Бағалау бойынша әдістемелік жағдайлар

Пән: Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
Жұмыс түрі: Материал
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 9 бет
Таңдаулыға:

Бағалау бойынша әдістемелік жағдайлар

1. Бағалау қағидалары

2. Бағалауды ақпараттық қамтамасыз ету

1 Бағалау қағидалары

Кәсіпорынды бағалау процесінің теориялық базасы болып, отандық және шетелдік эксперт-бағалаушылардың көпжылдық тәжірибелері нәтижесінде қалыптасқан бағалау қағидаларының жиыны табылады. Кәсіпорынды бағалау қағидаларын төрт категорияға шоғырландыруға болады:

Кәсіпорынды пайдаланушы қағидасы
Жерді, ғимаратты, құрылыс-жайларды және т. б. кәсіпорынның ортақ мүліктік кешенін құрайтын мүліктерді бағалаумен байланысты қағидалар
Сыртқы нарық жағдаймен байланысты қағидалар
Кәсіпорынның мүлік кешенін ең жақсы және ең тиімді пайдалану қағидасы

2-сурет Бағалау қағидалары арасындағы байланыстар

Екінші суретте көрсетілгендей бұл қағидалар өзара байланысты. Қаржы-шаруашылық әрекетін талдағанда және кәсіпорынды бағалау кезінде барлық қағидалар қажеттігіне байланысты әр түрлі дәрежеде қолданылады. Әр қағиданың мәнділік дәрежесі сол бағаланып отырған кәсіпорынның жағдайына байланысты анықталады. Қағидалар өзара байланысты және бағалау кезінде оларды бір кешенде қарастыру керек.

Бағаның нәтижесін пайдаланатын қағидалар:

Пайдалылық қағидасы
Ауыстыру қағидасы
Күту қағидасы

Пайдалылық қағидасы - кәсіпорында тек потенциалды иеленушіге сол пайдалылығы болса ғана құн болады. Ол белгілі бір типті өнімді өндіру, нарыққа шығару және пайда алу қоғамдық пайдалы қызметтерін жүзеге асыру үшін қажет болғанда ғана пайдалы бола алады.

Пайдалылық - белгілі бір уақыт ішінде және белгілі бір орында кәсіпорынның пайдаланушы қажеттілігін қанағаттандыруға қабілеттігін көрсетеді. Ол көбінесе ақшалай табыс ағымында есептеледі.

Ауыстыру қағидасы. Бұнда сатып алушы сол кәсіпорын деңгейімен бірдей болып тұрған басқа кәсіпорын ұсынып отырған бағасынан үлкен баға төмендейді. Эксперт-бағалаушы кәсіпорынның максималды бағасын сол секілді басқа кәсіпорын екеуінің табысын салыстыра отырып шығарады.

Күту қағидасы. Көп жағдайларда кәсіпорын пайдалылығы болашақ табыстарды күтумен байланысты. Күту - болашақ пайданы болашақта бағаланып отырған кәсіпорынды пайдаланудан алынатын басқа пайдаларды күту. Ақша табыс пайызын әкелетіндіктен және инфляциялық процесс болғандықтан болашақта алынатын теңге бүгін алынатыннан құны төмен болады. Мұнда уақыттағы ақша құны туралы айтылуда.

Болашақ теңгені ағымдағы құнға есептеу процесі дисконттау деп аталады. Кәсіпорынды пайдаланудан күтілетін болашақ пайдаларының ағымдағы құнын анықтау үшін болжанатын пайданы уақыттағы құнға түзету есебімен түзету маңызды.

Жерді, ғимаратты, құрылыс-жайларды және т. б. кәсіпорынның ортақ мүліктік кешенін құрайтын мүліктерді бағалаумен байланысты қағидалар: қалдық өнімділігі, салым, өспелі және кемімелі қайтарымдылық, тепе-теңдік, меншік құқығы пакетін экономикалық бөлу және қосу.

Жер учаскесінің пайдалылық қағидасы. Қандай да болмасын кәсіпкерлік әрекет түрі 4 негізгі өндіріс факторын қажет етеді (2 кесте) : еңбек, капитал, басқару, жер.

Жер қозғалмайды, ал еңбек, капитал және басқару соған «байланған».

Қалдық пайдалылығы сол үш факторға кеткен шығындарды төлеуден (еңбек, капитал, басқару) кейін жерге қатысты таза табыс ретінде анықталады.

кесте

Өндіріс факторлар және олардың орнын толтыру

Фактор атауы

Орнын толтыру

Фактор атауы:

Еңбек

Капитал

Басқару

(Кәсіпкерлік әрекет)

Жер

Орнын толтыру:

Еңбекақы

Пайыз, дивидендтер

Пайда

Басқарушыларға сыйақы

Рента (салықтар, жалдық төлемдер)

Салым қағидасы. Салым - бұл кәсіпорын құнына қосымша. Ол кәсіпорын құнын нақты шығындардан асатын мөлшерде ұлғайтуды қамтамасыз етеді. Алайда салым жағымсыз да болады. Мұнда нақты өндірілген шығындар кәсіпорын құнын азайтады.

Өспелі және кемімелі қайтарымдылық қағидасы - өндірістің негізгі факторына қосымша ресурстарды қосқан сайын таза пайда өседі, белгілі бір сәтке дейін үлкен қарқынмен ұлғаяды, одан кейін жалпы қайтарымдылық өскенімен ол баяу қарқындармен болады.

Кәсіпорынның тепе-теңдік (пропорционалдық) қағидасы. Кәсіпорынның барлық өндірістік факторлары тепе-тең болуы қажет: негізгі және көмекші өндіріс, негізгі және көмекші жұмыскерлер, жұмысшылар мен басқарушы қызметкерлер арасында және т. б. ара қатынастары. Олардың тиімді ара қатынасы максималды пайда алуды қамтамасыз етеді.

Тиімді мөлшер (масштаб) қағидасы. Бұл қағида қандай да болсын өндіріс факторына қатысты. Өндірістің барлық факторлары тиімді мөлшерде болу керек.

Меншіктің мүліктік құқықтарын экономикалық бөлу және қосу қағидасы - кәсіпорынның жалпы құнын өсіретіндей мүлік құқықтарын тиімді бөлу және қосу керек. Бөлу құқығы келесідей болуы мүмкін:

табиғи бөлу: жер учаскесі мен байлықтарын пайдалануды, әуе кеңістігін пайдалануды құқықтарға бөлу;
иелену уақыты бойынша бөлу: жалдың әртүрлі түрлері, өмір бойы иелену, болашақ мүліктік құқықтар;
кәсіпорынды пайдалану құқықтарын бөлу: лицензия, мүлікті пайдалануды шектеу, кәсіпорын мүлкін пайдалану құқығын шектеу;
мүліктік құқық түрлеріне байланысты бөлу: бірлескен жал, серіктестік, траст, корпорация, опцион, сатудың алдын ала келісілген шарттарымен келісім шарттар
кәсіпорынды иелену үшін несие берушілермен құқықтары бойынша: кепілдіктер, сот кепілі, капиталға қатысуы.

Сыртқы нарықпен байланысты қағидалар

Сыртқы нарықпен байланысты қағидалар тобына жататындар: тәуелділік, сұраным мен ұсыным, бәсеке және өзгеріс, сәйкес келу қағидалары.

Тәуелділік қағидасы. Кәсіпорын құны көптеген факторларға байланысты. Ірі өнеркәсіптік кәсіпорындар құны сол кәсіпорын территориясының, жақын аймақтардың, экономикалық ортасына ғана емес, сонымен қатар елдің ұлттық сипатына, халықаралық байланыстарға байланысты.

Сәйкес келу қағидасы - сол аймақта орын алатын нарықтық және құрылым стандарттарына қандай да болмасын кәсіпорын сәйкес келуі керек.

Кәсіпорын жобалары берілген аймақта жер учаскелерін пайдаланудың жалпы қабылданған қағидалары сәйкес келу керек.

Сұраным мен ұсыным қағидасы - кәсіпорын құнына сұраным мен ұсыным ара қатынасы үлкен әсер етеді. Егер сұраным ұсынымнан жоғары болса, баға өседі, ал ұсыным сұранымнан жоғары болса, баға төмендейді. Егер сұраным мен ұсыным тең болса, баға тұрақты болады.

Алайда кәсіпорын сатылу жүзеге асырылатын нарық жетілмегендіктен, сұраным мен ұсыным ара қатынасынан басқа сатып алу - сату бағасына сауда шеберлігі, саудаға қатысушылар саны, берілген мәмілені қаржыландыру жүйесі және басқа факторлар үлкен әсерін тигізеді. Мәмілені қысқа мерзімде өткізу қажеттілігі аталған факторлардың әсерін күшейтеді.

Бәсеке қағидалары: капитал үлкен пайда бар жерге жылжып отырады; сондықтан артық және монополиялық пайда алынатын жерге жаңа субъектілер кіруге тырысады. Бәсеке пайда өсу болжанатын экономика салаларында көбірек болады. Оның көбеюі ұсынымның өсуіне және пайда массасының азаюына апарады.

Өзгеру қағидасы. Нарық жағдайы әр уақытта да өзгеріп отырады. Жаңа кәсіпорындар пайда болады. Біреулері профильдарын ауыстырады, басқа өнім шығарады, не жабылады. Кәсіпорын құнына әсер ететін экономикалық, әлеуметтік, саяси, техникалық салалардың әрекеттері өзгереді. Өндірістің жаңа, прогрессивтірек технологиясының пайда болуы кәсіпорын құнын күрт жоғарылату мүмкін. Кәсіпорынның өмірлік циклі бірнеше сатыдан өтеді: пайда болу, өсу, тұрақтану және құлдырау. Және кәсіпорынның құны ол немесе оны қоршаған табиғи орта өмірлік циклдің қай сатысында екеніне байланысты. Егер өсу сатысында болса, құны жоғары, құлдырау сатысында - төмен болады.

Кәсіпорынды ең жақсы және ең тиімді пайдалану қағидасы - оның құнының бағасын қалыптастырудың негізгі қағидасы. Бұл қағида басқа қағидалардің барлығын біріктіреді: күту, ауыстыру, өзгеру, бәсеке, сұраным мен ұсыным, салым, тәуелділік.

Кәсіпорынды ең жақсы және ең тиімді пайдалану қағидасы - бұл кәсіпорын құнын бағалаудың негізгі қағидасы, ол кәсіпорын құнына әсер ететін факторларды анықтайды.

Кәсіпорынды ең жақсы және ең тиімді пайдалану - бұл бағалау күніне ең жоғары ағымдағы құнды қамтамасыз ететін кәсіпорынды саналы және мүмкін қолдану, саналы мүмкін альтернативті нұсқалардың ішінен кәсіпорын тұрған жер учаскесінің ең жоғары құнына әкелетінін тандау және қолдану.

Бұл қағида - құнды бағалаудың барлық басқа қағидаларын біріктіруші.

Жерді ең жақсы және ең тиімді пайдалану қағидасы жер учаскесін игерудің әртүрлі нұсқаларын қалыптастырудан, салыстырудан және жердің қалдықтық құн шамасынан шыға отырып оптимальдісін таңдаудан тұрады.

Осылайша, негізгі қорлар есебімен кәсіпорын құнын бағалау төрт топқа біріктірілген қағидаларға негізделген.

Бизнесті бағалауды ақпараттық қамтамасыз ету

Бағалау процесін зерттеу жағынан қарағанда кәсіпорын құнын бағалау үшін қажетті ақпаратқа кәсіпорынның өткен және болашақ қаржылық-экономикалық жағдайы, оның меншігі туралы мәліметтер жиынтығы, сонымен қатар кәсіпорын мүлкі және осы мүлікке құқықтары туралы мәліметтер жатады. Кәсіпорынды бағалаудың барлық сатылары жинақталған ақпаратты талдаумен байланысты.

Бағалау үшін қажетті ақпаратты оған қойылатын талаптарға, оның мазмұнына, көрсету нысандарына байланысты сипаттауға болады.

Ақпарат көздеріне байланысты ақпарат ішкі және сыртқы болады. Сыртқы ақпаратқа нарықтар туралы кезеңдік басылымдар мен монографиялар жатады. Бұл жалпы мәліметтерде кәсіпорын құнының деңгейіне әсер ететін экономикалық, әлеуметтік, саяси, құқықтық және экологиялық факторлар көрсетіледі. Жалпы мәліметтерге бағаланатын кәсіпорын орналасуы, ауданның халық саны, жұмысбастылық деңгейі, құрылыс-монтаждық жұмыстарды орындау жағынан ауданның өнеркәсіптік даму дәрежесі, аудан дамуының өмірлік циклі туралы ақпарат қажет.

Мұнда бағаланатын кәсіпорынның әрбір өнім (жұмыс, қызмет) түрі бойынша және әрбір нарықтық сегмент бойынша бәсекелесетін фирмалардың тізімі жасалады; әрбір сегментте кәсіпорынның бәсекелік және бағалық стратегиясы бекітіледі.

Сұраным мен оның өзгерісін анықтайтын фактілер туралы ақпарат жинау өте маңызды. Бұл кәсіпорынның ұсынымы мен шығындарын талдау, сату көлемін болжауға мүмкіндік береді.

Жалпы мәліметтерді беру әдістерінің ең таралған түрі - бұл оларды кәсіпорын қызмет ететін нарық пен нарық секторы, өнім түрі мен оған баға, кәсіпорын орналасуы (яғни кәсіпорын орналасқан қалалар, аудандар туралы мәліметтер) бөлімшелеріне қатысты бөлу. Ақпаратты осылай көрсету әдісінің артықшылығы - ақпаратты бір рет жинап, жүйелеп алғаннан кейін, оны басқа кәсіпорынды бағалау үшін қолдануға болады.

Ішкі ақпаратқа келесі арнайы мәлімет көздері жатады: құрылтай құжаттары кәсіпорынның қаржылық нәтижелері туралы есеп берулер, балансқа түсініктеме жазулар, мүліктік кешеннің толық құрамы (түгендеу ведомосі), кеңсе ғимаратына техникалық паспорт, ұзақ мерзімді жалға (25 жылғ) жер учаскесін беру туралы келісім-шарт, шоттардың жұмыс жоспары, есеп беру кезеңіне айналым-қалдықтық баланс, бухгалтерлік шоттар бойынша талдау анықтамалары, әкімшілік сұраулар нәтижелері, кәсіпорын туралы басқа да ішкі мәлімет көздері.

Бағалау үшін кәсіпорын басқарушыларынан және жұмыскерлерінен алынған ақпарат пайдалы болуы мүмкін: олар кәсіпорын дамуының қандай мүмкіндіктерін көреді; кездескен және болашақта кездесуі мүмкін мәселелер және т. б.

Бағаланатын кәспорын туралы ішкі ақпаратты жинаудың әдістерінің бірі - ауызша немесе жазбаша сұрау (мысалы, анкета көмегімен) . Сұрау кезіндегі сұрақтар әртүрлі болуы мүмкін: кәсіпорын қалыптасу тарихы, өндірілетін өнім және қызметтер, өнім өткізу процесі, қызметкерлер және басқару, техникалық базаны сипаттау, оны қолдану дәрежесі және т. б. Сұрақтар бөлшектенуі мүмкін. Мысалы, кәсіпорын қызметкерлері туралы сұрақ кәсіпорын жұмыскерлерінің жасы, денсаулық жағдайы, білімі, біліктілігі, жұмыс тәжірибесі, еңбекке төлем және басқалары жағынан қарастырыла алады.

Кәсіпорынды бағалау үшін кәсіпорын әрекетін мемлекеттік реттеу туралы ақпарат алу маңызды: өнімге бағаны шектеу туралы, пайдаға, мүлікке, басқа төлемдерге салық салу мөлшерлемелері туралы, егер болса салық салу бойынша жеңілдіктер немесе бюджеттік дотациялар туралы.

Мүліктік тәсілмен кәсіпорын құнын бағалау үшін ішкі ақпараттың ең маңыздысы болып кәсіпорынның мүліктік кешенінің мазмұны табылады. Мүліктік кешен - бұл қозғалмайтын мүлік, қозғалатын мүлік және салымдар, материалдық емес активтер (баланста көрсетілетін және көрсетілмейтін), айналым құралдары.

Кәсіпорын кешенінің мысал ретінде құрамы:

I Қозғалмайтын мүлік;

1. жер учаскесі;

2. ғимарат, құрылыс-жайлар, көпжылдық екпелер;

3. инженерлік инфрақұрылым;

4. аяқталмаған құрылыс;

5. басқа да қозғалмайтын мүлік объектілері.

II Қозғалмайтын мүлік және салымдар

Машиналар мен жабдықтар, есептеуіш техника, өлшеу техникалары, көлік құралдары, өндірістік және шаруашылық инвентарь, жұмыс және өнім малы және басқа да негізгі құралдар;
Күрделі салымдар мен аванстар (қондырылмаған жабдықтар құнын қоса) ;
Ұзақ мерзімді (бір жылдан артық) қаржылық салымдар (табыстық активтерге кәсіпорын салымдарын қоса акция, пай, облигация, вексель және кәсіпорындардың басқа да құнды қағаздары) ;
«Негізгі құралдар және басқа да айналымнан тыс активтер» бабы бойынша басқа да активтер.

III Қорлар мен шығындар

өндірістік қорлар (шикізат, материалдар, отын, қосалқы бөлшектер және т. б. ) ;
аяқталмаған өндіріс;
болашақ кезең шығындары;
дайын өнім;
тауарлар мен басқа да қорлар мен шығындар;

IV Ақша қорлары және басқа да қаржы активтері

банк шоттарындағы, кассадағы ақша қаражаттары
басқа кәсіпорындардың табысты активіне қысқа мерзімге (бір жылдан кем) қаржылық салымдар;
тиелген тауар құны;
дебиторлық қарыздар және баланс активінде көрсетілетін басқа да ұқсас активтер.

V Баланста көрсетілмеген басқа да активтер

1. Консервациядағы объектілер;

2. Қордағы және резервтегі объектілер;

3. Жалға не сенімді басқаруға берілген объектілер;

4. Кәсіпорынға, сонымен қатар шетелге салынған қаражат.

VI Материалды емес активтер

суды және басқа да табиғи ресурстарды қолдану құқықтары;
шығармашылық әрекет өнімдерін (ғылыми, әдеби және т. б. ) коммерциялық мақсаттарға қолдануға авторлық құқық;
жеңілдіктер және басқа да мүлік құқықтары;
«Өнеркәсіп меншіктерінің тіркелетін объектілері (патенттер, лицензиялар, ноу-хау, ғылыми есеп берулер мен монографиялар, конструкторлық және технологиялық құжаттар, макеттер мен тәжірибелік үлгілер, қолдану бойынша нұсқаулар мен әдістемелер және т. б. ) ;
тіркелмейтін объектілер, ғылыми есеп беру, монография
басқа да материалдық емес активтер (бизнес жоспарлар, техника-экономикалық негіздемелер, бизнесті ұйымдастырудың практикалық тәжірибесі, фирмалық атау бағасы, клиенттер тізімі, құпия сипаттағы басқа да ақпарат) .

VII Меншікті капитал және кәсіпорын міндеттемелері

баланс бөлімдері (меншікті қаражат, ұзақ мерзімді және қысқа мерзімді несиелер және т. б. ) .

Жоғарыда келтірілген ішкі ақпаратты әрекет сфералары бойынша әлеуметтік, экономикалық, техникалық және басқарушылық деп жіктеуге болады.

Басқару процесіндегі ролі бойынша ішкі және сыртқы ақпаратты директивті, есеп беру-статистикалық, болжамдық, ғылыми-техникалық, анықтамалық-талдамалық және нормативтік деп бөлуге болады.

Өзгеру дәрежесіне байланысты ақпарат біріншілік, өндірістік және жинақтаушы болып бөлінеді. Кәсіпорынды бағалау сапасы көбінесе кәсіпорында және одан тыс болатын процестер мен құбылыстар туралы біріншілік ақпаратты жинау мен тіркеуін ұйымдастыруға байланысты.

Біріншілік ақпарат - баланс пен қаржылық жағдай туралы есеп беруді жасау үшін негіз. Егер біріншілік мәліметтерді тіркеудің өңделген алгоритмі болмаса, біз әрі қарай параметрлерді және көрсеткіштерді қалай нақты есептесек те, олар кәсіпорын құны туралы қате көрініс береді.

Ақпарат қамтылуына байланысты сапалы, сандық және аралас болып бөлінеді.

Тасушы түріне байланысты ақпараттар басылған текст, микро- және кинофильмдер түрінде және машина тасушыларында болады. Ақпаратты негізгі тасушы - құжат. Көптеген кәсіпорындарда құжаттарды жіктеудің тиімді жүйесі жоқ. Олар әртүрлі қызметтер мен бөлімдерге таралған. Тиімді ақпарат ағымдары ұйымдастырылмаған, сондықтан бағалау үшін қажетті ақпаратты табу қиын. Эксперт-бағалаушылар осыларды естеріне сақтап, осыған дайын болуы керек.

Ақпаратты өнімді қолдану мүмкіндіктеріне байланысты бағалауда пайдалы, қажетті және жеткілікті ақпарат болады. Жеткілікті ақпарат бағалау сенімділігін төмендетеді, ал артық болуы мәліметтердің көбеюіне әкеледі, ал бұл оны өңдеуге уақыт шығындарын өсіреді.

... жалғасы

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.