Ипотеканың құқықтық аспектілері

Жоспар

К і р і с п е
Біздің өмірімізді түбегейлі өзгертіп , Қазақстан тәуелсіздікке ие болған өткен ғасырдың тоқсаныншы жылдарының тарихқа озғанына да көп уақыт өте қойған жоқ. Сана мен сезімнің шиеленісі жағынан бұл ерекше жылдар болды. Экономиканы түпкілікті реформалауға бағыт ұстап, біз қысқа мерзімнің ішінде нарықтық реформаларды жүргізе білдік, тиісті заңнамамызды жасауға қол жеткіздік. Бүгінгі таңда Қазақстанда нақты жұмыс істеп тұрған нарықтық экономика бар.
Осылайша біз өзіміздің әлемдік экономиканың бөлінбес бөлігіне айналып, жаһандық бәсекелестік арнасына еркін енгенімізге анық көз жеткіздік. Бүкіл дүние жүзілік банктің жіктемесі бойынша қазіргі уақытта Қазақстан кірісі орта деңгейдегі елдердің тобына кіреді.
Қазақстан бүгін әлемнің ең серпінді дамып келе жатқан елдерінің бірінен саналады, бұл да барша жұрт таныған ақиқат.
Экономика дамып, біз нарықтық экономикаға бет бұрдық. Соның бір белгісі ипотека. Бұл экономика мен банк қызметінің дамығанының бір белгісі болып табылады.
Бітіруші біліктілік жұмыс «Ипотеканың құқықтық аспеттілері» тақырыбына арналып жазылған. Ипотека мәселесі қазіргі таңда ең өзекті мәселенің бірі. Осы тақырыпты таңдауымның да себебі осында.
Бұл жұмыста ипотекалық несиенің пайда болуы және Қзақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуы, ипотекалық несиелеу қатынасының құқықтық жағдайы мен тұлғалар арасындағы қатынастың реттелуі көрсетілген. Бітіруші біліктілік жұмыс «Ипотека» тақырыбына арналған, сондықтан да бітіру жұмысының негізгі бөлімінде ипотека мәселесі жан.жақты қарастырылады.
Бұл жұмысты жазудағы басты мақсатым: Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеу қатынасының құқықтық жағдайы туралы теориялық білімімді одан әрі жетілдіру, банк тәжірибелерімен танысу, осының нәтижесін келешекте өмірде қолдану үшін жинақтау.

Пән: Құқық, Криминалистика
Жұмыс түрі: Курстық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 36 бет
Таңдаулыға:

Мән жазба
Бітіруші біліктілік жұмысының тақырыбы “Ипотеканың құқықтық
аспектілері”. Орындаған 37 К топ студенті Аманкелдіқызы Ляззат. Бұл
бітіруші біліктілік жұмысын жазу барысында алға қойған негізгі мақсатым:
Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеу қатынасының құқықтық
жағдайы туралы теориялық білімімді одан ары жетілдіру, банк
тәжіриебелерімен танысу, осының нәтижесін келешекте өмірде қолдану үшін
жинақтау. Бітіруші біліктілік жұмысын жазудағы мақсатыма жету үшін
Қазақстан Республикасының заңнамаларын, тақырыбыма байланысты негізгі және
арнайы әдебиеттерді қолдандым.
Бұл бітіру жұмысында алдыма бірнеше міндет қойдым. Міндетім бітіру
жұмысын үш тарауға бөліп қарастыру. Атап айтқанда:
1. Ипотекалық несиенің пайда болуының алғы шартын, яғни ипотека ұғымын,
даму тарихын, Қазақстан Республикасында ипотекалық несиенің дамуын;
2. Ипотека шарты мен күәлігі, яғни ипотека шартының мазмұнын және нысанын,
ипотека күәлігінің ұғымы мен мазмұнын;
3. Ипотека өткізу жолдарын қарастырдым.
Жалпы алғанда, осы бітіруші біліктілік жұмысты жазу барысында өз білімімді
тереңдете, ұштай түстім, алдыма қойған мақсатыма жеттім. Жұмысты жазу
барысында алған ақпаратты келешекте өз тәжірибемде қолдану үшін жинақтадым

К і р і с п е
Біздің өмірімізді түбегейлі өзгертіп , Қазақстан тәуелсіздікке ие
болған өткен ғасырдың тоқсаныншы жылдарының тарихқа озғанына да көп уақыт
өте қойған жоқ. Сана мен сезімнің шиеленісі жағынан бұл ерекше жылдар
болды. Экономиканы түпкілікті реформалауға бағыт ұстап, біз қысқа мерзімнің
ішінде нарықтық реформаларды жүргізе білдік, тиісті заңнамамызды жасауға
қол жеткіздік. Бүгінгі таңда Қазақстанда нақты жұмыс істеп тұрған нарықтық
экономика бар.
Осылайша біз өзіміздің әлемдік экономиканың бөлінбес бөлігіне
айналып, жаһандық бәсекелестік арнасына еркін енгенімізге анық көз
жеткіздік. Бүкіл дүние жүзілік банктің жіктемесі бойынша қазіргі уақытта
Қазақстан кірісі орта деңгейдегі елдердің тобына кіреді.
Қазақстан бүгін әлемнің ең серпінді дамып келе жатқан елдерінің
бірінен саналады, бұл да барша жұрт таныған ақиқат.
Экономика дамып, біз нарықтық экономикаға бет бұрдық. Соның бір
белгісі ипотека. Бұл экономика мен банк қызметінің дамығанының бір белгісі
болып табылады.
Бітіруші біліктілік жұмыс Ипотеканың құқықтық аспеттілері
тақырыбына арналып жазылған. Ипотека мәселесі қазіргі таңда ең өзекті
мәселенің бірі. Осы тақырыпты таңдауымның да себебі осында.
Бұл жұмыста ипотекалық несиенің пайда болуы және Қзақстан
Республикасындағы ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуы, ипотекалық несиелеу
қатынасының құқықтық жағдайы мен тұлғалар арасындағы қатынастың реттелуі
көрсетілген. Бітіруші біліктілік жұмыс Ипотека тақырыбына арналған,
сондықтан да бітіру жұмысының негізгі бөлімінде ипотека мәселесі жан-жақты
қарастырылады.
Бұл жұмысты жазудағы басты мақсатым: Қазақстан Республикасындағы
ипотекалық несиелеу қатынасының құқықтық жағдайы туралы теориялық білімімді
одан әрі жетілдіру, банк тәжірибелерімен танысу, осының нәтижесін келешекте
өмірде қолдану үшін жинақтау.
Бітіруші біліктілік жұмыстың маңыздылығы- оның бүгінгі таңдағы
өзектілігінде.
Жоғарыды айтылып кеткен мақсатыма жету үшін алдыма бірнеше міндет
қойдым. Бұл міндеттер бітіру жұмысының негізгі бөлімінде ашылып,
қарастырылады. Осы міндеттерге тоқталсам:
1- Ипотекалық несиенің пайда болуына алғы шарттары, яғни ипотека ұғымы,
даму тарихы, Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиенің пайда
болуы мен дамуы.
2- Ипотека шарты және куәлігі, яғни шарттың мазмұны мен нысаны, ипотека
куәлігінің ұғымы мен мазмұны қарастырылады.
3- Ипотеканы өткізу жолдары қарастырылуы көзделген.
Осы міндеттерді орындау барысында тақырып толық ашылып, ипотеканың
құқықтық аспектілеріне жеке-жеке тоқталып, қарастырылады.
Қазақстан Республикасында Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкі
Басқармасының қаулысымен 2000-шы жылындағы желтоқсанында бұрын-соңды болып
көрмеген іс-шара – Қазақстан Ипотекалық Компаниясы құрылып, республиканың
қаржы рыногына енгізілді.
Осы жұмыста Қазақстан Ипотекалық компаниясының құрылыу жағдайы,
дамуы, Қазақстан Республикасының екінші деңгейдегі банкілерінің ипотекалық
несиелеу жағдайлары, мерзімі олардың қойған алғашқы төлем пайызы, жылдық
пайызы, айлық төлемдері салыстырыла отырып қарастырылады. Ипотекалық
несиелеу қатынасының қатысушылары туралы да сөз қозғалады.
Бітіруші біліктілік жұмысты жазудағы мақсатқа жету үшін Қазақстан
республикасының Президентінің Қазақстан халқына 2005-ші жылғы жолдауы арқа
сүйер әдебиеттің бірі болды.
Әдебиеттер мен банк тәжірибесі, сонымен қатар ғалым – заңгерлердің
көз қарастарына, сүйене отыры, оларды басшылыққа алып, бітіру жұмысының
тақырыбы өз мақсатына жетіп, жан-жақты қарастырылады.

I-тарау. Ипотекалық несиенің пайда
болуының алғы шарты
1.1.Ипотека ұғымы және даму тарихы
Қазіргі коммерциялық банктердің басты мәселесі көбіне несиелеу
процесіндегі тәуекелдің болуына байланысты туындайды. Несиелік тәуекел-бұл
қарыз алушының алған негізгі қарызы мен оған есептелетін пайызды тиісті
уақытында кредиторға төлей алмай қалу ықтималдығын білдіреді.Сондықтан да,
несиелік тәуекелдің алдын-алу үшін банктер қарыз алушылардан несиенің
тұрақты қамтамасыз етілуі формасын талап етеді.
Әлемдік тәжірибеде кеңінен қолданылатын бірақ Қазақстан
Республикасының тәжірибесінде бірқатар тежеуші факторлардың болуына
байланысты дамуы кешігіп жатқан несиені қамтамасыз етудің дәстүрлі емес
формасы – ипотека болып табылады.
Ипотека- бұл жылжымайтын мүліктің кепілін білдіреді.[1]
Жылжымайтын мүлікке-жер учаскілері, сондай – ақ үйлер, ғимараттар .
(Ипотека( гректің (кепілдік( деген сөзінен шыққан ұғым. Біздің
дәуіріміздіңI-II ғасырында Рим территориясында белгілі болған ұғым. Тіпті
бұған дейін Грецияда, көне Египетте пайда болыпты деген болжам бар. Ал VI-
ғасырдың басында-ақ несие алудың алғашқы жауапкершіліктерін сезіндірген.[2]

Бүгінгі күні ипотека АҚШ-та, Германияда, Францияда, Англияда және
Швецияда кең көлемде дамып отыр.[3]
Кейбір елдерде жылжымайтын мүлікпен сауда-сатық бойынша:
- ресми мекемелерден;
- ипотекалық несиелеуді жүзеге асыратын банктер және басқадай несиелік
инститтутардан;
- клиенттердің несиелік қабілеттері туралы ақпараттармен жабдықтаушы
несиелік агенттіктерден;
- сондай-ақ кепілдікке салынған мүлікті ссуда бойынша төлемеген жағдайда
алуға маманданған компаниялардан құрылатын біртұтас ипотекалық несиелеу
жүйесі қалыптасқан.
Ресей елінде революцияға дейін ипотекалық несиелеу операцияларымен
қалалық несиелік қоғамдар және жер банктері белсенді түрде айналысқан. Олар
жылжымайтын мүлікті кепілдікке ала отырып несиені ақшалай емес салынған
жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етілетін бағалы қағаздар түрінде дамуына
жол берді. Осы жүз жылдықтың басына таман Ресей эканомиканың дамуына ықпал
ететін фактор ретінде, өзінің ипотекалық несиелеу жүйесін қалыптасуына
мүмкіндік жасады.
Барлық өркениетті әлем ипотеканың артықшылықтарын толық
таныды және оның дамуын тікелей қолдауда.
Әлемдік банк шаруашылығының даму заңдылықтары тұрғысынан қарағанда
ипотекалық несиелеу нарық эканомикасының ажырамас элементі болып табылады.
Ипотекалық несиелеудің өзіндік ерекшеліктері болады:
Біріншіден, ипотекалық несие – бұл қатаң түрде анықталған
кепілдікке берілетін несие. Қарызды қайтармаған жағдайда жылжымайтын мүлік
сатылады және одан түскен түсім кредитордың қарызын жабуға бағытталады.
Кейбір жылжымайтын мүліктердің өтімсіздігіне байланысты кепілді сату қиынға
түседі.
Екіншіден, ипотекалық несиелердің басым бөлігінің көздеген мақсаты
болады. Олар тұрғын үйлерді, сол сияқты, өндірістік ғимараттарды сатып алу,
салу немесе қайта құру және жер бөлімшелерін игеруді қаржыландыру үшін
пайдаланылады.
Ипотекалық несиелеу елдің эканомикалық және әлеуметтік
дамуынқолдайтын маңызды фактор болып табылады. Әсіресе, оның рөлі елдің
эканомикалық дағдарыстан шығуында маңызды болып келеді. Рузвельттің ( жаңа
бағыты ( үй иелерін( тұрғын үй ипотека) несиелеудебасталуы да тегін
емес[4].
Осындай жолдармен эканомиканы сауықтандырудың ипотекалық несиелеуді
дамытумен жалғасуы АҚШ-та ғана емес, сондай-ақ басқа елдер де болды.
Ипотека дағдарысты жоюға екі жолмен ықпал етеді:
Біріншіден, ипотекалық несиелеудің позитивті дамуы
эканомиканың нақты секторында тереңдей байқалып, ондағы өнеркәсіптің
бірқатар салаларында өндірістің құлдырауын тоқтауға мүмкіндік береді.
Екіншіден, ипотекалық несиелеудің дамуы эканомикалық дағдарыстан
туындайтын әлеуметтік тұрақсыздыққа жағымды ықпал етеді. Бір жағынан,
ипотекалық несиелеудің дамуы жұмыссыздық зардаптарына тосқауыл бола отырып
құрылыс өндірісінде қосымша жергілікті еңбек реурстарын тартады. Сондай-
ақ, жылжымайтын мүлікті ала отырып несиелеу еңбек ресурстарының қажеттігін
туындатады. Ипотекалық несиелеу дамыған елдерде тұрғылықты жерді еркін
таңдаудың да болуы мүмкін емес. Осындай жағдайда, ипотеканың жұмыспен қамту
мәселесін шешуге ықпалы болады.
Екінші жағынан әлеуметтік тұрақтылыққа қол жеткізудің ең
маңызды алғы шарты халықтың тұрғын үйге деген қажеттілігін қанағаттандыру
болып табылады. Үйі немесе пәтері бар адамның жанұя құруға, бала өсіруге
мүмкіндігі болады. Жақсы тұрғын үй-тұрмыстық жағдайлармен қамтамасыз етілуі
ұлттың салауаттылығын (денсаулығын ) арттыра түсіп, өмірін ұзартады, соның
нәтижесінде халықтың еңбекке деген қабілеттілігін жоғарылатады. Мұның
бәрі Қазақстанның эканомикасының тұрақтануы және өсуіне тұрақты
ынталандырушы ретінде ипотекалық несиелеудің дамуын талап етеді.
Мемлекеттің эканомикасының тұрақтануы және өсуі, халықтың әлеуметтік
жағдайын жақсартады.
Ипотекалық несиелеудің дамуының әлеуметтік және эканомикалық
рөлінен басқа еліміздің банк жүйесінің тұрақтылығын және тиімділігін
арттыруда және қызмет етуі үшін де тікелей үлкен мәні бар.[5]
Ипотекалық несиелеу ең төменгі тәуекелді банктік операцияны
білдіреді. Ипотекалық несиелеуде тәуекелдің басым бөлігі қарыз алушы мен
инвестордың басында болады.[6] Банк әр түрлі ипотекалық несиелерді
пайдалана отырып, өзінің тәуекелін төмендетеді. Бірақ та бұл тек қарыз
алушының несиелік қабілетін бағалауды және жылжымайтын мүлікті бағалауды
дұрыс жүргізуді қажет етеді.
Ипотекалық несиелеудегі тәуекелді төмендетуге несиелердің мақсаттық
сипаты мүмкіндік береді. Жылжымайтын мүлікпен жасалатын операциялар басқа
несиелік операциялармен салыстырғанда біршама тәуекелі төмен болып келеді.
Ипотекалық несиелеу сөзсіз банктік қызметтің преспективалық
бағытына жатады. Ипотекалық банк біршама тұрақты және рентабельді
эканомикалық институт болып табылады.Сондықтан да ондай тұрақты банктердің
банктік жүйеде көп болуы олардың эканомикалық жүйедегі қызметін
тұрақтандырып, тиімділігін арттыра түседі.[7]
Қазіргі кезде Германияда қорлану (құрлыс қаражаттары) механизмімен
нақты азаматтардың несиелеу механизміндегі, сондай-ақ тұрғын үй жағдайын
жақсартуға мақсатты қаражат жинақтау және пайдаланумен байланысты болатын
азаматтардың инициативасына қаржылық қолдау көрсетуге байланысты
мемлекеттік механизмдердегі сәйкестіктерді ескеретін барлық елді қамтыған
(құрлыс жинақтарының жүйесі( құрылған.[8]
Германияның құрлыс қаражаттарын жинақтау жүйесінің артықшылықтары
төмендегідей :
- қаржыландыру капиталдар нарығына тәуелді емес;
- несие бойынша пайыз мөлшері басында төменгі мөлшерде белгілегендіктен
салым иесіне пайыздың ауытқуына ешқандай да тәуекел болмайды;
- төленетін соманы несиені беруші басында тура белгілейді;
- басқа елдерге қарағанда несие бойынша пайыз мөлшері өте төмен;
несиелердің жинақ кассалардан көбірек берілуі тұрғын үй секторының

тұрақты дамуына жағдай жасайды.
Құрлыс қаражаттарын жинақтау жүйесіне мемлекет тарапынан қолдау
көрсетіледі.Мемлекет өз тарапынан тұрғын үй құрлысына жәрдем ақы беру
немесе салықтық жеңілдіктер арқылы меншікті капиталдың жинақталуын
ынталандырып отырады.
1.2. Қазақстан Республикасында ипотекалық несиенің пайда болуы және
дамуы
Қазақстан Республикасында Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкі
Басқармасының қаулысымен 2000-шы жылғы желтоқсанында бұрын-соңды болып
көрмеген іс-шара-Қазақстан Ипотекалық Компаниясы құрылып, республиканың
қаржы рыногына енгізілді.
Қазақстан Ипотекалық Компаниясы Малайзияның CAGEMAS BERHAD және
АҚШ-тың FANNIE MAE ипотекалық компаниясының бағдарламасына ұқсас
құрылды.[9] Бұл жаңа институттың негізгі мақсаты қаржы рыногында оператор
қызметін атқару, яғни ( несие алу″жолымен ипотекалық несие берген екінші
деңгейдегі банктерді қайта қаржыландыруды, сондай-ақ ипотекалық
облигациялар шығару және тарату арқылы ипотекалық рынокқа инвестиция
тартуды жүзеге асырады.
Компания бағдарламасы бойынша несиелеудің негізгі шарттарының бірі
–теңгемен тұрғын үй ипотекалық несиені беру.[10]
Компания бағдарламасы бойынша берілген тұрғын үй ипотекалық несиесінің
ставкалық сыйақысы өзгермелі; оның өзгеріске ұшырауы бір жылға шағып
есептегендегі құнсыздануы индексіне( тұтыну бағасының индексі) байланысты
болады.
Өзгеріп отыратын ставка сыйақысын қайта қарау 1-ші сәуірде және 1-
ші қазанда өткізіледі. Несие алушының белгілеген ставка бойынша несиесін
қайта қарау мерзімі басталғанға дейінгі қайтару мерзімі – белгіленіп
қойылған мерзім болып есептеледі.
Несие алушыны айтарлықтай зиян келтіретіндей дәрежедегі
құнсыздануды қорғау үшін сыйақының жоғары шегі алынады, ол әрбір екінші
белгіленіп қойылған мерзімінің аяғына дейін өз күшінде болады. Жоғары шек
сыйақының көрсеткішін, одан жоғары деңгейде сыйақы тағайындалмайтын етіп,
алынған несие көлеміне қарай белгіленеді.
Қазақстан Ипотекалық Компаниясының қызметі ипотекалық Несиелеу
рыногында бұрын әр ұйымдарды біртұтас жүйеге біріктіруге
мүмкіншілік берді. Компанияның серіктесіне айналған банктер компания
жасаған несие алушының андеррайтингінің несие берудің шарттары бойынша
несиелік құжаттарды ресімдеуге байланысты несие стандарттарын қабылдады.
Несиені стандарттау (несие сатып алу( көлемін ұлғайтуға және (алу″
шараларының мерзімін жеделдетуге мүмкіншілік береді, серіктес-банктердің
арасындағы бәсекелестікті банктердің тұрғын үй ипотекалық несиесі аясындағы
жұмысының жандануына қолайлы жағдай жасады, несие бойынша сыйақы
ставкасының төмендеуінің алғышарты болды және тұрғындар үшін оның
қолжетімді болуының мүмкіндігі жоғарылады.
Компания қызметінің негізгі жетістіктерінің бірі және тұрғын үй
ипотекалық несие жүйесі жұмысының нәтижесінде қалыптасқан қатаң қағида –
несиенің берілуі мен оның кері қайтарылуы компания бағдарламасы бойынша,
шетелдік валюталарға қатыссыз, тек қана теңгемен жүзеге асырылады.
Сондай-ақ компанияның бағдарламасы бойынша берілетін несие
сыйақысының нарықтағы көрсеткішінің ең төменгі деңгейде болатынымен және
несие мерзімінің ұзақтығымен ерекшеленеді.
Ипотекалық несиелеу жүйесін инвестициялаудың қайнар көзі болып-
ипотекалық облигациялар нарығы табылады.
Компанияның иелігіндегі кепілдік түріндегі ипотекалық несие бойынша
талаптар құқығымен тікелей қамтамасыз ете алуы ипотекалық облигацияның
басқа қаржылық құралдардан негізгі айырмашылығы болып табылады, мұның өзі
облигациялардың инвестиция нысаны ретіндегі жоғары сенімділігін арттырады.
Тек қана Қазақстанда ғана емес, ТМД елдерінде де тұңғыш рет компания
ипотекалық облигацияларды 2002-ші жылы қараша айында тарата бастады, мұны
отандық қор нарығы дамуының жаңа кезеңінің басталуы деп атады.[11]
Ипотекалық облигациялардың пайда болуының арқасында
қаржыландырушылардың тағы да бір жаңа қаржыландыру құралы пайда болды.
Тұтастай алғандағы қор нарығы дамуының басым бағыттарының бірі ретіндегі
ипотекалық облигация нарығының және зейнетақы жүйесініңдамуы Қазақстан
Республикасы Ұлттық Банкінің басқаруымен жүзеге асырылады.[12]
Ипотекалық облигацияның қаржыландыру деңгейін көтеру үшін Ұлттық
Банк пен компания Қазақстан Республикасының Заңдарына өзгерістер енгізу
бағытында да көптеген жұмыстар атқарды. Атап айтқанда, ( Банкроттық туралы
( заңға толықтырулар енгізілді, осыған сәйкес эмитенттер банкротқа ұшыраған
жағдайда , конкурстық массасынан ипотекалық облигациялармен қамтамасыз
етілген кепілдіктен шығарылып отырады. Ипотекалық облигациялар-осындай
мүмкіндікттері бар. Компанияның облигациялары агенттік санатқа
енгізілген, оның кірістерінен Салық Кодексіне сәйкес табыс салығы
алынбайды. Ипотекалық облигациялардың қаржыландыру жағынан тартымды болуы
үшін екінші деңгейдегі банктер үшін компания пруденциялық нормативтерді
қарады. Мысалы: компанияның ипотекалық облигацияларының құнсыздану
қауіпінің 20 пайыздық деңгейі бойынша өлшенуі, сондай-ақ оларды мемлекеттік
құнды қағаздармен қатар жоғары өтімді активтер тізбесіне кіргізу қайта
қаралды. Бұған Отандық институционалдық қаржыландырушылардың негізгі
категориясын , яғни , зейнетақы қорларын да таратуға жағдай жасалды. Олар
үшін ипотекалық облигацияға зейнетақылық активтерді қаржыландырудың жеке
нормативті-зейнетақылық активтің 10 пайызына дейінгі көлемдегі норматив
белгіленеді.Казақстан Ипотекалық Компаниясының басқармасының төрайымы-
Майко Сағындықова.
Қазақстан Ипотекалық Компаниясы қызметінің өмірге еніп, ойдағыдай
жүзеге асуына себепші болып отырған факторлардың қатарына:
Біріншіден, Қазақстан тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің толыққанды
жүйесін құру қажеттігі жетілді. Ел азаматттары мен оралмандардың баспана
жөніндегі проблемаларын жаңаша шешудің жолы осы ипотекалық несие беруге
байланысты. Мұның өзі халықтың өндірісі дамыған өңірлерге қоныс аудара
бастаған кезде тұрмысқа қолайсыз нашар үйлердің салынуына және мемлекеттік
қордан пәтерлер берілуіне сәл-пәл болса да тосқауыл қойып, оралмандар
егінінің артуын, ескі-құсқы құрылыстар санының кеми түсуіне
себебін тигізеді.
Екіншіден, бізде тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесіне алып
келетін негіз бұрыннан да бар болатын-екінші деңгейдегі банктер мен несие
операцияларын жасауға лицензиясы бар ұйымдар, несиеге мүліктік
міндеттемелерін, соның ішінде жылжымайтын мүліктерін кепілдікке қойып, өз
беттерінше жұмыс істей алатын. Бұл несиелерді әр банк әр түрлі шарт,
бағдарлама бойынша қысқа мерзімге доллар түрінде берсе де, жалпы негіз
қаланған еді. Банктер шарт жасауда, несие алушылардың төлем мүмкіндіктерін
зерттеуде тәуекелге бару схемаларын сыннан өткізіп, ипотекалық жұмыс
тәжірибелерін жинақтады. Сонымен бірге кейігі кездері қаржы рыногында өсіп
келе жатқан банк өнімдері –тұрғын үй ипотекалық несиелерін де тиімді
жұмсауға жағдай жасала бастады. Салымшылар депозиттерін осы салаға уақытша
пайдалану мүмкіндіктеріне қазір барлық банк қол жеткізіп отыр.
Үшіншіден, Республикамызда жылжымайтын мүлікпен жұмыс істеудің
мемлекеттік тіркелімге алынған жүйесі қалыптасқан. Оны Әділет
министрлігінде тіркелген Мемлекеттік комитеттің аймақтық (Жылжымайтын мүлік
жөніндегі( РМК-і жасаған болатын.[13]
Төртіншіден, Қазақстанда ипотекалық несие жүйесін құрар кезге дейін,
бұл саланың қалыптасып,өз қызметін бастауға боларлықтай құқықтық базалар
толық жасалған еді.
Қазақстанда көптеген екінші деңгейдегі банктер:
(АЛЬЯНС-БАНК(, (АСТАНА-ФИНАНС(, (БТА-ИПОТЕКА(, (НУРБАНК(,
(ТЕМІРБАНК(, (ТЕХАКАБАНК(, (ЦЕСНАБАНК(, (НАУРЫЗ БАНК(,
(БАНК ЦЕНТР КРЕДИТ(, (АТФ БАНК(, (БАНК КАСПИЙСКИЙ(
(Қазақстан Ипотекалық Компаниясы( бірлесе отырып қызмет атқарады.
Нақтылай айтқанда екінші деңгейдегі банктер Қазақстан Ипотекалық
Компаниясымен шартқа тұру арқылы өз қызметтерін жүзеге асырады.[14]
(Қазақстан Ипотекалық Компаниясы( бағдарламасының жобасы қазіргі таңда 13
аумақта: Астана, Алматы, Ақтау, Ақтөбе, Атырау, Жезқазған, Қарағанды,
Көкшетау, Павлодар,Талдықорған, Алматы обласы, Уральск, Өскемен, Шымкентте
жүргізілуде.[15]
Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә. НАЗАРБАЕВ Қазақстан
халқына 2005-ші жылғы Жолдауында ипотекалық несиелендіруге айрықша көңіл
аударған. Ал тұрғын үй құрлысын дамытудың 2005-2007 жылдарға белгіленген
мемлекеттік бағдарламасында да баспана мәселесі жан-жақты айтылған. Бұл
бағдарламаны жүргізетін басты оператор-(Қазақстан Ипотекалық Компаниясы(
Қазақстанның 14 банкі( Қазақстан Ипотекалық Компаниясы( Акционерлік
Қоғаммен ипотекалық несиеге баспана алу жөніндегі меморандумға қол қойып,
келісімге келді. 2001 жылдың басында несие беру мерзімі небәрі 3 жыл
еді, сыйақы ставкалары ұлттық валютамен алғанда жылына 28 пайызға жеткен.
(Қазақстан Ипотекалық Компаниясы( бағдарламасы іске қосылған кезден бастап
жылдық сыйақы мөлшері 18-19 пайыз, ал несиелеу мерзімі 10 жыл болған.
Қазіргі таңда несиелеу мерзімі 20жылға дейін ұзартылды, ал ставкалары 12,6
пайызға дейін төмендеді.
Ел эканомикасы өсіп оның жалпы тұрақтануының арқасында, ипотекалық
облигацияның сыйақы құнының төмендеуінің нәтижесінде, ипотекалық несиенің
көп берілуінің арқасында ( Қазақстан Ипотеалық Компаниясының(
бағдарламасына сәйкес халықтың несие алу мүмкіндігінің арттыруына жағдай
туғызады.
Қазіргі таңда несие алушылар саны көбейіп отыр. Мысалы: 2001 жылы
73 отбасы 64 миллионға несие алса, 2002 жылы-722 отбасы 1,0 миллиард
теңгеге, 2003 жылы 4693 отбасы 7,9 миллиард теңгеге, ал 2004 жылы 6875
отбасы 13 миллиард теңгеге несие алынған.[16]
Компанияның нақты мүмкіншілігінің арқасында Мемлекеттік
бағдарламаның ипотекалық несие беру блогы Компанияға жүктеліп отыр.
Мемлекеттік бағдарламаны іске асыру жөнінде Үкімет тарапынан арнайы жоспар
бекітілген: Компания Мемлекеттік бағдарламада көрсетілген жеңілдіктерді
қолдана отырып, ипотекалық несие беру шарттары н бұрын пайдаланып келе
жатқан стандартқа сай тәртіппен жүргізеді.
Компанияның арнайы бағдарламасының түпкілікті мақсаты- халықтың
төлем қабілеті мен тұрғын үй құнының арасындағы деңгейдің ауытқуын
төмендету, арнайы ипотекалық несиелеу жүйесінің өте қолайлы жағдайын
қалыптастыруға және көп мөлшерде тұрғын үймен отандастарымызды қамтамасыз
ету.
Бағдарлама 2005-2007 жылдарға арналғандықтан, оның жүзеге асыру
мерзімі 2005 жылдан басталады. [17] Осы орайда, жергілікті әкімшіліктерде
арнайы комиссиялар құрылады, сол комиссияның шешімі бойынша тұрғын үйге
ипотекалық несие алушылар белгіленеді. Шамамен алғанда, алғашқы үйлер 2005
жылдың екінші жартысында қолжетімді тұрғын үй салу аяқталысымен, ипотекалық
несие арқылы халыққа ұсынылады.
Бірінші кезекте қолжетімді тұрғын үйді ипотекалық несие арқылы келесі
топтағы азаматтар ала алады:
- 29 жасқа толмаған жас отбасылары;
- Мемлекеттік бюджет қаражаты есебінен ұсталатын мемлекеттік органдар мен
мекемелердің қызметкерлері;
-әлеуметтік саланың мемлекеттік кәсіпорындар қызметкерлері.
Елімізде тұрғын үй құрлысын дамытудың 2005-2007 жылдарға арналған
Мемлекеттік бағдарламасын жүзеге асырудың жоспарында ипотекалық несиелеу
жүйесін жетілдіру барысында ипотекалық несиелер бойынша сыйақы мөлшерінің
азаюына ықпал ететін инфляция деңгейінің төмендеуі үшін шаралар қолдануы іс
жүзінде жоспарланған. Мұндай іс-әрекеттер жиынтығы Қазақстан
Республикасының Ұлттық Банкі, Қаржы Министірлігі , Эканомика және бюджетті
жоспарлау министірлігі, облыс әкімдері, Астана мен Алматы қалалары
әкімдерінің жетекшілігімен жүргізіледі. 2000 жылы ( Қазақстан
Ипотекалық Компаниясының ( қаржы рыногында қызметін бастауы
отандастарымызға тұрғын үй сатып алу мәселесін шешудің
жаңа мүмкіндігімен қатар, бағалы қағаздар рыногындағы институционалды сатып
алушылардың (инвесторлардың ) үлкен қызығушылығын тудырған жаңа қаржы
құралының пайда болуына зор ықпал етті. Компанияның ипотекалық
облигацияларының артықшылықтары басым, осыған орай, рынокта біршама
сұранысқа ие болды. Құрылғанына үш жыл өтісімен (Қазақстан Ипотекалық
Компаниясының ( алдында жаңа міндет туындады.
Ол-Тұрғын үй құрлысын дамытудың 2005-2007 жылдары еліміздегі тұрғын
үймен қамтамасыз етілмеген бөлігін ипотекалық несиелермен қаржыландыру үшін
-146,1 миллиард теңге қаржы көзін табуы тиіс, соның ішінде:34,9 миллиард
теңге-2005 жылы, ал111,2 теңге -2006-2007 жылдары игерілуі керек[18].Мұндай
маңызды жұмысты жүргізудің негізгі мақсаты –қаржы іздестіру. Қазақстандағы
кез келген қаржы институтына үш жыл ішінде 146 миллард теңге құю оңай шаруа
емес. Несие беру мерзімін 20 жылға дейін , ал пайыздық сыйақы мөлшерін 10
пайыздан аспайтынын ескере кетсек, арзан қаржы көзінің ұзақ мерзімі
пайдаланылатындығын атап өту қажет. Ондай қаржыны тек ипотеалық агенттік
облигацияларды шығару және орналастыру
арқылы қор рыноктарынан алуға болады. Компанияның арнайы бағдарламасының
жүзеге асыруына ықпал ететін бірден-бір құрал-
Компанияның құнды қағаздары. Сондықтан, олардың басымдылығы:
- біріншіден, ипотекалық құнды қағаздары айналым , кезінде жоғары
сенімділікке ие болды, себебі оны шығару ұйымдарының( эмитент) құлдырау
қауіпі (дефолт) төмен. Осы жағдайда несие алушының қазақстандық ипотекалық
несиелерге кепілдік беру қорында сақтандырылғаны да көп әсерін тигізеді.
- екіншіден, белгіленген ипотекалық құнды қағаздар бойынша алынатын-
табыс. Қазақстан Ипотекалық Компаниясының құнды қағаздарына салық
салынбайды. Себебі, олар агеттік құнды қағаздар . Елімізде агенттік құнды
қағаздар шығаратын ұйымдар 2003 жылы пайда болды. Мұндай мәртебе банк
немесе банк емес қаржы ұйымдарына берілген.
- үшіншіден, Қазақстан Ипотекалық Компаниясы облигацияларының жоғары
- сенімділігімен қатар, тұрақты табыстылығы. Сатып алушының(инвестор)
инфляция деңгейінің өзгеруіне қатысы жоқ, нақты табсқа ие.Қазіргі таңда
кейбір екінші деңгейдегі банктердің көбісі ипотекалық несиені шетел
валютасымен және теңгемен береді және олардың пайздық мөлшері Қазақстан
Ипотекалық Компаниясынан жоғары. Қазақстан Республикасындағы екнші
деңгейдегі банктердің несие беру шарттарын келесі таблицадан көруге
болады.[19]

№

Банктің
атауы Несие беру мерзімі
Алғашқы төлем пайызы Жыл-дық
пайыз Пәтердің бағасына қарай айлық төлем(АҚШ дол-ен) Несие
Алуға
несие
алушының табысының пайызы Мерзімінен бұрын несиені өтеу мүмкіндігі
Мерзімінен бұрын несиені өтеу мүмкіндігінің шарты 1 АТФ Банк 10жылға
дейін 30% 13.5 427 45% БЕРІЛГЕН ШТРАФ болмайды 2

Альянс Банк 3жылдан 20жылға дейін 15% 13.6 411 45% БЕРІЛГЕН ШТРАФ
төленетісоманың
2% 3

Казкомерцбанк 15 жылға дейін 7жылға дейін-10%
7жылдан кейін-15% 13.5 409 65% БЕРІЛГЕН ШТРАФ
Төленеті
Соманың
1,5% 4
Банк Касписки 7 жылға дейін 30% 18 753 7% БЕРІЛГЕН ШТРАФ
3айға дейін 5 Халық Банк

15 жылға дейін 7 жыл-ға
Дейін-15%
10 жыл-ға дейін-20%
15 жыл-ға дейін-30% 11

10

9 405,7 жоқ БЕРІЛГЕН ШТРАФ
болмайды 6

БТА Ипотека 3 жылдан20 жылға дейін 15% 12,8 АО
″КИК(
14,8 393

442 41% БЕРІЛГЕН ШТРАФ
Төленетін соманың
2% 7

Нұрбанк 15жылға дейін 15% 12 408 60% БЕРІЛГЕН ШТРАФ
1-жылға дейін 5%
Оданкейін
Алғашында, Қазақстан Республикасында ипотеканың дамуына бірқатар
факторлар тежеген. Соның ішінде : заңдылықтар мен нормативтік азалардың
жеткіліксіздігі; мемлекет деңгейіндегі ипотекалық бизнестің даму
стратегиясының болмауы еді. Барлық жағдайда уақыт төреші. Қазіргі таңда бұл
факторлар жоқ десекте болады.
Ипотеканы қолдану кезінде туындайтын қатынастар Қазақстан
Республикасының (Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы ″заңымен
реттеледі. Бұл заң Қазақстан Республикасы Президентінің 1995 жылғы 23
желтоқсанындағы №2723 Жарлығымен шықан. 1997 жылғы 11 шілдедегі № 154-
I,2000жылғы 8 қарашадағы №96-II, 2003 жылғы 3 маусымдағы № 427-II
заңдарымен өзгертулер мен толықтырулар енгізілген. Егер осы заңда
өзге ережелер белгіленбесе, Қазақстан РеспубликасыныңАзаматтық кодексінде
көрініс тапқан кепіл туралы жалпы ережелер мүлік ипотекасына қолданылады.

II тарау.Ипотека шарты және куәлілігі
Ипотека шартының нысаны, мазмұны
Ипотека- кепілге салынған мүлік кепіл салушының немесе үшінші
бір жақтың иелігінде және пайдалануында қалатын кепіл түрі. Кәсіпорындар,
құрлыстар, үйлер, ғимараттар, көп пәтерлі үйдегі пәтерлер, көлік құралдары,
ғарыш обьектілері, айналымдағы тауарлар және азаматтық айналымынан
алынбаған басқа да мүлік ипотека мәні бола алады. Осындай обьектілер
тіркеуді жүзеге асыратын органдарда тіркелуге тиіс. Ипотека, ипотекалық
шартқа тұрған кезден бастап жүзеге асады.
Ипотекалық шарт-тараптардың негізгі міндеттемені қамтамасыз
етуде ипотеканы белгілеу туралы келісім.[20]
Тараптарға- сенім білдірілген , кепіл беруші, кепіл ұстаушы
тұлғалар жатады.
Сенім білдірілген тұлға – соттан тыс тәртіппен ипотеканы өткізуді
жүргізетін тұлға.
Кепіл беруші – жылжымайтын мүлкі немесе ондағы үлесі ипотеканың мәні
болып табылатын тұлға.
Кепіл ұстаушы – негізгі міндеттеме бойынша мүдделері ипотекамен
қамтамасыз етілген тұлға.
Ипотека шарты жазбаша нысанда жасалып, оған кепіл беруші мен кепіл
ұстаушы, сондай-ақ егер кепіл беруші борышқор болмаса( заттай кепілгер)
борышқор да қол қояды.
Ипотекалық шарт мемлекеттік тіркеуге жатады. Ипотека құқығы ипотека
шарты тіркелген сәттен басталады.Ипотека шартын нотариалдық куәландыру
тараптардың қалауы бойынша жүзеге асырылады. Кепіл берушінің құқықтыры
ипотека куәлігін беру арқылы расталуы мүмкін.
Ипотека шартында мыналар көрсетілуге тиіс:
- кепіл беруші мен кепіл ұстаушының, сонда-ақ егер кепіл беруші
(заттай кепілгер) негізгі міндеттеме бойынша борышкер болмаса,
борышкердің аты-жөні ( атауы) және тұрғылықты жері ( орналасқан
жері);негізгі міндеттеменің мәні, оның мөлшері мен орындалу мерзімі;
- кепілге берілген жылжымайтын мүліктің тізбесі мен мекен-жайы;
иапотеканың мәні болып табылатын жылжымайтын мүлік сол бойынша кепіл
берушінің меншігі болып табылатын құқықтың атауы меншік құқығы, шаруашылық
жүргізу құқығы және басқаларыма;
- тараптардың кез келгенінің өтініші бойынша ипотека шартында келісімге
қол жеткізілуге тиіс және заңдарда тыйым салынбаған өзге де шарттар.
Егер негізгі міндеттеме бөлініп орындалуға тиіс болса, ипотека
шартында тиісті төлемдердің мерзімі мен кезеңділігін және олардың мөлшеріне
осы мөлшерді анықтауға мүмкіндік беретін талаптар көрсетілуге тиіс[21].
Ипотека шарты бойынша кепілге берілген жылжымайтын мүлік Қазақстан
Республикасының Азаматтық кодексінің 315-бабының 2-тармағындағы[22]:(Егер
заң құжаттарында өзгеше көзделмесе және кепіл мәнінен туындамаса, кепіл
беруші кепіл ұстаушының келісімімен кепілге салынған нәрсені меншік,
шаруашылық жүргізу немесе оралымды басқару иелігінен айыруға , оны басқа
жаққа жалға немесе тегін пайдалануға беруге не өзге түрде оған билік етуге
құқылы, кепіл берушінің кепілге салынған мүлікті өсиет етіп қалдыру құқығын
шектейтін келісімі жарамсыз болады( осы ережелер бұзылып, иеліктен
шығарылған кезде кепіл ұстаушы өз таңдауына қарай:
1-кепіл берілген жылжымайтын мүлікті иеліктен шығару туралы мәміленің
күші жойылған деп танылуын;
2- негізгі міндеттеменің мерзімінен бұрын орындалуын және кімнің меншігі
екеніне қарамастан, кепілге берілген жылжымайтын мүліктен айыпақы
өндірілуін талап етуге хақылы.Егер кепілге берілген жылжымайтын мүлікті
сатып алушы жылжымайтын мүліктің ережелері бұзылып иеліктен шығарылуы
туралы оны сатып алу сәтінде білсе немесе білуге тиіс болса, онда мұндай
сатып алушы ипотекамен қамтамасыз етілген міндеттеменің орындалмағаны үшін
кепіл берушімен бірге көрсетілген жылжымайтын мүліктің құны шегінде жауап
тартады.
Кепіл беруші ипотека куәлігін берген кезде оның кепілдікке берілген
жылжымайтын мүлікті иеліктен шығаруына жол берілмейді.
Ипотека шарты жасалған кезде кепіл беруші, шартты тіркеу сәтінде
өзіне белгілі ипотека затына барлық үшінші тұлғалардың құқықтыры тұралы
кепіл ұстаушыны ескертуге тиіс.
Бұл ереженің орындалмауы кепіл ұстаушыға негізгі міндеттеменің
мерзімінен бұрын орындалуын немесе ипотека шарты уағдаластықтарының
өзгертілуін талап етуге құқық береді.
Ипотека шартына ипотеканың талаптарын және немесе осы шарт бойынша
кепіл ұстаушының құқықтырын жүзеге асыру үшін қажетті талаптарды
айқындайтын құжаттар қоса берілуі мүмкін. Мысалы: екінші деңгейдегі
банктер, атап айтқанда (Халық банкінің( филиалдары ипотекалық несие беру
шарттарына – Стандарт және жаңа (Ипотека плюс( сияқты екі түрлі бағдарлама
бойынша жүргізіледі.[23] Стандарттық бағдарламада алғашқы жарна 15-тен 50-
пайызға дейін құйылады. Пайыздық ставкалары: 13,5 пайыздан 15
пайызға дейін. Мерзімі 7-15 ... жалғасы

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.