Қазақстан Халық банкі АҚ-ың ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуын талдау
КІРІСПЕ
1 Несие нарығындағы ипотекалық несиенің экономикалық мазмұны
1.1. Ипотекалық несиенің даму тарихы
1.1.1 Қозғалмайтын мүлiк ипотекасы және ерекшеліктері
1.2. ЖАҚ «Қазақстандық ипотекалық компаниясының» қызметі
1.3. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиенің қалыптасуы
2 «Қазақстан Халық банкі» АҚ.ың ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуын талдау
2.1 «Казахстана Халық банкі» ААҚ тұтынушылық несиелеудегі ипотекалық несиелеулің үлес салмағын талдау
2.2 «Қазақстан халық банкі» АҚ.ның несиелік портфелін талдау
2.3 «Қазақстан халық банкі» АҚ.ның ресурстарының даму жағдайы
2.3.1 Тәуекелділікті баскаруды жүргізу және оны шешу жолдары
2.4 Несиеленетін кәсіпорын мониторингін өткізу және есептелілік құру әдістемесін бағалау
3 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несие алудағы мәселелер және оны шешу жолдары
3.1 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несие алудың жолдары және тәртібі
3.2. Ипотекалық несие беру міндеттемесіндегі сақтандырудың қажеттігі
ҚОРЫТЫНДЫ
ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИЕТТЕРДІҢ ТІЗІМІ
ҚОСЫМШАЛАР
1 Несие нарығындағы ипотекалық несиенің экономикалық мазмұны
1.1. Ипотекалық несиенің даму тарихы
1.1.1 Қозғалмайтын мүлiк ипотекасы және ерекшеліктері
1.2. ЖАҚ «Қазақстандық ипотекалық компаниясының» қызметі
1.3. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиенің қалыптасуы
2 «Қазақстан Халық банкі» АҚ.ың ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуын талдау
2.1 «Казахстана Халық банкі» ААҚ тұтынушылық несиелеудегі ипотекалық несиелеулің үлес салмағын талдау
2.2 «Қазақстан халық банкі» АҚ.ның несиелік портфелін талдау
2.3 «Қазақстан халық банкі» АҚ.ның ресурстарының даму жағдайы
2.3.1 Тәуекелділікті баскаруды жүргізу және оны шешу жолдары
2.4 Несиеленетін кәсіпорын мониторингін өткізу және есептелілік құру әдістемесін бағалау
3 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несие алудағы мәселелер және оны шешу жолдары
3.1 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несие алудың жолдары және тәртібі
3.2. Ипотекалық несие беру міндеттемесіндегі сақтандырудың қажеттігі
ҚОРЫТЫНДЫ
ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИЕТТЕРДІҢ ТІЗІМІ
ҚОСЫМШАЛАР
ЖОСПАР
КІРІСПЕ
1 Несие нарығындағы ипотекалық несиенің экономикалық мазмұны
1.1. Ипотекалық несиенің даму тарихы
1.1.1Қозғалмайтын мүлiк ипотекасы және ерекшеліктері
1.2. ЖАҚ Қазақстандық ипотекалық компаниясының қызметі
Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиенің қалыптасуы
2 Қазақстан Халық банкі АҚ-ың ипотекалық несиелеу жүйесінің
дамуын талдау
2.1 Казахстана Халық банкі ААҚ тұтынушылық несиелеудегі
ипотекалық несиелеулің үлес салмағын талдау
2.2 Қазақстан халық банкі АҚ-ның несиелік портфелін талдау
2.3 Қазақстан халық банкі АҚ-ның ресурстарының
даму жағдайы
2.3.1Тәуекелділікті баскаруды жүргізу және оны шешу жолдары
2.4 Несиеленетін кәсіпорын мониторингін өткізу және
есептелілік құру әдістемесін бағалау
3 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несие алудағы мәселелер
және оны шешу жолдары
3.1 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несие алудың жолдары
және тәртібі
3.2. Ипотекалық несие беру міндеттемесіндегі
сақтандырудың қажеттігі
ҚОРЫТЫНДЫ
ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИЕТТЕРДІҢ ТІЗІМІ
ҚОСЫМШАЛАР
КІРІСПЕ
Соңғы жеті жылдан бері Қазақстан банктері несиелеуге
байланысты тұрғындарға өз қызметтерін ұсынып келеді. Осы жүйені
пайдалана отырып бүгінде әркім өзіне қатысты тұрмыстық
проблемаларын шешуге мүмкіндік алды. Ипотека әлемдік тәжірибеде
кеңінен қолданылатын, бірақ біздің тәжірибемізде бірқатар
тежеуші факторына байланысты несиені қамтамасыз етудің бірден-бір
формасы болып табылады.
Тұрғын үй құрылысын қаржыландыру механизмдерін құрып, қалың
жұртшылықтың баспана проблемасын шешіп беру мақсатында Қазақстан
Республикасының 2000 жылғы 21 тамыздағы № 1290 қаулысына сәйкес,
Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімге
қаржыландыру және ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту тұжырымдамасы
мақұлданған болатын. Осы тұжырымдамада белгіленген міндеттерді жүзеге
асыру үшін Қазақстандық ипотекалық компания ЖАҚ құрылымын құру
жөнінде шешім қабылданды.
Бүгінгі таңда Ұлттық Банк оның құрылтайшысы болып табылады.
Ал, ЦентрКредитБанк, ТұранӘлемБанк, Қазкомерцбанк, Алматы сауда-
қаржы банкі және Астана финанс ААҚ-ры ипотекалық компанияның уәкіл
банкілері. Несие алу мақсатымен осы банкілердің қайсына барсаңыз да
төмендегідей үш жағдайды орындауыңызға тура келеді. Ол үшін
біріншіден, тұрақты еңбекақыңыздың болуы; екіншіден, алғашқы
жарнаны төлеуіңіз және үшіншіден, қарыз алу үшін кепіл беруіңіз
керек. Бұл ретте несиені өтеудегі төлем мөлшері айлық таза
табыстың 35 % - дан аспауға және осы мерзімде күнкөріс үшін орта
есеппен 5 мың теңгеден кем емес ақша қалуға тиіс. Ал, алғашқы
жарна тәртіп бойынша міндетті түрде төленеді. Ол сатып алынатын
заттың негізгі құнының 30 % - нан кем болмауы керек. Сонымен бірге
қарыз алу үшін сіздер пәтер немесе үйді кепілдікке бере аласыздар.
Оның негізгі құнының 30 % - ын төлей отырып несиені рәсімдегеннен
кейін сатып алынған үйдің иесі боласыз. Несие алушы өз еркімен көп
пәтерлі үйден жеке пәтер алуға, жер учаскесімен жеке үй немесе
бірнеше отбасына арналған коттеджден пәтер алуға құқылы екенін
ескерткім келеді. Ендеше, ипотекалық несиенің игілігін ұтымды
пайдалана білейік.
Мен өзімінің бұл дипломдық жұмысымда ипотекалық несие алудың
негіздері мен тәртіптері туралы және оның экономикалық мәні туралы және
ипотекалық несиенің қазақстан экономикасында даму деңгейін Қазақстан
Халық банкі ААҚ мысалында толық қарастырдық.
Тақырыпты толық ашу мақсатында мынадай міндеттер алға қойылды:
– несие нарығындағы ипотекалық несиенің экономикалық мәні
– Ипотекалық несиенің даму тарихы
– Қозғалмайтын мүлiк ипотекасы және ерекшеліктері
– ЖАҚ Қазақстандық ипотекалық компаниясының қызметі
– Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиенің қалыптасуы
– Казахстана Халық банкі ААҚ тұтынушылық несиелеудегі ипотекалық
несиелеулің үлес салмағын талдау
– Қазақстан халық банкі АҚ-ның несиелік портфелін талдау
– Қазақстан халық банкі АҚ-ның ресурстарының
– даму жағдайы
– Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несие алудағы мәселелер және
оны шешу жолдары
– Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несие алудың жолдары және
тәртібі
– Ипотекалық несие беру міндеттемесіндегі сақтандырудың қажеттігі.
Осы міндеттерді шешу дипломдық жұмыстың үш бөлімінде қамтылды.
Бұл дипломдық жұмыс - кіріспеден, 3 негізгі бөлімнен, қорытындыдан және
қосымшалардан тұрады.
Бірінші бөлімде несие нарығындағы ипотекалық несиенің экономикалық
мәні, Қозғалмайтын мүлiк ипотекасы және ерекшеліктері, Қазақстан
Республикасындағы ипотекалық несиенің қалыптасуы қарастырылған.
Екінші бөлімде Қазақстан халық банкі ААҚ тұтынушылық
несиелеудегі ипотекалық несиелеулің үлес салмағын талдау, АҚ-ның
несиелік портфелін талдау қамтылды.
Үшінші бөлімде Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несие
алудағы мәселелер және оны шешу жолдары ұсынылған.
1 Несие нарығындағы ипотекалық несиенің экономикалық мәні
1.1. Ипотекалық несиенің даму тарихы
Ипотека деген термин ең алғаш рет біздің заманымызға дейінгі 1-2
ғасырларда Рим қаласынын территориясында пайда болған. Ежелгі Грецияда
біздің заманымызға дейінгі 14 ғасырларда пайда болды. Ипотека термині
(һугоіһеке) - кепілдік, кепілзат, немесе кепілге салу деген мағынаны
білдіреді.
Ипотека термині алғаш рет б.з.д. 6 ғ. басында Грецияда пайда болған.
Бүгінгі күні ипотека АҚШ-та, Германияда, Францияда, Англияда және Швецияда
кең көлемде дамып отыр. Кейбір елдерде жылжымайтын мүлікпен сауда-саттық
бойынша ресми мекемелерден; ипотекалық несиелеуді жүзеге асыратын банктер
және басқалай несиелік институттардан; клиенттердің несиелік қабілеттері
туралы ақпараттармен жабдықтаушы несиелік агенттіктерден; сондай-ақ
кепілдікке салынған мүлікті ссуда бойынша төле-меген жағдайда алуға
маманданған компаниялардан құралатын біртұтас ипотекалық несиелеу жүйесі
қалыптасқан.
Ипотекалық несие дегеніміз - бұл қозғалмайтын мүліктерді (тұрғын
үйді, өндіріс ғимараттарын, жерді және т.с.с.) кепілге алып, ұзақ мерзімге
берілетін несие. Ипотекалық несие жеке тұлғаларды несиелеудің бір түрі
болып табылады. Ипотекалық несиенің экономикалық мағынасы жағынан - бұл
банктен немесе басқа да қаржы ұйымдарынан ссуда алу мақсатымен жылжымайтын
мүлік кепілінің алуан түрлілігі болып табылады. Қарапайым тілмен айтатын
болсақ ипотека дегеніміз - бұл қарыз ақшаға үй сатып алу. 2002 жылғы 1
қыркүйектегі " Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы " Қазақстан
Республикасының заңына сәйкес ипотекалық несие дегеніміз - кепілге берілген
жылжымайтын мүлік немесе ондағы үлесі кепіл берушінің немесе үшінші
тұлғаның иелігі мен пайдалануында қалатын кепіл түрі. Жылжымайтын мүлік -
жер учаскелері, сондай - ақ үйлер , ғимараттар және жермен берік
байланыстағы өзге де мүліктер, яғни ауыстырылуы олардың мақсатына шектен
тыс зиян келтірусіз мүмкін болмайтын объектілер.
Ұлы ғалым Дж.М.Кейнстің пікірінше, "жинақтар нарықтық пайыздық
мөлшерлеме деңгейінің қызметі емес, жинақ деңгейі
субъектілер табысының деңгейіне байланысты болып келеді." Қарыз алушылар
арасында бәсеке туғызу мақсаты бір - бірінен өзгеше ипотекалық типтерді
ерекшелейді. Ондай ерекшеліктерге мыналар жатады:
– ипотекалық несиелеу мерзімінің ұзақтығы;
– берешекті қайтару мен проценттерді төлеу тәртібі, негізгі берешектің
қайтарымы мен проценттерді төлеудің қабылданған кестесіне байланысты
ипотекалық несиелер екі базалык типке шоғырланады.
– проценттерді де несиенің негізгі сомасын да бірден толықтай төлеу;
– берешекті кезең - кезеңімен бөлшектеп төлеу.
Ипотека термині көбіне АҚШ, Канада, Ұлыбритания, Франция елдерінде көп
дамыған. Мысалы, АҚШ - та қазіргі заманда жылына жалпы сомасы 3-4 млрд.
долларға 5 млн. - нан астам ипотекалық мәміле жасалады. 1934 жылы құрылған
Федералдық тұрғын үй әкімшілігі жергілікті халықтың табысы аса жоғары емес
топтары үшін тиісті үкіметтік бағдарламалар әзірлеп отырады, Ұлыбританияда
ипотекалық несиелер көлемі - жылдык, жалпы ішкі өнімнің (ЖІӨ ) 60% -тын,
Германияда ЖІӨ - нің 50% -дан астамын құрайды.
Ипотекалық несиенің қағидалары:
– Меншік құқығын шектеу шартында борышқордың қолында мүліктің қалуы;
– кепіл үлесінің түрінде ссудалар мөлшерінің анықталуы;
– сол сияқты мулікті үстеме ипотекалық ссудаға кепілге алу;
– сақтандыру есебі бойынша несие беру.
– Әр жеке тұлға алдын ала төлем қабілетін тексеруден өткен жағдайда
оған мынадай жеңілдіктер жасалады:
– Егер де несиегер алғашкы жарнаны салмау мақсатында қосымша жылжымайтын
мүлікті өткізген жағдайда, ипотекалық тұрғын үйге несие
алудың алғашқы жарнасы болмаған жағдайда несие алу мүмкіндігі.
– Азаматтық- құқықтық жауапкершілігі сақтандырылған жағдайда, 85 %
-ға дейінгі мөлшерде несие алу мүмкіндігі берілуі.
– Егер де "Қазақстанның ипотекалық кредиттерге кепілдік беру қоры " АҚ-
мен сақтандыру шартын жасаған жағдайда, алатын үйдің құнының 90% - ға
дейінгі мөлшерде несие алу мүмкіндігі берілуі.
– Егер де несигердің табысы жетпеген жағдайда, қосымша несиегерді немесе
кепілшіні, жеке тұлға әрі заңды тұлға ретінде де тарту мүмкіндігі
беріледі.
Серіктес банкте алдын ала төлем қабілетін тексеруден өткеннен кейін
ипотекалық тұрғын үй несиелерін алудың сомасын белгілейді және неиегерге
өзінің талаптарына сай келетін әрі болашақ борышын өтеуді ескеріп ай
сайынғы шығыстарын жоспарлауға, нарыкқа арналған жылжымайтын мүлікті
таңдауына мүмкіндік береді . Несигер алдын ала төлем қабілетін тексеру
рәсімдері өткеннен кейін, серіктес банктің қызметкері қарау үшін және
банктің кредит комитетінің ипотекалық тұрғын үй несиесін беру шешімін
қабылдау үшін қажетті құжаттардың тізбелерін ұсынады,
бірақ несиегер банктің алдын ала төлем қабілетін тексеруді ипотекалық
тұрғын үй несиесін беруге кепілдік бермейді.
1.1.1. Қозғалмайтын мүлiк ипотекасы және ерекшеліктері
Ипотека Қазақстан Республикасының азаматтық заңнамасына сәйкес ол-
кепілге салынған мүлік кепіл салушының немесе үшінші бір жақтың иелегінде
және пайдалануында қалатын кепіл түрі. Ипотекаға тұтастай кәсіпорындар,
жекелеген құрылыстар, ғимараттар, яғни жерге тікелей байланысты (ипотека)
басқа да объектілер, сондай-ақ айналымдағы тауар және азаматтық айналымнан
алынбаған басқа да мүлік ипотека мәні бола алады. Ипотека тәртібіне сай
кепілге салынған мүлік кепіл ұстаушыда қалады.
Ипотека туралы шартта ипотеканың мәні, оның атауы, тұрған жері және
бұл мәннің айтарлықтай идентификация үшін сипаттауы, сондай-ақ кепіл
ұстаушының ипотека мәніне құқығы, осы несие берушінің құқығын тіркеген осы
мүлікке — мемлекеттік органның тіркеуі көрсетілуі тиіс. Жер учаскесінің
ипотекасы туралы шартқа жер ресурстары мен жерге орналастырудың тиісті
комитеттері берген осы учаскесі шекарасының сызбасы қоса тіркелуі қажет.
Шартта негізгі міндеттеме туралы — міндеттеменің ақшалай құны, туындау
негіздері, орындау мерзімі және т.б. көрсетіледі.
Ипотека туралы шартты жасаған кепіл беруші кепіл ұстаушыны ипотеканың
мәніне үшінші жақтың белгілі құқықтары жөнінде жазбаша ескертуге міндетті
(кепіл құқықтары, жалға беру, сервитуттар және т.б.).
Ортақ меншіктегі мүлікке орай ипотеканың өзіндік ерекшелігі болады.
Мәселен, көп пәтерлі үйдегі бір пәтер кепілге салынған күнде кепілге тек
тұрғын жай ғана емес, осы үйдегі ортақ меншікте қолданылатын құқықтар да
жатады. Ортақ үлестік меншікке қатысушы басқа меншік иелерінің
келісімінсізақ ортақ қозғалмайтын мүлікке өз үлесін қоса алады. Ортақ бір-
лескен меншіктегі мүліктерге, оның ішінде сол үйдегі пәтерлердің тұрғын
жайы болып табылмайтын орындарына ипотека барлық меншік иелерінің жазбаша
келісімі арқылы жүзеге асады.
Ипотека туралы шарт нотариалды куәләндырылуы керек. Ол қозғалмайтын
мүліктің тұрған жері бойынша мемлекеттік тіркеуден өткен сәттен бастап
жасалады деп есептеледі.
Кепілге салынған мүлікті кепіл ұстаушының иелігіне беруі кепілзат деп
аталады. Жақтардың келісімі бойынша кепілге салынған мүлік кепіл ұстаушыда
құлыпталып, мөр басылып немесе белгі қойылуы арқылы сақталады.
Кепіл беруші:
– егер кепіл мәні соншалықты өзгеруіне байланысты өзінің мақсатына
пайдалануға жарамай қалса, одан бас тартуға құқығы бар. Мұндай жағдайда
кепіл беруші келген залалды қалпына келтіруді талап етуге хақылы;
– кепіл беруші кепілге салынған мүліктің жоғалуынан немесе бүлінуінен
келген залалды кепіл ұстаушыдан есептеуді талап етуге, негізгі
міндеттеменің орындалуын талап етуге құқылы;
– егер заңда өзгеше көзделмесе, ол кепіл ұстаушының келісімімен кепіл
мәнін өзгертуге де ол хақылы. Егер кепіл мәні жойылып немесе бүлінсе,
немесе заңмен тағайындалған негізде меншік құқығы немесе шаруашылық
жүргізу құқығы тоқтатылса, онда кепіл беруші кепіл мәнін қалпына
келтіруді немесе оған тең келетін мүлікпен ауыстыруды талап ете алады,
бұл орайда кепіл ұстаушының келісімі талап етілмейді.
Кепіл ұстаушы кепіл мәнін шартта көрсетілген шекте ғана пайдалануға
құқылы. Мұндай жағдайда ол өзіндегі кепілзаттың пайдалануы жөнінде кепіл
берушіге есеп беріп тұрады. Тараптар шарт бойынша кепіл ұстаушыға кепілге
салынған нәрсенің негізгі міндеттемені өтеу мақсаттарында немесе кепіл
берушінің мүдделері үшін жемістер мен табыстар табу міндеті жүктелуі
мүмкін.
Жылжымайтын мүлікке қатысты ақы өндіріп алу сот арқылы жүзеге асады.
Кепіл туралы шартта, сондай-ақ, Азаматтық кодексте және өзге де заң
құжаттарында көзделген реттерде кепіл ұстаушы кепілге салынған мүлікті
соттан тыс күштеу тәртібімен сауда өткізу (аукцион) арқылы өз бетімен
сатуға құқылы. Ақшалай қарызды қамтамасыз ететін кепілге салынған нәрсені
сату жөнінде кепіл ұстаушы банктің де осындай құқығы болады.
Кепіл негізгі міндеттеме немесе кепіл құқығы тоқтатылғанда, кепілге
салынған мүлік жойылғанда, кепілге салынған мүлікті жария саудаға салып
сатқан ретте, сондай-ақ оны сату мүмкін болмаған ретте күшін жояды.
Қозғалмайтын мүлiк және оған теңестiрiлген транспорт
құралдарын және космос объектiлерiн ипотекаға қойғанда. Осы
объектiлердi тiркейтiн органда, сол объектiлердiң ипотекасы
тiркелуi қажет.
Қозғалатын мүлiк ипотекасының ерекше бiр түрi айналадағы
тауарларды кепiлге салуды қарастырайық. Экономикалық мүдделерге
байланысты тауар өндiрулердiң жағдайын жақсарту үшiн және
тұтынушылардың мүддесiн қорғау үшiн дүниеге келген түрi.
Кепiлдiң бұл түрiнде кепiл берушi кепiл ұстаушының
келiсiмiнсiз кепiлге салынған мүлiктiң құрамы мен нақты түрiн
өзгерте алады. Бiрақ ауыстырылған тауар құны, шартта көрсетiлген
тауардың жалпы құнынан төмен болмауы керек. Айналадағы тауар
кепiлiнiң пәнi болып тек қана заттар бола алады. Жоғарыда
көрсетiлiп кеткендей қозғалмайтын мүлiктiң ипотекасы үлкен бiр
тақырып болып, оның өзiндiк ерекшелiктерi бар. Сондықтан да
болар, арнайы “Қозғалмайтын мүлiк ипотекасы туралы” Жарлық
шықты, мiне осы жарлық қозғалмайтын мүлiк ипотекасының тәртiбiн,
ерекшелiктерiн белгiлеп, негiзiнен реттейдi. Нарықтық экономиканың
талабымен шығып отырған бұл жарлық Азаматтық кодекспен және
басқа да нормативтiк актiлермен атап айтқанда “Жер туралы”
Жарлықпен және “Қозғалмайтын мүлiкке деген уақытша және
олармен мәмле жасауды мемлекеттiк тiркеу” туралы Жарлықпен
тығыз байланысты болады. “Қозғалмайтын мүлiк ипотексы туралы”
Жарлықты шығарудың негiзгi мақсаты банктердiң несие берудегi
қызметiн қарқынды түрде жүргiзуiне ықпал ету, елiмiздiң
экономикасына мол уақытына тарту боп табылады. Ипотекамен
рәсiмделген қозғалмайтын мүлiктiң жоғары өнiмдiлiгi несие
берушiнiң кәсiпкерлiк тәуекелiн азайта түседi, ал бұл жағдай
несие берушiнiң сенiмдлiгiн арттырып несие берудегi қарқынды
жүргiзуiне мүмкiндiк бередi. Жоғарыда көрсетiп кеткендей Жарлық
Азаматтық кодекспен байланысты, бiрақ екi құқықтық норманың
арасында қарама қайшылық туса, онда “Қозғалмайтын мүлiк ипотекасы
туралы” Жарлықтың арнайы заң актiсi ретiнде үстемдiгi
болады.
Ипотека туралы шарт мiндеттi түрде жазбаша жасалуы тиiс.
Сонымен қоса ипотекалық шартта “Қозғалмайтын мүлiк ипотекасы
туралы” Жарлықпен, нақтырақ айтсақ 7-шi бапта көрсетiлген мән-
жайлардың ипотекалық шартта мiндеттi түрде көрiнiс табуы тиiс.
Жарлықтың 6-шы бабына сәйкес кепiл ұстаушының құқығы бағалы
қағаз- ипотекалық куәлiктiң берiлуiмен рәсiмделуi мүмкiн
Е.Б.Осипов пен М.К. Сүлейменовтың “Заголовое право” атты еңбектерiн
ашып оқитын болсақ, онда былай делiнген жерлер бар:
“Қозғалмайтын мүлiк ипотекасы туралы” Жарлықтың мазмұнынан
қоғалмайтын мүлiк ипотекасын, ипотека шартын жасамай-ақ
ипотекалық куәлiк беру арқылы рәсiмделуге болатынын көремiз
дейдi[1] .
“Қозғалмайтын мүлiк ипотекасы туралы” Жарлық бойынша
ипотекалық тоқтады, егер ол ипотекалық куәлiк берумен
рәсiмделген болса, онда осы Жарлықтың 19 бабымен реттеледi. Яғни
мына жағдайларда күшiн жояды:
1) Ипотекалық куәлiктен шығатын құқықтар орындалған жағдайда.
2) Кепiл берушiге оны ерiктi түрде берген жағдайда.
3) Орындау мерзiмi (негiзгi мiндеттеменi) туғаннан кейiн бiр ай
iшiнде, одан шығатын талаптар қойылмаған жағдайда.
4) ипотека мәнi жоғалған жағдайда[2].
“Қозғалмайтын мүлiк ипотекасы туралы” Жарлықта қарастырғандай
кепiлге салынған мүлiктi соттан тыс тәртiпте сатуға
тағайындалатын сенiм бiлдiрiлген тұлғаны шарт жасалар алдында
тараптар келiсiмiмен анықтауға да болады. Азаматтық кодекстiң
320 бабында айтылған кепiл ұстаушының сенiм бiлдiрiлген
түлғаны тағайындауы туралы ережеге қарағанда, шарт жасалар
алдында сенiм бiлдiрiлген тұлғаны анықтап алу кепiл берушi
үшiн тиiмдi болып табылады. Аталған Жарлық бойынша кепiл
ұстаушының талабы соттан тыс тәртiпте мына жағдайларда
қанағаттандырылмайды:
1) қозғалмайтын мүлiк ипотекасы үшiн басқа бiр тұлғаның не
органның келiсiмi керек болған жағдайда.
2) ипотеканың пәнi болып тарихи, көркемдiк, мәдени маңызы
үлкен мүлiк боп табылса
3) ипотека пәнi боп табылатын қозғалмайтын мүлiк, ортақ
меншiкте болса және меншiк иелерiнiң бiреуi соттан тыс
тәртiпте кепiл ұстаушының талабын қанағаттандыруға қарсы болса.
Осы көрсетiлген жағдайларда кепiлге салынған мүлiктен ақы
өндiру сот шешiмiмен жүзеге асады.
Ипотеканы тек ипотекалық шартпен ғана рәсiмдеп, ипотекалық
куәлiк берiлмеген жағдайда кепiл ұстаушының келiсiмiмен кепiл
берушi ипотека пәнiн иелiктен айыра алады. Егер де кепiл
пәнiне ие болған тұлға, сол мүлiктiң кепiлде екенiн бiле
тұра алған болса, мұндай жағдайда, мүлiкке ие болған тұлға
борышқормен бiрге негiзгi мiндеттеменi қамтамасыз ететiн
кепiлге салынған мүлiк құны шегiнде, мiндеттеменiң орындалуы
үшiн жауапкершiлiкте, бiрлескен жауапкершiлiкте болады. Мұндай
жауапкершiлiк ипотека шартының ипотекалық куәлiкпен
рәсiмделгенiне не рәсiмделмегенiне байланыссыз туындайды.
1.2 ЖАҚ Қазақстандық ипотекалық компаниясының қызметі
Соңғы жеті жылдан бері Қазақстан банктері несиелеуге
байланысты тұрғындарға өз қызметтерін ұсынып келеді. Осы жүйені
пайдалана отырып бүгінде әркім өзіне қатысты тұрмыстық
проблемаларын шешуге мүмкіндік алды. Ипотека әлемдік тәжірибеде
кеңінен қолданылатын, бірақ біздің тәжірибемізде бірқатар
тежеуші факторына байланысты несиені қамтамасыз етудің бірден-бір
формасы болып табылады.
Тұрғын үй құрылысын қаржыландыру механизмдерін құрып, қалың
жұртшылықтың баспана проблемасын шешіп беру мақсатында Қазақстан
Республикасының 2000 жылғы 21 тамыздағы № 1290 қаулысына сәйкес,
Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімге
қаржыландыру және ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту тұжырымдамасы
мақұлданған болатын. Осы тұжырымдамада белгіленген міндеттерді жүзеге
асыру үшін Қазақстандық ипотекалық компания ЖАҚ құрылымын құру
жөнінде шешім қабылданды.
Бүгінгі таңда Ұлттық Банк оның құрылтайшысы болып табылады. Ал,
ЦентрКредитБанк, ТұранӘлемБанк, Қазкомерцбанк, Алматы сауда-қаржы
банкі және Астана финанс ААҚ-ры ипотекалық компанияның уәкіл
банкілері. Несие алу мақсатымен осы банкілердің қайсына барсаңыз да
төмендегідей үш жағдайды орындауыңызға тура келеді. ОЛ үшін
біріншіден, тұрақты еңбекақыңыздың болуы; екіншіден, алғашқы
жарнаны төлеуіңіз және үшіншіден, қарыз алу үшін кепіл беруіңіз
керек. Бұл ретте несиені өтеудегі төлем мөлшері айлық таза
табыстың 35 % - дан аспауға және осы мерзімде күнкөріс үшін орта
есеппен 5мың теңгеден кем емес ақша қалуға тиіс. Ал, алғашқы
жарна тәртіп бойынша міндетті түрде төленеді. Ол сатып алынатын
заттың негізгі құнының 30%-нан кем болмауы керек. Сонымен бірге
қарыз алу үшін сіздер пәтер немесе үйді кепілдікке бере аласыздар.
Оның негізгі құнының 30 % - ын төлей отырып несиені рәсімдегеннен
кейін сатып алынған үйдің иесі боласыз. 2002 жылы компания
ипотекалық несиені 3 жылдан 10 жылға дейінгі мерзімге береді.
Несие бойынша сыйақы көлемі 3 жылға жылдық несиенің 13,9 процентін
және 10 жылға – 18,8 % - ды құрайды. Компания жүзеге асыратын
ипотекалық несиелеуді дамыту бағдарламасы бойынша несие теңге
түрінде беріледі. Оны алу үшін алдымен сатып алынатын үйді
бүлінуден сақтандыруға, сондай - ақ несие алушы өз өмірін, және
уақытша еңбек қабілеттілігін жоғалтудан сақтандыруға міндетті.
Несие алушы өз еркімен көп пәтерлі үйден жеке пәтер алуға, жер
учаскесімен жеке үй немесе бірнеше отбасына арналған коттеджден
пәтер алуға құқылы екенін ескерткім келеді. Ендеше, ипотекалық
несиенің игілігін ұтымды пайдалана білейік.
Еліміз нарықтық қатынастарға көшкен сәттен бастап мықтап көңіл
бөлінген мәселенің бірі банк жүйесінің жұмысы болды. Алғашқы кезеңде
банктер негізінен кәсіпорындар мен ұйымдарға қызмет көрсетіп, соларға қысқа
мерзімді кредиттер беріп келді. Бірте-бірте әр банктің тұрақты клиенттері
іріктеліп, сондай-ақ жеке тұлғалардың онша жақсы емес кредиттік тарихы да
банктер үшін оңайға соққан жоқ. Сол себепті банктер соңғы жылдары жеке
тұлғаларға көбірек көңіл аударатын болды.
Ұлттық банк тарапынан екінші деңгейдегі банктерге талаптың күшейтілуі
нәтижесінде банктердің саны азайғанымен, олардың таза активтері жылдам
қарқынмен өсуде. Сөйтіп, жеке тұлғаларға дәстүрлі банк қызметтерінен
бөлекше кредит беруге кеңінен жол ашылды. Бұл арада айтпағымыз – ипотекалық
кредит турасында болып отыр.
Ипотека дамыған нарықты экономика елдерінде, ең алдымен АҚШ пен
Еуропада кеңінен тараған. Бұл ипотекалық кредиттің басқа кредит түрлерімен
салыстырғанда елеулі артықшылығы бар екендігімен байланысты. Атап айтқанда,
ипотекалық кредит екі жақтың да тәуекел деңгейін азайтады. Клиент кредитті
едәуір ұзақ мерзімге ала отырып, кепілге қойылған жылжымайтын мүлікті, яғни
тұрғын үйді өзінің иелігінде сақтап қалады. Ал кредит беруші болса,
берілген несиенің орнын толтырудың қай жағынан да ұтылыссыз нұсқасына ие
болады.
Ипотекалық несиелеудің басты мақсаты – халықтың өзінің және кредит
қаржысы есебінен еркін рынокта дайын тұрғын үй сатып алуына жәрдемдесу
болып табылады. Тұрғын үй ипотекалық кредиті – бұл банктің клиентке тұрғын
үй сатып алуға арнап беретін ақшалай қаражаты. Клиент өз кезегінде мұндай
кредитті пайдаланғаны үшін банкке сыйақы төлеуі, сондай-ақ ай сайын
белгіленген көлемде қарыз қаржысын қайтарып отыруы тиіс. Кредит есебінен
сатып алынған тұрғын үй қарыз алушының атына хатталады және клиент
ипотекалық кредитті толық өтегенге дейін банкке кепілдікке қойылады.
Ипотекалық несиенің ең басты артықшылығы – сіз өзіңіздің меншікті
тұрғын үйіңізге бүгінің өзінде-ақ ие боласыз да, ал ақшасын бірнеше жылға
созып, бірте-бірте төлеп құтыласыз. Ипотекалық несиені алу үшін сатып
алынатын тұрғын үйден басқа қандай да бір қосымша кепілзат талап
етілмейтіні де маңызды.
Біраз жұрт ипотекалық кредит бойынша сатып алынған пәтер оған
белгіленген бағадан едәуір қымбатқа түседі деп санайды. Солай екені рас.
Әйтсе де мұндай жүйе тұрғын үйді бірден сатып алуға шамасы жетпейтіндерге
арналып отыр ғой. Әрине, ондай механизмді тегіннен тегін пайдалана
алмайсың, оның да төлеуі бар. Ипотекалық кредит бойынша тұрғын үй сатып алу
ұзақ жылдар бойы қыруар ақша шығарып, пәтер жалдап тұрғаннан, және де
соншама қаржыңды шығындағаннан кейін де үй-жайсыз қала бергеннен әлдеқайда
пайдалы екендігі ешқандай талас туғызбаса керек. Ипотека- кредитке үй сатып
алу деген сөз. Бұл арада да ақшаның тауар екендігін, оның да өзінің құны
болатындығын ескеру керек.
Соңғы жылдары республикада өнеркәсіп миграциясының өзгеруі мен
халықтың еңбекке жарамды топтарының көшіп-қонуы тұрғын үйге несие алу
қажеттілігін тудыруда.
Нарықтық экономикаға көшкеннен кейін Қазақстанда да ипотеканың
негіздері қаланып, біздің елімізге қолайлы деген малайзиялық модель
қалыптаса бастады.
Қазақстанда ипотеканың дамуы республика Президентінің 1995 жылғы 23
желтоқсандағы “Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы” заң күші бар Жарлығынан
бастау алады. Үкіметтің осы бағыттағы жұмысының бірінші кезеңі 2000 жылғы
21 тамыздағы қаулысымен Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын ұзақ
мерзімді қаржыландыру және ипотекалық кредиттеу жүйесін дамыту
тұжырымдамасын бекіту болды. Ұсынылған тұжырымдаманың негізі жаңадан
салынған тұрғын үйді, сондай-ақ қайталама рыноктағы тұрғын үйді қоса
алғанда еркін рынокта дайын тұрған үй сатып алу үшін азаматтарға ұзақ
мерзімді ипотекалық кредит берудің рыноктық жүйесін құруға келіп саяды.
Қазіргі уақытта бірқатар қазақстандық банктер жеке тұлғаларға тұрғын
үй сатып алу үшін ипотекалық кредит беруде. Бірақ солардың қызметінде
жұртты қаймықтыратын бір нәрсе – кредит мерзімінің қалағандай ұзақ болмауы
мен жоғары пайыздық ставкаға байланысты болып отыр. Мұның себебі түсінікті
де: халық әзірге ақшасын қысқа мерзімді депозитке салады, соған сәйкес
банктер де кредитті ұзақ мерзімге бере алмайды. Қаржыгерлер тілімен
айтқанда, елімізде “ұзын ақша” жетіспейді.
Мұндай қиындықтан шығудың бір амалы жоғарыда аталған Үкімет
тұжырымдамасында қарастырылған болатын. Онда халыққа ұзақ мерзімді
ипотекалық кредит беретін кредиторларды қайта қаржыландыруды жүзеге
асыратын ипотекалық кредиттердің қайталама рыногының операторы пайда болуы
көзделген еді. Осындай алға қойылған міндетті іске асыру үшін Ұлттық
банктің шешімімен 2000 жылғы 20 желтоқсанда “Қазақстан ипотекалық
компаниясы” жабық акционері Ұлттық банктің өзі болып қалуда.
“Қазақстан ипотекалық компаниясының” негізгі мақсаты ұзақ мерзімді
тұрғын үй ипотекалық кредиттерін халыққа көптеп ұсынумен қатар, қаржы
айналымын жеделдетуді де мақсат етеді.
“Қазақстан ипотекалық компаниясы” ЖАҚ өзі құрылғаннан бергі кезеңде
компанияның алдына қойылған міндеттерді ыждағаттылықпен шешуде. Ол
алғашында ипотекалық кредиттеу жүйесі механизмін енгізуді Алматы және
Астана қалаларында байқап көрді. Кейін компания қызметі республиканың он үш
аймағын, атап айтқанда Астана, Алматы, Ақтау, Ақтөбе, Атырау, Жезқазған,
Қарағанды, Көкшетау, Павлодар, Орал, Өскемен, Шымкент және Талдықорған
қалалары мен Алматы облысын қамтыды.
Компания жүзеге асырып отырған кредиттеу бағдарламасының отандық рынок
үшін бірегей екенін айтуымыз керек. Өйткені оның мына секілді
артықшылықтары бар: сыйақы ставкасы біршама төмен; кредит валюталық
баламасы белгіленбей теңгемен беріледі; кредиттің ұзақ мерзімділігі (он
жылға дейін); кредит ай сайын бірдей сомада өтеледі.
Бүгінде “Альянс Банк” ААҚ, “Астана-Финанс” ААҚ, “АТФ Банк” ААҚ,
“БанкЦентрКредит” ААҚ, “БТА-Ипотека” ААҚ және “Нұрбанк” ААҚ “Қазақстан
ипотекалық компаниясының” әріптес банктері болып табылады. Ипотекалық
кредит алуға бекінген азаматтар тікелей компанияның өзіне немесе жоғарыда
аталған қаржы институттарының біріне жолығуына болады. Сондай-ақ олар
кредит сомасы сатып алынатын тұрғын үй құнының ең ары кеткенде 70%-ын өтеу
үшін берілетінін, ал тұрғын үй құнының кем дегенде 30%-ын кредит алушы өз
қалтасынан төлеуі тиіс екенін ескергені жөн. Дегенмен, бұл арада да
клиентке қолайлы боларлық жағдай қарастырылған. Компания кепілдік құнының
70%-дан астамын құрайтын, бірақ 85%-ынан аспайтын мөлшерде берілген
ипотекалық кредиттерді де сатып алуы мүмкін. Бұл үшін қарыз алушы шарт
бойынша немесе әріптес банкпен кепілдік құнының 70%-ынан асатын кредит
сомасына кредиттік тәуекелді азаматтық-құқықтық жауапкершілік жағынан
сақтандырған болуы керек. Мұндай жағдайда кредит алушы бастапқыда тұрғын үй
құнының 15%-ын төлесе жеткілікті.
Жалпы, кредитті өтеудің төлем мөлшері айлық таза табыс мөлшерінің 35%-
ынан аспауы керек. Бұл қарыз алушының қалыпты тұрмыс деңгейін сақтау үшін
қажет. Сонымен бірге бұл коэффициент қарыз алушының табысына қарай қайта
қаралуы мүмкін.
“Қазақстан ипотекалық компаниясы” 2002 жылғы 18 қарашада ТМД аумағында
алғашқы болып ипотекалық облигациялар шығарып, орналастырды. Эмиссияның
жалпы сомасы – 1,5 млрд.теңге, айналыс мерзімі – 3 жыл. Облигациялардың
бірінші траңшы 300 млн.теңгені құрады. Желтоқсан айында орналастырылған
облигациялар сомасы 500 млн.теңгеге жеткізілді, қалған бөлігі биылғы жылы
орналастырылады. Бұған қоса компания 2003 жылы тағы да 1,5 млрд.теңгеге
облигациялардың жаңа эмиссиясын орналастырмақ.
2002 жылғы 10 желтоқсаннан бастап компания ипотекалық кредит бойынша
кесімді ставка мөлшерін 14,6%-дан 13,5%-ға түсірді. Бұл қарыз алушылар үшін
ипотекалық кредит құнының арзандағанын білдіреді.
Қазіргі жағдайда елімізде ипотекалық кредит алуға қалың көпшіліктің
қол жеткізуі мемлекеттің қолдауынсыз қиын. Бұл алдымен азаматтардың орташа
табысының жоғары еместігіне байланысты. Мемлекеттің қолдауы әртүрлі ыңғайда
болуы мүмкін.
Болашақта “Бағалы қағаздар рыногы” туралы Заңға түзету енгізіліп,
соған сәйкес “агенттік бағалы қағаздар” ұғымы белгіленсе, “Қазақстан
ипотекалық компаниясының” облигацияларына агенттік бағалы қағаз статусы
берілуі мүмкін. Ондай жағдайда компанияның облигациялары бойынша табысқа
салық салынбайды. Соның нәтижесінде компания өз облигациялары бойынша
инвесторларға сыйақы мөлшерін кемітеді. Сөйтіп, арзанырақ қаржы
ресурстарына қол жеткізеді. Бұл ипотекалық кредиттерге пайыздық ставканы
төмендетуге алып келеді. Ипотекалық кредит алушыларға керегі де осы.
Қолдаудың тағы бір көрінісі ретінде мемлекет ипотекалық кредиттерді
сақтандыратын сақтандыру компаниясын құруына болар еді. Мұндай жағдайда
кредиторлар үшін кредит тәуекелі едәуір азаяды. Оларда ипотека есебінен өз
несие портфелін ұлғайтуға ынтасын туғызады. Осы арқылы жалпы тұрғын үй
рыногына, соның ішінде құрылыс саласына қосымша инвестиция тарту мүмкін
болады. Ал құрылыстың кең қанат жаюы бүкіл экономикаға оңды ықпал етеді.
Бүгінде “Қазақстан ипотекалық компаниясы” ипотекалық кредитке халықтың
әртүрлі тобының қолы жететіндей болуы үшін жұмыс жасауда. Компания 2008
жылы 1,8 млрд.теңгеден астам ипотекалық кредиттер беруді жоспарлап отыр.
Бұл тағы да бірнеше жүздеген отбасының өз пәтерлеріне ие болу мүмкіндігі
деген сөз.
3. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиенің қалыптасуы
Қазақстан Республикасында ипотекалық несие жүйесі екі деңгейлі болып
келеді. Бірінші деңгейінде ипотекалық несие беретін банктер мен банкілік
емес ұйымдар түріндегі бастапқы кредиторлар, екіншісі осы кредиторлар
берген ипотекалық кредиттер бойынша талап құқықтары мен кепілдік құқықтарын
сатып алуды жүзеге асыратын қаржыландырушы ұйым. Еліміздегі мұндай ұйым
Ұлттық Банк 2001 жылы ақпан айында құрған "Қазақстан Ипотекалық Компаниясы
АҚ. Қазақстандық модельдің негізін қалау кезінде АҚШ – тағы және
Малайзиядағы белгілі компанияларының тәжірибесі ескерілген. Қазіргі кезде
тұрғын үй құрылысы қаражаты жүйесі Словакияда, Чехияда, Венгрияда,
Польшада, Францияда, Люксембургта және тағы басқа елдерде жақсы жүргізіліп
келеді. Қазакстанда алғашқы қадамын жасай бастаған тұрғын үй құрылысы
қаражатының жүйесінде алынатын заемдар бойынша сыйақы ставкасы жылына 5,5 -
6 пайызды құрайды. Тұрғын үй құрылыс банкіне азаматтардың салатын салымына
түсетін сыйақының проценттік ставкасы жылына 2,5 -3 пайыз болып отыр. Соңғы
жылдарда ипотекалық несие жүйесі 3 этаптан өтті.
– Банктердің берген несиелері;
– Ипотекалық компаниялардың берілген несиелері бойынша талап ету
құқығын сатып алу;
– Ипотекалық облигациялардың шығарылуы.
2003 жылы қараша айында Қазақстан Ипотекалық Компаниясының қоры
құрылады. Бұл қордың негізгі міндеті - ипотекалық несиелер бойынша
мерзімнің өсуі, олардың процент ставкаларының төмендеуі, несие мөлшерінің
көбеюі болып табылады. Қордын ең алғашқы қатысушылары "Альянс банк " АҚ,
" БТА Ипотека" АҚ және " Казкоммерцбанк " АҚ болып табылады. Соңғы
жылдарда ипотекалық несиенің көлемі тез өсіп келеді.
Валюта түрі бойынша ипотекалық несиенің құрылымы өте маңызды. Ұлттық
валютада несиені алу халықтың өз валютасына сенімділігін куәландырады.
Сауда - саттық аяқталып, сатып алушы ақырғы және өзінен талап етілген
басқа да төлемдерді енгізгеннен кейін сенім білдірілген тұлғаға оған сауда
- саттықта жылжымайтын мүлікті сатып алғаны туралы құжатты тапсырады, онда
мынадай мәліметтер болуға тиіс:
1) сауда - саттықты өткізудің негізі;
2) оны өткізудің орны мен уақыты;
3) сауда - саттықта сатып алынған мүліктің атауы мен сипаттамасы,
оның орналасқан жері;
4) кепіл беруші - мүліктің бұрынғы иесінің аты-жөні және мекен
жайы;
5) сатып алушының аты - жөні және мекен жайы;
6) сатып алушы төлеген сатып алу бағасы;
7) сауда - саттықты өткізген сенім білдірілген тұлғаның аты - жөні
және мекен жайы
Ипотекалық несие алу үшін мынадай қажетті қужаттар тапсыру қажет:
– Үй иесінің жеке төл құжаты ( көшірмесі);
– Үй иесінің сатып алу туралы келісім шарты;
– Өз құжаттарыңыз (төлқұжат, СТТН, үй (түпнұсқа, көшірмесі);
иелерінің меншік иелері
кооперативінен алынған;
– Пәтердің жоспары ( көшірмесі, 3-форма анықтамасы );
– Техникалық жоспар;
– Еңбек кітапшасы немесе жұмысқа алу туралы,
– Жерге жеке меншік құкығы туралы акт келісім шарт (тіркелген уақыты
көрсетілуі тиіс );
– Табысыңыз туралы анықтама.
Банктен несие алу процедурасы бірнеше бөлімнен тұрады:
1) Қарыз алушыны алдын - ала мамандандыру кезеңі;
2) Қарыз алушының несие қабілеттігін бағалау (андерраитинг);
3) Ипотека объектісі ретінде тұрғын үйді бағалау;
4) Келісім шартты жасау кезеңі;
– үйді сатушымен есеп айырысуды жүргізу кезеңі;
– сатып алған үйді сақтандыру кезеңі;
– ипотека келісім - шартын жасау.
Компания жобасының шеңберінде ипотекалық несиелеудің негізгі бағыты
ұлттық валютада - теңгеде - несие беру.
Ұзақ мерзімді ипотекалық несие берудің мақсаты азаматтардың жеке
қаражаттары мен ұзақ мерзімді ипотекалық несиенің есебін монополияланудан
тәуелсіз тұрғын үй нарығынан тұрғын үй сатып алудың нарықтық қағидаттарына
негізделген, орташа кірісі бар азаматтарды шамасы жетерлік баға бойынша
тұрғын үкмен қамтамасыз етудің тиімді жұмыс істейтін жүйесін құру болып
табылады. Бұл жүйені құру:
– түрғын үй саласына халықтың жинағы және бюджеттен тыс басқа түрдегі
қажетті қаржы ресурстарын тартуға;
– тұрғын үй нарығын жандандыруға мүмкіндік туғызады.
Малайзияның ипотекалық несие беру жүйесі өзінің дамуына "Кагамас"
ұлттық ипотекалық корпорациясын құру арқылы қол жеткізді, оның құрамына
Малайзия банкі (20%), қаржы компаниялары (19,5%) коммерциялық банктер (
60,5%) кірді. Малайзияның ипотекалық несие беру жүйесінде дамыту моделі
неғұрлым ыңғайлы болып табылады. Бүгінгі таңда ипотекалық несие беруді
қаражат қорларын көбірек тартып, жылжымайтын мүлік нарығындағы
операцияларды тиімді жүргізуді қамтитын көп бейімді тетік әрі тұтастай бір
жүйе десе болады. Бұл үрдіс, қарыз берушімен қарыз алушыдан басқа, құрылыс
салу және сақтандыру компанияларын, риэлторлық кеңселерді, инвесторларды
қамтиды. Ипотекалық несиенің арқасында нарық субъектілері қосымша
инвестициялық серпіліс алады, сұраныс өсе бастағандықтан құрылыс
компаниялары тұрғын үй құрылысын өрістете түседі. Меншік құқықтарын, соның
ішінде жылжымайтын мүлікке берілген меншік құқығын қорғауға "қабілетті"
заңдардың болуы, ипотекалық несиенің дамуына қажетті құқықтық ортаның
қалыптасуы айрықша маңызды.
Ипотека ұғымының елімізге дендеп енгеніне де біраз жылдың жүзі болды.
Алғашқыда құлаққа түрпідей тиіп, бейнебір жаңа төңкеріс қадамын елестеткен
бұл жүйе уақыт өте адамдардың еті үйреніп, керісінше жаңа өмір бастамасына
бағыт-бағдар сілтейтін “компасқа” айналды.
Әсіресе, жаңадан отау тіккен жас жұбайлар үшін ипотекалық несие үй
болудың қиындығын жеңілдететін сара жол болды. Жасыратыны жоқ, әлі де
көптің көкейінде көмескіленіп жатқан осынау ипотека ұғымы нені білдірер
еді? Атағы шалғайға жеткен ипотекалық несиеге қол жеткізу мүмкіндігі
шектеулі ме, шектеусіз бе. Осындай толассыз сұрақтарға жауап беру
мүмкіндігі бүгінде еліміздің банктері тарапынан жан-жақты қарастырылып
отыр. Жалпы ипотека гректің “hypotheke” сөзінен шығып, яғни кепілзат немесе
кепілге беру ұғымын білдіреді. Қысқаша айтқанда, ипотека-несиеге үй сатып
алу деген сөз. Бұл жүйенің негізгі экономикасы дамыған елдерде, АҚШ пен
Еуропада қалыптасқан болатын. Біздің елімізге ипотекалық несие ел
экономикасын нарық қатынасы билеген тұста енді. Оның дамуы Елбасының 1995
жылғы 23 желтоқсандағы “Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы” заң күші бар
жарлығынан бастау алады. Алғашқыда банктер негізінен кәсіпорындар мен
ұйымдарға қызмет көрсетіп, соларға қысқа мерзімді несиелер беріп келгенді.
Бірте-бірте ел экономикасында іргерлеулер мен тұрақтылық сипат алып, соған
байланысты әр банктің тұрақты клиенттері іріктеліп, сенімділік танытқан
жеке тұлғалардың да салымдары көбейе түсті. Осыдан бастап, салымшылар
қызығушылығын қанағаттандыруға тырысқан банктер соңғы жылдары жеке
тұлғаларға көбірек көңіл аударатын болды. Сөйтіп жеке тұлғаларға дәстүрлі
банк қызметтерінен бөлекше, несиелендірудің жаңа түрі ипотекалық несие
беруге кеңінен жол ашылды. Жалпы алғанда, ипотекалық несиенің басқа
түрлерімен салыстырғанда елеулі артықшылығы айтарлықтай. Атап айтқанда,
ипотекалық несиелердің несие беруші мен несие алушының тәуекел деңгейін
біраз жеңілдетеді.
Мәселен, несие алушы несиені едәуір ұзақ мерзімге ала отырып, кепілге
қойылған сол тұрғын үйді өз меншігінде сақтап қалады. Ал несие беруші банк
болса, берілген несиенің орнын толтырудың қай жағынан да ұтымды нәтижеге
қол жеткізеді. Сонымен, ипотекалық несиелендірудің басты мақсаты- халықтың
өзінің және банк несиесінің қаржысы есебінен қалауы бойынша дайын тұрғын
үй сатып алуына жәрдемдесу болып табылады. Осы арада несие алушының мойнына
жүктелетін міндеттерге де тоқтала кеткен жөн. Алдымен несие алушы өз
кезегінде мұндай несиені пайдаланғаны үшін банкке сыйақы төлеуі, одан кейін
ай сайын белгіленген мөлшерде қарыз қаржысын қайтарып отыруы тиіс. Несие
есебінен сатып алынған тұрғын үй қарыз алушының атына хатталып, ипотекалық
несие көлемін толық өтегенге дейін банкке кепілдікке қойылады. Шынтуайтқа
келгенде, ипотекалық несие – адамның еңбек жолында өзін-өзі сынады, еңбек
қабілеттігін арттыруға, тапқан табысының жемісін бағалауға, әрі-беріден соң
жақсы өмірдің дәмін сезуге құлшынысын артыратын тиімді жол. Сондай-ақ
ақшаның да тауар екендігін, оның да өзіндік құны болатындығын анықтап
беретін ипотекалық несие бағдарламасының қолданысқа енуі көпшіліктің
көкейінде жүрген көкейтесті мәселені шешіп, оған деген сұраныстың артуына
әкеліп отыр. Отандық рынокты ипотекалық несиелендіру бағдарламасын елімізге
кеңінен таратып, несие алушылар сұранысын қанағаттандыру мақсатында қызмет
етіп келе жатқан банктер қатарынан “Альянс банк”, “Астана-финанс”, “АТФ
Банк”, “Банк центр кредит”, “БТА-ипотека”, “Нұрбанк” ашық акционерлік
қоғамдарымен қатар елімізде ипотекалық несиенің іргетасын қалаған
“Қазақстан ипотекалық компаниясын” көруге болады. Алғашқыда Алматы мен
Астана қалаларында жүргізілген ипотекалық несиелендіру жүйесі оң табыстарға
жеткізіп, тәуекелге жүргізіле бастады. Қазіргі кезде бес жүз мыңнан астам
халқы бар ел жүрегі Астанада ипотекалық несиеге сұраныс білдірушілер қатары
екі есеге артты. Бүгінде мамандар елорданың ипотекалық несиелендіру
нарығындағы әлеуетті сыйымдылықты 3 миллионнан астам шаршы метрге, яғни
қаржы тілінде 1,269 миллиардқа жуық көлеміне бағалап отыр. Елорда
тұрғындарына ипотекалық несие алу жолында сегіз ірі банк қуана-қуана
қызметтерін ұсынып отырған жайы бар. Ақша айналымының қыр-сырын жетік
меңгерген банктер үшін бәсекелестіктің күрес алаңынан ұтып шығуы-үлен жеңіс
болып табылмақ. Осы ретте, жеңіске жетудің төте жолы несие бойынша
проценттік мөлшерлемеге келіп тірелері анық. Осындай ипотекалық несие
“ойынында” жауырына қамшы салдырмай келе жатқан бірден-бір қаржы көзі
“Астана-финанс” ашық акционерлік қоғамы. Бүгінгі таңда оның жоспарында
көрсетілген нарықтағы жылдық проценттік мөлшерлеме 9,95 процентті құраса,
екінші нарықтағы мөлшерлеме – 17,6 процентті құрап отыр. Жалпы “Астана-
финанс” ААҚ-ның ипотекалық несиелендіру бағдарламасы 1999 жылдан бастап
жүзеге асырыла бастады. Осы уақыт аралығында тұрғын үй құрылысына жұмсалған
қаржы 9543 млн. теңге болатын. Өткен жылдың өзінде-ақ елорда төрінде
аталмыш компания есебінен 230 мыңнан астам шаршы метрді құрайтын тұрғын үй
қолданысқа беріліп, оның қаржы көлемі 14 млрд. теңгені құраған-ды. Оның
ішінде 30 процентке жуығы ипотекалық несиелендіру бағдарламасымен іске
асырылды. Осыдан-ақ бағдарламаның халыққа едәуір ықпал етіп, жоғары
сұранысқа жеткізіп отырғанын көреміз. Ипотекалық несиенің тағы бір
артықшылығы – ол адамдардың шығындарын алдын-ала жоспарлауға мүмкіндік
береді. Осы ретте, тағы бір айта кететін жайт, аталмыш несие алушыларды
Астанадағы пәтердің күннен-күнге шырқырап өсуі немесе инфляция
тұрақсыздығына байланысты төмендеп кетуі тәрізді проблемалардың алаңдатпасы
анық. Өйткені, бастапқы бағада тіркелген ипотекалық несие мөлшерлемесінен
нарықтағы бағалардың ауытқулары мүлдем әсер етпей, ол бір қалыпта қалады.
Егер 2000 жылдан бастап Астанадағы тұрғын үй пәтерлерінің үш-төрт есеге
өскенін ескерсек, бұл жағдайда ипотеканың қолайлы іс екенін бірден
байқаймыз.
Қазіргі уақытта үстерінде үйлері бар пәтер иелеріне де ипотекалық
несие жағдайын жақсартудың бір көзі болып отыр. Мәселен, екі бөлмесін үш
бөлмеге кеңейтем деушілерге ипотека оптимальды вариант болмақ. Өйткені екі
бөлмелі пәтерін сатып, сол сомаға қосымша ипотекалық несие алу арқылы үй-
жайын кеңейту пәтер иесінің жеке бюджетіне соншалықты ауыртпалық түсірмесі
анық. Бүгінгі таңда “Астана-финанс” ААҚ-нан несие алушы азаматтардың 30
процентінің, яғни 604 адамның тұрғын үйі бар болып, жағдайын жақсартудың
осындай тиімді жолдарын таңдағандар. Жалпы ипотекалық несие қарызгерлерінің
қатарын отбасының ай сайынғы кіріс жинағына байланысты бірнеше топтарға
бөлуге болады:
Бірінші – 15000 теңгеге дейін (жалпы мөлшерден 6 процент), екінші
15000-нан 50000 теңгеге дейін (38 процент), үшінші-50000-нан 100000-ға
дейін (30 процент), төртінші – 100000-нан 150000-ға дейін (12 процент) және
бесінші 150000 теңгеден жоғары (14 процент).
Шыны керек, қазіргі кезде кейбіреулер ипотекаға тек айына 70 мыңнан
кем емес жалақы алатындар ғана қол жеткізе алады деп ойлайды. Әлбетте бұл
пікірдің жаңсақ екені айқындалып отыр. “Астана-финанс” ААҚ-ның сараптама
деректерінің мәлімдеуінше, компания қарызгерлерінің үштен астам бөлігін (38
процент) отбасына шаққанда айсайынғы кірісжинағының мөлшері 50 мың теңгеден
аспайтындар құрап отырған көрінеді. Оның үстіне “Астана-финанс”
клиенттерінің орта жасы 41 жасқа теңеліп отыр. Бүгінде компания
қарызгерлерінің 19 проценті – 25 пен 30 жас аралығындағы жастар болып
табылады. Жоғарыда айтып өткеніміздей, ипотека жаңа өмір бастамасының төте
жолы. Ал осы ипотекалық несиелендіру тәсілі қалай жүзеге асырылады.
2 Қазақстан Халық Банкі ААҚ-ның ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуын
талдау
2.1 Казахстана Халық банкі ААҚ тұтынушылық несиелеудегі ипотекалық
несиелеулің үлес салмағын талдау
Казахстана Халық банкі ААҚ жеке тұлғаларды тұтынушылық несиелеуді
сипаттайтын көсеткіштерін қарастырайық, 8 кесте.
Таблица 8 –Ипотекалық неиелеуді сипаттайтын көрсеткіштер
тұтынушылық несиелеу Несиелеу Айлық Орташа есептікКепіл түрі
түрлері сомасы несиелеу пайыздық
$$АҚШ мерзімі ставка
Ипотека 100000 ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
КІРІСПЕ
1 Несие нарығындағы ипотекалық несиенің экономикалық мазмұны
1.1. Ипотекалық несиенің даму тарихы
1.1.1Қозғалмайтын мүлiк ипотекасы және ерекшеліктері
1.2. ЖАҚ Қазақстандық ипотекалық компаниясының қызметі
Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиенің қалыптасуы
2 Қазақстан Халық банкі АҚ-ың ипотекалық несиелеу жүйесінің
дамуын талдау
2.1 Казахстана Халық банкі ААҚ тұтынушылық несиелеудегі
ипотекалық несиелеулің үлес салмағын талдау
2.2 Қазақстан халық банкі АҚ-ның несиелік портфелін талдау
2.3 Қазақстан халық банкі АҚ-ның ресурстарының
даму жағдайы
2.3.1Тәуекелділікті баскаруды жүргізу және оны шешу жолдары
2.4 Несиеленетін кәсіпорын мониторингін өткізу және
есептелілік құру әдістемесін бағалау
3 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несие алудағы мәселелер
және оны шешу жолдары
3.1 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несие алудың жолдары
және тәртібі
3.2. Ипотекалық несие беру міндеттемесіндегі
сақтандырудың қажеттігі
ҚОРЫТЫНДЫ
ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИЕТТЕРДІҢ ТІЗІМІ
ҚОСЫМШАЛАР
КІРІСПЕ
Соңғы жеті жылдан бері Қазақстан банктері несиелеуге
байланысты тұрғындарға өз қызметтерін ұсынып келеді. Осы жүйені
пайдалана отырып бүгінде әркім өзіне қатысты тұрмыстық
проблемаларын шешуге мүмкіндік алды. Ипотека әлемдік тәжірибеде
кеңінен қолданылатын, бірақ біздің тәжірибемізде бірқатар
тежеуші факторына байланысты несиені қамтамасыз етудің бірден-бір
формасы болып табылады.
Тұрғын үй құрылысын қаржыландыру механизмдерін құрып, қалың
жұртшылықтың баспана проблемасын шешіп беру мақсатында Қазақстан
Республикасының 2000 жылғы 21 тамыздағы № 1290 қаулысына сәйкес,
Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімге
қаржыландыру және ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту тұжырымдамасы
мақұлданған болатын. Осы тұжырымдамада белгіленген міндеттерді жүзеге
асыру үшін Қазақстандық ипотекалық компания ЖАҚ құрылымын құру
жөнінде шешім қабылданды.
Бүгінгі таңда Ұлттық Банк оның құрылтайшысы болып табылады.
Ал, ЦентрКредитБанк, ТұранӘлемБанк, Қазкомерцбанк, Алматы сауда-
қаржы банкі және Астана финанс ААҚ-ры ипотекалық компанияның уәкіл
банкілері. Несие алу мақсатымен осы банкілердің қайсына барсаңыз да
төмендегідей үш жағдайды орындауыңызға тура келеді. Ол үшін
біріншіден, тұрақты еңбекақыңыздың болуы; екіншіден, алғашқы
жарнаны төлеуіңіз және үшіншіден, қарыз алу үшін кепіл беруіңіз
керек. Бұл ретте несиені өтеудегі төлем мөлшері айлық таза
табыстың 35 % - дан аспауға және осы мерзімде күнкөріс үшін орта
есеппен 5 мың теңгеден кем емес ақша қалуға тиіс. Ал, алғашқы
жарна тәртіп бойынша міндетті түрде төленеді. Ол сатып алынатын
заттың негізгі құнының 30 % - нан кем болмауы керек. Сонымен бірге
қарыз алу үшін сіздер пәтер немесе үйді кепілдікке бере аласыздар.
Оның негізгі құнының 30 % - ын төлей отырып несиені рәсімдегеннен
кейін сатып алынған үйдің иесі боласыз. Несие алушы өз еркімен көп
пәтерлі үйден жеке пәтер алуға, жер учаскесімен жеке үй немесе
бірнеше отбасына арналған коттеджден пәтер алуға құқылы екенін
ескерткім келеді. Ендеше, ипотекалық несиенің игілігін ұтымды
пайдалана білейік.
Мен өзімінің бұл дипломдық жұмысымда ипотекалық несие алудың
негіздері мен тәртіптері туралы және оның экономикалық мәні туралы және
ипотекалық несиенің қазақстан экономикасында даму деңгейін Қазақстан
Халық банкі ААҚ мысалында толық қарастырдық.
Тақырыпты толық ашу мақсатында мынадай міндеттер алға қойылды:
– несие нарығындағы ипотекалық несиенің экономикалық мәні
– Ипотекалық несиенің даму тарихы
– Қозғалмайтын мүлiк ипотекасы және ерекшеліктері
– ЖАҚ Қазақстандық ипотекалық компаниясының қызметі
– Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиенің қалыптасуы
– Казахстана Халық банкі ААҚ тұтынушылық несиелеудегі ипотекалық
несиелеулің үлес салмағын талдау
– Қазақстан халық банкі АҚ-ның несиелік портфелін талдау
– Қазақстан халық банкі АҚ-ның ресурстарының
– даму жағдайы
– Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несие алудағы мәселелер және
оны шешу жолдары
– Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несие алудың жолдары және
тәртібі
– Ипотекалық несие беру міндеттемесіндегі сақтандырудың қажеттігі.
Осы міндеттерді шешу дипломдық жұмыстың үш бөлімінде қамтылды.
Бұл дипломдық жұмыс - кіріспеден, 3 негізгі бөлімнен, қорытындыдан және
қосымшалардан тұрады.
Бірінші бөлімде несие нарығындағы ипотекалық несиенің экономикалық
мәні, Қозғалмайтын мүлiк ипотекасы және ерекшеліктері, Қазақстан
Республикасындағы ипотекалық несиенің қалыптасуы қарастырылған.
Екінші бөлімде Қазақстан халық банкі ААҚ тұтынушылық
несиелеудегі ипотекалық несиелеулің үлес салмағын талдау, АҚ-ның
несиелік портфелін талдау қамтылды.
Үшінші бөлімде Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несие
алудағы мәселелер және оны шешу жолдары ұсынылған.
1 Несие нарығындағы ипотекалық несиенің экономикалық мәні
1.1. Ипотекалық несиенің даму тарихы
Ипотека деген термин ең алғаш рет біздің заманымызға дейінгі 1-2
ғасырларда Рим қаласынын территориясында пайда болған. Ежелгі Грецияда
біздің заманымызға дейінгі 14 ғасырларда пайда болды. Ипотека термині
(һугоіһеке) - кепілдік, кепілзат, немесе кепілге салу деген мағынаны
білдіреді.
Ипотека термині алғаш рет б.з.д. 6 ғ. басында Грецияда пайда болған.
Бүгінгі күні ипотека АҚШ-та, Германияда, Францияда, Англияда және Швецияда
кең көлемде дамып отыр. Кейбір елдерде жылжымайтын мүлікпен сауда-саттық
бойынша ресми мекемелерден; ипотекалық несиелеуді жүзеге асыратын банктер
және басқалай несиелік институттардан; клиенттердің несиелік қабілеттері
туралы ақпараттармен жабдықтаушы несиелік агенттіктерден; сондай-ақ
кепілдікке салынған мүлікті ссуда бойынша төле-меген жағдайда алуға
маманданған компаниялардан құралатын біртұтас ипотекалық несиелеу жүйесі
қалыптасқан.
Ипотекалық несие дегеніміз - бұл қозғалмайтын мүліктерді (тұрғын
үйді, өндіріс ғимараттарын, жерді және т.с.с.) кепілге алып, ұзақ мерзімге
берілетін несие. Ипотекалық несие жеке тұлғаларды несиелеудің бір түрі
болып табылады. Ипотекалық несиенің экономикалық мағынасы жағынан - бұл
банктен немесе басқа да қаржы ұйымдарынан ссуда алу мақсатымен жылжымайтын
мүлік кепілінің алуан түрлілігі болып табылады. Қарапайым тілмен айтатын
болсақ ипотека дегеніміз - бұл қарыз ақшаға үй сатып алу. 2002 жылғы 1
қыркүйектегі " Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы " Қазақстан
Республикасының заңына сәйкес ипотекалық несие дегеніміз - кепілге берілген
жылжымайтын мүлік немесе ондағы үлесі кепіл берушінің немесе үшінші
тұлғаның иелігі мен пайдалануында қалатын кепіл түрі. Жылжымайтын мүлік -
жер учаскелері, сондай - ақ үйлер , ғимараттар және жермен берік
байланыстағы өзге де мүліктер, яғни ауыстырылуы олардың мақсатына шектен
тыс зиян келтірусіз мүмкін болмайтын объектілер.
Ұлы ғалым Дж.М.Кейнстің пікірінше, "жинақтар нарықтық пайыздық
мөлшерлеме деңгейінің қызметі емес, жинақ деңгейі
субъектілер табысының деңгейіне байланысты болып келеді." Қарыз алушылар
арасында бәсеке туғызу мақсаты бір - бірінен өзгеше ипотекалық типтерді
ерекшелейді. Ондай ерекшеліктерге мыналар жатады:
– ипотекалық несиелеу мерзімінің ұзақтығы;
– берешекті қайтару мен проценттерді төлеу тәртібі, негізгі берешектің
қайтарымы мен проценттерді төлеудің қабылданған кестесіне байланысты
ипотекалық несиелер екі базалык типке шоғырланады.
– проценттерді де несиенің негізгі сомасын да бірден толықтай төлеу;
– берешекті кезең - кезеңімен бөлшектеп төлеу.
Ипотека термині көбіне АҚШ, Канада, Ұлыбритания, Франция елдерінде көп
дамыған. Мысалы, АҚШ - та қазіргі заманда жылына жалпы сомасы 3-4 млрд.
долларға 5 млн. - нан астам ипотекалық мәміле жасалады. 1934 жылы құрылған
Федералдық тұрғын үй әкімшілігі жергілікті халықтың табысы аса жоғары емес
топтары үшін тиісті үкіметтік бағдарламалар әзірлеп отырады, Ұлыбританияда
ипотекалық несиелер көлемі - жылдык, жалпы ішкі өнімнің (ЖІӨ ) 60% -тын,
Германияда ЖІӨ - нің 50% -дан астамын құрайды.
Ипотекалық несиенің қағидалары:
– Меншік құқығын шектеу шартында борышқордың қолында мүліктің қалуы;
– кепіл үлесінің түрінде ссудалар мөлшерінің анықталуы;
– сол сияқты мулікті үстеме ипотекалық ссудаға кепілге алу;
– сақтандыру есебі бойынша несие беру.
– Әр жеке тұлға алдын ала төлем қабілетін тексеруден өткен жағдайда
оған мынадай жеңілдіктер жасалады:
– Егер де несиегер алғашкы жарнаны салмау мақсатында қосымша жылжымайтын
мүлікті өткізген жағдайда, ипотекалық тұрғын үйге несие
алудың алғашқы жарнасы болмаған жағдайда несие алу мүмкіндігі.
– Азаматтық- құқықтық жауапкершілігі сақтандырылған жағдайда, 85 %
-ға дейінгі мөлшерде несие алу мүмкіндігі берілуі.
– Егер де "Қазақстанның ипотекалық кредиттерге кепілдік беру қоры " АҚ-
мен сақтандыру шартын жасаған жағдайда, алатын үйдің құнының 90% - ға
дейінгі мөлшерде несие алу мүмкіндігі берілуі.
– Егер де несигердің табысы жетпеген жағдайда, қосымша несиегерді немесе
кепілшіні, жеке тұлға әрі заңды тұлға ретінде де тарту мүмкіндігі
беріледі.
Серіктес банкте алдын ала төлем қабілетін тексеруден өткеннен кейін
ипотекалық тұрғын үй несиелерін алудың сомасын белгілейді және неиегерге
өзінің талаптарына сай келетін әрі болашақ борышын өтеуді ескеріп ай
сайынғы шығыстарын жоспарлауға, нарыкқа арналған жылжымайтын мүлікті
таңдауына мүмкіндік береді . Несигер алдын ала төлем қабілетін тексеру
рәсімдері өткеннен кейін, серіктес банктің қызметкері қарау үшін және
банктің кредит комитетінің ипотекалық тұрғын үй несиесін беру шешімін
қабылдау үшін қажетті құжаттардың тізбелерін ұсынады,
бірақ несиегер банктің алдын ала төлем қабілетін тексеруді ипотекалық
тұрғын үй несиесін беруге кепілдік бермейді.
1.1.1. Қозғалмайтын мүлiк ипотекасы және ерекшеліктері
Ипотека Қазақстан Республикасының азаматтық заңнамасына сәйкес ол-
кепілге салынған мүлік кепіл салушының немесе үшінші бір жақтың иелегінде
және пайдалануында қалатын кепіл түрі. Ипотекаға тұтастай кәсіпорындар,
жекелеген құрылыстар, ғимараттар, яғни жерге тікелей байланысты (ипотека)
басқа да объектілер, сондай-ақ айналымдағы тауар және азаматтық айналымнан
алынбаған басқа да мүлік ипотека мәні бола алады. Ипотека тәртібіне сай
кепілге салынған мүлік кепіл ұстаушыда қалады.
Ипотека туралы шартта ипотеканың мәні, оның атауы, тұрған жері және
бұл мәннің айтарлықтай идентификация үшін сипаттауы, сондай-ақ кепіл
ұстаушының ипотека мәніне құқығы, осы несие берушінің құқығын тіркеген осы
мүлікке — мемлекеттік органның тіркеуі көрсетілуі тиіс. Жер учаскесінің
ипотекасы туралы шартқа жер ресурстары мен жерге орналастырудың тиісті
комитеттері берген осы учаскесі шекарасының сызбасы қоса тіркелуі қажет.
Шартта негізгі міндеттеме туралы — міндеттеменің ақшалай құны, туындау
негіздері, орындау мерзімі және т.б. көрсетіледі.
Ипотека туралы шартты жасаған кепіл беруші кепіл ұстаушыны ипотеканың
мәніне үшінші жақтың белгілі құқықтары жөнінде жазбаша ескертуге міндетті
(кепіл құқықтары, жалға беру, сервитуттар және т.б.).
Ортақ меншіктегі мүлікке орай ипотеканың өзіндік ерекшелігі болады.
Мәселен, көп пәтерлі үйдегі бір пәтер кепілге салынған күнде кепілге тек
тұрғын жай ғана емес, осы үйдегі ортақ меншікте қолданылатын құқықтар да
жатады. Ортақ үлестік меншікке қатысушы басқа меншік иелерінің
келісімінсізақ ортақ қозғалмайтын мүлікке өз үлесін қоса алады. Ортақ бір-
лескен меншіктегі мүліктерге, оның ішінде сол үйдегі пәтерлердің тұрғын
жайы болып табылмайтын орындарына ипотека барлық меншік иелерінің жазбаша
келісімі арқылы жүзеге асады.
Ипотека туралы шарт нотариалды куәләндырылуы керек. Ол қозғалмайтын
мүліктің тұрған жері бойынша мемлекеттік тіркеуден өткен сәттен бастап
жасалады деп есептеледі.
Кепілге салынған мүлікті кепіл ұстаушының иелігіне беруі кепілзат деп
аталады. Жақтардың келісімі бойынша кепілге салынған мүлік кепіл ұстаушыда
құлыпталып, мөр басылып немесе белгі қойылуы арқылы сақталады.
Кепіл беруші:
– егер кепіл мәні соншалықты өзгеруіне байланысты өзінің мақсатына
пайдалануға жарамай қалса, одан бас тартуға құқығы бар. Мұндай жағдайда
кепіл беруші келген залалды қалпына келтіруді талап етуге хақылы;
– кепіл беруші кепілге салынған мүліктің жоғалуынан немесе бүлінуінен
келген залалды кепіл ұстаушыдан есептеуді талап етуге, негізгі
міндеттеменің орындалуын талап етуге құқылы;
– егер заңда өзгеше көзделмесе, ол кепіл ұстаушының келісімімен кепіл
мәнін өзгертуге де ол хақылы. Егер кепіл мәні жойылып немесе бүлінсе,
немесе заңмен тағайындалған негізде меншік құқығы немесе шаруашылық
жүргізу құқығы тоқтатылса, онда кепіл беруші кепіл мәнін қалпына
келтіруді немесе оған тең келетін мүлікпен ауыстыруды талап ете алады,
бұл орайда кепіл ұстаушының келісімі талап етілмейді.
Кепіл ұстаушы кепіл мәнін шартта көрсетілген шекте ғана пайдалануға
құқылы. Мұндай жағдайда ол өзіндегі кепілзаттың пайдалануы жөнінде кепіл
берушіге есеп беріп тұрады. Тараптар шарт бойынша кепіл ұстаушыға кепілге
салынған нәрсенің негізгі міндеттемені өтеу мақсаттарында немесе кепіл
берушінің мүдделері үшін жемістер мен табыстар табу міндеті жүктелуі
мүмкін.
Жылжымайтын мүлікке қатысты ақы өндіріп алу сот арқылы жүзеге асады.
Кепіл туралы шартта, сондай-ақ, Азаматтық кодексте және өзге де заң
құжаттарында көзделген реттерде кепіл ұстаушы кепілге салынған мүлікті
соттан тыс күштеу тәртібімен сауда өткізу (аукцион) арқылы өз бетімен
сатуға құқылы. Ақшалай қарызды қамтамасыз ететін кепілге салынған нәрсені
сату жөнінде кепіл ұстаушы банктің де осындай құқығы болады.
Кепіл негізгі міндеттеме немесе кепіл құқығы тоқтатылғанда, кепілге
салынған мүлік жойылғанда, кепілге салынған мүлікті жария саудаға салып
сатқан ретте, сондай-ақ оны сату мүмкін болмаған ретте күшін жояды.
Қозғалмайтын мүлiк және оған теңестiрiлген транспорт
құралдарын және космос объектiлерiн ипотекаға қойғанда. Осы
объектiлердi тiркейтiн органда, сол объектiлердiң ипотекасы
тiркелуi қажет.
Қозғалатын мүлiк ипотекасының ерекше бiр түрi айналадағы
тауарларды кепiлге салуды қарастырайық. Экономикалық мүдделерге
байланысты тауар өндiрулердiң жағдайын жақсарту үшiн және
тұтынушылардың мүддесiн қорғау үшiн дүниеге келген түрi.
Кепiлдiң бұл түрiнде кепiл берушi кепiл ұстаушының
келiсiмiнсiз кепiлге салынған мүлiктiң құрамы мен нақты түрiн
өзгерте алады. Бiрақ ауыстырылған тауар құны, шартта көрсетiлген
тауардың жалпы құнынан төмен болмауы керек. Айналадағы тауар
кепiлiнiң пәнi болып тек қана заттар бола алады. Жоғарыда
көрсетiлiп кеткендей қозғалмайтын мүлiктiң ипотекасы үлкен бiр
тақырып болып, оның өзiндiк ерекшелiктерi бар. Сондықтан да
болар, арнайы “Қозғалмайтын мүлiк ипотекасы туралы” Жарлық
шықты, мiне осы жарлық қозғалмайтын мүлiк ипотекасының тәртiбiн,
ерекшелiктерiн белгiлеп, негiзiнен реттейдi. Нарықтық экономиканың
талабымен шығып отырған бұл жарлық Азаматтық кодекспен және
басқа да нормативтiк актiлермен атап айтқанда “Жер туралы”
Жарлықпен және “Қозғалмайтын мүлiкке деген уақытша және
олармен мәмле жасауды мемлекеттiк тiркеу” туралы Жарлықпен
тығыз байланысты болады. “Қозғалмайтын мүлiк ипотексы туралы”
Жарлықты шығарудың негiзгi мақсаты банктердiң несие берудегi
қызметiн қарқынды түрде жүргiзуiне ықпал ету, елiмiздiң
экономикасына мол уақытына тарту боп табылады. Ипотекамен
рәсiмделген қозғалмайтын мүлiктiң жоғары өнiмдiлiгi несие
берушiнiң кәсiпкерлiк тәуекелiн азайта түседi, ал бұл жағдай
несие берушiнiң сенiмдлiгiн арттырып несие берудегi қарқынды
жүргiзуiне мүмкiндiк бередi. Жоғарыда көрсетiп кеткендей Жарлық
Азаматтық кодекспен байланысты, бiрақ екi құқықтық норманың
арасында қарама қайшылық туса, онда “Қозғалмайтын мүлiк ипотекасы
туралы” Жарлықтың арнайы заң актiсi ретiнде үстемдiгi
болады.
Ипотека туралы шарт мiндеттi түрде жазбаша жасалуы тиiс.
Сонымен қоса ипотекалық шартта “Қозғалмайтын мүлiк ипотекасы
туралы” Жарлықпен, нақтырақ айтсақ 7-шi бапта көрсетiлген мән-
жайлардың ипотекалық шартта мiндеттi түрде көрiнiс табуы тиiс.
Жарлықтың 6-шы бабына сәйкес кепiл ұстаушының құқығы бағалы
қағаз- ипотекалық куәлiктiң берiлуiмен рәсiмделуi мүмкiн
Е.Б.Осипов пен М.К. Сүлейменовтың “Заголовое право” атты еңбектерiн
ашып оқитын болсақ, онда былай делiнген жерлер бар:
“Қозғалмайтын мүлiк ипотекасы туралы” Жарлықтың мазмұнынан
қоғалмайтын мүлiк ипотекасын, ипотека шартын жасамай-ақ
ипотекалық куәлiк беру арқылы рәсiмделуге болатынын көремiз
дейдi[1] .
“Қозғалмайтын мүлiк ипотекасы туралы” Жарлық бойынша
ипотекалық тоқтады, егер ол ипотекалық куәлiк берумен
рәсiмделген болса, онда осы Жарлықтың 19 бабымен реттеледi. Яғни
мына жағдайларда күшiн жояды:
1) Ипотекалық куәлiктен шығатын құқықтар орындалған жағдайда.
2) Кепiл берушiге оны ерiктi түрде берген жағдайда.
3) Орындау мерзiмi (негiзгi мiндеттеменi) туғаннан кейiн бiр ай
iшiнде, одан шығатын талаптар қойылмаған жағдайда.
4) ипотека мәнi жоғалған жағдайда[2].
“Қозғалмайтын мүлiк ипотекасы туралы” Жарлықта қарастырғандай
кепiлге салынған мүлiктi соттан тыс тәртiпте сатуға
тағайындалатын сенiм бiлдiрiлген тұлғаны шарт жасалар алдында
тараптар келiсiмiмен анықтауға да болады. Азаматтық кодекстiң
320 бабында айтылған кепiл ұстаушының сенiм бiлдiрiлген
түлғаны тағайындауы туралы ережеге қарағанда, шарт жасалар
алдында сенiм бiлдiрiлген тұлғаны анықтап алу кепiл берушi
үшiн тиiмдi болып табылады. Аталған Жарлық бойынша кепiл
ұстаушының талабы соттан тыс тәртiпте мына жағдайларда
қанағаттандырылмайды:
1) қозғалмайтын мүлiк ипотекасы үшiн басқа бiр тұлғаның не
органның келiсiмi керек болған жағдайда.
2) ипотеканың пәнi болып тарихи, көркемдiк, мәдени маңызы
үлкен мүлiк боп табылса
3) ипотека пәнi боп табылатын қозғалмайтын мүлiк, ортақ
меншiкте болса және меншiк иелерiнiң бiреуi соттан тыс
тәртiпте кепiл ұстаушының талабын қанағаттандыруға қарсы болса.
Осы көрсетiлген жағдайларда кепiлге салынған мүлiктен ақы
өндiру сот шешiмiмен жүзеге асады.
Ипотеканы тек ипотекалық шартпен ғана рәсiмдеп, ипотекалық
куәлiк берiлмеген жағдайда кепiл ұстаушының келiсiмiмен кепiл
берушi ипотека пәнiн иелiктен айыра алады. Егер де кепiл
пәнiне ие болған тұлға, сол мүлiктiң кепiлде екенiн бiле
тұра алған болса, мұндай жағдайда, мүлiкке ие болған тұлға
борышқормен бiрге негiзгi мiндеттеменi қамтамасыз ететiн
кепiлге салынған мүлiк құны шегiнде, мiндеттеменiң орындалуы
үшiн жауапкершiлiкте, бiрлескен жауапкершiлiкте болады. Мұндай
жауапкершiлiк ипотека шартының ипотекалық куәлiкпен
рәсiмделгенiне не рәсiмделмегенiне байланыссыз туындайды.
1.2 ЖАҚ Қазақстандық ипотекалық компаниясының қызметі
Соңғы жеті жылдан бері Қазақстан банктері несиелеуге
байланысты тұрғындарға өз қызметтерін ұсынып келеді. Осы жүйені
пайдалана отырып бүгінде әркім өзіне қатысты тұрмыстық
проблемаларын шешуге мүмкіндік алды. Ипотека әлемдік тәжірибеде
кеңінен қолданылатын, бірақ біздің тәжірибемізде бірқатар
тежеуші факторына байланысты несиені қамтамасыз етудің бірден-бір
формасы болып табылады.
Тұрғын үй құрылысын қаржыландыру механизмдерін құрып, қалың
жұртшылықтың баспана проблемасын шешіп беру мақсатында Қазақстан
Республикасының 2000 жылғы 21 тамыздағы № 1290 қаулысына сәйкес,
Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімге
қаржыландыру және ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту тұжырымдамасы
мақұлданған болатын. Осы тұжырымдамада белгіленген міндеттерді жүзеге
асыру үшін Қазақстандық ипотекалық компания ЖАҚ құрылымын құру
жөнінде шешім қабылданды.
Бүгінгі таңда Ұлттық Банк оның құрылтайшысы болып табылады. Ал,
ЦентрКредитБанк, ТұранӘлемБанк, Қазкомерцбанк, Алматы сауда-қаржы
банкі және Астана финанс ААҚ-ры ипотекалық компанияның уәкіл
банкілері. Несие алу мақсатымен осы банкілердің қайсына барсаңыз да
төмендегідей үш жағдайды орындауыңызға тура келеді. ОЛ үшін
біріншіден, тұрақты еңбекақыңыздың болуы; екіншіден, алғашқы
жарнаны төлеуіңіз және үшіншіден, қарыз алу үшін кепіл беруіңіз
керек. Бұл ретте несиені өтеудегі төлем мөлшері айлық таза
табыстың 35 % - дан аспауға және осы мерзімде күнкөріс үшін орта
есеппен 5мың теңгеден кем емес ақша қалуға тиіс. Ал, алғашқы
жарна тәртіп бойынша міндетті түрде төленеді. Ол сатып алынатын
заттың негізгі құнының 30%-нан кем болмауы керек. Сонымен бірге
қарыз алу үшін сіздер пәтер немесе үйді кепілдікке бере аласыздар.
Оның негізгі құнының 30 % - ын төлей отырып несиені рәсімдегеннен
кейін сатып алынған үйдің иесі боласыз. 2002 жылы компания
ипотекалық несиені 3 жылдан 10 жылға дейінгі мерзімге береді.
Несие бойынша сыйақы көлемі 3 жылға жылдық несиенің 13,9 процентін
және 10 жылға – 18,8 % - ды құрайды. Компания жүзеге асыратын
ипотекалық несиелеуді дамыту бағдарламасы бойынша несие теңге
түрінде беріледі. Оны алу үшін алдымен сатып алынатын үйді
бүлінуден сақтандыруға, сондай - ақ несие алушы өз өмірін, және
уақытша еңбек қабілеттілігін жоғалтудан сақтандыруға міндетті.
Несие алушы өз еркімен көп пәтерлі үйден жеке пәтер алуға, жер
учаскесімен жеке үй немесе бірнеше отбасына арналған коттеджден
пәтер алуға құқылы екенін ескерткім келеді. Ендеше, ипотекалық
несиенің игілігін ұтымды пайдалана білейік.
Еліміз нарықтық қатынастарға көшкен сәттен бастап мықтап көңіл
бөлінген мәселенің бірі банк жүйесінің жұмысы болды. Алғашқы кезеңде
банктер негізінен кәсіпорындар мен ұйымдарға қызмет көрсетіп, соларға қысқа
мерзімді кредиттер беріп келді. Бірте-бірте әр банктің тұрақты клиенттері
іріктеліп, сондай-ақ жеке тұлғалардың онша жақсы емес кредиттік тарихы да
банктер үшін оңайға соққан жоқ. Сол себепті банктер соңғы жылдары жеке
тұлғаларға көбірек көңіл аударатын болды.
Ұлттық банк тарапынан екінші деңгейдегі банктерге талаптың күшейтілуі
нәтижесінде банктердің саны азайғанымен, олардың таза активтері жылдам
қарқынмен өсуде. Сөйтіп, жеке тұлғаларға дәстүрлі банк қызметтерінен
бөлекше кредит беруге кеңінен жол ашылды. Бұл арада айтпағымыз – ипотекалық
кредит турасында болып отыр.
Ипотека дамыған нарықты экономика елдерінде, ең алдымен АҚШ пен
Еуропада кеңінен тараған. Бұл ипотекалық кредиттің басқа кредит түрлерімен
салыстырғанда елеулі артықшылығы бар екендігімен байланысты. Атап айтқанда,
ипотекалық кредит екі жақтың да тәуекел деңгейін азайтады. Клиент кредитті
едәуір ұзақ мерзімге ала отырып, кепілге қойылған жылжымайтын мүлікті, яғни
тұрғын үйді өзінің иелігінде сақтап қалады. Ал кредит беруші болса,
берілген несиенің орнын толтырудың қай жағынан да ұтылыссыз нұсқасына ие
болады.
Ипотекалық несиелеудің басты мақсаты – халықтың өзінің және кредит
қаржысы есебінен еркін рынокта дайын тұрғын үй сатып алуына жәрдемдесу
болып табылады. Тұрғын үй ипотекалық кредиті – бұл банктің клиентке тұрғын
үй сатып алуға арнап беретін ақшалай қаражаты. Клиент өз кезегінде мұндай
кредитті пайдаланғаны үшін банкке сыйақы төлеуі, сондай-ақ ай сайын
белгіленген көлемде қарыз қаржысын қайтарып отыруы тиіс. Кредит есебінен
сатып алынған тұрғын үй қарыз алушының атына хатталады және клиент
ипотекалық кредитті толық өтегенге дейін банкке кепілдікке қойылады.
Ипотекалық несиенің ең басты артықшылығы – сіз өзіңіздің меншікті
тұрғын үйіңізге бүгінің өзінде-ақ ие боласыз да, ал ақшасын бірнеше жылға
созып, бірте-бірте төлеп құтыласыз. Ипотекалық несиені алу үшін сатып
алынатын тұрғын үйден басқа қандай да бір қосымша кепілзат талап
етілмейтіні де маңызды.
Біраз жұрт ипотекалық кредит бойынша сатып алынған пәтер оған
белгіленген бағадан едәуір қымбатқа түседі деп санайды. Солай екені рас.
Әйтсе де мұндай жүйе тұрғын үйді бірден сатып алуға шамасы жетпейтіндерге
арналып отыр ғой. Әрине, ондай механизмді тегіннен тегін пайдалана
алмайсың, оның да төлеуі бар. Ипотекалық кредит бойынша тұрғын үй сатып алу
ұзақ жылдар бойы қыруар ақша шығарып, пәтер жалдап тұрғаннан, және де
соншама қаржыңды шығындағаннан кейін де үй-жайсыз қала бергеннен әлдеқайда
пайдалы екендігі ешқандай талас туғызбаса керек. Ипотека- кредитке үй сатып
алу деген сөз. Бұл арада да ақшаның тауар екендігін, оның да өзінің құны
болатындығын ескеру керек.
Соңғы жылдары республикада өнеркәсіп миграциясының өзгеруі мен
халықтың еңбекке жарамды топтарының көшіп-қонуы тұрғын үйге несие алу
қажеттілігін тудыруда.
Нарықтық экономикаға көшкеннен кейін Қазақстанда да ипотеканың
негіздері қаланып, біздің елімізге қолайлы деген малайзиялық модель
қалыптаса бастады.
Қазақстанда ипотеканың дамуы республика Президентінің 1995 жылғы 23
желтоқсандағы “Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы” заң күші бар Жарлығынан
бастау алады. Үкіметтің осы бағыттағы жұмысының бірінші кезеңі 2000 жылғы
21 тамыздағы қаулысымен Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын ұзақ
мерзімді қаржыландыру және ипотекалық кредиттеу жүйесін дамыту
тұжырымдамасын бекіту болды. Ұсынылған тұжырымдаманың негізі жаңадан
салынған тұрғын үйді, сондай-ақ қайталама рыноктағы тұрғын үйді қоса
алғанда еркін рынокта дайын тұрған үй сатып алу үшін азаматтарға ұзақ
мерзімді ипотекалық кредит берудің рыноктық жүйесін құруға келіп саяды.
Қазіргі уақытта бірқатар қазақстандық банктер жеке тұлғаларға тұрғын
үй сатып алу үшін ипотекалық кредит беруде. Бірақ солардың қызметінде
жұртты қаймықтыратын бір нәрсе – кредит мерзімінің қалағандай ұзақ болмауы
мен жоғары пайыздық ставкаға байланысты болып отыр. Мұның себебі түсінікті
де: халық әзірге ақшасын қысқа мерзімді депозитке салады, соған сәйкес
банктер де кредитті ұзақ мерзімге бере алмайды. Қаржыгерлер тілімен
айтқанда, елімізде “ұзын ақша” жетіспейді.
Мұндай қиындықтан шығудың бір амалы жоғарыда аталған Үкімет
тұжырымдамасында қарастырылған болатын. Онда халыққа ұзақ мерзімді
ипотекалық кредит беретін кредиторларды қайта қаржыландыруды жүзеге
асыратын ипотекалық кредиттердің қайталама рыногының операторы пайда болуы
көзделген еді. Осындай алға қойылған міндетті іске асыру үшін Ұлттық
банктің шешімімен 2000 жылғы 20 желтоқсанда “Қазақстан ипотекалық
компаниясы” жабық акционері Ұлттық банктің өзі болып қалуда.
“Қазақстан ипотекалық компаниясының” негізгі мақсаты ұзақ мерзімді
тұрғын үй ипотекалық кредиттерін халыққа көптеп ұсынумен қатар, қаржы
айналымын жеделдетуді де мақсат етеді.
“Қазақстан ипотекалық компаниясы” ЖАҚ өзі құрылғаннан бергі кезеңде
компанияның алдына қойылған міндеттерді ыждағаттылықпен шешуде. Ол
алғашында ипотекалық кредиттеу жүйесі механизмін енгізуді Алматы және
Астана қалаларында байқап көрді. Кейін компания қызметі республиканың он үш
аймағын, атап айтқанда Астана, Алматы, Ақтау, Ақтөбе, Атырау, Жезқазған,
Қарағанды, Көкшетау, Павлодар, Орал, Өскемен, Шымкент және Талдықорған
қалалары мен Алматы облысын қамтыды.
Компания жүзеге асырып отырған кредиттеу бағдарламасының отандық рынок
үшін бірегей екенін айтуымыз керек. Өйткені оның мына секілді
артықшылықтары бар: сыйақы ставкасы біршама төмен; кредит валюталық
баламасы белгіленбей теңгемен беріледі; кредиттің ұзақ мерзімділігі (он
жылға дейін); кредит ай сайын бірдей сомада өтеледі.
Бүгінде “Альянс Банк” ААҚ, “Астана-Финанс” ААҚ, “АТФ Банк” ААҚ,
“БанкЦентрКредит” ААҚ, “БТА-Ипотека” ААҚ және “Нұрбанк” ААҚ “Қазақстан
ипотекалық компаниясының” әріптес банктері болып табылады. Ипотекалық
кредит алуға бекінген азаматтар тікелей компанияның өзіне немесе жоғарыда
аталған қаржы институттарының біріне жолығуына болады. Сондай-ақ олар
кредит сомасы сатып алынатын тұрғын үй құнының ең ары кеткенде 70%-ын өтеу
үшін берілетінін, ал тұрғын үй құнының кем дегенде 30%-ын кредит алушы өз
қалтасынан төлеуі тиіс екенін ескергені жөн. Дегенмен, бұл арада да
клиентке қолайлы боларлық жағдай қарастырылған. Компания кепілдік құнының
70%-дан астамын құрайтын, бірақ 85%-ынан аспайтын мөлшерде берілген
ипотекалық кредиттерді де сатып алуы мүмкін. Бұл үшін қарыз алушы шарт
бойынша немесе әріптес банкпен кепілдік құнының 70%-ынан асатын кредит
сомасына кредиттік тәуекелді азаматтық-құқықтық жауапкершілік жағынан
сақтандырған болуы керек. Мұндай жағдайда кредит алушы бастапқыда тұрғын үй
құнының 15%-ын төлесе жеткілікті.
Жалпы, кредитті өтеудің төлем мөлшері айлық таза табыс мөлшерінің 35%-
ынан аспауы керек. Бұл қарыз алушының қалыпты тұрмыс деңгейін сақтау үшін
қажет. Сонымен бірге бұл коэффициент қарыз алушының табысына қарай қайта
қаралуы мүмкін.
“Қазақстан ипотекалық компаниясы” 2002 жылғы 18 қарашада ТМД аумағында
алғашқы болып ипотекалық облигациялар шығарып, орналастырды. Эмиссияның
жалпы сомасы – 1,5 млрд.теңге, айналыс мерзімі – 3 жыл. Облигациялардың
бірінші траңшы 300 млн.теңгені құрады. Желтоқсан айында орналастырылған
облигациялар сомасы 500 млн.теңгеге жеткізілді, қалған бөлігі биылғы жылы
орналастырылады. Бұған қоса компания 2003 жылы тағы да 1,5 млрд.теңгеге
облигациялардың жаңа эмиссиясын орналастырмақ.
2002 жылғы 10 желтоқсаннан бастап компания ипотекалық кредит бойынша
кесімді ставка мөлшерін 14,6%-дан 13,5%-ға түсірді. Бұл қарыз алушылар үшін
ипотекалық кредит құнының арзандағанын білдіреді.
Қазіргі жағдайда елімізде ипотекалық кредит алуға қалың көпшіліктің
қол жеткізуі мемлекеттің қолдауынсыз қиын. Бұл алдымен азаматтардың орташа
табысының жоғары еместігіне байланысты. Мемлекеттің қолдауы әртүрлі ыңғайда
болуы мүмкін.
Болашақта “Бағалы қағаздар рыногы” туралы Заңға түзету енгізіліп,
соған сәйкес “агенттік бағалы қағаздар” ұғымы белгіленсе, “Қазақстан
ипотекалық компаниясының” облигацияларына агенттік бағалы қағаз статусы
берілуі мүмкін. Ондай жағдайда компанияның облигациялары бойынша табысқа
салық салынбайды. Соның нәтижесінде компания өз облигациялары бойынша
инвесторларға сыйақы мөлшерін кемітеді. Сөйтіп, арзанырақ қаржы
ресурстарына қол жеткізеді. Бұл ипотекалық кредиттерге пайыздық ставканы
төмендетуге алып келеді. Ипотекалық кредит алушыларға керегі де осы.
Қолдаудың тағы бір көрінісі ретінде мемлекет ипотекалық кредиттерді
сақтандыратын сақтандыру компаниясын құруына болар еді. Мұндай жағдайда
кредиторлар үшін кредит тәуекелі едәуір азаяды. Оларда ипотека есебінен өз
несие портфелін ұлғайтуға ынтасын туғызады. Осы арқылы жалпы тұрғын үй
рыногына, соның ішінде құрылыс саласына қосымша инвестиция тарту мүмкін
болады. Ал құрылыстың кең қанат жаюы бүкіл экономикаға оңды ықпал етеді.
Бүгінде “Қазақстан ипотекалық компаниясы” ипотекалық кредитке халықтың
әртүрлі тобының қолы жететіндей болуы үшін жұмыс жасауда. Компания 2008
жылы 1,8 млрд.теңгеден астам ипотекалық кредиттер беруді жоспарлап отыр.
Бұл тағы да бірнеше жүздеген отбасының өз пәтерлеріне ие болу мүмкіндігі
деген сөз.
3. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиенің қалыптасуы
Қазақстан Республикасында ипотекалық несие жүйесі екі деңгейлі болып
келеді. Бірінші деңгейінде ипотекалық несие беретін банктер мен банкілік
емес ұйымдар түріндегі бастапқы кредиторлар, екіншісі осы кредиторлар
берген ипотекалық кредиттер бойынша талап құқықтары мен кепілдік құқықтарын
сатып алуды жүзеге асыратын қаржыландырушы ұйым. Еліміздегі мұндай ұйым
Ұлттық Банк 2001 жылы ақпан айында құрған "Қазақстан Ипотекалық Компаниясы
АҚ. Қазақстандық модельдің негізін қалау кезінде АҚШ – тағы және
Малайзиядағы белгілі компанияларының тәжірибесі ескерілген. Қазіргі кезде
тұрғын үй құрылысы қаражаты жүйесі Словакияда, Чехияда, Венгрияда,
Польшада, Францияда, Люксембургта және тағы басқа елдерде жақсы жүргізіліп
келеді. Қазакстанда алғашқы қадамын жасай бастаған тұрғын үй құрылысы
қаражатының жүйесінде алынатын заемдар бойынша сыйақы ставкасы жылына 5,5 -
6 пайызды құрайды. Тұрғын үй құрылыс банкіне азаматтардың салатын салымына
түсетін сыйақының проценттік ставкасы жылына 2,5 -3 пайыз болып отыр. Соңғы
жылдарда ипотекалық несие жүйесі 3 этаптан өтті.
– Банктердің берген несиелері;
– Ипотекалық компаниялардың берілген несиелері бойынша талап ету
құқығын сатып алу;
– Ипотекалық облигациялардың шығарылуы.
2003 жылы қараша айында Қазақстан Ипотекалық Компаниясының қоры
құрылады. Бұл қордың негізгі міндеті - ипотекалық несиелер бойынша
мерзімнің өсуі, олардың процент ставкаларының төмендеуі, несие мөлшерінің
көбеюі болып табылады. Қордын ең алғашқы қатысушылары "Альянс банк " АҚ,
" БТА Ипотека" АҚ және " Казкоммерцбанк " АҚ болып табылады. Соңғы
жылдарда ипотекалық несиенің көлемі тез өсіп келеді.
Валюта түрі бойынша ипотекалық несиенің құрылымы өте маңызды. Ұлттық
валютада несиені алу халықтың өз валютасына сенімділігін куәландырады.
Сауда - саттық аяқталып, сатып алушы ақырғы және өзінен талап етілген
басқа да төлемдерді енгізгеннен кейін сенім білдірілген тұлғаға оған сауда
- саттықта жылжымайтын мүлікті сатып алғаны туралы құжатты тапсырады, онда
мынадай мәліметтер болуға тиіс:
1) сауда - саттықты өткізудің негізі;
2) оны өткізудің орны мен уақыты;
3) сауда - саттықта сатып алынған мүліктің атауы мен сипаттамасы,
оның орналасқан жері;
4) кепіл беруші - мүліктің бұрынғы иесінің аты-жөні және мекен
жайы;
5) сатып алушының аты - жөні және мекен жайы;
6) сатып алушы төлеген сатып алу бағасы;
7) сауда - саттықты өткізген сенім білдірілген тұлғаның аты - жөні
және мекен жайы
Ипотекалық несие алу үшін мынадай қажетті қужаттар тапсыру қажет:
– Үй иесінің жеке төл құжаты ( көшірмесі);
– Үй иесінің сатып алу туралы келісім шарты;
– Өз құжаттарыңыз (төлқұжат, СТТН, үй (түпнұсқа, көшірмесі);
иелерінің меншік иелері
кооперативінен алынған;
– Пәтердің жоспары ( көшірмесі, 3-форма анықтамасы );
– Техникалық жоспар;
– Еңбек кітапшасы немесе жұмысқа алу туралы,
– Жерге жеке меншік құкығы туралы акт келісім шарт (тіркелген уақыты
көрсетілуі тиіс );
– Табысыңыз туралы анықтама.
Банктен несие алу процедурасы бірнеше бөлімнен тұрады:
1) Қарыз алушыны алдын - ала мамандандыру кезеңі;
2) Қарыз алушының несие қабілеттігін бағалау (андерраитинг);
3) Ипотека объектісі ретінде тұрғын үйді бағалау;
4) Келісім шартты жасау кезеңі;
– үйді сатушымен есеп айырысуды жүргізу кезеңі;
– сатып алған үйді сақтандыру кезеңі;
– ипотека келісім - шартын жасау.
Компания жобасының шеңберінде ипотекалық несиелеудің негізгі бағыты
ұлттық валютада - теңгеде - несие беру.
Ұзақ мерзімді ипотекалық несие берудің мақсаты азаматтардың жеке
қаражаттары мен ұзақ мерзімді ипотекалық несиенің есебін монополияланудан
тәуелсіз тұрғын үй нарығынан тұрғын үй сатып алудың нарықтық қағидаттарына
негізделген, орташа кірісі бар азаматтарды шамасы жетерлік баға бойынша
тұрғын үкмен қамтамасыз етудің тиімді жұмыс істейтін жүйесін құру болып
табылады. Бұл жүйені құру:
– түрғын үй саласына халықтың жинағы және бюджеттен тыс басқа түрдегі
қажетті қаржы ресурстарын тартуға;
– тұрғын үй нарығын жандандыруға мүмкіндік туғызады.
Малайзияның ипотекалық несие беру жүйесі өзінің дамуына "Кагамас"
ұлттық ипотекалық корпорациясын құру арқылы қол жеткізді, оның құрамына
Малайзия банкі (20%), қаржы компаниялары (19,5%) коммерциялық банктер (
60,5%) кірді. Малайзияның ипотекалық несие беру жүйесінде дамыту моделі
неғұрлым ыңғайлы болып табылады. Бүгінгі таңда ипотекалық несие беруді
қаражат қорларын көбірек тартып, жылжымайтын мүлік нарығындағы
операцияларды тиімді жүргізуді қамтитын көп бейімді тетік әрі тұтастай бір
жүйе десе болады. Бұл үрдіс, қарыз берушімен қарыз алушыдан басқа, құрылыс
салу және сақтандыру компанияларын, риэлторлық кеңселерді, инвесторларды
қамтиды. Ипотекалық несиенің арқасында нарық субъектілері қосымша
инвестициялық серпіліс алады, сұраныс өсе бастағандықтан құрылыс
компаниялары тұрғын үй құрылысын өрістете түседі. Меншік құқықтарын, соның
ішінде жылжымайтын мүлікке берілген меншік құқығын қорғауға "қабілетті"
заңдардың болуы, ипотекалық несиенің дамуына қажетті құқықтық ортаның
қалыптасуы айрықша маңызды.
Ипотека ұғымының елімізге дендеп енгеніне де біраз жылдың жүзі болды.
Алғашқыда құлаққа түрпідей тиіп, бейнебір жаңа төңкеріс қадамын елестеткен
бұл жүйе уақыт өте адамдардың еті үйреніп, керісінше жаңа өмір бастамасына
бағыт-бағдар сілтейтін “компасқа” айналды.
Әсіресе, жаңадан отау тіккен жас жұбайлар үшін ипотекалық несие үй
болудың қиындығын жеңілдететін сара жол болды. Жасыратыны жоқ, әлі де
көптің көкейінде көмескіленіп жатқан осынау ипотека ұғымы нені білдірер
еді? Атағы шалғайға жеткен ипотекалық несиеге қол жеткізу мүмкіндігі
шектеулі ме, шектеусіз бе. Осындай толассыз сұрақтарға жауап беру
мүмкіндігі бүгінде еліміздің банктері тарапынан жан-жақты қарастырылып
отыр. Жалпы ипотека гректің “hypotheke” сөзінен шығып, яғни кепілзат немесе
кепілге беру ұғымын білдіреді. Қысқаша айтқанда, ипотека-несиеге үй сатып
алу деген сөз. Бұл жүйенің негізгі экономикасы дамыған елдерде, АҚШ пен
Еуропада қалыптасқан болатын. Біздің елімізге ипотекалық несие ел
экономикасын нарық қатынасы билеген тұста енді. Оның дамуы Елбасының 1995
жылғы 23 желтоқсандағы “Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы” заң күші бар
жарлығынан бастау алады. Алғашқыда банктер негізінен кәсіпорындар мен
ұйымдарға қызмет көрсетіп, соларға қысқа мерзімді несиелер беріп келгенді.
Бірте-бірте ел экономикасында іргерлеулер мен тұрақтылық сипат алып, соған
байланысты әр банктің тұрақты клиенттері іріктеліп, сенімділік танытқан
жеке тұлғалардың да салымдары көбейе түсті. Осыдан бастап, салымшылар
қызығушылығын қанағаттандыруға тырысқан банктер соңғы жылдары жеке
тұлғаларға көбірек көңіл аударатын болды. Сөйтіп жеке тұлғаларға дәстүрлі
банк қызметтерінен бөлекше, несиелендірудің жаңа түрі ипотекалық несие
беруге кеңінен жол ашылды. Жалпы алғанда, ипотекалық несиенің басқа
түрлерімен салыстырғанда елеулі артықшылығы айтарлықтай. Атап айтқанда,
ипотекалық несиелердің несие беруші мен несие алушының тәуекел деңгейін
біраз жеңілдетеді.
Мәселен, несие алушы несиені едәуір ұзақ мерзімге ала отырып, кепілге
қойылған сол тұрғын үйді өз меншігінде сақтап қалады. Ал несие беруші банк
болса, берілген несиенің орнын толтырудың қай жағынан да ұтымды нәтижеге
қол жеткізеді. Сонымен, ипотекалық несиелендірудің басты мақсаты- халықтың
өзінің және банк несиесінің қаржысы есебінен қалауы бойынша дайын тұрғын
үй сатып алуына жәрдемдесу болып табылады. Осы арада несие алушының мойнына
жүктелетін міндеттерге де тоқтала кеткен жөн. Алдымен несие алушы өз
кезегінде мұндай несиені пайдаланғаны үшін банкке сыйақы төлеуі, одан кейін
ай сайын белгіленген мөлшерде қарыз қаржысын қайтарып отыруы тиіс. Несие
есебінен сатып алынған тұрғын үй қарыз алушының атына хатталып, ипотекалық
несие көлемін толық өтегенге дейін банкке кепілдікке қойылады. Шынтуайтқа
келгенде, ипотекалық несие – адамның еңбек жолында өзін-өзі сынады, еңбек
қабілеттігін арттыруға, тапқан табысының жемісін бағалауға, әрі-беріден соң
жақсы өмірдің дәмін сезуге құлшынысын артыратын тиімді жол. Сондай-ақ
ақшаның да тауар екендігін, оның да өзіндік құны болатындығын анықтап
беретін ипотекалық несие бағдарламасының қолданысқа енуі көпшіліктің
көкейінде жүрген көкейтесті мәселені шешіп, оған деген сұраныстың артуына
әкеліп отыр. Отандық рынокты ипотекалық несиелендіру бағдарламасын елімізге
кеңінен таратып, несие алушылар сұранысын қанағаттандыру мақсатында қызмет
етіп келе жатқан банктер қатарынан “Альянс банк”, “Астана-финанс”, “АТФ
Банк”, “Банк центр кредит”, “БТА-ипотека”, “Нұрбанк” ашық акционерлік
қоғамдарымен қатар елімізде ипотекалық несиенің іргетасын қалаған
“Қазақстан ипотекалық компаниясын” көруге болады. Алғашқыда Алматы мен
Астана қалаларында жүргізілген ипотекалық несиелендіру жүйесі оң табыстарға
жеткізіп, тәуекелге жүргізіле бастады. Қазіргі кезде бес жүз мыңнан астам
халқы бар ел жүрегі Астанада ипотекалық несиеге сұраныс білдірушілер қатары
екі есеге артты. Бүгінде мамандар елорданың ипотекалық несиелендіру
нарығындағы әлеуетті сыйымдылықты 3 миллионнан астам шаршы метрге, яғни
қаржы тілінде 1,269 миллиардқа жуық көлеміне бағалап отыр. Елорда
тұрғындарына ипотекалық несие алу жолында сегіз ірі банк қуана-қуана
қызметтерін ұсынып отырған жайы бар. Ақша айналымының қыр-сырын жетік
меңгерген банктер үшін бәсекелестіктің күрес алаңынан ұтып шығуы-үлен жеңіс
болып табылмақ. Осы ретте, жеңіске жетудің төте жолы несие бойынша
проценттік мөлшерлемеге келіп тірелері анық. Осындай ипотекалық несие
“ойынында” жауырына қамшы салдырмай келе жатқан бірден-бір қаржы көзі
“Астана-финанс” ашық акционерлік қоғамы. Бүгінгі таңда оның жоспарында
көрсетілген нарықтағы жылдық проценттік мөлшерлеме 9,95 процентті құраса,
екінші нарықтағы мөлшерлеме – 17,6 процентті құрап отыр. Жалпы “Астана-
финанс” ААҚ-ның ипотекалық несиелендіру бағдарламасы 1999 жылдан бастап
жүзеге асырыла бастады. Осы уақыт аралығында тұрғын үй құрылысына жұмсалған
қаржы 9543 млн. теңге болатын. Өткен жылдың өзінде-ақ елорда төрінде
аталмыш компания есебінен 230 мыңнан астам шаршы метрді құрайтын тұрғын үй
қолданысқа беріліп, оның қаржы көлемі 14 млрд. теңгені құраған-ды. Оның
ішінде 30 процентке жуығы ипотекалық несиелендіру бағдарламасымен іске
асырылды. Осыдан-ақ бағдарламаның халыққа едәуір ықпал етіп, жоғары
сұранысқа жеткізіп отырғанын көреміз. Ипотекалық несиенің тағы бір
артықшылығы – ол адамдардың шығындарын алдын-ала жоспарлауға мүмкіндік
береді. Осы ретте, тағы бір айта кететін жайт, аталмыш несие алушыларды
Астанадағы пәтердің күннен-күнге шырқырап өсуі немесе инфляция
тұрақсыздығына байланысты төмендеп кетуі тәрізді проблемалардың алаңдатпасы
анық. Өйткені, бастапқы бағада тіркелген ипотекалық несие мөлшерлемесінен
нарықтағы бағалардың ауытқулары мүлдем әсер етпей, ол бір қалыпта қалады.
Егер 2000 жылдан бастап Астанадағы тұрғын үй пәтерлерінің үш-төрт есеге
өскенін ескерсек, бұл жағдайда ипотеканың қолайлы іс екенін бірден
байқаймыз.
Қазіргі уақытта үстерінде үйлері бар пәтер иелеріне де ипотекалық
несие жағдайын жақсартудың бір көзі болып отыр. Мәселен, екі бөлмесін үш
бөлмеге кеңейтем деушілерге ипотека оптимальды вариант болмақ. Өйткені екі
бөлмелі пәтерін сатып, сол сомаға қосымша ипотекалық несие алу арқылы үй-
жайын кеңейту пәтер иесінің жеке бюджетіне соншалықты ауыртпалық түсірмесі
анық. Бүгінгі таңда “Астана-финанс” ААҚ-нан несие алушы азаматтардың 30
процентінің, яғни 604 адамның тұрғын үйі бар болып, жағдайын жақсартудың
осындай тиімді жолдарын таңдағандар. Жалпы ипотекалық несие қарызгерлерінің
қатарын отбасының ай сайынғы кіріс жинағына байланысты бірнеше топтарға
бөлуге болады:
Бірінші – 15000 теңгеге дейін (жалпы мөлшерден 6 процент), екінші
15000-нан 50000 теңгеге дейін (38 процент), үшінші-50000-нан 100000-ға
дейін (30 процент), төртінші – 100000-нан 150000-ға дейін (12 процент) және
бесінші 150000 теңгеден жоғары (14 процент).
Шыны керек, қазіргі кезде кейбіреулер ипотекаға тек айына 70 мыңнан
кем емес жалақы алатындар ғана қол жеткізе алады деп ойлайды. Әлбетте бұл
пікірдің жаңсақ екені айқындалып отыр. “Астана-финанс” ААҚ-ның сараптама
деректерінің мәлімдеуінше, компания қарызгерлерінің үштен астам бөлігін (38
процент) отбасына шаққанда айсайынғы кірісжинағының мөлшері 50 мың теңгеден
аспайтындар құрап отырған көрінеді. Оның үстіне “Астана-финанс”
клиенттерінің орта жасы 41 жасқа теңеліп отыр. Бүгінде компания
қарызгерлерінің 19 проценті – 25 пен 30 жас аралығындағы жастар болып
табылады. Жоғарыда айтып өткеніміздей, ипотека жаңа өмір бастамасының төте
жолы. Ал осы ипотекалық несиелендіру тәсілі қалай жүзеге асырылады.
2 Қазақстан Халық Банкі ААҚ-ның ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуын
талдау
2.1 Казахстана Халық банкі ААҚ тұтынушылық несиелеудегі ипотекалық
несиелеулің үлес салмағын талдау
Казахстана Халық банкі ААҚ жеке тұлғаларды тұтынушылық несиелеуді
сипаттайтын көсеткіштерін қарастырайық, 8 кесте.
Таблица 8 –Ипотекалық неиелеуді сипаттайтын көрсеткіштер
тұтынушылық несиелеу Несиелеу Айлық Орташа есептікКепіл түрі
түрлері сомасы несиелеу пайыздық
$$АҚШ мерзімі ставка
Ипотека 100000 ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz