------------------------------- ----------

----------------------------------- ----------------------------------- ----------

----------------------------------- ----------------------------------- ----------

----------------------------------- ----------------------------------- ----------

----------------------------------- ----------------------------------- ----------

----------------------------------- ----------------------------------- ----------

----------------------------------- ----------------------------------- ----------

----------------------------------- ----------------------------------- ----------
1 Жылжымайтын мүлік нысандарынбағалаудың теориалық негіздері
----------------------------------- ----------------------------------- ----------
Қазақстан Республикасында жылжымайтын мүлік түсінігі
Бағалау, экономикалық және құқықтық әдебиеттерде жылжымайтын мүлік ұғымының ұзақ тарихи кезеңінде оны зерттеуде айтарлықтай тәжірибе жинақталған. Алайда, осыған қарамастан, осы тұжырымдаманы зерттеудің өзектілігі мемлекеттің экономикалық, саяси және әлеуметтік дамуында болып жатқан елеулі өзгерістерге байланысты артып келеді. Зерттеу тақырыбы тікелей кадастрға байланысты болса да, заңды тұрғыдан жылжымайтын мүлікке шолу жөн.
Экономикалық қатынастар жүйесінде басты рөлді әртүрлі материалдық және материалдық емес объектілерге меншік және басқа мүліктік құқықтар туралы қатынастар атқарады.
Меншік заттардың, материалдық және рухани құндылықтардың белгілі бір адамдарға тиесілі екендігі ретінде анықталады. Заңды меншік құқығы осындай тиесілікті растайды және меншік объектілерінің тиесілігіне, бөлінуіне, қайта бөлінуіне байланысты адамдар арасындағы экономикалық қатынастарды анықтайды. Меншік - меншік объектілерін иелену, иелік ету, пайдалану, олардың сақталуы мен ұтымды қолданылуы үшін жауапкершілік қатынастарында көрініс табады.
Меншік объектілері немесе меншік құқығының объектілері ретінде мүлік (меншіктегі немесе болуы мүмкін, меншік субъектісіне тиесілі немесе тиесілі болуы мүмкін) әрекет етеді. Мүлікке әр түрлі материалдық, қаржылық және зияткерлік өнімдер және ақшалай бағасы бар басқа да экономикалық ресурстар (жер және басқа табиғи ресурстар, ғимараттар, ақша, бағалы қағаздар, негізгі құралдар, материалдық емес активтер және тіпті кредиторлық берешек) кіреді. Мүлік заттарға (сезілетін, мүліктік құндылықты білдіретін материалдық заттарға) және мүліктік құқықтарға (белгілі бір мүліктік құндылықтарды иеленуге, оларға билік етуге және пайдалануға заңды түрде бекітілген құқықтар, мүліктік құндылықтың нақты адамға тиесілігін құқықтық тіркеу) бөлінеді.
Мүліктік қатынастар, мүлікке (заттарға) деген құқықтар тиісті құқықтық нормалардың жиынтығы ретінде заттық құқықтың көмегімен реттеледі. Заттық құқықтың нормалары осындай құқықтары бар адамға басқа адамдардың келісіміне немесе қолдауына жүгінбестен мүлікке қатысты белгілі бір әрекеттерді жасауға мүмкіндік береді. Заттық құқықтың объектісі - қалайша қарапайым естілетін болса да зат.
Заттық құқық азаматтық айналымға қатысушылардың (азаматтар мен ұйымдардың) мүліктік және олармен байланысты мүліктік емес қатынастарын реттейтін құқық саласы - азаматтық құқықтың бөлімі болып табылады.
Мүліктің меншік иесінің иелену бөлігіндегі құқығы затқа тікелей әсер ету мүмкіндігін туғызатын затты іс жүзінде иеленуден не меншік объектісін иеленуге құжатпен расталған құқықтан тұрады. Меншік объектіні пайдалануға, оны басқа адамдарға пайдалануға, сондай-ақ мұрагерлік тәртіппен беруге құқық береді.
Пайдалану құқығы - затты мақсатына сәйкес тұтыну, пайдалану мүмкіндігі (мүлікті пайдалану, ол әкелетін жемістер мен кірістерді алу және т.б.). Пайдалану құқығы пайдаланушының затты иеленушіден немесе иеленушіден оларды белгіленген шарттарда белгілі бір кезең ішінде пайдалану құқығын алуын білдіреді.
Өкімнің өкілеттілігі өкімдік мәмілелер жасау (жалға беру, сатып алу-сату, жеткізу, сыйға тарту және т.б.) жолымен затты экономикалық айналымға енгізу мүмкіндігінен тұрады.
Меншік құқығы қолданыстағы заңнамаға сәйкес өндіріс процесінде жаңа меншік объектісін дайындау немесе құру нәтижесінде немесе бұрыннан құрылған меншік объектісіне заңды құқық иесінен осындай құқықты алу нәтижесінде туындайды. Сонымен қатар, меншік құқығы басқа жеке жағдайларда да пайда болуы мүмкін (сатып алу, табу және т.б.).
Меншік құқығы меншік иесі өз мүлкін басқа адамдарға иеліктен шығарған, меншік иесі меншік құқығынан бас тартқан, мүлік жойылған немесе жойылған кезде тоқтатылады, сондай-ақ заңда айқындалған өзге де жағдайларда жоғалуы мүмкін.
Мемлекет, оның муниципалитеттері, заңды және жеке тұлғалар меншік субъектілері немесе меншік субъектілері ретінде әрекет етеді. Қазақстан Республикасының Конституциясының ережелеріне сәйкес мемлекетімізде жеке және мемлекеттік меншік нысандары, соның ішінде жер және басқа да табиғи ресурстар бірдей танылады және қорғалады [8].
Мүліктің барлық алуан түрлілігі оның кеңістіктік қозғалу мүмкіндіктерімен ерекшеленетіндіктен мемлекеттер оны заңды тұрғыдан екі санатқа бөлді. Осы белгіге сәйкес қазіргі таңда жылжымайтын және жылжымалы мүлік түсініктері таңылған.
Жылжымайтын мүлік - бұл заңды түрде жылжымайтын болып танылған мүлік түрі.
Халықаралық тұрғыдан бекітілген түсінікті негізге алғанда, шығу тегі бойынша жылжымайтын мүлікке жер учаскелері, жер қойнауы учаскелері және жермен тығыз байланысты барлық заттар, яғни мақсатына шамадан тыс зиян келтірмей орнын ауыстыру мүмкін болмайтын объектілер, оның ішінде ғимараттар, құрылыстар, аяқталмаған құрылыс объектілері жатады.
Жылжымайтын мүлік үш негізгі сапада әрекет ете отырып, экономикалық және жалпы қоғамдық процестерде маңызды рөл атқарады.
Біріншіден, жылжымайтын мүлік әлемнің кез-келген елінің ұлттық байлығының негізгі компоненттерінің бірі және әлем халқының көпшілігінің меншігі болып табылады.
Екіншіден, жылжымайтын мүлік кез-келген экономикалық қызмет пен адамзат өмірінің материалдық-кеңістіктік негізі болып табылады, ал экономиканың бірқатар салаларында ол өндірістің негізгі құралы ретінде әрекет етеді.
Үшіншіден, жылжымайтын мүлік меншіктің маңызды объектілерінің бірі болып табылады, оған байланысты меншік, пайдалану және басқа да мүліктік және құқықтық қатынастарға байланысты бірқатар сұрақтар туындайды.
Мұның бәрі жылжымайтын мүліктің табиғатын экономикалық актив ретінде, тиімді пайдалану заңдылықтары мен шарттарын мұқият зерттеу қажеттілігін анықтайды.
Жылжымайтын мүлік ұғымы мен құрылымы жалпы түрде Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің 117-бабының 1-тармағында бекітілген. Жылжымайтын мүлікке - жер учаскелері, ғимараттар, құрылыстар, көпжылдық екпелер және жермен тығыз байланысты өзге де мүлік, яғни мақсатына шамадан тыс зиян келтірмей ауыстыру мүмкін болмайтын нысандар жатады. Заңның осы ережесін тура түсіндіру жылжымайтын мүлік тізімі толық сипатта болады деп айтуға мүмкіндік береді. Заң шығарушы осы ережені бекіткенімен, орындауға қиын болғандықтан тұжырымдау кезінде нақты және егжей-тегжейлі тізімді қолданған жоқ, дегенмен заң ережесін қолдана отырып, жылжымайтын заттарды іс жүзінде еш қиындықсыз анықтауға болады.
Жылжымайтын мүлік нысандарын анықтау қиындыққа соқтырмаса да, кейбір доктриналды көзқарастарда жылжымайтын мүліктің өзіндік қасиеттерді белгілейді, мәселен, Қазақстан Республикасы мен посткеңестік мемлекеттердің көбісінде жылжымайтын мүлікке заңшығарушы органдардың көзқарастары салыстырмалы түрде бірдей. Егер аталмыш мүліктің сипаттамасына тоқтасақ, Л. В. Щенникова жылжымайтын мүліктің келесі қасиеттеріне тоқтайды:
1) заң шығарушының заттарды жылжымайтын мүлікке, табиғи қасиеттерге жатқызған кезде соңғы, нақтылай айтқанда, олардың бір жерде болу қажеттілігін есепке алады;
2) заң шығарушының жылжымайтын мүлік аясын белгілеу үшін толық болып табылмайтын тізбе әдісін қолданады;
3) заң шығарушы жылжымайтын мүліктің ерекше құқықтық режимін белгілейді, ол осы мүлікке құқықтардың орнықтылығын қамтамасыз ету және оларға билік етудің арнайы тәртібін айқындау қажеттілігіне негізделеді [10].
Қазақстандық цивилистік ғылымда жылжымайтын мүліктің көрсетілген ерекшеліктеріне аз көңіл бөлінеді. Мысалы, Р. А. Маметова жылжымайтын мүліктің жылжымалы мүліктен келесі ерекшеліктерін анықтайды:
1) жерге бекітілуі;
2) жылжымайтын мүлікпен мәмілелерді тіркеуге қойылатын арнайы заңнамалық талаптар;
3) заңнамада белгіленген тәртіппен тіркелген сәттен бастап жылжымайтын мүлікке меншік құқығының (туынды заттық құқықтардың) туындауы;
4) жылжымайтын мүлік иесінің тұрғылықты жері өзгерген кезде оның орналасқан жерінің заңын сақтауы.
Бұл көзқарас Ю.Г. Жариков пен М. Г. Масевичтің пікірімен сәйкес келеді, олар жылжымайтын мүліктің қалған бөліктерден бөлінуін қолда бар табиғи ресурстардың мемлекет экономикасы үшін маңыздылығымен, басқа жылжымайтын мүліктің жер учаскелерімен тығыз байланысын, сондай-ақ оған ең құнды және әлеуметтік маңызы бар объектілерді жатқызумен түсіндіреді. Авторлардың пікірінше, бұл жылжымайтын мүліктің азаматтық айналымға қатысуын арнайы реттеуді талап етеді, бұл көптеген құқықтық қатынастардың мазмұнының ерекшеліктерінде, жылжымайтын мүлік болып табылатын келісімшарттарды жасасудың ерекше тәртібі мен нысанында, жылжымайтын мүлікке меншік құқығын алу үшін арнайы ережелер белгілеуде және басқа да бірқатар жағдайларда көрінеді. Бұндай жағдайда жылжымайтын мүліктің жекелеген түрлерінің құқықтық режимі бір-бірінен айтарлықтай ерекшеленетіні жайлы айрықша аталып өтіледі [6].
Жылжымайтын мүлік-бұл заттардың белгілі бір класын көрсететін жалпы ұғым, оның жалпы белгісі жермен берік байланыс болып табылады, сондықтан жерден тұратын немесе жерді негізгі элемент ретінде қамтитын заттар жылжымайтын мүлік ретінде әрекет ете алады.
Тиісінше, жылжымайтын мүлік объектісі деп осы санатқа жататын және қатаң анықталған сапалық және сандық параметрлері бар жеке зат түсініледі.
Жылжымайтын мүлік объектісінің негізгі сапалық сипаттамасы оның жермен ажырамас байланысы болып табылады, сондықтан экономикалық тұрғыдан қарастырылған кез-келген объект жерді негізгі элемент ретінде қамтиды.
Жердің жылжымайтын мүліктің құраушы элементі ретіндегі жетекші рөлі дамыған құқықтық жүйелері бар барлық елдердің заңнамаларында мойындалады және атап өтіледі. Мысалы, Германия, Ұлыбритания, Франция заңдары ғимараттарды жер телімдерін маңызды құрамдас бөлігі ретінде қарастырады.

----------------------------------- ----------------------------------- ----------
1.2Жылжымайтын мүлікті бағалау қағидалары.

Бағалау қағидалары - бұл маңызды сыртқы және ішкі қатынастарды қалыптастыратын бағалаудың жүйелік тәсілінің теориялық негізі. Бағалау қағидаларын мүлікті талдауда қолданылатын тәсілдерге сәйкес төрт санат бойынша топтастыруға болады.
Пайдаланушының көзқарасын көрсететін қағидалар:
----------------------------------- ----------------------------------- ----------
Пайдалылық қағидасы - бағалау объектісінің белгілі бір жерде және белгілі бір уақыт ішінде пайдаланушының қажеттіліктерін қанағаттандыруға сәйкестігі.
----------------------------------- ----------------------------------- ----------
Алмастыру қағидасы - объектінің максималды құнының ең төменгі бағаға немесе балама пайдалылығы бар басқа ұқсас объектіні сатып алуға болатын құнға сәйкестігі.
----------------------------------- ----------------------------------- ----------
Күту қағидасы - болашақта мүлікті иелену кезінде алуға болатын кірістердің немесе басқа да пайданың ағымдағы құнын белгілеу.
----------------------------------- ----------------------------------- ----------
Меншік компоненттерін көрсететін бағалау қағидалары:
----------------------------------- ----------------------------------- ----------
Қосымша өнімділік қағидасы - еңбек, капитал және басқару шығындарын өтегеннен кейін жерге қатысты таза кіріспен анықталады.
----------------------------------- ----------------------------------- ----------
Шекті өнімділік салымы қағидасы - қосымша салымның болуы (болмауы) салдарынан объект құнының ұлғаюы (төмендеуі) сомасын және оның меншік иесінің таза кірісін салыстыру.
----------------------------------- ----------------------------------- ----------
Қайтарымды жоғарылату және азайту қағидасы - кез-келген факторлар өскен сайын таза қайтарымның өсуі алдымен артып, содан кейін азаяды.
Экономикалық өлшем қағидасы - кез-келген нарықта тиімді пайдалану үшін қажетті жердің оңтайлы мөлшері бар.
Экономикалық бөліну қағидасы - меншік құнын арттыру мақсатында меншікке мүліктік құқықтарды бөлу және біріктіруден тұрады.
Нарық көзқарасын көрсететін қағидалар:
Тәуелділік қағидасы - бағаланатын меншіктің қоршаған меншіктің сипаты мен құнына тәуелділігін көрсетеді.
Сәйкестік қағидасы - бұл сәулет, ыңғайлылық, мүлікті пайдалану сипаты нарықтың қажеттіліктері мен үміттеріне сәйкес келген кезде пайда болады.
Ұсыныс және сұраныс қағидасы - меншіктің бағасы белгілі бір нарықтағы ұқсас мүлікке сұраныс пен ұсыныстың өзара әрекеттесуімен анықталады деп мәлімдейді.
Бәсекелестік қағидасы - нарықтағы пайда өндіріс факторларын төлеуге қажетті деңгейден асып кетсе, белгілі бір нарықтағы бәсекелестік артып, орташа табыстың төмендеуіне әкеледі.
Динамизм мен тепе - теңдік қағидасы - бағалау объектісінің құнының өзгеруі болып табылады, өйткені уақыт өте келе және ашық нарықтағы бәсекелестіктің дамуымен сұраныс пен ұсынысты теңестіру тенденциясы байқалады және т. б.
Меншікті ең жақсы және тиімді пайдалану көзқарасын көрсететін қағидалар:
Заңнамалық рұқсат критерийі - уәкілетті органдардың билік етуге рұқсатты пайдалану тәсілдерін қарау.
Физикалық мүмкіндіктің өлшемі - белгілі бір аймақта физикалық нақты пайдалану әдістерін қарастыру.
Экономикалық қолайлылықтың критерийі - заңды және физикалық мүмкін пайдаланудан түсетін қолайлы табысты қарау.
Максималды тиімділік критерийі - максималды таза кіріс немесе максималды ағымдағы құн әкелетін экономикалық тұрғыдан қолайлы пайдалануды қарастыру. Бағалау тәжірибесінде жылжымайтын мүлікті бағалаудың үш классикалық тәсілі бар: қымбат, салыстырмалы және тиімді [4].

2.Жылжымайтын мүлік нысандарынбағалау ерекшеліктерімен олардың сипаттамасы
2.1. Жылжымайтын мүлікті бағалау ерекшеліктері

Бағалау стандарттарын бекіту туралы Қазақстан Республикасы Қаржы министрінің 2018 жылғы 5 мамырдағы № 519 бұйрығына сәйкес жылжымайтын мүлікті бағалау тәсілдері кірісті, шығындық және салыстырмалы болып бөлінеді [1].
Жылжымайтын мүлікті бағалауға кірістік тәсіл қазіргі уақытта практикалық іс-әрекетте ең танымал болып табылады, өйткені біріншіден, есептеулер үшін бастапқы ақпаратты табуда жиі проблемалар туындамайды, екіншіден, кез-келген жылжымайтын мүлік объектісі кіріс ала алады, сондықтан оны осы тәсілге сәйкес бағалауға болады.
Бағалау стандарттарына сәйкес, әдетте, тәжірибеде жылжымайтын мүлік объектілері сатып алынатындығына және сатылатындығына байланысты нарықтық құнды бағалау кезінде кірісті тәсіл қолданылады, өйткені олардың бір қабілеті осындай экономикалық қатынастармен байланысты кірістер болып табылады.
Кірісті тәсілдің екі, яғни дисконтталған ақша ағыны және кірісті тікелей капиталдандыру әдістері бар.
Дисконтталған ақша ағыны әдісі күту қағидасына негізделген және жылжымайтын мүлік объектісінің құны Бағалау күніне келтірілген иелену кезеңіндегі оның кіріс сомасынан аспауы керек деген тұжырымға негізделген.
Дисконтталған ақша ағыны әдiсiн қолдану кезеңдері бағалау бойынша әдебиеттерде былай көрсетіледі.
1. Кіріс алу кезеңінің ұзақтығын айқындау (болжамды кезеңнің әрбір жылы бойынша ақша қаражатының ағынын болжау).
Ақша ағындары жылжымайтын мүлік объектісінің негізгі функционалдық қызметіне байланысты қызметінің жыл сайынғы нәтижесі деп аталады. Болашақ кірістер мен шығыстар есептеудің әр қадамы үшін ақша ағындарын құрайды. Алдағы шығындар мен қызмет нәтижелері есептік болжамды кезең (есептеу көкжиегі, мысалы, 4 жыл немесе 48 ай) шегінде бағаланады, оның ұзақтығы инфляция деңгейі мен қарқынына, меншік объектісінің түріне және басқа да жағдайларға байланысты белгіленеді.
Бастапқы деректер ретінде:
----------------------------------- ----------------------------------- ----------
кіріс мөлшері және оның өзгеру сипаты (тұрақты, белгілі өсу немесе құлдырау қарқынымен өзгеретін, көрінетін трендсіз өзгеретін);
----------------------------------- ----------------------------------- ----------
кіріс алу кезеңділігі (ай сайынғы, тоқсан сайынғы, жартыжылдық, жыл сайынғы);
----------------------------------- ----------------------------------- ----------
кіріс алуды болжайтын кезеңнің ұзақтығы болады.
2. Ақша ағындарының дисконтталуы - күрделі пайыздық функциялар мен барлық ағымдағы шығындарды жинақтау негізінде алда ... жалғасы

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.