Мүлік жалдау (аренда) шартының ұғымы және элементтері
МАЗМҰНЫ
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3
1. Мүлік жалдау (аренда) шартының ұғымы және элементтері 4
1.1. Мүлік жалдау шартының нысаны 7
1.2. Мүлік жалдау шартының элементтері 8
1.3. Аренда шартының мерзімі .11
1.4. Мүлік жалдау шартының мазмұны 12
2.. Лизинг .24
2.1. Кәсіпорындарды, үйлерді және ғимараттарды жалдау шарты. .25
2.2. Үйлер мен ғимараттарды жалдау. .30
ҚОРЫТЫНДЫ .33
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ .34
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3
1. Мүлік жалдау (аренда) шартының ұғымы және элементтері 4
1.1. Мүлік жалдау шартының нысаны 7
1.2. Мүлік жалдау шартының элементтері 8
1.3. Аренда шартының мерзімі .11
1.4. Мүлік жалдау шартының мазмұны 12
2.. Лизинг .24
2.1. Кәсіпорындарды, үйлерді және ғимараттарды жалдау шарты. .25
2.2. Үйлер мен ғимараттарды жалдау. .30
ҚОРЫТЫНДЫ .33
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ .34
КІРІСПЕ
Республикамыздың ең маңызды заңдарының бірі Азаматтық кодекс болып табылады. Менің таңдап алған тақырыбым азаматтық айналымға қатысушылар арасындағы мүлік жалдау шарты болып отыр. Бұл тақырып қазіргі нарық заманында өте өзекті тақырыптардың бірі деуге болады. Өйткені қазір мүлік жалдау күрт өсіп отыр. Курстық жұмысты жазу мақсаты осы шарт түрінің ұғымын, оның бірнеше түрлерін, олардың мәні мен маңызын ашып көрсету болып табылады.Курстық жұмыста мүлікті жалдау немесе жалға беру,кәсіпорындар,үйлермен ғимараттарды жалдау тараптардың шарт жасасу процесстері көрсетілген. АҚ 541—бабына сәйкес, мүліктік жалдауға, кәсіпорындар мен басқа да мүліктік кешендер, жер учаскелері, үйлер, ғимараттар, жабдықтар, көлік құралдары берілуі мүмкін. Жалдаудың объектісі өзге де заттар бола алады. Мүлік жалдау шартының түрлері алдында қарастырылған еді. Қосымша ҚР АК бекіткен мүлік жалдау түрлерінде оларды жіктеудің анық негізі жоқ екенін айтуға болады. Мүлік жалдауды түр-түрге бөлудің негізі біздің ойымызша қазіргі экономика салаларында қалыптасатын арендалық қатынастарды барынша толық қамтуды көздейді. Кейбірде мүлік жасау бөлек түрінің негізі ретінде оған қатысты мүлік жалдау шарты жасалатын мүлік түрі болып келетіндей көрінеді. Осы сипат бойынша кәсіпорынды жалдау, үйлер мен ғимараттарды жалдау, көлік құралдарын жалдау, тұрғын үй жалдау бөлініп шығарылады. Сонымен қатар, оларды өз арасында айыратын тек олардың нысанасы емес, оларды субъектік құрамы, олар кәсіпкерлік пе, әлде кәсіпкерлік емес не, мазмұнының өзгешелігі, тараптардың арасында тәуекелдерді бөлу және т.б. ерекшелейді. Бұл айтылған басқа мүлік жалдау (аренда) шартының түрлеріне лизинг, тұрмыстық прокат, жерді жалдау шарттарына да қатысты. Өзге жағынан мүлік жалдау шарттарын жіктеуге тым қатты ілесіп кетуге болмайды. Түбіріне қарайтын болсақ, олардың барлығы шарттардың өңделген (үйренішті) жүйесіне енеді. Оларды бөлек-бөлек талдаудың (қарастырудың) ең басты мәні, олар қоғамдағы әртүрлі экономикалық қатынастарды реттейтінінде болып келеді. Осыған байланысты біз әртүрлі мүлік жалдау шартының экономикалық және құқықтық мақсатын анықтауымыз керек.
Республикамыздың ең маңызды заңдарының бірі Азаматтық кодекс болып табылады. Менің таңдап алған тақырыбым азаматтық айналымға қатысушылар арасындағы мүлік жалдау шарты болып отыр. Бұл тақырып қазіргі нарық заманында өте өзекті тақырыптардың бірі деуге болады. Өйткені қазір мүлік жалдау күрт өсіп отыр. Курстық жұмысты жазу мақсаты осы шарт түрінің ұғымын, оның бірнеше түрлерін, олардың мәні мен маңызын ашып көрсету болып табылады.Курстық жұмыста мүлікті жалдау немесе жалға беру,кәсіпорындар,үйлермен ғимараттарды жалдау тараптардың шарт жасасу процесстері көрсетілген. АҚ 541—бабына сәйкес, мүліктік жалдауға, кәсіпорындар мен басқа да мүліктік кешендер, жер учаскелері, үйлер, ғимараттар, жабдықтар, көлік құралдары берілуі мүмкін. Жалдаудың объектісі өзге де заттар бола алады. Мүлік жалдау шартының түрлері алдында қарастырылған еді. Қосымша ҚР АК бекіткен мүлік жалдау түрлерінде оларды жіктеудің анық негізі жоқ екенін айтуға болады. Мүлік жалдауды түр-түрге бөлудің негізі біздің ойымызша қазіргі экономика салаларында қалыптасатын арендалық қатынастарды барынша толық қамтуды көздейді. Кейбірде мүлік жасау бөлек түрінің негізі ретінде оған қатысты мүлік жалдау шарты жасалатын мүлік түрі болып келетіндей көрінеді. Осы сипат бойынша кәсіпорынды жалдау, үйлер мен ғимараттарды жалдау, көлік құралдарын жалдау, тұрғын үй жалдау бөлініп шығарылады. Сонымен қатар, оларды өз арасында айыратын тек олардың нысанасы емес, оларды субъектік құрамы, олар кәсіпкерлік пе, әлде кәсіпкерлік емес не, мазмұнының өзгешелігі, тараптардың арасында тәуекелдерді бөлу және т.б. ерекшелейді. Бұл айтылған басқа мүлік жалдау (аренда) шартының түрлеріне лизинг, тұрмыстық прокат, жерді жалдау шарттарына да қатысты. Өзге жағынан мүлік жалдау шарттарын жіктеуге тым қатты ілесіп кетуге болмайды. Түбіріне қарайтын болсақ, олардың барлығы шарттардың өңделген (үйренішті) жүйесіне енеді. Оларды бөлек-бөлек талдаудың (қарастырудың) ең басты мәні, олар қоғамдағы әртүрлі экономикалық қатынастарды реттейтінінде болып келеді. Осыған байланысты біз әртүрлі мүлік жалдау шартының экономикалық және құқықтық мақсатын анықтауымыз керек.
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ
Нормативтік-құқықтық актілер
1. Қазақстан Республикасының Конституциясы 30.08.1995ж. (өзгертулер мен толықтырулар 07.10.98ж.) Алматы: Жеті-Жарғы.
2. Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі. Жалпы, Ерекше бөлімдері. Алматы, Юрист, 2003 ж.
Арнайы әдебиеттер
3. Төлеуғалиев Ғ. Қазақстан Республикасының Азаматтық құқығы, оқулық, Алматы, 1999 ж.
4. Жайлин Ғ.А. Қазақстан Республикасының Азаматтық құқығы, Ерекше бөлім. 1-2 томдар, Алматы, 2003 г.
5.Қазақстан Республикасы Азаматтық құқығы Төлеуғалиев Ғ.И., Алматы 2001 жыл
6.З. О.Ашитов «Қазақстан Республикасының құқықтық негіздері». Алматы «Жеті Жарғы» 2003 жыл.
7.Азаматтық құқық Сүлейменов М.К., Басин Ю.Г., Алматы, 2003 жыл
8. Жайлин Ғ.А. Қазақстан Республикасының Азаматтық құқығы, Ерекше бөлім. 1-2 томдар, Алматы, 2003 г.
Нормативтік-құқықтық актілер
1. Қазақстан Республикасының Конституциясы 30.08.1995ж. (өзгертулер мен толықтырулар 07.10.98ж.) Алматы: Жеті-Жарғы.
2. Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі. Жалпы, Ерекше бөлімдері. Алматы, Юрист, 2003 ж.
Арнайы әдебиеттер
3. Төлеуғалиев Ғ. Қазақстан Республикасының Азаматтық құқығы, оқулық, Алматы, 1999 ж.
4. Жайлин Ғ.А. Қазақстан Республикасының Азаматтық құқығы, Ерекше бөлім. 1-2 томдар, Алматы, 2003 г.
5.Қазақстан Республикасы Азаматтық құқығы Төлеуғалиев Ғ.И., Алматы 2001 жыл
6.З. О.Ашитов «Қазақстан Республикасының құқықтық негіздері». Алматы «Жеті Жарғы» 2003 жыл.
7.Азаматтық құқық Сүлейменов М.К., Басин Ю.Г., Алматы, 2003 жыл
8. Жайлин Ғ.А. Қазақстан Республикасының Азаматтық құқығы, Ерекше бөлім. 1-2 томдар, Алматы, 2003 г.
МАЗМҰНЫ
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3
1. Мүлік жалдау (аренда) шартының ұғымы және элементтері 4
1.1. Мүлік жалдау шартының нысаны 7
1.2. Мүлік жалдау шартының элементтері 8
1.3. Аренда шартының мерзімі .11
1.4. Мүлік жалдау шартының мазмұны 12
2.. лизинг .24
2.1. Кәсіпорындарды, үйлерді және ғимараттарды жалдау шарты. .25
2.2. Үйлер мен ғимараттарды жалдау. .30
Қорытынды .33
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ .34
КІРІСПЕ
Республикамыздың ең маңызды заңдарының бірі Азаматтық кодекс болып
табылады. Менің таңдап алған тақырыбым азаматтық айналымға қатысушылар
арасындағы мүлік жалдау шарты болып отыр. Бұл тақырып қазіргі нарық
заманында өте өзекті тақырыптардың бірі деуге болады. өйткені қазір мүлік
жалдау күрт өсіп отыр. Курстық жұмысты жазу мақсаты осы шарт түрінің
ұғымын, оның бірнеше түрлерін, олардың мәні мен маңызын ашып көрсету болып
табылады.Курстық жұмыста мүлікті жалдау немесе жалға
беру,кәсіпорындар,үйлермен ғимараттарды жалдау тараптардың шарт жасасу
процесстері көрсетілген. АҚ 541—бабына сәйкес, мүліктік жалдауға,
кәсіпорындар мен басқа да мүліктік кешендер, жер учаскелері, үйлер,
ғимараттар, жабдықтар, көлік құралдары берілуі мүмкін. Жалдаудың объектісі
өзге де заттар бола алады. Мүлік жалдау шартының түрлері алдында
қарастырылған еді. Қосымша ҚР АК бекіткен мүлік жалдау түрлерінде оларды
жіктеудің анық негізі жоқ екенін айтуға болады. Мүлік жалдауды түр-түрге
бөлудің негізі біздің ойымызша қазіргі экономика салаларында қалыптасатын
арендалық қатынастарды барынша толық қамтуды көздейді. Кейбірде мүлік жасау
бөлек түрінің негізі ретінде оған қатысты мүлік жалдау шарты жасалатын
мүлік түрі болып келетіндей көрінеді. Осы сипат бойынша кәсіпорынды жалдау,
үйлер мен ғимараттарды жалдау, көлік құралдарын жалдау, тұрғын үй жалдау
бөлініп шығарылады. Сонымен қатар, оларды өз арасында айыратын тек олардың
нысанасы емес, оларды субъектік құрамы, олар кәсіпкерлік пе, әлде
кәсіпкерлік емес не, мазмұнының өзгешелігі, тараптардың арасында
тәуекелдерді бөлу және т.б. ерекшелейді. Бұл айтылған басқа мүлік жалдау
(аренда) шартының түрлеріне лизинг, тұрмыстық прокат, жерді жалдау
шарттарына да қатысты. Өзге жағынан мүлік жалдау шарттарын жіктеуге тым
қатты ілесіп кетуге болмайды. Түбіріне қарайтын болсақ, олардың барлығы
шарттардың өңделген (үйренішті) жүйесіне енеді. Оларды бөлек-бөлек
талдаудың (қарастырудың) ең басты мәні, олар қоғамдағы әртүрлі экономикалық
қатынастарды реттейтінінде болып келеді. Осыған байланысты біз әртүрлі
мүлік жалдау шартының экономикалық және құқықтық мақсатын анықтауымыз
керек.
1. Мүлік жалдау (аренда) шартының ұғымы және элементтері
Мүлік жалдау қатынасы Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің 29-
тарауында реттелген, § 1 мүлік жалдау туралы жалпы ережелер мазмұндалған.
Мүлік жалдау қатынастарын реттеу, тек АК-пен шектеліп қоймайды, олар сондай-
ақ басқа да заңды актілермен реттеледі. Азаматтық құқық нормаларының
диспозитивтік мінезі мүлік жалдау шартына да қатысты өзінің көрінісін
табады. Сондықтан нақты шарт қатысушыларына алғашқы нормаларды өзгертуге,
оларды өздерінің қажет-тіліктерін барынша толық қамту үшін лайықтауға
мүмкіншілік береді.
Сатып алу-сату шартында сияқты мүлікті жалдау шартында жалдау
нысанасының, шарт орнауының ерекшелігіне сондай-ақ басқа факторлардың
әсерінен оның бірнеше түр-түрі қалыптасады. Күшіндегі Азаматтық кодекс
мүлік жалдаудың лизинг, кәсіпорынды жалдау, ғимарат және үйлер жалдау,
көлік құралын экипажымен жалдау прокат, тұрғын үйді жалдау сияқты тұр
түрлерін қамтиды. Мүлік жалдаудың болуы мүмкін бөлек түрлері мұнымен
шектелмейді.
Мүлік жалдау және аренда терминдері (түсініктері) тепе-тең болып
келеді, осыны қоғамдық катынастардың аталмыш түрін реттейтін Азаматтық
кодекстің 29-тарауының өзінен де байқауға болады. Бірақ, кейбір кезеңдерде,
терминологиялық түсініксіздік пайда болды. Аренданы мүлік жалдаудың өзгеше
түрі ретінде бағалайтын жөне осыған байланысты оның ерекше жағдайларын
бөліп шығарған, мысалы, аренда нысанасын сатып алу құқығын қарастыратын
жағдайын сатып алу, сату құқығы, Қазақ КСР-нің "Аренда туралы" арнайы Заңы
қабылданды. Ол өмірге қабілетсіздігіне байланысты доғарылды. Аталмыш
терминдердің ара қатынасы үлкен мәселені дау тудырып отырған жоқ. Бірақ бұл
жөнінде әртүрлі көзқарастар бар. Кейбірлеріне сәйкес мүлікті жалдау
шарттарының қатарында аренданың бөлектеу орны бар.
Мүлік жалдау (аренда) шарты бойынша жалға беруші алушыға мүлікті ақыға
уақытша иеленуге және пайдалануға бepyгe міндеттенеді. (Қазақстан
Республикасының Азаматтық кодексінің 540-б.).
Аренда шартының сатып алу, сату рента шарттарынан айырмашылығы, ол
мүлікті уақытша иеленуге беруге байланысты қатынасты реттейді. Мүлік жалдау
шарты Римде кеңінен таралған еді. Ол (locatio conductio rerum) деп аталады.
Оның анықтамасы қазіргі кезде жүзеге асырылып отырған анықтамадан елеулі
ерекшеленген жоқ.
Сонымен қатар, мүлікті жалдау затты пайдалануды болжайтын, мұнымен
қоса жалдаушының иеленуіне назар аударылмайтын, ал негізінен жалдаушы тек
затты ұстаушы меншік иесі құқықтарын жүзеге асыруға көмектесетін тұлға
ретінде ғана бағаланатын. Түбіріне қарайтын болсақ, қазіргі уақытта да ең
басты мақсат жалдаушыға мүлікті қажетті көлемде пайдалану, оның пайдалы
қасиеттерін мүмкіншілігін беру екенін айтуға болады.
Қатынасты реттеудің түбірлі негізі сақталғанымен өзгерістер де еніп
жатыр. Мүліктік қатынастарды жеке құқықпен реттеу жалпылама жетілдірудің
әсерін сезген және әрине жетілдіру одан да әрі жалғасады. Осының
нәтижесіңде шарттық қатынастардың мазмұны өзгеріс шегеді, оларды реттейтін
нормалар меншік құқығы және өзге заттық құқықтарды реттейтін нормалармен
тығыздау тұйысады.
Аренданы заттық қүқықтарға жатқызу немесе жатқызбау сауалы ұзақ мерзім
бойы даулы болып келді. Заттық құқықтарға (олардың мәселелеріне) арналған
соңғы Қазақстандық жұмыстарда аренда заттық құқықтардың қатарына
жатқызылады. Бұл көзқарас көріп тұрғанымыздай аренданың заңнамалық
анықтамасында да қолдау табады, яғни онда пайдалану мен қоса иеленуде бірге
қарастырылады. Бұл заңнамалық шешім арендалық қатынастарға бұрынғыдан көрі
жоғарылау (көбірек) тұрақтылық береді, олардың мәнін көтереді. Осының
нәтижесінде мүлікті меншік құқығы негізінде иемденуге мүмкіншілігі жоқ
бөтен біреудің мүлкін пайдаланған кезде, мүлікті жалдау шарты тиісті
қатынастарды тыйымды реттетуге мүмкіншілік береді. Кейбір жағдайларда
аренда (мыс, жер арендасы) тіпті меншік құқығына балама ретінде
қарастырылатын 99 жылға дейінгі ұзақ мерзімді жер арендасы Қазақстан
Республикасы Президентінің 1995 жылғы 22 желтоқсанда қабылданған "Жер
туралы" заң күші бар Жарлығының 41 бабында қарастырылған еді. Аренда
белгілі мөлшерде жерге меншік құқығының баламасы деген түсінік қазіргі
(күшіндегі) заңнамада да сақталып тұр. Қазақстан Республикасының 2001 жылы
24 қаңтардан "Жер туралы" заңының 28 бабымен 49 жылға дейінгі жердің ұзақ
мерзімді арендасы қарастырылған.
Аренда тек жалдаушының қажетін, мүддесін қамтамасыз етіп қоймайды.
Оның нормаларында жалға берушінің мүдделерінде есепке алу бар. Меншік иесі
ретінде ол бәрібір жалға алушыға қарағанда артықшылық жағдайында болып
келеді.
Мүлікті жалдау шарты консенсуалды (құқықтары мен міндеттері тек
тараптардың келісімі негізінде пайда болатын), өзара, өтеулі (ақылы) болып
табылады.
Арендалық шарттан туындайтын міндеттемелік құқықтық қатынастарды және
заттық құқықтық қатынастарды ажыратып қарау қажет. Әрине, міндеттемелік
құқық шеңберінде бірінші кезекте аталған қатынастардың бірінші тобын қарау
керек. Аренданың заттық құқығы жеткілікті дәрежеде жан-жақты және толық
заттық құқық мәселелеріне арналған еңбектерде талданған. Сонымен қатар,
аренданың заттық құқығы ескерілмесе жолға алушының да жалға берушінің де
құқықтық жағдайының сипаттамасы толық болмайды. Жалдаушы мен жалға
берушінің заттық құқық қатынастар негізінде қатысуын (олар сырттай шарттық
болып көрінгенімен) жоққа шығаруға болмайды. Біздің айтып отырғанымыз
арендаға берілетін мүлікті күтіп ұстау ауыртпалығына меншік иесінің (жалға
берушінің) және жалдаушының заттық құқықтарының бәсекесіне және тағы басқа
ұқсас нәрселерге қатысты.
1 Мүлік жалдау шартының нысаны
Бұл шартқа да ҚР АК 151-154-б. ұсталатын мәміленің нысаны қойылатын
жалпы талаптар қолданымды болып келеді. Сонымен бірге мүлікті жалдау
шартының нысанына арнайы талаптар да қойылады. Егер, мысалы, ол бір жылдан
астам мерзімге жасалса, онда оның нысаны жазбаша болуы тиіс.
Кәсіпкерлік әлде кәсіпкерлік емес болғанына, мерзіміне қарамастан,
тарабы заңды тұлға болып келетін мүлікті жалдау шарттары да жазбаша нысанда
жасалуы керек. Жылжымайтын мүлікті жалдау шарты мемлекеттік тіркеуге
жатады. Туралап айтсақ, Қазақстан Республикасы Президентінің "Жылжымайтын
мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеу
туралы" заң күші бар Жарлықтың 2-бабына сәйкес мемлекеттік объектісі болып
мерзімі бір жылдан асатын пайдалану, жер пайдалану құқығы келеді. Бұдан,
егер аренда шартында мерзім анықталмаса не жасау керек деген сұрақ туады.
Қойылған сұраққа мынандай жауап беруге болады. Тараптар бірінші кезекте
басшылыққа өз мүдделерін (қажеттерін) алуы керек, соларға сәйкес
ниеттенулері танылуы тиіс. Ал тіркеуші орган болса анықтамаған мерзімге
жасалған, аренда шартын тіркеуден бас тартпауы (соған кедергі жасалмауы)
тиіс. Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікке тіркеу жүйесі
Еуропалық тіркеу жүйесімен ұқсас болып табылады. Оның міндеті мүлікке пайда
болатын барлық құқықтардың кепілдігін қамтамасыз ету.
Азаматтар араларындағы 1 жылға дейінгі мүлікті жалдау шарттары ауызша
нысанда жасалуы мүмкін. Егер болашақта жалдаушыға мүлікке өтетіні
қарастырылса, меншік құқығы онда мүлікті жалдау шарты сатып алу-сату
шартының нысанындай нысанда жасалуы тиіс.
1.2. Мүлік жалдау шартының элементтері
Мүлік жалдау шартының тараптары жалға алушы және жалға беруші, жалға
беруші және жалға алушы ретінде кез келген тұлға, заңды және жеке тұлға
бола алады. Егер шарт мемлекет атынан не әкімшілік-аумақтық бірлестік
атынан жасалса мүлікті жалға беруші болып өкілетті мемлекеттік орган, ҚР
Қаржы министрлігінің Мемлекеттік мүлік және жекешелендіру бойынша
комитетінің аумақтық органдары келеді.
Жалға беруші — бұл пайдалануға берілген мүліктің иесі, ал заңды тұлға
— оқшауланған мүлікке меншік, шаруашылық жүргізу, оралымды басқару құқығы
бар субъект. Кейбір жағдайларда мүлікті жалға беруші болын оған өзге де
құқықтары бар жеке немесе заңды тұлғалар келуі мүмкін, олар мүлікті жалға
беруге заңмен немесе шартпен өкілденуі тиіс (мысалы, бүл мүлікті
сенімгершілікпен басқаратын болуы мүмкін).
Жалдаушы (арендатор) — мүлікті уақытша иелену және пайдалануға, немесе
тек пайдалануға алған жеке немесе заңды тұлға. Мысалы, станокты жалдаушыға
онда белгілі сағаттарда немесе күндерде қажетті жұмыстарды жасау (орындау)
мүмкіншілігі берілуі мүмкін. Мүлкіне оралымды басқару құқығы бар
коммерциялық емес заңды тұлғалар олардың мүлкінің меншік иесімен мүлікті
жалдау құқығында шектелуі мүмкін.
Тараптар құқықтары мен міндеттерінің өзге тұлғаларға ауысуы ішінара
және де әмбебап құқықтық мирасқорлық негізінде болуы мүмкін. Жалға берілген
мүлікке меншік құқығының немесе шаруашылық жүргізу, оралымды басқару
құқықтарының өзге тұлғаға ауысуы мүлікті жалдау шартын өзгерту немесе бұзу
үшін негіз болмайды.
Басқаша айтатын болсақ аренда құқығы жалға берілген мүлікке ауыртпалық
тудырады.
Азамат өлуімен жалға алушының құқықтарына қатысты мұрагерлік
трансмиссия егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше қарастырылмаса жалпы
тәртіп бойынша болады. Заңды тұлғалар қайта құрылған кезде де әмбебап
мирасқорлықтың бұл тәртібін қолдану керек.
Мүлікті жалдау шартын жасасу жалдаушының тұлғасына жеке байланысты
болмаса, жалға беруші оның қалған мерзіміне шартқа мұрагердің (құқықтық
мирасқордың) жалдаушы ретінде кірісуіне кедергі жасай алмайды.
Мүлік жалдау шартының нысанасы (объектісі) болып негізінен қозғалатын
сондай-ақ қозғалмайтын заттар келеді. Аренда шарты бойынша (негізінде)
берілетін заттар жеке сипаттары мен анықталатын, тұтынылмайтын заттарға
жатады, олар оларды пайдалану барысында өздерінщ тұтынушылық қасиеттерін
бірте-бірте табиғи тозу салдарынан жоғалтады. Кейбір объектілер пайдалану
тәртібі дұрыс болса тіпті өздерінің қасиеттерін жоғалтпауы мүмкін, оларға
жер бөлшектері, көп жылдық егістер және с.с. жатады. АК 541—бабына сәйкес,
мүліктік жалдауға, кәсіпорындар мен басқа да мүліктік кешендер, жер
учаскелері, үйлер, ғимараттар, жабдықтар, көлік құралдары берілуі мүмкін.
Жалдаудың объектісі өзге де заттар бола алады.
Заңнамада оларды мүліктік жалдауға беруге тыйым салынған, немесе
жалдау мүмкіншілігі шектелген мүлік түрлері анықталуы мүмкін. Бірінші
кезекте шектеулер азаматтық айналымнан алынып тасталған, немесе азаматтық
айналымы шектеулі заттарға қатысты болып келеді.
Әрине, азаматтық айналымнан алынып тасталған заттар жалға берілуі
мүмкін емес. Ал азаматтық айналымы шектеулі заттар жалға оларды пайдалану
тәртібі, жалпылама оларға меншік құқығын жүзеге асырудың барлық тәртібі
сақталып жалға берілуі мүмкін. Мысалы, тұлға азаматтық айналымы шектеулі
бір немесе өзге мүлікті иеленуге рұқсат алмаса ол өзінде бар сондай
(азаматтық айналымы шектеулі) мүлікті иелігінен шығаруы керек. Заңның (ҚР
АК 252 бабы 2 тармағы) тікелей нұсқауына сәйкес көрсетілгендей мүлікке
меншік құқығы тоқтатылуы қажет. Яғни ондай мүлікте иеліктен шығаруға
бағытталған шарттар болып сатып алу-сату, сыйға тарту, айырбас шарттары
келеді деп болжам жасаймыз.
Бірақ мәселені тым шектеулі шешуге болмайды. Сілтеме жасалған
азаматтық кодекстің нормасы өмірде оны әртүрлі жағдайларға лайықтап
қолдануды талап етеді. Мысалы, айналымы шектеулі мүліктің иегері болашақта
оған рұқсат аламын деп үміттенетін болса оған оны жалға беруге тыйым
салынбауы керек. Немесе мүлікті иеленуге рұқсаты жоқ айналымы шектеулі
заттың меншік иесі бірден сатып алушыны таппаған соң оны болашақта сатып
алу жағдайы қарастырылатын жалдау шарты негізінде бере алады. Қаралғандай
қосымша шешімдер меншік иесі жағдайын жақсартады. Қандай да болсын мүлікке
меншіктің заң бойынша кепілдіктерін нығайтады.
Кейбір объектілерді (негізінен табиғи объектілерді) жалға тапсырған
кезде шарт ерекшеліктері пайда болады (ерекшеліктер шарт мазмұнына және
т.б. қатысты болуы мүмкін). Айтатын болсақ, Қазақстан Республикасының "Жер
туралы" Заңының 48 бабына сәйкес, жер пайдаланушылары жерді жер учаскесін
беру актісіне немесе аренда шартына (уақытша ақысыз жер пайдалану шартына)
сәйкес пайдалануы тиіс. Осымен бірге жалға алушыға тағы да бірқатар
міндеттер жүктеледі. Бүл міндеттер жалға алушының жалға берілген мүлікті
тиісті пайдалану бойынша азаматтық-құқықтық міндетімен тығыз байланысты,
кейбір көріністерінде оларды мүлікті тиісті пайдалану бойынша міндеттік
нақтылануы ретінде бағалауға болады. Жер пайдаланушыға мынадай міндеттер
жүктеледі:
— тиісті санитарлық және экологиялық талаптарға сәйкес келетін өндіріс
технологиясын қолданудың, халықтың денсаулығы мен қоршаған ортаға зиян
келтірілуіне жол бермеу;
— топырақтың құнарлығын нашарлатпаудың жер қорғау жөніндегі шараларды
жүзеге асырудың, орман, су ресурстары басқа да табиғи ресурстарды пайдалану
тәртібін сақтаудың, жер учаскесінде орналасқан, заңдарға сәйкес мемлекет
қорғайтын тарих, сәулет ескерткіштері, археологиялық мұра мен басқа да
объектілердің қорғалуын қамтамасыз ету;
— басқа меншік иелері мен жер пайдаланушылардың құқықтарын бұзбау;
— топырақтың құнарлы қабатын сыдырып алу оның біржола жоғалуын
болғызбау үшін қажет болған жағдайларды қоспағанда, басқа тұлғаларга сату
не беру мақсатымен құнарлы қабатты сыдырып алуға жол бермеу;
— сервитуттары заңдарда көзделген тәртіпте ұсынуды қамтамасыз ету.
Өз ерекшеліктері тұрғын үйді жер қойнауының учаскелерін және басқа
объектілерді жалдауда орын алады. Жер қойнауының учаскілері концессиялық
және басқа келісімдер негізінде пайдалануға беріледі, олар АК 541-6, 4-т.
сәйкес өзінің заңды табиғаты бойынша мүлікті жалдауға түбірлес болып келеді
және оның жалпы (негізгі) ережелеріне негізделеді. Мұндай кең түсінік ҚР
азаматтық заңнамасында шарттардың бұрынғы кеңестік кезеңдегі азаматтық
құқыққа таныс емес тәртіптенген жүйесі қалыптасып келетінін сипаттайды.
1.3. Аренда шартының мерзімі
Мүлікті жалдау шарты нақты анықталған мерзімге жасалуы мүмкін. (ҚР АК.
545-6, 1-т.) Қаз. ҚСР-ң Азаматтық кодексімен, жалға берілетін мүлік түріне
қарамастан мүліктік жалдаудың мерзімі 10 жылдан аспауы тиістігі
қарастырылған еді. ҚР АК аренданың ақырғы мерзімін тек оның бөлек түрлері
үшін, немесе бөлек мүлік арендасы үшін қарастырады. Айтылғандай жердің
арендасы 49 жылдан аспауы керек. Прокат шарты бір жылдан аспайтын мерзімге
ғана жасалуы мүмкін.
Мүлік жалдау шарты нақты анықтамлаған мерзімге жасалуы мүмкін, бұл
үшін ол күшінде болып келетін мерзім шартта көрсетілмейді. Нақты
анықталмаған мерзімге жасалған мүлікті жалдау шартында әрбір тарап, шарт
қозғалмайтын мүлік жөнінде болғанда екінші тарапқа үш ай бұрын ескертіп, ал
шарт қозғалатын мүлік жөнінде болғанда бір ай бұрын ескертіп, кез келген
уақытта шарттан бас тарта алады. Өзгеше тәртіп заң актілерімен немесе
шартпен қарастырылуы мүмкін. Мысалы шартта тараптар нақты анықталмаған
мерзімге жасалған мүлікті жалдау шартын бір жақты тәртіпте бұруға тиым
салуы мүмкін.
Егер мүлікті жалдаудың ақырғы мерзім заңнамада қарастырылса, ал
шарттың өзі нақты анықталмаған мерзімге жасалса, мүлікті жалдаудың ақырғы
мерзімі өтуімен ол күшін өзімен өзі жоғалтады. Яғни, мүлікті жалдау
шартының мерзімі заңнама бойынша қарастырылған ең үлкен (ақырғы) мерзімнен
асып кетсе де шарт бәрібір заңнамалық мерзімнен аспайтын (оған тен)
мерзімге жасалған болып саналады.
1.4. Мүлік жалдау шартының мазмұны
Жалға беруші мүлікті жалға алушыға шарт талаптары мен мүліктің мақсатына
сәйкес, келетін күйде беруге міндетті (АК 547-б. 1-тармағы). Мүліктің күйі
бірінші кезекте шартпен анықталуы тиіс. Мысалы, жалға қоймалар берілгенде,
олар өрт қауіпсіздігінің талаптарына бөлмелердегі ауаның ылғалдылығына не
құрғақтығына қойылатын талаптарга және басқаларға сәйкес болуы керек екені
болжанылуы мүмкін.
Шарттың мүліктік күйіне талаптар анықталмаса, онда олар мүліктің
тағайындалуы және мүлікті пайдаланудың болжамды (мақсаты ескеріліп мүмкін
күйіне талаптар туралануы мүмкін. Бірақ мүлікті жалдау шарты бойынша
мүлікке талаптарды анықтау сатып алу-сату шарты бойынша заттың қажетті
сапасын анықтаудан ауырға түседі. Жалға берілетін мүліктік күйіне қатысты
талаптар өте субъективті болып келеді. Олар жөнінде келіспеген тараптар
араларында қиын жолмен шешілетін даулар пайда болуы мүмкін. Сондықтан,
жалга алушы мүліктің кейбір ерекше қасиеттер бар болуын қаласа, оның бұл
туралы жалға берушімен келіскені аса қажетті болады. Жалға берілетін
мүліктік кемістіктері болмауы керек, немесе кемістіктер тікелей шартта
ескертілуі керек. Бүл жасалмаса жалға беруші берілген заттардың
кемістіктері үшін жауапты болады.
Кейбір жағдайларда заттың кемістіктерімен байланысты тараптардың
құқықтары мен міндеттері туралы мәселе басқаша шешімін табады. Жалға
берілген заттың кемістіктерін оны қараған кезде бірден табуға мүмкін болса,
немесе затгы жалға алғанға дейін жалдаушы затпен пайдаланып үлгерген болса,
онда жалға беруші заттың кемшіліктері үшін жауапты брлмауы тиіс.
Затты тұтынудың одан құтылу мүмкін емес (сөзсіз) салдары болып оның
белгілі дәрежеде нашарлауы (тұтынушылық қасиеттерін жоғалтуы) келеді.
Сондықтан бірнеше жыл пайдалануда болып келген мүліктің (заттардың) күйі
тиісті емес тіпті қанағаттанатындай болмай шығуы мүмкін. Осыған байланысты
шарттың екі тарабы бірдей белгілі бір шешімдерді қабылдап әрекеттерді
жасауға мәжбүрлі болады. Осы себептен А. А. Иванов автордың ешқандай
күдікке жол бермей мына айтқанымен (жазғанымен) келісуге қиын (болмайды):
"... обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на
протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как
правило, вскоре после заключения договора". Аталған міндет мүлік жалдау
шарты тараптарының арасында бөлінеді. Жалға берушінің және жалға алушының
құқықтары мен міндеттерін одан әрі қарағанда осыны анық көруге болады.
Мүлік жалға оның барлық керек-жақартарымен және оған қатысты
құжаттарымен (мүліктің жиынтықтылығын, қауіпсіздігін, сапасын, пайдалану
тәртібін куәландыратын және т.б. құжаттармен) бірге беріледі. Сатып алу-
сату шарты (мысалы қозғалмайтын мүлікті сатып алу-сату шарты) бойынша затқа
(мүлікке) құқықтарды растайтын құжаттар табыс етілуі мүмкін қаралып тұрған
шартта негізінен әңгіме мүлікті тұтыну (пайдалану) үшін қажетті құжаттар
жөнінде жүргізіледі. Шартта құжаттар жалға берушіде қалатыны, жалдаушы
олармен таныса ататыны және т.б. қарастырылуы мүмкін.
Құжаттар, керек жарақтар берілмесе және оларсыз жалға алушы мүлікті
мақсаты бойынша пайдалана алмаса, немесе ол шартты жасасуы кезінде
үміттенуі мүмкін болған нәрселерден (игіліктен, пайдадан) едәуір дәрежеде
айырылса, онда өзінің қалауы бойынша ол жалға берушіден керек жарақтардың
және құжаттардың берілуін немесе шарттың бұзылуын талап ете алады.
Жалға алушыда көрсетілген жағдайға қатысты бір ғана құқығы болып
келмейді. Жалға алушы құжаттарды және керек жарақтарды олар жалға берушімен
берілмеген өзге реттерде де талап ете алады. Басқаша айтқанда, жалға
алушының мүлікті пайдалану мүмкіншілігінен айырылуы, оған ұтымсыз
нәтижелердің (салдардың) туындауы немесе туындамауы сол құқықты жүзеге
асыру кезінде міндетті түрде ескерілетін нәрсе емес. Бірақ, әрине, жалға
беруші тарабынан жасалған бұзушылықтың ауырлығы қолданылатын шараларға
(мысалы шартты бұзу мүмкіншілігіне) әсер етеді.
Жалға беруші мүлікті шартпен қарастырылған мерзімде беруі керек, егер
бұл мерзім шартта қарастырылмаса, онда ол қисынды мерзімде берілуге жатады.
Жалға беруші шартқа қайшылық жасап мүлікті бермесе жалдаушы бұл мүлікті ҚР
АК 355-бабына сәйкес талап ете алады немесе шарт бұзылуын талап ете алады.
Екі амалды қолданған кезде де жалға алушы өзіне келтірілген шығындарды
өндіріп ала алады.
Затты бергеннен кейін, меншік иесі оған меншік құқығына байланысты
кейбір ауыртпалықтарды сақтап қалады. Сондықтан, меншік иесі мүлік
жағдайына жауапты болады, сонымен қоса жалға алушының да заттық құқығын
есептеп алып тастамау керек. Затқа қатысты құқықтар тараптар арасында
бөлінгесін меншік иесінің ауыртпалықтары ол өзіне жататын мүлікті өзі
иеленген, пайдаланған жағдайда сияқты толық болмайды.
Ертерек айтылғандай мүлік жаддау шартының тараптары арасында мүлікті
күтіп ұстау ауыртпалығы бөлінеді. Жалға беруші жалға берілген мүлікке
тараптармен келісілген мерзімдерде, егер заң актілерінде не шартта өзгеше
көзделмесе, өз есебінен күрделі жөндеу жүргізуге міндетті. Жалға алушы
жауап бермейтін мән-жайларға байланысты пайда болған шұғыл қажеттілік талап
ететін жөндеуді, егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше көзделмесе,
жалға беруші қисынды мерзімде өз есебінен жүргізеді (АК 552-6 2-бөл.).
Шарт жасау кезінде жалға беруші жалға алушыға жалға берілетін мүлікке
үшінші тұлғалардың барлық құқықтары (сервитут, кепіл құқығы) туралы
ескертуге міндетті. Бұл жағдайда біз бірінші кезекте мүлікке ауыртпалық
тудыратын құқыктары туралы айтамыз. Мүлікті жалға беру мүлікке үшінші
тұлғалардың заттық құқықтарын тоқтату не өзгерту үшін негіз болып
табылмайды.
Бірақ, бірқатар жағдайда біз құқықтардың бәсекесі мәселесімен
соқтығамыз. Бұл жағдайда, бір құқықты басқа құқық иеленушінің алдында
басымдылығы туралы мәселені шешу қиынға түседі. Бір субъекті құқықтарының
екінші субъекті құқықтарының алдындағы артықшылығын анықтау үшін тиянақты
негіздер болуы керек.
Мысалы, шарттық жағдайлар ақталса, онда жалға алушының иелену
құқығының жалға берушінің иелену құқығының алдындағы артықшылығы сөзсіз
болып келеді. Өзге реттерде (кездерде) бір немесе өзге заттық құқықтық
артықшылығын (басымдылығын) анықтаудың жанама өлшемдері болып оның алғашқы
болуы (ағалығы), өзге заттың құқық иесінің арам шеттілігі жөне өзге ұқсас
жағдайлар келеді.
ҚР АК бәсекеде болып келетін құқықтардың біреуінің басымдылығын
анықтау ережесі толығырақ реттелген. Затты алуға бірнеше несие берушілер
талпынатын болса, зат олардың біреуіне берілсе өзгелерінің талаптары жоққа
шығарылады. Зат беріліп үлгерілмеген болса, онда басымдылыққа оның
пайдасында міндеттеме ертерек туындаған несие беруші иемденеді. Бұның өзін
анықтау мүмкін болмаса артықшылық (басымдылық) таланты ертерек ұсынған
тұлғада (оның құқығында) болады .ҚР АК-ның 355-бабында құқықтардың
артықшылығы туралы тек жалпы айтылып кетеді. Қарастыруы мүмкін немесе
мүлікті пайдаланған үшін ақының өзге түрлері қарастырылуы мүмкін.
Егер шарттың өзінде жалдау төлемінің нақты түрі (нысаны) анықталмаса,
онда ол ақшалай төленуге тиіс.
Бір зат жөнінде жалдаушылардың әрқайсысына затпен белгіленген уақытта
тек пайдалану құқығы беріліп бірнеше мүлік жалдау шарттары жасалуы мүмкін.
Оларды жалға беруші өз еркімен жасасады, осыган байланысты жалға беруші
шектеуге ие басқа да қарсылықтар айтуға ешкімнің құқығы болмайды. Жалға
алушылардың бірінің құқығына нұқсан келтірілетін жағдайды қоспағанда,
олардың ешқайсысы жалға берушіге өз талаптарын қоюға құқылы емес. Жалға
берушінің негізгі құқығы берілген мүлікті пайдаланғаны үшін ақы төленуін
талап ету құқығы келеді. Осымен қатар жалға беруші жалға алушының өзге
міндеттерінің орындалуын да талап ете алады.
Жалға алушы жалға берілген мүлікті шарт жағдайларына сәйкес
пайдалануға, ал егер олар шартта қарастырылмаса, мүліктің тағайындалуына
сәйкес пайдалануға міндетті. Жалға алушының бұл міндетті жалға берушінің
жалға берілген мүлікті күтіп ұстау міндеті орындалуына көмектеседі. Осымен
қатар жалға беруші жалға алушының мүлікті пайдалануына шектеу қоюға мүдделі
болуы мүмкін. Өз кезегінде осының себебі де болады, мысалы жалға берілген
жабдықтарды жоғары дәрежеде пайдалану орын алса, оның мерзімінен бұрын
тозуының қаупі төнуі мүмкін ж.б.
Жалға алушы жалға берушінің жазбаша ескертуіне қарамастан мүлікпен
шартқа немесе мүліктің тағайындалуына қайшы пайдаланса, онда жалға алушының
шарт бұзылуын және мүлік қайтарылуын талап ету құқығы пайда болады. Егер
міндеттеменің бұзылуынан туындаған залал болса, онда ҚР АК 350-бабына
сәйкес өтелуге жатады. Жалға беруші шығындар өтелуін жалға алушы өзінің
міндеттерін бұзған өзге де жағдайларда талап ете алады. Бірақ мүлік жалдау
шартының кәсіпкерлік мінезі болмаса жалға алушының жауапкершілігі әрқашан
кінәда негізделеді.
Жаңа азаматтық заңнамада жалға алушы жалданған мүлікке билік етуінің
шектері туралы анықталған. Жалға берушінің келісімімен жалға алушы
жалданған мүлікті қосымша жалға (субарендаға) тапсыра алады, шарт бойынша
өзінің құқықтары мен міндеттерін өзге тұлғаға (қайта жалдауға) бере алады.
Жалға алушы жалданған мүлікті тегін пайдалануға сол сияқты кепілге бере
алады. Өзгешелік заңнамалық актілерде қарастырылмаса жалға алушы
құқықтарын шаруашылық серіктестіктердің акционерлік қоғамдардың жарғылық
капиталына салымдар немесе өндірістік кооперативке жарна ретінде сала
алады. Билік ету бойынша осындай құқықтар тікелей шартта қарастырылуы
мүмкін. Жалға беруші алдындағы жауапкершілікті тікелей жалға алушы
көтереді. Жалпы алынған мүлікті өзге тұлғаларға беру туралы шарттар мүлік
жалдау шартының өзінің мерзімінен асатын мерзімге жасалуы мүмкін емес.
Қосымша жалдау (субаренда) шартының қолданылуы (күшінде болуы) мүлік
жалдаудың негізгі шартына тәуелді болып келеді. Заңнамада көзделген
негіздер бойынша мүлік жалдау шарты жарамсыз болса, онда оған сәйкес
жасалған мүлікті қосымша жалдау шарты да жарамсыз) болып келеді. (ҚР АК 560
бабы). Бұл норманың мазмұны мүлікті жалдаудың негізгі шартының қолданылуына
тек қана қосымша жалдау (субаренданың) емес, барлық өзге туынды құқықтық
қатынастардың мүлікті пайдаланудың, кепілдің және басқарудың күшінде болуы
(тұрмыс етуі) тәуелді болатынын білдіріп отыр.
Жалға алушы өз уақытылы жалдау (аренда) төлемін төлеп тұруға міндетті.
Ол төлеудің тәртібін және есеп айырысудың тәртібіне, жалдау үшін төлем
жасаумен байланысты өзге міндеттерді орындауға байланысты жағдайларды
сақтауға міндетті. Төлемдер ақшалай болатын болса, онда Қазақстан
Республикасындағы ақша айналымының ережелері сақталуы керек. Төлеудің өзге
түрі қарастырылса осындай қатынастарға сатып алу-сату мердігерлік, ақылы
қызмет көрсету шарттары туралы нормаларды қолдану жоққа шығарылмайды. Бұл
жалға алушының жалдау үшін төлеу бойынша міндетін реттейтін (қарастыратын)
жалпы нормалардың мағынасынан көрініс тауып тұр. Заннаманың өзінде осы
мәселелерді шешетін тікелей сілтейтін нормалар қарастырылмаған және жалдау
ақысын енгізудің тәртібі негізінен мүлік жалдау шарттарының өзінде нақтылы
бекітілуі тиіс. Шарт бойынша төлемді (ақыны) енгізудің тәртібі мен өзге
жағдайлары келісіммен қарастырылмаса, онда басшылыққа нарықта қалыптасқан
орташа баға және де өзге төлеуге қатысты талаптар алынады (Қр АК 385 б.
Зт). Қосымша екі тараптардың мүдделері де ескерілуі тиіс.
Жалға берілген мүліктің барлығы біртекті, сапасы бірыңғай және с.с.
болғанда оны пайдалану үшін ақы бірден барлық мүлік үшін орнатылады.
Мүліктің қүрама бөлшектерінде ерекшеліктері болса, олар (өндіріс
құралдарына жататындары үшін өнімділік дәрежесіне қарай) үшін бөлек жалдау
ақысы орнатылады, себебі кейбір мүлікті пайдалану жалдаушыға қосымша табыс
беруі мүмкін, сондықтан ол үшін жоғарырақ жалдау ақысы бекітіледі.
ҚР АК 546 бабына сәйкес жалдау ақысы (төлемі) мынандай түрлерде болуы
мүмкін:
1) кезең кезеңімен немесе біржола төленетін төлемдердің ақшалай
сомасымен;
2) Жалданған мүлікті пайдалану нәтижесінде алынған (өндірілген,
табылған) өнімнің, жемістердің немесе табыстардың үлесімен;
3) жалдаушының белгілі қызмет көрсетуі арқылы;
4) жалға алушының шартпсн келісілген затты жалға берушіге меншікке
әлде жалға берумен;
5) жалға алушыға жалданылған мүлікті жақсарту жөнінде шартта
келісілген шығындарды жүктеу арқылы. Жалға берушімен жалға алушы шартты
көрсетілген ақы түрлерінің бірнешеуі қолданылатынын;
Жалға берілген мүлікте кемшіліктерді анықтаса, жалға алушы жалға
берушіден өз қалауы бойынша:
1) мүліктің кемшіліктерін тегін жоюды;
2) жалдау ақысын соған мөлшерлес азайтуды;
3) жалға берушіге бұл туралы алдын-ала хабарлай отырып сол
кемшіліктерді жою жолында өзі жасаған шығындар сомасын мүлікті пайдаланғаны
үшін төленетін төлемнен ұстап қалуды;
4) шартты мерзімінен бұрын бұзуды талап етуге құқылы.
Шартта тікелей шектеу болмаса мүлікті пайдалану үшін төлемнің (ақының)
мөлшері өзгертілуі мүмкін, бірак бұл жыл ішінде бір реттен жиі болмауы
керек. Шарттың қандай да болсын өзге өзгертілуі сияқты ақыны (төлемнің)
мөлшерін өзгерту тараптардың келісімімен жүргізілуі керек, бірақ егер біз
ҚР АК 456 бабы 3 тармағының мағынасын ескеретін болсақ, онда жалға
беруіпіде бағаны өзгерту үшін салмақты (дәлелді) негізі болғанда оның
жалдау төлемін (ақысын) өзгертуді талап етуге құқығы танылуы керек.
Мысалы, егер жалдау төлемінің орта нарықтық мөлшері күрт өсіп кетуі
салдарынан жалға берушінің елеулі шығындарды пайда болса, жалға беруші
заңдарда көрсетілген мерзімдер өтісімен өзі жасасқан мүлік жалдау шарты
бойынша да жалдау төлемі көбейтілуін талап ете алады. Әрине шарт бойынша
жалға беруші бұндай құқығынан айырылуы да мүмкін. Заң актілерімен мүлік
жалдау шарттарының бөлек түрлері үшін, сол сияқты мүліктің бөлек түрлерін
жалдау үшін төлем мөлшерін қайта қарау (өзгертудің) өзге ең төмен (қысқа)
мерзімдері қарастырылуы мүмкін. Орталықтандырылған тәртіпте бекітілген
бағалар мен тарифтер өзгерген жағдайда жалдау төлемі біржақты тәртіпте (бір
тараптың талабы бойынша) қайта қарамауы мүмкін. Бағаның осындай жағдайда
өзгертілуі келісімді және себептеуді талап етпейді. К,Р АК 546 бабы 4
тармағының мағынасы бойынша жалдау төлемін өзгертуді талап ету құқығы екі
тарапта — жалға берушіде және жалға алушыда бірдей болып келеді. Жалға
беруші негізінен жалдау төлемі көтерілуін талап етеді ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3
1. Мүлік жалдау (аренда) шартының ұғымы және элементтері 4
1.1. Мүлік жалдау шартының нысаны 7
1.2. Мүлік жалдау шартының элементтері 8
1.3. Аренда шартының мерзімі .11
1.4. Мүлік жалдау шартының мазмұны 12
2.. лизинг .24
2.1. Кәсіпорындарды, үйлерді және ғимараттарды жалдау шарты. .25
2.2. Үйлер мен ғимараттарды жалдау. .30
Қорытынды .33
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ .34
КІРІСПЕ
Республикамыздың ең маңызды заңдарының бірі Азаматтық кодекс болып
табылады. Менің таңдап алған тақырыбым азаматтық айналымға қатысушылар
арасындағы мүлік жалдау шарты болып отыр. Бұл тақырып қазіргі нарық
заманында өте өзекті тақырыптардың бірі деуге болады. өйткені қазір мүлік
жалдау күрт өсіп отыр. Курстық жұмысты жазу мақсаты осы шарт түрінің
ұғымын, оның бірнеше түрлерін, олардың мәні мен маңызын ашып көрсету болып
табылады.Курстық жұмыста мүлікті жалдау немесе жалға
беру,кәсіпорындар,үйлермен ғимараттарды жалдау тараптардың шарт жасасу
процесстері көрсетілген. АҚ 541—бабына сәйкес, мүліктік жалдауға,
кәсіпорындар мен басқа да мүліктік кешендер, жер учаскелері, үйлер,
ғимараттар, жабдықтар, көлік құралдары берілуі мүмкін. Жалдаудың объектісі
өзге де заттар бола алады. Мүлік жалдау шартының түрлері алдында
қарастырылған еді. Қосымша ҚР АК бекіткен мүлік жалдау түрлерінде оларды
жіктеудің анық негізі жоқ екенін айтуға болады. Мүлік жалдауды түр-түрге
бөлудің негізі біздің ойымызша қазіргі экономика салаларында қалыптасатын
арендалық қатынастарды барынша толық қамтуды көздейді. Кейбірде мүлік жасау
бөлек түрінің негізі ретінде оған қатысты мүлік жалдау шарты жасалатын
мүлік түрі болып келетіндей көрінеді. Осы сипат бойынша кәсіпорынды жалдау,
үйлер мен ғимараттарды жалдау, көлік құралдарын жалдау, тұрғын үй жалдау
бөлініп шығарылады. Сонымен қатар, оларды өз арасында айыратын тек олардың
нысанасы емес, оларды субъектік құрамы, олар кәсіпкерлік пе, әлде
кәсіпкерлік емес не, мазмұнының өзгешелігі, тараптардың арасында
тәуекелдерді бөлу және т.б. ерекшелейді. Бұл айтылған басқа мүлік жалдау
(аренда) шартының түрлеріне лизинг, тұрмыстық прокат, жерді жалдау
шарттарына да қатысты. Өзге жағынан мүлік жалдау шарттарын жіктеуге тым
қатты ілесіп кетуге болмайды. Түбіріне қарайтын болсақ, олардың барлығы
шарттардың өңделген (үйренішті) жүйесіне енеді. Оларды бөлек-бөлек
талдаудың (қарастырудың) ең басты мәні, олар қоғамдағы әртүрлі экономикалық
қатынастарды реттейтінінде болып келеді. Осыған байланысты біз әртүрлі
мүлік жалдау шартының экономикалық және құқықтық мақсатын анықтауымыз
керек.
1. Мүлік жалдау (аренда) шартының ұғымы және элементтері
Мүлік жалдау қатынасы Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің 29-
тарауында реттелген, § 1 мүлік жалдау туралы жалпы ережелер мазмұндалған.
Мүлік жалдау қатынастарын реттеу, тек АК-пен шектеліп қоймайды, олар сондай-
ақ басқа да заңды актілермен реттеледі. Азаматтық құқық нормаларының
диспозитивтік мінезі мүлік жалдау шартына да қатысты өзінің көрінісін
табады. Сондықтан нақты шарт қатысушыларына алғашқы нормаларды өзгертуге,
оларды өздерінің қажет-тіліктерін барынша толық қамту үшін лайықтауға
мүмкіншілік береді.
Сатып алу-сату шартында сияқты мүлікті жалдау шартында жалдау
нысанасының, шарт орнауының ерекшелігіне сондай-ақ басқа факторлардың
әсерінен оның бірнеше түр-түрі қалыптасады. Күшіндегі Азаматтық кодекс
мүлік жалдаудың лизинг, кәсіпорынды жалдау, ғимарат және үйлер жалдау,
көлік құралын экипажымен жалдау прокат, тұрғын үйді жалдау сияқты тұр
түрлерін қамтиды. Мүлік жалдаудың болуы мүмкін бөлек түрлері мұнымен
шектелмейді.
Мүлік жалдау және аренда терминдері (түсініктері) тепе-тең болып
келеді, осыны қоғамдық катынастардың аталмыш түрін реттейтін Азаматтық
кодекстің 29-тарауының өзінен де байқауға болады. Бірақ, кейбір кезеңдерде,
терминологиялық түсініксіздік пайда болды. Аренданы мүлік жалдаудың өзгеше
түрі ретінде бағалайтын жөне осыған байланысты оның ерекше жағдайларын
бөліп шығарған, мысалы, аренда нысанасын сатып алу құқығын қарастыратын
жағдайын сатып алу, сату құқығы, Қазақ КСР-нің "Аренда туралы" арнайы Заңы
қабылданды. Ол өмірге қабілетсіздігіне байланысты доғарылды. Аталмыш
терминдердің ара қатынасы үлкен мәселені дау тудырып отырған жоқ. Бірақ бұл
жөнінде әртүрлі көзқарастар бар. Кейбірлеріне сәйкес мүлікті жалдау
шарттарының қатарында аренданың бөлектеу орны бар.
Мүлік жалдау (аренда) шарты бойынша жалға беруші алушыға мүлікті ақыға
уақытша иеленуге және пайдалануға бepyгe міндеттенеді. (Қазақстан
Республикасының Азаматтық кодексінің 540-б.).
Аренда шартының сатып алу, сату рента шарттарынан айырмашылығы, ол
мүлікті уақытша иеленуге беруге байланысты қатынасты реттейді. Мүлік жалдау
шарты Римде кеңінен таралған еді. Ол (locatio conductio rerum) деп аталады.
Оның анықтамасы қазіргі кезде жүзеге асырылып отырған анықтамадан елеулі
ерекшеленген жоқ.
Сонымен қатар, мүлікті жалдау затты пайдалануды болжайтын, мұнымен
қоса жалдаушының иеленуіне назар аударылмайтын, ал негізінен жалдаушы тек
затты ұстаушы меншік иесі құқықтарын жүзеге асыруға көмектесетін тұлға
ретінде ғана бағаланатын. Түбіріне қарайтын болсақ, қазіргі уақытта да ең
басты мақсат жалдаушыға мүлікті қажетті көлемде пайдалану, оның пайдалы
қасиеттерін мүмкіншілігін беру екенін айтуға болады.
Қатынасты реттеудің түбірлі негізі сақталғанымен өзгерістер де еніп
жатыр. Мүліктік қатынастарды жеке құқықпен реттеу жалпылама жетілдірудің
әсерін сезген және әрине жетілдіру одан да әрі жалғасады. Осының
нәтижесіңде шарттық қатынастардың мазмұны өзгеріс шегеді, оларды реттейтін
нормалар меншік құқығы және өзге заттық құқықтарды реттейтін нормалармен
тығыздау тұйысады.
Аренданы заттық қүқықтарға жатқызу немесе жатқызбау сауалы ұзақ мерзім
бойы даулы болып келді. Заттық құқықтарға (олардың мәселелеріне) арналған
соңғы Қазақстандық жұмыстарда аренда заттық құқықтардың қатарына
жатқызылады. Бұл көзқарас көріп тұрғанымыздай аренданың заңнамалық
анықтамасында да қолдау табады, яғни онда пайдалану мен қоса иеленуде бірге
қарастырылады. Бұл заңнамалық шешім арендалық қатынастарға бұрынғыдан көрі
жоғарылау (көбірек) тұрақтылық береді, олардың мәнін көтереді. Осының
нәтижесінде мүлікті меншік құқығы негізінде иемденуге мүмкіншілігі жоқ
бөтен біреудің мүлкін пайдаланған кезде, мүлікті жалдау шарты тиісті
қатынастарды тыйымды реттетуге мүмкіншілік береді. Кейбір жағдайларда
аренда (мыс, жер арендасы) тіпті меншік құқығына балама ретінде
қарастырылатын 99 жылға дейінгі ұзақ мерзімді жер арендасы Қазақстан
Республикасы Президентінің 1995 жылғы 22 желтоқсанда қабылданған "Жер
туралы" заң күші бар Жарлығының 41 бабында қарастырылған еді. Аренда
белгілі мөлшерде жерге меншік құқығының баламасы деген түсінік қазіргі
(күшіндегі) заңнамада да сақталып тұр. Қазақстан Республикасының 2001 жылы
24 қаңтардан "Жер туралы" заңының 28 бабымен 49 жылға дейінгі жердің ұзақ
мерзімді арендасы қарастырылған.
Аренда тек жалдаушының қажетін, мүддесін қамтамасыз етіп қоймайды.
Оның нормаларында жалға берушінің мүдделерінде есепке алу бар. Меншік иесі
ретінде ол бәрібір жалға алушыға қарағанда артықшылық жағдайында болып
келеді.
Мүлікті жалдау шарты консенсуалды (құқықтары мен міндеттері тек
тараптардың келісімі негізінде пайда болатын), өзара, өтеулі (ақылы) болып
табылады.
Арендалық шарттан туындайтын міндеттемелік құқықтық қатынастарды және
заттық құқықтық қатынастарды ажыратып қарау қажет. Әрине, міндеттемелік
құқық шеңберінде бірінші кезекте аталған қатынастардың бірінші тобын қарау
керек. Аренданың заттық құқығы жеткілікті дәрежеде жан-жақты және толық
заттық құқық мәселелеріне арналған еңбектерде талданған. Сонымен қатар,
аренданың заттық құқығы ескерілмесе жолға алушының да жалға берушінің де
құқықтық жағдайының сипаттамасы толық болмайды. Жалдаушы мен жалға
берушінің заттық құқық қатынастар негізінде қатысуын (олар сырттай шарттық
болып көрінгенімен) жоққа шығаруға болмайды. Біздің айтып отырғанымыз
арендаға берілетін мүлікті күтіп ұстау ауыртпалығына меншік иесінің (жалға
берушінің) және жалдаушының заттық құқықтарының бәсекесіне және тағы басқа
ұқсас нәрселерге қатысты.
1 Мүлік жалдау шартының нысаны
Бұл шартқа да ҚР АК 151-154-б. ұсталатын мәміленің нысаны қойылатын
жалпы талаптар қолданымды болып келеді. Сонымен бірге мүлікті жалдау
шартының нысанына арнайы талаптар да қойылады. Егер, мысалы, ол бір жылдан
астам мерзімге жасалса, онда оның нысаны жазбаша болуы тиіс.
Кәсіпкерлік әлде кәсіпкерлік емес болғанына, мерзіміне қарамастан,
тарабы заңды тұлға болып келетін мүлікті жалдау шарттары да жазбаша нысанда
жасалуы керек. Жылжымайтын мүлікті жалдау шарты мемлекеттік тіркеуге
жатады. Туралап айтсақ, Қазақстан Республикасы Президентінің "Жылжымайтын
мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеу
туралы" заң күші бар Жарлықтың 2-бабына сәйкес мемлекеттік объектісі болып
мерзімі бір жылдан асатын пайдалану, жер пайдалану құқығы келеді. Бұдан,
егер аренда шартында мерзім анықталмаса не жасау керек деген сұрақ туады.
Қойылған сұраққа мынандай жауап беруге болады. Тараптар бірінші кезекте
басшылыққа өз мүдделерін (қажеттерін) алуы керек, соларға сәйкес
ниеттенулері танылуы тиіс. Ал тіркеуші орган болса анықтамаған мерзімге
жасалған, аренда шартын тіркеуден бас тартпауы (соған кедергі жасалмауы)
тиіс. Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікке тіркеу жүйесі
Еуропалық тіркеу жүйесімен ұқсас болып табылады. Оның міндеті мүлікке пайда
болатын барлық құқықтардың кепілдігін қамтамасыз ету.
Азаматтар араларындағы 1 жылға дейінгі мүлікті жалдау шарттары ауызша
нысанда жасалуы мүмкін. Егер болашақта жалдаушыға мүлікке өтетіні
қарастырылса, меншік құқығы онда мүлікті жалдау шарты сатып алу-сату
шартының нысанындай нысанда жасалуы тиіс.
1.2. Мүлік жалдау шартының элементтері
Мүлік жалдау шартының тараптары жалға алушы және жалға беруші, жалға
беруші және жалға алушы ретінде кез келген тұлға, заңды және жеке тұлға
бола алады. Егер шарт мемлекет атынан не әкімшілік-аумақтық бірлестік
атынан жасалса мүлікті жалға беруші болып өкілетті мемлекеттік орган, ҚР
Қаржы министрлігінің Мемлекеттік мүлік және жекешелендіру бойынша
комитетінің аумақтық органдары келеді.
Жалға беруші — бұл пайдалануға берілген мүліктің иесі, ал заңды тұлға
— оқшауланған мүлікке меншік, шаруашылық жүргізу, оралымды басқару құқығы
бар субъект. Кейбір жағдайларда мүлікті жалға беруші болын оған өзге де
құқықтары бар жеке немесе заңды тұлғалар келуі мүмкін, олар мүлікті жалға
беруге заңмен немесе шартпен өкілденуі тиіс (мысалы, бүл мүлікті
сенімгершілікпен басқаратын болуы мүмкін).
Жалдаушы (арендатор) — мүлікті уақытша иелену және пайдалануға, немесе
тек пайдалануға алған жеке немесе заңды тұлға. Мысалы, станокты жалдаушыға
онда белгілі сағаттарда немесе күндерде қажетті жұмыстарды жасау (орындау)
мүмкіншілігі берілуі мүмкін. Мүлкіне оралымды басқару құқығы бар
коммерциялық емес заңды тұлғалар олардың мүлкінің меншік иесімен мүлікті
жалдау құқығында шектелуі мүмкін.
Тараптар құқықтары мен міндеттерінің өзге тұлғаларға ауысуы ішінара
және де әмбебап құқықтық мирасқорлық негізінде болуы мүмкін. Жалға берілген
мүлікке меншік құқығының немесе шаруашылық жүргізу, оралымды басқару
құқықтарының өзге тұлғаға ауысуы мүлікті жалдау шартын өзгерту немесе бұзу
үшін негіз болмайды.
Басқаша айтатын болсақ аренда құқығы жалға берілген мүлікке ауыртпалық
тудырады.
Азамат өлуімен жалға алушының құқықтарына қатысты мұрагерлік
трансмиссия егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше қарастырылмаса жалпы
тәртіп бойынша болады. Заңды тұлғалар қайта құрылған кезде де әмбебап
мирасқорлықтың бұл тәртібін қолдану керек.
Мүлікті жалдау шартын жасасу жалдаушының тұлғасына жеке байланысты
болмаса, жалға беруші оның қалған мерзіміне шартқа мұрагердің (құқықтық
мирасқордың) жалдаушы ретінде кірісуіне кедергі жасай алмайды.
Мүлік жалдау шартының нысанасы (объектісі) болып негізінен қозғалатын
сондай-ақ қозғалмайтын заттар келеді. Аренда шарты бойынша (негізінде)
берілетін заттар жеке сипаттары мен анықталатын, тұтынылмайтын заттарға
жатады, олар оларды пайдалану барысында өздерінщ тұтынушылық қасиеттерін
бірте-бірте табиғи тозу салдарынан жоғалтады. Кейбір объектілер пайдалану
тәртібі дұрыс болса тіпті өздерінің қасиеттерін жоғалтпауы мүмкін, оларға
жер бөлшектері, көп жылдық егістер және с.с. жатады. АК 541—бабына сәйкес,
мүліктік жалдауға, кәсіпорындар мен басқа да мүліктік кешендер, жер
учаскелері, үйлер, ғимараттар, жабдықтар, көлік құралдары берілуі мүмкін.
Жалдаудың объектісі өзге де заттар бола алады.
Заңнамада оларды мүліктік жалдауға беруге тыйым салынған, немесе
жалдау мүмкіншілігі шектелген мүлік түрлері анықталуы мүмкін. Бірінші
кезекте шектеулер азаматтық айналымнан алынып тасталған, немесе азаматтық
айналымы шектеулі заттарға қатысты болып келеді.
Әрине, азаматтық айналымнан алынып тасталған заттар жалға берілуі
мүмкін емес. Ал азаматтық айналымы шектеулі заттар жалға оларды пайдалану
тәртібі, жалпылама оларға меншік құқығын жүзеге асырудың барлық тәртібі
сақталып жалға берілуі мүмкін. Мысалы, тұлға азаматтық айналымы шектеулі
бір немесе өзге мүлікті иеленуге рұқсат алмаса ол өзінде бар сондай
(азаматтық айналымы шектеулі) мүлікті иелігінен шығаруы керек. Заңның (ҚР
АК 252 бабы 2 тармағы) тікелей нұсқауына сәйкес көрсетілгендей мүлікке
меншік құқығы тоқтатылуы қажет. Яғни ондай мүлікте иеліктен шығаруға
бағытталған шарттар болып сатып алу-сату, сыйға тарту, айырбас шарттары
келеді деп болжам жасаймыз.
Бірақ мәселені тым шектеулі шешуге болмайды. Сілтеме жасалған
азаматтық кодекстің нормасы өмірде оны әртүрлі жағдайларға лайықтап
қолдануды талап етеді. Мысалы, айналымы шектеулі мүліктің иегері болашақта
оған рұқсат аламын деп үміттенетін болса оған оны жалға беруге тыйым
салынбауы керек. Немесе мүлікті иеленуге рұқсаты жоқ айналымы шектеулі
заттың меншік иесі бірден сатып алушыны таппаған соң оны болашақта сатып
алу жағдайы қарастырылатын жалдау шарты негізінде бере алады. Қаралғандай
қосымша шешімдер меншік иесі жағдайын жақсартады. Қандай да болсын мүлікке
меншіктің заң бойынша кепілдіктерін нығайтады.
Кейбір объектілерді (негізінен табиғи объектілерді) жалға тапсырған
кезде шарт ерекшеліктері пайда болады (ерекшеліктер шарт мазмұнына және
т.б. қатысты болуы мүмкін). Айтатын болсақ, Қазақстан Республикасының "Жер
туралы" Заңының 48 бабына сәйкес, жер пайдаланушылары жерді жер учаскесін
беру актісіне немесе аренда шартына (уақытша ақысыз жер пайдалану шартына)
сәйкес пайдалануы тиіс. Осымен бірге жалға алушыға тағы да бірқатар
міндеттер жүктеледі. Бүл міндеттер жалға алушының жалға берілген мүлікті
тиісті пайдалану бойынша азаматтық-құқықтық міндетімен тығыз байланысты,
кейбір көріністерінде оларды мүлікті тиісті пайдалану бойынша міндеттік
нақтылануы ретінде бағалауға болады. Жер пайдаланушыға мынадай міндеттер
жүктеледі:
— тиісті санитарлық және экологиялық талаптарға сәйкес келетін өндіріс
технологиясын қолданудың, халықтың денсаулығы мен қоршаған ортаға зиян
келтірілуіне жол бермеу;
— топырақтың құнарлығын нашарлатпаудың жер қорғау жөніндегі шараларды
жүзеге асырудың, орман, су ресурстары басқа да табиғи ресурстарды пайдалану
тәртібін сақтаудың, жер учаскесінде орналасқан, заңдарға сәйкес мемлекет
қорғайтын тарих, сәулет ескерткіштері, археологиялық мұра мен басқа да
объектілердің қорғалуын қамтамасыз ету;
— басқа меншік иелері мен жер пайдаланушылардың құқықтарын бұзбау;
— топырақтың құнарлы қабатын сыдырып алу оның біржола жоғалуын
болғызбау үшін қажет болған жағдайларды қоспағанда, басқа тұлғаларга сату
не беру мақсатымен құнарлы қабатты сыдырып алуға жол бермеу;
— сервитуттары заңдарда көзделген тәртіпте ұсынуды қамтамасыз ету.
Өз ерекшеліктері тұрғын үйді жер қойнауының учаскелерін және басқа
объектілерді жалдауда орын алады. Жер қойнауының учаскілері концессиялық
және басқа келісімдер негізінде пайдалануға беріледі, олар АК 541-6, 4-т.
сәйкес өзінің заңды табиғаты бойынша мүлікті жалдауға түбірлес болып келеді
және оның жалпы (негізгі) ережелеріне негізделеді. Мұндай кең түсінік ҚР
азаматтық заңнамасында шарттардың бұрынғы кеңестік кезеңдегі азаматтық
құқыққа таныс емес тәртіптенген жүйесі қалыптасып келетінін сипаттайды.
1.3. Аренда шартының мерзімі
Мүлікті жалдау шарты нақты анықталған мерзімге жасалуы мүмкін. (ҚР АК.
545-6, 1-т.) Қаз. ҚСР-ң Азаматтық кодексімен, жалға берілетін мүлік түріне
қарамастан мүліктік жалдаудың мерзімі 10 жылдан аспауы тиістігі
қарастырылған еді. ҚР АК аренданың ақырғы мерзімін тек оның бөлек түрлері
үшін, немесе бөлек мүлік арендасы үшін қарастырады. Айтылғандай жердің
арендасы 49 жылдан аспауы керек. Прокат шарты бір жылдан аспайтын мерзімге
ғана жасалуы мүмкін.
Мүлік жалдау шарты нақты анықтамлаған мерзімге жасалуы мүмкін, бұл
үшін ол күшінде болып келетін мерзім шартта көрсетілмейді. Нақты
анықталмаған мерзімге жасалған мүлікті жалдау шартында әрбір тарап, шарт
қозғалмайтын мүлік жөнінде болғанда екінші тарапқа үш ай бұрын ескертіп, ал
шарт қозғалатын мүлік жөнінде болғанда бір ай бұрын ескертіп, кез келген
уақытта шарттан бас тарта алады. Өзгеше тәртіп заң актілерімен немесе
шартпен қарастырылуы мүмкін. Мысалы шартта тараптар нақты анықталмаған
мерзімге жасалған мүлікті жалдау шартын бір жақты тәртіпте бұруға тиым
салуы мүмкін.
Егер мүлікті жалдаудың ақырғы мерзім заңнамада қарастырылса, ал
шарттың өзі нақты анықталмаған мерзімге жасалса, мүлікті жалдаудың ақырғы
мерзімі өтуімен ол күшін өзімен өзі жоғалтады. Яғни, мүлікті жалдау
шартының мерзімі заңнама бойынша қарастырылған ең үлкен (ақырғы) мерзімнен
асып кетсе де шарт бәрібір заңнамалық мерзімнен аспайтын (оған тен)
мерзімге жасалған болып саналады.
1.4. Мүлік жалдау шартының мазмұны
Жалға беруші мүлікті жалға алушыға шарт талаптары мен мүліктің мақсатына
сәйкес, келетін күйде беруге міндетті (АК 547-б. 1-тармағы). Мүліктің күйі
бірінші кезекте шартпен анықталуы тиіс. Мысалы, жалға қоймалар берілгенде,
олар өрт қауіпсіздігінің талаптарына бөлмелердегі ауаның ылғалдылығына не
құрғақтығына қойылатын талаптарга және басқаларға сәйкес болуы керек екені
болжанылуы мүмкін.
Шарттың мүліктік күйіне талаптар анықталмаса, онда олар мүліктің
тағайындалуы және мүлікті пайдаланудың болжамды (мақсаты ескеріліп мүмкін
күйіне талаптар туралануы мүмкін. Бірақ мүлікті жалдау шарты бойынша
мүлікке талаптарды анықтау сатып алу-сату шарты бойынша заттың қажетті
сапасын анықтаудан ауырға түседі. Жалға берілетін мүліктік күйіне қатысты
талаптар өте субъективті болып келеді. Олар жөнінде келіспеген тараптар
араларында қиын жолмен шешілетін даулар пайда болуы мүмкін. Сондықтан,
жалга алушы мүліктің кейбір ерекше қасиеттер бар болуын қаласа, оның бұл
туралы жалға берушімен келіскені аса қажетті болады. Жалға берілетін
мүліктік кемістіктері болмауы керек, немесе кемістіктер тікелей шартта
ескертілуі керек. Бүл жасалмаса жалға беруші берілген заттардың
кемістіктері үшін жауапты болады.
Кейбір жағдайларда заттың кемістіктерімен байланысты тараптардың
құқықтары мен міндеттері туралы мәселе басқаша шешімін табады. Жалға
берілген заттың кемістіктерін оны қараған кезде бірден табуға мүмкін болса,
немесе затгы жалға алғанға дейін жалдаушы затпен пайдаланып үлгерген болса,
онда жалға беруші заттың кемшіліктері үшін жауапты брлмауы тиіс.
Затты тұтынудың одан құтылу мүмкін емес (сөзсіз) салдары болып оның
белгілі дәрежеде нашарлауы (тұтынушылық қасиеттерін жоғалтуы) келеді.
Сондықтан бірнеше жыл пайдалануда болып келген мүліктің (заттардың) күйі
тиісті емес тіпті қанағаттанатындай болмай шығуы мүмкін. Осыған байланысты
шарттың екі тарабы бірдей белгілі бір шешімдерді қабылдап әрекеттерді
жасауға мәжбүрлі болады. Осы себептен А. А. Иванов автордың ешқандай
күдікке жол бермей мына айтқанымен (жазғанымен) келісуге қиын (болмайды):
"... обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на
протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как
правило, вскоре после заключения договора". Аталған міндет мүлік жалдау
шарты тараптарының арасында бөлінеді. Жалға берушінің және жалға алушының
құқықтары мен міндеттерін одан әрі қарағанда осыны анық көруге болады.
Мүлік жалға оның барлық керек-жақартарымен және оған қатысты
құжаттарымен (мүліктің жиынтықтылығын, қауіпсіздігін, сапасын, пайдалану
тәртібін куәландыратын және т.б. құжаттармен) бірге беріледі. Сатып алу-
сату шарты (мысалы қозғалмайтын мүлікті сатып алу-сату шарты) бойынша затқа
(мүлікке) құқықтарды растайтын құжаттар табыс етілуі мүмкін қаралып тұрған
шартта негізінен әңгіме мүлікті тұтыну (пайдалану) үшін қажетті құжаттар
жөнінде жүргізіледі. Шартта құжаттар жалға берушіде қалатыны, жалдаушы
олармен таныса ататыны және т.б. қарастырылуы мүмкін.
Құжаттар, керек жарақтар берілмесе және оларсыз жалға алушы мүлікті
мақсаты бойынша пайдалана алмаса, немесе ол шартты жасасуы кезінде
үміттенуі мүмкін болған нәрселерден (игіліктен, пайдадан) едәуір дәрежеде
айырылса, онда өзінің қалауы бойынша ол жалға берушіден керек жарақтардың
және құжаттардың берілуін немесе шарттың бұзылуын талап ете алады.
Жалға алушыда көрсетілген жағдайға қатысты бір ғана құқығы болып
келмейді. Жалға алушы құжаттарды және керек жарақтарды олар жалға берушімен
берілмеген өзге реттерде де талап ете алады. Басқаша айтқанда, жалға
алушының мүлікті пайдалану мүмкіншілігінен айырылуы, оған ұтымсыз
нәтижелердің (салдардың) туындауы немесе туындамауы сол құқықты жүзеге
асыру кезінде міндетті түрде ескерілетін нәрсе емес. Бірақ, әрине, жалға
беруші тарабынан жасалған бұзушылықтың ауырлығы қолданылатын шараларға
(мысалы шартты бұзу мүмкіншілігіне) әсер етеді.
Жалға беруші мүлікті шартпен қарастырылған мерзімде беруі керек, егер
бұл мерзім шартта қарастырылмаса, онда ол қисынды мерзімде берілуге жатады.
Жалға беруші шартқа қайшылық жасап мүлікті бермесе жалдаушы бұл мүлікті ҚР
АК 355-бабына сәйкес талап ете алады немесе шарт бұзылуын талап ете алады.
Екі амалды қолданған кезде де жалға алушы өзіне келтірілген шығындарды
өндіріп ала алады.
Затты бергеннен кейін, меншік иесі оған меншік құқығына байланысты
кейбір ауыртпалықтарды сақтап қалады. Сондықтан, меншік иесі мүлік
жағдайына жауапты болады, сонымен қоса жалға алушының да заттық құқығын
есептеп алып тастамау керек. Затқа қатысты құқықтар тараптар арасында
бөлінгесін меншік иесінің ауыртпалықтары ол өзіне жататын мүлікті өзі
иеленген, пайдаланған жағдайда сияқты толық болмайды.
Ертерек айтылғандай мүлік жаддау шартының тараптары арасында мүлікті
күтіп ұстау ауыртпалығы бөлінеді. Жалға беруші жалға берілген мүлікке
тараптармен келісілген мерзімдерде, егер заң актілерінде не шартта өзгеше
көзделмесе, өз есебінен күрделі жөндеу жүргізуге міндетті. Жалға алушы
жауап бермейтін мән-жайларға байланысты пайда болған шұғыл қажеттілік талап
ететін жөндеуді, егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше көзделмесе,
жалға беруші қисынды мерзімде өз есебінен жүргізеді (АК 552-6 2-бөл.).
Шарт жасау кезінде жалға беруші жалға алушыға жалға берілетін мүлікке
үшінші тұлғалардың барлық құқықтары (сервитут, кепіл құқығы) туралы
ескертуге міндетті. Бұл жағдайда біз бірінші кезекте мүлікке ауыртпалық
тудыратын құқыктары туралы айтамыз. Мүлікті жалға беру мүлікке үшінші
тұлғалардың заттық құқықтарын тоқтату не өзгерту үшін негіз болып
табылмайды.
Бірақ, бірқатар жағдайда біз құқықтардың бәсекесі мәселесімен
соқтығамыз. Бұл жағдайда, бір құқықты басқа құқық иеленушінің алдында
басымдылығы туралы мәселені шешу қиынға түседі. Бір субъекті құқықтарының
екінші субъекті құқықтарының алдындағы артықшылығын анықтау үшін тиянақты
негіздер болуы керек.
Мысалы, шарттық жағдайлар ақталса, онда жалға алушының иелену
құқығының жалға берушінің иелену құқығының алдындағы артықшылығы сөзсіз
болып келеді. Өзге реттерде (кездерде) бір немесе өзге заттық құқықтық
артықшылығын (басымдылығын) анықтаудың жанама өлшемдері болып оның алғашқы
болуы (ағалығы), өзге заттың құқық иесінің арам шеттілігі жөне өзге ұқсас
жағдайлар келеді.
ҚР АК бәсекеде болып келетін құқықтардың біреуінің басымдылығын
анықтау ережесі толығырақ реттелген. Затты алуға бірнеше несие берушілер
талпынатын болса, зат олардың біреуіне берілсе өзгелерінің талаптары жоққа
шығарылады. Зат беріліп үлгерілмеген болса, онда басымдылыққа оның
пайдасында міндеттеме ертерек туындаған несие беруші иемденеді. Бұның өзін
анықтау мүмкін болмаса артықшылық (басымдылық) таланты ертерек ұсынған
тұлғада (оның құқығында) болады .ҚР АК-ның 355-бабында құқықтардың
артықшылығы туралы тек жалпы айтылып кетеді. Қарастыруы мүмкін немесе
мүлікті пайдаланған үшін ақының өзге түрлері қарастырылуы мүмкін.
Егер шарттың өзінде жалдау төлемінің нақты түрі (нысаны) анықталмаса,
онда ол ақшалай төленуге тиіс.
Бір зат жөнінде жалдаушылардың әрқайсысына затпен белгіленген уақытта
тек пайдалану құқығы беріліп бірнеше мүлік жалдау шарттары жасалуы мүмкін.
Оларды жалға беруші өз еркімен жасасады, осыган байланысты жалға беруші
шектеуге ие басқа да қарсылықтар айтуға ешкімнің құқығы болмайды. Жалға
алушылардың бірінің құқығына нұқсан келтірілетін жағдайды қоспағанда,
олардың ешқайсысы жалға берушіге өз талаптарын қоюға құқылы емес. Жалға
берушінің негізгі құқығы берілген мүлікті пайдаланғаны үшін ақы төленуін
талап ету құқығы келеді. Осымен қатар жалға беруші жалға алушының өзге
міндеттерінің орындалуын да талап ете алады.
Жалға алушы жалға берілген мүлікті шарт жағдайларына сәйкес
пайдалануға, ал егер олар шартта қарастырылмаса, мүліктің тағайындалуына
сәйкес пайдалануға міндетті. Жалға алушының бұл міндетті жалға берушінің
жалға берілген мүлікті күтіп ұстау міндеті орындалуына көмектеседі. Осымен
қатар жалға беруші жалға алушының мүлікті пайдалануына шектеу қоюға мүдделі
болуы мүмкін. Өз кезегінде осының себебі де болады, мысалы жалға берілген
жабдықтарды жоғары дәрежеде пайдалану орын алса, оның мерзімінен бұрын
тозуының қаупі төнуі мүмкін ж.б.
Жалға алушы жалға берушінің жазбаша ескертуіне қарамастан мүлікпен
шартқа немесе мүліктің тағайындалуына қайшы пайдаланса, онда жалға алушының
шарт бұзылуын және мүлік қайтарылуын талап ету құқығы пайда болады. Егер
міндеттеменің бұзылуынан туындаған залал болса, онда ҚР АК 350-бабына
сәйкес өтелуге жатады. Жалға беруші шығындар өтелуін жалға алушы өзінің
міндеттерін бұзған өзге де жағдайларда талап ете алады. Бірақ мүлік жалдау
шартының кәсіпкерлік мінезі болмаса жалға алушының жауапкершілігі әрқашан
кінәда негізделеді.
Жаңа азаматтық заңнамада жалға алушы жалданған мүлікке билік етуінің
шектері туралы анықталған. Жалға берушінің келісімімен жалға алушы
жалданған мүлікті қосымша жалға (субарендаға) тапсыра алады, шарт бойынша
өзінің құқықтары мен міндеттерін өзге тұлғаға (қайта жалдауға) бере алады.
Жалға алушы жалданған мүлікті тегін пайдалануға сол сияқты кепілге бере
алады. Өзгешелік заңнамалық актілерде қарастырылмаса жалға алушы
құқықтарын шаруашылық серіктестіктердің акционерлік қоғамдардың жарғылық
капиталына салымдар немесе өндірістік кооперативке жарна ретінде сала
алады. Билік ету бойынша осындай құқықтар тікелей шартта қарастырылуы
мүмкін. Жалға беруші алдындағы жауапкершілікті тікелей жалға алушы
көтереді. Жалпы алынған мүлікті өзге тұлғаларға беру туралы шарттар мүлік
жалдау шартының өзінің мерзімінен асатын мерзімге жасалуы мүмкін емес.
Қосымша жалдау (субаренда) шартының қолданылуы (күшінде болуы) мүлік
жалдаудың негізгі шартына тәуелді болып келеді. Заңнамада көзделген
негіздер бойынша мүлік жалдау шарты жарамсыз болса, онда оған сәйкес
жасалған мүлікті қосымша жалдау шарты да жарамсыз) болып келеді. (ҚР АК 560
бабы). Бұл норманың мазмұны мүлікті жалдаудың негізгі шартының қолданылуына
тек қана қосымша жалдау (субаренданың) емес, барлық өзге туынды құқықтық
қатынастардың мүлікті пайдаланудың, кепілдің және басқарудың күшінде болуы
(тұрмыс етуі) тәуелді болатынын білдіріп отыр.
Жалға алушы өз уақытылы жалдау (аренда) төлемін төлеп тұруға міндетті.
Ол төлеудің тәртібін және есеп айырысудың тәртібіне, жалдау үшін төлем
жасаумен байланысты өзге міндеттерді орындауға байланысты жағдайларды
сақтауға міндетті. Төлемдер ақшалай болатын болса, онда Қазақстан
Республикасындағы ақша айналымының ережелері сақталуы керек. Төлеудің өзге
түрі қарастырылса осындай қатынастарға сатып алу-сату мердігерлік, ақылы
қызмет көрсету шарттары туралы нормаларды қолдану жоққа шығарылмайды. Бұл
жалға алушының жалдау үшін төлеу бойынша міндетін реттейтін (қарастыратын)
жалпы нормалардың мағынасынан көрініс тауып тұр. Заннаманың өзінде осы
мәселелерді шешетін тікелей сілтейтін нормалар қарастырылмаған және жалдау
ақысын енгізудің тәртібі негізінен мүлік жалдау шарттарының өзінде нақтылы
бекітілуі тиіс. Шарт бойынша төлемді (ақыны) енгізудің тәртібі мен өзге
жағдайлары келісіммен қарастырылмаса, онда басшылыққа нарықта қалыптасқан
орташа баға және де өзге төлеуге қатысты талаптар алынады (Қр АК 385 б.
Зт). Қосымша екі тараптардың мүдделері де ескерілуі тиіс.
Жалға берілген мүліктің барлығы біртекті, сапасы бірыңғай және с.с.
болғанда оны пайдалану үшін ақы бірден барлық мүлік үшін орнатылады.
Мүліктің қүрама бөлшектерінде ерекшеліктері болса, олар (өндіріс
құралдарына жататындары үшін өнімділік дәрежесіне қарай) үшін бөлек жалдау
ақысы орнатылады, себебі кейбір мүлікті пайдалану жалдаушыға қосымша табыс
беруі мүмкін, сондықтан ол үшін жоғарырақ жалдау ақысы бекітіледі.
ҚР АК 546 бабына сәйкес жалдау ақысы (төлемі) мынандай түрлерде болуы
мүмкін:
1) кезең кезеңімен немесе біржола төленетін төлемдердің ақшалай
сомасымен;
2) Жалданған мүлікті пайдалану нәтижесінде алынған (өндірілген,
табылған) өнімнің, жемістердің немесе табыстардың үлесімен;
3) жалдаушының белгілі қызмет көрсетуі арқылы;
4) жалға алушының шартпсн келісілген затты жалға берушіге меншікке
әлде жалға берумен;
5) жалға алушыға жалданылған мүлікті жақсарту жөнінде шартта
келісілген шығындарды жүктеу арқылы. Жалға берушімен жалға алушы шартты
көрсетілген ақы түрлерінің бірнешеуі қолданылатынын;
Жалға берілген мүлікте кемшіліктерді анықтаса, жалға алушы жалға
берушіден өз қалауы бойынша:
1) мүліктің кемшіліктерін тегін жоюды;
2) жалдау ақысын соған мөлшерлес азайтуды;
3) жалға берушіге бұл туралы алдын-ала хабарлай отырып сол
кемшіліктерді жою жолында өзі жасаған шығындар сомасын мүлікті пайдаланғаны
үшін төленетін төлемнен ұстап қалуды;
4) шартты мерзімінен бұрын бұзуды талап етуге құқылы.
Шартта тікелей шектеу болмаса мүлікті пайдалану үшін төлемнің (ақының)
мөлшері өзгертілуі мүмкін, бірак бұл жыл ішінде бір реттен жиі болмауы
керек. Шарттың қандай да болсын өзге өзгертілуі сияқты ақыны (төлемнің)
мөлшерін өзгерту тараптардың келісімімен жүргізілуі керек, бірақ егер біз
ҚР АК 456 бабы 3 тармағының мағынасын ескеретін болсақ, онда жалға
беруіпіде бағаны өзгерту үшін салмақты (дәлелді) негізі болғанда оның
жалдау төлемін (ақысын) өзгертуді талап етуге құқығы танылуы керек.
Мысалы, егер жалдау төлемінің орта нарықтық мөлшері күрт өсіп кетуі
салдарынан жалға берушінің елеулі шығындарды пайда болса, жалға беруші
заңдарда көрсетілген мерзімдер өтісімен өзі жасасқан мүлік жалдау шарты
бойынша да жалдау төлемі көбейтілуін талап ете алады. Әрине шарт бойынша
жалға беруші бұндай құқығынан айырылуы да мүмкін. Заң актілерімен мүлік
жалдау шарттарының бөлек түрлері үшін, сол сияқты мүліктің бөлек түрлерін
жалдау үшін төлем мөлшерін қайта қарау (өзгертудің) өзге ең төмен (қысқа)
мерзімдері қарастырылуы мүмкін. Орталықтандырылған тәртіпте бекітілген
бағалар мен тарифтер өзгерген жағдайда жалдау төлемі біржақты тәртіпте (бір
тараптың талабы бойынша) қайта қарамауы мүмкін. Бағаның осындай жағдайда
өзгертілуі келісімді және себептеуді талап етпейді. К,Р АК 546 бабы 4
тармағының мағынасы бойынша жалдау төлемін өзгертуді талап ету құқығы екі
тарапта — жалға берушіде және жалға алушыда бірдей болып келеді. Жалға
беруші негізінен жалдау төлемі көтерілуін талап етеді ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz