Қазақстанжағы және Шет елдегі жылжымайтын мүлікті басқару

Мазмұны

Кіріспе
1 Жылжымайтын мүліктің негізі
1.1 Жылжымайтын мүлік ұғымы және негізгі түрлері
1.2 Жылжымайтын мүлік нарығы және оның даму жолдары
1.3 Жылжымайтын мүлік құнын бағалау және оған әсер ететін факторлар.
2 Қазақстандағы жылжымайтын мүлік. нарықтық құнын бағалау және талдау
2.1 Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын бағалауда қолданылатын тәсілдер мен қағидалар
2.2 Қазақстандағы жылжымайтын мүлікті басқару
2.3 Бағалау кезінде туындайтын мәселелер және оларды шешу жолдары
3.Шетелдік жылжымайтын мүлікті бағалау және оның даму перспективалары
3.1 Шетелдік мүлікті бағалау тәжірибесі және шетелдегі мүлік құнын бағалау барысында туындайтын мәселелер
3.2 Мәселерді шешу жолдары және мүлікті жетілдіру жолдары
3.3 Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүліктің нарықтағы алатын орны және оның жетілдірілуі
КІРІСПЕ

Мемлекет басшысының халыққа арнаған Жолдауында тұрғын үй құрылысымен қатар жылжымайтын мүлік нарығын дамыту мәселелері сөз болды. Президент еліміздің өңірлеріндегі жылжымайтын мүлік жөніндегі орталықтардың жұмысын жандандыру мақсатында біздің алдымызға нақты міндеттер қойды. Бүгінде қазақстандық жылжымайтын мүліктің бағасы шарықтауын қойып, төмендеуге түзету еңгізу кезеңіне келгенде банктік бизнесте, ипотекаға қарағанда тұтынушылық несие сенімдірек бола бастады. Егер экономикалық даму төмендесе, немесе жаппай шегінушілік белең алса, ол өз кезегінде жалпы халықтың қаржы түсімін төмендетіп, тұтыну несиесінің де бүгінгі қызығушылығы мен сенімділігін жоғалтуы ғажап емес.Бір сөзбен айтқанда, банктердің өздері белгілі бір қорытынды жасап,экономика секторының несиелік саясатын теңестіруге келулері керек.Егер турасын айтсақ, банк секторының соңғы жылдардағы өсімі, қазақстандық құрылысты қаржыландыру мен сырттан алынған қарызды тұтынушылық несиеге беруге байланысты болып келді.Жылжымайтын мүлік, оның ішінде тұрғын үй проблемасы тек Қазақстанда ғана емес дүниенің алпауыт, дамыған мемлекеттерінде де жетіп артылады. Баспанаға зәрулік, оның бағасының қусаң жеткізбейтіндігі бүгінде ертегі емес. Қаншалықты биіктен құласаң соншалықты қатерлі болатындығы таяу уақытта Еуропа рыногы мен жылжымайтын мүлікке инвестиция салған инвесторларға қатты сезілетін сыңайлы. Бұл әлем сарапшыларының жылжымайтын мүлік рыногына ұзақ жылдар жүргізген зерттеулері мен талдауларының қорытындысы. Жылжымайтын мүлік,яғни тұрғын үй қаржы салудың тиімді көзі екенін материалдық жағдайыңды көтеріп алудың бірден-бір жолы екенін жалпақ жұрт ендігі түсіне бастағандай. Өйткені нарықтың алғашқы жылдары бірінші орынға баю емес,«ел қатарлы күн көру» ғана шықты. Ол уақытта заман ауыртпалығы басқаға мойын бұрғызбады. Сол кездері Шымкенттегі үйлердің өзі 3-4 мың көк қағаздан аспайтын. Бағаның көтерілгені соңғы төрт-бес жылдың көлемінде. Қазір әлгі үйлердің құны «күйіп» тұр. Осынау экономикалық өлара тұсты пайдаланып, пәтер сатып алғандардың жолы болды.Ақша санай алатын адамның өзі соңғы 5 жылдың ішінде пәтерлер бағасы 9-10 есе көтерілгенінен хабардар. Бұл бағаға ең мақтаулы деген банктердің салым депозиттері де ілесе алмайды. Яғни, жылжымайтын мүлікке салынған капитал бүгінгі күні ең өсімтал салым. [1]
ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИЕТТЕР

1. Указ Президента Республики Казахстан ,,О мерах по реализации
2. Стратегии развития Казахстана до 2030 года,,. – Алматы,1998
3. ЗаконРеспублики Казахстан ,,Об оценочной деятельности в Республике Казахстан,, от 30 ноября 2000 года №109 – 11.
4. Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003г №442 – ІІ.
5. Гражданский кодекс Республики Казахстан//Казахстанская Правда 1995, 31 января – 4 февраля.
6. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости (перевод с англиийского) Дж. Фридман, Н. Ордуэй.,академия народного хозяйства при Правительстве РФ., Москва. Дело, 1997
7. Гранов И.В. Оценка недвижимости – СПб: Питер,2001
8. Дияров С.К. Экономика недвижимости – Кызыл-Орда,2003
9. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое Регулирование. – М.: Бек, 1997
10. Калачева С.А. Недвижимость. – М., 1998
11. Коваленко Г.П. Рынок недвижимого имущества в Республике Казахстан. – Алматы: Жети Жаргы, 2001
12. КорастелевС.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. – М.;1998
13. Методические указания по выполнению дипломных работ для студентов всех форм обучения по специальности 090940 ,,оценка,,. Алматы, 2004
14. Правила оценки физического износа зданий и сооружений. РДС РК 1.04-07 – 2002, Комитет по делам строительства Министерства Индустрии и Торговли Республики Казахстан, Астана,2002
15. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие/ Под ред. ЕсиповаВ.Е. СПб: ИздательствоСПб ГУ ЭФ,1998
16. Экономикалық теория негіздері: оқулық. Алматы ,,Санат,,1998
17. Ғаламтор
        
        Мазмұны	
Кіріспе
1 Жылжымайтын мүліктің негізі
1.1 Жылжымайтын мүлік ұғымы және негізгі түрлері
1.2 ... ... ... және оның даму жолдары
1.3 Жылжымайтын мүлік ... ... және оған әсер ... ...
2 ... ... ... нарықтық құнын бағалау және талдау
2.1 Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын бағалауда қолданылатын тәсілдер мен қағидалар
2.2 ... ... ... ...
2.3 Бағалау кезінде туындайтын мәселелер және оларды шешу жолдары ... ... ... бағалау және оның даму перспективалары
3.1 Шетелдік мүлікті ... ... және ... ... құнын бағалау барысында туындайтын мәселелер
3.2 Мәселерді шешу жолдары және мүлікті жетілдіру жолдары
3.3 ... ... ... ... ... алатын орны және оның жетілдірілуі
КІРІСПЕ
Мемлекет басшысының халыққа арнаған Жолдауында тұрғын үй құрылысымен қатар жылжымайтын мүлік нарығын ... ... сөз ... ... ... ... жылжымайтын мүлік жөніндегі орталықтардың жұмысын жандандыру мақсатында біздің алдымызға нақты ... ... ... ... жылжымайтын мүліктің бағасы шарықтауын қойып, төмендеуге түзету еңгізу кезеңіне келгенде банктік бизнесте, ипотекаға қарағанда тұтынушылық несие сенімдірек бола ... Егер ... даму ... ... ... ... ... алса, ол өз кезегінде жалпы халықтың қаржы түсімін төмендетіп, тұтыну несиесінің де ... ... мен ... жоғалтуы ғажап емес.Бір сөзбен айтқанда, банктердің өздері белгілі бір ... ... ... несиелік саясатын теңестіруге келулері керек.Егер турасын айтсақ, банк секторының соңғы жылдардағы өсімі, қазақстандық ... ... мен ... ... ... ... ... беруге байланысты болып келді.Жылжымайтын мүлік, оның ішінде тұрғын үй проблемасы тек Қазақстанда ғана емес ... ... ... ... де ... ... ... зәрулік, оның бағасының қусаң жеткізбейтіндігі бүгінде ертегі емес. Қаншалықты биіктен құласаң соншалықты қатерлі болатындығы таяу уақытта Еуропа рыногы мен ... ... ... салған инвесторларға қатты сезілетін сыңайлы. Бұл әлем сарапшыларының жылжымайтын ... ... ұзақ ... ... ... мен талдауларының қорытындысы. Жылжымайтын мүлік,яғни тұрғын үй ... ... ... көзі ... ... ... көтеріп алудың бірден-бір жолы екенін жалпақ жұрт ... ... ... Өйткені нарықтың алғашқы жылдары бірінші орынға баю емес, ғана шықты. Ол уақытта заман ауыртпалығы басқаға ... ... Сол ... ... ... өзі 3-4 мың көк қағаздан аспайтын. Бағаның көтерілгені соңғы ... ... ... ... әлгі ... құны тұр. Осынау экономикалық өлара тұсты пайдаланып, ... ... ... жолы ... ... ... адамның өзі соңғы 5 жылдың ішінде пәтерлер бағасы 9-10 есе көтерілгенінен хабардар. Бұл ... ең ... ... ... ... ... де ... алмайды. Яғни, жылжымайтын мүлікке салынған капитал бүгінгі күні ең өсімтал салым. [1]
1 ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІҢ НЕГІЗІ
1.1 ... ... ... және ... ... ... ... түсінігі адам алғаш рет үй салып өнім өндіру үшін жер алудан басталады. Ол жер жыртып егін егіп өнім алу ... ... ... ерекшелігі- ол өзінің жеріне тікелей байланысты.
Жылжымайтын мүлік түсінігін обьект экономикалық категория ... ... ... ... ... жеке ... негізгі түсінігі ретінде қарастыру яғни,заңдылық рәсімдеу,экономикалық қатынастардың жеке ... ... ... ... және иеленуші құқықтық жинақтарын өзінің қызметіне пайдаланады. Жылжымайтын мүлік ... 5 блок ... ... ... Оның 4-уі- ... 4-уі - жер ... ... жоғарғы жағындағы, жер бетіндегі обьект және учаскінің үстіндегі мүлікті,сонымен ... ... ... ауа ... 5-ші - ... ... Римдік құқықтың классикалық уақытты мүліктің ұғымы кең түрде шығарылды. Бұл кең мағынада сыртқы материалды заты ғана емес, сонымен қатар ... пен ... ... ... және ... емес зат ... Гай ... денелікке бөлді, оларды осязать етуге болады және денелік емеске бөлді, оларды осязать етуге болмайды. ... ... гай ... ... узуфрукт, мондет. Гай мысал ішінде жеке меншік құқығын атамайды: римдік заңгерлер мүлікке және ... ... жеке ... құқығын бөлмейді.
Мүлік. Бірте бірті римдіктер барлық мүліктік комплектің біріккен шаруашылығана келіп тірелді, fami/ia ... ... және ... ... ... ... fami/ia ... бүкіл мүліктің жиынтығын құрады. Цивильді құқықта мүліктің құқығы бекітілді. Преторлық құқықта кейбірде деген термин ... ... ... ... сол ... ... жататын мүлікті қамтиды, ол мүлікті өзі табылдыма, әлде мұрагерлікпен қалдыма. Жеке меншік иесінің тірі кезінде оның ... ... ... ... ... ... Осыдан Павел қорытынды шығарды, әрбір адамның мүлкі болып кредиторлық қанағаттануынан, берешектерді бергеннен кейінгі мүлік саналды.Қазақстан ... ... ... ... ... ... кіретін заттар: ғимараттар, құрылыстар көп жылдық және басқа жерге ... ... ... ... ... ... жерлер,сонымен қатар кез келмейтін жерлер,сонымен қатар Қазақстан звңдылығы жылжымайтын мүлікпен қоса тең қылып жылжымайтын мүліктерде қосуда ауа және су ... ... ... ... ... ... бойынша мүлік комплексі деп аталады.
Жылжымайтын мүліктің негізгі ерекшеліктері: Жылжымайтын мүлік дамыған обьектісі негізгі 3 элементтерінен тұрады,олар:
* жер
* ... ... ... ... ... элементтер өздерінің мән тұрғысынан адамның тұрғысынан табиғатты игеру кезеңдерінен ... ... ... ... ... жылжымайтын мүлік нарығына, сонымен қатар қарастырылып отырған меншіктің құндылығына әсер ететін, барлық ... ... ... мүліктің құнын анықтау кезінде негізгі үш тәсілді қолданылады:
-шығын тәсілі
-сатылымдарды салыстыруға негізделген тәсіл
-кіріс тәсілі
Осы тәсілдердің ... ... ... ... ... ... әртүрлі болуына әкеледі. Әрі қарай жүргізілетін салыстырмалы сарап, ... ... ... ... мен ... таразылауға мүмкіншілік береді. Сонымен қатар, сенімді болып табылған әдістердің берілгендердің ... ... ... ... ... ... Бұл принцип, ақылды сатып алушының, еш кешігусіз және сапасы бірдей құрылыс ... ... ... ... ... алуға кеткен шығыннан, меншік үшін, артық төлемейтіндігін пайымдайды. ... ... ... ... ... логикалық бағалауына ұқсас объектінің құрылысының құнын және жер учаскесінің құнының соммасы жатады.
Сұраныс пен ұсыныс принципі. Сұраныс пен ұсыныста ... ... ... ... не төмендеуіне әкеліп соқтырады. Сонымен, бір меншік, ағымдағы уақытқа тәуекелді, әртүрлі ... ... ... ... ... баға ... ... болмаса, ғимараттың құрылысы сәйкесінше аз пайдалы болады және бар, салынған ғимараттың құны сәйкесінше не жоғарылап , не төмендей ... ... ... ... жету ... оны қалыпты жағдайда ұстау үшін, өндіріс ... мен ... ... ... ... ... ... болу керектігі-баланс принципінің мәні.
Тәуелділік және өзгеріс принципі (сыртқы факторлар). Сыртқы жағдайлар мен оқиғалардың нәтижесінде, меншік өзінің ... ... не ... ... ... ... ... болған құнның қосылуы немесе жоғалуы, не жердің, не құрылымдардың есесіне түсуі мүмкін. Құрылыстың құнының өсуі, жаңа, сонымен ... ескі ... ... ... нарықтық құнына қатты әсерін тигізуі мүмкін. Шығын тәсілінде, сыртқы себептердің нәтижесінде ғимараттардың құнының төмендеуін сыртқы тозудың салдарына жатқызады.
Жаңа ғимараттың ... құны оның ... ... жоғары не төмен болуының себептерінің бірі-сыртқы жағдайлар. ... құн түрі ... ... жаңа ... меншікті салу қиынға түсетін болса, онда қайтадан салынған құрылымның құны, оның құрылыс ... ... ... ... ... жағынан алатын болсақ, егер әртүрлі жағдайларға байланысты, анықталған бір түрдегі құрылыс сомы артығымен ... ... оның ... құны ... түседі.
Шығын тәсіліндегі бағалау принциптерін дұрыс қолдану, ... ... ... жол ... яғни ... ... нарықтық құн мүлдем бөлек түсініктер. Осыны дәлелдейтін классикалық мысал ретінде мынаны айтуға болады: және ... бар ... ... және нарықтық құнының шыққан шығындарын салыстыру.
Жылжымайтын мүлік облысында, шығын тәсілін қолдану ... ... құн ... ... ... ақырғы нарықтық құнды анықтау процесіне, шығын тәсілімен жасалған бағалаудың нәтижелері құраушы ролін атқарады. Бұл тәсіл жаңа немесе қолданыс ... ... ... ... ... ... себебі олардың нарықтық құнының көлемі құрылыс құнының көлеміне өте ... ... ... бір ... ... ... тәсілінің әдістерін қолдану ең дұрыс және ең қолайлы болады, яғни басқа ... ... ... жағдайлар. Мұндай жағдайларға мыналарды жатқызуға болады: Шығын тәсілін құнды анықтауда қолдану кезінде, бағалаушылар қайта құру және орын ... құны ... ... ... ... ... шығын тәсілмен анықталған бағалау құны-құрылыс копиясын шын ... ... ... ... Бар ... өздерінің, бүгінгі күнде қолданыстан шыққан, материалдарын, құрылыс технологияларын және проектілерінің ... ... ... ... ... ... ... Құрылымның ішінде, құрылыстың ағымдағы стандарттарына сәйкес келмейтін, элементтердің комбинациялары болуы мүмкін. Бұл жағдайда жалпы ... ... ... ... ... ететін, құрылымды тұрғызу құнын бағалау. Бұл орын ауыстыру құнының бағасын береді.
Орын ауыстыру немесе орын ... ... ... ... ... ... құны ... тұруы мүмкін. Нақты бағалау үшін таңдалынатын концепция, есеп беруде анық негізделуі қажет.
Салыстырмалы ... ... ... ... ... ... ... немесе бағаланатын объектінің көлем бірлігімен аудан бірлігінің құнына салыстыруына немесе ұқсас типтік құрылымның көлем бірлігінің салыстыруына негізделген. ... ... ... ғимарат базалық ғимараттан үлкен болса, бірлік баға төмен болады және керісінше. Бірлік құн ... ... ... ... және ... ғимараттың бағалау мезгіліне, баға деңгейінің кез-келген өзгерісін көрсетуі қажеті. Сонымен қатар, ... ... ... ... ... ... өсіп ... құрал-жабдықтардың құнының әсерін есепке алу керек. Бірлік құндары дәл түзету үшін әр позицияны кезекті дәлелдеумен ... ... ... ... Мына бір ... атап өту керек, бір қарағанда бұл әдістің қарапайым болып көрінуі тәжірибесіз маманды шатастыру мүмкін. Адекватты бастапқы ... алу және ... ... көп ... ... ... процесс.
Компонент бойынша бөлшектеу әдісі.
Берілген әдістің мәні болып, барлық құрылысының құны құрылыс компоненттерінің-фундаменттердің, қабырғалардың, қоршаулар, жабындар және ... ... ... ретінде анықталады. Әр компоненттің құнын оның бірлік құнына негізделіп алады, яғни ... ... ... үшін қажетті шығын соммалары. Әр компоненттің көлемін және оның бірлік құнын біле тұра, барлық ... ... ... Бұл ... ... ... ... құнда есептеліп немесе бөлек есептелінеді. Ғимараттар мен құрылымдардың құрылысының сметалық құны дегеніміз-проектік материалдарға ... оның ... ... ... ақша қаражатының соммасы. Бірлік құнның калькуляциясы үшін ... ... бар ... ... әдіс ... құру және орын ... құнының жеткілікті дәл бағасымен қамтамасыз етеді.
Бойынша ... ... ... бағалардың жинағының негізінде құрылыс-монтажды жұмыстардың сметалық құнын анықтау технологиясына толығымен ... ... ... әдісі. Бұл әдіс ең дәл сонымен қатар еңбекті көп қажет ететін әдіс болып табылады. Оның ... ... ... ... ... ... абсолютті дәл, сапалық анықтауында. Әдістің дәлдігін шектемесе, онда әр ... ... және ... уақытының әр минутының есебін жүргізу керек. Барлық материалдық санын және еңбек шығынының мөлшерін біле тұра, тікелей ... ... ... соң, ... жанама шығыны мен пайдасын анықтайды. Бұл әдіс бағаланатын жақсарулардың толық құндық ... ... ақша мен ... ... және тәжірбиелі бағалаушыларды қажет етеді. Сол себептен күнделікті ... бұл ... ... ...
1.2 Жылжымайтын мүлік нарығы және оның даму ... ... ... ... ... ... және ... сату сатып алу қатынастарымен пайда болады. Шектеулі ресурстар, сатушы мен сатып алушылар нарығы. Экологиялық таза және орталық аудандарда орналасқан, жаңа ... ... ... стиліндегі объектілердің сатушылардың саны шектеулі. Сатып алушылардың саны да шектеулі, ... ... ... ... бағасы өте жоғары, Сатушы мен сатып алушылардың шектеулілігі тәжірбиелі индивидуалды бағалаудың ... ... ... ... тауардың сатылу уақыт периоды жоғары. Жылжымайтын мүлік объектісін нарыққа шығару және оны ... ... ... - ... ... ... Экспозиция уақыты тұтынушылық қасиеттеріне және сату кезінде жоғарлатылған болса, бағаға тәуелді.
Жылжымайтын мүліктің индивидуалды қасиеттерінің ... ... ... ... ... сатып алушының үлкен шығындарына ұшыратады. Оларға ақша ғана емес, уақыт шығыны да жатады. Соңғы жылдары ... ... ... кейбір өзгерістер болды. Жылжымайтын мүлік нарығы мен оның даму деңгейі ұлттық экономиканың дамуымен сипатталады. Жылжымайтын мүлік нарығының ... ... ... ... ... 90-жылдардың басында жылжымайтын мүлік нарығының неғұрлым жылдам дамыған ... ... ... Осы кезеңде кәсіпорындардың құқықтық шеңберде ашылуы мен дамуы, сұраныс ұсыныстан көп ... ... орай ... ... да ... ... ... Осындай жағдайдың орын алуының себебі, жылжымайтын мүлікті жекешелендіруге рұқсат берілуі, яғни жылжымайтын мүлікті сату-сатып алу мүмкіндігі ... Дәл осы ... ... ... мен ... ... жаңа жол ... жақсартқысы келген аухатты адамдар тобы қалыптасты. Яғни, тегін муниципалдық тұрғын үй, ... емес ... жолы ... емес жай ғана ... ... алу арқылы. Ол кезде жылжымайтын мүлікті жекешелендіру көп болмады, пәтер сататындар аз ... ал ... ... саны ... болды.
Екінші кезеңде алғашқы нормативтік актілер пайда болды. Бұл кезең көптеген ... ... ... ... ... ... бұл сегментіне көптеген кәсіпкерлер тартылды. Тұрғын үйге баға өсті, ... сату ... ... ал ... ... талғамы жоғарлай берді. Клиенттерге қызмет көрсетудің жаңа ... ... ... ... ... бөліп төлеу, жылжымайтын мүлікті кепілге қойып несие беру пайда болды және кеңінен тарады. Кейбір фирмалар ... ... ... жұмыс істей бастады, яғни белгілі бір мерзім аралығында клиенттің жылжыматын мүлігін сату міндетін өз ... ... ... ... ... ... асып ... заңдық базаның қатаюы мен нарықтағы бәсекелестіктің нығаюымен сипатталады. Бұл жағдай өз кезегінде табыстың ... алып ... Ұсақ ... ... орта және ірілері өздерін сақтап қалу үшін күресуде. 2001 жылдың екінші жартыжылдығынан бастап Қазақстанның жылжымайтын мүлік ... жаңа ... ... мен өсу ... Бұл ... макроэкономикалық көрсеткіштердің өсуімен, инфляцияның төмен қарқынымен, теңгенің долларға біртекті және шектеулі девальвациясымен түсіндіріледі. ... ... ... теориясына сәйкес жылжымайтын мүлік нарығы ... ... ... ... ал алда жаңа ... ... ... мүлік екі маңызды функцияны атқара отырып, кез келген қоғамдық құрылымда маңызды орынға ие: өндіру ... мен жеке ... ... ... ... мүлік объектілерімен материалдық өндіріс пен қоғамдық өмір салаларын ... ... және ... ... тығыз байланысты.
Соңғы бірнеше жыл аралығында Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығы жылдам өсу үстінде. Жылжымайтын мүліктің бағалары ... ... ... ... көптеген дамыған елдерден асып түсті және сол деңгейді сақтап тұр. Осылай қымбаттаудың негізгі себептері: жер мен ... ... ... ... құрылысшылардың жалақысының өсуі, жаңа ғимаратқа құрылыс-сәулеттік жоба құруға бағаның жоғарылығы, халық табысының өсуі, ипотека бойынша пайыздық мөлшерлеменің ... ... ... ... материалдарының жеткіліксіздігі. Әсіресе, Алматы, Астана және басқа да ірі ... ... ... ... бағалайды. Мысалы, Алматыда 2000 жылы бір шаршы метр 100-150 доллар тұрды, ал соңғы он үш жыл ... баға 20 ... ... ... күні қала ... орташа баға 3,5 мың доллар құрайды, ал ... ... жаңа ... пәтердің бір шаршы метріне 5-6 мың доллар табу қиынға соғады.
1.3 Жылжымайтын мүлік ... ... және оған әсер ... факторлар.
Қағидалардың көп болуы оның барлығын бір ... ... ... Кез келген жағдайда негізгі және көмекші қағидалар болып бөлінеді. Қағида туралы сөз ... ... ... субъектілердің негізгі іс-әрекетінің заңдылықтары пайда болады. Шын өмірге келсек, оның ... өте көп ... әсер етуі ... ... нарықтық қатынастардың дамуына байланысты жылжымайтын мүлікті бағалаудың объективті ... ... Кез ... ... ... ең басты қасиеті - оның пайдалылығы болып табылады. Жылжымайтын мүлік иесіне пайда әкелген жағдай да ғана ... бола ... ... ... ... - ... бір ... белгілі бір уақыт ішінде оның табыс әкелу қабілеті. Неғұрлым пайда көп болса, соғұрлым оның бағалану құны жоғары болады. Кез ... ... ... бойынша жылжымайтын мүліктің бағалану құны, осындай пайдалылығы бар басқа ... ... ... ... ... ... табыс ағымының сапасы, мөлшері өте маңызды. Бірақ бұл ағымнан күткен болжамдарымыз өзгеруі мүмкін. Күту ... ... ... ... Күту - ... ... ... келешекте алынатын табыстың ағымдағы құнын анықтау.
Кез келген экономикалық қызметтің ... 4 ... ... Жер, ... ... капитал және басқару. Жылжымайтын мүлікті бағалау үшін оның табысының қалыптасуына әр фактордың қосқан үлесін білу қажет. Әр фактор ... ... ... ... ... қажет. Жер жылжымайтын болғандықтан, жұмыс күші, капитал, басқару факторлары оған тартылуы керек. Яғни, ... осы ... ... ... ... ... ақша ... оның иесіне жер қойнауын пайдаланғаны үшін төленуі керек.
Қалған ... ... ... ... ... ... мүмкіншілік беруінің нәтижесі болуы мүмкін. Мысалы, егер жер телімі жоғары табыстылықты қамтамасыз ететін болса, жылжымайтын мүлік жоғары бағаланады. ... ... ... және ... ... ... шығынды төлегеннен кейінгі қалған өнімділік жер телімінің таза ... ... ... Бұл ... өнімділік принципі.
Нарықтық экономикада бағаның құрылуына сұраныс пен ұсыныстың ара-қатынасы әсер етеді. Ал, ... ... пен ... ... ... бұл анықтауышты баға арқылы ескереді. Бағаның құрылуына бәсекелестік әсер етеді. Егер жылжымайтын мүлік әрекет ететін сала артық ... ... онда ... ... ... бұл ... ... да кәсіпкерлер енгісі келеді. Бұл келешекте ұсынысты көбейтіп табыс нормасын төмендетеді. Саяси, экономикалық және әлеуметтік өзгерістер нарықтық конъюнктураға және баға ... әсер ... ... ... ... құны ... яғни жылжымайтын мүлік құнын бағалау белгілі бір ... ... ... тиіс. Осында құн өзгеру қағидасының мән-жайы жатыр. Бұл қағидадан шығатын қорытынды: жылжымайтын мүлікті пайдалану мүмкіншіліктерін ... ... ... ортаның шарттарын ескеру керек.
Иесінің мүлік туралы көзқарасына байланысты қағидалар. Бұл топ өз құрамына пайдалылық, орынбасу, күту ... ... ... ... Меншік объектісі құнға ие бола алмайды, егер оны иемденуге тұтынушының ... ... яғни ... кешені тұтынушының қажеттіліктрін қанағаттандырғанда ғана құнға ие болады. Орынбасу қағидасы. Меншік объектілерінің барлығы олардың әр түрлілігіне қарамастан тұтынушының ... ... ... Ешкімде меншік объектісінің қайта құру құнынан артық ақша төлемейді. Күту қағидасы. Инвестор бүгінгі таңда ақша салады, себебі болашақта одан ... ... ... байланысты қағидалар. Ұсыныс пен сұраныс арасындағы байланыс қағидалары. Мүлікке деген құн ұсыныс пен сұраныстың ... ... ... заңдылықтар:
- Егер сұраныс тұрақты болса, ал ұсыныс өссе, онда баға ... Егер ... ... ал ... төмендесе, онда баға өседі;
- Егер ... ... ал ... ... онда баға ... Егер ... тұрақты, ал сұраныс төмендесе, онда баға өседі;
- Баға тұрақты болады, егер сұраныс пен ұсыныс арасында сәйкестілік ... ... ... ... ... бәсекелестік сатушы мен сатып алушы, жалға беруші мен жалға ... ... ... беру немесе сату-сатып алу келісімшарты жасалғанда пайда болады. Кез келген меншік объектісі басқа да аналогты ... ... бар ... ... түседі. Пайда бәсекелестікті тудырады. Бәсекелестіктің болмауы монополиялық жағдайды тудырады. Құнның өзгеру қағидасы. Меншік объектісі әрқашанда өзгерістерге ұшырайды. Олар ... ... ... және ... ... өзгереді. Жерді қолдану сипаты мемлекеттің немесе жеке сектордың әсерінен ... ... ... ... қағидалар. Өндірістік қалдық қағидасы. Жер құнының негізінде оның өндірістік қалдық құны жатыр. Кез ... ... ... түрі мына факторларды қажет етеді: менеджмент, еңбек, ... және жер. ... ... таза ... ... қажет. Салым қағидасы. Салым дегеніміз - жаңа факторлардың енгізілуінің нәтижесіне байланысты шаруашылық объектісінің құнының өсуі. ... ... ... Меншік объектісінің максималды құнына жету немесе сақтап тұру тек қана өндірістік факторлардың ... ... ... ғана ... ... ... құны төрт ... балансталуына тәуелді: жер, еңбек, капитал және басқару координациясы. Ең тиімді пайдалану қағидасы - ... ... үш ... ... ... Осы ... ... ең тиімді, ең максималды пайда әкелетін түрді қолданады. Дәл осы нұсқа құнды бағалауға қолданылады. Мүлік құнын анықтайтын негізгі көрсеткіштер: ... ... ... ... ... құқықты беру мүмкіндігі, мүлікті құруға кеткен шығындар. Осы көрсеткіштерді жеке-жеке ... - ... бір ... және нақты уақыт аралығында тұтынушының қажеттілігін қанағаттандыратын мүлік объектісінің қабілеті. Қандайда бір ұсынысқа ... ... ... құды құра ... ... - ... бір уақыт аралығында белгіленген баға бойынша тұтынушылар сатып алуға дайын тауарлар ... ... - ... нарықта сату үшін ұсынатын тауарлар саны. Тапшылық - қандайда бір тауардың жетіспеушілігі, ұсыныстың шектеулігі. Ұсыныс ... ... ... ғана ... ... құра ... ... беру мүмкіндігі мен оларды басқа субъектілердің арасында бөлу мүлік құнына әсерін тигізеді. Мүлікті ... ... ... ... онда құн шығындарға тең емес, өйткені ол шығыннан басқа да көптеген баға белгілеуші факторларды ескереді.
Тұтынушының (меншік иесі) көзқарасына ... ... ... ... жатады: пайдалылық, орын басу және күту қағидасы. ... ... ... қандай да бір объект пайдалы болған жағдайда ғана құнға ие болады және қандайда бір қызығушылықты қанағаттандырады және ... ... ... үшін ... ... ... ... мүліктің пайдалылық қабілетін көрсетеді, яғни белгілі бір орында, белгілі бір ... ... ... ... қанағаттандыру. Орын басу қағидасы: мүліктің максималды құнына пайдалылығы жағынан эквивалентті басқа мүлікті ала алатын төменгі бағамен анықталады. Басқаша айтсақ, егер ... құны ... ... объект болған жағдайда, тұтынушы берілген объектіні сатып алмайды. Орын басу қағидасы құнды бағалаудың негізгі үш тәсілінде жатыр: ... ... және ... Күту ... ... табыс әкелетін мүлік объектісінің құны объектінің болашақта әкелетін табыстарының құны ағымдық құнмен анықталады. Күту ... - ... ... ... ... ... пен ... да кірістердің ағымдық құнын анықтау. Мүлікпен байланысты табыс пен басқа да кірістер ұзақ мерзімдік сипатқа ие, мүліктің ағымдық құны күтілетін ... ... Күту ... ... ... бағалаудың табыстық тәсілінің негізінде жатыр.
Мүліктер нарығы түрлі топтардың факторларының әсерінен қалыптасады, мүлікті бағалау кезінде ... ... ... ... ... ... 6 негізгі тобын бөліп қарастырайық, саяси, экономикалық, мәдени-әлеуметтік, демографиялық, табиғи-географиялық, ғылыми-техникалық.
Саяси факторлар мүлік нарығының қызмет ету ... ішкі және ... ... ... ... ... ... факторларға келесілер жатады:
Үкімет пен жергілікті билік органдарының экономика саласындағы іс-шаралары, мүлік нарығы сегменттеріне қатысты ... ... ... ... үй ... ... ... нарығы, интеллектуалдық меншік нарығы, машиналар мен құрал-жабдықтар нарығы, бағалы қағаздар нарығы, қор нарығы, жер нарығы, тасымалдау құралдарының нарығы);
Өндіріс ... ... ... - жекешелендіру үрдісінің бағыты мен жылдамдығы, салық жүйесінің дамуы, кірісті бөлу саласындағы ... ... ... ... ... ету ... ... саласындағы саясат.
Экономикалық факторлардың құрамына ел дамуының экономикалық деңгейі, ЖҰӨ-нің өсу қарқыны, ақша-несие саясаты (), инфляцияның өсу қарқыны, ... ... ... ... сатып алу қабілеті кіреді.
Мәдени-әлеуметтік факторлар түрлі көрсеткіштер бойынша халықтың түрлі әлеуметтік-экономикалық аспектілерімен ... ... ... ... ... ... ... жағдайы және т.б.
Демографиялық жағдайлар - халық саны, халықтың өсімі, туу және өлу ... ... ... қоныстану, территорияны урбанизациялау деңгейі.
Табиғи-географиялық факторларға берілген ауданға тән климат, жер бедері, табиғи ресурстар, экологиялық және ... да ... ... ұйымдастыру мен технологиясына әсер ететін ғылыми-техникалық факторлар көбінесе тауардың нарықтық бағасы мен өзіндік құнының көрсеткіштеріне және ... ... ... ... ... ... мүлік объектісіне әсер етеді. [4]
2 ҚАЗАҚСТАНДАҒЫ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН ... ... ... ... ЖӘНЕ ... Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын бағалауда қолданылатын тәсілдер мен қағидалар
Жылжымайтын мүлік нарығы белсенді даму ... ... ... ... ... ол экономикалық дағдарыс басымдылыққа қатаң жүріп келеді. Елдегі жағдай тұрақты, экономика гүлденіп келеді. Құрылыс компаниялары ... ... үйге ... ... нарыққа қайтып келіп жатыр. Екінші жағынан, адамдар еңбек етіп жалықыларын алып ... олар ... ... үй ... жақсарту үшін бәрін жасап жатыр. Алайда, ірі қалалардағы квадрат метрлеріне бағалар өсіп жатса, онда ол ескі ... мен жаңа ... ... ... ... ... және ... да ірі қалаларда жылжымайтын мүлікке деген бағалар шамадан тыс жоғары. Ол бағаларды ... ... ... ... ... да болады. Мысалы, АҚШ-та сол бағаға жаңа құрылыстан үш бөлмелі пәтер алуға болады, ал ... ... ... ... ... үш қабатты үй алуға болады. Құрысшылар нарықтың дамуы бойынша позитивті ... ... ол ... ... бойынша қаншалықты шындыққа жанасады екен.
Антидағдарыстық бағдарлама көптеген даулы сұрақтарды шешуге мүмкіндік бере ма ... Бір ... ... ... ... ... ... тууы керек. Алдағы уақытта республиканың әр қалаларында жаңа ... ... әрі ... ... жетуі мүмкін. Алайда, шетел инвесторлары ұлттық нарықтағы жылжымайтын мүлікке өз қаражаттарын салуға дайын ба, соны білуіміз ... ... ... өз ... ... ... ... казіргі аңда құрылыс нарығында толық қимыл жасау үшін компанияларға керек. Шешетін ... ... ... ... ... санынның көп болуы, лицензиялау жүйесі барлық құрылыс жұмыстарындағы қолдарды байлап тастайды. Ол шетел ... ... ... ... олар өз ... сала ... ... алу мерзімі мен шығындарын, тәуекелдерін есептейді. Шетел инвесторлары өз қаражаттарын қайда және қандай мөлшерде салу ... ... өте ... ...
Ал біздің жағдайда сатып алу мерзімі шетел инвесторларын мүлдем тартпайды. Бірақ казіргі күннің өзінде Үкімет мемлекет басышысының ... ... ... ... ... жүйені іске асыру шегіндегі әкімшілік тосқауылдармен белсенді жұмыс жасап жатырғаны көрінеді. Осы ... ... ... ... және жағымды нәтижесін жақын арада көре аламыз деп ... ... ... мүлік азаматтардың жеке өмірінің негізі, шаруашылық қызметінің және ... ... ... ... мен кәсіпорынның даму базасы болып шығады. Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығының дамуы және белсенді түрде қалыптасуы болуда және азаматтардың, кәсіпорындар және ... ... саны ... мүлікке қатысты операцияларға қатысуда.
2.2 Қазақстандағы жылжымайтын мүлікті басқару
Жылжымайтын мүлік нарығын басқарудың негізгі ... ... ... ... ... ... міндеттері мен заңды құқықтарын жүзеге асыру;
* Нарықтың барлық қатысушылары үшін белгілі бір тәртіп пен шарттарды бекіту;
* ... ... арам ... қылмыстық ұйымдар мен тұлғалардан қорғау;
* Жылжымайтын мүлік объектілеріне сұраныс пен ұсынысқа сәйкес еркін баға белгілеуді ... ... ... ... ... қызметке бағытталған инвестициялар үшін жағдай жасау;
* Экономикалық өсу, жұмыссыздық азайту, тұрғын үй мәселелерін шешу және басқа да ... ... ... ... ... ... қатысушыларына әділетті салық салу;
* Ел мен аймақтардағы тұрғын үй ... ... ... жағдайларын жасау.
Жылжымайтын мүлік нарығын басқару қағидалары көбінесе елдегі экономикалық және саяси жағдайларға тәуелді, дегенмен де ... ... ... де ... қажет. Қалыптастырылған мақсаттарға жету келесідей басқару қағидаларын ескергенде мүмкін болады:
Үдерістерді бөлу - ... ... ... ... ... ... тәсілдерді қолдану. Яғни тұрғын және тұрғын емес, жер, орман телімдері және басқа да объектілер.
Кәсіпкерлік ... ... үшін ... ... объектілері мен барлық қатысушылары туралы ақпараттың жариялылығы. Заңдардың бір ауыздылығы - заң ... мен ... да ... ... ... түрде талқылау. Мысалы, барлық қоғам топтарының мүдделеріне ... ... үй ... ... ... Нарықтағы қызмет көрсету сапасын жетілдіру мен олардың құнын төмендету механизмі ретіндегі бәсекеге қабілеттілігі. Реттеуші органдар ... ... бөлу - заң ... және ... ... бір тұлғаның құзыретіне біріктіруге болмайды. Жылжымайтын мүлік туралы заң актілері мен бекітілген ережелер мен үдерістердің қарапайымдылығы мен түсініктілігі, ... ... ... ... ... жоғары топ азаматтарын тұрғын үй нарығында қосымша қорғау шараларын қолдану (кәмелет жасқа толмағандар, зейнеткерлер, мүгедектер және т.б). ... және ... ... яғни ... ... мен мемлекеттік органдар арасында жылжымайтын мүлік нарығын басқару функцияларын дұрыс бөлу (бағалаушылар, риэлторлар ассоциациясы және т.б). ... ... ... жылжымайтын мүлік объектілерін иемдену, пайдалану, билік ету тәртібін бекіту үшін заңдар мен ... да ... ... ... ... келсек, бағалау дегеніміз - активтің сол немесе басқа да құны ... ... ... ... ... ... қызметінің тәжірибесінен шыға, жылжымайтын мүлікті бағалауды қолдану аясы әр түрлі. Ең көп таралғандары төменде көрсетілген. Жылжымайтын ... ... ... ... мен ... ... формаларда реттеушілік қызметін атқарады, соның ішінде:
- ережелер мен ... ... ... ... ... және онымен мәміле жасау құқықтарын есепке алу мен тіркеу;
- мемлекеттік құрылыстар мен ... ... ... бөлу мен ... ... ... беру ... пайдалануға беру;
- жылжымайтын мүлікті пайдалануды бақылау (жер, орман, су);
- кәсіпорындар мен ... да ... ... және ... ... ... салаларға инвестициялау (мысалы, тұрғын үй құрылысы, жол, энергетика).
Қазіргі кезде еліміздегі жылжымайтын мүлікті басқару бойынша қызмет ... ... ... даму ... бастан кешу үстінде. Инвесторлар мен кәсіпкерлер үшін жоғары тартымдылыққа ие. Жылжымайтын мүлік қысқа ... ... ... ... табу ... ... ... қарқынының өсуі мен жоғары классқа жататын жылжымайтын мүлікке, нарықтық бағаның өсуіне байқалған тенденция кеңселік және ... ... ... ... ... ... алып келді. Меншік иелері мен жалға алушылар жылжымайтын мүлікті кәсіби басқару дамып келе жатқан нарықтағы бәсекелес-артықшылық ... ... ... ... ... ... ... объектілерін басқару бойынша міндеттемелерді өз мойнынан алып, бұл функцияны жеке меншік иелеріне жүктеуде. Меншік иесі өз мүмкіндігінен ... ... алу ... басқару қызметін атқару үшін мамандандырылған ұйымдармен келісімшарттар жасауда.
1.Жылжымайтын мүлік объектісін таңдау: құрылыс, жалға беру, сатып алу.
2.Жылжымайтын мүлік объектілерін ... ... ... ... ... беру немесе жою.
Жылжымайтын мүлік объектілерінің өмірлік цикл ... ... ... ... басқару әдісін дайындау әсіресе, түрлі әлем елдерінде үлкен жылжымайтын мүлік көлеміне ие ірі компаниялар үшін ... Ірі ... ... ... ... ... стратегиялық және жедел басқаруына осы фирманың нарықтағы ... ... ... ... ... мәселелерін шешу үшін жасалып отырған шаралардың бірі- тұрғын қорын ... ... Бұл ... алу үшін ... алу ... жеке ... ... қорларына (қазіргі таңда олар тұрғын үй құнының 50% құру керек) негізделген тұрғын үй ... ... бір ... ... ... ... жүйесі тұрақты табыс алатын, дегенмен ипотекалық несие алу кезінде екінші ... ... ... ... төлеу үшін қаражаттары жеткіліксіз тұлғаларға арналған. Осындай жүйенің дамуының негізгі шарты - жаңа салымшыларды тарту арқылы, минималды ... ... ... ... қатысушыларға ақша бөліп беру. Заң бойынша жүйеге қатысу кезінде салымды салғаннан бастап 3 ... ... ғана ... үйді ... ... болады. Осы аралықтың барлығында келісілген соманы ай сайын төлеп тұру қажет. Өз кезегінде мемлекет жиналған салымнан 20% сыйақы төлеп ... ... үшін 2000 жылы ... заң қабылданды, ал 2003 жылы жарғылық капиталында мемлекеттің 100% ... АҚ ...
... ... бір шама уақыт өтсе де, мамандардың бұл нарықтық экономикадағы негізгі заң ... ... ... оны ... ... бойынша мемлекеттік органдардың жұмыстары байқалмайды. Осының себебі біріншіден заңның толық жетілдірілмеуі, ал бастысы осы ... ... ... шешу үшін ... ... ... ... бағалау және сараптау
Орналасуы
Мекенжай: Қазақстан Республикасы, Алматы қаласы, Бостандық ауданы, Алмагул шағын ауданы, № Х үй, № У ... ... ... ... ... - ... ... орналасқан.
Мүліктің меншіктенушісі
Объектінің меншіктенушісі: Сериков Болат Серикович
Иеленудің негізі: 16.03 1999 жылдан № 548 мена ... ... ... ... және жер ... құнын анықтау
Жер учаскесі жоқ
Объектінің орналасуын сараптау.
Объект ... ... - ... бөлігінде орналасқан.
Жер иелену түрлерінің көп кездесетіндер: тұрғын, сауда-саттық, білім беруші.
Ауданның құрылыстарының типтері: көшелі
Құрылыс түрі: ... ... және ... ... ... ... норма шегінде
Қоршаған ортаның қалпы: норма шегіндегі газдылық және ... ... ... ... ... түрлері-автобустар, таксилер, маршрутты таксилер.
Табиғат - климаттық жағдайлар.
Климаты: кенет континенталды
Жауын-шашын: түсудің негізгі периодтары-қар, жаңбыр.
Желдің бағыты: ... ... ... ... p=3-5 м/сек.
Желдің жүктелуі-0,38 КПА (38 кгс/кв.м)
Сейсмикалығы-9 балл
Ең салқын бескүндіктің температурасы - (-28 ... ең ... ... ... -(-40 ... ... нормативті тереңдігі-1,2 метр
Жер бетінен 10 метр тереңдікке дейін жер сулары жоқ.
Қоршаған ортаның ... ... ... шекті концентрациясы.
Инженерлік коммуникациялар
Сумен қамтамасыздандыру: қалалық жүйелерден
Канализация: қалалық, ... ... ... ... ... орталық жылу жүйелерінен жылыту
Электрмен қамтамасыздандыру: қалалық электр жүйелерден.
Ауданның экономикасы
Даму сатысы: тұрақты қалып
Экономиканың негізгі салалары; сауда, ... ... ... және ... ... ... ... инфрақұрылым: дамыған
Халықтың еңбек ету деңгейі мен кірісі: ... ... ... ... халықтың саны: мәліметтер (өте аз) жоққа тең.
Аудандағы тұрғылықты ... ... ... ... ... ... және ... және тұрғын үйлерге сұраныс пен ұсыныс бар.
Жылжымайтын мүлік объектісінің құнын шығын тәсілімен анықтау
Объектінің техникалық сипаттамалары
Көлемді-жоспарлы шешімдер
Эксплуатацияға ... ... және ... қабырғалар - темірбетонды помельдер.
Қабаттылығы-9 қабатты тұрғын үйдің 8-қабатында
Жалпы ауданы-66,0 шаршы ... ... ... ... үй ... шаршы метр
Бөлмелердің биіктігі-2,85 метр
Қолайлы жағдайлары-инженерлік - техникалық құрылғылары бар.
Пәтер-бұрыштық емес
Санитарлық дәнекерлер-бөлек
Ғимараттың орташа ... ... ... мерзімі-100жыл.
Табиғи тозуы (конструкциялық элементтері бойынша)-20 пайыз /1 кесте/;
Жылжымалы мүлік нарықтық құнын бағалау жұмыстарын жүргізген кезде, кірістік, ... және ... ... топталған, бағалау әдістері қолданылады.
Кіріс тәсілінің әдістері дегеніміз-жылжымайтын мүлік объектісінің, толық қайта құру немесе орынбасу құнынан тозудың ... ... алып ... тең ... ... ... ... бойынша есептеу әдісі дегеніміз-қайта құру немесе орынбасу құнын, бірыңғай еептері сметалық нормалар мен сметалық нормалар ... және ... да ... қолдану негізінде тозуды ескере тұра, анықтау .
Құнның іріктелген жалпыланған көрсеткіштер әдісі дегеніміз-қайта құру ... ... ... ұсыныс пен аналогты объектілерді сатуды біріктіру жолымен немесе іріктелген сметалық нормативтердің жинақтарын, қайта құру ... ... ... ... және ... нормативтердің құнының іріктелген көрсеткіштерін және олардан тозуды алып тастағандағы қолдану негізінде анықтау.
Берілген пәтердің құнын бағалау, 2002 ... 17 ... (№447) ... ... ... №447 шешімімен бекітілген ,,жеке тұлғалардың салық салынатын объектісінің құнын анықтау ережелері, негізінде жасалынған. ... ... мрп ; ... С-мүліктің салық салу мақсатындағы құны, теңгеде көрініс табады
Сб- тұрғын бөлмелердің бір ... ... ... анықталатын, құны (Алматы қаласы үшін-45 000)
S-мүліктің пайдалы ауданы, ... ... ... тозу ...
К ... тозу ... зон- ... коэффициенті
К изм мрп-айлық есептік көрсеткіштің өзгеру коэффициенті.
К функц=Кэт*Кучл*К мат.ст*Кблаг; (4),
Мұнда К функц=1,0*1,0*1,0*1,0=1,0
К изм.мрп=мрп тек г 971 -- мрп 2002г 919=1,05 (5) ... ... 040тг (бес ... жеті жүз отыз ... мың ... ... ... мүлік объектісінің құнын кіріс тәсілімен анықтау
Кіріс тәсілінің әдістері дегеніміз-жылжымайтын мүлікті болашақта қолданғанынан ... ... ... негізделген, оның құнын анықтаудың әдістері. Тікелей капитализация әдісі-кірістің тұрақты өлшемінде жылжымайтын мүліктің объектісінің тұрақты қолдануында ... ... ... ... ... ... құнды анықтау.
Ақша ағымдарын дисконттау әдісі-өзгеріс шарттарынан және объектіні қолдануына байланысты тәуекелдің деңгейіне тәуелді ақша ағымдарының біртекті емес ... ... ... ... анықтау әдісі.
Капитализациялау - бұл кірісті ағымдағы құнына конверциялау. Бұл әдіс, объектінің болашақтағы жылма жыл ... ... ... Содан соң, ол кірістер ағымдағы құнға дисконтталады.
Жылжымайтын мүлік объектісінің құнын нарықтағы сатылымдарды салыстыру тәсілімен анықтау
Салыстыру ... ... ... сату ... ... және сәйкес түзетулерді өткізу үшін ... ... ... ... ... Сатылымдарды саыстырмалы сараптау әдісі-объектінің құнын, салыстырмалы объектілердің жақын арадағы сатылымдарын салыстыру жолымен анықтау. Салыстыру, объектілердің арасындағы айырмашылықтарды ескертетін, түзетулерді ... ... ... ... ... мүлік объектісінің құнын, жоғалтатын объектінің орналасу жерін ескере отыра, жылжымайтын ... ... ... сұраныс пен ұсыныс туралы ақпаратты сараптау жолымен анықтау.
Сатылымдарды салыстыру әдісін іске асыру ... ... ... ... нарықты, жасалған мәмілелер, түзетулер, бағалау объектісіне аналогты жылжымайтын мүлік объектісін сату туралы ұсыныстар ... ... ... ... ... оның ... ... және жасалған мәмілелердің нарықтық еркін жағдайында болғандығын дәлелдеу ... ... ... объекітемн салыстыру үшін таңдалған, нарықта бөлек элементтері бойыншасатылған немесе сатылатын объектілерді салыстыру, бағаланатын объектінің құнын ... ... ... ... бекіту, салыстырмалы сипаттамаларды сараптау жолымен және олардың бір ... ... ... көрсеткіштер тобына келтіру.
Нарықтық мәліметтері бойынша көрсеткіштердің (салыстыру элементтерін) түзетулерін ... ... ... ... ... ... есептеу үшін салыстыру объектілеріне модельдер қолдану. Бағаланатын объектінің ... ... үшін ... объектілерінің сатуының түзетілген бағасын сараптау.
Жылжымайтын мүліктің құнын берілген әдіспен анықтау үшін, жылжымайтын мүлік нарығында ... ... ... ... ... өткізілуі қажет.
Көрсетілген облыстағы маркетингтік зерттеулер өзіне, бағаланатынға ... ... ... объектілері бойынша сату мен ұсыныс нарықтарының мәліметтерін жинау және танысуды қосады.
Салыстырмалы әдіс-периодтық басылымдарды, жарнамалық хабарландыруларды пайдаланып, Алматы қаласы ... ... ... ... нарығын танып білу ойынша конъюктурелық зерттеулер жүргізілді. (пайдаланылған газеттер: ,,Крыша,, номері 19, ... 15 ... ,,Из рук в ... ... ... ... ,,Недвижимость,,)
Жасалған сараптаманың негізінде, тұрғын үйдің екінші деңгейдегі ... 1 ... ... құны 70 337 теңгеге тең екендігі ... ... ... ... ... ... бағаланған пәтердің құны 70337*66*1,05-4874354 (төрт ... ... жүз ... төрт мың үш жүз елу төрт ... ... тең.
Жылжымайтын мүлік объектісінің ақырғы нарықтық құнын анықтау ... ... ... ... ... анықталған құндар өте нақты және түсінікті етіп көрсетілген. Оны нақты ету үшін біз №5 ... ... Онда ... ... ... ... құн ...
Шығын әдісіне келетін болсақ,бұл тәсіл әрқашан нақты мәлімет бере бермейді. ... ... тозу ... ... ... мүмкін, алайда оның орналасу орны престижді аудан болса, жағдай өзгере бастайды. Сондықтан бүгінгі күнде Қазақстанда сатылымдарды салыстыру тәсілі сенімді болып ... ... бұл ... ... тек ... ... бағалауға қатысты айтылып отыр.
Бағалау объектісіне, бағалаушылардың өзіндік, жеке қызығушылықтары байқалмайды, немесе тіптен жоқ.
Бағалау процесі, барлық шектеуші ... мен ... ... ... мына ... ... емес:
-Бағаланатын объектінің құқытарына қатысты заңды сұрақтар
-Визуалды ... ... ... ... ... ... болмайтын, объектінің жағдайын бағалау нәтижесі.
-Объектінің ... ... ... қаржылық және салықтық есептер.
-Жергілікті жерде өлшеуші жұмыстарды жүргізу және ... ең ... және ... ... ... ... жердің болуы.
Бағалау, бар конструкцияларда және жер асты қоймаларда улы, ... ... ... ... есеп, толық көлемде және көрсетілген мақсаттарда ғана сенімді,шын болып табылады.
Бағалаушының міндетіне, бағаланатын объект бойынша ... ... ... ... (суреттер, сызбалар және т.б.) Берілген есеп, бағалау келісімшартымен қарастырылмаған мақсаттарда қолданыла алмайды. Бағалау ... ... ... ... ... ... бағалаушының кәсіби көзқарасын мазмұндайды.
2.3 Бағалау кезінде туындайтын мәселелер және оларды шешу жолдары
Қазақстанда бағалау, бағалау ... ... ... ... ... жеке және заңды тұлғалармен іске асырылады. Бағалау, қайтарымды қызмет атқару туралы келісімшарт жасасу негізінде жасалынады. ҚР ... ... ... ... бағалаушы қайтарымды негізде қызмет көрсетеді.
Құнды анықтау белгілі бір мерзімде жасалынады-бұл уақыт ... ... ... құнның нақты мезгілге байланыстылығын білдіреді. Нарық пен ... ... ... ... ... ... ... көрсеткіштер басқа мезгілде дұрыс болмауы мүмкін. Бағалау нәтижесі берілген мерзімдегі нарықтық жағдайының қалпын ... яғни ол ... ... болашақтағы мерзімге көрсете алмайды. Одан басқа, нарықтық құнды анықтайтын келісімшарттың мүліктің қолдан қолға өтуімен бірге аяқталады деп ... ... ... ... өзгерістері мүмкін емес. Көп жағдайда жас мамандар бағалаумерзімін анықтауда қате жібереді. Олар ... ... ... (есептеуді аяқталу мерзіміне) жатқызады. Ғимаратты қарастыру, есептеу және құжатты берудің арасында көп уақыт өтуі мүмкін. Сол берілген уақыт ... ... ... ... ... ... қалуы мүмкін (өрт, табиғат апаттары құнның төмендетуіне әкеледі, ... ... және т.б. ... ... ... Сондықтан, бағалаудың дұрыс мерзіміне бағалау объектісін қарау мерзімін жатқызу керек.
Келісімшартқа қатысушы жақтмінардың біреуі бағалау объектісін сатып алуы, ал ... ... ... ... ... ... ... сатушы мен сатып алушының арасында жасалынады деп ұсынылады. ... ... ... ... ... ... ... тауар, қызметтер және тағы басқалары үшін төленетін сомма.
Құн дегеніміз-құндылықтардың, меншік объектілерінің, тауарлардың, қызметтердің және тағы ... ... ... ... ... ал баға әртүрлі жағдайларға байланысты, не жоғары, не төмен болуы мүмкін.[14]
3.ШЕТЕЛДІК ЖЫЛЖЫМАЙТЫН ... ... ЖӘНЕ ОНЫҢ ДАМУ ... ... ... ... ... және шетелдегі мүлік құнын бағалау барысында туындайтын мәселелер
АҚШ елдерінің заңдарына сәйкес ... ең ... деп ... ... ... ... бір жер ... ауданынан басқа үстіндегі ауа кеңістігі, астындағы су, пайдалы қазбалар бірге жатқызылды. ... ... ... 3 ... бар. ... ... бөліп жаруға келмейді. Сонау римдік құқық кезеңінен бастап мүлікті жылжымалы және жылжымайтын ... деп ... ... ... және ... болып бөлінеді. Біріншісі, жылжымайтын мүліктің заттай, материалды қолға ұсталатын ... ... ... осы ... ... бар барлық субъектілердің мүліктік құқықтар жиынтығы ретіндегі заңдық мәнін ашып береді. ... ... ... ... ... мүлікке ауысуы сияқты түсінік бар, мысалы орналастырылған (қаланған) шкаф немесе қабырғаға орналастырылған құрал-жабдық. АҚШ-та осындай объектілерді фикстура ... деп ... ... ... - жер ... ... де, астымен байланысты бөліп жаруға келмейтін, кеңістікте бекітіліп ... ... ... ... ... ... жер телімдері мен онда орналасқан құрылыстар түсіндіріледі.
Жылжымайтын мүліктің құқықтық белгілері Азаматтық Кодекстің (жалпы бөлім) деп ... 117 ... ... ... ... ... жер телімдері, ғимараттар, құрылыстар, көп жылдық өсімдіктер мен жермен тығыз байланысты басқа да мүліктер, яғни мақсатты арналымына зиян ... орын ... ... емес ... ... ... ... мүліктерге мемлекеттік тіркелген су және әуе кемелері, ішкі жүзу ... жүзу ... ... ... ... ... жылжымайтын мүліктерге одан басқа да мүліктер жатқызылады.
Америка ... ... ... бағалау процесстері Ресей мен Қазақстанда жүргізілетін багалаудан айырмашылықтары көп ... ... олар бар. ... ... ... процессіне тоқталайық, екіншіден, оның әдістері мен тәсілдеріне.
Америкада бағалауды жүргізуге әсер ететін фактордың біріне ... ... ... ... ... мерзімі. 1986 жылғы салық реформасы туралы Заңы бойынша, 1986 жылдан кейін сатып алынған жылжымайтын мүлікке тозу есептеледі. ... ... 27,5 жы, ал ... емес ... үшін 31,5 жыл. ... қатар бұл мерзімнің 40 жылға дейін үлкейтілуі қарастырылған. Салық салу мақсатында тозуды ... ... ... ... және АҚШ ... қол қойған заңмен реттеліп отырылады.
Тозуды есептеу әдісі. 1986 жылғы салықтың заң, жылжымайтын мүліктің ... ... ... есептеудің тікелей әдісін қолдануды талап етті. Бұл әдіс, сатып алу және сату ... ... ... ... ... ... қарастырады. АҚШ-ң Салықтық басқармашылығымен, әр жылдың есептелуіне рұқсат ... тозу ... ... ... ... ... ... кестелер айдың ортасы үшін есептелген, сондықтан есептелген тозудың соммасы өзгеріссіз қалады. Меншік айдың қай күнінде сатып алынса да, тәуеклсіз ... қала ... ... ... ... өте тиімді болып келеді.
Сонымен қатар Американың бағалау моделінде жетістіктер мен қоса жетіспеушіліктері де бар. Ол ... ең ... атап ... ... Академиясының ректоры, профессор, экономика ғылымының докторы Рутгайзер В.М:

Пән: Бизнесті бағалау
Жұмыс түрі: Курстық жұмыс
Көлемі: 33 бет
Бұл жұмыстың бағасы: 1 000 теңге









Ұқсас жұмыстар
Тақырыб Бет саны
Іс қағаздарын жүргізу және мұрағаттану16 бет
Азаматтық іс жүргізу құқығының жалпы сипаттамасы70 бет
Бiрiккен ұлттар ұйымының трансұлттық ұйымдасқан қылмысқа қарсы конвенциясы41 бет
Банктік несие қызметтері33 бет
Бағалау құнының қағидалары28 бет
Бағалау әдістемелері9 бет
Жылжымайтын мүлік17 бет
Жылжымайтын мүлік нарығы21 бет
Жылжымайтын мүлік нарығының жалпы моделі20 бет
Жылжымайтын мүлік нарықтарының ерекшеліктері9 бет


+ тегін презентациялар
Пәндер
Көмек / Помощь
Арайлым
Біз міндетті түрде жауап береміз!
Мы обязательно ответим!
Жіберу / Отправить


Зарабатывайте вместе с нами

Рахмет!
Хабарлама жіберілді. / Сообщение отправлено.

Сіз үшін аптасына 5 күн жұмыс істейміз.
Жұмыс уақыты 09:00 - 18:00

Мы работаем для Вас 5 дней в неделю.
Время работы 09:00 - 18:00

Email: info@stud.kz

Phone: 777 614 50 20
Жабу / Закрыть

Көмек / Помощь