Қазақстанжағы және Шет елдегі жылжымайтын мүлікті басқару
Мазмұны
Кіріспе
1 Жылжымайтын мүліктің негізі
1.1 Жылжымайтын мүлік ұғымы және негізгі түрлері
1.2 Жылжымайтын мүлік нарығы және оның даму жолдары
1.3 Жылжымайтын мүлік құнын бағалау және оған әсер ететін факторлар.
2 Қазақстандағы жылжымайтын мүлік. нарықтық құнын бағалау және талдау
2.1 Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын бағалауда қолданылатын тәсілдер мен қағидалар
2.2 Қазақстандағы жылжымайтын мүлікті басқару
2.3 Бағалау кезінде туындайтын мәселелер және оларды шешу жолдары
3.Шетелдік жылжымайтын мүлікті бағалау және оның даму перспективалары
3.1 Шетелдік мүлікті бағалау тәжірибесі және шетелдегі мүлік құнын бағалау барысында туындайтын мәселелер
3.2 Мәселерді шешу жолдары және мүлікті жетілдіру жолдары
3.3 Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүліктің нарықтағы алатын орны және оның жетілдірілуі
Кіріспе
1 Жылжымайтын мүліктің негізі
1.1 Жылжымайтын мүлік ұғымы және негізгі түрлері
1.2 Жылжымайтын мүлік нарығы және оның даму жолдары
1.3 Жылжымайтын мүлік құнын бағалау және оған әсер ететін факторлар.
2 Қазақстандағы жылжымайтын мүлік. нарықтық құнын бағалау және талдау
2.1 Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын бағалауда қолданылатын тәсілдер мен қағидалар
2.2 Қазақстандағы жылжымайтын мүлікті басқару
2.3 Бағалау кезінде туындайтын мәселелер және оларды шешу жолдары
3.Шетелдік жылжымайтын мүлікті бағалау және оның даму перспективалары
3.1 Шетелдік мүлікті бағалау тәжірибесі және шетелдегі мүлік құнын бағалау барысында туындайтын мәселелер
3.2 Мәселерді шешу жолдары және мүлікті жетілдіру жолдары
3.3 Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүліктің нарықтағы алатын орны және оның жетілдірілуі
КІРІСПЕ
Мемлекет басшысының халыққа арнаған Жолдауында тұрғын үй құрылысымен қатар жылжымайтын мүлік нарығын дамыту мәселелері сөз болды. Президент еліміздің өңірлеріндегі жылжымайтын мүлік жөніндегі орталықтардың жұмысын жандандыру мақсатында біздің алдымызға нақты міндеттер қойды. Бүгінде қазақстандық жылжымайтын мүліктің бағасы шарықтауын қойып, төмендеуге түзету еңгізу кезеңіне келгенде банктік бизнесте, ипотекаға қарағанда тұтынушылық несие сенімдірек бола бастады. Егер экономикалық даму төмендесе, немесе жаппай шегінушілік белең алса, ол өз кезегінде жалпы халықтың қаржы түсімін төмендетіп, тұтыну несиесінің де бүгінгі қызығушылығы мен сенімділігін жоғалтуы ғажап емес.Бір сөзбен айтқанда, банктердің өздері белгілі бір қорытынды жасап,экономика секторының несиелік саясатын теңестіруге келулері керек.Егер турасын айтсақ, банк секторының соңғы жылдардағы өсімі, қазақстандық құрылысты қаржыландыру мен сырттан алынған қарызды тұтынушылық несиеге беруге байланысты болып келді.Жылжымайтын мүлік, оның ішінде тұрғын үй проблемасы тек Қазақстанда ғана емес дүниенің алпауыт, дамыған мемлекеттерінде де жетіп артылады. Баспанаға зәрулік, оның бағасының қусаң жеткізбейтіндігі бүгінде ертегі емес. Қаншалықты биіктен құласаң соншалықты қатерлі болатындығы таяу уақытта Еуропа рыногы мен жылжымайтын мүлікке инвестиция салған инвесторларға қатты сезілетін сыңайлы. Бұл әлем сарапшыларының жылжымайтын мүлік рыногына ұзақ жылдар жүргізген зерттеулері мен талдауларының қорытындысы. Жылжымайтын мүлік,яғни тұрғын үй қаржы салудың тиімді көзі екенін материалдық жағдайыңды көтеріп алудың бірден-бір жолы екенін жалпақ жұрт ендігі түсіне бастағандай. Өйткені нарықтың алғашқы жылдары бірінші орынға баю емес,«ел қатарлы күн көру» ғана шықты. Ол уақытта заман ауыртпалығы басқаға мойын бұрғызбады. Сол кездері Шымкенттегі үйлердің өзі 3-4 мың көк қағаздан аспайтын. Бағаның көтерілгені соңғы төрт-бес жылдың көлемінде. Қазір әлгі үйлердің құны «күйіп» тұр. Осынау экономикалық өлара тұсты пайдаланып, пәтер сатып алғандардың жолы болды.Ақша санай алатын адамның өзі соңғы 5 жылдың ішінде пәтерлер бағасы 9-10 есе көтерілгенінен хабардар. Бұл бағаға ең мақтаулы деген банктердің салым депозиттері де ілесе алмайды. Яғни, жылжымайтын мүлікке салынған капитал бүгінгі күні ең өсімтал салым. [1]
Мемлекет басшысының халыққа арнаған Жолдауында тұрғын үй құрылысымен қатар жылжымайтын мүлік нарығын дамыту мәселелері сөз болды. Президент еліміздің өңірлеріндегі жылжымайтын мүлік жөніндегі орталықтардың жұмысын жандандыру мақсатында біздің алдымызға нақты міндеттер қойды. Бүгінде қазақстандық жылжымайтын мүліктің бағасы шарықтауын қойып, төмендеуге түзету еңгізу кезеңіне келгенде банктік бизнесте, ипотекаға қарағанда тұтынушылық несие сенімдірек бола бастады. Егер экономикалық даму төмендесе, немесе жаппай шегінушілік белең алса, ол өз кезегінде жалпы халықтың қаржы түсімін төмендетіп, тұтыну несиесінің де бүгінгі қызығушылығы мен сенімділігін жоғалтуы ғажап емес.Бір сөзбен айтқанда, банктердің өздері белгілі бір қорытынды жасап,экономика секторының несиелік саясатын теңестіруге келулері керек.Егер турасын айтсақ, банк секторының соңғы жылдардағы өсімі, қазақстандық құрылысты қаржыландыру мен сырттан алынған қарызды тұтынушылық несиеге беруге байланысты болып келді.Жылжымайтын мүлік, оның ішінде тұрғын үй проблемасы тек Қазақстанда ғана емес дүниенің алпауыт, дамыған мемлекеттерінде де жетіп артылады. Баспанаға зәрулік, оның бағасының қусаң жеткізбейтіндігі бүгінде ертегі емес. Қаншалықты биіктен құласаң соншалықты қатерлі болатындығы таяу уақытта Еуропа рыногы мен жылжымайтын мүлікке инвестиция салған инвесторларға қатты сезілетін сыңайлы. Бұл әлем сарапшыларының жылжымайтын мүлік рыногына ұзақ жылдар жүргізген зерттеулері мен талдауларының қорытындысы. Жылжымайтын мүлік,яғни тұрғын үй қаржы салудың тиімді көзі екенін материалдық жағдайыңды көтеріп алудың бірден-бір жолы екенін жалпақ жұрт ендігі түсіне бастағандай. Өйткені нарықтың алғашқы жылдары бірінші орынға баю емес,«ел қатарлы күн көру» ғана шықты. Ол уақытта заман ауыртпалығы басқаға мойын бұрғызбады. Сол кездері Шымкенттегі үйлердің өзі 3-4 мың көк қағаздан аспайтын. Бағаның көтерілгені соңғы төрт-бес жылдың көлемінде. Қазір әлгі үйлердің құны «күйіп» тұр. Осынау экономикалық өлара тұсты пайдаланып, пәтер сатып алғандардың жолы болды.Ақша санай алатын адамның өзі соңғы 5 жылдың ішінде пәтерлер бағасы 9-10 есе көтерілгенінен хабардар. Бұл бағаға ең мақтаулы деген банктердің салым депозиттері де ілесе алмайды. Яғни, жылжымайтын мүлікке салынған капитал бүгінгі күні ең өсімтал салым. [1]
ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИЕТТЕР
1. Указ Президента Республики Казахстан ,,О мерах по реализации
2. Стратегии развития Казахстана до 2030 года,,. – Алматы,1998
3. ЗаконРеспублики Казахстан ,,Об оценочной деятельности в Республике Казахстан,, от 30 ноября 2000 года №109 – 11.
4. Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003г №442 – ІІ.
5. Гражданский кодекс Республики Казахстан//Казахстанская Правда 1995, 31 января – 4 февраля.
6. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости (перевод с англиийского) Дж. Фридман, Н. Ордуэй.,академия народного хозяйства при Правительстве РФ., Москва. Дело, 1997
7. Гранов И.В. Оценка недвижимости – СПб: Питер,2001
8. Дияров С.К. Экономика недвижимости – Кызыл-Орда,2003
9. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое Регулирование. – М.: Бек, 1997
10. Калачева С.А. Недвижимость. – М., 1998
11. Коваленко Г.П. Рынок недвижимого имущества в Республике Казахстан. – Алматы: Жети Жаргы, 2001
12. КорастелевС.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. – М.;1998
13. Методические указания по выполнению дипломных работ для студентов всех форм обучения по специальности 090940 ,,оценка,,. Алматы, 2004
14. Правила оценки физического износа зданий и сооружений. РДС РК 1.04-07 – 2002, Комитет по делам строительства Министерства Индустрии и Торговли Республики Казахстан, Астана,2002
15. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие/ Под ред. ЕсиповаВ.Е. СПб: ИздательствоСПб ГУ ЭФ,1998
16. Экономикалық теория негіздері: оқулық. Алматы ,,Санат,,1998
17. Ғаламтор
1. Указ Президента Республики Казахстан ,,О мерах по реализации
2. Стратегии развития Казахстана до 2030 года,,. – Алматы,1998
3. ЗаконРеспублики Казахстан ,,Об оценочной деятельности в Республике Казахстан,, от 30 ноября 2000 года №109 – 11.
4. Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003г №442 – ІІ.
5. Гражданский кодекс Республики Казахстан//Казахстанская Правда 1995, 31 января – 4 февраля.
6. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости (перевод с англиийского) Дж. Фридман, Н. Ордуэй.,академия народного хозяйства при Правительстве РФ., Москва. Дело, 1997
7. Гранов И.В. Оценка недвижимости – СПб: Питер,2001
8. Дияров С.К. Экономика недвижимости – Кызыл-Орда,2003
9. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое Регулирование. – М.: Бек, 1997
10. Калачева С.А. Недвижимость. – М., 1998
11. Коваленко Г.П. Рынок недвижимого имущества в Республике Казахстан. – Алматы: Жети Жаргы, 2001
12. КорастелевС.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. – М.;1998
13. Методические указания по выполнению дипломных работ для студентов всех форм обучения по специальности 090940 ,,оценка,,. Алматы, 2004
14. Правила оценки физического износа зданий и сооружений. РДС РК 1.04-07 – 2002, Комитет по делам строительства Министерства Индустрии и Торговли Республики Казахстан, Астана,2002
15. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие/ Под ред. ЕсиповаВ.Е. СПб: ИздательствоСПб ГУ ЭФ,1998
16. Экономикалық теория негіздері: оқулық. Алматы ,,Санат,,1998
17. Ғаламтор
Мазмұны
Кіріспе
1 Жылжымайтын мүліктің негізі
1.1 Жылжымайтын мүлік ұғымы және негізгі түрлері
1.2 Жылжымайтын мүлік нарығы және оның даму жолдары
1.3 Жылжымайтын мүлік құнын бағалау және оған әсер ететін факторлар.
2 Қазақстандағы жылжымайтын мүлік- нарықтық құнын бағалау және талдау
2.1 Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын бағалауда қолданылатын тәсілдер мен қағидалар
2.2 Қазақстандағы жылжымайтын мүлікті басқару
2.3 Бағалау кезінде туындайтын мәселелер және оларды шешу жолдары
3.Шетелдік жылжымайтын мүлікті бағалау және оның даму перспективалары
3.1 Шетелдік мүлікті бағалау тәжірибесі және шетелдегі мүлік құнын бағалау барысында туындайтын мәселелер
3.2 Мәселерді шешу жолдары және мүлікті жетілдіру жолдары
3.3 Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүліктің нарықтағы алатын орны және оның жетілдірілуі
КІРІСПЕ
Мемлекет басшысының халыққа арнаған Жолдауында тұрғын үй құрылысымен қатар жылжымайтын мүлік нарығын дамыту мәселелері сөз болды. Президент еліміздің өңірлеріндегі жылжымайтын мүлік жөніндегі орталықтардың жұмысын жандандыру мақсатында біздің алдымызға нақты міндеттер қойды. Бүгінде қазақстандық жылжымайтын мүліктің бағасы шарықтауын қойып, төмендеуге түзету еңгізу кезеңіне келгенде банктік бизнесте, ипотекаға қарағанда тұтынушылық несие сенімдірек бола бастады. Егер экономикалық даму төмендесе, немесе жаппай шегінушілік белең алса, ол өз кезегінде жалпы халықтың қаржы түсімін төмендетіп, тұтыну несиесінің де бүгінгі қызығушылығы мен сенімділігін жоғалтуы ғажап емес.Бір сөзбен айтқанда, банктердің өздері белгілі бір қорытынды жасап,экономика секторының несиелік саясатын теңестіруге келулері керек.Егер турасын айтсақ, банк секторының соңғы жылдардағы өсімі, қазақстандық құрылысты қаржыландыру мен сырттан алынған қарызды тұтынушылық несиеге беруге байланысты болып келді.Жылжымайтын мүлік, оның ішінде тұрғын үй проблемасы тек Қазақстанда ғана емес дүниенің алпауыт, дамыған мемлекеттерінде де жетіп артылады. Баспанаға зәрулік, оның бағасының қусаң жеткізбейтіндігі бүгінде ертегі емес. Қаншалықты биіктен құласаң соншалықты қатерлі болатындығы таяу уақытта Еуропа рыногы мен жылжымайтын мүлікке инвестиция салған инвесторларға қатты сезілетін сыңайлы. Бұл әлем сарапшыларының жылжымайтын мүлік рыногына ұзақ жылдар жүргізген зерттеулері мен талдауларының қорытындысы. Жылжымайтын мүлік,яғни тұрғын үй қаржы салудың тиімді көзі екенін материалдық жағдайыңды көтеріп алудың бірден-бір жолы екенін жалпақ жұрт ендігі түсіне бастағандай. Өйткені нарықтың алғашқы жылдары бірінші орынға баю емес,ел қатарлы күн көру ғана шықты. Ол уақытта заман ауыртпалығы басқаға мойын бұрғызбады. Сол кездері Шымкенттегі үйлердің өзі 3-4 мың көк қағаздан аспайтын. Бағаның көтерілгені соңғы төрт-бес жылдың көлемінде. Қазір әлгі үйлердің құны күйіп тұр. Осынау экономикалық өлара тұсты пайдаланып, пәтер сатып алғандардың жолы болды.Ақша санай алатын адамның өзі соңғы 5 жылдың ішінде пәтерлер бағасы 9-10 есе көтерілгенінен хабардар. Бұл бағаға ең мақтаулы деген банктердің салым депозиттері де ілесе алмайды. Яғни, жылжымайтын мүлікке салынған капитал бүгінгі күні ең өсімтал салым. [1]
1 ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІҢ НЕГІЗІ
1.1 Жылжымайтын мүлік ұғымы және негізгі түрлері
Жылжымайтын мүлік түсінігі адам алғаш рет үй салып өнім өндіру үшін жер алудан басталады. Ол жер жыртып егін егіп өнім алу болып табылады,бұл еңбектің ерекшелігі- ол өзінің жеріне тікелей байланысты.
Жылжымайтын мүлік түсінігін обьект экономикалық категория тауар ретінде қарастыру,яғни мүліктік құқықтық жеке меншіктің негізгі түсінігі ретінде қарастыру яғни,заңдылық рәсімдеу,экономикалық қатынастардың жеке меншік құқықтық нормаларын көрсету және иеленуші құқықтық жинақтарын өзінің қызметіне пайдаланады. Жылжымайтын мүлік түсінігін 5 блок түрінде қарастыруға болады. Оның 4-уі- физикалық,1-заңды. 4-уі - жер учаскілері, учаскінің жоғарғы жағындағы, жер бетіндегі обьект және учаскінің үстіндегі мүлікті,сонымен қатар пайдалы қазбалар, ауа кеңістігі. 5-ші - заңдылығы.
Мүліктің ұғым. Римдік құқықтың классикалық уақытты мүліктің ұғымы кең түрде шығарылды. Бұл кең мағынада сыртқы материалды заты ғана емес, сонымен қатар қатынас пен құқықты қамтиды. Денелік және денелік емес зат мүліктер. Гай мүліктерді денелікке бөлді, оларды осязать етуге болады және денелік емеске бөлді, оларды осязать етуге болмайды. Мысал ретінде гай мұрагерлік атайды, узуфрукт, мондет. Гай мысал ішінде жеке меншік құқығын атамайды: римдік заңгерлер мүлікке және мүліктің өзіне жеке меншік құқығын бөлмейді.
Мүлік. Бірте бірті римдіктер барлық мүліктік комплектің біріккен шаруашылығана келіп тірелді, famiia pesuniagne құлдардың және малдың бастапқы жиынтығы. Кейінірек famiia pesuniagne бүкіл мүліктің жиынтығын құрады. Цивильді құқықта мүліктің құқығы бекітілді. Преторлық құқықта кейбірде әкелік және аталық жақсылық деген термин қолданылды. Әрине мүліктің ұғымы сол адамға барлық жататын мүлікті қамтиды, ол мүлікті өзі табылдыма, әлде мұрагерлікпен қалдыма. Жеке меншік иесінің тірі кезінде оның добро қарыздарының төлеуде кредиторларға кепілдік береді. Осыдан Павел қорытынды шығарды, әрбір адамның мүлкі болып кредиторлық қанағаттануынан, берешектерді бергеннен кейінгі мүлік саналды.Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексіне сәйкес жылжымайтын мүлікке кіретін заттар: ғимараттар, құрылыстар көп жылдық және басқа жерге байланысты обьектілер орнын ауыстыруға сәйкес келмейтін жерлер,сонымен қатар кез келмейтін жерлер,сонымен қатар Қазақстан звңдылығы жылжымайтын мүлікпен қоса тең қылып жылжымайтын мүліктерде қосуда ауа және су судасы,космостық обьектілер жылжымайтын мүлік обьектісінің белгілеуі бойынша мүлік комплексі деп аталады.
Жылжымайтын мүліктің негізгі ерекшеліктері: Жылжымайтын мүлік дамыған обьектісі негізгі 3 элементтерінен тұрады,олар:
1. жер
2. жерді жетілдіру
3. жылжымайтын мүлікті жабдықтау
Аталған элементтер өздерінің мән тұрғысынан адамның тұрғысынан табиғатты игеру кезеңдерінен тұрады. Құнды анықтау кезінде, жалпы жылжымайтын мүлік нарығына, сонымен қатар қарастырылып отырған меншіктің құндылығына әсер ететін, барлық факторлар есепке алынады.
Жылжымайтын мүліктің құнын анықтау кезінде негізгі үш тәсілді қолданылады:
-шығын тәсілі
-сатылымдарды салыстыруға негізделген тәсіл
-кіріс тәсілі
Осы тәсілдердің әрқайсысы, жылжымайтын мүлік объектісінің, бағалық мінездемесінің әртүрлі болуына әкеледі. Әрі қарай жүргізілетін салыстырмалы сарап, қолданылған әдістердің әрқайсысының, жетістіктері мен жетіспеушіліктері таразылауға мүмкіншілік береді. Сонымен қатар, сенімді болып табылған әдістердің берілгендердің негізінде объектінің ақырғы бағасын бекіту.
Орынбасу принципі. Бұл принцип, ақылды сатып алушының, еш кешігусіз және сапасы бірдей құрылыс ұйымдастыру немесе ұқсас объект сатып алуға кеткен шығыннан, меншік үшін, артық төлемейтіндігін пайымдайды. Бағалау күшіне табылған нарықтық құнның логикалық бағалауына ұқсас объектінің құрылысының құнын және жер учаскесінің құнының соммасы жатады.
Сұраныс пен ұсыныс принципі. Сұраныс пен ұсыныста болатын қозғалыстар бағаның көтеріліп не төмендеуіне әкеліп соқтырады. Сонымен, бір меншік, ағымдағы уақытқа тәуекелді, әртүрлі құнға иеленуі мүмкін. Шығынның өзгерісі баға өзгерісіне пропорционалды болмаса, ғимараттың құрылысы сәйкесінше аз пайдалы болады және бар, салынған ғимараттың құны сәйкесінше не жоғарылап , не төмендей түседі.
Баланс принципі. Оптималды бағаға жету немесе оны қалыпты жағдайда ұстау үшін, өндіріс факторлары мен меншіктің әртүрлі компонентері өзара дұрыс ара-қатынаста болу керектігі-баланс принципінің мәні.
Тәуелділік және өзгеріс принципі (сыртқы факторлар). Сыртқы жағдайлар мен оқиғалардың нәтижесінде, меншік өзінің құнын өсіріп не жоғалтуы мүмкін. Сыртқы факторлардың әсерінен болған құнның қосылуы немесе жоғалуы, не жердің, не құрылымдардың есесіне түсуі мүмкін. Құрылыстың құнының өсуі, жаңа, сонымен қатар ескі құрылыстардың, бағалау құнының, нарықтық құнына қатты әсерін тигізуі мүмкін. Шығын тәсілінде, сыртқы себептердің нәтижесінде ғимараттардың құнының төмендеуін сыртқы тозудың салдарына жатқызады.
Жаңа ғимараттың құрылысының құны оның нарықтық құнынан жоғары не төмен болуының себептерінің бірі-сыртқы жағдайлар. Бағаланатын құн түрі сирек немесе жаңа салыстырмалы меншікті салу қиынға түсетін болса, онда қайтадан салынған құрылымның құны, оның құрылыс құнынан жоғары болуы мүмкін. Екінші жағынан алатын болсақ, егер әртүрлі жағдайларға байланысты, анықталған бір түрдегі құрылыс сомы артығымен ұсынылса, сәйкесінше оның құрылыс құны төмендей түседі.
Шығын тәсіліндегі бағалау принциптерін дұрыс қолдану, қажетті шешім құруына жол береді, яғни құрылыс құнымен нарықтық құн мүлдем бөлек түсініктер. Осыны дәлелдейтін классикалық мысал ретінде мынаны айтуға болады: құрғақ және мұнайы бар скважиналарды бұрғылауға және нарықтық құнының шыққан шығындарын салыстыру.
Жылжымайтын мүлік облысында, шығын тәсілін қолдану кезінде нарықтық құн анықтала береді. Алайда, ақырғы нарықтық құнды анықтау процесіне, шығын тәсілімен жасалған бағалаудың нәтижелері құраушы ролін атқарады. Бұл тәсіл жаңа немесе қолданыс мерзімі кішкене болған объектілерге ерекше қатысты, себебі олардың нарықтық құнының көлемі құрылыс құнының көлеміне өте жақын. Сонымен қатар, бір қатар жағдайларда шығын тәсілінің әдістерін қолдану ең дұрыс және ең қолайлы болады, яғни басқа тәсілдер орынсыз болатын жағдайлар. Мұндай жағдайларға мыналарды жатқызуға болады: Шығын тәсілін құнды анықтауда қолдану кезінде, бағалаушылар қайта құру және орын ауыстыру құны терминдерін қолданады. Теориялық көзқараспен қарағанда, шығын тәсілмен анықталған бағалау құны-құрылыс копиясын шын мерзімде тұрғызу болып табылады. Бар ғимараттар өздерінің, бүгінгі күнде қолданыстан шыққан, материалдарын, құрылыс технологияларын және проектілерінің элементтерін біріктіріп, алайда қайта құрылуы мүмкін емес. Құрылымның ішінде, құрылыстың ағымдағы стандарттарына сәйкес келмейтін, элементтердің комбинациялары болуы мүмкін. Бұл жағдайда жалпы қабылданған бағалау тәжірбиесі-салыстырмалы пайдалылықты қамтамасыз ететін, құрылымды тұрғызу құнын бағалау. Бұл орын ауыстыру құнының бағасын береді.
Орын ауыстыру немесе орын толтыру құнының қайсысы пайдалануына байланысты бағалау, құны өзгеріп тұруы мүмкін. Нақты бағалау үшін таңдалынатын концепция, есеп беруде анық негізделуі қажет.
Салыстырмалы бірлік әдісі.
Салыстырмалы бірлік әдісі аудан құнының салыстыруына немесе бағаланатын объектінің көлем бірлігімен аудан бірлігінің құнына салыстыруына немесе ұқсас типтік құрылымның көлем бірлігінің салыстыруына негізделген. Осыған орай, зерттелетін ғимарат базалық ғимараттан үлкен болса, бірлік баға төмен болады және керісінше. Бірлік құн базалық ғимараттың бағалау мерзіміне және зерттелетін ғимараттың бағалау мезгіліне, баға деңгейінің кез-келген өзгерісін көрсетуі қажеті. Сонымен қатар, бірлік бағаға уақыттың өтісімен тұрақты түрде өсіп отыратын, құрал-жабдықтардың құнының әсерін есепке алу керек. Бірлік құндары дәл түзету үшін әр позицияны кезекті дәлелдеумен құрама элементтерге бөлшектеуді қолданады. Мына бір фактіні атап өту керек, бір қарағанда бұл әдістің қарапайым болып көрінуі тәжірибесіз маманды шатастыру мүмкін. Адекватты бастапқы мәліметті алу және оларды түзету көп еңбекті қажет ететін процесс.
Компонент бойынша бөлшектеу әдісі.
Берілген әдістің мәні болып, барлық құрылысының құны құрылыс компоненттерінің-фундаменттердің, қабырғалардың, қоршаулар, жабындар және басқалары, құндарының соммалары ретінде анықталады. Әр компоненттің құнын оның бірлік құнына негізделіп алады, яғни бірлік көлемді орналастыру үшін қажетті шығын соммалары. Әр компоненттің көлемін және оның бірлік құнын біле тұра, барлық құрылымның құнын табады. Бұл жағдайда кәсіпкердің пайдасы бірлік құнда есептеліп немесе бөлек есептелінеді. Ғимараттар мен құрылымдардың құрылысының сметалық құны дегеніміз-проектік материалдарға сәйкес оның жүзеге асуына қажетті ақша қаражатының соммасы. Бірлік құнның калькуляциясы үшін мәлімет базасның бар болуы. Берілген әдіс қайта құру және орын ауыстыру құнының жеткілікті дәл бағасымен қамтамасыз етеді.
Бойынша бөлшектеу әдісі, бірлік бағалардың жинағының негізінде құрылыс-монтажды жұмыстардың сметалық құнын анықтау технологиясына толығымен сәйкес келеді.
Сандық тексеріс әдісі. Бұл әдіс ең дәл сонымен қатар еңбекті көп қажет ететін әдіс болып табылады. Оның мәні, құрылымның салынуына қатысты барлық позицияларды абсолютті дәл, сапалық анықтауында. Әдістің дәлдігін шектемесе, онда әр шегенің, кірпіштің және жұмыс уақытының әр минутының есебін жүргізу керек. Барлық материалдық санын және еңбек шығынының мөлшерін біле тұра, тікелей шығындарды анықтаймыз. Содан соң, кәсіпкердің жанама шығыны мен пайдасын анықтайды. Бұл әдіс бағаланатын жақсарулардың толық құндық анализін бергенімен, ақша мен уақыттың көптілігін және тәжірбиелі бағалаушыларды қажет етеді. Сол себептен күнделікті тәжірибеде бұл әдісті сирек қолданады.
1.2 Жылжымайтын мүлік нарығы және оның даму жолдары
Жылжымайтын мүлік нарығы-қоғамда тауар қатынасын және айылбастау сату сатып алу қатынастарымен пайда болады. Шектеулі ресурстар, сатушы мен сатып алушылар нарығы. Экологиялық таза және орталық аудандарда орналасқан, жаңа объектілердің, ерекше көркем стиліндегі объектілердің сатушылардың саны шектеулі. Сатып алушылардың саны да шектеулі, себебі осындай сипаттамадағы объектілердің бағасы өте жоғары, Сатушы мен сатып алушылардың шектеулілігі тәжірбиелі индивидуалды бағалаудың қалыптасуына әкеледі.
Жылжымайтын мүлік нарығында тауардың сатылу уақыт периоды жоғары. Жылжымайтын мүлік объектісін нарыққа шығару және оны сатушының арасындағы уақытты - нарықтағы тауардың экспозициясы. Экспозиция уақыты тұтынушылық қасиеттеріне және сату кезінде жоғарлатылған болса, бағаға тәуелді.
Жылжымайтын мүліктің индивидуалды қасиеттерінің себептерінен, станционарлығынан (сатып алушыға жақындатылмауы) сатып алушының үлкен шығындарына ұшыратады. Оларға ақша ғана емес, уақыт шығыны да жатады. Соңғы жылдары жылжымайтын мүлік саласында кейбір өзгерістер болды. Жылжымайтын мүлік нарығы мен оның даму деңгейі ұлттық экономиканың дамуымен сипатталады. Жылжымайтын мүлік нарығының дамуын келесідей кезеңдерге бөлуге болады:
Біріншісі, 90-жылдардың басында жылжымайтын мүлік нарығының неғұрлым жылдам дамыған кезеңді басынан кешті. Осы кезеңде кәсіпорындардың құқықтық шеңберде ашылуы мен дамуы, сұраныс ұсыныстан көп болуы, осыған орай түсетін табыстың да жоғары болуы байқалды. Осындай жағдайдың орын алуының себебі, жылжымайтын мүлікті жекешелендіруге рұқсат берілуі, яғни жылжымайтын мүлікті сату-сатып алу мүмкіндігі туды. Дәл осы кезде көптеген бизнесмендер мен өзінің әл-аухатын жаңа жол арқылы жақсартқысы келген аухатты адамдар тобы қалыптасты. Яғни, тегін муниципалдық тұрғын үй, күрделі емес айырбастау жолы арқылы емес жай ғана пәтерді сатып алу арқылы. Ол кезде жылжымайтын мүлікті жекешелендіру көп болмады, пәтер сататындар аз болды, ал сатып алушылардың саны жеткілікті болды.
Екінші кезеңде алғашқы нормативтік актілер пайда болды. Бұл кезең көптеген жеңілдіктердің берілуімен сипатталады, осыған байланысты нарықтың бұл сегментіне көптеген кәсіпкерлер тартылды. Тұрғын үйге баға өсті, пәтерлерді сату қиындай түсті, ал сатып алушылырдың талғамы жоғарлай берді. Клиенттерге қызмет көрсетудің жаңа формалары қалыптасты. Жылжымайтын мүлік құнын бөліп төлеу, жылжымайтын мүлікті кепілге қойып несие беру пайда болды және кеңінен тарады. Кейбір фирмалар арнайы келісімшарт арқылы жұмыс істей бастады, яғни белгілі бір мерзім аралығында клиенттің жылжыматын мүлігін сату міндетін өз мойнына алады.
Үшінші кезең сұраныстың ұсыныстан асып түсуі, заңдық базаның қатаюы мен нарықтағы бәсекелестіктің нығаюымен сипатталады. Бұл жағдай өз кезегінде табыстың төмендеуіне алып келді. Ұсақ кәсіпорындар жабылып, орта және ірілері өздерін сақтап қалу үшін күресуде. 2001 жылдың екінші жартыжылдығынан бастап Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығында жаңа кезең- тұрақтану мен өсу басталды. Бұл елдегі макроэкономикалық көрсеткіштердің өсуімен, инфляцияның төмен қарқынымен, теңгенің долларға біртекті және шектеулі девальвациясымен түсіндіріледі. Яғни, нарықтық экономика теориясына сәйкес жылжымайтын мүлік нарығы құлдыраудан тұрақтану кезеңіне өтті, ал алда жаңа белестер тұрды. Жылжымайтын мүлік екі маңызды функцияны атқара отырып, кез келген қоғамдық құрылымда маңызды орынға ие: өндіру құралы мен жеке қажеттіліктерді қанағаттандыру құралы. Жылжымайтын мүлік объектілерімен материалдық өндіріс пен қоғамдық өмір салаларын мемлекетпен экономикалық және құқықтық реттеу тығыз байланысты.
Соңғы бірнеше жыл аралығында Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығы жылдам өсу үстінде. Жылжымайтын мүліктің бағалары өзінің көрсеткіштік деңгейі бойынша көптеген дамыған елдерден асып түсті және сол деңгейді сақтап тұр. Осылай қымбаттаудың негізгі себептері: жер мен құрылыс материалдарына бағаның өсуі, құрылысшылардың жалақысының өсуі, жаңа ғимаратқа құрылыс-сәулеттік жоба құруға бағаның жоғарылығы, халық табысының өсуі, ипотека бойынша пайыздық мөлшерлеменің төмендеуі, өзіміздің отандық құрылыс материалдарының жеткіліксіздігі. Әсіресе, Алматы, Астана және басқа да ірі қалалардағы жылжымайтын мүлікті жоғары бағалайды. Мысалы, Алматыда 2000 жылы бір шаршы метр 100-150 доллар тұрды, ал соңғы он үш жыл ішінде баға 20 есеге өскен. Бүгінгі күні қала бойынша орташа баға 3,5 мың доллар құрайды, ал орталықта орналасқан жаңа үйлердегі пәтердің бір шаршы метріне 5-6 мың доллар табу қиынға соғады.
1.3 Жылжымайтын мүлік құнын бағалау және оған әсер ететін факторлар.
Қағидалардың көп болуы оның барлығын бір мезгілде қолдануды білдірмейді. Кез келген жағдайда негізгі және көмекші қағидалар болып бөлінеді. Қағида туралы сөз қозғағанда, нарықтық экономикада субъектілердің негізгі іс-әрекетінің заңдылықтары пайда болады. Шын өмірге келсек, оның іс-әрекетіне өте көп факторлар әсер етуі мүмкін. Еліміздегі нарықтық қатынастардың дамуына байланысты жылжымайтын мүлікті бағалаудың объективті қағидалары күшейеді. Кез келген мүлік құнының ең басты қасиеті - оның пайдалылығы болып табылады. Жылжымайтын мүлік иесіне пайда әкелген жағдай да ғана құнды бола алады. Жылжымайтын мүліктің пайдалылығы - белгілі бір жерде, белгілі бір уақыт ішінде оның табыс әкелу қабілеті. Неғұрлым пайда көп болса, соғұрлым оның бағалану құны жоғары болады. Кез келген тұтынушы көзқарасы бойынша жылжымайтын мүліктің бағалану құны, осындай пайдалылығы бар басқа жылжымайтын мүлік құнынан жоғары болмауы тиіс.
Күтілетін табыс ағымының сапасы, мөлшері өте маңызды. Бірақ бұл ағымнан күткен болжамдарымыз өзгеруі мүмкін. Күту қағидасын келесідей анықтауға болады. Күту - меншіктегі жылжымайтын мүліктен келешекте алынатын табыстың ағымдағы құнын анықтау.
Кез келген экономикалық қызметтің табыстылығы 4 фактормен анықталады: Жер, жұмыс күші, капитал және басқару. Жылжымайтын мүлікті бағалау үшін оның табысының қалыптасуына әр фактордың қосқан үлесін білу қажет. Әр фактор белгілі қызметпен құралатын табыстан төленуі қажет. Жер жылжымайтын болғандықтан, жұмыс күші, капитал, басқару факторлары оған тартылуы керек. Яғни, алдымен осы факторларға компенсация жасалуы қажет, қалған ақша сомасы оның иесіне жер қойнауын пайдаланғаны үшін төленуі керек.
Қалған өнімділік жердің пайдаланушыға максималды табыс табуына мүмкіншілік беруінің нәтижесі болуы мүмкін. Мысалы, егер жер телімі жоғары табыстылықты қамтамасыз ететін болса, жылжымайтын мүлік жоғары бағаланады. Менеджментке, жұмыс күшіне және капиталды пайдалануға кеткен шығынды төлегеннен кейінгі қалған өнімділік жер телімінің таза табысы болып саналады. Бұл қалған өнімділік принципі.
Нарықтық экономикада бағаның құрылуына сұраныс пен ұсыныстың ара-қатынасы әсер етеді. Ал, пайдалылық уақыт пен кеңістікте анықталады. Нарық бұл анықтауышты баға арқылы ескереді. Бағаның құрылуына бәсекелестік әсер етеді. Егер жылжымайтын мүлік әрекет ететін сала артық табыс әкелсе, онда тәуелсіз нарықтық экономикада бұл салаға басқа да кәсіпкерлер енгісі келеді. Бұл келешекте ұсынысты көбейтіп табыс нормасын төмендетеді. Саяси, экономикалық және әлеуметтік өзгерістер нарықтық конъюнктураға және баға деңгейіне әсер етеді. Осыдан жылжымайтын мүлік құны өзгереді, яғни жылжымайтын мүлік құнын бағалау белгілі бір шектеулі мерзімге жасалуы тиіс. Осында құн өзгеру қағидасының мән-жайы жатыр. Бұл қағидадан шығатын қорытынды: жылжымайтын мүлікті пайдалану мүмкіншіліктерін қарастыру үшін, нарықтық ортаның шарттарын ескеру керек.
Иесінің мүлік туралы көзқарасына байланысты қағидалар. Бұл топ өз құрамына пайдалылық, орынбасу, күту қағидаларын біріктіреді. Пайдалылық қағидасы. Меншік объектісі құнға ие бола алмайды, егер оны иемденуге тұтынушының құлшылығы болмаса, яғни меншік кешені тұтынушының қажеттіліктрін қанағаттандырғанда ғана құнға ие болады. Орынбасу қағидасы. Меншік объектілерінің барлығы олардың әр түрлілігіне қарамастан тұтынушының қажеттілігін қанағаттандыру қажет. Ешкімде меншік объектісінің қайта құру құнынан артық ақша төлемейді. Күту қағидасы. Инвестор бүгінгі таңда ақша салады, себебі болашақта одан пайда күтеді.
Нарықтық ортамен байланысты қағидалар. Ұсыныс пен сұраныс арасындағы байланыс қағидалары. Мүлікке деген құн ұсыныс пен сұраныстың көлеміне тәуелді. Негізгі заңдылықтар:
- Егер сұраныс тұрақты болса, ал ұсыныс өссе, онда баға төмендейді;
- Егер сұраныс тұрақты, ал ұсыныс төмендесе, онда баға өседі;
- Егер ұсыныс тұрақты, ал сұраныс өссе, онда баға өседі;
- Егер ұсыныс тұрақты, ал сұраныс төмендесе, онда баға өседі;
- Баға тұрақты болады, егер сұраныс пен ұсыныс арасында сәйкестілік болса.
Бәсекелестілік қағидасы. Жылжымайтын мүлік нарығында бәсекелестік сатушы мен сатып алушы, жалға беруші мен жалға алушы арасында, жалға беру немесе сату-сатып алу келісімшарты жасалғанда пайда болады. Кез келген меншік объектісі басқа да аналогты функционалды тапсырысы бар объектімен бәсекеге түседі. Пайда бәсекелестікті тудырады. Бәсекелестіктің болмауы монополиялық жағдайды тудырады. Құнның өзгеру қағидасы. Меншік объектісі әрқашанда өзгерістерге ұшырайды. Олар тозады, техника, технология және шикізат базасы өзгереді. Жерді қолдану сипаты мемлекеттің немесе жеке сектордың әсерінен өзгереді.
Мүлікті эксплуатациялаумен байланысты қағидалар. Өндірістік қалдық қағидасы. Жер құнының негізінде оның өндірістік қалдық құны жатыр. Кез келген экономикалық сипаттың түрі мына факторларды қажет етеді: менеджмент, еңбек, капитал және жер. Әрбір фактор таза табыстан төленуі қажет. Салым қағидасы. Салым дегеніміз - жаңа факторлардың енгізілуінің нәтижесіне байланысты шаруашылық объектісінің құнының өсуі. Балансталу (теңесу) қағидасы. Меншік объектісінің максималды құнына жету немесе сақтап тұру тек қана өндірістік факторлардың экономикалық балансталу жағдайында ғана мүмкін. Меншік объектісінің құны төрт элементтің балансталуына тәуелді: жер, еңбек, капитал және басқару координациясы. Ең тиімді пайдалану қағидасы - қарастырылған барлық үш топтың қағидаларының синтезі. Осы нұсқалардың ішінен ең тиімді, ең максималды пайда әкелетін түрді қолданады. Дәл осы нұсқа құнды бағалауға қолданылады. Мүлік құнын анықтайтын негізгі көрсеткіштер: пайдалылық, сұраныс, ұсыныс, тапшылық, мүлікке құқықты беру мүмкіндігі, мүлікті құруға кеткен шығындар. Осы көрсеткіштерді жеке-жеке қарастырайық.
Пайдалылық - нақты бір орында және нақты уақыт аралығында тұтынушының қажеттілігін қанағаттандыратын мүлік объектісінің қабілеті. Қандайда бір ұсынысқа шектеу болмағанынша, пайдалылық құды құра алмайды. Сұраныс - белгілі бір уақыт аралығында белгіленген баға бойынша тұтынушылар сатып алуға дайын тауарлар саны. Ұсыныс - сатушылар нарықта сату үшін ұсынатын тауарлар саны. Тапшылық - қандайда бір тауардың жетіспеушілігі, ұсыныстың шектеулігі. Ұсыныс шектеулі болған кезде ғана сұраныс құнды құра алады.
Мүлікке құқықты беру мүмкіндігі мен оларды басқа субъектілердің арасында бөлу мүлік құнына әсерін тигізеді. Мүлікті құруға кеткен шығындарға келсек, онда құн шығындарға тең емес, өйткені ол шығыннан басқа да көптеген баға белгілеуші факторларды ескереді.
Тұтынушының (меншік иесі) көзқарасына негізделген мүлікті бағалау қағидаларына жатады: пайдалылық, орын басу және күту қағидасы. Пайдалылық қағидасы: бағаланатын қандай да бір объект пайдалы болған жағдайда ғана құнға ие болады және қандайда бір қызығушылықты қанағаттандырады және нақты функцияны орындау үшін қолданылуы мүмкін. Берілген қағида мүліктің пайдалылық қабілетін көрсетеді, яғни белгілі бір орында, белгілі бір уақыт аралығында тұтынушының қажеттіліктерін қанағаттандыру. Орын басу қағидасы: мүліктің максималды құнына пайдалылығы жағынан эквивалентті басқа мүлікті ала алатын төменгі бағамен анықталады. Басқаша айтсақ, егер нарықта құны төмен ұқсас объект болған жағдайда, тұтынушы берілген объектіні сатып алмайды. Орын басу қағидасы құнды бағалаудың негізгі үш тәсілінде жатыр: салыстырмалы, табыстық және шығындық. Күту қағидасының мәні: табыс әкелетін мүлік объектісінің құны объектінің болашақта әкелетін табыстарының құны ағымдық құнмен анықталады. Күту дегеніміз - мүлікті иемденуден болашақта алынатын табыс пен басқа да кірістердің ағымдық құнын анықтау. Мүлікпен байланысты табыс пен басқа да кірістер ұзақ мерзімдік сипатқа ие, мүліктің ағымдық құны күтілетін пайдалылықпен анықталады. Күту қағидасы мүлік құнын бағалаудың табыстық тәсілінің негізінде жатыр.
Мүліктер нарығы түрлі топтардың факторларының әсерінен қалыптасады, мүлікті бағалау кезінде осындай жағдайларды ескеру керек. Осындай факторлардың 6 негізгі тобын бөліп қарастырайық, саяси, экономикалық, мәдени-әлеуметтік, демографиялық, табиғи-географиялық, ғылыми-техникалық.
Саяси факторлар мүлік нарығының қызмет ету үрдістеріне ішкі және сыртқы саясаттың қоятын шектеулерінен түзіледі. Ондай факторларға келесілер жатады:
Үкімет пен жергілікті билік органдарының экономика саласындағы іс-шаралары, мүлік нарығы сегменттеріне қатысты нормативтік-заңдық актілерді дайындау (тұрғын үй нарығы, коммерциялық ғимараттар нарығы, интеллектуалдық меншік нарығы, машиналар мен құрал-жабдықтар нарығы, бағалы қағаздар нарығы, қор нарығы, жер нарығы, тасымалдау құралдарының нарығы);
Өндіріс саласындағы мемлекет саясаты - жекешелендіру үрдісінің бағыты мен жылдамдығы, салық жүйесінің дамуы, кірісті бөлу саласындағы саясат, сонымен бірге әлеуметтік қамтамасыз ету жүйесі, экология саласындағы саясат.
Экономикалық факторлардың құрамына ел дамуының экономикалық деңгейі, ЖҰӨ-нің өсу қарқыны, ақша-несие саясаты (), инфляцияның өсу қарқыны, іскерлік белсенділіктің ауытқуы, тұрғындардың сатып алу қабілеті кіреді.
Мәдени-әлеуметтік факторлар түрлі көрсеткіштер бойынша халықтың түрлі әлеуметтік-экономикалық аспектілерімен ұсынылған: әлеуметтік-мамандық, әлеуметтік-тұтынушылық, табыс деңгейі бойынша, тұрғындар жағдайы және т.б.
Демографиялық жағдайлар - халық саны, халықтың өсімі, туу және өлу деңгейі, халықтың тығыздығы, қоныстану, территорияны урбанизациялау деңгейі.
Табиғи-географиялық факторларға берілген ауданға тән климат, жер бедері, табиғи ресурстар, экологиялық және басқа да жағдайлар жатады.
Өндірісті ұйымдастыру мен технологиясына әсер ететін ғылыми-техникалық факторлар көбінесе тауардың нарықтық бағасы мен өзіндік құнының көрсеткіштеріне және кебір жағдайларда алғашқы мүлік нарығының қалыптасуындағы мүлік объектісіне әсер етеді. [4]
2 ҚАЗАҚСТАНДАҒЫ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК- НАРЫҚТЫҚ ҚҰНЫН БАҒАЛАУ ЖӘНЕ ТАЛДАУ
2.1 Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын бағалауда қолданылатын тәсілдер мен қағидалар
Жылжымайтын мүлік нарығы белсенді даму сатысында жүріп келеді. Бірінші кезекте, ол экономикалық дағдарыс басымдылыққа қатаң жүріп келеді. Елдегі жағдай тұрақты, экономика гүлденіп келеді. Құрылыс компаниялары елдегі тұрғын үйге сұраныс өскендіктен нарыққа қайтып келіп жатыр. Екінші жағынан, адамдар еңбек етіп жалықыларын алып жатыр, олар өздерінің тұрғын үй жағдайларын жақсарту үшін бәрін жасап жатыр. Алайда, ірі қалалардағы квадрат метрлеріне бағалар өсіп жатса, онда ол ескі үйлер мен жаңа құрылыстарға тиеді. Алайда Астанада, Алматыда және басқа да ірі қалаларда жылжымайтын мүлікке деген бағалар шамадан тыс жоғары. Ол бағаларды Еуропадағы жылжымайтын мүлік құнымен салыстыруға да болады. Мысалы, АҚШ-та сол бағаға жаңа құрылыстан үш бөлмелі пәтер алуға болады, ал Маямидан барлық жағдайы жасалған жақсы үш қабатты үй алуға болады. Құрысшылар нарықтың дамуы бойынша позитивті болжау жасайды, ол біздің көзқарасымыз бойынша қаншалықты шындыққа жанасады екен.
Антидағдарыстық бағдарлама көптеген даулы сұрақтарды шешуге мүмкіндік бере ма екен. Бір жағынан, сұраныс болса, екінші жағынан ұсыныс тууы керек. Алдағы уақытта республиканың әр қалаларында жаңа үйлер көбейіп, әрі төбеге дейін жетуі мүмкін. Алайда, шетел инвесторлары ұлттық нарықтағы жылжымайтын мүлікке өз қаражаттарын салуға дайын ба, соны білуіміз керек. Менің ойымша, өз қаражаттарын салуға дайын, бірақ казіргі аңда құрылыс нарығында толық қимыл жасау үшін компанияларға темір жүйке керек. Шешетін құжаттар үрдісінің күрделігі, әкімшілік тосқауылдар санынның көп болуы, лицензиялау жүйесі барлық құрылыс жұмыстарындағы қолдарды байлап тастайды. Ол шетел инвесторларын қатты толқытады, өйткені олар өз қаражаттарын сала отырып, сатып алу мерзімі мен шығындарын, тәуекелдерін есептейді. Шетел инвесторлары өз қаражаттарын қайда және қандай мөлшерде салу керек екенін өте жақсы біледі.
Ал біздің жағдайда сатып алу мерзімі шетел инвесторларын мүлдем тартпайды. Бірақ казіргі күннің өзінде Үкімет мемлекет басышысының жолдауына сәйкес республикадағы рұқсат етілетін жүйені іске асыру шегіндегі әкімшілік тосқауылдармен белсенді жұмыс жасап жатырғаны көрінеді. Осы жұмыстың қарқыны жылдамдатылып, пайдалы және жағымды нәтижесін жақын арада көре аламыз деп үміттеніміз.Бүгінгі күнде жылжымайтын мүлік азаматтардың жеке өмірінің негізі, шаруашылық қызметінің және барлық жекеменшік нысанын ұйымымдары мен кәсіпорынның даму базасы болып шығады. Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығының дамуы және белсенді түрде қалыптасуы болуда және азаматтардың, кәсіпорындар және ұйымдардың көпшілік саны жылжымайтын мүлікке қатысты операцияларға қатысуда.
2.2 Қазақстандағы жылжымайтын мүлікті басқару
Жылжымайтын мүлік нарығын басқарудың негізгі мақсаттары:
* Азаматтардың жылжымайтын мүлікті иеленуге байланысты міндеттері мен заңды құқықтарын жүзеге асыру;
* Нарықтың барлық қатысушылары үшін белгілі бір тәртіп пен шарттарды бекіту;
* Нарық қатысушыларын арам пиғылды, қылмыстық ұйымдар мен тұлғалардан қорғау;
* Жылжымайтын мүлік объектілеріне сұраныс пен ұсынысқа сәйкес еркін баға белгілеуді қамтамасыз ету;
* Өндіріс саласындағы кәсіпкерлік қызметке бағытталған инвестициялар үшін жағдай жасау;
* Экономикалық өсу, жұмыссыздық азайту, тұрғын үй мәселелерін шешу және басқа да қоғамдық мақсаттар үшін;
* Жылжымайтын мүлікпен нарық қатысушыларына әділетті салық салу;
* Ел мен аймақтардағы тұрғын үй мәселесін шешудің тиімді жағдайларын жасау.
Жылжымайтын мүлік нарығын басқару қағидалары көбінесе елдегі экономикалық және саяси жағдайларға тәуелді, дегенмен де қалыптасқан әлемдік тәжірибені де ескеру қажет. Қалыптастырылған мақсаттарға жету келесідей басқару қағидаларын ескергенде мүмкін болады:
Үдерістерді бөлу - жылжымайтын мүлік түрлерінің қатынастарын реттеуге ерекше тәсілдерді қолдану. Яғни тұрғын және тұрғын емес, жер, орман телімдері және басқа да объектілер.
Кәсіпкерлік шешімдер қабылдау үшін жылжымайтын мүлік объектілері мен барлық қатысушылары туралы ақпараттың жариялылығы. Заңдардың бір ауыздылығы - заң жобалары мен басқа да нормативтік актілердің жария түрде талқылау. Мысалы, барлық қоғам топтарының мүдделеріне қатысты, тұрғын үй реформасы бағдарламасын талқылау. Нарықтағы қызмет көрсету сапасын жетілдіру мен олардың құнын төмендету механизмі ретіндегі бәсекеге қабілеттілігі. Реттеуші органдар арасындағы өкілеттілікті бөлу - заң шығарушы және заңды атқарушылар бір тұлғаның құзыретіне біріктіруге болмайды. Жылжымайтын мүлік туралы заң актілері мен бекітілген ережелер мен үдерістердің қарапайымдылығы мен түсініктілігі, меншік иелерін қорғау сенімділігі. Тәуекелділігі жоғары топ азаматтарын тұрғын үй нарығында қосымша қорғау шараларын қолдану (кәмелет жасқа толмағандар, зейнеткерлер, мүгедектер және т.б). Коммерциялық және қоғамдық ұйымдар, яғни кәсіби қатысушылар мен мемлекеттік органдар арасында жылжымайтын мүлік нарығын басқару функцияларын дұрыс бөлу (бағалаушылар, риэлторлар ассоциациясы және т.б). Мемлекеттік билік органдары жылжымайтын мүлік объектілерін иемдену, пайдалану, билік ету тәртібін бекіту үшін заңдар мен басқа да нормативтік актілерді қабылдауы қажет.
Қорыта келсек, бағалау дегеніміз - активтің сол немесе басқа да құны туралы тәуелсіз тұлғаның негізделген пікірі. Бағалау қызметінің тәжірибесінен шыға, жылжымайтын мүлікті бағалауды қолдану аясы әр түрлі. Ең көп таралғандары төменде көрсетілген. Жылжымайтын мүлік нарығындағы мемлекеттік органдар мен ұйымдар түрлі формаларда реттеушілік қызметін атқарады, соның ішінде:
- ережелер мен шектеулерді заңды бекіту;
- жылжымайтын мүлік және онымен мәміле жасау құқықтарын есепке алу мен тіркеу;
- мемлекеттік құрылыстар мен ғимараттарды, табиғи ресурстарды бөлу мен оларды иемдену, жалға беру немесе пайдалануға беру;
- жылжымайтын мүлікті пайдалануды бақылау (жер, орман, су);
- кәсіпорындар мен басқа да объектілерді ұлттандыру және ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Кіріспе
1 Жылжымайтын мүліктің негізі
1.1 Жылжымайтын мүлік ұғымы және негізгі түрлері
1.2 Жылжымайтын мүлік нарығы және оның даму жолдары
1.3 Жылжымайтын мүлік құнын бағалау және оған әсер ететін факторлар.
2 Қазақстандағы жылжымайтын мүлік- нарықтық құнын бағалау және талдау
2.1 Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын бағалауда қолданылатын тәсілдер мен қағидалар
2.2 Қазақстандағы жылжымайтын мүлікті басқару
2.3 Бағалау кезінде туындайтын мәселелер және оларды шешу жолдары
3.Шетелдік жылжымайтын мүлікті бағалау және оның даму перспективалары
3.1 Шетелдік мүлікті бағалау тәжірибесі және шетелдегі мүлік құнын бағалау барысында туындайтын мәселелер
3.2 Мәселерді шешу жолдары және мүлікті жетілдіру жолдары
3.3 Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүліктің нарықтағы алатын орны және оның жетілдірілуі
КІРІСПЕ
Мемлекет басшысының халыққа арнаған Жолдауында тұрғын үй құрылысымен қатар жылжымайтын мүлік нарығын дамыту мәселелері сөз болды. Президент еліміздің өңірлеріндегі жылжымайтын мүлік жөніндегі орталықтардың жұмысын жандандыру мақсатында біздің алдымызға нақты міндеттер қойды. Бүгінде қазақстандық жылжымайтын мүліктің бағасы шарықтауын қойып, төмендеуге түзету еңгізу кезеңіне келгенде банктік бизнесте, ипотекаға қарағанда тұтынушылық несие сенімдірек бола бастады. Егер экономикалық даму төмендесе, немесе жаппай шегінушілік белең алса, ол өз кезегінде жалпы халықтың қаржы түсімін төмендетіп, тұтыну несиесінің де бүгінгі қызығушылығы мен сенімділігін жоғалтуы ғажап емес.Бір сөзбен айтқанда, банктердің өздері белгілі бір қорытынды жасап,экономика секторының несиелік саясатын теңестіруге келулері керек.Егер турасын айтсақ, банк секторының соңғы жылдардағы өсімі, қазақстандық құрылысты қаржыландыру мен сырттан алынған қарызды тұтынушылық несиеге беруге байланысты болып келді.Жылжымайтын мүлік, оның ішінде тұрғын үй проблемасы тек Қазақстанда ғана емес дүниенің алпауыт, дамыған мемлекеттерінде де жетіп артылады. Баспанаға зәрулік, оның бағасының қусаң жеткізбейтіндігі бүгінде ертегі емес. Қаншалықты биіктен құласаң соншалықты қатерлі болатындығы таяу уақытта Еуропа рыногы мен жылжымайтын мүлікке инвестиция салған инвесторларға қатты сезілетін сыңайлы. Бұл әлем сарапшыларының жылжымайтын мүлік рыногына ұзақ жылдар жүргізген зерттеулері мен талдауларының қорытындысы. Жылжымайтын мүлік,яғни тұрғын үй қаржы салудың тиімді көзі екенін материалдық жағдайыңды көтеріп алудың бірден-бір жолы екенін жалпақ жұрт ендігі түсіне бастағандай. Өйткені нарықтың алғашқы жылдары бірінші орынға баю емес,ел қатарлы күн көру ғана шықты. Ол уақытта заман ауыртпалығы басқаға мойын бұрғызбады. Сол кездері Шымкенттегі үйлердің өзі 3-4 мың көк қағаздан аспайтын. Бағаның көтерілгені соңғы төрт-бес жылдың көлемінде. Қазір әлгі үйлердің құны күйіп тұр. Осынау экономикалық өлара тұсты пайдаланып, пәтер сатып алғандардың жолы болды.Ақша санай алатын адамның өзі соңғы 5 жылдың ішінде пәтерлер бағасы 9-10 есе көтерілгенінен хабардар. Бұл бағаға ең мақтаулы деген банктердің салым депозиттері де ілесе алмайды. Яғни, жылжымайтын мүлікке салынған капитал бүгінгі күні ең өсімтал салым. [1]
1 ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІҢ НЕГІЗІ
1.1 Жылжымайтын мүлік ұғымы және негізгі түрлері
Жылжымайтын мүлік түсінігі адам алғаш рет үй салып өнім өндіру үшін жер алудан басталады. Ол жер жыртып егін егіп өнім алу болып табылады,бұл еңбектің ерекшелігі- ол өзінің жеріне тікелей байланысты.
Жылжымайтын мүлік түсінігін обьект экономикалық категория тауар ретінде қарастыру,яғни мүліктік құқықтық жеке меншіктің негізгі түсінігі ретінде қарастыру яғни,заңдылық рәсімдеу,экономикалық қатынастардың жеке меншік құқықтық нормаларын көрсету және иеленуші құқықтық жинақтарын өзінің қызметіне пайдаланады. Жылжымайтын мүлік түсінігін 5 блок түрінде қарастыруға болады. Оның 4-уі- физикалық,1-заңды. 4-уі - жер учаскілері, учаскінің жоғарғы жағындағы, жер бетіндегі обьект және учаскінің үстіндегі мүлікті,сонымен қатар пайдалы қазбалар, ауа кеңістігі. 5-ші - заңдылығы.
Мүліктің ұғым. Римдік құқықтың классикалық уақытты мүліктің ұғымы кең түрде шығарылды. Бұл кең мағынада сыртқы материалды заты ғана емес, сонымен қатар қатынас пен құқықты қамтиды. Денелік және денелік емес зат мүліктер. Гай мүліктерді денелікке бөлді, оларды осязать етуге болады және денелік емеске бөлді, оларды осязать етуге болмайды. Мысал ретінде гай мұрагерлік атайды, узуфрукт, мондет. Гай мысал ішінде жеке меншік құқығын атамайды: римдік заңгерлер мүлікке және мүліктің өзіне жеке меншік құқығын бөлмейді.
Мүлік. Бірте бірті римдіктер барлық мүліктік комплектің біріккен шаруашылығана келіп тірелді, famiia pesuniagne құлдардың және малдың бастапқы жиынтығы. Кейінірек famiia pesuniagne бүкіл мүліктің жиынтығын құрады. Цивильді құқықта мүліктің құқығы бекітілді. Преторлық құқықта кейбірде әкелік және аталық жақсылық деген термин қолданылды. Әрине мүліктің ұғымы сол адамға барлық жататын мүлікті қамтиды, ол мүлікті өзі табылдыма, әлде мұрагерлікпен қалдыма. Жеке меншік иесінің тірі кезінде оның добро қарыздарының төлеуде кредиторларға кепілдік береді. Осыдан Павел қорытынды шығарды, әрбір адамның мүлкі болып кредиторлық қанағаттануынан, берешектерді бергеннен кейінгі мүлік саналды.Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексіне сәйкес жылжымайтын мүлікке кіретін заттар: ғимараттар, құрылыстар көп жылдық және басқа жерге байланысты обьектілер орнын ауыстыруға сәйкес келмейтін жерлер,сонымен қатар кез келмейтін жерлер,сонымен қатар Қазақстан звңдылығы жылжымайтын мүлікпен қоса тең қылып жылжымайтын мүліктерде қосуда ауа және су судасы,космостық обьектілер жылжымайтын мүлік обьектісінің белгілеуі бойынша мүлік комплексі деп аталады.
Жылжымайтын мүліктің негізгі ерекшеліктері: Жылжымайтын мүлік дамыған обьектісі негізгі 3 элементтерінен тұрады,олар:
1. жер
2. жерді жетілдіру
3. жылжымайтын мүлікті жабдықтау
Аталған элементтер өздерінің мән тұрғысынан адамның тұрғысынан табиғатты игеру кезеңдерінен тұрады. Құнды анықтау кезінде, жалпы жылжымайтын мүлік нарығына, сонымен қатар қарастырылып отырған меншіктің құндылығына әсер ететін, барлық факторлар есепке алынады.
Жылжымайтын мүліктің құнын анықтау кезінде негізгі үш тәсілді қолданылады:
-шығын тәсілі
-сатылымдарды салыстыруға негізделген тәсіл
-кіріс тәсілі
Осы тәсілдердің әрқайсысы, жылжымайтын мүлік объектісінің, бағалық мінездемесінің әртүрлі болуына әкеледі. Әрі қарай жүргізілетін салыстырмалы сарап, қолданылған әдістердің әрқайсысының, жетістіктері мен жетіспеушіліктері таразылауға мүмкіншілік береді. Сонымен қатар, сенімді болып табылған әдістердің берілгендердің негізінде объектінің ақырғы бағасын бекіту.
Орынбасу принципі. Бұл принцип, ақылды сатып алушының, еш кешігусіз және сапасы бірдей құрылыс ұйымдастыру немесе ұқсас объект сатып алуға кеткен шығыннан, меншік үшін, артық төлемейтіндігін пайымдайды. Бағалау күшіне табылған нарықтық құнның логикалық бағалауына ұқсас объектінің құрылысының құнын және жер учаскесінің құнының соммасы жатады.
Сұраныс пен ұсыныс принципі. Сұраныс пен ұсыныста болатын қозғалыстар бағаның көтеріліп не төмендеуіне әкеліп соқтырады. Сонымен, бір меншік, ағымдағы уақытқа тәуекелді, әртүрлі құнға иеленуі мүмкін. Шығынның өзгерісі баға өзгерісіне пропорционалды болмаса, ғимараттың құрылысы сәйкесінше аз пайдалы болады және бар, салынған ғимараттың құны сәйкесінше не жоғарылап , не төмендей түседі.
Баланс принципі. Оптималды бағаға жету немесе оны қалыпты жағдайда ұстау үшін, өндіріс факторлары мен меншіктің әртүрлі компонентері өзара дұрыс ара-қатынаста болу керектігі-баланс принципінің мәні.
Тәуелділік және өзгеріс принципі (сыртқы факторлар). Сыртқы жағдайлар мен оқиғалардың нәтижесінде, меншік өзінің құнын өсіріп не жоғалтуы мүмкін. Сыртқы факторлардың әсерінен болған құнның қосылуы немесе жоғалуы, не жердің, не құрылымдардың есесіне түсуі мүмкін. Құрылыстың құнының өсуі, жаңа, сонымен қатар ескі құрылыстардың, бағалау құнының, нарықтық құнына қатты әсерін тигізуі мүмкін. Шығын тәсілінде, сыртқы себептердің нәтижесінде ғимараттардың құнының төмендеуін сыртқы тозудың салдарына жатқызады.
Жаңа ғимараттың құрылысының құны оның нарықтық құнынан жоғары не төмен болуының себептерінің бірі-сыртқы жағдайлар. Бағаланатын құн түрі сирек немесе жаңа салыстырмалы меншікті салу қиынға түсетін болса, онда қайтадан салынған құрылымның құны, оның құрылыс құнынан жоғары болуы мүмкін. Екінші жағынан алатын болсақ, егер әртүрлі жағдайларға байланысты, анықталған бір түрдегі құрылыс сомы артығымен ұсынылса, сәйкесінше оның құрылыс құны төмендей түседі.
Шығын тәсіліндегі бағалау принциптерін дұрыс қолдану, қажетті шешім құруына жол береді, яғни құрылыс құнымен нарықтық құн мүлдем бөлек түсініктер. Осыны дәлелдейтін классикалық мысал ретінде мынаны айтуға болады: құрғақ және мұнайы бар скважиналарды бұрғылауға және нарықтық құнының шыққан шығындарын салыстыру.
Жылжымайтын мүлік облысында, шығын тәсілін қолдану кезінде нарықтық құн анықтала береді. Алайда, ақырғы нарықтық құнды анықтау процесіне, шығын тәсілімен жасалған бағалаудың нәтижелері құраушы ролін атқарады. Бұл тәсіл жаңа немесе қолданыс мерзімі кішкене болған объектілерге ерекше қатысты, себебі олардың нарықтық құнының көлемі құрылыс құнының көлеміне өте жақын. Сонымен қатар, бір қатар жағдайларда шығын тәсілінің әдістерін қолдану ең дұрыс және ең қолайлы болады, яғни басқа тәсілдер орынсыз болатын жағдайлар. Мұндай жағдайларға мыналарды жатқызуға болады: Шығын тәсілін құнды анықтауда қолдану кезінде, бағалаушылар қайта құру және орын ауыстыру құны терминдерін қолданады. Теориялық көзқараспен қарағанда, шығын тәсілмен анықталған бағалау құны-құрылыс копиясын шын мерзімде тұрғызу болып табылады. Бар ғимараттар өздерінің, бүгінгі күнде қолданыстан шыққан, материалдарын, құрылыс технологияларын және проектілерінің элементтерін біріктіріп, алайда қайта құрылуы мүмкін емес. Құрылымның ішінде, құрылыстың ағымдағы стандарттарына сәйкес келмейтін, элементтердің комбинациялары болуы мүмкін. Бұл жағдайда жалпы қабылданған бағалау тәжірбиесі-салыстырмалы пайдалылықты қамтамасыз ететін, құрылымды тұрғызу құнын бағалау. Бұл орын ауыстыру құнының бағасын береді.
Орын ауыстыру немесе орын толтыру құнының қайсысы пайдалануына байланысты бағалау, құны өзгеріп тұруы мүмкін. Нақты бағалау үшін таңдалынатын концепция, есеп беруде анық негізделуі қажет.
Салыстырмалы бірлік әдісі.
Салыстырмалы бірлік әдісі аудан құнының салыстыруына немесе бағаланатын объектінің көлем бірлігімен аудан бірлігінің құнына салыстыруына немесе ұқсас типтік құрылымның көлем бірлігінің салыстыруына негізделген. Осыған орай, зерттелетін ғимарат базалық ғимараттан үлкен болса, бірлік баға төмен болады және керісінше. Бірлік құн базалық ғимараттың бағалау мерзіміне және зерттелетін ғимараттың бағалау мезгіліне, баға деңгейінің кез-келген өзгерісін көрсетуі қажеті. Сонымен қатар, бірлік бағаға уақыттың өтісімен тұрақты түрде өсіп отыратын, құрал-жабдықтардың құнының әсерін есепке алу керек. Бірлік құндары дәл түзету үшін әр позицияны кезекті дәлелдеумен құрама элементтерге бөлшектеуді қолданады. Мына бір фактіні атап өту керек, бір қарағанда бұл әдістің қарапайым болып көрінуі тәжірибесіз маманды шатастыру мүмкін. Адекватты бастапқы мәліметті алу және оларды түзету көп еңбекті қажет ететін процесс.
Компонент бойынша бөлшектеу әдісі.
Берілген әдістің мәні болып, барлық құрылысының құны құрылыс компоненттерінің-фундаменттердің, қабырғалардың, қоршаулар, жабындар және басқалары, құндарының соммалары ретінде анықталады. Әр компоненттің құнын оның бірлік құнына негізделіп алады, яғни бірлік көлемді орналастыру үшін қажетті шығын соммалары. Әр компоненттің көлемін және оның бірлік құнын біле тұра, барлық құрылымның құнын табады. Бұл жағдайда кәсіпкердің пайдасы бірлік құнда есептеліп немесе бөлек есептелінеді. Ғимараттар мен құрылымдардың құрылысының сметалық құны дегеніміз-проектік материалдарға сәйкес оның жүзеге асуына қажетті ақша қаражатының соммасы. Бірлік құнның калькуляциясы үшін мәлімет базасның бар болуы. Берілген әдіс қайта құру және орын ауыстыру құнының жеткілікті дәл бағасымен қамтамасыз етеді.
Бойынша бөлшектеу әдісі, бірлік бағалардың жинағының негізінде құрылыс-монтажды жұмыстардың сметалық құнын анықтау технологиясына толығымен сәйкес келеді.
Сандық тексеріс әдісі. Бұл әдіс ең дәл сонымен қатар еңбекті көп қажет ететін әдіс болып табылады. Оның мәні, құрылымның салынуына қатысты барлық позицияларды абсолютті дәл, сапалық анықтауында. Әдістің дәлдігін шектемесе, онда әр шегенің, кірпіштің және жұмыс уақытының әр минутының есебін жүргізу керек. Барлық материалдық санын және еңбек шығынының мөлшерін біле тұра, тікелей шығындарды анықтаймыз. Содан соң, кәсіпкердің жанама шығыны мен пайдасын анықтайды. Бұл әдіс бағаланатын жақсарулардың толық құндық анализін бергенімен, ақша мен уақыттың көптілігін және тәжірбиелі бағалаушыларды қажет етеді. Сол себептен күнделікті тәжірибеде бұл әдісті сирек қолданады.
1.2 Жылжымайтын мүлік нарығы және оның даму жолдары
Жылжымайтын мүлік нарығы-қоғамда тауар қатынасын және айылбастау сату сатып алу қатынастарымен пайда болады. Шектеулі ресурстар, сатушы мен сатып алушылар нарығы. Экологиялық таза және орталық аудандарда орналасқан, жаңа объектілердің, ерекше көркем стиліндегі объектілердің сатушылардың саны шектеулі. Сатып алушылардың саны да шектеулі, себебі осындай сипаттамадағы объектілердің бағасы өте жоғары, Сатушы мен сатып алушылардың шектеулілігі тәжірбиелі индивидуалды бағалаудың қалыптасуына әкеледі.
Жылжымайтын мүлік нарығында тауардың сатылу уақыт периоды жоғары. Жылжымайтын мүлік объектісін нарыққа шығару және оны сатушының арасындағы уақытты - нарықтағы тауардың экспозициясы. Экспозиция уақыты тұтынушылық қасиеттеріне және сату кезінде жоғарлатылған болса, бағаға тәуелді.
Жылжымайтын мүліктің индивидуалды қасиеттерінің себептерінен, станционарлығынан (сатып алушыға жақындатылмауы) сатып алушының үлкен шығындарына ұшыратады. Оларға ақша ғана емес, уақыт шығыны да жатады. Соңғы жылдары жылжымайтын мүлік саласында кейбір өзгерістер болды. Жылжымайтын мүлік нарығы мен оның даму деңгейі ұлттық экономиканың дамуымен сипатталады. Жылжымайтын мүлік нарығының дамуын келесідей кезеңдерге бөлуге болады:
Біріншісі, 90-жылдардың басында жылжымайтын мүлік нарығының неғұрлым жылдам дамыған кезеңді басынан кешті. Осы кезеңде кәсіпорындардың құқықтық шеңберде ашылуы мен дамуы, сұраныс ұсыныстан көп болуы, осыған орай түсетін табыстың да жоғары болуы байқалды. Осындай жағдайдың орын алуының себебі, жылжымайтын мүлікті жекешелендіруге рұқсат берілуі, яғни жылжымайтын мүлікті сату-сатып алу мүмкіндігі туды. Дәл осы кезде көптеген бизнесмендер мен өзінің әл-аухатын жаңа жол арқылы жақсартқысы келген аухатты адамдар тобы қалыптасты. Яғни, тегін муниципалдық тұрғын үй, күрделі емес айырбастау жолы арқылы емес жай ғана пәтерді сатып алу арқылы. Ол кезде жылжымайтын мүлікті жекешелендіру көп болмады, пәтер сататындар аз болды, ал сатып алушылардың саны жеткілікті болды.
Екінші кезеңде алғашқы нормативтік актілер пайда болды. Бұл кезең көптеген жеңілдіктердің берілуімен сипатталады, осыған байланысты нарықтың бұл сегментіне көптеген кәсіпкерлер тартылды. Тұрғын үйге баға өсті, пәтерлерді сату қиындай түсті, ал сатып алушылырдың талғамы жоғарлай берді. Клиенттерге қызмет көрсетудің жаңа формалары қалыптасты. Жылжымайтын мүлік құнын бөліп төлеу, жылжымайтын мүлікті кепілге қойып несие беру пайда болды және кеңінен тарады. Кейбір фирмалар арнайы келісімшарт арқылы жұмыс істей бастады, яғни белгілі бір мерзім аралығында клиенттің жылжыматын мүлігін сату міндетін өз мойнына алады.
Үшінші кезең сұраныстың ұсыныстан асып түсуі, заңдық базаның қатаюы мен нарықтағы бәсекелестіктің нығаюымен сипатталады. Бұл жағдай өз кезегінде табыстың төмендеуіне алып келді. Ұсақ кәсіпорындар жабылып, орта және ірілері өздерін сақтап қалу үшін күресуде. 2001 жылдың екінші жартыжылдығынан бастап Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығында жаңа кезең- тұрақтану мен өсу басталды. Бұл елдегі макроэкономикалық көрсеткіштердің өсуімен, инфляцияның төмен қарқынымен, теңгенің долларға біртекті және шектеулі девальвациясымен түсіндіріледі. Яғни, нарықтық экономика теориясына сәйкес жылжымайтын мүлік нарығы құлдыраудан тұрақтану кезеңіне өтті, ал алда жаңа белестер тұрды. Жылжымайтын мүлік екі маңызды функцияны атқара отырып, кез келген қоғамдық құрылымда маңызды орынға ие: өндіру құралы мен жеке қажеттіліктерді қанағаттандыру құралы. Жылжымайтын мүлік объектілерімен материалдық өндіріс пен қоғамдық өмір салаларын мемлекетпен экономикалық және құқықтық реттеу тығыз байланысты.
Соңғы бірнеше жыл аралығында Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығы жылдам өсу үстінде. Жылжымайтын мүліктің бағалары өзінің көрсеткіштік деңгейі бойынша көптеген дамыған елдерден асып түсті және сол деңгейді сақтап тұр. Осылай қымбаттаудың негізгі себептері: жер мен құрылыс материалдарына бағаның өсуі, құрылысшылардың жалақысының өсуі, жаңа ғимаратқа құрылыс-сәулеттік жоба құруға бағаның жоғарылығы, халық табысының өсуі, ипотека бойынша пайыздық мөлшерлеменің төмендеуі, өзіміздің отандық құрылыс материалдарының жеткіліксіздігі. Әсіресе, Алматы, Астана және басқа да ірі қалалардағы жылжымайтын мүлікті жоғары бағалайды. Мысалы, Алматыда 2000 жылы бір шаршы метр 100-150 доллар тұрды, ал соңғы он үш жыл ішінде баға 20 есеге өскен. Бүгінгі күні қала бойынша орташа баға 3,5 мың доллар құрайды, ал орталықта орналасқан жаңа үйлердегі пәтердің бір шаршы метріне 5-6 мың доллар табу қиынға соғады.
1.3 Жылжымайтын мүлік құнын бағалау және оған әсер ететін факторлар.
Қағидалардың көп болуы оның барлығын бір мезгілде қолдануды білдірмейді. Кез келген жағдайда негізгі және көмекші қағидалар болып бөлінеді. Қағида туралы сөз қозғағанда, нарықтық экономикада субъектілердің негізгі іс-әрекетінің заңдылықтары пайда болады. Шын өмірге келсек, оның іс-әрекетіне өте көп факторлар әсер етуі мүмкін. Еліміздегі нарықтық қатынастардың дамуына байланысты жылжымайтын мүлікті бағалаудың объективті қағидалары күшейеді. Кез келген мүлік құнының ең басты қасиеті - оның пайдалылығы болып табылады. Жылжымайтын мүлік иесіне пайда әкелген жағдай да ғана құнды бола алады. Жылжымайтын мүліктің пайдалылығы - белгілі бір жерде, белгілі бір уақыт ішінде оның табыс әкелу қабілеті. Неғұрлым пайда көп болса, соғұрлым оның бағалану құны жоғары болады. Кез келген тұтынушы көзқарасы бойынша жылжымайтын мүліктің бағалану құны, осындай пайдалылығы бар басқа жылжымайтын мүлік құнынан жоғары болмауы тиіс.
Күтілетін табыс ағымының сапасы, мөлшері өте маңызды. Бірақ бұл ағымнан күткен болжамдарымыз өзгеруі мүмкін. Күту қағидасын келесідей анықтауға болады. Күту - меншіктегі жылжымайтын мүліктен келешекте алынатын табыстың ағымдағы құнын анықтау.
Кез келген экономикалық қызметтің табыстылығы 4 фактормен анықталады: Жер, жұмыс күші, капитал және басқару. Жылжымайтын мүлікті бағалау үшін оның табысының қалыптасуына әр фактордың қосқан үлесін білу қажет. Әр фактор белгілі қызметпен құралатын табыстан төленуі қажет. Жер жылжымайтын болғандықтан, жұмыс күші, капитал, басқару факторлары оған тартылуы керек. Яғни, алдымен осы факторларға компенсация жасалуы қажет, қалған ақша сомасы оның иесіне жер қойнауын пайдаланғаны үшін төленуі керек.
Қалған өнімділік жердің пайдаланушыға максималды табыс табуына мүмкіншілік беруінің нәтижесі болуы мүмкін. Мысалы, егер жер телімі жоғары табыстылықты қамтамасыз ететін болса, жылжымайтын мүлік жоғары бағаланады. Менеджментке, жұмыс күшіне және капиталды пайдалануға кеткен шығынды төлегеннен кейінгі қалған өнімділік жер телімінің таза табысы болып саналады. Бұл қалған өнімділік принципі.
Нарықтық экономикада бағаның құрылуына сұраныс пен ұсыныстың ара-қатынасы әсер етеді. Ал, пайдалылық уақыт пен кеңістікте анықталады. Нарық бұл анықтауышты баға арқылы ескереді. Бағаның құрылуына бәсекелестік әсер етеді. Егер жылжымайтын мүлік әрекет ететін сала артық табыс әкелсе, онда тәуелсіз нарықтық экономикада бұл салаға басқа да кәсіпкерлер енгісі келеді. Бұл келешекте ұсынысты көбейтіп табыс нормасын төмендетеді. Саяси, экономикалық және әлеуметтік өзгерістер нарықтық конъюнктураға және баға деңгейіне әсер етеді. Осыдан жылжымайтын мүлік құны өзгереді, яғни жылжымайтын мүлік құнын бағалау белгілі бір шектеулі мерзімге жасалуы тиіс. Осында құн өзгеру қағидасының мән-жайы жатыр. Бұл қағидадан шығатын қорытынды: жылжымайтын мүлікті пайдалану мүмкіншіліктерін қарастыру үшін, нарықтық ортаның шарттарын ескеру керек.
Иесінің мүлік туралы көзқарасына байланысты қағидалар. Бұл топ өз құрамына пайдалылық, орынбасу, күту қағидаларын біріктіреді. Пайдалылық қағидасы. Меншік объектісі құнға ие бола алмайды, егер оны иемденуге тұтынушының құлшылығы болмаса, яғни меншік кешені тұтынушының қажеттіліктрін қанағаттандырғанда ғана құнға ие болады. Орынбасу қағидасы. Меншік объектілерінің барлығы олардың әр түрлілігіне қарамастан тұтынушының қажеттілігін қанағаттандыру қажет. Ешкімде меншік объектісінің қайта құру құнынан артық ақша төлемейді. Күту қағидасы. Инвестор бүгінгі таңда ақша салады, себебі болашақта одан пайда күтеді.
Нарықтық ортамен байланысты қағидалар. Ұсыныс пен сұраныс арасындағы байланыс қағидалары. Мүлікке деген құн ұсыныс пен сұраныстың көлеміне тәуелді. Негізгі заңдылықтар:
- Егер сұраныс тұрақты болса, ал ұсыныс өссе, онда баға төмендейді;
- Егер сұраныс тұрақты, ал ұсыныс төмендесе, онда баға өседі;
- Егер ұсыныс тұрақты, ал сұраныс өссе, онда баға өседі;
- Егер ұсыныс тұрақты, ал сұраныс төмендесе, онда баға өседі;
- Баға тұрақты болады, егер сұраныс пен ұсыныс арасында сәйкестілік болса.
Бәсекелестілік қағидасы. Жылжымайтын мүлік нарығында бәсекелестік сатушы мен сатып алушы, жалға беруші мен жалға алушы арасында, жалға беру немесе сату-сатып алу келісімшарты жасалғанда пайда болады. Кез келген меншік объектісі басқа да аналогты функционалды тапсырысы бар объектімен бәсекеге түседі. Пайда бәсекелестікті тудырады. Бәсекелестіктің болмауы монополиялық жағдайды тудырады. Құнның өзгеру қағидасы. Меншік объектісі әрқашанда өзгерістерге ұшырайды. Олар тозады, техника, технология және шикізат базасы өзгереді. Жерді қолдану сипаты мемлекеттің немесе жеке сектордың әсерінен өзгереді.
Мүлікті эксплуатациялаумен байланысты қағидалар. Өндірістік қалдық қағидасы. Жер құнының негізінде оның өндірістік қалдық құны жатыр. Кез келген экономикалық сипаттың түрі мына факторларды қажет етеді: менеджмент, еңбек, капитал және жер. Әрбір фактор таза табыстан төленуі қажет. Салым қағидасы. Салым дегеніміз - жаңа факторлардың енгізілуінің нәтижесіне байланысты шаруашылық объектісінің құнының өсуі. Балансталу (теңесу) қағидасы. Меншік объектісінің максималды құнына жету немесе сақтап тұру тек қана өндірістік факторлардың экономикалық балансталу жағдайында ғана мүмкін. Меншік объектісінің құны төрт элементтің балансталуына тәуелді: жер, еңбек, капитал және басқару координациясы. Ең тиімді пайдалану қағидасы - қарастырылған барлық үш топтың қағидаларының синтезі. Осы нұсқалардың ішінен ең тиімді, ең максималды пайда әкелетін түрді қолданады. Дәл осы нұсқа құнды бағалауға қолданылады. Мүлік құнын анықтайтын негізгі көрсеткіштер: пайдалылық, сұраныс, ұсыныс, тапшылық, мүлікке құқықты беру мүмкіндігі, мүлікті құруға кеткен шығындар. Осы көрсеткіштерді жеке-жеке қарастырайық.
Пайдалылық - нақты бір орында және нақты уақыт аралығында тұтынушының қажеттілігін қанағаттандыратын мүлік объектісінің қабілеті. Қандайда бір ұсынысқа шектеу болмағанынша, пайдалылық құды құра алмайды. Сұраныс - белгілі бір уақыт аралығында белгіленген баға бойынша тұтынушылар сатып алуға дайын тауарлар саны. Ұсыныс - сатушылар нарықта сату үшін ұсынатын тауарлар саны. Тапшылық - қандайда бір тауардың жетіспеушілігі, ұсыныстың шектеулігі. Ұсыныс шектеулі болған кезде ғана сұраныс құнды құра алады.
Мүлікке құқықты беру мүмкіндігі мен оларды басқа субъектілердің арасында бөлу мүлік құнына әсерін тигізеді. Мүлікті құруға кеткен шығындарға келсек, онда құн шығындарға тең емес, өйткені ол шығыннан басқа да көптеген баға белгілеуші факторларды ескереді.
Тұтынушының (меншік иесі) көзқарасына негізделген мүлікті бағалау қағидаларына жатады: пайдалылық, орын басу және күту қағидасы. Пайдалылық қағидасы: бағаланатын қандай да бір объект пайдалы болған жағдайда ғана құнға ие болады және қандайда бір қызығушылықты қанағаттандырады және нақты функцияны орындау үшін қолданылуы мүмкін. Берілген қағида мүліктің пайдалылық қабілетін көрсетеді, яғни белгілі бір орында, белгілі бір уақыт аралығында тұтынушының қажеттіліктерін қанағаттандыру. Орын басу қағидасы: мүліктің максималды құнына пайдалылығы жағынан эквивалентті басқа мүлікті ала алатын төменгі бағамен анықталады. Басқаша айтсақ, егер нарықта құны төмен ұқсас объект болған жағдайда, тұтынушы берілген объектіні сатып алмайды. Орын басу қағидасы құнды бағалаудың негізгі үш тәсілінде жатыр: салыстырмалы, табыстық және шығындық. Күту қағидасының мәні: табыс әкелетін мүлік объектісінің құны объектінің болашақта әкелетін табыстарының құны ағымдық құнмен анықталады. Күту дегеніміз - мүлікті иемденуден болашақта алынатын табыс пен басқа да кірістердің ағымдық құнын анықтау. Мүлікпен байланысты табыс пен басқа да кірістер ұзақ мерзімдік сипатқа ие, мүліктің ағымдық құны күтілетін пайдалылықпен анықталады. Күту қағидасы мүлік құнын бағалаудың табыстық тәсілінің негізінде жатыр.
Мүліктер нарығы түрлі топтардың факторларының әсерінен қалыптасады, мүлікті бағалау кезінде осындай жағдайларды ескеру керек. Осындай факторлардың 6 негізгі тобын бөліп қарастырайық, саяси, экономикалық, мәдени-әлеуметтік, демографиялық, табиғи-географиялық, ғылыми-техникалық.
Саяси факторлар мүлік нарығының қызмет ету үрдістеріне ішкі және сыртқы саясаттың қоятын шектеулерінен түзіледі. Ондай факторларға келесілер жатады:
Үкімет пен жергілікті билік органдарының экономика саласындағы іс-шаралары, мүлік нарығы сегменттеріне қатысты нормативтік-заңдық актілерді дайындау (тұрғын үй нарығы, коммерциялық ғимараттар нарығы, интеллектуалдық меншік нарығы, машиналар мен құрал-жабдықтар нарығы, бағалы қағаздар нарығы, қор нарығы, жер нарығы, тасымалдау құралдарының нарығы);
Өндіріс саласындағы мемлекет саясаты - жекешелендіру үрдісінің бағыты мен жылдамдығы, салық жүйесінің дамуы, кірісті бөлу саласындағы саясат, сонымен бірге әлеуметтік қамтамасыз ету жүйесі, экология саласындағы саясат.
Экономикалық факторлардың құрамына ел дамуының экономикалық деңгейі, ЖҰӨ-нің өсу қарқыны, ақша-несие саясаты (), инфляцияның өсу қарқыны, іскерлік белсенділіктің ауытқуы, тұрғындардың сатып алу қабілеті кіреді.
Мәдени-әлеуметтік факторлар түрлі көрсеткіштер бойынша халықтың түрлі әлеуметтік-экономикалық аспектілерімен ұсынылған: әлеуметтік-мамандық, әлеуметтік-тұтынушылық, табыс деңгейі бойынша, тұрғындар жағдайы және т.б.
Демографиялық жағдайлар - халық саны, халықтың өсімі, туу және өлу деңгейі, халықтың тығыздығы, қоныстану, территорияны урбанизациялау деңгейі.
Табиғи-географиялық факторларға берілген ауданға тән климат, жер бедері, табиғи ресурстар, экологиялық және басқа да жағдайлар жатады.
Өндірісті ұйымдастыру мен технологиясына әсер ететін ғылыми-техникалық факторлар көбінесе тауардың нарықтық бағасы мен өзіндік құнының көрсеткіштеріне және кебір жағдайларда алғашқы мүлік нарығының қалыптасуындағы мүлік объектісіне әсер етеді. [4]
2 ҚАЗАҚСТАНДАҒЫ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК- НАРЫҚТЫҚ ҚҰНЫН БАҒАЛАУ ЖӘНЕ ТАЛДАУ
2.1 Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын бағалауда қолданылатын тәсілдер мен қағидалар
Жылжымайтын мүлік нарығы белсенді даму сатысында жүріп келеді. Бірінші кезекте, ол экономикалық дағдарыс басымдылыққа қатаң жүріп келеді. Елдегі жағдай тұрақты, экономика гүлденіп келеді. Құрылыс компаниялары елдегі тұрғын үйге сұраныс өскендіктен нарыққа қайтып келіп жатыр. Екінші жағынан, адамдар еңбек етіп жалықыларын алып жатыр, олар өздерінің тұрғын үй жағдайларын жақсарту үшін бәрін жасап жатыр. Алайда, ірі қалалардағы квадрат метрлеріне бағалар өсіп жатса, онда ол ескі үйлер мен жаңа құрылыстарға тиеді. Алайда Астанада, Алматыда және басқа да ірі қалаларда жылжымайтын мүлікке деген бағалар шамадан тыс жоғары. Ол бағаларды Еуропадағы жылжымайтын мүлік құнымен салыстыруға да болады. Мысалы, АҚШ-та сол бағаға жаңа құрылыстан үш бөлмелі пәтер алуға болады, ал Маямидан барлық жағдайы жасалған жақсы үш қабатты үй алуға болады. Құрысшылар нарықтың дамуы бойынша позитивті болжау жасайды, ол біздің көзқарасымыз бойынша қаншалықты шындыққа жанасады екен.
Антидағдарыстық бағдарлама көптеген даулы сұрақтарды шешуге мүмкіндік бере ма екен. Бір жағынан, сұраныс болса, екінші жағынан ұсыныс тууы керек. Алдағы уақытта республиканың әр қалаларында жаңа үйлер көбейіп, әрі төбеге дейін жетуі мүмкін. Алайда, шетел инвесторлары ұлттық нарықтағы жылжымайтын мүлікке өз қаражаттарын салуға дайын ба, соны білуіміз керек. Менің ойымша, өз қаражаттарын салуға дайын, бірақ казіргі аңда құрылыс нарығында толық қимыл жасау үшін компанияларға темір жүйке керек. Шешетін құжаттар үрдісінің күрделігі, әкімшілік тосқауылдар санынның көп болуы, лицензиялау жүйесі барлық құрылыс жұмыстарындағы қолдарды байлап тастайды. Ол шетел инвесторларын қатты толқытады, өйткені олар өз қаражаттарын сала отырып, сатып алу мерзімі мен шығындарын, тәуекелдерін есептейді. Шетел инвесторлары өз қаражаттарын қайда және қандай мөлшерде салу керек екенін өте жақсы біледі.
Ал біздің жағдайда сатып алу мерзімі шетел инвесторларын мүлдем тартпайды. Бірақ казіргі күннің өзінде Үкімет мемлекет басышысының жолдауына сәйкес республикадағы рұқсат етілетін жүйені іске асыру шегіндегі әкімшілік тосқауылдармен белсенді жұмыс жасап жатырғаны көрінеді. Осы жұмыстың қарқыны жылдамдатылып, пайдалы және жағымды нәтижесін жақын арада көре аламыз деп үміттеніміз.Бүгінгі күнде жылжымайтын мүлік азаматтардың жеке өмірінің негізі, шаруашылық қызметінің және барлық жекеменшік нысанын ұйымымдары мен кәсіпорынның даму базасы болып шығады. Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығының дамуы және белсенді түрде қалыптасуы болуда және азаматтардың, кәсіпорындар және ұйымдардың көпшілік саны жылжымайтын мүлікке қатысты операцияларға қатысуда.
2.2 Қазақстандағы жылжымайтын мүлікті басқару
Жылжымайтын мүлік нарығын басқарудың негізгі мақсаттары:
* Азаматтардың жылжымайтын мүлікті иеленуге байланысты міндеттері мен заңды құқықтарын жүзеге асыру;
* Нарықтың барлық қатысушылары үшін белгілі бір тәртіп пен шарттарды бекіту;
* Нарық қатысушыларын арам пиғылды, қылмыстық ұйымдар мен тұлғалардан қорғау;
* Жылжымайтын мүлік объектілеріне сұраныс пен ұсынысқа сәйкес еркін баға белгілеуді қамтамасыз ету;
* Өндіріс саласындағы кәсіпкерлік қызметке бағытталған инвестициялар үшін жағдай жасау;
* Экономикалық өсу, жұмыссыздық азайту, тұрғын үй мәселелерін шешу және басқа да қоғамдық мақсаттар үшін;
* Жылжымайтын мүлікпен нарық қатысушыларына әділетті салық салу;
* Ел мен аймақтардағы тұрғын үй мәселесін шешудің тиімді жағдайларын жасау.
Жылжымайтын мүлік нарығын басқару қағидалары көбінесе елдегі экономикалық және саяси жағдайларға тәуелді, дегенмен де қалыптасқан әлемдік тәжірибені де ескеру қажет. Қалыптастырылған мақсаттарға жету келесідей басқару қағидаларын ескергенде мүмкін болады:
Үдерістерді бөлу - жылжымайтын мүлік түрлерінің қатынастарын реттеуге ерекше тәсілдерді қолдану. Яғни тұрғын және тұрғын емес, жер, орман телімдері және басқа да объектілер.
Кәсіпкерлік шешімдер қабылдау үшін жылжымайтын мүлік объектілері мен барлық қатысушылары туралы ақпараттың жариялылығы. Заңдардың бір ауыздылығы - заң жобалары мен басқа да нормативтік актілердің жария түрде талқылау. Мысалы, барлық қоғам топтарының мүдделеріне қатысты, тұрғын үй реформасы бағдарламасын талқылау. Нарықтағы қызмет көрсету сапасын жетілдіру мен олардың құнын төмендету механизмі ретіндегі бәсекеге қабілеттілігі. Реттеуші органдар арасындағы өкілеттілікті бөлу - заң шығарушы және заңды атқарушылар бір тұлғаның құзыретіне біріктіруге болмайды. Жылжымайтын мүлік туралы заң актілері мен бекітілген ережелер мен үдерістердің қарапайымдылығы мен түсініктілігі, меншік иелерін қорғау сенімділігі. Тәуекелділігі жоғары топ азаматтарын тұрғын үй нарығында қосымша қорғау шараларын қолдану (кәмелет жасқа толмағандар, зейнеткерлер, мүгедектер және т.б). Коммерциялық және қоғамдық ұйымдар, яғни кәсіби қатысушылар мен мемлекеттік органдар арасында жылжымайтын мүлік нарығын басқару функцияларын дұрыс бөлу (бағалаушылар, риэлторлар ассоциациясы және т.б). Мемлекеттік билік органдары жылжымайтын мүлік объектілерін иемдену, пайдалану, билік ету тәртібін бекіту үшін заңдар мен басқа да нормативтік актілерді қабылдауы қажет.
Қорыта келсек, бағалау дегеніміз - активтің сол немесе басқа да құны туралы тәуелсіз тұлғаның негізделген пікірі. Бағалау қызметінің тәжірибесінен шыға, жылжымайтын мүлікті бағалауды қолдану аясы әр түрлі. Ең көп таралғандары төменде көрсетілген. Жылжымайтын мүлік нарығындағы мемлекеттік органдар мен ұйымдар түрлі формаларда реттеушілік қызметін атқарады, соның ішінде:
- ережелер мен шектеулерді заңды бекіту;
- жылжымайтын мүлік және онымен мәміле жасау құқықтарын есепке алу мен тіркеу;
- мемлекеттік құрылыстар мен ғимараттарды, табиғи ресурстарды бөлу мен оларды иемдену, жалға беру немесе пайдалануға беру;
- жылжымайтын мүлікті пайдалануды бақылау (жер, орман, су);
- кәсіпорындар мен басқа да объектілерді ұлттандыру және ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz