Қазақстан банкілерінің тұрғын үй несиелеу саласындағы тәжірибесі


Жоспар

Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .3
I. Ипотекалық несиелеудің теориялық және құқықтық аспектілері
1.1.Ипотекалық несиелеудің мәні ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .6
1.2.Ипотекалық несиелеудің құқықтық негіздері ... ... ... ... ... ... .15
1.3.Ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибесі ... ... ... ... ... ... 27

II. Қазақстан банкілерінің тұрғын үй несиелеу саласындағы тәжірибесі
2.1.Баспананы қаржыландыру тәжірибесінің экономикалық анализі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...35
2.2. ҚР.да ипотекалық несиелеу жүйесін ендіру ... ... ... ... ... ... ..44
2.3. Ипотекалық несиелеудің Қазақстандық үлгісі ... ... ... ... ... ..52

III. ҚР.ғы ипотекалық несиелеудің даму мәселелері мен болашағы
3.1. «БТА.ипотека» ААҚ.мен ипотекалық несие берудің анализі ... ... ... ... ... ..59
3.2. ҚР.да ипотекалық несиелеудің даму стратегиясы ... ... ... ... 82

Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 87
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 90

Пән: Банк ісі
Жұмыс түрі: Дипломдық жұмыс
Көлемі: 87 бет
Бұл жұмыстың бағасы: 900 теңге




Жоспар

Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... 3 I. Ипотекалық несиелеудің теориялық және
құқықтық аспектілері
1.1.Ипотекалық несиелеудің
мәні ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..6
1.2.Ипотекалық несиелеудің құқықтық
негіздері ... ... ... ... ... ... .1 5
1.3.Ипотекалық несиелеудің шетелдік
тәжірибесі ... ... ... ... ... ... 2 7
II. Қазақстан банкілерінің тұрғын үй несиелеу саласындағы
тәжірибесі
2.1.Баспананы қаржыландыру тәжірибесінің экономикалық

анализі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... 35
2.2. ҚР-да ипотекалық несиелеу жүйесін
ендіру ... ... ... ... ... ... ..44
2.3. Ипотекалық несиелеудің Қазақстандық
үлгісі ... ... ... ... ... ..52
III. ҚР-ғы ипотекалық несиелеудің даму мәселелері мен болашағы
3.1. БТА-ипотека ААҚ-мен ипотекалық несие берудің

анализі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ...59
3.2. ҚР-да ипотекалық несиелеудің даму стратегиясы ... ... ... ... 82
Қорытынды ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... .87
Пайдаланылған әдебиеттер
тізімі ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ...90

Кіріспе

Жақын арада ғана қазақстандық қаржы мамандары мен банк қызметкерлері
арасында ипотека термині әлі де беймәлім болатын.Ипотекалық
несиелендірудің іске асу механизмі туралы санаулы мамандардың ғана
жалпылама білімі болған, ал кәсіби тәжірибемен іс жүзінде ешкім
кездеспеген.
Алайда, Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығының пайда болуы мен дамуына
байланысты бұл сферадағы жағдай күрт өзгерді.
Біріншіден, жылжымайтын мүлік нарығының кең көлемділігі таң қалдырады:
бүгінгі күні сатуға арналған барлық қозғалмайтын мүлік объектілері жүздеген
миллиард доллартеңгеге бағалануда.
Екіншіден, талапкерлердің кәсіби мамандануы өсуде.Қазір жылжымайтын
мүлік нарығының әрбір сегментінде өзінің белсенділігі мен мамандануы
арқасында бәсекелестерін басып озатын сөзсіз көшбасшылар бар.
Үшіншіден, нарықтың көпдеңгейлілігі.Бүгінгі таңда жылжымайтын мүлік
нарығында пәтерлер мен тұрмыстық емес ғимараттар, коттедждер мен офистер,
құрылысқа арналған учаскелер, аяқталмаған құрылыс объектілері мен жерді
жалға беру құқығы, бау-бақшалық учаскелер айналысқа түсуде.
Жылжымайтын мүлік нарығының жақсы дамып, жұмыс істеуі ипотекалық
несиелендірудің перспективаларын анықтайды.
Тұрғын үй мәселесі Қазақстанда кез-келген отбасын қобалжытатын жағдай.
Бұл сұрақтың шешімін Батыс елдерінде ондаған жылдар бойы пайдаланып келе
жатқан ипотекалық несиелендіру жүйесін қолдану арқылы табуға болады. Елдегі
потенциал орасан зор. Сонымен қоса, ипотекалық несиелендіруді ұйымдастыру
үшін осы дипломдық жұмыста қарастырылатын бірнеше сұрақтарды шешу керек.
Ипотека, әрқашан жылжымайтын мүлік залогымен шартталуына байланысты,
несиені қамтамасыз етудің бірден-бір сенімді әдісі болып табылады. Нарықтық
қатынастартардың даму шегіне байланысты біздің елімізде ипотекалық
несиелендіруді дамыту қажеттілігі өсе түсуде.
Бірақ, ипотеканың дамуы сәйкес экономикалық жағдайларсыз мүмкін емес,
мысалы: залогқа берілетін заттың иесінің болмауы, яғни жер мен жылжымайтын
мүлікті тек залогқа беретін зат иесі ғана сала алады.
Қазіргі уақытта ипотеканың нормативті-құқықтық базасы саласында
мәселелер шешіліп жатыр. Коммерциялық құрылымға қызмет етудің жаңа әдістері
мен капитал нарығында тиімді жұмыс істейтін ипотекалық несиелендіру
жүйесінің институционалдық құрылымының оптималды формаларын қалыптастыру
бағыты бойынша ізденістер жүріп жатыр.Сондай-ақ, жеке дара тұлғаларға
қызмет көрсетуді дамыту жұмыстары да назардан тыс қалған жоқ .
Берілген мәселені зерттеу, ипотекалық несиелендіру жүйесінің толыққанды
қызмет етуін анықтап, дамыту тек халықтың тұрғын-үй мәселелерін ғана шешіп
қоймай, сонымен бірге жалпы Республика экономикасына да оң әсерін тигізеді.
Міне, сондықтан берілген тақырып өзекті мәселелердің бірі болып келеді
Дипломдық жұмыстың мақсаты – ипотекалық несиелендіру жүйесінің
теориялық және тәжірибелік аспектілерін зерттеу.
Дипломдық жұмыстың көздейтін мәселері:
- Экономикалық құбылыс ретінде ипотекалық несиелендірудің мәнін зерттеу;
- Қазақстандағы ипотекалық несиелендірудің нормативті-құқықтық базасын
қарастыру;
- Ипотеканы дамыту мақсатында дамыған елдердің тәжірибесін ашып көрсету;
- ҚР-дағы ипотекалық несиелендіру жағдайын БТА-Ипотека ААҚ-н мысалға ала
отырып зерттеу.
Зерттеу объектісі БТА-Ипотека ААҚ-ы болып табылады.
Берілген жұмыстың теория-әдістемелік базасы ретінде ҚР-ның заңдылық
актілері, Президент жарлықтары, ипотекалық сұрақтар бойынша отандық және
шетел ғалым-экономисттерінің еңбектері, сондай-ақ периодикалық басылым мен
статистикалық жинақтардан материалдар алынды.

1-Тарау.Ипотекалық несиелеудің теориялық және құқықтық аспектілері.
1.1. Ипотекалық несиелеудің мәні.

Ипотекалық несиелеу – жылжымалы мүлікті залогқа беру арқылы сатып
алушыға ұзақ мерзімге несие беретін банктік қызмет.
Ипотека термині алғашқы рет б.э.б. VI ғ. Грецияда пайда болды. Ол сол
кездің өзінде-ақ несие берушінің алдында жауапкершілікті белгілі бір жер
иелігімен қамтамасыз ететін болған. Ол үшін міндеттемелер рәсімделіп, жалға
алушының территориясының шекарасында столб қойылып, онда берілген меншік
бекітілген сома бойынша несие берушінің талаптарын қамтамасыз етеді деген
жазулары болған. Ипотека деген атқа ие болған мұндай столбта жер иесінің
барлық келіп түсетін қарыздары көрсетіліп отырған. Грек тілінде hypoteka-
тіреуіш (подпорка) мағынасын білдіреді.
Кең мағынада, жүйе ретінде ипотекалық несие – ипотекалық несиені
беретін процесстің өзін, капитал нарығынан қаржылық ресурстарды тарту
механизмін, жылжымайтын мүлік нарығындағы жүргізілетін операцияларды
біріктіретін көп факторлы біртұтас механизм болып табылады. Сонымен қоса
бұл несие беруші мен қарыз алушының ғана мүдделерін ескеріп қоймай,
инвестор, роялтор, құрылысшы, сақтандыру компанияларының және нарықтың
басқа да субъектілерінің қызығушылықтарын қарастырады. Ипотеканың екінші,
кең мағынадағы анықтамасының бар болғанына және ипотекалық несие жүйесінің
басқа да блоктарының маңыздылығына қарамастан, оның негізін несиелік
қатынастар құрайды. Осыған байланысты ипотекалық несиені біз бірнеше
нарықтарда ипотекалық активтерді беру, қызмет көрсету, сату,
қауіпсіздендіру бойынша қалыптасатын қатынастардың жүйесі ретінде
қарастырғанымыз дұрыс сияқты.
Бүгінгі таңда экономикасы дамыған елдердің ипотека нарығы қалыптасып,
белсенді түрде дамып келеді.
Ипотеканың негізінде міндеттемелердің орындалуын қамтамсыз ету жатыр,
оның негізінде несие беруші залогпен қамтамасыз етілген міндеттемені қарыз
алушы орындамаған жағдайда осы мүлік иесінің(залог беруші) басқа несие
берушілер алдында салынған мүлік құнынан қанағат алуға құқығы бар.
Ипотека – салынған жылжымайтын мүлік немесе оның үлесі залог берушінің
не үшінші жақтың пайдалануында және иелігінде қалатын залогтың бір
түрі.Салынған мүліктің залог берушінің пайдалануы мен иелігінде қалуы
ипотеканың квалификациялық белгісі болып табылады.
Ипотекалық несиені беру техникасы мен жағдайлары көптеген факторларға
байланысты, бірақ басымырақ келетін фактор несиелеу объектісі –
жылжымайтын мүлік

түрі болып келеді. Ипотеканың объектісі болып табылатындар:
- айналымдағы тауар залогы;
- қайта өңдеу процессіндегі тауар залогы;
- жылжымайтын мүлік.
Айналымдағы тауар залогы – бұл қарыз алушының тек қарыздың белгілі бір
бөлігін өтеген немесе шығатын (шығып отыратын) тауарларды басқа да бірдей
не одан артық сомадағы құндылықтармен ауыстырған жағдайда ғана салынған
құндылықтарды өткізуге құқығы бар екендігін білдіреді.
Қайта өңдеудегі тауар залогы – қарыз алушы өзінің өндірісінде салынған
шикізат, материал, жартылай дайын өнімдерді қайта өңдеуге құқығы бар, бірақ
бұнымен қоса залогтық құқық өндірілген жартылай дайын өнімге, дайын өнім
және тиелген тауарларға таратылады дегенді білдіреді. Алайда залогтың кең
тараған түрі жылжымайтын мүлік болып табылады. Бұлар жер учаскелеріне
залог, сонымен қоса мекеме, құрылыс және басқа да жермен байланысты
мүліктер.
Жер учаскелерінің кепілақы затына және жерді пайдалану құқығы болып
кепілақы берушінің жеке меншігіндегі жер учаскелері, сонымен қатар жалпы
жерді пайдалану мен жалпы жеке меншіктегі жер үлесі табылады.
Кәсіпорын немесе жалпылама ретінде басқа да мүлік кешенінің ипотекасы
оған кіретін мүліктің (жылжитын, жылжымайтын) құрамына кепілақы құқығын
береді: талап ету құқы мен басқа да құқықтар. Егер заңмен немесе келісім-
шартпен басқасы қарастырылмаса ипотека кезінде сатылып алынғанға да құқы
бар.
Банкрот болуына байланысты, іс қозғалған немесе тарату туралы шешім
қабылданған кәсіпорын үшін ипотека берілмейді.
Кәсіпорын ипотекасы ақшалай міндеттемелермен қамтамасыз етілуі
мүмкін, егер оның сомасы кәсіпорын активтерінің құнының жартысынан кем
болмаған жағдайда.
Ғимарат, құрылыс сияқты жылжымайтын мүліктің бөлек объектісінің
ипотекасы сол ғимарат орналасқан жер учаскесінің және сол келісім-
шартының ипотекасымен бір уақытта қарастырылған.
Тұрғын үй мен пәтерлердің ипотекасының да өзіне тән ерекшеліктері
болады. Тұрғын үй мен пәтерлердің ипотекасы оларға құрылыс, күрделі жөндеу
жүргізу үшін берілетін қарыздар.
Тұрғын үй мен пәтерлердің ипотекасының объектісі болып табылуы үшін
меншік иесі мен оның отбасы басқа жерде тұрып, сол ғимаратта бекітілген
нормалар бойынша тиісті тұрғын аудандары болуы шарт.
Ипотека барлық ақша міндеттемелерін қамтамасыз ету үшін соның ішінде
несиелік келісімдер бойынша міндеттемелерді қоса алғанда.
Бұрыннан келе жатқан міндеттемелерді орындауды қамтамасыз етудің
кепілдік сияқты әдістері қазіргі кезде тәжірибелік мағынасын жоғалтқан,
өйткені төлем кризисі жағдайында жақсы кепіл берушіні табу өте қиын және
несие беруші кепіл берушінің төлем қабілеттілігін тексеру мүмкіндігінен
айырылады.
Міндеттемелерді қамтамасыз ету әдісі ретінде ипотеканың сенімділігі
бірқатар артықшылықтарымен түсіндіріледі: Ипотеканың заттық- құқықтық
сипаты бар, банктік кепілді, бір адамның жауапкершілігін өз мойнына алғанда
(поручительство) несие беруші қарыз алушы тұлғаға сенеді. Ал кепілдік
міндеттемеде қарыздарды өтеуді қарыз адам емес зат атқарады.
Бұл айырмашылық кепілдің өзінің мағынасынан туындайды. Кепілмен
қамтамасыз етілген міндеттеме басқа да несие берушілер алдында салынған
мүлік құнынан қанағат алады.
Қарыз алушы үшін міндеттемені орындау мүліктен айырылу немесе мүлік
құқығынан айырылу қорқынышы арқылы ынталанады.
Жылжымайтын мүлік несиені қамтамасыз ету үшін пайдаланылады, сонымен
бірге бір уақытта қаржыландыру объектісі болып табылады. Ипотекалық
несиенің қызмет ету мерзімі 20-35 жыл. Кепілге жылжымайтын мүлікті
несиелеу процесі басқаша ипотекалық жүйе деп те аталады. Ипотекалық жүйе
өзіне ипотека бойынша шарт жасауды, жылжымайтын мүлікті иемденгендегі
жағдайын анықтаудағы тәртіпті және ол бойынша әрбір кезеңге қарыздарды
біріктіретін экономикалық және заңдылық жүйесі.
Ипотекалық несиелеу жүйесі екі бағыттан тұрады: шаруашылық
субъектілері мен халыққа ипотекалық несиелерді беру.
Екінші деңгейлі нарықтарда ипотекалық несиелерді сату, ол несиелеуге
керекті қосымша ресурстарды тартуды қамтамасыз етеді.
Бірінші бағытпен көбінесе ипотекалық банктер жұмыс істейді. Екінші
бағытпен мүлік кепілімен қамтамасыз етілген ипотекалық банктердің
активтерін сатып алатын және ипотекалық банктің базасының негізінде өз
атына құнды қағаздар (облигация) шығаратын қаржы компаниялары мен қорлары
жұмыс істейді. Құнды қағаздардың өтімділігі жоғары болады, себебі деп те
аталады. Ипотекалық жүйе өзіне ипотека бойынша шарт жасауды, жылжымайтын
мүлікпен қамтамасыз етілген және инвестицияға ұзақ мерзімді және тұрақты
табыс алуға мүмкнідік береді.
Кейбір қаржы компанияларының міндеттемелеріне шет елде мемлекет кепіл
болады, ол оның сенімділігін арттырады.
Ипотекалық нарық – банк және басқа да мекемелермен тұрғын үй
мақсатында берілетін және ресурстарды тарту үшін қаржылық активтерді
нарықта орналастыру бойынша ипотекалық несие нарығы.
Ипотекалық нарық – қор нарығының ипотекалық сегментімен банктік
қызмет көрсету нарығының сегменті негізінде қалыптасады. Ипотекалық
несиелеу нарығы бірінші және екінші деңгейлі деп бөлінеді.
Бірінші деңгейлі нарықта несие беруші мен қарыз алушы бір-бірімен
сөзсіз келісім-шарт қатынастары негізінде ипотекалық несие беріледі және
сатылуы мүмкін. Мысалы, коммерциялық немесе ипотекалық банк азаматтарға
несие береді. Бірінші деңгейлі нарықтағы субъектілер арасында қатынастарды
құратын негізгі құрал- несиелік келісім-шарт болып табылады. Бұны закладной
(қарыздық міндеттеме) деп те атайды. Несиелік келісім-шартқа қарағанда
“закладная” терминіне пайдалану аяқталған болып есептеледі, себебі берілген
жағдайдағы жылжымайтын мүлік кепілі несиелеудің негізгі шартына жатады.
Қарыз алушы мен банктің арақатынасына, яғни қарыз алу түріне және закладной
формасына клиенттердің мүліктік жағдайы мен жалпы әлеуметтік статусы,
жылжымайтын мүліктің өзіндік ерекшеліктері, несие көлемі, қарыздық капитал
нарығының жалпы жағдайы және тағы басқа көптеген факторлар әсер етеді.
Схемалық түрде берілген нарықтық қатынастарды былай көрсетуге болады.

1-сурет

Клиент банктік несиелік келісім-шартқа отырып, несие сомасын өз
мерзімінде қайтару мен пайдаланғаны үшін пайыз төлеу бойынша өзіне
міндеттеме алған соң, ол ипотекалық жүйемен қарым-қатынас жасау
қажеттілігін азайтады.
Қарыз алушымен салыстырғанда банк туралы былай айта алмаймыз. Банк
өзінің ипотекалық нарықтағы қызметін тиімді ұйымдастырып, қамтамасыз ету
үшін біріншіден, клиенттермен екі жақты қатынастарды тиімді жүзеге асырып,
закладнойлар (қарыз міндеттеме) портфелін толтыру болса, екіншіден,
клиенттерге ұсына алатын несие ресурстарын толықтыру.
Бұл мәселені шешу үшін банктің өзінің портфелінен ипотекалық нарықтың
маманданған басқа қатысушыларына закладнойларды (қарыз міндеттеме)
ұстаудан басқа амалы жоқ. Басқа инвесторларға өзінің закладнойларын ұсыну–
бірінші деңгейлі нарықтан екінші деңгейлі нарыққа өтетін көпір болып
келеді, оның қызметі басқа негізде ұйымдастырылады.
Екінші деңгейлі нарық – бұл жалпы қаржы-
несие нарығының сегменті.
Екінші деңгейлі нарықта арнайы құнды қағаздарды шығару арқылы несие
бойынша пайыздық табыс алуға құқықтар сатылады. Оны сатып алу арқылы
құқыққа ие болады.
Екінші деңгейлі ипотекалық нарықтың негізгі субъектілеріне
жататындар:
- Ипотекалық несие берумен айналысатын ипотекалық банктер мен басқа да
қаржы-несиелік мекемелер;
- Ірі эмиссионды – қаржылық корпорациялар. Олар банктерден бірінші
деңгейлі закладнойларды сатып алып, олардың әр түрлі құнды
қағаздарының орнына эмиссияны қолданады;
- Нақты ақшаға эмиссионды – қаржылық корпорациялардан құнды қағаздарды
сатып алатын банктер, зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары,
азаматтар кейпіндегі инвесторлар;
- Ипотекалық несиені сақтандырумен айналысатын делдалдар.
Схемалық түрде екінші деңгейлі ипотекалық нарықтың қызметін былай
көрсетуге болады:

Екінші деңгейлі ипотекалық нарықта айналатын құнды қағаздардың
несиелік тәуекелінің болуы, ипотекалық пулмен қамтамасыз ету деңгейі сияқты
әр түрлі сипаттамалары бар.
Берілген нарықтық қызмет ету мен ұйымдастырудың негізгі мақсаты –
соңғы тұтынушыға деген несие ресурстарының арзандауы, бұл берілген нарық
шеңберінде шешім қабылдау үшін приоритетті.
Несие ресурстарының арзандауына банктің ипотекалық несиелеу
субъектілеріне қосымша ресурстарды беру есебінен олардан ипотекалық
несиелерді қайта сатып алу жолымкен қол жеткізіледі.
Ипотекалық нарық та тауар болып несие саналады. Ол тұрғын үй
мақсатында прайдаланатын жылжымайтын мүлікті сатып алуды қаржыландыру үшін
беріледі. Қарыз алушының несиені қайтаруын қарыз адамның болашақ табысымен
қоса кепілақы қамтамасыз етеді. Басқа да несиелер сияқты берілген тауардың
мынадай негізгі сипаттамалары бар: несиелеу мерзімі, пайыз мөлшері, несиені
өтеу жоспары, бірінші жарна бойынша талаптар.
Ипотекалық нарықтың көлемі үй шаруашылықтары тарапынан ипотекалық
несиеге төлем қабілеті бар сұраныспен анықталады. Ипотекалық нарықтағы
сұранысты отбасы тұтынушылары қалыптастырады. Үй шаруашылықтарының болашақ
табыстары- ипотекалық несиені өтеудің негізгі көзі болып табылады.
Өздерінің тұтыну стандарттары мен болашақ табыстарының деңгейіне байланысты
экономикалық белсенді отбасылар болашақ табыстарына сүйене отырып, дәл
қазір көп мөлшерде тұтынғысы келеді.
Берілген сұранысты қанағатттандыру мүмкін болмаған жағдайда нарықта
көп жылдар бойы тұрғын үйге жинақтағанда пайдалану қажеттігі туатын еді.
Осылдайша ипотекалық несиелеудің нарықтық қатынастар жүйесіндегі негізгі
рөлі үй шаруашылықтарының ағымдық табыстары мен жинақтауларын тұтыну
жоспары мен өмір стандарттарымен қойылатын күтулер арасындағы қарама –
қайшылықты шешу.
Тұрғын үйдің өте қымбат болуына байланысты пайда болатын ағымдық
табыстар мен тұтыну стандарттарының арасындағы сәйкессіздік шаруашылық
айналымда ипотекалық несиені пайдалануды талап етеді.
Клиент банкпен келісім-шартқа отырып, несиені қайтару мен оны
пайдаланғаны үшін пайыз төлеу міндеттілігін алған соң ол ипотекалық
жүйемен қарым-қатынас жасау қажеттілігін азайтады.
Тұрғын үйге байланысты ипотекалық несиелеудің екінші деңгейлі
нарығының қызмет етуі ипотекалық банктердің капиталының өтімділігін
қамтамасыз етіп, айналымдағы ақша массасын байланыстырып, экономикалық
сала мен аудан бойынша капиталдың қайта бөлінуіне оң әсер етіп, несие
бойынша пайыз мөлшерін тұрақтандырады.
Бұл жағдайларда ипотекалық несиелеумен айналысатын банктердің несие
ресурстары көп шектелмеген, олар екінші деңгейлі нарықта операцияларды
жүзеге асыру арқылы қайтадан жіберіп, жаңа несие беруге қажетті қосымша
қаражаттарды тартады. Берілген жүйенің тиімді қызмет етуі екінші деңгейлі
ипотекалық нарықтың жоғары дәрежеде дамуын көрсетеді.
Қазақстанда ипотекалық несиелеудің пайда болуы мен дамуы ипотека бой
ынша қызмет ететін мекемелер жүйесін қалыптастырумен байланысты. Ипотекалық
несие дегеніміз шаруашылық субъектілері мен халықты ипотекалық несиелеумен
айналысатын және жылжымайтын мүлік бойынша несие беру механизмінде қызмет
ететін мекемелердің жиынтығы.
Ипотека жер бойынша кадастрде ипотекаға берілетін заттың орналасу
жері бойынша тіркеледі. Кадастр – коммуналды түрдегі ұлттық территорияның ,
жердің азғантай бөліктері мен ірі жердің нақты бөлінулері көрсетілген
картографиялық бейнесі. Осылайша салынған немесе салынбаған жылжымайтын
мүлікті оңай дараландырып, оны басқа мен шатастырып алу мүмкіндігін
азайтуға болады.
Ипотеканы анықтағанда жер учаскелерін тіркеу закладной түрінде
жылжымайтын мүлікке кепіл құқығының пайда болуы мен доғарылуына байланысты
заңдылық рәсімдеумен жалғасады. Осындай келісімдерді жер бойынша кітапқа
енгізгенде онда мыналар болуы тиіс: кепілақы құқығының түрі, қарыз адамның
аты-жөні, несие берушінің аты-жөні, несие берушінің талап ететін сомасы,
пайыздық мөлшер және тағы басқа мерзімі өткендігі үшін пайыз мөлшерін
көтеру сияқты қосымша талаптар.
Берілген материалды қарастыру негізінде біз ипотеканы жылжымайтын
мүлікпен қамтамасыз етудің бір түрі деп және бұнда кепілақы кепілақы
алушыға кепілақыны берушінің міндеттерін өтелмеген жағдайда салынған
жылжымайтын мүлік есебінен қанағат алуға құқық береді.
Кепілақы объектісі ретінде жылжымайтын мүліктің артықшылығы оның
тұрақты орналасуы мен өсу тенденциясының жоғары және тұрақты бағасымен
ерекшеленеді.
Жылжымайтын мүліктің физикалық сипаты бойынша кепілақы беруші
салынған объектіні иелігіндке қалдырып, пайдалануға мүмкіндік береді.
Ипотекалық несиелеу түсінігі үш жағдайдан тұрады:
- Несиелер көбінесе көп уақыт мерзіміне беріледі: 10-30 жыл;
- Несиелеу тұрғын үй сатып алуға не салуға беріледі;
- Алынған тұрғын үй кепілақы болып есептеледі, несиені төлемеген
жағдайда меншік тәркіленіп, несиені қайтару үшін сатылады.
Ипотекалық несиелеу тәртібі оның бағасының тұрақтылығымен бірге
салынған мүліктің сақталуын (қауіпсіздігін) қамтамасыз етеді, несие беруші
банкке несиелік ресурстарды қайтармау қауіпсіздігінен сақтап, ұзақ мерзімге
несиелік ресурстарды алу бойынша экономикалық база құрады.

1.2. Ипотекалық несиелеудің құқықтық негіздері
Жылжымайтын мүлікпен операцияларды жүзеге асыру үшін ипотекалық
жүйенің барлық буындарының қызметін реттейтін заңдылық нормалар қажет.
Кепілақылық құқықтың орталық көзі болып Қазақстан Республикасының
Азаматтық кодексі болып табылады. Қазақстан Республикасында әртүрлі
ипотекалық бағдарламаларды жүзеге асыруда ең көп тәжірибесі бар тұрғын үй
құрылыс банкі мен Лариба-банк. Бірақ өкінішке орай тұрғын үй құрылыс банкі
келеңсіз жағдайларға тап болуына байланысты Банк центр кредитке қосылып,
ипотекалық несие беруді тоқтатып, жеке мониторингпен айналысатын болды. Ал
Лариба-банк қарыз алушыларға өте қатал талап қойып, 3 жылда не бары 100
несие берген және тек банктің сеніміне кірген тұлғаларға ғана рұқсат етті.
Алайда Тұрғын үй жинақ банкісінің арқасында Қазақстан
Республикасында 23 желтоқсан 1995 жылы Қазақстан Республикасы Президентінің
Жылжымайтын мүлікті ипотекалау туралы заң күші бар жарлығы қабылданды.
Ол мүлік ипотекасын міндеттемені қамтамасыз ету әдісі ретінде қолданғанда
пайда болатын қатынастарды реттейтін Қазақстандағы негізгі нормативті акт
болып табылады.
Сол уақытта келесі негізгі нормативті құжаттар қабылданған:
1). Қазақстан Республикасы Президентінің 22 желтоқсан 1995 жылы Жер
туралы заң күші бар жарлығы қабылданды. (Қазақстан Республикасы
заңдылықтарымен өзгертулер енгіізілген 14.07.97ж №158-1, 30.06.97ж №139-1-
1, 01.07.98ж №259-1, 10.07.98ж №283-1, 11.05.98ж №381-1 )
2). Қазақстан Республикасы Президентінің 22 желтоқсан 1995 жылы
Жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын шарттарға құқықтарды
тіркеу туралы заң күші бар жарлығы
3) Қазақстан Республикасы Үкіметінің 6 маусым 1996 жылы Жер учаскелерінің
кепілақысына тәртіп және ипотекалық несиені қамтамасыз ету үшін жерді
пайдалану құқықтары туралы Қаулысы
4) Жер учаскелеріне ипотеканың ерекшелігі, жерді пайдалануға құқықты беру
тәртібі, бұл құқықтарды беру үшін жүргізілетін акт пен келісім-шарттарды
формалары (Жер заңдылығымен қарастырылған) сондай-ақ:
а) Қазақстан Республикасы Үкіметінің 6 маусым 1996 жылы №711 Жер
учаскелеріне кепілақы тәртібін бекіту мен ипотекалық несиені қамтамасыз ету
үшін жерді пайдалану құқықтары туралы қаулысы;
б) Қазақстан Республикасы Үкіметінің 7 маусым 1996 жылы №720 Тұрғын үй
жағдайын жақсартуды қажет ететін мемлекеттік қызметкерлерге жер учаскелерін
беру тәртібі туралы қаулысы;
в) Қазақстан Республикасы Үкіметінің 22 желтоқсан 1997 жылы №1813
Кондоминимум ғимаратының меншік иелеріне жер учаскелерін беру тәртібі
туралы қаулысы.
Жерге жеке меншік құқығы түсінігінің енуі ипотеканың дамуына әсер
етеді, өйткені ипотекалық несиелеудің негізінде меншік құқығы немесе
салынатын жылжымайтын мүлікке шаруашылық иелік ету құқы жатыр.
Жерге жеке меншік азаматтар мен мемлекеттік емес заңды тұлғаларға
оларға тиесілі жер учаскелерін пайдалануға, иеленуге және төз қалауынша
жүзеге асыруына Қазақстан Республикасы заңдылығымен бекітілген жағдайлар
мен шеңберінде құқық береді.
Азаматтардың жеке меншігінде жеке шаруашылық жүргізетін, мал
шаруашылығымен айналысуға және дачалық құрылыс үшін берілетін учаскелер
болуы мүмкін.
Азаматтардың және мемлекеттік емес заңды тұлғалардың жеке меншігінде
құрылысқа арналған немесе салынған өндірістік және өндірістік емес, соның
ішінде тұрғын үй ғимараттары, жерді қоса алғанда, ғимараттарға қызмет етуге
арналған жер учаскелері болуы мүмкін.
Кондоминимум түсінігне де анықтама бере кеткен жөн. Кондомимнимум
дегеніміз жылжымайтын мүлікке меншіктің формасы. Онда жылжымайтын мүліктің
бөлек бір бөліктері, оның ішінде жеке жер учаскелері азаматтардың, заңды
тұлғалардың және мемлекеттің жекелеген меншігінде болады.
Ал бөлек меншікке кірмейтін жылжымайтын мүліктің бөліктері (үй
бойынша бөлінбейтін участок, ортақ пайдаланудағы жерлер) ортақ меншік
құқығында жылжымайтын мүлік бөліктерінің меншік иелеріне жатқызылады. Жер
учаскесі ортақ пайдалану құқына жатуы мүмкін.
Мұндай меншік формасын қолдану, яғни пәтерлер мен тұрмыстық емес
ғимараттар пәтердің меншік иелерінікі болуы мүмкін, егер пәтерден тыс
орналасқан үйдің ортақ бөліктері, сондай-ақ үйге тиесіліжер учаскесі осы
пәтерлер меншік иелеріне меншік құқығында немесе ортақ жерді пайдаланғанда
тиесілі болса (кондоминимум).
Егер жер учаскесінде ғимараттар орналасса, онда осы ғимараттарға
меншік құқығы (шаруашылық жүргізу, оперативті басқару) өзіне меншік құқығын
немесе осы ғимараттармен алынып жатқан жер учаскелерінің бөлінетін бөлігіне
тұрақты жерді пайдалану құқын береді. Жылжымайтын мүлік иесі ортақ жер
учаскелеріндегі жылжымайтын мүлікті иеленуге, пайдалануға және өз көзқарасы
бойынша жүзеге асыруға, тиісті ғимараттарды жоюға құқы бар, егер олар
заңдылық акт немесе келісім-шартпен бекітілген ортақ жер учаскелерін
пайдалану жағдайына қайшы келмесе.
Бірнеше пәтерлер мен тұрмыстық емес ғимараттар орналасқан үй бойынша
жер учаскелеріне құқық үйдің меншік иесіне беріледі.
Сервитут сөзінің де өз орны бар. Сервитут – жеке меншік құқығында
ие жерді пайдалану құқығында болып табылатын жер учаскелеріне азаматтар мен
заңды тұлғалардың шектеулі- мақсаттық пайдалануға құқылы.
Жер учаскелеріне кепілақы пен жерді пайдалану құқы бойынша ипотекалық
несиені қаматамасыз етуде кепілақы берушілер болып табылуы мүмкіндер:
a) жеке меншік құқығында жер учаскесі бар жеке және мемлекеттік емес
заңды тұлғалар;
b) жер учаскесіне жерді пайдалану құқы бар жеке және мемлекеттік емес
заңды тұлғалар.
Кәсіпорын, ғимарат, пәтерлердің кепілақы келісім-шарт жасасқан соң күшіне
енеді. Келісім -шарт жасасу оның қатысушылары арасындағы құқықтық
байланыстарды бекітуге әкеледі, субъектілер арасында өзара әрекеттестік
тудырады, мақсаттарға жеткізеді, қатысушылардың қызығушылықтарын
қанағаттандырады, әрине онымен жасалатын тиісті әрекеттерді жүргізу
тәртідіне қойылатын талаптарды орындағанда.
Ипотекалық келісім-шарт жазбаша түрде бекітіледі, кепілақы беруші
мен кепілақы ұстаушының және қарыз адамның (егер кепілақы беруші қарыз
алушы болмаса) қолы қойылады.
Ипотека құқы ипотекалық келісім-шарт тіркелген уақыттан бастап пайда
болады. Ипотекалық келісімді нотариалдық куәландыру екі жақтың қалауына
байланысты жүзеге асырылады.
Ипотекалық келісім-шарттың субъектілері болып табылатындар:
a) Ипотекалық келісім-шарт тың жақтары (кепілақы беруші ) және (кепілақы
ұстаушы ) – заңды және жеке тұлғалар;
b) Тіркейтін орын;
c) Біртекті кепілақылық реестрді ұстаушы.
Ипотекалық келісім-шартта мыналар көрсетілуі керек:
- кепілақы беруші мен кепілақы ұстаушының мекен-жайы, сондай-ақ
заттық тапсырушының, егер кепілақы беруші қарыз адам болмаса;
- негізгі міндеттемелердің мән-мағынасы, оның көлемі мен орындалу
мерзімі;
- салынған жылжымайтын мүліктің орналасуы мен описі;
- кепілақы берушінің ипотекаға берілетін жылжымайтын мүлікке құқы;
- екі жақтың қайсысының болмасын арызы бойынша ипотекалық келісім-
шартта заңмен тыйым салынбаған келісімге келуі сияқты басқа да
жағдайлар.
Кепілақы ұстаушы ипотека затын пайдалану арқылы алынған табыстарын,
өнімін, қарыздық міндеттемеде басқа тәртіп көрсетілмесе өз бетінше қалауына
жұмсауына құқы бар. Кепілақы ұстаушының келісімі бойынша кепілақы беруші
ипотека затын өз бетінше пайдалануға құқы бар: мүлікті шаруашылық жүргізуге
беру, жалға беру (егер заңмен шектелмесе).
Ипотека затын мұра бойынша беру үшін кепілақы ұстаушының келісімі
керек жоқ.
Ипотека затының зақымдануына немесе заң негізінде оған жеке меншік
құқығын доғару, сот бойынша тәркілеу жағдайында кепілақы беруші кепілақы
ұстаушының келісімімен кепілақы затын санаулы уақытта қалпына келтіруге
немесе басқа да жылжымайтын мүлікпен ауыстыруға құқы бар.
Кепілақы беруші зақымданудан ипотека затын оның толық сомасы бойынша
өз есебінен сақтандыруға міндетті; соның ішінде 1-ші тұлғалар тарапынан
талаптар менн қолсұғулардан сақтау керек. Ипотека затына шығын не
зақымдану қаупі туындағанда кешіктірмей кепілақы ұстаушыны хабардар ету
керек, сондай-ақ ипотека затын бөтен заңсыз иеліктен талап ету керек.
Кепілақы ұстаушы құжат бойынша және фактілі ипотека затын сақтау
жағдайын, шартын, көлемін тексеруге құқы бар; ипотека затына шығын, зақым
келтіру, оның жағдайын төмендету қаупін төндіретін әрбір тұлғадан ипотека
затына қол салуды тоқтатуды талап ете алады.
Ипотека бойынша келісім-шарт кепілақы берушінің айтарлықтай әрекет
еркіндігін қарастыруы мүмкін:
- салынған мүлікті міндеттеме бойынша қарыз алушыға аудару мүмкіндігі;
- мүлікті жалға беру;
- кепілақы ұстаушының құқықтары ипотекалық куәлікті беру арқылы
бекітіледі. Ипотекалық куәлік заңды иесінің құқығын дәлелдейтін
ордерші құнды қағаз болып табылады:
- негізгі міндеттемелерді орындауды алуға;
- салынған жылжымайтын мүлікке, негізгі міндеттемелерді орындау
мақсатында төлетіп алуға шақыру.
Ипотекалық куәлік бір экземплярда құрастырылып, кепілақы ұстаушыға
беріледі. Ипотекалық келісім-шарттың барлық экземплярларында ипотекалық
куәлікті берілгендігі туралы белгі жасалады.
Ипотекалық куәлікті беру мен оның одан әрі басқа иелерге беріліп
отырылуы үшін ипотеканың заты болып табылатын жылжымайтын мүліктің
орналасқан жеріне байланысты жылжымайтын мүлікке құқықтарды тіркеу бойынша
бекітілген тәртіпте мемлекеттік тіркеуден өтуі керек.
Ипотекалық куәлік бойынша құқық беру басқа адамның пайдасына
ипотекалық куәлікте беру туралы жазуларды енгізіп, ипотекалық куәлікті
осы тұлғаға беру арқылы жүзеге асырылады.
Беру бойынша жазуларда ипотекалық куәлікте көрсетілген кепілақы
ұстаушының қолы болуы тиіс.
Ипотекалық куәлік оны басқа тұлғаға ипотекалық куәліктің заңды
иесімен осындай тұлғалар арасында несиелік келісім-шартты немесе басқа да
міндеттемелерді қамтамасыз ету мақсатында беру арқылы салынуы мүмкін.
Ипотекалық куәлік кепілақымен қамтамасыз етілген міндеттемені
орындамағанда ипотекалық куәліктің кепілақы ұстаушысы ипотекамен
қамтамасыз етілген негізгі міндеттеме бойынша құқықтарды оған беруін талап
етуіне болады, осындай құқықтарды аударуға бас тартқан жағдайда ипотекалық
куәліктің кепілақы ұстаушысы ол құқықтарды соттық негізде аударуды талап
етуі мүмкін.
Ипотекалық куәліктің кепілақы ұстаушысы немесе сотпен ипотекалық
куәлікке құқық аударылғанда ипотекалық куәлік шарттарына немесе негізгі
міндеттемеге сәйкес ипотека затын төлетуге құқы бар.
Ипотеканы жүзеге асыру нәтижесінде алынған сомалар ипотекалық куәлік
кепілақы ұстаушының қарызын өтеу үшін айналымда жүреді, ал қалған сома
ипотекалық куәлікті салған тұлғаға беріледі. Ипотекалық куәліктің
кепілақы ұстаушысы мен кепілақы берушінің арасындағы келісім бойынша
ипотекалық куәлікте арнайы кепілақылық беру бойынша жазу болуы мүмкін. Ол
кепілақы ұстаушыға белгілі уақыт өткеннен кейін ипотекалық куәлікті
алынған ақшадан ипотекалық куәлікпен кепілақылық қамтамасыз етілген
міндеттеме сомасын ұстап қалу үшін сатуға құқық береді.
Қарыздық міндеттеме әрекет ету мерзімінде қарыз алушы салынған
жылжымайтын мүлікті пайдалану мүмкіндігі мен оған құқықты жоғалтпайды.
Осыған байланысты оған анықталған міндеттер жүктелуі керек. Сондықтан
келісім-шартқа бұл бөлімде қарыз алушының келесідей міндеттері жүктеледі:
- кепілдік болып табылатын жылжымайтын мүлік бойынша барлық салықтарды
төлеу;
- салынған мүлікті сақтандыруға қолдау көрсерту, несие берушінің өрт,
дауыл сияқты мүлігіне зақым келсе жапа шегуден сақтау үшін;
- мүлікті әрқашан да жақсы қалыпта сақтау;
- мүлікке ірі өзгертулер енгізбес бұрын несие берушіден рұқсат сұрау.
Осы міндеттемелердің қайсысын болса да орындамау қарыз алушының қарыз
міндеттемелерін орындамау болып табылады. Мұндай жағдай болғанда қарыз алу
бойынша құжаттар аз уақыт қана қызмет етеді (30 күн), осы уақыт арасында
қарыз алушы өзінің міндеттерін орындап, қарыз міндеттемелеріндегі
ауытқуларды қалпына келтіруге мүмкіндік бар. Ал егер бұлай болмаса, несие
беруші қарыз адамды қарыздық міндеттемені қайта сатып алу мен қарыз
міндеттемелері бойынша ақша алуын шектеуге құқы бар.
Келісім-шартқа несие беруші өз несиесін қайтаруц мерзімін ұзарта алады
деген баптарды қосады. Бұл несие беруші қарыз алушыдан қарыздық
міндеттемелерде көрсетілген бірнеше жыл бойы бөлшектеп төлеуге қарамастан
қарыздың барлық сомасын тез арада талап ету. Егер құжаттарда бұнда
йжағдайлар мен баптар көрсетілмесе, онда несие беруші төлемдерді төлеу
шарттары бұзылғанда сотқа жүгінуге тура келеді.
Қарыздық міндеттеменің басқа жағдайлары – егер қарыз алушы қарыз
шарттарын бұзған жағдайда несие беруші салынған мүлікті өз қамқорына алады.
Міндеттемелерді бұзу – қарыз алушымен ағымды төлемдердің төленбеуі.
Қарыз алушы салықтар мен сақтандыру премияларын төлемегенде немесе
мүлікке қажетті жөндеу жұмыстарын жүргізуден бас тартқан жағдайда несие
беруші онымен берілген кепілдікті (жылжымайтын мүлік түрінде) қорғау
шараларын қолдана алады.
Мұндай ауытқуларды қалпына келтіру үшін несие берушінің кеткен ақша
қаражаттары қарыз сомасына қосылады, не болмаса тез арада қарыз адамнан
төленіп алынады.
Көптеген несие берушілер қарыз алушылардан резервтік қорды (жабық шот
немесе 3 жақтан шот) жылжымайтын мүлікке болашақ салықтарды төлеумен
сақтандыру премияларын төлеу үшін қамтамасыз етуді талап етеді.
Кепілақыға несие берілген кезде қарыз алушы жылжымайтын мүлікке
төленбеген салықты жабу үшін ақша қаражаттарын аударатын қор ашады, ол
қарыз адамның несие берушіге жылжымайтын мүлікке арест құқығын берген
күннен бастап есептеліп, ағымдық айдың соңына дейін жалғасады.
Егер жаңа сақтандыру полисі жаңадан сатылып алынса, сақтандыру
премияларын төлеу үшін қор қарыз адамның салықтары мен сақтандыру қорлары
бойынша жылдық жауапкершіліктің 112 бөлігін енгізу арқылы ашылады. Сонымен
қарыз адамның несие өтеуі бойынша ай сайынғы төлемі пайыз мөлшерінен,
қарыздың негізгі мөлшерін төлеуден және салықпен мақтандыру қорларынан
тұрады.
Жылжымайтын мүлікке кепілақылық несиелеу жүзеге асырылғаннан кейін,
несие беруші мүлікті болашақ сатып алушының қарызды өз мойнына алуына жол
бермеуге тырысады, әсіресе алғашқы қарыз алушы адамның бекіткен нормасында.
Мұндай мақсатпен кейбір несие берушілер қарыздың міндеттемеге мүлікті
иесіздендіру жағдайын қарастырады. Берілген жағдай бойынша қарыз адам
мүлікті басқа адамға сатса және ол өзіне қарызды алуға келісімін берген
жағдайда несие беруші сатып алған адамнан қарыздың толық сомасын қайтаруын
немесе ағымдық пайыз мөлшері бойынша төлеуін талап ете алады.
Көптеген қарыздық міндеттемелер бойынша құжаттарда оларды жоққа шығару
жағдайы қарастырылған.
Егер қарыз толық өтелсе, несие беруші кепілақыны босатуды рәсімдеу
керек. Бұл құжат қарыз алушыға жылжымайтын мүлікке бұрын несие берушіге
берілген барлық құқықтарын білдіреді.
Бұл құжатты тіркеу арқылы мүлік иесі бұрын салықтарды төлемегені үшін
оның мүлігіне салынған арест құқығын қайтарып алады. Егер қарыздық
міндеттеме үш жаққа тіркелген беру актісіне сәйкес берілсе кепілақыны
босату қарыздық міндеттеме және басқа да кепілақылық құжаттарды берген
тұлғамен рәсімделуі тиіс.
Несие беруші қарыз адамның қарыздық міндеттемесін қайта сатып алу
құқығынан айыруы мүмкін, егер қарыз адам қосымша кепілақы құжаттарда
қабылданған несиені өтеу бойынша міндеттемелерді не болмаса басқа
міндеттемелерді бұзған жағдайда.
Қазіргі кезде кепілақылық құжаттар бірнеше заңдылық актілермен
реттеледі:
- кепілақылық құқықтың орталық көзі болып Қазақстан Республикасының
Азаматтық кодексі болып табылады;
- кәсіпорын, ғимарат, пәтерлер кепілақылары жер учаскелері мен басқа
да жылжымайтын мүлікке құжаттар арнайы заңдылық акт ретіндегі 23
желтоқсан 1993 жылғы Жылжымайтын мүлікке ипотека туралы Заң күші
бар Жарлығымен реттеледі;
- Жер учаскелерінің ипотекасына ерекшеліктер мен оларға құқықтар
Қазақстан Республикасының Президентінің 22 желтоқсан 1995 жылғы Жер
туралы Заң күші бар Жарлығы;
- Жылжымайтын мүлік ипотекасы да Қазақстан Республикасының
Президентінің 25 желтоқсан 1995 жылғы Жылжымайтын мүлікке құқықтар
және олармен жасалатын шарттарды мемелекеттік тіркеу туралы Заң
күші бар Жарлығы;
Кепілақылық қатынастар банк сомасында Қазақстан Республикасының
Ұлттық банкісінің заң күші бар нормативті актілермен реттеледі, ол
Азаматтық кодекс және жылжымайтын мүлікке ипотека туралы жарлыққа сәйкес
қабылданған.
Ипотеканы несиелеуде қарызбен оны қамтамасыз ету қаражаттары бойынша
келісімдер несиенің басқа түрінен өзгешелеу (ерекше заңдылық нормаларды
қолдануды көздейді).
Оның негіздісіне қарыздары үшін мүлікті мәжбүрлеп ұстау құқығы жатады.
Бөтен жылжымайтын мүлікке заттық құқық– негізгі талапты қанағаттандыру
салынған мүлік құны бойынша мүмкіндіктен тұрады. Бұл құқықтың мәні қарыз
адам өзінің міндеттемелерін орындамағанда, мысалы қарыз мерзімінен асып
кетсе несие беруші осы талапты қанағаттандыру үшін салынған жылжымайтын
мүлік құнынан алады.

Қарыздары бойынша көп уақыт пен мүлікті мәжбүрлеп қалдыру көқп уақыт
пен күшті талап етсе, сонымен қоса қарыз беруші мен қарыз алушыдан шығындар
шығады.
Жылжымайтын мүлікке жеке меншік құқығын беру заңдылық құжаттары
арқылы жүзеге асырылады, оны басқаша меншік құқығын беру актісі деп
аталады. Қарыздары бойынша мүлікті ұста қалу құқы қарыз берушіге тек
меншіктің заңды иесімен беріледі.
Несие беруші ретінде банк немесе басқа несие мекемелері басқа несие
берушілер ипотекамен салыстырғанда қарыздары бойынша бұл мүлікке арест салу
құқығының жоқ екендігіне сенімді болуы керек, мысалы, иесімен салықтар
төленбегенде. Бұл қорғаушының көмегін қажет етеді. Қорғаушы заңды иесін
анықтап, қорытынды береді. Қорытындыда осы мүлікке қатысты барлық талаптар
аталуы тиіс.
Жылжымайтын мүлікке кепілақы – бұл меншікті сатып алу әдісі емес,
тек салынған мүлік құнынан несие берушінің талаптарын қанағаттандыру
формасы. Өзінің кепілақылық құқығын жүзеге асыруын, яғни салынған мүлікті
төлетіп алуды тек сот тәртіп негізінде жүргізе алады.
Егер қарызды өтемесе, қарыз адамды салынған мүлікті қайта сатып алу
құқығынан айыру ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибесінің талдауы
көрсетіп отырғандай оңай процедура емес.
Заңдамаға сәйкес қарыздық міндеттемеде көрсетілгендей қарыз адам
мүлікті қайта сатып алуға құқы бар. Ол қарыз адамға қарыздық міндеттеме
бойынша қарызды өтеуге және белгілі уақыт аралығында меншікті қайта сатып
алу мен сату құқығынан айырмай тұрған жағдайда қайта сатып алу мүмкіндігі
бар.
Ипотека жүйесі дамыған елдердің заңдарында қарыз адамның қайта сатып
алуға құқығы оны сатқаннан кейінгі 2 айдан 2 жылға дейін деп көрсетілген.
Заңдаманың тағы бір маңызды кепілақылық құқықтағы заң нормасына
кепілақылық нақтылығы жатады. Бұл норма кепілақылық құқық объектісі болып
табылады. Бұл норма заңмен нотариалдық тәртіпте жылжымайтын мүлікті тіркеу
жолымен қамтамасыз етіледі.
Жоғарыда айтылғандарды қорытындылай келе, ипотекалық міндеттемелер
нарығы жылжымайтын мүлікпен жасалатын шарттардың барлық аспектілерін
қарастыруды талап етеді. Біздің әлеуметтік-экономикалық жағдайда мүлікті
қайта сатып алу құқы мен нақты қарастырылған меншікті қайта сатып алу
құқығынан айыру процесі ерекше мәнге ие болады. Мысалы, азаматтардың
көпшілігінің тұрғын үйі біреу ғана. Заң бұл жағдайда оны алдыңғы меншік
иесінен айыра алмайды, өйткені оның тұратын жері жоқ. Бұл жағдайда қайта
сатып алу құқығынан айыру процедурасы белгісіз уақытқа созылуы мүмкін, ол
гиперинфляция жағдайында мүлік құнының өзгеруіне әкеледі. Сонымен қоса,
кепілақыны сот органдары арқөылы жүзеге асыру процедурасы толық көлемде
жасалмаған. Басқа жағынан тұтынушылардың құқықтарын қорғауды қамтамасыз
ететін заңдар керек.

1.3. Ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибесі
Екінші дүниежүзілік соғыстан кейін дамыған мемлекеттердің қоғам
құрылысындағы әлеуметтік-экономикалық өзгерістер, халық табысының өсуі,
тұрғын үй құрылысының өсуі ипотекалық несиелеу мен құнды ипотекалық қағаз
нарығының дамуына түрткі болды.
Тұрғын үйді қаржыландыру механизмінің аса маңызды және болашағы бар
бағыты болып мемлекеттегі халықты ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеу табылуы
тиіс.
Сонымен бірге келесіні атаған жөн, ипотекалық несиелеу жүйесінің
дамуын іске асыруға екі үлгі беріліп отыр:
1. еуропалық
2. американдық
Еуропалық үлгі ипотекалық несиелермен айналысатын банктерге көмек
көрсетуді қарастырады. Мұндай көмек көрсету құралы болып салық салу
жеңілдіктері, несиелеу жеңілдіктері және тағы басқа табылады. Негізгі
институттар ретінде жоғары капиталдандырылған мемлекеттік емес ұйымдар
қызмет атқарады.
Американдық үлгі ипотекалық несиелеу кепіліне ұйымдастырушылардың
ипотекалық несие облигацияларды шығаруды қамтамасыз етуші институттардың
мемлекеттің қатысуымен қалыптасуын қарастырады. Америкадағы ипотекалық
облигациялар нарығы көлемі бойынша мемлекеттік облигациялардың кейбіреуіне
ғана жол береді де, құнды қағаздардың барлық (жалпы) көлемінің 13 бөлігін
құрайды. Сонымен қатар, АҚШ-та бұл сектор дамушылар қатарына жатады. Соңғы
25 жыл ішінде оның үлесі екі есе көбейді, 1975 жылы ипотекалық облигациялар
үлесі 16%-ті ғана құраған.
Ресейдегі ипотекалық несиелеу тәжірибесінің тарихы бар. 18-ғасырдың
екінші жартысынан бастап қазыналық дворян банктері пайда бола бастайды.
Олар қызмет сипаты бойынша ипотекалық несие мекемелеріне жатады. Жалпы
алғанда, революцияға дейінгі Ресейдің ипотекалық несие жүйесінде басты
орында келесілер болды: екі қазыналық ипотекалық банктер – дворяндық жер
банкі және шаруашылық жер банкі (жылжымайтын мүлік кепіліне сауданың 23
бөлігінен астам) , қалалық және губерниялық несиелік қоғамдар, дворяндық
мемлекеттік емес банктер және акционерлік жер банктері. Айта кететін
жағдай, Ресей ол кезде тұтастай аграрлық мемлекет болған.
Бұл мекемелердің (ипотекалық несиелеу мекемелері) ерекшелігі болып
келесі жағдай табылады: саудалар ақшалай емес, облигация түрінде берілетін.
Сонымен бірге ондағы іс жүзіндегі мүше жауапкершіліктерінің ұстанымдары
бойынша несие қоғамдары немістің Landschaften қоғамын еске салады.
Өзінің қызмет көрсету барысында несиелік қоғам мен жер банктері үш
тұлғаны қамтиды: қарыз міндеттемелерінің эмитенті, ипотекалық несие беру
кезіндегі алашақ (кредитор) несиені қамтамасыз етуге қарыз алушыдан
кепілақы куәләгән қабылдағанда кепіл ұстаушы.
Қажет қаражаттарды алу үшін қарыз алушы өзінің орблигацияларын екінші
қайтара нарықта сатқан. 1862 жылынан бастап Санкт-Петербургтік қалалық
несие қоғамдастығының өтініші бойынша Қаржы министрлігі мемлекеттік банкке
осы облигациялар кепілінің астына олардың биржалық бағасының 80%-ң
көлемінде ссуда беруге рұқсат берді.
Уақыт өте аталған ереже Мәскеулік несие қоғамдастығының ипотекалық
несиелеріне де кең таралды. Бұл мекемелердің несие саясаты жеткілікті түрде
консервативті болып, олардың тұрақтылығын қамтамасыз еткен. Несиелер
мүліктің бағаланған құнының 50-60% түрінде берілген. Дворяндық жер банкінің
кепілақы парақтары эмиссиясының көлемі резервтік және жарғылық капитал
сомасының он еселі өлшемімен шектелген. Кейбір дворяндық жер банктерінің
облигациялары шетелде сатылып, бірнеше валюта түріндегі номиналға ие
болады.
Ресейдің нарықтық экономикаға көшуімен бірге ипотекалық несиелеу де
жаңғыра бастады. 1997-1998 жылдары Ресейде, ең алдымен, Мәскеуде құнды
қағаздардың америкалық жүйесін (mortgage backed securities кепілақыға
негізделген) іске асыру бойынша шаралар қабылдана бастады.
Ипотекалық несиелеудің ірі нарығы ретінде АҚШ танылады. Ипотекалық
несие беруші мекемелер болып ссудожинақтаушы ассоциоциялар, коммерциялық
банктер мен арнайы ипотекалық компаниялар табылады. Ипотекалық несиелеуді
реттеуші арнайы заңнама жоқ, 1930-1970 жылдар аралығында ссуданың кең
таралған түрі болып бекітілген пайыз мөлшерлемесі бар және ссуданың іске
асу мерзіміндегі қарыздың негізгі сомасының амортизациясы бар ұзақ мерзімді
(30 жыл) ссуда табылады. 70-інші жылдары жоғары инфляция жағдайларында
пайыз мөлшерлемесінің қобалжуына байланысты жылжымалы пайыз мөлшерлемесі
бар ссудалар тарала бастады. Қаржыландырудың арнайы құралдары болған жоқ.
Қарыз несие мекемелеріменжалпы тәртіп бойынша тартылған қаражат
негізінде берілген.
АҚШ-та 30-жылдары ипотекалық несиелеуге мемлекеттік қолдау көрсету
жүйесі пайда болды. 1933 жылы елде Федералды тұрғын үй әкімшілігі (Federal
Housing Administration – FHA) құрылды. Ол баспана сатып алуға тіпелей несие
бере алатын,бірақ оның негізгі бағыты – несие мекемелерімен берілетін
сақтандыру болып табылады. FHA арқылы 30-40 жыл ішінде неселердің орта
мерзімін ұлғайтуға және де өтеу коэффициентін 80%-тен 95%-ке дейін көтеруге
мүмкіндік алды.
1938 жылы арнайы заң (Federal Housing Asociation Act) негізінде
федералдық ипотекалық ассоциация құрылды (Federal Homeloan Mertgage
Asociation – Fannie Mae). Оның басты міндеті болып алғашқы ипотекалық ссуда
берушілерден кепілақыларды сатып алу жолымен ипотекалық несиелеу нарығының
тұрақтылығын қамтамасыз ету табылған. Яғни кері қаржыландыру мен ипотекалық
несиелердің екінші қайтара нарығын құру.
1968 жылы Конгресс Фанни Мэйдің қайта құруын жүргізді. Одан
мемлекеттік ұлттық ипотекалық ассоциация бөлініп шықты да (Government Net
Mertgage Asociation – Ginni Mae), Фанни Мэй жеке корпорация болып қала
берді. Бұған қарамастан, Фанни Мэй 1938 жылдың заңының негізінде қызмет
атқарып жүрді.
Фанни Мэй акциялары Нью-Йорк қаржы биржасында листингке ие.
Корпорация басшылығының 18 мүшесінің 13-і акционерлермен сайланып, 5-ін
АҚШ Президенті тағайындайды.
Өзінің жарғысына сәйкес корпорация тек тұрғын үй ипотекаларын ғана
ала алады. Өзінің пассивтерін ол жеке құнды қағаздарын шығару арқылы және
оларды ішкі мен сыртқы нарықтарға орналастыру арқылы құрады. Қазіргі кезде
Фанни Мэй ірі инвесторға айналды. Оған АҚШ-ң кепілақыларының ¼ бөлігі
жатады.
Ұқсас қызметті мемлекеттік корпоррация (Ипотекалық несиелеудің
федералды корпорациясы Фредди Мак ) атқарады. Ол 1970 жылы Конгресспен
құрылған болатын.
1970 жылы Мемлекеттік ұлттық ипотекалық ассоциациялардың құнды
қағаздарын шығару құнды қағаздар нарығының қалыптасуына себепкер болды.
1981 жылы Фанни Мэйдің артынша Фредди Мактің ұқсас құралдары қалыптасты.
1977 жылы " Банкоф Америка" бұл құралдарды шығарған алғаш мекеме болып
табылды. Фанни Мэй мен Фредди Мактің құнды қағаздары АҚШ үкіметі кепіліне
ие емес. Алайда, олардың қызмет көрсету ұстанымдарын және мәртебесін еске
ала отырып, олардың құнды қағаздары өздерінің инвестициялық сапасы бойынша
мемлекетіктерден кем емес деуге болады.
Бұл ұйымдардың құнды қағаздарына мемлекеттік бюджет ақшалары
инвестициялануы мүмкін.
Ипотекалық ссуда берушілер олармен келісімге келер ... жалғасы
Ұқсас жұмыстар
Тұрғын үй-жайды ипотекалық несиелеу
Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығы
Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй саласы
Тұрғын үй
Қазақстан Республикасының тұрғын үй заңдары
Тұрғын үй және тұрғын үй-құрылыс кооперативтері
Тұрғын үй саясаты
Муниципалдық тұрғын үй саясаты
Тұрғын үй құқығы
Тұрғын үй саясаты туралы
Пәндер

Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор №1 болып табылады.

Байланыс

Qazaqstan
Phone: 777 614 50 20
WhatsApp: 777 614 50 20
Email: info@stud.kz
Көмек / Помощь
Арайлым
Біз міндетті түрде жауап береміз!
Мы обязательно ответим!
Жіберу / Отправить

Рахмет!
Хабарлама жіберілді. / Сообщение отправлено.

Email: info@stud.kz

Phone: 777 614 50 20
Жабу / Закрыть

Көмек / Помощь