Жылжымайтын мүлiктi бағалаудың әдiстерi және олардың Алматы қаласында орналасқан пәтердi бағалау мысалындағы тәжiрибелiк қолданысы
Мазмұны
Кiрiспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 5
Тарау 1.Жылжымайтын мүлiктi бағалаудың теориялық негiздерi
1.1.Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлiк нарығының
дамуы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..8
1.2.Жылжымайтын мүлiктi бағалаудың негiзгi түсiнiктерi мен
принциптерi ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . 12
Тарау 2. Жылжымайтын мүлiктi бағалаудың әдiстерi және олардың Алматы
қаласында орналасқан пәтердi бағалау мысалындағы тәжiрибелiк қолданысы
2.1. Жылжымайтын мүлiк объектiсiнiң нарықтық құнын анықтаудың
әдiстерi ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 2 2
2.2. Алматы қаласындағы жылжымайтын мүлiк объектiсiн, пәтердi,
бағалау және сараптау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...59
Тарау 3. Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлiктi бағалау механизмiн
жетiлдiру жолдары.
3.1.Шет елдердiң жылжымайтын мүлiктi бағалаудағы iс-
тәжiрбиесi ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...69
3.2.Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлiктi бағалау
механизiмiн жетiлдiру жолдары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 75
Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..78
Қолданылған әдебиеттер тiзiмi ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..82
Кiрiспе
Меншiкке экономикалық және заңдық категория ретiнде ғылыми тұрғыдан
талдау жасау кәсiпкерлiктi нарықтық шаруашылықтың ажырамас элементi
екендiгiн дәлелдеп отыр.
Меншiк тек экономикалық мағынада емес ,құқылық формада да даму алады.
Ал меншiктiң дамуымен қатар, әртүрлi экономикалық қатынастар да дами
бастайды. Мысал келтiретiн болсақ, кез келген меншiктiң құны болады, ол
құнды анықтау үшiн бағалаушының көмегi қажет.
Қазақстандағы нарықтық экономикалық дамуының қазiргi кездегi сатысында
кез келген тауар мен қызметтiң құнын бағалау маңызды және қажеттi.
Құнды бағалаудың, мәмiленiң негiзделген бағасын анықтау кезiнде,
потенциалды сатушы мен сатып алушы үшiн, ипотекалық несие беру туралы шешiм
қабылдау кезiнде, несиешi үшiн, сақтандыру компаниялары үшiн маңызды.
Осыған байланысты құнның түрлерi де әртүрлi болады.
Бағалау реттелген, мақсатты процесс болып табылады.
Қазақстандағы және халықаралық стандарттарға сәйкес, әртүрлi құнды
бағалау кезiнде, көпшiлiкпен қабылданған, үш тәсiл және олардың әдiстерiн
қолдану ұсынылады. Олар –шығын, кiрiс және нарықтық.
Қазақстан Республикасында бұл мамандық жаңа болып саналады, сондықтан
жетiлдiрiп зерттелмеген. Осыған орай әдебиеттер саны да аз.
Қазақстан Республикасында жүргiзiлiп жатқан реформалардың мақсаты,
адамзаттық қоғамның құқықтық мемлекеттiң, нарықтық қатынастардың негiзiнде
мемлекеттiң жаңа механизмiнiң қалыптасуы болып табылады.
Құқықтық мемлекеттi құру және даму мәселелерiне, қоғамның барлық
мүшелерiн тең құқықпен қамтамасыз ету бойынша шаралар кешенi, осы
құқықтарды әдiлеттi бағалау үшiн, олардың мүлiктiк құқықтарын қорғау және
кепiлдiкпен қамтамасыз ету.
Осылайша, тәуелсiз бағалаудың арнайы қызмет түрi ретiнде дамуы және
қалыптасуы, экономиканы реформалаудың жалпы процесiнiң құраушы бөлiгiмен
құқықтық демократиялық мемлекеттi құру болып табылады.
Жылжымайтын мүлiктiң нарықтық құнының көлемi туралы объективтi,
негiзделген қорытындысы, сату-сатып алу немесе арендаға тапсыру операциясы
кезiнде, кәсiпорынды акционерлеу және мүлiктiң бөлiмдi қайта бөлу,
жылжымайтын мүлiкке салық салу және сақтандыру кезiнде, мүлiктi кепiлге
беру арқылы несиелеужәне инвесторларды қызықтыру кезiнде, мүлiктiк
құқықтарды iске асыру кезiнде қажеттi. Жылжымайтын мүлiк объектiсiнiң жеке
коллективтi иеленушiлерi, банктер және басқа қаржылық компаниялары-
потенциалды инвесторлар, сақтандыру компаниялары, құқықтық ұйымдар, мүлiк
және банкротство бойынша комитеттер, жер реформалары туралы, салықтық
қызметтер және басқа басқарушылық органдар-бұл операциялардың субъектiлерi
болып табылады.
Берiлген дипломдық жұмыстың тақырыбы-,,Алматы қаласының Алмагул шағын
ауданында, ғ х үйдiң ғ Упәтерi мекен жайының мысалында жылжымайтын мүлiк
объектiсiнiң нарықтық құнын анықтау,, Бүгiнгi күнде бұл тақырып
маңыздылардың бiрi болып табылады, себебi Алматы қаласындағы жылжымайтын
мүлiк орталығында бағалау жұмыстарының тапсырыстарының көп бөлiгiн сату-
сатып алу мақсатында тұрғын үй жылжымайтын мүлiгiн бағалау жұмыстары
құрайды.
Жеке мүлiктiң құқықтар негiзiнде жылжымайтын мүлiк меншiгi жатыр.
Меншiктенулер еместерге қарағанда, иеленушiлердiң мүдделерi қорғалған, олар
өзiнiң меншiгiнiң құқығының құнын басқаруға ұмтылады. Сол үшiн көптеген
жұмыстар жасалады.
Ерiктi нарықтық функционалуы үшiн, құнды жасайтын, факторларды түсiну,
маңызды шарт болып табылады. Берiлген факторлар, сатушы мен сатып алушының
мотивациясын, меншiктi өндiрудi және оны қоршаған ортаның жағдайын қосады.
Жылжымайтын мүлiктiң құнына әсер ететiн факторлар табиғи, қаржылық-
экономикалық, әлеуметтiк және саяси-құқықтық.
Берiлген дипломдық жұмыстың негiзгi мақсаты-жылжымайтын мүлiк
объектiсiнiң нақты нарықтық құнын анықтау. Яғни бағалаудың, көп тараған, үш
тәсiлiн де қолдана отырып, құндарды табу. Олардың iшiнен оптималдысын
таңдау.
Дипломдық жұмыстың мақсатынан келесi мiндеттер туындайды:
-Жылжымалы мүлiктi бағалаудың негiзгi принциптерi мен әдiстерiн
негiздеу.
- Берiлген бағалау объектiсiнiң мiнездемесiне, меншiк құқығына
сипаттама беру.
- Жылжымайтын мүлiк объектiсiн бағалаудың негiзгi тәсiлдерiн қолдана
отырып, объектiнi бағалау.
- Жылжымайтын мүлiк нарығының түрлерi және оның ерекшелiктерi.
1.Жылжымайтын мүлiктi бағалаудың теориялық негiздерi
1.1.Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлiк нарығының дамуы
Жылжымайтын мүлiк нарығы- шектеулi ресурстар, сатушы мен сатып алушылар
нарығы. Экологиялық таза және орталық аудандарда орналасқан, жаңа
объектiлердiң, ерекше көркем стилiндегi объектiлердiң сатушылардың саны
шектеулi. Сатып алушылардың саны да шектеулi, себебi осындай сипаттамадағы
объектiлердiң бағасы өте жоғары, Сатушы мен сатып алушылардың шектеулiлiгi
тәжiрбиелi индивидуалды бағалаудың қалыптасуына әкеледi.
Жылжымайтын мүлiк нарығында тауардың сатылу уақыт периоды жоғары.
Жылжымайтын мүлiк объектiсiн нарыққа шығару және оны сатушының арасындағы
уақытты –нарықтағы тауардың экспозициясы. Экспозиция уақыты тұтынушылық
қасиеттерiне және сату кезiнде жоғарлатылған болса, бағаға тәуелдi.
Жылжымайтын мүлiктiң индивидуалды қасиеттерiнiң себептерiнен,
станционарлығынан (сатып алушыға жақындатылмауы) сатып алушының үлкен
шығындарына ұшыратады. Оларға ақша ғана емес, уақыт шығыны да жатады.
Тауардың нарықта болуының әртүрлi уақыты, тауардың ликвидтылығы сияқты,
экономикалық қасиетiн қалыптастырады. Тауардың натуралды формасынан ақшалай
формасына тез өтуi-жоғары ликвидтылықты бiлдiредi. Жылжымайтын мүлiктiң
ликвидтылығы басқа тауарлардың ликвидтылығының төмен.
Жылжымайтын мүлiк нарығындағы тауарлардың төмен ликвидтылығы, сатушы
мен сатып алушы үшiн тығынның жоғары деңгейiн туғызады. Бұл шығындар
жылжымайтын мүлiк бойынша мәмiлелердiң күрделi шарттарымен анықталады.
Р.Коуздың ұсынысы бойынша, жылжымайтын мүлiктi сатушы мен сатып алушылар,
мәмiле жасасу кезiндегi шығындары трансакциялық шығындар деп аталады.
Трансакциялық шығындар бар болса, ұсыныс бағасының сату бағасынан үлкен
айырмашылығы болады.
Соңғысы, комиссиялық шығындар, пошлиналар, салықтар және басқа шығындар
есебiне жоғарлатылады.
Жылжымайтын мүлiк нарығы туралы ақпаратты алу туралы айтатын болсақ,
ол тұтыну нарығындағы тауарлар мен қызметтер сияқты ашық және жеткiлiктi
емес. Жасалған мәмiлелер, олардың мазмұнының бағалары туарлы мәлiмет алу
өте қиын. Мемлекеттiк пошлиналардың, салық салу деңгейiнiң жоғары болуы,
жылжымайтын мүлiкпен жасалынатын мәмiлелердiң шын бағасын жасыруына
әкеледi. Көп жағдайда мәмiлелер сыйға тарту немесе алмастыру ретiнде
хатталады, заңдастырылады.
Шығын тәсiлiнiң негiзi-құрылыс-монтажды жұмыстарына сметалар құру.
Өкiнiшке орай, бүгiнгi күнде жақсы сметчиктер өте аз.
Экономикалық факторлардың құрамына, жеке және заңды тұлғалардың
кiрiсiнiң деңгейi мен динамикасы, потенциалды сатып алушылардың кiрiсiнiң
диференциациясы, жылжымайтын мүлiк нарығындағы бағалар, құрылыс құны,
коммуналды қызметтердiң бағасы мен тарифтерi, арендалық төлемдердiң
деңгейi, салық салу және басқалар сияқтылар кiредi.
Әлеуметтiк факторларға, халық санының өзгеру тенденциясы, оның жастық
құралы, бiлiмдiлiк деңгейi, әлеуметтiк статусы және т.б. жатады.
Әкiмшiлiк факторлардың құрамына, әртүрлi шектеулер, бақылау,
жылжымайтын мүлiктi құруға құқықтарды алу шарттары, мәмiлелердi жасаудың
құқықтық шарттары (тiркеу, мерзiмдер, және т.б) кiредi.
Қоршаған ортаны, әлеуметтiк инфрақұрылымның жағдайы, көлiктiк жағдай
лар, экология, жылжымайтын мүлiктiң орналасқан жерi анықтайды.
Сұранысты анықтайтын факторларға, саяси, ұлттық, мәдени шарттар, елдiң
әдет-ғұрыптары жатқызылады.
Жылжымайтын мүлiк нарығы бiрiншi және екiншiге бөлiнедi. Бiрiншi нарық-
жылжымайтын мүлiктiң тауар ретiнде нарыққа бiрiншi рет келiп түсетiн,
экономикалық жағдай. Бұл жағдайда, негiзгi сатушылар ретiнде, мемлекет,
өзiнiң федералды, регионалды және жергiлiктi әкiмшiлiк органдары атынан
болады.
Екiншi нарықта, бұрын қолданылған және белгiлi бiр меншiктенушiнiң
иелiгiнде болатын (жеке және заңды тұлғалар) тауарлар ретiнде болады.
Бiрiншi нарықта ұсынылатын жылжымайтын мүлiктiң саны жаңа құрылысқа
тәуелдi.
Бiрiншi және екiншi нарық өзара байланысты. Егер бiр себептермен екiншi
нарықта ұсыныс көбейсе, онда бiрiншi нарықтағы тауардың құны төмендейдi.
Жылжымайтын мүлiк нарығын оның сигментациясынсыз қарастыру мүмкiн емес.
Жылжымайтын мүлiк нарығын сигментациялау-оның сатып алушылар тобының
бiртектiлерге бөлiнуi. Сегментацияның негiзiнде, жылжымайтын мүлiктiң
сипаттамалары жатқызылады.
Жылжымайтын мүлiк нарығының келесi сигменттерiн ажыратады: тұрғын үй
нарығы, коммерциялық жылжымайтын мүлiк нарығы, жер учаскелерiнiң нарығы.
Әрине бағалау өткiзу кезiнде бұл сегментацияға көп көңiл бөлiнуi қажет,
сонымен қатар, ол өте ыңғайлы болып табылады.
Жылжымайтын мүлiктi бағалаудың құқықтық базасы.
Бағалау қызметiнiң сұрақтарын реттеу үшiн Қазақстан Республикасында
2000 жылдың 30-қарашасында ,,Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметi
туралы,, Қазақстан Республикасының Заңы енгiзiлген.
Қазақстан Республикасының әрекет етушi заңына сәйкес, бағалау
қызметiмен шұғылдыну құқығы келесi мемлекеттiк органдарға берiледi:
кеденшiлерге(тауарды алу кезiнде ), соттарға (моральдi шығынды бағалау
кезiнде), жер ресурстарының Агенстволарына (жердi бағалау кезiнде),
,,Жылжымайтын мүлiктiң орталықтары,, сияқты Республикалық мемлекеттiк
мекемелерiне (салық салу мақсатында бағалау және жылжымайтын мүлiкпен
жасалынатын келiсiмшарттарды тiркеу) және т.б.
Қазақстанда бағалау, бағалау қызметiн атқарудың Мемлекеттiк
лицензияның негiзiнде, жеке және заңды тұлғалармен iске асырылады.
Бағалау, қайтарымды қызмет атқару туралы келiсiмшарт жасасу негiзiнде
жасалынады. ҚР Азаматтық кодексiнiң нормаларына сәйкес бағалаушы қайтарымды
негiзде қызмет көрсетедi.
Құнды анықтау белгiлi бiр мерзiмде жасалынады-бұл уақыт бойынша есептi
нарықтық құнның нақты мезгiлге байланыстылығын бiлдiредi. Нарық пен
нарықтық жағдайлардың өзгерiп тұруына байланысты, есептелiп шығарылған
көрсеткiштер басқа мезгiлде дұрыс болмауы мүмкiн. Бағалау нәтижесi берiлген
мерзiмдегi нарықтық жағдайының қалпын көрсетедi, яғни ол өткен немесе
болашақтағы мерзiмге көрсете алмайды. Одан басқа, нарықтық құнды анықтайтын
келiсiмшарттың мүлiктiң қолдан қолға өтуiмен бiрге аяқталады деп болжанады,
сондықтан ешқандай құнның өзгерiстерi мүмкiн емес.
Көп жағдайда жас мамандар бағалаумерзiмiн анықтауда қате жiбередi.
Олар тапсырушыға құжаттарды берудi (есептеудi аяқталу мерзiмiне)жатқызады.
Ғимаратты қарастыру, есептеу және құжатты берудiң арасында көп уақыт өтуi
мүмкiн. Сол берiлген уақыт аралығында бағалау объектiсiмен төтенше
жағдайлар болып қалуы мүмкiн (өрт, табиғат апаттары құнның төмендетуiне
әкеледi, жетiлдiру, модернизация және т.б. құнның жоғарылауына әкеледi).
Сондықтан, бағалаудың дұрыс мерзiмiне бағалау объектiсiн қарау мерзiмiн
жатқызу керек.
Келiсiмшартқа қатысушы жақтмiнардың бiреуi бағалау объектiсiн сатып
алуы, ал екiншiсi сатып алуға мiндеттi емес. Келiсiмшарт, ерiктi сатушы мен
сатып алушының арасында жасалынады деп ұсынылады. Келiсiмшарт жақтардың
қысымынсыз өткiзiлуi қажет.
Баға дегенiмiз-меншiк объектiсi, тауар, қызметтер және тағы басқалары
үшiн төленетiн сомма.
Құн дегенiмiз-құндылықтардың, меншiк объектiлерiнiң, тауарлардың,
қызметтердiң және тағы басқалардың ақшалай көрiнiсi.
Бағалаушы құнды анықтайды, ал баға әртүрлi жағдайларға байланысты, не
жоғары, не төмен болуы мүмкiн.
2. Жылжымайтын мүлiктi бағалаудың негiзгi түсiнiктерi мен
принциптерi
Жылжымайтын мүлiктiң құнын анықтау күрделi аналитикалық процесс
болып табылады. Бұл процесс бағалау объектiсiнiң өзара байланысының iшкi
және сыртқы барлық спектiрiн қамтиды.
Нарықтық құнды есептеудiң барлық әдiстерi, процедурасы және техникасы
егерде олар нарықтық көрсеткiштерге негiзделiп, дұрыс қолданылса, бiр
нарықтық құнда көрсетедi.12
Еркiн бәсекелестiк нарықта сату үшiн барлық қажеттi жағдай сақталса,
меншiк объектiсiн сату кезiндегi ықтималды бағаның қалыптасуы нарықтық
құнды бiлдiредi. Қажеттi жағдай болып, сатушы мен сатып алушы шешiм
қабылдау үшiн ақпаратпен толық қамтамасыздандырылған және бағдарлай әрекет
жасайды. Қатысушылардың еш қайсысы сату-сатып алу келiсiмшартына ерiксiз
қатыспайды.14
Жылжымайтын мүлiктi бағалаудың процедурасы мен әрекетiн түсiну үшiн,
жылжымайтын мүлiктi бағалаудың принциптерiнiң экономикалық мағынасын бiлу
қажет.
Жылжымайтын мүлiктi бағалаудың принциптерi келесi төрт жалпы
қабылданған топқа бiрлескен:
-Қолданушының пiкiрiне негiзделген принциптер.
-жермен, ғимараттармен және құрылымдармен байланысты принциптер
-Нарықтық ортамен байланысты принциптер
-Ең тиiмдi және ең нәтижелi қолдану принципi.14
Бұл принциптер өзара байланысты. Анықталған меншiктi сараптау кезiнде
бiрнеше принцип бiр мезгiлде iске қосылуы мүмкiн. Сонымен қатар, айта
кететiн жай ол принциптер бағалаудың барлық мiндетiнде қолданыла бермейдi.
Бiр принципке екiншiсiнiң арқасында үлкен мән берiлу мүмкiн, ол нақты
жағдаймен немесе қызығушылық бiлдiрген жақпен анықталады. Жылжымайтын мүлiк
нарығының функциялау жетiк болмауы мүмкiн, принциптердiң бiреуiнiң толық
көлемде (реализациялануы) iске асуына, мемлекеттiк органдардың араласуы,
кедергi жасау мүмкiн. Осы себептермен аталған принциптер адамдардың
экономикалық мiнез-құлқының тенденциясын ғана көрсетедi, алайда бұндай
мiнез-құлқына кепiл бермейдi.
Қолданушының пiкiрiне негiзделген принциптер келесiлердi қосады:
пайдалылық, орын басушылық және күту.
Пайдалылықтың анықтамасы: пайдалылық- жылжымайтын мүлiктiң ағымдағы
берiлген уақыт периодында және берiлген орында пайдаланушының қажеттiлiгiн
қанағаттандыру қабiлеттiлiгi меншiктiң табыс әкелетiн жағдайында
қажеттiлiктердi қанағаттандыру ретiнде кiрiс болып табылады. Меншiктенушi
–пайдаланушы үшiн бұл кiрiс ,,бекiтiлген рента,, ретiнде есепке алынады.
Яғни, бiр адам екiншi адамға объектiнiң арендасы үшiн қанша төлейдi? Бұл
жинақтар солай саналады.меншiкке ,,бекiтiлген,, шынында қолдан қолға өтпесе
де
Орынбасудың анықтамасы: Орынбасу принципi бойынша меншiктiң максималды
құны пайдалылығы эквиавленттi басқа меншiктiң ең төмен құны немесе
бағасымен иемдену мүмкiншiлiгiмен анықталады.
Бұл принцип, бағалау процесiндегi қоолданылатын, құнды анықтайтын,
дәстүрлi үш тәсiлдiң негiзiнде жатыр.
Орынбасу принципi мен альтернативтi шығын түсiнiгi ұқсас болып
табылады.
Инвестордың қор салудың альтернативтi варианттарынан бас тартып, және
берiлген екемеге инвестиция сала отырғандығы шыққан шығындарын
альтернативтi шығындар дейдi.
Күтудiң анықтамасы күту-ол кiрiстiң және басқа да пайданың ағымдағы
құнын белгiлеу.
Ақша пайыз әкелетiндiктен, болашақта алынатын бiр доллардың құны
қазiргi кездегi доллардың құнынан төмен болады. Бұл жерде ақшаның уақыт
ағымының iшiндегi құны туралы айтылған. Болашақтағы долларды ағымдағы
құнына келтiру процессiн дисконттау деп аталады. Жылжымайтын мүлiктi
иемденуден күтiлетiн болашақтағы долларды дұрыс бағалау үшiн, уақыт
iшiндегi құнға болашақта болжамалы түсiмдердi түзету өте маңызды.
Бұл принциптердiң iшiне кiретiндер: қалдырмалы өнiмдiлiк, салым
(немесе қазына), өспелi және кемiмелi кiрiс, экономикалық көлем және
экономикалық бөлiнiс.
Қалдырмалы өнiмдiлiктiң анықтамасы: еңбек, капитал және кәсiпкерлiк
қызметтiң шығындары төленгеннен кейiн, қалдырмалы өнiмдiлiк жерге қатысты
таза кiрiспен өлшенедi. Жер пайдаланушыға табысты көбейту, шығынды азайту,
кез-келген ыңғайлы жағдай қажеттiлiгiн қанағаттандыру немесе осы үш шарттың
бiрлесуiне қол жеткiзу мүмкiншiлiгiн бередi, сондықтан қалдырмалы
мүмкiншiлiктiң орны бар. Төменде сәйкес мысалдар келтiрiлген.
Максималды түсiм-шаруашылық тауарлар дүкеннiң иеленушiсi сатып
алушылардың көбiнiң қолы жеңiл жететiн және көзге көп түсетiн жер учаскесi
үшiн көбiрек ақы төлейдi.
Минималды шығындар-автокөлiк өндiрушiсi қала орталағындағы iскер
бөлiмiнде орналасқан учаскеге қарағанда, темiрбетон саласының қасында
орналасқан учаске үшiн көбiрек ақы төлейдi.
Қолайлылықтағы қажеттiлiктi қанағаттандыру –тұрғын-пайдаланушы әдемi
көрiнiс ашылатын жер үшiн көбiрек төлейдi.
Салым (предельная продуктивность). Салым-факторға шыққан фактiлiк
шығындар емес, кез-келген жаңа факторға енгiзу нәтижесiнде шаруашылық
объектiсiнiң құнының өсiмiнiң сомасы. Кейбiр факторлар, олармен байланысты
шығындарға қарағанда, жылжымайтын мүлiктiң құнын үлкен көлемге көбейтедi,
алайда кейбiреулерi құнды фактiлi түрде төмендетедi.
Салым-бұл кез-келген қосымша өндiрiс факторының бар немесе жоқ болу
нәтижесiндегi шаруашылық объектiсiнiң құны немесе таза кiрiстiң өсу не кему
сомасы.
Өспелi және кемiмелi кiрiс. Жер меншiктенушi мына сұраққа жауап беру
керек. Иеленген жерiне қаншалықты интенсивтi түрде құрылыс құру қажет?
Тепе-теңдiлiктiң анықтамасы: жердi пайдаланудың кез-келген типiне,
өзара келiскен жағдайда, жердiң максималды құнына жеткiзiлетiн, әртүрлi
өндiрiс факторларының оптималды сомалары сәйкес.
Экономикалық көлем (величина) . Жер учаскесiнде құрылыстарды
тұрғызудың оптималды масштабтары нарықтағы бәсекелестiк және тұтынушылардың
қажеттiлiгiмен анықталады. Қоршаған ортасы жақсы жерде орналасқан
участоктың көлемi мүмкiншiлiктi тұтынушылар үшiн өте үлкен немесе кiшi
болса, оның нарықтағы құны төмендеп қалуы мүмкiн. Экономикалық шама
(размер) принципi-бұл басқа кеңiстiкте қарастырып келген тепе-теңдiлiк
принципi.6
Экономикалық шама-берiлген орында нарықтық жағдайға сәйкес, жердi
пайдаланудың оптималды масштабына жету үшiн, қажеттi жер көлемi.
Экономикалық бөлiнiс. Мүлiктiк заңнама жерге деген мүлiктiк құқықты
бөлiп және бөлiгiмен сатуға рұқсат бередi.
Экономикалық бөлiнiстiң анықтамасы: егер жылжымайтын мүлiк меншiгi бiр
немесе бiрнеше мүлiктiк қызығушылықтарға бөлiнуi мүмкiн болса, нәтижесiнде
объектiнiң жалпы құны өседi. Осындай жағдайда экономикалық бөлiнiс орынды
болады.
Нарықтық жағдаймен байланысты принциптердiң iшiне кiретiндер
тәуелдiлiк, сәйкестiк, үсыныс пен сұраныс, бәсекелестiкпен өзгерiс.
Тәуелдiлiк. Жылжымайтын мүлiктiң құнына әсер ететiн маңызды фактордың
бiрi-оның орналасу жерi болып табылады. Орналасу жерiнiң сапасы учаскенiң
табиғи параметрлерiнiң, берiлген аудандағы қабылданған, жердi пайдалану
типiне қаншалықты сәйкестiгiмен, экономикалық аймаққа қаншалықты жақын
орналасқандығымен байланысты. Бiрiккенде осы екi мiнездеме ситусты құрайды,
немесе жылжымайтын мүлiктiң экономикалық орнласуы жерi.
Ситусты ең болмаса, төрт деңгейде, экономикалық аймақпен жер
пайдаланудың нақты варианттының арақатынасымен анықталады. Бұл төрт деңгейi
концентрлiк шеңбермен белгiленген. Олар, жақын жатқан территорияны, жақын
аралықтағы жерлер, сауда зонасын және бүкiл романды бiлдiредi. Мысалға,
өңдеу өнеркәсiппен айналысатын мекемелер үшiн жердi пайдалану типiнiң
тәуекелдiлiк деңгейлерi жалпы халықтық немесе мемлекетаралық масштабта
болуы мүмкiн.
Егер жер пайдаланудың қоршаған жүйесiнде, не жылжымайтын мүлiктiң
экономикалық аумағында өзгерiстер болып жатса, оның құнына әсер етуi
мүмкiн. Жердi пайдаланудың қоршаған жүйесiндегi өзгерiстердiң бөлек
мысалдары мыналарды қосады: объектiге жақын жерден сауда орталығын салу,
көлдiң ,,жасалуы,, немесе мектептiң салынуы. Бұл өзгерiстер объектiнiң
құнына негативтi . Сонымен қатар позитивтi де әсерiн тигiзу мүмкiн. Бұл
жаңа варианттарының масштабтарымен және соңғыларының бағаланатын объектiмен
ара қатынасымен анықталады.
Байланыс шығынымен өлшенедi: Бағаланатын объектiнiң кез-келген бiр
нақты мақсатқа жету жанындағы, оған қызмет ететiн объектiлерге жету үшiн,
шығатын шығын. Байланыс уақыт шығынымен, ара қашықтықпен немесе ақша
шығынымен өлшенуi мүмкiн. Осы байланыстың кейбiреулерiн өлшеу қиынға
түседi. Мысалы, егер бiр учаскенiң тамаша көрiнiсi болса, ол қалай
өлшенедi? Берiлген байланыс көрiнiсi тамаша және көрiнiсi тамаша емес
учаскелердiң құндарының айырмасы ретiнде бағалануы мүмкiн.
Кiрiс ағымдары, көбiне көп, орналасу жерiнен тұтынушы нарығынан қалай
байланысты екендiгiне тәуелдi. Мысалы, жол салу нәтижесiнде немесе
бәсекелес үшiн байланыстың бұзылуы, өзiнiң орналасқан жерiнiң арқасында,
мүмкiншiлiктi клиенттердi тартып алуға, бөлшектеп сатушының табысын едәуiр
азайтуға мүмкiншiлiк бередi.
Сәйкестiлiк. Нарықтық стандартқа сәйкес келмейтiн проект қаржылық ара
қатынаста ұтылады. Жылжымайтын мүлiктi салу проектiлерi сәйкес ауданның
жердi пайдалану типiне сай келуi қажет. Бұл барлық үйлер бiр сәулеттiк
стильде салынуы керек дегендi бiлдiрмейдi. Дегенмен де сәулеттiк стиль
жердi пайдалану типiне сәйкес болуы керек. Сәйкестiлiк-берiлген жердегi
құрылысқа ұсыныстың сәулеттiлiк стилiнiң қолайлылықтың және қызмет көрсету
деңгейiнiң қандай дәрежеде, жылжымайтын мүлiк нарығының қажеттiлiктерiмен
күтiмен, сай болатындығы.
Сәйкестiлiк принципiмен регрессия және прогрессия принциптерi
байланысты, берiлген нарықтың жағдайы есебiмен жер учаскесiндегi
құрылыстардың аса көбейуi кезiнде регрессия орынды болады.
Бағаланатын меншiктiң құнымен, көршiлес орналасқан объектiлердiң
жоғары құнына байланысты, өсуi. Бұл жағдайда
прогрессия орынды.
Жылжымайтын мүлiк нарығы жетiлмеген болғандықтан, меншiктенушiнiң
ауысуы болатын бағаны сұраныс пен ұсыныс орната бермейдi. Сатылым бағасының
орнатылуына басқа да әртүрлi факторлар әсер етедi.
Ол факторларға, сатылым процесiнiң шартттарын дұрыс орната бiлу,
қатысушылардың саны мен ынтасы, эмоциялары және қаржыландыру құны сияқтылар
жатады.
Ұзақ мерзiмдi жоспарда, баға өзгерiсiнiң бағытын анықтауда сұраныс пен
ұсыныс тиiмдi фактор болып саналады. Алайда жылжымайтын мүлiк нарығында
уақыттың қысқа мерзiмде сұраныс пен ұсыныс факторлары өзiнiң тиiмдiлiгiн
жоғалтады. Жеке меншiктенушiлердiң жерге деген монопольдi бақылауы
негiзiнде нарықтағы өзгерiстер болуы мүмкiн. Сонымен қатар, нарықтарға
мемлекеттiк бақылау механизмдерi әсерiн тигiзедi. Мысалға, жергiлiктi
басқарма органдары нарықтың өсуiн немесе арендалық төлем деңгейiн ұстап
қалуы мүмкiн.11
Және басқа да көптеген тәсiлдермен нарықтық механизмiне өзгерiстер
енгiзуi мүмкiн.
Егер нарықтағы сұраныс көлемi жетiспей немесе тұтыну көлемi артығымен
болса, бағалардың деңгейi мен арендалық төлемдер төмендейдi. Қысқа мерзiмдi
жоспарда жылжымайтын мүлiктi ұсыну икемсiз болып табылады. Яғни, бұл
ұсынысты көбейту үшiн ұзақ мерзiмге жоспарлауды қажет етедi: баға тез
көтерiлсе де ұсынысты тез көбейтуге болмайды. Жылжымайтын мүлiктiң ұсынысын
азайту да қиынға түседi. Бiр нақты типтi объектiлердiң аз болып жасалынуы,
уақыттың ұзақ мерзiмiнде, жүктелу деңгейiнiң төмен болып қала беруiне
әкеледi. Бұл жағдай саудаласудың қуғыншыларына қолайлы мүмкiншiлiк жасайды.
Себебi бағалар төмен болып қалып, немесе одан әрi төмендейдi.
Ұсыныс жеткiлiксiз немесе сұраныс жоғары болған жағдайда бағаға деген
қарама-қарсы қысым орынды болады. Сұраныс ұсынысқа қарағанда өте өзгермелi.
Бағаның өзгеруiне ол жеңiл әрекет жасайды. Ақша масса көлемiнiң өзгеруi,
пайыздық ставкалар, қорқыныш және басқа да факторлар сұраныс мiнезiне, кез-
келген берiлген уақытша әсер ете алады.
Сұраныс пен ұсыныстың анықтамасы: ұсыныс-анықталған баға бойынша қолда
бар тауарлар саны; сұраныс-анықталған бағамен ықыласты тауарлар саны.
Сұраныс пен ұсыныстың ара қатынасы бағаларды анықтайды.
Бәсекелестiктiң өрлеуi, аудандағы жылжымайтын мүлiк ұсынысының өсуiне
әкеледi. Бұл жағдайда сұраныс өспесе, берiлген түрдегi барлық жылжымайтын
мүлiктен алынатын таза кiрiс төмендей түседi. Бәсекелестiк деңгейi тым
жоғары болған жағдайда, пайда көлемi төмендеп, немесе жоғалып кетуi мүмкiн.
Бәсекелестiктiң анықтамасы: бәсекелестiктiң өрлей түсуi, таза кiрiстiң
орташа деңгейiнiң төмендеуiне апарады.
Бұл принцип, нарықтық нормадан асатын кiрiс ағымының құнын бағалауға
тырысып отырған, сараптаушы үшiн маңызды. Егер аса пайданың түсiмi ұзақ
мерзiмдi аренда немесе басқа себептермен байланысты болмаса, кiрiс ағымы
абайлап қарастырылуы қажет. Көптеген жағдайда сараптаушы екi тәсiлдiң бiрiн
қолданылады. Бiрiншiден, артық пайда жай пайдадан бөлiнiп, бөлек кiрiс
ағымы ретiнде қарастырылуы мүмкiн. Екiншiден, жай ағымға қарағанда, барлық
таза кiрiс ағымы тәуекелшiл болып қарастырылуы мүмкiн. Сонымен қатар, ол
өте жоғары ставкамен капиталдануы мүмкiн.
Өзгерудiң анықтамасы: жылжымайтын мүлiк объектiнiң құны бiр қалыпты
болып қала бермей, уақыт өтiсiмен өзгередi.
Жылжымайтын мүлiкке ейлiнше әсер ету мүмкiншiлiгi бар оқиғаларды
аналитиктер бақылауы қажет. Бұран болған шарттардың болашақта сақталуы
мiндеттi емес. Жылжымайтын мүлiк объектiсiнiң болашақтағы кiрiсiн дұрыс
бағалу үшiн, болжамалы табыс пен шығындарға байланысты базалық болжамдарды
анықтау қажет. Уақиғалар мен шарттар тұрақты болмағандықтан, бағалаушылар
кәсiби стандартты ұстанады, яғни бағалау мерзiмi тұрақты бекiтiлмеген.
Ең жақсы және ең тиiмдi пайдалану принципi-бұл, жоғарыда
қарастырылған, барлық үш топтың принциптерiнiң синтезi. Осы принциптiң,
бағалаушылар арасында, ең көп тараған анықтамасы:
Объектiнiң бағалаудың тиiмдi мерзiмiнде анықталған өте жоғары ағымдағы
құнмен қамтамасыздандыратын, қолданудың естi және мүмкiншiлiктi варианты.
Басқа сөзбен айтқанда естi мүмкiншiлiктi және заңды альтернативтi
варианттардан таңдалған пайдалану варианты.
Ең жақсы және ең тиiмдi қолдану принципi, учаскенiң құнына әсер етушi
факторларды сараптау үшiн, концептуалды моделi бередi, бұл принцип
жылжымайтын мүлiктiң құнына әсер ететiн, табиғи, заңды, әлеуметтiк және
экономикалық сипаттағы, факторларды ескередi. Сонымен қатар, ол бағалаудың,
пайдалылық, орынбасу, күту, қалдырмалы өнiмдiлiк, салым, өспелi және
кемiмелi кiрiстер, тепе-теңдiлiк, экономикалық көлем, экономикалық бөлiнiс,
тәуелдiлiк, сәйкестiлiк, сұраныс пен ұсыныс, бәсекелестiк пен өзгерiс
сияқты, принциптерiнiң өзара байланыстыратын көпiрдiң ролiн атқарады.
Бағалаушылардың шешетiн мәселелерiнiң негiзгiсi-құнды бағалау. Бағалау
объектiсiне ұқсас меншiк объектiсiн тұрғызуға қажеттi шығатын шығын
мөлшерiн шығын деп атайды.
Тарау 2. Жылжымайтын мүлiктi бағалаудың әдiстерi және олардың Алматы
қаласында орналасқан пәтердi бағалау мысалындағы тәжiрибелiк қолданысы
2.1. Жылжымайтын мүлiк объектiсiнiң нарықтық құнын анықтаудың әдiстерi.
Құнды анықтау кезiнде, жалпы жылжымайтын мүлiк нарығына, сонымен қатар
қарастырылып отырған меншiктiң құндылығына әсер ететiн, барлық факторлар
есепке алынады. Жылжымайтын мүлiктiң құнын анықтау кезiнде негiзгi үш
тәсiлдi қолданылады:
-шығын тәсiлi
-сатылымдарды салыстыруға негiзделген тәсiл
-кiрiс тәсiлi
Осы тәсiлдердiң әрқайсысы, жылжымайтын мүлiк объектiсiнiң, бағалық
мiнездемесiнiң әртүрлi болуына әкеледi.14 Әрi қарай жүргiзiлетiн
салыстырмалы сарап, қолданылған әдiстердiң әрқайсысының, жетiстiктерi мен
жетiспеушiлiктерi таразылауға мүмкiншiлiк бередi. Сонымен қатар, сенiмдi
болып табылған әдiстердiң берiлгендердiң негiзiнде объектiнiң ақырғы
бағасын бекiту.
Ескертетiн жай: төменде келтiрiлген бұл әдiстердiң классикалық
процедуралары, бағалау процесiнде қажеттiлiк бойынша, шамалы өзгерiске
ұшыраған. Бұл процесс, қазақстанда,ы жылжымайтын мүлiк нарығына тән
мәселелердi шешу мақсатында жасал,аг.
Шығын тәсiлiн қолдану үшiн, жылжымайтын мүлiктi шығын тәсiлiмен бағалау
кезiндегi қолданылатын принциптерге көз жүгiрту қажет.
Орынбасу принципi.Бұл принцип, ақылды сатып алушының, еш кешiгусiз және
сапасы бiрдей құрылыс ұйымдастыру немесе ұқсас объект сатып алуға кеткен
шығыннан, меншiк үшiн, артық төлемейтiндiгiн пайымдайды. Бағалау күшiне
табылған нарықтық құнның логикалық бағалауына ұқсас объектiнiң құрылысының
құнын және жер учаскесiнiң құнының соммасы жатады.
Сұраныс пен ұсыныс принципi. Сұраныс пен ұсыныста болатын қозғалыстар
бағаның көтерiлiп не төмендеуiне әкелiп соқтырады. Сонымен, бiр меншiк,
ағымдағы уақытқа тәуекелдi, әртүрлi құнға иеленуi мүмкiн. Шығынның өзгерiсi
баға өзгерiсiне пропорционалды болмаса, ғимараттың құрылысы сәйкесiнше аз
пайдалы болады және бар, салынған ғимараттың құны сәйкесiнше не жоғарылап ,
не төмендей түседi.
Баланс принципi. Оптималды бағаға жету немесе оны қалыпты жағдайда
ұстау үшiн, өндiрiс факторлары мен меншiктiң әртүрлi компонентерi өзара
дұрыс ара-қатынаста болу керектiгi-баланс принципiнiң мәнi.
Тәуелдiлiк және өзгерiс принципi (сыртқы факторлар). Сыртқы жағдайлар
мен оқиғалардың нәтижесiнде, меншiк өзiнiң құнын өсiрiп не жоғалтуы мүмкiн.
Сыртқы факторлардың әсерiнен болған құнның қосылуы немесе жоғалуы, не
жердiң, не құрылымдардың есесiне түсуi мүмкiн. Құрылыстың құнының өсуi,
жаңа, сонымен қатар ескi құрылыстардың, бағалау құнының, нарықтық құнына
қатты әсерiн тигiзуi мүмкiн.
Шығын тәсiлiнде, сыртқы себептердiң нәтижесiнде ғимараттардың құнының
төмендеуiн сыртқы тозудың салдарына жатқызады.
Жаңа ғимараттың құрылысының құны оның нарықтық құнынан жоғары не төмен
болуының себептерiнiң бiрi-сыртқы жағдайлар. Бағаланатын құн түрi сирек
немесе жаңа салыстырмалы меншiктi салу қиынға түсетiн болса, онда қайтадан
салынған құрылымның құны, оның құрылыс құнынан жоғары болуы мүмкiн. Екiншi
жағынан алатын болсақ, егер әртүрлi жағдайларға байланысты, анықталған бiр
түрдегi құрылыс сомы артығымен ұсынылса, сәйкесiнше оның құрылыс құны
төмендей түседi.
Шығын тәсiлiндегi бағалау принциптерiн дұрыс қолдану, қажеттi шешiм
құруына жол бередi, яғни құрылыс құнымен нарықтық құн мүлдем бөлек
түсiнiктер. Осыны дәлелдейтiн классикалық мысал ретiнде мынаны айтуға
болады: ,,құрғақ,, және мұнайы бар скважиналарды бұрғылауға және нарықтық
құнының шыққан шығындарын салыстыру.
Жылжымайтын мүлiк облысында, шығын тәсiлiн қолдану кезiнде нарықтық
құн анықтала бередi. Алайда, ақырғы нарықтық құнды анықтау процесiне, шығын
тәсiлiмен жасалған бағалаудың нәтижелерi құраушы ролiн атқарады. Бұл тәсiл
жаңа немесе қолданыс мерзiмi кiшкене болған объектiлерге ерекше қатысты,
себебi олардың нарықтық құнының көлемi құрылыс құнының көлемiне өте жақын.
Сонымен қатар, бiр қатар жағдайларда шығын тәсiлiнiң әдiстерiн қолдану ең
дұрыс және ең қолайлы болады, яғни басқа тәсiлдер орынсыз болатын
жағдайлар. Мұндай жағдайларға мыналарды жатқызуға болады:
Шығын тәсiлiн құнды анықтауда қолдану кезiнде, бағалаушылар ,,қайта
құру,, және ,,орын ауыстыру құны,, терминдерiн қолданады.
Теориялық көзқараспен қарағанда, шығын тәсiлмен анықталған бағалау
құны-құрылыс копиясын шын мерзiмде тұрғызу болып табылады.
Бар ғимараттар өздерiнiң, бүгiнгi күнде қолданыстан шыққан,
материалдарын, құрылыс технологияларын және проектiлерiнiң элементтерiн
бiрiктiрiп, алайда қайта құрылуы мүмкiн емес. Құрылымның iшiнде, құрылыстың
ағымдағы стандарттарына сәйкес келмейтiн, элементтердiң комбинациялары
болуы мүмкiн. Бұл жағдайда жалпы қабылданған бағалау тәжiрбиесi-
салыстырмалы пайдалылықты қамтамасыз ететiн, құрылымды тұрғызу құнын
бағалау. Бұл орын ауыстыру құнының бағасын бередi.
Орын ауыстыру немесе орын толтыру құнының қайсысы пайдалануына
байланысты бағалау, құны өзгерiп тұруы мүмкiн. Нақты бағалау үшiн
таңдалынатын концепция, есеп беруде анық негiзделуi қажет.
Салыстырмалы бiрлiк әдiсi.
Салыстырмалы бiрлiк әдiсi аудан құнының салыстыруына немесе
бағаланатын объектiнiң көлем бiрлiгiмен аудан бiрлiгiнiң құнына
салыстыруына немесе ұқсас типтiк құрылымның көлем бiрлiгiнiң салыстыруына
негiзделген. Типтiк объектiнiң нарық жағдайында және табиғи
айырмашылығындағы құнын түзетулерiнiң нәтижесiнде нарықтық құнының өлшемi
анықталады. Типтiк құрылым ретiнде, контрактiк бағасы белгiлi, жақын арада
салынған, ұқсас құрылымды алу дұрыс болады. Сонымен қатар, контрактқа қол
қою мезгiлi мен бағалау мезгiлiнiң арасындағы айырмашылыққа түзетулер
енгiзу қажет.
Контракт бағасы туралы мәлiметтiң жоқ болуы кезiнде, құн көрсеткiшiн,
ұқсас, жақын арада салынған объектiлердiң сатылуы туралы ақпараттан, алуға
болады.
Көптеген жағдайда, берiлген әдiстi, арнайы анықтамалар мен
ценниктерден алынған, бiрлiк құнның көрсеткiштерiнде қолданылады. Бұндай
анықтамалар реттi түрде шығарылып, бағалау институттарымен ұсынылған,
статистикалық мәлiметтердi қамтиды. Типтiк немесе базалық ғимараттардың
бiрлiк құндары, көлемi анықталмаған құрылымдар үшiн келтiрiледi, сондықтан
олардың нақты габариттерiне түзетулер енгiзу қажет. Осыған орай,
зерттелетiн ғимарат базалық ғимараттан үлкен болса, бiрлiк баға төмен
болады және керiсiнше.
Бiрлiк құн базалық ғимараттың бағалау мерзiмiне және зерттелетiн
ғимараттың бағалау мезгiлiне, баға деңгейiнiң кез-келген өзгерiсiн көрсетуi
қажетi. Сонымен қатар, бiрлiк бағаға уақыттың өтiсiмен тұрақты түрде өсiп
отыратын, құрал-жабдықтардың құнының әсерiн есепке алу керек. Бiрлiк
құндары дәл түзету үшiн әр позицияны кезектi дәлелдеумен құрама
элементтерге бөлшектеудi қолданады.
Мына бiр фактiнi атап өту керек, бiр қарағанда бұл әдiстiң қарапайым
болып көрiнуi тәжiрибесiз маманды шатастыру мүмкiн. Адекватты бастапқы
мәлiметтi алу және оларды түзету көп еңбектi қажет ететiн процесс.
Компонент бойынша бөлшектеу әдiсi.
Берiлген әдiстiң мәнi болып, барлық құрылысының құны құрылыс
компоненттерiнiң-фундаменттердiң, қабырғалардың, қоршаулар, жабындар және
басқалары, құндарының соммалары ретiнде анықталады. Әр компоненттiң құнын
оның бiрлiк құнына негiзделiп алады, яғни бiрлiк көлемдi орналастыру үшiн
қажеттi шығын соммалары.
Әр компоненттiң көлемiн және оның бiрлiк құнын бiле тұра, барлық
құрылымның құнын табады. Бұл жағдайда кәсiпкердiң пайдасы бiрлiк құнда
есептелiп немесе бөлек есептелiнедi.
Ғимараттар мен құрылымдардың құрылысының сметалық құны дегенiмiз-
проектiк материалдарға сәйкес оның жүзеге асуына қажеттi ақша қаражатының
соммасы.
Бiрлiк құнның калькуляциясы үшiн мәлiмет базасның бар болуы. Берiлген
әдiс қайта құру және орын ауыстыру құнының жеткiлiктi дәл бағасымен
қамтамасыз етедi.
Жоғарыда айтылғанды қорытындылайтын болсақ, компонент бойынша
бөлшектеу әдiсi, бiрлiк бағалардың жинағының негiзiнде құрылыс-монтажды
жұмыстардың сметалық құнын анықтау технологиясына толығымен сәйкес келедi.
Сандық тексерiс әдiсi.
Бұл әдiс ең дәл сонымен қатар еңбектi көп қажет ететiн әдiс болып
табылады. Оның мәнi, құрылымның салынуына қатысты барлық позицияларды
абсолюттi дәл, сапалық анықтауында. Әдiстiң дәлдiгiн шектемесе, онда әр
шегенiң, кiрпiштiң және жұмыс уақытының әр минутының есебiн жүргiзу керек.
Барлық материалдық санын және еңбек шығынының мөлшерiн бiле тұра, тiкелей
шығындарды анықтаймыз. Содан соң, кәсiпкердiң жанама шығыны мен пайдасын
анықтайды. Бұл әдiс бағаланатын жақсарулардың толық құндық анализiн
бергенiмен, ақша мен уақыттың көптiлiгiн және тәжiрбиелi бағалаушыларды
қажет етедi. Сол себептен күнделiктi тәжiрибеде бұл әдiстi сирек қолданады.
Жылжымайтын мүлiк объектiсiнiң тозуын анықтау.
Кез келген ғимарат пен құрылым анықталған эксплуатациялық сапасымен,
герметикалығымын, дыбыс шығармайтын мүмкiншiлiгi және тағы басқалармен
сипатталады. Бұл параметрлер, ғимараттар мен құрылымдардың эксплуатациялық
жарамдылығын анықтайтын, төрт топқа бiрiктiрiлуi мүмкiн.
Бұл жағдайда, табиғи тозуды (эксплуатациялық сапаның жоғалуы),
функционалды және моральдi ескiрудi (ғылыми –техникалық прогреске
байланысты технологиялық сәйкестiлiкпен құнның жоғалтуы), сыртқы және
экономикалық тозуды (сыртқы ортаның көзқарасының өзгерiсiнен объектiнiң
таратылымдығының өзгеру), ажырата бiлу қажет. Осы тозудың барлығы
жинақталған тозуды құрайды.
Жинақталған тозу-бұл табиғи бұзылудың нәтижесiнде болатын қайта құру
немесе орын ауыстырудың жақсарту құнының төмендеуi, сыртқы ескiрудiң
функционалды ескiруi немесе осы көздердiң комбинациялары.
Шығын тәсiлiнде тозу ағымдағы орын ауыстыру немесе қайта құру құнынан
есептелiп шығарылады.Дегенмен, құнның жоғалтуы нарықпен анықталғанша, тозу
жоғалту болып табылады. Ескi ғимараттар үшiн құнның жоғалуы қатысты
ұсыныстың уақытша аздығымен немесе тарихи-саулеттi мағынасымен орны
толтырылады.
Ағымдағы құнды бағалаудың негiзi етiп, орын ауыстыру құнын қолданса,
ғимаратталған тозу есепке алынады Алайда, бұл жағдайда функционалды тозудың
кейбiр түрлерi автоматты түрде алынып тасталады.
Жинақталған тозуды бағалаудың әдiстерi.
Жинақталған тозуды бағалау үшiн бiрнеше әдiстi қолдануға болады.
Бастысы, абайлы ақпаратпен қамтамасыздандырылған сатып алушының
құрылыстың қалпына көз қарасының жүйелiлiгiмен логикалығын көрсету керек.
1. Экономикалық қайтарылым әдiсi.
Берiлген формуламен бұл әдiс жинақталған тозудың көлемiнанықтайды:
AB=EA—TELxCN;(1)
Мұнда AB-жинақталған тозу
EA- тиiмдi жас (құрылымның қалпы мен пайдалылығымен көрсетiлетiн жас)
TEL-жалпы экономикалық өмiр (жылжымайтын мүлiктiң жақсаруы меншiктiң
құнына қосымша салым жасайтын уақыт периоды)
CN-жаңа құрылыстың құны (қайта құру немесе орын ауыстырушы)
Бұл әдiсте оның пайдалануына шектеу жасайтын жағдайлар бар:
1. Жалпы экономикалық өмiр мен тиiмдi жастың жалпы көлемiн жеткiлiктi
субъективтi анықталады.
2. Тозу түрлерiне айырмашылық жасамайды.
3. Құрылымның бөлек элементтерiнiң жалпы экономикалық өмiрi мен табиғи
өмiрiнiң мөлшерлерiнiң айырмашылықтары ескерiлмейдi.
1. Сатылымдарды салыстыру әдiсi
Ұқсас объектiлердi сату және бос жер учаскелердiң сатылымдары туралы
дұрыс мәлiметтiң болуы-қажеттi шарт. Кез-келген түзетулер нарықтық
негiзделген болуы тиiс.
Еске сала кететiн жайдың бiрi-салыстырмалы сатылымдар, меншiктiң толық
құқығы бар, ашық нарықта iске асуы керек. Жер учаскесiнiң құны нарықта
негiзделген болуы қажет. Олай болмаса, берiлген әдiс аз қолданылмалы.
2. Бөлшектеу әдiсi.
Бөлшектеу әдiсiнiң мәнi, оның нақты қарастыруында және тозудың барлық
себептерi мен түрлерiн есепке алуында. Оның iшiнде:
- жойылатын және жойылмайтын табиғи тозу;
- жойылатын және жойылмайтын функционалды тозу;
- сыртқы және экономикалық тозу;
Егер қоспалы шығынның құны түзетуге шыққан шығыннан артық болса, тозу
жойылмалы болып саналады. Түзету шығыны қоспалы құннан артық болса, тозу
жылжымайтын болып саналады.
Табиғи тозудың анықтамасы.
Конструкциялардың, элементтердiң, инженерлiк жабдықтардың жүйесiнiң
(әрi қарай жүйе) және жалпы ғимараттың табиғи-климаттық факторлар мен
адамдардың әсерi нәтижесiнде оның, бастапқы технико-экономикалық сапасының
жоғалуы. Бағалау сәтiне табиғи тозу, конструкцияның, жүйе элементiнiң
немесе жалпы ғимараттың бұзылуын жоятын жөндеу мерекелерiнiң объективтi
қажеттi құнның және олардың қайта құру құнының арақатынасымен анықталады.
Объектiнi табиғи тозуды анықтау үшiн, тексеру кезiнде дефектiлердiң
мәлiмет тiзiмi жүргiзiледi.
Табиғи тозу, әрi алып қойған жөндеу жұмыстары бойынша жойылатын
позиция түрiнде анықталуы мүмкiн және экономикалық көзқарастан жөнсiз болып
саналатын жөндеу жұмыстарын жойылмайтын позиция болады.
Жойылатын табиғи тозу
Жойылатын табиғи тозуды нашар эксплуатацияның есебiне жатқызады,
сондықтан да оны кей жағдайда әрi алып қойылған жөндеу жұмыстары деп
аталады. Құрылымның дұрыс эксплуатациялық сипаттамаларын көпке созбай ,
жасай бастайды деп болжалады. Сонымен қатар, элементтер жаңа күйге немесе
жаңаға жақын күйге дейiн қайта құрылады деп болжалады.
Жойылатын табиғи тозудың ақшалай анықтамасы-,,жөндеу жұмысының құны-
объектiнi бастапқы қалпының эквивалентiн жеткiзуге кеткен шығындар,, .
Жойылмайтын табиғи тозу.
Жоғарыда айтылғандай, жойылмайтын табиғи тозу, қазiргi кезде
тәжiрбиелi түрде мүмкiн бола алмайтын немесе экономикалық тұрғыдан жөнсiз
болатын позицияға сәйкес келедi. Бқұл тозудың типiн толық қайта құру немесе
орын ауыстыру құны мен жойылатын табиғи тозудың сомасының қатынасы
негiзiнде анықтайды.
Жойылмайтын табиғи тозған құрылым элементтерiн тәжiрбиеде, ,,ұзақ өмiр
сүретiн,, және ,,қысқа өмiр сүретiн,, деп екiге бөледi: қысқа өмiр сүретiн
элементтiң, барлық құрылымдарға қарағанда, қалмады экономикалық өмiрi
қысқа. Ұзақ өмiр сүретiн элементтердiң күтiлетiн өмiрi барлық құрылымның
қалмалы экономикалық өмiрiнен сәйкес келедi.
Өмiр жасы қысқа, элемеенттермен шартталған табиғи тозу-(бүкiл
объектiнiң қызмет ету мерзiмiнен кiшi), осы тез тозғанын компоненттердi
қайта құруға кеткен шығын.
Қысқа өмiр сүретiн элементтердегi жойылмайтын тозуды бағалау үшiн,
элементтiң толық қайта құруының немесе орын ауыстыруының құны мен
элементтiң жойылатын тозының соммасының айырмасын элементтiң жалпы табиғи
өмiрiне дәл жасының қатынасына көбейтiндiсiн аламыз.
Ұзақ өмiр сүрумен шартталған (бүкiо объектiнiң қызмет ету мерзiмiне
тең не адамда ұзақ) элементтердiң жойылмайтын табиғи тозуы-осы
компоненттердi қайта құруға кеткен шығын.
Ереже бойынша, бұл-ғимараттар мен құрылымдардың конструктивтi негiзгi
элементтерi (фундамент, қабырға және т.б.), яғни олардың функционалды
қалпын қайта құру үшiн бүкiл объектiнiң күрделi жөндеу жұмыстарын жүргiзу
қажет.
Функционалды тозуды анықтау.
Функционалды тозу немесе функционалды ескiру конструктивтi шешiмнiң
қазiргi стандарттарына сәйкес келмеуiнiң нәтижесiнде болады.
Берiлген бағалаудың мiндеттерiн шешу үшiн, функционалды тозу-,,
проектiлердiң жетiспеушiлiктерiнiң, сонымен қатар қолданылған
материалдардың жетiспеушiлiгiнiң нәтижесiнде объектiнiң құнының жоғалуы,,
деп анықталады.
Жойылатын функционалды тозу.
Табиғи тозуға ұқсас функционалды тозуды жойылатын және жойылмайтын деп
екiге бөледi. Жойылатын табиғи тозуға ұқсас, жойылатын табиғи тозу да оның
ескiру құнымен өлшенедi.
Сараптаманың мақсаттары үшiн жойылатын функционалды тозудың құнын,
,,объектiнiң эксплуатациясынан болашақта алынатын кiрiске салынатын қордың
көз қарасынан жөнсiз болып саналатын реконструкцияға шығатын шығын,,
ретiнде анықтайды.
Функционалды тозудың себептерi деп:
-элементтердiң қосылуын талап ететiн жетiспеушiлiктер
-элементтердiң ауыстыруын немесе модернизациялауын талап ететiн
жетiспеушiлiктер
-,,одан әрi жақсартулар ,,
Қоспаларды қажет ететiн жетiспеушiлiктерге , берiлген құрылымда жоқ
және құрылымның қазiргi стандарттарға оларсыз сәйкес келмейтiн позицияларды
жатқызады. Жетiспеушiлiктер есебiмен толықтырылуларды талап ететiн, алынып
тасталатын, функционалды тозудың сапалық өлшеуiшi дегенiмiз-бағалау сәтiне
қажеттi толықтыылулардың құны мен толықтырулардың бағаланатын объектiнiң
салынуы кезiнде орындалғандығы құнының айырмасы.
Ауыстыруды немесе модернизацияны талап ететiн элементтердiң
жетiспеушiлiгiне орындалатын, алайда заман нарығының стандартына сай
келмейтiн функционалдың позициясын жатқызады. Ауыстыруды немесе
модернизацияны талап ететiн позициялардың есебiмен алынып тасталатын
функционалды тозу табиғи тозудың есебiмен бар элменттердiң монтажының құны
мен бар элементтiң демонтаж құнының айырмасын қосқанға тең. Бұл жағдайда
материалдардың қайтарылу құны, демонтерленген материалдар мен басқа
объектiлерде қолданылған жабдықтардың құны ретiнде анықталады. ,,Одан әрi
жақсартуларға ,, нарық стандарттарының заманға сай қажеттiлiктерiне қазiргi
уақытта адекватты емес құрылымның позициялары мен элменттерiн жатқызады.
,,Одан әрi жақсарту,, арқылы алынып тасталатын функционалды тозу ,,одан әрi
жақсартылған,, позицияның қацйта құру құнынан табиғи тозуды алып
тастағанға, оған демонтаж құнын қосып, одан демонтерленген элменттердiң
ликвидациялық құнын алып тастағанмен өлшенедi.
Жойылмайтын функционалды тозу.
Құрылымның қазiргi заман стандартына конструктивтi шешiмнiң сәйкес
еместiгiнiң нәтижесiнде арендалық төлемнiң капиталданған жоғалуы,
жойылмайтын функционалды тозудың құны ретiнде анықталады. Бұл жағдайда
алынбаған кiрiстi капитализациялау үшiн ұқсас ғимараттар үшiн капитализация
ставкасы қолданылады.
Сыртқы (экономикалық) ескiру.
Комерциялық пайдаланылу жағдайында объектiнiң шартталған орналасу
жерiнде рентаның төмендеуi байқалады. Нәтижесiнде нарықтық ортада
өзгерiстердiң себебiнен объектiлердiң сатылу бағасының (құнның жоққа шығуы)
төмендеуi болады. Мүмкiншiлiктi сатып алушының сөзiнде объектiнiң
қызықтырушылығы да соншалықты өзгередi.
Берiлген бағалаудың мәселелерiн шешу үшiн сыртқы әсердiң тозуы,
,,сыртқы ортаның әсерiнiң нәтижесiнде ғимараттың функционалды тозуының
төмендеуi,, ретiнде анықталады. Бұл жылжымайтын мүлiктiң меншiктенушiсi,
жердi иеленушi және арендалар үшiн түзетiлмес фактор болып табылады. Сыртқы
әсердiң тозуы бiршама себептердiң нәтижесiнде болуы мүмкiн, оларға:
ауданның (кварталдың) жалпы құлдырауы, объектiнiң облыс ауданында немесе
регионындағы орналасуы (негiзгi көлiктiк, коммуналдық, коммерциялық және
басқа құрылымдарға қатысты орналасуы), нарық жағдайы немесе қаржы және
заңды шарттардың өзгеруi.
Сыртқы тозуды бағалаудың екi әдiсi бар:
-сыртқы әсерге қатысты кiрiстiң жоғалу капитализациясы
-сыртқы әсердiң болуымен және болуынсыз ұқсас объектiлердiң сатылуын
салыстыру7
Мәлiметтiң толық болған жағдайында екiншi әдiстi қолдану дұрыс болар
едi.
Тозудың әр типiнiң көлемiн анықтай отырып, ғимарат немесе құрылымның
жинақталған тозуының жалпы бағасын алады.
Шығын тәсiлiнiң әдiстерiмен бағалаудың негiзгi этаптары.
Шығын әдiсi ғимараттың қайта құру құнынан тозуды алып тастағандығы
бағасын көрсетедi.
Берiлген тәсiлдi қолданудағы бағалау процедурасының негiзгi этаптары:
1. Ұйғарымдағы жердiң оптималды пайдалану мақсатында ие болу немесе
ұзақ мерзiмдi бос аренда құнын есептеу
2. Жаңа аналогты ғимараттар мен құрылымдарды тұрғызудың құнын есептеу,
қайта құру бағасын алу. Қайта құру құны түсiнiгi дегенiмiз-бағалау
мерзiмiне объектiнiң бағаланатын құны ағымдағы бағамен, бiрдей
материалдармен, заманға сай стандарттармен, бiрдей проектiмен,
планировкамен және тағы басқамен болуы қажет.
3. Жылжымайтын мүлiк объектiсiнiң табиғи және морольдi тозуының
деңгейiн анықтау.
4. Ғимараттың нақты құнын табу үшiн қайта құру құнын тозу құнына
азайту.
5. Объектiнiң есептелген нақты құнына жердiң құнына қосылуы.
Нарықтық сатылымдарды салыстыру әдiсi
Нарықтық сатылымдарды салыстыру әдiсiн қолданылған кезде төмендегi
принциптердi пайдаланылады.
Сұраныс пен ұсыныс принципi. Нарыұтағы баға сатушы мен сатып алушының
келiсiмшарт нәтижесi. Меншiктiң бiр типiне сұраныс өсе бастаса, сәйкесiнше
баға да өсе бастайды және керiсiнше.
Нарықты сараптау кезiнде сұраныс пен ұсынысты бiрдей ескеру қажет.
Сұраныс потенциалды пайдаланушылардың болуымен қалыптасады, ал ұсыныс
құрылып жатқан, эксплуатацияға дайын, алайда бос құрылымдармен анықталады.
Тепе-теңдiлiк (баланс) принципi. Меншiктiң бағасы нарықтық
құнға сәйкес келуi үшiн, жердiң құны мен құрылымның құнының арасында
белгiлi арақатынастың сақталуы қажет. Салыстырмалы объектiлердi сараптау
үшiн осы арақатынасты ескеру қажет және оның бұзылуына түзетулер енгiзу
қажет.
Орынбасу принципi. Жылжымайтын мүлiктiң нарықтық құны, сатып алушының
ұқсас пайдалылығы бар, жылжымайтын мүлiк үшiн төлейтiн бағасымен
анықталады.
Тәуелдiлiк принципi. Орналасу сапасы берiлген жерде қабылданған жердi
пайдалану типiне учаскелердiң параметрлерiнiң сәйкестiлiгiне және
экономикалық орталықтарға жақындығына тәуелдi. Экономикалық байланыс
өзгерсе, экономикалық аймақта өзгередi, сәйкесiнше меншiктiң құны да
өзгеруi мүмкiн. Өзгерiс деңгейi объектi мен жаңа экономикалық аймақтың
арасындағы байланыстың сипаттамасына тәуелдi.
Өзгеру принципi. Құнның өзгеруi, жылжымайтын мүлiктiң өзiнiң
өзгеруiмен қатар, сыртқы жағдайдың өзгеруiнiң нәтижесiнде де болады.
Болашақтағы пайданы болжау үшiн, сыртқы және iшкi жағдайдың өзгеру
тенденциясын аңдап, байқауының маңызы зор.
Жақын арада сату-сатып алу шарттары туралы сенiмдi ақпараттың
жеткiлiктi көлемi болған жағдайда, жылжымайтын мүлiк объектiсi үшiн
сатылымдарды салыстыру әдiсi ең әрекеттi болып саналады. Тәртiптi түрде
сатылатын объектiлер үшiн бұл әдiс нарықтық құнның ең сенiмдi өлшемiн
бередi.
Табысты үлкен объектiлердi сату кезiнде, экономикалық мiнездемелер мен
сату шарттары туралы ақпарат жеткiлiксiз немесе толық емес болуы мүмкiн,
осындай жағдайда сатылымдарды салыстыру әдiсi нарықтық құн өлшемiнiң
диапазонын анықтау мүмкiн.
Бағалау мерзiмiне салыстырмалы объектiнiң қарапайым нарықтық шарттан
сату жағдайындағы кез-келген өзгешелiгi сараптама кезiнде ескерiлуi қажет.
Сондықтан, сатылымдарды салыстыру әдiсiнiң шектеушi ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Кiрiспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 5
Тарау 1.Жылжымайтын мүлiктi бағалаудың теориялық негiздерi
1.1.Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлiк нарығының
дамуы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..8
1.2.Жылжымайтын мүлiктi бағалаудың негiзгi түсiнiктерi мен
принциптерi ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . 12
Тарау 2. Жылжымайтын мүлiктi бағалаудың әдiстерi және олардың Алматы
қаласында орналасқан пәтердi бағалау мысалындағы тәжiрибелiк қолданысы
2.1. Жылжымайтын мүлiк объектiсiнiң нарықтық құнын анықтаудың
әдiстерi ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 2 2
2.2. Алматы қаласындағы жылжымайтын мүлiк объектiсiн, пәтердi,
бағалау және сараптау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...59
Тарау 3. Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлiктi бағалау механизмiн
жетiлдiру жолдары.
3.1.Шет елдердiң жылжымайтын мүлiктi бағалаудағы iс-
тәжiрбиесi ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...69
3.2.Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлiктi бағалау
механизiмiн жетiлдiру жолдары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 75
Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..78
Қолданылған әдебиеттер тiзiмi ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..82
Кiрiспе
Меншiкке экономикалық және заңдық категория ретiнде ғылыми тұрғыдан
талдау жасау кәсiпкерлiктi нарықтық шаруашылықтың ажырамас элементi
екендiгiн дәлелдеп отыр.
Меншiк тек экономикалық мағынада емес ,құқылық формада да даму алады.
Ал меншiктiң дамуымен қатар, әртүрлi экономикалық қатынастар да дами
бастайды. Мысал келтiретiн болсақ, кез келген меншiктiң құны болады, ол
құнды анықтау үшiн бағалаушының көмегi қажет.
Қазақстандағы нарықтық экономикалық дамуының қазiргi кездегi сатысында
кез келген тауар мен қызметтiң құнын бағалау маңызды және қажеттi.
Құнды бағалаудың, мәмiленiң негiзделген бағасын анықтау кезiнде,
потенциалды сатушы мен сатып алушы үшiн, ипотекалық несие беру туралы шешiм
қабылдау кезiнде, несиешi үшiн, сақтандыру компаниялары үшiн маңызды.
Осыған байланысты құнның түрлерi де әртүрлi болады.
Бағалау реттелген, мақсатты процесс болып табылады.
Қазақстандағы және халықаралық стандарттарға сәйкес, әртүрлi құнды
бағалау кезiнде, көпшiлiкпен қабылданған, үш тәсiл және олардың әдiстерiн
қолдану ұсынылады. Олар –шығын, кiрiс және нарықтық.
Қазақстан Республикасында бұл мамандық жаңа болып саналады, сондықтан
жетiлдiрiп зерттелмеген. Осыған орай әдебиеттер саны да аз.
Қазақстан Республикасында жүргiзiлiп жатқан реформалардың мақсаты,
адамзаттық қоғамның құқықтық мемлекеттiң, нарықтық қатынастардың негiзiнде
мемлекеттiң жаңа механизмiнiң қалыптасуы болып табылады.
Құқықтық мемлекеттi құру және даму мәселелерiне, қоғамның барлық
мүшелерiн тең құқықпен қамтамасыз ету бойынша шаралар кешенi, осы
құқықтарды әдiлеттi бағалау үшiн, олардың мүлiктiк құқықтарын қорғау және
кепiлдiкпен қамтамасыз ету.
Осылайша, тәуелсiз бағалаудың арнайы қызмет түрi ретiнде дамуы және
қалыптасуы, экономиканы реформалаудың жалпы процесiнiң құраушы бөлiгiмен
құқықтық демократиялық мемлекеттi құру болып табылады.
Жылжымайтын мүлiктiң нарықтық құнының көлемi туралы объективтi,
негiзделген қорытындысы, сату-сатып алу немесе арендаға тапсыру операциясы
кезiнде, кәсiпорынды акционерлеу және мүлiктiң бөлiмдi қайта бөлу,
жылжымайтын мүлiкке салық салу және сақтандыру кезiнде, мүлiктi кепiлге
беру арқылы несиелеужәне инвесторларды қызықтыру кезiнде, мүлiктiк
құқықтарды iске асыру кезiнде қажеттi. Жылжымайтын мүлiк объектiсiнiң жеке
коллективтi иеленушiлерi, банктер және басқа қаржылық компаниялары-
потенциалды инвесторлар, сақтандыру компаниялары, құқықтық ұйымдар, мүлiк
және банкротство бойынша комитеттер, жер реформалары туралы, салықтық
қызметтер және басқа басқарушылық органдар-бұл операциялардың субъектiлерi
болып табылады.
Берiлген дипломдық жұмыстың тақырыбы-,,Алматы қаласының Алмагул шағын
ауданында, ғ х үйдiң ғ Упәтерi мекен жайының мысалында жылжымайтын мүлiк
объектiсiнiң нарықтық құнын анықтау,, Бүгiнгi күнде бұл тақырып
маңыздылардың бiрi болып табылады, себебi Алматы қаласындағы жылжымайтын
мүлiк орталығында бағалау жұмыстарының тапсырыстарының көп бөлiгiн сату-
сатып алу мақсатында тұрғын үй жылжымайтын мүлiгiн бағалау жұмыстары
құрайды.
Жеке мүлiктiң құқықтар негiзiнде жылжымайтын мүлiк меншiгi жатыр.
Меншiктенулер еместерге қарағанда, иеленушiлердiң мүдделерi қорғалған, олар
өзiнiң меншiгiнiң құқығының құнын басқаруға ұмтылады. Сол үшiн көптеген
жұмыстар жасалады.
Ерiктi нарықтық функционалуы үшiн, құнды жасайтын, факторларды түсiну,
маңызды шарт болып табылады. Берiлген факторлар, сатушы мен сатып алушының
мотивациясын, меншiктi өндiрудi және оны қоршаған ортаның жағдайын қосады.
Жылжымайтын мүлiктiң құнына әсер ететiн факторлар табиғи, қаржылық-
экономикалық, әлеуметтiк және саяси-құқықтық.
Берiлген дипломдық жұмыстың негiзгi мақсаты-жылжымайтын мүлiк
объектiсiнiң нақты нарықтық құнын анықтау. Яғни бағалаудың, көп тараған, үш
тәсiлiн де қолдана отырып, құндарды табу. Олардың iшiнен оптималдысын
таңдау.
Дипломдық жұмыстың мақсатынан келесi мiндеттер туындайды:
-Жылжымалы мүлiктi бағалаудың негiзгi принциптерi мен әдiстерiн
негiздеу.
- Берiлген бағалау объектiсiнiң мiнездемесiне, меншiк құқығына
сипаттама беру.
- Жылжымайтын мүлiк объектiсiн бағалаудың негiзгi тәсiлдерiн қолдана
отырып, объектiнi бағалау.
- Жылжымайтын мүлiк нарығының түрлерi және оның ерекшелiктерi.
1.Жылжымайтын мүлiктi бағалаудың теориялық негiздерi
1.1.Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлiк нарығының дамуы
Жылжымайтын мүлiк нарығы- шектеулi ресурстар, сатушы мен сатып алушылар
нарығы. Экологиялық таза және орталық аудандарда орналасқан, жаңа
объектiлердiң, ерекше көркем стилiндегi объектiлердiң сатушылардың саны
шектеулi. Сатып алушылардың саны да шектеулi, себебi осындай сипаттамадағы
объектiлердiң бағасы өте жоғары, Сатушы мен сатып алушылардың шектеулiлiгi
тәжiрбиелi индивидуалды бағалаудың қалыптасуына әкеледi.
Жылжымайтын мүлiк нарығында тауардың сатылу уақыт периоды жоғары.
Жылжымайтын мүлiк объектiсiн нарыққа шығару және оны сатушының арасындағы
уақытты –нарықтағы тауардың экспозициясы. Экспозиция уақыты тұтынушылық
қасиеттерiне және сату кезiнде жоғарлатылған болса, бағаға тәуелдi.
Жылжымайтын мүлiктiң индивидуалды қасиеттерiнiң себептерiнен,
станционарлығынан (сатып алушыға жақындатылмауы) сатып алушының үлкен
шығындарына ұшыратады. Оларға ақша ғана емес, уақыт шығыны да жатады.
Тауардың нарықта болуының әртүрлi уақыты, тауардың ликвидтылығы сияқты,
экономикалық қасиетiн қалыптастырады. Тауардың натуралды формасынан ақшалай
формасына тез өтуi-жоғары ликвидтылықты бiлдiредi. Жылжымайтын мүлiктiң
ликвидтылығы басқа тауарлардың ликвидтылығының төмен.
Жылжымайтын мүлiк нарығындағы тауарлардың төмен ликвидтылығы, сатушы
мен сатып алушы үшiн тығынның жоғары деңгейiн туғызады. Бұл шығындар
жылжымайтын мүлiк бойынша мәмiлелердiң күрделi шарттарымен анықталады.
Р.Коуздың ұсынысы бойынша, жылжымайтын мүлiктi сатушы мен сатып алушылар,
мәмiле жасасу кезiндегi шығындары трансакциялық шығындар деп аталады.
Трансакциялық шығындар бар болса, ұсыныс бағасының сату бағасынан үлкен
айырмашылығы болады.
Соңғысы, комиссиялық шығындар, пошлиналар, салықтар және басқа шығындар
есебiне жоғарлатылады.
Жылжымайтын мүлiк нарығы туралы ақпаратты алу туралы айтатын болсақ,
ол тұтыну нарығындағы тауарлар мен қызметтер сияқты ашық және жеткiлiктi
емес. Жасалған мәмiлелер, олардың мазмұнының бағалары туарлы мәлiмет алу
өте қиын. Мемлекеттiк пошлиналардың, салық салу деңгейiнiң жоғары болуы,
жылжымайтын мүлiкпен жасалынатын мәмiлелердiң шын бағасын жасыруына
әкеледi. Көп жағдайда мәмiлелер сыйға тарту немесе алмастыру ретiнде
хатталады, заңдастырылады.
Шығын тәсiлiнiң негiзi-құрылыс-монтажды жұмыстарына сметалар құру.
Өкiнiшке орай, бүгiнгi күнде жақсы сметчиктер өте аз.
Экономикалық факторлардың құрамына, жеке және заңды тұлғалардың
кiрiсiнiң деңгейi мен динамикасы, потенциалды сатып алушылардың кiрiсiнiң
диференциациясы, жылжымайтын мүлiк нарығындағы бағалар, құрылыс құны,
коммуналды қызметтердiң бағасы мен тарифтерi, арендалық төлемдердiң
деңгейi, салық салу және басқалар сияқтылар кiредi.
Әлеуметтiк факторларға, халық санының өзгеру тенденциясы, оның жастық
құралы, бiлiмдiлiк деңгейi, әлеуметтiк статусы және т.б. жатады.
Әкiмшiлiк факторлардың құрамына, әртүрлi шектеулер, бақылау,
жылжымайтын мүлiктi құруға құқықтарды алу шарттары, мәмiлелердi жасаудың
құқықтық шарттары (тiркеу, мерзiмдер, және т.б) кiредi.
Қоршаған ортаны, әлеуметтiк инфрақұрылымның жағдайы, көлiктiк жағдай
лар, экология, жылжымайтын мүлiктiң орналасқан жерi анықтайды.
Сұранысты анықтайтын факторларға, саяси, ұлттық, мәдени шарттар, елдiң
әдет-ғұрыптары жатқызылады.
Жылжымайтын мүлiк нарығы бiрiншi және екiншiге бөлiнедi. Бiрiншi нарық-
жылжымайтын мүлiктiң тауар ретiнде нарыққа бiрiншi рет келiп түсетiн,
экономикалық жағдай. Бұл жағдайда, негiзгi сатушылар ретiнде, мемлекет,
өзiнiң федералды, регионалды және жергiлiктi әкiмшiлiк органдары атынан
болады.
Екiншi нарықта, бұрын қолданылған және белгiлi бiр меншiктенушiнiң
иелiгiнде болатын (жеке және заңды тұлғалар) тауарлар ретiнде болады.
Бiрiншi нарықта ұсынылатын жылжымайтын мүлiктiң саны жаңа құрылысқа
тәуелдi.
Бiрiншi және екiншi нарық өзара байланысты. Егер бiр себептермен екiншi
нарықта ұсыныс көбейсе, онда бiрiншi нарықтағы тауардың құны төмендейдi.
Жылжымайтын мүлiк нарығын оның сигментациясынсыз қарастыру мүмкiн емес.
Жылжымайтын мүлiк нарығын сигментациялау-оның сатып алушылар тобының
бiртектiлерге бөлiнуi. Сегментацияның негiзiнде, жылжымайтын мүлiктiң
сипаттамалары жатқызылады.
Жылжымайтын мүлiк нарығының келесi сигменттерiн ажыратады: тұрғын үй
нарығы, коммерциялық жылжымайтын мүлiк нарығы, жер учаскелерiнiң нарығы.
Әрине бағалау өткiзу кезiнде бұл сегментацияға көп көңiл бөлiнуi қажет,
сонымен қатар, ол өте ыңғайлы болып табылады.
Жылжымайтын мүлiктi бағалаудың құқықтық базасы.
Бағалау қызметiнiң сұрақтарын реттеу үшiн Қазақстан Республикасында
2000 жылдың 30-қарашасында ,,Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметi
туралы,, Қазақстан Республикасының Заңы енгiзiлген.
Қазақстан Республикасының әрекет етушi заңына сәйкес, бағалау
қызметiмен шұғылдыну құқығы келесi мемлекеттiк органдарға берiледi:
кеденшiлерге(тауарды алу кезiнде ), соттарға (моральдi шығынды бағалау
кезiнде), жер ресурстарының Агенстволарына (жердi бағалау кезiнде),
,,Жылжымайтын мүлiктiң орталықтары,, сияқты Республикалық мемлекеттiк
мекемелерiне (салық салу мақсатында бағалау және жылжымайтын мүлiкпен
жасалынатын келiсiмшарттарды тiркеу) және т.б.
Қазақстанда бағалау, бағалау қызметiн атқарудың Мемлекеттiк
лицензияның негiзiнде, жеке және заңды тұлғалармен iске асырылады.
Бағалау, қайтарымды қызмет атқару туралы келiсiмшарт жасасу негiзiнде
жасалынады. ҚР Азаматтық кодексiнiң нормаларына сәйкес бағалаушы қайтарымды
негiзде қызмет көрсетедi.
Құнды анықтау белгiлi бiр мерзiмде жасалынады-бұл уақыт бойынша есептi
нарықтық құнның нақты мезгiлге байланыстылығын бiлдiредi. Нарық пен
нарықтық жағдайлардың өзгерiп тұруына байланысты, есептелiп шығарылған
көрсеткiштер басқа мезгiлде дұрыс болмауы мүмкiн. Бағалау нәтижесi берiлген
мерзiмдегi нарықтық жағдайының қалпын көрсетедi, яғни ол өткен немесе
болашақтағы мерзiмге көрсете алмайды. Одан басқа, нарықтық құнды анықтайтын
келiсiмшарттың мүлiктiң қолдан қолға өтуiмен бiрге аяқталады деп болжанады,
сондықтан ешқандай құнның өзгерiстерi мүмкiн емес.
Көп жағдайда жас мамандар бағалаумерзiмiн анықтауда қате жiбередi.
Олар тапсырушыға құжаттарды берудi (есептеудi аяқталу мерзiмiне)жатқызады.
Ғимаратты қарастыру, есептеу және құжатты берудiң арасында көп уақыт өтуi
мүмкiн. Сол берiлген уақыт аралығында бағалау объектiсiмен төтенше
жағдайлар болып қалуы мүмкiн (өрт, табиғат апаттары құнның төмендетуiне
әкеледi, жетiлдiру, модернизация және т.б. құнның жоғарылауына әкеледi).
Сондықтан, бағалаудың дұрыс мерзiмiне бағалау объектiсiн қарау мерзiмiн
жатқызу керек.
Келiсiмшартқа қатысушы жақтмiнардың бiреуi бағалау объектiсiн сатып
алуы, ал екiншiсi сатып алуға мiндеттi емес. Келiсiмшарт, ерiктi сатушы мен
сатып алушының арасында жасалынады деп ұсынылады. Келiсiмшарт жақтардың
қысымынсыз өткiзiлуi қажет.
Баға дегенiмiз-меншiк объектiсi, тауар, қызметтер және тағы басқалары
үшiн төленетiн сомма.
Құн дегенiмiз-құндылықтардың, меншiк объектiлерiнiң, тауарлардың,
қызметтердiң және тағы басқалардың ақшалай көрiнiсi.
Бағалаушы құнды анықтайды, ал баға әртүрлi жағдайларға байланысты, не
жоғары, не төмен болуы мүмкiн.
2. Жылжымайтын мүлiктi бағалаудың негiзгi түсiнiктерi мен
принциптерi
Жылжымайтын мүлiктiң құнын анықтау күрделi аналитикалық процесс
болып табылады. Бұл процесс бағалау объектiсiнiң өзара байланысының iшкi
және сыртқы барлық спектiрiн қамтиды.
Нарықтық құнды есептеудiң барлық әдiстерi, процедурасы және техникасы
егерде олар нарықтық көрсеткiштерге негiзделiп, дұрыс қолданылса, бiр
нарықтық құнда көрсетедi.12
Еркiн бәсекелестiк нарықта сату үшiн барлық қажеттi жағдай сақталса,
меншiк объектiсiн сату кезiндегi ықтималды бағаның қалыптасуы нарықтық
құнды бiлдiредi. Қажеттi жағдай болып, сатушы мен сатып алушы шешiм
қабылдау үшiн ақпаратпен толық қамтамасыздандырылған және бағдарлай әрекет
жасайды. Қатысушылардың еш қайсысы сату-сатып алу келiсiмшартына ерiксiз
қатыспайды.14
Жылжымайтын мүлiктi бағалаудың процедурасы мен әрекетiн түсiну үшiн,
жылжымайтын мүлiктi бағалаудың принциптерiнiң экономикалық мағынасын бiлу
қажет.
Жылжымайтын мүлiктi бағалаудың принциптерi келесi төрт жалпы
қабылданған топқа бiрлескен:
-Қолданушының пiкiрiне негiзделген принциптер.
-жермен, ғимараттармен және құрылымдармен байланысты принциптер
-Нарықтық ортамен байланысты принциптер
-Ең тиiмдi және ең нәтижелi қолдану принципi.14
Бұл принциптер өзара байланысты. Анықталған меншiктi сараптау кезiнде
бiрнеше принцип бiр мезгiлде iске қосылуы мүмкiн. Сонымен қатар, айта
кететiн жай ол принциптер бағалаудың барлық мiндетiнде қолданыла бермейдi.
Бiр принципке екiншiсiнiң арқасында үлкен мән берiлу мүмкiн, ол нақты
жағдаймен немесе қызығушылық бiлдiрген жақпен анықталады. Жылжымайтын мүлiк
нарығының функциялау жетiк болмауы мүмкiн, принциптердiң бiреуiнiң толық
көлемде (реализациялануы) iске асуына, мемлекеттiк органдардың араласуы,
кедергi жасау мүмкiн. Осы себептермен аталған принциптер адамдардың
экономикалық мiнез-құлқының тенденциясын ғана көрсетедi, алайда бұндай
мiнез-құлқына кепiл бермейдi.
Қолданушының пiкiрiне негiзделген принциптер келесiлердi қосады:
пайдалылық, орын басушылық және күту.
Пайдалылықтың анықтамасы: пайдалылық- жылжымайтын мүлiктiң ағымдағы
берiлген уақыт периодында және берiлген орында пайдаланушының қажеттiлiгiн
қанағаттандыру қабiлеттiлiгi меншiктiң табыс әкелетiн жағдайында
қажеттiлiктердi қанағаттандыру ретiнде кiрiс болып табылады. Меншiктенушi
–пайдаланушы үшiн бұл кiрiс ,,бекiтiлген рента,, ретiнде есепке алынады.
Яғни, бiр адам екiншi адамға объектiнiң арендасы үшiн қанша төлейдi? Бұл
жинақтар солай саналады.меншiкке ,,бекiтiлген,, шынында қолдан қолға өтпесе
де
Орынбасудың анықтамасы: Орынбасу принципi бойынша меншiктiң максималды
құны пайдалылығы эквиавленттi басқа меншiктiң ең төмен құны немесе
бағасымен иемдену мүмкiншiлiгiмен анықталады.
Бұл принцип, бағалау процесiндегi қоолданылатын, құнды анықтайтын,
дәстүрлi үш тәсiлдiң негiзiнде жатыр.
Орынбасу принципi мен альтернативтi шығын түсiнiгi ұқсас болып
табылады.
Инвестордың қор салудың альтернативтi варианттарынан бас тартып, және
берiлген екемеге инвестиция сала отырғандығы шыққан шығындарын
альтернативтi шығындар дейдi.
Күтудiң анықтамасы күту-ол кiрiстiң және басқа да пайданың ағымдағы
құнын белгiлеу.
Ақша пайыз әкелетiндiктен, болашақта алынатын бiр доллардың құны
қазiргi кездегi доллардың құнынан төмен болады. Бұл жерде ақшаның уақыт
ағымының iшiндегi құны туралы айтылған. Болашақтағы долларды ағымдағы
құнына келтiру процессiн дисконттау деп аталады. Жылжымайтын мүлiктi
иемденуден күтiлетiн болашақтағы долларды дұрыс бағалау үшiн, уақыт
iшiндегi құнға болашақта болжамалы түсiмдердi түзету өте маңызды.
Бұл принциптердiң iшiне кiретiндер: қалдырмалы өнiмдiлiк, салым
(немесе қазына), өспелi және кемiмелi кiрiс, экономикалық көлем және
экономикалық бөлiнiс.
Қалдырмалы өнiмдiлiктiң анықтамасы: еңбек, капитал және кәсiпкерлiк
қызметтiң шығындары төленгеннен кейiн, қалдырмалы өнiмдiлiк жерге қатысты
таза кiрiспен өлшенедi. Жер пайдаланушыға табысты көбейту, шығынды азайту,
кез-келген ыңғайлы жағдай қажеттiлiгiн қанағаттандыру немесе осы үш шарттың
бiрлесуiне қол жеткiзу мүмкiншiлiгiн бередi, сондықтан қалдырмалы
мүмкiншiлiктiң орны бар. Төменде сәйкес мысалдар келтiрiлген.
Максималды түсiм-шаруашылық тауарлар дүкеннiң иеленушiсi сатып
алушылардың көбiнiң қолы жеңiл жететiн және көзге көп түсетiн жер учаскесi
үшiн көбiрек ақы төлейдi.
Минималды шығындар-автокөлiк өндiрушiсi қала орталағындағы iскер
бөлiмiнде орналасқан учаскеге қарағанда, темiрбетон саласының қасында
орналасқан учаске үшiн көбiрек ақы төлейдi.
Қолайлылықтағы қажеттiлiктi қанағаттандыру –тұрғын-пайдаланушы әдемi
көрiнiс ашылатын жер үшiн көбiрек төлейдi.
Салым (предельная продуктивность). Салым-факторға шыққан фактiлiк
шығындар емес, кез-келген жаңа факторға енгiзу нәтижесiнде шаруашылық
объектiсiнiң құнының өсiмiнiң сомасы. Кейбiр факторлар, олармен байланысты
шығындарға қарағанда, жылжымайтын мүлiктiң құнын үлкен көлемге көбейтедi,
алайда кейбiреулерi құнды фактiлi түрде төмендетедi.
Салым-бұл кез-келген қосымша өндiрiс факторының бар немесе жоқ болу
нәтижесiндегi шаруашылық объектiсiнiң құны немесе таза кiрiстiң өсу не кему
сомасы.
Өспелi және кемiмелi кiрiс. Жер меншiктенушi мына сұраққа жауап беру
керек. Иеленген жерiне қаншалықты интенсивтi түрде құрылыс құру қажет?
Тепе-теңдiлiктiң анықтамасы: жердi пайдаланудың кез-келген типiне,
өзара келiскен жағдайда, жердiң максималды құнына жеткiзiлетiн, әртүрлi
өндiрiс факторларының оптималды сомалары сәйкес.
Экономикалық көлем (величина) . Жер учаскесiнде құрылыстарды
тұрғызудың оптималды масштабтары нарықтағы бәсекелестiк және тұтынушылардың
қажеттiлiгiмен анықталады. Қоршаған ортасы жақсы жерде орналасқан
участоктың көлемi мүмкiншiлiктi тұтынушылар үшiн өте үлкен немесе кiшi
болса, оның нарықтағы құны төмендеп қалуы мүмкiн. Экономикалық шама
(размер) принципi-бұл басқа кеңiстiкте қарастырып келген тепе-теңдiлiк
принципi.6
Экономикалық шама-берiлген орында нарықтық жағдайға сәйкес, жердi
пайдаланудың оптималды масштабына жету үшiн, қажеттi жер көлемi.
Экономикалық бөлiнiс. Мүлiктiк заңнама жерге деген мүлiктiк құқықты
бөлiп және бөлiгiмен сатуға рұқсат бередi.
Экономикалық бөлiнiстiң анықтамасы: егер жылжымайтын мүлiк меншiгi бiр
немесе бiрнеше мүлiктiк қызығушылықтарға бөлiнуi мүмкiн болса, нәтижесiнде
объектiнiң жалпы құны өседi. Осындай жағдайда экономикалық бөлiнiс орынды
болады.
Нарықтық жағдаймен байланысты принциптердiң iшiне кiретiндер
тәуелдiлiк, сәйкестiк, үсыныс пен сұраныс, бәсекелестiкпен өзгерiс.
Тәуелдiлiк. Жылжымайтын мүлiктiң құнына әсер ететiн маңызды фактордың
бiрi-оның орналасу жерi болып табылады. Орналасу жерiнiң сапасы учаскенiң
табиғи параметрлерiнiң, берiлген аудандағы қабылданған, жердi пайдалану
типiне қаншалықты сәйкестiгiмен, экономикалық аймаққа қаншалықты жақын
орналасқандығымен байланысты. Бiрiккенде осы екi мiнездеме ситусты құрайды,
немесе жылжымайтын мүлiктiң экономикалық орнласуы жерi.
Ситусты ең болмаса, төрт деңгейде, экономикалық аймақпен жер
пайдаланудың нақты варианттының арақатынасымен анықталады. Бұл төрт деңгейi
концентрлiк шеңбермен белгiленген. Олар, жақын жатқан территорияны, жақын
аралықтағы жерлер, сауда зонасын және бүкiл романды бiлдiредi. Мысалға,
өңдеу өнеркәсiппен айналысатын мекемелер үшiн жердi пайдалану типiнiң
тәуекелдiлiк деңгейлерi жалпы халықтық немесе мемлекетаралық масштабта
болуы мүмкiн.
Егер жер пайдаланудың қоршаған жүйесiнде, не жылжымайтын мүлiктiң
экономикалық аумағында өзгерiстер болып жатса, оның құнына әсер етуi
мүмкiн. Жердi пайдаланудың қоршаған жүйесiндегi өзгерiстердiң бөлек
мысалдары мыналарды қосады: объектiге жақын жерден сауда орталығын салу,
көлдiң ,,жасалуы,, немесе мектептiң салынуы. Бұл өзгерiстер объектiнiң
құнына негативтi . Сонымен қатар позитивтi де әсерiн тигiзу мүмкiн. Бұл
жаңа варианттарының масштабтарымен және соңғыларының бағаланатын объектiмен
ара қатынасымен анықталады.
Байланыс шығынымен өлшенедi: Бағаланатын объектiнiң кез-келген бiр
нақты мақсатқа жету жанындағы, оған қызмет ететiн объектiлерге жету үшiн,
шығатын шығын. Байланыс уақыт шығынымен, ара қашықтықпен немесе ақша
шығынымен өлшенуi мүмкiн. Осы байланыстың кейбiреулерiн өлшеу қиынға
түседi. Мысалы, егер бiр учаскенiң тамаша көрiнiсi болса, ол қалай
өлшенедi? Берiлген байланыс көрiнiсi тамаша және көрiнiсi тамаша емес
учаскелердiң құндарының айырмасы ретiнде бағалануы мүмкiн.
Кiрiс ағымдары, көбiне көп, орналасу жерiнен тұтынушы нарығынан қалай
байланысты екендiгiне тәуелдi. Мысалы, жол салу нәтижесiнде немесе
бәсекелес үшiн байланыстың бұзылуы, өзiнiң орналасқан жерiнiң арқасында,
мүмкiншiлiктi клиенттердi тартып алуға, бөлшектеп сатушының табысын едәуiр
азайтуға мүмкiншiлiк бередi.
Сәйкестiлiк. Нарықтық стандартқа сәйкес келмейтiн проект қаржылық ара
қатынаста ұтылады. Жылжымайтын мүлiктi салу проектiлерi сәйкес ауданның
жердi пайдалану типiне сай келуi қажет. Бұл барлық үйлер бiр сәулеттiк
стильде салынуы керек дегендi бiлдiрмейдi. Дегенмен де сәулеттiк стиль
жердi пайдалану типiне сәйкес болуы керек. Сәйкестiлiк-берiлген жердегi
құрылысқа ұсыныстың сәулеттiлiк стилiнiң қолайлылықтың және қызмет көрсету
деңгейiнiң қандай дәрежеде, жылжымайтын мүлiк нарығының қажеттiлiктерiмен
күтiмен, сай болатындығы.
Сәйкестiлiк принципiмен регрессия және прогрессия принциптерi
байланысты, берiлген нарықтың жағдайы есебiмен жер учаскесiндегi
құрылыстардың аса көбейуi кезiнде регрессия орынды болады.
Бағаланатын меншiктiң құнымен, көршiлес орналасқан объектiлердiң
жоғары құнына байланысты, өсуi. Бұл жағдайда
прогрессия орынды.
Жылжымайтын мүлiк нарығы жетiлмеген болғандықтан, меншiктенушiнiң
ауысуы болатын бағаны сұраныс пен ұсыныс орната бермейдi. Сатылым бағасының
орнатылуына басқа да әртүрлi факторлар әсер етедi.
Ол факторларға, сатылым процесiнiң шартттарын дұрыс орната бiлу,
қатысушылардың саны мен ынтасы, эмоциялары және қаржыландыру құны сияқтылар
жатады.
Ұзақ мерзiмдi жоспарда, баға өзгерiсiнiң бағытын анықтауда сұраныс пен
ұсыныс тиiмдi фактор болып саналады. Алайда жылжымайтын мүлiк нарығында
уақыттың қысқа мерзiмде сұраныс пен ұсыныс факторлары өзiнiң тиiмдiлiгiн
жоғалтады. Жеке меншiктенушiлердiң жерге деген монопольдi бақылауы
негiзiнде нарықтағы өзгерiстер болуы мүмкiн. Сонымен қатар, нарықтарға
мемлекеттiк бақылау механизмдерi әсерiн тигiзедi. Мысалға, жергiлiктi
басқарма органдары нарықтың өсуiн немесе арендалық төлем деңгейiн ұстап
қалуы мүмкiн.11
Және басқа да көптеген тәсiлдермен нарықтық механизмiне өзгерiстер
енгiзуi мүмкiн.
Егер нарықтағы сұраныс көлемi жетiспей немесе тұтыну көлемi артығымен
болса, бағалардың деңгейi мен арендалық төлемдер төмендейдi. Қысқа мерзiмдi
жоспарда жылжымайтын мүлiктi ұсыну икемсiз болып табылады. Яғни, бұл
ұсынысты көбейту үшiн ұзақ мерзiмге жоспарлауды қажет етедi: баға тез
көтерiлсе де ұсынысты тез көбейтуге болмайды. Жылжымайтын мүлiктiң ұсынысын
азайту да қиынға түседi. Бiр нақты типтi объектiлердiң аз болып жасалынуы,
уақыттың ұзақ мерзiмiнде, жүктелу деңгейiнiң төмен болып қала беруiне
әкеледi. Бұл жағдай саудаласудың қуғыншыларына қолайлы мүмкiншiлiк жасайды.
Себебi бағалар төмен болып қалып, немесе одан әрi төмендейдi.
Ұсыныс жеткiлiксiз немесе сұраныс жоғары болған жағдайда бағаға деген
қарама-қарсы қысым орынды болады. Сұраныс ұсынысқа қарағанда өте өзгермелi.
Бағаның өзгеруiне ол жеңiл әрекет жасайды. Ақша масса көлемiнiң өзгеруi,
пайыздық ставкалар, қорқыныш және басқа да факторлар сұраныс мiнезiне, кез-
келген берiлген уақытша әсер ете алады.
Сұраныс пен ұсыныстың анықтамасы: ұсыныс-анықталған баға бойынша қолда
бар тауарлар саны; сұраныс-анықталған бағамен ықыласты тауарлар саны.
Сұраныс пен ұсыныстың ара қатынасы бағаларды анықтайды.
Бәсекелестiктiң өрлеуi, аудандағы жылжымайтын мүлiк ұсынысының өсуiне
әкеледi. Бұл жағдайда сұраныс өспесе, берiлген түрдегi барлық жылжымайтын
мүлiктен алынатын таза кiрiс төмендей түседi. Бәсекелестiк деңгейi тым
жоғары болған жағдайда, пайда көлемi төмендеп, немесе жоғалып кетуi мүмкiн.
Бәсекелестiктiң анықтамасы: бәсекелестiктiң өрлей түсуi, таза кiрiстiң
орташа деңгейiнiң төмендеуiне апарады.
Бұл принцип, нарықтық нормадан асатын кiрiс ағымының құнын бағалауға
тырысып отырған, сараптаушы үшiн маңызды. Егер аса пайданың түсiмi ұзақ
мерзiмдi аренда немесе басқа себептермен байланысты болмаса, кiрiс ағымы
абайлап қарастырылуы қажет. Көптеген жағдайда сараптаушы екi тәсiлдiң бiрiн
қолданылады. Бiрiншiден, артық пайда жай пайдадан бөлiнiп, бөлек кiрiс
ағымы ретiнде қарастырылуы мүмкiн. Екiншiден, жай ағымға қарағанда, барлық
таза кiрiс ағымы тәуекелшiл болып қарастырылуы мүмкiн. Сонымен қатар, ол
өте жоғары ставкамен капиталдануы мүмкiн.
Өзгерудiң анықтамасы: жылжымайтын мүлiк объектiнiң құны бiр қалыпты
болып қала бермей, уақыт өтiсiмен өзгередi.
Жылжымайтын мүлiкке ейлiнше әсер ету мүмкiншiлiгi бар оқиғаларды
аналитиктер бақылауы қажет. Бұран болған шарттардың болашақта сақталуы
мiндеттi емес. Жылжымайтын мүлiк объектiсiнiң болашақтағы кiрiсiн дұрыс
бағалу үшiн, болжамалы табыс пен шығындарға байланысты базалық болжамдарды
анықтау қажет. Уақиғалар мен шарттар тұрақты болмағандықтан, бағалаушылар
кәсiби стандартты ұстанады, яғни бағалау мерзiмi тұрақты бекiтiлмеген.
Ең жақсы және ең тиiмдi пайдалану принципi-бұл, жоғарыда
қарастырылған, барлық үш топтың принциптерiнiң синтезi. Осы принциптiң,
бағалаушылар арасында, ең көп тараған анықтамасы:
Объектiнiң бағалаудың тиiмдi мерзiмiнде анықталған өте жоғары ағымдағы
құнмен қамтамасыздандыратын, қолданудың естi және мүмкiншiлiктi варианты.
Басқа сөзбен айтқанда естi мүмкiншiлiктi және заңды альтернативтi
варианттардан таңдалған пайдалану варианты.
Ең жақсы және ең тиiмдi қолдану принципi, учаскенiң құнына әсер етушi
факторларды сараптау үшiн, концептуалды моделi бередi, бұл принцип
жылжымайтын мүлiктiң құнына әсер ететiн, табиғи, заңды, әлеуметтiк және
экономикалық сипаттағы, факторларды ескередi. Сонымен қатар, ол бағалаудың,
пайдалылық, орынбасу, күту, қалдырмалы өнiмдiлiк, салым, өспелi және
кемiмелi кiрiстер, тепе-теңдiлiк, экономикалық көлем, экономикалық бөлiнiс,
тәуелдiлiк, сәйкестiлiк, сұраныс пен ұсыныс, бәсекелестiк пен өзгерiс
сияқты, принциптерiнiң өзара байланыстыратын көпiрдiң ролiн атқарады.
Бағалаушылардың шешетiн мәселелерiнiң негiзгiсi-құнды бағалау. Бағалау
объектiсiне ұқсас меншiк объектiсiн тұрғызуға қажеттi шығатын шығын
мөлшерiн шығын деп атайды.
Тарау 2. Жылжымайтын мүлiктi бағалаудың әдiстерi және олардың Алматы
қаласында орналасқан пәтердi бағалау мысалындағы тәжiрибелiк қолданысы
2.1. Жылжымайтын мүлiк объектiсiнiң нарықтық құнын анықтаудың әдiстерi.
Құнды анықтау кезiнде, жалпы жылжымайтын мүлiк нарығына, сонымен қатар
қарастырылып отырған меншiктiң құндылығына әсер ететiн, барлық факторлар
есепке алынады. Жылжымайтын мүлiктiң құнын анықтау кезiнде негiзгi үш
тәсiлдi қолданылады:
-шығын тәсiлi
-сатылымдарды салыстыруға негiзделген тәсiл
-кiрiс тәсiлi
Осы тәсiлдердiң әрқайсысы, жылжымайтын мүлiк объектiсiнiң, бағалық
мiнездемесiнiң әртүрлi болуына әкеледi.14 Әрi қарай жүргiзiлетiн
салыстырмалы сарап, қолданылған әдiстердiң әрқайсысының, жетiстiктерi мен
жетiспеушiлiктерi таразылауға мүмкiншiлiк бередi. Сонымен қатар, сенiмдi
болып табылған әдiстердiң берiлгендердiң негiзiнде объектiнiң ақырғы
бағасын бекiту.
Ескертетiн жай: төменде келтiрiлген бұл әдiстердiң классикалық
процедуралары, бағалау процесiнде қажеттiлiк бойынша, шамалы өзгерiске
ұшыраған. Бұл процесс, қазақстанда,ы жылжымайтын мүлiк нарығына тән
мәселелердi шешу мақсатында жасал,аг.
Шығын тәсiлiн қолдану үшiн, жылжымайтын мүлiктi шығын тәсiлiмен бағалау
кезiндегi қолданылатын принциптерге көз жүгiрту қажет.
Орынбасу принципi.Бұл принцип, ақылды сатып алушының, еш кешiгусiз және
сапасы бiрдей құрылыс ұйымдастыру немесе ұқсас объект сатып алуға кеткен
шығыннан, меншiк үшiн, артық төлемейтiндiгiн пайымдайды. Бағалау күшiне
табылған нарықтық құнның логикалық бағалауына ұқсас объектiнiң құрылысының
құнын және жер учаскесiнiң құнының соммасы жатады.
Сұраныс пен ұсыныс принципi. Сұраныс пен ұсыныста болатын қозғалыстар
бағаның көтерiлiп не төмендеуiне әкелiп соқтырады. Сонымен, бiр меншiк,
ағымдағы уақытқа тәуекелдi, әртүрлi құнға иеленуi мүмкiн. Шығынның өзгерiсi
баға өзгерiсiне пропорционалды болмаса, ғимараттың құрылысы сәйкесiнше аз
пайдалы болады және бар, салынған ғимараттың құны сәйкесiнше не жоғарылап ,
не төмендей түседi.
Баланс принципi. Оптималды бағаға жету немесе оны қалыпты жағдайда
ұстау үшiн, өндiрiс факторлары мен меншiктiң әртүрлi компонентерi өзара
дұрыс ара-қатынаста болу керектiгi-баланс принципiнiң мәнi.
Тәуелдiлiк және өзгерiс принципi (сыртқы факторлар). Сыртқы жағдайлар
мен оқиғалардың нәтижесiнде, меншiк өзiнiң құнын өсiрiп не жоғалтуы мүмкiн.
Сыртқы факторлардың әсерiнен болған құнның қосылуы немесе жоғалуы, не
жердiң, не құрылымдардың есесiне түсуi мүмкiн. Құрылыстың құнының өсуi,
жаңа, сонымен қатар ескi құрылыстардың, бағалау құнының, нарықтық құнына
қатты әсерiн тигiзуi мүмкiн.
Шығын тәсiлiнде, сыртқы себептердiң нәтижесiнде ғимараттардың құнының
төмендеуiн сыртқы тозудың салдарына жатқызады.
Жаңа ғимараттың құрылысының құны оның нарықтық құнынан жоғары не төмен
болуының себептерiнiң бiрi-сыртқы жағдайлар. Бағаланатын құн түрi сирек
немесе жаңа салыстырмалы меншiктi салу қиынға түсетiн болса, онда қайтадан
салынған құрылымның құны, оның құрылыс құнынан жоғары болуы мүмкiн. Екiншi
жағынан алатын болсақ, егер әртүрлi жағдайларға байланысты, анықталған бiр
түрдегi құрылыс сомы артығымен ұсынылса, сәйкесiнше оның құрылыс құны
төмендей түседi.
Шығын тәсiлiндегi бағалау принциптерiн дұрыс қолдану, қажеттi шешiм
құруына жол бередi, яғни құрылыс құнымен нарықтық құн мүлдем бөлек
түсiнiктер. Осыны дәлелдейтiн классикалық мысал ретiнде мынаны айтуға
болады: ,,құрғақ,, және мұнайы бар скважиналарды бұрғылауға және нарықтық
құнының шыққан шығындарын салыстыру.
Жылжымайтын мүлiк облысында, шығын тәсiлiн қолдану кезiнде нарықтық
құн анықтала бередi. Алайда, ақырғы нарықтық құнды анықтау процесiне, шығын
тәсiлiмен жасалған бағалаудың нәтижелерi құраушы ролiн атқарады. Бұл тәсiл
жаңа немесе қолданыс мерзiмi кiшкене болған объектiлерге ерекше қатысты,
себебi олардың нарықтық құнының көлемi құрылыс құнының көлемiне өте жақын.
Сонымен қатар, бiр қатар жағдайларда шығын тәсiлiнiң әдiстерiн қолдану ең
дұрыс және ең қолайлы болады, яғни басқа тәсiлдер орынсыз болатын
жағдайлар. Мұндай жағдайларға мыналарды жатқызуға болады:
Шығын тәсiлiн құнды анықтауда қолдану кезiнде, бағалаушылар ,,қайта
құру,, және ,,орын ауыстыру құны,, терминдерiн қолданады.
Теориялық көзқараспен қарағанда, шығын тәсiлмен анықталған бағалау
құны-құрылыс копиясын шын мерзiмде тұрғызу болып табылады.
Бар ғимараттар өздерiнiң, бүгiнгi күнде қолданыстан шыққан,
материалдарын, құрылыс технологияларын және проектiлерiнiң элементтерiн
бiрiктiрiп, алайда қайта құрылуы мүмкiн емес. Құрылымның iшiнде, құрылыстың
ағымдағы стандарттарына сәйкес келмейтiн, элементтердiң комбинациялары
болуы мүмкiн. Бұл жағдайда жалпы қабылданған бағалау тәжiрбиесi-
салыстырмалы пайдалылықты қамтамасыз ететiн, құрылымды тұрғызу құнын
бағалау. Бұл орын ауыстыру құнының бағасын бередi.
Орын ауыстыру немесе орын толтыру құнының қайсысы пайдалануына
байланысты бағалау, құны өзгерiп тұруы мүмкiн. Нақты бағалау үшiн
таңдалынатын концепция, есеп беруде анық негiзделуi қажет.
Салыстырмалы бiрлiк әдiсi.
Салыстырмалы бiрлiк әдiсi аудан құнының салыстыруына немесе
бағаланатын объектiнiң көлем бiрлiгiмен аудан бiрлiгiнiң құнына
салыстыруына немесе ұқсас типтiк құрылымның көлем бiрлiгiнiң салыстыруына
негiзделген. Типтiк объектiнiң нарық жағдайында және табиғи
айырмашылығындағы құнын түзетулерiнiң нәтижесiнде нарықтық құнының өлшемi
анықталады. Типтiк құрылым ретiнде, контрактiк бағасы белгiлi, жақын арада
салынған, ұқсас құрылымды алу дұрыс болады. Сонымен қатар, контрактқа қол
қою мезгiлi мен бағалау мезгiлiнiң арасындағы айырмашылыққа түзетулер
енгiзу қажет.
Контракт бағасы туралы мәлiметтiң жоқ болуы кезiнде, құн көрсеткiшiн,
ұқсас, жақын арада салынған объектiлердiң сатылуы туралы ақпараттан, алуға
болады.
Көптеген жағдайда, берiлген әдiстi, арнайы анықтамалар мен
ценниктерден алынған, бiрлiк құнның көрсеткiштерiнде қолданылады. Бұндай
анықтамалар реттi түрде шығарылып, бағалау институттарымен ұсынылған,
статистикалық мәлiметтердi қамтиды. Типтiк немесе базалық ғимараттардың
бiрлiк құндары, көлемi анықталмаған құрылымдар үшiн келтiрiледi, сондықтан
олардың нақты габариттерiне түзетулер енгiзу қажет. Осыған орай,
зерттелетiн ғимарат базалық ғимараттан үлкен болса, бiрлiк баға төмен
болады және керiсiнше.
Бiрлiк құн базалық ғимараттың бағалау мерзiмiне және зерттелетiн
ғимараттың бағалау мезгiлiне, баға деңгейiнiң кез-келген өзгерiсiн көрсетуi
қажетi. Сонымен қатар, бiрлiк бағаға уақыттың өтiсiмен тұрақты түрде өсiп
отыратын, құрал-жабдықтардың құнының әсерiн есепке алу керек. Бiрлiк
құндары дәл түзету үшiн әр позицияны кезектi дәлелдеумен құрама
элементтерге бөлшектеудi қолданады.
Мына бiр фактiнi атап өту керек, бiр қарағанда бұл әдiстiң қарапайым
болып көрiнуi тәжiрибесiз маманды шатастыру мүмкiн. Адекватты бастапқы
мәлiметтi алу және оларды түзету көп еңбектi қажет ететiн процесс.
Компонент бойынша бөлшектеу әдiсi.
Берiлген әдiстiң мәнi болып, барлық құрылысының құны құрылыс
компоненттерiнiң-фундаменттердiң, қабырғалардың, қоршаулар, жабындар және
басқалары, құндарының соммалары ретiнде анықталады. Әр компоненттiң құнын
оның бiрлiк құнына негiзделiп алады, яғни бiрлiк көлемдi орналастыру үшiн
қажеттi шығын соммалары.
Әр компоненттiң көлемiн және оның бiрлiк құнын бiле тұра, барлық
құрылымның құнын табады. Бұл жағдайда кәсiпкердiң пайдасы бiрлiк құнда
есептелiп немесе бөлек есептелiнедi.
Ғимараттар мен құрылымдардың құрылысының сметалық құны дегенiмiз-
проектiк материалдарға сәйкес оның жүзеге асуына қажеттi ақша қаражатының
соммасы.
Бiрлiк құнның калькуляциясы үшiн мәлiмет базасның бар болуы. Берiлген
әдiс қайта құру және орын ауыстыру құнының жеткiлiктi дәл бағасымен
қамтамасыз етедi.
Жоғарыда айтылғанды қорытындылайтын болсақ, компонент бойынша
бөлшектеу әдiсi, бiрлiк бағалардың жинағының негiзiнде құрылыс-монтажды
жұмыстардың сметалық құнын анықтау технологиясына толығымен сәйкес келедi.
Сандық тексерiс әдiсi.
Бұл әдiс ең дәл сонымен қатар еңбектi көп қажет ететiн әдiс болып
табылады. Оның мәнi, құрылымның салынуына қатысты барлық позицияларды
абсолюттi дәл, сапалық анықтауында. Әдiстiң дәлдiгiн шектемесе, онда әр
шегенiң, кiрпiштiң және жұмыс уақытының әр минутының есебiн жүргiзу керек.
Барлық материалдық санын және еңбек шығынының мөлшерiн бiле тұра, тiкелей
шығындарды анықтаймыз. Содан соң, кәсiпкердiң жанама шығыны мен пайдасын
анықтайды. Бұл әдiс бағаланатын жақсарулардың толық құндық анализiн
бергенiмен, ақша мен уақыттың көптiлiгiн және тәжiрбиелi бағалаушыларды
қажет етедi. Сол себептен күнделiктi тәжiрибеде бұл әдiстi сирек қолданады.
Жылжымайтын мүлiк объектiсiнiң тозуын анықтау.
Кез келген ғимарат пен құрылым анықталған эксплуатациялық сапасымен,
герметикалығымын, дыбыс шығармайтын мүмкiншiлiгi және тағы басқалармен
сипатталады. Бұл параметрлер, ғимараттар мен құрылымдардың эксплуатациялық
жарамдылығын анықтайтын, төрт топқа бiрiктiрiлуi мүмкiн.
Бұл жағдайда, табиғи тозуды (эксплуатациялық сапаның жоғалуы),
функционалды және моральдi ескiрудi (ғылыми –техникалық прогреске
байланысты технологиялық сәйкестiлiкпен құнның жоғалтуы), сыртқы және
экономикалық тозуды (сыртқы ортаның көзқарасының өзгерiсiнен объектiнiң
таратылымдығының өзгеру), ажырата бiлу қажет. Осы тозудың барлығы
жинақталған тозуды құрайды.
Жинақталған тозу-бұл табиғи бұзылудың нәтижесiнде болатын қайта құру
немесе орын ауыстырудың жақсарту құнының төмендеуi, сыртқы ескiрудiң
функционалды ескiруi немесе осы көздердiң комбинациялары.
Шығын тәсiлiнде тозу ағымдағы орын ауыстыру немесе қайта құру құнынан
есептелiп шығарылады.Дегенмен, құнның жоғалтуы нарықпен анықталғанша, тозу
жоғалту болып табылады. Ескi ғимараттар үшiн құнның жоғалуы қатысты
ұсыныстың уақытша аздығымен немесе тарихи-саулеттi мағынасымен орны
толтырылады.
Ағымдағы құнды бағалаудың негiзi етiп, орын ауыстыру құнын қолданса,
ғимаратталған тозу есепке алынады Алайда, бұл жағдайда функционалды тозудың
кейбiр түрлерi автоматты түрде алынып тасталады.
Жинақталған тозуды бағалаудың әдiстерi.
Жинақталған тозуды бағалау үшiн бiрнеше әдiстi қолдануға болады.
Бастысы, абайлы ақпаратпен қамтамасыздандырылған сатып алушының
құрылыстың қалпына көз қарасының жүйелiлiгiмен логикалығын көрсету керек.
1. Экономикалық қайтарылым әдiсi.
Берiлген формуламен бұл әдiс жинақталған тозудың көлемiнанықтайды:
AB=EA—TELxCN;(1)
Мұнда AB-жинақталған тозу
EA- тиiмдi жас (құрылымның қалпы мен пайдалылығымен көрсетiлетiн жас)
TEL-жалпы экономикалық өмiр (жылжымайтын мүлiктiң жақсаруы меншiктiң
құнына қосымша салым жасайтын уақыт периоды)
CN-жаңа құрылыстың құны (қайта құру немесе орын ауыстырушы)
Бұл әдiсте оның пайдалануына шектеу жасайтын жағдайлар бар:
1. Жалпы экономикалық өмiр мен тиiмдi жастың жалпы көлемiн жеткiлiктi
субъективтi анықталады.
2. Тозу түрлерiне айырмашылық жасамайды.
3. Құрылымның бөлек элементтерiнiң жалпы экономикалық өмiрi мен табиғи
өмiрiнiң мөлшерлерiнiң айырмашылықтары ескерiлмейдi.
1. Сатылымдарды салыстыру әдiсi
Ұқсас объектiлердi сату және бос жер учаскелердiң сатылымдары туралы
дұрыс мәлiметтiң болуы-қажеттi шарт. Кез-келген түзетулер нарықтық
негiзделген болуы тиiс.
Еске сала кететiн жайдың бiрi-салыстырмалы сатылымдар, меншiктiң толық
құқығы бар, ашық нарықта iске асуы керек. Жер учаскесiнiң құны нарықта
негiзделген болуы қажет. Олай болмаса, берiлген әдiс аз қолданылмалы.
2. Бөлшектеу әдiсi.
Бөлшектеу әдiсiнiң мәнi, оның нақты қарастыруында және тозудың барлық
себептерi мен түрлерiн есепке алуында. Оның iшiнде:
- жойылатын және жойылмайтын табиғи тозу;
- жойылатын және жойылмайтын функционалды тозу;
- сыртқы және экономикалық тозу;
Егер қоспалы шығынның құны түзетуге шыққан шығыннан артық болса, тозу
жойылмалы болып саналады. Түзету шығыны қоспалы құннан артық болса, тозу
жылжымайтын болып саналады.
Табиғи тозудың анықтамасы.
Конструкциялардың, элементтердiң, инженерлiк жабдықтардың жүйесiнiң
(әрi қарай жүйе) және жалпы ғимараттың табиғи-климаттық факторлар мен
адамдардың әсерi нәтижесiнде оның, бастапқы технико-экономикалық сапасының
жоғалуы. Бағалау сәтiне табиғи тозу, конструкцияның, жүйе элементiнiң
немесе жалпы ғимараттың бұзылуын жоятын жөндеу мерекелерiнiң объективтi
қажеттi құнның және олардың қайта құру құнының арақатынасымен анықталады.
Объектiнi табиғи тозуды анықтау үшiн, тексеру кезiнде дефектiлердiң
мәлiмет тiзiмi жүргiзiледi.
Табиғи тозу, әрi алып қойған жөндеу жұмыстары бойынша жойылатын
позиция түрiнде анықталуы мүмкiн және экономикалық көзқарастан жөнсiз болып
саналатын жөндеу жұмыстарын жойылмайтын позиция болады.
Жойылатын табиғи тозу
Жойылатын табиғи тозуды нашар эксплуатацияның есебiне жатқызады,
сондықтан да оны кей жағдайда әрi алып қойылған жөндеу жұмыстары деп
аталады. Құрылымның дұрыс эксплуатациялық сипаттамаларын көпке созбай ,
жасай бастайды деп болжалады. Сонымен қатар, элементтер жаңа күйге немесе
жаңаға жақын күйге дейiн қайта құрылады деп болжалады.
Жойылатын табиғи тозудың ақшалай анықтамасы-,,жөндеу жұмысының құны-
объектiнi бастапқы қалпының эквивалентiн жеткiзуге кеткен шығындар,, .
Жойылмайтын табиғи тозу.
Жоғарыда айтылғандай, жойылмайтын табиғи тозу, қазiргi кезде
тәжiрбиелi түрде мүмкiн бола алмайтын немесе экономикалық тұрғыдан жөнсiз
болатын позицияға сәйкес келедi. Бқұл тозудың типiн толық қайта құру немесе
орын ауыстыру құны мен жойылатын табиғи тозудың сомасының қатынасы
негiзiнде анықтайды.
Жойылмайтын табиғи тозған құрылым элементтерiн тәжiрбиеде, ,,ұзақ өмiр
сүретiн,, және ,,қысқа өмiр сүретiн,, деп екiге бөледi: қысқа өмiр сүретiн
элементтiң, барлық құрылымдарға қарағанда, қалмады экономикалық өмiрi
қысқа. Ұзақ өмiр сүретiн элементтердiң күтiлетiн өмiрi барлық құрылымның
қалмалы экономикалық өмiрiнен сәйкес келедi.
Өмiр жасы қысқа, элемеенттермен шартталған табиғи тозу-(бүкiл
объектiнiң қызмет ету мерзiмiнен кiшi), осы тез тозғанын компоненттердi
қайта құруға кеткен шығын.
Қысқа өмiр сүретiн элементтердегi жойылмайтын тозуды бағалау үшiн,
элементтiң толық қайта құруының немесе орын ауыстыруының құны мен
элементтiң жойылатын тозының соммасының айырмасын элементтiң жалпы табиғи
өмiрiне дәл жасының қатынасына көбейтiндiсiн аламыз.
Ұзақ өмiр сүрумен шартталған (бүкiо объектiнiң қызмет ету мерзiмiне
тең не адамда ұзақ) элементтердiң жойылмайтын табиғи тозуы-осы
компоненттердi қайта құруға кеткен шығын.
Ереже бойынша, бұл-ғимараттар мен құрылымдардың конструктивтi негiзгi
элементтерi (фундамент, қабырға және т.б.), яғни олардың функционалды
қалпын қайта құру үшiн бүкiл объектiнiң күрделi жөндеу жұмыстарын жүргiзу
қажет.
Функционалды тозуды анықтау.
Функционалды тозу немесе функционалды ескiру конструктивтi шешiмнiң
қазiргi стандарттарына сәйкес келмеуiнiң нәтижесiнде болады.
Берiлген бағалаудың мiндеттерiн шешу үшiн, функционалды тозу-,,
проектiлердiң жетiспеушiлiктерiнiң, сонымен қатар қолданылған
материалдардың жетiспеушiлiгiнiң нәтижесiнде объектiнiң құнының жоғалуы,,
деп анықталады.
Жойылатын функционалды тозу.
Табиғи тозуға ұқсас функционалды тозуды жойылатын және жойылмайтын деп
екiге бөледi. Жойылатын табиғи тозуға ұқсас, жойылатын табиғи тозу да оның
ескiру құнымен өлшенедi.
Сараптаманың мақсаттары үшiн жойылатын функционалды тозудың құнын,
,,объектiнiң эксплуатациясынан болашақта алынатын кiрiске салынатын қордың
көз қарасынан жөнсiз болып саналатын реконструкцияға шығатын шығын,,
ретiнде анықтайды.
Функционалды тозудың себептерi деп:
-элементтердiң қосылуын талап ететiн жетiспеушiлiктер
-элементтердiң ауыстыруын немесе модернизациялауын талап ететiн
жетiспеушiлiктер
-,,одан әрi жақсартулар ,,
Қоспаларды қажет ететiн жетiспеушiлiктерге , берiлген құрылымда жоқ
және құрылымның қазiргi стандарттарға оларсыз сәйкес келмейтiн позицияларды
жатқызады. Жетiспеушiлiктер есебiмен толықтырылуларды талап ететiн, алынып
тасталатын, функционалды тозудың сапалық өлшеуiшi дегенiмiз-бағалау сәтiне
қажеттi толықтыылулардың құны мен толықтырулардың бағаланатын объектiнiң
салынуы кезiнде орындалғандығы құнының айырмасы.
Ауыстыруды немесе модернизацияны талап ететiн элементтердiң
жетiспеушiлiгiне орындалатын, алайда заман нарығының стандартына сай
келмейтiн функционалдың позициясын жатқызады. Ауыстыруды немесе
модернизацияны талап ететiн позициялардың есебiмен алынып тасталатын
функционалды тозу табиғи тозудың есебiмен бар элменттердiң монтажының құны
мен бар элементтiң демонтаж құнының айырмасын қосқанға тең. Бұл жағдайда
материалдардың қайтарылу құны, демонтерленген материалдар мен басқа
объектiлерде қолданылған жабдықтардың құны ретiнде анықталады. ,,Одан әрi
жақсартуларға ,, нарық стандарттарының заманға сай қажеттiлiктерiне қазiргi
уақытта адекватты емес құрылымның позициялары мен элменттерiн жатқызады.
,,Одан әрi жақсарту,, арқылы алынып тасталатын функционалды тозу ,,одан әрi
жақсартылған,, позицияның қацйта құру құнынан табиғи тозуды алып
тастағанға, оған демонтаж құнын қосып, одан демонтерленген элменттердiң
ликвидациялық құнын алып тастағанмен өлшенедi.
Жойылмайтын функционалды тозу.
Құрылымның қазiргi заман стандартына конструктивтi шешiмнiң сәйкес
еместiгiнiң нәтижесiнде арендалық төлемнiң капиталданған жоғалуы,
жойылмайтын функционалды тозудың құны ретiнде анықталады. Бұл жағдайда
алынбаған кiрiстi капитализациялау үшiн ұқсас ғимараттар үшiн капитализация
ставкасы қолданылады.
Сыртқы (экономикалық) ескiру.
Комерциялық пайдаланылу жағдайында объектiнiң шартталған орналасу
жерiнде рентаның төмендеуi байқалады. Нәтижесiнде нарықтық ортада
өзгерiстердiң себебiнен объектiлердiң сатылу бағасының (құнның жоққа шығуы)
төмендеуi болады. Мүмкiншiлiктi сатып алушының сөзiнде объектiнiң
қызықтырушылығы да соншалықты өзгередi.
Берiлген бағалаудың мәселелерiн шешу үшiн сыртқы әсердiң тозуы,
,,сыртқы ортаның әсерiнiң нәтижесiнде ғимараттың функционалды тозуының
төмендеуi,, ретiнде анықталады. Бұл жылжымайтын мүлiктiң меншiктенушiсi,
жердi иеленушi және арендалар үшiн түзетiлмес фактор болып табылады. Сыртқы
әсердiң тозуы бiршама себептердiң нәтижесiнде болуы мүмкiн, оларға:
ауданның (кварталдың) жалпы құлдырауы, объектiнiң облыс ауданында немесе
регионындағы орналасуы (негiзгi көлiктiк, коммуналдық, коммерциялық және
басқа құрылымдарға қатысты орналасуы), нарық жағдайы немесе қаржы және
заңды шарттардың өзгеруi.
Сыртқы тозуды бағалаудың екi әдiсi бар:
-сыртқы әсерге қатысты кiрiстiң жоғалу капитализациясы
-сыртқы әсердiң болуымен және болуынсыз ұқсас объектiлердiң сатылуын
салыстыру7
Мәлiметтiң толық болған жағдайында екiншi әдiстi қолдану дұрыс болар
едi.
Тозудың әр типiнiң көлемiн анықтай отырып, ғимарат немесе құрылымның
жинақталған тозуының жалпы бағасын алады.
Шығын тәсiлiнiң әдiстерiмен бағалаудың негiзгi этаптары.
Шығын әдiсi ғимараттың қайта құру құнынан тозуды алып тастағандығы
бағасын көрсетедi.
Берiлген тәсiлдi қолданудағы бағалау процедурасының негiзгi этаптары:
1. Ұйғарымдағы жердiң оптималды пайдалану мақсатында ие болу немесе
ұзақ мерзiмдi бос аренда құнын есептеу
2. Жаңа аналогты ғимараттар мен құрылымдарды тұрғызудың құнын есептеу,
қайта құру бағасын алу. Қайта құру құны түсiнiгi дегенiмiз-бағалау
мерзiмiне объектiнiң бағаланатын құны ағымдағы бағамен, бiрдей
материалдармен, заманға сай стандарттармен, бiрдей проектiмен,
планировкамен және тағы басқамен болуы қажет.
3. Жылжымайтын мүлiк объектiсiнiң табиғи және морольдi тозуының
деңгейiн анықтау.
4. Ғимараттың нақты құнын табу үшiн қайта құру құнын тозу құнына
азайту.
5. Объектiнiң есептелген нақты құнына жердiң құнына қосылуы.
Нарықтық сатылымдарды салыстыру әдiсi
Нарықтық сатылымдарды салыстыру әдiсiн қолданылған кезде төмендегi
принциптердi пайдаланылады.
Сұраныс пен ұсыныс принципi. Нарыұтағы баға сатушы мен сатып алушының
келiсiмшарт нәтижесi. Меншiктiң бiр типiне сұраныс өсе бастаса, сәйкесiнше
баға да өсе бастайды және керiсiнше.
Нарықты сараптау кезiнде сұраныс пен ұсынысты бiрдей ескеру қажет.
Сұраныс потенциалды пайдаланушылардың болуымен қалыптасады, ал ұсыныс
құрылып жатқан, эксплуатацияға дайын, алайда бос құрылымдармен анықталады.
Тепе-теңдiлiк (баланс) принципi. Меншiктiң бағасы нарықтық
құнға сәйкес келуi үшiн, жердiң құны мен құрылымның құнының арасында
белгiлi арақатынастың сақталуы қажет. Салыстырмалы объектiлердi сараптау
үшiн осы арақатынасты ескеру қажет және оның бұзылуына түзетулер енгiзу
қажет.
Орынбасу принципi. Жылжымайтын мүлiктiң нарықтық құны, сатып алушының
ұқсас пайдалылығы бар, жылжымайтын мүлiк үшiн төлейтiн бағасымен
анықталады.
Тәуелдiлiк принципi. Орналасу сапасы берiлген жерде қабылданған жердi
пайдалану типiне учаскелердiң параметрлерiнiң сәйкестiлiгiне және
экономикалық орталықтарға жақындығына тәуелдi. Экономикалық байланыс
өзгерсе, экономикалық аймақта өзгередi, сәйкесiнше меншiктiң құны да
өзгеруi мүмкiн. Өзгерiс деңгейi объектi мен жаңа экономикалық аймақтың
арасындағы байланыстың сипаттамасына тәуелдi.
Өзгеру принципi. Құнның өзгеруi, жылжымайтын мүлiктiң өзiнiң
өзгеруiмен қатар, сыртқы жағдайдың өзгеруiнiң нәтижесiнде де болады.
Болашақтағы пайданы болжау үшiн, сыртқы және iшкi жағдайдың өзгеру
тенденциясын аңдап, байқауының маңызы зор.
Жақын арада сату-сатып алу шарттары туралы сенiмдi ақпараттың
жеткiлiктi көлемi болған жағдайда, жылжымайтын мүлiк объектiсi үшiн
сатылымдарды салыстыру әдiсi ең әрекеттi болып саналады. Тәртiптi түрде
сатылатын объектiлер үшiн бұл әдiс нарықтық құнның ең сенiмдi өлшемiн
бередi.
Табысты үлкен объектiлердi сату кезiнде, экономикалық мiнездемелер мен
сату шарттары туралы ақпарат жеткiлiксiз немесе толық емес болуы мүмкiн,
осындай жағдайда сатылымдарды салыстыру әдiсi нарықтық құн өлшемiнiң
диапазонын анықтау мүмкiн.
Бағалау мерзiмiне салыстырмалы объектiнiң қарапайым нарықтық шарттан
сату жағдайындағы кез-келген өзгешелiгi сараптама кезiнде ескерiлуi қажет.
Сондықтан, сатылымдарды салыстыру әдiсiнiң шектеушi ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz