Жер кадастрының теориялық негізі
Жер кадастрының теориялық негізі
1.1 Жер кадастрына жалпы түсінік
Материалдық игіліктің қайнар көзі және салық салу объектісі ретінде
жер туралы мағұлматтарды объективті түрде алу қажеттілігінен тарихи жер
кадастры туындайды. Мемлекеттің пайда болуымен бірге жер мемлекеттік кіріс
және арнайы салық объектісіне айналды. Сондықтан қоғамның бір белгілі даму
сатысына алдымен жерді есепке алу, содан кейін оны бағалау керектігі пайда
болады, яғни, жер кадастрын жүргізу қажеттілігі туындайды.
Кадастр сөзі латынның caput, яғни алым - салық заты деген
сөзінен және алым - салық заттарын түгендеу деген мағынаны білдіретін
capitastrum сөзінен шыққан. Осыған байланысты әуелі кадастр деп
салықтанатын заттардың тізімі тіркелген кітапты айтатын. Есепке, бағалауға
алынған объектіге байланысты жер, су, орман және басқа кадастрлар болып
бөлінді. Сонымен бір жақты түсінікте жер кадастры – жер салығы салынатын
заттар туралы кітап, ал кең түсінікте – жерге салық салу үшін мәліметтерді
алу мақсатымен жерді есепке алу, жазу және бағалау бойынша мемлекеттің
жүргізетін әрекеттер жүйесі. Кадастрлардың басқа түрлерінен жер кадастры
өзінің объектісімен ерекшеленеді. Жер кадастры әдістемесінің ерекшелігі
жердің ерекшеліктерімен себептеледі. Ол ерекшеліктер келесідей:
Қоғам өмірінде жер - еңбектің жалпы заты және шарты болып келеді. Ол
қандай болмасын өндіріс процесінің болуына шартты. Бірақ оның рөлі қоғам
өндірісінің әр түрлі қорында бірдей емес. Өңдеуші өнеркәсіпте және
құрылыста ол кеңістік іс орны ретінде көрінеді. Қазып шығаратын
өнеркәсіпте, оның үстіне ол ерекше қойма ретінде қаралады. Ауыл
шаруашылығында жер тек өндіріс процесі жүзеге асырылатын орын ғана емес,
сонымен қатар, еңбектің заты және құралы болып табылады. Ауыл
шаруашылығында жер өндірістің ең басты құралы болып табылады.
Жер кеңістікте көлем бойынша шектелген және еш нәрсемен ауыстырыла
алмайды. Өндірістің басқа құралдары өнімділік күштер даму барысында сан
жөнінде өзгере алады, ескіргендері жаңа жетілдірілген, экономикалық тұрғыда
ұтымды құралдарға ауыстырыла алады.
Жерді құрал ретінде пайдалану оның кеңістік орнымен және ол орынның
тұрақтылығымен байланысты. Басқа құралдарды әр орындарда пайдалануға және
бір орыннан басқа орынға жылжытуға болады.
Жер өндірістің мәңгі, ауыстырылмайтын құралы болып табылады. Ауыл
шаруашылығында жер өндірістің ең басты құралы болып, өсіміктердің өсуіне
жағдай жасаушы өте маңызды және ерекше қасиетімен, құнарлылығымен
сипатталады. Жерді дұрыс пайдаланса, оның сапасы төмендемейді, керісінше
жақсарады, сөйтіп, оның құнарлылығы жоғарылайды.
Жердің айрықша ерекшелігі - ауыл шаруашылығы өндірісінде оны пайдалану
сипаты. Жерде көптеген ауылшаруашылық дақылдардың түрлері өсіріледі.
Жерлерді есепке алуда алқаптардың кеңістік жайы, олардың көлемдері,
құрамы және сапасы анықталады. Жерлерді баяндауда олардың жаратылыс-тарихы
және экономикалық қасиеттері анықталып жазылады. Жерлерді бағалауда жердің
өндіріс құралы ретінде құндылығы және пайдалылығы анықталады.
Жерді есепке алу қажеттілігі оны адам тамақтану (егіншілік пайда
болғанда) үшін пайдалана бастағаннан туындады. Егіншіліктің және мал
шаруашылықтың дамуы бірінші кезекте оларды пайдалану сипаты (жартылай жер,
жайылым) яғни алқаптардың түрлері бойынша есепке алуды талап етті.
Өндіріс құралдарының және өмірлік құралдарды табу тәсілдерінің әрі
қарай жетілуі, егіншіліктің, мал шаруашылығының дамуы еңбектің, айырбастың
қоғамдық бөлінуінің жекеменшіктің. Мүлікті теңсіздіктің пайда болуы және
қоғамның топтарға бөлінуіне, алғашқы қауымдық құрылыстың құлдық құрылысына
көшуіне әкеліп тіреді.
Жер кадастры салық салудың ең бір маңызды құралы болған. Оның
мәліметтері жер иеленушілерге салық мөлшерін белгілеуде негіз болған. Уақыт
өте кадастрдың құқық жағының маңызы күшейе түскен. Ол жерді меншіктеу
құқығын рәсімдеумен байланысты болды және сол арқылы пайдаланатын жерлердің
шекаралары туралы азаматтық істер шешіле бастады.
Мысалы, жерлердің кейбір санаттарына жеке меншік құқықтарын енгізу;
жеке меншіктердегі жерлерді нарық айналымына қосу; азаматтарға және заңды
мемлекеттік емес тұлғаларға тұрақты пайдалану құқығында берілген жер
учаскелерінің нарықтық айналым қосуға мүмкіндік беру. Сөйтіп жер нарығының
қалыптасуына құқықтық негіз салынып, жылжымайтын мүлік статусы берілді. Бұл
заң қабылданған соң жерлермен келесі әрекеттер жүргізу мүмкін болды: сату;
сатып ал; айырбастау; сыйлау; жер учаскелерін кепілдікке беру; ипотекалық
операциялар және т.б. [1].
Кадастрлердің басқа түрлерінен жер кадастры өзінің объектісімен (жер
– өндіріс құралы және материалдық игіліктердің қайнар көзі) ерекшелінеді.
Жер кадастр әдістемесінің ерекшелігі жердің ерекшеліктерімен себептеледі.
Ол ерекшеліктері келесідей:
а) Қоғам өмірінде жер еңбектің жалпы заты және шарты болып келеді. Ол
қай болмасын өндіріс процесінің болуына шартты. Бірақ оның ролі қоғам
өндірісінің әр түрлі сала қорында бірдей емес. Өңдеуші өнеркәсіпте және
құрылыста ол кеңістік іс орны (еңбек жасалатын орын) ретінде көрінеді.
Қазып шығаратын өнеркәсіпте, оның үстіне ол ерекше қойма ретінде қаралады.
Ауыл шаруашылығында жер тек қана өндіріс процесі жүзеге асырылатын орын
ғана емес, ол еңбектің заты және құралы болып табылады. Ауыл шаруашылығында
жер өндірістің ең басты құралы болып табылады.
ә) Жер кеңістікте көлем бойынша шектелген және ештеңемен ауыстырыла
алмайды. Өндірістің басқа құралдары өнімділік күштер даму барысында сан
жөнінде өзгере алады, ескіргендер жаңа, жетілдірілген, экономикалық тұрғыда
ұтымды құралдарға ауыстырыла алады.
б) Жерді құрал ретінде пайдалану оның кеңістік орнымен және ол орынның
тұрақтылығымен байланысты. Басқа құралдарды әр орындарда пайдалануға және
бір орыннан басқа орынға жылжытуға болады.
в) Жер өндірістің мәңгі, ауыстырылмайтын құралы болып табылады. Ауыл
шаруашылығында жер өндірістің ең басты құралы болып, өсімдіктердің өсуіне
жағдай жасаушы өте маңызды және ерекше қасиетімен, құнарлылығымен
сипатталады. Жерді дұрыс пайдаланса, оның сапасы төмендемейді, керісінше –
жақсарады, сөйтіп, оның құнарлығы жоғарылайды.
Жердің осындай ерекшеліктері жер кадастрінің мазмұнын, оны жүргізу
әдістерін және тәсілдерін алдын ала есептейді. Жалпы түрде жер кадастріне
келесі әрекеттер тән:
1. Жерлерді есепке алу;
2. Жерлерді баяндау;
3. Жерлерді бағалау.
Жерлерді есепке алуда алқаптардың кеңістік жайы, олардың көлемдері,
құрамы және сапасы анықталады.
Жерлерді баяндауда олардың жаратылыс-тарихи және экономикалық
қасиеттері анықталып жазылады.
Жерлерді бағалауда жердің өндіріс құралы ретінде құндылығы және
пайдалылығы анықталады.
Кадастрдің осы аталған әр әрекет – өзінше бір қатар техникалық
тәсілдерден тұрады. Ал олар барлығы бірге жердің санына, сапасына, негізгі
қасиеттеріне, нышандарына ең толық сипаттама береді және шаруалау, салық
салу объектісі ретінде салыстырмалы құндылығын көрсетеді. Кадастрді
жүргізуде әр әрекеттің маңызы туралы сұрақ әр кезеңде және әр елде әр түрлі
қойылған. Бір жағдайда кадастрде ең басты көңіл – жерлерді есепке алуға,
басқа жағдайда – жерлерді жаратылыс-тарихи немесе экономикалық баяндауға,
ал үшінші жағдайда – жерлерді бағалауға немесе әрекеттерді қалай болса да
үйлестіруге бөлінген. Барлық жағдайларда жер кадастрының құрамдық бөліктері
болып, жерлерді сөзсіз есепке алу және бағалау жататын. Міндетті түрде
жерлердің кеңістік жайлары ескеріледі. Сондықтан әр елдің әр уақытта
жүргізілген жер кадастрлері бір-бірінен мазмұны және жүргізу техникасы,
ұйымдастырылуы бойынша кәдімгідей айырылады. Кадастрдің барлық әрекеттері
бірден және бір уақытта пайда болып, жүргізілген емес. Қоғамның ең ертедегі
даму сатыларында жерлер тек қана есепке алынса, көптен кейін оларды бағалау
басталды [2].
Мемлекеттiк жер кадастры Қазақстан Республикасы жерiнiң табиғи және
шаруашылық жағдайы, жер учаскелерiнiң орналасқан жерi, нысаналы
пайдаланылуы, мөлшерi мен шекарасы, олардың сапалық сипаттамасы туралы, жер
пайдаланудың есепке алынуы мен жер учаскелерiнiң кадастрлық құны туралы
мәлiметтердiң, өзге де қажеттi мәлiметтердiң жүйесi болып табылады.
Мемлекеттiк жер кадастрына жер учаскелерiне құқықты субъектiлер туралы
ақпарат та енгiзiледi.
Жер кадастрының құрамдас бөлiгi суармалы жер учаскелерiнiң
мелиорациялық жай-күйi, олардың табиғи және ирригациялық-шаруашылық
жағдайлары бойынша сапалық сипаттамаларын бағалау туралы, оларды
пайдаланудың есебi туралы мәлiметтер жүйесiн құрайтын суармалы жердiң
мелиорациялық кадастры болып табылады.
Мемлекеттік жер кадастры мынадай жұмыс түрлерін:
1) Жер учаскесінің кадастрлық ісін қалыптастыруды;
2) жердің саны мен сапасын есепке алуды;
3) мемлекеттік тіркеу мақсаттары үшін жер учаскелерінің меншік иелері
мен жер пайдаланушыларды, сондай-ақ жер құқығы қатынастарының
басқа да субьектілерін есепке алуды;
4) жерді мемлекеттік кадастрлық бағалау мен топырақты бағалауды;
5) жер учаскелері мен олардың субьектілері туралы деректер банкін,
сондай-ақ басқа да жер-кадастрлық ақпаратты қағаз бетінде және
электрондық түрде жинақтауды, өңдеу мен жүргізуді;
6) мемлекеттік жер кадастрының автоматтандырылған ақпараттық жүйесін
жүргізуді;
7) жер-кадастр карталарын, оның ішінде цифрлық карталарды дайындау мен
жүргізуді;
8) жер-кадастр кітабы мен бірыңғай мемлекеттік жер тізілімін
жүргізуді;
9) жер учаскесіне сәйкестендіру құжаттарын дайындауды;
10) жер учаскелеріне кадастрлық нөмірлер беру;
11) жер учаскелерінің паспорттарын дайындауды қамтиды.
Мемлекеттік жер кадастрын жүргізуге технологиялық байланысты қызметке:
1) жергілікті жерде әкiмшiлiк-аумақтық бірліктердің, ерекше қорғалатын
табиғи аумақтардың, мемлекеттік орман және су қорлары жерлерінің
шекараларын белгілеу;
2) жер пайдалануды қалыптастыру мен ретке келтіру жөнiндегi жобаларды,
бүлiнген жердi рекультивациялау жобаларын жасау, жергілікті жерде жер
учаскелерінің шекараларын белгiлеу;
3) мемлекет меншігіндегі және ауыл шаруашылығы өндірісін жүргізу үшiн
жер пайдалануға берілген жер учаскелері бойынша шаруашылық iшiндегi жерге
орналастыру жобаларын әзірлеу;
4) жерді түгендеуді жүргізу жатады. [3]
Негізгі кадастрдың мақсаты – кадастрленетін жер учаскесі, аудан,
облыс жерлерінің табиғи, құқықтық, шаруашылық жағдайы туралы алғашқы
мәліметтерді алу. Мұнда алқаптардың көлемі, құралы, сапалық сипаттамасы,
жерлердің пайдалануы, шығындар және т.б. мәліметтерден тұратын құжаттар,
материалдар жинақталып, олардың толықтығы дұрысталып талданады. Керек болса
толық және сенімді мәліметтерді алу мақсатымен қосымша жұмыстар орындалып,
материалдар түзетіледі. Осы мәліметтер негізінде мемлекеттік жер кадастры
құжаттарына алғашқы жазу түсіріледі.
Сонымен, негізгі кадастр жүргізу нәтижесінде жер қорының мөлшерлері,
олардың негізгі санаттары бойынша үлестіріледі және бағалау туралы
мағлұматтар алынады. Негізгі кадастр жерлерді түсіру, зерттеу, жазу,
бағалау бойынша көп аумақты, қомақты жұмыстарды жүргізумен байланысты.
Топырақтық және геоботаникалық зерттеулер ведомстволық бағыныштыққа
қарамай, кадастр талаптары бойынша мемлекеттік бағдарламамен
кәсіпорындарда, ұйымдарда және мекемелерде орындалады.
Жерлерді күнделікті есепке алу міндетіне, үлестіру, жерлердің сапалық
жай күйі және пайдалануы туралы өзгерістері мәліметтерін анықтап, жер
кадастрлік құжаттарға түсіру, сондай-ақ жаңа жер учаскелері туралы
мәліметтерді жазу кіреді.
Жерді өз еркімен басып алу, беру, құнды алқаптарды құнсыз түрге аудару
сияқты әртүрлі заңсыз әрекеттер жер кадстрлік құжаттарға түсірілмейді,
оларды жою жөнінде шаралар қолданады. Сонымен, негізгі және күнделікті
қолданылатын кадастр де жер қоры туралы мәліметтерді жинаумен шектелмейді,
жердің пайдалануын дер кезінде бақылауға, мемлекеттік және жеке меншікті
қорғауға мүмкіндік береді. Осы екі кадастр арасында байланыс бар. Негізгі
кадастр жер толық сипатталған, күнделікті кадастр мәліметтерін қолданады.
Күнделікті кадастр алғашқыны жаңғартып, толықтырып, оның мәліметтерін
кәзіргі заман деңгейінде жүйелі ұстап отырады.
Жер кадастрлік құжат текстік және жоспарлы –картографиялық болып
бөлінеді.
Текстік : кітап, ведомос, карточка, тізім, түсіндірме жазулар түрінде
болады.
Жоспарлы – картографиялық құжаттар: жер учаскелерінің сызба бейнелерін
көрсетеді – жоспарлар, карталар, картограммалар.
Жер кадастрінің басқа есепке алу түрлерінен айрықшылығы – оның тек
жоспарлы-картографиялық негізде жүргізілуі. Кадастр үшін керек мәліметтер
жоспарлы-картографиялық материалдарда сызба түрінде көрсетілген.
Қазақстанда жер кадастрын жүргізу автоматтандырылған жүйеге салынып отыр,
барлық мәліметтер компьютерлерге еңгізіліп сақталады. Бұл ақпаратпен жұмыс
істеу үшін арнайы бағдарламалар жасалынған. Картографиялық материалдар да
компьютерлерге еңгізіліп, электрондық жоспар-карта түрінде шығарылады.
Кадастрлік құжаттар негізгі және қосымша болып бөлінеді. Негізгі құжат
рәсімінің тізімін, сол құжаттарға кіретін мәліметтер құрамын Жер қорларын
басқару Агенттігі Қазақстан Республикасы Үкіметінің бекітуіне ұсыныс
жасайды. ҚР Үкіметінің "Мемлекеттік жер кадастрын жүргізу тәртібі" туралы
қаулысы бойынша негізгі жер-кадастрлік құжаттарына мынандай құжаттар:
1.Жер учаскесінің жер-кадастрлік ісі.
2.Ауданның қаланыңмемлекеттік жер-кадстрлік кітабі.
3.Жердің бірыңғай мемлекеттік тізілімі.
4.Жер-кадастрлік картасы жатады.
Тиісті жазулардың заңды негізі ретінде құжаттар жерлердің барлық
санаттары бойынша кадастрлік құжаттарды жүргізу тәртібін белгілейді. Ол
құжаттар ҚР Үкіметінің қаулысы, атқарушы органдарының шешімдері.
Жер кадастрында тағы арнайы есептік құжат жүргізіледі. Ол текстік
құжатқа жатады. Оған қосымша картограммалар, диаграммалар, жоспарлы-
картографиялық материалдар тіркеледі. Жер кадастрының әр сатысында –жер
учаскесі, кәсіпорын, аудан, облыс, республикалық мәліметтер бойынша
белгілі байланысы бар тиісті құжаттар толтырылады. Қосымша кадастрлік
құжатта негізгі жер кадастрлік құжатта бар материалдарға қосымшалар және
түсініктемелер келтіріледі. Мағлұматтарды алу және кадастрлік құжатты
толтыру үшін алғашқы құжаттардың мәліметтері пайдаланылады. Оларға түсіру
және зерттеу, жоспарларды түзеу материалдары, түгендеу, жерді үйлестіру,
орманды үйлестіру, мелиорация және т.б. мәліметтер жатады. Жер кадастрының
кейбір бөліктерін жүргізу үшін қажетті кадастрлік құжаттардың және
материалдардың, жұмыстардың түрлері:
1. Жер учаскелерін тіркеу – заңдық және нормативтік құжаттар, жер
учаскелеріне құқықтарды рәсімдеу және табыстау тәртібі,
құжаттардың рәсімі, жерлерді бөліп беру, шекараларды, аудандарды,
алқап құралдарын, бөлінуі, ауытрпалықтарын және пайдаланудағы
басқа шектеулерді анықтау, картографиялық жұмыстар;
2. Жерлерді есепке алу – тіркеу мәліметтері, есепке алу, және есеп
беру құжаттары, картографиялық материалдар, бонитеттеу, жерлерді
бағалау мәліметтері, жер учаскелері, санаттары, алқап түрлері,
құқық субъектлері бойынша есепке алуды жүргізу;
3. Жерлерді бағалау – жерлерді аймақтау, топырақтарды бонитеттеу,
жерлерді бағалау әдістемесі, жерлерді есепке алу мәліметтері,
топырақтық геоботаникалық зерттеу, ізденіс материалдары;
4. Жер кадастрының автоматтандырылған жүйесі – компьютерлік
техникамен қамтамасыз ету, жекешелеп оқыту, кадастрлық жұмыстардың
барлық түрлерін бағдарламамен қамтасыз ету.
Мемлекеттік жер кадастры
Жер кадастрының Жер учаскелерін есепке Топырақты бонитеттеу,
автоматтандырылған алу және тіркеу жерді экономикалық
ақпараттық жүйесі бағалау
1-сурет. Жер кадастрының құрамдық бөліктері
Қазіргі жер кадастрына оның міндеттерінің күрделігі мен объектісінің
айрықшалығына себептелген көп қызметтігі тән. Сондықтан Қазқстан
Республикасының мемлекеттік құрамын келесі өзара байланысты байламдарға
бөлуге болады: құқықтық, қаржылық, көп қызметтік.
Мемлекеттік жер кадастры байламдар
Құқықтық Қаржылық Көп қызметтік
Құқық белгілеудегі Жерлерді бағалау; Жер учаскесін есепке
құжаттарды рәсімдеу; жербазалық аймақтау; алуды, есеп беруді
учасекелерін тіркеу; сату-сатып алу жүргізу; жерлерді
учаскенің жоспарларын мәмілелерді рәсімдеу; сапалық сипаттау; жер
және құжаттарын беру; ипотека; кепілдікке туралы мәліметтердің
сервитут, ауыртпалықтар,беру;оларды қосынды жүйесі
учаскені қайтып алу, рәсімдеу;салық топырақ, өсімдік
шығындарды өтеу салу;жалға алу төлемі берер,экологиялық
жағдай, кеңістік
орналасуы.
2-сурет. Қазақстан Рспубликасының мемлекеттік жер
кадастрының құрамы және мазмұны
Қарап отырсақ, жер кадастрының құқықтық байламы негізін жер
учаскелеріне құқықты куәландыратын құжаттарды беру мен кейін тіркеу және
жер құқығына қатысты барлық мәліметтерді тұрақты өзгертуді пайдалануда оның
бөлінуін, бөлінбеуін, шектеуін, сервитут сияқты ауыртпалықтарды анықтаудың
да маңызы зор. Осы байламға құқықтық механизм қолданатын мемлекеттік
мүддесіне жер учаскелерін бөліп беруді, алып қоюды келісімдеу немесе сот
шешімі бойынша жүргізілетін жұмыстар мен әдістерді де жатқызуға болады. Жер
кадастрынан қаржылық байламы жер үшін төлем ипотекалық несие беру, жер
учаскелерін және жерді пайдалану құқығын сату мөлшерін анықтау үшін
жүргізіледі. Жер кадастрының көп функциялық байламы жер учаскесін
сипаттаушы мәліметтер жиынтығынан құнарлық, топырақ және өсімдік
жамылғысы, геоморфология, гидрология, орналасуы, экологиялық жағдайы және
т.б., жерлерді сан және сапалық есепке алудан кадастр ақпаратын жинауын,
сақтауын, беруін жер учаскелерінің, кварталдардың, аудандардың,
қалалардың, облыстардың, Республиканың электрондық карталарымен қоса
қамтамасыз ететін автоматтандырылған жүйені жүргізуден, жер туралы есеп
жасау және есеп беруден тұрады.
Қазақстан Республикасында қалыптасып жатқан мемлекеттік жер
кадастрының жаңа құрылымын біздің ұсынуымыз бойынша осылай сипаттау жер-
кадастрлік жұмыстарының халықшаруашылық маңыздылығын, күрделілігін,
қомақтылығын, сондай-ақ кадстрді мемлекет басшылығымен жүргізу қажеттігін
әдістемелік тұрғыдан дұрыс көрсетуге мүмкіндік берді.
Сонымен қатар, мемлекеттік жер кадастры құрылымының жаңа схемасы қазір
Қазақстанда дамып келе жатқан жер кадастры жүйесі бұрыңғы Кеңес жүйесіндегі
жер кадастрынан түбегейлі басқа екендігін айқындайды. Оның ең басты
ерекшелігі мен айырмашалығы кадастрдің құқықтық және қаржылық байламдары
мәндерінің, қызметтерінің өсуі. Бұл жағдай халық шаруашылығының барлық
салаларына нарықтық қатынастардың еңгізілуіне байланысты бір айырмашылық -
жер кадастрының барлық байламдарында ғарыштық, аэротүсіру негізінде жер
мониторингісін жүргізу, жер кадастрында автоматтандырылған ақпарат жүйесін
қолдану, жетілген өлшеуші, талдаушы аспаптар, жаңа техникалық құралдар,
технологиялар қолданып, барлық процестерді автоматтандыру.
Жер кадастрының негізгі принциптері:
1. Жүйесінің бірыңғайлылығы;
2. Мәліметтердің сенімділігі;
3. Мағұлматтардың толықтығы;
4. Үзіксіздігі;
5. Құжаттылығы;
6. Мәліметтердің көрнектілігі, анықтылығы,қол жетерлігі;
7. Үнемділігі;
8. Орталық мемлекеттік басқару.
Жер кадастр жүйесінің бірыңғайлылығы. Ол бірыңғай жүйе бойынша
бірыңғай әдістемелік негізде жүргізілді. Оның негізіне бірыңғай мемлекеттік
жер қорын табиғи, шаруашылық, құқықтық тұрғыда сипаттаушы ғылыми
негізделінген көрсеткіштер алынады. Мұнда кадастр жүйесінде белгілі бір
келісімдік болу керек. Біріншіден, оның құрамдық бөліктерінің мазмұнында
және жүзеге асыруында; екіншісі жер кадастрын қоюда мәліметтердің
мазмұнында оның жеке звенолары кәсіпорын, аудан, қала, облыс мен оларды
алу тәсілінде; үшіншіден жер кадастры құжаттарының төменгі звенодан бастап,
жоғарыдан аяқталатын мазмұнында. Бірыңғайлылықта негізделе отыра, бұл жүйе
жерлердің жай – күйіндегі және пайдаланудың аймақтық ерекшеліктерін
айқындауы керек.
Жер кадастры мәліметтерінің сенімділігі. Бұл олардың объективтілігіне
тығыз қатысты, олар жер қорының нақты мөлшерлерін, үлестірілуін және
сапалық жай-күйін дәл айқындауға байланысты. Жер кадастрында өндірістік
мәселелерді және жерлерді пайдаланумен байланысты басқа да міндеттерді
атқару үшін жерлердің табиғи, шаруашылықтық, құқықтық жай-күйлері туралы
қажетті дәлділікті мағлұматтармен қамтамасыз ететін жер учаскелерін тіркеу,
зерттеу, есепке алу, бағалау тәсілдерін қолдану керек. Жерлер жәй-күйіне,
пайдалануына байланысты алқаптар бойынша топтастырылады. Мәліметтердің
дұрыстығы кадастрлік жерлердің нақтылы жер аудандарына, сапалық жай-
күйлеріне, пайдалануына сәйкес болуы керек. Бұл талап жерлерді зерттеуде
жетілген кәзіргі түсіру әдістерін қолданғанда ғана орындалады.
Жер кадастры мағлұматтарының толықтығы. Жерлердің табиғи, шаруашылық,
құқықтық жай-күйлері туралы қажетті мәліметтердің барлық жиынтығымен
айқындалады. Кадастрлық мағлұматтардың тәптіштеу дәрежесі және оның
құжаттарының мазмұны жүргізу деңгейіне аудан, облыс, республика тәуелді.
Жер қорының мөлшерлері, жай-күйі, пайдалануы туралы дәл және толық
мәліметтерді алу үшін барлық жерлер, олардың кадастр жүргізу кезінде нақты
пайдаланылуы немесе біреуге табысталуына қарамай есепке алынылуы керек.
Жер кадастрының үздіксіздігі. Мұнда жер қорының барлық өзгерістері
кадастрлік құжаттарда есепке алынып жазылады. Өзгерістердің түріне
байланысты бір мағлұматтар есепке алу, тіркеу жүйелі түрде көрсетіліп
отырса, басқалары бағалық - оқтын-оқтын жаппай немесе таңдау тәртібімен
жаңартылып отырады. Сөйтіп, кадастр мәліметтері кәзіргі деңгейде ұсталып,
оны жүргізудің үздіксіздігі қамтамасыз етіледі.
Жер кадастрының құжаттылығы деп жерлердің табиғи, шаруашылық, құқықтық
жай-күйлері туралы мәліметтерді алу, жазу тек қана тиісті құжаттар,
материалдардың негізінде жүргізілуін айтады. Жер учаскесін тіркеу тиісті
мемлекеттік органдар шешіміне немесе олармен мәліметтер бойынша нотариалды
куәләндірілген құжаттарға сүйенеді. Жерлерді есепке алуда, бағалауда түсіру
және зерттеу материалдарының маңызы өте зор.
Кадастр мәліметтерінің көрнектілігі, анықтығы, қол жетерлігі.
Материалдарды кадастрлік құжаттарда тиімді және ыңғайлы орналастырумен
қатар, әртүрлі картографиялық материалдарды, кадастрлік ақпаратты жинау,
талдау, өңдеу, сақтау және беру электрондық карталарды, жоспарларды,
картограммаларды, диаграммаларды қоса, компьютерлік технологиясын
қолданумен жетіледі. Жер кадастрының мағлұматтары және материалдары жеке
және заңды тұлғалар учаскесін әртүрлі шаруашылық, құқықтық және жерлерді
пайдалану, қорғау мәселелерін шешуде қарапайым, қол жетерлі болуы тиісті.
Жер кадастрының үнемділігі. Қазіргі өлшеу, зерттеу әдістерін, сондай-
ақ компьютерлік техниканы қолдану арқылы қажетті мағлұматтарды алу және
оларды кәзіргі деңгейде ең аз шығынмен ұстауды қамтамасыз ету.
Аэрофототүсіру және аэроғарыштық түсіру материалдарын пайдалану жеріміздің
барлық аумағы арқылы кең ақпарат бере отыра, қысқа мерзімде жер қорының
үлестіруі, жай-күйі және пайдалануында өтіп жатқан барлық өзгерістерді
ескеруге мүмкіндік береді.
Жер кадастрын орталық мемлекеттік басқару кадастрлік жұмыстарды бірдей
әдістеме бойынша жүргізіп, жер қорының жай-күйі, оның пайдалануы туралы
салыстырмалы сенімді мәліметтерін алуға мүмкіндік береді. Қазақстан
Республикасында мемлекеттік жер кадастрын басқару, жүргізу жер қорын
басқару жөніндегі Агентікке және оның территориалдық органдарына жүктелген,
осы Агенттік пайдаланатын, иеленетін жерлерді тіркеуді, жерлерді
мемлекеттік есепке алуды және басқа жер-кадастрлік жұмыстарды басқарады.
Ол топырақтық, геоботаникалық зерттеулерді жүргізу, жоспар-
картографиялық материалдарды құру, жерлерді тіркеу, есепке алу, бағалау
бойынша нұсқауларды, әдістемелерді жасап, бекітеді. Агенттік жер
көлемдерін, олардың санаттар, алқаптар, жер пайдаланушылар бойынша
үлестірілуі туралы мәліметтерді жүйелендіруді, зерттеуді, сақтауды, сондай-
ақ қажетті жер кадастрлік құжаттарды жарыққа шығаруды қамтамасыз етеді.
Жер кадастрлік жұмыстарды Агенттіктің территориалдық органдарымен
қатар республиканың жерді үйлестіру қызметінің әртүрлі кәсіпорындары,
ұйымдары жүргізеді. Ал кейбір жұмыс түрлерін қазіргі уақытта мемлекеттік
емес кадастрлік фирмалар мен бюролар орындайды. Осы кәсіпорындар, ұйымдар,
мекемелер жылда белгіленген мерзімде тиісті аудан, қала органдарына
белгіленген рәсімде жерлер құрамында болған өзгерістер туралы есеп беріп
тұрады. Жер кадастрын бүкіл республика масштабында орталық басқару мен
Агенттік жағынан бақылау, оның жүйесінің және әдістемесінің бірлігін
қамтамасыз етеді.[4]
Мемлекеттік жер кадастрының міндеттері:
1) жер мемлекет меншігіне айналдыру принциптерін қорғау;
2) мемлекеттік жер меншігін қорғау;
3) жер сапасы мен мөлшерін есебін жүргізу;
4) жерді экономикалық бағалауды жүргізу;
5) болжам, жоспар және жобаларды өңдеу;
6) жерге орналастыруды жүзеге асыру;
7) жерді пайдалану және қорғауға бақылау жүргізуді қамтамасыз ету;
8) жекешелендіру және сапалық саяатын іске асыру;
9) жерге орналастыруды тіркеу,кадастырлық ақпаратпен қамтуды жүзеге
асыру;
10) жерді тиімді пайдалану және қоғауды бақылауды қамтамасыз ету.
Кадастрды енгізудің негізгі шарты - ақпараттың өзара қосылушылық
принциптерін қамтамасыз ету, ол үшін кіріс және шығыс форматтары, кодтар,
бірыңғай классификаторлар, картографиялық жобалар, биіктік, координаттың
біртұтас мемлекеттік жүйесін қолдану қарастырылған. Кадастр мәліметтерін
құрау топографиялық жерге орналастырушылық, жабдықтау, топырақтық,
геоботоникалық, бағалау және басқа тексерулер мен іздестірулерді жүргізумен
қамтылады.
Қалыптасқан жер кадастрының тіркеу және сақтау бірлігі жер учаскесі
болып табылады, ол-шекаралармен бөлінген жер-кадастрлық квартал, аудан,
облыс сияқты басқа да тіркеу бірліктері қолданылатын субьектілермен жер
құқық қатынастары тәртібі бекітілген жер. Жаңадан тіркеу бірлігі-жер
учаскесіне көшудің негізгі тіркеу бірлігі жер пайдалануға болатын кеңестік
кадастрда қабылданған тіркеу тәртібінен ерекше айрықшаланады.
Компьютерлік технологияны қолданатын қазіргі кадастрда әрбір жер
учаскесіне физикалық сипаттама жазылады, оның кеңістіктегі орнын
ажыратуға, өлшемін, тұрған жерін, құндық бағасы(жер бағасын) білуг
мүмкіндік береді.[Т.Есполов Жер кадастры Алматы 2013 жыл]
1.2. Жерді бағалау және оның түрлері
Жер бағасы - капиталға айналған жер рентасы. Егер жерді адамзаттың
мекені тұрғысынан қарасақ, жерге ешқандай баға жоқ. Жерсіз адам да, жан-
жануар да, өсімдіктер де өмір сүре алмайды. Жерді жаратуға ешқандай да адам
еңбегі шығындалмаған. Өздігінен адам еңбегінің нәтижесі бола алмайтындықтан
жердің құны болмайды. Жеке меншік жағдайында жер тауар ретінде алып-
сатылады, тауар айналысына енеді, яғни жер бағаланады. Өндіріс факторы
ретінде жер тауарлық сипатталады, ол сатылады және сатып алынады, оның
нарықтағы бағасы оған сұранысқа тәуелді болады. Өндірістік құрал-жабдықтар
нарығына түсуден бұрын жер экономикалық жағынан бағаланады — жер кадастры
арқылы (бастапқы бағасы бойынша). Салыстырмалы цифрлар арқылы жер
топырағының ауыл шаруашылық өндірісіне жарамдылық дәрежесі белгіленеді, жер
сапасы жағынан бағаланады. Ірілеп бағалау жердің жарамдылық (пайдалылық)
класын белгілеумен аяқталады, ал жан-жақты бағалау бонитеттік балдар
(әдетте 100 балдық жүйе) арқылы жүргізіледі. Бонитеттік балды белгілеу үшін
критерий ретінде негізгі ауыл шаруашылық өнімдерінің көпжылдық түсімділігі
(өнімділігі) қолданылады.
Жер еңбек процесіне жатпайды. Ол ауыл шаруашылығында еңбек заты, бірақ
өнімі емес. Сондықтан жерді бағалау үшін керек жағдайлар мынау:
- жердің тұтыну қасиеттеріне баға беру;
- жердің пайдалы қасиеттеріне баға беру.
Жылжымайтын объект ретіндегі жер учаскесінің физикалық параметрлерінен
және сипаттамаларынан басқа құқықтық тәртібі болады. бұл оның сәйкестігіне
(ұқсастығына) және бағаланған құнына өте мәнді әсер етеді. Жер учаскесін
сипаттайтын құқықтық тәртіптің белгілері: жер учаскесі орналасқан
шеңбердегі жердің категориясы, жер учаскесін пайдалану мақсаты, меншіктің
формасы, сервитуттар. оған заттық құқықты шектеу.
Жерді бағалаудың бірнеше әдістері бар. Салыстырмалы құнарлылықты
дифференциялдық жер табысы қамтамасыз етеді. Бұлардың көлемі табиғат
жасаған құнарлылықтың дәрежесімен ғана емес, жерді жетілдіру үшін жасалған
қосымша капитал салымдары мен еңбектен тәуелді болады. Бірақ жер
сатылғанда, оның иесі жердің қыртысын салып қоймайды, ол одан жылдар бойы
табыс (рента) алу құқын сатады. Сондықтан, оның есебі бойынша, жер үшін
алынатын сома, егер ол банкіде сақталғанда, оған процент формасында рентаға
тең табыс әкелуге тиісті.
(1)
Мұндағы Jb - жердің бағасы, Rm - рента мөлшері және Qpm - қарыз пайызының
мөлшері.
Жерді бағалау жүйесі, осымен қатар, жерді бағалау және қайта бағалау
бағытында қызмет ұйымдастыруды талап етеді. Қазақстан экономикасының
реформалану жағдайында жер салыстырмалы бағаланады, өйткені көлеңкелі
нарықтың болуы, жер учаскелерімен мәмілелер туралы, жерді пайдаланатын
кәсіпорындарының шаруашылық қызметтерінің нәтижесі туралы ақиқат
мәліметтердін, жоқ болуы, жерді жақсарту шығындары мен тиімділігінің
парапар еместігі, халықаралық тәжірибе қабылдаған жерге баға беру
принциптері мен әдістерін механикалық түрде қолдануға мүмкіндік бермейді.
Неоклассикалық теория жердің құнын басқа өндіріс факторлары сияқты,
түпкі өнімнің құнынан туынды етіп түсінеді. Мысалы, егер астықтың бағасы
төмендесе, онда осыны өсіретін жерге де сұраныс төмендейді, ал сұраныс
төмендегенде, жалға алу (беру) төлем ставкасы да төмен болады.
Жердің құны бағалау – түрлі мақсатта пайдаланылатын жер төлімдерінің
пайдалылық қасиеттерін физикалық тұрғыда және ақшалай айқындау рәсімі. 1991
жылға дейін жердің физика-химия қасиеті (ауыл шаруашылығы жерінің ықтимал
құнарлылығы), орман қорлары, пайдалы қазбалар кеніштерінің барланған
қорлары, техикалық параметрлер (грунттың тығыздығы, топырақ суының грунттық
жатысы, тағы басқалар) бағаланды. Жерді пайдалану түрлері жүйеге түсірілді,
топырақ сыныпталып тұрпатқа келтірілді, табиғаттық-климатттық, ландшафтық
аймақтарға бөлінді.
ҚР Жер кодексінде (2003) жер санаттары, жер үшін төлемдер айқындалды,
жер телімдерін мемл. жер кадастры есебіне қою, жерді иеленушілерге жерге
құқық куәліктерін беру талаптары белгіленді. [5]
Материалдық игілікті құруда жердің маңызды өте зор. Ол қоғамдық
өндірістің материалдық негізгі және байлықтың көзі болып табылады. Жерді
табиғи ресурс және өндіріс құралы ретінде пайдалануда оның сан және
экономиқалық факторлар мен жағдайларға тәуелді болғандықтан, жерді өндіріс
құралы ретінде бағалау қажеттілігі туындайды.
Жерді бағалау жер кадастрының құрамды бөлігі бола отырып, халық
шаруашылығы мен адамдардың әлеуметтік өмірінде пайдаланатын табиғи
ресурстардың жалпы бағалануының бір бөлігі ретінде қаралды. Ғылыми-
техниқалық процесс, көп салалы экономикаға көшу,жерге жеке меншіктің пайда
болуы адам және табиғат арасындағы өзара қатынастарының салалық тұрғындан
өзгеруіне әкелді. Осы жаңа факторларды ескермеуге болмайды. Сондықтан
қоғамның, ең алдымен өндірістің ауыл шаруашылық ауқымында табиғи
ресурстардың рөлін айрықша бағалау қажет. Бірінші кезекте ол табиғи
ресурстардың негізгі-жерге қатысты. Жерді бағалауда оның өндірістің басты
құралы ретіндегі, ауыл шаруашылығында пайдалануының белсенді рөлін ескеру
керек. Бұл тұрғыда ол өндірістан ауыстырылмайтын өндіріс құралы болып
табылады. Қазақстан Республикасы Конституциясына сәйкес жер мемлекеттік
меншігінде. Алайда, жер заңында белгіленген шегінде жер жеке меншіктік бола
алады. Заңға сәйкес меншік иесі жер келісім баға бойынша сатуға, жарна
ретінде шаруашылық серіктестіктің жарғылық қорына беруге, және жер
учаскесін кепілдікке беруге, сый ретінде тартуға, мұралыққа қалдыру құқылы.
Жер бағасы салық салудың жалға беру төлемі анықтаудың негізін қалап,
бюджеттің кіріс бөлігінің ең бір маңызды бабы болып, әр адамның мүддесіне
әсерін тигізеді. Осы жағдайлар қазіргі уақытта Қазақстанда жерлерді бағалар
мәселесінің халық шаруашылық, әлеуметтік маңыздылығын шарттастырады.
Сондықтан жерлері бағалау кезінде экономикалық, әлеуметтік, экологиялық
мәселелер ескеру қажет. Жерді бағалауда нысаналы орын алуы, пайдалануы,
салалық экологиялық күй-жайы, жер бедері, қызмет көрсету ауқымы,
орталықтан және өнім өткір базарынан алыс-қашақтығы, шаруашылықтың
орналасуы ескеріледі.
Жер – адамның өмір сұру ортасы, өсімдік және меншілік шаруашылығы
өнімің өндірудің ең басты құралы, елді-мекендердің тұраңы және өнеркәсіптік
құрылыстарды байланыс көліктерін орналастыру негізгі базасы, сондай-ақ
табиғат байлығының қоймасы.
Мақсатқа байлынысты жерді әр тұрғыдан бағалауы болады. Соған орай
бағалау әдістері де әр түрлі болады. Мемлекеттің әр даму сатысында әр елде
жерлерді бағалаудың әр түрлі жүйелері пайда болып дамыған. Кеңестік
Қазақстанда жерді бағалауда топырақтарды бонитеттеу, республика аумағын
табиғи – ауыл шаруашылық және топырақ-климаттық аумақтау, жерлерді
экономикалық бағалау әдістерін зерттеу мен жер бағалық жұмыстарды орындау
бойынша жұмыстар жүргізіледі. Осы жұмыстар нәтижелері ауыл шаруашылық
салаларын орналастыруда, қоспарлауда, ауыл шаруашылық өнімдерінің сату
бағаларын жіктеуде, жерлердің пайдалануын салыстырмалы талдауда
пайдаланады.
Жер бағалау жұмыстарын орындауда, әдістемелік мәселерін дамытуда Қазақ
ауыл шаруашылық экономикасы және ұымдастыру ғылыми-зерттеу иституты,
Казгипрозем, ҚазССРҒА топырақтану институты, Қазақ мемлекеттік ауыл
шаруашылық институты, Целиноград ауыл шарущылық институты ұжымдары, сондай-
ақ Николенко Г.С., Иванов А.И., Бобров В.А., Давлятшин И.Д., Подольский
Д.И., Мәдиев Ғ.Р., Крохмаль В.И. және т.б. айтарлықтай еңбек сіңірген.
Жерлерді бағалау, Қазақстанда жер ресурстарын тиімді пайдалану
шаруашылықтардың табиғи экономикалық орналастырылу жағдайларын, олардың
мамндандырылуын ескере отыра жолдарын және әдістерін зерттеу мәселелері ҚР
ҰҒА академиктері Қалиев Г.А., Куатов Р.И., Сағадиев К.Ө., Дүйсенбеков З.Д.,
ҚР ҰҒА корреспондент мүшелері Сатыбалдин А.А., Григорук В.В., сондай-ақ
ғылым докторлары, жерге орналастыру саласын Қазақстанда негізін салған
Гендельман М.А., Сигарев М.И., Спектор М.Д, Ткачук С.А., және т.б.
мамандардың ғылыми жұмыстарында келтірілген. Осы еңбектердің нәтижелері
кәзіргі уақытта да пайдалануда. Мемлекеттік жерге орналастыру және жер
қатынастарының ғылыми-өндірісінде орындалған жерді бағалау жұмыстары
нәтижелері негізінде мемлекеттің пайдалануға берілген жерді сатып алу
төлемінің базистік ставкалары ұсынылған. Олар жер салығының ставкасы
негізіне алынған.
Қазіргі кезде академик З.Д. Дүйсенбеков, профессор Подольский Л.И.
басшылығымен жер бағасын анықтау әдістері және Республикамыздың әр
аумағында әр түрлі санаттардағы жерлердің бағасы бойынша ұсыныстарды
зерттеулер жетілдіру үстінде. Сонда да кәзіргі қолданыстағы әдістемелер
жерді нарық айналымына түсүге мүмкіндік беріп отырған жоқ. Бұл әдістемелер
тек ауыл шаруашылық арналуындағы жерлерді бағалауға бағытталған. Ал басы
санаттардағы жерлерге бұл әдістемені қолданудың реті келмейді. Л.И.
Подольскийдің ойынша, жерді бағалау бағыты қоғамның даму деңгейіне, жер
ресурстарын жеке заңды тұлғалардың, мемлекеттің пайдалану олардың
қажеттілігіне тәуелді. Сондықтан осы кезде әр түрлі мақсаттар үшін бірыңғай
жерді бағалау әдісі жоқ.
Жерді бағалау, оның халық шаруашылығындағы әртүрлі санаттардағы
жерлердің орналасуын нысаналы құнарлық объектісі болып табылады барлық
басқа өндіріс құралдарыеда және еңбек заттарында ондай қасиет жоқ.
Топырақтарды зерттеу негізінде олардың санала симаттамасы жасалынады,
топтастырылады, бонитет шкаласы құрылады, бонитет баллы аңықталады. Бұл –
топырақтық табиғи қасиеттерін және сапасын бағалауға жатады.
Жерді бағалау 3 түрде жүргізіледі:
1) Өнімділік бойынша - жерді өндіріс құралы ретінде;
2) Еңбек және өндіріс құралдарының шығындары бойынша - жерді еңбек
заты ретінде;
3) Еңбек және құралдар шығындарының тиімділігі бойынша жердің ауыл
шаруашылық өндіріс құралы ретінде экономикалық құнарлығы ретінде.
Жерді бағалаудың негізгі көрсеткіштері бірыңғай жүйе құрып, ондағы әр
көрсеткіштің өз арнаулары болып басқалармен қызметтік байланыста тұрады.
Жерді бағалау көрсеткіштері белгілі сапада бір гектар көлемге есептелінеді.
Бағалау бірлігін бөліктеу топырақтарды топтастыру және жерді бағалық
аудандастыру жүйесімен қамтамасыз етіледі.
Жерлерді бағалау әр көрсеткіш бойынша бір ізділікпен өзара байланысты
үш сатылық жұмыстардан тұрады:
1) Жер сапасының табиғи нышандарын бағалау;
2) Бөлек ауыл шаруашылық дақылдарға, малдарға, алқаптарға, қатысты
жерлерді жекеше бағалау;
3) Жерлерді жалпы бағалау - ауыл шаруашылық алқтарды шаруашылықтар
және жер массивтері бойынша жиынтықтап бағалау.
Жер сапасының табиғат нышандарын бағалау агроклиматтық. топырақ-
агрохимиялық, геоботаникалық және басқа мәліметтер негізінде орындалады.
мәліметтерді пайдалануда жерлерді сапалық топтастыру және бағалық
аудандастыру жүйесі қалыптасады. Әр жер бағалық аудан бағалық шкала
құрастырылады. Жерді бағалау сапалық топтар бойынша бағалау көрсеткіштеріне
базистік жүйесі белгіленеді. Осылардың негізінде жер учаскелері, экімшілік
– аумақ бірлестіктері бойынша бағалық көрсеткіштер анықталады.
Ауыл шаруашалығында пайдаланатын жайылым және шабындық түрлерінің
өсімдік ресурстары мал шаруашылық өнімін өндіру үшін мал азықтық құндылығы
жағынан бағаланады. Жайылым және шабыңдық адам үшін шаруашылығының даму
қоры болып келеді. Ерекше қорғалатын табиғи аумақтары жерлеріндегі және
бірша орман аумақтарындағы өсімдік ресурсгары басқа қызмет атқарғандықтан
олардың нысаналық арналу жағынан (өсімдік әлемін сақтау) бағаланады. Ірі
көлемде алғанда экологиялық жүйені (климаттық, топырақтық, өсімдік жөне
антропогендік факторлар) бағалау туралы айтуға болады. Ауыл шаруашылығында
жер өндірісінің басты құралы ретінде қаралады. Сондықтан жерді бағалау үшін
ауыл шаруашық алқаптары бірлігінің жалпы табысты шығындарды, пайдалану және
капитализациялау коэффициенті арқылы жердің нормативтік бағасын есептеуге
болады. Бұл әдісті зерттеуде ауыл шаруашылығы алқаптарын бағалауда проф.
Л.И. Подольский қолданды.
Ауыл шаруашылық жерлерді бағалаудың негізгі көрсеткіштері:
жердің өнімділігі. Ол жалпы бағалау көрсеткіші ретінде есептелінеді -
1 га жалпы өнімнің құны (тенгега), ал жеке бағалауда натуралды түрде
алынады - негізгі ауыл шаруашылық дақылдардың түсімділігі (цга), ауыл
шаруашылық малдардың өнімділігі (цга) және олардың га құндық, түрі
(тенгега).
шығындардың өтеуленуі (ШӨ) ол натуралдық және құндық түрде
көрсетілетін жеке және жалпы бағалау көрсеткіш ретінде және шығындардың
бірлігіне келетін өнім шығыны бойынша есептелінеді.
дифференциалды пайда (ДП) бұл салыстырмалы жақсы жерлердегі қосымша
өнім мөлшерін көрсететін таза пайданың бөлігі.
Жерлерді жеке және жалпы бағалау көрсеткіші ретінде белгілі сападағы
жерлердің аудан бірлігіне келетін нормадан артық пайданы көрсетеді.
Жерді бағалаудың құндық көрсеткіштерін есептеу кадастрлық бағаларда
жүргізіледі. Аймақтық және ішкі шаруашылық бағалауды қосымша мақсаттарды
шешу үшін сол аймақтың (шаруашылықтың) есептік бағалары немесе орта нақтылы
сату бағалары пайдаланылады. Жерлердің бағалық топтары бойынша шығындардың
базистік көрсеткіштерін дифференциялауда алдын ала табиғи-шаруашылық
аймақтар және мамандырылған әр шаруашылық бойынша анықталған тура
шығындардың нормативтерін қолдануға негізделінген нормативтік әдісті
пайдалануға болады. Оларды колдану ауыл шаруашылық салаларындағы қолданатын
технологияны ескертіп, тиісті түзеуді және қәзіргі құндақ ақшалық
көрсеткіштер. [Жер кадастры Ж.Т.Сейфуллин Алматы 2008 177бет]
Жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкаларына түзету
коэффициенттері
1. Түзету коэффициенттері мен аймақтардың шекаралары аудандық маңызы
бар қалаларда, кенттер мен селолық елді мекендерде – аудандық
атқарушы органның ұсынысы бойынша аудандық өкілді органның, ал
облыстық маңызы бар қалаларда (Астана және Алматы қалаларында)
облыстық (Астана және Алматы қалалық) атқарушы органның ұсынысы
бойынша облыстық (Астана және Алматы қалалық) өкілді органның
шешімімен бекітіледі. Бұл ретте арттыратын немесе кемітетін
коэффициенттердің шекті (ең жоғары) мөлшері екі еседен аспауға
тиіс.
2. Мемлекет ауыл шаруашылығы өндірісін жүргізу үшін беретін жер
учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау кезінде жер
учаскесінің сапалық жай-күйіне, орналасуына, сумен қамтамасыз
етілуіне, қызмет көрсету орталықтарынан қашықтығына байланысты
түзету (арттыратын немесе кемітетін) коэффициенттері қолданылады.
3. Алқаптардың түрі мен топырақтардың үлгісі бойынша жер учаскесінің
сапалық жай-күйі жер-кадастр карталары, топырақ, геоботаникалық,
топырақ-мелиорация және басқа зерттеу материалдары негізінде
анықталады:
1) егістік құрамында пайдаланылатын жер учаскесінің құнын белгілеу
үшін оның мелиорациялық жай-күйі мен жер бетінің еңістігіне қарай
мынадай түзету коэффициенттері қолданылады:
жердің мелиорациялық жай-күйі:
- жақсы (топырағы тұзды емес және сортаң емес, тассыз, эрозияға
ұшырамаған; жер асты суларының тереңдігі: тұщы су – 3 метрден
астам, минералды су – 6 метрден астам) – 1,2;
қанағаттанарлық (топырағы аздап тұзды, сортаңдау, тасы аз, аздап
эрозияға ұшыраған; минералдануы төмен жер асты суларының тереңдігі 3-6 м) –
0,9;
- қанағаттанғысыз (топырағы орташа және аса тұзданған, орташа және
аса сортаң, тастақ, орташа және күшті эрозияға ұшыраған; 1 гл
астам минералданған жер асты суларының тереңдігі 3 метрден кем) –
0,6;
- жер бетінің еңістігі: 1 градусқа дейін – 1; 1-ден 3 градусқа дейін
– 0,98; 3-тен 5 градусқа дейін – 0,96; 5-тен 7 градусқа дейін –
0,93; 7 градустан астам – 0,86;
2) табиғи жем - шөп алқаптары (шабындық, жайылым) құрамында
пайдаланылатын жер учаскелерінің құнын айқындау үшін учаскенің
сапалық жай-күйі мен жер бетінің еңістігіне қарай мынадай түзету
коэффициенттері қолданылады:
2.1) жақсартылған шабындықтар мен жайылымдар:
- көпжылдық шөп егіліп, түбегейлі жақсартылған – 1,2;
- өсімдік жамылғысының түр-құрамын өзгертпей, беткі қабаты
жақсартылған – 1,1;
- шабындық жердің жай-күйі:
- жақсы (ластанбаған, бұта-шілік баспаған, ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
1.1 Жер кадастрына жалпы түсінік
Материалдық игіліктің қайнар көзі және салық салу объектісі ретінде
жер туралы мағұлматтарды объективті түрде алу қажеттілігінен тарихи жер
кадастры туындайды. Мемлекеттің пайда болуымен бірге жер мемлекеттік кіріс
және арнайы салық объектісіне айналды. Сондықтан қоғамның бір белгілі даму
сатысына алдымен жерді есепке алу, содан кейін оны бағалау керектігі пайда
болады, яғни, жер кадастрын жүргізу қажеттілігі туындайды.
Кадастр сөзі латынның caput, яғни алым - салық заты деген
сөзінен және алым - салық заттарын түгендеу деген мағынаны білдіретін
capitastrum сөзінен шыққан. Осыған байланысты әуелі кадастр деп
салықтанатын заттардың тізімі тіркелген кітапты айтатын. Есепке, бағалауға
алынған объектіге байланысты жер, су, орман және басқа кадастрлар болып
бөлінді. Сонымен бір жақты түсінікте жер кадастры – жер салығы салынатын
заттар туралы кітап, ал кең түсінікте – жерге салық салу үшін мәліметтерді
алу мақсатымен жерді есепке алу, жазу және бағалау бойынша мемлекеттің
жүргізетін әрекеттер жүйесі. Кадастрлардың басқа түрлерінен жер кадастры
өзінің объектісімен ерекшеленеді. Жер кадастры әдістемесінің ерекшелігі
жердің ерекшеліктерімен себептеледі. Ол ерекшеліктер келесідей:
Қоғам өмірінде жер - еңбектің жалпы заты және шарты болып келеді. Ол
қандай болмасын өндіріс процесінің болуына шартты. Бірақ оның рөлі қоғам
өндірісінің әр түрлі қорында бірдей емес. Өңдеуші өнеркәсіпте және
құрылыста ол кеңістік іс орны ретінде көрінеді. Қазып шығаратын
өнеркәсіпте, оның үстіне ол ерекше қойма ретінде қаралады. Ауыл
шаруашылығында жер тек өндіріс процесі жүзеге асырылатын орын ғана емес,
сонымен қатар, еңбектің заты және құралы болып табылады. Ауыл
шаруашылығында жер өндірістің ең басты құралы болып табылады.
Жер кеңістікте көлем бойынша шектелген және еш нәрсемен ауыстырыла
алмайды. Өндірістің басқа құралдары өнімділік күштер даму барысында сан
жөнінде өзгере алады, ескіргендері жаңа жетілдірілген, экономикалық тұрғыда
ұтымды құралдарға ауыстырыла алады.
Жерді құрал ретінде пайдалану оның кеңістік орнымен және ол орынның
тұрақтылығымен байланысты. Басқа құралдарды әр орындарда пайдалануға және
бір орыннан басқа орынға жылжытуға болады.
Жер өндірістің мәңгі, ауыстырылмайтын құралы болып табылады. Ауыл
шаруашылығында жер өндірістің ең басты құралы болып, өсіміктердің өсуіне
жағдай жасаушы өте маңызды және ерекше қасиетімен, құнарлылығымен
сипатталады. Жерді дұрыс пайдаланса, оның сапасы төмендемейді, керісінше
жақсарады, сөйтіп, оның құнарлылығы жоғарылайды.
Жердің айрықша ерекшелігі - ауыл шаруашылығы өндірісінде оны пайдалану
сипаты. Жерде көптеген ауылшаруашылық дақылдардың түрлері өсіріледі.
Жерлерді есепке алуда алқаптардың кеңістік жайы, олардың көлемдері,
құрамы және сапасы анықталады. Жерлерді баяндауда олардың жаратылыс-тарихы
және экономикалық қасиеттері анықталып жазылады. Жерлерді бағалауда жердің
өндіріс құралы ретінде құндылығы және пайдалылығы анықталады.
Жерді есепке алу қажеттілігі оны адам тамақтану (егіншілік пайда
болғанда) үшін пайдалана бастағаннан туындады. Егіншіліктің және мал
шаруашылықтың дамуы бірінші кезекте оларды пайдалану сипаты (жартылай жер,
жайылым) яғни алқаптардың түрлері бойынша есепке алуды талап етті.
Өндіріс құралдарының және өмірлік құралдарды табу тәсілдерінің әрі
қарай жетілуі, егіншіліктің, мал шаруашылығының дамуы еңбектің, айырбастың
қоғамдық бөлінуінің жекеменшіктің. Мүлікті теңсіздіктің пайда болуы және
қоғамның топтарға бөлінуіне, алғашқы қауымдық құрылыстың құлдық құрылысына
көшуіне әкеліп тіреді.
Жер кадастры салық салудың ең бір маңызды құралы болған. Оның
мәліметтері жер иеленушілерге салық мөлшерін белгілеуде негіз болған. Уақыт
өте кадастрдың құқық жағының маңызы күшейе түскен. Ол жерді меншіктеу
құқығын рәсімдеумен байланысты болды және сол арқылы пайдаланатын жерлердің
шекаралары туралы азаматтық істер шешіле бастады.
Мысалы, жерлердің кейбір санаттарына жеке меншік құқықтарын енгізу;
жеке меншіктердегі жерлерді нарық айналымына қосу; азаматтарға және заңды
мемлекеттік емес тұлғаларға тұрақты пайдалану құқығында берілген жер
учаскелерінің нарықтық айналым қосуға мүмкіндік беру. Сөйтіп жер нарығының
қалыптасуына құқықтық негіз салынып, жылжымайтын мүлік статусы берілді. Бұл
заң қабылданған соң жерлермен келесі әрекеттер жүргізу мүмкін болды: сату;
сатып ал; айырбастау; сыйлау; жер учаскелерін кепілдікке беру; ипотекалық
операциялар және т.б. [1].
Кадастрлердің басқа түрлерінен жер кадастры өзінің объектісімен (жер
– өндіріс құралы және материалдық игіліктердің қайнар көзі) ерекшелінеді.
Жер кадастр әдістемесінің ерекшелігі жердің ерекшеліктерімен себептеледі.
Ол ерекшеліктері келесідей:
а) Қоғам өмірінде жер еңбектің жалпы заты және шарты болып келеді. Ол
қай болмасын өндіріс процесінің болуына шартты. Бірақ оның ролі қоғам
өндірісінің әр түрлі сала қорында бірдей емес. Өңдеуші өнеркәсіпте және
құрылыста ол кеңістік іс орны (еңбек жасалатын орын) ретінде көрінеді.
Қазып шығаратын өнеркәсіпте, оның үстіне ол ерекше қойма ретінде қаралады.
Ауыл шаруашылығында жер тек қана өндіріс процесі жүзеге асырылатын орын
ғана емес, ол еңбектің заты және құралы болып табылады. Ауыл шаруашылығында
жер өндірістің ең басты құралы болып табылады.
ә) Жер кеңістікте көлем бойынша шектелген және ештеңемен ауыстырыла
алмайды. Өндірістің басқа құралдары өнімділік күштер даму барысында сан
жөнінде өзгере алады, ескіргендер жаңа, жетілдірілген, экономикалық тұрғыда
ұтымды құралдарға ауыстырыла алады.
б) Жерді құрал ретінде пайдалану оның кеңістік орнымен және ол орынның
тұрақтылығымен байланысты. Басқа құралдарды әр орындарда пайдалануға және
бір орыннан басқа орынға жылжытуға болады.
в) Жер өндірістің мәңгі, ауыстырылмайтын құралы болып табылады. Ауыл
шаруашылығында жер өндірістің ең басты құралы болып, өсімдіктердің өсуіне
жағдай жасаушы өте маңызды және ерекше қасиетімен, құнарлылығымен
сипатталады. Жерді дұрыс пайдаланса, оның сапасы төмендемейді, керісінше –
жақсарады, сөйтіп, оның құнарлығы жоғарылайды.
Жердің осындай ерекшеліктері жер кадастрінің мазмұнын, оны жүргізу
әдістерін және тәсілдерін алдын ала есептейді. Жалпы түрде жер кадастріне
келесі әрекеттер тән:
1. Жерлерді есепке алу;
2. Жерлерді баяндау;
3. Жерлерді бағалау.
Жерлерді есепке алуда алқаптардың кеңістік жайы, олардың көлемдері,
құрамы және сапасы анықталады.
Жерлерді баяндауда олардың жаратылыс-тарихи және экономикалық
қасиеттері анықталып жазылады.
Жерлерді бағалауда жердің өндіріс құралы ретінде құндылығы және
пайдалылығы анықталады.
Кадастрдің осы аталған әр әрекет – өзінше бір қатар техникалық
тәсілдерден тұрады. Ал олар барлығы бірге жердің санына, сапасына, негізгі
қасиеттеріне, нышандарына ең толық сипаттама береді және шаруалау, салық
салу объектісі ретінде салыстырмалы құндылығын көрсетеді. Кадастрді
жүргізуде әр әрекеттің маңызы туралы сұрақ әр кезеңде және әр елде әр түрлі
қойылған. Бір жағдайда кадастрде ең басты көңіл – жерлерді есепке алуға,
басқа жағдайда – жерлерді жаратылыс-тарихи немесе экономикалық баяндауға,
ал үшінші жағдайда – жерлерді бағалауға немесе әрекеттерді қалай болса да
үйлестіруге бөлінген. Барлық жағдайларда жер кадастрының құрамдық бөліктері
болып, жерлерді сөзсіз есепке алу және бағалау жататын. Міндетті түрде
жерлердің кеңістік жайлары ескеріледі. Сондықтан әр елдің әр уақытта
жүргізілген жер кадастрлері бір-бірінен мазмұны және жүргізу техникасы,
ұйымдастырылуы бойынша кәдімгідей айырылады. Кадастрдің барлық әрекеттері
бірден және бір уақытта пайда болып, жүргізілген емес. Қоғамның ең ертедегі
даму сатыларында жерлер тек қана есепке алынса, көптен кейін оларды бағалау
басталды [2].
Мемлекеттiк жер кадастры Қазақстан Республикасы жерiнiң табиғи және
шаруашылық жағдайы, жер учаскелерiнiң орналасқан жерi, нысаналы
пайдаланылуы, мөлшерi мен шекарасы, олардың сапалық сипаттамасы туралы, жер
пайдаланудың есепке алынуы мен жер учаскелерiнiң кадастрлық құны туралы
мәлiметтердiң, өзге де қажеттi мәлiметтердiң жүйесi болып табылады.
Мемлекеттiк жер кадастрына жер учаскелерiне құқықты субъектiлер туралы
ақпарат та енгiзiледi.
Жер кадастрының құрамдас бөлiгi суармалы жер учаскелерiнiң
мелиорациялық жай-күйi, олардың табиғи және ирригациялық-шаруашылық
жағдайлары бойынша сапалық сипаттамаларын бағалау туралы, оларды
пайдаланудың есебi туралы мәлiметтер жүйесiн құрайтын суармалы жердiң
мелиорациялық кадастры болып табылады.
Мемлекеттік жер кадастры мынадай жұмыс түрлерін:
1) Жер учаскесінің кадастрлық ісін қалыптастыруды;
2) жердің саны мен сапасын есепке алуды;
3) мемлекеттік тіркеу мақсаттары үшін жер учаскелерінің меншік иелері
мен жер пайдаланушыларды, сондай-ақ жер құқығы қатынастарының
басқа да субьектілерін есепке алуды;
4) жерді мемлекеттік кадастрлық бағалау мен топырақты бағалауды;
5) жер учаскелері мен олардың субьектілері туралы деректер банкін,
сондай-ақ басқа да жер-кадастрлық ақпаратты қағаз бетінде және
электрондық түрде жинақтауды, өңдеу мен жүргізуді;
6) мемлекеттік жер кадастрының автоматтандырылған ақпараттық жүйесін
жүргізуді;
7) жер-кадастр карталарын, оның ішінде цифрлық карталарды дайындау мен
жүргізуді;
8) жер-кадастр кітабы мен бірыңғай мемлекеттік жер тізілімін
жүргізуді;
9) жер учаскесіне сәйкестендіру құжаттарын дайындауды;
10) жер учаскелеріне кадастрлық нөмірлер беру;
11) жер учаскелерінің паспорттарын дайындауды қамтиды.
Мемлекеттік жер кадастрын жүргізуге технологиялық байланысты қызметке:
1) жергілікті жерде әкiмшiлiк-аумақтық бірліктердің, ерекше қорғалатын
табиғи аумақтардың, мемлекеттік орман және су қорлары жерлерінің
шекараларын белгілеу;
2) жер пайдалануды қалыптастыру мен ретке келтіру жөнiндегi жобаларды,
бүлiнген жердi рекультивациялау жобаларын жасау, жергілікті жерде жер
учаскелерінің шекараларын белгiлеу;
3) мемлекет меншігіндегі және ауыл шаруашылығы өндірісін жүргізу үшiн
жер пайдалануға берілген жер учаскелері бойынша шаруашылық iшiндегi жерге
орналастыру жобаларын әзірлеу;
4) жерді түгендеуді жүргізу жатады. [3]
Негізгі кадастрдың мақсаты – кадастрленетін жер учаскесі, аудан,
облыс жерлерінің табиғи, құқықтық, шаруашылық жағдайы туралы алғашқы
мәліметтерді алу. Мұнда алқаптардың көлемі, құралы, сапалық сипаттамасы,
жерлердің пайдалануы, шығындар және т.б. мәліметтерден тұратын құжаттар,
материалдар жинақталып, олардың толықтығы дұрысталып талданады. Керек болса
толық және сенімді мәліметтерді алу мақсатымен қосымша жұмыстар орындалып,
материалдар түзетіледі. Осы мәліметтер негізінде мемлекеттік жер кадастры
құжаттарына алғашқы жазу түсіріледі.
Сонымен, негізгі кадастр жүргізу нәтижесінде жер қорының мөлшерлері,
олардың негізгі санаттары бойынша үлестіріледі және бағалау туралы
мағлұматтар алынады. Негізгі кадастр жерлерді түсіру, зерттеу, жазу,
бағалау бойынша көп аумақты, қомақты жұмыстарды жүргізумен байланысты.
Топырақтық және геоботаникалық зерттеулер ведомстволық бағыныштыққа
қарамай, кадастр талаптары бойынша мемлекеттік бағдарламамен
кәсіпорындарда, ұйымдарда және мекемелерде орындалады.
Жерлерді күнделікті есепке алу міндетіне, үлестіру, жерлердің сапалық
жай күйі және пайдалануы туралы өзгерістері мәліметтерін анықтап, жер
кадастрлік құжаттарға түсіру, сондай-ақ жаңа жер учаскелері туралы
мәліметтерді жазу кіреді.
Жерді өз еркімен басып алу, беру, құнды алқаптарды құнсыз түрге аудару
сияқты әртүрлі заңсыз әрекеттер жер кадстрлік құжаттарға түсірілмейді,
оларды жою жөнінде шаралар қолданады. Сонымен, негізгі және күнделікті
қолданылатын кадастр де жер қоры туралы мәліметтерді жинаумен шектелмейді,
жердің пайдалануын дер кезінде бақылауға, мемлекеттік және жеке меншікті
қорғауға мүмкіндік береді. Осы екі кадастр арасында байланыс бар. Негізгі
кадастр жер толық сипатталған, күнделікті кадастр мәліметтерін қолданады.
Күнделікті кадастр алғашқыны жаңғартып, толықтырып, оның мәліметтерін
кәзіргі заман деңгейінде жүйелі ұстап отырады.
Жер кадастрлік құжат текстік және жоспарлы –картографиялық болып
бөлінеді.
Текстік : кітап, ведомос, карточка, тізім, түсіндірме жазулар түрінде
болады.
Жоспарлы – картографиялық құжаттар: жер учаскелерінің сызба бейнелерін
көрсетеді – жоспарлар, карталар, картограммалар.
Жер кадастрінің басқа есепке алу түрлерінен айрықшылығы – оның тек
жоспарлы-картографиялық негізде жүргізілуі. Кадастр үшін керек мәліметтер
жоспарлы-картографиялық материалдарда сызба түрінде көрсетілген.
Қазақстанда жер кадастрын жүргізу автоматтандырылған жүйеге салынып отыр,
барлық мәліметтер компьютерлерге еңгізіліп сақталады. Бұл ақпаратпен жұмыс
істеу үшін арнайы бағдарламалар жасалынған. Картографиялық материалдар да
компьютерлерге еңгізіліп, электрондық жоспар-карта түрінде шығарылады.
Кадастрлік құжаттар негізгі және қосымша болып бөлінеді. Негізгі құжат
рәсімінің тізімін, сол құжаттарға кіретін мәліметтер құрамын Жер қорларын
басқару Агенттігі Қазақстан Республикасы Үкіметінің бекітуіне ұсыныс
жасайды. ҚР Үкіметінің "Мемлекеттік жер кадастрын жүргізу тәртібі" туралы
қаулысы бойынша негізгі жер-кадастрлік құжаттарына мынандай құжаттар:
1.Жер учаскесінің жер-кадастрлік ісі.
2.Ауданның қаланыңмемлекеттік жер-кадстрлік кітабі.
3.Жердің бірыңғай мемлекеттік тізілімі.
4.Жер-кадастрлік картасы жатады.
Тиісті жазулардың заңды негізі ретінде құжаттар жерлердің барлық
санаттары бойынша кадастрлік құжаттарды жүргізу тәртібін белгілейді. Ол
құжаттар ҚР Үкіметінің қаулысы, атқарушы органдарының шешімдері.
Жер кадастрында тағы арнайы есептік құжат жүргізіледі. Ол текстік
құжатқа жатады. Оған қосымша картограммалар, диаграммалар, жоспарлы-
картографиялық материалдар тіркеледі. Жер кадастрының әр сатысында –жер
учаскесі, кәсіпорын, аудан, облыс, республикалық мәліметтер бойынша
белгілі байланысы бар тиісті құжаттар толтырылады. Қосымша кадастрлік
құжатта негізгі жер кадастрлік құжатта бар материалдарға қосымшалар және
түсініктемелер келтіріледі. Мағлұматтарды алу және кадастрлік құжатты
толтыру үшін алғашқы құжаттардың мәліметтері пайдаланылады. Оларға түсіру
және зерттеу, жоспарларды түзеу материалдары, түгендеу, жерді үйлестіру,
орманды үйлестіру, мелиорация және т.б. мәліметтер жатады. Жер кадастрының
кейбір бөліктерін жүргізу үшін қажетті кадастрлік құжаттардың және
материалдардың, жұмыстардың түрлері:
1. Жер учаскелерін тіркеу – заңдық және нормативтік құжаттар, жер
учаскелеріне құқықтарды рәсімдеу және табыстау тәртібі,
құжаттардың рәсімі, жерлерді бөліп беру, шекараларды, аудандарды,
алқап құралдарын, бөлінуі, ауытрпалықтарын және пайдаланудағы
басқа шектеулерді анықтау, картографиялық жұмыстар;
2. Жерлерді есепке алу – тіркеу мәліметтері, есепке алу, және есеп
беру құжаттары, картографиялық материалдар, бонитеттеу, жерлерді
бағалау мәліметтері, жер учаскелері, санаттары, алқап түрлері,
құқық субъектлері бойынша есепке алуды жүргізу;
3. Жерлерді бағалау – жерлерді аймақтау, топырақтарды бонитеттеу,
жерлерді бағалау әдістемесі, жерлерді есепке алу мәліметтері,
топырақтық геоботаникалық зерттеу, ізденіс материалдары;
4. Жер кадастрының автоматтандырылған жүйесі – компьютерлік
техникамен қамтамасыз ету, жекешелеп оқыту, кадастрлық жұмыстардың
барлық түрлерін бағдарламамен қамтасыз ету.
Мемлекеттік жер кадастры
Жер кадастрының Жер учаскелерін есепке Топырақты бонитеттеу,
автоматтандырылған алу және тіркеу жерді экономикалық
ақпараттық жүйесі бағалау
1-сурет. Жер кадастрының құрамдық бөліктері
Қазіргі жер кадастрына оның міндеттерінің күрделігі мен объектісінің
айрықшалығына себептелген көп қызметтігі тән. Сондықтан Қазқстан
Республикасының мемлекеттік құрамын келесі өзара байланысты байламдарға
бөлуге болады: құқықтық, қаржылық, көп қызметтік.
Мемлекеттік жер кадастры байламдар
Құқықтық Қаржылық Көп қызметтік
Құқық белгілеудегі Жерлерді бағалау; Жер учаскесін есепке
құжаттарды рәсімдеу; жербазалық аймақтау; алуды, есеп беруді
учасекелерін тіркеу; сату-сатып алу жүргізу; жерлерді
учаскенің жоспарларын мәмілелерді рәсімдеу; сапалық сипаттау; жер
және құжаттарын беру; ипотека; кепілдікке туралы мәліметтердің
сервитут, ауыртпалықтар,беру;оларды қосынды жүйесі
учаскені қайтып алу, рәсімдеу;салық топырақ, өсімдік
шығындарды өтеу салу;жалға алу төлемі берер,экологиялық
жағдай, кеңістік
орналасуы.
2-сурет. Қазақстан Рспубликасының мемлекеттік жер
кадастрының құрамы және мазмұны
Қарап отырсақ, жер кадастрының құқықтық байламы негізін жер
учаскелеріне құқықты куәландыратын құжаттарды беру мен кейін тіркеу және
жер құқығына қатысты барлық мәліметтерді тұрақты өзгертуді пайдалануда оның
бөлінуін, бөлінбеуін, шектеуін, сервитут сияқты ауыртпалықтарды анықтаудың
да маңызы зор. Осы байламға құқықтық механизм қолданатын мемлекеттік
мүддесіне жер учаскелерін бөліп беруді, алып қоюды келісімдеу немесе сот
шешімі бойынша жүргізілетін жұмыстар мен әдістерді де жатқызуға болады. Жер
кадастрынан қаржылық байламы жер үшін төлем ипотекалық несие беру, жер
учаскелерін және жерді пайдалану құқығын сату мөлшерін анықтау үшін
жүргізіледі. Жер кадастрының көп функциялық байламы жер учаскесін
сипаттаушы мәліметтер жиынтығынан құнарлық, топырақ және өсімдік
жамылғысы, геоморфология, гидрология, орналасуы, экологиялық жағдайы және
т.б., жерлерді сан және сапалық есепке алудан кадастр ақпаратын жинауын,
сақтауын, беруін жер учаскелерінің, кварталдардың, аудандардың,
қалалардың, облыстардың, Республиканың электрондық карталарымен қоса
қамтамасыз ететін автоматтандырылған жүйені жүргізуден, жер туралы есеп
жасау және есеп беруден тұрады.
Қазақстан Республикасында қалыптасып жатқан мемлекеттік жер
кадастрының жаңа құрылымын біздің ұсынуымыз бойынша осылай сипаттау жер-
кадастрлік жұмыстарының халықшаруашылық маңыздылығын, күрделілігін,
қомақтылығын, сондай-ақ кадстрді мемлекет басшылығымен жүргізу қажеттігін
әдістемелік тұрғыдан дұрыс көрсетуге мүмкіндік берді.
Сонымен қатар, мемлекеттік жер кадастры құрылымының жаңа схемасы қазір
Қазақстанда дамып келе жатқан жер кадастры жүйесі бұрыңғы Кеңес жүйесіндегі
жер кадастрынан түбегейлі басқа екендігін айқындайды. Оның ең басты
ерекшелігі мен айырмашалығы кадастрдің құқықтық және қаржылық байламдары
мәндерінің, қызметтерінің өсуі. Бұл жағдай халық шаруашылығының барлық
салаларына нарықтық қатынастардың еңгізілуіне байланысты бір айырмашылық -
жер кадастрының барлық байламдарында ғарыштық, аэротүсіру негізінде жер
мониторингісін жүргізу, жер кадастрында автоматтандырылған ақпарат жүйесін
қолдану, жетілген өлшеуші, талдаушы аспаптар, жаңа техникалық құралдар,
технологиялар қолданып, барлық процестерді автоматтандыру.
Жер кадастрының негізгі принциптері:
1. Жүйесінің бірыңғайлылығы;
2. Мәліметтердің сенімділігі;
3. Мағұлматтардың толықтығы;
4. Үзіксіздігі;
5. Құжаттылығы;
6. Мәліметтердің көрнектілігі, анықтылығы,қол жетерлігі;
7. Үнемділігі;
8. Орталық мемлекеттік басқару.
Жер кадастр жүйесінің бірыңғайлылығы. Ол бірыңғай жүйе бойынша
бірыңғай әдістемелік негізде жүргізілді. Оның негізіне бірыңғай мемлекеттік
жер қорын табиғи, шаруашылық, құқықтық тұрғыда сипаттаушы ғылыми
негізделінген көрсеткіштер алынады. Мұнда кадастр жүйесінде белгілі бір
келісімдік болу керек. Біріншіден, оның құрамдық бөліктерінің мазмұнында
және жүзеге асыруында; екіншісі жер кадастрын қоюда мәліметтердің
мазмұнында оның жеке звенолары кәсіпорын, аудан, қала, облыс мен оларды
алу тәсілінде; үшіншіден жер кадастры құжаттарының төменгі звенодан бастап,
жоғарыдан аяқталатын мазмұнында. Бірыңғайлылықта негізделе отыра, бұл жүйе
жерлердің жай – күйіндегі және пайдаланудың аймақтық ерекшеліктерін
айқындауы керек.
Жер кадастры мәліметтерінің сенімділігі. Бұл олардың объективтілігіне
тығыз қатысты, олар жер қорының нақты мөлшерлерін, үлестірілуін және
сапалық жай-күйін дәл айқындауға байланысты. Жер кадастрында өндірістік
мәселелерді және жерлерді пайдаланумен байланысты басқа да міндеттерді
атқару үшін жерлердің табиғи, шаруашылықтық, құқықтық жай-күйлері туралы
қажетті дәлділікті мағлұматтармен қамтамасыз ететін жер учаскелерін тіркеу,
зерттеу, есепке алу, бағалау тәсілдерін қолдану керек. Жерлер жәй-күйіне,
пайдалануына байланысты алқаптар бойынша топтастырылады. Мәліметтердің
дұрыстығы кадастрлік жерлердің нақтылы жер аудандарына, сапалық жай-
күйлеріне, пайдалануына сәйкес болуы керек. Бұл талап жерлерді зерттеуде
жетілген кәзіргі түсіру әдістерін қолданғанда ғана орындалады.
Жер кадастры мағлұматтарының толықтығы. Жерлердің табиғи, шаруашылық,
құқықтық жай-күйлері туралы қажетті мәліметтердің барлық жиынтығымен
айқындалады. Кадастрлық мағлұматтардың тәптіштеу дәрежесі және оның
құжаттарының мазмұны жүргізу деңгейіне аудан, облыс, республика тәуелді.
Жер қорының мөлшерлері, жай-күйі, пайдалануы туралы дәл және толық
мәліметтерді алу үшін барлық жерлер, олардың кадастр жүргізу кезінде нақты
пайдаланылуы немесе біреуге табысталуына қарамай есепке алынылуы керек.
Жер кадастрының үздіксіздігі. Мұнда жер қорының барлық өзгерістері
кадастрлік құжаттарда есепке алынып жазылады. Өзгерістердің түріне
байланысты бір мағлұматтар есепке алу, тіркеу жүйелі түрде көрсетіліп
отырса, басқалары бағалық - оқтын-оқтын жаппай немесе таңдау тәртібімен
жаңартылып отырады. Сөйтіп, кадастр мәліметтері кәзіргі деңгейде ұсталып,
оны жүргізудің үздіксіздігі қамтамасыз етіледі.
Жер кадастрының құжаттылығы деп жерлердің табиғи, шаруашылық, құқықтық
жай-күйлері туралы мәліметтерді алу, жазу тек қана тиісті құжаттар,
материалдардың негізінде жүргізілуін айтады. Жер учаскесін тіркеу тиісті
мемлекеттік органдар шешіміне немесе олармен мәліметтер бойынша нотариалды
куәләндірілген құжаттарға сүйенеді. Жерлерді есепке алуда, бағалауда түсіру
және зерттеу материалдарының маңызы өте зор.
Кадастр мәліметтерінің көрнектілігі, анықтығы, қол жетерлігі.
Материалдарды кадастрлік құжаттарда тиімді және ыңғайлы орналастырумен
қатар, әртүрлі картографиялық материалдарды, кадастрлік ақпаратты жинау,
талдау, өңдеу, сақтау және беру электрондық карталарды, жоспарларды,
картограммаларды, диаграммаларды қоса, компьютерлік технологиясын
қолданумен жетіледі. Жер кадастрының мағлұматтары және материалдары жеке
және заңды тұлғалар учаскесін әртүрлі шаруашылық, құқықтық және жерлерді
пайдалану, қорғау мәселелерін шешуде қарапайым, қол жетерлі болуы тиісті.
Жер кадастрының үнемділігі. Қазіргі өлшеу, зерттеу әдістерін, сондай-
ақ компьютерлік техниканы қолдану арқылы қажетті мағлұматтарды алу және
оларды кәзіргі деңгейде ең аз шығынмен ұстауды қамтамасыз ету.
Аэрофототүсіру және аэроғарыштық түсіру материалдарын пайдалану жеріміздің
барлық аумағы арқылы кең ақпарат бере отыра, қысқа мерзімде жер қорының
үлестіруі, жай-күйі және пайдалануында өтіп жатқан барлық өзгерістерді
ескеруге мүмкіндік береді.
Жер кадастрын орталық мемлекеттік басқару кадастрлік жұмыстарды бірдей
әдістеме бойынша жүргізіп, жер қорының жай-күйі, оның пайдалануы туралы
салыстырмалы сенімді мәліметтерін алуға мүмкіндік береді. Қазақстан
Республикасында мемлекеттік жер кадастрын басқару, жүргізу жер қорын
басқару жөніндегі Агентікке және оның территориалдық органдарына жүктелген,
осы Агенттік пайдаланатын, иеленетін жерлерді тіркеуді, жерлерді
мемлекеттік есепке алуды және басқа жер-кадастрлік жұмыстарды басқарады.
Ол топырақтық, геоботаникалық зерттеулерді жүргізу, жоспар-
картографиялық материалдарды құру, жерлерді тіркеу, есепке алу, бағалау
бойынша нұсқауларды, әдістемелерді жасап, бекітеді. Агенттік жер
көлемдерін, олардың санаттар, алқаптар, жер пайдаланушылар бойынша
үлестірілуі туралы мәліметтерді жүйелендіруді, зерттеуді, сақтауды, сондай-
ақ қажетті жер кадастрлік құжаттарды жарыққа шығаруды қамтамасыз етеді.
Жер кадастрлік жұмыстарды Агенттіктің территориалдық органдарымен
қатар республиканың жерді үйлестіру қызметінің әртүрлі кәсіпорындары,
ұйымдары жүргізеді. Ал кейбір жұмыс түрлерін қазіргі уақытта мемлекеттік
емес кадастрлік фирмалар мен бюролар орындайды. Осы кәсіпорындар, ұйымдар,
мекемелер жылда белгіленген мерзімде тиісті аудан, қала органдарына
белгіленген рәсімде жерлер құрамында болған өзгерістер туралы есеп беріп
тұрады. Жер кадастрын бүкіл республика масштабында орталық басқару мен
Агенттік жағынан бақылау, оның жүйесінің және әдістемесінің бірлігін
қамтамасыз етеді.[4]
Мемлекеттік жер кадастрының міндеттері:
1) жер мемлекет меншігіне айналдыру принциптерін қорғау;
2) мемлекеттік жер меншігін қорғау;
3) жер сапасы мен мөлшерін есебін жүргізу;
4) жерді экономикалық бағалауды жүргізу;
5) болжам, жоспар және жобаларды өңдеу;
6) жерге орналастыруды жүзеге асыру;
7) жерді пайдалану және қорғауға бақылау жүргізуді қамтамасыз ету;
8) жекешелендіру және сапалық саяатын іске асыру;
9) жерге орналастыруды тіркеу,кадастырлық ақпаратпен қамтуды жүзеге
асыру;
10) жерді тиімді пайдалану және қоғауды бақылауды қамтамасыз ету.
Кадастрды енгізудің негізгі шарты - ақпараттың өзара қосылушылық
принциптерін қамтамасыз ету, ол үшін кіріс және шығыс форматтары, кодтар,
бірыңғай классификаторлар, картографиялық жобалар, биіктік, координаттың
біртұтас мемлекеттік жүйесін қолдану қарастырылған. Кадастр мәліметтерін
құрау топографиялық жерге орналастырушылық, жабдықтау, топырақтық,
геоботоникалық, бағалау және басқа тексерулер мен іздестірулерді жүргізумен
қамтылады.
Қалыптасқан жер кадастрының тіркеу және сақтау бірлігі жер учаскесі
болып табылады, ол-шекаралармен бөлінген жер-кадастрлық квартал, аудан,
облыс сияқты басқа да тіркеу бірліктері қолданылатын субьектілермен жер
құқық қатынастары тәртібі бекітілген жер. Жаңадан тіркеу бірлігі-жер
учаскесіне көшудің негізгі тіркеу бірлігі жер пайдалануға болатын кеңестік
кадастрда қабылданған тіркеу тәртібінен ерекше айрықшаланады.
Компьютерлік технологияны қолданатын қазіргі кадастрда әрбір жер
учаскесіне физикалық сипаттама жазылады, оның кеңістіктегі орнын
ажыратуға, өлшемін, тұрған жерін, құндық бағасы(жер бағасын) білуг
мүмкіндік береді.[Т.Есполов Жер кадастры Алматы 2013 жыл]
1.2. Жерді бағалау және оның түрлері
Жер бағасы - капиталға айналған жер рентасы. Егер жерді адамзаттың
мекені тұрғысынан қарасақ, жерге ешқандай баға жоқ. Жерсіз адам да, жан-
жануар да, өсімдіктер де өмір сүре алмайды. Жерді жаратуға ешқандай да адам
еңбегі шығындалмаған. Өздігінен адам еңбегінің нәтижесі бола алмайтындықтан
жердің құны болмайды. Жеке меншік жағдайында жер тауар ретінде алып-
сатылады, тауар айналысына енеді, яғни жер бағаланады. Өндіріс факторы
ретінде жер тауарлық сипатталады, ол сатылады және сатып алынады, оның
нарықтағы бағасы оған сұранысқа тәуелді болады. Өндірістік құрал-жабдықтар
нарығына түсуден бұрын жер экономикалық жағынан бағаланады — жер кадастры
арқылы (бастапқы бағасы бойынша). Салыстырмалы цифрлар арқылы жер
топырағының ауыл шаруашылық өндірісіне жарамдылық дәрежесі белгіленеді, жер
сапасы жағынан бағаланады. Ірілеп бағалау жердің жарамдылық (пайдалылық)
класын белгілеумен аяқталады, ал жан-жақты бағалау бонитеттік балдар
(әдетте 100 балдық жүйе) арқылы жүргізіледі. Бонитеттік балды белгілеу үшін
критерий ретінде негізгі ауыл шаруашылық өнімдерінің көпжылдық түсімділігі
(өнімділігі) қолданылады.
Жер еңбек процесіне жатпайды. Ол ауыл шаруашылығында еңбек заты, бірақ
өнімі емес. Сондықтан жерді бағалау үшін керек жағдайлар мынау:
- жердің тұтыну қасиеттеріне баға беру;
- жердің пайдалы қасиеттеріне баға беру.
Жылжымайтын объект ретіндегі жер учаскесінің физикалық параметрлерінен
және сипаттамаларынан басқа құқықтық тәртібі болады. бұл оның сәйкестігіне
(ұқсастығына) және бағаланған құнына өте мәнді әсер етеді. Жер учаскесін
сипаттайтын құқықтық тәртіптің белгілері: жер учаскесі орналасқан
шеңбердегі жердің категориясы, жер учаскесін пайдалану мақсаты, меншіктің
формасы, сервитуттар. оған заттық құқықты шектеу.
Жерді бағалаудың бірнеше әдістері бар. Салыстырмалы құнарлылықты
дифференциялдық жер табысы қамтамасыз етеді. Бұлардың көлемі табиғат
жасаған құнарлылықтың дәрежесімен ғана емес, жерді жетілдіру үшін жасалған
қосымша капитал салымдары мен еңбектен тәуелді болады. Бірақ жер
сатылғанда, оның иесі жердің қыртысын салып қоймайды, ол одан жылдар бойы
табыс (рента) алу құқын сатады. Сондықтан, оның есебі бойынша, жер үшін
алынатын сома, егер ол банкіде сақталғанда, оған процент формасында рентаға
тең табыс әкелуге тиісті.
(1)
Мұндағы Jb - жердің бағасы, Rm - рента мөлшері және Qpm - қарыз пайызының
мөлшері.
Жерді бағалау жүйесі, осымен қатар, жерді бағалау және қайта бағалау
бағытында қызмет ұйымдастыруды талап етеді. Қазақстан экономикасының
реформалану жағдайында жер салыстырмалы бағаланады, өйткені көлеңкелі
нарықтың болуы, жер учаскелерімен мәмілелер туралы, жерді пайдаланатын
кәсіпорындарының шаруашылық қызметтерінің нәтижесі туралы ақиқат
мәліметтердін, жоқ болуы, жерді жақсарту шығындары мен тиімділігінің
парапар еместігі, халықаралық тәжірибе қабылдаған жерге баға беру
принциптері мен әдістерін механикалық түрде қолдануға мүмкіндік бермейді.
Неоклассикалық теория жердің құнын басқа өндіріс факторлары сияқты,
түпкі өнімнің құнынан туынды етіп түсінеді. Мысалы, егер астықтың бағасы
төмендесе, онда осыны өсіретін жерге де сұраныс төмендейді, ал сұраныс
төмендегенде, жалға алу (беру) төлем ставкасы да төмен болады.
Жердің құны бағалау – түрлі мақсатта пайдаланылатын жер төлімдерінің
пайдалылық қасиеттерін физикалық тұрғыда және ақшалай айқындау рәсімі. 1991
жылға дейін жердің физика-химия қасиеті (ауыл шаруашылығы жерінің ықтимал
құнарлылығы), орман қорлары, пайдалы қазбалар кеніштерінің барланған
қорлары, техикалық параметрлер (грунттың тығыздығы, топырақ суының грунттық
жатысы, тағы басқалар) бағаланды. Жерді пайдалану түрлері жүйеге түсірілді,
топырақ сыныпталып тұрпатқа келтірілді, табиғаттық-климатттық, ландшафтық
аймақтарға бөлінді.
ҚР Жер кодексінде (2003) жер санаттары, жер үшін төлемдер айқындалды,
жер телімдерін мемл. жер кадастры есебіне қою, жерді иеленушілерге жерге
құқық куәліктерін беру талаптары белгіленді. [5]
Материалдық игілікті құруда жердің маңызды өте зор. Ол қоғамдық
өндірістің материалдық негізгі және байлықтың көзі болып табылады. Жерді
табиғи ресурс және өндіріс құралы ретінде пайдалануда оның сан және
экономиқалық факторлар мен жағдайларға тәуелді болғандықтан, жерді өндіріс
құралы ретінде бағалау қажеттілігі туындайды.
Жерді бағалау жер кадастрының құрамды бөлігі бола отырып, халық
шаруашылығы мен адамдардың әлеуметтік өмірінде пайдаланатын табиғи
ресурстардың жалпы бағалануының бір бөлігі ретінде қаралды. Ғылыми-
техниқалық процесс, көп салалы экономикаға көшу,жерге жеке меншіктің пайда
болуы адам және табиғат арасындағы өзара қатынастарының салалық тұрғындан
өзгеруіне әкелді. Осы жаңа факторларды ескермеуге болмайды. Сондықтан
қоғамның, ең алдымен өндірістің ауыл шаруашылық ауқымында табиғи
ресурстардың рөлін айрықша бағалау қажет. Бірінші кезекте ол табиғи
ресурстардың негізгі-жерге қатысты. Жерді бағалауда оның өндірістің басты
құралы ретіндегі, ауыл шаруашылығында пайдалануының белсенді рөлін ескеру
керек. Бұл тұрғыда ол өндірістан ауыстырылмайтын өндіріс құралы болып
табылады. Қазақстан Республикасы Конституциясына сәйкес жер мемлекеттік
меншігінде. Алайда, жер заңында белгіленген шегінде жер жеке меншіктік бола
алады. Заңға сәйкес меншік иесі жер келісім баға бойынша сатуға, жарна
ретінде шаруашылық серіктестіктің жарғылық қорына беруге, және жер
учаскесін кепілдікке беруге, сый ретінде тартуға, мұралыққа қалдыру құқылы.
Жер бағасы салық салудың жалға беру төлемі анықтаудың негізін қалап,
бюджеттің кіріс бөлігінің ең бір маңызды бабы болып, әр адамның мүддесіне
әсерін тигізеді. Осы жағдайлар қазіргі уақытта Қазақстанда жерлерді бағалар
мәселесінің халық шаруашылық, әлеуметтік маңыздылығын шарттастырады.
Сондықтан жерлері бағалау кезінде экономикалық, әлеуметтік, экологиялық
мәселелер ескеру қажет. Жерді бағалауда нысаналы орын алуы, пайдалануы,
салалық экологиялық күй-жайы, жер бедері, қызмет көрсету ауқымы,
орталықтан және өнім өткір базарынан алыс-қашақтығы, шаруашылықтың
орналасуы ескеріледі.
Жер – адамның өмір сұру ортасы, өсімдік және меншілік шаруашылығы
өнімің өндірудің ең басты құралы, елді-мекендердің тұраңы және өнеркәсіптік
құрылыстарды байланыс көліктерін орналастыру негізгі базасы, сондай-ақ
табиғат байлығының қоймасы.
Мақсатқа байлынысты жерді әр тұрғыдан бағалауы болады. Соған орай
бағалау әдістері де әр түрлі болады. Мемлекеттің әр даму сатысында әр елде
жерлерді бағалаудың әр түрлі жүйелері пайда болып дамыған. Кеңестік
Қазақстанда жерді бағалауда топырақтарды бонитеттеу, республика аумағын
табиғи – ауыл шаруашылық және топырақ-климаттық аумақтау, жерлерді
экономикалық бағалау әдістерін зерттеу мен жер бағалық жұмыстарды орындау
бойынша жұмыстар жүргізіледі. Осы жұмыстар нәтижелері ауыл шаруашылық
салаларын орналастыруда, қоспарлауда, ауыл шаруашылық өнімдерінің сату
бағаларын жіктеуде, жерлердің пайдалануын салыстырмалы талдауда
пайдаланады.
Жер бағалау жұмыстарын орындауда, әдістемелік мәселерін дамытуда Қазақ
ауыл шаруашылық экономикасы және ұымдастыру ғылыми-зерттеу иституты,
Казгипрозем, ҚазССРҒА топырақтану институты, Қазақ мемлекеттік ауыл
шаруашылық институты, Целиноград ауыл шарущылық институты ұжымдары, сондай-
ақ Николенко Г.С., Иванов А.И., Бобров В.А., Давлятшин И.Д., Подольский
Д.И., Мәдиев Ғ.Р., Крохмаль В.И. және т.б. айтарлықтай еңбек сіңірген.
Жерлерді бағалау, Қазақстанда жер ресурстарын тиімді пайдалану
шаруашылықтардың табиғи экономикалық орналастырылу жағдайларын, олардың
мамндандырылуын ескере отыра жолдарын және әдістерін зерттеу мәселелері ҚР
ҰҒА академиктері Қалиев Г.А., Куатов Р.И., Сағадиев К.Ө., Дүйсенбеков З.Д.,
ҚР ҰҒА корреспондент мүшелері Сатыбалдин А.А., Григорук В.В., сондай-ақ
ғылым докторлары, жерге орналастыру саласын Қазақстанда негізін салған
Гендельман М.А., Сигарев М.И., Спектор М.Д, Ткачук С.А., және т.б.
мамандардың ғылыми жұмыстарында келтірілген. Осы еңбектердің нәтижелері
кәзіргі уақытта да пайдалануда. Мемлекеттік жерге орналастыру және жер
қатынастарының ғылыми-өндірісінде орындалған жерді бағалау жұмыстары
нәтижелері негізінде мемлекеттің пайдалануға берілген жерді сатып алу
төлемінің базистік ставкалары ұсынылған. Олар жер салығының ставкасы
негізіне алынған.
Қазіргі кезде академик З.Д. Дүйсенбеков, профессор Подольский Л.И.
басшылығымен жер бағасын анықтау әдістері және Республикамыздың әр
аумағында әр түрлі санаттардағы жерлердің бағасы бойынша ұсыныстарды
зерттеулер жетілдіру үстінде. Сонда да кәзіргі қолданыстағы әдістемелер
жерді нарық айналымына түсүге мүмкіндік беріп отырған жоқ. Бұл әдістемелер
тек ауыл шаруашылық арналуындағы жерлерді бағалауға бағытталған. Ал басы
санаттардағы жерлерге бұл әдістемені қолданудың реті келмейді. Л.И.
Подольскийдің ойынша, жерді бағалау бағыты қоғамның даму деңгейіне, жер
ресурстарын жеке заңды тұлғалардың, мемлекеттің пайдалану олардың
қажеттілігіне тәуелді. Сондықтан осы кезде әр түрлі мақсаттар үшін бірыңғай
жерді бағалау әдісі жоқ.
Жерді бағалау, оның халық шаруашылығындағы әртүрлі санаттардағы
жерлердің орналасуын нысаналы құнарлық объектісі болып табылады барлық
басқа өндіріс құралдарыеда және еңбек заттарында ондай қасиет жоқ.
Топырақтарды зерттеу негізінде олардың санала симаттамасы жасалынады,
топтастырылады, бонитет шкаласы құрылады, бонитет баллы аңықталады. Бұл –
топырақтық табиғи қасиеттерін және сапасын бағалауға жатады.
Жерді бағалау 3 түрде жүргізіледі:
1) Өнімділік бойынша - жерді өндіріс құралы ретінде;
2) Еңбек және өндіріс құралдарының шығындары бойынша - жерді еңбек
заты ретінде;
3) Еңбек және құралдар шығындарының тиімділігі бойынша жердің ауыл
шаруашылық өндіріс құралы ретінде экономикалық құнарлығы ретінде.
Жерді бағалаудың негізгі көрсеткіштері бірыңғай жүйе құрып, ондағы әр
көрсеткіштің өз арнаулары болып басқалармен қызметтік байланыста тұрады.
Жерді бағалау көрсеткіштері белгілі сапада бір гектар көлемге есептелінеді.
Бағалау бірлігін бөліктеу топырақтарды топтастыру және жерді бағалық
аудандастыру жүйесімен қамтамасыз етіледі.
Жерлерді бағалау әр көрсеткіш бойынша бір ізділікпен өзара байланысты
үш сатылық жұмыстардан тұрады:
1) Жер сапасының табиғи нышандарын бағалау;
2) Бөлек ауыл шаруашылық дақылдарға, малдарға, алқаптарға, қатысты
жерлерді жекеше бағалау;
3) Жерлерді жалпы бағалау - ауыл шаруашылық алқтарды шаруашылықтар
және жер массивтері бойынша жиынтықтап бағалау.
Жер сапасының табиғат нышандарын бағалау агроклиматтық. топырақ-
агрохимиялық, геоботаникалық және басқа мәліметтер негізінде орындалады.
мәліметтерді пайдалануда жерлерді сапалық топтастыру және бағалық
аудандастыру жүйесі қалыптасады. Әр жер бағалық аудан бағалық шкала
құрастырылады. Жерді бағалау сапалық топтар бойынша бағалау көрсеткіштеріне
базистік жүйесі белгіленеді. Осылардың негізінде жер учаскелері, экімшілік
– аумақ бірлестіктері бойынша бағалық көрсеткіштер анықталады.
Ауыл шаруашалығында пайдаланатын жайылым және шабындық түрлерінің
өсімдік ресурстары мал шаруашылық өнімін өндіру үшін мал азықтық құндылығы
жағынан бағаланады. Жайылым және шабыңдық адам үшін шаруашылығының даму
қоры болып келеді. Ерекше қорғалатын табиғи аумақтары жерлеріндегі және
бірша орман аумақтарындағы өсімдік ресурсгары басқа қызмет атқарғандықтан
олардың нысаналық арналу жағынан (өсімдік әлемін сақтау) бағаланады. Ірі
көлемде алғанда экологиялық жүйені (климаттық, топырақтық, өсімдік жөне
антропогендік факторлар) бағалау туралы айтуға болады. Ауыл шаруашылығында
жер өндірісінің басты құралы ретінде қаралады. Сондықтан жерді бағалау үшін
ауыл шаруашық алқаптары бірлігінің жалпы табысты шығындарды, пайдалану және
капитализациялау коэффициенті арқылы жердің нормативтік бағасын есептеуге
болады. Бұл әдісті зерттеуде ауыл шаруашылығы алқаптарын бағалауда проф.
Л.И. Подольский қолданды.
Ауыл шаруашылық жерлерді бағалаудың негізгі көрсеткіштері:
жердің өнімділігі. Ол жалпы бағалау көрсеткіші ретінде есептелінеді -
1 га жалпы өнімнің құны (тенгега), ал жеке бағалауда натуралды түрде
алынады - негізгі ауыл шаруашылық дақылдардың түсімділігі (цга), ауыл
шаруашылық малдардың өнімділігі (цга) және олардың га құндық, түрі
(тенгега).
шығындардың өтеуленуі (ШӨ) ол натуралдық және құндық түрде
көрсетілетін жеке және жалпы бағалау көрсеткіш ретінде және шығындардың
бірлігіне келетін өнім шығыны бойынша есептелінеді.
дифференциалды пайда (ДП) бұл салыстырмалы жақсы жерлердегі қосымша
өнім мөлшерін көрсететін таза пайданың бөлігі.
Жерлерді жеке және жалпы бағалау көрсеткіші ретінде белгілі сападағы
жерлердің аудан бірлігіне келетін нормадан артық пайданы көрсетеді.
Жерді бағалаудың құндық көрсеткіштерін есептеу кадастрлық бағаларда
жүргізіледі. Аймақтық және ішкі шаруашылық бағалауды қосымша мақсаттарды
шешу үшін сол аймақтың (шаруашылықтың) есептік бағалары немесе орта нақтылы
сату бағалары пайдаланылады. Жерлердің бағалық топтары бойынша шығындардың
базистік көрсеткіштерін дифференциялауда алдын ала табиғи-шаруашылық
аймақтар және мамандырылған әр шаруашылық бойынша анықталған тура
шығындардың нормативтерін қолдануға негізделінген нормативтік әдісті
пайдалануға болады. Оларды колдану ауыл шаруашылық салаларындағы қолданатын
технологияны ескертіп, тиісті түзеуді және қәзіргі құндақ ақшалық
көрсеткіштер. [Жер кадастры Ж.Т.Сейфуллин Алматы 2008 177бет]
Жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкаларына түзету
коэффициенттері
1. Түзету коэффициенттері мен аймақтардың шекаралары аудандық маңызы
бар қалаларда, кенттер мен селолық елді мекендерде – аудандық
атқарушы органның ұсынысы бойынша аудандық өкілді органның, ал
облыстық маңызы бар қалаларда (Астана және Алматы қалаларында)
облыстық (Астана және Алматы қалалық) атқарушы органның ұсынысы
бойынша облыстық (Астана және Алматы қалалық) өкілді органның
шешімімен бекітіледі. Бұл ретте арттыратын немесе кемітетін
коэффициенттердің шекті (ең жоғары) мөлшері екі еседен аспауға
тиіс.
2. Мемлекет ауыл шаруашылығы өндірісін жүргізу үшін беретін жер
учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау кезінде жер
учаскесінің сапалық жай-күйіне, орналасуына, сумен қамтамасыз
етілуіне, қызмет көрсету орталықтарынан қашықтығына байланысты
түзету (арттыратын немесе кемітетін) коэффициенттері қолданылады.
3. Алқаптардың түрі мен топырақтардың үлгісі бойынша жер учаскесінің
сапалық жай-күйі жер-кадастр карталары, топырақ, геоботаникалық,
топырақ-мелиорация және басқа зерттеу материалдары негізінде
анықталады:
1) егістік құрамында пайдаланылатын жер учаскесінің құнын белгілеу
үшін оның мелиорациялық жай-күйі мен жер бетінің еңістігіне қарай
мынадай түзету коэффициенттері қолданылады:
жердің мелиорациялық жай-күйі:
- жақсы (топырағы тұзды емес және сортаң емес, тассыз, эрозияға
ұшырамаған; жер асты суларының тереңдігі: тұщы су – 3 метрден
астам, минералды су – 6 метрден астам) – 1,2;
қанағаттанарлық (топырағы аздап тұзды, сортаңдау, тасы аз, аздап
эрозияға ұшыраған; минералдануы төмен жер асты суларының тереңдігі 3-6 м) –
0,9;
- қанағаттанғысыз (топырағы орташа және аса тұзданған, орташа және
аса сортаң, тастақ, орташа және күшті эрозияға ұшыраған; 1 гл
астам минералданған жер асты суларының тереңдігі 3 метрден кем) –
0,6;
- жер бетінің еңістігі: 1 градусқа дейін – 1; 1-ден 3 градусқа дейін
– 0,98; 3-тен 5 градусқа дейін – 0,96; 5-тен 7 градусқа дейін –
0,93; 7 градустан астам – 0,86;
2) табиғи жем - шөп алқаптары (шабындық, жайылым) құрамында
пайдаланылатын жер учаскелерінің құнын айқындау үшін учаскенің
сапалық жай-күйі мен жер бетінің еңістігіне қарай мынадай түзету
коэффициенттері қолданылады:
2.1) жақсартылған шабындықтар мен жайылымдар:
- көпжылдық шөп егіліп, түбегейлі жақсартылған – 1,2;
- өсімдік жамылғысының түр-құрамын өзгертпей, беткі қабаты
жақсартылған – 1,1;
- шабындық жердің жай-күйі:
- жақсы (ластанбаған, бұта-шілік баспаған, ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz