Жылжымайтын мүлік нарықтарының ерекшеліктері

Жоспар

Жылжымайтын мүлік нарығының локалды сипаты. Жылжымайтын мүлік нарығының көбісі өз табиғаты бойынша локалды. Егер сөз ақпараты кең таралған объект туралы болмаса, онда үлкен ықтималдықпен сатып алушы болып осы жергілікті жерде тұратын адам немесе осында өз іскерлік операцияларын жүзеге асыратын фирма болады. Міне сондықтан ең үлкен көңілді бағалаушы жақынырақ аймақтарға, сонымен қатар бағаланатын жылжымайтын мүлік орналасқан ауданға, аймаққа аударады.
Жылжымайтын мүліктердің әлсіз өзара айырбасталуы және стандартталғандығы. Жер учаскесі, ғимарат, құрлыс немесе жеке объектілердің қандай да бір жиынтығы болса да, жылжымайтын мүлік объектілерінің әрқайсысы өте ерекше. Сондықтан бірдей пайдалы сапалы қасиеттері бар екі объектіні табу көбінесе мүмкін емес.
Жылжымайтын мүлік стандарттауға келе бермейді, бұл оларды келесі сипаттау бойынша мүмкін емес етеді; егер, мысалы, металл партиясын сату.сатып алу үшін маркасын және тауардың басқа да жалпы қабылданған сипаттамаларын көрсету жеткілікті болса, жылжымайтын мүлікті сатып алғанда сатып алушының объектімен табиғи қатынасын, мұқият қарауын және мәмілеге маңызды барлық жағдайлардың анықталуын талап етеді. Өз сипатына байланысты жылжымайтын мүлік нарықтарындағы мәмілелер «сортқа бөлуге» келмейтін көне шеберлердің картинасын сатуға және алуға ұқсайды..
Жылжымайтын мүлік нарықтарындағы сатушылар мен сатып алушылар. Егер жоғары ұйымдастырылған нарықтарды қалыпты жағдайда сатушылардың көп саны сатып алушылардың сондай санына қарсы тұрса, жылжымайтын мүлік нарықтарында көп жағдайда олардың локалды табиғатына байланысты сатушылар мен сатып алушылар саны арасында диспропроциялар жиі пайда болады.
Жылжымайтын нарықтардағы мәмілелердің жекелік сипаты. Жариялымды (көбінесе биржалық) мәмілелер болатын жоғары ұйымдастырылған нарықтарға қарағанда, жылжымайтын мүлік нарықтарындағы мәмілелер жекелік сипатта болады және әдетте салыстырмалы ұзақ келіссөздер және тараптардың саудаласуы нәтижесінде жасалады. Жылжымайтын мүлікпен мәмілелер сатып алушының объектімен тек табиғи қатынасын ғана емес, сатушымен жеке кездесулерді талап етеді. Мәміле арнайы реялторлық фирмалардың араласуымен жасаласа да, сатып алушыға мәнді болып табылатын көптеген сұрақтарға жауаптарды сатушымен жеке сұқбаттасудан ғана алуға болады.
Жылжымайтын мүлік нарықтарындағы ақпарат ерекшеліктері. Егер жоғары ұйымдастырылған нарықтар көптеген қатысушылар талдаушылар және зерттеушілер бақылауында болса, онда ақпаратты жинау, өңдеу және таратудың дамыған жүйелері болса, жылжымайтын нарықтарға мәмілелердің жеке сипатына байланысты алынатын ақпаратқа қиын қол жеткізу, толық еместік және көп жағдайда шынайы еместік тән.
Қазақстан Республикасында жақын уақытқа дейін жылжымайтын мүлікке құқықтарды тіркеудің қолданбалы жүйесі жоқ болды, соған байланысты бағалушына қызықтыратын объект туралы ақпаратты іздеу қиын болды. Одан басқа, жылжымайтын мүлікті сату.сатып кезінде алынатын салықтарды азайтудың әртүрлі әдістерінің кең таралуына байланысты, алына алатын ақпарат көп жағдайда толық және шынайы болмайды.
Жылжымайтын мүлік нарықтары туралы ақпаратты жинау мен көрсетудің қолжетерлік жүйелері болмауының басқа салдары, біріншіден, нарыққа қатысушылар арасында ақпаратты айырбастаудың төмен жылжамдығы, ал екіншіден, тауар мен баға туралы нарыққа нақты қатысушылардың білу дәрежесі өзгере алатын тым кең аумағы болды.

Пән: Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
Жұмыс түрі: Материал
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 10 бет
Таңдаулыға:

Жылжымайтын мүлік нарықтарының ерекшеліктері

Эконмикалық теорияда нарық дегеніміз сатушылар мен сатып алушылар
арасындағы мәміле жасау мен өзара байланысты қамтамасыз ететін
ұйымдастырушылық, техникалық, құқықтық және басқа да механизмдердің
жиынтығы деп есептеледі. Осылайша, тек жазылу бойынша ғана таратылатын
журналдарду сату жүйесі осындай журналдар анрығын құрайды, ал пәтерлер мен
тұрғын үйлерді сатумен сатып алуға арналған қалалық телебағдарлама
жергілікті тұрғын-үй нарығының бір бөлігі болып табылады.
Қазіргі нарықтың белгілі бір географиялық орынмен байланысты болуы мүлде
қажет емес. Мысалы, телекоммуникациялардың қазіргі даму деңгейіндегі бағалы
қағаздар анрығы қандай да бір кеңістік нүктесіне жатпайды, сатып алушылар
мен сатушылар әртүрлі континентте болуы мүмкін.
Өз табиғаты бойынша экономикалық ғылымда жоғарыұйымдастырылған деп
аталатын нарықтардан, мысалы, түсті металдар немесе бағалы қағаздардың
әлемдік нарықтарынан айтарлықтай ерекшеленеді (1-кесте).
1-кесте
Жылжымайтын мүлік нарығының жоғарыұйымдастырылған стандартталған
тауарлар нарықтарына қарағанда ерекшеліктері
Нарықтар
Тән сипаттар
жоғары ұйымдастырылған жылжымайтын мүліктер
Нарықтың типтік Аймақ, аймақ топтары, Аудан, қала, аймақ
аймақтық шекаралары ел, ел топтары, әлемнің
барлық елдері
Тауар бірлігінің өзара Абсолюттік Абсолюттік өзара
айырбасталуы айырбасталмауы немесе
өте әлсіз айырбасталуы
Тауардың стандартталуы Абсолюттік немес өте Жоқ немес өте төмен
жоғары
Сатып алушылар мен Көп Аз
сатушылар саны
Сатушылар саны мен Теңестірілген Әрдайым ауытқуда
сатып алушылар саны
арасындағы ара қатынас
Мәміле сипаты Жариялылық (көбінесе Мәмілелер жеке сипатта
биржалық) мәмілелер болады
басым
Тауар мен нарық туралы Өте жоғары Ақапаратқа әдетте қол
ақпаратқа қол жеткізу жеткізу қиын
Тауар мен нарық туралы Өте жоғары Қол жететін ақпарат өте
ақпараттың шынайылығы жиі шынайы және толық
мен толықтығы емес
Ақпарат айырбастау жәнеӨте жоғары Төмен
шешім қабылдау
жылдамдығы
Сатушылар мен сатып Жоғары немесе өте жоғарыӨте жоғарыдан өте
алушылардың тауарлар төменге дейін өзгеріп
мен бағалар туралы білу отырады
дәрежесі
Бағаға тікелей әсер минималды ауқымды
ететін мәмілелерді
және тауарларды
қолдану әдістерін
құқықтың реттеу
Бағалар тұрақтылығы Бағалар әдетте Бағалар өте жиі кең
салыстырмалы тұрақты шектеуде өзгере алады
Тауардың өте жоғары толығымен жоқ
көліктендірілуі
өте аз Орналасуы-бағаны
Тауардың нақты орна- қалыптастыратын ең
ласуының бағаға әсері маңызды факторлардың
бірі
Шешім қабылдауды өте аз Байқалады
рационалды емес
факторлардың ролі
Ұсыным көлемінің көп Құрылыс циклінің
салыстырмалы тез ұзақтығына байланысты
ұлғаюы немесе азаюы болмайды
мүмкіндігі

Жылжымайтын мүлік нарығының локалды сипаты. Жылжымайтын мүлік нарығының
көбісі өз табиғаты бойынша локалды. Егер сөз ақпараты кең таралған объект
туралы болмаса, онда үлкен ықтималдықпен сатып алушы болып осы жергілікті
жерде тұратын адам немесе осында өз іскерлік операцияларын жүзеге асыратын
фирма болады. Міне сондықтан ең үлкен көңілді бағалаушы жақынырақ
аймақтарға, сонымен қатар бағаланатын жылжымайтын мүлік орналасқан ауданға,
аймаққа аударады.
Жылжымайтын мүліктердің әлсіз өзара айырбасталуы және
стандартталғандығы. Жер учаскесі, ғимарат, құрлыс немесе жеке объектілердің
қандай да бір жиынтығы болса да, жылжымайтын мүлік объектілерінің әрқайсысы
өте ерекше. Сондықтан бірдей пайдалы сапалы қасиеттері бар екі объектіні
табу көбінесе мүмкін емес.
Жылжымайтын мүлік стандарттауға келе бермейді, бұл оларды келесі
сипаттау бойынша мүмкін емес етеді; егер, мысалы, металл партиясын сату-
сатып алу үшін маркасын және тауардың басқа да жалпы қабылданған
сипаттамаларын көрсету жеткілікті болса, жылжымайтын мүлікті сатып алғанда
сатып алушының объектімен табиғи қатынасын, мұқият қарауын және мәмілеге
маңызды барлық жағдайлардың анықталуын талап етеді. Өз сипатына байланысты
жылжымайтын мүлік нарықтарындағы мәмілелер сортқа бөлуге келмейтін көне
шеберлердің картинасын сатуға және алуға ұқсайды..
Жылжымайтын мүлік нарықтарындағы сатушылар мен сатып алушылар. Егер
жоғары ұйымдастырылған нарықтарды қалыпты жағдайда сатушылардың көп саны
сатып алушылардың сондай санына қарсы тұрса, жылжымайтын мүлік нарықтарында
көп жағдайда олардың локалды табиғатына байланысты сатушылар мен сатып
алушылар саны арасында диспропроциялар жиі пайда болады.
Жылжымайтын нарықтардағы мәмілелердің жекелік сипаты. Жариялымды
(көбінесе биржалық) мәмілелер болатын жоғары ұйымдастырылған нарықтарға
қарағанда, жылжымайтын мүлік нарықтарындағы мәмілелер жекелік сипатта
болады және әдетте салыстырмалы ұзақ келіссөздер және тараптардың
саудаласуы нәтижесінде жасалады. Жылжымайтын мүлікпен мәмілелер сатып
алушының объектімен тек табиғи қатынасын ғана емес, сатушымен жеке
кездесулерді талап етеді. Мәміле арнайы реялторлық фирмалардың араласуымен
жасаласа да, сатып алушыға мәнді болып табылатын көптеген сұрақтарға
жауаптарды сатушымен жеке сұқбаттасудан ғана алуға болады.
Жылжымайтын мүлік нарықтарындағы ақпарат ерекшеліктері. Егер жоғары
ұйымдастырылған нарықтар көптеген қатысушылар талдаушылар және зерттеушілер
бақылауында болса, онда ақпаратты жинау, өңдеу және таратудың дамыған
жүйелері болса, жылжымайтын нарықтарға мәмілелердің жеке сипатына
байланысты алынатын ақпаратқа қиын қол жеткізу, толық еместік және көп
жағдайда шынайы еместік тән.
Қазақстан Республикасында жақын уақытқа дейін жылжымайтын мүлікке
құқықтарды тіркеудің қолданбалы жүйесі жоқ болды, соған байланысты
бағалушына қызықтыратын объект туралы ақпаратты іздеу қиын болды. Одан
басқа, жылжымайтын мүлікті сату-сатып кезінде алынатын салықтарды азайтудың
әртүрлі әдістерінің кең таралуына байланысты, алына алатын ақпарат көп
жағдайда толық және шынайы болмайды.
Жылжымайтын мүлік нарықтары туралы ақпаратты жинау мен көрсетудің
қолжетерлік жүйелері болмауының басқа салдары, біріншіден, нарыққа
қатысушылар арасында ақпаратты айырбастаудың төмен жылжамдығы, ал
екіншіден, тауар мен баға туралы нарыққа нақты қатысушылардың білу дәрежесі
өзгере алатын тым кең аумағы болды.
Жылжымайтын мүлікпен мәмілелердегі рационалды емес факторлар.
Стандартталатын тауарлар нарықтарындағы қабылдайтын шешімдерге әсер
ететін жалғыз фактор баға болып табылады. Жылжымайтын мүлік сияқты тауармен
мәмілелерде адамдар тәртібіне рефлекторлық әрекеттер, импульстар, инстинкт,
әдеттер, көңіл-күй әсер етеді.
Көп жағдайда адам үй жай ғана ұнағаны үшін жоғары бағаны төлеуге дайын
болды және өзіне ұнамағандықтан қарапайым бағада жақсы үй алудан бас тартуы
мүмкін және оны ол неліктен екенін көп жағдайда түсіндіре алмайды.
Алайда тәжірибегесүйенсек, мүндай рационалды емес факторлардың мәнді
әсеріне қарамастан, жылжымайтын мүлік нарықтарындағы баға қалыптастыру
тұрақты заңдылықтарға тәуелді болады және оларды бағалаушы анықтау керек.
Жылжымайтын мүлік нарықтарындағы ұсынымдардың икемсіздігі.
Басқа көптеген нарықтарға қарағанда жылжымайтын мүлік нарықтарында
ұсыным көлемі баға өскенде тез ұлғаю алмайды. Бұл ұсынымның бағалық
икемсіздігі деп аталатын қасиет жаңа жылжымайтын мүлікті жасау үшін әдетте
көбінесе бас жер учаскелерінің шектелуімен байланысты ұзақ уақыттың,
бірнеше айлардың немесе жылдардың талап етілуімен түсіндіріледі.
Жылжымайтын мүлік нарығының объектілері
Қарапайым түсінікте меншік өзінің сыртқы белгісімен, адамның затты
иеленуімен түсіндіріледі. Затты келесі субьектілер: жеке және заңды тұлға,
оның ішінде өзінің меншік құқықтарын әкімшілік өкілдеріне беретін мемлекет
иелене алады.
Меншік субъектісі – нақты объектіге (капитал, жер және сәйкес
экономикалық мүдделер) ие экономикалық дараланған заңды және жеке тұлға.
Экономикалық мүдделерін жүзеге асыра отырып, субъектілер өздеріне тиесілі
объектілерін иелену, қолдану тұрғысында экономикалық қатынастарға түседі.
Осылайша, меншік – бұл субъектілер арасындағы қатынас.
Субъектімен материалдық (рухани) игілік арасында ешқандай қатынастар
бола алмайды. Тек нақты игілікті пайдалану, иелену және басқару бойынша
ғана субъектілер арасында белгілі бір қатынастар бола алады. Меншікті
осылайша түсіну барлық экономикалық, құқықтық, ұйымдастырушылық –
басқарушылық процестердің негізінде, оның ішінде оның құнын анықтау
негізінде, баға негізінде жатыр.
Қазіргі жағдайда меншіктің қандай да бір обьектісі табыс көзі және
нарықтық мәміле объектісі бола алады, оның ішінде мұндай объекті меншік
құқығы болып табылады. Мұнда ерекше табыс алу процесі ретіндегі, табыс
әкелетін меншік ретіндегі бизнес қызығарлық. Бизнестің негізін, оның
бөлінбейтін мәнін капитал құрайды. Капитал қазіргі экономикалық жүйенің
материалдық базасы болып табылады.
Әр түрлі даму сатыларында экономикалық ғылым оған әр алуан анықтама
берді. Бірақ көптеген ғалымдар мен практиктер бұл категорияға бірдей
анықтама береді: капитал – бұл байлық, өндіріс құралдары, өндіріс
факторлары, яғни табыс әкелетін еңбекті инвестициялаудың әр түрлі
материалды-заттай нысандары. Табыс алу процесі белгілі бір экономикалық
қатынастарды, оның ішінде меншік қатынастарын білдіреді.
Меншік және капитал белгілі бір ұйымдық құрылымдар – кәсіпорындар,
ұйымдар, фирмалар және белгілі бір бизнес саласы шегінде қалыптасады және
қолданылады. Сондықтан олардың нарықтық бағасын нақты өмір сүруіне қарай
қалыптастырады. Кәсіпорын және фирма өздерінің ішкі экономикалық мазмұны
мен капиталды иеленсе де, олардың арасында тек қана ұқсас сипаттар ғана
емес айырмашылықтар да болады. Барлығына бірдей материалдық, еңбектік,
ақшалай, ақпараттық негіз болады, ал айырмашылықтары нарықтағы жағдайға,
даму болашағына тиімділікке және бәсеке қабілеттікке мәнді әсер беретін
материалдық емес активтерінде фирманың аты, фирма белгілері, технологиялар,
өткізуші немесе потенциалды табыстың қосымша көздері болып табылатын
маркетингтік жүйе болып көрсетіледі.
Бизнес - бұл белгілі-бір құрылым шегінде ұйымдастырылған нақты әрекет.
Оның басты мақсаты – пайда табу. Осылайша, капитал табыс алу мақсатында
жүзеге асырылатын өнім немесе қызметті жасаудың қандай болмасын процестің
негізі, ішкі мазмұны болып табылады. Табыс алу - бұл экономиканың көптеген
сфераларында, салаларындағы әрекеттің мақсаты мен соңғы нәтижесі, яғни
бизнестің мақсаты мен нәтижесі. Қандай да болмасын бизнесте кәсіпорын
ретінде өзінің экономика ұйымдық нысаны болады.
Кәсіпорын өзінің меншікті нарықтағы орнын алуға, өздеріне тән ортадан
шығуына, өздерінің спецификалық ерекшеліктерін нығайтуға ұмтылып, өздерінің
ерекшеліктерін фирмалық атау мен атрибуттар түрінде жасайды және тіркейді.
Фирма – бұл өздерінің негізі ретінде капиталы бар берілген салада
бизнесінде экономика-ұйымдастырушылық нысаны болып табылатын нақты
кәсіпорынның белгісі, атауы.
Бағалау объектісі ретіндегі бизнестің ерекшеліктері
Бизнес иесі оны сатуға, кепілдікке беруге, сақтандыруға, мұраға
қалдыруға құқығы бар. Осылайша, бизнес мәміле обьектісі, өзіне тән
қасиеттері бар тауар болады.
Басқа тауарлар сияқты бизнес сатып алушы үшін пайдалы. Ең алдымен ол
табысты алуда қажеттілікке сәйкес болуы керек. Басқа тауарлар сияқты
бизнестің пайдалылығы пайдалануда жүзеге асады. Сәйкесінше, егер бизнес
меншік иесіне табыс әкелмесе, ол өзінің пайдалылығын жоғалтады және
сатылуға тиісті. Егер басқа біреу оны қолданудың жаңа әдістерін, табыс
алуда басқа мүмкіндіктерін байқаса, бизнес тауар болады. Мұның барлығы
кәсіпорын үшін де, фирма үшін де ... жалғасы

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.