Қазақстан Республикасының екінші деңгейлі банктегі ипотекалық несиелеуді басқарудың практикалық көрінісі
КІРІСПЕ
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ НЕГІЗГІ БАСҚАРУ ТЕОРИАЛАРЫ
1.1 Ипотекалық несиелеудің мәні және негізгі принциптері
1.2 Ипотекалық несиелеудің түрлері мен ерекшеліктері
1.3 Ипотекалық несиелеудің шетел тәжірибесіндегі рөлі
2 ҚАЗАҚСТАН РАСПУБЛИКАСЫНЫҢ ЕКІНШІ ДЕҢГЕЙЛІ БАНКТЕГІ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІ БАСҚАРУДЫҢ ПРАКТИКАЛЫҚ КӨРІНІСІ (МЫСАЛҒА АҚ «БАНК ТУРАН ӘЛЕМ»)
2.1 Ипотекалық несиелеуді басқару саясаты
2.2 Банктегі несиелік портфельді басқару
2.3 Ипотекалық несиелеу механизмі
3 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУ
3.1 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің қалыптастыру мен дамуы
3.2 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеу проблемалары мен перспективалары
ҚОРЫТЫНДЫ
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ НЕГІЗГІ БАСҚАРУ ТЕОРИАЛАРЫ
1.1 Ипотекалық несиелеудің мәні және негізгі принциптері
1.2 Ипотекалық несиелеудің түрлері мен ерекшеліктері
1.3 Ипотекалық несиелеудің шетел тәжірибесіндегі рөлі
2 ҚАЗАҚСТАН РАСПУБЛИКАСЫНЫҢ ЕКІНШІ ДЕҢГЕЙЛІ БАНКТЕГІ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІ БАСҚАРУДЫҢ ПРАКТИКАЛЫҚ КӨРІНІСІ (МЫСАЛҒА АҚ «БАНК ТУРАН ӘЛЕМ»)
2.1 Ипотекалық несиелеуді басқару саясаты
2.2 Банктегі несиелік портфельді басқару
2.3 Ипотекалық несиелеу механизмі
3 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУ
3.1 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің қалыптастыру мен дамуы
3.2 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеу проблемалары мен перспективалары
ҚОРЫТЫНДЫ
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ
МАЗМҰНЫ
КІРІСПЕ
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ НЕГІЗГІ БАСҚАРУ ТЕОРИАЛАРЫ
1. Ипотекалық несиелеудің мәні және негізгі принциптері
2. Ипотекалық несиелеудің түрлері мен ерекшеліктері
3. Ипотекалық несиелеудің шетел тәжірибесіндегі рөлі
2 ҚАЗАҚСТАН РАСПУБЛИКАСЫНЫҢ ЕКІНШІ ДЕҢГЕЙЛІ БАНКТЕГІ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІ
БАСҚАРУДЫҢ ПРАКТИКАЛЫҚ КӨРІНІСІ (МЫСАЛҒА АҚ БАНК ТУРАН ӘЛЕМ)
2.1 Ипотекалық несиелеуді басқару саясаты
2.2 Банктегі несиелік портфельді басқару
2.3 Ипотекалық несиелеу механизмі
3 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУ
3.1 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің қалыптастыру мен
дамуы
3.2 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеу проблемалары мен
перспективалары
ҚОРЫТЫНДЫ
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ
КІРІСПЕ
Тақырып өзектілігі. Еліміздің нарықтық қатынастарға көшкен сәттен
бастап мықтап көңіл бөлінген мәселенің бірі банк жүйесінің жұмысы болды.
Бірте – бірте әр банктің тұрақты клиенттері іріктеліп, банктер соңғы
жылдары жеке тұлғаларға көбірек көңіл аударатын болды. Ұлттық банк
тарапынан екінші деңгейдегі банктерге талаптың күшейтілуі нәтижесінде
банктердің саны азайғанымен, олардың таза активтері жылдам қарқынмен өсуде.
Сөйтіп жеке тұлғаларға дәстүрлі банк қызметтерімен бөлекше несие беруге жол
кеңінен ашылды. Бұл - ипотекалық несие болып табылады.
Тұрғын ұй – тамақтану қажеттілігінен кейінгі екінші күрделі мәселе
деп Карл Макс қалай дәл айтқан. Қалаға тіркелу, пәтер іздеу, жетім бұрыш...
Алматыға келген қазақ баласының бұл құлбыраудан қапысын тауып айналып
өткендері кемде-кем. Тұрғын үй мәселесі кешегі кеністік дәірде де шешімін
тапқан жоқ. Кеңес дәуірінен мұраға қалған пәтер мұқтаждығы бүгінде де күйіп
тұрған басты мәселеге айналып отыр.
Адамның жақсы, жаман өмір сүруі көбінесе өзіне байланысты. Материалдық
жағын түзгісі келген адам, ең бірінші, баспананы ойлайтыны анық. Баспанаң
болса, былайша айтқанда – тәуелсізбіз. Курстық жұмысым ең өзекті
тақырыптарға жатады. Себебі Қазақстан Республикасындағы ипотеканы дамыту
мәселесі Елбасының соңғы, яғни 2004 жылғы халыққа жолдаған жолдамасында да
ескеріліп, басты назарға алынған. Осындай мәселелердің шешімін іздестіруге
бағытталған бұл жұмыстың тақырыбының өзектілігіне толық негіз болады.
Курстық жұмысының мақсаты – елдің экономикалық және әлеуметтік дамуын
қолдайтын маңызды фактор – ол ипотека, сонымен қатар оның рөлі елдің
экономикалық дағдарыстан шығуды маңызы өте жоғары. Қазіргі таңда бұл өте
актуалды мәселе. Шетелдік және отандық тәжірибеге сүйене отырып, ипотекалық
несиелеудің даму жағдайын көрсету, сондай-ақ шетелде қолданылатын
ипотекалық несиелеу түрлерін, оның әдістерін зерттеп, Қазақстанда оларды
жетілдіру жолдарын іздеу.
Зерттеу жұмысының обьектісі. Қазақстан Республикасының екінші деңгейлі
банктеріндегі ипотекалық несиелеуді басқару практикасы болып табылады.
Әрбір адам артында із қалдыру үшін бұл өмірде үй салуы, ағаш отырғызуы
және ұрпақ өсіруі қажет деген ғибарат сөзде саналы ғұмырдың басты бір
міндеті ретінде баспана тұрғызу мәселесінің алынуы жайдан-жай болмаса
керек.
Ипотекалық несиелеу елдің экономикалық және әлеуметтік дамуын
қолдайтын маңызды фактор болып табылады. Әсіресе, оның рөлі елдің
экономикалық дағдарыстан шығуды маңызды болып келеді.
Елімізде нарықтық қатынастардың дамуы ипотекалық несиенің даму
қажеттілігін одан әрі ұлғайта түсуде. Бірақта тиісті экономикалық жағдайдың
қалыпқа келмейінше, мысалға мүлікке меншік иесінің болмайынша ипотекалық
несиенің дамуы мүмкін емес.
Тек ипотекалық несиелеу институттары мен олардың клиенттері құқықтық
қорғалған жағдайда, сондай-ақ, ипотекалық несиелеу жүйісіне мемлекеттік
реттеу болған кезде, Қазақстандық ипотекалық банктер өздерінің әдістемелік
базасын және бұрыннан қалыптасқан несиелік құралдарын, шетел тәжірибесін
пайдалана отырып, дамыған елдердің ипотекалық банктеріне ұқсап жұмыс жасай
алады.
Ипотекалық несиелеу жүйесін және салынған мүлік туралы актілердің
екінші нарығын құру еліміздегі нарықтық қатынастардың дамуында жасалған
келесі қадам бола отырып, сол сияқты елдегі банк жүйесінің нығая түсуіне
қызмет етер еді.
Ипотекалық несие беру жүйесін қалыптастыруда Қазақстан
Республикасының Үкіметі мен Ұлттық Банктің негізгі рөлі қатысушылардың
қаржылық тәуекелін төмендету мен азаматтар үшін тұрғың үйге қол жеткізуді
арттыру мақсатында заңнамалық базаны құру және процесті нормативтік реттеу
нысанында болады.
Жұмыстың құрылымы. Осы жұмыс кіріспеден, үш тараудан, қортындыдан,
пайдаланған әдебиеттерден тұрады.
1. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ НЕГІЗГІ БАСҚАРУ ТЕОРИЯЛАРЫ
1.1 Ипотекалық несиелеудің мәні және негізгі принциптері
Ипотека – қарыз алу мақсатында кепілдікке берілетін жылжымайтын
мүліктің жазбаша міндеттісі.
Ипотеканың экономикалық маңызы дегеніміз ол – банктен немесе басқа да
қаражат ұйымдарының қарыз алу мақсатында жылжымайтын мүлікті кепілдікке
қоюдың бір түрі.
Ипотека термині алғаш рет б.э.д. 6 ғ. Басында Грецияда пайда болған.
Бүгінгі күні ипотека АҚШ-та, Германияда, Францияда, Англияда және Швецияда
кең көлемде дамып отыр. Кейбір елдерде жылжымайтын мүлікпен сауда-сатық
бойынша ресми мекемелерден; ипотекалық несиелеуді жүзеге асыратын бенктер
және басқадай несиелік институттар; клиенттердің несиелік қабілеттері
туралы ақпараттарын жабдықтаушы несиелік агенствалардан; сондай-ақ залогқа
салынған мүлікті ссуда бойынша төлемеген жағдайда алуға маманданған
компаниялардан құрылатын біртұтас ипотекалық несиелеу жүйесі қалыптасқан.
Жылжымайтын мүлік рыногына қатысты ипотекалық несиелеу осы
сферадағы ең ірі қайшылықтардың бірі–жылжымайтын мүлік обьектілерінің
жоғары құны (бағасы) мен жылжымайтын мүлікті иқтимал тұтынушылардың
ағымдағы табыстары деңгейі арасындағы қайшылықты шешу мақсатында
қолданылатын механизм.
Тұтынушы үшін механизм ипотекалық несиелеу – тұрғын үйге деген
қажеттілік пен табыс деңгейі арасындағы қайшылықта шешу әдісі.
Жылжымайтын мүлік рыногындағы кәсіпқойлар үшін ипотекалық несиелеу –
рыноктағы сұранысты кеңейту механизмі.
Қаржы рыногы үшін ипотекалық несиелеу – табыс пен тәуекелдің тұрақты
қайшылығын шешу тәсілі.
Ипотекалық несиелеуді дамытудың негізгі принципі - ипотекалық несиелеу
механизмдері оның қаржылық нарықтағы бәсеке қабілеттілігін қамтамасыз етуге
тиіс. Ипотекалық несиелеуді дамыту негізінде мынадай идеялар жатыр:
- жылжымайтын мүлікті алушылардың болашақ табыстарын, олардың
ағымдағы төлем қабілеттілігіне айналдыратын механизм жасау;
- жылжымайтын мүлікті дамыту мен алуды (сатып алуды) қаржыландырудың
ресурстық базасын кеңейту;
- қаражаттары ипотекалық несиелеуге тартылған инвесторлар үшін
қаражат қайтарымдылығы мен табыс табу сенімділігін қамтамасыз ету.
Аталған идеяларды практика жүзінде қолдану үшін келесі проблемаларды
шешу қажет:
- кредит қайтарымдылығы мен процент төлемі жөніндегі кепілдіктер
жасау;
- кредиттік мекемелер мен инвесторлар үшін қолайлы механизмдерді
ойластыру;
- қарыз алушылар үшін де ипотекалық несиелеудің мәні мен маңызын анық
көрсететін механизмдерді іздеп табу.
Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландырудың негізгі бағыттарына
ипотекалық несиелеу мен құрылыс жинақтары (строительные сбережения) жүйесі
жатады.
Қазақстан үшін де тұрғын үй саясатының басым бағыты - ипотекалық
несиелеу мен құрылыс жинақтары. Тұрғын үй саласындағы нарықтық
қатынастардың қалыптасуы Қазақстанда 1991 жылдан басталды. Содан бергі
уақыттарда Мемлекеттің иелігінен алу және жекешелендіру, Меншік туралы,
Кепілдік туралы, Инвестициялық қызмет туралы, Жылжымайтын мүлік
ипотекасы туралы, Жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекттік тіркеу және
олармен мәміле туралы т.б. тұрғын үй сферасында нарықтық қатынастарды
қалыптастыруға арналған заңнамалық база жасалды.
Тұрғын үйге деген сұраныс пен ұсыныс деңгейі, сондай-ақ оларға баға
жасау мәселелері Қазақстанда өзіндік сипаттарымен ерекшеленеді. Тұрғын үйге
сұраныс деңгейі қалыптасып үлгерген орталықтарда Алматы, Астана қалалары
және өнекәсіптің өндіруші, өңдеуші салалары орналасқан аймақтар жатады.
Тұрғындардың баспанаға сұранысы көп жағдайларда жаңа отбасылары пайда
болуы, көші-қоң деңгейі, күрделі үй шаруашылығы саны сияқты демографиялық
көрсеткіштер анықтайды.
Қазақстанда жалпы туу коэффициентінің төмендеу үрдісі байқалады.
Жергілікті жылжымайтын мүлік нарықтардағы ситуацияны сараптасақ сұраныс
Алматы мен Астанада және Қостанай, Атырау, Павлодар, Өскемен сияқты облыс
орталықтарында салыстырмалы түрде жоғары.
Сандық көрсеткіштерге қарап Қазақстандағы баспана мәселесе ойдағыдай
шешілген деп те қалуыңыз әбден мүмкін. 15 млн. халқы бар республикада
тұрғын үй алаңы 253 млн.2 метрді құрап, әр адамға 17 м2-тан келеді екен.
Бірақ, жақынырақ қарастырғанда бұл сферада кәдімгідей кемшіліктер бар
екендігіне көз жеткізуге болады.
Тұрғын үй жағдайын жақсартуға мұқтаж 264 мың отбасы және оған қоса 2
млн.2 метр тозған үйлербар екендігін ескерсек, онда Қазақстанда жылына 3-
3,5 млн. шаршы метр жаңа баспана салу міндеті тұрғанын көреміз. Соңғы
жылдары тұрғын үй мәселесінің өткірлігі миграциялық процестерге байланысты
азайып тұр, сондықтан тұрғын үй нарығында ұсыныс сұраныстан артып кеткен
жағдай қалыптасты. Тұрғын құрылысы бойынша Республикалық статистика екі
үрдісті көрсетеді. Біріншісі – мемлекеттік емес секторда салынып жатқан
тұрғын үйлердің өзіндік салмағының жоғарылауы, яғни жеке меншік үй құрылысы
көлемінің артуы. Екіншісі – тұрғын үйдің бастапқы нарықтағы бағалардың
қайталама нарық бағаларынан 1,5-2,5 есе қымбаттығы.
Ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеу проблемасын шешудің негізгі жолы
нарықтық механизмдерді дамыту бағытында жағдайларды туғызу, қоғамның
бюджеттен тыс ресурстарын жұмылдыру және оларды несиелік- қаржы сфераға
бағыттау болып табылады. Ипотекалық несиелеу нарығын қалыптастыруды
қаржыландыру ресурстары отбасы табысы және тұрғындардың меншікті
қаражаттарынан құралатын көрсеткіш. Жеке тұлғаларға несие берудің соңғы
жылдардағы тәжірибесіне сүйенсек, жақын жылдары қарыз алушылырдың жиынтық
саны жылына 2-3 мың адамды қамтитын түрі бар.
1-Сурет-Ипотекалық несиелеудің жалпы схемасы
Бұл схема несиелік процесске қатысушылардың келесідей өзара қарым-
қатынасын сипаттайды:
- Клиент ипотекалық банкке несие алуға болады. Бұл мекемелер бірінші
реттегі салынған мүлік туралы актілер нарығын құрайды;
- Кредитор. Берілген салынған мүлік туралы актілерді өзінің меншікті
бағалы қағаздар портфелінде сақтауы немесе оларды басқадай
инвесторларға сатуы мүмкін. Бұл инвесторлар екінші реттегі салынған
мүлік туралы актілер нарығын құрайды;
- Салынған мүлік туралы актілерді сатып ала отырып, инвесторлар
кредиторларды жаңадан несиелер беруге арналған қосымша
қаражаттармен қамтамасыз етеді.
- Эмиссиондық-қаржы компаниялары (реинвестор, ЭҚК) сондай-ақ,
салынған мүлік туралы актілерді өздерінің меншікті портфелінде
сақтай отырып, олармен қамтамасыз етілетін өзінің бағалы қағаздарын
шығарады. Мұндай облигацияларды сатып алушылардың жылжымайтын
мүлікке ешқандай да қатысы болмайды. Бұл облигациялар тек шығарушы
эмитенттердің портфеліндегі бар салынған мүлік туралы актілердің
жалпы құнымен ғана қамтамасыз етіледі. Мұндай эмитент шығарған
бағалы қағаздарын ұстаушыларға бойынша уақыттылы ай сайын тиісті
пайызын төлеп отыруға кепілдік береді;
- әрі қарай алғашқы қаржы мекемелері екінші нарықта тартылған
несиелік ресурстарға сүйене отырып, азаматтарға жылжымайтын мүлікті
алу арқыла жаңа несиелер берген жағдайда, бұл цикл қайталанады.
2. Ипотекалық несиелеудің түрлері мен ерекшеліктері
Қарыз алушылар арасында бәсеке туғызу мақсаты бір-бірінен өзгеше
иптекалық типтерді ерекшелейді. Ондай ерекшеліктерге мыналар жатады:
- ипотекалық несиелеу мерзімінің ұзақтығы (15-30 жыл шектерінде);
- берешекті қайтару мен пайыздарды төлеу тәртібі, негізгі берешектің
қайтарымы мен проценттерді төлеудің қабылданған кестесіне
байланысты ипотекалық несиелер екі базалық типке шоғырланады:
1) пайыздарды да несиенің негізгі сомасында да бірден және толықтай
төлеу;
2) берешекті кезең-кезеңімен бөлшектеп төлеу.
- бір қалыпты төлеу – қарыз алушы несие мерзімінің әрәрбір кезеңінде
бір-бірімен тең сомаларды төлеп отырады;
- несиені тізбелеп төлеу – негізгі сома бірдей бөліктермен төленеді
де, оның сомасы азайған сайын пайыздық төлемдер де кеми береді;
- төлем сомасын ұлғайта қайтару – алғашқы жылдары төленбеген нақты,
сомалар кейінгі төлемдерге қоса есептеледі;
- несие сомасының белгілі бір кезеңдерде қайталануы - әрбір уақыт
кезеңінде несиенің келісілген сомасы қарыз алушының есеп шотына
жіберіліп отырады.
Ипотекалық несиелеудің көп түрлілігі нақты қарыз алушының мүдделерін
ескереді, оның табыс динамикасы ерекшеліктерімен санасады, сөйтіп қарыз
алушының табысы мен жылжымайтын мүлік бағасы арасындағы қайшылықтардың
шешудің екі жаққа да қолайлы варианты таңдалып алынады.
Ипотеканың түрлері көп болған сайын, оны пайдаланатын қарыз алушылар
шеңбері де кеңейе түсері сөзсіз. Сонымен бірге ипотека түрлерінің көбеюі
кредитордың тәуекел деңгейін де көтеріп жібіреді және дер кезінде
қайтарылмау қауіпін ұлғайтады.
Тәуекелді басқару проблемасы ипотекалық несиелеу бағдарламасын жүзеге
асыру барысында пайда болатын ірі мәселелердің бірі. Егер бұл проблема
оңтайлы шешім таппаса ипотекалық несиелеу өзіне тән артықшылықтарын
жоғалтып, оның орнын капиталдар нарығын инвестициялаудың басқа варианттары
басып кетуі қаупі де жоқ емес.
Ипотекалық несиелеу кезінде негізінен тәуекелдің екі түрі бой
көрсетеді. Олар – несиелік және пайыздық тәуекелдер. Несиелік тәуекл –
қарыз алушының берешекті өтеу мен пайызды төлеуге қабілетсіздігі немесе
кепілдікке берілген мүліктің қарыз алушының кредитор алдыңдағы
міндеттемелерін орындауға жеткіліксіздігі. Несиелік тәуекелді басқарудың
негізгі тәсілдеріне андеррайтинг процедураларын қолдану жатады.
Андеррайтинг дегеніміз – несие беру немесе беруден бас тарту
мақсатында қарыз алушының қаржылық жағдайы және кепілдікке беретін
жылжымайтын мүлкі туралы мәліметтерді жинау, тексеру және өңдеу.
Андеррайтинг екі құрамдас бөліктен тұрады:
1) қарыз алушының несие мен пайызды қайтару мүмкіндігін көрсететін
табыс деңгейін бағалау;
2) кепілдікке берілетін жылжымайтын мүлікті бағалау. Қарыз алушының
төлем мүмкіндігін тексеру үщін негізінен үш көрсеткіш зерттеледі:
а) тұрғын үй үшін төлем ауыртпалығы коэффициенті – несиені өтеу мен
пайыздарды төлеудің айлық сомасының айдағы табыс мөлшеріне
қатынасы;
ә) ұзақ мерзімді ауыртпалық коэффициенті – ұзақ мерзімді несиелер
бойынша барлық төлемдердің бір айлық табысқа қатынасы;
б) қарыз алу коэффициенті – несие сомасының кепілдікке алынатын
жылжымайтын мүлік құнына қатынасы.
Несиелік тәуекелден басқа кредитор пайыздық тәуекелден де қорғану
мүмкіндігіне ие болуы тиіс.
Пайыздық тәуекел дегеніміз – қарыз алушылардың ипотекалық несиелер
үшін төлейтін пайыздар деңгейі мен ипотекалық банктер немесе ипотекалық
делдалдардың инвесторларға төлейтін пайыздар деңгейі арасындағы теріс мәнді
айырмашылық туындауы тәуекелі. Теріс мәнді айырмашылық туындауының негізгі
себепкері – инфляция, сондықтан инфляция әсерін есептеу пайыздық тәуекелге
қарсы күрестің басты бағыты болып табылады. Инфляция қарқыны жоғары және
оны болжау қиындыққа түсетін жағдайларда ипотекалық несиелеудің белгіленген
(бекітілген) ставкасынан, несиелеудің басқа түріне көшкендегі ахуал
тәуекелді азайтуға өз әсер – жәрдемін тигізеді. Оларға, ставкасы
қалықтайтын ипотекалық несиелер және табысқа ортақ ипотекалық несиелеу
жатады.
Ставкасы қалықтайтын ипотекалық несиелеу инфляция мәселесін пайыздар
деңгейін белгілі бір индекске косақтау арқылы шешеді. Индекс жоғарылаған
сайын ставка да өседі, егер индекс төмендесе пайыздық ставка да кеми
бастайды.
Бекітілген ставкасы бар ипотекалар мен қалықтайтын ставкалы пайыздың
негізінде ықтимал комбинацияларды гибридтік ипотека деп атайды. Гибридтік
ипотека жағдайында алғашқы үш, бес, жеті жылға бекітілген ставка
қолданылады да, уақыт өте келе жыл сайынғы индексациялау арқылы қалықтау
ставкасы пайдалынады.
Ипотекалық несиелеудің табысқа ортақ түрі инфляция мәселесін оның
әсерінен (кесірінен) келерін шығынды табыс есебінен жабуды қарастырады.
Табысқа ортақ ипотеканың екі түрін ажыратуға болады:
1) сату бағасынын сатып алу бағасынан артық мөлшерінен
кредитордың өз үлесін алатын, ипотека;
2) кредитор өз үлесін операциялық табыстан алынатын ипотека
Ипотеканың бірінші түрінің шарты бойынша несие алушы несиені нарықтық
ставкадан төмен деңгейде алады, ал кредитор болса обьектінің сату бағасының
сатып алу бағасынан артығының бір бөлігіне ие болады. Пайыз ставкасы мен
кредитордың табысқа ортақ үлесі арнайы келісім-шартта қарастырылады.
Мұндай келісімдердің ең ұзақ мерзімі, әдетте 10 жылға дейінгі уақыт
аралығын қамтиды. Он жыл өткеннен соң обьект қайта қаржыландырылады, тіпті
кредитордың өзі жобаны қайта қаржыландыруға міндеттеме алады. Бұл схема
кредитор үшін пайдалы, себебі оны кездейсоқ (күтпеген) инфляциядан
қорғайды. Ал несие алушы үшін қызығарлығы – пайыздық ставквның төмендеуі.
Кредитор операциялық табыстың бір бөлігіне ие болатын жағдайдағы ипотека,
әдетте табысты жылжымайтын мүлікті қаржыландыру кезіндегі пайдалануға
бағдарланғандағы ипотека. Несие алушы үшін бұл схеманың қызығарлық тұсы
несиенің пайыздық ставкасы деңгейінің кемуінде жатса керек.
Ипотекалық несиелеудің спецификаларынан туындайтын өзіндік
ерешеліктері болады.
Біріншіден, ипотекалық несие – бұл катаң түрде анықталған залогқа
берілетін ссуда. Қарызды қайтармаған жағдайда жылжымайтын мүлік сатылады
және одан түскен түсім кредитордың қарызын жабуға бағытталады. Бірақта,
кейбір жылжымайтын мүліктердің өтімсіздігіне байланысты, залогты сату
қиынға түседі.
Екіншіден, ипотекалық несиелердің басым бөлігінің көздеген мақсаты
болады. Олар тұрғын үйлерді, сол сияқты, өндірістік ғимараттарды сатып алу,
салу немесе қайта құру және жер бөлімшелерін игеруді қаржыландыру үшін
пайдаланады.
Үшіншіден, ипотекалық несие ұзақ мерзімге 10-30 жылға беріледі.
Мерзімінің ұзақтығы несиенің қайтарылуын соза түсу мен қатар ай сайын
төлеуге тиісті төлемдердің мөлшерін азайтады.
Ипотекалық несиелердің құжаталынуының өзіндік ерекшеліктері бар.
Кейбір елдерде екі басты құжат толтыру қажет етіледі: қарызды қайтару
міндеттемесі (ссуда туралы, вексельдік келісім шарт), сол сияқты
жылжымайтын мүліктің салынғаны туралы актісі.
Ипотекалық несиелеу жүйесінің басты бір ерекшелігі ондағы салынған
мүлік туралы актілердің бірінші және екінші реттегі нарықтарының жұмыс
жасауымен сипатталады.
3. Ипотекалық несиелеудің шетел тәжірибесіндегі рөлі
Ипотекалық несиелерді ұйымдастыру үшін шет ел тәжірибелерінде әрекет
етіп отырған негізгі үлгілері бар.
Ипотекалыұ несиелеудің біршама ұарапайым және біршама жетілген үлгісі
шартты түрде айтсақ, қарапайым – ашық үлгі. Бұл үлгінің бастапқы
принциптік сипатына тоқталсақ, ипотекалық ссудалаға деген барлық
клиенттердің жалпыөтініші банктің меншікті және сырттан тартылған
қаражаттары; депозиттерде жатқан клиенттердің қаражаттары; банк аралық
несиелержәне т.с.сс есебінен қамтамасыз етіледі.
Қарапайым – ашық үлгінің екінші бір принциптік сипаты ипотеклық
ссудалар бойынша бегіленетін пайыз мөлшерлері елдегі несие – қаржы
нарығындағы жалпы жағдай тікелей тәулді болып табылады№ бұл тәуелділік
банктердің ипотекалық несиелеуге байланысты олардың активтеріне және
ауқымына мәнді әсер етеді.
Бұл үлгі негізінде ипотекалық несилеудің ұйымдастыру, әсіресе қаржы
нарығы мен бағалы қағазды нарығы толық қалыптасып болмаған көптеген елдерде
іс жүзінде кеңінен таралған.
Бұл ұарастырылған үлгіде ажыратылатын келесі үлгі кеңейтілген – ашық
үлгі деп аталады. Бұл үлгі бойынша банктік ипотекалық несиелеу жүйесі үшін
несиелік ресурстардың қалыптасуы арнайы ұйымдастырылатын, жылжымайтын
мүліктермен қамтамасыз етілетін екінші ретті бағалы қағаздар нарығы арқылы
жүзеге асырылады. Кеңейтілген ашық үлгісі тек кеңейтілген ипотекалық нарық
құрылымының құрылған жағдайда, екінші нарықта айналыста жүретін бағалы
қағаздардың эмиссиясына мемлекет тарапынан көмек көрсетілетін және жиі
бақылауға алу жағдайда ғана іске асырылады. Бұл үлгі іс жүзінде тұрақты
экономикасы бар елдерде кеңінен таралған. Әсіресе, бұл үлгінің дамуы АҚШ-та
қанат жайды. Осындай себептергебайланысты бұл үлгіні көбіне ипотеканың
аметикандық үлгісі деп атап кеткен.
Американдық үлгінің қағидасы бойынша әр жылда белгілі бір табысы бар
адам тұрғын үйдің құнын жартылай нақты ақшамен, ал қалған бөлігін клиенттің
иілігінде бар немесе сатып алғалы отырған жылжымайтын мүлікті кепілге ала
отырып, берген арнайы ипотекалық банктің ссудасы есебіне төлеп, бірден
тұрғын үй ала алады. Мұндай несиенің қайтарылуы ипотеканың типіне және
қарыз алушының әр жылдық табысына байланысты 15-30 жылдың ішінде жүзеге
асырылады. Бұл үлгі 1 – сызбамен көрсетіледі.
Бұл тұрғын үйді қаржыландыруды ұйымдастыру үлгісінің дамуы берілген
ипотекалық салынған мүлік актілерін сатуға мүмкін болатын нарықтың болуын
талап етеді. Американдық үлгі ипотекалық эмиссиондық компаниялар үшін ұзақ
мерзімді қаржы тәуекелі мәселесін шешетін қолайлы тәсіл ретінде көптеген
банктерді өзіне тартатын.
Р1
Несие үшін төленетін
пайыз (7-9% жылдық)
Р
Ипотекалық несие (70-
75% үйдің бағасынан)
Бірмезгілдік бастапқы
салым (25-30%)
0 15-30 жыл
P – нарықтан тұрғын үйді сатып алу бағасы
Р1 – несиені есепке алғандағы тұрғын үйдің нақты құны
Абсцисса осінде – баға, ординат осінде – жылдар
2-сурет- Ипотекалық несиелеудің Американдық үлгісі.
Қарапайым – ашық және кеңейтілген – ашық үлгілерін сипатты белгісі
олар таза нарықтық ипотекалық несиелеу механизмін білдіреді. Мұндай
жағдайда, ақша деген сұраным мен ұсыным балансы және ауқымы көбіне екі
өзара байланысты көрсеткіштермен реттеледі:
1) ссудалар бойынша банктік пайыз мөлшері және екінші нарықта
орналасқан бағалы қағаздардың табыстылығына байланысты анықталатын
несиелік ресурстар бағасымен;
2) сақтандыру компанияларын қоса алғандағы ипотекалық нарықтың барлық
кәсіби қатысушыларның қызметтеріне төленетін аударымдар мөлшерімен.
Ипотекалық несиелеудің келесі үшінші үлгесі – бұл балансталған
автономды үлгі. Бұл үлгінің басты белгісі оның қызметінің жинақ – ссуда
принципіне негізделуінен көрінеді. Мұндай принцип барысында банктердің
жиынтық несиелік портфелі капиталдардың ашық нарығынан қарызға алу арқылы
емес, оның орнына өзара кассалық көмек принципі бойынша болашақ қарыз
алушының қаражаттарын тарту есебінен құралады. Бұл үлгі бойынша қарыз алушы
алдын ала өзінің уақытша бос қаражаттарынсұрайтын несиенің жартылай сомасы
мөлшерінде жинақталғаннан кейін барып ссуда алуға құқылы.
Мұндай шектеулілік алдындағы қарастырылған үлгілерімен салыстырғанда
басты кемшілік болып табылады. Өйткені, бұл үлгі нақты қарыз алушының
жылжымайтын мүлікті сатып алудағы мүмкіндігін кешеуілдетеді.
Бірақ та, бұл балансталған автономиялық үлгінің өзіндік артықшылығы да
бар, яғни бұл үлгі өзінің автономиялылық күшіне байланысты жалпы қаржы –
несие нарығының жағдайына тәуелсіз. Балансталған автономиялы үлгінің іске
асырылуы барысында ипотекалық банк үшін қай жерден және қандай бағада
несиелік ресурс табу сұрағы мазаламайды, банкке тек өзінің көрсететін
қызметі үшін ақыл – ойға сыйымды маржаны белгілеуі ғана қажет. Құрылыс
құжаттары салымы бойынша табыс мөлшері және несиені пайдаланғаны үшін
төленетін пайыз мөлшері еркін жағдайда белгіленеді. Банк мақсаты жинақтарға
табыс төлемей-ақ сол төленетін табыс мөлшерінде несиенің бағасын қысқарта
белгілеуіне болады. Мысалға айталық, жинақтарға төленетін табыс 10%, ал
несиеге койылатын пайыз мөлшері 13% десек, онда банк жинаққа төленетін
табысты несие бағасынан шегеру арқылы маржаны 3% деп хабарлауы мүмкін.
Демек, бұл үлгі қарызға алатын ақшалардың нарықтық бағасын да, сол
сияқты бұл бағаның жалпы деңгейіне тәуелсіз болып табылады. Балансталынған
автономиялық үлгінің бұл сапасы экономикасы тұрақсызелдерде ипотекалық
несиелеудің дамуы үшін аса маңызды. Бірақ та, бұл жерде барлық өзара есеп
айырысулар еркін аумастырылатын валютада жүргізілгенді қалайды. Сондай-ақ
аталған үлгінің тағы да бір артықшылығы, мұнда несие беруші несиенің
қайтарылуында ең төменгі тәуекелге барады.
Қазіргі кезде Германияда бұл лгі іс жүзінде кеңінен қолданылуыда.
Мұнда қорлану механизмімен нақты азаматтарды несиелеу механизміндегі сондай-
ақ тұрғын ұй жағдайын жақсартуға мақсатты қаражат жинақтау және
пайдаланумен байланысты болатын азаматтардың инициативасына қаржылық қолдау
көрсетуге байланысты мемлекеттік механизмдердегі сәйкестіктерді ескеретін,
барлық елді қамтыған құрылыс жинақтарының жүйесі құрылған.
Тұрғын үй алғысы келген азамат, тұрғын үйді сатып алатын уақыттан
бұрын, яғни 2-10 жыл бұрынырақ арнайы қаржы-несие жүйесімен өзара қатынасқа
түседі. өзінің мүмкіндігіне қарай арнайы банктерге немесежинақ кассаларына
(Bausparkasse, Schwabisch Hall және т.б. құрылымдарға кіретін) болашақта
сатып алынатын үйдің 45% жинақтайды. Содан кейін барып, ол мемлекеттік
датация алуға (үйдің құнының 10% шамасында) және қалған төлейтін бөлігінің
шамасында банктен жеңілдікпен 10-15 жылға несие алуға құқылы болып
табылады.
Р1 ----------------------------------- ---------------
Несие үшін төленетін пайыз
4 (5-9% жылдық)
Р -----------------------
Ипотекалық несие( 45-50%
3 үйдің бағасынан)
----------------------------------- -------------
2 Мемлекеттік дотация
----------------------------------- -------------
1 мақсатты салым ( 45-50%
үйдің бағасынан
2-10 жыл тұрғын үй сатып 7-8 алу уақыты
Р – нарықтан тұрғын үйді сатып алу бағасы;
Р1 – несиені есепке алғандағы тұрғын үйдің нақты құны;
Абсцисса осінде – баға, ординат осінде – жылдар (2-сызба).
3- сурет- Германияның құрылыс қаражаттарын жинақтау үлгісі.
Бірінші кезеңде мақсатты салымдар есебінен жинақталған қаржылық
ресурстарды банк бұл осы жүйемен ертерек қатынас орнатып, несие алу
кезеңіне өткендерге, яғни ссуда сұрап отырған клиенттер үшін пайдаланады.
Басқаша айтқанда, Германияның құрылыс құжаттарын жинақтау үлгісі
жылжымайтын мүліктердің салынған мүлік туралы актілермен қамтамасыз етіліп
шығарылатын бағалы қағаздардың екінші нарығымен байланыспайды және оған
тәуелді емес.
Сонымен қатар, американдық коммерциялық банктердің күдікті
қарыздарымен жасалатын ұзақ та күрделі жұмысын 3-сызбадағыдан түрде жүзеге
асырылады.
1. Несиелік келісімдерді жаңарту.
2. Қамтамасыз етілген кепілдікті сату.
3. Сотқа шағымдану.
Р
4. Сот шешімінің орындалуы.
5. Қарыз алушының банкроттығы.
4- сурет- Проблемалық несиелермен жұмыс.
Бірінші кезеңде банк және қарыз алушы нағыз серіктестер ретінде әрекет
етеді. Олар жаңаша келісім жасай отырып, қарыз алушыға несиені өтеудегі
мерзімінің кешіктірілуіне мүмкіндік беріледі.
Егер қосымша жасалған келісім нәтиже бермесе, яғни қарыз алушының
қаржылық жағдайы жақсармаса және ссуданың өтелуіне көз жеткізу мүмкін
болмаса, онда банк келесі кезеңге – қамтамасыз етілген мүлікті сатуға
көшеді. Қамтамасыз етілген мүлікті сату – бұл несиенің қамтамасыз ету
туралы келісім-шартына байланысты банктің ол мүлікті нақты ақшаға айналдыру
процесін білдіреді. Қамтамасыз етілген мүлікті аукцион және басқа да
жолдармен сату ссуданы қайтарудың ең қарапайым тәсілі болып табылады. Бірақ
бұл жерде көптеген кедергілер де болуы мүмкін. Өйткені, қамтамасыз ету
мүлкінің сату бағасы нарық жағдайына сәйкес ауытқуы мүмкін.
Бұл жерде оны бағалау, нарықтық преспективаларды есепке алып
жүргізілуі тиіс. Егер қамтамасыз ету құралы, проблемалық несиені қайтаруға
толық мүмкіндік бермесе, үшінші кезең – несиені сот арқылы іздеу жұмысы
жалғасады. Сот, қарыз алушының ьанктік міндеттемелері бойынша жауап беруін
талап ету туралы шешім шығарады. Сот сондай-ақ, банкке қарыз алушының
қандай табыс көздері мен активтері арқылы несиені қайтаруға болатынына
көмектеседі.
Сот шешімінің орындалуын банк әртүрлі формада таңдап жүзеге асыра
алады. Бұл проблемалықнесиемен жұмыс жасаудың төртінші кезеңі болып
табылады. Сонымен, таңдау жолдары келесідей:
1. Борышқордың мүлкін тәркілеу туралы сот шешімінің орындалу жолында
қарызды қайтару.
2. Тіркелген мүлікті баспа беттегі аукциондары арқылы сату;
3. Борышқордың үшінші бір тұлғадағы қаражаттарына арест жасау
4. Банкке тұрақсыз борышқордың мүлкін басқарушы тұлға ретінде мәртебе
беріледі.
Мерзімі өткен ссудалармен жасалатын банк жұмысының нәтижесі
борышқордың банкроттығы болып табылады. Бұл бесінші кезең. Банкроттық – бұл
күмәнді несиелерге қолданылатын соңғы шешім құралы.
Осындай жағдайда, американдық коммерциялық банктердің күмәнді
несиелерді анықтау және жою жұмысы қалыптасады. Әрине шетел банктерінің бұл
тәжірибесі отандық банктер тәжірибесі үшін аса маңызды болып табылады.
2 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНЫҢ ЕКІНШІ ДЕҢГЕЙЛІ БАНКТЕГІ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІ
БАСҚАРУДЫҢ ПРАКТИКАЛЫҚ КӨРІНІСІ (МЫСАЛҒА АҚ БАНК ТУРАН ӘЛЕМ)
2.1 Ипотекалық несиелеуді басқару саясаты
Мемлекеттік міндеттерге жауапты емес, АҚ Банк Туран Әлем дербес
коммерциялық банк болып табылады. Олардың жарғылық қорына салынған қаражат
шектерінің мемлекеттің міндеттеріне Мемлекет жауапты емес.
Банктің қызметі табыс деңгейін көтерудегі операциясына талпыныс, өзін-
өзі өтеу негізінде құрылады.
Қазақстан Республикасының аймақтарында және барлық экономика
секторларында несиелік қызметті жүзеге асырудағы банктің құқығы бар.
Банк несие нарығында орналасуы үшін банкаралық нарықта алынған ішкі
және халықаралық несиелер, халықтар мен мекемелер, ұйымдар, корпорациялар
депозит түрінде тартылған ақша қаражаттарын қолдана алады.
Несиелік саясаттың бағыттарын мен басымдылықтарын банктің өздігінен
анықталады.
Банк коммерциялық, инвестициялық, тұтынушылық несиелерді жүзеге
асырады, сонымен бірге банктік корпорациялардың, мекемелердің несие
ресурстарын және мемлекеттік бюджеттің қаражатын орналастыру агенттік
функция арқылы орындалады және халықаралық қаржы ұйымның жағдайы бойынша
анықталатын агенттік шарттар.
Банктің стратегиялық дамуы есебімен, мемлекетте экономикалық жағдайдың
туындауы және АҚ Банк Туран Әлем несиелік саясаттың басым өзгерісі
көптеген иқтималдық бағыты болып табылады:
- өнеркәсіпті, энергетиканы, байланысты, транспортты несиелеу;
- сауда сферасында несиелеу;
- халықтың тұтыну тауарлар өндірісін несиелеу;
- ауылшаруашылық өнімді өңдеу және өндірісті несиелеу;
- халықтың тұтынушылығын несиелеу;
- кіші және орта бизнестің дамуы;
- ұйымшылдық нысанына артықшылық бағдарлануының банкаралық несиелеу;
Еліміздің барлық аумақтарында нақты позицияларға және ресурстарды тез
мобилизациялау мүмкіндігіне ие банк несиелік саясаттың аумақтық
басымдылықтарын ұстанбайды.
Ең алдымен ҚРҰБ қажетті нормативті актілерін және басқа ішкі
құжаттарға сәйкес келетін банктің ішкі несие саясатын жасақтайтын жұмысын
қарастырайық
Несие Департаменттінің несиелеуге жауапты басқарыдың Төраға
Орынбасарының қол астындағы келесідей басқарулардан тұрады:
- филиалдармен жұмысы бойынша №1 және 2 басқармасы;
- корпоративтік клиенттермен жұмысы бойынша № 3 және 4 басқармасы
- векселдік несиелеу жұмысы бойынша № 5 басқармасы;
- жобаны қаржыландыру № 6 басқармасы.
Банкте осы басқармалардан басқа Басқарма Төрағасының Орынбасарына
қарасты проблемалық қарыздар басқармасы да бар. әр басқарманың функциясы
нақты белгіленген және банктің ұйымдық, құрылымдық басқармасында
қарастырылған
Басқармалар жұмыстары өз ішінде қарыз алушылардың қызметтерінің
салалары бойынша және де несиелеу мүшелері бойынша бөлінеді.
Несие алуға рұқсат беру құрамында банк басқармасының төрағасының 2
орынбасары 6 басқарма бастықтардан заңгер және қауіпсіздік қызметі
бастығынан тұратын және де апта сайын өткізіліп отыратын несиелік комитет
отырысында мақұлданады.
Несиелік тәуекел менеджментінің басқару құрылымы келесі кестеден
көрсетілген.
Ел экономикасындағы жағдайдың тұрақтану барысында АҚ Банк Туран Әлем
несиелеу сферасында мақсатты нарықтар жүйесін нақты анықтау және де
приоритеттік нақтылау саясатын жүргізеді.
Несиелік тәуекелдер жинақтарының параметрлерін анықтау, Қазақстан
Республикасының Ұлттық Банк нормативті құжаттарымен анықталады: Қазақстан
Республикасының Заңы Қазақстан Республикасының банк және банктік қызмет
Ереже пруденциалдық нормативтер, Ереже Қазақстан Республикасының екінші
деңгейлі банктердің банк активтерінің сыныптамасы, шартты міндеттері және
провизиялық есеп айырысу.
Қарыз алушының негізгі талаптары:
А) банктер.
- Қазақстан Республикасының Ұлттық банкімен бекітілген, банктердің
пруденциалдық нормативтің орындалуы;
- АҚ Банк Туран Әлем пруденциалдық нормативтің орындалуымен қатар
меншік шектеулігін белгілейді, банктің қаржы жағдайымен
сипатталатын – қарыз алушы.
Ә) заңды тұлғалар.
- Қаржы жағдайының тұрақтылығы, қарыз алушының төлемқабілеттілігінің
репутациясы;
- Қарыз алушының өндірілген өнімі немесе қызметі нарықта сұранымы
болуы керек, сонымен бірге тұрақты өткізуді қамтамасыз ету мен
қолма-қол ақша түсімі;
- Ликвидтік кепілдікті беруін қамтамасыз ету.
Б) жеке тұлғалар
- Қазақстан азаматтарының барлығы;
- Тұрақты мекен орны;
- Тұрақты жұмысы немесе басқада жұмыс түрі, тұрақты табыспен
қамтамасыз ету.
Кепілдікті қамтамасыз ету несие талаптарын қанағаттандыратын мүлікпен
иелену АҚ Банк Туран Әлем Ережесі жеке тұлғаның тұтыну мақсатына несиені
ұсыну жеке тұлғаға несие қаражатын ұсыну шартымен жүргізу бекітілген.
В) Банктің жұмысшылары
АҚ Банк Туран Әлем банк жұмысшыларына несиені ұсыну негізгі несие
бағасын өзіндік есеп айырысу ресурстарымен банктің пайда болжамы
қалыптастырады.
Әр жағдайда кепілдіктер мен аккредитив комиссиясы жеке банктік
операцияларды жүргізуде АҚ Банк Туран Әлем ставкалар мен тарифтер
бекітілген, мөшерлеме мен мерзім өтеу сыйақы несиесін бекітеді.
Несие шартындағы ескертпесінде, сыйақы мөшерлемесі тіркелген және
құбылмалы болуы мүмкін. Несие нарығының жағдаятын өзгерту тәуекелдігіне
құбылмалы мөлшерлемені несие мерзімінің аралығында банкпен қайта
қарастырылуы мүмкін. Несие шартында тіркелген мөлшерлеме барлық уақыт
әрекетінде өзгертілмей қалады.
Ұнамсыз несиелер.
Инвестициялық несиелер өтеу мерзімі 3 жылдан жоғары (ұзақ мерзімді
инвестициялық несиелердің өтеу мерзімі, ресурстарды тарту мерзімінен
асыру);
Акционерлік капитал салымдарына енгізу несиесі;
Кәсіпорынды акциямен қамтамасыз ету, нарықта бағалы қағаздардың баға
белгілену несиесі;
Сенімділік илігіне немесе азаматтың хәл-жағдайына күмән туғызатын жеке
және заңды тұлғалардың несиелері;
Жылжымайтын мүлікке, құрылысқа және талдамаға жалдаптық несиелер;
Нарықта бағалы қағаздарды клиентке жалдаптауға рұқсат беру
мақсатындағы несиелер;
Нарықтық немесе кепілдік құны анықталмаған, жабдық түрлеріне
мамандырылған несиелер;
Компания саясаты немесе ұйым саясатына қылық несиелер.
Несие шешімін қабылдау өкілеттігі.
Несие шешімінің ұсынысын (несие комитетінің өкілеттілігімен бекітілген
лимит) алқалы негізде қабылданады және несие комитетінің өкілеттілігі,
лимиттің жоғарлауын, қадағалау кеңесі мен Банк Басқармасы шешім қабылдайды.
Банкпен жүргізілген кешендік экспертиза жобасының результаты негізінде
несие беру несие комитеті шешім қабылдайды. Басқа да банк бөлімшелердің
қажеттілік экспертизасын Несие Департаменттімен және Заң Департаментімен
жүргізіледі. Банктік басқарудың тереңдетілген пысықтауды қажет ететін және
жобалары бойынша, жобаны талдаудың тәелсіз эксперттерінің көмегімен несиені
басқару мен экспертиза жүргізуге жауап беретін жұмысшы топтары құрылуы
мүмкін.
Несиені рәсімдеу және баға тәртібі.
Жоба экспертизаларының ұйымы.
Критерий жобасын таңдау үшін несиелеу мен эксперттік баға заты болып
табылады:
- несиені тағайындау;
- экономика саласы, өнім мінезі және нарық тұрақтылығын қолма- қол
өткізу мен жеткізу;
- қарыз алушының қаржы тұрақтылығының көрсеткіштері;
- коммерциялық тиімділіктің қызмет көрсету көрсеткіштері;
- техникалық және экономикалық жоба негізделігі;
- басқару деңгейі;
- құқықтық жағынан қамтамасыз ету;
- несиені қайтару көзін қамтамасыз ету, кепілдіктер.
Несие мақсатқа сай және жағдай ұсынысына сай, сонымен бірге оның
тәсілі мен пайыздар төлемі, не қарыздар алушының класы анализ
көрсеткіштермен анықталады.
Банк басқару әдістеме негізінде бекітілген (несиелеу департаменті, заң
департаменті, басқа да бөлімшілірдің қажеттілігі, сонымен бірге, жеке
инвестициялық жоба жұмыс экспертизасы бойынша жұмыс топтары) банк
бөлімшелерінің құрылымы бойынша несие экспертизациялық жоба мен мақсатқа
сай баға ұсынысы арқылы жеткізіледі.
Жұмыс көлемі, жоба негізділікке баға беру үшін кәсіпорын жетекшісімен
байланысады. Өзіндік практика және қажеттілік жағдайда орынға кетуді
пайдаланады.
Несиені өтеу мен несие шарты, несиені тарту ресурстары мен өзіндік
шоты арқылы несиені ұсыну мүмкіндігіне жобаның шешімі мен қорытындысын оның
мәжілісте қарастыруға несие комитеті мен несие департаманті дайындайды.
Банк бөлімшілеріне сай жетекші экспертиза ұйымның жауапкершілігіне
жауап береді.
Банктік экспертизасының жобасының жүргізуінсіз қарыз алушының несие
ұсынысына несие Комитеті шешім қабылдай алмайды.
Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкі құжаттарына сай Банктің
нормативтік құжатармен анықталған қарыз алушыға несие алу үшін тізбе
құжаттары ұсынылады.
Несие берудегі несие құжаттарын дайындау үшін банктің өкілетті
органмен шешім қабылдауы мен экспертизацияның қорытындысы оң болған
жағдайда жүргізіледі:
- несие шартымен немесе несие келісімі;
- келісім туралы шарт (жоғарғы беделді корпорация немесе банктің
тұрақты кепілдік заң түрінде рәсімдеу);
- агенттік функция орындалуындағы агенттік келісім;
Экспертизаның заң түріндегі қосымшасына несие құжаттары жатады. Несие
құжаттарын рәсімдеу аяқталмағанынша жобаны қаржылындыруға ашуға
жіберілмейді.
Келісім немесе шарт қорытындысына сай саты бойынша жобалық қаржыландыру
жағдайында, несие беру бір уақытта жүргізілуі мүмкін.
АҚ Банк Туран Әлем ережесі бойынша қамтамасыз етілмеген несиені
ұсынбайды. Қамтамасыз етілмеген несиені ұсыну несие комитеті клиентінің
сенімділігі үлкен несие қабілеттілігінің шарты боыйнша қабылдауға құқылы.
Форма түрінде ұсынылған несиені қамтамасыз ету банкпен мойындалады:
Қарыз алушының активтік кепілдіктері (банктегі депозиттер, жылжымайтын
мүлік, көлік қаражаттары, көптеген бағалы тауарлы-материалдар, жоғарғы
өтімділікке ие болу, жер учаскісін қолдану құқығын заң жүзінде рәсімдеу,
мемлекеттік қағаз пакеті).
Жоғарғы несие төлеу қабілеттілігі мен сенімділік корпорациясы және
банктің кепілдігі.
Мүлік кепілдігінің бағасы нарықтың құны арқылы жүргізіледі.
Несие бойынша қызмет ету кепілдігі 1,5 жыл жоғары мерзімді өтеу мүлкі
қайта бағалауға жатады. Қайта бағалау жылына бірақ рет жүргізіледі.
Ұсынылған несиені қолдануы мен өтеуін бақылау.
Несие шешімін қабылданғаннан кейін несиені өтеуге және меңгеруге
қатысты, сонымен қатар проблемалық несиелердің пайда болуын өз уақытында
айқындауға байланысты берілген несиеге тұрақты маниторингті және жедел
шешімді қабылдауға жобаға жауапты банк жұмысшысы жүзеге асырады.әр қарыз
алушыға банк бөлімшесінде несиені беруге жауапты несиелік досье
жүргізіледі, оған кіретіндер:
- қарыз алушы туралы базалық ақпарат;
- берілген несие бойынша несиелік құжаттардың толық жинақтамасы;
- кестені меңгеру мен несиелерді өтеу;
- несие бойынша қаражат қозғалысының болжамы мен нақтылығы.
- қарыз алушының қаржы отчеты және анализы (баланстар, табыс пен
шығыс бойынша отчеттар, салық декларациясының көшірмесі ақша
қаражаттарының қозғалысы туралы отчеттар және т.б. )
- ағымдағы жазысқан хат және сұрақтарға жауап;
- қарыз алушы туралы ақпарат (баспасөздің хабары, салық
деклорациясының көшірмесі ақша қаражаттар қозғалысы туралы отчеттар
және т.б.)
Провизиядан құрылған сумма, алынған мен төленген сыйақы суммасы,
негізгі берешекті өтеу суммасы бойынша ақпарат.
Алынған ақпарат анлизделінеді және қортындысымен салыстырылады (несие
алудағы қарыз алушымен ұсынылады). Несиені өтеу кестесімен пайыздарды
төлеу, договордың шартын сақтауына ерекше көңіл бөлу.
Пролонгациялық несиеге сұранымы, өз уақытынсында несиені өтеу
кезіңдегі қаржы түсімі.
Банк бөлімшелерінің құрылымы, қарыз алушының қызмет ету шапшаң
жүргізілуі жобаға жауапты жұмысшының міндеті несие беруіндегі толық
ақпаратты ұсынуын жүзеге асырады.
Қарыз алушының кластың төмендеу кезіңде пайда болған жағдайда,
жұмысшының несие тәуекелдігінің көтерілуі, пайда болған проблеманы жеңу
жұмысын ұйымдастыру және несиенің қолдануының бақылауына жауап беретін
жетекшіге хабар беру міндеті.
Қазақстан Республикасының Заң жүзінде қарастырылған, заң әрекетін
орындау оның талаптарын қамтамасыз етубанк арқылы несиені өтеу мерзімі және
берілген несие критериялық жағдайда жөндеу мүмкін болмаған жағдайда
ұсынылады.
Қазақстан Республикасының екінші деңгейлі банктің провизиялық
расчеты және негізгі міндеттері классификациялық несие портфелін жүргізеді,
сонымен қатар банктің методын қолданады.
Жобаларды несиелеуді жүзеге асыру және қарыз алушының ақпарат арқылы
түскен анализі мен қорыту негізінде несиелеу Департаменті ай сайын несиелер
классификациялық пен портфелдік несие анализін жүргізеді.
Несиелік портфелдің сапасы жақсаруына шара қолдануда, несие
классификациясының нәтижесі бойынша анализдер өзгертілуі мүмкін.
Несиелік портфелдің жағдайымен қоса ағымдағы бақылау банк жылына бір
рет аудиторлық тексеруді жүргізудегі ұсынылған несие мақсатымен
ұйымдастыру:
- несие документтерінің сақтау тәртібі мен жағдайы;
- берілген несие мориторингы бойынша несие бөлімшілердің жұмыс
жағдайы;
- ішкі несие саясатының ережесі бойынша жарияланған банктің несие
бөлімшелерінің жұмысына сәйкестік;
- провизиялық қорлардың дұрыс қалыптасуы;
Банктің Басқару Төрағасымен ұсынылған, аудитірлік тексерудің нәтижесі
бойынша отчет құрылады.
Қазақстан Республикасының екінші деңгейлі банктер бойынша првизиялық
есептеу және шартты міндеттер мен активтердің классификациясы туралы
ережесі бойынша сәйкестік, несие досьесінің мәліметі және мориторингқа
жүргізілген нәтижесі бойынша қалыптасқан, несиелік портфелдің
классификациясы негізінде првизияның қалыптасуы жүзеге асырылады.
Қазіргі уақытта көптеген актуалды сұрақтар бұл несиелік портфелдің
сапасын бақылау, сондықтан келесі сұрақтарға көңіл бөлу керек:
- нарық несиесін талдау және өңдеу өлшемін тарту мен сүрыптау несие
өтініші банк үшін өте пайдалы;
- қарыз алушылардың карыз жағдайын талдау;
- несиені қайтаруды қамтамасыз ету , кепілдіктерді талдау ; басқару
бойынша ұйымдық жұмыс, қаржы кепілдігінің ливидациясы және
қамтамасыз ету;
- несиелеу принциптерін сақтау (целевой бағыттау, қамтамасыз ету,
жеделдету);
- несиелік портфелдің құрылымын талдау, көрсеткіштердің есептелуі мен
түсінуі, несиелік портфелдің реструктуризациясы бойынша өнім
орындалуымен өңдеу;
- берекшек ликвидациясы бойынша шараны өңдеу және проблемдік
несиелердің әсері;
- басқада экономикалық аумақтарда несиелеу.
2.2 Банктегі несиелік портфелді басқару
АҚ ТұранӘлемБанк несиелік портфелді басқару облысында саясатты іске
асыруда одан әрі қарастырамыз. Несие бойынша берешек қалдығы, заң және жеке
тұлғаларға ұсынылған 01.01.05 ж. 95 575 599 теңгеге үлкейді немесе 60,13% 1-
кестеде көрсетілген.
Кесте 1.-Несиелік портфелдің классификасиясы
АҚ ТұранӘлемБанк 2004 ж. мәліметтер
Классификацияға 01.01.2004 жылға 01.01.2005жылға Ауытқу
сәйкес категория
Қалдық МеншіктҚалдық Меншікті
берешегі і берешегі салмақ
салмақ үлесі
үлесі
Стандартты 115 838 609 80,36 138 781 406 57,89 -22,47
Күмәнді 1 11 778 703 8,17 75 372 813 31,44 +23,27
Күмәнді 2 5 681 195 3,94 7 521 983 3,14 -0,80
Күмәнді 3 3 022 258 2,10 13 275 763 5,54 +3,44
Күмәнді 4 1 795 965 1,25 853 396 0,36 -0,89
Күмәнді 5 2 838 100 1,97 1 422 550 0,59 -1,38
Сенімді емес 3 185 816 2,21 2 488 334 1,04 -1,17
БАРЛЫҒЫ 144 140 646 100 239 716 245 100
* Қайнар көзі: АҚ ТұранӘлемБанк 2005 жылдық қаржы отчеты
Несиенің қызмет етуінен залалды жабу үшін провизия 2003 жылы толық
көлемде қайта қарастырылды.
Несиелік портфелдің классификациясына сәйкес 01.01.2005ж жағдайына
байланысты провизия қажетті мөлшерде 12 814 806 мың теңге провизиясының
соммасы – 13 236 814 мың теңге, сонымен бірге стандартты – 2 571 739 мың
теңге, күмәнді – 8 176 741 мың теңге, сенімді емес – 2 488 334 мың теңге 2-
кестеде көрсетілген.
Кесте 2.-Несиелік портфелі бойынша қалыптастырылған провизиялар
АҚ ТұранӘлемБанк 2004 ж. мәліметтер
Классификацияға 01.01.2004 жылға 01.01.2005жылға Ауытқу
сәйкес категория
Қалдық МеншіктҚалдық Меншікті
берешегі і берешегі салмақ
салмақ үлесі
үлесі
Стандартты 2 571 739 19,43 +19,43
Күмәнді 1 588 935 8,64 3 768 640 28,47 +19,83
Күмәнді 2 568 120 8,34 752 198 5,68 -2,66
Күмәнді 3 604 450 8,87 2 655 152 20,06 +11,19
Күмәнді 4 448 991 6,59 213 347 1,61 -4,98
Күмәнді 5 1 419 ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
КІРІСПЕ
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ НЕГІЗГІ БАСҚАРУ ТЕОРИАЛАРЫ
1. Ипотекалық несиелеудің мәні және негізгі принциптері
2. Ипотекалық несиелеудің түрлері мен ерекшеліктері
3. Ипотекалық несиелеудің шетел тәжірибесіндегі рөлі
2 ҚАЗАҚСТАН РАСПУБЛИКАСЫНЫҢ ЕКІНШІ ДЕҢГЕЙЛІ БАНКТЕГІ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІ
БАСҚАРУДЫҢ ПРАКТИКАЛЫҚ КӨРІНІСІ (МЫСАЛҒА АҚ БАНК ТУРАН ӘЛЕМ)
2.1 Ипотекалық несиелеуді басқару саясаты
2.2 Банктегі несиелік портфельді басқару
2.3 Ипотекалық несиелеу механизмі
3 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУ
3.1 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің қалыптастыру мен
дамуы
3.2 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеу проблемалары мен
перспективалары
ҚОРЫТЫНДЫ
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ
КІРІСПЕ
Тақырып өзектілігі. Еліміздің нарықтық қатынастарға көшкен сәттен
бастап мықтап көңіл бөлінген мәселенің бірі банк жүйесінің жұмысы болды.
Бірте – бірте әр банктің тұрақты клиенттері іріктеліп, банктер соңғы
жылдары жеке тұлғаларға көбірек көңіл аударатын болды. Ұлттық банк
тарапынан екінші деңгейдегі банктерге талаптың күшейтілуі нәтижесінде
банктердің саны азайғанымен, олардың таза активтері жылдам қарқынмен өсуде.
Сөйтіп жеке тұлғаларға дәстүрлі банк қызметтерімен бөлекше несие беруге жол
кеңінен ашылды. Бұл - ипотекалық несие болып табылады.
Тұрғын ұй – тамақтану қажеттілігінен кейінгі екінші күрделі мәселе
деп Карл Макс қалай дәл айтқан. Қалаға тіркелу, пәтер іздеу, жетім бұрыш...
Алматыға келген қазақ баласының бұл құлбыраудан қапысын тауып айналып
өткендері кемде-кем. Тұрғын үй мәселесі кешегі кеністік дәірде де шешімін
тапқан жоқ. Кеңес дәуірінен мұраға қалған пәтер мұқтаждығы бүгінде де күйіп
тұрған басты мәселеге айналып отыр.
Адамның жақсы, жаман өмір сүруі көбінесе өзіне байланысты. Материалдық
жағын түзгісі келген адам, ең бірінші, баспананы ойлайтыны анық. Баспанаң
болса, былайша айтқанда – тәуелсізбіз. Курстық жұмысым ең өзекті
тақырыптарға жатады. Себебі Қазақстан Республикасындағы ипотеканы дамыту
мәселесі Елбасының соңғы, яғни 2004 жылғы халыққа жолдаған жолдамасында да
ескеріліп, басты назарға алынған. Осындай мәселелердің шешімін іздестіруге
бағытталған бұл жұмыстың тақырыбының өзектілігіне толық негіз болады.
Курстық жұмысының мақсаты – елдің экономикалық және әлеуметтік дамуын
қолдайтын маңызды фактор – ол ипотека, сонымен қатар оның рөлі елдің
экономикалық дағдарыстан шығуды маңызы өте жоғары. Қазіргі таңда бұл өте
актуалды мәселе. Шетелдік және отандық тәжірибеге сүйене отырып, ипотекалық
несиелеудің даму жағдайын көрсету, сондай-ақ шетелде қолданылатын
ипотекалық несиелеу түрлерін, оның әдістерін зерттеп, Қазақстанда оларды
жетілдіру жолдарын іздеу.
Зерттеу жұмысының обьектісі. Қазақстан Республикасының екінші деңгейлі
банктеріндегі ипотекалық несиелеуді басқару практикасы болып табылады.
Әрбір адам артында із қалдыру үшін бұл өмірде үй салуы, ағаш отырғызуы
және ұрпақ өсіруі қажет деген ғибарат сөзде саналы ғұмырдың басты бір
міндеті ретінде баспана тұрғызу мәселесінің алынуы жайдан-жай болмаса
керек.
Ипотекалық несиелеу елдің экономикалық және әлеуметтік дамуын
қолдайтын маңызды фактор болып табылады. Әсіресе, оның рөлі елдің
экономикалық дағдарыстан шығуды маңызды болып келеді.
Елімізде нарықтық қатынастардың дамуы ипотекалық несиенің даму
қажеттілігін одан әрі ұлғайта түсуде. Бірақта тиісті экономикалық жағдайдың
қалыпқа келмейінше, мысалға мүлікке меншік иесінің болмайынша ипотекалық
несиенің дамуы мүмкін емес.
Тек ипотекалық несиелеу институттары мен олардың клиенттері құқықтық
қорғалған жағдайда, сондай-ақ, ипотекалық несиелеу жүйісіне мемлекеттік
реттеу болған кезде, Қазақстандық ипотекалық банктер өздерінің әдістемелік
базасын және бұрыннан қалыптасқан несиелік құралдарын, шетел тәжірибесін
пайдалана отырып, дамыған елдердің ипотекалық банктеріне ұқсап жұмыс жасай
алады.
Ипотекалық несиелеу жүйесін және салынған мүлік туралы актілердің
екінші нарығын құру еліміздегі нарықтық қатынастардың дамуында жасалған
келесі қадам бола отырып, сол сияқты елдегі банк жүйесінің нығая түсуіне
қызмет етер еді.
Ипотекалық несие беру жүйесін қалыптастыруда Қазақстан
Республикасының Үкіметі мен Ұлттық Банктің негізгі рөлі қатысушылардың
қаржылық тәуекелін төмендету мен азаматтар үшін тұрғың үйге қол жеткізуді
арттыру мақсатында заңнамалық базаны құру және процесті нормативтік реттеу
нысанында болады.
Жұмыстың құрылымы. Осы жұмыс кіріспеден, үш тараудан, қортындыдан,
пайдаланған әдебиеттерден тұрады.
1. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ НЕГІЗГІ БАСҚАРУ ТЕОРИЯЛАРЫ
1.1 Ипотекалық несиелеудің мәні және негізгі принциптері
Ипотека – қарыз алу мақсатында кепілдікке берілетін жылжымайтын
мүліктің жазбаша міндеттісі.
Ипотеканың экономикалық маңызы дегеніміз ол – банктен немесе басқа да
қаражат ұйымдарының қарыз алу мақсатында жылжымайтын мүлікті кепілдікке
қоюдың бір түрі.
Ипотека термині алғаш рет б.э.д. 6 ғ. Басында Грецияда пайда болған.
Бүгінгі күні ипотека АҚШ-та, Германияда, Францияда, Англияда және Швецияда
кең көлемде дамып отыр. Кейбір елдерде жылжымайтын мүлікпен сауда-сатық
бойынша ресми мекемелерден; ипотекалық несиелеуді жүзеге асыратын бенктер
және басқадай несиелік институттар; клиенттердің несиелік қабілеттері
туралы ақпараттарын жабдықтаушы несиелік агенствалардан; сондай-ақ залогқа
салынған мүлікті ссуда бойынша төлемеген жағдайда алуға маманданған
компаниялардан құрылатын біртұтас ипотекалық несиелеу жүйесі қалыптасқан.
Жылжымайтын мүлік рыногына қатысты ипотекалық несиелеу осы
сферадағы ең ірі қайшылықтардың бірі–жылжымайтын мүлік обьектілерінің
жоғары құны (бағасы) мен жылжымайтын мүлікті иқтимал тұтынушылардың
ағымдағы табыстары деңгейі арасындағы қайшылықты шешу мақсатында
қолданылатын механизм.
Тұтынушы үшін механизм ипотекалық несиелеу – тұрғын үйге деген
қажеттілік пен табыс деңгейі арасындағы қайшылықта шешу әдісі.
Жылжымайтын мүлік рыногындағы кәсіпқойлар үшін ипотекалық несиелеу –
рыноктағы сұранысты кеңейту механизмі.
Қаржы рыногы үшін ипотекалық несиелеу – табыс пен тәуекелдің тұрақты
қайшылығын шешу тәсілі.
Ипотекалық несиелеуді дамытудың негізгі принципі - ипотекалық несиелеу
механизмдері оның қаржылық нарықтағы бәсеке қабілеттілігін қамтамасыз етуге
тиіс. Ипотекалық несиелеуді дамыту негізінде мынадай идеялар жатыр:
- жылжымайтын мүлікті алушылардың болашақ табыстарын, олардың
ағымдағы төлем қабілеттілігіне айналдыратын механизм жасау;
- жылжымайтын мүлікті дамыту мен алуды (сатып алуды) қаржыландырудың
ресурстық базасын кеңейту;
- қаражаттары ипотекалық несиелеуге тартылған инвесторлар үшін
қаражат қайтарымдылығы мен табыс табу сенімділігін қамтамасыз ету.
Аталған идеяларды практика жүзінде қолдану үшін келесі проблемаларды
шешу қажет:
- кредит қайтарымдылығы мен процент төлемі жөніндегі кепілдіктер
жасау;
- кредиттік мекемелер мен инвесторлар үшін қолайлы механизмдерді
ойластыру;
- қарыз алушылар үшін де ипотекалық несиелеудің мәні мен маңызын анық
көрсететін механизмдерді іздеп табу.
Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландырудың негізгі бағыттарына
ипотекалық несиелеу мен құрылыс жинақтары (строительные сбережения) жүйесі
жатады.
Қазақстан үшін де тұрғын үй саясатының басым бағыты - ипотекалық
несиелеу мен құрылыс жинақтары. Тұрғын үй саласындағы нарықтық
қатынастардың қалыптасуы Қазақстанда 1991 жылдан басталды. Содан бергі
уақыттарда Мемлекеттің иелігінен алу және жекешелендіру, Меншік туралы,
Кепілдік туралы, Инвестициялық қызмет туралы, Жылжымайтын мүлік
ипотекасы туралы, Жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекттік тіркеу және
олармен мәміле туралы т.б. тұрғын үй сферасында нарықтық қатынастарды
қалыптастыруға арналған заңнамалық база жасалды.
Тұрғын үйге деген сұраныс пен ұсыныс деңгейі, сондай-ақ оларға баға
жасау мәселелері Қазақстанда өзіндік сипаттарымен ерекшеленеді. Тұрғын үйге
сұраныс деңгейі қалыптасып үлгерген орталықтарда Алматы, Астана қалалары
және өнекәсіптің өндіруші, өңдеуші салалары орналасқан аймақтар жатады.
Тұрғындардың баспанаға сұранысы көп жағдайларда жаңа отбасылары пайда
болуы, көші-қоң деңгейі, күрделі үй шаруашылығы саны сияқты демографиялық
көрсеткіштер анықтайды.
Қазақстанда жалпы туу коэффициентінің төмендеу үрдісі байқалады.
Жергілікті жылжымайтын мүлік нарықтардағы ситуацияны сараптасақ сұраныс
Алматы мен Астанада және Қостанай, Атырау, Павлодар, Өскемен сияқты облыс
орталықтарында салыстырмалы түрде жоғары.
Сандық көрсеткіштерге қарап Қазақстандағы баспана мәселесе ойдағыдай
шешілген деп те қалуыңыз әбден мүмкін. 15 млн. халқы бар республикада
тұрғын үй алаңы 253 млн.2 метрді құрап, әр адамға 17 м2-тан келеді екен.
Бірақ, жақынырақ қарастырғанда бұл сферада кәдімгідей кемшіліктер бар
екендігіне көз жеткізуге болады.
Тұрғын үй жағдайын жақсартуға мұқтаж 264 мың отбасы және оған қоса 2
млн.2 метр тозған үйлербар екендігін ескерсек, онда Қазақстанда жылына 3-
3,5 млн. шаршы метр жаңа баспана салу міндеті тұрғанын көреміз. Соңғы
жылдары тұрғын үй мәселесінің өткірлігі миграциялық процестерге байланысты
азайып тұр, сондықтан тұрғын үй нарығында ұсыныс сұраныстан артып кеткен
жағдай қалыптасты. Тұрғын құрылысы бойынша Республикалық статистика екі
үрдісті көрсетеді. Біріншісі – мемлекеттік емес секторда салынып жатқан
тұрғын үйлердің өзіндік салмағының жоғарылауы, яғни жеке меншік үй құрылысы
көлемінің артуы. Екіншісі – тұрғын үйдің бастапқы нарықтағы бағалардың
қайталама нарық бағаларынан 1,5-2,5 есе қымбаттығы.
Ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеу проблемасын шешудің негізгі жолы
нарықтық механизмдерді дамыту бағытында жағдайларды туғызу, қоғамның
бюджеттен тыс ресурстарын жұмылдыру және оларды несиелік- қаржы сфераға
бағыттау болып табылады. Ипотекалық несиелеу нарығын қалыптастыруды
қаржыландыру ресурстары отбасы табысы және тұрғындардың меншікті
қаражаттарынан құралатын көрсеткіш. Жеке тұлғаларға несие берудің соңғы
жылдардағы тәжірибесіне сүйенсек, жақын жылдары қарыз алушылырдың жиынтық
саны жылына 2-3 мың адамды қамтитын түрі бар.
1-Сурет-Ипотекалық несиелеудің жалпы схемасы
Бұл схема несиелік процесске қатысушылардың келесідей өзара қарым-
қатынасын сипаттайды:
- Клиент ипотекалық банкке несие алуға болады. Бұл мекемелер бірінші
реттегі салынған мүлік туралы актілер нарығын құрайды;
- Кредитор. Берілген салынған мүлік туралы актілерді өзінің меншікті
бағалы қағаздар портфелінде сақтауы немесе оларды басқадай
инвесторларға сатуы мүмкін. Бұл инвесторлар екінші реттегі салынған
мүлік туралы актілер нарығын құрайды;
- Салынған мүлік туралы актілерді сатып ала отырып, инвесторлар
кредиторларды жаңадан несиелер беруге арналған қосымша
қаражаттармен қамтамасыз етеді.
- Эмиссиондық-қаржы компаниялары (реинвестор, ЭҚК) сондай-ақ,
салынған мүлік туралы актілерді өздерінің меншікті портфелінде
сақтай отырып, олармен қамтамасыз етілетін өзінің бағалы қағаздарын
шығарады. Мұндай облигацияларды сатып алушылардың жылжымайтын
мүлікке ешқандай да қатысы болмайды. Бұл облигациялар тек шығарушы
эмитенттердің портфеліндегі бар салынған мүлік туралы актілердің
жалпы құнымен ғана қамтамасыз етіледі. Мұндай эмитент шығарған
бағалы қағаздарын ұстаушыларға бойынша уақыттылы ай сайын тиісті
пайызын төлеп отыруға кепілдік береді;
- әрі қарай алғашқы қаржы мекемелері екінші нарықта тартылған
несиелік ресурстарға сүйене отырып, азаматтарға жылжымайтын мүлікті
алу арқыла жаңа несиелер берген жағдайда, бұл цикл қайталанады.
2. Ипотекалық несиелеудің түрлері мен ерекшеліктері
Қарыз алушылар арасында бәсеке туғызу мақсаты бір-бірінен өзгеше
иптекалық типтерді ерекшелейді. Ондай ерекшеліктерге мыналар жатады:
- ипотекалық несиелеу мерзімінің ұзақтығы (15-30 жыл шектерінде);
- берешекті қайтару мен пайыздарды төлеу тәртібі, негізгі берешектің
қайтарымы мен проценттерді төлеудің қабылданған кестесіне
байланысты ипотекалық несиелер екі базалық типке шоғырланады:
1) пайыздарды да несиенің негізгі сомасында да бірден және толықтай
төлеу;
2) берешекті кезең-кезеңімен бөлшектеп төлеу.
- бір қалыпты төлеу – қарыз алушы несие мерзімінің әрәрбір кезеңінде
бір-бірімен тең сомаларды төлеп отырады;
- несиені тізбелеп төлеу – негізгі сома бірдей бөліктермен төленеді
де, оның сомасы азайған сайын пайыздық төлемдер де кеми береді;
- төлем сомасын ұлғайта қайтару – алғашқы жылдары төленбеген нақты,
сомалар кейінгі төлемдерге қоса есептеледі;
- несие сомасының белгілі бір кезеңдерде қайталануы - әрбір уақыт
кезеңінде несиенің келісілген сомасы қарыз алушының есеп шотына
жіберіліп отырады.
Ипотекалық несиелеудің көп түрлілігі нақты қарыз алушының мүдделерін
ескереді, оның табыс динамикасы ерекшеліктерімен санасады, сөйтіп қарыз
алушының табысы мен жылжымайтын мүлік бағасы арасындағы қайшылықтардың
шешудің екі жаққа да қолайлы варианты таңдалып алынады.
Ипотеканың түрлері көп болған сайын, оны пайдаланатын қарыз алушылар
шеңбері де кеңейе түсері сөзсіз. Сонымен бірге ипотека түрлерінің көбеюі
кредитордың тәуекел деңгейін де көтеріп жібіреді және дер кезінде
қайтарылмау қауіпін ұлғайтады.
Тәуекелді басқару проблемасы ипотекалық несиелеу бағдарламасын жүзеге
асыру барысында пайда болатын ірі мәселелердің бірі. Егер бұл проблема
оңтайлы шешім таппаса ипотекалық несиелеу өзіне тән артықшылықтарын
жоғалтып, оның орнын капиталдар нарығын инвестициялаудың басқа варианттары
басып кетуі қаупі де жоқ емес.
Ипотекалық несиелеу кезінде негізінен тәуекелдің екі түрі бой
көрсетеді. Олар – несиелік және пайыздық тәуекелдер. Несиелік тәуекл –
қарыз алушының берешекті өтеу мен пайызды төлеуге қабілетсіздігі немесе
кепілдікке берілген мүліктің қарыз алушының кредитор алдыңдағы
міндеттемелерін орындауға жеткіліксіздігі. Несиелік тәуекелді басқарудың
негізгі тәсілдеріне андеррайтинг процедураларын қолдану жатады.
Андеррайтинг дегеніміз – несие беру немесе беруден бас тарту
мақсатында қарыз алушының қаржылық жағдайы және кепілдікке беретін
жылжымайтын мүлкі туралы мәліметтерді жинау, тексеру және өңдеу.
Андеррайтинг екі құрамдас бөліктен тұрады:
1) қарыз алушының несие мен пайызды қайтару мүмкіндігін көрсететін
табыс деңгейін бағалау;
2) кепілдікке берілетін жылжымайтын мүлікті бағалау. Қарыз алушының
төлем мүмкіндігін тексеру үщін негізінен үш көрсеткіш зерттеледі:
а) тұрғын үй үшін төлем ауыртпалығы коэффициенті – несиені өтеу мен
пайыздарды төлеудің айлық сомасының айдағы табыс мөлшеріне
қатынасы;
ә) ұзақ мерзімді ауыртпалық коэффициенті – ұзақ мерзімді несиелер
бойынша барлық төлемдердің бір айлық табысқа қатынасы;
б) қарыз алу коэффициенті – несие сомасының кепілдікке алынатын
жылжымайтын мүлік құнына қатынасы.
Несиелік тәуекелден басқа кредитор пайыздық тәуекелден де қорғану
мүмкіндігіне ие болуы тиіс.
Пайыздық тәуекел дегеніміз – қарыз алушылардың ипотекалық несиелер
үшін төлейтін пайыздар деңгейі мен ипотекалық банктер немесе ипотекалық
делдалдардың инвесторларға төлейтін пайыздар деңгейі арасындағы теріс мәнді
айырмашылық туындауы тәуекелі. Теріс мәнді айырмашылық туындауының негізгі
себепкері – инфляция, сондықтан инфляция әсерін есептеу пайыздық тәуекелге
қарсы күрестің басты бағыты болып табылады. Инфляция қарқыны жоғары және
оны болжау қиындыққа түсетін жағдайларда ипотекалық несиелеудің белгіленген
(бекітілген) ставкасынан, несиелеудің басқа түріне көшкендегі ахуал
тәуекелді азайтуға өз әсер – жәрдемін тигізеді. Оларға, ставкасы
қалықтайтын ипотекалық несиелер және табысқа ортақ ипотекалық несиелеу
жатады.
Ставкасы қалықтайтын ипотекалық несиелеу инфляция мәселесін пайыздар
деңгейін белгілі бір индекске косақтау арқылы шешеді. Индекс жоғарылаған
сайын ставка да өседі, егер индекс төмендесе пайыздық ставка да кеми
бастайды.
Бекітілген ставкасы бар ипотекалар мен қалықтайтын ставкалы пайыздың
негізінде ықтимал комбинацияларды гибридтік ипотека деп атайды. Гибридтік
ипотека жағдайында алғашқы үш, бес, жеті жылға бекітілген ставка
қолданылады да, уақыт өте келе жыл сайынғы индексациялау арқылы қалықтау
ставкасы пайдалынады.
Ипотекалық несиелеудің табысқа ортақ түрі инфляция мәселесін оның
әсерінен (кесірінен) келерін шығынды табыс есебінен жабуды қарастырады.
Табысқа ортақ ипотеканың екі түрін ажыратуға болады:
1) сату бағасынын сатып алу бағасынан артық мөлшерінен
кредитордың өз үлесін алатын, ипотека;
2) кредитор өз үлесін операциялық табыстан алынатын ипотека
Ипотеканың бірінші түрінің шарты бойынша несие алушы несиені нарықтық
ставкадан төмен деңгейде алады, ал кредитор болса обьектінің сату бағасының
сатып алу бағасынан артығының бір бөлігіне ие болады. Пайыз ставкасы мен
кредитордың табысқа ортақ үлесі арнайы келісім-шартта қарастырылады.
Мұндай келісімдердің ең ұзақ мерзімі, әдетте 10 жылға дейінгі уақыт
аралығын қамтиды. Он жыл өткеннен соң обьект қайта қаржыландырылады, тіпті
кредитордың өзі жобаны қайта қаржыландыруға міндеттеме алады. Бұл схема
кредитор үшін пайдалы, себебі оны кездейсоқ (күтпеген) инфляциядан
қорғайды. Ал несие алушы үшін қызығарлығы – пайыздық ставквның төмендеуі.
Кредитор операциялық табыстың бір бөлігіне ие болатын жағдайдағы ипотека,
әдетте табысты жылжымайтын мүлікті қаржыландыру кезіндегі пайдалануға
бағдарланғандағы ипотека. Несие алушы үшін бұл схеманың қызығарлық тұсы
несиенің пайыздық ставкасы деңгейінің кемуінде жатса керек.
Ипотекалық несиелеудің спецификаларынан туындайтын өзіндік
ерешеліктері болады.
Біріншіден, ипотекалық несие – бұл катаң түрде анықталған залогқа
берілетін ссуда. Қарызды қайтармаған жағдайда жылжымайтын мүлік сатылады
және одан түскен түсім кредитордың қарызын жабуға бағытталады. Бірақта,
кейбір жылжымайтын мүліктердің өтімсіздігіне байланысты, залогты сату
қиынға түседі.
Екіншіден, ипотекалық несиелердің басым бөлігінің көздеген мақсаты
болады. Олар тұрғын үйлерді, сол сияқты, өндірістік ғимараттарды сатып алу,
салу немесе қайта құру және жер бөлімшелерін игеруді қаржыландыру үшін
пайдаланады.
Үшіншіден, ипотекалық несие ұзақ мерзімге 10-30 жылға беріледі.
Мерзімінің ұзақтығы несиенің қайтарылуын соза түсу мен қатар ай сайын
төлеуге тиісті төлемдердің мөлшерін азайтады.
Ипотекалық несиелердің құжаталынуының өзіндік ерекшеліктері бар.
Кейбір елдерде екі басты құжат толтыру қажет етіледі: қарызды қайтару
міндеттемесі (ссуда туралы, вексельдік келісім шарт), сол сияқты
жылжымайтын мүліктің салынғаны туралы актісі.
Ипотекалық несиелеу жүйесінің басты бір ерекшелігі ондағы салынған
мүлік туралы актілердің бірінші және екінші реттегі нарықтарының жұмыс
жасауымен сипатталады.
3. Ипотекалық несиелеудің шетел тәжірибесіндегі рөлі
Ипотекалық несиелерді ұйымдастыру үшін шет ел тәжірибелерінде әрекет
етіп отырған негізгі үлгілері бар.
Ипотекалыұ несиелеудің біршама ұарапайым және біршама жетілген үлгісі
шартты түрде айтсақ, қарапайым – ашық үлгі. Бұл үлгінің бастапқы
принциптік сипатына тоқталсақ, ипотекалық ссудалаға деген барлық
клиенттердің жалпыөтініші банктің меншікті және сырттан тартылған
қаражаттары; депозиттерде жатқан клиенттердің қаражаттары; банк аралық
несиелержәне т.с.сс есебінен қамтамасыз етіледі.
Қарапайым – ашық үлгінің екінші бір принциптік сипаты ипотеклық
ссудалар бойынша бегіленетін пайыз мөлшерлері елдегі несие – қаржы
нарығындағы жалпы жағдай тікелей тәулді болып табылады№ бұл тәуелділік
банктердің ипотекалық несиелеуге байланысты олардың активтеріне және
ауқымына мәнді әсер етеді.
Бұл үлгі негізінде ипотекалық несилеудің ұйымдастыру, әсіресе қаржы
нарығы мен бағалы қағазды нарығы толық қалыптасып болмаған көптеген елдерде
іс жүзінде кеңінен таралған.
Бұл ұарастырылған үлгіде ажыратылатын келесі үлгі кеңейтілген – ашық
үлгі деп аталады. Бұл үлгі бойынша банктік ипотекалық несиелеу жүйесі үшін
несиелік ресурстардың қалыптасуы арнайы ұйымдастырылатын, жылжымайтын
мүліктермен қамтамасыз етілетін екінші ретті бағалы қағаздар нарығы арқылы
жүзеге асырылады. Кеңейтілген ашық үлгісі тек кеңейтілген ипотекалық нарық
құрылымының құрылған жағдайда, екінші нарықта айналыста жүретін бағалы
қағаздардың эмиссиясына мемлекет тарапынан көмек көрсетілетін және жиі
бақылауға алу жағдайда ғана іске асырылады. Бұл үлгі іс жүзінде тұрақты
экономикасы бар елдерде кеңінен таралған. Әсіресе, бұл үлгінің дамуы АҚШ-та
қанат жайды. Осындай себептергебайланысты бұл үлгіні көбіне ипотеканың
аметикандық үлгісі деп атап кеткен.
Американдық үлгінің қағидасы бойынша әр жылда белгілі бір табысы бар
адам тұрғын үйдің құнын жартылай нақты ақшамен, ал қалған бөлігін клиенттің
иілігінде бар немесе сатып алғалы отырған жылжымайтын мүлікті кепілге ала
отырып, берген арнайы ипотекалық банктің ссудасы есебіне төлеп, бірден
тұрғын үй ала алады. Мұндай несиенің қайтарылуы ипотеканың типіне және
қарыз алушының әр жылдық табысына байланысты 15-30 жылдың ішінде жүзеге
асырылады. Бұл үлгі 1 – сызбамен көрсетіледі.
Бұл тұрғын үйді қаржыландыруды ұйымдастыру үлгісінің дамуы берілген
ипотекалық салынған мүлік актілерін сатуға мүмкін болатын нарықтың болуын
талап етеді. Американдық үлгі ипотекалық эмиссиондық компаниялар үшін ұзақ
мерзімді қаржы тәуекелі мәселесін шешетін қолайлы тәсіл ретінде көптеген
банктерді өзіне тартатын.
Р1
Несие үшін төленетін
пайыз (7-9% жылдық)
Р
Ипотекалық несие (70-
75% үйдің бағасынан)
Бірмезгілдік бастапқы
салым (25-30%)
0 15-30 жыл
P – нарықтан тұрғын үйді сатып алу бағасы
Р1 – несиені есепке алғандағы тұрғын үйдің нақты құны
Абсцисса осінде – баға, ординат осінде – жылдар
2-сурет- Ипотекалық несиелеудің Американдық үлгісі.
Қарапайым – ашық және кеңейтілген – ашық үлгілерін сипатты белгісі
олар таза нарықтық ипотекалық несиелеу механизмін білдіреді. Мұндай
жағдайда, ақша деген сұраным мен ұсыным балансы және ауқымы көбіне екі
өзара байланысты көрсеткіштермен реттеледі:
1) ссудалар бойынша банктік пайыз мөлшері және екінші нарықта
орналасқан бағалы қағаздардың табыстылығына байланысты анықталатын
несиелік ресурстар бағасымен;
2) сақтандыру компанияларын қоса алғандағы ипотекалық нарықтың барлық
кәсіби қатысушыларның қызметтеріне төленетін аударымдар мөлшерімен.
Ипотекалық несиелеудің келесі үшінші үлгесі – бұл балансталған
автономды үлгі. Бұл үлгінің басты белгісі оның қызметінің жинақ – ссуда
принципіне негізделуінен көрінеді. Мұндай принцип барысында банктердің
жиынтық несиелік портфелі капиталдардың ашық нарығынан қарызға алу арқылы
емес, оның орнына өзара кассалық көмек принципі бойынша болашақ қарыз
алушының қаражаттарын тарту есебінен құралады. Бұл үлгі бойынша қарыз алушы
алдын ала өзінің уақытша бос қаражаттарынсұрайтын несиенің жартылай сомасы
мөлшерінде жинақталғаннан кейін барып ссуда алуға құқылы.
Мұндай шектеулілік алдындағы қарастырылған үлгілерімен салыстырғанда
басты кемшілік болып табылады. Өйткені, бұл үлгі нақты қарыз алушының
жылжымайтын мүлікті сатып алудағы мүмкіндігін кешеуілдетеді.
Бірақ та, бұл балансталған автономиялық үлгінің өзіндік артықшылығы да
бар, яғни бұл үлгі өзінің автономиялылық күшіне байланысты жалпы қаржы –
несие нарығының жағдайына тәуелсіз. Балансталған автономиялы үлгінің іске
асырылуы барысында ипотекалық банк үшін қай жерден және қандай бағада
несиелік ресурс табу сұрағы мазаламайды, банкке тек өзінің көрсететін
қызметі үшін ақыл – ойға сыйымды маржаны белгілеуі ғана қажет. Құрылыс
құжаттары салымы бойынша табыс мөлшері және несиені пайдаланғаны үшін
төленетін пайыз мөлшері еркін жағдайда белгіленеді. Банк мақсаты жинақтарға
табыс төлемей-ақ сол төленетін табыс мөлшерінде несиенің бағасын қысқарта
белгілеуіне болады. Мысалға айталық, жинақтарға төленетін табыс 10%, ал
несиеге койылатын пайыз мөлшері 13% десек, онда банк жинаққа төленетін
табысты несие бағасынан шегеру арқылы маржаны 3% деп хабарлауы мүмкін.
Демек, бұл үлгі қарызға алатын ақшалардың нарықтық бағасын да, сол
сияқты бұл бағаның жалпы деңгейіне тәуелсіз болып табылады. Балансталынған
автономиялық үлгінің бұл сапасы экономикасы тұрақсызелдерде ипотекалық
несиелеудің дамуы үшін аса маңызды. Бірақ та, бұл жерде барлық өзара есеп
айырысулар еркін аумастырылатын валютада жүргізілгенді қалайды. Сондай-ақ
аталған үлгінің тағы да бір артықшылығы, мұнда несие беруші несиенің
қайтарылуында ең төменгі тәуекелге барады.
Қазіргі кезде Германияда бұл лгі іс жүзінде кеңінен қолданылуыда.
Мұнда қорлану механизмімен нақты азаматтарды несиелеу механизміндегі сондай-
ақ тұрғын ұй жағдайын жақсартуға мақсатты қаражат жинақтау және
пайдаланумен байланысты болатын азаматтардың инициативасына қаржылық қолдау
көрсетуге байланысты мемлекеттік механизмдердегі сәйкестіктерді ескеретін,
барлық елді қамтыған құрылыс жинақтарының жүйесі құрылған.
Тұрғын үй алғысы келген азамат, тұрғын үйді сатып алатын уақыттан
бұрын, яғни 2-10 жыл бұрынырақ арнайы қаржы-несие жүйесімен өзара қатынасқа
түседі. өзінің мүмкіндігіне қарай арнайы банктерге немесежинақ кассаларына
(Bausparkasse, Schwabisch Hall және т.б. құрылымдарға кіретін) болашақта
сатып алынатын үйдің 45% жинақтайды. Содан кейін барып, ол мемлекеттік
датация алуға (үйдің құнының 10% шамасында) және қалған төлейтін бөлігінің
шамасында банктен жеңілдікпен 10-15 жылға несие алуға құқылы болып
табылады.
Р1 ----------------------------------- ---------------
Несие үшін төленетін пайыз
4 (5-9% жылдық)
Р -----------------------
Ипотекалық несие( 45-50%
3 үйдің бағасынан)
----------------------------------- -------------
2 Мемлекеттік дотация
----------------------------------- -------------
1 мақсатты салым ( 45-50%
үйдің бағасынан
2-10 жыл тұрғын үй сатып 7-8 алу уақыты
Р – нарықтан тұрғын үйді сатып алу бағасы;
Р1 – несиені есепке алғандағы тұрғын үйдің нақты құны;
Абсцисса осінде – баға, ординат осінде – жылдар (2-сызба).
3- сурет- Германияның құрылыс қаражаттарын жинақтау үлгісі.
Бірінші кезеңде мақсатты салымдар есебінен жинақталған қаржылық
ресурстарды банк бұл осы жүйемен ертерек қатынас орнатып, несие алу
кезеңіне өткендерге, яғни ссуда сұрап отырған клиенттер үшін пайдаланады.
Басқаша айтқанда, Германияның құрылыс құжаттарын жинақтау үлгісі
жылжымайтын мүліктердің салынған мүлік туралы актілермен қамтамасыз етіліп
шығарылатын бағалы қағаздардың екінші нарығымен байланыспайды және оған
тәуелді емес.
Сонымен қатар, американдық коммерциялық банктердің күдікті
қарыздарымен жасалатын ұзақ та күрделі жұмысын 3-сызбадағыдан түрде жүзеге
асырылады.
1. Несиелік келісімдерді жаңарту.
2. Қамтамасыз етілген кепілдікті сату.
3. Сотқа шағымдану.
Р
4. Сот шешімінің орындалуы.
5. Қарыз алушының банкроттығы.
4- сурет- Проблемалық несиелермен жұмыс.
Бірінші кезеңде банк және қарыз алушы нағыз серіктестер ретінде әрекет
етеді. Олар жаңаша келісім жасай отырып, қарыз алушыға несиені өтеудегі
мерзімінің кешіктірілуіне мүмкіндік беріледі.
Егер қосымша жасалған келісім нәтиже бермесе, яғни қарыз алушының
қаржылық жағдайы жақсармаса және ссуданың өтелуіне көз жеткізу мүмкін
болмаса, онда банк келесі кезеңге – қамтамасыз етілген мүлікті сатуға
көшеді. Қамтамасыз етілген мүлікті сату – бұл несиенің қамтамасыз ету
туралы келісім-шартына байланысты банктің ол мүлікті нақты ақшаға айналдыру
процесін білдіреді. Қамтамасыз етілген мүлікті аукцион және басқа да
жолдармен сату ссуданы қайтарудың ең қарапайым тәсілі болып табылады. Бірақ
бұл жерде көптеген кедергілер де болуы мүмкін. Өйткені, қамтамасыз ету
мүлкінің сату бағасы нарық жағдайына сәйкес ауытқуы мүмкін.
Бұл жерде оны бағалау, нарықтық преспективаларды есепке алып
жүргізілуі тиіс. Егер қамтамасыз ету құралы, проблемалық несиені қайтаруға
толық мүмкіндік бермесе, үшінші кезең – несиені сот арқылы іздеу жұмысы
жалғасады. Сот, қарыз алушының ьанктік міндеттемелері бойынша жауап беруін
талап ету туралы шешім шығарады. Сот сондай-ақ, банкке қарыз алушының
қандай табыс көздері мен активтері арқылы несиені қайтаруға болатынына
көмектеседі.
Сот шешімінің орындалуын банк әртүрлі формада таңдап жүзеге асыра
алады. Бұл проблемалықнесиемен жұмыс жасаудың төртінші кезеңі болып
табылады. Сонымен, таңдау жолдары келесідей:
1. Борышқордың мүлкін тәркілеу туралы сот шешімінің орындалу жолында
қарызды қайтару.
2. Тіркелген мүлікті баспа беттегі аукциондары арқылы сату;
3. Борышқордың үшінші бір тұлғадағы қаражаттарына арест жасау
4. Банкке тұрақсыз борышқордың мүлкін басқарушы тұлға ретінде мәртебе
беріледі.
Мерзімі өткен ссудалармен жасалатын банк жұмысының нәтижесі
борышқордың банкроттығы болып табылады. Бұл бесінші кезең. Банкроттық – бұл
күмәнді несиелерге қолданылатын соңғы шешім құралы.
Осындай жағдайда, американдық коммерциялық банктердің күмәнді
несиелерді анықтау және жою жұмысы қалыптасады. Әрине шетел банктерінің бұл
тәжірибесі отандық банктер тәжірибесі үшін аса маңызды болып табылады.
2 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНЫҢ ЕКІНШІ ДЕҢГЕЙЛІ БАНКТЕГІ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІ
БАСҚАРУДЫҢ ПРАКТИКАЛЫҚ КӨРІНІСІ (МЫСАЛҒА АҚ БАНК ТУРАН ӘЛЕМ)
2.1 Ипотекалық несиелеуді басқару саясаты
Мемлекеттік міндеттерге жауапты емес, АҚ Банк Туран Әлем дербес
коммерциялық банк болып табылады. Олардың жарғылық қорына салынған қаражат
шектерінің мемлекеттің міндеттеріне Мемлекет жауапты емес.
Банктің қызметі табыс деңгейін көтерудегі операциясына талпыныс, өзін-
өзі өтеу негізінде құрылады.
Қазақстан Республикасының аймақтарында және барлық экономика
секторларында несиелік қызметті жүзеге асырудағы банктің құқығы бар.
Банк несие нарығында орналасуы үшін банкаралық нарықта алынған ішкі
және халықаралық несиелер, халықтар мен мекемелер, ұйымдар, корпорациялар
депозит түрінде тартылған ақша қаражаттарын қолдана алады.
Несиелік саясаттың бағыттарын мен басымдылықтарын банктің өздігінен
анықталады.
Банк коммерциялық, инвестициялық, тұтынушылық несиелерді жүзеге
асырады, сонымен бірге банктік корпорациялардың, мекемелердің несие
ресурстарын және мемлекеттік бюджеттің қаражатын орналастыру агенттік
функция арқылы орындалады және халықаралық қаржы ұйымның жағдайы бойынша
анықталатын агенттік шарттар.
Банктің стратегиялық дамуы есебімен, мемлекетте экономикалық жағдайдың
туындауы және АҚ Банк Туран Әлем несиелік саясаттың басым өзгерісі
көптеген иқтималдық бағыты болып табылады:
- өнеркәсіпті, энергетиканы, байланысты, транспортты несиелеу;
- сауда сферасында несиелеу;
- халықтың тұтыну тауарлар өндірісін несиелеу;
- ауылшаруашылық өнімді өңдеу және өндірісті несиелеу;
- халықтың тұтынушылығын несиелеу;
- кіші және орта бизнестің дамуы;
- ұйымшылдық нысанына артықшылық бағдарлануының банкаралық несиелеу;
Еліміздің барлық аумақтарында нақты позицияларға және ресурстарды тез
мобилизациялау мүмкіндігіне ие банк несиелік саясаттың аумақтық
басымдылықтарын ұстанбайды.
Ең алдымен ҚРҰБ қажетті нормативті актілерін және басқа ішкі
құжаттарға сәйкес келетін банктің ішкі несие саясатын жасақтайтын жұмысын
қарастырайық
Несие Департаменттінің несиелеуге жауапты басқарыдың Төраға
Орынбасарының қол астындағы келесідей басқарулардан тұрады:
- филиалдармен жұмысы бойынша №1 және 2 басқармасы;
- корпоративтік клиенттермен жұмысы бойынша № 3 және 4 басқармасы
- векселдік несиелеу жұмысы бойынша № 5 басқармасы;
- жобаны қаржыландыру № 6 басқармасы.
Банкте осы басқармалардан басқа Басқарма Төрағасының Орынбасарына
қарасты проблемалық қарыздар басқармасы да бар. әр басқарманың функциясы
нақты белгіленген және банктің ұйымдық, құрылымдық басқармасында
қарастырылған
Басқармалар жұмыстары өз ішінде қарыз алушылардың қызметтерінің
салалары бойынша және де несиелеу мүшелері бойынша бөлінеді.
Несие алуға рұқсат беру құрамында банк басқармасының төрағасының 2
орынбасары 6 басқарма бастықтардан заңгер және қауіпсіздік қызметі
бастығынан тұратын және де апта сайын өткізіліп отыратын несиелік комитет
отырысында мақұлданады.
Несиелік тәуекел менеджментінің басқару құрылымы келесі кестеден
көрсетілген.
Ел экономикасындағы жағдайдың тұрақтану барысында АҚ Банк Туран Әлем
несиелеу сферасында мақсатты нарықтар жүйесін нақты анықтау және де
приоритеттік нақтылау саясатын жүргізеді.
Несиелік тәуекелдер жинақтарының параметрлерін анықтау, Қазақстан
Республикасының Ұлттық Банк нормативті құжаттарымен анықталады: Қазақстан
Республикасының Заңы Қазақстан Республикасының банк және банктік қызмет
Ереже пруденциалдық нормативтер, Ереже Қазақстан Республикасының екінші
деңгейлі банктердің банк активтерінің сыныптамасы, шартты міндеттері және
провизиялық есеп айырысу.
Қарыз алушының негізгі талаптары:
А) банктер.
- Қазақстан Республикасының Ұлттық банкімен бекітілген, банктердің
пруденциалдық нормативтің орындалуы;
- АҚ Банк Туран Әлем пруденциалдық нормативтің орындалуымен қатар
меншік шектеулігін белгілейді, банктің қаржы жағдайымен
сипатталатын – қарыз алушы.
Ә) заңды тұлғалар.
- Қаржы жағдайының тұрақтылығы, қарыз алушының төлемқабілеттілігінің
репутациясы;
- Қарыз алушының өндірілген өнімі немесе қызметі нарықта сұранымы
болуы керек, сонымен бірге тұрақты өткізуді қамтамасыз ету мен
қолма-қол ақша түсімі;
- Ликвидтік кепілдікті беруін қамтамасыз ету.
Б) жеке тұлғалар
- Қазақстан азаматтарының барлығы;
- Тұрақты мекен орны;
- Тұрақты жұмысы немесе басқада жұмыс түрі, тұрақты табыспен
қамтамасыз ету.
Кепілдікті қамтамасыз ету несие талаптарын қанағаттандыратын мүлікпен
иелену АҚ Банк Туран Әлем Ережесі жеке тұлғаның тұтыну мақсатына несиені
ұсыну жеке тұлғаға несие қаражатын ұсыну шартымен жүргізу бекітілген.
В) Банктің жұмысшылары
АҚ Банк Туран Әлем банк жұмысшыларына несиені ұсыну негізгі несие
бағасын өзіндік есеп айырысу ресурстарымен банктің пайда болжамы
қалыптастырады.
Әр жағдайда кепілдіктер мен аккредитив комиссиясы жеке банктік
операцияларды жүргізуде АҚ Банк Туран Әлем ставкалар мен тарифтер
бекітілген, мөшерлеме мен мерзім өтеу сыйақы несиесін бекітеді.
Несие шартындағы ескертпесінде, сыйақы мөшерлемесі тіркелген және
құбылмалы болуы мүмкін. Несие нарығының жағдаятын өзгерту тәуекелдігіне
құбылмалы мөлшерлемені несие мерзімінің аралығында банкпен қайта
қарастырылуы мүмкін. Несие шартында тіркелген мөлшерлеме барлық уақыт
әрекетінде өзгертілмей қалады.
Ұнамсыз несиелер.
Инвестициялық несиелер өтеу мерзімі 3 жылдан жоғары (ұзақ мерзімді
инвестициялық несиелердің өтеу мерзімі, ресурстарды тарту мерзімінен
асыру);
Акционерлік капитал салымдарына енгізу несиесі;
Кәсіпорынды акциямен қамтамасыз ету, нарықта бағалы қағаздардың баға
белгілену несиесі;
Сенімділік илігіне немесе азаматтың хәл-жағдайына күмән туғызатын жеке
және заңды тұлғалардың несиелері;
Жылжымайтын мүлікке, құрылысқа және талдамаға жалдаптық несиелер;
Нарықта бағалы қағаздарды клиентке жалдаптауға рұқсат беру
мақсатындағы несиелер;
Нарықтық немесе кепілдік құны анықталмаған, жабдық түрлеріне
мамандырылған несиелер;
Компания саясаты немесе ұйым саясатына қылық несиелер.
Несие шешімін қабылдау өкілеттігі.
Несие шешімінің ұсынысын (несие комитетінің өкілеттілігімен бекітілген
лимит) алқалы негізде қабылданады және несие комитетінің өкілеттілігі,
лимиттің жоғарлауын, қадағалау кеңесі мен Банк Басқармасы шешім қабылдайды.
Банкпен жүргізілген кешендік экспертиза жобасының результаты негізінде
несие беру несие комитеті шешім қабылдайды. Басқа да банк бөлімшелердің
қажеттілік экспертизасын Несие Департаменттімен және Заң Департаментімен
жүргізіледі. Банктік басқарудың тереңдетілген пысықтауды қажет ететін және
жобалары бойынша, жобаны талдаудың тәелсіз эксперттерінің көмегімен несиені
басқару мен экспертиза жүргізуге жауап беретін жұмысшы топтары құрылуы
мүмкін.
Несиені рәсімдеу және баға тәртібі.
Жоба экспертизаларының ұйымы.
Критерий жобасын таңдау үшін несиелеу мен эксперттік баға заты болып
табылады:
- несиені тағайындау;
- экономика саласы, өнім мінезі және нарық тұрақтылығын қолма- қол
өткізу мен жеткізу;
- қарыз алушының қаржы тұрақтылығының көрсеткіштері;
- коммерциялық тиімділіктің қызмет көрсету көрсеткіштері;
- техникалық және экономикалық жоба негізделігі;
- басқару деңгейі;
- құқықтық жағынан қамтамасыз ету;
- несиені қайтару көзін қамтамасыз ету, кепілдіктер.
Несие мақсатқа сай және жағдай ұсынысына сай, сонымен бірге оның
тәсілі мен пайыздар төлемі, не қарыздар алушының класы анализ
көрсеткіштермен анықталады.
Банк басқару әдістеме негізінде бекітілген (несиелеу департаменті, заң
департаменті, басқа да бөлімшілірдің қажеттілігі, сонымен бірге, жеке
инвестициялық жоба жұмыс экспертизасы бойынша жұмыс топтары) банк
бөлімшелерінің құрылымы бойынша несие экспертизациялық жоба мен мақсатқа
сай баға ұсынысы арқылы жеткізіледі.
Жұмыс көлемі, жоба негізділікке баға беру үшін кәсіпорын жетекшісімен
байланысады. Өзіндік практика және қажеттілік жағдайда орынға кетуді
пайдаланады.
Несиені өтеу мен несие шарты, несиені тарту ресурстары мен өзіндік
шоты арқылы несиені ұсыну мүмкіндігіне жобаның шешімі мен қорытындысын оның
мәжілісте қарастыруға несие комитеті мен несие департаманті дайындайды.
Банк бөлімшілеріне сай жетекші экспертиза ұйымның жауапкершілігіне
жауап береді.
Банктік экспертизасының жобасының жүргізуінсіз қарыз алушының несие
ұсынысына несие Комитеті шешім қабылдай алмайды.
Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкі құжаттарына сай Банктің
нормативтік құжатармен анықталған қарыз алушыға несие алу үшін тізбе
құжаттары ұсынылады.
Несие берудегі несие құжаттарын дайындау үшін банктің өкілетті
органмен шешім қабылдауы мен экспертизацияның қорытындысы оң болған
жағдайда жүргізіледі:
- несие шартымен немесе несие келісімі;
- келісім туралы шарт (жоғарғы беделді корпорация немесе банктің
тұрақты кепілдік заң түрінде рәсімдеу);
- агенттік функция орындалуындағы агенттік келісім;
Экспертизаның заң түріндегі қосымшасына несие құжаттары жатады. Несие
құжаттарын рәсімдеу аяқталмағанынша жобаны қаржылындыруға ашуға
жіберілмейді.
Келісім немесе шарт қорытындысына сай саты бойынша жобалық қаржыландыру
жағдайында, несие беру бір уақытта жүргізілуі мүмкін.
АҚ Банк Туран Әлем ережесі бойынша қамтамасыз етілмеген несиені
ұсынбайды. Қамтамасыз етілмеген несиені ұсыну несие комитеті клиентінің
сенімділігі үлкен несие қабілеттілігінің шарты боыйнша қабылдауға құқылы.
Форма түрінде ұсынылған несиені қамтамасыз ету банкпен мойындалады:
Қарыз алушының активтік кепілдіктері (банктегі депозиттер, жылжымайтын
мүлік, көлік қаражаттары, көптеген бағалы тауарлы-материалдар, жоғарғы
өтімділікке ие болу, жер учаскісін қолдану құқығын заң жүзінде рәсімдеу,
мемлекеттік қағаз пакеті).
Жоғарғы несие төлеу қабілеттілігі мен сенімділік корпорациясы және
банктің кепілдігі.
Мүлік кепілдігінің бағасы нарықтың құны арқылы жүргізіледі.
Несие бойынша қызмет ету кепілдігі 1,5 жыл жоғары мерзімді өтеу мүлкі
қайта бағалауға жатады. Қайта бағалау жылына бірақ рет жүргізіледі.
Ұсынылған несиені қолдануы мен өтеуін бақылау.
Несие шешімін қабылданғаннан кейін несиені өтеуге және меңгеруге
қатысты, сонымен қатар проблемалық несиелердің пайда болуын өз уақытында
айқындауға байланысты берілген несиеге тұрақты маниторингті және жедел
шешімді қабылдауға жобаға жауапты банк жұмысшысы жүзеге асырады.әр қарыз
алушыға банк бөлімшесінде несиені беруге жауапты несиелік досье
жүргізіледі, оған кіретіндер:
- қарыз алушы туралы базалық ақпарат;
- берілген несие бойынша несиелік құжаттардың толық жинақтамасы;
- кестені меңгеру мен несиелерді өтеу;
- несие бойынша қаражат қозғалысының болжамы мен нақтылығы.
- қарыз алушының қаржы отчеты және анализы (баланстар, табыс пен
шығыс бойынша отчеттар, салық декларациясының көшірмесі ақша
қаражаттарының қозғалысы туралы отчеттар және т.б. )
- ағымдағы жазысқан хат және сұрақтарға жауап;
- қарыз алушы туралы ақпарат (баспасөздің хабары, салық
деклорациясының көшірмесі ақша қаражаттар қозғалысы туралы отчеттар
және т.б.)
Провизиядан құрылған сумма, алынған мен төленген сыйақы суммасы,
негізгі берешекті өтеу суммасы бойынша ақпарат.
Алынған ақпарат анлизделінеді және қортындысымен салыстырылады (несие
алудағы қарыз алушымен ұсынылады). Несиені өтеу кестесімен пайыздарды
төлеу, договордың шартын сақтауына ерекше көңіл бөлу.
Пролонгациялық несиеге сұранымы, өз уақытынсында несиені өтеу
кезіңдегі қаржы түсімі.
Банк бөлімшелерінің құрылымы, қарыз алушының қызмет ету шапшаң
жүргізілуі жобаға жауапты жұмысшының міндеті несие беруіндегі толық
ақпаратты ұсынуын жүзеге асырады.
Қарыз алушының кластың төмендеу кезіңде пайда болған жағдайда,
жұмысшының несие тәуекелдігінің көтерілуі, пайда болған проблеманы жеңу
жұмысын ұйымдастыру және несиенің қолдануының бақылауына жауап беретін
жетекшіге хабар беру міндеті.
Қазақстан Республикасының Заң жүзінде қарастырылған, заң әрекетін
орындау оның талаптарын қамтамасыз етубанк арқылы несиені өтеу мерзімі және
берілген несие критериялық жағдайда жөндеу мүмкін болмаған жағдайда
ұсынылады.
Қазақстан Республикасының екінші деңгейлі банктің провизиялық
расчеты және негізгі міндеттері классификациялық несие портфелін жүргізеді,
сонымен қатар банктің методын қолданады.
Жобаларды несиелеуді жүзеге асыру және қарыз алушының ақпарат арқылы
түскен анализі мен қорыту негізінде несиелеу Департаменті ай сайын несиелер
классификациялық пен портфелдік несие анализін жүргізеді.
Несиелік портфелдің сапасы жақсаруына шара қолдануда, несие
классификациясының нәтижесі бойынша анализдер өзгертілуі мүмкін.
Несиелік портфелдің жағдайымен қоса ағымдағы бақылау банк жылына бір
рет аудиторлық тексеруді жүргізудегі ұсынылған несие мақсатымен
ұйымдастыру:
- несие документтерінің сақтау тәртібі мен жағдайы;
- берілген несие мориторингы бойынша несие бөлімшілердің жұмыс
жағдайы;
- ішкі несие саясатының ережесі бойынша жарияланған банктің несие
бөлімшелерінің жұмысына сәйкестік;
- провизиялық қорлардың дұрыс қалыптасуы;
Банктің Басқару Төрағасымен ұсынылған, аудитірлік тексерудің нәтижесі
бойынша отчет құрылады.
Қазақстан Республикасының екінші деңгейлі банктер бойынша првизиялық
есептеу және шартты міндеттер мен активтердің классификациясы туралы
ережесі бойынша сәйкестік, несие досьесінің мәліметі және мориторингқа
жүргізілген нәтижесі бойынша қалыптасқан, несиелік портфелдің
классификациясы негізінде првизияның қалыптасуы жүзеге асырылады.
Қазіргі уақытта көптеген актуалды сұрақтар бұл несиелік портфелдің
сапасын бақылау, сондықтан келесі сұрақтарға көңіл бөлу керек:
- нарық несиесін талдау және өңдеу өлшемін тарту мен сүрыптау несие
өтініші банк үшін өте пайдалы;
- қарыз алушылардың карыз жағдайын талдау;
- несиені қайтаруды қамтамасыз ету , кепілдіктерді талдау ; басқару
бойынша ұйымдық жұмыс, қаржы кепілдігінің ливидациясы және
қамтамасыз ету;
- несиелеу принциптерін сақтау (целевой бағыттау, қамтамасыз ету,
жеделдету);
- несиелік портфелдің құрылымын талдау, көрсеткіштердің есептелуі мен
түсінуі, несиелік портфелдің реструктуризациясы бойынша өнім
орындалуымен өңдеу;
- берекшек ликвидациясы бойынша шараны өңдеу және проблемдік
несиелердің әсері;
- басқада экономикалық аумақтарда несиелеу.
2.2 Банктегі несиелік портфелді басқару
АҚ ТұранӘлемБанк несиелік портфелді басқару облысында саясатты іске
асыруда одан әрі қарастырамыз. Несие бойынша берешек қалдығы, заң және жеке
тұлғаларға ұсынылған 01.01.05 ж. 95 575 599 теңгеге үлкейді немесе 60,13% 1-
кестеде көрсетілген.
Кесте 1.-Несиелік портфелдің классификасиясы
АҚ ТұранӘлемБанк 2004 ж. мәліметтер
Классификацияға 01.01.2004 жылға 01.01.2005жылға Ауытқу
сәйкес категория
Қалдық МеншіктҚалдық Меншікті
берешегі і берешегі салмақ
салмақ үлесі
үлесі
Стандартты 115 838 609 80,36 138 781 406 57,89 -22,47
Күмәнді 1 11 778 703 8,17 75 372 813 31,44 +23,27
Күмәнді 2 5 681 195 3,94 7 521 983 3,14 -0,80
Күмәнді 3 3 022 258 2,10 13 275 763 5,54 +3,44
Күмәнді 4 1 795 965 1,25 853 396 0,36 -0,89
Күмәнді 5 2 838 100 1,97 1 422 550 0,59 -1,38
Сенімді емес 3 185 816 2,21 2 488 334 1,04 -1,17
БАРЛЫҒЫ 144 140 646 100 239 716 245 100
* Қайнар көзі: АҚ ТұранӘлемБанк 2005 жылдық қаржы отчеты
Несиенің қызмет етуінен залалды жабу үшін провизия 2003 жылы толық
көлемде қайта қарастырылды.
Несиелік портфелдің классификациясына сәйкес 01.01.2005ж жағдайына
байланысты провизия қажетті мөлшерде 12 814 806 мың теңге провизиясының
соммасы – 13 236 814 мың теңге, сонымен бірге стандартты – 2 571 739 мың
теңге, күмәнді – 8 176 741 мың теңге, сенімді емес – 2 488 334 мың теңге 2-
кестеде көрсетілген.
Кесте 2.-Несиелік портфелі бойынша қалыптастырылған провизиялар
АҚ ТұранӘлемБанк 2004 ж. мәліметтер
Классификацияға 01.01.2004 жылға 01.01.2005жылға Ауытқу
сәйкес категория
Қалдық МеншіктҚалдық Меншікті
берешегі і берешегі салмақ
салмақ үлесі
үлесі
Стандартты 2 571 739 19,43 +19,43
Күмәнді 1 588 935 8,64 3 768 640 28,47 +19,83
Күмәнді 2 568 120 8,34 752 198 5,68 -2,66
Күмәнді 3 604 450 8,87 2 655 152 20,06 +11,19
Күмәнді 4 448 991 6,59 213 347 1,61 -4,98
Күмәнді 5 1 419 ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz