Жылжымайтын мүлік обьектілерінің инвестициялық тартымдылығын бағалау

Кіріспе
1. Жылжымайтын мүлік обьектілерінің инвестициялық тартымдылығын бағалаудың теориялық аспектілері
1.1. Жылжымайтын мүлік ұғымы және оның негізгі түрлері
1.2. Жылжымайтын мүлік нарығының инвестициялық тартымдылығы
2.Жылжымайтын мүлік обьектілерінің инвестициялық тартымдылығын бағалаудың әдістемелік негіздері
2.1. Жылжымайтын мүлікті бағалаудың принциптері және негізгі тәсілдері
2.2. Жылжымайтын мүлікті бағалау үрдісінің негізгі сатылары
3. Жылжымайтын мүлік обьектілерін бағалау мысалдары
Қорытынды
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі
Кіріспе

Курстық жұмысымның тақырыбы қазіргі таңда өзекті болып келеді. Біз барлығымыз бүгінде «тұрғын үй» және соған байланысты көптеген мәселелерменқағтығысып жатамыз. Қазіргі заманда жылжымайтын мүлікке салынған ақша айтарлықтай табыс әкелуі мүмкін. Сондықтан ең алдымен өзімізге қажет жылжымайтын мүлік обьектісін сатып алмастан бұрын, оның инвестициялық тартымдылығын бағалау үрдісін жүргізу қажет.
Қазақстан Республикасының Конституциясында азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз етудің барлық жағдайларын жасау қажеттілігі бекітілген. Тұрғын үй мәселесі қазіргі заманның өзекті әлеуметтік мәселелерінің бірі ретінде сақталып отыр.
Мемлекет басшысының халыққа арнаған Жолдауында тұрғын үй құрылысымен қатар жылжымайтын мүлік нарығын дамыту мәселелері сөз болды. Президент еліміздің өңірлеріндегі жылжымайтын мүлік жөніндегі орталықтардың жұмысын жандандыру мақсатында біздің алдымызға нақты міндеттер қойды. Бүгінде қазақстандық жылжымайтын мүліктің бағасы шарықтауын қойып, төмендеуге түзету еңгізу кезеңіне келгенде банктік бизнесте, ипотекаға қарағанда тұтынушылық несие сенімдірек бола бастады. Егер экономикалық даму төмендесе, немесе жаппай шегінушілік белең алса, ол өз кезегінде жалпы халықтың қаржы түсімін төмендетіп, тұтыну несиесінің де бүгінгі қызығушылығы мен сенімділігін жоғалтуы ғажап емес. Бір сөзбен айтқанда, банктердің өздері белгілі бір қорытынды жасап,экономика секторының несиелік саясатын теңестіруге келулері керек. Егер турасын айтсақ, банк секторының соңғы жылдардағы өсімі, қазақстандық құрылысты қаржыландыру мен сырттан алынған қарызды тұтынушылық несиеге беруге байланысты болып келді.Жылжымайтын мүлік, оның ішінде тұрғын үй мәселесі тек Қазақстанда ғана емес дүниенің алпауыт, дамыған мемлекеттерінде де жетіп артылады.
Бүгінде әрбір адам жылжымайтын мүлікті тұтыну жағынан емес, өзінің жекеменшік инвестициялық қызметі ретінде қарастырады. Мысалға алсақ, бұл тұрғын үй, жеке қажеттіліктерге арналған офис және т.б. болуы мүмкін. Кейбір адамдар жылжымайтын мүлікті сатып алып, жалға беріп қояды. Сол арқылы адам табыс көзіне тап болады және өз қажеттіліктерін қанағаттандырады. Міне, еліміздегі жылжымайтын мүлік нарығының жағдайы көбінесе осындай салымдарға байланысты болады.
Жалпы бағалау дегеніміз экономикада — материалдық игліктердің құнын аныктау мақсатында жүзеге асырылатын іс-әрекеттердің жиынтығы. Жылжымайтын мүлікті бағалау – обьектінің нарықтық бағасын анықтау және бағаланатын жылжымайтын мүлікке қатысты ережелерді анықтау үрдісі.
Курстық жұмысымның міндеті - жылжымайтын мүлік обьектілерінің инвестициялық тартымдылығын бағалаудың теориялық аспектілерін қарастыру.
1. Указ Президента Республики Казахстан ,,О мерах по реализации
2. Стратегии развития Казахстана до 2030 года,, – Алматы,1998
3. Закон Республики Казахстан ,,Об оценочной деятельности в Республике Казахстан,, от 30 ноября 2000 года №109 – 11.
4. Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003г №442 – ІІ.
5. Гражданский кодекс Республики Казахстан//Казахстанская Правда 1995, 31 января – 4 февраля.
6. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости (перевод с англиийского) Дж. Фридман, Н. Ордуэй., академия народного хозяйства при Правительстве РФ., Москва. Дело, 1997
7. Гранов И.В. Оценка недвижимости – СПб: Питер,2001
8. Дияров С.К. Экономика недвижимости – Кызыл-Орда,2003
9. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое Регулирование. – М.: Бек, 1997
10. Калачева С.А. Недвижимость. – М., 1998
11. Коваленко Г.П. Рынок недвижимого имущества в Республике Казахстан. – Алматы: Жети Жаргы, 2001.
12. КорастелевС.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. – М.;1998
13. Методические указания по выполнению дипломных работ для студентов всех форм обучения по специальности 090940 Оценка. Алматы, 2004
14. Правила оценки физического износа зданий и сооружений. РДС РК 1.04-07 – 2002, Комитет по делам строительства Министерства Индустрии и Торговли Республики Казахстан, Астана,2002
15. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие / Под ред. Есипова В.Е. СПб: ИздательствоСПб ГУ ЭФ,1998
16. Экономикалық теория негіздері: оқулық. Алматы.
        
        red255;;;Мазмұны
Кіріспе
1.‎ ‏Жылжымайтын мүлік обьектілерінің инвестициялық тартымдылығын бағалаудың теориялық аспектілері
1.1.‎ ‏Жылжымайтын мүлік ... және оның ... ... ... ... ... инвестициялық тартымдылығы
2.Жылжымайтын мүлік обьектілерінің инвестициялық тартымдылығын бағалаудың әдістемелік негіздері
2.1.‎ ‏Жылжымайтын мүлікті ... ... және ... ‬тәсілдері
2.2.‎ ‏Жылжымайтын мүлікті бағалау үрдісінің негізгі сатылары
3.‎ ‏Жылжымайтын ... ... ... ... ... тізімі
‎ ‏Кіріспе
Курстық жұмысымның тақырыбы‭ ‬қазіргі таңда өзекті болып келеді.‭ ‬Біз барлығымыз бүгінде‭ «‬тұрғын үй‭» ‬және соған байланысты көптеген‭ ... ... ... ... ... мүлікке салынған ақша айтарлықтай табыс әкелуі мүмкін.‭ ‬Сондықтан ең алдымен өзімізге қажет жылжымайтын мүлік обьектісін‭ ‬сатып алмастан ... ... ... ... ... үрдісін жүргізу қажет.
‎ ‏Қазақстан Республикасының Конституциясында азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз етудің барлық жағдайларын жасау қажеттілігі бекітілген.‭ ‬Тұрғын үй ... ... ... ... ... ... бірі ... сақталып отыр.
Мемлекет басшысының халыққа арнаған Жолдауында тұрғын үй құрылысымен ... ... ... ... дамыту мәселелері сөз болды.‭ ‬Президент еліміздің‭ ‬өңірлеріндегі жылжымайтын мүлік‭ ‬жөніндегі ... ... ... ... ... алдымызға нақты міндеттер қойды.‭ ‬Бүгінде қазақстандық жылжымайтын мүліктің бағасы шарықтауын қойып,‭ ‬төмендеуге түзету еңгізу кезеңіне келгенде банктік бизнесте,‭ ‬ипотекаға қарағанда ... ... ... бола бастады.‭ ‬Егер экономикалық даму төмендесе,‭ ‬немесе жаппай шегінушілік белең алса,‭ ‬ол өз ... ... ... ... ... төмендетіп,‭ ‬тұтыну несиесінің де бүгінгі қызығушылығы мен сенімділігін жоғалтуы ғажап емес.‭ ... ... ... ... өздері белгілі бір қорытынды жасап,экономика секторының несиелік саясатын теңестіруге келулері керек.‭ ‬Егер турасын айтсақ,‭ ... ... ... ... ... ‬қазақстандық құрылысты қаржыландыру мен сырттан алынған қарызды тұтынушылық несиеге беруге байланысты болып келді.Жылжымайтын мүлік,‭ ‬оның ішінде тұрғын үй‭ ‬мәселесі тек ... ғана емес ... ... ... ... де ... артылады.‭
Бүгінде әрбір адам жылжымайтын мүлікті тұтыну жағынан ... ... ... ... ... ретінде қарастырады.‭ ‬Мысалға алсақ,‭ ‬бұл тұрғын үй,‭ ‬жеке қажеттіліктерге ... ... және ... ... ... ... адамдар жылжымайтын мүлікті сатып алып,‭ ‬жалға беріп қояды.‭ ‬Сол арқылы адам табыс көзіне тап болады және өз ... ... ... ... ... мүлік нарығының жағдайы‭ ‬көбінесе осындай салымдарға байланысты болады.
Жалпы‭ ‬бағалау дегеніміз экономикада‭ —‬материалдық игліктердің ... ... ... ... асырылатын іс-әрекеттердің жиынтығы.‭ ‬Жылжымайтын мүлікті бағалау‭ –‬обьектінің нарықтық бағасын анықтау және бағаланатын жылжымайтын мүлікке қатысты ережелерді анықтау үрдісі.‭
Курстық жұмысымның ... ‬-‭ ... ... ... ... тартымдылығын бағалаудың теориялық аспектілерін қарастыру.‭
Жылжымайтын мүлік обьектілерінің инвестициялық тартымдылығын бағалаудың теориялық аспектілері‭ ... ... ... ... оның ... бағалау
Жылжымайтын мүлік‭ ‬түсінігі‭ ‬адам алғаш рет үй ... ... ... үшін жер алудан басталады.‭ ‬Ол‭ ‬жер жыртып егін егіп өнім ... ... ... ... ... ‬ол өзінің жеріне тікелей байланысты.
Жылжымайтын мүлік‭ ‬түсінігін обьект экономикалық категория‭ ‬тауар ретінде қарастыру,яғни мүліктік құқықтық жеке меншіктің негізгі‭ ... ... ... яғни,заңдылық рәсімдеу,экономикалық қатынастардың‭ ‬жеке меншік құқықтық нормаларын көрсету‭ ‬және иеленуші ... ... ... қызметіне пайдаланады.‭ ‬Жылжымайтын мүлік‭ ‬түсінігін‭ ‬5‭ ... ... ... ... ... ‬4-уі-‭ ‬физикалық,1-заңды.‭ ‬4-уі‭ –‬жер‭ ‬учаскілері,‭ ‬учаскінің жоғарғы жағындағы,‭ ‬жер бетіндегі обьект және‭ ... ... ... ‬қатар пайдалы қазбалар,‭ ‬ауа кеңістігі.‭ ‬5-ші‭ –‬заңдылығы.
Жылжымайтын мүліктің негізгі ерекшеліктері:‭ ‬Жылжымайтын мүлік‭ ‬дамыған обьектісі негізгі‭ ‬3‭ ‬элементтерінен ... ... ... ... ... ... мән тұрғысынан адамның‭ ‬тұрғысынан табиғатты игеру кезеңдерінен тұрады.‭ ‬Құнды анықтау‭ ‬кезінде,‭ ‬жалпы жылжымайтын мүлік‭ ‬нарығына,‭ ‬сонымен қатар қарастырылып ... ... ... ‬әсер ететін,‭ ‬барлық факторлар есепке алынады.
Жылжымайтын мүліктің құнын‭ ‬анықтау кезінде негізгі үш тәсілді‭ ... ... ... ... тәсіл
-кіріс тәсілі
Осы тәсілдердің‭ ‬әрқайсысы,‭ ‬жылжымайтын мүлік объектісінің,‭ ‬бағалық мінездемесінің әртүрлі‭ ‬болуына әкеледі.‭ ‬Әрі қарай жүргізілетін салыстырмалы сарап,‭ ‬қолданылған ... ... ... мен ... ... ... береді.‭ ‬Сонымен қатар,‭ ‬сенімді‭ ‬болып‭ ‬табылған әдістердің берілгендердің негізінде‭ ‬объектінің ақырғы бағасын бекіту.
Орынбасу принципі.‭ ‬Бұл‭ ‬принцип,‭ ... ... ... ‬еш ... және ... бірдей құрылыс‭ ‬ұйымдастыру немесе ұқсас объект сатып алуға кеткен шығыннан,‭ ‬меншік үшін,‭ ‬артық‭ ... ... ... ... ... ... ... логикалық бағалауына ұқсас объектінің құрылысының құнын және жер учаскесінің‭ ‬құнының ... ... ... ‬ұсыныс принципі.‭ ‬Сұраныс пен ұсыныста болатын қозғалыстар бағаның‭ ... не ... ... ... ‬Сонымен,‭ ‬бір меншік,‭ ‬ағымдағы уақытқа ... ... ... иеленуі мүмкін.‭ ‬Шығынның өзгерісі баға өзгерісіне пропорционалды болмаса,‭ ‬ғимараттың құрылысы сәйкесінше аз пайдалы‭ ‬болады және бар,‭ ‬салынған ... құны ... не ... ‬,‭ ‬не ... ... принципі.‭ ‬Оптималды бағаға жету немесе оны‭ ‬қалыпты жағдайда ұстау үшін,‭ ‬өндіріс‭ ... мен ... ... ... ... дұрыс ара-қатынаста‭ ‬болу керектігі-баланс принципінің‭ ‬мәні.‭
Тәуелділік және өзгеріс принципі‭ (‬сыртқы факторлар‭)‬.‭ ‬Сыртқы жағдайлар мен оқиғалардың‭ ‬нәтижесінде,‭ ... ... ... ... не ... ... ‬Сыртқы факторлардың әсерінен болған құнның қосылуы немесе жоғалуы,‭ ‬не жердің,‭ ‬не ... ... ... ... ‬Құрылыстың құнының өсуі,‭ ‬жаңа,‭ ‬сонымен қатар ескі құрылыстардың,‭ ‬бағалау құнының,‭ ... ... ... ... тигізуі мүмкін.‭ ‬Шығын тәсілінде,‭ ‬сыртқы себептердің нәтижесінде‭ ‬ғимараттардың құнының төмендеуін сыртқы тозудың салдарына жатқызады.
Жаңа ғимараттың құрылысының құны оның ... ... ... не төмен болуының себептерінің бірі-сыртқы жағдайлар.‭ ‬Бағаланатын‭ ‬құн түрі сирек немесе жаңа ... ... салу ... ... ... ... ... салынған құрылымның құны,‭ ‬оның құрылыс құнынан жоғары болуы‭ ‬мүмкін.‭ ‬Екінші жағынан алатын болсақ,‭ ‬егер әртүрлі ... ... ... бір ... ... ... ... ұсынылса,‭ ‬сәйкесінше оның құрылыс құны төмендей түседі.
Шығын тәсіліндегі‭ ‬бағалау принциптерін дұрыс ... ... ... құруына жол‭ ‬береді,‭ ‬яғни құрылыс құнымен нарықтық құн ... ... ... ... ... ... ... ‬ретінде мынаны айтуға болады:‭ ‬«құрғақ‭»‬ және мұнайы бар скважиналарды бұрғылауға және нарықтық құнының шыққан ... ... ... ... ... тәсілін қолдану‭ ‬кезінде нарықтық құн анықтала береді.‭ ‬Алайда,‭ ... ... ... анықтау‭ ‬процесіне,‭ ‬шығын тәсілімен жасалған бағалаудың нәтижелері құраушы ролін‭ ‬атқарады.‭ ... ... жаңа ... ... ... кішкене болған объектілерге ерекше қатысты,‭ ‬себебі олардың‭ ‬нарықтық құнының көлемі құрылыс‭ ‬құнының көлеміне өте жақын.‭ ... ... ... ... жағдайларда‭ ‬шығын тәсілінің әдістерін қолдану‭ ‬ең дұрыс және ең қолайлы болады,‭ ‬яғни басқа ... ... ... ... ... жағдайларға мыналарды‭ ‬жатқызуға болады:‭ ‬Шығын тәсілін‭ ‬құнды анықтауда қолдану кезінде,‭ ‬бағалаушылар қайта құру ... ... ... құны ... ... ... көзқараспен‭ ‬қарағанда,‭ ‬шығын тәсілмен анықталған бағалау құны-құрылыс копиясын шын‭ ‬мерзімде тұрғызу болып табылады.‭ ‬Бар ғимараттар өздерінің,‭ ... ... ... ... ‬материалдарын,‭ ‬құрылыс технологияларын‭ ‬және проектілерінің элементтерін біріктіріп,‭ ‬алайда ... ... ... ... ... ... ... ағымдағы стандарттарына сәйкес келмейтін,‭ ‬элементтердің‭ ‬комбинациялары болуы мүмкін.‭ ‬Бұл‭ ‬жағдайда жалпы қабылданған бағалау‭ ‬тәжірбиесі-салыстырмалы пайдалылықты қамтамасыз ететін,‭ ... ... ... ... ‬Бұл орын ауыстыру құнының бағасын береді.
Орын ауыстыру немесе орын толтыру құнының қайсысы‭ ‬пайдалануына байланысты бағалау,‭ ‬құны ... ... ... ... ... ... таңдалынатын концепция,‭ ‬есеп беруде анық негізделуі қажет.
Салыстырмалы‭ ‬бірлік әдісі.
Салыстырмалы‭ ‬бірлік әдісі аудан құнының салыстыруына ... ... ... ... ... ... бірлігінің құнына салыстыруына немесе ұқсас типтік құрылымның көлем бірлігінің салыстыруына негізделген.‭ ‬Осыған орай,‭ ‬зерттелетін ғимарат базалық ғимараттан үлкен болса,‭ ... баға ... ... және керісінше.‭ ‬Бірлік құн‭ ‬базалық ғимараттың бағалау мерзіміне‭ ‬және зерттелетін ғимараттың бағалау‭ ... ... ... кез-келген өзгерісін көрсетуі қажеті.‭ ‬Сонымен‭ ‬қатар,‭ ‬бірлік бағаға уақыттың өтісімен тұрақты түрде өсіп ... ... ... әсерін есепке алу керек.‭ ‬Бірлік құндары дәл түзету үшін әр позицияны кезекті дәлелдеумен‭ ‬құрама элементтерге бөлшектеуді қолданады.‭ ‬Мына бір ... ... өту ... ... ... ‬бұл әдістің қарапайым болып‭ ‬көрінуі тәжірибесіз маманды‭ ‬шатастыру мүмкін.‭ ‬Адекватты бастапқы мәліметті алу және оларды түзету көп ... ... ... процесс.
Компонент бойынша‭ ‬бөлшектеу әдісі.
Берілген әдістің‭ ‬мәні болып,‭ ‬барлық құрылысының құны құрылыс компоненттерінің-фундаменттердің,‭ ‬қабырғалардың,‭ ‬қоршаулар,‭ ‬жабындар және ... ... ... ... ... ‬Әр ... құнын‭ ‬оның бірлік құнына негізделіп алады,‭ ‬яғни бірлік көлемді ... ... ... ... ... ‬Әр ... ... және оның бірлік құнын біле тұра,‭ ‬барлық құрылымның құнын табады.‭ ‬Бұл жағдайда кәсіпкердің пайдасы‭ ‬бірлік құнда есептеліп немесе бөлек‭ ... ... ... ... ... ... құны ... материалдарға‭ ‬сәйкес оның жүзеге асуына қажетті‭ ‬ақша қаражатының соммасы.‭ ‬Бірлік құнның калькуляциясы үшін мәлімет базасның бар ... ... әдіс ... құру және орын ... ... ... дәл ... қамтамасыз етеді.‭
Бойынша бөлшектеу‭ ‬әдісі,‭ ‬бірлік ... ... ... ... ... ‬сметалық құнын анықтау технологиясына толығымен сәйкес келеді.
Сандық тексеріс әдісі.‭ ‬Бұл әдіс ең ... ... ... ... ... ‬қажет ететін әдіс болып табылады.‭ ‬Оның мәні,‭ ‬құрылымның салынуына қатысты‭ ‬барлық позицияларды абсолютті дәл,‭ ‬сапалық анықтауында.‭ ‬Әдістің дәлдігін ... ... әр ... ... ... ... ... әр минутының‭ ‬есебін жүргізу керек.‭ ‬Барлық материалдық‭ ‬санын және еңбек шығынының мөлшерін біле тұра,‭ ... ... ... ... ... ... жанама шығыны мен пайдасын анықтайды.‭ ‬Бұл әдіс бағаланатын жақсарулардың толық‭ ‬құндық анализін бергенімен,‭ ‬ақша ... ... ... және ... ... ... етеді.‭ ‬Сол‭ ‬себептен күнделікті тәжірибеде бұл‭ ‬әдісті сирек қолданады.‭
Жалпы жылжымайтын мүлікті бағалау ... ... ... және бағаланатын субъект болады.
    ‎ ‏Бағалау ‭ ‬объектісі иеленушісінің ‭ ‬құқықтары жинақталған қандай болмасын жылжымайтын мүлік объектісі.‭ ... ... ... ... ... ... ... мүліктін жеке түрлері.
    ‎ ‏Қазіргі жағдайда жылжымайтын мүліктін қандай да ‭ ‬бір обьектісі табыс көзі және нарықтық ‭ ‬мәміле объектісі бола ... ... ... мұндай объекті меншік құқығы ‭ ‬болып табылады.‭ ‬Мұнда ерекше табыс алу процесі ретіндегі,‭ ... ... ... ... ... қызығарлық.‭ ‬Бизнестің негізін,‭ ‬оның бөлінбейтін мәнін капитал құрайды.‭ ‬Капитал қазіргі ‭ ‬экономикалық жүйенің жылжымайтын мүліктін базасы болып ‭ ‬табылады.
    ‎ ‏Әр түрлі даму ... ... ... оған әр ... анықтама берді.‭ ‬Бірақ көптеген ғалымдар мен практиктер бұл категорияға бірдей анықтама береді:‭ ‬жылжымайтын мүліктін‭ –‬бұл байлық,‭ ‬өндіріс құралдары,‭ ‬өндіріс ... ... ... ... ... ... әр ... материалды-заттай нысандары.‭ ‬Табыс алу процесі ‭ ‬белгілі бір экономикалық қатынастарды,‭ ‬оның ішінде меншік ... ... ... және жылжымайтын мүлік белгілі бір ұйымдық құрылымдар‭ –‬кәсіпорындар,‭ ‬ұйымдар,‭ ‬фирмалар және белгілі бір бизнес саласы шегінде қалыптасады және қолданылады.‭ ... ... ... ... ... өмір ... қарай қалыптастырады.‭ ‬Кәсіпорын және фирма өздерінің ішкі ... ... мен ... ... де,‭ ‬олардың арасында тек қана ұқсас сипаттар ғана емес айырмашылықтар да болады.‭ ‬Барлығына бірдей материалдық,‭ ‬еңбектік,‭ ‬ақшалай,‭ ‬ақпараттық негіз ... ‬ал ... ... жағдайға,‭ ‬даму болашағына тиімділікке және бәсеке қабілеттікке мәнді әсер беретін материалдық емес активтерінде фирманың аты,‭ ‬фирма белгілері,‭ ‬технологиялар,‭ ‬өткізуші ... ... ... ... ... ... табылатын маркетингтік жүйе болып көрсетіледі.
    ‎ ‏Осылайша,‭ ‬жылжымайтын мүлік табыс алу мақсатында жүзеге асырылатын өнім ... ... ... ... ... ... негізі,‭ ‬ішкі мазмұны болып табылады.‭ ‬Табыс алу‭ ‬-‭ ... ... ... ‬сфераларында,‭ ‬салаларындағы әрекеттің мақсаты мен соңғы ‭ ‬нәтижесі,‭ ‬яғни бизнестің мақсаты мен нәтижесі.‭ ‬Қандай да болмасын ... ... ... ... ... ұйымдық ‭ ‬нысаны болады.
    ‎ ‏Кәсіпорын өзінің меншікті нарықтағы орнын алуға,‭ ‬өздеріне тән ортадан шығуына,‭ ‬өздерінің спецификалық ерекшеліктерін нығайтуға ұмтылып,‭ ‬өздерінің ерекшеліктерін ... атау мен ... ... ... және ... ... мүлік иесіне табыс әкелмесе,‭ ‬ол өзінің пайдалылығын жоғалтады және ... ... ... ... ... оны қолданудың жаңа әдістерін,‭ ‬табыс алуда басқа ‭ ‬мүмкіндіктерін байқаса,‭ ‬бизнес тауар болады.‭ ‬Осылайша,‭ ‬жылжымайтын мүлік иесі ала алатын ... ... ... құны ... алушы жағынан нарықтық бағаның үстінгі шегін білдіреді.
    ‎ ‏Кәсіпорынды,‭ ‬жылжымайтын мүлікті бағалау ең мүмкінірек сату бағасы бола алатын құнды ... ... ... ... және ... ... ... ‬екі қасиетін,‭ ‬яғни оның пайдалылығын және пайдалылығы үшін қажетті шығындарды көрсету керек.‭ ‬Бағалаушы құнды бағалауға фирманың экономикалық концепциясы жағынан қарайды.
    ‎ ... ... ... ... ... ... ақша ағымын тудыратын қандай болмасын объектісінің нарықтық бағасы инвестормен талап етілетін инвестиция ... ... ... үшін ... нормасын көрсететін пайыз нормасы бойынша дисконтталатын,‭ ‬күтілетін болашақтағы ақша ... ... ... шыға отырып анықталады.
    ‎ ‏Егер меншікті,‭ ‬жылжымайтын мүлікті капиталдың баланстық бағасы оның нақты нарықтық,‭ ‬немесе экономикалық құндылығына ... ... ... ... не ... тыс ... болуы керек.
    ‎ ‏Жылжымайтын мүлікті бағалау объектісі келесілер бола алады:
жалпы кәсіпорын‭;
кәсіпорынның қозғалмайтын мүлкі‭;
машина паркі‭;
материалдық емес активтер‭;
меншік ... ... мен ... ... ... ... ‏Жылжымайтын мүлікті жалпы ренталық мультипликатор көмегімен объект құнының есебі.‭ ‬Бұл объектіге табыс әкелетін және жалға берілетін объектіге қолданылады.‭ ‬Осы әдіспен ... ... ... ... ... объекті үшін жылдық жалдық ставка анықталады,‭ ‬одан кейін осы нарық секторы үшін ... ... ... ... ... нәтижесінде тиімді жалпы мультипликаторға жалдық ставка көбейтіледі.‭ ‬Капитализацияның жалпы ... ... өте ... ... ... баға ... жүргізілмейді.‭ ‬Осы әдісті пайдалану бойынша шектеулер де бар.‭ ‬Бағаланатын объекті жиі сатылатын және сатылып алынатын нарық секторында болуы ... ... ... ұқсас объекті табылған жағдайда тікелей салыстыру әдісі қолданылады.‭ ‬Ұқсас объекті бағасы талданады,‭ ‬түзетіледі және ... емес ... ... ... ... ... құрылғы бірлігінің құнын мына формула бойынша анықтайды:
 
                               ‎ ‏С‭ =‬Бан‭ •‬К1‭ •‬К2...‭ ‬Кт  ‭ ‬±Б доп                                         
               
    ‎ ‏мұндағы Бан‭ ... ... ... ... ‬,‭ ... ... –‬Жылжымайтын мүліктін объекті немесе ұқсас объектінің параметрлеріндегі мәндерді ескеретін түзететін коэффициенттер‭;
    ‎ ‏Бдоп‭ –‬Салыстырмалы объектілер ерекшеленетін қосымша ... ... ... ... ... ... теңестірілсе,‭ ‬тозу болса,‭ ‬онда өзгерістерді енгізу мына кезектілікпен жүргізу керек:‭ ‬басында өзгертудің коэффициенті,‭ ‬содан кейін түзетулердегі өзгерістер,‭ ‬соңында тозуды есептейтін ... ... ... әдісін қолдану үшін үлкен ақпараттық база болу керек және ол ... мен ... ... ... болғанда жинақтала алады.
1.2‎ ‏Жылжымайтын мүлік нарығының инвестициялық тартымдылығы
Жылжымайтын мүлік нарығы дегеніміз‭ –‬ жылжымайтын меншікке ... ету үшін оны құру не ... ... ... сұраныс пен ұсыныс ерекшеліктері әсерінен субъектілер арасында нақты бір ... ... ... ... ... –‬қатынас жүйесі деп түсіндіріледі.‭
Біз келтірген анықтамадағы ... ... ... ... тауар нарығынан басты айырмашылығы оның кеңістігінің шектеулігі,‭ ‬яғни жылжымайтын мүліктің жермен ажырамас байланыстылығы тектік ерекшелігінен туындайды.
Демек,‭ ‬жылжымайтын ... ... ... орын ... ... бір өңірден сұраныстың төмендігінен келесі сұранысы жоғары өңірге алмастыру мүмкін емес.‭ ‬Біздің пайымдауымызша,‭ ‬жылжымайтын мүлік нарығы күрделі ұғым ... ... ... ... басты себебі жылжытмайтын мүлік нарығының құрамдас бөліктерінің көп түрлілігінде.
Жылжымайтын мүлікті зерттеуші әртүрлі авторлардың жіктеуін талдап және қорытындылау келе,‭ ... ... ... ... ... ... белгілері арқылы жүйелеуді ұсынамын.‭ ‬Атап айтқанда жылжымайтын мүлік нарығы екі іргелі блоктан ... ... және ... ... ‏Жылжымайтын мүлік объектісін жіктеудің ұсынылып отырған тәсілін ... ... ... үй жылжымайтын мүлік объектісін үйлер,‭ ‬пәтерлер,‭ ‬бөлме,‭ ‬қала шетіндегі тұрғын ... мен ... ... сегменттеріне жіктейміз.‭ ‬Жылжымайтын мүлік нарығының негізінен‭ ‬90‭ ‬пайыздайы тұрғын үй ... ... ‬10‭ ... ... ... ... меншігінде.
Тұрғын үй объектілерін негізгі белгілері бойынша:‭ ‬аумақтық ... ... ... ... ... ... ) ‬ үй тұрпаты бойынша‭ (‬жеке,‭ ‬стандартты,‭ ‬қолайлығы жоғары,‭ ‬элиталы‭)‬,‭ ‬әлеуметтік‭ ... ... ... (‬әлеуметтік,‭ ‬муниципалды,‭ ‬коммерциялық,‭ ‬жалға алу‭)‬,‭ ‬өмір сүруге қолайлығы бойынша‭ (“‬Deluxe‭” –‬A,‭ “‬Premium‭” –‬B,‭ “‬Bussiness‭” – ‬C,‭ “‬Econom‭ ‬-‭ ... ... ... ... бойынша‭ (‬бір,‭ ‬екі,‭ ‬көп бөлмелі‭)‬,‭ ‬қабат саны бойынша‭ (‬аз‭ (‬1‭ –‬қабатты‭)‬,‭ ‬орташа‭ (‬3‭ ... ... (‬6‭ ‬-‭ ... ‬және бірегей‭ (‬25‭ ‬қабат және жоғары‭)‬,‭ ‬қабырға материалдары бойынша‭ (‬кірпіштен және тастан,‭ ‬панельді,‭ ‬тұтасқұймалы,‭ ‬ағаштан,‭ ‬аралас‭) ‬деп авторлық ... ... ... ... ... ... ғалымдар арасында жылжымайтын мүліктің бірегей,‭ ‬зерделенген анықтамасы мен ... ... әлі де ... өз ... ... ‬Бұл ахуал біздің елімізде де көрінісін табады.
‎ ‏Біздің көзқарасымыз бойынша коммерциялық жылжымайтын мүлік‭ –‬адам ... ... ... ... ‬басқару қызметін атқаруды талап ететін және жалға төлем ретінде меншік иесі табыс әкелуге қабілетті ... ... ... ... ... ... негізгі ерекшеліктері,‭ ‬қаржы активі ретінде,‭ ‬келісілер болып табылады:
-‎ ‏коммерциялық жылжымайтын мүлік иесінің табыс алуға бейімділігі‭;
-‎ ‏әлеуетті тұтынушылар‭ (‬жалға алушылар‭) ... ... ... ету үшін ... ... ... ... ұзақ уақыт иесіне тұрақты табыс әкеледі‭;
-‎ ‏коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығының дамуы,‭ ‬оны басқару қажеттілігін туындатады.
Коммерциялық жылжымайтын ... ... және ... ... және ... ... ... үйлер сегменттеріне бөліп қарастырамыз.
Өркениетті нарықты экономикада да жылжымайтын мүлік ... ... ... ... нарық айналымына қатыспайды.‭ ‬Қазақстан жағдайында тұрғын үй нарығын әсіресе,‭ ‬көп пәтерлі тұрғын үйлердегі Астана,‭ ‬Шымкент,‭ ‬Қарағанды,‭ ‬Ақтөбе және ... ) ... ... ... ... кезекте кеңсе жайлы салыстырмалы дамыған,‭ ‬өндірістік жылжымайтын мүліктер мен кейбір өңірлердегі жер енді дами бастаған деуге болады.
Тұрғын үй ... мен ... ... мүлік нарығы арасындағы басты айырмашылық олардың субъектілерінде.‭ ‬Тұрғын үй нарығында сатып алушы‭ –‬бұл негізінен жеке тұлғалар,‭ ‬коммерциялық жылжымайтын мүлік ... ... ... ... ... және ... мүлік нарығы елдің экономикасында маңызды,‭ ‬күрдлелі жүйе және нарықтық экономиканың маңызды саласы ретінле ... ... ... арқылы нақтыланады:‭ ‬жалпы ұлттық өнімдегі жылжымайтын мүлік нарығының үлкен үлесі‭; ‬мемлекеттік жылжымайтын мүліктерді‭ (‬оның ішінде жер‭) ‬жалға беру мен ... ... ... сату ... ... деңгейінің жоғарылауы‭; ‬жылжымайтын мүлікке салынатын салықтар мен оларды ... ... алу ... ... ... бюджет деңгейінің жоғарылауына әсер етеді‭; ‬жылжымайтын мүлік нарығы пайда болуы мен ... жаңа ... ... ... ... ... мүліктер нарығын зерттеу‭ –‬бұл нарықта қандайда бір операция жүргізу жөнінде шешім ... ... ... ... ... ... мақсат тұтатын қызмет түрі.
Жылжымайтын мүлік нарығының көптеген ұстанымдар бойынша жетілмегендігі,‭ ‬яғни нарықтың даму ... ... ... түрлілігі,‭ ‬келісімдердің шектеулі саны,‭ ‬ақпараттар көздерінің жеткіліксіздігі мен жабықтығы оны ... ... ... кешенділігін қамтамасыз ету үшін нарықтың жайын айқындайтын көрсеткіштердің белгілі бір ... ... ... ... ... ... ... ахуалын талдау,‭ ‬нарықтық белсенділігі,‭ ‬объектілердің өтімділігі есептеледі.
Біздің ойымызша,‭ ‬ғылыми әдебиеттерде қалыптасқан тұрғын үй және ... ... ... ... талдауда қолданылатын барлық әдістемелерді,‭ ‬зерттеу пәні бойынша:‭ ‬тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлікке бағалардың өзгеру заңдылықтарын талдау,‭ ... ... ... қарқыны мен құрылымының шектерін бағалау және болжамдау,‭ ‬жылжымайтын мүлік ... ... мен ... ... ... ... үй ... құрылымдық элементтерін кешенді талдау,‭ ‬сұраныстың төлем қабілеттілігін талдау мен қолжетімділігін бағалау деп төрт ... ... ... ... зерттеуде ішкі және сыртқы факторлардың түрлі бағыттар бойынша ықпалдары мен әсерлерін жан‭ –‬жақты талдауды ... ... ... ... ... зор.‭ ‬Мұндай бағыт,‭ ‬біздің ойымызша,‭ ‬арнайы әдістемелердің біржақтылығын жеңіп,‭ ‬аталған факторлардың ... үй және ... ... ... ... ... әсерлерінің зардаптарын қарастыруға мүмкіндік береді.
Әлеуметтік маңызына қарамастан,‭ ‬жылжымайтын мүлік нарығы сегменті ретінде тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын ... ... ең ... ... ... ... үй,‭ ‬кеңсе,‭ ‬сауда объектілері‭ –‬тауар екендігін естен шығармаған жөн.
Жылжымайтын мүлік халықаралық инвестициялардың белсенді объектісіне айналды.‭ ‬Әртүрлі шет ... ... ... стратегиялық маңызы зор.‭ ‬Дегенмен,‭ ‬тұрақты нарықтық экономикалы елдер тәжірибесінен‭ “‬көшіріп алып,‭ ‬қолдану‭” ‬қазақстандық шындыққа сәйкес келмейді.‭ ... ... ... мүліктер нарығында болып жатқан үдерістер қазақстандық жылжымайтын мүлік нарығында да күрделі өзгерістер туындатты.‭ ‬Біз,‭ ‬жүргізген зерттеулеріміз нәтижесінде,‭ ‬еліміздің жылжымайтын ... ... әсер ... ... ... ... анықтадық:‭ ‬ішкі факторлар‭ (“‬Жылжымайтын мүлік сапасы‭” ‬санатына талаптардың өзгеруі‭; ‬тұрғындардың жылжымайтын ... ... ... ... ... ... ... өзгеруі‭; ‬шетелдерден жылжымайтын мүліктер сатып алу‭; ‬Қазақстандық банктердің шетелдік ... ... ... ... ... (‬жылжымайтын мүлікке салынған шетелдік инвестициялар‭; ‬шетелдік құрылыс компаниялары‭; ‬жаңа сәулет жобалырын ... ... ... объектіні сатып алуды несиелендірудің шетелдік тәжірибесі‭; ‬жылжымайтын мүліктер нарығындағы шет елдердің инвестициялық тартымдылығы‭)‬.      
Қазіргі таңда мамандардың ... ... ... ... ‬дамыған мемлекеттерде жылжымайтын мүлікке қатысты операциялар‭ ‬табысының‭ ‬50‭ ‬ден‭ ... ‬ға ... ... ... ... ... ‬Осылайша,‭ ‬ұлттық байлықтың негізі ретінде Қазақстандағы жылжымайтын мүлік ... ... ... және ... ... ... ... базисі болуы тиіс.‭
Жылжымайтын мүлік нарығындағы кәсіби қызмет жылжымайтын мүлік экономикасында,‭ ‬жылжымайтын мүлікті басқаруда көптеген ... ... ... және ғылыми мәселелерді шешуде халықаралық сипаттамаға ие бола ... ... ... кәсіби принцип бойынша құрылатын үкіметтік және үкіметтік емес деңгейдегі ... ... ... табады.‭ ‬Аталмыш ұйымдардың бірі ретінде‭ ‬Мүлікті ... ... ... халықаралық комитет болып табылады.‭ ‬Комитет мүшелерінің құрамында әлемнің‭ ‬40‭ ‬мемлекетінің кәсіби бағалаушылары,‭ ‬соның ішінде Қазақстанда бар.‭ ‬Жалпы қабылданған ... ... ... ... ... ... нарығына бағалауға қатысты‭ ‬негізгі құжат‭ ‬1-4‭ ‬бағалаудың халықаралық стандарты болып табылады.‭ ‬Стандарттың ... ... ... ұатысты барлық үрдістерінде қолданылатын кәсіби жағдайлар мен ережелер қатарын сипаттайды,‭ ‬сондай-ақ жеке бастапқы ережелерді анықтауда жалпыміндетті ... ... ... ... ... ... ... ‏мүліктің негізі ретінде жер рөл атқарады,‭ ‬физикалық,‭ ‬материалдық обьект ретінде оның жеке ...
... ... ... обьектілерге өңделген,‎ ‏салынған немесе жөндеу жұмыстары жүргізілген жер бөліктері аталынады.‭
«Жылжымайтын ... (‏real ... ... ... ... жылжымайтын мүліктің керек-жарақтарымен байланысты ережелерді,‭ ‬қызығушылықтарды,‭ ‬артықшылықтарды бекітетін,‭ ‬реттейтін,‭ ‬құқықты ...... ... жүйесі.‭
Сәйкесінше‭ «‬жылжымайтын мүлік‭» ‬және‭ «‬жылжымайтын меншік‭» ‬категориялар түсінігі келесі зерттеулерге ... ... ... ... бір ... мен ... ие ... обьект ретінде‭;‬
•екіншіден,‎ ‏жеке тұлғалардың‭ –‬жылжымайтын мүліктің азаматтық және шаруашылық айналымының қатысушыларының өзара қарым-қатынасының түрлі аспектілерін көрсететін ... ... ... ... ‬жылжымайтын мүліктің кез келген‭ ‬обьектісіне меншік құқығының болуы көптеген меншік ... ... ... органдарының,‭ ‬инвесторладың,‭ ‬және т.б.‭ ‬мүддесін қорғайды,‭ ‬сонымен қатар құқықтың келесі түрлерінен көрініс ... ... ... ... ... ... және заңдытүрде иелік ету.‭
Пайдалану‭ ‬ –жылжымайтын мүлікті оның негізгі ... ... және ... ... ... ... ...
Өкім ету‭ ‬–мүлiктiк қарым-қатынастарды жиынтығы арқылы обьектінің заңды ахуалын анықтау мүмкіндігі.‭
Бұдан басқа,‭ ‬жылжымайтын мүліктің өмірлік циклы барысында ... ... ... ... қатары деген болады.‭ ‬
Жылжымайтын мүлік экономикалық категория‭ ‬ретінде екі жаңа‭ ... ... ...
•біріншіден,‎ ‏белгілі бір табиғи-заттық құрам жиынтығына ие болатын жылжымайтын мүлік кәсіпкерлік қызметтің‭ (‬өндірістік ғимараттар,‭ ‬сауда және қоймалық кеңістіктер,‭ ‬офистер және ... ... және ... ... ... үй және бау-бақшалық құрамдар,‭ ‬гараждар,‭ ‬шаруашылықтар және т.б.‭) ‬материалды негізі болады.‭ ‬жилые и ... ... ... ... постройки‭);
•екіншіден,‭ ‬жылжымайтын мүлік‭ ‬тауар ретінде азаматтық-құқықтық айналымның обьектісі болып табылады.‭ ... ... ... ... ... ... ... тән жалпы және ерекше сипаттамаларды қарастыру қажет.
Қайталанбаушылық.‭ ‬Сериялық,‭ ‬стандартты өнім ... ... ... ... ... ‬әрбір обьект екі негізгі жағдай күшінде қайталанбайды:
‎▪ ‏сыртқы жағынан ұқсас екі бірдей обьектінің аумақтық-кеңістіктік тұрғыда орналасқан жері басқа ... ... және ... ... және ішкі ... ... да ... қарағанда‭ ‬ыңғайлы‭;
▪ типті ғимараттардың құрылымы құрылыс барысында‎ ‏оның физикалық айырмашылығын және конструктивті түрлілігін болжайды.‭ ... ... ... кез келген обьектісі жалпы мағынада тұтынушының немесе меншік иесінің қажеттіліктерін ... ... ... және нақты құрылымдар мен қасиеттердің жиынтығын көрсетеді.‭ ‬
Құру ұзақтығы.‭ ‬Жобаны өңдеуден бастап ... ... ... ... ... ... құру ... басқару,‭ ‬өндірістік,‭ ‬коммерциялық сипаттағы іс-әрекеттерден тұрады,‭ ‬сонымен қатар‭ ... ... ... ұзақ ... ... етеді.‭ ‬Құрылыс жобасын жүзеге асыру техникалық тапсымалар‭ ‬бойынша шектеулер мәселелерімен,‭ ‬жеке жұмыс пен сатыларды орындау уақытымен,‭ ‬қаржы,‭ ... және ... ... ... ... ‬Құрылыстардың кейбір ережелері мен параметрлерін сақтамау обьект құрылымы ... ... ... ... көлемінің өсуіне,‭ ‬обьект элементтерінің сапасын жоғалтуына,‭ ‬сондай-ақ‭ ‬обьект ... ... ... ... ...... ... ‬Жылжымайтын мүліктің‭ ‬тұрақтылығын‭ ‬есепке алсақ,‭ ‬іргетасты,‭ ‬құрылымды тұрғызуда бастапқы ... ... ... ... ... ... ... мерзімі ұзақ уақыт бойы оның тұтынушы құрамы мен функционалдық мағынасын білдіреді.‭
Тозуға бейімділік.‭ ‬Нақты физикалық параметрлер мен сипаттамаларға ие ... ... ... ... ... ... ... тұтынушы қасиеттердің жоғалуына және‭ ‬бағасының төмендеуіне ұшырағыш болып келеді.‭ ‬Обьектінің физикалық тұрғыдан тозуы оның функционалдық мерзімімен,‭ ‬қоршаған ортаның ... ... ... мүліктің моральды түрде қартаюы жаңа технологиялық,‭ ‬экономикалық,‭ ‬көркемдік өнімдерді даярлау және өндірумен тығыз ... ... ... ... ... ... ... құрылыс,‭ ‬жөндеу жұмыстары,‭ ‬пайдалануы,‭ ‬қызмет көрсетуі бойынша барлық даму сатыларында айтарлықтай көлемде қаржылық,‭ ‬материалды және ... ... ... ... ... ... капитал сыйымдылығы басқа тауарлардың капитал сыйымдылығынан асып түседі.‭ ‬Бұл жағдай жылжымайтын мүлік нарығы дамуының арнайы ерекшеліктеріне,‭ ‬оынң ... ... мен ... ... ... ... ... әсер етеді.‭
Материалдық құраушылардың түрлілігі.‭ ‬Обьектінің нақты тағайындалуына байланысты материалды ресурстардың,‭ ‬жабдықтардың саны мыңдаған атауларға ие болуы мүмкін.‭ ‬Сонымен ... ... ... ... күрделілігін,‭ ‬жұмыс өндірісінің ерекше режимін‭ ‬алдын ала анықтайды.‭
Қауіпсіздіктің ерекше ... ... ... әрбір обьектісі қызмет ету барысында беріктіліктің,‭ ‬ұзақ уақыт бойы ... ... ... жауап беруі тиіс.‭ ‬Аталмыш сипаттама обьектінің бағасында,‭ ‬оның қалыптасу күрделілігінде және пайдалану ерекшеліктерінде ... ... ... ... ‬Жылжымайтын мүліктің мұндай сипаттамаларының‭ ‬ тіркесі‭ ‬қызмет мерзімінің ұзақтылығы,‭ ‬жоғары капитал сыйымдылығы ретінде аталмыш тауарды қаржы активтеріне,‭ ‬яғни ... ... ... ... болады.‭ ‬ Нарық факторларының әрекеттерін ескерсек,‭ ‬жылжымайтын мүлік құны уақыт ағымына қарай ... ... ... ... ... жоғарылауда.‭
Басқару.‭ ‬Кез келген күрделі құрылымды жүйе ретінде жылжымайтын мүлік обьектісі‭ ‬көптеген субьектер тұрғысынан‭ (‬жобалаушылар,‭ ‬мемлекеттік билік және ... ... ... әсерлердің жиынтығын керек қылады.‭ ‬Басқарушы әсерлер әр түрлі ... ие ... ... ... ... ... ‬құқықтық‭ (‬үкімет шешімдері,‭ ‬заңнама‭)‬.‭
2‎ ‏Жылжымайтын мүлік обьектілерінің инвестициялық тартымдылығын бағалаудың әдістемелік негіздері
2.1‎ ‏Жылжымайтын мүлікті ... ... және ... ... ... ... теориялық негізі‭ ‬-‭ ‬бағалау принциптерінің жүйесі.‭ ‬Әлемдік практикада бағалау ... төрт ... ... ... ... ... ... негізделген принциптер‭;
2-топ:‎ ‏жермен,‭ ‬ғимараттар және құрылыстармен байланысты принциптер‭;
3-топ:‎ ‏нарықтық ортаның ... ... ... ... ... принципі.‭
Аталмыш принциптер бір-бірімен өзара тығыз байланысты.‭ ‬Нақты мүлікті бағалау және талдауда‭ ‬біруақытта бірнеше принциптер ... ... ... ... иесіне негізделген принциптер‭;
Пайдалылық принципі‭ ‬мүлік‭ ‬обьектісі неғұрлым тұтынушыны қанағаттандырса,‭ ‬соғұрлым обьектінің‭ ‬пайдалылығы және бағасы арта ... ... де ... ... ... ... ... болса,‭ ‬сонымен қатар нақты экономикалық функцияларды іске асыруға‭ ‬бағытталған жағдайда‭ ‬мүлік құнды ... ... ‬ – ... бір ... аралығында‭ ‬немесе орында пайдаланушының қажеттіліктерін қанағаттандра мүлік қабілеті.‭ ‬Сонымен қатар пайдаланушының қажеттілігін ... ... ... ... көзі ... табылады.‭
Орынбасу принципі‭ ‬ мүліктің бір типті бірнеше обьектілері ... баға ... ... мүлік обьектісі ерекше сұранысқа ие болады.‭ ‬Яғни тұтынушыға қажет‭ ‬екі мүліктің‭ ‬полезносы бірдей,‭ ‬ал бағалары әр ... ... ... ... ... ...
Күту принципі‭ ‬мүлік обьектісін қолдану барысында күтілетін табыс немесе ыңғайлылықпен анықталады.‭ ‬Аталмыш принцип‭ ‬мүлікті табысты түрде бағалау негізінде және меншік ... ... ... ... ... ... туындайды.‭ ‬Инвесторлар үшін болашақ табыс ағынының көлемі,‭ ‬сапасы және мерзімі маңызды болып ... ... ... ағынына қатысты күтілетін нәтижелер өзгеруі мүмкін.‭ ‬Мысалы,‭ ‬дайын мүлікті сатып алғалы ... ... ... ... ... жылжымайтын мүлік құрылысы қызықтыруы мүмкін.
Жермен,‭ ‬ғимараттар және құрылыстармен байланысты принциптер.
Бұл принциптер келесілерді қосады:‭ ‬қалдық ... ... ... және ... ... және кемитін табыстар‭)‬,‭ ‬тепе-теңдік,‭ ‬экономикалық‭ ... және ... ...
Қалдық‭ ‬ өнімділік
Жердің құны негізінде оның‭ ‬қалдық өнімділігі жатыр.‭ ‬Экономикалық қызметтің кез келген түрі ... ... төрт ... ... ... ... фактор аталған қызмет түрінің таза табысымен төленуі тиіс.‭ ‬Себебі,‭ ‬жер жылжымайтын мүлікке жатады,‭ ‬ал ... ... және ... ... ... ... тартылуы қажет.‭ ‬Бұл дегеніміз алдымен аталған үш фактор төленуі тиіс,‭ ‬содан табыстың қалғаны жердің ... рент ... ... ... ‬өнімділік еңбекке,‭ ‬капитал және кәсіпкерлікке кеткен шығыннан кейінгі жерге қатысты таза ... ... ... ... ... ... орны ... ‬себебі жер қолданушыға табысты жоғарылатуға,‭ ‬шығындарды кемітуге қажеттіліктерді қанағаттандыруға мүмкіндік ... ... ... ‬ шаруашылық обьектісі құнының,‭ ‬сонымен қатар таза табыстың жоғарылауы немесе ... ... ... ... шығыны емес,‭ ‬жаңа фактордың әсер етуі нәтижесіндегі шарушылық обьектісі құнының өсуі соммасы.‭ ... ... ... ... ... ... құнын жоғарылатады,‭ ‬алайда мүлік құныны төмендететін факторлар жеткілікті.‭ ‬Мысалы,‭ ... ғана ... уйді ... кез ... ... белгілі бір түске бояу оның сыртқы қалпын әрлендіреді немесе жақсартады.‭ ‬Алайда бояу сапасы нарық стандарттарына ... ... ... құнын төмендетуі мүмкін.‭ ‬Аталмыш принциптің қызметін динамикада кеңейтілген обьектіде қарастырсақ,‭ ‬онда сол мүлікке‭ ‬салынатын салымның‭ ‬мөлшері ... ... ... ... мүмкін.‭ ‬Салым принципі мүлікті тиімді пайдалануда оның қандай жағдайда екендігін анықтау үшін қолданылады.‭
Тепе-теңдік принципі:‭ ‬Жерді ... кез ... ... өндірістің түрлі факторларының оңтайлы қосындысы сәйкес келеді.‭ ‬Егер де жерге өндіріс ... аз ... ... ... ол‭ ... ... салынбаған.‭
Экономикалық мөлшер‭ ‬принипі нарық шарттарына сәйкес жерді пайдаланудың ... ... ... үшін ... ... нақты мөлшерінің бар болуын ескереді.‭
Экономикалық‭ ‬бөлініс принципі.‭ ‬Жылжымайтын мүліктің ... ... және оған ... ... ... обьектінің максималды құнына жету мақсатында бөлуге және қосуға болады.‭
Сұраныс және ... ... ... ... құны ... пен ... өзара әрекеттесуі нәтижесінде өзгереді.‭ ‬ Жылжымайтын мүліктің белгілі бір пайдаланушыға немесе пайдаланушылар тобына пайдалы ... ... ғана құны ... ... ... қасиеті жылжымайтын мүлік құнына әсер ететін жалғыз фактор болып табылмайды.‭
Жылжымайтын мүлік‭ ‬сонымен қатар тапшы болуы қажет.‭ ‬Ұсыныс‭ –‬белгілі бір ... ... ... ... ... ... обьектілерінің‭ ‬саны.‭ ‬Сұраныс қаржы көзіне ие ықтимал сатып алушылардың жылжымайтын мүлікті сатып алуға деген ... ... ... ... ... ... өршуі белглілі бір аймқта аталмыш жылжымайтын мүліккке сұраныстың жоғарылауына алып келеді.‭ ‬Егер де сұраныс жоғарыламаса онда таза табыс төмендейді.‭ ... ... ... ... ... негізгі сатылары
Жылжымайтын мүлікті бағалау үрдісі бағалаушының тізбекті әрекеттерінің жүйесінен тұрады.‭ ‬Яғни‭ ‬ включает систему последовательных действий оценщика‭ –‬от постановки ... на ... ‬до ... ... подготовленного в письменной форме отчета об оценке ... ... ... ... в ... ‬единицах.
Жылжымайтын мүлікті бағалау үрдісі келесі сатылардан тұрады:
1-ші этап.‎ ‏Бағалауға мiндет қою 
1.1.‎ ‏Бағалау мақсаты.
2.‎ ... құн ... ... ... ... ... ‏Бағалауды өткізу уақыты.
2-ші этап.‎ ‏Бағалау үрдісін өткізу бойынша жоспар және келісім-шарт құру
2.1.‎ ‏Бағалау бойынша жұмыс кестесі.‭ ... ... ... ... ... әдістерін таңдау.
.4.‎ ‏Бағалау үрдісіне кеткен шығындар.
.5.‎ ‏Бағалау үрдісі өткізуге берілетін ақшалай‭ ‬сыйақы
2.6.‎ ‏Бағалауға құрылатын келісім-шарт.
3-ші этап.‎ ‏Ақпарат ... және ... ... және оның қарамаындаы кеңістікті қарап шығу.
.2.‎ ‏Жылжымайтын мүліктің заңды тұрғыдағы сипаттамасы.‭
3.3.‎ ‏Физикалық сипаттамалары және орналасатын орны.
3.4.‎ ‏Экономикалық ақпарат.
.5.‎ ‏Жиналған ... ... ... ‏Ақпаратты өңдеу және талдау.
4-ші этап.‎ ‏Мүлікті тиімді пайдаланудың талдауы‭
4.1.‎ ‏Жер аумағын ... ... жер ... ... ... ... ‏Жылжымайтын мүлік обьектісінің бағалық құнының үш‭ ‬тәсілдің негізіндегі‭ ‬есебі‭
5.1.‎ ‏Табыс‭ ‬тәсілі негізіндегі құн ... ... ... ... құн бағасы.
.3.‎ ‏Шығын‭ ‬тәсілі негізіндегі құн бағасы.
6-ші этап.‎ ‏Алынған нәтижелерді талдау‭
6.1.‎ ... ... ... мәліметтерді тексеру.
6.2.Пайдаланылған ақпаратттың толыққандылығы және шынайылылығымен шартталған‎ ‏жорамал және ... ... ... ... ... мөлшері н шығару.
7-ші этап.‎ ‏Бағалау туралы есеп беруді құрасытру.
Жылжымайтын мүлікті бағалау және құныны анықтау үш негізгі тәсілдің ... ... ... тәсіл‭;
•салыстырмалы тәсіл‎;
•табысты тәсіл.
Осы тәсілдердің‭ ‬әрқайсысы,‭ ‬жылжымайтын мүлік объектісінің,‭ ‬бағалық мінездемесінің әртүрлі‭ ‬болуына әкеледі.‭ ‬Әрі қарай жүргізілетін салыстырмалы ... ... ... ... ... мен ... ‬таразылауға мүмкіншілік береді.‭ ‬Сонымен қатар,‭ ‬сенімді‭ ... ... ... ... ... ... ... бағасын бекіту.
Шығын тәсіліндегі‭ ‬бағалау принциптерін дұрыс қолдану,‭ ‬қажетті шешім құруына жол‭ ‬береді,‭ ‬яғни құрылыс құнымен нарықтық құн ... ... ... ... ‬дәлелдейтін классикалық мысал‭ ‬ретінде мынаны айтуға болады:‭ ... ... ... бар ... бұрғылауға және нарықтық құнының шыққан шығындарын салыстыру.Жылжымайтын мүлік‭ ‬облысында,‭ ‬шығын тәсілін қолдану‭ ‬кезінде нарықтық құн ... ... ... ... ... ... анықтау‭ ‬процесіне,‭ ‬шығын тәсілімен жасалған бағалаудың нәтижелері құраушы ... ... ... ... жаңа немесе қолданыс мерзімі кішкене болған объектілерге ерекше қатысты,‭ ‬себебі олардың‭ ‬нарықтық құнының көлемі құрылыс‭ ... ... өте ... ‬Сонымен‭ ‬қатар,‭ ‬бір қатар жағдайларда‭ ‬шығын тәсілінің ... ... ‬ең ... және ең ... болады,‭ ‬яғни басқа тәсілдер орынсыз болатын‭ ‬жағдайлар.‭ ‬Мұндай жағдайларға мыналарды‭ ‬жатқызуға болады:‭ ‬Шығын тәсілін‭ ‬құнды анықтауда ... ... ... қайта құру және‭ ‬орын ауыстыру құны терминдерін қолданады.‭ ‬Теориялық көзқараспен‭ ‬қарағанда,‭ ‬шығын тәсілмен анықталған бағалау құны-құрылыс ... ... ... тұрғызу болып табылады.‭ ‬Бар ғимараттар өздерінің,‭ ‬бүгінгі күнде қолданыстан‭ ‬шыққан,‭ ‬материалдарын,‭ ‬құрылыс технологияларын‭ ‬және проектілерінің элементтерін ... ... ... ... ... емес.‭ ‬Құрылымның ішінде,‭ ‬құрылыстың ағымдағы стандарттарына сәйкес келмейтін,‭ ... ... ... ... ‬Бұл‭ ‬жағдайда жалпы қабылданған бағалау‭ ‬тәжірбиесі-салыстырмалы ... ... ... ‬құрылымды тұрғызу‭ ‬құнын бағалау.‭ ‬Бұл орын ауыстыру ... ... ... ... ... ... ... есепке алынатын факторлар:
инвестиция нарығындағы жағдайлар‭;
қаржы нарығының ахуалы‭;
инвестордың кәсіби қызығушылығы және дағдылары‭;
жобаның қаржы қисындылығы‭
геосаясат факторы‭ ‬және т.б.
Практикада ... ... ... ... ... ... бар.‭ ‬Аталмыш әдістер келесі сұрақтарға жауап береді:
-‎ ‏Аталмыш жобаға салым салудың тиімділігі қандай‭?
-‎ ‏Қандай жоба бiрнеше ... ... ... ... ... ... ... мәселесі жобаға салынатын салымдардың және оны пайдаланудан түсетін табыс айналымын ... ... ... ... ... привлекательности состоит в анализе предполагаемых вложений в проект и потока доходов от его‭ ‬использования.‭ ‬Талдаушы келесілерді бағалау ... ... ... ... ... ... ‬өтелiмдiлiк мерзiмi бойынша‭ ‬инвестор талаптарына қаншалықты жауап беретіндігін.‭ ‬Инвестициялық шешімді қабылдау үшін шығынды толық жабу ... ... ... қажет.‭
Ақшаның уақытылы құнының теориясына негізделген бағалаудың қарапайым‭ ... ... ... ... ажыратылады.‭ ‬Күрделі салымдардың‭ ‬экономикалық тиімділігін‭ ‬есептеудің қарапайым әдістері көрсеткіштер жүйесін ескереді.‭
.‎ ‏Күрделі салымдардың жалпы экономикалық тиімділігінің коэффициенті‭ ... ‬= П‭ ‬/‭ ‬К‭ ... П‭ ... ... ‬К‭ ... ... ‏Өтелiмдiлiк мерзiмi‭ ‬(Т‭)
Т‭ = ‬П‭ ‬/‭ ‬К‭ (‬9.2‭)
.‎ ‏Келтірілген‭ ‬шығындарды минимизациялауға‭ ... ... ... ... көрсеткіші
Эс‭ ‬= С‭ ‬+‭ ‬Ен·К,‭ (‬9.3‭)
Мұндағы‭ ‬К‭ –‬әр ... ... ... ... ... –‬ сол ... ... ағымдық шығындар‭;
Ен‭ ‬–Күрделі салымдар тиімділігінің‭ ‬нормативті коэффициенті.‭
Аталмыш ... ... ... ... ақша құнын елемеу.‭
Жобалардың инвестициялық тартымдылығын бағалау келесілерді есепке алуы қажет:
‎•‏ уақыт бойынша ақша құнының ... ... ... ... үшiн ... капиталдың қызмет етуінің қажеттілігі.
Жылжымайтын мүліктің инвестициялық бағасы басқа да баламалы ... ... ... ... ... тартымдылықты бағалау уақыт факторын есепке ала отырып,‭ ‬келесі көрсеткіштерді пайдалануға негізделген:
1‎)‏ срок‎ (‏период‭) ‬окупаемости‭;
) таза ағымдық құн‭;
) ... ... ...
) ... ішкі ...
) табыстың модификацияланған‭ ‬мөлшері‭;
) қаржы менеджментінің табыс мөлшері.‭
Жобаның инвестициялық тартымдылығын бағалау көрсеткіштердің барлық жүйесін пайдалану болып табылады.‭ ... ... ... ... ... барысында шешілетін әрбір әдістің‭ ‬өзінің кемшілігі ... ... ... ... ... бірдей бола бермейді.‭ ‬Талдаушы дұрыс шешім қабылдау үшін инвестицияның барлық жақтары туралы толық ... алып ... ... ... мүлік-ұлттық байлықтықтың маңызды құраушы бөлігі,‭ ‬оның бөлігіне ... ... ‬50‭ ... ... ‬Жылжымайтын мүлік‭ ‬нарығы,‭ ‬кез келген ұлттық экономикасының,‭ ‬көлемді құраушысы болып табылады.‭ ‬Жылжымайтын мүлік‭ ‬нарығының ... ... ... ... ... ... ‬себебі еңбек нарығы,‭ ‬капитал арығы,‭ ‬тауарлар нарығы,‭ ‬қызмет нарығы және т.б.‭ ‬өздерінің әрекеттері үшін ... ... ... ... ... ... ‬Жылжымайтын мүлікті‭ ‬сату бойынша отандық тәжірбиесі ескеретін болсақ,‭ ‬онда жылжымайтын‭ ‬мүлік нарығы дегеніміз-жылжымайтын‭ ‬мүлікпен жасалған мәмілелер жиынтығы,‭ ... ... ... ... мүлік облысындағы‭ ‬жұмыстарды басқару және қаржыландыру операциялары.
Жылжымайтын мүлікке‭ ... ... ... қорғалған,‭ ‬сондықтан онымен жасалынатын мәмілелер‭ ‬спекулятивті болуы мүмкін.‭ ‬Осыған байланысты мемлекет әртүрлі ... ... ... ... ... ‬мүлік тек қана пайда әкелмей,‭ ‬оның құқықтарын шектейді.‭ ‬Мемлекет басқа‭ ‬тауарларға сияқты жылжымайтын мүліктің сатылуына ... ... ... ... атынан пайдалану режимін‭ ‬және сату ретін тексеріп,‭ ‬бақылайды.‭ ‬Меншіктенушінің қолында,‭ ‬жылжымайтын мүлік,‭ ‬жеке ... ... ... ... ... ... пен пайда әкелу үшін қолданылуы мүмкін.
Тұрғылықты үйлер,‭ ‬көп жағдайда,‭ ... ... ... үшін ... ‬тек‭ ‬кейбір жағдайда,‭ ‬аренда тапсыру арқылы,‭ ... ... ... ‬Тұрғылықты емес жылжымайтын мүліктің басты мақсатында,‭ ‬тауар мен қызметті өндіру үшін эксплуатациялау,‭ ‬соның нәтиежіснде‭ ... ... ... табу ... сатушы мен‭ ‬сатып алушының бас қосуының экономикалық‭ ‬функциясын орындайды.‭ ‬Жылжымайтын‭ ... ... ... ... ‬Жылжымайтын мүлік нарығы,‭ ‬нарықтық экономиканың басқа секторының,‭ ‬нарығынан ерекшеленеді.‭ ... ... ... ... ... тауарлар нарығы.‭ ‬Жылжымайтын‭ ‬мүлікке әртүрлі табиғи,‭ ‬қажеттілікті қасиеттер тән болуы ... ... ... ... ... ‬сәулет стилі,‭ ‬ішкі жоспарлануы,‭ ‬қызмет ету‭ ‬мерзімі және т.б.‭ ‬Сыртқы және эксплуатациялық‭ ‬қасиетері сәйкес ... де,‭ ... ... ... ... ... ... ‬Жылжымайтын мүлік‭ ‬үшін,‭ ‬терезеден көрініс үлкен‭ ... ... ... ... ... ‬көшеге‭)
Кіріс тәсіліне келетін болсақ,‭ ‬бүгінгі күнде‭ ‬бүл тәсіл күрделі болып саналады.‭ ‬Себебі,‭ ‬дисконтирование ... ... ... ‬тәуекел‭ ‬бойынша есептеулер жүргізудің күрделілігі‭ ‬және т.б.‭ ‬бойынша ақпарат жетіспей.‭ ‬Жылжымайтын мүлік‭ ‬нарығындағы сұраныс пен ... ... ... әсер ... ... ‬әлеуметтік,‭ ‬әкімшілікті,‭ ‬қоршаған орта.‭ ‬Жетілдіру процесіне‭ ‬қосуға болатын жайдың бірі-жылжымайтын‭ ... ... ... және өз қажеттіліктеріне пайдаға асырылатын деп екіге‭ ‬бөлуді‭ ... ... ... ... ... ... ... ‬жатқызуға болады.‭ ‬Қазіргі кезде‭ ‬жылжымайтын мүлік нарығында‭ ‬кіріс,‭ ‬пайда ... ... ... ... ... түседі,‭ ‬сондықтан кіріс‭ ‬тәсілі,‭ ‬меніңше,‭ ‬әлі де дұрыс жетілмеген.‭ ‬Ал қалған екі тәсілге сенім көбірек‭ ... ... ... ... тек қана ... ‬қатысуы жеткіліксіз,‭ ‬оған заңды,‭ ‬салық‭ ‬салу органдары да ат салысуы қажет.‭ ‬Бағалау мәселелерінің дұрыс‭ ‬шешілуі-нарықтық‭ ‬,,мөлдір,,‭ ... ... ...
Пайдаланылған‭ ‬әдебиеттер‭ ‬тізімі
Указ‭ ‬Президента Республики Казахстан‭ ‬,,О ... по ... ... ... ... до‭ ... ‬года,,‭ ‬ – Алматы,1998
Закон‭ ‬Республики Казахстан‭ ‬,,Об оценочной деятельности в ... ... ... ‬30‭ ... ... ... №‬109‭ –‬.
Земельный кодекс Республики Казахстан от‭ ‬20‭ ‬июня‭ ‬2003г‭ ‬№442‭ –‬ІІ.
Гражданский кодекс Республики ... ... ... ‬31‭ ... ... и оценка приносящей доход недвижимости‭ (‬перевод с англиийского‭) ‬Дж.‭ ... ... ... ... ‬народного‭ ‬хозяйства при‭ ‬Правительстве РФ.,‭ ... ... ... ... ... ... –‬СПб:‭ ‬Питер,2001
Дияров С.К.‭ ‬Экономика недвижимости‭ –‬Кызыл-Орда,2003
Жариков Ю.Г.,‭ ‬Масевич М.Г.‭ ‬Недвижимое имущество:‭ ‬правовое Регулирование.‭ ... ... ... ... ‬Недвижимость.‭ –‬М.,‭ ‬1998
Коваленко Г.П.‭ ‬Рынок недвижимого имущества в Республике‭ ‬Казахстан.‭ ... ... ... ... ... ... и практики оценки недвижимости.‭ –‬М.‭;‬1998
Методические указания по выполнению дипломных работ для студентов всех форм обучения по специальности‭ ‬090940‭ ... ... ... ... ... износа зданий и сооружений.‭ ‬РДС РК‭ ‬1.04-07‭ –‬,‭ ‬Комитет по ... ... ... Индустрии и Торговли Республики Казахстан,‭ ‬Астана,2002
Теория и методы оценки недвижимости:‭ ‬Учебное пособие‭ ‬/‭ ‬ Под ред.‭ ‬Есипова‭ ... ... ... ГУ ... ... негіздері:‭ ‬оқулық.‭ ‬Алматы.‭
Размещено на‭ ‬Allbest.ru

Пән: Бизнесті бағалау
Жұмыс түрі: Курстық жұмыс
Көлемі: 25 бет
Бұл жұмыстың бағасы: 1 200 теңге









Ұқсас жұмыстар
Тақырыб Бет саны
Ивестицияның пайда болуы29 бет
Инвистиция тарту жолдарын арттыру64 бет
Кәсіпорынның инвестициялық тартымдылығын арттыру жолдары67 бет
Кәсіпорынның инвестициялық қызметінің қаржылық аспектісі қазақстан республикасындағы инвестиция35 бет
Халықтың жинақтары инвестицияларды қаржыландыру және несиелендіру көздері ретінде4 бет
Қр-ның экономикалық өсіміне экспортты-импорттық операциялардың әсері туралы90 бет
Бағалау құны9 бет
Заңды тұлғаларға салынатын мүлік салығының экономикалық мазмұны27 бет
Зияткерлік меншік объектілері жайлы4 бет
Меншікке салынатын салық: мүлік салығы6 бет


+ тегін презентациялар
Пәндер
Көмек / Помощь
Арайлым
Біз міндетті түрде жауап береміз!
Мы обязательно ответим!
Жіберу / Отправить


Зарабатывайте вместе с нами

Рахмет!
Хабарлама жіберілді. / Сообщение отправлено.

Сіз үшін аптасына 5 күн жұмыс істейміз.
Жұмыс уақыты 09:00 - 18:00

Мы работаем для Вас 5 дней в неделю.
Время работы 09:00 - 18:00

Email: info@stud.kz

Phone: 777 614 50 20
Жабу / Закрыть

Көмек / Помощь