Мүлікті бағалау тәсілдері
КІРІСПЕ
Қазіргі кезде сату-сатып алу келісімін жүргізу барысында мүлікті бағалау
– бағалау әрекетінің кең тараған түрлерінің бірі болып саналады.
Сатып алушы мен сатушының бағаны өздері анықтайтындығына қарамастан
(егер заң жүзінде басқадай әрекет қаралмаса), мүлікті тәуелсіз бағалау
сатылатын мүліктің нақты нарықтық бағасын анықтауға мүмкіндік береді.
Кәсіпорын басқарушылар нәтижелі шешім шығару үшін кәсіпорын мүлкінің
құны туралы ақпарат алу керек. Бағалау кезінде кәсіпорын толық қаралады,
яғни құрамына мүліктің бүкіл түрлері және құқықтар кіреді. Кәсіпорын иесі
кәсіпорынды сатуға, сақтандыруға, кепілдікке салуға құқылы.
Бағалау жұмыстарын өткізуде басқа жақтар да қызығушылық білдіреді:
мемлекеттік құрылымдар, несие берушілер, сақтандыру компаниялар, капитал
салушылар, акционерлер.
Тәуелсіз бағалаушының есебі осы келісім-шартқа тікелей қызығушылық
танытушы тұлғаларды (мекеме акционерлерін, жоғарғы ұйымдарды мемлекеттік
органдарды) сату-сатып алу келісім-шартының адал жасалғандығын, келісім-
шартқа қатысушылардың әрқайсысы өз мүддесін қорғағандығын және нарықтық
нақты жағдайы мен сату-сатып алу келісім-шартындағы объектінің, сол сияқты
басқа да объектілердің нақты нарықтық бағасы жөнінде мәлімет алғандығынан
хабардар етеді.
Салық төлеудің толық және дұрыс жүргізілуін салық инспекциясы
қарастырғанда да сату-сатып алу келісім-шартындағы объектінің нарықтық
бағасын анықтау жөніндегі есептің маңызы зор. Өнім төмен бағамен сатылып,
кірісті төмендеткен үшін келіспеушілік туған жағдайда сату-сатып алу
объектісін бағалау туралы есептің болуы заңды тұлғаның нарықтық бағаға
сәйкес келісім-шарттағы бағаны дәлелдеуге септігін тигізеді.
Тапсырыс берушіге берілетін есеп дәлелдеу үшін қолданылатын ресми құжат
болып саналады және салық төлеудің толық және дұрыс жүргізілуін анықтауға
байланысты іс сотта қаралғанда да қолданылады. Бұл – мекеме мүлкін тәуелсіз
бағалаудың артықшылықтарының бірі.
Мүлікті бағалау келісім-шартын жасағанда бағалаушыға бір немесе бірнеше
объектінің құн түрлерін анықтауға тапсырыс беруге болады: объектіні ашық
нарықта сатудың ең тиімді нарықтық құнын анықтауға, бағаланатын объектіге
сәйкес келетін объектіні тұрғызуға кететін шығынның қайта қалпына келтіру
құнын анықтауға, қаржы салымы мақсаты мен оның табыстылығын анықтайтын
инвестициялық құнын анықтауға тапсырыс беруге болады.
Бүгінгі күнде объектінің шынайы бағасын әр түрлі факторлар анықтайды.
Атап айтсақ, ол факторларға жалпы әлеуметтік-экономикалық жағдайлардан
бастап, нысандық бағалаудың арнайы ерекшеліктері жатады. Әрине, бұл жерде
дұрыс шешім қабылдау үшін тиянақты білім және аталған факторларды есепке
алу үшін объективті ақпарат алу қажет.
Құнның түрлерін анықтау барысында объектінің нақты бағасы жөнінде әділ,
шынайы ақпарат алуға болады және ол басқару шешімдерін қабылдаған кезде
пайдалы болуы мүмкін. Әр түрлі игіліктер (заттар, мүліктер) құрылады,
сатылады және олар мемлекеттің, заңды және жеке тұлғалардың қажеттіліктері
үшін алынады, сонымен қатар, олар пайдалану мен иеленуден пайда табу үшін
қолданылады. Қолда бар қажеттіліктерді қанағаттандыратын сол немесе басқа
меншік объектілерінің мүмкіндіктеріне және осыларды иеленудің
артықшылықтарына олардың құндылығы, демек, олардың құны тәуелді болады.
Мүліктік келісім мен басқа да барлық әрекеттер меншік объектінің құны
жайында білуді талап етеді.
Нарық жағдайында мүліктің құны директивті түрде берілмей – факторларға,
тенденцияға, экономикадағы өзгерістерге және бүкіл қоғам өміріне тәуелді
болады. Сондықтан меншік объектілерінің құнын анықтау қажеттіліктері үнемі
тұрақты түрде пайда болып отырады. Талдау жасалғаннан кейін бағалау
нәтижесі сату-сатып алу туралы келіссөз өткізуде ғана емес, кәсіпорынның
дамуы туралы стратегияны таңдауда маңызды рөл атқарады: стратегиялық
жоспарлау процесінде кәсіпорынның болашақ табысты бағалау өте маңызды.
Кәсіпорынның құнын бағалау негіздерін білу – кәсіпорынның табыстылығына
жету, нәтижелі басқарушылық шешім шығарудың кепілі. Бағалы қағаз,
интеллектуалды меншік, мүлік құны туралы нақты, терең білім материалдық
шығын мен қателіктерден құтылуға мүмкіндік береді, бір сөзбен айтқанда, бұл
адамның жеке бизнесінің өркендеуіне көмектеседі.
Кәсіпорынның құнның бағалау нәтижесі бүкіл кәсіпорынның қызмет
көрсеткіштеріне әсер етеді. Табыстың өсуі – кәсіпорын құнының өсуі деген
сөз.
Дипломдық жұмысында жылжымайтын мүлікті бағалаудағы қағидалары,
тәсілдері, сондай-ақ, табыстық тәсілдің тәжірибедегі қолданысы, қолдануына
байланысты туындайтын мәселелер мен оларды шешу үшін ұсыныс берілген.
Дипломдық жұмыс кіріспеден, үш негізгі бөлімдерден, қорытындыдан,
қолданылған әдебиеттер тізімі мен қосымшадан тұрады. Бірінші − теориялық
бөлімде құнның түрлері, кәсіпорын бағалаудағы мүліктік тұжырымдамасы мен
EurАsian-Holding ЖШС-тің бағалау қызметі туралы ақпарат берілген. Негізгі
екінші – тәжірибе бөлімінде EurАsian-Holding ЖШС-гі бағалаушыларының
табыстық тәсілді қолданып, жылжымайтын мүліктің құнын анықтаудағы
есептеулері келтірілген. Үшінші бөлімде бағалау тәсілдерінің жетілдіру
жолдары қарастырылған.
Дипломдық жұмыстың мақсаты: қажетті теориялық білімді қолданып,
тәжірибе жүзінде табыстық тәсілмен жылжымайтын мүліктің құнын анықтау.
Зерттеу объектісі − 1997 жылы негізі қаланған Қазақстан Республикасы
Президентінің іс Басқармасының Казcтройсистема шаруашылық жүргізу бір
мезгілді таза кіріс пен шығыстар (олар есептен алынып тасталады);
- артық немесе операциялық емес активтердің таза кірісі мен шығысы (олар
есептен алынып тасталады);
- кәсіпорынның иегерлерінің өздерінің ерекше шығындары (олар есептен
алынып тасталады).
Баланс активінің баптарына түзету еңгізуі кәсіпорынның ағымдық
бағасымен есептегенде төмендегідей анықталады:
- негізгі құралдар мен материалдық емес активтердің қалпына келтіру
құнының қалдығын анықтау;
- аяқталмаған өндірістің шын мәніндегі ағымдық құнын анықтау;
- ақша қаражаты мен шығындарды, қорларды ағымдық бағамен сараптау және
баға беру;
- кәсіпорын борыштарының ағымдық құнын сараптау және анықтау.
Кәсіпорынның баланс баптарына түзету енгізгеннен кейін, жоғарыда
көрсетілген алгоритмдермен активтердің таза құнын анықтауға болады.
Осы әдісті қолдану арқылы есептеуден алынған мәліметтер кәсіпорын
құнының деңгейін көрсетеді де, бағаланатын кәсіпорынның төменгі деңгейдегі
құнын сипаттайды.
Кәсіпорын құнының есептеу активтердің жиналу әдісінде қолданылады, бұл
дегеніміз – кәсіпорынның нарықтық құнын анықтауға мүмкіндік береді.
Орын басу әдістемесі.
Орын басу әдісі кәсіпорын құрылысының ағымдық бағасының шығынын
анықтауда қолданылады. Кәсіпорын құрылысы дегеніміз – бағаланатын құрылысқа
ұқсас пайдалылығы бар, бірақ қазіргі жаңа архитектуралық стильде салынған,
жобалық және технологиялық нормативті, прогрестік материалдарды,
конструкцияларды және жабдықтарды қолдану.
Осы әдісін жүзеге асыруда бағаланатын кәсіпорынның физикалық,
функциональдық және экономикалық тозуына түзету енгізіледі. Бұл жағдайда
физикалық тозу эксплуатациялық және климаттық фактордың әсерімен
бағаланатын кәсіпорынның активтік құнының азаюына байланысты.
Функционалдық тозу – функционалдық тиімділіктің төмендеуімен қатар
кәсіпорын құнының төмендеуі.
Экономикалық (сыртқы) тозу – кәсіпорынның құнына экономикалық және
басқа да сыртқы факторлардың әсер етуі (сұраныс пен ұсыныстың кәсіпорын
нарығында немесе қоршаған табиғи ортаның кәсіпорын құнына әсер етуі).
Қазіргі кезде эксперт-бағалаушылар бұл әдісті кәсіпорынның құнын
шамалап есептегенде қолдануына болады (әрине, бағаланатын кәсіпорынның
тозуының барлық түріне лайықты түзету енгізу арқылы).
Жойылу құнын есептеудегі әдістеме.
Тәжірибеде жойылуға жататын кәсіпорынның құнын есептеу жиі кездеседі.
Бұндай жағдайда кәсіпорынның жойылу құнын анықтайтын әдіс қолданылады.
Бұндай жағдайда кәсіпорын иесі активтің жойылуына белгілі бір мөлшерде
шығын шығарады, яғни кәсіпорын құны жағымсыз, теріс мөлшерде көрсетіледі.
Кәсіпорын құнының тәртіппен таратылған есебі бойынша жұмыстардың
технологиялық тізбегі, яғни кәсіпорынның тәртіппен таратылу барысында алуға
болатын құны, оған кіретіндер:
- кәсіпорынның активтерін таратудың күнтізбелік графикасын жасау;
- таратуға (ликвидацияға) кететін шығындарды есепке алғандағы
активтердің қалыптасу құнын есептеу;
- қалыптасу құнының түзетілуі;
- кәсіпорын міндеттерінің деңгейін (мөлшерін) есептеу.
Алынған айырмаға кәсіпорын орналасатын жер учаскесінің нарықтық құны
қосылады.
Кәсіпорынның таратылу құнын есептеу кезінде активтердің қалыптасу
құнынан кәсіпорынды таратуға кеткен шығындарды қосу және алу керек. Олар
таратылудың соңына дейін болатын кәсіпорын жұмысын ұстап тұру бойынша
әкімшілік ұстанымдар, демалыстық төлемдер, сатылған активтердің
ауыстыруларына кететін шығындар және тағы басқалар. Активтерді сатудан
алынған, кездесетін шығындардан тазартылған ақшалай сома саудамен
байланысты тәуекелдерді есепке алатын бағалау күйіне дисконттың жоғары
мөлшерлемесі бойынша дисконтталады [12].
Активтерді жинақтау әдістемесі.
Активтер жинағының әдістемесінің мәнін баланстың әр активі және
пассивінің нарықтық құнын анықтау және активтер сомасына кәсіпорынның
барлық қарыздарын алып тастау құрайды. Бұл тұста кәсіпорын бағалауымен
байланысты бухгалтерлік есеп беруді қалыптастырудың белгілі спецификалары
бар: дұрысталар алдын ала мерзімдегі кәсіпорынның кірісі мен шығысына емес,
операциялық емес активтер және басқа да дұрыстауларды қосқанда кәсіпорынның
соңғы есеп беру балансының мақаласының мазмұнына енгізіледі. Тиісті
тауарлар енгізілгеннен кейін бағаланатын кәсіпорынның қаржылық-экономикалық
көрсеткіштері есептелінеді және талданады. Бұндай әрекет бағалаушы-
экспертке кәсіпорынның қаржылық-экономикалық жағдайымен танысуға және
активтер жинағы әдістемесін қолдана отырып кәсіпорын құнына тиісті нақты
өзгертулер енгізуге мүмкіндік береді [13].
Актив және пассив мақалаларының нарықтық құнын есептеудің негізгі
тәсілдері:
Материалдық емес активтер.
Бағалануға баланста тұратын, сонымен қатар балансқа кірмейтіндер
(мысалы, авторлық куәліктерді безендіруге өтініш білдіргендер) және тек
қана болашақта таза табыс әкелетіндер жатады.
Нақты есептеуге математикалық алгоритм жасау мүмкін болмайтындай етіп
олардың әрқайсысы соншалықты жекеленгендіктен материалды емес активтерді
анықтаудың әмбебап әдістемесі жоқ екендігін ескеру керек.
Материалдық емес активтер объектілерін бағалаудың қиындығы өзінің
факторларының әсері бойынша әр бағытты болып келетін өнеркәсіптік меңгеру
немесе қолдануда, берілген объектіні коммерциялық қолдану нәтижесін сандық
анықтауда жатыр.
Шығындар калькуляциясының әдістемесі.
Шығындар калькуляциясының әдістемесі – материалдық емес активтердің
құқұқтық қорғанысын жасауға және қамтамасыз етуге кететін шығындарды
есептеу. Бұл әдістеме әдетте ғылыми-зерттеушілік және құрастыру
жұмыстарының нәтижесінің құнын бағалау үшін қолданылады. Бұл әдістемені
жүзеге асыру барысында мәселені ғылыми зерттеу кезеңінен идеяны
коммерциялық тұрғыда жүзеге асыру кезеңіне дейін мына шаралар орындалуы
керек:
- тәжірибелік-құрастырушылық жұмыстарды жасау;
- өнімді жобалауды, оны дайындауды іске асыру;
- тиісті кәсіпорын тұрғызу;
- өндірістік қуаттылықты меңгеру және өнімді шығаруды бастау;
- нарықты жаулап алу.
Аталған кезеңдердің әрқайсысына уақытша және тиісті материалдық
шығындар кетеді.
Ғимараттар мен құрылыстардың құнын бағалауда мүліктік және шығындық
тәсілмен бағаланатын объектінің құрылысына кететін шығындарды объектінің
нарықтық құнын бағалау үшін дұрыс бағыт деп қарастыруға негізделген.
Бағалауға мұндай қатынас бірнеше кезеңде жүзеге асады.
Бірінші кезең. Ағымдағы оның қолданысын қоса алғандағы ғимарат пен
құрылыс орныққан жер учаскесінің нарықтық құны анықталады.
Екінші кезең. Қалпына келтіру немесе құрылыс құндары есептелінеді.
Үшінші кезең. Құрылыс тозуының барлық түрлері есепке алынады:
физикалық, функционалдық және сыртқы.
Төртінші кезең. Объектіні өндіруге кеткен шығыннан құрылыстың жалпы
тозу мөлшері алынады (кезең нәтижесі 2 алу 3-кезеңнің нәтижесі).
Бесінші кезең. Құрылыс құны мен қолданыстағы жердің нарықтық құнын қосу
жолымен жылжымайтын мүлік объектісінің құны анықталады.
Ғимараттар мен құрылыстарды бағалау бірінші ретті бухгалтерлік
құжаттардағы ақпараттар негізінде жүзеге асады (қабылдау – жіберу
актілерінде, тарату туралы актілердегі және тағы басқа құжаттардағы) [14].
Көліктер және құрал-жабдықтар.
Шығындық тәсілмен базалық құн объектінің толық қалпына келтіру құны
(немесе ұдайы өндірістің толық құны) болып табылады және одан тозудың үш
түрі де алынып тасталады. Олар:
- физикалық;
- функционалдық;
- сыртқы.
Ұдайы өндірістің толық құнын есептеу үшін тура және жанама шығын
тәсілдері қолданылады.
Тура шығын тәсілі есептеудің тиянақты әдісін талап етеді, оның өзі
жабдық өндіруге шығындалған материалдың құрамы мен санының анықтамасына
негізделеді. Шығынның бұл баптары ағымдық бағамен қайта есептеледі және
қосылады. Одан шыққан сома тасымалдау, орнату, іске қосу және делдалдардың
комиссиондық шығындарға қосылуға тиісті активтің базалық құны мен
жинақтамаларын құрайды. Сарапшы-бағалаушы объектінің өндірілуіне кеткен
шығынға ғылыми-зерттеу және тәжірибелік-конструкторлық жұмыстардың шығыны
да кіретінін білуі тиіс. Тура шығын тәсіліне жататын техника құнын
анықтаудың басқа тәсілі сол объектіні немесе оған ұқсас объектіні
дайындауға кеткен шығын жөнінде салушы фирмадан ақпарат алу болып табылады.
Ақырында, сол немесе басқа техниканы дайындауға кеткен шығын туралы мәлімет
баспасөзде де жиі басылады.
Машина мен жабдықтарды бағалаудың жанама шығын тәсілі күш пен индекстік
әдістері бойынша мультипликаторды қолдануды ұсынады.
Индекстік әдіс – бұл белгілі уақыт аралығында объектінің бағасының
өзгеруін өлшеу. Оның негізгі формуласы мынадай:
Объектінің қайта қалпына = Бастапқы құн x Баға өзгеруінің (1)
келтіру құны
индексі
Бұл жерде мынадай екі мәселе туындайды:
- баға өзгеруі индексінің есептелуі (бағалау коэффициенті, тиянақты
валюта, алтын бағасы арқылы)
- объектінің бастапқы құнын анықтау (сатып алу бағасы, құрылыс бағасы,
тағы басқа бухгалтерлік құжаттар бойынша құны арқылы) [15].
Жер учаскелері (аумақтары).
Жер учаскесін бағалаудың 20-дан аса әдісі бар, мысалы:
Салыстырылытын сатудың салыстырмалы талдау әдісі. Мәліметтерді соңғы
уақытта сатылған ұқсас жер учакерлерімен салғастыру және салыстыру, сатудың
бағасына өзгерістер енгізу.
Ара-қатыстық әдісі;
Салыстырылатын кешенінің жылжымайтын мүлік және жер бөлігінің жалпы
бағасын екі құрамға бөлуге болады. Ғимарат бағасына және жер бөлігінің
бағасына бірінші сол жерде орналасқан ғимарат бағаланады, содан кейін жалпы
жылжымайтын мүліктік кешенінен ғимарат пен құрлыстың, құны алынып
тасталады, сонда жер бөлігінің құны шығады.
Жер рентасының капитализациялау әдісі:
- жалға беру барысында түскен төлем кірісі мен капитализация әдісі
көмегімен жер бөлігінің құнын анықтау;
- жер рентасы әдісіне ұқсас капитализацияланған кіріс жер
учаскесін, сол жерге салынған жылжымайтын мүлікті айрықша тиімді,
ең нәтижелі қолдануды есепке ала отырып алынған кіріс үлесінен
есептелінеді;
- жер учаскесін дамыту әдісі;
- шығын әдісі;
- жер учаскесінің құнын оны игеруге кеткен шығынға байланысты анықтау;
- салыстыру бірлігінің әдісі;
- орташа маңызды жекелеген аудандардың құн бірлігін салыстыруды есептеу
және оларды картаға түсіру [16].
Орташа маңызды медианасы есептеу арқылы немесе ұқсас жер учаскелеріне
қарап салыстыру бірлігі құнының орташа арифметикалық маңызын есептеу арқылы
анықталады. Бағаланатын жер учаскесінің құнын анықтау үшін
меншікті салмақ үлесі құнына сәйкес деңгейі берілген учаскенің аумағына
көбейтіледі.
Жалпы өнім, ренталық мультипликатор әдісі;
Ұқсас жер учаскелерінің сату бағалары арасындағы нарықтың ара салмақты
анықтау, онымен қатар осы учаскелерден түскен таза немесе потенциалды жалпы
өнім таза кірісті: жалпы өнім ренталық мультипликатордың және оны
бағаланатын учаскенің құнын есептеу үшін қолданады.
1.3 Бағалау қызметін көрсететін компанияның (EurАsian-Holding ЖШС-
гінің) қызметі
Экономиканы түпкілікті реформалауға бағыт ұстап, Қазақстан қысқа
мерзімнің ішінде нарықтық реформаларды жүргізе білді, тиісті заңнамамызды
жасауға қол жеткізді. Бүгінгі таңда Қазақстанда нақтылы жұмыс істеп тұрған
нарық экономикасы бар [17].
Бәсекелі нарықтық ортаны құру мақсатында шаруашылық механизмнің
құрылымдық қайта өзгерту жұмыстары негізгі тапсырманың бірі болып табылады.
Ресурстарды реттеу және қайта реттеу бәсекелестік нарықтық ортаның құрылуы
нарықтық механизмнің айрықша ерекшелігі болып есептеледі. Бұл мәселелерді
шешу үшін мүлікті бағалау өзінің зор септігін тигізеді.
Қазіргі уақытта Қазақстан экономикасында мүлікті бағалау қызметінің
алатын орны күннен-күнге өсіп келеді. Мүлікті сату-сатып алу, несиелендіру,
сақтандыру, мүлікке салық салу, мүлікке қатысты даулар, инвестициялық
жобаларды жүзеге асыру сияқты іс-әрекеттерді бағалаушы қызметінің
қатысуынсыз елестету қиын. Бағалау қызметін жүзеге асырушы (бағалаушы)
фирмалардың саны да көбейіп бара жатыр. Мысалы, негізгі қызметтерінің бірі
– мүлікті бағалау болып табылатын EurАsian-Holding ЖШС-нің құрылғанына
көп болған жоқ. EurАsian-Holding ЖШС-гі Қазақстан Республикасының
Азаматтық Кодексіне, Қазақстан Республикасының Жауапкершілігі шектеулі
және қосымша жауапкершілігі бар серіктестіктер туралы Заңына, кәсіпкерлік
қызметті реттейтін басқа да заңнамалық актілеріне сәйкес құрылған.
Серіктестіктің мақсаты – Қазақстан Республикасының, іскерлік
әріптестердің қызығушылықтарына сай ұйымдасқан кәсіпкерлік, шаруашылық
қызметті жүзеге асыру және одан таза табыс алу.
Серіктестік заңды тұлға болып табылады, өзінің дербес балансы,
банктерде, басқа да қаржы және несиелендіру мекемелерінде есеп айырысу
және тағы басқа шоттары, домалақ мөрлері, фирмалық белгілері, эмблемалары
бар.
Банк пен несиелеу ұйымдармен көп жұмыс істейді, соның ішінде
Казкоммерцбанк АҚ, Халық Банкі АҚ, Альянс Банк АҚ, Каспий Банкі АҚ,
Қазақстандық Евразия Банкі АҚ, Қаржы корпорациясы ТАТ және т.б.
ЖШС EurАsian-Holding компаниясы бірнеше бөлімдерге бөлінген:
- жылжымайтын және жылжитын мүлікті бағалау бөлімі;
- заңгерлік бөлім;
- аудармалық бөлім.
EurАsian-Holding ЖШС-тің заңнамалық жағдайы Қазақстан
Республикасының күшіне енген заңдармен, Серіктестіктің жарғылығымен және
Құрылтайшылардың шешімдерімен анықталады. Серіктестіктің Қатысушылары
Серіктестіктің Жарғылық Капиталына салған міндеттемелер шегінде ғана жауап
береді. Серіктестіктің Қатысушылардың міндеттемелері бойынша жауап бермейді
және дәл солай Қатысушылар Серіктестіктің міндеттемелері бойынша жауап
бермейді. Серіктестіктің Қатысушылары Серіктестікті басқаруға,
Серіктестіктің қызметі туралы ақпарат алуға және Серіктестіктің Жарлығында
көрсетілген ретпен бухгалтерлік және т.б. заң бойынша және Серіктестіктің
құжаттарына сәйкес табыс алуға құқылы. Серіктестіктің Қатысушылары
Серіктестіктің құжаттарына сай міндеттемелерді орындауға, Жарғылық
Капиталға салымдар мен қосымша төлемдер салу, Серіктестіктің коммерциялық
құпиясы ретінде жарияланған мәліметтерді таратпауға міндетті.
EurАsian-Holding ЖШС-нің даму келешегі:
- EurАsian-Holding ЖШС-нің Алматы, Орал, Ақсай, Қарағанды, Петропавл
қалаларында еншілес мекемелерін ашу;
- жылжымайтын мүлікке қатысты жақын уақыттағы болып өткен мәмілелер жайлы
шынайы, әрі нақты ақпараттарды алу үшін риэлторлық компаниялармен
келісімге тұру;
- сметалық курстардан өту және жылжымайтын мүліктің зардабын бағалау үшін
сметалық бағдарламаны алу;
- бағалауға қатысты конференцияларға қатысу.
Қызмет көрсету нарығындағы субъектілердің бірі болғандықтан, EurАsian-
Holding ЖШС-нің бағалаушылары өзінің құқықтары мен міндеттерін жайында
жақсы хабардар болуы тиіс.
Бағалаушы бағалау нәтижелерінің шынайлылығына жауап бере алады және бұл
жағдайды міндетті түрде бағалау есептемесінде көрсетеді.
Бағалаушылар бағалаушылар палаталарына және тағы да басқа коммерциялық
емес ұйымдарға бірігуге құқылы.
Бағалау ісін жүргізу кезінде ҚР-сының Бағалау қызметі туралы Заңының
және басқа да нормативтік-құқықтық актілердің талаптарын орындауға
міндетті.
Мақсатына сәйкес EurАsian-Holding ЖШС-тің мамандары эксперт-құқық
көмек келесі бағыттар бойынша өзінің қызметін іске асырады:
- жол-көлік апаты бойынша авто-тауар экспертиза актісін құрастыру;
- қайта комплексті экспертиза өткізу;
- көліктің қалдық құн актін құрастыру;
- сот процесінде адвокаттық қорғау қызмет атқару;
- бухгалтерлік, аудиторлық кеңес беріп, қызмет көрсету;
- жылжымайтын және жылжитын мүліктерді бағалау;
- сақтандыру мақсаттарына арналған объектілердің нарықтық құнын анықтау;
- ипотека несие беру мақсаттарда жылжымайтын мүлікті бағалау;
- жылжымайтын және жылжитын мүліктің зардабын бағалау;
- мүліктік кешендерді және бизнесті бағалау;
- басқа да заңмен тиым салынбаған қызметтер.
Осы бағыттардағы жұмыстар компаниясының динамикалық даму шарттарын
жүзеге асыруға, қызметтердің жаңа түрлерін көрсетуге, клиенттік базасын
кеңейтуге арналған.
Жылжымайтын мүлік бағалаушылары сот тексерулердің нәтижесінде қиратуға
ұшыраған мүліктің бағаларын шығаруда көп тәжірибеге ие болды. Қазіргі кезде
бірнеше сақтандыру компаниялармен бірге қызмет көрсетеді. Соның ішінде:
Мұнай сақтандыру компания, Сая СК, Аманат-Иншуренс СК, Казкоммерц
Полис СК және т.б.
EurАsian-Holding ЖШС-нің жылжымайтын және жылжитын мүліктерді
бағалау процедурасы:
- меншік иесімен сұхбаттасу;
- бағалау объектісімен алдын-ала танысу;
- бағалау мақсаты мен міндетін анықтап, бағалау үшін қажетті ақпаратты
жинауға, өңдеуге және талдауға келісім жасау;
- Астана қаласының нарығын зерттеу;
- нарықтық құнын анықтау үшін 3 дәстүрлі әдісті қолдану;
- нәтиже туралы мәліметін жасап, бағалау туралы есеп құру.
Зерттеу процесі объектінің орналасқан жерін жалпы тексеруден, сондай–
ақ объектінің өзін, оның құрамдарын, жағдайын сипаттаудан және бағалау
меншігінің ерекшеліктерін бөліп көрсетуден басталады. Ол техникалық,
қаржылық, бухгалтерлік, және тағы басқа құжаттар мен ақпараттардың
толыққандылығы мен шынайлығын тексереді. Содан кейін бағаланатын объектінің
пайдаланудың ықтимал нұсқаларына ұтымдысын табу үшін талдау жасалады [18].
EurАsian-Holding ЖШС-тің бағалаушы мен тапсырыс беруші арасындағы
келісім-шарт жазбаша түрде жасалады және нотариалдық куәліктерді талап
етпейді. Келісім-шарт келесідей тұрады:
- келісім-шарт жасау негізі;
- бағаланатын бағалау объектісінің атауы, оның орналасқан жері;
- бағалау жүргізудің мерзімдері мен күндері;
- бағалау объектісін бағалау үшін бағалаушыға берілетін сый-ақы көлемі;
- бағалаушының азаматтық жауаптылығын сақтандыру жөніндегі мәліметтер.
Келісім-шартқа міндетті түрде бағалаушының бағалау қызметін жүзеге
асыру үшін лицензиясы жөніндегі деректер (лицензия нөмірі мен оның берілген
күні, оны берген орган атауы, мерзімі) енгізілуі тиіс.
Бағалау объектісін бағалау бағалаушымен жүргізілмейді, егер ол заңды
тұлғаның құрылтайшысы, акционері, меншік иесі, лауазымды тұлғасы, немесе
бағалау объектісіне мүлікті көзқарасы бар физикалық тұлға, немесе тапсырыс
беруші болса, немесе көрсетілген тұлғалармен туысқандық қатынастарда болса.
Мүлікті бағалау туралы есебінде бір мәнді емес және шатастыруға
әкелетін түсіндірмелер рұқсат етілмейді. Жүргізілген бағалаудың нәтижелері
бойынша екі дана етіп бағалау туралы есеп жасалады, олардың бірі – тапсырыс
берушіде, екіншісі – бағалаушыда сақталады. Бағалау туралы есептің нысаны
мен мазмұнына қойылатын талаптар бағалау қызметі саласындағы нормативтік
құқықтық актілерде белгіленеді.
EurАsian-Holding ЖШС-нің есебінде бағалаушы-орындаушы қол қояды,
EurАsian-Holding ЖШС-нің басшысы бекітіп, мөрмен расталады.
Егер бағалауды бағаланатын бағалау объектісінің құрамына кіретін
әртүрлі бағалау объектілері бойынша бірнеше бағалаушы жүргізген жағдайда,
есепке Серіктестіктің әрбір бағалаушы өзі бағалау жүргізген бағалау
объектілерін көрсетіп қол қояды. Бағалау туралы есепте міндетті түрде
пайдаланылатын нормативтік және нұсқаулық материалдар, оның ішінде бағалау
стандарттары, бағалау объектісін бағалау мақсаты жүргізудің мақсаты,
нәтижелері, бағалау қолданылған сала, бағалау жүргізген күн, бағалау
кезінде пайдаланылатын әдістер, сондай-ақ бағалау жүргізу нәтижелері толық
және айқын түсінік беру үшін қажет өзге де мәліметтер көрсетіледі.
Егер объектіні бағалау барысында оның нарықтық құны емес, басқа құн
түрлері анықталса, онда есепте бағалаушы объектінің құнын анықтау
критерийлерін және нарықтық құнын анықтаудан бас тарту себептерін
көрсетеді.
Қорыта айтқанда, нарықтық қатынастар даму барысында бағалау қызметіне
қажеттілігі туындайды. Объектінің құнын анықтаған кезде құнға әсер ететін
факторларға көңіл бөлу керек. Дұрыс баға бермеуінен бағалаушы азаматтық,
қылмыстық, материалдық жауапқа тартылады.
2 КӘСІПОРЫН МҮЛКІН БАҒАЛАУДАҒЫ ТАБЫСТЫҚ ТӘСІЛДІ ҚОЛДАНУ (EURАSIAN-
HOLDING ЖШС-НІҢ МЫСАЛЫНДА)
2.1 Мүлікті бағалау тәсілдері
Жылжымайтын мүліктің құнын анықтау – бағаланып отырған объектінің жеке
сипаттамаларымен, бағаға әсер ететін көптеген факторлармен шартталған
ерекше күрделі және көп еңбекті қажет ететін күрделі процесс.
EurАsian-Holding ЖШС-нің бағалаушылары бағаланатын мүліктің
сипаттамасын толық анықтағаннан кейін бағалау процесіне кіреседі. Мүліктің
құнын анықтау үшін халықаралық бағалау стандартында берілген дәстүрлі 3
тәсілді қолданады:
- шығындық;
- салыстырмалы;
- табыстық.
Шығындық тәсіл.
Шығын бойынша бағалау тәсілі – ұқсас объектінің құрылысының құны мен
қазіргі салынып жатқан объектінің құнын салыстыруға негізделеді. Сонымен
қатар, бұл тәсіл бойынша ұқсас объекті құрылысының құны анықталады, одан
әрі жинақталған тозу алынып тасталады. Пайда болған көлем бағаланатын
объектінің құнын анықтайды.
Бағалаудың шығындық тәсіліне негізделетін негізгі принцип – орын басу
принципі болып табылады және онда барлық ақпараттан жақсы хабардар сатып
алушы ешқашан қандай да бір объекті үшін артық сома төлемейді, егер
бағаланатын объектіге өзінің тұтынушылық сипаттамасы жағынан ұқсас
объектіні алуға жіберілетін сомадан көп болса [19].
Құнды анықтауда осы тәсілді қолданудың негізгі құрамдары:
- жер учаскесі мен оны жақсартудың құнын анықтау;
- объектіні ұдайы өндірудің толық қалпына келтіру құнын анықтау;
- объект компоненттерінің тозу құнын бағалау;
- ғимаратты нарықтық талаптарға сай толық салуға және үй-жайды өткізу
деңгейіне жеткізу үшін қажетті қосымша кәсіпкерлік шығынды анықтау;
- объектінің нақты құнын ұдайы өндіру құнын тозу саласына дейін қысқарту
арқылы және қосымша кәсіпкерлік шығындар арқылы бағалау;
- объектінің нақты құнына жер құнын қосу.
Жылжымайтын мүліктің тозуы – әр түрлі себептер әсерінен жылжымайтын
мүліктің құнының түсуі, төмендеуі.
Тозуды жылжымайтын мүліктің нақтылы жағдайына сүйене отырып немесе
бухгалтерлік және статистикалық есеп мәліметтері бойынша анықтайды.
Бағалау теориясында тозудың үш түрі анықталған:
- физикалық;
- функционалдық;
- сыртқы.
Күй-жағдайының сипаттамасына сәйкес, тозу – жойылатын тозу мен
жойылмайтын тозу болып бөлінеді:
- Жылжымайтын мүліктің физикалық тозуы – оның ішкі-сыртқы жайсыз
факторлар әсерінен тозуы табиғи физикалық ескеруі нәтижесінде
жылжымайтын мүліктің іске жарамдылығының төмендеуіне байланысты тозуы
болып табылады;
- Жылжымайтын мүліктің функционалды тозуы – сол жылжымайтын мүлікке
қойылатын жаңа заман талаптарына жауап бере алмауы мен
сәйкессіздігінен туындайтын жылжымайтын мүліктің тозуы;
- Жылжымайтын мүліктің сыртқы тозуы – экономикалық, саяси, экологиялық
жағдайлардың қолайсыз өзгеруі нәтижесінде туындайтын, сол объектіге
сырттай әсер ететін тозу;
- Жылжымайтын мүліктің жойылатын тозуы – бұл тозуды жоюға құн мөлшерінен
аз болатын жылжымайтын мүліктің тозуы;
- Жылжымайтын мүліктің жойылмайтын тозуы – бұл тозуды жоюға кететін
шығын мөлшерінің қосылатын құн мөлшерінен көп болатын жылжымайтын
мүліктің тозуы [20].
Әрі қарай бағаланатын объектіге байланысты тозудың әр түріне жеке баға
беріледі.
Жойылатын физикалық тозу
Жойылатын физикалық тозу дегеніміз – ғимаратты нәтижелі қолдану үшін
және экономикалық мүддені ақтау үшін оны жөндеуге кететін шығын.
Жойылатын физикалық тозуға қайта қалпына келтіру құны есебінен
3 – 5%– дық шығынмен жасалатын косметикалық ремонттар жатады.
Мұндай жағдайда ағымдық жөндеу үшін қомақты шығын жұмсалады.
Жойылмайтын физикалық тозу
Жойылмайтын физикалық тозу – құрылыстың негізгі элементтерінің:
(фундаменттердің, қабырға, жабу, ағаш шеберханасының) ескеруімен байланысты
және оларды жөндеу мүмкін емес, тіпті үнемдеу тұрғысынан оны жөндеу орынсыз
болып табылады.
Жойылатын функционалды тозу
Жойылатын функционалды тозу дегеніміз – жаңашаландыру, жақсарту, қосу
есебінен ұтатын жаңа салынып жатқан құрылыс құнымен салыстырғандағы объект
құнының төмен түсіп кетуі.
Тозудың бұл түрі қайта қалпына келтіру құнының 10 %-бен бағаланады.
Жойылмайтын функционалды тозу
Құрылыстық және жобалау шешімдерінің сәйкес келмеуі, дайындау
материалының жаңа заман талаптарына сай келмеуі, және оларды жою
экономикалық тұрғыдан мүмкін еместігіне байланысты құнның төмен түсіп
кетуі– жойылмайтын функционалды тозуға жатады.
Жойылмайтын функционалды тозу 5 %-ға бағаланады.
Сыртқы тозу
Жоғарғы айтылғандарға сыртқы тозу қосылады, ол – экономикалық
жағдайлардың қолайсыз өзгеруі. Мысалы, өндірістің іскерлік белсенділігінің
төмендеуі, және бағаланатын объектінің сәтсіз, қолайсыз жерде орналасуы
сияқты өзгерістер мен түсіндіріледі. Сыртқы тозу 10 %-ға бағаланады.
Тура салыстырмалы талдау тәсілі.
Сатудың тура салыстырмалы талдау әдісі жылжымайтын мүлікті бағалаудың
үш негізгі әдістерінің ішіндегі ең нарықтық әдісі болып табылады. Бұл
әдісті қолдану – объектіні басқа объектілерімен, мысалы, салыстыру үшін
алынған уақыт мерзімінде сатылған объектілермен, салыстыру негізінде
объектінің ең ықтимал бағасын анықтауға мүмкіндік береді. Тура салыстырмалы
талдау әдісі мен сатуды бағалау, әрине, ең объективті болып есептеледі,
егер өткен келісімдер бойынша салыстыратын жеткілікті ақпарат бар болған
жағдайда.
Салыстырмалы тәсіл салғастырылатын объектілер жөнінде, бір-бірімен
салыстыруға болатын объектілер жөнінде мәліметтерді қолдану.
Салыстырылатын объектілер саны (әдетте үшеуден кем емес болуы керек)
салыстырылатын объектілердің сату бағасын түзетуге түзетулер енгізудің
белгілі әрекеттерін қолдану үшін жеткілікті болуы шарт. Бағалау күніне
қарай, сатылған объектілердің жеткілікті саны бар болғандығы, бағаланатын
объектімен салыстыруға болатын жеке тексеру барысында анықталды. Бұл
жағдайда, әрине, салыстырмалы тәсілді қолдану орынды.
Салыстырмалы объектінің сату жағдайының басқа қарапайым нарықтық
жағдайлардан бағаланатын күнге сәйкес келетін кез келген өзгешілігі, талдау
барысында есепке алынуы керек. Салыстырмалы сату әдісін қолдану келесі
әрекеттерді жүйелі орындауда екендігі белгілі:
- салыстырмалы пайдалылықтың обьектілеріне қатысты барлық факторлар
жайлы толыққанды ақпарат алу мақсатында нарықты толық зерттеу;
- салыстырудың сәйкес бірліктерін анықтау және әр бірлік бойынша
салыстырмалы талдау жүргізу;
- зерттелетін объектіні, олардың сату бағасын түзету мақсатында немесе
салыстырылатындардың қатарынан шығару салыстыру үшін таңдалған
объектімен салыстыру;
- зерттелетін объектінің нарық құнының деңгейі мен салыстырылатын
объектілердің құн көрсеткіштерін көрсету.
Салыстырылатын объектілердің сату бағасын жөндегенде барлық түзетулер
салыстыру объектісінен бағаланатын объектіге қарай жүргізіледі.
Бағалау тәжірибесінде тоғыз негізгі салыстыру элементтерін ерекше атау
дәстүрге айналған. Олар міндетті түрде талдануы тиіс: меншік иесі
құқықтары, қаржыландыру жағдайлары, сату жағдайлары, нарық жайы, орналасқан
жері, физикалық сипаттамалары, экономикалық сипаттамалары, қолданылу
сипаты, компоненттер.
Табыстық тәсіл.
Табыстық тәсіл күту принципіне негізделген, ол сатып алушы мүлікті
алады, жылжымалы мүлік оның келешекте қолдануынан түсетін табысты күту
дегенді білдіреді. Объектінің алдағы уақытта әкелетін максималды табысына
байланысты нарықтық немесе инвестициялық құнын анықтау болып табылады.
Бұл әдісті қолдану барысында объектінің белгілі табысты генерациялау
мүмкіндігі талданады, ол әдетте пайдаланудан түскен табыс пен сатудан
түскен табыс формасында көрініс береді.
Табысты объектінің құнын бағалау үшін тура капитализация мен дисконттау
техникасын қолданады. Тура капитализациялау және ақша ағымын дисконттау
әдістерін қолдана отырып, болжамған табыстың және реверсияның қазіргі құнын
қайта есептеу.
Реверсия құнын есептеу:
- объектінің болашақ жағдайын ескере отырып, ұқсас объектілер құнының
мониторингі мен нарықтық ағымдық жағдайының талдауы негізінде сату
бағасын орнату;
- иелену кезеңінде объектінің бағасының өзгеруін ескеру;
- капитализация мөлшерлемесін өздігінен есептей отырып, болжамды
кезеңінен кейінгі келесі бір жылдың табысын капитализациялау.
Дисконттау техникасы келешектен күтілетін табыс пен шығындарды белгілі
алгоритм бойынша бір мезгілге сәйкестендіру болып табылады. Дисконттаған
кезде ақша ағымын қолдану керек. Өйткені, табысқа қарағанда ақша ағымы
тұрақты.
Қолданылған табысты дисконттау әдісі – объектінің құны бағалану күйінде
таза табыстың ағымдық құнымен тікелей байланысты. Таза табыстың ағымдық
құнын алдағы жылдар ішінде алуға болады. Әдетте, бұл әдіс бойынша табыс
ретінде жалға төленетін ақы алынады. Қолдану (эксплуатация) дегеніміз –
орын, үй-жайды заңды тұлғаларға жалға беру.
Есептеу процедурасы нәтижесінде мынандай жүйелілікті аңғаруға болады:
- потенциалды жалпы өнімді табысты (ПЖТ) анықтау үшін барлық көздерден
түсетін табыс мөлшерін анықтау;
- орын, үй-жайдың бос, жұмыссыз тұрып қалуына байланысты мүмкін шығын
мөлшерін анықтау, нәтижелі жалпы өнім табысты (НЖТ) анықтау үшін жалға
төленетін ақы шығынын анықтау;
- барлық шығын мөлшерін анықтау және оны нәтижелі жалпы өнім табыс (НЖТ)
мөлшерінен шығарып тастау, бұл таза пайдалану табысын (ТПТ) анықтауға
мүмкіндік береді;
- капитализация мөлшерлемесін анықтау;
- объектінің ағымдық құнын есептеп шығару.
Есептеудің көкжиегі мен қадамы
Алдағы табыс пен шығынды бағалау процесі есеп айыратын кезең мөлшерінде
іске асырылады, және оның ұзақтығы (есептеу көкжиегі) реконструкция,
пайдалану және қажет болған жағдайда объектінің сатылу топшыламасына сәйкес
таңдалып алынады. Отандық инвестициялық нарық жағдайында есептеу көкжиегі 3-
5 жылдан артық уақыт берілмейді.
Келешектегі табысты ағымдағы бағаға енгізу үшін дисконттаудың,
әлдеқайда жоғары мөлшерлемесін таңдауға тура келеді, себебі алдағы 4-5 одан
да көп жылдардағы табысты ағымдағы бағаға енгізу орынсыз болады. Қарымды
қаржы берушілер өздерінің берген қаржыларының әлдеқайда қысқа мерзімде
өтілімділігіне ықыласты және бүгінгі күнде ол мерзім 1-2 жылды құрайды.
Есептеу көкжиегі есептеу қадамдарының санымен өлшенеді. Есептеу қадамы
есеп айыратын кезеңнің соңына қарай есептеу қадамы көтеріледі. Есептеу
қадамы жобаның тұрақтылығына, іс-әрекеттің қарқынына, табыс пен
шығындарды алу жиілігіне, есептеудің қолайлығына байланысты таңдалып
алынады. Есептеу қадамы әдетте 1 ай, квартал, жыл болады [21].
Тура капитализациялау әдісі – салыстырмалы түрде қарапайым, тым
статистикалық, себебі ең сипатты бір жылдық табыстары мен шығындарының
мәліметтеріне байланысты, мүдделі. Бұл әдістің дәлдігі капитализация
коэффициентінің қандай деңгейде, әділ және дұрыс таңдалғандығына едәуір
дәрежеде тәуелді болады. Мұның өзі, табыстылық ақпаратына және ұқсас
объектілерінің нарықтық құны жайлы ақпараттарға негізделетіндігімен
түсіндіріледі. Мұндай ақпараттар әдетте ашық жарияланбайды, олар
көрсетілмейді. Бұл әдістің кемшілігі – объектіні әлдеқайда нәтижелі
пайдаланған күнде, оны қайта құру қажеттілігі туады, ол табыстың көлеміне
және тұрақтылығына әсер етеді, бірақ есепке алынбайды. Капитализациялау
әдісі болашақтағы табыстың ағымдық құнына дәл баға бере алады, егер
күтілген табыс тұрақты болса және тұрақты өсу (кему) қарқыны болса.
Тура капитализация әдісі – бұл мүлікті пайдалану үшін тұрақты жағдайлар
сақталғанда табыс көлемі тұрақты болса, алғашқы қаржы салу болмағанда және
бір уақтылы капиталды қайтару және капиталға табыс есебі жүргізілген
уақыттағы мүлікті бағалау болып табылады. Бұл тәсілді қолданған кезде
құралыс– ғимараттардың құнын және жер учаскесінің құнын шығарамыз.
V = Y Rk
(3)
Мұндағы, V – жылжымайтын мүлік объектісінің құны;
Y – таза операциялық табыс;
Rk – капитализациялау коэффициенті [22].
Капитализация мөлшерлемесі – коэффициент, ол объекті құнының күтілген
табысынан, оның пайдалануға берілуінен тәуелді болуын қалыптастырады.
Ұқсас объектілердің сатылуы жөнінде мәліметтердің жетіспеуінен
капитализация мөлшерлемесін тікелей салыстыру әдісімен, сату мәліметтерімен
анықтау тіпті мүмкін емес. Әдетте капитализация мөлшерлемесін қосу әдісімен
анықтайды.
КМ = ПМ (б.р) + Т + Л – И
(4)
Бұл жерде, КМ – капитализация мөлшерлемесі.
ПМ (б.р) – пайданың қауіпсіз мөлшері. Қазіргі
уақытта ол
22-25 %-ды құрайды, 25 %-ы қабылданады.
Т – тәуелділік үшін үстеме, берілген активке салуға сәйкес
келеді;
3 %-бен қабылданады.
Л – объектінің төмен төлемпаздығы үшін үстеме; 2 %-бен қабылданды.
И – өсім, активтер мен табыстардың құны, О-ге тең етіп қабылдаймыз.
КМ = 25% + 3% + 2% – 0 = 30%
Мысалы: бір жылда жылыту жүйесі бар, 1м² сауда орнын жалға беру арқылы
айына – 3000 теңге орташа табыс түсіреміз және жылу жүйесі бар 1м² қойма
орындарынан айына − 1500 теңге таза нәтижелі табыс аламыз.
Д = 103,68 х 0,8 х 3 000 х 12 + 34,56 х 0,8 х 1 500 х 12 = 2 985 984 +
497 664 = 3 483 648.
Объектінің ағымдық құнының формуласы:
АҚ = Д КМ
(5)
АҚ = Д КМ = 3 483 648 0,30 = 11 612 160 теңге.
Бұл жерде ғимаратты пайдаланудың барлық шығындары жалға алушылардың
мойнында болады [23].
Шығындар бойынша бағалау.
Шығындық тәсіл бойынша мүлікті бағалаудың артықшылығы – құрылыс
шығындары жайлы жеткілікті дәлдікпен сенімді ақпараттың болуында. Әлсіздік
– тозудың барлық формаларын бағалаудағы күрделіліктер, әсіресе
трансформация процесінде тұрған берілген нарық сегменті бойынша және ол
сыртқы тозуды әділ анықтауға мүмкіндік бермейді.
Шығындық тәсіл, негізінен өзінің қызмет етуі бойынша бірегей
объектілерді бағалау үшін пайдалы және олар үшін нарық тіршілік етпейді
немесе шығындық тәсіл аз, болымсыз түрде тозған объектілерді бағалау үшін
де пайдалы. Шығын тәсілі арқылы ұсынылған ақпарат талдаулары бағалаушы үшін
маңызды.
Салыстырмалы сату әдісімен бағалау
Салыстырмалы әдіс – нарықтық, салыстырмалы-нарықтық немесе сату
нарығының тура салыстыру әдісі сияқты әртүрлі атты қолданылады. Салыстыру
объектісін таңдау барысында салыстырымды объект бағаланатын объектімен
бәсекелес болу керек. Егер өткен нарықтық келісімдер туралы толық
ақпараттар болған жағдайда сатудың тура салыстырмалы әдісімен бағалау ең
әділ болады.
Табыстылық бойынша бағалау
Бұл тәсіл объектіні қолдану барысында капитализация коэффициенттерін
салық етіп салу арқылы бүгінгі және болашақтағы пайдаларды капиталға
айналдырады. Бұл тәсілдің артықшылығы – ол объектіні пайдаланудың пайдасын
және жорамал иелік ететін кезеңдей нарықтың мүмкіншіліктерін ескереді, ал
кемшілігі – болашақтағы күтілген өзгешіліктердің кепілдігі жоқтығында және
ол өзгешіліктерге бұл есептеу сүйенеді. Әдетте табыстылық тәсілі әлдеқайда
артық баға берілетін ұтымды тәсіл болып есептеледі, алайда оның біршама
шектеулері бар, әсіресе қарапайым сатушылар мен сатып алушылар объектінің
коммерциялық мақсатта пайдаланылуына сүйенеді немесе оны қаржыландырылатын
объекті ретінде қарастырады. Потенциалды қаржыландырушы төлейтін құнның
шегі болып табылады және ол объектіні қарапайым қолдануға, бағалаушы
белгілейтін табыстылық мөлшерлемесін қабылдауға келіседі.
Әрбір әдісті қолданып, EurАsian-Holding ЖШС-гінің бағалаушылары осы
үш тәсілге негізделе қажетті есептеулер жасап, бағаланып отырған объектінің
құнын анықтағаннан кейін бағалау туралы есеп құрайды. Онда негізге алынған
тәсілді анықтайды және лицензияны есепке қосады. Есеп 2 данада жасалынады:
біреуі – тапсырыс берушіге беріледі, екіншісі – кәсіподақ мұрағатында
сақталады.(қосымша А)
2.2 Кәсіпорын құнын анықтаудағы табыстың болжауы
Кәсіпорынның нарықтық экономика жағдайында қызмет етуінің экономикалық
пайдалылығы табыс табумен анықталады. Шетелдік арнаулы әдебиеттерде
табыстар ұғымы келесідей түрде анықталады:
Табыстар дегеніміз – қаржының келуі немесе активтер құнының өсуі, не
болмаса пассивтердің азаюы түріндегі есепті кезеңдегі экономикалық пайданың
ұлғаюы болып табылады, бұл акционерлер салымдарының есебінен өсуден басқа
жағдайдағы капиталдың өсуіне әкеледі.
Табысты болжау – нарық динамикасын талдауды, инфляцияның әсірін, баға
қалыптасуының факторларын, өнім көлемінің және өнім қуаттылығының күтілетін
өсуін, т.б. қажет етеді.
Кәсіпорынды бағалау үшін біріншіден болжау мерзімінің ұзақтылығын
анықтау керек. Тұрақты функционалды кәсіпорынды бағалау жасаған жағдайда
табысты капитализациялау әдісін қолданады. Болжау мерзімі – бағалау
өткізілген күннен кейін бір жылды құрайды. Егер табыс тұрақты емес болған
жағдайда ақша ағымын дисконттау әдісі қолданылады. Болжау мерзімі – бірнеше
жылды құрайды.
Дамыған елдерде бухгалтерлік есептеменің ақпараты бойынша болжау
жасалынады. Қазақстан кәсіпорындарының бухгалтерлік есептемелері оның
нақты жағдайлармен сәйкес келмеуі мүмкін. Сондықтан, бағалаушы табысты
болжау кезінде ақпараттың түзетулерін жасау үшін кәсіпорынның әкімшілігімен
байланыста болу керек.
Болжауда ақпараттың көлемі мен сапасы, тұтынушылармен қарым– қатынасы,
кәсіпорынның жаңа бағыттары бойынша дамудың мүмкіншіліктері қаралады.
Егер бағалаушы толық және нақты ақпаратын білсе (негізгі қорлардың
құрамы, қосымша мүлікті алу туралы басқарманың жоспары, бизнес– жоспарлар),
онда табысты болжау қиынға соқпайды. Берілген ақпараттың жетіспеген
жағдайда, бағалаушы болжаудың математикалық әдістерін қолдану мен болжау
жасаудың бірнеше нұсқасын құруға мәжбүр.
Көбінесе, болжау жоспарлаудың дамуының үш түрі (кейбір уақытта бес
немесе одан да көп) қарастырылады:
1. оптимистикалық болжау – кәсіпорынның жұмыс жасауының жақсаруын мүмкін
болған жағдайда қарастырылады;
2. едәуір мүмкін болжау – нақты жағдайға негізделген болжам;
3. пессимистикалық болжау – жағдайдың дамуы нашар кезде болғандағы
нұсқасы.
Осы аталған нұсқалардың әрбіреуіне болжауланған табыстың алыну
мүмкіндігіне байланысты салмақ беріледі.
Инфляциялық күтуінің есеп критерийіне байланысты ақша ағымының екі түрі
бар. Олар:
- нақты ақша ағымы, болашақ инфляцияның күтілуі қарастырылады.
- номиналды ақша ағымы, инфляцияның күтілуі қарастырылмайды.
Нақты ақша ағымы – болашақ мерзіміндегі бағамен, ал номиналды – бағалау
өткізілген күннің бағасымен анықталады.
Нақты ақша ағымы бойынша кәсіпорынның құнын анықтау ең дұрыс нәтиже
береді, бірақ нақты ақша ағымының қалыптасуы нарықтың маркетингтік зерттеу
жүргізіліп бизнес-жоспар (оның қаржылық бөлімі) шеңберінде жүзеге асырылуы
керек. Осы процесс күрделі болғандықтан инфляцияны болжау қиынға соғады.
Соның нәтижесінде кәсіпорынның құнын анықтау бағасы жоғары болады.
Дисконтталған ақша ағымы қолданған кезде оған сәйкес дисконттық
мөлшерлеме анықталады:
- номиналды;
- нақты.
Номиналды ақша ағымын дисконттау үшін номиналды дисконттық ставка
алынады, яғни инфляцияның болашақ күтілуін қарастырылмайтын табыс
мөлшерлемесі.
Нақты ақша ағымы дисконттау үшін нақты мөлшерлеме алынады, яғни
инфляцияның болашақ күтілуін қарастыратын табыс мөлшерлемесі.
Болжам жасаған кезде бағалаушы кәсіпорынның өмір сүру циклының кезеңін
есепке алу керек. Кәсіпорынның өмір сүру циклының бірнеше кезеңі бар
(кесте 1).
Кесте 1
Кәсіпорынның өмір сүру циклының кезеңдері
Кәсіпорынның өмір сүру циклының Кезеңінің мінездемесі
кезеңі
1. Кәсіпорынның пайда болуы Нарықты жаулап алуға байланысты
қаржыландыру көлемінің көп болуы.
Осыған байланысты шығындар табысқа
қарағанда көп
2. Динамикалық дамуы Сату көлемінің өсуі, табыстың
шығынды басуы, болашақ дамуына
сәйкес қосымша несиенің алынуы
3. Шарықтау шегі (зрелость) Пайданың өсу темпы тұрақты, қосымша
несие алу көлемінің азаюы
4. Стагнация Сату көлемінің максималдылығы,
нарықта сұраныстың қанағаттандырылуы
5. Құлауы Сату көлемінің түсуі, несиені
қайтаруына байланысты табыстың
төмендеуі
Кестеде, кәсіпорынның өмір сүрудің циклының 5 кезеңі көрсетілген.
Экономиканың жағдайына, кәсіпорынның басқару нәтижеге, саланың түріне және
т.б. факторларға байланысты кезеңдерінің мерзімі әртүрлі болады. Егер
бесінші кезеңге жетіп кәсіпорын басқарушылары кәсіпорынды дамыту жолдарын
тапса (бөлек басқарушыларды ауыстыру, жаңа өнімді өндіру), онда
кәсіпорынның жаңа қысқа мерзімді өмір сүру циклы басталады. Ұзақ мерзімді
келешекте кәсіпорынның өмір сүру циклы қалпына келеді және табыстың өсу
темпін бағалаушы болашақтағы болжамы ретінде алады.
Бағалаушының мақсаты – кәсіпорынның алғашқы жылдарындағы болашақтағы
болжау кезеңінің тұрақсыз ақша ағымын дұрыс бағалау.
Көрсетілген болашақтағы болжау әдістері алынған табыстың түрінен
(пайдадан, ақша ағымынан т.б.) тәуелсіз болады.
Болашақтағы табысты болжаудың екі әдісі бар:
1. Әрбір элементі бойынша (жанама) әдісі. Қаржыландыру жобасын, басқару
жоспарын т.б. есепке алынып ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Қазіргі кезде сату-сатып алу келісімін жүргізу барысында мүлікті бағалау
– бағалау әрекетінің кең тараған түрлерінің бірі болып саналады.
Сатып алушы мен сатушының бағаны өздері анықтайтындығына қарамастан
(егер заң жүзінде басқадай әрекет қаралмаса), мүлікті тәуелсіз бағалау
сатылатын мүліктің нақты нарықтық бағасын анықтауға мүмкіндік береді.
Кәсіпорын басқарушылар нәтижелі шешім шығару үшін кәсіпорын мүлкінің
құны туралы ақпарат алу керек. Бағалау кезінде кәсіпорын толық қаралады,
яғни құрамына мүліктің бүкіл түрлері және құқықтар кіреді. Кәсіпорын иесі
кәсіпорынды сатуға, сақтандыруға, кепілдікке салуға құқылы.
Бағалау жұмыстарын өткізуде басқа жақтар да қызығушылық білдіреді:
мемлекеттік құрылымдар, несие берушілер, сақтандыру компаниялар, капитал
салушылар, акционерлер.
Тәуелсіз бағалаушының есебі осы келісім-шартқа тікелей қызығушылық
танытушы тұлғаларды (мекеме акционерлерін, жоғарғы ұйымдарды мемлекеттік
органдарды) сату-сатып алу келісім-шартының адал жасалғандығын, келісім-
шартқа қатысушылардың әрқайсысы өз мүддесін қорғағандығын және нарықтық
нақты жағдайы мен сату-сатып алу келісім-шартындағы объектінің, сол сияқты
басқа да объектілердің нақты нарықтық бағасы жөнінде мәлімет алғандығынан
хабардар етеді.
Салық төлеудің толық және дұрыс жүргізілуін салық инспекциясы
қарастырғанда да сату-сатып алу келісім-шартындағы объектінің нарықтық
бағасын анықтау жөніндегі есептің маңызы зор. Өнім төмен бағамен сатылып,
кірісті төмендеткен үшін келіспеушілік туған жағдайда сату-сатып алу
объектісін бағалау туралы есептің болуы заңды тұлғаның нарықтық бағаға
сәйкес келісім-шарттағы бағаны дәлелдеуге септігін тигізеді.
Тапсырыс берушіге берілетін есеп дәлелдеу үшін қолданылатын ресми құжат
болып саналады және салық төлеудің толық және дұрыс жүргізілуін анықтауға
байланысты іс сотта қаралғанда да қолданылады. Бұл – мекеме мүлкін тәуелсіз
бағалаудың артықшылықтарының бірі.
Мүлікті бағалау келісім-шартын жасағанда бағалаушыға бір немесе бірнеше
объектінің құн түрлерін анықтауға тапсырыс беруге болады: объектіні ашық
нарықта сатудың ең тиімді нарықтық құнын анықтауға, бағаланатын объектіге
сәйкес келетін объектіні тұрғызуға кететін шығынның қайта қалпына келтіру
құнын анықтауға, қаржы салымы мақсаты мен оның табыстылығын анықтайтын
инвестициялық құнын анықтауға тапсырыс беруге болады.
Бүгінгі күнде объектінің шынайы бағасын әр түрлі факторлар анықтайды.
Атап айтсақ, ол факторларға жалпы әлеуметтік-экономикалық жағдайлардан
бастап, нысандық бағалаудың арнайы ерекшеліктері жатады. Әрине, бұл жерде
дұрыс шешім қабылдау үшін тиянақты білім және аталған факторларды есепке
алу үшін объективті ақпарат алу қажет.
Құнның түрлерін анықтау барысында объектінің нақты бағасы жөнінде әділ,
шынайы ақпарат алуға болады және ол басқару шешімдерін қабылдаған кезде
пайдалы болуы мүмкін. Әр түрлі игіліктер (заттар, мүліктер) құрылады,
сатылады және олар мемлекеттің, заңды және жеке тұлғалардың қажеттіліктері
үшін алынады, сонымен қатар, олар пайдалану мен иеленуден пайда табу үшін
қолданылады. Қолда бар қажеттіліктерді қанағаттандыратын сол немесе басқа
меншік объектілерінің мүмкіндіктеріне және осыларды иеленудің
артықшылықтарына олардың құндылығы, демек, олардың құны тәуелді болады.
Мүліктік келісім мен басқа да барлық әрекеттер меншік объектінің құны
жайында білуді талап етеді.
Нарық жағдайында мүліктің құны директивті түрде берілмей – факторларға,
тенденцияға, экономикадағы өзгерістерге және бүкіл қоғам өміріне тәуелді
болады. Сондықтан меншік объектілерінің құнын анықтау қажеттіліктері үнемі
тұрақты түрде пайда болып отырады. Талдау жасалғаннан кейін бағалау
нәтижесі сату-сатып алу туралы келіссөз өткізуде ғана емес, кәсіпорынның
дамуы туралы стратегияны таңдауда маңызды рөл атқарады: стратегиялық
жоспарлау процесінде кәсіпорынның болашақ табысты бағалау өте маңызды.
Кәсіпорынның құнын бағалау негіздерін білу – кәсіпорынның табыстылығына
жету, нәтижелі басқарушылық шешім шығарудың кепілі. Бағалы қағаз,
интеллектуалды меншік, мүлік құны туралы нақты, терең білім материалдық
шығын мен қателіктерден құтылуға мүмкіндік береді, бір сөзбен айтқанда, бұл
адамның жеке бизнесінің өркендеуіне көмектеседі.
Кәсіпорынның құнның бағалау нәтижесі бүкіл кәсіпорынның қызмет
көрсеткіштеріне әсер етеді. Табыстың өсуі – кәсіпорын құнының өсуі деген
сөз.
Дипломдық жұмысында жылжымайтын мүлікті бағалаудағы қағидалары,
тәсілдері, сондай-ақ, табыстық тәсілдің тәжірибедегі қолданысы, қолдануына
байланысты туындайтын мәселелер мен оларды шешу үшін ұсыныс берілген.
Дипломдық жұмыс кіріспеден, үш негізгі бөлімдерден, қорытындыдан,
қолданылған әдебиеттер тізімі мен қосымшадан тұрады. Бірінші − теориялық
бөлімде құнның түрлері, кәсіпорын бағалаудағы мүліктік тұжырымдамасы мен
EurАsian-Holding ЖШС-тің бағалау қызметі туралы ақпарат берілген. Негізгі
екінші – тәжірибе бөлімінде EurАsian-Holding ЖШС-гі бағалаушыларының
табыстық тәсілді қолданып, жылжымайтын мүліктің құнын анықтаудағы
есептеулері келтірілген. Үшінші бөлімде бағалау тәсілдерінің жетілдіру
жолдары қарастырылған.
Дипломдық жұмыстың мақсаты: қажетті теориялық білімді қолданып,
тәжірибе жүзінде табыстық тәсілмен жылжымайтын мүліктің құнын анықтау.
Зерттеу объектісі − 1997 жылы негізі қаланған Қазақстан Республикасы
Президентінің іс Басқармасының Казcтройсистема шаруашылық жүргізу бір
мезгілді таза кіріс пен шығыстар (олар есептен алынып тасталады);
- артық немесе операциялық емес активтердің таза кірісі мен шығысы (олар
есептен алынып тасталады);
- кәсіпорынның иегерлерінің өздерінің ерекше шығындары (олар есептен
алынып тасталады).
Баланс активінің баптарына түзету еңгізуі кәсіпорынның ағымдық
бағасымен есептегенде төмендегідей анықталады:
- негізгі құралдар мен материалдық емес активтердің қалпына келтіру
құнының қалдығын анықтау;
- аяқталмаған өндірістің шын мәніндегі ағымдық құнын анықтау;
- ақша қаражаты мен шығындарды, қорларды ағымдық бағамен сараптау және
баға беру;
- кәсіпорын борыштарының ағымдық құнын сараптау және анықтау.
Кәсіпорынның баланс баптарына түзету енгізгеннен кейін, жоғарыда
көрсетілген алгоритмдермен активтердің таза құнын анықтауға болады.
Осы әдісті қолдану арқылы есептеуден алынған мәліметтер кәсіпорын
құнының деңгейін көрсетеді де, бағаланатын кәсіпорынның төменгі деңгейдегі
құнын сипаттайды.
Кәсіпорын құнының есептеу активтердің жиналу әдісінде қолданылады, бұл
дегеніміз – кәсіпорынның нарықтық құнын анықтауға мүмкіндік береді.
Орын басу әдістемесі.
Орын басу әдісі кәсіпорын құрылысының ағымдық бағасының шығынын
анықтауда қолданылады. Кәсіпорын құрылысы дегеніміз – бағаланатын құрылысқа
ұқсас пайдалылығы бар, бірақ қазіргі жаңа архитектуралық стильде салынған,
жобалық және технологиялық нормативті, прогрестік материалдарды,
конструкцияларды және жабдықтарды қолдану.
Осы әдісін жүзеге асыруда бағаланатын кәсіпорынның физикалық,
функциональдық және экономикалық тозуына түзету енгізіледі. Бұл жағдайда
физикалық тозу эксплуатациялық және климаттық фактордың әсерімен
бағаланатын кәсіпорынның активтік құнының азаюына байланысты.
Функционалдық тозу – функционалдық тиімділіктің төмендеуімен қатар
кәсіпорын құнының төмендеуі.
Экономикалық (сыртқы) тозу – кәсіпорынның құнына экономикалық және
басқа да сыртқы факторлардың әсер етуі (сұраныс пен ұсыныстың кәсіпорын
нарығында немесе қоршаған табиғи ортаның кәсіпорын құнына әсер етуі).
Қазіргі кезде эксперт-бағалаушылар бұл әдісті кәсіпорынның құнын
шамалап есептегенде қолдануына болады (әрине, бағаланатын кәсіпорынның
тозуының барлық түріне лайықты түзету енгізу арқылы).
Жойылу құнын есептеудегі әдістеме.
Тәжірибеде жойылуға жататын кәсіпорынның құнын есептеу жиі кездеседі.
Бұндай жағдайда кәсіпорынның жойылу құнын анықтайтын әдіс қолданылады.
Бұндай жағдайда кәсіпорын иесі активтің жойылуына белгілі бір мөлшерде
шығын шығарады, яғни кәсіпорын құны жағымсыз, теріс мөлшерде көрсетіледі.
Кәсіпорын құнының тәртіппен таратылған есебі бойынша жұмыстардың
технологиялық тізбегі, яғни кәсіпорынның тәртіппен таратылу барысында алуға
болатын құны, оған кіретіндер:
- кәсіпорынның активтерін таратудың күнтізбелік графикасын жасау;
- таратуға (ликвидацияға) кететін шығындарды есепке алғандағы
активтердің қалыптасу құнын есептеу;
- қалыптасу құнының түзетілуі;
- кәсіпорын міндеттерінің деңгейін (мөлшерін) есептеу.
Алынған айырмаға кәсіпорын орналасатын жер учаскесінің нарықтық құны
қосылады.
Кәсіпорынның таратылу құнын есептеу кезінде активтердің қалыптасу
құнынан кәсіпорынды таратуға кеткен шығындарды қосу және алу керек. Олар
таратылудың соңына дейін болатын кәсіпорын жұмысын ұстап тұру бойынша
әкімшілік ұстанымдар, демалыстық төлемдер, сатылған активтердің
ауыстыруларына кететін шығындар және тағы басқалар. Активтерді сатудан
алынған, кездесетін шығындардан тазартылған ақшалай сома саудамен
байланысты тәуекелдерді есепке алатын бағалау күйіне дисконттың жоғары
мөлшерлемесі бойынша дисконтталады [12].
Активтерді жинақтау әдістемесі.
Активтер жинағының әдістемесінің мәнін баланстың әр активі және
пассивінің нарықтық құнын анықтау және активтер сомасына кәсіпорынның
барлық қарыздарын алып тастау құрайды. Бұл тұста кәсіпорын бағалауымен
байланысты бухгалтерлік есеп беруді қалыптастырудың белгілі спецификалары
бар: дұрысталар алдын ала мерзімдегі кәсіпорынның кірісі мен шығысына емес,
операциялық емес активтер және басқа да дұрыстауларды қосқанда кәсіпорынның
соңғы есеп беру балансының мақаласының мазмұнына енгізіледі. Тиісті
тауарлар енгізілгеннен кейін бағаланатын кәсіпорынның қаржылық-экономикалық
көрсеткіштері есептелінеді және талданады. Бұндай әрекет бағалаушы-
экспертке кәсіпорынның қаржылық-экономикалық жағдайымен танысуға және
активтер жинағы әдістемесін қолдана отырып кәсіпорын құнына тиісті нақты
өзгертулер енгізуге мүмкіндік береді [13].
Актив және пассив мақалаларының нарықтық құнын есептеудің негізгі
тәсілдері:
Материалдық емес активтер.
Бағалануға баланста тұратын, сонымен қатар балансқа кірмейтіндер
(мысалы, авторлық куәліктерді безендіруге өтініш білдіргендер) және тек
қана болашақта таза табыс әкелетіндер жатады.
Нақты есептеуге математикалық алгоритм жасау мүмкін болмайтындай етіп
олардың әрқайсысы соншалықты жекеленгендіктен материалды емес активтерді
анықтаудың әмбебап әдістемесі жоқ екендігін ескеру керек.
Материалдық емес активтер объектілерін бағалаудың қиындығы өзінің
факторларының әсері бойынша әр бағытты болып келетін өнеркәсіптік меңгеру
немесе қолдануда, берілген объектіні коммерциялық қолдану нәтижесін сандық
анықтауда жатыр.
Шығындар калькуляциясының әдістемесі.
Шығындар калькуляциясының әдістемесі – материалдық емес активтердің
құқұқтық қорғанысын жасауға және қамтамасыз етуге кететін шығындарды
есептеу. Бұл әдістеме әдетте ғылыми-зерттеушілік және құрастыру
жұмыстарының нәтижесінің құнын бағалау үшін қолданылады. Бұл әдістемені
жүзеге асыру барысында мәселені ғылыми зерттеу кезеңінен идеяны
коммерциялық тұрғыда жүзеге асыру кезеңіне дейін мына шаралар орындалуы
керек:
- тәжірибелік-құрастырушылық жұмыстарды жасау;
- өнімді жобалауды, оны дайындауды іске асыру;
- тиісті кәсіпорын тұрғызу;
- өндірістік қуаттылықты меңгеру және өнімді шығаруды бастау;
- нарықты жаулап алу.
Аталған кезеңдердің әрқайсысына уақытша және тиісті материалдық
шығындар кетеді.
Ғимараттар мен құрылыстардың құнын бағалауда мүліктік және шығындық
тәсілмен бағаланатын объектінің құрылысына кететін шығындарды объектінің
нарықтық құнын бағалау үшін дұрыс бағыт деп қарастыруға негізделген.
Бағалауға мұндай қатынас бірнеше кезеңде жүзеге асады.
Бірінші кезең. Ағымдағы оның қолданысын қоса алғандағы ғимарат пен
құрылыс орныққан жер учаскесінің нарықтық құны анықталады.
Екінші кезең. Қалпына келтіру немесе құрылыс құндары есептелінеді.
Үшінші кезең. Құрылыс тозуының барлық түрлері есепке алынады:
физикалық, функционалдық және сыртқы.
Төртінші кезең. Объектіні өндіруге кеткен шығыннан құрылыстың жалпы
тозу мөлшері алынады (кезең нәтижесі 2 алу 3-кезеңнің нәтижесі).
Бесінші кезең. Құрылыс құны мен қолданыстағы жердің нарықтық құнын қосу
жолымен жылжымайтын мүлік объектісінің құны анықталады.
Ғимараттар мен құрылыстарды бағалау бірінші ретті бухгалтерлік
құжаттардағы ақпараттар негізінде жүзеге асады (қабылдау – жіберу
актілерінде, тарату туралы актілердегі және тағы басқа құжаттардағы) [14].
Көліктер және құрал-жабдықтар.
Шығындық тәсілмен базалық құн объектінің толық қалпына келтіру құны
(немесе ұдайы өндірістің толық құны) болып табылады және одан тозудың үш
түрі де алынып тасталады. Олар:
- физикалық;
- функционалдық;
- сыртқы.
Ұдайы өндірістің толық құнын есептеу үшін тура және жанама шығын
тәсілдері қолданылады.
Тура шығын тәсілі есептеудің тиянақты әдісін талап етеді, оның өзі
жабдық өндіруге шығындалған материалдың құрамы мен санының анықтамасына
негізделеді. Шығынның бұл баптары ағымдық бағамен қайта есептеледі және
қосылады. Одан шыққан сома тасымалдау, орнату, іске қосу және делдалдардың
комиссиондық шығындарға қосылуға тиісті активтің базалық құны мен
жинақтамаларын құрайды. Сарапшы-бағалаушы объектінің өндірілуіне кеткен
шығынға ғылыми-зерттеу және тәжірибелік-конструкторлық жұмыстардың шығыны
да кіретінін білуі тиіс. Тура шығын тәсіліне жататын техника құнын
анықтаудың басқа тәсілі сол объектіні немесе оған ұқсас объектіні
дайындауға кеткен шығын жөнінде салушы фирмадан ақпарат алу болып табылады.
Ақырында, сол немесе басқа техниканы дайындауға кеткен шығын туралы мәлімет
баспасөзде де жиі басылады.
Машина мен жабдықтарды бағалаудың жанама шығын тәсілі күш пен индекстік
әдістері бойынша мультипликаторды қолдануды ұсынады.
Индекстік әдіс – бұл белгілі уақыт аралығында объектінің бағасының
өзгеруін өлшеу. Оның негізгі формуласы мынадай:
Объектінің қайта қалпына = Бастапқы құн x Баға өзгеруінің (1)
келтіру құны
индексі
Бұл жерде мынадай екі мәселе туындайды:
- баға өзгеруі индексінің есептелуі (бағалау коэффициенті, тиянақты
валюта, алтын бағасы арқылы)
- объектінің бастапқы құнын анықтау (сатып алу бағасы, құрылыс бағасы,
тағы басқа бухгалтерлік құжаттар бойынша құны арқылы) [15].
Жер учаскелері (аумақтары).
Жер учаскесін бағалаудың 20-дан аса әдісі бар, мысалы:
Салыстырылытын сатудың салыстырмалы талдау әдісі. Мәліметтерді соңғы
уақытта сатылған ұқсас жер учакерлерімен салғастыру және салыстыру, сатудың
бағасына өзгерістер енгізу.
Ара-қатыстық әдісі;
Салыстырылатын кешенінің жылжымайтын мүлік және жер бөлігінің жалпы
бағасын екі құрамға бөлуге болады. Ғимарат бағасына және жер бөлігінің
бағасына бірінші сол жерде орналасқан ғимарат бағаланады, содан кейін жалпы
жылжымайтын мүліктік кешенінен ғимарат пен құрлыстың, құны алынып
тасталады, сонда жер бөлігінің құны шығады.
Жер рентасының капитализациялау әдісі:
- жалға беру барысында түскен төлем кірісі мен капитализация әдісі
көмегімен жер бөлігінің құнын анықтау;
- жер рентасы әдісіне ұқсас капитализацияланған кіріс жер
учаскесін, сол жерге салынған жылжымайтын мүлікті айрықша тиімді,
ең нәтижелі қолдануды есепке ала отырып алынған кіріс үлесінен
есептелінеді;
- жер учаскесін дамыту әдісі;
- шығын әдісі;
- жер учаскесінің құнын оны игеруге кеткен шығынға байланысты анықтау;
- салыстыру бірлігінің әдісі;
- орташа маңызды жекелеген аудандардың құн бірлігін салыстыруды есептеу
және оларды картаға түсіру [16].
Орташа маңызды медианасы есептеу арқылы немесе ұқсас жер учаскелеріне
қарап салыстыру бірлігі құнының орташа арифметикалық маңызын есептеу арқылы
анықталады. Бағаланатын жер учаскесінің құнын анықтау үшін
меншікті салмақ үлесі құнына сәйкес деңгейі берілген учаскенің аумағына
көбейтіледі.
Жалпы өнім, ренталық мультипликатор әдісі;
Ұқсас жер учаскелерінің сату бағалары арасындағы нарықтың ара салмақты
анықтау, онымен қатар осы учаскелерден түскен таза немесе потенциалды жалпы
өнім таза кірісті: жалпы өнім ренталық мультипликатордың және оны
бағаланатын учаскенің құнын есептеу үшін қолданады.
1.3 Бағалау қызметін көрсететін компанияның (EurАsian-Holding ЖШС-
гінің) қызметі
Экономиканы түпкілікті реформалауға бағыт ұстап, Қазақстан қысқа
мерзімнің ішінде нарықтық реформаларды жүргізе білді, тиісті заңнамамызды
жасауға қол жеткізді. Бүгінгі таңда Қазақстанда нақтылы жұмыс істеп тұрған
нарық экономикасы бар [17].
Бәсекелі нарықтық ортаны құру мақсатында шаруашылық механизмнің
құрылымдық қайта өзгерту жұмыстары негізгі тапсырманың бірі болып табылады.
Ресурстарды реттеу және қайта реттеу бәсекелестік нарықтық ортаның құрылуы
нарықтық механизмнің айрықша ерекшелігі болып есептеледі. Бұл мәселелерді
шешу үшін мүлікті бағалау өзінің зор септігін тигізеді.
Қазіргі уақытта Қазақстан экономикасында мүлікті бағалау қызметінің
алатын орны күннен-күнге өсіп келеді. Мүлікті сату-сатып алу, несиелендіру,
сақтандыру, мүлікке салық салу, мүлікке қатысты даулар, инвестициялық
жобаларды жүзеге асыру сияқты іс-әрекеттерді бағалаушы қызметінің
қатысуынсыз елестету қиын. Бағалау қызметін жүзеге асырушы (бағалаушы)
фирмалардың саны да көбейіп бара жатыр. Мысалы, негізгі қызметтерінің бірі
– мүлікті бағалау болып табылатын EurАsian-Holding ЖШС-нің құрылғанына
көп болған жоқ. EurАsian-Holding ЖШС-гі Қазақстан Республикасының
Азаматтық Кодексіне, Қазақстан Республикасының Жауапкершілігі шектеулі
және қосымша жауапкершілігі бар серіктестіктер туралы Заңына, кәсіпкерлік
қызметті реттейтін басқа да заңнамалық актілеріне сәйкес құрылған.
Серіктестіктің мақсаты – Қазақстан Республикасының, іскерлік
әріптестердің қызығушылықтарына сай ұйымдасқан кәсіпкерлік, шаруашылық
қызметті жүзеге асыру және одан таза табыс алу.
Серіктестік заңды тұлға болып табылады, өзінің дербес балансы,
банктерде, басқа да қаржы және несиелендіру мекемелерінде есеп айырысу
және тағы басқа шоттары, домалақ мөрлері, фирмалық белгілері, эмблемалары
бар.
Банк пен несиелеу ұйымдармен көп жұмыс істейді, соның ішінде
Казкоммерцбанк АҚ, Халық Банкі АҚ, Альянс Банк АҚ, Каспий Банкі АҚ,
Қазақстандық Евразия Банкі АҚ, Қаржы корпорациясы ТАТ және т.б.
ЖШС EurАsian-Holding компаниясы бірнеше бөлімдерге бөлінген:
- жылжымайтын және жылжитын мүлікті бағалау бөлімі;
- заңгерлік бөлім;
- аудармалық бөлім.
EurАsian-Holding ЖШС-тің заңнамалық жағдайы Қазақстан
Республикасының күшіне енген заңдармен, Серіктестіктің жарғылығымен және
Құрылтайшылардың шешімдерімен анықталады. Серіктестіктің Қатысушылары
Серіктестіктің Жарғылық Капиталына салған міндеттемелер шегінде ғана жауап
береді. Серіктестіктің Қатысушылардың міндеттемелері бойынша жауап бермейді
және дәл солай Қатысушылар Серіктестіктің міндеттемелері бойынша жауап
бермейді. Серіктестіктің Қатысушылары Серіктестікті басқаруға,
Серіктестіктің қызметі туралы ақпарат алуға және Серіктестіктің Жарлығында
көрсетілген ретпен бухгалтерлік және т.б. заң бойынша және Серіктестіктің
құжаттарына сәйкес табыс алуға құқылы. Серіктестіктің Қатысушылары
Серіктестіктің құжаттарына сай міндеттемелерді орындауға, Жарғылық
Капиталға салымдар мен қосымша төлемдер салу, Серіктестіктің коммерциялық
құпиясы ретінде жарияланған мәліметтерді таратпауға міндетті.
EurАsian-Holding ЖШС-нің даму келешегі:
- EurАsian-Holding ЖШС-нің Алматы, Орал, Ақсай, Қарағанды, Петропавл
қалаларында еншілес мекемелерін ашу;
- жылжымайтын мүлікке қатысты жақын уақыттағы болып өткен мәмілелер жайлы
шынайы, әрі нақты ақпараттарды алу үшін риэлторлық компаниялармен
келісімге тұру;
- сметалық курстардан өту және жылжымайтын мүліктің зардабын бағалау үшін
сметалық бағдарламаны алу;
- бағалауға қатысты конференцияларға қатысу.
Қызмет көрсету нарығындағы субъектілердің бірі болғандықтан, EurАsian-
Holding ЖШС-нің бағалаушылары өзінің құқықтары мен міндеттерін жайында
жақсы хабардар болуы тиіс.
Бағалаушы бағалау нәтижелерінің шынайлылығына жауап бере алады және бұл
жағдайды міндетті түрде бағалау есептемесінде көрсетеді.
Бағалаушылар бағалаушылар палаталарына және тағы да басқа коммерциялық
емес ұйымдарға бірігуге құқылы.
Бағалау ісін жүргізу кезінде ҚР-сының Бағалау қызметі туралы Заңының
және басқа да нормативтік-құқықтық актілердің талаптарын орындауға
міндетті.
Мақсатына сәйкес EurАsian-Holding ЖШС-тің мамандары эксперт-құқық
көмек келесі бағыттар бойынша өзінің қызметін іске асырады:
- жол-көлік апаты бойынша авто-тауар экспертиза актісін құрастыру;
- қайта комплексті экспертиза өткізу;
- көліктің қалдық құн актін құрастыру;
- сот процесінде адвокаттық қорғау қызмет атқару;
- бухгалтерлік, аудиторлық кеңес беріп, қызмет көрсету;
- жылжымайтын және жылжитын мүліктерді бағалау;
- сақтандыру мақсаттарына арналған объектілердің нарықтық құнын анықтау;
- ипотека несие беру мақсаттарда жылжымайтын мүлікті бағалау;
- жылжымайтын және жылжитын мүліктің зардабын бағалау;
- мүліктік кешендерді және бизнесті бағалау;
- басқа да заңмен тиым салынбаған қызметтер.
Осы бағыттардағы жұмыстар компаниясының динамикалық даму шарттарын
жүзеге асыруға, қызметтердің жаңа түрлерін көрсетуге, клиенттік базасын
кеңейтуге арналған.
Жылжымайтын мүлік бағалаушылары сот тексерулердің нәтижесінде қиратуға
ұшыраған мүліктің бағаларын шығаруда көп тәжірибеге ие болды. Қазіргі кезде
бірнеше сақтандыру компаниялармен бірге қызмет көрсетеді. Соның ішінде:
Мұнай сақтандыру компания, Сая СК, Аманат-Иншуренс СК, Казкоммерц
Полис СК және т.б.
EurАsian-Holding ЖШС-нің жылжымайтын және жылжитын мүліктерді
бағалау процедурасы:
- меншік иесімен сұхбаттасу;
- бағалау объектісімен алдын-ала танысу;
- бағалау мақсаты мен міндетін анықтап, бағалау үшін қажетті ақпаратты
жинауға, өңдеуге және талдауға келісім жасау;
- Астана қаласының нарығын зерттеу;
- нарықтық құнын анықтау үшін 3 дәстүрлі әдісті қолдану;
- нәтиже туралы мәліметін жасап, бағалау туралы есеп құру.
Зерттеу процесі объектінің орналасқан жерін жалпы тексеруден, сондай–
ақ объектінің өзін, оның құрамдарын, жағдайын сипаттаудан және бағалау
меншігінің ерекшеліктерін бөліп көрсетуден басталады. Ол техникалық,
қаржылық, бухгалтерлік, және тағы басқа құжаттар мен ақпараттардың
толыққандылығы мен шынайлығын тексереді. Содан кейін бағаланатын объектінің
пайдаланудың ықтимал нұсқаларына ұтымдысын табу үшін талдау жасалады [18].
EurАsian-Holding ЖШС-тің бағалаушы мен тапсырыс беруші арасындағы
келісім-шарт жазбаша түрде жасалады және нотариалдық куәліктерді талап
етпейді. Келісім-шарт келесідей тұрады:
- келісім-шарт жасау негізі;
- бағаланатын бағалау объектісінің атауы, оның орналасқан жері;
- бағалау жүргізудің мерзімдері мен күндері;
- бағалау объектісін бағалау үшін бағалаушыға берілетін сый-ақы көлемі;
- бағалаушының азаматтық жауаптылығын сақтандыру жөніндегі мәліметтер.
Келісім-шартқа міндетті түрде бағалаушының бағалау қызметін жүзеге
асыру үшін лицензиясы жөніндегі деректер (лицензия нөмірі мен оның берілген
күні, оны берген орган атауы, мерзімі) енгізілуі тиіс.
Бағалау объектісін бағалау бағалаушымен жүргізілмейді, егер ол заңды
тұлғаның құрылтайшысы, акционері, меншік иесі, лауазымды тұлғасы, немесе
бағалау объектісіне мүлікті көзқарасы бар физикалық тұлға, немесе тапсырыс
беруші болса, немесе көрсетілген тұлғалармен туысқандық қатынастарда болса.
Мүлікті бағалау туралы есебінде бір мәнді емес және шатастыруға
әкелетін түсіндірмелер рұқсат етілмейді. Жүргізілген бағалаудың нәтижелері
бойынша екі дана етіп бағалау туралы есеп жасалады, олардың бірі – тапсырыс
берушіде, екіншісі – бағалаушыда сақталады. Бағалау туралы есептің нысаны
мен мазмұнына қойылатын талаптар бағалау қызметі саласындағы нормативтік
құқықтық актілерде белгіленеді.
EurАsian-Holding ЖШС-нің есебінде бағалаушы-орындаушы қол қояды,
EurАsian-Holding ЖШС-нің басшысы бекітіп, мөрмен расталады.
Егер бағалауды бағаланатын бағалау объектісінің құрамына кіретін
әртүрлі бағалау объектілері бойынша бірнеше бағалаушы жүргізген жағдайда,
есепке Серіктестіктің әрбір бағалаушы өзі бағалау жүргізген бағалау
объектілерін көрсетіп қол қояды. Бағалау туралы есепте міндетті түрде
пайдаланылатын нормативтік және нұсқаулық материалдар, оның ішінде бағалау
стандарттары, бағалау объектісін бағалау мақсаты жүргізудің мақсаты,
нәтижелері, бағалау қолданылған сала, бағалау жүргізген күн, бағалау
кезінде пайдаланылатын әдістер, сондай-ақ бағалау жүргізу нәтижелері толық
және айқын түсінік беру үшін қажет өзге де мәліметтер көрсетіледі.
Егер объектіні бағалау барысында оның нарықтық құны емес, басқа құн
түрлері анықталса, онда есепте бағалаушы объектінің құнын анықтау
критерийлерін және нарықтық құнын анықтаудан бас тарту себептерін
көрсетеді.
Қорыта айтқанда, нарықтық қатынастар даму барысында бағалау қызметіне
қажеттілігі туындайды. Объектінің құнын анықтаған кезде құнға әсер ететін
факторларға көңіл бөлу керек. Дұрыс баға бермеуінен бағалаушы азаматтық,
қылмыстық, материалдық жауапқа тартылады.
2 КӘСІПОРЫН МҮЛКІН БАҒАЛАУДАҒЫ ТАБЫСТЫҚ ТӘСІЛДІ ҚОЛДАНУ (EURАSIAN-
HOLDING ЖШС-НІҢ МЫСАЛЫНДА)
2.1 Мүлікті бағалау тәсілдері
Жылжымайтын мүліктің құнын анықтау – бағаланып отырған объектінің жеке
сипаттамаларымен, бағаға әсер ететін көптеген факторлармен шартталған
ерекше күрделі және көп еңбекті қажет ететін күрделі процесс.
EurАsian-Holding ЖШС-нің бағалаушылары бағаланатын мүліктің
сипаттамасын толық анықтағаннан кейін бағалау процесіне кіреседі. Мүліктің
құнын анықтау үшін халықаралық бағалау стандартында берілген дәстүрлі 3
тәсілді қолданады:
- шығындық;
- салыстырмалы;
- табыстық.
Шығындық тәсіл.
Шығын бойынша бағалау тәсілі – ұқсас объектінің құрылысының құны мен
қазіргі салынып жатқан объектінің құнын салыстыруға негізделеді. Сонымен
қатар, бұл тәсіл бойынша ұқсас объекті құрылысының құны анықталады, одан
әрі жинақталған тозу алынып тасталады. Пайда болған көлем бағаланатын
объектінің құнын анықтайды.
Бағалаудың шығындық тәсіліне негізделетін негізгі принцип – орын басу
принципі болып табылады және онда барлық ақпараттан жақсы хабардар сатып
алушы ешқашан қандай да бір объекті үшін артық сома төлемейді, егер
бағаланатын объектіге өзінің тұтынушылық сипаттамасы жағынан ұқсас
объектіні алуға жіберілетін сомадан көп болса [19].
Құнды анықтауда осы тәсілді қолданудың негізгі құрамдары:
- жер учаскесі мен оны жақсартудың құнын анықтау;
- объектіні ұдайы өндірудің толық қалпына келтіру құнын анықтау;
- объект компоненттерінің тозу құнын бағалау;
- ғимаратты нарықтық талаптарға сай толық салуға және үй-жайды өткізу
деңгейіне жеткізу үшін қажетті қосымша кәсіпкерлік шығынды анықтау;
- объектінің нақты құнын ұдайы өндіру құнын тозу саласына дейін қысқарту
арқылы және қосымша кәсіпкерлік шығындар арқылы бағалау;
- объектінің нақты құнына жер құнын қосу.
Жылжымайтын мүліктің тозуы – әр түрлі себептер әсерінен жылжымайтын
мүліктің құнының түсуі, төмендеуі.
Тозуды жылжымайтын мүліктің нақтылы жағдайына сүйене отырып немесе
бухгалтерлік және статистикалық есеп мәліметтері бойынша анықтайды.
Бағалау теориясында тозудың үш түрі анықталған:
- физикалық;
- функционалдық;
- сыртқы.
Күй-жағдайының сипаттамасына сәйкес, тозу – жойылатын тозу мен
жойылмайтын тозу болып бөлінеді:
- Жылжымайтын мүліктің физикалық тозуы – оның ішкі-сыртқы жайсыз
факторлар әсерінен тозуы табиғи физикалық ескеруі нәтижесінде
жылжымайтын мүліктің іске жарамдылығының төмендеуіне байланысты тозуы
болып табылады;
- Жылжымайтын мүліктің функционалды тозуы – сол жылжымайтын мүлікке
қойылатын жаңа заман талаптарына жауап бере алмауы мен
сәйкессіздігінен туындайтын жылжымайтын мүліктің тозуы;
- Жылжымайтын мүліктің сыртқы тозуы – экономикалық, саяси, экологиялық
жағдайлардың қолайсыз өзгеруі нәтижесінде туындайтын, сол объектіге
сырттай әсер ететін тозу;
- Жылжымайтын мүліктің жойылатын тозуы – бұл тозуды жоюға құн мөлшерінен
аз болатын жылжымайтын мүліктің тозуы;
- Жылжымайтын мүліктің жойылмайтын тозуы – бұл тозуды жоюға кететін
шығын мөлшерінің қосылатын құн мөлшерінен көп болатын жылжымайтын
мүліктің тозуы [20].
Әрі қарай бағаланатын объектіге байланысты тозудың әр түріне жеке баға
беріледі.
Жойылатын физикалық тозу
Жойылатын физикалық тозу дегеніміз – ғимаратты нәтижелі қолдану үшін
және экономикалық мүддені ақтау үшін оны жөндеуге кететін шығын.
Жойылатын физикалық тозуға қайта қалпына келтіру құны есебінен
3 – 5%– дық шығынмен жасалатын косметикалық ремонттар жатады.
Мұндай жағдайда ағымдық жөндеу үшін қомақты шығын жұмсалады.
Жойылмайтын физикалық тозу
Жойылмайтын физикалық тозу – құрылыстың негізгі элементтерінің:
(фундаменттердің, қабырға, жабу, ағаш шеберханасының) ескеруімен байланысты
және оларды жөндеу мүмкін емес, тіпті үнемдеу тұрғысынан оны жөндеу орынсыз
болып табылады.
Жойылатын функционалды тозу
Жойылатын функционалды тозу дегеніміз – жаңашаландыру, жақсарту, қосу
есебінен ұтатын жаңа салынып жатқан құрылыс құнымен салыстырғандағы объект
құнының төмен түсіп кетуі.
Тозудың бұл түрі қайта қалпына келтіру құнының 10 %-бен бағаланады.
Жойылмайтын функционалды тозу
Құрылыстық және жобалау шешімдерінің сәйкес келмеуі, дайындау
материалының жаңа заман талаптарына сай келмеуі, және оларды жою
экономикалық тұрғыдан мүмкін еместігіне байланысты құнның төмен түсіп
кетуі– жойылмайтын функционалды тозуға жатады.
Жойылмайтын функционалды тозу 5 %-ға бағаланады.
Сыртқы тозу
Жоғарғы айтылғандарға сыртқы тозу қосылады, ол – экономикалық
жағдайлардың қолайсыз өзгеруі. Мысалы, өндірістің іскерлік белсенділігінің
төмендеуі, және бағаланатын объектінің сәтсіз, қолайсыз жерде орналасуы
сияқты өзгерістер мен түсіндіріледі. Сыртқы тозу 10 %-ға бағаланады.
Тура салыстырмалы талдау тәсілі.
Сатудың тура салыстырмалы талдау әдісі жылжымайтын мүлікті бағалаудың
үш негізгі әдістерінің ішіндегі ең нарықтық әдісі болып табылады. Бұл
әдісті қолдану – объектіні басқа объектілерімен, мысалы, салыстыру үшін
алынған уақыт мерзімінде сатылған объектілермен, салыстыру негізінде
объектінің ең ықтимал бағасын анықтауға мүмкіндік береді. Тура салыстырмалы
талдау әдісі мен сатуды бағалау, әрине, ең объективті болып есептеледі,
егер өткен келісімдер бойынша салыстыратын жеткілікті ақпарат бар болған
жағдайда.
Салыстырмалы тәсіл салғастырылатын объектілер жөнінде, бір-бірімен
салыстыруға болатын объектілер жөнінде мәліметтерді қолдану.
Салыстырылатын объектілер саны (әдетте үшеуден кем емес болуы керек)
салыстырылатын объектілердің сату бағасын түзетуге түзетулер енгізудің
белгілі әрекеттерін қолдану үшін жеткілікті болуы шарт. Бағалау күніне
қарай, сатылған объектілердің жеткілікті саны бар болғандығы, бағаланатын
объектімен салыстыруға болатын жеке тексеру барысында анықталды. Бұл
жағдайда, әрине, салыстырмалы тәсілді қолдану орынды.
Салыстырмалы объектінің сату жағдайының басқа қарапайым нарықтық
жағдайлардан бағаланатын күнге сәйкес келетін кез келген өзгешілігі, талдау
барысында есепке алынуы керек. Салыстырмалы сату әдісін қолдану келесі
әрекеттерді жүйелі орындауда екендігі белгілі:
- салыстырмалы пайдалылықтың обьектілеріне қатысты барлық факторлар
жайлы толыққанды ақпарат алу мақсатында нарықты толық зерттеу;
- салыстырудың сәйкес бірліктерін анықтау және әр бірлік бойынша
салыстырмалы талдау жүргізу;
- зерттелетін объектіні, олардың сату бағасын түзету мақсатында немесе
салыстырылатындардың қатарынан шығару салыстыру үшін таңдалған
объектімен салыстыру;
- зерттелетін объектінің нарық құнының деңгейі мен салыстырылатын
объектілердің құн көрсеткіштерін көрсету.
Салыстырылатын объектілердің сату бағасын жөндегенде барлық түзетулер
салыстыру объектісінен бағаланатын объектіге қарай жүргізіледі.
Бағалау тәжірибесінде тоғыз негізгі салыстыру элементтерін ерекше атау
дәстүрге айналған. Олар міндетті түрде талдануы тиіс: меншік иесі
құқықтары, қаржыландыру жағдайлары, сату жағдайлары, нарық жайы, орналасқан
жері, физикалық сипаттамалары, экономикалық сипаттамалары, қолданылу
сипаты, компоненттер.
Табыстық тәсіл.
Табыстық тәсіл күту принципіне негізделген, ол сатып алушы мүлікті
алады, жылжымалы мүлік оның келешекте қолдануынан түсетін табысты күту
дегенді білдіреді. Объектінің алдағы уақытта әкелетін максималды табысына
байланысты нарықтық немесе инвестициялық құнын анықтау болып табылады.
Бұл әдісті қолдану барысында объектінің белгілі табысты генерациялау
мүмкіндігі талданады, ол әдетте пайдаланудан түскен табыс пен сатудан
түскен табыс формасында көрініс береді.
Табысты объектінің құнын бағалау үшін тура капитализация мен дисконттау
техникасын қолданады. Тура капитализациялау және ақша ағымын дисконттау
әдістерін қолдана отырып, болжамған табыстың және реверсияның қазіргі құнын
қайта есептеу.
Реверсия құнын есептеу:
- объектінің болашақ жағдайын ескере отырып, ұқсас объектілер құнының
мониторингі мен нарықтық ағымдық жағдайының талдауы негізінде сату
бағасын орнату;
- иелену кезеңінде объектінің бағасының өзгеруін ескеру;
- капитализация мөлшерлемесін өздігінен есептей отырып, болжамды
кезеңінен кейінгі келесі бір жылдың табысын капитализациялау.
Дисконттау техникасы келешектен күтілетін табыс пен шығындарды белгілі
алгоритм бойынша бір мезгілге сәйкестендіру болып табылады. Дисконттаған
кезде ақша ағымын қолдану керек. Өйткені, табысқа қарағанда ақша ағымы
тұрақты.
Қолданылған табысты дисконттау әдісі – объектінің құны бағалану күйінде
таза табыстың ағымдық құнымен тікелей байланысты. Таза табыстың ағымдық
құнын алдағы жылдар ішінде алуға болады. Әдетте, бұл әдіс бойынша табыс
ретінде жалға төленетін ақы алынады. Қолдану (эксплуатация) дегеніміз –
орын, үй-жайды заңды тұлғаларға жалға беру.
Есептеу процедурасы нәтижесінде мынандай жүйелілікті аңғаруға болады:
- потенциалды жалпы өнімді табысты (ПЖТ) анықтау үшін барлық көздерден
түсетін табыс мөлшерін анықтау;
- орын, үй-жайдың бос, жұмыссыз тұрып қалуына байланысты мүмкін шығын
мөлшерін анықтау, нәтижелі жалпы өнім табысты (НЖТ) анықтау үшін жалға
төленетін ақы шығынын анықтау;
- барлық шығын мөлшерін анықтау және оны нәтижелі жалпы өнім табыс (НЖТ)
мөлшерінен шығарып тастау, бұл таза пайдалану табысын (ТПТ) анықтауға
мүмкіндік береді;
- капитализация мөлшерлемесін анықтау;
- объектінің ағымдық құнын есептеп шығару.
Есептеудің көкжиегі мен қадамы
Алдағы табыс пен шығынды бағалау процесі есеп айыратын кезең мөлшерінде
іске асырылады, және оның ұзақтығы (есептеу көкжиегі) реконструкция,
пайдалану және қажет болған жағдайда объектінің сатылу топшыламасына сәйкес
таңдалып алынады. Отандық инвестициялық нарық жағдайында есептеу көкжиегі 3-
5 жылдан артық уақыт берілмейді.
Келешектегі табысты ағымдағы бағаға енгізу үшін дисконттаудың,
әлдеқайда жоғары мөлшерлемесін таңдауға тура келеді, себебі алдағы 4-5 одан
да көп жылдардағы табысты ағымдағы бағаға енгізу орынсыз болады. Қарымды
қаржы берушілер өздерінің берген қаржыларының әлдеқайда қысқа мерзімде
өтілімділігіне ықыласты және бүгінгі күнде ол мерзім 1-2 жылды құрайды.
Есептеу көкжиегі есептеу қадамдарының санымен өлшенеді. Есептеу қадамы
есеп айыратын кезеңнің соңына қарай есептеу қадамы көтеріледі. Есептеу
қадамы жобаның тұрақтылығына, іс-әрекеттің қарқынына, табыс пен
шығындарды алу жиілігіне, есептеудің қолайлығына байланысты таңдалып
алынады. Есептеу қадамы әдетте 1 ай, квартал, жыл болады [21].
Тура капитализациялау әдісі – салыстырмалы түрде қарапайым, тым
статистикалық, себебі ең сипатты бір жылдық табыстары мен шығындарының
мәліметтеріне байланысты, мүдделі. Бұл әдістің дәлдігі капитализация
коэффициентінің қандай деңгейде, әділ және дұрыс таңдалғандығына едәуір
дәрежеде тәуелді болады. Мұның өзі, табыстылық ақпаратына және ұқсас
объектілерінің нарықтық құны жайлы ақпараттарға негізделетіндігімен
түсіндіріледі. Мұндай ақпараттар әдетте ашық жарияланбайды, олар
көрсетілмейді. Бұл әдістің кемшілігі – объектіні әлдеқайда нәтижелі
пайдаланған күнде, оны қайта құру қажеттілігі туады, ол табыстың көлеміне
және тұрақтылығына әсер етеді, бірақ есепке алынбайды. Капитализациялау
әдісі болашақтағы табыстың ағымдық құнына дәл баға бере алады, егер
күтілген табыс тұрақты болса және тұрақты өсу (кему) қарқыны болса.
Тура капитализация әдісі – бұл мүлікті пайдалану үшін тұрақты жағдайлар
сақталғанда табыс көлемі тұрақты болса, алғашқы қаржы салу болмағанда және
бір уақтылы капиталды қайтару және капиталға табыс есебі жүргізілген
уақыттағы мүлікті бағалау болып табылады. Бұл тәсілді қолданған кезде
құралыс– ғимараттардың құнын және жер учаскесінің құнын шығарамыз.
V = Y Rk
(3)
Мұндағы, V – жылжымайтын мүлік объектісінің құны;
Y – таза операциялық табыс;
Rk – капитализациялау коэффициенті [22].
Капитализация мөлшерлемесі – коэффициент, ол объекті құнының күтілген
табысынан, оның пайдалануға берілуінен тәуелді болуын қалыптастырады.
Ұқсас объектілердің сатылуы жөнінде мәліметтердің жетіспеуінен
капитализация мөлшерлемесін тікелей салыстыру әдісімен, сату мәліметтерімен
анықтау тіпті мүмкін емес. Әдетте капитализация мөлшерлемесін қосу әдісімен
анықтайды.
КМ = ПМ (б.р) + Т + Л – И
(4)
Бұл жерде, КМ – капитализация мөлшерлемесі.
ПМ (б.р) – пайданың қауіпсіз мөлшері. Қазіргі
уақытта ол
22-25 %-ды құрайды, 25 %-ы қабылданады.
Т – тәуелділік үшін үстеме, берілген активке салуға сәйкес
келеді;
3 %-бен қабылданады.
Л – объектінің төмен төлемпаздығы үшін үстеме; 2 %-бен қабылданды.
И – өсім, активтер мен табыстардың құны, О-ге тең етіп қабылдаймыз.
КМ = 25% + 3% + 2% – 0 = 30%
Мысалы: бір жылда жылыту жүйесі бар, 1м² сауда орнын жалға беру арқылы
айына – 3000 теңге орташа табыс түсіреміз және жылу жүйесі бар 1м² қойма
орындарынан айына − 1500 теңге таза нәтижелі табыс аламыз.
Д = 103,68 х 0,8 х 3 000 х 12 + 34,56 х 0,8 х 1 500 х 12 = 2 985 984 +
497 664 = 3 483 648.
Объектінің ағымдық құнының формуласы:
АҚ = Д КМ
(5)
АҚ = Д КМ = 3 483 648 0,30 = 11 612 160 теңге.
Бұл жерде ғимаратты пайдаланудың барлық шығындары жалға алушылардың
мойнында болады [23].
Шығындар бойынша бағалау.
Шығындық тәсіл бойынша мүлікті бағалаудың артықшылығы – құрылыс
шығындары жайлы жеткілікті дәлдікпен сенімді ақпараттың болуында. Әлсіздік
– тозудың барлық формаларын бағалаудағы күрделіліктер, әсіресе
трансформация процесінде тұрған берілген нарық сегменті бойынша және ол
сыртқы тозуды әділ анықтауға мүмкіндік бермейді.
Шығындық тәсіл, негізінен өзінің қызмет етуі бойынша бірегей
объектілерді бағалау үшін пайдалы және олар үшін нарық тіршілік етпейді
немесе шығындық тәсіл аз, болымсыз түрде тозған объектілерді бағалау үшін
де пайдалы. Шығын тәсілі арқылы ұсынылған ақпарат талдаулары бағалаушы үшін
маңызды.
Салыстырмалы сату әдісімен бағалау
Салыстырмалы әдіс – нарықтық, салыстырмалы-нарықтық немесе сату
нарығының тура салыстыру әдісі сияқты әртүрлі атты қолданылады. Салыстыру
объектісін таңдау барысында салыстырымды объект бағаланатын объектімен
бәсекелес болу керек. Егер өткен нарықтық келісімдер туралы толық
ақпараттар болған жағдайда сатудың тура салыстырмалы әдісімен бағалау ең
әділ болады.
Табыстылық бойынша бағалау
Бұл тәсіл объектіні қолдану барысында капитализация коэффициенттерін
салық етіп салу арқылы бүгінгі және болашақтағы пайдаларды капиталға
айналдырады. Бұл тәсілдің артықшылығы – ол объектіні пайдаланудың пайдасын
және жорамал иелік ететін кезеңдей нарықтың мүмкіншіліктерін ескереді, ал
кемшілігі – болашақтағы күтілген өзгешіліктердің кепілдігі жоқтығында және
ол өзгешіліктерге бұл есептеу сүйенеді. Әдетте табыстылық тәсілі әлдеқайда
артық баға берілетін ұтымды тәсіл болып есептеледі, алайда оның біршама
шектеулері бар, әсіресе қарапайым сатушылар мен сатып алушылар объектінің
коммерциялық мақсатта пайдаланылуына сүйенеді немесе оны қаржыландырылатын
объекті ретінде қарастырады. Потенциалды қаржыландырушы төлейтін құнның
шегі болып табылады және ол объектіні қарапайым қолдануға, бағалаушы
белгілейтін табыстылық мөлшерлемесін қабылдауға келіседі.
Әрбір әдісті қолданып, EurАsian-Holding ЖШС-гінің бағалаушылары осы
үш тәсілге негізделе қажетті есептеулер жасап, бағаланып отырған объектінің
құнын анықтағаннан кейін бағалау туралы есеп құрайды. Онда негізге алынған
тәсілді анықтайды және лицензияны есепке қосады. Есеп 2 данада жасалынады:
біреуі – тапсырыс берушіге беріледі, екіншісі – кәсіподақ мұрағатында
сақталады.(қосымша А)
2.2 Кәсіпорын құнын анықтаудағы табыстың болжауы
Кәсіпорынның нарықтық экономика жағдайында қызмет етуінің экономикалық
пайдалылығы табыс табумен анықталады. Шетелдік арнаулы әдебиеттерде
табыстар ұғымы келесідей түрде анықталады:
Табыстар дегеніміз – қаржының келуі немесе активтер құнының өсуі, не
болмаса пассивтердің азаюы түріндегі есепті кезеңдегі экономикалық пайданың
ұлғаюы болып табылады, бұл акционерлер салымдарының есебінен өсуден басқа
жағдайдағы капиталдың өсуіне әкеледі.
Табысты болжау – нарық динамикасын талдауды, инфляцияның әсірін, баға
қалыптасуының факторларын, өнім көлемінің және өнім қуаттылығының күтілетін
өсуін, т.б. қажет етеді.
Кәсіпорынды бағалау үшін біріншіден болжау мерзімінің ұзақтылығын
анықтау керек. Тұрақты функционалды кәсіпорынды бағалау жасаған жағдайда
табысты капитализациялау әдісін қолданады. Болжау мерзімі – бағалау
өткізілген күннен кейін бір жылды құрайды. Егер табыс тұрақты емес болған
жағдайда ақша ағымын дисконттау әдісі қолданылады. Болжау мерзімі – бірнеше
жылды құрайды.
Дамыған елдерде бухгалтерлік есептеменің ақпараты бойынша болжау
жасалынады. Қазақстан кәсіпорындарының бухгалтерлік есептемелері оның
нақты жағдайлармен сәйкес келмеуі мүмкін. Сондықтан, бағалаушы табысты
болжау кезінде ақпараттың түзетулерін жасау үшін кәсіпорынның әкімшілігімен
байланыста болу керек.
Болжауда ақпараттың көлемі мен сапасы, тұтынушылармен қарым– қатынасы,
кәсіпорынның жаңа бағыттары бойынша дамудың мүмкіншіліктері қаралады.
Егер бағалаушы толық және нақты ақпаратын білсе (негізгі қорлардың
құрамы, қосымша мүлікті алу туралы басқарманың жоспары, бизнес– жоспарлар),
онда табысты болжау қиынға соқпайды. Берілген ақпараттың жетіспеген
жағдайда, бағалаушы болжаудың математикалық әдістерін қолдану мен болжау
жасаудың бірнеше нұсқасын құруға мәжбүр.
Көбінесе, болжау жоспарлаудың дамуының үш түрі (кейбір уақытта бес
немесе одан да көп) қарастырылады:
1. оптимистикалық болжау – кәсіпорынның жұмыс жасауының жақсаруын мүмкін
болған жағдайда қарастырылады;
2. едәуір мүмкін болжау – нақты жағдайға негізделген болжам;
3. пессимистикалық болжау – жағдайдың дамуы нашар кезде болғандағы
нұсқасы.
Осы аталған нұсқалардың әрбіреуіне болжауланған табыстың алыну
мүмкіндігіне байланысты салмақ беріледі.
Инфляциялық күтуінің есеп критерийіне байланысты ақша ағымының екі түрі
бар. Олар:
- нақты ақша ағымы, болашақ инфляцияның күтілуі қарастырылады.
- номиналды ақша ағымы, инфляцияның күтілуі қарастырылмайды.
Нақты ақша ағымы – болашақ мерзіміндегі бағамен, ал номиналды – бағалау
өткізілген күннің бағасымен анықталады.
Нақты ақша ағымы бойынша кәсіпорынның құнын анықтау ең дұрыс нәтиже
береді, бірақ нақты ақша ағымының қалыптасуы нарықтың маркетингтік зерттеу
жүргізіліп бизнес-жоспар (оның қаржылық бөлімі) шеңберінде жүзеге асырылуы
керек. Осы процесс күрделі болғандықтан инфляцияны болжау қиынға соғады.
Соның нәтижесінде кәсіпорынның құнын анықтау бағасы жоғары болады.
Дисконтталған ақша ағымы қолданған кезде оған сәйкес дисконттық
мөлшерлеме анықталады:
- номиналды;
- нақты.
Номиналды ақша ағымын дисконттау үшін номиналды дисконттық ставка
алынады, яғни инфляцияның болашақ күтілуін қарастырылмайтын табыс
мөлшерлемесі.
Нақты ақша ағымы дисконттау үшін нақты мөлшерлеме алынады, яғни
инфляцияның болашақ күтілуін қарастыратын табыс мөлшерлемесі.
Болжам жасаған кезде бағалаушы кәсіпорынның өмір сүру циклының кезеңін
есепке алу керек. Кәсіпорынның өмір сүру циклының бірнеше кезеңі бар
(кесте 1).
Кесте 1
Кәсіпорынның өмір сүру циклының кезеңдері
Кәсіпорынның өмір сүру циклының Кезеңінің мінездемесі
кезеңі
1. Кәсіпорынның пайда болуы Нарықты жаулап алуға байланысты
қаржыландыру көлемінің көп болуы.
Осыған байланысты шығындар табысқа
қарағанда көп
2. Динамикалық дамуы Сату көлемінің өсуі, табыстың
шығынды басуы, болашақ дамуына
сәйкес қосымша несиенің алынуы
3. Шарықтау шегі (зрелость) Пайданың өсу темпы тұрақты, қосымша
несие алу көлемінің азаюы
4. Стагнация Сату көлемінің максималдылығы,
нарықта сұраныстың қанағаттандырылуы
5. Құлауы Сату көлемінің түсуі, несиені
қайтаруына байланысты табыстың
төмендеуі
Кестеде, кәсіпорынның өмір сүрудің циклының 5 кезеңі көрсетілген.
Экономиканың жағдайына, кәсіпорынның басқару нәтижеге, саланың түріне және
т.б. факторларға байланысты кезеңдерінің мерзімі әртүрлі болады. Егер
бесінші кезеңге жетіп кәсіпорын басқарушылары кәсіпорынды дамыту жолдарын
тапса (бөлек басқарушыларды ауыстыру, жаңа өнімді өндіру), онда
кәсіпорынның жаңа қысқа мерзімді өмір сүру циклы басталады. Ұзақ мерзімді
келешекте кәсіпорынның өмір сүру циклы қалпына келеді және табыстың өсу
темпін бағалаушы болашақтағы болжамы ретінде алады.
Бағалаушының мақсаты – кәсіпорынның алғашқы жылдарындағы болашақтағы
болжау кезеңінің тұрақсыз ақша ағымын дұрыс бағалау.
Көрсетілген болашақтағы болжау әдістері алынған табыстың түрінен
(пайдадан, ақша ағымынан т.б.) тәуелсіз болады.
Болашақтағы табысты болжаудың екі әдісі бар:
1. Әрбір элементі бойынша (жанама) әдісі. Қаржыландыру жобасын, басқару
жоспарын т.б. есепке алынып ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz