Жылжымайтын мүлік обьектілерінің инвестициялық тартымдылығын бағалау


Кіріспе
1. Жылжымайтын мүлік обьектілерінің инвестициялық тартымдылығын бағалаудың теориялық аспектілері
1.1. Жылжымайтын мүлік ұғымы және оның негізгі түрлері
1.2. Жылжымайтын мүлік нарығының инвестициялық тартымдылығы
2.Жылжымайтын мүлік обьектілерінің инвестициялық тартымдылығын бағалаудың әдістемелік негіздері
2.1. Жылжымайтын мүлікті бағалаудың принциптері және негізгі тәсілдері
2.2. Жылжымайтын мүлікті бағалау үрдісінің негізгі сатылары
3. Жылжымайтын мүлік обьектілерін бағалау мысалдары
Қорытынды
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі
Кіріспе

Курстық жұмысымның тақырыбы қазіргі таңда өзекті болып келеді. Біз барлығымыз бүгінде «тұрғын үй» және соған байланысты көптеген мәселелерменқағтығысып жатамыз. Қазіргі заманда жылжымайтын мүлікке салынған ақша айтарлықтай табыс әкелуі мүмкін. Сондықтан ең алдымен өзімізге қажет жылжымайтын мүлік обьектісін сатып алмастан бұрын, оның инвестициялық тартымдылығын бағалау үрдісін жүргізу қажет.
Қазақстан Республикасының Конституциясында азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз етудің барлық жағдайларын жасау қажеттілігі бекітілген. Тұрғын үй мәселесі қазіргі заманның өзекті әлеуметтік мәселелерінің бірі ретінде сақталып отыр.
Мемлекет басшысының халыққа арнаған Жолдауында тұрғын үй құрылысымен қатар жылжымайтын мүлік нарығын дамыту мәселелері сөз болды. Президент еліміздің өңірлеріндегі жылжымайтын мүлік жөніндегі орталықтардың жұмысын жандандыру мақсатында біздің алдымызға нақты міндеттер қойды. Бүгінде қазақстандық жылжымайтын мүліктің бағасы шарықтауын қойып, төмендеуге түзету еңгізу кезеңіне келгенде банктік бизнесте, ипотекаға қарағанда тұтынушылық несие сенімдірек бола бастады. Егер экономикалық даму төмендесе, немесе жаппай шегінушілік белең алса, ол өз кезегінде жалпы халықтың қаржы түсімін төмендетіп, тұтыну несиесінің де бүгінгі қызығушылығы мен сенімділігін жоғалтуы ғажап емес. Бір сөзбен айтқанда, банктердің өздері белгілі бір қорытынды жасап,экономика секторының несиелік саясатын теңестіруге келулері керек. Егер турасын айтсақ, банк секторының соңғы жылдардағы өсімі, қазақстандық құрылысты қаржыландыру мен сырттан алынған қарызды тұтынушылық несиеге беруге байланысты болып келді.Жылжымайтын мүлік, оның ішінде тұрғын үй мәселесі тек Қазақстанда ғана емес дүниенің алпауыт, дамыған мемлекеттерінде де жетіп артылады.
Бүгінде әрбір адам жылжымайтын мүлікті тұтыну жағынан емес, өзінің жекеменшік инвестициялық қызметі ретінде қарастырады. Мысалға алсақ, бұл тұрғын үй, жеке қажеттіліктерге арналған офис және т.б. болуы мүмкін. Кейбір адамдар жылжымайтын мүлікті сатып алып, жалға беріп қояды. Сол арқылы адам табыс көзіне тап болады және өз қажеттіліктерін қанағаттандырады. Міне, еліміздегі жылжымайтын мүлік нарығының жағдайы көбінесе осындай салымдарға байланысты болады.
Жалпы бағалау дегеніміз экономикада — материалдық игліктердің құнын аныктау мақсатында жүзеге асырылатын іс-әрекеттердің жиынтығы. Жылжымайтын мүлікті бағалау – обьектінің нарықтық бағасын анықтау және бағаланатын жылжымайтын мүлікке қатысты ережелерді анықтау үрдісі.
Курстық жұмысымның міндеті - жылжымайтын мүлік обьектілерінің инвестициялық тартымдылығын бағалаудың теориялық аспектілерін қарастыру.
1. Указ Президента Республики Казахстан ,,О мерах по реализации
2. Стратегии развития Казахстана до 2030 года,, – Алматы,1998
3. Закон Республики Казахстан ,,Об оценочной деятельности в Республике Казахстан,, от 30 ноября 2000 года №109 – 11.
4. Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003г №442 – ІІ.
5. Гражданский кодекс Республики Казахстан//Казахстанская Правда 1995, 31 января – 4 февраля.
6. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости (перевод с англиийского) Дж. Фридман, Н. Ордуэй., академия народного хозяйства при Правительстве РФ., Москва. Дело, 1997
7. Гранов И.В. Оценка недвижимости – СПб: Питер,2001
8. Дияров С.К. Экономика недвижимости – Кызыл-Орда,2003
9. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое Регулирование. – М.: Бек, 1997
10. Калачева С.А. Недвижимость. – М., 1998
11. Коваленко Г.П. Рынок недвижимого имущества в Республике Казахстан. – Алматы: Жети Жаргы, 2001.
12. КорастелевС.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. – М.;1998
13. Методические указания по выполнению дипломных работ для студентов всех форм обучения по специальности 090940 Оценка. Алматы, 2004
14. Правила оценки физического износа зданий и сооружений. РДС РК 1.04-07 – 2002, Комитет по делам строительства Министерства Индустрии и Торговли Республики Казахстан, Астана,2002
15. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие / Под ред. Есипова В.Е. СПб: ИздательствоСПб ГУ ЭФ,1998
16. Экономикалық теория негіздері: оқулық. Алматы.

Пән: Бизнесті бағалау
Жұмыс түрі: Курстық жұмыс
Көлемі: 25 бет
Бұл жұмыстың бағасы: 1200 теңге




Мазмұны

Кіріспе

1. Жылжымайтын мүлік обьектілерінің инвестициялық тартымдылығын бағалаудың теориялық аспектілері

1.1. Жылжымайтын мүлік ұғымы және оның негізгі түрлері

1.2. Жылжымайтын мүлік нарығының инвестициялық тартымдылығы

2.Жылжымайтын мүлік обьектілерінің инвестициялық тартымдылығын бағалаудың әдістемелік негіздері

2.1. Жылжымайтын мүлікті бағалаудың принциптері және негізгі тәсілдері

2.2. Жылжымайтын мүлікті бағалау үрдісінің негізгі сатылары

3. Жылжымайтын мүлік обьектілерін бағалау мысалдары

Қорытынды

Пайдаланылған әдебиеттер тізімі

Кіріспе

Курстық жұмысымның тақырыбы қазіргі таңда өзекті болып келеді. Біз барлығымыз бүгінде тұрғын үй және соған байланысты көптеген мәселелерменқағтығысып жатамыз. Қазіргі заманда жылжымайтын мүлікке салынған ақша айтарлықтай табыс әкелуі мүмкін. Сондықтан ең алдымен өзімізге қажет жылжымайтын мүлік обьектісін сатып алмастан бұрын, оның инвестициялық тартымдылығын бағалау үрдісін жүргізу қажет.
Қазақстан Республикасының Конституциясында азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз етудің барлық жағдайларын жасау қажеттілігі бекітілген. Тұрғын үй мәселесі қазіргі заманның өзекті әлеуметтік мәселелерінің бірі ретінде сақталып отыр.
Мемлекет басшысының халыққа арнаған Жолдауында тұрғын үй құрылысымен қатар жылжымайтын мүлік нарығын дамыту мәселелері сөз болды. Президент еліміздің өңірлеріндегі жылжымайтын мүлік жөніндегі орталықтардың жұмысын жандандыру мақсатында біздің алдымызға нақты міндеттер қойды. Бүгінде қазақстандық жылжымайтын мүліктің бағасы шарықтауын қойып, төмендеуге түзету еңгізу кезеңіне келгенде банктік бизнесте, ипотекаға қарағанда тұтынушылық несие сенімдірек бола бастады. Егер экономикалық даму төмендесе, немесе жаппай шегінушілік белең алса, ол өз кезегінде жалпы халықтың қаржы түсімін төмендетіп, тұтыну несиесінің де бүгінгі қызығушылығы мен сенімділігін жоғалтуы ғажап емес. Бір сөзбен айтқанда, банктердің өздері белгілі бір қорытынды жасап,экономика секторының несиелік саясатын теңестіруге келулері керек. Егер турасын айтсақ, банк секторының соңғы жылдардағы өсімі, қазақстандық құрылысты қаржыландыру мен сырттан алынған қарызды тұтынушылық несиеге беруге байланысты болып келді.Жылжымайтын мүлік, оның ішінде тұрғын үй мәселесі тек Қазақстанда ғана емес дүниенің алпауыт, дамыған мемлекеттерінде де жетіп артылады.
Бүгінде әрбір адам жылжымайтын мүлікті тұтыну жағынан емес, өзінің жекеменшік инвестициялық қызметі ретінде қарастырады. Мысалға алсақ, бұл тұрғын үй, жеке қажеттіліктерге арналған офис және т.б. болуы мүмкін. Кейбір адамдар жылжымайтын мүлікті сатып алып, жалға беріп қояды. Сол арқылы адам табыс көзіне тап болады және өз қажеттіліктерін қанағаттандырады. Міне, еліміздегі жылжымайтын мүлік нарығының жағдайы көбінесе осындай салымдарға байланысты болады.
Жалпы бағалау дегеніміз экономикада — материалдық игліктердің құнын аныктау мақсатында жүзеге асырылатын іс-әрекеттердің жиынтығы. Жылжымайтын мүлікті бағалау – обьектінің нарықтық бағасын анықтау және бағаланатын жылжымайтын мүлікке қатысты ережелерді анықтау үрдісі.
Курстық жұмысымның міндеті - жылжымайтын мүлік обьектілерінің инвестициялық тартымдылығын бағалаудың теориялық аспектілерін қарастыру.
1. Жылжымайтын мүлік обьектілерінің инвестициялық тартымдылығын бағалаудың теориялық аспектілері

1.1 Жылжымайтын мүлік ұғымы және оның обьектілерін бағалау

Жылжымайтын мүлік түсінігі адам алғаш рет үй салып өнім өндіру үшін жер алудан басталады. Ол жер жыртып егін егіп өнім алу болып табылады,бұл еңбектің ерекшелігі- ол өзінің жеріне тікелей байланысты.
Жылжымайтын мүлік түсінігін обьект экономикалық категория тауар ретінде қарастыру,яғни мүліктік құқықтық жеке меншіктің негізгі түсінігі ретінде қарастыру яғни,заңдылық рәсімдеу,экономикалық қатынастардың жеке меншік құқықтық нормаларын көрсету және иеленуші құқықтық жинақтарын өзінің қызметіне пайдаланады. Жылжымайтын мүлік түсінігін 5 блок түрінде қарастыруға болады. Оның 4-уі- физикалық,1-заңды. 4-уі – жер учаскілері, учаскінің жоғарғы жағындағы, жер бетіндегі обьект және учаскінің үстіндегі мүлікті,сонымен қатар пайдалы қазбалар, ауа кеңістігі. 5-ші – заңдылығы.
Жылжымайтын мүліктің негізгі ерекшеліктері: Жылжымайтын мүлік дамыған обьектісі негізгі 3 элементтерінен тұрады,олар:
1. жер
2. жерді жетілдіру
3. жылжымайтын мүлікті жабдықтау
Аталған элементтер өздерінің мән тұрғысынан адамның тұрғысынан табиғатты игеру кезеңдерінен тұрады. Құнды анықтау кезінде, жалпы жылжымайтын мүлік нарығына, сонымен қатар қарастырылып отырған меншіктің құндылығына әсер ететін, барлық факторлар есепке алынады.
Жылжымайтын мүліктің құнын анықтау кезінде негізгі үш тәсілді қолданылады:
-шығын тәсілі
-сатылымдарды салыстыруға негізделген тәсіл
-кіріс тәсілі
Осы тәсілдердің әрқайсысы, жылжымайтын мүлік объектісінің, бағалық мінездемесінің әртүрлі болуына әкеледі. Әрі қарай жүргізілетін салыстырмалы сарап, қолданылған әдістердің әрқайсысының, жетістіктері мен жетіспеушіліктері таразылауға мүмкіншілік береді. Сонымен қатар, сенімді болып табылған әдістердің берілгендердің негізінде объектінің ақырғы бағасын бекіту.
Орынбасу принципі. Бұл принцип, ақылды сатып алушының, еш кешігусіз және сапасы бірдей құрылыс ұйымдастыру немесе ұқсас объект сатып алуға кеткен шығыннан, меншік үшін, артық төлемейтіндігін пайымдайды. Бағалау күшіне табылған нарықтық құнның логикалық бағалауына ұқсас объектінің құрылысының құнын және жер учаскесінің құнының соммасы жатады.
Сұраныс пен ұсыныс принципі. Сұраныс пен ұсыныста болатын қозғалыстар бағаның көтеріліп не төмендеуіне әкеліп соқтырады. Сонымен, бір меншік, ағымдағы уақытқа тәуекелді, әртүрлі құнға иеленуі мүмкін. Шығынның өзгерісі баға өзгерісіне пропорционалды болмаса, ғимараттың құрылысы сәйкесінше аз пайдалы болады және бар, салынған ғимараттың құны сәйкесінше не жоғарылап , не төмендей түседі.
Баланс принципі. Оптималды бағаға жету немесе оны қалыпты жағдайда ұстау үшін, өндіріс факторлары мен меншіктің әртүрлі компонентері өзара дұрыс ара-қатынаста болу керектігі-баланс принципінің мәні.
Тәуелділік және өзгеріс принципі (сыртқы факторлар). Сыртқы жағдайлар мен оқиғалардың нәтижесінде, меншік өзінің құнын өсіріп не жоғалтуы мүмкін. Сыртқы факторлардың әсерінен болған құнның қосылуы немесе жоғалуы, не жердің, не құрылымдардың есесіне түсуі мүмкін. Құрылыстың құнының өсуі, жаңа, сонымен қатар ескі құрылыстардың, бағалау құнының, нарықтық құнына қатты әсерін тигізуі мүмкін. Шығын тәсілінде, сыртқы себептердің нәтижесінде ғимараттардың құнының төмендеуін сыртқы тозудың салдарына жатқызады.
Жаңа ғимараттың құрылысының құны оның нарықтық құнынан жоғары не төмен болуының себептерінің бірі-сыртқы жағдайлар. Бағаланатын құн түрі сирек немесе жаңа салыстырмалы меншікті салу қиынға түсетін болса, онда қайтадан салынған құрылымның құны, оның құрылыс құнынан жоғары болуы мүмкін. Екінші жағынан алатын болсақ, егер әртүрлі жағдайларға байланысты, анықталған бір түрдегі құрылыс сомы артығымен ұсынылса, сәйкесінше оның құрылыс құны төмендей түседі.
Шығын тәсіліндегі бағалау принциптерін дұрыс қолдану, қажетті шешім құруына жол береді, яғни құрылыс құнымен нарықтық құн мүлдем бөлек түсініктер. Осыны дәлелдейтін классикалық мысал ретінде мынаны айтуға болады: құрғақ және мұнайы бар скважиналарды бұрғылауға және нарықтық құнының шыққан шығындарын салыстыру.
Жылжымайтын мүлік облысында, шығын тәсілін қолдану кезінде нарықтық құн анықтала береді. Алайда, ақырғы нарықтық құнды анықтау процесіне, шығын тәсілімен жасалған бағалаудың нәтижелері құраушы ролін атқарады. Бұл тәсіл жаңа немесе қолданыс мерзімі кішкене болған объектілерге ерекше қатысты, себебі олардың нарықтық құнының көлемі құрылыс құнының көлеміне өте жақын. Сонымен қатар, бір қатар жағдайларда шығын тәсілінің әдістерін қолдану ең дұрыс және ең қолайлы болады, яғни басқа тәсілдер орынсыз болатын жағдайлар. Мұндай жағдайларға мыналарды жатқызуға болады: Шығын тәсілін құнды анықтауда қолдану кезінде, бағалаушылар қайта құру және орын ауыстыру құны терминдерін қолданады. Теориялық көзқараспен қарағанда, шығын тәсілмен анықталған бағалау құны-құрылыс копиясын шын мерзімде тұрғызу болып табылады. Бар ғимараттар өздерінің, бүгінгі күнде қолданыстан шыққан, материалдарын, құрылыс технологияларын және проектілерінің элементтерін біріктіріп, алайда қайта құрылуы мүмкін емес. Құрылымның ішінде, құрылыстың ағымдағы стандарттарына сәйкес келмейтін, элементтердің комбинациялары болуы мүмкін. Бұл жағдайда жалпы қабылданған бағалау тәжірбиесі-салыстырмалы пайдалылықты қамтамасыз ететін, құрылымды тұрғызу құнын бағалау. Бұл орын ауыстыру құнының бағасын береді.
Орын ауыстыру немесе орын толтыру құнының қайсысы пайдалануына байланысты бағалау, құны өзгеріп тұруы мүмкін. Нақты бағалау үшін таңдалынатын концепция, есеп беруде анық негізделуі қажет.
Салыстырмалы бірлік әдісі.
Салыстырмалы бірлік әдісі аудан құнының салыстыруына немесе бағаланатын объектінің көлем бірлігімен аудан бірлігінің құнына салыстыруына немесе ұқсас типтік құрылымның көлем бірлігінің салыстыруына негізделген. Осыған орай, зерттелетін ғимарат базалық ғимараттан үлкен болса, бірлік баға төмен болады және керісінше. Бірлік құн базалық ғимараттың бағалау мерзіміне және зерттелетін ғимараттың бағалау мезгіліне, баға деңгейінің кез-келген өзгерісін көрсетуі қажеті. Сонымен қатар, бірлік бағаға уақыттың өтісімен тұрақты түрде өсіп отыратын, құрал-жабдықтардың құнының әсерін есепке алу керек. Бірлік құндары дәл түзету үшін әр позицияны кезекті дәлелдеумен құрама элементтерге бөлшектеуді қолданады. Мына бір фактіні атап өту керек, бір қарағанда бұл әдістің қарапайым болып көрінуі тәжірибесіз маманды шатастыру мүмкін. Адекватты бастапқы мәліметті алу және оларды түзету көп еңбекті қажет ететін процесс.
Компонент бойынша бөлшектеу әдісі.
Берілген әдістің мәні болып, барлық құрылысының құны құрылыс компоненттерінің-фундаменттердің, қабырғалардың, қоршаулар, жабындар және басқалары, құндарының соммалары ретінде анықталады. Әр компоненттің құнын оның бірлік құнына негізделіп алады, яғни бірлік көлемді орналастыру үшін қажетті шығын соммалары. Әр компоненттің көлемін және оның бірлік құнын біле тұра, барлық құрылымның құнын табады. Бұл жағдайда кәсіпкердің пайдасы бірлік құнда есептеліп немесе бөлек есептелінеді. Ғимараттар мен құрылымдардың құрылысының сметалық құны дегеніміз-проектік материалдарға сәйкес оның жүзеге асуына қажетті ақша қаражатының соммасы. Бірлік құнның калькуляциясы үшін мәлімет базасның бар болуы. Берілген әдіс қайта құру және орын ауыстыру құнының жеткілікті дәл бағасымен қамтамасыз етеді.
Бойынша бөлшектеу әдісі, бірлік бағалардың жинағының негізінде құрылыс-монтажды жұмыстардың сметалық құнын анықтау технологиясына толығымен сәйкес келеді.
Сандық тексеріс әдісі. Бұл әдіс ең дәл сонымен қатар еңбекті көп қажет ететін әдіс болып табылады. Оның мәні, құрылымның салынуына қатысты барлық позицияларды абсолютті дәл, сапалық анықтауында. Әдістің дәлдігін шектемесе, онда әр шегенің, кірпіштің және жұмыс уақытының әр минутының есебін жүргізу керек. Барлық материалдық санын және еңбек шығынының мөлшерін біле тұра, тікелей шығындарды анықтаймыз. Содан соң, кәсіпкердің жанама шығыны мен пайдасын анықтайды. Бұл әдіс бағаланатын жақсарулардың толық құндық анализін бергенімен, ақша мен уақыттың көптілігін және тәжірбиелі бағалаушыларды қажет етеді. Сол себептен күнделікті тәжірибеде бұл әдісті сирек қолданады.
Жалпы жылжымайтын мүлікті бағалау процесінде бағаланатын объект және бағаланатын субъект болады.
     Бағалау  объектісі иеленушісінің  құқықтары жинақталған қандай болмасын жылжымайтын мүлік объектісі. Бұл бизнес, компания, кәсіпорын, фирма, банк, жылжымайтын мүліктін жеке түрлері.
     Қазіргі жағдайда жылжымайтын мүліктін қандай да  бір обьектісі табыс көзі және нарықтық  мәміле объектісі бола алады, оның ішінде мұндай объекті меншік құқығы  болып табылады. Мұнда ерекше табыс алу процесі ретіндегі, табыс әкелетін меншік  ретіндегі бизнес қызығарлық. Бизнестің негізін, оның бөлінбейтін мәнін капитал құрайды. Капитал қазіргі  экономикалық жүйенің жылжымайтын мүліктін базасы болып  табылады.
     Әр түрлі даму сатыларында экономикалық ғылым оған әр алуан анықтама берді. Бірақ көптеген ғалымдар мен практиктер бұл категорияға бірдей анықтама береді: жылжымайтын мүліктін – бұл байлық, өндіріс құралдары, өндіріс факторлары, яғни табыс әкелетін еңбекті инвестициялаудың әр түрлі материалды-заттай нысандары. Табыс алу процесі  белгілі бір экономикалық қатынастарды, оның ішінде меншік қатынастарын білдіреді.
     Меншік және жылжымайтын мүлік белгілі бір ұйымдық құрылымдар – кәсіпорындар, ұйымдар, фирмалар және белгілі бір бизнес саласы шегінде қалыптасады және қолданылады. Сондықтан олардың нарықтық бағасын нақты өмір сүруіне қарай қалыптастырады. Кәсіпорын және фирма өздерінің ішкі экономикалық мазмұны мен капиталды иеленсе де, олардың арасында тек қана ұқсас сипаттар ғана емес айырмашылықтар да болады. Барлығына бірдей материалдық, еңбектік, ақшалай, ақпараттық негіз болады, ал айырмашылықтары нарықтағы жағдайға, даму болашағына тиімділікке және бәсеке қабілеттікке мәнді әсер беретін материалдық емес активтерінде фирманың аты, фирма белгілері, технологиялар, өткізуші немесе потенциалды табыстың қосымша көздері болып табылатын маркетингтік жүйе болып көрсетіледі.
     Осылайша, жылжымайтын мүлік табыс алу мақсатында жүзеге асырылатын өнім немесе қызметті жасаудың қандай болмасын процестің негізі, ішкі мазмұны болып табылады. Табыс алу - бұл экономиканың көптеген  сфераларында, салаларындағы әрекеттің мақсаты мен соңғы  нәтижесі, яғни бизнестің мақсаты мен нәтижесі. Қандай да болмасын бизнесте кәсіпорын ретінде өзінің экономика ұйымдық  нысаны болады.
     Кәсіпорын өзінің меншікті нарықтағы орнын алуға, өздеріне тән ортадан шығуына, өздерінің спецификалық ерекшеліктерін нығайтуға ұмтылып, өздерінің ерекшеліктерін фирмалық атау мен атрибуттар түрінде жасайды және тіркейді. Жылжымайтын мүлік иесіне табыс әкелмесе, ол өзінің пайдалылығын жоғалтады және сатылуға тиісті. Егер басқа біреу оны қолданудың жаңа әдістерін, табыс алуда басқа  мүмкіндіктерін байқаса, бизнес тауар болады. Осылайша, жылжымайтын мүлік иесі ала алатын болашақ табыстардың ағымдағы құны сатып алушы жағынан нарықтық бағаның үстінгі шегін білдіреді.
     Кәсіпорынды, жылжымайтын мүлікті бағалау ең мүмкінірек сату бағасы бола алатын құнды ақшалай көрсеткіште анықтауды білдіреді және кәсіпорынның  тауар ретіндегі  екі қасиетін, яғни оның пайдалылығын және пайдалылығы үшін қажетті шығындарды көрсету керек. Бағалаушы құнды бағалауға фирманың экономикалық концепциясы жағынан қарайды.
     Бағаға мұндай көзқарасқа сәйкес, табыс немесе ақша ағымын тудыратын қандай болмасын объектісінің нарықтық бағасы инвестормен талап етілетін инвестиция тәуекелі бойынша салыстыру үшін пайда нормасын көрсететін пайыз нормасы бойынша дисконтталатын, күтілетін болашақтағы ақша ағымының ағымдағы бағасынан шыға отырып анықталады.
     Егер меншікті, жылжымайтын мүлікті капиталдың баланстық бағасы оның нақты нарықтық, немесе экономикалық құндылығына сәйкес келмесе, онда жабық не баланстан тыс капитал болуы керек.
     Жылжымайтын мүлікті бағалау объектісі келесілер бола алады:
жалпы кәсіпорын;
кәсіпорынның қозғалмайтын мүлкі;
машина паркі;
материалдық емес активтер;
меншік иесінің мақсаттары мен қажеттіліктеріне байланысты басқа элементтер.
     Жылжымайтын мүлікті жалпы ренталық мультипликатор көмегімен объект құнының есебі. Бұл объектіге табыс әкелетін және жалға берілетін объектіге қолданылады. Осы әдіспен құнды есептеу былай жүреді: алдымен объекті үшін жылдық жалдық ставка анықталады, одан кейін осы нарық секторы үшін жалпы ренталық мультипликатор есептеледі, соңғы нәтижесінде тиімді жалпы мультипликаторға жалдық ставка көбейтіледі. Капитализацияның жалпы коэффициентін қолдану өте ыңғайлы, себебі айырымға баға түзету жүргізілмейді. Осы әдісті пайдалану бойынша шектеулер де бар. Бағаланатын объекті жиі сатылатын және сатылып алынатын нарық секторында болуы керек.
     Бағаланатын объектіге ұқсас объекті табылған жағдайда тікелей салыстыру әдісі қолданылады. Ұқсас объекті бағасы талданады, түзетіледі және сипаттық емес жағдайлардан тазартылады. Жылжымайтын мүлікті немесе құрылғы бірлігінің құнын мына формула бойынша анықтайды:
 
                                С =Бан • К1 • К2... Кт   ±Б доп                                          
               
     мұндағы Бан —  объекта-аналогтың бағасы;
     К1 , К2... Кт – Жылжымайтын мүліктін объекті немесе ұқсас объектінің параметрлеріндегі мәндерді ескеретін түзететін коэффициенттер;
     Бдоп – Салыстырмалы объектілер ерекшеленетін қосымша қондырғылардың бағасы.
     Егер жылжымайтын мүлік объектілер теңестірілсе, тозу болса, онда өзгерістерді енгізу мына кезектілікпен жүргізу керек: басында өзгертудің коэффициенті, содан кейін түзетулердегі өзгерістер, соңында тозуды есептейтін өзгерістер. Тікелей салыстырмалы әдісін қолдану үшін үлкен ақпараттық база болу керек және ол машиналар мен ғимараттардың дамыған нарығы болғанда жинақтала алады.

1.2 Жылжымайтын мүлік нарығының инвестициялық тартымдылығы
Жылжымайтын мүлік нарығы дегеніміз – жылжымайтын меншікке иелік ету үшін оны құру не айырбастау арқылы нақты сұраныс пен ұсыныс ерекшеліктері әсерінен субъектілер арасында нақты бір орында қалыптасқан әлеуметтік – экономикалық қарым – қатынас жүйесі деп түсіндіріледі.
Біз келтірген анықтамадағы жылжымайтын мүлік нарығының басқа тауар нарығынан басты айырмашылығы оның кеңістігінің шектеулігі, яғни жылжымайтын мүліктің жермен ажырамас байланыстылығы тектік ерекшелігінен туындайды.
Демек, жылжымайтын мүлік объектілері кеңістікте орын алмастырмайды, оларды бір өңірден сұраныстың төмендігінен келесі сұранысы жоғары өңірге алмастыру мүмкін емес. Біздің пайымдауымызша, жылжымайтын мүлік нарығы күрделі ұғым болып табылады. Олай деуіміздің басты себебі жылжытмайтын мүлік нарығының құрамдас бөліктерінің көп түрлілігінде.
Жылжымайтын мүлікті зерттеуші әртүрлі авторлардың жіктеуін талдап және қорытындылау келе, мен жылжымайтын мүлік объектілерін келесі жіктеу белгілері арқылы жүйелеуді ұсынамын. Атап айтқанда жылжымайтын мүлік нарығы екі іргелі блоктан тұрады: табиғи және жасанды объектілер.
     Жылжымайтын мүлік объектісін жіктеудің ұсынылып отырған тәсілін талдай отырып, тұрғын үй жылжымайтын мүлік объектісін үйлер, пәтерлер, бөлме, қала шетіндегі тұрғын үйлер мен саяжайлар, кондоминиум сегменттеріне жіктейміз. Жылжымайтын мүлік нарығының негізінен 90 пайыздайы тұрғын үй нарығы, шамамен 10 пайызы коммерциялық жылжымайтын мүліктер меншігінде.
Тұрғын үй объектілерін негізгі белгілері бойынша: аумақтық орналасуы бойынша (қалалық, қала шеті, ауылдық )  үй тұрпаты бойынша (жеке, стандартты, қолайлығы жоғары, элиталы), әлеуметтік – экономикалық мәртебесі бойынша (әлеуметтік, муниципалды, коммерциялық, жалға алу), өмір сүруге қолайлығы бойынша (“Deluxe” – A, “Premium” – B, “Bussiness” – C, “Econom - D”), көлемін жоспарлау шешімі бойынша (бір, екі, көп бөлмелі), қабат саны бойынша (аз (1 – 3 қабатты), орташа (3 – 5 қабатты), жоғары (6 - 25) және бірегей (25 қабат және жоғары), қабырға материалдары бойынша (кірпіштен және тастан, панельді, тұтасқұймалы, ағаштан, аралас) деп авторлық жіктеу ұсынылған.
Жылжымайтын мүлік нарығын зерттеуші ресейлік ғалымдар арасында жылжымайтын мүліктің бірегей, зерделенген анықтамасы мен объектілерінің жіктелуі әлі де болса өз деңгейінде қарастырылмаған. Бұл ахуал біздің елімізде де көрінісін табады.
Біздің көзқарасымыз бойынша коммерциялық жылжымайтын мүлік – адам еңбегі арқылы пайда болған, басқару қызметін атқаруды талап ететін және жалға төлем ретінде меншік иесі табыс әкелуге қабілетті жылжымайтын мүлік.
     Коммерциялық жылжымайтын мүлік түсінігінің негізгі ерекшеліктері, қаржы активі ретінде, келісілер болып табылады:
- коммерциялық жылжымайтын мүлік иесінің табыс алуға бейімділігі;
- әлеуетті тұтынушылар (жалға алушылар) ғимараттарды кәсіпкерлік қызмет ету үшін пайдаланады;
-  жылжымайтын мүлік объектісі ұзақ уақыт иесіне тұрақты табыс әкеледі;
- коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығының дамуы, оны басқару қажеттілігін туындатады.
Коммерциялық жылжымайтын мүліктерді кеңсе және сауда алаңдары және мейрамхана, автотұрақ, қонақ үйлер сегменттеріне бөліп қарастырамыз.
Өркениетті нарықты экономикада да жылжымайтын мүлік объекті түрлерінің барлығы бірдей нарық айналымына қатыспайды. Қазақстан жағдайында тұрғын үй нарығын әсіресе, көп пәтерлі тұрғын үйлердегі Астана, Шымкент, Қарағанды, Ақтөбе және басқалары ) коммерциялық жылжымайтын мүлік, бірінші кезекте кеңсе жайлы салыстырмалы дамыған, өндірістік жылжымайтын мүліктер мен кейбір өңірлердегі жер енді дами бастаған деуге болады.
Тұрғын үй нарығы мен коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығы арасындағы басты айырмашылық олардың субъектілерінде. Тұрғын үй нарығында сатып алушы – бұл негізінен жеке тұлғалар, коммерциялық жылжымайтын мүлік тұтынушылары – бұл заңды тұлғалар, кәсіпорындар және ұйымдар.
Жылжымайтын мүлік нарығы елдің экономикасында маңызды, күрдлелі жүйе және нарықтық экономиканың маңызды саласы ретінле маңыздылығы келесі сипатта арқылы нақтыланады: жалпы ұлттық өнімдегі жылжымайтын мүлік нарығының үлкен үлесі; мемлекеттік жылжымайтын мүліктерді (оның ішінде жер) жалға беру мен объектілерді алғашқы рынокта сату нәтижесінде бюджет деңгейінің жоғарылауы; жылжымайтын мүлікке салынатын салықтар мен оларды сату – сатып алу операцияларынан түсетін алымдар бюджет деңгейінің жоғарылауына әсер етеді; жылжымайтын мүлік нарығы пайда болуы мен дамуы жаңа жұмыс орындарының ашылуына ықпал етеді.Жылжымайтын мүліктер нарығын зерттеу – бұл нарықта қандайда бір операция жүргізу жөнінде шешім қабылдаушы тұлғаларды объективті ақпаратпен қамтамасыз етуді мақсат тұтатын қызмет түрі.
Жылжымайтын мүлік нарығының көптеген ұстанымдар бойынша жетілмегендігі, яғни нарықтың даму тенденциясын анықтайтын факторлардың түрлілігі, келісімдердің шектеулі саны, ақпараттар көздерінің жеткіліксіздігі мен жабықтығы оны зерттеу ерекешелігін сипаттайды.
Зерттеудің кешенділігін қамтамасыз ету үшін нарықтың жайын айқындайтын көрсеткіштердің белгілі бір тобы, атап айтқанда: баға жағдайын талдау, нарық ахуалын талдау, нарықтық белсенділігі, объектілердің өтімділігі есептеледі.
Біздің ойымызша, ғылыми әдебиеттерде қалыптасқан тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығын талдауда қолданылатын барлық әдістемелерді, зерттеу пәні бойынша: тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлікке бағалардың өзгеру заңдылықтарын талдау, жылжымайтын мүлік құрылысының қарқыны мен құрылымының шектерін бағалау және болжамдау, жылжымайтын мүлік нарығының қалыптасуы мен дамуының алғышарттары ретінде тұрғын үй секторының құрылымдық элементтерін кешенді талдау, сұраныстың төлем қабілеттілігін талдау мен қолжетімділігін бағалау деп төрт топқа бөліп қарастырдық.
Аталмыш нарықты зерттеуде ішкі және сыртқы факторлардың түрлі бағыттар бойынша ықпалдары мен әсерлерін жан – жақты талдауды қарастыратын әдістемелік бағыттың зерттеушілік маңызы зор. Мұндай бағыт, біздің ойымызша, арнайы әдістемелердің біржақтылығын жеңіп, аталған факторлардың тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығына тигізетін әсерлерінің зардаптарын қарастыруға мүмкіндік береді.
Әлеуметтік маңызына қарамастан, жылжымайтын мүлік нарығы сегменті ретінде тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығы ең алдымен нарық екендігін,ал тұрғын үй, кеңсе, сауда объектілері – тауар екендігін естен шығармаған жөн.
Жылжымайтын мүлік халықаралық инвестициялардың белсенді объектісіне айналды. Әртүрлі шет елдердің тәжірибелерін зерттеудің стратегиялық маңызы зор. Дегенмен, тұрақты нарықтық экономикалы елдер тәжірибесінен “көшіріп алып, қолдану” қазақстандық шындыққа сәйкес келмейді. Қазіргі кезеңдегі жылжымайтын мүліктер нарығында болып жатқан үдерістер қазақстандық жылжымайтын мүлік нарығында да күрделі өзгерістер туындатты. Біз, жүргізген зерттеулеріміз нәтижесінде, еліміздің жылжымайтын мүліктер нарығына әсер етуші факторлардың төмендегідей белгілерін анықтадық: ішкі факторлар (“Жылжымайтын мүлік сапасы” санатына талаптардың өзгеруі; тұрғындардың жылжымайтын мүлікке қаржылай инвестиция салуы; жылжымайтын мүлікке бағаның өзгеруі; шетелдерден жылжымайтын мүліктер сатып алу; Қазақстандық банктердің шетелдік нарықтарға ... жалғасы
Ұқсас жұмыстар
Жылжымайтын мүлік объектілерінің сипаттамасы және типологиясы
Жылжымайтын мүлік
Жылжымайтын мүлік түрлері және оны бағалау
Аймақтың инвестициялық тартымдылығын бағалау мен мемлекеттік реттеу
Жылжымайтын мүлік нарықтарының ерекшеліктері
Жылжымайтын мүлік нарығы
Жылжымайтын мүлік құнын анықтау
Жылжымайтын мүлік рыногы
Жылжымайтын мүлік ипотекасы
Жылжымайтын мүлікті бағалау жайлы
Пәндер

Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор №1 болып табылады.

Байланыс

Qazaqstan
Phone: 777 614 50 20
WhatsApp: 777 614 50 20
Email: info@stud.kz
Көмек / Помощь
Арайлым
Біз міндетті түрде жауап береміз!
Мы обязательно ответим!
Жіберу / Отправить

Рахмет!
Хабарлама жіберілді. / Сообщение отправлено.

Email: info@stud.kz

Phone: 777 614 50 20
Жабу / Закрыть

Көмек / Помощь