Жерді кадастрлық бағалаудың үлгілік ережесі
МАЗМҰНЫ
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
4
1
ӘДЕБИЕТКЕ ШОЛУ. ЖЕР УЧАСКЕСІНІҢ КАДАСТРЛЫҚ ҚҰНЫН АЙҚЫНДАУ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
6
1.1
Жер учаскесінің кадастрлық құны ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
6
1.2
Жерді кадастрлық бағалаудың үлгілік ережесі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
9
1.3
Кадастрлық жүйе мен жалпылай бағалау жүйесі арасындағы өзара байланыс ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
17
2
АЛМАТЫ ОБЛЫСЫ АЛАКӨЛ АУДАНЫНЫҢ АУМАҚТЫҚ ОРНАЛАСУ ЕРЕКШЕЛІКТЕРІ ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
22
2.1
Алакөл ауданының географиялық орнына жалпы сипаттама ... ... ... ... ...
22
2.2
Алакөл ауданының климаты мен агроклиматтық ресурстары ... ... ... ... ...
28
2.3
Алакөл ауданының топырақ жамылғысы мен өсімдіктер дүниесі, оларды ауыл шаруашылығында пайдалану ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ...
32
3
АЛАКӨЛ АУДАНЫНЫҢ ЖЕР САНАТТАРЫ, АУЫЛ ШАРУАШЫЛЫҚ НЫСАНДАРЫ БОЙЫНША ОЛАРДЫ КАДАСТРЛЫҚ ҚҰНЫН БАҒАЛАУ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
37
3.1
Жер қорының жер санаттары және жер пайдаланушылар бойынша бөлінуі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
37
3.2
Ауыл шаруашылық мақсатындағы жерлердің кадастрлық құнын анықтау, актіні рәсімдеу ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
42
3.3
Алакөл ауданы жер қорын ұтымды пайдалану жолдары, қиындықтары..
53
3.4
Қазақстанда кадастрлық бағалау құнын айқындау мәселелері мен шешу жолдары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
66
Қорытынды ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
70
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
72
Қосымша А ... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
75
Кіріспе
Жұмыстың өзектілігі. Бүгінгі күнде жерді бағалаудың қажеттілігі жер қатынастарының өзгеруіне және жерді, жер пайдалану құқығын сату-сатып алу мүмкіндігінің пайда болуына байланысты өсуде.
Ауыл шаруашылық жерлерді тиімді пайдалануды ұйымдастыру негізінде жерді экономикалық бағалау жалпы мемлекеттік жер-кадастрының құрам бөлігіне кіреді. Жер учаскелерінің сапасы әр түрлі болғандықтан, олардың әр қайсысына жұмсалған бір көлемдегі еңбек әр түрлі өндірістік нәтиже береді. Бұл жағдай өндірісте ауыл шаруашылық жұмыстарын жүргізу көрсеткіштеріне әсерін тигізеді. Сондықтан жер кез келген өзге өндіріс құралы сияқты өзінің өндірістік қабілетіне сай бағалануы тиіс.
Жерді бағалау нәтижелері іс жүзінде нақты мәселелерді шешуде, жерді тиімді пайдалану мен талдауды жоспарлауда; жер төлемдерін реттеуде, жер пайдаланымдардың оптимальды, оңтайлы мөлшерін анықтауда; жерді пайдалануды және қорғауды бақылауда, жерді алып қою кезінде шығындарды
қайтаруда атқаратын міндеті зор.
Қазіргі кезде кез келген жағдайда пайдалануға болатын жерді бағалау тәсілі жоқ. Жер халық шаруашылығында әр түрлі рөл атқарады, мақсатына байланысты жерді әр тұрғыдан бағалауға болады. Соған орай бағалау әдістері де әр түрлі болады. Мемлекетіміздің әр даму сатысында жерді бағалаудың әр түрлі жүйелері болды. Мәселен кеңестік Қазақстанда жерді бағалауда топырақтарды бонитеттеу, Республика аумағын табиғи-ауыл шаруашылық және топырақ климаттық аймақтау, жерлерді экономикалық бағалау жұмыстары жүргізілген. Осы жұмыстар нәтижелері ауыл шаруашылық салаларын орналастыруда, жоспарлауда, ауыл шаруашылық өнімдерінің сату бағаларын жіктеуде, реттеуде, жердердің пайдалауын салыстырмалы талдауда пайдаланылды.
Ауыл шаруашылығында жер негізгі өндіріс құралы болып қаралады. Бұл жағдайда ауыл шаруашылық алқаптарының көлем бірліктерінен түсетін жалпы кірісті, шығын мен таза пайданың қатынасын анықтау және капиталдау коэффиценті (банкілік пайыз + тәуекел ету) арқылы жердің нормативтік бағасын есептеу бойынша жердің құны анықталады.
Алакөл ауданы Балқаш - Алакөл ойысы мен Жетісу (Жоңғар) Алатауы аралығында орналасқан. Жерінің оңтүстік-шығысын Жетісу Алатауының Шыбынды, Қайқаң, Жабық, Күнгей Тастау, т.б. жоталары алып жатыр. Ауданның қалған бөлігі салыстырмалы түрде жазық келеді. Бұл жерлерде аласа таулар (Арғанаты, Арқарлы, т.б.) мен құмды алқаптар (Қарақұс, Сарықұм, Тасқарақұм) алып жатыр. Солтүстігінде Алакөл топ көлдері (Алакөл, Ұялы, Сасықкөл, Жалаңашкөл) орналасқан. Жетісу Алатауынан бастау алатын Лепсі, Тентек, Шынжылы, Көксуат өзендері аудан аумағын кесіп өтіп, солтүстіктегі Алакөл, Сасықкөл көлдеріне құяды.
Алакөл ауданында суғармалы және тәлімі егін шаруашылығы дамыған. Онда негізінен астық тұқымдастар, техникалық дақылдар (қызылша) және картоп өсіріледі. Алакөл ауданына пайдаланылатын жерінің аумағы 165,5 мың га, оның ішінде жыртылған жері 76,7 мың га, шабындығы 87,3 мың га, жайылымы 1,46 мың га. Аудан жерінен Ақтоғай-Достық темір жолы және Алматы - Өскемен автомобиль жолдары өтеді. Үшаралдан облыс орталығы -- Алматы қаласына дейінгі қашықтық 570 км.
Ауылшаруашылық жерлерін, жалпы жер қоры мен жайылымдарды геоботаникалық зерттеп-қараудың жай-күйі туралы мәліметтер, ветеринариялық-санитариялық обьектілер туралы мәліметтер, иелерін-жайылым пайдаланушыларды, жеке және (немесе) заңды тұлғаларды көрсете отырып, ауыл шаруашылығы жануарлары мал басының саны туралы деректер, ауыл шаруашылығы жануарларының түрлері мен жыныстық жас топтары бойынша қалыптастырылған үйірлердің, отарлардың, табындардың саны туралы деректер, шалғайдағы жайылымдарда жаю аридтік жайылымдарда ауыл шаруашылығы жануарларын жаю ерекшіліктері, мемлекеттік органдар, жеке және (немесе) заңды тұлғалар берген өзге де деректер ескеріле отырып қабылданған болатын.
Жұмысымда Алакөл ауданының ауылшаруашылық жерлерінің тиімді пайдалану жағдайы мен мәселелеріне аса басымдылық бере отырып, ауданның орналасу жағдайына сипаттама беріп өттім. Сонымен қатар кадастрлық құнын бағалау бойынша да бағалау жұмыстары атқарылды.
1 ӘДЕБИЕТКЕ ШОЛУ. ЖЕР УЧАСКЕСІНІҢ КАДАСТРЛЫҚ ҚҰНЫН АЙҚЫНДАУ
1.1 Жер учаскесінің кадастрлық құны
Жер Қазақстан Республикасында табиғи ресурс, жылжымайтын мүлік объекті және өндірістің негізгі құралы ретінде құны бағалануы тиіс.
Баға - жылжымайтын мүлік объектінің немесе оған кез-келген қызығушылығының есептік немесе сараптама құны, оны жылжымайтын мүлікті бағалау мен талдау бойынша маман, уәкілетті тұлға орнатады.
Бағалау процессі - бағаны алу үшін пайдаланылатын іс-шаралардың белгілі реті.
Жер телімін бағалау процессіне келесі кезеңдер кіреді:
1 Кезең. Бағалау міндетін анықтау;
2 Кезең. Ақпаратты жинау, тексеру және талдау;
3 Кезең. Жер телімін ең тиімді пайдалану шарттарын талдау;
4 Кезең. Бағалаудың 3 тәсілі негізінде нарықтық құнын есептеу - шығындық, салыстырмалы және кірістік және алынған нәтижелерді үйлестіру.
5 Кезең. Бағалау туралы есепті дайындау.
Жылжымайтын мүлік объектісінің (жер телімі немесе жалға беру құқығы) құны деп бәсекелестік нарықта сату-сатып алудың ықтималды бағасын немесе осыған ұқсас басқа операцияларды (кепіл, сақтандыру т.б.)
жүргізуді айтады.
Басқа бағалау жұмыстары (нарықтық немесе инвестициялық құнын анықтау, сатып алу бағасын, ипотека құнын анықтау т.б.) тәрізді жерді нормативті бағалау арқылы жер телімінің ақшалай құндылығы орнатылады.
Нормативті бағаны анықтайтын әдіс шығынды қажет етеді және жылжымайтын мүліктің бәсекелессіз нарығында қолданылады. Нормативті бағалаудың нәтижесі - территориялық бағаны аудандастыру, әрбір бөлінген аймақ бойынша жердің аймақтық құнының көрсеткіштерін орнату және базалық мөлшерлемеге қатысты түзету коэффициенттері арқылы ескерілетін, жер телімінің жеке сипаттамаларын ескеріп оның кадастрлы құнын орнату.
Нарықтық құны - сатушы мен сатып алушы өздерінің қажеттіліктеріне сәйкес, дұрыс ақпарат игерген дәне төтенше жағдайларға кезікпеген, саналы және дұрыс әрекеттері кезінде бәсекелестік және ашық нарықта телімді сатудың ең ықтималды бағасы. Ол сатылымдарды сәйкестендіру әдісімен анықталады және бәсекелесті нарықта құрылады, онда оған пайдалылық, иеліктен шығару, сұраныс, тапшылық, өтімділік тәрізді факторлар ең көп әсер етеді. Нарықтық құнының құрамында нарықтың бәсекелессіз жағдайын білдіретін нормативті бағаның бір бөлігі болады. Нарықтың қолайлы шарттарында бәсекелестік орта құрылған кезде нарықтық құны нормативті бағадан жоғары болып келеді. Және керісінше, қолайсыз нарықтық конъюнктура жағдайларында нарықтық құны нормативті бағадан төмен болуы мүмкін.
Жер өндірістің факторы болып табылады, оның көлемі қатаң шектеулі, соған байланысты жердің ұсынысы икемді емес.
Сондықтан, рента түріндегі өзіндік кіріс пайда болады, ол шектелген ресурсты пайдалану үшін төлемді білдіреді.
Жер рентасының кірісі жоғары және келесі факторлар арқылы пайда болады:
- көлік пен байланысқа шығындарды қысқартатындай жер телімдерінің қолжетімдігі;
- аумақты жабдықтауға салынатын қосымша капитал салымдарының тиімділігі;
- жеке жер телімдерін мақсатқа сәйкес пайдаланудың әсері;
- аумақтың бірегейлігінен олардың шектелуі.
Рентаның құрылуына әсер ететін факторлардың көп болуынан жердің нақты құны тек еркін (ашық) нарықта орнатылатынына алып келеді, бірақ жылжымайтын жер мүлігінің жұмыс жасауы әрқашан шектеулі болады: монополиялықтан, немесе монополиялық бәсекелестіктен. Осылай шектелгіндектен, рентаның алғашқы (нормативті) көрсеткішінің қажеттігі туындайды, себебі жүзеге асырылған сатылымдарды сәйкестендіру арқылы, сәйкесінше түзетулер енгізіп, жердің нарықтық құнын нақтылау қажет [2].
Жер рентасының шамасы ұсыныстың өзгеруімен байланысты емес және кәсіпкерлер тарапынан жер телімдеріне динамикалық сұраныс арқылы анықталады. Сондықтан жер рентасының желісі экономикалық - психологиялық болып келеді. Рента - берілген әлеуметтік-экономикалық жағдайларда, нақты шаруашылық күтілімдерге сәйкес кәсіпкерлердің төлеуге келіскен бағасы.
Жердің (рентаның) нарықтық құнының икемсіз ұсынысы кезінде құрылатын сұраныстан басқа, жердің бағасы (берілген мезетте ұсыныс бағасының тұрақтылығына қарамастан) жер телімінің орналасуы мен оның физикалық сипаттамаларынан тәуелді, олар сұраныстың нарықтық бағасына сәйкесінше түзетуші коэффициенттерді енгізу арқылы ескеріледі. Осы коэффициенттер сұраныстың бағасымен байланысты, себебі олар жердің шектеулі ресурс ретінде, басқа жағдайларда қайталанбайтын және нарықтық конъюнктурадан тәуелсіз болуы тәрізді бірегей сипаттамаларын ескереді.
Осыған байланысты, коэффициенттерді енгізгеннен кейін жердің бағасын теңгерілген деп есептеуге болады, себебі ол сұраныс пен ұсыныстың теңдей ескерілуін көрсетеді. Осы кезде жеке өндірушілердің ренталық сатылымдары ретінде жер телімдерін басқаша пайдалануды қарастырмайтын шығындар алынады. Сондықтан рентаның тек нарықтық құрылуы орын алмайды. Тіпті тұрғын үй нарығында пайда болатын дамыған жер нарығы болса да, рента бағаланатын объектінің ықтималдық шығындарының көрсеткіштері мен сатылымдарын сәйкестендіру әдісін қолдану арқылы анықталады.
Осыған сәйкес, жерді бағалайтын негізгі әдіс шығында қажет етеді және сатылымдарды сәйкестендіру мен кірісті әдістермен қатар қолданылады.
Жылжымайтын мүліктің (жақсартулардың) бағасы мен жердің бағасы тығыз байланысқан. Қоғамның көзқарасы бойынша, бұл екі категорияның байланысы соншалық, бұдан рента жерде құрылған жылжымайтын мүліктің бағасының салдары болып табылады. Бұл байланысты толығымен түсіндіру үшін, шартты рента түсінігі енгізіледі, оны өндірушінің (жылжымайтын мүліктің иесі) өзі орнатады. Өндірушінің өзі жердің иесі болған кезде орын алады. Бұл жағдайда, рента туралы айтсақ, белгілі бір шарттармен қатар ескеру қажет. Дегенмен, тиімділік стратегиясын анықтау үшін, кәсіпкер өзінің кірісі шартты рентаны өтейтініне көз жеткізуі қажет.
Рента да, жерге жұмсалатын төлем тәрізді жерге қажетті салымдардың тиімділігін анықтауда маңызды рөл атқарады, сондықтан жердің тегін болуы оның ысырапшылдыққа алып келеді. Сонымен қатар, рента түсінігінің заманауи экономикалық теориясы оны тек жермен емес, сондай-ақ өндірістегі капиталды қаражаттарды инвестициялау арқылы жерде құрылатын жылжымайтын мүлікпен берілген басқа да факторлармен байланыстырады. Бұл рента тәжірибеде жалға алу төлемімен көрсетіледі.
Осылай, жылжымайтын мүлікті пайдалану үшін жалға алу төлемін өндірістің барлық факторларының төлемі ретінде қарастырған кезде, өндіріс құралдарының бағасы өзіндік баға бірлігі болып саналады. Осы жолмен фирмаға қажетті бәсекелестікті қалыптастыра отырып, кәсіпкердің рентадан, жалақыдан, пайыз бен үстемақыдан жоғары болуын қамтамасыз ететін кірісін есептеуге мүмкіндік береді.
Сонымен қатар, аталған әдіс арқылы рентаның жылжымайтын мүліктің құнының құрамындағы үлесін есептеуге мүмкіндік береді.
Жылжымайтын мүліктің құнының бастауы ретінде келесі ресурстардың кешені алынады: табиғи + адами + материалды + материалды емес + төлемдік. Жылжымайтын мүлікті құру барысында бұл ресурстар жылжымайтын мүлік объекті түріндегі ақырғы өнімнің өндіріс факторлары болады: Жер (Ж) + еңбек (Е) + капитал (К) + ақпарат (А) + қаржы (Қ). егер ақырғы өнімді 100% деп алсақ, онда бұл өнімнің (жылжымайтын мүліктің) құрамындағы факторлардың үлесі әрқайсысы 20%-дан келеді, яғни: Ж (20%) + Е(20%) + К(20%) + А(20%) + Қ(20%) = 100%. Іс жүзінде, барлық экономикалық нәтиже табиғи сұрақтың айналасында шоғырланады: жеке аумақтар мен қаланың жылжымайтын жер мүлігін толықтай пайдалану мен дамыту кімнің қаражатына және қаншалықты тиімді жүргізіледі?
Қалалық жерге жеке меншікті енгізген кезде бұл міндеттің өзектілігі артады.
Экономикалық бағалаудың екінші міндеті - қаланың түрлі бағыттағы жердің құнының ренталық құрамдастарының шамасын (классикалық анықтамалар бойынша оны квазирентті деп атау дұрысырақ), яғни оларды пайдаланудан нақты немесе мүмкін болатын табысты анықтау. Бірқатар себептер бойынша, әсіресе нарықтық қатынастардың құрылуы мен дамуы, жалпы қаланың макро экономикалық мүдделері мен жеке кәсіпорындар мен азаматтардың мүдделерін бекіту кезеңінде, жердің белгілі түрлері мен кейбір аумақтары бойынша ренталық компоненттігі қала үшін теріс болуы мүмкін.
Ең алдымен, ол тұрғын аумақтарын қамтитыны белгілі. Қала әлеуетін барынша тиімді пайдалану үшін, шығындардан, дотациялар мен жеңілдіктерден қайтарымды жоғарылату үшін мүмкін болатын басқару шешімдерін іздеу және негіздеу мәселесі жалпы қаланың экономикасына да, сондай-ақ оның тұрғындары үшін маңызды бөлек аумақтар, кәсіпорындар мен ұйымдарына да өте маңызды болып табылады.
Қызмет тұрғысынан түрлі бағытталған қалалық жердің құнының құрамындағы шығынның мөлшерін және олардың ренталық әлеуетін анықтау арқылы жерді пайдаланудың экономикалық нормативтерінің негізделген жүйесін құруға, және сәйкесінше, қаланың аумақтық - экономикалық аудандастырудың оңтайлы сызбасын құруға мүмкіндік береді.
Кадастрлы бағалау жүйесінің негізінде қалалық жылжымайтын жер мүлігінің құнының негізгі түрлерін анықтау арқылы жылжымайтын мүлікке салық салу және онымен жасалатын келісімшарттарға қажетті тәсілдерді құру мәселесін шешуге мүмкіндік туады.
1.2 Жерді кадастрлық бағалаудың үлгілік ережесі
Қазақстанда кадастрлық бағалау Ауылшаруашылығы министрлігінің 2020 жылғы №310 бұйрығына сәйкес эектронды түрде өтініш тастау арқылы бағалау жүргізеді.
"Жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау" мемлекеттік қызметін көрсету қағидалары төмендегіше:
"Жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау" мемлекеттік қызметін көрсету қағидалары "Мемлекеттік көрсетілетін қызметтер туралы" 2013 жылғы 15 сәуірдегі Қазақстан Республикасы Заңының 10-бабының 1) тармақшасына сәйкес әзірленді және "Жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау" мемлекеттік қызметін көрсету тәртібін айқындайды [5].
Осы Қағидаларда мынадай негізгі ұғымдар пайдаланылады:
1) жеке кабинет - "электрондық үкіметтің" веб-порталындағы пайдаланушының кабинеті;
2) жер учаскесі - 2003 жылғы 20 маусымдағы Қазақстан Республикасының Жер кодексінде белгіленген тәртіппен жер қатынастары субъектілеріне бекітіліп берілетін, тұйық шекара ішінде бөлінген жер бөлігі;
3) жер учаскесіне сәйкестендіру құжаты - жер, құқықтық және қала құрылысы кадастрларын жүргізу мақсатында қажетті жер учаскесінің сәйкестендіру сипаттамаларын қамтитын құжат;
4) кадастрлық (бағалау) құн - мемлекет жер учаскесін немесе оны жалдау құқығын сатқан кезде қолданылатын, инфляцияның жалпы деңгейі туралы ресми статистикалық ақпаратқа сәйкес кезең-кезеңімен нақтыланатын жер учаскелері үшін төлемақының базалық мөлшерлемелері және оларға түзету коэффициенттері негізінде айқындалатын жер учаскесінің есептеу құны;
5) мемлекеттік жер кадастрының автоматтандырылған ақпараттық жүйесі) - мемлекеттік жер кадастрын жүргізуге арналған, жер учаскелерінің сапалық және сандық сипаттамаларын, оның ішінде олардың шекаралары туралы, сондай-ақ жер учаскелерінің иелері мен жер пайдаланушылар туралы
мәліметтерді қамтитын ақпараттық жүйе;
6) мемлекеттік көрсетілетін қызмет стандарты - мемлекеттік қызмет көрсетуге қойылатын, қызмет көрсету процесінің сипаттамаларын, нысанын, мазмұны мен нәтижесін, сондай-ақ мемлекеттік қызмет көрсету ерекшеліктері ескеріле отырып, өзге де мәліметтерді қамтитын негізгі талаптар тізбесі;
7) "электрондық үкіметтің" веб-порталы (бұдан әрі - портал) - нормативтік құқықтық базаны қоса алғанда, бүкіл шоғырландырылған үкіметтік ақпаратқа және электрондық нысанда көрсетілетін мемлекеттік қызметтерге, табиғи монополиялар субъектілерінің желілеріне қосуға техникалық шарттар беру жөніндегі қызметтерге және квазимемлекеттік сектор субъектілерінің қызметтеріне қол жеткізудің бірыңғай терезесі болып табылатын ақпараттық жүйе;
8) "электрондық үкіметтің" төлем шлюзі - электрондық нысанда көрсетілетін өтеулі қызметтер көрсету шеңберінде төлемдер жүргізу туралы ақпарат беру процесін автоматтандыратын ақпараттық жүйе;
9) электрондық цифрлық қолтаңба - электрондық цифрлық қолтаңба құралдарымен жасалған және электрондық құжаттың дұрыстығын, оның тиесілілігін және мазмұнының өзгермейтіндігін растайтын электрондық цифрлық нышандар жиыны [5].
Мемлекеттік қызмет көрсету тәртібі
Мемлекеттік қызметті "Азаматтарға арналған үкімет" мемлекеттік корпорациясы көрсетеді. Мемлекеттік қызметті алу үшін жеке және заңды тұлғалар портал арқылы көрсетілетін қызметті берушіге мыналарды жолдайды:
1) көрсетілетін қызметті алушының ЭЦҚ-сымен немесе ұялы байланыс операторы беретін көрсетілетін қызметті алушының абоненттік нөмірі тіркелген және қосылған жағдайда, порталдың есептік жазбасына бір реттік құпиясөзбен куәландырылған электрондық құжат нысанындағы сұраным;
2) жер учаскесін таңдау актісінің және (немесе) орналастыру схемасының электрондық көшірмесі;
3) ауыл шаруашылығы алқаптарының экспликациясы (ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерлер үшін).
Ақпараттық жүйелерден алуға болатын құжаттарды көрсетілетін қызметті алушылардан талап етуге жол берілмейді.
Мемлекеттік қызмет көрсету процесінің сипаттамасын, нысанын, мазмұны мен нәтижесін, сондай-ақ мемлекеттік қызмет көрсету ерекшеліктерін ескере отырып, өзге де мәліметтерді қамтитын қажетті құжаттар мен мемлекеттік қызмет көрсетуге қойылатын негізгі талаптардың тізбесі осы Қағидаларға 1-қосымшаға сәйкес "Жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау" мемлекеттік көрсетілетін қызмет стандартында жазылған.
Жеке басын куәландыратын құжат туралы, заңды тұлғаны тіркеу (қайта тіркеу) туралы, дара кәсіпкерді тіркеу туралы не жылжымайтын мүлікке меншік құқығын растайтын дара кәсіпкер ретінде қызметінің басталғаны туралы, жер учаскесіне құқық белгілейтін және сәйкестендіру құжаттары туралы, жер учаскесіне ауыртпалықтың жоқтығы туралы, мемлекеттік қызметті көрсету үшін ақының төленгені туралы мәліметтерді көрсетілетін қызметті беруші ЭҮТШ арқылы тиісті мемлекеттік ақпараттық жүйелерден талап етеді.
Көрсетілетін қызметті алушының "жеке кабинетіне" мемлекеттік қызмет көрсетуге арналған сұранымның қабылданғаны туралы мәртебе, сондай-ақ мемлекеттік қызмет көрсету күні мен уақыты көрсетілген хабарлама жіберіледі.
Көрсетілетін қызметті берушінің қызметкері құжаттар келіп түскен күні 15 (он бес) минут ішінде көрсетілетін қызметті алушы ұсынған құжаттарды қабылдауды және тіркеуді жүзеге асырады.
Көрсетілетін қызметті алушы 2015 жылғы 23 қарашадағы Қазақстан Республикасының Еңбек кодексіне сәйкес жұмыс уақыты аяқталғаннан кейін, демалыс және мереке күндері жүгінген жағдайда, өтінішті қабылдау және мемлекеттік қызмет көрсету нәтижесін беру келесі жұмыс күні жүзеге асырылады [5].
Көрсетілетін қызметті алушы құжаттар топтамасын толық ұсынбаған және (немесе) қолданылу мерзімі өтіп кеткен құжаттарды ұсынған жағдайда, көрсетілетін қызметті берушінің қызметкері 2 (екі) жұмыс күні ішінде өтінішті одан әрі қараудан уәжді бас тартуды дайындайды және көрсетілетін қызметті берушінің уәкілетті тұлғасының ЭЦҚ-сы қойылған электрондық құжат нысанында көрсетілетін қызметті алушының жеке кабинетіне хабарлама жолдайды.
Елді мекендер шегінде орналасқан жер учаскелері бойынша өтініш келіп түскен жағдайда, елді мекеннің шекаралары мен бағалау аймақтары бекітілген жағдайда, 4 (төрт) минут ішінде жұмыстарды жүргізуге қажетті құжаттардың бар-жоғы тексеріледі, 10 (он) минут ішінде кестелер мен қабаттардан (елді мекен шекаралары, бағалау аймақтары және басқа анықтамалықтар) ақпарат жинау жүргізіледі, 10 (он) минут ішінде жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау және жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау актісін әзірлеу жүзеге асырылады, ары қарай 6 (алты) минут ішінде порталда жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау актісіне қол қойылады.
Елді мекеннің шекаралары мен бағалау аймақтары бекітілмеген жағдайда, сонымен қатар елді мекен шегінен тыс орналасқан жер учаскелері бойынша өтініш келіп түскен жағдайда, көрсетілетін қызметті берушінің қызметкері 15 (он бес) минут ішінде жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау және дайындау үшін көрсетілетін қызметті берушінің құрылымдық бөлімшесіне өтініш жолдайды.
ҚБ басшысы 30 (отыз) минут ішінде сұраным бойынша көрсетілетін қызметті орындауға жауапты қызметкерді айқындайды.
Көрсетілетін қызметті берушінің ҚБ қызметкері 4 (төрт) жұмыс күні ішінде (елді мекендер шегінде орналасқан жер учаскелері бойынша) және 7 (жеті) жұмыс күні ішінде (елді мекендер шегінен тыс орналасқан, құрылыс салуға, ғимараттарға қызмет көрсетуге және басқа да мақсаттарға берілетін жер учаскелері бойынша) қабылданған құжаттарды тіркейді, МЖК ААЖ дерекқоры бойынша жер учаскесін сәйкестендіреді, қажет болған жағдайда, көрсетілетін қызметті берушінің құжаттарды жүйелеу және сақтау жөніндегі ҚБ-сынан мұрағат істерін (мұрағаттан), (жер-кадастрлық істерін, топырақ, геоботаникалық тексеру және басқа материалдарын) сұратады, түзету коэффициентінің есептемесін жасайды, кадастрлық (бағалау) құнын айқындап ҚБ басшысымен келістіреді және осы Қағидаларға сәйкес нысан бойынша, жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау туралы акт дайындайды.
Дайындалған жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау туралы актіні көрсетілетін қызметті берушінің ҚБ қызметкері 30 (отыз) минут ішінде көрсетілетін қызметті берушінің басшысына қол қоюға жолдайды [5].
Көрсетілетін қызметті берушінің басшысы жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау актісін 6 (алты) сағат ішінде тексереді және оған қол қояды.
Осы Қағидаларға сәйкес нысан бойынша жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау актісі мемлекеттік қызмет көрсету нәтижесі болып табылады.
Жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау актісі 15 (он бес) минут ішінде портал арқылы көрсетілетін қызметті берушінің уәкілетті адамының ЭЦҚ-сы қойылған электрондық құжат нысанында көрсетілетін қызметті алушының "жеке кабинетіне" жіберіледі.
Көрсетілетін қызметті беруші мемлекеттік қызметтер көрсету мониторингінің ақпараттық жүйесіне мемлекеттік қызмет көрсету сатысы туралы деректердің енгізілуін қамтамасыз етеді.
Ақпараттық жүйе істен шыққан жағдайда, көрсетілетін қызметті беруші көрсетілетін қызметті берушінің құрылымдық бөлімшесінің ақпараттық-коммуникациялық инфрақұрылымға жауапты қызметкерін дереу хабардар етеді.
Бұл жағдайда, ақпараттық-коммуникациялық инфрақұрылымға жауапты қызметкер техникалық проблема туралы хаттама жасайды және оған көрсетілетін қызметті беруші қол қояды.
Мемлекеттік қызметті көрсетуден бас тартуға мыналар негіз болып табылады:
1) көрсетілетін қызметті алушының мемлекеттік көрсетілетін қызметті алу үшін ұсынған құжаттарының және (немесе) олардағы деректердің (мәліметтердің) дұрыс еместігінің анықталуы;
2) көрсетілетін қызметті алушының және (немесе) мемлекеттік қызмет көрсету үшін қажетті ұсынылған материалдардың, деректердің және мәліметтердің осы Қағидаларда белгіленген талаптарға сәйкес келмеуі.
3-тарау. Мемлекеттік қызметтер көрсету мәселелері бойынша көрсетілетін қызметті берушілердің және (немесе) олардың лауазымды адамдарының шешімдеріне, әрекеттеріне (әрекетсіздігіне) шағымдану тәртібі
Мемлекеттік қызметтер көрсету мәселелері бойынша көрсетілетін қызметті берушінің шешіміне, әрекеттеріне (әрекетсіздігіне) шағым көрсетілетін қызметті беруші басшысының атына, мемлекеттік қызметтер көрсету сапасын бағалау және бақылау жөніндегі уәкілетті органға беріледі.
Көрсетілетін қызметті берушінің атына келіп түскен көрсетілетін қызметті
алушының шағымы Заңның 25-бабының 2-тармағына сәйкес тіркелген күнінен
бастап 5 (бес) жұмыс күні ішінде қаралуы тиіс.
Мемлекеттік қызметтер көрсету сапасын бағалау және бақылау жөніндегі уәкілетті органның атына келіп түскен көрсетілетін қызметті алушының шағымы тіркелген күнінен бастап 15 (он бес) жұмыс күні ішінде қаралуы тиіс.
17. Мемлекеттік қызмет көрсету нәтижелерімен келіспеген жағдайда, көрсетілетін қызметті алушы Заңның 4-бабы 1-тармағының 6) тармақшасына сәйкес сотқа жүгінеді (1-кесте).
1-кесте
"Жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау" мемлекеттік көрсетілетін қызмет стандарты [5]
1
Көрсетілетін қызметті берушінің атауы
"Азаматтарға арналған үкімет" мемлекеттік корпорациясы.
2
Мемлекеттік қызмет көрсету тәсілдері (қолжетімділік арналары)
www.egov.kz "электрондық үкіметтің" веб-порталы.
3
Мемлекеттік қызмет көрсету мерзімі
Мемлекеттік қызмет көрсетудің жалпы мерзімі елді мекендер шегінде орналасқан жер учаскелері бойынша, елді мекеннің және бағалау аймақтарының белгіленген шекаралары болған жағдайда 30 (отыз) минутты, олар болмаған жағдайда 5 (бес) жұмыс күнін, елді мекендер шегінен тыс, құрылыс салуға, ғимараттарға қызмет көрсетуге және басқа да мақсаттарға және ауыл шаруашылығына пайдалану мақсаттары үшін берілетін жер учаскелері бойынша 8 (сегіз) жұмыс күнін құрайды.
4
Мемлекеттік қызмет көрсету нысаны
Электрондық (ішінара автоматтандырылған).
5
Мемлекеттік қызмет көрсету нәтижесі
Жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау туралы акт не мемлекеттік қызмет көрсетуден бас тарту туралы уәжді жауап.
6
Мемлекеттік қызмет көрсету кезінде көрсетілетін қызметті алушыдан алынатын төлем мөлшері және Қазақстан Республикасының заңнамасында көзделген жағдайларда оны алу тәсілдері
Мемлекеттік көрсетілетін қызметтің құны "Азаматтарға арналған үкімет" мемлекеттік корпорациясы өндіретін және (немесе) өткізетін тауарлардың (жұмыстардың, көрсетілетін қызметтердің) бағаларын бекіту туралы" Қазақстан Республикасы Инвестициялар және даму министрінің міндетін атқарушының 2016 жылғы 26 қаңтардағы № 87 бұйрығымен (Нормативтік құқықтық актілерін мемлекеттік тіркеу тізілімінде № 13353 болып тіркелген) бекітілген 18, 19 және 20-параграфтарға сәйкес мөлшерде есептеледі.
Төлем "электрондық үкіметтің" төлем шлюзі арқылы жүзеге асырылады.
7
Жұмыс кестесі
Порталдың - жөндеу жұмыстарын жүргізуге байланысты техникалық үзілістерді қоспағанда, тәулік бойы (көрсетілетін қызметті алушы 2015 жылғы 23 қарашадағы Қазақстан Республикасының Еңбек кодексіне сәйкес жұмыс уақыты аяқталғаннан кейін, демалыс және мереке күндері жүгінген жағдайда, өтінішті қабылдау және мемлекеттік қызмет көрсету нәтижесін беру келесі жұмыс күні жүзеге асырылады).
Мемлекеттік қызмет көрсету орындарының мекенжайлары:
1) Министрліктің www. gov.kz интернет-ресурсында;
2) көрсетілетін қызметті берушінің www.gov4c.kz интернет-ресурсында;
3) порталда орналасқан.
8
Мемлекеттік қызмет көрсету үшін қажетті құжаттардың тізбесі
1) көрсетілетін қызметті алушының ЭЦҚ-сымен немесе ұялы байланыс операторы беретін көрсетілетін қызметті алушының абоненттік нөмірі тіркелген және қосылған жағдайда, порталдың есептік жазбасына бір реттік құпиясөзбен куәландырылған электрондық құжат нысанындағы сұраным;
2) жер учаскесін таңдау актісінің және (немесе) орналастыру схемасының электрондық көшірмесі;
3) ауыл шаруашылығы алқаптарының экспликациясы (ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерлер үшін).
9
Қазақстан Республикасының заңнамасында белгіленген мемлекеттік қызмет көрсетуден бас тартуға арналған негіздер
1) көрсетілетін қызметті алушының мемлекеттік көрсетілетін қызметті алу үшін ұсынған құжаттарының және (немесе) олардағы деректердің (мәліметтердің) дұрыс еместігінің анықталуы;
2) көрсетілетін қызметті алушының және (немесе) мемлекеттік қызмет көрсету үшін қажетті ұсынылған материалдардың, деректердің және мәліметтердің "Жер учаскесінің кадастрлық бағалау) құнын айқындау" мемлекеттік қызметін көрсету қағидаларында белгіленген талаптарға сәйкес келмеуі.
10
Мемлекеттік қызмет көрсету, оның ішінде электрондық нысанда және Мемлекеттік корпорация арқылы көрсетілетін мемлекеттік қызмет көрсету ерекшеліктері ескеріле отырып, қойылатын өзге де талаптар.
Көрсетілетін қызмет алушының ЭЦҚ-сы болған жағдайда, портал арқылы электрондық нысанда мемлекеттік қызметті алуға мүмкіндігі бар.
Көрсетілетін қызмет алушының қашықтықтан қол жеткізу режимінде порталдағы "жеке кабинеті", сондай-ақ бірыңғай байланыс орталығы арқылы мемлекеттік қызмет көрсету тәртібі мен мәртебесі туралы ақпарат алуға мүмкіндігі бар.
Мемлекеттік қызметтер көрсету мәселелері жөніндегі анықтамалық қызметтердің байланыс телефондары порталда көрсетілген.
Портал арқылы сіз қызметті бірнеше тәсілмен ала аласыз:
ЭЦҚ көмегімен:
1. Порталда авторизациядан өтіңіз немесе тіркеліңіз
2. "Онлайн сұратым" батырмасын басыңыз
3. ЖСН бойынша жердің бар болуына сұраныс жіберу
4. 1-10 жер учаскелері тізімнен таңдау
5. Мемлекеттік жер кадастрынан мәліметтер алуға өтінім жіберу және ЭЦҚ қол қою (электрондық цифрлық қолтаңбамен)
6. Жеке кабинетте ("Қызметтерді алу тарихы" бөлімінде) өңделген анықтамамен танысу және талап етілген жерге ұсыну
Бір реттік пароль арқылы:
1. Порталда авторизациядан өтіңіз немесе тіркеліңіз
2. "Онлайн сұратым" батырмасын басыңыз
3. ЖСН бойынша жердің бар болуына сұраныс жіберу
4. 1-10 жер учаскелері тізімнен таңдау
5. Өтінімді толтырыңыз және оған бір реттік СМС-пароль арқылы қол қойыңыз (СМС порталдың жеке кабинетінде көрсетілген телефон нөміріне жіберіледі, міндетті түрде мобильдік азаматтар базасында тіркеу болу керек)
6. Жеке кабинетте ("Қызметтерді алу тарихы" бөлімінде) көрсетілген уақыт ішінде келіп түсетін сіздің өтініміңізді өңдеу туралы хабарламамен танысыңыз.
Порталдың жұмыс кестесі
Жөндеу жұмыстарын жүргізуге байланысты техникалық үзілістерді қоспағанда, тәулік бойы.
Жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау актісі (ҮЛГІСІ)
№ Акт определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка
1. Өтініш берушіЗаявитель: ___________________________________ ________
(жеке тұлғаның аты, әкесінің аты (бар болса), тегі немесе заңды
тұлғаның атауы)(фамилия, имя, отчество физического лица
(при его наличии) или наименование юридического лица)
2. Жер учаскесінің кадастрлық нөмірі (бар болса)
Кадастровый номер земельного участка (при его наличии):
___________________________________ _____________________________
3. Жер учаскесінің нысаналы мақсаты:
Целевое назначение земельного участка:
___________________________________ _____________________________
4. Жер учаскесінің орналасқан жері:
Местоположение земельного участка _______________________________
5. Жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнының есептемесіРасчет кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка.
Аймақ нөмірі (елді мекендер жерлеріне), алқап түрлері, топырақтың үлгісі (ауыл шаруашылығы пайдаланылатын жерлер үшін)
Номер зоны (для земель населенных пунктов), виды угодий, типы почв (для земель сельскохозяйственного использования)
Ауданы, га
Площадь, га
Жер үшін төлемнің базалық мөлшерлемесі, теңге
Базовая ставка платы за землю, тенге
Түзету коэффициенті
Поправочный коэффициент
Кадастрлық (бағалау) құны, теңге
Кадастровая (оценочная) стоимость, тенге
Жиыны Итого
6. Жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құны: _______________________ құрайды
(сомасы жазумен)
Кадастровая (оценочная) стоимость земельного участка составляет:
___________________________________ _____________________________
(сумма прописью)
7. Жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын _________________ ___________________________________ __________________айқындады.
(ұйымның атауы)
Кадастровая (оценочная) стоимость земельного участка определена
___________________________________ _____________________________
(наименование организации)
Басшының электрондық цифрлық қолтаңбасыЭлектронная цифровая подпись руководителя [5].
1.3 Кадастрлық жүйе мен жалпылай бағалау жүйесі арасындағы өзара байланыс
Кадастрлық жүйе жылжымайтын мүліктердің кадастрлық құнының бірыңғай тізімін (реестрін) жүргізетіні белгілі. Бағалауды әр түрлі ведомстволар жүргізуі мүмкін екендігіне байлансыты, олардың бір-біріне бағынуының қағидаларын да қарастыру қажет. Осы жерде барлық бағалау құны туралы ақпарат кадастрлық құнның бірыңғай реестріне келіп түсуі керек екенін де атап өту керек. Міне осы кезде жалпылай бағалау жүйесі тиімді болар еді.
Кадастрлық бағалау құны да, мемлекеттік міндетті және тәуелсіз бағалау есептері де Мемлекеттік жер кадастрының Автоматтандырылған Ақпарат Жүйесі арқылы және Әділет министрлігінің Жылжымайтын мүлік орталықтарының жылжымайтын мүлік тізімі (реестрі) арқылы кадастрлық жүйеге бағалаудың барлық есептері негізінде келіп түсуі керек. Бағалау нәтижелеріне жауаптылықты үш уәкілетті органға жүктеу керек: Салық комитеті, Әділет министрлігі және Жер ресурстарын басқару комитеті, ал экспертизаны Қаржы және экономика министрлігі жүргізуі қажет [5].
Бұл таңда жылжымайтын мүлік нарығының мониторингін жүргізу қажеттілігі бар. Бұл шынайы қажеттілік. Жылжымайтын мүлік бөлшегі ретінде жер нарығының мониторингі жер учаскесіне төленетін төлемдік базалық ставкаларын аракідік жаңарту қажет.
Базалық ставка жер учаскесінің нормативтік (кадастрлық) құны болып табылады. Нормативтік құн мемлекеттің жер айналымын реттеуінің құралы және барлық нарықтық экономикасы дамыған елдердегідей салық салымының мөлшерін анықтау негізі болып есептелінеді. Сондықтан, жер учаскесінің базалық төлем ставкалары уақытша көрсеткіштер емес, керісінше салық ставкалары сияқты тұрақты. Дегенмен де, базалық ставка нарық жағдаятына сай түзетіліп отыруы қажет. Ал базалық ставкаға жерге деген сұранысты есептеу үшін, түзету коэффиценттері (арттыратын және кемітетін) қолданылады. Түзету коэффиценттерін өз кезегінде рента құраушы фактор ретінде әр жыл сайын нақтылап отыру қажет.
Жалпы қазіргі кезде, мемлекеттің бағалау жұмыстарын қажетті түрде толық үйлестіре алмауына байланысты, жер учаскесі бағаларының нормадан тыс айырмашылығы он шақты есе өсіп, кеміп өзгеріп отыр (әсіресе үлкен елді-мекендерде). Сонымен қатар, жер қатынастарында спекулятивтік көлеңкелік жағы да көрініс тауып отыр. Бұл процестер базалық ставкаларды есептеу әдістемесіне деген сенімсіздікті тудырады, себебі кадастрлық (бағалық) құн нарықтық жағдайға сай емес. Нарықта жердің құны сұраныс пен ұсыныстың әсерінен туады. Бірақ, бұл жерде жер учаскесінің кадастрлық құны жердің алғашқы нарығын қалыптастыру үшін және бірінші кезекте фискальді органдарға қажет екендігін атап өту қажет. Және де, кадастрлық (бағалық) құнның негізінде базалық ставканың және рента құраушы факторлардың нарықтық әдістемесі жатқандығын ескерсек, нарық жағдаятына сай әр кезең сайын жер төлемдерінің базалық ставкаларын қайта қарастырып, түзетуге
болады деген түйін түйуге болатынын атап өту қажет.
Өкінішке орай Қазақстан қалаларындағы, елді мекендердегі (Астанадан басқа) базалық ставкаларға 1995 жылдан бастап еш бір түзетулер мен жаңартулар енгізілмеген. Сондықтан барлық елді мекендердің базалық ставкалары 1995 жылғы нарық деңгейін сипаттап көрсетеді. Бұл жер учаскелерінің бағасындағы қисынсыздықтардың ең басты себебі.
Бұл үрдісті ретке келтіруді мемлекет екі бағытта шешкені абзал:
1. Жер учаскесіне төленетін төлемдік базалық ставкелерін және түзету коэффиценттерін нарықтағы бағаның өсу не кему ырығына, индексіне сай қайта қарастыру.
2. Үкіметтің 2 қыркүйек 2003 жылғы №890 қаулысына қажетті толықтырулар мен түзетулер енгізу.
Осындай әрекеттер арқасында бағалау процесі әрі мемлекеттік, әрі нарықтық талаптарға сай тәртіпке ие болады. Мысал ретінде, Үкіметтің 2 қыркүйек 2003 жылғы қаулысына келесідей өзгертулерді енгізуді ұсынуға болады:
1. Базалық ставканы өзгерту шегінің нормасын - екі еселегеннен гөрі (бағалау кезінде базалық ставканың +- 50 пайыз өзгеруі) халықаралық шекті баға стандартын енгізу керек, яғни, жер учаскесін пайдаланудағы тиімділіктің ең жоғарғы құны және аз шығыны анықталып, қолданылады;
2. Жер учаскесінің бағаларына мониторингті жүргізу институтын қалыптастыру;
3. Жылжымайтын мүліктің нарығындағы талапқа сай базалық ставкаға нарық индексін енгізу;
4. Жердің пайдалану нысанына және мақсатына байланысты, мемлекеттік мүддені ескере отырып, түзету коэффиценттерді жердің нарықтық құнына сай қайта қарастыру қажет [5].
Қазақстан Республикасында мемлекеттік жер кадастры мемлекеттік органдарды, жеке және заңды тұлғаларды жер және жекелеген жер учаскелері туралы ақпаратпен қамтамасыз ету мақсатында жүргізіледі.
Тұйық шекарада бөліп шығарылған, белгіленген тәртіппен жер құқығы қатынастары субъектілеріне бекітілген жер учаскесі кадастрдың деректерін есепке алу мен оларды сақтау бірлігі болып табылады. Кадастрда әрбір жер учаскесі үшін оны кеңістікте бір мәнді бөлуге, мөлшерін және орналасқан жерін айқындауға мүмкіндік беретін табиғи сипаттамалар, сондай-ақ учаскенің бағалау құны белгіленеді. Сондай-ақ кадастрдың құрамына жер учаскесінің меншік иелері мен жер пайдаланушылар туралы ақпарат кіреді. Жер учаскесі туралы мәліметтер осы учаскеге бекітіліп берілген нөмірі, орналасқан жері, шекарасы және мәтіндік сипаттамасы көрсетілген жер-кадастрлық карталармен арақатынасы болады.
Кадастр аэрофототопографиялық, фотограметриялық, кадастрлық суретке түсіруді, жобалау-іздестіру, картографиялық және бағалау жұмыстарын, топырақты зерттеу, геоботаникалық және басқа да зерттеулер мен іздестірулерді, жер мониторингін, жерді сандық және сапалық есепке алуды және мемлекеттік жер кадастрын жүргізуге байланысты басқа да жұмыстарды жасау арқылы
жүргізіледі.
Деректерді жинақтау жер учаскесінің кадастрлық нөмірі, жеке немесе заңды тұлғалардың - жер учаскесіне құқық субъектілерінің атауы, атқарушы органдардың кесімдері мен өзге де заңнамада көзделген құжаттар, жер учаскесінің орналасқан орны мен мөлшері, кадастрлық бағалау құны, жерді пайдалану құқығы, мақсаты тағайындауы, бөлінетіндігі және бөлінбейтіндігі, жер учаскесіне сервитуттар туралы, сондай-ақ атқарушы органдар белгілеген оны пайдалану жөніндегі шектеулер туралы ақпараттар тіркелген және сақталатын тиісті аудандардың (облыстық маңызы бар қалалардың) деңгейінде жүргізіледі. Көрсетілген деректер аудандар (облыстық маңызы бар қалалар), облыстар, республикалық маңызы бар қалалар, астана және тұтастай алғанда Қазақстан Республикасы бойынша өзара салыстыруға мүмкіндік беретін меншік нысандары, жер санаттары бойынша жүйелендіріледі.
Кадастрды жүргізу:
- әзірлік жұмыстарын;
- бастапқы деректерін жинау мен өңдеуді;
- ақпараттық жүйелерді құру мен жүргізуді қамтиды.
Жер учаскелерінің желілік және алаңдық сипаттамаларына өзгерістер енгізу мүмкіндігін қамтамасыз етуге тиісті жер-кадастрлық карталар кадастрдың картографиялық негізі болып табылады.
Кадастрды автоматтандырылған жүргізу кезінде картографиялық негіз геоақпараттық технологияларды қолданумен және қағаз жеткізгіштермен көшірмелерін дайындаумен электрондық карта түрінде қалыптастырылады.
Жер учаскелері туралы ақпарат жерге ақпарат жерге орналастырудың деректері бойынша құралады және учаскелер мен жер алқаптарының шекарасы мен алаңдары өзгерген кезде жүйелі түрде жаңартылады. Жер учаскесі, егер оның белгіленген шекарасы болса және оған жер-кадастрлық іс жүргізілсе, түпкілікті қалыптастырылған болып саналады.
Азаматтарға және заңды тұлғаларға иелік ету не пайдалану құқығымен бұрын берілген жер учаскелерін жеке меншікке немесе пайдалануға беруді алғашқы ресімдеу кезінде жер-кадастрлық іс олардың жер ресурстарын басқару жөніндегі аумақтық органдарға берілетін өтініштерінің негізінде жүргізіледі. Жер учаскесіне құқықты куәландырушы құжаттар, ал олар болмаған кезде - бұл учаскені берген атқарушы органның шешімімен учаске шекарасының сызбасы (схемасы) өтінішке қосыла береді. Жер ресурстарын басқару жөніндегі аумақтық органдар көрсетілген құжаттарды тексеруді жүзеге асырады және осы құжаттарды жер учаскелерін жергілікті жерде зерттеу үшін кадастрды жүргізетін мамандандырылған кәсіпорындарға жібереді.
Азаматтардың немесе мемлекеттік емес заңды тұлғалардың меншігіндегі жерден учаке құру тек тараптардың арасында жасалған мәмілелердің негізінде ғана жүргізіледі. Азаматтардың және заңды тұлғалардың меншігіндегі немесе пайдалануындағы жерден мемлекеттік қажеттіктер үшін жер учаскесін қалыптастыру кезінде оған жүргізілген жер кадастрлық іске жаңа учаскені құру үшін учаске негіз болып табылатын жер учаскесін мемлекеттік қажеттіктер үшін алу туралы атқарушы органның шешімі, сондай-ақ жоспар (шекара сызбасы) және басқа құжаттар кіргізіледі. Мемлекеттік мұқтаждар не азаматтар мен заңды тұлғалардың арасындағы мәмілелер үшін жасалатын жер учаскесін қайта құру жағдайында жаңа жер кадастрлық іс жүргізілмейді.
Азаматтар мен заңды тұлғалардан еріксіз алуға не тәркілеуге жататын жер учаскесінің жер-кадастрлық ісіне сот-атқарушылық іс жүргізу құжаттары кіргізіледі. Қалыптастырылған жер-кадастрлық іс жер учаскесін жер кадастрлық кітабына жазу үшін негіз болады. Жер кадастрлық кітабы жер учаскелері есепке алынатын, жердің кеңістік, табиғи және шаруашылық жағдайы туралы анық мәліметтер қамтылатын құжат болып табылады. Жер учаскесін жер -кадастрлық кітапқа жазу кезінде оған жеке, Қазақстан Республикасының аумағында қайталанбайтын, учаске бір тұтастық ретінде бар кезде сақталатын кадастрлық нөмір беріледі. Бұл учаске жүргізілетін жер-кадастрлық іс те осы нөмірмен сәйкестендіріледі.
Жер-кадастрлық құжаттама мынадай талаптарға сәйкес болуы тиіс:
- барлық деректемелерді (оларды шығарушы органның, мекеменің, ұйымның атауын, күнін, құжаттың нөмірін, мекен-жайын көрсету) толтыра отырып белгіленген үлгідегі бланкілерде орындалады;
- жер учаскелері шекараларының жоспарларын (сызбаларын) дайындау жер ресурстарын басқару жөніндегі орталық уәкілетті орган белгілейтінтехникалық талаптарға сәйкес жүзеге асырылады;
- мемлекеттік құпияға жатқызылған жер учаскелерінің жоспарларында (сызбаларында) қамтылатын мәліметтер олардың құпиялылығын қамтамасыз ететін белгіленген ережелерге сәйкес пайдаланылады және сақталады.
Жерді бағалау жер кадастрының құрамды бөлігі бола отырып, халық шаруашылығы мен адамдардың әлеуметтік өмірінде пайдаланылатын табиғи ресурстардың жалпы бағалануының бір бөлігі ретінде қаралады. Ғылыми-техникалық прогресс, көп салалы экономикаға көшу, жерге жеке меншіктің пайда болуы адам және табиғат арасындағы өзара қатынастарының салалық тұрғыдан өзгеруіне әкелді. Осы жаңа факторларды ескермеуге болмайды. Сондықтан қоғамның, ең алдымен өндірістің ауыл шаруашылық ауқымында табиғи ресурстардың рөлін айрықша бағалау қажет. Себебі, бірінші кезекте ол табиғи ресуртардың негізі - жерге қатысты. Қазақстан Республикасы Конституциясына сәйкес жер мемлекет меншігінде. Бірақ, жер заңында белгіленгендей белгілі бір шарттарға сай жер жеке меншікте де бола алады. Заңдарға сәйкес меншік иесі жерді келісім баға бойынша сатуға, жарна ретінде шаруашылық серіктестіктің жарғылық қорына беруге және жер учаскесін кепілдікке беруге, сый ретінде тартуға, мұралыққа қалдыруға құқылы [3].
Жерді пайдалану құқығын беру азаматтық құқылық актілер негізінде жүргізіледі. Сөйтіп жерді пайдалану құқығы нарықтық қатынастарға енгізілуінің мүмкіндігі кеңейтіледі. Сонымен әр жер учаскесі бағалануы керек. Оның себебі, бір жағынан жер жылжымайтын мүлікке теңеледі, ал екінші жағынан жер учаскелері капитал түріне айналады. Егер жерді тиімді аялап пайдаланса және құндылығын асыру үшін қаржы, материалдық, еңбектік кірістерді көбейтсе, онда
оның бағасы да өсетін болады.
Жер бағасы салық салудың, жалға беру төлемін анықтаудың негізін қалап, бюджеттің кіріс бөлігінің ең бір маңызды бабы болып, әр адамның мүддесіне әсерін тигізеді. Осы жағдайлар қазіргі уақытта Қазақстанда жерлерді бағалау мәселесінің халық шаруашылық, әлеуметтік маңыздылығын шарттастырады. Сондықтан, жерлерді бағалауда экономикалық, әлеуметтік, экологиялық мәселелер ескерілуі керек. Жерді бағалауда нысаналы орын алуы, пайдалануы, ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
4
1
ӘДЕБИЕТКЕ ШОЛУ. ЖЕР УЧАСКЕСІНІҢ КАДАСТРЛЫҚ ҚҰНЫН АЙҚЫНДАУ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
6
1.1
Жер учаскесінің кадастрлық құны ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
6
1.2
Жерді кадастрлық бағалаудың үлгілік ережесі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
9
1.3
Кадастрлық жүйе мен жалпылай бағалау жүйесі арасындағы өзара байланыс ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
17
2
АЛМАТЫ ОБЛЫСЫ АЛАКӨЛ АУДАНЫНЫҢ АУМАҚТЫҚ ОРНАЛАСУ ЕРЕКШЕЛІКТЕРІ ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
22
2.1
Алакөл ауданының географиялық орнына жалпы сипаттама ... ... ... ... ...
22
2.2
Алакөл ауданының климаты мен агроклиматтық ресурстары ... ... ... ... ...
28
2.3
Алакөл ауданының топырақ жамылғысы мен өсімдіктер дүниесі, оларды ауыл шаруашылығында пайдалану ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ...
32
3
АЛАКӨЛ АУДАНЫНЫҢ ЖЕР САНАТТАРЫ, АУЫЛ ШАРУАШЫЛЫҚ НЫСАНДАРЫ БОЙЫНША ОЛАРДЫ КАДАСТРЛЫҚ ҚҰНЫН БАҒАЛАУ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
37
3.1
Жер қорының жер санаттары және жер пайдаланушылар бойынша бөлінуі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
37
3.2
Ауыл шаруашылық мақсатындағы жерлердің кадастрлық құнын анықтау, актіні рәсімдеу ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
42
3.3
Алакөл ауданы жер қорын ұтымды пайдалану жолдары, қиындықтары..
53
3.4
Қазақстанда кадастрлық бағалау құнын айқындау мәселелері мен шешу жолдары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
66
Қорытынды ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
70
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
72
Қосымша А ... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
75
Кіріспе
Жұмыстың өзектілігі. Бүгінгі күнде жерді бағалаудың қажеттілігі жер қатынастарының өзгеруіне және жерді, жер пайдалану құқығын сату-сатып алу мүмкіндігінің пайда болуына байланысты өсуде.
Ауыл шаруашылық жерлерді тиімді пайдалануды ұйымдастыру негізінде жерді экономикалық бағалау жалпы мемлекеттік жер-кадастрының құрам бөлігіне кіреді. Жер учаскелерінің сапасы әр түрлі болғандықтан, олардың әр қайсысына жұмсалған бір көлемдегі еңбек әр түрлі өндірістік нәтиже береді. Бұл жағдай өндірісте ауыл шаруашылық жұмыстарын жүргізу көрсеткіштеріне әсерін тигізеді. Сондықтан жер кез келген өзге өндіріс құралы сияқты өзінің өндірістік қабілетіне сай бағалануы тиіс.
Жерді бағалау нәтижелері іс жүзінде нақты мәселелерді шешуде, жерді тиімді пайдалану мен талдауды жоспарлауда; жер төлемдерін реттеуде, жер пайдаланымдардың оптимальды, оңтайлы мөлшерін анықтауда; жерді пайдалануды және қорғауды бақылауда, жерді алып қою кезінде шығындарды
қайтаруда атқаратын міндеті зор.
Қазіргі кезде кез келген жағдайда пайдалануға болатын жерді бағалау тәсілі жоқ. Жер халық шаруашылығында әр түрлі рөл атқарады, мақсатына байланысты жерді әр тұрғыдан бағалауға болады. Соған орай бағалау әдістері де әр түрлі болады. Мемлекетіміздің әр даму сатысында жерді бағалаудың әр түрлі жүйелері болды. Мәселен кеңестік Қазақстанда жерді бағалауда топырақтарды бонитеттеу, Республика аумағын табиғи-ауыл шаруашылық және топырақ климаттық аймақтау, жерлерді экономикалық бағалау жұмыстары жүргізілген. Осы жұмыстар нәтижелері ауыл шаруашылық салаларын орналастыруда, жоспарлауда, ауыл шаруашылық өнімдерінің сату бағаларын жіктеуде, реттеуде, жердердің пайдалауын салыстырмалы талдауда пайдаланылды.
Ауыл шаруашылығында жер негізгі өндіріс құралы болып қаралады. Бұл жағдайда ауыл шаруашылық алқаптарының көлем бірліктерінен түсетін жалпы кірісті, шығын мен таза пайданың қатынасын анықтау және капиталдау коэффиценті (банкілік пайыз + тәуекел ету) арқылы жердің нормативтік бағасын есептеу бойынша жердің құны анықталады.
Алакөл ауданы Балқаш - Алакөл ойысы мен Жетісу (Жоңғар) Алатауы аралығында орналасқан. Жерінің оңтүстік-шығысын Жетісу Алатауының Шыбынды, Қайқаң, Жабық, Күнгей Тастау, т.б. жоталары алып жатыр. Ауданның қалған бөлігі салыстырмалы түрде жазық келеді. Бұл жерлерде аласа таулар (Арғанаты, Арқарлы, т.б.) мен құмды алқаптар (Қарақұс, Сарықұм, Тасқарақұм) алып жатыр. Солтүстігінде Алакөл топ көлдері (Алакөл, Ұялы, Сасықкөл, Жалаңашкөл) орналасқан. Жетісу Алатауынан бастау алатын Лепсі, Тентек, Шынжылы, Көксуат өзендері аудан аумағын кесіп өтіп, солтүстіктегі Алакөл, Сасықкөл көлдеріне құяды.
Алакөл ауданында суғармалы және тәлімі егін шаруашылығы дамыған. Онда негізінен астық тұқымдастар, техникалық дақылдар (қызылша) және картоп өсіріледі. Алакөл ауданына пайдаланылатын жерінің аумағы 165,5 мың га, оның ішінде жыртылған жері 76,7 мың га, шабындығы 87,3 мың га, жайылымы 1,46 мың га. Аудан жерінен Ақтоғай-Достық темір жолы және Алматы - Өскемен автомобиль жолдары өтеді. Үшаралдан облыс орталығы -- Алматы қаласына дейінгі қашықтық 570 км.
Ауылшаруашылық жерлерін, жалпы жер қоры мен жайылымдарды геоботаникалық зерттеп-қараудың жай-күйі туралы мәліметтер, ветеринариялық-санитариялық обьектілер туралы мәліметтер, иелерін-жайылым пайдаланушыларды, жеке және (немесе) заңды тұлғаларды көрсете отырып, ауыл шаруашылығы жануарлары мал басының саны туралы деректер, ауыл шаруашылығы жануарларының түрлері мен жыныстық жас топтары бойынша қалыптастырылған үйірлердің, отарлардың, табындардың саны туралы деректер, шалғайдағы жайылымдарда жаю аридтік жайылымдарда ауыл шаруашылығы жануарларын жаю ерекшіліктері, мемлекеттік органдар, жеке және (немесе) заңды тұлғалар берген өзге де деректер ескеріле отырып қабылданған болатын.
Жұмысымда Алакөл ауданының ауылшаруашылық жерлерінің тиімді пайдалану жағдайы мен мәселелеріне аса басымдылық бере отырып, ауданның орналасу жағдайына сипаттама беріп өттім. Сонымен қатар кадастрлық құнын бағалау бойынша да бағалау жұмыстары атқарылды.
1 ӘДЕБИЕТКЕ ШОЛУ. ЖЕР УЧАСКЕСІНІҢ КАДАСТРЛЫҚ ҚҰНЫН АЙҚЫНДАУ
1.1 Жер учаскесінің кадастрлық құны
Жер Қазақстан Республикасында табиғи ресурс, жылжымайтын мүлік объекті және өндірістің негізгі құралы ретінде құны бағалануы тиіс.
Баға - жылжымайтын мүлік объектінің немесе оған кез-келген қызығушылығының есептік немесе сараптама құны, оны жылжымайтын мүлікті бағалау мен талдау бойынша маман, уәкілетті тұлға орнатады.
Бағалау процессі - бағаны алу үшін пайдаланылатын іс-шаралардың белгілі реті.
Жер телімін бағалау процессіне келесі кезеңдер кіреді:
1 Кезең. Бағалау міндетін анықтау;
2 Кезең. Ақпаратты жинау, тексеру және талдау;
3 Кезең. Жер телімін ең тиімді пайдалану шарттарын талдау;
4 Кезең. Бағалаудың 3 тәсілі негізінде нарықтық құнын есептеу - шығындық, салыстырмалы және кірістік және алынған нәтижелерді үйлестіру.
5 Кезең. Бағалау туралы есепті дайындау.
Жылжымайтын мүлік объектісінің (жер телімі немесе жалға беру құқығы) құны деп бәсекелестік нарықта сату-сатып алудың ықтималды бағасын немесе осыған ұқсас басқа операцияларды (кепіл, сақтандыру т.б.)
жүргізуді айтады.
Басқа бағалау жұмыстары (нарықтық немесе инвестициялық құнын анықтау, сатып алу бағасын, ипотека құнын анықтау т.б.) тәрізді жерді нормативті бағалау арқылы жер телімінің ақшалай құндылығы орнатылады.
Нормативті бағаны анықтайтын әдіс шығынды қажет етеді және жылжымайтын мүліктің бәсекелессіз нарығында қолданылады. Нормативті бағалаудың нәтижесі - территориялық бағаны аудандастыру, әрбір бөлінген аймақ бойынша жердің аймақтық құнының көрсеткіштерін орнату және базалық мөлшерлемеге қатысты түзету коэффициенттері арқылы ескерілетін, жер телімінің жеке сипаттамаларын ескеріп оның кадастрлы құнын орнату.
Нарықтық құны - сатушы мен сатып алушы өздерінің қажеттіліктеріне сәйкес, дұрыс ақпарат игерген дәне төтенше жағдайларға кезікпеген, саналы және дұрыс әрекеттері кезінде бәсекелестік және ашық нарықта телімді сатудың ең ықтималды бағасы. Ол сатылымдарды сәйкестендіру әдісімен анықталады және бәсекелесті нарықта құрылады, онда оған пайдалылық, иеліктен шығару, сұраныс, тапшылық, өтімділік тәрізді факторлар ең көп әсер етеді. Нарықтық құнының құрамында нарықтың бәсекелессіз жағдайын білдіретін нормативті бағаның бір бөлігі болады. Нарықтың қолайлы шарттарында бәсекелестік орта құрылған кезде нарықтық құны нормативті бағадан жоғары болып келеді. Және керісінше, қолайсыз нарықтық конъюнктура жағдайларында нарықтық құны нормативті бағадан төмен болуы мүмкін.
Жер өндірістің факторы болып табылады, оның көлемі қатаң шектеулі, соған байланысты жердің ұсынысы икемді емес.
Сондықтан, рента түріндегі өзіндік кіріс пайда болады, ол шектелген ресурсты пайдалану үшін төлемді білдіреді.
Жер рентасының кірісі жоғары және келесі факторлар арқылы пайда болады:
- көлік пен байланысқа шығындарды қысқартатындай жер телімдерінің қолжетімдігі;
- аумақты жабдықтауға салынатын қосымша капитал салымдарының тиімділігі;
- жеке жер телімдерін мақсатқа сәйкес пайдаланудың әсері;
- аумақтың бірегейлігінен олардың шектелуі.
Рентаның құрылуына әсер ететін факторлардың көп болуынан жердің нақты құны тек еркін (ашық) нарықта орнатылатынына алып келеді, бірақ жылжымайтын жер мүлігінің жұмыс жасауы әрқашан шектеулі болады: монополиялықтан, немесе монополиялық бәсекелестіктен. Осылай шектелгіндектен, рентаның алғашқы (нормативті) көрсеткішінің қажеттігі туындайды, себебі жүзеге асырылған сатылымдарды сәйкестендіру арқылы, сәйкесінше түзетулер енгізіп, жердің нарықтық құнын нақтылау қажет [2].
Жер рентасының шамасы ұсыныстың өзгеруімен байланысты емес және кәсіпкерлер тарапынан жер телімдеріне динамикалық сұраныс арқылы анықталады. Сондықтан жер рентасының желісі экономикалық - психологиялық болып келеді. Рента - берілген әлеуметтік-экономикалық жағдайларда, нақты шаруашылық күтілімдерге сәйкес кәсіпкерлердің төлеуге келіскен бағасы.
Жердің (рентаның) нарықтық құнының икемсіз ұсынысы кезінде құрылатын сұраныстан басқа, жердің бағасы (берілген мезетте ұсыныс бағасының тұрақтылығына қарамастан) жер телімінің орналасуы мен оның физикалық сипаттамаларынан тәуелді, олар сұраныстың нарықтық бағасына сәйкесінше түзетуші коэффициенттерді енгізу арқылы ескеріледі. Осы коэффициенттер сұраныстың бағасымен байланысты, себебі олар жердің шектеулі ресурс ретінде, басқа жағдайларда қайталанбайтын және нарықтық конъюнктурадан тәуелсіз болуы тәрізді бірегей сипаттамаларын ескереді.
Осыған байланысты, коэффициенттерді енгізгеннен кейін жердің бағасын теңгерілген деп есептеуге болады, себебі ол сұраныс пен ұсыныстың теңдей ескерілуін көрсетеді. Осы кезде жеке өндірушілердің ренталық сатылымдары ретінде жер телімдерін басқаша пайдалануды қарастырмайтын шығындар алынады. Сондықтан рентаның тек нарықтық құрылуы орын алмайды. Тіпті тұрғын үй нарығында пайда болатын дамыған жер нарығы болса да, рента бағаланатын объектінің ықтималдық шығындарының көрсеткіштері мен сатылымдарын сәйкестендіру әдісін қолдану арқылы анықталады.
Осыған сәйкес, жерді бағалайтын негізгі әдіс шығында қажет етеді және сатылымдарды сәйкестендіру мен кірісті әдістермен қатар қолданылады.
Жылжымайтын мүліктің (жақсартулардың) бағасы мен жердің бағасы тығыз байланысқан. Қоғамның көзқарасы бойынша, бұл екі категорияның байланысы соншалық, бұдан рента жерде құрылған жылжымайтын мүліктің бағасының салдары болып табылады. Бұл байланысты толығымен түсіндіру үшін, шартты рента түсінігі енгізіледі, оны өндірушінің (жылжымайтын мүліктің иесі) өзі орнатады. Өндірушінің өзі жердің иесі болған кезде орын алады. Бұл жағдайда, рента туралы айтсақ, белгілі бір шарттармен қатар ескеру қажет. Дегенмен, тиімділік стратегиясын анықтау үшін, кәсіпкер өзінің кірісі шартты рентаны өтейтініне көз жеткізуі қажет.
Рента да, жерге жұмсалатын төлем тәрізді жерге қажетті салымдардың тиімділігін анықтауда маңызды рөл атқарады, сондықтан жердің тегін болуы оның ысырапшылдыққа алып келеді. Сонымен қатар, рента түсінігінің заманауи экономикалық теориясы оны тек жермен емес, сондай-ақ өндірістегі капиталды қаражаттарды инвестициялау арқылы жерде құрылатын жылжымайтын мүлікпен берілген басқа да факторлармен байланыстырады. Бұл рента тәжірибеде жалға алу төлемімен көрсетіледі.
Осылай, жылжымайтын мүлікті пайдалану үшін жалға алу төлемін өндірістің барлық факторларының төлемі ретінде қарастырған кезде, өндіріс құралдарының бағасы өзіндік баға бірлігі болып саналады. Осы жолмен фирмаға қажетті бәсекелестікті қалыптастыра отырып, кәсіпкердің рентадан, жалақыдан, пайыз бен үстемақыдан жоғары болуын қамтамасыз ететін кірісін есептеуге мүмкіндік береді.
Сонымен қатар, аталған әдіс арқылы рентаның жылжымайтын мүліктің құнының құрамындағы үлесін есептеуге мүмкіндік береді.
Жылжымайтын мүліктің құнының бастауы ретінде келесі ресурстардың кешені алынады: табиғи + адами + материалды + материалды емес + төлемдік. Жылжымайтын мүлікті құру барысында бұл ресурстар жылжымайтын мүлік объекті түріндегі ақырғы өнімнің өндіріс факторлары болады: Жер (Ж) + еңбек (Е) + капитал (К) + ақпарат (А) + қаржы (Қ). егер ақырғы өнімді 100% деп алсақ, онда бұл өнімнің (жылжымайтын мүліктің) құрамындағы факторлардың үлесі әрқайсысы 20%-дан келеді, яғни: Ж (20%) + Е(20%) + К(20%) + А(20%) + Қ(20%) = 100%. Іс жүзінде, барлық экономикалық нәтиже табиғи сұрақтың айналасында шоғырланады: жеке аумақтар мен қаланың жылжымайтын жер мүлігін толықтай пайдалану мен дамыту кімнің қаражатына және қаншалықты тиімді жүргізіледі?
Қалалық жерге жеке меншікті енгізген кезде бұл міндеттің өзектілігі артады.
Экономикалық бағалаудың екінші міндеті - қаланың түрлі бағыттағы жердің құнының ренталық құрамдастарының шамасын (классикалық анықтамалар бойынша оны квазирентті деп атау дұрысырақ), яғни оларды пайдаланудан нақты немесе мүмкін болатын табысты анықтау. Бірқатар себептер бойынша, әсіресе нарықтық қатынастардың құрылуы мен дамуы, жалпы қаланың макро экономикалық мүдделері мен жеке кәсіпорындар мен азаматтардың мүдделерін бекіту кезеңінде, жердің белгілі түрлері мен кейбір аумақтары бойынша ренталық компоненттігі қала үшін теріс болуы мүмкін.
Ең алдымен, ол тұрғын аумақтарын қамтитыны белгілі. Қала әлеуетін барынша тиімді пайдалану үшін, шығындардан, дотациялар мен жеңілдіктерден қайтарымды жоғарылату үшін мүмкін болатын басқару шешімдерін іздеу және негіздеу мәселесі жалпы қаланың экономикасына да, сондай-ақ оның тұрғындары үшін маңызды бөлек аумақтар, кәсіпорындар мен ұйымдарына да өте маңызды болып табылады.
Қызмет тұрғысынан түрлі бағытталған қалалық жердің құнының құрамындағы шығынның мөлшерін және олардың ренталық әлеуетін анықтау арқылы жерді пайдаланудың экономикалық нормативтерінің негізделген жүйесін құруға, және сәйкесінше, қаланың аумақтық - экономикалық аудандастырудың оңтайлы сызбасын құруға мүмкіндік береді.
Кадастрлы бағалау жүйесінің негізінде қалалық жылжымайтын жер мүлігінің құнының негізгі түрлерін анықтау арқылы жылжымайтын мүлікке салық салу және онымен жасалатын келісімшарттарға қажетті тәсілдерді құру мәселесін шешуге мүмкіндік туады.
1.2 Жерді кадастрлық бағалаудың үлгілік ережесі
Қазақстанда кадастрлық бағалау Ауылшаруашылығы министрлігінің 2020 жылғы №310 бұйрығына сәйкес эектронды түрде өтініш тастау арқылы бағалау жүргізеді.
"Жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау" мемлекеттік қызметін көрсету қағидалары төмендегіше:
"Жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау" мемлекеттік қызметін көрсету қағидалары "Мемлекеттік көрсетілетін қызметтер туралы" 2013 жылғы 15 сәуірдегі Қазақстан Республикасы Заңының 10-бабының 1) тармақшасына сәйкес әзірленді және "Жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау" мемлекеттік қызметін көрсету тәртібін айқындайды [5].
Осы Қағидаларда мынадай негізгі ұғымдар пайдаланылады:
1) жеке кабинет - "электрондық үкіметтің" веб-порталындағы пайдаланушының кабинеті;
2) жер учаскесі - 2003 жылғы 20 маусымдағы Қазақстан Республикасының Жер кодексінде белгіленген тәртіппен жер қатынастары субъектілеріне бекітіліп берілетін, тұйық шекара ішінде бөлінген жер бөлігі;
3) жер учаскесіне сәйкестендіру құжаты - жер, құқықтық және қала құрылысы кадастрларын жүргізу мақсатында қажетті жер учаскесінің сәйкестендіру сипаттамаларын қамтитын құжат;
4) кадастрлық (бағалау) құн - мемлекет жер учаскесін немесе оны жалдау құқығын сатқан кезде қолданылатын, инфляцияның жалпы деңгейі туралы ресми статистикалық ақпаратқа сәйкес кезең-кезеңімен нақтыланатын жер учаскелері үшін төлемақының базалық мөлшерлемелері және оларға түзету коэффициенттері негізінде айқындалатын жер учаскесінің есептеу құны;
5) мемлекеттік жер кадастрының автоматтандырылған ақпараттық жүйесі) - мемлекеттік жер кадастрын жүргізуге арналған, жер учаскелерінің сапалық және сандық сипаттамаларын, оның ішінде олардың шекаралары туралы, сондай-ақ жер учаскелерінің иелері мен жер пайдаланушылар туралы
мәліметтерді қамтитын ақпараттық жүйе;
6) мемлекеттік көрсетілетін қызмет стандарты - мемлекеттік қызмет көрсетуге қойылатын, қызмет көрсету процесінің сипаттамаларын, нысанын, мазмұны мен нәтижесін, сондай-ақ мемлекеттік қызмет көрсету ерекшеліктері ескеріле отырып, өзге де мәліметтерді қамтитын негізгі талаптар тізбесі;
7) "электрондық үкіметтің" веб-порталы (бұдан әрі - портал) - нормативтік құқықтық базаны қоса алғанда, бүкіл шоғырландырылған үкіметтік ақпаратқа және электрондық нысанда көрсетілетін мемлекеттік қызметтерге, табиғи монополиялар субъектілерінің желілеріне қосуға техникалық шарттар беру жөніндегі қызметтерге және квазимемлекеттік сектор субъектілерінің қызметтеріне қол жеткізудің бірыңғай терезесі болып табылатын ақпараттық жүйе;
8) "электрондық үкіметтің" төлем шлюзі - электрондық нысанда көрсетілетін өтеулі қызметтер көрсету шеңберінде төлемдер жүргізу туралы ақпарат беру процесін автоматтандыратын ақпараттық жүйе;
9) электрондық цифрлық қолтаңба - электрондық цифрлық қолтаңба құралдарымен жасалған және электрондық құжаттың дұрыстығын, оның тиесілілігін және мазмұнының өзгермейтіндігін растайтын электрондық цифрлық нышандар жиыны [5].
Мемлекеттік қызмет көрсету тәртібі
Мемлекеттік қызметті "Азаматтарға арналған үкімет" мемлекеттік корпорациясы көрсетеді. Мемлекеттік қызметті алу үшін жеке және заңды тұлғалар портал арқылы көрсетілетін қызметті берушіге мыналарды жолдайды:
1) көрсетілетін қызметті алушының ЭЦҚ-сымен немесе ұялы байланыс операторы беретін көрсетілетін қызметті алушының абоненттік нөмірі тіркелген және қосылған жағдайда, порталдың есептік жазбасына бір реттік құпиясөзбен куәландырылған электрондық құжат нысанындағы сұраным;
2) жер учаскесін таңдау актісінің және (немесе) орналастыру схемасының электрондық көшірмесі;
3) ауыл шаруашылығы алқаптарының экспликациясы (ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерлер үшін).
Ақпараттық жүйелерден алуға болатын құжаттарды көрсетілетін қызметті алушылардан талап етуге жол берілмейді.
Мемлекеттік қызмет көрсету процесінің сипаттамасын, нысанын, мазмұны мен нәтижесін, сондай-ақ мемлекеттік қызмет көрсету ерекшеліктерін ескере отырып, өзге де мәліметтерді қамтитын қажетті құжаттар мен мемлекеттік қызмет көрсетуге қойылатын негізгі талаптардың тізбесі осы Қағидаларға 1-қосымшаға сәйкес "Жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау" мемлекеттік көрсетілетін қызмет стандартында жазылған.
Жеке басын куәландыратын құжат туралы, заңды тұлғаны тіркеу (қайта тіркеу) туралы, дара кәсіпкерді тіркеу туралы не жылжымайтын мүлікке меншік құқығын растайтын дара кәсіпкер ретінде қызметінің басталғаны туралы, жер учаскесіне құқық белгілейтін және сәйкестендіру құжаттары туралы, жер учаскесіне ауыртпалықтың жоқтығы туралы, мемлекеттік қызметті көрсету үшін ақының төленгені туралы мәліметтерді көрсетілетін қызметті беруші ЭҮТШ арқылы тиісті мемлекеттік ақпараттық жүйелерден талап етеді.
Көрсетілетін қызметті алушының "жеке кабинетіне" мемлекеттік қызмет көрсетуге арналған сұранымның қабылданғаны туралы мәртебе, сондай-ақ мемлекеттік қызмет көрсету күні мен уақыты көрсетілген хабарлама жіберіледі.
Көрсетілетін қызметті берушінің қызметкері құжаттар келіп түскен күні 15 (он бес) минут ішінде көрсетілетін қызметті алушы ұсынған құжаттарды қабылдауды және тіркеуді жүзеге асырады.
Көрсетілетін қызметті алушы 2015 жылғы 23 қарашадағы Қазақстан Республикасының Еңбек кодексіне сәйкес жұмыс уақыты аяқталғаннан кейін, демалыс және мереке күндері жүгінген жағдайда, өтінішті қабылдау және мемлекеттік қызмет көрсету нәтижесін беру келесі жұмыс күні жүзеге асырылады [5].
Көрсетілетін қызметті алушы құжаттар топтамасын толық ұсынбаған және (немесе) қолданылу мерзімі өтіп кеткен құжаттарды ұсынған жағдайда, көрсетілетін қызметті берушінің қызметкері 2 (екі) жұмыс күні ішінде өтінішті одан әрі қараудан уәжді бас тартуды дайындайды және көрсетілетін қызметті берушінің уәкілетті тұлғасының ЭЦҚ-сы қойылған электрондық құжат нысанында көрсетілетін қызметті алушының жеке кабинетіне хабарлама жолдайды.
Елді мекендер шегінде орналасқан жер учаскелері бойынша өтініш келіп түскен жағдайда, елді мекеннің шекаралары мен бағалау аймақтары бекітілген жағдайда, 4 (төрт) минут ішінде жұмыстарды жүргізуге қажетті құжаттардың бар-жоғы тексеріледі, 10 (он) минут ішінде кестелер мен қабаттардан (елді мекен шекаралары, бағалау аймақтары және басқа анықтамалықтар) ақпарат жинау жүргізіледі, 10 (он) минут ішінде жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау және жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау актісін әзірлеу жүзеге асырылады, ары қарай 6 (алты) минут ішінде порталда жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау актісіне қол қойылады.
Елді мекеннің шекаралары мен бағалау аймақтары бекітілмеген жағдайда, сонымен қатар елді мекен шегінен тыс орналасқан жер учаскелері бойынша өтініш келіп түскен жағдайда, көрсетілетін қызметті берушінің қызметкері 15 (он бес) минут ішінде жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау және дайындау үшін көрсетілетін қызметті берушінің құрылымдық бөлімшесіне өтініш жолдайды.
ҚБ басшысы 30 (отыз) минут ішінде сұраным бойынша көрсетілетін қызметті орындауға жауапты қызметкерді айқындайды.
Көрсетілетін қызметті берушінің ҚБ қызметкері 4 (төрт) жұмыс күні ішінде (елді мекендер шегінде орналасқан жер учаскелері бойынша) және 7 (жеті) жұмыс күні ішінде (елді мекендер шегінен тыс орналасқан, құрылыс салуға, ғимараттарға қызмет көрсетуге және басқа да мақсаттарға берілетін жер учаскелері бойынша) қабылданған құжаттарды тіркейді, МЖК ААЖ дерекқоры бойынша жер учаскесін сәйкестендіреді, қажет болған жағдайда, көрсетілетін қызметті берушінің құжаттарды жүйелеу және сақтау жөніндегі ҚБ-сынан мұрағат істерін (мұрағаттан), (жер-кадастрлық істерін, топырақ, геоботаникалық тексеру және басқа материалдарын) сұратады, түзету коэффициентінің есептемесін жасайды, кадастрлық (бағалау) құнын айқындап ҚБ басшысымен келістіреді және осы Қағидаларға сәйкес нысан бойынша, жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау туралы акт дайындайды.
Дайындалған жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау туралы актіні көрсетілетін қызметті берушінің ҚБ қызметкері 30 (отыз) минут ішінде көрсетілетін қызметті берушінің басшысына қол қоюға жолдайды [5].
Көрсетілетін қызметті берушінің басшысы жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау актісін 6 (алты) сағат ішінде тексереді және оған қол қояды.
Осы Қағидаларға сәйкес нысан бойынша жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау актісі мемлекеттік қызмет көрсету нәтижесі болып табылады.
Жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау актісі 15 (он бес) минут ішінде портал арқылы көрсетілетін қызметті берушінің уәкілетті адамының ЭЦҚ-сы қойылған электрондық құжат нысанында көрсетілетін қызметті алушының "жеке кабинетіне" жіберіледі.
Көрсетілетін қызметті беруші мемлекеттік қызметтер көрсету мониторингінің ақпараттық жүйесіне мемлекеттік қызмет көрсету сатысы туралы деректердің енгізілуін қамтамасыз етеді.
Ақпараттық жүйе істен шыққан жағдайда, көрсетілетін қызметті беруші көрсетілетін қызметті берушінің құрылымдық бөлімшесінің ақпараттық-коммуникациялық инфрақұрылымға жауапты қызметкерін дереу хабардар етеді.
Бұл жағдайда, ақпараттық-коммуникациялық инфрақұрылымға жауапты қызметкер техникалық проблема туралы хаттама жасайды және оған көрсетілетін қызметті беруші қол қояды.
Мемлекеттік қызметті көрсетуден бас тартуға мыналар негіз болып табылады:
1) көрсетілетін қызметті алушының мемлекеттік көрсетілетін қызметті алу үшін ұсынған құжаттарының және (немесе) олардағы деректердің (мәліметтердің) дұрыс еместігінің анықталуы;
2) көрсетілетін қызметті алушының және (немесе) мемлекеттік қызмет көрсету үшін қажетті ұсынылған материалдардың, деректердің және мәліметтердің осы Қағидаларда белгіленген талаптарға сәйкес келмеуі.
3-тарау. Мемлекеттік қызметтер көрсету мәселелері бойынша көрсетілетін қызметті берушілердің және (немесе) олардың лауазымды адамдарының шешімдеріне, әрекеттеріне (әрекетсіздігіне) шағымдану тәртібі
Мемлекеттік қызметтер көрсету мәселелері бойынша көрсетілетін қызметті берушінің шешіміне, әрекеттеріне (әрекетсіздігіне) шағым көрсетілетін қызметті беруші басшысының атына, мемлекеттік қызметтер көрсету сапасын бағалау және бақылау жөніндегі уәкілетті органға беріледі.
Көрсетілетін қызметті берушінің атына келіп түскен көрсетілетін қызметті
алушының шағымы Заңның 25-бабының 2-тармағына сәйкес тіркелген күнінен
бастап 5 (бес) жұмыс күні ішінде қаралуы тиіс.
Мемлекеттік қызметтер көрсету сапасын бағалау және бақылау жөніндегі уәкілетті органның атына келіп түскен көрсетілетін қызметті алушының шағымы тіркелген күнінен бастап 15 (он бес) жұмыс күні ішінде қаралуы тиіс.
17. Мемлекеттік қызмет көрсету нәтижелерімен келіспеген жағдайда, көрсетілетін қызметті алушы Заңның 4-бабы 1-тармағының 6) тармақшасына сәйкес сотқа жүгінеді (1-кесте).
1-кесте
"Жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау" мемлекеттік көрсетілетін қызмет стандарты [5]
1
Көрсетілетін қызметті берушінің атауы
"Азаматтарға арналған үкімет" мемлекеттік корпорациясы.
2
Мемлекеттік қызмет көрсету тәсілдері (қолжетімділік арналары)
www.egov.kz "электрондық үкіметтің" веб-порталы.
3
Мемлекеттік қызмет көрсету мерзімі
Мемлекеттік қызмет көрсетудің жалпы мерзімі елді мекендер шегінде орналасқан жер учаскелері бойынша, елді мекеннің және бағалау аймақтарының белгіленген шекаралары болған жағдайда 30 (отыз) минутты, олар болмаған жағдайда 5 (бес) жұмыс күнін, елді мекендер шегінен тыс, құрылыс салуға, ғимараттарға қызмет көрсетуге және басқа да мақсаттарға және ауыл шаруашылығына пайдалану мақсаттары үшін берілетін жер учаскелері бойынша 8 (сегіз) жұмыс күнін құрайды.
4
Мемлекеттік қызмет көрсету нысаны
Электрондық (ішінара автоматтандырылған).
5
Мемлекеттік қызмет көрсету нәтижесі
Жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау туралы акт не мемлекеттік қызмет көрсетуден бас тарту туралы уәжді жауап.
6
Мемлекеттік қызмет көрсету кезінде көрсетілетін қызметті алушыдан алынатын төлем мөлшері және Қазақстан Республикасының заңнамасында көзделген жағдайларда оны алу тәсілдері
Мемлекеттік көрсетілетін қызметтің құны "Азаматтарға арналған үкімет" мемлекеттік корпорациясы өндіретін және (немесе) өткізетін тауарлардың (жұмыстардың, көрсетілетін қызметтердің) бағаларын бекіту туралы" Қазақстан Республикасы Инвестициялар және даму министрінің міндетін атқарушының 2016 жылғы 26 қаңтардағы № 87 бұйрығымен (Нормативтік құқықтық актілерін мемлекеттік тіркеу тізілімінде № 13353 болып тіркелген) бекітілген 18, 19 және 20-параграфтарға сәйкес мөлшерде есептеледі.
Төлем "электрондық үкіметтің" төлем шлюзі арқылы жүзеге асырылады.
7
Жұмыс кестесі
Порталдың - жөндеу жұмыстарын жүргізуге байланысты техникалық үзілістерді қоспағанда, тәулік бойы (көрсетілетін қызметті алушы 2015 жылғы 23 қарашадағы Қазақстан Республикасының Еңбек кодексіне сәйкес жұмыс уақыты аяқталғаннан кейін, демалыс және мереке күндері жүгінген жағдайда, өтінішті қабылдау және мемлекеттік қызмет көрсету нәтижесін беру келесі жұмыс күні жүзеге асырылады).
Мемлекеттік қызмет көрсету орындарының мекенжайлары:
1) Министрліктің www. gov.kz интернет-ресурсында;
2) көрсетілетін қызметті берушінің www.gov4c.kz интернет-ресурсында;
3) порталда орналасқан.
8
Мемлекеттік қызмет көрсету үшін қажетті құжаттардың тізбесі
1) көрсетілетін қызметті алушының ЭЦҚ-сымен немесе ұялы байланыс операторы беретін көрсетілетін қызметті алушының абоненттік нөмірі тіркелген және қосылған жағдайда, порталдың есептік жазбасына бір реттік құпиясөзбен куәландырылған электрондық құжат нысанындағы сұраным;
2) жер учаскесін таңдау актісінің және (немесе) орналастыру схемасының электрондық көшірмесі;
3) ауыл шаруашылығы алқаптарының экспликациясы (ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерлер үшін).
9
Қазақстан Республикасының заңнамасында белгіленген мемлекеттік қызмет көрсетуден бас тартуға арналған негіздер
1) көрсетілетін қызметті алушының мемлекеттік көрсетілетін қызметті алу үшін ұсынған құжаттарының және (немесе) олардағы деректердің (мәліметтердің) дұрыс еместігінің анықталуы;
2) көрсетілетін қызметті алушының және (немесе) мемлекеттік қызмет көрсету үшін қажетті ұсынылған материалдардың, деректердің және мәліметтердің "Жер учаскесінің кадастрлық бағалау) құнын айқындау" мемлекеттік қызметін көрсету қағидаларында белгіленген талаптарға сәйкес келмеуі.
10
Мемлекеттік қызмет көрсету, оның ішінде электрондық нысанда және Мемлекеттік корпорация арқылы көрсетілетін мемлекеттік қызмет көрсету ерекшеліктері ескеріле отырып, қойылатын өзге де талаптар.
Көрсетілетін қызмет алушының ЭЦҚ-сы болған жағдайда, портал арқылы электрондық нысанда мемлекеттік қызметті алуға мүмкіндігі бар.
Көрсетілетін қызмет алушының қашықтықтан қол жеткізу режимінде порталдағы "жеке кабинеті", сондай-ақ бірыңғай байланыс орталығы арқылы мемлекеттік қызмет көрсету тәртібі мен мәртебесі туралы ақпарат алуға мүмкіндігі бар.
Мемлекеттік қызметтер көрсету мәселелері жөніндегі анықтамалық қызметтердің байланыс телефондары порталда көрсетілген.
Портал арқылы сіз қызметті бірнеше тәсілмен ала аласыз:
ЭЦҚ көмегімен:
1. Порталда авторизациядан өтіңіз немесе тіркеліңіз
2. "Онлайн сұратым" батырмасын басыңыз
3. ЖСН бойынша жердің бар болуына сұраныс жіберу
4. 1-10 жер учаскелері тізімнен таңдау
5. Мемлекеттік жер кадастрынан мәліметтер алуға өтінім жіберу және ЭЦҚ қол қою (электрондық цифрлық қолтаңбамен)
6. Жеке кабинетте ("Қызметтерді алу тарихы" бөлімінде) өңделген анықтамамен танысу және талап етілген жерге ұсыну
Бір реттік пароль арқылы:
1. Порталда авторизациядан өтіңіз немесе тіркеліңіз
2. "Онлайн сұратым" батырмасын басыңыз
3. ЖСН бойынша жердің бар болуына сұраныс жіберу
4. 1-10 жер учаскелері тізімнен таңдау
5. Өтінімді толтырыңыз және оған бір реттік СМС-пароль арқылы қол қойыңыз (СМС порталдың жеке кабинетінде көрсетілген телефон нөміріне жіберіледі, міндетті түрде мобильдік азаматтар базасында тіркеу болу керек)
6. Жеке кабинетте ("Қызметтерді алу тарихы" бөлімінде) көрсетілген уақыт ішінде келіп түсетін сіздің өтініміңізді өңдеу туралы хабарламамен танысыңыз.
Порталдың жұмыс кестесі
Жөндеу жұмыстарын жүргізуге байланысты техникалық үзілістерді қоспағанда, тәулік бойы.
Жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау актісі (ҮЛГІСІ)
№ Акт определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка
1. Өтініш берушіЗаявитель: ___________________________________ ________
(жеке тұлғаның аты, әкесінің аты (бар болса), тегі немесе заңды
тұлғаның атауы)(фамилия, имя, отчество физического лица
(при его наличии) или наименование юридического лица)
2. Жер учаскесінің кадастрлық нөмірі (бар болса)
Кадастровый номер земельного участка (при его наличии):
___________________________________ _____________________________
3. Жер учаскесінің нысаналы мақсаты:
Целевое назначение земельного участка:
___________________________________ _____________________________
4. Жер учаскесінің орналасқан жері:
Местоположение земельного участка _______________________________
5. Жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнының есептемесіРасчет кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка.
Аймақ нөмірі (елді мекендер жерлеріне), алқап түрлері, топырақтың үлгісі (ауыл шаруашылығы пайдаланылатын жерлер үшін)
Номер зоны (для земель населенных пунктов), виды угодий, типы почв (для земель сельскохозяйственного использования)
Ауданы, га
Площадь, га
Жер үшін төлемнің базалық мөлшерлемесі, теңге
Базовая ставка платы за землю, тенге
Түзету коэффициенті
Поправочный коэффициент
Кадастрлық (бағалау) құны, теңге
Кадастровая (оценочная) стоимость, тенге
Жиыны Итого
6. Жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құны: _______________________ құрайды
(сомасы жазумен)
Кадастровая (оценочная) стоимость земельного участка составляет:
___________________________________ _____________________________
(сумма прописью)
7. Жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын _________________ ___________________________________ __________________айқындады.
(ұйымның атауы)
Кадастровая (оценочная) стоимость земельного участка определена
___________________________________ _____________________________
(наименование организации)
Басшының электрондық цифрлық қолтаңбасыЭлектронная цифровая подпись руководителя [5].
1.3 Кадастрлық жүйе мен жалпылай бағалау жүйесі арасындағы өзара байланыс
Кадастрлық жүйе жылжымайтын мүліктердің кадастрлық құнының бірыңғай тізімін (реестрін) жүргізетіні белгілі. Бағалауды әр түрлі ведомстволар жүргізуі мүмкін екендігіне байлансыты, олардың бір-біріне бағынуының қағидаларын да қарастыру қажет. Осы жерде барлық бағалау құны туралы ақпарат кадастрлық құнның бірыңғай реестріне келіп түсуі керек екенін де атап өту керек. Міне осы кезде жалпылай бағалау жүйесі тиімді болар еді.
Кадастрлық бағалау құны да, мемлекеттік міндетті және тәуелсіз бағалау есептері де Мемлекеттік жер кадастрының Автоматтандырылған Ақпарат Жүйесі арқылы және Әділет министрлігінің Жылжымайтын мүлік орталықтарының жылжымайтын мүлік тізімі (реестрі) арқылы кадастрлық жүйеге бағалаудың барлық есептері негізінде келіп түсуі керек. Бағалау нәтижелеріне жауаптылықты үш уәкілетті органға жүктеу керек: Салық комитеті, Әділет министрлігі және Жер ресурстарын басқару комитеті, ал экспертизаны Қаржы және экономика министрлігі жүргізуі қажет [5].
Бұл таңда жылжымайтын мүлік нарығының мониторингін жүргізу қажеттілігі бар. Бұл шынайы қажеттілік. Жылжымайтын мүлік бөлшегі ретінде жер нарығының мониторингі жер учаскесіне төленетін төлемдік базалық ставкаларын аракідік жаңарту қажет.
Базалық ставка жер учаскесінің нормативтік (кадастрлық) құны болып табылады. Нормативтік құн мемлекеттің жер айналымын реттеуінің құралы және барлық нарықтық экономикасы дамыған елдердегідей салық салымының мөлшерін анықтау негізі болып есептелінеді. Сондықтан, жер учаскесінің базалық төлем ставкалары уақытша көрсеткіштер емес, керісінше салық ставкалары сияқты тұрақты. Дегенмен де, базалық ставка нарық жағдаятына сай түзетіліп отыруы қажет. Ал базалық ставкаға жерге деген сұранысты есептеу үшін, түзету коэффиценттері (арттыратын және кемітетін) қолданылады. Түзету коэффиценттерін өз кезегінде рента құраушы фактор ретінде әр жыл сайын нақтылап отыру қажет.
Жалпы қазіргі кезде, мемлекеттің бағалау жұмыстарын қажетті түрде толық үйлестіре алмауына байланысты, жер учаскесі бағаларының нормадан тыс айырмашылығы он шақты есе өсіп, кеміп өзгеріп отыр (әсіресе үлкен елді-мекендерде). Сонымен қатар, жер қатынастарында спекулятивтік көлеңкелік жағы да көрініс тауып отыр. Бұл процестер базалық ставкаларды есептеу әдістемесіне деген сенімсіздікті тудырады, себебі кадастрлық (бағалық) құн нарықтық жағдайға сай емес. Нарықта жердің құны сұраныс пен ұсыныстың әсерінен туады. Бірақ, бұл жерде жер учаскесінің кадастрлық құны жердің алғашқы нарығын қалыптастыру үшін және бірінші кезекте фискальді органдарға қажет екендігін атап өту қажет. Және де, кадастрлық (бағалық) құнның негізінде базалық ставканың және рента құраушы факторлардың нарықтық әдістемесі жатқандығын ескерсек, нарық жағдаятына сай әр кезең сайын жер төлемдерінің базалық ставкаларын қайта қарастырып, түзетуге
болады деген түйін түйуге болатынын атап өту қажет.
Өкінішке орай Қазақстан қалаларындағы, елді мекендердегі (Астанадан басқа) базалық ставкаларға 1995 жылдан бастап еш бір түзетулер мен жаңартулар енгізілмеген. Сондықтан барлық елді мекендердің базалық ставкалары 1995 жылғы нарық деңгейін сипаттап көрсетеді. Бұл жер учаскелерінің бағасындағы қисынсыздықтардың ең басты себебі.
Бұл үрдісті ретке келтіруді мемлекет екі бағытта шешкені абзал:
1. Жер учаскесіне төленетін төлемдік базалық ставкелерін және түзету коэффиценттерін нарықтағы бағаның өсу не кему ырығына, индексіне сай қайта қарастыру.
2. Үкіметтің 2 қыркүйек 2003 жылғы №890 қаулысына қажетті толықтырулар мен түзетулер енгізу.
Осындай әрекеттер арқасында бағалау процесі әрі мемлекеттік, әрі нарықтық талаптарға сай тәртіпке ие болады. Мысал ретінде, Үкіметтің 2 қыркүйек 2003 жылғы қаулысына келесідей өзгертулерді енгізуді ұсынуға болады:
1. Базалық ставканы өзгерту шегінің нормасын - екі еселегеннен гөрі (бағалау кезінде базалық ставканың +- 50 пайыз өзгеруі) халықаралық шекті баға стандартын енгізу керек, яғни, жер учаскесін пайдаланудағы тиімділіктің ең жоғарғы құны және аз шығыны анықталып, қолданылады;
2. Жер учаскесінің бағаларына мониторингті жүргізу институтын қалыптастыру;
3. Жылжымайтын мүліктің нарығындағы талапқа сай базалық ставкаға нарық индексін енгізу;
4. Жердің пайдалану нысанына және мақсатына байланысты, мемлекеттік мүддені ескере отырып, түзету коэффиценттерді жердің нарықтық құнына сай қайта қарастыру қажет [5].
Қазақстан Республикасында мемлекеттік жер кадастры мемлекеттік органдарды, жеке және заңды тұлғаларды жер және жекелеген жер учаскелері туралы ақпаратпен қамтамасыз ету мақсатында жүргізіледі.
Тұйық шекарада бөліп шығарылған, белгіленген тәртіппен жер құқығы қатынастары субъектілеріне бекітілген жер учаскесі кадастрдың деректерін есепке алу мен оларды сақтау бірлігі болып табылады. Кадастрда әрбір жер учаскесі үшін оны кеңістікте бір мәнді бөлуге, мөлшерін және орналасқан жерін айқындауға мүмкіндік беретін табиғи сипаттамалар, сондай-ақ учаскенің бағалау құны белгіленеді. Сондай-ақ кадастрдың құрамына жер учаскесінің меншік иелері мен жер пайдаланушылар туралы ақпарат кіреді. Жер учаскесі туралы мәліметтер осы учаскеге бекітіліп берілген нөмірі, орналасқан жері, шекарасы және мәтіндік сипаттамасы көрсетілген жер-кадастрлық карталармен арақатынасы болады.
Кадастр аэрофототопографиялық, фотограметриялық, кадастрлық суретке түсіруді, жобалау-іздестіру, картографиялық және бағалау жұмыстарын, топырақты зерттеу, геоботаникалық және басқа да зерттеулер мен іздестірулерді, жер мониторингін, жерді сандық және сапалық есепке алуды және мемлекеттік жер кадастрын жүргізуге байланысты басқа да жұмыстарды жасау арқылы
жүргізіледі.
Деректерді жинақтау жер учаскесінің кадастрлық нөмірі, жеке немесе заңды тұлғалардың - жер учаскесіне құқық субъектілерінің атауы, атқарушы органдардың кесімдері мен өзге де заңнамада көзделген құжаттар, жер учаскесінің орналасқан орны мен мөлшері, кадастрлық бағалау құны, жерді пайдалану құқығы, мақсаты тағайындауы, бөлінетіндігі және бөлінбейтіндігі, жер учаскесіне сервитуттар туралы, сондай-ақ атқарушы органдар белгілеген оны пайдалану жөніндегі шектеулер туралы ақпараттар тіркелген және сақталатын тиісті аудандардың (облыстық маңызы бар қалалардың) деңгейінде жүргізіледі. Көрсетілген деректер аудандар (облыстық маңызы бар қалалар), облыстар, республикалық маңызы бар қалалар, астана және тұтастай алғанда Қазақстан Республикасы бойынша өзара салыстыруға мүмкіндік беретін меншік нысандары, жер санаттары бойынша жүйелендіріледі.
Кадастрды жүргізу:
- әзірлік жұмыстарын;
- бастапқы деректерін жинау мен өңдеуді;
- ақпараттық жүйелерді құру мен жүргізуді қамтиды.
Жер учаскелерінің желілік және алаңдық сипаттамаларына өзгерістер енгізу мүмкіндігін қамтамасыз етуге тиісті жер-кадастрлық карталар кадастрдың картографиялық негізі болып табылады.
Кадастрды автоматтандырылған жүргізу кезінде картографиялық негіз геоақпараттық технологияларды қолданумен және қағаз жеткізгіштермен көшірмелерін дайындаумен электрондық карта түрінде қалыптастырылады.
Жер учаскелері туралы ақпарат жерге ақпарат жерге орналастырудың деректері бойынша құралады және учаскелер мен жер алқаптарының шекарасы мен алаңдары өзгерген кезде жүйелі түрде жаңартылады. Жер учаскесі, егер оның белгіленген шекарасы болса және оған жер-кадастрлық іс жүргізілсе, түпкілікті қалыптастырылған болып саналады.
Азаматтарға және заңды тұлғаларға иелік ету не пайдалану құқығымен бұрын берілген жер учаскелерін жеке меншікке немесе пайдалануға беруді алғашқы ресімдеу кезінде жер-кадастрлық іс олардың жер ресурстарын басқару жөніндегі аумақтық органдарға берілетін өтініштерінің негізінде жүргізіледі. Жер учаскесіне құқықты куәландырушы құжаттар, ал олар болмаған кезде - бұл учаскені берген атқарушы органның шешімімен учаске шекарасының сызбасы (схемасы) өтінішке қосыла береді. Жер ресурстарын басқару жөніндегі аумақтық органдар көрсетілген құжаттарды тексеруді жүзеге асырады және осы құжаттарды жер учаскелерін жергілікті жерде зерттеу үшін кадастрды жүргізетін мамандандырылған кәсіпорындарға жібереді.
Азаматтардың немесе мемлекеттік емес заңды тұлғалардың меншігіндегі жерден учаке құру тек тараптардың арасында жасалған мәмілелердің негізінде ғана жүргізіледі. Азаматтардың және заңды тұлғалардың меншігіндегі немесе пайдалануындағы жерден мемлекеттік қажеттіктер үшін жер учаскесін қалыптастыру кезінде оған жүргізілген жер кадастрлық іске жаңа учаскені құру үшін учаске негіз болып табылатын жер учаскесін мемлекеттік қажеттіктер үшін алу туралы атқарушы органның шешімі, сондай-ақ жоспар (шекара сызбасы) және басқа құжаттар кіргізіледі. Мемлекеттік мұқтаждар не азаматтар мен заңды тұлғалардың арасындағы мәмілелер үшін жасалатын жер учаскесін қайта құру жағдайында жаңа жер кадастрлық іс жүргізілмейді.
Азаматтар мен заңды тұлғалардан еріксіз алуға не тәркілеуге жататын жер учаскесінің жер-кадастрлық ісіне сот-атқарушылық іс жүргізу құжаттары кіргізіледі. Қалыптастырылған жер-кадастрлық іс жер учаскесін жер кадастрлық кітабына жазу үшін негіз болады. Жер кадастрлық кітабы жер учаскелері есепке алынатын, жердің кеңістік, табиғи және шаруашылық жағдайы туралы анық мәліметтер қамтылатын құжат болып табылады. Жер учаскесін жер -кадастрлық кітапқа жазу кезінде оған жеке, Қазақстан Республикасының аумағында қайталанбайтын, учаске бір тұтастық ретінде бар кезде сақталатын кадастрлық нөмір беріледі. Бұл учаске жүргізілетін жер-кадастрлық іс те осы нөмірмен сәйкестендіріледі.
Жер-кадастрлық құжаттама мынадай талаптарға сәйкес болуы тиіс:
- барлық деректемелерді (оларды шығарушы органның, мекеменің, ұйымның атауын, күнін, құжаттың нөмірін, мекен-жайын көрсету) толтыра отырып белгіленген үлгідегі бланкілерде орындалады;
- жер учаскелері шекараларының жоспарларын (сызбаларын) дайындау жер ресурстарын басқару жөніндегі орталық уәкілетті орган белгілейтінтехникалық талаптарға сәйкес жүзеге асырылады;
- мемлекеттік құпияға жатқызылған жер учаскелерінің жоспарларында (сызбаларында) қамтылатын мәліметтер олардың құпиялылығын қамтамасыз ететін белгіленген ережелерге сәйкес пайдаланылады және сақталады.
Жерді бағалау жер кадастрының құрамды бөлігі бола отырып, халық шаруашылығы мен адамдардың әлеуметтік өмірінде пайдаланылатын табиғи ресурстардың жалпы бағалануының бір бөлігі ретінде қаралады. Ғылыми-техникалық прогресс, көп салалы экономикаға көшу, жерге жеке меншіктің пайда болуы адам және табиғат арасындағы өзара қатынастарының салалық тұрғыдан өзгеруіне әкелді. Осы жаңа факторларды ескермеуге болмайды. Сондықтан қоғамның, ең алдымен өндірістің ауыл шаруашылық ауқымында табиғи ресурстардың рөлін айрықша бағалау қажет. Себебі, бірінші кезекте ол табиғи ресуртардың негізі - жерге қатысты. Қазақстан Республикасы Конституциясына сәйкес жер мемлекет меншігінде. Бірақ, жер заңында белгіленгендей белгілі бір шарттарға сай жер жеке меншікте де бола алады. Заңдарға сәйкес меншік иесі жерді келісім баға бойынша сатуға, жарна ретінде шаруашылық серіктестіктің жарғылық қорына беруге және жер учаскесін кепілдікке беруге, сый ретінде тартуға, мұралыққа қалдыруға құқылы [3].
Жерді пайдалану құқығын беру азаматтық құқылық актілер негізінде жүргізіледі. Сөйтіп жерді пайдалану құқығы нарықтық қатынастарға енгізілуінің мүмкіндігі кеңейтіледі. Сонымен әр жер учаскесі бағалануы керек. Оның себебі, бір жағынан жер жылжымайтын мүлікке теңеледі, ал екінші жағынан жер учаскелері капитал түріне айналады. Егер жерді тиімді аялап пайдаланса және құндылығын асыру үшін қаржы, материалдық, еңбектік кірістерді көбейтсе, онда
оның бағасы да өсетін болады.
Жер бағасы салық салудың, жалға беру төлемін анықтаудың негізін қалап, бюджеттің кіріс бөлігінің ең бір маңызды бабы болып, әр адамның мүддесіне әсерін тигізеді. Осы жағдайлар қазіргі уақытта Қазақстанда жерлерді бағалау мәселесінің халық шаруашылық, әлеуметтік маңыздылығын шарттастырады. Сондықтан, жерлерді бағалауда экономикалық, әлеуметтік, экологиялық мәселелер ескерілуі керек. Жерді бағалауда нысаналы орын алуы, пайдалануы, ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz