Қазақстан Республикасының екінші деңгейлі банктегі ипотекалық несиелеуді басқарудың практикалық көрінісі

Пән: Банк ісі
Жұмыс түрі: Дипломдық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 58 бет
Таңдаулыға:

МАЗМҰНЫ

КІРІСПЕ

1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ НЕГІЗГІ БАСҚАРУ ТЕОРИАЛАРЫ

Ипотекалық несиелеудің мәні және негізгі принциптері
Ипотекалық несиелеудің түрлері мен ерекшеліктері
Ипотекалық несиелеудің шетел тәжірибесіндегі рөлі

2 ҚАЗАҚСТАН РАСПУБЛИКАСЫНЫҢ ЕКІНШІ ДЕҢГЕЙЛІ БАНКТЕГІ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІ БАСҚАРУДЫҢ ПРАКТИКАЛЫҚ КӨРІНІСІ (МЫСАЛҒА АҚ «БАНК ТУРАН ӘЛЕМ»)

2. 1 Ипотекалық несиелеуді басқару саясаты

2. 2 Банктегі несиелік портфельді басқару

2. 3 Ипотекалық несиелеу механизмі

3 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУ

3. 1 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің қалыптастыру мен дамуы

3. 2 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеу проблемалары мен перспективалары

ҚОРЫТЫНДЫ

ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ

КІРІСПЕ

Тақырып өзектілігі. Еліміздің нарықтық қатынастарға көшкен сәттен бастап мықтап көңіл бөлінген мәселенің бірі банк жүйесінің жұмысы болды. Бірте - бірте әр банктің тұрақты клиенттері іріктеліп, банктер соңғы жылдары жеке тұлғаларға көбірек көңіл аударатын болды. Ұлттық банк тарапынан екінші деңгейдегі банктерге талаптың күшейтілуі нәтижесінде банктердің саны азайғанымен, олардың таза активтері жылдам қарқынмен өсуде. Сөйтіп жеке тұлғаларға дәстүрлі банк қызметтерімен бөлекше несие беруге жол кеңінен ашылды. Бұл - ипотекалық несие болып табылады.

«Тұрғын ұй - тамақтану қажеттілігінен кейінгі екінші күрделі мәселе» деп Карл Макс қалай дәл айтқан. Қалаға тіркелу, пәтер іздеу, жетім бұрыш . . . Алматыға келген қазақ баласының бұл «құлбыраудан» қапысын тауып айналып өткендері кемде-кем. Тұрғын үй мәселесі кешегі кеністік дәірде де шешімін тапқан жоқ. Кеңес дәуірінен мұраға қалған пәтер мұқтаждығы бүгінде де күйіп тұрған басты мәселеге айналып отыр.

Адамның жақсы, жаман өмір сүруі көбінесе өзіне байланысты. Материалдық жағын түзгісі келген адам, ең бірінші, баспананы ойлайтыны анық. Баспанаң болса, былайша айтқанда - тәуелсізбіз. Курстық жұмысым ең өзекті тақырыптарға жатады. Себебі Қазақстан Республикасындағы ипотеканы дамыту мәселесі Елбасының соңғы, яғни 2004 жылғы халыққа жолдаған жолдамасында да ескеріліп, басты назарға алынған. Осындай мәселелердің шешімін іздестіруге бағытталған бұл жұмыстың тақырыбының өзектілігіне толық негіз болады.

Курстық жұмысының мақсаты - елдің экономикалық және әлеуметтік дамуын қолдайтын маңызды фактор - ол ипотека, сонымен қатар оның рөлі елдің экономикалық дағдарыстан шығуды маңызы өте жоғары. Қазіргі таңда бұл өте актуалды мәселе. Шетелдік және отандық тәжірибеге сүйене отырып, ипотекалық несиелеудің даму жағдайын көрсету, сондай-ақ шетелде қолданылатын ипотекалық несиелеу түрлерін, оның әдістерін зерттеп, Қазақстанда оларды жетілдіру жолдарын іздеу.

Зерттеу жұмысының обьектісі. Қазақстан Республикасының екінші деңгейлі банктеріндегі ипотекалық несиелеуді басқару практикасы болып табылады.

Әрбір адам артында із қалдыру үшін бұл өмірде үй салуы, ағаш отырғызуы және ұрпақ өсіруі қажет деген ғибарат сөзде саналы ғұмырдың басты бір міндеті ретінде баспана тұрғызу мәселесінің алынуы жайдан-жай болмаса керек.

Ипотекалық несиелеу елдің экономикалық және әлеуметтік дамуын қолдайтын маңызды фактор болып табылады. Әсіресе, оның рөлі елдің экономикалық дағдарыстан шығуды маңызды болып келеді.

Елімізде нарықтық қатынастардың дамуы ипотекалық несиенің даму қажеттілігін одан әрі ұлғайта түсуде. Бірақта тиісті экономикалық жағдайдың қалыпқа келмейінше, мысалға мүлікке меншік иесінің болмайынша ипотекалық несиенің дамуы мүмкін емес.

Тек ипотекалық несиелеу институттары мен олардың клиенттері құқықтық қорғалған жағдайда , сондай-ақ, ипотекалық несиелеу жүйісіне мемлекеттік реттеу болған кезде, Қазақстандық ипотекалық банктер өздерінің әдістемелік базасын және бұрыннан қалыптасқан несиелік құралдарын, шетел тәжірибесін пайдалана отырып, дамыған елдердің ипотекалық банктеріне ұқсап жұмыс жасай алады.

Ипотекалық несиелеу жүйесін және салынған мүлік туралы актілердің екінші нарығын құру еліміздегі нарықтық қатынастардың дамуында жасалған келесі қадам бола отырып, сол сияқты елдегі банк жүйесінің нығая түсуіне қызмет етер еді.

Ипотекалық несие беру жүйесін қалыптастыруда Қазақстан Республикасының Үкіметі мен Ұлттық Банктің негізгі рөлі қатысушылардың қаржылық тәуекелін төмендету мен азаматтар үшін тұрғың үйге қол жеткізуді арттыру мақсатында заңнамалық базаны құру және процесті нормативтік реттеу нысанында болады.

Жұмыстың құрылымы. Осы жұмыс кіріспеден, үш тараудан, қортындыдан, пайдаланған әдебиеттерден тұрады.

ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ НЕГІЗГІ БАСҚАРУ ТЕОРИЯЛАРЫ

1. 1 Ипотекалық несиелеудің мәні және негізгі принциптері

Ипотека - қарыз алу мақсатында кепілдікке берілетін жылжымайтын мүліктің жазбаша міндеттісі.

Ипотеканың экономикалық маңызы дегеніміз ол - банктен немесе басқа да қаражат ұйымдарының қарыз алу мақсатында жылжымайтын мүлікті кепілдікке қоюдың бір түрі.

«Ипотека» термині алғаш рет б. э. д. 6 ғ. Басында Грецияда пайда болған. Бүгінгі күні ипотека АҚШ-та, Германияда, Францияда, Англияда және Швецияда кең көлемде дамып отыр. Кейбір елдерде жылжымайтын мүлікпен сауда-сатық бойынша ресми мекемелерден; ипотекалық несиелеуді жүзеге асыратын бенктер және басқадай несиелік институттар; клиенттердің несиелік қабілеттері туралы ақпараттарын жабдықтаушы несиелік агенствалардан; сондай-ақ залогқа салынған мүлікті ссуда бойынша төлемеген жағдайда алуға маманданған компаниялардан құрылатын біртұтас ипотекалық несиелеу жүйесі қалыптасқан.

Жылжымайтын мүлік рыногына қатысты ипотекалық несиелеу осы сферадағы ең ірі қайшылықтардың бірі-жылжымайтын мүлік обьектілерінің жоғары құны (бағасы) мен жылжымайтын мүлікті иқтимал тұтынушылардың ағымдағы табыстары деңгейі арасындағы қайшылықты шешу мақсатында қолданылатын механизм.

Тұтынушы үшін механизм ипотекалық несиелеу - тұрғын үйге деген қажеттілік пен табыс деңгейі арасындағы қайшылықта шешу әдісі.

Жылжымайтын мүлік рыногындағы кәсіпқойлар үшін ипотекалық несиелеу - рыноктағы сұранысты кеңейту механизмі.

Қаржы рыногы үшін ипотекалық несиелеу - табыс пен тәуекелдің тұрақты қайшылығын шешу тәсілі.

Ипотекалық несиелеуді дамытудың негізгі принципі - ипотекалық несиелеу механизмдері оның қаржылық нарықтағы бәсеке қабілеттілігін қамтамасыз етуге тиіс. Ипотекалық несиелеуді дамыту негізінде мынадай идеялар жатыр:

жылжымайтын мүлікті алушылардың болашақ табыстарын, олардың ағымдағы төлем қабілеттілігіне айналдыратын механизм жасау;
жылжымайтын мүлікті дамыту мен алуды (сатып алуды) қаржыландырудың ресурстық базасын кеңейту;

қаражаттары ипотекалық несиелеуге тартылған инвесторлар үшін қаражат қайтарымдылығы мен табыс табу сенімділігін қамтамасыз ету.

Аталған идеяларды практика жүзінде қолдану үшін келесі проблемаларды шешу қажет:

кредит қайтарымдылығы мен процент төлемі жөніндегі кепілдіктер жасау;
кредиттік мекемелер мен инвесторлар үшін қолайлы механизмдерді ойластыру;
қарыз алушылар үшін де ипотекалық несиелеудің мәні мен маңызын анық көрсететін механизмдерді іздеп табу.

Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландырудың негізгі бағыттарына ипотекалық несиелеу мен құрылыс жинақтары (строительные сбережения) жүйесі жатады.

Қазақстан үшін де тұрғын үй саясатының басым бағыты - ипотекалық несиелеу мен құрылыс жинақтары. Тұрғын үй саласындағы нарықтық қатынастардың қалыптасуы Қазақстанда 1991 жылдан басталды. Содан бергі уақыттарда «Мемлекеттің иелігінен алу және жекешелендіру», «Меншік туралы», «Кепілдік туралы», «Инвестициялық қызмет туралы», «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы», «Жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекттік тіркеу және олармен мәміле туралы» т. б. тұрғын үй сферасында нарықтық қатынастарды қалыптастыруға арналған заңнамалық база жасалды.

Тұрғын үйге деген сұраныс пен ұсыныс деңгейі, сондай-ақ оларға баға жасау мәселелері Қазақстанда өзіндік сипаттарымен ерекшеленеді. Тұрғын үйге сұраныс деңгейі қалыптасып үлгерген орталықтарда Алматы, Астана қалалары және өнекәсіптің өндіруші, өңдеуші салалары орналасқан аймақтар жатады. Тұрғындардың баспанаға сұранысы көп жағдайларда жаңа отбасылары пайда болуы, көші-қоң деңгейі, күрделі үй шаруашылығы саны сияқты демографиялық көрсеткіштер анықтайды.

Қазақстанда жалпы туу коэффициентінің төмендеу үрдісі байқалады. Жергілікті жылжымайтын мүлік нарықтардағы ситуацияны сараптасақ сұраныс Алматы мен Астанада және Қостанай, Атырау, Павлодар, Өскемен сияқты облыс орталықтарында салыстырмалы түрде жоғары.

Сандық көрсеткіштерге қарап Қазақстандағы баспана мәселесе ойдағыдай шешілген деп те қалуыңыз әбден мүмкін. 15 млн. халқы бар республикада тұрғын үй алаңы 253 млн. ² метрді құрап, әр адамға 17 м ² -тан келеді екен. Бірақ, жақынырақ қарастырғанда бұл сферада кәдімгідей кемшіліктер бар екендігіне көз жеткізуге болады.

Тұрғын үй жағдайын жақсартуға мұқтаж 264 мың отбасы және оған қоса 2 млн. ² метр тозған үйлербар екендігін ескерсек, онда Қазақстанда жылына 3-3, 5 млн. шаршы метр жаңа баспана салу міндеті тұрғанын көреміз. Соңғы жылдары тұрғын үй мәселесінің өткірлігі миграциялық процестерге байланысты азайып тұр, сондықтан тұрғын үй нарығында ұсыныс сұраныстан артып кеткен жағдай қалыптасты. Тұрғын құрылысы бойынша Республикалық статистика екі үрдісті көрсетеді. Біріншісі - мемлекеттік емес секторда салынып жатқан тұрғын үйлердің өзіндік салмағының жоғарылауы, яғни жеке меншік үй құрылысы көлемінің артуы. Екіншісі - тұрғын үйдің бастапқы нарықтағы бағалардың қайталама нарық бағаларынан 1, 5-2, 5 есе қымбаттығы.

Ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеу проблемасын шешудің негізгі жолы нарықтық механизмдерді дамыту бағытында жағдайларды туғызу, қоғамның бюджеттен тыс ресурстарын жұмылдыру және оларды несиелік- қаржы сфераға бағыттау болып табылады. Ипотекалық несиелеу нарығын қалыптастыруды қаржыландыру ресурстары отбасы табысы және тұрғындардың меншікті қаражаттарынан құралатын көрсеткіш. Жеке тұлғаларға несие берудің соңғы жылдардағы тәжірибесіне сүйенсек, жақын жылдары қарыз алушылырдың жиынтық саны жылына 2-3 мың адамды қамтитын түрі бар.

1-Сурет-Ипотекалық несиелеудің жалпы схемасы

Бұл схема несиелік процесске қатысушылардың келесідей өзара қарым-қатынасын сипаттайды:

Клиент ипотекалық банкке несие алуға болады. Бұл мекемелер бірінші реттегі салынған мүлік туралы актілер нарығын құрайды;
Кредитор. Берілген салынған мүлік туралы актілерді өзінің меншікті бағалы қағаздар портфелінде сақтауы немесе оларды басқадай инвесторларға сатуы мүмкін. Бұл инвесторлар екінші реттегі салынған мүлік туралы актілер нарығын құрайды;
Салынған мүлік туралы актілерді сатып ала отырып, инвесторлар кредиторларды жаңадан несиелер беруге арналған қосымша қаражаттармен қамтамасыз етеді.
Эмиссиондық-қаржы компаниялары (реинвестор, ЭҚК) сондай-ақ, салынған мүлік туралы актілерді өздерінің меншікті портфелінде сақтай отырып, олармен қамтамасыз етілетін өзінің бағалы қағаздарын шығарады. Мұндай облигацияларды сатып алушылардың жылжымайтын мүлікке ешқандай да қатысы болмайды. Бұл облигациялар тек шығарушы эмитенттердің портфеліндегі бар салынған мүлік туралы актілердің жалпы құнымен ғана қамтамасыз етіледі. Мұндай эмитент шығарған бағалы қағаздарын ұстаушыларға бойынша уақыттылы ай сайын тиісті пайызын төлеп отыруға кепілдік береді;
әрі қарай алғашқы қаржы мекемелері екінші нарықта тартылған несиелік ресурстарға сүйене отырып, азаматтарға жылжымайтын мүлікті алу арқыла жаңа несиелер берген жағдайда, бұл цикл қайталанады. Ипотекалық несиелеудің түрлері мен ерекшеліктері

Қарыз алушылар арасында бәсеке туғызу мақсаты бір-бірінен өзгеше иптекалық типтерді ерекшелейді. Ондай ерекшеліктерге мыналар жатады:

ипотекалық несиелеу мерзімінің ұзақтығы (15-30 жыл шектерінде) ;
берешекті қайтару мен пайыздарды төлеу тәртібі, негізгі берешектің қайтарымы мен проценттерді төлеудің қабылданған кестесіне байланысты ипотекалық несиелер екі базалық типке шоғырланады:

пайыздарды да несиенің негізгі сомасында да бірден және толықтай төлеу;
берешекті кезең-кезеңімен бөлшектеп төлеу.

бір қалыпты төлеу - қарыз алушы несие мерзімінің әрәрбір кезеңінде бір-бірімен тең сомаларды төлеп отырады;
несиені тізбелеп төлеу - негізгі сома бірдей бөліктермен төленеді де, оның сомасы азайған сайын пайыздық төлемдер де кеми береді;
төлем сомасын ұлғайта қайтару - алғашқы жылдары төленбеген нақты, сомалар кейінгі төлемдерге қоса есептеледі;
несие сомасының белгілі бір кезеңдерде қайталануы - әрбір уақыт кезеңінде несиенің келісілген сомасы қарыз алушының есеп шотына жіберіліп отырады.

Ипотекалық несиелеудің көп түрлілігі нақты қарыз алушының мүдделерін ескереді, оның табыс динамикасы ерекшеліктерімен санасады, сөйтіп қарыз алушының табысы мен жылжымайтын мүлік бағасы арасындағы қайшылықтардың шешудің екі жаққа да қолайлы варианты таңдалып алынады.

Ипотеканың түрлері көп болған сайын, оны пайдаланатын қарыз алушылар шеңбері де кеңейе түсері сөзсіз. Сонымен бірге ипотека түрлерінің көбеюі кредитордың тәуекел деңгейін де көтеріп жібіреді және дер кезінде қайтарылмау қауіпін ұлғайтады.

Тәуекелді басқару проблемасы ипотекалық несиелеу бағдарламасын жүзеге асыру барысында пайда болатын ірі мәселелердің бірі. Егер бұл проблема оңтайлы шешім таппаса ипотекалық несиелеу өзіне тән артықшылықтарын жоғалтып, оның орнын капиталдар нарығын инвестициялаудың басқа варианттары басып кетуі қаупі де жоқ емес.

Ипотекалық несиелеу кезінде негізінен тәуекелдің екі түрі бой көрсетеді. Олар - несиелік және пайыздық тәуекелдер. Несиелік тәуекл - қарыз алушының берешекті өтеу мен пайызды төлеуге қабілетсіздігі немесе кепілдікке берілген мүліктің қарыз алушының кредитор алдыңдағы міндеттемелерін орындауға жеткіліксіздігі. Несиелік тәуекелді басқарудың негізгі тәсілдеріне андеррайтинг процедураларын қолдану жатады.

Андеррайтинг дегеніміз - несие беру немесе беруден бас тарту мақсатында қарыз алушының қаржылық жағдайы және кепілдікке беретін жылжымайтын мүлкі туралы мәліметтерді жинау, тексеру және өңдеу.

Андеррайтинг екі құрамдас бөліктен тұрады:

1) қарыз алушының несие мен пайызды қайтару мүмкіндігін көрсететін табыс деңгейін бағалау;

2) кепілдікке берілетін жылжымайтын мүлікті бағалау. Қарыз алушының төлем мүмкіндігін тексеру үщін негізінен үш көрсеткіш зерттеледі:

а) тұрғын үй үшін төлем ауыртпалығы коэффициенті - несиені өтеу мен пайыздарды төлеудің айлық сомасының айдағы табыс мөлшеріне қатынасы;

ә) ұзақ мерзімді ауыртпалық коэффициенті - ұзақ мерзімді несиелер бойынша барлық төлемдердің бір айлық табысқа қатынасы;

б) қарыз алу коэффициенті - несие сомасының кепілдікке алынатын жылжымайтын мүлік құнына қатынасы.

Несиелік тәуекелден басқа кредитор пайыздық тәуекелден де қорғану мүмкіндігіне ие болуы тиіс.

Пайыздық тәуекел дегеніміз - қарыз алушылардың ипотекалық несиелер үшін төлейтін пайыздар деңгейі мен ипотекалық банктер немесе ипотекалық делдалдардың инвесторларға төлейтін пайыздар деңгейі арасындағы теріс мәнді айырмашылық туындауы тәуекелі. Теріс мәнді айырмашылық туындауының негізгі себепкері - инфляция, сондықтан инфляция әсерін есептеу пайыздық тәуекелге қарсы күрестің басты бағыты болып табылады. Инфляция қарқыны жоғары және оны болжау қиындыққа түсетін жағдайларда ипотекалық несиелеудің белгіленген (бекітілген) ставкасынан, несиелеудің басқа түріне көшкендегі ахуал тәуекелді азайтуға өз әсер - жәрдемін тигізеді. Оларға, ставкасы «қалықтайтын» ипотекалық несиелер және «табысқа ортақ» ипотекалық несиелеу жатады.

Ставкасы қалықтайтын ипотекалық несиелеу инфляция мәселесін пайыздар деңгейін белгілі бір индекске косақтау арқылы шешеді. Индекс жоғарылаған сайын ставка да өседі, егер индекс төмендесе пайыздық ставка да кеми бастайды.

Бекітілген ставкасы бар ипотекалар мен қалықтайтын ставкалы пайыздың негізінде ықтимал комбинацияларды «гибридтік» ипотека деп атайды. Гибридтік ипотека жағдайында алғашқы үш, бес, жеті жылға бекітілген ставка қолданылады да, уақыт өте келе жыл сайынғы индексациялау арқылы қалықтау ставкасы пайдалынады.

Ипотекалық несиелеудің «табысқа ортақ» түрі инфляция мәселесін оның әсерінен (кесірінен) келерін шығынды табыс есебінен жабуды қарастырады.

«Табысқа ортақ» ипотеканың екі түрін ажыратуға болады:

1) сату бағасынын сатып алу бағасынан артық мөлшерінен кредитордың өз үлесін алатын, ипотека;

2) кредитор өз үлесін операциялық табыстан алынатын ипотека

Ипотеканың бірінші түрінің шарты бойынша несие алушы несиені нарықтық ставкадан төмен деңгейде алады, ал кредитор болса обьектінің сату бағасының сатып алу бағасынан артығының бір бөлігіне ие болады. Пайыз ставкасы мен кредитордың «табысқа ортақ» үлесі арнайы келісім-шартта қарастырылады. Мұндай келісімдердің ең ұзақ мерзімі, әдетте 10 жылға дейінгі уақыт аралығын қамтиды. Он жыл өткеннен соң обьект қайта қаржыландырылады, тіпті кредитордың өзі жобаны қайта қаржыландыруға міндеттеме алады. Бұл схема кредитор үшін пайдалы, себебі оны кездейсоқ (күтпеген) инфляциядан қорғайды. Ал несие алушы үшін қызығарлығы - пайыздық ставквның төмендеуі. Кредитор операциялық табыстың бір бөлігіне ие болатын жағдайдағы ипотека, әдетте табысты жылжымайтын мүлікті қаржыландыру кезіндегі пайдалануға бағдарланғандағы ипотека. Несие алушы үшін бұл схеманың қызығарлық тұсы несиенің пайыздық ставкасы деңгейінің кемуінде жатса керек.

Ипотекалық несиелеудің спецификаларынан туындайтын өзіндік ерешеліктері болады.

Біріншіден, ипотекалық несие - бұл катаң түрде анықталған залогқа берілетін ссуда. Қарызды қайтармаған жағдайда жылжымайтын мүлік сатылады және одан түскен түсім кредитордың қарызын жабуға бағытталады. Бірақта, кейбір жылжымайтын мүліктердің өтімсіздігіне байланысты, залогты сату қиынға түседі.

Екіншіден, ипотекалық несиелердің басым бөлігінің көздеген мақсаты болады. Олар тұрғын үйлерді, сол сияқты, өндірістік ғимараттарды сатып алу, салу немесе қайта құру және жер бөлімшелерін игеруді қаржыландыру үшін пайдаланады.

Үшіншіден, ипотекалық несие ұзақ мерзімге 10-30 жылға беріледі. Мерзімінің ұзақтығы несиенің қайтарылуын соза түсу мен қатар ай сайын төлеуге тиісті төлемдердің мөлшерін азайтады.

Ипотекалық несиелердің құжаталынуының өзіндік ерекшеліктері бар. Кейбір елдерде екі басты құжат толтыру қажет етіледі: қарызды қайтару міндеттемесі (ссуда туралы, вексельдік келісім шарт), сол сияқты жылжымайтын мүліктің салынғаны туралы актісі.

Ипотекалық несиелеу жүйесінің басты бір ерекшелігі ондағы салынған мүлік туралы актілердің бірінші және екінші реттегі нарықтарының жұмыс жасауымен сипатталады.

Ипотекалық несиелеудің шетел тәжірибесіндегі рөлі

Ипотекалық несиелерді ұйымдастыру үшін шет ел тәжірибелерінде әрекет етіп отырған негізгі үлгілері бар.

Ипотекалыұ несиелеудің біршама ұарапайым және біршама жетілген үлгісі шартты түрде айтсақ, «қарапайым - ашық үлгі». Бұл үлгінің бастапқы принциптік сипатына тоқталсақ, ипотекалық ссудалаға деген барлық клиенттердің жалпыөтініші банктің меншікті және сырттан тартылған қаражаттары; депозиттерде жатқан клиенттердің қаражаттары; банк аралық несиелержәне т. с. сс есебінен қамтамасыз етіледі.

Қарапайым - ашық үлгінің екінші бір принциптік сипаты ипотеклық ссудалар бойынша бегіленетін пайыз мөлшерлері елдегі несие - қаржы нарығындағы жалпы жағдай тікелей тәулді болып табылады№ бұл тәуелділік банктердің ипотекалық несиелеуге байланысты олардың активтеріне және ауқымына мәнді әсер етеді.

Бұл үлгі негізінде ипотекалық несилеудің ұйымдастыру, әсіресе қаржы нарығы мен бағалы қағазды нарығы толық қалыптасып болмаған көптеген елдерде іс жүзінде кеңінен таралған.

Бұл ұарастырылған үлгіде ажыратылатын келесі үлгі «кеңейтілген - ашық үлгі» деп аталады. Бұл үлгі бойынша банктік ипотекалық несиелеу жүйесі үшін несиелік ресурстардың қалыптасуы арнайы ұйымдастырылатын, жылжымайтын мүліктермен қамтамасыз етілетін екінші ретті бағалы қағаздар нарығы арқылы жүзеге асырылады. Кеңейтілген ашық үлгісі тек кеңейтілген ипотекалық нарық құрылымының құрылған жағдайда, екінші нарықта айналыста жүретін бағалы қағаздардың эмиссиясына мемлекет тарапынан көмек көрсетілетін және жиі бақылауға алу жағдайда ғана іске асырылады. Бұл үлгі іс жүзінде тұрақты экономикасы бар елдерде кеңінен таралған. Әсіресе, бұл үлгінің дамуы АҚШ-та қанат жайды. Осындай себептергебайланысты бұл үлгіні көбіне «ипотеканың аметикандық үлгісі» деп атап кеткен.

Американдық үлгінің қағидасы бойынша әр жылда белгілі бір табысы бар адам тұрғын үйдің құнын жартылай нақты ақшамен, ал қалған бөлігін клиенттің иілігінде бар немесе сатып алғалы отырған жылжымайтын мүлікті кепілге ала отырып, берген арнайы ипотекалық банктің ссудасы есебіне төлеп, бірден тұрғын үй ала алады. Мұндай несиенің қайтарылуы ипотеканың типіне және қарыз алушының әр жылдық табысына байланысты 15-30 жылдың ішінде жүзеге асырылады. Бұл үлгі 1 - сызбамен көрсетіледі.

Бұл тұрғын үйді қаржыландыруды ұйымдастыру үлгісінің дамуы берілген ипотекалық салынған мүлік актілерін сатуға мүмкін болатын нарықтың болуын талап етеді. Американдық үлгі ипотекалық эмиссиондық компаниялар үшін ұзақ мерзімді қаржы тәуекелі мәселесін шешетін қолайлы тәсіл ретінде көптеген банктерді өзіне тартатын.