Ұзақ мерзімді ипотекалық несие берудің алғышарттары

МАЗМҰНЫ:

КІРІСПЕ . . . 3-4

I бөлім. Қазақстандағы тұрғын үй жағдайының экономикалық мәні . . . 5-16

1. 1 Қазақстан Республикасындағы құрылыстық жинақ жүйесі . . . 5-16

1. 2. . Ипотекалық несиелендіру жүйесі: ұғымы, бағыттары,

түрлері . . . 17-21

1. 3 Ипотекалық несие беру жүйесін дамытудың негізгі мақсаттары мен қағидалары . . . 22-22

II бөлім. Ұзақ мерзімді ипотекалық несие берудің

алғышарттары . . . 23-26

2. 1. Ұзақ мерзімді ипотекалық несие беру процесінің негізгі кезеңдері мен тәртібі . . . 23-26

2. 2. Ипотекалық несие беру жүйесін қаржылық реттеу . . . 26-27

2. 3. Кредиторлардың ипотекалық облигациялары . . . 27-29

III бөлім. Қазақстан банкілерінің тұрғын үй несиелеу саласындағы

тәжірибесі . . . 30-35

3. 1. Баспананы қаржыландыру тәжірибесінің экономикалық анализі . . . 30-35

3. 2. Тұрғын үй құрылысын дамыту жөніндегі Мемлекеттік бағдарлама бойынша ұсынылатын бағасы төмен тұрғын үй . . . 36-36

3. 3. Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің даму

стратегиясы . . . 37-39

Қорытынды . . . 40-41

Қолданылған әдебиеттер . . . 42-42

КIРIСПЕ

Әлемде қабылданған тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзiмдi қаржыландырудың негiзгi бағыттары - ипотекалық несие беру және құрылыстық жинақ жүйелерi болып табылады. Сондықтан да Қазақстан үшiн тұрғын үй саясатының басым бағыттарының бiрi - ипотекалық несие беру және құрылыстық жинақ жүйелерiн қалыптастыру болып табылады.
Құрылыстық жинақ жүйесiн енгiзу тұрғын үй проблемаларын шешуге елеулi үлес қосты, өйткенi құрылыстық жинақ тұрғын үйдi қаржыландыруға халықтың тiкелей қатысуын ынталандырады. Құрылыстық жинақ жүйесi дамыған қаржылық рыноктардың болуын қажет етпейдi және халықтың орташа табысы бар жiгiне бағытталған. Осы бағдарламаны табысты жүргiзу, мемлекеттiң тиiстi қолдауы, сыйлықтың тартым деңгейi, тиiстi заңмен реттелетiн қажеттi жағдайларды жасау халықтың неғұрлым қалың жiктерi үшiн жүйенi тартымды етуге мүмкiндiк бередi. Құрылыстық жинақ жүйесiн дамытуға мемлекет мүдделi және осы жүйеге қатысушылар оның қолдауын пайдаланатын болады.

Құрылыстық жинақ жүйесiн дамытумен қатар ипотекалық несие беру жүйесiн дамыту тұрғын үй мәселесiн шешудегi маңызды бағыттардың бiрi, мұның өзi рынокта тұрғын үйдi жеке меншiкке сатып алу үшiн жағдай жасайды және халықтың экономикалық неғұрлым белсендi бөлiгiне бағытталады. Сонымен бiрге, ипотекалық несие беру халықтың табыстары есебiнен тұрғын үй проблемасын шешудiң басқа да құралдарымен үйлестiрiле отырып дамытылуы тиiс.

Тұрғын үй құрылысын қаржыландыру тетiгiн жасау, халықтың қалың жiктерiнiң тұрғын үй проблемаларын шешу, тұрғын үй бағасын төмендету (құрылыс материалдары мен құрылыс жұмыстары құнын арзандату есебiнен) және Қазақстан Республикасы Yкiметiнiң 2000-2002 жылдарға арналған iс-қимыл бағдарламасын iске асыру жөнiндегi iс-шаралар жоспарына сәйкес, тұрғын үй құрылысын ынталандыру мақсатында "Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын дамыту және тұрғын үй қорын сақтау тұжырымдамасы" әзiрленуде. Осы "Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзiмдi қаржыландыру және ипотекалық несие беру жүйесiн дамыту тұжырымдамасы" (бұдан әрi - Тұжырымдама) аталған тұжырымдаманың құрамдас бөлiгi болып табылады. Сонымен қатар, Қазақстан Республикасының Yкiметi "Құрылыстық жинақ туралы" Қазақстан Республикасы Заңының жобасын қажеттi негiздемелерiмен бiрге осы Тұжырымдаманың аяқталу кезеңінде Республика Парламентiне ұсынып қойғандықтан, бұдан әрi негiзгi назар ипотекалық несие беру жүйесiн дамыту мәселелеріне аударылады.

Тұжырымдамада ипотекалық несие беру жүйесiн дамытудың негiзгi мақсаттары мен қағидаттары белгiленген. Тұжырымдамаға ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие беру жүйесiн ұйымдастырудың, сондай-ақ осы салаға несиелiк ресурстарды тартудың ұйымдық-экономикалық тетiгiнiң тәптiштелген сипаттамасы енгiзiлген. Жылжымайтын мүлiктi кепiлге салған халыққа несие беруге банктердiң қатысуын жандандыру есебiнен ипотекалық несие беру жүйесiн дамыту көзделедi. Банктер ипотека пулдарымен қамтамасыз етiлген ипотекалық облигацияларды шығару жолымен қайта қаржыландырылуы мүмкін.

Ипотекалық несие беру жүйесiн қалыптастыруда Қазақстан Республикасының Үкiметi мен Ұлттық Банктiң негiзгi рөлi қатысушылардың қаржылық тәуекелiн төмендету мен азаматтар үшін тұрғын үйге қол жеткiзудi арттыру мақсатында заңнамалық базаны құру және процестi нормативтiк реттеу нысанында болады.

Сонымен қатар, Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкi, халықаралық қаржы ұйымдары мен екiншi деңгейдегi банктер негiзгi құрылтайшылары болып табылатын ипотекалық компанияны құру көзделедi. Осы компания несиелiк ресурстарды жылдам қайтаруды және өтiмдiлiгi проблемасын шешудi қамтамасыз етуге арналған қайталама рынокта кепiлхат мәселелерiн қарайтын болады.

I. Қазақстандағы тұрғын үй жағдайының экономикалық мәні

1. 1 Қазақстан Республикасындағы құрылыстық жинақ жүйесi

Тұрғын үйдi қаржыландырудың дәстүрлi кеңестiк жүйесi тұтас алғанда, жүргiзiлген тұрғын үй саясатына сәйкес болды және мемлекеттiк тұрғын үй салуға арналған бюджеттiк ресурстарды орталықтандырылған бөлу және оны тұрғын үй жағдайын жақсарту үшiн кезекте тұрған азаматтарға тегiн беру болып табылады.

Қазақстанда экономикалық өзгерiстердiң басынан бастап, өзiнiң маңыздылығына қарамастан тұрғын үй реформасы өте баяу қарқынмен жүргiзiлуде.
Қазақстанда тұрғын үй саласында нарықтық қатынастарды қалыптастыру 1991 жылы "Мемлекет иелiгiнен алу және жекешелендiру туралы", "Жеке меншiк туралы" заңдар қабылданғаннан кейiн басталды. Сонымен қатар, жаңадан салынған тұрғын үйге халықтың көпшiлiк бөлiгiнiң төлем сұранысының жеткiлiктi түрде жоғары болмауынан, сондай-ақ дайын тұрғын үйдi алуға несиелердiң болмауынан реформаның алғашқы жылдарында дайын тұрған үй рыногында халықтың төлем жасау қабiлетi үшін қолқа көрсетуге қажеттi несиелiк-қаржылық тетiгiмен қамтамасыз етiлмедi.
1993 жылы тұрғын үй реформасында маңызды қадам жасалды. Қазақстан Республикасы Президентiнiң Жарлығымен "Жаңа тұрғын үй саясатының мемлекеттiк бағдарламасы және оны iске асыру механизмi" қабылданды. Онда мемлекеттің тұрғын үй саясаты саласында бiрқатар аса маңызды стратегиялық қадам жасау көзделген: тұрғын үй саласына қатысы бар құқықтық нормалар жүйесiне қажеттi өзгерiстер мен толықтырулар енгізу; тұрғын үй құрылысын қаржыландыру және тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық жүйелерiн реформалау; монополиясыздандыру; тұрғын үй құрылысының құнын төмендету және халық үшін оны арзандату жөнiнде шаралар кешенiн әзiрлеу; осы процеске азаматтар мен заңды тұлғалардың барынша көп санын тарту мақсатында тұрғын үй салу және пайдалану процесiне қатысушыларға жеңiлдiктер жүйесiн енгiзу; тұрғын үй саласында жалға алу секторын кеңейту жөнiндегi шараларды жүзеге асыру; құрылыс индустриясының базасын жаңғырту; тұрғын үй құрылысына арналған жер учаскелерiн бөлу мен тiркеудiң оңайлатылған рәсiмдерiн әзiрлеу; тұрғын үй салынатын аудандарда әлеуметтiк, экономикалық және көлiктiк инфрақұрылымдарды кешендi дамыту; мемлекеттiң тұрғын үй саясатын жүзеге асыру үшiн тиiмдi ұйымдастыру құрылымын құру; тұрғын үй және жылжымайтын мүліктің рыногын тұтас дамыту.

Атап өтiлген жарлықта жарияланған стратегиялық мiндеттердiң едәуiр бөлiгi бүгiнгi күнге дейiн iске аспағанына қарамастан, бұл құжат тұрғын үй проблемасының мемлекет үшiн маңызды екенiн және тұрғын үй саясатының мемлекет қызметiнiң басым бағыттарының қатарына кiретiнiн көрсетедi. Бұл дайын тұрғын үй секторын бұдан әрi реформалау және оны қаржыландыру жүйелерiн талдау үшiн өте маңызды.

Сонымен қатар, республикада бiрнеше жылдардан берi қолда бар тұрғын үй қорынан тұрғын үй беру көлемi шамамен 0, 5%-ды құрайды және ескiрген және авариялық үй құрылысының көлемiне теңестiрiледi. Осындай қарқынмен тұрғын үй қорын жаңарту жағдайында оның бiржола тозуының нақты қаупi бар және егер, үй-жайдың көпшiлiк бөлiгi сейсмикалық қауiптi аймақтарда орналасқанын ескеретiн болсақ, онда тұрғын үй құрылысындағы мұндай саясаттың зардаптары апатты болуы мүмкiн.

Құрылыс саласында инвестициялық белсендiлiктiң төмендеуi көптеген мердiгерлiк ұйымдардың экономикалық жағдайына ауыр әсер еттi. Нәтижесiнде, құрылыс секторында жұмыс iстейтiндердiң саны қысқара бастады. Мұндай жағдайда, құрылыс секторына бюджеттен тыс қаражатты тартудың жаңа тетiктерiн нақты жiберудiң маңыздылығы бiрнеше есе артады, соның iшiнде тұрғын үй құрылысына ипотекалық несие беру есебiнен, өйткенi мұның өзi құрылыс саласында құлдыраудың тоқтауына, жұмыспен қамту көрсеткiштерiн жақсартуға, әлеуметтік сипаттағы бiрқатар проблемаларды шешуге шынында да көмектесуi мүмкiн.

Сұраным мен ұсыным факторлары. Сұраным мен ұсынымның деңгейi мен құрылымының, сонымен қатар тұрғын үй мүлкiне баға белгiлеудiң Қазақстанда бiрқатар ерекшелiктерi бар, мұны ипотекалық несие беру рыногын қалыптастырудың болашағын бағалау кезiнде ескеру қажет. Республика бойынша тұтасымен тұрғын үйге сұраным деңгейi өте төмен. Бұл қалалардың басым көпшілігi мен бүкiл ауылдық мекендерге қатысты. Жылжымайтын мүлкiне азды-көптi сұраным қалыптасқан бiрден-бiр орталықтар, екi бас қала - Алматы мен Астана қалалары болып табылады, себебi, оларда бұрынғыдай республиканың бизнес таңдаулылары ғана емес, сонымен бiрге шенеунiктердiң көп мөлшерiне қоса шетелдiктер жиналған, сондай-ақ бұған өнеркәсiп саласының негiзiнен жұмыс iстеп тұрған өндiрушi және қайта өңдеушi кәсiпорындары шоғырланған кейбiр қалалар енедi.
Сұранымға әсер етушi факторлардың бiрi ретiнде бюджеттiк шек қою және атап айтқанда, отбасының табысы алға шықты. Қазақстандағы отбасы табысының орташа деңгейi көршiлес елдердiң көрсеткiштерiнен асып түскенімен, төмен деңгейде қалып отыр. Қазақстан Республикасының Статистика жөнiндегi агенттiгiнiң соңғы мәлiметтерi бойынша 1999 жылғы шiлдедегi халықтың орта есеппен жан басына шаққандағы ақшалай табыстары 3224 теңгенi немесе 23 АҚШ долларын құрады сонымен бiрге, шiлдеде Астана мен Алматы қалалары тұрғындарының орта есеппен жан басына шаққандағы табыстары теңестi және 5486 теңгенi (39 $) құрады. Қазақстандағы орташа үй шаруашылығының құрамы 3, 5 адамды құрайтындығын ескерсек, шiлдеде үй шаруашылығының орташа айлық ақшалай табысы республика бойынша 11284 теңге (80 $), ал Астана мен Алматы қалалары бойынша - 19201 теңге (137 $) . Соңғы төрт жыл iшiндегi халықтың тұрмыс деңгейiнiң негiзгi көрсеткiштерi 1-кестеде берiлген.

Қазақстан Республикасы халқының тұрмыс деңгейiнің негiзгі

әлеуметтiк-экономикалық индикаторлары

1-кесте

Дерек көзі: Қазақстан Республикасының Статистика жөніндегі агенттігі

Халықтың едәуір бөлігінің ешқандай елеулі қорлары жоқ және бүкіл табысын ағымдағы тұтынуға жұмсау мұқтаждарына мәжбүрлі екендігін ескеру керек. Ақша жинау нормасының деңгейі 1999-2000 жылдардан бастап өсе бастағанына қарамастан, төмен болып қалуда.

Халықтың тұрғын үйге сұранымы көпшiлiк жағдайда демографиялық көрсеткiштермен айқындалады, олар, жаңа отбасының құрылу қарқыны көшi-қон деңгейi, күрделi үй шаруашылығының саны және т. б. Қазақстанда бала туудың жалпы коэффициентiнің кему үрдiсi байқалуда, өлiмнiң жалпы коэффициентi өсуде және тиiсiнше, 1999 жылдан берi керi үрдiс байқалғанымен, табиғи өсудiң жалпы коэффициентi кемуде. Қазiргi кезде бала туудың төмендеуi отбасының мөлшерiн және болашақтағы отбасының санын кемiтуде, яғни келешекте үй шаруашылығының құрылымы мен саны осы кездегiден едәуiр өзгеше болады, ол тұрғын үйге деген сұранымның өзгеруiне алып келедi.

1997 жылы бас қаланы Алматыдан Астанаға көшіру сұранымға, ал сонымен бiрге жылжымайтын мүлiктің бағасына да елеулi өзгерiс алып келдi. Алматыдан халықтың бiразының кетуiне орай жылжымайтын мүлiктiң, тұрғын үйдiң де, коммерциялық мүлiктiң де бағасы соңғы екi жылдың iшiнде долларлық баламда шамамен 10-15%-ға төмендедi. Қазiргі уақытта тұрғын үйге деген тапшылық едәуiр сезiліп отырған Астанада бағаның 1998 жылы аспандап секiруiнен кейiн бiршама түстi және Алматыға қарағанда баға 20-30% төмен деңгейде тұрақтанды.

Егер облыс орталықтарындағы жағдайды қарайтын болсақ, онда мынадай жағдай байқалады. Жоғарыда көрсетiлгендей, екi астанада тұрғын үйдiң жергiліктi рыногында сұраным әлi де жоғары, сондай-ақ бұл жағдай негiзiнен, еңбекақы деңгейi бiршама жоғары, өнеркәсiптiң өндiрушi және қайта өңдеуші салаларының жұмыс iстейтiн кәсiпорындары шоғырланған Қостанай, Атырау, Павлодар, Өскемен қалаларына да тән. Және керiсiнше, жұмыссыздық деңгейi бiршама жоғары қалаларда тұрғын үйге деген сұранымның төмендеуi байқалады.

Соңғы екi-үш жылда жеке тұрғын үйге (қала сыртындағы жайлы үйлерге), көп пәтерлi үйлердегi қайта салынып, iрiлендiрілген пәтерлерге сұраным артты. Коммуналдық қызмет көрсету құнының артуына байланысты қолайлы жағдайлары нашар пәтерлерге сұранымның арту үрдiсi байқалуда (табысы аз отбасылар үшін) .

Халық бүкiл өмiрiнiң iшiнде табысы мен отбасы жағдайының деңгейi өзгеруiне қарай, сiрә, өзiнiң тұрғын үйiн бiрнеше рет ауыстыруы мүмкiн. Бұл таяу жылдарда жылжымайтын тұрғын үй мүлкі айналымының өсетiндiгiн көрсетедi.

Тұрғын үй ұсынымына келетiн болсақ, онда республиканың бүкiл аумағында шамамен бiрдей көрiнiс байқалады. Тұрғын үйдiң басым көпшiлiгi қайталама рынокта ұсынылады, сонымен бiр мезгiлде жаңа салынған тұрғын үй рыногы нашар дамуда. Құрылыс секторындағы жағдай соңғы бес-жеті жылдың ішінде жеткiлiктi төлем қабілетi бар сұранымның болмауына орай едәуiр нашарлап кетті. Бастапқы рынокта жаңа құрылыс көлемiнiң құлдырап төмендеуiнен ұсыныстың ұдайы ауысуы аса маңызды үрдiстің бiрi болып табылады.

Қазақстанда тұрғын үйлерді іске қосу (жалпы алаңының мың шаршы метрімен)

2-кесте

Дерек көзі: Қазақстан Республикасының Статистика жөніндегі агенттігі

Сонымен, 1998 жылы тұрғын үй құрылысының көлемі 1990 жылмен

салыстырғанда 7 еседен астам төмен болған еді және осы үрдістің одан әрі жалғасуы әбден мүмкін. Осы көрсеткішті республика халқының санына қатысты есептеу кезінде де тұрғын үй құрылысы көлемінің қысқаруы байқалды(3-кесте)

Тұрғын үйлердің іске қосылған жалпы алаңы және Қазақстанда салынған пәтерлердің саны, пайызбен

3-кесте

Дерек көзі: Қазақстан Республикасының Статистика жөніндегі агенттігі

Сонымен, құрылыс секторындағы жалпы қолайсыз жағдайда, статистика деректері оң деп атауға болатын екі үрдісті көрсетті. Олардың біріншісі - мемлекеттік емес секторда салынған тұрғын үйдің үлес салмағының тұрақты өсуі, яғни бәрінен бұрын жеке құрылыс салушылардың маңызының артуы. Егер 1990 жылы тұрғын үйдің 78%-ын мемлекеттік кәсіпорындар мен ұйымдар салса, 1998 жылы жағдай түбегейлі өзгерді, жаңа тұрғын үй құрылысының 85%-і жеке сектордың үлесіне тиді(4-кесте) .

Қазақстандағы тұрғын үй құрылысында әр түрлі меншік нысанындағы кәсіпорындар мен ұйымдардың және халықтың үлес салмағы, пайызбен

4-кесте

Дерек көзі: Қазақстан Республикасының Статистика жөніндегі агенттігінің мәліметтері бойынша есептелген.

Екінші оң үрдіс, маңызы біріншісімен салыстырғанда, едәуір кем болса да - салынып жатқан пәтерлердің орташа көлемін ұлғайту. Бұл мұндай өсудің жеке меншік сектордың есебінен жүргізілгенін көрсетеді, өтімділік көзқарас тұрғысынан алғанда, неғұрлым тәуір, жалпы экономикалық айналымға енгізілуі мүмкін жылжымайтын тұрғын үй мүлкінің бір бөлігі екендігін көрсетеді.
Қазіргі уақытта, бастапқы рыноктағы тұрғын үйдің бағасы қайталама рыноктағы бағадан 1, 5-2, 5 есе артып отыр. Мұның өзі, тұрғын үй рыногының дамуы мен тұрғын үй несиесінің ықтимал тетiктерiн қалыптасудың алғашқы кезеңдерінде, ең алдымен, қайталама рыноктағы қазiргi тұрғын үйлер іске қосылатынын көрсетедi. Бұдан әрi жағдайдың өзгеруi әбден мүмкiн. Мұның себептерiнiң бiрi қолда бар тұрғын үй қорының басым бөлiгiнiң және қайтадан салуға тура келетiн тозған тұрғын үйдiң үлес салмағының жоғары болып табылатындығында. Бiрақ жағдайдың осылайша түзелуiн 3-5 жылдан ерте күтудiң ретi жоқ.

Тұрғын үй және ең алдымен, жылжымайтын тұрғын үй мүлкiн кепiлге берудi ипотекалық несиелендiру бағдарламасы, кез келген жағдайда пилоттық жобалардың алғашқы көлемi бойынша елеусiз ғана басталуы мүмкiн. Осыларды ескере отырып, алғашқы кезеңде Астана мен Алматы қалаларының әкiмшіліктерi ұсынған пилоттық жобалар iске асырылатын болады.
Сонымен, мiндет тұрғын үй рыногында нарықтық тетiктердi дамыту, қоғамның бюджеттен тыс ресурстарын жұмылдыру және құрылыстық жинақтар мен ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие беру жүйесiн дамыту арқылы оларды несие-қаржы саласына бағыттау үшiн тұрғын үй рыногында жағдай жасау есебiнен халықтың әртүрлi жiгiнiң төлем қабiлетi бар сұранымын қолдау яғни, еркiн рынокта өз қаражаттары мен несиелiк қаражаттар есебiнен дайын тұрғын үйдi халықтың сатып алуы болып отыр.

---

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.

• Іс жүргізу
• Автоматтандыру, Техника
• Алғашқы әскери дайындық
• Астрономия
• Ауыл шаруашылығы
• Банк ісі
• Бизнесті бағалау
• Биология
• Бухгалтерлік іс
• Валеология
• Ветеринария
• География
• Геология, Геофизика, Геодезия
• Дін
• Ет, сүт, шарап өнімдері
• Жалпы тарих
• Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
• Журналистика
• Информатика
• Кеден ісі
• Маркетинг
• Математика, Геометрия
• Медицина
• Мемлекеттік басқару
• Менеджмент
• Мұнай, Газ
• Мұрағат ісі
• Мәдениеттану
• ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
• Педагогика
• Полиграфия
• Психология
• Салық
• Саясаттану
• Сақтандыру
• Сертификаттау, стандарттау
• Социология, Демография
• Спорт
• Статистика
• Тілтану, Филология
• Тарихи тұлғалар
• Тау-кен ісі
• Транспорт
• Туризм
• Физика
• Философия
• Халықаралық қатынастар
• Химия
• Экология, Қоршаған ортаны қорғау
• Экономика
• Экономикалық география
• Электротехника
• Қазақстан тарихы
• Қаржы
• Құрылыс
• Құқық, Криминалистика
• Әдебиет
• Өнер, музыка
• Өнеркәсіп, Өндіріс