Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несие жүйесінің қалыптасуы және жетілдіру жолдары
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 3
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ МӘНІ ЖӘНЕ ОНЫҢ ЭКОНОМИКАНЫ ДАМЫТУДАҒЫ РӨЛІ
1.1 “Ипотекалық несие” түсінігі және оның қоғамдағы рөлі ... ... ... ... ... ... ... ... .6.
1.2 Ипотекалық несие жүйесіндегі кепілхат ұғымы мен оның сынытамасы ... ..15
1.3 Ипотекалық несиенің рәсімдеу негіздері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .22
1.4 Ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибелері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 31
2 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕ ЖҮЙЕСІНІҢ ҚАЛЫПТАСУЫ ЖӘНЕ ЖЕТІЛДІРУ ЖОЛДАРЫ
2.1 Қазақстанда ипотекалық несие жүйесінің пайда болуы мен қазіргі жағдайы ... ..8
2.2 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несие жүйесінің даму динамикасы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..45
2.3 Ипотекалық несиелеудің өзекті мәселелері және оны жетілдіру жолдары ... ..50
3 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ТҰРҒЫН ҮЙ НАРЫҒЫНЫҢ ТЕНДЕНЦИЯСЫН ТАЛДАУ
3.1 Қазақстандағы тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің нұсқасын талдау ... ..56
3.2 Қазақстан ипотекалық компаниясының активтер кірісіне болжам жасау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 66
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .72
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 74
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ МӘНІ ЖӘНЕ ОНЫҢ ЭКОНОМИКАНЫ ДАМЫТУДАҒЫ РӨЛІ
1.1 “Ипотекалық несие” түсінігі және оның қоғамдағы рөлі ... ... ... ... ... ... ... ... .6.
1.2 Ипотекалық несие жүйесіндегі кепілхат ұғымы мен оның сынытамасы ... ..15
1.3 Ипотекалық несиенің рәсімдеу негіздері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .22
1.4 Ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибелері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 31
2 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕ ЖҮЙЕСІНІҢ ҚАЛЫПТАСУЫ ЖӘНЕ ЖЕТІЛДІРУ ЖОЛДАРЫ
2.1 Қазақстанда ипотекалық несие жүйесінің пайда болуы мен қазіргі жағдайы ... ..8
2.2 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несие жүйесінің даму динамикасы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..45
2.3 Ипотекалық несиелеудің өзекті мәселелері және оны жетілдіру жолдары ... ..50
3 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ТҰРҒЫН ҮЙ НАРЫҒЫНЫҢ ТЕНДЕНЦИЯСЫН ТАЛДАУ
3.1 Қазақстандағы тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің нұсқасын талдау ... ..56
3.2 Қазақстан ипотекалық компаниясының активтер кірісіне болжам жасау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 66
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .72
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 74
МАЗМҰНЫ
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 3
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ МӘНІ ЖӘНЕ ОНЫҢ ЭКОНОМИКАНЫ ДАМЫТУДАҒЫ РӨЛІ
1. “Ипотекалық несие” түсінігі және оның қоғамдағы
рөлі ... ... ... ... ... ... ... ... ..6.
2. Ипотекалық несие жүйесіндегі кепілхат ұғымы мен оның
сынытамасы ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 15
3. Ипотекалық несиенің рәсімдеу
негіздері ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ...22
1.4 Ипотекалық несиелеудің шетелдік
тәжірибелері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .31
2 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕ ЖҮЙЕСІНІҢ ҚАЛЫПТАСУЫ ЖӘНЕ
ЖЕТІЛДІРУ ЖОЛДАРЫ
1. Қазақстанда ипотекалық несие жүйесінің пайда болуы мен
қазіргі жағдайы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...38
2. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несие жүйесінің даму
динамикасы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . .45
3. Ипотекалық несиелеудің өзекті мәселелері және
оны жетілдіру жолдары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..50
2. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ТҰРҒЫН ҮЙ НАРЫҒЫНЫҢ ТЕНДЕНЦИЯСЫН ТАЛДАУ
1. Қазақстандағы тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің нұсқасын талдау ... ..56
2. Қазақстан ипотекалық компаниясының активтер кірісіне болжам
жасау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ...66
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ...72
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 74
КІРІСПЕ
Қазақстанның нарықтық экономикаға өту жағдайында байланысты, халықтың
көп бөлігінің тұрақты табысының болмауы кезінде ипотекалық несиелеу
қозғалмайтын мүлік нарығының және бүкіл экономиканың дамуына әсер етеді.
Халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету әрқашанда, мемлекеттің назарын
аударатын басты проблемалардың бірі. Бүгін, құрылыс көлемінің төмендеуі
және ішкі миграция деңгейінің жоғары болуына байланысты, бұл проблема елдің
экономикасы өміріндегі ең өзекті мәселелердің бірі болып отыр.Ол
мемлекеттің жедел түрде қатысуын талап етеді. Ел үкіметтері бұл мәселенің
едәуір оптималды шешімін табуға тырысуда.
Әр жанұя үшін тұрғын үй сатып алу ең бірінші қажеттілік болып
табылады. Қазақстанда тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың дәстүрлі жүйесі –
мемлекеттік тұрғын үй құрылысы үлесін орталықтандырылған бюджеттік
ресурстарды үйлестіруді және тұрғын үй жағдайын жақсарту мақсатында, тұрған
тұрғындар арасында тегін үйлестіруді көрсетеді. Бұл жүйе Қазақстанның
тәуелсіздік алған кезеңінде және нарықтық экономикаға өту кезінде өзінің
дәрменсіздігін көрсетті.
Құрылысты бюджеттік қаржыландыруды қысқарту және тұрғын үймен
қамтамасыз ету шартында тұрғын үй сатып алу үшін құралдардың негізгі көзі
ретінде халықтың меншікті құралдары, сонымен қатар банк несиелері
қарастырылды. Осы талаптарға тауарлы - материалдық құндылықтар кепілдігімен
қамтамасыз етілген ипотекалық несие жауап береді. Шетел тәжірибесі
көрсеткеніндей дұрыс ұйымдастыру кезінде және салмақталған мемлекеттік
саясаттың кіруі кезінде ипотека тұрғын үй нарығының жұмыс істеуін
анықтайтын өзін-өзі қаржыландыру жүйесіне түрленеді. Бұл жағдайда халықтың
төлем қабілеті бар сұранымының жылдам кеңеюі кезінде жаңа құрылыс
жанданады, құрылыстың материалды-техниканың шығарылуы артады, жаңа
архитектуралық жобалардың, экономикалық салалардың тез дамуы пайда болады.
Ипотекалық несиелендіру реформасының маңызы өте зор. Тұрғын үй
құрылысын дамытудың 2005 -2006 жылдарға арналған мемлекеттік
бағдарламасында ипотекалық несиелендіруге маңызды рөл бөлінген. Бағдарлама
негізінде 2005 жылы 34,9 млрд. теңгелік несие тартылса, 2006 – 2007 жылдары
111,2 млрд. теңелік несие таратылады деп жоспарланған.
Ипотекалық несиеге тұрғын үй алушылардың қатарының өсуі несиеге өмір
сүруден жүрексініп келген халықтың мінез – құлқының өзгергендігін және
тұрғындардың әл – ауқатының артқандығын байқатады. Сұраныстың ұлғая түсуі
банктерді ипотекалық несиелендіру саласындағы қызмет аясын кеңейте түсуге
итермелейді. Республикамыздың қаржы жүйесінің дамуы қаржы нарығындағы
жағдайдың жақсаруы, ипотекалық несиелендіру көлемінің ұлғаюы несие
жөніндегі сыйақы ставкаларының төмендеуіне жол ашады. Инфляцияның индексіне
тәуелді сыйақы ставкаларының қысқаруы өз кезегінде тұтынушылар сұранысын
тіптен күшейтетін болады. Аталмыш жағдай сұраныс пен ұсыныс арасындағы тепе
– теңдіктің бұзылуына әсер етуі мүмкін. Сондықтан да, қарапайым
азаматтардың қалталары көтеретіндей арзан бағалы үйлердің мемлекеттік
бағдарламаға сәйкес көптеп салынуы аса маңызды болып тұр.
Қазіргі рыноктық экономикада азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз
етудің бір жолы ипотекалық несиелендіру болып табылады. Себебі ұзақ
мерзімді азаматтарды иесиелендірудің мұндай жүйесі:
1) азаматтардың көбісінің төлем қабілетті сұранысын жоғарлатып,
халықтың басым көпшілігіне түрғын үйді сатып алуға мүмкіндік береді;
2) тұрғын үй рыногын жандандырады;
3) ипотекалық механизмдер арқылы нақты экономикалық айиалысқа
жылжымайтын мүлікті енгізеді;
4) тұрғын үй сферасына халыктан және бюджеттен тыс басқа да қаржы
ресурстарын, ресурстарын тартудың базасын кұрады;
5) құрылыс секторының дамуын қамтамасыз етеді;
6) жалпы экономикалық өсуді жандандыруға жәрдемдеседі.
Бүгінгі таңда Қазақстанда ипотекалык несиелендіру жүйесінің
реформалануы қарқынды жүргізілуде. Республикада ипотекалық несислеудің
жүйесі сәтті енгізіліп, қазір қарқынды дамуда және де оның болашақта үлкен
даму перспективалары бар деуге болады.
Осыған байланысты бүгінгі таңда жұмыс тақырыбы өте өзекті тақырыптардың
бірі болып табылуда.
Жұмыстың негізгі мақсаты болып - әлемдік тәжірибені зерттеп, қазіргі
Қазақстан Республикамыздағы ипотекалық несие жүйесіне талдау жасау. Бұл
мақсатқа қол жеткізу үшін келесі мақсаттар қойылады:
Бірінші бөлімінде ипотекалық несиелеуді ұйымдастырудың теориялық
негіздерін, оның ішінде жалпы несиелеу жүйесі мен ипотекалық несие
түсінігі, оның қоғамдағы ролі, ипотекалық несие жүйесіндегі кепілхат ұғымын
және ипотекалық несие жүйелерінің негізгі модельдеріне тоқталу, ипотекалық
несиенің рәсімдеу негіздері, оның ішінде несиені рәсімдеудің алдын ала
процедуралары мен ипотекалық несие бойынша қаржылық есеп айырысуына
тоқталу, ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибелері қарастылған.
Екінші бөлімінде Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несие жүесінің
қалыптасуын зерттеу, Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүесінің пайда болуы
мен қазіргі жағдайына талдау жасау, Қазақстандағы ипотекалық несиелеу
жүесінің даму динамикасы, өзекті мәселелері және оны жетілдіру жолдары
қамтылған.
Үшінші бөлімде Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығының
тенденциясын талдау, оның ішінде Қазақстандағы тұрғын үйді ипотекалық
несиелеудің нұсқасын талдау және ипотекалық компанияның активтер кірісіне
болжам жасалған.
Бұл бітіру жұмысы кіріспе, үш тараудан, қорытынды бөлімнен және
қолданылған әдебиеттер тізімінен, он жеті суреттен, он үш кестеден, жиырма
формуладан, талдау мен модельден тұрады.
Бұл жұмыстың теориялық мәнділігі Қазақстандағы ипотекалық несиелеудің
пайда болуы мен қазіргі кезге дейін дамуы мен құрылу үрдісі қарастырылған.
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ МӘНІ ЖӘНЕ ОНЫҢ ЭКОНОМИКАНЫ ДАМЫТУДАҒЫ РӨЛІ
1.1 Несиелеу жүйесі мен ипотекалық несие түсінігі
Қазіргі несиелеу жүйесі банктың ресурстарына негізделген. Бүгінгі
жағдайдың бұрынғы әрекет еткен жүйеден айырмашылығы - ол уақытта несиелік
мекемелер өздеріне жоғарыдан берілген несиелік ресурстармен ғана жұмыс
жасаған болатын. Қазіргі несиелік механизм коммерциялық сипатқа ие және
басты ерекшелік бұл банктердің меншікті және тартылған ресурстарына ғана
байланысты емес, сол сияқты клиенттерді несиелендіруді жүзеге асыратьн
коммерциялық банктер үшін орталық банк бекітетін нормаларға және
пруденциалдық нормативтерге байланысты келеді.[9,1536.]
Қазіргі несиелеу жүйесінің маңызды бір белгісі оның келісім шартқа
негізделуі болып табылады. Өйткені несиелеу жүйесінде клиент пен банк
арасында карыз алу барысында жасалатын кслісім-шарттың экономикалық маңызы
төмен болғандықтан да, оны формалдық сипатта болды деп айтуға болады.
Кейіннен коммерциялық ынталандыру туғаннан кейін ғана банк пен қарыз
алушының арасында несиелік шартқа отырып, ол шарт несие берушінің де, сол
сияқты қарыз алушының да жауапкершілігін нығайта түсті.
Қалыптасып отырған қазіргі несислеу жүйесінің келесі маңызды
ерекшелігі, бұл несиелеудің объектіден субъектіні несиелеуге өтуі болып
табылады.
Жаңа несиелеу жүйесі дәстүрлі және өзіндік ерекше принциптерге
негізделген, оның ішінде мерзімділік және қамтамасыз ету қағидалары, сол
сияқты несиенің ақылылық сипаты да ескеріледі. Сонымен қатар, олардың бір
қатарының мазмұны түбірімен өзгерген. Бұдан бірнеше жылдар бұрын жақсы және
жаман жұмыс жасайтын кәсіпорындар категориялары өмір сүріп, несиелеуде
дифференциацияланған режим қолданылған. Кәсіпорынды бағалау негізінде
олардың жоспарлы көрсеткіштерін орындау дәрежелері жатқызылды. Бүгінгі
таңдағы қалыптасқан жүйе несиенің уақытында қайтармау тәуекелін
төмендететін, клиенттің иесиелік қабілетін ескереді. Сондай-ақ коммерциялық
банк, қарыз алушыны төлем қабілетінсіз деп жариялай отырып, оны қайта
ұйымдастыру және тарату туралы сұрақты қоюға құқылы.
Несиенің қамтамасыз етілу принципттеріне де байланысты өзгерістер
болды. Тәжірибе көрсеткендей, ссудалардың тауарлы-материалдық құндылықтар
қалдығымен қамтамасыз етілуі, олардың уақытылы қайтарылуына кепіл болмады.
Сондықтан да, қамтамасыз етілмеген ссудаларды бұрынғы тәжірибеде
кальптасуына байланысты ұсыну банк тарапынан жіберілмеуге тиіс. Қайтару
түрғысынан алғанда, толық кепілдігі жоқ ссудалар ғана біршама сенімді
несиелер болып табылады.
Қазіргі несиелеу жүйесінің келесі бір ерекшелігіне банк несиелерін
жоғарғы дәрежеде кепілдендіру формаларына өту жатады. Несиенің
қайтарылуы қамтамасыз ету тұрғысынан алғанда әлемдік тәжірибедегідей
біршама сенімді формаларға кепіл (оның ішінде ипотека, заклад, бағалы
қағаздар кепілдігі), кепілдеме және кепіл-хат, жалпы алғанда
сақтандыру жүйелері жатады. Осындай формаларды қамтитын несиелік механизм
банкке өзінің тәуелсіздігін нығайту, сонымен қатар несиелік тәуекелді
төмендету мүмкіндігін береді.
Жалпы кәсіпорындарды несиелеудің өзгсрген жүйесі біршама дәрежеде
нарықтық қатынастарға сай келетін үлгі ретінде оларға бағалау жасайды.
Несиенің түрлеріне тоқталатын болсақ, несиенің түрі бұл несиелік
қатынастар құрылымының, олардың негзгі қызметтерінің, яғни әр алуан сыртқы
және ішкі өзгерістер барысында толық сақталатын көрінісі.
Несие берушілер мен қарыз алушылар арасындағы байланыстар қалай
өзгергенімен де, несиенің түрі сол күйінде сақталады.
Іс жүзінде несиенің екі формасы болады: тауар және ақша. Ал, кейбір
экономикалық әдебиеттерде оларды коммерциялық және банктық деп атайды.
Коммерциялыц несие - жабдықтаушьшың сатьш алушыға сатқан тауары немесе
көрсеткен қызметі үшін төлейтін төлем уақытын кешіктіруін білдіреді.
Коммерциялық несиенің іске асырылу құралы - вексель больп табылады.
Банктьқ несие — бұл банктердің және арнайы несие-қаржы мекемелерінің
қарыз алушыларға ақшалай түрде берілетін несиесі болып табылады. Банктық
несие әмбебап болып келеді. Өйткені, ол банктер арқылы қайта бөлінетін
карыз капитал ретінде экономиканьң барлық салаларында кеңінен қолданылады.
Ал, несиенің жекелеген түрлеріне келсек, олар несиенің осы екі
формасының қолданылуы барысында қалыптасады.
Қазіргі кездегі шетелдік және отандық банктық тәжірибеде жиі қолданылып
жүрген несиенің түрлеріне мьналарды жатқызуға болады: тұтыну, лизингтік,
ипотекалық, ломбардтық, вексельдік, овердрафт, овернайт, контокорренттік,
факторингтік, форфейтингтік жәнс тағы басқа.
Жұмыстың мақсаты несие жүйесінің бөлігі ретінде ипотекалық несие
жүйесінің мәнін ашу болып табылатындықтан, ең басында ипотекалық несие
түсінігінің мәнін ашу басты міндет болып саналады.
Жалпы теориялық тұрғыдан ипотекалық несиеге анықтама беретін болсақ
ипотекалық несие дегеніміз - бұл жылжымайтын мүлікті (түрғын үйді, өндіріс
ғимараттарын, жерді және тағы сол сияқты) сатып алу немесе сату және де
жерді сатып алуға берілетін ұзақ мерзімді несиені білдіреді, мұнда несие
кепілі - сатып алынатын мүлік болып табылады. Ипотекалық несие ипотекалық
банктер арқылы беріледі. [2,106.]
Ипотекалық несие – жеке және заңды тұлғаларға, сатып алынатын тұрғын
үйдің өзін, құрал-жабдықтарды, жерді кепілге қоя отырып, осыларды сатып
алуға берілетін ұзақ мерзімді несие. Басқаша айтқанда - ипотекалық нарық
капиталы деп аталынатын, кепіл ретінде қозғалмайтын мүлікпен қамтамасыз
етілген, қарыз капиталы қайта орналастырылынатын қаржы нарығының бір
бөлігі, Ипотекалық капитал нарығында бағалы қағаз ретінде несие берушінің
несие бойынша алынатын төлемдер кепілдендіретін кепілдер, сондай-ақ қарыз
алушының өз міндеттемелерін орындай алмаған уақытта, кепіл объектісін
өткізу арқылы, салынған қаражаттарды қайтару мүмкіндігі қарастырылады.
Барлық қаржы нарықтары секілді, ипотекалық капитал нарығы да алғашқы
және екінші болып, ал қозғалмайтын мүліктің типіне байланысты - тұрғын
үйдің ипотекалық несиесі, табысты қозғалмайтын мүлік, өндірістік
қозғалмайтын мүлік және тағы сол сияқты бөлінеді.
Ипотекалық капиталдың алғашқы нарықтағы несие берушілері арасында
коммерциялық банктер, сақтандыру және траст компаниялар, жеке несие
берушілер болады.
Ипотекалық капитал нарығында банктер маңызды рөл ойнайды. Бұл банктер
несиені қозғалмайтын мүлікті кепілге қоя отырып береді. Дамыған
капиталисттік елдерде ипотекалық банктер банк жүйесінде маңызды орын алады.
Кейбір банктер мемлекетке қозғалмайтын мүлікті кепілге қоя отырып ссудалар
береді.
Ипотека, ерекше экономикалық кепіл қатынасы ретінде,
қоғамның дамуына байланысты бірқатар өзгерістерге ұшырады. Мысалы,
Ипотекалық банктер XV ғасырдың аяғында Батыс Европада пайда болған, ерекше
банктік институт болып табылады және кеңінен дамыды. Ипотекамен байланысты
алғашқы қатынастар Германияда XVIII ғасырда пайда болды. 1770 жылы
Силезияда ең алғашқы ипотекалық банк ашылды. Бұл негізінен ірі коммерциялық
шаруашылықтарға қаржылық колдау жасау жұмыстарын жүзеге асыратын
мемлекеттік ипотекалық банк болды.[16, 150б]
Ипотека (һуроtеkа- грек тілінен аударғанда кепіл деген сөзді
білдіреді) - несие берушінің - кепіл ұстаушының қарыз алушыға ақшалай
талаптарын қамтамасыз ету үшін қозғалмайтын мүлікті кепілге қоюды
білдіреді.
Ипотекалық несиені ұйымдастыру процесіне ипотекалық, риэлторлық,
сақтандыру және сараптау компаниялары, сондай-ақ қарыз алушылардың өзі де
қатысады. Ипотекалық компания қарыз алушы үшін қолайлы шарттар негізінде
несие шартына отыру үшін банкті таңдауға көмектеседі. Риэлторлық
компаниялар қарыз алушыларға, несие алу үшін қажет құжаттарды заңды
куәләндырумен байланысты қызметтерін ұсынады, Қозғалмайтын мүлік
Орталығында ипотеканы тіркеу жұмыстарын жүргізеді. Сараптау компаниясы
ипотека объектісіне нарықтық бағалау жүргізеді. Ипотекалық несиелендіру
кезінде қарыз алушы, сақтандыру компаниясымен сатып алынатын мүлікті және
де өзінің өмірі мен жұмыс қабілеттілігін сақтандыру шартына отырады. Бұл
банктің несие шартының мінедтті талабы болып табылады. Ипотекалық несиені
алу тәртібі өте қиын емес. Қарыз алушы, ипотекалық несиені беретін банкпен
келісім шартқа отырудың не екенін түсіндіретін тәжірбиелі мамандары бар,
ипотекалық компанияға барады. Алдымен компания сарапшылары, несие қаражатын
қайтаруын қаматамасыз ету мақсатында қарыз алушының несие қабілеттілігін
бағалайды, сондай-ақ несие қайтарудың жеке схемасын жасайды. Ол жерде
келесідей талаптар ескерілінеді: қарыз алушының орташа айлық негізгі
табысы, қосымша табыс табу көздерінің болуы, мамандығы, жұмыс тәжірбиесі.
Келісім шарт жасалғаннан кейін, қарыз алушы сатып алынатын пәтердің құнының
30 пайыздайын құрайтын, алғашқы салымды төлейді. Бұдан әрі, сатып алу-сату
шарты және кепіл шарты жасалынады. Сатып алынатын пәтерді кепілге қоя
отырып берілетін несиенің негізгі сомасы, пәтер құнының 70 пайызынан аспауы
қажет. Несиені қайтару және сыйақыны төлеу ай сайын жасалынады, сонымен
қатар сыйақы өтелмеген несие сомасының қалдығына есептелінеді. Ипотекалық
несиенің шарттары қарыз алушыға сатып алынған пәтерде жан ұясымен тұруға,
жалға беруге мүмкіндік береді. Бірақ та, қарыз алушының пәтерді, несиені
толық өтеген жағдайда кепілден алған кезде ғана сатуға, айырбастауға құқығы
бар.
Біздің Республикамызда Ұлыбритания, Франция және Испания қолданатын
ипотекалық несиелендіру моделі пайдаланылады. Банктің меншікті қаражаттары,
клиенттердің депозиттері банкаралық несие есебінен, қозғалмайтын мүлікті
кепілге ала отырып жеке және заңды тұлғаларға несие әр түрлі мақсаттарға
беріледі. 2000 жылыдың 28 қарашсындағы №1774 Тұрғын үй құрылысын және
ипотекалық несиелендіру жүйесін ұзақ мерзімді қаржыландыру Бағдарламасын
бекіту туралы Қазақстан Республикасының Үкіметінің қаулысында тұрғын үй
құрылысын және ипотекалық несиені дамытуды ынталандыратын бірқатар
шараларды қарастырды. Үкімет неміс және малазиялық ипотекалық несие моделін
Қазақстан үшін тиімді деп ескерді. Неміс моделі өзара көмек кассасы
қағидасы бойынша қолданылады. Банктің несие ресурстары болашақтағы қарыз
алушылардың жинақтарын тарту есебінен құралады. Тек, банк клиентінің ғана,
жинақ сомасына тең мөлшерде ипотекалық несие алуға құқығы бар. Өзінің
тұрғын үй жағдайын жақсартқысы келген тұлғалар ертеден бастап ойлаулары
қажет. Пәтер немесе үйді сатып алмас бұрын, 2-10 жыл ішінде арнайы
мамандандырылған банктерде мақсатты жинақтар жасауы қажет. Қозғалмайтын
мүліктің құнының 45 пайыздай мөлшері жиналған кезде, оны сатып алушы мүлік
құнының 10 пайыздай мөлшерінде мемлекеттік дотация алады, сондай-ақ қалған
соманы төлеу үшін 15-15 жылға жеңілдік несие алады. Малазиялық модель
ипотекалық компанияны құру арқылы жұмыс істейді. Бұл жерде коммерциялық
банктер ипотекалық облигацияларды сатып, тапқан ақшаны пәтер сатып алу үшін
қажет несие ретінде ұсынады. Неміс моделіне қарағанда, бұл модельде пәтерді
сатып алу уақыты кейінге қалдырылмайды. Американың ипотекалық несиелендіру
моделін Қазақстанда қолдануы да мүмкін. Бұл модель арқылы, ипотекалық несие
үшін қажет ақшаларды ұйымдастырылған бағалы қағазадар нарығы арқылы
мобилизациялау қарастырылған. Американдық модель несиелеудің негізгі екі
қағидасына негізделген: құрылыс және пәтер сатып алу. Банк подрядчик
фирмаға жерді сатып алу үшін, жобалық және құрылыс жұмыстарына төлем жасау
үшін құрылыс қарыздарын ұсынады. Бұдан әрі құрылыс процесіне, болашақта
салынатын үйді кепілге ала отырып, ипотекалық несие алған қарыз алушының
өзі қатысады. Несие қарыз алушының табысына байланысты 15 жылдан 30 жылға
дейінгі мерзімге төменгі пайызбен беріледі. Несиені беру кезінде қарызды
өтемеген жағдайда меншік құқы несие берушіге өтетін құжаттары толтырылады.
Көптеген дамыған елдердің Үкіметі тәуекелдерді сақтандыру жүйесі
мемлекеттік кепілдеме арқылы сонымен бірге салықтық жеңілдіктер және
адрестік дотациялардың көмегімен потекалық несиелендіру моделін қолданады.
Себебі, көп жылдық тәжірбие, қозғалмайтын мүлік нарығының жеткілікті дамуы
барлық ұлттық экономиканы кез - келген тұңғиқтан шығаратынын дәлелдеді.[11,
8б]
Осы уақытқа дейін баспана мәселесін шешудің жаңа бір мүмкіндігі -
ипотека жайында аз айтылып келген жоқ. Алайда, халық арасында ипотека кез
келгеннің қолайы емес, тек табысы жақсы адамдардың мүмкіндіктерімен ғана
үйлеседі деген пікірлер жиі қайталанады.
Мұндай пікірмен санаспауға да болмайтын сияқты. Әрине, бизнеспен
айналысып жүрген адам үшін айналымда жүрген ақшасын шашпау шығарғаннан
гөрі, баспана, жағдайын несие арқылы қомдағаны әбден қолайлы-ақ. Өйткені,
бизнесті дамытуға берілетін несие көрсеткіштері ипотекалық несиеден
әлдеқайда жоғары екені де рас.
Ал орта табыстылар санатындағылардың айлық табысы 20-30 мың теңге
төңірегінде болса, енді бір отбасыларында бұл 40-50 мың теңгені құрады.
Әлбетте, одан да көп табатындар да жегкілікті. Сондықтан орта табысты
делінген отбасылардың өзінде баспана мәселесін шешуде ипотекалық несиеге
көзқарас әр түрлі.
Сонымен қарапайым тілмен айтқанда, ипотека жүйесі банктен қарыз алып,
баспана мәселесін түпкілікті шешу екендігі түсінікті болған шығар. Енді
ипотека тарихына қайта оралып көрсек, айналасы екі-үш жылдың ішінде аталмыш
салада бірқатар өзгерістердің болғаны байқалады. Атап айтқанда, 2001 жылы
ипотекалық несие 20-25 пайызбен 5 жыл мерзімге ғана беріліп келсе, 2002
жылы үстеме төлем 16-19 пайызға төмендеп, 10 жылға ұзартылды да, биылғы
жылы пайыздық көрсеткіш 12,5 пайызға дейін түсіп, банкке несие қайтару
мерзімі 15-20 жылға дейін жеткізілді. Бұл бірқатар адамдардың
қолайына жағып қалғаны да жасырын емес. Жылдық үстеме төлемнің төмендегені
әрине, көпшілікке тиімді көрінгенімен, мұнда жылды ұзартудың еш қисыны жоқ
сияқты. Өйткені қарыз мерзімі қаншалықты созылған сайын банк берешегі де
өсе түседі. Ал уақыт мейлінше қысқа болса, онда ай сайынғы банкке құйып
отыратын сома жоғарылағанымен, өтейтін карыз салмағы азая түседі. Мысалы,
Сіз банктен 10 000 АҚШ долларына несие рәсімдесеңіз, жылына 12 пайыздык
көрсеткішпен 20 жыл өтейсіз делік. Онда банкке ай сайын құйып отыратын
соманыз 110 долларды құрайды. Ал егер несие мерзімін 25 жылға ұзартсаңыз,
төлеміңіз 105 доллардан аспайды. Сонда ай сайын банкке құятын сомаңыз бар-
жоғы 5 долларға ғана төмендейді, ал мерзіміне бақандай бес жыл қосылады.
Сайып келгенде банкке берешегіңіз де арта түспек. Дегенмен, бұл жерде
жылдың ұзақтығы аз табысты азаматтардың несие рәсімдеуіне жасалған
мүмкіндіктердің бірі деп қарастырған жөн шығар.
Қаржы саласы мамандарының пікіріне құлақ түрер болсақ, құндықағаздар
рыногінде ипотекалық облигацияларды орналастыруда банктердің мүмкіндігін
кеңейтіп, ипотекалық несиелеу жүйесін инвестициялауға пайыздық ставкаларды
8-10 пайызға төмендетуге болатындығы айтылады. Алайда, мұндай жағдай
банктердің ипотекалық портфельдері 6-7 млрд. теңгеге жеткенде ғана жүзеге
асырылады екен.
Ал соңғы жылдарда еліміздегі банктердің алдыңғы шебінде келе жатқан
банк Тұран Әлем Банкін ел экономикасы мен әлеуметтік қызметтер аясындағы
істерді жан-жақты меңгеріп отырған банктердің бірі ретінде қарастырады.
Атап айтқанда, аталмыш банк тарапынан берілетін несие, қаржының басым
бөлігі экономиканың маңызды секторларына жұмсалуда десек 2003 жылы шағын
және орта бизнесті дамыту үшін 243 миллион АҚШ доллары көлемінде несие
берілген. Ал 2005 жылы бұл көрсеткіш 70 миллион АҚШ долларына жетеді деп
болжануда. Сонымен бірге, банктің рынокта беделін арттырып отырған саланың
бірі соңғы жылдарда ипотекалық несие жүйесі болып отыр. Тұран Әлем
Банкінің ипотекалық бағдарламасы негізінде көптеген қазақстандықтар өзінің
тұрғын үй мәселесін шешіп, баспанаға қол жеткізді деп айтуға болады. Банк
деректері бойынша ипотекалық несие өмірге енгізілген сәттен бастап,
Ипотека ТӘБ арқылы тұрғын үй жайын қамдағандар үш мыңнан асады екен. Банк
және Ипотека ТӘБ компаниясы тарапынан берілген несие көлемі биылғы жылға
дейінгі мерзімде 90 миллион АҚШ долларын құраса, ал келесі жылға берілетін
несие көлемі 140 миллион АКШ долларына жетеді деп жоспарланып отыр. Қазіргі
кезде ипотекалық несие жүйесінде банктің алатын үлесі 20 пайыздан асады.
[12, 469б.]
Жоғарыда тоқталып өткен көрсеткіштер, яғни пайыздық көрсеткіштің
төмендеуі мен қарызды өтеу мерзімінің ұзартылуы аталмыш банкте де
байқалады. Алайда, ипотекалық несие рәсімдеу шарты Қазақстанның ипотекалық
компаниясының шарттарында көрсетілген. Яғни, аталмыш компания келісім
жасаған банктер ипотека жүйесін іске асырады. Айырмашылық әрине, әр
банктегі пайыздық көрсеткіштің әр түрлілігінде болып отыр. Бірінде жылдық
өсім 13 пайыз болса, келесі бірінде 12,8 пайыз дегендей.
Сонымен,Ипотека ТӘБ шарттарына қайта оралар болсақ, банк клиенттері
көбіне-көп жағдайда пәтерді Алматы қаласының ықшам аудандарынан таңдайды
екен. Бұл түсінікті де. Өйткені, орталықтағы пәтерлер мен элиталық үйлерден
ықшам аудандардағы баспана бағасының айырмашылығы жер мен көктей. Тағы бір
ескере кететін жағдай, алдыңғы жылдары банктер Алматы қаласының Райымбек
даңғылы мен алыс ықшам аудандарына ипотекалық несие берілмейтіндігін қадап
айтқан болатын. Ал бүгінде мұндай талап жұмсарып, тек каркасты-қамыстан
жасалған үйлерге рұқсат етпейтіндіктерін айтады.
Әрине, үй бағасының қымбаттылығына және ықшам аудандардағы үйлердің
көптеп сатылуына сұраныстың әсер етіп отырғаны белгілі жайт. Жарнамалық
газеттегі хабарландыруды былай ысыра тұрғанның өзінде, Жылжымайтын мүлік
орталығының деректері бойынша, Алматы қаласының өзінде бір жылда 20 000, ал
ай сайын 2 400 келісімдер тіркелетін көрінеді. 2002 жылғы деректерге
сүиенсек айына орташа алғанда 250-300 ипотекалық несие рәсімделген. Бұл
жалпы келісім-шарттың 10-13 пайызы. Ал 2003 жылы ипотекалық несиеге деген
сұраныс арта түсіп, айына 600-700 келісім-шарт жасалған. Бұл
көрсеткіштерден елдегі экономикалық ахуалдың жақсарғандығын немесе халық
табысының жоғарылағандығын байқауға болады.
Алайда, банк саласының қызметкерлері пайыздық көрсеткіштің төмендеуі
мен қарызды өтеу мерзімінің ұзартылуы ипотекалық несие алушылар санын
арттыратын бірден-бір жол еместігін алға тартады. Ставкалардың ең төмен
көрсеткішіне жету үшін банктерге ипотекалық облигацияларды құнды қағаздар
рыногына орналастыруға кеңінен мүмкіндік беру, Қазақстандағы ипотекалық
несие жүйесінде жұмыс істегісі келетін шетелдік инвесторларды тарту
керектігін, сонымен бірге, өзінің пайыздық маржасын төмендетуге мүмкіндік
жасау қажеттіліктерін көлденең қояды. Мұнымен қоса, пайыздың төмендігі
ипотека беделінің арта түсуінде еш рөл ойнамайды деген пікірге де барады.
Атап айтқанда, қазіргі сәтте несиелендіру ставкасын 12,5 пайызын
есептегенде, 15 жылға берілетін 1,5 миллион теңге (жуықтап алғанда 10 700
доллар несие айына шаққанда 18 487 теңгені құрайды, ал бұдан отбасынан
талап етілетін табыс 55 461 теңге. Егер пайызды 11-ге төмендететін болсақ,
онда ай сайынғы төлем 17 048 теңгені құрайды, ал отбасының міндетті табысы
бұл кезде 51 144 теңге шамасында болады. Сонда төлемдегі айырмашылық 7,7
пайыз немесе 1439 теңге. Айырмашылық азғантай ғана. Мүмкін солай да шығар.
Әзірге келтіріліп жатқан мәселе тек баспаналы болғысы келгендерге қандай да
болмасын жағдайлар жасаудың жан-жақты қарекеті емес пе.
Ипотекалық несие алғысы келетіндер үшін Ипотека ТӘБ-та қандай
мүмкіндіктер қарастырылған? Мұнда пайыздық ставка жылына 12,8 пайыз. Банк
тарапынан қажетті ақыл-кеңес алғаннан кейін тиісті құжаттарыңызды жиыстыра
бастайсыз. Құжат жинау процесі аяқталғаннан кейін өткізген құжаттарды
банктің несие беру бөлімі карастырады. Келесі кезекте өзіңіз сатып алатын
үйдің иесімен есеп - қисап жұмыстары жүргізіледі. Осы кезде сіз банк арқылы
сатып алған тұрғын - жайыңыз бен жеке басыңыздың қауіпсіздігін
сақтандырасыз, әрі алғашқы жарнаңызды өтеуіңіз шарт. Айналасы он күннің
ішінде алып-сату жөніндегі құжат жылжымайтын мүлік орталығында тіркеуден
өткізіледі. Ал бір ай өте банктен алған қарызыңызды пайызын қоса, шартта
көрсетілген сомамен бірге банктің шотына құясыз. Жалпы ереже бойынша
несиені қанша жылға рәсімдедіңіз, сол жылдар бойы сатып алған пәтеріңіз
немесе үйіңіз банк кепілдігінде болады.
Жалақысы 200 доллардан төмен табысқа банк тарапынан несие
қарастырылмаған. Ал егер табысыңыз 30 мыңның ар жағына асып жығылатын
болса, бес мың доллар көлемінде ғана несие алуға мүмкіндігіңіз бар. Бірақ
мұндай жағдайда қолыңызда он бес пайыз емес, одан да көбірек қаржы болуы
керек. Себеп белгілі, мұндай сомаға қаладан күрке іздеп табудың өзі қиынға
түсетіні.
Енді көпшілікке түсінікті болу үшін тағы бір мысал келтіріп өтейік.
Пәтер бағасының орташа құнын 21 мың АҚШ долларына бағаласақ, алғашқы 15
пайызы 5500 долларды құрайды. Қолыңызға тиетін несие сомасы 15 500 доллар.
Пайыздық ставка - 12,8. Несиені өтеу мерзімі 15 жыл. Сонда ай сайын банкке
194.08 доллар құйып отырасыз. 15 жыл ішінде банкке қайтаратын сомаңыз 34
934 доллар болмақ. Егер сіз жоғарыда көрсетілген шамада несие рәсімдейтін
болсаңыз, онда ай сайынғы табысыңыз 501,82 долларды құрауы тиіс. Банк
талаптарына сәйкес нссие алатын кезде отбасының әр мүшесінің, тіптен
сізбен тұрып жатқан басқа да жандардың табысы қоса есептеледі.
Ипотекаға негізгі екі көзқарас бар. Біріншісін шартты түрде
"тұтынушылық" деп атауға болады. Бүл шеңберде ипотека жайлы көзқарас несие
алушы мен банк арасындағы белгілі бір несиені алып, қызмет көрсету бойынша
қатынаспен аяқталады. Екінші көзқарас "маманданған", ол ипотеканы жеке
несие деңгейінен жоғары қаржы рыногының жеке дара жүйесі ретінде
қарастырады. [17,256.]
Маманданған көзқарастың сипаттамалық ерекшелігі бұл оған қатысушылардың
"несие алушы - кредитор" схемасынан "несие алушы - соңғы инвестор"
схемасына дейін кеңеюі. Бұл схемада банктер мен басқа да қаржы институттары
потеициалды инвесторлардың несие алушыларға уақытша бос қорларын
жылжытуда делдалдық, қызмет керсетушілік функцияларды атқарады. Сонымен
катар осы мамандық көзқарас жүйедегі негізгі бірлік, өзара бағындырылған
инфрақұрылымның ұйымдастырушылық рөлін көрсетеді, ол өз кезегінде тар
мағынада белгілі бір траекторияны, ал кең мағынада ипотекалық бизнес
жүйесінің қайта өндірілуін қамтамасыз етеді.
Бұл жүйенің үлкен ерекшелігі болып оның бірінші және екінші деңгейлі
рыноктарға бөлінуінде.
Бірінші деңгейлі рынокта кредитор мен несие алушы бір бірімсн келісім
шарттық қатынасқа отырады. Мысалы, коммерциялық немесе ипотекалық банк
азаматтарға несие береді. Бірінші деңгейлі рыноктың мүшелері бір жағынан
-несие берілген азаматтар, ал екішпі жағынан - коммерциялық банктер,
ипотекалық компаниялар және басқа да жылжымайтын мүлікті кепілге алып
қаржыландыратьн мекемелер.
Екінші деңгейлі рынокта беріліп қойылған несиелер бойынша кепілхаттар
сатылуы жүреді, яғии жылжымайтын мүлікті кепілге алып несие берген компания
кепілхаттармен қамтамасыз етілген бағалы қағаздар шығарады да оларды басқа
инвесторларға сатады. Ипотекалық несиелеудің жалпы схемасы 1-суретте
келтірілген.
Бұл схема қатысушылардың келесідей қарым-қатынасын білдіреді:
1) Клиент ипотекалық несие алу мақсатында ипотекалық банкке келеді. Бұл
мекемелер кепілхаттардың бірінші деңгейлі рыногын қүрайды;
2) Кредитор берілген кепілхаттарды өзінің бағалы қағаздар портфелінде
сақтай алады немесе оларды басқа да иивесторларға сата алады. Осы
инвесторлар кепілхаттардың екінші деңгейлі рыногьн қүрады;
3) Кепілхаттарды сатып алып, инвесторлар кредиторларды жаңа несиелерді
беру үшін қосымша қаражатпен қамтамасыз етеді;
4) Эмиссиялық - қаржылық компания (реинвестор, ЭКК) да ипотекалық
несиелерді өзінің инвестициялық портфелінде сақтай алады,
альтернативті вариант болып бұл кепілхаттар пакетін
кұрып, оның негізінде кепілхаттармен қамтамасыз етілген бағалы
қағаздар (Моrtgage – Bасked Securities, MBS) шығару. Бүл негізінен ЭҚК
меншігіндегі ортақ кепілхаттар пұлымен кепілдендірілген облигациялар
болып келетін бағалы қағаздарды сатып алушылар болып
коммерциялық банктер, зейнетақы корлары, сақтандыру компаниялары
сияқты әртүрлі қаржы мекемелері бола алады. Сонымен қатар, бұл бағалы
қағаздардың эмитенті оларды ұстаушыларға ай сайын мерзімді пайыз және
негізгі борышты қайтарып тұруға кепілдк береді;
5) Алғашқы қаржы мекемелері азаматтарға екінші деңгейлі
рыноктан мобилизацияланған қаржы ресурстарына сүйtне отырып жылжымайтын
мүлікті кепілге алып несие бергенде цикл қайталанады.
1 сурет - Ипотекалық несислеуді ұйымдастырудың жалпы схемасы
Осылайша ресурстар қарқьны кепілхаттарды ашушы бірінші деңгейдегі
кредиторлар мсн капитал нарығында кепілхаттармен қамтамасыз етілген бағалы
қағаздарды сатып алушы инвесторлар арасында реттелініп отырады. Бұл жерде
инвесорлар кредиторлардан кепіллхаттарды сатып алып, жаңа несие беруге
қажетті олардың ресурстарының орнын толтырады. Бағалы қағаздарды
ұстаушыларға өз уақытында төленетін номииалды қүны мен салыстырмалы жоғары
пайызы жаңа инвесторларды тартады. [13, 5б.]
Жоғарыда айтылғанды нәтиежелей келе қайталама және алғашқы кепілдсмелер
рыноктарының жабық емес, керісінше кепілхаттың толық және дұрыс өмірлік
циклі өтуші ортаның өзара бағынышты және өзара қамтамасыз етуші бөліктері
екендігі айкындалады.
1.2 Ипотекалық несие жүйесіндегі кепілхат ұғымы мен оның
сыныптамасы
Кепілхат бұл біріншіден қаржылық міндеттеме, ол бойынша несие алушы
несиені қамтамасыз ету мақсатында жеке меншікті кепілге салады; екіншіден
кредитормен несие алушыға берілетін жылжымайтын мүлік кепілі туралы
несиелік куәлік. Кепілхаттың толық мәнін түсіну үшін оның айналысымен
танысу керек.
Кепілхаттардың алғашқы рыногы. Кепілхаттардың алғашқы рыногы бүл
белгілі бір жылжымайтын мүлік кепіліне заңды және жеке тұлғаларға несие
беруші ипотекалық банктер және тағы басқа каржы институттарының әрекетін
қамтушы жалпы қаржы несие рыногының сегменті.
Оның негізгі субъектілері (әрекет етуші түлғалары) ипотекалық банк
(кредитор) және несие алушы, ол өз рөліне сәйкес банк клиенті болып
табылады.
2 сурет - Кепілхаттардың алғашқы нарығының субъектілері мен
инструменттері.
Алғашқы рынок субъектілерінің арасындағы қарым қатынастың негізгі
қатынас орнату қүралы болып несие кслісім шарты болып табылады, оны
әдетте кепілхат деп атайды. Кепілхат терминін колдану ақталған, себебі
шартта жылжымайтын мүлікті кспілге салу несиенің негізгі шарты. [17, 5б.]
Несие алушы мен ипотекалық банк қатынасына, сәйкесінше займ түріне
және де кепілхат формасына, клиенттің жалпы коғамдағы мәртебесі мен
меншіктік жағдайы, кепілге салынатын мүлік ерекшелігі, несие көлемі, несие
капитал рыногындағы жалпы жағдай және тағы басқа факторлар әсер етуі
мүмкін. Бірақ кепілхаттың түрі мен типіне қарамастан, онда стандартты
рәсімдеу схемасы қолданылады.
3 cурет – Алғашқы нарықта кепілхаттың пайда болуының стандартты схемасы
3 суретте көрсетілген барлық процедуралар мен клиеиттің ипотекалық
жүйемен қатынасы шектеледі. Бірақ банк үшін бұл процедуралар осымен
шектеліп қалмайды. Кепілхаттар портфелін толықтыру банк үшін тек бір ғана
мәселе, келесі бір негізгі әрекет несие ресурстарьн клиенттерге беру үшін
толықтыру. Бүл мәселені шешу үшін банктың өз қаржысы болмағандықтан ол өз
кепілхаттарының бір бөлігін ипотекалық рыноктың басқа маманданған
қатысушыларына сатады. Осы сату екі рыноктъң (алғашқы және туынды
рыноктар) арасындағы көпір болып табылады.
Кепілхаттардың туынды рыногы. Кепілхаттардың туынды рыногы дегеніміз
жалпы қаржы несие рыногының сегмснті, мұнда жекелендірілген кепілхаттарды
пайда әкелуші қағаздар мен оларға трансформацияланған және инвесторлар
арасында орналастыруы непзінде ииотекалық жүйенің жалпы
несие портфелін құру жүреді.
Туынды рыноктың негізгі субъектілері:
1) ипотекалық банктер мен басқа да ипотекалық несие беруге
маманданған қаржы несие мекемелері;
2) Ірі қаржы - эмиссиялық корпорациялар (ҚЭК), олар алғашкы
кепілхаттарды банктсрден сатып алуды, кепілхагтармен қамтамасыз етілген
әртүрлі бағалы қағаздардың эмиссиясын қамтамасыз етеді;
З) коммерциялық банктер, зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары,
жеке тұлғалар және тағы сол сияқты ҚЭК - дан ақшаға бағалы қағаздарды сатып
алушы түріндегі инвесторлар.
Туынды рыноктың қызмет ету логикасын түсіну үшін бұл рыноктағы әрбір
субъктінің әрекет ету мотивін тура айқындау қажет. Әдетте ипотекалық
банктің туынды рыноктағы екі мақсаты бар, бұл өз несие портфелін тірі
ақшамен толтыру және сатылған кепілхаттар бойьнша өзіне белгілі бір маржа
сақтап қалу.
4 cурет - Туынды рынокта кепілхаттарды тірі акшамен орньн басуьның
стандартты схемасы.
ҚЭК-дың мақсаты бірінші рет қарағанда түсініксіздеу, олардың
кепілхаттарды тірі ақшага сатьп алуын заңмен бекітілген ойын шартын білумсн
қатар түсінікті болады, соларға сәйкес эмиссия көлемін қамтамасыз ету
көлемімен тура келуі қажет.
Кепілхаттарды сатып алу қосымша эмиссияға құқық береді. Бірақ эмиссия
ҚЭК үшін негізгі мақсат емес, эмиссияның басты мақсаты маманды бағытталған
және күрделі инструметтерді алғашқы кепілхаттарға сапалы айналдыру, яғни
оларға бекітілген пайызы бар облигациялар жатады, олар жай инвесторларға
түсінікті және қарапайым.
Осы айналдыру процессінде ҚЭК өзінің экономикалық қьзығушылығын несие
алушыдан несие бойынша төлем мен банктың ұстаған маржасы түріндегі және
инвесторлардың бағалы қағаздар бойынша алатын жарияланған табысынан сақтау
арқылы қамтамасыз етеді.
Несие алушы мен соңғы инвестор арасьндағы екі түрлі маманданған
делдалдың және олардың алатын табыстарьна қарамастан, бағалы қағаздарды
ұстаушылардың пайыздық табысы өте жоғары деңгейде қала береді де,
инвесторларды қызықтырады. Ипотекалық жүйенің қызмет етуін дұрыс деңгейде
ұстап тұру үшін бағалы қағаздар бойыша табыс орта мерзімді депозиттер
бойынша орта ставкадан 0,5-1 % жогары болуы қажет.
Қосымша инвесторларды (әсіресе институционалды) ынталандырушы
нәрсе бұл бағалы қағаздардың жоғары сенімділігі, себебі ол тек жылжымайтын
мүлікпен ғана емес, сонымен бірге мемлекеттік кепілдікпен және
сақтандырумен қамтамасыз етіледі. [2, 256.]
Бірінші және екінші кепілхат үғымы. Кепілхаттар әдетте олар тіркелген
ретпен басымдылыққа ие болады. Жер мен меншікке кепілхат, егср бұл меншік
бойынша ешбір кепілхат тіркелмегеи болса, ол бірінші болып саналады. Егер
осыдан кейін меншік иесі қосымша ақша сомасына басқа займ алса, ол екінші
кепілхат болады.
Екінші кепілхат біріншісіне бағынъшты. Бірінші кепілхат кепіл затты
сату арқылы иесие сомасының орнын басуға талап етуге артықшылығы бар.
Екінші займ кредитор үшін тәуекелді болғандықтан, ол әдетте жоғары пайызбен
беріледі.
Кепілхаттар басымдылығы субординациялық келісімді рәсімдеу жолымен
өзгертілуі мүмкін, онда бірінші кредитор иесие алушының мүлігіне арест салу
қүқығын екінші кредитор қүқығына бағындырады. Бүл келісімге екі кредитор
қол қоюы керек. [3,656.]
Кепілхаттың негізгі түрлері. Әртүрлі елдердің ипотекалық бизнестегі
тәжірибесі кепілхаттарды рәсімдеуге әртүрлі жолдардың пайда болуьна әкелді.
Соңғы уақытқа дейін олардың классификациясына дүрыс көңіл бөлінбеді, бұл өз
кезегіндс зерттеу кезінде тура болуды төмендетіп, тәжірибеде кепілхаттарды
қолдану кезінде қателіктерге әкеледі. Кепілхатттарды пайдалану жағдайына
немесе оларға қызмст көрестумен байланысты процедура ерекшелігіне
байланысты классификациялау дүрыс. [4,596.]
Жалпы кепілхат бойынша займ жылжымайтын мүліктің бір бөлігінен артық
бөліміне байланысты және меншік модернизациясын каржыландыру үшін
қолданылады. Ондай займдар әдетте "жартылай босаталуы туралы бап" деген
атпен белгілі жағдайды қамтиды, ол кепілге салынған мүліктің бір бөлігі
несиенің белгілі бір бөлігінің қайтарылу жағдайында кепілден босатылуын
білдіреді. Осындай босатылу формасы займ қалған кепілден босатылмаған
мүлікпен кепілдендіріледі.
Кешендік кепілхат. Кешенді займ тек жылжымайтьн мүлікке ғана емес,
жылжымайтын мүлікке қосымша жеке меншікті заттарға, жылжымайтын мүліктің
бір бөлігі болып табылатын өндіріс құрал-жабдықтарьна кепілге алынуы
мүмкін.
Ашық кепілхат бұл кредитор немесе оның мүрагерлеріне берілетін
борышқорлық міндеттемесін кепілдендіруші ашық займ бастапқы несие сомасына
пайыздық қойылым бекітілген, бірақ келесі несиелерге пайыз ағымдық
пайыздық қойылымға тең бола алады. Кепілхатта әдетте
кепілдендірілген максималды мөлшер туралы жағдайды қамтиды. Кредитордың
кепілді қорғау үшін төлейтін барлық кез келген төлемдері, оның ішінде несие
алушының үнемді болмауының нәтижесіндегі, бұл максимумға
қосылады.Ашық кепілхаттар жиі несие алушымен қосымша өз мүлкін
модернизациялау мақсатьнда әдістерге қол жеткізу үшін қолданады.
Несие алушы белгілі бір уақьтта несие төлемдерін жасау жолымсн қарқыньн
бастапқы мөлшсрге дейін ұлғайту үшін кепілхатты ашады. Әдетте ашық кепілхат
шартгары бойынша келісілгсн кепілхат мөлшері немесе алғашқы несие мөлшерін
шегінен үлғайтуға болмайды. Бүл жерде кредитор қосымша сомаларды беруі
міндетті емес.
Мөлшерінен асып кеткен кепілхат нссие алушыға кепілхат бойынша едәуір
несиені жаба отырып, басқа кредитордан косымша қаржыландыруды алуға
мүміндік береді. Жаңа кредитор бар займды өтеуді өзіне алып несие алушыға
жоғарырақ пайызбен жаңа несие береді. Жаңа займньң мөлшеріне бар займ мен
несие алушыға беріліп отырған қосымша сомаларды қамтиды. Несие алушы жаңа,
едәуір жоғары несие бойынша, ал жаңа кредитор несие алушының бастапқы
қарызы бойынша төлемдерді жүзеге асырады.
Осындай кепіл түрі жиі жылжымайтан мүлікті қайта қаржыландыру әдісі
ретінде немесе бар кепіл төлене алмаған жагдайдағы жылжымайтын мүлікті
сатып алуды қаржыландыруда қолданылады, сонымен қатар ол жылжымайтьн
мүлікті сатуда сатып алушы бағасының қолма қол ақшамен минималды
мөлшерін төлегісі келгенде де қаржыландырғанда колданылады. Бүл жағдайда
сатып алушы кредитор банк рүқсатымен сатушыға тиісті құжатты рәсімдейді,
сатушы жаңа несие шотына жаңа төлемдерді алып, бұрынғы несиесі бойынша
төлемдерін төлеуді жалғастырады. Сатып алушы мұнда жылжымайтын
мүлікке құқықтарды беруші қүжаттарда ескертпелерін талап етуі керек, бұл
ескертпелер сатушымен ескі займды қайтару шарттарын бұзу жағдайындағы
бастапқы несие берушіге тура төлемдерді жасауды кепілдендіру жайында.
[5,41б.]
Осылайша кепілхаттың қызмет етуін қамтамасыз етуінің нсгізгі мақсаты
қаржы қатынастарьның тұрақтылығна қамтамасыз ету. Бірақ несие алушыға және
кредиторға кепілмен ауыртпалығы бар жылжымайтын мүлікті иеленуді қамтамасыз
ету де кепілхат қызмет етуінің де міндеті негізгі болып табылады.
Кепілді қамтамасыз ету. Кепілхаттың қызмет ету уақытында несие алушы
кепілге салынған мүлікті пайдалануды жалғастырады, яғни мүлік тәуекелі
жоғары, осыған байланысты оған белгілі бір міндеттер артылады.
Сол себепті несие шартына бұл бөлімде иесие алушының келесі міндеттері
жазылады:
1) кепіл зат ретіндегі мүлікке бүкіл салықтарды төлеу,
2) кепіл затты сақтандырып отыру,
3) әрдайым мүлікті жақсы жағдайда ұстау,
4) ірі өзгерістер жасалғанда кредитордан рұқсат алу.
Егер осы міндеттер орындалмаса, клиент шартты орындалмады деп
есептелінеді. Шарт орьндалмаған жағдайда несие бойынша кұжаттар өте аз
уақыт ішінде (30 күн) қызмст етеді, осы мерзім ішінде несие алушы жіберген
қателіктерін дереу жоюы қажет. Егер ол осы шартты орындамаса кредитор
несие алушыны кепілхатты сатып алу қүқығынан айыруға құқылы.
Займ шарттарын бұзумен байланысты ережелер. Бұл этапта шартта
банкпен несиені қайтаруды тездетуі туралы баптар
кіргізіледі. Бұл
кредитормен бүкіл несие сомасын төлеуді талап ету туралы талабымен жүзеге
асырылады. Егер шартта ондай ереже болмаса, кредитор төлем тәртібі бұзылған
жағдайда әрдайым сотқа шағымдануға міндетті болады.
Кепілхаттың, басқа ережелері кредиторға несие алушы займ шарттарын
бұзған жағдайда кепіл затты өз қаруына алу мүмкіндігін береді. Ең жиі
кездесетін бұзу – төлемдерді төлемеу.
Егер несие алушы салықтар мен сақтандыру премияларын төлемесе немесе
қажетті жөндеулерді жүргізбесе, кредитор кепілдікті қорғаумен байланысты
шараларды жүргізуі мүмкін кредитормен зияндарды жабу мақсатында
авансталған кез келген ақша сомалары несие сомасына косылады немесе бірден
несие алушыдап талап етіледі.
Салықтар мен сақтандыру резсрвтері көптеген кредиторлар несие
алушылардан резервтік қорды қамтамасыз етуді талап етеді, ол жабық шот
немесе үшінші жақ шоты деп аталады. Ол болашақ жылжымайтын мүлікке
салықтар мен сақтандыру премияларын төлеуге арналады. [6,58б.]
Кепілге несие берілгенде несие алушы төленбеген салықтарды жабуға ақша
сомаларын депондап, резерв ашады. Салықтар мүлікке арестке кұқық берілген
күннен ағымдағы ай соңына дейін есептелінеді. Егер де жаңа сақтандыру
полисі сатылып алынса, сақтандыру премияларын төлеуге резерв жылдық несие
алушының салықтар мен сақтандыру премиялары бойынша міндеттердің 112
бөлігін депондаумен ашық болады. Осылайша айлық несиені жабу төлеміне
пайыздар бойынша төлем, негізгі несиені жабу төлемі, салық және сақтандыру
резервтері кіреді.
Кепілмен ауыртпалығы бар мүлікті сату. Кепілмен ауыртпалығы бар
мүлікті сатып алу немесе несие бойынша төлемдерді төлеуді алу тәжірибеде
кең қолданылатын операциялар болып табылады. Егер тұлға реттелмеген
кепілхаты бар мүлікті алса, ол кепіл затты өзіне алып, несиені жабуға
келіседі. Бұл операцияның техникалық құқықтық мезеттері өте маңызды болып
табылады.
Егер мүлік сатылса сот әдетте сатып алушы жеке өзі бүкіл несиені
төлеуі міндетті емес, мүлікті сатып алған сатып алушы несие сомасын төлеуі
керек, егер ол осы талапты бұзса кредитор оны сатып алу құқығынан айырып,
мүлікті аукционда сатады. Егер сату бүкіл несиені төлеуді құрастырмаса
сатып алушының жауапкершілігі болмайды. Бірақ бастапқы сатушы бұл жағдайда
жауапкершілікті өзі көтереді және керісінше, егер сатып алушы мүлікті
сатып алып сатушының қарызын өтеуді өзіне алса, ол қарыз қайтарылуына
жауап береді. [8, 13б.]
Сатып алушы қарызды қайтаруды өзіне алмас бұрын банктердің көбі оның
қаржылық жағдайы туралы мәліметті талап етеді. Кредитор әдетте рәсімдеу
мен несиені қайта тіркеу үшін төлемдер алады, бұл шығындар сатып алушыда
болады.
Меншікті тәркілеу. Несие берілгеннен кейін, кредитор болашақта бір
сатып алушы әсіресе бірінші несие алушымен кслісілген пайыз нормасы бойынша
өзіне несиені алуын болдырмауды қалайды. Осы мақсатпен олар кепілхатқа
меншікті тәркілеу туралы ережені кіргізеді. Бұл ереже бойьшша меншік
сатылған жағдайда кредитор бүкіл соманың қайтарылуын талап ете алады немесе
сатып алушыға ағымдык қойылыммен несие алуға мүмкіндік берерді. [10,66.]
Кепілхатгы беру. Кепілхат - несислік міндеттеме, айналыста жүргсн құжат
болып табылады, яғии қайтадан ұсынылып, сатылуы да мүмкін. Кредитор оған
сәйкес жазуды енгізу жолымсн үшінші жаққа бере алады. ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 3
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ МӘНІ ЖӘНЕ ОНЫҢ ЭКОНОМИКАНЫ ДАМЫТУДАҒЫ РӨЛІ
1. “Ипотекалық несие” түсінігі және оның қоғамдағы
рөлі ... ... ... ... ... ... ... ... ..6.
2. Ипотекалық несие жүйесіндегі кепілхат ұғымы мен оның
сынытамасы ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 15
3. Ипотекалық несиенің рәсімдеу
негіздері ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ...22
1.4 Ипотекалық несиелеудің шетелдік
тәжірибелері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .31
2 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕ ЖҮЙЕСІНІҢ ҚАЛЫПТАСУЫ ЖӘНЕ
ЖЕТІЛДІРУ ЖОЛДАРЫ
1. Қазақстанда ипотекалық несие жүйесінің пайда болуы мен
қазіргі жағдайы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...38
2. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несие жүйесінің даму
динамикасы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . .45
3. Ипотекалық несиелеудің өзекті мәселелері және
оны жетілдіру жолдары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..50
2. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ТҰРҒЫН ҮЙ НАРЫҒЫНЫҢ ТЕНДЕНЦИЯСЫН ТАЛДАУ
1. Қазақстандағы тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің нұсқасын талдау ... ..56
2. Қазақстан ипотекалық компаниясының активтер кірісіне болжам
жасау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ...66
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ...72
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 74
КІРІСПЕ
Қазақстанның нарықтық экономикаға өту жағдайында байланысты, халықтың
көп бөлігінің тұрақты табысының болмауы кезінде ипотекалық несиелеу
қозғалмайтын мүлік нарығының және бүкіл экономиканың дамуына әсер етеді.
Халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету әрқашанда, мемлекеттің назарын
аударатын басты проблемалардың бірі. Бүгін, құрылыс көлемінің төмендеуі
және ішкі миграция деңгейінің жоғары болуына байланысты, бұл проблема елдің
экономикасы өміріндегі ең өзекті мәселелердің бірі болып отыр.Ол
мемлекеттің жедел түрде қатысуын талап етеді. Ел үкіметтері бұл мәселенің
едәуір оптималды шешімін табуға тырысуда.
Әр жанұя үшін тұрғын үй сатып алу ең бірінші қажеттілік болып
табылады. Қазақстанда тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың дәстүрлі жүйесі –
мемлекеттік тұрғын үй құрылысы үлесін орталықтандырылған бюджеттік
ресурстарды үйлестіруді және тұрғын үй жағдайын жақсарту мақсатында, тұрған
тұрғындар арасында тегін үйлестіруді көрсетеді. Бұл жүйе Қазақстанның
тәуелсіздік алған кезеңінде және нарықтық экономикаға өту кезінде өзінің
дәрменсіздігін көрсетті.
Құрылысты бюджеттік қаржыландыруды қысқарту және тұрғын үймен
қамтамасыз ету шартында тұрғын үй сатып алу үшін құралдардың негізгі көзі
ретінде халықтың меншікті құралдары, сонымен қатар банк несиелері
қарастырылды. Осы талаптарға тауарлы - материалдық құндылықтар кепілдігімен
қамтамасыз етілген ипотекалық несие жауап береді. Шетел тәжірибесі
көрсеткеніндей дұрыс ұйымдастыру кезінде және салмақталған мемлекеттік
саясаттың кіруі кезінде ипотека тұрғын үй нарығының жұмыс істеуін
анықтайтын өзін-өзі қаржыландыру жүйесіне түрленеді. Бұл жағдайда халықтың
төлем қабілеті бар сұранымының жылдам кеңеюі кезінде жаңа құрылыс
жанданады, құрылыстың материалды-техниканың шығарылуы артады, жаңа
архитектуралық жобалардың, экономикалық салалардың тез дамуы пайда болады.
Ипотекалық несиелендіру реформасының маңызы өте зор. Тұрғын үй
құрылысын дамытудың 2005 -2006 жылдарға арналған мемлекеттік
бағдарламасында ипотекалық несиелендіруге маңызды рөл бөлінген. Бағдарлама
негізінде 2005 жылы 34,9 млрд. теңгелік несие тартылса, 2006 – 2007 жылдары
111,2 млрд. теңелік несие таратылады деп жоспарланған.
Ипотекалық несиеге тұрғын үй алушылардың қатарының өсуі несиеге өмір
сүруден жүрексініп келген халықтың мінез – құлқының өзгергендігін және
тұрғындардың әл – ауқатының артқандығын байқатады. Сұраныстың ұлғая түсуі
банктерді ипотекалық несиелендіру саласындағы қызмет аясын кеңейте түсуге
итермелейді. Республикамыздың қаржы жүйесінің дамуы қаржы нарығындағы
жағдайдың жақсаруы, ипотекалық несиелендіру көлемінің ұлғаюы несие
жөніндегі сыйақы ставкаларының төмендеуіне жол ашады. Инфляцияның индексіне
тәуелді сыйақы ставкаларының қысқаруы өз кезегінде тұтынушылар сұранысын
тіптен күшейтетін болады. Аталмыш жағдай сұраныс пен ұсыныс арасындағы тепе
– теңдіктің бұзылуына әсер етуі мүмкін. Сондықтан да, қарапайым
азаматтардың қалталары көтеретіндей арзан бағалы үйлердің мемлекеттік
бағдарламаға сәйкес көптеп салынуы аса маңызды болып тұр.
Қазіргі рыноктық экономикада азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз
етудің бір жолы ипотекалық несиелендіру болып табылады. Себебі ұзақ
мерзімді азаматтарды иесиелендірудің мұндай жүйесі:
1) азаматтардың көбісінің төлем қабілетті сұранысын жоғарлатып,
халықтың басым көпшілігіне түрғын үйді сатып алуға мүмкіндік береді;
2) тұрғын үй рыногын жандандырады;
3) ипотекалық механизмдер арқылы нақты экономикалық айиалысқа
жылжымайтын мүлікті енгізеді;
4) тұрғын үй сферасына халыктан және бюджеттен тыс басқа да қаржы
ресурстарын, ресурстарын тартудың базасын кұрады;
5) құрылыс секторының дамуын қамтамасыз етеді;
6) жалпы экономикалық өсуді жандандыруға жәрдемдеседі.
Бүгінгі таңда Қазақстанда ипотекалык несиелендіру жүйесінің
реформалануы қарқынды жүргізілуде. Республикада ипотекалық несислеудің
жүйесі сәтті енгізіліп, қазір қарқынды дамуда және де оның болашақта үлкен
даму перспективалары бар деуге болады.
Осыған байланысты бүгінгі таңда жұмыс тақырыбы өте өзекті тақырыптардың
бірі болып табылуда.
Жұмыстың негізгі мақсаты болып - әлемдік тәжірибені зерттеп, қазіргі
Қазақстан Республикамыздағы ипотекалық несие жүйесіне талдау жасау. Бұл
мақсатқа қол жеткізу үшін келесі мақсаттар қойылады:
Бірінші бөлімінде ипотекалық несиелеуді ұйымдастырудың теориялық
негіздерін, оның ішінде жалпы несиелеу жүйесі мен ипотекалық несие
түсінігі, оның қоғамдағы ролі, ипотекалық несие жүйесіндегі кепілхат ұғымын
және ипотекалық несие жүйелерінің негізгі модельдеріне тоқталу, ипотекалық
несиенің рәсімдеу негіздері, оның ішінде несиені рәсімдеудің алдын ала
процедуралары мен ипотекалық несие бойынша қаржылық есеп айырысуына
тоқталу, ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибелері қарастылған.
Екінші бөлімінде Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несие жүесінің
қалыптасуын зерттеу, Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүесінің пайда болуы
мен қазіргі жағдайына талдау жасау, Қазақстандағы ипотекалық несиелеу
жүесінің даму динамикасы, өзекті мәселелері және оны жетілдіру жолдары
қамтылған.
Үшінші бөлімде Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығының
тенденциясын талдау, оның ішінде Қазақстандағы тұрғын үйді ипотекалық
несиелеудің нұсқасын талдау және ипотекалық компанияның активтер кірісіне
болжам жасалған.
Бұл бітіру жұмысы кіріспе, үш тараудан, қорытынды бөлімнен және
қолданылған әдебиеттер тізімінен, он жеті суреттен, он үш кестеден, жиырма
формуладан, талдау мен модельден тұрады.
Бұл жұмыстың теориялық мәнділігі Қазақстандағы ипотекалық несиелеудің
пайда болуы мен қазіргі кезге дейін дамуы мен құрылу үрдісі қарастырылған.
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ МӘНІ ЖӘНЕ ОНЫҢ ЭКОНОМИКАНЫ ДАМЫТУДАҒЫ РӨЛІ
1.1 Несиелеу жүйесі мен ипотекалық несие түсінігі
Қазіргі несиелеу жүйесі банктың ресурстарына негізделген. Бүгінгі
жағдайдың бұрынғы әрекет еткен жүйеден айырмашылығы - ол уақытта несиелік
мекемелер өздеріне жоғарыдан берілген несиелік ресурстармен ғана жұмыс
жасаған болатын. Қазіргі несиелік механизм коммерциялық сипатқа ие және
басты ерекшелік бұл банктердің меншікті және тартылған ресурстарына ғана
байланысты емес, сол сияқты клиенттерді несиелендіруді жүзеге асыратьн
коммерциялық банктер үшін орталық банк бекітетін нормаларға және
пруденциалдық нормативтерге байланысты келеді.[9,1536.]
Қазіргі несиелеу жүйесінің маңызды бір белгісі оның келісім шартқа
негізделуі болып табылады. Өйткені несиелеу жүйесінде клиент пен банк
арасында карыз алу барысында жасалатын кслісім-шарттың экономикалық маңызы
төмен болғандықтан да, оны формалдық сипатта болды деп айтуға болады.
Кейіннен коммерциялық ынталандыру туғаннан кейін ғана банк пен қарыз
алушының арасында несиелік шартқа отырып, ол шарт несие берушінің де, сол
сияқты қарыз алушының да жауапкершілігін нығайта түсті.
Қалыптасып отырған қазіргі несислеу жүйесінің келесі маңызды
ерекшелігі, бұл несиелеудің объектіден субъектіні несиелеуге өтуі болып
табылады.
Жаңа несиелеу жүйесі дәстүрлі және өзіндік ерекше принциптерге
негізделген, оның ішінде мерзімділік және қамтамасыз ету қағидалары, сол
сияқты несиенің ақылылық сипаты да ескеріледі. Сонымен қатар, олардың бір
қатарының мазмұны түбірімен өзгерген. Бұдан бірнеше жылдар бұрын жақсы және
жаман жұмыс жасайтын кәсіпорындар категориялары өмір сүріп, несиелеуде
дифференциацияланған режим қолданылған. Кәсіпорынды бағалау негізінде
олардың жоспарлы көрсеткіштерін орындау дәрежелері жатқызылды. Бүгінгі
таңдағы қалыптасқан жүйе несиенің уақытында қайтармау тәуекелін
төмендететін, клиенттің иесиелік қабілетін ескереді. Сондай-ақ коммерциялық
банк, қарыз алушыны төлем қабілетінсіз деп жариялай отырып, оны қайта
ұйымдастыру және тарату туралы сұрақты қоюға құқылы.
Несиенің қамтамасыз етілу принципттеріне де байланысты өзгерістер
болды. Тәжірибе көрсеткендей, ссудалардың тауарлы-материалдық құндылықтар
қалдығымен қамтамасыз етілуі, олардың уақытылы қайтарылуына кепіл болмады.
Сондықтан да, қамтамасыз етілмеген ссудаларды бұрынғы тәжірибеде
кальптасуына байланысты ұсыну банк тарапынан жіберілмеуге тиіс. Қайтару
түрғысынан алғанда, толық кепілдігі жоқ ссудалар ғана біршама сенімді
несиелер болып табылады.
Қазіргі несиелеу жүйесінің келесі бір ерекшелігіне банк несиелерін
жоғарғы дәрежеде кепілдендіру формаларына өту жатады. Несиенің
қайтарылуы қамтамасыз ету тұрғысынан алғанда әлемдік тәжірибедегідей
біршама сенімді формаларға кепіл (оның ішінде ипотека, заклад, бағалы
қағаздар кепілдігі), кепілдеме және кепіл-хат, жалпы алғанда
сақтандыру жүйелері жатады. Осындай формаларды қамтитын несиелік механизм
банкке өзінің тәуелсіздігін нығайту, сонымен қатар несиелік тәуекелді
төмендету мүмкіндігін береді.
Жалпы кәсіпорындарды несиелеудің өзгсрген жүйесі біршама дәрежеде
нарықтық қатынастарға сай келетін үлгі ретінде оларға бағалау жасайды.
Несиенің түрлеріне тоқталатын болсақ, несиенің түрі бұл несиелік
қатынастар құрылымының, олардың негзгі қызметтерінің, яғни әр алуан сыртқы
және ішкі өзгерістер барысында толық сақталатын көрінісі.
Несие берушілер мен қарыз алушылар арасындағы байланыстар қалай
өзгергенімен де, несиенің түрі сол күйінде сақталады.
Іс жүзінде несиенің екі формасы болады: тауар және ақша. Ал, кейбір
экономикалық әдебиеттерде оларды коммерциялық және банктық деп атайды.
Коммерциялыц несие - жабдықтаушьшың сатьш алушыға сатқан тауары немесе
көрсеткен қызметі үшін төлейтін төлем уақытын кешіктіруін білдіреді.
Коммерциялық несиенің іске асырылу құралы - вексель больп табылады.
Банктьқ несие — бұл банктердің және арнайы несие-қаржы мекемелерінің
қарыз алушыларға ақшалай түрде берілетін несиесі болып табылады. Банктық
несие әмбебап болып келеді. Өйткені, ол банктер арқылы қайта бөлінетін
карыз капитал ретінде экономиканьң барлық салаларында кеңінен қолданылады.
Ал, несиенің жекелеген түрлеріне келсек, олар несиенің осы екі
формасының қолданылуы барысында қалыптасады.
Қазіргі кездегі шетелдік және отандық банктық тәжірибеде жиі қолданылып
жүрген несиенің түрлеріне мьналарды жатқызуға болады: тұтыну, лизингтік,
ипотекалық, ломбардтық, вексельдік, овердрафт, овернайт, контокорренттік,
факторингтік, форфейтингтік жәнс тағы басқа.
Жұмыстың мақсаты несие жүйесінің бөлігі ретінде ипотекалық несие
жүйесінің мәнін ашу болып табылатындықтан, ең басында ипотекалық несие
түсінігінің мәнін ашу басты міндет болып саналады.
Жалпы теориялық тұрғыдан ипотекалық несиеге анықтама беретін болсақ
ипотекалық несие дегеніміз - бұл жылжымайтын мүлікті (түрғын үйді, өндіріс
ғимараттарын, жерді және тағы сол сияқты) сатып алу немесе сату және де
жерді сатып алуға берілетін ұзақ мерзімді несиені білдіреді, мұнда несие
кепілі - сатып алынатын мүлік болып табылады. Ипотекалық несие ипотекалық
банктер арқылы беріледі. [2,106.]
Ипотекалық несие – жеке және заңды тұлғаларға, сатып алынатын тұрғын
үйдің өзін, құрал-жабдықтарды, жерді кепілге қоя отырып, осыларды сатып
алуға берілетін ұзақ мерзімді несие. Басқаша айтқанда - ипотекалық нарық
капиталы деп аталынатын, кепіл ретінде қозғалмайтын мүлікпен қамтамасыз
етілген, қарыз капиталы қайта орналастырылынатын қаржы нарығының бір
бөлігі, Ипотекалық капитал нарығында бағалы қағаз ретінде несие берушінің
несие бойынша алынатын төлемдер кепілдендіретін кепілдер, сондай-ақ қарыз
алушының өз міндеттемелерін орындай алмаған уақытта, кепіл объектісін
өткізу арқылы, салынған қаражаттарды қайтару мүмкіндігі қарастырылады.
Барлық қаржы нарықтары секілді, ипотекалық капитал нарығы да алғашқы
және екінші болып, ал қозғалмайтын мүліктің типіне байланысты - тұрғын
үйдің ипотекалық несиесі, табысты қозғалмайтын мүлік, өндірістік
қозғалмайтын мүлік және тағы сол сияқты бөлінеді.
Ипотекалық капиталдың алғашқы нарықтағы несие берушілері арасында
коммерциялық банктер, сақтандыру және траст компаниялар, жеке несие
берушілер болады.
Ипотекалық капитал нарығында банктер маңызды рөл ойнайды. Бұл банктер
несиені қозғалмайтын мүлікті кепілге қоя отырып береді. Дамыған
капиталисттік елдерде ипотекалық банктер банк жүйесінде маңызды орын алады.
Кейбір банктер мемлекетке қозғалмайтын мүлікті кепілге қоя отырып ссудалар
береді.
Ипотека, ерекше экономикалық кепіл қатынасы ретінде,
қоғамның дамуына байланысты бірқатар өзгерістерге ұшырады. Мысалы,
Ипотекалық банктер XV ғасырдың аяғында Батыс Европада пайда болған, ерекше
банктік институт болып табылады және кеңінен дамыды. Ипотекамен байланысты
алғашқы қатынастар Германияда XVIII ғасырда пайда болды. 1770 жылы
Силезияда ең алғашқы ипотекалық банк ашылды. Бұл негізінен ірі коммерциялық
шаруашылықтарға қаржылық колдау жасау жұмыстарын жүзеге асыратын
мемлекеттік ипотекалық банк болды.[16, 150б]
Ипотека (һуроtеkа- грек тілінен аударғанда кепіл деген сөзді
білдіреді) - несие берушінің - кепіл ұстаушының қарыз алушыға ақшалай
талаптарын қамтамасыз ету үшін қозғалмайтын мүлікті кепілге қоюды
білдіреді.
Ипотекалық несиені ұйымдастыру процесіне ипотекалық, риэлторлық,
сақтандыру және сараптау компаниялары, сондай-ақ қарыз алушылардың өзі де
қатысады. Ипотекалық компания қарыз алушы үшін қолайлы шарттар негізінде
несие шартына отыру үшін банкті таңдауға көмектеседі. Риэлторлық
компаниялар қарыз алушыларға, несие алу үшін қажет құжаттарды заңды
куәләндырумен байланысты қызметтерін ұсынады, Қозғалмайтын мүлік
Орталығында ипотеканы тіркеу жұмыстарын жүргізеді. Сараптау компаниясы
ипотека объектісіне нарықтық бағалау жүргізеді. Ипотекалық несиелендіру
кезінде қарыз алушы, сақтандыру компаниясымен сатып алынатын мүлікті және
де өзінің өмірі мен жұмыс қабілеттілігін сақтандыру шартына отырады. Бұл
банктің несие шартының мінедтті талабы болып табылады. Ипотекалық несиені
алу тәртібі өте қиын емес. Қарыз алушы, ипотекалық несиені беретін банкпен
келісім шартқа отырудың не екенін түсіндіретін тәжірбиелі мамандары бар,
ипотекалық компанияға барады. Алдымен компания сарапшылары, несие қаражатын
қайтаруын қаматамасыз ету мақсатында қарыз алушының несие қабілеттілігін
бағалайды, сондай-ақ несие қайтарудың жеке схемасын жасайды. Ол жерде
келесідей талаптар ескерілінеді: қарыз алушының орташа айлық негізгі
табысы, қосымша табыс табу көздерінің болуы, мамандығы, жұмыс тәжірбиесі.
Келісім шарт жасалғаннан кейін, қарыз алушы сатып алынатын пәтердің құнының
30 пайыздайын құрайтын, алғашқы салымды төлейді. Бұдан әрі, сатып алу-сату
шарты және кепіл шарты жасалынады. Сатып алынатын пәтерді кепілге қоя
отырып берілетін несиенің негізгі сомасы, пәтер құнының 70 пайызынан аспауы
қажет. Несиені қайтару және сыйақыны төлеу ай сайын жасалынады, сонымен
қатар сыйақы өтелмеген несие сомасының қалдығына есептелінеді. Ипотекалық
несиенің шарттары қарыз алушыға сатып алынған пәтерде жан ұясымен тұруға,
жалға беруге мүмкіндік береді. Бірақ та, қарыз алушының пәтерді, несиені
толық өтеген жағдайда кепілден алған кезде ғана сатуға, айырбастауға құқығы
бар.
Біздің Республикамызда Ұлыбритания, Франция және Испания қолданатын
ипотекалық несиелендіру моделі пайдаланылады. Банктің меншікті қаражаттары,
клиенттердің депозиттері банкаралық несие есебінен, қозғалмайтын мүлікті
кепілге ала отырып жеке және заңды тұлғаларға несие әр түрлі мақсаттарға
беріледі. 2000 жылыдың 28 қарашсындағы №1774 Тұрғын үй құрылысын және
ипотекалық несиелендіру жүйесін ұзақ мерзімді қаржыландыру Бағдарламасын
бекіту туралы Қазақстан Республикасының Үкіметінің қаулысында тұрғын үй
құрылысын және ипотекалық несиені дамытуды ынталандыратын бірқатар
шараларды қарастырды. Үкімет неміс және малазиялық ипотекалық несие моделін
Қазақстан үшін тиімді деп ескерді. Неміс моделі өзара көмек кассасы
қағидасы бойынша қолданылады. Банктің несие ресурстары болашақтағы қарыз
алушылардың жинақтарын тарту есебінен құралады. Тек, банк клиентінің ғана,
жинақ сомасына тең мөлшерде ипотекалық несие алуға құқығы бар. Өзінің
тұрғын үй жағдайын жақсартқысы келген тұлғалар ертеден бастап ойлаулары
қажет. Пәтер немесе үйді сатып алмас бұрын, 2-10 жыл ішінде арнайы
мамандандырылған банктерде мақсатты жинақтар жасауы қажет. Қозғалмайтын
мүліктің құнының 45 пайыздай мөлшері жиналған кезде, оны сатып алушы мүлік
құнының 10 пайыздай мөлшерінде мемлекеттік дотация алады, сондай-ақ қалған
соманы төлеу үшін 15-15 жылға жеңілдік несие алады. Малазиялық модель
ипотекалық компанияны құру арқылы жұмыс істейді. Бұл жерде коммерциялық
банктер ипотекалық облигацияларды сатып, тапқан ақшаны пәтер сатып алу үшін
қажет несие ретінде ұсынады. Неміс моделіне қарағанда, бұл модельде пәтерді
сатып алу уақыты кейінге қалдырылмайды. Американың ипотекалық несиелендіру
моделін Қазақстанда қолдануы да мүмкін. Бұл модель арқылы, ипотекалық несие
үшін қажет ақшаларды ұйымдастырылған бағалы қағазадар нарығы арқылы
мобилизациялау қарастырылған. Американдық модель несиелеудің негізгі екі
қағидасына негізделген: құрылыс және пәтер сатып алу. Банк подрядчик
фирмаға жерді сатып алу үшін, жобалық және құрылыс жұмыстарына төлем жасау
үшін құрылыс қарыздарын ұсынады. Бұдан әрі құрылыс процесіне, болашақта
салынатын үйді кепілге ала отырып, ипотекалық несие алған қарыз алушының
өзі қатысады. Несие қарыз алушының табысына байланысты 15 жылдан 30 жылға
дейінгі мерзімге төменгі пайызбен беріледі. Несиені беру кезінде қарызды
өтемеген жағдайда меншік құқы несие берушіге өтетін құжаттары толтырылады.
Көптеген дамыған елдердің Үкіметі тәуекелдерді сақтандыру жүйесі
мемлекеттік кепілдеме арқылы сонымен бірге салықтық жеңілдіктер және
адрестік дотациялардың көмегімен потекалық несиелендіру моделін қолданады.
Себебі, көп жылдық тәжірбие, қозғалмайтын мүлік нарығының жеткілікті дамуы
барлық ұлттық экономиканы кез - келген тұңғиқтан шығаратынын дәлелдеді.[11,
8б]
Осы уақытқа дейін баспана мәселесін шешудің жаңа бір мүмкіндігі -
ипотека жайында аз айтылып келген жоқ. Алайда, халық арасында ипотека кез
келгеннің қолайы емес, тек табысы жақсы адамдардың мүмкіндіктерімен ғана
үйлеседі деген пікірлер жиі қайталанады.
Мұндай пікірмен санаспауға да болмайтын сияқты. Әрине, бизнеспен
айналысып жүрген адам үшін айналымда жүрген ақшасын шашпау шығарғаннан
гөрі, баспана, жағдайын несие арқылы қомдағаны әбден қолайлы-ақ. Өйткені,
бизнесті дамытуға берілетін несие көрсеткіштері ипотекалық несиеден
әлдеқайда жоғары екені де рас.
Ал орта табыстылар санатындағылардың айлық табысы 20-30 мың теңге
төңірегінде болса, енді бір отбасыларында бұл 40-50 мың теңгені құрады.
Әлбетте, одан да көп табатындар да жегкілікті. Сондықтан орта табысты
делінген отбасылардың өзінде баспана мәселесін шешуде ипотекалық несиеге
көзқарас әр түрлі.
Сонымен қарапайым тілмен айтқанда, ипотека жүйесі банктен қарыз алып,
баспана мәселесін түпкілікті шешу екендігі түсінікті болған шығар. Енді
ипотека тарихына қайта оралып көрсек, айналасы екі-үш жылдың ішінде аталмыш
салада бірқатар өзгерістердің болғаны байқалады. Атап айтқанда, 2001 жылы
ипотекалық несие 20-25 пайызбен 5 жыл мерзімге ғана беріліп келсе, 2002
жылы үстеме төлем 16-19 пайызға төмендеп, 10 жылға ұзартылды да, биылғы
жылы пайыздық көрсеткіш 12,5 пайызға дейін түсіп, банкке несие қайтару
мерзімі 15-20 жылға дейін жеткізілді. Бұл бірқатар адамдардың
қолайына жағып қалғаны да жасырын емес. Жылдық үстеме төлемнің төмендегені
әрине, көпшілікке тиімді көрінгенімен, мұнда жылды ұзартудың еш қисыны жоқ
сияқты. Өйткені қарыз мерзімі қаншалықты созылған сайын банк берешегі де
өсе түседі. Ал уақыт мейлінше қысқа болса, онда ай сайынғы банкке құйып
отыратын сома жоғарылағанымен, өтейтін карыз салмағы азая түседі. Мысалы,
Сіз банктен 10 000 АҚШ долларына несие рәсімдесеңіз, жылына 12 пайыздык
көрсеткішпен 20 жыл өтейсіз делік. Онда банкке ай сайын құйып отыратын
соманыз 110 долларды құрайды. Ал егер несие мерзімін 25 жылға ұзартсаңыз,
төлеміңіз 105 доллардан аспайды. Сонда ай сайын банкке құятын сомаңыз бар-
жоғы 5 долларға ғана төмендейді, ал мерзіміне бақандай бес жыл қосылады.
Сайып келгенде банкке берешегіңіз де арта түспек. Дегенмен, бұл жерде
жылдың ұзақтығы аз табысты азаматтардың несие рәсімдеуіне жасалған
мүмкіндіктердің бірі деп қарастырған жөн шығар.
Қаржы саласы мамандарының пікіріне құлақ түрер болсақ, құндықағаздар
рыногінде ипотекалық облигацияларды орналастыруда банктердің мүмкіндігін
кеңейтіп, ипотекалық несиелеу жүйесін инвестициялауға пайыздық ставкаларды
8-10 пайызға төмендетуге болатындығы айтылады. Алайда, мұндай жағдай
банктердің ипотекалық портфельдері 6-7 млрд. теңгеге жеткенде ғана жүзеге
асырылады екен.
Ал соңғы жылдарда еліміздегі банктердің алдыңғы шебінде келе жатқан
банк Тұран Әлем Банкін ел экономикасы мен әлеуметтік қызметтер аясындағы
істерді жан-жақты меңгеріп отырған банктердің бірі ретінде қарастырады.
Атап айтқанда, аталмыш банк тарапынан берілетін несие, қаржының басым
бөлігі экономиканың маңызды секторларына жұмсалуда десек 2003 жылы шағын
және орта бизнесті дамыту үшін 243 миллион АҚШ доллары көлемінде несие
берілген. Ал 2005 жылы бұл көрсеткіш 70 миллион АҚШ долларына жетеді деп
болжануда. Сонымен бірге, банктің рынокта беделін арттырып отырған саланың
бірі соңғы жылдарда ипотекалық несие жүйесі болып отыр. Тұран Әлем
Банкінің ипотекалық бағдарламасы негізінде көптеген қазақстандықтар өзінің
тұрғын үй мәселесін шешіп, баспанаға қол жеткізді деп айтуға болады. Банк
деректері бойынша ипотекалық несие өмірге енгізілген сәттен бастап,
Ипотека ТӘБ арқылы тұрғын үй жайын қамдағандар үш мыңнан асады екен. Банк
және Ипотека ТӘБ компаниясы тарапынан берілген несие көлемі биылғы жылға
дейінгі мерзімде 90 миллион АҚШ долларын құраса, ал келесі жылға берілетін
несие көлемі 140 миллион АКШ долларына жетеді деп жоспарланып отыр. Қазіргі
кезде ипотекалық несие жүйесінде банктің алатын үлесі 20 пайыздан асады.
[12, 469б.]
Жоғарыда тоқталып өткен көрсеткіштер, яғни пайыздық көрсеткіштің
төмендеуі мен қарызды өтеу мерзімінің ұзартылуы аталмыш банкте де
байқалады. Алайда, ипотекалық несие рәсімдеу шарты Қазақстанның ипотекалық
компаниясының шарттарында көрсетілген. Яғни, аталмыш компания келісім
жасаған банктер ипотека жүйесін іске асырады. Айырмашылық әрине, әр
банктегі пайыздық көрсеткіштің әр түрлілігінде болып отыр. Бірінде жылдық
өсім 13 пайыз болса, келесі бірінде 12,8 пайыз дегендей.
Сонымен,Ипотека ТӘБ шарттарына қайта оралар болсақ, банк клиенттері
көбіне-көп жағдайда пәтерді Алматы қаласының ықшам аудандарынан таңдайды
екен. Бұл түсінікті де. Өйткені, орталықтағы пәтерлер мен элиталық үйлерден
ықшам аудандардағы баспана бағасының айырмашылығы жер мен көктей. Тағы бір
ескере кететін жағдай, алдыңғы жылдары банктер Алматы қаласының Райымбек
даңғылы мен алыс ықшам аудандарына ипотекалық несие берілмейтіндігін қадап
айтқан болатын. Ал бүгінде мұндай талап жұмсарып, тек каркасты-қамыстан
жасалған үйлерге рұқсат етпейтіндіктерін айтады.
Әрине, үй бағасының қымбаттылығына және ықшам аудандардағы үйлердің
көптеп сатылуына сұраныстың әсер етіп отырғаны белгілі жайт. Жарнамалық
газеттегі хабарландыруды былай ысыра тұрғанның өзінде, Жылжымайтын мүлік
орталығының деректері бойынша, Алматы қаласының өзінде бір жылда 20 000, ал
ай сайын 2 400 келісімдер тіркелетін көрінеді. 2002 жылғы деректерге
сүиенсек айына орташа алғанда 250-300 ипотекалық несие рәсімделген. Бұл
жалпы келісім-шарттың 10-13 пайызы. Ал 2003 жылы ипотекалық несиеге деген
сұраныс арта түсіп, айына 600-700 келісім-шарт жасалған. Бұл
көрсеткіштерден елдегі экономикалық ахуалдың жақсарғандығын немесе халық
табысының жоғарылағандығын байқауға болады.
Алайда, банк саласының қызметкерлері пайыздық көрсеткіштің төмендеуі
мен қарызды өтеу мерзімінің ұзартылуы ипотекалық несие алушылар санын
арттыратын бірден-бір жол еместігін алға тартады. Ставкалардың ең төмен
көрсеткішіне жету үшін банктерге ипотекалық облигацияларды құнды қағаздар
рыногына орналастыруға кеңінен мүмкіндік беру, Қазақстандағы ипотекалық
несие жүйесінде жұмыс істегісі келетін шетелдік инвесторларды тарту
керектігін, сонымен бірге, өзінің пайыздық маржасын төмендетуге мүмкіндік
жасау қажеттіліктерін көлденең қояды. Мұнымен қоса, пайыздың төмендігі
ипотека беделінің арта түсуінде еш рөл ойнамайды деген пікірге де барады.
Атап айтқанда, қазіргі сәтте несиелендіру ставкасын 12,5 пайызын
есептегенде, 15 жылға берілетін 1,5 миллион теңге (жуықтап алғанда 10 700
доллар несие айына шаққанда 18 487 теңгені құрайды, ал бұдан отбасынан
талап етілетін табыс 55 461 теңге. Егер пайызды 11-ге төмендететін болсақ,
онда ай сайынғы төлем 17 048 теңгені құрайды, ал отбасының міндетті табысы
бұл кезде 51 144 теңге шамасында болады. Сонда төлемдегі айырмашылық 7,7
пайыз немесе 1439 теңге. Айырмашылық азғантай ғана. Мүмкін солай да шығар.
Әзірге келтіріліп жатқан мәселе тек баспаналы болғысы келгендерге қандай да
болмасын жағдайлар жасаудың жан-жақты қарекеті емес пе.
Ипотекалық несие алғысы келетіндер үшін Ипотека ТӘБ-та қандай
мүмкіндіктер қарастырылған? Мұнда пайыздық ставка жылына 12,8 пайыз. Банк
тарапынан қажетті ақыл-кеңес алғаннан кейін тиісті құжаттарыңызды жиыстыра
бастайсыз. Құжат жинау процесі аяқталғаннан кейін өткізген құжаттарды
банктің несие беру бөлімі карастырады. Келесі кезекте өзіңіз сатып алатын
үйдің иесімен есеп - қисап жұмыстары жүргізіледі. Осы кезде сіз банк арқылы
сатып алған тұрғын - жайыңыз бен жеке басыңыздың қауіпсіздігін
сақтандырасыз, әрі алғашқы жарнаңызды өтеуіңіз шарт. Айналасы он күннің
ішінде алып-сату жөніндегі құжат жылжымайтын мүлік орталығында тіркеуден
өткізіледі. Ал бір ай өте банктен алған қарызыңызды пайызын қоса, шартта
көрсетілген сомамен бірге банктің шотына құясыз. Жалпы ереже бойынша
несиені қанша жылға рәсімдедіңіз, сол жылдар бойы сатып алған пәтеріңіз
немесе үйіңіз банк кепілдігінде болады.
Жалақысы 200 доллардан төмен табысқа банк тарапынан несие
қарастырылмаған. Ал егер табысыңыз 30 мыңның ар жағына асып жығылатын
болса, бес мың доллар көлемінде ғана несие алуға мүмкіндігіңіз бар. Бірақ
мұндай жағдайда қолыңызда он бес пайыз емес, одан да көбірек қаржы болуы
керек. Себеп белгілі, мұндай сомаға қаладан күрке іздеп табудың өзі қиынға
түсетіні.
Енді көпшілікке түсінікті болу үшін тағы бір мысал келтіріп өтейік.
Пәтер бағасының орташа құнын 21 мың АҚШ долларына бағаласақ, алғашқы 15
пайызы 5500 долларды құрайды. Қолыңызға тиетін несие сомасы 15 500 доллар.
Пайыздық ставка - 12,8. Несиені өтеу мерзімі 15 жыл. Сонда ай сайын банкке
194.08 доллар құйып отырасыз. 15 жыл ішінде банкке қайтаратын сомаңыз 34
934 доллар болмақ. Егер сіз жоғарыда көрсетілген шамада несие рәсімдейтін
болсаңыз, онда ай сайынғы табысыңыз 501,82 долларды құрауы тиіс. Банк
талаптарына сәйкес нссие алатын кезде отбасының әр мүшесінің, тіптен
сізбен тұрып жатқан басқа да жандардың табысы қоса есептеледі.
Ипотекаға негізгі екі көзқарас бар. Біріншісін шартты түрде
"тұтынушылық" деп атауға болады. Бүл шеңберде ипотека жайлы көзқарас несие
алушы мен банк арасындағы белгілі бір несиені алып, қызмет көрсету бойынша
қатынаспен аяқталады. Екінші көзқарас "маманданған", ол ипотеканы жеке
несие деңгейінен жоғары қаржы рыногының жеке дара жүйесі ретінде
қарастырады. [17,256.]
Маманданған көзқарастың сипаттамалық ерекшелігі бұл оған қатысушылардың
"несие алушы - кредитор" схемасынан "несие алушы - соңғы инвестор"
схемасына дейін кеңеюі. Бұл схемада банктер мен басқа да қаржы институттары
потеициалды инвесторлардың несие алушыларға уақытша бос қорларын
жылжытуда делдалдық, қызмет керсетушілік функцияларды атқарады. Сонымен
катар осы мамандық көзқарас жүйедегі негізгі бірлік, өзара бағындырылған
инфрақұрылымның ұйымдастырушылық рөлін көрсетеді, ол өз кезегінде тар
мағынада белгілі бір траекторияны, ал кең мағынада ипотекалық бизнес
жүйесінің қайта өндірілуін қамтамасыз етеді.
Бұл жүйенің үлкен ерекшелігі болып оның бірінші және екінші деңгейлі
рыноктарға бөлінуінде.
Бірінші деңгейлі рынокта кредитор мен несие алушы бір бірімсн келісім
шарттық қатынасқа отырады. Мысалы, коммерциялық немесе ипотекалық банк
азаматтарға несие береді. Бірінші деңгейлі рыноктың мүшелері бір жағынан
-несие берілген азаматтар, ал екішпі жағынан - коммерциялық банктер,
ипотекалық компаниялар және басқа да жылжымайтын мүлікті кепілге алып
қаржыландыратьн мекемелер.
Екінші деңгейлі рынокта беріліп қойылған несиелер бойынша кепілхаттар
сатылуы жүреді, яғии жылжымайтын мүлікті кепілге алып несие берген компания
кепілхаттармен қамтамасыз етілген бағалы қағаздар шығарады да оларды басқа
инвесторларға сатады. Ипотекалық несиелеудің жалпы схемасы 1-суретте
келтірілген.
Бұл схема қатысушылардың келесідей қарым-қатынасын білдіреді:
1) Клиент ипотекалық несие алу мақсатында ипотекалық банкке келеді. Бұл
мекемелер кепілхаттардың бірінші деңгейлі рыногын қүрайды;
2) Кредитор берілген кепілхаттарды өзінің бағалы қағаздар портфелінде
сақтай алады немесе оларды басқа да иивесторларға сата алады. Осы
инвесторлар кепілхаттардың екінші деңгейлі рыногьн қүрады;
3) Кепілхаттарды сатып алып, инвесторлар кредиторларды жаңа несиелерді
беру үшін қосымша қаражатпен қамтамасыз етеді;
4) Эмиссиялық - қаржылық компания (реинвестор, ЭКК) да ипотекалық
несиелерді өзінің инвестициялық портфелінде сақтай алады,
альтернативті вариант болып бұл кепілхаттар пакетін
кұрып, оның негізінде кепілхаттармен қамтамасыз етілген бағалы
қағаздар (Моrtgage – Bасked Securities, MBS) шығару. Бүл негізінен ЭҚК
меншігіндегі ортақ кепілхаттар пұлымен кепілдендірілген облигациялар
болып келетін бағалы қағаздарды сатып алушылар болып
коммерциялық банктер, зейнетақы корлары, сақтандыру компаниялары
сияқты әртүрлі қаржы мекемелері бола алады. Сонымен қатар, бұл бағалы
қағаздардың эмитенті оларды ұстаушыларға ай сайын мерзімді пайыз және
негізгі борышты қайтарып тұруға кепілдк береді;
5) Алғашқы қаржы мекемелері азаматтарға екінші деңгейлі
рыноктан мобилизацияланған қаржы ресурстарына сүйtне отырып жылжымайтын
мүлікті кепілге алып несие бергенде цикл қайталанады.
1 сурет - Ипотекалық несислеуді ұйымдастырудың жалпы схемасы
Осылайша ресурстар қарқьны кепілхаттарды ашушы бірінші деңгейдегі
кредиторлар мсн капитал нарығында кепілхаттармен қамтамасыз етілген бағалы
қағаздарды сатып алушы инвесторлар арасында реттелініп отырады. Бұл жерде
инвесорлар кредиторлардан кепіллхаттарды сатып алып, жаңа несие беруге
қажетті олардың ресурстарының орнын толтырады. Бағалы қағаздарды
ұстаушыларға өз уақытында төленетін номииалды қүны мен салыстырмалы жоғары
пайызы жаңа инвесторларды тартады. [13, 5б.]
Жоғарыда айтылғанды нәтиежелей келе қайталама және алғашқы кепілдсмелер
рыноктарының жабық емес, керісінше кепілхаттың толық және дұрыс өмірлік
циклі өтуші ортаның өзара бағынышты және өзара қамтамасыз етуші бөліктері
екендігі айкындалады.
1.2 Ипотекалық несие жүйесіндегі кепілхат ұғымы мен оның
сыныптамасы
Кепілхат бұл біріншіден қаржылық міндеттеме, ол бойынша несие алушы
несиені қамтамасыз ету мақсатында жеке меншікті кепілге салады; екіншіден
кредитормен несие алушыға берілетін жылжымайтын мүлік кепілі туралы
несиелік куәлік. Кепілхаттың толық мәнін түсіну үшін оның айналысымен
танысу керек.
Кепілхаттардың алғашқы рыногы. Кепілхаттардың алғашқы рыногы бүл
белгілі бір жылжымайтын мүлік кепіліне заңды және жеке тұлғаларға несие
беруші ипотекалық банктер және тағы басқа каржы институттарының әрекетін
қамтушы жалпы қаржы несие рыногының сегменті.
Оның негізгі субъектілері (әрекет етуші түлғалары) ипотекалық банк
(кредитор) және несие алушы, ол өз рөліне сәйкес банк клиенті болып
табылады.
2 сурет - Кепілхаттардың алғашқы нарығының субъектілері мен
инструменттері.
Алғашқы рынок субъектілерінің арасындағы қарым қатынастың негізгі
қатынас орнату қүралы болып несие кслісім шарты болып табылады, оны
әдетте кепілхат деп атайды. Кепілхат терминін колдану ақталған, себебі
шартта жылжымайтын мүлікті кспілге салу несиенің негізгі шарты. [17, 5б.]
Несие алушы мен ипотекалық банк қатынасына, сәйкесінше займ түріне
және де кепілхат формасына, клиенттің жалпы коғамдағы мәртебесі мен
меншіктік жағдайы, кепілге салынатын мүлік ерекшелігі, несие көлемі, несие
капитал рыногындағы жалпы жағдай және тағы басқа факторлар әсер етуі
мүмкін. Бірақ кепілхаттың түрі мен типіне қарамастан, онда стандартты
рәсімдеу схемасы қолданылады.
3 cурет – Алғашқы нарықта кепілхаттың пайда болуының стандартты схемасы
3 суретте көрсетілген барлық процедуралар мен клиеиттің ипотекалық
жүйемен қатынасы шектеледі. Бірақ банк үшін бұл процедуралар осымен
шектеліп қалмайды. Кепілхаттар портфелін толықтыру банк үшін тек бір ғана
мәселе, келесі бір негізгі әрекет несие ресурстарьн клиенттерге беру үшін
толықтыру. Бүл мәселені шешу үшін банктың өз қаржысы болмағандықтан ол өз
кепілхаттарының бір бөлігін ипотекалық рыноктың басқа маманданған
қатысушыларына сатады. Осы сату екі рыноктъң (алғашқы және туынды
рыноктар) арасындағы көпір болып табылады.
Кепілхаттардың туынды рыногы. Кепілхаттардың туынды рыногы дегеніміз
жалпы қаржы несие рыногының сегмснті, мұнда жекелендірілген кепілхаттарды
пайда әкелуші қағаздар мен оларға трансформацияланған және инвесторлар
арасында орналастыруы непзінде ииотекалық жүйенің жалпы
несие портфелін құру жүреді.
Туынды рыноктың негізгі субъектілері:
1) ипотекалық банктер мен басқа да ипотекалық несие беруге
маманданған қаржы несие мекемелері;
2) Ірі қаржы - эмиссиялық корпорациялар (ҚЭК), олар алғашкы
кепілхаттарды банктсрден сатып алуды, кепілхагтармен қамтамасыз етілген
әртүрлі бағалы қағаздардың эмиссиясын қамтамасыз етеді;
З) коммерциялық банктер, зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары,
жеке тұлғалар және тағы сол сияқты ҚЭК - дан ақшаға бағалы қағаздарды сатып
алушы түріндегі инвесторлар.
Туынды рыноктың қызмет ету логикасын түсіну үшін бұл рыноктағы әрбір
субъктінің әрекет ету мотивін тура айқындау қажет. Әдетте ипотекалық
банктің туынды рыноктағы екі мақсаты бар, бұл өз несие портфелін тірі
ақшамен толтыру және сатылған кепілхаттар бойьнша өзіне белгілі бір маржа
сақтап қалу.
4 cурет - Туынды рынокта кепілхаттарды тірі акшамен орньн басуьның
стандартты схемасы.
ҚЭК-дың мақсаты бірінші рет қарағанда түсініксіздеу, олардың
кепілхаттарды тірі ақшага сатьп алуын заңмен бекітілген ойын шартын білумсн
қатар түсінікті болады, соларға сәйкес эмиссия көлемін қамтамасыз ету
көлемімен тура келуі қажет.
Кепілхаттарды сатып алу қосымша эмиссияға құқық береді. Бірақ эмиссия
ҚЭК үшін негізгі мақсат емес, эмиссияның басты мақсаты маманды бағытталған
және күрделі инструметтерді алғашқы кепілхаттарға сапалы айналдыру, яғни
оларға бекітілген пайызы бар облигациялар жатады, олар жай инвесторларға
түсінікті және қарапайым.
Осы айналдыру процессінде ҚЭК өзінің экономикалық қьзығушылығын несие
алушыдан несие бойынша төлем мен банктың ұстаған маржасы түріндегі және
инвесторлардың бағалы қағаздар бойынша алатын жарияланған табысынан сақтау
арқылы қамтамасыз етеді.
Несие алушы мен соңғы инвестор арасьндағы екі түрлі маманданған
делдалдың және олардың алатын табыстарьна қарамастан, бағалы қағаздарды
ұстаушылардың пайыздық табысы өте жоғары деңгейде қала береді де,
инвесторларды қызықтырады. Ипотекалық жүйенің қызмет етуін дұрыс деңгейде
ұстап тұру үшін бағалы қағаздар бойыша табыс орта мерзімді депозиттер
бойынша орта ставкадан 0,5-1 % жогары болуы қажет.
Қосымша инвесторларды (әсіресе институционалды) ынталандырушы
нәрсе бұл бағалы қағаздардың жоғары сенімділігі, себебі ол тек жылжымайтын
мүлікпен ғана емес, сонымен бірге мемлекеттік кепілдікпен және
сақтандырумен қамтамасыз етіледі. [2, 256.]
Бірінші және екінші кепілхат үғымы. Кепілхаттар әдетте олар тіркелген
ретпен басымдылыққа ие болады. Жер мен меншікке кепілхат, егср бұл меншік
бойынша ешбір кепілхат тіркелмегеи болса, ол бірінші болып саналады. Егер
осыдан кейін меншік иесі қосымша ақша сомасына басқа займ алса, ол екінші
кепілхат болады.
Екінші кепілхат біріншісіне бағынъшты. Бірінші кепілхат кепіл затты
сату арқылы иесие сомасының орнын басуға талап етуге артықшылығы бар.
Екінші займ кредитор үшін тәуекелді болғандықтан, ол әдетте жоғары пайызбен
беріледі.
Кепілхаттар басымдылығы субординациялық келісімді рәсімдеу жолымен
өзгертілуі мүмкін, онда бірінші кредитор иесие алушының мүлігіне арест салу
қүқығын екінші кредитор қүқығына бағындырады. Бүл келісімге екі кредитор
қол қоюы керек. [3,656.]
Кепілхаттың негізгі түрлері. Әртүрлі елдердің ипотекалық бизнестегі
тәжірибесі кепілхаттарды рәсімдеуге әртүрлі жолдардың пайда болуьна әкелді.
Соңғы уақытқа дейін олардың классификациясына дүрыс көңіл бөлінбеді, бұл өз
кезегіндс зерттеу кезінде тура болуды төмендетіп, тәжірибеде кепілхаттарды
қолдану кезінде қателіктерге әкеледі. Кепілхатттарды пайдалану жағдайына
немесе оларға қызмст көрестумен байланысты процедура ерекшелігіне
байланысты классификациялау дүрыс. [4,596.]
Жалпы кепілхат бойынша займ жылжымайтын мүліктің бір бөлігінен артық
бөліміне байланысты және меншік модернизациясын каржыландыру үшін
қолданылады. Ондай займдар әдетте "жартылай босаталуы туралы бап" деген
атпен белгілі жағдайды қамтиды, ол кепілге салынған мүліктің бір бөлігі
несиенің белгілі бір бөлігінің қайтарылу жағдайында кепілден босатылуын
білдіреді. Осындай босатылу формасы займ қалған кепілден босатылмаған
мүлікпен кепілдендіріледі.
Кешендік кепілхат. Кешенді займ тек жылжымайтьн мүлікке ғана емес,
жылжымайтын мүлікке қосымша жеке меншікті заттарға, жылжымайтын мүліктің
бір бөлігі болып табылатын өндіріс құрал-жабдықтарьна кепілге алынуы
мүмкін.
Ашық кепілхат бұл кредитор немесе оның мүрагерлеріне берілетін
борышқорлық міндеттемесін кепілдендіруші ашық займ бастапқы несие сомасына
пайыздық қойылым бекітілген, бірақ келесі несиелерге пайыз ағымдық
пайыздық қойылымға тең бола алады. Кепілхатта әдетте
кепілдендірілген максималды мөлшер туралы жағдайды қамтиды. Кредитордың
кепілді қорғау үшін төлейтін барлық кез келген төлемдері, оның ішінде несие
алушының үнемді болмауының нәтижесіндегі, бұл максимумға
қосылады.Ашық кепілхаттар жиі несие алушымен қосымша өз мүлкін
модернизациялау мақсатьнда әдістерге қол жеткізу үшін қолданады.
Несие алушы белгілі бір уақьтта несие төлемдерін жасау жолымсн қарқыньн
бастапқы мөлшсрге дейін ұлғайту үшін кепілхатты ашады. Әдетте ашық кепілхат
шартгары бойынша келісілгсн кепілхат мөлшері немесе алғашқы несие мөлшерін
шегінен үлғайтуға болмайды. Бүл жерде кредитор қосымша сомаларды беруі
міндетті емес.
Мөлшерінен асып кеткен кепілхат нссие алушыға кепілхат бойынша едәуір
несиені жаба отырып, басқа кредитордан косымша қаржыландыруды алуға
мүміндік береді. Жаңа кредитор бар займды өтеуді өзіне алып несие алушыға
жоғарырақ пайызбен жаңа несие береді. Жаңа займньң мөлшеріне бар займ мен
несие алушыға беріліп отырған қосымша сомаларды қамтиды. Несие алушы жаңа,
едәуір жоғары несие бойынша, ал жаңа кредитор несие алушының бастапқы
қарызы бойынша төлемдерді жүзеге асырады.
Осындай кепіл түрі жиі жылжымайтан мүлікті қайта қаржыландыру әдісі
ретінде немесе бар кепіл төлене алмаған жагдайдағы жылжымайтын мүлікті
сатып алуды қаржыландыруда қолданылады, сонымен қатар ол жылжымайтьн
мүлікті сатуда сатып алушы бағасының қолма қол ақшамен минималды
мөлшерін төлегісі келгенде де қаржыландырғанда колданылады. Бүл жағдайда
сатып алушы кредитор банк рүқсатымен сатушыға тиісті құжатты рәсімдейді,
сатушы жаңа несие шотына жаңа төлемдерді алып, бұрынғы несиесі бойынша
төлемдерін төлеуді жалғастырады. Сатып алушы мұнда жылжымайтын
мүлікке құқықтарды беруші қүжаттарда ескертпелерін талап етуі керек, бұл
ескертпелер сатушымен ескі займды қайтару шарттарын бұзу жағдайындағы
бастапқы несие берушіге тура төлемдерді жасауды кепілдендіру жайында.
[5,41б.]
Осылайша кепілхаттың қызмет етуін қамтамасыз етуінің нсгізгі мақсаты
қаржы қатынастарьның тұрақтылығна қамтамасыз ету. Бірақ несие алушыға және
кредиторға кепілмен ауыртпалығы бар жылжымайтын мүлікті иеленуді қамтамасыз
ету де кепілхат қызмет етуінің де міндеті негізгі болып табылады.
Кепілді қамтамасыз ету. Кепілхаттың қызмет ету уақытында несие алушы
кепілге салынған мүлікті пайдалануды жалғастырады, яғни мүлік тәуекелі
жоғары, осыған байланысты оған белгілі бір міндеттер артылады.
Сол себепті несие шартына бұл бөлімде иесие алушының келесі міндеттері
жазылады:
1) кепіл зат ретіндегі мүлікке бүкіл салықтарды төлеу,
2) кепіл затты сақтандырып отыру,
3) әрдайым мүлікті жақсы жағдайда ұстау,
4) ірі өзгерістер жасалғанда кредитордан рұқсат алу.
Егер осы міндеттер орындалмаса, клиент шартты орындалмады деп
есептелінеді. Шарт орьндалмаған жағдайда несие бойынша кұжаттар өте аз
уақыт ішінде (30 күн) қызмст етеді, осы мерзім ішінде несие алушы жіберген
қателіктерін дереу жоюы қажет. Егер ол осы шартты орындамаса кредитор
несие алушыны кепілхатты сатып алу қүқығынан айыруға құқылы.
Займ шарттарын бұзумен байланысты ережелер. Бұл этапта шартта
банкпен несиені қайтаруды тездетуі туралы баптар
кіргізіледі. Бұл
кредитормен бүкіл несие сомасын төлеуді талап ету туралы талабымен жүзеге
асырылады. Егер шартта ондай ереже болмаса, кредитор төлем тәртібі бұзылған
жағдайда әрдайым сотқа шағымдануға міндетті болады.
Кепілхаттың, басқа ережелері кредиторға несие алушы займ шарттарын
бұзған жағдайда кепіл затты өз қаруына алу мүмкіндігін береді. Ең жиі
кездесетін бұзу – төлемдерді төлемеу.
Егер несие алушы салықтар мен сақтандыру премияларын төлемесе немесе
қажетті жөндеулерді жүргізбесе, кредитор кепілдікті қорғаумен байланысты
шараларды жүргізуі мүмкін кредитормен зияндарды жабу мақсатында
авансталған кез келген ақша сомалары несие сомасына косылады немесе бірден
несие алушыдап талап етіледі.
Салықтар мен сақтандыру резсрвтері көптеген кредиторлар несие
алушылардан резервтік қорды қамтамасыз етуді талап етеді, ол жабық шот
немесе үшінші жақ шоты деп аталады. Ол болашақ жылжымайтын мүлікке
салықтар мен сақтандыру премияларын төлеуге арналады. [6,58б.]
Кепілге несие берілгенде несие алушы төленбеген салықтарды жабуға ақша
сомаларын депондап, резерв ашады. Салықтар мүлікке арестке кұқық берілген
күннен ағымдағы ай соңына дейін есептелінеді. Егер де жаңа сақтандыру
полисі сатылып алынса, сақтандыру премияларын төлеуге резерв жылдық несие
алушының салықтар мен сақтандыру премиялары бойынша міндеттердің 112
бөлігін депондаумен ашық болады. Осылайша айлық несиені жабу төлеміне
пайыздар бойынша төлем, негізгі несиені жабу төлемі, салық және сақтандыру
резервтері кіреді.
Кепілмен ауыртпалығы бар мүлікті сату. Кепілмен ауыртпалығы бар
мүлікті сатып алу немесе несие бойынша төлемдерді төлеуді алу тәжірибеде
кең қолданылатын операциялар болып табылады. Егер тұлға реттелмеген
кепілхаты бар мүлікті алса, ол кепіл затты өзіне алып, несиені жабуға
келіседі. Бұл операцияның техникалық құқықтық мезеттері өте маңызды болып
табылады.
Егер мүлік сатылса сот әдетте сатып алушы жеке өзі бүкіл несиені
төлеуі міндетті емес, мүлікті сатып алған сатып алушы несие сомасын төлеуі
керек, егер ол осы талапты бұзса кредитор оны сатып алу құқығынан айырып,
мүлікті аукционда сатады. Егер сату бүкіл несиені төлеуді құрастырмаса
сатып алушының жауапкершілігі болмайды. Бірақ бастапқы сатушы бұл жағдайда
жауапкершілікті өзі көтереді және керісінше, егер сатып алушы мүлікті
сатып алып сатушының қарызын өтеуді өзіне алса, ол қарыз қайтарылуына
жауап береді. [8, 13б.]
Сатып алушы қарызды қайтаруды өзіне алмас бұрын банктердің көбі оның
қаржылық жағдайы туралы мәліметті талап етеді. Кредитор әдетте рәсімдеу
мен несиені қайта тіркеу үшін төлемдер алады, бұл шығындар сатып алушыда
болады.
Меншікті тәркілеу. Несие берілгеннен кейін, кредитор болашақта бір
сатып алушы әсіресе бірінші несие алушымен кслісілген пайыз нормасы бойынша
өзіне несиені алуын болдырмауды қалайды. Осы мақсатпен олар кепілхатқа
меншікті тәркілеу туралы ережені кіргізеді. Бұл ереже бойьшша меншік
сатылған жағдайда кредитор бүкіл соманың қайтарылуын талап ете алады немесе
сатып алушыға ағымдык қойылыммен несие алуға мүмкіндік берерді. [10,66.]
Кепілхатгы беру. Кепілхат - несислік міндеттеме, айналыста жүргсн құжат
болып табылады, яғии қайтадан ұсынылып, сатылуы да мүмкін. Кредитор оған
сәйкес жазуды енгізу жолымсн үшінші жаққа бере алады. ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz