2 – бөлмелі пәтердің нарықтық құнын анықтау

Жұмыс түрі: Курстық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 18 бет
Таңдаулыға:

Қазақстан Республикасының білім және ғылым министрлігі

Бағалау және Құрылыс Академиясының колледжі

КУРСТЫҚ ЖҰМЫС
ПӘНІ: ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІ БАҒАЛАУ
ТАҚЫРЫБЫ: 2 – бөлмелі пәтердің нарықтық құнын анықтау
Мекен жайы: Алматы қаласы, Жетісу ауданы, Айнабұлақ ықшам ауданы, 37 үй, 21
пәтер.

Орындаған: КОЦ 059-2
тобының 3-ші курс

студенті Шегебаев М.Б.

Тексерген: Аблаева Л.К.

Алматы 2008

Мазмұны:

1. Өтініш тапсырма:
2. Бағалау туралы есеп:
2.1. Объектінің сипаты:
2.2. Құқықтық негіздеу құжаттары:
2.3. Шығындық амалдың теориясы:
2.4. Сатылымдарды салысыру әдісі:
2.5. Табыс бойынша есептеу әдісі:
2.6. Салық салу мақсатындағы тұрғын үйдің нарықтық құнын
анықтау:

Қорытынды :
Әдебиеттер тізімі:

1. ӨТІНІШ ТАПСЫРМА

Тіркеу номері № 1-84 (5.08.1999 жыл)

1. ЖАЛПЫ МӘЛІМЕТТЕР:

Тапсырыс беруші: Бағалау және құрылыс Академиясының колледжі

Бағалау объектісі: Жетісу ауданы,Айнабұлақ ықшам ауданы,37үй,21 пәтер

Тапсырыс берушінің заңды мекен- жайы:
Алматы қаласы, Ауезов ауданы, Жандосов көшесі 59.

Бағалау күні:

2. БАҒАЛАУДЫҢ МАҚСАТЫ: объектінің нарықтық құнын анықтау.

Бағалау құнының түрі
- Салық салу
- Нарықтық
- Сату

2.2. Жылжымайтын мүлік объектінің түрі: ғимарат

3. Ғимараратты ағымдық пайдалану: пәтерлі тұрғын үй.

4. Сараптау қажет емес.

5. Тапсырысты орындау мерзімі:

2.БАҒАЛАУ ТУРАЛЫ ЕСЕП

МАЗМҰНЫ:
І. Объектінің сипаттамасы
1.1. Мекен – жайы: Пәтер 5 қабатты үйдің 1- ші қабатында келесі мекен –
жайда орналасқан: Алматы қаласы, Жетісу ауданы, Айнабұлақ
ықшам ауданы 37 үй, 21 пәтер.
1.2. Иесі: Дейцон Мұхарме Леджерович
Тапсырыс беруші: Бағалау және Құрылыс Академиясының колледжі.
1.3. Құқықтық негіздемесі: № 2384 жекеменшікті куәләндіратын АКТ
1.4. Бағаланатын құқықтар:
Ғимарат – жеке меншікке толық құқықты
1.5. Объектіні ағымдық қолдануы: тұрғындық пәтер
1.6. Бағалауда қолданатын стандарттар: Бағалау кезінде халықаралық бағалау
стандарттары қолданылады.
1.7. Бағалаудың мақсаты: Объектінің нарықтық, салық салу, сату құндарын
анықтау.
1.8. Бағалау мерзімі: 01.04.06.
1.9. Мүлікке салық салу: меншік салық салу мақсатында бағаланады.
ІІ. Объектінің тарихы
2.1. Салынған жылы: 1982 жылы.
2.2. Объектінің соңғы иелері туралы ақпарат:
Дейцон Мухарме Леджерович – 03.06.1982 ж
2.3. Ішкі әрленуі: жақсартылған.
ІІІ. Объектінің орналасуы
3.1. Орналасуы: Пәтер Алматы қаласының Жетісу ауданы, Айнабұлақ ықшам
ауданында орналасқан. Үй № 37, 21 пәтер.
3.2. Объектіні қоршаған ғимараттар: осы тәрізді 5 қабатты үйлер.
3.3 Қоршаған ортаның жағдайы: Пәтер Жетісу ауданы орталығында
орналасқандықтан экологиялық жағдайы қанағаттандырарлық. Көлік ағымы көп
болғандықтан қоршаған ортаның атмосферасы ластануда. Газ бен шаң нормадан
жоғары.
ІV. Бағалау объектісінің сипаттамасы
4.1.Ғимараттың сипаттамасы:
- Инженерлік жүйелер:
Су: қалалық су жүйесіне қосылған.
Канализация: қалалық коллекторға жіберіледі.
Жылу: орталық жылу жүйесіне қосылған.
Электр қуаты: қалалық электр энергия жүйесіне қосылған.
Телефон: қалалық телефон жүйесі.
- Толық жабдықталған
- Ғимараттың физикалық жасы:
2008 ж - 1968 ж = 26 ж

2.1. ОБЪЕКТІНІҢ СИПАТЫ:

Жеке пәтер 1982 жылы салынды.
2 бөлмелі пәтердің жалпы ауданы: 52,4 м 2;
1 асхана аумағы: 10,2 м 2;
Коридор: 7,7 м 2;
Ваннасы,: 2,6 м 2;
Дәретханасы:1,1
Соның ішінде 30,8 м 2 тұрғындық, ал тұрғындық емесі 21,6 м 2;
Пәтәр Алматы қаласының Жетісу ауданында Айнабұлақ ықшам ауданында
орналасқан № 37 үйдің, 21 пәтері. Пәтер 5 қабатты қаңқалы темірбетонды
тұрғын үйдің 1-ші қабатында орналасқан. Қаңқалы металл құрылым қабырғалары
темірбетон панельді, капиталдық тобы 1, іргетасы темірбетонды блок,
инженерлі жүйелермен толық қамтамасыздандырылған. (қалалық су жүйесіне,
орталық жылу жүйесіне, қалалық электр энергия жүйесіне, қалалық телефон
жүйесіне қосылған). Аулаға жарық түсіріліген, автотұрақ бар, көлік жақсы
жүреді, пәтерге жеке меншік құқығы бар, ішкі әрленуі жақсартылған.

ҚҰҚЫҚТЫҚ НЕГІЗДЕУ ҚҰЖАТТАРЫ:

Бағаланатын пәтер құқықтық негіздеме құжаттарымен
қамтамассыздандырылған.Объектінің соғылғаннан кейін, 1982 жылдан бері арада
16 жыл өткеннен кейін 1999 жылдың тамыз айының 5 жұлдызында заңды түрде
жекеменшік болып заңдастырылған. Яғни,осы пәтер иесі өзінің жекешелендіріп
алынған пәтерін қайта сатуға, иеленуге, билік етуге пайдалануға толық
мүмкіншілігі бар. Иесі өзінің пәтерін мұраға қалдыруға, жақындарына сыйға
тартуға немесе уақытша жалға беруге болады. Тек барлық құжаттары заңды
түрде орындалған болуы керек.

Жылжымайтын мүлікті бағалау кезінде қолданатын құқықтар:
1. ҚР-ның конститутциясы;
2. ҚР- ның бағалау қызметі туралы заң;
3. Азаматтық кодекс;
4. Қылмыстық кодекс;
5. ҚР-дағы мүлікті бағалау жүйесінің мемлекеттік стандарттары;
6. Халықаралық бағалау стандарттары;

2.3. Жылжымайтын мүлікті бағалаудың шығындық амалы

Жылжымайтын мүлік объектісінің бағалау үшін оның ішінде табыс әкелмейтінде
шығындық амал қолданылады.
Бұл амал объектіні соғуға кеткен шығындар мен тозуларды есепке алады.
Шығындар жер учаскесінің нарықтық бағасымен бірге жылжымайтын мүлік құнын
анықтау үшін қолдануда өте қолайлы болып табылады.
Шығындық амалды сонымен бірге объект құрылымына кеткен шығындар мен осы
объектінің нарықтық құнына тең деп есептейміз.
Объект орнына жер телімін барынша тиімді әрі жаратылған түрде
пайдалынылмаса бұл тұжырым көп жағдайда дұрыс емес.
Шығындық әдісті пайдаланудың басқа да ерекшелігі бағалаушы – сараптаушының
орын ауыстыру құны мен қалпына келтіру құнының арасындағы айырмашылығын
көрсетеді.

Бағалауда шығындық амалды қолданудың аясы
Қазіргі кезде шығындық амал үйлер мен жер теліміне салық салуда немесе
қамауға алынған мүлікке кешеннің бөлігін бөлу қажет болғанда пайдаланады.

Шығындық амал келесідей амалда қолданылады:
1. Сақтандыру үшін
2. Салық салуда
3. Ақпараттар жетіспегенде
4. Толық қалпына келтіру немесе орны ауыстыру құнын анықтағанда

Шығындық амалды қолдану технологиясы
Бағалаудағы шығындық амалды қолдану келесі кезеңдерді жүзеге асыруды
қарастырады:
1. Жылжымайтын мүлік объектісі орналасқан жер телімінің құны анықталады.
2. Жылжымайтын мүлік объектісінің қалпына келтіру құны немесе орын ауыстыру
құны есептеледі.
3. Жылжымайтын мүлік объектісінің барлық тозу түрлері ( физикалық,
функционалдық, экономикалық, қалпына келетін, қалпына келмейтін, тозу)
жинақталған тозулар есептеледі.
4. Жылжымайтын мүлік объектісінің жалпы тозуы оның өндірілуіне немесе орын
ауыстыруына кеткен шығындар алынып тасталады. Жылжымайтын мүлік
объектісінің тозуды қоспағандағы құны шығады.
5. Жылжымайтын мүлік объектісінің және жер телімінің құндарды жинақтағаны
жалпы құны шығады.

Шығындар бойынша есептеудің артықшылықтары:
1. Әр түрлі құрал – жабдықтарға қолдануға болады.
2. Тозуды дәл анықтайды. Сондықтан, бұл тәсілде сақтандыру құнын және
иүлікті бөлшектеуге қатысты қызметтерде қолданылады.

Шығындар бойынша есептеудің кемшіліктері:
Бұл тәсіл бойынша өндірісте материалдары көп қолданылатын юобъектінің
бағалары жоғары болып келеді.
Ал технологиясы тиімді конструкциясы тиімді объектінің бағалары төмен
болады.

Тозуды анықтау:

Тозу дегеніміз – жылжымайтын мүлік объектісінің физикалық, функционалдық
және басқа қасиеттерінің жоғалту процесі.
Тозу дегеніміз – кез – келген себептерге байланысты жылжымайтын мүлік
құнының төмендеп, пайдалы қасиеттерінің жоғалтуы.

Тозудың түрлері:1. физикалық
2. функционалдық
3. экономикалық

Физикалық тозу
Уақыт өте келе жылжымайтын мүліктің пайдалану ықпалы мен табиғи күштер
әсерінен техникалық – экономикалық және әлеуметтік сапалар біртіндеп
жоғалуы.

Функционалдық тозу немесе материалдық тозу.
Қазіргі заманғы ақпараттар мен үй – жайларға тән функциаларын жүзеге асыру
мүмкін еместігінің нәтижесінде бағалау объектісінің құнын жоғалтуы,
мөлшерінің техникалық ламуына байланысты жылжымайтын мүлік тозып бағасы
төмендейді.

Экономикалық тозу немесе сыртқы тозу
Жылжымайтын мүлік нарығында өзгерістердің нәтижесінде қоршаған ортаның әсер
ету салдарынан объектінің құнын жоғалтуы. Мұнда бағаның төмендеуі,
шикізаттың қымбаттауы әсер етеді.

Тозуды азайту мүмкіндігіне байланысты екі түрге бөлеміз:

1.Жойылмайтын тозу немесе түзілмейтін мүліктің жоғалған түрін қалпына
келтіруге қосылатын құн түзетуге кететін шығатын шамалы, бұл тозуды
машинаның конструктивті ерекшеліктеріне байланысты немесе экономикалық
себептерге байланысты азайтуға болмайтын тозу.
2.Жойылатын тозу немесе түзетуге болатын мүмкіндігін жоғалтқан түрін
қалпына келтіруге қосылатын құн түзетуге келетін, яғни бұл тозуды азайтуға
болады .

Жинақталған тозу – экономикалық және функционалдық, физикалық тозудың
нәтижесінде бағалау объектісінің құнын жоғалтуы. Экономикалық өмірдің
қалған мерзімі қандай да бір үйдің шарттың немесе оны бөлек элементтерінің
қалған пайда өмірінің бағаланған саны.

Машинаның құрал – жабдықтарының физикалық тозуы – тұрақты әсер күш етуші
күштердің немесе сәйкестіктің әсерінен сыртқы қабаттардың бұзылуының
әсерінің олардың көлігінің форманың, массаның сыртқы қабат қасиеттердің
өзгерісін айтамыз.

Бөлшектің тозу жылдамдығы мынандай себептерге бөліп:
1. Жұмыс істеу себеп резімінің шарттарын
2. Жасалған материалдарының түрі
3. Үйкеліске ұшыраған қабатын майлау
4. Әсер етуші күш және үйкеліс жылдамдығы
5. Температурасы үйкеліске ұшараған
6. Қоршаған ортаның әсері

Физикалық тозу:
1. нормалды тозу
2. шекті тозу
3. авариялық

Нормалды тозу – көп жағдайларда эксплуататциялық (жұмыс істеу) жағдайы
болады. Бұнда техникалық жағдайын қарау, уақытында жөндеп тұру керек.
Авариялық тозу – прогрессивті (үдей тозу) қысқа уақытта пайда болған және
ары қарай жұмыс істеу мүлік ьолатын жағдайын тиімді тозу.
Шекті тозу - өзгерістердің белгілі бір деңгейге шекті тозудың пайда
болады. Соның әсерінен жеке бөлшектердің механикалық эксплуататциялық
қасиеттері төмендейді, яғни жөндеуді қажет етеді. Жалпы алғанда физикалық
тозуды былай есептейміз:

СҚ =СЖ * (1 – Фт)
СҚ- тозудағы қалғандағы тозу
СЖ- жалпы құны
Фт – физикалық тозу

Физикалық тозудың түрлері:

1. Механикалық тозу – қарама-қарсы қатынасты болатын үйкеліс күштердің
әсерінен болатын тозу. Мұндай әсер болғанда бірігіп жұмыс істеген
өлшемдерді тозуының азаюы (сыртқы қабаттарының және геологиялық
өлшемінің өзгеруі)

2. Образивті тозу – үйкеліске ұшырайтын қабаттардың ұсақ бөлшектерге
айналуы.

3. Мыжылу – бір –біріне әсер етуші беттерінің үлкен күштердің әсерінен
бұзылуына әкеп соғады.
4. Шаршаған тозу – металдың шаршауына әкелетін айналмалы күштері әсерінен
болатын тозу.
5. Жасынан қалу – майлау аз болып, үлкен күштердің әсерінен қабааттардың
бір – біріне өте жақын орналасқан жағдайында пайда болатын тозу.
6. Коррозиялық тозу – судың, ауаның, қоршаған химиялық заттардың,
температураның ауытқуынан болатын тозу.

Тозуды номеналды жұмыс істеу режимінен ауытқуы арқылы анықтаймыз.Кейбір
құрал –жабдықтар үшін жұмыс істеу уақыты мен тозудыңң арасындағы байланыс
статистикалық мәліметтерге жүгініп анықталады.Егер бұндай статистикалық
мәліметтер болмаса, онда басқа да жағдайда физикалық тозуды анықтауға
болады. Ол тәсілдер:
1. Эксперттік тәсілдер- эффективті мерзім тәсілі және техникалық жағдайын
сараптау.
2. Экономикалық статистикалық тәсілдер- табыстылықты азаю тәсілі және
жөндеу циклінің кезеңдері.
3. Эксперименттік –аналитикалық тәсілі-тұтыну қасиетінің төмендеуі, үлберді
және элементтерді есептеу. Бұл -тура тәсіл.

Жылжымайтын мүліктің құнына әсер ететін факторлар:
Жылжымайтын мүлік қоршаған ортаның ықпалында болады және өзі қоршаған
ортаға әсер етеді. Әлемдік іс тәжірибеде мүлік құнын бағалауға әсер ететін
бірнеше факторлар бар:
Физикалық фактор:
Табиғи және адам қолымен жасалған фактор кіреді.
Табиғи факторларға: жер, климат, ресурс, топырақ;
Адам қолымен жасалған факторларға: үйлер, жолдар, ғимараттар.
2.Әлеуметтік фактор:
Тұрғындық санының өзгеру тенденциясы, олардың жасаруы мен қартаюының өмір
деңгейі және білім деңгейінің және қылмыс деңгейі, өзгеру, көрші объектінің
иелеріне қатынасы.
3.Экономикалық фактор:
Табыс деңгейінің өзгеру тенденциясы жұмыспен қамтамассыздығы, несие саясаты
және несие ресурстарының жеткіліктілігі проценттік ставкалар, жолдық
көлемдер, құрылыс шығындарының азаюы және өсуі.
4.Саяси фактор:
Шектеулік немесе либералдық аймақтарға бөлу, шектеулі немесе либералды
құрылыс нормалары, ережелері, денсаулық және қауіпсіздік, салық саясаты,
қоршаған ортаны қорғау.
САТЫЛЫМДАРДЫ САЛЫСТЫРУ ӘДІСІ:

Жылжымайтын мүлікті бағалау кезінде ұқсас объектімен жасалған нарықтағы
мәліметтер туралы ақпараттардың негізінде жүзеге асырылады.
Одан кейін салыстыратын объект бағаланатын объектінің ерекшеліктерін
ескере отырып түзетулер енгізіледі.
Бұл амал әрбір ұқсас объектінің бағаланатын обект сияқты көрсеткіштері
болған жағдайда сатылу құнының қаншаға тең екенін көрсетеді.
Түзетулерден кейінгі алынған баға бағалаушыларға ұқсас объектінің ашық
нарықтық жағдайда қандай бағаға сатылатындығын ықтималды түрде көрсетеді.
Осы бағаға жылжымайтын мүлік объектінің нарықтық бағасын береді.
Объектінің іс жүзіндегі сату бағасы нарықтық құнынан ауытқуы көп
кездеседі. Өйткені, мәмілеге қатысуының мақсаты әр түрлі, мәміленің
шартында әр түрлі және осы объект жайлы ақпараттары әр түрлі деңгейде,
бірақ көп жағдайда жекеленген мәміленің бағасы нарықтық дамуының бағытын
айқындайтынын білдіреді.
Егер жасалған мәмілелер бойынша ақпарат болса, және сатылуларға көп ұсыныс
түсетін болса, онда жылжымайтын мүлік нарықтық құнның динамикасының
көрсеткіші болып табылатын бағалау тенденциясын анықтауға болады.
Жылжымайтын мүліктің сатылымдарын салыстыруға негізделген бұл амалды
салыстырмалы амал деп атаймыз.
Сонымен қатар, жылжымайтын мүлік объектісін бағалаудың басқа екі амалы да
(шығындық және табыстық) ақпараттарды нарықтан жинайды.
Жылжымайтын мүлік оъектісін салыстырмалы амалмен бағалауды келесідей
негізгі кезеңдерге бөлуге болады:
1. Берілген объект орналасқан жылжымайтын мүлік нарығын сегментінің
даму тенденциясы бойынша қарастырылады. Жуық арада сатылған
бағаланатын объект пен салыстырылатын объектінің барлық түрі
қарастырылады.
2. Ұқсас объектілер жайлы ақпараттар жиналады және тексеріледі.
Жиналған ақпарат талдаудан өтеді және әрбір ұқсас объект бағаланатын
объектімен салыстырылады.
3. Салыстырылатын объектінің сатылым бағаларына түзетулер енгізеді.
4. Түзету енгізілген бағалар мақұлдастырылады және салыстырылатын амалы
негізінде жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын
түпкі көрсеткіші алынады.

Табыстық амал – ақпараттарын жылдық төлемнің орта мерзімдік справкаларын
жинайды. Сонымен қатар, капитализациялау коэффициенті нарықтық мәліметтер
кейде анықталады.

Шығындық амал – материалдарын еңбек күшінің жинақталған шығындардың орта
мерзімдік көлемін және орта салалық тиімділігін пайдалану түріндегі
ақпараттары қолданылады.

Кәсіпорындарды бағалағанда салыстырмалы амалдың негізгі мүліктің құнын
табу болса, бір жағынан акцияларды сату және сатып алудың бағасы нарықта
ұқсас кәсіпорынға тиісті болып, бір жағынан жинақталған факторлардың қаржы
қорытындылары болып табылады.
Бағалық мультипликаторлардың сипаттамасы кәсіпорындардың кәсіби жеке
капиталының нарықтық құнын салыстырмалы амалмен есептеуде қолданылады.
Баға мультипликаторы – кәсіпорынның нарықтық құнын салыстырмалы амалмен
немесе ақшаның және қаржы ... жалғасы

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.