ЖЕРДІҢ КАДАСТРЛЫҚ БАҒАСЫ
Қазақстан Республикасының Ғылым және жоғары білім министрлігі
Әл-Фараби атындағы Қазақ ұлттық университеті
География және табиғатты пайдалану факультеті
География, жерге орналастыру және кадастр кафедрасы
ДИПЛОМДЫҚ ЖҰМЫС
тақырыбы: ҚЫЗЫЛОРДА ОБЛЫСЫ СЫРДАРИЯ АУДАНЫ БЕСАРЫҚ АУЫЛДЫҚ ОКРУГІНІҢ АУЫЛ ШАРУШЫЛЫҒЫ ЖЕРЛЕРІН КАДАСТРЛЫҚ БАҒАЛАУ
6В07304 - Кадастр
Орындаған: ___________________
(қолы)
Жарылқасын Б.Б.
Ғылыми жетекшісі:
э.ғ.к аға оқытушы ___________________ Бектурганова А.Е.
Қорғауға жіберілді:
Хаттама №_____, ______________ _________2023 ж.
(қолы)
Кафедра меңгерушісі
г.ғ.д., профессор ______________________
(қолы және мөрі)
Нюсупова Г.Н.
Норма бақылау
аға қоытушы ______________________
(қолы)
Кожахметов Б. Т.
Aлмaты, 2023 ж.
МАЗМҰНЫ
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
3
1
ЖЕРДІҢ КАДАСТРЛЫҚ БАҒАСЫ ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... .
5
1.1
Жердің кадастрлық құнын есептеу әдістемесі ... ... ... ... ... ... . ...
5
1.2
Бағалау қызметін реттейтін нормативтік-заңнамалық база ... ... ... .
14
1.3
Жердің экономикалық бағасы ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ...
18
2
ҚЫЗЫЛОРДА ОБЛЫСЫ СЫРДАРИЯ АУДАНЫНЫҢ ТАБИҒИ-КЛИМАТТЫҚ ЖАҒДАЙЛАРЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
23
2.1
Сырдария ауданы Бесарық ауылының физика-географиялық жерлеріне қысқаша шолу ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
23
2.2
Жер қоры және оның құрылымы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
27
2.3
Сырдария ауданында жерді түгендеу жұмыстары ... ... ... ... ... ...
32
3
ҚЫЗЫЛОРДА ОБЛЫСЫ, СЫРДАРИЯ АУДАНЫ БЕСАРЫҚ АУЫЛДЫҚ ОКРУГЫНЫҢ АУЫЛ ШАРУШЫЛЫҚ ЖЕРЛЕРІНІҢ КАДАСТРЛЫҚ БАҒАЛАУ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
36
3.1
Жердің нормативтік бағасын есептеу принциптері. Ауыл шаруашылығы алқаптары. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
36
3.2
Табиғи жем-шөп алқаптары жерлерінің нормативтік бағасы ... ... .
40
3.3
Баға кластарының сипаттамасы ауыл шаруашылығы алқаптары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
44
Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
56
Пайдаланған әдебиеттер тізімі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
58
Қосымша 1 ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
60
Кіріспе
Жұмыстың өзектілігі. Жер - адамның өмір сүруіне қолайлы биологиялық жағдайлар қалыптасқан, қойнауы мен биосферасының саналуан байлығымен сипатталатын және еңбекті қолдануға мүмкіндік беретін адамның тіршілік мекені. Жердің осы ролін сипаттай отырып, XVII ғасырдағы көрнекті ағылшын ғалымы Уильям Петти: "Тұтыну құндары мен заттық байлықтың көзі тек еңбек қана емес. Еңбек - байлықтың атасы, ал жер оның анасы" деген екен.Жалпыхалықтық масштабта жер ұғымы планета бетін қамтиды. Дегенмен, жалпыға мәлім: Жер бетінің басым бөлігі 36,1 млн.км2 немесе 70,8%-тін алып жатқан Әлем мұхиты астында, жер көлемі алты құрлықты қамти отырып, планетаның 149,1 млн.км2 немесе 29,2%-ті құрайды. Соңғысының 13 бөлігі таулы жерлер, 20%-тін шөл және 30%-тін орман алып жатыр. Жердің тек 10%-ті ғана ауылшаруашылық алаптарға жатады. Жер литосфераның, гидросфераның және атмосфераның аса күрделі құрам бөлшектерінің бірі болып табылады. Табиғи ресурстар таусылатындар және таусылмайтындар болып бөлінеді. Жер болса, шектеулі түрде жаңаратын ресурстарға жатады. Жерді шектеулі түрде жаңаратын ресурстарға жатқызу оның екі қасиеттерімен себептеледі: бір жағынан, жер дұрыс пайдаланылған жағдайда оның өндіргіш қасиеттері ұдайы өндірілуге тиісті, ал екіншіден жер жылжымайтын мүлік, дегенмен оның жалпы көлемі өзгермейді. Қазақстан Республикасы мол жер ресурстарын иеленiп отыр. Бiркелкi мемлекеттiк жер коры 272,5 млн. га кұрайды. Республиканың территориясында 8 табиғи-шаруашылық, аумақ пен 2 табиғи-шаруашылық, облыс бөлiнiп отыр, олардың iшiнде жерлердiң көбi шөл (112,2 млн га), шөлейт (37,3 млн га) және дала (62,4 млн га) ayмaқтapындa болып отыр. Барлық жер қоры жетi санатқа бөлiнедi, оның iшiнде - 34,4 ауыл шарашылық мақсатындағы жерлер, 43,9 мемлекеттiк запастағы елдi мекендердiң жерлерi, 4,1 өнеркәсiп, көлiк, байланыс, қорғаныс және өзге де ауыл шаруашылық емес жерлер, 4,0 орман, 1,3 су қорлары, ал ерекше корғaлынатын табиғи аумақтардың жерлерi 0,55% құрайды. Республикада 161 әкiмшiлiк аудан, қалалар мен поселкелердiң саны - 302, ал ауылды елдi - мекендердiң саны 7164 кұрайды. Бұл көрсеткiштер республика жер корының мол болуын, ал табиғи шаруашылықты жағдайын бiрдей eмecтiгiн және әкiмшiлiк бөлiмдерiнiң көптiгiн керсетедi. Осыған байланысты тақырып өзекті болып табылады.
Дипломдық жұмыстың мақсаты. Қызылорда облысы Сырдария ауданы Бесарық ауылдық округінің ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерлеріне кадастрлық бағалау жұмыстарын жүргізу.
Алға қойылған мақсаттарға сәйкес келесі міндеттер қойылды:
- Қызылорда облысы Сырдария ауданының географиялық орналасу ерекшеліктері мен табиғи-климаттық жағдайына баға беру;
- Қызылорда облысы Сырдария ауданының ауыл шаруашылғы мақсатындағы жерлерінің сандық және сапалық көрсеткіштеріне талдау жасау;
- ауыл шаруашылғы жерлерінің егістік шаруашылығында пайдалану ерекшелігі мен жер пайдаланушылар бойынша бөлінуіне талдау жасау;
- Бесарық ауылдық округінің ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерлеріне кадастрлық бағалау жұмыстарын жүргізу;
- жердің нормативтік бағасын есептеу принциптері. ауыл шаруашылығы алқаптарының бағасын айқындау.
Жұмыстың құрылымы мен көлемі: Дипломдық жұмыс кіріспеден, 3 тараудан, негізгі мәселені қарастыратын 9 бөлімнен, қорытынды, пайдаланған әдебиеттер тізімі мен қосымшадан тұрады. Жалпы мәтіндік бөлімі 59 беттен тұратын жұмыс құрамында 1 сурет, соның ішінде 1 карта, 21 кестеден тұрады.
Бұған себепті, қарастырылып отырған дипломдық жобада ішкі шаруашылық жерге орналастыру мәселелері қарастырылуда, және қабылданған жобалық шешімдердің негізінде мал азығы алаптарының (негізінен табиғи маусымдық жайылымдар) кадастрлық құны (бағасы) анықталады.
Қазақстан Республикасы мол жер ресурстарын иеленiп отыр. Бiркелкi мемлекеттiк жер коры 272,5 млн. га кұрайды. Республиканың территориясында 8 табиғи-шаруашылық, аумақ пен 2 табиғи-шаруашылық, облыс бөлiнiп отыр, олардың iшiнде жерлердiң көбi шөл (112,2 млн га), шөлейт (37,3 млн га) және дала (62,4 млн га) ayмaқтapындa болып отыр. Барлық жер қоры жетi санатқа бөлiнедi, оның iшiнде - 34,4 ауыл шарашылық мақсатындағы жерлер, 43,9 мемлекеттiк запастағы елдi мекендердiң жерлерi, 4,1 өнеркәсiп, көлiк, байланыс, қорғаныс және өзге де ауыл шаруашылық емес жерлер, 4,0 орман, 1,3 су қорлары, ал ерекше корғaлынатын табиғи аумақтардың жерлерi 0,55% құрайды. Республикада 161 әкiмшiлiк аудан, қалалар мен поселкелердiң саны - 302, ал ауылды елдi-мекендердiң саны 7164 кұрайды. Бұл көрсеткiштер республика жер корының мол болуын, ал табиғи шаруашылықты жағдайын бiрдей eмecтiгiн және әкiмшiлiк бөлiмдерiнiң көптiгiн көрсетедi.
1 ЖЕРДІҢ КАДАСТРЛЫҚ БАҒАСЫ
1.1 Жердің кадастрлық құнын есептеу әдістемесі
Кадастрлық (бағалау) құны - мемлекет жер учаскесін немесе оны жалға алу құқығын сатқан кезде қолданылатын, инфляцияның жалпы деңгейі туралы ресми статистикалық ақпаратқа сәйкес кезең-кезеңімен нақтыланатын жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкалары және оларға түзету коэффициенттері негізінде айқындалатын жер учаскесінің есептеу құны.
Жер учаскелерінің кадастырлық құнын анықтау үшін, келесі мәліметтер қолданылады:
oo жер учаскесінің жалпы ауданы;
oo бір шаршы метр немесе бір га. жер үшін төлем ақының базалық ставкасы;
oo түзету коэффициенттері.
Нақты жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын мемлекеттік жер кадастрын жүргізетін мамандандырылған мемлекеттік кәсіпорындар мемлекеттің жеке меншікке немесе жалға өтеулі негізде беретін жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкаларына сәйкес оған түзету (арттыратын немесе кемітетін) коэффициенттерін қолдана отырып белгілейді және облыстардың, республикалық маңызы бар қалалардың, астананың, аудандардың, облыстық маңызы бар қалалардың жергілікті атқарушы органдарының жер учаскелерін беру жөніндегі құзыреті шегінде облыстың, республикалық маңызы бар қаланың, астананың, ауданның, облыстық маңызы бар қаланың уәкілетті органы үш жұмыс күні ішінде бекітетін жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау актісімен ресімдейді.
Жер учаскесінің базалық ставкасы.
Ауыл шаруашылығы мақсатындағы жер учаскелері жеке меншікке берілген, оларды мемлекет немесе мемлекеттік жер пайдаланушылар жалға берген кезде жер учаскелерi үшiн төлемақының базалық ставкаларын, жалдау құқығын сату төлемақысының мөлшерiн және мемлекеттік меншіктегі және жер пайдалануға берілмеген жер учаскелеріне жекеше сервитут белгілеу үшін төлемақының мөлшері Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2003 жылғы 2 қыркүйектегі N 890 қаулысымен белгіленген (кесте 1).
Жер учаскелерi жеке меншiкке берiлген кезде олар үшiн төлемақының базалық ставкалары облыс орталықтарында, республикалық маңызы бар қалаларда, астанада, облыстық және аудандық маңызы бар қалаларда, кенттер мен ауылдық елді мекендерде жергілікті жағдайлар мен ерекшеліктерге қарай облыстардың, республикалық маңызы бар қалалардың, астананың өкілді және атқарушы органдарының бірлескен шешімдерімен белгiленедi. Қызыорда облысы бойынша бұл нормативтік құжат облыстық мәслихатының 2011 жылғы 27 желтоқсан № 35412-IV шешiмi және облыс әкiмдiгiнiң 2011 жылғы 26 желтоқсан № 302 қаулысымен бекітілген (кесте 2) [1].
1 кесте
Жер учаскелерін ауыл шаруашылығы мақсатындағы жеке меншікке берген кезде олар үшін төлемақының базалық ставкалары гектарына мың теңгемен [1]
облыс
Ауыл шаруашылық алқаптары
Топырақтың типтері мен шағын типтері
қара топырақты
Қою қызыл қоңыр
Қызыл қоңыр
Ашық қызыл қоңыр
қоңыр
Сұр қоңыр
Сұр қоңыр(күріш себу аймағы)
құмдар
Сұр топырақты ашық және қарапайым
Сұр топырақты (мақта шаруашылығы аймағы)
Тауға жапсарлас, таулық ашық қызыл
Тауға жапсарлас, таулы қара топырақты және қызыл қоңыр
суб-
алпілік және
алпілік
Шайылған қарапайым
оңтүстік
Қызылорда облысы
суармалы егістік
шабындық
жайылым
-
-
-
-
-
39,4
2,0
50,1
5,6
2,0
99,2
1,9
10,6
4,4
-
-
-
-
2 кесте
Облыс орталығында, облыстық және аудандық маңызы бар қалаларда, облыстың кенттерi мен ауылдық елдi мекендерiнде жеке меншiкке берiлетiн жер учаскелерi үшiн төлемақының базалық ставкалары [1]
Рс №
Облыстың
елдi мекендерi
Облыс орталығының ставкасынан алынған пайызы,%
1 шаршы метр үшiн төлем-ақының ставкасы, теңге
1
2
3
4
1
Облыс орталығы
100
1304
2
Облыстық маңызы бар қалалар
85
1108,4
3
Аудандық маңызы бар қалалар
75
978
4
Мына аймақтарда орналасқан кенттер және ауылдық елдi мекендер:
кенттер
ауылдық елдi мекендер
кенттер
ауылдық елдi мекендер
далалық орманды, далалық және құрғақ далалық
25
15
326
195,6
шөлейт және жартылай шөлейт
18
10
234,72
130,4
тау бөктерiндегi-шөлейт -далалық, субтропикалық шөлейт және тау бөктерiндегi - шөлейт
30
18
391,2
234,72
Түзету коэффициенттері. Елді-мекен жерлеріне түзету коэффициенттері мен аймақтардың шекаралары аудандық маңызы бар қалаларда, кенттер мен селолық елді мекендерде-аудандық атқарушы органның ұсынысы бойынша аудандық өкілді органның, ал облыстық маңызы бар қолаларда (Астана және Алматы қалаларында) облыстық (Астана және Алматы қалалық) атқарушы органың ұсынысы бойынша облыстық (Астана және Алматы қалалық) өкілді органның шешімімен бекітіледі.
Қызылорда облысы Сырдария аудандық мәслихатының 2013 жылғы 29 наурыздағы N 116 шешімі. Қызылорда облысының Әділет департаментінде 2013 жылы 02 мамырда N 4438 тіркелді. Күші жойылды - Қызылорда облысы Сырдария аудандық мәслихатының 2017 жылғы 22 желтоқсандағы № 161 шешімімен бекітілген [1,2].
1 сурет. Қызылорда облысы, Сырдария ауданы жерлерін аймақтарға бөлу жобасы (схемасы) [24]
3 кесте
Қызылорда облысы, Сырдария ауданы жерлерінің бағалау аймақтарының шекаралары [24]
Аймақ нөмірі
Жер-кадастрлық кварталдар шекараларымен аймақтардың қиылысу шекаралары
Аймақ ауданы, га
I
I аймақ (002,003 кварталдары)
247,0
Аймақтың шекарасы, батысынан Майжарма каналымен шектесіп, солтүстігі темір жолмен, шығысынан Әлиакбаров көшесі және А.Тоқмағанбетов көшесімен, оңтүстігінен Айтек каналын бойлай Амангелді көшесімен "Қызылорда-Жалағаш" автомобиль жолымен түйіседі.
II
II аймақ (002, 003, 028 кварталдары)
551,0
Аймақтың солтүстік шығысы темір жолмен Тереңөзек кентінің шегінің оңтүстік-шығыс бөлігі толығымен қамтып, оңтүстігінен Сырдария өзенінің бойымен, "Қызылорда-Жалағаш" автомобиль жолымен солтүстікке қарай Амангелді, Әлиакбаров пен А.Тоқмағанбетов көшесін бойлай темір жолмен түйіседі.
ІІІ
ІІІ аймақ (001 квартал)
219,0
Аймақтың шекарасы батысынан Айтбай каналы бойымен, солтүстігі темір жол бойымен, шығысы Майжарма каналы бойымен, оңтүстігі Айтек каналы бойымен өтеді.
IV
IV аймақ (003 квартал,028 квартал)
330,0
Аймақ шекарасын темір жолдың бойы Тереңөзек кенті аймағының түгелімен солтүстігін қамтиды;Сырдария өзенінің солтүстік батысынан және солтүстік шығысынан Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2011 жылғы 25 тамыздағы "Орман қоры жерінің жекелеген учаскелерін басқа санаттағы жерге ауыстыру туралы" N 957 Қаулысына сәйкес орман қоры жерлерінің санатынан елді мекендер санатына ауыстырылған Тереңөзек кентіне қосымша табысталған жер учаскелері қамтиды.
1347,0
Қызылорда облысы, Сырдария ауданы жерлерінің бағалау аймақтары 4 ке бөлінген.
- аймақтың шекарасы, батысынан Майжарма каналымен шектесіп, солтүстігі темір жолмен, шығысынан Әлиакбаров көшесі және А.Тоқмағанбетов көшесімен, оңтүстігінен Айтек каналын бойлай Амангелді көшесімен "Қызылорда-Жалағаш" автомобиль жолымен түйіседі.
- аймақтың солтүстік шығысы темір жолмен Тереңөзек кентінің шегінің оңтүстік-шығыс бөлігі толығымен қамтып, оңтүстігінен Сырдария өзенінің бойымен, "Қызылорда-Жалағаш" автомобиль жолымен солтүстікке қарай Амангелді, Әлиакбаров пен А.Тоқмағанбетов көшесін бойлай темір жолмен түйіседі.
- аймақтың шекарасы батысынан Айтбай каналы бойымен, солтүстігі темір жол бойымен, шығысы Майжарма каналы бойымен, оңтүстігі Айтек каналы бойымен өтеді.
- аймақ шекарасын темір жолдың бойы Тереңөзек кенті аймағының түгелімен солтүстігін қамтиды;Сырдария өзенінің солтүстік батысынан және солтүстік шығысынан Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2011 жылғы 25 тамыздағы "Орман қоры жерінің жекелеген учаскелерін басқа санаттағы жерге ауыстыру туралы" N 957 Қаулысына сәйкес орман қоры жерлерінің санатынан елді мекендер санатына ауыстырылған Тереңөзек кентіне қосымша табысталған жер учаскелері қамтиды.
4 кесте
Жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкаларына түзету коэффициенттері [24]
Аймақтың нөмірі
Жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкаларына түзету коэффициенттері
I
2.0
II
1.8
III
1.6
IV
1.4
Мемлекет ауыл шаруашылығы өндiрiсiн жүргiзу үшiн беретiн жер учаскелерiнiң кадастрлық (бағалау) құнын айқындау кезiнде жер учаскесiнiң сапалық жай-күйiне, орналасуына, сумен қамтамасыз етiлуiне, қызмет көрсету орталықтарынан қашықтығына байланысты түзету (арттыратын немесе кемiтетiн) коэффициенттерi қолданылады.
Алқаптардың түрi мен топырақтардың үлгiсi бойынша жер учаскесiнiң сапалық жай-күйi жер-кадастр карталары, топырақ, геоботаникалық, топырақ-мелиорация және басқа зерттеу материалдары негiзiнде анықталады:
1) егiстiк құрамында пайдаланылатын жер учаскесiнiң құнын белгiлеу үшiн оның мелиорациялық жай-күйi мен жер бетiнiң еңiстiгiне қарай мынадай түзету коэффициенттерi қолданылады:
а) жердiң мелиорациялық жай-күйi:
- жақсы (топырағы тұзды емес және сортаң емес, тассыз, эрозияға ұшырамаған; жер асты суларының тереңдiгi: тұщы су - 3 метрден астам, минералды су - 6 метрден астам) - 1,2;
- қанағаттанарлық (топырағы аздап тұзды, сортаңдау, тасы аз, аздап эрозияға ұшыраған; минералдануы төмен жер асты суларының тереңдiгі 3-6 м) - 0,9;
- қанағаттанғысыз (топырағы орташа және аса тұзданған, орташа және аса сортаң, тастақ, орташа және күштi эрозияға ұшыраған; 1 гл астам минералданған жер асты суларының тереңдiгi 3 метрден кем) - 0,6;
ә) жер бетiнiң еңiстiгi:
-1 градусқа дейiн - 1; 1-ден 3 градусқа дейiн - 0,98; 3-тен 5 градусқа дейiн - 0,96; 5-тен 7 градусқа дейiн - 0,93; 7 градустан астам 0,86;
2) табиғи жем-шөп алқаптары (шабындық, жайылым) құрамында пайдаланылатын жер учаскелерiнiң құнын айқындау үшiн учаскенiң сапалық жай-күйi мен жер бетiнiң еңiстiгiне қарай мынадай түзету коэффициенттерi қолданылады:
б) жақсартылған шабындықтар мен жайылымдар:
- көп жылдық шөп егiлiп, түбегейлi жақсартылған - 1,2;
-өсiмдiк жамылғысының түр-құрамын өзгертпей, беткi қабаты жақсартылған - 1,1;
- шабындық жердiң жай-күйi;
- жақсы (ластанбаған, бұта-шiлiк баспаған, ағаш өспеген, тассыз, аймақтық өсiмдiктердiң белгiлерi жақсы байқалатын жер учаскесi) - 1,2;
- қанағаттанарлық (ластанған, бұта-шiлiк басып кеткен, ағаш өскен, тастақ, өсiмдiк жамылғысының аймақтық құрылымы бұзылған жер учаскесi. Аталған белгiлер аумақтың 40 процентiне дейiнгi алаңынан көрiнедi) - 0,9; қанағаттанғысыз (ластанған, бұта-шiлiк басып кеткен, ағаш өскен, тастақ, өсiмдiк жамылғысының аймақтық құрылымы бұзылған жер учаскесi. Аталған белгiлер аумақтың 40 процентiнен астам алаңынан байқалады) - 0,7;
в) жер қабатының еңiстiгi:
-3 градусқа дейiн - 1;
- 3,1-ден - 6 градусқа дейiн - 0,95;
- 6,1-ден 10 градусқа дейiн - 0,9;
- 10,1-ден - 20 градусқа дейiн - 0,85;
- 20 градустан астам - 0,5;
г) жайылымдық жердiң жай-күйi:
- жақсы (ластанбаған, бұта-шiлiк (азыққа жарамайтын бұталар) баспаған, ағаш өспеген, тассыз, аймақтық өсiмдiктердiң белгiлерi жақсы байқалатын жер учаскесi) - 1,2;
- қанағаттанарлық (ластанған, бұта-шiлiк (азыққа жарамайтын бұталар) басқан, ағаш өскен, тастақ, өсiмдiк жамылғысының аймақтық құрылымы бұзылған, қатты тапталған жайылымдары, жалаңаш сорлары бар, сортаң топырақты, тақыр жер учаскесi. Аталған белгiлер аумақтың 40 процентiне дейiнгi алаңынан көрiнедi) - 0,9;
- қанағаттанғысыз (ластанған, бұта-шiлiк (азыққа жарамайтын бұталар) басқан, ағаш өскен, тастақ, өсiмдiк жамылғысының аймақтық құрылымы бұзылған, қатты тапталған жайылымдары, жалаңаш сорлары бар, сортаң топырақты, тақыр жер учаскесi. Аталған белгiлер аумақтың 40 процентiнен астам алаңынан байқалады) - 0,6;
ғ) жер қабатының еңiстiгi:
-12 градусқа дейiн - 1; 13-тен - 20 градусқа дейiн - 0,8; 20 градустан жоғары - 0,6;
Жер учаскелерiнiң құнын анықтау үшiн жер учаскесiнiң суландырылуына, оның шаруашылық орталығына қарағанда орналасқан жерiне, қызмет көрсету саласының орталықтарынан қашықтығына байланысты мынадай түзету коэффициенттерi қолданылады:
1) жер учаскесiнiң суландырылуы (сумен қамтамасыз етiлуi):
суландырылған - 1,2; суландырылмаған - 0,8;
2) жер учаскесiнiң шаруашылық орталығына қатысты орналасуы, километрмен:
беске дейiн - 1,2; 5-тен 10-ға дейiн - 1; 10-нан 20-ға дейiн - 0,9; 20-дан 30-ға дейiн - 0,8; 30-дан астам - 0,7;
3) жер учаскесiнiң қызмет көрсету орталықтарынан қашықтығы, жолдардың сапасына байланысты [2].
5 кесте
Жер учаскесiнiң қызмет көрсету орталықтарынан қашықтығы [24]
Қашықтығы, км
Тас жолдар
Қиыршық тас төселген жолдар
Жай жолдар
20 - ға дейін
1,4
1,1
0,7
21-40
1,2
0,9
0,6
41-60
1,0
0,7
0,5
61-80
0,8
0,5
-
81-100
0,6
-
-
100-ден астам
0,5
-
-
Жер учаскесiнiң кадастрлық (бағалау) құнын арттыратын немесе кемiтетiн бiрнеше факторлар болған кезде коэффициенттер көбейтiледi.
Мемлекет ауыл шаруашылығы өндірісін жүргізу үшін беретін жер учаскелерін кадастрлық (бағалау) құнын айқындау кезінде жер учаскесінің сапалық жай-күйіне, орналасуына, сумен қамтамасыз етілуіне, қызмет көрсету орталықтарынан қашықтығына байланысты түзету (арттыратын немесе кемітетін) коэффициенттерді қолданады.
Алқаптардың түрі мен топырақтардың үлгісі бойынша жер учаскесінің сапалық жай-күйі жер кадастр карталары, тапырақ, геоботаникалық, топырақ-мелиорация және басқа зерттеу материалдары негізінде анықталады:
1) егістік құрамында пайдаланылатын жер учаскесінің құнын белгілеу үшін оның мелиорациялық жай-күйі мен жер бетінің еңістігіне қарай мынадай түзету коэффициенттері қолданылады:
- жердің мелиорациялық жай-күйі;
- жақсы (топырағы тұзды емес және сортаң емес, тассыз, эрозияға ұшырамаған; жер асты суларының тереңдігі:тұщы су-3метрден астам, минералды су -6метрден астам)-1,2;
- қанағаттанарлық (топырағы аздап тұзды, сортаңдау, тасы аз, аздап эрозияға ұшыраған;минералдануы төмен жер асты суларының тереңдігі 3-6 метр)-0,9;
- қанағатсыз (топырағы орташа және аса тұзданған, орташа және аса сортаң, тастақ, орташа және күшті эрозияға ұқшыраған; 1гл астам минералданған жер асты суларының тереңдігі 3 метрден кем)-0,6;
а) жер бетінің еңістігі:
-1 градусқа дейін-1; 1-ден 3 градусқа дейін-0,98; 3-тен-5 градусқа дейін-0,96, 5-тен 7 градусқа дейін -0,93; 7 градустан астам 0,86; 2) Табиғи жем - шөп алқаптары (шабындық, жайылым) құрамында пайдаланылатын жер учаскелерінің құнын айқындау үшін учаскенің сапалық жай-күйі мен жер бетінің еңістігіне қарай мынадай түзету коэффициенттері қолданылады:
- жақсартылған шабындықтар мен жайылымдар;
- көп жылдық шөп егіліп, түбегейлі жақсартылған-1,2;
-өсімдік жамылғысының түр-құрамын өзгертпей, беткі қабаты жақсартылған-1,1;
- шабындық жердің жай-күйі
- жақсы (ластанбаған, бұта-шілік баспаған, ағаш өспеген, тассыз, аймақтық өсімдіктердің белгілері жақсы байқалатын жер учаскесі)-1,2;
- қанағаттанарлық (ластанған, бұта-шілік басып кеткен, ағаш өскен, тастақ, өсімдік жамылғысының аймақтық құрылымы бұзылған жер учаскесі. Аталған белгілер аумақтың 40 процентіне дейінгі алаңынан көрінеді)-0,9;
- қанағатсыз (ластанған, бұтшілік басып кеткен, ағаш өскен, тастақ, өсімдік жамылғысының аймақтық құрылымы бұзылған жер учаскесі. Аталған белгілер аумақтың 40 процентінен астам алаңынан байқалады)-0,7;
ә)жер қабатының еңістігі:
3 градусқа дейін-1; 3,1-ден-6 градусқа дейін -0,95; 6,1-ден 10градусқа дейін 0,9; 10,1-ден -20 градусқа дейін -0,85; 20 градустан астам -0,5;
-жайылымдық жердің жай-күйі:
-жақсы (ластанбаған, бұта-шілік (азыққа жарамайтын бұталар) баспаған,ағаш өспеген, тассыз, аймақтық өсімдіктердің белгілері жақсы байқалатын жер учаскесі)-1,2;
-қанағаттанарлық (ластанған, бұта-шілік (азыққа жарамайтын бұталар) басқан, ағаш өскен, тастақ, өсімдік жамылғысының аймақтық құрлымы бұзылған, қатты тапталған жайылымдары, жалаңаш сорлары бар, сортаң топырақты, тақыр жер учаскесі. Аталған белгілер аумақтың 40 процентіне дейінгі алаңынан көрінеді) -0,9;
-қанағаттанғысыз (ластанған, бұта-шілік (азыққа жарамайтын бұталар) басқан, ағаш өскен, тастақ, өсімдік жамылғысының аймақтық құрлымы бұзылған, қатты тапталған жайылымдары, жалаңаш сорлары бар, сортаң топырақты, тақыр жер учаскесі. Аталған белгілер аумақтың 40 процентінен астам алаңынан байқалады)-0,6.
б) жер қабатының еңістігі:
-12 градусқа дейін-1; 13-тен-20 градусқа дейін -0,8; 20 градустан жоғары
Жер учаскелерінің құнын анықтау үшін жер учаскесінің суландырылуына, оның шаруашылық орталығына қарағанда орналасқан жеріне, қызымет көрсету саласының орталықтарынан қашықтығына байланысты мынадай түзету коэффициенттері қолданылады:
1)жер учаскесінің суландырылуы (сумен қамтамасыз етілуі):
суландырылған-1,2; суландырылмаған-0,8;
2)жер учаскесінің шаруашылық орталығына қатысты орналасуы, километрмен: беске дейін-1,2; 5-10-ға дейін-1; 10-нан-20-ға дейін -0,9; 20-дан 30-ға дейін -0,8; 30-дан астам -0,7;
3)жер учаскесінің қызмет көрсету орталықтарынан қашықтығы, жолдардың сапасына байланысты: [2].
Ауыл шаруашылығының кадастрлық (бағалау) құнын айқындау үшін төлемақының (нормативтік бағаның) базалық ставкаларын есептеудің әдістемелік негіздері.
Жер учаскелері. Қазіргі уақытта жер учаскелерінің құнын бағалаудың әлемдік теориясы мен практикасында келесі негізгі әдістер бар: салыстырмалы сату әдісі (тасымалдау) әдісі шығындар әдісі кіріс әдісі немесе кірісті капиталдандыру әдісі. Салыстырмалы сату әдісі-бұл соңғы сауда-саттық деректеріне негізделген (3-6 ай ішінде) сатуды тікелей салыстырмалы талдау әдісі (салыстырмалы сату бойынша). Ол ауыстыру принципіне негізделген: ұтымды сатып алушы осы жер учаскесі үшін осындай пайдалы қасиеттері бар ұқсас басқа учаскеден артық төлемейді. Орташа мән сатудың орташа бағасын есептеу арқылы анықталады. Бұл әдіс учаскелер мөлшері бойынша бір-бірінен ерекшеленетін, бірақ параметрлері жағынан салыстырмалы түрде ұқсас жағдайларда қолданылады. Басқа әдіс базалық, стандартты учаскенің құнын салыстырылатын сатылымдарды талдау арқылы анықтауға негізделген, содан кейін ол басқа жер учаскелерінің құнын есептеу үшін нұсқаулық болып табылады. Корреляция (тасымалдау) әдісі-салынған учаскенің жалпы құны мен жер құнының арақатынасын анықтаудан тұрады. Жердің құны мен оған салынған құрылыстардың құны арасында тұрақты байланыс бар екендігі анықталды. Алдымен салынған учаскенің жалпы құны бағаланады, содан кейін ғимараттар мен құрылыстардың құны алынып тасталады және жер учаскесінің құны анықталады.
Шығын әдісі-бағаланатын учаскені толық ауыстыруды қамтамасыз ететін жерді игеру шығындарының қажетті деңгейін анықтауды қамтиды.
Ауыл шаруашылығы айналымынан алынатын жерді бағалау кезінде ең алдымен түйіскен күрделі салымдардың шамасын, бөлінген алаңда топырақты рекультивациялау мен өңдеуді жүргізуге арналған қосымша шығындарды, жерді ауыл шаруашылығы айналымынан алу кезеңінде алынбаған өнімнің шамасы мен құнын ескеру болжанады. Жерді ауылшаруашылық айналымынан алып тастауға, оны құрылыс немесе тау-кен объектілері, құрылыс материалы және т. б. үшін пайдалануға байланысты күрделі салымдардың мөлшерін есептеу, уақыт факторын, ауылшаруашылық жерлерінің құрылымын және аймақтық ерекшеліктерін ескере отырып орындалады. Бұл әдісті ауылшаруашылық жерлерін қорғау механизмінің экономикалық реттеушілерін негіздеу кезінде қолданған жөн. Табысты капиталдандыру әдісі (жер рентасы) - капиталдандыру коэффициенті арқылы есептік кірісті жер құнына айналдыруды көздейді. Бұл әдістің экономикалық мәні мынада: жерді сатып алушы жалдау ақысын алған кезде ұтылмайды және оны банкке салған және оған пайыз алатын ақша иесімен тең жағдайда болады [3]
1.2 Бағалау қызметін реттейтін нормативтік-заңнамалық база
Қазақстан Республикасы Әділет министрлігінің Жылжымайтын мүлікті және заңды тұлғаларды тіркеу комитеті 2008 жылғы 25 мамырда берген мемлекеттік лицензия негізінде Қазақстан Республикасы Жер ресурстарын басқару комитетінің Жер ресурстарын басқару жөніндегі Қызылорда облыстық департаментінің (2.06.09 ж. №6 шарт) мемлекеттік кәсіпорнының кешенді іздестіру бөлімшесінің өтініміне сәйкес, бағалау жөніндегі қызметті жүзеге асыруға құқық береді "Қызылорда облысы Сырдария ауданының егістік жерлерін түгендеу"жұмыстары орындалды.
Әлемнің көптеген елдерінде жер бағасы жер қатынастарын реттеу және ақылы жер пайдалануды қалыптастыру саласындағы жетекші механизм болып табылады. Ауыл шаруашылығындағы меншік нысандарының өзгеруі және жер нарығының дамуы, ең алдымен, жердің нормативтік бағаларын, яғни қатты ақпараттық базаға негізделген бағаларды ғылыми негізделген қалыптастыруды және жұмыс істеуді талап етеді. Жердің нормативтік бағасы жердің бастапқы нарығының жұмыс істеуінің негізі болып табылады және ол арқылы мемлекеттік меншіктен жерге меншіктің әртүрлі нысандарына, соның ішінде жеке меншікке көшу жүзеге асырылады. Агроклиматтық, табиғи-ауыл шаруашылығы аудандастыруды, өндірістің мамандануын, топырақ пен өсімдіктердің сапалық сипаттамасын, олардың экологиялық жай-күйін ескере отырып, аудан деңгейінде ауыл шаруашылығы алқаптарын бағалау жердің бағасын нақтырақ және дәл анықтауға мүмкіндік береді. Егістік жерлерді түгендеу материалдары пайдаланылады:
-әкімшіліктің баға және салық саясатын айқындау кезінде; - ауыл шаруашылығы алқаптарын ұтымды пайдалану және жерді қорғау жөніндегі іс-шараларды жүргізу;
- экологиялық және техникалық апаттардағы шығындарды анықтау.
Аймақтарға бөлу бойынша жұмыстарды жүргізу кезінде бастапқы Материалдар Топырақ және геоботаникалық ізденістер, күріш егу аймағының жерлерін бағалау, Қызылорда облысының жерлерін экономикалық бағалау, мал орналастыру, өсімдік шаруашылығы мен мал шаруашылығы өнімдерін өндіру жөніндегі деректер, әдістемелік нұсқаулар мен нұсқаулықтар болды.
Қазақстан Республикасындағы жерлерді бағалау жөніндегі заңнамалық құжаттар:
1. Қазақстан Республикасының Конституциясы (1995 ж., 30 тамыз) - мемлекеттің негізгі заңы, оған сәйкес жер заңда белгіленген негіздерде, шарттарда және шектерде мемлекеттік және жеке меншікте болуы мүмкін [25].
2. Қазақстан Республикасының Жер кодексі. Қазақстан Республикасының 2003 жылғы 20 маусымдағы N 442 Кодексі.
3. Қазақстан Республикасы Ауыл шаруашылығы министрінің 2020 жылғы 1 қазандағы № 301 бұйрығы. Жер қатынастары саласындағы мемлекеттік қызметтерді көрсету жөніндегі қағидаларды бекіту туралы
4. Қазақстан Республикасы Қаржы министрінің 2018 жылғы 23 ақпандағы № 285 бұйрығы. Қазақстан Республикасы Ақпарат және коммуникация министрлігінің салық салу объектілері және (немесе) салық салуға байланысты объектілері бар салық төлеушілер туралы, сондай-ақ салық салу объектілері және (немесе) салық салуға байланысты объектілер туралы мәліметтерді ұсыну қағидаларын, мерзімдері мен нысандарын бекіту туралы
5. Алматы қаласы бойынша жер салығының ставкасын бекіту туралы Алматы мәслихатының 2003 жылғы 31 желтоқсандағы № 575 шешімі
6. ҚР Үкіметінің 2003 жылғы 2 қыркүйектегі жер учаскелерін жеке меншікке берген кезде, мемлекет немесе мемлекеттік жер пайдаланушымен жалға берген кезде олар үшін төлемнің базалық ставкаларын, сондай-ақ жер учаскесінің жалдау құқығын сату үшін төлем мөлшерін белгілеу туралы № 890 қаулысы
7.Әкімшілік-аумақтық бірліктер бойынша ауыл шаруашылығы мақсатындағы жер учаскелерге жеңілдетілген баға мөлшерін бекіту туралы Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2003 жылғы 10 қыркүйектегі № 918 қаулысына
8.Ауыл және орман шаруашылығын жүргiзуге байланысты емес мақсаттарға оларды пайдалану үшiн ауыл шаруашылығы және орман алқаптарын алып қоюдан туындаған ауыл шаруашылығы мен орман шаруашылығы өндiрiсiнiң шығындарын өтеу нормативтерiн және Алқаптарды қалпына келтiруге жұмсалатын сома есепке алынып, ауыл шаруашылығы өндiрiсiнiң шығындарын өтеу, сондай-ақ орман шаруашылығы өндірісінің шығындары мен залалдарын өтеу ережесін бекіту туралы Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2003 жылғы 8 қазандағы № 1037 Қаулысы
9. Облыстық маңызы бар қалаларда аймақтардың шекаралары және жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкаларына түзету коэффициенттерін бекіту туралы мәслхаттың 2004 жылғы 22 қаңтардағы № 1576 шешімі [25].
Жер учаскелерi үшiн төлемақының базалық ставкалары және жер учаскесiнiң кадастрлық (бағалау) құны
Ауыл шаруашылығы мақсатындағы жер учаскелері жеке меншікке берілген, оларды мемлекет немесе мемлекеттiк жер пайдаланушылар жалға берген кезде жер учаскелерi үшiн төлемақының базалық ставкаларын, жалдау құқығын сату төлемақысының мөлшерiн және мемлекеттік меншіктегі және жер пайдалануға берілмеген жер учаскелеріне жекеше сервитут белгілеу үшін төлемақының мөлшерін Қазақстан Республикасының Үкiметi белгiлейдi.
Жер учаскелерi жеке меншiкке берiлген кезде олар үшiн төлемақының базалық ставкалары облыс орталықтарында, республикалық маңызы бар қалаларда, астанада, облыстық және аудандық маңызы бар қалаларда, кенттер мен ауылдық елді мекендерде жергілікті жағдайлар мен ерекшеліктерге қарай облыстардың, республикалық маңызы бар қалалардың, астананың өкілді және атқарушы органдарының бірлескен шешімдерімен белгiленедi.
Бұл ретте жер учаскелерiн пайдалану төлемақысының ставкалары жер салығы ставкаларының мөлшерiнен төмен болып белгiленбейдi.
Жалдау құқығын сату төлемақысы нақты жер учаскесiнiң кадастрлық (бағалау) құнына қарай сараланып белгiленедi.
Нақты жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын мемлекеттік жер кадастрын жүргізетін "Азаматтарға арналған үкімет" мемлекеттік корпорациясы мемлекеттің жеке меншікке немесе жалға өтеулі негізде беретін жер учаскелері үшін төлемақының базалық мөлшерлемелеріне сәйкес, оған түзету (арттыратын немесе кемітетін) коэффициенттерін қолдана отырып айқындайды және жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау актісімен ресімдейді.
Астананың және республикалық маңызы бар қалалардың, облыс орталықтарының маңындағы аймақта және курортты аймақта орналасқан елдi мекендерде (кенттер мен ауылдық елдi мекендерде) жеке меншiкке берiлетiн жер учаскелерi үшiн төлемақының базалық ставкалары екi есе арттырылады.
Қазақстан Республикасының азаматтарына жеке меншiкке өзiндiк қосалқы шаруашылық жүргiзу, бағбандық және саяжай құрылысы үшiн тегiн берудiң белгiленген нормаларынан артық берiлетiн қосымша жер учаскелерiнiң кадастрлық (бағалау) құны бағаланатын учаскелерге неғұрлым жақын орналасқан ауылдық елдi мекендердiң жер учаскелерi үшiн төлемақының базалық ставкаларына негiзделе отырып айқындалады.
Елдi мекендердiң шегiнен тыс орналасқан, азаматтарға және мемлекеттiк емес заңды тұлғаларға құрылыс жүргiзу үшiн берiлген (берiлетiн) немесе үйлер (құрылыстар, ғимараттар) мен олардың кешендерi салынған жер учаскелерi бойынша, осы баптың 4-1-тармағында көрсетілген жерлерді қоспағанда, үйлердiң (құрылыстардың, ғимараттардың) пайдаланылу мақсатына сәйкес қызмет көрсетуге арналған жердi қоса алғанда, кадастрлық (бағалау) құны бағаланатын жер учаскелеріне неғұрлым жақын орналасқан, облыстық маңызы бар қалаларда аталған мақсаттар үшiн берiлген (берiлетiн) жер учаскелерi үшiн төлемақының базалық ставкаларының он процентi мөлшерiне негiзделе отырып айқындалады.
Елді мекендердің шегінен тыс орналасқан, осы Кодекстің 97-бабына сәйкес ауыл шаруашылығының жұмыс істеуі үшін қажетті үйлер (құрылыстар, ғимараттар) салынған, шаруа немесе фермер қожалығын және ауыл шаруашылығы өндірісін жүргізу үшін берілген (берілетін) жер учаскелері бойынша, оларға қызмет көрсетуге арналған жерлерді қоса алғанда, кадастрлық (бағалау) құны жер учаскелерін ауыл шаруашылығы мақсаты үшін жеке меншікке берген кезде оларға төлемақының базалық ставкаларының мөлшерiне негiзделе отырып айқындалады.
Осы баптың 3 және 4-тармақтарында аталған жер учаскелерiнiң кадастрлық (бағалау) құнын айқындау кезiнде, осы Кодекстiң 11-бабының 4-тармағының 3) тармақшасына сәйкес осы учаскелердiң қызмет көрсету саласы орталықтарынан қашықтығына байланысты түзету коэффициенттерi қолданылады
Жер кадастрын жүргізу кезеңдерінің бірін - яғни кадастрлық құнды анықтау бойынша жұмыстардың жүргізу міндеті еншілес мемлекеттік кәсіпорындарға бекітілген.
Мемлекеттік жер кадастры Агенттіктің мемлекеттік кәсіпорындарымен мамандандырылған, Қазақстан Республикасы үшін бірегей жүйе бойынша қағаз және электронды тасымалдаушыларда жүргізіледі. Бұл мәліметтер қаржылық кадастрды (жер төлемдерін, ипотека және басқа төлемдері есептеу) жүргізудің негіздемесі болып саналады, олар жерді пайдалану мен қорғауды мемлекеттік басқарубойынша жұмыстарды жүргізуге, жерді пайдалануды жобалау мен жоспарлауға және т.б. қызмет етеді.
Жерді мемлекеттік кадастрлық бағалау үшін, нарықтық бағалардың негізінде, және жылжымайтын мүлікті және бағаны аудандастыру әдістерінің негізінде Елді мекенде (қалаларда) жерді кадастрлы бағалау әдістемесі дайындалды. Бұл кезде, жалпы мемлекеттік ақпараттық ресурс болып табылатын АИС ГЗК мәліметтері қолданылады, бұл мәліметтер электронды Үкіметтің құрамды бөлігі және оған кіретін төрт жалпы мемлекеттік жүйелердің бөлігі ретінде сұранысқа ие.
Оларға жатады: Салық министрлігі, жылжымайтын мүлік тізілімімен табиғи ресурстар. Бұл кезде, жалпы мемлекеттік ақпараттық ресурс болып табылатын АИС ГЗК мәліметтері қолданылады, бұл мәліметтер электронды Үкіметтің құрамды бөлігі және оған кіретін төрт жалпы мемлекеттік жүйелердің бөлігі ретінде сұранысқа ие. Оларға жатады: Салық министрлігі, жылжымайтын мүлік тізілімімен табиғи ресурстар
Нарықтық экономика жерді пайдалануға жаңа талаптар қояды.
Нарықтық экономика жағдайларында жер телімдері жылжымайтын мүлік объектілеріне айналуда, яғни жылжымайтын мүліктің объекті ретінде жердің құны болуы тиіс. Жерді тегін пайдаланудан ақылы пайдалануға көшу жерге төлемдердің барлық түрлерін орнату, анықтау және дайындау шараларын қажет етеді. Оның негізгі формалары: жер салығы, жалға алу төлемі, жер теліміне құқық беру үшін төлем, ауыл шаруашылық бағыттағы жерді басқа мақсаттармен босату арқылы ауыл шаруашылығының шығынын өтеу нормативтері.
Жер телімінің барлық сипаттамаларын ескеретін, базалық мөлшерлемелер мен түзету коэффициенттерінің негізінде жер телімдерін кадастрлық (бағалау) құны аукциондарды жүргізген кезде бастапқы болып саналады.
Сонымен қатар, жерді тегін пайдаланудан ақылы пайдалануға өту мәселесі жерді жылжымайтын мүлік объекті ретінде бағасын анықтаудың заманауи әдістерін игеру және талдауды, жерді ақылы пайдаланудың тұжырымдамасын дайындауды, ауылшаруашылық жерді, елді мекендердің жерін және бағалық аудандастыру мен ренталық әдіс негізінде жердің басқа категорияларының кадастрлық (бағалау) құнын анықтау үшін базалық мөлшерлемені (нормативті бағаны) есептеу әдістемесін дайындауды қажет етеді.
Бұл шарт экономикалық төлемдер жүйесі арқылы жер ресурстарын тиімді пайдалану әлеуеті үшін қажет, Қазақстанның әлеуметтік экономикалық даму жолында тұрақты өсуіне, оның жаңа деңгейге шығуына әсер етеді және елдің индустриалды-инновациялық даму бағыттары мен жоспарланған шараларына сәйкес келеді.
1.3 Жердің экономикалық бағасы
Бағалау деп - ауыл шаруашылық өндірістің негізгі құралы ретінде жер сапасын экономикалық көрсеткіштер арқылы бағалауды айтады. Бұл салыстырмалы бағалауға жатады. Жер құнарлығы шығарылатын өнім мөлшеріне сай бағаланады. Өнім - жердің қатысуымен өткен заттандырылған еңбек, өндіріс шығыны мен байланысты адам еңбегі нәтижесі.
Бірдей өндірістік шығындарға келетін өнім немесе өнім бірлігіне келетін шығындар мөлшері экономикалық тұрғыдан жер сапасын көрсетеді. Былай айтқанда, жер сапасының айырмашылығы әртүрлі сапалы жерлерге келетін бірдей шығындардың орнын толтырумен, тиімділігі мен себептелінеді. Осы жай жерді бағалау әдістемесінің негізін қалаушы болып табылады. Бұл жай бойынша, бірдей шығында қай жерде өнім көбірек алынса, сол жердің сапасы жоғары деп саналады. Алынған өнімдердің айырымы сан түрінде жерлер сапасының айырмашылығын көрсетеді [12].
Жер құнарлығының айырмашылығын талдауда К.Маркс бірдей шығындардағы нәтижелерді салыстырды. Ол: қосымша пайда, егер ол кездей соқ жағдайларға байланысты емес, дұрыс құрылса, қашанда капитал және еңбектің екі бірдей мөлшеріндегі өнім арасындағы айырымы ретінде шығады және осы қосымша пайда, егер капитал және еңбектің бірдей мөлшерлері бірдей көлемдердегі жер учаскелерінде әр түрлі нәтижелер берсе, онда ол жер рентасына айналады, - дейді. Жерді бағалау және жердің пайдалануын бағалау дегендер бір ұғым емес. Сапасы бірдей жерлерді әртүрлі пайдалануға болады,сондықтан оларда өнім мөлшерлері де әр түрлі болады. Егер қосымша қаражат жұмсалып, егіншілік мәдениетін нашар жерлерде дұрыс,қарқынды пайдаланса, жақсы жерлерге қарағанда, жоғары өнім көлем бірлігін алуға болады [3]. Сондықтан, тек қана өнім шығыны арқылы шығындарды, агротехниканы, былай айтқанда өндірісті жүргізу деңгейін ескермей, жер сапасын шын мәнінде бағалауға болмайды. Өндіріс шығындары әртүрлі мөлшерде болғандықтан, жеолерді қай деңгейде бағалауға болады деген сұрақ туады.Өз есептерінде және дифференциалдық ренданы негіздеуде К.Маркс орта, ең кең тараған шығындарды алған. Бұл деңгейді ол норма ретінде қабылдап, шығындарды нормалық деп қараған. Шығындардың нормалық деңгейі, әрине, жердің тиісті өңделуін себептейді. Сондықтан жерді бағалау үшін шығындардың нормалық деңгейіне сену керек. Жерді пайдалану тек қана өндіріс деңгейімен шектелмей, оның жеке бөліктерін пайдалану сипатыиен айқындалады. Бұл жағдай ауыл шаруашылық алқаптардың құрамында, олардың әртүрлі мақсаттарда пайдалануында байқалады (ауыл шаруашылық дақылдарды өсіру,мал бағу шөп шабу). Әртүрлі ауыл шаруашылық алқаптарды бағалаудың әдістемелік тәсілдерінде ерекшеліктер пайда болады. Сондықтан жеке бағалауда дақылдардың шектелмей, алқаптар түрлері бойыншада жүргізу қажеттілігі туындайды. Жер құнарлығына топырақ - климаттық жағдаймен қатар экономикалық жағдайлар да әсерін тигізетіндіктен жерлерді бағалауды табиғи экономикалық аймақтар бойынша жүзеге асырады. Жерді бағалауда оның орналасуы да ескеріледі. Бұл жай ең алдымен ауыл шарушылық өндірістің шығын мөлшеріне әсер етеді. Жер учаскесінің орналасуы жер учаскелерінің бірінен кейін бірі өңделу үзділігі үшін өте маңызды және жердің орналасуы мен оның құнарлығы екі сапалық фактор екеніңн, сонымен қатар олар дифференциалдық рента негізі ретінде қарама- қарсы бағыттарда әсер ететіндігін К.Маркс айтып кеткен. Кеңес кезінде сатып алу бағаларын жоспарлау, дифференциалдау мақсатымен жер учаскелері тек қана экономикалық салыстырмалы тұрғыда бағаланған болатын [3]. Қазіргі кезде, жер ауыл шаруашылық пайдаланудан диффренциалдық пайданы алу үшін ақша салынатын орынға жердің бағас.. табу шығып отыр. Бұл жағдайда әсіресе жеодің орналасуын ескерудің мәні өте зор. Жердің бағасын көп жадайда топырақтың жалғыз құнарлағы емес, өнімді нарықтан өткізетін, қамтамассыз ететін, оның орналасу қашықтығы және өндірістік, әлеуметтік шаруа құрылымының дамығандығы, мекенденгендігі сияқты негізгі факторлар негіздейді[10].
Республикамызда ауыл шаруашылығы жерлерін бағалау жалпы түрде келесі мақсаттарда жүргізіледі:
- нысналы мақсатты ескере отырып, жер учаскелерін пайдалану тиімділігін анықтау;
- жер учаскесін кепілдікке беру арқылы банктік несие алу;
- салық салу, жерді жалға алу төлемдерін анықтау;
- мемлекеттік мүдделер үшін жер учаскелерін ықтиарсыз алып қою және реквизиция жағдайында төлеу мөлшерлерін және ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Әл-Фараби атындағы Қазақ ұлттық университеті
География және табиғатты пайдалану факультеті
География, жерге орналастыру және кадастр кафедрасы
ДИПЛОМДЫҚ ЖҰМЫС
тақырыбы: ҚЫЗЫЛОРДА ОБЛЫСЫ СЫРДАРИЯ АУДАНЫ БЕСАРЫҚ АУЫЛДЫҚ ОКРУГІНІҢ АУЫЛ ШАРУШЫЛЫҒЫ ЖЕРЛЕРІН КАДАСТРЛЫҚ БАҒАЛАУ
6В07304 - Кадастр
Орындаған: ___________________
(қолы)
Жарылқасын Б.Б.
Ғылыми жетекшісі:
э.ғ.к аға оқытушы ___________________ Бектурганова А.Е.
Қорғауға жіберілді:
Хаттама №_____, ______________ _________2023 ж.
(қолы)
Кафедра меңгерушісі
г.ғ.д., профессор ______________________
(қолы және мөрі)
Нюсупова Г.Н.
Норма бақылау
аға қоытушы ______________________
(қолы)
Кожахметов Б. Т.
Aлмaты, 2023 ж.
МАЗМҰНЫ
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
3
1
ЖЕРДІҢ КАДАСТРЛЫҚ БАҒАСЫ ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... .
5
1.1
Жердің кадастрлық құнын есептеу әдістемесі ... ... ... ... ... ... . ...
5
1.2
Бағалау қызметін реттейтін нормативтік-заңнамалық база ... ... ... .
14
1.3
Жердің экономикалық бағасы ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ...
18
2
ҚЫЗЫЛОРДА ОБЛЫСЫ СЫРДАРИЯ АУДАНЫНЫҢ ТАБИҒИ-КЛИМАТТЫҚ ЖАҒДАЙЛАРЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
23
2.1
Сырдария ауданы Бесарық ауылының физика-географиялық жерлеріне қысқаша шолу ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
23
2.2
Жер қоры және оның құрылымы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
27
2.3
Сырдария ауданында жерді түгендеу жұмыстары ... ... ... ... ... ...
32
3
ҚЫЗЫЛОРДА ОБЛЫСЫ, СЫРДАРИЯ АУДАНЫ БЕСАРЫҚ АУЫЛДЫҚ ОКРУГЫНЫҢ АУЫЛ ШАРУШЫЛЫҚ ЖЕРЛЕРІНІҢ КАДАСТРЛЫҚ БАҒАЛАУ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
36
3.1
Жердің нормативтік бағасын есептеу принциптері. Ауыл шаруашылығы алқаптары. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
36
3.2
Табиғи жем-шөп алқаптары жерлерінің нормативтік бағасы ... ... .
40
3.3
Баға кластарының сипаттамасы ауыл шаруашылығы алқаптары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
44
Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
56
Пайдаланған әдебиеттер тізімі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
58
Қосымша 1 ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
60
Кіріспе
Жұмыстың өзектілігі. Жер - адамның өмір сүруіне қолайлы биологиялық жағдайлар қалыптасқан, қойнауы мен биосферасының саналуан байлығымен сипатталатын және еңбекті қолдануға мүмкіндік беретін адамның тіршілік мекені. Жердің осы ролін сипаттай отырып, XVII ғасырдағы көрнекті ағылшын ғалымы Уильям Петти: "Тұтыну құндары мен заттық байлықтың көзі тек еңбек қана емес. Еңбек - байлықтың атасы, ал жер оның анасы" деген екен.Жалпыхалықтық масштабта жер ұғымы планета бетін қамтиды. Дегенмен, жалпыға мәлім: Жер бетінің басым бөлігі 36,1 млн.км2 немесе 70,8%-тін алып жатқан Әлем мұхиты астында, жер көлемі алты құрлықты қамти отырып, планетаның 149,1 млн.км2 немесе 29,2%-ті құрайды. Соңғысының 13 бөлігі таулы жерлер, 20%-тін шөл және 30%-тін орман алып жатыр. Жердің тек 10%-ті ғана ауылшаруашылық алаптарға жатады. Жер литосфераның, гидросфераның және атмосфераның аса күрделі құрам бөлшектерінің бірі болып табылады. Табиғи ресурстар таусылатындар және таусылмайтындар болып бөлінеді. Жер болса, шектеулі түрде жаңаратын ресурстарға жатады. Жерді шектеулі түрде жаңаратын ресурстарға жатқызу оның екі қасиеттерімен себептеледі: бір жағынан, жер дұрыс пайдаланылған жағдайда оның өндіргіш қасиеттері ұдайы өндірілуге тиісті, ал екіншіден жер жылжымайтын мүлік, дегенмен оның жалпы көлемі өзгермейді. Қазақстан Республикасы мол жер ресурстарын иеленiп отыр. Бiркелкi мемлекеттiк жер коры 272,5 млн. га кұрайды. Республиканың территориясында 8 табиғи-шаруашылық, аумақ пен 2 табиғи-шаруашылық, облыс бөлiнiп отыр, олардың iшiнде жерлердiң көбi шөл (112,2 млн га), шөлейт (37,3 млн га) және дала (62,4 млн га) ayмaқтapындa болып отыр. Барлық жер қоры жетi санатқа бөлiнедi, оның iшiнде - 34,4 ауыл шарашылық мақсатындағы жерлер, 43,9 мемлекеттiк запастағы елдi мекендердiң жерлерi, 4,1 өнеркәсiп, көлiк, байланыс, қорғаныс және өзге де ауыл шаруашылық емес жерлер, 4,0 орман, 1,3 су қорлары, ал ерекше корғaлынатын табиғи аумақтардың жерлерi 0,55% құрайды. Республикада 161 әкiмшiлiк аудан, қалалар мен поселкелердiң саны - 302, ал ауылды елдi - мекендердiң саны 7164 кұрайды. Бұл көрсеткiштер республика жер корының мол болуын, ал табиғи шаруашылықты жағдайын бiрдей eмecтiгiн және әкiмшiлiк бөлiмдерiнiң көптiгiн керсетедi. Осыған байланысты тақырып өзекті болып табылады.
Дипломдық жұмыстың мақсаты. Қызылорда облысы Сырдария ауданы Бесарық ауылдық округінің ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерлеріне кадастрлық бағалау жұмыстарын жүргізу.
Алға қойылған мақсаттарға сәйкес келесі міндеттер қойылды:
- Қызылорда облысы Сырдария ауданының географиялық орналасу ерекшеліктері мен табиғи-климаттық жағдайына баға беру;
- Қызылорда облысы Сырдария ауданының ауыл шаруашылғы мақсатындағы жерлерінің сандық және сапалық көрсеткіштеріне талдау жасау;
- ауыл шаруашылғы жерлерінің егістік шаруашылығында пайдалану ерекшелігі мен жер пайдаланушылар бойынша бөлінуіне талдау жасау;
- Бесарық ауылдық округінің ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерлеріне кадастрлық бағалау жұмыстарын жүргізу;
- жердің нормативтік бағасын есептеу принциптері. ауыл шаруашылығы алқаптарының бағасын айқындау.
Жұмыстың құрылымы мен көлемі: Дипломдық жұмыс кіріспеден, 3 тараудан, негізгі мәселені қарастыратын 9 бөлімнен, қорытынды, пайдаланған әдебиеттер тізімі мен қосымшадан тұрады. Жалпы мәтіндік бөлімі 59 беттен тұратын жұмыс құрамында 1 сурет, соның ішінде 1 карта, 21 кестеден тұрады.
Бұған себепті, қарастырылып отырған дипломдық жобада ішкі шаруашылық жерге орналастыру мәселелері қарастырылуда, және қабылданған жобалық шешімдердің негізінде мал азығы алаптарының (негізінен табиғи маусымдық жайылымдар) кадастрлық құны (бағасы) анықталады.
Қазақстан Республикасы мол жер ресурстарын иеленiп отыр. Бiркелкi мемлекеттiк жер коры 272,5 млн. га кұрайды. Республиканың территориясында 8 табиғи-шаруашылық, аумақ пен 2 табиғи-шаруашылық, облыс бөлiнiп отыр, олардың iшiнде жерлердiң көбi шөл (112,2 млн га), шөлейт (37,3 млн га) және дала (62,4 млн га) ayмaқтapындa болып отыр. Барлық жер қоры жетi санатқа бөлiнедi, оның iшiнде - 34,4 ауыл шарашылық мақсатындағы жерлер, 43,9 мемлекеттiк запастағы елдi мекендердiң жерлерi, 4,1 өнеркәсiп, көлiк, байланыс, қорғаныс және өзге де ауыл шаруашылық емес жерлер, 4,0 орман, 1,3 су қорлары, ал ерекше корғaлынатын табиғи аумақтардың жерлерi 0,55% құрайды. Республикада 161 әкiмшiлiк аудан, қалалар мен поселкелердiң саны - 302, ал ауылды елдi-мекендердiң саны 7164 кұрайды. Бұл көрсеткiштер республика жер корының мол болуын, ал табиғи шаруашылықты жағдайын бiрдей eмecтiгiн және әкiмшiлiк бөлiмдерiнiң көптiгiн көрсетедi.
1 ЖЕРДІҢ КАДАСТРЛЫҚ БАҒАСЫ
1.1 Жердің кадастрлық құнын есептеу әдістемесі
Кадастрлық (бағалау) құны - мемлекет жер учаскесін немесе оны жалға алу құқығын сатқан кезде қолданылатын, инфляцияның жалпы деңгейі туралы ресми статистикалық ақпаратқа сәйкес кезең-кезеңімен нақтыланатын жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкалары және оларға түзету коэффициенттері негізінде айқындалатын жер учаскесінің есептеу құны.
Жер учаскелерінің кадастырлық құнын анықтау үшін, келесі мәліметтер қолданылады:
oo жер учаскесінің жалпы ауданы;
oo бір шаршы метр немесе бір га. жер үшін төлем ақының базалық ставкасы;
oo түзету коэффициенттері.
Нақты жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын мемлекеттік жер кадастрын жүргізетін мамандандырылған мемлекеттік кәсіпорындар мемлекеттің жеке меншікке немесе жалға өтеулі негізде беретін жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкаларына сәйкес оған түзету (арттыратын немесе кемітетін) коэффициенттерін қолдана отырып белгілейді және облыстардың, республикалық маңызы бар қалалардың, астананың, аудандардың, облыстық маңызы бар қалалардың жергілікті атқарушы органдарының жер учаскелерін беру жөніндегі құзыреті шегінде облыстың, республикалық маңызы бар қаланың, астананың, ауданның, облыстық маңызы бар қаланың уәкілетті органы үш жұмыс күні ішінде бекітетін жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау актісімен ресімдейді.
Жер учаскесінің базалық ставкасы.
Ауыл шаруашылығы мақсатындағы жер учаскелері жеке меншікке берілген, оларды мемлекет немесе мемлекеттік жер пайдаланушылар жалға берген кезде жер учаскелерi үшiн төлемақының базалық ставкаларын, жалдау құқығын сату төлемақысының мөлшерiн және мемлекеттік меншіктегі және жер пайдалануға берілмеген жер учаскелеріне жекеше сервитут белгілеу үшін төлемақының мөлшері Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2003 жылғы 2 қыркүйектегі N 890 қаулысымен белгіленген (кесте 1).
Жер учаскелерi жеке меншiкке берiлген кезде олар үшiн төлемақының базалық ставкалары облыс орталықтарында, республикалық маңызы бар қалаларда, астанада, облыстық және аудандық маңызы бар қалаларда, кенттер мен ауылдық елді мекендерде жергілікті жағдайлар мен ерекшеліктерге қарай облыстардың, республикалық маңызы бар қалалардың, астананың өкілді және атқарушы органдарының бірлескен шешімдерімен белгiленедi. Қызыорда облысы бойынша бұл нормативтік құжат облыстық мәслихатының 2011 жылғы 27 желтоқсан № 35412-IV шешiмi және облыс әкiмдiгiнiң 2011 жылғы 26 желтоқсан № 302 қаулысымен бекітілген (кесте 2) [1].
1 кесте
Жер учаскелерін ауыл шаруашылығы мақсатындағы жеке меншікке берген кезде олар үшін төлемақының базалық ставкалары гектарына мың теңгемен [1]
облыс
Ауыл шаруашылық алқаптары
Топырақтың типтері мен шағын типтері
қара топырақты
Қою қызыл қоңыр
Қызыл қоңыр
Ашық қызыл қоңыр
қоңыр
Сұр қоңыр
Сұр қоңыр(күріш себу аймағы)
құмдар
Сұр топырақты ашық және қарапайым
Сұр топырақты (мақта шаруашылығы аймағы)
Тауға жапсарлас, таулық ашық қызыл
Тауға жапсарлас, таулы қара топырақты және қызыл қоңыр
суб-
алпілік және
алпілік
Шайылған қарапайым
оңтүстік
Қызылорда облысы
суармалы егістік
шабындық
жайылым
-
-
-
-
-
39,4
2,0
50,1
5,6
2,0
99,2
1,9
10,6
4,4
-
-
-
-
2 кесте
Облыс орталығында, облыстық және аудандық маңызы бар қалаларда, облыстың кенттерi мен ауылдық елдi мекендерiнде жеке меншiкке берiлетiн жер учаскелерi үшiн төлемақының базалық ставкалары [1]
Рс №
Облыстың
елдi мекендерi
Облыс орталығының ставкасынан алынған пайызы,%
1 шаршы метр үшiн төлем-ақының ставкасы, теңге
1
2
3
4
1
Облыс орталығы
100
1304
2
Облыстық маңызы бар қалалар
85
1108,4
3
Аудандық маңызы бар қалалар
75
978
4
Мына аймақтарда орналасқан кенттер және ауылдық елдi мекендер:
кенттер
ауылдық елдi мекендер
кенттер
ауылдық елдi мекендер
далалық орманды, далалық және құрғақ далалық
25
15
326
195,6
шөлейт және жартылай шөлейт
18
10
234,72
130,4
тау бөктерiндегi-шөлейт -далалық, субтропикалық шөлейт және тау бөктерiндегi - шөлейт
30
18
391,2
234,72
Түзету коэффициенттері. Елді-мекен жерлеріне түзету коэффициенттері мен аймақтардың шекаралары аудандық маңызы бар қалаларда, кенттер мен селолық елді мекендерде-аудандық атқарушы органның ұсынысы бойынша аудандық өкілді органның, ал облыстық маңызы бар қолаларда (Астана және Алматы қалаларында) облыстық (Астана және Алматы қалалық) атқарушы органың ұсынысы бойынша облыстық (Астана және Алматы қалалық) өкілді органның шешімімен бекітіледі.
Қызылорда облысы Сырдария аудандық мәслихатының 2013 жылғы 29 наурыздағы N 116 шешімі. Қызылорда облысының Әділет департаментінде 2013 жылы 02 мамырда N 4438 тіркелді. Күші жойылды - Қызылорда облысы Сырдария аудандық мәслихатының 2017 жылғы 22 желтоқсандағы № 161 шешімімен бекітілген [1,2].
1 сурет. Қызылорда облысы, Сырдария ауданы жерлерін аймақтарға бөлу жобасы (схемасы) [24]
3 кесте
Қызылорда облысы, Сырдария ауданы жерлерінің бағалау аймақтарының шекаралары [24]
Аймақ нөмірі
Жер-кадастрлық кварталдар шекараларымен аймақтардың қиылысу шекаралары
Аймақ ауданы, га
I
I аймақ (002,003 кварталдары)
247,0
Аймақтың шекарасы, батысынан Майжарма каналымен шектесіп, солтүстігі темір жолмен, шығысынан Әлиакбаров көшесі және А.Тоқмағанбетов көшесімен, оңтүстігінен Айтек каналын бойлай Амангелді көшесімен "Қызылорда-Жалағаш" автомобиль жолымен түйіседі.
II
II аймақ (002, 003, 028 кварталдары)
551,0
Аймақтың солтүстік шығысы темір жолмен Тереңөзек кентінің шегінің оңтүстік-шығыс бөлігі толығымен қамтып, оңтүстігінен Сырдария өзенінің бойымен, "Қызылорда-Жалағаш" автомобиль жолымен солтүстікке қарай Амангелді, Әлиакбаров пен А.Тоқмағанбетов көшесін бойлай темір жолмен түйіседі.
ІІІ
ІІІ аймақ (001 квартал)
219,0
Аймақтың шекарасы батысынан Айтбай каналы бойымен, солтүстігі темір жол бойымен, шығысы Майжарма каналы бойымен, оңтүстігі Айтек каналы бойымен өтеді.
IV
IV аймақ (003 квартал,028 квартал)
330,0
Аймақ шекарасын темір жолдың бойы Тереңөзек кенті аймағының түгелімен солтүстігін қамтиды;Сырдария өзенінің солтүстік батысынан және солтүстік шығысынан Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2011 жылғы 25 тамыздағы "Орман қоры жерінің жекелеген учаскелерін басқа санаттағы жерге ауыстыру туралы" N 957 Қаулысына сәйкес орман қоры жерлерінің санатынан елді мекендер санатына ауыстырылған Тереңөзек кентіне қосымша табысталған жер учаскелері қамтиды.
1347,0
Қызылорда облысы, Сырдария ауданы жерлерінің бағалау аймақтары 4 ке бөлінген.
- аймақтың шекарасы, батысынан Майжарма каналымен шектесіп, солтүстігі темір жолмен, шығысынан Әлиакбаров көшесі және А.Тоқмағанбетов көшесімен, оңтүстігінен Айтек каналын бойлай Амангелді көшесімен "Қызылорда-Жалағаш" автомобиль жолымен түйіседі.
- аймақтың солтүстік шығысы темір жолмен Тереңөзек кентінің шегінің оңтүстік-шығыс бөлігі толығымен қамтып, оңтүстігінен Сырдария өзенінің бойымен, "Қызылорда-Жалағаш" автомобиль жолымен солтүстікке қарай Амангелді, Әлиакбаров пен А.Тоқмағанбетов көшесін бойлай темір жолмен түйіседі.
- аймақтың шекарасы батысынан Айтбай каналы бойымен, солтүстігі темір жол бойымен, шығысы Майжарма каналы бойымен, оңтүстігі Айтек каналы бойымен өтеді.
- аймақ шекарасын темір жолдың бойы Тереңөзек кенті аймағының түгелімен солтүстігін қамтиды;Сырдария өзенінің солтүстік батысынан және солтүстік шығысынан Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2011 жылғы 25 тамыздағы "Орман қоры жерінің жекелеген учаскелерін басқа санаттағы жерге ауыстыру туралы" N 957 Қаулысына сәйкес орман қоры жерлерінің санатынан елді мекендер санатына ауыстырылған Тереңөзек кентіне қосымша табысталған жер учаскелері қамтиды.
4 кесте
Жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкаларына түзету коэффициенттері [24]
Аймақтың нөмірі
Жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкаларына түзету коэффициенттері
I
2.0
II
1.8
III
1.6
IV
1.4
Мемлекет ауыл шаруашылығы өндiрiсiн жүргiзу үшiн беретiн жер учаскелерiнiң кадастрлық (бағалау) құнын айқындау кезiнде жер учаскесiнiң сапалық жай-күйiне, орналасуына, сумен қамтамасыз етiлуiне, қызмет көрсету орталықтарынан қашықтығына байланысты түзету (арттыратын немесе кемiтетiн) коэффициенттерi қолданылады.
Алқаптардың түрi мен топырақтардың үлгiсi бойынша жер учаскесiнiң сапалық жай-күйi жер-кадастр карталары, топырақ, геоботаникалық, топырақ-мелиорация және басқа зерттеу материалдары негiзiнде анықталады:
1) егiстiк құрамында пайдаланылатын жер учаскесiнiң құнын белгiлеу үшiн оның мелиорациялық жай-күйi мен жер бетiнiң еңiстiгiне қарай мынадай түзету коэффициенттерi қолданылады:
а) жердiң мелиорациялық жай-күйi:
- жақсы (топырағы тұзды емес және сортаң емес, тассыз, эрозияға ұшырамаған; жер асты суларының тереңдiгi: тұщы су - 3 метрден астам, минералды су - 6 метрден астам) - 1,2;
- қанағаттанарлық (топырағы аздап тұзды, сортаңдау, тасы аз, аздап эрозияға ұшыраған; минералдануы төмен жер асты суларының тереңдiгі 3-6 м) - 0,9;
- қанағаттанғысыз (топырағы орташа және аса тұзданған, орташа және аса сортаң, тастақ, орташа және күштi эрозияға ұшыраған; 1 гл астам минералданған жер асты суларының тереңдiгi 3 метрден кем) - 0,6;
ә) жер бетiнiң еңiстiгi:
-1 градусқа дейiн - 1; 1-ден 3 градусқа дейiн - 0,98; 3-тен 5 градусқа дейiн - 0,96; 5-тен 7 градусқа дейiн - 0,93; 7 градустан астам 0,86;
2) табиғи жем-шөп алқаптары (шабындық, жайылым) құрамында пайдаланылатын жер учаскелерiнiң құнын айқындау үшiн учаскенiң сапалық жай-күйi мен жер бетiнiң еңiстiгiне қарай мынадай түзету коэффициенттерi қолданылады:
б) жақсартылған шабындықтар мен жайылымдар:
- көп жылдық шөп егiлiп, түбегейлi жақсартылған - 1,2;
-өсiмдiк жамылғысының түр-құрамын өзгертпей, беткi қабаты жақсартылған - 1,1;
- шабындық жердiң жай-күйi;
- жақсы (ластанбаған, бұта-шiлiк баспаған, ағаш өспеген, тассыз, аймақтық өсiмдiктердiң белгiлерi жақсы байқалатын жер учаскесi) - 1,2;
- қанағаттанарлық (ластанған, бұта-шiлiк басып кеткен, ағаш өскен, тастақ, өсiмдiк жамылғысының аймақтық құрылымы бұзылған жер учаскесi. Аталған белгiлер аумақтың 40 процентiне дейiнгi алаңынан көрiнедi) - 0,9; қанағаттанғысыз (ластанған, бұта-шiлiк басып кеткен, ағаш өскен, тастақ, өсiмдiк жамылғысының аймақтық құрылымы бұзылған жер учаскесi. Аталған белгiлер аумақтың 40 процентiнен астам алаңынан байқалады) - 0,7;
в) жер қабатының еңiстiгi:
-3 градусқа дейiн - 1;
- 3,1-ден - 6 градусқа дейiн - 0,95;
- 6,1-ден 10 градусқа дейiн - 0,9;
- 10,1-ден - 20 градусқа дейiн - 0,85;
- 20 градустан астам - 0,5;
г) жайылымдық жердiң жай-күйi:
- жақсы (ластанбаған, бұта-шiлiк (азыққа жарамайтын бұталар) баспаған, ағаш өспеген, тассыз, аймақтық өсiмдiктердiң белгiлерi жақсы байқалатын жер учаскесi) - 1,2;
- қанағаттанарлық (ластанған, бұта-шiлiк (азыққа жарамайтын бұталар) басқан, ағаш өскен, тастақ, өсiмдiк жамылғысының аймақтық құрылымы бұзылған, қатты тапталған жайылымдары, жалаңаш сорлары бар, сортаң топырақты, тақыр жер учаскесi. Аталған белгiлер аумақтың 40 процентiне дейiнгi алаңынан көрiнедi) - 0,9;
- қанағаттанғысыз (ластанған, бұта-шiлiк (азыққа жарамайтын бұталар) басқан, ағаш өскен, тастақ, өсiмдiк жамылғысының аймақтық құрылымы бұзылған, қатты тапталған жайылымдары, жалаңаш сорлары бар, сортаң топырақты, тақыр жер учаскесi. Аталған белгiлер аумақтың 40 процентiнен астам алаңынан байқалады) - 0,6;
ғ) жер қабатының еңiстiгi:
-12 градусқа дейiн - 1; 13-тен - 20 градусқа дейiн - 0,8; 20 градустан жоғары - 0,6;
Жер учаскелерiнiң құнын анықтау үшiн жер учаскесiнiң суландырылуына, оның шаруашылық орталығына қарағанда орналасқан жерiне, қызмет көрсету саласының орталықтарынан қашықтығына байланысты мынадай түзету коэффициенттерi қолданылады:
1) жер учаскесiнiң суландырылуы (сумен қамтамасыз етiлуi):
суландырылған - 1,2; суландырылмаған - 0,8;
2) жер учаскесiнiң шаруашылық орталығына қатысты орналасуы, километрмен:
беске дейiн - 1,2; 5-тен 10-ға дейiн - 1; 10-нан 20-ға дейiн - 0,9; 20-дан 30-ға дейiн - 0,8; 30-дан астам - 0,7;
3) жер учаскесiнiң қызмет көрсету орталықтарынан қашықтығы, жолдардың сапасына байланысты [2].
5 кесте
Жер учаскесiнiң қызмет көрсету орталықтарынан қашықтығы [24]
Қашықтығы, км
Тас жолдар
Қиыршық тас төселген жолдар
Жай жолдар
20 - ға дейін
1,4
1,1
0,7
21-40
1,2
0,9
0,6
41-60
1,0
0,7
0,5
61-80
0,8
0,5
-
81-100
0,6
-
-
100-ден астам
0,5
-
-
Жер учаскесiнiң кадастрлық (бағалау) құнын арттыратын немесе кемiтетiн бiрнеше факторлар болған кезде коэффициенттер көбейтiледi.
Мемлекет ауыл шаруашылығы өндірісін жүргізу үшін беретін жер учаскелерін кадастрлық (бағалау) құнын айқындау кезінде жер учаскесінің сапалық жай-күйіне, орналасуына, сумен қамтамасыз етілуіне, қызмет көрсету орталықтарынан қашықтығына байланысты түзету (арттыратын немесе кемітетін) коэффициенттерді қолданады.
Алқаптардың түрі мен топырақтардың үлгісі бойынша жер учаскесінің сапалық жай-күйі жер кадастр карталары, тапырақ, геоботаникалық, топырақ-мелиорация және басқа зерттеу материалдары негізінде анықталады:
1) егістік құрамында пайдаланылатын жер учаскесінің құнын белгілеу үшін оның мелиорациялық жай-күйі мен жер бетінің еңістігіне қарай мынадай түзету коэффициенттері қолданылады:
- жердің мелиорациялық жай-күйі;
- жақсы (топырағы тұзды емес және сортаң емес, тассыз, эрозияға ұшырамаған; жер асты суларының тереңдігі:тұщы су-3метрден астам, минералды су -6метрден астам)-1,2;
- қанағаттанарлық (топырағы аздап тұзды, сортаңдау, тасы аз, аздап эрозияға ұшыраған;минералдануы төмен жер асты суларының тереңдігі 3-6 метр)-0,9;
- қанағатсыз (топырағы орташа және аса тұзданған, орташа және аса сортаң, тастақ, орташа және күшті эрозияға ұқшыраған; 1гл астам минералданған жер асты суларының тереңдігі 3 метрден кем)-0,6;
а) жер бетінің еңістігі:
-1 градусқа дейін-1; 1-ден 3 градусқа дейін-0,98; 3-тен-5 градусқа дейін-0,96, 5-тен 7 градусқа дейін -0,93; 7 градустан астам 0,86; 2) Табиғи жем - шөп алқаптары (шабындық, жайылым) құрамында пайдаланылатын жер учаскелерінің құнын айқындау үшін учаскенің сапалық жай-күйі мен жер бетінің еңістігіне қарай мынадай түзету коэффициенттері қолданылады:
- жақсартылған шабындықтар мен жайылымдар;
- көп жылдық шөп егіліп, түбегейлі жақсартылған-1,2;
-өсімдік жамылғысының түр-құрамын өзгертпей, беткі қабаты жақсартылған-1,1;
- шабындық жердің жай-күйі
- жақсы (ластанбаған, бұта-шілік баспаған, ағаш өспеген, тассыз, аймақтық өсімдіктердің белгілері жақсы байқалатын жер учаскесі)-1,2;
- қанағаттанарлық (ластанған, бұта-шілік басып кеткен, ағаш өскен, тастақ, өсімдік жамылғысының аймақтық құрылымы бұзылған жер учаскесі. Аталған белгілер аумақтың 40 процентіне дейінгі алаңынан көрінеді)-0,9;
- қанағатсыз (ластанған, бұтшілік басып кеткен, ағаш өскен, тастақ, өсімдік жамылғысының аймақтық құрылымы бұзылған жер учаскесі. Аталған белгілер аумақтың 40 процентінен астам алаңынан байқалады)-0,7;
ә)жер қабатының еңістігі:
3 градусқа дейін-1; 3,1-ден-6 градусқа дейін -0,95; 6,1-ден 10градусқа дейін 0,9; 10,1-ден -20 градусқа дейін -0,85; 20 градустан астам -0,5;
-жайылымдық жердің жай-күйі:
-жақсы (ластанбаған, бұта-шілік (азыққа жарамайтын бұталар) баспаған,ағаш өспеген, тассыз, аймақтық өсімдіктердің белгілері жақсы байқалатын жер учаскесі)-1,2;
-қанағаттанарлық (ластанған, бұта-шілік (азыққа жарамайтын бұталар) басқан, ағаш өскен, тастақ, өсімдік жамылғысының аймақтық құрлымы бұзылған, қатты тапталған жайылымдары, жалаңаш сорлары бар, сортаң топырақты, тақыр жер учаскесі. Аталған белгілер аумақтың 40 процентіне дейінгі алаңынан көрінеді) -0,9;
-қанағаттанғысыз (ластанған, бұта-шілік (азыққа жарамайтын бұталар) басқан, ағаш өскен, тастақ, өсімдік жамылғысының аймақтық құрлымы бұзылған, қатты тапталған жайылымдары, жалаңаш сорлары бар, сортаң топырақты, тақыр жер учаскесі. Аталған белгілер аумақтың 40 процентінен астам алаңынан байқалады)-0,6.
б) жер қабатының еңістігі:
-12 градусқа дейін-1; 13-тен-20 градусқа дейін -0,8; 20 градустан жоғары
Жер учаскелерінің құнын анықтау үшін жер учаскесінің суландырылуына, оның шаруашылық орталығына қарағанда орналасқан жеріне, қызымет көрсету саласының орталықтарынан қашықтығына байланысты мынадай түзету коэффициенттері қолданылады:
1)жер учаскесінің суландырылуы (сумен қамтамасыз етілуі):
суландырылған-1,2; суландырылмаған-0,8;
2)жер учаскесінің шаруашылық орталығына қатысты орналасуы, километрмен: беске дейін-1,2; 5-10-ға дейін-1; 10-нан-20-ға дейін -0,9; 20-дан 30-ға дейін -0,8; 30-дан астам -0,7;
3)жер учаскесінің қызмет көрсету орталықтарынан қашықтығы, жолдардың сапасына байланысты: [2].
Ауыл шаруашылығының кадастрлық (бағалау) құнын айқындау үшін төлемақының (нормативтік бағаның) базалық ставкаларын есептеудің әдістемелік негіздері.
Жер учаскелері. Қазіргі уақытта жер учаскелерінің құнын бағалаудың әлемдік теориясы мен практикасында келесі негізгі әдістер бар: салыстырмалы сату әдісі (тасымалдау) әдісі шығындар әдісі кіріс әдісі немесе кірісті капиталдандыру әдісі. Салыстырмалы сату әдісі-бұл соңғы сауда-саттық деректеріне негізделген (3-6 ай ішінде) сатуды тікелей салыстырмалы талдау әдісі (салыстырмалы сату бойынша). Ол ауыстыру принципіне негізделген: ұтымды сатып алушы осы жер учаскесі үшін осындай пайдалы қасиеттері бар ұқсас басқа учаскеден артық төлемейді. Орташа мән сатудың орташа бағасын есептеу арқылы анықталады. Бұл әдіс учаскелер мөлшері бойынша бір-бірінен ерекшеленетін, бірақ параметрлері жағынан салыстырмалы түрде ұқсас жағдайларда қолданылады. Басқа әдіс базалық, стандартты учаскенің құнын салыстырылатын сатылымдарды талдау арқылы анықтауға негізделген, содан кейін ол басқа жер учаскелерінің құнын есептеу үшін нұсқаулық болып табылады. Корреляция (тасымалдау) әдісі-салынған учаскенің жалпы құны мен жер құнының арақатынасын анықтаудан тұрады. Жердің құны мен оған салынған құрылыстардың құны арасында тұрақты байланыс бар екендігі анықталды. Алдымен салынған учаскенің жалпы құны бағаланады, содан кейін ғимараттар мен құрылыстардың құны алынып тасталады және жер учаскесінің құны анықталады.
Шығын әдісі-бағаланатын учаскені толық ауыстыруды қамтамасыз ететін жерді игеру шығындарының қажетті деңгейін анықтауды қамтиды.
Ауыл шаруашылығы айналымынан алынатын жерді бағалау кезінде ең алдымен түйіскен күрделі салымдардың шамасын, бөлінген алаңда топырақты рекультивациялау мен өңдеуді жүргізуге арналған қосымша шығындарды, жерді ауыл шаруашылығы айналымынан алу кезеңінде алынбаған өнімнің шамасы мен құнын ескеру болжанады. Жерді ауылшаруашылық айналымынан алып тастауға, оны құрылыс немесе тау-кен объектілері, құрылыс материалы және т. б. үшін пайдалануға байланысты күрделі салымдардың мөлшерін есептеу, уақыт факторын, ауылшаруашылық жерлерінің құрылымын және аймақтық ерекшеліктерін ескере отырып орындалады. Бұл әдісті ауылшаруашылық жерлерін қорғау механизмінің экономикалық реттеушілерін негіздеу кезінде қолданған жөн. Табысты капиталдандыру әдісі (жер рентасы) - капиталдандыру коэффициенті арқылы есептік кірісті жер құнына айналдыруды көздейді. Бұл әдістің экономикалық мәні мынада: жерді сатып алушы жалдау ақысын алған кезде ұтылмайды және оны банкке салған және оған пайыз алатын ақша иесімен тең жағдайда болады [3]
1.2 Бағалау қызметін реттейтін нормативтік-заңнамалық база
Қазақстан Республикасы Әділет министрлігінің Жылжымайтын мүлікті және заңды тұлғаларды тіркеу комитеті 2008 жылғы 25 мамырда берген мемлекеттік лицензия негізінде Қазақстан Республикасы Жер ресурстарын басқару комитетінің Жер ресурстарын басқару жөніндегі Қызылорда облыстық департаментінің (2.06.09 ж. №6 шарт) мемлекеттік кәсіпорнының кешенді іздестіру бөлімшесінің өтініміне сәйкес, бағалау жөніндегі қызметті жүзеге асыруға құқық береді "Қызылорда облысы Сырдария ауданының егістік жерлерін түгендеу"жұмыстары орындалды.
Әлемнің көптеген елдерінде жер бағасы жер қатынастарын реттеу және ақылы жер пайдалануды қалыптастыру саласындағы жетекші механизм болып табылады. Ауыл шаруашылығындағы меншік нысандарының өзгеруі және жер нарығының дамуы, ең алдымен, жердің нормативтік бағаларын, яғни қатты ақпараттық базаға негізделген бағаларды ғылыми негізделген қалыптастыруды және жұмыс істеуді талап етеді. Жердің нормативтік бағасы жердің бастапқы нарығының жұмыс істеуінің негізі болып табылады және ол арқылы мемлекеттік меншіктен жерге меншіктің әртүрлі нысандарына, соның ішінде жеке меншікке көшу жүзеге асырылады. Агроклиматтық, табиғи-ауыл шаруашылығы аудандастыруды, өндірістің мамандануын, топырақ пен өсімдіктердің сапалық сипаттамасын, олардың экологиялық жай-күйін ескере отырып, аудан деңгейінде ауыл шаруашылығы алқаптарын бағалау жердің бағасын нақтырақ және дәл анықтауға мүмкіндік береді. Егістік жерлерді түгендеу материалдары пайдаланылады:
-әкімшіліктің баға және салық саясатын айқындау кезінде; - ауыл шаруашылығы алқаптарын ұтымды пайдалану және жерді қорғау жөніндегі іс-шараларды жүргізу;
- экологиялық және техникалық апаттардағы шығындарды анықтау.
Аймақтарға бөлу бойынша жұмыстарды жүргізу кезінде бастапқы Материалдар Топырақ және геоботаникалық ізденістер, күріш егу аймағының жерлерін бағалау, Қызылорда облысының жерлерін экономикалық бағалау, мал орналастыру, өсімдік шаруашылығы мен мал шаруашылығы өнімдерін өндіру жөніндегі деректер, әдістемелік нұсқаулар мен нұсқаулықтар болды.
Қазақстан Республикасындағы жерлерді бағалау жөніндегі заңнамалық құжаттар:
1. Қазақстан Республикасының Конституциясы (1995 ж., 30 тамыз) - мемлекеттің негізгі заңы, оған сәйкес жер заңда белгіленген негіздерде, шарттарда және шектерде мемлекеттік және жеке меншікте болуы мүмкін [25].
2. Қазақстан Республикасының Жер кодексі. Қазақстан Республикасының 2003 жылғы 20 маусымдағы N 442 Кодексі.
3. Қазақстан Республикасы Ауыл шаруашылығы министрінің 2020 жылғы 1 қазандағы № 301 бұйрығы. Жер қатынастары саласындағы мемлекеттік қызметтерді көрсету жөніндегі қағидаларды бекіту туралы
4. Қазақстан Республикасы Қаржы министрінің 2018 жылғы 23 ақпандағы № 285 бұйрығы. Қазақстан Республикасы Ақпарат және коммуникация министрлігінің салық салу объектілері және (немесе) салық салуға байланысты объектілері бар салық төлеушілер туралы, сондай-ақ салық салу объектілері және (немесе) салық салуға байланысты объектілер туралы мәліметтерді ұсыну қағидаларын, мерзімдері мен нысандарын бекіту туралы
5. Алматы қаласы бойынша жер салығының ставкасын бекіту туралы Алматы мәслихатының 2003 жылғы 31 желтоқсандағы № 575 шешімі
6. ҚР Үкіметінің 2003 жылғы 2 қыркүйектегі жер учаскелерін жеке меншікке берген кезде, мемлекет немесе мемлекеттік жер пайдаланушымен жалға берген кезде олар үшін төлемнің базалық ставкаларын, сондай-ақ жер учаскесінің жалдау құқығын сату үшін төлем мөлшерін белгілеу туралы № 890 қаулысы
7.Әкімшілік-аумақтық бірліктер бойынша ауыл шаруашылығы мақсатындағы жер учаскелерге жеңілдетілген баға мөлшерін бекіту туралы Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2003 жылғы 10 қыркүйектегі № 918 қаулысына
8.Ауыл және орман шаруашылығын жүргiзуге байланысты емес мақсаттарға оларды пайдалану үшiн ауыл шаруашылығы және орман алқаптарын алып қоюдан туындаған ауыл шаруашылығы мен орман шаруашылығы өндiрiсiнiң шығындарын өтеу нормативтерiн және Алқаптарды қалпына келтiруге жұмсалатын сома есепке алынып, ауыл шаруашылығы өндiрiсiнiң шығындарын өтеу, сондай-ақ орман шаруашылығы өндірісінің шығындары мен залалдарын өтеу ережесін бекіту туралы Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2003 жылғы 8 қазандағы № 1037 Қаулысы
9. Облыстық маңызы бар қалаларда аймақтардың шекаралары және жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкаларына түзету коэффициенттерін бекіту туралы мәслхаттың 2004 жылғы 22 қаңтардағы № 1576 шешімі [25].
Жер учаскелерi үшiн төлемақының базалық ставкалары және жер учаскесiнiң кадастрлық (бағалау) құны
Ауыл шаруашылығы мақсатындағы жер учаскелері жеке меншікке берілген, оларды мемлекет немесе мемлекеттiк жер пайдаланушылар жалға берген кезде жер учаскелерi үшiн төлемақының базалық ставкаларын, жалдау құқығын сату төлемақысының мөлшерiн және мемлекеттік меншіктегі және жер пайдалануға берілмеген жер учаскелеріне жекеше сервитут белгілеу үшін төлемақының мөлшерін Қазақстан Республикасының Үкiметi белгiлейдi.
Жер учаскелерi жеке меншiкке берiлген кезде олар үшiн төлемақының базалық ставкалары облыс орталықтарында, республикалық маңызы бар қалаларда, астанада, облыстық және аудандық маңызы бар қалаларда, кенттер мен ауылдық елді мекендерде жергілікті жағдайлар мен ерекшеліктерге қарай облыстардың, республикалық маңызы бар қалалардың, астананың өкілді және атқарушы органдарының бірлескен шешімдерімен белгiленедi.
Бұл ретте жер учаскелерiн пайдалану төлемақысының ставкалары жер салығы ставкаларының мөлшерiнен төмен болып белгiленбейдi.
Жалдау құқығын сату төлемақысы нақты жер учаскесiнiң кадастрлық (бағалау) құнына қарай сараланып белгiленедi.
Нақты жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын мемлекеттік жер кадастрын жүргізетін "Азаматтарға арналған үкімет" мемлекеттік корпорациясы мемлекеттің жеке меншікке немесе жалға өтеулі негізде беретін жер учаскелері үшін төлемақының базалық мөлшерлемелеріне сәйкес, оған түзету (арттыратын немесе кемітетін) коэффициенттерін қолдана отырып айқындайды және жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау актісімен ресімдейді.
Астананың және республикалық маңызы бар қалалардың, облыс орталықтарының маңындағы аймақта және курортты аймақта орналасқан елдi мекендерде (кенттер мен ауылдық елдi мекендерде) жеке меншiкке берiлетiн жер учаскелерi үшiн төлемақының базалық ставкалары екi есе арттырылады.
Қазақстан Республикасының азаматтарына жеке меншiкке өзiндiк қосалқы шаруашылық жүргiзу, бағбандық және саяжай құрылысы үшiн тегiн берудiң белгiленген нормаларынан артық берiлетiн қосымша жер учаскелерiнiң кадастрлық (бағалау) құны бағаланатын учаскелерге неғұрлым жақын орналасқан ауылдық елдi мекендердiң жер учаскелерi үшiн төлемақының базалық ставкаларына негiзделе отырып айқындалады.
Елдi мекендердiң шегiнен тыс орналасқан, азаматтарға және мемлекеттiк емес заңды тұлғаларға құрылыс жүргiзу үшiн берiлген (берiлетiн) немесе үйлер (құрылыстар, ғимараттар) мен олардың кешендерi салынған жер учаскелерi бойынша, осы баптың 4-1-тармағында көрсетілген жерлерді қоспағанда, үйлердiң (құрылыстардың, ғимараттардың) пайдаланылу мақсатына сәйкес қызмет көрсетуге арналған жердi қоса алғанда, кадастрлық (бағалау) құны бағаланатын жер учаскелеріне неғұрлым жақын орналасқан, облыстық маңызы бар қалаларда аталған мақсаттар үшiн берiлген (берiлетiн) жер учаскелерi үшiн төлемақының базалық ставкаларының он процентi мөлшерiне негiзделе отырып айқындалады.
Елді мекендердің шегінен тыс орналасқан, осы Кодекстің 97-бабына сәйкес ауыл шаруашылығының жұмыс істеуі үшін қажетті үйлер (құрылыстар, ғимараттар) салынған, шаруа немесе фермер қожалығын және ауыл шаруашылығы өндірісін жүргізу үшін берілген (берілетін) жер учаскелері бойынша, оларға қызмет көрсетуге арналған жерлерді қоса алғанда, кадастрлық (бағалау) құны жер учаскелерін ауыл шаруашылығы мақсаты үшін жеке меншікке берген кезде оларға төлемақының базалық ставкаларының мөлшерiне негiзделе отырып айқындалады.
Осы баптың 3 және 4-тармақтарында аталған жер учаскелерiнiң кадастрлық (бағалау) құнын айқындау кезiнде, осы Кодекстiң 11-бабының 4-тармағының 3) тармақшасына сәйкес осы учаскелердiң қызмет көрсету саласы орталықтарынан қашықтығына байланысты түзету коэффициенттерi қолданылады
Жер кадастрын жүргізу кезеңдерінің бірін - яғни кадастрлық құнды анықтау бойынша жұмыстардың жүргізу міндеті еншілес мемлекеттік кәсіпорындарға бекітілген.
Мемлекеттік жер кадастры Агенттіктің мемлекеттік кәсіпорындарымен мамандандырылған, Қазақстан Республикасы үшін бірегей жүйе бойынша қағаз және электронды тасымалдаушыларда жүргізіледі. Бұл мәліметтер қаржылық кадастрды (жер төлемдерін, ипотека және басқа төлемдері есептеу) жүргізудің негіздемесі болып саналады, олар жерді пайдалану мен қорғауды мемлекеттік басқарубойынша жұмыстарды жүргізуге, жерді пайдалануды жобалау мен жоспарлауға және т.б. қызмет етеді.
Жерді мемлекеттік кадастрлық бағалау үшін, нарықтық бағалардың негізінде, және жылжымайтын мүлікті және бағаны аудандастыру әдістерінің негізінде Елді мекенде (қалаларда) жерді кадастрлы бағалау әдістемесі дайындалды. Бұл кезде, жалпы мемлекеттік ақпараттық ресурс болып табылатын АИС ГЗК мәліметтері қолданылады, бұл мәліметтер электронды Үкіметтің құрамды бөлігі және оған кіретін төрт жалпы мемлекеттік жүйелердің бөлігі ретінде сұранысқа ие.
Оларға жатады: Салық министрлігі, жылжымайтын мүлік тізілімімен табиғи ресурстар. Бұл кезде, жалпы мемлекеттік ақпараттық ресурс болып табылатын АИС ГЗК мәліметтері қолданылады, бұл мәліметтер электронды Үкіметтің құрамды бөлігі және оған кіретін төрт жалпы мемлекеттік жүйелердің бөлігі ретінде сұранысқа ие. Оларға жатады: Салық министрлігі, жылжымайтын мүлік тізілімімен табиғи ресурстар
Нарықтық экономика жерді пайдалануға жаңа талаптар қояды.
Нарықтық экономика жағдайларында жер телімдері жылжымайтын мүлік объектілеріне айналуда, яғни жылжымайтын мүліктің объекті ретінде жердің құны болуы тиіс. Жерді тегін пайдаланудан ақылы пайдалануға көшу жерге төлемдердің барлық түрлерін орнату, анықтау және дайындау шараларын қажет етеді. Оның негізгі формалары: жер салығы, жалға алу төлемі, жер теліміне құқық беру үшін төлем, ауыл шаруашылық бағыттағы жерді басқа мақсаттармен босату арқылы ауыл шаруашылығының шығынын өтеу нормативтері.
Жер телімінің барлық сипаттамаларын ескеретін, базалық мөлшерлемелер мен түзету коэффициенттерінің негізінде жер телімдерін кадастрлық (бағалау) құны аукциондарды жүргізген кезде бастапқы болып саналады.
Сонымен қатар, жерді тегін пайдаланудан ақылы пайдалануға өту мәселесі жерді жылжымайтын мүлік объекті ретінде бағасын анықтаудың заманауи әдістерін игеру және талдауды, жерді ақылы пайдаланудың тұжырымдамасын дайындауды, ауылшаруашылық жерді, елді мекендердің жерін және бағалық аудандастыру мен ренталық әдіс негізінде жердің басқа категорияларының кадастрлық (бағалау) құнын анықтау үшін базалық мөлшерлемені (нормативті бағаны) есептеу әдістемесін дайындауды қажет етеді.
Бұл шарт экономикалық төлемдер жүйесі арқылы жер ресурстарын тиімді пайдалану әлеуеті үшін қажет, Қазақстанның әлеуметтік экономикалық даму жолында тұрақты өсуіне, оның жаңа деңгейге шығуына әсер етеді және елдің индустриалды-инновациялық даму бағыттары мен жоспарланған шараларына сәйкес келеді.
1.3 Жердің экономикалық бағасы
Бағалау деп - ауыл шаруашылық өндірістің негізгі құралы ретінде жер сапасын экономикалық көрсеткіштер арқылы бағалауды айтады. Бұл салыстырмалы бағалауға жатады. Жер құнарлығы шығарылатын өнім мөлшеріне сай бағаланады. Өнім - жердің қатысуымен өткен заттандырылған еңбек, өндіріс шығыны мен байланысты адам еңбегі нәтижесі.
Бірдей өндірістік шығындарға келетін өнім немесе өнім бірлігіне келетін шығындар мөлшері экономикалық тұрғыдан жер сапасын көрсетеді. Былай айтқанда, жер сапасының айырмашылығы әртүрлі сапалы жерлерге келетін бірдей шығындардың орнын толтырумен, тиімділігі мен себептелінеді. Осы жай жерді бағалау әдістемесінің негізін қалаушы болып табылады. Бұл жай бойынша, бірдей шығында қай жерде өнім көбірек алынса, сол жердің сапасы жоғары деп саналады. Алынған өнімдердің айырымы сан түрінде жерлер сапасының айырмашылығын көрсетеді [12].
Жер құнарлығының айырмашылығын талдауда К.Маркс бірдей шығындардағы нәтижелерді салыстырды. Ол: қосымша пайда, егер ол кездей соқ жағдайларға байланысты емес, дұрыс құрылса, қашанда капитал және еңбектің екі бірдей мөлшеріндегі өнім арасындағы айырымы ретінде шығады және осы қосымша пайда, егер капитал және еңбектің бірдей мөлшерлері бірдей көлемдердегі жер учаскелерінде әр түрлі нәтижелер берсе, онда ол жер рентасына айналады, - дейді. Жерді бағалау және жердің пайдалануын бағалау дегендер бір ұғым емес. Сапасы бірдей жерлерді әртүрлі пайдалануға болады,сондықтан оларда өнім мөлшерлері де әр түрлі болады. Егер қосымша қаражат жұмсалып, егіншілік мәдениетін нашар жерлерде дұрыс,қарқынды пайдаланса, жақсы жерлерге қарағанда, жоғары өнім көлем бірлігін алуға болады [3]. Сондықтан, тек қана өнім шығыны арқылы шығындарды, агротехниканы, былай айтқанда өндірісті жүргізу деңгейін ескермей, жер сапасын шын мәнінде бағалауға болмайды. Өндіріс шығындары әртүрлі мөлшерде болғандықтан, жеолерді қай деңгейде бағалауға болады деген сұрақ туады.Өз есептерінде және дифференциалдық ренданы негіздеуде К.Маркс орта, ең кең тараған шығындарды алған. Бұл деңгейді ол норма ретінде қабылдап, шығындарды нормалық деп қараған. Шығындардың нормалық деңгейі, әрине, жердің тиісті өңделуін себептейді. Сондықтан жерді бағалау үшін шығындардың нормалық деңгейіне сену керек. Жерді пайдалану тек қана өндіріс деңгейімен шектелмей, оның жеке бөліктерін пайдалану сипатыиен айқындалады. Бұл жағдай ауыл шаруашылық алқаптардың құрамында, олардың әртүрлі мақсаттарда пайдалануында байқалады (ауыл шаруашылық дақылдарды өсіру,мал бағу шөп шабу). Әртүрлі ауыл шаруашылық алқаптарды бағалаудың әдістемелік тәсілдерінде ерекшеліктер пайда болады. Сондықтан жеке бағалауда дақылдардың шектелмей, алқаптар түрлері бойыншада жүргізу қажеттілігі туындайды. Жер құнарлығына топырақ - климаттық жағдаймен қатар экономикалық жағдайлар да әсерін тигізетіндіктен жерлерді бағалауды табиғи экономикалық аймақтар бойынша жүзеге асырады. Жерді бағалауда оның орналасуы да ескеріледі. Бұл жай ең алдымен ауыл шарушылық өндірістің шығын мөлшеріне әсер етеді. Жер учаскесінің орналасуы жер учаскелерінің бірінен кейін бірі өңделу үзділігі үшін өте маңызды және жердің орналасуы мен оның құнарлығы екі сапалық фактор екеніңн, сонымен қатар олар дифференциалдық рента негізі ретінде қарама- қарсы бағыттарда әсер ететіндігін К.Маркс айтып кеткен. Кеңес кезінде сатып алу бағаларын жоспарлау, дифференциалдау мақсатымен жер учаскелері тек қана экономикалық салыстырмалы тұрғыда бағаланған болатын [3]. Қазіргі кезде, жер ауыл шаруашылық пайдаланудан диффренциалдық пайданы алу үшін ақша салынатын орынға жердің бағас.. табу шығып отыр. Бұл жағдайда әсіресе жеодің орналасуын ескерудің мәні өте зор. Жердің бағасын көп жадайда топырақтың жалғыз құнарлағы емес, өнімді нарықтан өткізетін, қамтамассыз ететін, оның орналасу қашықтығы және өндірістік, әлеуметтік шаруа құрылымының дамығандығы, мекенденгендігі сияқты негізгі факторлар негіздейді[10].
Республикамызда ауыл шаруашылығы жерлерін бағалау жалпы түрде келесі мақсаттарда жүргізіледі:
- нысналы мақсатты ескере отырып, жер учаскелерін пайдалану тиімділігін анықтау;
- жер учаскесін кепілдікке беру арқылы банктік несие алу;
- салық салу, жерді жалға алу төлемдерін анықтау;
- мемлекеттік мүдделер үшін жер учаскелерін ықтиарсыз алып қою және реквизиция жағдайында төлеу мөлшерлерін және ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz