Мүлік жалдау (аренда) шарты
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .3
1 МҮЛІК ЖАЛДАУ (АРЕНДА)
1.1 Мүлік жалдау (аренда) шартының ұғымы және элементтері ... ... 5
1.2 Мүлік жалдау шартының нысаны және оның маңызы ... ... ... ..13
2 МҮЛІК ЖАЛДАУ ШАРТЫНЫҢ ЖЕКЕЛЕГЕН ТҮРЛЕРІ
2.1 Мүлік жалдау шартының жекелеген түрлері ... ... ... ... ... ... ...28
2.2 Қосалқы жалгерлік. Кәсіпкерлікке тиісті үй.жайды жалдау ... ...51
Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 54
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...56
Қосымша ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...60
1 МҮЛІК ЖАЛДАУ (АРЕНДА)
1.1 Мүлік жалдау (аренда) шартының ұғымы және элементтері ... ... 5
1.2 Мүлік жалдау шартының нысаны және оның маңызы ... ... ... ..13
2 МҮЛІК ЖАЛДАУ ШАРТЫНЫҢ ЖЕКЕЛЕГЕН ТҮРЛЕРІ
2.1 Мүлік жалдау шартының жекелеген түрлері ... ... ... ... ... ... ...28
2.2 Қосалқы жалгерлік. Кәсіпкерлікке тиісті үй.жайды жалдау ... ...51
Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 54
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...56
Қосымша ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...60
Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә. Назарбаев 1995 жылы маусым айында елімізде жаппай құқықтық білім беруді жүзеге асыру жөніндегі шаралар туралы қаулы қабылдады. Қаулыда құқықтық оқуды мектептерде бастауыш сыныптардан бастап неғұрлым кең көлемде енгізу қажеттілігі атап көрсетілді. Құқықтық білімге терең назар аударудың бірқатар себептері бар. Қазақстан дербес тәуелсіз мемлекет болды. Өткен жылдардың ішінде жаңа мемлекеттік органдар — Президент әкімшілігі, Парламент, Үкімет, Конституциялық кеңес т.б. құрылды. Олар жаңа қоғамды ұйымдастыруға бағытталған қызметтер атқаруда. 1995 жылдың тамыз айында бүкілхалықтық дауыс беру нәтижесінде қабылданған жаңа Конституция жана мемлекеттік органдарды зандастырып қана қойған жоқ, сонымен бірге әрбір жеке адам мен азаматтың кең көлемді демократиялық құқықтары мен бостандықтарын баянды етті.
Біздің өз мемлекетімізді, оның органдарының құрылымы мен атқаратын қызметтерін білу өзіміздің қандай мемлекетте тұратынымызды, ол мемлекет өзінің алдына қандай мақсаттар мен міндеттер қоятынын, кімге қалай қызмет ететінін айқын түсінуіміз үшін қажет. Ол үшін Республиканың зандарын оқып үйрену қажет. Өйткені ол заңдарда азаматтардың құқықтары, бостандықтары мен міндеттері жарияланып қана қойған жоқ, сонымен бірге сол құқықтар мен бостандықтарды қорғаудың, пайдаланудың жолдары мен тәсілдері де көрсетілген.
Республикамыздың ең маңызды заңдарының бірі Азаматтық кодекс болып табылады. Менің таңдап алған тақырыбым азаматтық айналымға қатысушылар арасындағы мүлік жалдау шарты болып отыр. Бұл тақырып қазіргі нарық заманында өте өзекті тақырыптардың бірі деуге болады. өйткені қазір мүлік жалдау күрт өсіп отыр. Курстық жұмысты жазу мақсаты осы шарт түрінің ұғымын, оның бірнеше түрлерін, олардың мәні мен маңызын ашып көрсету болып табылады.
Мүлік жалдау қатынасы Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің 29-тарауында реттелген, § 1 мүлік жалдау туралы жалпы ережелер мазмұндалған. Мүлік жалдау қатынастарын реттеу, тек АК-пен шектеліп қоймайды, олар сондай-ақ басқа да занды актілермен реттеледі. Азаматтық құқық нормаларының диспозитивтік мінезі мүлік жалдау шартына да қатысты өзінің көрінісік табады. Соңдықтан нақты шарт қатысушыларына алғашқы нормаларды езгертуге, оларды өздерінің қажеттіліктерін барынша толық қамту үшін лайықтауға мүмкіншілік береді.
Сатып алу-сату шартында сияқты мүлікті жалдау шартында жалдау нысанасының, шарт орнауының ерекшелігіне сондай-ақ басқа факторлардың әсерінен оның бірнеше түр-түрі қалыптасады. Күшіндегі Азаматтық кодекс мүлік жалдаудың лизинг, кәсіпорынды жалдау, ғимарат және үйлер жалдау, көлік құралын экипажымен жалдау прокат, тұрғын үйді жалдау сияқты түр түрлерін қамтиды. Мүлік жалдаудың болуы мүмкін бөлек түрлері мұнымен іпектелмейді.
Мүлік жалдау және аренда терминдері (түсініктері) тепе тең болып келеді, осыны қоғамдық қатынастардың аталмыш түрін реттейтін Азаматтық кодекстің 29-тарауының өзінен де байқауға болады. Бірақ, кейбір кезендерде, терминологиялық түсініксіздік пайда болды. Аренданы мүлік жалдаудың өзгеше түрі ретінде бағалайтын және осыған байланысты оның ерекше жагдайларын бөліп шығарған, мысалы, аренда нысанасьш сатып алу құқығын қарастыратын жағдайын сатып алу, сату құқығы, Қазақ КСР-нің "Аренда туралы" арнайы Заңы қабылданды. Ол өмірге қабілетсіздігіне байланысты доғарылды. Аталмыш терминдердің ара қатынасы үлкен мәселені дау тудырып отырған жоқ. Бірақ бұл жөнінде әртүрлі көзқарастар бар. Кейбірлеріне сәйкес мүлікті жалдау шарттарының қатарында аренданың бөлектеу орны бар
Мүлік жалдау (аренда) шарты бойынша жалға беруші жалға алушыға мүлікті ақыға уақытша иеленуге және пайдалануға беруте міндеттенеді. (Қазақстан Республикасының Азаматтық кодекснің 540-6.).
Аренда шартынын, сатып алу, сату рента шарттарынан айырмашылығы, ол мүлікті уақытша иеленуге беруге байланысты қатынасты реттейді. Мүлік жалдау шарты Римде кеңінен таралған еді. Ол (locatio conductio rerum) деп аталады[1.197]. Оның аиықтамасы қазіргі кезде жүзеге асырылып отырған анықтамадан елеулі ерекшеленген жоқ.
Сонымен қатар, мүлікті жалдау затты пайдалануды болжайтын мұнымен қоса жалдаушының иеленуіне назар аударылмайтын, ал негізінен жалдаушы тек затты ұстаушы меншік иесі құқықтарын жүзеге асыруға көмектесетш тұлға ретінде ғана бағаланатын. Түбіріне қарайтын болсақ, қазіргі уақытта да ең басты мақсат жалдаушыға мүлікті қажетті көлемде пайдалану, оның пайдалы қасиеттерін мүмкіншілігін беру екенін айтуға болады.
Біздің өз мемлекетімізді, оның органдарының құрылымы мен атқаратын қызметтерін білу өзіміздің қандай мемлекетте тұратынымызды, ол мемлекет өзінің алдына қандай мақсаттар мен міндеттер қоятынын, кімге қалай қызмет ететінін айқын түсінуіміз үшін қажет. Ол үшін Республиканың зандарын оқып үйрену қажет. Өйткені ол заңдарда азаматтардың құқықтары, бостандықтары мен міндеттері жарияланып қана қойған жоқ, сонымен бірге сол құқықтар мен бостандықтарды қорғаудың, пайдаланудың жолдары мен тәсілдері де көрсетілген.
Республикамыздың ең маңызды заңдарының бірі Азаматтық кодекс болып табылады. Менің таңдап алған тақырыбым азаматтық айналымға қатысушылар арасындағы мүлік жалдау шарты болып отыр. Бұл тақырып қазіргі нарық заманында өте өзекті тақырыптардың бірі деуге болады. өйткені қазір мүлік жалдау күрт өсіп отыр. Курстық жұмысты жазу мақсаты осы шарт түрінің ұғымын, оның бірнеше түрлерін, олардың мәні мен маңызын ашып көрсету болып табылады.
Мүлік жалдау қатынасы Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің 29-тарауында реттелген, § 1 мүлік жалдау туралы жалпы ережелер мазмұндалған. Мүлік жалдау қатынастарын реттеу, тек АК-пен шектеліп қоймайды, олар сондай-ақ басқа да занды актілермен реттеледі. Азаматтық құқық нормаларының диспозитивтік мінезі мүлік жалдау шартына да қатысты өзінің көрінісік табады. Соңдықтан нақты шарт қатысушыларына алғашқы нормаларды езгертуге, оларды өздерінің қажеттіліктерін барынша толық қамту үшін лайықтауға мүмкіншілік береді.
Сатып алу-сату шартында сияқты мүлікті жалдау шартында жалдау нысанасының, шарт орнауының ерекшелігіне сондай-ақ басқа факторлардың әсерінен оның бірнеше түр-түрі қалыптасады. Күшіндегі Азаматтық кодекс мүлік жалдаудың лизинг, кәсіпорынды жалдау, ғимарат және үйлер жалдау, көлік құралын экипажымен жалдау прокат, тұрғын үйді жалдау сияқты түр түрлерін қамтиды. Мүлік жалдаудың болуы мүмкін бөлек түрлері мұнымен іпектелмейді.
Мүлік жалдау және аренда терминдері (түсініктері) тепе тең болып келеді, осыны қоғамдық қатынастардың аталмыш түрін реттейтін Азаматтық кодекстің 29-тарауының өзінен де байқауға болады. Бірақ, кейбір кезендерде, терминологиялық түсініксіздік пайда болды. Аренданы мүлік жалдаудың өзгеше түрі ретінде бағалайтын және осыған байланысты оның ерекше жагдайларын бөліп шығарған, мысалы, аренда нысанасьш сатып алу құқығын қарастыратын жағдайын сатып алу, сату құқығы, Қазақ КСР-нің "Аренда туралы" арнайы Заңы қабылданды. Ол өмірге қабілетсіздігіне байланысты доғарылды. Аталмыш терминдердің ара қатынасы үлкен мәселені дау тудырып отырған жоқ. Бірақ бұл жөнінде әртүрлі көзқарастар бар. Кейбірлеріне сәйкес мүлікті жалдау шарттарының қатарында аренданың бөлектеу орны бар
Мүлік жалдау (аренда) шарты бойынша жалға беруші жалға алушыға мүлікті ақыға уақытша иеленуге және пайдалануға беруте міндеттенеді. (Қазақстан Республикасының Азаматтық кодекснің 540-6.).
Аренда шартынын, сатып алу, сату рента шарттарынан айырмашылығы, ол мүлікті уақытша иеленуге беруге байланысты қатынасты реттейді. Мүлік жалдау шарты Римде кеңінен таралған еді. Ол (locatio conductio rerum) деп аталады[1.197]. Оның аиықтамасы қазіргі кезде жүзеге асырылып отырған анықтамадан елеулі ерекшеленген жоқ.
Сонымен қатар, мүлікті жалдау затты пайдалануды болжайтын мұнымен қоса жалдаушының иеленуіне назар аударылмайтын, ал негізінен жалдаушы тек затты ұстаушы меншік иесі құқықтарын жүзеге асыруға көмектесетш тұлға ретінде ғана бағаланатын. Түбіріне қарайтын болсақ, қазіргі уақытта да ең басты мақсат жалдаушыға мүлікті қажетті көлемде пайдалану, оның пайдалы қасиеттерін мүмкіншілігін беру екенін айтуға болады.
1. Гражданский кодекс Реслублики Казахстан/ особенная часть/ Түсіндірме. Жауапты ред. М.К.Сүлейменов, Ю.Г.Басин. - Алматы: Жеті жарғы 2000-197 б.
2. Рахманкулов Х.А. Новый Гражданский кодекс Республики Узбекистан — единая правовая основа рыночной экономики. Гражданское законодательство РК. Статьи, комментарии, практика. Вып. 7 Алматы: ВШП "Әділет", 1999-836.
3. Римское частное право: Учебник/ Под ред. Проф. И.Б.Новицкого и проф. И.С.Перетерского-М.Юрист, 1999-446. Осы жұм. 160 б.
4. Вещные права в Республике Казахстан/ Отв. Редактор член-корреспондент Академии наук РК, доктор юридических наук М.К.Сулейменов/-Алматы: "Жеті Жарғы", 1999.-356.
5. Тастенова Ш. Зарождение систем регистарции прав на недвижимость в мировой практике// Мир закона -2000. № 5-136.
6. Жайлин Г.А. Обязательства в гражданском праве. Казахстан 2030 -проблемы совершенствования деятельности правоохранительных органов (Материалы научно-практической конференции). Алматьт: НИи-РИО Академии МВД РК, 1999-186490 б.
7. Ченцов О.И. Имущественный наем (аренда). Актуальные вопросы коммерческого законодательства в Республике Казахстан и практика его применения. Материалы семинаров Алматы: Әділет-Пресс. 1996.-142 б.
8. Жайлин Ғ.А. Азаматтық құқық. Алматы 2003
9. Гражданское право. Учебник. /Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. –3-е изд., перераб. и доп.-М.: ПРОСПЕКТ. Ч.3 1998.- 631с.
10. Гражданское право. Том 2. Учебник для вузов(академический курс). /Отв. ред. М.К. Сулейменов; Ю.Г. Басин,Алматы: Издательство КазГЮА, 2001, 700 с.
11. Комментарий. Гражданский кодекс Республики Казахстан (Особенная часть). /Ответ. Ред. Сулейменов М.К.. БасинЮ.Г.- Алматы: Жетi Жаргы, 2000.
12. Гражданское право: Курс лекций. Учебное пособие. /Отв. Ред. О.Н. Садиков. - М.: Изд-во БЕК. Ч. 2:Обязательственное право. - 1997. –687с.
13. Советское гражданское право. В 2 т. Учебник. /Отв. Ред. В. П. Грибанов. –М.: Юридическая литература. Т.2, 1979.- 552 с.
14. Гражданское право. Учебник. /Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. –3-е изд., перераб. и доп.-М.: ПРОСПЕКТ. Ч.2 1998.- 631с.
15. Гражданское право. Том 2. Учебник для вузов (академический курс). /Отв. ред. М.К. Сулейменов; Ю.Г. Басин,Алматы: Издательство КазГЮА, 2001, 700 с.
16. Комментарий. Гражданский кодекс Республики Казахстан (Особенная часть). /Ответ. Ред. Сулейменов М.К.. БасинЮ.Г.- Алматы: Жетi Жаргы, 2000.
17. Ғ.Төлуғалиев. Оқулық. Жоғары оқу орындарына арналған академиялық курс. 1том. Алматы 2001 ж.- 376 бет.
18. М.К. Сулейменов, Ю.Г. Басин. Учебник для вузов (академический курс) Алматы, 2000ж. – 704 бет.
19. Ынтымақов С.А. 1бөлім. Практикум. Алматы 2004ж. – 222 бет.
20. Коментарий к Гражданскому кодексу Республики Казахстан-толкование и комментирование. Отв ред. Сулейменов М.К., Басин Ю.Г., 1 және 2 кітап. Алматы 2001ж.
21. ҚР Азаматтық құқығы (ерекше бөлім) 1,2 Том . Жайлин Г.А.-Данекер, 2001 ж.
Қосымша әдебиеттер
1. Амирханова И. К вопросу о соотношении земельной и предпринимательской правосубъектности граждан и юридических лиц/ Амирханова, И. //Мир закона. - 2004. - №8. - C. С.31-34
2. Антоненко Е. Правовые основы предпринимательства/ Антоненко Е. //Предприниматель и право. - 2000. - №17-18. - C. 18.-С.7-8.
3. Ашимов А. Организация-юридическое лицо //Право и государство.- 2000.-N3.-С.47-49.
4. Гражданское право. Курс лекций. Учебное пособие./ Отв. Ред. О.Н. Садиков,- М.:БЕК,. Ч. II. Обязательственное право, 1997.
5. Лобков А. Договор купли- продажи.//Предприниматель и право, 2000, № 15.
6. Осокин Н.Н. Ответственность за нарушение обязательств по договорам контрактации. -М., 1998.
7. Парций .О защите прав потребителей: комментарий законов. //Хозяйственное право, 1997, № 4, № 5.
8. Квятковская Т. Г. Защита прав предпринимателей и потребителей. //Предпринимательство и права, 1997, № 4
9. Вихрин И. Формулирование условий и заключения договоров поставки продукции //Хозяйство и право, 1996 № 11- № 13; 1997 №1- №3.
10. Нурабаева А. Естественные монополии - в рамках закона. //Предприниматель и право.- N31. – 1997.
11. Константинов А. Правовое обеспечение энергосбережения и охрана окружающей среды //Хозяйство и право. -1997. -N3.
12. Зорин М.М. Прежде чем начать строительство, разберитесь с теплом и электричеством. //Предприниматель и право. - N4. – 1998.
13. Идрышева С.К. Некоторые вопросы правового регулирования энергоснабжения в Республике Казахстан // Предприниматель и право. - №18. – 1998.
14. Идрышева С.К. Правовые проблемы договора энергоснабжения //Юридическая газета, 19.07.2000.
15. Грешников И. Рента в проекте Гражданского кодекса Республики Казахстан. //Предприниматель и право, №18, 1998
16. Медведев А. Гражданско-правовые сделки: бухгалтерская и налоговая неопределенность. //Хозяйство и право, № 3, 1999
17. Покровский Б. Гражданский кодекс Республики Казахстан. Раздел IV. Отдельные виды обязательств: рента и пожизненное содержание с иждивением. //Предприниматель и право, № 5, 1999
18. Климкин С.И. Правовое регулирование договора о совместной деятельности. //Предприниматель и право, 1996, № 13.
19. Право частной и государственной собственности по гражданскому законодательству. //Предпринимательское право, 1996, № 20.
2. Рахманкулов Х.А. Новый Гражданский кодекс Республики Узбекистан — единая правовая основа рыночной экономики. Гражданское законодательство РК. Статьи, комментарии, практика. Вып. 7 Алматы: ВШП "Әділет", 1999-836.
3. Римское частное право: Учебник/ Под ред. Проф. И.Б.Новицкого и проф. И.С.Перетерского-М.Юрист, 1999-446. Осы жұм. 160 б.
4. Вещные права в Республике Казахстан/ Отв. Редактор член-корреспондент Академии наук РК, доктор юридических наук М.К.Сулейменов/-Алматы: "Жеті Жарғы", 1999.-356.
5. Тастенова Ш. Зарождение систем регистарции прав на недвижимость в мировой практике// Мир закона -2000. № 5-136.
6. Жайлин Г.А. Обязательства в гражданском праве. Казахстан 2030 -проблемы совершенствования деятельности правоохранительных органов (Материалы научно-практической конференции). Алматьт: НИи-РИО Академии МВД РК, 1999-186490 б.
7. Ченцов О.И. Имущественный наем (аренда). Актуальные вопросы коммерческого законодательства в Республике Казахстан и практика его применения. Материалы семинаров Алматы: Әділет-Пресс. 1996.-142 б.
8. Жайлин Ғ.А. Азаматтық құқық. Алматы 2003
9. Гражданское право. Учебник. /Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. –3-е изд., перераб. и доп.-М.: ПРОСПЕКТ. Ч.3 1998.- 631с.
10. Гражданское право. Том 2. Учебник для вузов(академический курс). /Отв. ред. М.К. Сулейменов; Ю.Г. Басин,Алматы: Издательство КазГЮА, 2001, 700 с.
11. Комментарий. Гражданский кодекс Республики Казахстан (Особенная часть). /Ответ. Ред. Сулейменов М.К.. БасинЮ.Г.- Алматы: Жетi Жаргы, 2000.
12. Гражданское право: Курс лекций. Учебное пособие. /Отв. Ред. О.Н. Садиков. - М.: Изд-во БЕК. Ч. 2:Обязательственное право. - 1997. –687с.
13. Советское гражданское право. В 2 т. Учебник. /Отв. Ред. В. П. Грибанов. –М.: Юридическая литература. Т.2, 1979.- 552 с.
14. Гражданское право. Учебник. /Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. –3-е изд., перераб. и доп.-М.: ПРОСПЕКТ. Ч.2 1998.- 631с.
15. Гражданское право. Том 2. Учебник для вузов (академический курс). /Отв. ред. М.К. Сулейменов; Ю.Г. Басин,Алматы: Издательство КазГЮА, 2001, 700 с.
16. Комментарий. Гражданский кодекс Республики Казахстан (Особенная часть). /Ответ. Ред. Сулейменов М.К.. БасинЮ.Г.- Алматы: Жетi Жаргы, 2000.
17. Ғ.Төлуғалиев. Оқулық. Жоғары оқу орындарына арналған академиялық курс. 1том. Алматы 2001 ж.- 376 бет.
18. М.К. Сулейменов, Ю.Г. Басин. Учебник для вузов (академический курс) Алматы, 2000ж. – 704 бет.
19. Ынтымақов С.А. 1бөлім. Практикум. Алматы 2004ж. – 222 бет.
20. Коментарий к Гражданскому кодексу Республики Казахстан-толкование и комментирование. Отв ред. Сулейменов М.К., Басин Ю.Г., 1 және 2 кітап. Алматы 2001ж.
21. ҚР Азаматтық құқығы (ерекше бөлім) 1,2 Том . Жайлин Г.А.-Данекер, 2001 ж.
Қосымша әдебиеттер
1. Амирханова И. К вопросу о соотношении земельной и предпринимательской правосубъектности граждан и юридических лиц/ Амирханова, И. //Мир закона. - 2004. - №8. - C. С.31-34
2. Антоненко Е. Правовые основы предпринимательства/ Антоненко Е. //Предприниматель и право. - 2000. - №17-18. - C. 18.-С.7-8.
3. Ашимов А. Организация-юридическое лицо //Право и государство.- 2000.-N3.-С.47-49.
4. Гражданское право. Курс лекций. Учебное пособие./ Отв. Ред. О.Н. Садиков,- М.:БЕК,. Ч. II. Обязательственное право, 1997.
5. Лобков А. Договор купли- продажи.//Предприниматель и право, 2000, № 15.
6. Осокин Н.Н. Ответственность за нарушение обязательств по договорам контрактации. -М., 1998.
7. Парций .О защите прав потребителей: комментарий законов. //Хозяйственное право, 1997, № 4, № 5.
8. Квятковская Т. Г. Защита прав предпринимателей и потребителей. //Предпринимательство и права, 1997, № 4
9. Вихрин И. Формулирование условий и заключения договоров поставки продукции //Хозяйство и право, 1996 № 11- № 13; 1997 №1- №3.
10. Нурабаева А. Естественные монополии - в рамках закона. //Предприниматель и право.- N31. – 1997.
11. Константинов А. Правовое обеспечение энергосбережения и охрана окружающей среды //Хозяйство и право. -1997. -N3.
12. Зорин М.М. Прежде чем начать строительство, разберитесь с теплом и электричеством. //Предприниматель и право. - N4. – 1998.
13. Идрышева С.К. Некоторые вопросы правового регулирования энергоснабжения в Республике Казахстан // Предприниматель и право. - №18. – 1998.
14. Идрышева С.К. Правовые проблемы договора энергоснабжения //Юридическая газета, 19.07.2000.
15. Грешников И. Рента в проекте Гражданского кодекса Республики Казахстан. //Предприниматель и право, №18, 1998
16. Медведев А. Гражданско-правовые сделки: бухгалтерская и налоговая неопределенность. //Хозяйство и право, № 3, 1999
17. Покровский Б. Гражданский кодекс Республики Казахстан. Раздел IV. Отдельные виды обязательств: рента и пожизненное содержание с иждивением. //Предприниматель и право, № 5, 1999
18. Климкин С.И. Правовое регулирование договора о совместной деятельности. //Предприниматель и право, 1996, № 13.
19. Право частной и государственной собственности по гражданскому законодательству. //Предпринимательское право, 1996, № 20.
Пән: Құқық, Криминалистика
Жұмыс түрі: Дипломдық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 66 бет
Таңдаулыға:
Жұмыс түрі: Дипломдық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 66 бет
Таңдаулыға:
ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНЫҢ БІЛІМ ЖӘНЕ ҒЫЛЫМ МИНИСТРЛІГІ
Қорғалуға жіберілді:
Кафедра меңгерушісі
_________
“ ___” ________ 2012 жыл
Д И П Л О М Д Ы Қ Ж Ұ М Ы С
Тақырыбы: “МҮЛІК ЖАЛДАУ (АРЕНДА) ШАРТЫ”
Мамандығы 050301 – Заңтану
Орындаған: күндізгі оқу бөлімінің
топ студенті
Ғылыми жетекші:
кафедра аға оқытушысы,
Алматы, 2012
Мазмұны:
КІРІСПЕ ----------------------------------- ---------------------------------
-------------3
1 МҮЛІК ЖАЛДАУ (АРЕНДА)
1.1 Мүлік жалдау (аренда) шартының ұғымы және элементтері --------5
1.2 Мүлік жалдау шартының нысаны және оның маңызы --------------13
2 Мүлік жалдау шартының жекелеген түрлері
2.1 Мүлік жалдау шартының жекелеген түрлері ---------------------------28
2.2 Қосалқы жалгерлік. Кәсіпкерлікке тиісті үй-жайды жалдау -------51
Қорытынды ----------------------------------- -------------------------------
----------54
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі ----------------------------------- ---------
-------56
Қосымша ----------------------------------- ---------------------------------
---------------60
КІРІСПЕ
Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә. Назарбаев 1995 жылы маусым
айында елімізде жаппай құқықтық білім беруді жүзеге асыру жөніндегі шаралар
туралы қаулы қабылдады. Қаулыда құқықтық оқуды мектептерде бастауыш
сыныптардан бастап неғұрлым кең көлемде енгізу қажеттілігі атап көрсетілді.
Құқықтық білімге терең назар аударудың бірқатар себептері бар. Қазақстан
дербес тәуелсіз мемлекет болды. Өткен жылдардың ішінде жаңа мемлекеттік
органдар — Президент әкімшілігі, Парламент, Үкімет, Конституциялық кеңес
т.б. құрылды. Олар жаңа қоғамды ұйымдастыруға бағытталған қызметтер
атқаруда. 1995 жылдың тамыз айында бүкілхалықтық дауыс беру нәтижесінде
қабылданған жаңа Конституция жана мемлекеттік органдарды зандастырып қана
қойған жоқ, сонымен бірге әрбір жеке адам мен азаматтың кең көлемді
демократиялық құқықтары мен бостандықтарын баянды етті.
Біздің өз мемлекетімізді, оның органдарының құрылымы мен атқаратын
қызметтерін білу өзіміздің қандай мемлекетте тұратынымызды, ол мемлекет
өзінің алдына қандай мақсаттар мен міндеттер қоятынын, кімге қалай қызмет
ететінін айқын түсінуіміз үшін қажет. Ол үшін Республиканың зандарын оқып
үйрену қажет. Өйткені ол заңдарда азаматтардың құқықтары, бостандықтары мен
міндеттері жарияланып қана қойған жоқ, сонымен бірге сол құқықтар мен
бостандықтарды қорғаудың, пайдаланудың жолдары мен тәсілдері де
көрсетілген.
Республикамыздың ең маңызды заңдарының бірі Азаматтық кодекс болып
табылады. Менің таңдап алған тақырыбым азаматтық айналымға қатысушылар
арасындағы мүлік жалдау шарты болып отыр. Бұл тақырып қазіргі нарық
заманында өте өзекті тақырыптардың бірі деуге болады. өйткені қазір мүлік
жалдау күрт өсіп отыр. Курстық жұмысты жазу мақсаты осы шарт түрінің
ұғымын, оның бірнеше түрлерін, олардың мәні мен маңызын ашып көрсету болып
табылады.
Мүлік жалдау қатынасы Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің
29-тарауында реттелген, § 1 мүлік жалдау туралы жалпы ережелер
мазмұндалған. Мүлік жалдау қатынастарын реттеу, тек АК-пен шектеліп
қоймайды, олар сондай-ақ басқа да занды актілермен реттеледі. Азаматтық
құқық нормаларының диспозитивтік мінезі мүлік жалдау шартына да қатысты
өзінің көрінісік табады. Соңдықтан нақты шарт қатысушыларына алғашқы
нормаларды езгертуге, оларды өздерінің қажеттіліктерін барынша толық қамту
үшін лайықтауға мүмкіншілік береді.
Сатып алу-сату шартында сияқты мүлікті жалдау шартында жалдау
нысанасының, шарт орнауының ерекшелігіне сондай-ақ басқа факторлардың
әсерінен оның бірнеше түр-түрі қалыптасады. Күшіндегі Азаматтық кодекс
мүлік жалдаудың лизинг, кәсіпорынды жалдау, ғимарат және үйлер жалдау,
көлік құралын экипажымен жалдау прокат, тұрғын үйді жалдау сияқты түр
түрлерін қамтиды. Мүлік жалдаудың болуы мүмкін бөлек түрлері мұнымен
іпектелмейді.
Мүлік жалдау және аренда терминдері (түсініктері) тепе тең болып
келеді, осыны қоғамдық қатынастардың аталмыш түрін реттейтін Азаматтық
кодекстің 29-тарауының өзінен де байқауға болады. Бірақ, кейбір кезендерде,
терминологиялық түсініксіздік пайда болды. Аренданы мүлік жалдаудың өзгеше
түрі ретінде бағалайтын және осыған байланысты оның ерекше жагдайларын
бөліп шығарған, мысалы, аренда нысанасьш сатып алу құқығын қарастыратын
жағдайын сатып алу, сату құқығы, Қазақ КСР-нің "Аренда туралы" арнайы Заңы
қабылданды. Ол өмірге қабілетсіздігіне байланысты доғарылды. Аталмыш
терминдердің ара қатынасы үлкен мәселені дау тудырып отырған жоқ. Бірақ бұл
жөнінде әртүрлі көзқарастар бар. Кейбірлеріне сәйкес мүлікті жалдау
шарттарының қатарында аренданың бөлектеу орны бар
Мүлік жалдау (аренда) шарты бойынша жалға беруші жалға алушыға мүлікті
ақыға уақытша иеленуге және пайдалануға беруте міндеттенеді. (Қазақстан
Республикасының Азаматтық кодекснің 540-6.).
Аренда шартынын, сатып алу, сату рента шарттарынан айырмашылығы, ол
мүлікті уақытша иеленуге беруге байланысты қатынасты реттейді. Мүлік жалдау
шарты Римде кеңінен таралған еді. Ол (locatio conductio rerum) деп
аталады[1.197]. Оның аиықтамасы қазіргі кезде жүзеге асырылып отырған
анықтамадан елеулі ерекшеленген жоқ.
Сонымен қатар, мүлікті жалдау затты пайдалануды болжайтын мұнымен қоса
жалдаушының иеленуіне назар аударылмайтын, ал негізінен жалдаушы тек затты
ұстаушы меншік иесі құқықтарын жүзеге асыруға көмектесетш тұлға ретінде
ғана бағаланатын. Түбіріне қарайтын болсақ, қазіргі уақытта да ең басты
мақсат жалдаушыға мүлікті қажетті көлемде пайдалану, оның пайдалы
қасиеттерін мүмкіншілігін беру екенін айтуға болады.
1 МҮЛІК ЖАЛДАУ (АРЕНДА)
1.1 Мүлік жалдау (аренда) шартының үғымы және элементтері
Қатынасты реттеудің түбірлі негізі сақталғанымен өзгерістер де еніп
жатыр. Мүліктік қатынастарды жеке құқықпен реттеу жалиылама жетілдірудің
әсерін сезген және өрине жетілдіру одан да әрі жалғасады. Осының
нәтижесінде шарттық қатынастардың мазмұны өзгеріс шегеді, оларды реттейтін
нормалар меншік құқығы және өзге заттық құқықтарды реттейтін нормалармен
тығыздау түйысады.
Аренданы заттық құқықтарға жатқызу немесе жатқызбау сауалы мерзім
бойы даулы болып келді. Заттың құқықтарға (олардың мәселелеріне) арналған
соңғы Қазақстандық жұмыстарда аренда заттық құқықтардың қатарына
жатқызылады. Бұл көзкарас керіп түрғанымыздай аренданың заңнамалық
анықтамасында да қолдау табады, яғни онда пайдалану мен қоса иеленуде бірге
қарастырылады[2.83]. Бұл заңнамалық шешім арендалық қатынастарға бұрынғыдан
кері жоғарылау (көбірек) тұрақтылық береді, олардың мәнін көтереді. Осының
нәтижесінде мүлікті менішк құқығы негізінде иемденуге мүмкіншілігі жоқ
бөтен біреудің мүлкін пайдаланған кезде, мүлікті жалдау шарты тиісті
қатынастарды тыйымды реттетуге мүмкіншілік береді. Кейбір жағдайларда
аренда (мыс. жер арендасы) тіпте меншік құқығына балама ретінде
қарастырылатын 99 жылға дейінгі мерзімді жер арендасы Қазақстағі
Республикасы Президентінің 1995 жылғы 22 желтоқсанда қабылданған "Жер
туралы" заң күші бар Жарлығының 41 бабында қарастырылған еді. Аренда
белгілі мөлшерде жерге меншік құқығының баламасы деген түсінік қазіргі
(күшіндегі) заңнамада да сақталып тұр. Қазақстан Республикасының 2001 жылы
24 қаңтардан "Жер туралы" заңының 28 бабымен 49 жылға дейінғі жердің
мерзімді арендасы қарастырылған.
Аренда тек жалдаушының қажетін, мүддесін қамтамасыз етіп қоймайды.
Оның нормаларында жалға берушшің мүдделерінде есепке алу бар Меншік иесі
ретінде ол бәрібір жалға алушыға қарағанда артықшылық жағдайында болып
келеді.
Мүлікті жалдау шарты консенсуалды (құқықтары мсн міндеттері тек
тараптардың келісімі негізінде пайда болатын), өзара, өтеулі (ақылы) болып
табылады.
Арендалық шарттан туындайтын міндеттемелік құқықтық қатынастарды жене
заттық құқықтық қатынастарды ажыратып қарау қажет. Әрине, міндеттемелік
құқық шеңберінде бірінші кезекте аталған қатынастардың бірінші тобын қарау
керек. Аренданың заттық құқығы жеткілікті дәрежеде жан-жақты және толық
заттық құқық мәселелеріне арналған еңбектерде талданған. Сонымен қатар,
аренданың заттық құқығы ескерілмесе жолға алушының да жалға берушінің де
құқықтық жағдайының сипаттамасы толық болмайды. Жалдаушы мен жалға
берушінің заттық құқық қатынастар негізінде қатысуын (олар сырттай шарттық
болып көрінгенімен) жоққа шығаруға болмайды. Біздің айтып отырғанымыз
арендаға берілетін мүлікті күтіп ұстау ауыртпалығына, меншік иесінің (жалға
берушінің) және жалдаушының заттық құқықтарының бәсекесіне және тағы басқа
ұқсас нәрселерге қатысты.
Мүлiк жалдау (аренда) шарты бойынша жалға берушi жалға алушыға мүлiктi
ақы төлеп уақытша иеленуге және пайдалануға беруге мiндеттенедi.
Жалға алушы жалға алған мүлiкке осы Кодексте белгiленген жағдайлар мен
тәртiп бойынша иелiк етуге құқылы.
Лизинг, прокат шарттары да, сондай-ақ мүлiктi ақы төлеп уақытша иелену
мен пайдалануға беруге байланысты шарттардың өзге түрлерi де мүлiк жалдау
шарттарына жатады.
Мүлiк жалдауға кәсiпорындар мен басқа да мүлiктiк кешендер, жер
учаскелерi, үйлер, ғимараттар, жабдықтар, көлiк құралдары және оларды
пайдалану процесiнде өздерiнiң табиғи қасиеттерiн жоймайтын басқа да заттар
(тұтынылмайтын заттар) берiлуi мүмкiн.
Егер заң актiлерiнде өзгеше көзделмесе, жер пайдалану құқығы, жер
қойнауын пайдалану құқығы және басқа да заттық құқықтар мүлiк жалдау
объектiсi болуы мүмкiн.
Заң актiлерiнде мүлiктi жалдауға тапсыруға жол берiлмейтiн немесе
шектеу жасалатын мүлiк түрлерi белгiленуi мүмкiн.
Заң актiлерiнде тұрғын үй-жайларды, жер учаскелерiн, жер қойнауы
учаскелерiн және басқа да оқшауланған табиғи объектiлердi, соның iшiнде
концессиялық келiсiмдер негiзiнде, сондай-ақ өзге де жағдайларда мүлiктiк
жалдауға беру ерекшелiктерi белгiленуi мүмкiн.
Мүлiк жалдау шартында жалға алушыға мүлiктi жалдау объектiсi ретiнде
берiлуге тиесiлi мүлiктi анықтауға мүмкiндiк беретiн деректер көрсетiлуге
тиiс[3.446].
Шартта мұндай деректер болмаған кезде мүлiктi жалдауға берiлуге
тиесiлi объект туралы талап тараптармен келiсiлмеген деп, ал тиiстi шарт
жасалмаған деп есептеледi.
Мүлiктi жалға беру құқығы оның меншiк иесiне тиесiлi.
Заң актiлерiнде уәкiлдiк берiлген немесе меншiк иесi мүлкiн жалға
берудi тапсырған тұлғалар да жалға берушiлер бола алады.
Бiр жылдан астам мерзiмге жасалған, ал егер тараптардың бiреуi заңды
тұлға болса, мерзiмiне қарамай-ақ, мүлiк жалдау шарты жазбаша түрде
жасалуға тиiс.
Қозғалмайтын мүлiктi мүлiктiк жалдау шарты, егер заңда өзгеше
белгiленбесе, мемлекеттiк тiркеуге жатады.
Азаматтар арасындағы бiр жылға дейiнгi мерзiмге мүлiк жалдау шарты
ауызша түрде жасалуы мүмкiн.
Мүлiкке меншiк құқығының кейiннен жалға алушыға ауысуын көздейтiн
мүлiк жалдау шарты сондай мүлiктi сатып алу-сату шарты үшiн көзделген
нысанда жасалады.
Мүлiк жалдау шарты шартта белгiленген мерзiмге жасалады.
Егер мүлiк жалдау шарты мерзiмi көрсетiлмей жасалса, ол белгiсiз
мерзiмге жасалған деп есептеледi.
Қозғалмайтын мүлiктi жалдаған жағдайда, егер заң актiлерiнде немесе
шартта өзгеше көзделмесе, әрбiр тарап екiншi тарапқа үш ай бұрын ескертiп,
мұндай шарттан кез келген уақытта және өзге мүлiктi жалдаған жағдайда, бiр
ай iшiнде бас тартуға құқылы.
Заң актiлерiнде мүлiк жалдаудың жекелеген түрлерi үшiн, сондай-ақ
мүлiктiң жекелеген түрлерiн жалдау үшiн шарттың барынша ұзақ (шектi)
мерзiмi белгiленуi мүмкiн. Мұндай жағдайларда, егер шартта жалдау мерзiмi
белгiленбесе және заң актiлерiнде белгiленген шектi мерзiм бiткенге дейiн
тараптардың ешқайсысы шарттан бас тартпаса, шарт шектi мерзiмiнiң бiтуiне
қарай тоқтатылады.
Бұл жағдайда заң актiлерiнде белгiленген шектi мерзiмнен асатын мүлiк
жалдау шарты барынша ұзақ (шектi) мерзiмге тең етiп жасалған деп
есептеледi.
Жалға алынған мүлiктi пайдалану үшiн төлемдi, егер заң актiлерiнде
өзгеше көзделмесе, шартта белгiленген тәртiп, мерзiм мен нысан бойынша
жалға алушы төлейдi. Шартта олар айқындалмаған жағдайларда салыстырмалы мән-
жайларда әдетте сол секiлдi мүлiктi жалға алған кезде қолданылатын тәртiп,
мерзiм мен нысан белгiленген деп есептеледi.
Төлем барлық жалданылған мүлiк үшiн тұтас немесе оның құрамдас
бөлiктерiнiң әрқайсысы бойынша жеке[4.356]:
1) мерзiмдiк немесе бiржолғы енгiзiлетiн төлемдердiң тұрлаулы
сомасында белгiленген;
2) жалданылған мүлiктi, өнiмдi, жемiстердi немесе кiрiстердi пайдалану
нәтижесiнде алынған белгiлi бiр үлес;
3) жалға алушының белгiлi бiр қызмет көрсетулерi;
4) жалға алушының шартта келiсiлген затты жалға берушiнiң меншiгiне
немесе жалдауына беруi;
5) жалға алушыға жалданылған мүлiктi жақсарту жөнiнде шартта
келiсiлген шығындарды жүктеуi түрiнде белгiленедi.
Тараптар шартта мүлiктi немесе өзге де төлем нысандарын пайдалану үшiн
аталған төлем нысандарын ұштастыруды көздеуi мүмкін.
Мүлiктi пайдаланғаны үшiн жасалатын төлем мөлшерi, егер тараптардың
келiсiмiнде өзгеше көзделмесе, кем дегенде жылына бiр рет өзгертiлуi
мүмкiн. Заң актiлерiнде мүлiк жалдаудың жекелеген түрлерi үшiн, сондай-ақ
мүлiктiң жекелеген түрлерiн жалдау үшiн жасалатын төлем мөлшерін қайта
қарауға өзге де ең аз мерзімдер көзделуі мүмкін.
Орталықтандырылып белгіленген баға мен тарифтер өзгертілген жағдайда
тараптардың бiреуiнiң талабы бойынша төлем мөлшерi қайта қаралуы мүмкiн.
Егер жалға алушы жауап бермейтiн мән-жайларға байланысты шартта
көзделген пайдалану жағдайлары немесе мүлiктiң жай-күйi едәуiр нашарлап
кетсе, заң актiлерiнде өзгеше көзделмесе, ол төлемдi тиiсiнше азайтуды
талап етуге құқылы.
Егер шартта өзгеше көзделмесе, жалға алушы мүлiктi пайдаланғаны үшiн
төлем төлеу мерзiмiн елеулi түрде бұзған жағдайда жалға берушi одан төлемдi
жалға берушi белгiлеген мерзiмнен бұрын төлеудi талап етуге құқылы. Бұл
ретте жалға берушiнiң төлемдi қатарынан екi мерзiмнен астам уақытқа
мерзiмiнен бұрын төлеудi талап етуге құқығы жоқ.
Жалға берушi мүлiктi жалға алушыға шарт талаптары мен мүлiктiң
мақсатына сәйкес келетiн күйде беруге мiндеттi.
Егер шартта өзгеше көзделмесе, мүлiк жалға оның барлық керек-
жарақтарымен және оған қатысты құжаттармен (мүлiктiң жиынтықтылығын,
қауiпсiздiгiн, сапасын, пайдалану тәртiбiн куәландыратын және т.б.
құжаттармен) бiрге берiледi.
Егер мұндай керек-жарақтар мен құжаттар берiлмеген болса, алайда жалға
алушы мүлiктi оларсыз мақсатқа сәйкес пайдалана алмаса не шарт жасасу
кезiнде үмiт етуге құқығы болғанынан едәуiр дәрежеде айрылатын болса, ол
өзiне жалға берушiден мұндай керек-жарақтар мен құжаттарды берудi немесе
шартты бұзуды талап ете алады.
Жалға берyшi жалға берiлген мүлiктiң оны пайдалануға толық немесе
iшiнара кедергi жасайтын кемшiлiктерi үшiн, тiптi ол шарт жасалған кезде
бұл кемшiлiктер туралы бiлмесе де, жауап бередi[5.136].
Осындай кемшiлiктер табылған жағдайда жалға алушы жалға берушiден өз
қалауы бойынша:
1) мүлiктiң кемшiлiктерiн тегiн жоюды;
2) жалдау ақысын соған мөлшерлес азайтуды;
3) жалға берушiге бұл туралы алдын ала хабарлай отырып, сол
кемшiлiктердi жою жолында өзi жасаған шығындар сомасын мүлiктi пайдаланғаны
үшiн төленетiн төлемнен ұстап қалуды;
4) шартты мерзiмiнен бұрын бұзуды талап етуге құқылы.
Жалға алушының талаптары туралы немесе оның мүлiктiң кемшiлiктерiн
жалға берушiнiң есебiнен жою ниетi туралы хабарланған жалға беруші жалға
алушының келісімімен жалға берілген мүлікті тез арада тиiстi жағдайда
тұрған басқа осыған ұқсас мүлiкпен ауыстыра алады не мүлiктiң кемшiлiктерiн
тегiн жоя алады.
Егер жалға алушының талаптарын қанағаттандыру немесе оның мүлiктi
пайдаланғаны үшiн жасалатын төлемнен кемшiлiктi жоюға кеткен шығындарын
ұстап қалу жалға алушыға келтiрiлген залалды өтеуге жетпесе, ол шығынның
өтелмеген бөлiгiн өтеудi талап етуге құқылы.
Жалға берушi жалға берiлген мүлiктiң шарт жасасқан кезде айтылған
немесе жалға алушыға бұрыннан белгiлi болған кемшiлiктерi үшiн жауап
бермейдi[6.490].
Мүлiктi жалға беру бұл мүлiкке үшiншi тұлғалардың құқықтарын тоқтату
немесе өзгерту үшiн негiз болып табылмайды.
Жалға берушi шарт жасасқан кезде жалға алушыға жалға берiлетiн мүлiкке
үшiншi тұлғалардың барлық құқықтары (сервитут, кепiл құқығы және т.б.)
туралы ескертуге мiндеттi.
Бұл ереженi орындамау жалға алушыға мүлiктi пайдаланғаны үшiн төлемдi
азайтуды не шартты бұзуды талап етуге құқық бередi.
Жалға алушы мүлiктi шарт талаптарына сәйкес, ал егер шартта мұндай
талаптар белгiленбесе, мүлiктiң мақсатына сәйкес пайдалануға мiндеттi.
Егер заң актiлерiнде өзгеше белгiленбесе, жалға алушы жалға берушiнiң
келiсiмiмен жалға алған мүлiктi қосымша жалдауға (қосалқы аренда), мүлiктi
жалға алу шарты бойынша өз құқықтары мен мiндеттерiн басқа тұлғаға беруге
(қайта жалға беру), жалға алған мүлiктi тегiн пайдалануға беруге, сондай-ақ
осы құқықтарды кепiлге беруге және оларды шаруашылық серiктестiктерiнiң,
акционерлiк қоғамдардың жарғылық капиталына салым немесе өндiрiстiк
кооперативке жарна ретiнде салуға құқылы. Аталған жағдайларда, қайта жалға
берудi қоспағанда, жалға алушы жалға берушiнiң алдында шарт бойынша жауапты
болып қала бередi.
Мүлiктi басқа тұлғаларға беру туралы шартты жалдау шартының мерзiмiнен
асатын мерзiмге жасауға болмайды.
Қайта жалға беру шартына, егер заң актiлерiнде өзгеше көзделмесе,
мүлiк жалдау шарты туралы ережелер қолданылады.
Жалға берушi жалға берiлген мүлiкке тараптармен келiсiлген
мерзiмдерде, егер заң актiлерiнде немесе шартта өзгеше көзделмесе, өз
есебінен күрделi жөндеу жүргiзуге мiндеттi.
Жалға алушы жауап бермейтiн мән-жайларға байланысты пайда болып, шұғыл
қажеттiлiк туғызған жөндеудi, егер заң актiлерiнде немесе шартта өзгеше
көзделмесе, жалға берушi қисынды мерзiмдерде өз есебiнен жүргiзедi[7.142].
Жалға берушiнiң күрделi жөндеу жөнiндегi мiндеттерiн атқармауы жалға
алушыға өз қалауы бойынша:
1) жөндеудi өз бетiнше жүргiзуiне және жөндеу құнын жалға берушiден
өндiрiп алуына;
2) жөндеу құнын шарт бойынша төлемнiң есебiне есептеуiне;
3) шарт бойынша төлемдi тиiсiнше азайтуды талап етуiне;
4) шарттан бас тартуына құқық бередi.
Жалға алушы, егер заңдарда немесе шартта өзгеше көзделмесе, мүлiктi
дұрыс күйде ұстап-тұтуға, ағымдағы жөндеудi өз есебiнен жүргiзуге және
мүлiктi ұстап-тұтуға кететiн шығындарды көтеруге мiндеттi.
Жалданған мүлiктi пайдалану нәтижесiнде жалға алушының алған өнiмi,
жемiстерi және өзге де кiрiстерi, егер заң актiлерiнде немесе шартта өзгеше
көзделмесе, оның меншiгi болып табылады.
Жалданған мүлiктiң жалға алушы жүргiзген бөлiгiнiң ажыратылып
жақсартылуы, егер шартта өзгеше көзделмесе, оның меншiгi болып табылады.
Жалға алушы өз қаражаты есебiнен және жалға берушiнiң келiсiмiмен,
жалданған мүлiкке зиян келтiрмей ажыратуға болмайтын жақсарту жүргiзсе,
шартта өзгеше көзделмегендiктен, оның шарт тоқтағаннан кейiн осы
жақсартудың құнын өтеттiрiп алуға құқығы бар.
Жалға алушының жалға берушiнiң келiсiмiнсiз жүргiзген ажыратуға
болмайтын жақсартуының құны, егер заң актiлерiнде немесе шартта өзгеше
көзделмесе, өтеуге жатпайды.
Жалға берушiнiң талабы бойынша мынадай жағдайларда:
1) егер жалға алушы мүлiктi шарт талаптарын немесе мүлiктiң мақсатын
елеулi түрде бұзып, жалға берушiнiң мұндай iс-әрекеттi тоқтату туралы
жазбаша ескертуiне қарамастан пайдаланса;
2) егер жалға алушы қасақана немесе абайсызда мүлiктi елеулi түрде
нашарлатса;
3) егер жалға алушы мүлiктi пайдаланғаны үшiн шартта белгiленген төлем
мерзiмiнiң өтуi бойынша екi реттен астам төлем жасамаса;
4) егер жалға алушы жалға алу шартында белгiленген мерзiмде мүлікті
күрделі жөндеуден өткізбесе, ал ол шартта көрсетілмеген жағдайда - заң
актiлерiне немесе шартқа сәйкес күрделi жөндеу мiндетi жалға алушыға
жүктелген жағдайларда, оны қисынды мерзiмде өткiзбесе, мүлiктi жалға алу
шарты бұзылып, мүлiк жалға берушiге қайтарылуы мүмкiн.
Жалға берушi жалға алушыға өз мiндетiн қисынды мерзiмде орындауға
мүмкiндiк берiлгеннен кейiн ғана шартты мерзiмiнен бұрын бұзуды талап етуге
құқылы.
Жалға алушының талап етуiмен шарт мынадай жағдайларда:
1) жалға берушi мүлiктi жалға алушыға пайдалануға бермеген не мүлiкті
шарт талаптарына немесе мүлiктiң мақсатына сәйкес пайдалануға кедергi
жасаған;
2) жалға беруші өзiне жүктелген мүлiктi күрделi жөндеу мiндетiн шартта
белгiленген мерзiмде, ал ол шартта болмаған жағдайда - қисынды мерзiмде
жүргiзбеген;
3) жалға алушыға берiлген мүлiкте оны пайдалануға кедергi келтiретiн
кемшiлiктер болып, оны шарт жасалған кезде жалға берушi ескертпеген, жалға
алушыға алдын ала белгiлi болмаған және мүлiктi көрген кезде немесе шарт
жасаған кезде оның ақаусыздығын тексерген кезде оның байқалуы мүмкiн
болмаған;
4) егер мүлiк жалға алушы жауап бермейтiн мән-жайларға байланысты
пайдалану үшiн жарамсыз күйде болған реттерде мерзiмiнен бұрын бұзылуы
мүмкiн.
Өз мiндетiн лайықты түрде атқарған жалға алушының, егер заң
актiлерiнде немесе шартта өзгеше көзделмесе, шарт мерзiмi бiткеннен кейiн
басқа тұлғалардың алдында мүлiк жалдау шартын жаңа мерзiмге жасау үшiн
басқадай тең жағдайларда артықшылықты құқығы болады. Жалға алушы мүлiктi
жалға алу шартында көрсетiлген мерзiмде, ал егер шартта осындай мерзiм
көрсетiлмесе, шарттың қолданылуы анықталғанша қисынды мерзiмде осындай
шартты жасағысы келетiндiгi туралы жалға берушiге жазбаша түрде хабарлауға
мiндеттi.
Мүлiктi жалға алу шарты жаңа мерзiмге жасалған кезде шарт талаптары
тараптардың келiсiмiмен өзгертiлуi мүмкiн.
Егер жалға берушi шартты жаңа мерзiмге жасасу жөнiнде жалға алушыдан
бас тартса, бiрақ шарт мерзiмi бiткен күннен бастап бiр жылдың iшiнде басқа
тұлғамен мүлiктi жалдау шартын жасаса, жалға алушы өз таңдауы бойынша сотта
осы жасалған шарт бойынша құқықтар мен мiндеттердi өзiне ауыстыруды және
өзiмен шарт жасасуды жаңартудан бас тарту арқылы келтiрiлген залалды өтеудi
не тек залалды өтеудi талап етуге құқылы[8.81].
Егер жалға берушi тарапынан қарсылық болмаған жағдайда жалға алушы
шарттың мерзiмi бiткен соң да мүлiктi пайдалана беретiн болса, шарт нақ
сондай талаптармен белгiсiз мерзiмге қайта жаңартылған деп есептеледi. Бұл
орайда тараптардың әрқайсысы қозғалмайтын мүлiктi жалға алған кезде, егер
заң актiлерiнде немесе шартта өзгеше көзделмесе, бұл туралы басқа тарапқа
кем дегенде үш ай бұрын және өзге мүлiктi жалға алған кезде - бiр ай ішінде
жазбаша түрде ескерте отырып, шарттан кез келген уақытта бас тарта алады.
Жалға берiлген мүлiкке меншiк құқығының, шаруашылық жүргiзу құқығының
немесе оралымды басқару құқығының басқа тұлғаға ауысуы мүлiк жалдау шартын
өзгертуге немесе бұзуға негiз болып табылмайды.
Қозғалмайтын мүлiктi жалға алушы болып табылатын азамат қайтыс болған
жағдайда осы мүлiктi жалдау шарты бойынша оның құқықтары мен мiндеттерi,
егер заң актiлерiнде немесе шартта өзгеше көзделмесе, оның мұрагерiне
ауысады.
Мұндай мұрагерге шарттың қолданылу мерзiмiнiң қалған уақытында шарт
жасасудан бас тартуға, шарт жасасу жалға алушының жеке басының қасиеттерiне
байланысты болған жағдайды қоспағанда, жалға берушiнiң құқығы болмайды.
Егер мүлiк жалдау шартында өзгеше көзделмесе, мүлiк жалдау шартын
мерзiмiнен бұрын тоқтату соған сәйкес жасалған қосымша жалдау шартын
тоқтатуға әкеп соғады.
Егер мүлiк жалдау шарты осы Кодексте көзделген негiздер бойынша
жарамсыз деп табылса, оған сәйкес жасалған қосымша жалдау шарты да жарамсыз
болып табылады.
Мүлiк жалдау шарты тоқтатылғаннан кейiн жалға алушы мүлiктi алған
кезiндегi күйiнде, қалыпты тозуын ескере отырып немесе шартта келiсiлген
күйiнде оны жалға берушiге қайтаруға мiндеттi.
Егер шарт мерзiмi аяқталған соң қайтарылатын мүлiктiң жай-күйi осы
баптың 1-тармағында көзделген талаптарға сәйкес келмесе, жалға алушы
келтiрiлген шығынды жалға берушiге өтейдi. Егер жалға берiлген мүлiк шартта
көзделген қызмет мерзiмiнен бұрын iстен шығып қалса, жалға алушы, егер
шартта өзгеше көзделмесе, жалға берушiге мүлiктiң қалдық құнын өтейдi.
Егер жалға алушы жалға алған мүлiктi қайтармаса немесе оны мезгілінде
қайтармаса, жалға беруші барлық мерзімі өткізілген уақыт үшiн мүлiктi
пайдалану ақысын төлеудi талап етуге құқылы. Аталған ақы жалға берушiге
келтiрiлген шығындарды жабуға жетпесе, ол оны өтеудi талап ете алады.
Шартта уақытында қайтарылмаған жалға алған мүлiк үшiн тұрақсыздық
айыбын төлеу көзделген жағдайда шығын, егер шартта өзгеше көзделмесе,
тұрақсыздық айыбынан тыс толық сомада өндiрiлiп алынуы мүмкiн.
Мүлiк жалдау шартында жалға алынған мүлiк жалға алушының меншiгiне
тараптардың келiсiмiнде белгiленген жағдайларда көшедi деп көзделуi мүмкiн.
Егер шартта жалға алынған мүлiктi сатып алу туралы ереже көзделмесе,
ол тараптардың қосымша келiсiмiмен белгiленуi мүмкiн, бұл орайда олар
мүлiктi пайдалануға бұрын төленген ақыны сатып алу бағасына есептеу туралы
уағдаласуға құқылы.
Жалға алушыға оның жалға алған мүлiкке құқықтары меншiк құқығын
қорғаумен тең қамтамасыз етiледi.
Жалға берушi жалға алынған мүлiктi пайдалану қандай да болсын
құқықтары жоқ үшiншi бiр тұлғаның күш көрсеткен iс-қимылдарымен бұзылғаны
үшiн жалға берушiнiң алдында жауапты болмайды.
Жалға алушының талап қоюға және өзге де түрде өз атынан өзiне тиесiлi
құқықтарды қорғауға құқығы бар.
Мүлiк жалдау шартының жекелеген түрлерiне және жекелеген мүлiк
түрлерiн жалдау шарттарына (лизинг, кәсiпорындарды жалдау, үйлер мен
ғимараттарды жалдау, көлiк құралдарын жалдау, прокат) қолданылады.
1.2 Мүлік жалдау шартының нысаны
Бұл шартқа да ҚР АК 151-154-6. ұсталатын мәміленің нысағіы қойылатын
жалпы талаптар қолданымды болып келеді. Сонымен бірге мүлікті жалдау
шартының нысанына арнайы талаптар да қойылады. Егер, мысалы, ол бір жылдан
астам мерзімге жасалса, онда оның нысаны жазбаша болуы тиіс.
Кәсіпкерлік әлде кәсшкерлік емес болғанына, мерзіміне қарамастан,
тарабы занды тұлға болып келетін мүлікті жалдау шарттары да жазбаша нысанда
жасалуы керек. Жылжымайтын мүлікті жалдау шарты мемлекеттік тіркеуге
жатады. Туралап айтсақ, Қазақстан Республикасы Президентінің "Жылжымайтын
мүлікке қүкықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеу
туралы" заң күші бар Жарлықтың 2-бабына сәйкес мемлекеттік объектісі болып
мерзімі бір жылдан асатын пайдалану, жер пайдалану құқығы келеді. Бұдан,
егер аренда шартында мерзім анықталмаса не жасау керек деген сұрақ туады.
Қойынған сұраққа мынандай жауап беруте болады. Тараптар бірінші кезекте
басшылыққа өз мұдделерін (қажеттерін) алуы керек, соларға сәйкес
ниеттенулері танылуы тиіс. Ал тіркеуші орган болса анықтамаған мерзімге
жасалтан, аренда шартын тіркеуден бас тартпауы (соған кедергі жасалмауы)
тиіс. Қазақстан Республикасыңцағы жылжымайтын мүлікке тіркеу жүйесі
Еуропалық тіркеу жүйесімен ұқсас болып табылады. Оның міндеті мүлікке пайда
болатын барлық құқықтардың кепілдігін қамтамасыз ету.
Азаматтар араларындағы 1 жылға дейінгі мүлікті жалдау шарттары ауызша
нысанда жасалуы мүмкін. Егер, болашақта жалдаушыға мүлікке өтетіні
қарастырылса, меншік құқығы онда мүлікті жалдау шарты сатып алу-сату
шартының нысанындай нысанда жасалуы тиіс.
Мүлік жалдау шартының элементтері[9.631]. Мүлік жалдау шартының
тараптары жалға алушы және жалға беруші, жалға беруші және жалға алушы
ретінде кез келген тұлға, занды және жеке тұлға бола алады. Егер шарт
мемлекет атынан не әкімшілік-аумақтық бірлестік атынан жасалса мүлікті
жалға беруші болып өкілетті мемлекеттік орган, ҚР Қаржы министрлігінің
Мемлекеттік мүлік және жекешелендіру бойынша комитетінің аумақтық органдары
келеді.
Жалға беруші - бұл пайдалануға берілген мүліктің иесі, ал занды тұлға
— оқшауланған мүлікке меншік, шаруашылық жүргізу, оралымды басқару құқығы
бар субъект. Кейбір жағдайларда мүлікті жалға беруші болып оған өзге де
құқықтары бар жеке немесе занды тұлғалар келуі мүмкін, олар мүлікті жалға
беруге заңмен немесе шартпен екілденуі тиіс (мысалы, бұл мүлікті
сенімгершілікпен басқаратын болуы мүмкін).
Жалдаушы (арендатор) — мүлікті уақытша иелену және пайдалануға, немесе
тек пайдалануға алған жеке немесе заңды тұлға. Мысалы, станокты жалдаушыга
онда белгілі сағаттарда немесе күндерде қажетті жұмыстарды жасау (орындау)
мүмкіншілігі берілуі мүмкін. Мүлкіне оралымды басқару құқығы бар
коммерциялық емес занды тұлғалар, олардың мүлкінің меншік иесімен мүлікті
жалдау құқығында шектелуі мүмкін.
Тараптар құқықтары мен міндеттерінің өзге тұлғаларға ауысуы ішінара
жәнс де өмбе бап құқықтық мирасқорлық негізінде болуы мүмкін. Жалға
берілген мүлікке меншік құқығының іюмесе шаруашылық жүргізу, оралымды
баскару құқықтарының өзге тұлғаға ауысуы мүлікті жалдау шартын өзгерту
немесе бұзу үшін негіз болмайды.
Басқаша айтатын болсақ аренда құқығы жалға берілген мүлікке ауыртпалық
тудырады.
Азамат өлуімен жалға алушының құқықтарына қатысты мүрагерлік
трансмиссия егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше қарастырылмаса жалпы
тәртіп бойынша болады. Заңды тұлғалар қайта құрылған кезде де әмбебап
мирасқорлықтың бұл тәртібін қолдану керек.
Мүлікті жалдау шартын жасасу жалдаушының тұлғасына жеке байланысты
болмаса, жалға беруші оның қалған мерзіміне шартқа мұрагердің (құқықтық
мирасқордың) жалдаушы ретінде кірісуіне кедергі жасай алмайды.
Мүлік жалдау шартының нысанасы (объектісі) [10.700] болып негізінен
қозғалатын сондай-ақ қозғалмайтын заттар келеді. Аренда шарты бойынша
(негізінде) берілетін заттар жеке сипаттары мен анықталатын, тұтынылмайтын
заттарға жатады, олар оларды пайдалану барысында өздерінің тұтынушылық
қасиеттерін бірте-бірте табиғи тозу салдарынан жоғалтады. Кейбір объектілер
пайдалану тәртібі дұрыс болса тіпті өздерінің қасиеттерін жоғалтпауы
мүмкін, оларға жер белшектері, көп жылдық егістер және с.с. жатады. АК.
541—бабына сәйкес, мүліктік жалдауға, кәсіпорындар мен басқа да мүліктік
кешендер, жер учаскелері, үйлер, ғимараттар, жабдықтар, көлік құралдары
берілуі мүмкін. Жалаудың объектісі өзге де заттар бола алады.
Заңнамада оларды мүліктік жалдауға беруге тыйым салынған, немесе
жалдау мүмкіншілігі шектелген мүлік түрлері анықталуы мүмкін. Бірінші
кезекте шектеулер азаматтық айналымнан алынып тасталған, немесе азаматтық
айналымы шектеулі заттарға қатысты болып келеді.
Әрине, азаматтық айналымнан алынып тасталған заттар жалға берілух
мүмкін емес. Ал азаматтық айналымы шектеулі заттар жалға оларды пайдалану
тәртібі, жалпылама оларға меншік құқығын жүзеге асырудың барлық тәртібі
сақталып жалға берілуі мүмкін. Мысалы, тұлға азаматтық айналымы шектеулі
бір немесе өзге мүлікті иеленуге рүқсат алмаса. ол өзінде бар сондай
(азаматтық айналымы шектеулі) мүлікті иелігінен шығаруы керек. Заңның (ҚР
АК 252 бабы 2 тармағы) тікелей нұсқауына сәйкес көрсетілгендей мүлікке
меншік құқығы тоқтатылуы қажет. Яғни ондай мүлікте иеліктен шығаруға
бағытталған шарттар болып сатып алу-сату, сыйға тарту, айырбас шарттары
келеді деп болжам жасаймыз.
Бірақ мәселені тым шектеулі шешуге болмайды. Сілтеме жасалған
азаматтық кодекстің нормасы өмірде оны әртүрлі жағдайларға лайықтап
қолдануды талап етеді. Мысалы, айналымы шектеулі мүліктің иегері болашақта
оған рұқсат аламын деп үміттенетін болса оған оны жалға беруге тыйым
салынбауы керек. Немесе мүлікті иеленуге рұқсаты жоқ айналымы шектеулі
заттың меншік иесі бірден сатып алушыны таппаған соң оны болашақта сатып
алу жағдайы қарастырылатын жалдау шарты негізінде бере алады. Қаралғандай
қосымша шешімдер меншік иесі жағдайын жақсартады. Қандай да болсын мүлікке
меншіктің заң бойынша кепілдіктерін нығайтады.
Кейбір объектілерді (негізінен табиғи объектілерді) жалға тапсырған
кезде шарт ерекщеліктері пайда болады (ерекшеліктер шарт мазмұнына және
т.б. қатысты болуы мумкін). Айтатын болсақ, Қазақстан Республикасының "Жер
туралы" Заңының 48 бабына сәйкес, жер пайдаланушылары жерді жер учаскесін
беру актісіне немесе аренда шартына (уақытша ақысыз жер пайдалану шартына)
сәйкес пайдалануы тиіс. Осымен бірге жалға алушыға тағы да бірқатар
міндеттер жүктеледі. Бұл міндеттер жалға алушының жалға берілген мүлікті
тиісті пайдалану бойынша азаматтық-құқықтық міндетімен тығыз байланысты,
кейбір көріністерінде оларды мүлікті тиісті пайдалану бойынша міндеттік
нақтылануы ретінде бағалауға болады. Жер пайдаланушыға мынадай міндеттер
жүктеледі:
— тиісті санитарлық және экологаялык талаптарға сәйкес келетін өндіріс
технологиясыи қолданудың, халықтың денсаулығы мен қоршаған ортаға зиян
келтірілуіне жол бермеу;
— топырақтың құнарлығын нашарлатпаудың жер қорғау жөніндегі
шараларды жүзеге асырудың, орман, су ресурстары мен басқа да табиғи
ресурстарды пайдалану тәртібін сақтаудың, жер учаскесінде орналасқан,
заңдарға сәйкес мемлекет қорғайтын тарих, сәулет ескерткіштері,
археологиялық мүра мен басқа да объектілердің қорғалуын қамтамасыз ету;
— басқа меншік иелері мен жер пайдаланушылардың құқықтарын бұзбау;
— топырақтың құнарлы қабатын сыдырып алу оның бір-жола жоғалуыд
болғызбау үшін қажет болған жағдайларды қоспағанда, басқа тұлғаларға сату
не беру мақсатымен құнарлы қабатты сыдырып алуға жол бермеу;
— сервитуттары зандарда көзделген тәртіпте ұсынуды қамтамасыз ету.
Өз ерекшеліктері тұрғын үйді жер қойнауының учаскелерін және басқа
объектілерді жалдауда орын алады. Жер қойнауының учаскілері концессиялық
және басқа келісімдер негізінде пайдалануға беріледі, олар АК 541-6, 4-т.
сәйкес өзінің занды табиғаты бойынша мүлікті жалдауға түбірлес болып келеді
және оның жалпы (негізгі) ережелеріне негізделеді. Мұндай кең түсінік ҚР
азаматтық заңнамасында шарттардың бұрынғы кеңестік кезеңдегі азаматтық
құқыққа таныс емес тәртіптенген жүйесі қалыптасып келетінін сипаттайды. Бұл
бөлек шарттардың құрылысын өндеуде де, бүкіл шарттық құқық жүйесін өңдеуде
де өз көрінісін тауып отыр. Жер қойнауын пайдаланумен байланысты және өзге
де шарттардың жаңа түрлеріне катысты пайда болған айқынсыздық ақырындап
жойылып келеді.
ҚР АК тағы да бір елеулі жаңалық бар. Оны заңнаманы дамытудағы батыл,
өркенді қадам ретінде бағалауға болады және онда біздің көзқарасымыз
бойынша арендалық қатынастарды одан әрі дамытудың мүмкіншіліктері
қарастырылған. Бірақ ол жалдау туралы дәстүрлі көзқарастарды ескеретін
болсақ үйренімсіз болып көрінеді. ҚР АК 541-бабының 2-тармағына сәйкес
жалдаудың нысанасы болып жер пайдалану құқығы, жер қойнауын пайдалану
құқығы жәңе өзге заттык құқықтар келуі мүмкін. Мүліктік құқықтардың
арендасына жол бермеу заңнамалық актілермен қарастырылуы мүмкін. Аталған
норманы қолдану мүліктік құқықтардың айналымын жан-жақты дамытуға
мүмкіншілік береді[11.132].
Мүлікті жалдау шартының ақылы мінезі, жалпылама міндеттемелік қүқык
нормаларының мазмұны және қалыптасқан шарттық тәжірибеде мүлікті жалдау
шартында сатып алу-сату шартында да сияқты оның бірден бір елеулі жағдайы
болып нысанасы туралы жағдай келетініне әсер етеді.
Мүлік жалдау шартында жалдаушыға мүліктік жалдаудың объектісі ретінде
берілуге жататын мүлікті анықтауға мүмкіншілік беретін мәліметтер
келтірілуі керек. Егер бұл мәліметтер шартта болмаса, онда мүліктік
жалдауға берілуге жататын объект туралы жағдай келісілмеген болып, ал
тиісті шарт жасалмаған болып есептеледі. Үлкен тәжірибелік мән жалға
берілетін объектіні толық сипаттауда болып келеді, яғни оны тек жалпы
анықтау жеткіліксіз. Осының қажеттілігі мүлікті жалдау шарты мазмұнының
өзінен көрініс табады.
Аренда шартының бағасы. Ол шартқа сәйкес анықталады. Егер, ол шартта
көрсетілмесе, онда басшылыққа бір немесе өзге жағдайларда төленетін
аренданың бағасы алынады.
Аренда шартынын мерзімі. Мулікті жалдау шарты нақты анықталған
мерзімге жасалуы мүмкін. (ҚР АК. 545-6, 1-т.) Қаз. ҚСР-ң Азаматтық
кодексімен, жалға берілетін мүлік түріне қарамастан мүліктік жалдаудың
мерзімі 10 жылдан аспауы тиістігі қарастырылған еді. ҚР АК аренданың ақырғы
мерзімін тек оның бөлек түрлері ұшін, немесе бөлек мүлік арендасы үшін
қарастырады. Айтылғандай жердің арендасы 49 жылдан аспауы керек. Прокат
іпарты бір жылдан аспайтын мерзімге ғана жасалуы мүмкін.
Мүлік жалдау шарты нақты анықтамлаған мерзімге жасалуы мүмкін, бұл
үшін ол күшінде болып келетін мерзім шартта көрсетілмейді. Нақты
анықталмаған мерзімге жасалған мүлікті жалдау шартында әрбір тарап, шарт
қозғалмайтын мүлік жөнінде болғанда екінші тарапқа үш ай бұрын ескертіп, ал
шарт қозғалатын мүлік жөнінде болғанда бір ай бұрын ескертіп, кез келген
уақытта шарттан бас тарта алады. Өзгеше тәртіп заң актілерімен немесе
шартпен қарастырылуы мүмкін. Мысалы шартта тараптар нақты анықталмаған
мерзімге жасалған мүлікті жалдау шартын бір жақты төртіпте бұруға тиым
салуы мумкін.
Егер мүлікті жалдаудың ақырғы мерзім заңнамада қарастырылса, ал
шарттың өзі нақты анықталмаған мерзімге жасалса, мүлікті жалдаудың ақырғы
мерзімі өтуімен ол күшін өзімен өзі жоғалтады. Яғни, мүлікті жалдау
шартының мерзімі заңнама бойынша қарастырылған ең үлкен (ақырғы)
мерзімнен асып кетсе де шарт бәрібір заңнамалық мерзімнен аспайтын (оған
тең) мерзімге жасалған болып саналады.
Мүлік жалдау шартының мазмұны. Жалға беруші мүлікті жалға алушыға шарт
талаптары мен мүліктің мақсатына сәйкес, келетін күйде беруге міндетті (АК
547-6. 1-тармағы). Мүліктің күйі бірінші кезекте шартпен анықталуы тиіс.
Мысалы, жалға қоймалар берілгенде, олар өрт қауіпсіздігінің талаптарына
бөлмелердегі ауаның ылғалдылығына не құрғақтығына қойылатын талаптарға және
басқаларға сәйкес болуы керек екені болжанылуы мүмкін.
Шарттың мүліктік күйіне талаптар анықталмаса, онда олар мүліктін
тағайындалуы және мүлікті пайдаланудың болжамды (мақсаты ескеріліп мүмкін
күйіне талаптар туралануы мүмкін. Бірақ мүлікті жалдау шарты
бойынша мүлікке талаптарды анықтау сатып алу-сату шарты бойынша затгың
қажетті сапасын анықтаудан ауырға түседі. Жалға берілетін
мүліктік күйіне қатысты талалтар ете субъективті болып келеді. Олар
жөнінде келіспеген тараптар араларында қиын жолмен шешілетін даулар қайда
болуы мүмкін. Сондықтан, жалға алушы мүліктің кейбір ерекше қасиеттер бар
болуын қаласа, оның бұл туралы жалға берушімен келіскені аса қажетті
болады. Жалға берілетін мүліктік кемістіктері болмауы керек, немесе
кемістіктер тікелей шартта ескертілуі керек. Бұл жасалмаса жалға беруші
берілген заттардың кемістіктері үшін жауапты болады.
Кейбір жағдайларда заттың кемістіктерімен байланысты тараптардың
құқықтары мен міндеттері туралы мәселе басқаша шешімін табады. Жалға
берілген заттың кемістіктерін оны қараған кезде бірден табуға мүмкін болса,
немесе затты жалға алғанға дейін жалдаушы затпен пайдаланып үлгерген болса,
онда жалға беруші заттың кемшіліктері үшін жауапты болмауы тиіс.
Затты тұтынудың одан құтылу мумкін емес (сөзсіз) салдары болып оның
белгілі дәрежеде нашарлауы (тұтынушылық қасиеттерін жоғалтуы) келеді.
Сондықтан бірнеше жыл пайдалануда болып келген мүліктің (заттардың) күйі
тиісті емес тіпті қанағаттанатындай болмай шығуы мүмкін. Осыған байланысты
шарттың екі тарабы бірдей белгілі бір шешімдерді қабьшдап әрекеттерді
жасауға мәжбүрлі болады. Осы себептен А. А. Иванов автордың ешқаңдай
күдікке жол бермей мына айтқанымен (жазғанымен) келісуге қиын (болмайды):
"... обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на
протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как
правило, вскоре после заключения договора". Аталған міндет мүлік жалдау
шарты тараптарының арасында бөлінеді. Жалға берушінің және жалға алушының
құқықтары мен міңдеттерін одан әрі қарағанда осыны анық көруге болады.
Мүлік жалға оның барлық керек-жарақтарымен және оған қатысты
құжаттарымен (мүліктің жиынтықтылығын, қауіпсіздігін, сапасын, пайдалану
тәртібін куәландыратын және т.б. құжаттармен) бірге беріледі. Сатып алу-
сату шарты (мысалы қозғалмайтын мүлікті сатып алу-сату шарты) бойынша затқа
(мүлікке) құқықтарды растайтын құжаттар табыс етілуі мүмкін қаралып тұрған
шартта негізінен әнгіме мүлікті тұтыну (пайдалану) үшін қажетті құжаттар
жөнінде жүргізіледі. Шартта құжаттар жалға берушіде қалатыны, жалдаушы
олармен таныса алатыны және т.б. қарастырылуы мүмкін.
Құжаттар, керек жарақтар берілмесе және оларсыз жалга алушы мүлікті
мақсаты бойынша пайдалана алмаса, немесе ол шартты жасасуы кезінде
үміттенуі мүмкін болған нәрселерден (игіліктен, пайдадан) едәуір дәрежеде
айырылса, онда өзінің қалауы бойынша ол жалға берушіден керек жарақтардың
және құжаттардың берілуін немесе шарттың бұзылуын талап ете алады.
Жалға алушыда көрсетілген жағдайға қатысты бір ғана құқығы болып
келмейді. Жалға алушы құжаттарды және керек жарақтарды олар жалға берушімен
берілмеген өзге реттерде де талал ете алады. Басқаша айтқанда, жалға
алушының мүлікті пайдалану мүмкіншілігінен айырылуы, оған ұтымсыз
нәтижелердің (салдардың) туындауы немесе туындамауы сол құқықты жүзеге
асыру кезінде міндетті түрде ескерілетін нәрсе емес. Бірақ, әрине, жалға
беруші тарабынан жасалган бұзушылықтың ауырлығы қолданылатын шараларға
(мысалы шартты бұзу мумкіншілігіне) әсер етеді.
Жалға беруші мүлікті шартпен қарастырылған мерзімде беруі керек, егер
бұл мерзім шартта қарастырылмаса, онда ол қисынды мерзімде берілуге жатады.
Жалға беруші шартқа қайшылық жасап мүлікті бермесе жалдаушы бұл мүлікті ҚР
АК 355-бабына сәйкес талап ете алады немесе шарт бұзылуын талап ете алады.
Екі амалды қолданған кезде де жалға алушы өзіне келтірілген шығындарды
өндіріп ала алады.
Затты бергеннен кейін, меншік иесі оған меншік құкығына байланысты
кейбір ауыртпалыктарды сақтап қалады. Сондықтан, меншік иесі мүлік
жағдайына жауапты болады, сонымен қоса жалға алушының да заттық құқығын
есептеп алып тастамау керек. Затқа қатысты құқықтар тараптар арасында
бөлінгесін меншік иесінің ауыртпалықтары ол өзіне жататын мүлікті өзі
иеленген, пайдаланған жағдайда сияқты толық болмайды.
Ертерек айтылғандай мүлік жалдау шартының тараптары арасында мүлікті
күтіп ұстау ауыртпалығы бөлінеді. Жалға беруші жалға берілген мүлікке
тараптармен келісілген мерзімдерде, егер заң актілерінде не шартта өзгеше
көзделмесе, өз есебінен күрделі жөндеу жүргізуге міндетті. Жалға алушы
жауап бермейтін мән-жайларға байланысты пайда болған шұғыл қажеттілік талап
ететін жөндеуді, егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше көзделмесе,
жалға беруші қисынды мерзімде ез есебінен жүргізеді (АК 552-6 2-бөл.)
[12.687].
Шарт жасау кезінде жалға беруші жалға алушыға жалға берілетін мүлікке
үшінші тұлғалардың барлық құқықтары (сервитут, кепіл құқығы) туралы
ескертуге міндетті. Бұл жағдайда біз бірінші кезекте мүлікке ауыртпалық
тұдыратын құқықтары туралы айтамыз. Мүлікті жалға беру мүлікке үшінші
тұлғалардың заттық құқықтарын тоқтату не өзғерту үшін негіз болып
табылмайды.
Бірақ, бірқатар жағдайда біз құқықтардың бәсекесі мөселесімен
соқтығамыз. Бұл жағдайда, бір құқықты басқа құқық иеленушінің алдында
басымдылығы туралы мәселені шешу қиынға түседі. Бір субъекті құқықтарының
екінші субъекті құқықтарының алдындағы артықшылығын анықтау үшін тиянақты
негіздер болуы керек.
Мысалы, шарттық жағдайлар ақталса, онда жалға аяушының иелену
құқығының жалға берушінің иелену құқығының алдындағы артықшылығы сөзсіз
болып келеді. Өзге реттерде (кездерде) бір немесе өзге заттық құқықтық
артықшылығын (басымдылығын) анықтаудың жанама өлшемдері болып оның алғашқы
болуы (ағалығы), өзге заттың құқық иесінің арам шеттілігі және өзге ұқсас
жағдайлар келеді.
РФ АК бәсекеде болып келетін құқықтардың біреуінің басымдылығын
анықтау ережесі толығырақ реттелген. Затты алуға бірнеше несие берушілер
талпынатын болса, зат олардың біреуіне берілсе өзгелерінің талаптары жоққа
шығарылады. Зат беріліп үлгерілмеген болса, онда басымдылыққа оның
пайдасында міндеттеме ертерек туындаған несис беруші иемденеді. Бұның өзін
анықтау мүмкін болмаса артықшылық (басымдылық) талапты ертерек ұсынған
тұлғада (оның құқығында) болады (РФ АК 398-бап). ҚР АК-ның 355-бабында
құқықтардың артықшылығы туралы тек жалпы айтылып кетеді. Қарастыруы мүмкін
немесе мүлікті пайдаланған үшін ақының өзге түрлері қарастырылуы мүмкін.
Егер шарттың өзінде жалдау төлемінің нақты түрі (нысаны) анықталмаса,
онда ол ақшалай төленуге тиіс.
Бір зат жөнінде жалдаушылардың ерқайсысына затпен белгіленген уақытта
тек пайдалану қүқыгы беріліп бірнеше мүлік жалдау шарттары жасалуы мүмкін.
Оларды жалға берухш өз еркімен жасасады, осыған байланысты жалға беруші
шектеуге ие басқа да қарсылықтар айтуға ешкімнің құқығы болмайды. Жалға
алушылардың бірінің құқығына нүқсан келтірілетін жағдайды қоспағанда,
олардың ешқайсысы жалға берушіге өз талаптарын қоюға құқылы емес. Жалға
берушінің негізгі құқығы берілген мүлікті пайдаланғаны үшін ақы төленуін
талап ету құқығы келеді. Осымен қатар жалға беруші жалға алушының өзге
міндеттерінің орындалуын да талап ете алады.
Жалға алушы жалға берілген мүлікті шарт жағдайларына сәйкес
пайдачануға, ал егер олар шартта қарастырылмаса, мүліктің тағайындалуына
сәйкес пайдалануга міндетті. Жалға алушының бұл міндетті жалға берушінің
жалға берілген мүлікті ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Қорғалуға жіберілді:
Кафедра меңгерушісі
_________
“ ___” ________ 2012 жыл
Д И П Л О М Д Ы Қ Ж Ұ М Ы С
Тақырыбы: “МҮЛІК ЖАЛДАУ (АРЕНДА) ШАРТЫ”
Мамандығы 050301 – Заңтану
Орындаған: күндізгі оқу бөлімінің
топ студенті
Ғылыми жетекші:
кафедра аға оқытушысы,
Алматы, 2012
Мазмұны:
КІРІСПЕ ----------------------------------- ---------------------------------
-------------3
1 МҮЛІК ЖАЛДАУ (АРЕНДА)
1.1 Мүлік жалдау (аренда) шартының ұғымы және элементтері --------5
1.2 Мүлік жалдау шартының нысаны және оның маңызы --------------13
2 Мүлік жалдау шартының жекелеген түрлері
2.1 Мүлік жалдау шартының жекелеген түрлері ---------------------------28
2.2 Қосалқы жалгерлік. Кәсіпкерлікке тиісті үй-жайды жалдау -------51
Қорытынды ----------------------------------- -------------------------------
----------54
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі ----------------------------------- ---------
-------56
Қосымша ----------------------------------- ---------------------------------
---------------60
КІРІСПЕ
Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә. Назарбаев 1995 жылы маусым
айында елімізде жаппай құқықтық білім беруді жүзеге асыру жөніндегі шаралар
туралы қаулы қабылдады. Қаулыда құқықтық оқуды мектептерде бастауыш
сыныптардан бастап неғұрлым кең көлемде енгізу қажеттілігі атап көрсетілді.
Құқықтық білімге терең назар аударудың бірқатар себептері бар. Қазақстан
дербес тәуелсіз мемлекет болды. Өткен жылдардың ішінде жаңа мемлекеттік
органдар — Президент әкімшілігі, Парламент, Үкімет, Конституциялық кеңес
т.б. құрылды. Олар жаңа қоғамды ұйымдастыруға бағытталған қызметтер
атқаруда. 1995 жылдың тамыз айында бүкілхалықтық дауыс беру нәтижесінде
қабылданған жаңа Конституция жана мемлекеттік органдарды зандастырып қана
қойған жоқ, сонымен бірге әрбір жеке адам мен азаматтың кең көлемді
демократиялық құқықтары мен бостандықтарын баянды етті.
Біздің өз мемлекетімізді, оның органдарының құрылымы мен атқаратын
қызметтерін білу өзіміздің қандай мемлекетте тұратынымызды, ол мемлекет
өзінің алдына қандай мақсаттар мен міндеттер қоятынын, кімге қалай қызмет
ететінін айқын түсінуіміз үшін қажет. Ол үшін Республиканың зандарын оқып
үйрену қажет. Өйткені ол заңдарда азаматтардың құқықтары, бостандықтары мен
міндеттері жарияланып қана қойған жоқ, сонымен бірге сол құқықтар мен
бостандықтарды қорғаудың, пайдаланудың жолдары мен тәсілдері де
көрсетілген.
Республикамыздың ең маңызды заңдарының бірі Азаматтық кодекс болып
табылады. Менің таңдап алған тақырыбым азаматтық айналымға қатысушылар
арасындағы мүлік жалдау шарты болып отыр. Бұл тақырып қазіргі нарық
заманында өте өзекті тақырыптардың бірі деуге болады. өйткені қазір мүлік
жалдау күрт өсіп отыр. Курстық жұмысты жазу мақсаты осы шарт түрінің
ұғымын, оның бірнеше түрлерін, олардың мәні мен маңызын ашып көрсету болып
табылады.
Мүлік жалдау қатынасы Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің
29-тарауында реттелген, § 1 мүлік жалдау туралы жалпы ережелер
мазмұндалған. Мүлік жалдау қатынастарын реттеу, тек АК-пен шектеліп
қоймайды, олар сондай-ақ басқа да занды актілермен реттеледі. Азаматтық
құқық нормаларының диспозитивтік мінезі мүлік жалдау шартына да қатысты
өзінің көрінісік табады. Соңдықтан нақты шарт қатысушыларына алғашқы
нормаларды езгертуге, оларды өздерінің қажеттіліктерін барынша толық қамту
үшін лайықтауға мүмкіншілік береді.
Сатып алу-сату шартында сияқты мүлікті жалдау шартында жалдау
нысанасының, шарт орнауының ерекшелігіне сондай-ақ басқа факторлардың
әсерінен оның бірнеше түр-түрі қалыптасады. Күшіндегі Азаматтық кодекс
мүлік жалдаудың лизинг, кәсіпорынды жалдау, ғимарат және үйлер жалдау,
көлік құралын экипажымен жалдау прокат, тұрғын үйді жалдау сияқты түр
түрлерін қамтиды. Мүлік жалдаудың болуы мүмкін бөлек түрлері мұнымен
іпектелмейді.
Мүлік жалдау және аренда терминдері (түсініктері) тепе тең болып
келеді, осыны қоғамдық қатынастардың аталмыш түрін реттейтін Азаматтық
кодекстің 29-тарауының өзінен де байқауға болады. Бірақ, кейбір кезендерде,
терминологиялық түсініксіздік пайда болды. Аренданы мүлік жалдаудың өзгеше
түрі ретінде бағалайтын және осыған байланысты оның ерекше жагдайларын
бөліп шығарған, мысалы, аренда нысанасьш сатып алу құқығын қарастыратын
жағдайын сатып алу, сату құқығы, Қазақ КСР-нің "Аренда туралы" арнайы Заңы
қабылданды. Ол өмірге қабілетсіздігіне байланысты доғарылды. Аталмыш
терминдердің ара қатынасы үлкен мәселені дау тудырып отырған жоқ. Бірақ бұл
жөнінде әртүрлі көзқарастар бар. Кейбірлеріне сәйкес мүлікті жалдау
шарттарының қатарында аренданың бөлектеу орны бар
Мүлік жалдау (аренда) шарты бойынша жалға беруші жалға алушыға мүлікті
ақыға уақытша иеленуге және пайдалануға беруте міндеттенеді. (Қазақстан
Республикасының Азаматтық кодекснің 540-6.).
Аренда шартынын, сатып алу, сату рента шарттарынан айырмашылығы, ол
мүлікті уақытша иеленуге беруге байланысты қатынасты реттейді. Мүлік жалдау
шарты Римде кеңінен таралған еді. Ол (locatio conductio rerum) деп
аталады[1.197]. Оның аиықтамасы қазіргі кезде жүзеге асырылып отырған
анықтамадан елеулі ерекшеленген жоқ.
Сонымен қатар, мүлікті жалдау затты пайдалануды болжайтын мұнымен қоса
жалдаушының иеленуіне назар аударылмайтын, ал негізінен жалдаушы тек затты
ұстаушы меншік иесі құқықтарын жүзеге асыруға көмектесетш тұлға ретінде
ғана бағаланатын. Түбіріне қарайтын болсақ, қазіргі уақытта да ең басты
мақсат жалдаушыға мүлікті қажетті көлемде пайдалану, оның пайдалы
қасиеттерін мүмкіншілігін беру екенін айтуға болады.
1 МҮЛІК ЖАЛДАУ (АРЕНДА)
1.1 Мүлік жалдау (аренда) шартының үғымы және элементтері
Қатынасты реттеудің түбірлі негізі сақталғанымен өзгерістер де еніп
жатыр. Мүліктік қатынастарды жеке құқықпен реттеу жалиылама жетілдірудің
әсерін сезген және өрине жетілдіру одан да әрі жалғасады. Осының
нәтижесінде шарттық қатынастардың мазмұны өзгеріс шегеді, оларды реттейтін
нормалар меншік құқығы және өзге заттық құқықтарды реттейтін нормалармен
тығыздау түйысады.
Аренданы заттық құқықтарға жатқызу немесе жатқызбау сауалы мерзім
бойы даулы болып келді. Заттың құқықтарға (олардың мәселелеріне) арналған
соңғы Қазақстандық жұмыстарда аренда заттық құқықтардың қатарына
жатқызылады. Бұл көзкарас керіп түрғанымыздай аренданың заңнамалық
анықтамасында да қолдау табады, яғни онда пайдалану мен қоса иеленуде бірге
қарастырылады[2.83]. Бұл заңнамалық шешім арендалық қатынастарға бұрынғыдан
кері жоғарылау (көбірек) тұрақтылық береді, олардың мәнін көтереді. Осының
нәтижесінде мүлікті менішк құқығы негізінде иемденуге мүмкіншілігі жоқ
бөтен біреудің мүлкін пайдаланған кезде, мүлікті жалдау шарты тиісті
қатынастарды тыйымды реттетуге мүмкіншілік береді. Кейбір жағдайларда
аренда (мыс. жер арендасы) тіпте меншік құқығына балама ретінде
қарастырылатын 99 жылға дейінгі мерзімді жер арендасы Қазақстағі
Республикасы Президентінің 1995 жылғы 22 желтоқсанда қабылданған "Жер
туралы" заң күші бар Жарлығының 41 бабында қарастырылған еді. Аренда
белгілі мөлшерде жерге меншік құқығының баламасы деген түсінік қазіргі
(күшіндегі) заңнамада да сақталып тұр. Қазақстан Республикасының 2001 жылы
24 қаңтардан "Жер туралы" заңының 28 бабымен 49 жылға дейінғі жердің
мерзімді арендасы қарастырылған.
Аренда тек жалдаушының қажетін, мүддесін қамтамасыз етіп қоймайды.
Оның нормаларында жалға берушшің мүдделерінде есепке алу бар Меншік иесі
ретінде ол бәрібір жалға алушыға қарағанда артықшылық жағдайында болып
келеді.
Мүлікті жалдау шарты консенсуалды (құқықтары мсн міндеттері тек
тараптардың келісімі негізінде пайда болатын), өзара, өтеулі (ақылы) болып
табылады.
Арендалық шарттан туындайтын міндеттемелік құқықтық қатынастарды жене
заттық құқықтық қатынастарды ажыратып қарау қажет. Әрине, міндеттемелік
құқық шеңберінде бірінші кезекте аталған қатынастардың бірінші тобын қарау
керек. Аренданың заттық құқығы жеткілікті дәрежеде жан-жақты және толық
заттық құқық мәселелеріне арналған еңбектерде талданған. Сонымен қатар,
аренданың заттық құқығы ескерілмесе жолға алушының да жалға берушінің де
құқықтық жағдайының сипаттамасы толық болмайды. Жалдаушы мен жалға
берушінің заттық құқық қатынастар негізінде қатысуын (олар сырттай шарттық
болып көрінгенімен) жоққа шығаруға болмайды. Біздің айтып отырғанымыз
арендаға берілетін мүлікті күтіп ұстау ауыртпалығына, меншік иесінің (жалға
берушінің) және жалдаушының заттық құқықтарының бәсекесіне және тағы басқа
ұқсас нәрселерге қатысты.
Мүлiк жалдау (аренда) шарты бойынша жалға берушi жалға алушыға мүлiктi
ақы төлеп уақытша иеленуге және пайдалануға беруге мiндеттенедi.
Жалға алушы жалға алған мүлiкке осы Кодексте белгiленген жағдайлар мен
тәртiп бойынша иелiк етуге құқылы.
Лизинг, прокат шарттары да, сондай-ақ мүлiктi ақы төлеп уақытша иелену
мен пайдалануға беруге байланысты шарттардың өзге түрлерi де мүлiк жалдау
шарттарына жатады.
Мүлiк жалдауға кәсiпорындар мен басқа да мүлiктiк кешендер, жер
учаскелерi, үйлер, ғимараттар, жабдықтар, көлiк құралдары және оларды
пайдалану процесiнде өздерiнiң табиғи қасиеттерiн жоймайтын басқа да заттар
(тұтынылмайтын заттар) берiлуi мүмкiн.
Егер заң актiлерiнде өзгеше көзделмесе, жер пайдалану құқығы, жер
қойнауын пайдалану құқығы және басқа да заттық құқықтар мүлiк жалдау
объектiсi болуы мүмкiн.
Заң актiлерiнде мүлiктi жалдауға тапсыруға жол берiлмейтiн немесе
шектеу жасалатын мүлiк түрлерi белгiленуi мүмкiн.
Заң актiлерiнде тұрғын үй-жайларды, жер учаскелерiн, жер қойнауы
учаскелерiн және басқа да оқшауланған табиғи объектiлердi, соның iшiнде
концессиялық келiсiмдер негiзiнде, сондай-ақ өзге де жағдайларда мүлiктiк
жалдауға беру ерекшелiктерi белгiленуi мүмкiн.
Мүлiк жалдау шартында жалға алушыға мүлiктi жалдау объектiсi ретiнде
берiлуге тиесiлi мүлiктi анықтауға мүмкiндiк беретiн деректер көрсетiлуге
тиiс[3.446].
Шартта мұндай деректер болмаған кезде мүлiктi жалдауға берiлуге
тиесiлi объект туралы талап тараптармен келiсiлмеген деп, ал тиiстi шарт
жасалмаған деп есептеледi.
Мүлiктi жалға беру құқығы оның меншiк иесiне тиесiлi.
Заң актiлерiнде уәкiлдiк берiлген немесе меншiк иесi мүлкiн жалға
берудi тапсырған тұлғалар да жалға берушiлер бола алады.
Бiр жылдан астам мерзiмге жасалған, ал егер тараптардың бiреуi заңды
тұлға болса, мерзiмiне қарамай-ақ, мүлiк жалдау шарты жазбаша түрде
жасалуға тиiс.
Қозғалмайтын мүлiктi мүлiктiк жалдау шарты, егер заңда өзгеше
белгiленбесе, мемлекеттiк тiркеуге жатады.
Азаматтар арасындағы бiр жылға дейiнгi мерзiмге мүлiк жалдау шарты
ауызша түрде жасалуы мүмкiн.
Мүлiкке меншiк құқығының кейiннен жалға алушыға ауысуын көздейтiн
мүлiк жалдау шарты сондай мүлiктi сатып алу-сату шарты үшiн көзделген
нысанда жасалады.
Мүлiк жалдау шарты шартта белгiленген мерзiмге жасалады.
Егер мүлiк жалдау шарты мерзiмi көрсетiлмей жасалса, ол белгiсiз
мерзiмге жасалған деп есептеледi.
Қозғалмайтын мүлiктi жалдаған жағдайда, егер заң актiлерiнде немесе
шартта өзгеше көзделмесе, әрбiр тарап екiншi тарапқа үш ай бұрын ескертiп,
мұндай шарттан кез келген уақытта және өзге мүлiктi жалдаған жағдайда, бiр
ай iшiнде бас тартуға құқылы.
Заң актiлерiнде мүлiк жалдаудың жекелеген түрлерi үшiн, сондай-ақ
мүлiктiң жекелеген түрлерiн жалдау үшiн шарттың барынша ұзақ (шектi)
мерзiмi белгiленуi мүмкiн. Мұндай жағдайларда, егер шартта жалдау мерзiмi
белгiленбесе және заң актiлерiнде белгiленген шектi мерзiм бiткенге дейiн
тараптардың ешқайсысы шарттан бас тартпаса, шарт шектi мерзiмiнiң бiтуiне
қарай тоқтатылады.
Бұл жағдайда заң актiлерiнде белгiленген шектi мерзiмнен асатын мүлiк
жалдау шарты барынша ұзақ (шектi) мерзiмге тең етiп жасалған деп
есептеледi.
Жалға алынған мүлiктi пайдалану үшiн төлемдi, егер заң актiлерiнде
өзгеше көзделмесе, шартта белгiленген тәртiп, мерзiм мен нысан бойынша
жалға алушы төлейдi. Шартта олар айқындалмаған жағдайларда салыстырмалы мән-
жайларда әдетте сол секiлдi мүлiктi жалға алған кезде қолданылатын тәртiп,
мерзiм мен нысан белгiленген деп есептеледi.
Төлем барлық жалданылған мүлiк үшiн тұтас немесе оның құрамдас
бөлiктерiнiң әрқайсысы бойынша жеке[4.356]:
1) мерзiмдiк немесе бiржолғы енгiзiлетiн төлемдердiң тұрлаулы
сомасында белгiленген;
2) жалданылған мүлiктi, өнiмдi, жемiстердi немесе кiрiстердi пайдалану
нәтижесiнде алынған белгiлi бiр үлес;
3) жалға алушының белгiлi бiр қызмет көрсетулерi;
4) жалға алушының шартта келiсiлген затты жалға берушiнiң меншiгiне
немесе жалдауына беруi;
5) жалға алушыға жалданылған мүлiктi жақсарту жөнiнде шартта
келiсiлген шығындарды жүктеуi түрiнде белгiленедi.
Тараптар шартта мүлiктi немесе өзге де төлем нысандарын пайдалану үшiн
аталған төлем нысандарын ұштастыруды көздеуi мүмкін.
Мүлiктi пайдаланғаны үшiн жасалатын төлем мөлшерi, егер тараптардың
келiсiмiнде өзгеше көзделмесе, кем дегенде жылына бiр рет өзгертiлуi
мүмкiн. Заң актiлерiнде мүлiк жалдаудың жекелеген түрлерi үшiн, сондай-ақ
мүлiктiң жекелеген түрлерiн жалдау үшiн жасалатын төлем мөлшерін қайта
қарауға өзге де ең аз мерзімдер көзделуі мүмкін.
Орталықтандырылып белгіленген баға мен тарифтер өзгертілген жағдайда
тараптардың бiреуiнiң талабы бойынша төлем мөлшерi қайта қаралуы мүмкiн.
Егер жалға алушы жауап бермейтiн мән-жайларға байланысты шартта
көзделген пайдалану жағдайлары немесе мүлiктiң жай-күйi едәуiр нашарлап
кетсе, заң актiлерiнде өзгеше көзделмесе, ол төлемдi тиiсiнше азайтуды
талап етуге құқылы.
Егер шартта өзгеше көзделмесе, жалға алушы мүлiктi пайдаланғаны үшiн
төлем төлеу мерзiмiн елеулi түрде бұзған жағдайда жалға берушi одан төлемдi
жалға берушi белгiлеген мерзiмнен бұрын төлеудi талап етуге құқылы. Бұл
ретте жалға берушiнiң төлемдi қатарынан екi мерзiмнен астам уақытқа
мерзiмiнен бұрын төлеудi талап етуге құқығы жоқ.
Жалға берушi мүлiктi жалға алушыға шарт талаптары мен мүлiктiң
мақсатына сәйкес келетiн күйде беруге мiндеттi.
Егер шартта өзгеше көзделмесе, мүлiк жалға оның барлық керек-
жарақтарымен және оған қатысты құжаттармен (мүлiктiң жиынтықтылығын,
қауiпсiздiгiн, сапасын, пайдалану тәртiбiн куәландыратын және т.б.
құжаттармен) бiрге берiледi.
Егер мұндай керек-жарақтар мен құжаттар берiлмеген болса, алайда жалға
алушы мүлiктi оларсыз мақсатқа сәйкес пайдалана алмаса не шарт жасасу
кезiнде үмiт етуге құқығы болғанынан едәуiр дәрежеде айрылатын болса, ол
өзiне жалға берушiден мұндай керек-жарақтар мен құжаттарды берудi немесе
шартты бұзуды талап ете алады.
Жалға берyшi жалға берiлген мүлiктiң оны пайдалануға толық немесе
iшiнара кедергi жасайтын кемшiлiктерi үшiн, тiптi ол шарт жасалған кезде
бұл кемшiлiктер туралы бiлмесе де, жауап бередi[5.136].
Осындай кемшiлiктер табылған жағдайда жалға алушы жалға берушiден өз
қалауы бойынша:
1) мүлiктiң кемшiлiктерiн тегiн жоюды;
2) жалдау ақысын соған мөлшерлес азайтуды;
3) жалға берушiге бұл туралы алдын ала хабарлай отырып, сол
кемшiлiктердi жою жолында өзi жасаған шығындар сомасын мүлiктi пайдаланғаны
үшiн төленетiн төлемнен ұстап қалуды;
4) шартты мерзiмiнен бұрын бұзуды талап етуге құқылы.
Жалға алушының талаптары туралы немесе оның мүлiктiң кемшiлiктерiн
жалға берушiнiң есебiнен жою ниетi туралы хабарланған жалға беруші жалға
алушының келісімімен жалға берілген мүлікті тез арада тиiстi жағдайда
тұрған басқа осыған ұқсас мүлiкпен ауыстыра алады не мүлiктiң кемшiлiктерiн
тегiн жоя алады.
Егер жалға алушының талаптарын қанағаттандыру немесе оның мүлiктi
пайдаланғаны үшiн жасалатын төлемнен кемшiлiктi жоюға кеткен шығындарын
ұстап қалу жалға алушыға келтiрiлген залалды өтеуге жетпесе, ол шығынның
өтелмеген бөлiгiн өтеудi талап етуге құқылы.
Жалға берушi жалға берiлген мүлiктiң шарт жасасқан кезде айтылған
немесе жалға алушыға бұрыннан белгiлi болған кемшiлiктерi үшiн жауап
бермейдi[6.490].
Мүлiктi жалға беру бұл мүлiкке үшiншi тұлғалардың құқықтарын тоқтату
немесе өзгерту үшiн негiз болып табылмайды.
Жалға берушi шарт жасасқан кезде жалға алушыға жалға берiлетiн мүлiкке
үшiншi тұлғалардың барлық құқықтары (сервитут, кепiл құқығы және т.б.)
туралы ескертуге мiндеттi.
Бұл ереженi орындамау жалға алушыға мүлiктi пайдаланғаны үшiн төлемдi
азайтуды не шартты бұзуды талап етуге құқық бередi.
Жалға алушы мүлiктi шарт талаптарына сәйкес, ал егер шартта мұндай
талаптар белгiленбесе, мүлiктiң мақсатына сәйкес пайдалануға мiндеттi.
Егер заң актiлерiнде өзгеше белгiленбесе, жалға алушы жалға берушiнiң
келiсiмiмен жалға алған мүлiктi қосымша жалдауға (қосалқы аренда), мүлiктi
жалға алу шарты бойынша өз құқықтары мен мiндеттерiн басқа тұлғаға беруге
(қайта жалға беру), жалға алған мүлiктi тегiн пайдалануға беруге, сондай-ақ
осы құқықтарды кепiлге беруге және оларды шаруашылық серiктестiктерiнiң,
акционерлiк қоғамдардың жарғылық капиталына салым немесе өндiрiстiк
кооперативке жарна ретiнде салуға құқылы. Аталған жағдайларда, қайта жалға
берудi қоспағанда, жалға алушы жалға берушiнiң алдында шарт бойынша жауапты
болып қала бередi.
Мүлiктi басқа тұлғаларға беру туралы шартты жалдау шартының мерзiмiнен
асатын мерзiмге жасауға болмайды.
Қайта жалға беру шартына, егер заң актiлерiнде өзгеше көзделмесе,
мүлiк жалдау шарты туралы ережелер қолданылады.
Жалға берушi жалға берiлген мүлiкке тараптармен келiсiлген
мерзiмдерде, егер заң актiлерiнде немесе шартта өзгеше көзделмесе, өз
есебінен күрделi жөндеу жүргiзуге мiндеттi.
Жалға алушы жауап бермейтiн мән-жайларға байланысты пайда болып, шұғыл
қажеттiлiк туғызған жөндеудi, егер заң актiлерiнде немесе шартта өзгеше
көзделмесе, жалға берушi қисынды мерзiмдерде өз есебiнен жүргiзедi[7.142].
Жалға берушiнiң күрделi жөндеу жөнiндегi мiндеттерiн атқармауы жалға
алушыға өз қалауы бойынша:
1) жөндеудi өз бетiнше жүргiзуiне және жөндеу құнын жалға берушiден
өндiрiп алуына;
2) жөндеу құнын шарт бойынша төлемнiң есебiне есептеуiне;
3) шарт бойынша төлемдi тиiсiнше азайтуды талап етуiне;
4) шарттан бас тартуына құқық бередi.
Жалға алушы, егер заңдарда немесе шартта өзгеше көзделмесе, мүлiктi
дұрыс күйде ұстап-тұтуға, ағымдағы жөндеудi өз есебiнен жүргiзуге және
мүлiктi ұстап-тұтуға кететiн шығындарды көтеруге мiндеттi.
Жалданған мүлiктi пайдалану нәтижесiнде жалға алушының алған өнiмi,
жемiстерi және өзге де кiрiстерi, егер заң актiлерiнде немесе шартта өзгеше
көзделмесе, оның меншiгi болып табылады.
Жалданған мүлiктiң жалға алушы жүргiзген бөлiгiнiң ажыратылып
жақсартылуы, егер шартта өзгеше көзделмесе, оның меншiгi болып табылады.
Жалға алушы өз қаражаты есебiнен және жалға берушiнiң келiсiмiмен,
жалданған мүлiкке зиян келтiрмей ажыратуға болмайтын жақсарту жүргiзсе,
шартта өзгеше көзделмегендiктен, оның шарт тоқтағаннан кейiн осы
жақсартудың құнын өтеттiрiп алуға құқығы бар.
Жалға алушының жалға берушiнiң келiсiмiнсiз жүргiзген ажыратуға
болмайтын жақсартуының құны, егер заң актiлерiнде немесе шартта өзгеше
көзделмесе, өтеуге жатпайды.
Жалға берушiнiң талабы бойынша мынадай жағдайларда:
1) егер жалға алушы мүлiктi шарт талаптарын немесе мүлiктiң мақсатын
елеулi түрде бұзып, жалға берушiнiң мұндай iс-әрекеттi тоқтату туралы
жазбаша ескертуiне қарамастан пайдаланса;
2) егер жалға алушы қасақана немесе абайсызда мүлiктi елеулi түрде
нашарлатса;
3) егер жалға алушы мүлiктi пайдаланғаны үшiн шартта белгiленген төлем
мерзiмiнiң өтуi бойынша екi реттен астам төлем жасамаса;
4) егер жалға алушы жалға алу шартында белгiленген мерзiмде мүлікті
күрделі жөндеуден өткізбесе, ал ол шартта көрсетілмеген жағдайда - заң
актiлерiне немесе шартқа сәйкес күрделi жөндеу мiндетi жалға алушыға
жүктелген жағдайларда, оны қисынды мерзiмде өткiзбесе, мүлiктi жалға алу
шарты бұзылып, мүлiк жалға берушiге қайтарылуы мүмкiн.
Жалға берушi жалға алушыға өз мiндетiн қисынды мерзiмде орындауға
мүмкiндiк берiлгеннен кейiн ғана шартты мерзiмiнен бұрын бұзуды талап етуге
құқылы.
Жалға алушының талап етуiмен шарт мынадай жағдайларда:
1) жалға берушi мүлiктi жалға алушыға пайдалануға бермеген не мүлiкті
шарт талаптарына немесе мүлiктiң мақсатына сәйкес пайдалануға кедергi
жасаған;
2) жалға беруші өзiне жүктелген мүлiктi күрделi жөндеу мiндетiн шартта
белгiленген мерзiмде, ал ол шартта болмаған жағдайда - қисынды мерзiмде
жүргiзбеген;
3) жалға алушыға берiлген мүлiкте оны пайдалануға кедергi келтiретiн
кемшiлiктер болып, оны шарт жасалған кезде жалға берушi ескертпеген, жалға
алушыға алдын ала белгiлi болмаған және мүлiктi көрген кезде немесе шарт
жасаған кезде оның ақаусыздығын тексерген кезде оның байқалуы мүмкiн
болмаған;
4) егер мүлiк жалға алушы жауап бермейтiн мән-жайларға байланысты
пайдалану үшiн жарамсыз күйде болған реттерде мерзiмiнен бұрын бұзылуы
мүмкiн.
Өз мiндетiн лайықты түрде атқарған жалға алушының, егер заң
актiлерiнде немесе шартта өзгеше көзделмесе, шарт мерзiмi бiткеннен кейiн
басқа тұлғалардың алдында мүлiк жалдау шартын жаңа мерзiмге жасау үшiн
басқадай тең жағдайларда артықшылықты құқығы болады. Жалға алушы мүлiктi
жалға алу шартында көрсетiлген мерзiмде, ал егер шартта осындай мерзiм
көрсетiлмесе, шарттың қолданылуы анықталғанша қисынды мерзiмде осындай
шартты жасағысы келетiндiгi туралы жалға берушiге жазбаша түрде хабарлауға
мiндеттi.
Мүлiктi жалға алу шарты жаңа мерзiмге жасалған кезде шарт талаптары
тараптардың келiсiмiмен өзгертiлуi мүмкiн.
Егер жалға берушi шартты жаңа мерзiмге жасасу жөнiнде жалға алушыдан
бас тартса, бiрақ шарт мерзiмi бiткен күннен бастап бiр жылдың iшiнде басқа
тұлғамен мүлiктi жалдау шартын жасаса, жалға алушы өз таңдауы бойынша сотта
осы жасалған шарт бойынша құқықтар мен мiндеттердi өзiне ауыстыруды және
өзiмен шарт жасасуды жаңартудан бас тарту арқылы келтiрiлген залалды өтеудi
не тек залалды өтеудi талап етуге құқылы[8.81].
Егер жалға берушi тарапынан қарсылық болмаған жағдайда жалға алушы
шарттың мерзiмi бiткен соң да мүлiктi пайдалана беретiн болса, шарт нақ
сондай талаптармен белгiсiз мерзiмге қайта жаңартылған деп есептеледi. Бұл
орайда тараптардың әрқайсысы қозғалмайтын мүлiктi жалға алған кезде, егер
заң актiлерiнде немесе шартта өзгеше көзделмесе, бұл туралы басқа тарапқа
кем дегенде үш ай бұрын және өзге мүлiктi жалға алған кезде - бiр ай ішінде
жазбаша түрде ескерте отырып, шарттан кез келген уақытта бас тарта алады.
Жалға берiлген мүлiкке меншiк құқығының, шаруашылық жүргiзу құқығының
немесе оралымды басқару құқығының басқа тұлғаға ауысуы мүлiк жалдау шартын
өзгертуге немесе бұзуға негiз болып табылмайды.
Қозғалмайтын мүлiктi жалға алушы болып табылатын азамат қайтыс болған
жағдайда осы мүлiктi жалдау шарты бойынша оның құқықтары мен мiндеттерi,
егер заң актiлерiнде немесе шартта өзгеше көзделмесе, оның мұрагерiне
ауысады.
Мұндай мұрагерге шарттың қолданылу мерзiмiнiң қалған уақытында шарт
жасасудан бас тартуға, шарт жасасу жалға алушының жеке басының қасиеттерiне
байланысты болған жағдайды қоспағанда, жалға берушiнiң құқығы болмайды.
Егер мүлiк жалдау шартында өзгеше көзделмесе, мүлiк жалдау шартын
мерзiмiнен бұрын тоқтату соған сәйкес жасалған қосымша жалдау шартын
тоқтатуға әкеп соғады.
Егер мүлiк жалдау шарты осы Кодексте көзделген негiздер бойынша
жарамсыз деп табылса, оған сәйкес жасалған қосымша жалдау шарты да жарамсыз
болып табылады.
Мүлiк жалдау шарты тоқтатылғаннан кейiн жалға алушы мүлiктi алған
кезiндегi күйiнде, қалыпты тозуын ескере отырып немесе шартта келiсiлген
күйiнде оны жалға берушiге қайтаруға мiндеттi.
Егер шарт мерзiмi аяқталған соң қайтарылатын мүлiктiң жай-күйi осы
баптың 1-тармағында көзделген талаптарға сәйкес келмесе, жалға алушы
келтiрiлген шығынды жалға берушiге өтейдi. Егер жалға берiлген мүлiк шартта
көзделген қызмет мерзiмiнен бұрын iстен шығып қалса, жалға алушы, егер
шартта өзгеше көзделмесе, жалға берушiге мүлiктiң қалдық құнын өтейдi.
Егер жалға алушы жалға алған мүлiктi қайтармаса немесе оны мезгілінде
қайтармаса, жалға беруші барлық мерзімі өткізілген уақыт үшiн мүлiктi
пайдалану ақысын төлеудi талап етуге құқылы. Аталған ақы жалға берушiге
келтiрiлген шығындарды жабуға жетпесе, ол оны өтеудi талап ете алады.
Шартта уақытында қайтарылмаған жалға алған мүлiк үшiн тұрақсыздық
айыбын төлеу көзделген жағдайда шығын, егер шартта өзгеше көзделмесе,
тұрақсыздық айыбынан тыс толық сомада өндiрiлiп алынуы мүмкiн.
Мүлiк жалдау шартында жалға алынған мүлiк жалға алушының меншiгiне
тараптардың келiсiмiнде белгiленген жағдайларда көшедi деп көзделуi мүмкiн.
Егер шартта жалға алынған мүлiктi сатып алу туралы ереже көзделмесе,
ол тараптардың қосымша келiсiмiмен белгiленуi мүмкiн, бұл орайда олар
мүлiктi пайдалануға бұрын төленген ақыны сатып алу бағасына есептеу туралы
уағдаласуға құқылы.
Жалға алушыға оның жалға алған мүлiкке құқықтары меншiк құқығын
қорғаумен тең қамтамасыз етiледi.
Жалға берушi жалға алынған мүлiктi пайдалану қандай да болсын
құқықтары жоқ үшiншi бiр тұлғаның күш көрсеткен iс-қимылдарымен бұзылғаны
үшiн жалға берушiнiң алдында жауапты болмайды.
Жалға алушының талап қоюға және өзге де түрде өз атынан өзiне тиесiлi
құқықтарды қорғауға құқығы бар.
Мүлiк жалдау шартының жекелеген түрлерiне және жекелеген мүлiк
түрлерiн жалдау шарттарына (лизинг, кәсiпорындарды жалдау, үйлер мен
ғимараттарды жалдау, көлiк құралдарын жалдау, прокат) қолданылады.
1.2 Мүлік жалдау шартының нысаны
Бұл шартқа да ҚР АК 151-154-6. ұсталатын мәміленің нысағіы қойылатын
жалпы талаптар қолданымды болып келеді. Сонымен бірге мүлікті жалдау
шартының нысанына арнайы талаптар да қойылады. Егер, мысалы, ол бір жылдан
астам мерзімге жасалса, онда оның нысаны жазбаша болуы тиіс.
Кәсіпкерлік әлде кәсшкерлік емес болғанына, мерзіміне қарамастан,
тарабы занды тұлға болып келетін мүлікті жалдау шарттары да жазбаша нысанда
жасалуы керек. Жылжымайтын мүлікті жалдау шарты мемлекеттік тіркеуге
жатады. Туралап айтсақ, Қазақстан Республикасы Президентінің "Жылжымайтын
мүлікке қүкықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеу
туралы" заң күші бар Жарлықтың 2-бабына сәйкес мемлекеттік объектісі болып
мерзімі бір жылдан асатын пайдалану, жер пайдалану құқығы келеді. Бұдан,
егер аренда шартында мерзім анықталмаса не жасау керек деген сұрақ туады.
Қойынған сұраққа мынандай жауап беруте болады. Тараптар бірінші кезекте
басшылыққа өз мұдделерін (қажеттерін) алуы керек, соларға сәйкес
ниеттенулері танылуы тиіс. Ал тіркеуші орган болса анықтамаған мерзімге
жасалтан, аренда шартын тіркеуден бас тартпауы (соған кедергі жасалмауы)
тиіс. Қазақстан Республикасыңцағы жылжымайтын мүлікке тіркеу жүйесі
Еуропалық тіркеу жүйесімен ұқсас болып табылады. Оның міндеті мүлікке пайда
болатын барлық құқықтардың кепілдігін қамтамасыз ету.
Азаматтар араларындағы 1 жылға дейінгі мүлікті жалдау шарттары ауызша
нысанда жасалуы мүмкін. Егер, болашақта жалдаушыға мүлікке өтетіні
қарастырылса, меншік құқығы онда мүлікті жалдау шарты сатып алу-сату
шартының нысанындай нысанда жасалуы тиіс.
Мүлік жалдау шартының элементтері[9.631]. Мүлік жалдау шартының
тараптары жалға алушы және жалға беруші, жалға беруші және жалға алушы
ретінде кез келген тұлға, занды және жеке тұлға бола алады. Егер шарт
мемлекет атынан не әкімшілік-аумақтық бірлестік атынан жасалса мүлікті
жалға беруші болып өкілетті мемлекеттік орган, ҚР Қаржы министрлігінің
Мемлекеттік мүлік және жекешелендіру бойынша комитетінің аумақтық органдары
келеді.
Жалға беруші - бұл пайдалануға берілген мүліктің иесі, ал занды тұлға
— оқшауланған мүлікке меншік, шаруашылық жүргізу, оралымды басқару құқығы
бар субъект. Кейбір жағдайларда мүлікті жалға беруші болып оған өзге де
құқықтары бар жеке немесе занды тұлғалар келуі мүмкін, олар мүлікті жалға
беруге заңмен немесе шартпен екілденуі тиіс (мысалы, бұл мүлікті
сенімгершілікпен басқаратын болуы мүмкін).
Жалдаушы (арендатор) — мүлікті уақытша иелену және пайдалануға, немесе
тек пайдалануға алған жеке немесе заңды тұлға. Мысалы, станокты жалдаушыга
онда белгілі сағаттарда немесе күндерде қажетті жұмыстарды жасау (орындау)
мүмкіншілігі берілуі мүмкін. Мүлкіне оралымды басқару құқығы бар
коммерциялық емес занды тұлғалар, олардың мүлкінің меншік иесімен мүлікті
жалдау құқығында шектелуі мүмкін.
Тараптар құқықтары мен міндеттерінің өзге тұлғаларға ауысуы ішінара
жәнс де өмбе бап құқықтық мирасқорлық негізінде болуы мүмкін. Жалға
берілген мүлікке меншік құқығының іюмесе шаруашылық жүргізу, оралымды
баскару құқықтарының өзге тұлғаға ауысуы мүлікті жалдау шартын өзгерту
немесе бұзу үшін негіз болмайды.
Басқаша айтатын болсақ аренда құқығы жалға берілген мүлікке ауыртпалық
тудырады.
Азамат өлуімен жалға алушының құқықтарына қатысты мүрагерлік
трансмиссия егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше қарастырылмаса жалпы
тәртіп бойынша болады. Заңды тұлғалар қайта құрылған кезде де әмбебап
мирасқорлықтың бұл тәртібін қолдану керек.
Мүлікті жалдау шартын жасасу жалдаушының тұлғасына жеке байланысты
болмаса, жалға беруші оның қалған мерзіміне шартқа мұрагердің (құқықтық
мирасқордың) жалдаушы ретінде кірісуіне кедергі жасай алмайды.
Мүлік жалдау шартының нысанасы (объектісі) [10.700] болып негізінен
қозғалатын сондай-ақ қозғалмайтын заттар келеді. Аренда шарты бойынша
(негізінде) берілетін заттар жеке сипаттары мен анықталатын, тұтынылмайтын
заттарға жатады, олар оларды пайдалану барысында өздерінің тұтынушылық
қасиеттерін бірте-бірте табиғи тозу салдарынан жоғалтады. Кейбір объектілер
пайдалану тәртібі дұрыс болса тіпті өздерінің қасиеттерін жоғалтпауы
мүмкін, оларға жер белшектері, көп жылдық егістер және с.с. жатады. АК.
541—бабына сәйкес, мүліктік жалдауға, кәсіпорындар мен басқа да мүліктік
кешендер, жер учаскелері, үйлер, ғимараттар, жабдықтар, көлік құралдары
берілуі мүмкін. Жалаудың объектісі өзге де заттар бола алады.
Заңнамада оларды мүліктік жалдауға беруге тыйым салынған, немесе
жалдау мүмкіншілігі шектелген мүлік түрлері анықталуы мүмкін. Бірінші
кезекте шектеулер азаматтық айналымнан алынып тасталған, немесе азаматтық
айналымы шектеулі заттарға қатысты болып келеді.
Әрине, азаматтық айналымнан алынып тасталған заттар жалға берілух
мүмкін емес. Ал азаматтық айналымы шектеулі заттар жалға оларды пайдалану
тәртібі, жалпылама оларға меншік құқығын жүзеге асырудың барлық тәртібі
сақталып жалға берілуі мүмкін. Мысалы, тұлға азаматтық айналымы шектеулі
бір немесе өзге мүлікті иеленуге рүқсат алмаса. ол өзінде бар сондай
(азаматтық айналымы шектеулі) мүлікті иелігінен шығаруы керек. Заңның (ҚР
АК 252 бабы 2 тармағы) тікелей нұсқауына сәйкес көрсетілгендей мүлікке
меншік құқығы тоқтатылуы қажет. Яғни ондай мүлікте иеліктен шығаруға
бағытталған шарттар болып сатып алу-сату, сыйға тарту, айырбас шарттары
келеді деп болжам жасаймыз.
Бірақ мәселені тым шектеулі шешуге болмайды. Сілтеме жасалған
азаматтық кодекстің нормасы өмірде оны әртүрлі жағдайларға лайықтап
қолдануды талап етеді. Мысалы, айналымы шектеулі мүліктің иегері болашақта
оған рұқсат аламын деп үміттенетін болса оған оны жалға беруге тыйым
салынбауы керек. Немесе мүлікті иеленуге рұқсаты жоқ айналымы шектеулі
заттың меншік иесі бірден сатып алушыны таппаған соң оны болашақта сатып
алу жағдайы қарастырылатын жалдау шарты негізінде бере алады. Қаралғандай
қосымша шешімдер меншік иесі жағдайын жақсартады. Қандай да болсын мүлікке
меншіктің заң бойынша кепілдіктерін нығайтады.
Кейбір объектілерді (негізінен табиғи объектілерді) жалға тапсырған
кезде шарт ерекщеліктері пайда болады (ерекшеліктер шарт мазмұнына және
т.б. қатысты болуы мумкін). Айтатын болсақ, Қазақстан Республикасының "Жер
туралы" Заңының 48 бабына сәйкес, жер пайдаланушылары жерді жер учаскесін
беру актісіне немесе аренда шартына (уақытша ақысыз жер пайдалану шартына)
сәйкес пайдалануы тиіс. Осымен бірге жалға алушыға тағы да бірқатар
міндеттер жүктеледі. Бұл міндеттер жалға алушының жалға берілген мүлікті
тиісті пайдалану бойынша азаматтық-құқықтық міндетімен тығыз байланысты,
кейбір көріністерінде оларды мүлікті тиісті пайдалану бойынша міндеттік
нақтылануы ретінде бағалауға болады. Жер пайдаланушыға мынадай міндеттер
жүктеледі:
— тиісті санитарлық және экологаялык талаптарға сәйкес келетін өндіріс
технологиясыи қолданудың, халықтың денсаулығы мен қоршаған ортаға зиян
келтірілуіне жол бермеу;
— топырақтың құнарлығын нашарлатпаудың жер қорғау жөніндегі
шараларды жүзеге асырудың, орман, су ресурстары мен басқа да табиғи
ресурстарды пайдалану тәртібін сақтаудың, жер учаскесінде орналасқан,
заңдарға сәйкес мемлекет қорғайтын тарих, сәулет ескерткіштері,
археологиялық мүра мен басқа да объектілердің қорғалуын қамтамасыз ету;
— басқа меншік иелері мен жер пайдаланушылардың құқықтарын бұзбау;
— топырақтың құнарлы қабатын сыдырып алу оның бір-жола жоғалуыд
болғызбау үшін қажет болған жағдайларды қоспағанда, басқа тұлғаларға сату
не беру мақсатымен құнарлы қабатты сыдырып алуға жол бермеу;
— сервитуттары зандарда көзделген тәртіпте ұсынуды қамтамасыз ету.
Өз ерекшеліктері тұрғын үйді жер қойнауының учаскелерін және басқа
объектілерді жалдауда орын алады. Жер қойнауының учаскілері концессиялық
және басқа келісімдер негізінде пайдалануға беріледі, олар АК 541-6, 4-т.
сәйкес өзінің занды табиғаты бойынша мүлікті жалдауға түбірлес болып келеді
және оның жалпы (негізгі) ережелеріне негізделеді. Мұндай кең түсінік ҚР
азаматтық заңнамасында шарттардың бұрынғы кеңестік кезеңдегі азаматтық
құқыққа таныс емес тәртіптенген жүйесі қалыптасып келетінін сипаттайды. Бұл
бөлек шарттардың құрылысын өндеуде де, бүкіл шарттық құқық жүйесін өңдеуде
де өз көрінісін тауып отыр. Жер қойнауын пайдаланумен байланысты және өзге
де шарттардың жаңа түрлеріне катысты пайда болған айқынсыздық ақырындап
жойылып келеді.
ҚР АК тағы да бір елеулі жаңалық бар. Оны заңнаманы дамытудағы батыл,
өркенді қадам ретінде бағалауға болады және онда біздің көзқарасымыз
бойынша арендалық қатынастарды одан әрі дамытудың мүмкіншіліктері
қарастырылған. Бірақ ол жалдау туралы дәстүрлі көзқарастарды ескеретін
болсақ үйренімсіз болып көрінеді. ҚР АК 541-бабының 2-тармағына сәйкес
жалдаудың нысанасы болып жер пайдалану құқығы, жер қойнауын пайдалану
құқығы жәңе өзге заттык құқықтар келуі мүмкін. Мүліктік құқықтардың
арендасына жол бермеу заңнамалық актілермен қарастырылуы мүмкін. Аталған
норманы қолдану мүліктік құқықтардың айналымын жан-жақты дамытуға
мүмкіншілік береді[11.132].
Мүлікті жалдау шартының ақылы мінезі, жалпылама міндеттемелік қүқык
нормаларының мазмұны және қалыптасқан шарттық тәжірибеде мүлікті жалдау
шартында сатып алу-сату шартында да сияқты оның бірден бір елеулі жағдайы
болып нысанасы туралы жағдай келетініне әсер етеді.
Мүлік жалдау шартында жалдаушыға мүліктік жалдаудың объектісі ретінде
берілуге жататын мүлікті анықтауға мүмкіншілік беретін мәліметтер
келтірілуі керек. Егер бұл мәліметтер шартта болмаса, онда мүліктік
жалдауға берілуге жататын объект туралы жағдай келісілмеген болып, ал
тиісті шарт жасалмаған болып есептеледі. Үлкен тәжірибелік мән жалға
берілетін объектіні толық сипаттауда болып келеді, яғни оны тек жалпы
анықтау жеткіліксіз. Осының қажеттілігі мүлікті жалдау шарты мазмұнының
өзінен көрініс табады.
Аренда шартының бағасы. Ол шартқа сәйкес анықталады. Егер, ол шартта
көрсетілмесе, онда басшылыққа бір немесе өзге жағдайларда төленетін
аренданың бағасы алынады.
Аренда шартынын мерзімі. Мулікті жалдау шарты нақты анықталған
мерзімге жасалуы мүмкін. (ҚР АК. 545-6, 1-т.) Қаз. ҚСР-ң Азаматтық
кодексімен, жалға берілетін мүлік түріне қарамастан мүліктік жалдаудың
мерзімі 10 жылдан аспауы тиістігі қарастырылған еді. ҚР АК аренданың ақырғы
мерзімін тек оның бөлек түрлері ұшін, немесе бөлек мүлік арендасы үшін
қарастырады. Айтылғандай жердің арендасы 49 жылдан аспауы керек. Прокат
іпарты бір жылдан аспайтын мерзімге ғана жасалуы мүмкін.
Мүлік жалдау шарты нақты анықтамлаған мерзімге жасалуы мүмкін, бұл
үшін ол күшінде болып келетін мерзім шартта көрсетілмейді. Нақты
анықталмаған мерзімге жасалған мүлікті жалдау шартында әрбір тарап, шарт
қозғалмайтын мүлік жөнінде болғанда екінші тарапқа үш ай бұрын ескертіп, ал
шарт қозғалатын мүлік жөнінде болғанда бір ай бұрын ескертіп, кез келген
уақытта шарттан бас тарта алады. Өзгеше тәртіп заң актілерімен немесе
шартпен қарастырылуы мүмкін. Мысалы шартта тараптар нақты анықталмаған
мерзімге жасалған мүлікті жалдау шартын бір жақты төртіпте бұруға тиым
салуы мумкін.
Егер мүлікті жалдаудың ақырғы мерзім заңнамада қарастырылса, ал
шарттың өзі нақты анықталмаған мерзімге жасалса, мүлікті жалдаудың ақырғы
мерзімі өтуімен ол күшін өзімен өзі жоғалтады. Яғни, мүлікті жалдау
шартының мерзімі заңнама бойынша қарастырылған ең үлкен (ақырғы)
мерзімнен асып кетсе де шарт бәрібір заңнамалық мерзімнен аспайтын (оған
тең) мерзімге жасалған болып саналады.
Мүлік жалдау шартының мазмұны. Жалға беруші мүлікті жалға алушыға шарт
талаптары мен мүліктің мақсатына сәйкес, келетін күйде беруге міндетті (АК
547-6. 1-тармағы). Мүліктің күйі бірінші кезекте шартпен анықталуы тиіс.
Мысалы, жалға қоймалар берілгенде, олар өрт қауіпсіздігінің талаптарына
бөлмелердегі ауаның ылғалдылығына не құрғақтығына қойылатын талаптарға және
басқаларға сәйкес болуы керек екені болжанылуы мүмкін.
Шарттың мүліктік күйіне талаптар анықталмаса, онда олар мүліктін
тағайындалуы және мүлікті пайдаланудың болжамды (мақсаты ескеріліп мүмкін
күйіне талаптар туралануы мүмкін. Бірақ мүлікті жалдау шарты
бойынша мүлікке талаптарды анықтау сатып алу-сату шарты бойынша затгың
қажетті сапасын анықтаудан ауырға түседі. Жалға берілетін
мүліктік күйіне қатысты талалтар ете субъективті болып келеді. Олар
жөнінде келіспеген тараптар араларында қиын жолмен шешілетін даулар қайда
болуы мүмкін. Сондықтан, жалға алушы мүліктің кейбір ерекше қасиеттер бар
болуын қаласа, оның бұл туралы жалға берушімен келіскені аса қажетті
болады. Жалға берілетін мүліктік кемістіктері болмауы керек, немесе
кемістіктер тікелей шартта ескертілуі керек. Бұл жасалмаса жалға беруші
берілген заттардың кемістіктері үшін жауапты болады.
Кейбір жағдайларда заттың кемістіктерімен байланысты тараптардың
құқықтары мен міндеттері туралы мәселе басқаша шешімін табады. Жалға
берілген заттың кемістіктерін оны қараған кезде бірден табуға мүмкін болса,
немесе затты жалға алғанға дейін жалдаушы затпен пайдаланып үлгерген болса,
онда жалға беруші заттың кемшіліктері үшін жауапты болмауы тиіс.
Затты тұтынудың одан құтылу мумкін емес (сөзсіз) салдары болып оның
белгілі дәрежеде нашарлауы (тұтынушылық қасиеттерін жоғалтуы) келеді.
Сондықтан бірнеше жыл пайдалануда болып келген мүліктің (заттардың) күйі
тиісті емес тіпті қанағаттанатындай болмай шығуы мүмкін. Осыған байланысты
шарттың екі тарабы бірдей белгілі бір шешімдерді қабьшдап әрекеттерді
жасауға мәжбүрлі болады. Осы себептен А. А. Иванов автордың ешқаңдай
күдікке жол бермей мына айтқанымен (жазғанымен) келісуге қиын (болмайды):
"... обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на
протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как
правило, вскоре после заключения договора". Аталған міндет мүлік жалдау
шарты тараптарының арасында бөлінеді. Жалға берушінің және жалға алушының
құқықтары мен міңдеттерін одан әрі қарағанда осыны анық көруге болады.
Мүлік жалға оның барлық керек-жарақтарымен және оған қатысты
құжаттарымен (мүліктің жиынтықтылығын, қауіпсіздігін, сапасын, пайдалану
тәртібін куәландыратын және т.б. құжаттармен) бірге беріледі. Сатып алу-
сату шарты (мысалы қозғалмайтын мүлікті сатып алу-сату шарты) бойынша затқа
(мүлікке) құқықтарды растайтын құжаттар табыс етілуі мүмкін қаралып тұрған
шартта негізінен әнгіме мүлікті тұтыну (пайдалану) үшін қажетті құжаттар
жөнінде жүргізіледі. Шартта құжаттар жалға берушіде қалатыны, жалдаушы
олармен таныса алатыны және т.б. қарастырылуы мүмкін.
Құжаттар, керек жарақтар берілмесе және оларсыз жалга алушы мүлікті
мақсаты бойынша пайдалана алмаса, немесе ол шартты жасасуы кезінде
үміттенуі мүмкін болған нәрселерден (игіліктен, пайдадан) едәуір дәрежеде
айырылса, онда өзінің қалауы бойынша ол жалға берушіден керек жарақтардың
және құжаттардың берілуін немесе шарттың бұзылуын талап ете алады.
Жалға алушыда көрсетілген жағдайға қатысты бір ғана құқығы болып
келмейді. Жалға алушы құжаттарды және керек жарақтарды олар жалға берушімен
берілмеген өзге реттерде де талал ете алады. Басқаша айтқанда, жалға
алушының мүлікті пайдалану мүмкіншілігінен айырылуы, оған ұтымсыз
нәтижелердің (салдардың) туындауы немесе туындамауы сол құқықты жүзеге
асыру кезінде міндетті түрде ескерілетін нәрсе емес. Бірақ, әрине, жалға
беруші тарабынан жасалган бұзушылықтың ауырлығы қолданылатын шараларға
(мысалы шартты бұзу мумкіншілігіне) әсер етеді.
Жалға беруші мүлікті шартпен қарастырылған мерзімде беруі керек, егер
бұл мерзім шартта қарастырылмаса, онда ол қисынды мерзімде берілуге жатады.
Жалға беруші шартқа қайшылық жасап мүлікті бермесе жалдаушы бұл мүлікті ҚР
АК 355-бабына сәйкес талап ете алады немесе шарт бұзылуын талап ете алады.
Екі амалды қолданған кезде де жалға алушы өзіне келтірілген шығындарды
өндіріп ала алады.
Затты бергеннен кейін, меншік иесі оған меншік құкығына байланысты
кейбір ауыртпалыктарды сақтап қалады. Сондықтан, меншік иесі мүлік
жағдайына жауапты болады, сонымен қоса жалға алушының да заттық құқығын
есептеп алып тастамау керек. Затқа қатысты құқықтар тараптар арасында
бөлінгесін меншік иесінің ауыртпалықтары ол өзіне жататын мүлікті өзі
иеленген, пайдаланған жағдайда сияқты толық болмайды.
Ертерек айтылғандай мүлік жалдау шартының тараптары арасында мүлікті
күтіп ұстау ауыртпалығы бөлінеді. Жалға беруші жалға берілген мүлікке
тараптармен келісілген мерзімдерде, егер заң актілерінде не шартта өзгеше
көзделмесе, өз есебінен күрделі жөндеу жүргізуге міндетті. Жалға алушы
жауап бермейтін мән-жайларға байланысты пайда болған шұғыл қажеттілік талап
ететін жөндеуді, егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше көзделмесе,
жалға беруші қисынды мерзімде ез есебінен жүргізеді (АК 552-6 2-бөл.)
[12.687].
Шарт жасау кезінде жалға беруші жалға алушыға жалға берілетін мүлікке
үшінші тұлғалардың барлық құқықтары (сервитут, кепіл құқығы) туралы
ескертуге міндетті. Бұл жағдайда біз бірінші кезекте мүлікке ауыртпалық
тұдыратын құқықтары туралы айтамыз. Мүлікті жалға беру мүлікке үшінші
тұлғалардың заттық құқықтарын тоқтату не өзғерту үшін негіз болып
табылмайды.
Бірақ, бірқатар жағдайда біз құқықтардың бәсекесі мөселесімен
соқтығамыз. Бұл жағдайда, бір құқықты басқа құқық иеленушінің алдында
басымдылығы туралы мәселені шешу қиынға түседі. Бір субъекті құқықтарының
екінші субъекті құқықтарының алдындағы артықшылығын анықтау үшін тиянақты
негіздер болуы керек.
Мысалы, шарттық жағдайлар ақталса, онда жалға аяушының иелену
құқығының жалға берушінің иелену құқығының алдындағы артықшылығы сөзсіз
болып келеді. Өзге реттерде (кездерде) бір немесе өзге заттық құқықтық
артықшылығын (басымдылығын) анықтаудың жанама өлшемдері болып оның алғашқы
болуы (ағалығы), өзге заттың құқық иесінің арам шеттілігі және өзге ұқсас
жағдайлар келеді.
РФ АК бәсекеде болып келетін құқықтардың біреуінің басымдылығын
анықтау ережесі толығырақ реттелген. Затты алуға бірнеше несие берушілер
талпынатын болса, зат олардың біреуіне берілсе өзгелерінің талаптары жоққа
шығарылады. Зат беріліп үлгерілмеген болса, онда басымдылыққа оның
пайдасында міндеттеме ертерек туындаған несис беруші иемденеді. Бұның өзін
анықтау мүмкін болмаса артықшылық (басымдылық) талапты ертерек ұсынған
тұлғада (оның құқығында) болады (РФ АК 398-бап). ҚР АК-ның 355-бабында
құқықтардың артықшылығы туралы тек жалпы айтылып кетеді. Қарастыруы мүмкін
немесе мүлікті пайдаланған үшін ақының өзге түрлері қарастырылуы мүмкін.
Егер шарттың өзінде жалдау төлемінің нақты түрі (нысаны) анықталмаса,
онда ол ақшалай төленуге тиіс.
Бір зат жөнінде жалдаушылардың ерқайсысына затпен белгіленген уақытта
тек пайдалану қүқыгы беріліп бірнеше мүлік жалдау шарттары жасалуы мүмкін.
Оларды жалға берухш өз еркімен жасасады, осыған байланысты жалға беруші
шектеуге ие басқа да қарсылықтар айтуға ешкімнің құқығы болмайды. Жалға
алушылардың бірінің құқығына нүқсан келтірілетін жағдайды қоспағанда,
олардың ешқайсысы жалға берушіге өз талаптарын қоюға құқылы емес. Жалға
берушінің негізгі құқығы берілген мүлікті пайдаланғаны үшін ақы төленуін
талап ету құқығы келеді. Осымен қатар жалға беруші жалға алушының өзге
міндеттерінің орындалуын да талап ете алады.
Жалға алушы жалға берілген мүлікті шарт жағдайларына сәйкес
пайдачануға, ал егер олар шартта қарастырылмаса, мүліктің тағайындалуына
сәйкес пайдалануга міндетті. Жалға алушының бұл міндетті жалға берушінің
жалға берілген мүлікті ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz