Жылжымайтын мүлікті табыс тәсілімен бағалау

Жұмыс түрі: Реферат
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 13 бет
Таңдаулыға:

ЖОСПАР

КІРІСПЕ 2
I. Жылжымайтын мүлікті табыс тәсілімен бағалау 3
1.1.Табыс тәсілінің құрылымы. 4
1.2 Табыс тәсілінің принциптері 5
II. Табыс тәсілінің әдістері 6
2.1 Табыстың капитализация әдісі 6
ҚОРЫТЫНДЫ 13
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР 15

КІРІСПЕ

Қазақстан Республикасының азаматтық құқығының 117-бабына сәйкес,
жылжымайтын мүлікке: жер учаскелері, тұрғын үйлер, ғимараттар, үймереттер,
көп жылдық екпелер және басқа да мүліктер, сонымен қатар жерге тікелей
байланысы бар объектілер жатады. Кәсіпқой бағалаушылар жылжымайтын мүліктің
нарықтық құнын анықтаудың үш тәсілімен толығымен келіседі. Олар:
1)Шығын тәсілі;
2)Салымтырмалы тәсіл;
3)Табыс тәсілі.
Жылжымайтын мүлік объектісін бағалау кезінде бір немесе екі тәсілді
қолдануға болады, бұл тәсілдердің барлық түрін қолдану-бағалаушы үшін өте
маңызды. Жылжымайтын мүлік нарығы бар болған жағдайда,бағаланатын объектіге
(мысалы, тұрғын үй) олардың иелері жиі ауысатын болғандықтан бағалаушы
аналогты объектілердің құнын салыстыруға әкеп соғатын нарықтық тәсілді
қолдануына болады. Егер жылжымайтын мүліктің нарықтық құны болса және
инвестициялау мақсатында қолданса,онда бағалаушы жалгерлік төлемдерді,
сонымен қатар сатып алушы инвестицияның басқа түрлерінен табыстарды
салыстыру керек. Келтірілген мысалдар бағалаудың екі әдісін көрсетеді:
салыстырмалы және табыс. Өнеркәсіптің белгілі бір түрлері ережеге сәйкес
олардың коммерциялық потенциал негізінде бағаланады (мысалы, жанармай
бекеттері, қонақүйлер). Жанармай сатудың көлемі, қонақүйге келушілердің
тұрақты саны - операциялық шығындарды салыстырудан кейінгі өнеркәсіптің
табыстылық көзі болып табылады. Бағалаудың мұндай әдісі табыс деп аталады.
Егер жеке меншік сатылмаса және сатылып алынбаса, жылжымайтын мүлік
нарығы дамымаған, табыс инвестиция негізі болмаған жағдайда (мысалы, үкімет
ғимараттары, госпитальдар) бағалау - амортизация есебімен құрылыс құнын
анықтау негізінде және шығынның құнының орнын толтыру, яғни шығын тәсілімен
орындалады. Көбінесе эксперт-бағалаушы жылжымайтын мүлік құнын анықтау
үшін барлық үш тәсілді қолданады, сосын алынған нәтижелерді келістіреді.
Жылжымайтын мүлік - өз иесіне табыс әкелетін өзіндік
ерекшеліктеріне ие. Бұл-неге адамдар жылжымайтын мүлікті сатып алады деген
сұрақтың негізгі себептерінің брі болып табылады. Басқа да себептерге
байланысты сатып-алу мүлік иесінің тұруы немесе жеке қажеттіліктермен
қамтамасыз ету болып табылады. Жылжымайтын мүлікті сату-сатып алу-бұл жәй
ғана халық тұтынатын тауарды сату, сатып-алу емес бұл капиталдың қозғалысы,
яғни екелетін табыстың құны. Жер учаскесін сатып алу-осы жер учаскесіне
ақшалай жұмсау, оны келешекте жақсартып пайда табу үшін жоғарғы бағада
сату немесе ауыл шаруашылық мақсатында пайдаланып, өндірістен пайда табуға
болады.
Сатып алынған тұрғын үй немесе пәтерлерді дәл жер учаскелері сияқты
бірнеше уақыттан кейін жоғарғы бағада сатуға немесе тұрғындарға жалға беру
арқылы табыс табуға болады. Сонымен қатар дүкендерді, мейрамханаларды,
офистік ғимараттарды, қоймаларды жалға беру немесе жалға алу арқылы пайда
көруге әбден мүмкін.

I. Жылжымайтын мүлікті табыс тәсілімен бағалау

Бағалаудың табыс тәсілі табыс әкелетін жылжымайтын мүлікті сатып
алушы түрлерінің уәждемесін: қажетті мінездемелерінен күтілген болашақ
табысты көрсетеді. Инвестиция мөлшері мен инвестиция объектісін
коммерциялық пайдаланудың тиімділігінің арасында тікелей байланыс бар
екенін ескере отырып, жылжымайтын мүлік құны оған табыс әкелетін құқық құны
сияқты анықталады. Бұл құн (нарықтық, инвестициялық) болашақ табыстық
ағымдағы құны сияқты анықталады. Табыс тәсілін нарықтық және шығын
тәсілдерімен салыстырғандағы артықшылығы - инвесторды жылжымайтын мүліктің
табыс көзі ретінде үлкен деңгейде көрсетеді,яғни бұл жылжымайтын мүлік
сапасы негізгі баға құрушы фактор болып саналады. Бағалаудың табыс тәсілі
нарықтық және шығын тәсілдерімен тығыз бойланысты. Мысалы, табыс тәсілінде
қолданылатын табыс ставкалары - салыстырымдылық инвестиция анализі мен
анықталады; қайта құру шығындары қосымша инвестиция сияқты ақ-ағымын
анықтау кезінде қолданылады; капитализация әдісі нарықтық және шығын
әдістерінің айырмашылығын түзету кезінде қолданылады. Бағалау тәсілінің
негізгі жетіспеушілігі - басқа әдістерге қарағанда, ол болжам
берілімдерінде негізделген.

1.1.Табыс тәсілінің құрылымы.

Табыс тәсілін қолданарда,бірінші орында бағаланған ауданды толық
иелену үшін жалға беру бойынша болашақ кірістің жоспары құрылады,яғни
инвестор жылжымайтын мүлік объетісіне белгілі бір уақыт аралығында меншік
құқығын сақтап қалуы. Қажетті коммерциялық қалпында және басқарғанда
жылжымайтын мүлікті қолдау үшін, жалгерлік барлық эксплуатациялық дүркіндік
шығындардан тазаланады, содан кейін реверсия шамасы деп аталатын иелену
кезеңі соңында объектінің құны болжамдалады. Соңғы кезеңде болжамдалған
кезең мен реверсия, тура капитализация немесе дисконтталған ақша ағымы
әдісімен қазіргі құнға қайта есептеледі.
Тура капитализация-тұрақты немесе мәнсіз ырғақпен өзгеретін
табыстар болжамдалған кезде қолданылады. Егер табыс өзгерісінің серпіні
мәнді немесе бұл өзгерістер тұрақсыз болса, онда ақша ағымын дисконттау
қолданылады. Ірі қаланың құрылыс тығыз салынған орталығында орналасқан
кеңсе орталығын жинақтаған жаңа ғимаратты бағалау кезінде бағалаушының
жеткілікті сеніммен болжауына болады, арендадан түскен кіріс болжамталған
кезеңге өзгермейді. Керісінше жоғарғы тұрақсыз кірісті мынадай жағдайда
болжауға болады:мысалы, әлі өзінің керекті қасиетін алып үлгермеген, тұрып
қалған ауданда салынып бітпеген, бірақ бітуге аз қалған коттеджді кенттерді
бағалау кезінде.
Егер келешекте болашақ кіріске қатысты белгісіз жағдайлар болатын
болса, онда сату және жалға беру келісім шарты бойынша ретроспективті және
ағындағы берілімдерге сүйене отырып, тура капитализация әдісін қолдану
орынды болып табылады.
Құнның шамасы тек екі өзгерісті қолдана отырып, тура капитализация
әдісімен анықталады: таза жылдық кірістің болжамдалған шамасына және
капитализация ставкасына сәйкес. Әдістің негізі болып-еркін және бәсекелік
нарық шартында жалгерлік табыстың мәні бірдей пайдалану жылжымайтын мүлік
объектісінің әрқайсысы үшін сату бағасының қатынасы капитализация
ставкасын таңдау үшін негізгі көрсеткіш болып табылатын белгілі бір шама
айналасында белгіленуі болып табылады. Осылай құн - капитализация
ставкасының нарықтық мәніне болжамдалған жылдық табысты бөлу арқылы
анықталады.

1.2 Табыс тәсілінің принциптері

Табыс тәсілінің теориялық базасы болып - баға және баға түзуші
факторлардың арасындағы функционалды байланыс пен жылжымайтын мүлік
нарығына қатысушылардың мінездемелерінің анализін жинақтау қорытындысын
көрсететін бағалау принципі табылады. Төменде табыс тәсіліне сәйкес келетін
принциптер келтірілген сонымен қатар, факторлар мен жағдайлар, принципке
сәйкес базаланатын анализ.

II. Табыс тәсілінің әдістері

2.1 Табыстың капитализация әдісі

Табыс әдісі-болашақ ақша ағынының ағымдағы құны сияқты дәл осы
мезеттегі жылжымайтын мүліктің құнын бағалайды, яғни
-жылжымайтын мүлік объектісі өзінің қызмет ету мерзімі ішінде әкелетін
табыстың саны мен сапасын;
-бағаланатын объектіге, сонымен қатар өңірге қатысты тәуекелділіктерді
көрсетеді.
Табыс әдісі келесілерді анықтауда қолданылады:
-инвестициялық құн, потенциалды инвестор осы объектіден болашақ табыстың
ағымдағы құнына қарағанда, объектіге үлкен сома төлемейді;
-нарықтық құн.
Табыс тәсілі шеңберінде екі әдістің біреуін қолдануға болады:
-табыстың тура капитализациясы;
-ақша ағынын дисконттау.
Осы әдістердің негізінде мынадай алғы шарттар жатыр:
жылжымайтын мүлік құны бағаланатын объектінің болашақ табыс ағы- нын тудыру
қабілеттігі шарттасылған. Екі тәсілде де жылжымайтын мүлік объетісінің
құнын тәуекелдік деңгейін есепке ала отырып, болашақ табыстарды қайта құру
жүргізіледі. Бұл әдістердің айырмашылығы тек табыстардың ағынын қайта құру
тәсілінде. Табыстың капитализация әдісін қолдану кезінде, жылжымайтын мүлік
құнына табыс бір уақытша кезеңге құрылады, ал ақша ағынын дисконттау әдісін
қолданған кезде - одан ұсынылған болжамдалған жылдар қатарына қолдану
табысы, сонымен қатар болжамдалған кезең аяғында жылжымайтын мүлік
объектісін алып-сатудан түскен ақшалай түсім.
Әдістердің қасиеті мен жетіспеушіліктері келесі критериялармен анықталады:
-потенциалды сатып алушының (инвестордың) нақты ойын көрсету мүмкіндігі;
-талдау жүргізетін негіздің түрі, сапасы және ақпарат көлемі;
-бәсекелік ауытқуды есептеу қабілеттігі;
-объектінің құнына әсер ететін (орналасу орны, мөлшері, потенциалды табыс)
айрықшалау ерекшеліктерін есептеу қабілеттілігі.
Табыстың капитализация әдісі қолданылады егер:
-табыс ағыны тұрақты уақыт кезеңіне созылған оң мәнді шамасын иеленсе;
-табыс ағыны жәй қарқынмен орнықты өссе.
Тәсілдің берілімдерінен алынған нәтижесі-ғимарат құнының, үймерет және жер
учаскесінің құнының, яғни барлық жылжымайтын мүлік объекті- сінің құны
болып табылады. Есеп берудің бастапқы формуласы келесі түрде болады:

С=NOYRk немесе С=ЧОДкапитализация коэффициенті
(1)
С-жылжымайтын мүлік объектісінің құны(ақшалай)
Rk - капитализация коэффициенті (%).
Осы сияқты табыстың капитализация әдісі - жылжымайтын мүлік құнын
таза операциялық табыстың (Т.О.Т) жылдық аударым арқылы ағымдағы құнын
анықтау. Бұл әдісті қолдану кезінде келесі шектеулі шарттарды ескерген жөн:
-табыстың тұрақсыз ағынын;
-егер жылжымайтын мүлік қайта құру немесе бітпеген құрылыс сатысында болса.
Осы әдістің негізгі мәселелері.
1)Егер жылжымайтын мүлік объектісі - қайта құруды қажет етсе немесе
құрылыстың бітпеген жағдайында болса, яғни жақын арада тұрақты табыс
әкелетін деңгейге жетпеген жағдайда әдісті қолдануға болмайды.
2)Бағалаушыға жиі кездесетін негізгі мәселе - жылжымайтын мүлік нарығының
ашық емес ақпараты бәрінен де жылжымайтын мүлік объектісін сату және
жалға беру үшін нақты келісім шарт бойынша ақпараттың болмауы,
эксплуатациялық шығындарға, әртүрлі аймақта әрбір нарық ... жалғасы

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.