Ұзақ мерзімді ипотекалық несие берудің алғышарттары
МАЗМҰНЫ:
КІРІСПЕ
I бөлім. Қазақстандағы тұрғын үй жағдайының экономикалық мәні
1.1 Қазақстан Республикасындағы құрылыстық жинақ жүйесі
1.2. . Ипотекалық несиелендіру жүйесі: ұғымы, бағыттары,түрлері
1.3 Ипотекалық несие беру жүйесін дамытудың негізгі мақсаттары мен қағидалары
II бөлім. Ұзақ мерзімді ипотекалық несие берудің
алғышарттары
2.1. Ұзақ мерзімді ипотекалық несие беру процесінің негізгі кезеңдері мен тәртібі
2.2. Ипотекалық несие беру жүйесін қаржылық реттеу
2.3. Кредиторлардың ипотекалық облигациялары
III бөлім. Қазақстан банкілерінің тұрғын үй несиелеу саласындағы
тәжірибесі
3.1. Баспананы қаржыландыру тәжірибесінің экономикалық анализі
3.2. Тұрғын үй құрылысын дамыту жөніндегі Мемлекеттік бағдарлама бойынша ұсынылатын бағасы төмен тұрғын үй
3.3. Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің даму стратегиясы
Қорытынды
Қолданылған әдебиеттер
КІРІСПЕ
I бөлім. Қазақстандағы тұрғын үй жағдайының экономикалық мәні
1.1 Қазақстан Республикасындағы құрылыстық жинақ жүйесі
1.2. . Ипотекалық несиелендіру жүйесі: ұғымы, бағыттары,түрлері
1.3 Ипотекалық несие беру жүйесін дамытудың негізгі мақсаттары мен қағидалары
II бөлім. Ұзақ мерзімді ипотекалық несие берудің
алғышарттары
2.1. Ұзақ мерзімді ипотекалық несие беру процесінің негізгі кезеңдері мен тәртібі
2.2. Ипотекалық несие беру жүйесін қаржылық реттеу
2.3. Кредиторлардың ипотекалық облигациялары
III бөлім. Қазақстан банкілерінің тұрғын үй несиелеу саласындағы
тәжірибесі
3.1. Баспананы қаржыландыру тәжірибесінің экономикалық анализі
3.2. Тұрғын үй құрылысын дамыту жөніндегі Мемлекеттік бағдарлама бойынша ұсынылатын бағасы төмен тұрғын үй
3.3. Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің даму стратегиясы
Қорытынды
Қолданылған әдебиеттер
МАЗМҰНЫ:
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...3-4
I бөлім. Қазақстандағы тұрғын үй жағдайының экономикалық мәні ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .5-16
1.1 Қазақстан Республикасындағы құрылыстық жинақ жүйесі ... ... ... ... ... 5-16
1.2. . Ипотекалық несиелендіру жүйесі: ұғымы, бағыттары,
түрлері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .17-21
1.3 Ипотекалық несие беру жүйесін дамытудың негізгі мақсаттары мен қағидалары ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .22-22
II бөлім. Ұзақ мерзімді ипотекалық несие берудің
алғышарттары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..23-26
2.1. Ұзақ мерзімді ипотекалық несие беру процесінің негізгі кезеңдері мен тәртібі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..23-26
2.2. Ипотекалық несие беру жүйесін қаржылық реттеу ... ... ... ... ... ... ... . ..26-27
2.3. Кредиторлардың ипотекалық облигациялары ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... .27-29
III бөлім. Қазақстан банкілерінің тұрғын үй несиелеу саласындағы
тәжірибесі ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..30-35
3.1. Баспананы қаржыландыру тәжірибесінің экономикалық анализі ... ... 30-35
3.2. Тұрғын үй құрылысын дамыту жөніндегі Мемлекеттік бағдарлама бойынша ұсынылатын бағасы төмен тұрғын үй ... ... ... ... ... ... ... ... . ... ... . 36-36
3.3. Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің даму
стратегиясы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 37-39
Қорытынды ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .40-41
Қолданылған әдебиеттер ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..42-42
КIРIСПЕ
Әлемде қабылданған тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзiмдi қаржыландырудың негiзгi бағыттары - ипотекалық несие беру және құрылыстық жинақ жүйелерi болып табылады. Сондықтан да Қазақстан үшiн тұрғын үй саясатының басым бағыттарының бiрi - ипотекалық несие беру және құрылыстық жинақ жүйелерiн қалыптастыру болып табылады.
Құрылыстық жинақ жүйесiн енгiзу тұрғын үй проблемаларын шешуге елеулi үлес қосты, өйткенi құрылыстық жинақ тұрғын үйдi қаржыландыруға халықтың тiкелей қатысуын ынталандырады. Құрылыстық жинақ жүйесi дамыған қаржылық рыноктардың болуын қажет етпейдi және халықтың орташа табысы бар жiгiне бағытталған. Осы бағдарламаны табысты жүргiзу, мемлекеттiң тиiстi қолдауы, сыйлықтың тартым деңгейi, тиiстi заңмен реттелетiн қажеттi жағдайларды жасау халықтың неғұрлым қалың жiктерi үшiн жүйенi тартымды етуге мүмкiндiк бередi. Құрылыстық жинақ жүйесiн дамытуға мемлекет мүдделi және осы жүйеге қатысушылар оның қолдауын пайдаланатын болады.
Құрылыстық жинақ жүйесiн дамытумен қатар ипотекалық несие беру жүйесiн дамыту тұрғын үй мәселесiн шешудегi маңызды бағыттардың бiрi, мұның өзi рынокта тұрғын үйдi жеке меншiкке сатып алу үшiн жағдай жасайды және халықтың экономикалық неғұрлым белсендi бөлiгiне бағытталады. Сонымен бiрге, ипотекалық несие беру халықтың табыстары есебiнен тұрғын үй проблемасын шешудiң басқа да құралдарымен үйлестiрiле отырып дамытылуы тиiс.
Тұрғын үй құрылысын қаржыландыру тетiгiн жасау, халықтың қалың жiктерiнiң тұрғын үй проблемаларын шешу, тұрғын үй бағасын төмендету (құрылыс материалдары мен құрылыс жұмыстары құнын арзандату есебiнен) және Қазақстан Республикасы Yкiметiнiң 2000-2002 жылдарға арналған iс-қимыл бағдарламасын iске асыру жөнiндегi iс-шаралар жоспарына сәйкес, тұрғын үй құрылысын ынталандыру мақсатында "Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын дамыту және тұрғын үй қорын сақтау тұжырымдамасы" әзiрленуде. Осы "Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзiмдi қаржыландыру және ипотекалық несие беру жүйесiн дамыту тұжырымдамасы" (бұдан әрi - Тұжырымдама) аталған тұжырымдаманың құрамдас бөлiгi болып табылады. Сонымен қатар, Қазақстан Республикасының Yкiметi "Құрылыстық жинақ туралы" Қазақстан Республикасы Заңының жобасын қажеттi негiздемелерiмен бiрге осы Тұжырымдаманың аяқталу кезеңінде Республика Парламентiне ұсынып қойғандықтан, бұдан әрi негiзгi назар ипотекалық несие беру жүйесiн дамыту мәселелеріне аударылады.
Тұжырымдамада ипотекалық несие беру жүйесiн дамытудың негiзгi мақсаттары мен қағидаттары белгiленген. Тұжырымдамаға ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие беру жүйесiн ұйымдастырудың, сондай-ақ осы салаға несиелiк ресурстарды тартудың ұйымдық-экономикалық тетiгiнiң тәптiштелген сипаттамасы енгiзiлген. Жылжымайтын мүлiктi кепiлге салған халыққа несие беруге банктердiң қатысуын жандандыру есебiнен ипотекалық несие беру жүйесiн дамыту көзделедi. Банктер ипотека пулдарымен қамтамасыз етiлген ипотекалық облигацияларды шығару жолымен қайта қаржыландырылуы мүмкін.
Ипотекалық несие беру жүйесiн қалыптастыруда Қазақстан Республикасының Үкiметi мен Ұлттық Банктiң негiзгi рөлi қатысушылардың қаржылық тәуекелiн төмендету мен азаматтар үшін тұрғын үйге қол жеткiзудi арттыру мақсатында заңнамалық базаны құру және процестi нормативтiк реттеу нысанында болады.
Сонымен қатар, Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкi, халықаралық қаржы ұйымдары мен екiншi деңгейдегi банктер негiзгi құрылтайшылары болып табылатын ипотекалық компанияны құру көзделедi. Осы компания несиелiк ресурстарды жылдам қайтаруды және өтiмдiлiгi проблемасын шешудi қамтамасыз етуге арналған қайталама рынокта кепiлхат мәселелерiн қарайтын болады.
I. Қазақстандағы тұрғын үй жағдайының экономикалық мәні
1.1 Қазақстан Республикасындағы құрылыстық жинақ жүйесi
Тұрғын үйдi қаржыландырудың дәстүрлi кеңестiк жүйесi тұтас алғанда, жүргiзiлген тұрғын үй саясатына сәйкес болды және мемлекеттiк тұрғын үй салуға арналған бюджеттiк ресурстарды орталықтандырылған бөлу және оны тұрғын үй жағдайын жақсарту үшiн кезекте тұрған азаматтарға тегiн беру болып табылады.
Қазақстанда экономикалық өзгерiстердiң басынан бастап, өзiнiң маңыздылығына қарамастан тұрғын үй реформасы өте баяу қарқынмен жүргiзiлуде.
Қазақстанда тұрғын үй саласында нарықтық қатынастарды қалыптастыру 1991 жылы "Мемлекет иелiгiнен алу және жекешелендiру туралы", "Жеке меншiк туралы" заңдар қабылданғаннан кейiн басталды. Сонымен қатар, жаңадан салынған тұрғын үйге халықтың көпшiлiк бөлiгiнiң төлем сұранысының жеткiлiктi түрде жоғары болмауынан, сондай-ақ дайын тұрғын үйдi алуға несиелердiң болмауынан реформаның алғашқы жылдарында дайын тұрған үй рыногында халықтың төлем жасау қабiлетi үшін қолқа көрсетуге қажеттi несиелiк-қаржылық тетiгiмен қамтамасыз етiлмедi.
1993 жылы тұрғын үй реформасында маңызды қадам жасалды. Қазақстан Республикасы Президентiнiң Жарлығымен "Жаңа тұрғын үй саясатының мемлекеттiк бағдарламасы және оны iске асыру механизмi" қабылданды. Онда мемлекеттің тұрғын үй саясаты саласында бiрқатар аса маңызды стратегиялық қадам жасау көзделген: тұрғын үй саласына қатысы бар құқықтық нормалар жүйесiне қажеттi өзгерiстер мен толықтырулар енгізу; тұрғын үй құрылысын қаржыландыру және тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық жүйелерiн реформалау; монополиясыздандыру; тұрғын үй құрылысының құнын төмендету және халық үшін оны арзандату жөнiнде шаралар кешенiн әзiрлеу; осы процеске азаматтар мен заңды тұлғалардың барынша көп санын тарту мақсатында тұрғын үй салу және пайдалану процесiне қатысушыларға жеңiлдiктер жүйесiн енгiзу; тұрғын үй саласында жалға алу секторын кеңейту жөнiндегi шараларды жүзеге асыру; құрылыс индустриясының базасын жаңғырту; тұрғын үй құрылысына арналған жер учаскелерiн бөлу мен тiркеудiң оңайлатылған рәсiмдерiн әзiрлеу; тұрғын үй салынатын аудандарда әлеуметтiк, экономикалық және көлiктiк инфрақұрылымдарды кешендi дамыту; мемлекеттiң тұрғын үй саясатын жүзеге асыру үшiн тиiмдi ұйымдастыру құрылымын құру; тұрғын үй және жылжымайтын мүліктің рыногын тұтас дамыту.
Атап өтiлген жарлықта жарияланған стратегиялық мiндеттердiң едәуiр бөлiгi бүгiнгi күнге дейiн iске аспағанына қарамастан, бұл құжат тұрғын үй проблемасының мемлекет үшiн маңызды екенiн және тұрғын үй саясатының мемлекет қызметiнiң басым бағыттарының қатарына кiретiнiн көрсетедi. Бұл дайын тұрғын үй секторын бұдан әрi реформалау және оны қаржыландыру жүйелерiн талдау үшiн өте маңызды.
Сонымен қатар, республикада бiрнеше жылдардан берi қолда бар тұрғын үй қорынан тұрғын үй беру көлемi шамамен 0,5%-ды құрайды және ескiрген және авариялық үй құрылысының көлемiне теңестiрiледi. Осындай қарқынмен тұрғын үй қорын жаңарту жағдайында оның бiржола тозуының нақты қаупi бар және егер, үй-жайдың көпшiлiк бөлiгi сейсмикалық қауiптi аймақтарда орналасқанын ескеретiн болсақ, онда тұрғын үй құрылысындағы мұндай саясаттың зардаптары апатты болуы мүмкiн.
Құрылыс саласында инвестициялық белсендiлiктiң төмендеуi көптеген мердiгерлiк ұйымдардың экономикалық жағдайына ауыр әсер еттi. Нәтижесiнде, құрылыс секторында жұмыс iстейтiндердiң саны қысқара бастады. Мұндай жағдайда, құрылыс секторына бюджеттен тыс қаражатты тартудың жаңа тетiктерiн нақты жiберудiң маңыздылығы бiрнеше есе артады, соның iшiнде тұрғын үй құрылысына ипотекалық несие беру есебiнен, өйткенi мұның өзi құрылыс саласында құлдыраудың тоқтауына, жұмыспен қамту көрсеткiштерiн жақсартуға, әлеуметтік сипаттағы бiрқатар проблемаларды шешуге шынында да көмектесуi мүмкiн.
Сұраным мен ұсыным факторлары. Сұраным мен ұсынымның деңгейi мен құрылымының, сонымен қатар тұрғын үй мүлкiне баға белгiлеудiң Қазақстанда бiрқатар ерекшелiктерi бар, мұны ипотекалық несие беру рыногын қалыптастырудың болашағын бағалау кезiнде ескеру қажет. Республика бойынша тұтасымен тұрғын үйге сұраным деңгейi өте төмен. Бұл қалалардың басым көпшілігi мен бүкiл ауылдық мекендерге қатысты. Жылжымайтын мүлкiне азды-көптi сұраным қалыптасқан бiрден-бiр орталықтар, екi бас қала - Алматы мен Астана қалалары болып табылады, себебi, оларда бұрынғыдай республиканың бизнес таңдаулылары ғана емес, сонымен бiрге шенеунiктердiң көп мөлшерiне қоса шетелдiктер жиналған, сондай-ақ бұған өнеркәсiп саласының негiзiнен жұмыс iстеп тұрған өндiрушi және қайта өңдеушi кәсiпорындары шоғырланған кейбiр қалалар енедi.
Сұранымға әсер етушi факторлардың бiрi ретiнде бюджеттiк шек қою және атап айтқанда, отбасының табысы алға шықты. Қазақстандағы отбасы табысының орташа деңгейi көршiлес елдердiң көрсеткiштерiнен асып түскенімен, төмен деңгейде қалып отыр. Қазақстан Республикасының Статистика жөнiндегi агенттiгiнiң соңғы мәлiметтерi бойынша 1999 жылғы шiлдедегi халықтың орта есеппен жан басына шаққандағы ақшалай табыстары 3224 теңгенi немесе 23 АҚШ долларын құрады сонымен бiрге, шiлдеде Астана мен Алматы қалалары тұрғындарының орта есеппен жан басына шаққандағы табыстары теңестi және 5486 теңгенi (39 $) құрады. Қазақстандағы орташа үй шаруашылығының құрамы 3,5 адамды құрайтындығын ескерсек, шiлдеде үй шаруашылығының орташа айлық ақшалай табысы республика бойынша 11284 теңге (80 $), ал Астана мен Алматы қалалары бойынша - 19201 теңге (137 $). Соңғы төрт жыл iшiндегi халықтың тұрмыс деңгейiнiң негiзгi көрсеткiштерi 1-кестеде берiлген.
Қазақстан Республикасы халқының тұрмыс деңгейiнің негiзгі
әлеуметтiк-экономикалық индикаторлары
1-кесте
1995
1996
1997
1998
Үй шаруашылығының қолдағы бар түзету
енгізілген жалпы табысы, млрд.теңге
786,0
1062,5
1339,2
1363,8
Жан басына шаққанда, мың теңге
49,2
66,99
88,2
91,2
ІЖӨ пайызға шаққанда
77,8
75,0
80,1
78,7
Үй шаруашылығындағы нақты түпкілікті тұтыну, млрд.теңге
807,1
1063,4
1294,5
1344,0
Жан басына шаққанда, мың теңге
50,1
66,9
85,2
89,9
ІЖӨ пайызға шаққанда
76,9
78,8
77,5
83,2
Айына халықтың жан басына теңгемен шаққандағы ақшалай табыстары
1720
2371
2849
3020
Бір қызметкердің есептелген орташа бастапқы айлық жалақысы, теңге
4786
6841
8541
9682
Тағайындалған айлық зейнетақының орташа мөлшері,теңге
1876
3283
3554
3964
Күнкөрістің ең төменгі шамасы (орта есеппен жан басына шаққанда,бір айға)теңге
-
-
3505
3716
Дерек көзі: Қазақстан Республикасының Статистика жөніндегі агенттігі
Халықтың едәуір бөлігінің ешқандай елеулі қорлары жоқ және бүкіл табысын ағымдағы тұтынуға жұмсау мұқтаждарына мәжбүрлі екендігін ескеру керек. Ақша жинау нормасының деңгейі 1999-2000 жылдардан бастап өсе бастағанына қарамастан, төмен болып қалуда.
Халықтың тұрғын үйге сұранымы көпшiлiк жағдайда демографиялық көрсеткiштермен айқындалады, олар, жаңа отбасының құрылу қарқыны көшi-қон деңгейi, күрделi үй шаруашылығының саны және т.б. Қазақстанда бала туудың жалпы коэффициентiнің кему үрдiсi байқалуда, өлiмнiң жалпы коэффициентi өсуде және тиiсiнше, 1999 жылдан берi керi үрдiс байқалғанымен, табиғи өсудiң жалпы коэффициентi кемуде. Қазiргi кезде бала туудың төмендеуi отбасының мөлшерiн және болашақтағы отбасының санын кемiтуде, яғни келешекте үй шаруашылығының құрылымы мен саны осы кездегiден едәуiр өзгеше болады, ол тұрғын үйге деген сұранымның өзгеруiне алып келедi.
1997 жылы бас қаланы Алматыдан Астанаға көшіру сұранымға, ал сонымен бiрге жылжымайтын мүлiктің бағасына да елеулi өзгерiс алып келдi. Алматыдан халықтың бiразының кетуiне орай жылжымайтын мүлiктiң, тұрғын үйдiң де, коммерциялық мүлiктiң де бағасы соңғы екi жылдың iшiнде долларлық баламда шамамен 10-15%-ға төмендедi. Қазiргі уақытта тұрғын үйге деген тапшылық едәуiр сезiліп отырған Астанада бағаның 1998 жылы аспандап секiруiнен кейiн бiршама түстi және Алматыға қарағанда баға 20-30% төмен деңгейде тұрақтанды.
Егер облыс орталықтарындағы жағдайды қарайтын болсақ, онда мынадай жағдай байқалады. Жоғарыда көрсетiлгендей, екi астанада тұрғын үйдiң жергiліктi рыногында сұраным әлi де жоғары, сондай-ақ бұл жағдай негiзiнен, еңбекақы деңгейi бiршама жоғары, өнеркәсiптiң өндiрушi және қайта өңдеуші салаларының жұмыс iстейтiн кәсiпорындары шоғырланған Қостанай, Атырау, Павлодар, Өскемен қалаларына да тән. Және керiсiнше, жұмыссыздық деңгейi бiршама жоғары қалаларда тұрғын үйге деген сұранымның төмендеуi байқалады.
Соңғы екi-үш жылда жеке тұрғын үйге (қала сыртындағы жайлы үйлерге), көп пәтерлi үйлердегi қайта салынып, iрiлендiрілген пәтерлерге сұраным артты. Коммуналдық қызмет көрсету құнының артуына байланысты қолайлы жағдайлары нашар пәтерлерге сұранымның арту үрдiсi байқалуда (табысы аз отбасылар үшін).
Халық бүкiл өмiрiнiң iшiнде табысы мен отбасы жағдайының деңгейi өзгеруiне қарай, сiрә, өзiнiң тұрғын үйiн бiрнеше рет ауыстыруы мүмкiн. Бұл таяу жылдарда жылжымайтын тұрғын үй мүлкі айналымының өсетiндiгiн көрсетедi.
Тұрғын үй ұсынымына келетiн болсақ, онда республиканың бүкiл аумағында шамамен бiрдей көрiнiс байқалады. Тұрғын үйдiң басым көпшiлiгi қайталама рынокта ұсынылады, сонымен бiр мезгiлде жаңа салынған тұрғын үй рыногы нашар дамуда. Құрылыс секторындағы жағдай соңғы бес-жеті жылдың ішінде жеткiлiктi төлем қабілетi бар сұранымның болмауына орай едәуiр нашарлап кетті. Бастапқы рынокта жаңа құрылыс көлемiнiң құлдырап төмендеуiнен ұсыныстың ұдайы ауысуы аса маңызды үрдiстің бiрi болып табылады.
Қазақстанда тұрғын үйлерді іске қосу (жалпы алаңының мың шаршы метрімен)
2-кесте
Жылдар
Меншіктің барлық нысанындағы кәсіп орын-р мен ұйым-р
Меншік нысаны бойынша олардың ішінде
Мемлекеттік
Мемлекеттік емес
Соның ішінде халықтың қаражаты есебінен
1990
7869
6167
1702
1164
1991
6130
4547
1583
1133
1992
5046
3308
1738
1122
1993
3856
2202
1654
1057
1994
2322
925
1397
764
1995
1663
556
1107
628
1996
1407
293
1114
699
1997
1344
229
1115
851
1998
1132
174
958
803
1999
1105
108
997
843
Дерек көзі: Қазақстан Республикасының Статистика жөніндегі агенттігі
Сонымен, 1998 жылы тұрғын үй құрылысының көлемі 1990 жылмен
салыстырғанда 7 еседен астам төмен болған еді және осы үрдістің одан әрі жалғасуы әбден мүмкін. Осы көрсеткішті республика халқының санына қатысты есептеу кезінде де тұрғын үй құрылысы көлемінің қысқаруы байқалды(3-кесте)
Тұрғын үйлердің іске қосылған жалпы алаңы және Қазақстанда салынған пәтерлердің саны, пайызбен
3-кесте
1995
1996
1997
1998
Барлық салынған алаңның жалпы көлемі, шаршы метр (халықтың 1000 адамына шаққанда)
104
88,7
85,9
75,7
Салынған пәтердің саны (халық тың 1000 адамына шаққанда
1,9
0,9
0,9
0,7
Барлық салынған пәтер, мың
20,4
15,7
13,9
10,5
Пәтердің орташа мөлшері, шаршы метр
81,5
98,4
96,8
107,8
Пәтерлік үлгідегі үйлерде салынған пәтердің саны (жатақханасыз)
100
100
100
100
Оның ішінде пәтер түрлері бойынша (жалпы іске қосылғанынан%)
Бір бөлмелі
15
12
12
7
Екі бөлмелі
30
20
20
20
Үш бөлмелі
40
37
33
32
Төрт және одан да көп бөлмелі
15
31
35
41
Дерек көзі: Қазақстан Республикасының Статистика жөніндегі агенттігі
Сонымен, құрылыс секторындағы жалпы қолайсыз жағдайда, статистика деректері оң деп атауға болатын екі үрдісті көрсетті. Олардың біріншісі - мемлекеттік емес секторда салынған тұрғын үйдің үлес салмағының тұрақты өсуі, яғни бәрінен бұрын жеке құрылыс салушылардың маңызының артуы. Егер 1990 жылы тұрғын үйдің 78%-ын мемлекеттік кәсіпорындар мен ұйымдар салса, 1998 жылы жағдай түбегейлі өзгерді, жаңа тұрғын үй құрылысының 85%-і жеке сектордың үлесіне тиді(4-кесте).
Қазақстандағы тұрғын үй құрылысында әр түрлі меншік нысанындағы кәсіпорындар мен ұйымдардың және халықтың үлес салмағы, пайызбен
4-кесте
Жылдар
Меншіктің барлық нысанындағы кәсіп орын-р мен ұйым-р
Меншік нысаны бойынша олардың ішінде
Мемлекеттік
Мемлекеттік емес
Соның ішінде халықтың қаражаты есебінен
1990
100
78,4
21,6
14,8
1991
100
74,2
25,8
18,5
1992
100
65,6
34,4
22,2
1993
100
57,1
42,9
27,4
1994
100
39,8
60,2
32,9
1995
100
33,4
66,6
37,8
1996
100
20,8
79,2
49,7
1997
100
17,0
83,0
63,3
1998
100
15,4
84,6
71,0
1999
100
9,6
90,4
76,5
Дерек көзі: Қазақстан Республикасының Статистика жөніндегі агенттігінің мәліметтері бойынша есептелген.
Екінші оң үрдіс, маңызы біріншісімен салыстырғанда, едәуір кем болса да - салынып жатқан пәтерлердің орташа көлемін ұлғайту. Бұл мұндай өсудің жеке меншік сектордың есебінен жүргізілгенін көрсетеді, өтімділік көзқарас тұрғысынан алғанда, неғұрлым тәуір, жалпы экономикалық айналымға енгізілуі мүмкін жылжымайтын тұрғын үй мүлкінің бір бөлігі екендігін көрсетеді.
Қазіргі уақытта, бастапқы рыноктағы тұрғын үйдің бағасы қайталама рыноктағы бағадан 1,5-2,5 есе артып отыр. Мұның өзі, тұрғын үй рыногының дамуы мен тұрғын үй несиесінің ықтимал тетiктерiн қалыптасудың алғашқы кезеңдерінде, ең алдымен, қайталама рыноктағы қазiргi тұрғын үйлер іске қосылатынын көрсетедi. Бұдан әрi жағдайдың өзгеруi әбден мүмкiн. Мұның себептерiнiң бiрi қолда бар тұрғын үй қорының басым бөлiгiнiң және қайтадан салуға тура келетiн тозған тұрғын үйдiң үлес салмағының жоғары болып табылатындығында. Бiрақ жағдайдың осылайша түзелуiн 3-5 жылдан ерте күтудiң ретi жоқ.
Тұрғын үй және ең алдымен, жылжымайтын тұрғын үй мүлкiн кепiлге берудi ипотекалық несиелендiру бағдарламасы, кез келген жағдайда пилоттық жобалардың алғашқы көлемi бойынша елеусiз ғана басталуы мүмкiн. Осыларды ескере отырып, алғашқы кезеңде Астана мен Алматы қалаларының әкiмшіліктерi ұсынған пилоттық жобалар iске асырылатын болады.
Сонымен, мiндет тұрғын үй рыногында нарықтық тетiктердi дамыту, қоғамның бюджеттен тыс ресурстарын жұмылдыру және құрылыстық жинақтар мен ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие беру жүйесiн дамыту арқылы оларды несие-қаржы саласына бағыттау үшiн тұрғын үй рыногында жағдай жасау есебiнен халықтың әртүрлi жiгiнiң төлем қабiлетi бар сұранымын қолдау яғни, еркiн рынокта өз қаражаттары мен несиелiк қаражаттар есебiнен дайын тұрғын үйдi халықтың сатып алуы болып отыр.
Тұрғын үй өнiмiне несие беруде ықтимал төлем қабiлетi бар сұранымды талдау. Таяу болашақта тұрғын үйге несие беру көлемiнiң өсу мүмкiндiгiн барынша тереңiрек талдау үшiн, бiрiншіден халықтың тұрғын үй мен тұрғын үйге берiлетiн несиелерге қол жеткiзуiн, екiншіден оларға ықтимал төлем қабiлетi бар сұранымды айқындау қажет. Осы өлшемдердi сандық бағалау тұрғын үйге несие беру тетiктерiн дамытудың пайдалылығы мен қажеттiлігiне дәлелдi қорытындылар жасауға көмектеседi.
Ресми деректерге сәйкес, 1999 жылғы шілдедегi халықтың жан басына шаққандағы орташа айлық табысы 3224 ҚТ немесе 24,34 АҚШ доллары болды. Мұндай төмен табыс Қазақстанның барлық облыстарында тұрғын үйге несие беру процесiн жүргiзуге мүмкiндiк бермейдi. Ең бастысы, қала халқына назар аудару керек, себебi, ол тұрғын үйге ипотекалық несие беруге арналған негiзгi мақсатты рынок болып табылады. Оның үстіне елiмiздегi екi негізгi мақсатты рынок Алматы мен Астана болып табылады. Шiлде айында Алматы мен Астанадағы халықтың жан басына шаққандағы орташа айлық табысы 5486 ҚТ немесе 41,42 АҚШ доллары болады. Халықтың табыстарын бөлуге қатысты қолда бар, соңғы сенiмдi деректер 1997 жылдың соңына қатысты. Содан берi әртүрлi кiрiстердiң сандық арақатынасында елеулi өзгерiстер болған жоқ. Нәтижесiнде, әрбiр отбасында, әдетте, оның екi мүшесi жұмыс iстейдi деп жорамалдайтын болсақ, онда үй шаруашылығының (орташа есеппен қазақстандық отбасы 3,5 адамнан тұрады) кiрiстерiн бөлу жөнiнде мәлiметтер жоқ.
Сондықтан, отбасының төлемге қабiлеттi сұранымын есептеу мақсатында жұмыс iстейтiн отбасындағы бiр мүшенiң кiрiсi екiге көбейтiледi. Осындай болжамдар үй шаруашылығының ағымды деңгейiн есептеуге және бөлуге мүмкiндiк бередi.
Алматы мен Астанада үй шаруашылығының кірісін бөлу (1999 ж., шілде)
Табыстың квинтилі
Әр адамның орташа кірісі
Әр отбасының орташа айлық кірісі
KZT
USD
пайызбен көр сетілген
KZT
USD
1
1481.22
11.18
5.4
2962.44
22.36
2
2797.86
21.12
10.2
5595.72
42.24
3
4471.09
33.76
16.3
8942.18
67.52
4
6830.07
51.57
24.9
13660.14
103.14
5
11849.76
89.47
43.2
23699.52
178.93
Орта шама
5486.00
41.42
-
10972.00
82.84
5-кесте
Ипотекалық несие берудiң келешегiн бағалау барысында негiзгi мақсатты рынок меншiгiнде тұрғын үйi бар, бiрақ тұрғын үй жағдайын жақсартқысы келетiн яғни, оның құнын жаңа тұрғын үй сатып алу кезiнде пайдаланатын үй шаруашылығы тарапынан несиеге сұраным болып табылады.
Тұрғын үйдi сатып алуға ипотекалық несие алуға үмiткер болу үшiн ықтимал заемшының белгiлi бiр жеке қаражаты болуы қажет. Азаматтардың көпшiлiгінің жеке қаражаттарының негiзгi көзi олардың меншігiне жекешелендiру кезiнде өткен тұрғын үй болып табылады. Осы көздi бағалау үшiн әртүрлi үлгiдегi тұрғын үй жөнiнде тек бағалық ақпарат қажет. Қазақстандағы бiр бөлме үлгiсiндегi пәтердiң орташа бағасы (жоғарыда атап өткендей, Алматы мен Астана қалалары рыногында ең жоғары деңгейде дамыған) 1999 жылы 8 000 USD, екi бөлмелi - 13 000 USD, үш бөлмелi - 20 000 USD тең болды. Сонымен бiрге Қазақстанда тұрғын үйге деген бағаның көрсетiлген деңгейi көршiлес елдерге қатысты ғана емес, тiптi, Шығыс Еуропа елдерi мен Түркияға қатысты салыстырғанда, едәуiр жоғары, ал, олардағы халықтың әл-ауқат деңгейi Қазақстандағыдан әлдеқайда жоғары екендiгiн атап өту керек. (6-кесте).
Халықтың жеке қаражатының екiншi көзi банктік салымдар мен депозиттер, ақшалай жинақтар, бағалы бұйымдар, көлiкжай, автомобиль және с.с. Осы қаражаттардың нақты кепiлдiк құнын анықтау өте қиын.
Таяу уақытта жеке тұлғаларға несие берудiң қалыптасқан практикасы мен несие берудiң неғұрлым ықтимал үрдiсiн ескере отырып, тұрғын үйге ипотекалық несие беру қазақстандық теңге бойынша ұсынылатын пайыздық ставкасы 20% тең және кесiмдi деп болжайтын болсақ, несие кезеңi 10 жылдан асса, несие бойынша негiзгi берешектi өтеу есебiне төлемдер және пайыздар төлеу ай сайын тең үлестермен жүргiзiледi, яғни, несиенiң өздiгiнен өтелетiн кесiмдi ставкасы және аннуитеттік төлемдерi бар.
Yй шаруашылығының жинағы, пайыздық ставкасы және ипотекалық несиенің ұзақтығы туралы мәлiметтер негiзiнде осы үй шаруашылығы, үмiткер несие мөлшерiн айқындауға болады. Сонымен бiрге, борышқа қызмет көрсету есебiне ай сайынғы төлемнiң мөлшерi (негiзгi борышты және пайызды төлеу) үй шаруашылығының айлық жиынтық табысының 30%-ан аспауы тиiс. Мұндай арақатынас ипотекалық несие беру дамыған көпшiлiк елдер үшiн стандартты болып табылады және заемшылардың төлем қабілеттілiгiн бағалаушы көптеген ресейлiк банктер есебiне салынады.
Елдер бойынша тұрғын үйдiң бiр шаршы метрiнің құны*
6-кесте
Тұрғын үй алаңының
(шаршы метр)
Алаңның бағасы
1 шаршы метрдің бағасы
Түркия - Стамбул қ. (бағасы АҚШ-тың мың долл.)
125
50
0,40
130
110
0,85
140
65
0,46
142
80
0,56
145
100
0,69
Венгрия - Будапешт қ. (бағасы АҚШ-тың мың долл.)
140
49
0,68
280
133
0,93
860
342
0,78
Қазақстан - Алматы қ. (бағасы АҚШ-тың мың долл.)
32
8
0,25
50
13
0,26
75
20
0,26
* - баға көрсеткіштерiн есептеу шартты мәлiметтердi пайдалану арқылы жүзеге асты.
Сонымен, мысалы, несие бойынша шамамен 20%-ға тең пайыздық ставка осы немесе басқа жақта ерекшеленуi мүмкiн. Бұл несие кезеңiнiң ұзақтығына байланысты. Егер, ставка нақты артатын, ал несие кезеңi кемитiн болса, тиiсiнше, ықтимал заемшылар үшiн ипотекалық несиелер қол жетерлiк болады және оларға деген сұраным қысқарады.
Бiр жағынан алып қарағанда, қол жеткiзуге және сұранымға оң әсер ете отырып бұл көрсеткiштер басқаша өзгермейтiндiгiне сенiм жоқ. Сонымен бiрге, бұл мәлiметтер шағын үлгiдегi пәтерлерде тұратын халықтың негiзгi массасына қатысты екендiгiн ұмытпауымыз керек. Бұдан басқа да, бiршама қосымша қаражаты бар, сонымен қатар үлкен мөлшердегi жеке пәтер түрiнде активтерi (оларды бұдан да үлкен пәтерлер мен коттедждер алу үшiн сатып жiберуге дайын) бар дәулеттi азаматтардың саны жеткiлiктi. Үшiншiден, үй шаруашылығының табыстары туралы мәлiметтер төмендетiлгендiгi шындық, себебi олардың көзi сауалнама жүргiзу болып табылады. Сонымен қатар, бұдан басқа да, кем дегенде заемшылардың екi санаты бар. Бұл екi-үш бөлмелi пәтерлердi емес, тек бiр бөлмелi пәтерлердi сатып алушы үй шаруашылығы, сондай-ақ ендi ғана құрылған және тұрғын үйдi сатып алғысы келетін үй шаруашылығы. Мұндай ықтимал заемшылардың саны жылына 300-400-ге тең бағалануы мүмкін. Нәтижесiнде, нақты сұранымға ие болып отырған ипотекалық несиелердiң жалпы саны бүгiннiң өзiнде ең аз дегенде жылына 2-3 мыңды құрайды, бұл Қазақстандағы тұрғын үйге берiлетiн несиелер санының ағымды көрсеткiштерiнен жоғары. Мұның бәрi алынған нәтижелердiң айтарлықтай дәлдiгi мен дұрыстығы туралы айтуға мүмкiндiк бередi.
Сонымен бiрге, жүргiзiлген талдау тұтасымен алғанда, Қазақстанда қалыптасқан жағдайда тұрғын үйге ипотекалық несие беруге төлем қабiлетi бар сұраным салыстырмалы түрде аз екендiгiн көрсетедi. Сонымен, бiрiншiден, жылжымайтын мүлiктің ұлттық рыногын дамытуға мүдделi әртүрлi мемлекеттiк және коммерциялық құрылымдардың ипотекалық несие беру тетiгiн практикада игеруге және дамыта бастауға ол жеткiлiктi, ал, екiншiден, халыққа арналған ипотекалық несиелер, ең алдымен, үй шаруашылығының төменгi табысымен және жоғары пайыздық ставкасымен айқындалады, оны сауатты экономикалық саясат жүргiзу нәтижесiнде түзетуге болады.
Қазақстанның қазiргi даму кезеңiнде тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзiмдi қаржыландыруды дамытудың аса маңызды бағыты құрылыстық жинақ жүйесi болып табылады.
Құрылыстық жинақ - тұрғын үй жағдайын жақсарту жөнiндегi iс шараларды жүргiзу үшiн несие алуға құқығы бар, жеке капитал жинақта негiзделген тұрғын үйдi қаржыландыру жүйесi.
Құрылыстық жинақ жүйесiнiң мәнi мынада, яғни, өзiнiң тұрғын үй жағдайын жақсартуға ықыласты азаматтар банктiң несие-жинақ шотына өздерiне керек қаражаттың қажеттi бөлiгiн жинақтауға мiндеттеме алады да (тұрғын үйдiң құнының 50%-нан кем емес), ал банк өз кезегiнде салымшыға келiсiлген сома мен оның жеке жинақ сомасының арасындағы айырма мөлшерiнде несие беруге мiндеттенедi.
Құрылыстық жинақ жүйесiнiң негiзгi ерекшелiгi сол, яғни, халыққа ұсынатын несиеге бәсекенiң болмауы, сондықтан сыйақы (мүдде) ставкасы ол бойынша төмен және берiлген мерзiм iшiнде несиенi өтеуге кепiлдiктiң берiлуi болып табылады. Бұл өте тиiмдi несие құрылыстық жинақ жүйесiнiң басты тартымды ерекшелiгi болып табылады. Құрылыстық жинаққа маманданған қаржылық институттар төменгi сыйақы (мүдде) ставкасына кепiлдiк бере алады, сондықтан осы ұйымдар рынок капиталынан тыс жұмыс жасайды және сыйақы ставкасының тұрақсыздығынан оған тәуелдi болмайды. Бұл қаржылық мекемелерде жеке құрылыс жинағы мен несиелер рыногы, жеке қайта қаржыландыру жүйесi, сондай-ақ қор бар және одан өздерiнiң салымдарын салған клиенттер несие алатын болады. Салымшы мен несие алушының (заемшының) бiр тұлға болуы - құрылыстық жинақ жүйесiнiң айрықша белгiсi.
Бұл орайда, құрылыстық жинақ жүйесiнiң дамыған қаржылық рыноктарды қажет етпейтiндiгiне және орташадан төмен табыстары бар халықтың қалың жiгiне бағытталғандығына назар аудару керек. Сонымен бiрге, ол халықтың қалың жiгiнiң тұрғын үйге деген мұқтажын қанағаттандырады. Аталған жүйе тұлғалардың өз меншiгiне тұрғын үй алуын жеңiлдетедi.
Мемлекет үшiн құрылыстық жинақ жүйесi мынадай негiзгi мiндеттердi шешуге мүмкiндiк бередi:
азаматтардың тұрғын үй жағдайын жақсарту - әлеуметтік міндеттердi шешедi;
халық ақшалай қаражаттарын жылжымайтын мүлікке салады;
азаматтардың тұрғын үй проблемасын шешу кезiнде олардың бастамаларына жағдай жасайды;
кiшi және орта құрылыс фирмаларын қоса алғанда, құрылыс өнеркәсiбi күш алады және бұл өз кезегінде республика экономикасын инвестициялауға дем бередi;
жаңа жұмыс орындарын құрады.
Тұрғын үйге әрбiр адамның қолы жетерлiктей болуы керек, өз кезегiнде мемлекет меншiк қолдауға мүдделi болуға тиiс. Бұл халықтың тұрғын үй алу немесе жағдайын жасау үшiн қиыншылықтарды алып жүру даярлығына қолдау көрсетедi және жекелей алғанда әркiмнiң жағдайын тұрақтандырады.
Құрылыстық жинақ жүйесiн қолдауға және салымшыларды мақсатты сыйлықпен ынталандыруға және салық салғанда шегерiм жасауға мемлекет өте мүдделi болуы керек.
Германиядағы құрылыстық жинақ жүйесi - қор жинаудың бiрден бiр нысаны, тұрғын үйдi меншiкке алған кезде мемлекет оны тiкелей қолдайды. Мемлекеттiк қолдау мөлшерi заңмен айқындалады. Ол мемлекет үшiн тұрғын үй проблемасының маңыздылығына байланысты өзгерiп отырады. Сонымен, мемлекеттiк қолдау - бұл құрылыстық жинақ жүйесiнiң клиенттер үшiн тағы да бiр тартымды жағы.
Салық салу бөлiмi бойынша мемлекеттiк қолдаудың нәтижесiнде Германияда кәсiпорындардың өз жұмысшыларына арнайы тұрғын үй несие-жинақ шотына салымдар салуы кең етек алған.
Бiрнеше ондаған жылдың ішінде немiстердiң құрылыстық жинақ жүйесi толығымен өзiнiң тиiмдiлiгiн дәлелдедi. Кез келген жеке жағдайда жүйе салымшының (оның жинағының сомасы) өзiнiң ойынан шығады, сонымен, сыйлық немесе шегерiм түрiнде "өзiне көмек көрсету үшiн" мемлекеттiк қолдау ретiнде қарастырылады. Германиядағы құрылыстық жинақ жүйесi - тұрғын үй саясатының ажырамас бөлiгi, оның орталық пунктi тұрғын үй меншiгiне арналған қолдау болып табылады.
Сонымен бiрге, құрылыстық жинақ жүйесiне қызығушылық өсуде, осыны ескере отырып тұрғын үй құрылысын қаржыландыру проблемасын жеке бастамасыз және жеке капитал жинағынсыз шешу мүмкiн емес.
90-шы жылдардың басында құрылыстық несие-жинақ Францияда, Люксембургге, Чехияда, Словакияда, Венгрияда, Польшада тиiмдi дамыды. Барлық аталған мемлекеттерде несие-жинақ жүйесiнiң жұмыс iстеуi жөнiнде тиiстi заңнамалық кесiмдер қабылданды.
Сонымен, осы бағдарламаны табысты жүргiзу мемлекеттiң тиiстi қолдауы, сыйлықтың ынталандыру деңгейi, тиiстi заңмен реттелетiн қажетті жағдайлардың жасалуы халықтың неғұрлым қалың жiктерi үшiн жүйені тартымды жасауға көмектестi.
Сонымен бiрге, құрылыстық жинақ банкiлерi өзiнiң қызметінiң барысында несиелер бермейдi, себебi құрылыстық жинақтың барлық шарттары қор жинау сатысында болады. Депозиттердiң қаражаттары тек ұзақ мерзiмдi мемлекеттiк бағалы қағаздарға таратылатын болады. Осы iс-шараларды жүргiзу халықтың iшкi жинағының деңгейiн ұзақ мерзiмге және ұлттық валютада көтеруге көмектеседi, яғни келешекте өзiнiң қаржылық рыноктарының жалпы жағдайына әсер етедi, соның iшiнде несие беру көлемiн арттырады, ставкаларды төмендетедi, қаржылық рыноктардың өтiмдiлiгiн арттырады және т.б.
Қазақстан Республикасында мемлекеттің тиiстi қолдауы кезiнде құрылыстық жинақ жүйесiн дамыту әлеуметтiк-экономикалық жағдайға айрықша оң әсер ететiндiгiн атап өту керек. Ең алдымен, аса маңызды мiндеттердiң бiрiн - халықтың неғұрлым қалың жiгiнiң қажеттiлiгiн қанағаттандыруды шешуге көмектеседi, яғни болашақта азаматтардың меншiк қаражаттар қорын жинаудың және қымбат емес ұзақ мерзiмдi несиелер алудың тиiмдi жолы болады.
Сонымен бiрге, маңызды мiндеттердiң бiрi халықтың қаражатын тұрғын үй саласын инвестициялауға тарту болып табылады, себебi бүгiнгi күнi бұл аталған экономика секторын бюджеттен тыс қаржыландырудың жалғыз, нақты көзi.
Мемлекет тиiсiнше, бiрiншіден, халықтың қор жинауын ынталандыруға, екiншiден, қорға жиналған қаражатты жоғалтудың ең төменгi тәуекелiне алып баруға жағдай жасауы тиiс.
Сөйтiп, мемлекет тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзiмдi қаржыландыру мен несие-жинақ жүйесiн дамытуға нақты мүдделi болады, ал осы жүйеге қатысушылар оның ықтимал қолдауын пайдаланатын болады.
Құрылыстық жинақ жүйесiн дамыту үшiн Ұлттық Банктiң тиiстi нормативтiк-құқықтық кесiмдерiне сәйкес Парламентке ұсынылған "Құрылыстық жинақ жүйесi туралы" Заң жобасын қабылдау қажет, сонымен бiрге салымшыларға сыйлық беру және салық салғанда шегерiм жасау түрiнде мемлекеттiк қолдау көрсету өте маңызды.
1.2 Ипотекалық несилендіру жүйесі: ұғымы, бағыттары, түрлері
Жылжымайтын мүлікті, оның ішінде меншіктегі жерді де, кепілге қоюмен және сол арқылы мәмілені сенімді етіп берілетін ипотекалық несие
несиелендірудің нарық экономикасында белсенді қолданылатын нысандарының біріне жатады. Жерге деген меншік құқығы нарықтық несиелік қатынастар аясына меншігінде жекешелендірілген пәтерлері, жер телімдері, тұрғын үй қорлары бар кәсіпорындарды, ұйымдарды, фирмалары, халықты тартады.
Ипотекалық несие кәсіпорындардың, фирмалардың және тұрғын үй құрылысының қажеттіліктерін мемлекет тарапынан қаржыландыру көздерін банк несиесімен алмастыруда үлкен роль атқарады. Оның алға басуы шаруашылық ететін субъектілердің ұзақ мерзімді сипаттағы несиелік ресурстардың тапшылығы, инфляцияның жоғары қарқындылығы жағдайында инвестициялық белсенділігін ұлғайтуға әсер етеді.
Ипотекалық несилендіру жүйесі екі бағыттан тұрады:
- ипотекалық несиелердің шаруашылық ететін субъектілерге және халыққа тікелей берілуі;
- ипотекалық несилерді (несиелік міндеттемелерді) несилендіруге ресурстардың қосымша тартылуын қамтамасыз ететін екінші рынокта сату.
Бірінші бағытымен негізінен ипотекалық банктер айналысып келсе, екіншісімен - ипотекалық банктердің мүлікті кепілге қоюмен қамтамасыз етілген активтерін сатып алатын және кейін оларды өз атынан олардың базасында құнды қағаздар (облигациялар) шығаратын қаржы компаниялары, қорлар айналысады. Құнды қағаздар ликвидті болып келеді, себебі олар жылжымайтын мүлікпен қамсыздандырылған, және олар инвестициялар арқасында ұзақ мерзімді және тұрақты табыс алуға мүмкіндік береді.
Кейбір қаржы компанияларының міндеттемелері бойынша шетелде кепілгер ретінде мемлекет белгіленеді, ол болса, олардың сенімділігін арттырады. Ипотекалық несиелер жылжымайтын мүлікті кепліге қою - ипотекаға негізделеді.
Ипотеканы кепіл заты иегерінің болуысыз дамыту мүмкін емес, өйткені жер мен жылжымайтын мүлікті кепілге тек кепіл затының иегері ғана қоя алады, сондай-ақ осы иегердің оның меншігіндегі жылжымайтын мүлікті еркін шеттету құқығынсыз да мүмкін емес.
Бұл жағдайда ғимараттардың ипотекасы ол орналасқан жер телімінің ипотекасымен бірге ресімделеді. Қазақстанда жылжымайтын мүлікпен және
жермен операцияларды жүзеге асыруға жағдай жасайтын нормативтік құқықтық база әзірленуде. Қазақстан Республикасының Конституциясында жерге деген меншік құқығын және оны сату-сатып алу, кепілге қою, жалға беру және т.б. операцияларды заңдастыратын бірқатар құқықтық нормалар қалыптастырылды. Кепіл туралы, банктар мен банк қызмет туралы, жекешелендіру туралы заңдар қабылданды. Тұрғын үй саласын қаржыландыру , ипотекалық несилендіруді дамыту жөнінде бірқатар қосымша шаралар көзделген Президентің бірқатар жарлықтары мен үкіметтің қаулылары қабылданды.
Қазақстаннның заңнамасында ипотека болып жермен тікелей байланысты кәсіпорынды, ғимаратты немесе өзге де объектіні оған тиесілі жер телімімен бірге немесе оны пайдалану құқығымен кепілге қою танылады.
Ипотека - міндеттемені жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз ету әдістерінің біріне жатады. Және, бұл ретте кепілзат иесі кепілгер міндететмесін орындамаған жағдайда кепілге қойылған жылжымайтын мүлік арқылы қанағаттануы мүмкін. Ипотека кез келген ақшалай міндеттемені қамтамасыз етуде қолданылуы мүмкін, сондай-ақ ол несилеік келісімге қатысты да міндеттемені қамтамасыз етуге пайдаланылады.
Жылжымайтын мүлік санатына жер немесе онымен тікелей байланысты объектілер (кәсіпорындар, тұрғын және тұрғын емес үйлер, жолдар) жатады.
Ипотекалық несиелендіруде мәмілелерді құқықтық түрді рәсімдеудің маңызы зор, себебі бұл мәмілелердің негізін кепілге қойылатын жылжымайтын мүлікке деген меншік құқықығы немесе шаруашылық иемдену құқығы қалайды. Заңнамада ипотекалық несиелендірудің нақты бір тәртібі көзделген.
Кепілзат туралы келісімнің субъектілері болып мыналар табылады:
- кепіл туралы келісімнің тараптары (кепілгер және кепілге қойылған затты ұстаушы) заңды және жеке тұлғалар;
- біртұтас кепіл реестрін ұстаушы.
Ипотека туралы келісім жазбаша түрде жасалып, нотариалды түрде куәландырылуы тиіс. Ипотекалық келісім кепілгердің әрекет етуінің едәуір еркіндігін көздеуі мүмкін, атап айтқанда онда келесідей мүмкіншіліктер көзделуі мүмкін:
а) кепілге қойылған мүлікті міндеттеме бойынша қарызды сатып алушыға ауыстырып шеттету;
ә) мүлікті жалға беру;
б) мүлікке жаңа қарыздар жүгін түсіру және т.б. мүмкіндіктер.
Кепілзаттың бір түріне заклад (кепілге салу) жатады. Бұл жағдайда кепілге салынған мүлік кепілзат ұстаушының иелігіне осы мүлікпен қамтамасыз етілетін несие бойынша міндеттеме орындалғанша беріледі.
Кәсіпорынның ипотекасы оның бүкіл мүлігіне, оның ішінде негізгі қорларына және айналым қаражатына, сондай-ақ, егер заңмен немесе келісіммен басқаша белгіленбесе, кәсіпорынның жеке балансында көрсетілген өзге де құнды заттарға қолданылады.
Ипотека туралы келісімде келесідей деректер көрсетілуі тиіс:
- кепілгердің және кепілзатын ұстаушының атауы және олардың орналасқан жерлері;
- орындалуы осы кепілге салу шартымен қамтамасыз етілетін несиелік келісімнің немесе өзге де міндеттеменің атауы, келісімді жасау күні және орны;
- ипотекамен қамтамасыз етілген негізгі міндеттеменің сомасы;
- ипотекамен қамтамасыз етілген сомаларды төлеу мерзімдері;
- кепілге қойылған жылжымайтын мүліктің сипаты және оның ақшалай құны, орналасқан жері;
- иегердің кепілге қойылған мүлікке деген құқығын растайтын құжаттардың атауы;
- кепілге қойылған мүлікке өзге міндеттемелер салынбағандығы туралы сілтеме;
- кепілгер мен кепілзатты ұстаушының қолтаңбалары;
- ипотеканы тіркеген органның атауы, тіркелген күні мен жері.
Тараптардың келісімі бойынша кепіл шартына өзге де жағдайлар енгізілуі мүмкін.
Ипотека кепілзатты ұсташыға негізгі қарыз сомасының және ол бойынша проценттердің төленуін, несиелік ресурстарды пайдаланумен байланысты шығындардың өтелуін, және қажет болған жағдайда ипотека затын сатуға жұмсалатын шығындардың өтелуін қамтамасыз етуі тиіс. Ипотека кәсіпорынның, құрылыстың, ғимараттың немесе өзге де объектінің орналасқан жеріндегі тиісті
органдарда міндетті түрде тіркелуге жатады. Ипотека затына меншік құқығы ауысқан кезде өзге тұлға ипотека қай жерде тіркелген болса, сол жерде ол да тіркелуі тиіс.
Несиелендіру субъектісіне қарай тұрғын үй құрылысына берілетін ипотекалық ссудалар осы үйдің болашақ иегеріне берілетін несиеге және мердігерлерге берілетін ссудаларға бөлінеді.
Тұрғын үй құрылысына несие құрылыс салушыға белгіленген тәртіппен жер телімінің бөлініп берілуімен және тиісті органдардың тұрғын үй салуға берген рұқсаты болғанда беріледі.
Тұрғын үйді салуға (реконструкциялауға) несие жобалармен және құрылыс-монтаждық жұмыстарды жүзеге асыруға мердігерлік келісімдермен көзделген құрылыстың (реконструкциялаудың) мерзімдері мен құны аясында беріледі.
Несиелендіру объектілеріне мыналар жатады:
тұрғын үй құрылысына жер сатып алу және оны жайластыру;
- тұрғын үй салу (реконструкциялау);
- тұрғын үй сатып алу.
Несиелендіру объектісіне қарай банктер тұрғын үй несиелерінің үш
түрін ұсынады:
- жерге берілетін несие;
- құрылысқа берілетін несие;
- тұрғын үй сатып алуға берілетін несие.
Тұрғын үй несиелері туралы ережеде тұрғын үй құрылысына несиелер несиелік желі ашу арқылы жүзеге асырылады деп атап көрсетілген. Бұл ретте ссуда қарызданушыға, құрылыс-монтаждау жұмыстары кезеңдерінің құнына сәйкес келетін бөлшектермен беріледі.
Құрылысты қаржыландыру процесінде банк ақшалай қаражаттың мақсатты жұмсалуына және құрылыс графигінің сақталуына бақылау жүргізіп отырады.
Банк беретін несиенің сомасы әдетте жер сатып алу және оны жайластыру құнының, тұрғын үйді салудың (реконструкциялаудың) немесе кепіл шартында белгіленген оны сатып алу құнының 70 процентінен аспауы тиіс, ал шығындардың қалған бөлігін қарызданушы өз қаражаты есебінен жұмсауы шарт.
Құрылысқа несие беру туралы шешімді несие беруші банк қарыз алушының несиелік тапсырысы негізінде қабылдайды.
Несиені пайдаланудың мақсаты мен мерзімі, оны қамтамасыз ету нысаны көрсетілетін ссуда бөлу туралы өтінішпен қатар, тапсырысқа мыналар кіреді:
- заңды тұлға қырз алушылар үшін - құрылтай және тіркелу құжаттары: кәсіпорынның бухгалтерлік балансы; табыстардың және міндетті төлемдердің түсу графигі; ссуда қамтамасыз етілетінін растайтын құжаттар; несиені пайдаланудың техникалық-экономикалық негіздемесі және несиеленетін шығындардың болжамды өтелімділігін есептеу; құрылыс салынатын жер учаскесіне деген құқықты растайтын құжаттар; белгіленген тәртіппен бекітілген жобалық-сметалық құжаттама; мердігерлік құрылыс жұмыстарын жүзеге асыруға берілген келісім-шарттардың көшірмелері; несие беруші талап етуі мүмкін өзге де құжаттар.
- жеке тұлғалар үшін - құрылыс салу учаскесіне құқығын растайтын құжаттар; құрылыс салуға рұқсат қағаз; белгіленген тәртіппен келісілген жобалық-сметалық құжаттама; қарыз алушының төлем қабеліттілігін анықтауға қажетті құжаттар; банк талап етуі мүмкін өзге де құжаттар. Несиені қамтамасыз ету үшін кепілзат мен кепілдіктер беріледі.
Тапсырысты ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...3-4
I бөлім. Қазақстандағы тұрғын үй жағдайының экономикалық мәні ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .5-16
1.1 Қазақстан Республикасындағы құрылыстық жинақ жүйесі ... ... ... ... ... 5-16
1.2. . Ипотекалық несиелендіру жүйесі: ұғымы, бағыттары,
түрлері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .17-21
1.3 Ипотекалық несие беру жүйесін дамытудың негізгі мақсаттары мен қағидалары ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .22-22
II бөлім. Ұзақ мерзімді ипотекалық несие берудің
алғышарттары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..23-26
2.1. Ұзақ мерзімді ипотекалық несие беру процесінің негізгі кезеңдері мен тәртібі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..23-26
2.2. Ипотекалық несие беру жүйесін қаржылық реттеу ... ... ... ... ... ... ... . ..26-27
2.3. Кредиторлардың ипотекалық облигациялары ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... .27-29
III бөлім. Қазақстан банкілерінің тұрғын үй несиелеу саласындағы
тәжірибесі ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..30-35
3.1. Баспананы қаржыландыру тәжірибесінің экономикалық анализі ... ... 30-35
3.2. Тұрғын үй құрылысын дамыту жөніндегі Мемлекеттік бағдарлама бойынша ұсынылатын бағасы төмен тұрғын үй ... ... ... ... ... ... ... ... . ... ... . 36-36
3.3. Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің даму
стратегиясы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 37-39
Қорытынды ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .40-41
Қолданылған әдебиеттер ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..42-42
КIРIСПЕ
Әлемде қабылданған тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзiмдi қаржыландырудың негiзгi бағыттары - ипотекалық несие беру және құрылыстық жинақ жүйелерi болып табылады. Сондықтан да Қазақстан үшiн тұрғын үй саясатының басым бағыттарының бiрi - ипотекалық несие беру және құрылыстық жинақ жүйелерiн қалыптастыру болып табылады.
Құрылыстық жинақ жүйесiн енгiзу тұрғын үй проблемаларын шешуге елеулi үлес қосты, өйткенi құрылыстық жинақ тұрғын үйдi қаржыландыруға халықтың тiкелей қатысуын ынталандырады. Құрылыстық жинақ жүйесi дамыған қаржылық рыноктардың болуын қажет етпейдi және халықтың орташа табысы бар жiгiне бағытталған. Осы бағдарламаны табысты жүргiзу, мемлекеттiң тиiстi қолдауы, сыйлықтың тартым деңгейi, тиiстi заңмен реттелетiн қажеттi жағдайларды жасау халықтың неғұрлым қалың жiктерi үшiн жүйенi тартымды етуге мүмкiндiк бередi. Құрылыстық жинақ жүйесiн дамытуға мемлекет мүдделi және осы жүйеге қатысушылар оның қолдауын пайдаланатын болады.
Құрылыстық жинақ жүйесiн дамытумен қатар ипотекалық несие беру жүйесiн дамыту тұрғын үй мәселесiн шешудегi маңызды бағыттардың бiрi, мұның өзi рынокта тұрғын үйдi жеке меншiкке сатып алу үшiн жағдай жасайды және халықтың экономикалық неғұрлым белсендi бөлiгiне бағытталады. Сонымен бiрге, ипотекалық несие беру халықтың табыстары есебiнен тұрғын үй проблемасын шешудiң басқа да құралдарымен үйлестiрiле отырып дамытылуы тиiс.
Тұрғын үй құрылысын қаржыландыру тетiгiн жасау, халықтың қалың жiктерiнiң тұрғын үй проблемаларын шешу, тұрғын үй бағасын төмендету (құрылыс материалдары мен құрылыс жұмыстары құнын арзандату есебiнен) және Қазақстан Республикасы Yкiметiнiң 2000-2002 жылдарға арналған iс-қимыл бағдарламасын iске асыру жөнiндегi iс-шаралар жоспарына сәйкес, тұрғын үй құрылысын ынталандыру мақсатында "Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын дамыту және тұрғын үй қорын сақтау тұжырымдамасы" әзiрленуде. Осы "Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзiмдi қаржыландыру және ипотекалық несие беру жүйесiн дамыту тұжырымдамасы" (бұдан әрi - Тұжырымдама) аталған тұжырымдаманың құрамдас бөлiгi болып табылады. Сонымен қатар, Қазақстан Республикасының Yкiметi "Құрылыстық жинақ туралы" Қазақстан Республикасы Заңының жобасын қажеттi негiздемелерiмен бiрге осы Тұжырымдаманың аяқталу кезеңінде Республика Парламентiне ұсынып қойғандықтан, бұдан әрi негiзгi назар ипотекалық несие беру жүйесiн дамыту мәселелеріне аударылады.
Тұжырымдамада ипотекалық несие беру жүйесiн дамытудың негiзгi мақсаттары мен қағидаттары белгiленген. Тұжырымдамаға ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие беру жүйесiн ұйымдастырудың, сондай-ақ осы салаға несиелiк ресурстарды тартудың ұйымдық-экономикалық тетiгiнiң тәптiштелген сипаттамасы енгiзiлген. Жылжымайтын мүлiктi кепiлге салған халыққа несие беруге банктердiң қатысуын жандандыру есебiнен ипотекалық несие беру жүйесiн дамыту көзделедi. Банктер ипотека пулдарымен қамтамасыз етiлген ипотекалық облигацияларды шығару жолымен қайта қаржыландырылуы мүмкін.
Ипотекалық несие беру жүйесiн қалыптастыруда Қазақстан Республикасының Үкiметi мен Ұлттық Банктiң негiзгi рөлi қатысушылардың қаржылық тәуекелiн төмендету мен азаматтар үшін тұрғын үйге қол жеткiзудi арттыру мақсатында заңнамалық базаны құру және процестi нормативтiк реттеу нысанында болады.
Сонымен қатар, Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкi, халықаралық қаржы ұйымдары мен екiншi деңгейдегi банктер негiзгi құрылтайшылары болып табылатын ипотекалық компанияны құру көзделедi. Осы компания несиелiк ресурстарды жылдам қайтаруды және өтiмдiлiгi проблемасын шешудi қамтамасыз етуге арналған қайталама рынокта кепiлхат мәселелерiн қарайтын болады.
I. Қазақстандағы тұрғын үй жағдайының экономикалық мәні
1.1 Қазақстан Республикасындағы құрылыстық жинақ жүйесi
Тұрғын үйдi қаржыландырудың дәстүрлi кеңестiк жүйесi тұтас алғанда, жүргiзiлген тұрғын үй саясатына сәйкес болды және мемлекеттiк тұрғын үй салуға арналған бюджеттiк ресурстарды орталықтандырылған бөлу және оны тұрғын үй жағдайын жақсарту үшiн кезекте тұрған азаматтарға тегiн беру болып табылады.
Қазақстанда экономикалық өзгерiстердiң басынан бастап, өзiнiң маңыздылығына қарамастан тұрғын үй реформасы өте баяу қарқынмен жүргiзiлуде.
Қазақстанда тұрғын үй саласында нарықтық қатынастарды қалыптастыру 1991 жылы "Мемлекет иелiгiнен алу және жекешелендiру туралы", "Жеке меншiк туралы" заңдар қабылданғаннан кейiн басталды. Сонымен қатар, жаңадан салынған тұрғын үйге халықтың көпшiлiк бөлiгiнiң төлем сұранысының жеткiлiктi түрде жоғары болмауынан, сондай-ақ дайын тұрғын үйдi алуға несиелердiң болмауынан реформаның алғашқы жылдарында дайын тұрған үй рыногында халықтың төлем жасау қабiлетi үшін қолқа көрсетуге қажеттi несиелiк-қаржылық тетiгiмен қамтамасыз етiлмедi.
1993 жылы тұрғын үй реформасында маңызды қадам жасалды. Қазақстан Республикасы Президентiнiң Жарлығымен "Жаңа тұрғын үй саясатының мемлекеттiк бағдарламасы және оны iске асыру механизмi" қабылданды. Онда мемлекеттің тұрғын үй саясаты саласында бiрқатар аса маңызды стратегиялық қадам жасау көзделген: тұрғын үй саласына қатысы бар құқықтық нормалар жүйесiне қажеттi өзгерiстер мен толықтырулар енгізу; тұрғын үй құрылысын қаржыландыру және тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық жүйелерiн реформалау; монополиясыздандыру; тұрғын үй құрылысының құнын төмендету және халық үшін оны арзандату жөнiнде шаралар кешенiн әзiрлеу; осы процеске азаматтар мен заңды тұлғалардың барынша көп санын тарту мақсатында тұрғын үй салу және пайдалану процесiне қатысушыларға жеңiлдiктер жүйесiн енгiзу; тұрғын үй саласында жалға алу секторын кеңейту жөнiндегi шараларды жүзеге асыру; құрылыс индустриясының базасын жаңғырту; тұрғын үй құрылысына арналған жер учаскелерiн бөлу мен тiркеудiң оңайлатылған рәсiмдерiн әзiрлеу; тұрғын үй салынатын аудандарда әлеуметтiк, экономикалық және көлiктiк инфрақұрылымдарды кешендi дамыту; мемлекеттiң тұрғын үй саясатын жүзеге асыру үшiн тиiмдi ұйымдастыру құрылымын құру; тұрғын үй және жылжымайтын мүліктің рыногын тұтас дамыту.
Атап өтiлген жарлықта жарияланған стратегиялық мiндеттердiң едәуiр бөлiгi бүгiнгi күнге дейiн iске аспағанына қарамастан, бұл құжат тұрғын үй проблемасының мемлекет үшiн маңызды екенiн және тұрғын үй саясатының мемлекет қызметiнiң басым бағыттарының қатарына кiретiнiн көрсетедi. Бұл дайын тұрғын үй секторын бұдан әрi реформалау және оны қаржыландыру жүйелерiн талдау үшiн өте маңызды.
Сонымен қатар, республикада бiрнеше жылдардан берi қолда бар тұрғын үй қорынан тұрғын үй беру көлемi шамамен 0,5%-ды құрайды және ескiрген және авариялық үй құрылысының көлемiне теңестiрiледi. Осындай қарқынмен тұрғын үй қорын жаңарту жағдайында оның бiржола тозуының нақты қаупi бар және егер, үй-жайдың көпшiлiк бөлiгi сейсмикалық қауiптi аймақтарда орналасқанын ескеретiн болсақ, онда тұрғын үй құрылысындағы мұндай саясаттың зардаптары апатты болуы мүмкiн.
Құрылыс саласында инвестициялық белсендiлiктiң төмендеуi көптеген мердiгерлiк ұйымдардың экономикалық жағдайына ауыр әсер еттi. Нәтижесiнде, құрылыс секторында жұмыс iстейтiндердiң саны қысқара бастады. Мұндай жағдайда, құрылыс секторына бюджеттен тыс қаражатты тартудың жаңа тетiктерiн нақты жiберудiң маңыздылығы бiрнеше есе артады, соның iшiнде тұрғын үй құрылысына ипотекалық несие беру есебiнен, өйткенi мұның өзi құрылыс саласында құлдыраудың тоқтауына, жұмыспен қамту көрсеткiштерiн жақсартуға, әлеуметтік сипаттағы бiрқатар проблемаларды шешуге шынында да көмектесуi мүмкiн.
Сұраным мен ұсыным факторлары. Сұраным мен ұсынымның деңгейi мен құрылымының, сонымен қатар тұрғын үй мүлкiне баға белгiлеудiң Қазақстанда бiрқатар ерекшелiктерi бар, мұны ипотекалық несие беру рыногын қалыптастырудың болашағын бағалау кезiнде ескеру қажет. Республика бойынша тұтасымен тұрғын үйге сұраным деңгейi өте төмен. Бұл қалалардың басым көпшілігi мен бүкiл ауылдық мекендерге қатысты. Жылжымайтын мүлкiне азды-көптi сұраным қалыптасқан бiрден-бiр орталықтар, екi бас қала - Алматы мен Астана қалалары болып табылады, себебi, оларда бұрынғыдай республиканың бизнес таңдаулылары ғана емес, сонымен бiрге шенеунiктердiң көп мөлшерiне қоса шетелдiктер жиналған, сондай-ақ бұған өнеркәсiп саласының негiзiнен жұмыс iстеп тұрған өндiрушi және қайта өңдеушi кәсiпорындары шоғырланған кейбiр қалалар енедi.
Сұранымға әсер етушi факторлардың бiрi ретiнде бюджеттiк шек қою және атап айтқанда, отбасының табысы алға шықты. Қазақстандағы отбасы табысының орташа деңгейi көршiлес елдердiң көрсеткiштерiнен асып түскенімен, төмен деңгейде қалып отыр. Қазақстан Республикасының Статистика жөнiндегi агенттiгiнiң соңғы мәлiметтерi бойынша 1999 жылғы шiлдедегi халықтың орта есеппен жан басына шаққандағы ақшалай табыстары 3224 теңгенi немесе 23 АҚШ долларын құрады сонымен бiрге, шiлдеде Астана мен Алматы қалалары тұрғындарының орта есеппен жан басына шаққандағы табыстары теңестi және 5486 теңгенi (39 $) құрады. Қазақстандағы орташа үй шаруашылығының құрамы 3,5 адамды құрайтындығын ескерсек, шiлдеде үй шаруашылығының орташа айлық ақшалай табысы республика бойынша 11284 теңге (80 $), ал Астана мен Алматы қалалары бойынша - 19201 теңге (137 $). Соңғы төрт жыл iшiндегi халықтың тұрмыс деңгейiнiң негiзгi көрсеткiштерi 1-кестеде берiлген.
Қазақстан Республикасы халқының тұрмыс деңгейiнің негiзгі
әлеуметтiк-экономикалық индикаторлары
1-кесте
1995
1996
1997
1998
Үй шаруашылығының қолдағы бар түзету
енгізілген жалпы табысы, млрд.теңге
786,0
1062,5
1339,2
1363,8
Жан басына шаққанда, мың теңге
49,2
66,99
88,2
91,2
ІЖӨ пайызға шаққанда
77,8
75,0
80,1
78,7
Үй шаруашылығындағы нақты түпкілікті тұтыну, млрд.теңге
807,1
1063,4
1294,5
1344,0
Жан басына шаққанда, мың теңге
50,1
66,9
85,2
89,9
ІЖӨ пайызға шаққанда
76,9
78,8
77,5
83,2
Айына халықтың жан басына теңгемен шаққандағы ақшалай табыстары
1720
2371
2849
3020
Бір қызметкердің есептелген орташа бастапқы айлық жалақысы, теңге
4786
6841
8541
9682
Тағайындалған айлық зейнетақының орташа мөлшері,теңге
1876
3283
3554
3964
Күнкөрістің ең төменгі шамасы (орта есеппен жан басына шаққанда,бір айға)теңге
-
-
3505
3716
Дерек көзі: Қазақстан Республикасының Статистика жөніндегі агенттігі
Халықтың едәуір бөлігінің ешқандай елеулі қорлары жоқ және бүкіл табысын ағымдағы тұтынуға жұмсау мұқтаждарына мәжбүрлі екендігін ескеру керек. Ақша жинау нормасының деңгейі 1999-2000 жылдардан бастап өсе бастағанына қарамастан, төмен болып қалуда.
Халықтың тұрғын үйге сұранымы көпшiлiк жағдайда демографиялық көрсеткiштермен айқындалады, олар, жаңа отбасының құрылу қарқыны көшi-қон деңгейi, күрделi үй шаруашылығының саны және т.б. Қазақстанда бала туудың жалпы коэффициентiнің кему үрдiсi байқалуда, өлiмнiң жалпы коэффициентi өсуде және тиiсiнше, 1999 жылдан берi керi үрдiс байқалғанымен, табиғи өсудiң жалпы коэффициентi кемуде. Қазiргi кезде бала туудың төмендеуi отбасының мөлшерiн және болашақтағы отбасының санын кемiтуде, яғни келешекте үй шаруашылығының құрылымы мен саны осы кездегiден едәуiр өзгеше болады, ол тұрғын үйге деген сұранымның өзгеруiне алып келедi.
1997 жылы бас қаланы Алматыдан Астанаға көшіру сұранымға, ал сонымен бiрге жылжымайтын мүлiктің бағасына да елеулi өзгерiс алып келдi. Алматыдан халықтың бiразының кетуiне орай жылжымайтын мүлiктiң, тұрғын үйдiң де, коммерциялық мүлiктiң де бағасы соңғы екi жылдың iшiнде долларлық баламда шамамен 10-15%-ға төмендедi. Қазiргі уақытта тұрғын үйге деген тапшылық едәуiр сезiліп отырған Астанада бағаның 1998 жылы аспандап секiруiнен кейiн бiршама түстi және Алматыға қарағанда баға 20-30% төмен деңгейде тұрақтанды.
Егер облыс орталықтарындағы жағдайды қарайтын болсақ, онда мынадай жағдай байқалады. Жоғарыда көрсетiлгендей, екi астанада тұрғын үйдiң жергiліктi рыногында сұраным әлi де жоғары, сондай-ақ бұл жағдай негiзiнен, еңбекақы деңгейi бiршама жоғары, өнеркәсiптiң өндiрушi және қайта өңдеуші салаларының жұмыс iстейтiн кәсiпорындары шоғырланған Қостанай, Атырау, Павлодар, Өскемен қалаларына да тән. Және керiсiнше, жұмыссыздық деңгейi бiршама жоғары қалаларда тұрғын үйге деген сұранымның төмендеуi байқалады.
Соңғы екi-үш жылда жеке тұрғын үйге (қала сыртындағы жайлы үйлерге), көп пәтерлi үйлердегi қайта салынып, iрiлендiрілген пәтерлерге сұраным артты. Коммуналдық қызмет көрсету құнының артуына байланысты қолайлы жағдайлары нашар пәтерлерге сұранымның арту үрдiсi байқалуда (табысы аз отбасылар үшін).
Халық бүкiл өмiрiнiң iшiнде табысы мен отбасы жағдайының деңгейi өзгеруiне қарай, сiрә, өзiнiң тұрғын үйiн бiрнеше рет ауыстыруы мүмкiн. Бұл таяу жылдарда жылжымайтын тұрғын үй мүлкі айналымының өсетiндiгiн көрсетедi.
Тұрғын үй ұсынымына келетiн болсақ, онда республиканың бүкiл аумағында шамамен бiрдей көрiнiс байқалады. Тұрғын үйдiң басым көпшiлiгi қайталама рынокта ұсынылады, сонымен бiр мезгiлде жаңа салынған тұрғын үй рыногы нашар дамуда. Құрылыс секторындағы жағдай соңғы бес-жеті жылдың ішінде жеткiлiктi төлем қабілетi бар сұранымның болмауына орай едәуiр нашарлап кетті. Бастапқы рынокта жаңа құрылыс көлемiнiң құлдырап төмендеуiнен ұсыныстың ұдайы ауысуы аса маңызды үрдiстің бiрi болып табылады.
Қазақстанда тұрғын үйлерді іске қосу (жалпы алаңының мың шаршы метрімен)
2-кесте
Жылдар
Меншіктің барлық нысанындағы кәсіп орын-р мен ұйым-р
Меншік нысаны бойынша олардың ішінде
Мемлекеттік
Мемлекеттік емес
Соның ішінде халықтың қаражаты есебінен
1990
7869
6167
1702
1164
1991
6130
4547
1583
1133
1992
5046
3308
1738
1122
1993
3856
2202
1654
1057
1994
2322
925
1397
764
1995
1663
556
1107
628
1996
1407
293
1114
699
1997
1344
229
1115
851
1998
1132
174
958
803
1999
1105
108
997
843
Дерек көзі: Қазақстан Республикасының Статистика жөніндегі агенттігі
Сонымен, 1998 жылы тұрғын үй құрылысының көлемі 1990 жылмен
салыстырғанда 7 еседен астам төмен болған еді және осы үрдістің одан әрі жалғасуы әбден мүмкін. Осы көрсеткішті республика халқының санына қатысты есептеу кезінде де тұрғын үй құрылысы көлемінің қысқаруы байқалды(3-кесте)
Тұрғын үйлердің іске қосылған жалпы алаңы және Қазақстанда салынған пәтерлердің саны, пайызбен
3-кесте
1995
1996
1997
1998
Барлық салынған алаңның жалпы көлемі, шаршы метр (халықтың 1000 адамына шаққанда)
104
88,7
85,9
75,7
Салынған пәтердің саны (халық тың 1000 адамына шаққанда
1,9
0,9
0,9
0,7
Барлық салынған пәтер, мың
20,4
15,7
13,9
10,5
Пәтердің орташа мөлшері, шаршы метр
81,5
98,4
96,8
107,8
Пәтерлік үлгідегі үйлерде салынған пәтердің саны (жатақханасыз)
100
100
100
100
Оның ішінде пәтер түрлері бойынша (жалпы іске қосылғанынан%)
Бір бөлмелі
15
12
12
7
Екі бөлмелі
30
20
20
20
Үш бөлмелі
40
37
33
32
Төрт және одан да көп бөлмелі
15
31
35
41
Дерек көзі: Қазақстан Республикасының Статистика жөніндегі агенттігі
Сонымен, құрылыс секторындағы жалпы қолайсыз жағдайда, статистика деректері оң деп атауға болатын екі үрдісті көрсетті. Олардың біріншісі - мемлекеттік емес секторда салынған тұрғын үйдің үлес салмағының тұрақты өсуі, яғни бәрінен бұрын жеке құрылыс салушылардың маңызының артуы. Егер 1990 жылы тұрғын үйдің 78%-ын мемлекеттік кәсіпорындар мен ұйымдар салса, 1998 жылы жағдай түбегейлі өзгерді, жаңа тұрғын үй құрылысының 85%-і жеке сектордың үлесіне тиді(4-кесте).
Қазақстандағы тұрғын үй құрылысында әр түрлі меншік нысанындағы кәсіпорындар мен ұйымдардың және халықтың үлес салмағы, пайызбен
4-кесте
Жылдар
Меншіктің барлық нысанындағы кәсіп орын-р мен ұйым-р
Меншік нысаны бойынша олардың ішінде
Мемлекеттік
Мемлекеттік емес
Соның ішінде халықтың қаражаты есебінен
1990
100
78,4
21,6
14,8
1991
100
74,2
25,8
18,5
1992
100
65,6
34,4
22,2
1993
100
57,1
42,9
27,4
1994
100
39,8
60,2
32,9
1995
100
33,4
66,6
37,8
1996
100
20,8
79,2
49,7
1997
100
17,0
83,0
63,3
1998
100
15,4
84,6
71,0
1999
100
9,6
90,4
76,5
Дерек көзі: Қазақстан Республикасының Статистика жөніндегі агенттігінің мәліметтері бойынша есептелген.
Екінші оң үрдіс, маңызы біріншісімен салыстырғанда, едәуір кем болса да - салынып жатқан пәтерлердің орташа көлемін ұлғайту. Бұл мұндай өсудің жеке меншік сектордың есебінен жүргізілгенін көрсетеді, өтімділік көзқарас тұрғысынан алғанда, неғұрлым тәуір, жалпы экономикалық айналымға енгізілуі мүмкін жылжымайтын тұрғын үй мүлкінің бір бөлігі екендігін көрсетеді.
Қазіргі уақытта, бастапқы рыноктағы тұрғын үйдің бағасы қайталама рыноктағы бағадан 1,5-2,5 есе артып отыр. Мұның өзі, тұрғын үй рыногының дамуы мен тұрғын үй несиесінің ықтимал тетiктерiн қалыптасудың алғашқы кезеңдерінде, ең алдымен, қайталама рыноктағы қазiргi тұрғын үйлер іске қосылатынын көрсетедi. Бұдан әрi жағдайдың өзгеруi әбден мүмкiн. Мұның себептерiнiң бiрi қолда бар тұрғын үй қорының басым бөлiгiнiң және қайтадан салуға тура келетiн тозған тұрғын үйдiң үлес салмағының жоғары болып табылатындығында. Бiрақ жағдайдың осылайша түзелуiн 3-5 жылдан ерте күтудiң ретi жоқ.
Тұрғын үй және ең алдымен, жылжымайтын тұрғын үй мүлкiн кепiлге берудi ипотекалық несиелендiру бағдарламасы, кез келген жағдайда пилоттық жобалардың алғашқы көлемi бойынша елеусiз ғана басталуы мүмкiн. Осыларды ескере отырып, алғашқы кезеңде Астана мен Алматы қалаларының әкiмшіліктерi ұсынған пилоттық жобалар iске асырылатын болады.
Сонымен, мiндет тұрғын үй рыногында нарықтық тетiктердi дамыту, қоғамның бюджеттен тыс ресурстарын жұмылдыру және құрылыстық жинақтар мен ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие беру жүйесiн дамыту арқылы оларды несие-қаржы саласына бағыттау үшiн тұрғын үй рыногында жағдай жасау есебiнен халықтың әртүрлi жiгiнiң төлем қабiлетi бар сұранымын қолдау яғни, еркiн рынокта өз қаражаттары мен несиелiк қаражаттар есебiнен дайын тұрғын үйдi халықтың сатып алуы болып отыр.
Тұрғын үй өнiмiне несие беруде ықтимал төлем қабiлетi бар сұранымды талдау. Таяу болашақта тұрғын үйге несие беру көлемiнiң өсу мүмкiндiгiн барынша тереңiрек талдау үшiн, бiрiншіден халықтың тұрғын үй мен тұрғын үйге берiлетiн несиелерге қол жеткiзуiн, екiншіден оларға ықтимал төлем қабiлетi бар сұранымды айқындау қажет. Осы өлшемдердi сандық бағалау тұрғын үйге несие беру тетiктерiн дамытудың пайдалылығы мен қажеттiлігiне дәлелдi қорытындылар жасауға көмектеседi.
Ресми деректерге сәйкес, 1999 жылғы шілдедегi халықтың жан басына шаққандағы орташа айлық табысы 3224 ҚТ немесе 24,34 АҚШ доллары болды. Мұндай төмен табыс Қазақстанның барлық облыстарында тұрғын үйге несие беру процесiн жүргiзуге мүмкiндiк бермейдi. Ең бастысы, қала халқына назар аудару керек, себебi, ол тұрғын үйге ипотекалық несие беруге арналған негiзгi мақсатты рынок болып табылады. Оның үстіне елiмiздегi екi негізгi мақсатты рынок Алматы мен Астана болып табылады. Шiлде айында Алматы мен Астанадағы халықтың жан басына шаққандағы орташа айлық табысы 5486 ҚТ немесе 41,42 АҚШ доллары болады. Халықтың табыстарын бөлуге қатысты қолда бар, соңғы сенiмдi деректер 1997 жылдың соңына қатысты. Содан берi әртүрлi кiрiстердiң сандық арақатынасында елеулi өзгерiстер болған жоқ. Нәтижесiнде, әрбiр отбасында, әдетте, оның екi мүшесi жұмыс iстейдi деп жорамалдайтын болсақ, онда үй шаруашылығының (орташа есеппен қазақстандық отбасы 3,5 адамнан тұрады) кiрiстерiн бөлу жөнiнде мәлiметтер жоқ.
Сондықтан, отбасының төлемге қабiлеттi сұранымын есептеу мақсатында жұмыс iстейтiн отбасындағы бiр мүшенiң кiрiсi екiге көбейтiледi. Осындай болжамдар үй шаруашылығының ағымды деңгейiн есептеуге және бөлуге мүмкiндiк бередi.
Алматы мен Астанада үй шаруашылығының кірісін бөлу (1999 ж., шілде)
Табыстың квинтилі
Әр адамның орташа кірісі
Әр отбасының орташа айлық кірісі
KZT
USD
пайызбен көр сетілген
KZT
USD
1
1481.22
11.18
5.4
2962.44
22.36
2
2797.86
21.12
10.2
5595.72
42.24
3
4471.09
33.76
16.3
8942.18
67.52
4
6830.07
51.57
24.9
13660.14
103.14
5
11849.76
89.47
43.2
23699.52
178.93
Орта шама
5486.00
41.42
-
10972.00
82.84
5-кесте
Ипотекалық несие берудiң келешегiн бағалау барысында негiзгi мақсатты рынок меншiгiнде тұрғын үйi бар, бiрақ тұрғын үй жағдайын жақсартқысы келетiн яғни, оның құнын жаңа тұрғын үй сатып алу кезiнде пайдаланатын үй шаруашылығы тарапынан несиеге сұраным болып табылады.
Тұрғын үйдi сатып алуға ипотекалық несие алуға үмiткер болу үшiн ықтимал заемшының белгiлi бiр жеке қаражаты болуы қажет. Азаматтардың көпшiлiгінің жеке қаражаттарының негiзгi көзi олардың меншігiне жекешелендiру кезiнде өткен тұрғын үй болып табылады. Осы көздi бағалау үшiн әртүрлi үлгiдегi тұрғын үй жөнiнде тек бағалық ақпарат қажет. Қазақстандағы бiр бөлме үлгiсiндегi пәтердiң орташа бағасы (жоғарыда атап өткендей, Алматы мен Астана қалалары рыногында ең жоғары деңгейде дамыған) 1999 жылы 8 000 USD, екi бөлмелi - 13 000 USD, үш бөлмелi - 20 000 USD тең болды. Сонымен бiрге Қазақстанда тұрғын үйге деген бағаның көрсетiлген деңгейi көршiлес елдерге қатысты ғана емес, тiптi, Шығыс Еуропа елдерi мен Түркияға қатысты салыстырғанда, едәуiр жоғары, ал, олардағы халықтың әл-ауқат деңгейi Қазақстандағыдан әлдеқайда жоғары екендiгiн атап өту керек. (6-кесте).
Халықтың жеке қаражатының екiншi көзi банктік салымдар мен депозиттер, ақшалай жинақтар, бағалы бұйымдар, көлiкжай, автомобиль және с.с. Осы қаражаттардың нақты кепiлдiк құнын анықтау өте қиын.
Таяу уақытта жеке тұлғаларға несие берудiң қалыптасқан практикасы мен несие берудiң неғұрлым ықтимал үрдiсiн ескере отырып, тұрғын үйге ипотекалық несие беру қазақстандық теңге бойынша ұсынылатын пайыздық ставкасы 20% тең және кесiмдi деп болжайтын болсақ, несие кезеңi 10 жылдан асса, несие бойынша негiзгi берешектi өтеу есебiне төлемдер және пайыздар төлеу ай сайын тең үлестермен жүргiзiледi, яғни, несиенiң өздiгiнен өтелетiн кесiмдi ставкасы және аннуитеттік төлемдерi бар.
Yй шаруашылығының жинағы, пайыздық ставкасы және ипотекалық несиенің ұзақтығы туралы мәлiметтер негiзiнде осы үй шаруашылығы, үмiткер несие мөлшерiн айқындауға болады. Сонымен бiрге, борышқа қызмет көрсету есебiне ай сайынғы төлемнiң мөлшерi (негiзгi борышты және пайызды төлеу) үй шаруашылығының айлық жиынтық табысының 30%-ан аспауы тиiс. Мұндай арақатынас ипотекалық несие беру дамыған көпшiлiк елдер үшiн стандартты болып табылады және заемшылардың төлем қабілеттілiгiн бағалаушы көптеген ресейлiк банктер есебiне салынады.
Елдер бойынша тұрғын үйдiң бiр шаршы метрiнің құны*
6-кесте
Тұрғын үй алаңының
(шаршы метр)
Алаңның бағасы
1 шаршы метрдің бағасы
Түркия - Стамбул қ. (бағасы АҚШ-тың мың долл.)
125
50
0,40
130
110
0,85
140
65
0,46
142
80
0,56
145
100
0,69
Венгрия - Будапешт қ. (бағасы АҚШ-тың мың долл.)
140
49
0,68
280
133
0,93
860
342
0,78
Қазақстан - Алматы қ. (бағасы АҚШ-тың мың долл.)
32
8
0,25
50
13
0,26
75
20
0,26
* - баға көрсеткіштерiн есептеу шартты мәлiметтердi пайдалану арқылы жүзеге асты.
Сонымен, мысалы, несие бойынша шамамен 20%-ға тең пайыздық ставка осы немесе басқа жақта ерекшеленуi мүмкiн. Бұл несие кезеңiнiң ұзақтығына байланысты. Егер, ставка нақты артатын, ал несие кезеңi кемитiн болса, тиiсiнше, ықтимал заемшылар үшiн ипотекалық несиелер қол жетерлiк болады және оларға деген сұраным қысқарады.
Бiр жағынан алып қарағанда, қол жеткiзуге және сұранымға оң әсер ете отырып бұл көрсеткiштер басқаша өзгермейтiндiгiне сенiм жоқ. Сонымен бiрге, бұл мәлiметтер шағын үлгiдегi пәтерлерде тұратын халықтың негiзгi массасына қатысты екендiгiн ұмытпауымыз керек. Бұдан басқа да, бiршама қосымша қаражаты бар, сонымен қатар үлкен мөлшердегi жеке пәтер түрiнде активтерi (оларды бұдан да үлкен пәтерлер мен коттедждер алу үшiн сатып жiберуге дайын) бар дәулеттi азаматтардың саны жеткiлiктi. Үшiншiден, үй шаруашылығының табыстары туралы мәлiметтер төмендетiлгендiгi шындық, себебi олардың көзi сауалнама жүргiзу болып табылады. Сонымен қатар, бұдан басқа да, кем дегенде заемшылардың екi санаты бар. Бұл екi-үш бөлмелi пәтерлердi емес, тек бiр бөлмелi пәтерлердi сатып алушы үй шаруашылығы, сондай-ақ ендi ғана құрылған және тұрғын үйдi сатып алғысы келетін үй шаруашылығы. Мұндай ықтимал заемшылардың саны жылына 300-400-ге тең бағалануы мүмкін. Нәтижесiнде, нақты сұранымға ие болып отырған ипотекалық несиелердiң жалпы саны бүгiннiң өзiнде ең аз дегенде жылына 2-3 мыңды құрайды, бұл Қазақстандағы тұрғын үйге берiлетiн несиелер санының ағымды көрсеткiштерiнен жоғары. Мұның бәрi алынған нәтижелердiң айтарлықтай дәлдiгi мен дұрыстығы туралы айтуға мүмкiндiк бередi.
Сонымен бiрге, жүргiзiлген талдау тұтасымен алғанда, Қазақстанда қалыптасқан жағдайда тұрғын үйге ипотекалық несие беруге төлем қабiлетi бар сұраным салыстырмалы түрде аз екендiгiн көрсетедi. Сонымен, бiрiншiден, жылжымайтын мүлiктің ұлттық рыногын дамытуға мүдделi әртүрлi мемлекеттiк және коммерциялық құрылымдардың ипотекалық несие беру тетiгiн практикада игеруге және дамыта бастауға ол жеткiлiктi, ал, екiншiден, халыққа арналған ипотекалық несиелер, ең алдымен, үй шаруашылығының төменгi табысымен және жоғары пайыздық ставкасымен айқындалады, оны сауатты экономикалық саясат жүргiзу нәтижесiнде түзетуге болады.
Қазақстанның қазiргi даму кезеңiнде тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзiмдi қаржыландыруды дамытудың аса маңызды бағыты құрылыстық жинақ жүйесi болып табылады.
Құрылыстық жинақ - тұрғын үй жағдайын жақсарту жөнiндегi iс шараларды жүргiзу үшiн несие алуға құқығы бар, жеке капитал жинақта негiзделген тұрғын үйдi қаржыландыру жүйесi.
Құрылыстық жинақ жүйесiнiң мәнi мынада, яғни, өзiнiң тұрғын үй жағдайын жақсартуға ықыласты азаматтар банктiң несие-жинақ шотына өздерiне керек қаражаттың қажеттi бөлiгiн жинақтауға мiндеттеме алады да (тұрғын үйдiң құнының 50%-нан кем емес), ал банк өз кезегiнде салымшыға келiсiлген сома мен оның жеке жинақ сомасының арасындағы айырма мөлшерiнде несие беруге мiндеттенедi.
Құрылыстық жинақ жүйесiнiң негiзгi ерекшелiгi сол, яғни, халыққа ұсынатын несиеге бәсекенiң болмауы, сондықтан сыйақы (мүдде) ставкасы ол бойынша төмен және берiлген мерзiм iшiнде несиенi өтеуге кепiлдiктiң берiлуi болып табылады. Бұл өте тиiмдi несие құрылыстық жинақ жүйесiнiң басты тартымды ерекшелiгi болып табылады. Құрылыстық жинаққа маманданған қаржылық институттар төменгi сыйақы (мүдде) ставкасына кепiлдiк бере алады, сондықтан осы ұйымдар рынок капиталынан тыс жұмыс жасайды және сыйақы ставкасының тұрақсыздығынан оған тәуелдi болмайды. Бұл қаржылық мекемелерде жеке құрылыс жинағы мен несиелер рыногы, жеке қайта қаржыландыру жүйесi, сондай-ақ қор бар және одан өздерiнiң салымдарын салған клиенттер несие алатын болады. Салымшы мен несие алушының (заемшының) бiр тұлға болуы - құрылыстық жинақ жүйесiнiң айрықша белгiсi.
Бұл орайда, құрылыстық жинақ жүйесiнiң дамыған қаржылық рыноктарды қажет етпейтiндiгiне және орташадан төмен табыстары бар халықтың қалың жiгiне бағытталғандығына назар аудару керек. Сонымен бiрге, ол халықтың қалың жiгiнiң тұрғын үйге деген мұқтажын қанағаттандырады. Аталған жүйе тұлғалардың өз меншiгiне тұрғын үй алуын жеңiлдетедi.
Мемлекет үшiн құрылыстық жинақ жүйесi мынадай негiзгi мiндеттердi шешуге мүмкiндiк бередi:
азаматтардың тұрғын үй жағдайын жақсарту - әлеуметтік міндеттердi шешедi;
халық ақшалай қаражаттарын жылжымайтын мүлікке салады;
азаматтардың тұрғын үй проблемасын шешу кезiнде олардың бастамаларына жағдай жасайды;
кiшi және орта құрылыс фирмаларын қоса алғанда, құрылыс өнеркәсiбi күш алады және бұл өз кезегінде республика экономикасын инвестициялауға дем бередi;
жаңа жұмыс орындарын құрады.
Тұрғын үйге әрбiр адамның қолы жетерлiктей болуы керек, өз кезегiнде мемлекет меншiк қолдауға мүдделi болуға тиiс. Бұл халықтың тұрғын үй алу немесе жағдайын жасау үшiн қиыншылықтарды алып жүру даярлығына қолдау көрсетедi және жекелей алғанда әркiмнiң жағдайын тұрақтандырады.
Құрылыстық жинақ жүйесiн қолдауға және салымшыларды мақсатты сыйлықпен ынталандыруға және салық салғанда шегерiм жасауға мемлекет өте мүдделi болуы керек.
Германиядағы құрылыстық жинақ жүйесi - қор жинаудың бiрден бiр нысаны, тұрғын үйдi меншiкке алған кезде мемлекет оны тiкелей қолдайды. Мемлекеттiк қолдау мөлшерi заңмен айқындалады. Ол мемлекет үшiн тұрғын үй проблемасының маңыздылығына байланысты өзгерiп отырады. Сонымен, мемлекеттiк қолдау - бұл құрылыстық жинақ жүйесiнiң клиенттер үшiн тағы да бiр тартымды жағы.
Салық салу бөлiмi бойынша мемлекеттiк қолдаудың нәтижесiнде Германияда кәсiпорындардың өз жұмысшыларына арнайы тұрғын үй несие-жинақ шотына салымдар салуы кең етек алған.
Бiрнеше ондаған жылдың ішінде немiстердiң құрылыстық жинақ жүйесi толығымен өзiнiң тиiмдiлiгiн дәлелдедi. Кез келген жеке жағдайда жүйе салымшының (оның жинағының сомасы) өзiнiң ойынан шығады, сонымен, сыйлық немесе шегерiм түрiнде "өзiне көмек көрсету үшiн" мемлекеттiк қолдау ретiнде қарастырылады. Германиядағы құрылыстық жинақ жүйесi - тұрғын үй саясатының ажырамас бөлiгi, оның орталық пунктi тұрғын үй меншiгiне арналған қолдау болып табылады.
Сонымен бiрге, құрылыстық жинақ жүйесiне қызығушылық өсуде, осыны ескере отырып тұрғын үй құрылысын қаржыландыру проблемасын жеке бастамасыз және жеке капитал жинағынсыз шешу мүмкiн емес.
90-шы жылдардың басында құрылыстық несие-жинақ Францияда, Люксембургге, Чехияда, Словакияда, Венгрияда, Польшада тиiмдi дамыды. Барлық аталған мемлекеттерде несие-жинақ жүйесiнiң жұмыс iстеуi жөнiнде тиiстi заңнамалық кесiмдер қабылданды.
Сонымен, осы бағдарламаны табысты жүргiзу мемлекеттiң тиiстi қолдауы, сыйлықтың ынталандыру деңгейi, тиiстi заңмен реттелетiн қажетті жағдайлардың жасалуы халықтың неғұрлым қалың жiктерi үшiн жүйені тартымды жасауға көмектестi.
Сонымен бiрге, құрылыстық жинақ банкiлерi өзiнiң қызметінiң барысында несиелер бермейдi, себебi құрылыстық жинақтың барлық шарттары қор жинау сатысында болады. Депозиттердiң қаражаттары тек ұзақ мерзiмдi мемлекеттiк бағалы қағаздарға таратылатын болады. Осы iс-шараларды жүргiзу халықтың iшкi жинағының деңгейiн ұзақ мерзiмге және ұлттық валютада көтеруге көмектеседi, яғни келешекте өзiнiң қаржылық рыноктарының жалпы жағдайына әсер етедi, соның iшiнде несие беру көлемiн арттырады, ставкаларды төмендетедi, қаржылық рыноктардың өтiмдiлiгiн арттырады және т.б.
Қазақстан Республикасында мемлекеттің тиiстi қолдауы кезiнде құрылыстық жинақ жүйесiн дамыту әлеуметтiк-экономикалық жағдайға айрықша оң әсер ететiндiгiн атап өту керек. Ең алдымен, аса маңызды мiндеттердiң бiрiн - халықтың неғұрлым қалың жiгiнiң қажеттiлiгiн қанағаттандыруды шешуге көмектеседi, яғни болашақта азаматтардың меншiк қаражаттар қорын жинаудың және қымбат емес ұзақ мерзiмдi несиелер алудың тиiмдi жолы болады.
Сонымен бiрге, маңызды мiндеттердiң бiрi халықтың қаражатын тұрғын үй саласын инвестициялауға тарту болып табылады, себебi бүгiнгi күнi бұл аталған экономика секторын бюджеттен тыс қаржыландырудың жалғыз, нақты көзi.
Мемлекет тиiсiнше, бiрiншіден, халықтың қор жинауын ынталандыруға, екiншiден, қорға жиналған қаражатты жоғалтудың ең төменгi тәуекелiне алып баруға жағдай жасауы тиiс.
Сөйтiп, мемлекет тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзiмдi қаржыландыру мен несие-жинақ жүйесiн дамытуға нақты мүдделi болады, ал осы жүйеге қатысушылар оның ықтимал қолдауын пайдаланатын болады.
Құрылыстық жинақ жүйесiн дамыту үшiн Ұлттық Банктiң тиiстi нормативтiк-құқықтық кесiмдерiне сәйкес Парламентке ұсынылған "Құрылыстық жинақ жүйесi туралы" Заң жобасын қабылдау қажет, сонымен бiрге салымшыларға сыйлық беру және салық салғанда шегерiм жасау түрiнде мемлекеттiк қолдау көрсету өте маңызды.
1.2 Ипотекалық несилендіру жүйесі: ұғымы, бағыттары, түрлері
Жылжымайтын мүлікті, оның ішінде меншіктегі жерді де, кепілге қоюмен және сол арқылы мәмілені сенімді етіп берілетін ипотекалық несие
несиелендірудің нарық экономикасында белсенді қолданылатын нысандарының біріне жатады. Жерге деген меншік құқығы нарықтық несиелік қатынастар аясына меншігінде жекешелендірілген пәтерлері, жер телімдері, тұрғын үй қорлары бар кәсіпорындарды, ұйымдарды, фирмалары, халықты тартады.
Ипотекалық несие кәсіпорындардың, фирмалардың және тұрғын үй құрылысының қажеттіліктерін мемлекет тарапынан қаржыландыру көздерін банк несиесімен алмастыруда үлкен роль атқарады. Оның алға басуы шаруашылық ететін субъектілердің ұзақ мерзімді сипаттағы несиелік ресурстардың тапшылығы, инфляцияның жоғары қарқындылығы жағдайында инвестициялық белсенділігін ұлғайтуға әсер етеді.
Ипотекалық несилендіру жүйесі екі бағыттан тұрады:
- ипотекалық несиелердің шаруашылық ететін субъектілерге және халыққа тікелей берілуі;
- ипотекалық несилерді (несиелік міндеттемелерді) несилендіруге ресурстардың қосымша тартылуын қамтамасыз ететін екінші рынокта сату.
Бірінші бағытымен негізінен ипотекалық банктер айналысып келсе, екіншісімен - ипотекалық банктердің мүлікті кепілге қоюмен қамтамасыз етілген активтерін сатып алатын және кейін оларды өз атынан олардың базасында құнды қағаздар (облигациялар) шығаратын қаржы компаниялары, қорлар айналысады. Құнды қағаздар ликвидті болып келеді, себебі олар жылжымайтын мүлікпен қамсыздандырылған, және олар инвестициялар арқасында ұзақ мерзімді және тұрақты табыс алуға мүмкіндік береді.
Кейбір қаржы компанияларының міндеттемелері бойынша шетелде кепілгер ретінде мемлекет белгіленеді, ол болса, олардың сенімділігін арттырады. Ипотекалық несиелер жылжымайтын мүлікті кепліге қою - ипотекаға негізделеді.
Ипотеканы кепіл заты иегерінің болуысыз дамыту мүмкін емес, өйткені жер мен жылжымайтын мүлікті кепілге тек кепіл затының иегері ғана қоя алады, сондай-ақ осы иегердің оның меншігіндегі жылжымайтын мүлікті еркін шеттету құқығынсыз да мүмкін емес.
Бұл жағдайда ғимараттардың ипотекасы ол орналасқан жер телімінің ипотекасымен бірге ресімделеді. Қазақстанда жылжымайтын мүлікпен және
жермен операцияларды жүзеге асыруға жағдай жасайтын нормативтік құқықтық база әзірленуде. Қазақстан Республикасының Конституциясында жерге деген меншік құқығын және оны сату-сатып алу, кепілге қою, жалға беру және т.б. операцияларды заңдастыратын бірқатар құқықтық нормалар қалыптастырылды. Кепіл туралы, банктар мен банк қызмет туралы, жекешелендіру туралы заңдар қабылданды. Тұрғын үй саласын қаржыландыру , ипотекалық несилендіруді дамыту жөнінде бірқатар қосымша шаралар көзделген Президентің бірқатар жарлықтары мен үкіметтің қаулылары қабылданды.
Қазақстаннның заңнамасында ипотека болып жермен тікелей байланысты кәсіпорынды, ғимаратты немесе өзге де объектіні оған тиесілі жер телімімен бірге немесе оны пайдалану құқығымен кепілге қою танылады.
Ипотека - міндеттемені жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз ету әдістерінің біріне жатады. Және, бұл ретте кепілзат иесі кепілгер міндететмесін орындамаған жағдайда кепілге қойылған жылжымайтын мүлік арқылы қанағаттануы мүмкін. Ипотека кез келген ақшалай міндеттемені қамтамасыз етуде қолданылуы мүмкін, сондай-ақ ол несилеік келісімге қатысты да міндеттемені қамтамасыз етуге пайдаланылады.
Жылжымайтын мүлік санатына жер немесе онымен тікелей байланысты объектілер (кәсіпорындар, тұрғын және тұрғын емес үйлер, жолдар) жатады.
Ипотекалық несиелендіруде мәмілелерді құқықтық түрді рәсімдеудің маңызы зор, себебі бұл мәмілелердің негізін кепілге қойылатын жылжымайтын мүлікке деген меншік құқықығы немесе шаруашылық иемдену құқығы қалайды. Заңнамада ипотекалық несиелендірудің нақты бір тәртібі көзделген.
Кепілзат туралы келісімнің субъектілері болып мыналар табылады:
- кепіл туралы келісімнің тараптары (кепілгер және кепілге қойылған затты ұстаушы) заңды және жеке тұлғалар;
- біртұтас кепіл реестрін ұстаушы.
Ипотека туралы келісім жазбаша түрде жасалып, нотариалды түрде куәландырылуы тиіс. Ипотекалық келісім кепілгердің әрекет етуінің едәуір еркіндігін көздеуі мүмкін, атап айтқанда онда келесідей мүмкіншіліктер көзделуі мүмкін:
а) кепілге қойылған мүлікті міндеттеме бойынша қарызды сатып алушыға ауыстырып шеттету;
ә) мүлікті жалға беру;
б) мүлікке жаңа қарыздар жүгін түсіру және т.б. мүмкіндіктер.
Кепілзаттың бір түріне заклад (кепілге салу) жатады. Бұл жағдайда кепілге салынған мүлік кепілзат ұстаушының иелігіне осы мүлікпен қамтамасыз етілетін несие бойынша міндеттеме орындалғанша беріледі.
Кәсіпорынның ипотекасы оның бүкіл мүлігіне, оның ішінде негізгі қорларына және айналым қаражатына, сондай-ақ, егер заңмен немесе келісіммен басқаша белгіленбесе, кәсіпорынның жеке балансында көрсетілген өзге де құнды заттарға қолданылады.
Ипотека туралы келісімде келесідей деректер көрсетілуі тиіс:
- кепілгердің және кепілзатын ұстаушының атауы және олардың орналасқан жерлері;
- орындалуы осы кепілге салу шартымен қамтамасыз етілетін несиелік келісімнің немесе өзге де міндеттеменің атауы, келісімді жасау күні және орны;
- ипотекамен қамтамасыз етілген негізгі міндеттеменің сомасы;
- ипотекамен қамтамасыз етілген сомаларды төлеу мерзімдері;
- кепілге қойылған жылжымайтын мүліктің сипаты және оның ақшалай құны, орналасқан жері;
- иегердің кепілге қойылған мүлікке деген құқығын растайтын құжаттардың атауы;
- кепілге қойылған мүлікке өзге міндеттемелер салынбағандығы туралы сілтеме;
- кепілгер мен кепілзатты ұстаушының қолтаңбалары;
- ипотеканы тіркеген органның атауы, тіркелген күні мен жері.
Тараптардың келісімі бойынша кепіл шартына өзге де жағдайлар енгізілуі мүмкін.
Ипотека кепілзатты ұсташыға негізгі қарыз сомасының және ол бойынша проценттердің төленуін, несиелік ресурстарды пайдаланумен байланысты шығындардың өтелуін, және қажет болған жағдайда ипотека затын сатуға жұмсалатын шығындардың өтелуін қамтамасыз етуі тиіс. Ипотека кәсіпорынның, құрылыстың, ғимараттың немесе өзге де объектінің орналасқан жеріндегі тиісті
органдарда міндетті түрде тіркелуге жатады. Ипотека затына меншік құқығы ауысқан кезде өзге тұлға ипотека қай жерде тіркелген болса, сол жерде ол да тіркелуі тиіс.
Несиелендіру субъектісіне қарай тұрғын үй құрылысына берілетін ипотекалық ссудалар осы үйдің болашақ иегеріне берілетін несиеге және мердігерлерге берілетін ссудаларға бөлінеді.
Тұрғын үй құрылысына несие құрылыс салушыға белгіленген тәртіппен жер телімінің бөлініп берілуімен және тиісті органдардың тұрғын үй салуға берген рұқсаты болғанда беріледі.
Тұрғын үйді салуға (реконструкциялауға) несие жобалармен және құрылыс-монтаждық жұмыстарды жүзеге асыруға мердігерлік келісімдермен көзделген құрылыстың (реконструкциялаудың) мерзімдері мен құны аясында беріледі.
Несиелендіру объектілеріне мыналар жатады:
тұрғын үй құрылысына жер сатып алу және оны жайластыру;
- тұрғын үй салу (реконструкциялау);
- тұрғын үй сатып алу.
Несиелендіру объектісіне қарай банктер тұрғын үй несиелерінің үш
түрін ұсынады:
- жерге берілетін несие;
- құрылысқа берілетін несие;
- тұрғын үй сатып алуға берілетін несие.
Тұрғын үй несиелері туралы ережеде тұрғын үй құрылысына несиелер несиелік желі ашу арқылы жүзеге асырылады деп атап көрсетілген. Бұл ретте ссуда қарызданушыға, құрылыс-монтаждау жұмыстары кезеңдерінің құнына сәйкес келетін бөлшектермен беріледі.
Құрылысты қаржыландыру процесінде банк ақшалай қаражаттың мақсатты жұмсалуына және құрылыс графигінің сақталуына бақылау жүргізіп отырады.
Банк беретін несиенің сомасы әдетте жер сатып алу және оны жайластыру құнының, тұрғын үйді салудың (реконструкциялаудың) немесе кепіл шартында белгіленген оны сатып алу құнының 70 процентінен аспауы тиіс, ал шығындардың қалған бөлігін қарызданушы өз қаражаты есебінен жұмсауы шарт.
Құрылысқа несие беру туралы шешімді несие беруші банк қарыз алушының несиелік тапсырысы негізінде қабылдайды.
Несиені пайдаланудың мақсаты мен мерзімі, оны қамтамасыз ету нысаны көрсетілетін ссуда бөлу туралы өтінішпен қатар, тапсырысқа мыналар кіреді:
- заңды тұлға қырз алушылар үшін - құрылтай және тіркелу құжаттары: кәсіпорынның бухгалтерлік балансы; табыстардың және міндетті төлемдердің түсу графигі; ссуда қамтамасыз етілетінін растайтын құжаттар; несиені пайдаланудың техникалық-экономикалық негіздемесі және несиеленетін шығындардың болжамды өтелімділігін есептеу; құрылыс салынатын жер учаскесіне деген құқықты растайтын құжаттар; белгіленген тәртіппен бекітілген жобалық-сметалық құжаттама; мердігерлік құрылыс жұмыстарын жүзеге асыруға берілген келісім-шарттардың көшірмелері; несие беруші талап етуі мүмкін өзге де құжаттар.
- жеке тұлғалар үшін - құрылыс салу учаскесіне құқығын растайтын құжаттар; құрылыс салуға рұқсат қағаз; белгіленген тәртіппен келісілген жобалық-сметалық құжаттама; қарыз алушының төлем қабеліттілігін анықтауға қажетті құжаттар; банк талап етуі мүмкін өзге де құжаттар. Несиені қамтамасыз ету үшін кепілзат мен кепілдіктер беріледі.
Тапсырысты ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz