Жер учаскесінің құны

Жұмыс түрі: Курстық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 28 бет
Таңдаулыға:

МАЗМҰНЫ

КІРІСПЕ 3
1.1 Бағалау мақсаты 4
1.2 Жердің нормативтік бағасы 5
1.3 Жердің нарықтық құны 7
1.4 Жер учаскесінің құнын бағалаудағы әсер ететін факторлар 12
1.5 Жерлерді кадастрлық бағалау 15
1.6 Топырақтарды бонитеттеу 18
1.7 Жер учаскелерін бағалаудағы әлемдегі қалыптасқан әдістер 19
ҚОРЫТЫНДЫ 27
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР 29

КІРІСПЕ

Бүгінгі күнде жерді бағалаудың қажеттілігі жер қатынастарының
өзгеруіне байланысты, жерді және жерді пайдалану құқықтығын сату–сатып алу
мүмкіншілігінің пайда болуына байланысты, өсуде.
Ауылшаруашылық жерлерді тиімді пайдалануды ұйымдастыру негізінде
жерді экономикалық бағалау, жалпы мемлекеттік жер кадастрының құрам бөлігі
ретінде, жатады.
Жер учаскелері әртүрлі сапалы болғандықтан, олардың әрқайсысына
еңгізілген бірдей көлемдегі еңбек әртүрлі өндірістік нәтиже береді. Бұл
жағдай ауылшаруашылық мекемесінің шаруашылық жүргізу көсеткіштеріне әсерін
тигізеді. Содықтан жер – кез келген өндіріс құралы сияқты - өзінің
өндірістік қабілетіне қарай бағалануға тиіс.
Жерді бағалау нәтижелері іс жүзінде нақтылы мәселелерді шешуде, жерді
тиімді пайдалануды талдау мен жоспарлауда; жер пайдаланулардың оптимальды
мөлшерлерін анықтауда; ауыспалы егіс аймақтарын ұйымдастыруда; егіс
алқаптарын орналастыруда; жер төлемдерін реттеуде; жерді пайдалануды және
қорғауды бақылауда; жерді бұрынғы пайдаланушыдан қайтарып алуда және
қайтадан бөлуде, төтенші жағдайларда шығындарды қайтаруда және т. б.
жағдайларда, атқаратын міндеті зор.

1.1 Бағалау мақсаты

Жер әр жылжымайтын мүліктің негізгі құраушысы. Жылжымайтын мүлік
обьектілерімен байлансты мәмілелердің көбісінде жеручаскелерінің құны әр
мүліктік кешеннің интегралды бағасында жасырылғанымен бұл учаскелерді бөлек
бағалау қажеттігі бірқатар тәжіребелік жағдайлармен байланысты.
Біріншіден жер учаскесінің нарықтық бағасын анықтау барлық
жылжымайтын мүлік обьектісін бағалаудың шығындық әдісінің бастапқы сатысы
болып табылады. Онсыз мүлік иесінің эканомикалық мүдделерін де, мүмкін
инвестордың да мүддесін есептеу мүмкін емес.
Екіншіден, РФ көптеген субьектілерінде жер дифференциалды салық салу
жүйесі енгізілмек. Қазіргі кезде жер учаскелерінің салық салынатын бағасы
нормативтік негізде бекітіледі, бірақ жаңа салық кодексі
енгізілгенде,дамыған нарық экономикасы бар елдердің тәжірибесі сияқты
жердің нарықтық бағасы арқылы салық салынатын базасы анықталады деп
күтілуде.
Үшіншіден, мүлікті сақтандыруда бүліну қаупі бар меншік
элементтерінің нарықтық бағасын анықтау қажеттілігі туындайды. Жер және
құрылыстарға әртүлі бүлдіргіш әсерлер факторлар ықпал етеді. Олардың
зардаптары құнның төмендеуіне әсерін бағалау қажет. Мысалы, жер үшін
сақтандру обьектісі территориясының су басуы, экалогиялық ластану, эрозия
және жердің құнарлы болуы мүмкін, ал ғимараттар үшін өрт немесе жарылыс
қаупі, жер сілкінісінің болу мүмкіндігі болуы мүмкін.
Төртіншіден, жер учаскелерінің нарықтық құнын дифференциалды бағалау
конкурсты сатуда , мүлікті акцияландруда, пайларды бөлгенде, ипотекалық
несиелендруде, арендалық төлемнің мөлшерін анықтауда олардың бастапқы
бағасыннегіздеу үшін қажет.
Сонымен жердің бос учаскелерін бағалаудың маңызды функциясы әрбір
мүліктік кешенді ең тиімді пайдалану варйантын анықтау болып табылады. Шын
мәнінде бұл сатыда бағалаушы бағаланатын обьектіге қатысты оңтайлы
инветициялық шешім жормалын қалыптастрады. Бұл жерде қарастрлатын
баламаларды іріктеу критериі басқа да өндіріс факторларын (еңбек, капитал,
және менеджмент) пайдалануға кеткен шығындардың мүліктік кешенін толық
бөлгеннен кейін жердің қалдық құнын барынша көбейту болып табылады.
Инвестициялық шешім қабылдау үшін мүмкін сатып алушы, оның орнына
өзін қоятын бағалаушы сатып алынатын мүлік құнының тиімділігі және оны
игеруге шектеулер шегінде жер учаскесін жақсартуға кететін қосымша шығын
мен құнның өсуінің теңдестігі туралы ойланады. Орналасқан орны, нарықтық
коньюкктурасы, құқтық мүмкіндіктері және ресурс параметрлері сияқты жер
учаскесінің қасиеттері инвестициялық шешімдер қабылдау немесе одан бас
тартудың себебі болады. Сондықтан жер иотенциялын нақты көрсететін жер
учаскесінің нарықтың кұны әрқашан инвестициялық жорамалдық эканомикалық
дұрыстығының өлшем бірлігі болып табылады.

1.2 Жердің нормативтік бағасы

Ерекше қоғамдық құндылық бола тұра жер мемлекеттік реттеу обьектісі
болып табылады. Ол жерді пайдалану мен қорғауды мемлекеттік бақылау,
мониторинг пен жердің орналасуын бақылау, мемлекеттік жер кадастрын жүргізу
көмегімен жүзеге асады.
Мемлекеттік жер кадастры – бұл ммлекеттің барлық территориясында
жүзеге асатын жер және онымен байлансты жылжымайтын мүлікке деген құқтарды
тіркейтін жер учаскелерін тіркеу және бағалаудың әдістемелік біртекті
жүйесі . Кадастр жүйесімен жер қатынастарын реттейтін келесі негізгі
функциялар байлансты

• жер мүлігін, жер иеліктерін және жерлерді мемлекеттік тіркеу.
• жер пайдаланушылар мен телімдері бойынша жер учаскелерінің сандық
және сапалық есебі.
• жер бедері, құнарлығы, өсімдік, мелеоративтік жағдайына, эрозияға
шалдықандығына және басқа да параметрлер бойынша жер сапасының есебі.

• топырақ бонитировкасы : (лат. bonitas - сапалы) яғни жердің
өнімділігін сипаттайтын табиғи қасиеттері бойынша бонитет класымен
берілетін градуирлеу.
• жерді эканомикалық бағалау, яғни оның салыстрмалы құндылығын өндіріс
құралы ретінде анықтау болып табылады.
Мемлекеттік жер кадастрын басқару жер ресурстары және жер
құрылысы бойынша Қазақстан Республикасын жер ресурстарын басқару
агенттігіне жүктелген. Оның қоластында жер комитетінің арнайы құрған
органдары - аудан мен қалалардағы кадастрлық орталықтар жұмыс істейді.
Олардың негізгі құзыреттері:
• жылжымаитын мүлік обьектілері бар жер учаскелері мен оларға деген
құқтарды тіркеу.
• Жер учаскелеріне және жылжымайтын мүлікке деген құқытарды куәландратын
құжаттарды беру.
• Жерлерді тіркеу.
• Жер бағасын орнату, жер салығы мен арендалық төлемді анықтау үшін
мәліметтер банкін құру.
• Жер нарығының жағдайын сараптау.
• Ақпараттық- анықтамалық қызмет және басқа да функциялар.
Жылжымайтын мүлік бағалаушысы үшін жер құнын анықтайтын кадастрлық бюра
функциясы қажет. Тарихи жағынан келсек бұл функция Ресейдегі жер
кадастрының негізгі мақсатын білдірген. Өткен ғасырдың орта шегінде В.И.
Даль жазған, Толковый словарь живого великого руского языка еңбегінде жер
кадастрына келесі мағына беріледі: Кадастр – оценка сельских имений
различию их, соображая все местные их отношения, расценка және де
Кадастровать – расценять имушество .
Жер кадастрының бұл анықтаушы функциясы ұзақ ұмытылды. Тек жерге
меншіктің көптеген формаларын енгізгенннен кейін ғана жер қатынастарын
мемлекеттік реттеудің маңызды әдісі ретінде кадастрлық қызметтердің
регламентіне қайтадан енгізіледі.
Жер төлемдері туралы ҚР заңдарымен арендалық төлем мен жер салығының
базалық ставкаларын орнату мақсатында территорияларды эканомикалық зоналау
принциптері орнатылады, жердің нормативтік бағасы түсінігі енгізіледі және
оны есептеу реті анықталады.
Жерді кадастрлық бағалауды арналу мақсаты мен пайдалануды ескере отырып
оларды категориялары бойынша, оны дамытуға кететін шығындардың ағымдағы
құнын, жер нарығында орын алатын ұсыныс пен сұраныстың қатынасын ескере
отырып жүзеге асырылады.Аулшаруашылық мақсатындағы және орман қорының
жерлері. Олардың өнімділігі, табиғат қорғау және рекреациялық маңызы,
орналасу орны бойынша бағаланады. Қала мен елді мекендер жерлеріндегі
құрылыстардың тығыздығы, орналасу орнының маңыздылығы, экологиялық
жағдайын , әлеуметтік пен инженерлік- көліктің жабдықталуынжәне басқа да
тұтыну қасиеттерін ескере отырып олардың функцияаналдық мақсатына
байланысты бағаланады.
ҚР субектілерінің атқарушы биліктің органдары өздерінің бағалау
аймақтарында жердің нормативтік құнына көтерме коэффициенттер орнатуға
құқылы, бірақ сәйкес бағалау аймағындағы нақты мақсаттағы жер учаскелерінің
нарықтық бағасынан 75% -дан аспауы керек.
Жердің нормативтік бағасы, статусы, шекарасы, ауданынының өзгергендігі
және онда орналасқан құрлыстар туралы ақпараттармен қатар әр учаске бойынша
жер кадастрында тіркеледі. Бұл мәліметтер жылжымайтын мүлік қорығын
ақпапараттық қамтамасыз ету жүйелеріне және мемлекеттік тіркеу жүйесіне өте
қажет.
Жердің нормативтік құны арендалық төлем ставкаларын орнату және
мемлекеттік пен муниципалды қордан жер сатудың бастапқы бағасын орнату үшін
жалғыз база болып табылады. Яғни ол сатылатын немесе жалға берілетін жер
учаскелерінің табиғи ориентирімен ең арзан шегі болып табылады.

1.3 Жердің нарықтық құны

Жердің нарықтық құнын бағалағанда жылжымайтын мүліктің басқа да
обьектілерін бағалаудағы қағидалар мен классикалық әдістерді қолданады.
Бірақ олардың арасында айтарлықтай өзгеліктер де бар. Жердің құны әрқашан
мүліктік кешеннің негізгі құраушысы болады, бірақ оны бағалау тәжірибесінде
жетілдіру құнын алып тастай отырып обьекттің жалпы құнның қалдығы түрінде
есептелінеді. Жер учаскесінің және оның қоршаған ортасының әлеуметтік
инфрақұрылымына көп жылдық еңбек және капитал салымдарының есебінің
салыстрмалы түрде өлшеуге оңай келетін осы учаскедегі құрылыстарды салу
құнынан қарағанда күрделі.
Төменде жер учаскелерін бағалаудың келесі ең қолданыста жүрген әдістері
қарастырылады.
• Сату оқиғаларын салыстыру
• Қатынастыру
• Учаскелерге телімдеу
• Жер үшін қалдық техникасы
• Жер рентасын капитализациялау
Әлем тәжірибесінде ең сенімді әдіс болып танылғаны тоғызыншы тарауда
қарастрлған сату оқиғаларын салыстру. Оның нәтижелерінің қажетті дәлдігі
осы ауданда жеручаскелерін сату – сатып алу мәмілелері және жер нарығындағы
әр өзгеріс туралы нақты және ашық ақпараттың көп болуы кезінде қамтамасыз
етіледі. Мұндай ақпарат Ресей бағалаушыларында көп жағдайда жоқ сондықтан
отандық тәжірибеде сату оқиғаларын салыстыруды мәліметтердің нақтылығы жәе
салыстырудың дұрыстығын ескере отырып саналы сақтықпен жүргізу керек.
Салыстыру өлшем бірліктерін және базистік учаскені қолдануға
негізделген нарықтық ақпаратты өңдеудің екі классикалық амалдардың ішінде
Ресейлік жағдайда бірінші нұсқаны пайдаланған жөн, яғни салыстырылатын
учаскелердің сату бағалары бірегей ауданда өлшеуішке (1м2, 1 сотка, 1га)
келтіріледі. Шетел әдебиеттеріндегі қала учаскелерінің 1франталь метр
бағалауыш өлшеуіштер бізде қолданылмайды.
Бағаланатын жер учаскелеріне салыстрлатын жер учаскелерін іріктеу
және олардың бағаларын түзеу келесі нышандарға байланысты жасалады :
(берілген ретпен):
• Бағаланатын құқттардың құрамы
• Мәмілені қаржыландыру шарты
• Сату шарты
• Нарықтық шарттар (мәміле уақыты)
• Орналасу орны
• Аймақтың шарты және басқа да шектеулер
• Физикалық сипаттамалар
• Пайдалана алатын комуналдық қызметтер ( көлік жеткіліктігі,
инженерлік тараптардың болуы немесе жақындығы, оларға қосылу
жағдайлары және т.б).
Қатынастру әдісі жер учаскесінің құны мен оның жетілдірулерімен нормал
арақатынасын анықтаумен байланысты. Бұл арақатынас жылжымайтын мүлік
нарығындағы әр келісімде тұрақтылыққа ие.
Қатынастру әдісі салыстрылатын бос жер учаскелерін сату жеткіліксіз
болған жағдайда қолайлы. Ол құнын шығындар әдісімен анықтауға болатын
салыстрмалы жаңа құрылыстары бар учаскелерін сараптағанда жақсы нәтижелер
бере алады. Құрылыстар ескірген сайын және олардың шығыны жинақталған сайын
жер және жетілдіру құндарының алғашқы арақатынастары жер құнына
жатқызылатын бөлігінің пайдасына шешіледі.
Қатынастру әдісін қолдану техникасын шартты мысалда қарастрайық.
Мысалы, қаланың шетіндегі сатылмаған бос жерлер, жер учаскесін бағалау
керек делік. Бағалаушы бұл аудандаүш типтес салынған учаске таңдады, және
әрбіреуі бойынша шығындар мен кәсіпкерлік пайданы ескере отырып
жетілдірудің ағымдағы құнын есептеді. Жетілдірудің құнын бағаға
қатынастыра отырып ондағы жер құнының үлесін анықтады оны бағаланатын
учаскеге ұқсас учаскеге ауыстырады. Есептеулердің нәтижелері 1-кестеде
келтірілген.

1-кесте
Сату бағасындағы жер құнының үлесін анықтау

Сату № Құрылыстары бар Жетілдіру құны, Жетілдіру құнының
учаскенің сату бағасы, млн. руб. сату бағасына
млн. руб. қатынасы
1 220 158 0,72
2 200 140 0,70
3 190 150 0,74
Орташа 0,74

Яғни жақсартылған жер учаскесінің сату бағасының 0,26 орта есеппен жер
құнына жатқызылады. Егер бағаланатын учаскенің маңында құрылыстары бар
ұқсас учаске 240млн. руб сатылса, онда бос учаскені қатынастыру жолымен
62,4 млн. руб бағалаймыз (240*0,26). Қажетті түзетулерді ескере отырып бұл
шаманы бағаланатын учаскеде қолдануға болады.
Учаскелерді телімдеу әдісі салыстрылатын сатуларда ұқсастары жоқ
бағаланатын территорияны ең тиімді пайдалану нұсқасындағы инвестициялық
сараптаудың қарапайым моделі болып табылады. Бұл тиімді шеру мәселелер
қарастрылып жатқан ірі жер массивтері. Осы ауданға тән нарықтық сату
шарттарына сәкес келетін учаскелерге телімдеу дамудың тиімді гипотизасын
негіздеп қана қоймай, сонымен қатар бүкіл жер массивінің инвестициялық
тартымдылығын бағалауға мүмкіндік береді.
Оның негізгі жұмысы төмендегілерді анықтау болып табылады :
1) осы аудандағы сату шарттарына сәйкес келетін учаскелердің мөлшері
мен саны, жайландыру талаптары.
2) жақсартылған учаскелердің сату бағалары, айналу уақыты және оларды
сатудан түскен табыс.
3) инвестордың учаскені игеруге кететін шығындары және жетілдіруге
салымдардан түсетін табысты ескере отырып оны кейін сату.
4) жобаның қайтарымдылық нормасы мен ақша қаржысының түсу периодын
ескере отырып күтіліп отырған таза пайда бойынша жер массивінің ағымдағы
құны.
Мысал қарастырайық . Клиент ауданы 6 га игерілмеген жер учаскесінде
меншік құқығына ие болды және оны пайдалы сату шарттарымен танысқысы келді.
Бағалаушы мұндай жер массивін түгендей тез сатуға күманданып және мұндай
обьектілердің сату бағасы туралы мәліметтері болмағандықтан бұл
территорияда коттедж поселкесін орналастру нұсқасын ұсынады.
Сараптауға сәйкес коттеджді құрылыстың жергілікті нарығында ауданы 12
сотка жайландрылған учаскелер сұранысқа ие екені белгілі болады. Мұндай
учаскелерді бөлгенде жердің 20 % -ы жолдар салуға, су ыдыстарын,
трасформаторлар станцияларын, өртке қарсы су ыдыстарын және басқа да ортақ
бағаланатын территорияда шын мәнінде 40 жер учаскесі орналасып және сатуға
жіберіледі екен.
Сенімді қатынасатын жолдар мен инженерлік комуникациялар болған
жағдайда (электр энергиясы, су құбыры, газ) әр учаске орта есеппен 36 млн.
рублге сатылады
(1 соткаға 500доллар) яғни инвестордың күтіліп отырған пайдасы 1440 млн.
руб құрайды ( 36млн. руб*40 ). Сатудың қалыптасқан динамикасына сәйкес
жылына шамамен 10 учаске сатылуы мүмкін, ал тауарлық айналымның ұзақтығы 4
жыл құрайды.
Инвестордың шығыны мен пайдасы келесідей болады (млн. руб) :
Жайландру: жобалық – іздеме жұмыстары, территорияны тазалау және
жобалау, жолдар мен инженерлік коммуникациялар жүргізу (мердігерлер бағасы
бойынша) 480

Басқару
60
Маркетинг
70
Салықтар мен сақтандру
40
Ивестор пайдасы
130
Барлығы
780

Учаскелерді сатудан түскен таза табыс :
1440 - 780 = 660 млн. руб.
Жобаның қайтарымдылық нормасы 12% -ыз деп қабылданады
( инфляцияны есептемегенде ) .
Жер массивінің ағымдағы құны таза табыс ағынын дисконттау жолымен
анықталады . жоғарыда келтірілген мысалда ол 4 жыл бойы 12% -ық
қайтаымдылық нормасында түсетін таза табыс, яғни бірлік аннуитетін ағымдағы
құнының коэффициентіне сәкес келеді 3,03735. Сонымен бағаланатын жер
учаскесінің нарықтық құны 500 млн. руб құрайды [(6604)*3,03735].
Жер үшін қалдық техникасы – бағалаудың әмбебап әдісі. Бірақ ол
салыстрылатын бос учаскелерді сату туралы мәліметтер болмағанда және бүкіл
мүліктік кешеннің табысы туралы ақпараттар болғанда тиімді. Бұл жағдайда
шығын әдісімен жетілдіру құны бағаланады және ғимараттар үшін капитализация
коэффициенті көмегімен таза операциялық табыстың бір бөлігі анықталады.
Бүкіл меншіктің таза операциялық табыстың қалған бөлігі капитализация
коэффициентінің көмегімен жердің құнын бағалауға айналады.
Сондықтан шығын және табыс әдістерінің артықшылықтарын үйлестіретін
бұл тәсіл өте дәл, өйткені жылжымайтын мүлікті жалға алушы оның иесіне
бүкіл жалға алынатын мүлік үшін коэффициенттері жергілікті нарықтағы
салыстрлатын обьектілер арқылы анықталады.
Мысалы, бағалаушының оиынша жеңіл автомобиль үшін көп қабатты гараж –
авто тұрақ салуға тиімді жер учаскесінің құнын анықтау керек. Жоба бойынша
мұндай гаражды салу 18 млрд. руб тұрады, ал таза операциялық табыс 3 млрд.
рубл болады деп болжанады. Нарықтық мәліметтер бойынша мұндай ғимараттарға
капитализация коэффициенті 15 % құрайды, және жер үшін 12% құрайды .
Жер үшін таза операциялық табыс = 3,0-2,7 = 0,3млрд. руб
Ғимарат үшін таза операциялықтабыс = 18 * 0,15 = 2,7млрд руб.
Жер құны = 0.30.12= 2.5 млрд. руб
Жер рентасының капитализациясы – жер құнын бағалау үшін табыс әдісін
тікелей қолдану тәсілі.

Жер учаскесінің құны =

Бірақ ҚР жеке жер иеліктерін жалға беру тәжірибесі әлі дамымаған.
Бізде негізінен мемлекеттік және муниципалды қордағы бос жерлер ғана
алынады, мұнда жалға алу төлемінің мөлшері оның нарықтық құнына сай
келмейтін жердің нормативтік құнымен аықталады. Сондықтан тәжірибеде жер
рентасын капитализациялау әдісін қолдану жер иесінің болашақтағы табыстары
мен операциялық шығындарының ағынын өлшеу үшін нақты ақпараттар алу
ағымдағы құнға оларды дисконттау ставкасы мен жер үшін капитализация
коэфициентін анықтау әр түрлі қиындықтармен байланысты. Мұндай есептерді
табыс әдісімен шешшу техникасы 7-тарауда көрсетілген.

1.4 Жер учаскесінің құнын бағалаудағы әсер ететін факторлар

Жер учаскесінің құнын бағалау үшін бағалаушы жердің қандай потенциялы
бар екенін анықтау қажет.
Бұл сұраққа жауап беру үшін келесі факторлар бойынша нарықтық
ақпаратты зерттеуді талап етеді :
1.Орналасу орнының потенциялы.
2. Нарықтық сұраныс.
3. Ғимараттарды салудың құқықтық негізі.
4. Учаскенің ресурстық сапасы.
5. Техналогиялық жарамдылығы.
6. Қаржылық жарамдылығы.
Жер учаскесінің құнына әсер ететін негізгі фактор оның орналасу орны
болып табылады. Бұл факторды сараптау үшін бағалаушы сол жерге барып
бағалауға қажет ақпаратты жинауға кірісуі тиіс. Құнға әсер ететін
факторларды анықтайды. (экологиялық, экономикалық, ландшафтық, құрлыстық
және т.б).
Барлық жиналған ақпаратты картада көрсеткен жөн.
Пайдалы ақпаратты жергілікті органдардан алуға болады. Олар халықтың
жұмыспен қамтуы, өндіріс обьектілері, демографиялық жағдайы, ауданның даму
жобасы және т.б туралы ақпараттар. Жергілікті ақпарат құралдарын зерттеу
және халықтың ішінде таңдап сұрастыру жүргізу қажет.
Нарықтың сұранысты сараптау бұл нарықтағы сұраныс пен ұсыныстың
сипатын ескере отырып учаскені пайдалануға болатын ңұсқаларының жыйынтығын
анықтау үшін қажет. Бұл сараптауда болашақ жылжымайтын мүліктің мүмкін
сатып алушылары мен жалға алушыларын анықтау қажет, сонымен қатар бәсекелес
объектілердің кемшіліктері мен мүмкін бәсекелестердің бизнес- жоспарларын
сараптау қажет.
Құқұқтың шектеуді сараптау сатысында болжанып отырған жобалармен
байланысты барлық мемелекеттік шектеулерді зерттеу қажет.(қоршаған ортаны
қорғау туралы заңдар, баспана және жер кодекстері, рұқсат алу ережелері,
салық салу талаптары, жылжымайтын мүліктің пайдалану нормалары және т.б.)
Учаскенің ресурстық сапасын сараптау , болжанып отырған жоба үшін бұл
жер учаскесі физикалық жағынан қаншалықты пайдалануға болады және
құрылыстың әртүрлі нұсқлары үшін қандй физикалық шектеулер бар деген
сұраққа жауап береді. Сонымен қатар жобаланған құрылысқа әсер ете алатын
көрші объектілерді де ескерген жөн.
Техналогиялық жарамдылық құрылысқа және жұмыс сапасына талаптарды
орындай отырып жобаны белгіленген уақытта аяқтау мүмкіндігін қарастырады.
Қаржылық жарамдығын сараптауда капиталды қайтаруға жеткілікті ақша
қаржысының түсуін және берілген мерзімде табыс алуда қамтамассыз етуі
анықталады.
Жер учаскесінің потенциялын сараптағаннан кейін және оны пайдаланудың
мүмкін нұсқаларын таңдағаннан кейін сараптаушы бағалаушы оны ең жақсы және
ең тиімді пайдалану анализіне көшеді, (ЕЕП) , яғни физикалық мүмкін,
жеткілікті түрде жарамды және қаржылық жағынан жүзеге асатын және жердің ең
жоғарғы құнын беретін сапалы, мүмкін және заңды балама нұсқаларының ішінде
таңдалған оның пайдалануын анықтау қажет.
ЕЕП дан басқа жер учаскесінің құнын бағалау үшін келесілер қолданылуы
мүмкін:
1. Сатуларды салыстырмалы сараптау әдісі (ССС)
2. Қалдық құны бойынша бағалау әдісі.
3. Көшіру әдісі.
4. Жер рентасын капитализациялау әдісі.
5. Жер үшін қалдық әдісі.
Сатуларды салыстырмалы сараптау әдісі жер учаскесінің нарықтық құнын
салыстырылатын учаскелерді сату бағаларын бағаланатын учаскенің нарықтық
құнына айналдыру жолымен анықтайды.
Біздің жағдайда бұл әдіс жеке тұрғын үй құрлыстарына арналған
учаскелердің, бау-бақша учаскелерінің құнын анықтауда қолданылуы мүмкін.
Бағалау теориясынна сәйкес бұл әдісті қолданғанда бағалаушы
салыстырудың алты элементін қолдануы керек:
1. Мәмілені қаржыландыру шарты.
2. Сату шарты.
3. Сату уақыты.
4. Орналасу орны.
5. Физикалық сипаттамалары.
6. Табыс сипаттамалары.
Салыстырудың әр элементі үшін салыстырылатын учаскені бағаланатын
учаскеге ұқсайтындай етіп сәйкес түзетулер енгізу қажет.
Тузетулерді енгізу реті келесідей.
Бағалаушы бағаның аралық көрсеткіштерін алады және алдында түзетілген
шамаға келесі түзетулер қолданады.

№ Салыстыру элементтері Түзетулер Түзетілген баға,
доллар
1 Сатылу бағасы - 10000
2 Ерекше жағдайлар -5% -500
3 Түзетілген баға - 9500
4 Сатылудың ерекше жағдайлары +10% +950
5 Түзетілген баға - 10450
6 Нарықтық шарттар (уақыты) +10% +1045
7 Түзетілген баға - 11495
8 Орналасу орны +5% +574,5
9 Физикалық сипаттамалары -10% -1149,5
10 Бағаланатын жылжымайтын мүлік құны - 10920

Физикалық сипаттамаларды ескергенде учаске өлшемдерінің
түзетулерінің формасының бұрыстығы және бұрыштық орналасуы да ескеру
керек.
Учаске неғұрлым үлкен болса, соғұрлым ауданның бір бірлігі үшін
бағасы төмен болатыны бізге мәлім.
Нарықтық экономикасы бар елдерде учаске ауданының өсуінің бағаға әсер
етуін ескеруге мүмкіндік беретін арнайы кестелер бар. Біздің жағдайда
бағалаушы мұндай сараптауды өзі жасайды, яғни график салу қажет. Мысалы,
1м2 немесе жердің 1 соткасын сату бағасының учаске ауданына қатнасының
графигін салу керек.
Сонымен қатар бірдей аудандары бар үшбұрышты учаскелері төртбұрышты
учаскелерден едәуір арзан бағаланатыны бізге мәлім.Өйткені бұл учаскеде
жұмыстар жүргізу ыңғайсыз. Үшбұрышты формадағы учаскелерді

Ереже 65-35 бағалағанда 65-
35 ережесн
паидаланады. Көше
фронты бойынша
негізі бар үшбұрышты
учаскенің құны
шамамен
төртбұрышты формадағы
учаскенің
құнының 65% құрайды.
Бұрыс
формадағы учаскелерді
бағалау үшін
бөлек бағаланатын
төртбұрыш
учаскелерге бөліп, содан
әр жеке учаскелерінің
құндарын қосып
жалпы құнын шығару тәсілі
қолданылады.

Бұрыштық орналасуың әсері учаскенің коммерциялық мақсатымен
анықталады. Дүкендер мен АЗС- тар үшін мұндай орналасу белгілі бір
артықшылықтар береді, сондықтан олардың құны жоғары. Бау-бақша учаскелері
мен коттедж құрылыстары үшін бұрыштық орналасу олардың құнын төмендетеді.
Бұрштық орналасуды бағалау үшін сатылулар бойынша белгілі бір ақпарат жинау
қажет және әртүрлі мақсаттағы учаскелер үшін оның жерін сараптау қажет.
Біздің еліміздегі жер нарығы дамымаған болса бағалаушыға қарапайым
және бағалаудың дәл емес тәсілдеріне жүгінуге тура келеді.

1.5 Жерлерді кадастрлық бағалау

Меншік формасына тәуелсіз қала жерін пайдаланудың барлық
категориялары мен түрлері бойынша жүргізіледі. Кадастрлық бағалауға
тапсырыс беруші ретінде аудандардың, қалалардың, кенттердің жергілікті
өзін-өзі басқару органдары болады.
Қала жерін кадастрлық бағалау - белгілі бір мерзім жағдайына бағалау
аймағы шегінде әкімшілік – территориялды жер учаскелерінің кадастрлық құнын
анықтауға бағытталған әкімшілік және техникалық іс-әрекеттердің жинағы.
Бағалау жер немесе басқада жылжымайтын мүмлік нарығындағы мәмілелері,
арендалық төлемдерінің денгейі және жер учаскелерін пайдалану тиімділігі
туралы ақпараттарды қоданып кешенді табыстық, салыстырмалы және шығындық
тәсілдер негізінде жүзеге асады. Бағалау кезінде жер учаскелерінің сапасы
мен орналасу орны, ондағы жетілдірулерді, территорияның әлеуметтік және
инженерлік - көліктілік қамтылу деңгейін қоса отырып рента құраушы
факторларды сараптау жүргізіледі.
Кадастрлық бағалаудың нарықтық ақпараттық базасы – жеке тұрғын үй
салу үшін, ұжымды баулыққа және үй маңы шаруашылығына арналған жер
учаскелерін сату, сонымен қатар пәтер, гараж және коммерциялық жылжымайтын
мүліктің әртүрлі объектілерін сату және жалға алу туралы мәліметтер болып
табылады.
Нормативтік ақпарат- атқарушы билік органдары жылжымайтын мүлік
орталықтары, жер қатнастарын басқару органдары, мүліктің мемлекеттік қоры,
қалалық құрылыс ұйымдары, сәулет және қала салу департаменті, бағалаушы
және риэлторлық фирмалар және тб ұйымдар көздері болып табылатын жер, қала
салу және басқада кадастрлардың, құрылысқа, территорияны инженерлік
қамтуға кететін шығындар туралы мәліметтер, сонымен қатар коэффициенттер
жүйесі.
Қала және ауыл аймақтарының жерлерін кадастрлық бағалаудың объектісі
– қала (ауыл) ... жалғасы

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.