Қазақстанның банктік жүйесіндегі ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайы


КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3

1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ДАМУЫНЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ АСПЕКТІЛЕРІ ... ... .5
1.1. Ипотекалық несие түсінігі және оның құқықтық реттелу жолдары ... 5
1.2. Ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибесі ... ... ... ... ... ... ... ... ...10
1.3. Ипотекалық несиелеудің қазақстандық үлгісі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..16

2. ҚАЗАҚСТАННЫҢ БАНКТІК ЖҮЙЕСІНДЕГІ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ҚАЗІРГІ ЖАҒДАЙЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...23
2.1. Қазақстандағы тұрғын үй құрылысының жағдайын талдау ... ... .23
2.2. Ипотекалық несие берудегі негізгі проблемалар ... ... ... ... ... ... 30

З. ҚАЗАҚСТАН ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІ ЖЕТІЛДІРУ ЖОЛДАРЫ ... ... .37
З. 1. Ипотекалық несие тәуекелдері және олардың алдын алу ... ... ... ... 37
3.2. Ипотекалық несиелеу жүйесін жетілдіру және ынталандыру шаралары ... ... 44
3.3“Казкоммерцбанк” акционерлік қоғамының ипотекалық несиелеу механизмін талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...50

ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 58
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДІБИЕТТЕР ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... .60

Пән: Экономика
Жұмыс түрі: Дипломдық жұмыс
Көлемі: 61 бет
Бұл жұмыстың бағасы: 900 теңге




КІРІСПЕ

Бітіру жұмыстың өзектілігі. Қазақстан Республикасында жүргізіліп
жатқан экономикалық реформалардың тиімділігі қаржы басқару және реттеу
құралдарын толық және тиімді қолдану оның ішінде банктердің несие беруі мен
мүмкіндігімен тығыз байланысты. Несиелердің қажеттілігі өндіріспен,
бұқаралық өнімнің, ұлттық табыстың және мемлекеттің экономикалық өсуімен
дәләлденеді.
Қазіргі уақыттағы қазақстандық экономиканың қарқынды дамуына
байланысты, коммерциялық банктер несие берудің жолдарын кеңейтуге тырысуда.
Бұл жол өндірістік секторды ұзақ қаржыландыруды және оның мүмкіндіктерін
реттеуге мүмкіндік берді. Бұл райда банктік несиелер жүйесін терең
ұғынудың қажеттілігі туындайды.
Тұрғын үй ипотекалық несиелерін беру жаңадан қарқындап келеді,
сондықтан “ипотека” деген сөздің өзін қазақстандықтардың көбісі біле
бермейді.
Ипотекалық несие жүйесі ұлттық экономика жүйесінде беделді орын
алды. Қазіргі уақытта, дамыған елдердің көбісінде ипотекалық несие халықтың
әл – ауқатын жақсартудың негізгі саласы болып қана қоймай, мемлекеттің
экономикалық дамуында үлкен әсерін тигізіп отыр. Сондай – ақ ипотекалық
несие бір – бірімен тығыз байланысты өте күрделі жүйелік механизм болып
табылады.
Ипотекалық несиелер жүйесін дамытудың мақсаты, халықтың тұрмысын
жақсартумен қатар дүние – мүлікке және құрылысқа деген сұранысын
арттырады. Мемлекеттің ипотекалық несие жүйесін арттыруға қолдау көрсетіп
отыруының себебі, оның мемлекет экономикасының өркендеп дамуына ізгі әсер
тигізуінде.
Ипотекалық несиенің нарық экономикасындағы орасан зор орны оның
дүние жүзіндегі жүргізілген тәжірибелік мәнісі бюджеттен тыс
инвестицияларды тұрғын үй құрылысына жұмылдырудың сенімді әдісі болуында.
Ипотекалық несие адамдардың тұрмыстық өмір сүру дәрежесінің қалыптасуына
және дамуына орасан зор әсерін тигізеді.
Қазіргі кезде Қазақстан Республикасында ипотекалық несие жүйесінің
қарқынды дамуына байланысты, ипотекалық несиені түпкілікті зерттеу маңызды
болып табылады.
Жалпы алғанда, қазақстандық ғылыми жазбаларында ипотекалық несие
жайлы жазылған әдебиеттер жоқтың қасы, сондықтан да бұл тақырып әлі орасан
зор ізденулер мен зерттеулерді қажет етеді. Бірақ, қазіргі кезде ипотекалық
несие тақырыбы өте актуалды мәселе болғандықтан, бұл тақырып айналасында
ізденістер қарқынды дамып келе жатыр.
Ресейлік және шет елдік экономикалық әдебиеттерде ипотекалық несие
тақырыбы қазақстандық басылымдарға қарағанда тереңірек және түбегейлі
зерттелген, олардың ипотекалық несие жайлы қамтитын мәселелері әлдеқайда
көлемді және терең.
Дипломдық жұмыстың мақсаты мен міндеттері – Қазақстан
Республикасындағы ипотекалық несиелеу жүйесін зерттеу болып табылады. Осы
мақсатқа жету үшін жұмыста мынадай мәселелерді шешу қарастырылды:
- ипотекалық несиенің мәнін, құқықтық реттелу жолдарын қарастыру;
- ипотекалық несиенің шетелдік тәжірибесін талдау және оны
Қазақстанда қолдану ерекшеліктерін қарастыру;
- Қазақстандағы тұрғын үй құрылысының жағдайын талдау;
- “Казкоммерцбанк” АҚ мысалында ипотекалық несиелеу механизмін
қарастыру;
- Ипотекалық несие берудегі негізгі проблемаларды айқындап, оларды
шешу жолдарын қарастыру.
Дипломдық жұмыстың құрылымы мен көлемі. кіріспеден, 3 тараудан,
қорытынды және пайдаланылған әдебиеттер тізімінен тұрады. Жалпы жұмыста
барлығы 10 кесте, 3 сызбадан, 27 пайдаланылған әдебиеттер тізімінен
тұратын 60 бетті қамтиды.
Бірінші тарауда ипотекалық несиенің дамуының теориялық аспектілері
қарастырылды.
Екінші тарауда Қазақстанның банктік жүйесіндегі ипотекалық
несиелеудің қазіргі жағдайына талдау жасалынды.
Үшінші тарауда ипотекалық несиелеу проблемалары және оны
жетілдіру жолдары мен бағыттары қарастырылды.

1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ДАМУЫНЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ АСПЕКТІЛЕРІ

1.1 Ипотекалық несие түсінігі және оның құқықтық реттелу жолдары

Ипотека шаруашылық қажеттілігі сипатында өз тамырымен тарих
қойнауының тереңіне кетеді. “Ипотека”-деген сөздің өзі дүние жүзілік қаржы-
экономикалық жүйеге ежелгі Грециядан келді. Оны б.д.б. 6-ғасырда архонт
Солон енгізді, Солоннан бұрын өмір сүрген Драконт (б.д.б. 621ж) біреудің
жеке дүние-мүлкіне қандай да бір сұғанақтық жасаған адамға қатаң жаза
қолдануға болатын реттеу енгізді. Б.д.б. 594ж. Солон өзінің әйгілі
реформаларын жүзеге асырды, оның ішінде ол жер қарыздарын алып тастап,
мұраға қалдыру бостандығын енгізді. Осы заңға сәйкес жазаланған адамнан
алынған жерді мұраға қалдыру міндеті жойылды. Енді әр адам өз жерін қалауы
бойынша мұраға қалдыруға құқылы болды. Алғашында Афинада қарыздар болған
адамның қарызын өтей алмаған жағдайда ол сол адамның құлы болуы қаупі
болды. Бас бостандықты мүлік меншігіне ауыстыру үшін Солон қарыздар
адамның жеріне, шекарасына Жазулы Бағана орнатуды ұсынды. Ол бағанада
жердің қарыз өтеміне өткенін баяндайтын жазу болды. Бұл бағандарды
“ипотека”- деп атады. Осы (гректердің hypotheka- тіреу, сүйеу)
бағаналарында жер иесінің барлық қарыздары жазылып қоятын.
Кейініректе осы мақсатпен ипотекалық деген атаумен ерекше
кітаптар қолданыла бастады. Сол кезде Ежелгі Грецияда ынталы адамға кез
келген жекелігін білуге жарлық мүмкіндігі болды. Ипотекалық институттар Рим
империясында жаңа даму қарқынымен басталды. Осы кезде, яғни б.э. І-ғасырда
ипотекалық мекемелер құрылып, дүние – мүлік кепілдігіне ипотекалық
несиелер беріле бастады.
Император Анатолий Пидің (б.д. ІІ-ғ) тұсында ипотекалық банктерге
арналып арнайы заң қабылданды. Сол уақыттың өзінде 50-ге жуық банк және 800
шамасында несиелік және ақша айырбастау мекемелері болды. Банктер
мамандандырыла бастады. Әр түрлі банктік, комуникалдық және діни
институттары дамып, қазіргі жинақ кассаларының алғашқы бейнелері пайда бола
бастады. Мемлекет ипотекалық несиеге әрқашан да үлкен көмек демеу беріп
отырды. Бұл үшін әр түрлі әлеуметтік институттар құрылды. Император Трянның
тұсында жесір әйелдер мен жетім балаларға жәрдем беретін алименттік қорлар
құрылып, оларға ипотекалық несиелер 5% жылдық пайызбен беріліп отырды. Бұл
сол уақытта Римдегі ең төмен пайыз болып саналды (осыған ұқсас қаржылық
жүйелер Ресейде ХІХ ғасырда құрыла бастады).
Ипотека – қарапайым құрал: несие беруші несиені несие алушының
үй – мүлігін кепілдікке алып, орнына несие береді. Ипотека жаңа нәрсе
емес, шындығында ол несие берудің ең көне түрі. Мемлекеттің ипотекалық
нарығы оның экономикасы, саясаты және халқының психологиясы жайында көп
мағлұмат береді. Ипотека ең қарапайым деңгейде, мысалы, 1) айырбас құралы
ғана емес, сонымен қатар баға сақтаушы құрал болатын тұрақты валютаның; 2)
келешектегі бағасы жылжымайтын мүлік нарығының сұранысына жауап беретін
жеке меншіктің бар екенін куәландырады 1. Ипотека өз табиғатында ортаңғы
таптағыларға, яғни, не бай емес, не кедей емес, төлем ақылары көп жағдайда
олардың кірісінің болжамдылығы мен ұзақтығына байланысты орта категориядағы
азаматтар жатады. Несиелендірудің басқа түрлеріне қарағанда ипотекалық
несие адамның болашаққа деген сенімі, көзқарасы жайлы айтады.
1999 жылдың аяғында Қазақстанда тұрғын үй құрылысының ипотекалық
несие беруін нормативті – құқықтық базасын құрудың тиімді кезеңі туындады.
Г. Марченконың айтуынша, Қазақстан Республикасында ипотекалық несие берудің
ұзақ мерзімді концепциясы Үкімет тарапынан қолдау тапты.
Шамамен, сол тұста 2000 жылдың қараша айында “Қазақстан
Республикасының құрылыс жиналымы жайлы” Заңына өзгертулер мен толықтырулар
енгізілді. Бұл өзгертулер мен толықтырулардың мақсаты, тұрғын үй жағдайын
жақсартуға ұмтылған адамдар өздерінің қаражаттарының қажетті бір бөлігін
арнайы құрылыс қаржы жинақтау мекемелерінде жинақтай алады. Бұл қаржы
институты, өз кезегінде, өзінің салушыларына тұрғын үйдің толық бағасы мен
салушының жинаған қаражатының айырмасының мөлшерінде несие беруге
міндетті.
Құрылыс жинақтау ипотекалық несиесінің ерекшелігі сол, салушы
мен несие алушы бір тұлға болғандықтан, жүйе тұйық болып келеді, сол
себептен берілетін несие арзан,әрі оны оңай алуға мүмкіндік туады 2,18б..
Ипотекалық несие жылжымайтын мүліктің бағасымен оны сатып
алушылардың күнделікті табыстарының алшақтығын жақындатудың бірден – бір
жолын табатын құрал болып табылады. Бұл жағдайда тұрғын үйді қарапайым
табыс есебіне алу мүмкін емес.
Сондықтан да ипотекалық несие жүйесі қаншалықты жақсы дамыған
болса, жылжымайтын мүлік сатудың нарықтық айналымы соғұрлым жоғары болады.
Осыған байланысты несие – қаржы айналымында оны кеңейтудің жақсы тиімді
түрлері туындайды. Ол несие қайтаруға мүмкіндігі бар азаматтраға жақсы
жағдайлар жасап олардың сатып алу мүмкіншілігін арттыру үшін нарық
механизмдерін жұмылдырып , ұзақ мерзімді тұрғын үй ипотекалық несие
жүйелерінің түрлерін іске қосу.
Тұрғын үй құрылысын қаржыландыру, жаппай халықтың тұрғын үй
мәселелерін шешу, тұрғын үй бағасының арзандауы және құрылысқа ынталандыру
механизмін жасау мақсатымен Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2000 жылғы 21
– тамыз №1290 ұйғарымы бойынша тұрғын үй құрылысы мен ипотекалық
несиелердің ұзақ мерзімді қаржыландыру Корпорациясын қолдады.
Ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендірудің мақсаты тұрақты табысы
бар азаматтардың тұрғын үй нарығындағы нарықтық принцип негізінде құрылған
өз қаражатына және ұзақ мерзімді ипотекалық несиелер арқылы қол жеткізу
болып табылады. Бұл жағдайда несие берудің кепілдігі сол несиеге алынатын
үйдің, не жердің өзі болады.
Сонымен ипотека дегеніміз – тұрғын үй сатып алу үшін жылжымайтын
мүлікті кепілге қою арқылы берілетін ұзақ мерзімдік ссуда. Ипотекалық
несиелеудің артықшылықтары:
1. Жеткілікті қысқа мерзімде тұрғын үйдің меншік иесі және жаңа
пәтерге орнығу мүмкіндігі;
2. Ұзақ мерзімге несие алу және пәтер құнының жоғарылауы
жағдайында ай сайындық төлемдер мөлшерінің өзгермеуі;
3. Ипотекалық несие бойынша алынған пәтерде тіркелу
мүмкіндігінің болуы;
4. Қаржыны тиімді салу (жылжымайтын мүлікке бағалар жылына
тұрақты 15-30%-ке өседі) 3.
Азаматтық кодексті жобалау кезінде (Азаматтық Кодекстің 2т 299 бабына
сәйкес) мекеме, ғимарат, пәтер, жер учаскілерін иелену құқығы, және де
басқа жылжымайтын мүлік кепілдігіне берілетін ипотека мөлшері арнайы заң
ережелерімен реттелетіндігі көзделді. Егер ол жағдайлар арнайы заңдармен
басқа да жағдайлары көрсетілмесе жылжымайтын мүліктерге теңдестірілген
заттарды ипотекалау жәйттерін қарастырғанда кепілдік жалпы мөлшерін
белгілейтін тарауларын пайдаланған жөн.
Азаматтық кодекстің 303 тармағында жер иеленудің және табиғат
ресурстарын иеленудің кепілдік мөлшері табиғат ресурстарын қолдану
заңдарының шарттарына сәйкес тағайындалатындығы қарастырылған 4.
Жылжымайтын мүлік және жер мен жер қатынастары бойынша
келісімдерді жүзеге асыруда осы уақытқа дейін болған қатаң заңды
шектеулерді туғызды. Едәуір дәрежеде бұл қиындықтар 1994 жылғы 24 –
қаңтарда Қазақстан Республикасы президентінің “Жер қатынастарын реттеудің
кейбір мәселелері”, және 1994 жылғы 5 – сәуір “Жер қатынастарын одан әрі
жетілдіру” жарлықтарымен жойылып отырды. Жерді жалға алуды 99 жылға дейін
ұзартып оны аманаттау құқығы 1995 жылы 30 тамызда жаңа конституцияның
қабылдануымен күрделі өзгерістер енгізілді. Онда мемлекеттің жер иелену
монополиясынан бас тарту, сондай-ақ жаңа конституцияда жерді жеке меншікке
берудің заңмен қамтамасыз ету мүмкіндіктері қарастырылады.
“Жер туралы” Жарлықта жерді жеке меншікке берудің негізі,
көлемі, оны сату шарттары бекітілген. Жарлықта жер жылжымайтын мүлік
ретінде қарастырылған, жер учаскесін кепілге қою мүмкіндігі, жерді
пайдалану құқығы бекітіліп, жерді өмірлік пайдалану түсінігі берілген.
”Жер туралы” Жарлықтың 1 бабына сәйкес жердің кепілдігі немесе жерді
пайдалану құқығы деген түсінік келіссөзде анықталған кепілдік ұстаушының
құқығы, жер алушы алған жерін пайдаланбаған жағдайда жердін кепілдігі
ретінде жердің өз бағасын ғана алады, болмаса жер қолдану құқығын басқа жер
алушылардың алдына үстемдік жағдайда болады.
Жылжымайтын мүлікті және онымен келісімдерді құқықтық реттеудің
заңды базасының одан әрі дамуы “Жылжымайтын мүлікті ипотекалау жөніндегі”
және “Жылжымайтын мүлік және онымен келісімдерге құқықты мемлекеттік тіркеу
жөніндегі” Жарлықтардың қабылдануымен жүрді. “Жылжымайтын мүлікті
ипотекалау” Жарлығын арнайы қабылдауға мәжбүрлік жылжымайтын мүлікті
келісім шарт бойынша рәсімдеу қажеттілігінен туындаған. Мұндай заң нарық
экономикасының қажетті бөлігі болып саналады. “Жылжымайтын мүлікті
ипотекалау“ Жарлығы бұрын айтылғандай азаматтық заңдылықтармен және де
басқа да мөлшерлік актілермен өзара байланыстырылған. Жылжымайтын мүлікті
ипотекалау Жарлығының мақсаты банк ссудаларына деген көзқарастарды
ынталандыру (ипотекалық несие), оның ішінде тұрғын үй құрылысына қаржы
бағыттау, Қазақстанның кәсіпкерлік аумағына инвестиция тарту несие
берушілердің өз ісіне сенімділігі кәсіпкерлердің қауіп-қатерін азайту
несиеге алынған мүліктің әрқашанда өтімді болуы бұл іске ынталануды
молайтады. “Жылжымайтын мүлікті ипотекалау“ Жарлығының міндеті басқа да
мөлшерлік актілермен бірігіп өндіріс және бөлу аймағын тұрақтандыру,
сондай-ақ тұрақты нарық қарым-қатынастарын қалыптастыру.
Жылжитын мүлік кепілдігі. 1998 жылдың 30 шілде айында ҚР-ның “Жылжитын
мүліктің кепілдігін тіркеу жөніндегі“- Заңы қабылданды 5. Бұл заң
жобаларын талқылау және дайындау кезеңінде мамандар бұл мәселеге қатысты
әртүрлі тұжырымдамалар көрсетті. Ескерілетін бір жәйт, аталған заңның
концепциясы АҚШ-тың кей штаттарында қолданылатын жылжымалы мүлік кепілдігін
тіркеу жүйесінен алынғандықтан, Қазақстан Республикасының Азаматтық
Кодексіне сәйкес келмейді. Сонымен қатар “Жылжымалы мүлікті кепілдікке қою
туралы заңның техникалық деңгейі төменгі сатыда болған. Бұл заңды
құрастырған кезде басқа құқықтық актілер мөлшерімен келіспеген. Сол
себептен оның нормасы басқа құқықтық актілермен әсіресе мемлекеттік
конституция заңының нормасына қарама-қайшы. Жалпы негізгі шарт Азаматтық
кодекстің 3 тарау, 117 бабы бойынша жылжымалы мүлік және оны кепілдікке
қою тіркеуге жатпайды. Сонымен қатар жылжымалы мүліктің кейбір түрлері,
құқықтық актілер талабына сәйкес мемлекеттік тіркеуге жата алады. Егер
құқықтық актілерге сәйкес, кейбір жылжымалы мүлік міндетті түрде жатса
(оған, көбінесе, жылжымайтын мүлікке теңестірілген жылжымалы мүлік: әуе
және су кемелері, су асты кемелері, ғарыштық объектілер), олар Қазақстан
Республикасының Азаматтық Кодексінің 307 бабына сәйкес міндетті түрде
мүлікті тіркейтін бөлімдерде тіркелуі тиіс.
Осы кезде “Жылжымалы мүліктің кепілдігін тіркеу” Заңына жылжымалы
мүлікті тіркеудің жаңа механизмі енгізілді. Енгізілген өзгертулер
мемлекеттік тіркеуге жатпайтын жылжымалы мүлікті кепілдікке қоюды тіркеу
механизмін қалыптастыруды, сонымен бірге, көрсетілген механизмге сәйкес
мүліктері тіркеуге жататын, кепілдік қоюшылар шеңбері құрылған. Олар жеке
кәсіпкерлер мен заңды тұлғалар.
“Жылжымалы мүлік кепілдігін тіркеу туралы” Заңының Азаматтық
Кодекс нормаларымен сәйкес келмейтін екі жері бар: бірі жылжымалы мүлікті
кепілдікке қойғанда, оны басқа мүлікпен ауыстыруға болмайтын келісім шартты
міндетті түрде тіркеу және мемлекеттік тіркеуге жатпайтын, жылжымалы мүлік
кепілдігін тіркеуге ерекше мән беру.
Жылжымалы мүлікті кепілдікке берудің міндетті тіркеуінің
келісімінің шартында бір мүліктің орнына басқа мүлікті қоюға Азаматтық
Кодекстің 311 бабына сәйкес тыйым салынған. Мұндай жағдайда мүлікті
ауыстыруға тыйым салу жайлы келісім тіркелмеген жағдайда, Азаматтық Кодекс
пен “Жылжымалы мүлік кепілдігі жайында” Заңның арасында құқықтық
келеңсіздіктер пайда болады. Бұл заңдардың жарлықтары бойынша, дәлірек
айтқанда 8, 11 баптарында көрсетілгендей, бұндай келісімдердің тіркелмеуі,
олардың жарамсыздығына әкелмейді. Сонымен қатар Азаматтық Кодекстің 311
бабына сәйкес, кепілдікке тыйым салу шарты бойынша кейбір кепілдік
мүліктері тіркеуді қажет етпейді, соның салдарынан мұндай келісім шарт
жарамсыз болып табылады.
Ескерерлік бір жайт, келісім бойынша екі жақтың келісімімен
қарастырылғанымен, кепілдікке қойылған мүлік мемлекеттік тіркеуден өткен -
өтпегенін “Жылжымалы мүлік кепілдігі туралы” Заң оны қадағаламайды. Сол
себептен келісімнің шарттары мен тіркелуі Азаматтық Кодекс нормаларымен
қадағалануы тиіс. Азаматтық Кодекс нормаларына сәйке тіркеуден өтпеген
келісім шарт жарамсыз болып қалмайды, бірақ жеке мақсатын көздеген жақ
сотқа жүгінуі мүмкін.
Континентальдық жүйе құқығына енетін мемлекеттер, оның ішінде ТМД
мемлекеттерінде ипотеканы жылжымайтын мүлік кепілдігі ретінде қарастырады.
Ресей Федерациясының Азаматтық Кодексінің334 бабында ипотекалық кепілдікке
жер учаскілері, өндіріс мекемелері, ғимараттар, құрылыстар, пәтерлер және
басқа да жылжымайтын мүліктер жатады. Қазақстан Республикасының Азаматтық
Кодексінің 299 бабында ұқсас анықтама берілген, бірақ онда “жер учаскесі”
сөзінің орнында “жер учаскесін иелену құқығы” деген сөз қолданған.
Қазақстанның Азаматтық Кодексінде Ресей Азаматтық Кодексіндегідей, ипотека
жайындағы заңға жаңа енгізулер болмаса, ипотеканың кепілдігі жөніндегі
негізгі шарттар бірдей. Бірақ, ҚР Азаматтық кодекстің 1-тараудың 303-
бабында Азаматтық Кодекс белгілеген норма ипотека жайында қалыптасқан
түсінікті өзгертеді; онда қазақстандық заң бойынша ипотеканы жіктейтін
бірден – бір белгі иелену мен тұтыну құқығы бар мүлікті кепілдікке қойған
субъект болып табылады.
Кепілдікке қойылған мүлікті иеленуші мен тұтынушы субъект ипотекада
кепілдік беруші немесе үшінші тұлға болуы мүмкін. ТМД-нің басқа
мемлекеттерінде ипотека дәстүрлі, бірін – бірінен ажырамайтын екі белгінің
байланысы деп қабылданады: кепілдікке қойылған мүлік иеленуші мен тұтынушы
субъект (кепілдікке мүлік беруші немесе үшінші тұлға) және кепілдікке
қойылатын мүлік (жылжымайтын мүлік). Қазақстандағы ипотека туралы түсінікке
кепілдікке “қойылатын мүлік” түсінігіне кепілдік беруші мен үшінші тұлға
иелігі мен тұтынысында қалатын жылжымалы мүлік те енеді.
Жылжымалы мүлік ипотекасының болу мүмкіндігі Әзірбайжан АК-нде
қарастырылған. Бұнда да жылжымалы және жылжымайтын мүлік ипотекасын
тіркеудің әртүрлі тәртібі енгізілген.
Жылжымайтын мүліктің оның кепілдік ретіндегі мүмкіншілік
ерекшелігіне байланысты оның осы түріне ҚР президентінің заң күші бар
арнайы жарлықтары шыққан ол: 1995ж.12.23-де шыққан “Жылжымайтын мүліктің
ипотекасы” және 1995ж.12.25-де шыққан “Жылжымайтын мүліктің қарым –қатынас
және оны иелену құқығын мемлекеттік тіркеу”.
Ипотека деген ұғымның ішіне кепілдік берушінің кепілдік құқығы да
енеді. ҚР президентінің 1995ж.12.23-де шыққан жарлығының 2-ші тармағына
сәйке егер осы жарлықта басқа ереже болмаса жылжымайтын мүліктің
ипотекасына ҚР АК-нің кепілдік туралы жалпы ережесі қолданылады.
ҚР үкіметінің 1998ж. 11. 19-да шыққан “Жылжыйтын мүліктің кепілдігін
тіркеу” заңдарын іс жүзіне асыру туралы қаулысымен жылжитын мүліктің
кепілдіктерінің барлық түрін тіркеу (заң берушілердің актілерінен басқа
мекемелер нұсқалмаған жағдайда) ҚР-ның әділет министірлігінің жылжымайтын
мүлікті тіркеу орталығына жүктелген. Жылжитын мүліктің кепілдігін тіркеу
функциясы да ҚР-ның 1999ж. 03.11-де шыққан қаулысымен әділет
министірлігіне жүктелген.

2. Ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибесі

Қазақстан үшін қазіргі кезде біздің жағдайымызда қайсысы оңтайлы, ал
қайсысы тиімсіз әрекет ететіндігін түсіну үшін ипотекалық несиелеудің
шетелдік модельдеріне тоқталайық. Шартты түрде негізгі ипотекалық жүйелерді
американдық және европалық модельдерге бөлуге болады 6.
Ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру жуйесінің шетел тәжірибелерінде
әрекет етіп отырған негізгі үлгері бар.
Ипотекалық несиелеудің біршама қарапайым және біршама жетілген
үлгісі шартты түрде айтсақ, қарапайым ашық үлгі. Бұл үлгінің бастапқы
принциптік сипатына тоқталсақ, ипотекалық ссудаларға деген барлық
клиенттердің жалпы өтініші банктің меншікті және сырттан тартылған
қаражаттары: депозиттерде жатқан клиенттердің қаражаттары; банкаралық
несиелер және т.с.с. есебінен қамтамасыз етіледі.
Қарапайым ашық үлгінің екінші бір принциптік сипаты ипотекалық
ссудалар бойынша белгіленетіп пайыз мөлшерлері елдегі несие-қаржы
нарығындағы жалпы жағдайға тікелей тәуелді болып табылады. Бұл тәуелділік
банктердің ипотекалық несиелеуге байланысты олардың активтеріне және
ауқымына мәнді әсер етеді.
Бұл үлгі негізінде ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру, әсіресе қаржы
нарығы мен бағалы қағаздар нарығы толық қалыптасып болмаған көптеген
елдерде іс жүзінде кеңінен таралған.
Бұл қарастырылған үлгіден ажыратылатын келесі үлгі кеңейтілген
ашық үлгі деп аталады. Бұл үлгі бойынша банктердегі ипотекалық несиелеу
жүйесі үшін несиелік ресурстардың қалыптасуы арнайы ұйымдастырылатын,
жылжымайтын мүліктермен қамтамасыз етілген екінші реттегі бағалы қағаздар
нарығы арқылы жүзеге асырылады. Кеңейтілген ашық үлгісі тек кеңейтілген
ипотекалық нарық құрылымының құрылған жағдайында, екінші нарықта айналыста
жүретін бағалы қағаздардың эмиссиясына мемлекет тарапынан көмек
көрсетілетін және жиі бақылауға алу жағдайында ғана іске асырылады. Бұл
үлгі іс жүзінде тұрақты экономикасы бар елдерде кеңінен таралған. Әсіресе,
бұл үлгінің дамуы АҚШ-та қанат жайды. Осындай себептерге байланысты бұл
үлгіні көбіне ипотеканың американдық үлгісі деп атап кеткен. Бұл үлгі 1-
суретте көрсетіледі.

р – нарықтан тұрғын үйді сатып алу бағасы;
р1 – несиені есепке алғандағы тұрғын үйдің нақты құны.
Абсцисса осінде – баға, ордината осінде – жылдар.

Сурет 1 – Ипотекалық несиенің американдық үлгісі.

Американдық үлгінің қағидасы бойынша әр жылда белгілі бір табысы
бар адам тұрғын үйдің құнын жартылай нақты ақшамен, ал қалған бөлігін
клиенттің иелігінде бар немесе сатып алғалы отырған жылжымайтын мүлікті
кепілге ала отырып, берген арнайы ипотекалық банктің ссудасы есебінен
төлеп, бірден тұрғын үй ала алады. Мұндай несиенің қайтарылуы ипотеканың
тпіне және қарыз алушының әр жылдық табысына байланысты 15-30 жылдың ішінде
жүзеге асырылады.
Бұл тұрғын үйді қаржыландыруды қйымдастыру үлгісінің дамуы берілген
испотекалық салынған мүлік актілерін сатуға мүмкін болатын нарықтың болуын
талап етеді. Американдық үлгі ипотекалық эмиссиондық компаниялар үшін ұзақ
мерзімді қаржы тәуекелі мәселесін шешетін қолайлы тәсіл ретінде көптеген
банктерді өзіне тартады.
Қарапайым ашық және кеңейтілген ашық үлгілердің сипатты белгісі
олар таза нарықтық ипотекалық несиелеу механизмін білдіреді. Мұндай
жағдайда ақшаға деген сұраным мен ұсыным балансы және ауқымы көбіне екі
өзара байланысты көрсеткіштермен реттеледі: 1) ссудалар бойынша банктік
пайыз мөлшері және екінші нарықта орналасқан бағалы қағаздардың
табыстылығына байланысты анықталатын несиелік ресурстар бағасымен; 2)
сақтандыру компанияларын қоса алғандағы ипотекалық нарықтың барлық кәсіби
қатысушыларының қызметтеріне төленетін аударымдар мөлшерімен.
Ипотекалық несиелеудің келесі бір үшінші үлгісі – бұл
балансталған автономды үлгі. Бұл үлгінің ең басты белгісі оның қызметінің
жинақ-ссуда принципіне негізделуінен көрінеді. Мұндай принцип барысында
банктердің жиынтық несиелік портфелі капиталдардың ашық нарығынан қарызға
алу арқылы емес, оның орнына өзара кассалық көмек принципі бойынша болашақ
қарыз алушының қаражаттарын тарту есебінен құралады. Бұл үлгі бойынша қарыз
алушы алдын ала өзінің уақытша бос қаражаттарын сұрайтын несиенің жартылай
сомасы мөлщерінде жинақтағаннан кейін ғана ссуда алуға құқылы.
Мұндай шектеулілік алдындағы қарастырылған үлгілермен
салыстырғанда баста кемшілік болып табылады. Өйткені, бұл үлгі нақты қарыз
алушының жылжымайтын мүлікті матып алудағы мүмкіндігін кешеуілдетеді.
Бірақ та бұл балансталған автономиялық үлгінің өзіндік артықшылығы
да бар, яғни бұл үлгі өзінің автономиялылық күшіне байланысты жалпы қаржы-
несие нарығының жағдайына тәуелсіз. Балансталған автономиялы үлгінің іске
асырылуы барысында ипотекалық банк үшін қай жерден және қандай бағада
несиелік ресурс табу сұрағы мазаламайды, банкке тек өзінің көрсететін
қызметі үшін ақыл-ойға сыйымды маржаны белгілеуі ғана қажет. Құрылыс
қаражаттары салымы бойынша табыс мөлшері және несиені пайдаланғаны үшін
төленетін пайыз мөлшері еркін жағдайда белгіленеді. Банк мақсаты жинақтарға
табыс төлемей-ақ сол төленетін табыс мөлшерінде несиенің бағасын қысқарта
белгілеуіне болады. Мысалға айталық, жинақтарға төленетін табыс 10%, ал
несиеге қойылатын пайыз мөлшері 13% десек, онда банк жинаққа төленетін
табысты несие бағасынан шегеру арқылы маржаны 3% деп хабарлауы мүмкін.
Демек, бұл үлгі қарызға алатын ақшалардың нарықтық бағасана да,
сол сияқты бұл бағаның жалпы деңгейіне тәуелсіз болып табылады.
Балансталған автономиялық үлгінің бұл сапасы экономикасы тұрақсыз елдерде
ипотекалық несиелеудің дамуы үшін аса маңызды. Бірақ та бұл жерде барлық
өзара есеп айырысулар еркін алмастырылатын валютада жүргізілгенді қалайды.
Сондай-ақ аталған үлгінің тағы да бір артықшылығы мұнда несие беруші
несиенің қайтарылуында ең төменгі тәуекелге барады.
Қазіргі кезде Германияда бұл үлгі іс жүзінде кеңінен қолданылуда.
Мұнда қорлану (құрылыс қаражаттары) механизмімен нақты азаматтарды несиелеу
механизміндегі сондай-ақ тұрғын үй жағдайын жақсартуға мақсатты қаражат
жинақтау және пайдаланумен байланысты болатын азаматтырдың инициативасына
қаржылық қолдау көрсетуге байланысты мемлекеттік механизмдердегі
сәйкестіктерді ескеретін, барлық елді қамтыған құрылыс жинақтырының
жүйесі құрылған.
Тұрғын үй алғысы келген азамат, тұрғын үйді сатып алатын уақыттан
бұрын, яғни 2-10 жыл бұрынырақ арнайы қаржы-несие жүйесімен өзара қатынасқа
түседі. Өзінің мүмкіндігіне қарай арнайы банктерге немесе жинақ кассаларына
(Bausparkasse, Schwabisch Hall және т.б. құрылымдарға кіретін) болашақта
сатып алатын үйдің 45% жинақтайды. Содан кейін барып, ол мемлекеттік
дотация алуға (үйдің құнының 10% шамасында) және қалған төлейтін бөлігінің
шамасында банктен жеңілдікпен 10-15 жылға несие алуға құқылы болып
табылады.

Сурет 2 -, Германияның үлгісі

р – нарықтан тұрғын үйді сатып алу бағасы;
р1 – несиені есепке алғандағы тұрғын үйдің нақты құны.
Абсцисса осінде – баға, ордината осінде – жылдар.

Бірінші кезеңде мақсатты салымдар есебінен жинақталған қаржылық
ресурстарды банк бұл осы жүйемен ертерек қатынас орнатып, несие алу
кезеңіне өткендерге, яғни ссуда сұрап отырған клиенттер үшін пайдаланады.
Басқаша айтқанда, Германияның құрылыс қаражаттарын жинақтау үлгісі
жылжымайтын мүліктердің салынған мүлік туралы актілермен қамтамасыз етіліп
шығарылатын бағалы қағаздардың екінші нарығымен байланыспайды және оған
тәуелді емес.
Германияның құрылыс қаражаттары жүйесінің ең басты бір
артықшылығы – оның шегінде пайдаланылатын мақсаты құрылыс қаражаттарына,
берілетін несиеге байланысты есептелетін пайыз мөлшері автономиялық
болғандықтан да, несие-қаржы нарығының жалпы жағдайына тәуелсіз болып
табылады. Бұл сызбаның басты сипаты оның шектеулігін көрсетеді, яғни
несиенің берілу көзі ретінде құрылыс қаражаттарын жинақтау келісім-шартына
қатынасушы-салым иелерімен жинақталатын қаражаттардың қолданылуынан
байқауға болады. Бұл жүйені пайдаланатын банктер мақсаты салымдар бойынша
нарықтан төменгі жағдайда, пайыз төлеумен қатар, нарықтан төменгі жағдайда
несиелер беру мүмкіндігі бар.
Германияда құрылыс жинақ жүйесіне мемлекет тарапынан қолдау бар.
Мемлекет меншікті капитадың жинақталуына тұрған үй құрылысына сыйақылар
беру немесе салықтық жеңілдіктер жасау арқылы ынталандырып отырады. Салым
иесінің ынталандыру түрін таңдау құқы бар. Егер ол сыйақы (субсидия) жолын
таңдаса, онда оның жинағы 300 неміс маркасына (жалғыз бастылар үшін) немесе
1600 маркаға (отбасылар үшін) жеткенде мемлекеттен 10% көлемінде қосымша
сыйақы алады.
Құрылыс қаражыттарын жинақтау жүйесіне мемлекет тарапынан қолдау
көрсетілуі тиіс. Мемлекет өз тарапынан тұрғын үй құрылысына дотация беру
арқылы немесе салықтық жеңілдіктер арқылы меншікті жинақтадуын ынталандырып
отырады.
Қазақстандағы жаңадан құрылған Тұрғынүй-құрылыс банкі
тәжірибесінде Германияның үлгісін қолдану қарастырылған
Американдық модель. Ипотекалық несиелеу жүйесінің қалыптасуын “Рузвельттің
жаңа курсы” шеңберінде жүргізілген 30-шы жылдардағы тұрғын үй реформасымен
байланыстырады. Ұлы депрессия (1929-1932 жылдар) жылдарында терең
экономикалық дағдарыстан елді алып шығаруға мүмкіндік түғызғандығымен
сипатталады. Сол кезде негізін ипотекалық қарыздардың екінші нарығы
құрайтын тиімді қаржы технологиясы, қуатты қаржы ағыны бар тұрғын үйді
инвестициялау жүйесі құрылды. Ең алдымен 1932 жылы АҚШ үкіметінің шешімі
бойынша тұрғын үйге қарыз беру мәселелері бойынша Федералдық банк кеңесі
құрылды 7. Оның қызметі өтімді банк қаржыларының көзін қалыптастыруға
бағытталды. Алғашқыда банктер аз көлемде жылжымайтын мүлікті сатып алуды
несиелендірді, ал бұл несиелер үшін қаржының негізгі көзі депозиттер
болды (қарыздың барлық басқа түрлерімен қатар).
Бір жылдан кейін меншікті бағалы қағаздар – облигациялармен несие
қарыздылығын өтеу жолымен мерзімі өткен және күдікті несиелерді қайта
қаржыландыра алатын үй шаруашылықтарын несиелеу корпорациясы құрылды.
Осылайша 3 жыл ағымында жалпы 3 млрд доллар сомасына қарыз өтелді, ал
корпорация облигациялар бойынша барлық міндеттемелер өтелгеннен кейін
1954 жылы өз қызметін тоқтатты 8.
Ипотекалық несиелеу және оның негізінде шығарылған бағалы қағаздар
сатылатын және сатылып алынатын тұрақты және тиімді жұмыс істейтін
екніші нарықты құру үшін ипотекалық несиелеу процедурасын стандарттау және
қарыздар мен облигациялар бойынша мемлекеттік кепілдік берумен айналысатын
несиелерді беру шартын стандарттаумен айналысатын 1934 жылы Федералдық
тұрғын үй әкімшілігі құрылды:9
- несие сомасының кепілдіктің нарықтық құнына қатынасы 30%-тен аспауы
тиіс;
- меншікті құралдар есебінен жылжымайтын мүлікті бөліктеп төлеу
ретінде қарызгердің міндетті алғашқы жарнасының болуы;
- кепіл бойынша орташа айсайындық төлемнің қарызгердің орташа
айсайындық табысына қатынасы - 36%-тен көп емес (әдетте 28%);
- несие мөлшері – 200 мың доллардан көп емес.
Соңғы жылдары қарыз шегі жоғарылағанын айта кету қажет: 2000 жылы 252
мың долларға дейін, 2001 жылы 275 мың долларға дейін, 2002 жылы 300 мың
долларға дейін, 2003 жылы – 322 мың долларға дейін.
Стандарттың қолданылуы тек ғана несие тәуекелін қысқартып қоймай,
сондай-ақ ипотекалық бағалы қағаздар бойынша тәуекелді едәуір қысқартады.
Сондықтан да ипотекалық несиелеуді стандарттау ипотекалық облигациялар
нарығының дамуының алғашқы қадамы болып табылады.
Ипотекалық несиелеудің американдық жүйесі 1938-жылы алғашқы Fannie
Mae (Federal National Mortgage Association) агенттігі құрылған кезде
қалыптаса бастады 10. Мемлекеттік құрылым негізінде құрылған бұл агенттік
бюджет қаражатына ипотекалық несиелерді алып, оларды тұрмыс жағдайлары
төмен топтарға бере бастады. Алғашында бұл агенттіктің жұмыс істеу көлемі
қарапайым болған. 1968 жыл қарсаңында Fannie Mae-дің –ипотекалық несие беру
мөлшері 7 млрд доллар шамасында болды. Бұл сол кездегі ипотека нарығының
2,5 пайызына тең еді.
1968-жылы Fannie Mae екі құрылымға бөлінді – мемлекеттік дәрежесін
сақтап қалған Ginnie Mae (Government National Mortgage Corporation) және
Fannie Mae. Кейінірек, 1970-жылы құрылған мемлекет қоластына қарайтын
акционерлік қоғам дәрежесі бар Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage
Corporation) Fannie Mae сияқты несиелерді сатып алып, оларды тұрмыс
тіршілігі төмен топтарға беру құқығын иеленді. 1974-жылдан бастап Fannie
Mae мен Freddie Mae-дің жұмыс істеу ауқымы кеңейді. Оларға тұрғын үй
бағасының 40 пайызынан асатын несиелерді сатып алуға рұқсат етілді 11.
Жартылай мемлекеттік дәрежесі бар екі агенттіктің жұмыс ауқымы
мемлекеттік бақылаумен реттеліп отырды (директорлар кеңесінің 18 мүшесінің
5-нің әрқайсысы ақ үймен тағайындалып отырды). Олардың мемлекет қазынасынан
керек жағдайда 2,25 млрд доллар қарыз алуға мүмкіндігі болды. Сонымен қатар
құнды қағаздардан түсетін пайда және Америка қазынасының құнды
қағаздарынан түсетін пайда бірқатар салықтардан босатылған.
Ипотекалық несиенің пайыздық құнын төмендетудің америкалық сызбасы
келесі жолмен жұмыс істейді. Банк ипотекалық несие алушы адамға (дәлірек
айтқанда оның атынан үйді сатушыға) өз қаражатын оның ай сайын белгілі
мөлшерде өз қаражатын банкке аударып отыру міндетіне айырбастайды. Несие
алушының бұл міндеті сатып алынған үй кепілдігімен қамтамасыз етіледі.
Банк агенттіктердің біріне несиені сатумен қатар қамтамасыз етеді де
міндеттейді. Агенттік дер кезінде банкке алған қарызын қайтарып, есесіне
банктен ай сайын маржа есебінен ақша аударымдарын сұрайды.
Агенттік ипотекалық несие алудың ай сайындықтөлем ақы мөлшерін өзі
белгілейді. Аударылатын төлем ақы мөлшері күнделікті белгіленеді де, олар
60 күн ішіннде ғана өз құнын сақтап тұра алады. Сөйтіп, банк несие алушымен
келіссөз жүргізіп, оған несие ақы мөлшері ретінде өзінің маржасын және
агенттік белгілеген төлем ақы мөлшерінің қосындысын айтады. 60 күн ішінде
банк несие алушы мен несиеге беріліп отырған үйді тексеріп, несиебереді.
Банк агенттіктен өз ақшасын қайтарып алып, одан әрі ортадағы дәнекер
қызметін атқарады, яғни несие алушыдан ай сайын алынған қаражаттың бір
бөлігін өзіне алып, агенттікке береді.
Мұндай жағдайда, АҚШ-та ипотекалық несиенің ақы төлеу мөлшері банктік
несие беру ақы мөлшерімен, депозиттің құнымен белгіленбейді. Оларды
анықтайтын жалғыз нәрсе, ол агенттіктің ипотекалық несиені сатып алған
ақылы төлем мөлшері.
Осы кезде агенттіктердің төлем ақы мөлшері немен анықталады деген
сұрақ туындайды. 60 жылдарға дейін олардың қаражатының қайнар көзібюджет
болған, сол себептен ипотекалық несие ставкасын мемлекет белгілеп отырған.
1970 жылдан бастап, Ginnie Mae ипотекалық несиенің құнды қағаздарын
нарыққа алғаш шығарған кезде жағдай өзгере бастады. АҚШ-та ипотекалық
несие бағасын анықтайтын үшінші ипотекалық нарық пайда болды. Осылайша
барлық үш ұйым ипотекалық несиелерді қайт қаржыландырумен айналысады:
агенттік өзінің жоғары өтімді қарыздық міндеттемелерін инвесторларға
сатады, ал сатудан алынған қаржы банктерден ипотекалық несиелер сатып
алуға бағытталады.
Барлық агенттіктер коммерциялық банктерден біршама ипотекалық
несиелерді алып, оларды топтастырып, әрқайсысының негізінде жаңа бір құнды
қағаз шығарады. Барынша кең тараған құнды қағаздар ипотекамен қамтамасыз
етілген (mortgage backed securities, MBS) қағаздар болып табылады. MBS-пен
төлеудің қайнар көзі несие алушының ипотекалық несие бойынша ақша
аударымдары болып табылады. Бірақ, MBS агенттік шығарған құнды қағаз
болғандықтан, ақша аудару жылжымайтын мүлік кепілдігімен емес, сол
құрылымның кепілі негізінде жүзеге асады. Агенттік нарық қорында МВS-ты
таратады, содан соң өз маржасын алып қалып құнды қағаздарды сатып
алушыға беріп деллдалдық қызмет те атқарады. Осындай кейіппен ипотекалық
несиелердің сатып алу құны агенттіктің құнды қағаздарынан түсетін пайдадан
аспайды, бұған инвесторлар да келіседі. Осы құнды қағаздардың құнының
төмен болуын олардың “жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етілуінен” –деп жиі
дәлелдеп жатады. Бірақ та тұрғын үйлердің жойылып кету қаупі өте төмен.
Егер банкке төлеу мүмкіндігі жоқ қарыз алушыны үйден шығарып жіберген
жағдайда да (АҚШ-та бұған екі жылға дейін уақыт кетеді) оның үй бағаларының
төмендемей өз шығындарын қайтарып алуына сенімділігі жоқ. Ал тұрғын үй
бағалары экономикалық құлдырау кезеңдерінде әрқашанда төмендеп отырады, ол
кезде жаппай жұмыссыздық туындап көптеген қарыз алушылар өзінің несиені
қайтару мүмкіндігін жоғалтады.
Инвесторлардың МВS-тің төмен пайдасына келісулерінің себебі: ол қарыз
алушылардың өтімі қиын тұрғын үйлерге берген кепілдіктері емес, артында
мемлекет тұрған агенттіктердің міндеттері еді. Құлдырау кезеңі қанша төмен
болғанымен агентсттіктер бюджеттің көмегімен өздерінің инвесторлар
алдындағы қарызын толығымен өтейтініне сенімді. Бұл құнды қағаздарды
“сенімді, іс жүзінде қаупсіз”-деп қарап оған ең консервативтік
инвесторлардың да оның ішінде зейнетақы қорлары да өз қаражаттарын салуға
мүмкіндік береді, демек ипотекалық несие жүйесіндегі ең арзан ресурстардың
ағымымен қамтамасыз етеді.
Сөйтіп америка моделі арзан құнды ипотекалық несиелерді қарыз алушылар
атынан бюджетпен қамтамасыз етеді. АҚШ-та мұны жақсы түсінеді, сондықтан
да оны елдің ауқатты бөлігі жоғары сапалы үйлерді алуға қолдануына барынша
бөгет жасайды. Сол себебтен агенттіктердің несие сатып алуларына шектеу
қойылған. АҚШ-тағы ипотекалық несиелердің көлемінің 20 пайызы жоғарғы
мөлшерден асатын несиелер (1999 жылға 240 мың доллар көлеміне тең). Бұл
несиелердің құны жоғары, оларды алуға агенттіктердің мүмкіндіктері
жетпейді.
Агенттіктер банкілерден ипотекалық несиелерді сатып аларда оның
инвесторлар койған бағасына өз үлесін де қосып айтады. Мәселе ипотекалық
несиелердің бағасының қымбаттығында емес, оның алдағы уақыттарда
инвесторлардың қандай баға сұрайтынында, ал осы жәйтті агенттіктер әрқашан
біле бермейді. Сондықтан да қосалқы нарық ипотекасын ашу үшін қаржы көзін
тапқанмен, оны құру мүмкін емес. Егер агенттік жылдық өсімі 30 пайыз болар
– деген болжаммен тапқан қаржысына нсиелер сатып алған күнде, ал
инвесторлар қандай да бір себептермен несие рейтінгінің төмендеуіне
байланысты осы қағаздарды жылдық өсімі 40 пайызбен алуға келіседі, бұл
жағдайда агенттіктер шегінуге мәжбүр болады. Соңғы айларда қалыптасқан
тенденцияларға сүйене отырып мұндай жағдайдың болу мүмкіндігі өте жоғары
екенін мойындау керек.
Сонымен американдық ипотекалық нарық қызметінің механизмдерінің
негізгі құралдарын қарастыра отырып, көптеген онжылдықтар ағымында оның
тиімді қызмет етуінің келесі негізгі факторларын бөліп көрсетуге болады. Ең
алдымен бұл стандарттау процедурасының болуы және нарыққа қатысушылардың
қауіп-қатерін қысқартуға мүмкіндік беретін ипотекалық несиелерді
сақтандырудың болуы. Екіншіден, мемлекет тарапынан қолдау мен ерекше
статусқа ие ипотекалық агенттіктерден тұратын дамыған нарық
инфрақұрылымының болуы. Үшіншіден, қайта қаржыландыру үшін, яғни ипотека
мақсатына ресурстарды тарту үшін қолданылатын қаржы құралдарының кең
спектрін жүзеге асыруға мүмкіндік беретін дамыған қор нарығы. Қазіргі
кезде американдық модель Ұлыбритания мен Канадада, сондай-ақ Латын
Американың (Аргентина, Боливия, Бразилия, Чили, Колумбия, Эквадор, Мексика)
көптеген елдерінде табысты қолданылады.
Ипотекалық несиелерді қаржыландырудың европалық моделі.
Ипотекалық несиелеудің европалық моделі жөнінде айтқанда көп
жағдайда бірдеңгейлі классикалық неміс моделі сөз болады. Мұнда ипотекалық
банктер берілген қарызды өз портфелінде қалдырып, ал қаржыны тарту үшін
жылжымайтын мүлік кепілімен және қарызгердің төлемдерімен қамтамасыз
етілген меншікті облигацияларды шығарады (ипотекалық облигациялар немесе
пфандбрифтер).
Немістің арзан, ұзақ уақытқа ипотекалық несиелендіру қорының мәні сол,
оның тұйық қаражат нарығын құруында. Ол құрылыстық-жинақтау кассасының
жинақтау – ипотекалық несие мекемелерінде (bausparkasse) құрылады.
Бұл кассалар, несиелерді нарық құнынан да төмен бағамен бере алады
себебі өздері ол несиелерді ең төменгі бағамен алады. Бұның себебі, осы
құрлыс-жинақтау кассаларынң салымшылары да, несие алушылары да осы
кассалардың иелері. Депозиттердің аз пайда әкелулері- оларды арзан бағамен
алу құқығына берілген сый ақы.
“Неміс жүйесі”-деген атау өте жағдайлы. Осындай жинақтау-ипотекалық
мекемелер әлемнің көптеген елдерінде бар. Францияда бұл құрылымдар Caisse
d’ epargne logement- деп, Ұлыбританияда (building societies) - құрылыс
қауымдастығы, АҚШ-та несие-жинақтаушы ұйымдар (savings and loan
associations) және өз аралық жинақтау банкілері (mutual savings banks).
Кассамен бірлесу екі кезеңнен тұрады- жинақтау кезеңі және несие беру
кезеңі. Салушы алдымен келісім-шартқа отырады (“келісім-шарттық жинақтаушы
жүйе”-деген атау осыдан шыққан), осыған сәйкес ол өзіне белгілі бір уақыт
ішінде депозитке ақша салып оны төменгі пайдамен сақтауға міндеттеме алады.

Ай сайынғы салымның мөлшерін және жинақтау уақытын ол өз
мүмкіншілігін шамалап тағайындайды. Касса өз кезегінде жинақтау кезеңі
аяқталғанда оған арзан ипотекалық несие беруге міндеттеме алады. Германияда
bausparkasse көп жылдардан бері З пайыз жылдық өсіммен қаржы қарайластырып
оны 5 пайыздық жылдық өсіммен несиелер таратып отыр. Басқа банкілер бұл
кезде несиелерін 7-12 пайызбен таратып отыр.
Кассаның мүшесі сатып алатын үйдің бағасының жартысын жинағанда несие
беру басталады. Бұл кезде ол жинақтаған ақшасын және сол мөлшерде несие
алады. Осы алынған қаржыға ол үй сатып алады да оны кепілдікке қойып алған
несиесінің қайтарымын төлей бастайды. Пайыздық құны төмен болғандықтан ай
сайынғы төлем оның қаржы жинақтаған кезде төлеген төлемдерінің көлемінде
болады.
Келісім шрттың жағдайы кіріс пен шығыстың мөлшерін теңестіріп отыруға
және мерзімдерін қадағалап отыруға бейімделген. Сондықтан келісім шартқа
жинақтаудың “қысқа мерзімі” - деген ұғым енгізіледі ( әр bausparkasse-да ол
1,5 жылдан 2 жылға дейін болады) және жинақталған қаржының көлемі бағалаушы
санға пара-пар болуы қадағаланады. Соңғысы жинақтау мерзіміне
байланыстырылады.
Бұл жүйенің ең басты жетістігі болып, оның шынайылығы мен тазалығында.
Германияның құрылыстық – жинақтау кассасы туралы заңына сәйкес, бұл
мекемелер өз қарамағындағы адамдарына ипотекалық несие беруден басқа
ешқандай белсенді шараларды іске асыра алмайды. Сөйтіп bausparkasse
жинақтаушысы, өз қаражатының қайда, қалай, қандай қажеттіліктерді өтеу үшін
жұмсалып жатқанынан мүлдем бейхабар коммерциялық банк салушысынан гөрі
қаражатын кім, қандай мақсатпен тұтынып жатқанына хабардар. Егер, дефолта
болған жағдайда, яғни несие алушы несие қарызын қайтара алмай, заңның кебір
келеңсіз баптарын пайдаланып, сатып алып, артынан оны кепілге қойған үйден
бас тартса, ол адам тек сот алдында ғана емес, сонымен қатар ақшаларын
тонап жатыр деп наразыланған кассаның басқа да мүшелері алдында жауап
береді.
Құрылыс жинақ кассаларының қызметі мемлекетпен қатаң реттелінеді және
бақыланады, бұл қатысушылардың мүддесін барлық жағынан қорғайды. Германия
үкіметі 1945 жылдан кейін экономиканы қалпына келтіру кезеңінде бұл жүйенің
дамуына жан-жақты ықпал етті, мысалы, белгілі бір мөлшерге жеткен
жинақтарға 33%-ке дейін сыйақы есептелінді. Қазіргі уақытта да мұндай
сыйақылар бар, бірақ 10-15%-ті құрайды. Келісім-шарттық жинақ жүйесі
бүгінгі күні тек Батыс Европа (Германия, Франция, Ұлыбритания) мен Орталық
Европа (Польша, Румыния, Венгрия, Словакия, Чехия) елдерінде емес, сондай-
ақ АҚШ-та да кең тараған 12.
Алайда қарастырылған схема көптеген келеңсіз факторларға ие: несиелеу
мерзімінің аздығы (10 жыл), жинақтаудың міндетті кезеңі, мақсатты салым
үшін есептелетін төмен проценттер, несие алуда қарызгерлердің кезектілігі
және т.б. Сондықтан да негізін ипотекалық банктер құрайтын классикалық
континентальдық модель өз өзектілігін жоғалтпайды.
Меншік формасына тәуелді ипотекалық банктер мемлекеттік және жеке
болып екіге бөлінеді. Өз кезегінде олар ірі қаржы топтарының бір бөлігі
немесе тәуелсіз болуы мүмкін. Мемлекеттік банк ресурстарының қалыптасу
көздері болып ең алдымен салымдар мен бюджеттік ассигнациялар табылады.
Бұдан басқа олар облигациялар шығарады. Мұндай банктер мысалы, Италия және
Испания үшін тән. Ірі мемлекетік банктер Францияда жұмыс істейді, қаржыны
олар еврооблигациялар эмиссиясы есебінен мемлекеттік субсидия түрінде
алады. Германия үшін қаржылық топтар құрамында мемлекеттік, сондай-ақ жеке
ипотекалық банктер тін. Данияда барлық ипотекалық несиелеуді үш жеке
тіуелсіз ипотекалық банктер жүзеге асырады, Швецияда бір осындай ірі банкке
барлық ипотекалық несиелеудің жартысы келеді. Мұндай банктердің
қаржыларының негізгі көзі – облигациялар шығару, сондай-ақ басқа несие
мекемелерінен ұзақ мерзімдік заемдар алу.
Егер АҚШ-та мемлекет тек ипотекалық жүйенің қызмет етуінің заңды
негіздерін қалыптастырып ғана қоймай, сондай-ақ тікелей екінші нарықтағы
мамандандырылған институттарды құрса, онда Европада мемлекеттің ролі заңды
негіздерді жасау мен мамандандырылған ипотекалық несие ұйымдарының қызметін
бақылаудан тұрды. Осылайша ипотекалық банктердің қызметі қатаң шектелді,
олар коммерцтялық банктерге тән қаржылық операциялардың бүкіл көлемін
жүзеге асыра алмайды, олардың ерекшелігі осыдан көрінеді. Қазіргі уақытта
ипотекалық банктер Батыс Европаның барлық елдерінде елеулі роль атқарады.
Алайда жоғарыда айтып өткеніміздей американдық модель Европада да кең
қолданылады. Әсіресе Ұлыбританияда кең тараған.

1.3. Ипотекалық несиелеудің қазақстандық үлгісі

Ипотекалық несиелеудің Қазақстан үшін қолайлы қандай да бір
моделін таңдауға факторлар мен шарттардың бүтіндей кешені ықпал етті.
Олардың негізгілері болып мыналар табылады: ипотекалық несиелеудің дамуына
елеулі ықпал етуші саяси факторлар: қоғамдық жүйенің тұрақтылығы, басқа
мемлекеттердің әскери немесе экономикалық сыртқы қауіп-қатерінің болуы
немесе жоқтығы. Ипотеканың табысты дамуын мемлекеттік саясатқа мақсатты
несиелік ресурстар беру, екінші ретті нарық үшін бағалы қағаздар эмиссиясы
шеңберінде жүзеге асырылатын ипотекалық несиені қамтамасыз етуге
мемлекеттік кепілдіктің берілуі сияқты мүмкін болатын протекционистік
шаралар жүйесін енгізу мүмкіндік береді.
Құқықтық факторлар қоғамның құқықтық ортасының жалпы жағдайымен
анықталады. Бұл кезде ипотеканың дамуына құқықтық ортаның меншік
қатынасын, ең алдымен жылжымайтын объектілерге меншік қатынасын қорғау
қабілеттілігі елеулі ықпал етеді. Басты рольді кепіл объектісі болып
табылатын мүлікті қайтару немесе аластату тәсілдерінің заңдық қамтамасыз
етілуі алады. Бұған сонымен қатар жылжымайтын мүлікті, сондай-ақ кепілді
тіркеудің нақты жүйесінің бар-жоғы да жатады. Ипотеканың табысты дамуы
ипотекалық операциялардың қатысушылармен жүзеге асырылу мазмұны мен
тәртібін реттейтін заңдар мен қаулылардың арнайы блогын бөліп көрсетуден
мүмкін болады.
Ипотекалық несиелеудің дамуына ... жалғасы
Ұқсас жұмыстар
Ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайы және дамыту мәселелері
Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайы және даму үрдісі
Қазақстанда ипотекалық несиелеудің дамуы
Ипотекалық несиелеудIң теориялық негIздерI
Ипотекалық несиелеудің теориялық негізі
Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің дамуы
Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің талдауы
Банктік несиелеудің принциптері мен әдістері
Ипотекалық несиелеудің экономикалық мәні және рәсімдеу тәртібі
Ипотекалық және тұрғын үй несиесі нарығының қазіргі кездегі жағдайы
Пәндер

Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор №1 болып табылады.

Байланыс

Qazaqstan
Phone: 777 614 50 20
WhatsApp: 777 614 50 20
Email: info@stud.kz
Көмек / Помощь
Арайлым
Біз міндетті түрде жауап береміз!
Мы обязательно ответим!
Жіберу / Отправить

Рахмет!
Хабарлама жіберілді. / Сообщение отправлено.

Email: info@stud.kz

Phone: 777 614 50 20
Жабу / Закрыть

Көмек / Помощь