Кәсіпорын(бизнес) құнын бағалаудағы әдістемелік тәсілдер

Жоспар

М А З М Ұ Н Ы
І. КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 3

ІІ. НЕГІЗГІ БӨЛІМ
2.1 Кәсіпорын құнын бағалау қағидалары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 4
2.2 Кәсіпорын(бизнес) құнын бағалаудағы әдістемелік тәсілдер
(Табыстық тәсіл бойынша) ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...11
2.3 Тікелей капитализация әдісі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...13
2.4 Ақша ағымын дисконттау әдісі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..21
2.5 Кәсіпорын капиталының құны мен капитал салымның пайдалылық нормасы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 28

ІІІ. ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .29
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .30

Пән: Бизнесті бағалау
Жұмыс түрі: Курстық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 28 бет
Таңдаулыға:

М А З М Ұ Н Ы

І.
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ...3

ІІ. НЕГІЗГІ БӨЛІМ
2.1 Кәсіпорын құнын бағалау
қағидалары ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ...4

2.2 Кәсіпорын(бизнес) құнын бағалаудағы әдістемелік тәсілдер
(Табыстық тәсіл
бойынша) ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
...11

2.3 Тікелей капитализация
әдісі ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... .13

2.4 Ақша ағымын дисконттау
әдісі ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... 21

2.5 Кәсіпорын капиталының құны мен капитал салымның пайдалылық
нормасы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ...28

ІІІ.
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ..29

ПАЙДАЛАНЫЛҒАН
ӘДЕБИЕТТЕР ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... 30

КІРІСПЕ

Бағалау – материалдық игіліктердің құнын анықтау мақсатында жүзіге
асырылатын іс-әрекеттердің жиынтығы. Бағалау курделі экономикалық процесс.
Дамыған нарықтық экономика жағдайында бағалау жер үлестерін сатуда, үй және
пәтер саудасында, өндіріс қуаттарды сатып алу немесе инвестициялық
жобаларды іске асыруда жиі қолданады. Бағалау қызметiнiң негiзгi
принциптерi объективтiлiк және дұрыстық болып табылады.

Бағалаудың түрлері

Номиналды Оптималды Реальды

Номиналды бағалау – инфляцияны есепке алмай, бағаланған
экономикалық сандық көрсеткіш.
Оптималды бағалау - дамудың оптималды бағадарламасын жасау
құралдары. Ол әкімшілік шешімдерді қабылдауда басшылыққа алынады. Оптималды
бағалау белгілі бір ресурс қорының бастапқы қалпымен салыстырғанда
қаншалықты өзгеріп отыруының оптималды өзгерісін көрсетеді.
Реальды бағалау – инфляцияның болжалды шегін ескере отырып
бағалау.
Кәсіпорын экономикалық көрсеткіштердің жақсы жетістіктерге жету
мақсатында, тәжірибелік және ізденіс жүйесі меншікті басқару факторының
негізі ретінде бағалау қызметі қолданылады.
"Қазақстан Республикасының бағалау қызмет туралы" заңына сәйкес
мемлекеттік меншікті жекешелендіру кезінде, басқаруды сенімділікке беру
немесе жалға беру, сату, сатып алу, жарғылық қордың салымы ретінде
ипотекалық несиенің жүргізілуі кезінде қоғамдық бағалау үлкен роль
атқарады. Сонымен қатар мүлік туралы мәміле кезінде міндеттелген бағалау
жүргізіледі.
Бизнесті бағалау қызметінің үрдісін кешенді тәсілдермен, мемлекеттік
реттеу және бағалау қызметінің аналитикалық есебімен қамту негізінде
көрсетеді. Бағалаудың әр түрлі әдістер мен амадарын қолдану арқылы
ғимараттар, құрылыстар мен көлік құралдарының құнын анықтау келтірілген.
Бағалау қызметі ғылыми негізде,оның кез келген тапсырманы орындау
үрдісін қадағалайтын, бір қатар қағидалар мен жылжымайтын мүлік құнына әсер
ететін ортаның факторларын қарастырады.

НЕГІЗГІ БӨЛІМ

2.1 КӘСІПОРЫН ҚҰНЫН БАҒАЛАУ ҚАҒИДАЛАРЫ

Кәсіпорын бизнесін бағалау құнына қатысты түсініктемелер
Нормативтік база шегіндегі бағалау технологиясының нарықтарында кәсіпорын
бизнесін бағалау үш тәсіл бойынша жүргізіледі: нарықтық, табыстық және
шығындық
Бизнес- бұл заңды, жеке тұлғалардың нақты қызметі.
Мұнда заңды тұлға – кәсіпорын, азаматтық құқықтардың объектісі болып
табылады да, кәсіпкерлік қызмет үшін қолданылатын мүліктік кешен ретінде
қарастырылады.
Мүліктік кешен жер телімдері, ғимараттар мен құрылыстарды, машина мен
құрал-жабдықтарды, шикізат пен өнімдерді, материалдық емес активтерді және
мүліктік міндеттемелерді құрайды.
Бизнесті бағалаудың бірінші концепциясы
Бірінші концепция мүліктік кешеннің құрамдастарын бағалаумен байланысты.
Кәсіпорын бизнесін бағалау мүліктік кешеннің құрамдастарын бағалауына
әкеледі: нарықтық, табыстық, және шығындық тәсілдерді қолданып, негізгі
қаражаттардың мүліктік құқықтар құнының есебінсіз бағалауға болады.
Мұнда, бір-бірінен жекеше бағаланатын (орындық, компьютер, ғимарат,
станок, бассейн, жер телімі және т.б.), мүліктік кешеннің құрамдастарын
бағалау жөнінде айтылып отыр. Мүліктік кешеннің құрамдастарын бөлек
бағалау, мүліктік кешен жиынтығы түрінде бола алатын қосымша құнды
анықтаумен байланысты және олардың кейінгі аккумуляциясын болжамдайды.
Бизнесті бағалаудың екінші концепциясы
Екінші концепция, кәсіпорын бизнесін бағалағандағы пайда болатын қосымша
құнның анықталуымен тікелей байланысты.
Кәсіпорын бизнесін жүйе ретінде қарастырсақ, құрамына тауар нарығының
секторын бақылауға рұқсат ететін, оның мүліктік кешені мен құқық жүйесі
немесе қоржыны кірсе, мүліктік кешеннің жиынтығында қосымша құнның пайда
болуы мүмкін.
Құқық жүйесі немесе қоржыны кәсіпорынға бизнес жүйе ретінде тауар
нарықтарында тиімді бәсекелесуге рұқсат етеді. Құқықтар жүйесі немесе
қоржыны өзіне мыналарды қосуы қажет:
- кәсіпкерлік қызметті іске асыратын, кәсіпорынға республикалық және
атқарушы жергілікті билік органдары беретін лицензиялардан,
сертификаттардан және тағы басқалардан пайда болатын нарықта жұмыс
істеу құқығы;
- кәсіпорынға табыс әкелетін жал құқығы, субжал, кепіл және тағы
басқа;
- бизнес бойынша әріптестердің келісім – шарт жүйелерінен пайда
болатын құқықтар(материалдар мен шикізатты жеткізу келісім –
шарттарды, тауарлық өнімдерді сатып өткізу келісім – шарттарды және
т.б.);
- кәсіпорын акцияларының бақылау пакеттерінен пайда болатын құқықтар;
- материалдық емес активтерді қалыптастыратын артықшылығы бар
құқықтар.
Жоғарыда аталғандарды ескере отырып, кәсіпорынның бизнесін бағалаудың
объектілері болуы керек:
- кәсіпорынның мүліктік кешені;
- кәсіпорынға(фирмаға) нарықтың секторын бақылауға рұқсат ететін
құқықтар жүйесі немесе қоржыны;
- кәсіпорынның(фирманың) тауар нарықтарында бәсекелесуге
қабілеттілігі.
Сөйтіп, кәсіпорын(фирма) бизнесін бағалау екі концепцияны қолдану арқылы
жүзеге асырылады.
Бірінші концепция, сатып алу – сату мәміле кезіндегі кәсіпорын(фирма)
бизнесінің бағалауын болжайды. Бұл жағдайда бизнестің құны екі құрамдас
бөліктерден қалыптасады:мүліктік кешеннің құнынан және материалдық емес
активтердің құнын сипаттайтын құнға қосымша бағалануынан.
Екінші концепция, бағалау кезінде тауар нарығындағы бағаланатын сектордың
бағалау сыйымдылығын болжайды.
Қазақстан Республикасы заңнамасының талдауы мен нарықта неғұрлым салмақты
болып табылатын табыс формуласында көрсеткендей, артықшылығы бар
құқықтардың көлемін бағалану, патенттік монополиялардың шекараларын
анықтауға мүмкіндік береді. Тауар нарығының үлкен секторлар
монополияларымен байланысты патенттік монополизмдердің мүмкіндіктерін құқық
иеленушілер құқықтарымен байланыстырады, атап айтқанда:
- иелігіндегі интеллектуалдық меншік объектілерін өз талабына сай
қолдану;
- белгілі шарт негізінде, интеллектуалдық меншікті бағалауға жеке
объектілерін пайдалануға рұқсат ету.
Аталған ғылыми дәлелденген артықшылықтарды, құқық иеленуші өнім нарығында
жоғары технологиялық өнімдердің көлемін ұлғайтуға мүмкіндігі бар
нарықтардың үлкен секторларын қатаң бақылау үшін қолданылады.
Айрықша құқықтарының ірі портфелі шоғырланған технологияларды меңгерген
жоғары технологиялық компаниялар мен корпорациялар ғылыми дәлелденген өнім
құқық иеленуші арықтарын басқаруға, миллиардтаған табыстар алуға белгілі
мүмкіндіктер алады.
Айрықша құқықтар портфелінің көмегімен тауар нарығының ірі секторларын
басқару бойынша компаниялардың мүмкіндіктерін бағалау, олардың айырықша
құқықтар мен бизнесін бағалауына қосылады.

Бағалау мақсаты мен құн түрлері
Бағалау мақсаты – кәсіпорынның нарықтық құнын есеп айырысуымен
негіздеу.
Кәсіпорындарды бағалау белгілі бір нақты міндеттің орындалуына
бағынады. Бағалаушы, жасалып жатқан бағалаудың міндетін білгеннен кейін
ғана керекті әдістамені дұрыс таңдай алады.
Кәсіпорынның құнын бағалау көбінесе келесі жағдайлардан туындайды:
1) кәсіпорынды сату;
2) кәсіпорын мүлігінің бөлігін сату (жер телімі, ғимараттар, құрылыстар);
3) ұйымды қацта құру немесе кәсіпорынды тарату(қосылу, бөліну, сіңісу
және т.б.) және кәсіпорынның банкротқа ұшырағандағы төрелік сот және
меншік иелерінің шешімі бойынша жүргізіледі,
4) бағалы қағаздар нарықтарында кәсіпорын акцияларын сатып алу және сату
(акционерлік меншіктегі кәсіпорындарды немесе оның бөлігін сатып алу);
5) жауапкершілігі шектеулі қоғамда немесе серіктестіктің жарғылық қорының
үлесін сатып алу және сату (үлес ақша бірлігімен бағаланады);
6) кәсіпорынды жалға беру. Құнды бағалау жал төлемін белгілеу үшін
маңызы;
7) кәсіпорынды жетілдіру мақсатында инвестициялық жобаның орындалуы мен
оның негізделуі кезінде кәсіпорын құнын білу қажет;
8) несие алу үшін кәсіпорын мүлігін кепілге беру;
9) кәсіпорын мүлігін сақтандыру;
10) мүлікке салық салу үшін, оның салық баасын анықтау;
11) негізгі қорларды қайта бағалау.

Сонымен, мүліктік кешен құнын бағалану негізділігі мен дәлелділігі
көбінесе бағалауды қолдану аумағының дұрыс анықталуына тәуелді, яғни сатып
алу және сату, несие алу, сақтандыру, салық салу, т.б.
Кез келген мүліктің құнын, бір – бірімен тығыз байланысты екі тәсілмен
анықтауға болады: біріншіден, осы мүлікті басқа бір мүліктің кейбір санына
алмастыруы. Екіншіден, мүлік иесі болашақта алатын табыстардың ағымды құнын
анықтауы.
Құн, шығындар және баға түсініктемелері бойынша айырмашылықтарды білу
қажет. Құн - алушының (инвестор) бағаланатын меншікті алуға жұмсайтын
төлемнің мөлшері. Шығындар - бағаланатын ұқсас меншік обьектісін құру үшін
қажет болатын шығын мөлшері. Бұл шығындар салушы төлеуге дайын сомадан
айырмашылығы болмауы мүмкін. Баға бірдей обьектілер мен басқа сатып
алушылардың активтілігін және сатып алушылардың қажеттіліктерін қоса
алғанда, бұл шығындар бағалау күнімен салыстырғанда өз құнынан жоғары
немесе төмен болуы мүмкін. Тек қана жетілген нарық жағдайында, құн және
баға бір-бірімен тең болады. Мүліккеқұн, өзімен нақты шарттардың нәтижесі
болатын бағаны ұсынады. Баға - өткен мәлімелердегі ұқсас объектілерді сатып
алуға қанша жұмсалғанын көрсететін факт. Бағалаушы талдау жасағаннан кейін
ғана, мүлік құнының ағымдағы төленген немесе алынған бағасы бола алатындығы
туралы айта алады.
Құн негізінен төрт шарттан туындайды: сұраныс, пайдалылық, тапшылық
және меншік құқықтарын беру мүмкіндігі.
1. Сұраныс. Сұраныс-белгілі бір уақыт үшінде нарықта сатып алатын
тауар (қызмет)саны немесе меншік объектілері. Сұраныстың өсуі
бағалардың өсуіне алып келеді.
2. Пайдалылық. Адамдардың белгілі бір қажеттенділіктерін
қанағаттандыратын, тауарлар мен меншік объектілерінің
қабілетін-пайдалылық деп атайды. Берілген зат неғұрлым көбірек
қажттіліктерді қанағаттандыруға қабілетті болса, соғұрлым оған
сұраныс жоғары болады. Пайдалылықтың өсуі көбіне бағаның
өсімімен сәйкес болады.
3. Тапшылық. Үлкен сұраныс пен жоғары пайдалылыққа қарамастан,
ешбір мүлік тапшы болғанша құны болмайды.
4. Меншік құқығын біреуге беру мүмкіндігі. Кез келген зат меншік
құқықтарын біреуге беру мүмкіндігі бар жағдайда тауар болып
саналады. Мысалы, берілген заңнамамен жердің белгілі бір
үрлеріне сату рұқсат етілмесе, онда олардың құндылығы
болмайды. Дегенмен, бұл жерлердің жал құқықтарының нарық құнын
бағалауға болмайды.
Мүліктің құнын бағалау нақты бір мақсатпен жүргізіледі (сатудың
бағасын анықтау, ипотекалық несиені алу, мүлікті сақтандыру және т.б.). бұл
мақсат, бағалаудың тағайындалуы деп аталады. Құнның әр түрлі анықтауларын
қолдағанда, мүліктін құны әр түрлі болады. Мысалы, оттан сақтандыру
мақсатынлһда құнның бағалануынан ерекшеленеді. Бірінші жағдайда, құнның
мөлшері құрылғылардың элементтеріне кеткен шығындармен, ал екінші жағдайда,
ипотекалық несие бойынша төлемдердің тоқталу жағдайында, объектіні сату
үшін нарықтағы мүмкін болатын бағамен анықталады.
Сөйтіп, бағалаудың тағайындалуына тәуелді мүлік әр түрлі құнға ие
болады.
Тәжірибеде бағалаушы келесідей негізгі құндардың түрлерін қолданады.
Негізделген нарықтық құн – ашық және бәсеке нарығындағы мүлік түріне
берілетін баға. Экономикалық рационалды, мәмілеге еркін баратын және қажет
ақпаратпен қамтамасыз етілген сатушы мен сатып алушы арасында еркін
бәсекені көрсетеді. Қаржыландырудың ерекше шарттарына сәйкес, сатып алу мен
сатудың жағдайлары, екі жақтың жеткіліксіз ақпараттануы, нарық
деформациясын және тағы басқа факторлардың әсерінен, тәжірибеде нақты
мәмілелердің бағалары нарықтық құннан айырмашылығы болады. Нарықтық емес
құн ретінде, мысалы, нормативті есептелінетін құн бола алады.
Нормативті есептелетін құн – нормативтер мен әдістер басқару
органдарын бекіту негізінде есептелінетін мүліктік кешеннің құны.
Қарастырылып отырған мүліктік кешеннің түрлері үшін нормативтердің бірлік
шкалалары қолданылады. Нормативті есептелетін құн ретінде, мысалы,
кәсіпорын мүлігінің салық салу құны болып табылады. Кәсіпорын мүлігіне
салық салу үшін салықтық база ретінде негізгі қаражаттардың, материалдық
емес активтердің, қорлар мен шығындардың орташа жылдық қалдық құны жатады.
Салық салу құнын есептеу үшін кәсіпорын мүлігінің бухгалтерлік есебінің
баланстық активіндегі қалдықтар алынады. Нормативті есептелетін құнның тағы
бірі, жерге салық салу үшін, жер телімінің құнын анықтау болып табылады.
Мүліктік кешеннің нормативті есептелетін құнының көрсеткішін салық
салу және мүліктік мемлекеттік сақтандыру органдары тәжірибеде
пайдаланылады. Бұл көрсеткішті талаптар бойынша зақымды бағалау үшін сот
органдары да қолданады.
Бухгалтерлік есеп жүйесі баланстық құнды бастапқы, қалпына келтіру
және қалдық құны деп бөлінеді.
Баланстық құн – кәсіпорынның балансында белгіленген, құрылысқа кеткен
шығындар немесе оның өзіндік негізгі қаражаттарына элемент алу.
Бастапқы құн – белгілі кәсіпорын объектілерінің эксплуатацияға
енгізілген кезіндегі есептік құжаттарда тіркелген бағалар. Эксплуатацияға
берілген мүлік объектісі бастапқы құн бойынша, не оларды модернизациялау
мен реконструкциялаудан кейін немесе қорды ресми қайта бағалау белгіленген
уақыттан есептейді.

Бағалау құнының қағидалары

Бағалау қызметі ғылымының негізінде, бағалау бойынша кез келген
тапсырманы орындау үрдісін қадағалайтын, бірқатар қағидалары бар.
Кәсіпорынның мүліктік кешен құнын бағалау кезіндегі қажет негізгі
экономикалық ортақ қағидаларын қарастырайық. Олар мыналармен байланысты
және 3 топ қағидалар жүйелеріне келтіруге болады:
- иесінің мүлік туралы көзқарасымен;
- нарықтық ортамен;
- мүлікті эксплуатациялаумен.
Иесінің мүлкі туралы көзқарасымен байланысты қағидалар. Бұл топ
мынандай қағидаларға ие: пайдалылық, орын басу, күту.
Пайдалылық қағидасы. Меншік объектілерінің иемденуге қабілеті жоқ
болса, онда олардың құны болмауы мүмкін. Сондықтан потенциалды
меншіктенушіге пайдалы болған кезде ғана мүліктің кешеннің құны болады.
Қағиданың анықталуы: пайдалылық – берілген уақыт периодтарында және
берілген жерде меншік объектісі иесінің қателіктерін қанағаттандыру
қабілеті.
Орын басу қағидасы. Иесінің қажеттіліктерін қанағаттандыра алатын және
табыс әкеле алатын барлық меншік объектілері, өзінің әр түрлілігіне
қарамастан, бір- бірімен байланысты. Меншік объектісі үшін оны қалпына
келтіруге кететін шығындардың сомасынан көп ешкім төлемейді. Егер екі
меншік объектілерінің қабілеті бірдей болса, онда біз баға төменін аламыз.
Қағидалардың анықталуы: меншіктің максималды құны ең төмен бағамен немесе
құнмен анықталады. Сөйтіп орнын басу құны бағаланатын мүлік құнының жоғарғы
шегін анықтауға мүмкіндік береді.
Күту қағидасы. Инвестор объектіге қаражатты салып, ол меншік
объектілерінен болашақта табыс күтеді. Бағаланатын құн – болашақтағы барлық
табыстардың ағымдағы құны. Қағиданың анықталуы: күту – болашақта меншікті
иелік етуден түсетін табыстардың ағымдағы құнының орнатылуы.
Нарықтық ортамен байланысты қағидалар – бұл сұраныс пен ұсыныс
арасындағы сәйкестік, бәсеке, құнның өзгеруі.
Сұраныс пен ұсыныс арасындағы сәйкестік қағидасы. Мүлікке деген
бағаның өзгеруі сұраныс пен ұсыныс шамаларының өзгеруіне тәуелді.
Негізгі заңдылықтар:
Егер сұраныс тұрақты болып, ал ұсыныс ұлғайса, онда
бағалар төмендейді;
Егер сұраныс тұрақты болып, ал ұсыныс төмендесе, онда бағалар
көтеріледі;
Егер ұсыныс тұрақты болып, ал сұраныс өссе, онда бағалар өседі;
Егер ұсыныс тұрақты болып, ал сұраныс төмендесе, онда бағалар
төмендейді.
Егер нарықта сұраныс пен ұсыныс арасында сәйкестік орнатылса, бағалар
тұрақты болады. Қағиданың анықталуы: ұсыныс – құрамындағы белгілі баға
бойынша тауарлар саны, сұраныс – белгілі баға бойынша қажетті тауарлар
саны. Сұраныс пен ұсыныс арасындағы өзара іс – қимыл бағасын анықтайды.
Бәсеке қағидасы. Жал шарты немесе мүлікті сатып алу не сату
мәмілелерін жасайтын жалгер мен жал берушілер, сатушылар мен сатып алушылар
арасында, жылжымайтын мүлік нарықтарында бәсеке пайда болады. әрбір объекті
бәсекеде болады. Пайда бәсекені туғызады, ал артық пайда күйреген бәсекені
ынталандыру тенденциясы бар. Бәсекенің болмауы монополиялық жағдайды
туғызады. Қағданың анықталуы: нарықтағы пайда, өндіріс факторларын өтеу
үшін қажетті деңгейден асып кетсе, онда ерілген нарықта таза табыстардың
орташа деңгейінің төмендеуіне алып келетін бәеке өрлей бастайды.
Құнның өзгеру қағидасы. Мүлік объектілері әр уақытта өзгерістерге
ұшырайды. Жерді пайдалану мақсаты мемлекет пен жекеше сектордың әсерінен
өзгереді және олар тозады, техника, технология және шикізат базасы
өзгереді. Экономикалық шарттар жаңа мүмкіндіктерді туғызады, ақша
массасының көлемі мен пайыздық ставкалары толқиды. Адамдардың талғамы мен
ынталары өзгереді. Объектінің орналасу ортасы өсу, түсу, тоқырау мен жаңару
фазаларынан өтеді. Барлық бұл өзгерістер берілген жердегі мүлік
объектілерінің пайдалылық дәрежесіне әсер етуі мүмкін. Қағиданың анықталуы:
мүлік объектілерінің құны көбінесе тұрақты болып қалмайды, ол уақыт
ағымымен өзгеріп тұрады.
Эксплуатациядағы мүлікпен байланысты қағидасы - берілген топ мынандай
факторлар қағидасын ұсынады: өндірістік, қалдық өнімділік, салымдық,
баластандырылған, неғұрлым тиімді пайдалану.
Өндіріс факторларының қағидасы. Мүліктік кешен өндірістік жүйе болып
табылады. Оның табыстылығы төрт фактормен анықталады: менеджментпен,
еңбекпен, капиталмен және жермен. Таза табыс – осы барлық төрт фактордың
нәтижесі болып табылады. Сондықтан табысты бағалау негізінде барық
жүйелердің құны анықталады. Мүліктік кешенді бағалау үшін барлық жүйелердің
табысын құрудағы әрбір фактордың үлесін білу қажет.
Қалдық өнімділіктің қағидасы. Жердің құнын бағалау негізінде оның
қалдық өнімділігі жатыр.экономикалық қызметтің кез келген түрі келесідей
факторлардың болуын қажет етеді: менеджмент, еңбек, капитал және жер. әрбір
фактор берілген қызметпен жасалатын таза табыстардан төленуі тиіс. Сөйтіп,
қалдық өнімділігі, еңбек және капитал эксплуатациясына және менеджменттің
шығындары өтелгеннен кейін, жер теліміне қосылғн таза табыспен анықталады.
Салым қағидасы – кез келген бір жаңа факторларды ендіру нәтижесінде
шаруашылық объект құнының өсім сомасы. Салымның анықталуы: шаруашылық
объектілерінің құнының ұлғаймалы немесе төмен сомасы. Сөйтіп, мүліктік
кешенге қосымша активтерді қосу тиімді болады, егер олар мүліктік кешеннің
нарықтық бағасынан жоғары болса. Мүліктік кешенге кез келген қосылған
элементтер өтеледі, егер мүліктік кешен құнының өсімі, бұл элементтерді
алуға кеткен шығындардан жоғары болған жағдайда.
Баланстандырылған қағидасы. өндіріс факторлары экономикалық
баланстандырылған болса, онда меншік объектісінің құны максималды болады
немесе сақталады.меншік объектілерінің құны төрт элементтердің
баланстандырылуына тәуелді: рентаға, еңбекке, капиталға, басқару
координациясына. Ең жоғарғы табысты қамтамасыз ететін әрбір меншшік
объектісі үшін теоретикалық тепе-теңдік нүктесі бар. Қағиданың анықталуы:
кез келген меншік объектісіне өндірістің әр түрлі факторларының оптималды
сомасы сәйкес келеді. Олардың бір – біріне сай болуы арқылы мүліктің
максималды құны пайда болады. Сөйтіп, әр түрлі мінездеме бойынша, мүліктік
кешенді құрайтын үлестер бір – бірімен келісуі керек. Мүліктік кешен кез
келген бір элементті қосу, берілген принципті бұзу, оның құнының өсуіне
алып келмейді.
Неғұрлым тиімді пайдалану қағидасы – барлық қарастырылған үш қағиданың
синтезі мүмкін болатын варианттардың ішінен жеткілікті негізделген мүліктік
кешеннің функционалды мүмкіндіктерін неғұрлым толығымен орындайтын және
объектінің ең жоғарғы құнына алып келетін, мүліктік кешен неғұрлым тиімді
пайдалану варианты таңдалады. Құнды бағалау үшін осы вариант қолданылады.
2.2 Кәсіпорын(бизнес) құнын бағалаудағы әдістемелік тәсілдер

Табыстық тәсіл

Табыстық тәсілдегі маңызды түсініктің бірі болып, табыстың капитализация
болып табылады. Ол обьект құнның потенциалды табыс әкелу мүмкіндігі
негізінде бағаланатын, әдістер мен тәсілдер жиынтықтарын көрсетеді.
Табыстық тәсілде қолдана отырып бағалаушы жылжымайтын мүлікті иемденуден
болашақта алатын табыстың ағымдағы құнын өлшейді. Иемдену кезіндегі
табыстар ағымы мен мүлікті қайта сатудан түсетін капитализация коэффициенті
көмегімен ағымдағы құнға капиталдандырылады.
Капитализация коэффициентінің екі түрі бар: капитализация ставкасы және
пайда нормасы.
Капитализация савкасы мүліктің жыл сайынғы әкелетін табысы мен мүлік
құнының арасындағы өзара байданысты көрсетеді.
Таза табыс көрсеткіштері мен мүлік құнына байланысыты, капитализация
ставкасының келесідей түрлерін ажыратады:
1.Жалпы капитализация ставкасы. Таза операциялық табыстың жалпы обьект
құныны қатынасымен есептеледі.
2.Меншік қаражаттары үшін капитализация ставкасы. Ақша қаражат ағымдарының
(салық салынғанға дейін), сатып алынған мүлікке салынған меншік
қаражаттарына қатысты қатынасы ретінде анықталады.
3.Қарыз қаражаттары үшін капитализация ставкасы.несие бойынша жыл сайынғы
төлемнің несие сомасы қатынасымен анықталады.
Мүлікті иемдену кезіндегі барлық артылықшылықтарын ескеретін (яғни
ақша қаражатының ағымы) мүліктік табыстылық көрсеткіштері ретінде пада
нормасы анықталады. Тәжірбиедегі пайда нормасының құндылығы болып , келесі
мүмкіндіктер қарастырылады:
- ақша қаражаттарының ағымын дисконттау әдісімен құнды бағалау кезіндегі
дисконттау ставкасы;
- инвестициялық жобаның әртүрлі деңгейдегі бастапқы капитал салымдары
мен кезекті табыстарын салыстыру кездегі салыстыратын көрсеткіштер.
Пайда нормасының түрлері:
1.Ішкі пайда нормасы – бұл ақша қаражат ағымының нәтіжесінің (оң және
теріс) алынатын инвестордың салым қаражаттарынан түскен әр жылғы пайда
нормасы.
2.Меншік қаражаттарына пайда нормасы инветицияның пайда нормасы Бұл
көрсеткіш ішкі пайда нормасын көрсеткәштеріне ұқсас, болып келеді. Оны
есептеу кезінде несиені өтеу бойынша обьектіні сатудан түскен табыс пен
несиені төлегеннен соң қалған табысты, обьектіні сатып алуға жұмсалатын
меншік қаражаттары қолданылады.
3. Қарыз қаражатарына пайда нормасы. Бұл көрсеткіш ішкі пайда нормасына
ұқсас болып келеді. Осы көрсеткішті есептеу кезінде банкпен берілген
несие, уақытылы табыс пен несиені мерзімінен бұрын өтеу жағдайында негізгі
сома бойынша ( қарыз қалдығын алу).
Кейде нақты обьект үшін капитализация ставкасы мен пайда нориасы
сәйкес келуі мүмкін,, бірақ бұл мүлдем әртүрлі көрсеткіштер және олар өзара
ауыстырылмау керек.
Капитализация ставкасы пайда нормасы арасында өзара байланыс бар.
1. Капитализация ставкасы пайда нормасына тең. Обьект құны немесе табыс
уақыт өтуімен байланысты өзгермейді. Уақытылы алынатын табыс қаражаттарға
салынған пайданы көрсетеді. Бастапқыда салынатын қаражаттардың толық
қайтарылуы, реверсия мерзімінде болады.
2. Капитализация ставкасы пайда нормасынан көп. Оьект құны немесе табыс,
иелік ету мерзімі кезінде төмендейді. Яғни бастапқыда салынатын
қаражатардың толық қайтарылуы, реверсия мезетінде мүмкін болмай қалады.
Ревесия мезетіне дейін, белгілеген бастапқыда қаражаттар салымының үлесі
уақытылы табыс түсімдерімен бірге қайтарылуы қажет.
3. Пайда нормасы капитализация сиавкасынан асады. Иелік ету мерзімі
кезінде өседі. Жыл сайынғы табыс көлемі салынатын қаражаттар пайда нормасын
қамтамасыз ете алмайды, өйткені бұл пайда бөлігі реверсмя мерзімінде ғана
алынады.
Әлемдік тәжірбиеде табыстық тәсілмен анықтағанда бағалаудың екі әдісі
қолданады: тікелей капитализация әдісі және ақша ағымдарын дисконттау
әдісі. Бұл кәсіпорын мүлкінің әртүрлі түрлердің құнын бағалауда неғұрлым
әмбебап әдістер болып табылады.

2. 3 Тікелей капитализация әдісі
Осы әдіспен, кәсіпорынның мүліктік комплексінің ағымдағы құнын есептеу
үш этаптан тұрады.
І этап

Жылдық таза табыстың есебі

Таза операциялық табыс бұл күтілген жылдық табыстың есептелген тұрақты
мөлшерін айтамыз. Оны ипотекалық несие бойынша қарызға қажет етуге және
амортизациялық аударымдарды есепке алғанға дейінгі, барлық операциялық
шығындар мен резервтерді бағаланатын мүліктен алып тастағаннан кейінгі
сома. Таза операциялық табысты анықтағанда, ол мүлікті жалға беру төлеміне
беріледі деген болжамға негізделеді. Таза операциялық тбысты есептеу кезіде
алдымен потенциалды жалпы табысты анықтап алу керек. Оны нарықтық жал
төлеменің жиынтық мөлшері мен жыл ішіндегі соңғы бағалау күніне дейінгі
басқа табыстары түрінде көрінеді. Потенциалды жалпы табысты есептеу
кезінде,бағалаушы бағаланатын мүлікті жалға беру нарығына жататынын білу
қажет. Бағалаушы бағаланатын мүліті басқа да ұқсас жалға берілетін меншік
обьектілерімен салыстыра отырып және олардың арасындағы ерекшеліктерге
түзетулер енгізу қажет. Түзтуді енгізудегі ең тиімді тәсіл болып, нарықтағы
жалданатын обьектінің салыстырмалы жұптарын іріктеп алу болып табылады.
Егер мұндай обьектілер ұқсас болып, тек кейбір комоненттердеелеулі
өзгерістер болса. Онда түзетулер нарық мәліметтер негізінде есептеуге
болады.

Ренталық түзетуді есептеу
Мысалы:

Көрсеткіштер Айлық жал төлемі,теңге
1 гектар жер телімінде авто көлік 20000000
тұрағы бар 15000000
1 гектар телімі автотұрақсыз. 5000000
Автотұрақтың бар болуына түзету

Түзету мөлшерін нарықтық мәліметтермен дәлелдеуге мүмкіндік болмған
жағдайда,бағалаушы оны сараптамалық жолмен анықтайды.
Мүлік иесі жал төлемі түріндегі табыстан басқа да қаражаттар алуы
мүмкін. Олар мүлікті иемдену үрдісі кезінде, мынадай түрде алынады:
- автотұрақ пен гаражды пайдаланғаны үшін төлемдер;
- жарнаманы орнатқаны үшін төлемдер;
- стационарлық антенна үшін төлемдер;
Потенциалды жалпы табыс мөлшерін анықтау үшін, бағалаушы мүлікті
иемденуден түсетін табыстар мен нарықтық жал төлемінің жиынтық мөлшерін
қосу қажет.
Бірақ есептік жолмен алынған потенциалды жалпы табыс вакансиядан не
жал төлемінің жетіспеуінен өзгертілуі мүмкін. Бағалаушы мүлікті иемдену
кезінде жал төлемінің бір бөлігінің жиналмай қалу мүмкіндігін ескеруі
қажет. Олар туралы ақпаратты алудың ең тиімді жалы болып, ұқсас меншік
обьектісі бойынша төленген ренттік төлемнің мәлімеметтерін қарастыру болып
табылады.
Сонымен, тиімді жалпы табысты алу үшін жалға алушының ауысуы мен жал
төлемінің төленбеуінінің болжанған шығындары потенциалды жалпы табыстан
алынып тасталынады.
Таза оперциялық табыс алу үшін бағалаушы шығындар талдауы арқылы
жүргізеді. Мүліктік кешен иесінің шығындары үш топқа бөлінеді: тұрақты
(тіркелген шығындар), операциялық (эксплуатациялық) шығындар жіне оны
басуға резервтер.
Тұрақты шығындағы мүлікке слық пен сақтандыру бойынша шығындар
жатады. Бұл шығындар тіркелген шығындар ретінде анықталады және олар
меншік обьектісінің пайдалану деңгейіне байланыссыз ... жалғасы

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.