Жылжымайтын мүлік объектілерінің сипаттамасы және типологиясы
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3
ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ ... ... ... ... ... 5
1.1Жылжымайтын мүлік ұғымы және объектілерінің сипаттамасы ... ... ... ... ... .5
1.2Жылжымайтын мүлік объектілерінің типологиялық бөліну ерекшелігіне байланысты түрленуі ... ... ... .7
1.3Жылжымайтын мүлік нарығы және нарықтық операциялар ... ... ... ... ... ... ...18
2. ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК ОБЪЕКТІЛЕРІНІҢ ЖІКТЕМЕСІ ... ... ... .24
2.1Жылжымайтын мүлік объектілерін салық салу жүйесін реттеу мақсатында топтау ... ... ... ... ... ... .24
2.2Жылжымайтын мүлік объектілерін типологиялық ерекшелігіне байланысты жіктеу ... ... .26
Жылжымайтын мүлік объектілерін және онымен жасалынатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеу ... ... ... ... ... .49
3. ҚАЗАҚСТАНДАҒЫ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК ОБЪЕКТІЛЕРІН ПАЙДАЛАНУ ЕРЕКШЕЛІКТЕРІ ЖӘНЕ ДАМУ ПЕРСПЕКТИВАЛАРЫ
Жер телімдерін пайдалану және бөліп беру мәселесі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..55
3.2«Тұрғын үймен қамтамасыз ету» жобасының кемшіліктері және оның дамуы ... ... ... 57
3.3Тұрғын емес ғимараттардың қазіргі таңдағы экономикадағы орны және жандануы ... ... ... ... ... ... 59
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 62
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 65
ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ ... ... ... ... ... 5
1.1Жылжымайтын мүлік ұғымы және объектілерінің сипаттамасы ... ... ... ... ... .5
1.2Жылжымайтын мүлік объектілерінің типологиялық бөліну ерекшелігіне байланысты түрленуі ... ... ... .7
1.3Жылжымайтын мүлік нарығы және нарықтық операциялар ... ... ... ... ... ... ...18
2. ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК ОБЪЕКТІЛЕРІНІҢ ЖІКТЕМЕСІ ... ... ... .24
2.1Жылжымайтын мүлік объектілерін салық салу жүйесін реттеу мақсатында топтау ... ... ... ... ... ... .24
2.2Жылжымайтын мүлік объектілерін типологиялық ерекшелігіне байланысты жіктеу ... ... .26
Жылжымайтын мүлік объектілерін және онымен жасалынатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеу ... ... ... ... ... .49
3. ҚАЗАҚСТАНДАҒЫ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК ОБЪЕКТІЛЕРІН ПАЙДАЛАНУ ЕРЕКШЕЛІКТЕРІ ЖӘНЕ ДАМУ ПЕРСПЕКТИВАЛАРЫ
Жер телімдерін пайдалану және бөліп беру мәселесі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..55
3.2«Тұрғын үймен қамтамасыз ету» жобасының кемшіліктері және оның дамуы ... ... ... 57
3.3Тұрғын емес ғимараттардың қазіргі таңдағы экономикадағы орны және жандануы ... ... ... ... ... ... 59
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 62
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 65
қазақстан Республикасының білім және ғылым министрлігі
тұрар рысқұлов атындағы қазақ экономикалық университеті
Кафедра: Статистика және бағалау
Курстық жұмыс
пәні: Жылжымайтын мүлікті бағалау
тақырыбы: Жылжымайтын мүлік объектілерінің сипаттамасы және типологиясы
Орындаған:
.
Тексерген:
Алматы
2011жыл
МАЗМҰНЫ
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 3
1. ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ ... ... ... ... ... 5
1.1Жылжымайтын мүлік ұғымы және объектілерінің сипаттамасы ... ... ... ... ... .5
1.2Жылжымайтын мүлік объектілерінің типологиялық бөліну ерекшелігіне байланысты түрленуі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..7
1.3Жылжымайтын мүлік нарығы және нарықтық операциялар ... ... ... ... ... ... ...18
2. ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК ОБЪЕКТІЛЕРІНІҢ ЖІКТЕМЕСІ ... ... ... .24
2.1Жылжымайтын мүлік объектілерін салық салу жүйесін реттеу мақсатында топтау ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...24
2.2Жылжымайтын мүлік объектілерін типологиялық ерекшелігіне
байланысты жіктеу ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .26
0.3 Жылжымайтын мүлік объектілерін және онымен жасалынатын
мәмілелерді мемлекеттік тіркеу ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...49
3. ҚАЗАҚСТАНДАҒЫ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК ОБЪЕКТІЛЕРІН ПАЙДАЛАНУ ЕРЕКШЕЛІКТЕРІ ЖӘНЕ ДАМУ ПЕРСПЕКТИВАЛАРЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 55
0.1 Жер телімдерін пайдалану және бөліп беру мәселесі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...55
3.2Тұрғын үймен қамтамасыз ету жобасының кемшіліктері және оның дамуы ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..57
3.3Тұрғын емес ғимараттардың қазіргі таңдағы экономикадағы орны және жандануы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...59
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 62
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ...65
КІРІСПЕ
Нарықтық экономика элементтерінің арасында жылжымайтын мүлік ерекше орын алады. Ол өндіріс құралдары ретінде де (жер, әкімшілік, өндірістік, қоймалық, саудалық және басқа да ғимараттар мен құрылғылар), тұтыну заты, объектісі ретінде де (жер телімдері, тұрғын үйлер, саяжайлар, пәтерлер, гараждар) көрініс алады.
Ал қандай құрылыстарды жылжымайтын мүліктің объектілеріне жатқызу керектігі туралы мәселе әлі ашық болып келеді, себебі жылжымайтын мүліктің объектілеріне жататын құрылыстардың заңды расталған тізімі жоқ. Тәжірибеде бұл оларға жатпайтын құрылыстарды жылжымайтын мүлік ретінде мемлекеттік тіркеуіне немесе құқықтық қате болатын тіркеуден бас тартуға әкеп соғады.
Сондықтан ең алдымен заттарды жылжымайтын және жылжымалы деп бөлу мәселесін анықтап алу керек. Бастауын римдік құқықтық заңдардан алатын заттарды жылжымалы және жылжымайтын деп бөлу азаматтық құқықтардың табиғи қасиеттеріне негізделеді. Әдетте жылжымайтын заттар тұрақты түрде бір орыннан қозғалмайды, өзіне тән индивидуалды белгілерге ие болып, ауыстырыла алмайды. Жылжымайтын мүлік объектілерінің көбісіне тән сипатты белгісі - жермен үзіліссіз байланысы.
Жылжымайтын мүлік ұзақ уақыт, мысалы, ондаған жылдар, ғасырлар бойы пайдалануға арналған, сондықтан оны дұрыс жағдайда сақтау үшін ірі шығындар қажет және иеленушінің ауысуы, мүліктің құрамы мен мақсатының өзгеруін тіркеп бақылап отыру үшін бірыңғай құжатта есепке алу қажеттілігі зор.
Жылжымайтын мүлік азаматтар үшін жеке өмір сүру негізі болып, барлық меншік түріндегі кәсіпорындар мен ұйымдардың шаруашылық әрекеті мен дамуының базасы болып қызмет атқарады. Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығының белсенді қалыптасуы мен дамуы байқалады, барған сайын жылжымайтын мүлікпен операцияларға қатысатын азаматтардың, ұйымдардың, кәсіпорындардың саны артуда.
Мемелекеттік және муниципалды меншікті жекешелендіру кезінде, тұрғын емес ғимараттарды жалға алғанда, тұрғын үйлерді сату-сатып алу кезінде талқылаудың басты заты болып жылжымайтын мүлік табылады. Тұтыну саласында, кәсіпкерлік әрекеттің көптеген сфераларында иеленушілердің жаңа қатары пайда болды. Жылжымайтын мүлік нарығында әрекетін жүзеге асыратын коммерциялық құрылымдар қалыптасты.
1. ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1.1 Жылжымайтын мүлік ұғымы және объектілерінің
сипаттамасы
Жылжымайтын мүлік нарығы бір бірінен баға деңгейімен, тәуекелділік деңгейімен, жылжымайтын мүлікке инвестициялардың тиімділігімен және басқа да факторлармен айырылатын аймақтық, жергілікті нарықтардың жиынтығы болып табылады.
Жылжымайтын мүлік нарығы кезкелген ұлттық экономиканың маңызды құрамды бөлігі болып келеді. Жылжымайтын мүлік үлесіне әлем байлығының 50 пайызы келетін, ұлттық байлықтың маңызды құрамдас бөлігі.
Жылжымайтын мүлік - өзінің табиғи қалпында болатын (жер, жер қойнауының бөліктері, жеке орналасқан су объектілері және т.б.) немесе адамның қатысуы не еңбегімен жасалған (ғимараттар, құрылыстар, көп жылдық көшеттер, ғарыштық объектілер, кемелер, т.б.) сыртқы (материалды) дүниенің заты, оған қатысты құрамына құқықтарды мемлекеттік тіркеу мен жасалатын мәмілелерді ерекше рәсімдеу кіретін арнайы құқықтық режим қалыптастырылған.
Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің 117-бабы бойынша:
Жылжымайтын мүлiкке (жылжымайтын дүние, жылжымайтын зат) жер учаскелерi, үйлер, ғимараттар, көпжылдық екпелер және жермен тығыз байланысты өзге мүлiк, яғни орнынан олардың мақсатына сай емес шығынсыз ауыстыру мүмкiн болмайтын мүлiк жатады.
Мемлекеттiк тiркеуге жататын әуе және теңiз кемелерi, iшкi сауда жүзу кемесi, "өзен-теңiз" жүзу кемесi, ғарыштық объектiлер де қозғалмайтын заттарға теңестiрiледi. Заң құжаттары бойынша қозғалмайтын заттарға өзге мүлiктер де жатқызылуы мүмкiн.
Бұл жерде айтарлықтай зиян тигізусіз орнынан қозғалту мүмкін емес объектілер туралы айтылады (оның ішінде ормандар, көп жылдық екпелер, ғимараттар, құрылыстар, т.б.). Аталған мүлік өз табиғаты бойынша жылжымайтын болып табылады. Жылжымайтын мүлікке жатпайтын заттар, оның ішінде ақша мен бағалы қағаздар жылжымалы мүлік деп танылады.
Жылжымайтын мүлік нарықтарын саралау негізіне қаланған нысандарды жіктеу принциптері бағалау процедурасының нақты міндеттеріне бағынған және бағаланатын жылжымайтын мүлік сипаттамасын жан-жақты ескеруді талап етеді.
Жылжымайтын нысанның арналуына (пайдалану бағытына) байланысты, нарықты бес сараланымға бөлуге болады:
1. Тұрғын жылжымайтын мүлік (көп пәтерлі үйлер, коттедждер, таунхаустар, пәтерлер және бөлмелер).
2. Коммерциялық жылжымайтын мүлік (офистік, сауда, қоймалық ғимараттар, қонақ үйлер, мейрамханалар).
3. Өнеркәсіптік жылжымайтын мүлік (өнеркәсіптік кәсіпорындары ның ғимараттары мен құрылыстары).
4. Түрлі бағыттағы салынып бітпеген жер телімдері (қалалық, ауылшаруашылығы жерлері және аң аулау жерлері, қорықтар, пайдалы қазбалар аймақтары).
5. Арнайы бағыттағы жылжымайтын мүлік (арналу спецификасына байланысты нарықтық айналым заты болып табылмайтын нысандар, мысалы, шіркеулер, мектептер, түрмелер және т.б.).
Теория мен практикада жылжымайтын мүлік ұғымын материалдық нысан ретінде және оларға иелік етудің арнайы тәртібі мен ерекше құқық тұрақтылығын қамтамасыз ететін экономикалық-құқықтық, әлеуметтік қатынастар кешені ретінде де айыра білген жөн.
Кез келген жылжымайтын мүлік нысаны шын өмірде нақты, экономикалық, әлеуметтік және құқықтық қасиеттердің бірлігінде өмір сүреді, олардың әрқайсысы соған сәйкес шарттарда өмірлік жағдайларға, мақсаттар мен талдау сатысына байланысты негізгі (анықтаушы) ретінде бола алады.
Заң бойынша жылжымайтын заттарға басқа да мүлік түрлері жатқызылады. ҚР Азаматтық кодексіне сәйкес кәсіпорын субъект ретінде емес, азаматтық құқықтар объектісі ретінде қарастырылады. Кәсіпорын толығымен немесе оның бөлігі сату-сатып алу, жалға алу, басқа да заттаық құқықтарды өзгерту немесе жоюмен байланысты мәмілелердің объектісі бола алады. Сонымен бірге кәсіпорын мұрагерлікпен де беріле алады.
Аталған іс-шаралар жылжымайтын мүліктің задастыру мен нормативтік актілермен қарастыру болып табылады. Сонымен қатар, біз жылжымайтын мүлік объектіліері ерекшелігі әрбір салаға байланысты өзгеруі мен бейімделуі мүмкін.
Жылжымайтын мүлік объектілерінің экономикалық сипаттамаларына оның сиректігі (жылжымайтын мүліктің абсолютті бірдей объектілері болмайды); қосарланушы жерлер, ғимараттардың құны (мысалы, зиян өндірістің құрылысы); территориалды ерекшеліктер (территориалды бағытталушылықтардың өзгеруі жылжымайтын мүліктің құнын физикалық өзгертулерсіз жоғарылата алады); мақсатты арналуы (әдетте, айтарлықтай шығынсыз өзгертіле алмайды).
1.2 Жылжымайтын мүлік объектісінің типологиялық бөліну ерекшелігіне байланысты түрленуі
Жылжымайтын мүлік объектілерін үш негізгі топқа бөлінеді:
1) жер;
2) тұрғындық;
3) тұрғындық емес.
Қолданылу сипатына қарай жылжымайтын мүлік тұрғындық мақсаттары үшін (үйлер, коттедждер, пәтерлер), коммерциялық әрекет үшін (қонақ үйлер, офистік ғимараттар, дүкендер, т.б.), өндірістік мақсаттар үшін (қоймалар, фабрикалар, зауыттар, т.б.), ауыл шаруашылық (фермалар, бақшалар) және арнайы мақсаттар үшін (мектептер, шіркеулер, ауруханалар, балабақшалар, қарттар үйлері, т.с.с.) деп бөлінеді.
Ғимараттар мен құрылғылар
Ғимараттар деп әдетте өмір сүру немесе жұмыс істеуі мақсатымен ішінде үнемі адамдардың болуына арналған жылжымайтын мүлік объектілерін атайды. Құрылғылар тек таза техникалық мақсаттарға қызмет етеді, ішінде адамдар болса да, уақытша ғана болуы мүмкін. Құрылғыларға мұнай және газ скважиналары, автобекет станциялары, магистральді трубопроводтар, спорт және спорт-тамашалық құрылғылар (стадиондар, спорт сарайлары, жүзу бассейндері), көпірлер, жылыжайлар, трансформаторлар, жылу байламдары, эстакадалар және өзге де фундаменті жермен байланысты инженерлік шешімдер, ойлап табулар жатады.
Жалпы алып қарағанда, ғимарат немесе құрылғы деп жермен фундаменталды байланысты, мақсатты арналыммен пайдаланылатын (немесе пайдаланыла алатын), айтарлықтай зардапсыз қозғалтыла алмайтын, жер учаскесінде (немесе жер учаскесінің астында) жасанды түрде құрылған жеке тұрған объектіні айтуға болады.
Ғимараттар мен құрылғылардың міндетті белгісі - олардың жермен үзіліссіз байланысы, олардың арналымына шығын келтірусіз кеңістікте орнын ауыстыруға болмайтындығы. Сондықтан жалпы жылжымайтын мүлікті жалға алу және беру (аренда) туралы ережелер, жеке алғанда ғимараттар мен құрылғыларды арендалау туралы ережелер кеңістікте орнынан қозғалтыла алатын киоск, павильон сияқты конструкциялардың арендасы жөніндегі келісімдерге жатпайды. Бұл жерде жылжымайтын мүлікті олар тұрған жер учаскелері түрінде арендалау туралы сөз қозғала алады.
Азаматтық құқықтың объектісі болып ғимарат немесе құрылғы тек оларға деген құқықтың мемлекеттік тіркелуден кейін танылады. Тіркеу сол мүліктердің пайда болуы туралы құжаттардың негізінде өткізілуі мүмкін. Сондықтан жалға берумен байланысты ғимараттар мен құрылғылардың құқықтық режимі құрылыспен аяқталмаған объектілерге жүрмейді. Олар да жылжымайтын мүліктің объектілері болып мәмілелер - соның ішінде аренда келісімшарты - кезінде таныла алады, бірақ мұндай келісімдерге ғимараттар мен құрылғыларды арендалау туралы арнайы нормалардың әрекеті әсер етпейді.
Тұрғындық үймереттер
Заң шығару барысында тұрғын үймереттерді өзге жылжымайтын мүліктің арасынан жеке өзіне тән пайдалану мен айналымға қосуға байланысты ерекше құқықтық режимді бөліп шығаруының ең бастысы, тұрғын үймереттердің ерекше әлеуметтік маңыздылығы, пайдаланудағы ұзақ мерзімділігі және айтарлықтай құнымен шарттастырылған.
Үймерет деп табиғатымен ерекшеленген, тұрғындық және тұрғындық емес, басқа да мақсаттарда дербес қолдануға арналған азаматтар мен заңды тұлғалардың, Қазақстан Республикасының, Қазақстан Республикасының субъектілерінің, муниципалды құрылымдардың меншігіндегі жылжымайтын мүлік кешенінің бірлігін (тұрғын ғимараттың бөлігі, тұрғын ғимаратпен байланысты басқа да жылжымайтын мүлік объектісі) айтады.
Тұрғын үймереттерге үнемі өмір сүруге қолайлы ғимараттар жатады. Тұрғын үй Кодексі бойынша, тұрғын үй деп жылжымайтын мүлік болып табылатын, азаматтардың тұрақты тұруына жарамды (орнатылған санитарлық және техникалық ережелер мен нормаларға, заңнаманың өзге де талаптарына сай келетін) оқшауланған бөлмелер танылады.
Үймеретті тұрғындық деп тану тәртібі мен тұрғын үйдің сай болуы тиіс талаптары ҚР Тұрғын үй кодексіне сәйкес ҚР Үкіметімен, басқа да мемлекеттік заңдарға орнатылады.
Тұрғындық үймереттерге: тұрғын үй, тұрғын үйдің бөлігі; пәтер, пәтердің бөлігі; бөлме жатады.
Тұрғын үй деп бөлмелерден тұратын, сонымен қатар азаматтардың өмір сүруімен байланысты тұрмыстық және өзге қажеттіліктерін қанағаттандыруға арналған қосымша көмекші бөлмелерден тұратын индивидуалды анықталған ғимарат танылады.
Пәтер деп көп пәтерлі үйдегі орналасқан жалпыға ортақ қолданыстағы бөлмелерге тікелей қол жетімділікті қамтамасыз ететін, бөлмелерден және азаматтардың өмір сүруімен байланысты тұрмыстық және өзге қажеттіліктерін қанағаттандыруға арналған қосымша көмекші бөлмелерден тұратын шеттетілген құрылыс танылады.
Бөлме деп азаматтардың тұрғын үйде немесе пәтерде тікелей өмір сүру орны ретінде қолдануға арналған тұрғын үйдің немесе пәтердің бөлігі танылады.
Тұрғын үймереттерінде өнеркәсіптік өндірісті орналастыруға рұқсат етілмейді немесе сондай үймеретті тұрғындық емес дәрежеге ауыстырғаннан кейін рұқсат етіледі. Үймереттерді тұрғындық дәрежеден тұрғындық емеске ауыстыру тұрғындық заңнамамен анықталатын тәртіпте жүргізіледі. Тұрғындық үймеретті пайдалану сол үйде тұратын азаматтардың, көршілердің құқықтары мен заңды мүдделерін, өрт қауіпсіздігінің талаптарын, санитарлы-гигиеналық, экологиялық және заңнаманың өзге де талаптарын ескере отырып, сонымен бірге Үкіметмен расталған тұрғындық үймереттерді қолдану ережелеріне сәйкес жүзеге асырылады.
Тұрғын үйлерге меншік құқығы және басқа да мүліктік құқықтар тіркеу туралы заңмен, Тұрғын үй кодексімен, Азаматтық кодекспен қарастырылған жағдайларда мемлекеттік тіркеуге жатады.
Сонымен, тұрғындық деп тұрақты түрде өмір сүруге арналған ғимараттарды атайды.
Тұрғындық үймереттерге оларға меншік құқығы мен пайдалану құқығын иеленудің, сонымен бірге тұрғын үйлермен мәмілелер жасасудың тәсілдері мен негізделулері көрсетілген ерекше құқықтық режим орнатылған.
Тұрғындық емес үймереттер
Тұрғындық емес үймереттер - жеке орналасқан ғимараттар мен құрылғылар түрінде кездеспейтін ғимараттар мен құрылғылардың дербес және нақты анықталған бөліктері түріндегі жылжымайтын мүлік (келісімшарттарға қосымшалармен, ғимараттың қабат бойынша жоспары, жалға берілетін бөлмелері, жалға алынатын ауданы көрсетілетін құрылғылар).
Тұрғындық емес үймереттерге өндірістік, әкімшілік, әлеуметтік, білім беру, мәдени, т.б. мақсаттарға арналған және тұрғындық қор құрамына кірмейтін құрылыстар, құрылғылар, басқадай ғимараттар жатады. Қорытындылай келе, айта кететін жайт - тұрғындық емес үймереттердің құқықтық режимі заңнамада жеткілікті түрде қалыптастырылмаған, бұл өз жағынан келісімшарттар жасасу кезінде ғимараттар мен құрылғыларды реттеуге қолданылатын құқықтық нормаларды пайдалануға әкеліп соғады.
Кондоминиумдар
Кондоминиум тұрғындық және басқа мақсаттарға арналған, орнатылған шекарадағы жер телімі мен онда орналасқан тұрғын үй, сонымен бірге жылжымайтын мүліктің өзге де объектілерін кіріктіретін жылжымайтын мүліктің бірыңғай кешені ретінде анықталады. Оның жеке бөліктері азаматтардың, заңды тұлғалардың, Қазақстан Республикасы, Қазақстан Республикасының субъектілерінің, муниципалды құрылымдардың (үй иеленушілері) меншігінде - жеке, мемлекеттік, муниципалды және басқа меншік формасында болып, қалған бөліктері (ортақ мүлік - шатыр, төселімдер, үй асты бөлмесі, баспалдақтар, лифттер, ортақ құрал-жабдықтар, т.б.) ортақ үлестік меншікте болады.
Кондоминиум құрамына келесідей объектілер кіруі мүмкін: ішіндегі бөлмелер түрлі (екіден кем емес) үй иеленушілердің меншігіндегі бір ғимарат және оның бөлігі немесе бірнеше ғимарат, оған қосарланатын орнатылған шекарадағы жер телімі, жаяу жүруші және көліктік жолдар, бассейндер, су қоймалары, көпжылдық көшеттері, трансформаторлық станциялары, канализациялық құрылғылары, гараждары, тағы да сол сияқты объектілері бар; бірнеше тығыз орналасқан ғимараттар мен құрылғылар - учаскелермен немесе оларсыз бір отбасылық, бақшалық немесе саяжайлық үйлер, гараждар, ортақ жер учаскесі мен инфрақұрылым элементтерімен біріктірілген басқа да объектілер.
Кондоминиумдағы жылжымайтын мүлікке құқық пен онымен жасалатын келісімдер әрекет ететін заңнамаға сәйкес үйді иелену паспортын көрсетумен бірге мемлекеттік тіркеуге жатады. Онымен қатар мемлекеттік тіркеуге кондоминиумның құрамына кіретін барлық жылжымайтын мүлік объектілері жатады (жеке пәтерлер немесе тіпті бөлмелер, жер учаскесі).
Кондоминиумға екі, үш немесе төрт әр түрлі үй иелерінің меншігіндегі төрттен артық емес бөлме кіретін болса, басқаруды үй иелерінің өздері жүзеге асыра алады. Бөлмелердің одан көбірек санында басқаруды мемлекет немесе жергілікті өзін-өзі басқару органдары тағайындайтын тұрғындық-коммуналдық қызмет етулерге тапсырыс беруші қызметіне (ең жақсысы - конкурстық негізде) беру мүмкіндігі болады. Және кондоминиумды басқарудың үшінші нұсқасы - кондоминиумды басқару үшін үй иелерінің меншіктенушілер серіктестігін құруы. Серіктестік кондоминиумдағы бөлмелердің төртеуінен астамын иеленетін үй иелерінің саны екіден кем емес болған жағдайда құрылады.
Серіктестікке кіргісі келмейтін пәтерлер иелері ортақ бөліктер мен тұрғын үйдің коммуникацияларын қамтамасыз ету бойынша шығындарды өтеуден босатылмайды.
Сонымен, кондоминиум жалғыз мақсатпен - онда азаматтар тұрумен - біріктірілген мүліктік кешен ретінде, өзіне жер учаскесін де, ондағы тұрғын және тұрғын емес бөлмелерді кіріктіреді. Ол үйде екі не одан көп иеленуші пайда болғанда өздігінен пайда болады.
Кәсіпорын
ҚР Азаматтық кодексінде айтылады:
Кәсiпкерлiк қызметтi жүзеге асыру үшiн пайдаланылатын мүлiктiк кешен құқық объектiсi түрiндегi кәсiпорын деп танылады.
Кәсіпорын толығымен мүліктік кешен ретінде жылжымайтын мүлік деп танылады.
Кәсіпорын толығымен немесе оның бөліктері сату-сатып алу, кепілдікке беру, аренда және заттық құқықтарды белгiлеуге, өзгертуге және тоқтатуға байланысты басқа да мәмiлелер объектiсi болуы мүмкiн.Мүлiктiк кешен ретiнде кәсiпорынның құрамына оның қызмет етуiне арналған мүлiктiң барлық түрлерi, соның iшiнде үйлер, ғимараттар, жабдықтар, құрал-саймандар, шикiзат, өнiмдер, жер учаскесiне құқық, талап ету құқықтары, борыштар, сондай-ақ оның қызметiн дараландыратын белгiлерге құқықтар (фирмалық атау, тауар белгiлерi) және егер заң құжаттарында немесе шартта өзгеше көзделмесе басқа да айрықша құқықтар енедi.
Сонымен, кәсіпорын - жылжымалы және жылжымайтын заттардан, мүлітік құқықтар мен міндеттерден, ерекше құқықтар мен бірнеше өзге элементтерден тұратын мүліктік кешен. Мұның өзінде кәсіпорын деп кәсіпкерлік әрекетті іске асыру үшін қолданылатын мүліктік кешен танылады және сондай кешен ретінде кәсіпорын бөлінбейтін объект болып табылады.
Мүліктік кешен кәсіпорын деп танылуы үшін нақтылы пайдаланылуы керек, яғни жұмыс істейтін, жүріс үстінде болуы тиіс. Теріс жағдайда кәсіпорын рөлін ерекше құқықтық реттеудің мәні жойылады. Алайда егер кәсіпорын қандай да бір себептермен уақытша пайдаланылмай, бірақ кәсіпкелік әрекетті қайта бастау мүмкіндігімен мүліктік кешеннің бірыңғайлығы сақталса, ондай кешен кәсіпорын деген атауын жоғалтпайды.
Кәсіпорын құрамы үнемі өзгеріске ұшырап отырады (жылжымалы және жылжымайтын мүлік объектілері сатылады және сатылып алынады, соңғылары түрле елді мекендерде, тіпті шетелде болуы мүмкін; дайын өнім сатылады; кәсіпорынның әрекетімен байланысты талап ету құқықтары мен қарыздар іске асырылады; қандай да бір мүлік амортизацияланады және шығарылып тасталады).
Жер телімдері
Жер және жер телімі синоним ретінде жиі қолданылғанымен, негізінде құқық тұрғысынан бір-біріне сәйкес келмейді. Жер ешқандай шектеулер тұрғызылмаған топырақтың беті болып табылуы мүмкін. Сондықтан азаматтық құқықтардың объектісі (соған сәйкес жылжымайтын мүлік ретінде келісімдер заты) болып тек жер телімдері танылады.
Қазақстан Республикасының Жер кодексі тұрғысынан жер телімі - шекаралары орнатылған тәртіпте сипатталған және куәландырылған жер бетінің бөлігі (соның ішінде топырақ қабаты). ҚР Жер кодексіне сәйкес, жер теліміне меншік құқығы заңмен өзгеше көрсетілмесе, сол телімінің шекарасы шегінде орналасқан беткі (топырақ) қабатына, жалпы таралған пайдалы қазбаларға, тұщы жер асты суларына, оқшауланған су қоймаларына, көпжылдық көшеттерге де таралады.
Жер телімінің жылжымайтын мүлік объектісі ретінде пайда болуы үшін кемінде үш шарт орындалуы қажет:
* кәсіби органның жер телімін құру туралы шешімі;
оны жергілікті орынға шығару, яғни жергілікті орында оның орналасу мен шекараларын анықтау;
осы телімнің жылжымайтын мүліктің дербес объектісі ретінде мемлекеттік тіркеу, оған кадастрлық нөмірді беру.
Жер телімін сыйға беруге, кепілдікке қалдыруға, арендаға беруге және басқаша пайдалануға болады, өйткені сәйкесінше жерлер заң негізделуінде айналымнан шығарылмаған және айналымда шектелмеген. Жер телімінің иеленушісі онда ғимараттар мен құрылғылар салуға, қайта құрылыстау немесе бұзуға, өз учаскесіндегі құрылысқа рұқсат беруге құқығы бар. Бұл құқықтар қалалық құрылыс салу және құрылыстық нормалар мен ережелерді, сонымен қатар жер учаскесінің мақсаттық арналымының талаптарын орындау шартымен ғана іске асырылады.
Жер телімі иеленушіден мемлекеттік немесе муниципалды қажеттіліктер үшін сатып алыну жолымен алынуы мүмкін. Онымен бірге жер учаскесі иеленушіден жерді рационалды пайдаланудың ережелерін дөрекі бұзумен жүзеге асқан жағдайда, жеке алғанда учаске мақсаттық арналымына сәйкес емес пайдаланылса немесе оны пайдалану ауыл шаруашылық жерлерінің құнарлылығын едәуір төмендеуіне, немесе экологиялық жағдайдың анағұрлым нашарлауына байланысты сатып алынусыз тартылып алынуы мүмкін.
Жерге қатысты қатынастардың қатысушылары болып азаматтар, заңды тұлғалар, Қазақстан Республикасы, Қазақстан Республикасының субъектілері, муниципалды құрылымдар табылады. Шетел азаматтары үшін белгілі бір мөлшердегі жерлерді сатып алу немесе шекаралық аудандардың жерлерін сатып алуға тыйым салу сияқты шектеулер орнатылады.
Жер телімі жер қатынастарының объектісі ретінде бөлінетін және бөлінбейтін бола алады. Бөлінетіндер - өзара бөліскеннен кейін бөлшектері жеке учаскелерді құрап, дербес айналымға қатыса алатын учаскелер. Бөлiнбейтiн мүлiк дегенiмiз - өзiнiң шаруашылық мақсатын (мiндетiн) өзгертпей бөлуге болмайтын немесе заң құжатында ұйғарылуына қарай бөлуге жатпайтын мүлiк. Құқық объектiлерi ретiнде бөлiнбейтiн заттардың ерекшелiктерi заңдарда белгiленедi.
Қазақстан Республикасының жер қоры нысаналы мақсатына сәйкес мынадай санаттарға бөлiнедi:
1) ауыл шаруашылығы мақсатындағы жер;
2) елдi мекендердiң (қалалардың, кенттер мен ауылдық елдi мекендердiң) жерi;
3) өнеркәсiп, көлiк, байланыс, қорғаныс жерi және өзге де ауыл шаруашылығы мақсатына арналмаған жер;
4) ерекше қорғалатын табиғи аумақтардың жерi, сауықтыру мақсатындағы, рекреациялық және тарихи-мәдени мақсаттағы жер;
5) орман қорының жерi;
6) су қорының жерi;
7) босалқы жер.
Жер телімдерін сату-сатып алу келісімдері жылжымайтын мүлік келісімдеріне жатады, сондықтан жылжымайтын мүлікті сату-сатып алу ережелеріне бағынады. Жер телімдерін сату тек оларды кадастрлық есепке алуға орнатқаннан кейін ғана мүмкін болады; кадастрлық куәландырусыз келісім тіркелмейді.
Тарих және мәдениет ескерткіштері
Жылжымайтын мүлік объектілеріне мәдени мұра ескерткіштерін (тарих және мәдениет ескерткіштері) жатқызады. Мәдени мұра объектілеріне бейнелеу өнері, тарихи оқиғалардың нәтижесінде пайда болған, археология, архитектура, қала құрылысы, өнер, ғылым және техника, эстетика, этнология немесе антропология, әлеуметтiк мәдениет көзқарасы тұрғысынан құндылығы бар, дәуiрлер және өркениеттердiң куәгерлері, мәдениеттiң пайда болуы мен дамуы туралы ақпараттың шынайы қайнар көздері болып табылатын бейнелеу өнері, мүсіндік, декоративті-қолданбалы өнер туындыларымен, ғылым мен техника объектілерімен, материалды мәдениеттің өзге де заттарымен байланысты жылжымайтын мүлік объектілері жатады.
Мәдени мұра объектілері келесідей түрлерге бөлінеді:
ескерткіштер - тарихи тұрақталып қалған территориялы жеке құрылыстар, ғимараттар мен құрылғылар (соның ішінде діни арналымдағы: шіркеулер, шіркеу мұнаралары, часовнялар, костелдер, мешіттер, буддалық ғибадатханалар, пагодалар, синагогалар, дұға ететін үйлер және құлшылық етуге арналған басқа да объектілер); мемориалды пәтерлер; кесенелер, жеке қорғандар; монументалды өнер туындылары; ғылым мен техника объектілері, оынң ішінде әскери; толығымен не бөлігімен жер немесе су астында жатқан адамның тіршілік ету іздері; археологиялық қазбалар;
ансамбльдер - тарихи тұрақталған территорияларды нақты орналасатын оқшауланған немесе біріктірілген ескерткіштердің, қорғаныс, қоғамдық, әкімшілік, саудалық, өндірістік, сарайлық, ғылыми, білім беру арналымдағы құрылыстар мен құрылғылар, діни мақсаттағы ескерткіштер мен құрылғылар топтары (ғибадатханалық кешендер, дацандар, монастырьлар), оның ішінде қала құрылысының ансамбльдеріне жатқызыла алатын елді мекендердің тарихи жоспарлаулары мен құрылыстар бөліктері; ландшафтілік архитектура және бақшалық-саябақтық өнер туындылары (бақшалар, саябақтар, скверлер, бульварлар), қорымдар;
назар аударарлық орындар - адам қолымен жасалған немесе табиғат пен адамның біріккен еңбегі арқылы пайда болған туындылар, соның қатарында халық көркем өндірістері; тарихи елді мекендер орталықтары немесе қала құрылыстық жоспарлау мен салынулар бөліктері; тарихи (оның ішінде әскери) оқиғалармен, атақты тарихи тұлғалардың өмірімен байланысты мәдени және табиғи ландшафттар; көне қалалар, қалашықтар, елді мекендер құрылыстарының қалдықтары; дiни салттарды iске асырудың орындары.
Мәдени мұра объектісін сату-сатып алу мәмілесін мемлекеттік тіркеу жаңа меншіктенуші меншік құқығының шектеулері (жүктемелері) болып табылатын сол объектіні сақтау міндеттерін өзіне алады.
Археологиялық мұра объектілері мемлекеттік меншікте болады.
1.3 Жылжымайтын мүлік нарығы және нарықтық операциялар
Жылжымайтын мүлік нарығы мемлекет, бүкіл әлем нарығында елеулі орын алады. Өйткені экономикалық қатынастардың көпшілік бөлігі жылжымайтын мүлік объектілеріне қатысты жүргізіледі. Бұл өз кезегінде екі жаққа да табыстылық алып келеді, сонымен қатар, жылжымайтын мүлік нарығының дамуына және мүліктік операциялар жүргізу саласындағы мүлік айналымын жақсартады. Ол өз кезегінде, белгіленген шарттар мен мәмлелер негізінде жүзеге асырылады. Сондай операциялардың ең көп кездесетіні, ол - сатып алу-сату қатынастары болып табылады.
Сатып алу-сату шарты бойынша бір тарап мүлікті екінші тараптың меншігіне, шаруащылық жүргізуіне немесе жедел басқаруына беруге міндеттенеді, ал сатып алушы бұл мүлікті (тауарды) қабылдауға және ол үшін белгілі бір ақша сомасын төлеуге міндеттенеді. Сатушы шартта көзделген мүлікті сатып алушыға беруге міндетті. Егер шартта өзгеше көзделмесе, сатушы мүлікті берумен бірге сатып алушыға оның керек-жарақтарын, сондай-ақ нормативтік құқықтық актілерде немесе шартта көзделген, соған қатысты құжаттарды беруге міндетті. Сатушының сатып алушыға мүлікті беру міндетін орындау мерзімі шартта белгіленеді. Заң актілерінде немесе шартта сатып алу-сату шартын бөліп орындау жағдайлары (шартты орындаудың аралық мерзімдері) белгіленуі мүмкін.
Осы мүліктің ережелеріне сәйкес мүлікті ауыстыруды талап етуге немесе шартты орындаудан бас тартуға өзі құқылы болатын жағдайларды қоспағанда, сатып алушы өзіне сатушы берген мүлікті қабылдауға міндетті. Егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше көзделмесе, сатып алушы әдетте қойылатын талаптарға сәйкес, тиісті мүлік беруді және алуды қамтамасыз ету үшін өз тарапынан қажетті іс-қимылдар жасауға міндетті. Сатып алушы мүлікке шартта көзделген баға бойынша ақы төлеуге, сондай-ақ өз есебінен заң актілеріне, шартқа немесе әдетте қойылатын талаптарға сәйкес төлемді жүзеге асыру үшін қажетті іс-қимылдар жасауға міндетті.
Кәсіпорынды сату шарты бойынша сатушы тұтас алғанда кәсіпорынды мүліктік кешен ретінде сатып алушының меншігіне беруге міндеттенеді, бұған сатушы басқа тұлғаларға беруге құқығы болмайтын құқықтар мен міндеттер қосылмайды. Фирмалық атауларды, тауар белгілерін, қызмет көрсету белгілерін және сатушыны дараландыратын басқа да құралдар мен оның өнімдері, оның атқаратын жұмысын немесе көрсететін қызметін пайдалану жөнінде сатушыға тиесілі құқықтар сатып алушыға ауысады. Кәсіпорынды сату шарты мемлекеттік тіркелуге тиіс және тіркелген кезінен бастап жасалған болып есептеледі. Шартқа қол қойылғанға дейін тараптар: түгендеу актісін, бухгалтерлік балансты, кәсіпорынның құрамы мен құны туралы тәуелсіз аудитордың қорытындысын, сондай-ақ несие берушілерді, олар қойған талаптардың сипатын, мөлшері мен мерзімдерін көрсете отырып, кәсіпорынның құрамына енгізілетін барлық борыштың тізбесін жасап, қарауға тиіс. Сатушының кәсіпорынды сатып алушыға беруі өткізу актісі бойынша жүзеге асырылады, онда кәсіпорынның құрамы жөніндегі және кәсіпорынды сату туралы несие берушілерге хабарлау жөніндегі деректер, сондай-ақ берілген мүліктен табылған кемшіліктер туралы мәліметтер және оны жоғалтып алуға байланысты беру міндеттерін орындау мүмкін болмайтын мүліктердің тізбесі көрсетіледі. Өткізу актісінде екі тарап қол қойған күннен бастапкәсіпорын сатып алушыға берілген деп есептеледі. Сол кезден бастап кәсіпорын құрамында берілген мүліктің кездесоқ жойылу немесе кездейсоқ бүліну қаупі сатып алуышға ауысады.
Айырбас шарты бойынша тараптардың әрқайсысы шаруашылық жүргізуді, оралымды басқаруды басқа тараптың меншігіне бір мүлікті екіншісіне айырбасқа беруге міндеттенеді. Айырбас шартына тиісінше сатып алу-сату шартының ережелері қолданылады, өйткені бұл осы мүліктің ережелеріне және айырбас мәніне қайшы келмейді. Бұл орайда тараптардың әрқайсысы иелікті беруге міндеттенетін сатушы деп және айырбастап алуға міндеттенетін сатып алушы деп танылады. Егер шарттан өзгеше туындамаса, айырбастауға жататын мүліктер бір-біріне тең деп ұйғарылады, ал оларды беру мен қабылдап алу жөніндегі шығындарды әрбір жағдайда тиісті міндет жүктелетін тарап жүзеге асырады. Шартқа сәйкес айырбасталатын мүліктер бір-біріне тең емес деп танылған жағдайда бағасы айырбастауға берілетін мүліктің бағасынан кем мүлікті беруге міндеттенген тарап мүлік беру міндетін орындағанға дейін немесе одан кейін бағадағы айырманы тікелей өзі төлеуге тиіс.
Сыйға тарту шарты бойынша бір тарап (сыйға тартушы) басқа тараптың (сыйды алушының) меншігіне затты немесе өзіне немесе үшінші адамға мүліктік құқықты (талапты) тегін береді немесе беруге міндеттенеді не оны өзінің немесе үшінші тұлғаның алдындағы мүліктік міндеттен босатады немесе босатуға міндеттенеді. Сыйға тартушы қайтыс болғаннан кейін сый алушыға сый беруді көздейтін шарт жарамсыз болады. Сыйды беру оны тапсыру, символдық беру не құқық белгілейтін құжаттарды тапсыру арқылы жүзеге асырылады. Жылжымайтын мүлікті сыйға тарту шарты:
1. заңды тұлға сый беруші болған және сыйдың құны заң актілерінде белгіленгенен айлық есептік көрсеткіштен асатын;
2. шартта алдағы уақытта сыйға тартуға уәде етілген жағдайларда жазбаша түрде жасалуға тиіс.
Жылжымайтын мүлікті сыйға тарту шарты мемлекеттік тіркелуге тиіс.
Жалпы пайдалану мақсатында затты немесе құқықты сыйға тарту қайырмалдық деп танылады. қайырмалдық азаматтарға, емдеу, тәрбие беру мекемелеріне, әлеуметтік қорғау мекемелеріне және басқа да сол сияқты мекемелерге, қайырымдылық, ғылыми және оқу мекемелеріне, қорларға, мұражайлар мен басқа да мәдениет мекемелеріне, қоғамдық және діни бірлестіктерге, сондай-ақ мемлекетке жасалуы мүмкін. қайырмалдықты алуға ешкімнің рұқсаты немесе келісімі талап етілмейді.
Рента шарты бойынша бір тарап (рента алушы) екінші тараптың (рента төлеушіге) меншігіне мүлік береді, ал рента төлеуші алған мүлікке айырбас ретінде рента алушыға белгілі бір ақша сомасы түрінде немесе оны ұстау үшін өзге де нысанда қаражат беру түрінде мезгіл-мезгіл рента төлеп отыруға міндеттенеді. Рента шарты бойынша рента алушыға рентаны мерзімсіз (тұрақты рента) немесе өмір бойы төлеу (ғұмырлық рента) міндетін бекітуге жол беріледі. Ғұмырлық рента азаматты өмір бойы асырап отыру жағдайларында белгіленуі мүмкін. Рента шартын нотариат куәландыруға тиім, ал рентаны төлеу үшін қозғалмайтын мүлікті иеліктен айыру көзделетін шарт та мемлекеттік тіркелуден өтуге тиіс. Рента шартында мүлікті ақы төлетіп беру көзделген жағдайларда тараптардың беру және төлеу жөніндегі қатынастарына сатып алу-сату шарты туралы ережелер, ал мұндай мүлік тегін берілетін жағдайларда, егер шарттың мәніне қайшы келмесе, сыйға тарту шарты туралы ережелер қолданылады.
Рента жер учаскесіне, сондай-ақ оны төлейтін етіп берілген кәсіпорынға, үйге, ғимаратқа немесе басқа да қозғалмайтын мүлікке құқық жүктейді. Рента төлеуші осындай мүлікті иеліктен айырған жағдайда оның рента шарты бойынша міндеттемелері мүлікті сатып алушыға ауысады.
Тек қана азаматтармен коммерциялық емес ұйымдар, егер бұл олардың қызмет мақсаттарына сәйкес келсе, тұрақты рентаны алушылар бола алады. Тұрақты рента шарты бойынша рента алушының құқықтары, егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше көзделмесе, қойылатын талапқа жол беру және мұрагерлік не құқық мирасқорлығы тәртібімен заңды тұлғаларды қайта ұйымдастыру арқылы аталған тұлғаларға берілуі мүмкін.
Тұрақты рента әрбір күнтізбелік тоқсан аяқталғаннан кейін төленеді.
Тұрақты рента төлеуші рентаны сатып алу жолымен оны одан әрі төлеуден бас тартуға құқылы. Бұлайша бас тарту рента төлеуші рента төлеу тоқтатылғанға дейін үш айдан кешіктірмей немесе шартта көзделген неғұрлым ұзақ мерзімде жазбаша түрде мәлімдеген жағдайда жарамды болады. Бұл орайда рента төлеу жөніндегі міндеттеме, егер шартта сатып-алудың өзгеше тәртібі көзделмесе, рента алушы барлық сатып алу сомасын слғанға дейін тоқтатылмайды. Шартта тұрақты рентаны сатып алу құқығы рента алушының тірі кезінде не шарт жасалған кезден бастап отыз жылдан аспайтын өзге де мерзім ішінде жүзеге асырылмайтындығы көзделуі мүмкін.
Лизинг шарты бойынша лизинг беруші лизинг алушы көрсеткен мүлікті сатушыдан меншігіне сатып алуға және лизинг алушыға осы мүлікті ақы төлеп уақытша меленуге және кәсіпкерлік мақсатта пайдалануға беруге міндеттенеді.
Үйлер, ғимараттар, машиналар, жабдықтар, құрал-саймандар, көлік құралдары, жер учаскелері және кезкелген тұтынылмайтын заттар лизинг нысанасы бола алады.
Лизинг шартында мынадай талаптар болуға тиіс:
1. Мүлікті сатушының атауы;
2. Лизинг алушыға мүлікті берудің талаптары мен мерзімі;
3. Төлемдердің мөлшері мен мерзімділігі;
4. Шарт мерзімі;
5. Егер шартта лизинг алушының меншігіне мүліктің көшуі көзделсе, осындай көшудің талаптары.
Лизинг шартына сәйкес төленуге тиісті мерзімділік төлемдері мүліктің шарт жасасқан кездегі баға бойынша құнының барлық немесе елеулі бөлігінің амортизациясы ескеріле отырып есептелуі мүмкін.
Үйді немесе ғимаратты жалға алу шарты бойынша жалға беруші үйде немесе ғимаратты жалға алушының уақытша иеленуіне және пайдалануына беруге міндеттеледі. Үйді немесе ғимаратты жалдаушарты тараптар қол қойған бірыңғай құжат ретінде жазбаша нысанда жасалады. Үйді немесе ғимаратты жалдау шартының нысанын сақтамау оның жарамсыздығына әкеп соғады. Кенмінде бір жыл мерзімге жасалған үйді немесе ғимаратты жалдау шарты мемлекеттік тіркелуге тиіс және ол осындай тіркеуден өткен кезден бастап жасалды деп есептеледі.
Үйді немесе ғимаратты жалдаушартында жалдау ақысының мөлшері көзделуге тиіс.Үйді немесе ғимаратты жалдау ақысы шартта үй (ғимарат) алыңының бөлінісіне немесе оның көлемінің өзге көрсеткішіне белгіленсе, жалдау ақысы жалдау алушыға берілген үйдің немесе ғимараттың нақты мөлшері негізге алына отырып айқындалады.
Бұл жылжымайтын мүлік нарығындағы операциялар белгілі бір заңдылыққа негізделгенін көрсетеді.
2. ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК ОБЪЕКТІЛЕРІНІҢ ЖІКТЕМЕСІ
2.1 Жылжымайтын мүлік объектілерін салық салу жүйесін реттеу мақсатында топтау
Жылжымайтын мүлік жіктемесі (classes of fixed property) - салық салу жүйесін реттеу мақсатында жарияланған жылжымайтын мүлік объектісінің типологиясы. Аталған жіктеме меншікке салынатын салықтар мен жылжымайтын объектінің типологиялық жіктелуіне байланысты салық ставка пайызын мемлекет арасында реттеу мақсатында жүргізіледі. Меншікке салынатын салықтар нарықтық экономика жағдайында мемлекет иелігінен алу үшін және жекешелендіру процесінің дамуына қарай меншік қатынастарындағы нақтылы өзгерістермен байланысты едәуір орын алады. Салық салу объектісін анықтағанда және кәсіби істе пайдаланылмаған, меншігінде 1 жылдан кем болмаған, жылжымайтын мүлік сатылғанда қосылған құнға салық салуда оны сату мен құқығы пайда болған мерзім аралығының айырмашылығы болып табылады. Жылжымайтын мүліктің нарықтық құны салық төлеушінің құқығы пайда болған мерзімге бағалаушымен Қазақстан Республикасындағы бағалау ісі Заңына сәйкес анықталады.
Нарықты құнды анықтау процесінде, салық салу мақсатында жүргізілген бағалау қызметі кезінде, төменде көрсетілген жылжымайтын мүлік объектілерінің жіктемесі негізінде жүргізіледі.
1. Табиғи объектілер - табиғаты бойынша жылжымайтын мүліктер
o Жер телімдері (айналыстағы жер телімі, ағымдық жер телімін пайдалану)
o Орман және көпжылдыө өсімдіктер
o Ерекшеленген су объектілері
o Балшық телімдері
2. Жасанды (соғылған) объектілер
o Тұрғындық (азқабатты үймерет, көпқабатты үймерет, жоғары қабатты,үймерет, биік үйлер, кондоминум, подьездер, подьездегі қабат, пәтер, бөлме, саяжай үй)
o Коммерциялық (офистер, мейрамхана, дүкендер мен сауда кещені, қонақ үйлер, жалға беруге арналған автокөлік тұрағы, қойма мен заңды кешендер, ғимараттар мен соғылымдар, меншік кещені негізіндегі кәсіпорын)
o Қоғамдық (арнайы) ғимараттар мен соғылымдар: шынығу-жаттығу, оқу-тәрбиелеу, мәдени-ағарту, арнайы-әкімшілік орталықтары, ескерткіштер, мемориалдық соғылымдар, вокзалдар, теңіз порттары және т.б.
o Инженерлік соғылымдар (коммуникациялық, транспорттық, мелиоративті және т.б.)
Начало формы
Конец формы
Начало формы
Конец формы
Мұндағы жіктеу негізгі қорлардың барлық қолданыстағы ерекшеліктерін көрсетеді, бірақ бұл жіктеме жылжымайтын мүліктің бағалау және құндық ерекшеліктерін зерттеу кезіндегі әсер ететін барлық факторларын қамтымайды.
Жылжымайтын мүлік объектісінің әрбір тобының басты ерекшеліктеріне негізделген және бағалау жұмысын жүргізуге ыңғайлы болып табылатын жылжымайтын мүлік жіктемесінің сипат ағашы әдісі арқылы көрсеткен жөн деп танимыз.
Осы жіктемеге сай жылжымайтын мүлік объектісі мынандай топтарға бөлінеді:
1. Қызметтік мақсатына байланысты:
қолданысқа арналған жер телімдері; табиғи кешендер (пайдалануға арналған); соғылымдар; бөлмелер мен пәтерлер; офистер мен дүкен негізіндегі ғимаратар мен үймереттер; тұрғын жер үйлер, табиғаттағы зәулім үйлер (жер телімі бар); өндірістік бөлмелр, қоймалар; басқалар
2. Шығуына байланысты
Жер алаңдары, бөлек жер телімдері, ғимараттар мен үймереттер кешен, тұрғындық көппәтерлі үйлер, тұрғындық бірпәтерлі үйлер, подъезд (секция), подьездегі қабаттар, пәтер, бөлме, жазғы саяжай, әкімшілік ғимаратар кешені, ғимарат бөлме немесе ғимарат бөлігі.
3. Пайдалануға дайындығына байланысты:
Дайын объекттер; басты жөндеу жұмыстары мен жобалауды қажет ететін объекттер; құрылыстың аяқталуын талап ететін объекттер.
Аталған жіктеу түрлері салық салу жүйесін реттеу саласындағы жалпы ірі топтарға бөлу болып табылады, яғни жіктеудің түрленуі. Ал егер аталған саладағы қолданыстағы жіктеуге оралатын болсақ, оның негізі - типоголиялық ерекшелігіне байланысты жіктеу болып табылады.
2.2 Жылжымайтын мүлік обьектілерін типологиялық ерекшелігіне байланысты жіктеу
Жылжымайтын мүлік объектілерінің топтары:
+ Біріншілік нарықтағы пәтерлер
+ Екіншілік нарықтағы пәтерлер
+ Үй иелігі
+ Офистік жылжымайтын мүлік
+ Қоймалық жылжымайтын мүлік
+ Өндірістік жылжымайтын мүлік
+ Қонақ үйлік жылжымайтын мүлік
+ Саудалық жылжымайтын мүлік
+ Ауыл шаруашылығындағы жер телімі
+ Тұрғындық және жалпы қолданыстық жер телімдері
+ Табиғи қорық қорының және басқа да табиғатты қорғау мақсатындағы жерлер
+ Денсаулықты жақсарту мақсатындағы жерлер
+ Рекреациялық мақсаттағы жерлер
+ Тарихи-мәдени мақсаттағы жерлер
+ Орман шаруашылығы жер телімдері
+ Су қоры жерлері
+ Өндірістік, транспорттық, байланыс және басқа да мақсаттағы жерлер
Пәтерлердің біріншілік нарықта жылжымайтын мүлік жіктемесі
Біріншілік нарықта пәтерлерге танысу үшін біз оларды элит, бизнес және эконом деңгейлеріне бөлеміз. Біріншілік нарықта Кесте №1-де пәтерлерді деігейлерге бөлу ерекшеліктері толық сипатталған.
Кесте 1 -
Сипаттамасы
Элит - деңгей
Бизнес - деңгей
Эконом - деңгей
Құрылыс сипаттамасы
монолитті - каркастық, кірпіштік соғылым
монолитті - каркастық, кірпіштік соғылым
монолитті - каркастық, кірпіштік соғылым, құрылым (панельдік үйлер)
Орналасуы
Орталықта немесе орталыққа жақын ауданда
Орталықта немесе орталыққа жақын ауданда
Мән берілмейді
Үйдегі пәтерлер саны
1 - 30
100 көп
10 көп
Қабаттағы пәтерлер саны
4 дейін
8 дейін
бәрібір
Төбе биіктігі
3 м биік
2,7 - 3 м
2,7 - 3 м
Архитектуралық жоба
индивидуалды
индивидуалды
Топтық
Пәтер ауданы
52 - 400 кв.м.
52 - 400 кв.м.
39 - 100 кв.м.
Паркинг
міндетті
міндетті
мүмкін
Ескерту: Алынған көзі: Классификация объектов недвижимости. xan.com.ua Автормен аударылған
Пәтерлердің екіншілік нарықта жылжымайтын мүлік жіктемесі
Бұл нарықта да біз тұрғын үйлерді үш топқа бөлдік, бірақ топтар саны көрсетілгеннен көп болуы мүмкін, олар жоғары, орта және бастапқы.
Бұл нарықтың ерекшелігі - салынған үйлердің тарихи міндетті деңгейіне байланысты бұл үйлерді жалпы жағдайы және болашақ бағасы анықталады.
... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
тұрар рысқұлов атындағы қазақ экономикалық университеті
Кафедра: Статистика және бағалау
Курстық жұмыс
пәні: Жылжымайтын мүлікті бағалау
тақырыбы: Жылжымайтын мүлік объектілерінің сипаттамасы және типологиясы
Орындаған:
.
Тексерген:
Алматы
2011жыл
МАЗМҰНЫ
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 3
1. ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ ... ... ... ... ... 5
1.1Жылжымайтын мүлік ұғымы және объектілерінің сипаттамасы ... ... ... ... ... .5
1.2Жылжымайтын мүлік объектілерінің типологиялық бөліну ерекшелігіне байланысты түрленуі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..7
1.3Жылжымайтын мүлік нарығы және нарықтық операциялар ... ... ... ... ... ... ...18
2. ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК ОБЪЕКТІЛЕРІНІҢ ЖІКТЕМЕСІ ... ... ... .24
2.1Жылжымайтын мүлік объектілерін салық салу жүйесін реттеу мақсатында топтау ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...24
2.2Жылжымайтын мүлік объектілерін типологиялық ерекшелігіне
байланысты жіктеу ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .26
0.3 Жылжымайтын мүлік объектілерін және онымен жасалынатын
мәмілелерді мемлекеттік тіркеу ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...49
3. ҚАЗАҚСТАНДАҒЫ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК ОБЪЕКТІЛЕРІН ПАЙДАЛАНУ ЕРЕКШЕЛІКТЕРІ ЖӘНЕ ДАМУ ПЕРСПЕКТИВАЛАРЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 55
0.1 Жер телімдерін пайдалану және бөліп беру мәселесі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...55
3.2Тұрғын үймен қамтамасыз ету жобасының кемшіліктері және оның дамуы ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..57
3.3Тұрғын емес ғимараттардың қазіргі таңдағы экономикадағы орны және жандануы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...59
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 62
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ...65
КІРІСПЕ
Нарықтық экономика элементтерінің арасында жылжымайтын мүлік ерекше орын алады. Ол өндіріс құралдары ретінде де (жер, әкімшілік, өндірістік, қоймалық, саудалық және басқа да ғимараттар мен құрылғылар), тұтыну заты, объектісі ретінде де (жер телімдері, тұрғын үйлер, саяжайлар, пәтерлер, гараждар) көрініс алады.
Ал қандай құрылыстарды жылжымайтын мүліктің объектілеріне жатқызу керектігі туралы мәселе әлі ашық болып келеді, себебі жылжымайтын мүліктің объектілеріне жататын құрылыстардың заңды расталған тізімі жоқ. Тәжірибеде бұл оларға жатпайтын құрылыстарды жылжымайтын мүлік ретінде мемлекеттік тіркеуіне немесе құқықтық қате болатын тіркеуден бас тартуға әкеп соғады.
Сондықтан ең алдымен заттарды жылжымайтын және жылжымалы деп бөлу мәселесін анықтап алу керек. Бастауын римдік құқықтық заңдардан алатын заттарды жылжымалы және жылжымайтын деп бөлу азаматтық құқықтардың табиғи қасиеттеріне негізделеді. Әдетте жылжымайтын заттар тұрақты түрде бір орыннан қозғалмайды, өзіне тән индивидуалды белгілерге ие болып, ауыстырыла алмайды. Жылжымайтын мүлік объектілерінің көбісіне тән сипатты белгісі - жермен үзіліссіз байланысы.
Жылжымайтын мүлік ұзақ уақыт, мысалы, ондаған жылдар, ғасырлар бойы пайдалануға арналған, сондықтан оны дұрыс жағдайда сақтау үшін ірі шығындар қажет және иеленушінің ауысуы, мүліктің құрамы мен мақсатының өзгеруін тіркеп бақылап отыру үшін бірыңғай құжатта есепке алу қажеттілігі зор.
Жылжымайтын мүлік азаматтар үшін жеке өмір сүру негізі болып, барлық меншік түріндегі кәсіпорындар мен ұйымдардың шаруашылық әрекеті мен дамуының базасы болып қызмет атқарады. Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығының белсенді қалыптасуы мен дамуы байқалады, барған сайын жылжымайтын мүлікпен операцияларға қатысатын азаматтардың, ұйымдардың, кәсіпорындардың саны артуда.
Мемелекеттік және муниципалды меншікті жекешелендіру кезінде, тұрғын емес ғимараттарды жалға алғанда, тұрғын үйлерді сату-сатып алу кезінде талқылаудың басты заты болып жылжымайтын мүлік табылады. Тұтыну саласында, кәсіпкерлік әрекеттің көптеген сфераларында иеленушілердің жаңа қатары пайда болды. Жылжымайтын мүлік нарығында әрекетін жүзеге асыратын коммерциялық құрылымдар қалыптасты.
1. ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1.1 Жылжымайтын мүлік ұғымы және объектілерінің
сипаттамасы
Жылжымайтын мүлік нарығы бір бірінен баға деңгейімен, тәуекелділік деңгейімен, жылжымайтын мүлікке инвестициялардың тиімділігімен және басқа да факторлармен айырылатын аймақтық, жергілікті нарықтардың жиынтығы болып табылады.
Жылжымайтын мүлік нарығы кезкелген ұлттық экономиканың маңызды құрамды бөлігі болып келеді. Жылжымайтын мүлік үлесіне әлем байлығының 50 пайызы келетін, ұлттық байлықтың маңызды құрамдас бөлігі.
Жылжымайтын мүлік - өзінің табиғи қалпында болатын (жер, жер қойнауының бөліктері, жеке орналасқан су объектілері және т.б.) немесе адамның қатысуы не еңбегімен жасалған (ғимараттар, құрылыстар, көп жылдық көшеттер, ғарыштық объектілер, кемелер, т.б.) сыртқы (материалды) дүниенің заты, оған қатысты құрамына құқықтарды мемлекеттік тіркеу мен жасалатын мәмілелерді ерекше рәсімдеу кіретін арнайы құқықтық режим қалыптастырылған.
Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің 117-бабы бойынша:
Жылжымайтын мүлiкке (жылжымайтын дүние, жылжымайтын зат) жер учаскелерi, үйлер, ғимараттар, көпжылдық екпелер және жермен тығыз байланысты өзге мүлiк, яғни орнынан олардың мақсатына сай емес шығынсыз ауыстыру мүмкiн болмайтын мүлiк жатады.
Мемлекеттiк тiркеуге жататын әуе және теңiз кемелерi, iшкi сауда жүзу кемесi, "өзен-теңiз" жүзу кемесi, ғарыштық объектiлер де қозғалмайтын заттарға теңестiрiледi. Заң құжаттары бойынша қозғалмайтын заттарға өзге мүлiктер де жатқызылуы мүмкiн.
Бұл жерде айтарлықтай зиян тигізусіз орнынан қозғалту мүмкін емес объектілер туралы айтылады (оның ішінде ормандар, көп жылдық екпелер, ғимараттар, құрылыстар, т.б.). Аталған мүлік өз табиғаты бойынша жылжымайтын болып табылады. Жылжымайтын мүлікке жатпайтын заттар, оның ішінде ақша мен бағалы қағаздар жылжымалы мүлік деп танылады.
Жылжымайтын мүлік нарықтарын саралау негізіне қаланған нысандарды жіктеу принциптері бағалау процедурасының нақты міндеттеріне бағынған және бағаланатын жылжымайтын мүлік сипаттамасын жан-жақты ескеруді талап етеді.
Жылжымайтын нысанның арналуына (пайдалану бағытына) байланысты, нарықты бес сараланымға бөлуге болады:
1. Тұрғын жылжымайтын мүлік (көп пәтерлі үйлер, коттедждер, таунхаустар, пәтерлер және бөлмелер).
2. Коммерциялық жылжымайтын мүлік (офистік, сауда, қоймалық ғимараттар, қонақ үйлер, мейрамханалар).
3. Өнеркәсіптік жылжымайтын мүлік (өнеркәсіптік кәсіпорындары ның ғимараттары мен құрылыстары).
4. Түрлі бағыттағы салынып бітпеген жер телімдері (қалалық, ауылшаруашылығы жерлері және аң аулау жерлері, қорықтар, пайдалы қазбалар аймақтары).
5. Арнайы бағыттағы жылжымайтын мүлік (арналу спецификасына байланысты нарықтық айналым заты болып табылмайтын нысандар, мысалы, шіркеулер, мектептер, түрмелер және т.б.).
Теория мен практикада жылжымайтын мүлік ұғымын материалдық нысан ретінде және оларға иелік етудің арнайы тәртібі мен ерекше құқық тұрақтылығын қамтамасыз ететін экономикалық-құқықтық, әлеуметтік қатынастар кешені ретінде де айыра білген жөн.
Кез келген жылжымайтын мүлік нысаны шын өмірде нақты, экономикалық, әлеуметтік және құқықтық қасиеттердің бірлігінде өмір сүреді, олардың әрқайсысы соған сәйкес шарттарда өмірлік жағдайларға, мақсаттар мен талдау сатысына байланысты негізгі (анықтаушы) ретінде бола алады.
Заң бойынша жылжымайтын заттарға басқа да мүлік түрлері жатқызылады. ҚР Азаматтық кодексіне сәйкес кәсіпорын субъект ретінде емес, азаматтық құқықтар объектісі ретінде қарастырылады. Кәсіпорын толығымен немесе оның бөлігі сату-сатып алу, жалға алу, басқа да заттаық құқықтарды өзгерту немесе жоюмен байланысты мәмілелердің объектісі бола алады. Сонымен бірге кәсіпорын мұрагерлікпен де беріле алады.
Аталған іс-шаралар жылжымайтын мүліктің задастыру мен нормативтік актілермен қарастыру болып табылады. Сонымен қатар, біз жылжымайтын мүлік объектіліері ерекшелігі әрбір салаға байланысты өзгеруі мен бейімделуі мүмкін.
Жылжымайтын мүлік объектілерінің экономикалық сипаттамаларына оның сиректігі (жылжымайтын мүліктің абсолютті бірдей объектілері болмайды); қосарланушы жерлер, ғимараттардың құны (мысалы, зиян өндірістің құрылысы); территориалды ерекшеліктер (территориалды бағытталушылықтардың өзгеруі жылжымайтын мүліктің құнын физикалық өзгертулерсіз жоғарылата алады); мақсатты арналуы (әдетте, айтарлықтай шығынсыз өзгертіле алмайды).
1.2 Жылжымайтын мүлік объектісінің типологиялық бөліну ерекшелігіне байланысты түрленуі
Жылжымайтын мүлік объектілерін үш негізгі топқа бөлінеді:
1) жер;
2) тұрғындық;
3) тұрғындық емес.
Қолданылу сипатына қарай жылжымайтын мүлік тұрғындық мақсаттары үшін (үйлер, коттедждер, пәтерлер), коммерциялық әрекет үшін (қонақ үйлер, офистік ғимараттар, дүкендер, т.б.), өндірістік мақсаттар үшін (қоймалар, фабрикалар, зауыттар, т.б.), ауыл шаруашылық (фермалар, бақшалар) және арнайы мақсаттар үшін (мектептер, шіркеулер, ауруханалар, балабақшалар, қарттар үйлері, т.с.с.) деп бөлінеді.
Ғимараттар мен құрылғылар
Ғимараттар деп әдетте өмір сүру немесе жұмыс істеуі мақсатымен ішінде үнемі адамдардың болуына арналған жылжымайтын мүлік объектілерін атайды. Құрылғылар тек таза техникалық мақсаттарға қызмет етеді, ішінде адамдар болса да, уақытша ғана болуы мүмкін. Құрылғыларға мұнай және газ скважиналары, автобекет станциялары, магистральді трубопроводтар, спорт және спорт-тамашалық құрылғылар (стадиондар, спорт сарайлары, жүзу бассейндері), көпірлер, жылыжайлар, трансформаторлар, жылу байламдары, эстакадалар және өзге де фундаменті жермен байланысты инженерлік шешімдер, ойлап табулар жатады.
Жалпы алып қарағанда, ғимарат немесе құрылғы деп жермен фундаменталды байланысты, мақсатты арналыммен пайдаланылатын (немесе пайдаланыла алатын), айтарлықтай зардапсыз қозғалтыла алмайтын, жер учаскесінде (немесе жер учаскесінің астында) жасанды түрде құрылған жеке тұрған объектіні айтуға болады.
Ғимараттар мен құрылғылардың міндетті белгісі - олардың жермен үзіліссіз байланысы, олардың арналымына шығын келтірусіз кеңістікте орнын ауыстыруға болмайтындығы. Сондықтан жалпы жылжымайтын мүлікті жалға алу және беру (аренда) туралы ережелер, жеке алғанда ғимараттар мен құрылғыларды арендалау туралы ережелер кеңістікте орнынан қозғалтыла алатын киоск, павильон сияқты конструкциялардың арендасы жөніндегі келісімдерге жатпайды. Бұл жерде жылжымайтын мүлікті олар тұрған жер учаскелері түрінде арендалау туралы сөз қозғала алады.
Азаматтық құқықтың объектісі болып ғимарат немесе құрылғы тек оларға деген құқықтың мемлекеттік тіркелуден кейін танылады. Тіркеу сол мүліктердің пайда болуы туралы құжаттардың негізінде өткізілуі мүмкін. Сондықтан жалға берумен байланысты ғимараттар мен құрылғылардың құқықтық режимі құрылыспен аяқталмаған объектілерге жүрмейді. Олар да жылжымайтын мүліктің объектілері болып мәмілелер - соның ішінде аренда келісімшарты - кезінде таныла алады, бірақ мұндай келісімдерге ғимараттар мен құрылғыларды арендалау туралы арнайы нормалардың әрекеті әсер етпейді.
Тұрғындық үймереттер
Заң шығару барысында тұрғын үймереттерді өзге жылжымайтын мүліктің арасынан жеке өзіне тән пайдалану мен айналымға қосуға байланысты ерекше құқықтық режимді бөліп шығаруының ең бастысы, тұрғын үймереттердің ерекше әлеуметтік маңыздылығы, пайдаланудағы ұзақ мерзімділігі және айтарлықтай құнымен шарттастырылған.
Үймерет деп табиғатымен ерекшеленген, тұрғындық және тұрғындық емес, басқа да мақсаттарда дербес қолдануға арналған азаматтар мен заңды тұлғалардың, Қазақстан Республикасының, Қазақстан Республикасының субъектілерінің, муниципалды құрылымдардың меншігіндегі жылжымайтын мүлік кешенінің бірлігін (тұрғын ғимараттың бөлігі, тұрғын ғимаратпен байланысты басқа да жылжымайтын мүлік объектісі) айтады.
Тұрғын үймереттерге үнемі өмір сүруге қолайлы ғимараттар жатады. Тұрғын үй Кодексі бойынша, тұрғын үй деп жылжымайтын мүлік болып табылатын, азаматтардың тұрақты тұруына жарамды (орнатылған санитарлық және техникалық ережелер мен нормаларға, заңнаманың өзге де талаптарына сай келетін) оқшауланған бөлмелер танылады.
Үймеретті тұрғындық деп тану тәртібі мен тұрғын үйдің сай болуы тиіс талаптары ҚР Тұрғын үй кодексіне сәйкес ҚР Үкіметімен, басқа да мемлекеттік заңдарға орнатылады.
Тұрғындық үймереттерге: тұрғын үй, тұрғын үйдің бөлігі; пәтер, пәтердің бөлігі; бөлме жатады.
Тұрғын үй деп бөлмелерден тұратын, сонымен қатар азаматтардың өмір сүруімен байланысты тұрмыстық және өзге қажеттіліктерін қанағаттандыруға арналған қосымша көмекші бөлмелерден тұратын индивидуалды анықталған ғимарат танылады.
Пәтер деп көп пәтерлі үйдегі орналасқан жалпыға ортақ қолданыстағы бөлмелерге тікелей қол жетімділікті қамтамасыз ететін, бөлмелерден және азаматтардың өмір сүруімен байланысты тұрмыстық және өзге қажеттіліктерін қанағаттандыруға арналған қосымша көмекші бөлмелерден тұратын шеттетілген құрылыс танылады.
Бөлме деп азаматтардың тұрғын үйде немесе пәтерде тікелей өмір сүру орны ретінде қолдануға арналған тұрғын үйдің немесе пәтердің бөлігі танылады.
Тұрғын үймереттерінде өнеркәсіптік өндірісті орналастыруға рұқсат етілмейді немесе сондай үймеретті тұрғындық емес дәрежеге ауыстырғаннан кейін рұқсат етіледі. Үймереттерді тұрғындық дәрежеден тұрғындық емеске ауыстыру тұрғындық заңнамамен анықталатын тәртіпте жүргізіледі. Тұрғындық үймеретті пайдалану сол үйде тұратын азаматтардың, көршілердің құқықтары мен заңды мүдделерін, өрт қауіпсіздігінің талаптарын, санитарлы-гигиеналық, экологиялық және заңнаманың өзге де талаптарын ескере отырып, сонымен бірге Үкіметмен расталған тұрғындық үймереттерді қолдану ережелеріне сәйкес жүзеге асырылады.
Тұрғын үйлерге меншік құқығы және басқа да мүліктік құқықтар тіркеу туралы заңмен, Тұрғын үй кодексімен, Азаматтық кодекспен қарастырылған жағдайларда мемлекеттік тіркеуге жатады.
Сонымен, тұрғындық деп тұрақты түрде өмір сүруге арналған ғимараттарды атайды.
Тұрғындық үймереттерге оларға меншік құқығы мен пайдалану құқығын иеленудің, сонымен бірге тұрғын үйлермен мәмілелер жасасудың тәсілдері мен негізделулері көрсетілген ерекше құқықтық режим орнатылған.
Тұрғындық емес үймереттер
Тұрғындық емес үймереттер - жеке орналасқан ғимараттар мен құрылғылар түрінде кездеспейтін ғимараттар мен құрылғылардың дербес және нақты анықталған бөліктері түріндегі жылжымайтын мүлік (келісімшарттарға қосымшалармен, ғимараттың қабат бойынша жоспары, жалға берілетін бөлмелері, жалға алынатын ауданы көрсетілетін құрылғылар).
Тұрғындық емес үймереттерге өндірістік, әкімшілік, әлеуметтік, білім беру, мәдени, т.б. мақсаттарға арналған және тұрғындық қор құрамына кірмейтін құрылыстар, құрылғылар, басқадай ғимараттар жатады. Қорытындылай келе, айта кететін жайт - тұрғындық емес үймереттердің құқықтық режимі заңнамада жеткілікті түрде қалыптастырылмаған, бұл өз жағынан келісімшарттар жасасу кезінде ғимараттар мен құрылғыларды реттеуге қолданылатын құқықтық нормаларды пайдалануға әкеліп соғады.
Кондоминиумдар
Кондоминиум тұрғындық және басқа мақсаттарға арналған, орнатылған шекарадағы жер телімі мен онда орналасқан тұрғын үй, сонымен бірге жылжымайтын мүліктің өзге де объектілерін кіріктіретін жылжымайтын мүліктің бірыңғай кешені ретінде анықталады. Оның жеке бөліктері азаматтардың, заңды тұлғалардың, Қазақстан Республикасы, Қазақстан Республикасының субъектілерінің, муниципалды құрылымдардың (үй иеленушілері) меншігінде - жеке, мемлекеттік, муниципалды және басқа меншік формасында болып, қалған бөліктері (ортақ мүлік - шатыр, төселімдер, үй асты бөлмесі, баспалдақтар, лифттер, ортақ құрал-жабдықтар, т.б.) ортақ үлестік меншікте болады.
Кондоминиум құрамына келесідей объектілер кіруі мүмкін: ішіндегі бөлмелер түрлі (екіден кем емес) үй иеленушілердің меншігіндегі бір ғимарат және оның бөлігі немесе бірнеше ғимарат, оған қосарланатын орнатылған шекарадағы жер телімі, жаяу жүруші және көліктік жолдар, бассейндер, су қоймалары, көпжылдық көшеттері, трансформаторлық станциялары, канализациялық құрылғылары, гараждары, тағы да сол сияқты объектілері бар; бірнеше тығыз орналасқан ғимараттар мен құрылғылар - учаскелермен немесе оларсыз бір отбасылық, бақшалық немесе саяжайлық үйлер, гараждар, ортақ жер учаскесі мен инфрақұрылым элементтерімен біріктірілген басқа да объектілер.
Кондоминиумдағы жылжымайтын мүлікке құқық пен онымен жасалатын келісімдер әрекет ететін заңнамаға сәйкес үйді иелену паспортын көрсетумен бірге мемлекеттік тіркеуге жатады. Онымен қатар мемлекеттік тіркеуге кондоминиумның құрамына кіретін барлық жылжымайтын мүлік объектілері жатады (жеке пәтерлер немесе тіпті бөлмелер, жер учаскесі).
Кондоминиумға екі, үш немесе төрт әр түрлі үй иелерінің меншігіндегі төрттен артық емес бөлме кіретін болса, басқаруды үй иелерінің өздері жүзеге асыра алады. Бөлмелердің одан көбірек санында басқаруды мемлекет немесе жергілікті өзін-өзі басқару органдары тағайындайтын тұрғындық-коммуналдық қызмет етулерге тапсырыс беруші қызметіне (ең жақсысы - конкурстық негізде) беру мүмкіндігі болады. Және кондоминиумды басқарудың үшінші нұсқасы - кондоминиумды басқару үшін үй иелерінің меншіктенушілер серіктестігін құруы. Серіктестік кондоминиумдағы бөлмелердің төртеуінен астамын иеленетін үй иелерінің саны екіден кем емес болған жағдайда құрылады.
Серіктестікке кіргісі келмейтін пәтерлер иелері ортақ бөліктер мен тұрғын үйдің коммуникацияларын қамтамасыз ету бойынша шығындарды өтеуден босатылмайды.
Сонымен, кондоминиум жалғыз мақсатпен - онда азаматтар тұрумен - біріктірілген мүліктік кешен ретінде, өзіне жер учаскесін де, ондағы тұрғын және тұрғын емес бөлмелерді кіріктіреді. Ол үйде екі не одан көп иеленуші пайда болғанда өздігінен пайда болады.
Кәсіпорын
ҚР Азаматтық кодексінде айтылады:
Кәсiпкерлiк қызметтi жүзеге асыру үшiн пайдаланылатын мүлiктiк кешен құқық объектiсi түрiндегi кәсiпорын деп танылады.
Кәсіпорын толығымен мүліктік кешен ретінде жылжымайтын мүлік деп танылады.
Кәсіпорын толығымен немесе оның бөліктері сату-сатып алу, кепілдікке беру, аренда және заттық құқықтарды белгiлеуге, өзгертуге және тоқтатуға байланысты басқа да мәмiлелер объектiсi болуы мүмкiн.Мүлiктiк кешен ретiнде кәсiпорынның құрамына оның қызмет етуiне арналған мүлiктiң барлық түрлерi, соның iшiнде үйлер, ғимараттар, жабдықтар, құрал-саймандар, шикiзат, өнiмдер, жер учаскесiне құқық, талап ету құқықтары, борыштар, сондай-ақ оның қызметiн дараландыратын белгiлерге құқықтар (фирмалық атау, тауар белгiлерi) және егер заң құжаттарында немесе шартта өзгеше көзделмесе басқа да айрықша құқықтар енедi.
Сонымен, кәсіпорын - жылжымалы және жылжымайтын заттардан, мүлітік құқықтар мен міндеттерден, ерекше құқықтар мен бірнеше өзге элементтерден тұратын мүліктік кешен. Мұның өзінде кәсіпорын деп кәсіпкерлік әрекетті іске асыру үшін қолданылатын мүліктік кешен танылады және сондай кешен ретінде кәсіпорын бөлінбейтін объект болып табылады.
Мүліктік кешен кәсіпорын деп танылуы үшін нақтылы пайдаланылуы керек, яғни жұмыс істейтін, жүріс үстінде болуы тиіс. Теріс жағдайда кәсіпорын рөлін ерекше құқықтық реттеудің мәні жойылады. Алайда егер кәсіпорын қандай да бір себептермен уақытша пайдаланылмай, бірақ кәсіпкелік әрекетті қайта бастау мүмкіндігімен мүліктік кешеннің бірыңғайлығы сақталса, ондай кешен кәсіпорын деген атауын жоғалтпайды.
Кәсіпорын құрамы үнемі өзгеріске ұшырап отырады (жылжымалы және жылжымайтын мүлік объектілері сатылады және сатылып алынады, соңғылары түрле елді мекендерде, тіпті шетелде болуы мүмкін; дайын өнім сатылады; кәсіпорынның әрекетімен байланысты талап ету құқықтары мен қарыздар іске асырылады; қандай да бір мүлік амортизацияланады және шығарылып тасталады).
Жер телімдері
Жер және жер телімі синоним ретінде жиі қолданылғанымен, негізінде құқық тұрғысынан бір-біріне сәйкес келмейді. Жер ешқандай шектеулер тұрғызылмаған топырақтың беті болып табылуы мүмкін. Сондықтан азаматтық құқықтардың объектісі (соған сәйкес жылжымайтын мүлік ретінде келісімдер заты) болып тек жер телімдері танылады.
Қазақстан Республикасының Жер кодексі тұрғысынан жер телімі - шекаралары орнатылған тәртіпте сипатталған және куәландырылған жер бетінің бөлігі (соның ішінде топырақ қабаты). ҚР Жер кодексіне сәйкес, жер теліміне меншік құқығы заңмен өзгеше көрсетілмесе, сол телімінің шекарасы шегінде орналасқан беткі (топырақ) қабатына, жалпы таралған пайдалы қазбаларға, тұщы жер асты суларына, оқшауланған су қоймаларына, көпжылдық көшеттерге де таралады.
Жер телімінің жылжымайтын мүлік объектісі ретінде пайда болуы үшін кемінде үш шарт орындалуы қажет:
* кәсіби органның жер телімін құру туралы шешімі;
оны жергілікті орынға шығару, яғни жергілікті орында оның орналасу мен шекараларын анықтау;
осы телімнің жылжымайтын мүліктің дербес объектісі ретінде мемлекеттік тіркеу, оған кадастрлық нөмірді беру.
Жер телімін сыйға беруге, кепілдікке қалдыруға, арендаға беруге және басқаша пайдалануға болады, өйткені сәйкесінше жерлер заң негізделуінде айналымнан шығарылмаған және айналымда шектелмеген. Жер телімінің иеленушісі онда ғимараттар мен құрылғылар салуға, қайта құрылыстау немесе бұзуға, өз учаскесіндегі құрылысқа рұқсат беруге құқығы бар. Бұл құқықтар қалалық құрылыс салу және құрылыстық нормалар мен ережелерді, сонымен қатар жер учаскесінің мақсаттық арналымының талаптарын орындау шартымен ғана іске асырылады.
Жер телімі иеленушіден мемлекеттік немесе муниципалды қажеттіліктер үшін сатып алыну жолымен алынуы мүмкін. Онымен бірге жер учаскесі иеленушіден жерді рационалды пайдаланудың ережелерін дөрекі бұзумен жүзеге асқан жағдайда, жеке алғанда учаске мақсаттық арналымына сәйкес емес пайдаланылса немесе оны пайдалану ауыл шаруашылық жерлерінің құнарлылығын едәуір төмендеуіне, немесе экологиялық жағдайдың анағұрлым нашарлауына байланысты сатып алынусыз тартылып алынуы мүмкін.
Жерге қатысты қатынастардың қатысушылары болып азаматтар, заңды тұлғалар, Қазақстан Республикасы, Қазақстан Республикасының субъектілері, муниципалды құрылымдар табылады. Шетел азаматтары үшін белгілі бір мөлшердегі жерлерді сатып алу немесе шекаралық аудандардың жерлерін сатып алуға тыйым салу сияқты шектеулер орнатылады.
Жер телімі жер қатынастарының объектісі ретінде бөлінетін және бөлінбейтін бола алады. Бөлінетіндер - өзара бөліскеннен кейін бөлшектері жеке учаскелерді құрап, дербес айналымға қатыса алатын учаскелер. Бөлiнбейтiн мүлiк дегенiмiз - өзiнiң шаруашылық мақсатын (мiндетiн) өзгертпей бөлуге болмайтын немесе заң құжатында ұйғарылуына қарай бөлуге жатпайтын мүлiк. Құқық объектiлерi ретiнде бөлiнбейтiн заттардың ерекшелiктерi заңдарда белгiленедi.
Қазақстан Республикасының жер қоры нысаналы мақсатына сәйкес мынадай санаттарға бөлiнедi:
1) ауыл шаруашылығы мақсатындағы жер;
2) елдi мекендердiң (қалалардың, кенттер мен ауылдық елдi мекендердiң) жерi;
3) өнеркәсiп, көлiк, байланыс, қорғаныс жерi және өзге де ауыл шаруашылығы мақсатына арналмаған жер;
4) ерекше қорғалатын табиғи аумақтардың жерi, сауықтыру мақсатындағы, рекреациялық және тарихи-мәдени мақсаттағы жер;
5) орман қорының жерi;
6) су қорының жерi;
7) босалқы жер.
Жер телімдерін сату-сатып алу келісімдері жылжымайтын мүлік келісімдеріне жатады, сондықтан жылжымайтын мүлікті сату-сатып алу ережелеріне бағынады. Жер телімдерін сату тек оларды кадастрлық есепке алуға орнатқаннан кейін ғана мүмкін болады; кадастрлық куәландырусыз келісім тіркелмейді.
Тарих және мәдениет ескерткіштері
Жылжымайтын мүлік объектілеріне мәдени мұра ескерткіштерін (тарих және мәдениет ескерткіштері) жатқызады. Мәдени мұра объектілеріне бейнелеу өнері, тарихи оқиғалардың нәтижесінде пайда болған, археология, архитектура, қала құрылысы, өнер, ғылым және техника, эстетика, этнология немесе антропология, әлеуметтiк мәдениет көзқарасы тұрғысынан құндылығы бар, дәуiрлер және өркениеттердiң куәгерлері, мәдениеттiң пайда болуы мен дамуы туралы ақпараттың шынайы қайнар көздері болып табылатын бейнелеу өнері, мүсіндік, декоративті-қолданбалы өнер туындыларымен, ғылым мен техника объектілерімен, материалды мәдениеттің өзге де заттарымен байланысты жылжымайтын мүлік объектілері жатады.
Мәдени мұра объектілері келесідей түрлерге бөлінеді:
ескерткіштер - тарихи тұрақталып қалған территориялы жеке құрылыстар, ғимараттар мен құрылғылар (соның ішінде діни арналымдағы: шіркеулер, шіркеу мұнаралары, часовнялар, костелдер, мешіттер, буддалық ғибадатханалар, пагодалар, синагогалар, дұға ететін үйлер және құлшылық етуге арналған басқа да объектілер); мемориалды пәтерлер; кесенелер, жеке қорғандар; монументалды өнер туындылары; ғылым мен техника объектілері, оынң ішінде әскери; толығымен не бөлігімен жер немесе су астында жатқан адамның тіршілік ету іздері; археологиялық қазбалар;
ансамбльдер - тарихи тұрақталған территорияларды нақты орналасатын оқшауланған немесе біріктірілген ескерткіштердің, қорғаныс, қоғамдық, әкімшілік, саудалық, өндірістік, сарайлық, ғылыми, білім беру арналымдағы құрылыстар мен құрылғылар, діни мақсаттағы ескерткіштер мен құрылғылар топтары (ғибадатханалық кешендер, дацандар, монастырьлар), оның ішінде қала құрылысының ансамбльдеріне жатқызыла алатын елді мекендердің тарихи жоспарлаулары мен құрылыстар бөліктері; ландшафтілік архитектура және бақшалық-саябақтық өнер туындылары (бақшалар, саябақтар, скверлер, бульварлар), қорымдар;
назар аударарлық орындар - адам қолымен жасалған немесе табиғат пен адамның біріккен еңбегі арқылы пайда болған туындылар, соның қатарында халық көркем өндірістері; тарихи елді мекендер орталықтары немесе қала құрылыстық жоспарлау мен салынулар бөліктері; тарихи (оның ішінде әскери) оқиғалармен, атақты тарихи тұлғалардың өмірімен байланысты мәдени және табиғи ландшафттар; көне қалалар, қалашықтар, елді мекендер құрылыстарының қалдықтары; дiни салттарды iске асырудың орындары.
Мәдени мұра объектісін сату-сатып алу мәмілесін мемлекеттік тіркеу жаңа меншіктенуші меншік құқығының шектеулері (жүктемелері) болып табылатын сол объектіні сақтау міндеттерін өзіне алады.
Археологиялық мұра объектілері мемлекеттік меншікте болады.
1.3 Жылжымайтын мүлік нарығы және нарықтық операциялар
Жылжымайтын мүлік нарығы мемлекет, бүкіл әлем нарығында елеулі орын алады. Өйткені экономикалық қатынастардың көпшілік бөлігі жылжымайтын мүлік объектілеріне қатысты жүргізіледі. Бұл өз кезегінде екі жаққа да табыстылық алып келеді, сонымен қатар, жылжымайтын мүлік нарығының дамуына және мүліктік операциялар жүргізу саласындағы мүлік айналымын жақсартады. Ол өз кезегінде, белгіленген шарттар мен мәмлелер негізінде жүзеге асырылады. Сондай операциялардың ең көп кездесетіні, ол - сатып алу-сату қатынастары болып табылады.
Сатып алу-сату шарты бойынша бір тарап мүлікті екінші тараптың меншігіне, шаруащылық жүргізуіне немесе жедел басқаруына беруге міндеттенеді, ал сатып алушы бұл мүлікті (тауарды) қабылдауға және ол үшін белгілі бір ақша сомасын төлеуге міндеттенеді. Сатушы шартта көзделген мүлікті сатып алушыға беруге міндетті. Егер шартта өзгеше көзделмесе, сатушы мүлікті берумен бірге сатып алушыға оның керек-жарақтарын, сондай-ақ нормативтік құқықтық актілерде немесе шартта көзделген, соған қатысты құжаттарды беруге міндетті. Сатушының сатып алушыға мүлікті беру міндетін орындау мерзімі шартта белгіленеді. Заң актілерінде немесе шартта сатып алу-сату шартын бөліп орындау жағдайлары (шартты орындаудың аралық мерзімдері) белгіленуі мүмкін.
Осы мүліктің ережелеріне сәйкес мүлікті ауыстыруды талап етуге немесе шартты орындаудан бас тартуға өзі құқылы болатын жағдайларды қоспағанда, сатып алушы өзіне сатушы берген мүлікті қабылдауға міндетті. Егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше көзделмесе, сатып алушы әдетте қойылатын талаптарға сәйкес, тиісті мүлік беруді және алуды қамтамасыз ету үшін өз тарапынан қажетті іс-қимылдар жасауға міндетті. Сатып алушы мүлікке шартта көзделген баға бойынша ақы төлеуге, сондай-ақ өз есебінен заң актілеріне, шартқа немесе әдетте қойылатын талаптарға сәйкес төлемді жүзеге асыру үшін қажетті іс-қимылдар жасауға міндетті.
Кәсіпорынды сату шарты бойынша сатушы тұтас алғанда кәсіпорынды мүліктік кешен ретінде сатып алушының меншігіне беруге міндеттенеді, бұған сатушы басқа тұлғаларға беруге құқығы болмайтын құқықтар мен міндеттер қосылмайды. Фирмалық атауларды, тауар белгілерін, қызмет көрсету белгілерін және сатушыны дараландыратын басқа да құралдар мен оның өнімдері, оның атқаратын жұмысын немесе көрсететін қызметін пайдалану жөнінде сатушыға тиесілі құқықтар сатып алушыға ауысады. Кәсіпорынды сату шарты мемлекеттік тіркелуге тиіс және тіркелген кезінен бастап жасалған болып есептеледі. Шартқа қол қойылғанға дейін тараптар: түгендеу актісін, бухгалтерлік балансты, кәсіпорынның құрамы мен құны туралы тәуелсіз аудитордың қорытындысын, сондай-ақ несие берушілерді, олар қойған талаптардың сипатын, мөлшері мен мерзімдерін көрсете отырып, кәсіпорынның құрамына енгізілетін барлық борыштың тізбесін жасап, қарауға тиіс. Сатушының кәсіпорынды сатып алушыға беруі өткізу актісі бойынша жүзеге асырылады, онда кәсіпорынның құрамы жөніндегі және кәсіпорынды сату туралы несие берушілерге хабарлау жөніндегі деректер, сондай-ақ берілген мүліктен табылған кемшіліктер туралы мәліметтер және оны жоғалтып алуға байланысты беру міндеттерін орындау мүмкін болмайтын мүліктердің тізбесі көрсетіледі. Өткізу актісінде екі тарап қол қойған күннен бастапкәсіпорын сатып алушыға берілген деп есептеледі. Сол кезден бастап кәсіпорын құрамында берілген мүліктің кездесоқ жойылу немесе кездейсоқ бүліну қаупі сатып алуышға ауысады.
Айырбас шарты бойынша тараптардың әрқайсысы шаруашылық жүргізуді, оралымды басқаруды басқа тараптың меншігіне бір мүлікті екіншісіне айырбасқа беруге міндеттенеді. Айырбас шартына тиісінше сатып алу-сату шартының ережелері қолданылады, өйткені бұл осы мүліктің ережелеріне және айырбас мәніне қайшы келмейді. Бұл орайда тараптардың әрқайсысы иелікті беруге міндеттенетін сатушы деп және айырбастап алуға міндеттенетін сатып алушы деп танылады. Егер шарттан өзгеше туындамаса, айырбастауға жататын мүліктер бір-біріне тең деп ұйғарылады, ал оларды беру мен қабылдап алу жөніндегі шығындарды әрбір жағдайда тиісті міндет жүктелетін тарап жүзеге асырады. Шартқа сәйкес айырбасталатын мүліктер бір-біріне тең емес деп танылған жағдайда бағасы айырбастауға берілетін мүліктің бағасынан кем мүлікті беруге міндеттенген тарап мүлік беру міндетін орындағанға дейін немесе одан кейін бағадағы айырманы тікелей өзі төлеуге тиіс.
Сыйға тарту шарты бойынша бір тарап (сыйға тартушы) басқа тараптың (сыйды алушының) меншігіне затты немесе өзіне немесе үшінші адамға мүліктік құқықты (талапты) тегін береді немесе беруге міндеттенеді не оны өзінің немесе үшінші тұлғаның алдындағы мүліктік міндеттен босатады немесе босатуға міндеттенеді. Сыйға тартушы қайтыс болғаннан кейін сый алушыға сый беруді көздейтін шарт жарамсыз болады. Сыйды беру оны тапсыру, символдық беру не құқық белгілейтін құжаттарды тапсыру арқылы жүзеге асырылады. Жылжымайтын мүлікті сыйға тарту шарты:
1. заңды тұлға сый беруші болған және сыйдың құны заң актілерінде белгіленгенен айлық есептік көрсеткіштен асатын;
2. шартта алдағы уақытта сыйға тартуға уәде етілген жағдайларда жазбаша түрде жасалуға тиіс.
Жылжымайтын мүлікті сыйға тарту шарты мемлекеттік тіркелуге тиіс.
Жалпы пайдалану мақсатында затты немесе құқықты сыйға тарту қайырмалдық деп танылады. қайырмалдық азаматтарға, емдеу, тәрбие беру мекемелеріне, әлеуметтік қорғау мекемелеріне және басқа да сол сияқты мекемелерге, қайырымдылық, ғылыми және оқу мекемелеріне, қорларға, мұражайлар мен басқа да мәдениет мекемелеріне, қоғамдық және діни бірлестіктерге, сондай-ақ мемлекетке жасалуы мүмкін. қайырмалдықты алуға ешкімнің рұқсаты немесе келісімі талап етілмейді.
Рента шарты бойынша бір тарап (рента алушы) екінші тараптың (рента төлеушіге) меншігіне мүлік береді, ал рента төлеуші алған мүлікке айырбас ретінде рента алушыға белгілі бір ақша сомасы түрінде немесе оны ұстау үшін өзге де нысанда қаражат беру түрінде мезгіл-мезгіл рента төлеп отыруға міндеттенеді. Рента шарты бойынша рента алушыға рентаны мерзімсіз (тұрақты рента) немесе өмір бойы төлеу (ғұмырлық рента) міндетін бекітуге жол беріледі. Ғұмырлық рента азаматты өмір бойы асырап отыру жағдайларында белгіленуі мүмкін. Рента шартын нотариат куәландыруға тиім, ал рентаны төлеу үшін қозғалмайтын мүлікті иеліктен айыру көзделетін шарт та мемлекеттік тіркелуден өтуге тиіс. Рента шартында мүлікті ақы төлетіп беру көзделген жағдайларда тараптардың беру және төлеу жөніндегі қатынастарына сатып алу-сату шарты туралы ережелер, ал мұндай мүлік тегін берілетін жағдайларда, егер шарттың мәніне қайшы келмесе, сыйға тарту шарты туралы ережелер қолданылады.
Рента жер учаскесіне, сондай-ақ оны төлейтін етіп берілген кәсіпорынға, үйге, ғимаратқа немесе басқа да қозғалмайтын мүлікке құқық жүктейді. Рента төлеуші осындай мүлікті иеліктен айырған жағдайда оның рента шарты бойынша міндеттемелері мүлікті сатып алушыға ауысады.
Тек қана азаматтармен коммерциялық емес ұйымдар, егер бұл олардың қызмет мақсаттарына сәйкес келсе, тұрақты рентаны алушылар бола алады. Тұрақты рента шарты бойынша рента алушының құқықтары, егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше көзделмесе, қойылатын талапқа жол беру және мұрагерлік не құқық мирасқорлығы тәртібімен заңды тұлғаларды қайта ұйымдастыру арқылы аталған тұлғаларға берілуі мүмкін.
Тұрақты рента әрбір күнтізбелік тоқсан аяқталғаннан кейін төленеді.
Тұрақты рента төлеуші рентаны сатып алу жолымен оны одан әрі төлеуден бас тартуға құқылы. Бұлайша бас тарту рента төлеуші рента төлеу тоқтатылғанға дейін үш айдан кешіктірмей немесе шартта көзделген неғұрлым ұзақ мерзімде жазбаша түрде мәлімдеген жағдайда жарамды болады. Бұл орайда рента төлеу жөніндегі міндеттеме, егер шартта сатып-алудың өзгеше тәртібі көзделмесе, рента алушы барлық сатып алу сомасын слғанға дейін тоқтатылмайды. Шартта тұрақты рентаны сатып алу құқығы рента алушының тірі кезінде не шарт жасалған кезден бастап отыз жылдан аспайтын өзге де мерзім ішінде жүзеге асырылмайтындығы көзделуі мүмкін.
Лизинг шарты бойынша лизинг беруші лизинг алушы көрсеткен мүлікті сатушыдан меншігіне сатып алуға және лизинг алушыға осы мүлікті ақы төлеп уақытша меленуге және кәсіпкерлік мақсатта пайдалануға беруге міндеттенеді.
Үйлер, ғимараттар, машиналар, жабдықтар, құрал-саймандар, көлік құралдары, жер учаскелері және кезкелген тұтынылмайтын заттар лизинг нысанасы бола алады.
Лизинг шартында мынадай талаптар болуға тиіс:
1. Мүлікті сатушының атауы;
2. Лизинг алушыға мүлікті берудің талаптары мен мерзімі;
3. Төлемдердің мөлшері мен мерзімділігі;
4. Шарт мерзімі;
5. Егер шартта лизинг алушының меншігіне мүліктің көшуі көзделсе, осындай көшудің талаптары.
Лизинг шартына сәйкес төленуге тиісті мерзімділік төлемдері мүліктің шарт жасасқан кездегі баға бойынша құнының барлық немесе елеулі бөлігінің амортизациясы ескеріле отырып есептелуі мүмкін.
Үйді немесе ғимаратты жалға алу шарты бойынша жалға беруші үйде немесе ғимаратты жалға алушының уақытша иеленуіне және пайдалануына беруге міндеттеледі. Үйді немесе ғимаратты жалдаушарты тараптар қол қойған бірыңғай құжат ретінде жазбаша нысанда жасалады. Үйді немесе ғимаратты жалдау шартының нысанын сақтамау оның жарамсыздығына әкеп соғады. Кенмінде бір жыл мерзімге жасалған үйді немесе ғимаратты жалдау шарты мемлекеттік тіркелуге тиіс және ол осындай тіркеуден өткен кезден бастап жасалды деп есептеледі.
Үйді немесе ғимаратты жалдаушартында жалдау ақысының мөлшері көзделуге тиіс.Үйді немесе ғимаратты жалдау ақысы шартта үй (ғимарат) алыңының бөлінісіне немесе оның көлемінің өзге көрсеткішіне белгіленсе, жалдау ақысы жалдау алушыға берілген үйдің немесе ғимараттың нақты мөлшері негізге алына отырып айқындалады.
Бұл жылжымайтын мүлік нарығындағы операциялар белгілі бір заңдылыққа негізделгенін көрсетеді.
2. ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК ОБЪЕКТІЛЕРІНІҢ ЖІКТЕМЕСІ
2.1 Жылжымайтын мүлік объектілерін салық салу жүйесін реттеу мақсатында топтау
Жылжымайтын мүлік жіктемесі (classes of fixed property) - салық салу жүйесін реттеу мақсатында жарияланған жылжымайтын мүлік объектісінің типологиясы. Аталған жіктеме меншікке салынатын салықтар мен жылжымайтын объектінің типологиялық жіктелуіне байланысты салық ставка пайызын мемлекет арасында реттеу мақсатында жүргізіледі. Меншікке салынатын салықтар нарықтық экономика жағдайында мемлекет иелігінен алу үшін және жекешелендіру процесінің дамуына қарай меншік қатынастарындағы нақтылы өзгерістермен байланысты едәуір орын алады. Салық салу объектісін анықтағанда және кәсіби істе пайдаланылмаған, меншігінде 1 жылдан кем болмаған, жылжымайтын мүлік сатылғанда қосылған құнға салық салуда оны сату мен құқығы пайда болған мерзім аралығының айырмашылығы болып табылады. Жылжымайтын мүліктің нарықтық құны салық төлеушінің құқығы пайда болған мерзімге бағалаушымен Қазақстан Республикасындағы бағалау ісі Заңына сәйкес анықталады.
Нарықты құнды анықтау процесінде, салық салу мақсатында жүргізілген бағалау қызметі кезінде, төменде көрсетілген жылжымайтын мүлік объектілерінің жіктемесі негізінде жүргізіледі.
1. Табиғи объектілер - табиғаты бойынша жылжымайтын мүліктер
o Жер телімдері (айналыстағы жер телімі, ағымдық жер телімін пайдалану)
o Орман және көпжылдыө өсімдіктер
o Ерекшеленген су объектілері
o Балшық телімдері
2. Жасанды (соғылған) объектілер
o Тұрғындық (азқабатты үймерет, көпқабатты үймерет, жоғары қабатты,үймерет, биік үйлер, кондоминум, подьездер, подьездегі қабат, пәтер, бөлме, саяжай үй)
o Коммерциялық (офистер, мейрамхана, дүкендер мен сауда кещені, қонақ үйлер, жалға беруге арналған автокөлік тұрағы, қойма мен заңды кешендер, ғимараттар мен соғылымдар, меншік кещені негізіндегі кәсіпорын)
o Қоғамдық (арнайы) ғимараттар мен соғылымдар: шынығу-жаттығу, оқу-тәрбиелеу, мәдени-ағарту, арнайы-әкімшілік орталықтары, ескерткіштер, мемориалдық соғылымдар, вокзалдар, теңіз порттары және т.б.
o Инженерлік соғылымдар (коммуникациялық, транспорттық, мелиоративті және т.б.)
Начало формы
Конец формы
Начало формы
Конец формы
Мұндағы жіктеу негізгі қорлардың барлық қолданыстағы ерекшеліктерін көрсетеді, бірақ бұл жіктеме жылжымайтын мүліктің бағалау және құндық ерекшеліктерін зерттеу кезіндегі әсер ететін барлық факторларын қамтымайды.
Жылжымайтын мүлік объектісінің әрбір тобының басты ерекшеліктеріне негізделген және бағалау жұмысын жүргізуге ыңғайлы болып табылатын жылжымайтын мүлік жіктемесінің сипат ағашы әдісі арқылы көрсеткен жөн деп танимыз.
Осы жіктемеге сай жылжымайтын мүлік объектісі мынандай топтарға бөлінеді:
1. Қызметтік мақсатына байланысты:
қолданысқа арналған жер телімдері; табиғи кешендер (пайдалануға арналған); соғылымдар; бөлмелер мен пәтерлер; офистер мен дүкен негізіндегі ғимаратар мен үймереттер; тұрғын жер үйлер, табиғаттағы зәулім үйлер (жер телімі бар); өндірістік бөлмелр, қоймалар; басқалар
2. Шығуына байланысты
Жер алаңдары, бөлек жер телімдері, ғимараттар мен үймереттер кешен, тұрғындық көппәтерлі үйлер, тұрғындық бірпәтерлі үйлер, подъезд (секция), подьездегі қабаттар, пәтер, бөлме, жазғы саяжай, әкімшілік ғимаратар кешені, ғимарат бөлме немесе ғимарат бөлігі.
3. Пайдалануға дайындығына байланысты:
Дайын объекттер; басты жөндеу жұмыстары мен жобалауды қажет ететін объекттер; құрылыстың аяқталуын талап ететін объекттер.
Аталған жіктеу түрлері салық салу жүйесін реттеу саласындағы жалпы ірі топтарға бөлу болып табылады, яғни жіктеудің түрленуі. Ал егер аталған саладағы қолданыстағы жіктеуге оралатын болсақ, оның негізі - типоголиялық ерекшелігіне байланысты жіктеу болып табылады.
2.2 Жылжымайтын мүлік обьектілерін типологиялық ерекшелігіне байланысты жіктеу
Жылжымайтын мүлік объектілерінің топтары:
+ Біріншілік нарықтағы пәтерлер
+ Екіншілік нарықтағы пәтерлер
+ Үй иелігі
+ Офистік жылжымайтын мүлік
+ Қоймалық жылжымайтын мүлік
+ Өндірістік жылжымайтын мүлік
+ Қонақ үйлік жылжымайтын мүлік
+ Саудалық жылжымайтын мүлік
+ Ауыл шаруашылығындағы жер телімі
+ Тұрғындық және жалпы қолданыстық жер телімдері
+ Табиғи қорық қорының және басқа да табиғатты қорғау мақсатындағы жерлер
+ Денсаулықты жақсарту мақсатындағы жерлер
+ Рекреациялық мақсаттағы жерлер
+ Тарихи-мәдени мақсаттағы жерлер
+ Орман шаруашылығы жер телімдері
+ Су қоры жерлері
+ Өндірістік, транспорттық, байланыс және басқа да мақсаттағы жерлер
Пәтерлердің біріншілік нарықта жылжымайтын мүлік жіктемесі
Біріншілік нарықта пәтерлерге танысу үшін біз оларды элит, бизнес және эконом деңгейлеріне бөлеміз. Біріншілік нарықта Кесте №1-де пәтерлерді деігейлерге бөлу ерекшеліктері толық сипатталған.
Кесте 1 -
Сипаттамасы
Элит - деңгей
Бизнес - деңгей
Эконом - деңгей
Құрылыс сипаттамасы
монолитті - каркастық, кірпіштік соғылым
монолитті - каркастық, кірпіштік соғылым
монолитті - каркастық, кірпіштік соғылым, құрылым (панельдік үйлер)
Орналасуы
Орталықта немесе орталыққа жақын ауданда
Орталықта немесе орталыққа жақын ауданда
Мән берілмейді
Үйдегі пәтерлер саны
1 - 30
100 көп
10 көп
Қабаттағы пәтерлер саны
4 дейін
8 дейін
бәрібір
Төбе биіктігі
3 м биік
2,7 - 3 м
2,7 - 3 м
Архитектуралық жоба
индивидуалды
индивидуалды
Топтық
Пәтер ауданы
52 - 400 кв.м.
52 - 400 кв.м.
39 - 100 кв.м.
Паркинг
міндетті
міндетті
мүмкін
Ескерту: Алынған көзі: Классификация объектов недвижимости. xan.com.ua Автормен аударылған
Пәтерлердің екіншілік нарықта жылжымайтын мүлік жіктемесі
Бұл нарықта да біз тұрғын үйлерді үш топқа бөлдік, бірақ топтар саны көрсетілгеннен көп болуы мүмкін, олар жоғары, орта және бастапқы.
Бұл нарықтың ерекшелігі - салынған үйлердің тарихи міндетті деңгейіне байланысты бұл үйлерді жалпы жағдайы және болашақ бағасы анықталады.
... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz