КЕПІЛДІ БАҒАЛАУДЫ ЖЕТІЛДІРУ
МАЗМҰНЫ
КІРІСПЕ____________________________ ________________________6
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕ БЕРУ МАҚСАТЫНДА КЕПІЛДІ БАҒАЛАУДЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ АСПЕКТІЛЕРІ________________________ ___8
0.1 Ипотекалық кредит беру кезіндегі кепіл ұғымы______________________8
0.2 Кепіл объектісі ретінде жылжымайтын мүліктің ерекшеліктері________12
1 ИПОТЕКАЛЫҚ КРЕДИТТЕУ МАҚСАТТАРЫ ҮШІН ЖЕР УЧАСКЕСІ БАР ТҰРҒЫН ҮЙДІҢ ҚҰНЫН ЕСЕПТЕУ ________________________18
0.1 Бағалау объектісінің сипаттамасы________________________ _________18
0.2 Жер учаскесі бар тұрғын үй құнын есептеу _________________________22
0.3 Есептеу бөлімі_____________________________ ____________________25
0.4 Есептің қортынды бөлімі_____________________________ ___________38
1 КЕПІЛДІ БАҒАЛАУДЫ ЖЕТІЛДІРУ__________________________ ____39
ҚОРТЫНДЫ___________________________ ________________________42
ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ___________________________44
КІРІСПЕ
Қазіргі уақытта жаһандық қаржы-экономикалық дағдарыстан кейін экономиканы тұрақтандыру жағдайында бірінші кезекте экономика мен қоғамдағы өзекті мәселелерді шешуге мүмкіндік беретін құралдарды жетілдіруге бағытталған іс-әрекеттер ерекше мәнге ие. Мұндай құралдарға елдің несие-қаржы жүйесінің бөлігі болып табылатын, қоғамдағы тұрғын үй мәселесін шешуге бағытталған ипотекалық кредит беру жүйесі жатады. Елде ипотекалық несие берудің тиімді жүйесін қалыптастыру мемлекеттік деңгейінде саясаттың басым бағыттарының бірі ретінде анықталған.
Осыған байланысты ипотекалық несие беру жүйесіндегі тұрғын үй объектілерінің нарықтық құнын бағалау процесін ипотекалық несие беру кезіндегі ілеспе, көмекші процестердің бірі ретінде сапалы жүргізу ерекше маңызға ие. Сонымен қатар, тұрғын үй құнын құзыретті және объективті бағалау қажет.
Кепіл мақсаттары үшін бағалау - бағалау теориясын практикалық қолданудың ең өзекті аспектілерінің бірі, өйткені бағалау нарығында сұранысқа ие қызмет түрлерінің бірі болып табылады.
Бағалаудың мәні - объектінің нақты құнын көрсету. Өйткені, жылжымайтын мүлік объектілерінің бағасы нарықтың жағдайына байланысты өсуі немесе құлдырауы мүмкін.
Жұмыстың мақсаты кепілді бағалаудың құқықтық негіздері мен әдіснамалық базасын зерттеу, сондай-ақ ипотекалық несиелеу мақсатында объектінің нарықтық құнын есептеу.
Осы мақсатқа жету үшін келесі міндеттерді шешу қажет:
- кепіл мақсаттары үшін жылжымайтын мүлікті бағалаудың теориялық негіздерін талдау;
- кепіл мақсаттары үшін жылжымайтын мүлікті бағалаудың әдістері мен тәсілдерін қолдану және шектеу салаларын көрсету.
- бастапқы ақпаратты талдау, алынған деректерді топтастыру, бағалау күніне жылжымайтын мүлік нарығына қысқаша шолу жасау;
- кепіл мақсаттары үшін ғимараттың нарықтық құнын бағалау нәтижелерін негіздеу және келісу;
- кепіл мақсаттары үшін жылжымайтын мүлікті бағалау бойынша ұсыныстарды сипаттау.
Зерттеу нысаны-ипотекалық несие беру үшін кепіл нысаны ретінде жылжымайтын мүлік болып табылады.
Зерттеудің аспаптық-әдістемелік аппараты. Теориялық ережелерді негіздеу және практикалық ұсыныстарды әзірлеу үшін ғылыми құралдар қолданылды, атап айтқанда табысты, шығынды және салыстыру сияқты зерттеу әдістері.
Методологиялық негіздері ретінде келесі отандық авторлардың еңбектері қолданылады: Аникеева Л.В., Бисенова М., Бораш Қ., Досымов Б.С., Донцов С.С., Жумабаева З.С., Иванов М.М., Лисак Махамбетова М.Ж., Мыргыясова М.М., Наурызбаева М., Салихова А.Р., Сағындықова М.О., Сейтқасымов Г.С.
Дипломдық жұмыс кіріспеден, үш тараудан, қорытындыдан, библиографиялық тізімнен, онда бағалау объектісін есептеумен, аналогтар бойынша ақпаратпен 11 кесте енгізілген.
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕ БЕРУ МАҚСАТЫНДА КЕПІЛДІ БАҒАЛАУДЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ АСПЕКТІЛЕРІ
1.1Ипотекалық кредит беру кезіндегі кепіл ұғымы
"Кепіл" ұғымы Рим заңынан бері белгілі, ол басқа адамдардың заттарына құқық ретінде қолданылған. Рим құқығының дамуының алғашқы деңгейлерінде кепілдік түрі фидуция болды, ол кепілге салынған затты сатып алу құқығымен сатудан басқа ештеңе болмады1. Кепілдің тағы бір дамыған түрі пигнус болды. Пигнус түріндегі кепілмен борышкер несие берушіге қарызды қамтамасыз ету үшін затты берген, бірақ меншік ретінде емес, тек кепіл ретінде берген.2
Қазіргі уақытта кепілдің ең жетілдірілген түрі-ипотека. Ипотека кезінде кепілге берілген зат меншік иесінің иелігінде қалды және несие берушіге өтпеді. "Ипотека" термині Грецияда алғаш рет VI ғасырдың басында пайда болды. Ол кепіл ретінде салған қарыз алушының мүлкінің шекарасында олар басқаларға бұл мүлік қарызды қамтамасыз ететінін білетін жазуы бар тірек қойды. Мұндай тірек ежелгі грек тілінен аударғанда "ипотека" деп аталды. "қолдау", "стенд"3, "Ипотека" сөзі әлі де бірнеше мағынада қолданылады. Біріншіден, ол жылжымалы немесе жылжымайтын мүлік кепіл нысанасы болып табылатынына қарамастан, кепіл нысанасын кепіл ұстаушыда қалдыра отырып, кепіл нысанын белгілеу үшін пайдаланылды. Екіншіден, жылжымалы және жылжымайтын мүлікке ерекше заттық құқықты белгілеу үшін ипотека объектісіне билік ету арқылы кредитордың талаптарын қамтамасыз етуге мүмкіндік беретін мүлік. Үшіншіден, көптеген құқықтық жүйелерде, соның ішінде орыс тілінде, ол тек жылжымайтын мүлік кепілін көрсету үшін қолданылады.
Әр түрлі мемлекеттер заңнамасында бекітілген құқықтық формалардың, құралдардың және әдістердің әр түрлілігін есептей отырып, барлық заңнамалық жүйеде негізгі орынды меншік құқығы және оның кепілінің әдістері алынды. Бұл құқықты өткізу әдісі ретінде ипотека қолданылады. Сондықтан көптеген зерттеушілер ипотеканы, заңды қатынастарды, әсіресе, ипотекалық несиені алу мақсатымен ақша айналысын орындауды қамтамасыз ететін кепіл түрлілігін сипаттайтын категория ретінде қарастырады.
Этимологиялық термин "ипотека" қозғалмайтын мүлік кепілін білдіреді және 3 құқықтық категорияны белгілеу үшін әр түрлі елдер заңнамаларында қолданылады:
1. Арнайы несие - ипотека және ипотекалық қарыз алу мақсатында қозғалмайтын мүлік кепілі (ипотеканың таза құқықтық функциясы).
______________________________
1Римское частное право Под. ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. С. 339 (автор главы - И.С. Розенталь).
2Римское частное право Под. ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. С. 340 (автор главы - И.С. Розенталь).
3Брокгауз Ф.А., Ефрон И.А. Энциклопедический словарь. Т. XIII (ст. Ипотечная система), XXX (ст. Солон). СПб., 2010, 2012
2. Кепілзат (ипотекамен қамсыздандырылған міндеттеме бойынша кепіл ұстаушының құқығын растайтын қарыз куәлігінің басқа да аттары бар).
3. Ипотекалық несие (қарыз ақша), қозғалмайтын мүлікті кепілге қоя отырып, несиелік мекемелермен қарыз алушыларға беріледі
Кепіл дегеніміз-кепілмен қамтамасыз етілген міндеттеме орындалмаған немесе орындалмайтын жағдайда несие беруші кепілге салынған мүліктің құнынан, негізінен заңмен белгіленген басқа несие берушілердің алдында ақшалай төлем алуға құқылы болатын құқықтық қатынастар болып табылады.
Заңды тұлға көзқарасы бойынша несие алу кезінде кепіл ұстаушының басқа біреудің мүлкімен заңды байланысын орнатуды білдіреді, соның арқасында кепіл ұстаушы борышкердің қалауына қарамастан кепілге қойылған мүліктен оның айырбастау құндылығын алуға заңды мүмкіндігі бар. Осының салдарынан кепілгер ретіндегі кепілдің мәні кепілмен қамтамасыз етілген міндеттеме орындалмаған немесе орындалмаса, несие беруші кепілге салынған мүліктің құнынан ақшалай төлемді талап етуге құқылы болып табылады.
Ипотекалық несиенің ерекшеліктері:
1. Кепілмен міндетті түрде қамтамасыз ету. Кепіл ретінде сатып алынатын қозғалмайтын мүлік болуы мүмкін. Қарыз алушы және оның отбасында кәмелет жасқа толған мүшелердің барлығы ипотекаға берілетін тұрғын үй ғимаратын босатуға нотариалдық келісім береді. Ипотекаға берілетін тұрғын үй кез-келген шектеулерден босатылуы керек және басқа міндеттеменің қамсыздануына салынбау керек.
2. Несие беру мерзімінің ұзақтығы. Ұзақ мерзімді ипотекалық тұрғын үй несиесі 5 жылдан жоғары мерзімге (оптималды 20-25 жыл) беріледі. Ұзақ мерзімде өтелуіне байланысты қарыз алушының ай сайынғы төлем мөлшері азаяды.
3. Ипотекалық несиелеудің мақсатты сипаты.
4. Ипотекалық несие төмен тәуекелді банктік операция деп есептеледі. Бұл келесі талаптармен қамтамасыз етіледі:
-- несие сомасы, әдетте, сатылып алынатын тұрғын үйді нарықтық құнынан 60-70%-дан астам болмайды;
-- несие бойынша ай сайынғы төлем мөлшері қарыз алушының жиынтық табысынан 30%-дан аспауы керек;
-- кредитор несие өтей алу бағасының процедурасы барысында қарыз алушының ағымды табысы туралы ресми бекітілген ақпаратпен жетекшілік етеді.
Берілген стандарттар мен талаптар кредитор мен қарыз алушы үшін тәекелдерді төмендетуге бағытталған. Несиелерді ұсыну және қызмет көрсету процедураларына нақты стандарттар мен талаптарды орындау, ипотекалық несиелердің екінші нарығын сенімді атқаруға және осы секторға жеке инвесторлардың қаражаттарын, оның ішінде эмиссиялық ипотекалық бағалы қағаздар немесе облигациялар арқылы тартуға мүмкіндік береді.
Кепілді бағалау - ипотекалық несие бойынша мәміле жасасудағы маңызды мәселелердің бірі. Әдетте, ипотека кезінде кепіл затын бағалау кепіл берушінің кепіл ұстаушымен келісімі бойынша жасалады. Кепіл беруші үшін бағалау тым жоғары болмағаны жөн. Екінші жағынан, несие мөлшері кепілдің бағасына байланысты: кепіл құны неғұрлым аз болса, несие соғұрлым аз болады.
Жылжымайтын мүлікке кепілдік беру құқығы (ипотека) мемлекеттік тіркеуге жатады. Жылжымайтын мүлікпен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеу жүйесі "жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеу туралы" заңмен реттеледі. Жалпы алғанда, жылжымайтын мүлік нарығын жетілдіру жолындағы маңызды қадам бола отырып, қолданыстағы заң сонымен бірге белгілі бір түзетуді қажет ететін бірқатар ережелерді қамтиды. Осылайша, тіркеу қызметінің негізгі кезеңдерінің бірі құжаттарды құқықтық сараптау және жылжымайтын мүлікпен жасалатын мәмілелердің заңдылығын тексеру болып табылады. Сонымен бірге, бұл заң ұсынылған құжаттарды жосықсыз немесе толық емес тексеру үшін жауапкершілікті көздемейді. ("Ипотека туралы" Заңның 70-беті).
Сатып алушыға қажетті тексерулердің барлық кешенін өз бетінше орындау өте қиын, сондықтан құжаттарды құқықтық сараптау міндетін мемлекеттік органға жүктеу өте орынды, бірақ бұл жағдайда бұл міндетті орындамағаны үшін белгілі бір жауапкершілікті қамтамасыз ету де маңызды.
Заң кепіл құқығының пайда болу сәтін оның мемлекеттік тіркелуіне тәуелді етпейтініне қарамастан, тез арада жүзеге асыру әрдайым кепіл ұстаушының мүддесі болып табылады. Ипотеканы уақтылы мемлекеттік тіркеу кепіл ұстаушының құқығын сілкіндіруі мүмкін ықтимал даулы жағдайларға қатысты алдын-алу шарасы ретінде қызмет етеді: ипотека заты қанша рет иеліктен шығарылса да, оның кейінгі иеліктен шығарушылары мен сатып алушылары қаншалықты адал болса да, олардың ешқайсысы кепіл ұстаушының талаптарын қамтамасыз ету жағдайын жылжымайтын мүлікке салынатын ауыртпалық туралы өзінің адал ниетіне сілтеме жасай алмайды. Сонымен қатар, оған мемлекеттің мойындауымен берілген құқықтың осы ерекше беріктігінің арқасында ипотека заты белгілі бір дәрежеде иммобилизацияланады, оның айналу қабілетімен табиғи түрде шектеледі - мүлік үшін төлеуге дайын адамдар көп болуы екіталай, олар көп ұзамай өтемсіз жоғалуы мүмкін. Бұл тұрғыда ипотеканы мемлекеттік тіркеу кепіл құқығы пайда болғаннан кейін болған фактілерге негізделген даулардың туындау мүмкіндігін екіталай етеді.
Ипотека институтын белсенді қолдану нарықтық қатынастарға өту жағдайында маңызды фактор болып табылады, ол еңбек өндірісінің өсіміне, отандық тауарларды шығаруды көбейтуге және теңге мен бағаның тұрақтылығына ықпал етеді.
Нарықтық экономикада ипотеканы кең қолдану үшін бірнеше факторларды қарастыру қажет
1. Өндірістік қатынастар жүйесі - жалпы негіз, оның құрамдас бөлігі, ипотеканың атқарылуының нақты негізін және мүмкіндігін ашатын тауар-ақша қатынастары болып табылады.
2. Ипотека кез келген экономикалық дамыған елдің капитал нарығының бірі болып саналады, ол экономиканы ұйымдастырудың нарықтық принциптерін ұстанады.
3. Өндірістік қорлардың айналым заңдылығы нақты, яғни өндірістік капиталдың атқарылуы.
4. Шаруашылық субьектілердің коммерциялық есептілігі, материалдық қызығушылықтары.
Субъектілер Мақсаты және қызметтері:
Қарыз алушылар Мүмкіндігіне қарай жақсы үй сатып алу, сонымен қатар несие бойынша ай сайынғы төлемді төлеуге әзір болу.
Несие берушілер (екінші деңгейдегі банктер және өзге де қаржы-несие институттары) Қарыз алушының төлем қабілетсіздігіне байланысты тәуекелдерді азайту арқылы пайданы арттыру.
Үй сатушылар (жеке тұлғалар) Үйді тиімді бағада сату.
Риелторлық ұйымдар Үшінші бір тұлғаның тапсырмасы бойынша, оның меншігіндегі үйді тиімді бағада сатып, одан өзіне тиісті комиссиондық сыйақыны алу.
Жылжымайтын мүлік жөніндегі орталық Қазақстан Республикасы аумағында жылжымайтын мүлікке деген меншік құқығы туралы ақпарат жинау, тіркеу және беру.
Сақтандыру компаниялары Мәмілені толық сақтандыру, пайда табу.
Тәуелсіз бағалаушылар Ипотекалық несиелеуде кепіл заты болып саналатын тұрғын үйді бағалау және оның кепіл құнын анықтау.
Қазақстан ипотекалық компаниясы АҚ Ипотекалық несие беру, ипотекалық облигациялар шығару және орналастыру.
Инвесторлар Ипотекалық облигацияға қаражат салып, пайда алу.
Қамқорлық жасау органы Кәмелетке толмаған азаматтардың құқықтары мен мүдделерін қорғау.
Мемлекет Ипотекалық несиелеу жүйесінің тұрақты және тиімді қызмет етуін қамтамасыз ету; банк салымшыларының мүдделерін қорғау мақсатында ипотекалық несиелеу нарығына қатысушылардың қызметіне бақылау және қадағалау жүргізу; тұрмысы төмен отбасылардың тұрғын үй сатып алуына жағдай жасау.
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу нарығында көптеген қатысушылар қызмет етеді. Мұндай қатысушылардың болуы тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің өзіндік ерекшеліктерін сипаттайды. Отандық тәжірибеде тұрғын үй ипотекалық несиесін берушілерге әмбебап және маманданған банктер, сондай ипотекалық компаниялар жатады. Мұндағы маманданған банкке - Тұрғын үй құрылыс банкін, ал ипотекалық компанияларға ірі коммерциялық банктеріміздің құрылтайшылығымен ашылып жұмыс жасап жатқан несиелік мекемелерді жатқызуға болады.
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің келесі бір элементіне оның объектілері жатады. Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу объектісіне мыналар жатады: тұрғын үй құрылысына арналған жер телімшесі; тұрғын үй құрылысы және қайта құру; тұрғын үйді сатып алу.
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу объектісіне тұрғын үй несиесін 3 түрге бөлуге болады:
Тұрғын үй құрылысына арналған жерді сатып алуға берілетін несиелер.
Тұрғын үй құрылысына және қайта құруға берілетін несиелер.
Тұрғын үйді сатып алуға берілетін несиелер.
Жоғарыда біз кепіл ұғымына анықтама бердік, кепіл түрлерін тізімдедік. Кепілдің ең жақсы түрі ипотека болып табылатынын айттық. Шетелдік банктер мен кредиттік ұйымдар үшін жылжымайтын мүлік кепілі кепілдің ең тартымды нысаны болып табылады. Мұның себебі, осы түрдегі мәмілелерді мемлекеттік органдар тіркейді, сондықтан кепілге қойылған мүліктің сақталуына кепілдік беріледі. Міндеттемелердің орындалуын қамтамасыз етудің басқа да көптеген тәсілдерімен салыстырғанда кепілдің ерекшелігі оның заттық-құқықтық сипатта болуында. Кепілгерлік, тұрақсыздық айыбы, банк кепілдігі-бұл заттық-құқықтық қатынастар сипаты жоқ міндеттемелердің орындалуын қамтамасыз ету тәсілдері. Мұндай жағдайларда несие беруші борышкердің жеке басына немесе негізгі борышкердің тиісті орындау құрылымы шеңберіндегі міндеттемелерді орындағаны үшін жауапкершілікті өз мойнына алуына байланысты қосымша (акцессорлық) борышкер болатын адамға сенеді. Кепілдің міндеттемелерді орындауды қамтамасыз етудің заңды әдісі ретінде қарастыруға мүмкіндік беретін ерекшеліктері бар.
1.2 Кепіл объектісі ретінде жылжымайтын мүліктің ерекшеліктері
Тұрғын үй жылжымайтын мүлік деп жеке және көп пәтерлі тұрғын үйлер мен пәтерлер, сондай-ақ тұрақты тұруға жабдықталған және арналған оқшауланған бөлмелер түсініледі.
Бұл анықтама тұрғын үйді келесі белгілер бойынша нақты ажыратуға мүмкіндік береді:
- көп пәтерлі, жеке тұрғын үйлер мен пәтерлер - нақты жылжымайтын мүлік объектілері (ғимараттар, құрылыстар);
- жылжымайтын мүліктің меншік түрі-бұл белгі тұрғын үйді пайдалану мақсатын анықтау және одан әрі жылжымайтын мүлікпен мәмілелер жасау үшін маңызды;
- тұрақты тұру - бұл белгі қонақ үй қызметтерін көрсету үшін пайдаланылатын көп пәтерлі және жеке тұрғын үйлерді азаматтардың тұрақты тұруына арналған жылжымайтын мүліктен ажыратуға мүмкіндік береді.
Көптеген елдерде тұрғын үй жылжымайтын мүліктерінің жіктелуі жасалды, олар жылжымайтын мүлікті және онымен жасалатын мәмілелерді стандарттауға негіз болады. Мысалы, АҚШ-та тұрғын үйдің түрі мен мақсаты бойынша тұрғын үйдің келесі жіктелуі бар: жеке үйлер немесе коттедждер (family house), Жоғары жайлы пәтерлер (town house), қарапайым пәтерлер (apartments).
Біз тұрғын үй жылжымайтын мүліктерді былай жіктейміз: көп тұрғынды тұрғын үй, жеке үйлер, элиталық тұрғын үй, жайлылығы жоғары тұрғын үй.
Жеке тұрғын үйлер-бір немесе бірнеше отбасының тұрақты тұруына арналған жылжымайтын мүлік. Айта кету керек, жылжымайтын мүлік пәтер ретінде емес, жеке үйдің бөлігі ретінде түсініледі.
Көп тұрғынды тұрғын үй-бұл монолитті жақтауда құрылыс панельдері мен көбік бетон блоктарынан салынған жылжымайтын мүлік. Ерекшелігі-жоғары қабаттар, үйдегі пәтерлердің саны (400-ге дейін) және ең аз инфрақұрылым.
Жайлылығы жоғары тұрғын үйлер-жеке жоспарлануы және қосымша инфрақұрылымы бар, ауданы Үлкен пәтерлері бар қазіргі заманғы құрылыс материалдарынан салынған тұрғын үйлер.
Элиталық тұрғын үй - заманауи құрылыс материалдарынан салынған тұрғын үйлер, дамыған инфрақұрылымы бар экологиялық таза элиталық аудандарда орналасқан, барлық заманауи инженерлік коммуникациялармен жабдықталған, тамаша көліктік қолжетімділігі, қосымша қызметтер тізбесі және бірегей сәулеттік келбеті бар тұрғын үйлер.
Жылжымайтын мүлікті бағалау - жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын белгілеуді білдіреді. Жылжымайтын мүлікті бағалау кезінде объектінің барлық бөлшектері мен сипаттамалары қарастырылады.
Жылжымайтын мүлікті бағалау бірқатар жағдайларда қажет:
- ипотека мақсатында пәтерді бағалау. Банктер ипотекалық несие бермес бұрын, кепілдің нақты нарықтық құнын анықтау үшін жылжымайтын мүлікке баға береді;
- жылжымайтын мүліктің нақты құнын анықтау үшін жылжымайтын мүлікпен сатып алу-сату мәмілелерін жасау;
- жылжымайтын мүлікті сақтандыру, одан әрі сақтандыру төлемдерін анықтау үшін;
- мүлікті бөлу кезінде мүліктік дауларды шешу;
- мұрагерлік құқығына кіріспе.
Жылжымайтын мүлікті бағалау қорытындылары бағалау туралы есеп болып табылады, оған тапсырыс беруші туралы мәліметтер, жылжымайтын мүлікті бағалау жүргізілген әдістеменің сипаттамасы, сондай-ақ бағалау объектісінің өзі туралы мәліметтер кіреді. Жылжымайтын мүлікті бағалау туралы есеп сотта дәлелдеу негізі ретінде пайдаланылуы мүмкін.
Пәтер бола алатын мүліктің нарықтық құнын бағалау-бұл күрделі жиынтық оқиға. Кез-келген бағалау компаниясында пәтердің нарықтық құнын бағалауды бірнеше мамандар жүргізеді, олардың әрқайсысы өзіне жүктелген міндеттерді орындайды.
Жылжымайтын мүлік-бұл инвестиция ретінде пайдалануға болатын тауар. Жылжымайтын мүлік объектілері тұрғын және тұрғын емес үй-жайлар (кеңсе ғимараттары, қоймалар), жер учаскелері болуы мүмкін. Қазақстан Республикасының қолданыстағы заңнамасына сәйкес жылжымайтын мүлікке меншік құқығының иелері заңды және жеке тұлғалар болуы мүмкін.
Жылжымайтын мүлік өз иелеріне табыс әкелуі мүмкін - тікелей немесе жанама. Тікелей кіріс жалдау ақысы болуы мүмкін. Жанама кіріс жалға алынған жылжымайтын мүлікті емес, меншікті пайдаланудан үнемдеу болуы мүмкін. Табыс мөлшері жылжымайтын мүліктің осы түріне деген сұранысқа, инфляция деңгейіне, ғимараттың немесе үй-жайдың тозуына, сондай-ақ басқару сапасына байланысты өзгереді.
Пәтерді, пәтердегі үлесті немесе бөлмені бағалау-бұл бағалау компанияларының ең көп таралған қызметтерінің бірі. Мұндай объектілерді бағалау келесі мақсаттарда жүзеге асырылады: сот үшін пәтерді бағалау, ипотека алу, мүлікті бөлу немесе мұраға тіркеу. Пәтерлер мен бөлмелер мұраға тіркеу үшін бағаланбайды, өйткені нотариус пәтердің түгендеу құнынан нотариаттық баж салығын есептеуі керек. Сот үшін бағалау көбінесе мүлікті ерлі-зайыптылар арасында бөлу кезінде болады. Банктер пәтерлердегі үлестерін несие беру үшін кепілге алмайды. Көбінесе олар пәтерлер мен бөлмелерді алады. Барлық банктер тәуелсіз бағалаушылардың есептерін қабылдамайды, олардың өздерінің бағалаушылары болуы әлдеқайда тиімді. Бағалау үшін сізге меншік құжаттары және тапсырыс берушінің деректері қажет. Болашақта қосымша едендік жоспар мен экспликация қажет болуы мүмкін, бірақ балық жағдайда емес.
Пәтерге тәуелсіз бағалау жүргізу үшін объектінің физикалық және құқықтық параметрлерін анықтайтын құжаттарды ұсыну қажет. Қажетті құжаттардың нақты тізімін бағалаушы ұсынуы керек. Мысалы, коммерциялық жылжымайтын мүлікті бағалау үшін жалдау шарттарын ұсынған жөн. Ғимараттарды бағалау көбінесе банктерде несие беру үшін кепілді рәсімдеу үшін жүргізіледі.
Аяқталмаған құрылысқа бағалау жүргізу үшін объектінің аяқталу деңгейі міндетті шарт болып табылады. Мұндай сипаттама болмаған жағдайда, аяқталған объектіні терең зерттеу және осындай коэффициентті есептеу қажет.
Жылжымайтын мүлікті бағалау туралы айтқанда, жылжымайтын мүлікті бағалау ұғымы нені білдіретінін атап өтеміз. Жылжымайтын мүлікті бағалау-бұл "Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы" заңмен және бағаланатын объектінің құнын анықтау үшін тәуелсіз бағалаушы жүргізетін бағалау қызметінің стандарттарымен реттелетін әрекеттер жиынтығы.
Жылжымайтын мүлік еркін айналымда және мүліктік мәмілелерге қатысады, бұл мүліктің құнын бағалау қажеттілігін арттырады, яғни.белгілі бір уақытта объектілер үшін ақша мөлшерін анықтау.
Қазіргі уақытта жылжымайтын мүліктің құнын бағалау жылжымайтын мүліктің нарықтық бағасын, объектінің құнын немесе бағаланатын объектіге қатысты жеке құқықтарды, мысалы, жалдау құқығын, пайдалану құқығын және т. б. қамтитын бағалау қызметінің талап етілетін түрі болып табылады.
Жердің құндылығы оның ерекше сипаттамасымен анықталады: жылжымайтын мүлік, шектеулі ұсыныс, беріктік, орналасудың бірегейлігі, сонымен қатар жер адам қызметінің ажырамас элементі болып табылады, ол өз кезегінде жер учаскелерінің сапалық сипаттамаларына әсер ете алады.
Жылжымайтын мүлік-бұл инвестициялық салада сатылатын нақты өнім. Бұл өнімнің ең маңызды айырмашылықтары оның экономикалық және физикалық сипаттамаларын қамтиды.
Сонымен, жылжымайтын мүлікке иелік етудің экономикалық пайдасы оның табыс табу қабілетінде жатыр, оны пайдалану түріне байланысты жалдау төлемдері, амортизациялық аударымдар арқылы ұсынуға болады, бұл жеке өндірістік жылжымайтын мүлік негізінде жұмыс істейтін кәсіпорындардың тауарлары мен қызметтерін сатудан түскен түсімде немесе жанама түрде, жеке, меншікті пайдаланудан үнемдеу түрінде болады.
Жылжымайтын мүлік ағымдағы кіріс әкелуі мүмкін, бірақ оны алу және қорытынды мән жылжымайтын мүлікті басқару сапасына айтарлықтай байланысты.
Жылжымайтын мүлікке салынған капитал уақыт өте келе инфляция, жылжымайтын мүліктің белгілі бір түріне сұраныстың өзгеруі, физикалық, функционалдық және экономикалық тозу сияқты факторлардың әсерінен құнын өзгертеді.
Құрылыстармен қатар жылжымайтын мүліктің негізін құрайтын жер учаскелерінің шектелуі жекелеген жағдайларда жылжымайтын мүлік объектісінің құны физикалық және функционалдық сипаттамаларының нашарлауына қарамастан уақыт өте келе ұлғаюы мүмкін екендігіне алып келеді.
Жылжымайтын мүлік төмен өтімді тауарларға жатады-тауар бірлігінің жоғары құнына, болжамды инвесторларды ақпараттық қамтамасыз ету процесінің күрделілігіне, сатып алу-сату мәмілесін заңды ресімдеу қажеттілігіне байланысты.
Жылжымайтын мүліктің ерекше тауар ретіндегі физикалық сипаттамаларына оның беріктігі, жермен ажырамас байланысы, ұрлық пен бүлінудің мүмкін еместігі жатады. Жылжымайтын мүліктің бірегейлігі оның орналасқан жеріне тәуелділігімен түсіндіріледі.
Жылжымайтын мүліктің физикалық сипаттамасы, бірінші кезекте, жер учаскесінің көлемі мен нысаны, топырақтың сапасы, қолда бар коммуникациялар туралы ақпаратты қамтиды; екінші кезекте -- құрылыстардың сипаттамасы, олардың мөлшері, функционалдық мақсаты, жай-күйі және нарық талаптарына сәйкестігі.
Жылжымайтын мүлікке жер учаскелері, жер қойнауы учаскелері, оқшауланған су объектілері және жермен тығыз байланысты барлық заттар, яғни мақсатына шамадан тыс зиян келтірмей орнын ауыстыру мүмкін болмайтын объектілер, оның ішінде ормандар, көпжылдық екпелер, ғимараттар, құрылыстар жатады.
Мемлекеттік тіркеуге жататын әуе және теңіз кемелері, ішкі жүзу кемелері, ғарыш объектілері де жылжымайтын заттарға жатады. Заңда жылжымайтын мүлікке өзге де мүлік жатқызылуы мүмкін.
Бағалау қызметі тұрғысынан бұл анықтама физикалық айырмашылықтары айқын көрінетін жылжымалы және жылжымайтын мүлікті біріктіреді, өйткені әуе және теңіз кемелері, ішкі жүзу кемелері, ғарыш объектілері жермен ажырамас байланысы болмағандықтан жылжымайтын мүлікке жатқызыла алмайды.
Жылжымайтын мүлік-бұл жер учаскесі және жермен тығыз байланысты физикалық, материалдық және қозғалмайтын объектілер (құрылыстар).
Жылжымайтын мүлік заттай жылжымайтын мүлікке меншікпен тығыз байланысты құқықтар мен пайдалар кешенін білдіреді. Меншік құқығы-пайдалану, сату, жалға беру, иелену, сыйға тарту құқығы, сондай-ақ осы құқықтардың кез-келген комбинациясы, соның ішінде олардан бас тарту. Құқықтар кешені жеке және нақты мүліктік құқықтардың жиынтығын білдіреді.
Меншік иесі осы құқықтардың барлығына немесе тек бір бөлігіне ие бола алады. Жылжымайтын мүлікті бағалау сату, жалға беру кезінде пайда болатын және жалға берушінің меншігі мен жалға алушының мүліктік құқығын қамтитын абсолютті меншік құқығын да, ішінара мүліктік құқықты да бағалауды қамтиды.
Жылжымайтын мүлікті бағалау практикасында жылжымайтын мүлікпен байланысты емес және оның бөлігі болып табылмайтын мүліктің жылжымалы компоненттерін қоса алғанда, қатты бекітілген жылжымалы мүлік ерекшеленеді. Мысалы, жиһаз, тоңазытқыштар және басқа да жеке заттар.
Алайда, жылжымайтын мүлікпен тығыз байланысты көптеген заттар жылжымайтын мүлік емес, өйткені жалға алушы бизнес мақсаттары үшін пайдаланады және технологиялық жабдық деп аталады.
Жылжымалы мүлік немесе мүліктің бір бөлігі болып табылатындығын анықтау үшін іс жүзінде объектіні бекіту әдісі, мүліктің функционалдық сипаттамаларын өзгерту үшін объектінің атқаратын рөлі, тарап затты қосқан жалдау шарттары сияқты критерийлер талданады. Мұндай талдау бағалаушыларға осы заттың бағалау құнына кіретінін анықтау үшін қажет.
Ипотекалық тұрғын үй кредиттеу жүйесі 3 негізгі функцияны орындайды:
1. тұрғын үй кредиттерін қаржыландыру үшін қажетті қаражатпен қамтамасыз ету.
2. Тұрғын үй кредиттерін беру және қызмет көрсету.
Инвестордың қызметін жүзеге асыру.
3. Ипотекалық тұрғын үй кредиттеу жүйесі, басқа экономикалық тетіктер сияқты, өзіне тән ішкі құрылымдық элементтерге ие.
Ипотекалық тұрғын үй кредиттеу жүйесінің құрылымдық элементтеріне мыналар жатады: ипотекалық тұрғын үй кредиттеудің түрлері; ипотекалық тұрғын үй кредиттеудің субъектілері; ипотекалық тұрғын үй кредиттеудің объектілері; ипотекалық тұрғын үй кредиттеудің қағидаттары; ипотекалық тұрғын үй кредиттеудің шарттары; ипотекалық тұрғын үй кредиттеудің ұйымдық-экономикалық негізі немесе кредиттеу технологиясы.
Тұрғын үй ипотекалық кредит беру жүйесінің негізгі элементіне оның субъектілері жатады. Субъектілерге мыналарды жатқызуға болады:
-қарыз алушылар;
-кредиторлар; риелторлық және сақтандыру компаниялары;
инвесторлар; үкімет.
Бұл субъектілер ипотекалық тұрғын үй кредиттеу нарығының қатысушылары болып табылады.
Субъектілердің мақсаттары мен функциялары
-Қарыз алушылар мүмкіндігінше жақсы үй сатып алады, сондай-ақ несие бойынша ай сайынғы төлемді төлеуге дайын.
-Кредиторлардың (Екінші деңгейдегі банктердің және өзге де қаржы-кредит институттарының) қарыз алушының төлем қабілетсіздігіне байланысты тәуекелдерді төмендету есебінен пайданы ұлғайту.
-Үйді сатушылар (жеке тұлғалар) үйді тиімді бағамен сату.
-Риелторлық ұйымдар үшінші тұлғаның тапсырмасы бойынша оның меншігіндегі үйді тиімді бағамен сатып алады және одан тиісті комиссиялық сыйақы алады.
-Жылжымайтын мүлік жөніндегі орталық Қазақстан Республикасының аумағында жылжымайтын мүлікке меншік құқығы туралы ақпаратты жинау, тіркеу және ұсыну.
-Сақтандыру компаниялары мәмілені толық сақтандыру, пайда табу.
-Тәуелсіз бағалаушылар ипотекалық несиелеудегі кепілдік мәні болып саналатын тұрғын үйді бағалайды және оның кепілдік құнын анықтайды.
-Қазақстан Ипотекалық Компаниясы АҚ ипотекалық кредиттеу, ипотекалық облигацияларды шығару және орналастыру.
-Инвесторлар ипотекалық облигацияларға қаражат салып, пайда табады.
-Қорғаншылық және қамқоршылық органы кәмелетке толмаған азаматтардың құқықтары мен мүдделерін қорғау болып табылады.
-Мемлекеттің ипотекалық кредит беру жүйесінің тұрақты және тиімді жұмыс істеуін қамтамасыз ету; банк салымшыларының мүдделерін қорғау мақсатында ипотекалық кредит беру нарығына қатысушылардың қызметін бақылау және қадағалау; табысы аз отбасылардың тұрғын үй сатып алуы үшін жағдайлар жасау.
2 ИПОТЕКАЛЫҚ КРЕДИТТЕУ МАҚСАТТАРЫ ҮШІН ЖЕР УЧАСКЕСІ БАР ТҰРҒЫН ҮЙДІҢ ҚҰНЫН ЕСЕПТЕУ
2.1 Бағалау объектісінің сипаттамасы
Тараз қаласында жылжымайтын мүлікті бағалау
Есеп туралы жалпы мәліметтер
Бағалау жүргізу үшін негіздеме: 01.07.2019 ж. №ТК-0383
Бағалау тапсырмасы Кесте 1
Бағалау объектісінің аталуы Наименование объекта оценки
Жер учаскесі бар тұрғын үй
Бағалау объектінің мекен-жайы Местонахождения объекта-оценки
РК, Жамбылская обл., Тараз қ ХХХХХХХХХХХХХХХХ
Тапсырыс беруші
Заказчик
Аты-жөніФИО
Кобжасарова Мадина ХХХХХ
Жеке куәлік №
№ Уд. личности
ХХХХХХХ
Берген мекеме
Орган выдачи
МВД РК от ХХХХХ года
ЖСНИИН
ХХХ ХХХ ХХХ ХХХ
Мекен-жайы
Адрес проживания
РК, Жамбылская обл., Тараз қ ХХХХХХХХХХХХХХХХ
Бағалау жүргізудің негізі Основание проведения оценки
2019 жылғы 01 шілдедегі № ТК-0383 шарт
Анықталатын бағаның түрі
Вид определяемой стоимости
Нарықтық құны
Бағалаудың мақсаты
Цель оценки
Нарықтық құнды анықтау
Бағалау құны Оценочная стоимость
17 273 000
он жеті миллион екі жүз жетпіс үш мың теңге
Бағалау жүргізу кезінде бағалаушы пайдаланған жол берулер мен шектеу шарттары
- Келтірілген Талдамалық жинақтаулар, нәтижелер мен қорытындылар бағалаудың қойылған мақсатына сәйкес және осы есепте көрсетілген шарттар мен жорамалдар шегінде қолданылады.
- Бағалаушы бағалау объектісінің құқықтық жағдайының нормативтік құқықтық актілер мен мемлекеттік, салалық және жергілікті деңгейдегі құжаттардың талаптарына толық сәйкес келу ережесінен шығады немесе осындай сәйкессіздіктер есепте ашылады және айқындалады.
- Бағаланатын меншік құқығы дұрыс деп саналады, ал бағалау объектісі Тапсырыс беруші ұсынған ақпаратта ашылмаған және есепте көрсетілмеген жағдайда қандай да бір шағымдардан немесе шектеулерден босатылады.
- Бағалаушы бағалау жүргізу кезінде берілген ақпарат толық және шынайы болып табылады деген ережеден шығады. Бағалаушы бағалау объектісіне қатысты ақпараттың, мәліметтер мен көрсеткіштердің толықтығы мен анықтығына және олардың қаржылық, салықтық және өзге де есептілікте көрсетілуіне жауапты болмайды.
- Тапсырыс берушіден немесе үшінші тарап мамандарынан алынған ақпарат сенімді және сенімді деп болжанады. Бағалаушы басқа тараптар ұсынған ақпараттың абсолютті дәлдігіне кепілдік бере алмайды, сондықтан барлық ақпарат үшін ақпарат көзі көрсетіледі.
- Осы есеп шеңберінде бағалаушы алынған құжаттарға сараптама жүргізбеді және Тапсырыс беруші ұсынған көшірмелердің шынайы, ал еркін түрде (электрондық кестелер мен анықтамалар түрінде) алынған ақпараттың дұрыс екендігіне жол беруді негізге алды.
- Бағалаушы бағалау объектісіне құқық белгілейтін құжаттарға құқықтық сараптама жүргізбейді. Егер бағалаушы есепте сипатталатын құқықтарға шектеулерді (ауыртпалықтарды) не үшінші тұлғалардың бағалау объектісіне өзге де құқықтарынталаптарын анықтамаса, егер арнайы өзгеше ескертілмесе, бағалау олардың жоқ екендігі болжаммен жүргізіледі.
- Бағалау бағалау объектісінің құнына әсер ететін ешқандай жасырын факторлар жоқ деген болжаммен жүргізіледі, оларды бағалауға ұсынылған құжаттарды, бағалау жүргізілетін күнге ашық қолжетімділікте болған ақпаратты талдау нәтижесінде бағалаушының құзыреті шеңберінде анықтау мүмкін емес. Мұндай факторларды кейіннен анықтау кезінде бағалаушылар жауап бермейді.
- Бағалау бағаланатын мүліктің істен шығуына әкелуі мүмкін жасырын ақаулардың болуын, сондай-ақ оларды жоюға жұмсалатын шығындардың құнын ескермейді.
- Бағалаушы көзбен шолып қарау кезінде немесе техникалық, бухгалтерлік немесе өзге құжаттаманы зерделеу жолымен Анықталмайтын меншік объектілерінің жай-күйі мен параметрлері үшін, сондай-ақ Тапсырыс беруші ұсынған ақпараттың толық болмауы салдарынан жасырын фактілердің болуы үшін жауапты болмайды.
- Есепке қоса берілген барлық суреттер, сызбалар, схемалар жәненемесе фотосуреттер бағаланатын объект туралы жалпы түсінік алу үшін келтірілген және бағалау әдістерін таңдаумен және оның құнын анықтауға әсер етумен байланысты емес.
- Есепте жасалған барлық болжамдар қазіргі нарықтық жағдайға негізделген. Алайда, бұл болжамдар уақыт өте келе өзгеруі мүмкін.
- Бағалаушылар бағалау күнінен кейін болып жатқан оқиғаларды немесе өзгерген жағдайларды көрсету үшін нарықтық жағдайлардың өзгеруіне және осы есепті түзету жөніндегі ешқандай міндеттемелерге жауапты болмайды.
- Бізде ағымдағы мүліктік мүдде болған жоқ және болашақта бағаланатын объектіде мүліктік мүдде жоқ және бағаланатын объектімен байланысты қандай да бір Тарапқа қатысты қандай да бір қосымша міндеттемелер (бағалау жүргізу жөніндегі шарт бойынша міндеттемелерден басқа) жоқ.
- Бағалау туралы есеп бағалаушының бағаланатын объектінің құнына қатысты кәсіби пікірін қамтиды және оның есепте көрсетілген құнға тең баға бойынша қолдан қолға ауысуына кепілдік болып табылмайды.
- Түпкілікті сот тәртібімен туындаған залалдар, шығындар мен берешектер бағалаушы тарапынан алаяқтықтың, немқұрайдылықтың немесе қасақана заңсыз іс-әрекеттердің салдары болып табылатыны айқындалған жағдайларды қоспағанда, Тапсырыс беруші бағалаушыны осы есептің нәтижелерін заңды пайдалану салдарынан бағалаушыға үшінші тұлғалардың талап-арызынан туындайтын кез келген шығыстар мен материалдық жауаптылықтан алдын ала босату міндеттемесін өзіне қабылдайды осы объектінің құнын анықтау бойынша жұмыстарды орындау барысында.
- Бағалау объектісінің құнына қатысты бағалаушының тұжырымдары бағалау күніне ғана жарамды. Бағалаушы әлеуметтік, экономикалық және табиғи жағдайлардың өзгеруі, сондай-ақ бағалау жұмыстары аяқталғаннан кейін пайда болатын және бағаланатын мүліктің құнына әсер етуі мүмкін заңнаманың өзгеруі үшін жауапкершілікті өз мойнына алмайды.
- Қазақстан Республикасының бағалау қызметі туралы заңнамасына сәйкес есеп мәміле жасау мақсаттары үшін есеп жасалған күннен бастап алты айдан аспайтын мерзімге жарамды.
- Осы есепті дайындау мақсатында орындалған барлық есептеулер Microsoft Office Excel бағдарламасында жасалды; сандық ақпарат қабылдау үшін ыңғайлы түрде ұсынылған, оның ішінде дөңгелектелген, есептеулер көрсетілген бағдарламаның ішкі сәулетіне сәйкес жоғары дәлдікпен жүргізілді.
- Осы есептің мәтінінде айтылмаған барлық ережелердің, келіссөздер нәтижелері мен мәлімдемелердің заңды күші болмайды.
- Есепті толығымен, бөліктермен немесе есепке жеке сілтемелермен, есептегі мәліметтермен, бағалаушының аты-жөнімен және кәсіби құрамымен жариялау оның жазбаша келісімін талап етеді.
- Тапсырыс беруші де, бағалаушы да есепті бағалау жүргізу шартында көзделгеннен өзгеше пайдалана алмайды. Бағалау жүргізу шартында көрсетілмеген үшінші тұлғалар есепті пайдаланған жағдайда бағалаушы жауапты болмайды.
- "TeonKonsalt" ЖШС және оның қызметкерлері, егер Тапсырыс берушінің жазбаша келісімі алдын ала алынбаса немесе тиісті уағдаластыққа қол жеткізілсе, жүргізілген бағалау туралы ақпаратты кез келген мемлекеттік органға ұсынуға немесе өзге түрде куәландыруға құқылы емес.
- Шарттың талаптарына және осы есептің ережелеріне сәйкес, егер басқа келісімдер жасалмаса, бағалаушыдан бағалау объектісіне немесе мүліктік құқықтарға байланысты қосымша жұмыстар жүргізу, айғақтар беру не сотта болу талап етілмейді.
Бағалау жүргізу кезінде пайдаланылған құжаттар тізбесі
1) Қазақстан Республикасының Конституциясы;
2) Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі (Жалпы бөлім) (22.06.2012 ж. жағдай бойынша өзгерістермен және толықтырулармен);
3) Қазақстан Республикасының 2003 жылғы 20 шілдедегі № 442-II Жер кодексі (29.06.2018 ж. жағдай бойынша өзгерістермен және толықтырулармен)
4) "Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы" 2018 жылғы 10 қаңтардағы № 133-VI Қазақстан Республикасының Заңы (24.05.2018 ж. өзгерістерімен);;
5) "Бағалау стандарттарын бекіту туралы" Қазақстан Республикасы Қаржы министрінің 2018 жылғы 5 мамырдағы № 519 бұйрығына 1-қосымшаға сәйкес "жылжымалы мүлік құнын бағалау"бағалау стандарты бекітілсін.;
6) "Бағалау стандарттарын бекіту туралы" Қазақстан Республикасы Қаржы министрінің 2018 жылғы 5 мамырдағы № 519 бұйрығына 2-қосымшаға сәйкес "жылжымайтын мүлік құнын бағалау"бағалау стандарты бекітілсін.;
7) "Бағалау стандарттарын бекіту туралы" Қазақстан Республикасы Қаржы министрінің 2018 жылғы 5 мамырдағы № 519 бұйрығына 3-қосымшаға сәйкес "бағалау базалары және құн түрлері"бағалау стандарты бекітілсін.;
8) "Бағалау стандарттарын бекіту туралы" Қазақстан Республикасы Қаржы министрінің 2018 жылғы 5 мамырдағы № 519 бұйрығына 4-қосымшаға сәйкес "зияткерлік меншік объектілерінің және материалдық емес активтердің құнын бағалау"бағалау стандарты бекітілсін.;
9) "Бағалау стандарттарын бекіту туралы" Қазақстан Республикасы Қаржы министрінің 2018 жылғы 5 мамырдағы № 519 бұйрығына 5-қосымшаға сәйкес "Бизнесті және бизнеске қатысу құқығын бағалау"бағалау стандарты бекітілсін.;
10) "Бағалау стандарттарын бекіту туралы" Қазақстан Республикасы Қаржы министрінің 2018 жылғы 5 мамырдағы № 519 бұйрығына 6-қосымшаға сәйкес "қаржы құралдарын бағалау"бағалау стандарты бекітілсін.;
11) тіркеу куәлігі № 320 19.01.2001 ж.
12) 24.06.2019 ж. № 898 объектіні пайдалануға қабылдау актісі.
13) 02.08.2007 ж. № 684 Қаулысы.
14) 26.11.2007 ж. № 161096 жер учаскесіне жеке меншік құқығына Акт.
15) техникалық паспорт (Ф-1) 07.06.2019 ж.
Бағалау кезінде пайдаланылатын терминдер мен анықтамалар
Бағалау күні-бағалау объектісінің ықтимал нарықтық немесе өзге құны айқындалатын күн немесе уақыт кезеңі.
Есепті жасау күні-бағалау объектісімен мәміле жасау мақсаттары үшін бағалаушының құны туралы қорытындысы қолданылатын кезеңнің басына (бірінші күніне) сәйкес келетін бағалаушылардың есепке қол қойған күні.
Табыс тәсілі-болашақта оны пайдаланудан күтілетін кірістерді анықтауға негізделген мүліктің құнын анықтаудың бір немесе жиынтық әдістерін қолдану.
Шығындық тәсіл-тозуды ескере отырып, бағаланатын объектіні молықтыру немесе алмастыру үшін қажетті шығындарды айқындауға негізделген құнды айқындаудың бір немесе жиынтық әдістерін қолдану.
Тозу-уақыт өте келе мүлік объектілерінің физикалық, функционалдық және басқа сипаттамаларын жоғалту процесі.
Бағалау әдісі-бағалау объектілерінің нарықтық және өзге құнын белгілеу үшін пайдаланылатын заңдық, қаржылық-экономикалық, ұйымдастырушылық-техникалық сипаттағы іс-қимылдар жиынтығы.
Бағалау туралы есеп-бағалаушының бағалау жүргізу қорытындылары бойынша уәкілетті орган белгілеген нысан бойынша "Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы" Заңның талаптарына сәйкес Тапсырыс берушіге беретін жазбаша хабарламасы.
Бағалау-бағалау объектісінің ықтимал нарықтық немесе өзге құнын анықтау.
Бағалаушы-бағалау қызметін жүзеге асыруға лицензиясы бар, міндетті түрде бағалаушылар палаталарының бірінің мүшесі болып табылатын жеке немесе заңды тұлға.
Бағалау тәсілі-бағалаудың бір немесе бірнеше әдістерін қолдана отырып, бағалау объектісінің ықтимал нарықтық немесе басқа құнын анықтау әдісі.
Нарықтық құн - мәміле тараптары бағалау объектісі туралы барлық қолжетімді ақпаратқа ие бола отырып әрекет ететін және мәміленің бағасына "Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы"заңда айқындалған қандай да бір төтенше мән-жайлар көрсетілмейтін бәсекелестік жағдайындағы мәміленің негізінде осы объектіні иеліктен шығаруға болатын ақшалай есеп айырысу сомасы.
Салыстырмалы тәсіл - ұқсас объектілерді сатуды талдауға және бағалау объектісін мәмілелердің бағасы туралы ақпараты бар ұқсас объектілермен олардың арасындағы айырмашылықтарды ескеретін тиісті түзетулер енгізу арқылы салыстыруға (салыстыруға) негізделген мүлік құнын айқындаудың бір немесе жиынтық әдістерін қолдану.
Бағалау стандарты-бағалау қызметі саласында жалпыға бірдей және көп мәрте пайдалану үшін қағидалар, қағидаттар мен сипаттамалар белгіленген нормативтік құжат
Ауыстыру құны-бағаланатын объектінің тозуын ескере отырып, бағалау жүргізу күніне қолданыстағы нарықтық бағалардағы бағалау объектісіне ұқсас объектіні құруға арналған ағымдағы бағадағы шығындар
2.2 Жер учаскесі бар тұрғын үйдің құнын есептеу
Бағалау объектісін қарап тексеру күні-2019 жылғы 01 шілде
Бағалау объектісінің орналасқан жерінің сипаттамасы
РК, Жамбылская обл., Тараз қ ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
КІРІСПЕ____________________________ ________________________6
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕ БЕРУ МАҚСАТЫНДА КЕПІЛДІ БАҒАЛАУДЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ АСПЕКТІЛЕРІ________________________ ___8
0.1 Ипотекалық кредит беру кезіндегі кепіл ұғымы______________________8
0.2 Кепіл объектісі ретінде жылжымайтын мүліктің ерекшеліктері________12
1 ИПОТЕКАЛЫҚ КРЕДИТТЕУ МАҚСАТТАРЫ ҮШІН ЖЕР УЧАСКЕСІ БАР ТҰРҒЫН ҮЙДІҢ ҚҰНЫН ЕСЕПТЕУ ________________________18
0.1 Бағалау объектісінің сипаттамасы________________________ _________18
0.2 Жер учаскесі бар тұрғын үй құнын есептеу _________________________22
0.3 Есептеу бөлімі_____________________________ ____________________25
0.4 Есептің қортынды бөлімі_____________________________ ___________38
1 КЕПІЛДІ БАҒАЛАУДЫ ЖЕТІЛДІРУ__________________________ ____39
ҚОРТЫНДЫ___________________________ ________________________42
ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ___________________________44
КІРІСПЕ
Қазіргі уақытта жаһандық қаржы-экономикалық дағдарыстан кейін экономиканы тұрақтандыру жағдайында бірінші кезекте экономика мен қоғамдағы өзекті мәселелерді шешуге мүмкіндік беретін құралдарды жетілдіруге бағытталған іс-әрекеттер ерекше мәнге ие. Мұндай құралдарға елдің несие-қаржы жүйесінің бөлігі болып табылатын, қоғамдағы тұрғын үй мәселесін шешуге бағытталған ипотекалық кредит беру жүйесі жатады. Елде ипотекалық несие берудің тиімді жүйесін қалыптастыру мемлекеттік деңгейінде саясаттың басым бағыттарының бірі ретінде анықталған.
Осыған байланысты ипотекалық несие беру жүйесіндегі тұрғын үй объектілерінің нарықтық құнын бағалау процесін ипотекалық несие беру кезіндегі ілеспе, көмекші процестердің бірі ретінде сапалы жүргізу ерекше маңызға ие. Сонымен қатар, тұрғын үй құнын құзыретті және объективті бағалау қажет.
Кепіл мақсаттары үшін бағалау - бағалау теориясын практикалық қолданудың ең өзекті аспектілерінің бірі, өйткені бағалау нарығында сұранысқа ие қызмет түрлерінің бірі болып табылады.
Бағалаудың мәні - объектінің нақты құнын көрсету. Өйткені, жылжымайтын мүлік объектілерінің бағасы нарықтың жағдайына байланысты өсуі немесе құлдырауы мүмкін.
Жұмыстың мақсаты кепілді бағалаудың құқықтық негіздері мен әдіснамалық базасын зерттеу, сондай-ақ ипотекалық несиелеу мақсатында объектінің нарықтық құнын есептеу.
Осы мақсатқа жету үшін келесі міндеттерді шешу қажет:
- кепіл мақсаттары үшін жылжымайтын мүлікті бағалаудың теориялық негіздерін талдау;
- кепіл мақсаттары үшін жылжымайтын мүлікті бағалаудың әдістері мен тәсілдерін қолдану және шектеу салаларын көрсету.
- бастапқы ақпаратты талдау, алынған деректерді топтастыру, бағалау күніне жылжымайтын мүлік нарығына қысқаша шолу жасау;
- кепіл мақсаттары үшін ғимараттың нарықтық құнын бағалау нәтижелерін негіздеу және келісу;
- кепіл мақсаттары үшін жылжымайтын мүлікті бағалау бойынша ұсыныстарды сипаттау.
Зерттеу нысаны-ипотекалық несие беру үшін кепіл нысаны ретінде жылжымайтын мүлік болып табылады.
Зерттеудің аспаптық-әдістемелік аппараты. Теориялық ережелерді негіздеу және практикалық ұсыныстарды әзірлеу үшін ғылыми құралдар қолданылды, атап айтқанда табысты, шығынды және салыстыру сияқты зерттеу әдістері.
Методологиялық негіздері ретінде келесі отандық авторлардың еңбектері қолданылады: Аникеева Л.В., Бисенова М., Бораш Қ., Досымов Б.С., Донцов С.С., Жумабаева З.С., Иванов М.М., Лисак Махамбетова М.Ж., Мыргыясова М.М., Наурызбаева М., Салихова А.Р., Сағындықова М.О., Сейтқасымов Г.С.
Дипломдық жұмыс кіріспеден, үш тараудан, қорытындыдан, библиографиялық тізімнен, онда бағалау объектісін есептеумен, аналогтар бойынша ақпаратпен 11 кесте енгізілген.
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕ БЕРУ МАҚСАТЫНДА КЕПІЛДІ БАҒАЛАУДЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ АСПЕКТІЛЕРІ
1.1Ипотекалық кредит беру кезіндегі кепіл ұғымы
"Кепіл" ұғымы Рим заңынан бері белгілі, ол басқа адамдардың заттарына құқық ретінде қолданылған. Рим құқығының дамуының алғашқы деңгейлерінде кепілдік түрі фидуция болды, ол кепілге салынған затты сатып алу құқығымен сатудан басқа ештеңе болмады1. Кепілдің тағы бір дамыған түрі пигнус болды. Пигнус түріндегі кепілмен борышкер несие берушіге қарызды қамтамасыз ету үшін затты берген, бірақ меншік ретінде емес, тек кепіл ретінде берген.2
Қазіргі уақытта кепілдің ең жетілдірілген түрі-ипотека. Ипотека кезінде кепілге берілген зат меншік иесінің иелігінде қалды және несие берушіге өтпеді. "Ипотека" термині Грецияда алғаш рет VI ғасырдың басында пайда болды. Ол кепіл ретінде салған қарыз алушының мүлкінің шекарасында олар басқаларға бұл мүлік қарызды қамтамасыз ететінін білетін жазуы бар тірек қойды. Мұндай тірек ежелгі грек тілінен аударғанда "ипотека" деп аталды. "қолдау", "стенд"3, "Ипотека" сөзі әлі де бірнеше мағынада қолданылады. Біріншіден, ол жылжымалы немесе жылжымайтын мүлік кепіл нысанасы болып табылатынына қарамастан, кепіл нысанасын кепіл ұстаушыда қалдыра отырып, кепіл нысанын белгілеу үшін пайдаланылды. Екіншіден, жылжымалы және жылжымайтын мүлікке ерекше заттық құқықты белгілеу үшін ипотека объектісіне билік ету арқылы кредитордың талаптарын қамтамасыз етуге мүмкіндік беретін мүлік. Үшіншіден, көптеген құқықтық жүйелерде, соның ішінде орыс тілінде, ол тек жылжымайтын мүлік кепілін көрсету үшін қолданылады.
Әр түрлі мемлекеттер заңнамасында бекітілген құқықтық формалардың, құралдардың және әдістердің әр түрлілігін есептей отырып, барлық заңнамалық жүйеде негізгі орынды меншік құқығы және оның кепілінің әдістері алынды. Бұл құқықты өткізу әдісі ретінде ипотека қолданылады. Сондықтан көптеген зерттеушілер ипотеканы, заңды қатынастарды, әсіресе, ипотекалық несиені алу мақсатымен ақша айналысын орындауды қамтамасыз ететін кепіл түрлілігін сипаттайтын категория ретінде қарастырады.
Этимологиялық термин "ипотека" қозғалмайтын мүлік кепілін білдіреді және 3 құқықтық категорияны белгілеу үшін әр түрлі елдер заңнамаларында қолданылады:
1. Арнайы несие - ипотека және ипотекалық қарыз алу мақсатында қозғалмайтын мүлік кепілі (ипотеканың таза құқықтық функциясы).
______________________________
1Римское частное право Под. ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. С. 339 (автор главы - И.С. Розенталь).
2Римское частное право Под. ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. С. 340 (автор главы - И.С. Розенталь).
3Брокгауз Ф.А., Ефрон И.А. Энциклопедический словарь. Т. XIII (ст. Ипотечная система), XXX (ст. Солон). СПб., 2010, 2012
2. Кепілзат (ипотекамен қамсыздандырылған міндеттеме бойынша кепіл ұстаушының құқығын растайтын қарыз куәлігінің басқа да аттары бар).
3. Ипотекалық несие (қарыз ақша), қозғалмайтын мүлікті кепілге қоя отырып, несиелік мекемелермен қарыз алушыларға беріледі
Кепіл дегеніміз-кепілмен қамтамасыз етілген міндеттеме орындалмаған немесе орындалмайтын жағдайда несие беруші кепілге салынған мүліктің құнынан, негізінен заңмен белгіленген басқа несие берушілердің алдында ақшалай төлем алуға құқылы болатын құқықтық қатынастар болып табылады.
Заңды тұлға көзқарасы бойынша несие алу кезінде кепіл ұстаушының басқа біреудің мүлкімен заңды байланысын орнатуды білдіреді, соның арқасында кепіл ұстаушы борышкердің қалауына қарамастан кепілге қойылған мүліктен оның айырбастау құндылығын алуға заңды мүмкіндігі бар. Осының салдарынан кепілгер ретіндегі кепілдің мәні кепілмен қамтамасыз етілген міндеттеме орындалмаған немесе орындалмаса, несие беруші кепілге салынған мүліктің құнынан ақшалай төлемді талап етуге құқылы болып табылады.
Ипотекалық несиенің ерекшеліктері:
1. Кепілмен міндетті түрде қамтамасыз ету. Кепіл ретінде сатып алынатын қозғалмайтын мүлік болуы мүмкін. Қарыз алушы және оның отбасында кәмелет жасқа толған мүшелердің барлығы ипотекаға берілетін тұрғын үй ғимаратын босатуға нотариалдық келісім береді. Ипотекаға берілетін тұрғын үй кез-келген шектеулерден босатылуы керек және басқа міндеттеменің қамсыздануына салынбау керек.
2. Несие беру мерзімінің ұзақтығы. Ұзақ мерзімді ипотекалық тұрғын үй несиесі 5 жылдан жоғары мерзімге (оптималды 20-25 жыл) беріледі. Ұзақ мерзімде өтелуіне байланысты қарыз алушының ай сайынғы төлем мөлшері азаяды.
3. Ипотекалық несиелеудің мақсатты сипаты.
4. Ипотекалық несие төмен тәуекелді банктік операция деп есептеледі. Бұл келесі талаптармен қамтамасыз етіледі:
-- несие сомасы, әдетте, сатылып алынатын тұрғын үйді нарықтық құнынан 60-70%-дан астам болмайды;
-- несие бойынша ай сайынғы төлем мөлшері қарыз алушының жиынтық табысынан 30%-дан аспауы керек;
-- кредитор несие өтей алу бағасының процедурасы барысында қарыз алушының ағымды табысы туралы ресми бекітілген ақпаратпен жетекшілік етеді.
Берілген стандарттар мен талаптар кредитор мен қарыз алушы үшін тәекелдерді төмендетуге бағытталған. Несиелерді ұсыну және қызмет көрсету процедураларына нақты стандарттар мен талаптарды орындау, ипотекалық несиелердің екінші нарығын сенімді атқаруға және осы секторға жеке инвесторлардың қаражаттарын, оның ішінде эмиссиялық ипотекалық бағалы қағаздар немесе облигациялар арқылы тартуға мүмкіндік береді.
Кепілді бағалау - ипотекалық несие бойынша мәміле жасасудағы маңызды мәселелердің бірі. Әдетте, ипотека кезінде кепіл затын бағалау кепіл берушінің кепіл ұстаушымен келісімі бойынша жасалады. Кепіл беруші үшін бағалау тым жоғары болмағаны жөн. Екінші жағынан, несие мөлшері кепілдің бағасына байланысты: кепіл құны неғұрлым аз болса, несие соғұрлым аз болады.
Жылжымайтын мүлікке кепілдік беру құқығы (ипотека) мемлекеттік тіркеуге жатады. Жылжымайтын мүлікпен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеу жүйесі "жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеу туралы" заңмен реттеледі. Жалпы алғанда, жылжымайтын мүлік нарығын жетілдіру жолындағы маңызды қадам бола отырып, қолданыстағы заң сонымен бірге белгілі бір түзетуді қажет ететін бірқатар ережелерді қамтиды. Осылайша, тіркеу қызметінің негізгі кезеңдерінің бірі құжаттарды құқықтық сараптау және жылжымайтын мүлікпен жасалатын мәмілелердің заңдылығын тексеру болып табылады. Сонымен бірге, бұл заң ұсынылған құжаттарды жосықсыз немесе толық емес тексеру үшін жауапкершілікті көздемейді. ("Ипотека туралы" Заңның 70-беті).
Сатып алушыға қажетті тексерулердің барлық кешенін өз бетінше орындау өте қиын, сондықтан құжаттарды құқықтық сараптау міндетін мемлекеттік органға жүктеу өте орынды, бірақ бұл жағдайда бұл міндетті орындамағаны үшін белгілі бір жауапкершілікті қамтамасыз ету де маңызды.
Заң кепіл құқығының пайда болу сәтін оның мемлекеттік тіркелуіне тәуелді етпейтініне қарамастан, тез арада жүзеге асыру әрдайым кепіл ұстаушының мүддесі болып табылады. Ипотеканы уақтылы мемлекеттік тіркеу кепіл ұстаушының құқығын сілкіндіруі мүмкін ықтимал даулы жағдайларға қатысты алдын-алу шарасы ретінде қызмет етеді: ипотека заты қанша рет иеліктен шығарылса да, оның кейінгі иеліктен шығарушылары мен сатып алушылары қаншалықты адал болса да, олардың ешқайсысы кепіл ұстаушының талаптарын қамтамасыз ету жағдайын жылжымайтын мүлікке салынатын ауыртпалық туралы өзінің адал ниетіне сілтеме жасай алмайды. Сонымен қатар, оған мемлекеттің мойындауымен берілген құқықтың осы ерекше беріктігінің арқасында ипотека заты белгілі бір дәрежеде иммобилизацияланады, оның айналу қабілетімен табиғи түрде шектеледі - мүлік үшін төлеуге дайын адамдар көп болуы екіталай, олар көп ұзамай өтемсіз жоғалуы мүмкін. Бұл тұрғыда ипотеканы мемлекеттік тіркеу кепіл құқығы пайда болғаннан кейін болған фактілерге негізделген даулардың туындау мүмкіндігін екіталай етеді.
Ипотека институтын белсенді қолдану нарықтық қатынастарға өту жағдайында маңызды фактор болып табылады, ол еңбек өндірісінің өсіміне, отандық тауарларды шығаруды көбейтуге және теңге мен бағаның тұрақтылығына ықпал етеді.
Нарықтық экономикада ипотеканы кең қолдану үшін бірнеше факторларды қарастыру қажет
1. Өндірістік қатынастар жүйесі - жалпы негіз, оның құрамдас бөлігі, ипотеканың атқарылуының нақты негізін және мүмкіндігін ашатын тауар-ақша қатынастары болып табылады.
2. Ипотека кез келген экономикалық дамыған елдің капитал нарығының бірі болып саналады, ол экономиканы ұйымдастырудың нарықтық принциптерін ұстанады.
3. Өндірістік қорлардың айналым заңдылығы нақты, яғни өндірістік капиталдың атқарылуы.
4. Шаруашылық субьектілердің коммерциялық есептілігі, материалдық қызығушылықтары.
Субъектілер Мақсаты және қызметтері:
Қарыз алушылар Мүмкіндігіне қарай жақсы үй сатып алу, сонымен қатар несие бойынша ай сайынғы төлемді төлеуге әзір болу.
Несие берушілер (екінші деңгейдегі банктер және өзге де қаржы-несие институттары) Қарыз алушының төлем қабілетсіздігіне байланысты тәуекелдерді азайту арқылы пайданы арттыру.
Үй сатушылар (жеке тұлғалар) Үйді тиімді бағада сату.
Риелторлық ұйымдар Үшінші бір тұлғаның тапсырмасы бойынша, оның меншігіндегі үйді тиімді бағада сатып, одан өзіне тиісті комиссиондық сыйақыны алу.
Жылжымайтын мүлік жөніндегі орталық Қазақстан Республикасы аумағында жылжымайтын мүлікке деген меншік құқығы туралы ақпарат жинау, тіркеу және беру.
Сақтандыру компаниялары Мәмілені толық сақтандыру, пайда табу.
Тәуелсіз бағалаушылар Ипотекалық несиелеуде кепіл заты болып саналатын тұрғын үйді бағалау және оның кепіл құнын анықтау.
Қазақстан ипотекалық компаниясы АҚ Ипотекалық несие беру, ипотекалық облигациялар шығару және орналастыру.
Инвесторлар Ипотекалық облигацияға қаражат салып, пайда алу.
Қамқорлық жасау органы Кәмелетке толмаған азаматтардың құқықтары мен мүдделерін қорғау.
Мемлекет Ипотекалық несиелеу жүйесінің тұрақты және тиімді қызмет етуін қамтамасыз ету; банк салымшыларының мүдделерін қорғау мақсатында ипотекалық несиелеу нарығына қатысушылардың қызметіне бақылау және қадағалау жүргізу; тұрмысы төмен отбасылардың тұрғын үй сатып алуына жағдай жасау.
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу нарығында көптеген қатысушылар қызмет етеді. Мұндай қатысушылардың болуы тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің өзіндік ерекшеліктерін сипаттайды. Отандық тәжірибеде тұрғын үй ипотекалық несиесін берушілерге әмбебап және маманданған банктер, сондай ипотекалық компаниялар жатады. Мұндағы маманданған банкке - Тұрғын үй құрылыс банкін, ал ипотекалық компанияларға ірі коммерциялық банктеріміздің құрылтайшылығымен ашылып жұмыс жасап жатқан несиелік мекемелерді жатқызуға болады.
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің келесі бір элементіне оның объектілері жатады. Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу объектісіне мыналар жатады: тұрғын үй құрылысына арналған жер телімшесі; тұрғын үй құрылысы және қайта құру; тұрғын үйді сатып алу.
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу объектісіне тұрғын үй несиесін 3 түрге бөлуге болады:
Тұрғын үй құрылысына арналған жерді сатып алуға берілетін несиелер.
Тұрғын үй құрылысына және қайта құруға берілетін несиелер.
Тұрғын үйді сатып алуға берілетін несиелер.
Жоғарыда біз кепіл ұғымына анықтама бердік, кепіл түрлерін тізімдедік. Кепілдің ең жақсы түрі ипотека болып табылатынын айттық. Шетелдік банктер мен кредиттік ұйымдар үшін жылжымайтын мүлік кепілі кепілдің ең тартымды нысаны болып табылады. Мұның себебі, осы түрдегі мәмілелерді мемлекеттік органдар тіркейді, сондықтан кепілге қойылған мүліктің сақталуына кепілдік беріледі. Міндеттемелердің орындалуын қамтамасыз етудің басқа да көптеген тәсілдерімен салыстырғанда кепілдің ерекшелігі оның заттық-құқықтық сипатта болуында. Кепілгерлік, тұрақсыздық айыбы, банк кепілдігі-бұл заттық-құқықтық қатынастар сипаты жоқ міндеттемелердің орындалуын қамтамасыз ету тәсілдері. Мұндай жағдайларда несие беруші борышкердің жеке басына немесе негізгі борышкердің тиісті орындау құрылымы шеңберіндегі міндеттемелерді орындағаны үшін жауапкершілікті өз мойнына алуына байланысты қосымша (акцессорлық) борышкер болатын адамға сенеді. Кепілдің міндеттемелерді орындауды қамтамасыз етудің заңды әдісі ретінде қарастыруға мүмкіндік беретін ерекшеліктері бар.
1.2 Кепіл объектісі ретінде жылжымайтын мүліктің ерекшеліктері
Тұрғын үй жылжымайтын мүлік деп жеке және көп пәтерлі тұрғын үйлер мен пәтерлер, сондай-ақ тұрақты тұруға жабдықталған және арналған оқшауланған бөлмелер түсініледі.
Бұл анықтама тұрғын үйді келесі белгілер бойынша нақты ажыратуға мүмкіндік береді:
- көп пәтерлі, жеке тұрғын үйлер мен пәтерлер - нақты жылжымайтын мүлік объектілері (ғимараттар, құрылыстар);
- жылжымайтын мүліктің меншік түрі-бұл белгі тұрғын үйді пайдалану мақсатын анықтау және одан әрі жылжымайтын мүлікпен мәмілелер жасау үшін маңызды;
- тұрақты тұру - бұл белгі қонақ үй қызметтерін көрсету үшін пайдаланылатын көп пәтерлі және жеке тұрғын үйлерді азаматтардың тұрақты тұруына арналған жылжымайтын мүліктен ажыратуға мүмкіндік береді.
Көптеген елдерде тұрғын үй жылжымайтын мүліктерінің жіктелуі жасалды, олар жылжымайтын мүлікті және онымен жасалатын мәмілелерді стандарттауға негіз болады. Мысалы, АҚШ-та тұрғын үйдің түрі мен мақсаты бойынша тұрғын үйдің келесі жіктелуі бар: жеке үйлер немесе коттедждер (family house), Жоғары жайлы пәтерлер (town house), қарапайым пәтерлер (apartments).
Біз тұрғын үй жылжымайтын мүліктерді былай жіктейміз: көп тұрғынды тұрғын үй, жеке үйлер, элиталық тұрғын үй, жайлылығы жоғары тұрғын үй.
Жеке тұрғын үйлер-бір немесе бірнеше отбасының тұрақты тұруына арналған жылжымайтын мүлік. Айта кету керек, жылжымайтын мүлік пәтер ретінде емес, жеке үйдің бөлігі ретінде түсініледі.
Көп тұрғынды тұрғын үй-бұл монолитті жақтауда құрылыс панельдері мен көбік бетон блоктарынан салынған жылжымайтын мүлік. Ерекшелігі-жоғары қабаттар, үйдегі пәтерлердің саны (400-ге дейін) және ең аз инфрақұрылым.
Жайлылығы жоғары тұрғын үйлер-жеке жоспарлануы және қосымша инфрақұрылымы бар, ауданы Үлкен пәтерлері бар қазіргі заманғы құрылыс материалдарынан салынған тұрғын үйлер.
Элиталық тұрғын үй - заманауи құрылыс материалдарынан салынған тұрғын үйлер, дамыған инфрақұрылымы бар экологиялық таза элиталық аудандарда орналасқан, барлық заманауи инженерлік коммуникациялармен жабдықталған, тамаша көліктік қолжетімділігі, қосымша қызметтер тізбесі және бірегей сәулеттік келбеті бар тұрғын үйлер.
Жылжымайтын мүлікті бағалау - жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын белгілеуді білдіреді. Жылжымайтын мүлікті бағалау кезінде объектінің барлық бөлшектері мен сипаттамалары қарастырылады.
Жылжымайтын мүлікті бағалау бірқатар жағдайларда қажет:
- ипотека мақсатында пәтерді бағалау. Банктер ипотекалық несие бермес бұрын, кепілдің нақты нарықтық құнын анықтау үшін жылжымайтын мүлікке баға береді;
- жылжымайтын мүліктің нақты құнын анықтау үшін жылжымайтын мүлікпен сатып алу-сату мәмілелерін жасау;
- жылжымайтын мүлікті сақтандыру, одан әрі сақтандыру төлемдерін анықтау үшін;
- мүлікті бөлу кезінде мүліктік дауларды шешу;
- мұрагерлік құқығына кіріспе.
Жылжымайтын мүлікті бағалау қорытындылары бағалау туралы есеп болып табылады, оған тапсырыс беруші туралы мәліметтер, жылжымайтын мүлікті бағалау жүргізілген әдістеменің сипаттамасы, сондай-ақ бағалау объектісінің өзі туралы мәліметтер кіреді. Жылжымайтын мүлікті бағалау туралы есеп сотта дәлелдеу негізі ретінде пайдаланылуы мүмкін.
Пәтер бола алатын мүліктің нарықтық құнын бағалау-бұл күрделі жиынтық оқиға. Кез-келген бағалау компаниясында пәтердің нарықтық құнын бағалауды бірнеше мамандар жүргізеді, олардың әрқайсысы өзіне жүктелген міндеттерді орындайды.
Жылжымайтын мүлік-бұл инвестиция ретінде пайдалануға болатын тауар. Жылжымайтын мүлік объектілері тұрғын және тұрғын емес үй-жайлар (кеңсе ғимараттары, қоймалар), жер учаскелері болуы мүмкін. Қазақстан Республикасының қолданыстағы заңнамасына сәйкес жылжымайтын мүлікке меншік құқығының иелері заңды және жеке тұлғалар болуы мүмкін.
Жылжымайтын мүлік өз иелеріне табыс әкелуі мүмкін - тікелей немесе жанама. Тікелей кіріс жалдау ақысы болуы мүмкін. Жанама кіріс жалға алынған жылжымайтын мүлікті емес, меншікті пайдаланудан үнемдеу болуы мүмкін. Табыс мөлшері жылжымайтын мүліктің осы түріне деген сұранысқа, инфляция деңгейіне, ғимараттың немесе үй-жайдың тозуына, сондай-ақ басқару сапасына байланысты өзгереді.
Пәтерді, пәтердегі үлесті немесе бөлмені бағалау-бұл бағалау компанияларының ең көп таралған қызметтерінің бірі. Мұндай объектілерді бағалау келесі мақсаттарда жүзеге асырылады: сот үшін пәтерді бағалау, ипотека алу, мүлікті бөлу немесе мұраға тіркеу. Пәтерлер мен бөлмелер мұраға тіркеу үшін бағаланбайды, өйткені нотариус пәтердің түгендеу құнынан нотариаттық баж салығын есептеуі керек. Сот үшін бағалау көбінесе мүлікті ерлі-зайыптылар арасында бөлу кезінде болады. Банктер пәтерлердегі үлестерін несие беру үшін кепілге алмайды. Көбінесе олар пәтерлер мен бөлмелерді алады. Барлық банктер тәуелсіз бағалаушылардың есептерін қабылдамайды, олардың өздерінің бағалаушылары болуы әлдеқайда тиімді. Бағалау үшін сізге меншік құжаттары және тапсырыс берушінің деректері қажет. Болашақта қосымша едендік жоспар мен экспликация қажет болуы мүмкін, бірақ балық жағдайда емес.
Пәтерге тәуелсіз бағалау жүргізу үшін объектінің физикалық және құқықтық параметрлерін анықтайтын құжаттарды ұсыну қажет. Қажетті құжаттардың нақты тізімін бағалаушы ұсынуы керек. Мысалы, коммерциялық жылжымайтын мүлікті бағалау үшін жалдау шарттарын ұсынған жөн. Ғимараттарды бағалау көбінесе банктерде несие беру үшін кепілді рәсімдеу үшін жүргізіледі.
Аяқталмаған құрылысқа бағалау жүргізу үшін объектінің аяқталу деңгейі міндетті шарт болып табылады. Мұндай сипаттама болмаған жағдайда, аяқталған объектіні терең зерттеу және осындай коэффициентті есептеу қажет.
Жылжымайтын мүлікті бағалау туралы айтқанда, жылжымайтын мүлікті бағалау ұғымы нені білдіретінін атап өтеміз. Жылжымайтын мүлікті бағалау-бұл "Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы" заңмен және бағаланатын объектінің құнын анықтау үшін тәуелсіз бағалаушы жүргізетін бағалау қызметінің стандарттарымен реттелетін әрекеттер жиынтығы.
Жылжымайтын мүлік еркін айналымда және мүліктік мәмілелерге қатысады, бұл мүліктің құнын бағалау қажеттілігін арттырады, яғни.белгілі бір уақытта объектілер үшін ақша мөлшерін анықтау.
Қазіргі уақытта жылжымайтын мүліктің құнын бағалау жылжымайтын мүліктің нарықтық бағасын, объектінің құнын немесе бағаланатын объектіге қатысты жеке құқықтарды, мысалы, жалдау құқығын, пайдалану құқығын және т. б. қамтитын бағалау қызметінің талап етілетін түрі болып табылады.
Жердің құндылығы оның ерекше сипаттамасымен анықталады: жылжымайтын мүлік, шектеулі ұсыныс, беріктік, орналасудың бірегейлігі, сонымен қатар жер адам қызметінің ажырамас элементі болып табылады, ол өз кезегінде жер учаскелерінің сапалық сипаттамаларына әсер ете алады.
Жылжымайтын мүлік-бұл инвестициялық салада сатылатын нақты өнім. Бұл өнімнің ең маңызды айырмашылықтары оның экономикалық және физикалық сипаттамаларын қамтиды.
Сонымен, жылжымайтын мүлікке иелік етудің экономикалық пайдасы оның табыс табу қабілетінде жатыр, оны пайдалану түріне байланысты жалдау төлемдері, амортизациялық аударымдар арқылы ұсынуға болады, бұл жеке өндірістік жылжымайтын мүлік негізінде жұмыс істейтін кәсіпорындардың тауарлары мен қызметтерін сатудан түскен түсімде немесе жанама түрде, жеке, меншікті пайдаланудан үнемдеу түрінде болады.
Жылжымайтын мүлік ағымдағы кіріс әкелуі мүмкін, бірақ оны алу және қорытынды мән жылжымайтын мүлікті басқару сапасына айтарлықтай байланысты.
Жылжымайтын мүлікке салынған капитал уақыт өте келе инфляция, жылжымайтын мүліктің белгілі бір түріне сұраныстың өзгеруі, физикалық, функционалдық және экономикалық тозу сияқты факторлардың әсерінен құнын өзгертеді.
Құрылыстармен қатар жылжымайтын мүліктің негізін құрайтын жер учаскелерінің шектелуі жекелеген жағдайларда жылжымайтын мүлік объектісінің құны физикалық және функционалдық сипаттамаларының нашарлауына қарамастан уақыт өте келе ұлғаюы мүмкін екендігіне алып келеді.
Жылжымайтын мүлік төмен өтімді тауарларға жатады-тауар бірлігінің жоғары құнына, болжамды инвесторларды ақпараттық қамтамасыз ету процесінің күрделілігіне, сатып алу-сату мәмілесін заңды ресімдеу қажеттілігіне байланысты.
Жылжымайтын мүліктің ерекше тауар ретіндегі физикалық сипаттамаларына оның беріктігі, жермен ажырамас байланысы, ұрлық пен бүлінудің мүмкін еместігі жатады. Жылжымайтын мүліктің бірегейлігі оның орналасқан жеріне тәуелділігімен түсіндіріледі.
Жылжымайтын мүліктің физикалық сипаттамасы, бірінші кезекте, жер учаскесінің көлемі мен нысаны, топырақтың сапасы, қолда бар коммуникациялар туралы ақпаратты қамтиды; екінші кезекте -- құрылыстардың сипаттамасы, олардың мөлшері, функционалдық мақсаты, жай-күйі және нарық талаптарына сәйкестігі.
Жылжымайтын мүлікке жер учаскелері, жер қойнауы учаскелері, оқшауланған су объектілері және жермен тығыз байланысты барлық заттар, яғни мақсатына шамадан тыс зиян келтірмей орнын ауыстыру мүмкін болмайтын объектілер, оның ішінде ормандар, көпжылдық екпелер, ғимараттар, құрылыстар жатады.
Мемлекеттік тіркеуге жататын әуе және теңіз кемелері, ішкі жүзу кемелері, ғарыш объектілері де жылжымайтын заттарға жатады. Заңда жылжымайтын мүлікке өзге де мүлік жатқызылуы мүмкін.
Бағалау қызметі тұрғысынан бұл анықтама физикалық айырмашылықтары айқын көрінетін жылжымалы және жылжымайтын мүлікті біріктіреді, өйткені әуе және теңіз кемелері, ішкі жүзу кемелері, ғарыш объектілері жермен ажырамас байланысы болмағандықтан жылжымайтын мүлікке жатқызыла алмайды.
Жылжымайтын мүлік-бұл жер учаскесі және жермен тығыз байланысты физикалық, материалдық және қозғалмайтын объектілер (құрылыстар).
Жылжымайтын мүлік заттай жылжымайтын мүлікке меншікпен тығыз байланысты құқықтар мен пайдалар кешенін білдіреді. Меншік құқығы-пайдалану, сату, жалға беру, иелену, сыйға тарту құқығы, сондай-ақ осы құқықтардың кез-келген комбинациясы, соның ішінде олардан бас тарту. Құқықтар кешені жеке және нақты мүліктік құқықтардың жиынтығын білдіреді.
Меншік иесі осы құқықтардың барлығына немесе тек бір бөлігіне ие бола алады. Жылжымайтын мүлікті бағалау сату, жалға беру кезінде пайда болатын және жалға берушінің меншігі мен жалға алушының мүліктік құқығын қамтитын абсолютті меншік құқығын да, ішінара мүліктік құқықты да бағалауды қамтиды.
Жылжымайтын мүлікті бағалау практикасында жылжымайтын мүлікпен байланысты емес және оның бөлігі болып табылмайтын мүліктің жылжымалы компоненттерін қоса алғанда, қатты бекітілген жылжымалы мүлік ерекшеленеді. Мысалы, жиһаз, тоңазытқыштар және басқа да жеке заттар.
Алайда, жылжымайтын мүлікпен тығыз байланысты көптеген заттар жылжымайтын мүлік емес, өйткені жалға алушы бизнес мақсаттары үшін пайдаланады және технологиялық жабдық деп аталады.
Жылжымалы мүлік немесе мүліктің бір бөлігі болып табылатындығын анықтау үшін іс жүзінде объектіні бекіту әдісі, мүліктің функционалдық сипаттамаларын өзгерту үшін объектінің атқаратын рөлі, тарап затты қосқан жалдау шарттары сияқты критерийлер талданады. Мұндай талдау бағалаушыларға осы заттың бағалау құнына кіретінін анықтау үшін қажет.
Ипотекалық тұрғын үй кредиттеу жүйесі 3 негізгі функцияны орындайды:
1. тұрғын үй кредиттерін қаржыландыру үшін қажетті қаражатпен қамтамасыз ету.
2. Тұрғын үй кредиттерін беру және қызмет көрсету.
Инвестордың қызметін жүзеге асыру.
3. Ипотекалық тұрғын үй кредиттеу жүйесі, басқа экономикалық тетіктер сияқты, өзіне тән ішкі құрылымдық элементтерге ие.
Ипотекалық тұрғын үй кредиттеу жүйесінің құрылымдық элементтеріне мыналар жатады: ипотекалық тұрғын үй кредиттеудің түрлері; ипотекалық тұрғын үй кредиттеудің субъектілері; ипотекалық тұрғын үй кредиттеудің объектілері; ипотекалық тұрғын үй кредиттеудің қағидаттары; ипотекалық тұрғын үй кредиттеудің шарттары; ипотекалық тұрғын үй кредиттеудің ұйымдық-экономикалық негізі немесе кредиттеу технологиясы.
Тұрғын үй ипотекалық кредит беру жүйесінің негізгі элементіне оның субъектілері жатады. Субъектілерге мыналарды жатқызуға болады:
-қарыз алушылар;
-кредиторлар; риелторлық және сақтандыру компаниялары;
инвесторлар; үкімет.
Бұл субъектілер ипотекалық тұрғын үй кредиттеу нарығының қатысушылары болып табылады.
Субъектілердің мақсаттары мен функциялары
-Қарыз алушылар мүмкіндігінше жақсы үй сатып алады, сондай-ақ несие бойынша ай сайынғы төлемді төлеуге дайын.
-Кредиторлардың (Екінші деңгейдегі банктердің және өзге де қаржы-кредит институттарының) қарыз алушының төлем қабілетсіздігіне байланысты тәуекелдерді төмендету есебінен пайданы ұлғайту.
-Үйді сатушылар (жеке тұлғалар) үйді тиімді бағамен сату.
-Риелторлық ұйымдар үшінші тұлғаның тапсырмасы бойынша оның меншігіндегі үйді тиімді бағамен сатып алады және одан тиісті комиссиялық сыйақы алады.
-Жылжымайтын мүлік жөніндегі орталық Қазақстан Республикасының аумағында жылжымайтын мүлікке меншік құқығы туралы ақпаратты жинау, тіркеу және ұсыну.
-Сақтандыру компаниялары мәмілені толық сақтандыру, пайда табу.
-Тәуелсіз бағалаушылар ипотекалық несиелеудегі кепілдік мәні болып саналатын тұрғын үйді бағалайды және оның кепілдік құнын анықтайды.
-Қазақстан Ипотекалық Компаниясы АҚ ипотекалық кредиттеу, ипотекалық облигацияларды шығару және орналастыру.
-Инвесторлар ипотекалық облигацияларға қаражат салып, пайда табады.
-Қорғаншылық және қамқоршылық органы кәмелетке толмаған азаматтардың құқықтары мен мүдделерін қорғау болып табылады.
-Мемлекеттің ипотекалық кредит беру жүйесінің тұрақты және тиімді жұмыс істеуін қамтамасыз ету; банк салымшыларының мүдделерін қорғау мақсатында ипотекалық кредит беру нарығына қатысушылардың қызметін бақылау және қадағалау; табысы аз отбасылардың тұрғын үй сатып алуы үшін жағдайлар жасау.
2 ИПОТЕКАЛЫҚ КРЕДИТТЕУ МАҚСАТТАРЫ ҮШІН ЖЕР УЧАСКЕСІ БАР ТҰРҒЫН ҮЙДІҢ ҚҰНЫН ЕСЕПТЕУ
2.1 Бағалау объектісінің сипаттамасы
Тараз қаласында жылжымайтын мүлікті бағалау
Есеп туралы жалпы мәліметтер
Бағалау жүргізу үшін негіздеме: 01.07.2019 ж. №ТК-0383
Бағалау тапсырмасы Кесте 1
Бағалау объектісінің аталуы Наименование объекта оценки
Жер учаскесі бар тұрғын үй
Бағалау объектінің мекен-жайы Местонахождения объекта-оценки
РК, Жамбылская обл., Тараз қ ХХХХХХХХХХХХХХХХ
Тапсырыс беруші
Заказчик
Аты-жөніФИО
Кобжасарова Мадина ХХХХХ
Жеке куәлік №
№ Уд. личности
ХХХХХХХ
Берген мекеме
Орган выдачи
МВД РК от ХХХХХ года
ЖСНИИН
ХХХ ХХХ ХХХ ХХХ
Мекен-жайы
Адрес проживания
РК, Жамбылская обл., Тараз қ ХХХХХХХХХХХХХХХХ
Бағалау жүргізудің негізі Основание проведения оценки
2019 жылғы 01 шілдедегі № ТК-0383 шарт
Анықталатын бағаның түрі
Вид определяемой стоимости
Нарықтық құны
Бағалаудың мақсаты
Цель оценки
Нарықтық құнды анықтау
Бағалау құны Оценочная стоимость
17 273 000
он жеті миллион екі жүз жетпіс үш мың теңге
Бағалау жүргізу кезінде бағалаушы пайдаланған жол берулер мен шектеу шарттары
- Келтірілген Талдамалық жинақтаулар, нәтижелер мен қорытындылар бағалаудың қойылған мақсатына сәйкес және осы есепте көрсетілген шарттар мен жорамалдар шегінде қолданылады.
- Бағалаушы бағалау объектісінің құқықтық жағдайының нормативтік құқықтық актілер мен мемлекеттік, салалық және жергілікті деңгейдегі құжаттардың талаптарына толық сәйкес келу ережесінен шығады немесе осындай сәйкессіздіктер есепте ашылады және айқындалады.
- Бағаланатын меншік құқығы дұрыс деп саналады, ал бағалау объектісі Тапсырыс беруші ұсынған ақпаратта ашылмаған және есепте көрсетілмеген жағдайда қандай да бір шағымдардан немесе шектеулерден босатылады.
- Бағалаушы бағалау жүргізу кезінде берілген ақпарат толық және шынайы болып табылады деген ережеден шығады. Бағалаушы бағалау объектісіне қатысты ақпараттың, мәліметтер мен көрсеткіштердің толықтығы мен анықтығына және олардың қаржылық, салықтық және өзге де есептілікте көрсетілуіне жауапты болмайды.
- Тапсырыс берушіден немесе үшінші тарап мамандарынан алынған ақпарат сенімді және сенімді деп болжанады. Бағалаушы басқа тараптар ұсынған ақпараттың абсолютті дәлдігіне кепілдік бере алмайды, сондықтан барлық ақпарат үшін ақпарат көзі көрсетіледі.
- Осы есеп шеңберінде бағалаушы алынған құжаттарға сараптама жүргізбеді және Тапсырыс беруші ұсынған көшірмелердің шынайы, ал еркін түрде (электрондық кестелер мен анықтамалар түрінде) алынған ақпараттың дұрыс екендігіне жол беруді негізге алды.
- Бағалаушы бағалау объектісіне құқық белгілейтін құжаттарға құқықтық сараптама жүргізбейді. Егер бағалаушы есепте сипатталатын құқықтарға шектеулерді (ауыртпалықтарды) не үшінші тұлғалардың бағалау объектісіне өзге де құқықтарынталаптарын анықтамаса, егер арнайы өзгеше ескертілмесе, бағалау олардың жоқ екендігі болжаммен жүргізіледі.
- Бағалау бағалау объектісінің құнына әсер ететін ешқандай жасырын факторлар жоқ деген болжаммен жүргізіледі, оларды бағалауға ұсынылған құжаттарды, бағалау жүргізілетін күнге ашық қолжетімділікте болған ақпаратты талдау нәтижесінде бағалаушының құзыреті шеңберінде анықтау мүмкін емес. Мұндай факторларды кейіннен анықтау кезінде бағалаушылар жауап бермейді.
- Бағалау бағаланатын мүліктің істен шығуына әкелуі мүмкін жасырын ақаулардың болуын, сондай-ақ оларды жоюға жұмсалатын шығындардың құнын ескермейді.
- Бағалаушы көзбен шолып қарау кезінде немесе техникалық, бухгалтерлік немесе өзге құжаттаманы зерделеу жолымен Анықталмайтын меншік объектілерінің жай-күйі мен параметрлері үшін, сондай-ақ Тапсырыс беруші ұсынған ақпараттың толық болмауы салдарынан жасырын фактілердің болуы үшін жауапты болмайды.
- Есепке қоса берілген барлық суреттер, сызбалар, схемалар жәненемесе фотосуреттер бағаланатын объект туралы жалпы түсінік алу үшін келтірілген және бағалау әдістерін таңдаумен және оның құнын анықтауға әсер етумен байланысты емес.
- Есепте жасалған барлық болжамдар қазіргі нарықтық жағдайға негізделген. Алайда, бұл болжамдар уақыт өте келе өзгеруі мүмкін.
- Бағалаушылар бағалау күнінен кейін болып жатқан оқиғаларды немесе өзгерген жағдайларды көрсету үшін нарықтық жағдайлардың өзгеруіне және осы есепті түзету жөніндегі ешқандай міндеттемелерге жауапты болмайды.
- Бізде ағымдағы мүліктік мүдде болған жоқ және болашақта бағаланатын объектіде мүліктік мүдде жоқ және бағаланатын объектімен байланысты қандай да бір Тарапқа қатысты қандай да бір қосымша міндеттемелер (бағалау жүргізу жөніндегі шарт бойынша міндеттемелерден басқа) жоқ.
- Бағалау туралы есеп бағалаушының бағаланатын объектінің құнына қатысты кәсіби пікірін қамтиды және оның есепте көрсетілген құнға тең баға бойынша қолдан қолға ауысуына кепілдік болып табылмайды.
- Түпкілікті сот тәртібімен туындаған залалдар, шығындар мен берешектер бағалаушы тарапынан алаяқтықтың, немқұрайдылықтың немесе қасақана заңсыз іс-әрекеттердің салдары болып табылатыны айқындалған жағдайларды қоспағанда, Тапсырыс беруші бағалаушыны осы есептің нәтижелерін заңды пайдалану салдарынан бағалаушыға үшінші тұлғалардың талап-арызынан туындайтын кез келген шығыстар мен материалдық жауаптылықтан алдын ала босату міндеттемесін өзіне қабылдайды осы объектінің құнын анықтау бойынша жұмыстарды орындау барысында.
- Бағалау объектісінің құнына қатысты бағалаушының тұжырымдары бағалау күніне ғана жарамды. Бағалаушы әлеуметтік, экономикалық және табиғи жағдайлардың өзгеруі, сондай-ақ бағалау жұмыстары аяқталғаннан кейін пайда болатын және бағаланатын мүліктің құнына әсер етуі мүмкін заңнаманың өзгеруі үшін жауапкершілікті өз мойнына алмайды.
- Қазақстан Республикасының бағалау қызметі туралы заңнамасына сәйкес есеп мәміле жасау мақсаттары үшін есеп жасалған күннен бастап алты айдан аспайтын мерзімге жарамды.
- Осы есепті дайындау мақсатында орындалған барлық есептеулер Microsoft Office Excel бағдарламасында жасалды; сандық ақпарат қабылдау үшін ыңғайлы түрде ұсынылған, оның ішінде дөңгелектелген, есептеулер көрсетілген бағдарламаның ішкі сәулетіне сәйкес жоғары дәлдікпен жүргізілді.
- Осы есептің мәтінінде айтылмаған барлық ережелердің, келіссөздер нәтижелері мен мәлімдемелердің заңды күші болмайды.
- Есепті толығымен, бөліктермен немесе есепке жеке сілтемелермен, есептегі мәліметтермен, бағалаушының аты-жөнімен және кәсіби құрамымен жариялау оның жазбаша келісімін талап етеді.
- Тапсырыс беруші де, бағалаушы да есепті бағалау жүргізу шартында көзделгеннен өзгеше пайдалана алмайды. Бағалау жүргізу шартында көрсетілмеген үшінші тұлғалар есепті пайдаланған жағдайда бағалаушы жауапты болмайды.
- "TeonKonsalt" ЖШС және оның қызметкерлері, егер Тапсырыс берушінің жазбаша келісімі алдын ала алынбаса немесе тиісті уағдаластыққа қол жеткізілсе, жүргізілген бағалау туралы ақпаратты кез келген мемлекеттік органға ұсынуға немесе өзге түрде куәландыруға құқылы емес.
- Шарттың талаптарына және осы есептің ережелеріне сәйкес, егер басқа келісімдер жасалмаса, бағалаушыдан бағалау объектісіне немесе мүліктік құқықтарға байланысты қосымша жұмыстар жүргізу, айғақтар беру не сотта болу талап етілмейді.
Бағалау жүргізу кезінде пайдаланылған құжаттар тізбесі
1) Қазақстан Республикасының Конституциясы;
2) Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі (Жалпы бөлім) (22.06.2012 ж. жағдай бойынша өзгерістермен және толықтырулармен);
3) Қазақстан Республикасының 2003 жылғы 20 шілдедегі № 442-II Жер кодексі (29.06.2018 ж. жағдай бойынша өзгерістермен және толықтырулармен)
4) "Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы" 2018 жылғы 10 қаңтардағы № 133-VI Қазақстан Республикасының Заңы (24.05.2018 ж. өзгерістерімен);;
5) "Бағалау стандарттарын бекіту туралы" Қазақстан Республикасы Қаржы министрінің 2018 жылғы 5 мамырдағы № 519 бұйрығына 1-қосымшаға сәйкес "жылжымалы мүлік құнын бағалау"бағалау стандарты бекітілсін.;
6) "Бағалау стандарттарын бекіту туралы" Қазақстан Республикасы Қаржы министрінің 2018 жылғы 5 мамырдағы № 519 бұйрығына 2-қосымшаға сәйкес "жылжымайтын мүлік құнын бағалау"бағалау стандарты бекітілсін.;
7) "Бағалау стандарттарын бекіту туралы" Қазақстан Республикасы Қаржы министрінің 2018 жылғы 5 мамырдағы № 519 бұйрығына 3-қосымшаға сәйкес "бағалау базалары және құн түрлері"бағалау стандарты бекітілсін.;
8) "Бағалау стандарттарын бекіту туралы" Қазақстан Республикасы Қаржы министрінің 2018 жылғы 5 мамырдағы № 519 бұйрығына 4-қосымшаға сәйкес "зияткерлік меншік объектілерінің және материалдық емес активтердің құнын бағалау"бағалау стандарты бекітілсін.;
9) "Бағалау стандарттарын бекіту туралы" Қазақстан Республикасы Қаржы министрінің 2018 жылғы 5 мамырдағы № 519 бұйрығына 5-қосымшаға сәйкес "Бизнесті және бизнеске қатысу құқығын бағалау"бағалау стандарты бекітілсін.;
10) "Бағалау стандарттарын бекіту туралы" Қазақстан Республикасы Қаржы министрінің 2018 жылғы 5 мамырдағы № 519 бұйрығына 6-қосымшаға сәйкес "қаржы құралдарын бағалау"бағалау стандарты бекітілсін.;
11) тіркеу куәлігі № 320 19.01.2001 ж.
12) 24.06.2019 ж. № 898 объектіні пайдалануға қабылдау актісі.
13) 02.08.2007 ж. № 684 Қаулысы.
14) 26.11.2007 ж. № 161096 жер учаскесіне жеке меншік құқығына Акт.
15) техникалық паспорт (Ф-1) 07.06.2019 ж.
Бағалау кезінде пайдаланылатын терминдер мен анықтамалар
Бағалау күні-бағалау объектісінің ықтимал нарықтық немесе өзге құны айқындалатын күн немесе уақыт кезеңі.
Есепті жасау күні-бағалау объектісімен мәміле жасау мақсаттары үшін бағалаушының құны туралы қорытындысы қолданылатын кезеңнің басына (бірінші күніне) сәйкес келетін бағалаушылардың есепке қол қойған күні.
Табыс тәсілі-болашақта оны пайдаланудан күтілетін кірістерді анықтауға негізделген мүліктің құнын анықтаудың бір немесе жиынтық әдістерін қолдану.
Шығындық тәсіл-тозуды ескере отырып, бағаланатын объектіні молықтыру немесе алмастыру үшін қажетті шығындарды айқындауға негізделген құнды айқындаудың бір немесе жиынтық әдістерін қолдану.
Тозу-уақыт өте келе мүлік объектілерінің физикалық, функционалдық және басқа сипаттамаларын жоғалту процесі.
Бағалау әдісі-бағалау объектілерінің нарықтық және өзге құнын белгілеу үшін пайдаланылатын заңдық, қаржылық-экономикалық, ұйымдастырушылық-техникалық сипаттағы іс-қимылдар жиынтығы.
Бағалау туралы есеп-бағалаушының бағалау жүргізу қорытындылары бойынша уәкілетті орган белгілеген нысан бойынша "Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы" Заңның талаптарына сәйкес Тапсырыс берушіге беретін жазбаша хабарламасы.
Бағалау-бағалау объектісінің ықтимал нарықтық немесе өзге құнын анықтау.
Бағалаушы-бағалау қызметін жүзеге асыруға лицензиясы бар, міндетті түрде бағалаушылар палаталарының бірінің мүшесі болып табылатын жеке немесе заңды тұлға.
Бағалау тәсілі-бағалаудың бір немесе бірнеше әдістерін қолдана отырып, бағалау объектісінің ықтимал нарықтық немесе басқа құнын анықтау әдісі.
Нарықтық құн - мәміле тараптары бағалау объектісі туралы барлық қолжетімді ақпаратқа ие бола отырып әрекет ететін және мәміленің бағасына "Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы"заңда айқындалған қандай да бір төтенше мән-жайлар көрсетілмейтін бәсекелестік жағдайындағы мәміленің негізінде осы объектіні иеліктен шығаруға болатын ақшалай есеп айырысу сомасы.
Салыстырмалы тәсіл - ұқсас объектілерді сатуды талдауға және бағалау объектісін мәмілелердің бағасы туралы ақпараты бар ұқсас объектілермен олардың арасындағы айырмашылықтарды ескеретін тиісті түзетулер енгізу арқылы салыстыруға (салыстыруға) негізделген мүлік құнын айқындаудың бір немесе жиынтық әдістерін қолдану.
Бағалау стандарты-бағалау қызметі саласында жалпыға бірдей және көп мәрте пайдалану үшін қағидалар, қағидаттар мен сипаттамалар белгіленген нормативтік құжат
Ауыстыру құны-бағаланатын объектінің тозуын ескере отырып, бағалау жүргізу күніне қолданыстағы нарықтық бағалардағы бағалау объектісіне ұқсас объектіні құруға арналған ағымдағы бағадағы шығындар
2.2 Жер учаскесі бар тұрғын үйдің құнын есептеу
Бағалау объектісін қарап тексеру күні-2019 жылғы 01 шілде
Бағалау объектісінің орналасқан жерінің сипаттамасы
РК, Жамбылская обл., Тараз қ ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz