Қазақстандағы түрғын үйді несиелеуді жетілдіру жолдары
Қазақстандағы түрғын үйді несиелеуді жетілдіру жолдары (Қазақстан
материалында)
МАЗМҮНЫ
Кіріспе 4
1 Түрғын үйді несиелеудің теориялық және әдістемелік негізі 8
1. Түрғын үйді несиелеу жүйесінің0m экономикалық мәні 8
2. Ипотекалық капитал нарығы - түрғын үй қүрылысын инвестш
формасы 20
1.3 Түрғын үйді ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибесі.. 28
2 Қазақстан Республикасындағы түрғын үйді несиелеудің қазіргі 41
жағдайы және даму үрдісі
Түрғын үй қүрылысының қазіргі жағдайын талдау 42
Түрғын үйді ипотекалық несиелеу тәжірибесін талдау 54
ҚР-ғы ЕДБ-дің ипотекалық несиелеу механизмі 71
3 Қазақстандағы түрғын үйді несиелеуді жетілдіру жолдары 87
1. Түрғын үй қүрылысын несиелеу көздерін жетілдіру 87
2. Түрғын үйді ипотекалық несиелеуді дамыту 94
3.2 Түрғын үйді ипотекалык несиелеуді математикалық
100
үлгісі
Қорытынды 109
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі 113
Қосымшалар 117
Белгілеулер мен қысқартулар
ААҚ - Ашық акционерлік қоғам
АҚ - Акционерлік қоғам
АСҚ - Алматы сауда-қаржы банкі
ББ - Бірлескен банк
б.э.д. - Біздің эрамызға дейін
ЖАҚ - Жабық акционерлік қоғам
ҚҮБ - Қазақстан үлттық банкі
КСРО - Кеңес Социалистік Республикалар Одағы
ҚҚС - Қосылған қүнға салынатын салық ҚР - Қазақстан Республикасы ҚЖК -
Қүрылыс-Жинақ кассалары ҚИК - Қазақстан Ипотекалық Компаниясы
ЭҚК - Эмиссиялық-Қаржы компаниясы.
КІРІСПЕ
Зерттеу тақырыбының өзектілігі. 2005-2007 жылдарға арналған ҚР түрғын
үй күрылысын дамытудың Мемлекеттік бағдарламасына сәйкес, Түрғын үй
қүрылысы Қазақстанның дамуының басты бағыттарының біріне айналуда.
Халықтың барлығына қолжетімді түрғын үй қүрылысының түрақты дамуын
қамтамасыз ету, оның қүнын арзандатпайынша, түрғын несиесінің мерзімін
үзартпайынша және несиелеу мөлшерлемесін төмендетпейінше мүмкін емес.
Мүндай мақсатқа тек түрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесін дамытып,
жетілдіру арқылы ғана қол жеткізуге болады.
2004 жылғы 19 наурыздағы Қазақстанның бәсекелестігі, экономиканың
бәсекелестігі, үлттық бәсекелестігі туралы Қазақстан халқына жолдауында ҚР
Президенті түрғын үй бағасының шамадан тыс жоғарылығы, бастапқы салым
мөлшерінің көптігі және пайыз мөлшерлемесінің жоғары болуы халықтың басым
бөлігіне ипотекалық несиелеу жүйесін пайдалану мүмкіндігін шектеп
отырғандығын атап өткен болатын.
Сонымен қатар түрғын үй мәселесін жеделдетуді ҚР Президенті өзінің 2005
жылғы 18 ақпандағы Қазақстан жеделдетілген экономикалық, әлеуметтік және
саяси жаңару жолында атты Қазақстан халқына жолдауында ең негізгі міндет
ретінде қарастырды. Әрине бүл мәселелер Қазақстандағы түрғын үйді
ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайына байланысты туындап отырғандығы
анық.
Ипотекалық несие - бүл түрғын үй қүрылысына инвестиция тартудың ең
тиімді тәсілі. Ипотекалық несиенің халықтың түрғын үй жағдайының
жақсаруына, банктердің тиімді жөне пайдалы жүмыс жасауына, сондай-ақ
елІміздегі қүрылыс кешенінің қарқынды дамуына мүмкіндік жасайтынын әлемдік
тәжірибе дәлелдеп берді.
Қазіргі кездегі ҚР-ғы екінші деңгейдегі банктер азаматтарға ипотекалық
несие беру барысында өздерінің белсендІ саясатын жүргізіп қоймай, қарыз
алушыларға қоятын өздерінің талаптарын да күшейте түсуде. Банктер мен
ипотекалық компаниялар өздерінің несиелік тәуекелдерін төмендету мақсатында
ипотекалық несгіе сүраушыларға қатысты мүндай қатаң талаптардың болуы, өз
кезегінде потенциалды қарыз алушылардың қатарының іріктелуіне жол береді.
Тақырыптың зерттелу дәрежесі. Жылжымайтын мүлік бағасының шамадан тыс
өсуіне, түрғын үй қүрылысына инвестиция жүмсау деңгейінің төмендігі
жағдайына байланысты орташа табысы бар потенциалды қарыз алушы ипотекалық
несие алу мүмкіндігінен айырылып қалуда.
Мүндай мәселелерді шешуде Қазақстанда жүмыс жасап отырған қазІргі
түрғын үй ипотекалық жүйесін дамыту жөне жетілдірудің маңыздылығы теориялық
және тәжірибелік түрғыдан арта түседі.
Ендеше, түрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесін жетілдіру барысындағы
жоғарыда аталған мәселерлердің бүгінгі күнге дейін оң шешімін таппай
отырғаны және олардың отандық ғылыми жүмыстарда терең де жете зерттелмей
келуі, бүл диссертациялық жүмыстың тақырыбын таңдауға себеп болды.
Түрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесі мәселелерін теориялық түрғыдан
оқып білу, оның Қазақстандағы 2005-2007жж. түрғын үй Мемлекеттік
бағдарламасын дамытуға байланысты талаптарына қаншалықты жауап беретіндігі
туралы өзекті мәселелер, өз кезегінде диссертациялық зерттеу жүмысының
мақсатын және басты міндеттерін анықтап отыр.
Диссертациялық жүмыстың мақсаты. Түрғын үй саласында нарықтық
қатынастарға сай қызмет ететін түрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің
мазмүны мен қүрылымдық элементтерін нақтылай отырып, ҚР-ғы екінші
деңгейдегі банктердің түрғын үй саласын ипотекалық несиелеу тәжірибелеріне
талдау жасау, сондай-ақ түрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту және
жетілдіру жолдарын табу болып табылады.
Көзделген мақсатқа жету үшін мынандай міндеттерді шешуді қажет етеді:
1. түрғын үйді ипотекалық несиелеуге байланысты экономист ғалымдардың
көзқарастарын зерттеу және талдау;
2. түрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің қүрылымдық элементтерін
жүйелі түрде теориялық түрғыдан қарастыру;
- шетел тәжірибесіндегі түрғын үйді ипотекалық несиелеу үлгілерін
оқып
үйреніп, олардың кейбІр тиімді жақтарын отандық тәжірибеге пайдалануға
үсыну;
- ҚР-ғы екінші деңгейдегі банктердің және ипотекалық компаниялардың
түрғын
үйді ипотекалық несиелеу тәжірибесіне талдау жүргізу және
ондағы
мәселелерді айқындау;
- түрғын үйді ипотекалық несиелеуді жетілдіру жолында қаржыландыру
көздерін және қаржы қүралдарьш қолдануға байланысты үсыныстар жасау.
Зерттеу нысаны - Қазақстандағы түрғын үйді несиелеу жүйесі.
Зерттеу пәніне Қазақстан Республикасындағы түрғын үйді несиелеуді
жетілдіруге байланысты үйымдастырушылық-экономикалық қатынастар жиынтығы
жатады.
Диссертациялық зерттеудің теориялық және әдістемелік негізіне қазіргі
кездегі отандық және шетелдік экономистердің түрғын үйді ипотекалық
несиелеудегі орын алатын мәселелері туралы және оның тиімді қызмет етуінің
әлеуметтік-экономикалық дамудағы рөлін сипаттайтын зерттеулері
пайдаланылды.
Статистикалық және ақпараттар базасы ретінде ҚР үлттық банкінің
ақпараттық бөлімшелерінің статистикалық және есептік деректері, нормативтік
қүжаттары, ҚР-ғы екінші деңгейдегі банктерінІң және Қазақстан Ипотекалық
компаниясы АҚ-ның жылдық есеп деректері, түрлі деңгейдегі ғылыми-
тәжірибелік конференция материалдары, сондай-ақ ипотекалық несиелеудің
дамуы жайлы сүрақтарды қамтитын жергілікті және шетелдік басылымдардағы
мақалалар және т.с.с. пайдаланылды.
Сонымен қатар, ғылыми жүмыста келесідей шетелдік экономистің ғылыми
еңбектері (В.В. Лебедев, Т. Нейлор, Ю.Е. Шенгер, А.Я. Ротлейдер, О.И,
Лаврушин, В.А. Кудрявцев, Е.В. Кудрявцева, К.Р. Тагирбеков, Г.Г. Коробова,
В.И.Колесников, О.М.Марков, В.М. Усоскин, Е.Ф.Жуков, Э.А. Уткин, Е.Б.
Ширинская және т.б.) және отандық экономист-ғалымдардың (Ү.С.Сейітқасымов,
Н.Н.Хамитов, Ш.Р. Әбділманова, Г.Т. Калиева, С.Б. Мақыш, Р.А.Нүрсейітова)
еңбектері пайдаланылды.
Қүқықтық негізіне ҚР Президентінің заңдары мен заң күші бар жарлықтары,
ҚР үлттық банкінің нормативтік қүжаттары мен актілері және әр түрлі
әдістемелік нүсқаулары жатады.
Түрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесін және оның элементтерін зерттеу
белгілі экономистердің еңбектерінде әр жақты қүбылысты байқатады. Сондықтан
да, түрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесінің түсініксіз мазмүны мен жаңа
элементтері, сондай-ақ оның қызмет етуі барысындағы орын алатын өзекті
мәселелері және оларды ғылыми түрғыдан оқып білу- диссертациялық жүмыстың
тақырыбын анықтауға негіз болды.
Диссертациялық жүмыстың ғылыми жаңалығы:
1. Ипотекалық несие, түрғын үй несиесі және түтыну несиесі
үғымдары
теориялық түрғыдан нақтыланды, олардың тәжірибедегі өзара
айырмашылықтары зерделеніп, сонымен қатар түрғын үйді ипотекалық
несиелеудің анықтамасы автормен берІлді;
2. Түрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесінің түжырымы және қүрылымдық
элементтерІ кешенді және жүйелі түрде зерттелдІ;
3. Ипотекалық капитал және ипотекалық несие нарықтарының мазмүны
қарастырылып, олардың қатысушылары зерттелді;
4. Қазақстан Республикасындағы түрғын үй қүрылысының жөне оны
қаржыландырудың жағдайы талданып, қазіргі түрғын үйді ипотекалық
несиелеу жүйесінің артықшылықтары мен кемшіліктері айқындалды;
5. Болашақта Қазақстандағы түрғын үй саласын қаржыландырудың балама
көздері қарастырылып, олардың тиімділіктері анықталды;
6. Түрғын үйді ипотекалық несиелеудің математикалық үлгісі жасалып,
соның
негізінде қарыз алушылардың табыстарының ең төменгі мөлшерін және
орташа табысы бар жанүялардың ипотекалық несие алуға қолжетімділік
көрсеткіштерін есептеу әдістері қарастырылды.
Қорғауға келесідей ғылыми түжырымдар шығарылады:
- шетел экономистері мен отандас экономистеріміздің көзқарастары
қарастырылып, ипотека, ипотекалық несие және түрғын үй несиесінің ара жігі
анықталып, үғымдары нақтыланды, автормен түрғын үйді ипотекалық
несиелеудің анықтамасы берілді;1
1. ипотекалық несиенің дамуына ықпал ететін факторлар нақтыланып, оның
қалыптасуы мен даму ерекшеліктері анықталды;
2. статистикалық деректерді пайдалану арқылы қазіргі кездегі түрғын үйді
ипотекалық несиелеу жүйесіндегі артықшылықтар мен кемшіліктер анықталды;
3. түрғын үйді ипотекалық несиелеуді жетілдіруге бағытталған бірқатар
үсыныстар атап көрсетілді.
Жүмыстың теориялық маңыздылығы. Түрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесінің
түжырымы және қүрылымдық элементтері мен ерекшеліктері алғаш рет отандық
зерттеулердің қатарында мемлекеттік тілде зерттелді.
Жүмыстың тәжірибелік маңыздылығы. Диссертацияда жасалған қорытындылар
мен үсыныстар екінші деңгейдегі банктердің және басқа да қаржы
институттарының ипотекалық несиелеу қызметтерінде болашақта пайдалануы
мүмкін.
Зерттеу нәтижесінің тәжірибеде қолданылуы. Жүмыстың негізгі нәтижелері
мен диссертацияның қорытындылары Т.Рысқүлов атындағы Қазақ экономикалық
университеті өткізген 1998-2004 ж.ж. ғылыми-тәжірибелік және ғылыми-
теориялық конференцияларда баяндалды.
Жүмыстың жалпы бағыгтары мен зерттеу логикасы диссертациялық зерттеудің
ішкі біртүтастығы мен қүрылымын анықтайды.
Зерттеу нәтижесінің басылымдарда жарық көруі. Диссертациялық зерттеу
тақырыбы бойынша 4,0 б.т. жалпы көлемде 7 ғылыми еңбек жарияланды.
Жүмыстың қүрылымы және көлемі. Диссертация кіріспеден, үш тараудан,
қорытындыдан, пайдаланылған әдебиеттер тізімінен түрады, сонымен қатар 27
кестені, 15 суретті жөне 2 қосымшаны қамтиды.
1 Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің теориялық негізі 1.1
Ипотекалық несиелеу жүйесінің экономикалық мәні
Ипотекалық несиелеу жүйесін қарастырмастан бүрын ипотека және
ипотекалық несие терминдерінің шығу тегіне және экономикалық категория
ретінде мәніне аса көңіл аудару қажет.
Көптеген экономист-ғалымдар ипотека терминін нарықтық экономикасы
дамыған елдерде пайда болған қазіргІ терминдердІң бірі ретінде санайды.
Соңғы жылдардағы бІздің елімздегі ипотеканың пайда болуын шетел
инвестицияларымен байланыстыратындар да аз емес. Бүл негізінен бастапқыда
халықтың арасында кең таралмағандықтан және еліміздегі ипотекалық несиенің
қызмет етуінің экономикалық-қүқықтық жағынан толық қамтамсыз
етілмегендігімен байланысты болып отыр.
Тарихқа жүгінсек, ипотека сөзі алғаш рет б.э.д. VI ғасырда Грецияда
пайда болған (оны архонт Солон енгізген) және сол уақытта ол, қарыз
алушының несие беруші алдындағы жауапкершілігін жер бөлімшелермен
қамтамасыз етуІн білдірген [4].
Б.э.д. 594 жылы Солон өзінің белгілі реформасын жүргізе отырып, жер
бойынша қарыздарын алып тастап, оның орнына мүраға беруді енгізеді. Жеке
басының жауапкершілігін мүліктік жауапкершілікке ауыстыру мақсатында Салон,
борышқордың атына мына жер белгілі бір соманы өтеуді қамтамасыз етуге
арналған деген жазуы бар тіреу қоюды үсынады. Мүндай тіреу кейіннен
ипотека деп аталады.
Грек сөзінде "һуроіеіһеса" - тіреу қою, кепіл беру деген үғымды
білдіреді. Ол тіреуде жер иесінің белгілі бір қарыз сомасы жазылды. Мүндай
тіреу қарыз беруші кепілге қойылған жер бөлімшесінің шекарасына апарып
қояды және ол қарыз алушының мүліктік жауапкершілігін куәландырады.
Кейіннен осындай мақсатқа арнайы кітапшалар қолданыла бастайды және оларды
да ипотека деп атайды [5].
Ипотека сөзі біртіндеп ортағасырлық еуропа заңдылықтарына енеді.
Германияда ол XIV ғасырда, ал Францияда XVI ғасырда дамиды. Орта ғасырлық
кодекстердегі берілген анықтамаларда ипотека өзінің жаратылысы жағынан
бөлінбейтін зат, ол қанағаттанарлық алу қүқығына негізделген деп
қарастырылады.
Өзге мемлекеттерде ипотека кеңінен дами бастаған. Пруссияда 1783 жылы,
1811 жылы Австрияда және 1843 жылы Саксонияда ипотекалық жүйе енгізілді.
[6].
1770 жылы Силезияда алғашқы банк қүрылған. Бүл ірі шаруа қожалықтарына
қаржылай көмек беретін мемлекеттік банк болды. Қаражат тарту мақсатында
банк ипотекалық облигация шығарады [7].
Германияда алғашқы ипотекалық банктер торабы 1900 жылдан бастап қызмет
етуде. Содан бері олардың бірі де қызметін тоқтатпаған көрінеді. Сонымен
қатар, бірінші және екінші дүниежүзілІк соғыс түсында салымшыларға
ипотекалық облигациялар бойынша пайыз төлеген. XVIII ғасырдың соңында
контракталық жинақтың классикалық нысаны ретінде қүрылыс-жинақ кассалары
пайда болды. Қазіргі осындай қүрылыс жинақ-кассалары Германиядағы түрғын үй
саласын инвестициялайтын басты мекемелар болып табылады [8].
Франция мен Үлыбританияда контракталық түрғын үй жинақтарының өзге де
үлгілері қызмет етуде. Францияда екі түрғын үй жинақ шоттары бар:
біріншісінде (жинақ кітапшасы деп аталады) 100 мың франкке дейін жинақтап,
кейін 150 мың франк түрғын үй несиесін жеңілдікпен 3,75 % жылдық
мөлшерлемеде алуға болады, мүндай жағдайда мақсатты салымға жылына 7,5 мың
франк мөлшерінде мемлекеттік сыйақы қосылады, екінші түрғын үй жинақ шоты
(РЕЬ шоты - түрғын үй жинақтарының жоспары деп аталады), онда 400 мың
франкіге дейін жинақтап, кейін 600 мың франкке дейінгі сомада түрғын үй
несиесін жеңілдікпен 4,8 % жылдық мөлшерлемеде алуға болады. Мүндай
несиелер бойынша пайыз мөлшерлемелері нарықтық пайыздан 4-5 пайызға төмен
болып келеді. Ірі жер банкі (Креди фонсье де Франс) және оның филиалдары
жер иелеріне және түрғын үй мен өнеркәсІп күрылысына арнап қүрылыс
компанияларына ссудалар береді. Мүндай ипотекалық несиелердің берілу
мерзімдері - 3 жылдан 20 жылға дейінгі мерзімді қүрайды [9].
Үлыбританияда өткен ғасырдан бастап, қүрылыс қоғамдарының жүйелері
қызмет етуде. Олардың жүмыс жасау механизмдері Германиялықтармен үқсас,
бірақ түрғын үй несиесін алу үшін қүрылыс қоғамының салым иесі болу
міндетті емес.
Соңғы жылдары банктік заңдылықтардың ырықтандырылу нәтижесінде қүрылыс
жинақ қоғамдарының қызметі коммерциялық банктердің қызметімен үштасып
отырады.
АҚШ-та Ф.Рузвельт түсында түрғын үй қүрылысын ипотекалық несиелеу және
түрғын үйді сатып алу жүйесі қалыптасты. АҚШ заңдылықтарына сейкес түрғын
үй ипотекалық несиесі ~ сатып алған түрғын үйді қамтамасыз ету заты ретінде
кепілге алып, жеке түлғаға берген банктің не банктік емес мекеменің түрғын
үй ипотекалық несиесін білдіреді. АҚШ-тың бүгінгі түрғын үйді қаржыландыру
жүйесінде ипотекалық банктер, жинақ және несие бірлестіктері, коммерциялық
және жинақ банктер, сақтандыру компаниялары, зейнет ақы қорлары және т.б.
мекемелар қызмет етуде [10].
Ипотека экономикалық дағдарысты жоюға екі жолмен ықпал етуі мүмкін
Біріншіден, ипотекалық несиелеудің позитивті дамуы экономиканың нақты
секторында тереңдей байқалып, ондағы өнеркәсіптің бірқатар салаларында
өндірістің қүлдырауын тоқтауға мүмкіндік береді.
Ипотекалық несиені пайдаланбай салынған үйлер мен пәтерлерді сату
қиынға соғады, сол сияқты қүрылыстағы өндірістің үздіксіздігі бүзылады.
Қүрылыстың өсуі қүрылыс материалдарының және конструкцияларының, қүрылыс
және жол мәшинелерін жасау өндірісінде, ағаш өңдеу және жиһаз, электр
жабдықтарын, металл бүйымдарын және т.б. өндіруді жандандырады. Сөйтіп,
көлік қүрылымы дамиды.
Өнеркәсіптік ипотекалық несиелеу өндірісті жаңғырта отырып, барлық
салалардағы өнімдердің сапасының артуына жөне бөсекелестік қабілетінің
үлғаюына мүмкіндік береді. Бүл, өз кезегінде елдің экономикалық потенциалын
үлғайтады. Ипотекалық несиелеу жүйесінің нарықтық негізде дамуы елді тек
инвестициялық дағдарыстан шығуына ғана емес, сол сияқты ағымдағы,
айналымдағы қаражаттарды ішкі қорлануға айналдыра отырып, нәтижесінде
инфляциялық дағдарыстан шығуға қолдау көрсетеді.
Екіншіден, ипотекалық несиелеудің дамуы экономикалық дағдарыстан
туындайтын әлеуметтік түрақсыздыққа жағымды ықпал етеді.
Бір жағынан, ипотекалық несиелеудің дамуы жүмыссыздық зардаптарына
тосқауыл бола отырып қүрылыс өндірІсінде қосымша жергілікті еңбек
ресурстарын тартады. Сондай-ақ, жылжымайтын мүлікті кепілге ала отырып
несиелеу еңбек ресурстарының қажеттігін туындатады. Ипотекалық несиелеу
дамымаған елдерде түрғылықты жерді еркін таңдаудың да болуы мүмкін емес.
Осындай жағдайда, ипотеканың жүмыспен қамту мәселесін шешуге ықпалы болады.
Екінші жағынан, әлеуметтік түрақтылыққа қол жеткізудің ең маңызды алғы
шарты халықтың түрғын үйге деген қажеттілІгІн қанағаттандыруы болып
табылады. Үйі немесе пәтері бар адамның жанүя қүруға, бала өсіруге
мүмкіндігі болады. Жақсы түрғын үй, түрмыстық жағдайлармен қамтамасыз
етілуі үлттың салауаттылығын (денсаулығын) арттыра түсіп, өмірін үзартады,
соның нәтижесінде, халықтың еңбекке қабілеттілігін жоғарылатады. Мүның бәрі
ел басымыздың қабылдаған Стратегия 2030 бағдарламасына сай қолдау тауып,
елдің экономикалық дамуында көрініс табуымен қатар, қазіргі Қазақстанның
экономикасының өсуіне түрақты ынталандырушы ретінде ипотекалық несиелеудің
дамуын талап етеді.
Қазақстанда ипотека алғаш рет 1993 жылы ҚР Президентінің жаңа түрғын үй
саясаты, оны іске асыру механизмдері туралы жарғысына байланысты пайда
болды [12].
1995 жылғы 23 желтоқсандағы № 2723 Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы
ҚР заңына сәйкес енгізілді. Осы жарлыққа сәйкес, ипотека - кепіл берушінің
немесе үшінші бір түлғаның иелігінде және пайдалануында болатын кепілге
салынған жылжымайтын мүлік деп берілген [13].
Ипотека - бүл салынған мүліктің несие берушіде емес, қарыз алушының
қолында қалатын кепілдің түрі [14].
10
Классикалық түсінікте, ипотека - бүл тек несие беру ғана емес, сондай-
ақ салынған мүлік туралы актілермен қамтамасыз етілген облигациялар
шығарумен байланысты қосымша несиелік ресурстар тарту тәсілін білдіреді
[15].
Дамыған елдердің тәжірибесінде ипотека термині мынадай үш қүқықтық
категорияларды сипаттайды [16].
1) Ипотекалық несие алу үшін жылжымайтын мүлікті кепілге беру (таза
қүқықтық қызметі);
2) Салынған мүлік актісі (борыштық куөліктің басқа да аты бар);
3) Ипотекалық несие (ақшалай займ) - жылжымайтын мүлікті кепілге
алып берілетін несие.
Ипотекалық несие байланысты өр түрлі пікірлер қалыптасқан. Бір
әдебиетте оны жеке несие түрі ретінде қарастырса, көп әдебиегтерде оны
түтыну несиесінің түріне жатқызады.
В.И. Лениннің пікірінше: Ипотекалық несие - бүл ауыл шаруашылығына
капитал енгізудің негізгі формасың делінеді. Мүны негізінен бүгінгі
жағдайға байланысты айтылған түжырым деуге болады. Себебі, нарық
экономикасында бүл несиенің пайдалану ауқымы кеңейе түсуде. Өкінішке орай,
біздің үлттық заңдылықтарымызда ауыл шарушылығын несиелеуге ипотеканы
бағыттау туралы сөз қозғалмаған [17].
О.И. Лаврушиннің еңбегінде ипотекалық несиені несиенің формасы ретінде
бөліп қарамайды, онда ол түтыну несие ретінде қарастырылған. Біздің
ойымызшы мүндай көзқарас әрине жеткіліксіз [18].
К.Р. Тагирбековтың жетекшілігімен жазылған оқулықта Ипотекалық несие -
әр түрлі жылжымайтын мүлікті кепілге алып берілетін несиелеу формасы деп
берілген. Бүл жерде ипотекалық несиені түтыну несиесінен бөле отырып, оны
қазіргі несиелеу формаларының біріне жатқызатындығын айта кеткен жөн [19].
В.А. Кудрявцев пен Е.В. Кудрявцевалар өздерінің жеке ғылыми
еңбектерінде ипотекаға қатысты екі пікір қалыптасқан: біріншісі ипотеканы
шартты түрде түтыну несиесі деп атауға болатынын, екіншісі - кәсіби
түрғыдан алғанда ипотека бүл жекелеген несие емес, ол қаржы нарығының ішкі
жүйесі ретінде, яғни оның ерекшелігін оны алғашқы және қайталама
закладнойлар нарығында пайда болатынымен байланыстырады. Әрине, мүндай
көзқарастармен толық келісу қиын себебі, ипотека бүл ипотекалық несие деген
толық үғымды білдірмейді, ол туралы осы пункттің басында айтылған және
ипотека закладнойлар нарығын қүрмайды, ол нарық тек ипотекалық несиелердің
даму барысында пайда болады [20].
Г.Г. Коробованың еңбегінде ипотекалық несиені түрғын үй несиесі ретінде
қарастырып және оны үш түрге бөледі: түрғын үй қүрылысын кепілге алып
берілген жер несиесі, қүрылыс жүмыстарын қаржыландыруға арналған қүрылыс
несиесі жөне түрғын үй сатып алуға арналған несие ретінде. Біздің
11
ойымызша, түрғын үй несиесін жер несиесіне немесе қүрылыс несиесіне теңеу
орынсыз, оларды тек ипотекалық несие түрі ретінде қарастырған дүрыс [21].
Б.А. Райзберг және өзгелердің жазған түсіндірме сөздігінде: Ипотекалық
несие - жылжымайтын мүліктерді: жерді, өндІрістік және түрғын үй
ғимараттарын, қүрылғыларды кепілге ала отырып, үзақмерзімді несиелеу деп
қарастырады. Бүл үғымнан ипотекалық несиенің тек қана жек түлғаларға ғана
емес сол сияқты завды түлғаларға арналғанын айта кету қажет [22].
Ал енді осы үғымға қатысты отандық заңдылықтар мен әдебиеттерде
берілген көзқарастарға тоқтайық.
1995 жылғы 23 желтоқсандағы № 2723 Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы
ҚР заңына сәйкес, ипотекалық заем - жылжымайтын мүлік ипотекасымен
қамтамасыз етілген банктік заем деп түсіндірледі. Мүндағы жылжымайтын мүлік
кешенді түсінікті береді, себебі бүл жерде жылжымайтын мүлікке қозғалыссыз
түрған кез келген мақсаттағы объектілерді де жатқызуға болады. Бірақ ондай
объектілердің барлығы ипотекалық несиелеудің объектісіне жатпайтынын ескеру
қажет. Әсіресе, мемлекеттік орман және жер қорлары, тарихи-мәдени және
табиғатты қорғау мақсатындағы қорықтар және заңмен тыйым салынған сол
сияқты өзге объектілерді жылжымайтын мүлІк түріне жатқанымен, кепіл
қатынастарына жатпайды [23].
2000 жылғы 21 тамыздағы Қазақстан Республикасындағы ипотекалық
несиелеу жүйесін дамыту және түрғын үй қүрылысын үзақ мерзімді қаржыландыру
түжырымдамаед туралы ҚР Үкіметінің қаулысына сәйкес, ипотекалық несие -
жылжымайтын мүлікті кепілдікке алып, банктен берілетін үзақ мерзімді несие*
меншік қүқығы ғана несиелеу уақытына несие берушіге беріліп, мүліктІң өзі
қарыз алушының пайдалануында болады делінген [24].
Ү.С. Сейтқасымовтың жетекшілігІмен дайындалған оқулықта, ипотекалық
несие - жылжымайтын мүліктерді: жерді, түрғын үй және өндірістік
ғимараттарды кепілдікке ала отырып, берілетін қарыз делінген. Онда
ипотекалық несиені түтыну несиесінің бір түрі ретінде қарастырып кетеді
[25].
С.Б.Мақыштың пікірінше: ипотекалық несие - қозғалмайтын мүлікті (жерді,
өндірістік ғимараттарды, түрғын үйді және т.с.с.) кепілге ала отырып,
берілетін үзақ мерзімді несие деп түсіндіріледі. Бүл жерде де барлық
өнідірстік ғимараттар ипотекалық несиелеуде кепіл заты бола алмайтындығын
айта кету керек [26].
Ш.Р. Әбділманованың пікірінше: ипотекалық несие түтыну несиесінің түрі
бола алмайды себебі, түтыну несиесі мен ипотекалық несиеге ортақ нәрсе бүл
олардың жеке түлғаны несиелеуге бағытталуында. Осындай ерекшеліктері ғана
оны түтыну несиесінің қатарына жатқызуға негіз болуы мүмкін. Бірақ ол екі
несиенің қамтамасыз ету формалары әр түрлі болуы мүмкін. Сондай-ақ
ипотекалық несие тек жеке түлғаға арналмаған, оны кэсіпкерлік фирмаларға,
ауыл шаруашылығы және қүрылыс саласына кеңінен пайдалануға болады деген
ойларымен бөліседі. Біз де бүл айтылған пікірге қосыла отыра, түтыну
12
несиесінен ипотекалық несиенің келісе бір айырмашылығы бүл оның берілу
мерзімдеріне байланысты екендігін айта кету керек, түтыну несиесі тек
қысқаі және орта мерзімді несие, ал ипотекалық несие бүл орта немесе үзақ
мерзімді [27].
Жоғары айтылғандардан қорытындылай келе біз мынандай түжырым
жасаймыз: ипотекалық несие - жерді, өндіріс және түрғын үй қүрылысы
мақсатындағы жылжымайтын мүліктерді кепілге алып, үзақ мерзімге берілетін
несиені білдіреді. !
Отандық банктік тәжірибеде ипотекалық несие тек қана үй сатып алуғаі
арналған несие түрі ретінде қарастырылып отыр. Кейбір екінші деңгейдегіі
банктеріміз қарыз алушының меншігінде бар түрғын үйді кепілге ала отырып,
несие берсе оны ипотекалық. несие ретінде санамайды. Сонымен қатар,
коммерциялық банктер ауыл шаруашылығына несие беруге ынтасыздық танытуда.
Оның басты себебі, жер өтімді кепіл заты ретінде айналысқа түспейді деген
сылтау айтады.
Ресей тәжірибесінде ипотекалық несиенің бір түрі ретінде түрғын үй
несиесі бөліп қарастырылады. Түрғын үй несиесі туралы оларды арнайы жарлық,
яғни нормативтік акті қабылданған. Бірақ ипотека саласындағы мамандардың
пайымдауынша Ресейде бүгінгІ күні түрғын ипотекасы жоқ деп санайды.
Дегенмен де Ресейде ипотекалық несиелеу жүйесінің негізгі элементтері
қалыптасқан, сондықтан да айтылған пікірлер негізсіз болып табылады [28].
Сонымен, түрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің элементтерін
зерттеуден бүрын жүйе дегеніміздің өзі нені білдіретініне мән берген жөн.
Жүйе үғымы да қазіргі ғылымда кеңінен қолданылады. Бүл терминнің де
нақты анықтамасы болмай отыр..Бүл үғымның әр түрлі салада қолданылатынын
ескерсек, онда қолданылу аясына қатысты оған берілген әр түрлі үғымдарды
теріске шығармаған дүрыс. !
Грек сөзінде зузіете - қүрамдас бөліктерден қүралған біртүтастылық,
қосылыс деген түсінікті білдіреді [29].
Біздің ойымызша жүйе терминінің мазмүнына мыналарды жатқызуға тиіс:
1. элементтердің жиынтығын;
2. белгілі бір бүтініділікті қүрайтын элементтердің жеткіліктігі;
3. элементтердің өзара іс-әрекеті.
Кез келген жүйе белгілі бір қызметтерді атқарады.
Түрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі өзінің қызмет етуі барысында
мынадай үш басты қызмет атқарады:
1) түрғын үй несиелерін қаржыландыруға қажетті қаражаттармен
қамтамасыз ету;
2) түрғын үй нёсиелерін беру және оларға қызмет көрсету;
13
3) инвестордың қызметін атқару.
Түрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің өзге экономикалық жүйелер
сияқты, өзіне тән ішкі қүрылымық элементтері болады.
Біздің көзқарасымызша, түрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінін
қүрылымдық элементтеріне мыналарды жатқызуға болады:
1. түрғын үйді ипотекалық несиелеу субъектілері;
2. түрғын үйді ипотекалық несиелеу объектілері;
3. түрғын үйді ипотекалық несиелеу принциптері;
4. түрғын үйді ипотекалық несиелеу шарттары;
5. түрғын үйді ипотекалық несиелеудің үйымдастырушылық-экономикалык
негізі немесе несиелеу технологиясы.
Түрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесінің негізгі элементіне оны
субъектілері жатады. Субъектілеріне мыналарды жатқызуға болады:
6. қарыз алушылар;
7. несие берушілер;
8. риэлторлық және сақтандыру компаниялары;
9. инвесторлар;
- үкімет.
Бүл аталған субъектілер түрғын үйді ипотекалық несиелеу нарығынын
қатысушылары болып табылады. Олардың мақсаттары мен қызметтері 1-кестеде
берілген.
Кестеден көріп отырғанымыздай түрғын үйдІ ипотекалық несиелеу нарығында
көптеген қатысушылар қызмет етеді. Мүндай қатысушылардың болуы түрғын үйді
ипотекалық несиелеудің өзіндік ерекшеліктерін сипаттайды.
1 кесте - Түрғын үйді ипотекалық несиелеу субъектілері: мақсаты мен
қызметтері
Субъектілері Мақсаты және қызметтері
1 2
Қарыз алушылар Мүмкіндігіне қарай жақсы үй сатып алу,
соныман қатар несие бойынша ай сайынғы
төлемді төлеуге әзІр болу
Несие берушілер (екінші Қарыз алушының төлем қабілетсіздігіне
деңгейдегі банктер жәнебайланысты тәуекелдерді азайту арқылы
өзге де пайданы арттыру.
қаржы-несие институттары)
Үй сатушылар (жекеҮйді тиімді бағада сату
түлғалар)
Риэлторлық үйымдар Үшінші бір түлғаның тапсырмасы бойынша, оның
меншігіндегі үйді тиімді бағада сатып, одан
өзіне тиісті комиссиондық сыйақыны алу
14
1 -кестенің жалғасы
1 2
Жылжымайтын мүлікке Қазақстан Республикасы аумағында жылжымайтын
деген қүқықты тіркеушімүлікке деген меншік қүқығы туралы ақпарат
және онымен мәмілежинау, тіркеу және беру
жасаушы
орган (Жылжымайтын
мүлік жөніндегі орталық)
Сақтандыру компаниялары Мәмілені толық сақтандыру, пайда табу
Төуелсіз бағалаушылар Ипотекалық несиелеуде кепіл заты болып
саналатын түрғын үйді бағалау жөне оның
кепіл қүнын анықтау
Қазақстан Ипотекалық Ипотекалық несие беру, ипотекалық
компаниясы АҚ облигациялар шығару және орналастыру
Ипотекалық Ипотекалық несиелерден туындайтын тәуекелді
несие тәуекелін сақтандыру
сақтандыру компаниясы
Инвесторлар (ипотекалық Ипотекалық облигацияға қаржат салып пайда
облигацияны сатып алушы алу
заңды және жеке түлғалар)
Қамқорлық жасау органы Кәмелетке толмаған азаматтардың қүқықтары
мен мүдделерін қорғау
Мемлекет Ипотекалық несиелеу жүйесінің түрақты және
тиімді қызмет етуін қамтамасыз ету; банк
салымшыларының мүдделерін қорғау мақсатында
ипотекалық несиелеу нарығына қатысушылардың
қызметіне бақылау және қадағалау жүргізу;
түрмысы төмен отбасылардың түрғын үй сатып
алуына жағдай жасау
Ескертпе- дайындаған автор
Бүл аталған қатысушылардың барлығы дерлік түрғын үйді ипотекалық
несиелеу барысында қатысуға міндетті. Осы қатысушылардың бәрі түрғын үйді
ипотекалық несиелеу жүйесІнің ажырамас элементтері болып саналады.
Түрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің келесі бір элементіне онын
объектілері жатады. Несиелеу объектісі бүл несие берілетін зат не процесс.
Несиелеу объектісіне кез-келген зат не процесс жатады. Түрғын үйді
ипотекалық несиелеу объектісіне мыналар жатады [30].
15
1. түрғын үи қүрылысына арналған жер телшшесі;
2. түрғын үй қүрылысы және қайта қүру;
3. түрғын үйді сатып алу.
Түрғын үйді ипотекалық несиелеу объектісіне түрғын үй несиесін үш түрге
бөлуге болады:
1) түрғын үй қүрылысына арналған жерді сатып алуға берілетін несиелер;
2) түрғын үй қүрылысына жөне қайта қүруға берілетін несиелер;
3) түрғын үйді сатып алуға берілетін несиелер.
Отандық банктік тәжірибедегі ипотекалық несиелеу ерекшеліктеріне
сәйкес аталған соңғы екі несие түрінің өзара айырмашылығын былай беруге
болады: түрғын үй қүрылысына берілген несиеде кепілге басқа өтімді мүліктің
болуын талап етеді және ол қысқа мерзімдік сипатта болуы мүмкін, ал
халықтың түрғын үй сатып алуға берілетін несие бойынша кепіл заты ретінде
сол сатып алынған үйдің өзі алынады және мүндай несиенің берілу мерзімі
үзақ мерзімді қүрайды, мысалы 10-15 жыл және одан жоғары.
Сонымен қатар, айта кететін бір жәйт, егер де салынып жатқан түрғын үй,
соның ішінде жеке үйлер несиені қамтамасыз ету заты болмаған жағдайларда
оларды түрғын үйдІ ипотекалық несиелеу объектісіне жатқызуға болмайды.
Түрғын үйді ипотекалық несиелеу механизмінің келесі элементіне
ипотекалық несиенің мәнін • және қызметтерін, сондай-ақ несиелік
қатынастарды үйымдастыру облысындағы объективті экономикалық заңдардың
талаптарын бейнелейтін түрғын үй ипотекалық несиелеу принциптері жатады.
Несиелік принциптер негізінде несиелік процесс, яғни банктік несиелердің
берілуі, пайдаланылуы және қайтарылуы жүзеге асырылады. Несиелеу
принциптеріне байланысты түрғын үй ипотекалық несиелердің берілуінің басты
шарттары: несиенің мақсаты және мерзІмі, олардың қаражаттар айналымы
шеңберінде қатынасу нәтижелілігі және т.б. анықталады [31].
Экономиканың нарықтық шаруашылық жағдайларға өтуі несиелеу
принциптерінде қалыптасып қалған ғылыми көзқарастарды нарықтың талабына сай
қайта бағалауды қажет санайды.
Қазіргі түрғын үй ипотекалық несиелеуді үйымдастыру принциптері жалпы
бантік несиелеу сияқты екі топқа бөлінеді [32].
I топ - жалпы экономикалық тәртіптегі принциптер:
10. несиенің мақсаттылығы;'
11. несиенің дифференциялдығы.
II топ - несиенің мәнін бейнелейтін принциптер:
12. несиенің мерзімдІлігі;
13. несиенің қайтарымдылығы;
14. несиенің ақылылығы;
15. несиенің қамтамасыз етілуі.
16
Несиелеудің объективті принциптеріне қайтару мерзімі және ақылылығы
жатса, ал субъективті принципіне несиенің дифференциалдылығы, мақсаттылығы
және қамтамасыз етілуі жатады.
Несиенің берілу мақсаты несиелеудің барлық процесін анықтайды.
Несиелеудің мақсаттылығы несиенің нақты материалдық бағалылылар және
өндірістік шығьшдар объектілеріне бағытталуын білдіреді.
Қазіргі несиенің дифференциялық принципінің мазмүны өзгерген десе
болады. Біріншіден, ол мерзімділік принципімен байланысады, яғни ипотекалық
несие уақытында қайтара алатын түлғаларға беріледі. Сондықтан да
несиелеудің дифференциациялануы тек несиелік қабілетті сипаттайтын
көрсеткіштер негізінде ғана жүзеге асырылады. Екіншіден, бүл принцип
несиелік келісім жасалғанға дейін және банктер несиелік ресурстарға деген
сүранысын оқып үйрену барысында потенциалды қарыз алушылардың несиелі
қабілетін және сүралып отырған ссуданың қамтамасыз етілу сипатын және
олардың банк үшін пайдалылығын, сондай-ақ қаражаттардың жүмсалу үзақтығын
жетекшілікке ала отырып бастапқы несиені орналастырғанға дейін іске
қосылады. Үшіншіден, несиелік қабілеттігіне байланысты несиелеудін
дифференциациялануы, оның өткен жүйедегі вариантьшен салыстырғанда қаталдау
болып табылады.
Мерзімділік - ол белгілі экономикалық категория ретіндегі мәніне
негізделген несиенің ерекше бір белгісі. Ол, яғни несие берушінің қарыз
алушыға берілген қаражаты белгілі бір уақыт ішінде келісілген тәртіпке са
қайтарылуға тиістілігімен қортындыланады. Осыдан келіп,
несиені қайтарымдылық принципі туындайды [33].
Несиенің қайтарылымдылығы оның экономикалық категория ретінде, басқа[
тауарлы-ақшалай қатынастардың экономикалық категорияларынан ажыратылатын
ерекшелігімен сипатталады. Қайтарылмайтын несие болмайды.
Сондықтан да, қайтарымдылық - бүл несиенің ажырамас атрибуты болыл
табылады.
Несиенің ақылығы - бүл несие беруші қарыз алушыға берілетін қаражатть
қайтару барысында бастапқы сомадан өсіп қайтарылатындығын білдіреді. Іс
жүзінде ақылылық бүл несиені пайдаланғаны үшін төленетін сыйақь: (бүрынғыша
пайыз) түрінде беріледі.
Ипотекалық несиелеудің келесі бір принципі, берілетін несиелердіғ:
материалдық жағынан қамтамасыз етілуі. Соның ішіндегі, ең бір маңыздь:
ипотекалық несиені қамтамасыз ету қүралы - бүл кепіл. Кепілге берілетіғ.
несие - бүл қарыз алушының активтерімен қамтамасыз етілген несие. Кепілге
берілетін активтер қарыз алушының иелігінде қалып, оның пайдалануынд болады
[34].
Несиенің қамтамасыз етілуі өз кезегінде несиенің қайтарылуына кепілді*
болып табылады. Түрғын үй ипотекалық несиенің қамтамасыз ету көзіж мыналар
жатады:
17
1. алғашқы көзі: қарыз алушының түрақты табысы, қаншалықты қарыз
алушының табыс алу не алмауына байланысты тәуекелді болатындықтан
банктер екінші көздің болуын қалайды;
2. екінші реттегі көзі- сатып алынатын түрғын үй.
Түрғын үйді ипотекалық несиелеудегі қамтамасыз ету заты жылжымайтын
мүлік кепіл заты болғанымен ол несие берушінің қолына берілмейді, керісінше
қарыз алушының иелігінде қалады. Бүл оның басты ерекшелігіне жатады.
Мүндағы, түрғын үй несиесі - ипотекалық несиенің бір түрі.
Ипотекалық несие әрқашан жылжымайтын мүлік кепілдігі-ипотекамен, ал
түрғын үй ипотекалық несиесі тек қана түрғын үй жылжымайтын мүлігімен
қамтамасыз етіледі. Аталған несиелеу нысанында бір ғана қамтамасыз етілу
кепілдігіне несие қаражаттарына алған түрғын үй жатады. Мүндай жағдайда
банк пен қарыз алушының арасында келісімшарт жасалады және соның негізінде
қарыз алушы - кепілдік беруші, ал қарыз беруші қарыз алушының несиені және
пайызды қайтаруға байланысты міндеттемесін толық орындағанша дейін
кепілдікті үстаушы болып саналады.
Кепілдік беруші (қарыз алушы) өз міндеттемесін орындамаған жағдайда,
кепілдікті үстаушы (қарыз беруші) кепілге қойылған мүліктің қүны есебінен
өзінің талабын қанағаттандыруға қүқы бар.
Біздің ойымызша, мүндай қамтамасыз ету түрінің өзіндік кемшіліктері
бар. Атап айтсақ, қарыз алушы үшін: кепіл заты ретінде оны рәсімдеу
қымбаттығы; несиені қайтармаған жағдайда түрғын үйді босату қажеттігі (бүл
жерде қарыз алушының үйді сатып алғаннан соң жасаған қосымша шығындары
есепке алынбай қалуы); ал банк үшін: несиені беруден бүрын кепілге алатын
объектІге толық тексеру және бағалау жүмыстарын жүргізу қажеттігі;
жылжымайтын мүліктің өтімділігінің төмен болуы; үзақ мерзімді несиелеу
барысында кепілге алған мүліктің қүнының төмендеу қауіпінің болуы.
Түрғын үй ипотекалық несиесін қайтаруды қамтамасыз ету негізгі
формалары мыналар [35]:
3. жер телімшесі бар дайын жеке түрғын үй кепілі;
4. түрғын үй объектісін салуға арналған жер телімшесі кепілі;
5. аяқталмаған түрғын үй қүрылысының жүріп жатқан жер телімшесенің
кепілі;
6. көп қабатты үйдегі жекешелендірілген пәтер кепілі.
Жалпы түрғын үй ипотекалық несиесін қамтамасыз етуде, қажет уақытында
қамтамасыз етудің өзге де нысандары кепілхат, кепілдеме және сақтандыру
міндеттемелері де пайдаланылуы мүмкін.
Түрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесінің келесі бір элементіне -несиелеу
шарты жатады. Несиелеу шарты - деп несиелеудің базалық элементтері:
несиелеу субъектілері мен объектілері және несиенің қамтамасыз етілуге
қойылатын талаптарды түсінуге болады.
18
Несиелеу шарты, біріншіден, несиелік мөміле жасайтын екі жақтың
мүдделерін ескереді. Банктер клиенттің мүдделеріне сай, қажеттілігін
қанағаттандыруға бағытталады. Несиелеу шарты, сондай-ақ несие беруші
-банктердің мүдделерінің қорғалуын да көздейді.
Несиелеу шарты, екіншіден, несиелеу принциптерінІң: мақсаттық
мерзімділігі және қамтамасыз етулігімен байланысты. Егер де, клиент аталған
принциптерінің біреуін бүзатын болса, онда несиелеу мәмілесі жасалмайды.
Несиелеу шарты үшіншіден, банктің коммерциялық мүддесі сақталатын
негізде жүзеге асырылады. Несиелеу ақылы түрде жүргізіледі. Оның ақысы
көбіне несиелік тәуекелге, орталық банктің ресми сыйақы мөлшерінің
деңгейіне, нарықтағы несиеге деген сүраныс пен үсыныстың жалпы жағдайына
байланысты анықталады.
Несиелеудің төртінші шарты, банк пен қарыз алушы арасындағы жасалатын
несиелік келісімшартты қарастырады. Несиелеу, несиелік мәмілеге қатынасатын
жақтардың белгілі бір міндеттемелері мен қүқықтарын, сондай-ақ экономикалық
жауапкершілігін көздейтін келісім негізінде іске асады.
Түрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің келесі элементіне түрғын үйді
ипотекалық несиелеуді экономикалық-үйымдастыру тәсілдері жатады. Бүл
элементтің көмегімен несиені беру және банкке қайтару жолдары анықталады.
Несиелеуді экономикалық-үйымдастыру төсілдері экономиканың әр түрлі
салаларындағы банктік операциялардың ерекшеліктерімен байланысты келеді.
Бүл төсілдерді қысқартудың ақшалай қаражаттарды беру барысында еңбек
шығынын азайту және банк қызметкерлерінің жүмысын біріктіру үшін маңызы
бар.
Біздің ойымызша: "түрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі бүл түрғын үй
қүрылысының дамуын қамтамасыз ететін түрғын үйді несиелеу процесін
үйымдастыруды анықтайтын элементтер жиынтығы".
Мүндағы түрғын ипотекалық үйді несиелеу процесін үйымдастыру деп
ипотекалық несиелеу техникасы мен технологиясы айтылады. Несиелік процесс
жалпы түрғын үйді несиелеу деңгейіндегі ипотекалық несиелеу механизмінің іс
әрекетін, қызмет етуін көрсетеді. Ендеше, түрғын үйді ипотекалық несиелеу
механизмінің несиелік процестің қүрамдас бөлігі ретінде қарастырылуы оның
түрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің басты буыны болып табылатындығын
дәлелдейді.
Қорыта айтсақ, түрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі - жылжымайтын
мүлік нарығындағы ең маңызды қайшылықтардың бірін, нақтырақ айтсақ
жылжымайтын мүлік объектісінің (түрғын үйдің) қүнының жоғарылығы мен оны
сатып алушылардың ағымдағы табыстарының шамалары арасындағы қайшылықтарды
шешуге бағытталған тетіктердің жиынтығы.
19
1.2 Ипотекалық капитал нарығы - түрғын үй қүрылысын инвестициялау
формасы
Түрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі кешенді түрде қазіргі қаржы
нарығының, соның ішінде несие нарығының қүрамдас бөлігі ипотекалық несие
немесе ипотекалық капитал нарығын сипаттайды.
Жалпы, иотекалық несие үғымы туралы шетелдік және отандык
экономистердің еңбегінде көптеп кездеседі.
Ал, ипотекалық капитал нарығы немесе жылжымайтын мүлік нарығы сияқты
терминдерді қазіргі экономикалық әдебиеттерден кездестіру қиын. Ипотекалық
капитал нарығы, тар мағынада бүл жылжымайтын мүліктердін нарығы. Ал кең
мағынада, ипотекалық капитал нарығы - несие нарығынын қүрамдас бөлігі
ретінде жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етілетін, қайта бөлінетін заемдық
капиталдар нарығын білдіреді [36].
Ипотекалық капитал нарығы - жылжымайтын мүлікке инвестиция жүмсаудың
нысаны ретінде сипатталады. Оның басты қызметі түрғын үйді түтынушылардың
сүранысы бойынша ең төменгі бағада түрғын үй қорын бөлу.
Ипотекалық капитал нарығында бағалы қағаз ретінде ипотекалық несие
берушілерге несие бойынша төлемді кепілдендіретін, сондай-ақ қарыз алушының
өз міндеттемесін орындамаған жағдайда кепіл объектісін сату есебінен
жүмсаған қаражаттарын қайтарып алу мүмкіндік жасайтын заңдық қүжат
айналыста жүреді.
Салынған мүлік актілерінің (закладной) нарығы екі нарыққа бөлінеді
[37]:
1) алғашқы нарық - салынған мүлік актілерінің алғашқы нарығы;
1) қайталама нарық - алғашқы нарықтан алынып салынған мүлік
актілерін сатып алу және сату.
Салынған мүлік туралы актісі - несиені қамтамасыз етуге қарыз алушының
меншігін салуға байланысты қаржылық міндеттемесі немесе несие берушіге
қарыз алушының беретін жылжымайтын мүлік түріндегі кепілі туралы қарыздық
куәлігі.
Ипотекалық ссуда алу барысында толтырылатын салынған мүлік актісі
арнайы несиелік келісімшартты білдіреді. Салынған мүлік туралы актісі
екінші реттегі нарықта айналысқа түседі. Екінші реттегі нарықтың міндеті
басқа аймақтардағы артық несиелік ресурстарды яғни, оларға деген тапшы
аймақтарға несиелеу мақсатында тартуды қамтамасыз ету болып табылады.
Сөйтіп, бүл несиелеу жүйесінің маңызды бір ерекшелігі салынған мүлік
актісінің алғашқы және қайталама нарығына бөлінуімен сипатталады.
Алғашқы нарықта несие беруші және қарыз алушы тікелей бір-бірімен
келісімшарттық қатынасқа түседі. Мысалы, коммерциялық немесе ипотекалық
банк азаматтарға несие береді. Салынған мүлік туралы актінің бірінші
реттегі нарығының қатысушылары, бір жағынан - бүл несие алатын азаматтар,
екінші жағынан - жылжымайтын мүлікті кепілге алып азаматтарға ипотекалық
несие
20
беруші коммерциялық немесе ипотекалық банктер және басқадай мекемелер болып
табылады.
Қайталама нарықта ипотекалық несие бойынша берілген салынған мүлік
туралы актісі сатылады, яғни жылжымайтын мүлікті кепілге ала отырып несие
берген банк немесе компания салынған мүлік актісімен қамтамасыз етілгеи
бағалы қағаздарды шығарады да, оларды басқа инвесторларға сатады.
Салынған мүлік туралы актінің алғашқы нарығы - нақты жылжымайтын мүлІк
объектілерін кепілге ала отырып жеке жөне заңды түлғаларды несиелеуге
байланысты ипотекалық банктер мен басқадай қаржы мекемелерінін қызметтерін
тікелей қамтитын жалпы қаржы-несие нарығының сегментін! бІлдіреді. Бүл
нарықтың негізгі субъектілеріне ипотекалық банк (несие беруші) және қарыз
алушы жатады (1-сурет).
Жылжымайтын мүлік Қарыз алушы
Классикалық үлгі Қазақстан үлгісі
1 2 з.
1. Заңдылықтар, соның ішінде:
Жылжымайтын мүлік туралы, жер, ғимарат және Бар, толықтыруды талап
қүрылғылар туралы заңдар етеді
Жылжымайтын мүлікке қатысты меншік Бар, аса толықтыруды
қүқығын беру және жылжымайтын мүлікпен өзге талап етеді
де мәмілелер жасау жөніндегі нормативтік
актілер
Жылжымайтын мүлікке қатысты қүқықты Бар, толықтыруды талап
секьюритизациялау жөнІндегі заңдар етеді
мен нормативтік актілер
Ипотекалық несие бойынша салықтықБар, аса толықтыруды
жеңілдіктер талап етеді
Ипотекалық несиені алушыларға салықтық Жоқ
жеңілдіктер
Бағалау қызметі жөніндегі заңдылықтар Бар, толықтыруды талап
етеді
Ипотекалық бағалы қағаздарға инвестицияЖасалып жатыр
жүмсауға мүмкіндік беретін нормативтік
актілер
2. Қатысушылар (операторлар):
Әмбебап банктер Бар
Ипотекалық банктер (компаниялар) Бар
Ипотекалық брокерлер Бар
Титулды компаниялар Жоқ
Үлттық ауқымдағы несиелік бюро Бар
Сақтандыру компаниялары Бар
Риэлторлар Бар
Бағалаушылар Бар
Рәсімдеуші агенттер Бар
Девеллолер Жоқ
Қүрылысшылар Бар
3. Инвесторлар:
Әмбебап банктер Бар
Үлттық ипотекалық компаниялар Бар
27
2-кестенің жалғасы
1 2 3
Зейнетақы қорлары Бар
Сақтандыру компаниялары Бар
Әр түрлі инвестициялық қорлар Бар
Ескертпе- дайындаған автор
Бүл кестеден Қазақстанда ипотекалық несие нарықтың жабық айналымы
қалыптастыруға мүмкіндік беретін нарықтың инфрақүрылымы қалыптасқа: деген
түжырым жасауға толық негіз бар. Бірақ та, барлық инфрақүрылым енд ғана
қызмет ете бастауда, сондықтан да көптеген мәселелер әлі шешілмей қалуда.
Зандылықтарды көптеген қарама-қайшылықтар кездесуде, нормалардь] қолдану
механизмдері жоқ.
Мүндай мәселелерді шешуде Қазақстанға түрғын үйді ипотекалык
несиелеудІң шетелдік тәжірибесіне аса көңіл аударып, ондағы кемшіліктерді
қайталамай, тек оның артықшылық жақтары игеру қажет сияқты.
1.3 Түрғын үйді ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибесі
Дамыған елдер тәжірибесінде түрғын үй саласына инвестиция салу
технологиясы үш принципке негізделеді [46]:
1. ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
материалында)
МАЗМҮНЫ
Кіріспе 4
1 Түрғын үйді несиелеудің теориялық және әдістемелік негізі 8
1. Түрғын үйді несиелеу жүйесінің0m экономикалық мәні 8
2. Ипотекалық капитал нарығы - түрғын үй қүрылысын инвестш
формасы 20
1.3 Түрғын үйді ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибесі.. 28
2 Қазақстан Республикасындағы түрғын үйді несиелеудің қазіргі 41
жағдайы және даму үрдісі
Түрғын үй қүрылысының қазіргі жағдайын талдау 42
Түрғын үйді ипотекалық несиелеу тәжірибесін талдау 54
ҚР-ғы ЕДБ-дің ипотекалық несиелеу механизмі 71
3 Қазақстандағы түрғын үйді несиелеуді жетілдіру жолдары 87
1. Түрғын үй қүрылысын несиелеу көздерін жетілдіру 87
2. Түрғын үйді ипотекалық несиелеуді дамыту 94
3.2 Түрғын үйді ипотекалык несиелеуді математикалық
100
үлгісі
Қорытынды 109
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі 113
Қосымшалар 117
Белгілеулер мен қысқартулар
ААҚ - Ашық акционерлік қоғам
АҚ - Акционерлік қоғам
АСҚ - Алматы сауда-қаржы банкі
ББ - Бірлескен банк
б.э.д. - Біздің эрамызға дейін
ЖАҚ - Жабық акционерлік қоғам
ҚҮБ - Қазақстан үлттық банкі
КСРО - Кеңес Социалистік Республикалар Одағы
ҚҚС - Қосылған қүнға салынатын салық ҚР - Қазақстан Республикасы ҚЖК -
Қүрылыс-Жинақ кассалары ҚИК - Қазақстан Ипотекалық Компаниясы
ЭҚК - Эмиссиялық-Қаржы компаниясы.
КІРІСПЕ
Зерттеу тақырыбының өзектілігі. 2005-2007 жылдарға арналған ҚР түрғын
үй күрылысын дамытудың Мемлекеттік бағдарламасына сәйкес, Түрғын үй
қүрылысы Қазақстанның дамуының басты бағыттарының біріне айналуда.
Халықтың барлығына қолжетімді түрғын үй қүрылысының түрақты дамуын
қамтамасыз ету, оның қүнын арзандатпайынша, түрғын несиесінің мерзімін
үзартпайынша және несиелеу мөлшерлемесін төмендетпейінше мүмкін емес.
Мүндай мақсатқа тек түрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесін дамытып,
жетілдіру арқылы ғана қол жеткізуге болады.
2004 жылғы 19 наурыздағы Қазақстанның бәсекелестігі, экономиканың
бәсекелестігі, үлттық бәсекелестігі туралы Қазақстан халқына жолдауында ҚР
Президенті түрғын үй бағасының шамадан тыс жоғарылығы, бастапқы салым
мөлшерінің көптігі және пайыз мөлшерлемесінің жоғары болуы халықтың басым
бөлігіне ипотекалық несиелеу жүйесін пайдалану мүмкіндігін шектеп
отырғандығын атап өткен болатын.
Сонымен қатар түрғын үй мәселесін жеделдетуді ҚР Президенті өзінің 2005
жылғы 18 ақпандағы Қазақстан жеделдетілген экономикалық, әлеуметтік және
саяси жаңару жолында атты Қазақстан халқына жолдауында ең негізгі міндет
ретінде қарастырды. Әрине бүл мәселелер Қазақстандағы түрғын үйді
ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайына байланысты туындап отырғандығы
анық.
Ипотекалық несие - бүл түрғын үй қүрылысына инвестиция тартудың ең
тиімді тәсілі. Ипотекалық несиенің халықтың түрғын үй жағдайының
жақсаруына, банктердің тиімді жөне пайдалы жүмыс жасауына, сондай-ақ
елІміздегі қүрылыс кешенінің қарқынды дамуына мүмкіндік жасайтынын әлемдік
тәжірибе дәлелдеп берді.
Қазіргі кездегі ҚР-ғы екінші деңгейдегі банктер азаматтарға ипотекалық
несие беру барысында өздерінің белсендІ саясатын жүргізіп қоймай, қарыз
алушыларға қоятын өздерінің талаптарын да күшейте түсуде. Банктер мен
ипотекалық компаниялар өздерінің несиелік тәуекелдерін төмендету мақсатында
ипотекалық несгіе сүраушыларға қатысты мүндай қатаң талаптардың болуы, өз
кезегінде потенциалды қарыз алушылардың қатарының іріктелуіне жол береді.
Тақырыптың зерттелу дәрежесі. Жылжымайтын мүлік бағасының шамадан тыс
өсуіне, түрғын үй қүрылысына инвестиция жүмсау деңгейінің төмендігі
жағдайына байланысты орташа табысы бар потенциалды қарыз алушы ипотекалық
несие алу мүмкіндігінен айырылып қалуда.
Мүндай мәселелерді шешуде Қазақстанда жүмыс жасап отырған қазІргі
түрғын үй ипотекалық жүйесін дамыту жөне жетілдірудің маңыздылығы теориялық
және тәжірибелік түрғыдан арта түседі.
Ендеше, түрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесін жетілдіру барысындағы
жоғарыда аталған мәселерлердің бүгінгі күнге дейін оң шешімін таппай
отырғаны және олардың отандық ғылыми жүмыстарда терең де жете зерттелмей
келуі, бүл диссертациялық жүмыстың тақырыбын таңдауға себеп болды.
Түрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесі мәселелерін теориялық түрғыдан
оқып білу, оның Қазақстандағы 2005-2007жж. түрғын үй Мемлекеттік
бағдарламасын дамытуға байланысты талаптарына қаншалықты жауап беретіндігі
туралы өзекті мәселелер, өз кезегінде диссертациялық зерттеу жүмысының
мақсатын және басты міндеттерін анықтап отыр.
Диссертациялық жүмыстың мақсаты. Түрғын үй саласында нарықтық
қатынастарға сай қызмет ететін түрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің
мазмүны мен қүрылымдық элементтерін нақтылай отырып, ҚР-ғы екінші
деңгейдегі банктердің түрғын үй саласын ипотекалық несиелеу тәжірибелеріне
талдау жасау, сондай-ақ түрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту және
жетілдіру жолдарын табу болып табылады.
Көзделген мақсатқа жету үшін мынандай міндеттерді шешуді қажет етеді:
1. түрғын үйді ипотекалық несиелеуге байланысты экономист ғалымдардың
көзқарастарын зерттеу және талдау;
2. түрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің қүрылымдық элементтерін
жүйелі түрде теориялық түрғыдан қарастыру;
- шетел тәжірибесіндегі түрғын үйді ипотекалық несиелеу үлгілерін
оқып
үйреніп, олардың кейбІр тиімді жақтарын отандық тәжірибеге пайдалануға
үсыну;
- ҚР-ғы екінші деңгейдегі банктердің және ипотекалық компаниялардың
түрғын
үйді ипотекалық несиелеу тәжірибесіне талдау жүргізу және
ондағы
мәселелерді айқындау;
- түрғын үйді ипотекалық несиелеуді жетілдіру жолында қаржыландыру
көздерін және қаржы қүралдарьш қолдануға байланысты үсыныстар жасау.
Зерттеу нысаны - Қазақстандағы түрғын үйді несиелеу жүйесі.
Зерттеу пәніне Қазақстан Республикасындағы түрғын үйді несиелеуді
жетілдіруге байланысты үйымдастырушылық-экономикалық қатынастар жиынтығы
жатады.
Диссертациялық зерттеудің теориялық және әдістемелік негізіне қазіргі
кездегі отандық және шетелдік экономистердің түрғын үйді ипотекалық
несиелеудегі орын алатын мәселелері туралы және оның тиімді қызмет етуінің
әлеуметтік-экономикалық дамудағы рөлін сипаттайтын зерттеулері
пайдаланылды.
Статистикалық және ақпараттар базасы ретінде ҚР үлттық банкінің
ақпараттық бөлімшелерінің статистикалық және есептік деректері, нормативтік
қүжаттары, ҚР-ғы екінші деңгейдегі банктерінІң және Қазақстан Ипотекалық
компаниясы АҚ-ның жылдық есеп деректері, түрлі деңгейдегі ғылыми-
тәжірибелік конференция материалдары, сондай-ақ ипотекалық несиелеудің
дамуы жайлы сүрақтарды қамтитын жергілікті және шетелдік басылымдардағы
мақалалар және т.с.с. пайдаланылды.
Сонымен қатар, ғылыми жүмыста келесідей шетелдік экономистің ғылыми
еңбектері (В.В. Лебедев, Т. Нейлор, Ю.Е. Шенгер, А.Я. Ротлейдер, О.И,
Лаврушин, В.А. Кудрявцев, Е.В. Кудрявцева, К.Р. Тагирбеков, Г.Г. Коробова,
В.И.Колесников, О.М.Марков, В.М. Усоскин, Е.Ф.Жуков, Э.А. Уткин, Е.Б.
Ширинская және т.б.) және отандық экономист-ғалымдардың (Ү.С.Сейітқасымов,
Н.Н.Хамитов, Ш.Р. Әбділманова, Г.Т. Калиева, С.Б. Мақыш, Р.А.Нүрсейітова)
еңбектері пайдаланылды.
Қүқықтық негізіне ҚР Президентінің заңдары мен заң күші бар жарлықтары,
ҚР үлттық банкінің нормативтік қүжаттары мен актілері және әр түрлі
әдістемелік нүсқаулары жатады.
Түрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесін және оның элементтерін зерттеу
белгілі экономистердің еңбектерінде әр жақты қүбылысты байқатады. Сондықтан
да, түрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесінің түсініксіз мазмүны мен жаңа
элементтері, сондай-ақ оның қызмет етуі барысындағы орын алатын өзекті
мәселелері және оларды ғылыми түрғыдан оқып білу- диссертациялық жүмыстың
тақырыбын анықтауға негіз болды.
Диссертациялық жүмыстың ғылыми жаңалығы:
1. Ипотекалық несие, түрғын үй несиесі және түтыну несиесі
үғымдары
теориялық түрғыдан нақтыланды, олардың тәжірибедегі өзара
айырмашылықтары зерделеніп, сонымен қатар түрғын үйді ипотекалық
несиелеудің анықтамасы автормен берІлді;
2. Түрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесінің түжырымы және қүрылымдық
элементтерІ кешенді және жүйелі түрде зерттелдІ;
3. Ипотекалық капитал және ипотекалық несие нарықтарының мазмүны
қарастырылып, олардың қатысушылары зерттелді;
4. Қазақстан Республикасындағы түрғын үй қүрылысының жөне оны
қаржыландырудың жағдайы талданып, қазіргі түрғын үйді ипотекалық
несиелеу жүйесінің артықшылықтары мен кемшіліктері айқындалды;
5. Болашақта Қазақстандағы түрғын үй саласын қаржыландырудың балама
көздері қарастырылып, олардың тиімділіктері анықталды;
6. Түрғын үйді ипотекалық несиелеудің математикалық үлгісі жасалып,
соның
негізінде қарыз алушылардың табыстарының ең төменгі мөлшерін және
орташа табысы бар жанүялардың ипотекалық несие алуға қолжетімділік
көрсеткіштерін есептеу әдістері қарастырылды.
Қорғауға келесідей ғылыми түжырымдар шығарылады:
- шетел экономистері мен отандас экономистеріміздің көзқарастары
қарастырылып, ипотека, ипотекалық несие және түрғын үй несиесінің ара жігі
анықталып, үғымдары нақтыланды, автормен түрғын үйді ипотекалық
несиелеудің анықтамасы берілді;1
1. ипотекалық несиенің дамуына ықпал ететін факторлар нақтыланып, оның
қалыптасуы мен даму ерекшеліктері анықталды;
2. статистикалық деректерді пайдалану арқылы қазіргі кездегі түрғын үйді
ипотекалық несиелеу жүйесіндегі артықшылықтар мен кемшіліктер анықталды;
3. түрғын үйді ипотекалық несиелеуді жетілдіруге бағытталған бірқатар
үсыныстар атап көрсетілді.
Жүмыстың теориялық маңыздылығы. Түрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесінің
түжырымы және қүрылымдық элементтері мен ерекшеліктері алғаш рет отандық
зерттеулердің қатарында мемлекеттік тілде зерттелді.
Жүмыстың тәжірибелік маңыздылығы. Диссертацияда жасалған қорытындылар
мен үсыныстар екінші деңгейдегі банктердің және басқа да қаржы
институттарының ипотекалық несиелеу қызметтерінде болашақта пайдалануы
мүмкін.
Зерттеу нәтижесінің тәжірибеде қолданылуы. Жүмыстың негізгі нәтижелері
мен диссертацияның қорытындылары Т.Рысқүлов атындағы Қазақ экономикалық
университеті өткізген 1998-2004 ж.ж. ғылыми-тәжірибелік және ғылыми-
теориялық конференцияларда баяндалды.
Жүмыстың жалпы бағыгтары мен зерттеу логикасы диссертациялық зерттеудің
ішкі біртүтастығы мен қүрылымын анықтайды.
Зерттеу нәтижесінің басылымдарда жарық көруі. Диссертациялық зерттеу
тақырыбы бойынша 4,0 б.т. жалпы көлемде 7 ғылыми еңбек жарияланды.
Жүмыстың қүрылымы және көлемі. Диссертация кіріспеден, үш тараудан,
қорытындыдан, пайдаланылған әдебиеттер тізімінен түрады, сонымен қатар 27
кестені, 15 суретті жөне 2 қосымшаны қамтиды.
1 Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің теориялық негізі 1.1
Ипотекалық несиелеу жүйесінің экономикалық мәні
Ипотекалық несиелеу жүйесін қарастырмастан бүрын ипотека және
ипотекалық несие терминдерінің шығу тегіне және экономикалық категория
ретінде мәніне аса көңіл аудару қажет.
Көптеген экономист-ғалымдар ипотека терминін нарықтық экономикасы
дамыған елдерде пайда болған қазіргІ терминдердІң бірі ретінде санайды.
Соңғы жылдардағы бІздің елімздегі ипотеканың пайда болуын шетел
инвестицияларымен байланыстыратындар да аз емес. Бүл негізінен бастапқыда
халықтың арасында кең таралмағандықтан және еліміздегі ипотекалық несиенің
қызмет етуінің экономикалық-қүқықтық жағынан толық қамтамсыз
етілмегендігімен байланысты болып отыр.
Тарихқа жүгінсек, ипотека сөзі алғаш рет б.э.д. VI ғасырда Грецияда
пайда болған (оны архонт Солон енгізген) және сол уақытта ол, қарыз
алушының несие беруші алдындағы жауапкершілігін жер бөлімшелермен
қамтамасыз етуІн білдірген [4].
Б.э.д. 594 жылы Солон өзінің белгілі реформасын жүргізе отырып, жер
бойынша қарыздарын алып тастап, оның орнына мүраға беруді енгізеді. Жеке
басының жауапкершілігін мүліктік жауапкершілікке ауыстыру мақсатында Салон,
борышқордың атына мына жер белгілі бір соманы өтеуді қамтамасыз етуге
арналған деген жазуы бар тіреу қоюды үсынады. Мүндай тіреу кейіннен
ипотека деп аталады.
Грек сөзінде "һуроіеіһеса" - тіреу қою, кепіл беру деген үғымды
білдіреді. Ол тіреуде жер иесінің белгілі бір қарыз сомасы жазылды. Мүндай
тіреу қарыз беруші кепілге қойылған жер бөлімшесінің шекарасына апарып
қояды және ол қарыз алушының мүліктік жауапкершілігін куәландырады.
Кейіннен осындай мақсатқа арнайы кітапшалар қолданыла бастайды және оларды
да ипотека деп атайды [5].
Ипотека сөзі біртіндеп ортағасырлық еуропа заңдылықтарына енеді.
Германияда ол XIV ғасырда, ал Францияда XVI ғасырда дамиды. Орта ғасырлық
кодекстердегі берілген анықтамаларда ипотека өзінің жаратылысы жағынан
бөлінбейтін зат, ол қанағаттанарлық алу қүқығына негізделген деп
қарастырылады.
Өзге мемлекеттерде ипотека кеңінен дами бастаған. Пруссияда 1783 жылы,
1811 жылы Австрияда және 1843 жылы Саксонияда ипотекалық жүйе енгізілді.
[6].
1770 жылы Силезияда алғашқы банк қүрылған. Бүл ірі шаруа қожалықтарына
қаржылай көмек беретін мемлекеттік банк болды. Қаражат тарту мақсатында
банк ипотекалық облигация шығарады [7].
Германияда алғашқы ипотекалық банктер торабы 1900 жылдан бастап қызмет
етуде. Содан бері олардың бірі де қызметін тоқтатпаған көрінеді. Сонымен
қатар, бірінші және екінші дүниежүзілІк соғыс түсында салымшыларға
ипотекалық облигациялар бойынша пайыз төлеген. XVIII ғасырдың соңында
контракталық жинақтың классикалық нысаны ретінде қүрылыс-жинақ кассалары
пайда болды. Қазіргі осындай қүрылыс жинақ-кассалары Германиядағы түрғын үй
саласын инвестициялайтын басты мекемелар болып табылады [8].
Франция мен Үлыбританияда контракталық түрғын үй жинақтарының өзге де
үлгілері қызмет етуде. Францияда екі түрғын үй жинақ шоттары бар:
біріншісінде (жинақ кітапшасы деп аталады) 100 мың франкке дейін жинақтап,
кейін 150 мың франк түрғын үй несиесін жеңілдікпен 3,75 % жылдық
мөлшерлемеде алуға болады, мүндай жағдайда мақсатты салымға жылына 7,5 мың
франк мөлшерінде мемлекеттік сыйақы қосылады, екінші түрғын үй жинақ шоты
(РЕЬ шоты - түрғын үй жинақтарының жоспары деп аталады), онда 400 мың
франкіге дейін жинақтап, кейін 600 мың франкке дейінгі сомада түрғын үй
несиесін жеңілдікпен 4,8 % жылдық мөлшерлемеде алуға болады. Мүндай
несиелер бойынша пайыз мөлшерлемелері нарықтық пайыздан 4-5 пайызға төмен
болып келеді. Ірі жер банкі (Креди фонсье де Франс) және оның филиалдары
жер иелеріне және түрғын үй мен өнеркәсІп күрылысына арнап қүрылыс
компанияларына ссудалар береді. Мүндай ипотекалық несиелердің берілу
мерзімдері - 3 жылдан 20 жылға дейінгі мерзімді қүрайды [9].
Үлыбританияда өткен ғасырдан бастап, қүрылыс қоғамдарының жүйелері
қызмет етуде. Олардың жүмыс жасау механизмдері Германиялықтармен үқсас,
бірақ түрғын үй несиесін алу үшін қүрылыс қоғамының салым иесі болу
міндетті емес.
Соңғы жылдары банктік заңдылықтардың ырықтандырылу нәтижесінде қүрылыс
жинақ қоғамдарының қызметі коммерциялық банктердің қызметімен үштасып
отырады.
АҚШ-та Ф.Рузвельт түсында түрғын үй қүрылысын ипотекалық несиелеу және
түрғын үйді сатып алу жүйесі қалыптасты. АҚШ заңдылықтарына сейкес түрғын
үй ипотекалық несиесі ~ сатып алған түрғын үйді қамтамасыз ету заты ретінде
кепілге алып, жеке түлғаға берген банктің не банктік емес мекеменің түрғын
үй ипотекалық несиесін білдіреді. АҚШ-тың бүгінгі түрғын үйді қаржыландыру
жүйесінде ипотекалық банктер, жинақ және несие бірлестіктері, коммерциялық
және жинақ банктер, сақтандыру компаниялары, зейнет ақы қорлары және т.б.
мекемелар қызмет етуде [10].
Ипотека экономикалық дағдарысты жоюға екі жолмен ықпал етуі мүмкін
Біріншіден, ипотекалық несиелеудің позитивті дамуы экономиканың нақты
секторында тереңдей байқалып, ондағы өнеркәсіптің бірқатар салаларында
өндірістің қүлдырауын тоқтауға мүмкіндік береді.
Ипотекалық несиені пайдаланбай салынған үйлер мен пәтерлерді сату
қиынға соғады, сол сияқты қүрылыстағы өндірістің үздіксіздігі бүзылады.
Қүрылыстың өсуі қүрылыс материалдарының және конструкцияларының, қүрылыс
және жол мәшинелерін жасау өндірісінде, ағаш өңдеу және жиһаз, электр
жабдықтарын, металл бүйымдарын және т.б. өндіруді жандандырады. Сөйтіп,
көлік қүрылымы дамиды.
Өнеркәсіптік ипотекалық несиелеу өндірісті жаңғырта отырып, барлық
салалардағы өнімдердің сапасының артуына жөне бөсекелестік қабілетінің
үлғаюына мүмкіндік береді. Бүл, өз кезегінде елдің экономикалық потенциалын
үлғайтады. Ипотекалық несиелеу жүйесінің нарықтық негізде дамуы елді тек
инвестициялық дағдарыстан шығуына ғана емес, сол сияқты ағымдағы,
айналымдағы қаражаттарды ішкі қорлануға айналдыра отырып, нәтижесінде
инфляциялық дағдарыстан шығуға қолдау көрсетеді.
Екіншіден, ипотекалық несиелеудің дамуы экономикалық дағдарыстан
туындайтын әлеуметтік түрақсыздыққа жағымды ықпал етеді.
Бір жағынан, ипотекалық несиелеудің дамуы жүмыссыздық зардаптарына
тосқауыл бола отырып қүрылыс өндірІсінде қосымша жергілікті еңбек
ресурстарын тартады. Сондай-ақ, жылжымайтын мүлікті кепілге ала отырып
несиелеу еңбек ресурстарының қажеттігін туындатады. Ипотекалық несиелеу
дамымаған елдерде түрғылықты жерді еркін таңдаудың да болуы мүмкін емес.
Осындай жағдайда, ипотеканың жүмыспен қамту мәселесін шешуге ықпалы болады.
Екінші жағынан, әлеуметтік түрақтылыққа қол жеткізудің ең маңызды алғы
шарты халықтың түрғын үйге деген қажеттілІгІн қанағаттандыруы болып
табылады. Үйі немесе пәтері бар адамның жанүя қүруға, бала өсіруге
мүмкіндігі болады. Жақсы түрғын үй, түрмыстық жағдайлармен қамтамасыз
етілуі үлттың салауаттылығын (денсаулығын) арттыра түсіп, өмірін үзартады,
соның нәтижесінде, халықтың еңбекке қабілеттілігін жоғарылатады. Мүның бәрі
ел басымыздың қабылдаған Стратегия 2030 бағдарламасына сай қолдау тауып,
елдің экономикалық дамуында көрініс табуымен қатар, қазіргі Қазақстанның
экономикасының өсуіне түрақты ынталандырушы ретінде ипотекалық несиелеудің
дамуын талап етеді.
Қазақстанда ипотека алғаш рет 1993 жылы ҚР Президентінің жаңа түрғын үй
саясаты, оны іске асыру механизмдері туралы жарғысына байланысты пайда
болды [12].
1995 жылғы 23 желтоқсандағы № 2723 Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы
ҚР заңына сәйкес енгізілді. Осы жарлыққа сәйкес, ипотека - кепіл берушінің
немесе үшінші бір түлғаның иелігінде және пайдалануында болатын кепілге
салынған жылжымайтын мүлік деп берілген [13].
Ипотека - бүл салынған мүліктің несие берушіде емес, қарыз алушының
қолында қалатын кепілдің түрі [14].
10
Классикалық түсінікте, ипотека - бүл тек несие беру ғана емес, сондай-
ақ салынған мүлік туралы актілермен қамтамасыз етілген облигациялар
шығарумен байланысты қосымша несиелік ресурстар тарту тәсілін білдіреді
[15].
Дамыған елдердің тәжірибесінде ипотека термині мынадай үш қүқықтық
категорияларды сипаттайды [16].
1) Ипотекалық несие алу үшін жылжымайтын мүлікті кепілге беру (таза
қүқықтық қызметі);
2) Салынған мүлік актісі (борыштық куөліктің басқа да аты бар);
3) Ипотекалық несие (ақшалай займ) - жылжымайтын мүлікті кепілге
алып берілетін несие.
Ипотекалық несие байланысты өр түрлі пікірлер қалыптасқан. Бір
әдебиетте оны жеке несие түрі ретінде қарастырса, көп әдебиегтерде оны
түтыну несиесінің түріне жатқызады.
В.И. Лениннің пікірінше: Ипотекалық несие - бүл ауыл шаруашылығына
капитал енгізудің негізгі формасың делінеді. Мүны негізінен бүгінгі
жағдайға байланысты айтылған түжырым деуге болады. Себебі, нарық
экономикасында бүл несиенің пайдалану ауқымы кеңейе түсуде. Өкінішке орай,
біздің үлттық заңдылықтарымызда ауыл шарушылығын несиелеуге ипотеканы
бағыттау туралы сөз қозғалмаған [17].
О.И. Лаврушиннің еңбегінде ипотекалық несиені несиенің формасы ретінде
бөліп қарамайды, онда ол түтыну несие ретінде қарастырылған. Біздің
ойымызшы мүндай көзқарас әрине жеткіліксіз [18].
К.Р. Тагирбековтың жетекшілігімен жазылған оқулықта Ипотекалық несие -
әр түрлі жылжымайтын мүлікті кепілге алып берілетін несиелеу формасы деп
берілген. Бүл жерде ипотекалық несиені түтыну несиесінен бөле отырып, оны
қазіргі несиелеу формаларының біріне жатқызатындығын айта кеткен жөн [19].
В.А. Кудрявцев пен Е.В. Кудрявцевалар өздерінің жеке ғылыми
еңбектерінде ипотекаға қатысты екі пікір қалыптасқан: біріншісі ипотеканы
шартты түрде түтыну несиесі деп атауға болатынын, екіншісі - кәсіби
түрғыдан алғанда ипотека бүл жекелеген несие емес, ол қаржы нарығының ішкі
жүйесі ретінде, яғни оның ерекшелігін оны алғашқы және қайталама
закладнойлар нарығында пайда болатынымен байланыстырады. Әрине, мүндай
көзқарастармен толық келісу қиын себебі, ипотека бүл ипотекалық несие деген
толық үғымды білдірмейді, ол туралы осы пункттің басында айтылған және
ипотека закладнойлар нарығын қүрмайды, ол нарық тек ипотекалық несиелердің
даму барысында пайда болады [20].
Г.Г. Коробованың еңбегінде ипотекалық несиені түрғын үй несиесі ретінде
қарастырып және оны үш түрге бөледі: түрғын үй қүрылысын кепілге алып
берілген жер несиесі, қүрылыс жүмыстарын қаржыландыруға арналған қүрылыс
несиесі жөне түрғын үй сатып алуға арналған несие ретінде. Біздің
11
ойымызша, түрғын үй несиесін жер несиесіне немесе қүрылыс несиесіне теңеу
орынсыз, оларды тек ипотекалық несие түрі ретінде қарастырған дүрыс [21].
Б.А. Райзберг және өзгелердің жазған түсіндірме сөздігінде: Ипотекалық
несие - жылжымайтын мүліктерді: жерді, өндІрістік және түрғын үй
ғимараттарын, қүрылғыларды кепілге ала отырып, үзақмерзімді несиелеу деп
қарастырады. Бүл үғымнан ипотекалық несиенің тек қана жек түлғаларға ғана
емес сол сияқты завды түлғаларға арналғанын айта кету қажет [22].
Ал енді осы үғымға қатысты отандық заңдылықтар мен әдебиеттерде
берілген көзқарастарға тоқтайық.
1995 жылғы 23 желтоқсандағы № 2723 Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы
ҚР заңына сәйкес, ипотекалық заем - жылжымайтын мүлік ипотекасымен
қамтамасыз етілген банктік заем деп түсіндірледі. Мүндағы жылжымайтын мүлік
кешенді түсінікті береді, себебі бүл жерде жылжымайтын мүлікке қозғалыссыз
түрған кез келген мақсаттағы объектілерді де жатқызуға болады. Бірақ ондай
объектілердің барлығы ипотекалық несиелеудің объектісіне жатпайтынын ескеру
қажет. Әсіресе, мемлекеттік орман және жер қорлары, тарихи-мәдени және
табиғатты қорғау мақсатындағы қорықтар және заңмен тыйым салынған сол
сияқты өзге объектілерді жылжымайтын мүлІк түріне жатқанымен, кепіл
қатынастарына жатпайды [23].
2000 жылғы 21 тамыздағы Қазақстан Республикасындағы ипотекалық
несиелеу жүйесін дамыту және түрғын үй қүрылысын үзақ мерзімді қаржыландыру
түжырымдамаед туралы ҚР Үкіметінің қаулысына сәйкес, ипотекалық несие -
жылжымайтын мүлікті кепілдікке алып, банктен берілетін үзақ мерзімді несие*
меншік қүқығы ғана несиелеу уақытына несие берушіге беріліп, мүліктІң өзі
қарыз алушының пайдалануында болады делінген [24].
Ү.С. Сейтқасымовтың жетекшілігІмен дайындалған оқулықта, ипотекалық
несие - жылжымайтын мүліктерді: жерді, түрғын үй және өндірістік
ғимараттарды кепілдікке ала отырып, берілетін қарыз делінген. Онда
ипотекалық несиені түтыну несиесінің бір түрі ретінде қарастырып кетеді
[25].
С.Б.Мақыштың пікірінше: ипотекалық несие - қозғалмайтын мүлікті (жерді,
өндірістік ғимараттарды, түрғын үйді және т.с.с.) кепілге ала отырып,
берілетін үзақ мерзімді несие деп түсіндіріледі. Бүл жерде де барлық
өнідірстік ғимараттар ипотекалық несиелеуде кепіл заты бола алмайтындығын
айта кету керек [26].
Ш.Р. Әбділманованың пікірінше: ипотекалық несие түтыну несиесінің түрі
бола алмайды себебі, түтыну несиесі мен ипотекалық несиеге ортақ нәрсе бүл
олардың жеке түлғаны несиелеуге бағытталуында. Осындай ерекшеліктері ғана
оны түтыну несиесінің қатарына жатқызуға негіз болуы мүмкін. Бірақ ол екі
несиенің қамтамасыз ету формалары әр түрлі болуы мүмкін. Сондай-ақ
ипотекалық несие тек жеке түлғаға арналмаған, оны кэсіпкерлік фирмаларға,
ауыл шаруашылығы және қүрылыс саласына кеңінен пайдалануға болады деген
ойларымен бөліседі. Біз де бүл айтылған пікірге қосыла отыра, түтыну
12
несиесінен ипотекалық несиенің келісе бір айырмашылығы бүл оның берілу
мерзімдеріне байланысты екендігін айта кету керек, түтыну несиесі тек
қысқаі және орта мерзімді несие, ал ипотекалық несие бүл орта немесе үзақ
мерзімді [27].
Жоғары айтылғандардан қорытындылай келе біз мынандай түжырым
жасаймыз: ипотекалық несие - жерді, өндіріс және түрғын үй қүрылысы
мақсатындағы жылжымайтын мүліктерді кепілге алып, үзақ мерзімге берілетін
несиені білдіреді. !
Отандық банктік тәжірибеде ипотекалық несие тек қана үй сатып алуғаі
арналған несие түрі ретінде қарастырылып отыр. Кейбір екінші деңгейдегіі
банктеріміз қарыз алушының меншігінде бар түрғын үйді кепілге ала отырып,
несие берсе оны ипотекалық. несие ретінде санамайды. Сонымен қатар,
коммерциялық банктер ауыл шаруашылығына несие беруге ынтасыздық танытуда.
Оның басты себебі, жер өтімді кепіл заты ретінде айналысқа түспейді деген
сылтау айтады.
Ресей тәжірибесінде ипотекалық несиенің бір түрі ретінде түрғын үй
несиесі бөліп қарастырылады. Түрғын үй несиесі туралы оларды арнайы жарлық,
яғни нормативтік акті қабылданған. Бірақ ипотека саласындағы мамандардың
пайымдауынша Ресейде бүгінгІ күні түрғын ипотекасы жоқ деп санайды.
Дегенмен де Ресейде ипотекалық несиелеу жүйесінің негізгі элементтері
қалыптасқан, сондықтан да айтылған пікірлер негізсіз болып табылады [28].
Сонымен, түрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің элементтерін
зерттеуден бүрын жүйе дегеніміздің өзі нені білдіретініне мән берген жөн.
Жүйе үғымы да қазіргі ғылымда кеңінен қолданылады. Бүл терминнің де
нақты анықтамасы болмай отыр..Бүл үғымның әр түрлі салада қолданылатынын
ескерсек, онда қолданылу аясына қатысты оған берілген әр түрлі үғымдарды
теріске шығармаған дүрыс. !
Грек сөзінде зузіете - қүрамдас бөліктерден қүралған біртүтастылық,
қосылыс деген түсінікті білдіреді [29].
Біздің ойымызша жүйе терминінің мазмүнына мыналарды жатқызуға тиіс:
1. элементтердің жиынтығын;
2. белгілі бір бүтініділікті қүрайтын элементтердің жеткіліктігі;
3. элементтердің өзара іс-әрекеті.
Кез келген жүйе белгілі бір қызметтерді атқарады.
Түрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі өзінің қызмет етуі барысында
мынадай үш басты қызмет атқарады:
1) түрғын үй несиелерін қаржыландыруға қажетті қаражаттармен
қамтамасыз ету;
2) түрғын үй нёсиелерін беру және оларға қызмет көрсету;
13
3) инвестордың қызметін атқару.
Түрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің өзге экономикалық жүйелер
сияқты, өзіне тән ішкі қүрылымық элементтері болады.
Біздің көзқарасымызша, түрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінін
қүрылымдық элементтеріне мыналарды жатқызуға болады:
1. түрғын үйді ипотекалық несиелеу субъектілері;
2. түрғын үйді ипотекалық несиелеу объектілері;
3. түрғын үйді ипотекалық несиелеу принциптері;
4. түрғын үйді ипотекалық несиелеу шарттары;
5. түрғын үйді ипотекалық несиелеудің үйымдастырушылық-экономикалык
негізі немесе несиелеу технологиясы.
Түрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесінің негізгі элементіне оны
субъектілері жатады. Субъектілеріне мыналарды жатқызуға болады:
6. қарыз алушылар;
7. несие берушілер;
8. риэлторлық және сақтандыру компаниялары;
9. инвесторлар;
- үкімет.
Бүл аталған субъектілер түрғын үйді ипотекалық несиелеу нарығынын
қатысушылары болып табылады. Олардың мақсаттары мен қызметтері 1-кестеде
берілген.
Кестеден көріп отырғанымыздай түрғын үйдІ ипотекалық несиелеу нарығында
көптеген қатысушылар қызмет етеді. Мүндай қатысушылардың болуы түрғын үйді
ипотекалық несиелеудің өзіндік ерекшеліктерін сипаттайды.
1 кесте - Түрғын үйді ипотекалық несиелеу субъектілері: мақсаты мен
қызметтері
Субъектілері Мақсаты және қызметтері
1 2
Қарыз алушылар Мүмкіндігіне қарай жақсы үй сатып алу,
соныман қатар несие бойынша ай сайынғы
төлемді төлеуге әзІр болу
Несие берушілер (екінші Қарыз алушының төлем қабілетсіздігіне
деңгейдегі банктер жәнебайланысты тәуекелдерді азайту арқылы
өзге де пайданы арттыру.
қаржы-несие институттары)
Үй сатушылар (жекеҮйді тиімді бағада сату
түлғалар)
Риэлторлық үйымдар Үшінші бір түлғаның тапсырмасы бойынша, оның
меншігіндегі үйді тиімді бағада сатып, одан
өзіне тиісті комиссиондық сыйақыны алу
14
1 -кестенің жалғасы
1 2
Жылжымайтын мүлікке Қазақстан Республикасы аумағында жылжымайтын
деген қүқықты тіркеушімүлікке деген меншік қүқығы туралы ақпарат
және онымен мәмілежинау, тіркеу және беру
жасаушы
орган (Жылжымайтын
мүлік жөніндегі орталық)
Сақтандыру компаниялары Мәмілені толық сақтандыру, пайда табу
Төуелсіз бағалаушылар Ипотекалық несиелеуде кепіл заты болып
саналатын түрғын үйді бағалау жөне оның
кепіл қүнын анықтау
Қазақстан Ипотекалық Ипотекалық несие беру, ипотекалық
компаниясы АҚ облигациялар шығару және орналастыру
Ипотекалық Ипотекалық несиелерден туындайтын тәуекелді
несие тәуекелін сақтандыру
сақтандыру компаниясы
Инвесторлар (ипотекалық Ипотекалық облигацияға қаржат салып пайда
облигацияны сатып алушы алу
заңды және жеке түлғалар)
Қамқорлық жасау органы Кәмелетке толмаған азаматтардың қүқықтары
мен мүдделерін қорғау
Мемлекет Ипотекалық несиелеу жүйесінің түрақты және
тиімді қызмет етуін қамтамасыз ету; банк
салымшыларының мүдделерін қорғау мақсатында
ипотекалық несиелеу нарығына қатысушылардың
қызметіне бақылау және қадағалау жүргізу;
түрмысы төмен отбасылардың түрғын үй сатып
алуына жағдай жасау
Ескертпе- дайындаған автор
Бүл аталған қатысушылардың барлығы дерлік түрғын үйді ипотекалық
несиелеу барысында қатысуға міндетті. Осы қатысушылардың бәрі түрғын үйді
ипотекалық несиелеу жүйесІнің ажырамас элементтері болып саналады.
Түрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің келесі бір элементіне онын
объектілері жатады. Несиелеу объектісі бүл несие берілетін зат не процесс.
Несиелеу объектісіне кез-келген зат не процесс жатады. Түрғын үйді
ипотекалық несиелеу объектісіне мыналар жатады [30].
15
1. түрғын үи қүрылысына арналған жер телшшесі;
2. түрғын үй қүрылысы және қайта қүру;
3. түрғын үйді сатып алу.
Түрғын үйді ипотекалық несиелеу объектісіне түрғын үй несиесін үш түрге
бөлуге болады:
1) түрғын үй қүрылысына арналған жерді сатып алуға берілетін несиелер;
2) түрғын үй қүрылысына жөне қайта қүруға берілетін несиелер;
3) түрғын үйді сатып алуға берілетін несиелер.
Отандық банктік тәжірибедегі ипотекалық несиелеу ерекшеліктеріне
сәйкес аталған соңғы екі несие түрінің өзара айырмашылығын былай беруге
болады: түрғын үй қүрылысына берілген несиеде кепілге басқа өтімді мүліктің
болуын талап етеді және ол қысқа мерзімдік сипатта болуы мүмкін, ал
халықтың түрғын үй сатып алуға берілетін несие бойынша кепіл заты ретінде
сол сатып алынған үйдің өзі алынады және мүндай несиенің берілу мерзімі
үзақ мерзімді қүрайды, мысалы 10-15 жыл және одан жоғары.
Сонымен қатар, айта кететін бір жәйт, егер де салынып жатқан түрғын үй,
соның ішінде жеке үйлер несиені қамтамасыз ету заты болмаған жағдайларда
оларды түрғын үйдІ ипотекалық несиелеу объектісіне жатқызуға болмайды.
Түрғын үйді ипотекалық несиелеу механизмінің келесі элементіне
ипотекалық несиенің мәнін • және қызметтерін, сондай-ақ несиелік
қатынастарды үйымдастыру облысындағы объективті экономикалық заңдардың
талаптарын бейнелейтін түрғын үй ипотекалық несиелеу принциптері жатады.
Несиелік принциптер негізінде несиелік процесс, яғни банктік несиелердің
берілуі, пайдаланылуы және қайтарылуы жүзеге асырылады. Несиелеу
принциптеріне байланысты түрғын үй ипотекалық несиелердің берілуінің басты
шарттары: несиенің мақсаты және мерзІмі, олардың қаражаттар айналымы
шеңберінде қатынасу нәтижелілігі және т.б. анықталады [31].
Экономиканың нарықтық шаруашылық жағдайларға өтуі несиелеу
принциптерінде қалыптасып қалған ғылыми көзқарастарды нарықтың талабына сай
қайта бағалауды қажет санайды.
Қазіргі түрғын үй ипотекалық несиелеуді үйымдастыру принциптері жалпы
бантік несиелеу сияқты екі топқа бөлінеді [32].
I топ - жалпы экономикалық тәртіптегі принциптер:
10. несиенің мақсаттылығы;'
11. несиенің дифференциялдығы.
II топ - несиенің мәнін бейнелейтін принциптер:
12. несиенің мерзімдІлігі;
13. несиенің қайтарымдылығы;
14. несиенің ақылылығы;
15. несиенің қамтамасыз етілуі.
16
Несиелеудің объективті принциптеріне қайтару мерзімі және ақылылығы
жатса, ал субъективті принципіне несиенің дифференциалдылығы, мақсаттылығы
және қамтамасыз етілуі жатады.
Несиенің берілу мақсаты несиелеудің барлық процесін анықтайды.
Несиелеудің мақсаттылығы несиенің нақты материалдық бағалылылар және
өндірістік шығьшдар объектілеріне бағытталуын білдіреді.
Қазіргі несиенің дифференциялық принципінің мазмүны өзгерген десе
болады. Біріншіден, ол мерзімділік принципімен байланысады, яғни ипотекалық
несие уақытында қайтара алатын түлғаларға беріледі. Сондықтан да
несиелеудің дифференциациялануы тек несиелік қабілетті сипаттайтын
көрсеткіштер негізінде ғана жүзеге асырылады. Екіншіден, бүл принцип
несиелік келісім жасалғанға дейін және банктер несиелік ресурстарға деген
сүранысын оқып үйрену барысында потенциалды қарыз алушылардың несиелі
қабілетін және сүралып отырған ссуданың қамтамасыз етілу сипатын және
олардың банк үшін пайдалылығын, сондай-ақ қаражаттардың жүмсалу үзақтығын
жетекшілікке ала отырып бастапқы несиені орналастырғанға дейін іске
қосылады. Үшіншіден, несиелік қабілеттігіне байланысты несиелеудін
дифференциациялануы, оның өткен жүйедегі вариантьшен салыстырғанда қаталдау
болып табылады.
Мерзімділік - ол белгілі экономикалық категория ретіндегі мәніне
негізделген несиенің ерекше бір белгісі. Ол, яғни несие берушінің қарыз
алушыға берілген қаражаты белгілі бір уақыт ішінде келісілген тәртіпке са
қайтарылуға тиістілігімен қортындыланады. Осыдан келіп,
несиені қайтарымдылық принципі туындайды [33].
Несиенің қайтарылымдылығы оның экономикалық категория ретінде, басқа[
тауарлы-ақшалай қатынастардың экономикалық категорияларынан ажыратылатын
ерекшелігімен сипатталады. Қайтарылмайтын несие болмайды.
Сондықтан да, қайтарымдылық - бүл несиенің ажырамас атрибуты болыл
табылады.
Несиенің ақылығы - бүл несие беруші қарыз алушыға берілетін қаражатть
қайтару барысында бастапқы сомадан өсіп қайтарылатындығын білдіреді. Іс
жүзінде ақылылық бүл несиені пайдаланғаны үшін төленетін сыйақь: (бүрынғыша
пайыз) түрінде беріледі.
Ипотекалық несиелеудің келесі бір принципі, берілетін несиелердіғ:
материалдық жағынан қамтамасыз етілуі. Соның ішіндегі, ең бір маңыздь:
ипотекалық несиені қамтамасыз ету қүралы - бүл кепіл. Кепілге берілетіғ.
несие - бүл қарыз алушының активтерімен қамтамасыз етілген несие. Кепілге
берілетін активтер қарыз алушының иелігінде қалып, оның пайдалануынд болады
[34].
Несиенің қамтамасыз етілуі өз кезегінде несиенің қайтарылуына кепілді*
болып табылады. Түрғын үй ипотекалық несиенің қамтамасыз ету көзіж мыналар
жатады:
17
1. алғашқы көзі: қарыз алушының түрақты табысы, қаншалықты қарыз
алушының табыс алу не алмауына байланысты тәуекелді болатындықтан
банктер екінші көздің болуын қалайды;
2. екінші реттегі көзі- сатып алынатын түрғын үй.
Түрғын үйді ипотекалық несиелеудегі қамтамасыз ету заты жылжымайтын
мүлік кепіл заты болғанымен ол несие берушінің қолына берілмейді, керісінше
қарыз алушының иелігінде қалады. Бүл оның басты ерекшелігіне жатады.
Мүндағы, түрғын үй несиесі - ипотекалық несиенің бір түрі.
Ипотекалық несие әрқашан жылжымайтын мүлік кепілдігі-ипотекамен, ал
түрғын үй ипотекалық несиесі тек қана түрғын үй жылжымайтын мүлігімен
қамтамасыз етіледі. Аталған несиелеу нысанында бір ғана қамтамасыз етілу
кепілдігіне несие қаражаттарына алған түрғын үй жатады. Мүндай жағдайда
банк пен қарыз алушының арасында келісімшарт жасалады және соның негізінде
қарыз алушы - кепілдік беруші, ал қарыз беруші қарыз алушының несиені және
пайызды қайтаруға байланысты міндеттемесін толық орындағанша дейін
кепілдікті үстаушы болып саналады.
Кепілдік беруші (қарыз алушы) өз міндеттемесін орындамаған жағдайда,
кепілдікті үстаушы (қарыз беруші) кепілге қойылған мүліктің қүны есебінен
өзінің талабын қанағаттандыруға қүқы бар.
Біздің ойымызша, мүндай қамтамасыз ету түрінің өзіндік кемшіліктері
бар. Атап айтсақ, қарыз алушы үшін: кепіл заты ретінде оны рәсімдеу
қымбаттығы; несиені қайтармаған жағдайда түрғын үйді босату қажеттігі (бүл
жерде қарыз алушының үйді сатып алғаннан соң жасаған қосымша шығындары
есепке алынбай қалуы); ал банк үшін: несиені беруден бүрын кепілге алатын
объектІге толық тексеру және бағалау жүмыстарын жүргізу қажеттігі;
жылжымайтын мүліктің өтімділігінің төмен болуы; үзақ мерзімді несиелеу
барысында кепілге алған мүліктің қүнының төмендеу қауіпінің болуы.
Түрғын үй ипотекалық несиесін қайтаруды қамтамасыз ету негізгі
формалары мыналар [35]:
3. жер телімшесі бар дайын жеке түрғын үй кепілі;
4. түрғын үй объектісін салуға арналған жер телімшесі кепілі;
5. аяқталмаған түрғын үй қүрылысының жүріп жатқан жер телімшесенің
кепілі;
6. көп қабатты үйдегі жекешелендірілген пәтер кепілі.
Жалпы түрғын үй ипотекалық несиесін қамтамасыз етуде, қажет уақытында
қамтамасыз етудің өзге де нысандары кепілхат, кепілдеме және сақтандыру
міндеттемелері де пайдаланылуы мүмкін.
Түрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесінің келесі бір элементіне -несиелеу
шарты жатады. Несиелеу шарты - деп несиелеудің базалық элементтері:
несиелеу субъектілері мен объектілері және несиенің қамтамасыз етілуге
қойылатын талаптарды түсінуге болады.
18
Несиелеу шарты, біріншіден, несиелік мөміле жасайтын екі жақтың
мүдделерін ескереді. Банктер клиенттің мүдделеріне сай, қажеттілігін
қанағаттандыруға бағытталады. Несиелеу шарты, сондай-ақ несие беруші
-банктердің мүдделерінің қорғалуын да көздейді.
Несиелеу шарты, екіншіден, несиелеу принциптерінІң: мақсаттық
мерзімділігі және қамтамасыз етулігімен байланысты. Егер де, клиент аталған
принциптерінің біреуін бүзатын болса, онда несиелеу мәмілесі жасалмайды.
Несиелеу шарты үшіншіден, банктің коммерциялық мүддесі сақталатын
негізде жүзеге асырылады. Несиелеу ақылы түрде жүргізіледі. Оның ақысы
көбіне несиелік тәуекелге, орталық банктің ресми сыйақы мөлшерінің
деңгейіне, нарықтағы несиеге деген сүраныс пен үсыныстың жалпы жағдайына
байланысты анықталады.
Несиелеудің төртінші шарты, банк пен қарыз алушы арасындағы жасалатын
несиелік келісімшартты қарастырады. Несиелеу, несиелік мәмілеге қатынасатын
жақтардың белгілі бір міндеттемелері мен қүқықтарын, сондай-ақ экономикалық
жауапкершілігін көздейтін келісім негізінде іске асады.
Түрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің келесі элементіне түрғын үйді
ипотекалық несиелеуді экономикалық-үйымдастыру тәсілдері жатады. Бүл
элементтің көмегімен несиені беру және банкке қайтару жолдары анықталады.
Несиелеуді экономикалық-үйымдастыру төсілдері экономиканың әр түрлі
салаларындағы банктік операциялардың ерекшеліктерімен байланысты келеді.
Бүл төсілдерді қысқартудың ақшалай қаражаттарды беру барысында еңбек
шығынын азайту және банк қызметкерлерінің жүмысын біріктіру үшін маңызы
бар.
Біздің ойымызша: "түрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі бүл түрғын үй
қүрылысының дамуын қамтамасыз ететін түрғын үйді несиелеу процесін
үйымдастыруды анықтайтын элементтер жиынтығы".
Мүндағы түрғын ипотекалық үйді несиелеу процесін үйымдастыру деп
ипотекалық несиелеу техникасы мен технологиясы айтылады. Несиелік процесс
жалпы түрғын үйді несиелеу деңгейіндегі ипотекалық несиелеу механизмінің іс
әрекетін, қызмет етуін көрсетеді. Ендеше, түрғын үйді ипотекалық несиелеу
механизмінің несиелік процестің қүрамдас бөлігі ретінде қарастырылуы оның
түрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің басты буыны болып табылатындығын
дәлелдейді.
Қорыта айтсақ, түрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі - жылжымайтын
мүлік нарығындағы ең маңызды қайшылықтардың бірін, нақтырақ айтсақ
жылжымайтын мүлік объектісінің (түрғын үйдің) қүнының жоғарылығы мен оны
сатып алушылардың ағымдағы табыстарының шамалары арасындағы қайшылықтарды
шешуге бағытталған тетіктердің жиынтығы.
19
1.2 Ипотекалық капитал нарығы - түрғын үй қүрылысын инвестициялау
формасы
Түрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі кешенді түрде қазіргі қаржы
нарығының, соның ішінде несие нарығының қүрамдас бөлігі ипотекалық несие
немесе ипотекалық капитал нарығын сипаттайды.
Жалпы, иотекалық несие үғымы туралы шетелдік және отандык
экономистердің еңбегінде көптеп кездеседі.
Ал, ипотекалық капитал нарығы немесе жылжымайтын мүлік нарығы сияқты
терминдерді қазіргі экономикалық әдебиеттерден кездестіру қиын. Ипотекалық
капитал нарығы, тар мағынада бүл жылжымайтын мүліктердін нарығы. Ал кең
мағынада, ипотекалық капитал нарығы - несие нарығынын қүрамдас бөлігі
ретінде жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етілетін, қайта бөлінетін заемдық
капиталдар нарығын білдіреді [36].
Ипотекалық капитал нарығы - жылжымайтын мүлікке инвестиция жүмсаудың
нысаны ретінде сипатталады. Оның басты қызметі түрғын үйді түтынушылардың
сүранысы бойынша ең төменгі бағада түрғын үй қорын бөлу.
Ипотекалық капитал нарығында бағалы қағаз ретінде ипотекалық несие
берушілерге несие бойынша төлемді кепілдендіретін, сондай-ақ қарыз алушының
өз міндеттемесін орындамаған жағдайда кепіл объектісін сату есебінен
жүмсаған қаражаттарын қайтарып алу мүмкіндік жасайтын заңдық қүжат
айналыста жүреді.
Салынған мүлік актілерінің (закладной) нарығы екі нарыққа бөлінеді
[37]:
1) алғашқы нарық - салынған мүлік актілерінің алғашқы нарығы;
1) қайталама нарық - алғашқы нарықтан алынып салынған мүлік
актілерін сатып алу және сату.
Салынған мүлік туралы актісі - несиені қамтамасыз етуге қарыз алушының
меншігін салуға байланысты қаржылық міндеттемесі немесе несие берушіге
қарыз алушының беретін жылжымайтын мүлік түріндегі кепілі туралы қарыздық
куәлігі.
Ипотекалық ссуда алу барысында толтырылатын салынған мүлік актісі
арнайы несиелік келісімшартты білдіреді. Салынған мүлік туралы актісі
екінші реттегі нарықта айналысқа түседі. Екінші реттегі нарықтың міндеті
басқа аймақтардағы артық несиелік ресурстарды яғни, оларға деген тапшы
аймақтарға несиелеу мақсатында тартуды қамтамасыз ету болып табылады.
Сөйтіп, бүл несиелеу жүйесінің маңызды бір ерекшелігі салынған мүлік
актісінің алғашқы және қайталама нарығына бөлінуімен сипатталады.
Алғашқы нарықта несие беруші және қарыз алушы тікелей бір-бірімен
келісімшарттық қатынасқа түседі. Мысалы, коммерциялық немесе ипотекалық
банк азаматтарға несие береді. Салынған мүлік туралы актінің бірінші
реттегі нарығының қатысушылары, бір жағынан - бүл несие алатын азаматтар,
екінші жағынан - жылжымайтын мүлікті кепілге алып азаматтарға ипотекалық
несие
20
беруші коммерциялық немесе ипотекалық банктер және басқадай мекемелер болып
табылады.
Қайталама нарықта ипотекалық несие бойынша берілген салынған мүлік
туралы актісі сатылады, яғни жылжымайтын мүлікті кепілге ала отырып несие
берген банк немесе компания салынған мүлік актісімен қамтамасыз етілгеи
бағалы қағаздарды шығарады да, оларды басқа инвесторларға сатады.
Салынған мүлік туралы актінің алғашқы нарығы - нақты жылжымайтын мүлІк
объектілерін кепілге ала отырып жеке жөне заңды түлғаларды несиелеуге
байланысты ипотекалық банктер мен басқадай қаржы мекемелерінін қызметтерін
тікелей қамтитын жалпы қаржы-несие нарығының сегментін! бІлдіреді. Бүл
нарықтың негізгі субъектілеріне ипотекалық банк (несие беруші) және қарыз
алушы жатады (1-сурет).
Жылжымайтын мүлік Қарыз алушы
Классикалық үлгі Қазақстан үлгісі
1 2 з.
1. Заңдылықтар, соның ішінде:
Жылжымайтын мүлік туралы, жер, ғимарат және Бар, толықтыруды талап
қүрылғылар туралы заңдар етеді
Жылжымайтын мүлікке қатысты меншік Бар, аса толықтыруды
қүқығын беру және жылжымайтын мүлікпен өзге талап етеді
де мәмілелер жасау жөніндегі нормативтік
актілер
Жылжымайтын мүлікке қатысты қүқықты Бар, толықтыруды талап
секьюритизациялау жөнІндегі заңдар етеді
мен нормативтік актілер
Ипотекалық несие бойынша салықтықБар, аса толықтыруды
жеңілдіктер талап етеді
Ипотекалық несиені алушыларға салықтық Жоқ
жеңілдіктер
Бағалау қызметі жөніндегі заңдылықтар Бар, толықтыруды талап
етеді
Ипотекалық бағалы қағаздарға инвестицияЖасалып жатыр
жүмсауға мүмкіндік беретін нормативтік
актілер
2. Қатысушылар (операторлар):
Әмбебап банктер Бар
Ипотекалық банктер (компаниялар) Бар
Ипотекалық брокерлер Бар
Титулды компаниялар Жоқ
Үлттық ауқымдағы несиелік бюро Бар
Сақтандыру компаниялары Бар
Риэлторлар Бар
Бағалаушылар Бар
Рәсімдеуші агенттер Бар
Девеллолер Жоқ
Қүрылысшылар Бар
3. Инвесторлар:
Әмбебап банктер Бар
Үлттық ипотекалық компаниялар Бар
27
2-кестенің жалғасы
1 2 3
Зейнетақы қорлары Бар
Сақтандыру компаниялары Бар
Әр түрлі инвестициялық қорлар Бар
Ескертпе- дайындаған автор
Бүл кестеден Қазақстанда ипотекалық несие нарықтың жабық айналымы
қалыптастыруға мүмкіндік беретін нарықтың инфрақүрылымы қалыптасқа: деген
түжырым жасауға толық негіз бар. Бірақ та, барлық инфрақүрылым енд ғана
қызмет ете бастауда, сондықтан да көптеген мәселелер әлі шешілмей қалуда.
Зандылықтарды көптеген қарама-қайшылықтар кездесуде, нормалардь] қолдану
механизмдері жоқ.
Мүндай мәселелерді шешуде Қазақстанға түрғын үйді ипотекалык
несиелеудІң шетелдік тәжірибесіне аса көңіл аударып, ондағы кемшіліктерді
қайталамай, тек оның артықшылық жақтары игеру қажет сияқты.
1.3 Түрғын үйді ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибесі
Дамыған елдер тәжірибесінде түрғын үй саласына инвестиция салу
технологиясы үш принципке негізделеді [46]:
1. ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz