Жердің жалпы мінездемесі және оның бағалануы
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 2
I. Негізгі бөлім.
1.1. Жердің жалпы мінездемесі және оның бағалануы ... ... ... ... ... ... ... ... ... .4
1.2. Жердің экономикалық бағалану әдістері,принциптері ... ... ... ... ... ... ... ..12
1.3. Ауыл шаруашылықтан пайдалануға алынатын жерлердің мүмкін құндылығы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 22
Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...28
Пайдаланылған әдебиеттер ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...30
I. Негізгі бөлім.
1.1. Жердің жалпы мінездемесі және оның бағалануы ... ... ... ... ... ... ... ... ... .4
1.2. Жердің экономикалық бағалану әдістері,принциптері ... ... ... ... ... ... ... ..12
1.3. Ауыл шаруашылықтан пайдалануға алынатын жерлердің мүмкін құндылығы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 22
Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...28
Пайдаланылған әдебиеттер ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...30
Жер ең негізгі табиғат байлығы. Ол барлық тіршілік көзі және өмір сүру ортасы. Қазір адамдар өздеріне керек қоректік заттардың 88% - ін егістік жерлерден, 10%-ін ормандар мен жайылымдардан, 2%-ін теңізбен мұхит суларынан алады. Жер қорын қорғау және тиімді пайдалану сондықтанда ең негізгі, ешқашан маңызын жоймайтын өзекті мәселе.
Ұлттық экономиканың ең ірі саласы болып табылатын Қазақстанның ауыл шаруашылығы мемлекеттің әлеуметтік - экономикалық саласында маңызды орын алады. Соңғы екі жылда Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә. Назарбаевтың 2 іргелі мемлекеттік бағдарламаны: 2003 - 2005 жылдарға арналған мемлекеттік Агро азық - түлік бағдарламасы және 2010 жылға дейін мемлекеттік ауылдық аумақтарды дамыту бағдарламасын бекіткенмен айтсақта жеткілікті.
Қазақстан жер ауданы жөнінен әлемдегі тоғызыншы мемлекет. Оның жалпы жер ауданы 271,7 млн.га, оның ішінде ауылшаруашылық жерлері 222,3 млн.га жерді пайдалану бағыттарына қарап: ауыл шаруашылық жерлері, елді мекендер орналасқан жерлері, өндіріс қатынас, байланыс, қорғаныс, табиғат қорғау, денсаулық сақтау, демалыс, курорттар, қорықтар, тарихи және мәдениет болып бөлінеді.
Осы "Жер учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау туралы нұсқама" (әрі қарай Нұсқама) Қазақстан Республикасы аумағында жер учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау және оның нәтижелерін салыстыру бойынша бірыңғай тәсілді қамтамасыз ету мақсатында жасалған.
Нұсқама Қазақстан Республикасының 2003 жылғы 20 маусымдағы №442-11 ҚРЗ Жер кодексіне және Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2003 жылғы 2 қыркүйектегі №890 "Жер учаскелерін жеке меншікке беруде, мемлекеттің немесе мемлекеттік жер иеленушілер жалға беруде жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкасын, сондай-ақ жер учаскелерін сату құқығы жалға бергені үшін төлемақы мөлшерін белгілеу туралы" қаулысына сәйкес жер учаскелерінің кадастрлық құнын айқындау жөніндегі тәртібін белгілейді.
Нақты жер учаскесінің кадастрлық құны жер реусурстарын басқарудың аумақтық органдары мемлекеттің жеке меншікке жер учаскелерін ақылы беру төлемақысының базалық ставкаларына сәйкес, оған түзету коэффициенттерін (арттыратын не кемітетін) қолдана отырып, айқындайды және жер ресурстарын басқарудың аумақтық органдары арқылы жер учаскесінің кадастрлық құнын анықтайтын актімен рәсімделеді.
Астана және республикалық маңыздағы қалалардың, облыс орталықтарының қала іргесіндегі аймақта және курорт аймағында орналасқан елді-мекендерде жеке меншікке берілетін жер учаскелеріне төлемақының базалық ставкасы екі есе өседі.
Төлемақының базалық ставкаларына түзету коэффициенттерінің нақты мөлшері (арттыратын немесе кемітетін) жерге орналастыру жобасының құрамында белгіленеді. Бұл орайда ол:
- Қазақстан Республикасы Жер кодексінің 11 - бабының 1 - тармағына сәйкес жергілікті өкілді органдар бекітетін мәліметтер негізінде елді-мекендердің шекарасы шегінде;
Ұлттық экономиканың ең ірі саласы болып табылатын Қазақстанның ауыл шаруашылығы мемлекеттің әлеуметтік - экономикалық саласында маңызды орын алады. Соңғы екі жылда Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә. Назарбаевтың 2 іргелі мемлекеттік бағдарламаны: 2003 - 2005 жылдарға арналған мемлекеттік Агро азық - түлік бағдарламасы және 2010 жылға дейін мемлекеттік ауылдық аумақтарды дамыту бағдарламасын бекіткенмен айтсақта жеткілікті.
Қазақстан жер ауданы жөнінен әлемдегі тоғызыншы мемлекет. Оның жалпы жер ауданы 271,7 млн.га, оның ішінде ауылшаруашылық жерлері 222,3 млн.га жерді пайдалану бағыттарына қарап: ауыл шаруашылық жерлері, елді мекендер орналасқан жерлері, өндіріс қатынас, байланыс, қорғаныс, табиғат қорғау, денсаулық сақтау, демалыс, курорттар, қорықтар, тарихи және мәдениет болып бөлінеді.
Осы "Жер учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау туралы нұсқама" (әрі қарай Нұсқама) Қазақстан Республикасы аумағында жер учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау және оның нәтижелерін салыстыру бойынша бірыңғай тәсілді қамтамасыз ету мақсатында жасалған.
Нұсқама Қазақстан Республикасының 2003 жылғы 20 маусымдағы №442-11 ҚРЗ Жер кодексіне және Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2003 жылғы 2 қыркүйектегі №890 "Жер учаскелерін жеке меншікке беруде, мемлекеттің немесе мемлекеттік жер иеленушілер жалға беруде жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкасын, сондай-ақ жер учаскелерін сату құқығы жалға бергені үшін төлемақы мөлшерін белгілеу туралы" қаулысына сәйкес жер учаскелерінің кадастрлық құнын айқындау жөніндегі тәртібін белгілейді.
Нақты жер учаскесінің кадастрлық құны жер реусурстарын басқарудың аумақтық органдары мемлекеттің жеке меншікке жер учаскелерін ақылы беру төлемақысының базалық ставкаларына сәйкес, оған түзету коэффициенттерін (арттыратын не кемітетін) қолдана отырып, айқындайды және жер ресурстарын басқарудың аумақтық органдары арқылы жер учаскесінің кадастрлық құнын анықтайтын актімен рәсімделеді.
Астана және республикалық маңыздағы қалалардың, облыс орталықтарының қала іргесіндегі аймақта және курорт аймағында орналасқан елді-мекендерде жеке меншікке берілетін жер учаскелеріне төлемақының базалық ставкасы екі есе өседі.
Төлемақының базалық ставкаларына түзету коэффициенттерінің нақты мөлшері (арттыратын немесе кемітетін) жерге орналастыру жобасының құрамында белгіленеді. Бұл орайда ол:
- Қазақстан Республикасы Жер кодексінің 11 - бабының 1 - тармағына сәйкес жергілікті өкілді органдар бекітетін мәліметтер негізінде елді-мекендердің шекарасы шегінде;
1. Конституция Республики Казахстан - Алматы: Казахстан, 1995.
2. "О земле" Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу Закона, от 22 декабря 1995г., №2718. Земельное законодательство Республики Казахстан. Сб. нормативно-правовых актов. - Алматы: Жети жаргы, 1998. - с.7-77.
3. Земельный кодекс Республики Казахстан – Астана, Казахстанская правда от 23.06.2003.
4. Архипов И. Г. Земельное право Республики Казахстан - Алматы, Борки, 1997.
5. Временная методика по определению нормативной цены сельскохозяйственных угодий - Алматы: Госкомзем, 1995.
6. Государственный (национальный) доклад. О состоянии и использовании земель Республики Казахстан на 1 ноября 2003 года. - Астана:
7. Государственное агентство по управлению земельными ресурсами, 2003.
8. Земельное законодательство республики Казахстан. Сб. нормативно-правовых актов (с комментариями) - Алматы: Жети жаргы, 1998.
9. Подольский Л.И. Научные основы оценки земель. «Вестник сельскохозяйственной науки Казахстанаң, Ж.,НИЦ Бастау, Алматы, 1997. -с.29-36.
10. Порядок купли-продажи гражданами и юридическими лицами Республики Казахстан права пожизненного наследуемого владения, права пользования либо права аренды земельных участков. Земельное законодательство Республики Казахстан - Сб. нормативно-правовых актов. -Алматы: Жети жаргы, 1998.- с.93-99.
11. Руководящие принципы управления земельными ресурсами. - Европейская экономическая комиссия. ООН.- Нью-Йорк, Женева, 1996.
12. Сейфуллин Ж.Т. Земельный кадастр Казахстана. - Алматы.: КазНИИЭОАПК, 2000.
Сейфуллин Ж.Т. Управление земельными ресурсами.- Алматы.: КазНАУ, 2004.
13. Эккерт Д.К. Оценка земельной собственности. - К., Красная гора, 1993.
2. "О земле" Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу Закона, от 22 декабря 1995г., №2718. Земельное законодательство Республики Казахстан. Сб. нормативно-правовых актов. - Алматы: Жети жаргы, 1998. - с.7-77.
3. Земельный кодекс Республики Казахстан – Астана, Казахстанская правда от 23.06.2003.
4. Архипов И. Г. Земельное право Республики Казахстан - Алматы, Борки, 1997.
5. Временная методика по определению нормативной цены сельскохозяйственных угодий - Алматы: Госкомзем, 1995.
6. Государственный (национальный) доклад. О состоянии и использовании земель Республики Казахстан на 1 ноября 2003 года. - Астана:
7. Государственное агентство по управлению земельными ресурсами, 2003.
8. Земельное законодательство республики Казахстан. Сб. нормативно-правовых актов (с комментариями) - Алматы: Жети жаргы, 1998.
9. Подольский Л.И. Научные основы оценки земель. «Вестник сельскохозяйственной науки Казахстанаң, Ж.,НИЦ Бастау, Алматы, 1997. -с.29-36.
10. Порядок купли-продажи гражданами и юридическими лицами Республики Казахстан права пожизненного наследуемого владения, права пользования либо права аренды земельных участков. Земельное законодательство Республики Казахстан - Сб. нормативно-правовых актов. -Алматы: Жети жаргы, 1998.- с.93-99.
11. Руководящие принципы управления земельными ресурсами. - Европейская экономическая комиссия. ООН.- Нью-Йорк, Женева, 1996.
12. Сейфуллин Ж.Т. Земельный кадастр Казахстана. - Алматы.: КазНИИЭОАПК, 2000.
Сейфуллин Ж.Т. Управление земельными ресурсами.- Алматы.: КазНАУ, 2004.
13. Эккерт Д.К. Оценка земельной собственности. - К., Красная гора, 1993.
Мазмұны
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..2
I. Негізгі бөлім.
1.1. Жердің жалпы мінездемесі және оның бағалануы ... ... ... ... ... ... .. ... ... ...4
1.2. Жердің экономикалық бағалану әдістері,принциптері ... ... ... ... ... ... ... ...12
1.3. Ауыл шаруашылықтан пайдалануға алынатын жерлердің мүмкін құндылығы ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 22
Қорытынды ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...28
Пайдаланылған әдебиеттер ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...30
Кіріспе
Жер ең негізгі табиғат байлығы. Ол барлық тіршілік көзі және өмір сүру ортасы. Қазір адамдар өздеріне керек қоректік заттардың 88% - ін егістік жерлерден, 10%-ін ормандар мен жайылымдардан, 2%-ін теңізбен мұхит суларынан алады. Жер қорын қорғау және тиімді пайдалану сондықтанда ең негізгі, ешқашан маңызын жоймайтын өзекті мәселе.
Ұлттық экономиканың ең ірі саласы болып табылатын Қазақстанның ауыл шаруашылығы мемлекеттің әлеуметтік - экономикалық саласында маңызды орын алады. Соңғы екі жылда Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә. Назарбаевтың 2 іргелі мемлекеттік бағдарламаны: 2003 - 2005 жылдарға арналған мемлекеттік Агро азық - түлік бағдарламасы және 2010 жылға дейін мемлекеттік ауылдық аумақтарды дамыту бағдарламасын бекіткенмен айтсақта жеткілікті.
Қазақстан жер ауданы жөнінен әлемдегі тоғызыншы мемлекет. Оның жалпы жер ауданы 271,7 млн.га, оның ішінде ауылшаруашылық жерлері 222,3 млн.га жерді пайдалану бағыттарына қарап: ауыл шаруашылық жерлері, елді мекендер орналасқан жерлері, өндіріс қатынас, байланыс, қорғаныс, табиғат қорғау, денсаулық сақтау, демалыс, курорттар, қорықтар, тарихи және мәдениет болып бөлінеді.
Осы "Жер учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау туралы нұсқама" (әрі қарай Нұсқама) Қазақстан Республикасы аумағында жер учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау және оның нәтижелерін салыстыру бойынша бірыңғай тәсілді қамтамасыз ету мақсатында жасалған.
Нұсқама Қазақстан Республикасының 2003 жылғы 20 маусымдағы №442-11 ҚРЗ Жер кодексіне және Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2003 жылғы 2 қыркүйектегі №890 "Жер учаскелерін жеке меншікке беруде, мемлекеттің немесе мемлекеттік жер иеленушілер жалға беруде жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкасын, сондай-ақ жер учаскелерін сату құқығы жалға бергені үшін төлемақы мөлшерін белгілеу туралы" қаулысына сәйкес жер учаскелерінің кадастрлық құнын айқындау жөніндегі тәртібін белгілейді.
Нақты жер учаскесінің кадастрлық құны жер реусурстарын басқарудың аумақтық органдары мемлекеттің жеке меншікке жер учаскелерін ақылы беру төлемақысының базалық ставкаларына сәйкес, оған түзету коэффициенттерін (арттыратын не кемітетін) қолдана отырып, айқындайды және жер ресурстарын басқарудың аумақтық органдары арқылы жер учаскесінің кадастрлық құнын анықтайтын актімен рәсімделеді.
Астана және республикалық маңыздағы қалалардың, облыс орталықтарының қала іргесіндегі аймақта және курорт аймағында орналасқан елді-мекендерде жеке меншікке берілетін жер учаскелеріне төлемақының базалық ставкасы екі есе өседі.
Төлемақының базалық ставкаларына түзету коэффициенттерінің нақты мөлшері (арттыратын немесе кемітетін) жерге орналастыру жобасының құрамында белгіленеді. Бұл орайда ол:
- Қазақстан Республикасы Жер кодексінің 11 - бабының 1 - тармағына сәйкес жергілікті өкілді органдар бекітетін мәліметтер негізінде елді-мекендердің шекарасы шегінде;
- Қазақстан Республикасы Жер кодексінің аталған бабының 3-5 тармақтарындағы нормаларды есепке ала отырып, жер - кадастр карталары, топырақ, геоботаникалық, топырақ - мелиорация және басқа зерттеу материалдары негізінде елді - мекендер шекараларының шегінен тыс белгіленеді. Жерді бағалау туралы екі бағыт айқындалды: топырақтың сапасын бағалау және жер қорын экономикалық бағалау.
Жер қатынастары мен оларды жетілдіру, реттеу туралы Елбасының бірнеше жарлығы шықты. Олар жердің нарықтық қатынасқа сауда - саттық құқығы мен жерді пайдалану институттарының ашылуына себеп болды. Жердің мемлекеттік меншікте қолданудың конституциялық негіздері сақталды. Бұл жарлық республикадағы жаңа жер қатынастарының дамуына тұңғыш себеп болды. Осы үрдістің дамуының логикалық жалғасы - үшінші кезең - жерді жеке меншікке пайдалану. Жерді меншіктену мәселесіне өз көзқарастарын Қазақстан Республикасының азаматтары 1995 жылы 30 тамызда өткен референдумда білдірді. Тұңғыш рет Қазақстан Республикасының ата заңына жерді жеке меншіктендіру заңы кіргізілді. Негізгі заң бойынша, жер мемлекеттік меншікпен бірдей жеке меншікте заң бойынша белгіленген мөлшерде болуы мүмкін. Қазақстан Республикасының Президентінің 22 қарашада 1995 жылы қабылданған Жарлығы "Жер туралы" осындай заң болып табылады. Бұл жарлық маңызды заң шығарушы әрекет болып келді. Кейін 2003 жылы "Жер кодексі" қабылданды. Жарлықта елдің әлеуметтік - экономикалық, саяси (процесстердің) үрдістерінің көрсеткіші болатын құқық ережелері орын тапты. Жердің мемлекеттік меншікпен бірдей жеке меншікте болу мүмкіндігі құпталды. Жеке шаруашылыққа, бақша өсіруге, құрылысқа берілген Қазақстан Республикасының азаматтарының жер учаскелерін жеке меншікке алуға мүмкіндік туды. Жердің 350 мың гектардан астам көлемінде 3,5 млн жеке меншік жер иеленушілердің болуы мүмкін болды. Енді азаматтар жер учаскелерін үй, фабрика, зауыт, офис, гараж, сату, тұрмыс пен өндіріс обьектілерін салуға немесе осы объект салынған жерді жеке меншікке алуларына болады. Осындай жер тауарлық қатынасқа қатысып негізгі коммерциялық және инвестициялық қызығушылық тудырады. Жердің жеке меншіктендірілуі отандық және шетел инвесторларына республикада өз кәсіпорындарын ашуға мүмкіндік туғызады. Жергілікті өкімет орындарының озбырлық, айла-тәсілдерінен оларды заң қорғайды. Меншікке алған жер учаскесіне қатынасты жер иеленуші кез - келген, заң бойынша тыйым салынбаған келісім жасауына болады.
I. Негізгі бөлім.
1.1. Жердің жалпы мінездемесі және оның бағалануы.
Жер Қазақстан Республикасының негізгі байлықтарының бірі, халық әл-ауқатының көзі болып табылады.
Павлодар облысының жалпы ауданы 12470,5 мың гектарды құрайды, соның ішінде ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерлер - 4273,7 мың га, су және орман қоры жерлері - 206,4 мың га, елді мекендер жерлері - 1788,5 мың га, өнеркәсіп, көлік және байланыс жерлері - 120,8 мың га, ерекше қорғалатын табиғи аумақтар жерлері - 346,4 мың га, босалқы жерлер - 5734,7 мың га.
Жалпы 4273,7 мың га ауыл шаруашылық мақсатындағы жерлерден барлық меншік нысандарының шаруашылық субъектілеріне егістіктер 1387,4 мың га, шабындықтар - 123,4 мың га, тыңайған жерлер - 486,6 мың га, өзге алқаптар - 62,2 мың га бекітілген.
Павлодар облысының жер қатынастары басқармасы жер қатынастарын реттеу бойынша уәкілетті орган болып табылады және өз функцияларын Қазақстан Республикасы Жер кодексінің 14-1 бабы 1-тармағына сәйкес жүзеге асырады.
Қалалар мен аудандардың атқарушы органдары қарауында құрастырылған қалалар мен аудандар жер қатынастары бөлімдері (бұдан әрі - ЖҚБ) басқарманың тік вертикалды қарауына жатпайды, ЖҚБ-мен жұмыс олардың қызметін үйлестіру, проблемалық мәселелер бойынша семинар - мәжілістер, оқулар өткізу, оларды нормативтік және анықтамалық құжаттармен, қажетті консультациялармен қамтамасыз ету, тоқсандық, жылдық қорытындылар бойынша есептерді қабылдау, сондай-ақ бөлімдерде жер заңнамасын сақтау бойынша жұмыс жағдайы туралы ақпаратты және олардың жұмысын жақсарту бойынша ұсынымдарды қалалар мен аудандар әкімдері атына жолдау арқылы жүргізіледі.
Бірақ та ЖҚБ жағынан жер заңнамасын бұзу жағдайлары орын алуда. ЖҚБ басшыларының атына талай рет жолдаған арыздарымызға тік вертикалды бағыныштың жоқ болуына байланысты адекваттық жауап берілмейді.
Осының нәтижесінде жер заңнамасын бұзу фактілері, азаматтар және заңды тұлғалар өтініштерін заңмен белгіленген қарастыру мерзімдерін сақтамау, есептерді уақытында және сапалы түрде бермеу, және де басқа, халықтың негативті реакциясын тудыратын бұзушылықтар орын алған.
Қалалар мен аудандар жер қатынастары бөлімдерінде құжаттар айналымының, мамандар арасында функционалды міндеттерді бөлудің нақты схемасының, құжаттар айналымының мерзімі бақылауының жоқ болуы, төмен деңгейлі атқарушылық тәртібі, кадрлар тұрақсыздылығы, жерге орналастыру ұйымдарымен, атап айтқанда, "Жер кадастрыҒӨО" Павлодар филиалымен өзара қарым-қатынас тәртібінің белгіленбеуі осы жағдайдың бастапқы себебі болып табылады, алайда Қазақстан Республикасы заңнамасымен жер учаскелеріне құқық беруге байланысты барлық мәселелер реттелген.
Жер кодексінің 43 - бабына сәйкес жер учаскесін жеке меншікке және жер пайдалануға беру жергілікті атқарушы органдармен жүзеге асырылады, жер учаскесін беру туралы шешім комиссияның оң қорытындысы және жерге орналастыру жобасы негізінде қабылданады.
Жер комиссиялары облыс әкімінің орынбасары қатысуымен, ал қалалар мен аудандарда қалалар мен аудандар әкімдері орынбасарлары қатысуымен құрастырылады.
Облыс деңгейінде құрастырылатын комиссия құрамына міндетті түрде қоршаған ортаны қорғау, ауыл және орман шаруашылығы, су қорын пайдалану және қорғау, жер ресурстарын басқару салаларындағы уәкілетті органдардың сәйкес аумақтық бөлімшелерінің өкілдері кіреді.
Қала, аудан комиссиясы құрамына жергілікті атқарушы және өкілетті органдар, сәулет және қала құрылысы құрылымдық бөлімшелерінің өкілдері кіреді.
Комиссия қорытындысы сұралып отырған жер учаскесін аумақтық аймақтарға бөлуге сәйкес мәлімделген нысаналы мақсаты бойынша пайдалану немесе жер учаскесін алдын ала таңдап алу (жер учаскесі объектілер салу үшін сұралған кезде) мүмкіндігі туралы ұсыныстың комиссияға түскен кезінен бастап бес жұмыс күні ішінде екі данада хаттамалық шешім нысанында жасалады.
Комиссияны өз қорытындысының бір данасы бес жұмыс күні ішінде жерге орналастыру жобасын дайындау үшін өтініш берушіге жіберіледі.
Жер учаскелерiне меншiк және (немесе) жер пайдалану құқығының өздеріне берілуіне мүдделi жеке және заңды тұлғалар жер учаскесi орналасқан жердегi жергілікті атқарушы органға өтiнiш бередi.
Өтініште: жер учаскесiн пайдалану мақсаты; оның болжамды көлемі; орналасқан жерi; сұралып отырған пайдалану құқығы; басқа жер учаскесiнiң (осы Кодекстiң 50 - бабының 2 - тармағында көрсетілген жер учаскелерi бойынша) болуы (болмауы) көрсетілуге тиiс.
Пайдалы қазбалар шығарылатын жағдайда өтiнiшке жер қойнауын пайдалануға арналған келiсiм шарттың көшірмесі қоса берiледi.
Сұралып отырған жер учаскесін аумақтық аймақтарға бөлуге сәйкес мәлімделген нысаналы маќсаты бойынша пайдалану мүмкіндігін (елді мекендерде сәулет және қала құрылысы органдарымен бірлесіп) айқындау үшін жер учаскесiне құқық беру туралы өтiнiш жер учаскесі орналасқан жердегі облыстардың, республикалық маңызы бар қалалардың, астананың, аудандардың, облыстық маңызы бар қалалардың уәкілетті органдарына үш жұмыс күні ішінде түседі.
Жер учаскесіне құқық беру туралы өтінішті қараудың жалпы мерзімі ол түскен кезден бастап екі айға дейінгі мерзімді құрайды.
Өтініш беруші жер учаскесіне құқық беру туралы не оны беруден бас тарту туралы шешім қабылдау үшін қажетті құжаттар топтамасын толық ұсынбаған жағдайда жер учаскесі орналасқан жердегі облыстардың, республикалық маңызы бар қалалардың, астананың, аудандардың, облыстық маңызы бар қалалардың уәкілетті органдары өтініш берушіге екі жұмыс күні ішінде оның өтінішін қараудан дәлелді түрде жазбаша бас тартуды береді.
Көрсетілген мерзiмге жерге орналастыру жобасын жасау, келісу, жергілікті жердегі жер учаскесінің шекарасын белгілеу кезеңдері кірмейді. Жер учаскесi орналасқан жердегi облыстардың, республикалық маңызы бар қалалардың, астананың, аудандардың, облыстық маңызы бар қалалардың уәкілетті органдары (елдi мекендерде сәулет және қала құрылысы органдарымен бiрлесе отырып) сұралып отырған жер учаскесiн аумақтық аймақтарға бөлуге сәйкес мәлiмделген нысаналы мақсаты бойынша пайдалану мүмкiндiгiн айқындайды.
Сұралып отырған жер учаскесін аумақтық аймақтарға бөлуге сәйкес мәлімделген нысаналы мақсаты бойынша пайдалану мүмкіндігі туралы ұсыныстар әзірлеу мерзімі өтініш келіп түскен кезден бастап он жұмыс күніне дейінгі мерзімді құрайды.
Жер учаскелерiн алып қою, соның iшiнде мемлекет мұқтажы үшiн алып қою жағдайларын қоспағанда, жер учаскесiне құқық беруден бас тарту облыстың, республикалық маңызы бар қаланың, астананың, ауданның, облыстық маңызы бар қаланың жергiлiктi атқарушы органының, аудандық маңызы бар қала, кент, ауыл (село), ауылдық (селолық) округ әкiмiнiң шешiмiмен ресiмделедi және оның дәлелдi себептерi көрсетiлуге тиіс, ал көшiрмесi өтiнiш берушiге шешiм қабылданғаннан кейiн жетi күн мерзiмде тапсырылуға тиiс.
Жергiлiктi атқарушы органының жер учаскесiне құқық беруден бас тарту туралы шешiмi комиссияның тиiстi қорытындысы келiп түскен кезден бастап жетi күнге дейiнгi мерзiмде қабылданады.
Жер учаскелерiне тиiстi құқықтар беру не оларды беруден бас тарту туралы шешімінің көшірмесі шешім қабылданған кезден бастап бес жұмыс күні ішінде өтініш берушіге тапсырылады (жіберіледі).
Жер учаскелерiн беру жоғары тұрған атқарушы органның құзыретiне кiретiн жағдайларда жергiлiктi атқарушы органы жерге орналастыру iсiн өз шешiмiмен бiрге жоғары тұрған органға түпкiлiктi шешiм қабылдау үшiн жiбередi.
Жергiлiктi атқарушы органының жер учаскесiне құқық беру туралы шешiмi тиiстi жер қатынастары бойынша уәкiлеттi органы бекiткен жерге орналастыру жобасы келiп түскен кезден бастап жеті жұмыс күніне дейiнгi мерзiмде қабылданады.
Жер қатынастары жөніндегі уәкілетті орган жер учаскесіне құқық беру туралы шешім қабылданған күннен бастап он жұмыс күнінен кеш емес мерзімде, сол шешімнің негізінде сатып алу - сату немесе уақытша (қысқа мерзімді, ұзақ мерзімді) өтеулі (өтеусіз) жер пайдалану шартын жасасады. Жергілікті жердегі жер учаскесінің шекарасын белгілеу өтініш берушінің Қазақстан Республикасының заңнамасында белгіленген тәртіппен өтініш беруі негізінде жүзеге асырылады.
Жер учаскесiне сәйкестендiру құжатын дайындауды және беруді мемлекеттік жер кадастрын жүргізуді жүзеге асыратын "Жер кадастрыҒӨО" республикалық мемлекеттік кәсіпорнының Павлодар филиалы алты жұмыс күнi iшiнде жүзеге асырады.
Жерге орналастыру жобасын әзірлеу және жергілікті жердегі жер учаскесінің шекарасын белгілеу үшін өтініш беруші өз еркімен жерге орналастыру жобасын әзірлеушіні таңдау құқығы бар, осы жұмыс түрі бәсекелестік ортасына жатады.
Егер бұрын жерге орналастыру жұмыстарын жүргізу үшін лицензия қажет болса, қазір олар қажетті түрде кәсіпкерлік қызметпен айналасуға құқық тіркеген азаматтар және заңды тұлғалармен жүзеге асырылады.
Осылай, жеке және заңды тұлғаларда жерге орналастыру жобасын әзірлеушісін таңдау құқығы бар, лицензиаттар тізімі жер қатынастары басқармасының ресми сайтында жарияланған, және де барлық жер қатынастары бойынша қалалық және аудандық бөлімдерінде бар.
Уақытша жер пайдалану мерзімін тұрақты ұзарту қажеттілігінен туындаған созбалау мен төрешілдікті жою мақсатында заңнамамен ауыл шаруашылығы жерлерін беру нақты мерзімдері белгіленген.
Осы Кодексте көзделген шаруа немесе фермер қожалығын жүргізу үшін уақытша өтеулі жер пайдалану (жалдау) құқығын беру жағдайларын қоспағанда, уақытша өтеулі жер пайдалану (жалдау) құқығы қысқа мерзімді (5 жылға дейін) және ұзақ мерзімді (5 жылдан 49 жылға дейін) болуы мүмкін.
Уақытша өтеулі жер пайдалану (жалдау) құқығы шаруа немесе фермер қожалығын жүргізу үшін Қазақстан Республикасынығ азаматтарына - 10 жылдан 49 жылға дейінгі мерзімге беріледі. Оралмандарға 10 жылға дейін беріледі.
Тауарлы ауыл шаруашылығы өндірісі үшін мемлекеттік емес заңды тұлғаларына - 49 жылға дейінгі мерзімге беріледі.
Жер учаскелерін жер пайдалануға беру рәсімінің ашық болуын қамтамасыз ету, қолжетімдігін арттыру, жерлерді беру кезінде субъективизмді болдырмау және сыбайлас жемқорлық құқық бұзушылықтардың алдын-алу мақсатында, Қазақстан Республикасы Жер кодексінің 48 - бабына сәйкес жер учаскесі немесе жер учаскесін жалдау құқығы заңнамамен бекітілген жер учаскесін конкурстан тыс беру кейбір жағдайларды, соның ішінде мерзімі 5 жылға дейін шабындық және жайылым алқаптарын пайдалану үшін жер учаскелерін халықтың жеке мал басын ұстау мұқтаждығын қанағаттандыру, бақшашылық мақсатында берілетін жаєдайларды қоспағанда, мемлекеттік меншіктегі және жер пайдалануға берілмеген жер учаскелерін немесе жер учаскелерін жалдау құқығын беру сауда - саттықтарда (конкурстарда, аукциондарда) жүзеге асырылады.
Жерді пайдалану тиімділігін арттырудың басты бағыттарының бірі субъектіде ішкі шаруашылық жерге орналастыру жобасын жер пайдалану құқығының бар болуы болып табылады. Оларды әзірлеудің жоғары шығындарына байланысты жер пайдалану субъектілері осы мәселеге назар аудармайды.
Ішкі шаруашылық жерге орналастыру жобасына келесілер кіреді және келесі міндеттерді шешеді:
- өндірістік бөлімшелерді, магистралды жол желісін, инженерлік ғимараттарды орналастыру;
- жер алқаптарын ұйымдастыру, алқаптарды бір түрден екіншіге ауыстыру, эрозиядан қорғау бойынша шараларды әзірлеу;
- егіс айналымын ұйымдастыру;
- жайылымдар, шабындықтар және тыңайған жерлерін пайдалануды ұйымдастыру;
- көпжылдық өсімдіктер аумақтарын ұйымдастыру, тұқымдар мен сорттарды орналастыру;
- өндірістік инфрақұрылым элементтерін орналастыру (бригадалық станоктар, бөлмелер, таралық алаңдар, жолдар және т.б.).
Жәрдем ақша беру жүйесі жер пайдаланушыларды жерлерді ұтымды пайдалануға ынталандыруы қажет. Жерлерді пайдаланудың нақты түрлеріне жәрдем ақша беру мөлшері облыс бойынша белгіленген.
Жерді пайдалану және қорғауды мемлекеттік бақылау жоспарланған және жоспардан тыс тексерістер өткізу арқылы жүзеге асырылады. Жоспарланған тексерістер алдын-ала құрастырылған жоспар бойынша және де жылына бір реттен кем емес өткізілуі тиіс. Жоспардан тыс тексерістер алдын-ала жоспарланбайды, олар арыздарда көрсетілген фактілер және өзге де жеке және заңды тұлғалар заңды мүдделері мен құқықтарын бұзу туралы ақпараттар бойынша, жоспарланған тексеріс нәтижесінде анықталған бұзушылықтарды жою туралы талаптарды орындауды бақылау мақсатында жүргізіледі. Тексеріс белгілеу туралы актіні кәсіпкерлік субъектісіне беру - тексеріс (жоспарланған немесе жоспардан тыс) басталу сәті болып табылады. Тексеріс өткізу кезінде жер учаскелері меншіктерінің қатысуы міндетті.Тексеріс барысында анықталған жер заңнамасының бұзушылықтары алқапты зерттеу сызбасын қоса актімен ресімделеді.
Жер учаскесін игерудің мерзімі мен шарттарын жергілікті атқарушы органдар белгілейді, бұл ретте Қазақстан Республикасының сәулет, қала құрылысы және құрылыс қызметі туралы заңнамасына сәйкес жобалау (жобалау-сметалық) құжаттамасы бойынша, сондай-ақ жобалау (жобалау-сметалық) құжаттамасынсыз не эскиздер (эскиздік жобалар) бойынша жүзеге асырылатын құрылыс үшін және ауыл шаруашылығы мақсаттары үшін берілген жер учаскесiн игеру кемінде екі жыл мерзімге белгіленеді.
Қазақстан Республикасының заңнамасын бұза отырып пайдаланылып жатқан жер учаскесі немесе оның бір бөлігі Қазақстан Республикасының әкімшілік құқық бұзушылық туралы заңнамасында көзделген жазалау шаралары қолданылғаннан кейін, осы Кодекстің 94-бабында көзделген тәртіппен меншік иесінен немесе жер пайдаланушыдан мәжбүрлеп алып қойылуға жатады.
Меншiк иелерiнен және жер пайдаланушылардан жер учаскесiн осы Кодекстiң 92 және 93-баптарында көзделгендей мәжбүрлеп алып қою жер учаскесі орналасқан жердегі облыстың, республикалық маңызы бар қаланың, астананың жер ресурстарын басқару жөніндегі аумақтық органының талап-арызы бойынша сот тәртiбiмен жүргiзiледi.
Осы Кодекстiң 92-бабында көзделген жағдайда жер учаскесiн мәжбүрлеп алып қою туралы талап-арыз меншiк иесiне немесе жер пайдаланушыға талап-арыз қойылғанға дейiн кемiнде бiр жыл бұрын жер учаскесін нысаналы мақсаты бойынша пайдалану қажеттiлігi туралы жазбаша ескерту жасалғаннан кейiн және осы уақыт iшiнде жер учаскесiнiң меншiк иесi не жер пайдаланушысы осындай учаскенi нысаналы мақсаты бойынша пайдалану жөнiнде қажеттi шаралар қолданбаған жағдайда ғана берiлуi мүмкiн.
Осы Кодекстiң 93-бабында көзделген жағдайда жер учаскесiн мәжбүрлеп алып қою туралы талап-арыз Қазақстан Республикасының әкiмшiлiк құқық бұзушылық туралы заңдарында көзделген жазалау шаралары қолданылғаннан, талап-арыз беруден кемiнде үш ай бўрын жер учаскесінің меншік иесіне немесе жер пайдаланушыға Қазақстан Республикасы заңдарының бұзылуын жою қажеттiгi туралы жазбаша ескерту жасалғаннан кейiн ғана және осы мерзiм iшiнде жер учаскесінің меншік иесі немесе жер пайдаланушы учаскенi пайдалану кезiнде Қазақстан Республикасы заңдарының бұзылуын жоймаған жағдайда берiлуi мүмкiн.
Жер Қазақстан Республикасында басқа табиғи ресурстарымен қатар пайдаланылады және қорғалады.
Жерлерді қорғау бойынша талаптардың бірі түрлі қызметтер кезінде заңды тұлғалармен және азаматтармен бұзылған жерлер құнарлығын қалпына келтіру болып табылады.
Жерлер топырағының құнарлығын қалпына келтіру - бұл бұзылған жерлер өнімділігін және бағалылығын қалпына келтіруге бағытталған жұмыстар кешені.
Жерлер топырағының құнарлығын қалпына келтіру екі тәсілі бар - техникалық және биологиялық.
Жерлер топырағының құнарлығын қалпына келтірудің техникалық сатысына жоспарлау, құламаны қалыптастыру, топырақ құнарлығын қалпына келтіруге жататын жерлерге құнарлы топырақты тасу және қаптау, қажеттілігі бойынша мелиорация, жол құрылысы және басқалар жатады. Биологиялық топырақ құнарлығын қалпына келтірудің негізгі іс-шараларына органикалық және минералды тыңайтқыштар жоғары үлесімен қаптау, көпжылдық бұршақ дақылдарын егу, топырақты жақсартатын ағаштар мен бұталарды егу жатады. 2013 жылғы 1 қаңтардағы жағдай бойынша облыс бойынша бұзылған жерлер ауданы 12,1 мың га. Көбінесе бұл Кеңес Одағы кезеңінен қалған жерлер. Құрылыс, геологиялық - барлау, мелиоративтік, жобалық - іздестіру жұмыстарын, сондай-ақ, топырақты бұзуға байланысты пайдалы қазбалар кен орындарының барлауын жүргізген кәсіпорындар таратылған, осы субъективті себептер салдарынан топырақ құнарлығын қалпына келтіру мүмкін емес.
Жер бағасы -- капиталға айналған жер рентасы. Егер жердің адамзаттың мекені тұрғысынан қарасақ, жерге ешқандай баға жоқ. Жерсіз адам да, жан - жануар да, өсімдіктер де өмір сүре алмайды. Жерді жаратуға ешқандай да адам еңбегі шығындалмаған. Өздігінен адам еңбегінің нәтижесі бола алмайтындықтан жердің құны болмайды. Жеке меншік жағдайында жер тауар ретінде алып-сатылады, тауар айналысына енеді, яғни жер бағаланады. Жер бағасы, бір жағынан, рента мөлшерімен, екінші жағынан, қарыз процентімен белгіленеді. Жер бағасы рентаның көмегімен анықталады, ал жер рентасы жер иесінің оны пайдаланушыдан алатын табысының бір бөлігі, яғни арендалық төлемнің бөлігі. Егер жер учаскесі жыл сайын 10000 теңге рента келтіретін болса, ал банк салымнан 10% алатын болса онда жердің бағасы (10000100):10=100000 теңге болады, бұл жерге төлем шамасын жуықтап анықтау үшін пайдаланылатын әдіс.
Өндіріс факторы ретінде жер тауарлық сипат алады, ол сатылады және сатып алынады, оның нарықтағы бағасы оған сұранысқа тәуелді болады. Өндірістік құрал-жабдықтар нарығына түсуден бұрын жер экономикалық жағынан бағаланады -- жер кадастры арқылы (старттық баға). Жер кадастры деп жер туралы мәліметтердің жиынтығын атайды.
Салыстырмалы цифрлар арқылы жер топырағының ауыл шаруашылық өндірісіне жарамдылық дәрежесі белгіленеді, жер сапасы жағынан бағаланады. Ірілеп бағалау жердің жарамдылық (пайдалылық) класын белгілеумен аяқталады, ал жан - жақты бағалау бонитеттік балдар (әдетте 100 балдық жүйе) арқылы жүргізіледі. Бонитеттік балды белгілеу үшін критерий ретінде негізгі ауыл шаруашылық өнімдерінің көпжылдық түсімділігі (өнімділігі) қолданылады.
Жер еңбек процесіне жатпайды. Ол ауыл шаруашылығында еңбек заты, бірақ өнімі емес. Сондықтан жерді бағалау үшін керек жағдайлар мынау:
- жердің тұтыну қасиеттеріне баға беру.
- жердің пайдалы қасиеттеріне баға беру.
Бұдан басқа, жер учаскелеріне, жылжымайтын объект деп, оңашаланған су объектері, ормандар және басқа объектер жатқызылады. Жылжымайтын объект ретіндегі жер учаскесінің физикалық параметрлерінен және сипаттамаларынан басқа құқықтық тәртібі болады. бұл оның сәйкестігіне (ұқсастығына) және бағаланған құнына өте мәнді әсер етеді. Жер учаскесін сипаттайтын құқықтық тәртіптің белгілері: жер учаскесі орналасқан шеңбердегі жердің категориясы, жер учаскесін пайдалану мақсаты, меншіктің формасы, сервитуттар оған заттық құқықты шектеу.
Жерді бағалаудың бірнеше әдістері бар. Салыстырмалы құнарлылықты дифференциялдық жер табысы қамтамасыз етеді. Бұлардың көлемі табиғат жасаған құнарлылықтың дәрежесімен ғана емес, жерді жетілдіру үшін жасалған қосымша капитал салымдары мен еңбектен тәуелді болады. Бірақ жер сатылғанда, оның иесі жердің қыртысын салып қоймайды, ол одан жылдар бойы табыс (рента) алу құқын сатады. Сондықтан, оның есебі бойынша, жер үшін алынатын сома, егер ол банкіде сақталғанда, оған процент формасында рентаға тең табыс әкелуге тиісті.
Мұндағы Jb - жердің бағасы, Rm - рента мөлшері және Qpm - Қарыз процентінің мөлшері. Ауыл шаруашылық жерлердің құны, әдетте, белгілі бірнеше шамаға көбейтілген ағымдағы ақшаға шағылған арендалық төлем түрінде көрсетіледі немесе басқа сөзбен, осы рентаны "бірнеше жылға сатып алу" түрінде. Бірақ бұл көрініспен алғашқы танысу болып табылады. Жерді бағалау жүйесі бірнеше элементтерден тұрады. Осыған жататындар:
- жер учаскелерінің құқықтық тәртібі және сапалық сипаттамалары туралы кадастрлық тіркеу кітабының информациясы;
- басқа көздерден түсетін жер учаскелерімен мәміле туралы информация, жер және басқа жылжымайтын мүліктер нарықтары туралы информация;
- бағалау аймақтары мен жер учаскелері бойынша жердің кадастрлық бағалануы;
- кадастрлық карталар және жер құнының регистрлері.
Жерді бағалау жүйесі, осымен қатар, жерді бағалау және қайта бағалау бағытында қызмет ұйымдастыруды талап етеді. Қазақстан экономикасының реформалану жағдайында жер салыстырмалы бағаланады, өйткені көлеңкелі нарықтың болуы, жер учаскелерімен мәмілелер туралы, жерді пайдаланатын кәсіпорындарының шаруашылық қызметтерінің нәтижесі туралы ақиқат мәліметтердін, жоқ болуы, жерді жақсарту шығындары мен тиімділігінің парапар еместігі, халықаралық практика қабылдаған жерге баға беру принциптері мен әдістерін механикалық түрде қолдануға мүмкіндік бермейді.
Неоклассикалық теория жердің құнын басқа өндіріс факторларынікіндей, түпкі өнімнің құнынан туынды етіп түсінеді. Мысалы, егер астықтың бағасы төмендесе, онда осыны өсіретін жерге де сұраныс төмендейді, ал сұраныс төмендегенде, арендалық төлем ставкасы да төмен болады.
Жерді бағалау жер кадастрының құрамды бөлігі бола отырып, халық шаруашылығы мен адамдардың әлеуметтік өмірінде пайдаланатын табиғи ресурстардың жалпы бағалануының бір бөлігі ретінде қаралды. Ғылыми-техникалық процесс, көп салалы экономикаға көшу, жерге жеке меншіктің пайда болуы адам және табиғат арасындағы өзара қатынастарының салалық тұрғыдан өзгеруіне әкелді. Осы жаңа факторларды ескермеуге болмайды. Сондықтан қоғамның, ең алдымен өндірістің ауыл шаруашылық ауқымында табиғи ресурстардың рөлін айрықша бағалау қажет. Бірінші кезекте ол табиғи ресурстардың негізі-жерге қатысты. Жерді бағалауда оның өндірістің басты құралы ретіндегі, ауыл шаруашылығында пайдалануының белсенді рөлін ескеру керек. Бұл тұрғыда ол өндірістің ауыстырылмайтын өндіріс құралы болып табылады. Қазақстан Республикасы Конституциясына сәйкес жер мемлекет меншігінде. Бірақ, жер заңында белгіленген шегінде жер жеке меншіктік бола алады. Заңға сәйкес меншік иесі жерді келісім баға бойынша сатуға, жарна ретінде шаруашылық серіктестіктің жарғылық қорына беруге, және жер учаскесін кепілдікке беруге, сый ретінде тартуға, мұралыққа қалдыруға құқылы.
Жерді бағалаудың құндық көрсеткіштерін есептеу кадастрлік бағаларда жүргізіледі. Аймақтық және ішкі шаруашылық бағалауды қосымша мақсаттарды шешу үшін сол аймақтың шаруашылықтың есептік бағалары немесе орта нақтылы сату бағалары пайдаланылады. Жерлердің бағалық топтары бойынша шығындардың базистік көрсеткіштерін дифференциялауда алдын ала табиғи - шаруашылық аймақтар және мамандырылған әр шаруашылық бойынша анықталған тура шығындардың нормативтерін қолдануға негізделінген нормативтік әдісті пайдалануға болады. Оларды қолдану ауыл шаруашылық салаларындағы қолданатын технологияны ескертіп, тиісті түзеуді және қазіргі құндақ ақшалық көрсеткіштерге аударуды талап етеді.
Жерді бағалау және жердің пайдаланылуын бағалау дегендер бір ұғым емес. Сапасы бірдей жерлерді әр түрлі пайдалануға болады, сондықтан оларда өнім өлшерлері әр түрлі болады. Егер қосымша қаражат жұмсалып, егіншілік мәдениетін нашар жерлерде дұрыс, қарқынды пайдаланса жақсы жерлерге қарағанда, жоғары өнім көлем бірлігін алуға болады. Сондықтан, тек қана өнім шығыны арқылы шығындарды, агротехниканы, былай айтқанда өндірісті жүргізу деңгейін ескермей, жер сапасын шын мәнінде бағалауға болмайды. Өндіріс шығындары әртүрлі мөлшерде болатындықтан, жерлерді қай деңгейде бағалауға болады деген сұрақ туады. Өз есептерінде және дифференциалдық рентаны негіздеуде К. Маркс орта, ең кең тараған шығындарды алған. Бұл деңгейді ол норма ретінде қабылдап, шығындарды нормалық деп қараған. Шығындардың нормалық деңгейі, әрине, жердің тиісті өңделуін себептейді. Сондықтан жерді экономикалық бағалау үшін шығындардың нормалық деңгейіне сүйену керек.
Жерді пайдалану тек қана өндіріс деңгейімен шектелмей, оның жеке бөліктерін пайдалану сипатымен айқындалады. Бұл жағдай ауыл шаруашылық алқаптардың құрамында, олардың әр түрлі мақсаттарда пайдалануында байқалады ауыл шаруашылық дақылдарды өсіру, мал бағу, шөп шабу. Әр түрлі ауыл шаруашылық алқаптарды бағалаудың әдістемелік тәсілдерінде ерекшеліктер пайда болады. Сондықган жеке бағалауда дақылдармен шектелмей, алқаптар түрлері бойынша да жүргізу қажеттігі туындайды.
1.2. Жердің экономикалық бағалану әдістері,принциптері.
Экономикалық бағалау деп ауыл шаруашылық өндірістің негізгі құралы ретінде жер сапасын экономикалық көрсеткіштер арқылы бағалауды айтады. Бұл салыстырмалы бағалауға жатады. Жер құнарлығы шығарылатын өнім мөлшеріне сай бағаланады. Өнім - жердің қатысуымен өткен заттандырылған еңбек, өндіріс шығынымен байланысты адам еңбегі нәтижесі.
Бірдей өндірістік шығындарға келетін өнім немесе өнім бірлігіне келетін шығындар мөлшері экономикалық тұрғыдан жер сапасын көрсетеді. Былай айтқанда, жер сапасының айырмашылығы әртүрлі сапалы жерлерге келетін бірдей шығындардың орнын толтырумен, тиімділігімен себептелінеді. Осы жай жерді экономикалық бағалау әдістемесінің негізін қалаушы болып табылады. Бұл жай бойынша, бірдей шығында қай жерде өнім көбірек алынса, сол жердің сапасы жоғары деп саналады. Алынған өнімдердің айырымы сан түрінде жерлер сапасының айырмашылығын көрсетеді.
Жер құнарлығының айырмашылығын талдауда К.Маркс бірдей шығындардағы нәтижелерді салыстырды. Ол: "...Қосымша пайда, егер ол кездейсоқ жағдайларға байланысты емес, дұрыс құрылса, қашанда да капитал және еңбектің екі бірдей мөлшеріндегі өнім арасындағы айырымы ретінде шығады және осы қосымша пайда, егер капитал және еңбектің бірдей мөлшерлері бірдей көлемдердегі жер учаскелерінде әртүрлі нәтижелер берсе, онда ол жер рентасына айналады," - дейді. Маркс К., Энгельс Ф. Шығармалар жинағы, 2 басылым, 25 т., 2 бөлім, 200б.
Жерді бағалау және жердің пайдаланылуын бағалау дегендер бір ұғым емес. Сапасы бірдей жерлерді әртүрлі пайдалануға болады, сондықтан оларда өнім мөлшерлері де әртүрлі болады. Егер қосымша қаражат жұмсалып, егіншілік мәдениетін нашар жерлерде дұрыс, қарқынды пайдаланса, жақсы жерлерге қарағанда, жоғары өнім көлем бірлігін алуға болады. Сондықтан, тек қана өнім шығыны арқылы шығындарды, агротехниканы, былай айтқанда өндірісті жүргізу деңгейін ескермей, жер сапасын шын мәнінде бағалауға болмайды. Өндіріс шығындары әртүрлі мөлшерде болатындықтан, жерлерді қай деңгейде бағалауға болады деген сұрақ туады. Өз есептерінде және дифференциалдық рентаны негіздеуде К.Маркс орта, ең кең тараған шығындарды алған. Бұл деңгейді ол норма ретінде қабылдап, шығындарды нормалық деп қараған. Шығындардың нормалық деңгейі, әрине, жердің тиісті өңделуін себептейді. Сондықтан жерді экономикалық бағалау үшін шығындардың нормалық деңгейіне сүйену керек.
Жерді пайдалану тек қана өндіріс деңгейімен шектелмей, оның жеке бөліктерін пайдалану сипатымен айқындалады. Бұл жағдай ауыл шаруашылық алқаптардың құрамында, олардың әртүрлі мақсаттарда пайдалануында байқалады ауыл шаруашылық дақылдарды өсіру, мал бағу, шөп шабу. Әртүрлі ауыл шаруашылық алқаптарды бағалаудың әдістемелік тәсілдерінде ерекшеліктер пайда болады. Сондықтан жеке бағалауда дақылдармен шектелмей, алқаптар түрлері бойынша да жүргізу қажеттігі туындайды.
Жер құнарлығына топырақ - климаттық жағдаймен қатар экономикалық жағдайлар да әсерін тигізетіндіктен жерлерді экономикалық бағалауды табиғи-экономикалық аймақтар бойынша жүзеге асырады. Жерді экономикалық бағалауда оның орналасуы да ескеріледі. Бұл жай ең алдымен ауыл шаруашылық өндірістің шығын мөлшеріне әсер етеді. Жер учаскесінің орналасуы жер учаскелерінің бірінен кейін бірі өңделу үзділігі үшін өте маңызды және жердің орналасуы мен оның құнарлығы екі сапалық фактор екенін, сонымен қатар олар дифференциалдық рента негізі ретінде қарама-қарсы бағыттарда әсер ететіндігін К.Маркс айтып кеткен. Кеңес кезінде сатып алу бағаларын жоспарлау, дифференциалдау мақсатымен жер учаскелері тек қана экономикалық салыстырмалы тұрғыда бағаланған болатын. Қазіргі кезде, жер ауыл шаруашылық пайдаланудан дифференциалдық пайданы алу үшін ақша салынатын орынға айналғандықтан, бірінші орынға жердің бағасын табу шығып отыр. Бұл жағдайда әсіресе жердің орналасуын ескерудің мәні өте зор. Жердің бағасын көп жағдайда топырақтың жалғыз құнарлығы емес, өнімді нарықтан өткізетін, қамтамасыз ететін, оның орналасу қашықтығы және өндірістік, әлеуметтік, шаруақұрылымының дамығандығы, мекендегендігі сияқты негізгі факторлар себептейді.
Республикамызда ауыл шаруашылығы жерлерін бағалау жалпы түрде келесі мақсаттарда жүргізіледі.
1. Нысаналы мақсатты ескере отырып, жер учаскелерін пайдалану тиімділігін анықтау;
2. Жер учаскесін кепілдікке беру арқылы банктік несие алу;
3. Салық салу, жерді жалға алу төлемдерін анықтау;
4. Мемлекеттік мүдделер үшін жер учаскелерін ықтиярсыз алып қою және реквизиция жағдайында төлеу мөлшерлерін және өтеу бағасын сот арқылы анықтау;
5. Шаруашылық серіктестіктердің жарғылық қорына жарна ретінде немесе өндірістік кооперативке пайыз ретінде жер учаскесін беруде және басқа жағдайларда оның бағасын білу;
6. Жер учаскесін немесе жерді пайдалану құқығын сату кезінде оның бағасын білу.
Жерлерді бағалау жұмыстары "Казгипрозем" институтының жер кадастрі бөлімінің әдістемелік басшылығы негізінде "Казгипрозем" және "Целингипрозем" институттарының күштерімен атқарылды. Жыртылатын алқаптарды жалпы бағалау - өсімдіктану тиімділігі бойынша, жеке бағалау - негізгі ауыл шаруашылық дақылдарды дәнді дақылдар, жүгері, күріш, мақта, қант қызылшасы, бір жылдық және көп жылдық шөптер өсіру тиімділігі бойынша жүргізілді. Табиғи мал азықтық алқаптарды бағалау табиғи шабындық және жайылымдар бойынша жеке жүргізілді. Жерді жалпы бағалауда қолданатын негізгі бағалау көрсеткіштері:
1. Жыртылатын алқаптардың өнімділігі - ЖӨ (бірыңғай кадастрлік бағадағы жалпы өнім құны, тг.га);
2. Шығындар орнының толтырылуы - ШТ (1 теңге шығынға келетін өнім құны);
3. Дифференциалдық жайда - ДЖ (жақсы сапалы және жайлы орналасқан жерлерден алынатын таза пайданың қосымша бөлігі).
Жерді жеке бағалауда қолданатын негізгі бағалау көрсеткіштері:
1. ауыл шаруашылық дақылдары шығымдылығы - ШД;
2. белгілі ауыл шаруашылық дақыл бойынша шығындар орнының толтырылуы - ШТ;
3. белгілі ауыл шаруашылық дақыл бойынша дифференциалдық пайда - ДП.
Бағалау нысанасы ретінде жыртылатын жерлердің тиімді құнарлығы алынған. Зерттеу нәтижесінде ауыл шаруашылық кәсіпорындары, әкімшілік аудандар, облыстар және толық республика бойынша жерлерді бағалау көрсеткіштері анықталған.
Жерді бағалау бойынша жүргізілетін жұмыстар:
1. дайындық жұмыстар, бастапқы ақпаратты жинау, өңдеу;
2. топырақтарды бонитеттеу;
3. жердің жалпы және жеке экономикалық бағалау көрсеткіштерін есептеу;
4. жердің бағалау мағлұматтарын қарау;
5. жердің бағалау материалдарын жасап шығару, беру.
Табиғи мал азықтық алқаптарды бағалауда бағалау объектісі топырақтың өзі емес, бағаланатын топырақ топтарындағы кәзіргі күйдегі өсімдіктер болып табылады. Жайылымдар және шабындықтарды бағалау критерийлері:1. өнімділік мал азықтық бірлікте, қорытылатын протеинде; 2. Жалпы өнімнің құны кадастрлік бағада; 3. Шығындар орнының толтырылуы; 4. Дифференциалдық пайда 1 га.
Ботаникалық - мал азықтық зерттеуде 1га шығатын өсімдіктер массасы бойынша мал азықтық бірлік пен қорытылатын протеиннің шығымдылығы анықталады. Жайылымдар бойынша пайдаланатын әр маусымдардың жиынтық шығымдылығы алынады, ал шабындықтар үшін шөп және балауса массалары қосылады. Эталон 100 балл ретінде 1 гектарда 10 ц мал азық бірлік және 100 кг қорытылатын протеин құратын шартты шығымдылық алынады.
Мал азықтық алқаптың нақты түрі бойынша оның шығымдылығын эталонмен салыстыру жолымен бағалық балл анықталады:
;
мұнда, Б - бағаланатын мал азық алқап түрінің баллы; Ша - алқап шығымдылығы; Шэ - эталон шығымдылығы. Табиғи мал азық алқаптарын экономикалық бағалау үшін негіз ретінде оларды бонитеттеу мәліметтері және ауыл шаруашылық кәсіпорындарының жылдық есептері көрсеткіштері алынады. Жерлерді бағалық аудандастыру мемлекет жүргізетін салық, баға саясатын жүргізу, жерлерді қорғау және тиімді пайдалану бойынша шараларды жасау, жер мониторингі, кадастрі, қорларын басқару бойынша бірыңғай ақпараттық есептеу жүйесін құру үшін жерлердің сапасын, бағасын білуге қажет дұрыс материалдармен қамтамасыз етуге мүмкіндік береді. Сонымен қатар бағалық аудандастыру ауыл шаруашылық жерлерінің нормативтік бағасын анықтау бойынша есептерді азайтуға және жеңілдетуге мүмкіндік береді.
Қазақстандағы жер реформасын іске асырудың маңызды жолдарының бірі - жер нарығының қалыптасуы мен дамуы және азаматтар мен мемлекетті жеке меншіктікке, соның ішінде жерге меншік құқығымен нақты қамтамасыз ету болып табылады. Республикамызда жер қатынастарының дамуына тиісті заңдық және нормативтік құқықтық актілерді дер кезінде қабылдап қамтамасыз етілуі керек. 1995 ж. Қазақстан Республикасы Президентінің заң күші бар "Жер туралы", "Жылжымайтын мүліктің ипотекасы туралы", Жылжымайтын мүлікті және онымен мәміле жасауды мемлекеттік тіркеу туралы" Жарлықтары, сондай-ақ осы заңдық актілерді жүзеге асыру бойынша Қазақстан Республикасы Үкіметі қаулыларының қабылдануымен елімізді нарықтық жер қатынастарына көшіруді қамтамасыз ететін толық заң негіздері жүйесі құрыла бастады.
Ауылда ең кең тараған шаруашылық түрін-шаруа фермерлік қожалықтарын құру және жұмыс істеу құқықтық негізін жетілдіру, отандық тауар өндірушілерге көмек беру, мемлекеттік жер кадастрын жүргізу тәртібін жақсартуға бағытталған жер қатынастарын әрі қарай реттеу бойынша 1998 жылы бір қатар заңдық жеке нормативтік - құқықтық актілер қабылданды.
1998 жылы 31 науырызда шыққан Қазақстан Республикасының "Шаруа фермерлік қожалығы туралы" заңында шаруа қожалығын ұйымдастыруда жер учасклерін беру тәртібі, жағдайларды, олардың мөлшері және тегін беру нормасы, пайдалану тәртібі, жер учаскелерін пайдаланымы бойынша пайдаланушылардың құқықтары мен міндеттері, сондай-ақ басқа да нормалар жөнінде жер қатынастарын реттеу нормалары белгіленген.
"Жер туралы" Жарлықтың 8 - бабына қосымша еңгізілген сызықша пәтер иелерінің кооперативтеріне және кіші кәсіпкерлік субъектілеріне жерді тұрақты пайдалану құқығы тегін беру көзделген.
Елімізде жер заңын әрі қарай жетілдіру үшін, біздің ойымызша, жерге меншік құқығын бекітуге, қорғауға, жер нарығын әрі қарай дамытуға жерді және жер пайдалану құқығын кепілдікке, ипотекалық несиелеуге, бұл әрекеттерді жүргізу үшін кепілдік жүйесін қалыптастыруға, жерге құқықты мемлекеттік тіркеуді, олармен мәміле жасауды қамтамасыз етуге, жалға беру жер қатынастарын бекітуге, дамытуға, сондай-ақ басқа санаттағы жерлерге жеке меншікті еңгізу жөнінде дұрыс шешім қабылдауға бағытталған жөн. Сонымен қатар, жер заңдылық дамуы жер кадастрының, жер монитронгісінің жетілуін қамтамасыз етуі керек. Жер заңының ең бір маңызды міндеті азаматтар мен заңды тұлғалардың құжаттарын заңды түрде қамтамасыз ету және қорғау болып табылады.
Жер учаскелерінің келісімді бағаларына келсек, олар жартылай басқарусыз қалыптасуда. Мұнда жерге мемлекеттің белгілеген базалық ставкалары бағдар болып, олардың деңгейі нарықтық сұранысқа сәйкес бейберекет бір мақстатта пайдалану үшін жер учаскесінің оңтайлылығы және халықтың төлеу қабілетімен анықталады. Жермен жасалынғана мәміле саны көбейген соң, жер учаскелерінің бағасы салыстырылады, дұрысы салыстыру негізімен анықтау әдісіне көшкен жөн. Бұл әдіс жердің нарықтық бағасының санаттар және нысаналы арналуы бойынша өзгеру бағытын байқауға мүмкіндік береді. Республикамыздағы салық заңдарына сәйкес ауыл шаруашылық арналуындағы жерлерге салынатын салық мөлшері жердің жаратылысты құнарлылығына топырақтың бонитет балдарымен көрсетілген ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..2
I. Негізгі бөлім.
1.1. Жердің жалпы мінездемесі және оның бағалануы ... ... ... ... ... ... .. ... ... ...4
1.2. Жердің экономикалық бағалану әдістері,принциптері ... ... ... ... ... ... ... ...12
1.3. Ауыл шаруашылықтан пайдалануға алынатын жерлердің мүмкін құндылығы ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 22
Қорытынды ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...28
Пайдаланылған әдебиеттер ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...30
Кіріспе
Жер ең негізгі табиғат байлығы. Ол барлық тіршілік көзі және өмір сүру ортасы. Қазір адамдар өздеріне керек қоректік заттардың 88% - ін егістік жерлерден, 10%-ін ормандар мен жайылымдардан, 2%-ін теңізбен мұхит суларынан алады. Жер қорын қорғау және тиімді пайдалану сондықтанда ең негізгі, ешқашан маңызын жоймайтын өзекті мәселе.
Ұлттық экономиканың ең ірі саласы болып табылатын Қазақстанның ауыл шаруашылығы мемлекеттің әлеуметтік - экономикалық саласында маңызды орын алады. Соңғы екі жылда Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә. Назарбаевтың 2 іргелі мемлекеттік бағдарламаны: 2003 - 2005 жылдарға арналған мемлекеттік Агро азық - түлік бағдарламасы және 2010 жылға дейін мемлекеттік ауылдық аумақтарды дамыту бағдарламасын бекіткенмен айтсақта жеткілікті.
Қазақстан жер ауданы жөнінен әлемдегі тоғызыншы мемлекет. Оның жалпы жер ауданы 271,7 млн.га, оның ішінде ауылшаруашылық жерлері 222,3 млн.га жерді пайдалану бағыттарына қарап: ауыл шаруашылық жерлері, елді мекендер орналасқан жерлері, өндіріс қатынас, байланыс, қорғаныс, табиғат қорғау, денсаулық сақтау, демалыс, курорттар, қорықтар, тарихи және мәдениет болып бөлінеді.
Осы "Жер учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау туралы нұсқама" (әрі қарай Нұсқама) Қазақстан Республикасы аумағында жер учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау және оның нәтижелерін салыстыру бойынша бірыңғай тәсілді қамтамасыз ету мақсатында жасалған.
Нұсқама Қазақстан Республикасының 2003 жылғы 20 маусымдағы №442-11 ҚРЗ Жер кодексіне және Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2003 жылғы 2 қыркүйектегі №890 "Жер учаскелерін жеке меншікке беруде, мемлекеттің немесе мемлекеттік жер иеленушілер жалға беруде жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкасын, сондай-ақ жер учаскелерін сату құқығы жалға бергені үшін төлемақы мөлшерін белгілеу туралы" қаулысына сәйкес жер учаскелерінің кадастрлық құнын айқындау жөніндегі тәртібін белгілейді.
Нақты жер учаскесінің кадастрлық құны жер реусурстарын басқарудың аумақтық органдары мемлекеттің жеке меншікке жер учаскелерін ақылы беру төлемақысының базалық ставкаларына сәйкес, оған түзету коэффициенттерін (арттыратын не кемітетін) қолдана отырып, айқындайды және жер ресурстарын басқарудың аумақтық органдары арқылы жер учаскесінің кадастрлық құнын анықтайтын актімен рәсімделеді.
Астана және республикалық маңыздағы қалалардың, облыс орталықтарының қала іргесіндегі аймақта және курорт аймағында орналасқан елді-мекендерде жеке меншікке берілетін жер учаскелеріне төлемақының базалық ставкасы екі есе өседі.
Төлемақының базалық ставкаларына түзету коэффициенттерінің нақты мөлшері (арттыратын немесе кемітетін) жерге орналастыру жобасының құрамында белгіленеді. Бұл орайда ол:
- Қазақстан Республикасы Жер кодексінің 11 - бабының 1 - тармағына сәйкес жергілікті өкілді органдар бекітетін мәліметтер негізінде елді-мекендердің шекарасы шегінде;
- Қазақстан Республикасы Жер кодексінің аталған бабының 3-5 тармақтарындағы нормаларды есепке ала отырып, жер - кадастр карталары, топырақ, геоботаникалық, топырақ - мелиорация және басқа зерттеу материалдары негізінде елді - мекендер шекараларының шегінен тыс белгіленеді. Жерді бағалау туралы екі бағыт айқындалды: топырақтың сапасын бағалау және жер қорын экономикалық бағалау.
Жер қатынастары мен оларды жетілдіру, реттеу туралы Елбасының бірнеше жарлығы шықты. Олар жердің нарықтық қатынасқа сауда - саттық құқығы мен жерді пайдалану институттарының ашылуына себеп болды. Жердің мемлекеттік меншікте қолданудың конституциялық негіздері сақталды. Бұл жарлық республикадағы жаңа жер қатынастарының дамуына тұңғыш себеп болды. Осы үрдістің дамуының логикалық жалғасы - үшінші кезең - жерді жеке меншікке пайдалану. Жерді меншіктену мәселесіне өз көзқарастарын Қазақстан Республикасының азаматтары 1995 жылы 30 тамызда өткен референдумда білдірді. Тұңғыш рет Қазақстан Республикасының ата заңына жерді жеке меншіктендіру заңы кіргізілді. Негізгі заң бойынша, жер мемлекеттік меншікпен бірдей жеке меншікте заң бойынша белгіленген мөлшерде болуы мүмкін. Қазақстан Республикасының Президентінің 22 қарашада 1995 жылы қабылданған Жарлығы "Жер туралы" осындай заң болып табылады. Бұл жарлық маңызды заң шығарушы әрекет болып келді. Кейін 2003 жылы "Жер кодексі" қабылданды. Жарлықта елдің әлеуметтік - экономикалық, саяси (процесстердің) үрдістерінің көрсеткіші болатын құқық ережелері орын тапты. Жердің мемлекеттік меншікпен бірдей жеке меншікте болу мүмкіндігі құпталды. Жеке шаруашылыққа, бақша өсіруге, құрылысқа берілген Қазақстан Республикасының азаматтарының жер учаскелерін жеке меншікке алуға мүмкіндік туды. Жердің 350 мың гектардан астам көлемінде 3,5 млн жеке меншік жер иеленушілердің болуы мүмкін болды. Енді азаматтар жер учаскелерін үй, фабрика, зауыт, офис, гараж, сату, тұрмыс пен өндіріс обьектілерін салуға немесе осы объект салынған жерді жеке меншікке алуларына болады. Осындай жер тауарлық қатынасқа қатысып негізгі коммерциялық және инвестициялық қызығушылық тудырады. Жердің жеке меншіктендірілуі отандық және шетел инвесторларына республикада өз кәсіпорындарын ашуға мүмкіндік туғызады. Жергілікті өкімет орындарының озбырлық, айла-тәсілдерінен оларды заң қорғайды. Меншікке алған жер учаскесіне қатынасты жер иеленуші кез - келген, заң бойынша тыйым салынбаған келісім жасауына болады.
I. Негізгі бөлім.
1.1. Жердің жалпы мінездемесі және оның бағалануы.
Жер Қазақстан Республикасының негізгі байлықтарының бірі, халық әл-ауқатының көзі болып табылады.
Павлодар облысының жалпы ауданы 12470,5 мың гектарды құрайды, соның ішінде ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерлер - 4273,7 мың га, су және орман қоры жерлері - 206,4 мың га, елді мекендер жерлері - 1788,5 мың га, өнеркәсіп, көлік және байланыс жерлері - 120,8 мың га, ерекше қорғалатын табиғи аумақтар жерлері - 346,4 мың га, босалқы жерлер - 5734,7 мың га.
Жалпы 4273,7 мың га ауыл шаруашылық мақсатындағы жерлерден барлық меншік нысандарының шаруашылық субъектілеріне егістіктер 1387,4 мың га, шабындықтар - 123,4 мың га, тыңайған жерлер - 486,6 мың га, өзге алқаптар - 62,2 мың га бекітілген.
Павлодар облысының жер қатынастары басқармасы жер қатынастарын реттеу бойынша уәкілетті орган болып табылады және өз функцияларын Қазақстан Республикасы Жер кодексінің 14-1 бабы 1-тармағына сәйкес жүзеге асырады.
Қалалар мен аудандардың атқарушы органдары қарауында құрастырылған қалалар мен аудандар жер қатынастары бөлімдері (бұдан әрі - ЖҚБ) басқарманың тік вертикалды қарауына жатпайды, ЖҚБ-мен жұмыс олардың қызметін үйлестіру, проблемалық мәселелер бойынша семинар - мәжілістер, оқулар өткізу, оларды нормативтік және анықтамалық құжаттармен, қажетті консультациялармен қамтамасыз ету, тоқсандық, жылдық қорытындылар бойынша есептерді қабылдау, сондай-ақ бөлімдерде жер заңнамасын сақтау бойынша жұмыс жағдайы туралы ақпаратты және олардың жұмысын жақсарту бойынша ұсынымдарды қалалар мен аудандар әкімдері атына жолдау арқылы жүргізіледі.
Бірақ та ЖҚБ жағынан жер заңнамасын бұзу жағдайлары орын алуда. ЖҚБ басшыларының атына талай рет жолдаған арыздарымызға тік вертикалды бағыныштың жоқ болуына байланысты адекваттық жауап берілмейді.
Осының нәтижесінде жер заңнамасын бұзу фактілері, азаматтар және заңды тұлғалар өтініштерін заңмен белгіленген қарастыру мерзімдерін сақтамау, есептерді уақытында және сапалы түрде бермеу, және де басқа, халықтың негативті реакциясын тудыратын бұзушылықтар орын алған.
Қалалар мен аудандар жер қатынастары бөлімдерінде құжаттар айналымының, мамандар арасында функционалды міндеттерді бөлудің нақты схемасының, құжаттар айналымының мерзімі бақылауының жоқ болуы, төмен деңгейлі атқарушылық тәртібі, кадрлар тұрақсыздылығы, жерге орналастыру ұйымдарымен, атап айтқанда, "Жер кадастрыҒӨО" Павлодар филиалымен өзара қарым-қатынас тәртібінің белгіленбеуі осы жағдайдың бастапқы себебі болып табылады, алайда Қазақстан Республикасы заңнамасымен жер учаскелеріне құқық беруге байланысты барлық мәселелер реттелген.
Жер кодексінің 43 - бабына сәйкес жер учаскесін жеке меншікке және жер пайдалануға беру жергілікті атқарушы органдармен жүзеге асырылады, жер учаскесін беру туралы шешім комиссияның оң қорытындысы және жерге орналастыру жобасы негізінде қабылданады.
Жер комиссиялары облыс әкімінің орынбасары қатысуымен, ал қалалар мен аудандарда қалалар мен аудандар әкімдері орынбасарлары қатысуымен құрастырылады.
Облыс деңгейінде құрастырылатын комиссия құрамына міндетті түрде қоршаған ортаны қорғау, ауыл және орман шаруашылығы, су қорын пайдалану және қорғау, жер ресурстарын басқару салаларындағы уәкілетті органдардың сәйкес аумақтық бөлімшелерінің өкілдері кіреді.
Қала, аудан комиссиясы құрамына жергілікті атқарушы және өкілетті органдар, сәулет және қала құрылысы құрылымдық бөлімшелерінің өкілдері кіреді.
Комиссия қорытындысы сұралып отырған жер учаскесін аумақтық аймақтарға бөлуге сәйкес мәлімделген нысаналы мақсаты бойынша пайдалану немесе жер учаскесін алдын ала таңдап алу (жер учаскесі объектілер салу үшін сұралған кезде) мүмкіндігі туралы ұсыныстың комиссияға түскен кезінен бастап бес жұмыс күні ішінде екі данада хаттамалық шешім нысанында жасалады.
Комиссияны өз қорытындысының бір данасы бес жұмыс күні ішінде жерге орналастыру жобасын дайындау үшін өтініш берушіге жіберіледі.
Жер учаскелерiне меншiк және (немесе) жер пайдалану құқығының өздеріне берілуіне мүдделi жеке және заңды тұлғалар жер учаскесi орналасқан жердегi жергілікті атқарушы органға өтiнiш бередi.
Өтініште: жер учаскесiн пайдалану мақсаты; оның болжамды көлемі; орналасқан жерi; сұралып отырған пайдалану құқығы; басқа жер учаскесiнiң (осы Кодекстiң 50 - бабының 2 - тармағында көрсетілген жер учаскелерi бойынша) болуы (болмауы) көрсетілуге тиiс.
Пайдалы қазбалар шығарылатын жағдайда өтiнiшке жер қойнауын пайдалануға арналған келiсiм шарттың көшірмесі қоса берiледi.
Сұралып отырған жер учаскесін аумақтық аймақтарға бөлуге сәйкес мәлімделген нысаналы маќсаты бойынша пайдалану мүмкіндігін (елді мекендерде сәулет және қала құрылысы органдарымен бірлесіп) айқындау үшін жер учаскесiне құқық беру туралы өтiнiш жер учаскесі орналасқан жердегі облыстардың, республикалық маңызы бар қалалардың, астананың, аудандардың, облыстық маңызы бар қалалардың уәкілетті органдарына үш жұмыс күні ішінде түседі.
Жер учаскесіне құқық беру туралы өтінішті қараудың жалпы мерзімі ол түскен кезден бастап екі айға дейінгі мерзімді құрайды.
Өтініш беруші жер учаскесіне құқық беру туралы не оны беруден бас тарту туралы шешім қабылдау үшін қажетті құжаттар топтамасын толық ұсынбаған жағдайда жер учаскесі орналасқан жердегі облыстардың, республикалық маңызы бар қалалардың, астананың, аудандардың, облыстық маңызы бар қалалардың уәкілетті органдары өтініш берушіге екі жұмыс күні ішінде оның өтінішін қараудан дәлелді түрде жазбаша бас тартуды береді.
Көрсетілген мерзiмге жерге орналастыру жобасын жасау, келісу, жергілікті жердегі жер учаскесінің шекарасын белгілеу кезеңдері кірмейді. Жер учаскесi орналасқан жердегi облыстардың, республикалық маңызы бар қалалардың, астананың, аудандардың, облыстық маңызы бар қалалардың уәкілетті органдары (елдi мекендерде сәулет және қала құрылысы органдарымен бiрлесе отырып) сұралып отырған жер учаскесiн аумақтық аймақтарға бөлуге сәйкес мәлiмделген нысаналы мақсаты бойынша пайдалану мүмкiндiгiн айқындайды.
Сұралып отырған жер учаскесін аумақтық аймақтарға бөлуге сәйкес мәлімделген нысаналы мақсаты бойынша пайдалану мүмкіндігі туралы ұсыныстар әзірлеу мерзімі өтініш келіп түскен кезден бастап он жұмыс күніне дейінгі мерзімді құрайды.
Жер учаскелерiн алып қою, соның iшiнде мемлекет мұқтажы үшiн алып қою жағдайларын қоспағанда, жер учаскесiне құқық беруден бас тарту облыстың, республикалық маңызы бар қаланың, астананың, ауданның, облыстық маңызы бар қаланың жергiлiктi атқарушы органының, аудандық маңызы бар қала, кент, ауыл (село), ауылдық (селолық) округ әкiмiнiң шешiмiмен ресiмделедi және оның дәлелдi себептерi көрсетiлуге тиіс, ал көшiрмесi өтiнiш берушiге шешiм қабылданғаннан кейiн жетi күн мерзiмде тапсырылуға тиiс.
Жергiлiктi атқарушы органының жер учаскесiне құқық беруден бас тарту туралы шешiмi комиссияның тиiстi қорытындысы келiп түскен кезден бастап жетi күнге дейiнгi мерзiмде қабылданады.
Жер учаскелерiне тиiстi құқықтар беру не оларды беруден бас тарту туралы шешімінің көшірмесі шешім қабылданған кезден бастап бес жұмыс күні ішінде өтініш берушіге тапсырылады (жіберіледі).
Жер учаскелерiн беру жоғары тұрған атқарушы органның құзыретiне кiретiн жағдайларда жергiлiктi атқарушы органы жерге орналастыру iсiн өз шешiмiмен бiрге жоғары тұрған органға түпкiлiктi шешiм қабылдау үшiн жiбередi.
Жергiлiктi атқарушы органының жер учаскесiне құқық беру туралы шешiмi тиiстi жер қатынастары бойынша уәкiлеттi органы бекiткен жерге орналастыру жобасы келiп түскен кезден бастап жеті жұмыс күніне дейiнгi мерзiмде қабылданады.
Жер қатынастары жөніндегі уәкілетті орган жер учаскесіне құқық беру туралы шешім қабылданған күннен бастап он жұмыс күнінен кеш емес мерзімде, сол шешімнің негізінде сатып алу - сату немесе уақытша (қысқа мерзімді, ұзақ мерзімді) өтеулі (өтеусіз) жер пайдалану шартын жасасады. Жергілікті жердегі жер учаскесінің шекарасын белгілеу өтініш берушінің Қазақстан Республикасының заңнамасында белгіленген тәртіппен өтініш беруі негізінде жүзеге асырылады.
Жер учаскесiне сәйкестендiру құжатын дайындауды және беруді мемлекеттік жер кадастрын жүргізуді жүзеге асыратын "Жер кадастрыҒӨО" республикалық мемлекеттік кәсіпорнының Павлодар филиалы алты жұмыс күнi iшiнде жүзеге асырады.
Жерге орналастыру жобасын әзірлеу және жергілікті жердегі жер учаскесінің шекарасын белгілеу үшін өтініш беруші өз еркімен жерге орналастыру жобасын әзірлеушіні таңдау құқығы бар, осы жұмыс түрі бәсекелестік ортасына жатады.
Егер бұрын жерге орналастыру жұмыстарын жүргізу үшін лицензия қажет болса, қазір олар қажетті түрде кәсіпкерлік қызметпен айналасуға құқық тіркеген азаматтар және заңды тұлғалармен жүзеге асырылады.
Осылай, жеке және заңды тұлғаларда жерге орналастыру жобасын әзірлеушісін таңдау құқығы бар, лицензиаттар тізімі жер қатынастары басқармасының ресми сайтында жарияланған, және де барлық жер қатынастары бойынша қалалық және аудандық бөлімдерінде бар.
Уақытша жер пайдалану мерзімін тұрақты ұзарту қажеттілігінен туындаған созбалау мен төрешілдікті жою мақсатында заңнамамен ауыл шаруашылығы жерлерін беру нақты мерзімдері белгіленген.
Осы Кодексте көзделген шаруа немесе фермер қожалығын жүргізу үшін уақытша өтеулі жер пайдалану (жалдау) құқығын беру жағдайларын қоспағанда, уақытша өтеулі жер пайдалану (жалдау) құқығы қысқа мерзімді (5 жылға дейін) және ұзақ мерзімді (5 жылдан 49 жылға дейін) болуы мүмкін.
Уақытша өтеулі жер пайдалану (жалдау) құқығы шаруа немесе фермер қожалығын жүргізу үшін Қазақстан Республикасынығ азаматтарына - 10 жылдан 49 жылға дейінгі мерзімге беріледі. Оралмандарға 10 жылға дейін беріледі.
Тауарлы ауыл шаруашылығы өндірісі үшін мемлекеттік емес заңды тұлғаларына - 49 жылға дейінгі мерзімге беріледі.
Жер учаскелерін жер пайдалануға беру рәсімінің ашық болуын қамтамасыз ету, қолжетімдігін арттыру, жерлерді беру кезінде субъективизмді болдырмау және сыбайлас жемқорлық құқық бұзушылықтардың алдын-алу мақсатында, Қазақстан Республикасы Жер кодексінің 48 - бабына сәйкес жер учаскесі немесе жер учаскесін жалдау құқығы заңнамамен бекітілген жер учаскесін конкурстан тыс беру кейбір жағдайларды, соның ішінде мерзімі 5 жылға дейін шабындық және жайылым алқаптарын пайдалану үшін жер учаскелерін халықтың жеке мал басын ұстау мұқтаждығын қанағаттандыру, бақшашылық мақсатында берілетін жаєдайларды қоспағанда, мемлекеттік меншіктегі және жер пайдалануға берілмеген жер учаскелерін немесе жер учаскелерін жалдау құқығын беру сауда - саттықтарда (конкурстарда, аукциондарда) жүзеге асырылады.
Жерді пайдалану тиімділігін арттырудың басты бағыттарының бірі субъектіде ішкі шаруашылық жерге орналастыру жобасын жер пайдалану құқығының бар болуы болып табылады. Оларды әзірлеудің жоғары шығындарына байланысты жер пайдалану субъектілері осы мәселеге назар аудармайды.
Ішкі шаруашылық жерге орналастыру жобасына келесілер кіреді және келесі міндеттерді шешеді:
- өндірістік бөлімшелерді, магистралды жол желісін, инженерлік ғимараттарды орналастыру;
- жер алқаптарын ұйымдастыру, алқаптарды бір түрден екіншіге ауыстыру, эрозиядан қорғау бойынша шараларды әзірлеу;
- егіс айналымын ұйымдастыру;
- жайылымдар, шабындықтар және тыңайған жерлерін пайдалануды ұйымдастыру;
- көпжылдық өсімдіктер аумақтарын ұйымдастыру, тұқымдар мен сорттарды орналастыру;
- өндірістік инфрақұрылым элементтерін орналастыру (бригадалық станоктар, бөлмелер, таралық алаңдар, жолдар және т.б.).
Жәрдем ақша беру жүйесі жер пайдаланушыларды жерлерді ұтымды пайдалануға ынталандыруы қажет. Жерлерді пайдаланудың нақты түрлеріне жәрдем ақша беру мөлшері облыс бойынша белгіленген.
Жерді пайдалану және қорғауды мемлекеттік бақылау жоспарланған және жоспардан тыс тексерістер өткізу арқылы жүзеге асырылады. Жоспарланған тексерістер алдын-ала құрастырылған жоспар бойынша және де жылына бір реттен кем емес өткізілуі тиіс. Жоспардан тыс тексерістер алдын-ала жоспарланбайды, олар арыздарда көрсетілген фактілер және өзге де жеке және заңды тұлғалар заңды мүдделері мен құқықтарын бұзу туралы ақпараттар бойынша, жоспарланған тексеріс нәтижесінде анықталған бұзушылықтарды жою туралы талаптарды орындауды бақылау мақсатында жүргізіледі. Тексеріс белгілеу туралы актіні кәсіпкерлік субъектісіне беру - тексеріс (жоспарланған немесе жоспардан тыс) басталу сәті болып табылады. Тексеріс өткізу кезінде жер учаскелері меншіктерінің қатысуы міндетті.Тексеріс барысында анықталған жер заңнамасының бұзушылықтары алқапты зерттеу сызбасын қоса актімен ресімделеді.
Жер учаскесін игерудің мерзімі мен шарттарын жергілікті атқарушы органдар белгілейді, бұл ретте Қазақстан Республикасының сәулет, қала құрылысы және құрылыс қызметі туралы заңнамасына сәйкес жобалау (жобалау-сметалық) құжаттамасы бойынша, сондай-ақ жобалау (жобалау-сметалық) құжаттамасынсыз не эскиздер (эскиздік жобалар) бойынша жүзеге асырылатын құрылыс үшін және ауыл шаруашылығы мақсаттары үшін берілген жер учаскесiн игеру кемінде екі жыл мерзімге белгіленеді.
Қазақстан Республикасының заңнамасын бұза отырып пайдаланылып жатқан жер учаскесі немесе оның бір бөлігі Қазақстан Республикасының әкімшілік құқық бұзушылық туралы заңнамасында көзделген жазалау шаралары қолданылғаннан кейін, осы Кодекстің 94-бабында көзделген тәртіппен меншік иесінен немесе жер пайдаланушыдан мәжбүрлеп алып қойылуға жатады.
Меншiк иелерiнен және жер пайдаланушылардан жер учаскесiн осы Кодекстiң 92 және 93-баптарында көзделгендей мәжбүрлеп алып қою жер учаскесі орналасқан жердегі облыстың, республикалық маңызы бар қаланың, астананың жер ресурстарын басқару жөніндегі аумақтық органының талап-арызы бойынша сот тәртiбiмен жүргiзiледi.
Осы Кодекстiң 92-бабында көзделген жағдайда жер учаскесiн мәжбүрлеп алып қою туралы талап-арыз меншiк иесiне немесе жер пайдаланушыға талап-арыз қойылғанға дейiн кемiнде бiр жыл бұрын жер учаскесін нысаналы мақсаты бойынша пайдалану қажеттiлігi туралы жазбаша ескерту жасалғаннан кейiн және осы уақыт iшiнде жер учаскесiнiң меншiк иесi не жер пайдаланушысы осындай учаскенi нысаналы мақсаты бойынша пайдалану жөнiнде қажеттi шаралар қолданбаған жағдайда ғана берiлуi мүмкiн.
Осы Кодекстiң 93-бабында көзделген жағдайда жер учаскесiн мәжбүрлеп алып қою туралы талап-арыз Қазақстан Республикасының әкiмшiлiк құқық бұзушылық туралы заңдарында көзделген жазалау шаралары қолданылғаннан, талап-арыз беруден кемiнде үш ай бўрын жер учаскесінің меншік иесіне немесе жер пайдаланушыға Қазақстан Республикасы заңдарының бұзылуын жою қажеттiгi туралы жазбаша ескерту жасалғаннан кейiн ғана және осы мерзiм iшiнде жер учаскесінің меншік иесі немесе жер пайдаланушы учаскенi пайдалану кезiнде Қазақстан Республикасы заңдарының бұзылуын жоймаған жағдайда берiлуi мүмкiн.
Жер Қазақстан Республикасында басқа табиғи ресурстарымен қатар пайдаланылады және қорғалады.
Жерлерді қорғау бойынша талаптардың бірі түрлі қызметтер кезінде заңды тұлғалармен және азаматтармен бұзылған жерлер құнарлығын қалпына келтіру болып табылады.
Жерлер топырағының құнарлығын қалпына келтіру - бұл бұзылған жерлер өнімділігін және бағалылығын қалпына келтіруге бағытталған жұмыстар кешені.
Жерлер топырағының құнарлығын қалпына келтіру екі тәсілі бар - техникалық және биологиялық.
Жерлер топырағының құнарлығын қалпына келтірудің техникалық сатысына жоспарлау, құламаны қалыптастыру, топырақ құнарлығын қалпына келтіруге жататын жерлерге құнарлы топырақты тасу және қаптау, қажеттілігі бойынша мелиорация, жол құрылысы және басқалар жатады. Биологиялық топырақ құнарлығын қалпына келтірудің негізгі іс-шараларына органикалық және минералды тыңайтқыштар жоғары үлесімен қаптау, көпжылдық бұршақ дақылдарын егу, топырақты жақсартатын ағаштар мен бұталарды егу жатады. 2013 жылғы 1 қаңтардағы жағдай бойынша облыс бойынша бұзылған жерлер ауданы 12,1 мың га. Көбінесе бұл Кеңес Одағы кезеңінен қалған жерлер. Құрылыс, геологиялық - барлау, мелиоративтік, жобалық - іздестіру жұмыстарын, сондай-ақ, топырақты бұзуға байланысты пайдалы қазбалар кен орындарының барлауын жүргізген кәсіпорындар таратылған, осы субъективті себептер салдарынан топырақ құнарлығын қалпына келтіру мүмкін емес.
Жер бағасы -- капиталға айналған жер рентасы. Егер жердің адамзаттың мекені тұрғысынан қарасақ, жерге ешқандай баға жоқ. Жерсіз адам да, жан - жануар да, өсімдіктер де өмір сүре алмайды. Жерді жаратуға ешқандай да адам еңбегі шығындалмаған. Өздігінен адам еңбегінің нәтижесі бола алмайтындықтан жердің құны болмайды. Жеке меншік жағдайында жер тауар ретінде алып-сатылады, тауар айналысына енеді, яғни жер бағаланады. Жер бағасы, бір жағынан, рента мөлшерімен, екінші жағынан, қарыз процентімен белгіленеді. Жер бағасы рентаның көмегімен анықталады, ал жер рентасы жер иесінің оны пайдаланушыдан алатын табысының бір бөлігі, яғни арендалық төлемнің бөлігі. Егер жер учаскесі жыл сайын 10000 теңге рента келтіретін болса, ал банк салымнан 10% алатын болса онда жердің бағасы (10000100):10=100000 теңге болады, бұл жерге төлем шамасын жуықтап анықтау үшін пайдаланылатын әдіс.
Өндіріс факторы ретінде жер тауарлық сипат алады, ол сатылады және сатып алынады, оның нарықтағы бағасы оған сұранысқа тәуелді болады. Өндірістік құрал-жабдықтар нарығына түсуден бұрын жер экономикалық жағынан бағаланады -- жер кадастры арқылы (старттық баға). Жер кадастры деп жер туралы мәліметтердің жиынтығын атайды.
Салыстырмалы цифрлар арқылы жер топырағының ауыл шаруашылық өндірісіне жарамдылық дәрежесі белгіленеді, жер сапасы жағынан бағаланады. Ірілеп бағалау жердің жарамдылық (пайдалылық) класын белгілеумен аяқталады, ал жан - жақты бағалау бонитеттік балдар (әдетте 100 балдық жүйе) арқылы жүргізіледі. Бонитеттік балды белгілеу үшін критерий ретінде негізгі ауыл шаруашылық өнімдерінің көпжылдық түсімділігі (өнімділігі) қолданылады.
Жер еңбек процесіне жатпайды. Ол ауыл шаруашылығында еңбек заты, бірақ өнімі емес. Сондықтан жерді бағалау үшін керек жағдайлар мынау:
- жердің тұтыну қасиеттеріне баға беру.
- жердің пайдалы қасиеттеріне баға беру.
Бұдан басқа, жер учаскелеріне, жылжымайтын объект деп, оңашаланған су объектері, ормандар және басқа объектер жатқызылады. Жылжымайтын объект ретіндегі жер учаскесінің физикалық параметрлерінен және сипаттамаларынан басқа құқықтық тәртібі болады. бұл оның сәйкестігіне (ұқсастығына) және бағаланған құнына өте мәнді әсер етеді. Жер учаскесін сипаттайтын құқықтық тәртіптің белгілері: жер учаскесі орналасқан шеңбердегі жердің категориясы, жер учаскесін пайдалану мақсаты, меншіктің формасы, сервитуттар оған заттық құқықты шектеу.
Жерді бағалаудың бірнеше әдістері бар. Салыстырмалы құнарлылықты дифференциялдық жер табысы қамтамасыз етеді. Бұлардың көлемі табиғат жасаған құнарлылықтың дәрежесімен ғана емес, жерді жетілдіру үшін жасалған қосымша капитал салымдары мен еңбектен тәуелді болады. Бірақ жер сатылғанда, оның иесі жердің қыртысын салып қоймайды, ол одан жылдар бойы табыс (рента) алу құқын сатады. Сондықтан, оның есебі бойынша, жер үшін алынатын сома, егер ол банкіде сақталғанда, оған процент формасында рентаға тең табыс әкелуге тиісті.
Мұндағы Jb - жердің бағасы, Rm - рента мөлшері және Qpm - Қарыз процентінің мөлшері. Ауыл шаруашылық жерлердің құны, әдетте, белгілі бірнеше шамаға көбейтілген ағымдағы ақшаға шағылған арендалық төлем түрінде көрсетіледі немесе басқа сөзбен, осы рентаны "бірнеше жылға сатып алу" түрінде. Бірақ бұл көрініспен алғашқы танысу болып табылады. Жерді бағалау жүйесі бірнеше элементтерден тұрады. Осыған жататындар:
- жер учаскелерінің құқықтық тәртібі және сапалық сипаттамалары туралы кадастрлық тіркеу кітабының информациясы;
- басқа көздерден түсетін жер учаскелерімен мәміле туралы информация, жер және басқа жылжымайтын мүліктер нарықтары туралы информация;
- бағалау аймақтары мен жер учаскелері бойынша жердің кадастрлық бағалануы;
- кадастрлық карталар және жер құнының регистрлері.
Жерді бағалау жүйесі, осымен қатар, жерді бағалау және қайта бағалау бағытында қызмет ұйымдастыруды талап етеді. Қазақстан экономикасының реформалану жағдайында жер салыстырмалы бағаланады, өйткені көлеңкелі нарықтың болуы, жер учаскелерімен мәмілелер туралы, жерді пайдаланатын кәсіпорындарының шаруашылық қызметтерінің нәтижесі туралы ақиқат мәліметтердін, жоқ болуы, жерді жақсарту шығындары мен тиімділігінің парапар еместігі, халықаралық практика қабылдаған жерге баға беру принциптері мен әдістерін механикалық түрде қолдануға мүмкіндік бермейді.
Неоклассикалық теория жердің құнын басқа өндіріс факторларынікіндей, түпкі өнімнің құнынан туынды етіп түсінеді. Мысалы, егер астықтың бағасы төмендесе, онда осыны өсіретін жерге де сұраныс төмендейді, ал сұраныс төмендегенде, арендалық төлем ставкасы да төмен болады.
Жерді бағалау жер кадастрының құрамды бөлігі бола отырып, халық шаруашылығы мен адамдардың әлеуметтік өмірінде пайдаланатын табиғи ресурстардың жалпы бағалануының бір бөлігі ретінде қаралды. Ғылыми-техникалық процесс, көп салалы экономикаға көшу, жерге жеке меншіктің пайда болуы адам және табиғат арасындағы өзара қатынастарының салалық тұрғыдан өзгеруіне әкелді. Осы жаңа факторларды ескермеуге болмайды. Сондықтан қоғамның, ең алдымен өндірістің ауыл шаруашылық ауқымында табиғи ресурстардың рөлін айрықша бағалау қажет. Бірінші кезекте ол табиғи ресурстардың негізі-жерге қатысты. Жерді бағалауда оның өндірістің басты құралы ретіндегі, ауыл шаруашылығында пайдалануының белсенді рөлін ескеру керек. Бұл тұрғыда ол өндірістің ауыстырылмайтын өндіріс құралы болып табылады. Қазақстан Республикасы Конституциясына сәйкес жер мемлекет меншігінде. Бірақ, жер заңында белгіленген шегінде жер жеке меншіктік бола алады. Заңға сәйкес меншік иесі жерді келісім баға бойынша сатуға, жарна ретінде шаруашылық серіктестіктің жарғылық қорына беруге, және жер учаскесін кепілдікке беруге, сый ретінде тартуға, мұралыққа қалдыруға құқылы.
Жерді бағалаудың құндық көрсеткіштерін есептеу кадастрлік бағаларда жүргізіледі. Аймақтық және ішкі шаруашылық бағалауды қосымша мақсаттарды шешу үшін сол аймақтың шаруашылықтың есептік бағалары немесе орта нақтылы сату бағалары пайдаланылады. Жерлердің бағалық топтары бойынша шығындардың базистік көрсеткіштерін дифференциялауда алдын ала табиғи - шаруашылық аймақтар және мамандырылған әр шаруашылық бойынша анықталған тура шығындардың нормативтерін қолдануға негізделінген нормативтік әдісті пайдалануға болады. Оларды қолдану ауыл шаруашылық салаларындағы қолданатын технологияны ескертіп, тиісті түзеуді және қазіргі құндақ ақшалық көрсеткіштерге аударуды талап етеді.
Жерді бағалау және жердің пайдаланылуын бағалау дегендер бір ұғым емес. Сапасы бірдей жерлерді әр түрлі пайдалануға болады, сондықтан оларда өнім өлшерлері әр түрлі болады. Егер қосымша қаражат жұмсалып, егіншілік мәдениетін нашар жерлерде дұрыс, қарқынды пайдаланса жақсы жерлерге қарағанда, жоғары өнім көлем бірлігін алуға болады. Сондықтан, тек қана өнім шығыны арқылы шығындарды, агротехниканы, былай айтқанда өндірісті жүргізу деңгейін ескермей, жер сапасын шын мәнінде бағалауға болмайды. Өндіріс шығындары әртүрлі мөлшерде болатындықтан, жерлерді қай деңгейде бағалауға болады деген сұрақ туады. Өз есептерінде және дифференциалдық рентаны негіздеуде К. Маркс орта, ең кең тараған шығындарды алған. Бұл деңгейді ол норма ретінде қабылдап, шығындарды нормалық деп қараған. Шығындардың нормалық деңгейі, әрине, жердің тиісті өңделуін себептейді. Сондықтан жерді экономикалық бағалау үшін шығындардың нормалық деңгейіне сүйену керек.
Жерді пайдалану тек қана өндіріс деңгейімен шектелмей, оның жеке бөліктерін пайдалану сипатымен айқындалады. Бұл жағдай ауыл шаруашылық алқаптардың құрамында, олардың әр түрлі мақсаттарда пайдалануында байқалады ауыл шаруашылық дақылдарды өсіру, мал бағу, шөп шабу. Әр түрлі ауыл шаруашылық алқаптарды бағалаудың әдістемелік тәсілдерінде ерекшеліктер пайда болады. Сондықган жеке бағалауда дақылдармен шектелмей, алқаптар түрлері бойынша да жүргізу қажеттігі туындайды.
1.2. Жердің экономикалық бағалану әдістері,принциптері.
Экономикалық бағалау деп ауыл шаруашылық өндірістің негізгі құралы ретінде жер сапасын экономикалық көрсеткіштер арқылы бағалауды айтады. Бұл салыстырмалы бағалауға жатады. Жер құнарлығы шығарылатын өнім мөлшеріне сай бағаланады. Өнім - жердің қатысуымен өткен заттандырылған еңбек, өндіріс шығынымен байланысты адам еңбегі нәтижесі.
Бірдей өндірістік шығындарға келетін өнім немесе өнім бірлігіне келетін шығындар мөлшері экономикалық тұрғыдан жер сапасын көрсетеді. Былай айтқанда, жер сапасының айырмашылығы әртүрлі сапалы жерлерге келетін бірдей шығындардың орнын толтырумен, тиімділігімен себептелінеді. Осы жай жерді экономикалық бағалау әдістемесінің негізін қалаушы болып табылады. Бұл жай бойынша, бірдей шығында қай жерде өнім көбірек алынса, сол жердің сапасы жоғары деп саналады. Алынған өнімдердің айырымы сан түрінде жерлер сапасының айырмашылығын көрсетеді.
Жер құнарлығының айырмашылығын талдауда К.Маркс бірдей шығындардағы нәтижелерді салыстырды. Ол: "...Қосымша пайда, егер ол кездейсоқ жағдайларға байланысты емес, дұрыс құрылса, қашанда да капитал және еңбектің екі бірдей мөлшеріндегі өнім арасындағы айырымы ретінде шығады және осы қосымша пайда, егер капитал және еңбектің бірдей мөлшерлері бірдей көлемдердегі жер учаскелерінде әртүрлі нәтижелер берсе, онда ол жер рентасына айналады," - дейді. Маркс К., Энгельс Ф. Шығармалар жинағы, 2 басылым, 25 т., 2 бөлім, 200б.
Жерді бағалау және жердің пайдаланылуын бағалау дегендер бір ұғым емес. Сапасы бірдей жерлерді әртүрлі пайдалануға болады, сондықтан оларда өнім мөлшерлері де әртүрлі болады. Егер қосымша қаражат жұмсалып, егіншілік мәдениетін нашар жерлерде дұрыс, қарқынды пайдаланса, жақсы жерлерге қарағанда, жоғары өнім көлем бірлігін алуға болады. Сондықтан, тек қана өнім шығыны арқылы шығындарды, агротехниканы, былай айтқанда өндірісті жүргізу деңгейін ескермей, жер сапасын шын мәнінде бағалауға болмайды. Өндіріс шығындары әртүрлі мөлшерде болатындықтан, жерлерді қай деңгейде бағалауға болады деген сұрақ туады. Өз есептерінде және дифференциалдық рентаны негіздеуде К.Маркс орта, ең кең тараған шығындарды алған. Бұл деңгейді ол норма ретінде қабылдап, шығындарды нормалық деп қараған. Шығындардың нормалық деңгейі, әрине, жердің тиісті өңделуін себептейді. Сондықтан жерді экономикалық бағалау үшін шығындардың нормалық деңгейіне сүйену керек.
Жерді пайдалану тек қана өндіріс деңгейімен шектелмей, оның жеке бөліктерін пайдалану сипатымен айқындалады. Бұл жағдай ауыл шаруашылық алқаптардың құрамында, олардың әртүрлі мақсаттарда пайдалануында байқалады ауыл шаруашылық дақылдарды өсіру, мал бағу, шөп шабу. Әртүрлі ауыл шаруашылық алқаптарды бағалаудың әдістемелік тәсілдерінде ерекшеліктер пайда болады. Сондықтан жеке бағалауда дақылдармен шектелмей, алқаптар түрлері бойынша да жүргізу қажеттігі туындайды.
Жер құнарлығына топырақ - климаттық жағдаймен қатар экономикалық жағдайлар да әсерін тигізетіндіктен жерлерді экономикалық бағалауды табиғи-экономикалық аймақтар бойынша жүзеге асырады. Жерді экономикалық бағалауда оның орналасуы да ескеріледі. Бұл жай ең алдымен ауыл шаруашылық өндірістің шығын мөлшеріне әсер етеді. Жер учаскесінің орналасуы жер учаскелерінің бірінен кейін бірі өңделу үзділігі үшін өте маңызды және жердің орналасуы мен оның құнарлығы екі сапалық фактор екенін, сонымен қатар олар дифференциалдық рента негізі ретінде қарама-қарсы бағыттарда әсер ететіндігін К.Маркс айтып кеткен. Кеңес кезінде сатып алу бағаларын жоспарлау, дифференциалдау мақсатымен жер учаскелері тек қана экономикалық салыстырмалы тұрғыда бағаланған болатын. Қазіргі кезде, жер ауыл шаруашылық пайдаланудан дифференциалдық пайданы алу үшін ақша салынатын орынға айналғандықтан, бірінші орынға жердің бағасын табу шығып отыр. Бұл жағдайда әсіресе жердің орналасуын ескерудің мәні өте зор. Жердің бағасын көп жағдайда топырақтың жалғыз құнарлығы емес, өнімді нарықтан өткізетін, қамтамасыз ететін, оның орналасу қашықтығы және өндірістік, әлеуметтік, шаруақұрылымының дамығандығы, мекендегендігі сияқты негізгі факторлар себептейді.
Республикамызда ауыл шаруашылығы жерлерін бағалау жалпы түрде келесі мақсаттарда жүргізіледі.
1. Нысаналы мақсатты ескере отырып, жер учаскелерін пайдалану тиімділігін анықтау;
2. Жер учаскесін кепілдікке беру арқылы банктік несие алу;
3. Салық салу, жерді жалға алу төлемдерін анықтау;
4. Мемлекеттік мүдделер үшін жер учаскелерін ықтиярсыз алып қою және реквизиция жағдайында төлеу мөлшерлерін және өтеу бағасын сот арқылы анықтау;
5. Шаруашылық серіктестіктердің жарғылық қорына жарна ретінде немесе өндірістік кооперативке пайыз ретінде жер учаскесін беруде және басқа жағдайларда оның бағасын білу;
6. Жер учаскесін немесе жерді пайдалану құқығын сату кезінде оның бағасын білу.
Жерлерді бағалау жұмыстары "Казгипрозем" институтының жер кадастрі бөлімінің әдістемелік басшылығы негізінде "Казгипрозем" және "Целингипрозем" институттарының күштерімен атқарылды. Жыртылатын алқаптарды жалпы бағалау - өсімдіктану тиімділігі бойынша, жеке бағалау - негізгі ауыл шаруашылық дақылдарды дәнді дақылдар, жүгері, күріш, мақта, қант қызылшасы, бір жылдық және көп жылдық шөптер өсіру тиімділігі бойынша жүргізілді. Табиғи мал азықтық алқаптарды бағалау табиғи шабындық және жайылымдар бойынша жеке жүргізілді. Жерді жалпы бағалауда қолданатын негізгі бағалау көрсеткіштері:
1. Жыртылатын алқаптардың өнімділігі - ЖӨ (бірыңғай кадастрлік бағадағы жалпы өнім құны, тг.га);
2. Шығындар орнының толтырылуы - ШТ (1 теңге шығынға келетін өнім құны);
3. Дифференциалдық жайда - ДЖ (жақсы сапалы және жайлы орналасқан жерлерден алынатын таза пайданың қосымша бөлігі).
Жерді жеке бағалауда қолданатын негізгі бағалау көрсеткіштері:
1. ауыл шаруашылық дақылдары шығымдылығы - ШД;
2. белгілі ауыл шаруашылық дақыл бойынша шығындар орнының толтырылуы - ШТ;
3. белгілі ауыл шаруашылық дақыл бойынша дифференциалдық пайда - ДП.
Бағалау нысанасы ретінде жыртылатын жерлердің тиімді құнарлығы алынған. Зерттеу нәтижесінде ауыл шаруашылық кәсіпорындары, әкімшілік аудандар, облыстар және толық республика бойынша жерлерді бағалау көрсеткіштері анықталған.
Жерді бағалау бойынша жүргізілетін жұмыстар:
1. дайындық жұмыстар, бастапқы ақпаратты жинау, өңдеу;
2. топырақтарды бонитеттеу;
3. жердің жалпы және жеке экономикалық бағалау көрсеткіштерін есептеу;
4. жердің бағалау мағлұматтарын қарау;
5. жердің бағалау материалдарын жасап шығару, беру.
Табиғи мал азықтық алқаптарды бағалауда бағалау объектісі топырақтың өзі емес, бағаланатын топырақ топтарындағы кәзіргі күйдегі өсімдіктер болып табылады. Жайылымдар және шабындықтарды бағалау критерийлері:1. өнімділік мал азықтық бірлікте, қорытылатын протеинде; 2. Жалпы өнімнің құны кадастрлік бағада; 3. Шығындар орнының толтырылуы; 4. Дифференциалдық пайда 1 га.
Ботаникалық - мал азықтық зерттеуде 1га шығатын өсімдіктер массасы бойынша мал азықтық бірлік пен қорытылатын протеиннің шығымдылығы анықталады. Жайылымдар бойынша пайдаланатын әр маусымдардың жиынтық шығымдылығы алынады, ал шабындықтар үшін шөп және балауса массалары қосылады. Эталон 100 балл ретінде 1 гектарда 10 ц мал азық бірлік және 100 кг қорытылатын протеин құратын шартты шығымдылық алынады.
Мал азықтық алқаптың нақты түрі бойынша оның шығымдылығын эталонмен салыстыру жолымен бағалық балл анықталады:
;
мұнда, Б - бағаланатын мал азық алқап түрінің баллы; Ша - алқап шығымдылығы; Шэ - эталон шығымдылығы. Табиғи мал азық алқаптарын экономикалық бағалау үшін негіз ретінде оларды бонитеттеу мәліметтері және ауыл шаруашылық кәсіпорындарының жылдық есептері көрсеткіштері алынады. Жерлерді бағалық аудандастыру мемлекет жүргізетін салық, баға саясатын жүргізу, жерлерді қорғау және тиімді пайдалану бойынша шараларды жасау, жер мониторингі, кадастрі, қорларын басқару бойынша бірыңғай ақпараттық есептеу жүйесін құру үшін жерлердің сапасын, бағасын білуге қажет дұрыс материалдармен қамтамасыз етуге мүмкіндік береді. Сонымен қатар бағалық аудандастыру ауыл шаруашылық жерлерінің нормативтік бағасын анықтау бойынша есептерді азайтуға және жеңілдетуге мүмкіндік береді.
Қазақстандағы жер реформасын іске асырудың маңызды жолдарының бірі - жер нарығының қалыптасуы мен дамуы және азаматтар мен мемлекетті жеке меншіктікке, соның ішінде жерге меншік құқығымен нақты қамтамасыз ету болып табылады. Республикамызда жер қатынастарының дамуына тиісті заңдық және нормативтік құқықтық актілерді дер кезінде қабылдап қамтамасыз етілуі керек. 1995 ж. Қазақстан Республикасы Президентінің заң күші бар "Жер туралы", "Жылжымайтын мүліктің ипотекасы туралы", Жылжымайтын мүлікті және онымен мәміле жасауды мемлекеттік тіркеу туралы" Жарлықтары, сондай-ақ осы заңдық актілерді жүзеге асыру бойынша Қазақстан Республикасы Үкіметі қаулыларының қабылдануымен елімізді нарықтық жер қатынастарына көшіруді қамтамасыз ететін толық заң негіздері жүйесі құрыла бастады.
Ауылда ең кең тараған шаруашылық түрін-шаруа фермерлік қожалықтарын құру және жұмыс істеу құқықтық негізін жетілдіру, отандық тауар өндірушілерге көмек беру, мемлекеттік жер кадастрын жүргізу тәртібін жақсартуға бағытталған жер қатынастарын әрі қарай реттеу бойынша 1998 жылы бір қатар заңдық жеке нормативтік - құқықтық актілер қабылданды.
1998 жылы 31 науырызда шыққан Қазақстан Республикасының "Шаруа фермерлік қожалығы туралы" заңында шаруа қожалығын ұйымдастыруда жер учасклерін беру тәртібі, жағдайларды, олардың мөлшері және тегін беру нормасы, пайдалану тәртібі, жер учаскелерін пайдаланымы бойынша пайдаланушылардың құқықтары мен міндеттері, сондай-ақ басқа да нормалар жөнінде жер қатынастарын реттеу нормалары белгіленген.
"Жер туралы" Жарлықтың 8 - бабына қосымша еңгізілген сызықша пәтер иелерінің кооперативтеріне және кіші кәсіпкерлік субъектілеріне жерді тұрақты пайдалану құқығы тегін беру көзделген.
Елімізде жер заңын әрі қарай жетілдіру үшін, біздің ойымызша, жерге меншік құқығын бекітуге, қорғауға, жер нарығын әрі қарай дамытуға жерді және жер пайдалану құқығын кепілдікке, ипотекалық несиелеуге, бұл әрекеттерді жүргізу үшін кепілдік жүйесін қалыптастыруға, жерге құқықты мемлекеттік тіркеуді, олармен мәміле жасауды қамтамасыз етуге, жалға беру жер қатынастарын бекітуге, дамытуға, сондай-ақ басқа санаттағы жерлерге жеке меншікті еңгізу жөнінде дұрыс шешім қабылдауға бағытталған жөн. Сонымен қатар, жер заңдылық дамуы жер кадастрының, жер монитронгісінің жетілуін қамтамасыз етуі керек. Жер заңының ең бір маңызды міндеті азаматтар мен заңды тұлғалардың құжаттарын заңды түрде қамтамасыз ету және қорғау болып табылады.
Жер учаскелерінің келісімді бағаларына келсек, олар жартылай басқарусыз қалыптасуда. Мұнда жерге мемлекеттің белгілеген базалық ставкалары бағдар болып, олардың деңгейі нарықтық сұранысқа сәйкес бейберекет бір мақстатта пайдалану үшін жер учаскесінің оңтайлылығы және халықтың төлеу қабілетімен анықталады. Жермен жасалынғана мәміле саны көбейген соң, жер учаскелерінің бағасы салыстырылады, дұрысы салыстыру негізімен анықтау әдісіне көшкен жөн. Бұл әдіс жердің нарықтық бағасының санаттар және нысаналы арналуы бойынша өзгеру бағытын байқауға мүмкіндік береді. Республикамыздағы салық заңдарына сәйкес ауыл шаруашылық арналуындағы жерлерге салынатын салық мөлшері жердің жаратылысты құнарлылығына топырақтың бонитет балдарымен көрсетілген ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz