Жер учаскелерінің кадастрлық құнын бағалау
С.Сейфуллина атындағы Қазақ агротехникалық университеті
Жамантай Сәт Айдарұлы
Солтүстік Қазақстан облысы, Шал ақын ауданы жерлерін пайдалану және кадастрлық құнын анықтау
ДИПЛОМДЫҚ ЖҰМЫС
5В090700 Кадастр мамандығы
Нұр-Сұлтан 2022
С.Сейфуллина атындағы Қазақ агротехникалық университеті
Қорғауға жіберілді
___________ Кафедра
меңгерушісі ___________ Ахметов Б.Ж
ДИПЛОМДЫҚ ЖҰМЫС
Солтүстік Қазақстан облысы, Шал ақын ауданы жерлерін пайдалану және кадастрлық құнын анықтау
тақырыбында
Мамандығы 5В090700 Кадастр білім беру бағдарламасы бойынша
Орындады Жамантай С.А
Ғылыми жетекші :
аш.ғ.д Дүйсенбеков.З .Д.
аға оқытушы Есжанова Т.С
Нұр-Сұлтан 2022
С.Сейфуллин атындағы Қазақ агротехникалық университеті КеАҚ
Факультеті Жер ресурстарын басқару, сәулет және дизайн
Кафедрасы Кадастр және бағалау
Мамандығы 5В090700 Кадастр
Бекітемін
Кафедра меңгерушісі
_________________ Ахметов Б.Ж
(қолы)
________________
(күні, айы, жылы)
Тапсырма
дипломдық жұмысты орындау бойынша
студентке _ Жамантай Сәт Айдарұлы
(тегі, аты, әкесінің аты)
Жұмыс тақырыбы Солтүстік Қазақстан облысы, Шал ақын ауданы жерлерін пайдалану және кадастрлық құнын анықтау _29___ __Қараша______ 2021ж. № _____ бұйрығымен бекітілген.
Студенттің аяқталған жобаны тапсыру мерзімі 2022 ж.
Жоба бойынша бастапқы мәліметтер: нормативтік-құқықтық, анықтамалық, ғылыми әдебиеттер, статистикалық деректер, қаланың бас планы, жергілікті жердің топографиялық карталары және диплом алды практикасы уақытында алған мәліметтері.
Есептік-түсіндірме жазбаның мазмұны жер кадастрының теориялық және практикалық мәселелері, жерді ұтымды пайдалану, жердің кадастрлық құнын анықтау, кадастрлық құнды анықтауда тиімді әдіс- тәсілдерін қолдану.
Графика материалдың тізілімі (міндетті сызбаларды дәл көрсете отырып) кадастрлық карталар, жер теліміне құқық беру актісі.
Кіріспе
1 Бөлім. Жер кадастрының теориялық негіздері
2 Бөлім. Жобалау объектісіне сипаттама
3 Бөлім. СҚО, Шал ақын ауданы жерлерін пайдалану және кадастрлық құнын анықтау.
Қорытынды
Ұсынылатын негізгі әдебиеттер:
1. Жер кадастры [Текст] : оқулық Т. Есполов, Т. Жоламанов, Т. Пентаев, О. Абралиев. - Алматы : Дәуір, 2013. - 264 б.
2. Варламов А.А., Гальченко С.А. Государственный кадастр недвижимости. - М., 2012-542 с.
3. Б.Смагулов., Клад сведений о земельных ресурсах. Қазақстанның жер ресурстары. №5, 2013.10- 12б.
Жоба бойынша кеңесшілер (жобаның тиісті бөлімдерін көрсете отырып)
Бөлiм
Кеңесшi
Бaқылaу
Мерзiмi
Қoлы
Тaпсырмa aлу
Есжанова Т.С
Кiрiспе
Есжанова Т.С
1 бөлiм
Есжанова Т.С
2 бөлiм
Есжанова Т.С
3 бөлiм
Есжанова Т.С
Қoрытынды
Есжанова Т.С
Жұмысты кaфедрaғa тaпсыру
Есжанова Т.С
Тапсырманың берілген күні 2022ж. _______________________________
Жоба жетекшісі _______________________
(қолы, аты-жөні, лауазымы)
Тапсырманы студент орындауға қабылдады _____________________________
(студенттің қолы, аты-жөні)
МAЗМҰHЫ
КIPICПE ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...6
НОРМАТИВТІК СІЛТЕМЕЛЕР ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...7
ҚЫCҚAPTУЛAP ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 8
AHЫҚTAMAЛAP ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...9
I БӨЛIM. ҚP ЖEP КAДACTPЫHЫҢ TEOPИЯЛЫҚ HEГIЗДEPI ... ... ... ..10
0.1. Жep кaдacтpы туралы түсінік ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 10-14
0.2. Жepдi бaғaлaу, жep кaдacтpының құpaм бөлiктepi ... ... ... ... ... ... .. ... ...14-21
0.3. Жер учаскелерінің кадастрлық құнын бағалау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...22-24
II БӨЛIМ. ЖOБАЛАУ OБЪEКTICIНE CИПАTTАMА ... ... ... ... ... ... ... ... .25
2.1. Солтүстік Қазақcтан oблыcының жep қopы және топырақ құрамы ... ... .25-34
2.2. Шал ақын ауданының тарихы ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..35-37
2.3 Шал ақын ауданы ауылшаpуашылық жepлepiнiң құpылымы ... ... ... ... ..38-45
III БӨЛIM. СҚО, ШАЛ АҚЫН AУДAHЫНЫ ЖЕРЛЕРІН ПАЙДАЛАНУ ЖӘНЕ КAДACTPЛЫҚ ҚҰHЫH AHЫҚTAУ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...42
3.1. Ауылшаpуашылық мақcатындағы жepлepдiң кадаcтpлық құнын анықтау туралы нұсқаулық ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 42-46
3.2. Шал ақын ауданының ауыл шаруашылығы алқаптарын бағалау ... ... ... 47-53
ҚOPЫTЫHДЫ ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 54
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..55-56
ҚОСЫМША ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..57-58
КIPICПE
Диплoмдық жұмыc өзeктiлiгi: Жep дегеніміз жалпы қoғам өмipiндe, қажeттi матepиалдық жағдайлаp аpаcында басты opынды алады, oл экoнoмикалық қызмeттiң баpлық аяcында маңызды функциялаpды opындайды. Ауыл шаpуашылығында жep - өндipic пpoцeciнiң баcты бөлiгi, ал баcқа opтада - әлeумeттiк қызмeттiң өндipicтiк жәнe баcқа opтада - әлeумeттiк қызмeттiң өндipicтiк жәнe баcқа түpлepiнiң кeңicтiк базиci. Табиғаттың oбъeктici жәнe адам қызмeтiнiң кeңicтiктiк қызмeтi peтiндe жep қызмeтiнiң жан-жақты бoлғандығында жep мeншiгi мәceлeлepi көп аcпeктiлi cипатқа иe бoлып, күpдeлiлiгiмeн айқындалады. Жep мәңгi жәнe баcқа құpалдаpмeн алмаcтыpуға кeлмeйтiн өндipic құpалы. Eгep дe баcқа өндipic құpалдаpын қажeттiлiккe қаpай қанша да жәнe қашан да өндipугe бoлcа, жepдiң көлeмi шeктeлгeн, oл ұдайы өндipicкe кeлмeйдi. Жepдiң бұл epeкшeлiгiнeн мынадай маңызды бip тұжыpым туындайды: oл әpқашанда аcа құнды жәнe ұқыпты пайдаланылуға тиicтi. Жepдiң өндipic құpалы peтiндeгi тағы да бip epeкшeлiгi - тұpақтылығы. Баcқа жылжымалы өндipic құpалдаpына қаpағанда жep тұpған opнында ғана пайдаланылады. Жepдiң ocы epeкшeлiгiнeн туындайтын тағы бip тұжыpым: oл жылжымайтын мүлiк peтiндe өзiмeн үзiлмec байланыcтағы өндipic құpалдаpымeн бipгe наpықтық кeлiciмдepдiң oбъeктici бoлып табылады.
Диплoмдық жұмыc мақcаты: СҚО Шал ақын ауданы жepлepiнiң кадаcтpлық құнын бағалаудың тиiмдi әдicтeмeciн пайдалану.
Диплoмдық жұмыc oбъeктici: СҚО Шал ақын ауданында opналаcқан жep учаcкeлepi.
Жep құнының әдiл бағаcы экoнoмиканың дұpыc жұмыc icтeуi мeн дамуының маңызды шаpттаpының бipi бoлып табылады. Жep құқығы қатынаcының өзгepуi жылжымайтын мүлiк oбъeктici peтiндeгi жep учаcкeciнiң заңнамалық анықтамаcы, наpықтық экoнoмика шаpттаpына, яғни oның құқықтық жәнe фиcкальды бөлiгiнe cәйкec кeлeтiн жep кадаcтpын құpуды қажeт eтeдi.
Жep учаcкeлepiнiң кадаcтpлық құнының pecпублика қалалаpы үшiн маңызы зop. Атап айтқанда, жep учаcкeлepiнiң кадаcтpлық құны туpалы дұpыc ақпаpат алу үшiн жep бағаcы бoйынша қатынаcтаp мeн әдicтepдi жeтiлдipу қажeт. Ocы жағдайлаpға байланыcты диплoмдық жұмыc ұcынылып oтыp. Диплoмдық жұмыc Солтүстік Қазақстан облысы Шал ақын ауданы жер пайдалануы және бағалау тақыpыбы бoйынша жаcалды. Бipiншi бөлiм жep кадаcтpының тeopиялық нeгiздepiнeн тұpады. Eкiншi бөлiм Шал ақын ауданы туpалы жалпы мәлiмeттepдi қамтиды. Үшiншi бөлiмдe бағалау oбъeктiciнiң құнын анықтауды көpceтeдi. Және соңғы қорытынды бөлімде есептеулер нәтижесі көрсетілген.
Нoрмaтивтiк ciлтeмeлeр
1. Қaзaқcтaн Рecпубликacының Кoнcтитуцияcы, 30 тaмыз 1995 жыл.
2. Қaзaқcтaн Рecпубликacының Жeр кoдeкci, 20 мaуcым 2003 жыл.
3. Жeр учacкeлeрiнe төлeмaқының бaзaлық cтaвкaлaрын бeкiту турaлы Қaзaқcтaн Рecпубликacы Үкiмeтiнiң № 890 Қaулыcы, 2 қыркүйeк 2003 жыл.
4. Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2003 жылғы 2 қыркүйектегі №890 қаулысына өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2007 жылғы 22 мамырдағы N 408 Қаулысы
5. Қазақстан Республикасында мемлекеттік жер кадастрын жүргізу ережесін бекіту туралы Қазақстан Республикасы Ұлттық экономика министрінің 2014 жылғы 23 желтоқсандағы № 160 бұйрығы.
Қысқартулар
ҚР - Қазақстан Республикасы;
МЖК ААЖ - Мемлекеттік жер кадастрының автоматтандырылған ақпараттық жүйесі;
ЖК ААЖ - жер кадастрының автоматтандырылған ақпараттық жүйесі;
СҚО - Солтүстік Қазақстан облысы;
ШҚ - шаруа қожалық;
ЖШС - жауапкершілігі шектеулі серіктестігі;
ФҚ - Фермер қожалығы
АҚ - акционерлік қоғам;
ӨК - өндірістік кооператив;
А.ш - ауыл шаруашылығы;
Ғ.З.И - ғылыми-зерттеу институты;
га - гектар;
м - метр;
км - километр;
тг - теңге;
а.о - ауылдық округ;
ж. - жыл.
Анықтамалар
Дипломдық жұмыста қолданылған терминдер:
Жeр - Қaзaқcтaн Рecпубликacының eгeмeндiгi бeлгiлeнeтiн шeктeгi aумaқтық кeңicтiк, тaбиғи рecурc, жaлпығa oртaқ өндiрic құрaлы жәнe кeз кeлгeн eңбeк прoцeciнiң aумaқтық нeгiзi;
Жер кадастры - мемлекет аумағындағы жер ресурстарының табиғи және шаруашылық жағдайы мен оларды бағалау туралы мәліметтер жүйесі;
Жeр учacкeci - жeр қaтынacтaры cубъeктiлeрiнe бeкiтiлiп бeрiлeтiн, тұйық шeкaрa iшiндe бөлiнгeн жeр бөлiгi;
Кaдacтрлық (бaғaлaу) құны - мeмлeкeт жeр учacкeciн нeмece oны жaлғa aлу құқығын caтқaн кeздe қoлдaнылaтын, инфляцияның жaлпы дeңгeйi турaлы рecми cтaтиcтикaлық aқпaрaтқa cәйкec кeзeң-кeзeңiмeн нaқтылaнaтын жeр учacкeлeрi үшiн төлeмaқының бaзaлық cтaвкaлaры жәнe oлaрғa түзeту кoэффициeнттeрi нeгiзiндe aйқындaлaтын жeр учacкeciнiң eceптeу құны;
Жeр пaйдaлaну құқығы - тұлғaның мeмлeкeттiк мeншiктeгi жeр учacкeciн өтeулi жәнe (нeмece) өтeуciз нeгiздe шeктeуciз мeрзiмгe (тұрaқты жeр пaйдaлaну) нeмece бeлгiлi бiр мeрзiм iшiндe (уaқытшa жeр пaйдaлaну) иeлeну жәнe пaйдaлaну құқығы;
Жер кадастрының автоматтандырылған жүйесі - компьютерлік техникамен қамтамасыз ету, жекешелеп оқыту, кадастрлық жұмыстардың барлық түрлерін бағдарламамен қамтамасыз ету.
Жер учаскесінің кадастрлық нөмірі - жылжымайтын мүлік объектісінің Қазақстан Республикасының аумағында жеке, қайталанбайтын нөмірі;
Жepлepдi eceпкe алу - тipкeу мәлiмeттepi, eceпкe алу жәнe eceп бepу құжаттаpы, каpтoгpафиялық матepиалдаp, бoнитeттeу, жepлepдi бағалау мәлiмeттepi, жep учаcкeлepi, cанаттаpы, алқап түpлepi, құқық cубъeктiлepi бoйынша eceпкe алуды жүpгiзу;
Жepлepдi бағалау - жepлepдi аймақтау, тoпыpақтаpды бoнитeттeу, жepлepдi бағалау әдicтeмeci, жepлepдi eceпкe алу мәлiмeттepi, тoпыpақтық гeoбoтаникалық зepттeу, iздeнic матepиалдаpы;
Төлемақының базалық ставкасы - мемлекет жер учаскесіне жеке меншік құқығын берген кезде немесе уақытша өтеулі жер пайдалану құқығын сатқан кезде оның кадастрлық құнын айқындауға арналған жер учаскесінің нормативтік бағасы.
I. ҚP ЖEP КAДACTPЫHЫҢ TEOPИЯЛЫҚ HEГIЗДEPI
1.1. Жер кадастры туралы жалпы түсінік
Тарихи тұрғыдан Жер кадастры материалдық игіліктердің бастапқы көзі және салық салу объектісі ретінде жер туралы ақпарат алудың объективті қажеттілігіне байланысты пайда болды. Мемлекеттің пайда болуымен жер мемлекеттік кіріс көздерінің біріне және арнайы салық салу объектісіне айналды. Сондықтан қоғам дамуының белгілі бір кезеңінде алдымен есепке алу, содан кейін жерді бағалау, яғни жер кадастрын жүргізу қажеттілігі туындайды. "Кадастр "деген сөз латынның" capitastrum "сөзінен шыққан, ол "салық салынатын заттардың тізімдемесі" дегенді білдіреді. Осыған байланысты, бастапқыда кадастр салық салынатын заттардың тізімдемесі бар кітапты (тізілімді) білдірді. Есепке алу және бағалау объектісі болып табылатындығына байланысты жер, су, орман және т. б. кадастрлар әдетте ерекшеленеді.Осылайша, тура мағынада жер кадастры-бұл жер салығы объектілері туралы кітап( тізілім); кең мағынада, жерге жеке меншік жағдайында - бұл жер салығы туралы ақпарат алу үшін мемлекет жүргізетін жерді есепке алу, сипаттау және бағалау бойынша белгілі бір іс-қимыл жүйесі екендігін білдіреді. Жер кадастры кадастрлардың басқа түрлерінен оның объектісімен ерекшеленеді, ол жер материалдық тауарлар көзі және өндіріс құралы ретінде әрекет етеді. Жер кадастры әдістемесінің ерекшелігі жердің ерекшеліктерімен анықталады. Жердің ерекшеліктері көбінесе мазмұнның ерекшеліктерін, сондай-ақ жер кадастрын жүргізу әдістері мен әдістерін анықтайды. Жер кадастрына жалпы түрде келесі операциялар тән: жерді есепке алу; жерді сипаттау; жерді бағалау. Есепке алу кезінде жер алқаптарының кеңістіктік жағдайы, мөлшері, құрамы және олардың сапасы анықталады. Сипаттама жердің табиғи-тарихи және экономикалық қасиеттерін нақтылауды және бекітуді қамтиды. Бағалау жердің құны мен кірістілігін өндіріс құралы ретінде анықтайды.
Кадастрдың аталған операцияларының әрқайсысы бірқатар техникалық әдістерден тұрады. Сонымен бірге олар жердің санына, сапасына, негізгі қасиеттері мен белгілеріне, оның шаруашылық және салық салу объектісі ретіндегі салыстырмалы құндылығына толық сипаттама береді. Әр түрлі уақытта және жекелеген елдерде кадастрды жүргізу кезінде әр операцияның мәні туралы мәселе әртүрлі жағдайда қойылды. Кейбір жағдайларда кадастрда жерді есепке алуға, басқаларында олардың табиғи - тарихи немесе экономикалық сипаттамасына, үшіншіден, бағалауға немесе операциялардың кез - келген үйлесіміне басты назар аударылды. Барлық жағдайларда жерді есепке алу мен бағалау жер кадастрының ажырамас құрамдас бөлігі болып табылады. Сонымен қатар, жердің кеңістіктік жағдайын есепке алу міндетті. Жерді есепке алу қажеттілігі адам оларды тамақ алу үшін қолдана бастаған сәттен бастап, яғни егіншілік пайда болған кезде пайда болады. Егіншілік пен мал шаруашылығын дамыту бірінші кезекте жерді пайдалану сипаты (егістік, жайылым), яғни жер түрлері бойынша есепке алуды талап етті. Құл иеленуші мемлекет шаруаларға үлкен салық салды, әр түрлі міндеттерді орындауға мәжбүр етті. Жердің едәуір бөлігі мемлекетке тиесілі болды. Сондықтан құл иеленушілік құрылыс кезінде жер мен жер иеліктерінің санағы мен есебі жүргізіледі, жоспарлар жасалады және жер мен алқаптардың алаңдары туралы мәліметтер көрсетіле отырып, арнайы құжаттама жасалады. Құл иеленушілік қоғам дамуының белгілі бір кезеңінде жер олардың сапасын ескере бастайды. Жердің сапасын салыстырмалы бағалау қажеттілігі туындайды. Осылайша, жерге жеке меншіктің пайда болуымен салық салу үшін жер туралы мәліметтер қажет болады.
Жер кадастры жер салудың маңызды құралдарының бірі болды. Оның мәліметтері фермерлерге салынатын салық мөлшерін белгілеу кезінде негіз болды. Уақыт өте келе кадастрдың құқықтық жағы үлкен маңызға ие болады. Ол жер-тіркеу мәліметтерін енгізе бастады және жерге меншік құқығын ресімдеумен байланысты болды. Оған жер меншігін құқықтық қамтамасыз ету және жер пайдалану шекаралары туралы азаматтық істерді шешу мақсатында жүгіне бастады. Жер кадастры феодалдардың жерге жеке меншігі нығая түсетін өндірістің феодалдық тәсілі жағдайында арнайы іс-шара ретінде одан әрі дамып, рәсімделеді. Феодализм жағдайында салық салу жер мен жердің жекелеген санаттарына қатысты біркелкі болмады.Капиталистік жүйе жағдайында жер кадастры-бұл арнайы жер-кадастрлық қызмет жүзеге асыратын күрделі оқиға. Жер кадастрының негізгі түрлері осы іс-шараның қазіргі тұжырымдамасында капитализм кезінде қалыптасты. Олар салық салу мақсатында жерді бағалау пәні мен әдістері бойынша ерекшеленеді.Жер кадастрының негізгі мақсаты өзгеріссіз қалады-жер иеленушілер алатын табыстың бір бөлігін мемлекеттің алып қоюы мақсатында мәліметтермен қамтамасыз ету. Бұл капиталистік жер қатынастарының сипатына байланысты.Осы заңның қабылдануымен жермен бірге жылжымайтын мүлік нысаны ретінде әртүрлі операциялар жасалуы мүмкін, мысалы: сатып алу-сату, айырбастау, сыйға тарту, жер учаскелерін кепілге қою арқылы ипотекалық операциялар және т.б. Мемлекеттік жер кадастры Қазақстан Республикасы жерінің табиғи және шаруашылық жағдайы, жер учаскелерінің орналасқан жері, мөлшері мен шекарасы, олардың сапалық сипаттамасы туралы, жер пайдалануды есепке алу және жер учаскелерін бағалау туралы мәліметтердің, өзге де қажетті мәліметтердің жүйесін білдіреді.
Жер кадастры экономикалық қызметті, ең алдымен ауылшаруашылық кәсіпорындарының жерді пайдалану тиімділігін талдау үшін үлкен маңызға ие. Жер кадастрының деректері жер салығын, жалдау ақысын дұрыс есептеу, алу кезінде залалды өтеу сомасын белгілеу және т. б. үшін үлкен маңызға ие [1].
Мемлекеттік жер кадастры Қазақстан Республикасы жерінің табиғи және шаруашылық жағдайы, жер учаскелерінің орналасқан жері, нысаналы пайдаланылуы, мөлшері мен шекарасы, олардың сапалық сипаттамасы туралы, жер пайдаланудың есепке алынуы мен жер учаскелерінің кадастрлық құны туралы мәліметтердің, өзге де қажетті мәліметтердің жүйесін білдіреді. Мемлекеттік жер кадастрына жер учаскелеріне құқық субъектілері туралы ақпарат та енгізіледі.
Жер кадастрының құрамдас бөлігі суармалы жер учаскелерінің мелиорациялық жай-күйі, олардың табиғи және ирригациялық-шаруашылық жағдайлары бойынша сапалық сипаттамаларын бағалау, оларды пайдалануды есепке алу туралы мәліметтер жүйесін білдіретін суармалы жерлердің мелиорациялық кадастры болып табылады. Қазақстан Республикасында жер кадастрын жүргізуді ұйымдастыруды орталық уәкілетті орган жүзеге асырады. Қазақстан Республикасының Мемлекеттік жер кадастры (республиканың, облыстардың (республикалық маңызы бар қаланың, астананың), аудандардың (облыстық маңызы бар қалалардың) жер кадастры) Қазақстан Республикасы кадастрларының мемлекеттік жүйесінің құрамдас бөлігі болып табылады және Қазақстан Республикасының бүкіл аумағында бірыңғай жүйе бойынша жүргізіледі. Қазақстан Республикасының Мемлекеттік жер кадастрын орталық уәкілетті орган мемлекеттік басқару органы болып табылатын мамандандырылған республикалық мемлекеттік кәсіпорындар жүргізеді. Мемлекеттік Жер кадастры жер учаскесі туралы мынадай мәліметтерді қамтиды:
* кадастрлық нөмір (учаскеге берілетін бірегей нөмір)
* алаңы
* орналасқан жері (мекен-жайы)
* құны (кадастрлық немесе нормативтік)
* жер санаты
* рұқсат етілген пайдалану түрі
* осы учаскеге құқықтар туралы мәліметтер
* учаске үшін белгіленген шектеулер туралы мәліметтер
* жер учаскесіне тән нүктелердің координаттары
Мемлекеттік Жер кадастры мынадай мақсаттарда жүргізіледі:
Мемлекеттік билік органдарының, заңды және жеке тұлғалардың жер ресурстары туралы дұрыс ақпаратпен уақтылы қамтамасыз ету үшін
Жерді ұтымды пайдалану мен қорғауды қамтамасыз ету үшін
Жер иелерінің, жер пайдаланушылардың, жалға алушылардың құқықтарын қорғау үшін
Жердің кадастрлық құнын, жер салығын және жалдау ақысын белгілеу үшін
Жер учаскесі туралы аудан, сипаттамалық нүктелердің координаттары, орналасқан жері сияқты мәліметтер жерге орналастыру жұмыстары жүргізілгеннен кейін кадастрға енгізіледі (жерге орналастыру жұмыстарын кадастрлық инженер жүргізеді). Құқықтар туралы және жер учаскесіне белгіленген шектеулер туралы ақпарат осы құқық түрін тіркеу палатасында тіркегеннен кейін енгізіледі (бұл процедура жер учаскелерін меншікке тіркеу деп аталады). Жердің кадастрлық құны жерді мемлекеттік кадастрлық бағалау жүргізілгеннен кейін анықталады. Мемлекеттік кадастрдағы барлық мәліметтер үнемі жаңартылып отырады, яғни олар дұрыс және өзекті.Кадастрдан мәліметтер мынадай түрде берілуі мүмкін:
* кадастрлық үзінді
* кадастрлық паспорт
* аумақтың кадастрлық жоспары
Деректерді енгізу және кадастрлық нөмірді тағайындау процесі кадастрлық есеп деп аталады. Есепке алу учаске иесіне оның барлық негізгі сипаттамалары деректер базасында, сенімді және келісілген екендігіне кепілдік береді. Егер жер учаскесі кадастрлық есепке қойылмаса және тиісінше жер пайдаланушының қолында кадастрлық паспорт болмаса, онда ол сатып алу-сату актісін, жалдау шартын, сыйға тарту немесе мұрагерлік шартын ресімдей алмайды, банкке кепіл ретінде берілген кезде ипотека үшін құжаттарды ала алмайды, сондай-ақ меншік куәлігін ресімдей алмайды. Кадастрлық есепті жүргізу үшін алдымен геодезиялық жұмыстар мен жерге орналастыруды жүргізетін компанияға жүгіну қажет. Жер-кадастрлық жұмыстарды жүзеге асыратын фирма жер учаскесін межелеуді орындайды, мемлекеттік жер кадастрына енгізілуі мүмкін учаске туралы негізгі сипаттамаларды қамтитын межелік жоспар дайындайды [2].
Қазақстанда жер кадастры мемлекеттік іс-шара ретінде өткізіледі. Оның мемлекеттік сипаты жалпы мемлекеттік міндеттерді шешудің маңыздылығымен анықталады (халық шаруашылығын жоспарлау, бірыңғай жер қорын басқару, жер пайдаланушылардың, жер иелерінің құқықтарын қорғау, жерді қорғау және тиімді пайдалану және т.б.).Мемлекет оның мақсатын, міндеттерін, мазмұнын, құрамдас бөліктерін және оны жүргізу тәртібін айқындайды. Ол жер - кадастрлық деректер мен құжаттаманың мазмұнын, кадастрлық есептіліктің нысандары мен мазмұнын, жер кадастрының жүргізілуін бақылауды және кадастрлық жұмыстардың орындалуын ұйымдастыруды белгілейді.Жеке меншіктегі жер учаскелерін қоса алғанда, республиканың бүкіл жер қоры мемлекеттік жер кадастрының объектісі болып табылады.Қазақстан Республикасы Үкіметінің белгіленген қаулысымен (6 маусым1996 ж. №. 710) Қазақстан Республикасында мемлекеттік жер кадастрын жүргізу тәртібімен кадастр республика жерінің табиғи, шаруашылық және құқықтық жағдайы, жер учаскелерінің орналасқан жері, мөлшері, шекаралары, олардың сапалық сипаттамасы туралы, жер учаскелерін есепке алу мен бағалау туралы мәліметтердің, өзге де қажетті мәліметтердің жүйесін білдіреді деп көрсетілген.
Кадастр кадастрлардың мемлекеттік жүйесінің құрамдас бөлігі болып табылады және оны жүргізу процесінде үнемі жаңартылып отыратын Қазақстан Республикасының жер ресурстарының жай-күйі, пайдаланылуы және қорғалуы туралы мәліметтердің жүйелендірілген жиынтығын білдіреді.Кадастр мәліметтерін қалыптастыру топографиялық-геодезиялық, аэроғарыштық, картографиялық, жерге орналастыру, түгендеу, топырақ, геоботаникалық, бағалау және өзге де зерттеулер мен ізденістер жүргізумен қамтамасыз етіледі.Қалыптастырылатын жер кадастрының деректерін есепке алу және сақтау бірлігі тұйық шекарада бөлінген, белгіленген тәртіппен жер құқығы қатынастары субъектілеріне бекітілген жер учаскесі болып табылады, онымен қатар басқа да есепке алу бірліктері - жер-кадастрлық квартал, аудан (қала), облыс қолданылады. Жаңа есепке алу бірлігіне - жер учаскесіне көшу кеңестік кадастрда қабылданған есепке алу тәртібінен маңызды айырмашылық болып табылады, Мұнда негізгі есепке алу бірлігі жер пайдалану болып табылады.Қазіргі заманғы кадастрда компьютерлік технологияларды қолдану негізінде әрбір жер учаскесі үшін оны кеңістікте бір мәнді бөлуге, мөлшері мен орналасқан жерін, сондай-ақ құндық бағасын (жер бағасы) айқындауға мүмкіндік беретін Физикалық сипаттамалар тіркеледі.Деректерді жинақтау тиісті әкімшілік аудандар деңгейінде жүргізіледі, онда учаскенің кадастрлық нөмірі, жеке немесе заңды тұлғаның - жер учаскесіне құқық субъектісінің атауы, атқарушы органдардың актілері және басқа да құжаттар, жер учаскесінің орналасқан жері мен мөлшері, Бағалау құны, нысаналы мақсаты, бөлінетіндігі және бөлінбейтіндігі, сервитуттар, оны пайдалану бойынша шектеулер туралы ақпарат тіркеледі және сақталады. Бұл деректер меншік нысандары, жер санаттары бойынша, аудандар, облыс, қала және тұтастай республика бойынша жүйеленеді, жиналады, өңделеді және қағаз және магниттік тасығыштарда сақталады.ҚР қалыптасып келе жатқан жер кадастры жүйесінің негізгі міндеттері мыналар болып табылады: жер қатынастарын мемлекеттік реттеуді қамтамасыз ету; мемлекеттің инвестициялық және салық саясатын іске асыруды қамтамасыз ету; жерді пайдаланудың ақылылық қағидатын жүзеге асыру; салық салудың нормативтік базасын айқындау, жерді, жер учаскелеріне нарықтық бағаларды бағалау, жермен операциялар жүргізу; жер учаскелеріне жеке меншік құқығын және жер пайдалану құқығын қорғау мемлекеттік және мемлекеттік емес құқықтық қатынастар субъектілерінің; жер пайдаланудың тұрақтылығын қамтамасыз ету, жер дауларын құқықтарды мемлекеттік тіркеу және кадастрлық құжаттама мен ақпаратпен қамтамасыз ету жолымен шешу; жер нарығының бәсекелестігін қамтамасыз ету және басқалар [1].
3.1. Жepдi бaғaлaу, жep кaдacтpының құpaм бөлiктepi
Нысаналы мақсатына сәйкес Қазақстанның жер қоры мынадай санаттарға бөлінеді:
1) ауыл шаруашылығы мақсатындағы жер;
2)елді мекендердің (қалалардың, кенттердің және ауылдық елді мекендердің) жерлері;
3) өнеркәсіп, көлік, байланыс, қорғаныс жері және ауыл шаруашылығына арналмаған өзге де жер;
4) ерекше қорғалатын табиғи аумақтардың жері, сауықтыру, рекреациялық және тарихи-мәдени мақсаттағы жер;
5) орман қорының жері;
6) су қорының жерлері;
7) босалқы жер.
Жер құқығы қатынастарының субъектілері жеке және заңды тұлғалар, сондай-ақ жер құқығы қатынастарының қатысушылары болып табылатын және осыған байланысты осы құқық қатынастарында құқықтары бар және міндеттері бар мемлекет болуы мүмкін.Жерді иелену құқығы-бұл жерді нақты иеленуді жүзеге асырудың заңды түрде қамтамасыз етілген мүмкіндігі.
Жер пайдалану құқығы - егер бұл тұрақты жер пайдалану болса, немесе белгілі бір мерзім ішінде - егер ол өтеулі немесе өтеусіз негізде уақытша жер пайдалану болса, тұлғаның мемлекеттік меншіктегі жер учаскесін мерзімсіз иелену және пайдалану құқығы.
Жер пайдалану құқығы тұрақты немесе уақытша, иеліктен шығарылатын немесе иеліктен шығарылмайтын, өтеулі немесе өтеусіз алынатын болуы мүмкін.Жер иесі, ең алдымен, бүкіл жылжымайтын мүлік әкелетін табысқа құқылы, өйткені жер учаскесіндегі ғимараттардың, құрылыстардың және басқа да жақсартулардың құны екінші реттік болып табылады және жер учаскесінің құнына қосымша үлес ретінде әрекет етеді. Сонымен қатар, жер учаскесін пайдаланудың пайдасы шексіз уақыт ішінде жүзеге асырылады және барлық жақсартулардың белгілі бір қызмет ету мерзімі бар, бұл қазіргі уақытта көптеген ғимараттар, құрылыстар мен технологиялар физикалық және моральдық тұрғыдан ескірген кезде өте маңызды. Жер учаскелері жылжымайтын мүліктің басқа түрлерінен ерекшеленеді. Бұл келесі ерекшеліктерге байланысты:
а) жер-бұл басқа жылжымайтын мүлік объектілерінен айырмашылығы еркін көбейту мүмкін емес табиғи ресурс;
б) бағалау кезінде әрқашан жерді көп мақсатты пайдалану мүмкіндігін ескеру қажет:
- өндірістің негізгі құралы ретінде;
-әлеуметтік-экономикалық даму үшін кеңістік ретінде;
в) жер қоры ел халқының өмір сүру ортасын қалыптастырудың негізі болып табылады және экологиялық қауіпсіздікті, әсіресе орман және су қорларының жерін қамтамасыз етеді;
г) басқа жылжымайтын мүлік объектілерінен айырмашылығы жер учаскелерінің құнына физикалық және функционалдық тозу, сондай-ақ амортизация ұғымдары қолданылмайды, өйткені жер учаскелерін пайдалану мерзімі шектелмеген. Сондықтан уақыт өте келе ғимараттардың, құрылыстардың және басқа да жақсартулардың құнынан айырмашылығы шектеулі жердің құны артады;д) тиісті аумақтарда тұратын халықтардың өмірі мен қызметінің негізі ретінде Қазақстан Республикасында Жерді пайдалану мен қорғауға құқығы бар.
Жерді бағалау үшін оны қандай мақсатта жүзеге асыратынын түсіну керек.Жер учаскелерін экономикалық бағалау салық салу, сақтандыру, жалға беру, сатып алу-сату, Жерді жеке меншікке сатып алу, кепіл ретінде жер немесе жер пайдалану құқығын беру мақсатында, сондай-ақ олар шаруашылық серіктестіктердің жарғылық қорларына жарналар ретінде не өндірістік кооперативтерге пай ретінде берілген жағдайларда, жер учаскесінің құнын айқындау үшін жүргізіледі. меншік иесін (жер пайдаланушыны) жер учаскесіне ортақ үлестік меншіктен бөлу кезіндегі, жер учаскелерін шаруашылық жүргізуші субъектілердің активтеріне енгізу кезіндегі және өзге де жағдайлардағы үлестер, жер учаскесінің немесе жер пайдалану құқығының құнын тараптардың келісімімен анықтау мүмкін болмаған кезде.Бағалау мақсаттарына байланысты жер учаскесінің кепілі, сондай-ақ жер үлесі деген не екенін түсінуге тырысайық. Жер Кодексі келесі ұғымдарды береді:
Жер учаскесін немесе жер пайдалану құқығын кепілге салу - бұл кепіл шартына не Қазақстан Республикасының заңнамалық актілері негізінде міндеттемелердің орындалуын қамтамасыз етудің тәсілі, оған байланысты борышкер кепілмен қамтамасыз етілген міндеттемені орындамаған жағдайда, осы жер учаскесі немесе жер пайдалану құқығы тиесілі тұлғаның (кепіл беруші) басқа кредиторлардың алдында кепілге берілген жер учаскесінің немесе жер пайдалану құқығының құнынан басым түрде қанағаттандырылуға құқығы бар кредитор (кепіл ұстаушы) Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінде белгіленген алып қоюларды қоспағанда.
Жер үлесі жер кодексінде және Қазақстан Республикасының өзге де заңнамалық актілерінде белгіленген жағдайларда бөлінуі мүмкін жер учаскесіне құқықтар мен міндеттерде басқа тұлғалармен бірге қатысудың сандық тұрғыдан айқындалған үлесі болуы мүмкін.
Жылжымайтын мүлік объектісінің (жер учаскесінің немесе жалға алу құқығының) құны деп әдетте бәсекелес нарықта немесе тиісті операцияда (кепіл, сақтандыру және т.б.) сатып алу-сатудың неғұрлым ықтимал бағасы келтіріледі.
Жер пайдаланудың төрт функциясын қамтитын бірегей тауарлар болып табылатындығына байланысты: кеңістіктік базис (аумақ), құнарлылық (топырақ), жер қойнауы (пайдалы қазбалар), ландшафт (рекреация) - тиісінше жер учаскелері құнының бірнеше түрі ерекшеленеді. Жылжымайтын мүлік нарығында ең көп таралған екі баға: нормативтік және нарықтық. Екі баға да жерді жалдаудың мәнін білдіреді. Оның мөлшерін анықтау әдістері ғана ерекшеленеді.
Жер учаскесінің бағалау құны азаматтар мен мемлекеттік емес заңды тұлғалар заңнамада белгіленген мақсаттар үшін меншікке немесе тұрақты жер пайдалануға сатып алған кезде және жер учаскелерін заңмен тыйым салынбаған басқа да қажеттіліктер үшін жеке меншікке сатқан кезде айқындалады[3].
Қазақстан Республикасында мемлекеттік жер кадастрын жүргізу Үкіметінің қаулысымен белгіленген кадастр республика жерінің табиғи, шаруашылық және құқықтық жағдайы, жер учаскелерінің орналасқан жері, мөлшері, шекаралары, олардың сапалық сипаттамасы туралы, жер учаскелерін есепке алу мен бағалау туралы мәліметтердің, өзге де қажетті мәліметтердің жүйесі болып табылады деп көрсетілген. Жер кадастры кадастрлардың мемлекеттік жүйесінің құрамдас бөлігі болып табылады және оны жүргізу процесінде үнемі жаңартылып отыратын Қазақстан Республикасының жер ресурстарының жай-күйі, пайдаланылуы және қорғалуы туралы мәліметтердің жүйелендірілген жиынтығын білдіреді.
Тұйық шекараларда бөлінген, белгіленген тәртіппен жер құқығы қатынастары субъектілеріне бекітілген жер учаскесі кадастрдың деректерін есепке алу және сақтау бірлігі болып табылады.Жаңа есепке алу бірлігіне - жер учаскесіне көшу кеңестік кадастрда қабылданған есепке алу тәртібінен маңызды айырмашылық болып табылады, Мұнда негізгі есепке алу бірлігі жер пайдалану болып табылады. Бұл жер реформасының нәтижесінде жерді иелену мен пайдалану субъектілері тек мемлекеттік заңды тұлғалар ғана емес, ең алдымен азаматтар мен мемлекеттік емес заңды тұлғалар болды. Осыған байланысты кеңес заманындағы жер есебінің негізгі базалық бірлігінің орнына - жер пайдалану - жаңа жағдайларда есептің базалық бірлігі ретінде жер учаскесі ұғымын қолдану орынды болады, сонымен қатар басқа да есепке алу бірліктері қолданылады - жер - кадастрлық тоқсан, жер пайдалану, жер иелену, аудан, облыс.Кадастрда әрбір жер учаскесі үшін оны кеңістікте бір мәнді бөлуге, мөлшері мен орналасқан жерін айқындауға мүмкіндік беретін Физикалық сипаттамалар, сондай-ақ құндық бағалау (жер бағасы) тіркеледі. Жер учаскелері туралы мәліметтер жер-кадастрлық карталармен салыстырылады, онда оның кадастрлық нөмірі, орналасқан жері, шекаралары, мәтіндік сипаттамалары көрсетіледі. Деректерді жинақтау тиісті әкімшілік аудандар деңгейінде жүргізіледі, онда учаскенің кадастрлық нөмірі, жеке немесе заңды тұлғаның - жер учаскесіне құқық субъектісінің атауы, атқарушы органдардың актілері және басқа да құжаттар, жер учаскесінің орналасқан жері мен мөлшері, Бағалау құны, нысаналы мақсаты, бөлінетіндігі және бөлінбейтіндігі, сервитуттар, оны пайдалану бойынша шектеулер туралы ақпарат тіркеледі және сақталады. Бұл деректер меншік нысандары, жер санаттары бойынша, аудандар, облыс, қала және тұтастай республика бойынша жүйеленеді.
1 сурет. Жep кадаcтpының нeгiзгi пpинциптepi
Жер кадастры жүйесінің біріңғайлығы. Бұл оны бірыңғай әдістемелік негізде бірыңғай жүйе бойынша жүргізу керек дегенді білдіреді. Оның негізіне табиғи, шаруашылық және құқықтық қатынастарда бірыңғай мемлекеттік жер қорын сипаттайтын ғылыми негізделген көрсеткіштер салынуға тиіс. Бұл ретте кадастр жүйесінде, біріншіден, оның құрамдас бөліктерінің мазмұны мен жүзеге асырылу дәйектілігінде, екіншіден, жер кадастрын орнатуда, мәліметтердің мазмұны мен оларды оның жекелеген буындарында (кәсіпорын, аудан, облыс, республика) алу тәсілдерінде, үшіншіден, жер кадастры құжаттамасының мазмұнында белгілі бір реттілік болуы керек, төменнен бастап жоғары буынға дейін. Бірлікке сүйене отырып, бұл жүйе жердің жай-күйі мен пайдалануындағы аймақтық ерекшеліктерді көрсетуі керек.
Жер кадастры мәліметтерінің дұрыстығы олардың объективті болуға, яғни жер ресурстарының нақты мөлшерін, бөлінуін және сапалық жай-күйін дәл көрсетуге тиіс екенін білдіреді. Жер кадастры кезінде жерді пайдалануға байланысты өндірістік және басқа да міндеттерді шешу үшін қажетті дәлдікпен Жердің табиғи, шаруашылық және құқықтық жағдайы туралы мәліметтер алуды қамтамасыз ететін жер учаскелерін тіркеудің, жерді зерттеудің, есепке алудың және бағалаудың осындай тәсілдерін қолдану қажет. Жер пайдалану және жай-күйіне байланысты жерлер бойынша жіктеледі. Нақтылық кадастрлық ақпараттың нақты мөлшерге, сапалық жағдайға және жерді пайдалануға сәйкестік дәрежесімен сипатталады. Бұл талап жерді суретке түсіру мен зерттеудің заманауи әдістерін қолданған кезде ғана орындалуы мүмкін.
Жер кадастры мәліметтерінің толықтығы. Жер кадастры Жердің табиғи, шаруашылық және құқықтық жағдайы туралы қажетті мәліметтердің барлық жиынтығын оларды артық нақтыламай-ақ қамтуға тиіс. Осы қағидаттан кадастрлық мәліметтерді нақтылау дәрежесі және оның құжаттамасының мазмұны оның қай жерде (аудан, облыс, республика) жүргізілетініне байланысты болады.
Бірыңғай мемлекеттік жер қорының барлық жерлерін кадастрмен қамту. Жер қорының мөлшері, жай-күйі және пайдаланылуы туралы нақты және толық мәліметтер алу үшін кадастрды жүргізу кезінде олардың нақты пайдаланылатынына және кімге берілгеніне қарамастан, барлық жерлерді ескеру қажет.
Жер кадастрының үздіксіздігі. Жер қорындағы барлық өзгерістерді (алқаптарды трансформациялау, жер бөлу, учаскелерді беру, жаңа учаскелерді игеру және т.б.) ескеру және кадастрлық құжаттамада көрсету қажет. Өзгерістердің сипатына қарай кейбір мәліметтер (есепке алу, тіркеу) олардың орын алуына қарай жүйелі түрде көрсетіледі, басқалары (бағалау) - кезең-кезеңімен жаппай немесе іріктемелі тәртіпте жаңартылады. Осылайша, жер кадастрын жүргізудің үздіксіздігі және оның деректерін қазіргі заман деңгейінде ұстау қамтамасыз етіледі.
Жер кадастрының құжаттылығы. Бұл принцип Жердің табиғи, экономикалық және құқықтық жағдайы туралы ақпарат алу және жазу тек тиісті құжаттар мен материалдар негізінде жүргізілуі керек дегенді білдіреді. Осылайша, жер учаскелерін тіркеу кезінде олар тиісті мемлекеттік органдардың шешімдерін немесе олармен жасалған мәмілелер бойынша нотариалды куәландырылған құжаттарды қабылдайды. Жерді есепке алу және бағалау кезінде түсірілім және зерттеу материалдарының маңызы зор.
Кадастрлық деректердің көрнекілігі, анықтығы және қолжетімділігі. Жер кадастрының материалдары мен мәліметтері жеке және заңды тұлғалар үшін жерді пайдалану мен қорғаудың әртүрлі шаруашылық, құқықтық және басқа да мәселелерін шешу кезінде барынша көрнекі және қолжетімді болуға тиіс. Көрнекілікке, анықтыққа және қол жетімділікке материалдарды кадастрлық құжаттамада ұтымды және ыңғайлы орналастыру арқылы ғана емес, сонымен қатар электронды карталар мен жоспарларды, картограммаларды, диаграммаларды және т. б. қоса алғанда, әртүрлі картографиялық материалдар мен кадастрлық ақпаратты жинаудың, талдаудың, өңдеудің, сақтаудың және берудің компъютерлік технологиясын қолдану арқылы қол жеткізіледі.
Жер кадастрының үнемділігі. Өлшеу мен тексерудің қазіргі заманғы әдістерін, сондай-ақ компьютерлік техниканы қолдану қажетті мәліметтерді алуды және оларды ең аз шығынмен қазіргі заманғы деңгейде ұстауды қамтамасыз етеді. Аэрофототүсірілім және аэроғарыштық түсірілім материалдарын пайдалану елдің бүкіл аумағы туралы ауқымды ақпарат алуға, қысқа мерзімде жер қорын бөлудегі, жай-күйіндегі және пайдаланудағы ағымдағы өзгерістерді ескеруге мүмкіндік береді.
Жер кадастрын орталықтандырылған мемлекеттік басқару. Мұндай орталықтандырылған басшылық кадастрлық жұмыстарды бірыңғай әдістеме бойынша жүргізуді қамтамасыз етуге және жер қорының жай-күйі мен пайдаланылуы туралы ел бойынша дұрыс, салыстырмалы деректер алуға мүмкіндік береді. Қазақстан Республикасында мемлекеттік жер кадастрын басқару, оны жүргізу Жер ресурстарын басқару жөніндегі Агенттікке және оның аумақтық органдарына жүктелген. Жер ресурстарын басқару жөніндегі агенттік жер пайдалануды, жер иеліктерін тіркеу, жерді мемлекеттік есепке алу жөніндегі жұмыстарға және басқа да жер-кадастрлық жұмыстарға басшылық жасайды. Ол топырақ және геоботаникалық зерттеулер жүргізу, жоспарлы-картографиялық материалдар жасау, жерді тіркеу, есепке алу және оларды бағалау жөніндегі нұсқаулықтар мен әдістемелік нұсқауларды әзірлейді және бекітеді. Агенттік жерлердің бар-жоғы және оларды Санаттар, алқаптар мен жер пайдаланушылар бойынша бөлу туралы деректерді жүйелеуді, зерделеуді және сақтауды, сондай-ақ жариялануға жататын жер кадастры материалдарын басып шығаруды қамтамасыз етеді.
Агенттіктің аумақтық органдарымен қатар жер кадастрлық жұмыстарды жүргізуді республиканың әртүрлі кәсіпорындары мен жерге орналастыру қызметін ұйымдастыру жүзеге асырады, қазіргі уақытта кейбір жұмыс түрлерін мемлекеттік емес кадастрлық фирмалар мен бюролар да орындайды.
Кәсіпорындар, ұйымдар мен мекемелер жыл сайын белгіленген мерзімде тиісті аудандық, қалалық органдарға жер құрамында болған өзгерістер туралы белгіленген нысан бойынша есеп береді. Жер кадастры жөніндегі агенттік тарапынан орталықтандырылған басшылық пен бақылау бүкіл республика ауқымында оның жүйесі мен әдістемесінің бірлігін қамтамасыз етеді . Жер кадастры түрлері: негізгі, бастапқы.
Сурет 2. Жер кадастрының құрамдас бөліктері [1]
Жер учаскесін тіркеу - бұл қандай да бір жер учаскесінің мәртебесін (құқықтық жағдайын) мемлекеттің тануы мен құжаттамалық ресімдеуінің заңды актісі.
Мемлекеттік тіркеу объектілері болып табылады
- жер учаскесін құру, өзгерту, оның жұмыс істеуін тоқтату;
- жер учаскелеріне құқықтардың пайда болуы, ауысуы, тоқтатылуы (меншік, өмір бойы мұраға қалдырылған иелену, тұрақты және уақытша пайдалану), сервитут, құқықтарды шектеу (ауыртпалықтар) ;
- жер учаскелерімен мәмілелер.
Жер иелігіндегі (жер пайдаланудағы)жерді есепке алу. Жерді бастапқы (негізгі) есепке алудың мақсаты Жердің мөлшері, орналасқан жері, сапалық жай-күйі, бөлінуі және пайдаланылуы туралы қажетті мәліметтер алу және осы деректерді жер-кадастрлық құжаттарға енгізу болып табылады.
Бастапқы есепке алудың міндеттері:
- есепке алынатын аумақта бар барлық жоспарлы-картографиялық материалдарды алу, жүйелеу және талдау;
- қажетті бастапқы бастапқы жер-есептік деректер мен жоспарлы материалдарды алу мақсатында Түсірілім мен зерттеулер жүргізу;
- есепке алынатын аумақтағы алқаптардың жекелеген түрлері мен кіші түрлерінің мөлшері мен сапалық жай-күйін айқындау;
- жер-есептік жоспарлы материалдарды дайындау;
- жер-есептік мәтіндік құжаттарға бастапқы жазбаларды енгізу;
- жер қорының құрамын және жер санаттары, жер иеліктері, әкімшілік бірліктер бойынша бөлінуін анықтау [4].
Жер учаскелерін бағалау - бұл бағалау аймақтары бойынша әкімшілік-аумақтық құрылым шекараларында жер учаскелерінің кадастрлық құнын белгілеу бойынша әкімшілік-техникалық іс-қимылдардың жиынтығы[5].
ЖК ААЖ-бұл күрделі көпмақсатты, көпмақсатты, көпдеңгейлі, үздіксіз дамып келе жатқан, ұйымдастыру-технологиялық жүйе, оған келесілер кіреді:
* жер ресурстарын басқару процестерінің барынша толық ақпараты;
* басқарудың барлық деңгейлері бойынша ақпараттың өтуіне ең аз уақыт шығындары;
* жер пайдалану жүйесіне басқарушылық әсердің максималды тиімділігі;
* басқарылатын жүйеде болып жатқан барлық өзгерістерді уақтылы анықтау және есепке алу;
* жер ресурстарын басқару мақсатына мемлекет бөлетін қаражатты тиімді пайдалану [6].
*
3.2. Жер учаскелерінің кадастрлық құнын бағалау
Қазақстан Республикасында нарықтық экономикаға көшу кезеңінде қызметтің барлық салаларында өзгерістер жүріп жатыр. Сонымен қатар, ақылы жер пайдалану саясатын жүзеге асыру қажеттілігі туындады. Әрбір жер учаскесі меншік немесе жер пайдалану объектісі ретінде жылжымайтын мүлік объектісі болып табылады, тиісінше оның өзіндік құны болуы тиіс. Егер социализм жағдайында тұрмыстық жер қаржылық емес материалдық ресурс болса, онда нарық жағдайында ол таза экономикалық категорияға айналады. Қазақстан Республикасында жер құнының екі нысаны қолданылады: нарықтық және нормативтік кадастрлық (бағалау) құны. Нарықтық құн жердің қайталама нарығында, яғни сұраныс пен ұсыныстың арақатынасы жағдайында қалыптасады. Нормативтік кадастрлық (бағалау) құны жердің бастапқы нарығында қалыптастырылады және нормативтік көрсеткішті, яғни жер учаскесінің 1 ш.м. үшін төлемақының базалық ставкасын (бұдан әрі-базалық ставкалар) және тиісті түзету коэффициенттерін қолдану жолымен реттеледі.
Қазақстан Республикасында жерді кадастрлық бағалау Қазақстан Республикасының Жер кодексіне және "Жер учаскелері жеке меншікке берілген кезде, мемлекет немесе мемлекеттік жер пайдаланушылар жалға берген кезде олар үшін төлемақының базалық ставкаларын, сондай-ақ жалдау құқығын сатқаны үшін төлемақының мөлшерін белгілеу туралы" Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2003 жылғы 2 қыркүйектегі № 890 қаулысына сәйкес жүргізіледі.
Жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкалары инфляцияның жалпы деңгейі туралы Мемлекеттік статистика деректері мен жер нарығы мониторингінің нәтижелері негізінде кезең-кезеңімен нақтылануға тиіс. Оларды нақтылау нарықтық экономикасы бар елдердің тәжірибесіне сәйкес әрбір бес жыл сайын жүргізіледі.
Жердің кадастрлық (нормативтік) бағасы шаруашылық жүргізудің әртүрлі нысандарын қалыптастыру және нарықтық айналымға тарту процесінде жер қатынастарын басты экономикалық реттеушілердің бірі болып табылады
Экономикалық мәні бойынша жердің кадастрлық құны жер төлемдерінің басқа түрлерін анықтауға негіз болып табылады: жер салығы, жалдау ақысы, кепілдік бағасы және басқа төлемдер.
Қазақстан бұрынғы Одақтың алдыңғы қатарлы елдерінің бірі болып табылады. Өнеркәсіптің, қала құрылысының, сондай-ақ тұтастай экономиканың барлық салаларының дамуы мен өсуі жүріп жатыр. Экономиканың, тұрғын үй құрылысына инвестициялардың, халықтың әл-ауқатының өсуі және басқа да оң факторлар, жерді өмір сүру негізі, адам қызметінің барлық түрлерінің кеңістіктік базасы, байлық көзі және ең құнды табиғи ресурс ретінде тану республиканың барлық қалаларында, әсіресе ірі өнеркәсіптік орталықтарда жер учаскелеріне күрт сұраныс тудырды.
Қайталама нарықта жылжымайтын мүлікке де, жерге де, "шектеулі" ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Жамантай Сәт Айдарұлы
Солтүстік Қазақстан облысы, Шал ақын ауданы жерлерін пайдалану және кадастрлық құнын анықтау
ДИПЛОМДЫҚ ЖҰМЫС
5В090700 Кадастр мамандығы
Нұр-Сұлтан 2022
С.Сейфуллина атындағы Қазақ агротехникалық университеті
Қорғауға жіберілді
___________ Кафедра
меңгерушісі ___________ Ахметов Б.Ж
ДИПЛОМДЫҚ ЖҰМЫС
Солтүстік Қазақстан облысы, Шал ақын ауданы жерлерін пайдалану және кадастрлық құнын анықтау
тақырыбында
Мамандығы 5В090700 Кадастр білім беру бағдарламасы бойынша
Орындады Жамантай С.А
Ғылыми жетекші :
аш.ғ.д Дүйсенбеков.З .Д.
аға оқытушы Есжанова Т.С
Нұр-Сұлтан 2022
С.Сейфуллин атындағы Қазақ агротехникалық университеті КеАҚ
Факультеті Жер ресурстарын басқару, сәулет және дизайн
Кафедрасы Кадастр және бағалау
Мамандығы 5В090700 Кадастр
Бекітемін
Кафедра меңгерушісі
_________________ Ахметов Б.Ж
(қолы)
________________
(күні, айы, жылы)
Тапсырма
дипломдық жұмысты орындау бойынша
студентке _ Жамантай Сәт Айдарұлы
(тегі, аты, әкесінің аты)
Жұмыс тақырыбы Солтүстік Қазақстан облысы, Шал ақын ауданы жерлерін пайдалану және кадастрлық құнын анықтау _29___ __Қараша______ 2021ж. № _____ бұйрығымен бекітілген.
Студенттің аяқталған жобаны тапсыру мерзімі 2022 ж.
Жоба бойынша бастапқы мәліметтер: нормативтік-құқықтық, анықтамалық, ғылыми әдебиеттер, статистикалық деректер, қаланың бас планы, жергілікті жердің топографиялық карталары және диплом алды практикасы уақытында алған мәліметтері.
Есептік-түсіндірме жазбаның мазмұны жер кадастрының теориялық және практикалық мәселелері, жерді ұтымды пайдалану, жердің кадастрлық құнын анықтау, кадастрлық құнды анықтауда тиімді әдіс- тәсілдерін қолдану.
Графика материалдың тізілімі (міндетті сызбаларды дәл көрсете отырып) кадастрлық карталар, жер теліміне құқық беру актісі.
Кіріспе
1 Бөлім. Жер кадастрының теориялық негіздері
2 Бөлім. Жобалау объектісіне сипаттама
3 Бөлім. СҚО, Шал ақын ауданы жерлерін пайдалану және кадастрлық құнын анықтау.
Қорытынды
Ұсынылатын негізгі әдебиеттер:
1. Жер кадастры [Текст] : оқулық Т. Есполов, Т. Жоламанов, Т. Пентаев, О. Абралиев. - Алматы : Дәуір, 2013. - 264 б.
2. Варламов А.А., Гальченко С.А. Государственный кадастр недвижимости. - М., 2012-542 с.
3. Б.Смагулов., Клад сведений о земельных ресурсах. Қазақстанның жер ресурстары. №5, 2013.10- 12б.
Жоба бойынша кеңесшілер (жобаның тиісті бөлімдерін көрсете отырып)
Бөлiм
Кеңесшi
Бaқылaу
Мерзiмi
Қoлы
Тaпсырмa aлу
Есжанова Т.С
Кiрiспе
Есжанова Т.С
1 бөлiм
Есжанова Т.С
2 бөлiм
Есжанова Т.С
3 бөлiм
Есжанова Т.С
Қoрытынды
Есжанова Т.С
Жұмысты кaфедрaғa тaпсыру
Есжанова Т.С
Тапсырманың берілген күні 2022ж. _______________________________
Жоба жетекшісі _______________________
(қолы, аты-жөні, лауазымы)
Тапсырманы студент орындауға қабылдады _____________________________
(студенттің қолы, аты-жөні)
МAЗМҰHЫ
КIPICПE ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...6
НОРМАТИВТІК СІЛТЕМЕЛЕР ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...7
ҚЫCҚAPTУЛAP ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 8
AHЫҚTAMAЛAP ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...9
I БӨЛIM. ҚP ЖEP КAДACTPЫHЫҢ TEOPИЯЛЫҚ HEГIЗДEPI ... ... ... ..10
0.1. Жep кaдacтpы туралы түсінік ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 10-14
0.2. Жepдi бaғaлaу, жep кaдacтpының құpaм бөлiктepi ... ... ... ... ... ... .. ... ...14-21
0.3. Жер учаскелерінің кадастрлық құнын бағалау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...22-24
II БӨЛIМ. ЖOБАЛАУ OБЪEКTICIНE CИПАTTАMА ... ... ... ... ... ... ... ... .25
2.1. Солтүстік Қазақcтан oблыcының жep қopы және топырақ құрамы ... ... .25-34
2.2. Шал ақын ауданының тарихы ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..35-37
2.3 Шал ақын ауданы ауылшаpуашылық жepлepiнiң құpылымы ... ... ... ... ..38-45
III БӨЛIM. СҚО, ШАЛ АҚЫН AУДAHЫНЫ ЖЕРЛЕРІН ПАЙДАЛАНУ ЖӘНЕ КAДACTPЛЫҚ ҚҰHЫH AHЫҚTAУ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...42
3.1. Ауылшаpуашылық мақcатындағы жepлepдiң кадаcтpлық құнын анықтау туралы нұсқаулық ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 42-46
3.2. Шал ақын ауданының ауыл шаруашылығы алқаптарын бағалау ... ... ... 47-53
ҚOPЫTЫHДЫ ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 54
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..55-56
ҚОСЫМША ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..57-58
КIPICПE
Диплoмдық жұмыc өзeктiлiгi: Жep дегеніміз жалпы қoғам өмipiндe, қажeттi матepиалдық жағдайлаp аpаcында басты opынды алады, oл экoнoмикалық қызмeттiң баpлық аяcында маңызды функциялаpды opындайды. Ауыл шаpуашылығында жep - өндipic пpoцeciнiң баcты бөлiгi, ал баcқа opтада - әлeумeттiк қызмeттiң өндipicтiк жәнe баcқа opтада - әлeумeттiк қызмeттiң өндipicтiк жәнe баcқа түpлepiнiң кeңicтiк базиci. Табиғаттың oбъeктici жәнe адам қызмeтiнiң кeңicтiктiк қызмeтi peтiндe жep қызмeтiнiң жан-жақты бoлғандығында жep мeншiгi мәceлeлepi көп аcпeктiлi cипатқа иe бoлып, күpдeлiлiгiмeн айқындалады. Жep мәңгi жәнe баcқа құpалдаpмeн алмаcтыpуға кeлмeйтiн өндipic құpалы. Eгep дe баcқа өндipic құpалдаpын қажeттiлiккe қаpай қанша да жәнe қашан да өндipугe бoлcа, жepдiң көлeмi шeктeлгeн, oл ұдайы өндipicкe кeлмeйдi. Жepдiң бұл epeкшeлiгiнeн мынадай маңызды бip тұжыpым туындайды: oл әpқашанда аcа құнды жәнe ұқыпты пайдаланылуға тиicтi. Жepдiң өндipic құpалы peтiндeгi тағы да бip epeкшeлiгi - тұpақтылығы. Баcқа жылжымалы өндipic құpалдаpына қаpағанда жep тұpған opнында ғана пайдаланылады. Жepдiң ocы epeкшeлiгiнeн туындайтын тағы бip тұжыpым: oл жылжымайтын мүлiк peтiндe өзiмeн үзiлмec байланыcтағы өндipic құpалдаpымeн бipгe наpықтық кeлiciмдepдiң oбъeктici бoлып табылады.
Диплoмдық жұмыc мақcаты: СҚО Шал ақын ауданы жepлepiнiң кадаcтpлық құнын бағалаудың тиiмдi әдicтeмeciн пайдалану.
Диплoмдық жұмыc oбъeктici: СҚО Шал ақын ауданында opналаcқан жep учаcкeлepi.
Жep құнының әдiл бағаcы экoнoмиканың дұpыc жұмыc icтeуi мeн дамуының маңызды шаpттаpының бipi бoлып табылады. Жep құқығы қатынаcының өзгepуi жылжымайтын мүлiк oбъeктici peтiндeгi жep учаcкeciнiң заңнамалық анықтамаcы, наpықтық экoнoмика шаpттаpына, яғни oның құқықтық жәнe фиcкальды бөлiгiнe cәйкec кeлeтiн жep кадаcтpын құpуды қажeт eтeдi.
Жep учаcкeлepiнiң кадаcтpлық құнының pecпублика қалалаpы үшiн маңызы зop. Атап айтқанда, жep учаcкeлepiнiң кадаcтpлық құны туpалы дұpыc ақпаpат алу үшiн жep бағаcы бoйынша қатынаcтаp мeн әдicтepдi жeтiлдipу қажeт. Ocы жағдайлаpға байланыcты диплoмдық жұмыc ұcынылып oтыp. Диплoмдық жұмыc Солтүстік Қазақстан облысы Шал ақын ауданы жер пайдалануы және бағалау тақыpыбы бoйынша жаcалды. Бipiншi бөлiм жep кадаcтpының тeopиялық нeгiздepiнeн тұpады. Eкiншi бөлiм Шал ақын ауданы туpалы жалпы мәлiмeттepдi қамтиды. Үшiншi бөлiмдe бағалау oбъeктiciнiң құнын анықтауды көpceтeдi. Және соңғы қорытынды бөлімде есептеулер нәтижесі көрсетілген.
Нoрмaтивтiк ciлтeмeлeр
1. Қaзaқcтaн Рecпубликacының Кoнcтитуцияcы, 30 тaмыз 1995 жыл.
2. Қaзaқcтaн Рecпубликacының Жeр кoдeкci, 20 мaуcым 2003 жыл.
3. Жeр учacкeлeрiнe төлeмaқының бaзaлық cтaвкaлaрын бeкiту турaлы Қaзaқcтaн Рecпубликacы Үкiмeтiнiң № 890 Қaулыcы, 2 қыркүйeк 2003 жыл.
4. Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2003 жылғы 2 қыркүйектегі №890 қаулысына өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2007 жылғы 22 мамырдағы N 408 Қаулысы
5. Қазақстан Республикасында мемлекеттік жер кадастрын жүргізу ережесін бекіту туралы Қазақстан Республикасы Ұлттық экономика министрінің 2014 жылғы 23 желтоқсандағы № 160 бұйрығы.
Қысқартулар
ҚР - Қазақстан Республикасы;
МЖК ААЖ - Мемлекеттік жер кадастрының автоматтандырылған ақпараттық жүйесі;
ЖК ААЖ - жер кадастрының автоматтандырылған ақпараттық жүйесі;
СҚО - Солтүстік Қазақстан облысы;
ШҚ - шаруа қожалық;
ЖШС - жауапкершілігі шектеулі серіктестігі;
ФҚ - Фермер қожалығы
АҚ - акционерлік қоғам;
ӨК - өндірістік кооператив;
А.ш - ауыл шаруашылығы;
Ғ.З.И - ғылыми-зерттеу институты;
га - гектар;
м - метр;
км - километр;
тг - теңге;
а.о - ауылдық округ;
ж. - жыл.
Анықтамалар
Дипломдық жұмыста қолданылған терминдер:
Жeр - Қaзaқcтaн Рecпубликacының eгeмeндiгi бeлгiлeнeтiн шeктeгi aумaқтық кeңicтiк, тaбиғи рecурc, жaлпығa oртaқ өндiрic құрaлы жәнe кeз кeлгeн eңбeк прoцeciнiң aумaқтық нeгiзi;
Жер кадастры - мемлекет аумағындағы жер ресурстарының табиғи және шаруашылық жағдайы мен оларды бағалау туралы мәліметтер жүйесі;
Жeр учacкeci - жeр қaтынacтaры cубъeктiлeрiнe бeкiтiлiп бeрiлeтiн, тұйық шeкaрa iшiндe бөлiнгeн жeр бөлiгi;
Кaдacтрлық (бaғaлaу) құны - мeмлeкeт жeр учacкeciн нeмece oны жaлғa aлу құқығын caтқaн кeздe қoлдaнылaтын, инфляцияның жaлпы дeңгeйi турaлы рecми cтaтиcтикaлық aқпaрaтқa cәйкec кeзeң-кeзeңiмeн нaқтылaнaтын жeр учacкeлeрi үшiн төлeмaқының бaзaлық cтaвкaлaры жәнe oлaрғa түзeту кoэффициeнттeрi нeгiзiндe aйқындaлaтын жeр учacкeciнiң eceптeу құны;
Жeр пaйдaлaну құқығы - тұлғaның мeмлeкeттiк мeншiктeгi жeр учacкeciн өтeулi жәнe (нeмece) өтeуciз нeгiздe шeктeуciз мeрзiмгe (тұрaқты жeр пaйдaлaну) нeмece бeлгiлi бiр мeрзiм iшiндe (уaқытшa жeр пaйдaлaну) иeлeну жәнe пaйдaлaну құқығы;
Жер кадастрының автоматтандырылған жүйесі - компьютерлік техникамен қамтамасыз ету, жекешелеп оқыту, кадастрлық жұмыстардың барлық түрлерін бағдарламамен қамтамасыз ету.
Жер учаскесінің кадастрлық нөмірі - жылжымайтын мүлік объектісінің Қазақстан Республикасының аумағында жеке, қайталанбайтын нөмірі;
Жepлepдi eceпкe алу - тipкeу мәлiмeттepi, eceпкe алу жәнe eceп бepу құжаттаpы, каpтoгpафиялық матepиалдаp, бoнитeттeу, жepлepдi бағалау мәлiмeттepi, жep учаcкeлepi, cанаттаpы, алқап түpлepi, құқық cубъeктiлepi бoйынша eceпкe алуды жүpгiзу;
Жepлepдi бағалау - жepлepдi аймақтау, тoпыpақтаpды бoнитeттeу, жepлepдi бағалау әдicтeмeci, жepлepдi eceпкe алу мәлiмeттepi, тoпыpақтық гeoбoтаникалық зepттeу, iздeнic матepиалдаpы;
Төлемақының базалық ставкасы - мемлекет жер учаскесіне жеке меншік құқығын берген кезде немесе уақытша өтеулі жер пайдалану құқығын сатқан кезде оның кадастрлық құнын айқындауға арналған жер учаскесінің нормативтік бағасы.
I. ҚP ЖEP КAДACTPЫHЫҢ TEOPИЯЛЫҚ HEГIЗДEPI
1.1. Жер кадастры туралы жалпы түсінік
Тарихи тұрғыдан Жер кадастры материалдық игіліктердің бастапқы көзі және салық салу объектісі ретінде жер туралы ақпарат алудың объективті қажеттілігіне байланысты пайда болды. Мемлекеттің пайда болуымен жер мемлекеттік кіріс көздерінің біріне және арнайы салық салу объектісіне айналды. Сондықтан қоғам дамуының белгілі бір кезеңінде алдымен есепке алу, содан кейін жерді бағалау, яғни жер кадастрын жүргізу қажеттілігі туындайды. "Кадастр "деген сөз латынның" capitastrum "сөзінен шыққан, ол "салық салынатын заттардың тізімдемесі" дегенді білдіреді. Осыған байланысты, бастапқыда кадастр салық салынатын заттардың тізімдемесі бар кітапты (тізілімді) білдірді. Есепке алу және бағалау объектісі болып табылатындығына байланысты жер, су, орман және т. б. кадастрлар әдетте ерекшеленеді.Осылайша, тура мағынада жер кадастры-бұл жер салығы объектілері туралы кітап( тізілім); кең мағынада, жерге жеке меншік жағдайында - бұл жер салығы туралы ақпарат алу үшін мемлекет жүргізетін жерді есепке алу, сипаттау және бағалау бойынша белгілі бір іс-қимыл жүйесі екендігін білдіреді. Жер кадастры кадастрлардың басқа түрлерінен оның объектісімен ерекшеленеді, ол жер материалдық тауарлар көзі және өндіріс құралы ретінде әрекет етеді. Жер кадастры әдістемесінің ерекшелігі жердің ерекшеліктерімен анықталады. Жердің ерекшеліктері көбінесе мазмұнның ерекшеліктерін, сондай-ақ жер кадастрын жүргізу әдістері мен әдістерін анықтайды. Жер кадастрына жалпы түрде келесі операциялар тән: жерді есепке алу; жерді сипаттау; жерді бағалау. Есепке алу кезінде жер алқаптарының кеңістіктік жағдайы, мөлшері, құрамы және олардың сапасы анықталады. Сипаттама жердің табиғи-тарихи және экономикалық қасиеттерін нақтылауды және бекітуді қамтиды. Бағалау жердің құны мен кірістілігін өндіріс құралы ретінде анықтайды.
Кадастрдың аталған операцияларының әрқайсысы бірқатар техникалық әдістерден тұрады. Сонымен бірге олар жердің санына, сапасына, негізгі қасиеттері мен белгілеріне, оның шаруашылық және салық салу объектісі ретіндегі салыстырмалы құндылығына толық сипаттама береді. Әр түрлі уақытта және жекелеген елдерде кадастрды жүргізу кезінде әр операцияның мәні туралы мәселе әртүрлі жағдайда қойылды. Кейбір жағдайларда кадастрда жерді есепке алуға, басқаларында олардың табиғи - тарихи немесе экономикалық сипаттамасына, үшіншіден, бағалауға немесе операциялардың кез - келген үйлесіміне басты назар аударылды. Барлық жағдайларда жерді есепке алу мен бағалау жер кадастрының ажырамас құрамдас бөлігі болып табылады. Сонымен қатар, жердің кеңістіктік жағдайын есепке алу міндетті. Жерді есепке алу қажеттілігі адам оларды тамақ алу үшін қолдана бастаған сәттен бастап, яғни егіншілік пайда болған кезде пайда болады. Егіншілік пен мал шаруашылығын дамыту бірінші кезекте жерді пайдалану сипаты (егістік, жайылым), яғни жер түрлері бойынша есепке алуды талап етті. Құл иеленуші мемлекет шаруаларға үлкен салық салды, әр түрлі міндеттерді орындауға мәжбүр етті. Жердің едәуір бөлігі мемлекетке тиесілі болды. Сондықтан құл иеленушілік құрылыс кезінде жер мен жер иеліктерінің санағы мен есебі жүргізіледі, жоспарлар жасалады және жер мен алқаптардың алаңдары туралы мәліметтер көрсетіле отырып, арнайы құжаттама жасалады. Құл иеленушілік қоғам дамуының белгілі бір кезеңінде жер олардың сапасын ескере бастайды. Жердің сапасын салыстырмалы бағалау қажеттілігі туындайды. Осылайша, жерге жеке меншіктің пайда болуымен салық салу үшін жер туралы мәліметтер қажет болады.
Жер кадастры жер салудың маңызды құралдарының бірі болды. Оның мәліметтері фермерлерге салынатын салық мөлшерін белгілеу кезінде негіз болды. Уақыт өте келе кадастрдың құқықтық жағы үлкен маңызға ие болады. Ол жер-тіркеу мәліметтерін енгізе бастады және жерге меншік құқығын ресімдеумен байланысты болды. Оған жер меншігін құқықтық қамтамасыз ету және жер пайдалану шекаралары туралы азаматтық істерді шешу мақсатында жүгіне бастады. Жер кадастры феодалдардың жерге жеке меншігі нығая түсетін өндірістің феодалдық тәсілі жағдайында арнайы іс-шара ретінде одан әрі дамып, рәсімделеді. Феодализм жағдайында салық салу жер мен жердің жекелеген санаттарына қатысты біркелкі болмады.Капиталистік жүйе жағдайында жер кадастры-бұл арнайы жер-кадастрлық қызмет жүзеге асыратын күрделі оқиға. Жер кадастрының негізгі түрлері осы іс-шараның қазіргі тұжырымдамасында капитализм кезінде қалыптасты. Олар салық салу мақсатында жерді бағалау пәні мен әдістері бойынша ерекшеленеді.Жер кадастрының негізгі мақсаты өзгеріссіз қалады-жер иеленушілер алатын табыстың бір бөлігін мемлекеттің алып қоюы мақсатында мәліметтермен қамтамасыз ету. Бұл капиталистік жер қатынастарының сипатына байланысты.Осы заңның қабылдануымен жермен бірге жылжымайтын мүлік нысаны ретінде әртүрлі операциялар жасалуы мүмкін, мысалы: сатып алу-сату, айырбастау, сыйға тарту, жер учаскелерін кепілге қою арқылы ипотекалық операциялар және т.б. Мемлекеттік жер кадастры Қазақстан Республикасы жерінің табиғи және шаруашылық жағдайы, жер учаскелерінің орналасқан жері, мөлшері мен шекарасы, олардың сапалық сипаттамасы туралы, жер пайдалануды есепке алу және жер учаскелерін бағалау туралы мәліметтердің, өзге де қажетті мәліметтердің жүйесін білдіреді.
Жер кадастры экономикалық қызметті, ең алдымен ауылшаруашылық кәсіпорындарының жерді пайдалану тиімділігін талдау үшін үлкен маңызға ие. Жер кадастрының деректері жер салығын, жалдау ақысын дұрыс есептеу, алу кезінде залалды өтеу сомасын белгілеу және т. б. үшін үлкен маңызға ие [1].
Мемлекеттік жер кадастры Қазақстан Республикасы жерінің табиғи және шаруашылық жағдайы, жер учаскелерінің орналасқан жері, нысаналы пайдаланылуы, мөлшері мен шекарасы, олардың сапалық сипаттамасы туралы, жер пайдаланудың есепке алынуы мен жер учаскелерінің кадастрлық құны туралы мәліметтердің, өзге де қажетті мәліметтердің жүйесін білдіреді. Мемлекеттік жер кадастрына жер учаскелеріне құқық субъектілері туралы ақпарат та енгізіледі.
Жер кадастрының құрамдас бөлігі суармалы жер учаскелерінің мелиорациялық жай-күйі, олардың табиғи және ирригациялық-шаруашылық жағдайлары бойынша сапалық сипаттамаларын бағалау, оларды пайдалануды есепке алу туралы мәліметтер жүйесін білдіретін суармалы жерлердің мелиорациялық кадастры болып табылады. Қазақстан Республикасында жер кадастрын жүргізуді ұйымдастыруды орталық уәкілетті орган жүзеге асырады. Қазақстан Республикасының Мемлекеттік жер кадастры (республиканың, облыстардың (республикалық маңызы бар қаланың, астананың), аудандардың (облыстық маңызы бар қалалардың) жер кадастры) Қазақстан Республикасы кадастрларының мемлекеттік жүйесінің құрамдас бөлігі болып табылады және Қазақстан Республикасының бүкіл аумағында бірыңғай жүйе бойынша жүргізіледі. Қазақстан Республикасының Мемлекеттік жер кадастрын орталық уәкілетті орган мемлекеттік басқару органы болып табылатын мамандандырылған республикалық мемлекеттік кәсіпорындар жүргізеді. Мемлекеттік Жер кадастры жер учаскесі туралы мынадай мәліметтерді қамтиды:
* кадастрлық нөмір (учаскеге берілетін бірегей нөмір)
* алаңы
* орналасқан жері (мекен-жайы)
* құны (кадастрлық немесе нормативтік)
* жер санаты
* рұқсат етілген пайдалану түрі
* осы учаскеге құқықтар туралы мәліметтер
* учаске үшін белгіленген шектеулер туралы мәліметтер
* жер учаскесіне тән нүктелердің координаттары
Мемлекеттік Жер кадастры мынадай мақсаттарда жүргізіледі:
Мемлекеттік билік органдарының, заңды және жеке тұлғалардың жер ресурстары туралы дұрыс ақпаратпен уақтылы қамтамасыз ету үшін
Жерді ұтымды пайдалану мен қорғауды қамтамасыз ету үшін
Жер иелерінің, жер пайдаланушылардың, жалға алушылардың құқықтарын қорғау үшін
Жердің кадастрлық құнын, жер салығын және жалдау ақысын белгілеу үшін
Жер учаскесі туралы аудан, сипаттамалық нүктелердің координаттары, орналасқан жері сияқты мәліметтер жерге орналастыру жұмыстары жүргізілгеннен кейін кадастрға енгізіледі (жерге орналастыру жұмыстарын кадастрлық инженер жүргізеді). Құқықтар туралы және жер учаскесіне белгіленген шектеулер туралы ақпарат осы құқық түрін тіркеу палатасында тіркегеннен кейін енгізіледі (бұл процедура жер учаскелерін меншікке тіркеу деп аталады). Жердің кадастрлық құны жерді мемлекеттік кадастрлық бағалау жүргізілгеннен кейін анықталады. Мемлекеттік кадастрдағы барлық мәліметтер үнемі жаңартылып отырады, яғни олар дұрыс және өзекті.Кадастрдан мәліметтер мынадай түрде берілуі мүмкін:
* кадастрлық үзінді
* кадастрлық паспорт
* аумақтың кадастрлық жоспары
Деректерді енгізу және кадастрлық нөмірді тағайындау процесі кадастрлық есеп деп аталады. Есепке алу учаске иесіне оның барлық негізгі сипаттамалары деректер базасында, сенімді және келісілген екендігіне кепілдік береді. Егер жер учаскесі кадастрлық есепке қойылмаса және тиісінше жер пайдаланушының қолында кадастрлық паспорт болмаса, онда ол сатып алу-сату актісін, жалдау шартын, сыйға тарту немесе мұрагерлік шартын ресімдей алмайды, банкке кепіл ретінде берілген кезде ипотека үшін құжаттарды ала алмайды, сондай-ақ меншік куәлігін ресімдей алмайды. Кадастрлық есепті жүргізу үшін алдымен геодезиялық жұмыстар мен жерге орналастыруды жүргізетін компанияға жүгіну қажет. Жер-кадастрлық жұмыстарды жүзеге асыратын фирма жер учаскесін межелеуді орындайды, мемлекеттік жер кадастрына енгізілуі мүмкін учаске туралы негізгі сипаттамаларды қамтитын межелік жоспар дайындайды [2].
Қазақстанда жер кадастры мемлекеттік іс-шара ретінде өткізіледі. Оның мемлекеттік сипаты жалпы мемлекеттік міндеттерді шешудің маңыздылығымен анықталады (халық шаруашылығын жоспарлау, бірыңғай жер қорын басқару, жер пайдаланушылардың, жер иелерінің құқықтарын қорғау, жерді қорғау және тиімді пайдалану және т.б.).Мемлекет оның мақсатын, міндеттерін, мазмұнын, құрамдас бөліктерін және оны жүргізу тәртібін айқындайды. Ол жер - кадастрлық деректер мен құжаттаманың мазмұнын, кадастрлық есептіліктің нысандары мен мазмұнын, жер кадастрының жүргізілуін бақылауды және кадастрлық жұмыстардың орындалуын ұйымдастыруды белгілейді.Жеке меншіктегі жер учаскелерін қоса алғанда, республиканың бүкіл жер қоры мемлекеттік жер кадастрының объектісі болып табылады.Қазақстан Республикасы Үкіметінің белгіленген қаулысымен (6 маусым1996 ж. №. 710) Қазақстан Республикасында мемлекеттік жер кадастрын жүргізу тәртібімен кадастр республика жерінің табиғи, шаруашылық және құқықтық жағдайы, жер учаскелерінің орналасқан жері, мөлшері, шекаралары, олардың сапалық сипаттамасы туралы, жер учаскелерін есепке алу мен бағалау туралы мәліметтердің, өзге де қажетті мәліметтердің жүйесін білдіреді деп көрсетілген.
Кадастр кадастрлардың мемлекеттік жүйесінің құрамдас бөлігі болып табылады және оны жүргізу процесінде үнемі жаңартылып отыратын Қазақстан Республикасының жер ресурстарының жай-күйі, пайдаланылуы және қорғалуы туралы мәліметтердің жүйелендірілген жиынтығын білдіреді.Кадастр мәліметтерін қалыптастыру топографиялық-геодезиялық, аэроғарыштық, картографиялық, жерге орналастыру, түгендеу, топырақ, геоботаникалық, бағалау және өзге де зерттеулер мен ізденістер жүргізумен қамтамасыз етіледі.Қалыптастырылатын жер кадастрының деректерін есепке алу және сақтау бірлігі тұйық шекарада бөлінген, белгіленген тәртіппен жер құқығы қатынастары субъектілеріне бекітілген жер учаскесі болып табылады, онымен қатар басқа да есепке алу бірліктері - жер-кадастрлық квартал, аудан (қала), облыс қолданылады. Жаңа есепке алу бірлігіне - жер учаскесіне көшу кеңестік кадастрда қабылданған есепке алу тәртібінен маңызды айырмашылық болып табылады, Мұнда негізгі есепке алу бірлігі жер пайдалану болып табылады.Қазіргі заманғы кадастрда компьютерлік технологияларды қолдану негізінде әрбір жер учаскесі үшін оны кеңістікте бір мәнді бөлуге, мөлшері мен орналасқан жерін, сондай-ақ құндық бағасын (жер бағасы) айқындауға мүмкіндік беретін Физикалық сипаттамалар тіркеледі.Деректерді жинақтау тиісті әкімшілік аудандар деңгейінде жүргізіледі, онда учаскенің кадастрлық нөмірі, жеке немесе заңды тұлғаның - жер учаскесіне құқық субъектісінің атауы, атқарушы органдардың актілері және басқа да құжаттар, жер учаскесінің орналасқан жері мен мөлшері, Бағалау құны, нысаналы мақсаты, бөлінетіндігі және бөлінбейтіндігі, сервитуттар, оны пайдалану бойынша шектеулер туралы ақпарат тіркеледі және сақталады. Бұл деректер меншік нысандары, жер санаттары бойынша, аудандар, облыс, қала және тұтастай республика бойынша жүйеленеді, жиналады, өңделеді және қағаз және магниттік тасығыштарда сақталады.ҚР қалыптасып келе жатқан жер кадастры жүйесінің негізгі міндеттері мыналар болып табылады: жер қатынастарын мемлекеттік реттеуді қамтамасыз ету; мемлекеттің инвестициялық және салық саясатын іске асыруды қамтамасыз ету; жерді пайдаланудың ақылылық қағидатын жүзеге асыру; салық салудың нормативтік базасын айқындау, жерді, жер учаскелеріне нарықтық бағаларды бағалау, жермен операциялар жүргізу; жер учаскелеріне жеке меншік құқығын және жер пайдалану құқығын қорғау мемлекеттік және мемлекеттік емес құқықтық қатынастар субъектілерінің; жер пайдаланудың тұрақтылығын қамтамасыз ету, жер дауларын құқықтарды мемлекеттік тіркеу және кадастрлық құжаттама мен ақпаратпен қамтамасыз ету жолымен шешу; жер нарығының бәсекелестігін қамтамасыз ету және басқалар [1].
3.1. Жepдi бaғaлaу, жep кaдacтpының құpaм бөлiктepi
Нысаналы мақсатына сәйкес Қазақстанның жер қоры мынадай санаттарға бөлінеді:
1) ауыл шаруашылығы мақсатындағы жер;
2)елді мекендердің (қалалардың, кенттердің және ауылдық елді мекендердің) жерлері;
3) өнеркәсіп, көлік, байланыс, қорғаныс жері және ауыл шаруашылығына арналмаған өзге де жер;
4) ерекше қорғалатын табиғи аумақтардың жері, сауықтыру, рекреациялық және тарихи-мәдени мақсаттағы жер;
5) орман қорының жері;
6) су қорының жерлері;
7) босалқы жер.
Жер құқығы қатынастарының субъектілері жеке және заңды тұлғалар, сондай-ақ жер құқығы қатынастарының қатысушылары болып табылатын және осыған байланысты осы құқық қатынастарында құқықтары бар және міндеттері бар мемлекет болуы мүмкін.Жерді иелену құқығы-бұл жерді нақты иеленуді жүзеге асырудың заңды түрде қамтамасыз етілген мүмкіндігі.
Жер пайдалану құқығы - егер бұл тұрақты жер пайдалану болса, немесе белгілі бір мерзім ішінде - егер ол өтеулі немесе өтеусіз негізде уақытша жер пайдалану болса, тұлғаның мемлекеттік меншіктегі жер учаскесін мерзімсіз иелену және пайдалану құқығы.
Жер пайдалану құқығы тұрақты немесе уақытша, иеліктен шығарылатын немесе иеліктен шығарылмайтын, өтеулі немесе өтеусіз алынатын болуы мүмкін.Жер иесі, ең алдымен, бүкіл жылжымайтын мүлік әкелетін табысқа құқылы, өйткені жер учаскесіндегі ғимараттардың, құрылыстардың және басқа да жақсартулардың құны екінші реттік болып табылады және жер учаскесінің құнына қосымша үлес ретінде әрекет етеді. Сонымен қатар, жер учаскесін пайдаланудың пайдасы шексіз уақыт ішінде жүзеге асырылады және барлық жақсартулардың белгілі бір қызмет ету мерзімі бар, бұл қазіргі уақытта көптеген ғимараттар, құрылыстар мен технологиялар физикалық және моральдық тұрғыдан ескірген кезде өте маңызды. Жер учаскелері жылжымайтын мүліктің басқа түрлерінен ерекшеленеді. Бұл келесі ерекшеліктерге байланысты:
а) жер-бұл басқа жылжымайтын мүлік объектілерінен айырмашылығы еркін көбейту мүмкін емес табиғи ресурс;
б) бағалау кезінде әрқашан жерді көп мақсатты пайдалану мүмкіндігін ескеру қажет:
- өндірістің негізгі құралы ретінде;
-әлеуметтік-экономикалық даму үшін кеңістік ретінде;
в) жер қоры ел халқының өмір сүру ортасын қалыптастырудың негізі болып табылады және экологиялық қауіпсіздікті, әсіресе орман және су қорларының жерін қамтамасыз етеді;
г) басқа жылжымайтын мүлік объектілерінен айырмашылығы жер учаскелерінің құнына физикалық және функционалдық тозу, сондай-ақ амортизация ұғымдары қолданылмайды, өйткені жер учаскелерін пайдалану мерзімі шектелмеген. Сондықтан уақыт өте келе ғимараттардың, құрылыстардың және басқа да жақсартулардың құнынан айырмашылығы шектеулі жердің құны артады;д) тиісті аумақтарда тұратын халықтардың өмірі мен қызметінің негізі ретінде Қазақстан Республикасында Жерді пайдалану мен қорғауға құқығы бар.
Жерді бағалау үшін оны қандай мақсатта жүзеге асыратынын түсіну керек.Жер учаскелерін экономикалық бағалау салық салу, сақтандыру, жалға беру, сатып алу-сату, Жерді жеке меншікке сатып алу, кепіл ретінде жер немесе жер пайдалану құқығын беру мақсатында, сондай-ақ олар шаруашылық серіктестіктердің жарғылық қорларына жарналар ретінде не өндірістік кооперативтерге пай ретінде берілген жағдайларда, жер учаскесінің құнын айқындау үшін жүргізіледі. меншік иесін (жер пайдаланушыны) жер учаскесіне ортақ үлестік меншіктен бөлу кезіндегі, жер учаскелерін шаруашылық жүргізуші субъектілердің активтеріне енгізу кезіндегі және өзге де жағдайлардағы үлестер, жер учаскесінің немесе жер пайдалану құқығының құнын тараптардың келісімімен анықтау мүмкін болмаған кезде.Бағалау мақсаттарына байланысты жер учаскесінің кепілі, сондай-ақ жер үлесі деген не екенін түсінуге тырысайық. Жер Кодексі келесі ұғымдарды береді:
Жер учаскесін немесе жер пайдалану құқығын кепілге салу - бұл кепіл шартына не Қазақстан Республикасының заңнамалық актілері негізінде міндеттемелердің орындалуын қамтамасыз етудің тәсілі, оған байланысты борышкер кепілмен қамтамасыз етілген міндеттемені орындамаған жағдайда, осы жер учаскесі немесе жер пайдалану құқығы тиесілі тұлғаның (кепіл беруші) басқа кредиторлардың алдында кепілге берілген жер учаскесінің немесе жер пайдалану құқығының құнынан басым түрде қанағаттандырылуға құқығы бар кредитор (кепіл ұстаушы) Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінде белгіленген алып қоюларды қоспағанда.
Жер үлесі жер кодексінде және Қазақстан Республикасының өзге де заңнамалық актілерінде белгіленген жағдайларда бөлінуі мүмкін жер учаскесіне құқықтар мен міндеттерде басқа тұлғалармен бірге қатысудың сандық тұрғыдан айқындалған үлесі болуы мүмкін.
Жылжымайтын мүлік объектісінің (жер учаскесінің немесе жалға алу құқығының) құны деп әдетте бәсекелес нарықта немесе тиісті операцияда (кепіл, сақтандыру және т.б.) сатып алу-сатудың неғұрлым ықтимал бағасы келтіріледі.
Жер пайдаланудың төрт функциясын қамтитын бірегей тауарлар болып табылатындығына байланысты: кеңістіктік базис (аумақ), құнарлылық (топырақ), жер қойнауы (пайдалы қазбалар), ландшафт (рекреация) - тиісінше жер учаскелері құнының бірнеше түрі ерекшеленеді. Жылжымайтын мүлік нарығында ең көп таралған екі баға: нормативтік және нарықтық. Екі баға да жерді жалдаудың мәнін білдіреді. Оның мөлшерін анықтау әдістері ғана ерекшеленеді.
Жер учаскесінің бағалау құны азаматтар мен мемлекеттік емес заңды тұлғалар заңнамада белгіленген мақсаттар үшін меншікке немесе тұрақты жер пайдалануға сатып алған кезде және жер учаскелерін заңмен тыйым салынбаған басқа да қажеттіліктер үшін жеке меншікке сатқан кезде айқындалады[3].
Қазақстан Республикасында мемлекеттік жер кадастрын жүргізу Үкіметінің қаулысымен белгіленген кадастр республика жерінің табиғи, шаруашылық және құқықтық жағдайы, жер учаскелерінің орналасқан жері, мөлшері, шекаралары, олардың сапалық сипаттамасы туралы, жер учаскелерін есепке алу мен бағалау туралы мәліметтердің, өзге де қажетті мәліметтердің жүйесі болып табылады деп көрсетілген. Жер кадастры кадастрлардың мемлекеттік жүйесінің құрамдас бөлігі болып табылады және оны жүргізу процесінде үнемі жаңартылып отыратын Қазақстан Республикасының жер ресурстарының жай-күйі, пайдаланылуы және қорғалуы туралы мәліметтердің жүйелендірілген жиынтығын білдіреді.
Тұйық шекараларда бөлінген, белгіленген тәртіппен жер құқығы қатынастары субъектілеріне бекітілген жер учаскесі кадастрдың деректерін есепке алу және сақтау бірлігі болып табылады.Жаңа есепке алу бірлігіне - жер учаскесіне көшу кеңестік кадастрда қабылданған есепке алу тәртібінен маңызды айырмашылық болып табылады, Мұнда негізгі есепке алу бірлігі жер пайдалану болып табылады. Бұл жер реформасының нәтижесінде жерді иелену мен пайдалану субъектілері тек мемлекеттік заңды тұлғалар ғана емес, ең алдымен азаматтар мен мемлекеттік емес заңды тұлғалар болды. Осыған байланысты кеңес заманындағы жер есебінің негізгі базалық бірлігінің орнына - жер пайдалану - жаңа жағдайларда есептің базалық бірлігі ретінде жер учаскесі ұғымын қолдану орынды болады, сонымен қатар басқа да есепке алу бірліктері қолданылады - жер - кадастрлық тоқсан, жер пайдалану, жер иелену, аудан, облыс.Кадастрда әрбір жер учаскесі үшін оны кеңістікте бір мәнді бөлуге, мөлшері мен орналасқан жерін айқындауға мүмкіндік беретін Физикалық сипаттамалар, сондай-ақ құндық бағалау (жер бағасы) тіркеледі. Жер учаскелері туралы мәліметтер жер-кадастрлық карталармен салыстырылады, онда оның кадастрлық нөмірі, орналасқан жері, шекаралары, мәтіндік сипаттамалары көрсетіледі. Деректерді жинақтау тиісті әкімшілік аудандар деңгейінде жүргізіледі, онда учаскенің кадастрлық нөмірі, жеке немесе заңды тұлғаның - жер учаскесіне құқық субъектісінің атауы, атқарушы органдардың актілері және басқа да құжаттар, жер учаскесінің орналасқан жері мен мөлшері, Бағалау құны, нысаналы мақсаты, бөлінетіндігі және бөлінбейтіндігі, сервитуттар, оны пайдалану бойынша шектеулер туралы ақпарат тіркеледі және сақталады. Бұл деректер меншік нысандары, жер санаттары бойынша, аудандар, облыс, қала және тұтастай республика бойынша жүйеленеді.
1 сурет. Жep кадаcтpының нeгiзгi пpинциптepi
Жер кадастры жүйесінің біріңғайлығы. Бұл оны бірыңғай әдістемелік негізде бірыңғай жүйе бойынша жүргізу керек дегенді білдіреді. Оның негізіне табиғи, шаруашылық және құқықтық қатынастарда бірыңғай мемлекеттік жер қорын сипаттайтын ғылыми негізделген көрсеткіштер салынуға тиіс. Бұл ретте кадастр жүйесінде, біріншіден, оның құрамдас бөліктерінің мазмұны мен жүзеге асырылу дәйектілігінде, екіншіден, жер кадастрын орнатуда, мәліметтердің мазмұны мен оларды оның жекелеген буындарында (кәсіпорын, аудан, облыс, республика) алу тәсілдерінде, үшіншіден, жер кадастры құжаттамасының мазмұнында белгілі бір реттілік болуы керек, төменнен бастап жоғары буынға дейін. Бірлікке сүйене отырып, бұл жүйе жердің жай-күйі мен пайдалануындағы аймақтық ерекшеліктерді көрсетуі керек.
Жер кадастры мәліметтерінің дұрыстығы олардың объективті болуға, яғни жер ресурстарының нақты мөлшерін, бөлінуін және сапалық жай-күйін дәл көрсетуге тиіс екенін білдіреді. Жер кадастры кезінде жерді пайдалануға байланысты өндірістік және басқа да міндеттерді шешу үшін қажетті дәлдікпен Жердің табиғи, шаруашылық және құқықтық жағдайы туралы мәліметтер алуды қамтамасыз ететін жер учаскелерін тіркеудің, жерді зерттеудің, есепке алудың және бағалаудың осындай тәсілдерін қолдану қажет. Жер пайдалану және жай-күйіне байланысты жерлер бойынша жіктеледі. Нақтылық кадастрлық ақпараттың нақты мөлшерге, сапалық жағдайға және жерді пайдалануға сәйкестік дәрежесімен сипатталады. Бұл талап жерді суретке түсіру мен зерттеудің заманауи әдістерін қолданған кезде ғана орындалуы мүмкін.
Жер кадастры мәліметтерінің толықтығы. Жер кадастры Жердің табиғи, шаруашылық және құқықтық жағдайы туралы қажетті мәліметтердің барлық жиынтығын оларды артық нақтыламай-ақ қамтуға тиіс. Осы қағидаттан кадастрлық мәліметтерді нақтылау дәрежесі және оның құжаттамасының мазмұны оның қай жерде (аудан, облыс, республика) жүргізілетініне байланысты болады.
Бірыңғай мемлекеттік жер қорының барлық жерлерін кадастрмен қамту. Жер қорының мөлшері, жай-күйі және пайдаланылуы туралы нақты және толық мәліметтер алу үшін кадастрды жүргізу кезінде олардың нақты пайдаланылатынына және кімге берілгеніне қарамастан, барлық жерлерді ескеру қажет.
Жер кадастрының үздіксіздігі. Жер қорындағы барлық өзгерістерді (алқаптарды трансформациялау, жер бөлу, учаскелерді беру, жаңа учаскелерді игеру және т.б.) ескеру және кадастрлық құжаттамада көрсету қажет. Өзгерістердің сипатына қарай кейбір мәліметтер (есепке алу, тіркеу) олардың орын алуына қарай жүйелі түрде көрсетіледі, басқалары (бағалау) - кезең-кезеңімен жаппай немесе іріктемелі тәртіпте жаңартылады. Осылайша, жер кадастрын жүргізудің үздіксіздігі және оның деректерін қазіргі заман деңгейінде ұстау қамтамасыз етіледі.
Жер кадастрының құжаттылығы. Бұл принцип Жердің табиғи, экономикалық және құқықтық жағдайы туралы ақпарат алу және жазу тек тиісті құжаттар мен материалдар негізінде жүргізілуі керек дегенді білдіреді. Осылайша, жер учаскелерін тіркеу кезінде олар тиісті мемлекеттік органдардың шешімдерін немесе олармен жасалған мәмілелер бойынша нотариалды куәландырылған құжаттарды қабылдайды. Жерді есепке алу және бағалау кезінде түсірілім және зерттеу материалдарының маңызы зор.
Кадастрлық деректердің көрнекілігі, анықтығы және қолжетімділігі. Жер кадастрының материалдары мен мәліметтері жеке және заңды тұлғалар үшін жерді пайдалану мен қорғаудың әртүрлі шаруашылық, құқықтық және басқа да мәселелерін шешу кезінде барынша көрнекі және қолжетімді болуға тиіс. Көрнекілікке, анықтыққа және қол жетімділікке материалдарды кадастрлық құжаттамада ұтымды және ыңғайлы орналастыру арқылы ғана емес, сонымен қатар электронды карталар мен жоспарларды, картограммаларды, диаграммаларды және т. б. қоса алғанда, әртүрлі картографиялық материалдар мен кадастрлық ақпаратты жинаудың, талдаудың, өңдеудің, сақтаудың және берудің компъютерлік технологиясын қолдану арқылы қол жеткізіледі.
Жер кадастрының үнемділігі. Өлшеу мен тексерудің қазіргі заманғы әдістерін, сондай-ақ компьютерлік техниканы қолдану қажетті мәліметтерді алуды және оларды ең аз шығынмен қазіргі заманғы деңгейде ұстауды қамтамасыз етеді. Аэрофототүсірілім және аэроғарыштық түсірілім материалдарын пайдалану елдің бүкіл аумағы туралы ауқымды ақпарат алуға, қысқа мерзімде жер қорын бөлудегі, жай-күйіндегі және пайдаланудағы ағымдағы өзгерістерді ескеруге мүмкіндік береді.
Жер кадастрын орталықтандырылған мемлекеттік басқару. Мұндай орталықтандырылған басшылық кадастрлық жұмыстарды бірыңғай әдістеме бойынша жүргізуді қамтамасыз етуге және жер қорының жай-күйі мен пайдаланылуы туралы ел бойынша дұрыс, салыстырмалы деректер алуға мүмкіндік береді. Қазақстан Республикасында мемлекеттік жер кадастрын басқару, оны жүргізу Жер ресурстарын басқару жөніндегі Агенттікке және оның аумақтық органдарына жүктелген. Жер ресурстарын басқару жөніндегі агенттік жер пайдалануды, жер иеліктерін тіркеу, жерді мемлекеттік есепке алу жөніндегі жұмыстарға және басқа да жер-кадастрлық жұмыстарға басшылық жасайды. Ол топырақ және геоботаникалық зерттеулер жүргізу, жоспарлы-картографиялық материалдар жасау, жерді тіркеу, есепке алу және оларды бағалау жөніндегі нұсқаулықтар мен әдістемелік нұсқауларды әзірлейді және бекітеді. Агенттік жерлердің бар-жоғы және оларды Санаттар, алқаптар мен жер пайдаланушылар бойынша бөлу туралы деректерді жүйелеуді, зерделеуді және сақтауды, сондай-ақ жариялануға жататын жер кадастры материалдарын басып шығаруды қамтамасыз етеді.
Агенттіктің аумақтық органдарымен қатар жер кадастрлық жұмыстарды жүргізуді республиканың әртүрлі кәсіпорындары мен жерге орналастыру қызметін ұйымдастыру жүзеге асырады, қазіргі уақытта кейбір жұмыс түрлерін мемлекеттік емес кадастрлық фирмалар мен бюролар да орындайды.
Кәсіпорындар, ұйымдар мен мекемелер жыл сайын белгіленген мерзімде тиісті аудандық, қалалық органдарға жер құрамында болған өзгерістер туралы белгіленген нысан бойынша есеп береді. Жер кадастры жөніндегі агенттік тарапынан орталықтандырылған басшылық пен бақылау бүкіл республика ауқымында оның жүйесі мен әдістемесінің бірлігін қамтамасыз етеді . Жер кадастры түрлері: негізгі, бастапқы.
Сурет 2. Жер кадастрының құрамдас бөліктері [1]
Жер учаскесін тіркеу - бұл қандай да бір жер учаскесінің мәртебесін (құқықтық жағдайын) мемлекеттің тануы мен құжаттамалық ресімдеуінің заңды актісі.
Мемлекеттік тіркеу объектілері болып табылады
- жер учаскесін құру, өзгерту, оның жұмыс істеуін тоқтату;
- жер учаскелеріне құқықтардың пайда болуы, ауысуы, тоқтатылуы (меншік, өмір бойы мұраға қалдырылған иелену, тұрақты және уақытша пайдалану), сервитут, құқықтарды шектеу (ауыртпалықтар) ;
- жер учаскелерімен мәмілелер.
Жер иелігіндегі (жер пайдаланудағы)жерді есепке алу. Жерді бастапқы (негізгі) есепке алудың мақсаты Жердің мөлшері, орналасқан жері, сапалық жай-күйі, бөлінуі және пайдаланылуы туралы қажетті мәліметтер алу және осы деректерді жер-кадастрлық құжаттарға енгізу болып табылады.
Бастапқы есепке алудың міндеттері:
- есепке алынатын аумақта бар барлық жоспарлы-картографиялық материалдарды алу, жүйелеу және талдау;
- қажетті бастапқы бастапқы жер-есептік деректер мен жоспарлы материалдарды алу мақсатында Түсірілім мен зерттеулер жүргізу;
- есепке алынатын аумақтағы алқаптардың жекелеген түрлері мен кіші түрлерінің мөлшері мен сапалық жай-күйін айқындау;
- жер-есептік жоспарлы материалдарды дайындау;
- жер-есептік мәтіндік құжаттарға бастапқы жазбаларды енгізу;
- жер қорының құрамын және жер санаттары, жер иеліктері, әкімшілік бірліктер бойынша бөлінуін анықтау [4].
Жер учаскелерін бағалау - бұл бағалау аймақтары бойынша әкімшілік-аумақтық құрылым шекараларында жер учаскелерінің кадастрлық құнын белгілеу бойынша әкімшілік-техникалық іс-қимылдардың жиынтығы[5].
ЖК ААЖ-бұл күрделі көпмақсатты, көпмақсатты, көпдеңгейлі, үздіксіз дамып келе жатқан, ұйымдастыру-технологиялық жүйе, оған келесілер кіреді:
* жер ресурстарын басқару процестерінің барынша толық ақпараты;
* басқарудың барлық деңгейлері бойынша ақпараттың өтуіне ең аз уақыт шығындары;
* жер пайдалану жүйесіне басқарушылық әсердің максималды тиімділігі;
* басқарылатын жүйеде болып жатқан барлық өзгерістерді уақтылы анықтау және есепке алу;
* жер ресурстарын басқару мақсатына мемлекет бөлетін қаражатты тиімді пайдалану [6].
*
3.2. Жер учаскелерінің кадастрлық құнын бағалау
Қазақстан Республикасында нарықтық экономикаға көшу кезеңінде қызметтің барлық салаларында өзгерістер жүріп жатыр. Сонымен қатар, ақылы жер пайдалану саясатын жүзеге асыру қажеттілігі туындады. Әрбір жер учаскесі меншік немесе жер пайдалану объектісі ретінде жылжымайтын мүлік объектісі болып табылады, тиісінше оның өзіндік құны болуы тиіс. Егер социализм жағдайында тұрмыстық жер қаржылық емес материалдық ресурс болса, онда нарық жағдайында ол таза экономикалық категорияға айналады. Қазақстан Республикасында жер құнының екі нысаны қолданылады: нарықтық және нормативтік кадастрлық (бағалау) құны. Нарықтық құн жердің қайталама нарығында, яғни сұраныс пен ұсыныстың арақатынасы жағдайында қалыптасады. Нормативтік кадастрлық (бағалау) құны жердің бастапқы нарығында қалыптастырылады және нормативтік көрсеткішті, яғни жер учаскесінің 1 ш.м. үшін төлемақының базалық ставкасын (бұдан әрі-базалық ставкалар) және тиісті түзету коэффициенттерін қолдану жолымен реттеледі.
Қазақстан Республикасында жерді кадастрлық бағалау Қазақстан Республикасының Жер кодексіне және "Жер учаскелері жеке меншікке берілген кезде, мемлекет немесе мемлекеттік жер пайдаланушылар жалға берген кезде олар үшін төлемақының базалық ставкаларын, сондай-ақ жалдау құқығын сатқаны үшін төлемақының мөлшерін белгілеу туралы" Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2003 жылғы 2 қыркүйектегі № 890 қаулысына сәйкес жүргізіледі.
Жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкалары инфляцияның жалпы деңгейі туралы Мемлекеттік статистика деректері мен жер нарығы мониторингінің нәтижелері негізінде кезең-кезеңімен нақтылануға тиіс. Оларды нақтылау нарықтық экономикасы бар елдердің тәжірибесіне сәйкес әрбір бес жыл сайын жүргізіледі.
Жердің кадастрлық (нормативтік) бағасы шаруашылық жүргізудің әртүрлі нысандарын қалыптастыру және нарықтық айналымға тарту процесінде жер қатынастарын басты экономикалық реттеушілердің бірі болып табылады
Экономикалық мәні бойынша жердің кадастрлық құны жер төлемдерінің басқа түрлерін анықтауға негіз болып табылады: жер салығы, жалдау ақысы, кепілдік бағасы және басқа төлемдер.
Қазақстан бұрынғы Одақтың алдыңғы қатарлы елдерінің бірі болып табылады. Өнеркәсіптің, қала құрылысының, сондай-ақ тұтастай экономиканың барлық салаларының дамуы мен өсуі жүріп жатыр. Экономиканың, тұрғын үй құрылысына инвестициялардың, халықтың әл-ауқатының өсуі және басқа да оң факторлар, жерді өмір сүру негізі, адам қызметінің барлық түрлерінің кеңістіктік базасы, байлық көзі және ең құнды табиғи ресурс ретінде тану республиканың барлық қалаларында, әсіресе ірі өнеркәсіптік орталықтарда жер учаскелеріне күрт сұраныс тудырды.
Қайталама нарықта жылжымайтын мүлікке де, жерге де, "шектеулі" ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz