Жылжымайтын мүліктің объектісінің сипаттамасы

Жұмыс түрі: Курстық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 29 бет
Таңдаулыға:

Мазмұны

Кіріспе

1.Жылжымайтын мүлік құнын бағалаудың теориялық негіздері (әдебиеттерге шолу)

1.1.Жылжымайтын мүлікті бағалудың принциптері мен түрлері

1.2.Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі

2.Жылжымайтын мүліктің объектісінің сипаттамасы

2.1.Жылжымайтын мүлікті классификациялау

2.2.Қызылорда қаласы, С.Торайғыров көшесі,3Б құрылыс мекенжайындағы жылжымайтын мүлік сипаттамасы

3.Жылжымайтын мүлікті бағалау

3.1.Жылжымайтын мүлікті бағалаудың әдістері мен тәсілдері

3.2.Қызылорда қаласы, С.Торайғыров көшесі, 3Б құрылыс мекенжайындағы жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын анықтау

3.2.1.Шығындық әдіспен объектінің құнын анықтау

3.2.2.Салыстыру әдісімен объектінің құнын анықтау

3.2.3.Табысты капитализациялау әдісімен анықтау

3.3.Бағалау есебі

Қорытынды

Қолданылған әдебиеттер

Кіріспе

Менің дипломдық жұмысымның тақырыбы Қызылорда қаласы, С. Торайғыров көшесі, 3Б мекенжайындағы жылжымайтын мүлікті бағалау. Жалпы қазір жылжымайтын мүліктің бағасын сауатты және бейтарап бағалау және мүлікті бағалау қажеттілігін арттыру маңызды болып табылады.Дипломдық жұмыс барысында Қызылорда қаласындағы жылжымайтын мүлікті мемлекеттік кадастрлық бағалауға қатысты мәселелерді қарау жүргізіледі.
Бағалау адамға қандай да бір заттың пайдасы, құндылығы дәрежесін табуға мүмкіндік береді. Затқа деген көзқарасыңызды анықтамай, адамға басқа адамдармен қарым-қатынас орнату қиын. Адами қатынастардың барлық салалары - саясат, мәдениет, экономика іс жүзінде бағаланады. Осылайша,бағалау-бұл мінез-құлық пен шешім қабылдау талаптарын қалыптастыруға бағытталған өзін-өзі қамтамасыз ететін процесс.
Жылжымайтын мүлік қаржылық және әлеуметтік жұмыс үшін кеңістіктік негіз құра отырып, адамдардың өміріне негіз береді.
Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау және нарықтық бағаны анықтау қазіргі уақытта басты рөл атқарады. Жылжымайтын мүлік саяси, қаржылық, әлеуметтік, экологиялық және т.б. болатын қоғамның барлық әрекеттерінің негізі болып табылады.
Қазақстанда қазіргі заманғы жылжымайтын мүлік нарығының пайда болуы салыстырмалы түрде жақында болған құбылыс.Оның дамуы жекешелендіру кезеңінен басталды. Пәтерлерді сату бойынша алғашқы заңды мәмілелер басталды. Осыған қарамастан, ғимараттар бір типтік жоба бойынша салынған, бірақ әртүрлі жер учаскелеріне орналастырылған кезде олардың бағасы айтарлықтай өзгеруі мүмкін. Жылжымайтын мүліктің нарықтық бағасын барабар бағалау маңызды шарттардың бірі болып табылады
Жылжымайтын мүлікті бейтарап бағалау нәтижесінде қалалық және қалалық атқарушы органдар жылжымайтын мүлікті тиімді басқару мақсатында, азаматтар мен ұйымдар неғұрлым тиімді болып табылады
Бағалау процесінде мамандар өзекті әдістерге баса назар аудара отырып, тұрғын үйді жылжымайтын мүлік нарығында оның нарықтық бағасын төмендетпей сатуға болатын мүмкін болатын құнын анықтайды, сонымен қатар оның тарату, инвестициялық және кадастрлық бағасын анықтайды.
Пәтерді сатудың басты артықшылықтарының бірі-оның нақты құны. Иесінің міндеті-нарық конъюнктурасына ену, пәтерді сол мүлік үшін талап етілгенге сәйкес келетін бағамен ұсыну. Осы мақсатта бағалаушының қызметтерін қолдана отырып, бар мүлікті бағалау қажет. Пәтер сатылымға шығарылған кезде бағалаушының қызметтері іс жүзінде қажет емес.
Жылжымайтын мүліктің бағасын бағалау, сондай-ақ жылжымайтын мүлікті кепілге қою, ипотекалық несие беру үшін үй бағасын бағалау, мүлікті бағалау және кепілге несие беруді қамтамасыз ету өте маңызды.
Жылжымайтын мүлікті бағалау сот мәселесі шешілген кезде және ипотекалық қарыз туралы келісім жасалған кезде немесе жылжымайтын мүлік кепіліне қандай несие берілсе де қажет.Жылжымайтын мүлікті бағалау арнайы білім, дайындық пен тәжірибе сұрайды, сондықтан тиісті лицензиясы бар маман жүргізеді.
Бүгінгі таңда мүліктің құнын сауатты және объективті бағалау қажет, бірақ жылжымайтын мүлікті бағалау институттары әлі толық қалыптаспаған, бағалау үшін ақпараттық база жоқ, ал Қазақстанда бағалаушылардың кәсіби дайындығы әлі әлемдік деңгейге жеткен жоқ..
Соңғы жылдардағы тәжірибе көрсеткендей, жылжымайтын мүлік нарығы үлкен қаржылық ағындары,тиімді инвестициялары және жақсы даму перспективалары бар ірі көлік және мәдени орталықтарда өте тез дамып келеді. Мұндай орталықтарда жылжымайтын мүлік бағасы уақыт өте келе жоғары деңгейде белгіленеді.

1.Жылжымайтын мүлік құнын бағалаудың теориялық негіздері (әдебиеттерге шолу)

1.1.Жылжымайтын мүлікті бағалаудың принциптері мен түрлері

Мүлікті бағалау бухгалтерлік есепте шешуші рөл атқарады, бұл оның құнын ақша бірлігінде көрсетуге мүмкіндік береді. Бұл әсіресе кәсіпорындар үшін өте маңызды, өйткені мүлік олардың негізгі активі болып табылады. Мүлік ұғымы құндылығы мен меншік құқығы бар барлық объектілерді қамтиды және жылжымалы және жылжымайтын болып бөлінеді.
Жылжымалы мүлікке автомобильдер, айналымдағы тауарлар, бағалы қағаздар, қолма-қол ақша, болашақ өндіріс құқығын қоса алғанда, мүліктік активтер және заңнамаға сәйкес жылжымайтын деп танылмайтын өзге де мүлік жатады.
Жылжымайтын мүлік - бұл жер учаскелері, ғимараттар, құрылыстар, көпжылдық екпелер және жермен тығыз байланысты және оның мақсатына айтарлықтай зиян келтірместен орын ауыстыру мүмкін емес басқа мүлік. Жылжымайтын заттарға әуе және теңіз кемелері, ішкі суда жүзетін кемелер, өзен-теңіз жүзетін кемелер және ғарыш объектілері жатады.
Мүліктің құнын бағалау-бұл белгілі бір нарық сегментіндегі белгілі бір уақытта оның әлеуетті және нақты кірісін ескере отырып, белгілі бір мүліктің құнын ақшалай түрде анықтаудың жүйелі және мақсатты процесі.
Бағалау объектілері әртүрлі материалдық объектілерді, меншік құқықтарын, жұмыстарды, қызметтерді, ақпаратты, зияткерлік меншік объектілерін және басқа да азаматтық құқық объектілерін қамтиды. Бағалау объектісінің құнын анықтау әртүрлі түсіндірулерге ұшырайтын күрделі процесс. Қазақстан Республикасының заңнамасына сәйкес,бағалау объектісінің әлеуетті нарықтық немесе басқа құнын айқындауды білдіреді.
Бағалау объектілеріне мыналар жатады:
1) жекелеген материалдық объектілер (заттар), оның ішінде иесіз, иесіз қалған мүлік;
2)адамның мүлкін, оның ішінде белгілі бір түрдегі (жылжымалы немесе жылжымайтын) мүлікті құрайтын заттардың жиынтығы;
3) мүлікке немесе мүлік құрамындағы жекелеген заттарға меншік құқығы және өзге де заттық құқықтар;
4)міндеттемелерді (борыштарды) талап ету құқығы;
5) жұмыстар, қызметтер, Ақпарат;
6) зияткерлік меншік құқығының объектілері;
7) Азаматтық құқықтардың өзге де объектілері.
Бағалау объектісінің құны туралы ұғымды дәл және нақты анықтау қиын, өйткені оның көптеген түсіндірмелері бар. "Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы" ҚР 2000 жылғы 30 қарашадағы № 109 Заңына сәйкес бағалау-бағалау объектісінің ықтимал нарықтық немесе өзге құнын айқындау.
Нарықтық құн-мәміле тараптары бағалау объектісі туралы барлық қолжетімді ақпаратқа ие бола отырып әрекет ететін, бәсекелестік жағдайында мәміле негізінде осы объект иеліктен шығарылуы мүмкін есептік ақшалай сома, ал мәміле бағасында қандай да бір төтенше жағдайлар көрсетілмеген кезде:
- мәміле тараптарының бірі бағалау объектісін иеліктен шығаруға міндетті емес, ал екінші тарап сатып алуға міндетті емес;
- мәміле тараптары мәміленің мәні туралы жақсы біледі және өз мүдделері үшін әрекет етеді;
-мәміленің бағасы бір тараптан мәміле тараптарына қатысты мәміле жасауға мәжбүрлемей, бағалау объектісі үшін ақшалай сыйақының баламасын білдіреді.
Нарықтық құн мәмілені жүзеге асыру кезінде сатушы мен сатып алушының шығындарын, сондай-ақ осы мәміленің нәтижелері бойынша төленуі қажет салық шығындарын қамтымайды. Нарықтық құнын бағалаушы анықтайды:
1) мемлекет мұқтажы үшін мүлікті алып қою;
2) акционерлердің жалпы жиналысының шешімі бойынша немесе қоғамның директорлар кеңесінің шешімі бойынша қоғам сатып алатын қоғамның орналастырылған акцияларының құнын айқындау;
3) жарғылық капиталға ақшалай емес салымдардың құнын айқындау;
4) банкроттық рәсімдері барысында борышкер мүлкінің құнын айқындау;
5) кепіл объектісінің құнын, оның ішінде ипотека кезінде айқындау;
6) өтеусіз алынған мүліктің құнын айқындау;
7) мемлекеттік мүлікті жекешелендіру;
8) атқарушылық іс жүргізуді жүргізу;
9) талап ету құқықтарын беру;
10) мүлікті бөлу;
11) сенімгерлік басқаруға беру немесе жалға беру;
12) заңнамада белгіленген басқа да жағдайларда жүзеге асырылады.
Қазақстан Республикасының аумағында бағалау қызметін жүзеге асыру кезінде қолданыстағы бағалау стандарттарының талаптарын қолдану міндетті. Қазақстан Республикасында бағалау стандарттары деп бағалаудың халықаралық стандарттарын пайдалана отырып, ҚР заңнамасына сәйкес әзірленген және уәкілетті орган бекіткен бағалау қызметінің стандарттары танылады. Бағалау стандарттары бағалау қызметінің барлық субъектілері үшін жалпыға міндетті болып табылады және өз қолданысын Қазақстан Республикасының бүкіл аумағында таратады. Бағалаушылар бағалау қызметін жүзеге асыру кезінде халықаралық бағалау стандарттарын (МӘҰ) пайдалануға құқылы. МӘҰ ҚР Стандарттау жөніндегі нормативтік құжаттарға жатпайды, оларды қолдану Техникалық реттеу саласында жүзеге асырылуға тиіс және Қазақстан Республикасының қолданыстағы заңнамасына қайшы келмеуге тиіс.
"Негізгі терминдер мен анықтамалар" және "құн негіздері мен түрлері" бағалау стандарттарында мынадай құн түрлері мен түрлері белгіленеді:
Мүліктің нарықтық құны оның ең тиімді пайдаланылуын көрсетеді, ол физикалық мүмкін, заңды түрде рұқсат етілген, экономикалық негізделген, қаржылық тұрғыдан жүзеге асырылады және осы мүліктің ең жоғары құнына әкеледі. Бұл фактіні нарықтық қатынастарға қатысушылар ұсынылған бағаны белгілеу кезінде ескереді.
Бағаланатын мүліктің түріне және оның нақты немесе болжамды жағдайына байланысты бағалау кезінде нарықтық құнның түрлері қолданылады:
1) тарату құны;
2) кәдеге жарату құны;
3) терминалдық құны;
Тарату құны-мүлік объектісін таратудан түскен кірістер мен оны өткізуге жұмсалған шығыстар арасындағы айырма түріндегі ақшалай сома, әдетте бизнес жабылғаннан кейін жеке сату үшін ұсынылатын бизнесте ортақ пайдаланылатын активтер тобының нарықтық құнының кіші түрі болып табылады
Кәдеге жарату құны - экономикалық өмірдің соңындағы нарықтық құн, яғни мүлікті пайдалану қауіпті немесе орынсыз болған кездегі пайдалану құны.
Терминалдық құны-болашақта белгілі бір уақытқа активтің немесе бүкіл компанияның құны.
Нарықтық құнның аралық есептеулерінде, сондай-ақ қаржылық есептілікте мыналар қолданылады:
1) ауыстыру құны;
2) өсімін молайту құны;
3) баланстық құн;
4) бастапқы құны.
Ауыстыру құны-бұл бағалау объектісіне ұқсас жаңа объектіні құру шығындарының бағалау күнінде анықталған ағымдағы құны, ол оған балама бола алады.
Көбею құны-бұл бағалау объектісіне ұқсас жаңа объектіні құру шығындарының бағалау күніне анықталған ағымдағы құны.
Баланстық құн-барлық жинақталған амортизация сомасы мен құнсызданудан жинақталған залалдар шегерілгеннен кейін актив бухгалтерлік баланста танылатын сома.
Бастапқы құн-төленген өтелмейтін салықтар мен алымдарды қоса алғанда, негізгі құралдарды тұрғызу немесе сатып алу бойынша нақты жүргізілген шығындардың құны, сондай-ақ жеткізу, монтаждау, орнату, пайдалануға беру жөніндегі шығындар және активті мақсатына сай пайдалану үшін оны жұмыс жағдайына келтіруге тікелей байланысты кез келген басқа шығыстар.
Бағалау базаларының екінші және үшінші санаттары бойынша айқындалатын құнның нарықтық емес түріне мыналар жатады:
1) инвестициялық құн;
2) арнайы құн;
3) әділ құн;
4) синергетикалық құны.
Инвестициялық құн-жеке инвестиция ретінде қаралатын немесе операциялық (шаруашылық) мақсаттарда, оның меншік иесі немесе болашақ меншік иесі үшін пайдалануға арналған активтің құны.
Арнайы құн-бұл нарықтан тыс құн құнының ерекше элементіне қатысты термин. Арнайы құн-бұл жалпы нарыққа қарағанда белгілі бір меншік иесі немесе пайдаланушы немесе әлеуетті меншік иесі немесе пайдаланушы үшін болуы мүмкін қосымша құн, яғни арнайы құн тек ерекше қызығушылық танытқан сатып алушыға қолданылады. Арнайы құн жұмыс істеп тұрған кәсіпорын құнының элементтерімен және инвестициялық құнмен байланысты болуы мүмкін.
Әділ құн-активті айырбастауға, міндеттемені өтеуге немесе берілген үлестік құралды осындай операцияны жасағысы келетін білімді, тәуелсіз тараптар арасында операция жасау кезінде айырбастауға болатын сома.
Синергетикалық құн-біріктірілген құн жеке алынған құн сомасынан жоғары болған кезде екі немесе одан да көп активтерді немесе мүліктік құқықтарды біріктіру арқылы жасалатын қосымша құн элементі.
Заңнамада белгіленген бағалау базаларында айқындалатын құн түрлеріне мыналар жатады:
1) салық құны;
2) сақтандыру құны;
3) кедендік құн.
Салық құны (салық салу мақсаттары үшін құн) - қолданыстағы салық заңнамасы негізінде есептелетін, жылжымалы және жылжымайтын мүлік объектілеріне салық салуға қатысты нормативтік құжаттар негізінде белгіленетін құн.
Сақтандыру құны-келісімшарттың немесе сақтандыру полисінің ережесінде көзделген мүліктің құны. Ол мемлекеттік және жеке сақтандыру саласында қолданылатын әдістемелерге сәйкес есептелген жылжымайтын мүліктің жойылатын элементтері сақтандырылуы мүмкін ақшалай сомамен көрсетіледі. Бұл құн жойылу қаупіне ұшыраған бағалау объектілерінің жинақталған тозуын ескере отырып, алмастыру немесе ұдайы өндіру қағидатына негізделген.
Кедендік құн-қолданыстағы кеден заңнамасының негізінде есептелетін, кедендік төлемдерді есептеу мақсатында айқындалатын құн.
Сонымен қатар, кепіл құны мен кадастрлық құн жылжымайтын мүлік нарығында қолданылады.
Кепіл құны-несие беруші қарыз алушы төлем қабілетсіз болған жағдайда осы объектіні нарықта мәжбүрлі сату кезінде алуға үміттенетін ипотекалық несиені қамтамасыз ететін жылжымайтын мүлік объектісінің құны. Кепілдік құны әрдайым нарықтық құннан тәуекел компонентінің мөлшеріне, сондай-ақ осы операциядан несиелік мекеменің кірісіне аз болады.
Кадастрлық құн- Мемлекеттік бағалау процесінде белгіленген жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құны. Жер және Салық кодекстеріне сәйкес жер учаскелерінің кадастрлық құны ҚР-да жер салығын есептеу үшін салық базасы болып табылады. Мәселен, Қазақстан Республикасының 2003 жылғы 20 маусымдағы №442 - II Жер кодексінде (30.06.2016 ж.жағдай бойынша өзгерістер мен толықтырулармен) нақты жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын Мемлекеттік жер кадастрын жүргізетін "азаматтарға арналған үкімет" мемлекеттік корпорациясы айқындайтыны атап өтілді. Бағалау жеке меншікке немесе мемлекет жалға өтеулі негізде берілетін жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкалары негізінде оларға түзету (арттыру немесе төмендету) коэффициенттерін қолдана отырып жүзеге асырылады және жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау актісімен ресімделеді.
Алайда, "кадастрлық құн" ұғымы "салық салу мақсатында құн" ұғымынан әлдеқайда кең, өйткені кадастрлық құн басқа мақсаттарда да қолданыла алады, мысалы: мұраны алу кезінде төлем мөлшерін есептеу, жалдау ақысының мөлшерлемелерін, мүлікті сақтандыру мөлшерін, жылжымайтын мүлікті тіркеу ақысын және т. б.
Құндық бағалаулар заңнамада, ережелерде, жеке шарт шеңберінде немесе өзге құжатта айқындалатын бағалау базаларын қолдануды талап етуі мүмкін. Бағалау базасы құндық бағалаудағы өлшеудің негізгі болжамдары туралы мәлімдеме болып табылады. Ол гипотетикалық мәміленің сипаты, тараптардың көзқарасы мен уәждемесі, сондай-ақ активтің нарықтағы экспозиция дәрежесі сияқты анықталған құн негізделетін негізгі болжамдарды сипаттайды.
Бағалау базалары үш негізгі санатқа бөлінеді:
еркін және ашық нарықта орын алатын гипотетикалық айырбастауға алынатын ең ықтимал бағаны көрсететін базалар;
жеке немесе заңды тұлғаның активке иелік етуден алатын пайдасын көрсететін базалар. Осы санаттағы бағалау базалары оның нарыққа қатысушылар сатып алу қабілетіне немесе нарықтың әдеттен тыс немесе типтік емес жағдайларының әсеріне емес, мүліктің экономикалық пайдалылығына немесе функцияларына негізделеді;
екі нақты тарап арасында айырбастау кезінде активке қатысты ақылға қонымды негізде келісілуі мүмкін бағаларды көрсететін базалар.
Осылайша, құнды бағалау-таңдалған құн стандартына сәйкес белгілі бір уақытта объектінің құнын анықтау. Мүліктің құнын анықтайтын негізгі параметрлер оның пайдалылығы, сұранысы мен ұсынысы, тапшылығы, мүлікке құқықтарды беру мүмкіндігі, мүлікті құру шығындары болып табылады. Объектілердің анықталған құны әр түрлі болуы мүмкін, өйткені қолайлы бағалау базасы бағалау мақсаттарына, анықталған құн түріне және бағалау тәсіліне байланысты.
Бағалау мақсаты бағалау объектілерін сатып алу-сату, жалға беру немесе кепілге беру кезінде, сақтандыру, Кредиттеу, жарғылық капиталға енгізу кезінде, кеден, қорғаншылық органдары үшін, салық салу мақсаттары үшін, қаржылық есептілікті жасау кезінде, кәсіпорындарды қайта ұйымдастыру, жекешелендіру немесе тарату кезінде, басқару шешімдерін қабылдау, рұқсат беру кезінде нарықтық немесе өзге де құнын айқындау болып табылады мүліктік даулар және т. б.
Бағалау нәтижесі объективті және сенімді бағаны, яғни ақшалай баламада көрсетілген бағалау объектісі құнының жиынтық шамасын анықтау болып табылады. Бағалауды жүзеге асыру кезінде оның нақты түрі көрсетіледі, ол бағалау нәтижелерін болжамды пайдаланумен айқындалады. "Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы" ҚР Заңының 6-бабында бағалаудың түрлері міндетті және бастамашыл болып табылатыны атап өтілді.
Міндетті бағалау Қазақстан Республикасының заңнамалық актілеріне сәйкес жүргізіледі:
1)кәсіпкерлік қызметте пайдаланылмайтын жеке тұлғалардың жылжымайтын мүлік объектілеріне салық салу үшін, сондай-ақ шаруа немесе фермер қожалықтарының жер учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау үшін;
2)жекешелендіру, сенімгерлік басқаруға не жалға беру (кейіннен сатып ала отырып жалға алу) үшін;
3) ипотекалық кредиттеу үшін: ипотекалық қарыз берілген кезде, сондай-ақ кепіл мүлкін өткізу қажет болған кезде;
4) мемлекет мұқтажы үшін меншік иесінен мүлікті сатып алу және алып қою үшін;
5) борышкер немесе өндіріп алушы сот орындаушысы жүргізген бағалауға қарсылық білдірген кезде оның мүлкінің құнын айқындау үшін;
6) мемлекеттік меншікке түскен мүліктің құнын айқындау үшін;
7) өзге жағдайларда.
Бастамашылық бағалау "Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы" ҚР Заңына және ҚР басқа да нормативтік құқықтық актілеріне сәйкес бағалаушының кез келген бағалау объектісіне бағалау жүргізу жөніндегі тапсырыс берушінің ерік білдіруі негізінде жүргізіледі.
Бағалау процесінің теориялық негізі жылжымайтын мүлік объектілерінің құнын есептеу негізделетін бағалау принциптерінің жүйесі болып табылады. Бағалау принциптері нарық субъектілерінің жылжымайтын мүлік құнының шамасына деген бастапқы көзқарастарын модельдейді. Әлемдік тәжірибеде бағалау принциптерінің төрт тобын ажырату әдетке айналған:
1-топ: әлеуетті меншік иесінің идеяларына негізделген принциптер;
2-топ: жылжымайтын мүлікті пайдалану процесінен туындайтын принциптер;
3-топ: нарықтық ортаның әсерінен болатын принциптер;
4-топ: ең жақсы және тиімді пайдалану принципі.

Бағалау принциптерінің сол топтары "негізгі терминдер мен анықтамалар" бағалау стандартында берілген.
Бірінші топ. Пайдаланушының (әлеуетті меншік иесінің)ұсыныстарына негізделген принциптер:
1) пайдалылық принципі;
2) ауыстыру принципі;
3) күту принципі.
Пайдалылық принципі - бағалау объектілерінің белгілі бір жерде және белгілі бір уақыт аралығында қолданушының қажеттіліктерін қанағаттандыру мүмкіндігін білдіретін бағалаудың бастапқы принципі. Бағалау объектісі меншік иесінің қажеттіліктерін қаншалықты қанағаттандыра алса, оның пайдалылығы мен құндылығы соғұрлым жоғары болады. Экономикалық бағалауда пайдалылық бағалау объектілерін пайдаланудан түсетін табыстың немесе басқа да пайданың мөлшері мен алу мерзімімен анықталады.
Ауыстыру принципі (ресурстарды тиімді бөлу принципі) - балама пайдалылығы бар объектілермен салыстыру, яғни біртекті (пайдалылығы немесе рентабельділігі бойынша) жылжымайтын мүлік объектілерінің белгілі бір саны болса, объектілерді ең төменгі баға ең жоғары сұранысқа ие болады. Бұл принцип бағаланатын мүліктің құны ұқсас немесе алмастыратын объектілердің нарықта бар-жоғына байланысты болатын баламалы таңдау мүмкіндігіне негізделген. Рационалды сатып алушы жылжымайтын мүлік үшін бірдей пайдалылықтағы ұқсас мүлік үшін алынатыннан артық төлемейді.
Күту принципі әлеуетті меншік иесінің қандай табыс (алу мөлшері мен мерзімін ескере отырып) немесе мүлікті пайдаланудан, оның ішінде кейіннен қайта сатудан түсетін түсімдерден түсетін пайда мен қолайлылық күтетіндігімен анықталады. Бұл қағида жылжымайтын мүлікті кіріс тәсілін пайдалана отырып бағалаудың негізінде жатыр және болашақ табыс пен олардың ағымдағы құнына әлеуетті пайдаланушының көзқарасын сипаттайды.
Екінші топ. Негізгі терминдер мен анықтамалар бағалау стандартына сәйкес жылжымайтын мүлікке қойылатын талаптарға қатысты 1-суретте көрсетілген қағидаттардан басқа, екінші топқа мыналар кіреді:
1) салым принципі;
2) қалдық өнімділік принципі;
3) тепе-теңдік принципі;
4) оңтайлы бөлу принципі.
5) қайтарымның арту және азаю принципі;
6) оңтайлы өлшем принципі.
Салым принципі (шекті өнімділік принципі) жылжымайтын мүлік объектісінің құнын бағалау үшін әр фактордың және оның маңызды элементтерінің объектінің пайдалылығы мен құнын қалыптастыруға қосқан үлесін анықтау қажет. Жылжымайтын мүліктің кірістілігі факторлардың төрт тобының жиынтығымен анықталады: құрылымдары, жабдықтары мен техникалық құралдары, жұмыс күші мен менеджменті бар жер. Бұл ретте факторлардың әрбір тобының құны қолда бар сандық және сапалық сипаттамаларды ескере отырып, бүкіл бағалау объектісінің құны қаншалықты ұлғаятынына байланысты.
Оңтайлы бөлу принципі бағалау объектілерінің физикалық элементтері мен оларға мүліктік құқықтарды объектінің максималды құнына жету үшін бөлу және біріктіру керек дегенді білдіреді. Физикалық элементтер мен оларға мүліктік құқықтарды бөлу кезінде келесі нұсқалар мүмкін:
- кеңістіктік бөлу;
- мүліктік құқықтардың түрлері бойынша бөлу;
- иелену немесе пайдалану уақыты бойынша бөлу;
Кірістің өсуі мен төмендеуі принципі-өндірістің негізгі компоненттеріне салынған инвестициялардың ұлғаюы кірістің өсу қарқынының белгілі бір шегіне дейін ұлғаюына әкеледі, содан кейін пайда өсімі капитал салымдарының өсімінен аз болады. Бұл шектеу жылжымайтын мүлік объектісінің максималды құнына сәйкес келеді.
Оңтайлы өлшем принципі-оңтайлы экономикалық мөлшерден ауытқу объектінің тартымдылығы мен құнының төмендеуіне әкеледі. Оңтайлы экономикалық шама-бұл нарықтық қалауларға, жерді пайдалану түріне және қоршаған аймақтағы жағдайларға сәйкес келетін жылжымайтын мүліктің тән мөлшері.
Үшінші топ. Нарықтық ортаға байланысты принциптер:
1) сұраныс пен ұсыныс принципі;
2) бәсекелестік қағидаты;
3) сәйкестік принципі;
4) сыртқы ортаның өзгеруіне тәуелділік принципі.
Сұраныс пен ұсыныс принципі-жылжымайтын мүліктің құны нарықтың тиісті сегментіндегі ұсыныс пен сұраныстың өзара әрекеттесуімен анықталады, яғни жылжымайтын мүліктің құны сұраныс пен ұсыныстың өзара әрекеттесуі нәтижесінде өзгереді. Ол қоғамның әлеуметтік-экономикалық дамуы жағдайында жылжымайтын мүлік объектілеріне деген өсіп келе жатқан қажеттілік пен жер учаскелерінің табиғи шектелуіне және жақсартуларды салуға (реконструкциялауға) экономикалық шығындарға байланысты ұсыныстың шектелуі арасындағы өзара тәуелділікті білдіреді.
Бәсекелестік принципі жылжымайтын мүлік нарығында толық күшіне еніп, пайданың төмендеуін ынталандырады. Қалыпты пайда жылжымайтын мүлік нарығының дамуын ынталандыратын бәсекелестікті тудырады, ал артық пайда оның кірістілігінің төмендеуіне әкеледі. Бағалаушы нарықтағы бәсекелестіктің әлсіреу немесе шиеленісу тенденцияларын болжап, кез-келген бағалау кезінде оларды ескеруі керек.
Сәйкестік принципі-қазіргі нарықтық стандарттарға сәйкес келмейтін жылжымайтын мүліктің құны төмен. Бұл қағида бағалар көбінесе белгілі бір норманың айналасында өзгеретінін ескере отырып, белгілі бір Қоршаған орта стандартының болуынан туындайды. Бағалау кезінде одан ауытқу мөлшерін анықтап осы қағиданы ескере отырып құнын түзету қажет.
Сыртқы ортаның өзгеруіне тәуелділік принципі-жылжымайтын мүліктің қоршаған ортасының оның құнына әсері. Жылжымайтын мүлік объектісінің өзі де, оның құнына әсер ететін сыртқы ортаның барлық факторлары да өзгеріске ұшырайды, яғни Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау кезінде олар пайдаланылатын экономикалық, әлеуметтік және құқықтық жағдайлардың, сондай-ақ ауданның сыртқы ортасы мен даму перспективаларының мүмкін болатын өзгерістерін ескеруді көздейді.
Төртінші топ. Жоғарыда қарастырылған принциптердің синтезі бағалау объектісін ең жақсы және тиімді пайдалану принципі болып табылады. Бұл пайдалану келесі жағдайларда анықталады:
- заңды түрде рұқсат етілген, яғни аймақтарға бөлу туралы өкімдер мен қоршаған ортаны қорғау нормаларын, қала құрылысының шектеулерін, сәулет тарихының ескерткіштерін қорғау, іргелес аумақты абаттандыру және т. б. талаптарды қоса алғанда, заңды нормаларға сәйкес келеді;
- физикалық тұрғыдан мүмкін, яғни бағалау объектісінің мөлшері, формасы және басқа сипаттамалары таңдалған пайдалану жағдайын барынша толық жүзеге асыруға мүмкіндік береді;
- инвестицияланатын капиталдың өтелімділігі тұрғысынан қаржылық негізділік, яғни бағалау объектісін пайдалану күрделі шығындардан, пайдалану шығындарынан және қаржылық міндеттемелерден асатын кірісті қамтамасыз етеді;
- бағалау объектісінің ең жоғары құнын немесе кірістілігін қамтамасыз етеді.
Жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын бағалау міндетті түрде анықтамасын қамтиды. Осылайша, ол бағалау объектісінің құны максималды болатын мүлікті пайдалануды білдіреді және тек техникалық және физикалық мүмкін, заңды түрде рұқсат етілген және экономикалық тұрғыдан тиімді нұсқалар қарастырылады.
Жоғарыда көрсетілген қағидаттардан басқа, "Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы" ҚР Заңының 3-бабында объективтілік пен шынайылық сияқты бағалау қызметінің қағидаттары атап өтілген. Объективтілік бағалаудың бейтараптығы мен бейтараптығын білдіреді. Сенімділік-бағалау сапасының көрсеткіші, оның толықтығы мен жалпы дәлдігін білдіреді.
Объективтілік пен сенімділік талаптарын орындау тек бағалау қызметінде ғана емес, сонымен бірге экономикалық процестерді басқаруда да өзекті және маңызды болып табылады. Объективті және сенімді ақпарат кез-келген шаруашылық жүргізуші субъектінің сәтті жұмыс істеуінің негізі болып табылады. Сенімді ақпарат кәсіпорынның дұрыс даму стратегиясын және оның қызметінің тиімділігін арттыру жолдарын анықтау, төлем қабілеттілігі мен ықтимал тәуекелдерді Құзыретті бағалау көзі болып табылады.
Бағалау принциптері мен стандарттардың ережелерін сақтау өзара байланысты және жан-жақты болуы керек. Тек осы жағдайда ғана бағалау объектісі құнының қорытынды шамасы нарықтық экономиканың және сегменттік нарықтардың жұмыс істеу жүйесінің қазіргі талаптарына жауап беретін оңтайлы, сапалы және барабар болады. Жылжымайтын мүлікті бағалау-кез-келген шаруашылық жүргізуші субъектінің қызметін басқару кезінде тиімді негізделген стратегиялық шешімдер қабылдаудың маңызды шарттарының бірі. Бағаланатын объектіні бағалау нәтижесі бағалау туралы есепте тапсырыс берушімен жасалған шартта белгіленеді.

1.2.Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі

"Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы" Қазақстан Республикасының Заңы 2018 жылғы 10 қаңтарда қабылданды.
Осы Заң Қазақстан Республикасында бағалау қызметiн жүзеге асыруға байланысты қоғамдық қатынастарды реттейдi, сондай-ақ бағалау қызметін реттеудің құқықтық негіздерін айқындайды.
Қазақстан Республикасының бағалау қызметi туралы заңнамасы Қазақстан Республикасының Конституциясына негiзделедi, осы Заңнан және Қазақстан Республикасының өзге де нормативтiк құқықтық актiлерiнен тұрады.
... жалғасы

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.