Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеу нарығының қалыптасуы мен дамуы
Кiрiспе.
1.Бөлім. Ипотекалық несиелеудің теориялық аспектілері.
1.1 Ипотекалық несиелеу нарығының мәні мен пайда болуы.
1.2 Нарықтық экономикаға көшу процесіндегі ипотекалық несиелеудің рөлі.
2 .Бөлім. Ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайының талдауы.
2.1 Шет елдер тәжірибесінің негізінде Қазақстандағы ипотекалық несиелеу жүйесі дамуының мүмкін модельдері.
2.2 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеуді енгізу мен дамыту.
2.3 Тұрғынүй нарығының «қызып кетуі».(«Перегрев» рынка жилья)
3. Бөлім. Ипотекалық несиелеу нарығын жетілдіру бағыттары.
3.1. Қ Р.ғы ипотекалық несиелеуді жетілдірудің ТұрғынүйҚұрылысЖинақБанкінің үлгісінде орындалу тәжірибесі.
3.2 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеу нарығының даму тенденциялары.
Қорытынды
Қолданылған әдебиеттер тізімі
1.Бөлім. Ипотекалық несиелеудің теориялық аспектілері.
1.1 Ипотекалық несиелеу нарығының мәні мен пайда болуы.
1.2 Нарықтық экономикаға көшу процесіндегі ипотекалық несиелеудің рөлі.
2 .Бөлім. Ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайының талдауы.
2.1 Шет елдер тәжірибесінің негізінде Қазақстандағы ипотекалық несиелеу жүйесі дамуының мүмкін модельдері.
2.2 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеуді енгізу мен дамыту.
2.3 Тұрғынүй нарығының «қызып кетуі».(«Перегрев» рынка жилья)
3. Бөлім. Ипотекалық несиелеу нарығын жетілдіру бағыттары.
3.1. Қ Р.ғы ипотекалық несиелеуді жетілдірудің ТұрғынүйҚұрылысЖинақБанкінің үлгісінде орындалу тәжірибесі.
3.2 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеу нарығының даму тенденциялары.
Қорытынды
Қолданылған әдебиеттер тізімі
Тақырыбы: Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеу нарығының
қалыптасуы мен дамуы. (Қазақстанның Тұрғын үй Құрылыс Жинақ Банкінің
үлгісінде).
МАЗМҰНЫ
Кiрiспе.
1-Бөлім. Ипотекалық несиелеудің теориялық аспектілері.
1.1 Ипотекалық несиелеу нарығының мәні мен пайда болуы.
1.2 Нарықтық экономикаға көшу процесіндегі ипотекалық несиелеудің рөлі.
2 –Бөлім. Ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайының талдауы.
2.1 Шет елдер тәжірибесінің негізінде Қазақстандағы ипотекалық несиелеу
жүйесі дамуының мүмкін модельдері.
2.2 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеуді енгізу мен дамыту.
2.3 Тұрғынүй нарығының қызып кетуі.(Перегрев рынка жилья)
3- Бөлім. Ипотекалық несиелеу нарығын жетілдіру бағыттары.
3.1. Қ Р-ғы ипотекалық несиелеуді жетілдірудің
ТұрғынүйҚұрылысЖинақБанкінің үлгісінде орындалу тәжірибесі.
3.2 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеу нарығының даму
тенденциялары.
Қорытынды
Қолданылған әдебиеттер тізімі
КIРIСПЕ.
Дипломдық жұмыс тақырыбының актуальдылығы (актуальность).
Жекеменшік тұрғын үймен мүліктену - әрбір жанұяның бірінші кезектегі
қажеттілігі. Бұрынғы Кеңес өкіметінің тұрғын үйді қаржыландыру жүйесінің
бір бөлігі ретінде, ҚР-ғы үй құрылысын қаржыландырудың дәстүрлі тәжірибесі,
бюджеттік ресурстардың мемлекеттік тұрғын үй құрылысын салу мен оның тұрмыс
жағдайларын жақсарту мақсатында кезекте тұрған ел азаматтарының арасында
тегін бөліп беруінен тұрған.Бұл схема Қазақстан тәуелсіздігін алып,
нарықтық экономикаға көшкеннен кейін жарамсыз болып қалды. Құрылысты
қаржыландыру мен халықты тұрғын үймен қамтамасыз етудегі бюджеттік
қаржыландыру қысқарғаннан кейін, тұрғын үйді алудың негізгі құралдарының
бірі болып – халықтың жеке ақша құралдары мен банк несиелері болып табылды.
Және мұндай жағдай әлемнің экономикалық дамыған елдерінде жүреді.
Осы шарттарға сәйкес, объективті түрде инфляцияның деңгейіне аз әсер
ететін және максималды жағдайда дер кезінде қайтарымдылығы бар, халықтың
тұрғын үй құрылысына берілетін ұзақ мерзімді несиелерге қажеттілік
туындайды. Тек осы талаптарға ғана тауарлы - материалдық құндылықтармен
кепілдендіруді қамтамасыз ететін ипотекалық несие жауап береді. Көптеген
шет елдерінің тәжірибесі күәландырғандай, дұрыс ұйымдастыру мен қажетті
өлшенген мемлекеттік саясаттың жүргізілуінен, ипотека бірте-бірте тұрғын үй
нарығының дұрыс жұмыс істеуі мен қамтамасыз етілуіне түрткі болып, өзін-өзі
қаржыландыратын жүйеге айналады.
Сондай-ақ, еліміз тәуелсіздігін алғаннан кейін халықтың төлем
қабілеттілігінің тез уақытта кеңеюінің нәтижесінде - жаңа құрылыс
жандануда, құрылыс материалдар шығарылымы кеңеюде, мамандандырылған
техниканың көлемі ұлғаюда, жаңа сәулетті жобалар пайда болуда және
экономиканың көптеген жақын салаларының тез дамуы байқалуда.
Дипломдық жұмыстың мақсаты – Қазақстан Республикасындағы ипотекалық
несиелеу нарығының дамуы мен бүгінгі күнгі жағдайына баға беру. Осы
мақсатқа жетуде келесідей міндеттер қойылады:
1 Нарықтық экономикаға көшу процесіндегі басты құрал ретінде
ипотекалық несиелеу жүйесіне сипаттама беру;
2 Ипотека институтының пайда болу жағдайларын оқып білу;
3 Шет елдер тәжірибесінің негізінде, Қазақстандағы ипотекалық
несиелеу жүйесі дамуының мүмкін модельдерін қарастыру;
4 ҚР-ғы ипотекалық несиелеуді енгізудің процесі мен дамуына талдау
жасау;
5 ҚР-ғы ипотекалық несиелеуді жетілдірудің
ТұрғынүйҚұрылысЖинақБанкінің үлгісінде орындалу тәжірибесін қарастыру.
Қойылған міндеттер дипломдық жұмыстың негізгі құрылымын анықтайды, ол
кіріспеден, 3 бөлімнен, қорытындыдан және әдебиеттер тізімінен тұрады.
Дипломдық жұмыстың теориялық маңыздылығы, ҚР-ғы ипотекалық несиелеу
нарығының қалыптасуы мен дамуына бастапқыда пайда болуынан бастап бүгінгі
күнге дейінгі жағдайына толық сипаттама берілген.Яғни, ҚР-ғы ипотекалық
жүйенің шамамен 5 жылдағы дамуына қорытынды жасау әрекеті істелген.
Жұмыстың практикалық маңыздылығы осы тақырыпты келешекте толық жетілдіріп
қолдану мүмкіншілігі, және бұл жұмысты орындау процесінде алынған білімнің
құнды болуы мен болашақтағы кәсіпшілік қызметіндегі (профессиональная
деятельность) жарамдылығы.
1 Бөлім. Ипотекалық несиелеудің теориялық аспектілері.
1. Ипотека институтының пайда болуы.
Елдер дамуының әлемдік тәжірибесі көрсетіп отырғандай, жалпы түрлі
жағдайларға қатысты,барлық елдер экономикалық қиындықтар мен тоқырауларға
душар болған. Барлық уақытта да халықтың төлем қабілеттілік сұранысын
көтеруге арналған, көрінетін пайдалар әкелетін, жылжымалы мүлік нарығын
дамытатын, яғни экономиканы тоқыраудан шығаратын ең ұзақ жасайтын
экономикалық механизм қажет болған. Капиталды тартудың осындай тиімді
рычагінің бірі болып ипотека табылады.
Ипотека – бұл көбісі ойлайтындай, дамыған капиталистік елдерден келген
жаңа сөз емес. Ипотекалық несиелеу нарығының тарихы өркениеттің тұңғиығына
түбірімен кетеді. Алғашқы рет ипотека Грецияда б.э.д. алтыншы ғасырда дами
бастады. Сол кезде алғашқы рет қарыз беруші өзінің берген қарызын
қамтамасыз ету мақсатында қарызданушының жер учаскесін қабылдаған болатын.
Қарызданушының жер учаскесінің шекарасында бағана (столб) қойылып, оған:
бұл жер белгілі мерзім мен пәлен сомаға кепілге алынғаны туралы жазылады.
Бұл бағана гректің сөзімен ипотека деп аталып, яғни тіреу деген мағынаны
білдіреді. Ежелгі римдіктер грек колонияларынан ипотекалық несиелеу
институтының үлгісін алып, содан бастап ипотека институтының жаңа дамуы Рим
империясында орын алады. Б.э. бірінші ғасырынан бастап жеке тұлғаларға
мүлік кепілдемесі (под залог имущества) ретінде несие беретін ипотекалық
институттар құрыла бастады. Антоний Пий императорының басқару шағында (б.э.
екінші ғасыр) ипотекалық банктер үшін ерекше заңнама құрылады. Сол кездің
өзінде шамамен 50 банк және 800 өсім алушы (ростовщических) және
алмастырылатын кеңселер істеді. Бірте-бірте ипотека ортағасырлық европалық
заңнамаға кіреді. Германияда ипотека 14-ғасырда, Францияда- 16 ғасырдың
соңынан бастап пайда болады. Бұл ипотека дамуының екінші шарықтаған кезеңі
еді. Екіжаққа арналған тәуекел дәрежесін минимумға дейін жеткізетін
несиелік қатынастар формасы революцияға дейінгі Ресейде де байқалды.
Ипотека туралы сөз қозғалғанда, бірден азаматтарынының пәтерлік
сұрақтарын шешудегі 60 жылдық тәжірибесі бар және өз уақытында құрған
ипотекалық жүйесі елді терең экономикалық тоқыраудан шығарған Америка
елестейді. Бүгінгі күні АҚШ еліндегі орта класс құрылып, ипотекалық несие
енді халықтың табыстылық дәрежесі төмен деңгейінде кеңінен тарала бастады
деп айтуға болады.
Бұл ел туралы сөз қозғауымның себебі, оның тұрғын үйді инвестициялау
облысындағы реформаларды дұрыс жүргізуінен АҚШ экономикасын 1920-1930жж.
Терең экономикалық дағдарыстан шығару тәжірибесі үлкен назар аудартады. Бұл
өте қысқа уақытта терең тоқыраудан тұрақты және экономикасы жоғары дамыған
елге өтуіне мүмкіндік туғызды. КСРО-ның құлауынан кейін, бұрынғы кеңес
республикаларының аумағында да, ипотекалық несиелеудің қарқынды дамуы
басталады. (7, с.22)
1.2. Нарықтық экономикаға көшу процесіндегі ипотекалық несиелеудің рөлі.
Ипотекалық несиелеу – тұрғын үй сферасына инвестицияларды тартудың ең
тиімді тәсілдерінің бірі. Тек ипотека ғана халықтың қызығушылықтарын –
тұрғын үй шарттарын жақсартуымен, банкілерді – нәтижелі және пайдалы
жұмыспен, құрылыс кешенін - өндіріс пен мемлекеттің бірігіп істеуімен, және
жалпы экономиканың өсуімен қамтамасыз етеді.
Ипотекалық несие – бұл жылжымайтын мүліктің аманат ретінде банкілермен
ұзақ мерзімді несиеге берілуі, және осындай несиелеу кезінде уақытша несие
беруші меншік құқығына ие болады, бірақ мүліктің өзі қарыз алушының
пайдалануына беріледі. (24, с. 25)
Ұзақ мерзімді ипотекалық несие – бұл банкпен жеке тұлғаға (физ. лицо)
дайын тұрғын үйді (пәтерді, баспананы) мерзімі 3жылдан және одан көп жылға
алу мақсатында берілетін несие. (24, с. 25)
Ипотекалық несиелеу елдің экономикалық және әлеуметтік дамуының
маңызды факторы болып табылады. Оның рөлі әсіресе елдің экономикалық
тоқыраудан шыға бастаған кезінде ерекше байқалады. Жалпы (совокупное)
өндірістің тұрақты дамуы үшін, соған сәйкес, жалпы табыс пен жалпы
тұтынудың дамуы үшін, табыстың жарты жинағы инвестициялар арқылы
өндірістің дамуына баруы қажет. Осы жағдайда экономикалық көрсеткіштерінің
цепная реакция шынжыр реакциясы пайда болуы мүмкін.
Ең маңызды проблемалардың бірі – материалды активтердің қолма-қол,
депозиттік, бағалы қағаздарға конвертациялану проблемасы. (проблема
конвертируемости). Осындай конвертацияның басты механизмі ретінде
капитал үшін ипотека болады, ол жылжымайтын мүлік түсінігіне кіреді; ал
жылжымайтын мүліктің ерекше қасиеті – шекара арқылы қозғала алмауы.
Ипотека тек тұрғын үй проблемаларын шешудегі басты механизмі емес, сондай-
ақ инвестициялық климатты жақсартушы, ақша массасын реттеуші және жалпы
әлеуметтік-экономикалық прогресстің негізгі механизмі болып табылады.
Рузвельттің жаңа бағытының үй иелерін несиелеу процесінен бастағаны
кездейсоқ емес ( тұрғынүй ипотекасы). Мұндай жағдай тек АҚШ- та ғана емес,
экономика жағдайы ипотекалық несиелеудің нәтижесінде дамыған басқа елдерде
де байқалады. Ипотекалық бизнестің дамуы экономиканың нақты секторының
дамуына оң әсер етеді.
Ипотека салынған үйлердің орындалуына түрткі болады, ал құрылыстың өсуі
өндірістегі құрылыс материалдары мен конструкциялардың жандануына, құрылыс
пен жол машина құрылысына, ағаш өңдеу мен жиһаз өндірісіне түрткі болады.
Өндірістік ипотекалық несиелеу өндірістің жаңартылуына мүмкіндік береді,
нәтижесінде ол өнімнің жақсы сапасы мен бәсекеге қабілеттілігіне түрткі
болады, ал мұның барлығы,әрине, елдің жалпы экономикалық потенциалының
өсуіне әкеледі. (8, с. 49)
Ипотекалық несиелеудің дамуы әлеуметтік тұрақсыздықты жеңуде оң әсерін
тигізеді. Ипотека жұмыс бастылық проблемасына әсер етеді (құрылыс пен
басқа салалардағы қосымша жұмыс орындары) және халықтың тұрғын үйлерге
қажеттілігін қанағаттандыруға көмектеседі. (27, с. 54)
Ипотеканың елдің банк жүйесінің тұрақты болуы мен тиімді жұмыс
істеуіндегі маңызы зор. Қамсыздандырылған несиелер (бланкілік
несиелерге қарағанда) қауіпсіздірек болады, себебі несие қайтарылмаған
жағдайда банк кепілді іске асырып, өзінің құралдарын қайтарып алады.Сондай-
ақ жылжымайтын мүлік операциялары коммерциялық банктердің ағымындағы
несиелік операцияларынан тәуекелдігі азырақ болады.
Ипотекалық банктер ұлттық деңгейде әдеттегі ассоциацияларға бірігеді.
Ассоциация деңгейіндегі ипотекалық банктердің құрылуы,ипотекалық банктерде
шоғырланатын қосымша резервтер мен кепілденетін салымдар банк жүйесінің
нығаюына әкеледі. Сондай-ақ ипотекалық несиелеудің банкілік жүйенің
тұрақтылығына әсер етуінің тағы бір оң жағы бар, ол қарыздардың екінші
реттік нарығының қызмет етуімен байланысты. Бұл нарық капитал ағымын
экономиканың рентабельді сферасына көбірек құйылуына көмектеседі, сондай-ақ
әртүрлі географиялық аудандардағы пайыз қойылымдарының арасындағы
айырмашылықты азайтады. (28,с. 78)
Ипотекалық несие, сөзсіз, банкілік қызметтің перспективті бағыты.
Ипотекалық банк салыстырмалы түрде тұрақты және рентабелді экономикалық
институт. Сондықтан, банкілік жүйеде осындай сенімді банктер көп болған
сайын, жалпы экономикалық жүйедегі оның қызметі тұрақты мен тиімдірек
болады.
Сондықтан, Қазақстан Республикасының осы даму сатысында ипотекалық
несие жүйесінің дамуына тиісті назар алынуы қажет. Өйткені, бұл жүйенің
дамуы- Қазақстанның нарықтық қатынастарды дамытудағы кезекті қадамы. Осылай
түйіндей келгенде, елдің экономикасындағы ипотеканың маңыздылығы мен рөлі
келесіде:
- жылжымайтын мүлік ретіндегі капиталдардың шаруашылық айналымға кепілдеме
механизмдері арқылы, бағалы қағаздардың екінші реттік нарығы арқылы
қатысуы – экономиканы жақсартудың маңызды факторы.
- Жылжымайтын мүлік нарығы ақша құралдарының көп бөлігін байланыстырады,
осы арқылы ең маңызды антиинфляциондық фактор болып табылады. Мысалы,
АҚШ-та американдықтың табысының 25 пайызы жылжымайтын мүлікке қатысты
қарыздарын төлеуге жіберіледі.
- Халықтың жылжымайтын мүлікке қосқан ақша құралдары- сыртқа кетпей-нақты
ауылдың, қаланың,жергілікті құрылыс кешенінің дамуына, жұмыс орындарының
құрылуына қосылады. ( мысалы, импорттық тұтыну тауарларын шетел
өндірушілерінен сатып алу арқылы қаржыландырмайды);
- Банктер жұмысына сәйкес, кепілдемеге берілетін несиелеу технологиясын
игеру, әсіресе, жылжымайтын мүлік кепілдемесінде. Бұл әлемдегі танымал
несие қайтарымдылығын кепілдейтін жүйенің қамтамасыз етілуіне қадам
жасауға көмектеседі.
Жоғарыда айтылғандардың бәрі, Қазақстандағы ипотеканы дамытудың обьективті
қажеттіліктерін ескертеді.
2 Бөлім. ҚР-ғы ипотекалық несиелеу нарығының қазіргі жағдайының талдауы.
2.1. Шет елдер тәжірибесінің негізінде Қазақстандағы ипотекалық несиелеу
жүйесі дамуының мүмкін модельдері.
Тұрғын үйді қаржыландырудың тиімді механизмін жасаудағы маңызды және
перспективті бағыттардың бірі болып, елді ұзақмерзімді ипотекалық несиелеу
болып табылады. Сондай-ақ, Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесiнiң
орындалуына 2 модель ұсынылады:
1) Европалық:
Көп жағдайда ипотекалық несиелеуді жүзеге асыратын банктердің көмегін
қарастырады. Мұндай көмектің құралдары ретінде жеңілдік салық салу,
жеңілдік несиелеу жүреді. Ал негізгі институттары ретінде жоғары
капиталданған (высококапитализированные) мемлекеттік емес ұйымдар болып
табылады. (24, с 11)
2) Американдық:
Жылжымайтын мүлiк кепiлi ретiнде ипотекалық несие облигацияларының
шығарылымын кепiлдендiретiн(гарантирующих), мемлекеттiң қатысуымен жүретiн
институттардың қалыптасуын қарастырады. АҚШ-тағы ипотекалық облигациялар
нарығы көлемi бойынша мемлекеттiк облигациялардан сәл ғана қалып, шамамен
бүкiл қарыздық бағалы қағаздардың үштен бiр бөлiгiн алады. Сондай-ақ, АҚШ-
тағы бұл сектор динамикалық дамып келе жатқандардың қатарында. Соңғы 25
жылда оның үлесi екi есе өстi. (1975жылы ипотекалық облигациялардың үлесi
тек 16% құраған.) (24, с. 11)
Америка елiнiң ипотекалық облигациялар нарығы ең iрi нарықтардың бiрi,
сондай-ақ, реттеу жүйесi, қатысушылар түрi мен инфрақұрылымы бойынша ең
тиiмдi болып саналады. Дәстүрлі түрде құрылысты салу мен тұрғын үйді
несиеге (ипотекаға алуға) ссудо-сақтаушы ассоциациялар мен банктер ұсынған.
Бұл мекемелер ипотеканы ұйымдастыру мен қызмет көрсетуі бойынша толық
спектрлі көмек көрсетсе, сондай-ақ ұзақмерзімді инвестициялармен байланысты
тәуекелдерді өзіне алуға мәжбүр болады. Сол уақыттан бастап ипотекалық
несие сатылымының процессі күшейе түседі.Осы мақсатта ипотекалық несиенің
сатып алушылары ретінде арнайы тағайындалған институттар (агенстволар)
жұмыс істейді: Федералды Тұрғын үй Администрациясы (ФЖА), Федералды ұлттық
ипотекалық ассоциация (ФНИА)- Фанни Мэй, Ипотекалық несиелеудің мемлекеттік
ұлттық ассоциациясы (ГНАИК)- Джинни Мэй, Ипотекалық несиелеудің федералды
корпорациясы- Фредди Мак және тұрғын үй ипотека нарығының дамуында бастапқы
рөлді алатын басқа да ұйымдар.
Агенстволар мемлекекеттiң несие бөлiмiнен құралдарды алу үшiн жеке
несиелерге иемденедi, нақты қарыз алушының жеке несиелiк тәуекелдерiн
қысқарта отырып, олардан iрi пакет (пул) құрады. Осылайша, агенстволар
инвесторлар, ипотеканы ұйымдастырушылар (банкiлер) мен ипотекалық несиенi
алушылардың арасында делдалдық қызметтi атқарады.
Ипотекалық несиелердiң ұзақмерзiмдi қарыздық бағалы қағаздарға айналу
процессi ипотека секъюритизациясы деп аталып кетедi, ал несиенi ұйымдастыру
функциялары, қаржыландырылуы – ипотека фрагментациясы деп аталады. Ал
ипотеканың секъюритизациясы мен фрагментациясы қаржылық институттарға
белгiлi қызмет көрсету мен тәуекелдi бөлу процессiнде мамандандырылуға
көмектеседi.
Американдық модель ипотекалық облигациялар нарығының дамуын қарастырады,
өйткенi мемлекет ипотекалық несиелердiң сатылу механизмдерiн құрады.
Мемлекеттiң қатысуымен құрылған ипотекалық ассоциациялар облигациялар
шығарылымын кепiлдейдi, нәтижесiнде ол оның өтiмдiлiгiн қамтамасыз етедi.
Қысқаша, қай институт қандай қызмет атқаратынын қарастырайық.
Коммерциялық банктер жылжымайтын мүлiк кепiлi ретiнде (под залог
недвижимости) азаматтарға ипотекалық несиелер бередi. Фанни Мэй, Джинни Мэй
және Фредди Мак АҚШ-тың екінші ретті ипотека нарығындам инвесторлар мен
гаранттар рөлін ойнайды. Олар заң бойынша қарыз алушыларға несиені тікелей
бермейді. Ипотекалар бірінші ретті нарықта коммерциялық банктер, ипотекалық
несие бойынша компаниялар және басқа да тұрғын үйді қаржыландыратын
жергілікті ұйымдар сияқты қаржылық институттарда дайындалады. (оформляются)
Бірінші ретті несие берушілер кейiн екінші ретті нарықта ипотеканы
инвесторларға сатады, ал алған құралдарын жаңа тұрғын үй несиелерін ұсыну
үшін қолданады, сөйтіп әрдайым өздерінің қарыз қорларын толтырып отырады.
Екінші ретті нарықтағы инвесторлар- Фанни Мэй, Фредди Мак, зейнетақы
қорлары, сақтандыру компаниялары және басқа да қаржылық ұйымдар. Өз
қезегінде Фанни Мэй, Фредди Мак бірінші ретті несиегерлерден алынған
ипотекаға айырбас ретінде ипотекалық бағалы қағаздарды шығарады. Ипотекалық
бағалы қағаздар өтiмдiлiгi жоғары (ликвидті) инвестициялық құралдар болып
саналады және бағалы қағаздар нарығында дилерлер арқылы таратылады. Одан
басқа, екінші ретті ипотекалық нарықтағы инвесторлар ипотекалық бағалы
қағаздардың иегерлеріне бірінші реттік қарыз алушының төлемқабілеттілігіне
қарамастан дер кезінде төленетін пайыз қойылымдары мен облигацияларды жабу
жайында кепілдеме береді.
Барлық үш компанияның ортақ міндеті – тұрғын үй несиелеріне құралдарды
тарту, әсіресе, орта және аз табыстылығы бар жанұялар мен кедей аудандарға.
(24, с.13)
Тұрғын үй құрылысын ынталандыру және қарыз алу шарттарын жеңiлдету
мақсатында бұл несиелер Федералды Тұрғын үй Администрациясында (ФЖА)
сақтандырыла алады. Тұрғын үй ипотекалық нарығының тұрақтылығын қамтамасыз
етуде бағалы қағаздар бойынша сақтандыратын Джинни Мэй да қатысады. Джинни
Мэй “жетекшi” рөлiн атқарады. Басқаша айтқанда, Джинни Мэй сатып алмайды,
сатпайды және ипотекалық бағалы қағаздарды шығармайды, сондай-ақ, бiрiншi
реттi қарыз берушiлерден ипотеканы сатып алмайды. Джинни Мэй жекеменшiк
компаниялармен шығарылатын және ФЖА, Ауыл тұрғын үй Агенстволарының
несиелiк талаптарына жауап беретiн ипотекалық бағалы қағаздардың
кепiлдеушiсi (гарант) ретiнде қызмет етедi.
АҚШ-тағы екiншi реттi ипотека нарығы көптеген маңызды механизмдердiң
арқасында iске асады: несиегеқабiлеттiлiгiн тексеру, тұрғын үйге меншiктi
қорғау мен сақтандыру; мүлiкке қатысты ашық және нарықтық бағаны анықтау,
тұрақты құқықтық база.
Ипотекалық несиелеудің американдық моделiнiң оң (дұрыс) жақтары –
ипотекалық несиелеу бойынша мамандандырылған ұйымдардың қызмет етуiнiң
нәтижесінде бірінші ретті және екінші ретті нарықтардың жоғары дамуы, жалпы
ипотекалық несиелеудiң жүйесiн құрайды.
3) Малайзиялық модель:
Сонымен қатар, Европа және АҚШ елдерімен бірге, бүгінгі күні азиялық
аймақтағы ипотекалық несиелеу жүйесі де жақсы дамуда, жеке жағдайда
Малайзияда. Бұл елдің ипотекалық несиелеу жүйесі өзінің дамуын Чагамас
ұлттық ипотекалық корпорациясын құрудан бастайды. Оның құрамына Малайзия
банкі (20%), қаржылық компаниялар (19,5%), коммерциялық банктер (60,5%)
кіреді. Корпорацияның жарғылық капиталы бүгінгі күні 40 млн. АҚШ долларын
құрайды. Бұл корпорацияның негізгі рөлі-өтімділікті, құрылыстың төмен
құнын, ипотекалық несиелеудің ұзақмерзімді сипатын, тұрғын үйді сатып
алушылардың қаржылық жағын өздерiне тандаумен қамтамасыз ету. (24, с. 13)
Малайзияның ипотекалық несиелеу процесі екі этаптан тұрады: тұрғын үйдің
құрылыс процесі және үй құрылысының толық аяқталу процесі. Тұрғын үй
құрылысы үшін үй салушыға 2-3 жылға несие беріледі, сонымен қатар, үй
салушы халықты тұрғынүй құрылысын бастайын деп жатқаны жайлы ресми түрде
жариялайды. Құрылыс процессінде аяқталмаған тұрғын үйдің алдын-ала сатылуы
мен үйді сатып алушылардың соңғы қаржыландырылуы басталады. Құрылыс
аяқталғаннан кейін ипотекалық несиелердің секьюритизациясы жүзеге
асырылады. Несиелеудің негізгі шарттары: қаржыландыру маржасы 70% -тен 80%-
ке дейін, несиенің орташа қайтарымдылығы 20 мен 25 жылдың арасы, негізгі
қарыздың сомасы ай сайын қарыз алушы табысының 13 –нен төленеді,
жылжымайтын мүлікті сақтандыру келісім-шартын ұсыну міндетті түрде,
максималды пайыз қойылымы(ставка вознаграждениясы) 9 пайызды құрайды.
Секьюритизация процесі кредитордың ипотекалық несиені қарыз алушыға
беруінен басталып, кейін олар корпорацияға сатылады. Ал корпорация өз
кезегінде, ипотекалық несиені сатып алудағы шығындарын жабу үшін және
капиталын көбейту мақсатында міндетті бағалы қағаздарды шығарып, кейін
инвесторларға сатады.
Қалыптасқан экономикалық жағдайда, ипотекалық несиелеудi кең көлемде
жүргiзетiн жоғарыкапиталданған мемлекеттiк емес ұйымдардың болмауы және
қайтақаржыландыру (рефинансирование) механизмiн қамтамасыз ететiн
мемлекеттiк ұйымдарды құру проблемдi жағдай. Сондықтан, Қазақстан үшін
Малайзияның ипотекалық несиелеу жүйесінің даму моделі тиімдірек болады.
Өйткені ол акционерлік қоғам формасындағы ипотекалық компанияны құру арқылы
тұрғын үй нарығының дамуын қамтамасыз етеді. Осы жағдайда ипотекалық
облигацияларды шығару жолымен банктер қайтақаржыландырыла
(рефинансироваться) алады. Бiрақ, әрине, келешекте европалық немесе
американдық модельдердің бiреуiн пайдалану мүмкіншілігін шегермей.
2.2. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің енгізілуі мен
дамуы.
(Внедрение и развитие ипотечного кредитования в РК.)
Қазақстанда алғашқы экономикалық өзгерулерден бастап (экономические
преобразования), өзінің маңыздылығына қарамастан, тұрғын үй реформалары
өте баяу екпінмен жүргізілді. Еліміздің тұрғын үй сферасындағы нарықтық
қатынастардың қалыптасуы 1991 жылы қабылданған О разгосударствлении и
приватизации, О собственности заңдарынан кейін басталды. Кейінірек
кепілдік, инвестициялық қызмет туралы заңнамалық актілер қабылданды, жаңа
Азаматтық кодекс, заңды күші бар ҚР-сы Президентінің Қаулылары енгізіледі,
заңды күші бар Жылжымайтын мүліктің ипотекасы туралы, Жылжымайтын
мүлікті мемлекеттік тіркеу құқығы туралы, Тұрғын үй қарым – қатынасы
туралы ҚР-ның Заңы қабылданады. Сонымен, тұрғын үй сферасындағы нарықтық
қатынастарының қалыптасуы мен дамуы үшін заңнамалық база құрылады. (27,
с.3)
Оған қоса, тұрғын үйді сатып алуға халықтың көбісінің төлем
қабілеттілігінің төмен болуынан, дайын үйді алу үшін несиелердің жоқтығынан
алғашқы жылы қалыптасқан тұрғын үй нарығының реформалары қажетті несие –
қаржылық механизмдерімен қамсыздандырылмады.
1993жылы тұрғын үй реформасында маңызды қадам басталады. ҚР-сы
Президентінің № 1344 Қаулысымен Жаңа тұрғын үй саясаты мен оны жүзеге
асыру механизмдері туралы Мемлекеттік Бағдарлама қабылданады. Бұл заң
мемлекеттің тұрғын үй саясатындағы бірнеше маңызды стратегиялық жолдарды
қарастырды: құқықтық нормалар жүйесіне толықтырулар мен өзгертулер енгізу,
тұрғын үй құрылысын қаржыландыру жүйесін реформалау, тұрғын үй құрылысының
құнын азайту мен халыққа арзандату бойынша тиімді шараларды қолдану, тұрғын
үй құрылысы мен оны пайдаланымға беру процесіне қатысқан қатысушыларға
жеңілдік жүйесін енгізу, құрылыс өндірісі базасының модернизациясы, тұрғын
үй құрылысы аудандарындағы әлеуметтік, инженерлік және транспорттық
инфрақұрылымның кешенді дамуы, мемлекеттің тұрғын үй саясатының жүзеге
асырылуы үшін тиімді ұйымдастырылған құрылымды жасау және жалпы тұрғын үй
нарығының инфрақұрылымын дамыту. (24,с. 5)
Жоғарыда көрсетілген стратегиялық міндеттердің жартысының орындалмауына
қарамастан, бұл құжат мемлекет қызметінің приоритеттік бағыттарына кіретін
тұрғын үй саясаты мен проблемаларының маңыздылығын көрсетеді. Бұл түсінік
келешекте тұрғын үй секторы мен оны қаржыландыру жүйесіндегі реформалаудың
мүмкіншіліктеріне талдау жасауға өте маңызды.
Бірнеше жылдар аралығында республикаға енгізілген тұрғын үй көлемі
шамамен тұрғын үй қорының 0,5 пайызын құрады және ескі, апаттық жағдайдағы
үй құрылысының ауданына тең болды. Тұрғын үй қорының осындай жаңару
екпініне сәйкес, және тұрғын үйдің көп бөлігінің сейсмикалық қауіпті
аудандарда болуын ескерсек, онда оның тез тозып кетуіне нақты қорқыныш
туындады.(имелась реальная угроза) Нәтижесінде, тұрғын үй құрылысындағы
мұндай саясаттың аяғы апатты болар еді.
Құрылыс саласындағы инвестициялық белсенділіктің төмендеп кетуі көптеген
мердігерлік ұйымдардың экономикалық жағдайларына ауыр әсер етті.
Нәтижесінде құрылыс секторындағы жұмысбастылар саны азаюда. Осы жағдайда
құрылыс секторына тартылатын бюджеттік емес құралдардың жаңа механизмдерін
енгізудегі ипотекалық несиенің маңыздылығы арта түсті. Себебі ол шынымен де
құрылыс саласындағы ыдыраушылықты тоқтатуға, жұмысбастылық көрсеткіштерін
жақсартуға, және әлеуметтік мінездемесі бар проблемаларды шешуге
көмектеседі. Қазақстандағы сұраныс пен ұсыныстың деңгейлері мен құрылымы,
жылжымайтын мүлікке бағаның қалыптасуында бірнеше ерекшеліктері бар, және
ипотекалық несиелеу нарығының қалыптасуында осы ерекшеліктерді ескеру қажет
болды.
Жалпы алғанда республикадағы тұрғын үйлерге сұраныс деңгейі төмен болды.
Бұл қалалардың көпшілігі мен барлық ауылдық жерлерді қамтыды. Тұрғын үйге
деген сұраныс біршама болса да екі астанада қалыптасқан болатын: Алматы
мен Астанада, және бұрынғысынша, бұл қалаларда республиканың бизнес-
элитасына қоса, көптеген шенеуніктер орналасқан. Сонымен қатар, өндірістің
өңдеуші және қайтаөңдейтін салалары бар кәсіпорындар шоғырланған қалаларда
орналасқан.
Сұранысқа әсер ететін факторлардың бірі ретінде бюджеттік шектеулер болады,
жеке түрде - жанұяның табысы. Қазақстандағы жанұя табысының орташа деңгейі
төмен деңгейде болды, бірақ басқа көрші елдерге қарағанда көрсеткіштері
жоғарырақ болды. ҚР-ның санақ Агенствосының мәліметтері бойынша 1999ж.
шілде айындағы халықтың орта ақша табысы 3224теңгені немесе 23 АҚШ долларын
құрады. Ал Алматы мен Астана қалаларында 5486т. немесе 39 АҚШ долларын
құрған. Еліміздегі орташа үй шаруашылығының құрамы 3,5 адамнан тұратынын
ескерсек, республика бойынша шілде айында ол 11284тг. ($ 80), ал Алматы мен
Астанада -19201тг.($ 137) құрады. Бұл жағдайда халықтың жинақтауға ешбір
мүмкіншілігі болмай, бүкіл табысын ағымдағы тұтынуға жіберуге мәжбүр
болады. Жинақтау нормасының деңгейі төмен болғанымен, 1999-2000жж. бастап
өсе бастады.Тұрғын үйге халықтың сұранысы көбіне жаңа жанұя құрылу темпі,
миграция деңгейі сияқты демографиялық көрсеткіштермен анықталады. Астананың
Алматы қаласынан 1997ж. Астанаға көшірілуі сұраныстың едәуір толқуымен
қатар мүлік бағасының өзгеруіне әкелді. Нәтижесінде, 1999-2000 жылдары
Алматыдағы тұрғын үйлерге бағалар деңгейі долларлық эквивалентте 10-15
пайызға төмендейді. Облыстық орталықтардың жағдайын қарастырсақ, жоғарыда
айтылып кеткендей, сұраныс деңгейі екі астана қалалары мен дамыған
өнеркәсіптің шоғырланған қалаларында, яғни жалақы деңгейі жоғары –
Қостанай, Атырау, Павлодар, Өскемен қалаларында орналасқан және керісінше
жұмыссыздық деңгейі жоғары қалаларда тұрғын үйге сұраныс өте төмен болды.
1999-2000жж. аралығында жеке тұрғын үйлерге (қала сыртындағы жайлы үйлер)
және көпқабатты үйлердегі қайта соғылған кең пәтерлерге сұраныс өсті. Ал
тұрғын үй ұсынысына келсек, онда республиканың бүкіл аумағында шамамен
бірдей жағдай орын алды. Тұрғын үйдің көптеген бөлігі екінші ретті (ескі)
нарықта ұсынылды, ал сол уақытта жаңа тұрғын үй құрылыс нарығы әлсіз
дамыған болатын. Құрылыс секторындағы жағдай осы жылдары халықтың
төлемқабілеттілігінің өте төмен болуынан едәуір нашарлап кетті. 1998ж
тұрғын үй құрылысының деңгейі 1990ж. салыстырғанда 7 есе төмендейді.
Сонымен, құрылыс секторының жалпы жағымсыз фонында, санақ мәліметтері
оң деуге болатын екі тенденцияны (беталыс) көреміз. Біріншісі- мемлекеттік
емес сектордағы соғылған тұрғын үй ара салмағының тұрақты өсу шегі, яғни
жеке құрылысшылардың маңыздылығының жоғарылауы. Егер 1990ж. тұрғын үйдің 78
пайызы мемлекеттік ұйымдар мен мекемелердің көмегімен соғылған болса,
1998ж. керісінше жағдай толық өзгеріп шамамен тұрғын үй құрылысының 85
пайызы жекеменшік секторының үлесінде болды. Екінші оң тенденция – соғылып
жатқан пәтерлердің орта өлшемінің өсуі. Көріп отырғанымыздай, жеке меншік
сектор өтімділігі жағынан қарағанда ең жақсы тұрғын үй бөлігіне ие болған.
Тұрғын үйді несиелеу көлемінің өсу мүмкіндіктерін тереңірек талдау үшін,
жақын перспективада, біріншіден, халық үшін тұрғын үй мен несиелердің қол
жетерлігін анықтау, және екіншіден, оларға төлемқабілеттілігінің сұранысын
анықтау қажет.
Ресми мәліметтерге сәйкес, 1999ж. тамыз айында адам басына шаққанда
орташа айлық табыс 3224 тг. немесе 24,34 АҚШ долларын құрады. Мұндай
табыстың төмен деңгейі Қазақстанның барлық облыстарында тұрғын үйді
несиелеу процессінің енгізілуіне жағдай жасамады. Ең алдымен басты назарды
қалалық тұрғындарға аудару қажет еді, себебі тұрғын үйді ипотекалық
несиелеудің негізгі нарығын құрады. Оған қоса, еліміздегі негізгі
нарықтарды Алматы мен Астана қалалары құрады. 1999 жылдың шілде айында
Алматы мен Астанадағы адам басына шаққандағы орташа айлық табыс 5486тг.
немесе 41,42 долларға тең болды. Тұрғын үйді ипотекалық несие арқылы алу
үшін, потенциальды қарыз алушы нақты жеке құралдарға ие болуы қажет еді.
Енді халықтың жеке құралдарының негізгі қайнар көзі ретінде жекешелендіру
процессінің нәтижесінде өздерінің иелігіне алынған тұрғын үй саналды.
Қазақстандағы бір бөлмелі типтік пәтердің орта бағасы 2000ж. басында 8000
АҚШ долларына, екі бөлмелі- 13000 долларға, үш бөлмелі- 20000 АҚШ долларына
тең болған. Сонымен қатар айта кететін болсақ, еліміздегі тұрғын үй бағасы
басқа көрші елдерге қарағанда жоғарырақ, тіпті Шығыс Еуропа және Турциямен
салыстырғанда. Халықтың жеке құралдарының екінші қайнар көзі ретінде
банкілік салымдар, депозиттер, ақша қорлары, гараж, автокөлік, асыл заттар
және т.б. жүреді. Бірақ бұл құралдардың нақты кепілдік құнын анықтау қиын.
Жалпы айтқанда, қалыптасқан шарттардың негізінде Қазақстандағы
ипотекалық несиелерге деген төлем қабілеттілік сұранысы төмен болды. Бірақ,
біріншіден, ол ипотекалық несиелеудің механизмдерінің дамуы мен тәжірибелік
жағынан игеру үшін жеткілікті болды. Ал екіншіден, ипотекалық несиелеудің
төмен қол жетерлігі, ең алдымен, үй шаруашылықтарының төмен табыстары мен
жоғары пайыздық қойылымдардың нәтижесінде болады. Ал бұл проблемаларды
сауатты экономикалық саясатты жүргізудің нәтижесінде түзеуге болады.
1999 жылдың аяғында ҚР Ұлттық Банкі ипотекалық несиелеу жүйесін
енгізудегі нормативті- құқықты базасын дайындаудағы бастамашысы болды.
Нәтижесінде республиканыңҮкіметі ҚР-ғы ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуы
мен тұрғын үй құрылысын ұзақмерзімді қаржыландыру туралы Концепциясын
бекітеді. Концепция ипотекалық несиелеу жүйесінің жалпы құрылуын болжайды,
оның құрамына- банкілер мен басқа несиегерлердің қарыз алушы-азаматтарға
ұзақмерзімді ипотекалық несиелерді беруі, сондай-ақ несиегерлерді несиелеу
үшін қажет ұзақмерзімді ресурстар механизмімен қамтамасыз ету.
Сонымен 2000ж. аяғында осы жүйенің енгізілуі басталды. Қазақстан ипотекалық
несиелеу жүйесінің Малайзиялық моделін (үлгісін) таңдайды.Оның негізінде
батыстық ноу-хау бар: Бағалы қағаздар нарығында ипотекаға арналған ұзақ
мақсатты ақшаларды шоғырлайтын банктерден тұратын нарықтың екі деңгейлі
құрылымы. Мұндағы алғашқы деңгейде – несиелердің өзі, ал екінші ретті
деңгейде – арнайы ипотекалық құнды қағаздар (облигациялар,закладные). 2000
жылдың желтоқсан айында ҚР-сының Ұлттық Банкімен - Чагамас Берхард
малайзиялық ипотекалық компаниясының ұқсастығымен АҚ Қазақстандық
Ипотекалық компания құрылады. Ол елдегі ипотекалық бағалы қағаздар нарығын
қалыптастыру мақсатында арнайы құрылған болатын. Ойластырған ниет (по
замыслу) бойынша,ол екінші ретті нарықта ипотекалық облигацияларды жүзеге
асыру арқылы, осы ақшаға банктерден ипотекалық несиелерді алып, кейін
халыққа беру арқылы өзінің банк-серіктестерінің атынан халықпен жұмыс
істеуі керек. Сөйтіп келгенде, ипотекалық компания бірінші ретті нарықта
коммерциялық банктер арқылы жұмыс жасайды, ал екінші ретті нарықта
коммерциялық банктерді қайтақаржыландыру арқылы, олардан стандартты
ипотекалық несиелерді қабылдау мен облигацияларды шығару арқылы оператордың
функцияларын атқарады.Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің
екідеңгейлі жүйесінің қызмет ету механизмі толығырақ схемада көрсетілген. 1
– приложение.
Қазақстандық ипотекалық компания қарыз алушыларды сақтандыру мақсатындағы
схемаларды іздеуде үлкен жұмыс жүргізді. Жеке қарастырсақ, халықаралық
тәжірибеде қолданатын пайыздық қойылымның ( ограничители ставок
вознаграждения) шектеушілері - сар (кэп) моделін қолданады. Бұл
шектеушілердің жалпы моделі келесіде: Инфляция өсімінің немесе тенге
девальвациясының көбеюінің нәтижесінде теңгелік ипотекалық несие бойынша
еркін пайыздық қойылым, алдында қойылған максималды шектеуші – мағынадан
асып кетті деп алайық. Бұл жағдайдағы есептеу нақты қойылымның жоғарылауына
қарамастан, шектеушінің қойылымы бойынша жүреді. Бұл жоба Ұлттық Банкпен
одобрен.
Ипотекалық несие жүйесін ұйымдастыру шегінде Қазақстандық ипотекалық
компания 2002 жылы 4 коммерциялық банктермен және 2 банкілік емес
ұйымдармен ынтымақтастық туралы келісім шартқа отырады.
2002 жылдың 1-ші мамырындағы қайтақаржыландырудың жалпы көлемі шамамен 320
млн. теңгені құрады. Ал бұл жеке тұлғаларға берілген 280-нен астам
ипотекалық несие. 1- маусымда коммерциялық банктермен жеке тұлғаларға
берілген қарыз көлемі 5,3 млрд. теңгеге жетті.
Бірақ, шын мәнісінде біздің қоғамымыздағы тұрғын үйді сатып алудың
жаңа формасына көп адам келісуге дайын болды ма? КОМКОН-2 Евразия
компаниясының өткізген сұрақнамасының мәліметтері бойынша, 2002ж тамыз
айында Алматыда жүргізілген ипотекалық несиелеудің жарнамасына қарамастан,
ипотеканың не екені туралы респонденттердің тек 43 пайызы ғана білді, ал
келесі сұрақтар ипотека туралы түсінігі бар респонденттерге ғана қойылды.
Сонымен, бірінші сұрақтан кейін интервью 696-респонденттің ішінен тек 300-
мен ғана жалғастырылды. Сұралғандардың тек 5 пайызы ғана ипотекалық несиені
пайдаланғаны туралы айтты. Қалған 95 пайызына респонденттердің ипотекаға
деген қатынасын көрсететін (продемонстрировать) сұрақтар қойылды. Бұл
сұрақнаманың нәтижелері толығырақ екінші қосымшада көрсетілген. Приложение
2
Нәтижелерден алынғандай, халықтың шамамен 40 пайызы өздерінің тұрғын
үйімен қанағаттандырылмайды (әсіресе көп қанағаттандырылмағандар 30-39жас
арасындағы респонденттер), бірақ олардың барлығы өздерінің тұрғын үй
жағдайын жақсартуға ұмтылмайды. Сонымен қатар, респонденттердің тек 32
пайызы ғана жайлы өмір сүру мақсатында, ипотека қызметіне жүгінуге бел
бұрды. Бірақ несиені алмауға мәжбүрлейтін негізгі себептерінің ретінде-
ақша табысының тұрақты болмауын, жалақының төмен болуын және жұмыстың
әрдайым болуында күмәндігін көрсетті.
Ипотекалық несиені алмаудағы шешімге әсер ететін басты қиындықтар % (пайыз
түрінде) :
Ақша табыстылығының тұрақсыздығы. 28,3
Несиені жабу мүмкіншілігінің жоқтығы. 21,7
Әрдайым жұмыс болуында сенімділіктің жоқтығы. 19,6
Ипотекалық несиені хаттау (оформление) үшін, не істеу керек екені 10,9
жайлы ештеңе білмеймін.
Жалақының қысқармауына сенімділіктің жоқтығы. 4,4
Басқасы 2,2
Жауап беруге қиналамын 13,0
Сонымен қорытындылай келгенде, ипотекалық несиелеудің сұрақнама кезінде
қалалықтардың арасында, бір жағынан- тұрақты жұмыс пен ақша табыстылығының
болмауынан, екінші жағынан- салыстырмалы түрде аз мәліметке ие болуынан
әйгілі болмады.
2003 жылдан бастап ипотекалық несиелеудің дамуында оң тенденциялар
байқала бастайды. Егер 2002ж. Қазақстандық ипотекалық компанияның бағалауы
бойынша, Алматы қаласында орта есеппен бір айда 250-300 ипотекалық несие
берілсе, яғни тұрғын үйді сату- сатып-алу келісімдерінің 10-13 пайызын
құрады, ал 2003 жылы ипотеканың қатысуымен келісімдер саны көбейіп, бір
айда 600-700 келісімдерге жетті. 2001ж. ипотекалық несиелердің қойылымы 20-
24% және мерзімі бар жоғы 5 жылға берілген болса, 2002ж. қойылым деңгейі
16-19% дейін түсіп, мерзімі 10 жылға дейін созылды; 2003-2004жж. несиені
12,5% жылдық пайызбен және мерзімі 20 жылға дейін алуға мүмкіншілік туды.
Бірақ айта кететін бір маңызды мәселе - несиелеудің мерзімін ұлғайтуда еш
мағына жоқ. Мысалы, егер 20 жыл мерзімге және 12 жылдық пайызбен (12
процентов годовых) несиеге 10000 доллар алсақ, онда ай сайынғы төлем 110
долларды құрайды. Енді тура сол жағдай, бірақ несие мерзімі 25 жылға дейін
ұзарды – онда ай сайынғы төлем 105 долларды құрайды. Көріп отырғанымыздай,
төлем 5 долларға азырақ, ал мерзімі 5 жылға қосылады. Егер 2004 жылы
ипотеканың дамуы тек Алматы, Астана және Атырауда байқалса, яғни,
жылжымайтын мүлікке ең тиімді және болжамды бағалар деңгейі бар қалаларда
шоғырланды. Ал 2005жылдан бастап ипотекалық несие Ақтау, Шымкент, Ақтөбе,
Орал, Өскемен, Қарағанды, Павлодар қалаларында кеңінен тарай бастады.
Коммерциялық банктер осы аймақтарда белсене қызмет ете бастады. Ең бастысы
– ол Қазақстандағы ірі қалаларының дамуын куәландырады. Одан басқа,
еліміздегі ипотекалық несиелеу дамуының табысты болуы ТМД- ның басқа
елдеріне үлгі ретінде жүрді. Мысалы, 2003 жылдың аяғында Сергей Тигипконың
басқаруымен келген украиндық делегация, ипотекалық несиелеу жүйесінің
қалыптасуы мен қызмет етуінің тәжірибесін алу мақсатында Қазақстан
Республикасына келеді.
2004 жылы еліміздегі ипотекалық несиелеу нарығы Үкіметтің тұрғын үй
бағдарламасындағы көрсеткіштеріне дербес жетті. 14-ші сәуірдегі Үкіметтің
отырысында ҚР-ның экономика және бюджеттік жоспарлау министрі Қ. Келімбетов
келесідей пікірге келеді. Несие беру мерзімі, пайыздық қойылым , алғашқы
салым секілді көрсеткіштер бойынша,біздің нарықтың өзі бағдарламадағы
көрсеткіштерге дербес жете бастағанын көріп отырмыз. -деді Қ. Келімбетов.
Оның айтуынша, бүгінгі күні Қазақстандық ипотекалық компанияның қатысуымен
Республиканың 8 коммерциялық банктері және екі компания БТА-Ипотека,
Астана-финанс жұмыс жасайды. Министрдің айтуынша, еліміздегі ипотекалық
несиелеу шарттары жылдан- жылға тез өзгеруде. Мысалы, 1998ж. бұл жүйе жұмыс
істей бастағанда, алғашқы салым- 40-50%, несие қойылымы- 20%, мерзімі- 10ж.
құрған болатын. Осы жылдың 14-сәуірінде ҚР-сы Үкіметінің отырысында-
Президенттің Қаулысымен шыққан: 2005-2007жж. арналған тұрғын үй құрылысын
дамытудағы мемлекеттік бағдарлама бекітіледі. Бұл бағдарламаға сәйкес, 2005-
2007жж. аралығында тұрғын үйдің 12 млн. шаршы метрінен аса құрылыс пен
пайдаланымға жіберумен қамтамасыз ету, соның ішінде, 2005 ж.- 3 млн; 2006
ж.- 4млн; 2007 ж.- 5 млн. шаршы метр. Бағдарламаның орындалуы Қазақстанның
барлық аймақтарындағы тұрғын үйдің 1 шаршы метрін 350 АҚШ долларынан
аспауын қамтамасыз етеді. Осы бағдарламаға сәйкес, ипотекалық несиелеу
жүйесіндегі қарыз берудің мерзімін 10 жылдан 20 жылға дейін, пайыздық
қойылымдарын 13% дан 9%-10%-ға дейін және несиені алудың алғашқы салымын
20% дан 10%-ға дейін азайтады. Сонымен 2004 жылғы Қазақстандық банктермен
берілген ипотекалық қарыздың сомасы 259,4 млрд. теңгені құраса, соның
ішінде жылжымайтын мүлік кепілі ретінде – 229 млрд. теңгеге тең болды.
2004 жылдың 16 – сәуірінде болған ҚР-сы Үкіметінің отырысында тұрғын
үй құрылысын дамытудағы мемлекеттік бағдарлама мақұлданады. Бұл
бағдарламаны даярлаумен айналысқан сол кездің өнеркәсіп және сауда министрі
Әділбек Жақсыбековтың айтуынша, 3 жылда республикада құрылыстың нәтижесінде
45 мың қазақстандықтарды жұмысқа алуға мүмкіншілік беретін жалпы тұрғын үй
ауданының 12 млн. шаршы метрі соғылады.
Қазақстандықтар үшін жаңа тұрғын үйді салу процессі тек қана санымен
емес, бірақ жайлылығымен және архитектуралық таңдамашылығымен алуы қажет.
Жаңа қазақстандық тұрғын үйлер қалалардың түрлерін безендіруі қажет және
жайлылық жоспарлауына (комфортность планировки) сәйкес болуы керек.
Премьер-министр Д. Ахметовтың айтуынша, 2005 жылдан бастап
Бағдарламаға сәйкес ипотекалық несиелеу мерзімі 10-15 жылдан 20 жылға дейін
ұзартылды, алғашқы салымы 10 пайызға дейін, ал қойылымы 9 пайызға дейін
қысқарды. Одан басқа, премьер – министрдің айтуы бойынша, Қазақстанның
Тұрғын үй Құрылыс Жинақ Банкі алғашқы қорларын тұрғын үй құнының 50% дан
25%-ға азайтып, несиенің қайтару мерзімін 25 жылға дейін созады. Үкімет
құрылыс компанияларын коммерциялық банктермен несиелеуде, құрылысшыларға
несие берудегі пайыздық қойылымдарын субсидиялауға дайын. Ал олар өз
кезегінде мемлекеттің ұсынған бағалары бойынша жылына 5 пайыздан аспайтын
тұрғын үйді өткізуге дайын. Халықтың кең ауқымына қолайлы тұрғын үй
құрылысына жету үшін, анық және ашық модель ұсынылуда - деп қорытындылады
премьер- министр Д. Ахметов.
Бірақ нәтижесінде осы халықтың кең ауқымына қандай цифрларға
бағдарлануы қажет? Жаңа үйдегі ешбір артықшылықтарсыз 3 бөлмелі пәтер
шамамен 28000 АҚШ долларын құрайды. Осылайша, саналған есептеулер бойынша,
осындай пәтерге несиені дайындауға айлық табысы 97000 теңгені құрайтын
жанұя ала алады. Несін айтасың, банкке көрсететін мұндай табыстармен,
әсіресе заңды, тіпті Алматы, Астана қалалары мен мұнай орталықтарының
әрбір жанұясы ие бола алмайды. Сондай-ақ жаңа тұрғын үй алуға талпынысы бар
жанұяның үйді таңдауға мүмкіншілігі болады.
2004 жылдың 5-ші тамызынан республикамызда ипотекалық несиелеуді
кепілдендіретін Мемлекеттік қор жұмыс істей бастайды. Бұл туралы Ұлттық
Банктің басшысы А. Сайденов мәлімдеді. Қордың негізгі жұмысы - ипотекалық
несиемен айналысатын коммерциялық банктерді сақтандыру.
Қазақстандық ипотекалық несиелеу жүйесіндегі кардинальды реформалар жақын 3
жылда басталады. Реформатор негізінде – Ипотекалық несиелеуді кепілдендіру
Қоры болады. Мемлекеттік мекеме жеке тұлғаларға арналған тұрғын үйді
несиеге берудегі ресімдеу процедурасын оңайлатуға бел бұрды. Келешекте
қазақстандықтар банк – несиегерлерге қарыздарын 15 жылда емес, 25 жылда
қайтаруға мүмкіншілік алады. Ал банктер тұрғын үйді сатып алуға несиені алу
үшін алғашқы салым сомасын 10 пайызға дейін төмендету жоспарлануда.
Коммерциялық банктер тұрғын үйді сатып алуға несие береді де, қордан арнайы
сақтандыруларын алып отырады. Мұндай серіктік, Ұлттық Банк басшысының
пікірі бойынша, қаржыландыратын жақтың тәуекелін төмендетеді. Сондай-ақ,
бұл Қор жалпы Мемлекеттік тұрғын үй Бағдарламасына кіреді, сондықтан бұл
реформалардың құлауына ешбір қауіптілік жоқ.
Бағдарламамен қатар белсенді түрде тұрғын үйдің өзі де соғыла бастайды
және Ұлттық Банктің өзі де реформаларға кіріседі- деп мәлімдеді А.
Сайденов. Тек заңнамалық жағдайда, сөз шетелге кететін капиталдың
процедурасын жеңілдендіретін заң жобасы туралы қозғалуда.
Валюталық режим либерализациясының жаңа Концепциясы – халыққа ешбір
кедергілерсіз шетел банктерінде шот ашуға мүмкіншілік береді. Ал отандық
қаржыгерлерге шетел серіктіктерімен ұзақмерзімді келісім-шарттарға қол қою,
сыртқы сауда операцияларын өткізуге мүмкіншілігі пайда болады. Нәтижесінде,
жеңілдетілген режим теңгені толық конверсияланатын валютаға айналдырады.
2.3 Тұрғын үй нарығының қызып кетуі. (Перегрев рынка жилья)
Соңғы жылдары ел экономикасында, жалпы алғанда қаржы секторында да
елеулі сандық өзгерістер ғана емес, сонымен бірге маңызды сапалық
өзгерістер де болғанын Қазақстан қаржыгерлерінің ІҮ Конгресі атап
көрсетеді. Еуропа Одағы мен АҚШ-тың Қазақстан экономикасын нарықтық
экономика деп тануы және Қазақстанға үш аса ірі беделді халықаралық
рейтингілік агенттіктің инвестициялық рейтинг беруі осы сапалық
өзгерістерді қуаттайтын дәлелдер болып табылады. Қаржы институттары одан
әрі нығайды. Заңнаманы жетілдіру және банкілердің, жинақтаушы зейнетақы
қорларының, сақтандыру және брокерлік-дилерлік ұйымдардың, сондай-ақ
зейнетақы активтерін басқару жөніндегі компаниялардың, лизингілік
ұйымдардың қызметін реттеу жөнінде елеулі жұмыс жүргізілді. 2004 жылдан
бастап елдің бүкіл қаржы секторын реттеуші бірыңғай органның жұмыс істей
бастауы оң оқиға болды.
Алайда, аймақтық және әлемдік экономиканың дамуының қазіргі кезеңі
экономиканың нақты және қаржы секторларында жаңа серпілістерге баламалы
реформаларды одан әрі жүргізу қажеттігін туғызады. Әлемдік экономикада
жаһандану үдерістері барған сайын күшейе түсуде және соның сөзсіз салдары
ретінде бәсеке арта түсуде. Бұл жөнінен Президенттің Қазақстан
Республикасының халқына арнаған 2004 жылғы 19 наурыздағы Бәсекелесуге
қабілетті Қазақстан үшін, бәсекелесуге қабілетті экономика үшін,
бәсекелесуге қабілетті ұлт үшін деген жолдауына орай Қазақстан
Республикасын индустриялық-инновациялық дамытудың 2003─2015 жылдарға
арналған Стратегиясын және Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын
дамытудың 2005─2007 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасын іске
асыруда қаржы секторы аса маңызды рөл атқарады. Ипотекалық нарықтың
жетістіктері Біздің Елбасымыздың сәтті саясатының нәтижесі. Бұл мәселенің
шешімі өндірістің көптеген салаларының, қызмет көрсету секторының, соның
ішінде қаржы секторының дамуына түрткі болады. Сондай-ақ, тұрғын үйге
инвестициялар салу – бұл шет елге ағып кетуіне душар болмайтын ішкі
капитал қосымшасы. Қазақстандық ипотекалық компанияның қатысуымен құрылған
ипотекалық несиелеу жүйесі өзін жақсы жағынан көрсетті; еліміздің барлық
аймақтарында танымал, ол 24 миллиард теңгеден асатын көлемге жетті. Бүгінгі
күні несиелеу мерзімі 3 жылдан 20 жылға дейін ұзартылды, жылдық қойылымдар
24 пайыздан 14 пайызға дейін төмендеді, алғашқы салым – ипотекалық
несиелерді кепілдендіретін Қазақстандық Қордың кепілі бар жағдайда 30
пайыздан 10 пайызға дейін төмендеді. Сонымен қатар, қалыптасқан жүйе
нарықтық мінездемені құрайды,және ипотекалық несиеге қатысушылар жеке
сектордың өкілдері – банктер, зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары,
ең бастысы, өздерінің коммерциялық қызығушылықтарын іске асырады. Қазіргі
кезде Қазақстандық Ипотекалық Компания Қазақстан Республикасында тұрғын үй
құрылысын дамытудың 2005─2007 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасына
қатысуын бастап, келешектегі 3 жылда тұрғын үйдің 12 миллион шаршы метрін
соғуды мақсат етіп отыр. Бұл Бағдарламаның іске асуы мен жалпы
макороэкономикалық көрсеткіштердің жақсаруы қолайлы тұрғын үйдің өсуіне
жағдай жасайды.Әрине, осы тұрғын үйдің көп бөлігін халық ипотекалық несие
арқылы ала алады. Нәтижесінде несиеге деген сұраныс өседі. Кейбір
бағалаулар бойынша, 2005-2007жж. ипотекалық несие нарығы бүгінгі 127
миллиардтан 600 миллиард теңгеге дейін өседі, немесе 4,5 есе көбейеді.
Сонымен, осындай қолайлы жағдайлардың нәтижесінде бұл нарық мемлекеттік
бағдарлама аяқталған шақта жылына 1 млрд.-қа дейін көбейіп отырады.
Бірақ Қазақстандағы ипотека дамуының мұндай оптимистік жағдайына
қарамастан, (уже начинают возникать) бүгінгі күннен бастап өзекті
мәселелер мен сұрақтар шыға бастады. Олар:
1. Ипотекалық несиелеудің ресурсты базасы ретіндегі ішкі
жинақтардың жетіспеушілігі;
2. Тұрғын үй нарығының қызып кетуі;
3. Ипотекалық несиелердің халықтың тек белгілі категориясына
қол жетерлігі;
4. Элиталық тұрғын үйлердің басым болуы.
Осы мәселелерді шешудегі ең өзекті проблема ретінде, мен тұрғын үйдің
қызып кетуіне толығырақ тоқтағым келіп отыр. Себебі,
2002 жылдан бастап бағалар өсе бастады. Ескі (екінші ретті) тұрғын үйдің
құны жаңа (бірінші ретті) тұрғын үй құнымен теңесіп, бүгінгі күні
Алматыдағы 1 шаршы метр 450 АҚШ долларынан 650 долларға дейін құрайды.
Екінші ретті нарықтағы тұрғын үй бағалары жаңа пәтерлердің бағасына жасанды
түрде теңесті. Жаңа пәтерлер мен ескі құбырлары, қисық қабырғалары бар
пәтерлерге бірдей ақша сомасын төлеу ақылсыздыққа жатады. Осы жағдайда
құрылыстық бум ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
қалыптасуы мен дамуы. (Қазақстанның Тұрғын үй Құрылыс Жинақ Банкінің
үлгісінде).
МАЗМҰНЫ
Кiрiспе.
1-Бөлім. Ипотекалық несиелеудің теориялық аспектілері.
1.1 Ипотекалық несиелеу нарығының мәні мен пайда болуы.
1.2 Нарықтық экономикаға көшу процесіндегі ипотекалық несиелеудің рөлі.
2 –Бөлім. Ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайының талдауы.
2.1 Шет елдер тәжірибесінің негізінде Қазақстандағы ипотекалық несиелеу
жүйесі дамуының мүмкін модельдері.
2.2 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеуді енгізу мен дамыту.
2.3 Тұрғынүй нарығының қызып кетуі.(Перегрев рынка жилья)
3- Бөлім. Ипотекалық несиелеу нарығын жетілдіру бағыттары.
3.1. Қ Р-ғы ипотекалық несиелеуді жетілдірудің
ТұрғынүйҚұрылысЖинақБанкінің үлгісінде орындалу тәжірибесі.
3.2 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеу нарығының даму
тенденциялары.
Қорытынды
Қолданылған әдебиеттер тізімі
КIРIСПЕ.
Дипломдық жұмыс тақырыбының актуальдылығы (актуальность).
Жекеменшік тұрғын үймен мүліктену - әрбір жанұяның бірінші кезектегі
қажеттілігі. Бұрынғы Кеңес өкіметінің тұрғын үйді қаржыландыру жүйесінің
бір бөлігі ретінде, ҚР-ғы үй құрылысын қаржыландырудың дәстүрлі тәжірибесі,
бюджеттік ресурстардың мемлекеттік тұрғын үй құрылысын салу мен оның тұрмыс
жағдайларын жақсарту мақсатында кезекте тұрған ел азаматтарының арасында
тегін бөліп беруінен тұрған.Бұл схема Қазақстан тәуелсіздігін алып,
нарықтық экономикаға көшкеннен кейін жарамсыз болып қалды. Құрылысты
қаржыландыру мен халықты тұрғын үймен қамтамасыз етудегі бюджеттік
қаржыландыру қысқарғаннан кейін, тұрғын үйді алудың негізгі құралдарының
бірі болып – халықтың жеке ақша құралдары мен банк несиелері болып табылды.
Және мұндай жағдай әлемнің экономикалық дамыған елдерінде жүреді.
Осы шарттарға сәйкес, объективті түрде инфляцияның деңгейіне аз әсер
ететін және максималды жағдайда дер кезінде қайтарымдылығы бар, халықтың
тұрғын үй құрылысына берілетін ұзақ мерзімді несиелерге қажеттілік
туындайды. Тек осы талаптарға ғана тауарлы - материалдық құндылықтармен
кепілдендіруді қамтамасыз ететін ипотекалық несие жауап береді. Көптеген
шет елдерінің тәжірибесі күәландырғандай, дұрыс ұйымдастыру мен қажетті
өлшенген мемлекеттік саясаттың жүргізілуінен, ипотека бірте-бірте тұрғын үй
нарығының дұрыс жұмыс істеуі мен қамтамасыз етілуіне түрткі болып, өзін-өзі
қаржыландыратын жүйеге айналады.
Сондай-ақ, еліміз тәуелсіздігін алғаннан кейін халықтың төлем
қабілеттілігінің тез уақытта кеңеюінің нәтижесінде - жаңа құрылыс
жандануда, құрылыс материалдар шығарылымы кеңеюде, мамандандырылған
техниканың көлемі ұлғаюда, жаңа сәулетті жобалар пайда болуда және
экономиканың көптеген жақын салаларының тез дамуы байқалуда.
Дипломдық жұмыстың мақсаты – Қазақстан Республикасындағы ипотекалық
несиелеу нарығының дамуы мен бүгінгі күнгі жағдайына баға беру. Осы
мақсатқа жетуде келесідей міндеттер қойылады:
1 Нарықтық экономикаға көшу процесіндегі басты құрал ретінде
ипотекалық несиелеу жүйесіне сипаттама беру;
2 Ипотека институтының пайда болу жағдайларын оқып білу;
3 Шет елдер тәжірибесінің негізінде, Қазақстандағы ипотекалық
несиелеу жүйесі дамуының мүмкін модельдерін қарастыру;
4 ҚР-ғы ипотекалық несиелеуді енгізудің процесі мен дамуына талдау
жасау;
5 ҚР-ғы ипотекалық несиелеуді жетілдірудің
ТұрғынүйҚұрылысЖинақБанкінің үлгісінде орындалу тәжірибесін қарастыру.
Қойылған міндеттер дипломдық жұмыстың негізгі құрылымын анықтайды, ол
кіріспеден, 3 бөлімнен, қорытындыдан және әдебиеттер тізімінен тұрады.
Дипломдық жұмыстың теориялық маңыздылығы, ҚР-ғы ипотекалық несиелеу
нарығының қалыптасуы мен дамуына бастапқыда пайда болуынан бастап бүгінгі
күнге дейінгі жағдайына толық сипаттама берілген.Яғни, ҚР-ғы ипотекалық
жүйенің шамамен 5 жылдағы дамуына қорытынды жасау әрекеті істелген.
Жұмыстың практикалық маңыздылығы осы тақырыпты келешекте толық жетілдіріп
қолдану мүмкіншілігі, және бұл жұмысты орындау процесінде алынған білімнің
құнды болуы мен болашақтағы кәсіпшілік қызметіндегі (профессиональная
деятельность) жарамдылығы.
1 Бөлім. Ипотекалық несиелеудің теориялық аспектілері.
1. Ипотека институтының пайда болуы.
Елдер дамуының әлемдік тәжірибесі көрсетіп отырғандай, жалпы түрлі
жағдайларға қатысты,барлық елдер экономикалық қиындықтар мен тоқырауларға
душар болған. Барлық уақытта да халықтың төлем қабілеттілік сұранысын
көтеруге арналған, көрінетін пайдалар әкелетін, жылжымалы мүлік нарығын
дамытатын, яғни экономиканы тоқыраудан шығаратын ең ұзақ жасайтын
экономикалық механизм қажет болған. Капиталды тартудың осындай тиімді
рычагінің бірі болып ипотека табылады.
Ипотека – бұл көбісі ойлайтындай, дамыған капиталистік елдерден келген
жаңа сөз емес. Ипотекалық несиелеу нарығының тарихы өркениеттің тұңғиығына
түбірімен кетеді. Алғашқы рет ипотека Грецияда б.э.д. алтыншы ғасырда дами
бастады. Сол кезде алғашқы рет қарыз беруші өзінің берген қарызын
қамтамасыз ету мақсатында қарызданушының жер учаскесін қабылдаған болатын.
Қарызданушының жер учаскесінің шекарасында бағана (столб) қойылып, оған:
бұл жер белгілі мерзім мен пәлен сомаға кепілге алынғаны туралы жазылады.
Бұл бағана гректің сөзімен ипотека деп аталып, яғни тіреу деген мағынаны
білдіреді. Ежелгі римдіктер грек колонияларынан ипотекалық несиелеу
институтының үлгісін алып, содан бастап ипотека институтының жаңа дамуы Рим
империясында орын алады. Б.э. бірінші ғасырынан бастап жеке тұлғаларға
мүлік кепілдемесі (под залог имущества) ретінде несие беретін ипотекалық
институттар құрыла бастады. Антоний Пий императорының басқару шағында (б.э.
екінші ғасыр) ипотекалық банктер үшін ерекше заңнама құрылады. Сол кездің
өзінде шамамен 50 банк және 800 өсім алушы (ростовщических) және
алмастырылатын кеңселер істеді. Бірте-бірте ипотека ортағасырлық европалық
заңнамаға кіреді. Германияда ипотека 14-ғасырда, Францияда- 16 ғасырдың
соңынан бастап пайда болады. Бұл ипотека дамуының екінші шарықтаған кезеңі
еді. Екіжаққа арналған тәуекел дәрежесін минимумға дейін жеткізетін
несиелік қатынастар формасы революцияға дейінгі Ресейде де байқалды.
Ипотека туралы сөз қозғалғанда, бірден азаматтарынының пәтерлік
сұрақтарын шешудегі 60 жылдық тәжірибесі бар және өз уақытында құрған
ипотекалық жүйесі елді терең экономикалық тоқыраудан шығарған Америка
елестейді. Бүгінгі күні АҚШ еліндегі орта класс құрылып, ипотекалық несие
енді халықтың табыстылық дәрежесі төмен деңгейінде кеңінен тарала бастады
деп айтуға болады.
Бұл ел туралы сөз қозғауымның себебі, оның тұрғын үйді инвестициялау
облысындағы реформаларды дұрыс жүргізуінен АҚШ экономикасын 1920-1930жж.
Терең экономикалық дағдарыстан шығару тәжірибесі үлкен назар аудартады. Бұл
өте қысқа уақытта терең тоқыраудан тұрақты және экономикасы жоғары дамыған
елге өтуіне мүмкіндік туғызды. КСРО-ның құлауынан кейін, бұрынғы кеңес
республикаларының аумағында да, ипотекалық несиелеудің қарқынды дамуы
басталады. (7, с.22)
1.2. Нарықтық экономикаға көшу процесіндегі ипотекалық несиелеудің рөлі.
Ипотекалық несиелеу – тұрғын үй сферасына инвестицияларды тартудың ең
тиімді тәсілдерінің бірі. Тек ипотека ғана халықтың қызығушылықтарын –
тұрғын үй шарттарын жақсартуымен, банкілерді – нәтижелі және пайдалы
жұмыспен, құрылыс кешенін - өндіріс пен мемлекеттің бірігіп істеуімен, және
жалпы экономиканың өсуімен қамтамасыз етеді.
Ипотекалық несие – бұл жылжымайтын мүліктің аманат ретінде банкілермен
ұзақ мерзімді несиеге берілуі, және осындай несиелеу кезінде уақытша несие
беруші меншік құқығына ие болады, бірақ мүліктің өзі қарыз алушының
пайдалануына беріледі. (24, с. 25)
Ұзақ мерзімді ипотекалық несие – бұл банкпен жеке тұлғаға (физ. лицо)
дайын тұрғын үйді (пәтерді, баспананы) мерзімі 3жылдан және одан көп жылға
алу мақсатында берілетін несие. (24, с. 25)
Ипотекалық несиелеу елдің экономикалық және әлеуметтік дамуының
маңызды факторы болып табылады. Оның рөлі әсіресе елдің экономикалық
тоқыраудан шыға бастаған кезінде ерекше байқалады. Жалпы (совокупное)
өндірістің тұрақты дамуы үшін, соған сәйкес, жалпы табыс пен жалпы
тұтынудың дамуы үшін, табыстың жарты жинағы инвестициялар арқылы
өндірістің дамуына баруы қажет. Осы жағдайда экономикалық көрсеткіштерінің
цепная реакция шынжыр реакциясы пайда болуы мүмкін.
Ең маңызды проблемалардың бірі – материалды активтердің қолма-қол,
депозиттік, бағалы қағаздарға конвертациялану проблемасы. (проблема
конвертируемости). Осындай конвертацияның басты механизмі ретінде
капитал үшін ипотека болады, ол жылжымайтын мүлік түсінігіне кіреді; ал
жылжымайтын мүліктің ерекше қасиеті – шекара арқылы қозғала алмауы.
Ипотека тек тұрғын үй проблемаларын шешудегі басты механизмі емес, сондай-
ақ инвестициялық климатты жақсартушы, ақша массасын реттеуші және жалпы
әлеуметтік-экономикалық прогресстің негізгі механизмі болып табылады.
Рузвельттің жаңа бағытының үй иелерін несиелеу процесінен бастағаны
кездейсоқ емес ( тұрғынүй ипотекасы). Мұндай жағдай тек АҚШ- та ғана емес,
экономика жағдайы ипотекалық несиелеудің нәтижесінде дамыған басқа елдерде
де байқалады. Ипотекалық бизнестің дамуы экономиканың нақты секторының
дамуына оң әсер етеді.
Ипотека салынған үйлердің орындалуына түрткі болады, ал құрылыстың өсуі
өндірістегі құрылыс материалдары мен конструкциялардың жандануына, құрылыс
пен жол машина құрылысына, ағаш өңдеу мен жиһаз өндірісіне түрткі болады.
Өндірістік ипотекалық несиелеу өндірістің жаңартылуына мүмкіндік береді,
нәтижесінде ол өнімнің жақсы сапасы мен бәсекеге қабілеттілігіне түрткі
болады, ал мұның барлығы,әрине, елдің жалпы экономикалық потенциалының
өсуіне әкеледі. (8, с. 49)
Ипотекалық несиелеудің дамуы әлеуметтік тұрақсыздықты жеңуде оң әсерін
тигізеді. Ипотека жұмыс бастылық проблемасына әсер етеді (құрылыс пен
басқа салалардағы қосымша жұмыс орындары) және халықтың тұрғын үйлерге
қажеттілігін қанағаттандыруға көмектеседі. (27, с. 54)
Ипотеканың елдің банк жүйесінің тұрақты болуы мен тиімді жұмыс
істеуіндегі маңызы зор. Қамсыздандырылған несиелер (бланкілік
несиелерге қарағанда) қауіпсіздірек болады, себебі несие қайтарылмаған
жағдайда банк кепілді іске асырып, өзінің құралдарын қайтарып алады.Сондай-
ақ жылжымайтын мүлік операциялары коммерциялық банктердің ағымындағы
несиелік операцияларынан тәуекелдігі азырақ болады.
Ипотекалық банктер ұлттық деңгейде әдеттегі ассоциацияларға бірігеді.
Ассоциация деңгейіндегі ипотекалық банктердің құрылуы,ипотекалық банктерде
шоғырланатын қосымша резервтер мен кепілденетін салымдар банк жүйесінің
нығаюына әкеледі. Сондай-ақ ипотекалық несиелеудің банкілік жүйенің
тұрақтылығына әсер етуінің тағы бір оң жағы бар, ол қарыздардың екінші
реттік нарығының қызмет етуімен байланысты. Бұл нарық капитал ағымын
экономиканың рентабельді сферасына көбірек құйылуына көмектеседі, сондай-ақ
әртүрлі географиялық аудандардағы пайыз қойылымдарының арасындағы
айырмашылықты азайтады. (28,с. 78)
Ипотекалық несие, сөзсіз, банкілік қызметтің перспективті бағыты.
Ипотекалық банк салыстырмалы түрде тұрақты және рентабелді экономикалық
институт. Сондықтан, банкілік жүйеде осындай сенімді банктер көп болған
сайын, жалпы экономикалық жүйедегі оның қызметі тұрақты мен тиімдірек
болады.
Сондықтан, Қазақстан Республикасының осы даму сатысында ипотекалық
несие жүйесінің дамуына тиісті назар алынуы қажет. Өйткені, бұл жүйенің
дамуы- Қазақстанның нарықтық қатынастарды дамытудағы кезекті қадамы. Осылай
түйіндей келгенде, елдің экономикасындағы ипотеканың маңыздылығы мен рөлі
келесіде:
- жылжымайтын мүлік ретіндегі капиталдардың шаруашылық айналымға кепілдеме
механизмдері арқылы, бағалы қағаздардың екінші реттік нарығы арқылы
қатысуы – экономиканы жақсартудың маңызды факторы.
- Жылжымайтын мүлік нарығы ақша құралдарының көп бөлігін байланыстырады,
осы арқылы ең маңызды антиинфляциондық фактор болып табылады. Мысалы,
АҚШ-та американдықтың табысының 25 пайызы жылжымайтын мүлікке қатысты
қарыздарын төлеуге жіберіледі.
- Халықтың жылжымайтын мүлікке қосқан ақша құралдары- сыртқа кетпей-нақты
ауылдың, қаланың,жергілікті құрылыс кешенінің дамуына, жұмыс орындарының
құрылуына қосылады. ( мысалы, импорттық тұтыну тауарларын шетел
өндірушілерінен сатып алу арқылы қаржыландырмайды);
- Банктер жұмысына сәйкес, кепілдемеге берілетін несиелеу технологиясын
игеру, әсіресе, жылжымайтын мүлік кепілдемесінде. Бұл әлемдегі танымал
несие қайтарымдылығын кепілдейтін жүйенің қамтамасыз етілуіне қадам
жасауға көмектеседі.
Жоғарыда айтылғандардың бәрі, Қазақстандағы ипотеканы дамытудың обьективті
қажеттіліктерін ескертеді.
2 Бөлім. ҚР-ғы ипотекалық несиелеу нарығының қазіргі жағдайының талдауы.
2.1. Шет елдер тәжірибесінің негізінде Қазақстандағы ипотекалық несиелеу
жүйесі дамуының мүмкін модельдері.
Тұрғын үйді қаржыландырудың тиімді механизмін жасаудағы маңызды және
перспективті бағыттардың бірі болып, елді ұзақмерзімді ипотекалық несиелеу
болып табылады. Сондай-ақ, Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесiнiң
орындалуына 2 модель ұсынылады:
1) Европалық:
Көп жағдайда ипотекалық несиелеуді жүзеге асыратын банктердің көмегін
қарастырады. Мұндай көмектің құралдары ретінде жеңілдік салық салу,
жеңілдік несиелеу жүреді. Ал негізгі институттары ретінде жоғары
капиталданған (высококапитализированные) мемлекеттік емес ұйымдар болып
табылады. (24, с 11)
2) Американдық:
Жылжымайтын мүлiк кепiлi ретiнде ипотекалық несие облигацияларының
шығарылымын кепiлдендiретiн(гарантирующих), мемлекеттiң қатысуымен жүретiн
институттардың қалыптасуын қарастырады. АҚШ-тағы ипотекалық облигациялар
нарығы көлемi бойынша мемлекеттiк облигациялардан сәл ғана қалып, шамамен
бүкiл қарыздық бағалы қағаздардың үштен бiр бөлiгiн алады. Сондай-ақ, АҚШ-
тағы бұл сектор динамикалық дамып келе жатқандардың қатарында. Соңғы 25
жылда оның үлесi екi есе өстi. (1975жылы ипотекалық облигациялардың үлесi
тек 16% құраған.) (24, с. 11)
Америка елiнiң ипотекалық облигациялар нарығы ең iрi нарықтардың бiрi,
сондай-ақ, реттеу жүйесi, қатысушылар түрi мен инфрақұрылымы бойынша ең
тиiмдi болып саналады. Дәстүрлі түрде құрылысты салу мен тұрғын үйді
несиеге (ипотекаға алуға) ссудо-сақтаушы ассоциациялар мен банктер ұсынған.
Бұл мекемелер ипотеканы ұйымдастыру мен қызмет көрсетуі бойынша толық
спектрлі көмек көрсетсе, сондай-ақ ұзақмерзімді инвестициялармен байланысты
тәуекелдерді өзіне алуға мәжбүр болады. Сол уақыттан бастап ипотекалық
несие сатылымының процессі күшейе түседі.Осы мақсатта ипотекалық несиенің
сатып алушылары ретінде арнайы тағайындалған институттар (агенстволар)
жұмыс істейді: Федералды Тұрғын үй Администрациясы (ФЖА), Федералды ұлттық
ипотекалық ассоциация (ФНИА)- Фанни Мэй, Ипотекалық несиелеудің мемлекеттік
ұлттық ассоциациясы (ГНАИК)- Джинни Мэй, Ипотекалық несиелеудің федералды
корпорациясы- Фредди Мак және тұрғын үй ипотека нарығының дамуында бастапқы
рөлді алатын басқа да ұйымдар.
Агенстволар мемлекекеттiң несие бөлiмiнен құралдарды алу үшiн жеке
несиелерге иемденедi, нақты қарыз алушының жеке несиелiк тәуекелдерiн
қысқарта отырып, олардан iрi пакет (пул) құрады. Осылайша, агенстволар
инвесторлар, ипотеканы ұйымдастырушылар (банкiлер) мен ипотекалық несиенi
алушылардың арасында делдалдық қызметтi атқарады.
Ипотекалық несиелердiң ұзақмерзiмдi қарыздық бағалы қағаздарға айналу
процессi ипотека секъюритизациясы деп аталып кетедi, ал несиенi ұйымдастыру
функциялары, қаржыландырылуы – ипотека фрагментациясы деп аталады. Ал
ипотеканың секъюритизациясы мен фрагментациясы қаржылық институттарға
белгiлi қызмет көрсету мен тәуекелдi бөлу процессiнде мамандандырылуға
көмектеседi.
Американдық модель ипотекалық облигациялар нарығының дамуын қарастырады,
өйткенi мемлекет ипотекалық несиелердiң сатылу механизмдерiн құрады.
Мемлекеттiң қатысуымен құрылған ипотекалық ассоциациялар облигациялар
шығарылымын кепiлдейдi, нәтижесiнде ол оның өтiмдiлiгiн қамтамасыз етедi.
Қысқаша, қай институт қандай қызмет атқаратынын қарастырайық.
Коммерциялық банктер жылжымайтын мүлiк кепiлi ретiнде (под залог
недвижимости) азаматтарға ипотекалық несиелер бередi. Фанни Мэй, Джинни Мэй
және Фредди Мак АҚШ-тың екінші ретті ипотека нарығындам инвесторлар мен
гаранттар рөлін ойнайды. Олар заң бойынша қарыз алушыларға несиені тікелей
бермейді. Ипотекалар бірінші ретті нарықта коммерциялық банктер, ипотекалық
несие бойынша компаниялар және басқа да тұрғын үйді қаржыландыратын
жергілікті ұйымдар сияқты қаржылық институттарда дайындалады. (оформляются)
Бірінші ретті несие берушілер кейiн екінші ретті нарықта ипотеканы
инвесторларға сатады, ал алған құралдарын жаңа тұрғын үй несиелерін ұсыну
үшін қолданады, сөйтіп әрдайым өздерінің қарыз қорларын толтырып отырады.
Екінші ретті нарықтағы инвесторлар- Фанни Мэй, Фредди Мак, зейнетақы
қорлары, сақтандыру компаниялары және басқа да қаржылық ұйымдар. Өз
қезегінде Фанни Мэй, Фредди Мак бірінші ретті несиегерлерден алынған
ипотекаға айырбас ретінде ипотекалық бағалы қағаздарды шығарады. Ипотекалық
бағалы қағаздар өтiмдiлiгi жоғары (ликвидті) инвестициялық құралдар болып
саналады және бағалы қағаздар нарығында дилерлер арқылы таратылады. Одан
басқа, екінші ретті ипотекалық нарықтағы инвесторлар ипотекалық бағалы
қағаздардың иегерлеріне бірінші реттік қарыз алушының төлемқабілеттілігіне
қарамастан дер кезінде төленетін пайыз қойылымдары мен облигацияларды жабу
жайында кепілдеме береді.
Барлық үш компанияның ортақ міндеті – тұрғын үй несиелеріне құралдарды
тарту, әсіресе, орта және аз табыстылығы бар жанұялар мен кедей аудандарға.
(24, с.13)
Тұрғын үй құрылысын ынталандыру және қарыз алу шарттарын жеңiлдету
мақсатында бұл несиелер Федералды Тұрғын үй Администрациясында (ФЖА)
сақтандырыла алады. Тұрғын үй ипотекалық нарығының тұрақтылығын қамтамасыз
етуде бағалы қағаздар бойынша сақтандыратын Джинни Мэй да қатысады. Джинни
Мэй “жетекшi” рөлiн атқарады. Басқаша айтқанда, Джинни Мэй сатып алмайды,
сатпайды және ипотекалық бағалы қағаздарды шығармайды, сондай-ақ, бiрiншi
реттi қарыз берушiлерден ипотеканы сатып алмайды. Джинни Мэй жекеменшiк
компаниялармен шығарылатын және ФЖА, Ауыл тұрғын үй Агенстволарының
несиелiк талаптарына жауап беретiн ипотекалық бағалы қағаздардың
кепiлдеушiсi (гарант) ретiнде қызмет етедi.
АҚШ-тағы екiншi реттi ипотека нарығы көптеген маңызды механизмдердiң
арқасында iске асады: несиегеқабiлеттiлiгiн тексеру, тұрғын үйге меншiктi
қорғау мен сақтандыру; мүлiкке қатысты ашық және нарықтық бағаны анықтау,
тұрақты құқықтық база.
Ипотекалық несиелеудің американдық моделiнiң оң (дұрыс) жақтары –
ипотекалық несиелеу бойынша мамандандырылған ұйымдардың қызмет етуiнiң
нәтижесінде бірінші ретті және екінші ретті нарықтардың жоғары дамуы, жалпы
ипотекалық несиелеудiң жүйесiн құрайды.
3) Малайзиялық модель:
Сонымен қатар, Европа және АҚШ елдерімен бірге, бүгінгі күні азиялық
аймақтағы ипотекалық несиелеу жүйесі де жақсы дамуда, жеке жағдайда
Малайзияда. Бұл елдің ипотекалық несиелеу жүйесі өзінің дамуын Чагамас
ұлттық ипотекалық корпорациясын құрудан бастайды. Оның құрамына Малайзия
банкі (20%), қаржылық компаниялар (19,5%), коммерциялық банктер (60,5%)
кіреді. Корпорацияның жарғылық капиталы бүгінгі күні 40 млн. АҚШ долларын
құрайды. Бұл корпорацияның негізгі рөлі-өтімділікті, құрылыстың төмен
құнын, ипотекалық несиелеудің ұзақмерзімді сипатын, тұрғын үйді сатып
алушылардың қаржылық жағын өздерiне тандаумен қамтамасыз ету. (24, с. 13)
Малайзияның ипотекалық несиелеу процесі екі этаптан тұрады: тұрғын үйдің
құрылыс процесі және үй құрылысының толық аяқталу процесі. Тұрғын үй
құрылысы үшін үй салушыға 2-3 жылға несие беріледі, сонымен қатар, үй
салушы халықты тұрғынүй құрылысын бастайын деп жатқаны жайлы ресми түрде
жариялайды. Құрылыс процессінде аяқталмаған тұрғын үйдің алдын-ала сатылуы
мен үйді сатып алушылардың соңғы қаржыландырылуы басталады. Құрылыс
аяқталғаннан кейін ипотекалық несиелердің секьюритизациясы жүзеге
асырылады. Несиелеудің негізгі шарттары: қаржыландыру маржасы 70% -тен 80%-
ке дейін, несиенің орташа қайтарымдылығы 20 мен 25 жылдың арасы, негізгі
қарыздың сомасы ай сайын қарыз алушы табысының 13 –нен төленеді,
жылжымайтын мүлікті сақтандыру келісім-шартын ұсыну міндетті түрде,
максималды пайыз қойылымы(ставка вознаграждениясы) 9 пайызды құрайды.
Секьюритизация процесі кредитордың ипотекалық несиені қарыз алушыға
беруінен басталып, кейін олар корпорацияға сатылады. Ал корпорация өз
кезегінде, ипотекалық несиені сатып алудағы шығындарын жабу үшін және
капиталын көбейту мақсатында міндетті бағалы қағаздарды шығарып, кейін
инвесторларға сатады.
Қалыптасқан экономикалық жағдайда, ипотекалық несиелеудi кең көлемде
жүргiзетiн жоғарыкапиталданған мемлекеттiк емес ұйымдардың болмауы және
қайтақаржыландыру (рефинансирование) механизмiн қамтамасыз ететiн
мемлекеттiк ұйымдарды құру проблемдi жағдай. Сондықтан, Қазақстан үшін
Малайзияның ипотекалық несиелеу жүйесінің даму моделі тиімдірек болады.
Өйткені ол акционерлік қоғам формасындағы ипотекалық компанияны құру арқылы
тұрғын үй нарығының дамуын қамтамасыз етеді. Осы жағдайда ипотекалық
облигацияларды шығару жолымен банктер қайтақаржыландырыла
(рефинансироваться) алады. Бiрақ, әрине, келешекте европалық немесе
американдық модельдердің бiреуiн пайдалану мүмкіншілігін шегермей.
2.2. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің енгізілуі мен
дамуы.
(Внедрение и развитие ипотечного кредитования в РК.)
Қазақстанда алғашқы экономикалық өзгерулерден бастап (экономические
преобразования), өзінің маңыздылығына қарамастан, тұрғын үй реформалары
өте баяу екпінмен жүргізілді. Еліміздің тұрғын үй сферасындағы нарықтық
қатынастардың қалыптасуы 1991 жылы қабылданған О разгосударствлении и
приватизации, О собственности заңдарынан кейін басталды. Кейінірек
кепілдік, инвестициялық қызмет туралы заңнамалық актілер қабылданды, жаңа
Азаматтық кодекс, заңды күші бар ҚР-сы Президентінің Қаулылары енгізіледі,
заңды күші бар Жылжымайтын мүліктің ипотекасы туралы, Жылжымайтын
мүлікті мемлекеттік тіркеу құқығы туралы, Тұрғын үй қарым – қатынасы
туралы ҚР-ның Заңы қабылданады. Сонымен, тұрғын үй сферасындағы нарықтық
қатынастарының қалыптасуы мен дамуы үшін заңнамалық база құрылады. (27,
с.3)
Оған қоса, тұрғын үйді сатып алуға халықтың көбісінің төлем
қабілеттілігінің төмен болуынан, дайын үйді алу үшін несиелердің жоқтығынан
алғашқы жылы қалыптасқан тұрғын үй нарығының реформалары қажетті несие –
қаржылық механизмдерімен қамсыздандырылмады.
1993жылы тұрғын үй реформасында маңызды қадам басталады. ҚР-сы
Президентінің № 1344 Қаулысымен Жаңа тұрғын үй саясаты мен оны жүзеге
асыру механизмдері туралы Мемлекеттік Бағдарлама қабылданады. Бұл заң
мемлекеттің тұрғын үй саясатындағы бірнеше маңызды стратегиялық жолдарды
қарастырды: құқықтық нормалар жүйесіне толықтырулар мен өзгертулер енгізу,
тұрғын үй құрылысын қаржыландыру жүйесін реформалау, тұрғын үй құрылысының
құнын азайту мен халыққа арзандату бойынша тиімді шараларды қолдану, тұрғын
үй құрылысы мен оны пайдаланымға беру процесіне қатысқан қатысушыларға
жеңілдік жүйесін енгізу, құрылыс өндірісі базасының модернизациясы, тұрғын
үй құрылысы аудандарындағы әлеуметтік, инженерлік және транспорттық
инфрақұрылымның кешенді дамуы, мемлекеттің тұрғын үй саясатының жүзеге
асырылуы үшін тиімді ұйымдастырылған құрылымды жасау және жалпы тұрғын үй
нарығының инфрақұрылымын дамыту. (24,с. 5)
Жоғарыда көрсетілген стратегиялық міндеттердің жартысының орындалмауына
қарамастан, бұл құжат мемлекет қызметінің приоритеттік бағыттарына кіретін
тұрғын үй саясаты мен проблемаларының маңыздылығын көрсетеді. Бұл түсінік
келешекте тұрғын үй секторы мен оны қаржыландыру жүйесіндегі реформалаудың
мүмкіншіліктеріне талдау жасауға өте маңызды.
Бірнеше жылдар аралығында республикаға енгізілген тұрғын үй көлемі
шамамен тұрғын үй қорының 0,5 пайызын құрады және ескі, апаттық жағдайдағы
үй құрылысының ауданына тең болды. Тұрғын үй қорының осындай жаңару
екпініне сәйкес, және тұрғын үйдің көп бөлігінің сейсмикалық қауіпті
аудандарда болуын ескерсек, онда оның тез тозып кетуіне нақты қорқыныш
туындады.(имелась реальная угроза) Нәтижесінде, тұрғын үй құрылысындағы
мұндай саясаттың аяғы апатты болар еді.
Құрылыс саласындағы инвестициялық белсенділіктің төмендеп кетуі көптеген
мердігерлік ұйымдардың экономикалық жағдайларына ауыр әсер етті.
Нәтижесінде құрылыс секторындағы жұмысбастылар саны азаюда. Осы жағдайда
құрылыс секторына тартылатын бюджеттік емес құралдардың жаңа механизмдерін
енгізудегі ипотекалық несиенің маңыздылығы арта түсті. Себебі ол шынымен де
құрылыс саласындағы ыдыраушылықты тоқтатуға, жұмысбастылық көрсеткіштерін
жақсартуға, және әлеуметтік мінездемесі бар проблемаларды шешуге
көмектеседі. Қазақстандағы сұраныс пен ұсыныстың деңгейлері мен құрылымы,
жылжымайтын мүлікке бағаның қалыптасуында бірнеше ерекшеліктері бар, және
ипотекалық несиелеу нарығының қалыптасуында осы ерекшеліктерді ескеру қажет
болды.
Жалпы алғанда республикадағы тұрғын үйлерге сұраныс деңгейі төмен болды.
Бұл қалалардың көпшілігі мен барлық ауылдық жерлерді қамтыды. Тұрғын үйге
деген сұраныс біршама болса да екі астанада қалыптасқан болатын: Алматы
мен Астанада, және бұрынғысынша, бұл қалаларда республиканың бизнес-
элитасына қоса, көптеген шенеуніктер орналасқан. Сонымен қатар, өндірістің
өңдеуші және қайтаөңдейтін салалары бар кәсіпорындар шоғырланған қалаларда
орналасқан.
Сұранысқа әсер ететін факторлардың бірі ретінде бюджеттік шектеулер болады,
жеке түрде - жанұяның табысы. Қазақстандағы жанұя табысының орташа деңгейі
төмен деңгейде болды, бірақ басқа көрші елдерге қарағанда көрсеткіштері
жоғарырақ болды. ҚР-ның санақ Агенствосының мәліметтері бойынша 1999ж.
шілде айындағы халықтың орта ақша табысы 3224теңгені немесе 23 АҚШ долларын
құрады. Ал Алматы мен Астана қалаларында 5486т. немесе 39 АҚШ долларын
құрған. Еліміздегі орташа үй шаруашылығының құрамы 3,5 адамнан тұратынын
ескерсек, республика бойынша шілде айында ол 11284тг. ($ 80), ал Алматы мен
Астанада -19201тг.($ 137) құрады. Бұл жағдайда халықтың жинақтауға ешбір
мүмкіншілігі болмай, бүкіл табысын ағымдағы тұтынуға жіберуге мәжбүр
болады. Жинақтау нормасының деңгейі төмен болғанымен, 1999-2000жж. бастап
өсе бастады.Тұрғын үйге халықтың сұранысы көбіне жаңа жанұя құрылу темпі,
миграция деңгейі сияқты демографиялық көрсеткіштермен анықталады. Астананың
Алматы қаласынан 1997ж. Астанаға көшірілуі сұраныстың едәуір толқуымен
қатар мүлік бағасының өзгеруіне әкелді. Нәтижесінде, 1999-2000 жылдары
Алматыдағы тұрғын үйлерге бағалар деңгейі долларлық эквивалентте 10-15
пайызға төмендейді. Облыстық орталықтардың жағдайын қарастырсақ, жоғарыда
айтылып кеткендей, сұраныс деңгейі екі астана қалалары мен дамыған
өнеркәсіптің шоғырланған қалаларында, яғни жалақы деңгейі жоғары –
Қостанай, Атырау, Павлодар, Өскемен қалаларында орналасқан және керісінше
жұмыссыздық деңгейі жоғары қалаларда тұрғын үйге сұраныс өте төмен болды.
1999-2000жж. аралығында жеке тұрғын үйлерге (қала сыртындағы жайлы үйлер)
және көпқабатты үйлердегі қайта соғылған кең пәтерлерге сұраныс өсті. Ал
тұрғын үй ұсынысына келсек, онда республиканың бүкіл аумағында шамамен
бірдей жағдай орын алды. Тұрғын үйдің көптеген бөлігі екінші ретті (ескі)
нарықта ұсынылды, ал сол уақытта жаңа тұрғын үй құрылыс нарығы әлсіз
дамыған болатын. Құрылыс секторындағы жағдай осы жылдары халықтың
төлемқабілеттілігінің өте төмен болуынан едәуір нашарлап кетті. 1998ж
тұрғын үй құрылысының деңгейі 1990ж. салыстырғанда 7 есе төмендейді.
Сонымен, құрылыс секторының жалпы жағымсыз фонында, санақ мәліметтері
оң деуге болатын екі тенденцияны (беталыс) көреміз. Біріншісі- мемлекеттік
емес сектордағы соғылған тұрғын үй ара салмағының тұрақты өсу шегі, яғни
жеке құрылысшылардың маңыздылығының жоғарылауы. Егер 1990ж. тұрғын үйдің 78
пайызы мемлекеттік ұйымдар мен мекемелердің көмегімен соғылған болса,
1998ж. керісінше жағдай толық өзгеріп шамамен тұрғын үй құрылысының 85
пайызы жекеменшік секторының үлесінде болды. Екінші оң тенденция – соғылып
жатқан пәтерлердің орта өлшемінің өсуі. Көріп отырғанымыздай, жеке меншік
сектор өтімділігі жағынан қарағанда ең жақсы тұрғын үй бөлігіне ие болған.
Тұрғын үйді несиелеу көлемінің өсу мүмкіндіктерін тереңірек талдау үшін,
жақын перспективада, біріншіден, халық үшін тұрғын үй мен несиелердің қол
жетерлігін анықтау, және екіншіден, оларға төлемқабілеттілігінің сұранысын
анықтау қажет.
Ресми мәліметтерге сәйкес, 1999ж. тамыз айында адам басына шаққанда
орташа айлық табыс 3224 тг. немесе 24,34 АҚШ долларын құрады. Мұндай
табыстың төмен деңгейі Қазақстанның барлық облыстарында тұрғын үйді
несиелеу процессінің енгізілуіне жағдай жасамады. Ең алдымен басты назарды
қалалық тұрғындарға аудару қажет еді, себебі тұрғын үйді ипотекалық
несиелеудің негізгі нарығын құрады. Оған қоса, еліміздегі негізгі
нарықтарды Алматы мен Астана қалалары құрады. 1999 жылдың шілде айында
Алматы мен Астанадағы адам басына шаққандағы орташа айлық табыс 5486тг.
немесе 41,42 долларға тең болды. Тұрғын үйді ипотекалық несие арқылы алу
үшін, потенциальды қарыз алушы нақты жеке құралдарға ие болуы қажет еді.
Енді халықтың жеке құралдарының негізгі қайнар көзі ретінде жекешелендіру
процессінің нәтижесінде өздерінің иелігіне алынған тұрғын үй саналды.
Қазақстандағы бір бөлмелі типтік пәтердің орта бағасы 2000ж. басында 8000
АҚШ долларына, екі бөлмелі- 13000 долларға, үш бөлмелі- 20000 АҚШ долларына
тең болған. Сонымен қатар айта кететін болсақ, еліміздегі тұрғын үй бағасы
басқа көрші елдерге қарағанда жоғарырақ, тіпті Шығыс Еуропа және Турциямен
салыстырғанда. Халықтың жеке құралдарының екінші қайнар көзі ретінде
банкілік салымдар, депозиттер, ақша қорлары, гараж, автокөлік, асыл заттар
және т.б. жүреді. Бірақ бұл құралдардың нақты кепілдік құнын анықтау қиын.
Жалпы айтқанда, қалыптасқан шарттардың негізінде Қазақстандағы
ипотекалық несиелерге деген төлем қабілеттілік сұранысы төмен болды. Бірақ,
біріншіден, ол ипотекалық несиелеудің механизмдерінің дамуы мен тәжірибелік
жағынан игеру үшін жеткілікті болды. Ал екіншіден, ипотекалық несиелеудің
төмен қол жетерлігі, ең алдымен, үй шаруашылықтарының төмен табыстары мен
жоғары пайыздық қойылымдардың нәтижесінде болады. Ал бұл проблемаларды
сауатты экономикалық саясатты жүргізудің нәтижесінде түзеуге болады.
1999 жылдың аяғында ҚР Ұлттық Банкі ипотекалық несиелеу жүйесін
енгізудегі нормативті- құқықты базасын дайындаудағы бастамашысы болды.
Нәтижесінде республиканыңҮкіметі ҚР-ғы ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуы
мен тұрғын үй құрылысын ұзақмерзімді қаржыландыру туралы Концепциясын
бекітеді. Концепция ипотекалық несиелеу жүйесінің жалпы құрылуын болжайды,
оның құрамына- банкілер мен басқа несиегерлердің қарыз алушы-азаматтарға
ұзақмерзімді ипотекалық несиелерді беруі, сондай-ақ несиегерлерді несиелеу
үшін қажет ұзақмерзімді ресурстар механизмімен қамтамасыз ету.
Сонымен 2000ж. аяғында осы жүйенің енгізілуі басталды. Қазақстан ипотекалық
несиелеу жүйесінің Малайзиялық моделін (үлгісін) таңдайды.Оның негізінде
батыстық ноу-хау бар: Бағалы қағаздар нарығында ипотекаға арналған ұзақ
мақсатты ақшаларды шоғырлайтын банктерден тұратын нарықтың екі деңгейлі
құрылымы. Мұндағы алғашқы деңгейде – несиелердің өзі, ал екінші ретті
деңгейде – арнайы ипотекалық құнды қағаздар (облигациялар,закладные). 2000
жылдың желтоқсан айында ҚР-сының Ұлттық Банкімен - Чагамас Берхард
малайзиялық ипотекалық компаниясының ұқсастығымен АҚ Қазақстандық
Ипотекалық компания құрылады. Ол елдегі ипотекалық бағалы қағаздар нарығын
қалыптастыру мақсатында арнайы құрылған болатын. Ойластырған ниет (по
замыслу) бойынша,ол екінші ретті нарықта ипотекалық облигацияларды жүзеге
асыру арқылы, осы ақшаға банктерден ипотекалық несиелерді алып, кейін
халыққа беру арқылы өзінің банк-серіктестерінің атынан халықпен жұмыс
істеуі керек. Сөйтіп келгенде, ипотекалық компания бірінші ретті нарықта
коммерциялық банктер арқылы жұмыс жасайды, ал екінші ретті нарықта
коммерциялық банктерді қайтақаржыландыру арқылы, олардан стандартты
ипотекалық несиелерді қабылдау мен облигацияларды шығару арқылы оператордың
функцияларын атқарады.Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің
екідеңгейлі жүйесінің қызмет ету механизмі толығырақ схемада көрсетілген. 1
– приложение.
Қазақстандық ипотекалық компания қарыз алушыларды сақтандыру мақсатындағы
схемаларды іздеуде үлкен жұмыс жүргізді. Жеке қарастырсақ, халықаралық
тәжірибеде қолданатын пайыздық қойылымның ( ограничители ставок
вознаграждения) шектеушілері - сар (кэп) моделін қолданады. Бұл
шектеушілердің жалпы моделі келесіде: Инфляция өсімінің немесе тенге
девальвациясының көбеюінің нәтижесінде теңгелік ипотекалық несие бойынша
еркін пайыздық қойылым, алдында қойылған максималды шектеуші – мағынадан
асып кетті деп алайық. Бұл жағдайдағы есептеу нақты қойылымның жоғарылауына
қарамастан, шектеушінің қойылымы бойынша жүреді. Бұл жоба Ұлттық Банкпен
одобрен.
Ипотекалық несие жүйесін ұйымдастыру шегінде Қазақстандық ипотекалық
компания 2002 жылы 4 коммерциялық банктермен және 2 банкілік емес
ұйымдармен ынтымақтастық туралы келісім шартқа отырады.
2002 жылдың 1-ші мамырындағы қайтақаржыландырудың жалпы көлемі шамамен 320
млн. теңгені құрады. Ал бұл жеке тұлғаларға берілген 280-нен астам
ипотекалық несие. 1- маусымда коммерциялық банктермен жеке тұлғаларға
берілген қарыз көлемі 5,3 млрд. теңгеге жетті.
Бірақ, шын мәнісінде біздің қоғамымыздағы тұрғын үйді сатып алудың
жаңа формасына көп адам келісуге дайын болды ма? КОМКОН-2 Евразия
компаниясының өткізген сұрақнамасының мәліметтері бойынша, 2002ж тамыз
айында Алматыда жүргізілген ипотекалық несиелеудің жарнамасына қарамастан,
ипотеканың не екені туралы респонденттердің тек 43 пайызы ғана білді, ал
келесі сұрақтар ипотека туралы түсінігі бар респонденттерге ғана қойылды.
Сонымен, бірінші сұрақтан кейін интервью 696-респонденттің ішінен тек 300-
мен ғана жалғастырылды. Сұралғандардың тек 5 пайызы ғана ипотекалық несиені
пайдаланғаны туралы айтты. Қалған 95 пайызына респонденттердің ипотекаға
деген қатынасын көрсететін (продемонстрировать) сұрақтар қойылды. Бұл
сұрақнаманың нәтижелері толығырақ екінші қосымшада көрсетілген. Приложение
2
Нәтижелерден алынғандай, халықтың шамамен 40 пайызы өздерінің тұрғын
үйімен қанағаттандырылмайды (әсіресе көп қанағаттандырылмағандар 30-39жас
арасындағы респонденттер), бірақ олардың барлығы өздерінің тұрғын үй
жағдайын жақсартуға ұмтылмайды. Сонымен қатар, респонденттердің тек 32
пайызы ғана жайлы өмір сүру мақсатында, ипотека қызметіне жүгінуге бел
бұрды. Бірақ несиені алмауға мәжбүрлейтін негізгі себептерінің ретінде-
ақша табысының тұрақты болмауын, жалақының төмен болуын және жұмыстың
әрдайым болуында күмәндігін көрсетті.
Ипотекалық несиені алмаудағы шешімге әсер ететін басты қиындықтар % (пайыз
түрінде) :
Ақша табыстылығының тұрақсыздығы. 28,3
Несиені жабу мүмкіншілігінің жоқтығы. 21,7
Әрдайым жұмыс болуында сенімділіктің жоқтығы. 19,6
Ипотекалық несиені хаттау (оформление) үшін, не істеу керек екені 10,9
жайлы ештеңе білмеймін.
Жалақының қысқармауына сенімділіктің жоқтығы. 4,4
Басқасы 2,2
Жауап беруге қиналамын 13,0
Сонымен қорытындылай келгенде, ипотекалық несиелеудің сұрақнама кезінде
қалалықтардың арасында, бір жағынан- тұрақты жұмыс пен ақша табыстылығының
болмауынан, екінші жағынан- салыстырмалы түрде аз мәліметке ие болуынан
әйгілі болмады.
2003 жылдан бастап ипотекалық несиелеудің дамуында оң тенденциялар
байқала бастайды. Егер 2002ж. Қазақстандық ипотекалық компанияның бағалауы
бойынша, Алматы қаласында орта есеппен бір айда 250-300 ипотекалық несие
берілсе, яғни тұрғын үйді сату- сатып-алу келісімдерінің 10-13 пайызын
құрады, ал 2003 жылы ипотеканың қатысуымен келісімдер саны көбейіп, бір
айда 600-700 келісімдерге жетті. 2001ж. ипотекалық несиелердің қойылымы 20-
24% және мерзімі бар жоғы 5 жылға берілген болса, 2002ж. қойылым деңгейі
16-19% дейін түсіп, мерзімі 10 жылға дейін созылды; 2003-2004жж. несиені
12,5% жылдық пайызбен және мерзімі 20 жылға дейін алуға мүмкіншілік туды.
Бірақ айта кететін бір маңызды мәселе - несиелеудің мерзімін ұлғайтуда еш
мағына жоқ. Мысалы, егер 20 жыл мерзімге және 12 жылдық пайызбен (12
процентов годовых) несиеге 10000 доллар алсақ, онда ай сайынғы төлем 110
долларды құрайды. Енді тура сол жағдай, бірақ несие мерзімі 25 жылға дейін
ұзарды – онда ай сайынғы төлем 105 долларды құрайды. Көріп отырғанымыздай,
төлем 5 долларға азырақ, ал мерзімі 5 жылға қосылады. Егер 2004 жылы
ипотеканың дамуы тек Алматы, Астана және Атырауда байқалса, яғни,
жылжымайтын мүлікке ең тиімді және болжамды бағалар деңгейі бар қалаларда
шоғырланды. Ал 2005жылдан бастап ипотекалық несие Ақтау, Шымкент, Ақтөбе,
Орал, Өскемен, Қарағанды, Павлодар қалаларында кеңінен тарай бастады.
Коммерциялық банктер осы аймақтарда белсене қызмет ете бастады. Ең бастысы
– ол Қазақстандағы ірі қалаларының дамуын куәландырады. Одан басқа,
еліміздегі ипотекалық несиелеу дамуының табысты болуы ТМД- ның басқа
елдеріне үлгі ретінде жүрді. Мысалы, 2003 жылдың аяғында Сергей Тигипконың
басқаруымен келген украиндық делегация, ипотекалық несиелеу жүйесінің
қалыптасуы мен қызмет етуінің тәжірибесін алу мақсатында Қазақстан
Республикасына келеді.
2004 жылы еліміздегі ипотекалық несиелеу нарығы Үкіметтің тұрғын үй
бағдарламасындағы көрсеткіштеріне дербес жетті. 14-ші сәуірдегі Үкіметтің
отырысында ҚР-ның экономика және бюджеттік жоспарлау министрі Қ. Келімбетов
келесідей пікірге келеді. Несие беру мерзімі, пайыздық қойылым , алғашқы
салым секілді көрсеткіштер бойынша,біздің нарықтың өзі бағдарламадағы
көрсеткіштерге дербес жете бастағанын көріп отырмыз. -деді Қ. Келімбетов.
Оның айтуынша, бүгінгі күні Қазақстандық ипотекалық компанияның қатысуымен
Республиканың 8 коммерциялық банктері және екі компания БТА-Ипотека,
Астана-финанс жұмыс жасайды. Министрдің айтуынша, еліміздегі ипотекалық
несиелеу шарттары жылдан- жылға тез өзгеруде. Мысалы, 1998ж. бұл жүйе жұмыс
істей бастағанда, алғашқы салым- 40-50%, несие қойылымы- 20%, мерзімі- 10ж.
құрған болатын. Осы жылдың 14-сәуірінде ҚР-сы Үкіметінің отырысында-
Президенттің Қаулысымен шыққан: 2005-2007жж. арналған тұрғын үй құрылысын
дамытудағы мемлекеттік бағдарлама бекітіледі. Бұл бағдарламаға сәйкес, 2005-
2007жж. аралығында тұрғын үйдің 12 млн. шаршы метрінен аса құрылыс пен
пайдаланымға жіберумен қамтамасыз ету, соның ішінде, 2005 ж.- 3 млн; 2006
ж.- 4млн; 2007 ж.- 5 млн. шаршы метр. Бағдарламаның орындалуы Қазақстанның
барлық аймақтарындағы тұрғын үйдің 1 шаршы метрін 350 АҚШ долларынан
аспауын қамтамасыз етеді. Осы бағдарламаға сәйкес, ипотекалық несиелеу
жүйесіндегі қарыз берудің мерзімін 10 жылдан 20 жылға дейін, пайыздық
қойылымдарын 13% дан 9%-10%-ға дейін және несиені алудың алғашқы салымын
20% дан 10%-ға дейін азайтады. Сонымен 2004 жылғы Қазақстандық банктермен
берілген ипотекалық қарыздың сомасы 259,4 млрд. теңгені құраса, соның
ішінде жылжымайтын мүлік кепілі ретінде – 229 млрд. теңгеге тең болды.
2004 жылдың 16 – сәуірінде болған ҚР-сы Үкіметінің отырысында тұрғын
үй құрылысын дамытудағы мемлекеттік бағдарлама мақұлданады. Бұл
бағдарламаны даярлаумен айналысқан сол кездің өнеркәсіп және сауда министрі
Әділбек Жақсыбековтың айтуынша, 3 жылда республикада құрылыстың нәтижесінде
45 мың қазақстандықтарды жұмысқа алуға мүмкіншілік беретін жалпы тұрғын үй
ауданының 12 млн. шаршы метрі соғылады.
Қазақстандықтар үшін жаңа тұрғын үйді салу процессі тек қана санымен
емес, бірақ жайлылығымен және архитектуралық таңдамашылығымен алуы қажет.
Жаңа қазақстандық тұрғын үйлер қалалардың түрлерін безендіруі қажет және
жайлылық жоспарлауына (комфортность планировки) сәйкес болуы керек.
Премьер-министр Д. Ахметовтың айтуынша, 2005 жылдан бастап
Бағдарламаға сәйкес ипотекалық несиелеу мерзімі 10-15 жылдан 20 жылға дейін
ұзартылды, алғашқы салымы 10 пайызға дейін, ал қойылымы 9 пайызға дейін
қысқарды. Одан басқа, премьер – министрдің айтуы бойынша, Қазақстанның
Тұрғын үй Құрылыс Жинақ Банкі алғашқы қорларын тұрғын үй құнының 50% дан
25%-ға азайтып, несиенің қайтару мерзімін 25 жылға дейін созады. Үкімет
құрылыс компанияларын коммерциялық банктермен несиелеуде, құрылысшыларға
несие берудегі пайыздық қойылымдарын субсидиялауға дайын. Ал олар өз
кезегінде мемлекеттің ұсынған бағалары бойынша жылына 5 пайыздан аспайтын
тұрғын үйді өткізуге дайын. Халықтың кең ауқымына қолайлы тұрғын үй
құрылысына жету үшін, анық және ашық модель ұсынылуда - деп қорытындылады
премьер- министр Д. Ахметов.
Бірақ нәтижесінде осы халықтың кең ауқымына қандай цифрларға
бағдарлануы қажет? Жаңа үйдегі ешбір артықшылықтарсыз 3 бөлмелі пәтер
шамамен 28000 АҚШ долларын құрайды. Осылайша, саналған есептеулер бойынша,
осындай пәтерге несиені дайындауға айлық табысы 97000 теңгені құрайтын
жанұя ала алады. Несін айтасың, банкке көрсететін мұндай табыстармен,
әсіресе заңды, тіпті Алматы, Астана қалалары мен мұнай орталықтарының
әрбір жанұясы ие бола алмайды. Сондай-ақ жаңа тұрғын үй алуға талпынысы бар
жанұяның үйді таңдауға мүмкіншілігі болады.
2004 жылдың 5-ші тамызынан республикамызда ипотекалық несиелеуді
кепілдендіретін Мемлекеттік қор жұмыс істей бастайды. Бұл туралы Ұлттық
Банктің басшысы А. Сайденов мәлімдеді. Қордың негізгі жұмысы - ипотекалық
несиемен айналысатын коммерциялық банктерді сақтандыру.
Қазақстандық ипотекалық несиелеу жүйесіндегі кардинальды реформалар жақын 3
жылда басталады. Реформатор негізінде – Ипотекалық несиелеуді кепілдендіру
Қоры болады. Мемлекеттік мекеме жеке тұлғаларға арналған тұрғын үйді
несиеге берудегі ресімдеу процедурасын оңайлатуға бел бұрды. Келешекте
қазақстандықтар банк – несиегерлерге қарыздарын 15 жылда емес, 25 жылда
қайтаруға мүмкіншілік алады. Ал банктер тұрғын үйді сатып алуға несиені алу
үшін алғашқы салым сомасын 10 пайызға дейін төмендету жоспарлануда.
Коммерциялық банктер тұрғын үйді сатып алуға несие береді де, қордан арнайы
сақтандыруларын алып отырады. Мұндай серіктік, Ұлттық Банк басшысының
пікірі бойынша, қаржыландыратын жақтың тәуекелін төмендетеді. Сондай-ақ,
бұл Қор жалпы Мемлекеттік тұрғын үй Бағдарламасына кіреді, сондықтан бұл
реформалардың құлауына ешбір қауіптілік жоқ.
Бағдарламамен қатар белсенді түрде тұрғын үйдің өзі де соғыла бастайды
және Ұлттық Банктің өзі де реформаларға кіріседі- деп мәлімдеді А.
Сайденов. Тек заңнамалық жағдайда, сөз шетелге кететін капиталдың
процедурасын жеңілдендіретін заң жобасы туралы қозғалуда.
Валюталық режим либерализациясының жаңа Концепциясы – халыққа ешбір
кедергілерсіз шетел банктерінде шот ашуға мүмкіншілік береді. Ал отандық
қаржыгерлерге шетел серіктіктерімен ұзақмерзімді келісім-шарттарға қол қою,
сыртқы сауда операцияларын өткізуге мүмкіншілігі пайда болады. Нәтижесінде,
жеңілдетілген режим теңгені толық конверсияланатын валютаға айналдырады.
2.3 Тұрғын үй нарығының қызып кетуі. (Перегрев рынка жилья)
Соңғы жылдары ел экономикасында, жалпы алғанда қаржы секторында да
елеулі сандық өзгерістер ғана емес, сонымен бірге маңызды сапалық
өзгерістер де болғанын Қазақстан қаржыгерлерінің ІҮ Конгресі атап
көрсетеді. Еуропа Одағы мен АҚШ-тың Қазақстан экономикасын нарықтық
экономика деп тануы және Қазақстанға үш аса ірі беделді халықаралық
рейтингілік агенттіктің инвестициялық рейтинг беруі осы сапалық
өзгерістерді қуаттайтын дәлелдер болып табылады. Қаржы институттары одан
әрі нығайды. Заңнаманы жетілдіру және банкілердің, жинақтаушы зейнетақы
қорларының, сақтандыру және брокерлік-дилерлік ұйымдардың, сондай-ақ
зейнетақы активтерін басқару жөніндегі компаниялардың, лизингілік
ұйымдардың қызметін реттеу жөнінде елеулі жұмыс жүргізілді. 2004 жылдан
бастап елдің бүкіл қаржы секторын реттеуші бірыңғай органның жұмыс істей
бастауы оң оқиға болды.
Алайда, аймақтық және әлемдік экономиканың дамуының қазіргі кезеңі
экономиканың нақты және қаржы секторларында жаңа серпілістерге баламалы
реформаларды одан әрі жүргізу қажеттігін туғызады. Әлемдік экономикада
жаһандану үдерістері барған сайын күшейе түсуде және соның сөзсіз салдары
ретінде бәсеке арта түсуде. Бұл жөнінен Президенттің Қазақстан
Республикасының халқына арнаған 2004 жылғы 19 наурыздағы Бәсекелесуге
қабілетті Қазақстан үшін, бәсекелесуге қабілетті экономика үшін,
бәсекелесуге қабілетті ұлт үшін деген жолдауына орай Қазақстан
Республикасын индустриялық-инновациялық дамытудың 2003─2015 жылдарға
арналған Стратегиясын және Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын
дамытудың 2005─2007 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасын іске
асыруда қаржы секторы аса маңызды рөл атқарады. Ипотекалық нарықтың
жетістіктері Біздің Елбасымыздың сәтті саясатының нәтижесі. Бұл мәселенің
шешімі өндірістің көптеген салаларының, қызмет көрсету секторының, соның
ішінде қаржы секторының дамуына түрткі болады. Сондай-ақ, тұрғын үйге
инвестициялар салу – бұл шет елге ағып кетуіне душар болмайтын ішкі
капитал қосымшасы. Қазақстандық ипотекалық компанияның қатысуымен құрылған
ипотекалық несиелеу жүйесі өзін жақсы жағынан көрсетті; еліміздің барлық
аймақтарында танымал, ол 24 миллиард теңгеден асатын көлемге жетті. Бүгінгі
күні несиелеу мерзімі 3 жылдан 20 жылға дейін ұзартылды, жылдық қойылымдар
24 пайыздан 14 пайызға дейін төмендеді, алғашқы салым – ипотекалық
несиелерді кепілдендіретін Қазақстандық Қордың кепілі бар жағдайда 30
пайыздан 10 пайызға дейін төмендеді. Сонымен қатар, қалыптасқан жүйе
нарықтық мінездемені құрайды,және ипотекалық несиеге қатысушылар жеке
сектордың өкілдері – банктер, зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары,
ең бастысы, өздерінің коммерциялық қызығушылықтарын іске асырады. Қазіргі
кезде Қазақстандық Ипотекалық Компания Қазақстан Республикасында тұрғын үй
құрылысын дамытудың 2005─2007 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасына
қатысуын бастап, келешектегі 3 жылда тұрғын үйдің 12 миллион шаршы метрін
соғуды мақсат етіп отыр. Бұл Бағдарламаның іске асуы мен жалпы
макороэкономикалық көрсеткіштердің жақсаруы қолайлы тұрғын үйдің өсуіне
жағдай жасайды.Әрине, осы тұрғын үйдің көп бөлігін халық ипотекалық несие
арқылы ала алады. Нәтижесінде несиеге деген сұраныс өседі. Кейбір
бағалаулар бойынша, 2005-2007жж. ипотекалық несие нарығы бүгінгі 127
миллиардтан 600 миллиард теңгеге дейін өседі, немесе 4,5 есе көбейеді.
Сонымен, осындай қолайлы жағдайлардың нәтижесінде бұл нарық мемлекеттік
бағдарлама аяқталған шақта жылына 1 млрд.-қа дейін көбейіп отырады.
Бірақ Қазақстандағы ипотека дамуының мұндай оптимистік жағдайына
қарамастан, (уже начинают возникать) бүгінгі күннен бастап өзекті
мәселелер мен сұрақтар шыға бастады. Олар:
1. Ипотекалық несиелеудің ресурсты базасы ретіндегі ішкі
жинақтардың жетіспеушілігі;
2. Тұрғын үй нарығының қызып кетуі;
3. Ипотекалық несиелердің халықтың тек белгілі категориясына
қол жетерлігі;
4. Элиталық тұрғын үйлердің басым болуы.
Осы мәселелерді шешудегі ең өзекті проблема ретінде, мен тұрғын үйдің
қызып кетуіне толығырақ тоқтағым келіп отыр. Себебі,
2002 жылдан бастап бағалар өсе бастады. Ескі (екінші ретті) тұрғын үйдің
құны жаңа (бірінші ретті) тұрғын үй құнымен теңесіп, бүгінгі күні
Алматыдағы 1 шаршы метр 450 АҚШ долларынан 650 долларға дейін құрайды.
Екінші ретті нарықтағы тұрғын үй бағалары жаңа пәтерлердің бағасына жасанды
түрде теңесті. Жаңа пәтерлер мен ескі құбырлары, қисық қабырғалары бар
пәтерлерге бірдей ақша сомасын төлеу ақылсыздыққа жатады. Осы жағдайда
құрылыстық бум ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz