Риддер қаласының жерлерін аймақтарға бөлу
УДК 631.111
Д. Серікбаев атындағы Шығыс Қазақстан
техникалық университеті КЕАҚ
Жер туралы ғылымдар мектебі
Сабырбек Мұхаметрахым Асхатұлы
Риддер қаласының жерлерін аймақтарға бөлу
ДИПЛОМДЫҚ ЖҰМЫС
6В07307- Жерге орналастыру мамандығы бойынша
Өскемен қ. 2023 ж
Мазмұны
Нормативтік сілтемелер
3
Анықтамалар
4
Белгілер мен қысқартулар
5
Кіріспе
6
1
Жалпы мәліметтер
10
2
Аймақтарға бөлу түрлерінің жіктелуі
15
2.1
Орналасу критерийі бойынша аймақтарға бөлу
17
2.2
Нарықтық құн критерийі бойынша аймақтарға бөлу
21
3
Аймақтарға бөлу объектісінің сипаттамасы
23
3.1
Тарихи-географиялық анықтама
23
3.2
3.2.1
3.2.2
3.2.3
3.2.4
3.2.5
3.3
3.3.1
3.3.2
3.4
4
4.1
4.2
4.3
4.4
Табиғи жағдайлар
Климат
Рельеф және геоморфология
Гидрография және гидрология
Топырақ және өсімдіктер
Пайдалы қазбалар
Әлеуметтік-экономикалық жағдай
Өнеркәсіп
Әлеуметтік сала
Жер қоры
Елді мекендердің аумағын аймақтарға бөлу
Дайындық жұмыстары
Риддер қаласының орналасқан жері аумағын критерийлер бойынша аймақтарға бөлу
Үлбі кентінің орналасқан жері аумағын критерийлер бойынша аймақтарға бөлу
Елді мекендердің орналасқан жері аумағын критерийлер бойынша аймақтарға бөлу
Қорытынды
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі
26
26
27
28
29
30
31
31
32
34
36
36
37
49
56
59
62
Нормативтік сілтемелер
Осы дипломдық жұмыста келесі стандарттарға сілтемелер пайдаланылды:
1. Қазақстан Республикасының 2003 жылғы 20 маусымдағы № 442-II Жер кодексі (10.03.2022 ж. өзгерістер мен толықтырулармен).
2. "Жер учаскелері жеке меншікке берілген кезде, мемлекет немесе мемлекеттік жер пайдаланушылар жалға берген кезде олар үшін төлемақының базалық ставкаларын, сондай-ақ жер учаскелерін жалдау құқығын сатқаны үшін төлемақы мөлшерін бекіту туралы"Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2003 жылғы 2 қыркүйектегі №890 қаулысы.
3. ҚР Жер ресурстарын басқару агенттігі 2008 жылғы 25 тамызда бекіткен елді мекендерде (қалаларда) салық салу мақсаттары үшін жерді бағалық аймақтарға бөлу және жерді аймақтарға бөлу жөніндегі уақытша әдістемелік ұсынымдар.
4. "Астана қаласының жерлерін аймақтарға бөлу және бағалау" электрондық оқу құралы, 2011 жыл.
5. Шығыс Қазақстан облысы Риддер қаласының аумағын дамытудың 2011-2015 жылдарға, 2010 жылға арналған бағдарламасының материалдары.
6. Риддер қаласының бас жоспары (түсіндірме жазба), 2007 ж.
Анықтамалар
Дипломдық жобада тиісті анықтамалары бар келесі терминдер қолданылады:
Аймақтарға бөлу-жер аумағын олардың нысаналы мақсаты мен пайдалану режимін белгілей отырып айқындау;
Аймақтарға бөлу объектісі - дамудың бас жоспарының немесе елді мекеннің шегіндегі аумақ, ол мыналарға бөлінуі мүмкін: тұрғын аудан, шағын аудан, Есептік тоқсан, бағалау учаскесі;
Тұрғын аудан және шағын аудан-90-95% - ға нарықтық баға ақпаратын тасымалдаушы болып табылатын қоныстану аумағының аумақтық бірліктері;
Бағалау учаскесі-баға ақпаратының бастапқы тасымалдаушысы;
Бағалау аймақтарының шекарасы-инфрақұрылымды дамыту деңгейіне байланысты мемлекет беретін жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкаларына түзету коэффициенттері белгіленетін елді мекендер аумағының бір бөлігінің шекарасы;
Төлемақының базалық ставкасы-мемлекет жер учаскесіне жеке меншік құқығын берген немесе уақытша өтеулі жер пайдалану (жалға алу)құқығын сатқан кезде оның кадастрлық (бағалау) құнын айқындау үшін жер учаскесінің нормативтік бағасы;
Су қорғау аумақтары -- өзен арнасына іргелес (ашық және коллекторға алынған) учаскелер, олардың шегінде табиғи кешен элементтеріне техногендік жүктеме су объектілерінің жай-күйіне айтарлықтай әсер етеді. Су қорғау аумақтарының шекараларын белгілеудің негізгі мақсаты табиғи суларды басқару болып табылады. Бұл ретте басқару әсерлері қорғау, қорғау және оңалту шаралары болуы мүмкін.
Функционалдық аймақтарға бөлу -- бұл жұмыста-оларды оңтайландыру және ұтымды басқару бойынша одан әрі іс-шараларды әзірлеу мақсатында табиғи жағдайлар мен шаруашылық пайдалану бойынша салыстырмалы түрде біртекті учаскелерді қалалық аумақтар шегінде бөлу.
Жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкаларына түзету коэффициенттері - ауданның жергілікті атқарушы органының ұсынысы бойынша аудандық өкілді органның шешімімен, ал облыстық маңызы бар қалаларда, Республикалық маңызы бар қалаларда, астанада-облыстың, республикалық маңызы бар қаланың, астананың жергілікті атқарушы органының ұсынысы бойынша облыстың, республикалық маңызы бар қаланың, астананың өкілді органы бекітетін коэффициенттерді жоғарылату және төмендету.
Белгілеулер мен қысқартулар
ҚР
oo Қазақстан Республикасы
РФ
oo Қазақстан Республикасы
ШҚО
oo Шығыс Қазақстан облысы
АШМ
oo ауыл шаруашылығы министрлігі
ЖШС
oo жауапкершілігі шектеулі серіктестік
ММ
oo мемлекеттік мекеме
ГАЖ
oo геоақпараттық жүйе
м
oo метр
га
oo гектар
км
oo километр
ш.м
oo шаршы метр
ЭК
oo экологиялық көрсеткіш
ТК
oo түзету коэффициенті
%
oo процент
Кіріспе
Зерттеу тақырыбының өзектілігі. Қазақстан Республикасында Жерді аймақтарға бөлу Қазақстан Республикасының Жер кодексіне сәйкес жүзеге асырылады, оның негізгі мақсаты жердің нысаналы мақсаты мен пайдалану режимін белгілей отырып, оның аумағын айқындау болып табылады.
Елді мекендерде жерді аймақтарға бөлу бағалау аймақтарының шекараларын және жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкаларына түзету коэффициенттерін айқындау мақсатында жүргізіледі.
Зерттеудің мақсаты мен міндеттер:
oo геоэкологиялық жағдайды сапалы бағалай отырып және оны жақсарту бойынша ұсынымдар әзірлей отырып, жекелеген учаскелердегі қызмет регламенттері аумағының табиғи жағдайларына сәйкес негіздеу;
oo аумақтың функционалдық тиесілілігінің және оның мәртебесі мен табиғатты қорғау және шаруашылық қызмет режимінің сәйкестігін бағалау;
oo табиғи кешен элементтері барынша дәрежеде теріс техногендік әсерге ұшырайтын учаскелерді анықтау;
oo - Риддер қаласы аумақтың барлық бөліктерінің тұрғындары үшін теңгерімді экономикалық және әлеуметтік дамуға мүмкіндік беру;
oo шамадан тыс тұтынуды болдырмау және оларды сақтау үшін табиғи ресурстарды жауапкершілікпен басқару;
oo - қоршаған ортаны қорғаңыз. Адамдар мен кеңістіктердің қатар өмір сүруі өте маңызды. Бейбіт өмірге кепілдік беру үшін аумақты жақсы жағдайда ұстау маңызды.
oo - Аумақты тиімді пайдалану. Бұл соңғы функция алдыңғы функцияларды іске асырған кезде орындалады.
Әкімшіліктік территориялар шеңберінде басқару үшін мемлекеттік органдардың тапсырыстары бойынша аймақтандырудың аса көптеген түрлері жүзеге асырылады. Олар билік құрылымдарына сәйкес шешімдерді қабылдау үшін әртүрлі жағынан келуге мүмкіндік береді. Аймақтандыру арқылы бағалаушылық, жоспарлаушылық, ұйымдастырушылық, ынталандырушылық, бақылаушылық сияқты шешімдердің түрлері қолданылады. Шешімдер қабылдау негізінде аймақтандырудың қорытынды әзірленімі болып табылатын аймақтық регламенттер жатады.
Жер-бағалау аудандарын (зоналарды) құру елді мекендерде жер-бағалау аудандарының қалыптасу принциптері төрт белгімен анықталады:
1 Біркелкілігімен:
- қала құрылыстық сипаттама (әлеуметтік және инженерлік-көліктік қамтамасыз етуді, құрылысты жобалау);
- территорияның функционалдық арналуы (тұрғын үй, өнеркәсіптік, рекреациялық);
- географиялық белгілері (кеңістіктік-ландшафттық, инженерлік-геологиялық және әлеуметтік);
- экологиялық жағдайы.
2 Территориялық оқшаулануымен (нақты шекаралармен белгіленген - өзендермен, су айырғыштармен, тальвегтермен, темір жолдармен, автомагистральдармен және т.б.);
3 Жинақтылығымен;
4 Даму болашағымен (Бас жоба, әлеуметтік даму жобасы бойынша және т.б.).
Жер-бағалаулық аудандардың шекаралары ірі масштабты жобаларда анықталады, содан кейін зерттеу барысында анықталады және түзетіледі, кейіннен белгіленген тәртіп бойынша бекітіледі.
Елдi мекендер қалалар, поселкелер мен селолық елдi мекендер жерiн аймақтарға бөлу мынадай принциптерге негiзделедi:
oo қалалар мен поселкелердiң, селолық елдi мекендердiң жерлерiн пайдалану олардың бас жоспарларына, жоспарлау жобаларына, аумақтық жер-шаруашылық құрылымының құрылысы мен жоспарына сәйкес пайдалану;
oo қала сыртынан жердi оны пайдаланудың бекiтiлген режимiмен бөлу.
Қала маңайындағы аумақтарды аймақтау ауыл шаруашылығы өндiрiсiн қарқынды дамытуға болатын, әсiресе қала құрылысын реттейтiн жердi құрылыс, қаланы дамытуға, құрылыстарды орналастыру және салуға, инженерлiк-коммуникация және көлiк инфрақұрылымдарының қалыпты жұмыс iстеуiне қажеттi резервтiк жер, қорғаныштық және санитарлық-гигиеналық функцияларды орындайтын және халықтың тынығу орны болып табылатын жасыл ормандары, орман парктерi мен жасыл көшеттерi бар жасыл желек аймақтарын бөле отырып жүзеге асырылады.
Жердi аймақтарға бөлудiң мақсаты:
1) оны аймақтарға бөлу жолы арқылы; жер ресурстарын басқару саласында бiрыңғай мемлекеттiк саясаттың жүргiзiлуiн;
2) аймақтардың шекаралары мен көлемiн белгiлеудi, түрлi аймақтарға бөлiнген жерлердi пайдаланудың тәртiбi мен режимiн;
3) жердi пайдалану мен қорғаудың аймақтық оның iшiнде қала құрылысындағы бағдарламасын жасауды қамтамасыз ету.
4) Жерді аймақтарға бөлу аумақты, сондай-ақ жекелеген санаттағы жерлерді аймақтарға бөлудің республикалық, облыстық және аймақтық схемаларын (жоспарларын) әзірлеу жолымен жерге орналастыру тәртібімен жүзеге асыру.
5) Жердi аймақтарға бөлу кезiнде заңға сәйкес тәртiпте қаралып, бекiтiлген аумақтарды мақсатты пайдалану режимi жер қатынастарын жүргiзушi субъектiлер үшiн мiндеттi болып табылады.
6) Аумақтарды мақсатты пайдалану туралы жердi аймақтандыру мәлiметтерi жер ресурстарын басқаруды ұйымдастыруда, жер заңдарын шешу, жер учаскелерiн жеке меншiкке және пайдалануға беруде, мемлекеттiк қажеттiлiкке сату мен сатып алуда жер учаскесiнде зерттеу жүргiзуге рұқсат беруде, сондай-ақ жердi пайдалану мен сақтауға бақылау жасауда, басқа да жер қатынастарын реттеу мәселелерiнде пайдаланылады
Зерттеу объектісі ШҚО Риддер қаласының территориясы , оларды пайдалану, оларды аймақтарға бөлу арқылы ұтымды пайдалану тәсілдері мен әдістері болып табылады.
Зерттеу пәні ШҚО Риддер қаласының территориясын аймақтарға бөлуінің қалыптасуы жағдайында жерді пайдаланудың қалыптасуының негіздемесінің заңдылықтарын, әдістері мен тәсілдерін зерттеу болып табылады.
Дипломдық жұмыстың теориялық-әдіснамалық негізі табиғатты пайдалану экономикасы, пайдалану, экономикалық бағалау және жер ресурстарын басқару мәселелері, теориялық және практикалық зерттеулер болды.
Дипломдық жұмыста мақсатқа жету және қойылған міндеттерді шешу үшін аймаққа бөлу әдістемесі қолданылды - Аумақта орналастыруға жататын қызметтік аймақтардың құрамы мен түрін анықтау, шекараны бекіту, аймақтарды нақты аумақ бөлімшелеріне бекіту және функционалдық аймақтарға бөлу схемасын құрастыру, әр қызметтік аймаққа қала құрылысы регламенттерін орналастыру.
Дипломдық жұмыста зерттеудің нәтижесінде ШҚО Риддер қаласының зоналық коэфициенттері анықталды.
Жұмыстың теориялық және практикалық маңыздылығы Аумақты функционалдық аймақтарға бөлу объектіні үлгілеудің ерекше әдісі болып табылады, нәтижесінде оның барлық аумағы оларға бекітілген артықшылықты түрлерімен және шаруашылық пайдалану тәртіптерімен жеке аудандарға (аймақтарға) бөлінеді. Функционалдық аймақтарға бөлу мақсаты аумақтың жекелеген бөліктерін тиімді пайдалану, қала құрылысы регламенттерін сақтау және түрлі шаруашылық түрлері өзара бірге орналасқан бөлікте шектеулерді жоспарлау, құнды табиғи ресурстарды қайта қалпына келтіру болып табылады
Жұмыс құрылымы. Дипломдық жұмыс кіріспеден, төрт тараудан, қорытындыдан тұрады. Сонымен бірге 62 беттен тұрады, оның ішінде 4 сурет және 14 кесте, пайдаланылған әдебиеттер тізімінде 7 атау бар.
Жер бірыңғай жылжымайтын мүлік объектісінің негізгі құрамдас бөлігі және оның құнын қалыптастырудың негізгі факторы болып табылады. Бірдей жылжымайтын мүлік объектілері қай жерде орналасқанына байланысты әр түрлі құндылықтарға ие болуы мүмкін. Жақсы жерлерде жоғары кірістер алуға немесе объектілерді салу мен пайдалануға аз шығындар жұмсауға мүмкіндік бар.
Елді мекендерде жерді аймақтарға бөлу бағалау аймақтарының шекараларын және жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкаларына түзету коэффициенттерін айқындау мақсатында жүргізіледі.
Риддер қаласы мен Риддер қалалық әкімшілігіне бағынысты елді мекендердегі жер учаскелері үшін төлемақының қолданыстағы базалық ставкалары Шығыс Қазақстан облысы әкімдігінің 15.04.2015 жылғы № 88 Қаулысымен және Шығыс Қазақстан облыстық мәслихатының 17.04.2015 жылғы № 27336-V шешімімен бекітілген.
Риддер қаласындағы жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкаларына түзету коэффициенттері Шығыс Қазақстан облыстық мәслихатының 2003.12.26 № 333-III шешімімен бекітілді.
Жоғарыда аталған шешім ескіргендіктен және қазіргі жағдайға сәйкес келмегендіктен, сондай-ақ Риддер қалалық әкімшілігіне бағынатын елді мекендер бұрын аймақтарға бөлінбегендіктен, аймақтарға бөлудің жаңа схемаларын әзірлеу қажеттілігі туындады.
Шығыс Қазақстан облысы Риддер қаласының жер қатынастары жөніндегі уәкілетті органының Риддер қаласында және қаланың елді мекендерінде бағалау аймақтары шекараларының сызбаларын әзірлеу жөніндегі тапсырмасына сәйкес жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкаларына түзету коэффициенттерін айқындау мақсатында тиісті жұмыс көлемі орындалды.
Жұмыстар Қазақстан Республикасының 2003 жылғы 20 маусымдағы Жер кодексіне, оған енгізілген өзгерістер мен толықтыруларға, ҚР Жер ресурстарын басқару агенттігі 2008 жылғы 25 тамызда бекіткен елді мекендерде (қалаларда) жерді бағалық аймақтарға бөлу және жерді аймақтарға бөлу жөніндегі уақытша әдістемелік ұсынымдарға (бұдан әрі - әдістемелік ұсынымдар) сәйкес орындалды.
1 Жалпы мәліметтер
Аумақтарды аймақтарға бөлу түрлерінің жіктелуі
Аудандастырудың жеке түрлерін олардың таңдалған белгілерінің негізгі бағыты бойынша біріктіруге болады.
Келесі аймақтарға бөлу топтарын ажыратуға болады:
- экологиялық-оларды ұтымды пайдалану мен қорғауды қамтамасыз ету мақсатында аумақтардың, акваториялардың, әуе кеңістігінің, табиғи объектілер мен ресурстардың шекараларын белгілеу жөніндегі іс-шаралар жүйесі;
- экономикалық-Ұлттық экономика салаларының қалыптасқан географиялық бөлінуін объективті түрде көрсететін елдің немесе ірі аймақтың бағынысты экономикалық аудандары жүйесін бөлу;
- табиғи-ішкі бірлігі және табиғаттың өзіндік жеке сипаттамалары бар бағынышты табиғи аймақтар жүйесін анықтауға және зерттеуге негізделген жер бетінің аумақтық бөліну жүйесі;
- әлеуметтік-әр түрлі әлеуметтік процестердің қарқындылығын ескере отырып, аумақты бөлу;
- құқықтық-аумақтың әкімшілік ерекшеліктерін көрсететін нормативтік-құқықтық актілер негізінде аймақтарды бөлу. Бұл топта кадастрлық бөлім ерекше орын алады.
Қазақстан Республикасында жерді кадастрлық бөлу бойынша іс-шараларды өткізу қазіргі уақытта кадастрлық органдардың маңызды іс-шараларының бірі ретінде қарастырылады.
Кадастрлық бөлу Қазақстан Республикасының әкімшілік-аумақтық бөлінісі негізінде олармен тікелей байланысты жер учаскелері мен жылжымайтын мүлік объектілерін нөмірлеу мақсатында жүзеге асырылады.
Жоғарыда келтірілген аймақтарға бөлудің жалпы түрлерінің ішінде тек үш түрі кеңінен қолданылады: мақсатты пайдалану, функционалды және қала құрылысы.
Жерді нысаналы мақсаты бойынша бөлу, жер учаскелерін жердің нақты санатына жатқызу процесі жер ресурстарын пайдаланудың ұтымдылығы ұғымымен байланысты. Жер учаскесін пайдаланудың ұтымдылығын біржола анықтау мүмкін емес, ол өндіріс пен адамзат қоғамының өміріндегі өзгермелі жағдайларға, елдің стратегиялық мақсаттарына байланысты, сондықтан ол ұтымдылық критерийлеріне тікелей байланысты. Аймақтарға бөлу процесі белгілі бір критерийлерге сәйкес қандай да бір ауданды немесе қаланы аймақтарға бөлуді білдіреді, мысалы, учаскелердің мөлшері, оларда салынған ғимараттардың биіктігі, ғимараттардың өлшемдері, қоныстану тығыздығы және басқалары, бұл үшін өкілеттігі бар орган жүргізеді.
Жердің құқықтық режимі олардың жердің қандай да бір санатына жататындығына және аумақтарды аймақтарға бөлуге сәйкес рұқсат етілген пайдаланылуына қарай айқындалады. "Аймақтарға бөлу" және "құқықтық аймақтарға бөлу"ұғымдарын ажырату керек. Егер аймақтарға бөлу аумақты әртүрлі белгілерге сәйкес белгілі бір аймақтарға бөлуді білдірсе, онда құқықтық аймақтарға бөлу-бұл жергілікті өзін-өзі басқару органдарының жерді пайдалану ережелерін әзірлеу және жүзеге асыру және қалалық және ауылдық елді мекендердің, басқа муниципалитеттердің аумақтарын дамыту саласындағы қызметі.
Әр түрлі елдерде аймақтарға бөлудің мәні әртүрлі. Мәселен, мысалы, АҚШ-та бір сатылы аймақтарға бөлу қолданылады, онда барлық қажетті факторлар бір уақытта ескеріледі, көбінесе аймақтарға бөлу оларды әрі қарай дамыту немесе сату мақсатында бос, әлі салынбаған аумақтарды аймақтарға бөлу үшін қолданылады. Батыс Еуропа елдерінде аймақтарға бөлуді жүзеге асыруда егжей-тегжейдің жоғары деңгейі, аймақтарға бөлу мәселелерінде жергілікті өзін-өзі басқару органдарының жоғары дербестігі бар. Сонымен қатар, Еуропа елдерінде екі деңгейлі аймақтарға бөлу жүйесі қолданылады: алдымен мемлекеттік деңгейде жалпы схемалар мен аймақтар жасалады, содан кейін жергілікті өзін-өзі басқару органдары егжей-тегжейлі жүзеге асырады. Ресейде жердің құқықтық режимі олардың жердің белгілі бір санатына жататындығына және аумақтарды аймақтарға бөлуге сәйкес рұқсат етілген пайдалануға байланысты анықталады. Елді мекендердің жер санаты үшін аумақтарды аймақтарға бөлу қала құрылысы регламенттеріне сәйкес жер учаскелерін аумақтық аймақтарға жатқызу болады.
Жердің құқықтық режимі олардың жердің қандай да бір санатына жататындығына және аумақтарды аймақтарға бөлуге сәйкес рұқсат етілген пайдаланылуына қарай айқындалады. "Аймақтарға бөлу" және "құқықтық аймақтарға бөлу"ұғымдарын ажырату керек. Егер аймақтарға бөлу аумақты әртүрлі белгілерге сәйкес белгілі бір аймақтарға бөлуді білдірсе, онда құқықтық аймақтарға бөлу-бұл жергілікті өзін-өзі басқару органдарының жерді пайдалану ережелерін әзірлеу және жүзеге асыру және қалалық және ауылдық елді мекендердің, басқа муниципалитеттердің аумақтарын дамыту саласындағы қызметі
Жер ресурстарын ұтымды пайдалану критерийлерін таңдауға жан-жақты қарау керек. Жер учаскелерін үнемді пайдалануды қамтамасыз етумен қатар, резервтерді анықтаудан басқа, жер ресурстарын пайдалану мақсаттарына сәйкес әр түрлі деңгейдегі атқарушы органдар арасындағы осы мәселелердің шешімдерін ажырата отырып, Жер ресурстарын пайдаланудың оңтайлы нұсқасын таңдау қажет. Жерді ұтымды пайдалану критерийлерінің бірнеше тобын бөліп көрсету керек. Белгілі бір топтың мәнін азайту немесе бөлектеу мүмкін емес. Барлық критерийлер жиынтығы тұрғысынан пайдаланудың ұтымдылығын ұйымдастыру қажет.
Жерді пайдалану сипатының жергілікті жер жағдайларына сәйкестігін қамтамасыз ететін жер ресурстарын ұтымды пайдаланудың табиғи-климаттық критерийлер тобын бөліп көрсету қажет. Бұл топ ауыл шаруашылығында ерекше маңызға ие, жерлердің құрамы мен арақатынасы дәл осы критерийлер тобын ескере отырып жүргізілуі керек.
Жұмыстарды жүргізу үшін негіздеме:
- "Риддер қаласының Ауыл шаруашылығы, ветеринария және жер қатынастары бөлімі" ММ мен Қазақстан Республикасы Ұлттық экономика министрлігі Құрылыс, тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық және жер ресурстарын басқару істері комитетінің "Жер кадастрының ғылыми-өндірістік орталығы" шаруашылық жүргізу құқығындағы республикалық мемлекеттік кәсіпорнының Шығыс Қазақстан филиалы арасындағы жер-кадастрлық жұмыстарды орындауға арналған шарт директордың орынбасары В. В. Соловьевтің атынан
Аймақтарға бөлу объектісі-Риддер қаласы мен қаланың елді мекендерінің жер қоры.
Тапсырыс беруші - "Риддер қаласының Ауыл шаруашылығы, ветеринария және жер қатынастары бөлімі"ММ.
Орналасқан жері-Шығыс Қазақстан облысының орталығы - Өскемен қаласынан 135 км қашықтықта орналасқан Риддер қаласы, қалаға әкімшілік бағынысты аумақта орналасқан елді мекендер.
Объектінің мақсаты мен мақсаты-кейіннен облыстық маңызы бар қаланың тиісті өкілді органы бекіте отырып, Риддер қаласында және қаланың елді мекендерінде жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкаларына түзету коэффициенттерін белгілей отырып, бағалау аймақтары шекараларының сызбаларын әзірлеу.
Бағаланатын құқықтардың құрамы-жерді пайдалануды, орналасқан жерін, Әлеуметтік және мәдени-тұрмыстық қызмет көрсету объектілеріне қолжетімділігін, инженерлік инфрақұрылым объектілерімен, инженерлік-геологиялық және ландшафттық-рекреациялық және экологиялық жағдайлармен қамтамасыз етілуін қолайлы не қиындататын және шектейтін факторларды есепке алу.
Әдістемелік база:
Жұмыс 2008 жылғы 25 тамызда ҚР Жер ресурстарын басқару агенттігі бекіткен елді мекендерде (қалаларда) салық салу мақсаттары үшін жерді бағалық аймақтарға бөлу және жерді аймақтарға бөлу жөніндегі уақытша Әдістемелік ұсынымдардың талаптарына сәйкес жүргізілді.
Қатысушының атауы және заңды мәртебесі-Қазақстан Республикасы Ұлттық экономика министрлігі Құрылыс, тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық және жер ресурстарын басқару істері комитетінің "Жер кадастрының ғылыми-өндірістік орталығы" шаруашылық жүргізу құқығындағы республикалық мемлекеттік кәсіпорны, Шығыс Қазақстан филиалы.
Заңды мекен-жайы - Қазақстан Республикасы, Шығыс Қазақстан облысы, Өскемен қаласы, Шәкәрім даңғылы, 152.
Кесте 1. Аумақтық аймақтардың түрлері және олардың сипаттамасы
Аумақтық аймақтардың түрі
Сипаттамасы
Тұрғын аудандар
жер учаскелері тұрғын үйлерді, сондай-ақ мәдени-тұрмыстық және өзге де мақсаттағы объектілерді салуға арналған. Тұрғын аудандар жеке тұрғын үй құрылысына, аз қабатты аралас тұрғын үй, орта қабатты аралас тұрғын үй құрылысына және көп қабатты тұрғын үй құрылысына, сондай-ақ қала құрылысы регламенттеріне сәйкес өзге де құрылыс түрлеріне арналуы мүмкін.
Қоғамдық-іскерлік аймақтар
жер учаскелері әкімшілік ғимараттарды, білім беру, мәдени-тұрмыстық, әлеуметтік мақсаттағы объектілерді және қала құрылысы регламенттеріне сәйкес қоғамдық пайдалануға арналған өзге де объектілерді салуға арналған.
Өндірістік аймақтар
жер учаскелері қала құрылысы регламенттеріне сәйкес өнеркәсіптік, коммуналдық-қойма, осы мақсаттарға арналған өзге де өндірістік объектілерді салуға арналған.
Инженерлік және көліктік инфрақұрылым аймақтары
Жер учаскелері теміржол, автомобиль,өзен, теңіз, әуе және құбыр көлігі, байланыс, инженерлік инфрақұрылым объектілерімен, сондай-ақ қала құрылысы регламенттеріне сәйкес өзге де мақсаттағы объектілермен құрылыс салуға арналған.
Рекреациялық аймақтар
Жер учаскелері, оның ішінде қалалық ормандар, скверлер, саябақтар, қалалық бақтар, тоғандар, көлдер, су қоймалары алып жатқан жер учаскелері азаматтардың демалысы мен туризмі үшін пайдаланылады
Ерекше қорғалатын аумақтар
Ерекше табиғатты қорғау, ғылыми, тарихи-мәдени, эстетикалық, рекреациялық, сауықтыру және өзге де аса құнды маңызы бар жер учаскелері.
Ауыл шаруашылығын пайдалану аймақтары
Егістіктер, көпжылдық екпелер, сондай-ақ ауыл шаруашылығы мақсатындағы ғимараттар, құрылыстар алып жатқан жер учаскелері,
- өзгерген сәтке дейін ауыл шаруашылығы өндірісін жүргізу мақсатында пайдаланылады
елді мекендердің бас жоспарлары мен ережелеріне сәйкес оларды пайдалану түрлері
жер пайдалану және құрылыс.
Арнайы мақсаттағы аймақтар
Зираттар, крематорийлер, қатты коммуналдық қалдықтарды көму үшін пайдаланылатын объектілер және орналастырылуы көрсетілген аймақтарды бөлу жолымен ғана қамтамасыз етілуі мүмкін және басқа аумақтық аймақтарда жол берілмейтін өзге де объектілер алып жатқан аймақтар.
Функционалды аймақтарға бөлу практикалық қызметте жиі қолданылады. Мұндай аймақтарға бөлу қалалық аумақты пайдалану сипатына қарай бөлуді білдіреді және қала тұрғындарының негізгі тіршілік формалары -- еңбек, өмір, демалыс үшін оңтайлы жағдай жасауға мүмкіндік береді.
Аумақтық -- экономикалық аймақтарға бөлу қала аумағын оның кешенді экономикалық бағалауына сәйкес аймақтарға саралау.
Экономикалық аймақтарды құру объективті болып табылады және келесі принциптерге негізделген процесс:
1. Экономикалық принцип экономикалық аймақты көмекші және қызмет көрсететін өндірістердің белгілі бір құрамы бар бірыңғай кешеннің мамандандырылған бөлігі ретінде қарастырады.
2. Ұлттық принцип экономикалық аймақ халқының құрамы, оның тарихи еңбек пен өмірдің қалыптасқан ерекшеліктері сияқты принципті ескереді.
3. Әкімшілік принцип экономикалық аймақтарға бөлу және аумақтық саяси-әкімшілік құрылым бірлікті анықтайды.
2. Аймақтарға бөлу әдістері
Елдi мекендер жерi мен оның құрамы: қалаларды, кенттердi, ауылдарды, селолар мен басқа да қоныстарды дамыту үшiн берiлген жер учаскелерi.
Елдi мекендердiң жерi өзге әкiмшiлiк-аумақтық құрылымдардың жерiнен қаланың шегi, кенттiң шегi, ауылдық (селолық) елдi мекеннiң шегi арқылы шектеледi.
Елдi мекендер жерiнiң құрамына:
1) құрылыстар алып жатқан әрi көп пәтерлi және көп қабатты тұрғын үйлер, үй iргесiндегi жер учаскелерi бар жеке тұрғын үйлер салуға арналған тұрғын жай салатын жер;
2) денсаулық сақтау, мәдениет, сауда, қоғамдық тамақтандыру, тұрмыстық қызмет көрсету, коммерциялық қызмет объектiлерi, сондай-ақ мектепке дейiнгi ұйымдар, орта, техникалық және кәсiптiк, орта бiлiмнен кейiнгi ұйымдар және жоғары бiлiм беру мекемелерi, әкiмшiлiк, ғылыми-зерттеу мекемелерi, ғибадат үйлерi мен өзге де iскерлiк үйлерi, құрылыстар мен ғимараттар салынған және соларды орналастыруға арналған қоғамдық iскерлiк құрылыс салатын жер;
3) өнеркәсiп, коммуналдық және олардың жұмыс iстеуiн қамтамасыз ететiн қойма объектiлерi, инженерлiк және көлiк инфрақұрылымы объектiлерi салынған және соларды орналастыруға арналған, сондай-ақ осы объектiлердiң санитарлық-қорғау аймақтарын белгiлеуге арналған өндiрiстiк құрылыс салатын жер;
4) темiр жол, автомобиль, өзен, теңiз, әуе және құбыр тасымалы жолдары, инженерлiк инфрақұрылым мен байланыс магистральдары өтетiн және соларды салуға арналған көлiк, байланыс, инженерлiк коммуникациялар жерi;
5) ерекше қорғалатын табиғи аумақтар, сауықтыру, рекреациялық және тарихи-мәдени мақсаттағы жер;
6) өзендер, табиғи және жасанды су айдындары мен акваториялар, су қорғау аймақтары, гидротехникалық және басқа да су шаруашылығы құрылыстары орналасқан су айдындары мен акваториялар жерi;
7) ауыл шаруашылығына пайдаланылатын жер;
8) алаңдар, көшелер, тротуарлар, өтпе жолдар, жолдар, жағалаулар, парктер, гүлзарлар, қаладағы ормандар, бульварлар, су айдындары, жағажайлар, зираттар және халықтың қажеттерiн қанағаттандыруға арналған өзге де объектiлер (су құбырлары, жылыту құбырлары, тазарту құрылыстары және жалпы жұрт пайдаланатын басқа да инженерлiк жүйелер) орналасқан және соларды орналастыруға арналған ортақ пайдаланудағы жер;
9) қала құрылысы қызметiне тартылмаған, елдi мекендi аумақтық тұрғыдан дамытуға және өзiндiк қосалқы шаруашылықты дамытуға арналған резервтегi және өзге де жер;
10) крематорийлердi, мал қорымы, тұрмыстық қалдықтар тастау орындарын және арнаулы нормативтер мен ережелер белгiленбейiнше пайдалануға болмайтын өзге де объектiлердi орналастыру үшiн бөлiнетiн арнайы мақсаттағы жер;
11) қорғаныс қажеттерi үшiн берiлген және өзге де пайдалану режимiндегi жер кiруi мүмкiн.
Елді мекен жері басқа жерден қалалық және ауылдық шекарамен бөлінеді.Әр елді мекеннің бас жоспары болады.Республикалық,облыстық маңызы бар қалаларының бас жоспарын үкімет бекітеді,ал одан кіші қалалардың бас жоспарын облыстық атқару органдары бекітеді.
Ірі қалалардың маңында қала жанындағы аймақтар бөлінеді.Олар қала шекарасының сыртында орналасады,және осы қаламен біртұтас аймақтардың экономикалық,табиғи аймақты құрайды.Бұл аймақтарға ауыл шаруашылық өндірісі қарқынды дамыған аймақтарды,жасыл аймақтарды,орман астындағы аймақтарды және қала құрылысын ерекше реттеу аймақтары бөлінеді.
Елді мекен жерін бағалық аймақтарға бөлу мақсатында елді мекен жер учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құны анықталады. Нақты жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын мемлекеттік жер кадастрын жүргізетін мамандандырылған мемлекеттік кәсіпорындар мемлекеттің жеке меншікке немесе жалға өтеулі негізде беретін жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкаларына сәйкес оған түзету (арттыратын немесе кемітетін) коэффициенттерін қолдана отырып белгілейді және облыстардың (республикалық маңызы бар қаланың, астананың), аудандардың (облыстық маңызы бар қалалардың) жергілікті атқарушы органдарының жер учаскелерін беру жөніндегі құзыреті шегінде облыстың (республикалық маңызы бар қаланың, астананың), ауданның (облыстық маңызы бар қаланың) уәкілетті органы бекітетін жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау актісімен ресімдейді.
Қазақстан Республикасының 2003 жылғы 20 маусымдағы № 442-II ҚРЗ Жер кодексін және "жер учаскелері жеке меншікке берілген кезде, мемлекет немесе мемлекеттік жер пайдаланушылар жалға берген кезде олар үшін төлемақының базалық мөлшерлемелерін, сондай-ақ сату үшін төлемақы мөлшерін белгілеу туралы" Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2003 жылғы 2 қыркүйектегі № 890 қаулысын іске асыру мақсатында жер учаскелерін жалға алу құқығы", Қазақстан Республикасы Жер ресурстарын басқару Агенттігінің Жер ресурстары және жерге орналастыру мемлекеттік ғылыми-өндірістік орталығы елді мекендерде (қалаларда) салық салу мақсаттары үшін жерді бағалық аймақтарға бөлу және жерді аймақтарға бөлу бойынша уақытша әдістемелік нұсқаулар әзірледі.
Барлық санаттағы жерлер аймақтарға бөлуге жатады:
- ауыл шаруашылығы мақсатындағы;
- елді мекендер;
- өнеркәсіп, көлік, байланыс, ғарыш қызметінің, қорғаныстың, ұлттық қауіпсіздіктің мұқтаждары үшін және ауыл шаруашылығына арналмаған өзге де жерлер;
- ерекше қорғалатын табиғи аумақтар, сауықтыру, рекреациялық және тарихи-мәдени мақсаттағы;
- орман қоры;
- су қоры;
- босалқы жерлер.
Жерді аймақтарға бөлу кезінде мынадай факторлар ескеріледі:
- табиғи және экономикалық жағдайлар;
- жердің нысаналы мақсаты;
- жердің сапалық жағдайы, олардың өнімділігі мен бағасы;
- жердің экологиялық жағдайы;
- әртүрлі санаттағы жерлерді пайдаланудың ерекше немесе арнайы режимі және басқалар.
2.1 Орналасу критерийі бойынша аймақтарға бөлу
Аудандастырудың бұл әдісі ренталық факторлардың мәні арқылы бағалау аймақтарының түзету коэффициенттерін анықтауға негізделген.
Таспа құраушы факторлардың мәні келесі салыстырмалы коэффициенттермен көрсетіледі:
- қоғамдық орталықтарға қолжетімділік;
- инженерлік жабдықтар, абаттандыру және көліктік қолжетімділік;
- мәдени-тұрмыстық қызмет көрсету;
- тарихи, ландшафттық, эстетикалық;
- қоршаған орта жағдайы;
- инженерлік-геологиялық;
- рекреациялық.
Бірлікке келтірілген факторлардың мәндері: қол жетімділіктің орташа қашықтығына және жер учаскесінің инженерлік инфрақұрылымымен толық қамтамасыз етілуіне; Әлеуметтік және мәдени-тұрмыстық қызмет көрсету объектілерімен қамтамасыз етілуіне; қалыпты геологиялық жағдайларға және елді мекен бойынша базалық мөлшерлемеге сәйкес келетін теріс экологиялық факторлардың болмауына есептелген.
Табиғи немесе жасанды рекреация, жер учаскесінің беделі, нарықтық инфрақұрылымның жоғары кірісті объектілері және элиталық ғимараттар болған кезде есептеулерде 2 арттыру коэффициенті қолданылады.
Төмендету коэффициенттері объектінің қоғамдық қызмет көрсету орталықтарынан қашықтығына, инженерлік инфрақұрылым элементтерінің болмауына және қоршаған ортаның экологиялық жағдайына байланысты.
Жалпы алғанда, түзету коэффициенті жер учаскесінің қала құрылысы құнын көрсетеді.
Бағалау кварталының шекараларында түзету коэффициенттерін есептеу кезінде мынадай талаптарға жауап беретін құрылыс массивтері айқындалады: қабаттылығы бойынша бірдей; нысаналы мақсаты бірдей; қала құрылысы құндылығы бойынша бірдей; құрылыс массивтерінен тыс нысаналы пайдалануы немесе сәулеті бойынша оларға сәйкес келмейтін жекелеген ғимараттар бөлінеді.
Түзету коэффициенті әрбір массив пен жалғыз объект бойынша бағалау тоқсанының шекарасында есептеледі.
Бағалау тоқсандары бойынша орташа түзету коэффициенттерінің мәндері елді мекеннің кадастрлық картасына жазылады.
Мәні жағынан бірдей немесе жақын коэффициенттері бар бағалау кварталдары бөлек аймақтарға біріктіріледі.
Бір аймаққа бірнеше жер-кадастрлық кварталдар енгізілуі мүмкін, бірақ сонымен бірге бір жер-кадастрлық кварталды әртүрлі аймақтарға бөлуге рұқсат етіледі. Бұл ретте аймақтардың шекаралары Жергілікті жерде нақты белгіленуі тиіс.
Қазіргі уақытта Қазақстан Республикасының заңнамасында аймақтарға бөлудің көптеген түрлері келтірілген. Бірқатар ережелерде құрылысты аймақтарға бөлу, экологиялық аймақтарға бөлу, функционалды аймақтарға бөлу, аймақтарға бөлу сияқты ұғымдарды кездестіруге болады бау-бақша, бау-бақша және саяжай коммерциялық емес бірлестіктерін орналастыруға арналған аумақтар, бағалық аймақтарға бөлу, аумақтық аймақтарға бөлу экономикалық аймақтарға бөлу және өзге де түрлер. Бұл аймақтарға бөлудің әр түрі белгілі бір мәселелерді шешу үшін қолданылатындығын білдіреді.
Елді мекендердің жерлерін аймақтарға бөлу қала құрылысын аймақтарға бөлу рәсімі шеңберінде жүргізіледі. Бұл жағдайда ол тек қоныстанған жерлерге ғана әсер етпейді басқа санаттағы жерлер, олар қалалық және ауылдық елді мекендердің, қалалық округтер мен елді мекендердің шекараларында орналасқан. Олардың аумағын аймақтарға бөлуге сәйкес елді мекендердің жерлерін пайдалану тәртібі анықталады. Бұл кезеңде урбанизацияланған аумақтардың жер қорын басқару функциясы ретінде аудандастыруға назар аудару қажет.
Аумақтық аймақтарға жер пайдалану және құрылыс салу қағидаларында қала құрылысы регламенттері белгіленген және шекаралары айқындалған аймақтар жатады. Аумақтық аймақты бөлу критерийлерінің негізінде жер учаскелерін пайдалану мақсаттары мен олардың мақсатына сәйкес оның шекараларында пайдаланудың ерекше құқықтық режимі болып табылады.
Кез келген елді мекеннің аумағын аймақтарға бөлу әр түрлі қызмет түрлерін тұрақты дамыту және табысты жүзеге асыру үшін халықтың өмір сүруіне қолайлы кеңістік құруға мүмкіндік береді. Сонымен қатар, ерекше қорғалатын табиғи аумақтар шегінде әртүрлі функционалдық мақсаттағы аймақтарды анықтау мәселесі елді мекендердің табиғи-экологиялық құрылымын қолдау және экологиялық желілерді дамыту мақсатында ірі және аса ірі қалалар үшін ерекше өзекті міндет болып табылады, өйткені аймақтарға бөлу урбанизацияланған аумақтарды басқарудың тиімді әдісі болып табылады.
Құрылыс салынған аумақтарды дамыту саласындағы басым заңдар Қазақстан Республикасының Жер кодексі , қала құрылысы кодексі , сондай-ақ басқа да заңнамалық құжаттар және әртүрлі ережелер жиынтығы (ҚНжЕ) болып табылады.
Қолданыстағы заңнамаға сәйкес елді мекендерді салу, сондай-ақ дамыту үшін пайдаланылатын жерлер елді мекендердің жерлері болып танылады, бұл ретте олардың шекаралары мұндай жерлерді жердің өзге санаттарынан бөледі. Елді мекеннің аумағын аймақтарға бөлу оның аймақтарын бөлумен және олардың әрқайсысы үшін нысаналы мақсатын айқындаумен шектелуін білдіреді,
сондай-ақ басым функциялар мен белгілі бір пайдалану режимдері. Өз кезегінде елді мекенді аймақтарға бөлу кезінде жерді пайдаланудың нақты түрлері және оларды пайдаланудың шектеулері бар аймақтар бөлінеді. Бұл ретте қала құрылысы қызметі болған кезде олардың функционалдық мақсаты ескерілуге тиіс.
Салынған аумақтарды дамыту-бұл тығыздықтың да, құрылыс параметрлерінің де өзгеруі, оны бір немесе одан да көп шектерде жүзеге асыруға болады
және бірнеше іргелес шағын аудандар, кварталдар немесе олардың бөліктері.
Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі тиісті аумақтық аймақтың шекарасында жерді пайдалану және құрылыс ережелерін белгілейді, атап айтқанда: ЖҚ және күрделі құрылыс объектілерін рұқсат етілген пайдалану түрлері; жер учаскелерінің шекті мөлшері және рұқсат етілген құрылыстың шекті параметрлері; жер учаскесі мен күрделі құрылыс объектілерін пайдалануды шектеу.
Қала құрылысын аймақтарға бөлу құжаттары мәтіндік және картографиялық бөліктен тұрады. Біріншісі аумақтық аймақтардың шекараларында жылжымайтын мүлікті пайдалану мен құрылысты өзгерту жөніндегі талаптар мен шектеулердің сипаттамасын қамтиды, 2-ші елді мекен аумағын қала құрылысын аймақтарға бөлу картасын қамтиды. Аумақты аймақтарға бөлу процесі Қаланың бас жоспарына, ал сипаттамалық бөлігі мен регламенттері аумақты функционалды аймақтарға бөлуге негізделген.
Қоғамдық ғимараттар мен құрылыстарды, тұрғын үйлерді, көше-жол желісін, жалпы пайдаланымдағы көгалдандырылған аумақтарды, сондай-ақ санитарлық-гигиеналық нормалар мен қауіпсіздік талаптары бойынша басқа да объектілерді ормативтік құжаттарға сәйкес орналастыруды көздеу қажет екендігіне назар аудару қажет.
Қала құрылысы қызметін жүзеге асыру процесінде қаланың қала құрылысын дамытудың негізгі бағыттарына сәйкес аудандастырумен қатар аумақтың құрылыс, ландшафт және функционалдық мақсаты да белгіленеді.
Функционалдық мақсаты белгілі бір қызмет түрлері үшін жер учаскесін пайдалануды және тұрғын үй, қоғамдық, өндірістік және табиғи объектілер учаскелерінің рұқсат етілген арақатынасын белгілеуді көздейді [3].
Құрылыс мақсаты әртүрлі биіктіктер мен тығыздықтағы құрылыс учаскелерінің рұқсат етілген арақатынасын белгілейді. Ландшафттық мақсат табиғи жабындар басым аумақтың үлесіне белгілі бір талаптарды белгілейді
жасанды. Аумақты аймақтарға бөлу әртүрлі белгілер кешені бойынша жерді жіктеу мен жүйелеудің нәтижесі болып табылады. Бұл аумақты бүкіл қоғамның мүддесі үшін тиімді пайдаланудың маңызды шарты. Материалдар
қала аумағын аймақтарға бөлу аумақты болашақта пайдалану үшін белгілі бір көрсеткіштерді рұқсат беру және қала құрылысы құжаттамасының құрамына енгізу үшін қолданылады. Мұндай көрсеткіштер жобалық ұсыныстарды әзірлеу үшін пайдаланылады; қала құрылысы қызметіне қатысушыларды қаланың қала құрылысын дамыту перспективалары туралы хабардар ету; қала құрылысы аймақтарының шекараларындағы барлық объектілер мен аумақтар бойынша жобалау және рұқсат беру құжаттамасына сараптама жүгізу, келісу және бекіту; сондай-ақ аумақты пайдалануға байланысты құқықтық нормалардың бұзылуын қарау үшін [4].
Қолайлы қоршаған ортаға құқық, сонымен қатар жер және басқа да құқық бұзушылықтар үшін жауапкершілік учаскенің меншік иесі, жалға алушысы немесе пайдаланушысы оны қала құрылысы регламенттеріне сәйкес қалай пайдаланады,
әрбір аумақтық аймақ үшін белгіленген. Қоршаған ортаны қорғау саласындағы заңнаманы бұзумен келтірілген қоршаған ортаға зиянның мөлшерін айқындау қоршаған ортаның бұзылған жай-күйін қалпына келтіруге жұмсалған нақты шығындар негізге алына отырып, келтірілген залалдар, оның ішінде жіберіп алған пайда ескеріле отырып, сондай-ақ рекультивациялық және өзге де жобаларға сәйкес жүзеге асырылады
қоршаған ортаны қорғау саласындағы мемлекеттік басқаруды жүзеге асыратын атқарушы билік органдары бекіткен таксилерге және қоршаған ортаға зиян мөлшерін есептеу әдістемелеріне сәйкес олар болмаған кезде қалпына келтіру жұмыстарын жүргізеді. Бұл ретте қала құрылысы қызметі туралы заңнаманы бұзғаны үшін кінәлі деп танылған адамдар мүліктік, тәртіптік, әкімшілік, қылмыстық жауаптылықта болады. Сондай-ақ, мыналарды атап өту керек
топырақтың табиғи және антропогендік ластануымен байланысты негізгі проблемалар, сондай-ақ бар проблемаларды шешудің мүмкін жолдары қарастырылып, ескерілуі керек.
Топырақтың ластануының негізгі көздері, топырақтың ластануын бағалауға әсер ететін факторлар қарастырылады. Қорғау бойынша іс-шаралар кешенін әзірлеу, сондай-ақ жер жамылғысын үнемдеу мүмкіндігі маңызды.
Елді мекендерді қала құрылысымен аймақтарға бөлу-бұл пайдалану және құрылыс қатынастарын реттеудің негізгі заңды құралы
нарық жағдайында ЖҚ және басқаларын орналастыру. Қала құрылысын аймақтарға бөлу
инвестициялық және құрылыс қызметінің барлық қатысушылары тарапынан мүлтіксіз сақталуы.
Құқықтық реттеу тетігінде қала құрылысын аймақтарға бөлу ерекше орын мыналарды қамтиды
. Онда құқықтық қатынастар субъектілерінің мінез-құлқының заңдылық критерийлері бар, өйткені құқық бұзушылық құрамының белгілері көрсетілген. жер учаске иесінің өкілеттіктерінің ішінен қала құрылысын аймақтарға бөлу пайдалану құқығын іске асыруды қозғайды, оны қоғамдық мүддені реттейді.
Осылайша, елді мекеннің функционалдық аймақтарын, аумақтық аймақтарды және қала аумағын аймақтарға бөлудің бірыңғай жүйесінде жерді рұқсат етілген пайдаланудың белгіленген түрлерін бөлу қала құрылысын келісілген түрде қаланың жерге орналастыру және кадастрлық міндеттері шешуге мүмкіндік береді. Аумақты аймақтарға бөлу қоныстанудың маңызды экологиялық, әлеуметтік және экономикалық мәселелерін шешуді қамтиды. Бұл жерді халықтың және жалпы қоғамның мүддесі үшін пайдалануды құқықтық реттеу принципін анықтайды.
2.2 Нарықтық құн критерийі бойынша аймақтарға бөлу
Бұл аймақтарға бөлу әдісінің негізі сатылымды салыстыру әдісі болып табылады. Бұл әдістің модификациясы жер нарығының екі деңгейіне қатысты бөлінеді: бастапқы және қайталама.
Бастапқы нарықта сатуды салыстыру жер аукциондарының деректері бойынша (соңғы 2-3 жыл ішінде), ал қайталама нарықта - жасалған мәмілелердің нәтижелері бойынша (риэлторлық кеңселердің деректері) және сатуға ұсынылатын жер учаскелері бойынша (БАҚ деректері) мынадай ретпен жүргізіледі:
- деректерді жинау, зерттеу және талдау (орналасқан жері, ауданы, жер учаскелерінің нарықтық құны және жылжымайтын мүлікті жалға алу құны);
- бастапқы деректерді жалпылау негізінде 1 м2 жер учаскелері құнының орташа өлшенген шамасын және жылжымайтын мүлік үшін жалдау ақысын анықтау.
Жердің орташа өлшенген құны (Рзу) 1 м2 формула бойынша анықталады:
Рзу = ∑СзЅ Ѕзу,
мұндағы:
Сз-жер учаскесінің нарықтық құны, теңге ш. м
Ѕзу - жер учаскесінің ауданы.
Қаланың жер-кадастрлық картасына құрылыстың 1 ш. м. құнының баға мәндері, әрбір есептік тоқсанның жері орташа немесе Типтік мәндер бойынша жазылады және аймақтарға бөлу аралығы мынадай формулалар бойынша айқындалады:
R=Zmax - Zmin,
I=R : N
мұндағы:
R-қала бойынша жылжымайтын мүліктің нарықтық құнының орташа мәні;
I-мәнаралық интервал;
Zmax-жылжымайтын мүліктің нарықтық құнының максималды мәні;
Zmin-жылжымайтын мүліктің нарықтық құнының минималды мәні;
N-бақыланатын жиынтық саны (есептік тоқсандар).
3 Аймақтарға бөлу объектісінің сипаттамасы
3.1 Тарихи-географиялық анықтама
Жер ресурстары елдің негізгі табиғи ресурстары мен ұлттық байлығының бірі болып келеді. Елдегі экономикалық, әлеуметтік және экологиялық жағдай көбінесе жер ресурстарын пайдаланудың тиімділігіне байланысты.
Шығыс Қазақстан облысының 2022 жылға арналған аумағы 28322,6 мың га құрайды, оның ішінде:
- ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерлер-12256,7 мың га; 43,27%
- елді мекендер-2947,1 мың га; 10%
- өнеркәсіп, көлік, байланыс, қорғаныс және ауыл шаруашылығына арналмаған өзге де жерлер - 138,3 мың га; 1%
- ерекше қорғалатын табиғи аумақтар, сауықтыру, рекреациялық және тарихи-мәдени мақсаттағы жерлер-1688,2 мың га;
- орман қорының жері-2153,9 мың га; 8%
- су қоры-571,1 мың га; 2%
- қордағы жерлер-8591,5 мың га. 30%
ШҚО жер қорының 2022 жылға арналған жалпы құрылымы 1-суретте көрсетілген.
Сурет 1. 2022 жылға арналған ШҚО жер қорының құрылымы
Облыстың жер қорының құрылымын талдай келе, ауданның басым бөлігін ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерлер алып отырғаны көрінеді - 43,27%. 2020 жылмен салыстырғанда осы санаттағы жерлер шаруа қожалықтары мен ауыл шаруашылығы құралымдарына, азаматтарға шөп шабу және мал жаю үшін жер учаскелерін беру есебінен 299,7 мың ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Д. Серікбаев атындағы Шығыс Қазақстан
техникалық университеті КЕАҚ
Жер туралы ғылымдар мектебі
Сабырбек Мұхаметрахым Асхатұлы
Риддер қаласының жерлерін аймақтарға бөлу
ДИПЛОМДЫҚ ЖҰМЫС
6В07307- Жерге орналастыру мамандығы бойынша
Өскемен қ. 2023 ж
Мазмұны
Нормативтік сілтемелер
3
Анықтамалар
4
Белгілер мен қысқартулар
5
Кіріспе
6
1
Жалпы мәліметтер
10
2
Аймақтарға бөлу түрлерінің жіктелуі
15
2.1
Орналасу критерийі бойынша аймақтарға бөлу
17
2.2
Нарықтық құн критерийі бойынша аймақтарға бөлу
21
3
Аймақтарға бөлу объектісінің сипаттамасы
23
3.1
Тарихи-географиялық анықтама
23
3.2
3.2.1
3.2.2
3.2.3
3.2.4
3.2.5
3.3
3.3.1
3.3.2
3.4
4
4.1
4.2
4.3
4.4
Табиғи жағдайлар
Климат
Рельеф және геоморфология
Гидрография және гидрология
Топырақ және өсімдіктер
Пайдалы қазбалар
Әлеуметтік-экономикалық жағдай
Өнеркәсіп
Әлеуметтік сала
Жер қоры
Елді мекендердің аумағын аймақтарға бөлу
Дайындық жұмыстары
Риддер қаласының орналасқан жері аумағын критерийлер бойынша аймақтарға бөлу
Үлбі кентінің орналасқан жері аумағын критерийлер бойынша аймақтарға бөлу
Елді мекендердің орналасқан жері аумағын критерийлер бойынша аймақтарға бөлу
Қорытынды
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі
26
26
27
28
29
30
31
31
32
34
36
36
37
49
56
59
62
Нормативтік сілтемелер
Осы дипломдық жұмыста келесі стандарттарға сілтемелер пайдаланылды:
1. Қазақстан Республикасының 2003 жылғы 20 маусымдағы № 442-II Жер кодексі (10.03.2022 ж. өзгерістер мен толықтырулармен).
2. "Жер учаскелері жеке меншікке берілген кезде, мемлекет немесе мемлекеттік жер пайдаланушылар жалға берген кезде олар үшін төлемақының базалық ставкаларын, сондай-ақ жер учаскелерін жалдау құқығын сатқаны үшін төлемақы мөлшерін бекіту туралы"Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2003 жылғы 2 қыркүйектегі №890 қаулысы.
3. ҚР Жер ресурстарын басқару агенттігі 2008 жылғы 25 тамызда бекіткен елді мекендерде (қалаларда) салық салу мақсаттары үшін жерді бағалық аймақтарға бөлу және жерді аймақтарға бөлу жөніндегі уақытша әдістемелік ұсынымдар.
4. "Астана қаласының жерлерін аймақтарға бөлу және бағалау" электрондық оқу құралы, 2011 жыл.
5. Шығыс Қазақстан облысы Риддер қаласының аумағын дамытудың 2011-2015 жылдарға, 2010 жылға арналған бағдарламасының материалдары.
6. Риддер қаласының бас жоспары (түсіндірме жазба), 2007 ж.
Анықтамалар
Дипломдық жобада тиісті анықтамалары бар келесі терминдер қолданылады:
Аймақтарға бөлу-жер аумағын олардың нысаналы мақсаты мен пайдалану режимін белгілей отырып айқындау;
Аймақтарға бөлу объектісі - дамудың бас жоспарының немесе елді мекеннің шегіндегі аумақ, ол мыналарға бөлінуі мүмкін: тұрғын аудан, шағын аудан, Есептік тоқсан, бағалау учаскесі;
Тұрғын аудан және шағын аудан-90-95% - ға нарықтық баға ақпаратын тасымалдаушы болып табылатын қоныстану аумағының аумақтық бірліктері;
Бағалау учаскесі-баға ақпаратының бастапқы тасымалдаушысы;
Бағалау аймақтарының шекарасы-инфрақұрылымды дамыту деңгейіне байланысты мемлекет беретін жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкаларына түзету коэффициенттері белгіленетін елді мекендер аумағының бір бөлігінің шекарасы;
Төлемақының базалық ставкасы-мемлекет жер учаскесіне жеке меншік құқығын берген немесе уақытша өтеулі жер пайдалану (жалға алу)құқығын сатқан кезде оның кадастрлық (бағалау) құнын айқындау үшін жер учаскесінің нормативтік бағасы;
Су қорғау аумақтары -- өзен арнасына іргелес (ашық және коллекторға алынған) учаскелер, олардың шегінде табиғи кешен элементтеріне техногендік жүктеме су объектілерінің жай-күйіне айтарлықтай әсер етеді. Су қорғау аумақтарының шекараларын белгілеудің негізгі мақсаты табиғи суларды басқару болып табылады. Бұл ретте басқару әсерлері қорғау, қорғау және оңалту шаралары болуы мүмкін.
Функционалдық аймақтарға бөлу -- бұл жұмыста-оларды оңтайландыру және ұтымды басқару бойынша одан әрі іс-шараларды әзірлеу мақсатында табиғи жағдайлар мен шаруашылық пайдалану бойынша салыстырмалы түрде біртекті учаскелерді қалалық аумақтар шегінде бөлу.
Жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкаларына түзету коэффициенттері - ауданның жергілікті атқарушы органының ұсынысы бойынша аудандық өкілді органның шешімімен, ал облыстық маңызы бар қалаларда, Республикалық маңызы бар қалаларда, астанада-облыстың, республикалық маңызы бар қаланың, астананың жергілікті атқарушы органының ұсынысы бойынша облыстың, республикалық маңызы бар қаланың, астананың өкілді органы бекітетін коэффициенттерді жоғарылату және төмендету.
Белгілеулер мен қысқартулар
ҚР
oo Қазақстан Республикасы
РФ
oo Қазақстан Республикасы
ШҚО
oo Шығыс Қазақстан облысы
АШМ
oo ауыл шаруашылығы министрлігі
ЖШС
oo жауапкершілігі шектеулі серіктестік
ММ
oo мемлекеттік мекеме
ГАЖ
oo геоақпараттық жүйе
м
oo метр
га
oo гектар
км
oo километр
ш.м
oo шаршы метр
ЭК
oo экологиялық көрсеткіш
ТК
oo түзету коэффициенті
%
oo процент
Кіріспе
Зерттеу тақырыбының өзектілігі. Қазақстан Республикасында Жерді аймақтарға бөлу Қазақстан Республикасының Жер кодексіне сәйкес жүзеге асырылады, оның негізгі мақсаты жердің нысаналы мақсаты мен пайдалану режимін белгілей отырып, оның аумағын айқындау болып табылады.
Елді мекендерде жерді аймақтарға бөлу бағалау аймақтарының шекараларын және жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкаларына түзету коэффициенттерін айқындау мақсатында жүргізіледі.
Зерттеудің мақсаты мен міндеттер:
oo геоэкологиялық жағдайды сапалы бағалай отырып және оны жақсарту бойынша ұсынымдар әзірлей отырып, жекелеген учаскелердегі қызмет регламенттері аумағының табиғи жағдайларына сәйкес негіздеу;
oo аумақтың функционалдық тиесілілігінің және оның мәртебесі мен табиғатты қорғау және шаруашылық қызмет режимінің сәйкестігін бағалау;
oo табиғи кешен элементтері барынша дәрежеде теріс техногендік әсерге ұшырайтын учаскелерді анықтау;
oo - Риддер қаласы аумақтың барлық бөліктерінің тұрғындары үшін теңгерімді экономикалық және әлеуметтік дамуға мүмкіндік беру;
oo шамадан тыс тұтынуды болдырмау және оларды сақтау үшін табиғи ресурстарды жауапкершілікпен басқару;
oo - қоршаған ортаны қорғаңыз. Адамдар мен кеңістіктердің қатар өмір сүруі өте маңызды. Бейбіт өмірге кепілдік беру үшін аумақты жақсы жағдайда ұстау маңызды.
oo - Аумақты тиімді пайдалану. Бұл соңғы функция алдыңғы функцияларды іске асырған кезде орындалады.
Әкімшіліктік территориялар шеңберінде басқару үшін мемлекеттік органдардың тапсырыстары бойынша аймақтандырудың аса көптеген түрлері жүзеге асырылады. Олар билік құрылымдарына сәйкес шешімдерді қабылдау үшін әртүрлі жағынан келуге мүмкіндік береді. Аймақтандыру арқылы бағалаушылық, жоспарлаушылық, ұйымдастырушылық, ынталандырушылық, бақылаушылық сияқты шешімдердің түрлері қолданылады. Шешімдер қабылдау негізінде аймақтандырудың қорытынды әзірленімі болып табылатын аймақтық регламенттер жатады.
Жер-бағалау аудандарын (зоналарды) құру елді мекендерде жер-бағалау аудандарының қалыптасу принциптері төрт белгімен анықталады:
1 Біркелкілігімен:
- қала құрылыстық сипаттама (әлеуметтік және инженерлік-көліктік қамтамасыз етуді, құрылысты жобалау);
- территорияның функционалдық арналуы (тұрғын үй, өнеркәсіптік, рекреациялық);
- географиялық белгілері (кеңістіктік-ландшафттық, инженерлік-геологиялық және әлеуметтік);
- экологиялық жағдайы.
2 Территориялық оқшаулануымен (нақты шекаралармен белгіленген - өзендермен, су айырғыштармен, тальвегтермен, темір жолдармен, автомагистральдармен және т.б.);
3 Жинақтылығымен;
4 Даму болашағымен (Бас жоба, әлеуметтік даму жобасы бойынша және т.б.).
Жер-бағалаулық аудандардың шекаралары ірі масштабты жобаларда анықталады, содан кейін зерттеу барысында анықталады және түзетіледі, кейіннен белгіленген тәртіп бойынша бекітіледі.
Елдi мекендер қалалар, поселкелер мен селолық елдi мекендер жерiн аймақтарға бөлу мынадай принциптерге негiзделедi:
oo қалалар мен поселкелердiң, селолық елдi мекендердiң жерлерiн пайдалану олардың бас жоспарларына, жоспарлау жобаларына, аумақтық жер-шаруашылық құрылымының құрылысы мен жоспарына сәйкес пайдалану;
oo қала сыртынан жердi оны пайдаланудың бекiтiлген режимiмен бөлу.
Қала маңайындағы аумақтарды аймақтау ауыл шаруашылығы өндiрiсiн қарқынды дамытуға болатын, әсiресе қала құрылысын реттейтiн жердi құрылыс, қаланы дамытуға, құрылыстарды орналастыру және салуға, инженерлiк-коммуникация және көлiк инфрақұрылымдарының қалыпты жұмыс iстеуiне қажеттi резервтiк жер, қорғаныштық және санитарлық-гигиеналық функцияларды орындайтын және халықтың тынығу орны болып табылатын жасыл ормандары, орман парктерi мен жасыл көшеттерi бар жасыл желек аймақтарын бөле отырып жүзеге асырылады.
Жердi аймақтарға бөлудiң мақсаты:
1) оны аймақтарға бөлу жолы арқылы; жер ресурстарын басқару саласында бiрыңғай мемлекеттiк саясаттың жүргiзiлуiн;
2) аймақтардың шекаралары мен көлемiн белгiлеудi, түрлi аймақтарға бөлiнген жерлердi пайдаланудың тәртiбi мен режимiн;
3) жердi пайдалану мен қорғаудың аймақтық оның iшiнде қала құрылысындағы бағдарламасын жасауды қамтамасыз ету.
4) Жерді аймақтарға бөлу аумақты, сондай-ақ жекелеген санаттағы жерлерді аймақтарға бөлудің республикалық, облыстық және аймақтық схемаларын (жоспарларын) әзірлеу жолымен жерге орналастыру тәртібімен жүзеге асыру.
5) Жердi аймақтарға бөлу кезiнде заңға сәйкес тәртiпте қаралып, бекiтiлген аумақтарды мақсатты пайдалану режимi жер қатынастарын жүргiзушi субъектiлер үшiн мiндеттi болып табылады.
6) Аумақтарды мақсатты пайдалану туралы жердi аймақтандыру мәлiметтерi жер ресурстарын басқаруды ұйымдастыруда, жер заңдарын шешу, жер учаскелерiн жеке меншiкке және пайдалануға беруде, мемлекеттiк қажеттiлiкке сату мен сатып алуда жер учаскесiнде зерттеу жүргiзуге рұқсат беруде, сондай-ақ жердi пайдалану мен сақтауға бақылау жасауда, басқа да жер қатынастарын реттеу мәселелерiнде пайдаланылады
Зерттеу объектісі ШҚО Риддер қаласының территориясы , оларды пайдалану, оларды аймақтарға бөлу арқылы ұтымды пайдалану тәсілдері мен әдістері болып табылады.
Зерттеу пәні ШҚО Риддер қаласының территориясын аймақтарға бөлуінің қалыптасуы жағдайында жерді пайдаланудың қалыптасуының негіздемесінің заңдылықтарын, әдістері мен тәсілдерін зерттеу болып табылады.
Дипломдық жұмыстың теориялық-әдіснамалық негізі табиғатты пайдалану экономикасы, пайдалану, экономикалық бағалау және жер ресурстарын басқару мәселелері, теориялық және практикалық зерттеулер болды.
Дипломдық жұмыста мақсатқа жету және қойылған міндеттерді шешу үшін аймаққа бөлу әдістемесі қолданылды - Аумақта орналастыруға жататын қызметтік аймақтардың құрамы мен түрін анықтау, шекараны бекіту, аймақтарды нақты аумақ бөлімшелеріне бекіту және функционалдық аймақтарға бөлу схемасын құрастыру, әр қызметтік аймаққа қала құрылысы регламенттерін орналастыру.
Дипломдық жұмыста зерттеудің нәтижесінде ШҚО Риддер қаласының зоналық коэфициенттері анықталды.
Жұмыстың теориялық және практикалық маңыздылығы Аумақты функционалдық аймақтарға бөлу объектіні үлгілеудің ерекше әдісі болып табылады, нәтижесінде оның барлық аумағы оларға бекітілген артықшылықты түрлерімен және шаруашылық пайдалану тәртіптерімен жеке аудандарға (аймақтарға) бөлінеді. Функционалдық аймақтарға бөлу мақсаты аумақтың жекелеген бөліктерін тиімді пайдалану, қала құрылысы регламенттерін сақтау және түрлі шаруашылық түрлері өзара бірге орналасқан бөлікте шектеулерді жоспарлау, құнды табиғи ресурстарды қайта қалпына келтіру болып табылады
Жұмыс құрылымы. Дипломдық жұмыс кіріспеден, төрт тараудан, қорытындыдан тұрады. Сонымен бірге 62 беттен тұрады, оның ішінде 4 сурет және 14 кесте, пайдаланылған әдебиеттер тізімінде 7 атау бар.
Жер бірыңғай жылжымайтын мүлік объектісінің негізгі құрамдас бөлігі және оның құнын қалыптастырудың негізгі факторы болып табылады. Бірдей жылжымайтын мүлік объектілері қай жерде орналасқанына байланысты әр түрлі құндылықтарға ие болуы мүмкін. Жақсы жерлерде жоғары кірістер алуға немесе объектілерді салу мен пайдалануға аз шығындар жұмсауға мүмкіндік бар.
Елді мекендерде жерді аймақтарға бөлу бағалау аймақтарының шекараларын және жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкаларына түзету коэффициенттерін айқындау мақсатында жүргізіледі.
Риддер қаласы мен Риддер қалалық әкімшілігіне бағынысты елді мекендердегі жер учаскелері үшін төлемақының қолданыстағы базалық ставкалары Шығыс Қазақстан облысы әкімдігінің 15.04.2015 жылғы № 88 Қаулысымен және Шығыс Қазақстан облыстық мәслихатының 17.04.2015 жылғы № 27336-V шешімімен бекітілген.
Риддер қаласындағы жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкаларына түзету коэффициенттері Шығыс Қазақстан облыстық мәслихатының 2003.12.26 № 333-III шешімімен бекітілді.
Жоғарыда аталған шешім ескіргендіктен және қазіргі жағдайға сәйкес келмегендіктен, сондай-ақ Риддер қалалық әкімшілігіне бағынатын елді мекендер бұрын аймақтарға бөлінбегендіктен, аймақтарға бөлудің жаңа схемаларын әзірлеу қажеттілігі туындады.
Шығыс Қазақстан облысы Риддер қаласының жер қатынастары жөніндегі уәкілетті органының Риддер қаласында және қаланың елді мекендерінде бағалау аймақтары шекараларының сызбаларын әзірлеу жөніндегі тапсырмасына сәйкес жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкаларына түзету коэффициенттерін айқындау мақсатында тиісті жұмыс көлемі орындалды.
Жұмыстар Қазақстан Республикасының 2003 жылғы 20 маусымдағы Жер кодексіне, оған енгізілген өзгерістер мен толықтыруларға, ҚР Жер ресурстарын басқару агенттігі 2008 жылғы 25 тамызда бекіткен елді мекендерде (қалаларда) жерді бағалық аймақтарға бөлу және жерді аймақтарға бөлу жөніндегі уақытша әдістемелік ұсынымдарға (бұдан әрі - әдістемелік ұсынымдар) сәйкес орындалды.
1 Жалпы мәліметтер
Аумақтарды аймақтарға бөлу түрлерінің жіктелуі
Аудандастырудың жеке түрлерін олардың таңдалған белгілерінің негізгі бағыты бойынша біріктіруге болады.
Келесі аймақтарға бөлу топтарын ажыратуға болады:
- экологиялық-оларды ұтымды пайдалану мен қорғауды қамтамасыз ету мақсатында аумақтардың, акваториялардың, әуе кеңістігінің, табиғи объектілер мен ресурстардың шекараларын белгілеу жөніндегі іс-шаралар жүйесі;
- экономикалық-Ұлттық экономика салаларының қалыптасқан географиялық бөлінуін объективті түрде көрсететін елдің немесе ірі аймақтың бағынысты экономикалық аудандары жүйесін бөлу;
- табиғи-ішкі бірлігі және табиғаттың өзіндік жеке сипаттамалары бар бағынышты табиғи аймақтар жүйесін анықтауға және зерттеуге негізделген жер бетінің аумақтық бөліну жүйесі;
- әлеуметтік-әр түрлі әлеуметтік процестердің қарқындылығын ескере отырып, аумақты бөлу;
- құқықтық-аумақтың әкімшілік ерекшеліктерін көрсететін нормативтік-құқықтық актілер негізінде аймақтарды бөлу. Бұл топта кадастрлық бөлім ерекше орын алады.
Қазақстан Республикасында жерді кадастрлық бөлу бойынша іс-шараларды өткізу қазіргі уақытта кадастрлық органдардың маңызды іс-шараларының бірі ретінде қарастырылады.
Кадастрлық бөлу Қазақстан Республикасының әкімшілік-аумақтық бөлінісі негізінде олармен тікелей байланысты жер учаскелері мен жылжымайтын мүлік объектілерін нөмірлеу мақсатында жүзеге асырылады.
Жоғарыда келтірілген аймақтарға бөлудің жалпы түрлерінің ішінде тек үш түрі кеңінен қолданылады: мақсатты пайдалану, функционалды және қала құрылысы.
Жерді нысаналы мақсаты бойынша бөлу, жер учаскелерін жердің нақты санатына жатқызу процесі жер ресурстарын пайдаланудың ұтымдылығы ұғымымен байланысты. Жер учаскесін пайдаланудың ұтымдылығын біржола анықтау мүмкін емес, ол өндіріс пен адамзат қоғамының өміріндегі өзгермелі жағдайларға, елдің стратегиялық мақсаттарына байланысты, сондықтан ол ұтымдылық критерийлеріне тікелей байланысты. Аймақтарға бөлу процесі белгілі бір критерийлерге сәйкес қандай да бір ауданды немесе қаланы аймақтарға бөлуді білдіреді, мысалы, учаскелердің мөлшері, оларда салынған ғимараттардың биіктігі, ғимараттардың өлшемдері, қоныстану тығыздығы және басқалары, бұл үшін өкілеттігі бар орган жүргізеді.
Жердің құқықтық режимі олардың жердің қандай да бір санатына жататындығына және аумақтарды аймақтарға бөлуге сәйкес рұқсат етілген пайдаланылуына қарай айқындалады. "Аймақтарға бөлу" және "құқықтық аймақтарға бөлу"ұғымдарын ажырату керек. Егер аймақтарға бөлу аумақты әртүрлі белгілерге сәйкес белгілі бір аймақтарға бөлуді білдірсе, онда құқықтық аймақтарға бөлу-бұл жергілікті өзін-өзі басқару органдарының жерді пайдалану ережелерін әзірлеу және жүзеге асыру және қалалық және ауылдық елді мекендердің, басқа муниципалитеттердің аумақтарын дамыту саласындағы қызметі.
Әр түрлі елдерде аймақтарға бөлудің мәні әртүрлі. Мәселен, мысалы, АҚШ-та бір сатылы аймақтарға бөлу қолданылады, онда барлық қажетті факторлар бір уақытта ескеріледі, көбінесе аймақтарға бөлу оларды әрі қарай дамыту немесе сату мақсатында бос, әлі салынбаған аумақтарды аймақтарға бөлу үшін қолданылады. Батыс Еуропа елдерінде аймақтарға бөлуді жүзеге асыруда егжей-тегжейдің жоғары деңгейі, аймақтарға бөлу мәселелерінде жергілікті өзін-өзі басқару органдарының жоғары дербестігі бар. Сонымен қатар, Еуропа елдерінде екі деңгейлі аймақтарға бөлу жүйесі қолданылады: алдымен мемлекеттік деңгейде жалпы схемалар мен аймақтар жасалады, содан кейін жергілікті өзін-өзі басқару органдары егжей-тегжейлі жүзеге асырады. Ресейде жердің құқықтық режимі олардың жердің белгілі бір санатына жататындығына және аумақтарды аймақтарға бөлуге сәйкес рұқсат етілген пайдалануға байланысты анықталады. Елді мекендердің жер санаты үшін аумақтарды аймақтарға бөлу қала құрылысы регламенттеріне сәйкес жер учаскелерін аумақтық аймақтарға жатқызу болады.
Жердің құқықтық режимі олардың жердің қандай да бір санатына жататындығына және аумақтарды аймақтарға бөлуге сәйкес рұқсат етілген пайдаланылуына қарай айқындалады. "Аймақтарға бөлу" және "құқықтық аймақтарға бөлу"ұғымдарын ажырату керек. Егер аймақтарға бөлу аумақты әртүрлі белгілерге сәйкес белгілі бір аймақтарға бөлуді білдірсе, онда құқықтық аймақтарға бөлу-бұл жергілікті өзін-өзі басқару органдарының жерді пайдалану ережелерін әзірлеу және жүзеге асыру және қалалық және ауылдық елді мекендердің, басқа муниципалитеттердің аумақтарын дамыту саласындағы қызметі
Жер ресурстарын ұтымды пайдалану критерийлерін таңдауға жан-жақты қарау керек. Жер учаскелерін үнемді пайдалануды қамтамасыз етумен қатар, резервтерді анықтаудан басқа, жер ресурстарын пайдалану мақсаттарына сәйкес әр түрлі деңгейдегі атқарушы органдар арасындағы осы мәселелердің шешімдерін ажырата отырып, Жер ресурстарын пайдаланудың оңтайлы нұсқасын таңдау қажет. Жерді ұтымды пайдалану критерийлерінің бірнеше тобын бөліп көрсету керек. Белгілі бір топтың мәнін азайту немесе бөлектеу мүмкін емес. Барлық критерийлер жиынтығы тұрғысынан пайдаланудың ұтымдылығын ұйымдастыру қажет.
Жерді пайдалану сипатының жергілікті жер жағдайларына сәйкестігін қамтамасыз ететін жер ресурстарын ұтымды пайдаланудың табиғи-климаттық критерийлер тобын бөліп көрсету қажет. Бұл топ ауыл шаруашылығында ерекше маңызға ие, жерлердің құрамы мен арақатынасы дәл осы критерийлер тобын ескере отырып жүргізілуі керек.
Жұмыстарды жүргізу үшін негіздеме:
- "Риддер қаласының Ауыл шаруашылығы, ветеринария және жер қатынастары бөлімі" ММ мен Қазақстан Республикасы Ұлттық экономика министрлігі Құрылыс, тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық және жер ресурстарын басқару істері комитетінің "Жер кадастрының ғылыми-өндірістік орталығы" шаруашылық жүргізу құқығындағы республикалық мемлекеттік кәсіпорнының Шығыс Қазақстан филиалы арасындағы жер-кадастрлық жұмыстарды орындауға арналған шарт директордың орынбасары В. В. Соловьевтің атынан
Аймақтарға бөлу объектісі-Риддер қаласы мен қаланың елді мекендерінің жер қоры.
Тапсырыс беруші - "Риддер қаласының Ауыл шаруашылығы, ветеринария және жер қатынастары бөлімі"ММ.
Орналасқан жері-Шығыс Қазақстан облысының орталығы - Өскемен қаласынан 135 км қашықтықта орналасқан Риддер қаласы, қалаға әкімшілік бағынысты аумақта орналасқан елді мекендер.
Объектінің мақсаты мен мақсаты-кейіннен облыстық маңызы бар қаланың тиісті өкілді органы бекіте отырып, Риддер қаласында және қаланың елді мекендерінде жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкаларына түзету коэффициенттерін белгілей отырып, бағалау аймақтары шекараларының сызбаларын әзірлеу.
Бағаланатын құқықтардың құрамы-жерді пайдалануды, орналасқан жерін, Әлеуметтік және мәдени-тұрмыстық қызмет көрсету объектілеріне қолжетімділігін, инженерлік инфрақұрылым объектілерімен, инженерлік-геологиялық және ландшафттық-рекреациялық және экологиялық жағдайлармен қамтамасыз етілуін қолайлы не қиындататын және шектейтін факторларды есепке алу.
Әдістемелік база:
Жұмыс 2008 жылғы 25 тамызда ҚР Жер ресурстарын басқару агенттігі бекіткен елді мекендерде (қалаларда) салық салу мақсаттары үшін жерді бағалық аймақтарға бөлу және жерді аймақтарға бөлу жөніндегі уақытша Әдістемелік ұсынымдардың талаптарына сәйкес жүргізілді.
Қатысушының атауы және заңды мәртебесі-Қазақстан Республикасы Ұлттық экономика министрлігі Құрылыс, тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық және жер ресурстарын басқару істері комитетінің "Жер кадастрының ғылыми-өндірістік орталығы" шаруашылық жүргізу құқығындағы республикалық мемлекеттік кәсіпорны, Шығыс Қазақстан филиалы.
Заңды мекен-жайы - Қазақстан Республикасы, Шығыс Қазақстан облысы, Өскемен қаласы, Шәкәрім даңғылы, 152.
Кесте 1. Аумақтық аймақтардың түрлері және олардың сипаттамасы
Аумақтық аймақтардың түрі
Сипаттамасы
Тұрғын аудандар
жер учаскелері тұрғын үйлерді, сондай-ақ мәдени-тұрмыстық және өзге де мақсаттағы объектілерді салуға арналған. Тұрғын аудандар жеке тұрғын үй құрылысына, аз қабатты аралас тұрғын үй, орта қабатты аралас тұрғын үй құрылысына және көп қабатты тұрғын үй құрылысына, сондай-ақ қала құрылысы регламенттеріне сәйкес өзге де құрылыс түрлеріне арналуы мүмкін.
Қоғамдық-іскерлік аймақтар
жер учаскелері әкімшілік ғимараттарды, білім беру, мәдени-тұрмыстық, әлеуметтік мақсаттағы объектілерді және қала құрылысы регламенттеріне сәйкес қоғамдық пайдалануға арналған өзге де объектілерді салуға арналған.
Өндірістік аймақтар
жер учаскелері қала құрылысы регламенттеріне сәйкес өнеркәсіптік, коммуналдық-қойма, осы мақсаттарға арналған өзге де өндірістік объектілерді салуға арналған.
Инженерлік және көліктік инфрақұрылым аймақтары
Жер учаскелері теміржол, автомобиль,өзен, теңіз, әуе және құбыр көлігі, байланыс, инженерлік инфрақұрылым объектілерімен, сондай-ақ қала құрылысы регламенттеріне сәйкес өзге де мақсаттағы объектілермен құрылыс салуға арналған.
Рекреациялық аймақтар
Жер учаскелері, оның ішінде қалалық ормандар, скверлер, саябақтар, қалалық бақтар, тоғандар, көлдер, су қоймалары алып жатқан жер учаскелері азаматтардың демалысы мен туризмі үшін пайдаланылады
Ерекше қорғалатын аумақтар
Ерекше табиғатты қорғау, ғылыми, тарихи-мәдени, эстетикалық, рекреациялық, сауықтыру және өзге де аса құнды маңызы бар жер учаскелері.
Ауыл шаруашылығын пайдалану аймақтары
Егістіктер, көпжылдық екпелер, сондай-ақ ауыл шаруашылығы мақсатындағы ғимараттар, құрылыстар алып жатқан жер учаскелері,
- өзгерген сәтке дейін ауыл шаруашылығы өндірісін жүргізу мақсатында пайдаланылады
елді мекендердің бас жоспарлары мен ережелеріне сәйкес оларды пайдалану түрлері
жер пайдалану және құрылыс.
Арнайы мақсаттағы аймақтар
Зираттар, крематорийлер, қатты коммуналдық қалдықтарды көму үшін пайдаланылатын объектілер және орналастырылуы көрсетілген аймақтарды бөлу жолымен ғана қамтамасыз етілуі мүмкін және басқа аумақтық аймақтарда жол берілмейтін өзге де объектілер алып жатқан аймақтар.
Функционалды аймақтарға бөлу практикалық қызметте жиі қолданылады. Мұндай аймақтарға бөлу қалалық аумақты пайдалану сипатына қарай бөлуді білдіреді және қала тұрғындарының негізгі тіршілік формалары -- еңбек, өмір, демалыс үшін оңтайлы жағдай жасауға мүмкіндік береді.
Аумақтық -- экономикалық аймақтарға бөлу қала аумағын оның кешенді экономикалық бағалауына сәйкес аймақтарға саралау.
Экономикалық аймақтарды құру объективті болып табылады және келесі принциптерге негізделген процесс:
1. Экономикалық принцип экономикалық аймақты көмекші және қызмет көрсететін өндірістердің белгілі бір құрамы бар бірыңғай кешеннің мамандандырылған бөлігі ретінде қарастырады.
2. Ұлттық принцип экономикалық аймақ халқының құрамы, оның тарихи еңбек пен өмірдің қалыптасқан ерекшеліктері сияқты принципті ескереді.
3. Әкімшілік принцип экономикалық аймақтарға бөлу және аумақтық саяси-әкімшілік құрылым бірлікті анықтайды.
2. Аймақтарға бөлу әдістері
Елдi мекендер жерi мен оның құрамы: қалаларды, кенттердi, ауылдарды, селолар мен басқа да қоныстарды дамыту үшiн берiлген жер учаскелерi.
Елдi мекендердiң жерi өзге әкiмшiлiк-аумақтық құрылымдардың жерiнен қаланың шегi, кенттiң шегi, ауылдық (селолық) елдi мекеннiң шегi арқылы шектеледi.
Елдi мекендер жерiнiң құрамына:
1) құрылыстар алып жатқан әрi көп пәтерлi және көп қабатты тұрғын үйлер, үй iргесiндегi жер учаскелерi бар жеке тұрғын үйлер салуға арналған тұрғын жай салатын жер;
2) денсаулық сақтау, мәдениет, сауда, қоғамдық тамақтандыру, тұрмыстық қызмет көрсету, коммерциялық қызмет объектiлерi, сондай-ақ мектепке дейiнгi ұйымдар, орта, техникалық және кәсiптiк, орта бiлiмнен кейiнгi ұйымдар және жоғары бiлiм беру мекемелерi, әкiмшiлiк, ғылыми-зерттеу мекемелерi, ғибадат үйлерi мен өзге де iскерлiк үйлерi, құрылыстар мен ғимараттар салынған және соларды орналастыруға арналған қоғамдық iскерлiк құрылыс салатын жер;
3) өнеркәсiп, коммуналдық және олардың жұмыс iстеуiн қамтамасыз ететiн қойма объектiлерi, инженерлiк және көлiк инфрақұрылымы объектiлерi салынған және соларды орналастыруға арналған, сондай-ақ осы объектiлердiң санитарлық-қорғау аймақтарын белгiлеуге арналған өндiрiстiк құрылыс салатын жер;
4) темiр жол, автомобиль, өзен, теңiз, әуе және құбыр тасымалы жолдары, инженерлiк инфрақұрылым мен байланыс магистральдары өтетiн және соларды салуға арналған көлiк, байланыс, инженерлiк коммуникациялар жерi;
5) ерекше қорғалатын табиғи аумақтар, сауықтыру, рекреациялық және тарихи-мәдени мақсаттағы жер;
6) өзендер, табиғи және жасанды су айдындары мен акваториялар, су қорғау аймақтары, гидротехникалық және басқа да су шаруашылығы құрылыстары орналасқан су айдындары мен акваториялар жерi;
7) ауыл шаруашылығына пайдаланылатын жер;
8) алаңдар, көшелер, тротуарлар, өтпе жолдар, жолдар, жағалаулар, парктер, гүлзарлар, қаладағы ормандар, бульварлар, су айдындары, жағажайлар, зираттар және халықтың қажеттерiн қанағаттандыруға арналған өзге де объектiлер (су құбырлары, жылыту құбырлары, тазарту құрылыстары және жалпы жұрт пайдаланатын басқа да инженерлiк жүйелер) орналасқан және соларды орналастыруға арналған ортақ пайдаланудағы жер;
9) қала құрылысы қызметiне тартылмаған, елдi мекендi аумақтық тұрғыдан дамытуға және өзiндiк қосалқы шаруашылықты дамытуға арналған резервтегi және өзге де жер;
10) крематорийлердi, мал қорымы, тұрмыстық қалдықтар тастау орындарын және арнаулы нормативтер мен ережелер белгiленбейiнше пайдалануға болмайтын өзге де объектiлердi орналастыру үшiн бөлiнетiн арнайы мақсаттағы жер;
11) қорғаныс қажеттерi үшiн берiлген және өзге де пайдалану режимiндегi жер кiруi мүмкiн.
Елді мекен жері басқа жерден қалалық және ауылдық шекарамен бөлінеді.Әр елді мекеннің бас жоспары болады.Республикалық,облыстық маңызы бар қалаларының бас жоспарын үкімет бекітеді,ал одан кіші қалалардың бас жоспарын облыстық атқару органдары бекітеді.
Ірі қалалардың маңында қала жанындағы аймақтар бөлінеді.Олар қала шекарасының сыртында орналасады,және осы қаламен біртұтас аймақтардың экономикалық,табиғи аймақты құрайды.Бұл аймақтарға ауыл шаруашылық өндірісі қарқынды дамыған аймақтарды,жасыл аймақтарды,орман астындағы аймақтарды және қала құрылысын ерекше реттеу аймақтары бөлінеді.
Елді мекен жерін бағалық аймақтарға бөлу мақсатында елді мекен жер учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құны анықталады. Нақты жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын мемлекеттік жер кадастрын жүргізетін мамандандырылған мемлекеттік кәсіпорындар мемлекеттің жеке меншікке немесе жалға өтеулі негізде беретін жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкаларына сәйкес оған түзету (арттыратын немесе кемітетін) коэффициенттерін қолдана отырып белгілейді және облыстардың (республикалық маңызы бар қаланың, астананың), аудандардың (облыстық маңызы бар қалалардың) жергілікті атқарушы органдарының жер учаскелерін беру жөніндегі құзыреті шегінде облыстың (республикалық маңызы бар қаланың, астананың), ауданның (облыстық маңызы бар қаланың) уәкілетті органы бекітетін жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау актісімен ресімдейді.
Қазақстан Республикасының 2003 жылғы 20 маусымдағы № 442-II ҚРЗ Жер кодексін және "жер учаскелері жеке меншікке берілген кезде, мемлекет немесе мемлекеттік жер пайдаланушылар жалға берген кезде олар үшін төлемақының базалық мөлшерлемелерін, сондай-ақ сату үшін төлемақы мөлшерін белгілеу туралы" Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2003 жылғы 2 қыркүйектегі № 890 қаулысын іске асыру мақсатында жер учаскелерін жалға алу құқығы", Қазақстан Республикасы Жер ресурстарын басқару Агенттігінің Жер ресурстары және жерге орналастыру мемлекеттік ғылыми-өндірістік орталығы елді мекендерде (қалаларда) салық салу мақсаттары үшін жерді бағалық аймақтарға бөлу және жерді аймақтарға бөлу бойынша уақытша әдістемелік нұсқаулар әзірледі.
Барлық санаттағы жерлер аймақтарға бөлуге жатады:
- ауыл шаруашылығы мақсатындағы;
- елді мекендер;
- өнеркәсіп, көлік, байланыс, ғарыш қызметінің, қорғаныстың, ұлттық қауіпсіздіктің мұқтаждары үшін және ауыл шаруашылығына арналмаған өзге де жерлер;
- ерекше қорғалатын табиғи аумақтар, сауықтыру, рекреациялық және тарихи-мәдени мақсаттағы;
- орман қоры;
- су қоры;
- босалқы жерлер.
Жерді аймақтарға бөлу кезінде мынадай факторлар ескеріледі:
- табиғи және экономикалық жағдайлар;
- жердің нысаналы мақсаты;
- жердің сапалық жағдайы, олардың өнімділігі мен бағасы;
- жердің экологиялық жағдайы;
- әртүрлі санаттағы жерлерді пайдаланудың ерекше немесе арнайы режимі және басқалар.
2.1 Орналасу критерийі бойынша аймақтарға бөлу
Аудандастырудың бұл әдісі ренталық факторлардың мәні арқылы бағалау аймақтарының түзету коэффициенттерін анықтауға негізделген.
Таспа құраушы факторлардың мәні келесі салыстырмалы коэффициенттермен көрсетіледі:
- қоғамдық орталықтарға қолжетімділік;
- инженерлік жабдықтар, абаттандыру және көліктік қолжетімділік;
- мәдени-тұрмыстық қызмет көрсету;
- тарихи, ландшафттық, эстетикалық;
- қоршаған орта жағдайы;
- инженерлік-геологиялық;
- рекреациялық.
Бірлікке келтірілген факторлардың мәндері: қол жетімділіктің орташа қашықтығына және жер учаскесінің инженерлік инфрақұрылымымен толық қамтамасыз етілуіне; Әлеуметтік және мәдени-тұрмыстық қызмет көрсету объектілерімен қамтамасыз етілуіне; қалыпты геологиялық жағдайларға және елді мекен бойынша базалық мөлшерлемеге сәйкес келетін теріс экологиялық факторлардың болмауына есептелген.
Табиғи немесе жасанды рекреация, жер учаскесінің беделі, нарықтық инфрақұрылымның жоғары кірісті объектілері және элиталық ғимараттар болған кезде есептеулерде 2 арттыру коэффициенті қолданылады.
Төмендету коэффициенттері объектінің қоғамдық қызмет көрсету орталықтарынан қашықтығына, инженерлік инфрақұрылым элементтерінің болмауына және қоршаған ортаның экологиялық жағдайына байланысты.
Жалпы алғанда, түзету коэффициенті жер учаскесінің қала құрылысы құнын көрсетеді.
Бағалау кварталының шекараларында түзету коэффициенттерін есептеу кезінде мынадай талаптарға жауап беретін құрылыс массивтері айқындалады: қабаттылығы бойынша бірдей; нысаналы мақсаты бірдей; қала құрылысы құндылығы бойынша бірдей; құрылыс массивтерінен тыс нысаналы пайдалануы немесе сәулеті бойынша оларға сәйкес келмейтін жекелеген ғимараттар бөлінеді.
Түзету коэффициенті әрбір массив пен жалғыз объект бойынша бағалау тоқсанының шекарасында есептеледі.
Бағалау тоқсандары бойынша орташа түзету коэффициенттерінің мәндері елді мекеннің кадастрлық картасына жазылады.
Мәні жағынан бірдей немесе жақын коэффициенттері бар бағалау кварталдары бөлек аймақтарға біріктіріледі.
Бір аймаққа бірнеше жер-кадастрлық кварталдар енгізілуі мүмкін, бірақ сонымен бірге бір жер-кадастрлық кварталды әртүрлі аймақтарға бөлуге рұқсат етіледі. Бұл ретте аймақтардың шекаралары Жергілікті жерде нақты белгіленуі тиіс.
Қазіргі уақытта Қазақстан Республикасының заңнамасында аймақтарға бөлудің көптеген түрлері келтірілген. Бірқатар ережелерде құрылысты аймақтарға бөлу, экологиялық аймақтарға бөлу, функционалды аймақтарға бөлу, аймақтарға бөлу сияқты ұғымдарды кездестіруге болады бау-бақша, бау-бақша және саяжай коммерциялық емес бірлестіктерін орналастыруға арналған аумақтар, бағалық аймақтарға бөлу, аумақтық аймақтарға бөлу экономикалық аймақтарға бөлу және өзге де түрлер. Бұл аймақтарға бөлудің әр түрі белгілі бір мәселелерді шешу үшін қолданылатындығын білдіреді.
Елді мекендердің жерлерін аймақтарға бөлу қала құрылысын аймақтарға бөлу рәсімі шеңберінде жүргізіледі. Бұл жағдайда ол тек қоныстанған жерлерге ғана әсер етпейді басқа санаттағы жерлер, олар қалалық және ауылдық елді мекендердің, қалалық округтер мен елді мекендердің шекараларында орналасқан. Олардың аумағын аймақтарға бөлуге сәйкес елді мекендердің жерлерін пайдалану тәртібі анықталады. Бұл кезеңде урбанизацияланған аумақтардың жер қорын басқару функциясы ретінде аудандастыруға назар аудару қажет.
Аумақтық аймақтарға жер пайдалану және құрылыс салу қағидаларында қала құрылысы регламенттері белгіленген және шекаралары айқындалған аймақтар жатады. Аумақтық аймақты бөлу критерийлерінің негізінде жер учаскелерін пайдалану мақсаттары мен олардың мақсатына сәйкес оның шекараларында пайдаланудың ерекше құқықтық режимі болып табылады.
Кез келген елді мекеннің аумағын аймақтарға бөлу әр түрлі қызмет түрлерін тұрақты дамыту және табысты жүзеге асыру үшін халықтың өмір сүруіне қолайлы кеңістік құруға мүмкіндік береді. Сонымен қатар, ерекше қорғалатын табиғи аумақтар шегінде әртүрлі функционалдық мақсаттағы аймақтарды анықтау мәселесі елді мекендердің табиғи-экологиялық құрылымын қолдау және экологиялық желілерді дамыту мақсатында ірі және аса ірі қалалар үшін ерекше өзекті міндет болып табылады, өйткені аймақтарға бөлу урбанизацияланған аумақтарды басқарудың тиімді әдісі болып табылады.
Құрылыс салынған аумақтарды дамыту саласындағы басым заңдар Қазақстан Республикасының Жер кодексі , қала құрылысы кодексі , сондай-ақ басқа да заңнамалық құжаттар және әртүрлі ережелер жиынтығы (ҚНжЕ) болып табылады.
Қолданыстағы заңнамаға сәйкес елді мекендерді салу, сондай-ақ дамыту үшін пайдаланылатын жерлер елді мекендердің жерлері болып танылады, бұл ретте олардың шекаралары мұндай жерлерді жердің өзге санаттарынан бөледі. Елді мекеннің аумағын аймақтарға бөлу оның аймақтарын бөлумен және олардың әрқайсысы үшін нысаналы мақсатын айқындаумен шектелуін білдіреді,
сондай-ақ басым функциялар мен белгілі бір пайдалану режимдері. Өз кезегінде елді мекенді аймақтарға бөлу кезінде жерді пайдаланудың нақты түрлері және оларды пайдаланудың шектеулері бар аймақтар бөлінеді. Бұл ретте қала құрылысы қызметі болған кезде олардың функционалдық мақсаты ескерілуге тиіс.
Салынған аумақтарды дамыту-бұл тығыздықтың да, құрылыс параметрлерінің де өзгеруі, оны бір немесе одан да көп шектерде жүзеге асыруға болады
және бірнеше іргелес шағын аудандар, кварталдар немесе олардың бөліктері.
Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі тиісті аумақтық аймақтың шекарасында жерді пайдалану және құрылыс ережелерін белгілейді, атап айтқанда: ЖҚ және күрделі құрылыс объектілерін рұқсат етілген пайдалану түрлері; жер учаскелерінің шекті мөлшері және рұқсат етілген құрылыстың шекті параметрлері; жер учаскесі мен күрделі құрылыс объектілерін пайдалануды шектеу.
Қала құрылысын аймақтарға бөлу құжаттары мәтіндік және картографиялық бөліктен тұрады. Біріншісі аумақтық аймақтардың шекараларында жылжымайтын мүлікті пайдалану мен құрылысты өзгерту жөніндегі талаптар мен шектеулердің сипаттамасын қамтиды, 2-ші елді мекен аумағын қала құрылысын аймақтарға бөлу картасын қамтиды. Аумақты аймақтарға бөлу процесі Қаланың бас жоспарына, ал сипаттамалық бөлігі мен регламенттері аумақты функционалды аймақтарға бөлуге негізделген.
Қоғамдық ғимараттар мен құрылыстарды, тұрғын үйлерді, көше-жол желісін, жалпы пайдаланымдағы көгалдандырылған аумақтарды, сондай-ақ санитарлық-гигиеналық нормалар мен қауіпсіздік талаптары бойынша басқа да объектілерді ормативтік құжаттарға сәйкес орналастыруды көздеу қажет екендігіне назар аудару қажет.
Қала құрылысы қызметін жүзеге асыру процесінде қаланың қала құрылысын дамытудың негізгі бағыттарына сәйкес аудандастырумен қатар аумақтың құрылыс, ландшафт және функционалдық мақсаты да белгіленеді.
Функционалдық мақсаты белгілі бір қызмет түрлері үшін жер учаскесін пайдалануды және тұрғын үй, қоғамдық, өндірістік және табиғи объектілер учаскелерінің рұқсат етілген арақатынасын белгілеуді көздейді [3].
Құрылыс мақсаты әртүрлі биіктіктер мен тығыздықтағы құрылыс учаскелерінің рұқсат етілген арақатынасын белгілейді. Ландшафттық мақсат табиғи жабындар басым аумақтың үлесіне белгілі бір талаптарды белгілейді
жасанды. Аумақты аймақтарға бөлу әртүрлі белгілер кешені бойынша жерді жіктеу мен жүйелеудің нәтижесі болып табылады. Бұл аумақты бүкіл қоғамның мүддесі үшін тиімді пайдаланудың маңызды шарты. Материалдар
қала аумағын аймақтарға бөлу аумақты болашақта пайдалану үшін белгілі бір көрсеткіштерді рұқсат беру және қала құрылысы құжаттамасының құрамына енгізу үшін қолданылады. Мұндай көрсеткіштер жобалық ұсыныстарды әзірлеу үшін пайдаланылады; қала құрылысы қызметіне қатысушыларды қаланың қала құрылысын дамыту перспективалары туралы хабардар ету; қала құрылысы аймақтарының шекараларындағы барлық объектілер мен аумақтар бойынша жобалау және рұқсат беру құжаттамасына сараптама жүгізу, келісу және бекіту; сондай-ақ аумақты пайдалануға байланысты құқықтық нормалардың бұзылуын қарау үшін [4].
Қолайлы қоршаған ортаға құқық, сонымен қатар жер және басқа да құқық бұзушылықтар үшін жауапкершілік учаскенің меншік иесі, жалға алушысы немесе пайдаланушысы оны қала құрылысы регламенттеріне сәйкес қалай пайдаланады,
әрбір аумақтық аймақ үшін белгіленген. Қоршаған ортаны қорғау саласындағы заңнаманы бұзумен келтірілген қоршаған ортаға зиянның мөлшерін айқындау қоршаған ортаның бұзылған жай-күйін қалпына келтіруге жұмсалған нақты шығындар негізге алына отырып, келтірілген залалдар, оның ішінде жіберіп алған пайда ескеріле отырып, сондай-ақ рекультивациялық және өзге де жобаларға сәйкес жүзеге асырылады
қоршаған ортаны қорғау саласындағы мемлекеттік басқаруды жүзеге асыратын атқарушы билік органдары бекіткен таксилерге және қоршаған ортаға зиян мөлшерін есептеу әдістемелеріне сәйкес олар болмаған кезде қалпына келтіру жұмыстарын жүргізеді. Бұл ретте қала құрылысы қызметі туралы заңнаманы бұзғаны үшін кінәлі деп танылған адамдар мүліктік, тәртіптік, әкімшілік, қылмыстық жауаптылықта болады. Сондай-ақ, мыналарды атап өту керек
топырақтың табиғи және антропогендік ластануымен байланысты негізгі проблемалар, сондай-ақ бар проблемаларды шешудің мүмкін жолдары қарастырылып, ескерілуі керек.
Топырақтың ластануының негізгі көздері, топырақтың ластануын бағалауға әсер ететін факторлар қарастырылады. Қорғау бойынша іс-шаралар кешенін әзірлеу, сондай-ақ жер жамылғысын үнемдеу мүмкіндігі маңызды.
Елді мекендерді қала құрылысымен аймақтарға бөлу-бұл пайдалану және құрылыс қатынастарын реттеудің негізгі заңды құралы
нарық жағдайында ЖҚ және басқаларын орналастыру. Қала құрылысын аймақтарға бөлу
инвестициялық және құрылыс қызметінің барлық қатысушылары тарапынан мүлтіксіз сақталуы.
Құқықтық реттеу тетігінде қала құрылысын аймақтарға бөлу ерекше орын мыналарды қамтиды
. Онда құқықтық қатынастар субъектілерінің мінез-құлқының заңдылық критерийлері бар, өйткені құқық бұзушылық құрамының белгілері көрсетілген. жер учаске иесінің өкілеттіктерінің ішінен қала құрылысын аймақтарға бөлу пайдалану құқығын іске асыруды қозғайды, оны қоғамдық мүддені реттейді.
Осылайша, елді мекеннің функционалдық аймақтарын, аумақтық аймақтарды және қала аумағын аймақтарға бөлудің бірыңғай жүйесінде жерді рұқсат етілген пайдаланудың белгіленген түрлерін бөлу қала құрылысын келісілген түрде қаланың жерге орналастыру және кадастрлық міндеттері шешуге мүмкіндік береді. Аумақты аймақтарға бөлу қоныстанудың маңызды экологиялық, әлеуметтік және экономикалық мәселелерін шешуді қамтиды. Бұл жерді халықтың және жалпы қоғамның мүддесі үшін пайдалануды құқықтық реттеу принципін анықтайды.
2.2 Нарықтық құн критерийі бойынша аймақтарға бөлу
Бұл аймақтарға бөлу әдісінің негізі сатылымды салыстыру әдісі болып табылады. Бұл әдістің модификациясы жер нарығының екі деңгейіне қатысты бөлінеді: бастапқы және қайталама.
Бастапқы нарықта сатуды салыстыру жер аукциондарының деректері бойынша (соңғы 2-3 жыл ішінде), ал қайталама нарықта - жасалған мәмілелердің нәтижелері бойынша (риэлторлық кеңселердің деректері) және сатуға ұсынылатын жер учаскелері бойынша (БАҚ деректері) мынадай ретпен жүргізіледі:
- деректерді жинау, зерттеу және талдау (орналасқан жері, ауданы, жер учаскелерінің нарықтық құны және жылжымайтын мүлікті жалға алу құны);
- бастапқы деректерді жалпылау негізінде 1 м2 жер учаскелері құнының орташа өлшенген шамасын және жылжымайтын мүлік үшін жалдау ақысын анықтау.
Жердің орташа өлшенген құны (Рзу) 1 м2 формула бойынша анықталады:
Рзу = ∑СзЅ Ѕзу,
мұндағы:
Сз-жер учаскесінің нарықтық құны, теңге ш. м
Ѕзу - жер учаскесінің ауданы.
Қаланың жер-кадастрлық картасына құрылыстың 1 ш. м. құнының баға мәндері, әрбір есептік тоқсанның жері орташа немесе Типтік мәндер бойынша жазылады және аймақтарға бөлу аралығы мынадай формулалар бойынша айқындалады:
R=Zmax - Zmin,
I=R : N
мұндағы:
R-қала бойынша жылжымайтын мүліктің нарықтық құнының орташа мәні;
I-мәнаралық интервал;
Zmax-жылжымайтын мүліктің нарықтық құнының максималды мәні;
Zmin-жылжымайтын мүліктің нарықтық құнының минималды мәні;
N-бақыланатын жиынтық саны (есептік тоқсандар).
3 Аймақтарға бөлу объектісінің сипаттамасы
3.1 Тарихи-географиялық анықтама
Жер ресурстары елдің негізгі табиғи ресурстары мен ұлттық байлығының бірі болып келеді. Елдегі экономикалық, әлеуметтік және экологиялық жағдай көбінесе жер ресурстарын пайдаланудың тиімділігіне байланысты.
Шығыс Қазақстан облысының 2022 жылға арналған аумағы 28322,6 мың га құрайды, оның ішінде:
- ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерлер-12256,7 мың га; 43,27%
- елді мекендер-2947,1 мың га; 10%
- өнеркәсіп, көлік, байланыс, қорғаныс және ауыл шаруашылығына арналмаған өзге де жерлер - 138,3 мың га; 1%
- ерекше қорғалатын табиғи аумақтар, сауықтыру, рекреациялық және тарихи-мәдени мақсаттағы жерлер-1688,2 мың га;
- орман қорының жері-2153,9 мың га; 8%
- су қоры-571,1 мың га; 2%
- қордағы жерлер-8591,5 мың га. 30%
ШҚО жер қорының 2022 жылға арналған жалпы құрылымы 1-суретте көрсетілген.
Сурет 1. 2022 жылға арналған ШҚО жер қорының құрылымы
Облыстың жер қорының құрылымын талдай келе, ауданның басым бөлігін ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерлер алып отырғаны көрінеді - 43,27%. 2020 жылмен салыстырғанда осы санаттағы жерлер шаруа қожалықтары мен ауыл шаруашылығы құралымдарына, азаматтарға шөп шабу және мал жаю үшін жер учаскелерін беру есебінен 299,7 мың ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz