Мүлік жалдау шартының ұғымы және элементтері
Жоспар.
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .3
1. Мүлік жалдау шартының ұғымы және элементтері ... ... ...4.22
1.1 Мүлік жалдау шартының ұғымы.
1.2 мүлік жалдау шартының элементтері.
2.Мүлік жалдау шартының жекелеген түрлері ... ... ... ... ... ...22.46
2.1 Мүлік жалдау шартының жекелеген түрлеріне жалпы
сипаттама.
2.2 Мүлік жалдау шартының жекелеген түрлері.
Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .47
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .3
1. Мүлік жалдау шартының ұғымы және элементтері ... ... ...4.22
1.1 Мүлік жалдау шартының ұғымы.
1.2 мүлік жалдау шартының элементтері.
2.Мүлік жалдау шартының жекелеген түрлері ... ... ... ... ... ...22.46
2.1 Мүлік жалдау шартының жекелеген түрлеріне жалпы
сипаттама.
2.2 Мүлік жалдау шартының жекелеген түрлері.
Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .47
Кіріспе.
Екі немесе одан да көп тұлғаның азаматтық құқықтар мен міндеттерді белгілеу, өзгерту немесе тоқтату туралы келісім шарт болып танылады.
Шарттық қарым-қатынастарды қоғамдық қатынастардан айырып қарауға болмайды, өйткені олар соңғы аталған қатынастардың біг тармағы. Олардың табиғаты мен мазмұны қоғам өмірінің материалдық жағдайына байланысты. Сондықтан да бұлар нарықтық экономика жүйесінде шаруашылық қатынастарының негізгі реттеушісі ретінде азаматтық- құқықтық шарттың қолданылуы.
Азаматтық заңдармен реттелінетін шарттардың түрлері сан алуан. Сонымен қатар , тараптар , азаматтық заңдарында көрсетілмеген шарттарды да жасасыуы мүмкін , егер олардың мазмұны азаматтық құқығының жалпы негіздері мен мәніне қарама-қайшы келмесе.( АК, 7-бап).
Азаматтық құқық саласындағы, яғни азаматтық заңда белгіленген шарттардың бір түрі ретінде , мүлік жалдау шарты болып табылады.
Мүлік жалдау шарты бойынша жалға беруші жалға алушыға мүлікті ақы төлеп уақытша иеленуге және пайдалануға беруге міндеттенеді.
Мен осы курстық жұмысты жазу барысында алдыма қойған мақсатым, осы мүлік жалдау шартының мазмұнын, толық ашып тереңірек зерттеу. Осы мақсатқа жету үшін мен төменлегідей міндеттерді көздедім:
Біріншіден,мүлік жалдау шартының ұғымын беру.
Екіншіден, осы мүлік жалдау шартының элеметтерін көрсету.
Үшіншіден, осы шарттың жекелеген турлерінің әрқайсысына жеке-жеке тоқталып, олардың мазмұнын ашу.
Екі немесе одан да көп тұлғаның азаматтық құқықтар мен міндеттерді белгілеу, өзгерту немесе тоқтату туралы келісім шарт болып танылады.
Шарттық қарым-қатынастарды қоғамдық қатынастардан айырып қарауға болмайды, өйткені олар соңғы аталған қатынастардың біг тармағы. Олардың табиғаты мен мазмұны қоғам өмірінің материалдық жағдайына байланысты. Сондықтан да бұлар нарықтық экономика жүйесінде шаруашылық қатынастарының негізгі реттеушісі ретінде азаматтық- құқықтық шарттың қолданылуы.
Азаматтық заңдармен реттелінетін шарттардың түрлері сан алуан. Сонымен қатар , тараптар , азаматтық заңдарында көрсетілмеген шарттарды да жасасыуы мүмкін , егер олардың мазмұны азаматтық құқығының жалпы негіздері мен мәніне қарама-қайшы келмесе.( АК, 7-бап).
Азаматтық құқық саласындағы, яғни азаматтық заңда белгіленген шарттардың бір түрі ретінде , мүлік жалдау шарты болып табылады.
Мүлік жалдау шарты бойынша жалға беруші жалға алушыға мүлікті ақы төлеп уақытша иеленуге және пайдалануға беруге міндеттенеді.
Мен осы курстық жұмысты жазу барысында алдыма қойған мақсатым, осы мүлік жалдау шартының мазмұнын, толық ашып тереңірек зерттеу. Осы мақсатқа жету үшін мен төменлегідей міндеттерді көздедім:
Біріншіден,мүлік жалдау шартының ұғымын беру.
Екіншіден, осы мүлік жалдау шартының элеметтерін көрсету.
Үшіншіден, осы шарттың жекелеген турлерінің әрқайсысына жеке-жеке тоқталып, олардың мазмұнын ашу.
Жоспар.
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ... ... ... ... ... .3
1. Мүлік жалдау шартының ұғымы және элементтері ... ... ...4-22
1.1 Мүлік жалдау шартының ұғымы.
1.2 мүлік жалдау шартының элементтері.
2.Мүлік жалдау шартының жекелеген түрлері ... ... ... ... ... ...22-46
2.1 Мүлік жалдау шартының жекелеген түрлеріне жалпы
сипаттама.
2.2 Мүлік жалдау шартының жекелеген түрлері.
Қорытынды ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ..47
Кіріспе.
Екі немесе одан да көп тұлғаның азаматтық құқықтар мен міндеттерді
белгілеу, өзгерту немесе тоқтату туралы келісім шарт болып танылады.
Шарттық қарым-қатынастарды қоғамдық қатынастардан айырып қарауға
болмайды, өйткені олар соңғы аталған қатынастардың біг тармағы. Олардың
табиғаты мен мазмұны қоғам өмірінің материалдық жағдайына байланысты.
Сондықтан да бұлар нарықтық экономика жүйесінде шаруашылық қатынастарының
негізгі реттеушісі ретінде азаматтық- құқықтық шарттың қолданылуы.
Азаматтық заңдармен реттелінетін шарттардың түрлері сан алуан.
Сонымен қатар , тараптар , азаматтық заңдарында көрсетілмеген шарттарды да
жасасыуы мүмкін , егер олардың мазмұны азаматтық құқығының жалпы негіздері
мен мәніне қарама-қайшы келмесе.( АК, 7-бап).
Азаматтық құқық саласындағы, яғни азаматтық заңда белгіленген
шарттардың бір түрі ретінде , мүлік жалдау шарты болып табылады.
Мүлік жалдау шарты бойынша жалға беруші жалға алушыға мүлікті ақы
төлеп уақытша иеленуге және пайдалануға беруге міндеттенеді.
Мен осы курстық жұмысты жазу барысында алдыма қойған мақсатым, осы
мүлік жалдау шартының мазмұнын, толық ашып тереңірек зерттеу. Осы мақсатқа
жету үшін мен төменлегідей міндеттерді көздедім:
Біріншіден,мүлік жалдау шартының ұғымын беру.
Екіншіден, осы мүлік жалдау шартының элеметтерін көрсету.
Үшіншіден, осы шарттың жекелеген турлерінің әрқайсысына жеке-жеке
тоқталып, олардың мазмұнын ашу.
1. Мүлiк жалдау (аренда) шартының ұғымы және элементтерi.
1.1 Мүлік жалдау шартының ұғымы. Мүлiк жалдау қатынасы Қазақстан
Республикасының Азаматтық кодексiнiң 29-тарауында реттелген, § 1 мүлiк
жалдау туралы жалпы ережелер мазмұндалған. Мүлiк жалдау қатынастарын
реттеу, тек АК-пен шектелiп қоймайды, олар сондай-ақ басқа да заңды
актiлермен реттеледi. Азаматтық құқық нормаларының диспозитивтiк мiнезi
мүлiк жалдау шартына да қатысты өзiнiң көрiнiсiн табады. Сондықтан нақты
шарт қатысушыларына алғашқы нормаларды өзгертуге, оларды өздерiнiң
қажеттiлiктерiн барынша толық қамту үшiн лайықтауға мүмкiншiлiк бередi.
Сатып алу-сату шартында сияқты мүлiктi жалдау шартында жалдау
нысанасының, шарт орнауының ерекшелiгiне сондай-ақ басқа факторлардың
әсерiнен оның бiрнеше түр-түрi қалыптасады. Күшiндегi Азаматтық кодекс
мүлiк жалдаудың лизинг, кәсiпорынды жалдау, ғимарат және үйлер жалдау,
көлiк құралын экипажымен жалдау прокат, тұрғын үйдi жалдау сияқты түр-
түрлерiн қамтиды. Мүлiк жалдаудың болуы мүмкiн бөлек түрлерi мұнымен
шектелмейдi.
Мүлiк жалдау және аренда терминдерi (түсiнiктерi) тепе тең болып
келедi, осыны қоғамдық қатынастардың аталмыш түрiн реттейтiн Азаматтық
кодекстiң 29-тарауының өзiнен де байқауға болады. Бiрақ, кейбiр кезеңдерде,
терминологиялық түсiнiксiздiк пайда болды. Аренданы мүлiк жалдаудың өзгеше
түрi ретiнде бағалайтын және осыған байланысты оның ерекше жағдайларын
бөлiп шығарған, мысалы, аренда нысанасын сатып алу құқығын қарастыратын
жағдайын сатып алу, сату құқығы, Қазақ КСР-нiң “Аренда туралы” арнайы Заңы
қабылданды. Ол өмiрге қабiлетсiздiгiне байланысты доғарылды. Аталмыш
терминдердiң ара қатынасы үлкен мәселенi дау тудырып отырған жоқ. Бiрақ бұл
жөнiнде әртүрлi көзқарастар бар. Кейбiрлерiне сәйкес мүлiктi жалдау
шарттарының қатарында аренданың бөлектеу орны бар1.
Мүлiк жалдау (аренда) шарты бойынша жалға берушi жалға алушыға
мүлiктi ақыға уақытша иеленуге және пайдалануға беруге мiндеттенедi.
(Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексiнiң 540-б.).
Аренда шартының сатып алу, сату рента шарттарынан айыр-машылығы, ол
мүлiктi уақытша иеленуге беруге байланысты қатынасты реттейдi. Мүлiк жалдау
шарты Римде кеңiнен таралған едi. Ол (locatio conductio rerum) деп аталады.
Оның анықтамасы қазiргi кезде жүзеге асырылып отырған анықтамадан елеулi
ерекшеленген жоқ.
Сонымен қатар, мүлiктi жалдау затты пайдалануды болжайтын1 мұнымен
қоса жалдаушының иеленуiне назар аударылмайтын, ал негiзiнен жалдаушы тек
затты ұстаушы меншiк иесi құқықтарын жүзеге асыруға көмектесетiн тұлға
ретiнде ғана бағаланатын2. Түбiрiне қарайтын болсақ, қазiргi уақытта да ең
басты мақсат жалдаушыға мүлiктi қажеттi көлемде пайдалану, оның пайдалы
қасиеттерiн мүмкiншiлiгiн беру екенiн айтуға болады.
Қатынасты реттеудiң түбiрлi негiзi сақталғанымен өзгерiстер де енiп
жатыр. Мүлiктiк қатынастарды жеке құқықпен реттеу жалпылама жетiлдiрудiң
әсерiн сезген және әрине жетiлдiру одан да әрi жалғасады. Осының
нәтижесiнде шарттық қатынастардың мазмұны өзгерiс шегедi, оларды реттейтiн
нормалар меншiк құқығы және өзге заттық құқықтарды реттейтiн нормалармен
тығыздау тұйысады.
Аренданы заттық құқықтарға жатқызу немесе жатқызбау сауалы ұзақ
мерзiм бойы даулы болып келдi. Заттың құқықтарға (олардың мәселелерiне)
арналған соңғы Қазақстандық жұмыстарда аренда заттық құқықтардың қатарына
жатқызылады3. Бұл көзқарас көрiп тұрғанымыздай аренданың заңнамалық
анықтамасында да қолдау табады, яғни онда пайдалану мен қоса иеленуде бiрге
қарастырылады. Бұл заңнамалық шешiм арендалық қатынастарға бұрынғыдан көрi
жоғарылау (көбiрек) тұрақтылық бередi, олардың мәнiн көтередi. Осының
нәтижесiнде мүлiктi меншiк құқығы негiзiнде иемденуге мүмкiншiлiгi жоқ
бөтен бiреудiң мүлкiн пайдаланған кезде, мүлiктi жалдау шарты тиiстi
қатынастарды тыйымды реттетуге мүмкiншiлiк бередi. Кейбiр жағдайларда
аренда (мыс. жер арендасы) тiпте меншiк құқығына балама ретiнде
қарастырылатын 99 жылға дейiнгi ұзақ мерзiмдi жер арендасы Қазақстан
Республикасы Президентiнiң 1995 жылғы 22 желтоқсанда қабылданған “Жер
туралы” заң күшi бар Жарлығының 41 бабында қарастырылған едi. Аренда
белгiлi мөлшерде жерге меншiк құқығының баламасы деген түсiнiк қазiргi
(күшiндегi) заңнамада да сақталып тұр. Қазақстан Республикасының 2001 жылы
24 қаңтардан “Жер туралы” заңының 28 бабымен 49 жылға дейiнгi жердiң ұзақ
мерзiмдi арендасы қарастырылған.
Аренда тек жалдаушының қажетiн, мүддесiн қамтамасыз етiп қоймайды.
Оның нормаларында жалға берушiнiң мүдделерiнде есепке алу бар Меншiк иесi
ретiнде ол бәрiбiр жалға алушыға қарағанда артықшылық жағдайында болып
келедi.
Мүлiктi жалдау шарты консенсуалды (құқықтары мен мiн-деттерi тек
тараптардың келiсiмi негiзiнде пайда болатын), өзара, өтеулi (ақылы) болып
табылады.
Арендалық шарттан туындайтын мiндеттемелiк құқықтық қатынастарды
және заттық құқықтық қатынастарды ажыратып қарау қажет. Әрине,
мiндеттемелiк құқық шеңберiнде бiрiншi кезекте аталған қатынастардың
бiрiншi тобын қарау керек. Аренданың заттық құқығы жеткiлiктi дәрежеде жан-
жақты және толық заттық құқық мәселелерiне арналған еңбектерде талданған.
Сонымен қатар, аренданың заттық құқығы ескерiлмесе жолға алушының да жалға
берушiнiң де құқықтық жағдайының сипаттамасы толық болмайды. Жалдаушы мен
жалға берушiнiң заттық құқық қатынастар негiзiнде қатысуын (олар сырттай
шарттық болып көрiнгенiмен) жоққа шығаруға болмайды. Бiздiң айтып
отырғанымыз арендаға берiлетiн мүлiктi күтiп ұстау ауыртпалығына, меншiк
иесiнiң (жалға берушiнiң) және жалдаушының заттық құқықтарының бәсекесiне
және тағы басқа ұқ-сас нәрселерге қатысты.
Мүлiк жалдау шартының нысаны. Бұл шартқа да ҚР АК 151-154-б.
ұсталатын мәмiленiң нысаны қойылатын жалпы талаптар қолданымды болып
келедi. Сонымен бiрге мүлiктi жалдау шартының нысанына арнайы талаптар да
қойылады. Егер, мысалы, ол бiр жылдан астам мерзiмге жасалса, онда оның
нысаны жазбаша болуы тиiс.
Кәсiпкерлiк әлде кәсiпкерлiк емес болғанына, мерзiмiне қарамастан,
тарабы заңды тұлға болып келетiн мүлiктi жалдау шарттары да жазбаша нысанда
жасалуы керек. Жылжымайтын мүлiктi жалдау шарты мемлекеттiк тiркеуге
жатады. Туралап айтсақ, Қазақстан Республикасы Президентiнiң “Жылжымайтын
мүлiкке құқықтарды және онымен жасалатын мәмiлелердi мем-лекеттiк тiркеу
туралы” заң күшi бар Жарлықтың 2-бабына сәйкес мемлекеттiк объектiсi болып
мерзiмi бiр жылдан асатын пайдалану, жер пайдалану құқығы келедi. Бұдан,
егер аренда шартында мерзiм анықталмаса не жасау керек деген сұрақ туады.
Қойылған сұраққа мынандай жауап беруге болады. Тараптар бiрiншi кезекте
басшылыққа өз мүдделерiн (қажеттерiн) алуы керек, соларға сәйкес
ниеттенулерi танылуы тиiс. Ал тiркеушi орган болса анықтамаған мерзiмге
жасалған, аренда шартын тiркеуден бас тартпауы (соған кедергi жасалмауы)
тиiс. Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлiкке тiркеу жүйесi
Еуропалық тiркеу жүйесiмен ұқсас болып табылады. Оның мiндетi мүлiкке пайда
болатын барлық құқықтардың ке-пiлдiгiн қамтамасыз ету1.
Азаматтар араларындағы 1 жылға дейiнгi мүлiктi жалдау шарттары
ауызша нысанда жасалуы мүмкiн. Егер, болашақта жалдаушыға мүлiкке өтетiнi
қарастырылса, меншiк құқығы онда мүлiктi жалдау шарты сатып алу-сату
шартының нысанындай нысанда жасалуы тиiс.
1.2Мүлiк жалдау шартының элементтерi. Мүлiк жалдау шартының
тараптары жалға алушы және жалға берушi, жалға берушi және жалға алушы
ретiнде кез келген тұлға, заңды және жеке тұлға бола алады. Егер шарт
мемлекет атынан не әкiмшiлiк-аумақтық бiрлестiк атынан жасалса мүлiктi
жалға берушi болып өкiлеттi мемлекеттiк орган, ҚР Қаржы министрлiгiнiң
Мемлекеттiк мүлiк және жекешелендiру бойынша комитетiнiң аумақтық органдары
келедi.
Жалға берушi – бұл пайдалануға берiлген мүлiктiң иесi, ал заңды
тұлға – оқшауланған мүлiкке меншiк, шаруашылық жүргiзу, оралымды басқару
құқығы бар субъект. Кейбiр жағдайларда мүлiктi жалға берушi болып оған өзге
де құқықтары бар жеке немесе заңды тұлғалар келуi мүмкiн, олар мүлiктi
жалға беруге заңмен немесе шартпен өкiлденуi тиiс (мысалы, бұл мүлiктi
сенiмгершiлiкпен басқаратын болуы мүмкiн).
Жалдаушы (арендатор) – мүлiктi уақытша иелену және пайдалануға,
немесе тек пайдалануға алған жеке немесе заңды тұлға. Мысалы, станокты
жалдаушыға онда белгiлi сағаттарда немесе күндерде қажеттi жұмыстарды жасау
(орындау) мүмкiншiлiгi берiлуi мүмкiн. Мүлкiне оралымды басқару құқығы бар
коммерциялық емес заңды тұлғалар, олардың мүлкiнiң меншiк иесiмен мүлiктi
жалдау құқығында шектелуi мүмкiн.
Тараптар құқықтары мен мiндеттерiнiң өзге тұлғаларға ауысуы iшiнара
және де әмбе бап құқықтық мирасқорлық негiзiнде болуы мүмкiн. Жалға
берiлген мүлiкке меншiк құқығының немесе шаруашылық жүргiзу, оралымды
басқару құқықтарының өзге тұлғаға ауысуы мүлiктi жалдау шартын өзгерту
немесе бұзу үшiн негiз болмайды.
Басқаша айтатын болсақ аренда құқығы жалға берiлген мү-лiкке
ауыртпалық тудырады.
Азамат өлуiмен жалға алушының құқықтарына қатысты мұрагерлiк
трансмиссия егер заң актiлерiнде немесе шартта өзгеше қарастырылмаса жалпы
тәртiп бойынша болады. Заңды тұлғалар қайта құрылған кезде де әмбебап
мирасқорлықтың бұл тәртiбiн қолдану керек.
Мүлiктi жалдау шартын жасасу жалдаушының тұлғасына жеке байланысты
болмаса, жалға берушi оның қалған мерзiмiне шартқа мұрагердiң (құқықтық
мирасқордың) жалдаушы ретiнде кiрiсуiне кедергi жасай алмайды.
Мүлiк жалдау шартының нысанасы (объектiсi) болып негiзi-нен
қозғалатын сондай-ақ қозғалмайтын заттар келедi. Аренда шарты бойынша
(негiзiнде) берiлетiн заттар жеке сипаттары мен анықталатын, тұтынылмайтын
заттарға жатады, олар оларды пайдалану барысында өздерiнiң тұтынушылық
қасиеттерiн бiрте-бiрте табиғи тозу салдарынан жоғалтады. Кейбiр объектiлер
пайдалану тәртiбi дұрыс болса тiптi өздерiнiң қасиеттерiн жоғалтпауы
мүмкiн, оларға жер бөлшектерi, көп жылдық егiстер және с.с. жатады. АК.
541—бабына сәйкес, мүлiктiк жалдауға, кәсiпорындар мен басқа да мүлiктiк
кешендер, жер учаскелерi, үйлер, ғимараттар, жабдықтар, көлiк құралдары
берiлуi мүмкiн. Жалдаудың объектiсi өзге де заттар бола алады.
Заңнамада оларды мүлiктiк жалдауға беруге тыйым салынған, немесе
жалдау мүмкiншiлiгi шектелген мүлiк түрлерi анықталуы мүмкiн. Бiрiншi
кезекте шектеулер азаматтық айналымнан алынып тасталған, немесе азаматтық
айналымы шектеулi заттарға қатысты болып келедi.
Әрине, азаматтық айналымнан алынып тасталған заттар жалға берiлуi
мүмкiн емес. Ал азаматтық айналымы шектеулi заттар жалға оларды пайдалану
тәртiбi, жалпылама оларға меншiк құқығын жүзеге асырудың барлық тәртiбi
сақталып жалға берiлуi мүмкiн. Мысалы, тұлға азаматтық айналымы шектеулi
бiр немесе өзге мүлiктi иеленуге рұқсат алмаса, ол өзiнде бар сондай
(азаматтық айналымы шектеулi) мүлiктi иелiгiнен шыға-руы керек. Заңның (ҚР
АК 252 бабы 2 тармағы) тiкелей нұсқауына сәйкес көрсетiлгендей мүлiкке
меншiк құқығы тоқтатылуы қажет. Яғни ондай мүлiкте иелiктен шығаруға
бағытталған шарттар болып сатып алу-сату, сыйға тарту, айырбас шарттары
келедi деп болжам жасаймыз.
Бiрақ мәселенi тым шектеулi шешуге болмайды. Сiлтеме жа-салған
азаматтық кодекстiң нормасы өмiрде оны әртүрлi жағдайларға лайықтап
қолдануды талап етедi. Мысалы, айналымы шектеулi мүлiктiң иегерi болашақта
оған рұқсат аламын деп үмiттенетiн болса оған оны жалға беруге тыйым
салынбауы керек. Немесе мүлiктi иеленуге рұқсаты жоқ айналымы шектеулi
заттың меншiк иесi бiрден сатып алушыны таппаған соң оны болашақта сатып
алу жағдайы қарастырылатын жалдау шарты негiзiнде бере алады. Қаралғандай
қосымша шешiмдер меншiк иесi жағдайын жақсартады. Қандай да болсын мүлiкке
меншiк-тiң заң бойынша кепiлдiктерiн нығайтады.
Кейбiр объектiлердi (негiзiнен табиғи объектiлердi) жалға тапсырған
кезде шарт ерекшелiктерi пайда болады (ерекшелiктер шарт мазмұнына және
т.б. қатысты болуы мүмкiн). Айтатын болсақ, Қазақстан Республикасының “Жер
туралы” Заңының 48 бабына сәйкес, жер пайдаланушылары жердi жер учаскесiн
беру актiсiне немесе аренда шартына (уақытша ақысыз жер пайда-лану шартына)
сәйкес пайдалануы тиiс. Осымен бiрге жалға алу-шыға тағы да бiрқатар
мiндеттер жүктеледi. Бұл мiндеттер жалға алушының жалға берiлген мүлiктi
тиiстi пайдалану бойынша азаматтық-құқықтық мiндетiмен тығыз байланысты,
кейбiр көрi-нiстерiнде оларды мүлiктi тиiстi пайдалану бойынша мiндеттiк
нақтылануы ретiнде бағалауға болады. Жер пайдаланушыға мы-надай мiндеттер
жүктеледi:
— тиiстi санитарлық және экологиялық талаптарға сәйкес ке-летiн
өндiрiс технологиясын қолданудың, халықтың денсаулығы мен қоршаған ортаға
зиян келтiрiлуiне жол бермеу;
— топырақтың құнарлығын нашарлатпаудың жер қорғау жөнiндегi
шараларды жүзеге асырудың, орман, су ресурстары мен басқа да табиғи
ресурстарды пайдалану тәртiбiн сақтаудың, жер учаскесiнде орналасқан,
заңдарға сәйкес мемлекет қорғай-тын тарих, сәулет ескерткiштерi,
археологиялық мұра мен басқа да объектiлердiң қорғалуын қамтамасыз ету;
— басқа меншiк иелерi мен жер пайдаланушылардың құ-қықтарын бұзбау;
— топырақтың құнарлы қабатын сыдырып алу оның бiр-жола жоғалуын
болғызбау үшiн қажет болған жағдайларды қос-пағанда, басқа тұлғаларға сату
не беру мақсатымен құнарлы қабатты сыдырып алуға жол бермеу;
— сервитуттары заңдарда көзделген тәртiпте ұсынуды қамтамасыз ету.
Өз ерекшелiктерi тұрғын үйдi жер қойнауының учаскелерiн және басқа
объектiлердi жалдауда орын алады. Жер қойнауының учаскiлерi концессиялық
және басқа келiсiмдер негiзiнде пайдалануға берiледi, олар АК 541-б, 4-т.
сәйкес өзiнiң заңды табиғаты бойынша мүлiктi жалдауға түбiрлес болып келедi
және оның жалпы (негiзгi) ережелерiне негiзделедi. Мұндай кең түсiнiк ҚР
азаматтық заңнамасында шарттардың бұрынғы кеңестiк кезеңдегi азаматтық
құқыққа таныс емес тәртiптенген жүйесi қалыптасып келетiнiн сипаттайды. Бұл
бөлек шарттардың құрылысын өңдеуде де, бүкiл шарттық құқық жүйесiн өңдеуде
де өз көрiнiсiн тауып отыр1. Жер қойнауын пайдаланумен байланысты және өзге
де шарттардың жаңа түрлерiне қатысты пайда болған айқынсыздық ақырындап
жойылып келедi.
ҚР АК тағы да бiр елеулi жаңалық бар. Оны заңнаманы дамытудағы
батыл, өркендi қадам ретiнде бағалауға болады және онда бiздiң көзқарасымыз
бойынша арендалық қатынастарды одан әрi дамытудың мүмкiншiлiктерi
қарастырылған. Бiрақ ол жалдау туралы дәстүрлi көзқарастарды ескеретiн
болсақ үйре-нiмсiз болып көрiнедi. ҚР АК 541-бабының 2-тармағына сәйкес
жалдаудың нысанасы болып жер пайдалану құқығы, жер қой-науын пайдалану
құқығы және өзге заттық құқықтар келуi мүм-кiн. Мүлiктiк құқықтардың
арендасына жол бермеу заңнамалық актiлермен қарастырылуы мүмкiн. Аталған
норманы қолдану мүлiктiк құқықтардың айналымын жан-жақты дамытуға
мүмкiншiлiк бередi.
Мүлiктi жалдау шартының ақылы мiнезi, жалпылама мiндеттемелiк құқық
нормаларының мазмұны және қалыптасқан шарттық тәжiрибеде мүлiктi жалдау
шартында сатып алу-сату шартында да сияқты оның бiрден бiр елеулi жағдайы
болып нысанасы туралы жағдай келетiнiне әсер етедi.
Мүлiк жалдау шартында жалдаушыға мүлiктiк жалдаудың объектiсi
ретiнде берiлуге жататын мүлiктi анықтауға мүмкiншiлiк беретiн мәлiметтер
келтiрiлуi керек. Егер бұл мәлiметтер шартта болмаса, онда мүлiктiк
жалдауға берiлуге жататын объект туралы жағдай келiсiлмеген болып, ал
тиiстi шарт жасалмаған болып есептеледi. Үлкен тәжiрибелiк мән жалға
берiлетiн объек-тiнi толық сипаттауда болып келедi, яғни оны тек жалпы анық-
тау жеткiлiксiз. Осының қажеттiлiгi мүлiктi жалдау шарты маз-мұнының өзiнен
көрiнiс табады.
Аренда шартының бағасы. Ол шартқа сәйкес анықталады. Егер, ол шартта
көрсетiлмесе, онда басшылыққа бiр немесе өзге жағдайларда төленетiн
аренданың бағасы алынады.
Аренда шартының мерзiмi. Мүлiктi жалдау шарты нақты анықталған
мерзiмге жасалуы мүмкiн. (ҚР АК. 545-б, 1-т.) Қаз. ҚСР-ң Азаматтық
кодексiмен, жалға берiлетiн мүлiк түрiне қарамастан мүлiктiк жалдаудың
мерзiмi 10 жылдан аспауы тиiстiгi қарастырылған едi. ҚР АК аренданың ақырғы
мерзiмiн тек оның бөлек түрлерi үшiн, немесе бөлек мүлiк арендасы үшiн
қарастырады. Айтылғандай жердiң арендасы 49 жылдан аспауы керек. Прокат
шарты бiр жылдан аспайтын мерзiмге ғана жаса-луы мүмкiн.
Мүлiк жалдау шарты нақты анықтамлаған мерзiмге жасалуы мүмкiн, бұл
үшiн ол күшiнде болып келетiн мерзiм шартта көрсетiлмейдi. Нақты
анықталмаған мерзiмге жасалған мүлiктi жалдау шартында әрбiр тарап, шарт
қозғалмайтын мүлiк жөнiнде болғанда екiншi тарапқа үш ай бұрын ескертiп, ал
шарт қозғалатын мүлiк жөнiнде болғанда бiр ай бұрын ескертiп, кез келген
уақытта шарттан бас тарта алады. Өзгеше тәртiп заң актiлерiмен немесе
шартпен қарастырылуы мүмкiн. Мысалы шартта тараптар нақты анықталмаған
мерзiмге жасалған мүлiктi жалдау шартын бiр жақты тәртiпте бұруға тиым
салуы мүмкiн.
Егер мүлiктi жалдаудың ақырғы мерзiм заңнамада қарастырылса, ал
шарттың өзi нақты анықталмаған мерзiмге жасалса, мүлiктi жалдаудың ақырғы
мерзiмi өтуiмен ол күшiн өзiмен өзi жоғалтады. Яғни, мүлiктi жалдау
шартының мерзiмi заңнама бойынша қарастырылған ең үлкен (ақырғы) мерзiмнен
асып кетсе де шарт бәрiбiр заңнамалық мерзiмнен аспайтын (оған тең)
мерзiмге жасалған болып саналады.
Мүлiк жалдау шартының мазмұны. Жалға берушi мүлiктi жалға алушыға
шарт талаптары мен мүлiктiң мақсатына сәйкес, келетiн күйде беруге мiндеттi
(АК 547-б. 1-тармағы). Мүлiктiң күйi бiрiншi кезекте шартпен анықталуы
тиiс. Мысалы, жалға қоймалар берiлгенде, олар өрт қауiпсiздiгiнiң
талаптарына бөлмелердегi ауаның ылғалдылығына не құрғақтығына қойылатын
талаптарға және басқаларға сәйкес болуы керек екенi болжа-нылуы мүмкiн.
Шарттың мүлiктiк күйiне талаптар анықталмаса, онда олар мүлiктiң
тағайындалуы және мүлiктi пайдаланудың болжамды (мақсаты ескерiлiп мүмкiн
күйiне талаптар туралануы мүмкiн. Бiрақ мүлiктi жалдау шарты бойынша
мүлiкке талаптарды анықтау сатып алу-сату шарты бойынша заттың қажеттi
сапасын анықтаудан ауырға түседi. Жалға берiлетiн мүлiктiк күйiне қатысты
талаптар өте субъективтi болып келедi. Олар жөнiнде келiспеген тараптар
араларында қиын жолмен шешiлетiн даулар пайда болуы мүмкiн. Сондықтан,
жалға алушы мүлiктiң кейбiр ерекше қасиеттер бар болуын қаласа, оның бұл
туралы жалға берушiмен келiскенi аса қажеттi болады. Жалға берiлетiн
мүлiктiк кемiстiктерi болмауы керек, немесе кемiстiктер тiкелей шартта
ескертiлуi керек. Бұл жасалмаса жалға берушi берiлген заттардың
кемiстiктерi үшiн жауапты болады.
Кейбiр жағдайларда заттың кемiстiктерiмен байланысты тараптардың
құқықтары мен мiндеттерi туралы мәселе басқаша шешiмiн табады. Жалға
берiлген заттың кемiстiктерiн оны қараған кезде бiрден табуға мүмкiн болса,
немесе затты жалға алған-ға дейiн жалдаушы затпен пайдаланып үлгерген
болса, онда жалға берушi заттың кемшiлiктерi үшiн жауапты болмауы тиiс.
Затты тұтынудың одан құтылу мүмкiн емес (сөзсiз) салдары болып оның
белгiлi дәрежеде нашарлауы (тұтынушылық қасиеттерiн жоғалтуы) келедi.
Сондықтан бiрнеше жыл пайдалануда болып келген мүлiктiң (заттардың) күйi
тиiстi емес тiптi қанағаттанатындай болмай шығуы мүмкiн. Осыған байланысты
шарттың екi тарабы бiрдей белгiлi бiр шешiмдердi қабылдап әрекеттердi
жасауға мәжбүрлi болады. Осы себептен А. А. Ива-нов автордың ешқандай
күдiкке жол бермей мына айтқанымен (жазғанымен) келiсуге қиын (болмайды):
“... обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на протя-
жении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как правило,
вскоре после заключения договора”1. Аталған мiндет мүлiк жалдау шарты
тараптарының арасында бөлiнедi. Жалға берушiнiң және жалға алушының
құқықтары мен мiндеттерiн одан әрi қарағанда осыны анық көруге болады.
Мүлiк жалға оның барлық керек-жақартарымен және оған қатысты
құжаттарымен (мүлiктiң жиынтықтылығын, қауiпсiздi-гiн, сапасын, пайдалану
тәртiбiн куәландыратын және т.б. құжаттармен) бiрге берiледi. Сатып алу-
сату шарты (мысалы қозғалмайтын мүлiктi сатып алу-сату шарты) бойынша затқа
(мүлiкке) құқықтарды растайтын құжаттар табыс етiлуi мүмкiн қаралып тұрған
шартта негiзiнен әңгiме мүлiктi тұтыну (пайдалану) үшiн қажеттi құжаттар
жөнiнде жүргiзiледi. Шартта құжаттар жалға берушiде қалатыны, жалдаушы
олармен таныса алатыны және т.б. қарастырылуы мүмкiн.
Құжаттар, керек жарақтар берiлмесе және оларсыз жалға алушы мүлiктi
мақсаты бойынша пайдалана алмаса, немесе ол шартты жасасуы кезiнде
үмiттенуi мүмкiн болған нәрселерден (игiлiктен, пайдадан) едәуiр дәрежеде
айырылса, онда өзiнiң қалауы бойынша ол жалға берушiден керек жарақтардың
және құжаттардың берiлуiн немесе шарттың бұзылуын талап ете алады.
Жалға алушыда көрсетiлген жағдайға қатысты бiр ғана құқығы болып
келмейдi. Жалға алушы құжаттарды және керек жарақтарды олар жалға берушiмен
берiлмеген өзге реттерде де талап ете алады. Басқаша айтқанда, жалға
алушының мүлiктi пайдалану мүмкiншiлiгiнен айырылуы, оған ұтымсыз
нәтижелердiң (салдардың) туындауы немесе туындамауы сол құқықты жүзеге
асыру кезiнде мiндеттi түрде ескерiлетiн нәрсе емес. Бiрақ, әрине, жалға
берушi тарабынан жасалған бұзушылықтың ауырлығы қолданылатын шараларға
(мысалы шартты бұзу мүмкiншiлiгiне) әсер етедi.
Жалға берушi мүлiктi шартпен қарастырылған мерзiмде беруi керек,
егер бұл мерзiм шартта қарастырылмаса, онда ол қисынды мерзiмде берiлуге
жатады. Жалға берушi шартқа қайшылық жасап мүлiктi бермесе жалдаушы бұл
мүлiктi ҚР АК 355-бабына сәйкес талап ете алады немесе шарт бұзылуын талап
ете алады. Екi амалды қолданған кезде де жалға алушы өзiне келтiрiлген
шығындарды өндiрiп ала алады.
Затты бергеннен кейiн, меншiк иесi оған меншiк құқығына байланысты
кейбiр ауыртпалықтарды сақтап қалады. Сондықтан, меншiк иесi мүлiк
жағдайына жауапты болады, сонымен қоса жалға алушының да заттық құқығын
есептеп алып тастамау керек. Затқа қатысты құқықтар тараптар арасында
бөлiнгесiн меншiк иесiнiң ауыртпалықтары ол өзiне жататын мүлiктi өзi
иеленген, пайдаланған жағдайда сияқты толық бол-майды.
Ертерек айтылғандай мүлiк жалдау шартының тараптары арасында мүлiктi
күтiп ұстау ауыртпалығы бөлiнедi. Жалға берушi жалға берiлген мүлiкке
тараптармен келiсiлген мерзiмдерде, егер заң актiлерiнде не шартта өзгеше
көзделмесе, өз есебiнен күрделi жөндеу жүргiзуге мiндеттi. Жалға алушы
жауап бермейтiн мән-жайларға байланысты пайда болған шұғыл қа-жеттiлiк
талап ететiн жөндеудi, егер заң актiлерiнде немесе шартта өзгеше
көзделмесе, жалға берушi қисынды мерзiмде өз есебiнен жүргiзедi (АК 552-б 2-
бөл.).
Шарт жасау кезiнде жалға берушi жалға алушыға жалға бе-рiлетiн
мүлiкке үшiншi тұлғалардың барлық құқықтары (серви-тут, кепiл құқығы)
туралы ескертуге мiндеттi. Бұл жағдайда бiз бiрiншi кезекте мүлiкке
ауыртпалық тудыратын құқықтары ту-ралы айтамыз. Мүлiктi жалға беру мүлiкке
үшiншi тұлғалардың заттық құқықтарын тоқтату не өзгерту үшiн негiз болып
табылмайды.
Бiрақ, бiрқатар жағдайда бiз құқықтардың бәсекесi мәсе-лесiмен
соқтығамыз. Бұл жағдайда, бiр құқықты басқа құқық иеленушiнiң алдында
басымдылығы туралы мәселенi шешу қиынға түседi. Бiр субъектi құқықтарының
екiншi субъектi құқықтарының алдындағы артықшылығын анықтау үшiн тиянақты
негiздер болуы керек.
Мысалы, шарттық жағдайлар ақталса, онда жалға алушының иелену
құқығының жалға берушiнiң иелену құқығының алдындағы артықшылығы сөзсiз
болып келедi. Өзге реттерде (кездерде) бiр немесе өзге заттық құқықтық
артықшылығын (басымдылығын) анықтаудың жанама өлшемдерi болып оның алғашқы
болуы (ағалығы), өзге заттың құқық иесiнiң арам шет-тiлiгi және өзге ұқсас
жағдайлар келедi.
РФ АК бәсекеде болып келетiн құқықтардың бiреуiнiң басымдылығын
анықтау ережесi толығырақ реттелген. Затты алуға бiрнеше несие берушiлер
талпынатын болса, зат олардың бiреуiне берiлсе өзгелерiнiң талаптары жоққа
шығарылады. Зат берiлiп үлгерiлмеген болса, онда басымдылыққа оның пайда-
сында мiндеттеме ертерек туындаған несие берушi иемденедi. Бұның өзiн
анықтау мүмкiн болмаса артықшылық (басымдылық) талапты ертерек ұсынған
тұлғада (оның құқығында) болады (РФ АК 398-бап). ҚР АК-ның 355-бабында
құқықтардың артықшылығы туралы тек жалпы айтылып кетедi. Қарастыруы мүмкiн
немесе мүлiктi пайдаланған үшiн ақының өзге түрлерi қарастырылуы мүмкiн.
Егер шарттың өзiнде жалдау төлемiнiң нақты түрi (нысаны)
анықталмаса, онда ол ақшалай төленуге тиiс.
Бiр зат жөнiнде жалдаушылардың әрқайсысына затпен белгiленген
уақытта тек пайдалану құқығы берiлiп бiрнеше мүлiк жалдау шарттары жасалуы
мүмкiн. Оларды жалға берушi өз еркiмен жасасады, осыған байланысты жалға
берушi шектеуге ие басқа да қарсылықтар айтуға ешкiмнiң құқығы болмайды.
Жалға алушылардың бiрiнiң құқығына нұқсан келтiрiлетiн жағдайды қоспағанда,
олардың ешқайсысы жалға берушiге өз талаптарын қоюға құқылы емес. Жалға
берушiнiң негiзгi құқығы берiлген мүлiктi пайдаланғаны үшiн ақы төленуiн
талап ету құқығы келедi. Осымен қатар жалға берушi жалға алушының өзге
мiндеттерiнiң орындалуын да талап ете алады.
Жалға алушы жалға берiлген мүлiктi шарт жағдайларына сәйкес
пайдалануға, ал егер олар шартта қарастырылмаса, мүлiктiң тағайындалуына
сәйкес пайдалануға мiндеттi. Жалға алушының бұл мiндеттi жалға берушiнiң
жалға берiлген мүлiктi күтiп ұстау мiндетi орындалуына көмектеседi. Осымен
қатар жалға берушi жалға алушының мүлiктi пайдалануына шектеу қоюға мүдделi
болуы мүмкiн. Өз кезегiнде осының себебi де болады, мыса-лы жалға берiлген
жабдықтарды жоғары дәрежеде пайдалану орын алса, оның мерзiмiнен бұрын
тозуының қаупi төнуi мүмкiн ж.б.
Жалға алушы жалға берушiнiң жазбаша ескертуiне қара-мастан мүлiкпен
шартқа немесе мүлiктiң тағайындалуына қайшы пайдаланса, онда жалға алушының
шарт бұзылуын және мүлiк қайтарылуын талап ету құқығы пайда болады. Егер
мiндеттеменiң бұзылуынан туындаған залал болса, онда ҚР АК 350-бабына
сәйкес өтелуге жатады. Жалға берушi шығындар өтелуiн жалға алушы өзiнiң
мiндеттерiн бұзған өзге де жағдайларда талап ете алады. Бiрақ мүлiк жалдау
шартының кәсiпкерлiк мiнезi болмаса жалға алушының жауапкершiлiгi әрқашан
кiнәда негiзделедi.
Жаңа азаматтық заңнамада жалға алушы жалданған мүлiкке билiк етуiнiң
шектерi туралы анықталған. Жалға берушiнiң келiсiмiмен жалға алушы
жалданған мүлiктi қосымша жалға (субарендаға) тапсыра алады, шарт бойынша
өзiнiң құқықтары мен мiндеттерiн өзге тұлғаға (қайта жалдауға) бере алады.
Жалға алушы жалданған мүлiктi тегiн пайдалануға сол сияқты кепiлге бере
алады. Өзгешелiк заңнамалық актiлерде қарастырылмаса жалға алушы құқықтарын
шаруашылық серiктестiктердiң акционерлiк қоғамдардың жарғылық капиталына
салымдар немесе өндiрiстiк кооперативке жарна ретiнде сала алады. Билiк ету
бойынша осындай құқықтар тiкелей шартта қарастырылуы мүмкiн. Жалға берушi
алдындағы жауапкершiлiктi тiкелей жалға алушы көтередi. Жалпы алынған
мүлiктi өзге тұлғаларға беру туралы шарттар мүлiк жалдау шартының өзiнiң
мерзiмiнен асатын мерзiмге жасалуы мүмкiн емес.
Қосымша жалдау (субаренда) шартының қолданылуы (күшiнде болуы) мүлiк
жалдаудың негiзгi шартына тәуелдi болып келедi. Заңнамада көзделген
негiздер бойынша мүлiк жалдау шарты жарамсыз болса, онда оған сәйкес
жасалған мүлiктi қосымша жалдау шарты да жарамсыз) болып келедi. (ҚР АК 560
бабы). Бұл норманың мазмұны мүлiктi жалдаудың негiзгi шар-тының
қолданылуына тек қана қосымша жалдау (субаренданың) емес, барлық өзге
туынды құқықтық қатынастардың мүлiктi пайдаланудың, кепiлдiң және
басқарудың күшiнде болуы (тұрмыс етуi) тәуелдi болатынын бiлдiрiп отыр.
Жалға алушы өз уақытылы жалдау (аренда) төлемiн төлеп тұруға
мiндеттi. Ол төлеудiң тәртiбiн және есеп айырысудың тәртiбiне, жалдау үшiн
төлем жасаумен байланысты өзге мiндеттердi орындауға байланысты жағдайларды
сақтауға мiндеттi. Төлемдер ақшалай болатын болса, онда Қазақстан
Республикасындағы ақ-ша айналымының ережелерi сақталуы керек. Төлеудiң өзге
түрi қарастырылса осындай қатынастарға сатып алу-сату мердiгерлiк, ақылы
қызмет көрсету шарттары туралы нормаларды қолдану жоққа шығарылмайды. Бұл
жалға алушының жалдау үшiн төлеу бойынша мiндетiн реттейтiн (қарастыратын)
жалпы нормалардың мағынасынан көрiнiс тауып тұр. Заңнаманың өзiнде осы
мәселелердi шешетiн тiкелей сiлтейтiн нормалар қарастырылмаған және жалдау
ақысын енгiзудiң тәртiбi негiзiнен мүлiк жалдау шарттарының өзiнде нақтылы
бекiтiлуi тиiс. Шарт бойынша төлемдi (ақыны) енгiзудiң тәртiбi мен өзге
жағдайлары келiсiммен қрастырылмаса, онда басшылыққа нарықта қалыптасқан
орташа баға және де өзге төлеуге қатысты талаптар алынады (ҚР АК 385 б.
3т). Қосымша екi тараптардың мүдделерi де ескерiлуi тиiс.
Жалға берiлген мүлiктiң барлығы бiртектi, сапасы бiрыңғай және с.с.
болғанда оны пайдалану үшiн ақы бiрден барлық мүлiк үшiн орнатылады.
Мүлiктiң құрама бөлшектерiнде ерекшелiктерi болса, олар (өндiрiс
құралдарына жататындары үшiн өнiмдiлiк дәрежесiне қарай) үшiн бөлек жалдау
ақысы орнатылады,, себебi кейбiр мүлiктi пайдалану жалдаушыға қосымша табыс
беруi мүмкiн, сондықтан ол үшiн жоғарырақ жалдау ақысы бекiтiледi.
ҚР АК 546 бабына сәйкес жалдау ақысы (төлемi) мынандай түрлерде
болуы мүмкiн:
1) кезең кезеңiмен немесе бiржола төленетiн төлемдердiң ақшалай
сомасымен;
2) Жалданған мүлiктi пайдалану нәтижесiнде алынған (өндiрiлген,
табылған) өнiмнiң, жемiстердiң немесе табыстардың үлесiмен;
3) жалдаушының белгiлi қызмет көрсетуi арқылы;
4) жалға алушының шартпен келiсiлген затты жалға берушiге меншiкке
әлде жалға берумен;
5) жалға алушыға жалданылған мүлiктi жақсарту жөнiнде шартта
келiсiлген шығындарды жүктеу арқылы. Жалға берушiмен жалға алушы шартты
көрсетiлген ақы түрлерiнiң бiрнешеуi қолданылатынын;
Жалға берiлген мүлiкте кемшiлiктердi анықтаса, жалға алушы жалға
берушiден өз қалауы бойынша:
1) мүлiктiң кемшiлiктерiн тегiн жоюды;
2) жалдау ақысын соған мөлшерлес азайтуды;
3) жалға берушiге бұл туралы алдын ала хабарлай отырып сол
кемшiлiктердi жою жолында өзi жасаған шығындар сомасын мүлiктi пайдаланғаны
үшiн төленетiн төлемнен ұстап қалуды;
4) шартты мерзiмiнен бұрын бұзуды талап етуге құқылы.
Шартта тiкелей шектеу болмаса, мүлiктi пайдалану үшiн тө-лемнiң
(ақының) мөлшерi өзгертiлуi мүмкiн, бiрақ бұл жыл iшiнде бiр реттен жиi
болмауы керек. Шарттың қандай да болсын өзге өзгертiлуi сияқты ақыны
(төлемнiң) мөлшерiн өзгерту тараптардың келiсiмiмен жүргiзiлуi керек, бiрақ
егер бiз ҚР АК 456 бабы 3 тармағының мағынасын ескеретiн болсақ, онда жалға
берушiде бағаны өзгерту үшiн салмақты (дәлелдi) негiзi болғанда оның жалдау
төлемiн (ақысын) өзгертудi талап етуге құқығы танылуы керек.
Мысалы, егер жалдау төлемiнiң орта нарықтық мөлшерi күрт өсiп кетуi
салдарынан жалға берушiнiң елеулi шығындарды пайда болса, жалға берушi
заңдарда көрсетiлген мерзiмдер өтiсiмен өзi жасасқан мүлiк жалдау шарты
бойынша да жалдау төлемi көбейтiлуiн талап ете алады. Әрине шарт бойынша
жалға берушi бұндай құқығынан айырылуы да мүмкiн. Заң актiлерiмен мүлiк
жалдау шарттарының бөлек түрлерi үшiн, сол сияқты мүлiктiң бөлек түрлерiн
жалдау үшiн төлем мөлшерiн қайта қарау (өзгертудiң) өзге ең төмен (қысқа)
мерзiмдерi қарастырылуы мүмкiн. Орталықтандырылған тәртiпте бекiтiлген
бағалар мен тарифтер өзгерген жағдайда жалдау төлемi бiржақты тәртiпте (бiр
тараптың талабы бойынша) қайта қарамауы мүмкiн. Бағаның осындай жағдайда
өзгертiлуi келiсiмдi және себептеудi талап етпейдi. ҚР АК 546 бабы 4
тармағының мағынасы бойын-ша жалдау төлемiн өзгертудi талап ету құқығы екi
тарапта – жалға берушiде және жалға алушыда бiрдей болып келедi. Жалға
берушi негiзiнен жалдау төлемi көтерiлуiн талап етедi (етуi мүмкiн), бұның
себебi болып аренданың орталықтан бекiтiлген бағалардың, тарифтердiң өсуi
келедi. Соның негiзi бiр болып тұрса жалға алушы жалдау төлемi
төмендетiлуiн талап ете алады.
Шартпен (айтылып кеткендей) мүлiктi жалдау үшiн төлем шарт күшiнде
болып келетiн барлық кезеңге (мерзiмге) орнатылатыны, оны өзгерту құқығы
болмайтыны қарастырылуы мүмкiн.
Жалдау ақысын (төлемдi) өзгертуден оны тенгенiң инфля-циясына
(құнсыздануына) байланысты индекстеудi ажырата бiлу қажет. Индекстеу
(бағаны теңгенiң құнсыздануына байланысты өсiру) ұзақ мерзiмдi
мiндеттемелерде қолданылады, оның мүмкiншiлiгi шарттың өзiнде қарастырылуы
тиiс (282 б. 3 т.).
Жалға алушы жауапты болмайтын жағдайлардың салдарынан шартпен
қарастырылған пайдаланудың жағдайлары немесе мүлiктiң өзiнiң халi
нашарласа, онда ол жалдау төлемiнiң тиiсiнше азайтылуын талап ете алады.
Мүлiктi пайдалану жағдайлары (мүмкiншiлiктерi) айтатын болсақ жалға берушi
бөлшектеп жүргiзетiн күрделi жөндеудiң, оны қосымша өзге тұлғаларға жалға
берудiң салдарынан нашарлауы мүмкiн. Мүлiк халi нашарлаған кезде осыда
жалға алушының кiнәсi болмауы керек. Сондықтан жалға алушының аталған
құқығы тек ол өзiне жүктелген мүлiктi күтiп ұстау мiндетiн орындаған кезде
ғана пайда болады (бұл мiндет неден құралатынын бiз төменiрек қараймыз).
Жалға алушының талаптары туралы немесе оның мүлiктiң кемшiлiктерiн
жалға берушiнiң есебiнен жою ниетi туралы хабарлаған жалға берушi жалға
алушының келiсiмiмен жалға берiлген мүлiктi тез арада тиiстi жағдайда
тұрған басқа осыған ұқсас мүлiкпен ауыстыра алады не мүлiктiң кемшiлiктерiн
тегiн жоя алады.
Егер жалға алушының талаптарын қанағаттандыруға одан мүлiктi
пайдаланғаны үшiн алынатын төлемнен кемшiлiктi жоюға кеткен шығындарын
ұстап қалу жалға алушыға келтiрiлген залалды өтеуге мүмкiншiлiк бермесе ол
шығынның өтелмеген бөлiгiн өтеудi талап етуге құқылы. Шартты мерзiмнен
бұрын бұзуды талап ету құқығы бұл жағдайда тек оның құқығы елеулi бұзылса
ғана берiлуi тиiс.
Жалға алушы мүлiктi пайдаланғаны үшiн төлемдi енгiзудiң мерзiмiн
сезiмдi (елеулi) бұзса, онда жалға берушi оған жедел шараларын мүмкiн нақты
алғанда ол жағдайлардан төлемнiң мерзiмiнен бұрын жасалуын талап ете алады.
Төлемнiң екi кезеңiнен асатын мерзiмi жалға алдын ала төлем жасауын талап
ете алмайды.
Жалданған мүлiктi пайдалану нәтижесiнде жалға алушының алған өнiмi,
жемiстерi және өзге де кiрiстерi, егер заң актiлерiнде немесе шартта өзгеше
көзделмесе, оның меншiгi болып табылады.
Жалға алушы егер заңдарда немесе шартта өзгеше көзделмесе, мүлiктi
дұрыс күйде ұстап-тұтуға, ағымдағы жөндеудi өз есебiнен жүргiзуге және
мүлiктi ұстап-тұтуға кететiн шығындарды көтеруге мiндеттi.
Мүлiктi дұрыс күйдегi мiндетi жалға алушыға шарт күшiнде болатын
кезеңге меншiк иесiнiң болмаса мiндеттерi (ауыртпа-лықтары) ауысатынын
сипаттайды. Сондықтан жалға алушы мүлiктiң жұмыс iстейтiндей (ол iске
асатындай) күйiн қамтамасыз етуге мiндеттi. Мыс: автокөлiк, т.б. қажет
моторының майын ауыстыру, механизм жұмысы аяқталған соң оның тиiстi (жұмыс)
бөлiктерi тазалануы тиiс, арнайы салқындатқыш сұйық нәрсе қолданылмаса,
немесе агрегат жылы жайда орналастырылмаса, онда агрегат радиаторынан су
төгiлуi керек және с.с.
Ағымдағы жөндеу, өз мазмұнында, үлкен шеңбердегi әрекеттердi қамти
алады. Ол (механизм) құрамындағы кейбiр бөлiктердi ауыстыруға бағытталуы
мүмкiн. Ол сумен жабдықтау жүйесiнен судың пайдасыз ағып кетуiн жоюға, iске
аспай қалған электр қосылғыштарды электр сөндiргiштердi ауыстыруға
бағытталуы мүмкiн. Сонымен қатар ағымды жөндеу кезiнде агрегаттар,
конструкциялардың негiзгi буындарын кешендi ауыстыру жүргiзiлмейдi. Осы
себептен ағымды жөндеу арқылы жалға бе-рiлген мүлiктегi тозу жойылмайды.
Ағымдағы жөндеудiң мақсаты мүлiктi тиiстi күйiнде сақтау болып табылады.
Шартпен жалға алушыға жалға алған мүлiктiң күрделi жөндеуiн жүргiзу мiндетi
де жүктелуi мүмкiн.
Сондай-ақ жалға алушы (айтылғандай) мүлiктi күтiп ұстауға байланысты
шығындарды көтеруге мiндеттi. Олар (шығындар) бiрiншi кезекте объетивтiк
(сыртқы) себептерге тәуелдi, олармен байланысты болып келедi. Мысалы,
ғимаратты пайдалануы электр қуатына, газға, ыстық, салқын суға,
канализацияға кеткен шығындармен байланысты. Мүлiктi ұстауға кеткен
шығындар, оны пайдалануын қамтамасыз ететiн ұйымдастыру шаралармен
байланысты.
Жалға алушы жалға алған мүлiктi пайдалануға барынша мүдделi болуы
үшiн шығындарды өзi көтеруi керек. Мысалы, ол газға, салқын және ыстық суға
санаушы (счетчик) қойылуы туралы келiсуi және мүмкiн болашақта оларды
үнемдеу үшiн шараларды қолдана алады. Егер шығындарды жалға берушi
көтеретiн болса жалға алушының үнемдеуге себебi (үнемдеуге итер-мелейтiн
нәрсе) болмауы мүмкiн.
Мүлiктi күтiп ұстауға шығындар құрамына мiндеттi және қосымша
шығындар кiредi. Мiндеттiлерге жалға алушы мүлiктi пайдаланған кезде
олардан құтыла алмайтын шығындар жатады. (Мысалы оларға электр қуатына
қажеттi дәрежеде кеткен шығындар жатады). Егер жалға алушы жалға алынған
мүлiктi күту үшiн маманды жалға алса, мүлiктi сақтандыруға шешiм қабылдаса
және т.б. олар қосымша шығындар болып табылады. Мү-лiктi ұстауы бойынша
шығындарды мiндеттiк және қосымшаға бөлу маңызы мынадан да табылады,
бiрiншiсi шартта көзделедi және жалға берушi жалға алушыдан олардың өтелуiн
талап ете алады. Қосымша шығындарды жалға алушы өзi көздейдi және кейiн
олардың әрқайсысын өзгерте алады.
Жалға алушы белгiленген мiндеттердi орындамағаны үшiн, жалға
берушiнiң мүддесiн бұзғаны үшiн жалға берушi мүлiк жалдау шартын бұзуды
талап етуге құқылы.
Жалға берушi ҚРАК 553-б. Көзделген мiндеттердi орындау үшiн жалға
алушыға жазбаша хабарлауға мiндеттi және жалға алушыға мiндеттердi қисынды
мерзiмде орындауға мүмкiншiлiк беруге тиiс.
Өз кезегiнде жалға алушы да жалға берушiден жалға берiлген мүлiктi
күтiп ұстау бойынша мiндеттерiн орындауды талап ете алады. Жалға берушiнiң
күрделi жөндеу жөнiндегi мiндеттерiн атқармауы жалға алушыға өз қалауы
бойынша:
1) жөндеудi өз бетiнше жүргiзуiне және жөндеу құнын жалға берушiден
өндiрiп алуға;
2) жөндеу құнын шарт бойынша төлемнiң есебiне есепте-уге;
3) шарт бойынша төлемдi тиiсiнше азайтуды талап етуге;
4) шарттан бас тартуға құқылы.
Жалға алушы мүлiктi жақсартуға құқылы. Егер жақсартулар ажыратылатын
болса, онда олар жалға берушiнiң келiсiмiнсiз жасамауы мүмкiн. Жалданған
мүлiктiң жалға алушы жүргiзген ажыратылатын жақсартулары, егер шартта
өзгеше көзделмесе, оның меншiгi болып табылады. Ажыратылатын жақсартулар
ретiнде мүлiкке зиян келтiрмей бөлiнiп алынуы мүмкiн жақсартуды бағалауға
болады.
Ажыратуға болмайтын (зиян келтiрмей ажыратуға болмай-тын)
жақсартылуға мүлiктiң меншiк иесiнiң келiсiмi қажет. Жалға алушы өз
қаражаты есебiнен және жалға берушiнiң келiсiмiмен, жалданған мүлiкке зиян
келтiрмей ажыратуға болмайтын жақсарту жүргiзсе, шартта өзгеше
көзделмегендiктен, оның шарт тоқтағаннан кейiн осы жақсартудың құнын
өтеттiрiп алуға құқығы бар. Ажыратуға болмайтын жақсартуға ғимаратқа
күрделi қосымша салынған құрылыс, қабырғалардың сыртын көркем жасау және
т.б. енедi.
Жалға алушының жалға берушiнiң келiсiмiнсiз жүргiзген ажыратуға
болмайтын жақсартуының құны, егер заң актiлерiнде немесе шартта өзгеше
көзделмесе, өтеуге жатпайды.
Мүлiк жалдау шарты тоқтатылғаннан кейiн жалға алушы мүлiктi алған
кезiндегi күйiнде, қалыпты тозуын ескере отырып немесе шартта келiсiлген
күйiнде оны жалға берушiге қайтаруға мiндеттi.
Егер шарт мерзiмi аяқталғаннан соң қайтарылатын мүлiктiң жай-күйi
заңда немесе шартта көрсетiлген талаптарға сәйкес келмесе, жалға алушы
келтiрiлген шығынды жалға берушiге өтейдi. Егер жалға берiлген мүлiк шартта
көрсетiлген қызмет мерзiмiнен бұрын iстен шығып қалса, жалға алушы, егер
шартта өзгеше көзделмесе, жалға берушiге мүлiктiң қалдық құнын өтейдi. Бұл
тәртiп қолданғанда мүлiк жалға алушыға тәуелдi болатын себептерден бұзылады
(қолданудан шығып қалады), бiрақ онымен мүлiкке әдейi зиян келтiрiлмеуi
керек. Осының салдарынан жалға алушы жалға берушiге мүлiктiң бүлiнуi
алдында қандай құны болды сол құнын өтейдi, жалға берушiнiң шығыны өтелуге
жатпайды.
Егер жалға алушы жалға алған мүлiктi қайтармаса немесе оны
мерзiмiнде қайтармаса, жалға берушi барлық пайдаланылған уақыт үшiн
мүлiктiң пайдалану ақысын төлеудi талап етуге құқылы. Жалға алушының
мүлiктi уақытылы қайтармағаны үшiн тұрақсыздық төлем (айыппұл) қарастырылуы
мүмкiн. Жалпы тәртiп бойынша оның айыптық мiнезi бар және сондықтан ол
шығындар үстiнен толық көлемде өндiрiлiп алынуы мүм-кiн.
Мүлiк жалдау шарты бойынша жалға алынған мүлiк жалға алушының
меншiгiне тараптардың келiсiмiмен белгiленген жағдайларда берiледi. Егер
шартта алынған мүлiктi сатып алу туралы ереже көзделмесе, ол тараптардың
қосымша келiсiмiмен белгiленуi мүмкiн, бұл орайда олар мүлiктi пайдалануға
бұрын төленген ақылы сатып алу бағасына есептеу туралы уағдаласуға құқылы.
Соңғысы жалға алушыға оның жалға алған мүлiкке құқықтарын қорғау
меншiк құқығын қорғаумен тең қамтамасыз етiледi. Жалға берушi жалға алынған
мүлiктi пайдалануға құқықты мүлiкке ешқандай құқықтары жоқ үшiншi бiр
тұлғалар мәжбүрлi (зорлық) iс-қимылдарымен бұзылғаны үшiн жалға алушы
алдында жауапты болмайды. Егер бұзушылардың iс-әрекеттерiн жалға берушi
қолданған болса (оларға рұқсат берсе) осы жағ-дайда ол да жауапты болады.
Әр жағдайда жалға алушының талап қоюға және өзге де түрде өз атынан өзiне
тиесiлi құқықтарды қорғауға құқығы бар.
Жалға берушiнiң және жалға алушының жалпылама алған-дағы құқықтары
мен мiндеттерi осындай. Қандай да болсын өзге құқықтық шарт сияқты мүлiк
жалдау шарты оны тиiстi орында-ғанда, яғни құқықтарын жүзеге асырғанда
тоқтатылады.
Жалға берушi тарапынан қарсылық болмаса және жалға алушы шарттың
мерзiмi бiткен соң да мүлiктi пайдалана беретiн болса, шарт нақ осындай
талаптармен анықталмаған мерзiмге қайта жасалған (қайта қалпына
келтiрiлген) болып есептеледi. Бұл орын алса тараптардың әрқайсысы
қозғалмайтын мүлiктi жалға алған кезде, егер заң актiлерiнде немесе шартта
өзгеше көзделмесе, бұл туралы басқа тарапқа кем дегенде үш ай бұрын және
өзге мүлiктi жалға алған кезде кемiнде бiр ай бұрын жазбаша түрде ескерте
отырып, шарттан кез-келген уақытта бас тарта алады.
Жалға алушы шартты жаңа мерзiмге жасауға басымдылық (артықшылық)
құқығына ие болуы мүмкiн. Ол үшiн жалға алушы алдағы шарт бойынша өз
мiндеттерiн лайықты түрде атқаруы керек. Осы шарт (талап) сақталса жалға
алушы шарт мерзiмi бiткеннен кейiн басқа тұлғалардың алдында артықшылықты
пайдаланып мүлiк жалдау шартын жаңа мерзiмге (барлық өзге жағдайлар тең
болса) жасауға құқылы болады. Шартты жасасу жағдайлары тең болу керектiгi
мынаны бiлдiредi: егер өзге жалға алушы ұтымдылау болып келетiн жағдайларды
ұсынса, онда алғашқы жалдаушы мүлiк жалдау шартын жасасуға артықшылық
құқығынан айырылып қалады.
Жалға алушы мүлiктi жалға алу шартында көрсетiлген мерзiмде, ал егер
шартта осындай мерзiм көрсетiлмесе, шарттың қолданылуы аяқталғанға дейiн
қисынды мерзiмде осындай шартты қайта жасағысы келетiндiгi туралы жалға
берушiге жазбаша түрде хабарлауға мiндеттi. Мүлiктi жалға алу шарты жаңа
мерзiмге жасалған кезде шарт жағдайлары тараптардың келiсiмi-мен өзгертiлуi
мүмкiн. Егер жалға берушi шартты бұрынғы жалға алушымен жаңа мерзiмге
жасасудан бас тартса, бiрақ шарт мерзiмi бiткен күннен бастап бiр жылдың
iшiнде басқа тұлғамен мүлiктi жалдау шартын жасаса, жалға алушы өз таңдауы
бойынша сотта осы жасалған шарт бойынша құқықтар мен мiндеттердi ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ... ... ... ... ... .3
1. Мүлік жалдау шартының ұғымы және элементтері ... ... ...4-22
1.1 Мүлік жалдау шартының ұғымы.
1.2 мүлік жалдау шартының элементтері.
2.Мүлік жалдау шартының жекелеген түрлері ... ... ... ... ... ...22-46
2.1 Мүлік жалдау шартының жекелеген түрлеріне жалпы
сипаттама.
2.2 Мүлік жалдау шартының жекелеген түрлері.
Қорытынды ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ..47
Кіріспе.
Екі немесе одан да көп тұлғаның азаматтық құқықтар мен міндеттерді
белгілеу, өзгерту немесе тоқтату туралы келісім шарт болып танылады.
Шарттық қарым-қатынастарды қоғамдық қатынастардан айырып қарауға
болмайды, өйткені олар соңғы аталған қатынастардың біг тармағы. Олардың
табиғаты мен мазмұны қоғам өмірінің материалдық жағдайына байланысты.
Сондықтан да бұлар нарықтық экономика жүйесінде шаруашылық қатынастарының
негізгі реттеушісі ретінде азаматтық- құқықтық шарттың қолданылуы.
Азаматтық заңдармен реттелінетін шарттардың түрлері сан алуан.
Сонымен қатар , тараптар , азаматтық заңдарында көрсетілмеген шарттарды да
жасасыуы мүмкін , егер олардың мазмұны азаматтық құқығының жалпы негіздері
мен мәніне қарама-қайшы келмесе.( АК, 7-бап).
Азаматтық құқық саласындағы, яғни азаматтық заңда белгіленген
шарттардың бір түрі ретінде , мүлік жалдау шарты болып табылады.
Мүлік жалдау шарты бойынша жалға беруші жалға алушыға мүлікті ақы
төлеп уақытша иеленуге және пайдалануға беруге міндеттенеді.
Мен осы курстық жұмысты жазу барысында алдыма қойған мақсатым, осы
мүлік жалдау шартының мазмұнын, толық ашып тереңірек зерттеу. Осы мақсатқа
жету үшін мен төменлегідей міндеттерді көздедім:
Біріншіден,мүлік жалдау шартының ұғымын беру.
Екіншіден, осы мүлік жалдау шартының элеметтерін көрсету.
Үшіншіден, осы шарттың жекелеген турлерінің әрқайсысына жеке-жеке
тоқталып, олардың мазмұнын ашу.
1. Мүлiк жалдау (аренда) шартының ұғымы және элементтерi.
1.1 Мүлік жалдау шартының ұғымы. Мүлiк жалдау қатынасы Қазақстан
Республикасының Азаматтық кодексiнiң 29-тарауында реттелген, § 1 мүлiк
жалдау туралы жалпы ережелер мазмұндалған. Мүлiк жалдау қатынастарын
реттеу, тек АК-пен шектелiп қоймайды, олар сондай-ақ басқа да заңды
актiлермен реттеледi. Азаматтық құқық нормаларының диспозитивтiк мiнезi
мүлiк жалдау шартына да қатысты өзiнiң көрiнiсiн табады. Сондықтан нақты
шарт қатысушыларына алғашқы нормаларды өзгертуге, оларды өздерiнiң
қажеттiлiктерiн барынша толық қамту үшiн лайықтауға мүмкiншiлiк бередi.
Сатып алу-сату шартында сияқты мүлiктi жалдау шартында жалдау
нысанасының, шарт орнауының ерекшелiгiне сондай-ақ басқа факторлардың
әсерiнен оның бiрнеше түр-түрi қалыптасады. Күшiндегi Азаматтық кодекс
мүлiк жалдаудың лизинг, кәсiпорынды жалдау, ғимарат және үйлер жалдау,
көлiк құралын экипажымен жалдау прокат, тұрғын үйдi жалдау сияқты түр-
түрлерiн қамтиды. Мүлiк жалдаудың болуы мүмкiн бөлек түрлерi мұнымен
шектелмейдi.
Мүлiк жалдау және аренда терминдерi (түсiнiктерi) тепе тең болып
келедi, осыны қоғамдық қатынастардың аталмыш түрiн реттейтiн Азаматтық
кодекстiң 29-тарауының өзiнен де байқауға болады. Бiрақ, кейбiр кезеңдерде,
терминологиялық түсiнiксiздiк пайда болды. Аренданы мүлiк жалдаудың өзгеше
түрi ретiнде бағалайтын және осыған байланысты оның ерекше жағдайларын
бөлiп шығарған, мысалы, аренда нысанасын сатып алу құқығын қарастыратын
жағдайын сатып алу, сату құқығы, Қазақ КСР-нiң “Аренда туралы” арнайы Заңы
қабылданды. Ол өмiрге қабiлетсiздiгiне байланысты доғарылды. Аталмыш
терминдердiң ара қатынасы үлкен мәселенi дау тудырып отырған жоқ. Бiрақ бұл
жөнiнде әртүрлi көзқарастар бар. Кейбiрлерiне сәйкес мүлiктi жалдау
шарттарының қатарында аренданың бөлектеу орны бар1.
Мүлiк жалдау (аренда) шарты бойынша жалға берушi жалға алушыға
мүлiктi ақыға уақытша иеленуге және пайдалануға беруге мiндеттенедi.
(Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексiнiң 540-б.).
Аренда шартының сатып алу, сату рента шарттарынан айыр-машылығы, ол
мүлiктi уақытша иеленуге беруге байланысты қатынасты реттейдi. Мүлiк жалдау
шарты Римде кеңiнен таралған едi. Ол (locatio conductio rerum) деп аталады.
Оның анықтамасы қазiргi кезде жүзеге асырылып отырған анықтамадан елеулi
ерекшеленген жоқ.
Сонымен қатар, мүлiктi жалдау затты пайдалануды болжайтын1 мұнымен
қоса жалдаушының иеленуiне назар аударылмайтын, ал негiзiнен жалдаушы тек
затты ұстаушы меншiк иесi құқықтарын жүзеге асыруға көмектесетiн тұлға
ретiнде ғана бағаланатын2. Түбiрiне қарайтын болсақ, қазiргi уақытта да ең
басты мақсат жалдаушыға мүлiктi қажеттi көлемде пайдалану, оның пайдалы
қасиеттерiн мүмкiншiлiгiн беру екенiн айтуға болады.
Қатынасты реттеудiң түбiрлi негiзi сақталғанымен өзгерiстер де енiп
жатыр. Мүлiктiк қатынастарды жеке құқықпен реттеу жалпылама жетiлдiрудiң
әсерiн сезген және әрине жетiлдiру одан да әрi жалғасады. Осының
нәтижесiнде шарттық қатынастардың мазмұны өзгерiс шегедi, оларды реттейтiн
нормалар меншiк құқығы және өзге заттық құқықтарды реттейтiн нормалармен
тығыздау тұйысады.
Аренданы заттық құқықтарға жатқызу немесе жатқызбау сауалы ұзақ
мерзiм бойы даулы болып келдi. Заттың құқықтарға (олардың мәселелерiне)
арналған соңғы Қазақстандық жұмыстарда аренда заттық құқықтардың қатарына
жатқызылады3. Бұл көзқарас көрiп тұрғанымыздай аренданың заңнамалық
анықтамасында да қолдау табады, яғни онда пайдалану мен қоса иеленуде бiрге
қарастырылады. Бұл заңнамалық шешiм арендалық қатынастарға бұрынғыдан көрi
жоғарылау (көбiрек) тұрақтылық бередi, олардың мәнiн көтередi. Осының
нәтижесiнде мүлiктi меншiк құқығы негiзiнде иемденуге мүмкiншiлiгi жоқ
бөтен бiреудiң мүлкiн пайдаланған кезде, мүлiктi жалдау шарты тиiстi
қатынастарды тыйымды реттетуге мүмкiншiлiк бередi. Кейбiр жағдайларда
аренда (мыс. жер арендасы) тiпте меншiк құқығына балама ретiнде
қарастырылатын 99 жылға дейiнгi ұзақ мерзiмдi жер арендасы Қазақстан
Республикасы Президентiнiң 1995 жылғы 22 желтоқсанда қабылданған “Жер
туралы” заң күшi бар Жарлығының 41 бабында қарастырылған едi. Аренда
белгiлi мөлшерде жерге меншiк құқығының баламасы деген түсiнiк қазiргi
(күшiндегi) заңнамада да сақталып тұр. Қазақстан Республикасының 2001 жылы
24 қаңтардан “Жер туралы” заңының 28 бабымен 49 жылға дейiнгi жердiң ұзақ
мерзiмдi арендасы қарастырылған.
Аренда тек жалдаушының қажетiн, мүддесiн қамтамасыз етiп қоймайды.
Оның нормаларында жалға берушiнiң мүдделерiнде есепке алу бар Меншiк иесi
ретiнде ол бәрiбiр жалға алушыға қарағанда артықшылық жағдайында болып
келедi.
Мүлiктi жалдау шарты консенсуалды (құқықтары мен мiн-деттерi тек
тараптардың келiсiмi негiзiнде пайда болатын), өзара, өтеулi (ақылы) болып
табылады.
Арендалық шарттан туындайтын мiндеттемелiк құқықтық қатынастарды
және заттық құқықтық қатынастарды ажыратып қарау қажет. Әрине,
мiндеттемелiк құқық шеңберiнде бiрiншi кезекте аталған қатынастардың
бiрiншi тобын қарау керек. Аренданың заттық құқығы жеткiлiктi дәрежеде жан-
жақты және толық заттық құқық мәселелерiне арналған еңбектерде талданған.
Сонымен қатар, аренданың заттық құқығы ескерiлмесе жолға алушының да жалға
берушiнiң де құқықтық жағдайының сипаттамасы толық болмайды. Жалдаушы мен
жалға берушiнiң заттық құқық қатынастар негiзiнде қатысуын (олар сырттай
шарттық болып көрiнгенiмен) жоққа шығаруға болмайды. Бiздiң айтып
отырғанымыз арендаға берiлетiн мүлiктi күтiп ұстау ауыртпалығына, меншiк
иесiнiң (жалға берушiнiң) және жалдаушының заттық құқықтарының бәсекесiне
және тағы басқа ұқ-сас нәрселерге қатысты.
Мүлiк жалдау шартының нысаны. Бұл шартқа да ҚР АК 151-154-б.
ұсталатын мәмiленiң нысаны қойылатын жалпы талаптар қолданымды болып
келедi. Сонымен бiрге мүлiктi жалдау шартының нысанына арнайы талаптар да
қойылады. Егер, мысалы, ол бiр жылдан астам мерзiмге жасалса, онда оның
нысаны жазбаша болуы тиiс.
Кәсiпкерлiк әлде кәсiпкерлiк емес болғанына, мерзiмiне қарамастан,
тарабы заңды тұлға болып келетiн мүлiктi жалдау шарттары да жазбаша нысанда
жасалуы керек. Жылжымайтын мүлiктi жалдау шарты мемлекеттiк тiркеуге
жатады. Туралап айтсақ, Қазақстан Республикасы Президентiнiң “Жылжымайтын
мүлiкке құқықтарды және онымен жасалатын мәмiлелердi мем-лекеттiк тiркеу
туралы” заң күшi бар Жарлықтың 2-бабына сәйкес мемлекеттiк объектiсi болып
мерзiмi бiр жылдан асатын пайдалану, жер пайдалану құқығы келедi. Бұдан,
егер аренда шартында мерзiм анықталмаса не жасау керек деген сұрақ туады.
Қойылған сұраққа мынандай жауап беруге болады. Тараптар бiрiншi кезекте
басшылыққа өз мүдделерiн (қажеттерiн) алуы керек, соларға сәйкес
ниеттенулерi танылуы тиiс. Ал тiркеушi орган болса анықтамаған мерзiмге
жасалған, аренда шартын тiркеуден бас тартпауы (соған кедергi жасалмауы)
тиiс. Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлiкке тiркеу жүйесi
Еуропалық тiркеу жүйесiмен ұқсас болып табылады. Оның мiндетi мүлiкке пайда
болатын барлық құқықтардың ке-пiлдiгiн қамтамасыз ету1.
Азаматтар араларындағы 1 жылға дейiнгi мүлiктi жалдау шарттары
ауызша нысанда жасалуы мүмкiн. Егер, болашақта жалдаушыға мүлiкке өтетiнi
қарастырылса, меншiк құқығы онда мүлiктi жалдау шарты сатып алу-сату
шартының нысанындай нысанда жасалуы тиiс.
1.2Мүлiк жалдау шартының элементтерi. Мүлiк жалдау шартының
тараптары жалға алушы және жалға берушi, жалға берушi және жалға алушы
ретiнде кез келген тұлға, заңды және жеке тұлға бола алады. Егер шарт
мемлекет атынан не әкiмшiлiк-аумақтық бiрлестiк атынан жасалса мүлiктi
жалға берушi болып өкiлеттi мемлекеттiк орган, ҚР Қаржы министрлiгiнiң
Мемлекеттiк мүлiк және жекешелендiру бойынша комитетiнiң аумақтық органдары
келедi.
Жалға берушi – бұл пайдалануға берiлген мүлiктiң иесi, ал заңды
тұлға – оқшауланған мүлiкке меншiк, шаруашылық жүргiзу, оралымды басқару
құқығы бар субъект. Кейбiр жағдайларда мүлiктi жалға берушi болып оған өзге
де құқықтары бар жеке немесе заңды тұлғалар келуi мүмкiн, олар мүлiктi
жалға беруге заңмен немесе шартпен өкiлденуi тиiс (мысалы, бұл мүлiктi
сенiмгершiлiкпен басқаратын болуы мүмкiн).
Жалдаушы (арендатор) – мүлiктi уақытша иелену және пайдалануға,
немесе тек пайдалануға алған жеке немесе заңды тұлға. Мысалы, станокты
жалдаушыға онда белгiлi сағаттарда немесе күндерде қажеттi жұмыстарды жасау
(орындау) мүмкiншiлiгi берiлуi мүмкiн. Мүлкiне оралымды басқару құқығы бар
коммерциялық емес заңды тұлғалар, олардың мүлкiнiң меншiк иесiмен мүлiктi
жалдау құқығында шектелуi мүмкiн.
Тараптар құқықтары мен мiндеттерiнiң өзге тұлғаларға ауысуы iшiнара
және де әмбе бап құқықтық мирасқорлық негiзiнде болуы мүмкiн. Жалға
берiлген мүлiкке меншiк құқығының немесе шаруашылық жүргiзу, оралымды
басқару құқықтарының өзге тұлғаға ауысуы мүлiктi жалдау шартын өзгерту
немесе бұзу үшiн негiз болмайды.
Басқаша айтатын болсақ аренда құқығы жалға берiлген мү-лiкке
ауыртпалық тудырады.
Азамат өлуiмен жалға алушының құқықтарына қатысты мұрагерлiк
трансмиссия егер заң актiлерiнде немесе шартта өзгеше қарастырылмаса жалпы
тәртiп бойынша болады. Заңды тұлғалар қайта құрылған кезде де әмбебап
мирасқорлықтың бұл тәртiбiн қолдану керек.
Мүлiктi жалдау шартын жасасу жалдаушының тұлғасына жеке байланысты
болмаса, жалға берушi оның қалған мерзiмiне шартқа мұрагердiң (құқықтық
мирасқордың) жалдаушы ретiнде кiрiсуiне кедергi жасай алмайды.
Мүлiк жалдау шартының нысанасы (объектiсi) болып негiзi-нен
қозғалатын сондай-ақ қозғалмайтын заттар келедi. Аренда шарты бойынша
(негiзiнде) берiлетiн заттар жеке сипаттары мен анықталатын, тұтынылмайтын
заттарға жатады, олар оларды пайдалану барысында өздерiнiң тұтынушылық
қасиеттерiн бiрте-бiрте табиғи тозу салдарынан жоғалтады. Кейбiр объектiлер
пайдалану тәртiбi дұрыс болса тiптi өздерiнiң қасиеттерiн жоғалтпауы
мүмкiн, оларға жер бөлшектерi, көп жылдық егiстер және с.с. жатады. АК.
541—бабына сәйкес, мүлiктiк жалдауға, кәсiпорындар мен басқа да мүлiктiк
кешендер, жер учаскелерi, үйлер, ғимараттар, жабдықтар, көлiк құралдары
берiлуi мүмкiн. Жалдаудың объектiсi өзге де заттар бола алады.
Заңнамада оларды мүлiктiк жалдауға беруге тыйым салынған, немесе
жалдау мүмкiншiлiгi шектелген мүлiк түрлерi анықталуы мүмкiн. Бiрiншi
кезекте шектеулер азаматтық айналымнан алынып тасталған, немесе азаматтық
айналымы шектеулi заттарға қатысты болып келедi.
Әрине, азаматтық айналымнан алынып тасталған заттар жалға берiлуi
мүмкiн емес. Ал азаматтық айналымы шектеулi заттар жалға оларды пайдалану
тәртiбi, жалпылама оларға меншiк құқығын жүзеге асырудың барлық тәртiбi
сақталып жалға берiлуi мүмкiн. Мысалы, тұлға азаматтық айналымы шектеулi
бiр немесе өзге мүлiктi иеленуге рұқсат алмаса, ол өзiнде бар сондай
(азаматтық айналымы шектеулi) мүлiктi иелiгiнен шыға-руы керек. Заңның (ҚР
АК 252 бабы 2 тармағы) тiкелей нұсқауына сәйкес көрсетiлгендей мүлiкке
меншiк құқығы тоқтатылуы қажет. Яғни ондай мүлiкте иелiктен шығаруға
бағытталған шарттар болып сатып алу-сату, сыйға тарту, айырбас шарттары
келедi деп болжам жасаймыз.
Бiрақ мәселенi тым шектеулi шешуге болмайды. Сiлтеме жа-салған
азаматтық кодекстiң нормасы өмiрде оны әртүрлi жағдайларға лайықтап
қолдануды талап етедi. Мысалы, айналымы шектеулi мүлiктiң иегерi болашақта
оған рұқсат аламын деп үмiттенетiн болса оған оны жалға беруге тыйым
салынбауы керек. Немесе мүлiктi иеленуге рұқсаты жоқ айналымы шектеулi
заттың меншiк иесi бiрден сатып алушыны таппаған соң оны болашақта сатып
алу жағдайы қарастырылатын жалдау шарты негiзiнде бере алады. Қаралғандай
қосымша шешiмдер меншiк иесi жағдайын жақсартады. Қандай да болсын мүлiкке
меншiк-тiң заң бойынша кепiлдiктерiн нығайтады.
Кейбiр объектiлердi (негiзiнен табиғи объектiлердi) жалға тапсырған
кезде шарт ерекшелiктерi пайда болады (ерекшелiктер шарт мазмұнына және
т.б. қатысты болуы мүмкiн). Айтатын болсақ, Қазақстан Республикасының “Жер
туралы” Заңының 48 бабына сәйкес, жер пайдаланушылары жердi жер учаскесiн
беру актiсiне немесе аренда шартына (уақытша ақысыз жер пайда-лану шартына)
сәйкес пайдалануы тиiс. Осымен бiрге жалға алу-шыға тағы да бiрқатар
мiндеттер жүктеледi. Бұл мiндеттер жалға алушының жалға берiлген мүлiктi
тиiстi пайдалану бойынша азаматтық-құқықтық мiндетiмен тығыз байланысты,
кейбiр көрi-нiстерiнде оларды мүлiктi тиiстi пайдалану бойынша мiндеттiк
нақтылануы ретiнде бағалауға болады. Жер пайдаланушыға мы-надай мiндеттер
жүктеледi:
— тиiстi санитарлық және экологиялық талаптарға сәйкес ке-летiн
өндiрiс технологиясын қолданудың, халықтың денсаулығы мен қоршаған ортаға
зиян келтiрiлуiне жол бермеу;
— топырақтың құнарлығын нашарлатпаудың жер қорғау жөнiндегi
шараларды жүзеге асырудың, орман, су ресурстары мен басқа да табиғи
ресурстарды пайдалану тәртiбiн сақтаудың, жер учаскесiнде орналасқан,
заңдарға сәйкес мемлекет қорғай-тын тарих, сәулет ескерткiштерi,
археологиялық мұра мен басқа да объектiлердiң қорғалуын қамтамасыз ету;
— басқа меншiк иелерi мен жер пайдаланушылардың құ-қықтарын бұзбау;
— топырақтың құнарлы қабатын сыдырып алу оның бiр-жола жоғалуын
болғызбау үшiн қажет болған жағдайларды қос-пағанда, басқа тұлғаларға сату
не беру мақсатымен құнарлы қабатты сыдырып алуға жол бермеу;
— сервитуттары заңдарда көзделген тәртiпте ұсынуды қамтамасыз ету.
Өз ерекшелiктерi тұрғын үйдi жер қойнауының учаскелерiн және басқа
объектiлердi жалдауда орын алады. Жер қойнауының учаскiлерi концессиялық
және басқа келiсiмдер негiзiнде пайдалануға берiледi, олар АК 541-б, 4-т.
сәйкес өзiнiң заңды табиғаты бойынша мүлiктi жалдауға түбiрлес болып келедi
және оның жалпы (негiзгi) ережелерiне негiзделедi. Мұндай кең түсiнiк ҚР
азаматтық заңнамасында шарттардың бұрынғы кеңестiк кезеңдегi азаматтық
құқыққа таныс емес тәртiптенген жүйесi қалыптасып келетiнiн сипаттайды. Бұл
бөлек шарттардың құрылысын өңдеуде де, бүкiл шарттық құқық жүйесiн өңдеуде
де өз көрiнiсiн тауып отыр1. Жер қойнауын пайдаланумен байланысты және өзге
де шарттардың жаңа түрлерiне қатысты пайда болған айқынсыздық ақырындап
жойылып келедi.
ҚР АК тағы да бiр елеулi жаңалық бар. Оны заңнаманы дамытудағы
батыл, өркендi қадам ретiнде бағалауға болады және онда бiздiң көзқарасымыз
бойынша арендалық қатынастарды одан әрi дамытудың мүмкiншiлiктерi
қарастырылған. Бiрақ ол жалдау туралы дәстүрлi көзқарастарды ескеретiн
болсақ үйре-нiмсiз болып көрiнедi. ҚР АК 541-бабының 2-тармағына сәйкес
жалдаудың нысанасы болып жер пайдалану құқығы, жер қой-науын пайдалану
құқығы және өзге заттық құқықтар келуi мүм-кiн. Мүлiктiк құқықтардың
арендасына жол бермеу заңнамалық актiлермен қарастырылуы мүмкiн. Аталған
норманы қолдану мүлiктiк құқықтардың айналымын жан-жақты дамытуға
мүмкiншiлiк бередi.
Мүлiктi жалдау шартының ақылы мiнезi, жалпылама мiндеттемелiк құқық
нормаларының мазмұны және қалыптасқан шарттық тәжiрибеде мүлiктi жалдау
шартында сатып алу-сату шартында да сияқты оның бiрден бiр елеулi жағдайы
болып нысанасы туралы жағдай келетiнiне әсер етедi.
Мүлiк жалдау шартында жалдаушыға мүлiктiк жалдаудың объектiсi
ретiнде берiлуге жататын мүлiктi анықтауға мүмкiншiлiк беретiн мәлiметтер
келтiрiлуi керек. Егер бұл мәлiметтер шартта болмаса, онда мүлiктiк
жалдауға берiлуге жататын объект туралы жағдай келiсiлмеген болып, ал
тиiстi шарт жасалмаған болып есептеледi. Үлкен тәжiрибелiк мән жалға
берiлетiн объек-тiнi толық сипаттауда болып келедi, яғни оны тек жалпы анық-
тау жеткiлiксiз. Осының қажеттiлiгi мүлiктi жалдау шарты маз-мұнының өзiнен
көрiнiс табады.
Аренда шартының бағасы. Ол шартқа сәйкес анықталады. Егер, ол шартта
көрсетiлмесе, онда басшылыққа бiр немесе өзге жағдайларда төленетiн
аренданың бағасы алынады.
Аренда шартының мерзiмi. Мүлiктi жалдау шарты нақты анықталған
мерзiмге жасалуы мүмкiн. (ҚР АК. 545-б, 1-т.) Қаз. ҚСР-ң Азаматтық
кодексiмен, жалға берiлетiн мүлiк түрiне қарамастан мүлiктiк жалдаудың
мерзiмi 10 жылдан аспауы тиiстiгi қарастырылған едi. ҚР АК аренданың ақырғы
мерзiмiн тек оның бөлек түрлерi үшiн, немесе бөлек мүлiк арендасы үшiн
қарастырады. Айтылғандай жердiң арендасы 49 жылдан аспауы керек. Прокат
шарты бiр жылдан аспайтын мерзiмге ғана жаса-луы мүмкiн.
Мүлiк жалдау шарты нақты анықтамлаған мерзiмге жасалуы мүмкiн, бұл
үшiн ол күшiнде болып келетiн мерзiм шартта көрсетiлмейдi. Нақты
анықталмаған мерзiмге жасалған мүлiктi жалдау шартында әрбiр тарап, шарт
қозғалмайтын мүлiк жөнiнде болғанда екiншi тарапқа үш ай бұрын ескертiп, ал
шарт қозғалатын мүлiк жөнiнде болғанда бiр ай бұрын ескертiп, кез келген
уақытта шарттан бас тарта алады. Өзгеше тәртiп заң актiлерiмен немесе
шартпен қарастырылуы мүмкiн. Мысалы шартта тараптар нақты анықталмаған
мерзiмге жасалған мүлiктi жалдау шартын бiр жақты тәртiпте бұруға тиым
салуы мүмкiн.
Егер мүлiктi жалдаудың ақырғы мерзiм заңнамада қарастырылса, ал
шарттың өзi нақты анықталмаған мерзiмге жасалса, мүлiктi жалдаудың ақырғы
мерзiмi өтуiмен ол күшiн өзiмен өзi жоғалтады. Яғни, мүлiктi жалдау
шартының мерзiмi заңнама бойынша қарастырылған ең үлкен (ақырғы) мерзiмнен
асып кетсе де шарт бәрiбiр заңнамалық мерзiмнен аспайтын (оған тең)
мерзiмге жасалған болып саналады.
Мүлiк жалдау шартының мазмұны. Жалға берушi мүлiктi жалға алушыға
шарт талаптары мен мүлiктiң мақсатына сәйкес, келетiн күйде беруге мiндеттi
(АК 547-б. 1-тармағы). Мүлiктiң күйi бiрiншi кезекте шартпен анықталуы
тиiс. Мысалы, жалға қоймалар берiлгенде, олар өрт қауiпсiздiгiнiң
талаптарына бөлмелердегi ауаның ылғалдылығына не құрғақтығына қойылатын
талаптарға және басқаларға сәйкес болуы керек екенi болжа-нылуы мүмкiн.
Шарттың мүлiктiк күйiне талаптар анықталмаса, онда олар мүлiктiң
тағайындалуы және мүлiктi пайдаланудың болжамды (мақсаты ескерiлiп мүмкiн
күйiне талаптар туралануы мүмкiн. Бiрақ мүлiктi жалдау шарты бойынша
мүлiкке талаптарды анықтау сатып алу-сату шарты бойынша заттың қажеттi
сапасын анықтаудан ауырға түседi. Жалға берiлетiн мүлiктiк күйiне қатысты
талаптар өте субъективтi болып келедi. Олар жөнiнде келiспеген тараптар
араларында қиын жолмен шешiлетiн даулар пайда болуы мүмкiн. Сондықтан,
жалға алушы мүлiктiң кейбiр ерекше қасиеттер бар болуын қаласа, оның бұл
туралы жалға берушiмен келiскенi аса қажеттi болады. Жалға берiлетiн
мүлiктiк кемiстiктерi болмауы керек, немесе кемiстiктер тiкелей шартта
ескертiлуi керек. Бұл жасалмаса жалға берушi берiлген заттардың
кемiстiктерi үшiн жауапты болады.
Кейбiр жағдайларда заттың кемiстiктерiмен байланысты тараптардың
құқықтары мен мiндеттерi туралы мәселе басқаша шешiмiн табады. Жалға
берiлген заттың кемiстiктерiн оны қараған кезде бiрден табуға мүмкiн болса,
немесе затты жалға алған-ға дейiн жалдаушы затпен пайдаланып үлгерген
болса, онда жалға берушi заттың кемшiлiктерi үшiн жауапты болмауы тиiс.
Затты тұтынудың одан құтылу мүмкiн емес (сөзсiз) салдары болып оның
белгiлi дәрежеде нашарлауы (тұтынушылық қасиеттерiн жоғалтуы) келедi.
Сондықтан бiрнеше жыл пайдалануда болып келген мүлiктiң (заттардың) күйi
тиiстi емес тiптi қанағаттанатындай болмай шығуы мүмкiн. Осыған байланысты
шарттың екi тарабы бiрдей белгiлi бiр шешiмдердi қабылдап әрекеттердi
жасауға мәжбүрлi болады. Осы себептен А. А. Ива-нов автордың ешқандай
күдiкке жол бермей мына айтқанымен (жазғанымен) келiсуге қиын (болмайды):
“... обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на протя-
жении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как правило,
вскоре после заключения договора”1. Аталған мiндет мүлiк жалдау шарты
тараптарының арасында бөлiнедi. Жалға берушiнiң және жалға алушының
құқықтары мен мiндеттерiн одан әрi қарағанда осыны анық көруге болады.
Мүлiк жалға оның барлық керек-жақартарымен және оған қатысты
құжаттарымен (мүлiктiң жиынтықтылығын, қауiпсiздi-гiн, сапасын, пайдалану
тәртiбiн куәландыратын және т.б. құжаттармен) бiрге берiледi. Сатып алу-
сату шарты (мысалы қозғалмайтын мүлiктi сатып алу-сату шарты) бойынша затқа
(мүлiкке) құқықтарды растайтын құжаттар табыс етiлуi мүмкiн қаралып тұрған
шартта негiзiнен әңгiме мүлiктi тұтыну (пайдалану) үшiн қажеттi құжаттар
жөнiнде жүргiзiледi. Шартта құжаттар жалға берушiде қалатыны, жалдаушы
олармен таныса алатыны және т.б. қарастырылуы мүмкiн.
Құжаттар, керек жарақтар берiлмесе және оларсыз жалға алушы мүлiктi
мақсаты бойынша пайдалана алмаса, немесе ол шартты жасасуы кезiнде
үмiттенуi мүмкiн болған нәрселерден (игiлiктен, пайдадан) едәуiр дәрежеде
айырылса, онда өзiнiң қалауы бойынша ол жалға берушiден керек жарақтардың
және құжаттардың берiлуiн немесе шарттың бұзылуын талап ете алады.
Жалға алушыда көрсетiлген жағдайға қатысты бiр ғана құқығы болып
келмейдi. Жалға алушы құжаттарды және керек жарақтарды олар жалға берушiмен
берiлмеген өзге реттерде де талап ете алады. Басқаша айтқанда, жалға
алушының мүлiктi пайдалану мүмкiншiлiгiнен айырылуы, оған ұтымсыз
нәтижелердiң (салдардың) туындауы немесе туындамауы сол құқықты жүзеге
асыру кезiнде мiндеттi түрде ескерiлетiн нәрсе емес. Бiрақ, әрине, жалға
берушi тарабынан жасалған бұзушылықтың ауырлығы қолданылатын шараларға
(мысалы шартты бұзу мүмкiншiлiгiне) әсер етедi.
Жалға берушi мүлiктi шартпен қарастырылған мерзiмде беруi керек,
егер бұл мерзiм шартта қарастырылмаса, онда ол қисынды мерзiмде берiлуге
жатады. Жалға берушi шартқа қайшылық жасап мүлiктi бермесе жалдаушы бұл
мүлiктi ҚР АК 355-бабына сәйкес талап ете алады немесе шарт бұзылуын талап
ете алады. Екi амалды қолданған кезде де жалға алушы өзiне келтiрiлген
шығындарды өндiрiп ала алады.
Затты бергеннен кейiн, меншiк иесi оған меншiк құқығына байланысты
кейбiр ауыртпалықтарды сақтап қалады. Сондықтан, меншiк иесi мүлiк
жағдайына жауапты болады, сонымен қоса жалға алушының да заттық құқығын
есептеп алып тастамау керек. Затқа қатысты құқықтар тараптар арасында
бөлiнгесiн меншiк иесiнiң ауыртпалықтары ол өзiне жататын мүлiктi өзi
иеленген, пайдаланған жағдайда сияқты толық бол-майды.
Ертерек айтылғандай мүлiк жалдау шартының тараптары арасында мүлiктi
күтiп ұстау ауыртпалығы бөлiнедi. Жалға берушi жалға берiлген мүлiкке
тараптармен келiсiлген мерзiмдерде, егер заң актiлерiнде не шартта өзгеше
көзделмесе, өз есебiнен күрделi жөндеу жүргiзуге мiндеттi. Жалға алушы
жауап бермейтiн мән-жайларға байланысты пайда болған шұғыл қа-жеттiлiк
талап ететiн жөндеудi, егер заң актiлерiнде немесе шартта өзгеше
көзделмесе, жалға берушi қисынды мерзiмде өз есебiнен жүргiзедi (АК 552-б 2-
бөл.).
Шарт жасау кезiнде жалға берушi жалға алушыға жалға бе-рiлетiн
мүлiкке үшiншi тұлғалардың барлық құқықтары (серви-тут, кепiл құқығы)
туралы ескертуге мiндеттi. Бұл жағдайда бiз бiрiншi кезекте мүлiкке
ауыртпалық тудыратын құқықтары ту-ралы айтамыз. Мүлiктi жалға беру мүлiкке
үшiншi тұлғалардың заттық құқықтарын тоқтату не өзгерту үшiн негiз болып
табылмайды.
Бiрақ, бiрқатар жағдайда бiз құқықтардың бәсекесi мәсе-лесiмен
соқтығамыз. Бұл жағдайда, бiр құқықты басқа құқық иеленушiнiң алдында
басымдылығы туралы мәселенi шешу қиынға түседi. Бiр субъектi құқықтарының
екiншi субъектi құқықтарының алдындағы артықшылығын анықтау үшiн тиянақты
негiздер болуы керек.
Мысалы, шарттық жағдайлар ақталса, онда жалға алушының иелену
құқығының жалға берушiнiң иелену құқығының алдындағы артықшылығы сөзсiз
болып келедi. Өзге реттерде (кездерде) бiр немесе өзге заттық құқықтық
артықшылығын (басымдылығын) анықтаудың жанама өлшемдерi болып оның алғашқы
болуы (ағалығы), өзге заттың құқық иесiнiң арам шет-тiлiгi және өзге ұқсас
жағдайлар келедi.
РФ АК бәсекеде болып келетiн құқықтардың бiреуiнiң басымдылығын
анықтау ережесi толығырақ реттелген. Затты алуға бiрнеше несие берушiлер
талпынатын болса, зат олардың бiреуiне берiлсе өзгелерiнiң талаптары жоққа
шығарылады. Зат берiлiп үлгерiлмеген болса, онда басымдылыққа оның пайда-
сында мiндеттеме ертерек туындаған несие берушi иемденедi. Бұның өзiн
анықтау мүмкiн болмаса артықшылық (басымдылық) талапты ертерек ұсынған
тұлғада (оның құқығында) болады (РФ АК 398-бап). ҚР АК-ның 355-бабында
құқықтардың артықшылығы туралы тек жалпы айтылып кетедi. Қарастыруы мүмкiн
немесе мүлiктi пайдаланған үшiн ақының өзге түрлерi қарастырылуы мүмкiн.
Егер шарттың өзiнде жалдау төлемiнiң нақты түрi (нысаны)
анықталмаса, онда ол ақшалай төленуге тиiс.
Бiр зат жөнiнде жалдаушылардың әрқайсысына затпен белгiленген
уақытта тек пайдалану құқығы берiлiп бiрнеше мүлiк жалдау шарттары жасалуы
мүмкiн. Оларды жалға берушi өз еркiмен жасасады, осыған байланысты жалға
берушi шектеуге ие басқа да қарсылықтар айтуға ешкiмнiң құқығы болмайды.
Жалға алушылардың бiрiнiң құқығына нұқсан келтiрiлетiн жағдайды қоспағанда,
олардың ешқайсысы жалға берушiге өз талаптарын қоюға құқылы емес. Жалға
берушiнiң негiзгi құқығы берiлген мүлiктi пайдаланғаны үшiн ақы төленуiн
талап ету құқығы келедi. Осымен қатар жалға берушi жалға алушының өзге
мiндеттерiнiң орындалуын да талап ете алады.
Жалға алушы жалға берiлген мүлiктi шарт жағдайларына сәйкес
пайдалануға, ал егер олар шартта қарастырылмаса, мүлiктiң тағайындалуына
сәйкес пайдалануға мiндеттi. Жалға алушының бұл мiндеттi жалға берушiнiң
жалға берiлген мүлiктi күтiп ұстау мiндетi орындалуына көмектеседi. Осымен
қатар жалға берушi жалға алушының мүлiктi пайдалануына шектеу қоюға мүдделi
болуы мүмкiн. Өз кезегiнде осының себебi де болады, мыса-лы жалға берiлген
жабдықтарды жоғары дәрежеде пайдалану орын алса, оның мерзiмiнен бұрын
тозуының қаупi төнуi мүмкiн ж.б.
Жалға алушы жалға берушiнiң жазбаша ескертуiне қара-мастан мүлiкпен
шартқа немесе мүлiктiң тағайындалуына қайшы пайдаланса, онда жалға алушының
шарт бұзылуын және мүлiк қайтарылуын талап ету құқығы пайда болады. Егер
мiндеттеменiң бұзылуынан туындаған залал болса, онда ҚР АК 350-бабына
сәйкес өтелуге жатады. Жалға берушi шығындар өтелуiн жалға алушы өзiнiң
мiндеттерiн бұзған өзге де жағдайларда талап ете алады. Бiрақ мүлiк жалдау
шартының кәсiпкерлiк мiнезi болмаса жалға алушының жауапкершiлiгi әрқашан
кiнәда негiзделедi.
Жаңа азаматтық заңнамада жалға алушы жалданған мүлiкке билiк етуiнiң
шектерi туралы анықталған. Жалға берушiнiң келiсiмiмен жалға алушы
жалданған мүлiктi қосымша жалға (субарендаға) тапсыра алады, шарт бойынша
өзiнiң құқықтары мен мiндеттерiн өзге тұлғаға (қайта жалдауға) бере алады.
Жалға алушы жалданған мүлiктi тегiн пайдалануға сол сияқты кепiлге бере
алады. Өзгешелiк заңнамалық актiлерде қарастырылмаса жалға алушы құқықтарын
шаруашылық серiктестiктердiң акционерлiк қоғамдардың жарғылық капиталына
салымдар немесе өндiрiстiк кооперативке жарна ретiнде сала алады. Билiк ету
бойынша осындай құқықтар тiкелей шартта қарастырылуы мүмкiн. Жалға берушi
алдындағы жауапкершiлiктi тiкелей жалға алушы көтередi. Жалпы алынған
мүлiктi өзге тұлғаларға беру туралы шарттар мүлiк жалдау шартының өзiнiң
мерзiмiнен асатын мерзiмге жасалуы мүмкiн емес.
Қосымша жалдау (субаренда) шартының қолданылуы (күшiнде болуы) мүлiк
жалдаудың негiзгi шартына тәуелдi болып келедi. Заңнамада көзделген
негiздер бойынша мүлiк жалдау шарты жарамсыз болса, онда оған сәйкес
жасалған мүлiктi қосымша жалдау шарты да жарамсыз) болып келедi. (ҚР АК 560
бабы). Бұл норманың мазмұны мүлiктi жалдаудың негiзгi шар-тының
қолданылуына тек қана қосымша жалдау (субаренданың) емес, барлық өзге
туынды құқықтық қатынастардың мүлiктi пайдаланудың, кепiлдiң және
басқарудың күшiнде болуы (тұрмыс етуi) тәуелдi болатынын бiлдiрiп отыр.
Жалға алушы өз уақытылы жалдау (аренда) төлемiн төлеп тұруға
мiндеттi. Ол төлеудiң тәртiбiн және есеп айырысудың тәртiбiне, жалдау үшiн
төлем жасаумен байланысты өзге мiндеттердi орындауға байланысты жағдайларды
сақтауға мiндеттi. Төлемдер ақшалай болатын болса, онда Қазақстан
Республикасындағы ақ-ша айналымының ережелерi сақталуы керек. Төлеудiң өзге
түрi қарастырылса осындай қатынастарға сатып алу-сату мердiгерлiк, ақылы
қызмет көрсету шарттары туралы нормаларды қолдану жоққа шығарылмайды. Бұл
жалға алушының жалдау үшiн төлеу бойынша мiндетiн реттейтiн (қарастыратын)
жалпы нормалардың мағынасынан көрiнiс тауып тұр. Заңнаманың өзiнде осы
мәселелердi шешетiн тiкелей сiлтейтiн нормалар қарастырылмаған және жалдау
ақысын енгiзудiң тәртiбi негiзiнен мүлiк жалдау шарттарының өзiнде нақтылы
бекiтiлуi тиiс. Шарт бойынша төлемдi (ақыны) енгiзудiң тәртiбi мен өзге
жағдайлары келiсiммен қрастырылмаса, онда басшылыққа нарықта қалыптасқан
орташа баға және де өзге төлеуге қатысты талаптар алынады (ҚР АК 385 б.
3т). Қосымша екi тараптардың мүдделерi де ескерiлуi тиiс.
Жалға берiлген мүлiктiң барлығы бiртектi, сапасы бiрыңғай және с.с.
болғанда оны пайдалану үшiн ақы бiрден барлық мүлiк үшiн орнатылады.
Мүлiктiң құрама бөлшектерiнде ерекшелiктерi болса, олар (өндiрiс
құралдарына жататындары үшiн өнiмдiлiк дәрежесiне қарай) үшiн бөлек жалдау
ақысы орнатылады,, себебi кейбiр мүлiктi пайдалану жалдаушыға қосымша табыс
беруi мүмкiн, сондықтан ол үшiн жоғарырақ жалдау ақысы бекiтiледi.
ҚР АК 546 бабына сәйкес жалдау ақысы (төлемi) мынандай түрлерде
болуы мүмкiн:
1) кезең кезеңiмен немесе бiржола төленетiн төлемдердiң ақшалай
сомасымен;
2) Жалданған мүлiктi пайдалану нәтижесiнде алынған (өндiрiлген,
табылған) өнiмнiң, жемiстердiң немесе табыстардың үлесiмен;
3) жалдаушының белгiлi қызмет көрсетуi арқылы;
4) жалға алушының шартпен келiсiлген затты жалға берушiге меншiкке
әлде жалға берумен;
5) жалға алушыға жалданылған мүлiктi жақсарту жөнiнде шартта
келiсiлген шығындарды жүктеу арқылы. Жалға берушiмен жалға алушы шартты
көрсетiлген ақы түрлерiнiң бiрнешеуi қолданылатынын;
Жалға берiлген мүлiкте кемшiлiктердi анықтаса, жалға алушы жалға
берушiден өз қалауы бойынша:
1) мүлiктiң кемшiлiктерiн тегiн жоюды;
2) жалдау ақысын соған мөлшерлес азайтуды;
3) жалға берушiге бұл туралы алдын ала хабарлай отырып сол
кемшiлiктердi жою жолында өзi жасаған шығындар сомасын мүлiктi пайдаланғаны
үшiн төленетiн төлемнен ұстап қалуды;
4) шартты мерзiмiнен бұрын бұзуды талап етуге құқылы.
Шартта тiкелей шектеу болмаса, мүлiктi пайдалану үшiн тө-лемнiң
(ақының) мөлшерi өзгертiлуi мүмкiн, бiрақ бұл жыл iшiнде бiр реттен жиi
болмауы керек. Шарттың қандай да болсын өзге өзгертiлуi сияқты ақыны
(төлемнiң) мөлшерiн өзгерту тараптардың келiсiмiмен жүргiзiлуi керек, бiрақ
егер бiз ҚР АК 456 бабы 3 тармағының мағынасын ескеретiн болсақ, онда жалға
берушiде бағаны өзгерту үшiн салмақты (дәлелдi) негiзi болғанда оның жалдау
төлемiн (ақысын) өзгертудi талап етуге құқығы танылуы керек.
Мысалы, егер жалдау төлемiнiң орта нарықтық мөлшерi күрт өсiп кетуi
салдарынан жалға берушiнiң елеулi шығындарды пайда болса, жалға берушi
заңдарда көрсетiлген мерзiмдер өтiсiмен өзi жасасқан мүлiк жалдау шарты
бойынша да жалдау төлемi көбейтiлуiн талап ете алады. Әрине шарт бойынша
жалға берушi бұндай құқығынан айырылуы да мүмкiн. Заң актiлерiмен мүлiк
жалдау шарттарының бөлек түрлерi үшiн, сол сияқты мүлiктiң бөлек түрлерiн
жалдау үшiн төлем мөлшерiн қайта қарау (өзгертудiң) өзге ең төмен (қысқа)
мерзiмдерi қарастырылуы мүмкiн. Орталықтандырылған тәртiпте бекiтiлген
бағалар мен тарифтер өзгерген жағдайда жалдау төлемi бiржақты тәртiпте (бiр
тараптың талабы бойынша) қайта қарамауы мүмкiн. Бағаның осындай жағдайда
өзгертiлуi келiсiмдi және себептеудi талап етпейдi. ҚР АК 546 бабы 4
тармағының мағынасы бойын-ша жалдау төлемiн өзгертудi талап ету құқығы екi
тарапта – жалға берушiде және жалға алушыда бiрдей болып келедi. Жалға
берушi негiзiнен жалдау төлемi көтерiлуiн талап етедi (етуi мүмкiн), бұның
себебi болып аренданың орталықтан бекiтiлген бағалардың, тарифтердiң өсуi
келедi. Соның негiзi бiр болып тұрса жалға алушы жалдау төлемi
төмендетiлуiн талап ете алады.
Шартпен (айтылып кеткендей) мүлiктi жалдау үшiн төлем шарт күшiнде
болып келетiн барлық кезеңге (мерзiмге) орнатылатыны, оны өзгерту құқығы
болмайтыны қарастырылуы мүмкiн.
Жалдау ақысын (төлемдi) өзгертуден оны тенгенiң инфля-циясына
(құнсыздануына) байланысты индекстеудi ажырата бiлу қажет. Индекстеу
(бағаны теңгенiң құнсыздануына байланысты өсiру) ұзақ мерзiмдi
мiндеттемелерде қолданылады, оның мүмкiншiлiгi шарттың өзiнде қарастырылуы
тиiс (282 б. 3 т.).
Жалға алушы жауапты болмайтын жағдайлардың салдарынан шартпен
қарастырылған пайдаланудың жағдайлары немесе мүлiктiң өзiнiң халi
нашарласа, онда ол жалдау төлемiнiң тиiсiнше азайтылуын талап ете алады.
Мүлiктi пайдалану жағдайлары (мүмкiншiлiктерi) айтатын болсақ жалға берушi
бөлшектеп жүргiзетiн күрделi жөндеудiң, оны қосымша өзге тұлғаларға жалға
берудiң салдарынан нашарлауы мүмкiн. Мүлiк халi нашарлаған кезде осыда
жалға алушының кiнәсi болмауы керек. Сондықтан жалға алушының аталған
құқығы тек ол өзiне жүктелген мүлiктi күтiп ұстау мiндетiн орындаған кезде
ғана пайда болады (бұл мiндет неден құралатынын бiз төменiрек қараймыз).
Жалға алушының талаптары туралы немесе оның мүлiктiң кемшiлiктерiн
жалға берушiнiң есебiнен жою ниетi туралы хабарлаған жалға берушi жалға
алушының келiсiмiмен жалға берiлген мүлiктi тез арада тиiстi жағдайда
тұрған басқа осыған ұқсас мүлiкпен ауыстыра алады не мүлiктiң кемшiлiктерiн
тегiн жоя алады.
Егер жалға алушының талаптарын қанағаттандыруға одан мүлiктi
пайдаланғаны үшiн алынатын төлемнен кемшiлiктi жоюға кеткен шығындарын
ұстап қалу жалға алушыға келтiрiлген залалды өтеуге мүмкiншiлiк бермесе ол
шығынның өтелмеген бөлiгiн өтеудi талап етуге құқылы. Шартты мерзiмнен
бұрын бұзуды талап ету құқығы бұл жағдайда тек оның құқығы елеулi бұзылса
ғана берiлуi тиiс.
Жалға алушы мүлiктi пайдаланғаны үшiн төлемдi енгiзудiң мерзiмiн
сезiмдi (елеулi) бұзса, онда жалға берушi оған жедел шараларын мүмкiн нақты
алғанда ол жағдайлардан төлемнiң мерзiмiнен бұрын жасалуын талап ете алады.
Төлемнiң екi кезеңiнен асатын мерзiмi жалға алдын ала төлем жасауын талап
ете алмайды.
Жалданған мүлiктi пайдалану нәтижесiнде жалға алушының алған өнiмi,
жемiстерi және өзге де кiрiстерi, егер заң актiлерiнде немесе шартта өзгеше
көзделмесе, оның меншiгi болып табылады.
Жалға алушы егер заңдарда немесе шартта өзгеше көзделмесе, мүлiктi
дұрыс күйде ұстап-тұтуға, ағымдағы жөндеудi өз есебiнен жүргiзуге және
мүлiктi ұстап-тұтуға кететiн шығындарды көтеруге мiндеттi.
Мүлiктi дұрыс күйдегi мiндетi жалға алушыға шарт күшiнде болатын
кезеңге меншiк иесiнiң болмаса мiндеттерi (ауыртпа-лықтары) ауысатынын
сипаттайды. Сондықтан жалға алушы мүлiктiң жұмыс iстейтiндей (ол iске
асатындай) күйiн қамтамасыз етуге мiндеттi. Мыс: автокөлiк, т.б. қажет
моторының майын ауыстыру, механизм жұмысы аяқталған соң оның тиiстi (жұмыс)
бөлiктерi тазалануы тиiс, арнайы салқындатқыш сұйық нәрсе қолданылмаса,
немесе агрегат жылы жайда орналастырылмаса, онда агрегат радиаторынан су
төгiлуi керек және с.с.
Ағымдағы жөндеу, өз мазмұнында, үлкен шеңбердегi әрекеттердi қамти
алады. Ол (механизм) құрамындағы кейбiр бөлiктердi ауыстыруға бағытталуы
мүмкiн. Ол сумен жабдықтау жүйесiнен судың пайдасыз ағып кетуiн жоюға, iске
аспай қалған электр қосылғыштарды электр сөндiргiштердi ауыстыруға
бағытталуы мүмкiн. Сонымен қатар ағымды жөндеу кезiнде агрегаттар,
конструкциялардың негiзгi буындарын кешендi ауыстыру жүргiзiлмейдi. Осы
себептен ағымды жөндеу арқылы жалға бе-рiлген мүлiктегi тозу жойылмайды.
Ағымдағы жөндеудiң мақсаты мүлiктi тиiстi күйiнде сақтау болып табылады.
Шартпен жалға алушыға жалға алған мүлiктiң күрделi жөндеуiн жүргiзу мiндетi
де жүктелуi мүмкiн.
Сондай-ақ жалға алушы (айтылғандай) мүлiктi күтiп ұстауға байланысты
шығындарды көтеруге мiндеттi. Олар (шығындар) бiрiншi кезекте объетивтiк
(сыртқы) себептерге тәуелдi, олармен байланысты болып келедi. Мысалы,
ғимаратты пайдалануы электр қуатына, газға, ыстық, салқын суға,
канализацияға кеткен шығындармен байланысты. Мүлiктi ұстауға кеткен
шығындар, оны пайдалануын қамтамасыз ететiн ұйымдастыру шаралармен
байланысты.
Жалға алушы жалға алған мүлiктi пайдалануға барынша мүдделi болуы
үшiн шығындарды өзi көтеруi керек. Мысалы, ол газға, салқын және ыстық суға
санаушы (счетчик) қойылуы туралы келiсуi және мүмкiн болашақта оларды
үнемдеу үшiн шараларды қолдана алады. Егер шығындарды жалға берушi
көтеретiн болса жалға алушының үнемдеуге себебi (үнемдеуге итер-мелейтiн
нәрсе) болмауы мүмкiн.
Мүлiктi күтiп ұстауға шығындар құрамына мiндеттi және қосымша
шығындар кiредi. Мiндеттiлерге жалға алушы мүлiктi пайдаланған кезде
олардан құтыла алмайтын шығындар жатады. (Мысалы оларға электр қуатына
қажеттi дәрежеде кеткен шығындар жатады). Егер жалға алушы жалға алынған
мүлiктi күту үшiн маманды жалға алса, мүлiктi сақтандыруға шешiм қабылдаса
және т.б. олар қосымша шығындар болып табылады. Мү-лiктi ұстауы бойынша
шығындарды мiндеттiк және қосымшаға бөлу маңызы мынадан да табылады,
бiрiншiсi шартта көзделедi және жалға берушi жалға алушыдан олардың өтелуiн
талап ете алады. Қосымша шығындарды жалға алушы өзi көздейдi және кейiн
олардың әрқайсысын өзгерте алады.
Жалға алушы белгiленген мiндеттердi орындамағаны үшiн, жалға
берушiнiң мүддесiн бұзғаны үшiн жалға берушi мүлiк жалдау шартын бұзуды
талап етуге құқылы.
Жалға берушi ҚРАК 553-б. Көзделген мiндеттердi орындау үшiн жалға
алушыға жазбаша хабарлауға мiндеттi және жалға алушыға мiндеттердi қисынды
мерзiмде орындауға мүмкiншiлiк беруге тиiс.
Өз кезегiнде жалға алушы да жалға берушiден жалға берiлген мүлiктi
күтiп ұстау бойынша мiндеттерiн орындауды талап ете алады. Жалға берушiнiң
күрделi жөндеу жөнiндегi мiндеттерiн атқармауы жалға алушыға өз қалауы
бойынша:
1) жөндеудi өз бетiнше жүргiзуiне және жөндеу құнын жалға берушiден
өндiрiп алуға;
2) жөндеу құнын шарт бойынша төлемнiң есебiне есепте-уге;
3) шарт бойынша төлемдi тиiсiнше азайтуды талап етуге;
4) шарттан бас тартуға құқылы.
Жалға алушы мүлiктi жақсартуға құқылы. Егер жақсартулар ажыратылатын
болса, онда олар жалға берушiнiң келiсiмiнсiз жасамауы мүмкiн. Жалданған
мүлiктiң жалға алушы жүргiзген ажыратылатын жақсартулары, егер шартта
өзгеше көзделмесе, оның меншiгi болып табылады. Ажыратылатын жақсартулар
ретiнде мүлiкке зиян келтiрмей бөлiнiп алынуы мүмкiн жақсартуды бағалауға
болады.
Ажыратуға болмайтын (зиян келтiрмей ажыратуға болмай-тын)
жақсартылуға мүлiктiң меншiк иесiнiң келiсiмi қажет. Жалға алушы өз
қаражаты есебiнен және жалға берушiнiң келiсiмiмен, жалданған мүлiкке зиян
келтiрмей ажыратуға болмайтын жақсарту жүргiзсе, шартта өзгеше
көзделмегендiктен, оның шарт тоқтағаннан кейiн осы жақсартудың құнын
өтеттiрiп алуға құқығы бар. Ажыратуға болмайтын жақсартуға ғимаратқа
күрделi қосымша салынған құрылыс, қабырғалардың сыртын көркем жасау және
т.б. енедi.
Жалға алушының жалға берушiнiң келiсiмiнсiз жүргiзген ажыратуға
болмайтын жақсартуының құны, егер заң актiлерiнде немесе шартта өзгеше
көзделмесе, өтеуге жатпайды.
Мүлiк жалдау шарты тоқтатылғаннан кейiн жалға алушы мүлiктi алған
кезiндегi күйiнде, қалыпты тозуын ескере отырып немесе шартта келiсiлген
күйiнде оны жалға берушiге қайтаруға мiндеттi.
Егер шарт мерзiмi аяқталғаннан соң қайтарылатын мүлiктiң жай-күйi
заңда немесе шартта көрсетiлген талаптарға сәйкес келмесе, жалға алушы
келтiрiлген шығынды жалға берушiге өтейдi. Егер жалға берiлген мүлiк шартта
көрсетiлген қызмет мерзiмiнен бұрын iстен шығып қалса, жалға алушы, егер
шартта өзгеше көзделмесе, жалға берушiге мүлiктiң қалдық құнын өтейдi. Бұл
тәртiп қолданғанда мүлiк жалға алушыға тәуелдi болатын себептерден бұзылады
(қолданудан шығып қалады), бiрақ онымен мүлiкке әдейi зиян келтiрiлмеуi
керек. Осының салдарынан жалға алушы жалға берушiге мүлiктiң бүлiнуi
алдында қандай құны болды сол құнын өтейдi, жалға берушiнiң шығыны өтелуге
жатпайды.
Егер жалға алушы жалға алған мүлiктi қайтармаса немесе оны
мерзiмiнде қайтармаса, жалға берушi барлық пайдаланылған уақыт үшiн
мүлiктiң пайдалану ақысын төлеудi талап етуге құқылы. Жалға алушының
мүлiктi уақытылы қайтармағаны үшiн тұрақсыздық төлем (айыппұл) қарастырылуы
мүмкiн. Жалпы тәртiп бойынша оның айыптық мiнезi бар және сондықтан ол
шығындар үстiнен толық көлемде өндiрiлiп алынуы мүм-кiн.
Мүлiк жалдау шарты бойынша жалға алынған мүлiк жалға алушының
меншiгiне тараптардың келiсiмiмен белгiленген жағдайларда берiледi. Егер
шартта алынған мүлiктi сатып алу туралы ереже көзделмесе, ол тараптардың
қосымша келiсiмiмен белгiленуi мүмкiн, бұл орайда олар мүлiктi пайдалануға
бұрын төленген ақылы сатып алу бағасына есептеу туралы уағдаласуға құқылы.
Соңғысы жалға алушыға оның жалға алған мүлiкке құқықтарын қорғау
меншiк құқығын қорғаумен тең қамтамасыз етiледi. Жалға берушi жалға алынған
мүлiктi пайдалануға құқықты мүлiкке ешқандай құқықтары жоқ үшiншi бiр
тұлғалар мәжбүрлi (зорлық) iс-қимылдарымен бұзылғаны үшiн жалға алушы
алдында жауапты болмайды. Егер бұзушылардың iс-әрекеттерiн жалға берушi
қолданған болса (оларға рұқсат берсе) осы жағ-дайда ол да жауапты болады.
Әр жағдайда жалға алушының талап қоюға және өзге де түрде өз атынан өзiне
тиесiлi құқықтарды қорғауға құқығы бар.
Жалға берушiнiң және жалға алушының жалпылама алған-дағы құқықтары
мен мiндеттерi осындай. Қандай да болсын өзге құқықтық шарт сияқты мүлiк
жалдау шарты оны тиiстi орында-ғанда, яғни құқықтарын жүзеге асырғанда
тоқтатылады.
Жалға берушi тарапынан қарсылық болмаса және жалға алушы шарттың
мерзiмi бiткен соң да мүлiктi пайдалана беретiн болса, шарт нақ осындай
талаптармен анықталмаған мерзiмге қайта жасалған (қайта қалпына
келтiрiлген) болып есептеледi. Бұл орын алса тараптардың әрқайсысы
қозғалмайтын мүлiктi жалға алған кезде, егер заң актiлерiнде немесе шартта
өзгеше көзделмесе, бұл туралы басқа тарапқа кем дегенде үш ай бұрын және
өзге мүлiктi жалға алған кезде кемiнде бiр ай бұрын жазбаша түрде ескерте
отырып, шарттан кез-келген уақытта бас тарта алады.
Жалға алушы шартты жаңа мерзiмге жасауға басымдылық (артықшылық)
құқығына ие болуы мүмкiн. Ол үшiн жалға алушы алдағы шарт бойынша өз
мiндеттерiн лайықты түрде атқаруы керек. Осы шарт (талап) сақталса жалға
алушы шарт мерзiмi бiткеннен кейiн басқа тұлғалардың алдында артықшылықты
пайдаланып мүлiк жалдау шартын жаңа мерзiмге (барлық өзге жағдайлар тең
болса) жасауға құқылы болады. Шартты жасасу жағдайлары тең болу керектiгi
мынаны бiлдiредi: егер өзге жалға алушы ұтымдылау болып келетiн жағдайларды
ұсынса, онда алғашқы жалдаушы мүлiк жалдау шартын жасасуға артықшылық
құқығынан айырылып қалады.
Жалға алушы мүлiктi жалға алу шартында көрсетiлген мерзiмде, ал егер
шартта осындай мерзiм көрсетiлмесе, шарттың қолданылуы аяқталғанға дейiн
қисынды мерзiмде осындай шартты қайта жасағысы келетiндiгi туралы жалға
берушiге жазбаша түрде хабарлауға мiндеттi. Мүлiктi жалға алу шарты жаңа
мерзiмге жасалған кезде шарт жағдайлары тараптардың келiсiмi-мен өзгертiлуi
мүмкiн. Егер жалға берушi шартты бұрынғы жалға алушымен жаңа мерзiмге
жасасудан бас тартса, бiрақ шарт мерзiмi бiткен күннен бастап бiр жылдың
iшiнде басқа тұлғамен мүлiктi жалдау шартын жасаса, жалға алушы өз таңдауы
бойынша сотта осы жасалған шарт бойынша құқықтар мен мiндеттердi ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz