Қазақстанның банктік жүйесіндегі ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайы

КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3

1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ДАМУЫНЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ АСПЕКТІЛЕРІ ... ... .5
1.1. Ипотекалық несие түсінігі және оның құқықтық реттелу жолдары ... 5
1.2. Ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибесі ... ... ... ... ... ... ... ... ...10
1.3. Ипотекалық несиелеудің қазақстандық үлгісі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..16

2. ҚАЗАҚСТАННЫҢ БАНКТІК ЖҮЙЕСІНДЕГІ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ҚАЗІРГІ ЖАҒДАЙЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...23
2.1. Қазақстандағы тұрғын үй құрылысының жағдайын талдау ... ... .23
2.2. Ипотекалық несие берудегі негізгі проблемалар ... ... ... ... ... ... 30

З. ҚАЗАҚСТАН ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІ ЖЕТІЛДІРУ ЖОЛДАРЫ ... ... .37
З. 1. Ипотекалық несие тәуекелдері және олардың алдын алу ... ... ... ... 37
3.2. Ипотекалық несиелеу жүйесін жетілдіру және ынталандыру шаралары ... ... 44
3.3“Казкоммерцбанк” акционерлік қоғамының ипотекалық несиелеу механизмін талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...50

ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 58
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДІБИЕТТЕР ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... .60
        
        КІРІСПЕ
Бітіру жұмыстың өзектілігі. Қазақстан Республикасында жүргізіліп
жатқан экономикалық ... ... ... ... және ... толық және тиімді қолдану оның ішінде банктердің несие беруі мен
мүмкіндігімен тығыз ... ... ... ... ... ... табыстың және мемлекеттің экономикалық өсуімен
дәләлденеді.
Қазіргі уақыттағы ... ... ... ... коммерциялық банктер несие берудің жолдарын кеңейтуге тырысуда.
Бұл жол өндірістік секторды ұзақ қаржыландыруды және оның ... ... ... Бұл ... ... несиелер жүйесін терең
ұғынудың қажеттілігі туындайды.
Тұрғын үй ... ... беру ... қарқындап келеді,
сондықтан “ипотека” деген сөздің өзін қазақстандықтардың көбісі ... ... ... ұлттық экономика жүйесінде беделді орын
алды. Қазіргі уақытта, ... ... ... ипотекалық несие халықтың
әл – ауқатын жақсартудың негізгі саласы болып қана ... ... ... үлкен әсерін тигізіп отыр. Сондай – ақ ... бір – ... ... байланысты өте күрделі жүйелік ... ... ... ... ... мақсаты, халықтың тұрмысын
жақсартумен қатар дүние – мүлікке және ... ... ... ... ... ... жүйесін арттыруға қолдау көрсетіп
отыруының себебі, оның мемлекет экономикасының өркендеп ... ізгі ... ... нарық экономикасындағы орасан зор орны ... ... ... ... ... ... ... тұрғын үй құрылысына жұмылдырудың сенімді әдісі болуында.
Ипотекалық несие адамдардың тұрмыстық өмір сүру ... ... ... ... зор ... ... кезде Қазақстан Республикасында ипотекалық несие жүйесінің
қарқынды дамуына байланысты, ... ... ... ... ... табылады.
Жалпы алғанда, қазақстандық ғылыми жазбаларында ипотекалық несие
жайлы ... ... ... ... ... да бұл ... әлі орасан
зор ізденулер мен зерттеулерді ... ... ... қазіргі кезде ипотекалық
несие тақырыбы өте актуалды мәселе болғандықтан, бұл ... ... ... ... келе ... және шет елдік экономикалық әдебиеттерде ипотекалық ... ... ... ... ... және ... олардың ипотекалық несие жайлы қамтитын мәселелері әлдеқайда
көлемді және терең.
Дипломдық жұмыстың мақсаты мен ...... ... ... ... ... болып табылады. Осы
мақсатқа жету үшін жұмыста мынадай мәселелерді шешу ... ... ... ... ... реттелу жолдарын қарастыру;
- ипотекалық несиенің шетелдік тәжірибесін талдау және ... ... ... ... ... ... үй ... жағдайын талдау;
- “Казкоммерцбанк” АҚ мысалында ипотекалық несиелеу механизмін
қарастыру;
- ... ... ... ... ... айқындап, оларды
шешу жолдарын қарастыру.
Дипломдық жұмыстың құрылымы мен көлемі. кіріспеден, 3 ... және ... ... ... ... ... ... 10 кесте, 3 ... 27 ... ... ... 60 ... ... тарауда ипотекалық несиенің дамуының теориялық аспектілері
қарастырылды.
Екінші тарауда ... ... ... ... ... ... ... жасалынды.
Үшінші тарауда ипотекалық несиелеу проблемалары және ... ... мен ... қарастырылды.
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ДАМУЫНЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ АСПЕКТІЛЕРІ
1.1 Ипотекалық несие түсінігі және оның ... ... ... ... ... сипатында өз тамырымен тарих
қойнауының тереңіне кетеді. “Ипотека”-деген ... өзі ... ... қаржы-
экономикалық жүйеге ежелгі Грециядан келді. Оны б.д.б. 6-ғасырда архонт
Солон енгізді, Солоннан бұрын өмір ... ... ... 621ж) біреудің
жеке дүние-мүлкіне қандай да бір ... ... ... ... ... болатын реттеу енгізді. Б.д.б. 594ж. Солон өзінің ... ... ... оның ... ол жер ... алып тастап,
мұраға қалдыру бостандығын енгізді. Осы ... ... ... ... ... ... ... міндеті жойылды. Енді әр адам өз жерін ... ... ... ... болды. Алғашында Афинада қарыздар болған
адамның қарызын өтей алмаған жағдайда ол сол ... құлы ... ... Бас ... ... ... ауыстыру үшін Солон қарыздар
адамның жеріне, шекарасына Жазулы Бағана орнатуды ұсынды. Ол ... ... ... ... ... жазу ... Бұл ... деп атады. Осы (гректердің hypotheka- ... ... жер ... ... ... жазылып қоятын.
Кейініректе осы мақсатпен ипотекалық ... ... ... ... ... Сол ... Ежелгі Грецияда ынталы адамға кез
келген жекелігін білуге жарлық мүмкіндігі болды. Ипотекалық институттар Рим
империясында жаңа даму ... ... Осы ... яғни б.э. ... мекемелер құрылып, дүние – мүлік кепілдігіне ... ... ... ... ... (б.д. ІІ-ғ) ... ипотекалық банктерге
арналып арнайы заң қабылданды. Сол уақыттың өзінде 50-ге жуық банк және ... ... және ақша ... мекемелері болды. Банктер
мамандандырыла ... Әр ... ... ... және ... ... қазіргі жинақ кассаларының алғашқы бейнелері пайда бола
бастады. Мемлекет ипотекалық несиеге әрқашан да үлкен көмек ... ... Бұл үшін әр ... ... ... ... Император Трянның
тұсында жесір әйелдер мен жетім балаларға жәрдем ... ... ... ... ... ... 5% жылдық пайызбен беріліп отырды. Бұл
сол уақытта Римдегі ең төмен ... ... ... ... ... ... Ресейде ХІХ ғасырда құрыла бастады).
Ипотека – қарапайым құрал: несие ... ... ... алушының
үй – мүлігін кепілдікке алып, ... ... ... ... жаңа нәрсе
емес, шындығында ол несие берудің ең көне ... ... ... оның ... ... және халқының психологиясы жайында ... ... ... ең қарапайым деңгейде, мысалы, 1) айырбас құралы
ғана емес, ... ... баға ... ... ... ... ... 2)
келешектегі бағасы жылжымайтын мүлік нарығының сұранысына ... ... ... бар екенін куәландырады /1/. Ипотека өз табиғатында ... ... не бай ... не ... ... ... ... көп жағдайда
олардың кірісінің болжамдылығы мен ұзақтығына байланысты орта категориядағы
азаматтар жатады. Несиелендірудің ... ... ... ипотекалық
несие адамның болашаққа деген сенімі, көзқарасы ... ... ... ... Қазақстанда тұрғын үй құрылысының ипотекалық
несие беруін ...... ... ... тиімді кезеңі туындады.
Г. Марченконың айтуынша, Қазақстан Республикасында ... ... ... мерзімді концепциясы Үкімет тарапынан қолдау тапты.
Шамамен, сол тұста 2000 жылдың қараша ... ... ... ... жайлы” Заңына өзгертулер мен толықтырулар
енгізілді. Бұл өзгертулер мен толықтырулардың мақсаты, тұрғын үй ... ... ... өздерінің қаражаттарының қажетті бір бөлігін
арнайы құрылыс қаржы жинақтау ... ... ... Бұл ... өз ... ... салушыларына тұрғын үйдің толық бағасы мен
салушының ... ... ... мөлшерінде несие беруге
міндетті.
Құрылыс жинақтау ипотекалық несиесінің ерекшелігі сол, ... ... ... бір тұлға болғандықтан, жүйе тұйық болып келеді, сол
себептен берілетін несие арзан,әрі оны оңай ... ... ... /2,18б./.
Ипотекалық несие жылжымайтын мүліктің бағасымен оны сатып
алушылардың күнделікті табыстарының алшақтығын ... ...... табатын құрал болып табылады. Бұл жағдайда тұрғын үйді қарапайым
табыс есебіне алу ... ... да ... ... ... ... жақсы дамыған
болса, жылжымайтын мүлік сатудың нарықтық айналымы соғұрлым жоғары болады.
Осыған байланысты несие – қаржы ... оны ... ... ... ... Ол ... қайтаруға мүмкіндігі бар азаматтраға жақсы
жағдайлар жасап олардың сатып алу ... ... үшін ... ... , ұзақ ... ... үй ... несие
жүйелерінің түрлерін іске қосу.
Тұрғын үй құрылысын қаржыландыру, ... ... ... ... ... тұрғын үй бағасының арзандауы және құрылысқа ынталандыру
механизмін жасау мақсатымен Қазақстан ... ... 2000 ... ... тамыз №1290 ұйғарымы бойынша тұрғын үй құрылысы мен ... ұзақ ... ... ... ... ... ипотекалық несиелендірудің мақсаты тұрақты табысы
бар азаматтардың тұрғын үй нарығындағы нарықтық ... ... ... ... және ұзақ ... ипотекалық несиелер арқылы қол жеткізу
болып табылады. Бұл жағдайда несие ... ... сол ... ... не ... өзі болады.
Сонымен ипотека дегеніміз – тұрғын үй ... алу үшін ... ... қою ... ... ұзақ мерзімдік ссуда. Ипотекалық
несиелеудің ... ... ... ... ... ... ... иесі және жаңа
пәтерге орнығу мүмкіндігі;
2. Ұзақ мерзімге ... алу және ... ... ... ай ... ... ... өзгермеуі;
3. Ипотекалық несие ... ... ... ... ... ... ... салу (жылжымайтын мүлікке бағалар жылына
тұрақты 15-30%-ке өседі) /3/.
Азаматтық кодексті ... ... ... ... 2т 299 ... ... ... пәтер, жер учаскілерін иелену ... және ... ... мүлік кепілдігіне берілетін ипотека мөлшері ... ... ... ... Егер ол ... арнайы заңдармен
басқа да жағдайлары көрсетілмесе жылжымайтын ... ... ... ... ... ... ... мөлшерін
белгілейтін тарауларын пайдаланған жөн.
Азаматтық кодекстің 303 тармағында жер иеленудің және табиғат
ресурстарын ... ... ... табиғат ресурстарын қолдану
заңдарының шарттарына сәйкес тағайындалатындығы қарастырылған /4/.
Жылжымайтын мүлік және жер мен жер ... ... ... ... осы уақытқа дейін болған ... ... ... ... ... бұл ... 1994 ... 24 –
қаңтарда Қазақстан Республикасы президентінің “Жер қатынастарын реттеудің
кейбір ... және 1994 ... 5 – ... ... ... одан ... ... жойылып отырды. Жерді жалға алуды 99 жылға дейін
ұзартып оны аманаттау ... 1995 жылы 30 ... жаңа ... күрделі өзгерістер енгізілді. Онда мемлекеттің жер ... бас ... ... жаңа ... жерді жеке меншікке
берудің заңмен қамтамасыз ету ... ... ... ... ... жеке ... ... негізі,
көлемі, оны сату шарттары бекітілген. Жарлықта жер жылжымайтын мүлік
ретінде қарастырылған, жер ... ... қою ... ... ... ... ... өмірлік пайдалану түсінігі берілген.
”Жер туралы” Жарлықтың 1 бабына сәйкес жердің кепілдігі немесе ... ... ... түсінік келіссөзде анықталған кепілдік ұстаушының
құқығы, жер ... ... ... ... ... жердін кепілдігі
ретінде жердің өз бағасын ғана алады, болмаса жер қолдану құқығын басқа ... ... ... ... ... ... және ... келісімдерді құқықтық реттеудің
заңды базасының одан әрі дамуы “Жылжымайтын мүлікті ипотекалау жөніндегі”
және “Жылжымайтын мүлік және ... ... ... ... ... Жарлықтардың қабылдануымен жүрді. “Жылжымайтын ... ... ... ... ... жылжымайтын мүлікті
келісім шарт бойынша рәсімдеу қажеттілігінен туындаған. Мұндай заң ... ... ... ... ... ... ... Жарлығы бұрын айтылғандай азаматтық заңдылықтармен және ... да ... ... ... ... ... ... Жарлығының мақсаты банк ссудаларына деген көзқарастарды
ынталандыру ... ... оның ... ... үй ... қаржы
бағыттау, Қазақстанның кәсіпкерлік аумағына инвестиция тарту ... өз ... ... ... қауіп-қатерін азайту
несиеге алынған мүліктің ... ... ... бұл іске ... ... ... ... Жарлығының міндеті басқа да
мөлшерлік актілермен бірігіп өндіріс және бөлу ... ... ... ... ... қалыптастыру.
Жылжитын мүлік кепілдігі. 1998 жылдың 30 шілде айында ҚР-ның “Жылжитын
мүліктің кепілдігін тіркеу жөніндегі“- Заңы ... /5/. Бұл ... ... және ... ... ... бұл ... қатысты
әртүрлі тұжырымдамалар көрсетті. Ескерілетін бір жәйт, ... ... ... кей ... ... ... мүлік кепілдігін
тіркеу жүйесінен алынғандықтан, Қазақстан Республикасының ... ... ... ... қатар “Жылжымалы мүлікті кепілдікке қою
туралы заңның техникалық деңгейі төменгі ... ... Бұл ... ... ... ... актілер мөлшерімен келіспеген. Сол
себептен оның нормасы ... ... ... ... ... ... нормасына қарама-қайшы. Жалпы негізгі шарт Азаматтық
кодекстің 3 тарау, 117 бабы ... ... ... және оны ... ... ... ... қатар жылжымалы мүліктің кейбір түрлері,
құқықтық актілер талабына сәйкес ... ... жата ... ... ... ... кейбір жылжымалы мүлік міндетті түрде жатса
(оған, көбінесе, жылжымайтын мүлікке теңестірілген ... ... ... су кемелері, су асты кемелері, ғарыштық ... олар ... ... Кодексінің 307 бабына сәйкес міндетті түрде
мүлікті тіркейтін бөлімдерде тіркелуі тиіс.
Осы кезде “Жылжымалы мүліктің кепілдігін ... ... ... ... жаңа ... ... ... өзгертулер
мемлекеттік тіркеуге жатпайтын жылжымалы мүлікті кепілдікке қоюды тіркеу
механизмін қалыптастыруды, ... ... ... ... ... ... ... кепілдік қоюшылар шеңбері құрылған. Олар жеке
кәсіпкерлер мен заңды ... ... ... ... ... ... ... нормаларымен сәйкес келмейтін екі жері бар: бірі жылжымалы мүлікті
кепілдікке қойғанда, оны басқа мүлікпен ауыстыруға болмайтын ... ... ... ... және ... тіркеуге жатпайтын, жылжымалы мүлік
кепілдігін тіркеуге ерекше мән беру.
Жылжымалы мүлікті ... ... ... ... ... бір мүліктің орнына басқа мүлікті қоюға Азаматтық
Кодекстің 311 ... ... ... салынған. Мұндай жағдайда мүлікті
ауыстыруға тыйым салу ... ... ... жағдайда, Азаматтық Кодекс
пен “Жылжымалы мүлік ... ... ... арасында құқықтық
келеңсіздіктер пайда болады. Бұл заңдардың жарлықтары бойынша, дәлірек
айтқанда 8, 11 ... ... ... ... ... жарамсыздығына әкелмейді. Сонымен қатар Азаматтық Кодекстің ... ... ... ... салу ... бойынша кейбір кепілдік
мүліктері тіркеуді қажет етпейді, соның салдарынан мұндай ... ... ... табылады.
Ескерерлік бір жайт, келісім ... екі ... ... ... ... мүлік мемлекеттік тіркеуден өткен -
өтпегенін ... ... ... ... Заң оны ... ... ... шарттары мен тіркелуі Азаматтық Кодекс ... ... ... ... ... сәйке тіркеуден өтпеген
келісім шарт жарамсыз болып қалмайды, бірақ жеке ... ... ... ... мүмкін.
Континентальдық жүйе құқығына енетін мемлекеттер, оның ішінде ТМД
мемлекеттерінде ипотеканы жылжымайтын мүлік кепілдігі ... ... ... Азаматтық Кодексінің334 бабында ипотекалық кепілдікке
жер учаскілері, өндіріс мекемелері, ғимараттар, құрылыстар, пәтерлер және
басқа да ... ... ... ... ... ... 299 ... ұқсас анықтама берілген, бірақ онда “жер учаскесі”
сөзінің орнында “жер учаскесін иелену ... ... сөз ... ... ... ... Азаматтық Кодексіндегідей, ипотека
жайындағы заңға жаңа енгізулер болмаса, ипотеканың кепілдігі ... ... ... ... ҚР ... ... ... 303-
бабында Азаматтық Кодекс ... ... ... ... ... ... онда ... заң бойынша ипотеканы жіктейтін
бірден – бір белгі иелену мен тұтыну құқығы бар мүлікті ... ... ... ... ... ... ... мен тұтынушы субъект ипотекада
кепілдік беруші ... ... ... ... ... ... ... ипотека дәстүрлі, бірін – бірінен ажырамайтын екі белгінің
байланысы деп ... ... ... ... ... мен тұтынушы
субъект (кепілдікке мүлік беруші немесе үшінші тұлға) және ... ... ... мүлік). Қазақстандағы ипотека туралы түсінікке
кепілдікке “қойылатын мүлік” түсінігіне кепілдік беруші мен үшінші ... мен ... ... ... мүлік те енеді.
Жылжымалы мүлік ипотекасының болу мүмкіндігі Әзірбайжан АК-нде
қарастырылған. Бұнда да ... және ... ... ипотекасын
тіркеудің әртүрлі тәртібі енгізілген.
Жылжымайтын мүліктің оның ... ... ... ... оның осы түріне ҚР президентінің заң күші ... ... ... ол: 1995ж.12.23-де шыққан “Жылжымайтын мүліктің
ипотекасы” және 1995ж.12.25-де шыққан “Жылжымайтын ... ... ... оны иелену құқығын мемлекеттік тіркеу”.
Ипотека деген ұғымның ішіне кепілдік берушінің кепілдік құқығы ... ҚР ... ... ... ... 2-ші ... егер осы ... басқа ереже болмаса жылжымайтын мүліктің
ипотекасына ҚР АК-нің кепілдік туралы ... ... ... үкіметінің 1998ж. 11. 19-да шыққан “Жылжыйтын мүліктің кепілдігін
тіркеу” ... іс ... ... туралы қаулысымен жылжитын мүліктің
кепілдіктерінің барлық түрін тіркеу (заң берушілердің ... ... ... ... ҚР-ның әділет министірлігінің жылжымайтын
мүлікті тіркеу орталығына жүктелген. Жылжитын мүліктің ... ... да ... 1999ж. 03.11-де шыққан қаулысымен әділет
министірлігіне ... ... ... ... ... үшін ... кезде біздің жағдайымызда қайсысы оңтайлы, ал
қайсысы тиімсіз әрекет ететіндігін түсіну үшін ... ... ... тоқталайық. Шартты түрде негізгі ипотекалық жүйелерді
американдық және европалық модельдерге бөлуге болады /6/.
Ипотекалық ... ... ... ... ... етіп ... ... үлгері бар.
Ипотекалық несиелеудің біршама қарапайым және біршама жетілген
үлгісі шартты түрде айтсақ, «қарапайым ашық ... Бұл ... ... ... тоқталсақ, ипотекалық ссудаларға ... ... ... ... ... ... және ... тартылған
қаражаттары: депозиттерде жатқан ... ... ... және ... ... ... ... ашық үлгінің екінші бір принциптік сипаты ипотекалық
ссудалар ... ... ... ... ... ... жалпы жағдайға тікелей тәуелді болып табылады. Бұл тәуелділік
банктердің ипотекалық несиелеуге ... ... ... ... ... әсер етеді.
Бұл үлгі негізінде ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру, әсіресе ... мен ... ... нарығы толық қалыптасып болмаған көптеген
елдерде іс жүзінде кеңінен таралған.
Бұл қарастырылған үлгіден ажыратылатын ... үлгі ... ... деп ... Бұл үлгі ... ... ипотекалық несиелеу
жүйесі үшін несиелік ... ... ... ... мүліктермен қамтамасыз етілген екінші реттегі бағалы қағаздар
нарығы арқылы жүзеге асырылады. Кеңейтілген ашық үлгісі тек ... ... ... ... ... екінші нарықта айналыста
жүретін бағалы қағаздардың эмиссиясына мемлекет тарапынан ... және жиі ... алу ... ғана іске ... ... іс ... тұрақты экономикасы бар елдерде кеңінен таралған. Әсіресе,
бұл үлгінің дамуы АҚШ-та қанат жайды. Осындай себептерге ... ... ... «ипотеканың американдық үлгісі» деп атап кеткен. Бұл үлгі 1-
суретте көрсетіледі.
р – ... ... үйді ... алу ...... ... ... тұрғын үйдің нақты құны.
Абсцисса осінде – баға, ордината осінде – жылдар.
Сурет 1 – Ипотекалық несиенің американдық ... ... ... ... әр ... ... бір табысы
бар адам тұрғын үйдің ... ... ... ... ал ... ... иелігінде бар немесе сатып алғалы ... ... ... ала ... ... ... ... банктің ссудасы есебінен
төлеп, бірден тұрғын үй ала алады. Мұндай ... ... ... және ... ... әр жылдық табысына байланысты 15-30 жылдың ішінде
жүзеге асырылады.
Бұл тұрғын үйді қаржыландыруды қйымдастыру үлгісінің ... ... ... ... актілерін сатуға мүмкін болатын нарықтың болуын
талап етеді. Американдық үлгі ипотекалық эмиссиондық ... үшін ... ... ... ... ... ... тәсіл ретінде көптеген
банктерді өзіне тартады.
Қарапайым ашық және кеңейтілген ашық үлгілердің ... ... таза ... ... ... механизмін білдіреді. Мұндай
жағдайда ақшаға деген сұраным мен ... ... және ... ... екі
өзара байланысты көрсеткіштермен реттеледі: 1) ссудалар бойынша банктік
пайыз ... және ... ... ... бағалы қағаздардың
табыстылығына байланысты ... ... ... ... 2)
сақтандыру компанияларын қоса алғандағы ипотекалық нарықтың ... ... ... ... ... ... ... келесі бір үшінші үлгісі – ... ... ... Бұл ... ең ... ... оның қызметінің
жинақ-ссуда принципіне негізделуінен көрінеді. Мұндай принцип барысында
банктердің ... ... ... ... ашық ... қарызға
алу арқылы емес, оның орнына өзара кассалық көмек принципі бойынша болашақ
қарыз алушының қаражаттарын тарту есебінен құралады. Бұл үлгі ... ... ... ала ... ... бос ... ... несиенің жартылай
сомасы мөлщерінде жинақтағаннан кейін ғана ссуда алуға құқылы.
Мұндай ... ... ... ... ... ... ... табылады. Өйткені, бұл үлгі нақты қарыз
алушының жылжымайтын мүлікті матып ... ... ... та бұл ... ... үлгінің өзіндік артықшылығы
да бар, яғни бұл үлгі өзінің автономиялылық күшіне байланысты ... ... ... жағдайына тәуелсіз. Балансталған автономиялы үлгінің іске
асырылуы барысында ... банк үшін қай ... және ... ... ... табу сұрағы мазаламайды, банкке тек өзінің көрсететін
қызметі үшін ақыл-ойға сыйымды ... ... ғана ... ... ... ... ... мөлшері және несиені пайдаланғаны ... ... ... ... жағдайда белгіленеді. Банк мақсаты жинақтарға
табыс төлемей-ақ сол төленетін табыс мөлшерінде несиенің бағасын қысқарта
белгілеуіне болады. Мысалға ... ... ... ... 10%, ... қойылатын пайыз мөлшері 13% десек, онда банк ... ... ... бағасынан шегеру арқылы маржаны 3% деп хабарлауы мүмкін.
Демек, бұл үлгі қарызға алатын ақшалардың нарықтық ... ... ... бұл ... жалпы деңгейіне тәуелсіз болып табылады.
Балансталған ... ... бұл ... ... ... ... ... дамуы үшін аса маңызды. Бірақ та бұл жерде барлық
өзара есеп айырысулар еркін ... ... ... ... ... ... тағы да бір ... мұнда несие беруші
несиенің қайтарылуында ең төменгі тәуекелге барады.
Қазіргі кезде Германияда бұл үлгі іс ... ... ... ... ... ... механизмімен нақты азаматтарды несиелеу
механизміндегі сондай-ақ тұрғын үй ... ... ... ... және ... ... болатын азаматтырдың инициативасына
қаржылық қолдау ... ... ... ... ... барлық елді қамтыған «құрылыс жинақтырының
жүйесі» құрылған.
Тұрғын үй ... ... ... тұрғын үйді сатып алатын уақыттан
бұрын, яғни 2-10 жыл ... ... ... ... ... ... ... мүмкіндігіне қарай арнайы банктерге немесе жинақ кассаларына
(Bausparkasse, Schwabisch Hall және т.б. құрылымдарға ... ... ... ... 45% ... ... ... барып, ол мемлекеттік
дотация алуға (үйдің құнының 10% шамасында) және қалған ... ... ... жеңілдікпен 10-15 жылға несие алуға құқылы болып
табылады.
Сурет 2 -, ... ...... ... үйді ... алу бағасы;
р1 – несиені есепке алғандағы тұрғын үйдің нақты құны.
Абсцисса осінде – баға, ордината осінде – жылдар.
Бірінші кезеңде мақсатты ... ... ... ... банк бұл осы ... ... қатынас орнатып, несие алу
кезеңіне өткендерге, яғни ссуда сұрап отырған ... үшін ... ... Германияның құрылыс қаражаттарын жинақтау үлгісі
жылжымайтын мүліктердің салынған ... ... ... қамтамасыз етіліп
шығарылатын бағалы қағаздардың екінші нарығымен ... және ... ... ... ... ... ең басты ... – оның ... ... ... ... ... несиеге байланысты есептелетін пайыз мөлшері ... да, ... ... ... ... ... болып
табылады. Бұл сызбаның ... ... оның ... көрсетеді, яғни
несиенің берілу көзі ретінде құрылыс қаражаттарын жинақтау келісім-шартына
қатынасушы-салым иелерімен ... ... ... ... Бұл жүйені пайдаланатын банктер мақсаты салымдар бойынша
нарықтан төменгі жағдайда, пайыз төлеумен қатар, ... ... ... беру ... ... ... жинақ жүйесіне мемлекет тарапынан қолдау бар.
Мемлекет меншікті капитадың ... ... үй ... ... ... салықтық жеңілдіктер жасау арқылы ынталандырып отырады. Салым
иесінің ынталандыру түрін таңдау құқы бар. Егер ол ... ... ... онда оның ... 300 ... ... ... бастылар үшін) немесе
1600 маркаға (отбасылар үшін) жеткенде мемлекеттен 10% көлемінде ... ... ... ... ... ... тарапынан қолдау
көрсетілуі тиіс. Мемлекет өз ... ... үй ... ... ... ... ... жеңілдіктер арқылы меншікті жинақтадуын ынталандырып
отырады.
Қазақстандағы жаңадан ... ... ... ... ... ... ... модель. Ипотекалық несиелеу жүйесінің қалыптасуын “Рузвельттің
жаңа курсы” шеңберінде жүргізілген 30-шы жылдардағы тұрғын үй ... Ұлы ... ... ... ... ... дағдарыстан елді алып шығаруға мүмкіндік ... Сол ... ... ... ... ... ... тиімді қаржы технологиясы, қуатты қаржы ағыны бар тұрғын үйді
инвестициялау ... ... Ең ... 1932 жылы АҚШ ... ... ... үйге қарыз беру мәселелері бойынша Федералдық банк ... /7/. Оның ... ... банк ... ... ... Алғашқыда банктер аз көлемде жылжымайтын мүлікті сатып алуды
несиелендірді, ал бұл несиелер үшін ... ... көзі ... ... барлық басқа түрлерімен қатар).
Бір жылдан кейін меншікті бағалы қағаздар – ... ... өтеу ... мерзімі өткен және күдікті несиелерді қайта
қаржыландыра ... үй ... ... корпорациясы құрылды.
Осылайша 3 жыл ... ... 3 млрд ... ... қарыз өтелді, ал
корпорация облигациялар бойынша ... ... ... ... жылы өз қызметін тоқтатты /8/.
Ипотекалық несиелеу және оның негізінде шығарылған бағалы қағаздар
сатылатын және ... ... ... және тиімді жұмыс істейтін
екніші нарықты құру үшін ... ... ... ... ... мен облигациялар бойынша мемлекеттік кепілдік берумен айналысатын
несиелерді беру шартын стандарттаумен айналысатын 1934 жылы ... үй ... ... ... ... кепілдіктің нарықтық құнына қатынасы 30%-тен аспауы
тиіс;
- меншікті құралдар есебінен жылжымайтын мүлікті ... ... ... ... алғашқы жарнасының болуы;
- кепіл бойынша ... ... ... ... ... ... қатынасы - 36%-тен көп емес (әдетте 28%);
- несие мөлшері – 200 мың доллардан көп емес.
Соңғы жылдары қарыз шегі жоғарылағанын айта кету ... 2000 жылы ... ... ... 2001 жылы 275 мың ... ... 2002 жылы 300 мың
долларға дейін, 2003 жылы – 322 мың долларға дейін.
Стандарттың қолданылуы тек ғана ... ... ... ... ... ... қағаздар бойынша тәуекелді едәуір қысқартады.
Сондықтан да ипотекалық несиелеуді ... ... ... ... ... қадамы болып табылады.
Ипотекалық несиелеудің американдық жүйесі ... ... ... (Federal National Mortgage ... ... ... ... бастады /10/. Мемлекеттік құрылым негізінде құрылған бұл ... ... ... несиелерді алып, оларды тұрмыс ... ... бере ... Алғашында бұл агенттіктің жұмыс істеу көлемі
қарапайым болған. 1968 жыл қарсаңында Fannie Mae-дің –ипотекалық ... ... 7 млрд ... ... ... Бұл сол ... ... нарығының
2,5 пайызына тең еді.
1968-жылы Fannie Mae екі құрылымға бөлінді – мемлекеттік ... ... Ginnie Mae ... National Mortgage ... ... Mae. Кейінірек, 1970-жылы құрылған мемлекет қоластына қарайтын
акционерлік қоғам дәрежесі бар Freddie Mac (Federal Home Loan ... Fannie Mae ... ... ... алып, оларды тұрмыс
тіршілігі төмен топтарға беру ... ... ... ... ... мен Freddie ... жұмыс істеу ауқымы кеңейді. Оларға тұрғын үй
бағасының 40 пайызынан асатын ... ... ... ... ... /11/.
Жартылай мемлекеттік дәрежесі бар екі ... ... ... ... ... отырды (директорлар кеңесінің 18 мүшесінің
5-нің әрқайсысы ақ ... ... ... Олардың мемлекет қазынасынан
керек жағдайда 2,25 млрд доллар қарыз алуға мүмкіндігі болды. Сонымен қатар
құнды қағаздардан түсетін ... және ... ... ... ... пайда бірқатар салықтардан босатылған.
Ипотекалық несиенің пайыздық ... ... ... сызбасы
келесі жолмен жұмыс істейді. Банк ипотекалық несие алушы ... ... оның ... үйді ... өз қаражатын оның ай ... ... өз ... ... аударып отыру міндетіне айырбастайды. Несие
алушының бұл міндеті сатып алынған үй кепілдігімен қамтамасыз етіледі.
Банк ... ... ... ... ... қамтамасыз етеді де
міндеттейді. Агенттік дер кезінде банкке ... ... ... есесіне
банктен ай сайын маржа есебінен ақша аударымдарын сұрайды.
Агенттік ипотекалық несие алудың ай ... ақы ... ... Аударылатын төлем ақы мөлшері күнделікті белгіленеді де, олар
60 күн ішіннде ғана өз ... ... тұра ... Сөйтіп, банк несие алушымен
келіссөз жүргізіп, оған несие ақы мөлшері ретінде өзінің маржасын және
агенттік ... ... ақы ... ... ... 60 күн ішінде
банк несие алушы мен несиеге беріліп отырған үйді ... ... ... өз ... ... ... одан әрі ... дәнекер
қызметін атқарады, яғни несие алушыдан ай сайын алынған ... ... ... ... агенттікке береді.
Мұндай жағдайда, АҚШ-та ипотекалық несиенің ақы төлеу мөлшері банктік
несие беру ақы ... ... ... ... ... жалғыз нәрсе, ол агенттіктің ипотекалық ... ... ... ... ... кезде агенттіктердің төлем ақы мөлшері немен анықталады деген
сұрақ туындайды. 60 ... ... ... ... ... ... сол ... ипотекалық несие ставкасын мемлекет белгілеп отырған.
1970 жылдан ... Ginnie Mae ... ... ... ... ... ... кезде жағдай өзгере ... ... ... ... ... ... ... нарық пайда болды. Осылайша
барлық үш ұйым ... ... қайт ... ... өзінің жоғары өтімді қарыздық ... ... ал ... алынған қаржы банктерден ипотекалық несиелер сатып
алуға бағытталады.
Барлық агенттіктер коммерциялық ... ... ... алып, оларды топтастырып, әрқайсысының негізінде жаңа бір құнды
қағаз шығарады. Барынша кең ... ... ... ... ... ... backed securities, MBS) қағаздар болып табылады. MBS-пен
төлеудің қайнар көзі несие алушының ипотекалық ... ... ... ... табылады. Бірақ, MBS ... ... ... ... ақша ... ... мүлік кепілдігімен емес, сол
құрылымның кепілі негізінде жүзеге асады. Агенттік нарық ... ... ... соң өз маржасын алып қалып ... ... ... ... ... ... те ... Осындай кейіппен ипотекалық
несиелердің сатып алу құны агенттіктің құнды қағаздарынан түсетін ... ... ... да ... Осы ... ... ... болуын олардың “жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етілуінен” ... ... ... ... та ... ... жойылып кету қаупі өте төмен.
Егер банкке ... ... жоқ ... ... үйден шығарып жіберген
жағдайда да ... ... екі ... ... ... кетеді) оның үй бағаларының
төмендемей өз ... ... ... ... жоқ. Ал тұрғын үй
бағалары экономикалық құлдырау кезеңдерінде әрқашанда төмендеп отырады, ... ... ... ... ... қарыз алушылар өзінің несиені
қайтару мүмкіндігін жоғалтады.
Инвесторлардың МВS-тің төмен пайдасына келісулерінің себебі: ол қарыз
алушылардың ... қиын ... ... берген кепілдіктері емес, артында
мемлекет тұрған агенттіктердің міндеттері еді. Құлдырау кезеңі ... ... ... бюджеттің көмегімен өздерінің инвесторлар
алдындағы қарызын ... ... ... Бұл ... ... іс жүзінде қаупсіз”-деп қарап оған ең ... да оның ... ... ... да өз қаражаттарын салуға
мүмкіндік береді, демек ипотекалық несие ... ең ... ... ... ... америка моделі арзан құнды ипотекалық несиелерді қарыз алушылар
атынан бюджетпен қамтамасыз етеді. АҚШ-та мұны жақсы ... ... оны ... ауқатты бөлігі жоғары сапалы үйлерді алуға қолдануына ... ... Сол ... агенттіктердің несие сатып алуларына шектеу
қойылған. АҚШ-тағы ипотекалық несиелердің көлемінің 20 ... ... ... ... (1999 ... 240 мың ... ... тең). Бұл
несиелердің құны жоғары, ... ... ... ... банкілерден ипотекалық несиелерді сатып аларда оның
инвесторлар ... ... өз ... де ... ... ... ипотекалық
несиелердің бағасының қымбаттығында емес, оның ... ... ... баға ... ал осы жәйтті агенттіктер әрқашан
біле бермейді. Сондықтан да ... ... ... ашу үшін ... ... оны құру ... ... Егер агенттік жылдық өсімі 30 пайыз болар
– деген болжаммен ... ... ... ... алған күнде, ... ... да бір ... ... ... ... осы ... жылдық өсімі 40 пайызбен алуға келіседі, бұл
жағдайда агенттіктер ... ... ... ... ... қалыптасқан
тенденцияларға сүйене отырып мұндай жағдайдың болу мүмкіндігі өте жоғары
екенін мойындау керек.
Сонымен американдық ипотекалық ... ... ... ... ... отырып, көптеген онжылдықтар ағымында оның
тиімді қызмет етуінің келесі негізгі факторларын бөліп көрсетуге болады. ... бұл ... ... болуы және нарыққа қатысушылардың
қауіп-қатерін қысқартуға мүмкіндік беретін ... ... ... Екіншіден, мемлекет тарапынан қолдау мен ерекше
статусқа ие ... ... ... дамыған нарық
инфрақұрылымының болуы. Үшіншіден, қайта қаржыландыру үшін, яғни ... ... ... үшін ... ... құралдарының кең
спектрін жүзеге асыруға мүмкіндік беретін дамыған қор ... ... ... модель Ұлыбритания мен Канадада, сондай-ақ ... ... ... ... ... Колумбия, Эквадор, Мексика)
көптеген елдерінде табысты қолданылады.
Ипотекалық несиелерді қаржыландырудың европалық моделі.
Ипотекалық несиелеудің европалық ... ... ... көп
жағдайда бірдеңгейлі классикалық неміс моделі сөз ... ... ... ... ... өз портфелінде қалдырып, ал қаржыны ... ... ... ... және ... ... ... меншікті облигацияларды шығарады (ипотекалық облигациялар ... ... ұзақ ... ... ... қорының мәні сол,
оның тұйық қаражат нарығын құруында. Ол құрылыстық-жинақтау кассасының
жинақтау – ... ... ... (bausparkasse) құрылады.
Бұл кассалар, несиелерді нарық құнынан да төмен бағамен бере алады
себебі өздері ол ... ең ... ... ... ... себебі, осы
құрлыс-жинақтау кассаларынң салымшылары да, ... ... да ... ... ... аз пайда әкелулері- оларды арзан бағамен
алу құқығына берілген сый ақы.
“Неміс жүйесі”-деген атау өте жағдайлы. ... ... ... ... ... бар. ... бұл ... Caisse
d’ epargne logement- деп, Ұлыбританияда (building ... - ... ... ... ... (savings and ... және өз ... жинақтау банкілері (mutual savings banks).
Кассамен бірлесу екі кезеңнен тұрады- ... ... және ... ... ... алдымен келісім-шартқа отырады (“келісім-шарттық жинақтаушы
жүйе”-деген атау осыдан шыққан), осыған сәйкес ол ... ... бір ... ... ақша ... оны ... пайдамен сақтауға міндеттеме алады.
Ай сайынғы салымның мөлшерін және жинақтау ... ол ... ... тағайындайды. Касса өз кезегінде жинақтау кезеңі
аяқталғанда оған арзан ипотекалық несие беруге міндеттеме алады. ... көп ... бері З ... жылдық өсіммен қаржы қарайластырып
оны 5 пайыздық жылдық өсіммен несиелер таратып отыр. ... ... ... ... 7-12 ... ... отыр.
Кассаның мүшесі сатып алатын үйдің бағасының жартысын жинағанда несие
беру басталады. Бұл кезде ол жинақтаған ақшасын және сол ... ... Осы ... ... ол үй ... алады да оны кепілдікке қойып алған
несиесінің қайтарымын төлей бастайды. Пайыздық құны төмен болғандықтан ... ... оның ... жинақтаған кезде төлеген төлемдерінің ... ... ... ... пен шығыстың мөлшерін теңестіріп отыруға
және мерзімдерін қадағалап отыруға бейімделген. Сондықтан келісім шартқа
жинақтаудың “қысқа мерзімі” - ... ұғым ... ( әр ... ... ... 2 ... ... болады) және жинақталған қаржының көлемі бағалаушы
санға пара-пар ... ... ... жинақтау мерзіміне
байланыстырылады.
Бұл жүйенің ең басты жетістігі болып, оның шынайылығы мен тазалығында.
Германияның ...... ... ... заңына сәйкес, бұл
мекемелер өз қарамағындағы адамдарына ипотекалық ... ... ... белсенді шараларды іске асыра алмайды. Сөйтіп bausparkasse
жинақтаушысы, өз қаражатының ... ... ... ... өтеу ... ... ... бейхабар коммерциялық банк салушысынан гөрі
қаражатын кім, қандай мақсатпен тұтынып жатқанына хабардар. ... ... ... яғни ... алушы несие қарызын қайтара алмай, заңның кебір
келеңсіз баптарын пайдаланып, сатып алып, артынан оны ... ... ... ... ол адам тек сот ... ғана ... сонымен қатар ақшаларын
тонап ... деп ... ... ... да мүшелері алдында жауап
береді.
Құрылыс жинақ кассаларының қызметі мемлекетпен қатаң реттелінеді және
бақыланады, бұл қатысушылардың мүддесін ... ... ... Германия
үкіметі 1945 жылдан кейін экономиканы қалпына келтіру кезеңінде бұл жүйенің
дамуына ... ... ... ... ... бір ... жеткен
жинақтарға 33%-ке дейін сыйақы есептелінді. Қазіргі уақытта да ... бар, ... ... құрайды. Келісім-шарттық жинақ жүйесі
бүгінгі күні тек Батыс Европа (Германия, Франция, Ұлыбритания) мен ... ... ... ... ... Чехия) елдерінде емес, сондай-
ақ АҚШ-та да кең тараған /12/.
Алайда қарастырылған схема көптеген келеңсіз факторларға ие: несиелеу
мерзімінің аздығы (10 жыл), ... ... ... мақсатты салым
үшін есептелетін төмен проценттер, несие алуда қарызгерлердің кезектілігі
және т.б. Сондықтан да ... ... ... ... ... ... өз ... жоғалтпайды.
Меншік формасына тәуелді ипотекалық банктер мемлекеттік және жеке
болып екіге ... Өз ... олар ірі ... ... бір ... ... болуы мүмкін. Мемлекеттік банк ресурстарының ... ... ең ... ... мен ... ассигнациялар табылады.
Бұдан басқа олар облигациялар шығарады. Мұндай банктер мысалы, Италия және
Испания үшін тән. Ірі ... ... ... ... ... қаржыны
олар еврооблигациялар эмиссиясы есебінен мемлекеттік ... ... ... үшін ... ... ... ... сондай-ақ жеке
ипотекалық банктер тін. ... ... ... ... үш ... ... ... жүзеге асырады, Швецияда бір осындай ірі банкке
барлық ... ... ... ... ... ... ... көзі – облигациялар шығару, сондай-ақ басқа несие
мекемелерінен ұзақ мерзімдік заемдар алу.
Егер АҚШ-та мемлекет тек ... ... ... ... ... ... ғана ... сондай-ақ тікелей екінші нарықтағы
мамандандырылған институттарды құрса, онда Европада мемлекеттің ролі ... ... мен ... ... ... ... ... тұрды. Осылайша ипотекалық банктердің қызметі қатаң шектелді,
олар коммерцтялық банктерге тән ... ... ... ... ... ... ... ерекшелігі осыдан көрінеді. Қазіргі уақытта
ипотекалық банктер Батыс Европаның барлық елдерінде елеулі роль ... ... ... ... ... ... Европада да кең
қолданылады. Әсіресе ... кең ... ... ... ... ... несиелеудің Қазақстан үшін қолайлы қандай да ... ... ... мен ... ... ... ықпал етті.
Олардың негізгілері болып мыналар табылады: ипотекалық несиелеудің ... ... ... ... ... қоғамдық жүйенің тұрақтылығы, басқа
мемлекеттердің ... ... ... ... ... ... жоқтығы. Ипотеканың табысты дамуын мемлекеттік саясатқа мақсатты
несиелік ... ... ... ... ... үшін ... ... эмиссиясы
шеңберінде жүзеге асырылатын ... ... ... етуге
мемлекеттік кепілдіктің берілуі сияқты мүмкін болатын ... ... ... ... ... ... ... құқықтық ортасының жалпы жағдайымен
анықталады. Бұл кезде ипотеканың дамуына ... ... ... ең ... ... ... меншік қатынасын қорғау
қабілеттілігі елеулі ықпал етеді. Басты рольді ... ... ... ... қайтару немесе аластату тәсілдерінің заңдық қамтамасыз
етілуі алады. Бұған сонымен қатар жылжымайтын ... ... ... ... ... ... да ... Ипотеканың табысты дамуы
ипотекалық операциялардың қатысушылармен жүзеге ... ... ... ... ... мен қаулылардың арнайы блогын бөліп көрсетуден
мүмкін болады.
Ипотекалық несиелеудің ... ... ... экономикалық факторлар:
қаржы-несие нарығының және бағалы қағаздар нарығының ... ... ... ... ... жалпы ауқымы мен қарқынын анықтайтын
тұрғындардың төлем қабілеттілігі. Факторлардың бұл тобындағы ерекше мәнді
ипотекамен ... ... ... ... ... ... жүйесінің дамуы алады. Бұл кезде ипотеканың қалыпты дамуы үшін
мүлік объектілерінің өзін сақтандыру, қарыз алушылар және ... ... ... ... пен ... ... табыстылығын сақтандыру
қажетті болып табылады.
Тарихи шарттар мен факторлар да ипотекалық несиелеу ... ... бір ... ... Бұл ... ... рольді қаржыны
қорландыру дәстүрі ... ... ... ... тұрғындардың несиеге
қарым-қатынасы алады. Ипотеканың дамуының нақты формаларына жер құрылысының
қалыптасу тарихының ... ... ... ... ... ... факторлардың алуaн түрлілігі ипотекалық несиелеуді
ұйымдастырудың ондаған түрлері мен ... құру үшін ... ... ... бірнеше варианттар бір мезгілде жүзеге асырылатын және бірін-бірі
жоққа ... ... ... де бар. ... осындай елдердің
қатарына жатады.
Банктік қызметтердің бұл ... ... ... енуі ... ... ... ... реттейтін нормативті-құқықтық
актілердің пакеті құрылған кезде 2000 жылы басталды. Олардың ішінде:
1994жыл ... ҚР ... ... 1998 ... 30 ... ... кепілін тіркеу жөніндегі» ҚР Заңы, 1995 ... ... ... және ... ... қызмет жөніндегі» ҚР Президентінің
заң күші бар ... 1995 ... 23 ... ... ... ... немесе оның үлесі кепіл берушінің немесе үшінші адамның
иелігінде және пайдалануында болатын ипотеканы ... түрі ... ... ... ипотекасы жөніндегі» ҚР Президентінің Заң
күші бар жарлығы.
Аталған кезеңдегі ең маңыздысы 2000 жылы 21 ... ... ... дамуы мен ұзақ мерзімдік тұрғын үй ... ... ... ... табылады. Бұл құжатта тұрғын
үй құрылысы сферасындағы жағдайға толық ... ... ... ... ... ... келтіретін негізгі проблемалар
айқындалған, сондай-ақ бұл жүйе ҚР-да даму үшін қажетті ... ... ... ... ... ... қолданылатын
ипотекалық несиелеудің модельдері және оның Қазақстанда ... ... ... екі ... ... ... несиелеу моделі
бағалы қағаздар нарығы дамыған және мемлекет тарапынан үлкен қаржыны талап
ететін елдерде қолданылады. Тұрғын үй ... ... ... ... үшін ... ... Қазақстандықтарда немістерден еркшеленетін
ерекше менталитет бар. ... жүйе ... ... қатаң және тиімді
бақылауды талап етеді. Осылайша ... ... ... елде
үлкен көлемде ипотекалық несиелеуді жүзеге асыруға ... ... ... емес ... жоқ жағдайда, ал ... ... ... ... мемлекеттің ұйымдарды құру
күрделі болған ... ... үшін ... ипотекалық несиелеу
жүйесінің дамуының малайзиялық модель ... ... Бұл ... ... ірі коммерциялық банктер мен басқа қаржы ұйымдарының қатысуымен
ЖАҚ формасында арнайы ипотекалық компания құру жолымен ... ... ... ... ... ... ... сатып алып одан
кейін бағалы қағаздар - ... ... ... Ипотекалық
облигацияларды сата отырып, корпорация ипотекалық несиелерді сатып алудан
түсетін ... ... ал ... өз ... алынған қаржыларды жаңа
ипотекалық несиелер беру үшін ... ... ... бұл ... ... үй құрылысы нарығының дамуын ынталандырады. Аталған
модель американдық модельге біршама ұқсас. Бірақ ... ... ... ... одан әрі сату үшін ... ... сатып алатын
американдық модельден айырмашылығы малайзиялық модельге сәйкес ... ... ... ... өз ... сақтай отырып, меншікті
қарыз міндеттемелерін шығарады. Бұл модельдің басты артықшылығы ... ... ... ... мемлекет қамтамасыз ететін оның
қарапайымдылығы мен сенімділігі болып табылады. Белгілі бір ... ... ... ... ... сатып алу ипотекалық нарық
субъектілерінде орталықтандырылған түрде жүзеге асырылады. Кері сатып ... ... ... банк ... ... ... несиелерді жедел сатып алуды жүзеге асыруға міндетті. Мұндай
міндеттемесіз келісм-шарт ... ... ... ... банк ... ... шегеріп қарыз алушының
төлемдерінен ... ... ... ... ... ... ... етуді жүзеге асырады.
2000 жылы 20 желтоқсанда дербес қаржы институты ... ... ... ... деп ... ... ... қоғам
құру туралы шешім қабылданады. Компания кредитор банктерден ипотекалық
тұрғын үй несиелері ... ... ... ... алып, осы құқықпен
қамтамасыз етілген бағалы қағаздар шығарады. Қазақстандық ипотекалық
компанияның ... ... ... ұзақ ... ипотекалық тұрғын үй несиелері бойынша талаптар
құқығын сатып алу жолымен белгіленген талаптар мен ... ... ... ... ... ... ... шығару;
- тұрғын үйді несиелеу сферасына инвесторлардың қаржыларын тарту;
- кредитор-банктердің қаржылық ... ... ... беру ... ... келісім жасау;
- банктер үшін ипотекалық несиелеу ... ... ... ... ... үй ... бойынша консалтингтік қызметтер
көрсету және ... ... ... ... ... және рационалды тәжірибесін енгізуде кредиторларға ықпал
ету.
Компания келесі ... ... ... ... үй ... ... ... берілген
мәліметтерге талдау жасау;
- ипотекалық тұрғын үй несиелерінің сапасын ... ... ... алушы туралы ақпаратты беру жөнінде мемлекеттік және басқа да
органдармен келісм жасау;
- ипотекалық несиелеу ... ... ... ... ... ... ұйымдастыру құрылымынан басқа қызмет ету
принциптерінің ұқсастығы да ... ... ... қазақстандық
нарықтың жекелеген ерекшеліктері Кагамастың толық копиясын ... ... ... ипотекалық компанияның қызметі мен ... ... ... ... ... қарастырмас бұрын
ипотекалық облигациялар жөнінде және республикада ... ... құру ... айта ... ... ...... процент әкелетін, жылжымайтын мүлікпен
қамтамасыз етумен шығарылатын ұзақ мерзімдік бағалы қағаздар. Алғашқыда
ипотекалық ... ... ... шығарылды, қазіргі кезде
эмитент болып сауда-өнеркәсіп корпорациялары, ал ... ... ... ... ... ... ипотекалық нарықты
ұйымдастырудың екі моделі бар. Жүйенің ... ... ... ... ... ... ... және қауіпсіздікті жүзеге
асыратын қандай-да бір агенттіктің болуын талап ... ... ... ... ... ... ... төмен баға бойынша жылжымайтын
мүлікті несиелеудегі қажеттілігі мен инвесторлардың өтімді, сенімді және
жоғарғы табысты бағалы ... ... ... ... ... әрекет етеді. Банк алдымен жылжымайтын мүлікке алғашқы класты
кепілдікті қамтамасыз етумен несиелер ұсынады, одан ... ... ... ... топтастырылады. Келесі қадам – ипотекалық облигациялар ... ... ... ... ... пулы және ... өзінің
гарантиясы болып табылатын бағалы қағаздар ... /13/. ... ... ... ипотекалық несиелерді қайта қаржыландыру
үшін қызмет етеді. Бұл ... ... ... ... ... принципі – заклад бойынша салынған активтер құнының олардың
негізінде шығарылған облигациялар құнына сәйкестілігі. ... ... ... ... ... тең ... ... Сәйкестілік принципі
активтер мен тартылған қаржылар бойынша мерзімдердің сәйкестігін ... Банк ... мен ... ... өтеу мерзімінің сәйкестігін
бақылауы тиіс.
Американдық модель – екі деңгейлі екінші ипотекалық нарық моделі.
Малайзиялық нарық та ... ... ... ... ... Оның
қызмет ету механизмін Қазақстандық ипотекалық компания ... ... ... ... ... ... ... үй сатып
алуға индивидуальды қарыз алушыларға ипотекалық несиелер береді. Келісім-
шарт жасалғаннан кейін бірден қарызгер ... ... ... ... ... иесі ... және оны кредитор-банкке кепілге қояды. Несие
берілгеннен кейін оған қызмет көрсету кредитор-банкпен жүзеге ... ... ... ... компания мен банк
арасында келісіледі. Компанияның облигациялары тек ... ... ... ... ... ... ғана ... қамтамасыз ететін болады:
- несие ҚР ұлттық банк жіктеліміне ... ... ... ... ... ... ... тұрғын үй құнының 70 %-нен аспайтын сомаға
беріледі;
- қарызгер тұрғын үй құнының 30 пайызынан кем емес ... ... ... ... ... үй ... 15 ... тең келетін
соманы енгізген жағдайда қалған 15 пайызы сақтандырылуы ... ... үй ... алу ... бойынша кепіл болып табылады;
- кепілді, сондай-ақ қарызгердің өмірі мен еңбекке ... ... банк ... ... ... ... мүдделі болса, онда
оны берген кезде несиені ... ... ... ... ... ... бір ... басшылыққа алуы
тиіс. Бұл қарызгердің төлем қабілеттілігін талдау, оның несиелік тарихын
және меншікті құралдарын, сондай-ақ ... ... ... құны мен
жағдайын бағалауды қарастырады.
Екінші кезеңде компания ... ... ... ... ... Екінші ипотекалық ... ... ... ... ... ... ... бойынша ипотекалық куәліктерді
сатып алу жолымен талап ету құқығын алады. Бұл ... ... ... қызметі банкте болады. Одан кейін компания сатып алынған талаптар
құқығының пулдарымен қамтамасыз етілген ... ...... шығарады. Әрбір эмиссия үшін сәйкес параметрлермен ипотекалық
тұрғын үй ... ... ... ... ... ... басқа
банк пен компания арасында ... ... ... ... ... келісімі жасалады. Бұл кредиторға салынған мүлік пен қарызгерді
бақылауға, несиеге қызмет ... үшін ... ... алуға және
оператордан алынған ақшаға несиелеу ... ... ... ... ... тәуекелі қалады. Егер стандартқа сәйкес ... ... ... болса банк кемшіліктерді жоюға немесе сапасыз несиелерді
сатып алуға міндетті. ... ... ... банктің жауапкершілігі
қарызгердің айлық төлемді төлей алмау жағдайында кепілдік беруден жүзеге
асырылуы тиіс. Қарызгер тарапынан ай ... ... ... төлемеген немесе
жалпы төлемеген жағдайда банк тұрақты ай ... ... ... ... бойынша төлемді жүзеге асырады. Егер ипотекалық несие
сапасыз болып танылатын болса, онда банк бұл ... ... ... өз ... ... ... қарыздың қалған бөлігін өтеу жөнінде
келіседі. Несиені қайтару тәуекелі банкте қалады және компания мен соңғы
инвесторға ... ... ... ... өтеу ... ... қажетті құнды жаңа несиелер бойынша талап құқығына қосу ... ... үшін ... ... ... ... ... өтімді
активтерді жабудың арнайы шоттарына орналастырылады. Компания ипотекалық
облигациялардың екі түрін шығаруға және орналастыруға құқылы болады ... ... ...... негізде номиналды құнына процентпен
сыйақы төлеуді көздейтін бағалы қағаздар. Сыйақы ... ... ... бола ... ... құнын төлеу мерзім
соңында жүргізіледі. Айналыс мерзімі 15 жылға ... ... ... ... ... ... ала отырып әрбір жарты жылда қайта
қарастырылады. Купондық облигацияларды жедел сатып алу ... ... ... ... – сатып алу бағасы мен сату
бағасы арасындағы айырма – дисконт түрінде табыс ... ... ... ... ... ... мерзімге 3 айдан 12 айға дейін
шығару жоспарланады.
Үшінші кезеңде институционалды ... ... ақы ... мен
сақтандыру компаниялары және т.б.) екінші ипотекалық нарықта талап ... ... ... ипотекалық облигацияларды сатып алады,
сөйтіп ... ... ... ... ... асыра отырып, тұрғын
үйді несиелеу үшін ақша құралдарының ағынын қамтамасыз етеді.
Схемалық ... ... ... ... ... ... көрсетуге болады:
1 – тұрғын үй үшін ақша құралдарын беру;
2 – ... үйге ... ... ... - ипотекалық несие беру;
4- тұрғын үй кепілі (ипотека);
9- салынған мүлік пен қарызгердің өмірін сақтандыру;
10 – ... ... ... ... сақтандыру өтемін төлеу;
11 – кепілге берілген мүлікті тәуелсіз ...... ... ... ... ... және ... – қарызгермен өз міндеттемелерін орындамаған жағдайда кепілге
өткізілген мүлікті қайтару;
Екінші нарық:
5 – ипотекалық несие ... ... ... ... - ... ... үшін ақшалай құралдар;
7 – ипотекалық облигацияларды орналастыру;
8 – ипотекалық облигациялар үшін ақшалай ... ... ... ... компания негізінен өтеу мерзімі 3 тен ... ... ... ... ... несие алатын болады.
Компанияның ... жоба ... ... ... бойынша сыйақы
мөлшері 3 жылға дейінгі мерзімдік несие бойынша ... ... ... ... ... ... бойынша жылдық 18,8%-ке дейін.
Несиенің минимальды мөлшері - 3000 АҚШ ... ... ... млн. ... (30 мың АҚШ ... тең ... ... тиіс. Ерекше
жағдайларда компанияның шешімі бойынша ипотекалық тұрғын үй ... ... 150 мың АҚШ ... ... жетуі мүмкін. Осылайша пәтер
құны 4300 доллардан 43000 долларға дейін бола алады. 4300 доллардан ... ... бола ... ... тек ... ...... беріледі.
2001 жылы шілдеде компания пилоттық жобаны жүргізуді Астана ... ... ... Бұл ... ... ... асыру үшін бес
банкпен –«Алматы сауда-қаржылық банкі» ААҚ, ... ... ... ... ААҚ, ... ААҚ, «БТА-Ипотека» ААҚ және бір банктік
емес ұйым- «Астана-Финанспен» ынтымақтастық жөнінде келісімге қол ... ... ... ...... андеррайтинг процедурасын,
ипотекалық тұрғын үй несиелерін беру мен қызмет көрсетуді жүзеге ... ... ... ... құқығын жеңілдету, ... ... ... ... уақытта Қазақстандық ипотекалық
компанияның серіктестері болып ... ... ... ААҚ, ... Кредит» ААҚ, «Казкоммерцбанк» ААҚ, «Нұрбанк» ААҚ, «БТА-Ипотека» ААҚ
және бір банктік емес ұйым- ... ... ... ... «Аладин», «Алматы-Жылжымайтын мүлік», «ЦКН-Ипотека» табылады.
Бұл ... ... ... ... компанияның шарттары
жағдайында ипотекалық несиелер беруден басқа ипотекалық несиелердің өз
меншікті ... бар. ... ... ... сондай-ақ қазақстандық
ипотекалық компанияның серіктесі болмай-ақ ипотекалық несиелер ... ... ... ... ... ... ҚАЗІРГІ ЖАҒДАЙЫ
2.1. Қазақстандағы тұрғын үй құрылысының жағдайын талдау
Бұрыңғы КСРО кезіндегі тұрғын үймен ... ету ... ... ... ол ... ... үй ... жақсарту үшін кезекте
тұрған азаматтарға мемлекет тарапынан тегін беріліп отырылды және ... ... ... ... ... ... ... отырылды.
Егерде сандық көрсеткіштерді сүйенетін болсақ ҚР-дағы тұрғын үй
ахуалы ... ... ... яғни ҚР ... ... ... ... бойынша 15 млн. адамға 239,4 млн.кв.метр көлемдегі тұрғын
үй сәйкес келеді. Басқаша айтқанда, әр адамға орташа 17 ... ... ... ... ... ... ... бұл сферада ... бар ... көз ... ... ... уақытта өз
тұрғын үй жағдайын жақсарту үшін есепте тұрған 264 мың ... ... үшін ... 3 – 3,5 млн.кв.метрден кем болмаған көлемде үй құру ... ... осы ... ... ... біткізілген тұрғын үй көлемі тұрғын
үй қорының 0,5 % - ына ғана сай келеді және де ... ... және ... ... ... ғана ... ... тұрғын үйлердің көбісінің
сейсмикалық қауіпті жерлерде орналасқандығын ... ... ... онда жүргізіліп жатқан мұндай саясаттың тығырыққа барып ... ... ... ... ... ... кәсіпорындардың
экономикасына әсер етті және де соның негізінде ... ... ... ... азая ... ... ... құрылыс саласына оның
құлдырауының алдын ... ... ... ... артуына және
т.с.с. әлеуметтік жағдайды жақсарту үшін ... ... ... ... тартудың ипотекалық несие сияқты инструменттерін ... ... үйге ... ... пен ... Қазақстандағы тұрғын үй деген
сұраныс пен ұсыныстың құрылымы мен деңгейі маңызды орынға ие. ... ... ... ... ... ... тек қана бұл көрсеткіш екі
астанада ғана яғни ... қана емес ... ... шетелден
келген азаматтардың, өндіріс пен қайта өңдеуші кәсіпорындар шоғырланған
Астана мен Алматыда жоғары болып келеді. ... ... әсер ... бірі ... отбасы табысы есептелінеді. Қазақстан Республикасы
Статистикалық Агентігінің мәліметі бойынша 2005 жылы ... ... ... ... 9421 тг. немесе 68$ ... ... ... құрылысы орташа 3,5 адамнан тұрады және де республика бойынша
олардың орташа айлық ... 29404 тг. ... 199,5$ ... 4 жыл ішіндегі халықтың өмір сүру деңгейінің негізгі
көрсеткіштері ... ... ... ... ... ... денгейін сипаттайтын негізгі
әлеуметтік-экономикалық көрсеткіштер*
| |2002ж. |2003ж. |2004ж. |2005ж. ... ... ... | | | | ... ... ... |1367,9 |1583,5 |1677,8 |1862,2 |
| ... жан ... шаққанда, |90,8 |106,1 |112,8 |124,6 ... ... | | | | ... ... ... |78,9 |78,5 |64,5 |79,2 ... ... соңғы | | | | ... ... ... ... |1370,4 |1592,4 |1831,2 |1965,4 ... жан ... шаққанда, |90,9 |106,7 |123,2 |168,4 ... ... | | | | ... ... | | | | ... ... ... |79,1 |79,0 |70,4 |82,4 |
| | | | | ... жан ... ... | | | | ... ... ... ... тенге.|3224 |5539 |6499 |8401 ... ... ... ... ... | | | | ... ... |9683 |11864 |14374 |17364 ... ... ... ең | |3394 |4007 |4596 ... күнкөріс денгейі, тенге. |3336 | | | ... ең аз ... ... | | |2680 |3484 ... ... жан ... ... |2395 |2605 | | ... | | | | ... ... ... ... 2004ж. ... ... көріп отырғанымыздай халықтың көптеген ... ... бір ... ... ... жинақтауға мүмкіндігі жоқ.
Өйткені, олардың барлығы ... ... ... (Мысалы, 2005
жылы олардың 86% соған жұмсалынған). Сондай-ақ халықтың ... үйге ... ... көрсеткіштермен де яғни жаңа отбасылардың құрылуы,
миграция деңгейі және т.б. мен анықталады.
Мысалы ... ҚР ... ... Агенттіктің мәліметтері бойынша,
1997 жылы адамдардың көптеген бөлігінің ... ... ... ... ... ... сонымен бірге қозғалмайтын ... да ... алып ... Сол кезде Алматыдан адамдардың ағылуына
байланысты тұрғын үйдің сондай-ақ, басқа да қозғалмайтын мүліктің ... ... ... ... ... 10 – 15%-ға арзандап кетті. Ал Астанада
болса дәл сол кездері Алматаға қарағанда 10 – 20% арзаң ... ... ... ... және ... ... кәсіпорындар шоғырланған
және табыс мөлшері жоғары қалаларда (Қостанай, Атырау, Павлодар) ... ... ... ... түрде жоғары, ал керісінше жұмыссыздық
деңгейі салыстырмалы жоғары жерлерде төмен ... ... ... 2 – 3 жыл
ішінде жеке ... ... ... көп қабатты үйлерде ... ... ... артуда.
Ал тұрғын үй ұсынысына келетін болсақ, республика бойынша ол ... ... ... көптеген бөлігі жаңа тұрғын үй құрылысы нарығының
жақсы дамымағандығына байланысты екінші ретті нарықта ... ... ... 5 жыл ішінде төлем ... ... ... құрылыс
саласындағы жағдай айтарлықтай нашарылады. ... ... ... ... себеп болып табылатын тенденәиялардың бірі ретінде
жаңа құрылыстардың көлемінің күрт ... ... ... Бұл ... ... жасау үшін төмендегі 2-кетеде келтірілген мәліметтерге
назар аударайық.
Кесте 2 -.Қазақстанда тұрғын үйлерді іске қосу ... ... мың ... ... іске ... ... қарай |
| ... | ... ... ... | |
| | | | ... |
| | ... ... |қаражаттары-ны|
| | | ...... ... |5046 |3308 |1738 |1122 ... |3956 |2202 |1654 |1057 ... |2322 |925 |1397 |764 ... |1663 |556 |1107 |628 ... |1407 |293 |1114 |699 ... |1344 |229 |1115 |851 ... |1132 |174 |958 |803 ... |1405 |208 |1297 |843 ... |1510 |220 |1290 |958 ... |1643 |236 |1407 |1004 ... ... 2004ж. ... ... ... 2001 жылы тұрғын үй құрылысының көлемі 1996 ... 4,5 ... ... ... 2002 жылы жаңа ... үй ... оңтайлы тенденциялардың әсерінен оның ... ... ... ... бұл ... осы ... ... санына салыстырмалы есептеу кезінде де көруге болады.
Кесте 3 -. Салынған ... ... |2002г. |2003г. |2004г. |2005ж. ... ... ... |75,7 |73,6 |82,0 |100,7 ... ш.м. (1000 ... | | | | ... ... саны |0,7 |0,6 |0,7 |0,8 |
|( 1000 ... | | | | ... ... ... ... |90,6 |10,9 |12,4 ... орташа мөлшері, |107,8 |114,9 |111,5 |120,9 ... | | | | ... ... ... | | | | | ... ... |100 |100 |100 |100 | ... тыс). | | | | | ... түрі ... | | | | ... ... %-бен | | | | ... ... |7 |6,1 |8,6 |6,2 ... ... |20 |16,3 |17,2 |18,3 ... ... |32 |32,7 |36,2 |37, 2 ... бөлмелі және одан көп |41 |44,9 |38,0 |38, 3 ... ... 2005ж. ... ... ... құрылыс саласы бойынша статистикалық көрсеткіштердің ішінде
айтарлықтай дәрежеде жақсы болып табылатын ... ... ... ... ... ... жеке және жеке меншік өз бетінше үй құрушылардың ... ... ... ... емес ... тәң ... үй үлесінің
тұрақты өсімі.
Екіншісі – бұл ... ... ... ... ... Қазіргі уақыттағы тұрғын үй жағдайына толық талдау жүргізу үшін
Алматы қаласындағы пәтерлердің құны төмендегі 4-кестеде көрсетілген.
Кесте 4 -. ... ... ... үй құны ... ... қаласындағы пәтерлер құны |
| ... ... ... ... үйдің алғашқы нарығы |
| ... ... | |
| Бір ... ... ... |
| Екі ... ... ... |
| | | |
| Үш ... ... ... |
| | | |
| Төрт ... ... ... ... одан көп | | ... ... ... сәйкес, тұрғын үй құрылысы жыл сайын өсіп
келеді, бірақ, алғашқы ... ... ... ... ... (1,5 – 2,5 есе) ... көп бөлігі үйді екінші ретті ... ... ... ... үйге ... ... көлемі оншалықты жоғары
емес себебі, олардың табысының үлкен ... ... ... Жалпы адамдардың көбісінің осы екінші ... ... да ... ... мүмкіндігі жоқ. Сонымен қатар бұл концепцияда халықаралық
практикада ... ... ... олардың ішіндегі ҚР үшін ең тиіимді
және қолайлылары қарастырылды. Былай ашып айтатын ... ... екі ... ... моделі көптеген құнды қағаздар
нарығы дамыған мемлекеттерде қолданылып ... және де ол ... ... ... ... ... етеді. Ал немистердің
моделіне келетін ... ол да ... үшін ... сәй ... халықтың көп бөлігінің банктерге деген сенімі жоқ және де оларда
тұрғын үй сатып алу үшін 3-6 жылдап өз ... ... ... ... ... ... механизмі – бұл төлем
қабілетті сұранысты және де ... үйде ... ... ... қол
жеткізетіндей дәрежеге көтеруге мүмкіндік беретін нарық инструменті ... үй ... ... ... бойынша 2005 жылдың 1
қаңтарына ҚР-ның ... үй ... ... ... 243,0 млн. кв. ... оның ... қалаларда – 144,8 млн. кв. метр, ауылдық жерде – 98,2
млн. кв. метр (кесте 1). ҚР-ның тұрғын үй ... ... ... ... (235,3 млн. кв. ... және 3,2 %- ... меншікте (7,7 млн.
кв. метр) /16/. ... ... үй ... негізгі қатысушы емес, 2003
жылды тұрғын үй құрылысының жалпы көлеміндегі оның үлесі ... ... ал 2004 жылы бұл ... ... ... ... (Жамбыл
облысындағы жер сілкінудің салдарын жою ... ... үй ... ... ... ... пайдалануға тұрғын үйдің жалпы
көлемінің 69,4%-і берілген.
Кесте 5-. Тұрғындардың ... ... ... ... (жыл ... |2002 |2003 |2004 |2005 ... ... жалпы көлемі, млн. кв.|239,4 |241,0 |238,3 |243,0 ... | | | | ... ... ... ... |16,2 |16,3 |16,6 |17,0 ... ... кв. м- ... | | | | ... ... | | | | ... жерде |16,9 |17,2 |17,3 |18,0 ... ... |15,2 |15,3 |15,6 |15,8 ... ... ... тұрғын үй мәселелерін шешуге белсенді
қатысып отыр десе ... ... ... ... ... ... кв. метр тұрғын үй салынған немесе ... ... ... ... ... ... ... тұрғын үй құрылысының
көлемі соңғы төрт жылда 57,3%-ке өсті және ... ... ... 36,6 ... тенге бағытталған. Қалыптасқан жағдай ... үй ... үшін ... ... ... ... тұрғын үй құрылысының дамуы республикада бірқалыпты
емес. Егер 2005 жылы тұрғындармен ... 1431,2 мың кв. метр ... ... ... көлемінің ең көп ... ... ... ... мың кв. метр), Атырау (158,2), Алматы (130,2), Алматы ... ... кв. ... алса, ал басқа облыстарда бұл көрсеткіш ... ... ... (33,7), ... ... (35), ... (36,4 мың ... жылдары мемлекеттік емес сектордағы кәсіпорындар мен
ұйымдардың меншікті қаржылары есебінен 1070,7 мың кв. метр ... ... ... ... ... тұрғын үйдің жалпы көлемінің 16,9%-і.
Бұл кәсіпорындар мен ... ... ... ... және ... бар ... ... сатылатын тұрғын үйлер пайдалануға
берілді. Аталған құрылысшылармен көп пәтерлі тұрғын үй ... ... ... ... ... ... ... мемлекеттік
меншіктегі кәсіпорындар мен ұйымдармен пайдалануға 475 мың кв. метр ... ... ... ... ... ... ... 9,3%-і. 2002 ... ... ... ... ... ... ... метр тұрғын үй салынбаған, ал 2003 жылы мұндай жағдай Ақмола, ... , ... ... және ... ... ... үй құнының жоғарылығы жаппай тұрғын үй ... ... ... ... себептердің бірі. ҚР-ның статистика жөніндегі
Агенттігінің мәліметтері бойынша 1 кв. метр тұрғын үй ... ... құны ... ... ... ... 69,5 – 75,3 ... құраған. Ал Астана мен Атырау қалаларында 1 кв. ... ... ... деңгейден асып, сәйкесінше 24,5 және 12,7 мың ... 6 -. 2005 жылы ... ... аймақтарындағы 1кв. метр
тұрғын үй құрылысының құны
| ... ... ... (тұрғындармен |
| ... ... ... индивидуаль- ды|
| ... ... ... ... |
| | ... ... ... |78,7 /$656 |83,5 /$696 ... ... |85,4 /$712 |90,1 /$751 ... ... |61,3 /$511 |68,5 /$571 ... үй ... ... ... үшін ... ... тиімді және
энергосақтаушы сәулет-құрылыс шешімдеріне өту ... ... ... пәтерлік инженерлік желілер, басқа да инженерлік инфрақұрылым
объектілерін салу ... ... ... жүктемемен байланысты тұрғын үй
құрылысшыларына ... ... ... ... ... ... 1 кв. ... құнын арттырады. Объектілер құрылысы құнының
төмендеуі сондай-ақ сметалық нормативті ... ... де ... ... ... үй ... алуда бірден санап бере ... ... да ... ... ... орташа табысы бар
отбасылардың мүддесіне қарасты. Осыған байланысты ... ... ... ... тура ... ... (Астанадағы) жалпы
бағасының 30 пайызы, яғни 11000-нан астам АҚШ долларын алғашқы сома түрінде
банкке салу ... Енді ... ... ... ... ол енді 8 жыл
бойы ай сайын ... ... 360 АҚШ ... ... мінддеті. Бұл тенгеге
шаққанда 45 мың ... ... ... ... ... ай сайын шамамен
алғанда 75-90 мың тенге болуы тиіс. Статистикалық ... ... ... орташа есеппен 1,3-1,4 млн. адам тұрғын үй
мұқтаждығын тартуда. Әлемдік ... ... ... ... елде
тұрғын үй проблемасын толықтай шешіп берген емес. Сұраныс пен ұсыныстың
деңгейі мен ... ... ... ... баға ... өзіндік ерекшеліктері бар. Республика бойынша тұрғын ... ... ... Бұл ... және ... ауылдық жердің басым
көпшілігіне қатысты. Сұранысқа ықпал етуші ... бірі ... ... ... ... ... ... Қазақстанда жанұяның орташа
табыс ... ... ... ... едәуір бөлігінің ешқандай жинақтары
жоқ және бүкіл табысын ағымдық тұтынуға жұмсауға мәжбүр (2005 жылы – ... 86% ... ... тұрғын үйге сұранысы көп жағдайда
демографиялық көрсеткіштермен, миграция деңгейімен, ... ... ... үй саясаты құрылыс құнын төмендетуге ... ... ... ... бұл мәселеде бірнеше ұсыныстар
айтылған. Осы саясат жүзеге асқан жағдайда 200 мың ... ... ... үй ... ... ... пайдалана алатыны көрсетіліп отыр. Бұл
ретте 2007 жылдың ... ... 12 ... ... метр ... үй іске ... ... атап көрсетілгендей міндеттерді шешу үшін мына
мәселелерге баса назар аудару қажет деп ойлаймыз:
Біріншіден, ... үй ... ... жер ... тұрғын
үйдің әрбір шаршы метрінің құнын 350 доллардан ... ... ... ... ... арқылы бөліп беру қажет;
Екіншіден, муниципалды ... үй ... ... материалдық-
техникалық базасын және тәжірибесі бар ... ... ... ... ... ... ... қатынасқаны жөн.
Үшіншіден, отандық құрылыс материалдарын арзан бағада шығару
мәселесін шешу ... ... ... ... ... ... 38,4 ... инвестиция игерілді немесе бұл 2003 жылмен салыстырғанда 114,3%-ке
артық. Оның ... ... үй ... 5,2 ... ... ... 2003 ... 2,3 есе артық қаржы жұмсалды. Осыған орай облыстық бюджеттен
нысандар құрылысымен қайта құрылған 2664,7 млн ... ... бұл ... ... 35,2% ... жүйе мен коммуналдық шаруашылықта 27 нысан пайдалануға
берілді. Облыс ... жаңа ... ... үй мөлтек ауданының
құрылысы басталды. Республикалық бюджетттен бұл ... 1650 млн ... ... 315,7 млн ... бөлінді. Облыстық бюджет қаржысы
есебінен Шымкент қаласында 30 және 72 пәтерлік тұрғын үйлер, ... 108 ... ... үй ... ... ... тұрғын үй
құрылысын дамытудың 2005-2007 жылдар аралығындағы ... ... ... ... қоса бұл ... жергілікті тұрғындарды жеке
тұрғын үймен ... ... ... Ипотекалық несиеге бағытталған
несиелік салымдар көлемі 5 есе өсіп, 8,2 млрд тенгені ... 4300 ... ... үй және ... ... жақсартты.
Міне, сондықтан да ипотекалық несиелеу механизмі қазіргі ... ... ... ... ... бірден-бір құралына айналып
отыр. Бұл ... ... ... ... ... ... ... да келесі бөлімде бұл механизмді жүзеге асырудың қазіргі жағдайы
мен оның ... ... ... ... ... ... ... берудегі негізгі проблемалар
Еліміздегі тәуелсіздіктен кейінгі тұрғын үй мәселесі нарық
айдынында бей-берекет, стихиялы ... ... енді ғана ... жүйеленген секторға айналды. Соған сәйкес әуелгіде тұрғын үй
бағасы да республика халқының ... ... ... ... ... ... отырды. 1993 жылы мемлекет басшысы Н.Назарбаев
еліміздегі жаға тұрғын үй ... ... ... қол ... оны жүзеге
асырудың жобалары құрылған болатын. Осы ... ... ... ... ... ... «ипотека» сөзімен құлақтандырды. Аталмыш Жарлықта
еліміздегі тұрғын үй саласы ... ... ... ... ... ... қарастырыланымен 1993 жылдағы ... ... ... жүзеге асыруға еш мүмкіндік бермеді. Жеті жылдан
кейін 2000 ... 7 ... ... ... ... тұрғын үй құрылысы
жинақтамалары туралы» Заң осы сала ... ... ... ... құжаттың арқасында осыдан екі жыл бұрын елімізде ... үй ... ... жүйесі АҚШ және Малайзия елдері тәжірибесі
негізінде әзірленді. ... ... ... ... ... айналысатын банктер мен банктік емес ... ... ... ал ... ... несие берушілер ұсынатын талаптар мен
кепілдік құқықтарды сатып алу арқылы қызмет көрсететін ... ... ... табылады. Бұндай ұйым функциясын қазір «Қазақстан ипотекалық
компаниясы» ЖАҚ атқарып келеді.
Ипотекалық несиелеу – тұрғын үй ... ... ... ең
тиімді тәсілдерінің бірі. Ипотека тұрғын үй ... ... ... ... және ... ... – банктердің,
өндірістің ырғақты жұмысын қамтамасыз ...... ... ...... ... келістіруге мүмкіндік береді.
Азаматтарға ипотекалық несиелер беру екінші деңгейлі банктермен 1998 жылдан
бастап жүзеге асырылып ... ... ... ... ... ... 20% ... алғашқы жарна мөлшері 40-50 % құрады, несие 5-
10 жылдан аспайтын мерзімге берілді. Елде ипотекалық ... ... ... ... ... азаю ... ... өзгерістер
болды. 2003 жылдан бастап екінші деңгейлі банктерде сыйақы ставкасы ... ... ... жарна мөлшері 15-20%-ке дейін қысқарды, несие мерзімі
орташа 10-15 жылды құрайды. ... ... ... ... ... да ... ... түрі ҚР азаматтарының тек ... ... ... отыр. Негізгі себептерінің бірі алғашқы
жарна мен сыйақы төлеу үшін ... ... және ... қаржы
құралдарының болмауы. Осыған байланысты «Қазақстан ипотекалық компаниясы»
ЖАҚ құрылды.
Қоғамның жарғылық капиталы қазіргі ... 2,5 млрд ... ... ... ... ... банктермен ипотекалық несиелерді беру көлемін
ұлғайту үшін ... ... ... талап құқықтарын сатып ... ... ... ... ... ... Компания талап
құқықтарын инфляция деңгейі, инвесторлар ... ... ... ... эмиссияға кететін шығындарға тәуелді котировкалық
ставка бойынша сатып алады. Компания қызметінің бүкіл кезеңінде бұл ... ... ... ... ... ... Егер 2002 жылы ... ... ал ... ... ол 9,6% ... қатысуымен ипотекалық несиелеу жүйесінде 8 банк және
банктік операциялардың ... ... ... ... 2 ұйым ... ... серіктестері болып «Каспийский», «Астана-Финанс»,
«ЦентрКредит», «АТФбанк», «БТА-Ипотека», ... ... ... ... ... «Цеснабанк» сияқты ... ... мен ... ... бар. ... басқа бірқатар банктер
дербес өз бетінше тұрғын үй ... ... ... ... ... 1 ... жағдай бойынша компаниямен 10 ... ... ... ... ... ... ... құқықтары сатылып
алынған. Ипотекалық несиелерді сақтандыру жүйесінің маңызды роль ойнайтынын
айта кету қажет. Ипотекалық несиелерді сақтандыру ... ... ... мен ипотекалық несиелерді сақтандырушы ұйымдар арасында ... ... бөлу ... ... несиені алу мүмкіндігін
жоғарылату үшін қолайлы жағдайлар құруға бағытталған. Бұл ... ... ... ... ... қоры ... Бұл жүйе Қазақстанға
ипотекалық несиелер нарығын кеңейтіп, оңтайландыруға ... ... ... ... мерзімінде несие тәуекелін 50%-ке дейін ... ... ... ... ... ... 500 млн тенгені құрайды. Десек те
Қазақстанда несиелеу ... ... ... келтіріп отырған
проблемалардың бары ... ... ... ... шын мәнінде жылжымайтын мүлікпен
қамтамасыз етілген несие болғанымен, өзінің негізгі сипаттамасы ... ... ... ... ... яғни ... ... ұзақ мерзімді тұрғын үй ссудасынан ерекшеленеді. Орташа ипотекалық
несие Қазақстанда жылдық ... ... бес жыл ... ... 5 мың
АҚШ доллары мөлшерінде беріледі. АҚШ-та бұл ... ... ... яғни ... ... ... төмен несие алушыға қолайлы
қысқа мерзімді ... ... ... ... орташа көлемді
ипотекалық несиесі шамамен 135 мың АҚШ ... ... ... ... 30 жыл, ... ... ставкасы – 6,79 % /19/. АҚШ пен ... ... ... көлемі, мерзімі және пайыздық ставкасына нақтылы мысалдар
келтіруге болады. Бұл ... ... тану ... ... ... дамытуға не қажет екендігін түсінуге мүмкіндік береді.
Несие көлемі жылжымайтын мүлік құнының ... ... ... ... ... үй құны ... Өз ... он жылдық
девальвация мен экономикалық белсенділіктің ... ... ... ... ... ... ... табылады. Әрине, соңғы
екі жылда Қазақстан экономикасы қалыпты ... ... ... ... ... Егер отбасылық табыс жалғыз фактор болған жағдайда, ... үй ... өсті деп ... ... еді. ... одан ... ... үй бағасына
ықпал ететін тағы екі фактор бар.
Біріншіден, бұл - ... 1991 ... ... ... ... негізінен эмиграция нәтижесінде 9,4% пайызға азайды. ... ... ... ... ... әкеледі. Неғұрлым адам аз ... ... ... ... ... жаңа ... жоқ, бос ... үйлердің көбеюіне әкеледі. Жаңа құрылыссыз және оған
қатысты салаларынсыз (жол салу, канализация, құрылыс ... ... ... ... ... ... ... – үйді иемдену деңгейі. ... ... ... үй ... ... 92% ... Бұл әлемдегі ең жоғарғы
көрсеткіш. Мысалы үшін АҚШ-та халықтың 68% пайызы ғана өз ... ... ... болып табылады. Оны былай ... 1945 ... ... ... тұтыну өнімі бола бастаған кезде үй ... не бары 32% ... ... ... АҚШ-та ипотекалық
несиелендірудің көлемінің жылдам өсуі өсіп келе ... ... ... ... арманына байланысты мүмкін болды.
Әзірге демографиялық динамикаға қайта оралайық. 1945 ... ... ... саны 140 миллион адам құраған; бүгінде ... ... ... адам ... ... ... 55 ... ішінде АҚШ-та
тек үй иелену деңгейі ғана емес, сонымен қатар, адам саны да екі есе ... ... шын ... тұрғын үйді иемдену деңгейі төрт есеге артты.
Қазақстандағы үй иелену деңгейінің алдағы 55 жылда төрт ... ... ... күрт өсе бастаса да мүмкін емес. Бірақ соған қарамастан үй ... ... және ... ... бағасы ипотекалық нарыққа әсерін
тигізетін жалғыз фактор болып табылмайды. Бұл ... ... ... ... бола ... өздігінен амортизацияланатын несие болып табылады, яғни қарыз
(негізгі қарыз және пайыздары) несие берушіге ай ... ... ... ... ақша ... ... ... мерзіміне белгіленеді.
Математикалық тұрғыдан қарастырғанда, ... қол ...... ... ... көбінесе, несиенің берілу мерзіміне байланысты.
Отыз жылға ... ... қол ... бес ... ... ... жеңіл тиеді. Бағасы жағынан екеуі тең. ... ... ... несие, оны алушының қаражатына сәйкес. Он мың АҚШ
шамасында 5 жылға ... 20 ... ... ... несиені алушы ай
сайын 264,94 доллар көлемінде қайтаруы тиіс. Дәл осындай мөлшердегі несие
отыз жылға ... ай ... ... ақша мөлшері 167,10 АҚШ
долларын құрайды /20/. Әрине, бұдан кейін мынадай сұрақ ... ... ... ... оны ... қаражаты есебінде әкелетін пайдасы көп
болса, неге қазақстандық банктер несиелерді отыз жылдық ... ... ... ... ... ... – кішілі жүрген банкирлер, мейлі ... ... ... отыз ... мерзімге несие бермеуі тиіс, себебі,
қандай сенімділікпен болмасын, отыз жыл ішінде не ... ... ... ... ... ... ... алмайды және үзілді-кесілді
белгісіздікке ешкім ... бере ... ... ... ... ... мақсаты - өз азаматтарының болашағына кепілдік беру.
Ипотекалық сақтандыруды енгізу ... ... ... салым
мөлшерін барлық займ алушыларға стандартты жиырма процентке ... ... ... ал ... ... ... ... сомасынан
1,5-тен 3,0 пайызға дейін) банктік құрылымдағы ... ... ... Қысқаша айтқанда, тұрақты жұмыс орны бар ... ... ... ... қол ... ... ... қазан айынан бастап, USAID Прагмасының консультанттары
ҚР Халық банкімен ... ... ... ... ... ... ... Қазақстан Республикасының ипотекалық
сақтандыру жөніндегі агенттігі 2003 жылдың наурыз ... ... өз ... ... ... ... қазақстандықтардың едәуір
көпшілігінің қолына түсу мүмкіндігі туды.
Ипотекалық ... ... ... ... ... ... ставкаларға байланысты. Ал пайыздық ставкалар – Қазақстандағы ең
түйінді мәселелердің бірі болып ... ... ... ... ... ... себебі, біздің
экономка әлі долларланған күйінде: қаржы келісімдерінің 70% пайызына жуығы,
оның ішінде ипотекалық несиелер долларға ... не ... 2,4 млрд ... ... ... ... қаржылық
құнды қағаздар айналымының ішінде 30,9 пайызы ғана ... ... ... ... тағы ... ... ... несиелерді
қоссақ (3,3 млрд. доллар) тенгелік қарыздың пайыздық арақатынасы төмендейді
– 30,5%.
Мұндай ... ... сол, ... ... ақша ... және ... ... уақтыша құрылымы
сыртқы әсерлерден әлі арыла қойған жоқ.
Осы себептен ҚР-ның ... ... ... ... ... деңгейін төмендетудің бірден-бір құралы ретінде пайдаланады
деп күтуге болады. Ипотекалар бұл ... ... ... ... ... ... ұзақ ... болашағын құрып жатыр. ... ... ... ... беруші Қазақстандық
банктер, ендігі жерде девальвация қаупін өз мойындарына алуды ... ... ... түзетуші ставкаларды пайдалану есебінен
сақтандырылатын болады немесе басқа да алдыңғы ... ... ... ... ... сүйену қажет.
Шындығында өздерінің теңгелік ипотекалық несиелерін Қазақстандық
ипотекалық Компанияға (ҚИК) сататын Қазақстандық ... ... ... ... ипотекалық Компаниясының өзі де кезінде
бұрын көрсетілгендей ішкі ... ... ... ... ... қауіпке ұрынбайды.
Жергілікті ивесторлар да ипотекалық несиелердің баға құруына қатысады.
ҚИК өз облигацияарын ұстаушыларына төлейтін ... ... ... ... ... құнына ықпал ететін базалық ставка болады. ... ... (оны ... ... ... ҚИК облигациялар
шығару мен банктерден ипотекалық несиелерді сатып ... ... ... ... ... спрэд қосады; осы ставка бойынша
(ипотекалық несиелерді қаржыландыру ставкасы) ҚИК банктерден ... ... ... ... бұл ... қаржыландыру ставкасының мөлшеріне
тұтынушылық ипотекалық несиелерге ... ... ... ... ... ... және өздерінің кішкене маржасын қосады. ... ... ... ... банктер ипотекалық сақтандыру бойынша
Агенттіктің атынан қарызгерден ... ... ... премиясын
қосады.
Соңғы ипотекалық ставканы құрайтын төрт компоненттің ішінен қарызгер
үшін қомақтысы және ... ... ... ... ... ... көп жағдайда инвесторлардың ипотекалық құнды
қағаздарға ... ... ... ... ... кезде Прага\ЮСАИД-
кеңесшілері ҚИК-мен осы Компанияның шығарған құнды қағаздарының құрылымы
мен және бағалау жағдайымен ... ... ... ... ... ... ... проблемаларын шешу үшін
ипотекалық несиелеуді ары қарай ... ... Бұл ... ... ... жылжымайтын мүліктің коммерциялық орталығымен (ЖКО)
бірігіп, коммерциялық құрылымдардың ипотекалық ... ... ... ... әрекеттің көмегімен аталмыш құрылымдар кепілдік
мәселесін шеше ... ... ... иесі болу мүмкіндігіне ие болады.
Кепіл ретінде сатып алынатын мүліктің өзі қойылады, несие берудің ... ... ... ... ... төлеу болып табылады. ... ... ... алу бизнестің дамуына көп ... оны ... ... ... алу үшін ... ... бұл ... ... үй саясатын жетілдіруде мемлекеттік қолдау аз болып
жатқан жоқ. Оған ... ... ... ... сыртында тұрғын үй
жинақтау ... ... ... болады. Бұл жобаның ипотекалық несиеге
қарағанда айырмашылығы бар. ... жүйе ... үй ... ... ... 3 жыл мерзім аралығында ... ... ... ... 50 ... ай ... ... отыруыңыз керек. Келісім-шартта одан да
ұзақ мерзімге соза беруге мүмкіндік бар. Тағы бір ... ... ... ... несиенің 50 пайызын үш жылдан ертерек жинап, өткізіп ... ... ... бәрі бір ... түзілген кесте бойынша кем дегенде 3
жылдан кейін ... Жаңа жүйе ... ... ... ... ... ... нарықтық бәсекелестік нәтижесінде банктер
ипотекалық несиелердің ... ... ... үшін мүмкіндіктің
бәрін пайдалануға кірісті. Соның нәтижесінде тұрғын үй несиелерін дамытудың
жаңа кезеңі басталып отыр. 2004 жылдың сәуір айында ... ... ... ... жаңа банктік өнімі туралы жариялады және жаңа қызмет түрінің
артықшылығы жеткілікті. Ең алдымен ... ... ... ... ... ресми анықтамамен растау талап етілмейді. Сөйтсе де бұл өнімнің ең
басты басымдығы пайыз ставкасының мүлдем төмендігінде ... ... ... ... ал несиені өтеу мерзімі – 15 жылға дейін. Мұндай ... ... ... дәл ... ... ... мекемесі ұсынып
отырған жоқ.
Жаңа өнімнің бірегейлігі мұнымен шектелмейді. Несиенің табыс
көзін ... 7% ... ... ғана ... ... үй ... 100
%мөлшерінде алуға да мүмкіндік беріледі. Бұл үшін ... ... ... ... ... ... салу керек. Қарыз сомасының жартысы
осы депозиттегі қаржы есебінен автоматты түрде өтеледі. ... ... ... үшін ... ... ұсталмайды.
III ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ
НЕСИЕЛЕУДІ ЖЕТІЛДІРУ ЖОЛДАРЫ
З. 1 Ипотекалық ... ... және ... ... ... ... және ... емес болып бөлінеді. Жүйелік
тәуекелдің спецификалық (индивидуальды) немесе ... ... ... емес тәуекел - олар жергілікті нақты экономикаға тән
тәуекелдер. Ипотекалық ... ... ... ... ... ... қатысушылардың көбісі қауіп-қатерге ұрынады,
олардың схемалық бейнесі 3-ші ... ... 3-. ... ... ... ... ... әр түрлі себептерден пайда болады - ... ... ... ... ... ... тәуекелі, пайда
алмау тәуекелі, банктік өтімділік қаупі, клиенттің төлем қабілетсіздігі,
жылжымайтын мүлік құнының ... және т.б. ... ... ... – инфляциялық, нарықтық, басқалары- шекаралық, басқа
тәуекелдермен кешенді, бір-біріне тікелей және жанама ықпал етеді.
Ұзақ мерзімді ипотекалық ... ... ... ... алдына тәуекелді басқару жүйесіне өздерінің қауіптерімен, несие
берудің мамандандырылған түрлеріне ... ... ... ... ететін бірқатар ерекше проблемалар қояды /23/. Олар мыналар:
- ... ұзақ ... ... ... ... ... қамтамасыз ету несиеге
сатып алынған тұрғын үйді кепілге қою түрінде жүзеге асырылады;
- Төлемдер ... ... ... тең үлеспен бөлінетін
несиені өтеу тәсілі;
Несиелік тәуекел - ол ... ... ... ... ... ... төлемеу қаупі. Несиелік тәуекел дәрежесіне ықпал
етуші жүйелік себептерді атап өткен жөн:
- заңды ... даму ... оның ... үй ... жүйесінің даму міндеттеріне сәйкестігі;
- елдегі әлеуметтік-экономикалық тұрақтылық, тұрғын үй нарығының
даму деңгейі, ... ... ... мөлшерде төлем қабілетті
сұраныстың болуы.
Несиелік тәуекел мәселелері кешенді түрде шешіледі, ... ... ... ... ... ... ... Бұл жерде андеррайтинг немесе банк саясатының құрамдас бөлігі
ретінде несиелік технологиялар мен ... ... ... үлкен роль
атқарады.
Несиелердің маңыздылығын (қолжеткіштігін) анықтайтын бірнеше көрсеткіштер
бар. Несиенің қосымша ... ... ... пен сақтандыруға)
ипотекалық несиелердің үлкен қауіптерінің болғандығынан қарыз алушының ірі
көлемдегі алғашқы салымы ... ... ... ретінде ұсынылады.
Нарықтық несиенің несие ... ... ... ... ... ... ... Бұл қамтамасыз етудің
өтімділігін жоғарылатудың маңызды факторы болып табылады. Несиенің төленген
бөлігі немесе жарна көп болған сайын бұл ... сату ... ... алғашқы
жарна бойынша төлемдер, сондай-ақ қарыздың негізгі бөлігі ... ... ... ... несие көптеген батыс елдері үшін қарыз капиталының орташа
көрсеткішіне ие, 70%-дей. ... бұл ... 50-60 %, ... ... ... мүліктің 25-40%- қарыз алушының жылжымайтын мүлік
құнындағы өз қаражаты. Сондықтан, берілетін несие әрқашанда ... ... ... мөлшеріне аз болады және несиенің жоғарғы деңгейі
осы көрсеткіштермен ... ... ... де ... максимальды сомасын шектейді.
Сол уақытта несие бойынша пайыз да несие сомасына әсер ... ... ... ... несиелік қарыздың ең жоғарғы сомасы арқылы немесе жалпы
сомаға кіретін және оның көп ... ... ... ... төлеудің ең
жоғарғы сомасы арқылы.
Қауіпті несиелер жағдайында ипотекалық ... ... ... ... ... ... З0%-нен кем болып қосымша кепілдіктердің
берілуінен ... болу ... ... ... ... ... ... ипотекалық келісімнің маңызды шарты кепіл затының өзі, оның
құны мен ... ... ... ... ... ... мен ... пайда болуы мен алынып тасталуына көп ықпал етеді, себебі
несиенің ... ... ... ... ... ... ... (кепілдік) тәуелді болады. ... іс ... ... ... ең ... роль ... Біріншіден несиенің
барлық стандартты көрсеткіштері оған тәуелді. Жылжымайтын мүліктің ... мен ... ... ... ... мен төмендеуіне, оның
алғашқы салымына және несие үшін ... ... не ... ... Екіншіден, несие құнын дұрыс бағалау нарықтың барлық ... ... ... ... ... ... құны ... алу-сату,
мүлікті кепілге қойып ... ... ... және ... ... ... ... салуда қажет.
Әлемдік тәжірибеде жылжымайтын мүлік құнының жанұяның жылдық табысына
қатынасын көрсететін ипотекалық ... ... ... ... ... тұрақтанған елдерде бұл көрсеткіш З-4, ал ... ... -2-З,5 ... ... Бұл ... ... ... ипотекалық несиелер мен тұрғын үй нарығы қалыпты жұмыс істейді
/24/.
Қазақстандағы тұрғын үй ... ... ... ... ... ... тұрғын үй құнының бұрмалануынан, яғни
оның батыстағы бағаға жуықтығы, кеибір жағдайларда одан асып ... ... ... ... ... ... отыр. Казіргі
кезде бұл көрсеткіш ешқандай сын көтермейді, себебі ол кей ... ... ... 10 есе ... ... ... тәуекелін басқару несиелердің құрылымы бойынша, сондай-
ақ несиенің жекелеген топтары үшін ... ... ... несие
портфелінің жағдайы мен сапасын ... ... ... ... ... ... мен реттеу мыналардан тұрады:
- ... ... ... ... ... ... ... мен банктің ішкі инструкциясына
сәйкес тәуекел топтары бойынша несиелерді бөлу және мониторинг;
- Қарыздар ... ... ... ... ... ... Күрделі несиелерді өз уақытында анықтау және олармен жұмыс
істеудің шараларын жасау;
- ... ... ... ... ... технологиялардың құқықтық жұмыс ... ... ... ... ... банктердің ең басты түйінді мәселесі ... ғана ... ... ... ол ... банкке қайтарылып,
қайтарылған ақша мөлшері шығын мен минималды пайданың тепе-тең ... ... ... ... ... ... мен қолдауы керек).
Проценттік ставка тәуекелі. Банктік пайда (несиегердің пайдасы)
негізінен, берілетін несиенің пайыздық ... мен ... да ... (депозиттер, банктік заемдер, шығарылатын құнды қағаздар т.с.с.)
арасындағы айырмашылық есебінен ... ... ... ... ... ... пайыздық ставканың өзгеруі салдарынан (түрлі жағдаймен
негізінен, нәтижесіз банктік саясаттың ... ... ... жағдайларға байланысты,инвестициялық құралдар мен
технологиялардың дұрыс ... ... және ... ... ... ... қаупі. Банк активтері мен пассивтерінің ставка бойынша, сондай-ақ
уақыт ... ... ұзақ ... ... негізгі
қиындықтардың бірі.
Ипотекалық несиелер берумен айналысатын банктер пайыздық ... жаңа ... ... ... ... ... ... отырып, банктер банктік қорлардың құнының өзгеруін
берілген несиелер бойынша ... ... ... ... Басқа жағынан қарағанда, нарықтық ... ... ... ... болмауы жағдайында банктер ... ... үшін ... ... алмастыруға тырысады. Бірақ
мұндай жағдай проценттік ставка қаупінен толық арылуға мүмкіндік бермейді,
себебі АҚШ долларының ... ... ... мен ... ... ... ақы деңгейінің өзгерісі нарықтық ... ... ... ... ... ... ... төмендететін несиелендірудің тиімді
түрі болып нарықтық пайыздық ... ... ... ... ... ставкасы бар несиелер табылады.
Өтімділік тәуекелі. Аталған тәуекел банкте ... ... ... ... және оның ... мен пассивтерінің
теңсіздігінен туындайтын өз міндеттемелері бойынша төлем ... ... Ұзақ ... ... ... ... банк
балансының өтімділігін қамтамасыз ету мәселесі туындайды. Бұл, негізінен,
ипотекалық несиенің ресурстар базасы ... ... ... несиелер мен
депозиттерден құралатындығымен байланысты.
Өтімділік тәуекелін басқару ... ... ... ... ... ... ... банктің қолма-қол есеп айырысу қаржыларына
мұқтаждығын анықтау үшін қолма-қол есеп айырысу ... ... ... ... ... ... қаржыларды жұмылдыру
стратегиясын жасауды қажет етеді. Дамыған елдерде қаржы мекемелері ұтқыр
қаржыларды ... үшін ... ... көздерді пайдаланады. Бұл
көздерге активтерді сату, өтімділік портфелі, ... ... және ... алу, ... ... ... және Орталық
банктен қарыз алу құқығын алу ... ... ... ... ... құны мен қаупін азайтуы мүмкін.
Резервтік қаржылар көлеміне қойылатын талап әр елдерде ... ... ... мен ... қысқа мерзімді депозиттер көлемінің 0-ден
6,6%-не дейін және Германияда мерзімді депозиттер көлемінің 4-5%-не ... ... ... мекеменің типіне тәуелді өзгереді, әдетте
активтер құнының 5-15% шегінде ауытқиды. Мұндай ... ... ... және ... ... ... тәуелді болады (мысалы, несие
институтына егер ... ... ... көлемі қысқа мерзімді активтер
көлемінен едәуір ... ... онда ... ... ... ... ... Орталық Банктің ... ... ... ... ... өтімділік тәуекелін басқаруға
баламалық ... ... ... ету ... ... ... ... құру болып ... ... ... алу мен ... ... шығару жолымен қаржыландыра
алады.
Осыған байланысты банктерді ... ... ... ұзақ мерзімді қарыздану арқылы өтімділігін қанағаттыратын қаржы
құрылымын құрудың қажеттігі ... ... ... ... алға қойған жоспарларын іске асыру мақсатымен ... ... ... ... ... Ипотекалық Компаниясы ЖАҚ-ның ... ... ... ... ... Банк ... табылады.
Компанияның негізгі жұмысы мен бағыты: кредитор банктерден ұзақ
мерзімді ипотекалық несиелерді сатып алу және осы ... ... ... құнды қағаздар шығару. Ипотекалық несиелерді беру мен
мен қызмет көрсету процедурасын стандарттау, ... ... ... ережесі, қаржыларды тарту үшін қаржы құралдарын
қолдану маңызды кезеңдердің бірі болады. ... ... ... ... ... белгіленген стандарттарға қатаң сәйкес келетін ипотекалық
несиелер жұмыс істеуі керек.
Компания әріптес – банктерге сәйкестік критерийін орнатып ... ... ... ... тұрақтылығы, банктік және басқа
операцияларды жүргізуге лицензиясының болуы, жеке ... ... ... міндетті кепілдендіру жүйесіне қатысуы (сақтандыру),
Орталық Банктің нормативтері мен басқа да міндеттемелерін ... ... ... үй ... беру мен ... көрсететін
персоналдың біліктілігі. Банктің құрылымдық бөлімшесінде беру мен қызмет
көрсетуге жауапты ипотекалық ... үй ... беру ... ... ... ... сертификат алған екі маманнан кем болмауы керек, .
3. Ипотекалық тұрғын үй ... беру мен ... ... ішкі ... ... ... ... бағалау (андеррайтинг)
және ипотекалық несиені беру мен қызмет көрсету процесінде тәуекелді
басқару.
Ипотекалық ... беру ... ... ... ... ... білдірген банк қазақстанның ипотекалық компаниясына ... ... ... ... әрі ... бұл Компания мен банк аралық
келісіммен бекітіледі. ... ... ... ... ... ... компаниямен сатып алынатын ипотекалық тұрғын үй несиелерін келісу
бойынша алдын ала жұмыс ... ... үй ... ... алу ... ипотекалық
куәлікті өткізумен рәсімделеді. Несие келісім-шартына талап қою, сондай-ақ
ипотека ... ... қою ... ... ... ... ... мемлекеттік тіркеуден өткен күні өтеді, одан соң ... істі ... ... ... ... Компания әріптес
банкпен өзінің сатып алған ипотекалық тұрғын үй ... ... ... ... банк ... ... келесі негізгі функцияларды
іске асырады:
1)Несие алушылардан қызмет көрсетілетін ипотекалық тұрғын үй
несиелері ... ... ... ... ... Компанияның пайдасына түскен төлемдерді
Компанияның корреспонденттік шотына аударады;
З) Қарызалушылардың несиелік ... ... ... ... ... ... затының жағдайына бақылау жүргізеді /26/.
Ипотекалық тұрғын үй несиесінің марапаттау сомасы ... ... = К * В / 100 / 360 * ... ... ... ... тұрғын үй несиесінің
Компаниядан ипотекалық тұрғын үй ... ... ... ... ... есеп беру кезеңіне дейінгі ипотекалық тұрғын үй ... ... ... ... ... тұрғын үй несиесінің жылдық марапаттау құны.
Серіктес банкке тиесілі толмаған ай үшін ... ... үй ... ... ... үлесі мына формуламен есептеледі:
A = K * B /100/ 360 * 30 / C * D,
А- ипотекалық ... ... ... ... келуінен
бұрынғы есептелген марапаттау сомасы, ипотекалық несие берген әріптес
банкке тиесілі;
К- ипотекалық несиенің ... ... ... ... ... ... несие бойынша марапаттаудың жылдық ставкасы;
С- ипотекалық несие бойынша талап құқығы ... бір ... ... ... банк ... ... ... қолданған күндердің
саны, марапаттау сомасы қосылатын күндер.
Жекелеген жағдайларда ... ... ... ... сомасы
негізгі қарыз көлемінен не аз не көп болуы ... ... ... көлемі (марапат) ипотекалық несиенің берілу жағдайына (несиенің
мерзімі, түрі, берілген қарыз көлеміне қарай марапаттау ставкасының көлемі
(тұрақты, жылжымалы)) ... ... ... ... ... ... ... куәлігінің және қайта сатып алу
келісім-шарты тіркелген күнінен ... З ... ... әріптес банктің
корреспонденттік шотына келісімді соманы аударады. ... іс ... ... ... ... ... ... марапаттау
әріптес банктің табысы болып табылады.
Ай сайын Компаниямен ... ... ... ... үй ... көрсету бойынша марапаттау есептеу жүргізіледі. Оған қарыздарға
қызмет көрсету төлемі және олар ... кері ... алу ... Марапаттау мөлшері қызмет көрсету ... екі ... және ... ... үй ... ... негізгі қарыз
қалдығынан проценттік қатынаспен белгіленеді.
Марапаттау сомасын есептеу төменгі формуламен есептеледі:
E= K * ( I + R )/ 100 / 12* ... есеп беру ... ... несиелерге қызмет көрсету келісім-
шарт бойынша әріптес банкке берілген марапаттау сомасы;
К- ипотекалық ... ... ... есеп беру ... ... ... жылдық қызмет көрсетуінің марапаттау
ставкасы;
В- қайта сатып алу міндетінің ... ... ... есеп беру ... ... ... ... қызмет көрсететін әріптес банкке толық ... ... ... мына ... есептеледі:
A = K * ( I + R ) / 100/ 360* 30 ... ... ... марапаттау сомасы;
К- ипотекалық несие қарызының есептеу кезеңінің алдындағы ... ... ... ... ... ... жылдық марапаттау ставкасы;
R- қайта сатып алу міндеттемесі үшін марапаттаудың ... есеп беру ... ... күндер саны;
D- Марапаттау есептелетін есепті кезеңіндегі календарлық күндер
саны.
Әріптес – банк ай сайын әр ... ... ... ... ... ... ... төлемдерді аударады (ипотекалық ... ету ... ... ... сатып алу міндетін алып қалып).
Төлем тапсырмасына несие алушының реквизиттері ... ... ... қосымша қағаз беріледі.
Егер қарызалушы ипотекалық тұрғын үй займы бойынша бекітілген ... ... ... ... ... болса, онда алынған сома ең
бірінші кезекте компанияның төлемдерін төлеуге бағытталады, қалған ... ... ... ... ... ... ... орындалмаған немесе дұрыс орындалмаған
жағдайда қайта сатып алу процесі туындайды. ... ... ... сатып алу әріптес банкпен негізгі ... ... ... алу ... дейін есептелген марапаттау қосылымы,
өсімі, айыппұл сомаларын қосып есептеген бағамен өндіріледі /27/.
Егер қайта сатып алу ... ... ... ... банк ... күнінің ішінде Компанияның көрсеткен есеп шотына төленбей қалған
ипотекалық несиенің құнын аударады.
Компанияның ... есеп ... ... ... ... дейінгі
марапаттау қосылымдары Компанияның табысы ... ... ... Компания Банкаралық ақша ... ... ... ... ... өз ... есеп ... береді.
3.2. Ипотекалық несиелеу жүйесін жетілдіру және ынталандыру шаралары
Ипотекалық несиелеу жүйесін жетілдіруде ... ... ... тарапынан тұрғын үй нарығын толық жетілдіру, тұрғын үй ... ... ... ... үй ... ... жеке капиталды
тарту есебінен тұрғын үй құрылысын іске қосу, ... ... ... күрделі де маңызды мәселелерді шешу қажет.
Тұрғын үй құрылысының ұсынысын ынталандыру үшін ... ... 1 кв. ... ... азайту, тиімді, экологиялық таза ... ... ... жаңа ... ... ... орта тобы мен ... қорғалған қатары үшін тұрғын үй
құрылысын ынталандыру маңызды ... ... ... ... ... ... жүзеге асыру мынадай шаралармен қамтамасыз етілуі
мүмкін: (сурет 4).
Тұрғындарды салынып жатқан ... ... ету үшін ... ... ... бағытталған шараларды қарастыру ... ... ... ... және ... ... өту ... Осыған байланысты үнемді тұрғын үйлер құрылысы ... ... пен ... ... ... конструкторлық
шешімдер талап етіледі. Тұрғын үй құрылысында ... ... ... және ... ... деңгейін белгілеу үшін жаңа
қазақстандық сметалық нормативтерді енгізу мен одан әрі жетілдіру ... ... ... ... үй ... құнын қысқарту жолдарының
бірі – құрылыс мекемелері арасында бәсекені ... ... ... ... ... бәсекелік ортаны дамытудың негізгі ... ... ... үй ... ... ... және ... тұрғын үй құрылыс жинақтарын пайдаланумен тұрғын үй құрылысын жүзеге
асыруда құрылысшыларды ... ... ... ... тендерлер
жүргізу табылады.
Индивидуальды тұрғын үй құрылысын одан әрі дамыту үшін келесі
шараларды ... ... ... ... үй ... прогрессивті технология, қазіргі
заманғы сәулет-құрылыс шешімдерін, экологиялық таза ... ... ... ... ... ... ... жақын орналасқан құрылыс
алаңдарына жер учаскелерін бөлу.
Қазіргі кезде бір ... ... құны 350 ... ... ... салу ... ... отыр. Республикада бір шаршы метрінің құны 350
доллар немесе одан да арзан сапалы тұрғын үйлер тәжірибесі жоқ ... ... ... ААҚ және оның «Ақмола Қапшағайқұрылыс»
бөлімшесі 1999-2000 жылдардың аралығында нақ ... істі алға ... Олар ... ... ... 8000 шаршы метр тұрғын үйдің әрбір
шаршы метрінің құнын 240 доллардан аспайтын сомада ... ... ... республикада емес, бүкіл ТМД елдерінде алғаш рет арзан бағаға ... әрі ... ... үй ... ... Бұл ... салуға тапсырыс
беруші «Астанажылжымайтынмүлік» мекемесі құрылысшыларға әр шаршы метр үшін
240 доллардан төлесе, ал өздері оның әр ... ... 400 ... ... ... ... ... арқылы әрбір шаршы метрінен 160 ... ... ... ... ... ... ... ешкім де ұтылмайды.
Тұрғындардың кең қатары үшін тұрғын үйлерге қол жеткізуді тұрғын үй
құрылыс жинақтары жүйесінің несиелері мен ... ... ... ... ... ... ... несиелеу жүйесін дамытудың
негізгі міндеттері мыналар болып табылады:
- ... ... ... ... ... ... инфляция деңгейін қысқарту бойынша шаралар қабылдау;
- ұзақ мерзімді мемлекеттік бағалы қағаздар ... ... ... ... жүйесінің дамуы.
Қазіргі кезде ипотекалық несиелерге қол жеткізуді ... ... ... ... параметрлерін өзгерту бойынша шаралар
қарастырып отыр:
- марапаттау ставкасының ...... ... ... мөлшері - 10%;
- ипотекалық несие ... – 20 ... ... ... тек бір ғана ... ... несиелерді
нарықта ұсынып отыр. Ұзақ мерзімді тұрғын үйді қаржыландыруды дамытудың
маңызды бағыттарының бірі – ... үй ... ... жүйесі болып
табылады. Заңға сәйкес тұрғын үй ... ... ... ... ... ... ... 3 жылдан кейін ғана тұрғын үй сатып
ала алады. ... ... ... ... тұрғын үй
нарығында төлем қабілетті сұранысты қалыптастыратын болады.
Тұрғын үй құрылыс жинақтары жүйесін жаппай дамыту ... ... ... ... ... ... үшін ... болатын
жағдайлар туғызу керек. Мысалы, тұрғын үй құрылыс жинақтау банктерінде
сатып алынатын ... үй ... 25%-не ... ... жинақ мөлшерін
қысқарту, жинақтау мерзіміне тәуелді 25 жылға дейін несие мерзімін ... ... ... сомасының мөлшерін 200 айлық есептік
көрсеткішке дейін ұлғайту қажет. Бұл ... ... ... ... ... несиелеу жүйесін дамыту мен тұрғын үй құрылысын ұзақ
мерзімді қаржыландыру ... ... ... ұзақ ... ... ... келесі модельдері анықталған:
- кредиторлармен ипотекалық облигациялар шығару және олардың ... ... ... ... ... ... ... қайта
қаржыландыру;
- банктер және басқа да мекемелермен берілетін несиелік ... ... ... ... ... нарығының операторлары арқылы
қарызберушіні қайта қаржыландыру.
Қазіргі ... ... ... үшін ұзақ ... ... ... мен қарыздар және банктің пассивтік операциялары ... Ұзақ ... ... ... ... ... ... ең тиімдісі – кредиторлармен ипотекалық облигацияларды шығару
және оларды бағалы қағаздар ... ... сату ... ... ... Бұл ... тәжірибемен дәлелденген. Бұдан кейін
ипотекалық несиелердің екінші нарығының операторлары арқылы қарызберушіні
қайта қаржыландыру (АҚШ тәжірибесі).
Қаржылық құралдардың эмиссиясы ... ... ... ... ... бар. ... ... капитал нарығын ұйымдастыру
спецификасына сәйкес негізінен инвесторлар болып жинақтаушы ... ... ... компаниялары және екінші деңгейдегі банктер болып
табылады. Бұл кезде барлығы «А» категориясы бойынша листингтік ... ... ... бағалы қағаздарын сатып алуды көздейді. ... ... ... ... ... ... ... болып ұлттық мемлекеттік компаниялар мен кейбір екінші
деңгейдегі банктер табылады. Қазақстанда қор ... ... деу қате ... ... ... тенденцияларды байқауға болады. 2001 жылы мемлекеттік
бағалы қағаздар көлемі 2 есе, ал корпоративтік – 3,5 есе ... ... ... екінші нарық операторы «Қазақстан ... ... ... ... ... ипотекалық несиелеудің
малайзиялық моделі қызмет етеді. Тұрғын үймен қамтамасыз ету ... ... үй ... жинақтаушы банкінің перспективті болашағы ... жыл ... ... ... ... ... ... 30%
мөлшерінде сыйақы бөлу ... Бұл ... ... ... ... ... ... негізгі салым сомасына қосылады. Бұл
тұрғындардың салымдарының ағынын ынталандырады және онда ... ... ... ... ... Бұдан басқа тұрғындардың кең қатары
тұрғын үй жағдайларын ... ... ие ... Бұл тұрғын үй
құрылысының дамуына алып келеді. Бұл кезде экономиканың ... ... да ... ... ... мемлекет бүтіндей мәселелер кешенін
шешеді. Кейбір ... ... ... ... жинақтау
жүйесінің кең ауқымда дамитындығын алға тартып отыр. Біріншіден, ... ... ... проценттік ставка едәуір төмен; және бұл ставкалар
капиталдың ішкі нарығындағы ауытқуларға ... ... ... ... жасау сәтінде белгіленеді және келісімнің ... ... ... бұл жүйе ... ... ... қайтармау қаупі
төмен. Тұрғындардың бқл жүйеге қаржылық қатысуының жоғарғы үлесі ... ... ... табылады. Ал кепіл несие мөлшерінен
екі есе жоғары және жылжымайтын мүлікке баға түсіп кеткен жағдайдың ... ... ... Бұған қоса жүйе несие бойынша төменгі ... мен ... ... ... ... үйге бағаның ауытқуы
мен инфляцияға тұрақтандырушы ықпал етеді.
Кез-келген жағдайда Қазақстан территориясында екі жүйенің қызмет етуі
тұрғындардың тұрғын үй ... ... ... ... ... ... әсер ... даусыз. Елде ипотекалық несиелеу жүйесін
одан әрі дамыту үшін келесі ... шешу ... ... үй ... несиелер нарығына ұзақ мерзімдік
бюджеттен тыс қаржылық ... ... ... ету ... ... ... ... барлық қатысушыларының өзара тиімді іс-әрекетін
қамтамасыз ететін инфрақұрылымды құру;
- ... ... ... ... еркін бәсеке
үшін тең жағдайлар құру.
2004 жылы ҚР Президентінің Жарлығымен “ҚР-ның ... ... ... үй ... дамытудың мемлекеттік бағдарламасы”
қабылданды. Бағдарлама екі кезеңнен тұрады. Бірінші ... 2005 ... ... ... 2006-2007 жылдарды қамтиды. Бірінші кезеңде жүзеге
асыру қарастырылған шараларға мыналар жатады:
- ипотекалық ... ... ... ... ... инфляция деңгейін одан әрі қысқарту бойынша шаралар қабылдау;
- компанияның тұрақтылығын ... ету ... ... ... мөлшерінде ҚИК-сын капиталдандыру;
- тұрғын үйге сұранысты қаржыландыру үшін 20 жылға дейінгі
мерзімге 34,9 ... ... ... ... ... ... екінші кезеңде мынадай шараларды жүзеге асыру қарастырылып отыр:
- ... ... ... ету ... ... тенге мөлшерінде ҚИК-сын капиталдандыру;
- тұрғын үйге сұранысты қаржыландыру үшін 20 ... ... 111,2 ... тенге көлемінде ҚИК-ның ипотекалық ... ... ... ... ... 150,0 млрд тенге қаржы
бөлу жоспарланған. Оның ішінде:
- ... ... ... – 42,9 ... тенге;
- тұрғын үй құрылыс жинақ банкінің салымдары бойынша сыйақы
төлеу – 2,3 ... ... ... үй ... ... ... несиелеу – 1,9 млрд. тенге;
- 2005-2006 жылдары жергілікті ... ... ... – 84,0 ... ... мемлекеттік бюджет қаржылары есебінен коммуналдық тұрғын ... – 18,9 ... ... ... ... ... ... нәтиже төмендегідей:
2005 жылы - 3млн. шаршы метр, 2006 жылы – 4млн. ... ... ... ...... ... 5млн. шаршы метрден астам тұрғын үй құрылысы
енгізілетін болады және ... ... ... ... 195 ... тұрғын үймен қамтамасыз ету күтіліп отыр. Оның ... ... ... – 49мың ... 2005 жылы – 11,7 мың ... 2006 жылы – ... отбасы, 2007 жылы – 20,8 мың отбасы.
3.3. “Казкоммерцбанк” акционерлік қоғамының ипотекалық ... ... АҚ 1991 жылы ... ... ... ... коммерциялық мекеме болып табылады. Банк өз жұмысын
Қазақстан Республикасының заң күші бар ... ... ... ... және банк ... қызметі туралы”,
Азаматтық кодекске сәйкес, ҚР-ның Халық банкінің және де ... ... ... банк ... ... ереже белгілейтін актілерге
сәйкес жүргізеді.
Несие-есептеу секторының негізгі функциясы клиенттерге қызмет
көрсету, ... жеке ... ... қабылдау және т.б. Қолма
қол және есепшот арқылы шетелдік валюталармен есеп ... ... ... ... ... ... ... бірі кассалық операциялар
бөлімі, және инкассация бөлімі. Олар ... ... мен ... ... ... ... ... мәселерімен айналысады. Банктің ішкі
есептеу секторы банктің ішкі жүйесін тексеру және ... ... ... ... ... АҚ-мы ипотекалық несиелер
беру операцияларын қарқынды жүргізіп келеді. “Казкоммерцбанк” ... ... ... ... облыстарына қызмет көрсетеді.
Ипотекалық несие берудің банк таңдап ... түрі ... ... несие алуға қажетті құжаттарды жылдам толтыруға мүмкіндік ... ... бұл ... несие алушылардың қаржылық жағдайларына баға
беруге мүмкіндік береді.
Бүтіндей қарағанда соңғы екі жылда “Казкоммерцбанк” ... ... ... үш есе ... оның ... ипотекалық несие – З,8 есе.
“Казкоммерцбанк” АҚ-ның берген ... ... ... жалпы
берілген несиелердің 81,1% құрайды. “Казкоммерцбанк” ... ... ... ... ипотекаға келеді- ЗЗ,7 %, Ал “Тұран ... ... ... ... ... да төмен небәрі 10% .
“Казкоммерцбанк” АҚ-ның несиелердің қайтарылуын ... ... ... ... ... және ... зерттеген зерттеулеріміздің негізінде банктік несиелендіру
түрлерін талдап жүйелендірдік ( ірі, орта, ... және жеке ... ... талдау несиелік қатынастардың банк пен несие
алушының қарым-қатынастарының ... ... ... ... ... ... ... үлгілерін көрсетіп, “Казкоммерцбанк” АҚ-
ның ... беру ... ... ... АҚ-ның статистика басқармасының ресми хабарына сәйкес 1998-
2003 жылдарда республика ... ... әр ... ... ... ... ... байқалады.
“Казкоммерцбанк” АҚ-ның ипотекалық несиелерінің динамикасын зерттеу
көрсеткендей, банк несие беру көлемін ұлғайтуда ( кесте 7)
Кесте 7-. ... ... ... ... ... Көрсеткіштер | 2002 | 2003| 2004 | 2005 ... ... ... млн. ... | 57703 | 125308| 349649 | 562428 ... ... | | | | ... берілген несиелер,млн. теңге | 19561| | 96853 | 125422 |
| | |40349 | | ... ... ... үлес | 33,9| 32,2| 27,7 | 22,3 ... ... | | | | ... көрсеткіштеріне қарағанда “Казкоммерцбанк” АҚ-ның 2005 ... ... ... ... 2002 жылғы межеден 10 есе жоғары
болды, бұл кезеңде ... ... ... ... 43 ... өскен.
Банктің бір тұлғаға берген несиесінің көлемі 8 есе ... ... ... ... портфелінің жағдайы
бойынша ипотекалық несиелерді қайтарудың мерзімдік принципін сақтау және
банктік қарыздың ... ... ... ... мерзімдік
принципі негізінен сақталғандығын көрсетеді: ипотекалық несие портфелінде
стандартты несиелердің ... ... үш ... ... ... ... “Казкоммерцбанк” АҚ-ның несиелер портфелінің сапасы ... және ... ... сай ... ... несиені қайтарудың ... ... ету ... ... талдау нәтижелері бойынша зерттелінетін
банк ипотекалық несиелеуді тек қамтамасыз ету мөлшері несиелеу ... ... ғана ... ... ... ... “Казкоммерцбанк” АҚ-
ның Астана қаласындағы несиелік шараларын салыстырып көрейік. ... ... ... түрлі көздері бар ( кесте 8).
Кесте 8. Астана қаласындағы ипотекалық несиелендіру көздері
|№ |Ипотекалық ... ... саны ... ... млн. |
| | ... ... |
| | |2003 |2004 |2005 |2003 |2004 |2005 |
|1 ... ... | | | | | | |
| ... оның ... |18 |33 |42 |219,5 |212,7 |270,0 |
| ... несиелеу | 7 | 13 | 5 | 50,0| 90,1| 50,0 |
| ... | | | | | | |
| ... | | | | | | |
| ... үй ... ... 2 | 2 | - | 44,0 | 14,7 | - |
| ... ның | | | | | | |
| ... | | | | | | |
| ... ... | 1 | - | - | 75,5| - | - |
| ... | | | | | | |
| ... | | | | | | |
| |АБР ... | - | - | З | - | - | 88,3 |
| |Өз ... | 8 | 18 | 34 | 50,0| 107,9 | 131,7 |
|2 |Аз ... ... | | | | | |
| ... қоры |204 |114 |55 |9,0 |6,2 |З,0 ... ... ... | 283 | 639 | 1421 |1634,4 |3733,1 |15325,9 |
| ... | | | | | | |
| ... ... ... | 505 | 786 | 1518 |1862,9 |3952 |15598,9 ... ... ... бойынша Астана қаласындағы ипотекалық
несиелендіру жылдан – жылға ... келе ... Егер 2003 жылы ... ... ... 16862,9 млн. ... ... 2005 жылы бұл сома 8 есе
көбейіп, 26598,9 млн. тенгені құрады. Банктік ипотекалық ... ... АҚ, ... ... ... және ... ... есебінен де, олардың қаржыландыру агенті болғандықтан
белсенді несиелендіреді. Өз ... ... ... несиелендірудің
жалпы көлемі үш жыл ішінде 2,5 есе көбейіп, 2005 жылы 131,7 млн. ... ... ... ... ... ... банктің үш жылға созылатын ипотеканы несиелеу үшін ... ... ... мына ... негізделеді (1):
, (1)
Мұндағы:
S-үш жылдағы жалпы несиелеудің ... ... ... ... ... ... ... ипотекалық несиелер санының өсімі
X²- екінші жылғы ипотекалық несиелер санының өсімі
g¹- өтелген несиелер саны
R- қарыздарға қызмет ету және ... ... ... ... ... ... жұмсалған қаржы сомасы
Формуладан көргеніміздей (1) ипотекалық несиелеу бағдарламасын бүкіл
Қазақстан бойынша жүргізу үшін несиелер үш ... ... ... ... 30 млрд ... қажет.
“Казкоммерцбанк” үшін қарыз алушының несие қабілеттілігі маңызды
мәселе болып табылады. ... ... ... ... ... негізгі жағдайлардың бірі, тұтынушыда алатын ... ... ... тиіс. Қажетті соманың келесі жартысына несие ... ... та ... ... ... ... үйдің кепілдігі болуы керек.
“Казкоммерцбанк” ... ... ... ... беру тәртібі келесі
жәйттерден тұрады:
1. Тапсырыс ... ... ... ... ... ... алып ... дербес толтырады.
2. Сараптау бөлімі. Толтырылған құжаттар сараптау ... онда ... ... ... кіріс-шығыстары, салықтары, банктегі
жинақтары жөніндегі мәліметтер ... ... ... ... ... анықталады. Егер
тұтынушыда сыйлыққа алған, мұрагерлікке қалған ... ... ... бәрі де мұқият тексеріледі. Егер тұтұнушы бұрын да бағалы заттар
сатып алуға ... ... ... оның қайтарылу тұрақтылығы тексеріледі. Пәтер
ақы, телефон, семья мүшелері мысалы, ... ... оның ... ... үшін төлейтін міндеттемесінің бар-жоғы бәрі мұқият тексеріледі.
Осы тексерулердің нәтижесінен ... ... ... ... шығарады. Егер клиенттің төлейтін міндеттемелері кіретін кірістің
32 пайызынан асқан жағдайда оған несие ... ... ... ... ... ... ретінде,ипотекалық несие беруге қажетті табыс
мөлшерін анықтау 9-ші кестеде көрсетілген:
Кесте 9 -. Ипотекалық қызмет ... ... ... мөлшерін
анықтау
|Несие, (доллар АҚШ) |25000 |25000 |25000 |25000 |25000 |25000 |25000 ... ... ... | 7 | 15 | 15 | 15 | 25 | 25| 25 ... (жыл) | | 10| 5| З | 10| 5 | 3 |
| |10 | | | | | | ... ... ... | 290| 403| 595 | 867 | 569 | 734 | 994 ... ... ай ... | 968| 1344 |1982 |2889 |1896 |1446 |3313 ... ... | | | | | | | ... ... ... |1396 |1940 |2861 |4169 |2736 |3530 |4781 |
|талап етілетін ай сайындық| | | | | | | ... ... | | | | | | | ... ... көрсету басқармасы. Төлем жүйесі келісілетін несиелік іс
қызмет көрсету басқармасына жіберіледі. Клиентпен келісім ... ... ... Ипотекалық несиенің құны пайыздық төлемнен және ... ... мен ... ... ... ... басқа
банктер несие берудегі қажетті процедуралардың құнын жабатын комиссиондық
төлем алады. Бұл алым ... ... ... ... ... несие сомасының
1,5 %-ін құрайды.
Жылжымайтын мүлікке несие беру кезінде екі факторды ... ... ... және ... ... Қайтарым мерзімінің ұлғаюы
немесе несиенің сомасының ... ... ... ... ... ... құнын өсіреді, ал банк үшін төлемсіздік қаупін ұлғайтады. Одан басқа
қайтарым уақытының ұзақтығы және аз мөлшердегі ... ... ... ... үш ... 20 мың АҚШ доллары көлемінде несие алынды делік, ол
әр тоқсан сайын бір мөлшердегі төлеммен (аннуитет) қайтарылады. ... ... ... АҚ-мен негізгі несиенің қалдық сомасынан жылына
18%мөлшерінде белгіленген. Әр мерзім сайын төленетін ... ... ... ... АҚШ доллары.
1- (1+n)¬t
P- Белгілі бір мерзімде ... сома ... ... ... ... ... сомасы(20 мың АҚШ долл)
n- проценттік ставка (әр тоқсанда 4,5 % ... ... ... мерзімінің саны (аталған мысалда 12 мерзім)
20000* 0.045
P=------------------------ = 2189.8 АҚШ
1- (1+0.045)¯¹²
Есептеу нәтижелерін кесте түрінде көрсетуге болады (кесте 10).
Кесте 10-. ... ... үшін ... ... ... |Өтеудің алғашқы ... ... тең | ... |
|мерзімі |кезеңіндегі ... ... ... ... өтеу |
| ... ... |пайыз сомасы |сомасы |сомасы |
| ... | | | |
|1 |20000 |900 |2189,8 |1289,8 |
|2 |18710,2 |841,959 |2189,8 ... ... |17362,36 ... |2189,8 ... |
|4 ... ... |2189,8 ... |
|5 |14481,99 ... |2189,8 |1538,11 |
|6 ... ... |2189,8 ... |
|7 ... |510,1449 |2189,8 ... |
|8 ... ... |2189,8 |1755,24 |
|9 ... ... |2189,8 |1834,225 ... ... ... |2189,8 |1916,766 ... ... |186,78 |2189,8 |2003,02 ... ... ... |2189,8 ... |
| ... |- |6332,092 ... |20000 ... ... ... кезеңдерінің бірі кепілдікке беретін
меншікті бағалау болып ... ... та ... мүліктің бағасын дәл
бағалаудың қиындығы оның ... ... тез ... ... ... Ал ... ... дәл анықтауға ешқандай
келмейді /22/.
Бағалау процесі ғимараттың ... ... ... ... ақ
ғимараттың өзін, оның жағдайын, бағаланатын меншіктің ерекшеліктерін
анықтаудан басталады. Одан әрі ... ... ... ... келесі сатысы- оның құнын анықтау. Құнын анықтау
бүтіндей ... ... ... сондай-ақ тікелей қарастырылатын
меншіктің құндылығына елеулі ықпал етуші барлық ... ... ... ... ... ... жылжымайтын мүліктің құнын есептегенде үш
негізгі тәсілді қолданады:
- шығындық тәсіл;
- кірістік тәсіл;
- сатуды тікелей салыстырмалы талдау ... ... ... бір ... үш түрлі құнын алуға
мүмкіндік береді. Бұдан арғы ... ... ... ... мен кемшіліктерін сараптауға және бұл тәсілдерді қолдану
арқылы мүліктің соңғы құнын есептеуге ... ... үй ... ... ... (ТЖБ) ... ... 10 ынтаналушы қаражаттарын үнемдеп белгілі бір ... 1000 ... ... ... тұрғын үй сатып алғылары келеді.
Әрқайсысы бір жылда қажетті капиталдың тек ... бір ... ақша ... үнемдейді деп есептейік, демек әрбір 10-шы өз мақсатына
10 жылда ... Егер осы 10 ... ... ... 100 ... бір ... біріктірсе, сатып алатын үйге қаражатты бір жылда
жеткізер еді. ... ... өз ... ... 100 ақша ... ... 900 ақша ... үшін осы жылдың аяғында салатын еді.
2-ші жылы ... 9 ... ... ... ... 100 ... мөлшерінде құя береді, ал 10-шы өзінің 100 ақша бірлігімен алған
несиелерін қайтарады. ... үй ... ... ... ... арналған 1000
ақша бірлігін екінші жылдың аяғына жинақтауға болады.
Осы тектес амалмен тұлғалар бұдан кейінгі жылдары да ... ... ... 10-ны да ... өз ... жеткенше. Осы бірігудің
нәтежесінде олар 10 жылдың орнына орта есеппен 5,5 жыл күтеді. Егер ... жүйе жыл ... жаңа ... ... ... ... тұрғын
үй жинақтау салымдары 5-ші жылдың аяғында ... 10 ... ... ... ... туады. Салынған 500 ақша бірлігі сәйкесінше енді
қарыз құралдарының 10-шы ақша бірлігі болады. Сөйтіп ... ... ... 500 ақша ... көлемінде несие ала алады, оның үстіне олар 5
жыл қатысқаннан кейін қалған 500 ақша бірлігін өз ... ... ... саны ... онда күту ... әжептеуір
қысқарады (күту уақытын ұзартпау үшін ... ... ... ... ... жекелеген салымшы үшін тұрғын үй құрылысына
мақсатты бағытталған қаржының артықшылығы:
- Жинақтаушы кассаның ... ... ... келісім шарт
жасайды. Ол ай сайын тұрғын үй- жинақтауына З-тен 10 ...... ... сома ... төлемақы төлеуге міндеттеме алады.
- Егер ... ... ... 40-50 ... ... ... алу ... ие болады.
- Қарыз тұрғын үй жинақтаушы салымдары мен несие ... ... ... ... Осылайша тұрғын үйді қаржыландыру
жүзеге асырылады.
Салымшылар арасында тұрғын үй – жинақтау салымдарының ... ... ... ... үшін арнайы ... ... Ең ... ... бар ... ... ... болып алу
құқығына ие болады. Тарату орташа жеткілікті сома жиналғанда жүргізіледі.
Дәл мерзімі сол сәттегі тұрығн үй ... ... бар ... ... ... ... ... қаржылар, өтеуден
түсетін қаржылар және салымдар бойынша проценттен тұрады.
Клиенттің жеке көзқарасына алатын үй ғана ... осы ... үшін ... құралдар да сәйкес болуы тиіс, олар жеткілікті
дәрежеде индивидуальды және ... ... ... Осыған байланысты тұрғын
үй жинақтаушы салымдар кассасы өз клиенттеріне ... ... ... ... үй ... ... (ТЖС) конкурстық массасы
салымдар мен төлемдерден ... ... ... 3- ... үй ... ... конкурстік
массасының құрылымы
Барлық салушылардың салымдары мен барлық қарыз ... ... ... ... ... ... болып табылады.
Бағалау көрсеткіші - тұрғын ... ... ... ... ... Бұл көрсеткіш барлық клиенттің келісім-
шарттарында көрсетіледі. Келесі үлестіру ... ... ... ... көрсеткіші есептелінеді.
Ең жоғарғы көрсеткіші бар келісім-шарт осы кезеңде біріші кезекке
қойылады. Келісім-шарттардың кезекті бекітілген реті ... ... ... 3 ... ... ... ... қанағаттандырылатыны,
осы айдағы үлестірілетін массаның қомақтылығына және оның бұрынғы келісім-
шарттар бойынша ... ... ... ... ... ... өте келе ... бағалық көрсеткішке ие болады. З айдың ішінде қанағаттандырылмаған
барлық келісім-шарттар ... ... ... жылжытылады. Бұл үшін
келісім-шарттардың жаңа кезегі бекітіледі. Алдыңғы кезеңі ... ... жаңа ... ... ... ... ... Ол келісім-шарт
міндетті түрде жоғары бағалық көрсеткішке ие болады.
Жинақтық келісім-шарттарды бағалау үшін ... ... ... ... сома ... табылады:
Жинақталған проценттер сомасы
Бағалау көрсеткіші = --------------------------------------------- *
бағалау коэфф.
Жинақталған сомма
Бұл тәсілде келісім-шарттардың кезегінде жинақталған ... ... ... ешқандай роль ойнамайды деп есептеледі.
“Казкоммерцбанк” АҚ-мы бағалау коэффициенттерін есептегенде
тарифтердің арнайы ... ... ... 1, 2, З, 4 ... ... ... ... 0,9; 1,0; 1,4 сәйкес келеді. Мысалы:
10000 қарызға келісім-шарт, жылдық ... – 1 000. ... ... ... 1,4. Жинақталған пайызы 20 ақша бірлігі (2 % жылдық өсім 1000
ақша ... ... ... ... ... ... бағалау
көрсеткіш (20 /10)* 1,4 = 2,800
“Казкоммерцбанк” АҚ-мы жылына 4 мерзім белгілейді, оған сәйкес
бағалау көрсеткіші және ... ... ... ... ... ... кезең үшін; қазан- желтоқсан
30,09 кезең үшін; қаңтар- наурыз
31,12 кезең үшін; сәуір- маусым.
Барлық мерзімдер З-айлық ... ... ... өз ... ...... (әр ... аяғында). Барлығы жылына 12 рет. Әр айда қажетті жәйттерге
сәйкес барлық ... ... ... ... ... ... ... кәдімгідей кеңейтіп және алғашқы
салымның мөлшерін азайтатын перспективалық бағыттың бірі жеке сақтандыру
компанияларымен ... ... ... ... ... ... ... АҚ- ның ипотекалық қарыздарын жеке сақтандыру
10 жылға есептелінген. Бұл ... ... ... ... ... шығындары оған қолайлы ... ... ... ... ... мүлік құнына ... ... ... да өсуі тиіс. ... ... ...... ... ... ... сақтандыру мөлшері
қарыздылықтың 12%-ін құрайды.
ҚОРЫТЫНДЫ
Ипотекалық несие өз тамырымен тарихқа терең бойлаған несиелік
қатынастардың түрі, қарызгердің өз ... ... ... ... ... әртүрлі жолдарын сараптай отырып, ... ... ... ... ... несиелер берудің
әртүрлі механизмдерін пайдалану ... ... ... ... ... ... роль атқарады. Бұл жөнінде әр мамандармен әртүрлі
ойлар айтылады. Біз ... ... ... ... екі
моделін қарастыра отырып, Қазақстанда екі ... де ... екі ... американдық модельді ұйымдастырудың
күрделілігіне қарамастан оған артықшылық танытылғандығын атап ... ... ... ... 2000 жылы ... ... “Қазақстан ипотекалық
компаниясы” ЖАҚ құрылды. Несиелік қаржылардың көзі болып негізінен ... мен ... ... ... және жедел салымдары табылады.
Азаматтардың ... ... ... ... ... ... ... алуға жинақталған қаржылары үйді казіргі уақытта алуға дайын қарыз
алушыларға ... ... ... ... ... ... ұзақ мерзімді ипотекалық несиелердің даму
жолдары айтарлықтай мөлшерде экономиканың күрделі жылдарына келді. 2000-ші
жылдың ... ғана ... ... ... ... өзгерістер
еніп, Қазақстанның ірі қалаларында, облыстарында және ... ... ... ... ... ... ... базаларға
сүйенетін әртүрлі тұрғын үй бағдарламалары іске асырыла бастады. ... ... ... нарығы жалпылай айтқанда баяу ... ... ... ... ұзақмерзімді ипотекалық несиелер
қазақстан банктерінің тұрақты, өз бетімен жұмыс істейтін бизнес түрі бола
алмай келеді. Ипотекалық ... ... ... ... ... ... проблемаларын зерттеу мен сараптау көрсеткендей, негізгі
проблемаларының бірі ұзақ ... ... ... ... ипотекалық
несиелерді үзбей беріп тұруға қажетті несиелік ресурс көздерінің жоқтығы.
Сондай - ақ ... ... ... ... бірқатар
құқықтық сұрақтардың шешілмей жатқандығы, ипотекалық эмиссионды ... ... ... ... ... мен ... ... табыс
деңгейінің төмендігі және халықтың қажетті мөлшердегі жиналымдарының
жоқтығы; жұмыс берушілердің, мекемелердің ... ... ... ... үй ... сенімділігін арттыратын және осы салаға
инвестиция әкелетін ... ... ... ... ... болады.
Ипотеканың Қазақстан бойынша дамып, өркендеп кең қанат жайып кетуі
үшін менің ... бұл істі ... ... Компаниясы өз қолына
алу керек, ол қайта қаржыландырумен ғана ... ... ... де айналысуы керек, барлық саланы ақпараттық қамтамасыз ету
немесе қандай да бір ақпараттық орталық құруды қолға алу ... ... ... несие беруді дамыту үшін қажетті
инфрақұрылым құру керек, бұл қадам тұрғын үй ... ... ... ... ... дамытады. Ипотекалық несие беруді дамыту
азаматтардың әл-ауқатын жақсартып қана қоймай ... банк ... ... ... ... ... тиімді жұмыс істейтін болса ұлттық
валютаға ғана емес, сонымен қатар, жеке ... ... ... ... ... ... механизм неғұрлым көп қолданылса,
жеке меншік құқығын ... ... ... сапасы, банктік несие
тәжірибесінің әділ және таза ... ... арта ... ... меншік тұрақтылық пен қауіпсіздікке деген қызығушылықты тудырады
және ұзақ ... ... зор ... ... ... тұрғын үймен қамтамасыз ету мәселесін ... және ... ... несиелеу жүйесін дамыту үшін біздің
ойымызша төмендегі мәселелерді шешуге баса назар аудару ... ... үй ... бөлінетін жер учаскелерін тұрғын үйдің
әрбір шаршы метрінің құнын 350 доллардан ... ... ... ... ... ... бөліп беру керек;
2. Тұрғын үй құрылысын салуда отандық құрылыс ... ... алу ... және ... ... ... тарту керек. Бұл міндетті
шешу үшін осы салаға отандық және шетелдік ... ... ... табылады;
3. Ипотекалық несиелеу жүйесі несие қайтаруға қабілеті бар
орташа табысы бар отбасылардың мүддесін ... ... ... ... ... ... үшін тиімділігін
қамтамасыз ету үшін банктер арасында ... ... және ... үй
нарығының инфрақұрылымын қалыптастыру қажет;
5. Ипотекалық ... ... ... банктен басқа
банктік емес басқа қаржы институттарының (зейнетақы қорлары, сақтандыру
компаниялары) құралдарын ... ... ... ... Аникеева А.В. Ипотека в РК // Казахстан на пути к ... ... ... потенциал и императивы роста. А.: Экономика, 2001
2. Абдильманова Ш. Вопросы развития ипотечного ... ... ... Казахстана. 2000, №3
3. Кудрявцев В.А. Основы организации ипотечного кредитования. М.: Высшая
школа, 1997г.
4. ... ... ... ... ... ... ... мүлік кепілдігін тіркеу туралы ... ... 30 ... №254 ... ... Б.Б. Современные фондовые инструменты финансирования ипотечных
кредитов // Рынок ценных бумаг. 2001, №6
7. ... А.Т. ... ... ... мировой опыт // Деньги
и кредит, 2000, № 10
8. ... Г.А. ... ... в ... М.: ... 2001, ... ... А., Стебенов Л., Скоробогатько Б., Пенкина И. Американская
модель ипотеки // ... ... ... 1999, ... Миронов В., Попова А. Рынок ипотечных облигации // Рынок ценных ... ... ... Г.А. ... ... және оның ... / ... үй
құрылысы, 2001, №5
12. Минц В.М. Модели ипотечного кредитования и перспективы их применения в
России // ... ... 2002, ... Бриншинова Г.Б. Ипотекалық несиелендіру / Д.А. Қонаева атындағы
университеттің ... ... 2002, ... ... Е. ... ... ... ипотечных облигации //
Рынок ценных бумаг, 2000, №6
15. Бисекова М. Жилищное кредитование: ... ... ... ее ... в ... // Аль-Пари, 2000, №5
16 Республика Казахстан: 2004г. Краткий статистический ... ... ... ... ... жилищного строительства в РК на
2005-2007 годы. Астана, 2004. Указ Президента РК от 11 июня 2004 ... ... Ж.Б. ... ... ... ... ... 2001ж., №3
19. Бриншинова Г.Б. Совершенствование ипотечного кредитования // Материалы
международной конференции, т.10,2002г.
20. Джаншанло Н.А. Современные проблемы ипотеки в РК // ... ... ... ... А. Проблемы залога и пути совершенствования операции по нему //
Предприниматель и право, 2003, №21
22. ... М. ... ... шарттарына математикалық
талдау/ ҚазМҰУ жаршысы эконом. сер., 2002ж., №6
23. Ипотекалық тұрғын үй несиелендіру бағдарламасын ұйымдастыру және ... ... ... ... Н.Б. ... – М.: “ Қала
экономикасының институты”, 2002ж.
24. Дюзельбаева Г. Шет ... ... ... ... ... ... ... әлемі, 2003ж.
25. Қаңтарбаева А.К. Шет елдер ипотекасы/ Қазақстан Қаржысы, 2001, №5
26. Карпуничева М.Н. ... ... ... ... ... / ... Қаржылары.2000, № 3
27. Тоқсанова А.Н. Ипотекалық несиенің түйінді ... / ... ... сер., 2003 ж., ... ... НЕСИЕНІҢ ДАМУЫНЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ
АСПЕКТІЛЕРІ……………………………………………………………5
1.1. Ипотекалық несие түсінігі және оның ... ... ... ... Ипотекалық несиелеудің қазақстандық
үлгісі......................................16
2. ҚАЗАҚСТАННЫҢ БАНКТІК ЖҮЙЕСІНДЕГІ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ҚАЗІРГІ
ЖАҒДАЙЫ………………………………………………………………..…..23
2.1. Қазақстандағы ... үй ... ... ... Ипотекалық несие берудегі негізгі проблемалар……………...……30
З. ҚАЗАҚСТАН ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІ ЖЕТІЛДІРУ ЖОЛДАРЫ
............................................................................
...........................37
З. 1. Ипотекалық несие ... және ... ... ... ... ... ... және ынталандыру
шаралары....................................................................
..........................................44
3.3“Казкоммерцбанк” акционерлік қоғамының ипотекалық несиелеу механизмін
талдау......................................................................
.........................50
ҚОРЫТЫНДЫ……………………………………………………………...….58
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДІБИЕТТЕР ТІЗІМІ……………………..……..…60
Дипломдық жұмыстың мақсаты мен ...... ... ... ... зерттеу болып табылады. Осы
мақсатқа жету үшін жұмыста мынадай мәселелерді шешу қарастырылды:
- ипотекалық несиенің мәнін, құқықтық ... ... ... ... ... шетелдік тәжірибесін ... және ... ... ... ... ... тұрғын үй құрылысының жағдайын талдау;
- “Казкоммерцбанк” АҚ ... ... ... ... Ипотекалық несие берудегі негізгі проблемаларды айқындап, оларды
шешу жолдарын қарастыру.
Дипломдық жұмыстың құрылымы мен ... ... 3 ... және ... ... тізімінен тұрады. Жалпы жұмыста
барлығы 10 кесте, 3 ... 27 ... ... тізімінен
тұратын 60 бетті қамтиды.
Бірінші тарауда ипотекалық несиенің дамуының теориялық аспектілері
қарастырылды.
Екінші ... ... ... ... ... ... ... талдау жасалынды.
Үшінші тарауда ... ... ... және оны
жетілдіру жолдары мен бағыттары қарастырылды.
-----------------------
Несие үшін төленетін пайыз (5 – 9% 4 ... ... (45-50% ... бағасынан)
Меслекеттік дотация
Мақсатты салым (45-50% үйдің бағасынан)
Несие үшін ... 3 ... (7 - 9% ... ... (70 – 75% ... ... ... салым (25 – 30%)
Ипотеканың тәуекелдері
Несие берушінің
тәуекелі
Несие ... ... ... ... ... ... немесе табыстың төмендеу тәуекелі
Мүліктік ... ... ... ... мен ... ... үй ... ұсынысын ынталандыру
Төлемқабілетті сұранысты ынталандыру
Жалпы сипаттағы жүйелік шаралар
Тұрғындардың орта тобы үшін ... үй ... ... ... ... ... үй ... жинақтары жүйесін дамыту
1шаршы метр тұрғын үй құрылысының құнын қысқарту
Индивидуальды
тұр ғын үй құрылысын дамыту
Жеке капитал инвести- циясын тарту есебінен ... үй ... ... материал- дары өндірісін дамыту
Коммуналдық тұрғын үй құрылысын дамыту
Мемлекеттік қаржы ... ... үшін қол ... ... үй ... ... ... салымдар
Сыйлық
пайыз
Төлемдер
ТЖС-ның таратылу мөлшері
Алымдар
Тұрғын үй
ТЖС-ның таратылуы

Пән: Экономика
Жұмыс түрі: Дипломдық жұмыс
Көлемі: 61 бет
Бұл жұмыстың бағасы: 900 теңге









Ұқсас жұмыстар
Тақырыб Бет саны
ҚР Банктік жүйесіндегі «Қазақстан халық банкі» АҚ-ның алатын орны мен мән24 бет
«Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеуді дамытудың негізгі бағыттары»32 бет
Жылжымайтын мүлік ипотекасы18 бет
Жылжымайтын мүлік ипотекасының ұғымы және заңдық базасы49 бет
Ипотека-кепілдің бір түрі ретінде65 бет
Ипотекалық банктердің құрылуы19 бет
Ипотекалық және тұрғын үй несиесі нарығының қазіргі кездегі жағдайы49 бет
Ипотекалық компания ТОО «нур-риэлти эстейт»38 бет
Ипотекалық компанияның несиелік қызметтерін басқару74 бет
Ипотекалық кредиттің экономикалық мәні мен мағынасы38 бет


+ тегін презентациялар
Пәндер
Көмек / Помощь
Арайлым
Біз міндетті түрде жауап береміз!
Мы обязательно ответим!
Жіберу / Отправить


Зарабатывайте вместе с нами

Рахмет!
Хабарлама жіберілді. / Сообщение отправлено.

Сіз үшін аптасына 5 күн жұмыс істейміз.
Жұмыс уақыты 09:00 - 18:00

Мы работаем для Вас 5 дней в неделю.
Время работы 09:00 - 18:00

Email: info@stud.kz

Phone: 777 614 50 20
Жабу / Закрыть

Көмек / Помощь