Қазақстан банкілерінің тұрғын үй несиелеу саласындағы тәжірибесі

Жоспар

Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .3
I. Ипотекалық несиелеудің теориялық және құқықтық аспектілері
1.1.Ипотекалық несиелеудің мәні ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .6
1.2.Ипотекалық несиелеудің құқықтық негіздері ... ... ... ... ... ... .15
1.3.Ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибесі ... ... ... ... ... ... 27

II. Қазақстан банкілерінің тұрғын үй несиелеу саласындағы тәжірибесі
2.1.Баспананы қаржыландыру тәжірибесінің экономикалық анализі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...35
2.2. ҚР.да ипотекалық несиелеу жүйесін ендіру ... ... ... ... ... ... ..44
2.3. Ипотекалық несиелеудің Қазақстандық үлгісі ... ... ... ... ... ..52

III. ҚР.ғы ипотекалық несиелеудің даму мәселелері мен болашағы
3.1. «БТА.ипотека» ААҚ.мен ипотекалық несие берудің анализі ... ... ... ... ... ..59
3.2. ҚР.да ипотекалық несиелеудің даму стратегиясы ... ... ... ... 82

Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 87
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 90
        
        Жоспар
Кіріспе.....................................................................
................................3 I. Ипотекалық несиелеудің теориялық және
құқықтық аспектілері
1.1.Ипотекалық ... ... ... ... ... ... ... тұрғын үй несиелеу саласындағы
тәжірибесі
2.1.Баспананы қаржыландыру тәжірибесінің экономикалық
анализі.....................................................................
....................35
2.2. ҚР-да ипотекалық несиелеу жүйесін
ендіру..........................44
2.3. Ипотекалық несиелеудің Қазақстандық
үлгісі......................52
III. ҚР-ғы ипотекалық несиелеудің даму ... мен ... ... ... ... ... ... ҚР-да ипотекалық несиелеудің даму стратегиясы................82
Қорытынды...................................................................
.........................87
Пайдаланылған әдебиеттер
тізімі........................................................90
Кіріспе
Жақын арада ғана қазақстандық қаржы мамандары мен банк ... ... ... әлі де ... ... іске асу ... ... санаулы мамандардың ғана
жалпылама ... ... ал ... ... іс жүзінде ешкім
кездеспеген.
Алайда, Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығының пайда ... мен ... бұл ... жағдай күрт өзгерді.
Біріншіден, жылжымайтын мүлік нарығының кең ... таң ... күні ... ... барлық қозғалмайтын мүлік объектілері жүздеген
миллиард доллар/теңгеге бағалануда.
Екіншіден, талапкерлердің кәсіби мамандануы өсуде.Қазір жылжымайтын
мүлік ... ... ... ... ... мен ... ... басып озатын сөзсіз көшбасшылар бар.
Үшіншіден, нарықтың көпдеңгейлілігі.Бүгінгі таңда жылжымайтын ... ... мен ... емес ... ... мен ... арналған учаскелер, аяқталмаған құрылыс объектілері мен жерді
жалға беру құқығы, бау-бақшалық учаскелер ... ... ... ... жақсы дамып, жұмыс ... ... ... ... үй ... ... кез-келген отбасын қобалжытатын жағдай.
Бұл сұрақтың шешімін Батыс елдерінде ондаған жылдар бойы ... ... ... ... ... ... арқылы табуға болады. Елдегі
потенциал орасан зор. Сонымен қоса, ипотекалық ... ... осы ... ... ... бірнеше сұрақтарды шешу керек.
Ипотека, әрқашан жылжымайтын мүлік ... ... ... ... ... ... сенімді әдісі болып табылады. Нарықтық
қатынастартардың даму шегіне байланысты ... ... ... ... ... өсе түсуде.
Бірақ, ипотеканың дамуы сәйкес экономикалық жағдайларсыз мүмкін емес,
мысалы: залогқа берілетін заттың иесінің ... яғни жер мен ... тек ... ... зат иесі ғана сала ... уақытта ипотеканың нормативті-құқықтық базасы саласында
мәселелер шешіліп жатыр. Коммерциялық құрылымға қызмет ... жаңа ... ... ... ... ... ... ипотекалық несиелендіру
жүйесінің институционалдық ... ... ... қалыптастыру
бағыты бойынша ізденістер жүріп жатыр.Сондай-ақ, жеке дара тұлғаларға
қызмет көрсетуді дамыту жұмыстары да ... тыс ... жоқ ... ... ... ... ... жүйесінің толыққанды
қызмет етуін анықтап, дамыту тек халықтың тұрғын-үй мәселелерін ғана ... ... ... жалпы Республика экономикасына да оң әсерін тигізеді.
Міне, сондықтан берілген тақырып өзекті мәселелердің бірі болып келеді
Дипломдық жұмыстың мақсаты – ... ... ... және ... ... зерттеу.
Дипломдық жұмыстың көздейтін мәселері:
- Экономикалық құбылыс ретінде ипотекалық несиелендірудің мәнін зерттеу;
- Қазақстандағы ипотекалық ... ... ... ... ... мақсатында дамыған елдердің тәжірибесін ашып көрсету;
- ҚР-дағы ипотекалық несиелендіру жағдайын «БТА-Ипотека» ААҚ-н мысалға ала
отырып зерттеу.
Зерттеу ... ... ... ... ... жұмыстың теория-әдістемелік базасы ретінде ҚР-ның заңдылық
актілері, Президент жарлықтары, ипотекалық сұрақтар ... ... ... ... еңбектері, сондай-ақ периодикалық басылым мен
статистикалық жинақтардан материалдар алынды.
1-Тарау.Ипотекалық несиелеудің ... және ... ... ... ... мәні.
Ипотекалық несиелеу – жылжымалы мүлікті залогқа беру арқылы сатып
алушыға ұзақ ... ... ... банктік қызмет.
«Ипотека» термині алғашқы рет б.э.б. VI ғ. Грецияда пайда болды. Ол сол
кездің ... ... ... ... ... белгілі бір жер
иелігімен қамтамасыз ететін болған. Ол үшін ... ... ... ... ... ... қойылып, онда берілген ... сома ... ... ... ... ... ... деген
жазулары болған. «Ипотека» деген атқа ие болған мұндай столбта жер иесінің
барлық келіп түсетін ... ... ... Грек ... ... ... мағынасын білдіреді.
Кең мағынада, жүйе ретінде ... ...... ... ... өзін, капитал нарығынан қаржылық ресурстарды тарту
механизмін, жылжымайтын мүлік ... ... ... көп ... ... ... ... табылады. Сонымен қоса
бұл несие беруші мен қарыз алушының ғана ... ... ... ... құрылысшы, сақтандыру компанияларының және нарықтың
басқа да субъектілерінің қызығушылықтарын ... ... ... ... ... бар болғанына және ипотекалық несие жүйесінің
басқа да блоктарының маңыздылығына қарамастан, оның ... ... ... ... байланысты ипотекалық несиені біз бірнеше
нарықтарда ипотекалық активтерді ... ... ... ... ... ... қатынастардың жүйесі ретінде
қарастырғанымыз дұрыс сияқты.
Бүгінгі таңда экономикасы дамыған ... ... ... қалыптасып,
белсенді түрде дамып келеді.
Ипотеканың негізінде міндеттемелердің орындалуын қамтамсыз ету ... ... ... беруші залогпен қамтамасыз етілген міндеттемені қарыз
алушы орындамаған жағдайда осы ... ... ... ... несие
берушілер алдында салынған мүлік құнынан қанағат алуға құқығы бар.
Ипотека – салынған жылжымайтын мүлік немесе оның ... ... ... ... ... пайдалануында және иелігінде қалатын залогтың бір
түрі.Салынған мүліктің залог ... ... мен ... қалуы
ипотеканың квалификациялық белгісі болып табылады.
Ипотекалық несиені беру техникасы мен жағдайлары көптеген факторларға
байланысты, бірақ басымырақ ... ... ... объектісі –
жылжымайтын ... ... ... ... ... ... табылатындар:
- айналымдағы тауар залогы;
- қайта өңдеу процессіндегі тауар залогы;
- жылжымайтын мүлік.
Айналымдағы тауар залогы – бұл қарыз алушының тек қарыздың белгілі ... ... ... шығатын (шығып отыратын) тауарларды басқа да бірдей
не одан артық сомадағы құндылықтармен ауыстырған жағдайда ғана ... ... ... бар ... білдіреді.
Қайта өңдеудегі тауар залогы – қарыз алушы өзінің өндірісінде ... ... ... ... өнімдерді қайта өңдеуге құқығы бар, бірақ
бұнымен қоса ... ... ... жартылай дайын өнімге, дайын өнім
және тиелген тауарларға таратылады дегенді ... ... ... ... түрі ... ... болып табылады. Бұлар жер учаскелеріне
залог, сонымен қоса мекеме, құрылыс және ... да ... ... учаскелерінің кепілақы затына және жерді пайдалану құқығы болып
кепілақы берушінің жеке ... жер ... ... ... ... пайдалану мен жалпы жеке меншіктегі жер үлесі табылады.
Кәсіпорын немесе жалпылама ретінде басқа да мүлік кешенінің ... ... ... ... ... ... кепілақы құқығын
береді: талап ету құқы мен басқа да құқықтар. Егер заңмен ... ... ... ... ... ... ... алынғанға да құқы
бар.
Банкрот болуына байланысты, іс қозғалған немесе тарату туралы шешім
қабылданған ... үшін ... ... ... ақшалай міндеттемелермен ... ... егер оның ... ... ... құнының жартысынан кем
болмаған жағдайда.
Ғимарат, құрылыс сияқты жылжымайтын мүліктің ... ... сол ... ... жер учаскесінің және сол ... ... бір ... ... үй мен ... ипотекасының да өзіне тән ... ... үй мен ... ... ... құрылыс, күрделі жөндеу
жүргізу үшін берілетін қарыздар.
Тұрғын үй мен пәтерлердің ипотекасының объектісі болып табылуы үшін
меншік иесі мен оның ... ... ... тұрып, сол ғимаратта бекітілген
нормалар бойынша тиісті тұрғын аудандары болуы шарт.
Ипотека ... ақша ... ... ету үшін соның ішінде
несиелік келісімдер бойынша міндеттемелерді қоса алғанда.
Бұрыннан келе жатқан міндеттемелерді ... ... ... ... ... қазіргі кезде тәжірибелік мағынасын жоғалтқан,
өйткені төлем кризисі жағдайында жақсы ... ... табу өте қиын ... беруші кепіл берушінің төлем қабілеттілігін тексеру мүмкіндігінен
айырылады.
Міндеттемелерді қамтамасыз ету әдісі ... ... ... ... түсіндіріледі: Ипотеканың заттық- құқықтық
сипаты бар, банктік кепілді, бір адамның жауапкершілігін өз ... ... ... ... ... алушы тұлғаға сенеді. Ал кепілдік
міндеттемеде қарыздарды өтеуді қарыз адам емес зат ... ... ... ... ... ... Кепілмен
қамтамасыз етілген міндеттеме басқа да несие берушілер алдында салынған
мүлік құнынан қанағат алады.
Қарыз алушы үшін ... ... ... ... ... мүлік
құқығынан айырылу қорқынышы арқылы ынталанады.
Жылжымайтын мүлік несиені қамтамасыз ету үшін пайдаланылады, ... бір ... ... ... ... табылады. Ипотекалық
несиенің қызмет ету мерзімі 20-35 жыл. Кепілге ... ... ... ... ипотекалық жүйе деп те аталады. Ипотекалық жүйе
өзіне ипотека бойынша шарт ... ... ... ... ... ... және ол бойынша әрбір кезеңге қарыздарды
біріктіретін экономикалық және заңдылық жүйесі.
Ипотекалық ... ... екі ... ... шаруашылық
субъектілері мен халыққа ипотекалық несиелерді беру.
Екінші деңгейлі нарықтарда ипотекалық несиелерді сату, ол несиелеуге
керекті қосымша ресурстарды тартуды ... ... ... көбінесе ипотекалық банктер жұмыс істейді. Екінші
бағытпен мүлік ... ... ... ... ... ... ... және ипотекалық банктің базасының негізінде өз
атына құнды қағаздар (облигация) шығаратын қаржы ... мен ... ... Құнды қағаздардың өтімділігі жоғары болады, себебі деп ... ... жүйе ... ... ... шарт жасауды, жылжымайтын
мүлікпен қамтамасыз етілген және инвестицияға ұзақ ... және ... ... ... ... ... компанияларының міндеттемелеріне шет елде мемлекет кепіл
болады, ол оның сенімділігін арттырады.
Ипотекалық нарық – банк және ... да ... ... ... ... және ... ... үшін қаржылық активтерді
нарықта ... ... ... ... ... ... – қор нарығының ... ... ... ... ... сегменті негізінде қалыптасады. Ипотекалық
несиелеу нарығы ... және ... ... деп бөлінеді.
Бірінші деңгейлі нарықта несие беруші мен қарыз алушы бір-бірімен
сөзсіз келісім-шарт қатынастары негізінде ... ... ... ... ... ... коммерциялық немесе ипотекалық банк азаматтарға
несие береді. Бірінші деңгейлі нарықтағы субъектілер арасында қатынастарды
құратын негізгі ... ... ... ... табылады. Бұны закладной
(қарыздық міндеттеме) деп те атайды. Несиелік келісім-шартқа ... ... ... ... ... ... ... берілген
жағдайдағы жылжымайтын мүлік кепілі несиелеудің негізгі шартына жатады.
Қарыз алушы мен ... ... яғни ... алу түріне және закладной
формасына клиенттердің мүліктік жағдайы мен жалпы ... ... ... ... ... ... ... қарыздық капитал
нарығының жалпы жағдайы және тағы басқа ... ... әсер ... ... ... ... қатынастарды былай көрсетуге болады.
1-сурет
Клиент банктік несиелік келісім-шартқа отырып, несие сомасын ... ... мен ... үшін ... ... бойынша өзіне
міндеттеме алған соң, ол ... ... ... ... ... ... ... банк туралы былай айта алмаймыз. Банк
өзінің ипотекалық нарықтағы қызметін тиімді ұйымдастырып, қамтамасыз ... ... ... екі ... ... ... ... асырып,
закладнойлар (қарыз міндеттеме) портфелін толтыру болса, екіншіден,
клиенттерге ... ... ... ресурстарын толықтыру.
Бұл мәселені шешу үшін банктің өзінің портфелінен ипотекалық нарықтың
маманданған басқа ... ... ... ... ... амалы жоқ. Басқа инвесторларға өзінің закладнойларын ұсыну–
бірінші деңгейлі ... ... ... нарыққа өтетін көпір болып
келеді, оның ... ... ... ұйымдастырылады.
Екінші деңгейлі нарық – бұл ... ... ... ... деңгейлі нарықта арнайы құнды ... ... ... ... пайыздық табыс алуға құқықтар сатылады. Оны ... алу ... ие ... ... ... ... негізгі субъектілеріне
жататындар:
- Ипотекалық несие берумен айналысатын ипотекалық банктер мен басқа да
қаржы-несиелік мекемелер;
- Ірі эмиссионды – ... ... Олар ... ... ... ... ... олардың әр түрлі құнды
қағаздарының орнына эмиссияны ... ... ... ...... ... құнды қағаздарды
сатып алатын банктер, зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары,
азаматтар кейпіндегі инвесторлар;
- ... ... ... ... делдалдар.
Схемалық түрде екінші деңгейлі ипотекалық нарықтың қызметін ... ... ... ... ... ... құнды қағаздардың
несиелік тәуекелінің болуы, ипотекалық пулмен қамтамасыз ету деңгейі сияқты
әр түрлі сипаттамалары бар.
Берілген нарықтық қызмет ету мен ... ... ... ... тұтынушыға деген несие ресурстарының арзандауы, бұл берілген ... ... ... үшін ... ... арзандауына банктің ипотекалық ... ... ... беру ... ... ипотекалық
несиелерді қайта сатып алу жолымкен қол жеткізіледі.
Ипотекалық нарық та тауар болып ... ... Ол ... ... ... ... мүлікті сатып алуды қаржыландыру үшін
беріледі. Қарыз алушының несиені қайтаруын ... ... ... ... ... ... етеді. Басқа да несиелер сияқты берілген тауардың
мынадай негізгі сипаттамалары бар: несиелеу мерзімі, пайыз мөлшері, несиені
өтеу ... ... ... ... талаптар.
Ипотекалық нарықтың көлемі үй ... ... ... төлем қабілеті бар сұраныспен анықталады. Ипотекалық нарықтағы
сұранысты отбасы тұтынушылары қалыптастырады. Үй ... ... ... ... ... ... көзі болып табылады.
Өздерінің тұтыну стандарттары мен болашақ табыстарының деңгейіне ... ... ... ... табыстарына сүйене отырып, дәл
қазір көп мөлшерде тұтынғысы келеді.
Берілген сұранысты қанағатттандыру мүмкін болмаған ... ... ... бойы ... үйге ... пайдалану қажеттігі туатын еді.
Осылдайша ипотекалық несиелеудің нарықтық қатынастар жүйесіндегі ... үй ... ... табыстары мен жинақтауларын ... мен өмір ... ... ... ... ...
қайшылықты шешу.
Тұрғын үйдің өте қымбат болуына байланысты пайда болатын ағымдық
табыстар мен ... ... ... ... ... ... несиені пайдалануды талап етеді.
Клиент банкпен келісім-шартқа отырып, несиені қайтару мен оны
пайдаланғаны үшін ... ... ... ... соң ол ... қарым-қатынас жасау қажеттілігін азайтады.
Тұрғын үйге байланысты ... ... ... ... ... етуі ... банктердің капиталының өтімділігін
қамтамасыз етіп, айналымдағы ақша ... ... ... мен ... ... ... қайта бөлінуіне оң әсер етіп, ... ... ... тұрақтандырады.
Бұл жағдайларда ипотекалық несиелеумен айналысатын банктердің несие
ресурстары көп шектелмеген, олар ... ... ... операцияларды
жүзеге асыру арқылы қайтадан жіберіп, жаңа несие беруге ... ... ... ... ... ... ... етуі екінші деңгейлі
ипотекалық нарықтың жоғары дәрежеде дамуын көрсетеді.
Қазақстанда ипотекалық несиелеудің пайда болуы мен дамуы ... ... ... ... мекемелер жүйесін қалыптастырумен байланысты. Ипотекалық
несие дегеніміз шаруашылық субъектілері мен халықты ... ... және ... ... ... ... беру ... қызмет
ететін мекемелердің жиынтығы.
Ипотека жер бойынша кадастрде ипотекаға берілетін заттың орналасу
жері бойынша тіркеледі. Кадастр – ... ... ... территорияның ,
жердің азғантай бөліктері мен ірі ... ... ... ... ... ... ... немесе салынбаған жылжымайтын
мүлікті оңай дараландырып, оны басқа мен шатастырып алу ... ... ... жер ... тіркеу закладной түрінде
жылжымайтын мүлікке кепіл құқығының пайда ... мен ... ... ... ... Осындай келісімдерді жер бойынша кітапқа
енгізгенде онда мыналар болуы тиіс: кепілақы құқығының түрі, қарыз ... ... ... ... ... ... ... ететін сомасы,
пайыздық мөлшер және тағы ... ... ... үшін ... ... сияқты қосымша талаптар.
Берілген материалды қарастыру ... біз ... ... қамтамасыз етудің бір түрі деп және бұнда кепілақы кепілақы
алушыға кепілақыны ... ... ... ... салынған
жылжымайтын мүлік есебінен қанағат алуға құқық береді.
Кепілақы объектісі ретінде жылжымайтын ... ... ... ... мен өсу ... ... және тұрақты бағасымен
ерекшеленеді.
Жылжымайтын мүліктің физикалық сипаты ... ... ... ... иелігіндке қалдырып, пайдалануға мүмкіндік береді.
Ипотекалық несиелеу түсінігі үш жағдайдан тұрады:
- ... ... көп ... ... ... 10-30 ... ... тұрғын үй сатып алуға не салуға беріледі;
- Алынған ... үй ... ... ... несиені төлемеген
жағдайда меншік тәркіленіп, несиені қайтару үшін сатылады.
Ипотекалық несиелеу тәртібі оның ... ... ... ... ... (қауіпсіздігін) қамтамасыз етеді, несие беруші
банкке несиелік ресурстарды қайтармау қауіпсіздігінен сақтап, ұзақ ... ... алу ... ... база ... ... несиелеудің құқықтық негіздері
Жылжымайтын мүлікпен операцияларды жүзеге асыру үшін ... ... ... ... ... ... нормалар қажет.
Кепілақылық құқықтың орталық көзі болып Қазақстан Республикасының
Азаматтық кодексі ... ... ... ... ... ... ... асыруда ең көп тәжірибесі бар тұрғын үй
құрылыс банкі мен Лариба-банк. Бірақ өкінішке орай тұрғын үй құрылыс ... ... тап ... байланысты Банк центр кредитке қосылып,
ипотекалық несие беруді тоқтатып, жеке мониторингпен айналысатын ... ... ... ... өте ... ... ... 3 жылда не бары 100
несие берген және тек банктің ... ... ... ғана ... ... ... үй жинақ банкісінің» ... ... 23 ... 1995 жылы ... ... Президентінің
«Жылжымайтын мүлікті ипотекалау туралы» заң күші бар жарлығы қабылданды.
Ол мүлік ипотекасын ... ... ету ... ... ... ... қатынастарды реттейтін Қазақстандағы негізгі нормативті акт
болып табылады.
Сол уақытта келесі негізгі нормативті құжаттар қабылданған:
1). Қазақстан ... ... 22 ... 1995 жылы ... заң күші бар ... қабылданды. (Қазақстан Республикасы
заңдылықтарымен ... ... ... ... ... ... 01.07.98ж №259-1, 10.07.98ж №283-1, 11.05.98ж №381-1 )
2). Қазақстан ... ... 22 ... 1995 ... ... ... және онымен жасалатын шарттарға құқықтарды
тіркеу» туралы заң күші бар жарлығы
3) Қазақстан Республикасы ... 6 ... 1996 жылы «Жер ... ... және ... несиені қамтамасыз ету үшін жерді
пайдалану құқықтары туралы» Қаулысы
4) Жер учаскелеріне ... ... ... ... ... ... бұл құқықтарды беру үшін жүргізілетін акт пен келісім-шарттарды
формалары (Жер заңдылығымен қарастырылған) сондай-ақ:
а) Қазақстан ... ... 6 ... 1996 жылы №711 «Жер
учаскелеріне кепілақы тәртібін бекіту мен ... ... ... ... ... пайдалану құқықтары туралы» қаулысы;
б) Қазақстан Республикасы Үкіметінің 7 маусым 1996 жылы №720 ... ... ... ... ... ... қызметкерлерге жер учаскелерін
беру тәртібі туралы» қаулысы;
в) Қазақстан Республикасы Үкіметінің 22 ... 1997 жылы ... ... меншік иелеріне жер учаскелерін беру ... ... жеке ... құқығы» түсінігінің енуі ипотеканың дамуына әсер
етеді, ... ... ... ... ... ... ... жылжымайтын мүлікке шаруашылық иелік ету құқы жатыр.
Жерге жеке меншік азаматтар мен ... емес ... ... ... жер ... ... ... және төз қалауынша
жүзеге асыруына Қазақстан Республикасы заңдылығымен ... ... ... ... ... жеке ... жеке ... жүргізетін, мал
шаруашылығымен айналысуға және ... ... үшін ... ... мүмкін.
Азаматтардың және мемлекеттік емес заңды тұлғалардың жеке меншігінде
құрылысқа арналған немесе салынған өндірістік және ... ... ... ... үй ғимараттары, жерді қоса алғанда, ғимараттарға қызмет етуге
арналған жер учаскелері болуы мүмкін.
«Кондоминимум» түсінігне де анықтама бере ... жөн. ... ... ... ... ... Онда ... мүліктің
бөлек бір бөліктері, оның ішінде жеке жер ... ... ... және ... ... меншігінде болады.
Ал бөлек меншікке кірмейтін жылжымайтын мүліктің бөліктері ... ... ... ... ... ... ... меншік
құқығында жылжымайтын мүлік бөліктерінің меншік иелеріне ... ... ... ... ... ... мүмкін.
Мұндай меншік формасын қолдану, яғни пәтерлер мен ... ... ... меншік иелерінікі болуы мүмкін, егер ... ... ... ортақ бөліктері, сондай-ақ үйге тиесіліжер учаскесі осы
пәтерлер меншік иелеріне меншік құқығында ... ... ... ... ... ... жер ... ғимараттар орналасса, онда осы ... ... ... ... оперативті басқару) өзіне меншік құқығын
немесе осы ғимараттармен алынып жатқан жер учаскелерінің бөлінетін бөлігіне
тұрақты жерді пайдалану ... ... ... ... иесі ... ... жылжымайтын мүлікті иеленуге, пайдалануға және өз көзқарасы
бойынша жүзеге асыруға, тиісті ғимараттарды жоюға құқы бар, егер ... акт ... ... ... ... жер учаскелерін
пайдалану жағдайына қайшы келмесе.
Бірнеше пәтерлер мен тұрмыстық емес ғимараттар орналасқан үй бойынша
жер ... ... ... ... иесіне беріледі.
«Сервитут» сөзінің де өз орны бар. Сервитут – жеке ... ... ... пайдалану құқығында болып табылатын жер учаскелеріне азаматтар мен
заңды тұлғалардың ... ... ... ... ... ... пен ... пайдалану құқы бойынша ипотекалық
несиені қаматамасыз етуде кепілақы берушілер болып ... ... жеке ... құқығында жер учаскесі бар жеке және мемлекеттік емес
заңды тұлғалар;
b) жер учаскесіне жерді пайдалану құқы бар жеке және ... ... ... ғимарат, пәтерлердің кепілақы келісім-шарт жасасқан соң күшіне
енеді. Келісім ... ... оның ... ... ... бекітуге әкеледі, субъектілер арасында өзара әрекеттестік
тудырады, ... ... ... ... ... онымен жасалатын тиісті ... ... ... ... ... келісім-шарт жазбаша түрде бекітіледі, кепілақы беруші
мен кепілақы ... және ... ... ... ... беруші қарыз
алушы болмаса) қолы қойылады.
Ипотека құқы ипотекалық келісім-шарт ... ... ... пайда
болады. Ипотекалық келісімді нотариалдық куәландыру екі жақтың қалауына
байланысты жүзеге асырылады.
Ипотекалық келісім-шарттың субъектілері болып табылатындар:
a) ... ... тың ... ... ... ) және (кепілақы
ұстаушы ) – заңды және жеке тұлғалар;
b) Тіркейтін орын;
c) Біртекті кепілақылық реестрді ұстаушы.
Ипотекалық келісім-шартта ... ... ... ... беруші мен кепілақы ұстаушының мекен-жайы, сондай-ақ
заттық тапсырушының, егер кепілақы беруші қарыз адам ... ... ... ... оның ... мен ... салынған жылжымайтын мүліктің орналасуы мен описі;
- кепілақы берушінің ипотекаға берілетін жылжымайтын ... ... екі ... ... болмасын арызы бойынша ипотекалық келісім-
шартта заңмен тыйым салынбаған келісімге келуі сияқты басқа да
жағдайлар.
Кепілақы ... ... ... ... ... алынған табыстарын,
өнімін, қарыздық міндеттемеде басқа тәртіп ... өз ... ... құқы бар. ... ... келісімі бойынша кепілақы беруші
ипотека затын өз бетінше пайдалануға құқы бар: мүлікті шаруашылық ... ... беру ... ... шектелмесе).
Ипотека затын мұра бойынша беру үшін кепілақы ... ... ... ... ... ... заң ... оған жеке меншік
құқығын доғару, сот бойынша тәркілеу жағдайында кепілақы беруші ... ... ... ... ... ... ... келтіруге
немесе басқа да жылжымайтын мүлікпен ауыстыруға құқы бар.
Кепілақы беруші зақымданудан ипотека затын оның толық ... ... ... ... ... ... ... 1-ші тұлғалар тарапынан
талаптар менн ... ... ... Ипотека затына ... ... ... ... ... кепілақы ұстаушыны хабардар ету
керек, сондай-ақ ипотека затын бөтен ... ... ... ету ... ... құжат бойынша және фактілі ипотека затын сақтау
жағдайын, шартын, көлемін тексеруге құқы бар; ... ... ... ... оның жағдайын төмендету қаупін төндіретін әрбір ... ... қол ... ... ... ете ... бойынша келісім-шарт кепілақы берушінің айтарлықтай әрекет
еркіндігін қарастыруы мүмкін:
- салынған мүлікті міндеттеме бойынша қарыз алушыға ... ... ... жалға беру;
- кепілақы ұстаушының құқықтары ипотекалық куәлікті беру арқылы
бекітіледі. Ипотекалық ... ... ... ... ... ... қағаз болып табылады:
- негізгі міндеттемелерді орындауды алуға;
- ... ... ... ... міндеттемелерді орындау
мақсатында төлетіп алуға шақыру.
Ипотекалық ... бір ... ... ... ұстаушыға
беріледі. Ипотекалық келісім-шарттың барлық экземплярларында ипотекалық
куәлікті берілгендігі туралы белгі жасалады.
Ипотекалық ... беру мен оның одан әрі ... ... беріліп
отырылуы үшін ипотеканың заты болып табылатын жылжымайтын ... ... ... ... ... құқықтарды тіркеу бойынша
бекітілген тәртіпте мемлекеттік тіркеуден өтуі керек.
Ипотекалық куәлік бойынша ... беру ... ... ... ... беру туралы жазуларды енгізіп, ипотекалық куәлікті
осы тұлғаға беру ... ... ... ... ... ... куәлікте көрсетілген кепілақы
ұстаушының қолы болуы тиіс.
Ипотекалық куәлік оны ... ... ... ... ... ... ... арасында несиелік келісім-шартты немесе басқа да
міндеттемелерді ... ету ... беру ... салынуы мүмкін.
Ипотекалық куәлік кепілақымен ... ... ... ... ... ... ... ипотекамен
қамтамасыз етілген негізгі міндеттеме бойынша құқықтарды оған беруін ... ... ... құқықтарды аударуға бас тартқан жағдайда ипотекалық
куәліктің кепілақы ұстаушысы ол құқықтарды соттық негізде ... ... ... ... ... ұстаушысы немесе сотпен ипотекалық
куәлікке құқық аударылғанда ипотекалық ... ... ... ... ... ... затын төлетуге құқы бар.
Ипотеканы жүзеге асыру нәтижесінде алынған сомалар ипотекалық ... ... ... өтеу үшін айналымда жүреді, ал қалған сома
ипотекалық куәлікті ... ... ... ... куәліктің
кепілақы ұстаушысы мен кепілақы берушінің арасындағы келісім ... ... ... ... беру ... жазу ... мүмкін. Ол
кепілақы ұстаушыға белгілі уақыт өткеннен ... ... ... ақшадан ипотекалық куәлікпен кепілақылық ... ... ... ... қалу үшін ... ... ... міндеттеме әрекет ету мерзімінде қарыз алушы салынған
жылжымайтын мүлікті ... ... мен оған ... ... ... оған ... ... жүктелуі керек. Сондықтан
келісім-шартқа бұл бөлімде қарыз алушының келесідей міндеттері жүктеледі:
- кепілдік болып табылатын ... ... ... ... ... салынған мүлікті сақтандыруға қолдау көрсерту, несие берушінің өрт,
дауыл сияқты мүлігіне зақым келсе жапа шегуден сақтау үшін;
- мүлікті әрқашан да ... ... ... мүлікке ірі өзгертулер енгізбес бұрын несие берушіден рұқсат сұрау.
Осы міндеттемелердің қайсысын болса да орындамау қарыз алушының ... ... ... ... ... жағдай болғанда қарыз алу
бойынша құжаттар аз уақыт қана қызмет етеді (30 күн), осы ... ... ... ... міндеттерін орындап, қарыз міндеттемелеріндегі
ауытқуларды қалпына келтіруге мүмкіндік бар. Ал егер ... ... ... ... ... қарыздық міндеттемені қайта сатып алу мен ... ... ақша ... ... құқы ... несие беруші өз несиесін қайтаруц мерзімін ұзарта алады
деген баптарды қосады. Бұл несие беруші ... ... ... ... ... жыл бойы бөлшектеп төлеуге қарамастан
қарыздың барлық ... тез ... ... ету. Егер ... ... мен ... ... онда несие беруші төлемдерді ... ... ... ... тура ... ... басқа жағдайлары – егер қарыз ... ... ... ... ... ... ... мүлікті өз қамқорына алады.
Міндеттемелерді бұзу – ... ... ... ... ... ... салықтар мен сақтандыру премияларын төлемегенде немесе
мүлікке қажетті жөндеу жұмыстарын ... бас ... ... несие
беруші онымен берілген кепілдікті (жылжымайтын мүлік түрінде) қорғау
шараларын қолдана алады.
Мұндай ауытқуларды ... ... үшін ... ... ... ... қарыз сомасына қосылады, не болмаса тез арада қарыз адамнан
төленіп ... ... ... ... ... ... қорды (жабық шот
немесе 3 жақтан шот) ... ... ... ... төлеумен
сақтандыру премияларын төлеу үшін қамтамасыз етуді талап етеді.
Кепілақыға несие ... ... ... ... ... ... салықты жабу үшін ақша қаражаттарын аударатын қор ашады, ол
қарыз адамның ... ... ... мүлікке арест құқығын берген
күннен бастап есептеліп, ағымдық ... ... ... жалғасады.
Егер жаңа сақтандыру полисі жаңадан сатылып алынса, сақтандыру
премияларын төлеу үшін қор ... ... ... мен ... қорлары
бойынша жылдық жауапкершіліктің 1/12 бөлігін енгізу арқылы ашылады. Сонымен
қарыз адамның несие өтеуі бойынша ай ... ... ... ... ... ... төлеуден және салықпен мақтандыру қорларынан
тұрады.
Жылжымайтын мүлікке кепілақылық несиелеу жүзеге асырылғаннан ... ... ... ... ... алушының қарызды өз мойнына алуына жол
бермеуге тырысады, әсіресе алғашқы қарыз ... ... ... ... ... кейбір несие берушілер қарыздың міндеттемеге мүлікті
иесіздендіру жағдайын ... ... ... ... ... адам
мүлікті басқа адамға сатса және ол өзіне қарызды алуға ... ... ... ... ... ... ... қарыздың толық сомасын қайтаруын
немесе ағымдық пайыз мөлшері бойынша төлеуін талап ете алады.
Көптеген қарыздық міндеттемелер бойынша құжаттарда оларды ... ... ... қарыз толық өтелсе, несие беруші кепілақыны ... ... Бұл ... қарыз алушыға жылжымайтын мүлікке бұрын несие берушіге
берілген барлық құқықтарын білдіреді.
Бұл ... ... ... ... иесі ... ... ... үшін
оның мүлігіне салынған арест құқығын қайтарып ... Егер ... үш ... ... беру актісіне сәйкес берілсе кепілақыны
босату қарыздық міндеттеме және басқа да ... ... ... ... тиіс.
Несие беруші қарыз адамның қарыздық міндеттемесін қайта сатып алу
құқығынан айыруы ... егер ... адам ... ... құжаттарда
қабылданған несиені өтеу бойынша міндеттемелерді не болмаса ... ... ... ... ... ... бірнеше заңдылық актілермен
реттеледі:
- кепілақылық құқықтың орталық көзі ... ... ... ... болып табылады;
- кәсіпорын, ғимарат, пәтерлер кепілақылары жер учаскелері мен басқа
да жылжымайтын мүлікке құжаттар арнайы заңдылық акт ... ... 1993 ... ... мүлікке ипотека туралы» Заң күші
бар Жарлығымен реттеледі;
- Жер учаскелерінің ипотекасына ерекшеліктер мен ... ... ... ... 22 ... 1995 жылғы «Жер
туралы» Заң күші бар Жарлығы;
- Жылжымайтын мүлік ипотекасы да ... ... 25 ... 1995 ... ... мүлікке құқықтар
және олармен жасалатын шарттарды мемелекеттік тіркеу ... ... бар ... ... банк сомасында Қазақстан ... ... заң күші бар ... ... ... ... ... және жылжымайтын мүлікке ипотека туралы» жарлыққа сәйкес
қабылданған.
Ипотеканы несиелеуде ... оны ... ету ... ... ... ... ... өзгешелеу (ерекше заңдылық нормаларды
қолдануды көздейді).
Оның ... ... үшін ... ... ... ... ... жылжымайтын мүлікке заттық құқық– негізгі талапты қанағаттандыру
салынған мүлік құны ... ... ... Бұл ... мәні ... ... ... орындамағанда, мысалы қарыз мерзімінен асып
кетсе несие беруші осы ... ... үшін ... жылжымайтын
мүлік құнынан алады.
Қарыздары бойынша көп уақыт пен мүлікті мәжбүрлеп қалдыру көқп уақыт
пен күшті ... ... ... қоса ... ... мен ... алушыдан шығындар
шығады.
Жылжымайтын мүлікке жеке меншік құқығын беру ... ... ... ... оны ... ... құқығын беру актісі деп
аталады. Қарыздары бойынша ... ұста қалу құқы ... ... ... ... ... беріледі.
Несие беруші ретінде банк немесе басқа несие мекемелері басқа несие
берушілер ипотекамен салыстырғанда ... ... бұл ... ... салу
құқығының жоқ екендігіне сенімді болуы керек, мысалы, иесімен ... Бұл ... ... ... етеді. Қорғаушы заңды иесін
анықтап, қорытынды береді. Қорытындыда осы мүлікке қатысты барлық талаптар
аталуы тиіс.
Жылжымайтын ... ... – бұл ... сатып алу әдісі ... ... ... ... ... ... ... қанағаттандыру
формасы. Өзінің кепілақылық құқығын жүзеге асыруын, яғни салынған мүлікті
төлетіп ... тек сот ... ... ... алады.
Егер қарызды өтемесе, қарыз адамды салынған мүлікті қайта сатып алу
құқығынан айыру ... ... ... ... талдауы
көрсетіп отырғандай оңай процедура емес.
Заңдамаға сәйкес қарыздық міндеттемеде көрсетілгендей қарыз ... ... ... ... құқы бар. Ол ... адамға қарыздық міндеттеме
бойынша қарызды өтеуге және белгілі уақыт аралығында меншікті қайта ... мен сату ... ... ... ... қайта сатып алу мүмкіндігі
бар.
Ипотека жүйесі дамыған елдердің заңдарында ... ... ... сатып
алуға құқығы оны сатқаннан кейінгі 2 айдан 2 жылға дейін деп көрсетілген.
Заңдаманың тағы бір ... ... ... заң ... ... ... Бұл ... кепілақылық құқық объектісі болып
табылады. Бұл норма заңмен нотариалдық тәртіпте жылжымайтын мүлікті тіркеу
жолымен қамтамасыз етіледі.
Жоғарыда ... ... ... ... ... ... мүлікпен жасалатын шарттардың барлық ... ... ... ... ... жағдайда мүлікті
қайта сатып алу құқы мен нақты қарастырылған ... ... ... ... ... ... ерекше мәнге ие болады. Мысалы, азаматтардың
көпшілігінің ... үйі ... ... Заң бұл ... оны алдыңғы меншік
иесінен айыра алмайды, өйткені оның тұратын жері жоқ. Бұл ... ... алу ... айыру процедурасы белгісіз уақытқа созылуы мүмкін, ол
гиперинфляция жағдайында мүлік құнының өзгеруіне әкеледі. ... ... сот ... арқөылы жүзеге асыру процедурасы толық көлемде
жасалмаған. Басқа жағынан тұтынушылардың құқықтарын ... ... ... ... Ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибесі
Екінші дүниежүзілік соғыстан кейін дамыған мемлекеттердің ... ... ... ... ... ... үй ... өсуі ипотекалық несиелеу мен құнды ипотекалық қағаз
нарығының дамуына түрткі болды.
Тұрғын үйді қаржыландыру механизмінің аса маңызды және ... ... ... ... ... ұзақ ... ... несиелеу табылуы
тиіс.
Сонымен бірге келесіні атаған жөн, ипотекалық несиелеу жүйесінің
дамуын іске ... екі үлгі ... ... ... ... үлгі ... ... айналысатын банктерге көмек
көрсетуді қарастырады. Мұндай ... ... ... ... ... ... несиелеу жеңілдіктері және тағы басқа табылады. Негізгі
институттар ретінде жоғары ... ... емес ... ... үлгі ипотекалық несиелеу кепіліне ұйымдастырушылардың
ипотекалық несие ... ... ... етуші институттардың
мемлекеттің қатысуымен қалыптасуын қарастырады. Америкадағы ипотекалық
облигациялар нарығы көлемі бойынша мемлекеттік ... ... жол ... де, ... ... барлық (жалпы) көлемінің 1/3 бөлігін
құрайды. Сонымен қатар, АҚШ-та бұл ... ... ... ... Соңғы
25 жыл ішінде оның үлесі екі есе көбейді, 1975 жылы ипотекалық облигациялар
үлесі 16%-ті ғана ... ... ... ... ... бар. ... жартысынан бастап қазыналық дворян банктері пайда бола бастайды.
Олар қызмет сипаты бойынша ... ... ... ... ... революцияға дейінгі Ресейдің ипотекалық ... ... ... ... ... екі ... ипотекалық банктер – дворяндық жер
банкі және шаруашылық жер банкі ... ... ... ... ... ... , қалалық және губерниялық несиелік ... ... емес ... және ... жер ... Айта ... Ресей ол кезде тұтастай аграрлық мемлекет болған.
Бұл мекемелердің (ипотекалық несиелеу мекемелері) ерекшелігі ... ... ... ... ақшалай емес, облигация түрінде берілетін.
Сонымен бірге ондағы іс жүзіндегі мүше жауапкершіліктерінің ұстанымдары
бойынша несие қоғамдары ... ... ... еске ... ... көрсету барысында несиелік қоғам мен жер банктері үш
тұлғаны қамтиды: қарыз міндеттемелерінің эмитенті, ... ... ... ... (кредитор) несиені қамтамасыз етуге қарыз алушыдан
кепілақы куәләгән ... ... ... ... алу үшін қарыз алушы өзінің орблигацияларын екінші
қайтара нарықта сатқан. 1862 жылынан ... ... ... ... ... ... ... министрлігі мемлекеттік банкке
осы облигациялар кепілінің астына олардың ... ... ... ... беруге рұқсат берді.
Уақыт өте аталған ереже Мәскеулік несие қоғамдастығының ипотекалық
несиелеріне де кең ... Бұл ... ... ... жеткілікті түрде
консервативті болып, олардың тұрақтылығын ... ... ... ... құнының 50-60% түрінде берілген. Дворяндық жер банкінің
кепілақы парақтары эмиссиясының көлемі резервтік және ... ... он ... ... ... ... ... жер банктерінің
облигациялары шетелде сатылып, ... ... ... номиналға ие
болады.
Ресейдің нарықтық экономикаға көшуімен бірге ипотекалық несиелеу де
жаңғыра бастады. 1997-1998 ... ... ең ... Мәскеуде құнды
қағаздардың америкалық жүйесін (mortgage backed securities ... іске ... ... ... ... бастады.
Ипотекалық несиелеудің ірі нарығы ретінде АҚШ ... ... ... ... ... ... ассоциоциялар, коммерциялық
банктер мен арнайы ипотекалық компаниялар ... ... ... арнайы заңнама жоқ, 1930-1970 жылдар аралығында ... ... түрі ... ... ... ... бар және ссуданың іске
асу мерзіміндегі қарыздың негізгі сомасының амортизациясы бар ұзақ мерзімді
(30 жыл) ссуда ... ... ... ... инфляция жағдайларында
пайыз мөлшерлемесінің қобалжуына байланысты ... ... ... ... тарала бастады. Қаржыландырудың арнайы құралдары болған жоқ.
Қарыз несие ... ... ... ... ... ... ... ипотекалық несиелеуге мемлекеттік қолдау ... ... ... 1933 жылы елде ... тұрғын үй әкімшілігі (Federal
Housing Administration – FHA) құрылды. Ол ... ... ... ... несие
бере алатын,бірақ оның негізгі бағыты – несие мекемелерімен ... ... ... FHA арқылы 30-40 жыл ішінде неселердің орта
мерзімін ұлғайтуға және де өтеу коэффициентін 80%-тен 95%-ке ... ... ... жылы арнайы заң (Federal Housing ... Act) ... ... ассоциация құрылды (Federal Homeloan Mertgage
Asociation – Fannie Mae). Оның ... ... ... алғашқы ипотекалық ссуда
берушілерден кепілақыларды сатып алу жолымен ипотекалық несиелеу ... ... ету ... Яғни кері ... мен ... ... ... нарығын құру.
1968 жылы Конгресс Фанни Мэйдің қайта құруын жүргізді. ... ... ... ... ... ... да ... Net
Mertgage Asociation – Ginni Mae), Фанни Мэй жеке ... ... ... Бұған қарамастан, Фанни Мэй 1938 жылдың заңының ... ... ... Мэй акциялары Нью-Йорк қаржы биржасында листингке ... ... 18 ... 13-і ... ... 5-ін
АҚШ Президенті тағайындайды.
Өзінің жарғысына сәйкес корпорация тек тұрғын үй ... ... ... Өзінің пассивтерін ол жеке құнды қағаздарын шығару арқылы және
оларды ішкі мен сыртқы нарықтарға орналастыру арқылы құрады. ... ... Мэй ірі ... айналды. Оған АҚШ-ң кепілақыларының ¼ бөлігі
жатады.
Ұқсас қызметті мемлекеттік ... ... ... ... ... Мак ) ... Ол 1970 жылы Конгресспен
құрылған болатын.
1970 жылы ... ... ... ... ... ... ... қағаздар нарығының қалыптасуына себепкер болды.
1981 жылы Фанни ... ... ... ... ... ... ... жылы " Банкоф Америка" бұл құралдарды ... ... ... болып
табылды. Фанни Мэй мен Фредди Мактің құнды қағаздары АҚШ үкіметі кепіліне
ие ... ... ... ... ... ұстанымдарын және мәртебесін еске
ала отырып, олардың құнды қағаздары өздерінің инвестициялық сапасы ... кем емес ... ... ... ... ... мемлекеттік бюджет ... ... ... ... олармен келісімге келер алдында мұқият
тексеруден өтеді. Ұйым ... ... ... ... ... қояды.
FHA-мен сақтандырылған несиелер қабылданады. Басқа несиелер мүлік құнының
75%-н құрайтын сақтандыруды талап етеді. Фанни Мэй ... ... ең кіші ... ... ең үлкен көлемі – бір отбасылы үйге
200 мың ... ... Мэй әр ... жауап беретін критерийлерді жасап шығарды,
сонымен бірге ... ... ... мен ипотека бойынша төлемдердің
қатынасы.
Бірінші жағдайда Фанни Мэйдің бес жергілікті бөлімшелерінің ... ... ... туралы құжат, қарызды өтеу кестесі және
тағы басқа құжаттар тапсырылады.
Екінші жағдайда бланктік ... бар ... және ... ... ... жиынтығы депозитерийге беріледі, әдетте
оның қызметін сенімділіктің белгіленген ... ... ... қаржы
мекемелері атқарады. Барлық құжаттарды тексеріп, кастодиан кепілақыларды
өзіне қалдырады да, кастодиалдық ... пен өтеу ... ... ... ... ... беру қағаздар түрінде, магниттік тасығыштар түрінде немесе
желі арқылы ... ... ... ... ұстанымы келесіден тұрады: тұлға жыл сайынғы табыс
деңгейімен ... үйді ... ... ... ақшалай оның біраз бөлігін ... ал ... ... ... ... ... төленеді. Бұл
несиенің өтелуі қарыз алушының табысына сәйкес және ипотека ... 15 ... 30 жыл ... ... ... ... ... таза түрде тартпайды, алғы
операциялар жеке капитал есебінен және жедел қарыз есебінен жүргізіледі.
Олар ... ... ... қызмет көрсетеді. Артынша компания мүлік кепілақы
портфелін ірі ... ... ... Бұл корпорациялар құнды
қағаздарды екіншіт қайтара нарықта ірі салымшыларға (зейнетақы ... ... ... ... ұсақ ... (жеке
тұлғаларға) сатады.
Кепілақы портфелін сатудан келіп ... ... ... ... жібереді де, жаңа қарыз береді. Олардың табысы несие ... мен ... ... ... ... ... ... компаниялар несиелерін сатқанымен, олар несиеге қызмет көрсету
жауапкершілігін сақтап қалады. Тұрғын үй ... ... ... ... ... кепілақыларды қамтушы нарықтың бар
болуын қарастырады. Ұзақ мерзімді қаржы ... ... ... ... ... амал ... ... ипотекалық эмиссиялық компаниялардың
америкалық үлгісі көптеген банктерді тартады.
80-жылдары аса тез қарқынмен ... ... ... өсе
бастады. Ұқсас құралдарды енгізуге амал жасаған мемлекеттердің ішінен
Ұлыбритания, Канада, Австралия, Жапония мемлекеттерін ... ... ... бұл ... тек ... ... ... эмиссия 1987 жылы 50 миллион фунд стерлингке National ... PLC ... ... ... ... ... ... 80-жылдардың
басында дағдарыс кезеңінде британдық нарықта эмиссия тоқтатылып, артынан
жағдайы түзетілді. 1996 жылдың ... ... ... бойынша қарыздың
көлемі 10миллиард фунд стерлингті құраған. Америкаға қарағанда Британияда
бұл нарықтың дамуына ... ... ... көрсетілмеген.
Көп жылдар бойы ипотекалық тұрғын үйді несиелеу саласында Англияда
арнайы несие мекемелері – ... ... ... ... ... орртасында ол нарықтың 2/3 бөлігін құраған. Ал ¼ бөлігі банктерге
қараған. Шығарудың жалпы жазбасы ... МБС ... ... ... ... ... қоғамдастығы, сақтандыру компаниясы,
ипотекалық компания атқарады, кепілақы пулдарын құрайды.
Артынан пул заңды ... ... ... SVP ... ... ... бұл ссудалар ұйымдастырушылардың есебіне жатқызылмайды.
Еуропада ипотекаға негізделген облигациялардың ірі нарығы ... ... ... Көп ... ол ... ... үлгі ретінде
танылған. Шығыс еуропа мемлекеттерінде (Венгрия, ... ... ... ... ... осы ... нормативтік
актілерге негізделген. Сонымен қатар германиялық жүйені таза ұлттық деп
айтуға болмайды, негізінде бұл ... ... жүйе ... Бұл ... ... пфандбриф (Pfandbriefe) деп аталады.
Пфандбриф ең ... ... ... ... ... ... қызметін атқарады. Олар немістің ипотекалық ... ... ... ... ... үшін ... олар ипотекалық (Hypothec Pfandbriefe) және ортақ (Offenliche
Pfandbriefe) деп екіге бөлінеді. Бұл ... ... ... алтыншы орында
тұр. Сонымен бірге құрылыс жинақтау жүйесінің алатын орнын да атап өткен
жөн. Бұл ... ... ... ... беру көзі ... ... ... бойынша салымшылар салған қаражат танылады. ... ... ... ... ... ... ... да бере
алады.
Немістің бұл жүйесінің мынадай ... ... ... қаржыландыру капитал нарығына тәуелді емес;
2. ссуда бойынша пайыз ... ... ... де, ... ... ... төлем мөлшері алғашында тағайындалады;
4. басқаларға қарағанда, пайыз ... ... ... жағдайдың
өзінде төлем көлемі төлеушілерге ауыртпалық жүктемейді;
5. жинақ кассаларымен уақытылы төлемдердің іске ... ... ... ... ... және ... ... ұқсастығы келесіден табылады.
Олардың екеуі де банктік санатқа жатқызылады. Олар ... ... ... ... ... ие емес. Сонымен қатар
несиелерді мүлік кепіліне рәсімдеу,оларға ... ... мен ... ... ... ... мемлекеттердегі несиелеу
шарттарының салыстырмалы кестесі
|Мемлекет ... ... ... ... |Пайыз мөлшерлемесі|
|Дания |20-85 % |10-35 |3-4% ... |70-80% |10-25 |3-4% ... |70% |25 ... ... |60% |15 |2-3% ... |70-80% |10-25 |2,5-3% ... |60-70% |20-25 |4-6% ... |80-85% |15-20 ... ... |70% |10-20 |10-20% ... |70-80% |5-15 |15-20% ... ... банктерінің тұрғын үй несиелеу саласындағы тәжірибесі
2.1. Баспананы қаржыландыру тәжірибесінің экономикалық анализі
Қазақстан Республикасының тұрғын үй саласындағы нарықтық қатынастардың
дамуы туралы келісім 1991 жылы ... Сол ... ... үй ... ... ... заң шығарушы актілер ... ... үй ... ... ... алу саясатын жүргізудің нәтижесі
болып тұрғын үйлердің басым ... жеке ... ... ... ... жылы ... үйдің жалпы қорының 91,5 %-і ... тыс ... ... үй қорын жекешелендіруді белсенді ... мен ... ... ... ... ... (КСК) құрудың ... ... қала ... өз ... ... үй ... қызмет
көрсетуді ұйымдастыру мен қаржыландыру жүгін түсірген болатын. Онымен енді
КСК айналысатын болады.
Қазіргі жағдайда мемлекет тұрғын үй ... ... ... тыс ... ... жаңа ... Астана қаласының
құрылысы бола алады. Муниципалдық ... ... ... ... құрылыс секторына көмек көрсетпеуі құрылыс көлемінің
қысқаруына алып келді. Мемлекет іс жүзінде ... ... ... қойды, олардың саны 46 мың адамға жетті. Қазақстан Республикасында
баспана жағдайларын жақсартуды қажет ететін ... саны өсіп ... ... баспана мәселесінің шешілуі тұрғын үйді
бюджеттен тыс қаржыландыру формаларымен, тұрғын үй нысаналарының құрылысын
банкпен несиелеудің ... ... ... тұрғын үй несиелеудің
кең жайылуына арнайы жағдай жасаумен тікелей байланысты.
Бүгінгі таңдағы ипотекалық ... үй ... ... бірнеше
проблемаларға кездеседі. Олардың негізгілері келесі маңызға ие:
- ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеудің қаржылық ... ... ұзақ ... ... ... ) болмауы; депозит
түрінде тартылған ақшалардың ... ... ... ... ... ... және ұзақ ... ресурстарына қол
жеткізе алмауы;
- ішкі қаржы нарығындағы қаржы ... тым ... ... ие ... ... ... ... пайыздық мөлшерлеме бекітіп, оларға несиені
тұтыну мүмкіндігі бар көпшіліктің қол жетпеуі;
- 1999 жылы сәуірінде теңгенің ... ... ... нақты табысқа жетуі; ... ... ... индекстеуінің болмауы; халықтың басым көпшілігінің табысы
(70% дейін) доллардан бөлек теңгемен өлшенуі;
- халықтың төмен төлем қабілеттілік сұранысы;
- ... ... ... ... ... ... үйге, Қазақстан қалаларының көпшілігінде тұрғылықсыз
қозғалымсыздық нысаналарының бағасының ... және ... ... құнсыздануы;
ә) құрылыс ұйымдарының жаңа тұрғын үй салуға қызғушылығының, себебі
жаңа үйлердің бағасы екінші қайтара ... ... ... ... ... ретінде жаңадан салынған үйлердегі пәтерге деген сұраныс ... ... ... ... ... ... ... қамтамасыз етілген халық үшін арналған типтік ... ... ... ұзақ ... ... ... бағытталуы;
в) екінші қайтара баспана нарығында сапасыз тұрғын үйдің елеулі үлесі,
бұл болашақта жаңа құрылыстың аз ... ... ... қысқаруына
әкеледі;
г) ипотекалық нарық субъектілері үшін қозғалымсыздық мүлік туралы
стандартқа келтірілген, жіктелген, ... ... ... ... ... мен сапа және ... жылжымайтын мүлікпен кепілді дербес бағалау институтының дамымауы;
д) жылжымайтын мүлікті, ... ... ... ... мен еңбек
қабілеттілігін сақтандыру жүйесінің нашар дамуы;
е) ипотекалық несиемен жұмыс істеуге дағдыланған банк ... ... ... ... ... ипотекалық несиеге назар
аударып, оны болашағы бар қызмет түрі ... ... ... ... банк ... кездесу Қазақстандағы ипотекалық несиелеудің
қалыптасу және даму үрдісіне ... ... ... ... ... үшін ... экономикасындағы бағдарланған жағымды
тенденциялардан туындайтын біршама негіз қаланған. Айта ... ... ай ... ... 300-ден 1200 АҚШ доллары құрайтын табысы бар
халықтың орта тобының қалыптасуы байқалып ... олар ... ... ... ... ... табылады. Табыстың мұндай деңгейі
шетел компанияларында, мұнай және ... ... ... ... ... және консалтинг фирмаларында қызмет етушілерге тән.
Қазіргі кезде бірқатар кәсіпорындар таратылып, қайта ... ... ... ... жетті. Мұндай құрылымның қызметкерлері
тұрақты табысқа ие. Бұл компания қызметкерлерімен ... ... ... мұндай қарыз алушылар банк қызығушылығын тудырады. Өткенде
статистика бойынша Агенттік ... ал ... ... ... ... ... 5% ... бағдарламаға қатысу
мүмкіндігі бар, өзінің табыс деңгейі бойынша төлеу қабілеттілік ... ... Оған ... ... ... отбасы табысының 30% ипотекалық
несиеге жұмсайды.
Ипотеканың дамуының тағы бір ... ... ... ... ... ... болып табылады. Оның нәтижесінде мемлекеттік емес
зейнетақы қорларының құрылу жүйесі қалыптасып, олардың ақшаларымен ... ... ... басқару бойынша компаниялар арқылы (КУПА-
ЗАБК)) жүйесі құрылды. Үйлесімді ... ... ... ... ... ... бағалауынша жекеменшік зейнетақы қорда 120 ... ... ақша бар) ... ұзақ ... ... үшін ... ұзақ мерзімді ресурс бола алады. ... ... ... ... ... ... ... дейінгі көлемде ақша құюға рұқсат берілген кезде қосымша 12 млн. АҚШ
доллары пайда болады, бұларды банктер ұзақ мерзімді ... ... ... бере ... ... ... артуы мен оларға депозиттердің түсуіне
өзара сақтандыру қорларын қалыптастыру арқылы депозиттерді ... құру ... ... ... ... ... банкі жүргізіп
жатқан жұмыстар себін тигізуі қажет.
Қазақстанның бірқатар банктері тұрғын үй ... ... ... ... ... ... банктер классикалық ипотекалық
несиелеуді жеке жобалар бойынша жүргізетінін де ... жөн. ... ... ... ... ... ... (ААҚ
«Ұлттық банк»);
- банк қызметкерлерін немесе банктің аффилияланған тұлғаларын несиелеу
(«Біріккен банк ... ААҚ ... ... ... ... ... және ... банктің ірі клиентінің қызметкерлерін несиелеу, клиентті несиелеу,
берілген ... ... ... ... ... ... беру
жағдайында ғана ( «Каспийский банк» және ААҚ «БТА-Ипотека»);
- тұрғын үй құрылысын ипотекалық несиелеу ... ... ... ... ААҚ «БТА-Ипотека»).
Қазіргі кезде «БТА –Ипотека» ... ... ... ... ... ... іске ... бастады. Ипотекалық несие ... ... ... ... бере ... ... ... кез
келген азамат бола алады. Бағдарлама 2000 жылдың қыркүйегінде басталды.
Классикалық ипотекалық несиелеу сызбасы бойынша жұмыс кезінде еңбек
шығындары ... ең ... ... ... ... үй мен ... алушының
андеррайтингі кезінде.
Азаматтарды ипотекалық несиелеу саласында белсенді қызмет көрсетуді
ААҚ «БТА-Ипотека» жүргізіп жатыр. Банктің несиелік ... ... ... ары ... берілетін несиелер 40%-н құрайды.
Тұрақты қаржылық базаға ие бола тұра ... ... ... жеке
тұлғаларға ипотекалық несиелеу қызметін көрсетіп келеді. Компанияда тұрғын
үй несиелеудің екі ... іске ... ... ...... ... үйді кепілдікке алу арқылы ... ... алу ... бар ... алу ... ... тұрғын үй несиелері.
Қазіргі кезде компанияда көбінесе жеке тұлғаларды ипотекалық ... ... ... ... Бұл ... ... ипотекалық несиені
төлемеген жағдайда оны шығарумен байланысты ... ... ... ... ... үй, баспана) жалға алу сызбасы келесіден
тұрады. Компания қарыз ... ... ... өз ... алады.
Артынша қарыз алушымен сатып алу құқығы бар ... ...... ... ... ие болу құқығы компанияда қалып, пайдалану
құқығы қарыз ... ... ... алу ... ... сатып алу
келісім-шарты жасалып, пәтер азамат иелігіне өтеді.
Бұл жағдайда екі жақ келесі ... ... ... ... «БТА-Ипотека» қарыз алушы қалаған баспана мен ... ... ... ... ... ... сатып алу келісім-шартын жасайды;
3) жылжымайтын мүлік орталығында екі жақ жекеменшік құқығының компанияға
өтуін тіркейді;
4) компания баспана ... ... ... ... ... қарыз алушымен сатып алу құқығы бар жалға алуға мәміле
жасап, келісім-шарт ... ... ... азаматқа береді;
6) қарыз алушы жалға алу төлемі мен ... алу ... ... ... мегн ... ... ... құқығының өтуі туралы мәміле
жасалады;
8) жылжымайтын ... ... екі жақ ... ... өтуін бекітеді.
Қажетті келісім-шарттарын жасау туралы шешім қабылдамастан бұрын «БТА-
Ипотека» ауқатты клиенттерінен жұмыс ... ... ... ... анықтама
көрсетуді талап етеді. Сонымен қатар, компания тек ғана жариялы табыстарға
ғана бағдар ұстамайды. Бұл оның ... ... ... ... қатаң талаптары арқылы сақтандыруымен түсіндіріледі.
Қазіргі кезде компания балансында 100-ге жуық пәтер бар, оларға жалға
алу ... ... ... ... 3-4 ... жатқызуға болады. Себебі, олар бойынша ... ... өтіп ... ... кепіл депозитінен қажетті соманы сызып тастау
қажеттілігі туындап отырған немесе одан барып шығатын келісім-шартты ... ... ... ... ... ... ... айыппұлды
төлеу мен баспананы босатумен сипатталатын денфольт құбылыстары байқалады.
Банк ұсынып отырған азаматтармен баспана ... ... ... отырып, бірқатар жәйттерді атап өткен жөн.
Атаулы ұсыныстың басты кемшілігі ... ... ... ... алдында қаржылық міндеттемелерін орындамайынша құқықтарының
болмауы табылады.
Банк балансына баспананы ... ... ... ... ... алу мәмілесінің юаяқталысымен сатып алу келісім-шартын рәсімдеу
кезінде қосымша төлем- ... құн ... ... ... ... ... ... мүмкіндігі туындаған кезде компанияда тап
осы баспананы алуға қызығушылығы бар клиент табумен байланысты проблемалар
туындайды, себебі оны іске ... оңай ... ... ... ... айтуынша жалға алу сызбасымен
байланысты қосымша шығындар ақталады, ... олар бұл ... ... төмендеуімен өтеледі.
Жалпы айтқанда, қазіргі уақытта компаниямен іске асырылып жатқан
сызбаны ... заң ... ... ... жағдайында қолданылатын
мәжбүрлі және аралық деп қарастыру керек,. Бұл сызба банктік ... кең ... ... ... ... ... ол ... жоғары
сенімділігі мен халық арасындағы мәртебесін талап етеді. Жалға беруден
басқа «БТА-Ипотека» кепіл ... ... ... ... ... ... Аталған компания алынып отырған баспана кепіліне
несиелеу бойынша біршама тәжірибе жинады. Несиелеу ... ... ... ... 10 ... дейін;
- несие сомасы – алынған пәтер құнының 70%-не дейін;
- несие валютасы– неисе АҚШ долларына байланысты теңгемен ... ... ... ... ... несие бойынша пайыздық мөлшерлеме – ... ... 17-21 ... ... ... біркелкі ай сайынғы төлемдер (аннуитеттік төлемдер);
- несие ... ... ... ... ... пәтер құнының кем
дегенде 30% ақшаның бар болуы;
- ипотекалық несиені қамтамасыз ... ... ... ... ... банк бағалаушылары жүргізеді.
Қазіргі кезде банктер көбінесе жалға алу бойынша несие береді. Банк
талдаушыларының бағалауынша, олар үшін бұл ... ең ... ... ... ... ... ... несиелек кезінде қауіпті
төмендету мақсатында несие бойынша қайтарудың қосымша ... ... ... ... ... алуға несие алушы қызметкерлері
бар банк клиенттері болған ұйымдардың ... ... ... ... ... ... іске асырлады, онда несие
банктің ірі клиенттері болған кәсіпорын ... ... ... ... 25-26% ... ... ... арқылы беріледі.
Басқа банктер қосымша кепілдеме ретінде азаматтардывң кепілдемесін
қабылдайды. «БТА-Ипотека» компаниясы баспаналарды алуға азаматтарға ... ... ... ... мен ... ... екі азаматтың
кепілдемелерін талап ... ... ... ... ... ... ... 70%-ке дейінгі көлемде беріледі. Бағалау банк бағалаушысымен
жүргізіледі, әдетте ол үй ... ... ... Бұл ... ... ... күрт құнсыздануына байланысты.
Несиенің нақты сомасы алынып отырған пәтердің нарықтық құнының 50-60%-
н ... ... ... банк ... ... нарығын қалыптастыруда үлкен кедергі болып банктердің тұрғын
үйлерді салуға несиелеудегі қызығушылықтарының ... мен ... ... ... ... ... болмауы табылады.
Алайда «БТА-Ипотека» компаниясы бірнеше ... ... ... істейді. Іс жүзіндегі банктік тұрғын үй ... ... ... ... ... болады:
- несиелік өнімдердің көпшілігі АҚШ долларымен номинацияланған ... ... ... ... ... ... ... сызбасы болып артынан сатып ... бар ... алу ... ... анағұрлым нарық несиелер бойынша пайыз мөлшерлемесі доллармен
есептегенде жылдық 17%-тен 24%-ке дейінгі деңгейде ... ... ... ... 50-70% ... ғана несие беріледі;
- банктер қарыз алушыдан сатып алынатын үйдің құнынан кем дегенде 30%-
ке жуық сомасының болуын талап етеді;
- алынатын ... банк ... ... ... ... не ... қызметкерлеріне, не аталған банктің
қызметін пайдаланушы тұрақты кәсіпорындар мен ... ... ... береді
- тұрмыстық жағдайларды жақсартуға несиелеудің ... ... ... ... бар ... ... ... төмендетіп,
оған халықтың басым бөлігінің қол жеткізуіне мүмкіндік береді.
Банк секторындағы жағдай мен ... ... ... бағалай
отырып, ипотекалық бизнесті кеңейтуге, ... сату ... ... ... ... ... банктердің қызығушылығының тууы
туралы қорытындыға келуге болады.
Ипотекалық несиелеудің өзара байланысқан жүйесін құру мен ... ... ... болып Алматы, Астана қалалары табылады.
2.2. Қазақстан Республикасында ипотекалық ... ... ... ... орташа қазақстандық отбасының жылдық шығындарының
экономикалық мөлшері әдетте оның табыс ... ... бұл ... жиналу
тенденциясын көздейді. Ақша жинаудың кең ... ... ... ... мен ... ... алу ... табылады.
Қазақстанның басым бөлігі тұрақты табысқа ие, ... та ... ... байланысты баспана алуға мүмкіндіктері жоқ.
Ипотекалық несиелеу жүйесі баспана нарығында халықтың ... ... ... ... ұзақ ... тұрғын үй ипотекалық
несиелеу жүйесін жіберу мен ... ... ақша ... нарықтық
механизмдерін дамыту үшін жағдай жасау арқылы кеңейтуге себін тигізеді.
Бұл бағыттағы ... ... ... болып, 21.08.2000 жылғы
«Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту мен ... ұзақ ... ... ... ... ұйғару болып
табылады.
Ұсынылып отырған тұжырымдама негізігі болып еркін нарықта ... ... ... ... ... ... ... үй) алуға
азаматтарды ұзақ мерзімді несиелеуге нарықтық жүйені құру табылады. Баспана
ұзақ ... ... ... ... оны ... ... ағымдағы табыстары мен жинақталған қорлары жеткіліксіз
болады.
Сонымен бірге қаржы жүйесі анағұрлым ... ... бұл ... ... ... ұзақ мерзімді несие беру арқылы шешіледі. Дүниежүзінің
көптеген ... ... ... алу – ... үй мәселесін
шешудің негізгі формасы.
Сонымен қатар, бұшл форма экономикалық ... ... ... ... онда ... ... банктік немесе басқа қаржы құрылымы
атқарады. Қазақстанда ... ... ... ... тағы бір ... (Қазақстанның ипотекалық компаниясы), ол дербес қаржы институты болып
табылады. Компания несие беруші ... ... ... үй ... талаптар құқығын алып, сол құқықтармен қамтамасыз ... ... ... ... ... ипотекалық компаниясының негізгі қызметтері:
- ипотекалық несиелеу ... ... ... мен ... ... ... кері қаржыландыру;
- құнды ипотекалық қағаздарды шығару;
- тұрмыс үй несиелеу саласына ... ... ... ... ... ... жүргізудің анағұрлым тиімді
тәжірибесін енгізуде және алашақтар үшін ... ... ... ... қол ... ... ... қаупін жасап шығаруда алашақтардың көмек
көрсетуі.
Қазақстан Республикасында ипотекалық ... ... ... дүниежүзілік тәжірибесіндегі сала ... ... мен ... төлем қабілеттілігіне қатысты ерекшеліктерді есепке
ала отырып, қазақстандық заң шығару ... ... ... ... ... ... банктермен қарыз ... ... мен ... ... ... ... ... алашақтарды қамтамасыз ету мехагизмін қамтушы
ипотекалық тұрғын үй ... ... ... ... ... мүмкіндік
жасауға тиісті. Ипотекалық несиелеу жүйесін іске енгізу ... ... ... ... ... енгізу қажет; сонымен қатар
Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесінің ... ... іске ... ... келтіретін жаңа нормативтік- құқықтық
актілерді жасау қажет.
Сонымен бірге тұрғын үй несиелеу үрдісіне қатысушылардың тиімді өзара
байланысуын қаматамасыз етуі ... ... ... ... ... ... үй
саласына қосымша инвестициялар тартуға себін тигізуі керек.
Ипотекалық несиелеудің дүниежүзілік ... ... алғы және ... ... ... ... ... формалары, әдістері, тәсілдері белгілі. Тұжырымдама
қазақстандық ипотекалық ... ... ... ... диапазонын есепке алады.
Негізінде ипотекалық несиелеудің екі деңгейлік жүйесі қарастырылған.
Яғни Қазақстанның ипотекалық ... ... ... ... екінші қайтара нарықта тартылатын қаржы ресурстарымен алашақтарды
қамтамасыз ... ... ... Сонымен бірге Тұжырымдама құнды
ипотекалық қағаз шығару мен орналастыру ... ... ... ... ... ... әріптес банктермен және басқа да, ипотекалық несиелеумен
айналысатын ұйымдармен өзара әрекеттесуі нарықтық қатынастарға ... ... ... ... ... ... ... қатаң
сәйкес келуін білдіреді. Мысалы, алғы ... ұзақ ... ... үш ... он жыл ... ... беріледі. Төлемнің ұзақ мерзіміне
байланысты қарыз төлеушінің ай сайынғы төлемдері азаяды. ... ... ... ... ... ... ... сатып алынатын үйдің
нарықтық құнының 70%-тін құрайды. ... ... ... ... ретінде баспана
құнының 30%-тік көлеміндегі ақшаны төлеуі тиіс. Несие мен ол бойынша ... ... ... төленеді. Ануитеттік төлем негізгі қарыздың
қалдығына қосылатыгн сыйақы ... ... және ... ... ... ... ... төлемді қамтиды. Сонымен бірге барлық ай сайынғы
бекітілген пайыз мөлшерлемесін есепке ... ... ... болады,
бұл алашаққа да, қарыз алушыға да өте тиімді.
Несиеге алынған баспана несиені қамтамасыз ... ... ... Ол
барлық шектеуліктер мен міндеттемелерден бос ... ... ... кепіл
болмауы тиіс. Сонымен қатар, пилоттық жобаны ... ... ... ... шарт ... ... бойынша ай сайын төленетін төлем салық
пен сақтандыру бойынша ... ... ... ... ... ... ... керек. Егер де қарыз алушы басқа да міндеттемелерге ие болса,
онда міндеттемелер бойынша оның ай ... ... ... ... ... ануитеттік төленеді, оның табысының 40%-нен аспауы керек.
Әрине, несие келісім шарты ... ... ие, оның ... ... ... екі жақ ... ... шарттар болып табылады. Олар келесілер:
- берілген несие сомасы;
- берілген мерзім;
- несие бойынша сыйақы пайыздарының көлемі;
- несиені төлеу мен ол ... ... ... ... ... ... ... ұзақ мерзімді бұзуға қажетті құжаттар.
Ипотекалық несие берудің басты шарты қарыз алушының ипотекаға келісім-
шарт жасауға келісім-беруі болып табылады. ... ... ... жақ келесі шарттарды қамтиды: ипотека пәні, ипотекаға берілетін баспана
бағасы, міндеттеме мазмұны, ... ... ... ... шара ... ... ... да шарттар.
Ипотекалық несие алу үрдісі стандартталған. Ол ... ... ... алушының алдын-ала квалификациялау кезеңі: бұл кезеңде ... ... ... ... ... ... құқықтары мен міндеттері
туралы қажетті мәлімет алады. Алашақ бұл кезде әлеуетті қарыз алушының
несиені қайтару мүмкіндігін ... ... ... қаржы мүмкіндіктері мен алашақтың талаптарына ... ... ... бұл кезеңдегі маңызды сәт болып алыңған
баспананы несиені қамтамасыз ... ... ... көзқарасы болып
табылады.
3. ипотека нысанасы ретінде оның нарықтық бағасын ... ... ... ... алушы таңдаған баспананың дербес бағалауын
бағалаушы жүргізеді, оның қызметін қарыз алушы ... ... ... құн ... ... ... сомасымен
сәйкестендіріледі.
4. қарыз алушының андеррайтингі: бұл кезең ... ... ... ... ... бағалау, қарыз алушының табысын есепке ... ... ... ... ... ... жеке ақша көлемін
анықтау. Алашақ қарыз алушы берген ... ... ... беру ... ... ... қабылдайды. Бұл кезеңде қарыз ... ... ... ... ... ... ... а) сатып алушы мен сатушының баспананы
сатып алу келісім-шарты; б) ... ... мен ... ... несие
келісім-шарты.
Жеке меншік құқығының өтуі мен ипотека іс жүзіндегі заң ... ... ... ... ... есеп жүргізу кезеңі;
2) алынатын баспананы сақтандыру кезеңі;
3) ипотека келісім-шартын ... ... ... ... ... ... көрсету жүргізеді, яғни
қарыз алушыдан төлемдерді қабылдайды, бухгалтерлік және негізгі қарыз бен
пайыздарды өтеу туралы жазу жүргізеді, ... ... ... ... ... ... іске ... келісім-шарты бойынша міндеттемлер орындалғаннан кейін, несие
өтелген деп есептеліп, ипотека тоқталады, ол туралы ... ... ... келісім-шартының талаптарын қарыз алушы орындамаған жағдайда
алашақ кепілдікке ... ... сот және ... тыс жолымен төлету
салады. Ипотека нысанасы іске асырылып, түскен ақша алашаққа қарызды өтеуге
жұмсалады, біраз ... ... мен ... ... ... байланысты
шығындарды өтеуге жұмсалады, біраз бөлігі төлету мен ипотека нысанасын
сатуға ... ... ... ... қалған ақша қарыз алушыға
беріледі. Қаззақстандағы ипотекалық компанияны іске асырумен мақсат ретінде
алашақтарды кері қаржыландыруды ... ... ... қатысушылардың
әрекет ету механизмі бірқатар ерекщеліктерді иеленеді:
1. алашақ банк ипотекалық несие береді, одан ... ... ... ... ... қарыз алушыға талап қою ... ... ... ... екінші қайтара ипотекалық нарық
операторы ретінде ақылы негізде ипотекалық ... ... ... ие
болады. Талап ету құқығын түсіру іс жүзіндегі заң шығаруға сәйкес
рәсімделіп, ... ... ... банк пен ... ... ету ... ... туралы келісім-шарт жасайды. Бұл алашаққа
қарыз алушымен кепілге алынған баспананы ... ... ... ... ... үшін сыйақы алуға, операторлардан алған ақшаға
несиелеу саласын кеңейтуге мүмкіндік береді;
3. Институционалдық ... ... ... ипотекалық нарықта талап
ету құқықтарымен қамтамасыз етілген құнды ипотекалық қағаздарды ... ... олар ... ... кері ... ... үй несиелеуге ақша құйылымын қамтамасыз етеді.
Бұл шарттар мен талаптар жасап шығарылған ... мен ... ... ... ... мен ипотекалық несие беруші ұйымдарда
аккумуляциядан өткізілді.
2.3. Ипотекалық несиелеудің ... ... үшін ... несиелеудің ана-мына үлгісін таңдауға жағдайлар
мен факторлардың біртұтас кешені әсер етті. Ипотекалық ... ... ... ... ... қоғамдық жүйенің жалпы тұрақтылығы; саяси
режимдердің орнықты немесе орнықсыз ... ... ... ... ... ... бар немесе жоқ болуы. Ипотеканың жемісті
дамуына мемлекет саясатына мүмкіндігі мол ... ... ... ... ... ... мақсатты несиелік қор беру, ... ... үшін ... ... ... шеңберінде жасалатын ипотекалық
несиелеуде мемлекеттік кепіл беру, сонымен қатар ипотекалық ... ... ... ... ... түрлі формаларының көптігі.
Құқықтық факторлар қоғамның жалпы құқықтық қалпымен ... ... ... ... әсер ... ... құқықтық ортаның жеке
меншік қатынастарын қорғау ... ... ... ... аса үлкен
ролді кепіл нысанасы болған мүлікке төлету мен алуды ... ... ету ... ... жылжымалы емес мүлікті нақты тіркеу
жүйесінің бар ... жоқ ... ... Ипотеканың жемісті дамуы
ипотекалық операцияларды іске асыру ... мен ... ... ... ... ... ... кезінде ғана болады.
Ипотекалық несиелеудің дамуына әсер ететін экономикалық факторлар
болып келесілер табылады: несиелік-қаржы нарығы мен ... ... ... ... валюта тұрақтылығы мен инфляция деңгейі, жылжымалы емес ... мен ... ... ... ... қабілеттілігі.
Фаткорлардың бұл тобындағы аса үлкен маңызға ипотекамен байланысты
түрлі ... ... ... ... ... ие ... ... бірге ипотеканың дұрыс дамуы үшін жылжымалы емес ... ... ... және ... берілетін несиелерді
сақтандыру, құнды ... ... ... ... ... ... да ... несиелеудің формалары мен дамуына ... ... ... ... аса ... ... ақша ... дәстүрімен олардың болмауы
және де халықтың несиеге деген қатысы ие болды. ... ... ... жер ... қалыптасу тарихының ерекшеліктері ықпал
етті.
Жоғарыда қарастырылған факторларпдың көпшілігі ... ... ... вариантын жасауға негіз болды. Сонымен кейбір
мемлекеттерде ипотекалық несиелеудің бірқатар түрі ... іске ... ... ... ... ... ... шығармайды. Қазақстан сондай
мемлекеттерге жатады. Бұл кезеңдегі аса маңызды шешім болып 2000 жылғы ... ... ... ... тұрғын үй құрылысы мен ипотекалық
несиелеу жүйесінің дамуын қаржыландыру тұжырымдамасы» ... ... ... тұрғын үй құрылысы саласындағы жағдайдың ... ... ... ... ... ... ... проблемалар
анықталып, бұл жүйе Қазақстан Республикасында өз дамуына жету үшін ... ... ... ... халықаралық тәжірибеде
қолданған ипотекалық ... ... ... ... ... үшін тиімділігі қаратстырылды. Мысалы, американдық ... ... ... үлгісі құнды қағаздар ... ... ... да мемлекет тарапынан көп қаржы жұмсауды қажет
етеді. Ал, неміс үлгісі де біздің республикамызға тиімді болып табылмайды.
Қазақстандықтардың ділі ... ... ... ... Біздің мырзадар Қазақстандық банктерге (3-6 жыл ... ... ... ... ақша салу ... аса көп сене ... қатар неміс жүйесі мемлекет тарапынан банктерге қатаң бақылау
жүргізуді талап етеді.
Сонымен, қалыптасқан экономикалық жағдайда, ... ... ... ... ... ете алатын капиталдары жоғары ... ... ... ... кері қаржыландыру механизмін қамтамасыз
етуші мемлекеттік ұйымдарды құру проблемалы болу жағдайында, ... ... ... ... Малазийлік «Кагамас» үлгісі тиімді болып отыр. Аталған
үлгінің Ұлттық банк, басқа ірі ... ... ... жабық
акционерлік қоғамы түріндегі арнайы ипотекалық компания құру арқылы қызмет
етеді. Бұл ... ... ... ... ... ... ... да, артынша алынған ипотекалық пулдармен қамтамасыз
етілген ипотекалық облигация түріндегі құнды қағаздар шығарады. Ипотекалық
несиелеу облигацияларды сатып, ... өз ... ... ... жаңа ипотекалық несие беруге жұмсап, тұрғын үй құрылысы нарығының
дамуын ынталандырады.
Берілген үлгі біршама ... ... ... ... онда ... ... Мак ... агенттіктері бар. Алайда, олардың бір-бірінен
пулға қатысты айырмашылықтары бар. ... ... ... ... ... ... ары ... сату үшін ипотекалардың пулдарын сатып
алады. Ал малазийлік үлгідегі агенттік белгілі тсападағы ... ... ... өз портфелінде сақтайды да, жекеменшік қарыз міндеттемелерін
эмитациядан ... ... ... ... болып ипотекалық компания капиталы
қатысушы ақша бойынша мемлекет қамтамасыз ететін ... ... ... ... жауап беретін ипотекалық несиелерді сатып алу
ипотекалық нарық субъектілерінде орталықтандырыла ... ... ... ... ... түрлеріне сәйкес Кагамас банк те ... ... ... ... ие. ... атып алу ... ... жасау кезінде банк жедел түрде Кагамас талаптарына жауап
бермейтін несиелерді ... алуы ... ... ... алу ... ... ... кезінде жол-жөнекей болған қауіпті агенттіәк қабылдап,
банк өз ... ... ... ... тұратын Кагамас төлемдерін
енгізу арқылы жүргізілетін несиеге қызмет көрсетеді. Тұжырымдаманы орындау
үшін ... банк ... 2000 ... 20 желтоқсанында жеке қаржы
институты болып табылатын ... ... ... ... ... құру ... ... қабылдады (жарғы капиталы 1 ... ... ... ... ... ... үй ... бойынша
талап ету құқығын сатып алып, сол құқықтармен қамтамасыз етілген ипотекалық
құнды қағаздарды эмитациялайды. Қазақстандық Ипотекалық компанияның негізгі
қызметтері:
- ұзақ ... ... ... үй ... ... ... ету
құқықтарын сатып алу жолымен бекітілген стандарттар мен ... ... кері ... ... ... ... ... мөлшерлемелерін қамтитын құнды
ипотекалық қағаздарды шығару;
- тұрғын үй ... ... ... ... ... ... банктердің қаржы жағдайы туралы мәлімет беру ... ... ... ... банктер үшін ипотекалық несиелеу бойынша әдістемелік ұсыныс хаттар
жасап шығару;
- ипотекалық тұрғын үй ... ... ... ... ... және ... ипотекалық несиелеу опреациясын
жүргізудің анағұрлым қауіпсіз және тиімді машықтандыруды ендіруге
жәрдем ету.
Компания келесі құқықтарға ... ... ... үй ... ... алашақ банктерге берілген
мәліметтерге талдау жасау
- ипотекалық тұрғын үй несие сапасын тексеру
- ... ... ... ... беру ... мемлекеттік және де басқа
органдармен келісім-шарт жасау
- ипотекалық несиелеу саласында мамандардың ... ... ... жүргізу
- Малайзиялық үлгінің құрылымы ... ... ... ... ... ұқсас келуі де мүмкін. Алайда Қазақстандық ... ... ... ... ... ... ... ипотекалық компанияның қызметін қарастырып, ипотекалық
несиелеу жүйесінде оның ... ... ... ... облигациялар
туралы және біздің республикамызда ипотекалық облигация нарығын құру туралы
айтып кеткен жөн.
Ипотекалық ... ұзақ ... ... қағаздар, олар
жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етуге шығарылып, ... ... ... ... облигациялар ипотекалық банктермен шығарылған, ал ... ... ... ... ... табылады, біздің
Республикамызда Қазақстандық ипотекалық компания болып табылады. Екінші
қайтара ипотекалық ... ... екі ... ... олар ... ... Еуропалық модификациялау. Облигацияны шығару мәселерінде
банктердің дербестігін ... да, көп ... ... әлде бір агенттіктерді қажет етпейді. Несиелеу сызбасы қарапайым.
Банктер нарықта делдал қызметін атқарып, төмен баға ... ... ... қарыз алушылардың қажеттіліктерін бағдарлап, жоғары
сенімді құнды қағаздардағы ... ... ... Банк
алдымен несие беріп, артынша олар біртекті ... ... ... ... ... ... ... ету болып бірінші
деңгейлі ипотекалық несиелердің пулдары мен банктің өз кепілі табылады.
Сонымен, ... ... ... ... ... кері
қаржыландыруға қызмет етеді. Бұл жағдайда келесі ұстанымдарды ұстанады.
Жабу ұстанымы салынған мүлік актісі бойынша салынған ... ... ... ... ... Салынған мүліктің құны ең кем
дегенде шығарылған облигациялар құнына тең болуы қажет.
Сәйкес келу ... ... және ... ақша ... ... ... талап етеді. Банк актив және ... ... ... ... ... ... ... қажет.
Американдық үлгі- екі деңгейлі екінші қайтара ипотекалық ... ... үлгі ... ... Оның ... ету ... ... компания негізінде қарастырайық.
Компания қызметінің сызбасы келесі түрде беріледі:
1. Бірінші кезеңде банктер баспана ... ... жеке ... ... ... береді
Келісім-шарт жасалғаннан кейін, несие арқылы сатып алынған жылжымайтын
мүлік қарыз алушының иелігіне өтеді, артынан ол мүлікті алашақ банкке ... ... Оны ... ... несиеге қызмет көрсетуді алашақ банк
жүргізеді. Ипотекалық несиелердің ... ... ... мен банк
арасында ұйғарылады. Компания облигациялары талап ету құқықтары мен ... ... ... бере ... ... ... ғана ... Несие Қазақстан Республикасы Ұлттық банкі жіктемесіне сәйкес
стандартты болуы қажет;
- Несиелер алынатын баспананың ... 70% ... ... ... ... алдыңғы жарна ретінде баспана құнының 30% көлеміндегі
ақша салуы қажет;
- алынған ... ... ... кепіл болады;
- кепілді міндетті түрде сақтандыру, сонымен бірге қарыз алушының
өмірі мен еңбек қабілеттілігін сақтандыру.
2. Екінші ... ... ... ... ... ... береді. Екінші қайтара ипотекалық нарықтың операторы бола тұрып,
компания ақылы негізде ... ... ... ипотекалық куәліктерді
сатып алу арқылы талап ету құқықтарын алады. Дегенмен де ... ... ... ... ... ... Артынан компания құнды қағаздар
(ипотекалық облигациялар) шығарады, әр ... үшін ... ... ... ... үй ... жеке пулы қалыптастырылады.
Талап ету ... ... іс ... заң ... ... ... компания мен банк сеніп басқару келісім-шартын жасайды.
Банктер ... ... өз ... ... Егер де ... ... сәйкес келмесе, банк шыққан кемшіліктерді жоюға немесе
сапасыз несиелерді сатып алуы тиіс. Сонымен ... банк ... ... ай ... ... ... ... іске асырылады. Қарыз ттөлеуші
тай сайынғы төлемді толық емес немесе ... ... ... банк
компания несиесі бойынша төлем жүргізеді. Егер де ипотекалық несие сапасыз
деп танылса, банк бұл ... ... ... алып, қарыз алушымен
қарыздың қалған сомасын өтеу туралы жеке мәмілеге ... ... ... ... қалып, инвесторлар мен Компанияға ... ... ... өтеу ... ... құн талап ету құқықтарын (жаңа
несие бойынша) ендіру арқылы ... ... ... ақша ... ... сияқты
Қазақстан Республикасы Ұлттық банкі кері ... ... ... ... ... ... жүзеге асады. Компания екі ... ... ... ... ... ... – номиналдық құнға қатысты пайыз ретінде тұрақты
негізде ... ... ... ... ... ... ... және жылжымалы болуы мүмкін. Номиналдық құнды төлеу ... ... ... ... 15 жыл. ... мөлшерлеме әр жарты
жыл сайын нарық мөлшерлемелерін есепке ала ... ... ... ... ... ... ... алу да қарастырылған.
Дисконттық ипотекалық облигациялар – дисконт түрінде (сатып алу ... ... ... табысты алуды қарастыратын құнды қағаздар.
Диспонттық облигациялар қысқа ... (3-12 ай) ... ... ... ... инвесторлар (зейнетақы қорлары,
сақтандыру компаниялары) ... ... ... нарықта талап ету
құқықтарымен қамтамасыз етілген ипотекалық облигацияларды сатып ... ... үй ... ақша ... ... ... ... алғашқы кезеңдерінде компания негізінде өтеу мерзімі
5 жылдан 10 ... ... ... ... бар ... алатын
болады. Несиенің ең үлкен сомасы 4,5 млн теңгеден аспауы керек (бұл АҚШ
долларының 30 ... ... ... ... тыс ... ... ... ипотекалық тұрғын үй несиесінің сомасы 100 мың ... ... жыл ... ... ... Астана мен Алматы қалаларында пилоттық
жобаны іске асыруға кірісті. Бұл жобаны нәтижелі іске асыру мақсатында АТФ
банк, Банк ... ... ... ... және ... емес ұйым ... бірігіп жұмыс істеу туралы үлкен келісімге
келеді. Пилоттық жобаның басты ... ... ... үй несиелерін
беру, қызмет көрсету, андеррайтинг процедураларын іс жүзінде жетілдіру,
компания банктеріне ... ... ... ету ... беру және ... ... эмиссиясын жетілдіру.
III. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің даму мәселелері
мен болашағы
3.1. «БТА-ипотека» ААҚ-мен ипотекалық несие берудің ... ААҚ – ... ... Ол ... ... ... ... №2/56 шешім бойынша құрылып, 2000 жылдың 20 ... ... ... ... ... ... ... жалпы жиналысы болып
табылады. Орындаушы ... ... ... ... ... ... ... табылады. Бақылау органы ретінде ... ... ... ...... кеңесі. «БТА-ипотека» ААҚ- мы
коммерциялық ұйым бола тұра, өзінің ... ... ... ... мен ... ... ... жүргізеді. Қоғамның құрушы құжаты
болып Жарғы танылады. «БТА-ипотека» ААҚ – несиелеу құрушы болып «Тұран-Әлем-
Секьюритис» ЖШС- гі ... ... ... жеке ... мемлекеттік және
орыс тілдерінде толық фирмалық атауы нұсқалған мөр, банк есепшоттарын
иеленген. Қоғамның ... ету ... ... ... ... оны өндірісті
дамыту мен әлеуметтік мәселелерді шешу мақсатында акционерлерін мүдделерін
орындауға ... ... ... жарияланған және төленген Жарғы
капиталы 40000000 теңге. Бұл акциялардың шығаруға ... ... ... ... ... ... ... саны 400000
теңге номиналдық құны 100 теңге.
Коммерциялық ипотекалық қарыздардың негізгі ережелері
Жалпы ... ... ... жеке ... жеке ... ... |
| ... ... ... ... ... |айналысатын Қазақстан Республикасының резиденті |
| | Егер ... ... ... ... |
| ... ... Ұлттық банкінің теңгеге |
|Валюта ... АҚШ ... ... ... ... |
| ... |
| ... 18% бастап әрбір қарыздың нақты мөлшерін |
|Пайыздық ... өзі ... ... | |
| ... 200000 АҚШ ... ... Бұдан ірі |
|Қарыз сомасы ... ... ... ... ... |
| ... етеді ... беру ... ... жыл |
| ... негізгі сомасы ҚР-ның Ұлттық Банкі|
|Қаржыландыру ... ... ... ... ... ... |
| ... ... да ... ұсынылады |
| ... ... ... мен сыйақыларды өтеу мына |
| ... ... ... ... |
| ... ... өтеу ... i |
| ... ... = ... * ... |
| ... |
| ... i-сыйақы сиавкасы |
| ... саны |
| ... ... мүлікті жөндеуге немесе |
|Мақсаты,объект |иеленуге бағытталады.Объект тек ҚР-ның ... ... ... ... және оның ликвидтік|
| ... ... ... ... ... ... ... төлем жасау үшін жеке құрал-жабдықтардың |
|талаптар ... |
| ... ... ... |
| ... ... төлеу үшін өзіндік |
| ... ... |
| ... ... ... ... үшін өзіндік |
| ... ... |
| ... ... ... өтеу ... болуы |
| ... ... ... 1 ... кем ... ... |
| ... ... ... ... ... ... |
| ... |
| ... ... ... ... |
| ... ... ... |
| ... ұсынылған мүлік Компаниямен көрсетілген |
| ... ... ... ... |
Ипотекалық коммерциялық қарыз беру ... ... ... пакеттерде пайдалануға болатын келесі
опцияларды ұсынады:
- Ликвидтік жылжымалы емес мүлік ... ... ... ... ... Алдыңғы жарнасыз қарыз беру;
- Депозит түріндегі қосымша қамтамасыз етуді қабылдау;
- Алдыңғы жарнаны қаржы ... ... ... сақтау
шартында төмендету;
Кепілдіктерді қабылдау. Ликвидтік – жылжымалы емес ... ... ... ... ... ... ... үй түріндегі жылжымалы
емес мүлік түріндегі ... ... ... ... ... жағдайларды
қарастыруы мүмкін:
- қосымша кепіл алдыңғы жарна ретінде берілгенде;
- клиенттің төлеу қабілеттілігіне күмән келтіріп, қосымша ... ... ... ... ... мен бағалау құны күмән кенлтірсе
(бағалаушының жеке ... ... ... ... ... ... алушының өзінен де, атаулы
мүлікке ие, ... ... ... ... ... қабылданады.
Жылжымайтын мүлікті кепіл ретінде қабылдау туралы ... тек ... ... және LTV коэффициенттерін есептегенде кепіл және бағалау ... ... ... кепілдің бағалау құнына қосылады.
Қосымша кепілді рәсімдеудегі қосымша әрекеттердің ... ... ... ... оны банк ... ... ... кепіл
берушілер фискальдық орган (ФО) қызметкеріне кепілге құқық беруші
құжаттардыфң көшірмесі мен кепілге хат түріндегі ... ... ... ... (ФО) ... ... кепілді бағалауды
ұйымдастырады;
- банк бөлімшесіне досье берілген кезде, оның ішінде ... ... ... берілуі тиіс: кепілге құқық реттейтін ... мен ... хат ... ... ... ... туралы есеп беру;
- қосымша кепіл құны коэффициенттерді есептеу ... ... ... ... ... ... қарыз беру Комитетінің оң шешімінен кейін қарыз алушы кепіл келісім-
шартына (екі жақты, егер де кепіл беруші ретінде ... ... ... үш ... егер ... берушілер болып үшінші тұлғалар табылса)
және де ипотекалық куәлікке қол қоюы ... ... есеп ... дейін кепіл беруші кепіл келісім-шарты мен
ипотекалық куәлікті Алматы қаласы бойынша ... ... ... ... ... құжаттардың түп нұсқасымен бірге
фискальдық орган (ФО) қызметкеріне беруі тиіс;
- ... ... (ФО) ... банк ... ... ... ипотекалық куәлікті, құқық беруші құжаттарды береді
- банк бөлімшесі қызметкері кері қаржыландыру мәселесін шешу кезінде
банк үшін ... ... ... ... ... ... ( тек ... куәлік ғана өткізілмейді, оны ... ... ... ... ... ... жарнасыз қарыз беру. Алдыңғы жарнасыз қарыз беру сатушы
ертеректе алғашқы жарнаны ... ... ... ... алып ... Бұл ... ... берудің міндетті шарты болып сатушымен ... ... ... ... (егер сатушы ретінде жеке ... ... ... ... ... келісім, егер сатушы ... ... ... ... ... ... табылады. Сонымен қатар банктік
қарыз сомасын алғаннан кейін компанияға мүлікке құқық беруші құжаттарды
беру ... де ... ... ... ... ... ... клиент алдыңғы жарнасыз қарыз алатыны
туралы айтуға тиіс. Фискальдық орган (ФО) ... ... ала ... ... ... егер де ... ... жарнасыз
алғаны туралы қужаттарды беруден бас тартып,қарыз алынғаннан кейін
құқық беруші құжаттардың барлығын беруден бас ... өз ... ... да ... де , ... ... ... өз еркімен бас тартты деген негізде айыппұл ұстауы
мүмкін;
- компания клиентпен экспертиза ... ... ... ... ... ... банк ... беруге дейін фискальдық орган
(ФО) қызметкері сатушыны кеңсеге шақырып, ... ... ... ... ... Берілген құжаттар досьеге
тігіледі;
- фискальдық орган (ФО) қызметкері бағалаушыға алынатын мүлікті мұқият
бағалау туралы нұсқау ... ... ... ... ... ... ... де Несие
комитетіне шығарылудың стандартты процедурасы жүреді;
- ... ... есеп беру ... ... ... бастығы алдыңғы
жарнасыздың болмау туралы нұсқап, бухгалтерия бұл фактіні ... ... ... ... ... есеп айырысу кезінде фискальдық орган (ФО) жылжымайтын
мүліктіәне банк ... ... ... ... ... ... формаларын пайдаланады;
- сатып алу келісім-шартын рәсімдеу кезінде қарыз сомасы жылжымайтын
мүліктің құны нұсқалады.
Депозит түріндегі қосымша қамтамасыз етуді қабылдау. ... ... ... ... ... ... тда, ... кепіл түрінде қызмет
етеді. Оны компания ... ... ... ... төлеу қабілеттілігі күмән тудырғанда;
- негізгі кепілкомпания талаптарына толық келісім-шарт төлемде
жауап ... ... ... бар болуы пакет шарттарымен қарастырылғанда.
Кепіл беруші болып клиенттің өзі де, депозит иеленген кез ... ... да бола ... КЗ және LTV ... ... ... ... қамтамасыз ету сомасына қосылады.
Қосымша әрекеттер тәртібі:
- кепіл беруші досьені банк бөлімшесіне беруіне дейін фискальдық орган
қызметкеріне ... бар ... оған ... кепіл берушінің
иелену құқығын, кепіл беруге хат түріндегі ... ... ... ... ... ... ... фискальдық орган қызметкері
есепке алады;
- қарыз беру комитетінің оң шешімінен кейін, сатушымен есеп ... ... ... ... үлгі депозиті кепілінің келісім-
шартына қол қояды;
- депозит сақталған банкке барып, ... ... ... кепілінің
келісім-шартын тіркейді;
- кепіл келісім-шартын бергеннен кейін фискальдық орган қызметкеріне
сатушымен есеп айырысу күні тағайындалады. Есеп беру күні ... ... ... ертерек болуы мүмкін. Бірақ ол
сатушымен есеп айырысу күніне ... ... ... ... атаулы құжатты беру шартында ғана іске асады.
Фискалдық орган қызметкері депозит кепіл келісім-шартын досьеге сақтау
үшін банк бөлімшесінің қызметкеріне тапсырады.
Қаржы қауіптерін ... ... ... ... ... төмендету аталған опция кез-келген пакетте қолданылуы
мүмкін. Оның қолданылуы жеке ... ... ... ... ... ... ... компаниясынан сақтандыру сомасына қаржы
қауіптерін сақтандыруға ... ... ... ... өз ... ... ... төлеп, аталған сақтандыру ... ... ... ... КЗ және LTV ... ... сомасы актив сомасы мен кепіл сомасына қосылады.
Әрекет ету ... ... ... ... клиент өз бетінше сақтандыру компаниясына
қаржы қауіптерін сақтандыру мүмкіндігінің бар болуын ... ... ... ... клиенті сақтандыруға келісім ... ол хат ... ... Клиент компанияға қажетті барлық құжаттарды өткізеді;
- Артынша сақтандыру мен Несие комитетіне шығарылуды ... ... ... ... ... ... ... комитетінің оң шешімінен кейін Клиент банктік
қарыз келісім-шартына қол ... ... ... ... ... есеп ... ... дейін немесе қарыз беру күніне
дейін клиент ... ... ... қаржы қауіптерін
сақтандыру полистерін келісім-шарт көрсетуі тиіс;
- Фискалдық орган қызметкері ББ-ның қызметкеріне қол қою арқылы
сақтау үшін (досьеге) ... ... ... қабылдау. Ол қосымша қамтамасыз ету ретінде
қабылданады. Компания оларды келесі жағдайларда сұрауы ... ... ... ... ... тудырған кезде;
- басқа дербес жағдайларда;
Кепілдерді қабылдауды қарастыруды банктер немесе ірі ... ... ... ... ... ету ... шарттарға жауап
беруі тиіс:
- Заңды тұлға есеп шоты бойынша бір жылдан (кем ... ... ... бұл банк ... расталуы керек;
- салық инспекциясында расталған соңғы үш есеп беру ... есеп ... ... көрсету (кепілдің өту мерзімі
бойынша есеп беру);
- есеп беру шотына картотеканың болмауы;
- несиелік берешектің болмауы туралы банктің анықтамасы.
Мұндай клиенттерді ... ... ... ... ... клиент
болып табылатын гарантпен кепіл келісім-шартын ... ... ... ... ... фискалдық орган қызметкері гаранттың төлеу
қабілеттілігіне сенімді болуы ... Ол үшін ... ... ... еткен
жөн: банктен соңғы 6 айдағы айналым туралы ... ... есеп ... барлық қосымшалары бар фирма балансы, басқа да қаржы құжаттары.
Егер де Гарант Қазақстан нарығында белгілі ... оның ... ... тудырмаса, онда Фискалдық орган қызметкері аталған ... ... ... құқығы жоқ. Кепіл хаттың типтік формасы Компаниямен бекітіліп,
формадан ауытқу ... ... ... ғана ... ... ең
көлемді сомасы жеке түрде анықталады.
Қарыз алушының төлеу қабілеттілігін алдын-ала анықтау:
1. Қарыз алушының төлеу қабілеттілігін алдын-ала анықтау барысында ... ... ... ... толтырылады;
2. Табыстары ипотекалық несие алуға мүмкіндік беретін әлеуетті қарыз
алушылар ретінде мамандандырылатын ... ... ... ... қабілеттілігін алдын-ала анықтау қарыз алушының ... мен ... ... ... сай келуін анықтау
болып табылады;
4. Қарыз алушылар алдын-ала әңгімелесу барысында компаниядан ипотекалық
несие беру ... мен ... ... ... алып ... ... ... алушының төлеу қабілеттілігне қойылатын талаптар;
- Қарыз алушының несие өтеу қабілеттілігіне қойылатын ... ... ... қарыздың қайтарылуына қойылатын
талаптар;
- Қарыз беру ісін ... үшін ... ... ... ... мәліметтің компаниямен тексерілуіне клиенттің келісім
беруі;
- Қарыз келісім-шартын, кепіл келісім-шартын ... мен екі ... мен ... ... ережесі;
- Кепіл мүлігін бағалауға, оның жеке және заңды мәртебесіне
қойылатын талаптар.
5.Фискалдық ... ... ... ... есеп жүргізеді:
- Ипотекалық коммерциялық қарызын неғұрлым тиімді ... ... ... ол ... ... ... арналған ай
сайын клиент төлемдерін есептейді;
- Алдыңғы жарнаны төлеуге қажетті соманы иеленуі тиіс ... ... бар ақша ... ... ... ... етуді, сатып алуға байланысты жасалған ... ... ... ... алады.
- әлеуетті қарыз алушыға келісім-шарттарды жасау мен тәртібі
туралы ... ... ... ... қатысты
мәмілелерді міндетті мемлекеттік тіркеуден өткізуге байланысты
әрекеттердің тәртібі жатады ), жеке құжаттарда ... ... ... ... ... де, ипотекалық
қарызды алу мен өтеу мерзімі, тәртібіне байланысты, ... ... мен ... ... беріледі;
- Қарыз алушының төлеу қабілеттілігі туралы нақты мәлімет алу
мақсатында арыз ... ... ... ... стандартты формасы пайдаланылады. Компания әлеуетті
қарыз алушының төлеу қабілеттілігін ... ... ... ... беруге міндетемейтіні туралы,
ипотекалық қарыз беру туралы арыз ... он ... ... ... ... мен ... өтеу қабілеттілігі
туралы мәліметті тексеру тексеруден кейін анықталған несиелеу
нәтижесінің негізінде қабылданатыны ескеруі тиіс.
- әлеуетті қарыз ... ... ... толық мәлімет алуы тиіс. Ол
бойынша несиелеу шарттарын, мойнына ... ... ... ... ... ... несие алуға келісім-
шарт жасайды.
- алдын-ала маманданудан өткен ... ... ... ... ... ... компания ипотекалық қарыз беру туралы
шешім өабылдауға қажетті мәліметті растауға көрсетеді;
- ипотекалық қарыз алу үшін арыз ... ... ... ... үшін:
- Заңды тұлғаның мемлекеттік тіркеуден өткені туралы куәлік;
- ... ... ... ... ... ... ... Салық органдарында тіркелу туралы құжат (РНН);
- ... ... ... ... есеп ... ... соңғы үш кварталды кезең бойынша ақша айналымы туралы есеп
беру;
- Бизнес- жоспар;
- ... ... емес ... ... бойынша құқық орнату
құжаттардың көшірмесі (мүлік алуға сұралған қарыз);
- Жөнделіп жатқан жылжымалы емес мүлік нысанасы бойынша ... ... ... мен ... ... және ... рұқсаты (қарыз жөндеу жұмысына сұралғанда);
- Жер учаскесіне құқық иелену құжаттардың көшірмесі, жобалық-сметалық
құжаттану, өкілетті органдардың рұқсаты ... ... ... ... ... игеру кестесі (құрылыс немесе мүлікті жөндеу ... ... ... ... ... ... құрылысқа қажет жағдайда
қарыз сұралғанда);
- Компания сұранысы бойынша басқа да құжаттар.
Заңды тұлғасыз кәсіпкерлік қызметпен ... жеке ... ... ... ... жеке ... көшірмесі немесе қарыз алушының
тұлғасын ... ... ... ... қарыз алушының отбасылық жағдайын ... ... ... куәлік, бала тууы туралы куәлік, айырылысу туралы куәлік): №3
формалы ... ;
- неке ... ... ... бар ... ... ... тұратын кәмелетке толған отбасы мүшелері куәлігінің
көшірмелері;
- салық ... ... ... ... ... туралы
декларацияның көшірмесі (бар болған жағдайда;
- кәсіпкерлік қызметпен айналысу патенті;
- соңғы үш ширектегі айналым туралы банк анықтамалары ... есеп шот ... ... ... ... ... қағазы (РНН);
- бизнес-жоспар;
- алынатын жылжымалы емес мүлік нысанасы бойынша ... ... ... ... ... ... жағдайында);
- Жөнделіп жатқан жылжымалы емес мүлік нысанасы бойынша құқық ... мен ... ... ... орган рұқсаты (қарыз
жөндеу жұмысына сұралғанда);
- Жер учаскесіне құқық иелену құжаттары, жобалық-сметалық құжаттану,
өкілетті ... ... ... құрылыс мақсаттарында сұралған
жағдайда);
- Қарызды игеру кестесі (құрылыс немесе мүлікті жөндеу жағдайында қажет);
- Құрылыс жұмыстарының ... ... ... ... ... ... ... Компания сұранысы бойынша басқа да құжаттар.
Төлеу қабілеттілігін алдын-ала анықтауды өткізудің ... ... мен ... алушы қол қойған жобаның экспертизқасы туралы Келісім-
шарт болып табылады.
- Қарызды ... ... ... ... ... ... коммерциялық қарызға толтырылған
«Сауалнама арыз» бен құжаттар жиынтығынан тұратын ... ... ... ... ... қаржылық жағдайы туралы
толық мәлімет қалыптастырып жинақтайды;
- Андеррайтинг процедурасы ... ... ... ... ... ... ... талдау арқылы жүреді;
1). Әлеуетті қарыз алушының төлеу қабілеттілігін ... оның ... ... ... қарызды өтеу қабілеттілігін бағалау: қарыз
алушының төлеу қабілеттілігін ... ... ... ... ... төлемдерді уақытысында, үнемі ... ... ... ... үшін ... ... пайдаланылады. Барлық қарыз
алушылар екі категорияға бөлінеді:
А категориясы – ипотекалық коммерциялық қарызды өтеу ... ай ... ... ... ... ... ... категориясы – ипотекалық коммерциялық қарызды өтеу есебіне ай ... ... ... ... ... ие ... олар қарызды өтеуді
қосымша табыспен (коммерциялық жылжымайтын мүлікті ... алу, ... ... ... ... ... алушының төлеу қабілеттілігін анықтау келесіден
көрінеді. Қарыз алушы несиелеу мерзімінде қолдағы бкр табыс деңгейін ... ... ... қарыз алушы жеткен табыс деңгейінен ... өтеу ... ... ... ... ... ... категориялы қарыз алушының төлеу қабілеттілігін анықтау келесіден
көрінеді. Қарыз алушы коммерциялық жылжымайтын ... ... алу, ... ... ... ... ... ұлғайтуы тиіс. Бұл жағдайда қарыз
алушы ... бар ... пен ... ... арқылы қарызды өтеу мүмкіндігін
бейнелеген бизнес жоспарды құруы тиіс.
2) Анализ негізінде компания қызметкері бекіткен «Қарыз алушының төлеу
қабілеттілігін ... ... ... ... ... құрылады. Ол неғұрлым көп ... ... ... ... ... ... ... қарыз бойынша міндеттемелерді
өтеу қабілеттілігімен байланысты барлық мәселелерді шешуі тиіс.
3) Қабылданған қаржы міндеттемелерін орындау дайындығын ... ... ... ... ... ... ... несие өтеу
қабілеттілігін анықтау
4) Кепіл затына (жылжымайтын мүлік) ... ... ... ... расталуын тексеру
5) жылжымайтын мүлік құнын анықтау, жылжымайтын мүлік жағдайын бағалау
6) ипотекалық ... ... арыз беру ... ... ... ... қызметінің тұрақтылығын бағалау
7) қарыз алушының кәсіби тәжірибесінің, нарықтағы ... ... ... өнімдері мен көрсететін қызмет
деңгейі
Қарыз алушының табыс көздерін тексеру. Компанияның жауапты қызметкері мен
қарыз алушы берген ... ... оның ... ... кезінде, орта
салалық көрсеткіштер мен мәліметтерді салыстырк ... ... ... ... ... ... жүргізілетін орынға
келіп, көзбен мөлшерлеп қарыз ... ... ... ... ... Қарыз алушыға берілетін ипотекалық қарыздың неғұрлым ... ... және ... құжатпен расталған табыстың ... ... ... ... ... ... ипотекалық қарызды төлеу мерзімі
аралығында барабар табыс алатынын ... ... ... ... ... ... көздері болып келесілер табылады:
o Қарыз алушының негізгі қызметінен түсетін кәсіпкерлік табысы;
o Қосымша қызметтен түсетін қарыз алушының кәсіпкерлік табысы;
o Депозит ... ... ... бен ... ... табыс;
o Алынған, жөнделіп және салынып жатқан ... ... ... ... ұлғаюы;
o ипотекалық қарызды өтеуге жарамды басқа да табыстар.
Соңғы алты айдағы орта есеппен ... оның ... ... қарыз алушының төлеу қабілеттілігін бағалауды жүргізеді.
Жылжымайтын мүлікті ... ... ... ... ... шығындарының
өзгеруін есепке ала отырып барлық салық пен міндетті төлемдерді төлегеннен
кейін түскен ... ... ... ... ... ... ... өтеуге
жұмсалатын орта айлық табысқа ие боламыз.
Қарыз алушы шығындарын талдау. Қарыз ... ... ... ... ... ... біріккен топтар ерекшеленеді:
- Сатып алынып жатқан коммерциялық Қарыз алушы ... ... ... болашақ ай сайынғы шығындары
(ипотекалық несие бойынша төлемдер, мүлік салығы, ... ... ... ... көрсету үшін төлемдер,
коммуналдық қызмет көрсетуге кеткен төлемдер, жылжымайтын мүлікті
іске ... ... ... ... тұрақты төлемдер мен
жиналымдар);
- Жылжитын және жылжымайтын мүлікке байланысты салық және басқа
төлемдер, табыс ... ... ... әр ай ... ... ... ... өміршеңдігіне, жәрдем көрсетуге байланысты тұрақты
төлемдер (жалақы қоры, амортизациялық салымдар, жарнамаға кеткен
шығындар, басқа тұлғалардың қызметін ... ... ... ... ... ... қатысты шығындар,
кадрлардың біліктілігін дамытуға кеткен шығындар және т.б.);
- жылжымайтын мүліктен тыс сақтандыруға кеткен шығындар;
- Басқа да ай ... ... ... және ... ... ... және жылжымайтын мүлікті сатып алу мен ипотекалық,
коммерциялық қарыз алумен ... ... ... ... шығындарын
анықтап, есепке алу қажет.
8) жылжымайтын мүлікті сатып алу, жөндеу, салумен және де ипотекалық
қарызды алумен байланысты шығындарды есепке ала ... ... ... үшін ... ... айналымдағы қаражатын тексеру қажет.
9) қарыз алушының ай сайынғы ... ... ... ... қарыз алушының қаржы мүмкіндіктерінің қаншалықты ... ... ... ... ... де, ... ... қарыз
бойынша ртөлемдерді уақытысында өтеуге мүмкіндік береді.
10) қарыз алушының басқа мүлігі ... ... ... ... ... ... ... коммерциялық қарыз сомасын
тағайындағанда есепке алынбайды. Алайда, қарыз ... ... ... ... ... оның ... құны ... бойынша қосымша қамтамасыз
ету деп қарастырылады.
11) Қарыз алушының ипотекалық қарызды өтеу мүмкіндігін анықтайтын
коэффициенттер:
а) ... ... ... ай ... ... орта ... таза табысқа (қарыз алушыда, бизнеске жұмсалатын шығындардан
кейін, айналымдағы ... ... ... қамтамасыз ету қаражатымен
салық төлеу және басқа да міндетті төлемдерден кейін қалған қаражат) ... ... ... ай сайынғы міндеттемелердің сол кезеңдегі қарыз алушының
жинақталған таза табысына деген қатынасы (О/Д);
г) ипотекалық, ... ... ... мен ... ... ... қатынасы (К/З)
К1 коэффициенті 75%-тен аспауы керек. О/Д коэффициенті ... ... ... ... ... К/З ... мүлік түріндегі қосымша
қамтамасыз етуі енгізген жағдайда 70%-тен аспауы керек.
Қарыз ... ... ... ... ... ... қарызын
өтеу қабілеттерін талдай отырып, компанияның жауапты ... ... ... мінездемесінен барып шығып, аталған қарыз алушыға қаншалықты
сенім артуға болатынын анықтауы қажет.
Мойындалған ... ... ... ... ... алушының
жауапкершілігін анықтау үлкен маңызға ие.
Компания мәлімет алудың қосымша көздерін пайдалана алады:
- ... ... ... ... ... ... ... Кеден және салық органдарынан түскен мәлімет;
- Қарыз алушының брондтерінің танылуы;
Мәліметтің басқа көздері. Егер де ... ... ... ... да қарыз
немесе қаржы міндеттемелері анықталса, онда оған қарыз берілмейді.
14. Қауіп ... ... мен ... ... ... шешім қабылдау.
Қауіп факторын талдау мен ипотекалық ... беру ... ... ... ... ... басшылыққа алуы тиіс:
- Аса үлкен назар қарыз алушының ипотекалық несиені өтеу қабілеттілігне
аударылады. ... ... ... ... ... ... ... қарыз алушының тауарлары мен қызмет көрсетуінің
бәсекеге қабілеттілігі, сұраныстың ... ... ... ... ... ... Алдыңғы жарнаны төлеуге қажетті сатып алу және ... ... ... ... ... ... өтеуге
қажетті қарыз алушының ақша қорының жеткіліктілігін қарастыру қажет.
- Қарыз алушының қарыз тарихын қалыптастыру, тексеру және талдау.
- Кепіл мүлігін ... ... ... ... сай өткізілуі
қажет.
- Қосымша факторлардың анализі көп жағдайда олар ипотекалық несие беру
туралы шешімнің ... ... ... ... ... ... алушының бекітілген нормаларына сәйкес келмеу
фактісіне қарамастан, ... ... ... бола ... Өтеуші факторларға
басқа қарыз беруші мекемелерде уақытысында қарыздарды алып, төлеу табылады.
Мүлікті алған кезде , ... ... ... бір жыл ... ай ... төлемдерді төлеу фактісін растайтын құжаттың берілуі табылады.
Төлеуге қабілетті контрагенттермен қызмет көрсету мен ... келу ... ұзақ ... ... келісім-шарттардың қарыз алушыда
бар болуы. Ол бойынша төлем сомасы ипотекалық қарыз бойынша ай ... ... ... ... ... ... ипотекалық қарыз бойынша төлемдерді өтеуге ... ... ... ... ... ... (олар жеке
капитал негізінде қалауы тиіс) бар болуы.
16. Компанияның Несие комитеті қарыз андеррайтингі бойынша ... ... ... ... ипотекалық несиені беру немесе бермеу
туралы шешім қабылдайды. Шешім есеп беру ... ... ... ... ... ... ... беру комитеті туралы ержемен»
регламенттелінеді.
Коммерциялық ипотекалық қарызбен қамтамасыз ету
1. ... ... ... ... ... кезде оның кепіл мүлігі
аса үлкен маңызға ие болуына байланысты компания ... алу ... ... және ... ... ... кепіл мүлігін мұқият
тексеруден ... ... ... шарт бойынша қарыз алушы ипотекалық
қарызды төлемеген жағдайда, ипотекалық ... ... ... ... ... заңды түрде кепіл мүлігі арқылы өндіртеді.
Компанияның мүлік құны ипотекалық ... ... ету ... ... ... болуы қажет. Кепіл затын бағалаған ... ... ... ... ... мүлік нысанасына ие болу құқығын растау;
- Мүлік құны мен ... ... ... ... ... қалпы (орналасуы және т.б.);
- қарыз сомасы мен ... ... ... ақша ... ... ... ... 70%-тен аспауы керек, ал басқа түрдегі қамтамасыз етуде
60%-тен аспауы керек.
- кепілге ұсынылып отырған мүлік клиентке немесе ... ... ... ... ... тиіс
Кепіл заты келесі талаптарға жауап беруі тиіс:
- кез келген ауыртпалықтан бос болуы тиіс (жылжымайтын мүлік орталығында
тұқтқынға алынбауы тиіс, жалға алу және ... ... ... ... ... жазбаларында жеке кадастрлік нөмір иелену;
- ғимараттың негізгі ауданына жылу беруді қамтамасыз етуші электрлік бу
және газ ... ... ... суық және ... ... ... етілуі тиіс;
- сантехникалық құрал-жабдықтарды, есік, терезе, төбесі жөнделген болуы
тиіс.
Кепіл болған орын ... ... ... ... ... ... ... жағдайда болмауы тиіс;
2. цементті, тас немесе кірпіштен жасалған фундаменті болуы тиіс;
3. металл, керамикалық немесе темір бетонды жабуға ие болуы қажет.
4. ... ету ... ... мүмкіндігі ретінде компания,
тұрақты мекеме, сенімді банк ... ... ... ... затын сақтандыру;
6. Қарыз алушы компаниямен келіскен шарттар бойынша кепіл заты
болып табылатын мүлікті сақтандыру ... ... ... ... ... ... ипотекалық қарыз мерзіміне жасалады;
- Сақтандыру сыйақысы қарыз сомасын беруден бұрын төленеді
- Кепілге берілетін жылжымайтын мүлікті өрттен, найзағайдан, ... ... ... да ... ... ... ... несиелерді өз атынан береді. ... ... беру ... ... жылжымайтын мүлік
бойынша клиенттермен жұмыс істеу процедурасына» сәйкес жүреді.
Несие комитеті құптағаннан кейін компанияның ... ... ... ... ... ... несие келісім-шартын жасайды;
- Компаниямен клиент «Болашақтағы кепіл туралы келісім-шартқа» немесе
«жылжымайтын мүлік кепілі ... қол ... ... ... ... ... қаткар ипотекалық куәлік
рәсімделеді;
- сақтандырудың ... ... ... ... ... алушы
тиесілі сақтандыру сый-ақыларын өтейді;
- компания ... беру ... ... ... ... жарнаны есепке алумен бірге) есеп беріседі немесе клиенттің
жеке есеп шотына қарыз ... ... ... ... ... ... түрде беріледі;
- компанияның жауапты қызметкері қарыз беру келісім-шартының бір ... ... ... ... ... келісім-шартының барлық нұсқалары
өкілетті мемлекеттік органдарға тіркеу үшін компанияда қалады;
- жылжымайтын мүлік бойынша құқық иелену ... ... ... ... ... ... қалып отырады.
Қарыз сомасын беру негіз болып келесіде табылады:
- экспертиза келісім-шарты;
- банк қарызының ... ... ... туралы келісім-шарты немесе кепіл келісім-шарты;
- алдын-ала төлем туралы хаттама (қажет болған жағдайда);
- қосымша қамтамасыз ету келісім-шарты (егер де ол ... ... ... ... қызмет көрсету. Берілген
ипотекалық несиелер бойынша жеке іс ашылады, ол ... ... деп ... досьесінде қамтылған құжаттар қарыз міндеттемелері бойынша негізгі
ресми құжаттар ... ... да, әр ... ... жеткілікті мәлімет
қамтуы қажет. Жоба шеңберінде, несие досьесі рәсімделіп, ... ... ... қамтылған мәлімет ағымына енгізілетін ... ... ... ... ... ... ... досьесі
құпия құжаттардың қатарына жатқызылады.
Қарызды өтеу ... ... ... ... ... ... бойынша тұрақты мониторингтің өтуіне жауап береді.
Компания бухгалтериясы атаулы ... ... ... ... ... барлық қажетті мәліметтерді беруі тиіс. Сонымен қатар компанияның
жауапты қызметкері міндеттемелер ... ... ... ... мазмұнын тексеріп, қажет болған жағдайда бұзушылықтарды жою ... ... ... қарызды кері қаржыландыру. Өзінің қалауынша
компания келесі ... ... ... ... ... ... ... немесе келісім-шарт
негізінде басқа да қарыз беру ұйымдарынан қарыз алуға;
- келісім-шарт негізінде банк немесе ... ... ... ... жеке ... ... ипотекалық қарызбен қамтамасыз етілген құнды
қағаздардың эмиссиясы мен ... іске ... ... ... кері ... ... Банк ... арасындағы өзара әрекеттесу «Ипотекалық қарыздарды ... ... ... регламенттеледі.
Проблемалық қарыздар. Егер қарыз мерзімі өтіп ... ... ... ... ... қолданылады:
- компания қызметкері сол күні компания басшылығын орындалмау фактісі
туралы ... етуі ... ... ... ... ... уақытысында төленбеу себептерін,
клиенттің қаржы және экономикалық жағдайын, клиенттің өз міндеттемелерін
орындау мүмкіндігін анықтау үшін жедел ... ... ... ... Егер ... өз ... орындау мүмкіндігі болмаса, компанияның
ішкі несие саясатына сәйкес кепіл затын соттан тыс іске асыру жолымен
міндеттемелерді өтеу бойынша шаралар ... Өтем ... 30 ... ... асып ... іс ... заң шығаруға
сәйкес кепілден өндіріп алу процесі басталады.
3.2. Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің даму стратегиясы
2000 жыл ... ... ұзақ ... тұрғын үй
ипотекалық несиелеу жүйесі дамуын табу үшін негіз қалана бастады. Болашақта
ипотека арқылы материалдық өндірістің ... ... - ... ауыл
шаруашылығы, қызмет көрсету, шағын кәсіпкерлік – қаржы ресурстарын тарту
туралы айтуға болады, яғни тек ... үй ... ғана ... ... ... бөлу ... ... қазіргі жағдайда тұрғын үй саласында,
бұл өтпелі экономикасы бар көптеген ... ... ... жетістіктерге жетуге болады. Себебі, ... жаңа ... өсіп ... ал ... ... ... ... қаражаты
ол қажеттілікті өтеуге жетпейді. . Қазақстан Республикасында ипотекалық
несиелеудің қалыптасуына ... ... 2000 ... 21 ... ... Республикасында ұзақ мерзімді тұрғын үй құрылысын қаржыландыру
мен ипотекалық ... ... даму ... ... ... біздің республикамыздағы ипотекалық несиелеудің
жүйесі жоғарыда ... ... ... ... жүргізілген.
Қазақстан Малайзия емес, сондықтан олардың тәжірибесін толығымен ... ... ... ... қазақстандық гнарықтың
ерекшеліктері банк алдында бірнеше ... ... ... ... ... оларды шешуде. Артынша өз көзқарасым ... ... беру ... ... кемшіліктерді атауға жөн
көрдім.
Алғашқы кемшілік – ипотекалық ... беру ... ... ... Біздің елімізде ипотекалық несиелер көп жағдайда дайын
баспана ... ... де, оның ... ... аса бөлінбейді. Сонымен
бірге несиені өтеу клиент табысы ... ... Ал егер ... ... ол ... нәтижесін берер еді. Азамат пен банк арасындағы қарым-
қатынастарда несиені өтеу гаранты ... ... ... ... ... өтеу көзі ... алушының жеке иелігінде бар жылжымайтын мүлік болып
табылады.
Несиелеудің аталған үлгісінің механизмі келесідей: банктен ипотекалық
несие алу үшін ... ескі ... ... алу ... ... ... ... азаматқа ипотекалық несие бойынша кепіл хат беріледі.
Банк несиесі өзі жинаған ақшасы дайын баспана алуға ... ... ... ... ... сатып алу келісім-шартына сәйкес ... ... ... ... ескі ... ... ... ақшаны банк алдындағы ссудалық
қарызды төлеуге жұмсайды. Несиелеудің бұл варианты менің ... ... ... ... ... жоқ ... ... мәселесін
шешер еді. Дамыған мемлекеттердегі ипотекалық несиенің жіктемесін берген
кезде келесі нысаналар ... жер ... ... жер учаскелерін игеру;
- тұрғын үй құрылысы;
- тұрғын үй емес құрылысы.
Ипотекалық несиелеудің осы аталған түрлерінің ішінен ... ... үй ... ғана ... яғни ... жаңа баспана сатып алуға
немесе тұрғын үйдің құрылысын қаржыландыруға беріледі.
Банк несиесі арқылы жер учаскелерін алу жер ... ... ... ... ... «Жылжымайтын мүліктің ипорекасы туралы» заңға
сәйкес кепіл заты, яғни ... ... ... ... жеке ... ... ал ... республикамызда жерді жеке меншікке алу қамтылмаған.
Егер де қарыз алушы ай сайынғы төлемдерін өтей алмаса не ... ... ... ... ... ... ... бойынша) күнтізбекті 30 күн ағымында кешіксе, банк ... ... тыс іске ... ... мұндай жағдайдың алдын алу үшін қосымша кепілмен қамтамасыз
етілген ипотекалық ... түрі бар. ... түр ... ... жылжымайтын мүліктің ... 20%-к ... ... ... ... 10%-к көлеміндегі кепіл депозитін қамтиды.
Соңғысы қосымша қамтамасыз ету болып табылады. Бұл ... ... ... ... ... ... ... жағдайда ай сайынғы жарналарды
өтеуге жұмсалады. ... ... ... түсіруге мүмкіндік беретін
болашағы бар бағыт ... ... ... ... ... ... табылады. Ипотекалық қарызды сақтандыру, әдетте он ... ... ... кейін төлемеу салдарынан банк шығындарыгның
мүмкіндігі азая береді. ... ... ... қарыз алушы несиені
толығымен немесе бөлігін төлемеу болып табылады. ... ... ... ... ... сомасы да өсе бастайды. Батыс ... ... 12%-22 % ... ... байланысты мәселелер
келесіден шығады:
- Біріншіден, банкпен іске асырылатын сақтандыру төлемдері ипотекалық
несиенің бағасын көтереді.
- ... ... ... ... ... ... дамыған
және де бұл тектес қызмет көрсетуімен айналыспайды. Тағы бір ... ... ... ... ... ... ... ыңғайлы схемасын
таңдау мүмкіндігінің жоқ болуын айтуға болады.
Біздің банктерімізде несиені өтеу ... ... ... ... яғни өтеу ... ... ... өтем мөлшерлі төлемдер жүреді.
Әрине, мұндай әдіс банк үшін де, клиент үшін де өте ыңғайлы. ... ... ... ... мүмкіндігіне ие болуы керек. Мүмкін ол өз ... ... ... ... ... мысалы: бірнеше жыл бойы ... ... ... ... ... сомасын біртұтас төлем арқылы
немесе қарыздың ... ... ... ... ... ... ... отырады) бойынша өтеу.
Екінші деңгейлі банк талаптарын ... ... ... ... ... ... атап ... жөн:
- банк банктік немесе басқа да операцияларды жүргізу үшін лицензия иеленуі
керек;
- халықаралық стандарттарға банктердің өтуі бойынша банк ... ... ... банк ... банк ... ... нормативтерді және де орындалуға
міндетті нормалар мен лимиттерді орындауы тиіс;
- соңғы екі жыл бойы ... ... ... ... ... ... есеп ... тізімі Ұлттық банкпен бекітілген
халықаралық аудиторлық компаниямен расталуы тиіс.
Мәселелердің екінші ...... ... жаңа ... ... банктің ішкі ортасын қалыптастыру.
Қазақстан Республикасы ипотекалық банктерінің даму ... ... ... және ... ... мен ... да ... мекемелердің арасындағы ақша қаражаттарын тарту мен ... беру ... үшін аса ... ... ... банктердің
дәстүрлі операциялар шеңберінен шығу қажеттілігін тудырады.
Барлық жаңалық сияқты ипотекалық ... де ... ... Ал ... несиелеу жүйесінің әрі қарай дамуы үшін ... шешу ... ... механизмін іске асыру мен алғашқы және екінші қайтара нарықтың
(тұрғын үй), ипотекалық несиенің ... ... ... ... ... және заң ... ... жетілдіру;баспана, ипотекалық несие
нарықтарына ұзақ мерзімді,
бюджеттен тыс қаржы ресурстарының түсуін қамтамасыз ... ... ... шығару мен ендіру;
- нарықтың барлық қатысушыларының өзара тиімді әрекеттесуін қамтамасыз
етуші ... ... ... бөлшектенген құрылымы қажет
(банк, компания);
- ... ... ... ... ... салығы бойынша
жеңілдіктерді қарастырылатын ... ... ... құн ... ... ... алу үшін мемлекетпен мақсатты субсидийлер беру;
- ипотекалық несие субъектілері арасындағы еркін ... үшін ... ... ... ... үшін ... ... әрекеттерінен) әлеуметтік
қорғау механизмін құру.
Ең бастысы, менің ойымша, азаматтарға ипотека саласы бойынша ... және ... бұл ... ... ... ... екенін жеткізу.
Қорытынды
Дүниежүзінің мемлекеттерінің көпшілігінде ипотекалық несиелеу халықты
тұрғын үймен қамтамасыз етуде үлкен рөл ... ... ... ... ие ... қабаттарымен жеке меншікке үй алуға жағдай жасаумен қатар,
ипотекалық несиелеу жүйесі құрылыс ... ... ... мен ... жаңа ... – құнды ипотекалық қағаздардың – қызмет ... ... ... ... Үкіметі ұзақ мерзімді құрылысты қаржыландыру
және ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту тұжырымдамасын (концепция) ұйғарды.
Бұл ... ... ... қойылған несиеге қол жетерлікті
көтеру, ... ... ... беру арқылы банктік емес ұйымдар мен
банктердің ... ... ... ... бар ішкі инвестициялардытарту
мақса-мүдделерінің шешу жолдарының жаңа түрлерін анықтау мен ендіру үшін
қажет болды.
Жүйенің дамуындағы ... ... ... ... ... жылдардағы халық
жиналымы деңгейінің өсуі болып табылады. Алайда, ол ... ... ... толық құнын бір уақытта төлеуге мүмкіндік ... ... ... деген сұранысты тудырады.
Сонымен қатар, ең алдымен ... ... ... қарай
айтарлықтай ішкі инвестициялық әлеуеттің бар болуын атап өткен жөн. Яғни
экономиканың ... ... ... ... тарту.
Бұл мүмкіндікті ұсынылып отырған жүйе қамтамасыз етеді. Ол ... ... ... мен ... ... банктермен қаржыландыруды
қарастырады.
Дүниежүзілік тәжірибеде ипотекалық несиелеудің түрлі үлгілері бар.
Олар бір-бірінен несиелеу мен кері қаржыландыру үрдістерін ... ... ... ... ... қарай айрықшаланады.
Қалыптасқан экономикалық жағдайларда АҚШ, ... ... ... ... ... ... ... (гибрид)
жүйесін пайдалану туралы шешім қабылданды. Сол ... ... ... ... ... ... құру ... шешім
ұйғарылды. Компанияның алғашқы кезеңінде негізін қалаушы болып ... ... ... ... Кейінде компания капиталына халықаралық
қаржы ұйымдары мен екінші деңгейлі банктердің қатысуы ... ... ... ... құрудың негізгі мақсаты болып орта
табысы бар азаматтарды құны бойынша қолға жетерлік ... ... ... ... мен ... ... төлем қабілеттілікті сұраныс
нысаналарын ұлғайту табылады.
Қазіргі кезде ұсынылып отырған шартқа сәйкес ... ... ... халықта шектеулі. Оның негізгі себептері болып несиелеудің ... мен ... ... ... ... ... ... беру табылады. Осының нәтижесінде әлеуетті төлем ... ... ... ... бөлігі тарқайды да, бұл қаржы нарықтарында
инвестицияларды тарту жолымен ... кері ... ... ... ... ... мүмкіндік бермейді.
Бірінші кезеңде ұзақ мерзімді ипотекалық несиелер 3-тен 10 жылға ... ... ... ... ... ... қарыз төлеушінің ай
сайын төлем көлемі азая ... ... ... сатып алынатын баспананың
нарықтық құнының 70%-н құрайды, ал қалған 30% баспана үшін ... ... ... оны ... ... өз ... төлеуі тиіс. Сонымен бірге
несие бойынша ай сайынғы төлемдердің сомасы қарыз ... ... ... ... несиені өтеу мен ол бойынша сыйақыларды өтеу аннуитеттік төлем
арқылы іске асады. Ол құрамында ... ... ... толық төлемді
(негізгі қарыздың қалдығына есептеледі) ... ... ... ... ... Ипотекалық компанияның қатысуымен ипотекалық несиелеудің
жалпы сызбасы келесідей болады:
1) алашақ банк ... ... ... ету ... ... ... сатып алынуына ипотекалық несие береді.
2) Қазақстандық Ипотекалық компания ипотекалық несие ... ... ... ету ... ... ... да, құнды қағаздар
шығарады. Банктер несие ... ... ету ... сатып, несиелеу
саласын кеңейтуге мүмкіндік алады. Несиеге банктік қызмет көрсетуді
компаниямен жасалған ... ... ... ... ... жүргізеді.
3) Институционалдық инвесторлар (зейнетақы қорлары, ... және т.б.) ... ... ... ... ... ету
құқықтарымен қамтамасыз етілген ипотекалық құнды қағаздарды сатып
алады да, ипотекалық нарықтың кері ... ... ... ... ақша ... ... ... қазіргі кезге дейін ... ... ... мен ... қалаларында ипотекалық тұрғын үй несиелерін
беру бойынша ... ... іске ... дайындық жұмысын жүргізді.
Пилоттық жобаның басты мақсаты іс тәжірибесінде ... ... ... ... үй ... беру мен қызмет көрсету, компания
банктерінен несие бойынша ... ету ... ... ... ... бойынша процедураларын жетілдіру болып табылады.
Жобаға ... ... ... бес ... банк ... (АТФ банк,
Казкоммерцбанк, Көмір банк, Банк Тұран Әлем, Банк ... ... және ... банктен тыс Астана финанс ұйымы қосылды.
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі
1. «Салық және ... ... ... да ... ... ... ... 24.04.2004г.
2. ҚР-ның президентінің жарлығы «Об ипотеке ... ... ... ... Закон РК «ҚР-ғы ... ... ... туралы заң»
23.01.2001г.
4. Постановление Правительства РК от 21.08.2000г. «О ... ... ... ... и ... ... ... Постановление Правительства РК от 29.12.2002г. «О проекте Закона
РК «О ... ... и ... в
некоторые
законодательные акты РК по вопросам ... ... ... РК от ... «О ... ... РК «О дальнейших мерах по реализации Стратегии
развития Казахстан - 2030»».
7. ... ... РК ... № 1330 о Генеральном
плане г. Алматы.
8. Государственная Программа развития ... ... на ... ... ... г. ... от ... «О
программе
жилищного строительства до 2000г и на перспективу».
Ю.Решение ... г. ... от ... «О ... ... ... строительства в г. Астана».
11. Решение 10 сессии алматинского городского Маслихата 11 ... ... «Об ... Положении «О
долговых
обязательствах г. Алматы» и «О залоговом фонде г. Алматы».
12. «Об ... ... по ... ... ... требований к методам ... ... ... ... от ... комментарий статей Гражданского кодекса РК
о залоге/Ягредпринимателъ и право, 2001, № ... ... Л.С. ... ... ... ... М., 1996.
15.Антонов Н.Г., Пессель М.А. Денежное
обращение, кредит и банки.М., 1995.
16.Банктер және банктік оперциялар./ Е.Ф. ... М., 1995. ... в ... МВД на ... капитала. М.,1994. 18.Банковское дело/
под.ред. проф. В.И.Колесникова., М., 1997. 19.Банковское дело/ под ред.
О.И.Лаврушиной., М., 1992.
20.Банковское дело/ под ред. Ю.А. ... М., ... ... ... Страна и мир, июнь 2004.
22.Виноградова Т.Н. Банковские операции: уч.пособие. Ростов ... ... ... под ред. О.И. ... М., 1998. 24.Дюсембаев
Н.М. Перспективы развития ипотечного кредитования в
Казахстане. //Банки Казахстана, №9, 2004, с.42-45.
25.Дешеове жилье- реальность?/ Мегаполис. ... ... ... ужев ... году ... Июль 2004.
27.Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана начнет
работу с клиентами уже в сентябре// Банки Казахстана, №8, 2003,
с.27-28.
28.3аиров М.З. Новая ... ... ... ... В.Д. ... в сфере банковского кредитования.
Методика их предупреждения. М., 1997.
ЗО.Поручительство. Опыт теоретической конструкции и арбитражной
практики. М.: ... ... ... 1998.
31.Позитивные тенденции в ... ... и ... ... А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. СПб: Питер,2001
ЗЗ.Чекулаев М. Большой спрос при малом предложении. Перспектив
ипотечного рынка пока туманны//Банки ... №6. ... ... ... ... ... ... қызмет көрсету бойынша шартқа отыру
Закладнойларды бағалау мен сұрыптау
Инвесторлар арасында құнды қағаздарды орналастыру
Закладнойлармен қам тамасыз етілген ЭҚК-ң құнды қағаздарының эмиссиясы
Ипотекалық банктерден ... ... ... қағаздардан өтеу мен қызмет көрсету

Пән: Банк ісі
Жұмыс түрі: Дипломдық жұмыс
Көлемі: 87 бет
Бұл жұмыстың бағасы: 900 теңге









Ұқсас жұмыстар
Тақырыб Бет саны
Қазақстан Республикасындағы туристік рыноктағы маркетингтің даму деңгейі мен оның болашағы51 бет
Қате және қате сөйлеу мәселелері6 бет
«Kaspi bank » АҚ-ның қызмет ету және несиелерді ұйымдастыру25 бет
«атф банк» ақ-ның негізгі қызметін ұйымдастыру12 бет
«АТФБанк» АҚ32 бет
«Банктердің несиелік тәуекелдерін басқару (Алматы қ. «ЦентрКредит Банкі» АҚ мысалында)»76 бет
«Казкоммерцбанк» ақ-ның несиелік процесті орындау тәжірибесіне талдау жасау36 бет
«Темірбанк» АҚ50 бет
«Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеуді дамытудың негізгі бағыттары»32 бет
Алматы қаласының АҚ “Темірбанк” Алматы-2 банктік қызмет көрсету орталығы35 бет


+ тегін презентациялар
Пәндер
Көмек / Помощь
Арайлым
Біз міндетті түрде жауап береміз!
Мы обязательно ответим!
Жіберу / Отправить


Зарабатывайте вместе с нами

Рахмет!
Хабарлама жіберілді. / Сообщение отправлено.

Сіз үшін аптасына 5 күн жұмыс істейміз.
Жұмыс уақыты 09:00 - 18:00

Мы работаем для Вас 5 дней в неделю.
Время работы 09:00 - 18:00

Email: info@stud.kz

Phone: 777 614 50 20
Жабу / Закрыть

Көмек / Помощь