Коммерциялық банктерде ипотекалық несиелеу механизмін жетілдіру
МАЗМҰНЫ
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3
1 КОММЕРЦИЯЛЫҚ БАНКТЕРДЕ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУ МЕХАНИЗМДЕРІНІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..7.29
1.1 Ипотекалық несиенің мәні мен қажеттігі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...7
1.2 Қазақстан коммерциялық банктерінде ипотекалық несиені дамытудың тарихи алғышарттарын ұйымдастыру ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .11
1.3 Дамыған және дамушы елдердің коммерциялық банктеріндегі ипотекалық несиелеу тәжірибесі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...17
2 «БАНК ЦЕНТРКРЕДИТ» АҚ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУ МЕХАНИЗМІН ТАЛДАУ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 30.51
2.1 «Банк ЦентрКредит» АҚ экономикалық.қаржылық қызметіне талдау жасау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...30
2.2 «Банк ЦентрКредит» АҚ ипотекалық несиелеу механизміне талдау жасау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...36
2.3 «Банк ЦентрКредит» АҚ берілетін ипотекалық несие бойынша қарызалушының несие қабілетін бағалау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..39
3 ҚАЗАҚСТАНДА КОММЕРЦИЯЛЫҚ БАНКТЕРДЕ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУ МЕХАНИЗМІН ЖЕТІЛДІРУ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .52.64
3.1 Қазақстандағы ипотекалық несиелеудегі коммерциялық банктердің үлесінің ағымдағы жағдайы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 52
3.2 Қазақстанда коммерциялық банктерде ипотекалық несиелеу механизмін жетілдіру проблемалары мен келешегі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..58
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 65ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..68
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3
1 КОММЕРЦИЯЛЫҚ БАНКТЕРДЕ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУ МЕХАНИЗМДЕРІНІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..7.29
1.1 Ипотекалық несиенің мәні мен қажеттігі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...7
1.2 Қазақстан коммерциялық банктерінде ипотекалық несиені дамытудың тарихи алғышарттарын ұйымдастыру ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .11
1.3 Дамыған және дамушы елдердің коммерциялық банктеріндегі ипотекалық несиелеу тәжірибесі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...17
2 «БАНК ЦЕНТРКРЕДИТ» АҚ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУ МЕХАНИЗМІН ТАЛДАУ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 30.51
2.1 «Банк ЦентрКредит» АҚ экономикалық.қаржылық қызметіне талдау жасау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...30
2.2 «Банк ЦентрКредит» АҚ ипотекалық несиелеу механизміне талдау жасау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...36
2.3 «Банк ЦентрКредит» АҚ берілетін ипотекалық несие бойынша қарызалушының несие қабілетін бағалау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..39
3 ҚАЗАҚСТАНДА КОММЕРЦИЯЛЫҚ БАНКТЕРДЕ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУ МЕХАНИЗМІН ЖЕТІЛДІРУ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .52.64
3.1 Қазақстандағы ипотекалық несиелеудегі коммерциялық банктердің үлесінің ағымдағы жағдайы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 52
3.2 Қазақстанда коммерциялық банктерде ипотекалық несиелеу механизмін жетілдіру проблемалары мен келешегі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..58
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 65ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..68
КІРІСПЕ
Диплом жұмысының өзектілігі. Банктерде ипотекалық несие беру жүйесі - тұрғын үй саласына инвестициялар тартудың ең тиімді тәсілдерінің бірі болып табылады. Дәл осы ипотека халықтың тұрғын үй жағдайларын жақсарту, банктердің тиімді және пайдалы жұмыс істеу, құрылыс кешенінің өндірісті ырғақты жұмыспен жүктеу және халыққа ипотекалық несие беруді кең қолдануға жәрдемдесетін экономикалық өсуге ынталы мемлекеттің мүдделерін үйлестіруге мүмкіндік береді.
Ипотекалық несиенің дамуындағы коммерциялық банктердің рөлі ең алдымен тұрғын үй заемы бойынша кепілдік мүлік болып табылатын тұрғын үйдің нарықтық құны төмендеген жағдайда заемшының ипотекалық тұрғын үй заемы шарты бойынша міндеттемелерді орындамауы салдарынан кредитордың мүліктік мүдделеріне келтірілген залалды ішінара немесе толық өтемі мөлшерінде сақтандыру төлемдерін жүзеге асыру көзделетін сақтандыру түрі болып табылады.
Қазақстанда тек жәй ғана ипотекалық заңдылықтар мен ипотекалық банктер құрып қоймай, шын мәнісінде ипотекалық несиелеу жүйесін құру қажет. Қандай да бір буынның болмайынша жүйенің қызмет етуі тиімсіздікке әкеліп соғуы мүмкін. Ипотекалық несиелеу жүйесінің толық бағалы жұмыс жасауы үшін жылжымайтын мүлікті бағалау және сақтандыру қызметтері дамыған болуы тиіс.Ипотекалық кредиттеу кезінде сақтандырудың қажетілігі кредитке сатып алынған жылжымайтын мүлікте жазатайым жағдай болса немесе клиент жұмысынан айрылса кредит шарты бойынша міндеттемелеріді орындау қиынға соғады. Мұндай жағдайда сақтандыру көмектеседі.
Қазіргі кезде ипотекалық банктер экономикада екі мағына береді, біріншісі, әлеуметтік институттар, олар ұзақ мерзімді жер несиесін қамтамасыз ету және қосымша құжаттардың эмитенті ретінде процент әкелетін капиталдың қорғаушы құралдары. Екіншіден, капитал салымы және несие делдалы. Жалпы ипотекалық банктер әртүлі коммуналдық, қоғамдық құрылымдарға қарыз береді. Бұл жағдайда қарыз ипотекамен қамтамасыз етілмейді, ол салықтан түскен қаржыдан қамтамасыз етіледі. Ипотекалық банк қызметтері негізінен бағала қағаздарға салым салу, кепіл ретінде бағалы қағаздарды алып қарыз беру және басқа қаржылық қызмет көрсету болып табылады.
Бүгінгі таңда көптеген қазақстандық отбасылары үшін ең өзектісі тұрғын үй мәселесі болып отыр. Әрине, оны шешудің түрлі мүмкіндіктері де қарастырылуда, ұсынылып отырған кредит беру бағдарламалары зерттеліп, жақын-жуық адамдар арасында қызу талқылану үстінде, бір сөзбен айтқанда, әбігерге түсіп жатқандар жетерлік. Бірақ, отбасы бюджетіне салмақ салмайтындай тиімді шарттар таба алсаң, бұндай әбігерлену адамдарға жағымды сезімдер сыйлайтыны да анық. Ал барлық ерекшеліктерді жан-жақты нақтылап білу үшін жаңа қонысқа қол жеткізу формуласын тапқандарға жүгіну керек. Оны табудың еш қиындығы жоқ – бар болғаны «Банк ЦентрКредит» АҚ барып жолығу қажет.
Тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесін жүзеге асыратын елдегі жалғыз банк, жинақ шотында қажетті соманың жартысын жинақтаған жағдайда, ипотекамен салыстырғанда әлдеқайда төмен мөлшерлемелер бойынша тұрғын үй заемдарын береді. Бірақ көптеген адамдар өз тұрғын үй жағдайларын жинақтау аяқталғаннан кейін емес, дәл қазір жақсартқылары келеді. Тұрғын үй жағдайларын жинақтау мерзімінің аяқталуын күтпей, қазіргі уақытта жақсартқылары келетін клиенттер үшін Банк аралық тұрғын үй және алдын ала тұрғын үй заемдарын пайдалануды ұсынады.
Диплом жұмысын жазуда Қазақстанда қазіргі әлемдік дағдағыста басты пробламалардың маңыздылығы “Қазақстанда ипотекалық несиелеудің дамуындағы коммерциялық банктердің рөлі” тақырыбын таңдауға себепші болды. Аталған мәселелердің маңыздылығы мен тақырыптың осы күнге дейін толыққанды зерттелмегендігі дипломдық жұмыстың тақырыбын таңдауға, оның мақсаты мен міндеттерін айқындауға мүмкіндік берді.
Дипломдық жұмыстың басты мақсаты Қазақстан Республикасындағы ипотекалық қажеттілігін, оның экономикамыздағы атқаратын қызметі мен ролін және ипотекалық жүйесін дамыту жөніндегі мәселелерді қарастыру, сонымен қатар Қазақстанда ипотекалық сақтандыруды ұйымдастыру жолдарын жүзеге асыру болып табылады.
Зерттеу нысаны болып «Банк ЦентрКредит банкі» АҚ және Қазақстан Республикасының екінші деңгейлі банктері бойынша қарызалушының ипотекалық несие кепілдемесін бағалау жүргізілуін талдау саналады.
Зерттеу жұмысының пәні Қазақстан Республикасының ипотекалық несиелеудің дамуындағы коммерциялық банктердің рөлі жағдайларының теориялық-әдістемелік және тәжірибелік жақтарын зерттеу арқылы ипотекалық сақтандыруды дамыту процесстері болып табылады.
Диплом жұмысымның негізгі міндеттері мыналар болып табылады:
- ипотекалық несиелеудің дамуындағы коммерциялық банктердің рөлін ұйымдастырудың теориялық пен тәжірибелік мазмұнын қарастыру;
- ипотекалық несиелеудің дамуындағы коммерциялық банктердің рөлін дамытудың тарихы алғышарттары мен экономикалық жағдайлары үлгілерін, оны құрушы факторларды зерттеу;
- Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің дамуындағы коммерциялық банктердің бағалау мен талдау;
- Қазіргі әлемдік дағдарыс кезіндегі Қазақстан Республикасының ипотекалық несиелік жүйесінің ағымдағы жағдайы зерттеу.
Диплом жұмысы тақырыбының зерттеудің әдістемелік негізін жалпығылыми таным әдістері: диалектикалық, қисындық әдістер, құжаттарды зерделеу құрайды.
Зерттеудің теориялық негіздері болып әлемдік экономикалық ғылым классиктерінің еңбектері, отандық және шетелдік ғылымдардың, экономистердің, банк мамандардың монографиялары мен баспасөз мақалалары, коммерциялық банктерде ипотекалық несиелеу механизмін реттейтін заңнамалық және нормативтік-құқықтық, статистикалық құжаттар қолданылды.
Мәселенің зерттелу деңгейі. Осы жұмыстың ғылыми аспектілері отандық және шетел ғалымдарының жұмыстарын зерттеу, талдау және қайта ой-елегінен өткізу негізінде қалыптасқан. Ғылыми жұмыста көрсетілген төмендегідей шетелдік экономистердің ғылыми еңбектері (О.И.Лаврушин, В.А. Кудрявцев, Е.В. Кудрявцева, К.Р. Тагирбеков, Г.Г. Коробовой, В.И.Колесников, О.М.Марков, В.М.Усоскин, Е.Ф.Жуков, Э.А.Уткин, Е.Б.Ширинская және т.б.) және отандық экономист-ғалымдардың (Ғ.С. Сейітқасымов, Н.Н.Хамитов, Ұ.М. Искаков, О.Б. Баймұратов, Ш.Р. Әбділманова, Г.Т. Қалиева, С.Б. Мақыш, Л.П. Корнилова, И. Новиков және т.б.) еңбектері пайдаланылды.
Мәселенің деректік көзі ретінде статистикалық мәліметтер, Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкінің мәліметтері, Қазақстан Республикасы Қаржы Министрлігінің, Қазақстан Республикасының Заңнамалық актілері, қаржы рыногы мен қаржы ұйымдарын реттеу және қадағалау Агенттігінің мәліметтері, Қазақстан статистикалық басқармасының мәліметтері осы проблемалар бойынша басылымдар мен монографиялар болып табылады. Осы жұмыста монографиялық зерттеу, ғылыми-абстрактілік әдіс, байқаулар, зерттеулер, салыстырмалар, жүйелі және факторлық талдау, негіздеу, салыстырмалы көрсеткіштер, баланстық әдіс, экономикалық-статистикалық әдістер қолданылды.
Зерттеу әдістері. Зерттеу салыстыру әдістерін қолданумен және сараптаушылық бағалауды ескерумен жүйелік және факторлық талдау қағидаларымен жүргізілді.
Дипломдық жұмыстың ғылыми жаңашылдығы:
- бәсекеге қабілеттіліктің базалық тұжырымдамаларын жүйелік жалпылау негізінде Қазақстанда ипотекалық несиелеудің дамуындағы коммерциялық банктердің рөлінің әдістемелік көзқарастары айқындалды;
- ипотекалық несиелеудің дамуындағы коммерциялық банктердің рөлін негіздеу арқылы бәсекеге қабілеттілік қағидалары нақтыланды;
- қазақстандық экономикадағы ипотекалық несиелеудің дамуындағы коммерциялық банктердің рөлінің дамытудың ұйымдастыру-экономикалық параметрлері жалпыланды;
- банк секторындағы ипотекалық несиелеудің дамуындағы коммерциялық банктердің рөлінбағалау белсенділікке баға берілді;
- қазіргі ипотекалық несиелеудің дамуындағы коммерциялық банктердің рөлінің келешекке арналған дамуының басты бағыттары негізделді;
- дағдарысқа қарсы шараларды және пайдаланылатын менеджментті бағалау арқылы ипотекалық несиелеудің дамуындағы коммерциялық банктердің рөлін оңтайландыру тетігін жасау.
Диплом жұмысының теориялық маңыздылығы коммерциялық банктерде ипотекалық несиелеу механизмдерінің теориялық тұрғыдан дәйектелуіне ұмтылыс жасалуында. Дипломдық жұмыстағы теориялық негіздер «Ақша, несие, банктер»; «Банктік тәуекелдер»; «Банк ісі»; «Валюталық операциялар» пәндерін оқытуға пайдалануға болады.
Диплом жұмысының практикалық маңызы - Қазақстанда ипотекалық несиелеудің дамуындағы коммерциялық банктердің рөлін дамыту проблемалары бойынша автордың ұсынған ұсыныстары әртүрлі шаруашылық құрылымдарының тәжірибелік қызметінде пайдаланылуы мүмкін. Нәтижелерді пайдалану банктердегі несиелік операцияларды жүргізу әдістерінің нысандарын оңтайландыруға әсер етуі мүмкін. Сонымен қатар, жұмыстың нәтижелерін осы мәселе бойынша ғылыми зерттеулерді одан әрі қарай жетілдіру үшін ғылыми қызметкерлер пайдалануы және банк ісі мен ақша, несие, банктер курстарын оқыту бағдарламаларында қолданылуы мүмкін.
Практикалық базасы ипотекалық несиелеудің дамуындағы коммерциялық банктердің рөлі мәселелері жөніндегі теориялық зерттеулерді іс-тәжірибеге жеткізуге, деректердің сәйкес электрондық базасымен нығайтылған несие саясатын басқарудың толық бағалы стратегиясын дайындаудан тұрады. Зерттеу нәтижелері, диплом бойынша қорытынды мен ұсыныстар экономикалық дамуды тұрақты арттыру, экономиканың ішкі ресурстарын тиімді пайдалану жөніндегі ұсыныстарды дайындаған кезде пайдаланылды.
Диломдық жұмыстың құрылымы кіріспеден, үш бөлімнен, қорытындыдан, библиографиялардан тұрады. Сандық материалдар кестелерде, суреттерде және қосымшаларда келтірілген.
Диломдық жұмыс көлемі. Диломдық жұмыс компьютерде терілген 73 бетте, оның ішінде 5 кесте, 22 суреттерде баяндалған.
Диплом жұмысының өзектілігі. Банктерде ипотекалық несие беру жүйесі - тұрғын үй саласына инвестициялар тартудың ең тиімді тәсілдерінің бірі болып табылады. Дәл осы ипотека халықтың тұрғын үй жағдайларын жақсарту, банктердің тиімді және пайдалы жұмыс істеу, құрылыс кешенінің өндірісті ырғақты жұмыспен жүктеу және халыққа ипотекалық несие беруді кең қолдануға жәрдемдесетін экономикалық өсуге ынталы мемлекеттің мүдделерін үйлестіруге мүмкіндік береді.
Ипотекалық несиенің дамуындағы коммерциялық банктердің рөлі ең алдымен тұрғын үй заемы бойынша кепілдік мүлік болып табылатын тұрғын үйдің нарықтық құны төмендеген жағдайда заемшының ипотекалық тұрғын үй заемы шарты бойынша міндеттемелерді орындамауы салдарынан кредитордың мүліктік мүдделеріне келтірілген залалды ішінара немесе толық өтемі мөлшерінде сақтандыру төлемдерін жүзеге асыру көзделетін сақтандыру түрі болып табылады.
Қазақстанда тек жәй ғана ипотекалық заңдылықтар мен ипотекалық банктер құрып қоймай, шын мәнісінде ипотекалық несиелеу жүйесін құру қажет. Қандай да бір буынның болмайынша жүйенің қызмет етуі тиімсіздікке әкеліп соғуы мүмкін. Ипотекалық несиелеу жүйесінің толық бағалы жұмыс жасауы үшін жылжымайтын мүлікті бағалау және сақтандыру қызметтері дамыған болуы тиіс.Ипотекалық кредиттеу кезінде сақтандырудың қажетілігі кредитке сатып алынған жылжымайтын мүлікте жазатайым жағдай болса немесе клиент жұмысынан айрылса кредит шарты бойынша міндеттемелеріді орындау қиынға соғады. Мұндай жағдайда сақтандыру көмектеседі.
Қазіргі кезде ипотекалық банктер экономикада екі мағына береді, біріншісі, әлеуметтік институттар, олар ұзақ мерзімді жер несиесін қамтамасыз ету және қосымша құжаттардың эмитенті ретінде процент әкелетін капиталдың қорғаушы құралдары. Екіншіден, капитал салымы және несие делдалы. Жалпы ипотекалық банктер әртүлі коммуналдық, қоғамдық құрылымдарға қарыз береді. Бұл жағдайда қарыз ипотекамен қамтамасыз етілмейді, ол салықтан түскен қаржыдан қамтамасыз етіледі. Ипотекалық банк қызметтері негізінен бағала қағаздарға салым салу, кепіл ретінде бағалы қағаздарды алып қарыз беру және басқа қаржылық қызмет көрсету болып табылады.
Бүгінгі таңда көптеген қазақстандық отбасылары үшін ең өзектісі тұрғын үй мәселесі болып отыр. Әрине, оны шешудің түрлі мүмкіндіктері де қарастырылуда, ұсынылып отырған кредит беру бағдарламалары зерттеліп, жақын-жуық адамдар арасында қызу талқылану үстінде, бір сөзбен айтқанда, әбігерге түсіп жатқандар жетерлік. Бірақ, отбасы бюджетіне салмақ салмайтындай тиімді шарттар таба алсаң, бұндай әбігерлену адамдарға жағымды сезімдер сыйлайтыны да анық. Ал барлық ерекшеліктерді жан-жақты нақтылап білу үшін жаңа қонысқа қол жеткізу формуласын тапқандарға жүгіну керек. Оны табудың еш қиындығы жоқ – бар болғаны «Банк ЦентрКредит» АҚ барып жолығу қажет.
Тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесін жүзеге асыратын елдегі жалғыз банк, жинақ шотында қажетті соманың жартысын жинақтаған жағдайда, ипотекамен салыстырғанда әлдеқайда төмен мөлшерлемелер бойынша тұрғын үй заемдарын береді. Бірақ көптеген адамдар өз тұрғын үй жағдайларын жинақтау аяқталғаннан кейін емес, дәл қазір жақсартқылары келеді. Тұрғын үй жағдайларын жинақтау мерзімінің аяқталуын күтпей, қазіргі уақытта жақсартқылары келетін клиенттер үшін Банк аралық тұрғын үй және алдын ала тұрғын үй заемдарын пайдалануды ұсынады.
Диплом жұмысын жазуда Қазақстанда қазіргі әлемдік дағдағыста басты пробламалардың маңыздылығы “Қазақстанда ипотекалық несиелеудің дамуындағы коммерциялық банктердің рөлі” тақырыбын таңдауға себепші болды. Аталған мәселелердің маңыздылығы мен тақырыптың осы күнге дейін толыққанды зерттелмегендігі дипломдық жұмыстың тақырыбын таңдауға, оның мақсаты мен міндеттерін айқындауға мүмкіндік берді.
Дипломдық жұмыстың басты мақсаты Қазақстан Республикасындағы ипотекалық қажеттілігін, оның экономикамыздағы атқаратын қызметі мен ролін және ипотекалық жүйесін дамыту жөніндегі мәселелерді қарастыру, сонымен қатар Қазақстанда ипотекалық сақтандыруды ұйымдастыру жолдарын жүзеге асыру болып табылады.
Зерттеу нысаны болып «Банк ЦентрКредит банкі» АҚ және Қазақстан Республикасының екінші деңгейлі банктері бойынша қарызалушының ипотекалық несие кепілдемесін бағалау жүргізілуін талдау саналады.
Зерттеу жұмысының пәні Қазақстан Республикасының ипотекалық несиелеудің дамуындағы коммерциялық банктердің рөлі жағдайларының теориялық-әдістемелік және тәжірибелік жақтарын зерттеу арқылы ипотекалық сақтандыруды дамыту процесстері болып табылады.
Диплом жұмысымның негізгі міндеттері мыналар болып табылады:
- ипотекалық несиелеудің дамуындағы коммерциялық банктердің рөлін ұйымдастырудың теориялық пен тәжірибелік мазмұнын қарастыру;
- ипотекалық несиелеудің дамуындағы коммерциялық банктердің рөлін дамытудың тарихы алғышарттары мен экономикалық жағдайлары үлгілерін, оны құрушы факторларды зерттеу;
- Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің дамуындағы коммерциялық банктердің бағалау мен талдау;
- Қазіргі әлемдік дағдарыс кезіндегі Қазақстан Республикасының ипотекалық несиелік жүйесінің ағымдағы жағдайы зерттеу.
Диплом жұмысы тақырыбының зерттеудің әдістемелік негізін жалпығылыми таным әдістері: диалектикалық, қисындық әдістер, құжаттарды зерделеу құрайды.
Зерттеудің теориялық негіздері болып әлемдік экономикалық ғылым классиктерінің еңбектері, отандық және шетелдік ғылымдардың, экономистердің, банк мамандардың монографиялары мен баспасөз мақалалары, коммерциялық банктерде ипотекалық несиелеу механизмін реттейтін заңнамалық және нормативтік-құқықтық, статистикалық құжаттар қолданылды.
Мәселенің зерттелу деңгейі. Осы жұмыстың ғылыми аспектілері отандық және шетел ғалымдарының жұмыстарын зерттеу, талдау және қайта ой-елегінен өткізу негізінде қалыптасқан. Ғылыми жұмыста көрсетілген төмендегідей шетелдік экономистердің ғылыми еңбектері (О.И.Лаврушин, В.А. Кудрявцев, Е.В. Кудрявцева, К.Р. Тагирбеков, Г.Г. Коробовой, В.И.Колесников, О.М.Марков, В.М.Усоскин, Е.Ф.Жуков, Э.А.Уткин, Е.Б.Ширинская және т.б.) және отандық экономист-ғалымдардың (Ғ.С. Сейітқасымов, Н.Н.Хамитов, Ұ.М. Искаков, О.Б. Баймұратов, Ш.Р. Әбділманова, Г.Т. Қалиева, С.Б. Мақыш, Л.П. Корнилова, И. Новиков және т.б.) еңбектері пайдаланылды.
Мәселенің деректік көзі ретінде статистикалық мәліметтер, Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкінің мәліметтері, Қазақстан Республикасы Қаржы Министрлігінің, Қазақстан Республикасының Заңнамалық актілері, қаржы рыногы мен қаржы ұйымдарын реттеу және қадағалау Агенттігінің мәліметтері, Қазақстан статистикалық басқармасының мәліметтері осы проблемалар бойынша басылымдар мен монографиялар болып табылады. Осы жұмыста монографиялық зерттеу, ғылыми-абстрактілік әдіс, байқаулар, зерттеулер, салыстырмалар, жүйелі және факторлық талдау, негіздеу, салыстырмалы көрсеткіштер, баланстық әдіс, экономикалық-статистикалық әдістер қолданылды.
Зерттеу әдістері. Зерттеу салыстыру әдістерін қолданумен және сараптаушылық бағалауды ескерумен жүйелік және факторлық талдау қағидаларымен жүргізілді.
Дипломдық жұмыстың ғылыми жаңашылдығы:
- бәсекеге қабілеттіліктің базалық тұжырымдамаларын жүйелік жалпылау негізінде Қазақстанда ипотекалық несиелеудің дамуындағы коммерциялық банктердің рөлінің әдістемелік көзқарастары айқындалды;
- ипотекалық несиелеудің дамуындағы коммерциялық банктердің рөлін негіздеу арқылы бәсекеге қабілеттілік қағидалары нақтыланды;
- қазақстандық экономикадағы ипотекалық несиелеудің дамуындағы коммерциялық банктердің рөлінің дамытудың ұйымдастыру-экономикалық параметрлері жалпыланды;
- банк секторындағы ипотекалық несиелеудің дамуындағы коммерциялық банктердің рөлінбағалау белсенділікке баға берілді;
- қазіргі ипотекалық несиелеудің дамуындағы коммерциялық банктердің рөлінің келешекке арналған дамуының басты бағыттары негізделді;
- дағдарысқа қарсы шараларды және пайдаланылатын менеджментті бағалау арқылы ипотекалық несиелеудің дамуындағы коммерциялық банктердің рөлін оңтайландыру тетігін жасау.
Диплом жұмысының теориялық маңыздылығы коммерциялық банктерде ипотекалық несиелеу механизмдерінің теориялық тұрғыдан дәйектелуіне ұмтылыс жасалуында. Дипломдық жұмыстағы теориялық негіздер «Ақша, несие, банктер»; «Банктік тәуекелдер»; «Банк ісі»; «Валюталық операциялар» пәндерін оқытуға пайдалануға болады.
Диплом жұмысының практикалық маңызы - Қазақстанда ипотекалық несиелеудің дамуындағы коммерциялық банктердің рөлін дамыту проблемалары бойынша автордың ұсынған ұсыныстары әртүрлі шаруашылық құрылымдарының тәжірибелік қызметінде пайдаланылуы мүмкін. Нәтижелерді пайдалану банктердегі несиелік операцияларды жүргізу әдістерінің нысандарын оңтайландыруға әсер етуі мүмкін. Сонымен қатар, жұмыстың нәтижелерін осы мәселе бойынша ғылыми зерттеулерді одан әрі қарай жетілдіру үшін ғылыми қызметкерлер пайдалануы және банк ісі мен ақша, несие, банктер курстарын оқыту бағдарламаларында қолданылуы мүмкін.
Практикалық базасы ипотекалық несиелеудің дамуындағы коммерциялық банктердің рөлі мәселелері жөніндегі теориялық зерттеулерді іс-тәжірибеге жеткізуге, деректердің сәйкес электрондық базасымен нығайтылған несие саясатын басқарудың толық бағалы стратегиясын дайындаудан тұрады. Зерттеу нәтижелері, диплом бойынша қорытынды мен ұсыныстар экономикалық дамуды тұрақты арттыру, экономиканың ішкі ресурстарын тиімді пайдалану жөніндегі ұсыныстарды дайындаған кезде пайдаланылды.
Диломдық жұмыстың құрылымы кіріспеден, үш бөлімнен, қорытындыдан, библиографиялардан тұрады. Сандық материалдар кестелерде, суреттерде және қосымшаларда келтірілген.
Диломдық жұмыс көлемі. Диломдық жұмыс компьютерде терілген 73 бетте, оның ішінде 5 кесте, 22 суреттерде баяндалған.
ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ:
1. Г.С. Сеитқасымов Банк ісі: Жоғары оқу орындары студенттерінің оқулығы /– Алматы: Қаржы баспасы,1998, 74-бет
2. О.И.Лаврушин. Банк ісі: Жоғары оқу орындары студенттерінің оқулығы / Москва: Қаржы және статистика, 1998, 56-бет
3. И.Т. Балабанов. Банктер және банк ісі: Жоғары оқу орындарының оқулығы / /– Алматы: Қаржы баспасы,, 2002 – 53-бет
4. Абсаттарова Р.К. Ипотечное кредитования как способ обеспечения доступности жилья // Банки Казахстана – 2006 - №5 – 31-34-бет
5. «Банк ЦентрКредит» АҚ жылдық есебі, 2013 жыл
6. Жумабаев Е. Особенности национальной ипотеки // Юридическая газета – 2004 - №1 – 42-45-бет
7. Валеев Ш. Об актуальных аспектах гарантирования ипотечных кредитов // Банки Казахстана –2006-№10-6-9-бет
8. Ахтамбердиева Г.Т. Особенности ипотечного кредитования в Казахстане// Бухгалтер и налоги – 2006 - №4 – 35-40-бет
9. Киреева развития системы ипотечного кредитования в РК // Саясат – 2001 - №7 – 8 – 72-77-бет
10. Косолапов Г. Развития рынка жилья и ипотечного кредитования в Казахстане //Предприниматель и право – 2006 -№15 – 15-17-бет
11. Абдильманова Ш. Вопросы развития ипотечного жилищного кредитования // Банки Казахстана – 2000 - №3 – 32-35-бет
12. Ким Т. Казахстанские ипотечные облигации // Рынок ценных бумаг Казахстана – 2004 -№11 – 95-97-бет
13. Лисак Б.И. Ипотечные операции банков, как путь дальнейшей диверсификации их деятельности // Банки Казахстана – 2007 -№5-20-22-бет
14. Мыргиясова М. Состояние и перспективы развития жилищного кредитования населения // Аль Пари 2006-№15 –13-15-бет,№16-7-14-бет
15. Регламент о достаточности капитала с учетом риска, Monirorul Oficial al Republicii Moldova, год II №67 (88), 30 ноября 1995г. с 23 - 25
16. Миловидов В.Д. Современное банковское дело: Опыт США. М., 1992.
17. Банк заинтересован в предоставлении кредита не меньше заемщика, Экономическое обозрение «Логос-Пресс», 2007, сентябрь, №32, 4 с.
18. Регламент классификации кредитов и резервирования средств в фонд риска, Monitorul Oficial al Republicii Moldova, год III №42 - 44 (136 - 138), 28 июня 1996г. с. 72 - 77
19. Дүниежүзі бойынша ипотекалық тәжірибе материалдары http://www.park.ru/ сайтынан алынды.
20. Дюсембаев Н. Сущность и принципы ипотечного кредитования // Финансы Казахстана – 2006 - №1 – 34-39-бет
21. Утин Т. Рынок жилья в Республике Казахстан: специфика функционирования и перспективы развития: Автореферат диссертации к.э.н. – Алматы –2006 – 30-бет
22. «Банк ЦентрКредит» АҚ жылдық есебі, 2013 жыл
23. «Банк ЦентрКредит» АҚ «Ипотекалық кредиттермен жұмыс туралы» Ережесі, 2012 жыл
24. «Банк ЦентрКредит» АҚ «Несиелік мониторингісінің тәртібі туралы» Ережесі
25. Абдильманова Ш. О развитии рынка ипотечного кредитования жилья Валентинова Л. Ипотечное кредитование // Промышленность Казахстана – 2006-№4-28-30-бет
26. Дюсембаев И. Вопросы стимулирующей составляющей ипотечного кредитования // Финансы Казахстана – 2004 - №2 – 34-39-бет
27. Утин Т. Финансирования жилищного строительства и развитие ипотечного кредитования в Казахстане // Транзитная экономика –2009 - №3-158-161-бет.
28. Муслимова Э. Ипотечное кредитование – перспективное направление банковского обслуживания населения // Банковские услуги – 2008 -№6 –7
29. Дюсембаев Н. Перспективы развития ипотечного кредитования в Казахстане // Банки Казахстана – 2012 -№1-42-45-бет
30. Қазақстан Ұлттық банкі жылдық есебі, 2013 жыл.
31. Қазақстан Қаржы тұрақтылығы, Астана 2013 жыл
32. ҚР Президентінің 23.12.1995 ж. «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» заңдық күші бар жарлығы
33. ҚР ипотекалық несиелендіруі бойынша өзгірістер мен толықтырулар туралы, ҚР заңдары 03.06.13 ж., №427
34. Банк заинтересован в предоставлении кредита не меньше заемщика, Экономическое обозрение «Логос-Пресс», 2013, сентябрь, №32, 4 с.
35. Сейфолла Шайынғазы. Қаржы жүйесінің қауқары немесе тұрғын үй мен ипотека төңірегіндегі ойлар, Егемен Қазақстан 2013-09-07:
36. Бердібай Кемал. Ипотекалық несиенің көмегі көп. Қолбайлау да жоқ емес , Егемен Қазақстан 2013-04-12:
37. Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзiмдi қаржыландыру және ипотекалық несие беру жүйесiн дамыту тұжырымдамасы туралы, 2012 жыл
38. Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2012 жылғы 21 маусымдағы № 821 қаулысымен бекітілген «Қолжетімді тұрғын үй - 2020» бағдарламасы
1. Г.С. Сеитқасымов Банк ісі: Жоғары оқу орындары студенттерінің оқулығы /– Алматы: Қаржы баспасы,1998, 74-бет
2. О.И.Лаврушин. Банк ісі: Жоғары оқу орындары студенттерінің оқулығы / Москва: Қаржы және статистика, 1998, 56-бет
3. И.Т. Балабанов. Банктер және банк ісі: Жоғары оқу орындарының оқулығы / /– Алматы: Қаржы баспасы,, 2002 – 53-бет
4. Абсаттарова Р.К. Ипотечное кредитования как способ обеспечения доступности жилья // Банки Казахстана – 2006 - №5 – 31-34-бет
5. «Банк ЦентрКредит» АҚ жылдық есебі, 2013 жыл
6. Жумабаев Е. Особенности национальной ипотеки // Юридическая газета – 2004 - №1 – 42-45-бет
7. Валеев Ш. Об актуальных аспектах гарантирования ипотечных кредитов // Банки Казахстана –2006-№10-6-9-бет
8. Ахтамбердиева Г.Т. Особенности ипотечного кредитования в Казахстане// Бухгалтер и налоги – 2006 - №4 – 35-40-бет
9. Киреева развития системы ипотечного кредитования в РК // Саясат – 2001 - №7 – 8 – 72-77-бет
10. Косолапов Г. Развития рынка жилья и ипотечного кредитования в Казахстане //Предприниматель и право – 2006 -№15 – 15-17-бет
11. Абдильманова Ш. Вопросы развития ипотечного жилищного кредитования // Банки Казахстана – 2000 - №3 – 32-35-бет
12. Ким Т. Казахстанские ипотечные облигации // Рынок ценных бумаг Казахстана – 2004 -№11 – 95-97-бет
13. Лисак Б.И. Ипотечные операции банков, как путь дальнейшей диверсификации их деятельности // Банки Казахстана – 2007 -№5-20-22-бет
14. Мыргиясова М. Состояние и перспективы развития жилищного кредитования населения // Аль Пари 2006-№15 –13-15-бет,№16-7-14-бет
15. Регламент о достаточности капитала с учетом риска, Monirorul Oficial al Republicii Moldova, год II №67 (88), 30 ноября 1995г. с 23 - 25
16. Миловидов В.Д. Современное банковское дело: Опыт США. М., 1992.
17. Банк заинтересован в предоставлении кредита не меньше заемщика, Экономическое обозрение «Логос-Пресс», 2007, сентябрь, №32, 4 с.
18. Регламент классификации кредитов и резервирования средств в фонд риска, Monitorul Oficial al Republicii Moldova, год III №42 - 44 (136 - 138), 28 июня 1996г. с. 72 - 77
19. Дүниежүзі бойынша ипотекалық тәжірибе материалдары http://www.park.ru/ сайтынан алынды.
20. Дюсембаев Н. Сущность и принципы ипотечного кредитования // Финансы Казахстана – 2006 - №1 – 34-39-бет
21. Утин Т. Рынок жилья в Республике Казахстан: специфика функционирования и перспективы развития: Автореферат диссертации к.э.н. – Алматы –2006 – 30-бет
22. «Банк ЦентрКредит» АҚ жылдық есебі, 2013 жыл
23. «Банк ЦентрКредит» АҚ «Ипотекалық кредиттермен жұмыс туралы» Ережесі, 2012 жыл
24. «Банк ЦентрКредит» АҚ «Несиелік мониторингісінің тәртібі туралы» Ережесі
25. Абдильманова Ш. О развитии рынка ипотечного кредитования жилья Валентинова Л. Ипотечное кредитование // Промышленность Казахстана – 2006-№4-28-30-бет
26. Дюсембаев И. Вопросы стимулирующей составляющей ипотечного кредитования // Финансы Казахстана – 2004 - №2 – 34-39-бет
27. Утин Т. Финансирования жилищного строительства и развитие ипотечного кредитования в Казахстане // Транзитная экономика –2009 - №3-158-161-бет.
28. Муслимова Э. Ипотечное кредитование – перспективное направление банковского обслуживания населения // Банковские услуги – 2008 -№6 –7
29. Дюсембаев Н. Перспективы развития ипотечного кредитования в Казахстане // Банки Казахстана – 2012 -№1-42-45-бет
30. Қазақстан Ұлттық банкі жылдық есебі, 2013 жыл.
31. Қазақстан Қаржы тұрақтылығы, Астана 2013 жыл
32. ҚР Президентінің 23.12.1995 ж. «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» заңдық күші бар жарлығы
33. ҚР ипотекалық несиелендіруі бойынша өзгірістер мен толықтырулар туралы, ҚР заңдары 03.06.13 ж., №427
34. Банк заинтересован в предоставлении кредита не меньше заемщика, Экономическое обозрение «Логос-Пресс», 2013, сентябрь, №32, 4 с.
35. Сейфолла Шайынғазы. Қаржы жүйесінің қауқары немесе тұрғын үй мен ипотека төңірегіндегі ойлар, Егемен Қазақстан 2013-09-07:
36. Бердібай Кемал. Ипотекалық несиенің көмегі көп. Қолбайлау да жоқ емес , Егемен Қазақстан 2013-04-12:
37. Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзiмдi қаржыландыру және ипотекалық несие беру жүйесiн дамыту тұжырымдамасы туралы, 2012 жыл
38. Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2012 жылғы 21 маусымдағы № 821 қаулысымен бекітілген «Қолжетімді тұрғын үй - 2020» бағдарламасы
ТАҚЫРЫБЫ: КОММЕРЦИЯЛЫҚ БАНКТЕРДЕ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУ МЕХАНИЗМІН ЖЕТІЛДІРУ
5В050900 Қаржы
МАЗМҰНЫ
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3
1 КОММЕРЦИЯЛЫҚ БАНКТЕРДЕ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУ МЕХАНИЗМДЕРІНІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ
НЕГІЗДЕРІ ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... 7-29
1.1 Ипотекалық несиенің мәні мен
қажеттігі ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... .7
1.2 Қазақстан коммерциялық банктерінде ипотекалық несиені дамытудың тарихи
алғышарттарын
ұйымдастыру ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... 11
1.3 Дамыған және дамушы елдердің коммерциялық банктеріндегі ипотекалық
несиелеу тәжірибесі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ..17
2 БАНК ЦЕНТРКРЕДИТ АҚ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУ МЕХАНИЗМІН
ТАЛДАУ ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ..30-51
2.1 Банк ЦентрКредит АҚ экономикалық-қаржылық қызметіне талдау
жасау ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ..30
2.2 Банк ЦентрКредит АҚ ипотекалық несиелеу механизміне талдау
жасау ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ..36
2.3 Банк ЦентрКредит АҚ берілетін ипотекалық несие бойынша қарызалушының
несие қабілетін бағалау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...39
3 ҚАЗАҚСТАНДА КОММЕРЦИЯЛЫҚ БАНКТЕРДЕ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУ МЕХАНИЗМІН
ЖЕТІЛДІРУ ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ...52-64
3.1 Қазақстандағы ипотекалық несиелеудегі коммерциялық банктердің үлесінің
ағымдағы
жағдайы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ...52
3.2 Қазақстанда коммерциялық банктерде ипотекалық несиелеу механизмін
жетілдіру проблемалары мен
келешегі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... .58
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ..65ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИЕТТЕР
ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... .68
КІРІСПЕ
Диплом жұмысының өзектілігі. Банктерде ипотекалық несие беру жүйесі -
тұрғын үй саласына инвестициялар тартудың ең тиімді тәсілдерінің бірі болып
табылады. Дәл осы ипотека халықтың тұрғын үй жағдайларын жақсарту,
банктердің тиімді және пайдалы жұмыс істеу, құрылыс кешенінің өндірісті
ырғақты жұмыспен жүктеу және халыққа ипотекалық несие беруді кең қолдануға
жәрдемдесетін экономикалық өсуге ынталы мемлекеттің мүдделерін үйлестіруге
мүмкіндік береді.
Ипотекалық несиенің дамуындағы коммерциялық банктердің рөлі ең алдымен
тұрғын үй заемы бойынша кепілдік мүлік болып табылатын тұрғын үйдің
нарықтық құны төмендеген жағдайда заемшының ипотекалық тұрғын үй заемы
шарты бойынша міндеттемелерді орындамауы салдарынан кредитордың мүліктік
мүдделеріне келтірілген залалды ішінара немесе толық өтемі мөлшерінде
сақтандыру төлемдерін жүзеге асыру көзделетін сақтандыру түрі болып
табылады.
Қазақстанда тек жәй ғана ипотекалық заңдылықтар мен ипотекалық банктер
құрып қоймай, шын мәнісінде ипотекалық несиелеу жүйесін құру қажет. Қандай
да бір буынның болмайынша жүйенің қызмет етуі тиімсіздікке әкеліп соғуы
мүмкін. Ипотекалық несиелеу жүйесінің толық бағалы жұмыс жасауы үшін
жылжымайтын мүлікті бағалау және сақтандыру қызметтері дамыған болуы
тиіс.Ипотекалық кредиттеу кезінде сақтандырудың қажетілігі кредитке сатып
алынған жылжымайтын мүлікте жазатайым жағдай болса немесе клиент жұмысынан
айрылса кредит шарты бойынша міндеттемелеріді орындау қиынға соғады. Мұндай
жағдайда сақтандыру көмектеседі.
Қазіргі кезде ипотекалық банктер экономикада екі мағына береді,
біріншісі, әлеуметтік институттар, олар ұзақ мерзімді жер несиесін
қамтамасыз ету және қосымша құжаттардың эмитенті ретінде процент әкелетін
капиталдың қорғаушы құралдары. Екіншіден, капитал салымы және несие
делдалы. Жалпы ипотекалық банктер әртүлі коммуналдық, қоғамдық құрылымдарға
қарыз береді. Бұл жағдайда қарыз ипотекамен қамтамасыз етілмейді, ол
салықтан түскен қаржыдан қамтамасыз етіледі. Ипотекалық банк қызметтері
негізінен бағала қағаздарға салым салу, кепіл ретінде бағалы қағаздарды
алып қарыз беру және басқа қаржылық қызмет көрсету болып табылады.
Бүгінгі таңда көптеген қазақстандық отбасылары үшін ең өзектісі тұрғын
үй мәселесі болып отыр. Әрине, оны шешудің түрлі мүмкіндіктері де
қарастырылуда, ұсынылып отырған кредит беру бағдарламалары зерттеліп, жақын-
жуық адамдар арасында қызу талқылану үстінде, бір сөзбен айтқанда, әбігерге
түсіп жатқандар жетерлік. Бірақ, отбасы бюджетіне салмақ салмайтындай
тиімді шарттар таба алсаң, бұндай әбігерлену адамдарға жағымды сезімдер
сыйлайтыны да анық. Ал барлық ерекшеліктерді жан-жақты нақтылап білу үшін
жаңа қонысқа қол жеткізу формуласын тапқандарға жүгіну керек. Оны табудың
еш қиындығы жоқ – бар болғаны Банк ЦентрКредит АҚ барып жолығу қажет.
Тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесін жүзеге асыратын елдегі жалғыз банк,
жинақ шотында қажетті соманың жартысын жинақтаған жағдайда, ипотекамен
салыстырғанда әлдеқайда төмен мөлшерлемелер бойынша тұрғын үй заемдарын
береді. Бірақ көптеген адамдар өз тұрғын үй жағдайларын жинақтау
аяқталғаннан кейін емес, дәл қазір жақсартқылары келеді. Тұрғын үй
жағдайларын жинақтау мерзімінің аяқталуын күтпей, қазіргі уақытта
жақсартқылары келетін клиенттер үшін Банк аралық тұрғын үй және алдын ала
тұрғын үй заемдарын пайдалануды ұсынады.
Диплом жұмысын жазуда Қазақстанда қазіргі әлемдік дағдағыста басты
пробламалардың маңыздылығы “Қазақстанда ипотекалық несиелеудің дамуындағы
коммерциялық банктердің рөлі” тақырыбын таңдауға себепші болды. Аталған
мәселелердің маңыздылығы мен тақырыптың осы күнге дейін толыққанды
зерттелмегендігі дипломдық жұмыстың тақырыбын таңдауға, оның мақсаты мен
міндеттерін айқындауға мүмкіндік берді.
Дипломдық жұмыстың басты мақсаты Қазақстан Республикасындағы
ипотекалық қажеттілігін, оның экономикамыздағы атқаратын қызметі мен ролін
және ипотекалық жүйесін дамыту жөніндегі мәселелерді қарастыру, сонымен
қатар Қазақстанда ипотекалық сақтандыруды ұйымдастыру жолдарын жүзеге асыру
болып табылады.
Зерттеу нысаны болып Банк ЦентрКредит банкі АҚ және Қазақстан
Республикасының екінші деңгейлі банктері бойынша қарызалушының ипотекалық
несие кепілдемесін бағалау жүргізілуін талдау саналады.
Зерттеу жұмысының пәні Қазақстан Республикасының ипотекалық
несиелеудің дамуындағы коммерциялық банктердің рөлі жағдайларының теориялық-
әдістемелік және тәжірибелік жақтарын зерттеу арқылы ипотекалық
сақтандыруды дамыту процесстері болып табылады.
Диплом жұмысымның негізгі міндеттері мыналар болып табылады:
- ипотекалық несиелеудің дамуындағы коммерциялық банктердің рөлін
ұйымдастырудың теориялық пен тәжірибелік мазмұнын қарастыру;
- ипотекалық несиелеудің дамуындағы коммерциялық банктердің рөлін
дамытудың тарихы алғышарттары мен экономикалық жағдайлары үлгілерін, оны
құрушы факторларды зерттеу;
- Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің дамуындағы
коммерциялық банктердің бағалау мен талдау;
- Қазіргі әлемдік дағдарыс кезіндегі Қазақстан Республикасының
ипотекалық несиелік жүйесінің ағымдағы жағдайы зерттеу.
Диплом жұмысы тақырыбының зерттеудің әдістемелік негізін жалпығылыми
таным әдістері: диалектикалық, қисындық әдістер, құжаттарды зерделеу
құрайды.
Зерттеудің теориялық негіздері болып әлемдік экономикалық ғылым
классиктерінің еңбектері, отандық және шетелдік ғылымдардың,
экономистердің, банк мамандардың монографиялары мен баспасөз мақалалары,
коммерциялық банктерде ипотекалық несиелеу механизмін реттейтін заңнамалық
және нормативтік-құқықтық, статистикалық құжаттар қолданылды.
Мәселенің зерттелу деңгейі. Осы жұмыстың ғылыми аспектілері отандық
және шетел ғалымдарының жұмыстарын зерттеу, талдау және қайта ой-елегінен
өткізу негізінде қалыптасқан. Ғылыми жұмыста көрсетілген төмендегідей
шетелдік экономистердің ғылыми еңбектері (О.И.Лаврушин, В.А. Кудрявцев,
Е.В. Кудрявцева, К.Р. Тагирбеков, Г.Г. Коробовой, В.И.Колесников,
О.М.Марков, В.М.Усоскин, Е.Ф.Жуков, Э.А.Уткин, Е.Б.Ширинская және т.б.)
және отандық экономист-ғалымдардың (Ғ.С. Сейітқасымов, Н.Н.Хамитов, Ұ.М.
Искаков, О.Б. Баймұратов, Ш.Р. Әбділманова, Г.Т. Қалиева, С.Б. Мақыш, Л.П.
Корнилова, И. Новиков және т.б.) еңбектері пайдаланылды.
Мәселенің деректік көзі ретінде статистикалық мәліметтер, Қазақстан
Республикасы Ұлттық Банкінің мәліметтері, Қазақстан Республикасы Қаржы
Министрлігінің, Қазақстан Республикасының Заңнамалық актілері, қаржы рыногы
мен қаржы ұйымдарын реттеу және қадағалау Агенттігінің мәліметтері,
Қазақстан статистикалық басқармасының мәліметтері осы проблемалар бойынша
басылымдар мен монографиялар болып табылады. Осы жұмыста монографиялық
зерттеу, ғылыми-абстрактілік әдіс, байқаулар, зерттеулер, салыстырмалар,
жүйелі және факторлық талдау, негіздеу, салыстырмалы көрсеткіштер,
баланстық әдіс, экономикалық-статистикалық әдістер қолданылды.
Зерттеу әдістері. Зерттеу салыстыру әдістерін қолданумен және
сараптаушылық бағалауды ескерумен жүйелік және факторлық талдау
қағидаларымен жүргізілді.
Дипломдық жұмыстың ғылыми жаңашылдығы:
- бәсекеге қабілеттіліктің базалық тұжырымдамаларын жүйелік жалпылау
негізінде Қазақстанда ипотекалық несиелеудің дамуындағы коммерциялық
банктердің рөлінің әдістемелік көзқарастары айқындалды;
- ипотекалық несиелеудің дамуындағы коммерциялық банктердің рөлін
негіздеу арқылы бәсекеге қабілеттілік қағидалары нақтыланды;
- қазақстандық экономикадағы ипотекалық несиелеудің дамуындағы
коммерциялық банктердің рөлінің дамытудың ұйымдастыру-экономикалық
параметрлері жалпыланды;
- банк секторындағы ипотекалық несиелеудің дамуындағы коммерциялық
банктердің рөлінбағалау белсенділікке баға берілді;
- қазіргі ипотекалық несиелеудің дамуындағы коммерциялық банктердің
рөлінің келешекке арналған дамуының басты бағыттары негізделді;
- дағдарысқа қарсы шараларды және пайдаланылатын менеджментті бағалау
арқылы ипотекалық несиелеудің дамуындағы коммерциялық банктердің
рөлін оңтайландыру тетігін жасау.
Диплом жұмысының теориялық маңыздылығы коммерциялық банктерде
ипотекалық несиелеу механизмдерінің теориялық тұрғыдан дәйектелуіне ұмтылыс
жасалуында. Дипломдық жұмыстағы теориялық негіздер Ақша, несие, банктер;
Банктік тәуекелдер; Банк ісі; Валюталық операциялар пәндерін оқытуға
пайдалануға болады.
Диплом жұмысының практикалық маңызы - Қазақстанда ипотекалық
несиелеудің дамуындағы коммерциялық банктердің рөлін дамыту проблемалары
бойынша автордың ұсынған ұсыныстары әртүрлі шаруашылық құрылымдарының
тәжірибелік қызметінде пайдаланылуы мүмкін. Нәтижелерді пайдалану
банктердегі несиелік операцияларды жүргізу әдістерінің нысандарын
оңтайландыруға әсер етуі мүмкін. Сонымен қатар, жұмыстың нәтижелерін осы
мәселе бойынша ғылыми зерттеулерді одан әрі қарай жетілдіру үшін ғылыми
қызметкерлер пайдалануы және банк ісі мен ақша, несие, банктер курстарын
оқыту бағдарламаларында қолданылуы мүмкін.
Практикалық базасы ипотекалық несиелеудің дамуындағы коммерциялық
банктердің рөлі мәселелері жөніндегі теориялық зерттеулерді іс-тәжірибеге
жеткізуге, деректердің сәйкес электрондық базасымен нығайтылған несие
саясатын басқарудың толық бағалы стратегиясын дайындаудан тұрады. Зерттеу
нәтижелері, диплом бойынша қорытынды мен ұсыныстар экономикалық дамуды
тұрақты арттыру, экономиканың ішкі ресурстарын тиімді пайдалану жөніндегі
ұсыныстарды дайындаған кезде пайдаланылды.
Диломдық жұмыстың құрылымы кіріспеден, үш бөлімнен, қорытындыдан,
библиографиялардан тұрады. Сандық материалдар кестелерде, суреттерде және
қосымшаларда келтірілген.
Диломдық жұмыс көлемі. Диломдық жұмыс компьютерде терілген 73 бетте,
оның ішінде 5 кесте, 22 суреттерде баяндалған.
1 КОММЕРЦИЯЛЫҚ БАНКТЕРДЕ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУ МЕХАНИЗМДЕРІНІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ
НЕГІЗДЕРІ
1.1 Ипотекалық несиенің мәні мен қажеттігі
Ипотека түсінігі алғаш рет б.э.д. VI ғасырдың басында Грецияда
пайда болды және ол қарыздардың белгілі бір жер иеліктеріне және онымен
байланысты құрылыстар арқылы қарыз берушіге міндеттемесін қарыз етумен
қатысты болды. Бұл үшін міндеттемелер рәсімделген, ал қарыз алушының
иелігіндегі жер теориясының шекарасында осы көрсетілген меншік аталған
сомада қарыз берушінің талабын қамтамасыз ету мақсатында қолданылатындығы
жайлы жазылған бағана қойылатын болған. Ипотека деп аталған мұндай
бағанада жер иесінің барлық келіп түскен қарыздары белгіленген [1].
Біртіндеп ипотека ортағасырлық еуропалық заңдарына ене бастады.
Грецияда ол XIV жүзжылдықтан ерте емес кезде пайда болған. Францияда XIV
ғасырдың сонында ашық емес ипотека әрекет еткен. Европалық мемлекеттердің
заңдарында ипотеканың екі сипатты белгілері бар. Біріншіден ол жылжымайтын
мүлікке қатысты қолданылған, екіншіден кепілге қойылған иеліктерді сату,
қарыз берушімен емес, сот шешімімен жүзеге асырылады.
Ипотекалық несиелеу коммерциялық және арнайы маманданған банктермен,
несие-қаржы мекемелерімен, жылжымайтын мүлік (жер, тұрғын үй, өндірістік
немесе коммерциялық айналымдағы жылжымайтын мүлік) кепілдігімен берілетін
ұзақ мерзімді қарыздар болып табылады. Оған меншік құқы несиелеу кезінде
кредиторға өтеді, бірақ мүлік қарыз алушының пайдалануында болады. Уақытша
меншік құқығын алу, қарыз алушының қарызды өтегенге дейін кепілге қойған
мүлікті сата алмайтындығын және тек несиені өтегеннен соң ғана кепілден
босатылған мүлікке басқару құқы оған қайтарылатындығын білдіреді [2].
Несиелеудің кепіл формасының механизмі мен процедуралары кепілдеме
міндеттемелері, кепіл болушылық және күрделілік, әсіресе, жылжымайтын мүлік
жағдайында ипотекалық несиелеу механизмінің мәні, яғни белгіленген мерзімде
қарыз алушының төлем міндеттемесін орындамаған жағдайда (негізгі қарыз -
проценттер сомасын қайтару) банктің кепілге қойылған жылжымайтын мүлікті
меншігіне алу құқығын растайтын кепіл міндеттемесін, қарыз алушы банк
кредиторға береді.
Ипотеканың пайда боу қажеттілігі тауар айналымының дамуы және
жылжымайтын мүлікпен жасалатын келісімдердің көбеюімен түсіндіріледі.
Ипотекаға сәйкес міндеттеме кепілмен қамтамасыз етіледі, ең бастысы ол
кепіл берушінің, яғни қарыз алушының пайдалануында болады.
Кең мағынада, ипотекалық несиелеу жүйе ретінде ипотекалық несиелерді
беру процесінде капитал нарығынан қаржылық ресурстарды тарту механизмдерін
де, жылжымайтын мүлік нарығындағы операцияарды да көп факторлы біртұтас
механизм болып табылады.
Мұнда тек қарыз алушылар мен қарыз берушілердің ғана мүдделері емес,
сонымен бірге инвесторлардың, риэлторлардың, құрылыс компанияларының,
сақтандыру компаниялары мен нарықтың басқа да субъектілерінің мүдделері
ескеріледі. Ипотекалық несиелеудің негізін тікелей несиелік қатынастар
құрайды. Осыған байланысты ипотекалық несиелеуді бірнеше ипотекалық
нарықтарда активтерін беру, ол бойынша қызмет көрсету, сатумен қатысты
пайда болатын құбылыстар жүйесі ретінде қарастыру дұрыс болады. Қазіргі
жағдайларда экономикасы дамыған елдерде ипотекалық нарық белсенді дамуда.
Ипотекалық нарық – банктермен және басқа мекемелермен үй
шаруашылықтарына баспананы сатып алу мақсатында, осы үй кепілдігімен
берілетін ипотекалық несиелер және ипотекалық несиелік ресурстарды тарту
мақсатымен нарықта орналастыратын қаржы активтерінің нарығы. Осылайша,
ипотекалық нарық қаржы нарығының ипотекалық сегментімен және ипотекалық
несиелерді ұсыну және ол бойынша қызмет көрсетумен байланысты банктік
қызметтер нарығы сегментінен қалыптасады. Ипотекалық несиелер нарығы
бірінші реттегі нарық және екінші реттегі нарық болып бөлінеді [3].
Бірінші реттегі нарықта ипотекалық несие беріледі және сатылуы мүмкін.
Бұл нарықта қарыз алу үшін кредитор тікелей бір-бірімен шарттық
қатынастарға түседі. Мысалы, коммерциялық немесе ипотекалық банк
азаматтарға несие ұсынады. Бірінші реттегі нарық субъектілері арасындағы
қатынастар, несиелік шарт немесе салынған мүлік турады актісі деп аталатын
негізгі құралдың көмегімен және ол арқылы құралады.
Салынған мүлік туралы актісі – несиені қамтамасыз етуге қарыз алушының
меншігін салуға байланысты қарыздық міндеттемесі; несие берушіге қарыз
алушының беретін жылжымайтын мүлік кепілдігі туралы қарыздық мүлік.
Ипотекалық ссуда алу барысында толтыратын салынған мүлік актісі арнайы
несиелік келісім шартты білдіреді. Салынған мүлік туралы актісінің екінші
реттегі нарығының міндетті, басқа аймақтардағы басы артық несиелік
ресурстарды, яғни оларға деген тапшы аймақтарға несиелеу мақсатында тартуды
қамтамасыз ету болып табылады [4].
Қарыз алушы мен банк арасындағы қатынастарға сәйкесінше салынған мүлік
актісінің формасы мен заем түріне, клиенттің жалпы әлеуметтік статусы және
мүлік жағдайы, жылжымайтын мүлік ерекшеліктері, несие мөлшері, қарыз
капиталы нарығында жалпы жағдай және басқа да факторларға әсер етеді.
Салынған мүлік туралы акттің бірінші реттегі нарығы- нақты жылжымайтын
мүлік объектілерін кепілдікке ала отырып жеке тұлғаларды несиелеуге
байланысты ипотекалық банктер мен басқа да қаржы мекемелерінің қызметтерін
тікелей қамтитын жалпы несие-қаржы нарығының сегментін білдіреді. Сызба
түрінде бұл нарықтық қатынастарды былайша көрстеуге болады (1-ші суретке
сәйкес):
Ескерту: Абсаттарова Р.К. Ипотечное кредитования как способ
обеспечения доступности жилья Банки Казахстана – 2006 - №5 – 31-34-
беттен алынған
Сурет 1 - Бірінші реттегі нарықтағы субъектілер мен құралдар
байланысы
Клиент банкпен несиелік шартты жасағаннан соң, ол несие сомасын
уақтылы қайтару және процестерді төлеу, оны пайдалану бойынша өзіне
міндеттемелерді ала отырып, оның мәнісінде ипотекалық жүйемен қарым-
қатынасындағы қажеттіліктері бітеді.
Қарыз алушыға қарағанда, бұл туралы банкке қатысты айтуға болмайды.
Банк үшін, клиентермен екі жақты қарым-қатынастарды жүргізу және сәйкес
салынған мүліктің актісі портфелін толтыру, ипотека нарығындағы тиімді
қамтамасыз етудің тек бір жағы ғана болып табылады. Ипотекалық банктің
екінші маңыздығы жағы клиенттерге ұсына алатын несиелік ресурстарды
толтыруы болып саналады [5].
Бұл міндеттерді шешудің бір жағы болып портфеліне салынған мүлік
актілерінің ипотекалық нарықтың басқа кәсіпқой қатысушыларынан сату болып
саналады. Банкпен басқа инвесторға өз салынған мүлік актісінің ұсыну –
бірінші реттегі нарықтай, екінші реттегі нарыққа өтуінің өзіндік көпірі
болып табылады. Ал оның қызметі басқа негізде ұйымдастырылады.
Екінші реттегі нарықта ипотекалық несие бойынша берілген салынған
мүлік актісі сатылады, яғни жылжымайтын мүлікті кепілге ала отырып. Несие
берге нбанк және компания салынған мүлік актісімен қамтамасыз етілген
бағалы қағаздар шығарады да, оларды басқа инвесторларға сатады.
Салынған мүлік актісі екінші реттегі нарығының негізі субъектілеріне:
1. Ипотекалық несиелерді беруге маманданған несие-қаржы мекемелері мен
ипотекалық банктер;
2. Қуатты эмиссиялық – қаржы корпорациялары (ЭҚК), олар банктерден бірінші
реттегі салынған мүлік актілерін сатып алады және айырбасқа жылжымайтын
мүлікке салынған мүлік актілерімен қамтамасыз етілге нәр түрлі бағалы
қағаздарды шығаруды қамтамасыз етеді, яғни ипотекалық несиелердің
секьюритизациясын жүзеге асырушы делддалдар болып бағаланады.
3. Басқа банктер, зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары, азаматтар
және т.б. түрінде нақты ақшаға ЭҚК-дан бағалы қағаздар сатып алатын
инвесторлар.
4. Ипотекалық несиелерді сақтандырумен айналысатын делдалдар.
Екінші реттегі ипотекалық нарықта айналыста жүретін бағалы қағаздардың
әр түрлі сипаттамалары бар, несие тәуекелінің бар болуы, ипотекалық пұлмен
қамтамасыз етілуі дәрежесі сияқты. Бұл нарықты ұйымдастырудың және
қызметінің негізгі мақсаты, ақырғы тұтынушылар үшін, несиелік ресурстар
арзандату болып табылады. Арзандату ипотекалық несиелеу суюбъектілері үшін
қосымша ресурстарды ұсыну есебінен жүзеге асырылады, олардан ипотекалық
несиелерді қайта сатып алу жолымен [6].
Екінші реттегі нарықтың атқаратын қызметтері келесідей:
1. Өтімділікті қамтамасыз ету;
2. Тұрғын үйді қаржыландырудың циклдігін азайту. Капитал
жетіспеушілігі жағдайында тұрғын үй құрылысының мөлшері әдетте
шұғыл төмендейді.
3. Капиталды аймақтар арасында бөлу. Екінші реттегі нарық капитал
артықшылығы бар аймақтардан, баспананы қаржыландыруға капитал
жетіспеушілігі байқалған аймақтарға оның құйылуын қамтамасыз
етеді.
4. несиелеу бойынша ставкалары және инвестициялық портфелінің
диверсификациясындағы өзгешеліктерді тегістеу. Капиталдың
мобильділігі, аймақтар арасындағы несиелер бойынша
ставкаларындағы өзгешеліктерді аймақтың тәуекелге қарсы
инвесторлардың портфелін диверсификациялауға мүмкіндік береді.
Сызба ретінде екінші реттегі нарықтың қызмет етуін былайша көрсетуге
болады (2-ке суретте сәйкес):
Ескерту: Косолапов Г. Развития рынка жилья и ипотечного кредитования в
Казахстане Предприниматель и право – 2006 -№15 – 15-17-беттен алынған.
Сурет 2 - Екінші реттегі нарықта салынған мүлік актісін ауыстырудың
стандартты сызбасы
Ипотекалық несиенің жіктелімі:
- Несиелеу объектісіне қарай:
– Жер учаскелерін иемдену – жерді жеке меншікке алуды білдіреді;
– Жер учаскелерін игеру – осы жер учаскесіне жасыл желектерді
отырғызу, сонымен қатар үй құрылысы;
– Тұрғын үй құрылыс – салынған және салынып жатқан үйді сатып алуға
несиені беру және тікелей үй құрылысын қаржыландыру;
– Тұрғын үй емес құрылыс - өнеркәсіптік тұрғын үй емес объектілерінің
құрылысы;
– Сақтандырылған несиелер - әр түрлі сақтандыру компанияларымен
сақтандырылған;
– Басқа кепілдемелер, бұл жағдайда несиені қайтарудың кепілдемесі
болып, сақтандыру емес, үшінші тұлғалардың кепіл болушылығы сақталады.
Ипотекалық облигациялардың нарығына қарай:
– Бірінші реттегі нарық – ипотекалық облигацияларын эмиссиялау;
– Екінші реттегі нарық - ипотекалық облигацияларды орналастыру және
оның ары қарай даму айналысы;
– Құрылысты жүргізушіні несиелеу – баспананың болашақ иесіне тікелей
несие беру;
– Мердігерлерді несиелеу – құрылыс жұмыстарын жүргізу кезінде,
ғимараттың ақырғы иесі белгісіз болған жағдайда немесе ол жобаны өз бетінше
қаржыландыра алмайтын болса;
Ссуданы беру мерзіміне қарай:
– 1-жылдан 3-жылға дейін;
– 3-жылдан 10 жылға дейін;
– 10 жылдан жоғары
Экономикалық белменді жанұялар өздерінің тұтынушылық стандарты мен
болашақтағы табыстарды күту деңгейіне қарай ол табыстарды есепке ала
отырып, тұрғын үйлерді қазір тұтынғысы келеді. Нарықта өз баспанасын сатып
алу үшін көп жылдық жинақтаудың қажеттігі туындайтын еді. Осылайша
ипотекалық несиелеудің нарықтық қатынастар жүйесінде негізгі ролі ол өмір
стандарты мен жинақтарға байланысты күтулер арасындағы қарама-қайшылықтарды
шешуде болып табылады. баспана сияқты тауар құнының жоғары болуынан пайда
болатын ағымдағы табыстар мен тұтыну стандарттары арасындағы теңсіздік
ипотекалық несиелеудің шаруашылықта айналымда жүру қажеттігін туғызады [7].
1.2 Қазақстан коммерциялық банктерінде ипотекалық несиені дамытудың
тарихи алғышарттарын ұйымдастыру
Қазақстандағы ипотекалық несиелеу 90-жылдардың ортасында пайда бола
бастады. Ол кезде 1994 жылы Жилстройбанкі (кейіннен Центр Кредит
банкінің құрамына кірді) Швебил Халл қаласындағы құрылыс жинақ кассасымен
серіктестік қарым-қатынас құрып (Германия), ол тұрғын үйлік несиелеудің
отандық моделін зерттеуге мүмкіндік берді. Бұл модель Қазақстан нарығының
ерекшеліктерін ескере келе пайдаланыла бастады. Ең алғаш шамамен 30 млн.
теңге сомасы бар 450 құрылым жинақтауа салымдары тартылды.
Сонымен бірге Қазақстан Республикасы Президенті Жарлығы және ұзақ
мерзімдік тұрғын үй саясатының бағдарламасына сәйкес 1993 жылдан бастап
Жилстройбанкі тұрғын үй сатып алуға 30 жылға несиелер бере бастады.
Мұндағы негізгі мақсат табыстары орташа немесе төмен қызметкерлерге үй
жұмысын жақсарту (негізінен бюджеттегі қызметкерлер үшін) болып табылады.
тұрғын үй бағдарламасына қатысқан 2675 адам үшін несие 5% ставка бойынша 30
жылға берілген. Бұл шараның қайырымдылық сипатына қарамастан өз құрамында
нарықтың элементтері болды және ол соңында елеулі проблемаларды туғызды.
Мұнда сөз мемлекеттік банкке несиені индекациялауды АҚШ долларымен
жүргізуге құқық бергені туралы болып отыр, ол несиені өтеде көптеген
проблемаларға алып келді. Әсіресе бұл проблемалардың шиеленісуі 1999 жылы
ұлттық валютаның девальвацияға ұшырап, еркін бағамның орнатылуы кезінде
орын алды [8].
Бірінші жүзеге асырылмаған тәжірибе Қазақстанда ипотекалық несиелеудің
жүйесін енгізуде оны 10 жылға кейінге қалдырды. Бұл банк қызметін енгізу
2000 жылдардан басталды, ол кезде ипотекалық несиелеудің нормативтік-
құқықтық актілерін шыға бастаған болатын. Оның ішінде:
– 1994 жылдың 27 желтоқсанындағы Азаматтық кодексі;
– 1998 жылдың 30 маусымындағы Қозғалмайтын мүлікті тіркеу туралы
Қазақстан Республикасының Заңы;
– 1995 жылдың 31 тамыздағы Қазақстан Республикасының Банктері және
банк қызметі туралы ҚР-сы Президентінің Жарлығы.
– 1995 жылғы 23 желтоқсанда шыққан Қозғалмайтын мүлік ипотекасы
туралы ҚР-сы Президентінің Жарлығы. Онда ипотека кепіл реті түрінде
анықталып, онда кепілденген мүлік немесе оның белгілі кепіл беруші немесе
үшінші тұлға иелігінде және пайдалануында болады.
Берілген сатыдағы ең маңыздысы 2000 жылы 21 тамызда қабылданған
Ипотекалық несиелеудің даму жүйесінің және ұзақ мерзімді тұрғын үй
құрылысының қаржыландыру тұжырымдамасы болды. Бұл құжатта тұрғын үй
құрылысындағы жағдайдың түпкілікті сарапталынуы болып, негізгі проблемалар
анықталып, бұл жүйенің Қзақстанда дамуына негізгі іс шаралар тағайындалды.
Сонымен бірге әлемдік моделдер қарастырылып оның ұлттық экономикаға
сәйкестері енгізілді.
Бұл модел акционерлік қоғам түрінде құрылған ипотекалық компания
негізінде жұмыс істеумен тығыз байланысты. Оның құрылуында Ұлттық банк, ірі
коммерциялық банктер және басқа да қаржы ұйымдары қатысты. Бұл ипотекалық
компания несие берушілерден несиелерін сатып алды, содан кейін құнды
қағаздар - ипотекалық облигацияларды шығарады, олар алынған ипотеканың
пұлдарымен қамтамасыз етілді. Ипотекалық облигацияларды сатып компания
ипотекалық несиелерді сатып алғандағы шығындарын жабады, ал банктер өз
кезегінде алынған құралдар есебінен жаңа ипотекалық несиелер шығарады, бұл
негізінен үй құрылысының дамуын ынталандырады.
Бұл модель американдық модельмен ұқсас, онда Фэнни Мэй және Фредди Мак
секілді ипотекалық агенттіктер жұмыс жасайды.
Ұлттық банк басқармасының 2000 жылдың 20 желтоқсанындағы
тұжырымдамасын жүзеге асыру мақсатында АҚ Қазақстандық ипотекалық
компания құрылуының шешімі қабылданды. Ол жеке қаржы институты негізінде
құрылды. Компания несие беруші банктерден ипотекалық несие бойынша талап
ету құқықтарын сатып алып, осы құқтармен қамтамасыз етілген ипотекалық
құнды қағаздарды эмиссиялайды, Қазақстан ипотекалық компаниясы негізінен
несие операцияларымен қатар факторингтік операцияларды жүзеге асырады [9].
Қазақстан ипотекалық компанияның негізгі функциялары:
– Ұзақ мерзімді ипотеканың несие бойынша талап ету құқықтарын сатып
алу жолымен белгіленген стандарттар негізінде несие берушілерді қайта
қаржыландыру;
– Сыйақыларынан белгіленген немесе қалқымалы ставкаларымен ипотекалық
құнды қағаздар шығару;
– Тұрғын үй несиелендіруіне инвесторлардың қаржыларын тарту;
– Ұлттық банкпен банк-несие берушілердің қаржылық жағдайын көрсететін
мәліметтерді алу және келісім жасау;
– Банктер үшін ипотекалық несиелеуге байланысты әдістемелік
ұсыныстарды құрастыру;
– Ипотекалық несиелеу сұрақтары бойынша консалтингтік қызметтерді
көрсету;
Аталған компанияның келесідей құқықтары бар:
1. Ипотекалық несиелеу және несие беруші банктердің мәліметтерін сараптау;
2. Ипотекалық несиелердің сапасын тексеру;
3. Қарыз алушылардың жағдайы туралы мәліметтер алуға байланысты мемлекеттік
органдармен және басқа ұйымдармен келісім жасау;
4. Ипотекалық несиелеуде мамандардың біліктілігін көтеру үшін оқу
жұмыстарын ұйымдастыру;
5. Малайзиялық моделімен ұқсастығымен бірге қызмет ету принциптерінде де
ұқсастық бар.
Ипотекалық облигациялар ұзақ мерзімді құнды қағаздар, олар
қозғалмайтын мүлікпен қамтамасыз етіліп, тұрақты табыс әкеледі. Алғашында
ипотекалық облигациялар ипотекалық банктермен шығарылды, ал қазір олардың
элементтері болып сауда-өндірістік корпорациялар біздің республикамызда –
Қазақстандық ипотекалық компаниясы болып табылады [10].
Несиелеу жүйесі қарапайым. Банктер қарыз алушылардың қажеттіліктерін
қозғалмайтын мүлікті несиелеуде төменгі бағамен, ал инвесторларды өтімді
құнды қағаздармен кординациялайды. Банк алдымен бірінші класты мүлік
құжаттарының қамтамасыз етілуіне несие береді, содан кейін мәліметтер
біртекті пұлдарға топталады. Келесі қадам банктің кепіл беруімен және
бірінші класты мүлік құжаттарының қамтамасыз етілуімен ипотекалық
облигацияларды шығару. Осылайша ипотекалық облигациялар берілген ипотекалық
несиелерді қайта қаржыландыруға қызмет етеді және мұнда келесі принциптер
сақталуы тиіс:
– Жабу принципі – актив негізде шығарылған оның құнының облигациялар
құнына мүлік құжаттарының сәйкес келуі;
– Сәйкестік принципі – тартылған қорлар мен активтер мерзімінің
сәйкестігін талап етеді;
Банк актив бойынша және міндеттеме бойынша өтелу мерзімі сәйкес келуін
қадағалау керек. Американдық модель – қайталама ипотекалық нарықтың екінші
деңгейлі моделі. Малайзиялық модель тура осындай, бірақ қарапайым түрде
ұйымдастырылған.
Енді Қазақстан Ипотекалық Компаниясыныңбазасында оның қызмет етуін
қарастырайық. Оның қызмет жүйесі келесідей:
1. Бірінші сатыда екінші деңгейлі банктер жеке қарыз алушыларға тұрғын
үй сатып алу үшін ипотекалық несие береді. Келісім шарт жасасқаннан кейін
сатып алынған тұрғын үйдің иесі қарыз алушы болып табылады. ал ол тұрғын үй
кепіл болып несие берушіге қалады. Несиені қызмет етуге несие беруші банк
міндеттенеді. Ипотекалық несиенің өлшемдері алдын ала компания мен банк
арасында келісіліп шешіледі.
Компания облигацияларды мына шарттарға сай несиелер бойынша талап ету
құқығына ие болады:
– Несие сатып алынатын тұрғын үйдің 70% көлемінде беріледі;
– Пәтер алушы адамның қолында тұрғын үйдің құнының 30 % көлемінде ақша
қаражаттары болуға тиіс.
– Алынған тұрғын үй ипотекалық несие үшін кепіл болады.
– Қарыз алушының өмірін, еңбекке жарамдылығын, кепілді сақтандыру
керек.
2. Екінші сатыда Компания банктерге ипотекалық несиені сатуға
мүмкіндік береді. Екінші нарықтың операторы ретінде болған компания арқылы
ипотекалық куәліктерді сатып алумен талап ету құқықтарын өзіне иеленеді.
Мұнда несиеге қызмет етуіне байланысты функциялар банк мойнында қалады.
Содан кейін компания бағалы қағаздар шығарады, сатып алынған талап ету
пұлдарымен қамтамасыз етілген ипотекалық облигациялар түрінде. Одан басқа
банк және компания арасында сатып алынған құқықтар бойынша сенімділік
басқаруға мүмкінділік берілетін келісім-шарт жасалады. Ол несие берушіге
неисе алушыны оның кепіл мүлкін қадағалауға және несиеге қызмет көрсетуге
пайыз алып өзінің несиелік қызметін кеңейтуге мүмкіндік береді. Еге
рипотекалық несие сапасыз деп табылса банк компаниядан несиені сатып алып,
қарыз алушымен оны өтеуді өзара келісіп алады. Несиені қайтару тәуекелі
банк мойнында қалады.
3. Институционалдық инвесторлар (зейнетақы қорлары, сақтандыру
компаниялары және басқалар) екінші нарықта ипотекалық облигациялар сатып
алады. Ол облтгациялар талап құқықтарымен қамтамасыз етілген болғандықтан
ипотекалық нарықты қаржыландыруды жүзеге асырады және тұрғын үй несиелеуіне
ақша қаражатарын тартады. Бірінші, екінші сатыларда компания мерзімі 5
жылдан 10 жылға дейін қалқымалы пайыз мөлшерлемесі бар, теңгеде валюталық
эквивалентті белгілеусіз несиелер сатып алынады.
Жалпы еліміздегі бүгінгі таңдағы ипотекалық несиелеу қатынастарының
жүргізілуінің келесі 3-суреттен көре аламыз.
Сату және сатып алу Тұрғын үй құны
келісімі
Тұрғын үй кепілдемесі Ипотекалық несие
Несие алуға құқық Ақшалай қаражаттар
Ақша қаражататры Ипотекалық
облигация
Ескерту: Киреева развития системы ипотечного кредитования в РК
Саясат – 2001 - №7 – 8 – 72-77-беттен алынған
Сурет 3 - Қазастандағы ипотекалық тұрғын үй несиелеудің құрылымы
2000 жылдан бері Қазақстан Ипотекалық компаниясы өзінің әріптестері 11
банкімен шартқа отырып, еліміздің барлық облыс орталықтарында ұзақ мерзімді
ипотека беруді жүзеге асырды. Соңғы жылдарда еліміздің ипотекалық несиелеу
жүйесінде біршама оң өзгерістер байқалды. Қазақстан республикасының Ұлттық
банкінің қаулысымен АҚ Қазақстандық ипотекалық компаниясына 2003 жылы
қаржы агенттігі мәртебесі берілді. Қаржы агенттігі мәртебесіне ие болу
ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуына тартылатын компания облигацияларының
инвестициялық тартымдылығының құқын төмендету және қарыздардың мерзімдерін
ұзарту мақсатында жоғарлатуға мүмкіндік туғызды. Сонымен Қазақстан
Ипотекалық Компаниясы өзінің несиеге беретін бюджеттен немесе халықтың
депозитке қойған ақшаларынан емес, ипотекалық облигациялар сынды қаржы
құралдарын орналастырудан түскен ақша қаражаттары есебінен береді.
Қазақстан Республикасында ипотекалық несие жүйесі екі деңгейлі болып
келеді. Бірінші деңгейінде ипотекалық несие беретін банктер мен банктік
емес ұйымдар түріндегі бастапқы кредиторлар, екінші осы кредиторлар берген
ипотекалық кредиттер бойынша талап құқықтары мен кепілдік құқықтарын сатып
алуды жүзеге асыратын қайта қаожыландырушы ұйым. Еліміздегі мұндай ұйым
Ұлттық Банк 2001 жылы ақпан айында құрған Қазақстан Ипотекалық компаниясы
АҚ болып табылады. Қазақстандық ипотеалық модельдің негізін қалау үшін АҚШ-
тың Fannie Mae және Малайзияның Cagamas Berhad сияқты белгілі
компанияларының тәжірибесі ескерілген [12].
Қазақстанда алғашқы қадамын жасай бастаған тұрғын үй құрылысы
қаражатының жүйесінде алынаты нзаемдар бойынша алынатын сыйақы ставкасы
жылына 5,5-6% болып, азаматтардың салатын салымынан түсетін сыйақының
проценттік ставкасы жылына 2,5-3% болып отыр.
Соңғы жылдары ипотекалық несие жүйесі 3 этаптан тұрады:
– Банктердің берген несиелері;
– Ипотекалық компаниялардың берілген несиелері бойынша талап ету
құқығын сатып алу;
– Ипотекалық облигациялардың шығарылуы.
2003 жылы қараша айында Қазақсатан ипотекалық Компаниясының Қоры
құрылды. Бұл қордың негізгі міндеті – ипотекалық несиелер бойынша мерзімнің
өсуі, олардың процент ставкаларының төмендеуі, несие мөлшерінің көбеюі
болып табылады. Қордың ең алғашқы қатысушылары Альянс Банк АҚ, БТА
Ипотека болды.
Бүгінгі күні Ипотеалық компанияның облигациялары отандық қаржы
нарығында өтімді корпоративті облигациялар болып табылады, ал 2004 жылы 1
қаңтарда орналастырылған облигациялардың жалпы көлемі 5,7 млрд. теңгені
құрап отыр. Ипотекалық облигациялар нарығындағы тағы да бір жаңалық
Қазақстандық коммерциялық банктерінің бірі – Лариба Банктің 2003 жылы сәтті
1 млн. АҚШ доллары ипотекалық облигацияларды шығаруы болды. Мемлекеттің
қолдауымен тұрғын үйді сатып алу, оны күрделі жөндеуден өткізу немесе өз
баспанасын модернизациялауға азаматтардың жинақтары жүргізіліп келеді.
Аталған жүйе, көптеген әлеуметтік мәселелерді шешу мен тұрғылықты халықтың
әл-ауқатын жақсартудың ең тиімді әдісі ретінде өзін жақсы көрсетеді.
Осымен, 2003 жылдың сәуір айында Үкіметіміздің Үкімімен тұрғын үй құрылыс
жинақтар жүйесінің қағидаттарын жүзеге асыруға бағытталған бірінші қаржы
құрылымы – АҚ Қазақстан Тұрғын үй құрылыс жинақ Банкі құрылды. Банктің
акционерлік капиталы 1,5 млрд теңге (100% мемлекеттің қатысуымен) болды.
Оның бас офисі Алматы қаласында орналасқан, ал аймақсатрда банк өз қызметін
Қашпошта компаниясының пошта-жинақ жүйесі арқылы жүзеге асырылады.
Қазақстан Тұрғын үй құрылыс жинақ Банкі АҚ пайда болуы Қазақстанға
келесі мәселелерді шешуге септігін тигізуі тиіс: тұрғын үйді сатып алу
мәселесін шешуге және жаңа пәтерді сатып алуға қаражаты жеткілікті емес,
бірақ тұрақты жалақысы бар халыққа көмектесуге тиіс ұзақ мерзімді
бағдарлама болып табылады, яғни әлеуметтік мәселе; тұрғын үйге қатысты
жағдайларды шешуде азаматтардың өз инициативасын ынталандыру; кіші және
орта құрылыс кәсіпорындарымен қоса құрылыс өнеркәсібі ҚР экономикасына
инвестиция құюды ынталандыратын қуатты импульс алуы керек. Бұл жинақ
компаниясының басқа қаржы ұйымдарынан айырмашылығы банк шоттарында алдын
ала қаражаттарды жинақтауында. Егер ипотекалық несие алу кезінде несие
алушыдан пәтер құнынан 30%-ын төлеу талап етілсе, тұрғын үй жинақтары
жүйесі клирингтік базаны біршама кеңейтеді: үйді сатып алу мүмкіндігі тіпті
10000 теңге жалақысы барларға да мүмкіндік туғызады.
Ипотекалық несие жүйесі Қазақстанның ипотекалық компаниясы біріге
отырып бүгінгі таңда олардың саны 8 банк және 2 ұйымнан қалыптасқан.
Жоғарыда атап өткендей ипоткалық компанияның әріптестері елдің екінші
деңгейлі банктері болып табылады. Сондықтан ұлттық ипотекалық несиелеуді
жетілдіру және дамыту үшін ең бірінші осы ипотекалық несиемен қамтамасыз
етуші банктердің қызметтерін дамыту, олардың киенттермен және ипотекалық
несие рыноктарымен еркін қызмет етулерін қамтамасыз ету керек. Осының
негізінде ипотекалық несиелеуді гаранттау қолға лынып, бүгінде толық қанды
дамып келе жатыр. Осыған орай бүгінде екінші деңгейлі банктер және
ипотекалық компаниялар, жылжымайтын мүлік агенттіктері ипотекалық
несиелеуді тек қана жаңадан салынған үйлерге ғана емес, сонымен қатар әр
түрлі санаттағы үйлер мен жер телімдері бойынша да, оларды экономикалық
бағалау арқылы кепілге алып, олар бойынша ипотекалық несиелеуді жүргізуде
[13].
1.3 Дамыған және дамушы елдердің коммерциялық банктеріндегі ипотекалық
несиелеу тәжірибесі
Дамыған елдердегі ипотеканың тәжірибиесіне мен келесі дамыған елдерді
алдым.
1. АҚШ-тың несие беру тәжірибесі.
Ипотекалық банктер және басқа да мүліктік-қаржылық іс-әрекеттер
қызметтерін екі түрлі ипотекалық несиелеу нарықтарында жүзеге асырылады.
Екінші дәрежелі несиелеу дер кезінде ипотекалық өзара несиелеудің басты
әрекеті болып табылады.
Ипотекалық компанияның іс-әрекеттеріне сату және қамтамасыздандыру
немесе коммерциялық белгілеулер жатады. Ипотекалық компания қаржылық
ресурстарды сыртқы капитал көздерінен жергілікті ипотекалық жүйеге
жинақтайды. Сонымен қатар олар жеке, яғни дара ссудаларды ірі несиелерге,
инвесторларға біріктіреді [14].
2.Канададағы ипотекалық несие.
Канадада, ипотекалық құннан 5-25% алғашқы жарна енгізу тұрақты табыс
және мүмкіншілік төлеуші, бар болушы біріне несие пайдалануына береді.
Несиелер жеңілдік несие ұтыс тігумен пайдалануына береді себебі, бір
жағынан, олар орталық банкімен сүйенеді, және басқа жағынан, олар кепілді
не ретінде қамсыздандырылғанын мақұлдау мезгілі және дайындаулар – несиені
бір апталардың механимі. Мына несие алушы жанында құжаттар тиісті
пайдалануына берілу, табыстар, салықтардың төлеуін оның растайтындарын,
барлық несие қарыздың басқа ұйымдардың алдында болуы.
Көп жағдайда несие алушыны дайындауда - несиенің ипотека сақтандыруы
қажетті формаға келтіруә болып табылады. Ипотека сақтандыруы (mortgage
insurance) міндеттіжәне банкіге қорғанышты пайдалануына береді, және оның
құқығын алып тасталады. Төлеу қабілетсіздігі оқиғасында мүлік сақтандыруы
(property insurance) өрт оқиғасында қорғанышты пайдалануына береді, мүлік
бұзулары,апаттардың және өмір сақтандыруы (life insurance) міндетті болып
келеді және ипотека сомалары қалдық төлеулері жолмен өлімнің оның банкіге
және оқиғада жанұяға қорғанышты пайдалануына береді немесе айлармен, немесе
бір жолғы өтемақыболады.
3. Германия еліндегі ипотекалық несие.
Пәтер-үйлік құрылыс қаржыландырулары жүйе басты бастарынан біреумен
ғана банкілер Германияда болады. Пәтер-үйлік құрылысқа ұзақ мерзімді
несиелерді беруінде ең алдымен олардың сауда қызметі табылады, борыш
міндеттемелердің эмиссиясы арқылы және жер алабы учаскелердің кепіліне
қайтарылған кепіл құқықпен қамтамасыз етіледі.
Негізбен заңға сүйінген Германияда азаматтық кодекстің §§607—610 несие
алуына келісім-шарт нәтижесіне арналған (ГКГ), қайсылар несие келісім-шарт
танымалы, негіз болатын заңға сүйінген нормалары асырайды.
Жыл аяғына қарай несиемен пайыздардың несие қайтару, §608— төлеуін
қондырады немесе, несие көшіруі жанында, бір жыл бойысында жала жабылған
кезеңге дейін, егер §609 несие беру келісім-шартында пайыздардың төлеу
басқа реті жала жабылған болатын ГКГ жақтардың құқығын алдын ала
ескередінесие және алдын ала хабарландыру мезгілдері бұзу туралы, егер
ешқандай басқа несие беру келісім-шарты асырамаса несие қайтаруы
салыстырмалы түрде болады.
Оқиғада келісім-шарт бұзуына несие алушы құқығына кепіл болады,
әсіресе ол несие алушыға арналған маңызды алдын ала жазып қоюмен §609
ГКГкеледі, егер несие шарттарынан біреумен ғанамен айқын мезгілге қатты
пайызды ұтыс тігу болса, мысалы, 6% жылдықтардың бойында 5 жыл, және мына
келісім мезгілі несие кезегіне дейін асып кетеді. Мына несие алушыға құқық
пайдалануына береді, несие бір айға мезгілмен күн өтуіне дейін, қашан
пайыздар бойынша әрекет мезгілі асып кетеді.
Және мына несие алушыға пайдалы, дәл осылай қалай ол өз құрал несие
банкіге қайтара алады немесе басқа банкі несиесімен пайдаланып қалуы,
ұсынғанды оған пайдалы шарт көбірекболып келеді.
Егер несие алушы және несие беруші көбірек 10 жылдық дәуірге пайызды
ұтыс тігуге келіссе, мысалы, 15 жылға, онда несие алушы 10 жыл өтуден қалай
болғанда да мына алдын ала жазып қою сәйкес жасай алады несие беру келісім-
шарты ескертумен 6 айдың артынан мезгіл өтуіне дейін болады. Оның келісім-
шарт бұзуына құқықтың ешқандай бейнемен несие беру келісім-шартында қысым
жасай алмайды немесе шығарып тасталған болу керек. Бұлар біреудің пайдасына
заңға сүйенген алдын ала жазып қоюлар арнайы шығарылған болатын және несие
өарыз алушы қорғанышына арналған, несие беру келісім-шартымен ұзақ мерзімді
міндеттемелерден оның қоршауүшін анықталады.
Соңғы алдын ала жазып қою, несие берушіге құқықтық несие уәдені
шақырып, егер несие алушыға қаражаттық мүмкіншіліктерінің нашарлау
жәненесие қорқытудың астына қойылса болғаны.
Заң туралы тұтынуларды несиелерде. Жайлар §4 айтады,физикалық
беттермен несие келісім-шарт жазбаша түрде тиісті тұтқын болу (несие
алушы), егер несие олардың сауда немесе кәсіпшілік қызметі үшін арналған
болады. Несие келісім-шарт қажетті құрамабарлық сонымен, осындай
болыпсаналады.
Заң туралы - банкілерде. Сәйкестікте §14 (азатжол 1) заң туралы -
банкілерде Германияда, ипотекалық банкі пайдалануына береді - несиелер
ақшалар түрінде болады. Банкі жазбаша түрге несиелердің сондай руына
арналған шарттардың негізгі принциптері тиісті анықтау және несие
институттарының қызметінің ар жағында қадағалаумен банкілік қадағалау өз
органына және федералды ведомтствоға келісуге олардың тапсырууы керек
етеді. Шарттарда тиісті өзгеше айқын болу, несие алушығаарналған қандай
зардаптар апарып соғады үшін өзімен бірге төлемдер, сонымен қатар қандай
алғы шарттардың барысы жанында банкі ипотека мерзімінен бұрынеркінде талап
етілуі, қамтамасыз етудің сияқты несиенің. (§15). Ипотекалық несие
төлеулері тәсіл салыстырмалы алдын ала жазып қоюдың барлық банкі несие беру
келісім-шартына міндетті қосу, бөліп шығаруларда банкі біреудің пайдасына,
банкілік жинауларда, мөлшерде және пайыздардың төлеу уақыттарының және
несие алушыға қалғаны міндетті төлемінде, тозық басында, келісім-шарт
бұзулары және несие қайтаруында (§16). Несиелер жанында әйтеуір банкі жасай
алады, мезгіл қайсылардың есептелген өшіру ағымдағы — ал мынау несие
әдеттегі түрі —келісім-шарт тек қана тек себептермен келісімдері бұзылады,
байлаулымен несие алушыға мінез-құлығымен (§19). Басқа себептермен банкі
құқықтар болмайды, несие алушының айырмашылығына, келісім-шарттары
бұзылады.
Жүйеге - несие берудің несие 3 түрі белгілі:
- Өшіруге несие ( аннуитет );
- Несие қатты пайыздымен ұтыс тігумен;
- Мерзім ұзартуға несие.
- Жақтар шешеді, несие қандай түрі оларға таңдау.
Несие (аннуитет), мынау - несиелерге келісімдерге арналған әдеттегі
несие түрі келеді. Несие алушы тұрақты соманы жыл сайынғы төлейді
(аннуитет), қайсы уақыттардың жала жабылған ара бойысында өзгермейді,
жылдардың. Ол әдеттегі бөліседі 12 айлық жарналардың, пайызды ұтыс тігу
үлесінен түзеледі және өшіру елестері. Азаюға бірінші бірте-бірте
құрастырушы, алсоңғы мөлшерге өседі,үнемделген пайызды ұтыс тігу көлеміне,
тұрақты сайып келгенде бұлар - жарналар қалады ішінде барлығы несие өшіруі
уақыттарының. Қарыз өшіруі барысында сондай арақатынас пайыз төлеуімен
талаптарды тұрақты төмендеумен шақырылған [15].
Несие қатты пайыздығымен ұтыс тігумен байланысты болады. Қатты
пайыздығымен несиелер жанында несие алушы ұтыс тігуімен келісілген пайыздар
тек қана несие өшіруі мезгілі ішінде төлейді. Мынау жүзеге асады, ереже
сияқты, ай сайынғы жарым-жарты сомалар түрінде келеді. Ал өзі несие сомасы
(несие капитал) мезгіл өтуден біреумен ғанамен жарнамен түрінде төленеді,
біреудің жалпы соманың көлемінде келеді. Сомалар, несие алушы өшіруге несие
жанында (аннуитете) несие өшіруі шотына төлейді, мына оқиғада төленеді,
сақтандыру жарналар сияқты өмір сақтандырулары келісім-шарт сәйкес немесе,
жарналар сияқты келісім-шарт шарттарына сәйкес строй жинақтаумен, ал
құқықтыңмына келісім-шарттарымен несие банкіге өір сақандырулары несие
өшіруіне арналғансомадан алынған болатын үшін немесе сомадан строй
жинақтауға келісім-шартымен бекітіледі [16].
Мерзім ұзартуға несие болып - мына несие түрі жүйеге - несие берудің
тән емес. Төлеммен жарым-жарты тиісті шығарылу қалады, несиенің
айырмашылығына өшіруде, өзгермейтіннің: ол төлеуге төлеуден жоғарыламайды.
Келісім-шарт басында жақтармен несие сомасы орналастырады.
Несие беру шарттары және байлаулылар мына шығыннан құрылады.
Пайызды ұтыс тігу, мысалы 6% жылдықтардың;
Пайыздардың төлеу бос уақыты, яғни қандайдың уақыттардың несиемен
пайыздар тиісті есептесу, мынау көп жағдайда банкімен несие сома төлеулері
күндізбен сәйкес келеді;
Несие өшіру нормасы. Кісі тұратын орналастырулардың қаржыландыруы
жанында, қолданылатындардың өзіне меншікті мұқтаждықтардың артынан, ол
Германияда құрастырылады, ереже сияқты 2%, 1% үшін – кәрі салулар өте жиі
орналастырылады ал кейде және 3% өшіруге аласа ұтыс тігу несие алушыға
пайдалы, ол сондықтан өшіруге төлеммен ағымдағыға дәл осылай күшті емес
ауыртпалық түскен болады;
Пайдалануға берілетін несие мөлшерінесие алушыға несие алуында 100%
мөлшерге көп жағдайда мүдделес. Бірақ несие төлеу аласа мөлшері сонымен
қатар және көбірек мүмкін жала жабылған, мысалы 98%. Мынау анаға ертіп
әкеледі, не мына оқиғада пайызды ұтыс тігу салыстырумен 100% несие
төленетін сомасымен сонымен қатар көпсіз азаяды. Несие алушыға арналған
мынау білдіреді, не оныңсонша маңызды емес несиемен болады, бірақ ол кері
түгел несие сома тиісті төлеу, оның 100% мөлшеріне;
Төлеу тәсіл төлемі. Несиені төлейді әдеттегінің келісім, сәйкес қайсы
несие алушы келеді — пайыздар және өшіруге төлемдер — әрбір ай соңғы күніне
бірдей бөлімдермен;
Жарна мөлшері - ол келісім-шартта көрсетіледі, несие алушы үшін,
қандай соманы ол әрбір ай соңысында міндетті төлеу;
Пайыздар несие беруі даярлығының артынан, Ипотекалық несие беруінің
артынан пайыздардың айқын күнінен есептеу банкі өз клиенттерімен жала
жабады. Олар беру күнінен төленеді және төлеу кезеңіне дейін банкімен,
несие сома мәлімделген несиенә қарыз алушыға және айға 0,25% құрастырады.
Мына келісім қажетті, дәл осылай қалай ипотекалық банкі, сонымен қатар өзі
тиісті табу несие беруіне арналған ақшалар тағы және төлеуге сонымен
қатар амалсыз, тиісті пайыздар үшін пайдалануға берілген оған арналған
капитал. Бірақ мынанесие алушымен өз тәжірибесінде несие берудің -
банкісімен кезеңмен өте сирек сәйкес келеді,өз жақ, міндетті төлеу жіңішке
оған пайыздар несиенің артынан. Несие алушыберуінің ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
5В050900 Қаржы
МАЗМҰНЫ
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3
1 КОММЕРЦИЯЛЫҚ БАНКТЕРДЕ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУ МЕХАНИЗМДЕРІНІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ
НЕГІЗДЕРІ ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... 7-29
1.1 Ипотекалық несиенің мәні мен
қажеттігі ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... .7
1.2 Қазақстан коммерциялық банктерінде ипотекалық несиені дамытудың тарихи
алғышарттарын
ұйымдастыру ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... 11
1.3 Дамыған және дамушы елдердің коммерциялық банктеріндегі ипотекалық
несиелеу тәжірибесі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ..17
2 БАНК ЦЕНТРКРЕДИТ АҚ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУ МЕХАНИЗМІН
ТАЛДАУ ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ..30-51
2.1 Банк ЦентрКредит АҚ экономикалық-қаржылық қызметіне талдау
жасау ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ..30
2.2 Банк ЦентрКредит АҚ ипотекалық несиелеу механизміне талдау
жасау ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ..36
2.3 Банк ЦентрКредит АҚ берілетін ипотекалық несие бойынша қарызалушының
несие қабілетін бағалау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...39
3 ҚАЗАҚСТАНДА КОММЕРЦИЯЛЫҚ БАНКТЕРДЕ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУ МЕХАНИЗМІН
ЖЕТІЛДІРУ ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ...52-64
3.1 Қазақстандағы ипотекалық несиелеудегі коммерциялық банктердің үлесінің
ағымдағы
жағдайы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ...52
3.2 Қазақстанда коммерциялық банктерде ипотекалық несиелеу механизмін
жетілдіру проблемалары мен
келешегі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... .58
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ..65ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИЕТТЕР
ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... .68
КІРІСПЕ
Диплом жұмысының өзектілігі. Банктерде ипотекалық несие беру жүйесі -
тұрғын үй саласына инвестициялар тартудың ең тиімді тәсілдерінің бірі болып
табылады. Дәл осы ипотека халықтың тұрғын үй жағдайларын жақсарту,
банктердің тиімді және пайдалы жұмыс істеу, құрылыс кешенінің өндірісті
ырғақты жұмыспен жүктеу және халыққа ипотекалық несие беруді кең қолдануға
жәрдемдесетін экономикалық өсуге ынталы мемлекеттің мүдделерін үйлестіруге
мүмкіндік береді.
Ипотекалық несиенің дамуындағы коммерциялық банктердің рөлі ең алдымен
тұрғын үй заемы бойынша кепілдік мүлік болып табылатын тұрғын үйдің
нарықтық құны төмендеген жағдайда заемшының ипотекалық тұрғын үй заемы
шарты бойынша міндеттемелерді орындамауы салдарынан кредитордың мүліктік
мүдделеріне келтірілген залалды ішінара немесе толық өтемі мөлшерінде
сақтандыру төлемдерін жүзеге асыру көзделетін сақтандыру түрі болып
табылады.
Қазақстанда тек жәй ғана ипотекалық заңдылықтар мен ипотекалық банктер
құрып қоймай, шын мәнісінде ипотекалық несиелеу жүйесін құру қажет. Қандай
да бір буынның болмайынша жүйенің қызмет етуі тиімсіздікке әкеліп соғуы
мүмкін. Ипотекалық несиелеу жүйесінің толық бағалы жұмыс жасауы үшін
жылжымайтын мүлікті бағалау және сақтандыру қызметтері дамыған болуы
тиіс.Ипотекалық кредиттеу кезінде сақтандырудың қажетілігі кредитке сатып
алынған жылжымайтын мүлікте жазатайым жағдай болса немесе клиент жұмысынан
айрылса кредит шарты бойынша міндеттемелеріді орындау қиынға соғады. Мұндай
жағдайда сақтандыру көмектеседі.
Қазіргі кезде ипотекалық банктер экономикада екі мағына береді,
біріншісі, әлеуметтік институттар, олар ұзақ мерзімді жер несиесін
қамтамасыз ету және қосымша құжаттардың эмитенті ретінде процент әкелетін
капиталдың қорғаушы құралдары. Екіншіден, капитал салымы және несие
делдалы. Жалпы ипотекалық банктер әртүлі коммуналдық, қоғамдық құрылымдарға
қарыз береді. Бұл жағдайда қарыз ипотекамен қамтамасыз етілмейді, ол
салықтан түскен қаржыдан қамтамасыз етіледі. Ипотекалық банк қызметтері
негізінен бағала қағаздарға салым салу, кепіл ретінде бағалы қағаздарды
алып қарыз беру және басқа қаржылық қызмет көрсету болып табылады.
Бүгінгі таңда көптеген қазақстандық отбасылары үшін ең өзектісі тұрғын
үй мәселесі болып отыр. Әрине, оны шешудің түрлі мүмкіндіктері де
қарастырылуда, ұсынылып отырған кредит беру бағдарламалары зерттеліп, жақын-
жуық адамдар арасында қызу талқылану үстінде, бір сөзбен айтқанда, әбігерге
түсіп жатқандар жетерлік. Бірақ, отбасы бюджетіне салмақ салмайтындай
тиімді шарттар таба алсаң, бұндай әбігерлену адамдарға жағымды сезімдер
сыйлайтыны да анық. Ал барлық ерекшеліктерді жан-жақты нақтылап білу үшін
жаңа қонысқа қол жеткізу формуласын тапқандарға жүгіну керек. Оны табудың
еш қиындығы жоқ – бар болғаны Банк ЦентрКредит АҚ барып жолығу қажет.
Тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесін жүзеге асыратын елдегі жалғыз банк,
жинақ шотында қажетті соманың жартысын жинақтаған жағдайда, ипотекамен
салыстырғанда әлдеқайда төмен мөлшерлемелер бойынша тұрғын үй заемдарын
береді. Бірақ көптеген адамдар өз тұрғын үй жағдайларын жинақтау
аяқталғаннан кейін емес, дәл қазір жақсартқылары келеді. Тұрғын үй
жағдайларын жинақтау мерзімінің аяқталуын күтпей, қазіргі уақытта
жақсартқылары келетін клиенттер үшін Банк аралық тұрғын үй және алдын ала
тұрғын үй заемдарын пайдалануды ұсынады.
Диплом жұмысын жазуда Қазақстанда қазіргі әлемдік дағдағыста басты
пробламалардың маңыздылығы “Қазақстанда ипотекалық несиелеудің дамуындағы
коммерциялық банктердің рөлі” тақырыбын таңдауға себепші болды. Аталған
мәселелердің маңыздылығы мен тақырыптың осы күнге дейін толыққанды
зерттелмегендігі дипломдық жұмыстың тақырыбын таңдауға, оның мақсаты мен
міндеттерін айқындауға мүмкіндік берді.
Дипломдық жұмыстың басты мақсаты Қазақстан Республикасындағы
ипотекалық қажеттілігін, оның экономикамыздағы атқаратын қызметі мен ролін
және ипотекалық жүйесін дамыту жөніндегі мәселелерді қарастыру, сонымен
қатар Қазақстанда ипотекалық сақтандыруды ұйымдастыру жолдарын жүзеге асыру
болып табылады.
Зерттеу нысаны болып Банк ЦентрКредит банкі АҚ және Қазақстан
Республикасының екінші деңгейлі банктері бойынша қарызалушының ипотекалық
несие кепілдемесін бағалау жүргізілуін талдау саналады.
Зерттеу жұмысының пәні Қазақстан Республикасының ипотекалық
несиелеудің дамуындағы коммерциялық банктердің рөлі жағдайларының теориялық-
әдістемелік және тәжірибелік жақтарын зерттеу арқылы ипотекалық
сақтандыруды дамыту процесстері болып табылады.
Диплом жұмысымның негізгі міндеттері мыналар болып табылады:
- ипотекалық несиелеудің дамуындағы коммерциялық банктердің рөлін
ұйымдастырудың теориялық пен тәжірибелік мазмұнын қарастыру;
- ипотекалық несиелеудің дамуындағы коммерциялық банктердің рөлін
дамытудың тарихы алғышарттары мен экономикалық жағдайлары үлгілерін, оны
құрушы факторларды зерттеу;
- Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің дамуындағы
коммерциялық банктердің бағалау мен талдау;
- Қазіргі әлемдік дағдарыс кезіндегі Қазақстан Республикасының
ипотекалық несиелік жүйесінің ағымдағы жағдайы зерттеу.
Диплом жұмысы тақырыбының зерттеудің әдістемелік негізін жалпығылыми
таным әдістері: диалектикалық, қисындық әдістер, құжаттарды зерделеу
құрайды.
Зерттеудің теориялық негіздері болып әлемдік экономикалық ғылым
классиктерінің еңбектері, отандық және шетелдік ғылымдардың,
экономистердің, банк мамандардың монографиялары мен баспасөз мақалалары,
коммерциялық банктерде ипотекалық несиелеу механизмін реттейтін заңнамалық
және нормативтік-құқықтық, статистикалық құжаттар қолданылды.
Мәселенің зерттелу деңгейі. Осы жұмыстың ғылыми аспектілері отандық
және шетел ғалымдарының жұмыстарын зерттеу, талдау және қайта ой-елегінен
өткізу негізінде қалыптасқан. Ғылыми жұмыста көрсетілген төмендегідей
шетелдік экономистердің ғылыми еңбектері (О.И.Лаврушин, В.А. Кудрявцев,
Е.В. Кудрявцева, К.Р. Тагирбеков, Г.Г. Коробовой, В.И.Колесников,
О.М.Марков, В.М.Усоскин, Е.Ф.Жуков, Э.А.Уткин, Е.Б.Ширинская және т.б.)
және отандық экономист-ғалымдардың (Ғ.С. Сейітқасымов, Н.Н.Хамитов, Ұ.М.
Искаков, О.Б. Баймұратов, Ш.Р. Әбділманова, Г.Т. Қалиева, С.Б. Мақыш, Л.П.
Корнилова, И. Новиков және т.б.) еңбектері пайдаланылды.
Мәселенің деректік көзі ретінде статистикалық мәліметтер, Қазақстан
Республикасы Ұлттық Банкінің мәліметтері, Қазақстан Республикасы Қаржы
Министрлігінің, Қазақстан Республикасының Заңнамалық актілері, қаржы рыногы
мен қаржы ұйымдарын реттеу және қадағалау Агенттігінің мәліметтері,
Қазақстан статистикалық басқармасының мәліметтері осы проблемалар бойынша
басылымдар мен монографиялар болып табылады. Осы жұмыста монографиялық
зерттеу, ғылыми-абстрактілік әдіс, байқаулар, зерттеулер, салыстырмалар,
жүйелі және факторлық талдау, негіздеу, салыстырмалы көрсеткіштер,
баланстық әдіс, экономикалық-статистикалық әдістер қолданылды.
Зерттеу әдістері. Зерттеу салыстыру әдістерін қолданумен және
сараптаушылық бағалауды ескерумен жүйелік және факторлық талдау
қағидаларымен жүргізілді.
Дипломдық жұмыстың ғылыми жаңашылдығы:
- бәсекеге қабілеттіліктің базалық тұжырымдамаларын жүйелік жалпылау
негізінде Қазақстанда ипотекалық несиелеудің дамуындағы коммерциялық
банктердің рөлінің әдістемелік көзқарастары айқындалды;
- ипотекалық несиелеудің дамуындағы коммерциялық банктердің рөлін
негіздеу арқылы бәсекеге қабілеттілік қағидалары нақтыланды;
- қазақстандық экономикадағы ипотекалық несиелеудің дамуындағы
коммерциялық банктердің рөлінің дамытудың ұйымдастыру-экономикалық
параметрлері жалпыланды;
- банк секторындағы ипотекалық несиелеудің дамуындағы коммерциялық
банктердің рөлінбағалау белсенділікке баға берілді;
- қазіргі ипотекалық несиелеудің дамуындағы коммерциялық банктердің
рөлінің келешекке арналған дамуының басты бағыттары негізделді;
- дағдарысқа қарсы шараларды және пайдаланылатын менеджментті бағалау
арқылы ипотекалық несиелеудің дамуындағы коммерциялық банктердің
рөлін оңтайландыру тетігін жасау.
Диплом жұмысының теориялық маңыздылығы коммерциялық банктерде
ипотекалық несиелеу механизмдерінің теориялық тұрғыдан дәйектелуіне ұмтылыс
жасалуында. Дипломдық жұмыстағы теориялық негіздер Ақша, несие, банктер;
Банктік тәуекелдер; Банк ісі; Валюталық операциялар пәндерін оқытуға
пайдалануға болады.
Диплом жұмысының практикалық маңызы - Қазақстанда ипотекалық
несиелеудің дамуындағы коммерциялық банктердің рөлін дамыту проблемалары
бойынша автордың ұсынған ұсыныстары әртүрлі шаруашылық құрылымдарының
тәжірибелік қызметінде пайдаланылуы мүмкін. Нәтижелерді пайдалану
банктердегі несиелік операцияларды жүргізу әдістерінің нысандарын
оңтайландыруға әсер етуі мүмкін. Сонымен қатар, жұмыстың нәтижелерін осы
мәселе бойынша ғылыми зерттеулерді одан әрі қарай жетілдіру үшін ғылыми
қызметкерлер пайдалануы және банк ісі мен ақша, несие, банктер курстарын
оқыту бағдарламаларында қолданылуы мүмкін.
Практикалық базасы ипотекалық несиелеудің дамуындағы коммерциялық
банктердің рөлі мәселелері жөніндегі теориялық зерттеулерді іс-тәжірибеге
жеткізуге, деректердің сәйкес электрондық базасымен нығайтылған несие
саясатын басқарудың толық бағалы стратегиясын дайындаудан тұрады. Зерттеу
нәтижелері, диплом бойынша қорытынды мен ұсыныстар экономикалық дамуды
тұрақты арттыру, экономиканың ішкі ресурстарын тиімді пайдалану жөніндегі
ұсыныстарды дайындаған кезде пайдаланылды.
Диломдық жұмыстың құрылымы кіріспеден, үш бөлімнен, қорытындыдан,
библиографиялардан тұрады. Сандық материалдар кестелерде, суреттерде және
қосымшаларда келтірілген.
Диломдық жұмыс көлемі. Диломдық жұмыс компьютерде терілген 73 бетте,
оның ішінде 5 кесте, 22 суреттерде баяндалған.
1 КОММЕРЦИЯЛЫҚ БАНКТЕРДЕ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУ МЕХАНИЗМДЕРІНІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ
НЕГІЗДЕРІ
1.1 Ипотекалық несиенің мәні мен қажеттігі
Ипотека түсінігі алғаш рет б.э.д. VI ғасырдың басында Грецияда
пайда болды және ол қарыздардың белгілі бір жер иеліктеріне және онымен
байланысты құрылыстар арқылы қарыз берушіге міндеттемесін қарыз етумен
қатысты болды. Бұл үшін міндеттемелер рәсімделген, ал қарыз алушының
иелігіндегі жер теориясының шекарасында осы көрсетілген меншік аталған
сомада қарыз берушінің талабын қамтамасыз ету мақсатында қолданылатындығы
жайлы жазылған бағана қойылатын болған. Ипотека деп аталған мұндай
бағанада жер иесінің барлық келіп түскен қарыздары белгіленген [1].
Біртіндеп ипотека ортағасырлық еуропалық заңдарына ене бастады.
Грецияда ол XIV жүзжылдықтан ерте емес кезде пайда болған. Францияда XIV
ғасырдың сонында ашық емес ипотека әрекет еткен. Европалық мемлекеттердің
заңдарында ипотеканың екі сипатты белгілері бар. Біріншіден ол жылжымайтын
мүлікке қатысты қолданылған, екіншіден кепілге қойылған иеліктерді сату,
қарыз берушімен емес, сот шешімімен жүзеге асырылады.
Ипотекалық несиелеу коммерциялық және арнайы маманданған банктермен,
несие-қаржы мекемелерімен, жылжымайтын мүлік (жер, тұрғын үй, өндірістік
немесе коммерциялық айналымдағы жылжымайтын мүлік) кепілдігімен берілетін
ұзақ мерзімді қарыздар болып табылады. Оған меншік құқы несиелеу кезінде
кредиторға өтеді, бірақ мүлік қарыз алушының пайдалануында болады. Уақытша
меншік құқығын алу, қарыз алушының қарызды өтегенге дейін кепілге қойған
мүлікті сата алмайтындығын және тек несиені өтегеннен соң ғана кепілден
босатылған мүлікке басқару құқы оған қайтарылатындығын білдіреді [2].
Несиелеудің кепіл формасының механизмі мен процедуралары кепілдеме
міндеттемелері, кепіл болушылық және күрделілік, әсіресе, жылжымайтын мүлік
жағдайында ипотекалық несиелеу механизмінің мәні, яғни белгіленген мерзімде
қарыз алушының төлем міндеттемесін орындамаған жағдайда (негізгі қарыз -
проценттер сомасын қайтару) банктің кепілге қойылған жылжымайтын мүлікті
меншігіне алу құқығын растайтын кепіл міндеттемесін, қарыз алушы банк
кредиторға береді.
Ипотеканың пайда боу қажеттілігі тауар айналымының дамуы және
жылжымайтын мүлікпен жасалатын келісімдердің көбеюімен түсіндіріледі.
Ипотекаға сәйкес міндеттеме кепілмен қамтамасыз етіледі, ең бастысы ол
кепіл берушінің, яғни қарыз алушының пайдалануында болады.
Кең мағынада, ипотекалық несиелеу жүйе ретінде ипотекалық несиелерді
беру процесінде капитал нарығынан қаржылық ресурстарды тарту механизмдерін
де, жылжымайтын мүлік нарығындағы операцияарды да көп факторлы біртұтас
механизм болып табылады.
Мұнда тек қарыз алушылар мен қарыз берушілердің ғана мүдделері емес,
сонымен бірге инвесторлардың, риэлторлардың, құрылыс компанияларының,
сақтандыру компаниялары мен нарықтың басқа да субъектілерінің мүдделері
ескеріледі. Ипотекалық несиелеудің негізін тікелей несиелік қатынастар
құрайды. Осыған байланысты ипотекалық несиелеуді бірнеше ипотекалық
нарықтарда активтерін беру, ол бойынша қызмет көрсету, сатумен қатысты
пайда болатын құбылыстар жүйесі ретінде қарастыру дұрыс болады. Қазіргі
жағдайларда экономикасы дамыған елдерде ипотекалық нарық белсенді дамуда.
Ипотекалық нарық – банктермен және басқа мекемелермен үй
шаруашылықтарына баспананы сатып алу мақсатында, осы үй кепілдігімен
берілетін ипотекалық несиелер және ипотекалық несиелік ресурстарды тарту
мақсатымен нарықта орналастыратын қаржы активтерінің нарығы. Осылайша,
ипотекалық нарық қаржы нарығының ипотекалық сегментімен және ипотекалық
несиелерді ұсыну және ол бойынша қызмет көрсетумен байланысты банктік
қызметтер нарығы сегментінен қалыптасады. Ипотекалық несиелер нарығы
бірінші реттегі нарық және екінші реттегі нарық болып бөлінеді [3].
Бірінші реттегі нарықта ипотекалық несие беріледі және сатылуы мүмкін.
Бұл нарықта қарыз алу үшін кредитор тікелей бір-бірімен шарттық
қатынастарға түседі. Мысалы, коммерциялық немесе ипотекалық банк
азаматтарға несие ұсынады. Бірінші реттегі нарық субъектілері арасындағы
қатынастар, несиелік шарт немесе салынған мүлік турады актісі деп аталатын
негізгі құралдың көмегімен және ол арқылы құралады.
Салынған мүлік туралы актісі – несиені қамтамасыз етуге қарыз алушының
меншігін салуға байланысты қарыздық міндеттемесі; несие берушіге қарыз
алушының беретін жылжымайтын мүлік кепілдігі туралы қарыздық мүлік.
Ипотекалық ссуда алу барысында толтыратын салынған мүлік актісі арнайы
несиелік келісім шартты білдіреді. Салынған мүлік туралы актісінің екінші
реттегі нарығының міндетті, басқа аймақтардағы басы артық несиелік
ресурстарды, яғни оларға деген тапшы аймақтарға несиелеу мақсатында тартуды
қамтамасыз ету болып табылады [4].
Қарыз алушы мен банк арасындағы қатынастарға сәйкесінше салынған мүлік
актісінің формасы мен заем түріне, клиенттің жалпы әлеуметтік статусы және
мүлік жағдайы, жылжымайтын мүлік ерекшеліктері, несие мөлшері, қарыз
капиталы нарығында жалпы жағдай және басқа да факторларға әсер етеді.
Салынған мүлік туралы акттің бірінші реттегі нарығы- нақты жылжымайтын
мүлік объектілерін кепілдікке ала отырып жеке тұлғаларды несиелеуге
байланысты ипотекалық банктер мен басқа да қаржы мекемелерінің қызметтерін
тікелей қамтитын жалпы несие-қаржы нарығының сегментін білдіреді. Сызба
түрінде бұл нарықтық қатынастарды былайша көрстеуге болады (1-ші суретке
сәйкес):
Ескерту: Абсаттарова Р.К. Ипотечное кредитования как способ
обеспечения доступности жилья Банки Казахстана – 2006 - №5 – 31-34-
беттен алынған
Сурет 1 - Бірінші реттегі нарықтағы субъектілер мен құралдар
байланысы
Клиент банкпен несиелік шартты жасағаннан соң, ол несие сомасын
уақтылы қайтару және процестерді төлеу, оны пайдалану бойынша өзіне
міндеттемелерді ала отырып, оның мәнісінде ипотекалық жүйемен қарым-
қатынасындағы қажеттіліктері бітеді.
Қарыз алушыға қарағанда, бұл туралы банкке қатысты айтуға болмайды.
Банк үшін, клиентермен екі жақты қарым-қатынастарды жүргізу және сәйкес
салынған мүліктің актісі портфелін толтыру, ипотека нарығындағы тиімді
қамтамасыз етудің тек бір жағы ғана болып табылады. Ипотекалық банктің
екінші маңыздығы жағы клиенттерге ұсына алатын несиелік ресурстарды
толтыруы болып саналады [5].
Бұл міндеттерді шешудің бір жағы болып портфеліне салынған мүлік
актілерінің ипотекалық нарықтың басқа кәсіпқой қатысушыларынан сату болып
саналады. Банкпен басқа инвесторға өз салынған мүлік актісінің ұсыну –
бірінші реттегі нарықтай, екінші реттегі нарыққа өтуінің өзіндік көпірі
болып табылады. Ал оның қызметі басқа негізде ұйымдастырылады.
Екінші реттегі нарықта ипотекалық несие бойынша берілген салынған
мүлік актісі сатылады, яғни жылжымайтын мүлікті кепілге ала отырып. Несие
берге нбанк және компания салынған мүлік актісімен қамтамасыз етілген
бағалы қағаздар шығарады да, оларды басқа инвесторларға сатады.
Салынған мүлік актісі екінші реттегі нарығының негізі субъектілеріне:
1. Ипотекалық несиелерді беруге маманданған несие-қаржы мекемелері мен
ипотекалық банктер;
2. Қуатты эмиссиялық – қаржы корпорациялары (ЭҚК), олар банктерден бірінші
реттегі салынған мүлік актілерін сатып алады және айырбасқа жылжымайтын
мүлікке салынған мүлік актілерімен қамтамасыз етілге нәр түрлі бағалы
қағаздарды шығаруды қамтамасыз етеді, яғни ипотекалық несиелердің
секьюритизациясын жүзеге асырушы делддалдар болып бағаланады.
3. Басқа банктер, зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары, азаматтар
және т.б. түрінде нақты ақшаға ЭҚК-дан бағалы қағаздар сатып алатын
инвесторлар.
4. Ипотекалық несиелерді сақтандырумен айналысатын делдалдар.
Екінші реттегі ипотекалық нарықта айналыста жүретін бағалы қағаздардың
әр түрлі сипаттамалары бар, несие тәуекелінің бар болуы, ипотекалық пұлмен
қамтамасыз етілуі дәрежесі сияқты. Бұл нарықты ұйымдастырудың және
қызметінің негізгі мақсаты, ақырғы тұтынушылар үшін, несиелік ресурстар
арзандату болып табылады. Арзандату ипотекалық несиелеу суюбъектілері үшін
қосымша ресурстарды ұсыну есебінен жүзеге асырылады, олардан ипотекалық
несиелерді қайта сатып алу жолымен [6].
Екінші реттегі нарықтың атқаратын қызметтері келесідей:
1. Өтімділікті қамтамасыз ету;
2. Тұрғын үйді қаржыландырудың циклдігін азайту. Капитал
жетіспеушілігі жағдайында тұрғын үй құрылысының мөлшері әдетте
шұғыл төмендейді.
3. Капиталды аймақтар арасында бөлу. Екінші реттегі нарық капитал
артықшылығы бар аймақтардан, баспананы қаржыландыруға капитал
жетіспеушілігі байқалған аймақтарға оның құйылуын қамтамасыз
етеді.
4. несиелеу бойынша ставкалары және инвестициялық портфелінің
диверсификациясындағы өзгешеліктерді тегістеу. Капиталдың
мобильділігі, аймақтар арасындағы несиелер бойынша
ставкаларындағы өзгешеліктерді аймақтың тәуекелге қарсы
инвесторлардың портфелін диверсификациялауға мүмкіндік береді.
Сызба ретінде екінші реттегі нарықтың қызмет етуін былайша көрсетуге
болады (2-ке суретте сәйкес):
Ескерту: Косолапов Г. Развития рынка жилья и ипотечного кредитования в
Казахстане Предприниматель и право – 2006 -№15 – 15-17-беттен алынған.
Сурет 2 - Екінші реттегі нарықта салынған мүлік актісін ауыстырудың
стандартты сызбасы
Ипотекалық несиенің жіктелімі:
- Несиелеу объектісіне қарай:
– Жер учаскелерін иемдену – жерді жеке меншікке алуды білдіреді;
– Жер учаскелерін игеру – осы жер учаскесіне жасыл желектерді
отырғызу, сонымен қатар үй құрылысы;
– Тұрғын үй құрылыс – салынған және салынып жатқан үйді сатып алуға
несиені беру және тікелей үй құрылысын қаржыландыру;
– Тұрғын үй емес құрылыс - өнеркәсіптік тұрғын үй емес объектілерінің
құрылысы;
– Сақтандырылған несиелер - әр түрлі сақтандыру компанияларымен
сақтандырылған;
– Басқа кепілдемелер, бұл жағдайда несиені қайтарудың кепілдемесі
болып, сақтандыру емес, үшінші тұлғалардың кепіл болушылығы сақталады.
Ипотекалық облигациялардың нарығына қарай:
– Бірінші реттегі нарық – ипотекалық облигацияларын эмиссиялау;
– Екінші реттегі нарық - ипотекалық облигацияларды орналастыру және
оның ары қарай даму айналысы;
– Құрылысты жүргізушіні несиелеу – баспананың болашақ иесіне тікелей
несие беру;
– Мердігерлерді несиелеу – құрылыс жұмыстарын жүргізу кезінде,
ғимараттың ақырғы иесі белгісіз болған жағдайда немесе ол жобаны өз бетінше
қаржыландыра алмайтын болса;
Ссуданы беру мерзіміне қарай:
– 1-жылдан 3-жылға дейін;
– 3-жылдан 10 жылға дейін;
– 10 жылдан жоғары
Экономикалық белменді жанұялар өздерінің тұтынушылық стандарты мен
болашақтағы табыстарды күту деңгейіне қарай ол табыстарды есепке ала
отырып, тұрғын үйлерді қазір тұтынғысы келеді. Нарықта өз баспанасын сатып
алу үшін көп жылдық жинақтаудың қажеттігі туындайтын еді. Осылайша
ипотекалық несиелеудің нарықтық қатынастар жүйесінде негізгі ролі ол өмір
стандарты мен жинақтарға байланысты күтулер арасындағы қарама-қайшылықтарды
шешуде болып табылады. баспана сияқты тауар құнының жоғары болуынан пайда
болатын ағымдағы табыстар мен тұтыну стандарттары арасындағы теңсіздік
ипотекалық несиелеудің шаруашылықта айналымда жүру қажеттігін туғызады [7].
1.2 Қазақстан коммерциялық банктерінде ипотекалық несиені дамытудың
тарихи алғышарттарын ұйымдастыру
Қазақстандағы ипотекалық несиелеу 90-жылдардың ортасында пайда бола
бастады. Ол кезде 1994 жылы Жилстройбанкі (кейіннен Центр Кредит
банкінің құрамына кірді) Швебил Халл қаласындағы құрылыс жинақ кассасымен
серіктестік қарым-қатынас құрып (Германия), ол тұрғын үйлік несиелеудің
отандық моделін зерттеуге мүмкіндік берді. Бұл модель Қазақстан нарығының
ерекшеліктерін ескере келе пайдаланыла бастады. Ең алғаш шамамен 30 млн.
теңге сомасы бар 450 құрылым жинақтауа салымдары тартылды.
Сонымен бірге Қазақстан Республикасы Президенті Жарлығы және ұзақ
мерзімдік тұрғын үй саясатының бағдарламасына сәйкес 1993 жылдан бастап
Жилстройбанкі тұрғын үй сатып алуға 30 жылға несиелер бере бастады.
Мұндағы негізгі мақсат табыстары орташа немесе төмен қызметкерлерге үй
жұмысын жақсарту (негізінен бюджеттегі қызметкерлер үшін) болып табылады.
тұрғын үй бағдарламасына қатысқан 2675 адам үшін несие 5% ставка бойынша 30
жылға берілген. Бұл шараның қайырымдылық сипатына қарамастан өз құрамында
нарықтың элементтері болды және ол соңында елеулі проблемаларды туғызды.
Мұнда сөз мемлекеттік банкке несиені индекациялауды АҚШ долларымен
жүргізуге құқық бергені туралы болып отыр, ол несиені өтеде көптеген
проблемаларға алып келді. Әсіресе бұл проблемалардың шиеленісуі 1999 жылы
ұлттық валютаның девальвацияға ұшырап, еркін бағамның орнатылуы кезінде
орын алды [8].
Бірінші жүзеге асырылмаған тәжірибе Қазақстанда ипотекалық несиелеудің
жүйесін енгізуде оны 10 жылға кейінге қалдырды. Бұл банк қызметін енгізу
2000 жылдардан басталды, ол кезде ипотекалық несиелеудің нормативтік-
құқықтық актілерін шыға бастаған болатын. Оның ішінде:
– 1994 жылдың 27 желтоқсанындағы Азаматтық кодексі;
– 1998 жылдың 30 маусымындағы Қозғалмайтын мүлікті тіркеу туралы
Қазақстан Республикасының Заңы;
– 1995 жылдың 31 тамыздағы Қазақстан Республикасының Банктері және
банк қызметі туралы ҚР-сы Президентінің Жарлығы.
– 1995 жылғы 23 желтоқсанда шыққан Қозғалмайтын мүлік ипотекасы
туралы ҚР-сы Президентінің Жарлығы. Онда ипотека кепіл реті түрінде
анықталып, онда кепілденген мүлік немесе оның белгілі кепіл беруші немесе
үшінші тұлға иелігінде және пайдалануында болады.
Берілген сатыдағы ең маңыздысы 2000 жылы 21 тамызда қабылданған
Ипотекалық несиелеудің даму жүйесінің және ұзақ мерзімді тұрғын үй
құрылысының қаржыландыру тұжырымдамасы болды. Бұл құжатта тұрғын үй
құрылысындағы жағдайдың түпкілікті сарапталынуы болып, негізгі проблемалар
анықталып, бұл жүйенің Қзақстанда дамуына негізгі іс шаралар тағайындалды.
Сонымен бірге әлемдік моделдер қарастырылып оның ұлттық экономикаға
сәйкестері енгізілді.
Бұл модел акционерлік қоғам түрінде құрылған ипотекалық компания
негізінде жұмыс істеумен тығыз байланысты. Оның құрылуында Ұлттық банк, ірі
коммерциялық банктер және басқа да қаржы ұйымдары қатысты. Бұл ипотекалық
компания несие берушілерден несиелерін сатып алды, содан кейін құнды
қағаздар - ипотекалық облигацияларды шығарады, олар алынған ипотеканың
пұлдарымен қамтамасыз етілді. Ипотекалық облигацияларды сатып компания
ипотекалық несиелерді сатып алғандағы шығындарын жабады, ал банктер өз
кезегінде алынған құралдар есебінен жаңа ипотекалық несиелер шығарады, бұл
негізінен үй құрылысының дамуын ынталандырады.
Бұл модель американдық модельмен ұқсас, онда Фэнни Мэй және Фредди Мак
секілді ипотекалық агенттіктер жұмыс жасайды.
Ұлттық банк басқармасының 2000 жылдың 20 желтоқсанындағы
тұжырымдамасын жүзеге асыру мақсатында АҚ Қазақстандық ипотекалық
компания құрылуының шешімі қабылданды. Ол жеке қаржы институты негізінде
құрылды. Компания несие беруші банктерден ипотекалық несие бойынша талап
ету құқықтарын сатып алып, осы құқтармен қамтамасыз етілген ипотекалық
құнды қағаздарды эмиссиялайды, Қазақстан ипотекалық компаниясы негізінен
несие операцияларымен қатар факторингтік операцияларды жүзеге асырады [9].
Қазақстан ипотекалық компанияның негізгі функциялары:
– Ұзақ мерзімді ипотеканың несие бойынша талап ету құқықтарын сатып
алу жолымен белгіленген стандарттар негізінде несие берушілерді қайта
қаржыландыру;
– Сыйақыларынан белгіленген немесе қалқымалы ставкаларымен ипотекалық
құнды қағаздар шығару;
– Тұрғын үй несиелендіруіне инвесторлардың қаржыларын тарту;
– Ұлттық банкпен банк-несие берушілердің қаржылық жағдайын көрсететін
мәліметтерді алу және келісім жасау;
– Банктер үшін ипотекалық несиелеуге байланысты әдістемелік
ұсыныстарды құрастыру;
– Ипотекалық несиелеу сұрақтары бойынша консалтингтік қызметтерді
көрсету;
Аталған компанияның келесідей құқықтары бар:
1. Ипотекалық несиелеу және несие беруші банктердің мәліметтерін сараптау;
2. Ипотекалық несиелердің сапасын тексеру;
3. Қарыз алушылардың жағдайы туралы мәліметтер алуға байланысты мемлекеттік
органдармен және басқа ұйымдармен келісім жасау;
4. Ипотекалық несиелеуде мамандардың біліктілігін көтеру үшін оқу
жұмыстарын ұйымдастыру;
5. Малайзиялық моделімен ұқсастығымен бірге қызмет ету принциптерінде де
ұқсастық бар.
Ипотекалық облигациялар ұзақ мерзімді құнды қағаздар, олар
қозғалмайтын мүлікпен қамтамасыз етіліп, тұрақты табыс әкеледі. Алғашында
ипотекалық облигациялар ипотекалық банктермен шығарылды, ал қазір олардың
элементтері болып сауда-өндірістік корпорациялар біздің республикамызда –
Қазақстандық ипотекалық компаниясы болып табылады [10].
Несиелеу жүйесі қарапайым. Банктер қарыз алушылардың қажеттіліктерін
қозғалмайтын мүлікті несиелеуде төменгі бағамен, ал инвесторларды өтімді
құнды қағаздармен кординациялайды. Банк алдымен бірінші класты мүлік
құжаттарының қамтамасыз етілуіне несие береді, содан кейін мәліметтер
біртекті пұлдарға топталады. Келесі қадам банктің кепіл беруімен және
бірінші класты мүлік құжаттарының қамтамасыз етілуімен ипотекалық
облигацияларды шығару. Осылайша ипотекалық облигациялар берілген ипотекалық
несиелерді қайта қаржыландыруға қызмет етеді және мұнда келесі принциптер
сақталуы тиіс:
– Жабу принципі – актив негізде шығарылған оның құнының облигациялар
құнына мүлік құжаттарының сәйкес келуі;
– Сәйкестік принципі – тартылған қорлар мен активтер мерзімінің
сәйкестігін талап етеді;
Банк актив бойынша және міндеттеме бойынша өтелу мерзімі сәйкес келуін
қадағалау керек. Американдық модель – қайталама ипотекалық нарықтың екінші
деңгейлі моделі. Малайзиялық модель тура осындай, бірақ қарапайым түрде
ұйымдастырылған.
Енді Қазақстан Ипотекалық Компаниясыныңбазасында оның қызмет етуін
қарастырайық. Оның қызмет жүйесі келесідей:
1. Бірінші сатыда екінші деңгейлі банктер жеке қарыз алушыларға тұрғын
үй сатып алу үшін ипотекалық несие береді. Келісім шарт жасасқаннан кейін
сатып алынған тұрғын үйдің иесі қарыз алушы болып табылады. ал ол тұрғын үй
кепіл болып несие берушіге қалады. Несиені қызмет етуге несие беруші банк
міндеттенеді. Ипотекалық несиенің өлшемдері алдын ала компания мен банк
арасында келісіліп шешіледі.
Компания облигацияларды мына шарттарға сай несиелер бойынша талап ету
құқығына ие болады:
– Несие сатып алынатын тұрғын үйдің 70% көлемінде беріледі;
– Пәтер алушы адамның қолында тұрғын үйдің құнының 30 % көлемінде ақша
қаражаттары болуға тиіс.
– Алынған тұрғын үй ипотекалық несие үшін кепіл болады.
– Қарыз алушының өмірін, еңбекке жарамдылығын, кепілді сақтандыру
керек.
2. Екінші сатыда Компания банктерге ипотекалық несиені сатуға
мүмкіндік береді. Екінші нарықтың операторы ретінде болған компания арқылы
ипотекалық куәліктерді сатып алумен талап ету құқықтарын өзіне иеленеді.
Мұнда несиеге қызмет етуіне байланысты функциялар банк мойнында қалады.
Содан кейін компания бағалы қағаздар шығарады, сатып алынған талап ету
пұлдарымен қамтамасыз етілген ипотекалық облигациялар түрінде. Одан басқа
банк және компания арасында сатып алынған құқықтар бойынша сенімділік
басқаруға мүмкінділік берілетін келісім-шарт жасалады. Ол несие берушіге
неисе алушыны оның кепіл мүлкін қадағалауға және несиеге қызмет көрсетуге
пайыз алып өзінің несиелік қызметін кеңейтуге мүмкіндік береді. Еге
рипотекалық несие сапасыз деп табылса банк компаниядан несиені сатып алып,
қарыз алушымен оны өтеуді өзара келісіп алады. Несиені қайтару тәуекелі
банк мойнында қалады.
3. Институционалдық инвесторлар (зейнетақы қорлары, сақтандыру
компаниялары және басқалар) екінші нарықта ипотекалық облигациялар сатып
алады. Ол облтгациялар талап құқықтарымен қамтамасыз етілген болғандықтан
ипотекалық нарықты қаржыландыруды жүзеге асырады және тұрғын үй несиелеуіне
ақша қаражатарын тартады. Бірінші, екінші сатыларда компания мерзімі 5
жылдан 10 жылға дейін қалқымалы пайыз мөлшерлемесі бар, теңгеде валюталық
эквивалентті белгілеусіз несиелер сатып алынады.
Жалпы еліміздегі бүгінгі таңдағы ипотекалық несиелеу қатынастарының
жүргізілуінің келесі 3-суреттен көре аламыз.
Сату және сатып алу Тұрғын үй құны
келісімі
Тұрғын үй кепілдемесі Ипотекалық несие
Несие алуға құқық Ақшалай қаражаттар
Ақша қаражататры Ипотекалық
облигация
Ескерту: Киреева развития системы ипотечного кредитования в РК
Саясат – 2001 - №7 – 8 – 72-77-беттен алынған
Сурет 3 - Қазастандағы ипотекалық тұрғын үй несиелеудің құрылымы
2000 жылдан бері Қазақстан Ипотекалық компаниясы өзінің әріптестері 11
банкімен шартқа отырып, еліміздің барлық облыс орталықтарында ұзақ мерзімді
ипотека беруді жүзеге асырды. Соңғы жылдарда еліміздің ипотекалық несиелеу
жүйесінде біршама оң өзгерістер байқалды. Қазақстан республикасының Ұлттық
банкінің қаулысымен АҚ Қазақстандық ипотекалық компаниясына 2003 жылы
қаржы агенттігі мәртебесі берілді. Қаржы агенттігі мәртебесіне ие болу
ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуына тартылатын компания облигацияларының
инвестициялық тартымдылығының құқын төмендету және қарыздардың мерзімдерін
ұзарту мақсатында жоғарлатуға мүмкіндік туғызды. Сонымен Қазақстан
Ипотекалық Компаниясы өзінің несиеге беретін бюджеттен немесе халықтың
депозитке қойған ақшаларынан емес, ипотекалық облигациялар сынды қаржы
құралдарын орналастырудан түскен ақша қаражаттары есебінен береді.
Қазақстан Республикасында ипотекалық несие жүйесі екі деңгейлі болып
келеді. Бірінші деңгейінде ипотекалық несие беретін банктер мен банктік
емес ұйымдар түріндегі бастапқы кредиторлар, екінші осы кредиторлар берген
ипотекалық кредиттер бойынша талап құқықтары мен кепілдік құқықтарын сатып
алуды жүзеге асыратын қайта қаожыландырушы ұйым. Еліміздегі мұндай ұйым
Ұлттық Банк 2001 жылы ақпан айында құрған Қазақстан Ипотекалық компаниясы
АҚ болып табылады. Қазақстандық ипотеалық модельдің негізін қалау үшін АҚШ-
тың Fannie Mae және Малайзияның Cagamas Berhad сияқты белгілі
компанияларының тәжірибесі ескерілген [12].
Қазақстанда алғашқы қадамын жасай бастаған тұрғын үй құрылысы
қаражатының жүйесінде алынаты нзаемдар бойынша алынатын сыйақы ставкасы
жылына 5,5-6% болып, азаматтардың салатын салымынан түсетін сыйақының
проценттік ставкасы жылына 2,5-3% болып отыр.
Соңғы жылдары ипотекалық несие жүйесі 3 этаптан тұрады:
– Банктердің берген несиелері;
– Ипотекалық компаниялардың берілген несиелері бойынша талап ету
құқығын сатып алу;
– Ипотекалық облигациялардың шығарылуы.
2003 жылы қараша айында Қазақсатан ипотекалық Компаниясының Қоры
құрылды. Бұл қордың негізгі міндеті – ипотекалық несиелер бойынша мерзімнің
өсуі, олардың процент ставкаларының төмендеуі, несие мөлшерінің көбеюі
болып табылады. Қордың ең алғашқы қатысушылары Альянс Банк АҚ, БТА
Ипотека болды.
Бүгінгі күні Ипотеалық компанияның облигациялары отандық қаржы
нарығында өтімді корпоративті облигациялар болып табылады, ал 2004 жылы 1
қаңтарда орналастырылған облигациялардың жалпы көлемі 5,7 млрд. теңгені
құрап отыр. Ипотекалық облигациялар нарығындағы тағы да бір жаңалық
Қазақстандық коммерциялық банктерінің бірі – Лариба Банктің 2003 жылы сәтті
1 млн. АҚШ доллары ипотекалық облигацияларды шығаруы болды. Мемлекеттің
қолдауымен тұрғын үйді сатып алу, оны күрделі жөндеуден өткізу немесе өз
баспанасын модернизациялауға азаматтардың жинақтары жүргізіліп келеді.
Аталған жүйе, көптеген әлеуметтік мәселелерді шешу мен тұрғылықты халықтың
әл-ауқатын жақсартудың ең тиімді әдісі ретінде өзін жақсы көрсетеді.
Осымен, 2003 жылдың сәуір айында Үкіметіміздің Үкімімен тұрғын үй құрылыс
жинақтар жүйесінің қағидаттарын жүзеге асыруға бағытталған бірінші қаржы
құрылымы – АҚ Қазақстан Тұрғын үй құрылыс жинақ Банкі құрылды. Банктің
акционерлік капиталы 1,5 млрд теңге (100% мемлекеттің қатысуымен) болды.
Оның бас офисі Алматы қаласында орналасқан, ал аймақсатрда банк өз қызметін
Қашпошта компаниясының пошта-жинақ жүйесі арқылы жүзеге асырылады.
Қазақстан Тұрғын үй құрылыс жинақ Банкі АҚ пайда болуы Қазақстанға
келесі мәселелерді шешуге септігін тигізуі тиіс: тұрғын үйді сатып алу
мәселесін шешуге және жаңа пәтерді сатып алуға қаражаты жеткілікті емес,
бірақ тұрақты жалақысы бар халыққа көмектесуге тиіс ұзақ мерзімді
бағдарлама болып табылады, яғни әлеуметтік мәселе; тұрғын үйге қатысты
жағдайларды шешуде азаматтардың өз инициативасын ынталандыру; кіші және
орта құрылыс кәсіпорындарымен қоса құрылыс өнеркәсібі ҚР экономикасына
инвестиция құюды ынталандыратын қуатты импульс алуы керек. Бұл жинақ
компаниясының басқа қаржы ұйымдарынан айырмашылығы банк шоттарында алдын
ала қаражаттарды жинақтауында. Егер ипотекалық несие алу кезінде несие
алушыдан пәтер құнынан 30%-ын төлеу талап етілсе, тұрғын үй жинақтары
жүйесі клирингтік базаны біршама кеңейтеді: үйді сатып алу мүмкіндігі тіпті
10000 теңге жалақысы барларға да мүмкіндік туғызады.
Ипотекалық несие жүйесі Қазақстанның ипотекалық компаниясы біріге
отырып бүгінгі таңда олардың саны 8 банк және 2 ұйымнан қалыптасқан.
Жоғарыда атап өткендей ипоткалық компанияның әріптестері елдің екінші
деңгейлі банктері болып табылады. Сондықтан ұлттық ипотекалық несиелеуді
жетілдіру және дамыту үшін ең бірінші осы ипотекалық несиемен қамтамасыз
етуші банктердің қызметтерін дамыту, олардың киенттермен және ипотекалық
несие рыноктарымен еркін қызмет етулерін қамтамасыз ету керек. Осының
негізінде ипотекалық несиелеуді гаранттау қолға лынып, бүгінде толық қанды
дамып келе жатыр. Осыған орай бүгінде екінші деңгейлі банктер және
ипотекалық компаниялар, жылжымайтын мүлік агенттіктері ипотекалық
несиелеуді тек қана жаңадан салынған үйлерге ғана емес, сонымен қатар әр
түрлі санаттағы үйлер мен жер телімдері бойынша да, оларды экономикалық
бағалау арқылы кепілге алып, олар бойынша ипотекалық несиелеуді жүргізуде
[13].
1.3 Дамыған және дамушы елдердің коммерциялық банктеріндегі ипотекалық
несиелеу тәжірибесі
Дамыған елдердегі ипотеканың тәжірибиесіне мен келесі дамыған елдерді
алдым.
1. АҚШ-тың несие беру тәжірибесі.
Ипотекалық банктер және басқа да мүліктік-қаржылық іс-әрекеттер
қызметтерін екі түрлі ипотекалық несиелеу нарықтарында жүзеге асырылады.
Екінші дәрежелі несиелеу дер кезінде ипотекалық өзара несиелеудің басты
әрекеті болып табылады.
Ипотекалық компанияның іс-әрекеттеріне сату және қамтамасыздандыру
немесе коммерциялық белгілеулер жатады. Ипотекалық компания қаржылық
ресурстарды сыртқы капитал көздерінен жергілікті ипотекалық жүйеге
жинақтайды. Сонымен қатар олар жеке, яғни дара ссудаларды ірі несиелерге,
инвесторларға біріктіреді [14].
2.Канададағы ипотекалық несие.
Канадада, ипотекалық құннан 5-25% алғашқы жарна енгізу тұрақты табыс
және мүмкіншілік төлеуші, бар болушы біріне несие пайдалануына береді.
Несиелер жеңілдік несие ұтыс тігумен пайдалануына береді себебі, бір
жағынан, олар орталық банкімен сүйенеді, және басқа жағынан, олар кепілді
не ретінде қамсыздандырылғанын мақұлдау мезгілі және дайындаулар – несиені
бір апталардың механимі. Мына несие алушы жанында құжаттар тиісті
пайдалануына берілу, табыстар, салықтардың төлеуін оның растайтындарын,
барлық несие қарыздың басқа ұйымдардың алдында болуы.
Көп жағдайда несие алушыны дайындауда - несиенің ипотека сақтандыруы
қажетті формаға келтіруә болып табылады. Ипотека сақтандыруы (mortgage
insurance) міндеттіжәне банкіге қорғанышты пайдалануына береді, және оның
құқығын алып тасталады. Төлеу қабілетсіздігі оқиғасында мүлік сақтандыруы
(property insurance) өрт оқиғасында қорғанышты пайдалануына береді, мүлік
бұзулары,апаттардың және өмір сақтандыруы (life insurance) міндетті болып
келеді және ипотека сомалары қалдық төлеулері жолмен өлімнің оның банкіге
және оқиғада жанұяға қорғанышты пайдалануына береді немесе айлармен, немесе
бір жолғы өтемақыболады.
3. Германия еліндегі ипотекалық несие.
Пәтер-үйлік құрылыс қаржыландырулары жүйе басты бастарынан біреумен
ғана банкілер Германияда болады. Пәтер-үйлік құрылысқа ұзақ мерзімді
несиелерді беруінде ең алдымен олардың сауда қызметі табылады, борыш
міндеттемелердің эмиссиясы арқылы және жер алабы учаскелердің кепіліне
қайтарылған кепіл құқықпен қамтамасыз етіледі.
Негізбен заңға сүйінген Германияда азаматтық кодекстің §§607—610 несие
алуына келісім-шарт нәтижесіне арналған (ГКГ), қайсылар несие келісім-шарт
танымалы, негіз болатын заңға сүйінген нормалары асырайды.
Жыл аяғына қарай несиемен пайыздардың несие қайтару, §608— төлеуін
қондырады немесе, несие көшіруі жанында, бір жыл бойысында жала жабылған
кезеңге дейін, егер §609 несие беру келісім-шартында пайыздардың төлеу
басқа реті жала жабылған болатын ГКГ жақтардың құқығын алдын ала
ескередінесие және алдын ала хабарландыру мезгілдері бұзу туралы, егер
ешқандай басқа несие беру келісім-шарты асырамаса несие қайтаруы
салыстырмалы түрде болады.
Оқиғада келісім-шарт бұзуына несие алушы құқығына кепіл болады,
әсіресе ол несие алушыға арналған маңызды алдын ала жазып қоюмен §609
ГКГкеледі, егер несие шарттарынан біреумен ғанамен айқын мезгілге қатты
пайызды ұтыс тігу болса, мысалы, 6% жылдықтардың бойында 5 жыл, және мына
келісім мезгілі несие кезегіне дейін асып кетеді. Мына несие алушыға құқық
пайдалануына береді, несие бір айға мезгілмен күн өтуіне дейін, қашан
пайыздар бойынша әрекет мезгілі асып кетеді.
Және мына несие алушыға пайдалы, дәл осылай қалай ол өз құрал несие
банкіге қайтара алады немесе басқа банкі несиесімен пайдаланып қалуы,
ұсынғанды оған пайдалы шарт көбірекболып келеді.
Егер несие алушы және несие беруші көбірек 10 жылдық дәуірге пайызды
ұтыс тігуге келіссе, мысалы, 15 жылға, онда несие алушы 10 жыл өтуден қалай
болғанда да мына алдын ала жазып қою сәйкес жасай алады несие беру келісім-
шарты ескертумен 6 айдың артынан мезгіл өтуіне дейін болады. Оның келісім-
шарт бұзуына құқықтың ешқандай бейнемен несие беру келісім-шартында қысым
жасай алмайды немесе шығарып тасталған болу керек. Бұлар біреудің пайдасына
заңға сүйенген алдын ала жазып қоюлар арнайы шығарылған болатын және несие
өарыз алушы қорғанышына арналған, несие беру келісім-шартымен ұзақ мерзімді
міндеттемелерден оның қоршауүшін анықталады.
Соңғы алдын ала жазып қою, несие берушіге құқықтық несие уәдені
шақырып, егер несие алушыға қаражаттық мүмкіншіліктерінің нашарлау
жәненесие қорқытудың астына қойылса болғаны.
Заң туралы тұтынуларды несиелерде. Жайлар §4 айтады,физикалық
беттермен несие келісім-шарт жазбаша түрде тиісті тұтқын болу (несие
алушы), егер несие олардың сауда немесе кәсіпшілік қызметі үшін арналған
болады. Несие келісім-шарт қажетті құрамабарлық сонымен, осындай
болыпсаналады.
Заң туралы - банкілерде. Сәйкестікте §14 (азатжол 1) заң туралы -
банкілерде Германияда, ипотекалық банкі пайдалануына береді - несиелер
ақшалар түрінде болады. Банкі жазбаша түрге несиелердің сондай руына
арналған шарттардың негізгі принциптері тиісті анықтау және несие
институттарының қызметінің ар жағында қадағалаумен банкілік қадағалау өз
органына және федералды ведомтствоға келісуге олардың тапсырууы керек
етеді. Шарттарда тиісті өзгеше айқын болу, несие алушығаарналған қандай
зардаптар апарып соғады үшін өзімен бірге төлемдер, сонымен қатар қандай
алғы шарттардың барысы жанында банкі ипотека мерзімінен бұрынеркінде талап
етілуі, қамтамасыз етудің сияқты несиенің. (§15). Ипотекалық несие
төлеулері тәсіл салыстырмалы алдын ала жазып қоюдың барлық банкі несие беру
келісім-шартына міндетті қосу, бөліп шығаруларда банкі біреудің пайдасына,
банкілік жинауларда, мөлшерде және пайыздардың төлеу уақыттарының және
несие алушыға қалғаны міндетті төлемінде, тозық басында, келісім-шарт
бұзулары және несие қайтаруында (§16). Несиелер жанында әйтеуір банкі жасай
алады, мезгіл қайсылардың есептелген өшіру ағымдағы — ал мынау несие
әдеттегі түрі —келісім-шарт тек қана тек себептермен келісімдері бұзылады,
байлаулымен несие алушыға мінез-құлығымен (§19). Басқа себептермен банкі
құқықтар болмайды, несие алушының айырмашылығына, келісім-шарттары
бұзылады.
Жүйеге - несие берудің несие 3 түрі белгілі:
- Өшіруге несие ( аннуитет );
- Несие қатты пайыздымен ұтыс тігумен;
- Мерзім ұзартуға несие.
- Жақтар шешеді, несие қандай түрі оларға таңдау.
Несие (аннуитет), мынау - несиелерге келісімдерге арналған әдеттегі
несие түрі келеді. Несие алушы тұрақты соманы жыл сайынғы төлейді
(аннуитет), қайсы уақыттардың жала жабылған ара бойысында өзгермейді,
жылдардың. Ол әдеттегі бөліседі 12 айлық жарналардың, пайызды ұтыс тігу
үлесінен түзеледі және өшіру елестері. Азаюға бірінші бірте-бірте
құрастырушы, алсоңғы мөлшерге өседі,үнемделген пайызды ұтыс тігу көлеміне,
тұрақты сайып келгенде бұлар - жарналар қалады ішінде барлығы несие өшіруі
уақыттарының. Қарыз өшіруі барысында сондай арақатынас пайыз төлеуімен
талаптарды тұрақты төмендеумен шақырылған [15].
Несие қатты пайыздығымен ұтыс тігумен байланысты болады. Қатты
пайыздығымен несиелер жанында несие алушы ұтыс тігуімен келісілген пайыздар
тек қана несие өшіруі мезгілі ішінде төлейді. Мынау жүзеге асады, ереже
сияқты, ай сайынғы жарым-жарты сомалар түрінде келеді. Ал өзі несие сомасы
(несие капитал) мезгіл өтуден біреумен ғанамен жарнамен түрінде төленеді,
біреудің жалпы соманың көлемінде келеді. Сомалар, несие алушы өшіруге несие
жанында (аннуитете) несие өшіруі шотына төлейді, мына оқиғада төленеді,
сақтандыру жарналар сияқты өмір сақтандырулары келісім-шарт сәйкес немесе,
жарналар сияқты келісім-шарт шарттарына сәйкес строй жинақтаумен, ал
құқықтыңмына келісім-шарттарымен несие банкіге өір сақандырулары несие
өшіруіне арналғансомадан алынған болатын үшін немесе сомадан строй
жинақтауға келісім-шартымен бекітіледі [16].
Мерзім ұзартуға несие болып - мына несие түрі жүйеге - несие берудің
тән емес. Төлеммен жарым-жарты тиісті шығарылу қалады, несиенің
айырмашылығына өшіруде, өзгермейтіннің: ол төлеуге төлеуден жоғарыламайды.
Келісім-шарт басында жақтармен несие сомасы орналастырады.
Несие беру шарттары және байлаулылар мына шығыннан құрылады.
Пайызды ұтыс тігу, мысалы 6% жылдықтардың;
Пайыздардың төлеу бос уақыты, яғни қандайдың уақыттардың несиемен
пайыздар тиісті есептесу, мынау көп жағдайда банкімен несие сома төлеулері
күндізбен сәйкес келеді;
Несие өшіру нормасы. Кісі тұратын орналастырулардың қаржыландыруы
жанында, қолданылатындардың өзіне меншікті мұқтаждықтардың артынан, ол
Германияда құрастырылады, ереже сияқты 2%, 1% үшін – кәрі салулар өте жиі
орналастырылады ал кейде және 3% өшіруге аласа ұтыс тігу несие алушыға
пайдалы, ол сондықтан өшіруге төлеммен ағымдағыға дәл осылай күшті емес
ауыртпалық түскен болады;
Пайдалануға берілетін несие мөлшерінесие алушыға несие алуында 100%
мөлшерге көп жағдайда мүдделес. Бірақ несие төлеу аласа мөлшері сонымен
қатар және көбірек мүмкін жала жабылған, мысалы 98%. Мынау анаға ертіп
әкеледі, не мына оқиғада пайызды ұтыс тігу салыстырумен 100% несие
төленетін сомасымен сонымен қатар көпсіз азаяды. Несие алушыға арналған
мынау білдіреді, не оныңсонша маңызды емес несиемен болады, бірақ ол кері
түгел несие сома тиісті төлеу, оның 100% мөлшеріне;
Төлеу тәсіл төлемі. Несиені төлейді әдеттегінің келісім, сәйкес қайсы
несие алушы келеді — пайыздар және өшіруге төлемдер — әрбір ай соңғы күніне
бірдей бөлімдермен;
Жарна мөлшері - ол келісім-шартта көрсетіледі, несие алушы үшін,
қандай соманы ол әрбір ай соңысында міндетті төлеу;
Пайыздар несие беруі даярлығының артынан, Ипотекалық несие беруінің
артынан пайыздардың айқын күнінен есептеу банкі өз клиенттерімен жала
жабады. Олар беру күнінен төленеді және төлеу кезеңіне дейін банкімен,
несие сома мәлімделген несиенә қарыз алушыға және айға 0,25% құрастырады.
Мына келісім қажетті, дәл осылай қалай ипотекалық банкі, сонымен қатар өзі
тиісті табу несие беруіне арналған ақшалар тағы және төлеуге сонымен
қатар амалсыз, тиісті пайыздар үшін пайдалануға берілген оған арналған
капитал. Бірақ мынанесие алушымен өз тәжірибесінде несие берудің -
банкісімен кезеңмен өте сирек сәйкес келеді,өз жақ, міндетті төлеу жіңішке
оған пайыздар несиенің артынан. Несие алушыберуінің ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz