Ауыл шаруашлық мақсатындағы жерлерді кадастрлық бағалау
КІРІСПЕ
Тaқырыптың өзектілігі және мaңыздылығы. Қaзaқстaн Республикaсының Жер кодексінде жерлердің бірқaтaр түрлері нaқты көрсетілген. Қaзaқстaн Республикaсының Жер кодексінің 97 - бaбы aуылшaруaшылығы мaқсaтындaғы жерлерді aуыл шaруaшылығының қaжеттіліктері үшін берілген немесе осы мaқсaттaрғa aрнaлғaн жерлер ретінде бекітіп берген. Ол - жер сaнaттaрының ішіндегі ең негізгі жер сaнaты, оның бaсты ерекшелігі болып жердің өндіріс шикізaттaры мен aдaмдaр мен жaн-жaнуaрлaрғa қaжетті aзықтaрдың бaсты құрaлы болып тaбылaтындығы болып отыр.
Қазақстан Республикасының жер қорының ең көп бөлігін босaлқы жерлер және aуыл шaруaшылығы мaқсaтындaғы жерлер құрaйды. Бұл санаттағы жерлер еліміздің жaлпы жер қорындaғы үлесі 77% болып тaбылaды.
Aуыл шaруaшылығы мaқсaтындaғы жерлер Оңтүстік Казақстан облысының жaлпы жер қорының 37,8 %-ын немесе 11 млн. 724,9 гектар алып жaтыр.
Республикaдaғы aуыл шaруaшылығы aлқaптaрының үлесі жоғaры Оңтүстік Қазақстан облысы жер ресурсын кaдaстрлық бaғaлaуды жетілдіру өзекті мәселелердің бірі болып отыр.
Дипломдық жұмыстың нысaнaсы мен зерттеу пәні. Оңтүстік Қазақстан облысынң aуыл шaруaшылық мaқсaтындaғы жер ресурсы және олaрдың кaдaстрлық құны.
Дипломдық жұмыстың мaқсaты. Оңтүстік Қaзaқстaн облысының aуыл шaруaшылық мaқсaтындaғы жерлерінің кадастрлық бағалау теориясы мен тарихын зерттеу, әдістемелерін анықтау, ерекшеліктерің және көпжылдық ағаштардың кадастрлық құнын анықтау ретін қарастыру. Оңтүстік Қaзaқстaн облысының жер қоры мен aуыл шaрушылық мaқсaтындaғы жерлеріне жaлпы сипaттaмa беру, aуыл шaрушылық aлқaптaрының сaндық және сaпaлық құрaмы мен өзгерістеріне тaлдaу жaсaу. Оңтүстік Қазақстан облысының aуыл шaруaшылық мaқсaтындaғы жерлеріне сипaттaмa беру, Оңтүстік Қазақстан облысы aуыл шaруaшылық жерлерін пaйдaлaну жaғдaйынa тaлдaу жaсaй отырып, облыстың aуыл шaруaшылық жерлерін ұтымды пaйдaлaну бойыншa іс-шaрaлaр жүйесін aнықтaу және aуыл шaруaшылық мaқсaтындaғы жерлерін кaдaстрлық бaғaлaудың ерекшеліктеріне тоқтaлa отырып, оны жетілдіру жолдaрын aнықтaу.
1 КАДАСТРЛЫҚ БАҒАЛАУДЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
0.1 Жердің кадастрлық бағасы: теориясы мен тарихы
Мұзданудан кейінгі кезеңде (шамамен 13 мың жыл бұрын), ғаламдық жылынуға байланысты, жер жаппай өсідіктермен, бұталар мен ормандармен жабындала бастады.
Бұл ежелгі кезеңде тас ғасырында алғақы адамдар өздерінің қару-жарақтарын тасты уату мен түйреу арқылы жасады, терімшілік және аңшылық арқылы тамақтарын тауып жүрді.
Терімшілік барысында адамдар тұқымдар ылғалды топыраққа түскен кезде өсетінін және жеміс беретінін байқады. Бұл қарапайым жер бөлінуге алып келді. Осы кезеңдердің өзінде, аңшылықтың арқасында мал шаруашылығы пайда болды.
Осылайша, шамамен 10 мың жыл бұрын жер бетінде (ауылшаруашылығы) өндіріс пайда болды.
Алғашқы қауымдық құрылыс кезінде тайпа көсемдері уақыт өте келе бай бола бастады, олар жақсы жерлерді және мал басының көпшілігін өз меншігіне алды. Оларға, басшылық көрсеткені үшін тайпа басшылары өсімдік шаруашылығы мен мал шаруашылығынан алынған өнімдердің белгілі бір бөлігін беріп отырулары керек болды.
Құл иеленушлік қоғамда, жаңа дәуірге дейінгі 8-6 ғасырларда қанаушы топтар барлық еңбекті құлдарға артып қоойды да, ал өздері өнім түскеннен кейін керек өнімді тұрмыстық заттар түрде алып тұрды.
Жұмысберуші қоғамдағы сауда капиатлы мен өсімқорлықтың дамуының соңғы, маңызды кезеңдерінің бірі жерді сату-сатып алу гысанына айналдыруболды және де осы арқылы ипотекалық қарыздар пайда болды, яғни жерді еңбек етуші шаруаларға жалға беру кезеңі басталды. Жерге жеке меншіктің пайда болуы оны сату мен кепілге беру мүмкіндігін берді.
Римдегі құл иеленушілік құрылыс құлаған шақта, біздің дәуіріміздің ІІ-ІІІ ғасырына қарай, латифундия иегерлері өздерінің иеліктерін ұсақ аумақтарға бөліп, оларды өңдеу үшін құлдар мен өздерінің жерлерінен айырылып қалған еркін шаруаларға бере бастады, олар жұмыс істеуге және жер иеленушілерге өнімнің бір бөлігін беріп отыруға міндетті болды.
Батыс Еуропада ІХ-ХІ ғасырларда феодалық құрылыс дами бастады, мұнда барлық жер жер иеленушінің - феодалдардың қолында болды, олардың қолында тәуелді шаруалыр жұмыс істеді.
Феод - Фрвнция королі Ұлы Карл ғана меншікке бере алатын жарамды жерлерді білдіреді. Феодтың қожайынын феодал деп атаған.
Феодалдық қоғамда шаруалардың еңбегі арқылы пайда болған қосымша өнім феодалға - феодалдық жер рентасы ретінде берілуі керек болады, ол экономикалық жағынан феодалдың жердің иесі екенін дәлелдеп отырды.
Феодалдық жер рентасының алғашқы формасы пайдаланылған рента болатын. Рентаның бұл формасы барщина деп аталды. Шаруа өзіне керекті өнімді өз шаруашылығында өндірді, ал қосымша өнім - шондардың жер иелігі. Ол қожайынның жерін жеке құрал-саймандарымен және өз күшімен өңдеді.
Феодалдық рентаның екінші формасы - өнім рентасы (табиғи алым).
Өнім рентасы феодалдық жер рентасының әлдеқайда дамыған формасын ұсынды. Көп жағдайларда ол рентаның алғышқы формасымен - жұмыспен өтелетін жер рентасымен үйлесті.
Феодалдық рентаның үшінші формасы - ақшалай рента. Ақшалай рентаның өнім рентасымен салыстырғанда айырмашылығы мұнда: шаруа феодалға қосымша өнімді табиғи түрде емес, ақша түрінде береді. Ендігіде шаруа өз шаруашылығында өнім өніріп қана қоймай, сонымен қатар оны сатып, ақша да жасауы керек.
Ақшалай рента 17-18 ғасырларда, феодалдық рентаның капиталдық рентаға өтуіне әсер етті. Жер меншігінің иесі капиталды кәсіпкерге беретін болғандықтан, қосымша құнның бір бөлігі капиталды жер рентасының формасы түрінде шықты. Капиталды жер рентасы арендалық құн ретінде болды, оны капиталистік арендатор жердің иесіне төлеп отырды.
Жерді тарихи бағалау - басты табиғи ресурс ретінде басқа нысандарға қарағанда бағалаудың әлдеқайда ежелгі түрі болып табылады.
10 мыңжылдықтан астам уақыт бойындағы тарихта Ежелгі Шығыс, Қосөзен аралығында, Египетте, Қытайда, Үндістанда, Грек жері мен Италияда жерді бағалау тәжірибелері болған.
Жерді және басқа да табиғи ресурстарды бағалаудың негізгі теориялық жағдайы 18 ғасырда экономикалық теорияның классиктері тарапынан жасалған болатын - А.Смит, Д.Рикардо, И.Генрих фон Тюнер.
А.Смит рентаны есептеліп отыратын және адамның шығармасы деп есептеуге болатын барлық мүліктерден тұратын табиғаттың шығармасы деп анықтама берді.
Дәстүрлі түрде рента табиғи ресурстардың ең үздік сапасынан (Рикардо рентасы) және ең жақсы орналасқан орыннан (Тюнен рентасы) пайда болады деп есептеледі.
Құнның еңбектік теориясына сүйене отырып, классиктер осы теориядағы капиталдық экономиканы жеткілікті дәрежеде зерттей алмады. Бұл міндет Маркстың үлесіне тиді, ол қосымша құн теориясын енгізді. Маркс кез келген жер рентасы қосымша еңбектің өнімі екенін білді.
Маркстық экономикалық теорияның негізінде рента түсіммен, жалақымен және пайыздармен бірге қосымша құнның түрленген формасы болып табылады. Қосымша құнның бұл бөлігін кәсіпкерлер - жер учаскелерінің арендаторлары алады және жер иеленушілері үшін жер рентасы түрінде төленеді. Әрі қарай бұл шама пайыздың сәйкес мөлшерлеме пайызы (К) бойынша кпиталданады және жер учаскесінің капиталды бағасы (VL) шығады:
VL=RK
Аталмыш формула классикалық болып табылады және бүгінгі күнде кез келген табиғи ресурстарды, соның ішінде жер учаскелерін бағалау үшін орынды болып тұр [1].
Жылжымайтын объектілердің ақша бағасының жалпы ережелері. Нарықтық қатынастарда жерді сату-сатып алудың мақсатқа сәйкестілігі. Ақша бағасы бойынша әдістемелік ұсыныстарды топтастыру. Жерге төлем есебінің әдісі. Жер үшін төлемдермен есептесудің әдістемесі. Жер бағалау көрсеткіштері мәні. Жер-бағалау жұмыстары кезеңдері. Ауыл шаруашылығына жатпайтын жерлерді кадастрлық бағалай ерекшеліктері. ҚР аумағында табиғи-шаруашылық аудандастыру.
Нақты жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын мемлекеттік жер кадастрын жүргізетін мамандандырылған мемлекеттік кәсіпорындар мемлекеттің жеке меншікке немесе жалға өтеулі негізде беретін жер уческелері үшін төлемақының базалық ставкаларына сәйкес оған түзету (арттыратын немесе кемітетін) коэффициенттерін қолдана отырып белгілейді және облыстардың (республикалық маңызы бар қаланың, астананың), аудандардың (облыстық маңызы бар қалалардың) жергілікті атқарушы органдардың жер уческелерін беру жөніндегі құзыретті шегінде жер қатынастары жөніндегі уәкілетті орган бекітетін жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау актісімен рәсімдейді [25].
Астана қаласының, республикалық маңызы бар қалалардың, облыс орталықтарының маңындағы аймақта және курортты аймақта орналасқан елді мекендерде (кенттер мен ауылдық елді мекендерде) жеке меншікке берілетін жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкалары екі есе арттырылады.
Қазақстан Республикасының азаматтарына жеке меншікке өзіндік үй (қосалқы) шаруашылығын жүргізу, бағбандық және саяжай құрылысы үшін тегін берудің белгіленген нормаларынан артық берілетін қосымша жер учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құны бағаланатын учаскелерге неғұрлым жақын орналасқан ауылдық елді мекендердің жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкаларына негізделе отырып айқындалады.
Елді мекендердің шегінен тыс азаматтарға және мемлекеттік емес заңды тұлғаларға құрылыс жүргізу үшін берілген (берілетін) немесе уйлер (құрылыстар, ғимараттар) мен олардың кешендері салынған жер учаскелері бойынша, уйлердің (құрылыстардың, ғимаратардың) пайдаланылу мақсатына сәйкес көрсетуге арналған жерді қоса алғанда, оларды кадастрлық (бағалау) құны облыстық маңызы бар қалаларда аталған мақсаттар үшін (берілген) жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкалары он пайыздық мөлшеріне негізделе отырып айқындалады.
Түзету коэффициенттері мен аудандық маңызы бар қалалардағы, кенттер мен ауылдық елді мекендердегі аймақтардың шекаралары ауданның жергілікті атқарушы органының ұсынысы бойынша аудандық өкілді органның, ал облыстық маңызы бар қалаларда (республикалық маңызы бар қалада, астанада) - облыстың (республикалық маңызы бар қалада, астанада) - жергілікті атқарушы органының ұсынысы бойынша облыстық, республикалық маңызы бар қала, астана өкілді органның шешімімен бекітіледі.
Бұл ретте арттыратын немесе кемітетін коэффициенттердің шекті (ең жоғары) мөлшерлері екі еседен аспауға тиіс.
Мемлекет ауыл шаруашылығы өндірісін жүргізу үшін ауыл шаруашылығы өндірісін жүргізу үшін беретін жер учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау кезінде жер учаскесінің сапалық жай-күйіне, орналасуына сумен қамтамасыз етілуіне, қызмет көрсету орталықтарынан қашықтығына байланысты түзету (арттыратын немесе кемітетін) коэффициенттері қолданылады.
Алқаптардың түрі мен топырақтардың үлгісі бойынша жер учаскесінің сапалық жай күйі жер-кадастр карталары, топырақ, геоботаникалық, топырақ мелиорация және басқа зерттеу материалдары негізінде анықталады.
2003 жылғы 02.09. №890 Қазақстан Республикасының Қаулысына сәйкес Жер учаскелері жеке меншікке берілетін кезде, мемлекеттік немесе мемлекеттік жер пайдаланушылар жалға берген кезде олар үшін төлемақының базалық ставкаларын, сондай-ақ жер учаскелерін жалдау құқығын сату төлемақысының мөлшерін бекіту туралы жер учаскелерін жалдау құқығын сату төлемақысының мөлшері жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнының пайызымен мынадай мерзімдер бойынша:
oo 10 жылға дейін, оны қоса алғанда - жыл сайын 2%;
oo 11 жылдан 30 жылға дейін - 20%, 10 жылдан жоғары әр жыл сайын 1,5% қосылады;
oo 31 жылдан 49 жылға дейін -35%, 30 жылдан жоғары әр жыл сайын 1% қосылады.
Бағалауға және бонитеттеуге жататын жердің табиғи құрамы. Өндірістік жалпы құрамы және оларды бағалаудың қажеттілігі ретінде жердің функциясы. Жер рентасы және оның әр түрлілігі. Жер жерді бағалаудың спецификалық тауары ретінде. Табиғи ресурстарды бағалау критериясы. Жерді экономикалық бағалау міндеті. Ауылшаруашылық жерлерін экономикалық бағалау әдісі кадастрлық, нарықтық бағалау ерекшеліктері.
Қалалық кадастрлық құнын әдістемесін құру жолында әлемдік тәжірибеден және отандық негіздегі талдаулардан бірнеше әдістерді көрсетуге болады.
Бірінші әдіс: Жердің нарықтық құнына және оның көрсеткіштерінің сипаттамасынмен бағалаушы экспорт мамандардың сараптамасына негізделеді. Бұл әдіс кіші қалалардағы бағалау әдістемесін құруда қолданылады, мұнда жер телімдерінің нарығы толықтай дамымаған. Аталмыш әдісі жоғары дәрежедегі нақты құнды көрсетеді, ол жетіспеушілігінің қатынасы болып табылады.
Екінші әдіс: Бұл алгоритмдік статистикалық сараптамаларға және нарықтық модельдеу ақпараттарын қолдануға бағыттайды. Мұнда факторлардың ақпараттарына қатысты математикалық сараптамалар жасалады. Көбінесе бірегей нысандарға жердің құны жер өтеді. Жер телімдеріне параметрлеріне байланысты жер телімінің құнының математикалық қажеттілігін анықтайды, олар жердің нарықтық құнына жерін тигізеді, бұл әдіс объективтілік сипаттама береді және адамның негізін қажет етпейді. Жер телімдер бағасын мұндай жағдайда қалалардағы кварталдың есеп бойынша кадастрлық аймақтауды белгілеген кезде жүргізіледі.
Үшінші әдіс: Аймақтау бағасын алдын-ала жүргізу территориялық қалалық құрылыс бағасына негізделеді. Мұндай жағдайда елді-мекендер территориясын бағалы аймақтау, функционалдық аймақтау немесе қала құрылыстар белгілерінің кешенді тіркетуін пайдалану жолымен орындалады.
Бұдан басқа жағдаймен қарастыруға болады. БҰҰ-ның жарыққа шығарылған есебі бойынша жердің кадастрлық құнының әдісінің адамзаттың даму индексін (АДИ) пайдалану арқылы көрсетілген.
Бұл жағдайда Қазақстанның ади басқа мемлекеттердің АДИ мен қатар қойылады. Таңдалынып алынтатын қала салыстырылатын елдің факторлық жағдайларымен сәйкес болуы тиіс. Кейбір қалааралық жер бағасы АДИ-ге пропорционалды калалармен дифференцияланады. Мұндай әдістің мүмкіндігі шектеулі және өзіндік ешқандай мәнді қабылдамайды, олар бағаға бақылау жасау есебі үшін қолданылады.
Басқа авторлар үшін жер телімдерінің құнын бағалауға Лоренц қисығының көмегімен ұсынады. Бұл қисық жер құнының таралуын оның өлшемінің бір жақты емес екендігін көрсетеді. Лоренц қисығы екі қатарды бірдей қояды. Олардың біреуі бағаланатын жалпы жер телім ауданының үлесін сипаттайды, келесісі сол үлестердің жалпы жер бағасын анықтайды, шаруашылық нысаны ретінде кірістің тіркелу негізінде жер құнының нұсқаулары анықталады. Мұндай жағдайда макроэкономикалық көрсеткіштерге негізделген әдіс қолдануы мүмкін. Бағаланатын территория үшін статистикалық есептердің құрылатын мәндері бойынша материалдардың себі өнімін қосылатын қала экономикасы анықталады, коэффициенттері арқылы кіріс жиілігін есебі, ауданның бірлігіне және кадастрлық құнның есептелген пайызына құрап, қаладағы орташа құны белгіленеді.
Қазіргі жағдайда қаладағы жер базарының қалыптасуы кезінде жер телімдерінен бағалануын барлық жақтарын қолданған дұрыс. Жекеше территорияның бағалау әдісін таңдауын (кварталдың тіркелуі, бағалау аймақтары, жер телімдері) нақты нарықтық ақпарат қатынаспен жүргізілген дұрыс [2].
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың бірнеше ондаған әдістері бар. Бұл әдістердің барлығы үш тәсілге топтастырылады: шығындық, түсімдік және салыстырмалы (нарықтық) тәсілдер.
Түсім әкелетін меншіктің құнын бағалау үшін шығындық әдіс қолданылуы мүмкін. бұл жағдайда толық өнеркәсіптің құны бағаланады немесе бағаланып отырған меншіктің құнын толығымен орын алмасырады да, сосын одан бағаланатын ғимараттың және құрылыстың суммасын алып тастайды. Осындай әдіспен алынған суммаға бос деп алынған жер учаскесінің нарқтық құны қосылады. Нәтижесінде жеке меншіктің бағалық құны шығады.
Салыстырмалы әдіс - жақын арада жасалған келісімдердің негізінде жеке меншіктің нарықтық құнын бағалау әдісі, мұнда нысан бағаланған құн бойынша шынайы нарықтық келісімдер мен нысандар салыстырылады. Түзетілген бағалар нарықтағы құны бағаланған нысан туралы логикалық қорытындылар жасауға мүмкіндік береді.
Түсімдік әдіс жер учаскесін түсім әкелуге өз үлесін қосатын өнеркәсіптік фактор ретінде қарастырады.
Жер учаскелерін бағалау кезінде, ең алдымен, жер ренталарының капиталдануы тәсілі мен жер үшін қалдық тәсілін жатқызуға болады.
Жер рентасын капиталдау тәсілі жер учаскесіндегі құрылыстар мен ғимараттарды және жердің өзін бөлек жалға алған кезде, яғни жалға алушы олар үшін бөлек салық төлеген жағдайда жалға алынған жер учаскесін бағалау кезінде қолайлы болады.
Жер үшін қалдық тәсілі - ғимараттың құны белгілі болған кезде және ғимарат пен жердің түсіміне деген талаптар белгілі болған жағдайларда жылжымайтын мүліктің (жер учаскесі мен ғимарат) құнын бағалауға арналған. Жылжымайтын мүліктер тәжірибесінде аталмыш тәсіл ғимарат әлі салынбаған кезде (жаңа құрылыстың техникалық-экономикалық талдауы орындалуда) немесе салыстырмалы түрде жаңадан салынған кезде қолданылады.
Әдістемелік тәсілдердің көптүрлілігінің экономикалық себебі - жылжымайтын мүліктер нарығындағы, соның ішінде жер нарығының дамуындағы салыстырмалы үлкен емес тәжірибелердің бірі.
Заманауи экономикалық теория жердің бағасын капиталданған рента ретінде анықтайды.
Жер учаскелерін бағалаудың басқа тәсілдері заманауи жағдайларда қолданыла алмайды. Сонымен, шығынды тәсіл кезінде ғимараттың шығынын өлшеудегі қиындықтарға байланысты қолдануға шектеулер қойылады. Оны пайдаланған кезде жердің амортизациясын есептеу әдісіне қарамастан, түсімнің кері мәндері пайда болуы мүмкін. үздік жер пайдалануда назарға алынбайды. Салыстырмалы әдіс пен түсімдік әдісті жер нарығын дамытудың жеткіліксіздігіне байланысты пайдалану қиынға соғады.
Жер учаскесін бағалаудың басқа да тәсілдері заманауи жағдайларда қолданыла алмайды. Сонымен, құрамында ғимараты бар немесе құрылыс жүріп жатқан жер учаскесінің құнын есептеу жағдайында шығынды әдісті пайдаланған кезде қалған әдістер арқылы жалпы құннан ғимараттар мен құрылыстардың құнын алып тастайды. Бұдан басқа, пайдаланылуы бойынша әдістің өз шектеулері бар. Оны пайдаланған кезде жердің амортизациясын есетеу жолына қарамастан, түсімнің кері мәндері шығуы мүмкін. Бұдан басқа, шығынды әдіс бағалау кезінде өзіндік кемшіліктерге ие болады, бұл салынғанына 10 жылдан асқан ғимараттардың ысырылуын өлшеудегі қиыншылықтарға байланысты пайда болады. Шығынды әлісті қолданған кезде жерді үздік пайдалану назарға алынбайды.
Салыстыру әдісін жер нарығының жеткілікті дәрежеде дамымағандығынан түзетіп қолдана алмайды, ал сәйкесінше, жермен жасалған нақты келісімдерге сәйкес сенімді және салыстырмалы ақпараттардың жеткіліксіздігінен қолданады.
Бірегей есептеу ретін анықтау және жер учаскесінің төлем ақысы үшін базалық төлем ставкаларын орнату мақсатымен елді мекендердегі жер учаскелерінің базалық төлем ставкаларын құрастыру әдісі жалпы өнімнің нормативті шамасы бойынша жасалуы мүмкін.
Жалпы аумақтық өнім (ЖАӨ) - аумақ экономикасының резиденттік бірліктермен есептік кезеңде жүргізілген жалпы қосылған құнның суммасы. Нормативті қосымша өнім 1 м2 (НҚӨм.кв.) - бұл елді мекеннің 1 м2 аумағындағы ЖАӨ, теңгемен беріледі [3].
Жер телімдері үшін төлемнің базалық ставкасы елді мекенді жердің 1 м2 құнының орташа көрсеткіші болып табылады. Түзету коэффициенті мен дербес өзгешеліктерін ескере отырып, ол нақты жер телімінің кадастрлық (бағалау) құнын анықтау кезінде нормативті көрсеткіш бола алады. Жер телімі төлемінің базалық ставкасын нақтылау барысында келесі материалдарды қорытындылау, зерттеу, жинақтау жұмыстары жүргізіледі: қаладағы жердің экспликациясы, қаланың дамуының басты жоспары, жер-кадастрлық картасы, қала құрылысы кадастрының мәліметтері, экологиялық карта, басқа да және жылжымайтын мүлікті тіркеу орталығының ақпараты.
Жер телімінің кадастрлық (бағалау) құнын келесідей сипаттауға болады, жылжымайтын мүлік нарығы кезіндегі жер телімінің болжамды (көптеген әдіспен анықталған) нарықтық құны немесе шектік нарықтағы жер телімінің болжамдық құны. Жер телімінің кадастрлық (бағалау) құны нарықтық сипатқа ие бола отырып, жекелеген жер телімінің жалға беру ақысының көлемін анықтау мақсатында келісім жасасу үшін қолданылады.
Жер телімінің кадастрлық (бағалау) құны интегралды сипатқа ие бола отырып, нақты жер телімінің құндылығын көрсететін, сонымен қатар территорияның түгелдей экономикалық даму деңгейіне ықпалын тигізетін құн болып табылады. Одан басқа, кадастрлық (бағалау) құн тұтастай қатардың баға белгілеуші факторының функциясы болып табылады. Кадастрлық құнның өзгерісінің жүрісін және оның құраушы факторларды үзбей бақылау территорияны басқару процесін мәліметпен байытып қана қоймай, біршама жеңілдетеді.
Кадастрлық (бағалау) құнды бекіту - жер теліміне салық салу кезінде салық салынатын база қызметін атқарады. Жер телімі салық салынатын жылжымайтын мүлік ретінде заңды және физикалық ұымның біртұтасы ретінде қарастыру керек. Жер телімінің құндылығын анықтайтын барлық сипаттамаларды екі ұғым ретінде, екі топқа бөлуге болады: жер телімін (еркін билік ету) қолдану құқықтарына шектеу; - жер телімін қолдануға әсер ететін (шаруашылық) физикалық сипаттамалар. Жер телімімен келісім жасасу үшін негізінен нарықтық құн қолданылады. Нарықтық құнға жоғарыда аталған екі топтың сипаттамалары да ықпалын тигізеді.
Жер телімінің кадастрлық (бағалау) құны әдістер мен оны алу әдісіне бағынбайтын директивті құн болып табылады. Салықтық төлем үшін базалық көлем болып табылатын жер телімінің кадастрлық (бағалау) құнын есепке ала отырып, салықтың кеңеюіне телімдердің жалдамалы болып табылуы, сенімді басқармаларда және т.б. басқармаларда әртүрлі субъективті құқықтар арасындағы және меншіктік құқықтық бөлінулерге құқықтық шектеулер есепке алынуы міндетті емес.
Жер үшін базалық (нормативті) төлем құны - өтімділіктің берілген мерзіміндегі потенциалды кірістен шыға отырып, телімдердің белгілі бір сападағы және орналасу орнын сипаттайтын көрсеткіш құн болып табылады.
Қазақстан Республикасының салықтық кодексіне сәйкес [4], жер салығы шаруашылық әрекеттің нәтижесіне бағынышты емес, ол жеке меншік құқықты растайтын, тұрғылықты жерді пайдалану құқығы, жерді пайдалану (ақылы, ақысыз) құқығы және жердің сандық және сапалық мәліметтері құжаттары негізінде есепке алынады. Жер салығының мөлшерін анықтау кезінде жердің құны ескерілмейді. Соның салдарынан Қазақстанда жер төлемдерінің мөлшерінің төмендеуі байқалған. Сондықтан салықтық заңнамаларды жер телімінің кадастрлық құнына байланыстыра отырып арттыру керек.
Қалалық жердің объективті кадастрлық бағасы, жер нарығының дамуы көбіне, жер-кадастарлық ақпараттың нақтылығына, автоматтандырылған жер кадастрының жүргізілу негізінде картографиялық мәліметтердің сапалық жаңаруына және заманауи бағдарламамен қамтылуына, қалалық жердің жоспарлық инвертизациясына, анықтау оперативтілігіне және меншік иесі және жер пайдаланушыны тіркеу негізніне тікелей байланысты болады.
Жоғарыда көрсетілген факторлар жер нарығының даму тенденциясының қорытындысына дәл әрі нақты мәліметтер бере алады, нарықтық айналымдағы қалалық жер құнын объективті бағалауға мүмкіндік береді, күтілетін алғашқы шығысқа және кезектегі қала бюджетіндегі қаржылай түсімге сандық дәйектемелер дайындайды [3].
0.2 Ауыл шаруашылық мақсатындағы жерлерді бағалаудағы әдістемелік қырлары
Саудалық қатынастарға өту, сонымен қатар жер реформасын жүргізу жер және де жылжымайтын мүліктердің қалыптасуына алып келді. Жер сауда орындары астарында жерге байланысты түрлі келісімдер жүргізілді. Барлық келісімдер жердің бағасына байланысты жүргізіледі. Осыдан жерді бағалаудың өзектілігі сипаттамалары пайда болады. Жерді бағалау кезінде, оның бағалығы, артықшылығы, бізді қоршаған ортадағы орны мен нақты құбылыстардың қызметтік түрі ескеріледі. Кез келген адамның тәжірибелік қызмет саласында бағалауға арнайы тану актісі жатқызылады, олар құрылымы негізінде құбылыстар мен құрылымдарды анықтауға бағытталады, содан соң олардың мәнінің адам өміріне әсері анықталады [5].
Жерге қатысты келесідей келісімдер жүргізіледі: Сату - сатып алу, сыйға беру, жалға алу, мүлік ретінде сатып алу. Келісім түріне байланысты жердің бағасы да өзгереді (1-кесте). Сонымен өкіметтен жерді сатып алу кадастрлік (нормативті) бағалануы бойынша жүзеге асырылады, сату−сатып алу екіншілей сауда қатарында жүргізіледі.
1-кесте - Жер бағасының түрлері [4]
Бағаның түрлері
Жерлердің санаттары
Функционалдық міндеттері
Бағалау критерийлері
Кадастрлық
Ауыл шаруашылық мақсатындағы жерлер
Жер өндірістің негізгі құралы
А) базалық төлем ставкасы;
Б) түзету коэффиценттері:
- мелиоративтік күйіне;
- беттің еңістігіне;
- жер телімінің ауыртпалылығына;
- қызмет көрсету саласынан қашықтығына;
- елді-мекеннен қашықтығына.
Салық салу мақсатында
Ауыл шаруашылығына арналған жерлер
Жер - салық салу нысаны ретінде
А) заңды мемлекеттік емес тұлғалар үшін - бонитет балына сәйкес базалық ставка (ҚР Салық Кодексі бойынша);
Б) КХФ үшін - жер телімінің кадастрлық құны анықталады
Кепілдік ретінде
Ауыл шаруашылығына арналған жерлер
Жер - салық салу нысаны ретінде
А) Жер телімінің нарықтық құны;
Б) кепілдік кезінде қолданылатын коэффицент (банктің шартына сәйкес);
В) сату-сатып алу келісімі болмаған жағдайда (ауыл шаруашылық жерлері үшін) - кадастрлық құн
Негізінен қандай да бір жер реформасында жерді бағалау сұрақтары жайында айтылмай қоймайды, ол жер қатынастарын басқаратын құрал болып саналады. Республикада жер реформасы жөнінде жүргізілетін мақсаттар жер бағасын анықтауға берілген бағыттардың негізгі методологиясын анықтайды.
Жердің бағасына түрлі факторлар ықпал етеді: Эккерт Д.К. факторлардың негізгі төрт тобын атап өтті, олар жердің бағасына елеулі әсер етеді:
oo экономикалық - жалпы әлемдік экономика күйіне байланысты болады, сонымен қатар қаланың экономикалық жағдайы, аймақтың немесе айлық көрсеткішінің мөлшері, сонымен қатар мемлекеттің пайдасы, салымдар мөлшері, қаржыландыру көлемі, пайыздық мөлшерлері, салымдар, қаржыландыру жүйелері, салықтар.
oo әлеуметтік - жерге қатысты жерді пайдалануға көмек береді. Әлеуметтанушылар жерді пайдалану негізінде адамдардың базалық қатынасының болуын айтады. Ал адамдардың жерді сатып алуға қызығуышылығы түрлі жерді пайдалану негізділігіне байланысты болады (мысалы, жер қайнауының су шетінде орналасуы). Жерді пайдалану мақсатын анықтауда оның беделдігіне көңіл бөлінеді, адамдар жердің нақты бір бөлігін иеленуде әлеуметтік және де экономикалық сипаттамаларға сүйенеді.
oo заңгерлік, ұйымдастырушылық, саяси - көрсетілген 3 фактор да жерді иеленудің жанама сонымен қатар кері әсеріне әсер етеді. Көптеген түрге жататын жеңілділіктерді сипаттау жерді пайдалануға әсер етеді, сонымен қатар жерді иелену мәніне де әсер етеді. Мемлекеттік деңгейде экономикалық, қазыналық және де несиелі ақшалық саясаты жерге сұраныстың арту мен оның бағалануына әсер етеді.Аймақтық деңгейдегі органдар жерді игерудің шектеулі және де толығымен игеру бағдарламаларын жүргізеді, олар салық салынатын, жерді бақылайтын, жалға берудің негізгі құндылығы механизмдері беайланысты.
oo қоршаған ортанының физикалық факторлары және де жердің орналасу сипаттамалары - бұл факторлар қала немесе басқа да аймақтар негізінде жер телімдерінің бағасын анықтайды. Мұндай факторларды зерттеуде шектеулер қойылады, басқа да бір жағынан өзіндік жер телімін сипаттауда (өлшемі, топографиясы және басқа да физикалық параметрлері), сонымен қатар жер телімінің орналасуына байланысты салыстырмалы құндылығы анықталады.
Варламова А.А., Гальченко С.А. және т.б ойларынша, жердің бағасы жылжымайтын мүлік сияқты негізгі 4 факторға байланысты болады:
oo сұраныс;
oo пайдалығы;
oo шектеулі мүмкіншіліктер (кірістен шығыстың көп болуы);
oo құрылымдардың иеліктен шығарылуы.
Жер телімінің бағалануы немесе жерге иелену құқығы қосымша және де басқа да басқарушылық құндылық мөлшеріне байланысты болады, да бұл жер телімдерінің бастапқы және соңғы сипаттамаларына байланысты. Жер телімінің пайдасы өте кең уақыт көлемінде анықталады, ал кейбір жер телімдерінің (құрылыс, мен қосымша жер қойнаулары және т.б.) шектеулі қолдану аясы болады [6].
Жер қатынастарын мемлекеттік басқару жүйесін қалыптастыру шарттарында тиімді жер қойнауларын пайдалану фактісіне көңіл бөлу керек, олар жылжымайтын мүлік негізінде бағаланады, ал жердің азаматтық иелену құқығы сәйкесінше ифрақұрылымды түзуге байланысты болады, ол жер айналымының қызметтілігіне әсер етеді. мұндай құрылымды түзуде жердің бағасына көп көңіл бөлінеді.
Жер ресурстарын пайдаланудың экономикалық механизмі жер қойнауын пайдалану мен экономикалық жүйелерді құру сапасына негізделеді (бағалары, саяси салымдар, несиелік пайыздар және т.б).
Жерді пайдаланудан түсетін табыс (рента ) - (Reditta - латын тілінен аударғанда қайтарымы немесе кері қайтарым) - тұрақты пайда, ол алдын ала қызметтік саламен байланысқан. Рентаның бірнеше түрі белгілі, соның ішінде мемлекеттік, жергілікті және банктік, олар қарыздармен байланысты болады, сол негізінде ренталық салымдар пайыз түрінде төленеді. Рента түсінігі біріншіде тек бір факторға байланысты болады, олар жер және оның қойнауы, осы ретте жер ғана үлкен қаржыландыруға алып келеді. Өндірістік қатынастардың ауыл шаруашылығында даму процесі жер рентасымен тығыз байланысты. Жекеменшік құқықтарының формасын жүзеге асыруда жер және де ауыл шаруашылық жерлерінде ренталық жүйе негізінде жер қатынастары пайда болады. Экономистер - классиктер ХІХ ғасырдың басында рентаның табиғатын анықтай бастады. иккардо Д теориясы бойынша рента ұғымы салыстырмалы жер өндірісін сипаттайды. Осы теорияда тек қана бір рента түрі қаралды, ол ауыл шаруашылық рентасы, онда ауыл шаруашылығының шикі өнімі рентасы қарастырылды, осы ретте жер рентасы нақты бір зат түрін анықтауда пайдаланылды [23].
Риккардо Д. дифференциалды рентаның келесідей түрлерін өзінің теориясында бөліп көрсетті:
oo І нақты дифференциалды рентаның пайда болу шарттары, олар шектеулі жерлер мен сапалы жер қойнауларындағы қосымша пайда ретінде қарастырылды;
oo ІІ шектеулі мүмкіншіліктері бар дифференциалды рента, жер қойнауының бұзылысы негізінде қарастырылды;
oo тауарлық өндіріс және де өнімнің бағасын анықтаудың логикалық экономикалық формуласын анықтау: Нан қымбат болғаннан кейін рента төленбейді, керісінше рента нан қымбат болғанан кейін төленеді.
Осыдан аграрлық экономика үшін шығындар мен салымдарға байланысты анықталатын жер бағаларын құрастыру мәселелері пайда болады, ол жағымсыз өндірістік шарттарға байланысты болады. ХVІІІ - ХІХ ғасырда ғалымдардың жүргізген теориясы жер рентасының өндірістің табиғаттық және де өндірістік емес шарттарына байланысты анықталатындығын атап көрсетті, сол кезде жер телімдері мемлекетке пайда немесе қосымша салық ретінде қолданылады. Классикалық емес экономикалық теорияда көрсетілген қызмет түрінде қолданылатын пайдалар мен минимальді пайда мөлшерін анықтайды. Рента өлшемі өндірістік салыстырмалы өнімділігі, жер қойнауынан алынған өнімнің бағасымен анықталады, соның негізінде жер бойынша жалпы капиталдың нақты құны мен жұмсалған күш мөлшері анықталады. Сәйкесінше кәсіпорын иесі қосымша орташа пай мөлшері мен өндірілетін пайданың құнын есептеуге тырысады, ол пайда мөлшері жер және жергілікті рентаға төленеді. Сондықтан да жер рентасы жекеменшік жерді экономикалық тұрғыда төлеу формасы болып саналады, оның құрамында дифференциалды, абсолютті және де монопольді рента түрі ажыратылады (2-кесте).
2 - кесте - Жер рентасының түрлері [7]
Рентаның түрлері
Шартты белгісі
Қосымша түсімінің түрі
Қосымша түсімінің таралуы
Дифференциалды рента І
Шынайы өнімділігі мен орналасқан орны бойынша әр түрлі жер телімдерінің болуы
Үздік жер телімдеріндегі өндірістің қоғамдық (нарықтық) және жеке бағасы арасындағы айырмашылық
Жердің иесіне
Дифференциалды рента ІІ
Бір жер теліміне қосымша салымдардың әр түрлі әсерлерінің болуы
Жердің экономикалық өнімділігі есебінен жер телімдеріндегі өндірістің қоғамдық (нарықтық) және жеке бағасы арасындағы айырмашылық
Жалға беру мерзімінде жалға алушы немесе жердің иесіне
Монополиялық
Ерекше мәдени өсімдіктер өсірілетін сапасы шектелген және саны шектелген жерлердің бар болуы
Монополия мен өндірістің жеке бағасы арасындағы айырмашылық
Жердің иесіне немесе жекелей жалға алушыға (келісім шарт бойынша)
Абсолюттік
Жерге меншік иесінің құқығы болуы
Қоғамдық (нарықтық) бағаға жер иесінің монополиялық құқығын қосамыз
Жердің иесіне
Сондықтан да жерді бағалаудың негізі және де жердің мөлшерін есептеу төлемі болып жер рентасы саналады, жер рентасы жерді жекеменшік пайдаланушылар мен жерді қолданушылардың қаржылық сипаттамасы болып саналады. Жер телімінің бағасы төмен болғанда жерді пайдаланушылар немесе жерді жекеменшік иеленушілер жерді сатуға немесе тиімді пайдалануға тырысады, осы ретте жерге егін егудің қосымша құралдары ендіріледі, соның негізінде жер экономикасы жақсарады. Осы ретте жер рентасының жарты бөлігі мемлекетке беріледі, ол ауыл шаруашылық өндірісіндегі және де әлеуметтік бағдарламалар негізінде жердің егін егу шарттарын жақсартуға негізделген.
Реформа жылдары жердің бағасын анықтаудың бастапқы мүмкіндіктері 1994 - жылы жүргізіле бастады, осы жылы жалға алу құны анықталды, ол жер салымының КФХ негізінде анықталды. Берілген жағдайда жер телімдерінің тізімде бағалары анықтала бастады. Ары қарай жер реформасының дамуына байланысты басқа да бағасын анықтау әдістері пайда бола бастады. Сонымен соңғы жылдары, әсіресе 2000 - 2006 - жылдары мемлекеттік негіздемеде жер телімдерін пайдалануда салық түзетін нысаналарының тізімі бағаланбады, себебі оның құны жерді сатуда сауда орындарындағы құнынан айтарлықтай төмен болды. Сондықтан да әрбір жер иеленуші өзінің конституциялық құқықтарын пайдалануда мемлекеттік қажеттілігіне байланысты жер телімінің бағасын анықтап беруіне сотқа хабарласады. Осы шарттарда жер телімдерінің объективті саудалық құнын және де жылжымайтын мүлік құнын тәуелсіз эксперттер бағалады. Алайда, жер телімінің бағасын бірыңғай саудалық құнын анықтау әдістемесінің болмауына байланысты , көптеген бағалаушы эксперттер жер телімінің нақты бағасын асырып есептеді.
Сондықтан да жер телімін бағалауда жаңа әдістер қолданыла бастады:
oo экстракция әдісі (сақтау орнынан алу);
oo алокация әдісі (тіркеп қою);
oo жер қалдығын анықтау әдісі;
oo капитализауиялау әдісі;
oo пайданы есептеу әдісі;
oo жоспарланған жерді қолдану әдісі (дамыту әдісі)[4].
Сақтау орнынан алу әдісі жылжымайтын мүліктің толық құнын анықтау негізінде саудада жер телімінің бағасын анықтауға негізделген. Ол бағалау әдісі таза операциялық пайда мен капитализациялыу құнын анықтайды, содан соң алынған бағаны жақсарту мәніне байланысты есептейді. Ал одан қалған қалдығы жердің бағасы болып есептелінеді.
Аллокация әдісі негізінде теңестіру принципі жүреді, сол кезде жер телімі қатынасы мен оның бағасының құрылу құны бірдей болады.
Капитализация әдісі жер телімінің жалға берілуінде қолданылады. Жалға бері құны осы әдіс түрінде салыстырмалы түрде анықталады. Ең алдымен бір жылға жалға берілген жердің құны анықталады, ол капитализация құнына байланысты. Ауыл шаруашылығы негізіндегі жерді бағалау кезінде негіздеме ретінле ренталық пайда есептеледі.
Жер қалдығын анықтау әдісі толық соғылған немесе соғылмаған жер телімдерінің бағасын анықтауда қолданылады. Аталған әдісті қолдану ең алдымен соғылатын жер телімінің бағалану құнына байланысты болады, ол мемкелекетте қаржылық түрде пайда алып келеді. Аталған әдістің маңыздылығы болып, пайданың капитализациялануы саналады, ол жер теліміне және де жылжымайтын мүлік түріне байланысты болады.
Жер телімін пайдаланудың таза пайдасы операциялық шығын негізінде анықталатын нақты бағасы, оны жалға беруші алады.
Пайданы есептеу әдісі жерді тиімді пайдалануда жер телімдерін бағалау негізінде қолданылады. Жер қалдығын есептеу әдісі сияқты ол өнімнің принциптері анықталады, ол жер телімінің сапасын арттырумен байланысады. Берілген әдіске байланысты жер телімінің бағасы таза операциялық пайданың капитализациясымен анықталады, сол кезде пайда шығыны төмендейді де капитализациялаудың құнына әсер етеді.
Жоспарланған жерді қолдану әдісі (дамыту әдісі) бағаланатын жер телімінің мүмкіншіліктеріне байланысты қолданылады, ол пайда көзін алып келеді. Сонымен қатар аталған әдіс түрі кез келген жер телімін бағалау үшін қолданылады. Аталған әдіс үш негізгі бағалау түрінде қолданылады: шығындалуы, пайдалығы және салыстырылуы.
Салыстырмалы тәсіл (құрылыстарды, сонымен қатар жер телімін бағалауда қолданылады) жылжымайтын мүлік құрылысының бағасын анықтайда қолданылады, бағалау әдісі тікелей бағаларын салыстыру әдісі көмегімен жүргізіледі. Аталған әдіс түрі сонымен қатар соғылған немесе соғылмаған жер телімдерін бағалауда да қолданылады. Жер телімінде ғимараттар салынбаған аймағын бағалауда жер телімінің негізгі өлшеміне көңіл бөлінеді. Егер де мұндай ақпараттар болмаған жағдайда сұрастыру арқылы бағалары анықталады. Тікелей салыстыру әдісі саудада жер телімдерінің бағасын анықтаудың тиімді әдісі болып саналады. Күнделікті сатылатын аймақтарда аталған әдіс түрі бағасын дәл анықтауға көмектеседі. Сәйкесінше бұл аймақтар пайда көздері болып саналады.
Табыстық тәсіл қолданылатын жылжымайтын мүліктердің бағасы мен пайдасын анықтауда қолданылады. Оның негізінде орын басу және де күту принциптері болады. Аталған әдіс түрі инвестициялық бағаны анықтауда қолданылады (болашақ пайдадан инвестор аймаққа көп төлемегендіктен болады) және де саудалық бағаны анықтайды. Пайдалық әдістің негізгі артықшылығы болып, оның инвестор көрсеткішін жоғары деңгейде көрсетуі саналады. Ал басты кемшілігі болып оның көрсеткіштерінің ауыспалы болуы саналады. Пайдалық негіздемеде екі әдіс түрі қолданылады:
oo пайданың тікелей капиталлизациялануы;
oo ақша тізбектерінің есептелуі.
Шығындық тәсіл әдісі шығын мөлшерін анықтауда қолданылады, жылжымайтын мүліктің қалпына келтірілуінде қолданылады. Берілген жақындау әдісінде қалпына келу бағасы орын басу құнына байланысты болады.
Қалпына келтіру бағасы - бағаланатын құрылыстың нақты шығындалатын мөлшері, ал орнын басу бағасы - қызметтік қасиеті бойынша аймақты құру, олардың пайдалық әсерлері бірдей болады. Шығындық жақындау әдісінің негізгі артықшылығы болып белсенділігі төмен сауда қатарларында жылжымайтын мүлікті бағалай алуы саналады. Шығындық жақындау келесі эағдайларда қолданылады:
oo технико - экономикалық жаңа құрылымдық құрылыстың құру негіздемесінде;
oo жерді пайдаланудың тиімді нұсқасы мен әдісін таңдауда жіне анықтауда;
oo арнайы мақсатта қолданылатын жер мен аймақтарды бағалауда (мектептер, мешіттер), себебі бұл аймақтар бойынша сату мүмкіншілігі төмен болады;
oo өндіріс орнының қарызға ұшырауында;
oo қайта құрастыру кезінде.
Жоғарыда алдын айтылғандай соңғы жылдары сауды қатарларына өтуде мемлекеттік жер телімдерін сату тізімдемелік баға арқылы жүзеге асырылады. Ең алғаш рет ол 1996 - жылы ҚР №516 [8] Заңдылық қаулысына байланысты бірыңғай жер салығын анықтау мақсатында қолданыла бастады (оның құны жер телімінің тізімдемелік бағасының 0,1% құрады). 2004 - жылы қабылданған Жер Кодексіне байланысты 9−заңнамаға байланысты жер телімін жекеменшік иелерінің сатып алуында немесе уақытша жалға алып пайдалануында тізімдемелік бағасы анықталады[9].
Сондықтан да жер телімінің кадатрлық бағасы жекеменшікке берілуіне байланысты есептелінеді, сонымен қатар мемлекеттік немесе мемлекеттік емес жер телімін пайдаланушыларға жалға берілуде, жер телімінің салық мөлшерін анықтауда КФХ, сонымен қатар жер аукциондарын жүргізуде стартты құны ретінде пайдаланылады.
Берілген диссертациялық жұмыста кадастрлық әдіс түрінде ауыл шаруашылық мақсатта қолданылатын жер телімінің бағасын анықтауға негізделген. Ол үшін қазіргі таңда қолданылатын жер телімінің тізімдемелік бағасын бағалау әдістемесін зерттейміз. Қолданылатын әдістемелік жұмыстарда тізімдемелік бағалау әдісі бағалау құнының базалық негізіне байланысты болады (ҚР № 890 2.09.03сәйкес Бекітілген Қаулысынде бекітілген), сонымен қатар реттеу коэффициенттеріне байланысты Жер кодексінің 11−заңнамасына сай болады. Ол келесі формула бойынша анықталады: [4]
Cкад=S * Бст*Кжал , (1)
мұндағы, Cкад - кадастрлік құны, тг;
Sп, с, п− жалпы ауданы, тг;
Кжал - жалпы реттеу коэффициенті.
Жер теліміне берілетін базалық құны аймақтар мен жердің сапасына байланысты болады.
Жалпы реттеу коэффициентін анықтауда аралық коэффициенттер мәні ескеріледі. Осы ретте жер телімінің тізімдік бағасының арттырылған және де төмендетілген құны 50%−дан аспауы керек. Жалпы ауыл шаруашылық қажеттілікке қажетті жер телімін бағалауда келесідей реттеу коэффициенттері қолданылады:
1. қойнаулардың жерлерін өңдеу (жақсы, қанағаттанарлық, қанағаттанарлықсыз);
2. жер телімінің беттік иілуі;
3. жер телімінің бірлестігі (суландыру суланбаған);
4. шаруашылық орталықта орналасқан жер телімінің орналасуы;
5. басқару орталығынан жер телімдерінің жойылуы (жол сапасына байланысты).
Ауыл шаруашылық қажеттілікке қажетті жер телімін тізімдемеге байланысты бағалаудың жүйелік әдістемелерін 2003 - жылы Жер ресурстар пайдалануды бірқатар авторлар зерттеп, өңдеді (Оспанов Б.С., Раймбеков К.О., Тажмаганбет Т.К., Меньшаев А.В.) ГосНЦЦжер (Дюсенбеков З.Д., Лысенок Н.А., Голованев Г.Н., Гунькин А.А., Малышонок В.П:, Орынбеков М.О., Осина Т.В., ) РГКП КазНИИЭАППК (Калиев Г.А., Никитина Г.А.).
Көрсетілген әдістемені зерттеуде ауыл шаруашылық негіздемеде тізімдемелік жер телімін бағалау әдіс зерттелді. Сонымен қатар ауыл ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Тaқырыптың өзектілігі және мaңыздылығы. Қaзaқстaн Республикaсының Жер кодексінде жерлердің бірқaтaр түрлері нaқты көрсетілген. Қaзaқстaн Республикaсының Жер кодексінің 97 - бaбы aуылшaруaшылығы мaқсaтындaғы жерлерді aуыл шaруaшылығының қaжеттіліктері үшін берілген немесе осы мaқсaттaрғa aрнaлғaн жерлер ретінде бекітіп берген. Ол - жер сaнaттaрының ішіндегі ең негізгі жер сaнaты, оның бaсты ерекшелігі болып жердің өндіріс шикізaттaры мен aдaмдaр мен жaн-жaнуaрлaрғa қaжетті aзықтaрдың бaсты құрaлы болып тaбылaтындығы болып отыр.
Қазақстан Республикасының жер қорының ең көп бөлігін босaлқы жерлер және aуыл шaруaшылығы мaқсaтындaғы жерлер құрaйды. Бұл санаттағы жерлер еліміздің жaлпы жер қорындaғы үлесі 77% болып тaбылaды.
Aуыл шaруaшылығы мaқсaтындaғы жерлер Оңтүстік Казақстан облысының жaлпы жер қорының 37,8 %-ын немесе 11 млн. 724,9 гектар алып жaтыр.
Республикaдaғы aуыл шaруaшылығы aлқaптaрының үлесі жоғaры Оңтүстік Қазақстан облысы жер ресурсын кaдaстрлық бaғaлaуды жетілдіру өзекті мәселелердің бірі болып отыр.
Дипломдық жұмыстың нысaнaсы мен зерттеу пәні. Оңтүстік Қазақстан облысынң aуыл шaруaшылық мaқсaтындaғы жер ресурсы және олaрдың кaдaстрлық құны.
Дипломдық жұмыстың мaқсaты. Оңтүстік Қaзaқстaн облысының aуыл шaруaшылық мaқсaтындaғы жерлерінің кадастрлық бағалау теориясы мен тарихын зерттеу, әдістемелерін анықтау, ерекшеліктерің және көпжылдық ағаштардың кадастрлық құнын анықтау ретін қарастыру. Оңтүстік Қaзaқстaн облысының жер қоры мен aуыл шaрушылық мaқсaтындaғы жерлеріне жaлпы сипaттaмa беру, aуыл шaрушылық aлқaптaрының сaндық және сaпaлық құрaмы мен өзгерістеріне тaлдaу жaсaу. Оңтүстік Қазақстан облысының aуыл шaруaшылық мaқсaтындaғы жерлеріне сипaттaмa беру, Оңтүстік Қазақстан облысы aуыл шaруaшылық жерлерін пaйдaлaну жaғдaйынa тaлдaу жaсaй отырып, облыстың aуыл шaруaшылық жерлерін ұтымды пaйдaлaну бойыншa іс-шaрaлaр жүйесін aнықтaу және aуыл шaруaшылық мaқсaтындaғы жерлерін кaдaстрлық бaғaлaудың ерекшеліктеріне тоқтaлa отырып, оны жетілдіру жолдaрын aнықтaу.
1 КАДАСТРЛЫҚ БАҒАЛАУДЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
0.1 Жердің кадастрлық бағасы: теориясы мен тарихы
Мұзданудан кейінгі кезеңде (шамамен 13 мың жыл бұрын), ғаламдық жылынуға байланысты, жер жаппай өсідіктермен, бұталар мен ормандармен жабындала бастады.
Бұл ежелгі кезеңде тас ғасырында алғақы адамдар өздерінің қару-жарақтарын тасты уату мен түйреу арқылы жасады, терімшілік және аңшылық арқылы тамақтарын тауып жүрді.
Терімшілік барысында адамдар тұқымдар ылғалды топыраққа түскен кезде өсетінін және жеміс беретінін байқады. Бұл қарапайым жер бөлінуге алып келді. Осы кезеңдердің өзінде, аңшылықтың арқасында мал шаруашылығы пайда болды.
Осылайша, шамамен 10 мың жыл бұрын жер бетінде (ауылшаруашылығы) өндіріс пайда болды.
Алғашқы қауымдық құрылыс кезінде тайпа көсемдері уақыт өте келе бай бола бастады, олар жақсы жерлерді және мал басының көпшілігін өз меншігіне алды. Оларға, басшылық көрсеткені үшін тайпа басшылары өсімдік шаруашылығы мен мал шаруашылығынан алынған өнімдердің белгілі бір бөлігін беріп отырулары керек болды.
Құл иеленушлік қоғамда, жаңа дәуірге дейінгі 8-6 ғасырларда қанаушы топтар барлық еңбекті құлдарға артып қоойды да, ал өздері өнім түскеннен кейін керек өнімді тұрмыстық заттар түрде алып тұрды.
Жұмысберуші қоғамдағы сауда капиатлы мен өсімқорлықтың дамуының соңғы, маңызды кезеңдерінің бірі жерді сату-сатып алу гысанына айналдыруболды және де осы арқылы ипотекалық қарыздар пайда болды, яғни жерді еңбек етуші шаруаларға жалға беру кезеңі басталды. Жерге жеке меншіктің пайда болуы оны сату мен кепілге беру мүмкіндігін берді.
Римдегі құл иеленушілік құрылыс құлаған шақта, біздің дәуіріміздің ІІ-ІІІ ғасырына қарай, латифундия иегерлері өздерінің иеліктерін ұсақ аумақтарға бөліп, оларды өңдеу үшін құлдар мен өздерінің жерлерінен айырылып қалған еркін шаруаларға бере бастады, олар жұмыс істеуге және жер иеленушілерге өнімнің бір бөлігін беріп отыруға міндетті болды.
Батыс Еуропада ІХ-ХІ ғасырларда феодалық құрылыс дами бастады, мұнда барлық жер жер иеленушінің - феодалдардың қолында болды, олардың қолында тәуелді шаруалыр жұмыс істеді.
Феод - Фрвнция королі Ұлы Карл ғана меншікке бере алатын жарамды жерлерді білдіреді. Феодтың қожайынын феодал деп атаған.
Феодалдық қоғамда шаруалардың еңбегі арқылы пайда болған қосымша өнім феодалға - феодалдық жер рентасы ретінде берілуі керек болады, ол экономикалық жағынан феодалдың жердің иесі екенін дәлелдеп отырды.
Феодалдық жер рентасының алғашқы формасы пайдаланылған рента болатын. Рентаның бұл формасы барщина деп аталды. Шаруа өзіне керекті өнімді өз шаруашылығында өндірді, ал қосымша өнім - шондардың жер иелігі. Ол қожайынның жерін жеке құрал-саймандарымен және өз күшімен өңдеді.
Феодалдық рентаның екінші формасы - өнім рентасы (табиғи алым).
Өнім рентасы феодалдық жер рентасының әлдеқайда дамыған формасын ұсынды. Көп жағдайларда ол рентаның алғышқы формасымен - жұмыспен өтелетін жер рентасымен үйлесті.
Феодалдық рентаның үшінші формасы - ақшалай рента. Ақшалай рентаның өнім рентасымен салыстырғанда айырмашылығы мұнда: шаруа феодалға қосымша өнімді табиғи түрде емес, ақша түрінде береді. Ендігіде шаруа өз шаруашылығында өнім өніріп қана қоймай, сонымен қатар оны сатып, ақша да жасауы керек.
Ақшалай рента 17-18 ғасырларда, феодалдық рентаның капиталдық рентаға өтуіне әсер етті. Жер меншігінің иесі капиталды кәсіпкерге беретін болғандықтан, қосымша құнның бір бөлігі капиталды жер рентасының формасы түрінде шықты. Капиталды жер рентасы арендалық құн ретінде болды, оны капиталистік арендатор жердің иесіне төлеп отырды.
Жерді тарихи бағалау - басты табиғи ресурс ретінде басқа нысандарға қарағанда бағалаудың әлдеқайда ежелгі түрі болып табылады.
10 мыңжылдықтан астам уақыт бойындағы тарихта Ежелгі Шығыс, Қосөзен аралығында, Египетте, Қытайда, Үндістанда, Грек жері мен Италияда жерді бағалау тәжірибелері болған.
Жерді және басқа да табиғи ресурстарды бағалаудың негізгі теориялық жағдайы 18 ғасырда экономикалық теорияның классиктері тарапынан жасалған болатын - А.Смит, Д.Рикардо, И.Генрих фон Тюнер.
А.Смит рентаны есептеліп отыратын және адамның шығармасы деп есептеуге болатын барлық мүліктерден тұратын табиғаттың шығармасы деп анықтама берді.
Дәстүрлі түрде рента табиғи ресурстардың ең үздік сапасынан (Рикардо рентасы) және ең жақсы орналасқан орыннан (Тюнен рентасы) пайда болады деп есептеледі.
Құнның еңбектік теориясына сүйене отырып, классиктер осы теориядағы капиталдық экономиканы жеткілікті дәрежеде зерттей алмады. Бұл міндет Маркстың үлесіне тиді, ол қосымша құн теориясын енгізді. Маркс кез келген жер рентасы қосымша еңбектің өнімі екенін білді.
Маркстық экономикалық теорияның негізінде рента түсіммен, жалақымен және пайыздармен бірге қосымша құнның түрленген формасы болып табылады. Қосымша құнның бұл бөлігін кәсіпкерлер - жер учаскелерінің арендаторлары алады және жер иеленушілері үшін жер рентасы түрінде төленеді. Әрі қарай бұл шама пайыздың сәйкес мөлшерлеме пайызы (К) бойынша кпиталданады және жер учаскесінің капиталды бағасы (VL) шығады:
VL=RK
Аталмыш формула классикалық болып табылады және бүгінгі күнде кез келген табиғи ресурстарды, соның ішінде жер учаскелерін бағалау үшін орынды болып тұр [1].
Жылжымайтын объектілердің ақша бағасының жалпы ережелері. Нарықтық қатынастарда жерді сату-сатып алудың мақсатқа сәйкестілігі. Ақша бағасы бойынша әдістемелік ұсыныстарды топтастыру. Жерге төлем есебінің әдісі. Жер үшін төлемдермен есептесудің әдістемесі. Жер бағалау көрсеткіштері мәні. Жер-бағалау жұмыстары кезеңдері. Ауыл шаруашылығына жатпайтын жерлерді кадастрлық бағалай ерекшеліктері. ҚР аумағында табиғи-шаруашылық аудандастыру.
Нақты жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын мемлекеттік жер кадастрын жүргізетін мамандандырылған мемлекеттік кәсіпорындар мемлекеттің жеке меншікке немесе жалға өтеулі негізде беретін жер уческелері үшін төлемақының базалық ставкаларына сәйкес оған түзету (арттыратын немесе кемітетін) коэффициенттерін қолдана отырып белгілейді және облыстардың (республикалық маңызы бар қаланың, астананың), аудандардың (облыстық маңызы бар қалалардың) жергілікті атқарушы органдардың жер уческелерін беру жөніндегі құзыретті шегінде жер қатынастары жөніндегі уәкілетті орган бекітетін жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау актісімен рәсімдейді [25].
Астана қаласының, республикалық маңызы бар қалалардың, облыс орталықтарының маңындағы аймақта және курортты аймақта орналасқан елді мекендерде (кенттер мен ауылдық елді мекендерде) жеке меншікке берілетін жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкалары екі есе арттырылады.
Қазақстан Республикасының азаматтарына жеке меншікке өзіндік үй (қосалқы) шаруашылығын жүргізу, бағбандық және саяжай құрылысы үшін тегін берудің белгіленген нормаларынан артық берілетін қосымша жер учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құны бағаланатын учаскелерге неғұрлым жақын орналасқан ауылдық елді мекендердің жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкаларына негізделе отырып айқындалады.
Елді мекендердің шегінен тыс азаматтарға және мемлекеттік емес заңды тұлғаларға құрылыс жүргізу үшін берілген (берілетін) немесе уйлер (құрылыстар, ғимараттар) мен олардың кешендері салынған жер учаскелері бойынша, уйлердің (құрылыстардың, ғимаратардың) пайдаланылу мақсатына сәйкес көрсетуге арналған жерді қоса алғанда, оларды кадастрлық (бағалау) құны облыстық маңызы бар қалаларда аталған мақсаттар үшін (берілген) жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкалары он пайыздық мөлшеріне негізделе отырып айқындалады.
Түзету коэффициенттері мен аудандық маңызы бар қалалардағы, кенттер мен ауылдық елді мекендердегі аймақтардың шекаралары ауданның жергілікті атқарушы органының ұсынысы бойынша аудандық өкілді органның, ал облыстық маңызы бар қалаларда (республикалық маңызы бар қалада, астанада) - облыстың (республикалық маңызы бар қалада, астанада) - жергілікті атқарушы органының ұсынысы бойынша облыстық, республикалық маңызы бар қала, астана өкілді органның шешімімен бекітіледі.
Бұл ретте арттыратын немесе кемітетін коэффициенттердің шекті (ең жоғары) мөлшерлері екі еседен аспауға тиіс.
Мемлекет ауыл шаруашылығы өндірісін жүргізу үшін ауыл шаруашылығы өндірісін жүргізу үшін беретін жер учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау кезінде жер учаскесінің сапалық жай-күйіне, орналасуына сумен қамтамасыз етілуіне, қызмет көрсету орталықтарынан қашықтығына байланысты түзету (арттыратын немесе кемітетін) коэффициенттері қолданылады.
Алқаптардың түрі мен топырақтардың үлгісі бойынша жер учаскесінің сапалық жай күйі жер-кадастр карталары, топырақ, геоботаникалық, топырақ мелиорация және басқа зерттеу материалдары негізінде анықталады.
2003 жылғы 02.09. №890 Қазақстан Республикасының Қаулысына сәйкес Жер учаскелері жеке меншікке берілетін кезде, мемлекеттік немесе мемлекеттік жер пайдаланушылар жалға берген кезде олар үшін төлемақының базалық ставкаларын, сондай-ақ жер учаскелерін жалдау құқығын сату төлемақысының мөлшерін бекіту туралы жер учаскелерін жалдау құқығын сату төлемақысының мөлшері жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнының пайызымен мынадай мерзімдер бойынша:
oo 10 жылға дейін, оны қоса алғанда - жыл сайын 2%;
oo 11 жылдан 30 жылға дейін - 20%, 10 жылдан жоғары әр жыл сайын 1,5% қосылады;
oo 31 жылдан 49 жылға дейін -35%, 30 жылдан жоғары әр жыл сайын 1% қосылады.
Бағалауға және бонитеттеуге жататын жердің табиғи құрамы. Өндірістік жалпы құрамы және оларды бағалаудың қажеттілігі ретінде жердің функциясы. Жер рентасы және оның әр түрлілігі. Жер жерді бағалаудың спецификалық тауары ретінде. Табиғи ресурстарды бағалау критериясы. Жерді экономикалық бағалау міндеті. Ауылшаруашылық жерлерін экономикалық бағалау әдісі кадастрлық, нарықтық бағалау ерекшеліктері.
Қалалық кадастрлық құнын әдістемесін құру жолында әлемдік тәжірибеден және отандық негіздегі талдаулардан бірнеше әдістерді көрсетуге болады.
Бірінші әдіс: Жердің нарықтық құнына және оның көрсеткіштерінің сипаттамасынмен бағалаушы экспорт мамандардың сараптамасына негізделеді. Бұл әдіс кіші қалалардағы бағалау әдістемесін құруда қолданылады, мұнда жер телімдерінің нарығы толықтай дамымаған. Аталмыш әдісі жоғары дәрежедегі нақты құнды көрсетеді, ол жетіспеушілігінің қатынасы болып табылады.
Екінші әдіс: Бұл алгоритмдік статистикалық сараптамаларға және нарықтық модельдеу ақпараттарын қолдануға бағыттайды. Мұнда факторлардың ақпараттарына қатысты математикалық сараптамалар жасалады. Көбінесе бірегей нысандарға жердің құны жер өтеді. Жер телімдеріне параметрлеріне байланысты жер телімінің құнының математикалық қажеттілігін анықтайды, олар жердің нарықтық құнына жерін тигізеді, бұл әдіс объективтілік сипаттама береді және адамның негізін қажет етпейді. Жер телімдер бағасын мұндай жағдайда қалалардағы кварталдың есеп бойынша кадастрлық аймақтауды белгілеген кезде жүргізіледі.
Үшінші әдіс: Аймақтау бағасын алдын-ала жүргізу территориялық қалалық құрылыс бағасына негізделеді. Мұндай жағдайда елді-мекендер территориясын бағалы аймақтау, функционалдық аймақтау немесе қала құрылыстар белгілерінің кешенді тіркетуін пайдалану жолымен орындалады.
Бұдан басқа жағдаймен қарастыруға болады. БҰҰ-ның жарыққа шығарылған есебі бойынша жердің кадастрлық құнының әдісінің адамзаттың даму индексін (АДИ) пайдалану арқылы көрсетілген.
Бұл жағдайда Қазақстанның ади басқа мемлекеттердің АДИ мен қатар қойылады. Таңдалынып алынтатын қала салыстырылатын елдің факторлық жағдайларымен сәйкес болуы тиіс. Кейбір қалааралық жер бағасы АДИ-ге пропорционалды калалармен дифференцияланады. Мұндай әдістің мүмкіндігі шектеулі және өзіндік ешқандай мәнді қабылдамайды, олар бағаға бақылау жасау есебі үшін қолданылады.
Басқа авторлар үшін жер телімдерінің құнын бағалауға Лоренц қисығының көмегімен ұсынады. Бұл қисық жер құнының таралуын оның өлшемінің бір жақты емес екендігін көрсетеді. Лоренц қисығы екі қатарды бірдей қояды. Олардың біреуі бағаланатын жалпы жер телім ауданының үлесін сипаттайды, келесісі сол үлестердің жалпы жер бағасын анықтайды, шаруашылық нысаны ретінде кірістің тіркелу негізінде жер құнының нұсқаулары анықталады. Мұндай жағдайда макроэкономикалық көрсеткіштерге негізделген әдіс қолдануы мүмкін. Бағаланатын территория үшін статистикалық есептердің құрылатын мәндері бойынша материалдардың себі өнімін қосылатын қала экономикасы анықталады, коэффициенттері арқылы кіріс жиілігін есебі, ауданның бірлігіне және кадастрлық құнның есептелген пайызына құрап, қаладағы орташа құны белгіленеді.
Қазіргі жағдайда қаладағы жер базарының қалыптасуы кезінде жер телімдерінен бағалануын барлық жақтарын қолданған дұрыс. Жекеше территорияның бағалау әдісін таңдауын (кварталдың тіркелуі, бағалау аймақтары, жер телімдері) нақты нарықтық ақпарат қатынаспен жүргізілген дұрыс [2].
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың бірнеше ондаған әдістері бар. Бұл әдістердің барлығы үш тәсілге топтастырылады: шығындық, түсімдік және салыстырмалы (нарықтық) тәсілдер.
Түсім әкелетін меншіктің құнын бағалау үшін шығындық әдіс қолданылуы мүмкін. бұл жағдайда толық өнеркәсіптің құны бағаланады немесе бағаланып отырған меншіктің құнын толығымен орын алмасырады да, сосын одан бағаланатын ғимараттың және құрылыстың суммасын алып тастайды. Осындай әдіспен алынған суммаға бос деп алынған жер учаскесінің нарқтық құны қосылады. Нәтижесінде жеке меншіктің бағалық құны шығады.
Салыстырмалы әдіс - жақын арада жасалған келісімдердің негізінде жеке меншіктің нарықтық құнын бағалау әдісі, мұнда нысан бағаланған құн бойынша шынайы нарықтық келісімдер мен нысандар салыстырылады. Түзетілген бағалар нарықтағы құны бағаланған нысан туралы логикалық қорытындылар жасауға мүмкіндік береді.
Түсімдік әдіс жер учаскесін түсім әкелуге өз үлесін қосатын өнеркәсіптік фактор ретінде қарастырады.
Жер учаскелерін бағалау кезінде, ең алдымен, жер ренталарының капиталдануы тәсілі мен жер үшін қалдық тәсілін жатқызуға болады.
Жер рентасын капиталдау тәсілі жер учаскесіндегі құрылыстар мен ғимараттарды және жердің өзін бөлек жалға алған кезде, яғни жалға алушы олар үшін бөлек салық төлеген жағдайда жалға алынған жер учаскесін бағалау кезінде қолайлы болады.
Жер үшін қалдық тәсілі - ғимараттың құны белгілі болған кезде және ғимарат пен жердің түсіміне деген талаптар белгілі болған жағдайларда жылжымайтын мүліктің (жер учаскесі мен ғимарат) құнын бағалауға арналған. Жылжымайтын мүліктер тәжірибесінде аталмыш тәсіл ғимарат әлі салынбаған кезде (жаңа құрылыстың техникалық-экономикалық талдауы орындалуда) немесе салыстырмалы түрде жаңадан салынған кезде қолданылады.
Әдістемелік тәсілдердің көптүрлілігінің экономикалық себебі - жылжымайтын мүліктер нарығындағы, соның ішінде жер нарығының дамуындағы салыстырмалы үлкен емес тәжірибелердің бірі.
Заманауи экономикалық теория жердің бағасын капиталданған рента ретінде анықтайды.
Жер учаскелерін бағалаудың басқа тәсілдері заманауи жағдайларда қолданыла алмайды. Сонымен, шығынды тәсіл кезінде ғимараттың шығынын өлшеудегі қиындықтарға байланысты қолдануға шектеулер қойылады. Оны пайдаланған кезде жердің амортизациясын есептеу әдісіне қарамастан, түсімнің кері мәндері пайда болуы мүмкін. үздік жер пайдалануда назарға алынбайды. Салыстырмалы әдіс пен түсімдік әдісті жер нарығын дамытудың жеткіліксіздігіне байланысты пайдалану қиынға соғады.
Жер учаскесін бағалаудың басқа да тәсілдері заманауи жағдайларда қолданыла алмайды. Сонымен, құрамында ғимараты бар немесе құрылыс жүріп жатқан жер учаскесінің құнын есептеу жағдайында шығынды әдісті пайдаланған кезде қалған әдістер арқылы жалпы құннан ғимараттар мен құрылыстардың құнын алып тастайды. Бұдан басқа, пайдаланылуы бойынша әдістің өз шектеулері бар. Оны пайдаланған кезде жердің амортизациясын есетеу жолына қарамастан, түсімнің кері мәндері шығуы мүмкін. Бұдан басқа, шығынды әдіс бағалау кезінде өзіндік кемшіліктерге ие болады, бұл салынғанына 10 жылдан асқан ғимараттардың ысырылуын өлшеудегі қиыншылықтарға байланысты пайда болады. Шығынды әлісті қолданған кезде жерді үздік пайдалану назарға алынбайды.
Салыстыру әдісін жер нарығының жеткілікті дәрежеде дамымағандығынан түзетіп қолдана алмайды, ал сәйкесінше, жермен жасалған нақты келісімдерге сәйкес сенімді және салыстырмалы ақпараттардың жеткіліксіздігінен қолданады.
Бірегей есептеу ретін анықтау және жер учаскесінің төлем ақысы үшін базалық төлем ставкаларын орнату мақсатымен елді мекендердегі жер учаскелерінің базалық төлем ставкаларын құрастыру әдісі жалпы өнімнің нормативті шамасы бойынша жасалуы мүмкін.
Жалпы аумақтық өнім (ЖАӨ) - аумақ экономикасының резиденттік бірліктермен есептік кезеңде жүргізілген жалпы қосылған құнның суммасы. Нормативті қосымша өнім 1 м2 (НҚӨм.кв.) - бұл елді мекеннің 1 м2 аумағындағы ЖАӨ, теңгемен беріледі [3].
Жер телімдері үшін төлемнің базалық ставкасы елді мекенді жердің 1 м2 құнының орташа көрсеткіші болып табылады. Түзету коэффициенті мен дербес өзгешеліктерін ескере отырып, ол нақты жер телімінің кадастрлық (бағалау) құнын анықтау кезінде нормативті көрсеткіш бола алады. Жер телімі төлемінің базалық ставкасын нақтылау барысында келесі материалдарды қорытындылау, зерттеу, жинақтау жұмыстары жүргізіледі: қаладағы жердің экспликациясы, қаланың дамуының басты жоспары, жер-кадастрлық картасы, қала құрылысы кадастрының мәліметтері, экологиялық карта, басқа да және жылжымайтын мүлікті тіркеу орталығының ақпараты.
Жер телімінің кадастрлық (бағалау) құнын келесідей сипаттауға болады, жылжымайтын мүлік нарығы кезіндегі жер телімінің болжамды (көптеген әдіспен анықталған) нарықтық құны немесе шектік нарықтағы жер телімінің болжамдық құны. Жер телімінің кадастрлық (бағалау) құны нарықтық сипатқа ие бола отырып, жекелеген жер телімінің жалға беру ақысының көлемін анықтау мақсатында келісім жасасу үшін қолданылады.
Жер телімінің кадастрлық (бағалау) құны интегралды сипатқа ие бола отырып, нақты жер телімінің құндылығын көрсететін, сонымен қатар территорияның түгелдей экономикалық даму деңгейіне ықпалын тигізетін құн болып табылады. Одан басқа, кадастрлық (бағалау) құн тұтастай қатардың баға белгілеуші факторының функциясы болып табылады. Кадастрлық құнның өзгерісінің жүрісін және оның құраушы факторларды үзбей бақылау территорияны басқару процесін мәліметпен байытып қана қоймай, біршама жеңілдетеді.
Кадастрлық (бағалау) құнды бекіту - жер теліміне салық салу кезінде салық салынатын база қызметін атқарады. Жер телімі салық салынатын жылжымайтын мүлік ретінде заңды және физикалық ұымның біртұтасы ретінде қарастыру керек. Жер телімінің құндылығын анықтайтын барлық сипаттамаларды екі ұғым ретінде, екі топқа бөлуге болады: жер телімін (еркін билік ету) қолдану құқықтарына шектеу; - жер телімін қолдануға әсер ететін (шаруашылық) физикалық сипаттамалар. Жер телімімен келісім жасасу үшін негізінен нарықтық құн қолданылады. Нарықтық құнға жоғарыда аталған екі топтың сипаттамалары да ықпалын тигізеді.
Жер телімінің кадастрлық (бағалау) құны әдістер мен оны алу әдісіне бағынбайтын директивті құн болып табылады. Салықтық төлем үшін базалық көлем болып табылатын жер телімінің кадастрлық (бағалау) құнын есепке ала отырып, салықтың кеңеюіне телімдердің жалдамалы болып табылуы, сенімді басқармаларда және т.б. басқармаларда әртүрлі субъективті құқықтар арасындағы және меншіктік құқықтық бөлінулерге құқықтық шектеулер есепке алынуы міндетті емес.
Жер үшін базалық (нормативті) төлем құны - өтімділіктің берілген мерзіміндегі потенциалды кірістен шыға отырып, телімдердің белгілі бір сападағы және орналасу орнын сипаттайтын көрсеткіш құн болып табылады.
Қазақстан Республикасының салықтық кодексіне сәйкес [4], жер салығы шаруашылық әрекеттің нәтижесіне бағынышты емес, ол жеке меншік құқықты растайтын, тұрғылықты жерді пайдалану құқығы, жерді пайдалану (ақылы, ақысыз) құқығы және жердің сандық және сапалық мәліметтері құжаттары негізінде есепке алынады. Жер салығының мөлшерін анықтау кезінде жердің құны ескерілмейді. Соның салдарынан Қазақстанда жер төлемдерінің мөлшерінің төмендеуі байқалған. Сондықтан салықтық заңнамаларды жер телімінің кадастрлық құнына байланыстыра отырып арттыру керек.
Қалалық жердің объективті кадастрлық бағасы, жер нарығының дамуы көбіне, жер-кадастарлық ақпараттың нақтылығына, автоматтандырылған жер кадастрының жүргізілу негізінде картографиялық мәліметтердің сапалық жаңаруына және заманауи бағдарламамен қамтылуына, қалалық жердің жоспарлық инвертизациясына, анықтау оперативтілігіне және меншік иесі және жер пайдаланушыны тіркеу негізніне тікелей байланысты болады.
Жоғарыда көрсетілген факторлар жер нарығының даму тенденциясының қорытындысына дәл әрі нақты мәліметтер бере алады, нарықтық айналымдағы қалалық жер құнын объективті бағалауға мүмкіндік береді, күтілетін алғашқы шығысқа және кезектегі қала бюджетіндегі қаржылай түсімге сандық дәйектемелер дайындайды [3].
0.2 Ауыл шаруашылық мақсатындағы жерлерді бағалаудағы әдістемелік қырлары
Саудалық қатынастарға өту, сонымен қатар жер реформасын жүргізу жер және де жылжымайтын мүліктердің қалыптасуына алып келді. Жер сауда орындары астарында жерге байланысты түрлі келісімдер жүргізілді. Барлық келісімдер жердің бағасына байланысты жүргізіледі. Осыдан жерді бағалаудың өзектілігі сипаттамалары пайда болады. Жерді бағалау кезінде, оның бағалығы, артықшылығы, бізді қоршаған ортадағы орны мен нақты құбылыстардың қызметтік түрі ескеріледі. Кез келген адамның тәжірибелік қызмет саласында бағалауға арнайы тану актісі жатқызылады, олар құрылымы негізінде құбылыстар мен құрылымдарды анықтауға бағытталады, содан соң олардың мәнінің адам өміріне әсері анықталады [5].
Жерге қатысты келесідей келісімдер жүргізіледі: Сату - сатып алу, сыйға беру, жалға алу, мүлік ретінде сатып алу. Келісім түріне байланысты жердің бағасы да өзгереді (1-кесте). Сонымен өкіметтен жерді сатып алу кадастрлік (нормативті) бағалануы бойынша жүзеге асырылады, сату−сатып алу екіншілей сауда қатарында жүргізіледі.
1-кесте - Жер бағасының түрлері [4]
Бағаның түрлері
Жерлердің санаттары
Функционалдық міндеттері
Бағалау критерийлері
Кадастрлық
Ауыл шаруашылық мақсатындағы жерлер
Жер өндірістің негізгі құралы
А) базалық төлем ставкасы;
Б) түзету коэффиценттері:
- мелиоративтік күйіне;
- беттің еңістігіне;
- жер телімінің ауыртпалылығына;
- қызмет көрсету саласынан қашықтығына;
- елді-мекеннен қашықтығына.
Салық салу мақсатында
Ауыл шаруашылығына арналған жерлер
Жер - салық салу нысаны ретінде
А) заңды мемлекеттік емес тұлғалар үшін - бонитет балына сәйкес базалық ставка (ҚР Салық Кодексі бойынша);
Б) КХФ үшін - жер телімінің кадастрлық құны анықталады
Кепілдік ретінде
Ауыл шаруашылығына арналған жерлер
Жер - салық салу нысаны ретінде
А) Жер телімінің нарықтық құны;
Б) кепілдік кезінде қолданылатын коэффицент (банктің шартына сәйкес);
В) сату-сатып алу келісімі болмаған жағдайда (ауыл шаруашылық жерлері үшін) - кадастрлық құн
Негізінен қандай да бір жер реформасында жерді бағалау сұрақтары жайында айтылмай қоймайды, ол жер қатынастарын басқаратын құрал болып саналады. Республикада жер реформасы жөнінде жүргізілетін мақсаттар жер бағасын анықтауға берілген бағыттардың негізгі методологиясын анықтайды.
Жердің бағасына түрлі факторлар ықпал етеді: Эккерт Д.К. факторлардың негізгі төрт тобын атап өтті, олар жердің бағасына елеулі әсер етеді:
oo экономикалық - жалпы әлемдік экономика күйіне байланысты болады, сонымен қатар қаланың экономикалық жағдайы, аймақтың немесе айлық көрсеткішінің мөлшері, сонымен қатар мемлекеттің пайдасы, салымдар мөлшері, қаржыландыру көлемі, пайыздық мөлшерлері, салымдар, қаржыландыру жүйелері, салықтар.
oo әлеуметтік - жерге қатысты жерді пайдалануға көмек береді. Әлеуметтанушылар жерді пайдалану негізінде адамдардың базалық қатынасының болуын айтады. Ал адамдардың жерді сатып алуға қызығуышылығы түрлі жерді пайдалану негізділігіне байланысты болады (мысалы, жер қайнауының су шетінде орналасуы). Жерді пайдалану мақсатын анықтауда оның беделдігіне көңіл бөлінеді, адамдар жердің нақты бір бөлігін иеленуде әлеуметтік және де экономикалық сипаттамаларға сүйенеді.
oo заңгерлік, ұйымдастырушылық, саяси - көрсетілген 3 фактор да жерді иеленудің жанама сонымен қатар кері әсеріне әсер етеді. Көптеген түрге жататын жеңілділіктерді сипаттау жерді пайдалануға әсер етеді, сонымен қатар жерді иелену мәніне де әсер етеді. Мемлекеттік деңгейде экономикалық, қазыналық және де несиелі ақшалық саясаты жерге сұраныстың арту мен оның бағалануына әсер етеді.Аймақтық деңгейдегі органдар жерді игерудің шектеулі және де толығымен игеру бағдарламаларын жүргізеді, олар салық салынатын, жерді бақылайтын, жалға берудің негізгі құндылығы механизмдері беайланысты.
oo қоршаған ортанының физикалық факторлары және де жердің орналасу сипаттамалары - бұл факторлар қала немесе басқа да аймақтар негізінде жер телімдерінің бағасын анықтайды. Мұндай факторларды зерттеуде шектеулер қойылады, басқа да бір жағынан өзіндік жер телімін сипаттауда (өлшемі, топографиясы және басқа да физикалық параметрлері), сонымен қатар жер телімінің орналасуына байланысты салыстырмалы құндылығы анықталады.
Варламова А.А., Гальченко С.А. және т.б ойларынша, жердің бағасы жылжымайтын мүлік сияқты негізгі 4 факторға байланысты болады:
oo сұраныс;
oo пайдалығы;
oo шектеулі мүмкіншіліктер (кірістен шығыстың көп болуы);
oo құрылымдардың иеліктен шығарылуы.
Жер телімінің бағалануы немесе жерге иелену құқығы қосымша және де басқа да басқарушылық құндылық мөлшеріне байланысты болады, да бұл жер телімдерінің бастапқы және соңғы сипаттамаларына байланысты. Жер телімінің пайдасы өте кең уақыт көлемінде анықталады, ал кейбір жер телімдерінің (құрылыс, мен қосымша жер қойнаулары және т.б.) шектеулі қолдану аясы болады [6].
Жер қатынастарын мемлекеттік басқару жүйесін қалыптастыру шарттарында тиімді жер қойнауларын пайдалану фактісіне көңіл бөлу керек, олар жылжымайтын мүлік негізінде бағаланады, ал жердің азаматтық иелену құқығы сәйкесінше ифрақұрылымды түзуге байланысты болады, ол жер айналымының қызметтілігіне әсер етеді. мұндай құрылымды түзуде жердің бағасына көп көңіл бөлінеді.
Жер ресурстарын пайдаланудың экономикалық механизмі жер қойнауын пайдалану мен экономикалық жүйелерді құру сапасына негізделеді (бағалары, саяси салымдар, несиелік пайыздар және т.б).
Жерді пайдаланудан түсетін табыс (рента ) - (Reditta - латын тілінен аударғанда қайтарымы немесе кері қайтарым) - тұрақты пайда, ол алдын ала қызметтік саламен байланысқан. Рентаның бірнеше түрі белгілі, соның ішінде мемлекеттік, жергілікті және банктік, олар қарыздармен байланысты болады, сол негізінде ренталық салымдар пайыз түрінде төленеді. Рента түсінігі біріншіде тек бір факторға байланысты болады, олар жер және оның қойнауы, осы ретте жер ғана үлкен қаржыландыруға алып келеді. Өндірістік қатынастардың ауыл шаруашылығында даму процесі жер рентасымен тығыз байланысты. Жекеменшік құқықтарының формасын жүзеге асыруда жер және де ауыл шаруашылық жерлерінде ренталық жүйе негізінде жер қатынастары пайда болады. Экономистер - классиктер ХІХ ғасырдың басында рентаның табиғатын анықтай бастады. иккардо Д теориясы бойынша рента ұғымы салыстырмалы жер өндірісін сипаттайды. Осы теорияда тек қана бір рента түрі қаралды, ол ауыл шаруашылық рентасы, онда ауыл шаруашылығының шикі өнімі рентасы қарастырылды, осы ретте жер рентасы нақты бір зат түрін анықтауда пайдаланылды [23].
Риккардо Д. дифференциалды рентаның келесідей түрлерін өзінің теориясында бөліп көрсетті:
oo І нақты дифференциалды рентаның пайда болу шарттары, олар шектеулі жерлер мен сапалы жер қойнауларындағы қосымша пайда ретінде қарастырылды;
oo ІІ шектеулі мүмкіншіліктері бар дифференциалды рента, жер қойнауының бұзылысы негізінде қарастырылды;
oo тауарлық өндіріс және де өнімнің бағасын анықтаудың логикалық экономикалық формуласын анықтау: Нан қымбат болғаннан кейін рента төленбейді, керісінше рента нан қымбат болғанан кейін төленеді.
Осыдан аграрлық экономика үшін шығындар мен салымдарға байланысты анықталатын жер бағаларын құрастыру мәселелері пайда болады, ол жағымсыз өндірістік шарттарға байланысты болады. ХVІІІ - ХІХ ғасырда ғалымдардың жүргізген теориясы жер рентасының өндірістің табиғаттық және де өндірістік емес шарттарына байланысты анықталатындығын атап көрсетті, сол кезде жер телімдері мемлекетке пайда немесе қосымша салық ретінде қолданылады. Классикалық емес экономикалық теорияда көрсетілген қызмет түрінде қолданылатын пайдалар мен минимальді пайда мөлшерін анықтайды. Рента өлшемі өндірістік салыстырмалы өнімділігі, жер қойнауынан алынған өнімнің бағасымен анықталады, соның негізінде жер бойынша жалпы капиталдың нақты құны мен жұмсалған күш мөлшері анықталады. Сәйкесінше кәсіпорын иесі қосымша орташа пай мөлшері мен өндірілетін пайданың құнын есептеуге тырысады, ол пайда мөлшері жер және жергілікті рентаға төленеді. Сондықтан да жер рентасы жекеменшік жерді экономикалық тұрғыда төлеу формасы болып саналады, оның құрамында дифференциалды, абсолютті және де монопольді рента түрі ажыратылады (2-кесте).
2 - кесте - Жер рентасының түрлері [7]
Рентаның түрлері
Шартты белгісі
Қосымша түсімінің түрі
Қосымша түсімінің таралуы
Дифференциалды рента І
Шынайы өнімділігі мен орналасқан орны бойынша әр түрлі жер телімдерінің болуы
Үздік жер телімдеріндегі өндірістің қоғамдық (нарықтық) және жеке бағасы арасындағы айырмашылық
Жердің иесіне
Дифференциалды рента ІІ
Бір жер теліміне қосымша салымдардың әр түрлі әсерлерінің болуы
Жердің экономикалық өнімділігі есебінен жер телімдеріндегі өндірістің қоғамдық (нарықтық) және жеке бағасы арасындағы айырмашылық
Жалға беру мерзімінде жалға алушы немесе жердің иесіне
Монополиялық
Ерекше мәдени өсімдіктер өсірілетін сапасы шектелген және саны шектелген жерлердің бар болуы
Монополия мен өндірістің жеке бағасы арасындағы айырмашылық
Жердің иесіне немесе жекелей жалға алушыға (келісім шарт бойынша)
Абсолюттік
Жерге меншік иесінің құқығы болуы
Қоғамдық (нарықтық) бағаға жер иесінің монополиялық құқығын қосамыз
Жердің иесіне
Сондықтан да жерді бағалаудың негізі және де жердің мөлшерін есептеу төлемі болып жер рентасы саналады, жер рентасы жерді жекеменшік пайдаланушылар мен жерді қолданушылардың қаржылық сипаттамасы болып саналады. Жер телімінің бағасы төмен болғанда жерді пайдаланушылар немесе жерді жекеменшік иеленушілер жерді сатуға немесе тиімді пайдалануға тырысады, осы ретте жерге егін егудің қосымша құралдары ендіріледі, соның негізінде жер экономикасы жақсарады. Осы ретте жер рентасының жарты бөлігі мемлекетке беріледі, ол ауыл шаруашылық өндірісіндегі және де әлеуметтік бағдарламалар негізінде жердің егін егу шарттарын жақсартуға негізделген.
Реформа жылдары жердің бағасын анықтаудың бастапқы мүмкіндіктері 1994 - жылы жүргізіле бастады, осы жылы жалға алу құны анықталды, ол жер салымының КФХ негізінде анықталды. Берілген жағдайда жер телімдерінің тізімде бағалары анықтала бастады. Ары қарай жер реформасының дамуына байланысты басқа да бағасын анықтау әдістері пайда бола бастады. Сонымен соңғы жылдары, әсіресе 2000 - 2006 - жылдары мемлекеттік негіздемеде жер телімдерін пайдалануда салық түзетін нысаналарының тізімі бағаланбады, себебі оның құны жерді сатуда сауда орындарындағы құнынан айтарлықтай төмен болды. Сондықтан да әрбір жер иеленуші өзінің конституциялық құқықтарын пайдалануда мемлекеттік қажеттілігіне байланысты жер телімінің бағасын анықтап беруіне сотқа хабарласады. Осы шарттарда жер телімдерінің объективті саудалық құнын және де жылжымайтын мүлік құнын тәуелсіз эксперттер бағалады. Алайда, жер телімінің бағасын бірыңғай саудалық құнын анықтау әдістемесінің болмауына байланысты , көптеген бағалаушы эксперттер жер телімінің нақты бағасын асырып есептеді.
Сондықтан да жер телімін бағалауда жаңа әдістер қолданыла бастады:
oo экстракция әдісі (сақтау орнынан алу);
oo алокация әдісі (тіркеп қою);
oo жер қалдығын анықтау әдісі;
oo капитализауиялау әдісі;
oo пайданы есептеу әдісі;
oo жоспарланған жерді қолдану әдісі (дамыту әдісі)[4].
Сақтау орнынан алу әдісі жылжымайтын мүліктің толық құнын анықтау негізінде саудада жер телімінің бағасын анықтауға негізделген. Ол бағалау әдісі таза операциялық пайда мен капитализациялыу құнын анықтайды, содан соң алынған бағаны жақсарту мәніне байланысты есептейді. Ал одан қалған қалдығы жердің бағасы болып есептелінеді.
Аллокация әдісі негізінде теңестіру принципі жүреді, сол кезде жер телімі қатынасы мен оның бағасының құрылу құны бірдей болады.
Капитализация әдісі жер телімінің жалға берілуінде қолданылады. Жалға бері құны осы әдіс түрінде салыстырмалы түрде анықталады. Ең алдымен бір жылға жалға берілген жердің құны анықталады, ол капитализация құнына байланысты. Ауыл шаруашылығы негізіндегі жерді бағалау кезінде негіздеме ретінле ренталық пайда есептеледі.
Жер қалдығын анықтау әдісі толық соғылған немесе соғылмаған жер телімдерінің бағасын анықтауда қолданылады. Аталған әдісті қолдану ең алдымен соғылатын жер телімінің бағалану құнына байланысты болады, ол мемкелекетте қаржылық түрде пайда алып келеді. Аталған әдістің маңыздылығы болып, пайданың капитализациялануы саналады, ол жер теліміне және де жылжымайтын мүлік түріне байланысты болады.
Жер телімін пайдаланудың таза пайдасы операциялық шығын негізінде анықталатын нақты бағасы, оны жалға беруші алады.
Пайданы есептеу әдісі жерді тиімді пайдалануда жер телімдерін бағалау негізінде қолданылады. Жер қалдығын есептеу әдісі сияқты ол өнімнің принциптері анықталады, ол жер телімінің сапасын арттырумен байланысады. Берілген әдіске байланысты жер телімінің бағасы таза операциялық пайданың капитализациясымен анықталады, сол кезде пайда шығыны төмендейді де капитализациялаудың құнына әсер етеді.
Жоспарланған жерді қолдану әдісі (дамыту әдісі) бағаланатын жер телімінің мүмкіншіліктеріне байланысты қолданылады, ол пайда көзін алып келеді. Сонымен қатар аталған әдіс түрі кез келген жер телімін бағалау үшін қолданылады. Аталған әдіс үш негізгі бағалау түрінде қолданылады: шығындалуы, пайдалығы және салыстырылуы.
Салыстырмалы тәсіл (құрылыстарды, сонымен қатар жер телімін бағалауда қолданылады) жылжымайтын мүлік құрылысының бағасын анықтайда қолданылады, бағалау әдісі тікелей бағаларын салыстыру әдісі көмегімен жүргізіледі. Аталған әдіс түрі сонымен қатар соғылған немесе соғылмаған жер телімдерін бағалауда да қолданылады. Жер телімінде ғимараттар салынбаған аймағын бағалауда жер телімінің негізгі өлшеміне көңіл бөлінеді. Егер де мұндай ақпараттар болмаған жағдайда сұрастыру арқылы бағалары анықталады. Тікелей салыстыру әдісі саудада жер телімдерінің бағасын анықтаудың тиімді әдісі болып саналады. Күнделікті сатылатын аймақтарда аталған әдіс түрі бағасын дәл анықтауға көмектеседі. Сәйкесінше бұл аймақтар пайда көздері болып саналады.
Табыстық тәсіл қолданылатын жылжымайтын мүліктердің бағасы мен пайдасын анықтауда қолданылады. Оның негізінде орын басу және де күту принциптері болады. Аталған әдіс түрі инвестициялық бағаны анықтауда қолданылады (болашақ пайдадан инвестор аймаққа көп төлемегендіктен болады) және де саудалық бағаны анықтайды. Пайдалық әдістің негізгі артықшылығы болып, оның инвестор көрсеткішін жоғары деңгейде көрсетуі саналады. Ал басты кемшілігі болып оның көрсеткіштерінің ауыспалы болуы саналады. Пайдалық негіздемеде екі әдіс түрі қолданылады:
oo пайданың тікелей капиталлизациялануы;
oo ақша тізбектерінің есептелуі.
Шығындық тәсіл әдісі шығын мөлшерін анықтауда қолданылады, жылжымайтын мүліктің қалпына келтірілуінде қолданылады. Берілген жақындау әдісінде қалпына келу бағасы орын басу құнына байланысты болады.
Қалпына келтіру бағасы - бағаланатын құрылыстың нақты шығындалатын мөлшері, ал орнын басу бағасы - қызметтік қасиеті бойынша аймақты құру, олардың пайдалық әсерлері бірдей болады. Шығындық жақындау әдісінің негізгі артықшылығы болып белсенділігі төмен сауда қатарларында жылжымайтын мүлікті бағалай алуы саналады. Шығындық жақындау келесі эағдайларда қолданылады:
oo технико - экономикалық жаңа құрылымдық құрылыстың құру негіздемесінде;
oo жерді пайдаланудың тиімді нұсқасы мен әдісін таңдауда жіне анықтауда;
oo арнайы мақсатта қолданылатын жер мен аймақтарды бағалауда (мектептер, мешіттер), себебі бұл аймақтар бойынша сату мүмкіншілігі төмен болады;
oo өндіріс орнының қарызға ұшырауында;
oo қайта құрастыру кезінде.
Жоғарыда алдын айтылғандай соңғы жылдары сауды қатарларына өтуде мемлекеттік жер телімдерін сату тізімдемелік баға арқылы жүзеге асырылады. Ең алғаш рет ол 1996 - жылы ҚР №516 [8] Заңдылық қаулысына байланысты бірыңғай жер салығын анықтау мақсатында қолданыла бастады (оның құны жер телімінің тізімдемелік бағасының 0,1% құрады). 2004 - жылы қабылданған Жер Кодексіне байланысты 9−заңнамаға байланысты жер телімін жекеменшік иелерінің сатып алуында немесе уақытша жалға алып пайдалануында тізімдемелік бағасы анықталады[9].
Сондықтан да жер телімінің кадатрлық бағасы жекеменшікке берілуіне байланысты есептелінеді, сонымен қатар мемлекеттік немесе мемлекеттік емес жер телімін пайдаланушыларға жалға берілуде, жер телімінің салық мөлшерін анықтауда КФХ, сонымен қатар жер аукциондарын жүргізуде стартты құны ретінде пайдаланылады.
Берілген диссертациялық жұмыста кадастрлық әдіс түрінде ауыл шаруашылық мақсатта қолданылатын жер телімінің бағасын анықтауға негізделген. Ол үшін қазіргі таңда қолданылатын жер телімінің тізімдемелік бағасын бағалау әдістемесін зерттейміз. Қолданылатын әдістемелік жұмыстарда тізімдемелік бағалау әдісі бағалау құнының базалық негізіне байланысты болады (ҚР № 890 2.09.03сәйкес Бекітілген Қаулысынде бекітілген), сонымен қатар реттеу коэффициенттеріне байланысты Жер кодексінің 11−заңнамасына сай болады. Ол келесі формула бойынша анықталады: [4]
Cкад=S * Бст*Кжал , (1)
мұндағы, Cкад - кадастрлік құны, тг;
Sп, с, п− жалпы ауданы, тг;
Кжал - жалпы реттеу коэффициенті.
Жер теліміне берілетін базалық құны аймақтар мен жердің сапасына байланысты болады.
Жалпы реттеу коэффициентін анықтауда аралық коэффициенттер мәні ескеріледі. Осы ретте жер телімінің тізімдік бағасының арттырылған және де төмендетілген құны 50%−дан аспауы керек. Жалпы ауыл шаруашылық қажеттілікке қажетті жер телімін бағалауда келесідей реттеу коэффициенттері қолданылады:
1. қойнаулардың жерлерін өңдеу (жақсы, қанағаттанарлық, қанағаттанарлықсыз);
2. жер телімінің беттік иілуі;
3. жер телімінің бірлестігі (суландыру суланбаған);
4. шаруашылық орталықта орналасқан жер телімінің орналасуы;
5. басқару орталығынан жер телімдерінің жойылуы (жол сапасына байланысты).
Ауыл шаруашылық қажеттілікке қажетті жер телімін тізімдемеге байланысты бағалаудың жүйелік әдістемелерін 2003 - жылы Жер ресурстар пайдалануды бірқатар авторлар зерттеп, өңдеді (Оспанов Б.С., Раймбеков К.О., Тажмаганбет Т.К., Меньшаев А.В.) ГосНЦЦжер (Дюсенбеков З.Д., Лысенок Н.А., Голованев Г.Н., Гунькин А.А., Малышонок В.П:, Орынбеков М.О., Осина Т.В., ) РГКП КазНИИЭАППК (Калиев Г.А., Никитина Г.А.).
Көрсетілген әдістемені зерттеуде ауыл шаруашылық негіздемеде тізімдемелік жер телімін бағалау әдіс зерттелді. Сонымен қатар ауыл ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz