Ипотекалық кредиттің экономикалық мәні мен мағынасы
МАЗМҰНЫ:
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .3
Тарау 1. ИПОТЕКАЛЫҚ КРЕДИТТІҢ ЭКОНОМИКАЛЫҚ МӘНІ МЕН МАҒЫНАСЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...4
1.1 Ипотекалық кредит түсінігі мен классификациясы ... ... ... ... ... ... ... .4
1.2 Коммерциялық банктегі ипотекалық несиелендіруді ұйымдастыру процесі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...6
1.3 Ипотекалық несиелендірудің шетелдік тәжірибесі ... ... ... ... ... ... ..9
Тарау 2. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІ ТАЛДАУ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...11
2.1 «Халық банк» АҚ.на техникалы экономикалық сиппатамасы ... ... .11
2.2 Қазақстан Ипотекалық Компания қызметінің ұйымдастырылуы және оны талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 15
2.3 Ипотекалық несие бойынша тәуекелділікті төмендету тәсілдері және мониторинг ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .29
Тарау 3. ПӘТЕРЛІК ИПОТЕКАЛЫҚ ЖҮЙЕ: ДҮНИЕЖҮЗІЛІК ТӘЖІРИБЕ. ҚАЗАҚСТАНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .33
3.1 Қазақстандағы ипотеканың даму проблемалары ... ... ... ... ... ... ... ...33
3.2 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің даму мүмкіншіліктері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...36
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .39
ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .40
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .3
Тарау 1. ИПОТЕКАЛЫҚ КРЕДИТТІҢ ЭКОНОМИКАЛЫҚ МӘНІ МЕН МАҒЫНАСЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...4
1.1 Ипотекалық кредит түсінігі мен классификациясы ... ... ... ... ... ... ... .4
1.2 Коммерциялық банктегі ипотекалық несиелендіруді ұйымдастыру процесі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...6
1.3 Ипотекалық несиелендірудің шетелдік тәжірибесі ... ... ... ... ... ... ..9
Тарау 2. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІ ТАЛДАУ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...11
2.1 «Халық банк» АҚ.на техникалы экономикалық сиппатамасы ... ... .11
2.2 Қазақстан Ипотекалық Компания қызметінің ұйымдастырылуы және оны талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 15
2.3 Ипотекалық несие бойынша тәуекелділікті төмендету тәсілдері және мониторинг ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .29
Тарау 3. ПӘТЕРЛІК ИПОТЕКАЛЫҚ ЖҮЙЕ: ДҮНИЕЖҮЗІЛІК ТӘЖІРИБЕ. ҚАЗАҚСТАНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .33
3.1 Қазақстандағы ипотеканың даму проблемалары ... ... ... ... ... ... ... ...33
3.2 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің даму мүмкіншіліктері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...36
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .39
ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .40
КІРІСПЕ
Кез-келген мемлекет үшін, соның ішінде біздің республикамыз үшін де азаматтарды қажетті көлемде салыстырмалы қымбат емес және жаңа тұрғын үймен қамтамасыз ету мәселесі мемлекеттің әлеуметтік саясатының өте маңыз- ды факторы болып отыр.
Қазіргі таңда Қазақстанда экономикалық жағдайдың біршама жақсарғаны ЖІӨ, өндіріс көлемі, орташа жалақы мөлшері сияқты негізгі көрсеткіштердің өсімінен байқалып отыр. «Экономикалық циклдер» теориясының тұрғысынан экономикалық өсім кезеңі белгілі уақыт аралығында созылады, бұл экономиканың көптеген салаларының дамуына жағдай жасайды. Тұғын үй құрылысымен инвестиция тартудың ұйымдастытырушылық - экономикалық механизмін жетілдіру ерекше маңызды.
Құрылыс дамуының жақсы мүмкіндігі халықтың баспанаға деген үлкен сұранысымен негізделіп отыр. Сонымен қатар, соңғы жылдары еңбек рыногының аймақтық конъюктурасының өзгерісі және сонымен байланысты еңбекке жарамды халық миграциясы Қазақстанның кейбір аймақтарында, мысалы Астана, мұнай кен орындары табылған аймақтарында тұрғын үйге деген қосымша сұранысты тудырды. Бірақ, халықтың табыс деңгейі мен жинақтау қоры баспананың құнын біржолы төлеуге мүмкіндік бермейді, сондықтан көбі жалдамалы пәтер мен үйлерде тұруға мәжбүр.
Көптеген елдерде бұл мәселені шешуде басты роль ипотекалық несиелендру ойнайды, жекелегенде, негізгі қатысушысы коммерциялық банктер болатын жүйе.
Әлемдік банк шаруашылық даму заңдылығы тұрғысынан ипотекалық несиелендіру нарықтық экономиканың ажырамас элементі болып табылады. Ипотекалық несиелендіру жүйесінің нарықтық негізде дамуы қаржының ағымдағы айналымынан ішкі жинақтау арқылы елді кризистен шығаруы мүмкін.
Біздің мемлекет 2003-2005 ж.ж. әлеуметтік дамуға бағытталған. Сондықтан, әлеуметтік тұрақтылыққа жетуде маңызды алғышарт болып ─ халықтың баспа-наға деген қажеттілігін қанағаттандыру болып табылады. Меншікті пәтері немесе үйі бар адам психологиялық тұрақты, оның семья құруға, ұрпақ өсіруге мүмкіндігі бар. Тұрғын үй жағдайының жақсаруы ұлттық денсаулықтың жақсаруына әкеледі.
Халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету мәселесі шешімінің бірі болып ипотекалық несиелендіру болып табылады.
Кез-келген мемлекет үшін, соның ішінде біздің республикамыз үшін де азаматтарды қажетті көлемде салыстырмалы қымбат емес және жаңа тұрғын үймен қамтамасыз ету мәселесі мемлекеттің әлеуметтік саясатының өте маңыз- ды факторы болып отыр.
Қазіргі таңда Қазақстанда экономикалық жағдайдың біршама жақсарғаны ЖІӨ, өндіріс көлемі, орташа жалақы мөлшері сияқты негізгі көрсеткіштердің өсімінен байқалып отыр. «Экономикалық циклдер» теориясының тұрғысынан экономикалық өсім кезеңі белгілі уақыт аралығында созылады, бұл экономиканың көптеген салаларының дамуына жағдай жасайды. Тұғын үй құрылысымен инвестиция тартудың ұйымдастытырушылық - экономикалық механизмін жетілдіру ерекше маңызды.
Құрылыс дамуының жақсы мүмкіндігі халықтың баспанаға деген үлкен сұранысымен негізделіп отыр. Сонымен қатар, соңғы жылдары еңбек рыногының аймақтық конъюктурасының өзгерісі және сонымен байланысты еңбекке жарамды халық миграциясы Қазақстанның кейбір аймақтарында, мысалы Астана, мұнай кен орындары табылған аймақтарында тұрғын үйге деген қосымша сұранысты тудырды. Бірақ, халықтың табыс деңгейі мен жинақтау қоры баспананың құнын біржолы төлеуге мүмкіндік бермейді, сондықтан көбі жалдамалы пәтер мен үйлерде тұруға мәжбүр.
Көптеген елдерде бұл мәселені шешуде басты роль ипотекалық несиелендру ойнайды, жекелегенде, негізгі қатысушысы коммерциялық банктер болатын жүйе.
Әлемдік банк шаруашылық даму заңдылығы тұрғысынан ипотекалық несиелендіру нарықтық экономиканың ажырамас элементі болып табылады. Ипотекалық несиелендіру жүйесінің нарықтық негізде дамуы қаржының ағымдағы айналымынан ішкі жинақтау арқылы елді кризистен шығаруы мүмкін.
Біздің мемлекет 2003-2005 ж.ж. әлеуметтік дамуға бағытталған. Сондықтан, әлеуметтік тұрақтылыққа жетуде маңызды алғышарт болып ─ халықтың баспа-наға деген қажеттілігін қанағаттандыру болып табылады. Меншікті пәтері немесе үйі бар адам психологиялық тұрақты, оның семья құруға, ұрпақ өсіруге мүмкіндігі бар. Тұрғын үй жағдайының жақсаруы ұлттық денсаулықтың жақсаруына әкеледі.
Халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету мәселесі шешімінің бірі болып ипотекалық несиелендіру болып табылады.
ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ:
1. Жуков Е.Ф., Максимова Л.М., Печникова А.В. «Деньги, кредит, банки»: Учебник для студентов вузов, обучающихся по экономическим специальностям.: М., ЮНИТИ, 2005г.
2. Маркова О. М. Коммерческие банки и их операции. -М.: Банки и биржи: ЮНИТИ, 1995.
3. Банковское дело: справочное пособие. М. : Экономика. 1993г.
4. Айсак Б. Межбанковские заимствования – как инструмент финансовой политики коммерческих банков // Банки Казахстана 2001 г. №5 с.21-24
5. «Ұлттық Банк туралы» Қазақстан Республикасы Президентінің Жарғысы, Заңды күші бар. Алматы, 30 наурыз 1995 жыл.
6. «Банктер және банк қызметі туралы» Қазақстан Республикасы Президентінің Жарғысы, Заңды күші бар. Алматы, 31 тамыз 1995 жыл
7. Алибекова Ф.Р. О понятии "банк" и "банковская услуга" // Банки Казахстана. -Алматы, 2000. -N10. - С. 28-30
8. Ажитов С.О. Функции, порядок организации и ликвидации коммерческих банков // Право и государство 2002 г. №2 с.49-53
9. Акпеисов Б. Вклады населения и их защита. // Банки Казахстана 2001 г. №9 с.21-22
10. Арсланбеков-Федоров А.А. Российский рынок межбанковского кредитования: особенности развития и генезис проблем // Банковские услуги 2003 г. №2 с.15-21
11. Атпаева З. Абдрахманова А. Конвертация тенговых депозитов // Бюллетень бухгалтера 2001 г. №19 с.7-8
12. Ахметова А. Казахстанский фонд гарантирования вкладов физических лиц – гарантия личной финансовой безопасности. // Банки Казахстана 2003 г. №1 с.18-20
13. Байтурсынова А. В процессе усовершенствования.// деловая неделя 2003 г. №27 с.5
14. Банки Казахстана: Справ.-аналит.изд.. -Алматы: Информ.Агенство Economix Data, 1999. -330 с.
15. Виноградова Т. Н. Банковские операции: Учеб.для сред. проф. образования. - Ростов н/Д: Феникс, 2003. -378 с.
16. Выступление Председателя Правления ОАО "Народный банк Казахстана"
17. Гарантирование банковских депозитов : Мировая практика и российские проблемы/ Э. Перотти, С. Фриз, К. Эггенбергер, М. Малютина // Деньги и кредит. -2000. -N 6. - С. 47-53.
18. Голуб М. Развивать новые виды кредитных операций необходимо// Банки Казахстана. -Алматы, 2003. -№ 11. - С. 43-46
19. Давлетова М.Т. Современное состояние банковской системы и перспективы развития рынка банковских услуг в Казахстане// Финансы Казахстана= Каржы Каражат. -Алматы, 2000. -№ 9-10. - С.37-50
20. Деньги,кредит,банки /Под ред Г.С.Сейткасимова. -Алматы: Экономика, 1996. -363 с.
21. Джозлин Р.В. Банковский маркетинг. М.: Финансы и статистика, 1998г. Колесников В.И. Банковское дело. М.,1998г.
22. Емельянов А.М. «Финансы, налоги и кредит».: Учебное пособие, М.: РАГС. 2003г
23. Жуков Е. Ф. Трастовые и факторинговые операции коммерческих банков. -М.: Изд-во АО "Консалтбанкир", 1995. -47 с.
24. Жуков Е.Ф. Банки и банковские операции: Учеб. для ВУЗов. - М.: Банки и биржи: ЮНИТИ, 1997. -471 с.
25. Жунусова Г. Некоторые особенности банковской конкуренции// АльПари. -Алматы, 2000. -N3-4. - С.100-103. -Библиогр.: 8назв.
26. Жамаубаев Е.К. Развитие банковской системы Республики Казахстан за 10 лет независимости// Экономическое обозрение. – 2002.- №7.-С11-15.
27. Жаналина В. Перспективы осуществления депозитарной деятельности с векселями// Рынок ценных бумаг Казахстана 2003г. №8.
28. Жаналина В. Вексельные операции, предлагаемые банками второго уровня в Республике Казахстан//Рынок ценных бумаг Казахстана 2003г. №4.
29. Жуков Е.Ф. Общая теория денег и кредита. М.: ЮНИТИ, 1999
30. Иванов А. Н. Инвестиционные и консультационные услуги иностранных банков// Деньги и кредит. -2000. - № 5. - С. 61-65
31. Иванов В. расчет лимитов межбанковского кредитования на основе кластерного анализа платежеспособности и ликвидности контрагентов // аналитический банковский журнал 2002 г. №4 с.64-68
32. Кичигина М.Т. Как проводится ежегодное информирование вкладчиков// Банки Казахстана. -Алматы, 2003. -N4. - С. 2-5
33. Как сделать рынок государственных ценных бумаг более привлекательным // Бизнес-Казахстан. – 2004. - № 1.
34. Камаев В.Д. «Экономическая теория» М.: ИМПЭ, 2005г
35. Ковалева А.М «Финансы».. М.: «Финансы и статистика» 2004г.
36. Кураков Л.П. «Экономическая теория».:М. Изд. «Пресс-сервис», 2004г.
37. Коробов Ю. И. Практика банковской конкуренции. Саратов: Издат. центр Сарат. экон. академии, 1996г.
38. Косой А.М. Межбанковский кредит // Деньги и кредит 2004 г. №2 с. 31-39
39. Куанова Г. Теоретические основы развития депозитного рынка// Евразийское сообщество. -Алматы, 2003. -№3. - С. 72-83. -Библиогр.: 11 назв.
40. Куанова Г.А. Депозиты в банковской системе Казахстана // Саясат. -Алматы, 2000. -№ 6-7. - С.63-68. -Библиогр.: 3 назв.
41. Лаврушин О.И. Банковское дело. М., 2000 г.
42. Лим А. Депозит - капитал, приносящий доход // Финансы Казахстана= Каржы Каражат. -Алматы, 2000. -N 11-12. - С. 69-70
43. Лисак Б. Межбанковские заимствования - как инструмент финансовой политики коммерческих банков // Банки Казахстана. -Алматы, 2000. -N 5. - С. 21-24
1. Жуков Е.Ф., Максимова Л.М., Печникова А.В. «Деньги, кредит, банки»: Учебник для студентов вузов, обучающихся по экономическим специальностям.: М., ЮНИТИ, 2005г.
2. Маркова О. М. Коммерческие банки и их операции. -М.: Банки и биржи: ЮНИТИ, 1995.
3. Банковское дело: справочное пособие. М. : Экономика. 1993г.
4. Айсак Б. Межбанковские заимствования – как инструмент финансовой политики коммерческих банков // Банки Казахстана 2001 г. №5 с.21-24
5. «Ұлттық Банк туралы» Қазақстан Республикасы Президентінің Жарғысы, Заңды күші бар. Алматы, 30 наурыз 1995 жыл.
6. «Банктер және банк қызметі туралы» Қазақстан Республикасы Президентінің Жарғысы, Заңды күші бар. Алматы, 31 тамыз 1995 жыл
7. Алибекова Ф.Р. О понятии "банк" и "банковская услуга" // Банки Казахстана. -Алматы, 2000. -N10. - С. 28-30
8. Ажитов С.О. Функции, порядок организации и ликвидации коммерческих банков // Право и государство 2002 г. №2 с.49-53
9. Акпеисов Б. Вклады населения и их защита. // Банки Казахстана 2001 г. №9 с.21-22
10. Арсланбеков-Федоров А.А. Российский рынок межбанковского кредитования: особенности развития и генезис проблем // Банковские услуги 2003 г. №2 с.15-21
11. Атпаева З. Абдрахманова А. Конвертация тенговых депозитов // Бюллетень бухгалтера 2001 г. №19 с.7-8
12. Ахметова А. Казахстанский фонд гарантирования вкладов физических лиц – гарантия личной финансовой безопасности. // Банки Казахстана 2003 г. №1 с.18-20
13. Байтурсынова А. В процессе усовершенствования.// деловая неделя 2003 г. №27 с.5
14. Банки Казахстана: Справ.-аналит.изд.. -Алматы: Информ.Агенство Economix Data, 1999. -330 с.
15. Виноградова Т. Н. Банковские операции: Учеб.для сред. проф. образования. - Ростов н/Д: Феникс, 2003. -378 с.
16. Выступление Председателя Правления ОАО "Народный банк Казахстана"
17. Гарантирование банковских депозитов : Мировая практика и российские проблемы/ Э. Перотти, С. Фриз, К. Эггенбергер, М. Малютина // Деньги и кредит. -2000. -N 6. - С. 47-53.
18. Голуб М. Развивать новые виды кредитных операций необходимо// Банки Казахстана. -Алматы, 2003. -№ 11. - С. 43-46
19. Давлетова М.Т. Современное состояние банковской системы и перспективы развития рынка банковских услуг в Казахстане// Финансы Казахстана= Каржы Каражат. -Алматы, 2000. -№ 9-10. - С.37-50
20. Деньги,кредит,банки /Под ред Г.С.Сейткасимова. -Алматы: Экономика, 1996. -363 с.
21. Джозлин Р.В. Банковский маркетинг. М.: Финансы и статистика, 1998г. Колесников В.И. Банковское дело. М.,1998г.
22. Емельянов А.М. «Финансы, налоги и кредит».: Учебное пособие, М.: РАГС. 2003г
23. Жуков Е. Ф. Трастовые и факторинговые операции коммерческих банков. -М.: Изд-во АО "Консалтбанкир", 1995. -47 с.
24. Жуков Е.Ф. Банки и банковские операции: Учеб. для ВУЗов. - М.: Банки и биржи: ЮНИТИ, 1997. -471 с.
25. Жунусова Г. Некоторые особенности банковской конкуренции// АльПари. -Алматы, 2000. -N3-4. - С.100-103. -Библиогр.: 8назв.
26. Жамаубаев Е.К. Развитие банковской системы Республики Казахстан за 10 лет независимости// Экономическое обозрение. – 2002.- №7.-С11-15.
27. Жаналина В. Перспективы осуществления депозитарной деятельности с векселями// Рынок ценных бумаг Казахстана 2003г. №8.
28. Жаналина В. Вексельные операции, предлагаемые банками второго уровня в Республике Казахстан//Рынок ценных бумаг Казахстана 2003г. №4.
29. Жуков Е.Ф. Общая теория денег и кредита. М.: ЮНИТИ, 1999
30. Иванов А. Н. Инвестиционные и консультационные услуги иностранных банков// Деньги и кредит. -2000. - № 5. - С. 61-65
31. Иванов В. расчет лимитов межбанковского кредитования на основе кластерного анализа платежеспособности и ликвидности контрагентов // аналитический банковский журнал 2002 г. №4 с.64-68
32. Кичигина М.Т. Как проводится ежегодное информирование вкладчиков// Банки Казахстана. -Алматы, 2003. -N4. - С. 2-5
33. Как сделать рынок государственных ценных бумаг более привлекательным // Бизнес-Казахстан. – 2004. - № 1.
34. Камаев В.Д. «Экономическая теория» М.: ИМПЭ, 2005г
35. Ковалева А.М «Финансы».. М.: «Финансы и статистика» 2004г.
36. Кураков Л.П. «Экономическая теория».:М. Изд. «Пресс-сервис», 2004г.
37. Коробов Ю. И. Практика банковской конкуренции. Саратов: Издат. центр Сарат. экон. академии, 1996г.
38. Косой А.М. Межбанковский кредит // Деньги и кредит 2004 г. №2 с. 31-39
39. Куанова Г. Теоретические основы развития депозитного рынка// Евразийское сообщество. -Алматы, 2003. -№3. - С. 72-83. -Библиогр.: 11 назв.
40. Куанова Г.А. Депозиты в банковской системе Казахстана // Саясат. -Алматы, 2000. -№ 6-7. - С.63-68. -Библиогр.: 3 назв.
41. Лаврушин О.И. Банковское дело. М., 2000 г.
42. Лим А. Депозит - капитал, приносящий доход // Финансы Казахстана= Каржы Каражат. -Алматы, 2000. -N 11-12. - С. 69-70
43. Лисак Б. Межбанковские заимствования - как инструмент финансовой политики коммерческих банков // Банки Казахстана. -Алматы, 2000. -N 5. - С. 21-24
МАЗМҰНЫ:
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3
Тарау 1. ИПОТЕКАЛЫҚ КРЕДИТТІҢ ЭКОНОМИКАЛЫҚ МӘНІ МЕН
МАҒЫНАСЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ... ... ... ... ... 4
1.1 Ипотекалық кредит түсінігі мен
классификациясы ... ... ... ... ... ... ... .4
1.2 Коммерциялық банктегі ипотекалық несиелендіруді ұйымдастыру
процесі ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..6
1.3 Ипотекалық несиелендірудің шетелдік
тәжірибесі ... ... ... ... ... ... . .9
Тарау 2. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІ
ТАЛДАУ ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
..11
2.1 Халық банк АҚ-на техникалы экономикалық сиппатамасы ... ... .11
2.2 Қазақстан Ипотекалық Компания қызметінің ұйымдастырылуы және
оны
талдау ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ... ... ... ... ...15
2.3 Ипотекалық несие бойынша тәуекелділікті төмендету тәсілдері және
мониторинг ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ... ... ... ... ... ... 29
Тарау 3. ПӘТЕРЛІК ИПОТЕКАЛЫҚ ЖҮЙЕ: ДҮНИЕЖҮЗІЛІК ТӘЖІРИБЕ.
ҚАЗАҚСТАНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ
НЕСИЕЛЕНДІРУ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ... ... ... ... ... ... ..33
3.1 Қазақстандағы ипотеканың даму
проблемалары ... ... ... ... ... ... ... ... 33
3.2 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің даму
мүмкіншіліктері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ... ... ... ... ... ... ... ... 36
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ... ... ... ... ... ... ...39
ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИЕТТЕР
ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... 40
КІРІСПЕ
Кез-келген мемлекет үшін, соның ішінде біздің республикамыз үшін
де азаматтарды қажетті көлемде салыстырмалы қымбат емес және жаңа тұрғын
үймен қамтамасыз ету мәселесі мемлекеттің әлеуметтік саясатының өте маңыз-
ды факторы болып отыр.
Қазіргі таңда Қазақстанда экономикалық жағдайдың біршама
жақсарғаны ЖІӨ, өндіріс көлемі, орташа жалақы мөлшері сияқты негізгі
көрсеткіштердің өсімінен байқалып отыр. Экономикалық циклдер теориясының
тұрғысынан экономикалық өсім кезеңі белгілі уақыт аралығында созылады, бұл
экономиканың көптеген салаларының дамуына жағдай жасайды. Тұғын үй
құрылысымен инвестиция тартудың ұйымдастытырушылық - экономикалық
механизмін жетілдіру ерекше маңызды.
Құрылыс дамуының жақсы мүмкіндігі халықтың баспанаға деген үлкен
сұранысымен негізделіп отыр. Сонымен қатар, соңғы жылдары еңбек рыногының
аймақтық конъюктурасының өзгерісі және сонымен байланысты еңбекке жарамды
халық миграциясы Қазақстанның кейбір аймақтарында, мысалы Астана, мұнай кен
орындары табылған аймақтарында тұрғын үйге деген қосымша сұранысты тудырды.
Бірақ, халықтың табыс деңгейі мен жинақтау қоры баспананың құнын біржолы
төлеуге мүмкіндік бермейді, сондықтан көбі жалдамалы пәтер мен үйлерде
тұруға мәжбүр.
Көптеген елдерде бұл мәселені шешуде басты роль ипотекалық
несиелендру ойнайды, жекелегенде, негізгі қатысушысы коммерциялық банктер
болатын жүйе.
Әлемдік банк шаруашылық даму заңдылығы тұрғысынан ипотекалық
несиелендіру нарықтық экономиканың ажырамас элементі болып табылады.
Ипотекалық несиелендіру жүйесінің нарықтық негізде дамуы қаржының ағымдағы
айналымынан ішкі жинақтау арқылы елді кризистен шығаруы мүмкін.
Біздің мемлекет 2003-2005 ж.ж. әлеуметтік дамуға бағытталған.
Сондықтан, әлеуметтік тұрақтылыққа жетуде маңызды алғышарт болып ─ халықтың
баспа-наға деген қажеттілігін қанағаттандыру болып табылады. Меншікті
пәтері немесе үйі бар адам психологиялық тұрақты, оның семья құруға, ұрпақ
өсіруге мүмкіндігі бар. Тұрғын үй жағдайының жақсаруы ұлттық денсаулықтың
жақсаруына әкеледі.
Халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету мәселесі шешімінің бірі болып
ипотекалық несиелендіру болып табылады.
Тарау 1. ИПОТЕКАЛЫҚ КРЕДИТТІҢ ЭКОНОМИКАЛЫҚ МӘНІ МЕН МАҒЫНАСЫ
1.1. Ипотекалық кредит түсінігі мен классификациясы
Ипотекалық кредит ─ бұл, жерге меншікті қоса алғанда, жылжымайтын
мүлікті кепілге алып берілетін несие.
Ипотека ─ жалған қарапайым құрал: кредитор қарыз алушыға оның жеке
жылжымайтын мүлкімен қамтамасыз етілген несие береді[1].
Ипотекалық кредит кәсіпорындардың, фирмалардың және тұрғын үй
құрылыстарының қажеттіліктерін мемлекеттік қаражат көздерінен банктік
несиеге алмастыруда үлкен роль алады. Оның дамуы ұзақ мерзімді
сипаттағы несиелік ресурстардың тапшылығы мен инфляцияның жоғары
қарқыны жағдайында шаруашылық субъектілердің инвестициялық
белсенділігінің жоғарлауына ықпал етеді.
Ипотека ең қарапайым деңгейде төмендегілердің болуын білдіреді:
- айырбас құралы және құн өлшемі болып табылатын тұрақты
валютаның;
- жеке меншіктің болуы, оның болашақтағы бағасы ағымдағы ақша
бірліктерінде тұрғын үй рыногының болжалды сұраныспен
белгіленіп отырады.
Ипокеканың жұмыс істеуі үшін кем дегенде мына 3 шарт орындалуы
қажет:
- несие түрінде пайдалануға болатын ұзақ мерзімді қаржылық
ресурстардың болуы;
- табысы несиені өтеуге қабілетті потенциалды клиенттердің
болуы;
- баспананы кепіл түрінде пайдалануға заңды рәсімделген құқық.
Ипотекалық ссудалардың келесі схемаларын бөліп көрсетүге
болады:
- типтік (стандартты) ипотекалық ссуда;
- төлемдер өсімі ссудасы;
- салым сомасы периодты үлкеетін ипотека;
- төлем сомасы өзгеріп отыратын ипотека;
- кепіл шоты мен төмендетілген ставка ипотекасы;
- пайыздық мөлшерлемесі қайта қарастырылып отыратын ипотека;
- өзгермелі пайыздық мөлшерлеме ипотекасы;
- мүлік құнының өсімін бөлу ссудасы;
- кері аннуитет кепілхаты бойынша ссуда.
Типтік (стандартты) ипотекалық ссуда. Бұл ссуда бойынша
операцияның басында қарыз алушы, мысалы үй салу үшін, кредитордан
белгілі бір сома алады. Содан кейін ол негізгі соманы өтеу үшін,
әдетте әр айға бірдей бөлінген соманы төлеп отырады. Келісім
шарттағы мерзімнің аяғында қарыз толық өтеліп болуы тиіс. Ипотеканың
мерзімі әдетте үлкен болады.
Төлемдер өсімі болатын ссуда қарыз алушының табысы алғашқы 5-
10 жылдарда үнемі өсіп отыруын қажет етеді. Қалған периодтағы
төлемдер тұрақты болып қалады.
Нәтижесінде бұл схема, алғашқы жылдары ағымдағы
шығындардың мөлшері пайызды өтеу сомасынан да тамен болуына әкеледі.
Сондықтан, басында негізгі қарыз мөлшері көбейіп отырады да, кейін
ол азаяды. Қарыздың төлық өтелуі соңғы төлеммен аяқталады.
Салым мөлшері периодты өсетін ипотека өспелі төлем ссудасына
жақын. Бұл жағдайда келісілген схема бойынша әр 3-5 жыл сайын
салым сомасы көбейіп отырады.
Салым сомасы өзгеретін ипотека кезінде қарыз алушы тек пайыз
сомасын төлейтін льготтық период орын алуы мүмкін. Бұл әдіс төлем
ауырпалығын бөлуде де жақсы нәтиже береді.
Кепіл шоты мен төмендетілген мөлшерлеме ипотекасы. Бұл схема
дәстүрлі ипотека (кредитор үшін) мен төлем өсімі ссудасын (қарыз
беруші үшін) біріктіреді. Борышқор кепіл шотына белгілі соманы
салады да, периодты салым аударып отырады. Жетпеген сома кепіл
шотынан алынады. Шоттағы қалдық сома нақты қарыз мөлшерін азайтады.
Пайыздық мөлшерлемесі ара – тұра қайта қарастырылып отырылатын
ипотека кезінде тараптар әр 3-5 жыл сайын қайта қаралған проценттік
ставка негізінде несиені жаңартып отырады. Осы арқылы орта мерзімде
қаржыландырғанда қарызды ұзақ мерзімді өтеу және қор рыногының
өзгермелі жағдайына келісімшарттық икемделуі болады[2].
Өзгермелі пайыздық ставкалы ипотекасында ставканың деңгейі
келісімшартта белгілі көлем мөлшерінде тіркеледі. Ол бір көрсеткіш
немесе индекспен байланыстырылады. Ставканы қайта қарастыру әдетте
жарты жылда бір рет жүргізіледі.
Мүлік құнының өсімін бөлу ссудасы тараптар келісімшартта
кредитордың ссудасы төмендетілген пайыздық ставкамен ұсынуын
қарастырады. Әдетте ставка нарықтық мөлшермен салыстырғанда үштен
бірге төмендетіледі. Дәл сондай мөлшерде кепіл мүлкін құнының үлесі
кредиторға компенсация ретінде төленеді.
Кері аннуитет кепілхаты бойынша ссуда үй иегерінің оның
кепілге қойған үйінен табыс алуға бағытталған. Бұл операция мүлікті
оның құнын бөліп төлеуге ұқсас.
Қазіргі уақытта дүниежүзілік тәжірибеде чек келесі
классификацияларын бөліп көрсетеді:
Несиелендіру объектісіне байланысты:
1) тұрғын учаскелерді алу;
2) жер учаскелерін өңдеу;
3) тұрғын үй құрлысы;
4) басқа да құрлыс үшін.
Кепілге байланысты:
1) сақтандырылған несиелер;
2) сақтандырылмайтын несиелер;
3) басқа кепілдер.
Ипотекалық облигациялар рыногына байланысты:
1. бастапқы рыног;
2. қайталама рыногы.
Несилендіру субъектісіне байланысты:
1. мердігерді (құрылысты салғызушыны) несиелендіру;
2. құрылысты салушыны несиелендіру.
1.2. Коммерциялық банктегі ипотекалық несиелендіруді ұйымдастыру
процесі
Сөзсіз, кредиттік мәміле мен оның тәртібі мен шартының маңызы
зор. Кредиттік келісімшартта тараптардың анықтайтын қажетті шарттарына
келесілер жатады: ұсынылатын кредит мөлшері, қарыз алушы төлейтін
пайыз мөлшерлемесі, мерзімінен бұрын келісімшартты тоқтату негіздемелері
мен басқа да шарттар.
Ипотекалық кредитті берудің алғышарты болып қарыз алушының
ипотекалық келісімшартқа қол қоюы болып табылады. Ипотека жөнінде
келісімшартта тараптар келесі шарттарды белгілейді: ипотекаға
қойылатын зат, ипотека берілетін тұрғын үйдің құны, ипотекалық
міндеттеменің мазмұны, негізгі міндеттеменің мөлшері, міндеттемені
өтеу мерзімі, ипотекадан бас тарту жағдайы және т. б, шарттар.
Ипотекалық несиені алу процедурасы стандартталынған және келесі
кезеңдерден тұрады:
1. Бұл кезеңде қарыз алушы кредитор, несиені беру шарттары,
өзінің құқықтары мен міндеттемелері жөнінде толық ақпарат жинайды.
Ал кредитор бұл кезеңде потенциялды қарыз алушының кредитті қайтару
қабілеттілігін бағалайды.
Қарыз алушының қаржылық мүмкіндігіне және кредитордың
талаптарына сәйкес келетін тұрғын үй таңдау.
Рыногтық құнын атықтау мақсатында тұрған үйді ипотеканың
кредиті ретінде бағалау.
2. Қарыз алушы андеррайтингі ─ бұл қарыз алушының несиені
өтеу мүмкіндігі мен қарыз алушының табыс көлеміне байланысты
максималды кредит мөлшері, қарыз алушының жеке қаржы құралдарына
кредитордың баға беруі. Кредитор қарыз берушінің ұсынған ақпаратының
растығын тексеріп, кредиттің берілуі немесе берілмеуі жөнінде шешім
қабылдайды.
3. Келісімшатты жасау кезеңі:
- қарыз алушы мен сатушы арасында тұрғын үйді сату-сатып алу
келісімшарты;
- қарыз алушы мен кредитор арасындағы несиелік келісімшарт;
Меншік құқығының өтуі мен ипотека қазіргі заң талаптарына
сәйкес тіпкелуі тиіс.
Тұрғын үйді сатушымен есеп айрысу кезеңі.
Сатып алынған үйді сақтандыру.
Ипотека мәмілесіне қол қою.
Әдетте кредитор кредиттік қызмет көрсетеді, яғни қарыз
алушыдан төлемдерді қабылдайды, негізгі міндеттемені өтелуі туралы
бухгалтерлік жазу жазады және ипотекалық қредиттің қызметіне барлық
қажетті іс-әрекеттерді орындайды.
Кредиттік келісімшарт міндеттемелері орындлғаннан кейін кредит
толық өтелген болып саналады да ипотека тоқтатылады. Бұл мәлімет
мемлекеттік реестірде тіркеледі.
Қарыз алушының кредиттік келісімшарт немесе ипотекалық кредиттің
шарттарын орындамаған жағдайда кредитор сот арқалы немесе сотсыз
кепілге қайылған мүлікті талап етеді.
Банктер ипотекалық кредиттерді ұсынғанда құжаттардың стандартты
формаларын пайдалануы тиіс.
Несиенің көлемі кепіл заты болып табылатын үйдің сатып алу
мерзіміндегі құнының 70% -нан асапайды. Қарыз алушы өзінің
қаражатынан кредиторға алынған үйдің құнының 15%-ы көлемінде
алғашқы төлем жасайды.
Алынған үй кредитті қамтамасыз етеді. Ол барлық шектеулер
мен кедергілерден бос болуы және басқа міндеттемеге кепілге
қойылмауы тиіс. Одан басқа кредитті берудің жалпы талабына келесі
шарт жатады ─ кредит бойынша ай сайынғы төлемнің мөлшері қарыз
алушы табысының 35%-нан аспауы тиіс. Егер қарыз алушының басқа да
міндеттемелері болса, онда несиелік міндеттемені қоса алғанда,
барлық міндеттемелер бойынша ай сайынғы төлем мөлшері қарыз алушы
табысының 40%-нан аспауы тиіс. Кредит және ол бойынша төленетін
сыйақылар аннуитеттік төлем ретінде өтеледі. Оның құрамына негізгі
қарыздың қалдығына есептелетін сыйақалардың толық төленуі мен
кредит бойынша негізгі қарыздың бір бөлігі кіреді. Бұл кезде
тұрақты пайыздық мөлшерлеме болғанда ай сайынғы төлем мөлшері
барлық кредиттік мерзім кезінде бірдей болады. Бұл қарыз алушы мен
кредитор үшін де ыңғайлы болып табылады.
Әріптес банк келесі функцияларды орындайды:
- ипотекалық кредитті қамтамасыз ету бойынша қарыз алушыдан
төлемдерді қабылдайды;
- белгіленген мерзімде Компанияның корреспонденциялық шотына
төлемдерді аударады;
- қарыз алушының кредиттік келісңмшарт бойынша міндеттемелетін
уақтылы және дұрыс пайдалануын бақылау жасайды;
- ипотеканың затының жағдайына бақылау жасайды.
Ипотекалық тұрғын үй займдарын жүзеге асыратын
әріптес банк, ай сайын, ағымдағы айдың 2-ші күнінен
кешіктірмей ипотекалық тұрғын үй зайемдарынан алған төлемдерді
Компанияның шотына аударады.
Кредит есебінен алынатын үй сапасына талаптар белгіленген
және Компанияның тізіміндегі талаптар бойынша, лицензияланған
мамандарымен жасалған бағалау қажет.
Баспана алуға несие жасы 18 кем емес, тұрақты табысы бар
Қазақстан Республикасының азаматына беріледі.
Тұрақты табыс ретінде негізгі және қосымша жұмыс орнынан
алынатын еңбекақы, банктегі депозиттерінен алатын пайыздары, жалға
беруден алатын төлемдері, соңғы 6-12 айға сақтандыру төлемдері мен
бағалы қағаздар бойынша төлемдері саналады.
Тұрғындардың баспанаға қол жетімділігін арттыру мақсатында
Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкімен келесі шаралар : Тұрғын үй
құрылысына жинақтау тұралы заң, Үкіметтің 2000 ж 21 тамызының,
№1290 қаулысымен бекітілген, тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді
қаржыландыру мен ипотекалық несиелендіру жүйесін дамыту концепциясы
жасалды.
Осы заңды жүзеге асыру шегінде тұрғын үй құрылысына
салымдар бойынша сыйлықақыларды (мемлекеттік) есептеу жөнінде Келісім
жобалары, сонымен қатар Тұрғын үй - Құрылыс жинақтау банкінің
салымшысына келісілген соманы төлеу үшін бағалау көрсеткішін
анықтау Ережелері жасалды.
Қазақстандық Ипотекалық Компанияның ипотекалық несиелендіру
жүйесін дамытудың ішкі құжаттарына:
1) ЖАҚ Қазастандық Ипотекалық Компания қызметінің жалпы
сипаттамасы;
2) ипотекалық тұғын үй банктік займдар ( кредиттер)
бойынша төлемдер мен қызмет көрсету ережелері;
3) ЖАҚ Қазақстандық Ипотекалық Қомпанияның ипотекалық
тұрғын үй банктік займдар бойынша талап ету құқығын уақыша
босату тәртібі туралы құжат.
Қазақстан Республикасының Ұлттық Комиссиясының 1996 ж 20
желтоқсанынан, №156 бағалы қағаздар жөніндегі қаулысымен бекітілген
Облигацияларды төлеу және оның тәртібі жөніндегі құжат ипотекалиқ
облигацияларды шығару мен оларды өтеу процедурасының негізгі
жағдайларын анықтайды.
Компанияның ипотекалық тұрғын үй заемдарын есепке алуы
Компаниямен бекітілген Талап ету құқығы ЖАҚ Қазақстан Ипотекалық
Копаниясымен берілетін ипотекалық тұрғын үй заемдарын есепке алудың
уақытша тәртібі құжатыа сәкес жүргізіледі.
Ұлттық Банкпен, құрамына Қазақстан Ипотекалық Компанияның
мамандары кірген, қызметкерлер тобы құрылды. Бұл топ ипотекалық
несиелендіру сұрақтары бойынша Қазақстан Республикасының кейбір заңды
актілеге өзгерістер мен толықтырулар енгізу заң жобасын,
ипотекалық несиелендіру сұрақтары бойынша Қазақстан Республикасының
Азаматтық Кодексіне толықтыру заң жобасын жасады.
Берілген жоба Мәжілістің экономика Комитетінде жетілдіріліп,
2005 ж 3 ақпаныңда Парламенттің төменгі палатасында бекітілді де,
қазіргі уақытта Сенат палатасына қарастыруға берілді. Жаңа нормалар
несені беру процесімен, кепілді рәсімдеу, кепілге алынған меншікті
өткізу, банкроттық туралы сұрақтар және талап ету құқығын қатару
мәселелеріне байланысты. Өзгертүлер Президенттің жылжымайтын мүлік
ипотекасы туралы қаулысына ғана емес, сонымен қатар ипотекалық
несиелендіруге қатысы бар барлық заңдарға: банк және банктік
қызмет, бағалы қағаздар рыногы, банкроттық туралы заңдарына
әсер етті.
Қазақстан Республикасы Президентінің Жылжымайтын мүлік
ипотекасы туралы 1995 ж 23 желтоқсанынан №2723 заңды күші бар
қаулысы және 1997 ж 11 шілдеден № 154-1, 2000 ж 8 қарашасынан
№ 96-11 енгізілген өзгерістер мен толықтырулар ─ жалпы 2005 ж 1
қаңтарына ипотекалық несиелендіру жүйесін реттеудің негізгі құқықтық
механизмі болып табылады.
1.3 Ипотекалық несиелендірудің шетелдік тәжірибесі
Ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіру жүйесінде екі негізгі
модификация бар. Ағылшын тілінің терминалогиясында бұл жүйе
ипотекалық облигациялар эмиссиясымен (Secured Montgage System)
Ипотекалық облигациялар жүйесі ( Mortgage Bond System) деп аталады.
Сонымен қатар Европада американдық Mortgage Backed Securities
ипотекалық жүйесі де қабылданған.
Европалықтардың ипотекалық несиелендіруге сұранысының өсіп
отыруы, біршама тұрақтанған ипотекалық облигациялар рыногындегі
енгізіліп отыратын жаңашылдықтарды көрсетеді. 1996 ж мамырынан,
европалық ішінде ең ірі нарықтардың бірі, неміс нарығында аталмыш
Jumbo ─ алып ипотекалық облигациялар эмиссиясы пайда болды. Jumbo
көлемі 1 ден 5 млрд. евроға дейін жетеді[3].
Статистикалық мәліметтерге сәйкес, ЕО шеңберінде ипотекалық
облигациялардың көлемі 513 млрд. ЭКЮ шамасында. Оның 45% Германияның
үлесінде ─ бұл 235 млрд. ЭКЮ, Данияның үлесі 24% (124 млрд.), көлемі
жағынан үшінші (16%) Шведция болды, ал осылардың барлығы ЕО
облигациялардың жалпы көлемінің 85% құрайды.
Салыстырмалы үкен емес көрсеткішіне қарамастан, абсолютті
өлшемде неміс ипотекалық облигациялар рыногы, американдық пен
жапондық рыногтардан кейінгі үшінші орынды алады. Швецияның
облигациялар рыногында ипотекалық облигациялар көлемі 50% құрады.
Ипотекалық облигациялардың ең үлкен үлесі Данияда ─ 55%.
АҚШ-та, мемлекет тарапынан қолдау табатын, секьюритизациялау
қызметін көрсететін бірнеше агенттер жұмыс істейді. Олардың ішіндегі
ең танымалылары : Джинни Мей, Фредди Мак, Фенни Мей.
Джинни Мей ─ үкіметтік ұйым ─ Ұлттық Мемлекеттік ипотекалық
ассоциация және тұрғын үй мен қала құрылыс Департаментінің бір
бөлігі. Джинни Мейдің басқалардан басты ерекшелігі, ол Mortgage
Backed Securities шығарған бағалы қағаздарға тек керілдік жасайды.
Фредди Мактың федералды ипотекалық тұрғын үй корпорациясы
квазимемлекеттік ұйым болып табылады. Оның кепілдеуі Джинни Мей
кепілдеу жүйесінен айырмашылығы бар, Фредди Мак кепілсалымдар
пулдарының негізінде өзінің бағалы қағаздарын шығарады. Фредди Мактың
бағалы қағаздары қатыстық сертификаты деп аталады да, ол негізгі
қарыз сомасы мен оның пайыздарын өтеуді, немесе көбінде тек
облигация бойынша пайыздарды кепілдейді.
Фанни Мейдің федералды ұлттық ипотекалық ассоциациясы да
квазимемлекеттік ұйым. Оның қатысушысының сертификаты негізгі
міндеттеме мен оның пайыз сомасына кепілдік береді.
Жоғарыда сипатталған үш агенттіктердің бағалы қағаздарының
эмиссиясынан басқа, қосымша, MBS бағалы қағаздарын коммерциялық
банктер мен корпорациялар эмиссиялайды. Олардың ең өтімділері
Citicorp, General Electric & Resolution Trust Corporation.
Американдық ипотекалық жүйесінің негізгі ерекшеліктері ─
ұйымдастырылуының күрделілігі, берілген нарыққа мемлекеттің үлкен
әсері және жоғары өтімділік деңгейі.
Ипотекалық бағалы қағаздардың жапондық жүйесінде кепілхаттар
(закладная), американдық жүйедегідей, толығымен сатылады, бірақ
делдалсыз, яғни бұл эмитенттке жоғары сенімділіктің қажеттілігін
білдіреді. Сонымен қатар, эмитент, кепілхатқа (закладная) негізделген,
бағалы қағаздарды сатып алып, солардың базасында өзінің бағалы
қағаздарын шығаратын модельдері де болады. Оған мысал АҚШ-тағы the
Federal Home loan Bank және Франциядағы Caisse de Refinancement
Hypothecaire. Қалған барлық модельдердің ішінен, соңғы кездері
танымалы болған Малазияның Когамас моделі ерекшеленеді. Оның
американдық Фенни Мей мен Фредди Мак кепілдендіру схемаларымен
ұқсастықтары бар. Берілген модельдің негізгі артықшылығы оның
қарапайымдылығы, сонымен қатар, агенттіктің капиталына қатысу
арқылы, мемлекетпен қамтамасыз етілетін сенімділігі.
Тарау 2. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІ ТАЛДАУ
2.1. Халық банк АҚ-на техникалы экономикалық сиппатамасы
Ұзақ уақыт бойы Халық Банк қызметінің негізгі қағидалары
болып, әдеттегідей, клиент пен банк арсындағы тиімділік балансын
сақтау, әрбір клиентпен жеке жұмыс істеу, қарым-қатынасқа әрдайым
дайын тұру. Клиент пен банк арасындағы ортақ қызығушылықтың
арқасында банк менежментінің қарым-қатынастың біртұтас жүйесін
құруына мүмкіндік берді.
Банктің тиімді жұмысы туралы, 2005 ж 1 қаңтарына қазақстандық
есеп беру стандартына сай есептелген, оперативтік мәліметтер
хабарлайды, Банктің нетто-активтері 2003 ж кезеңге қарағанда 52% сіп,
210 млрд. тг құрады (1,355 млрд. АҚШ доллары). 2005 ж Халық
Банкінің таза пайдасы 300 млн. тг құрады.
Халық Банкі, ең алдымен, тұтынушылық банк болып табылады,
оның тұтынушылық және ресурстық базаларының тұрақты даму қарқыны
байқалып отыр. Тұтынушылардың сенімі банктің меншікті капиталында
тікелей көрініс табатыны белгілі, 2003 ж салыстырғанда оның көлемі
11,3 млрд. тенгеге өсіп, 2004 ж 21,5 млрд. тенгені (138,7 млн.
дол.) құрады. Сонымен қатар, банктің төленген жарғылық капиталы
4,459 млрд. тенгеге өсіп, 9,882 млрд. тенгені (63,7 млн. дол.) құрды.
Бұндай өсу атаулы артықшылықты акциялардың алтыншы және жетінші
эмиссияларының, субординациялық облигациялар және банктің таза табысы
есебінен болды.
Меншікті капиталдың 90% өсім көрсеткіші сәтті атқарылған жұмыс
қана емес, сонымен қатар банктің мақсатты бағытталуын көрсетеді.
Оны ААҚ Қазақстан Халық Банкінің балансынан көруге болады.
Қазақстандықтардың Халық Банкіне сенім артуының жоғарлауына
септігін тигізуде депозитарлық базаның 134,9 млрд. теңгеге, немесе
867,5 млн. АҚШ долларына өсуінің де маңызы кем емес. Талап
етілгенге дейінгі депозиттер 54,8 млрд. тенге, ал мерзімді депозиттер
көлемі 80,0 млрд. тенге болды. Жалпы 2004 жылы депозиттік база 14%
өсті.
Халық Банкі ТМД мемлекеттерінің коммерциялық банктерінің
ішінде, банккомат функцияларын кеңейту бойынша жобаны бірінші іске
асырғандардың ішінде болды. Бүгінде Халақ Банкінің карточкасын
иеленушілер банкоматты карточкалық шотқа қол жету мен қолма-қол
ақшаны алу құралы рентінде ғана емес, сонымен қатар көптеген
қаржылық және ақпараттық операцияларды жүзеге асыру құралы ретінде
пайдалана алады. Бұл Халық банкінің зейнетақы қорының салымшыларының
өздерің жеке зейнетақылық шоттарының жағдайы туралы мәлімет ала
алуы, ұялы байланыс пен кабельді телеарналардың қызметтерін ,
сонымен қатар коммуналдық қызметтерді төлеу мүмкіндігі.
2004 жылтың шілдесінде банк миллиондық төлем карточкасын
шығарды. Өз кезегінде қазақстандықтардың ризалылығы , банктің жыл
сайын өткізілетін Выбор года фестивалінде Халық банкінінің 2004
жылғы Қазақстандағы №1 Банк болып танылуында көрініс тапты.
Халық банкінің кредиттік портфелі 2005 жылдың аяғында 151
млрд. тенге болды. Сонымен қатар, ұзақ мерзімді несиелендірудің
өсім қарқыны сақталып , ал қысқа мерзімді несиелердің үлесі 26%
кему жағдайы байқалып отыр. 2005 жылдан бері халықты несиенелдіру
көрсеткішінің өсім қарқыны едәуір көлемде ─ 76,3 % көбейді. Ал
республикалық несиелендіру рыногында банктің үлесі 19,3 % болды.
Банктің таза табысына келсек, оның көлемі 2005 жылы 2003
жылмен салыстырғанда үш еседен артық өскен.
2005 жылғы банктің активі 219107485 млрд. тенгеболды, бұл өткен
жылғы көрсеткіштен жарты есе үлкен. Банктің меншікті капиталы
9881892 млрд. тенгеден асты. Капиталдың бұндай көлемі банкке
активтерін әр-түрлі халықаралық инвестицияларды тарту құралдары
арқылы 300-500 млн. АҚШ долларына көбейтуіне мүмкіндік береді.
Алайда, активтер мен пассивтерді басқару саясатына сәйкес, банк
келесі қағиданы ұстанады нақты жобасыз халқаралық инвестиция тарту
─ ақталмайтын шығын.
Активтердің табыстылығы (ROA ─ return on assets) сияқты маңызды
көрсеткіш бойынша Халық банкі абсолютті көшбасшы болып табылады,
басқа банктердің орташа көрсеткіші 2,51% болғанда, оның көрсеткіші
2,86%.
Меншік капиталының табыстылығы да сипаттаушы көрсеткіш болып
табылады (ROE ─ return on equity). Халық банкі бойынша 200 жылы бұл
көрсеткіш 36,94% болды, ал орташа банктік көрсеткіш ─ 24,01%. Дәл
осы екі көрсеткіш сарапшыларға банктің жоғары тұрақтылығы, қаржылық
жағдайы, активтерді өсіруге қаржылық резервтердің болуы мен алдағы
уақытта сәтті қызметіне болжау жасауға мүмкіндік береді.
1 сурет. Халық Банкінің қызметінің рентабелділік көрсеткіші, %
ААҚ Қазақстан Халық Банкінің аймақтағы банктер арасында
көшбасшы қаржылық ұйым болып табылады. 2004 жылдың 1 қаңтарына
активтерінің көлемі 2 млрд. 831 млн. тенге болды.
Тұрғындардың мерзімдік депозиттері есеп беру кезеңіде 1 млрд.
883 млн. тенгені құрап, жыл басымен салыстырғанда тұрғындардың
мерзімді салымдары 543 млн. тенгеге өсті.
Тұрғындардың салымдарын ынталандыру мақсатында 2005 жылдың
қаңтарында Халық банкінің Филиалының мерзімді депозиттер
салымшыларының арасында тираж өткізілді. Мерзімді депозиттерге
жасалынған жарнамалық кампанияға 306 млн. тенге тартылды.
01.01.2004 жылға заңды тұлғалардың шоттарының жалпы саны 1554,
2005 жыл бойы 348 есеп шоттары ашылды.
Банктің шағын және орта бизнес субъектілеріне жалпы сомасы
3 147 854 мың. тенге несие келесі бағыттар бойынша берілді:
─ ауыр өнеркәсіптің дамуына ─ 1 151 млн. теңге;
─ энергетикаға ─ 170 млн. теңге;
─ жеңіл өнеркәсіпке ─ 361 млн. теңге;
─ тамақ өнеркәсібіне ─ 405 млн. теңге;
─ аграрлық секторға ─ 213 млн. теңге;
─ сауда-коммерциялық ұйымдарға ─ 624 млн. теңге;
─ қызмет сферасына ─ 112 млн. теңге;
─ жеке кәсіпкерлерге ұсақ саудаға ─ 111 млн. теңге.
2004 жылдың 1 қаңтарына шағын және орта бизнес ссудалық
портфель көлемі 1 624 056 мың теңге болды. Жалпы ағымдағы жыл ішінде
шағын және орта бизнестің 485 субъетісі қаржыландырылды, соның
ішінде 192 заңды тұлғалар.
Халық Банкі қысқа мерзімді және қысқа мерзімді ссудаларды
тұрғындарға, сонымен қатар заңды тұлғалық білімі жоқ кәсіпкелерге
ұсынады.
2003 жылдың 1 қаңтарынан 2005 жылдың қаңтарына дейінгі аралықта
несиелендіру бөлімімен жеке тұлғаларға жалпы сомасы 986 910 мың
тенге 14 834 несие берілді. Соның ішінде ағымдағы жылда 505 996
мың теңгеге 5 608 адам несиелендірілді. 2005 жылдың 1 қаңтарына
ссудалық міндеттеменің қалдық сомасы 313 747 мың теңге, қарыз
алушылар саны 5 975 адам болды. 2005 жылы сомасы 651 426 мың тенге
несиелер берілді. Оның 427 046 мың теңгесі өтелді. 2004 жылдың 1
қаңтарына ссудалық міндеттеменің қалдығы 130 141 мың теңге болды.
Халық банкінің филиалының жоғарыда айтылған периодтағы несиелік
қызметін талдай келе, ірі несиелердің үлесінің өсімін байқауға
болады. VIP-клиенттерді тарту және несиелендіру жұмыстары белсенді
жүргізіледі, автомобилдерді несиеге алу сұранысы өсіп келеді.
Тұтынушылар арасында кәсіпорын кепілдігі бойынша қызметкерлерге
берілетін несие (көбінесе кредиттік карточка бойынша), тұрғындардың
тұтынушылық мақсатта несие алу,сонымен қатар жаңа немесе ұсталынған
автомобильдерді сатып алуға алынатын ссудалар кең тараған. Сондай-ақ
2004 жылдың 1 мамырынан бастап тұрғын үйді сатып алу, салу және
жөндеуге берілетін несиелендіру бағдарлармасы сәтті жұмыс істеуде.
Яғни, Халық банкі ипотекалық несиелерді кепілдеу жүйесінің қатысушысы
болып отыр.Бұл жүйе қалыптастырылуда, өйткені бұл 2007 жылға дейінгі
Мемлекеттік бағдарламада көзделген. Бұл туралы , ҚР Ұлттық Банкімен
мақұлданған, ипотекалық несиелерді кепілдеу жүйесінің концепциясында
да айтылған.
Ипотекалық несиелерді кепілдеу жүйесіне кіре отырып, ААҚ
Халық Банк ұсынылатын несиелерге АҚ Қазақстандық ипотекалық несиелерді
кепілдеу қорының кепілдік құқығына ие болды. Сол арқылы, банк
өзінің несиелер бойынша тәуекелін төмендетеді және қарыз алушының
дефолты кезінде өзінің шығындарын қысқартады. Оған қосымша ─
потенциалды қарыз алушылар шеңберінің кеңеюі, өйткені ипотекалық
несиенің бастапқы салым сомасы 10 % қысқарады.
2004 жылы берілген ипотекалық несиелер сомасы 61350 млн. тг ,
бұл Ұлттық банктің 2004 жылы ұсынылған барлық несиелердің 11,5 % .
61350 млн. теңгенің 16088 млн. теңгесі өтелді, немесе 26,2 % .
Ипотекалық несиелер бойынша 2004 жылғы банктің табысы 8900 млн.
теңге болды.
2005 жылдың 1 қаңтарына ипотекалық несиелер бойынша қалдық 46661
млн. теңге, немесе берілген кезең басына банктің барлық ссудалық
қалдығының 14,8 % . Бұл несие бойынша берілген сома 56082 млн. теңге
болды, ол 2004 жылмен салыстырғанда 5268 млн. теңгеге аз. Берілген
иптекалық несиелер бойынша өтеу сомасы 21496 млн. теңге, немесе 38%
болды. Ипотекалық несиелендіру бойынша табыс мөлшері 2005 жылы 15600
млн. теңге. Халық банкінің ипотекалық несиелер ұсыну динамикасы 1
кестеде көрсетілген.
1-кесте. Қазақстан Халық банкі АҚ ипотекалық несиелерді ұсыну
динамикасы
Берілгені Өтелгені Табыс
2004 ж. 61350 16088 8900
2005 ж. 56082 21496 15600
2005ж 2004жылға 5268 5408 6700
* Қазақстан Халық банкі АҚ – ның жылдық есеп беру мәліметтері
Сонымен қатар, АҚ Қазақстан Халық Банкінің төлем карточкалары
арқылы жеке тұлғаларды несиелендіру кеңейіп жатыр. Айналымдағы барлық
карточкалардың саны 2004 жылдың 1 қаңтарына 268090 бірлік болды.
Аймақ бойынша 116 банкомат , оның 64 аудан филиалдарында, POS-
терминалдары орнатылған карточкалар бойынша қолма-қол ақша берілетін
82 төлем пункттері, 150 сауда-қызметтік бөлімдері бар.
Қазіргі уақытта Халық банктің төлем катрочкалары арқылы несие
беру белсенді іске асырылуда. Берілген қызметтің жұмыс істеуінен
бастап, АҚ Қазақстан Халық Банкінің сомасы 36 млн. теңгеден астам
еңбекақы карточкалары бойынша несие лимиті белгіленген.
Осылайша, жоғарыда айтылғанға сүйеніп, Халық банкі бүгінгі күні
қаржылық көрсеткіштердің тұрақты өсімін көрсете отырып, мемлекеттегі
жоғары сұраныстағы банктердің бірі болып табылатындығын көреміз.
2.2. Қазақстан Ипотекалық Компания қызметінің ұйымдастырылуы және оны
талдау
Тұрғын үй құрылысын қаржыландыру мен көпшілік халықтың баспана
мәселелерін шешу, тұрғын үй бағаларын төмендету және құрылысын ынталандыру
мақсатында Қазақстан Республика Үкіметінің №1290 2000 жылдың 21 тамызының
қаулысы бойынша тұрғын үй құрылысы мен ипотекалық несиелендіру жүйесін
дамытуды ұзақ мерзімді қаржыландыру Концепциясы қабылданды.
Бұл Концепцияны іске асырылуы үшін, Ұлттық Банктің Басқармасымен №469
2000 жылдың 20 желтоқсанындағы қаулысы бойынша ЖАҚ Қазақстан Ипотекалық
Компаниясы құрылды. Бұл компания ипотекалық несиелендіруді ипотекалық
несиелерді қайта қаржыландыру (сатып алу) арқылы дамытуға
бағытталған.
Ипотекалық несие мен меншікті құнды қағаздардың сенімілігін жоғарлату
бойынша несиелік тәуекелді азайту мақсатында компанияның басты
функцияларының бірі болып ипотекалық несиелендіру процесін
стандарттау мен унификациялау табылады.
Компания қызметінің сызбасы келесідей болады. Бірінші кезеңде екінші
деңгейлі банктер жеке қарызгерлерге сатып алуға ипотекалық несиелер
береді.Бірден келісім шартқа отырғаннан кейін қарызгер несие арқылы сатып
алған жылжымайтын мүліктің иегері болып,оны несие беруші банкке кепілзатқа
береді. Несиені тағайындау-жылжымайтын мүлікті сатып алуға қаржы бөлу-
несиелік келісім шартпен арнайы қарастырылған,ал қарызгердің несиені
мақсатты пайдалану үшін жауапкершілігі банкке жүктелген. Несиені бергеннен
кейінгі қызмет көрсетуді несиелендіруші-банк атқарады.
Ипотекалық несиенің параметрлері компания мен банк арасында алдын-ала
келісіледі. Егер банк компанияның әрі қарай ипотекалық несиесін сатуына
мүдделі болса, ол белгілі бір андеррайтинг критерияларын басшылыққа алу
керек. Ол қарызгердің төлемқабілеттілігін, несие тарихы мен меншіктік
қаражатын талдауды, құндылық бағасы мен кепілге беретін мүлік жағдайын
қарастыратын, несиені қайтару ықтималдығын білдіреді.
Қазақстандық ипотекалық несиелендіру жүйесі екі дәрежелі болып
табылады: бірінші дәрежелі банктер мен банктік емес ұйымдар тұрғындық
ипотекалық несие ұсынады, ал Қазақстандық Ипотекалық Компания осындай
несиелерді алуды іске асырады.
Компания төмендегі бөлімдерге банк-әріптестердің сәйкестік
критерийлерін анықтайды:
1) Әріптестердің қаржылық тұрақтылығы,банктік және басқа да
операцияларды жүргізуге лицензиялардың болуы, жеке тұлғалардың міндетті
коллективті міндетті салымдардың жүйесіне қатысуы, Ұлттық Банкпен
бекітілген пруденциалды нормативтер мен басқа да міндетті нормалар және
шектеулердің орындалуы;
2) Тұрғындық ипотекалық несиені беру және қызмет етуге қатысатын
персоналдың кәсіби деңгейі. Кем дегенде банктің құрылымдық бөлімінде
тұрғындық ипотекалық несиелендіру бағдарламасы бойынша оқу курсын өткен
және сәйкес сертификат алған екі маман болу керек.
3) Тұрғындық ипотекалық несиені ұсынуды, қайтармау тәуекелін
(андеррайтинг) бағалауды және тұрғындық ипотекалық несиені басқаруды
регламенттеуші ішкі құжаттаманың болуы.
Қазақстандық Ипотекалық Компанияның ипотекалық несиелендірудің
бағдарламасы республиканың барлық бөлігінде әрекет етеді, несие үй сатып
алуға және күрделі жөндеу жасауға ұлттық валюта-теңгемен 15 жыл мерзімге
беріледі.
Ипотекалық несие бойынша қойылым өзгермелі болып,инфляция индексіне
тәуелді болады. Сонымен қатар,несие бойынша қойылымның құрамдас бөлігі
болып табылатын банктер мен компаниялардың маржасы тіркелген болып
табылады. Несиелендіру көлемінің өсуі маржаның сәйкесінше,ипотекалық несие
бойынша сыйақының соңғы қойылымының төмендеуіне әсер етеді.Осылай,бүгін көп
банктер өз маржасын 3% төмендетіп,және несиені 12,3% жылдық пайызбен
ұсынады,ал 2004ж теңгелік несие қойылымы 25% болған.
Жақын уақытта компания үй құрылысын несиелендіруге кіріседі.
Қазақстандық Ипотекалық компания бағдарламасы бойынша ипотекалық
несиелендіру жүйесінің екі жыл қызметі барысында банк-әріптестер арқылы 4
млрд.теңге сомасында үй сатып алу және жөндеуге 3 мың несие берілді.2004 ж.
қарашасында Қазақстанда бірінші рет компания 3 жылдық айналыс мерзіміне 1,5
млрд теңге сомасына ипотекалық облигация шығаруға берілді, ал 2005 ж.
тамызда-10 ж. айналыс мерзіміне 3 млрд.теңге сомасына алғашқы агенттік
облигациялар шығарылды. ЖАҚ Қазақстандық Ипотекалық Компания бухгалтерлік
есебі ҚР Ұлттық Банкі Басқармасының 2000ж 15 қарашада №412 жарғысымен
бекітілген,екінші деңгейлі банктердің бухгалтерлік есеп жоспары негізінде
жүргізіледі.
Қазақстандағы ипотекалық несиелендіру нарығының жуық көлемі қосымша
Амен көрсетілген.
Бұл ереже Қазақстан Республикасының еңбекақы, дивиденд, ретінде
табысы, коммиссиондық сыйақы формасында алынатын табысы, жалгерлік төлем
табысы ретінде тұрақты табысы бар жеке тұлға азаматтарға қарыз берудің
тәртібі мен негізгі шарттарын реттейді. Қарыз ретінде ұсынылған ақша
есебінен тұрғын үй сатып алу берілген.
Қарызгердің өз ақшасын ескере отырып,үй сатып алуға банкпен берілген
қарыз көлемі төленген сыйақы,айыппұл және т.б. Банк шығындарын ескеріп,және
клиенттер категориясы бойынша бекітілген лимит шегінде сатып алынған үйдің
құнынан аспауы керек. Сатып алынатын үйді бағалауды Банк филиалының маманы
немесе компания риэлторы жүргізеді.
Үйді жөндеуге арналған қарыз осы үй кепілге алып немесе Банк талабына
жауап беретін кез келген басқа қамсыздандыруға жөндеу жұмысының сметалық
құнынан аспайтын көлемде беріледі. Сметаны жөндеу жұмысын жасаушы маман
құрып, Банкке қарызгер ұсынады.
Үйді жөндеу үшін қарыз көлемі үйдің бағалау құнының 25% аспай,12 ай
мерзіміне, бірақ қарызгердің төлемқабілеттілігінің шегінде беріледі.
Қарыздың мақсаттық пайдалануының қуаттамасы қарызгер мен мердігердің
қолы қойылған жөндеу жұмысын орындау туралы акті болып табылады.
Қарызды қамтамасыз етуші объекті болатын жылжымайтын мүлік немесе
қарыз бойынша ұсынылған міндеттеме ҚР территориясында орналасуы керек,және
жеке немесе заңды тұлғаның меншігінде болуы керек. Жылжымайтын мүліктің
өтімділік деңгейі жеткілікті дәрежеде болуы қажет. Үлестік құрылыс келісім-
шарты бойынша аяқталмаған тұрғын үйге қарыз беру басқа жылжымайтын мүлікті
кепілге алу шартымен орындалады.
Тұрғын үйді сатып алу үшін қарыз 21 жастан асқан, ҚР ұйымдарында
жұмыс істеуші (әрі қарай-ұйым) 1 жылдан кем емес жалпы жұмыс
стажы,еңбекақы түрінде тұрақты табысы бар ҚР азаматына беріледі.
Зейнеткерлікке шығу алдындағы жастағы тұлғаларға қарызды қайтару және
сыйақыны төлеу мерзімі қарызгердің зейнеткерлік жасқа жеткеніне дейін
қайтарылуы негізінде беріледі.
Тұрғын үй сатып алуға Қарыз алу үшін Клиент Банкке өтініш ұсынады.
Клиент жұмыс істейтін ұйым Банкке тұрғын-үй сатып алуға жұмыскеріне
қарыз беруіне өтініш ұсынуына құқылы.
Қарыз 7 жылға дейін АҚШ долларымен,қарыз сомасын қарызгердің банктік
шотына аудару жолымен (талап етуге дейінгі салым немесе карточкалық шот
бойынша) шетел валютасында беріледі. Егер қарыз сомасы сатушының банктік
шотына (жинақтаушы немесе карточкалық) аударылса, онда қарыз сомасы
айырбасталым күніне заңды күші бар Банктің қолма-қолсыз курсы бойынша
теңгеге айырбасталады.
Тұрғын үй сатып алуға және жөндеу жүргізуге берілген қарызды басқа
мақсатта пайдалануға шектеу қойылған.
Қарыз кепілзат ретінде жылжымайтын мүлікті, немесе Банк филиалында
сақталатын салымдарды,заңды тұлғалардың кепілін немесе сатып алатын үйді
кепілге бергеннен кейін ғана беріледі. Сонымен қатар, қарыз есебінен сатып
алынатын үй қарызгердің атына жазылып,кепілдік келісім-шартты мүлікке
құқықты тіркеуді іске асыратын органда тіркелу керек. Қарызгер мен
Сатушының келісуі бойынша, Қарыз сомасы Сатушының банктік шотына (жинақтық
немесе карточкалық) қарызгерден кепілзатты тіркеу туралы құжатты алғаннан
кейін есептелуі мүмкін. Бұл жағдайда Банк сатушы шотына қарыз сомасын
аударуға келісетін, сатушы,қарызгер және Банк арасында үшжақты келісім
қабылданады.
Егер қарызгер қарызды қайтару және қарызды пайдаланғаны үшін сыйақы
төлеу міндеттемесін орындауынқамтамасыз ету үшін өз меншігіндегі немесе
үшінші тұлғаның меншігіндегі жылжымайтын мүлікті ұсынса онда қарызгер
немесе үшінші тұлға меншігіне жекешелендіру келісімшарты негізінде өткен
келісім-шартты жасағанда,кепілзат немесе соттан тыс кепілдік затын
пайдалануға жанұя мүшелерінің ( әйелі,күйеуі,ата-анасы және кәмелетке
толған баласы) нотариалды куәландырылған келісімі жекешелендіру келісім-
шартына енгізілуі міндетті шарт болып табылады.
Сатып алу-сату келісім-шартынжасағаннан кейін үшінші тұлғаның
жылжымайтын мүлігін кепілдікке рәсімдеген жағдайда,сатып алынған үй үшінші
тұлғаның жылжымайтын кепілдігіне ауыртпалықты алып тастау арқылы кепілдік
жасалуы мүмкін.
Кепілдікке берілетін мүлік белгілі бір шектеулерден бос болу керек.
Кепілдік мүлікті банктің келісімінсіз үшінші тұлғаны жалға беруге
болмайды.
Ұсынылған құжаттарға жасау, мемлекеттік органда жылжымайтын мүлік
кепілдігін тіркеу, кепілдік затын сақтандыру, т.б. бойынша барлық
шығындарды қарызгер төлейді.
Заңды тұлға кепілдігіне қарыз бергенде банктік қарыз есебінен алынған
үй міндетті түрде кепілге қойылады.
Үй сатып алу үшін бір қарызгерге берілетін максималды банктік қарыз
көлемі несиелік комитеттің филиалдық жүйесінің анықтаған шектеуінен аспауы
қажет.
Қарызгердің төлемқабілеттілігінің төмен жағдайында банк бірге
қарызгер (созаемщик) табысын ескереді. Ол қарызгермен бірге ортақ
жауапкершілік артады. Бірге қарызгер ретінде тек еңбеақы ретінде табысы
немесе осы ереженің 2.1б. сәйкес белгілі бір басқа да табысы бар жұбайы
бола алады. Қарызгердің төлемқабілеттілігі анықтағанда, бірге қарызгердің
еңбекақысы ескеріледі.
Қарыз бойынша қарызын өтеу және қарызды пайдаланғаны үшін сыйақы
төлеу қарыз алған айдан кейінгі айдан бастап әр сайын, өтеу графигіне
сәйкес төленеді және қарызгер қарыз бойынша сыйақысын алдынала өтей алады.
Қарызгер тілегі бойынша кезекті қарыз бойынша төлемдер мен сыйақы
төлемі бірдей үлесте өтеледі (аннуиетік төлем). Бұл жағдайда жалпы төлем
сомасы бірдей болып қала береді,ал негізгі қарыз бен сыйақы үлесі жалпы
төлем сомасында өзгереді.
Негізгі қарыз сомасы мен олар бойынша сыйақыны өтеу барлық клиенттер
категориясы үшін бірдей болады. Демек,өтеу ай сайын,бірдей бөлікте,
қарызгермен келісілген өтеу графигі негізінде төмендегі жолмен өтеледі:
- еңбекақы түсетін карточкалық шот немесе талап етуге дейінгі
салымдар бойынша шоттан қарыз және ол бойынша сыйақыдан
төлемдердің кезекті аударымы;
- жұмыс орны бойынша еңбекақыдан ұстап қалып,ұсталған соманы банк
филиалының субкорреспонденттік шотына аудару;
- банк филиалының кассасына қол-қол ақша төлеу.
Қарызды пайдалану үшін сыйақы қойылымы банктік қарыз келісім-шартымен
анықталып, КОМАП (филиалдық жүйенің несиелік комитеті) анықталған
қойылымнан төмен болу керек.
Банк Басқармасы несиелік ресурстар құны өзгерген жағдайда бір жақты
тәртіппен Банктің ішкі құжаттарына сәйкес қарызды пайдалану үшін сыйақы
қойылымын қайта қарастыруға құқылы.
Қарызгер жұмысберушімен жеке еңбектік келісім-шартын бұзып,тоқтатса,
Банкке ол туралы хабарлап,жаңа жұмыс орны және қарызды қайтаруды қамтамасыз
ете алуы туралы хабарлау керек.
Қарызды берудің міндетті шарты қарызгерді жазатайым оқиғалар мен
еңбекқабілеттілігін жоғалтудан өмірін сақтандыру болып табылады.
Қарызгердің өмірін сақтандыру келісім бойынша қарыз міндеттемесінен пайда
алушы Банк деп Бас банкпен анықталған қарыз келісімінің барлық мерзіміне
іске асады. Сақтандыру компаниясының қызмет ету құнын қарызгер төлейді.
Сонымен қатар, Қарызгер Банкпен келісе отырып,сақтандыру ұйымында
кепілзаты болып табылатын мүлікті өрт, найзағай, жарылыс, табиғи
апаттардан, т.б. сақтандыруға міндетті.
Алынған Қарызды Қарызгер уақытында қайтармаған жағдайда,Банк соттан
тыс тәртіпте кепілзатын талап етуге құқылы.Егер қарызды қамтамасыз ету
ретінде заңды тұлғаның кепілдемесі қабылданса,онда ҚР заңдарына сәйкес Банк
кепілгерге банк қарызы келісімі бойынша міндеттеменің орындалуын талап
етеді.
Несиелік бөлімнің жұмысшысы клиентпен алдын ала жүргізіп,оның қай
сегментке қатысты екенін анықтап,клиентті қарыз шартымен,қажетті құжаттар
пакетіне Банк талабымен,және клиенттің Банкке сенімсіз ақпарат ұсынуы үшін
жауапкершілігімен таныстырады.
Егер Клиент VIP категориясына жатса,несие бөлімінің жұмысшысы оның
сәйкес тізімге енгенін анықтап,анкета толтыруын сұрап,қамтамасыз ету көзін
анықтап, клиент пен Банк филиалы комитетінің төлемқабілетінің есеп
айырысуын жасайды.
Егер клиент орташа немесе жалпы категорияда болса, клиентке деген
талап №1 қосымшаға сәйкес Ережеге сай жүргізіледі.
Клиент ұсынған құжаттар негізінде несие бөлімінің жұмысшысы клиенттің
төлемқабілеттілігін есептеп,қамтамасыз ету түрін анықтап,клиентке №1
қосымшада анықталған жеке қаражатының қандай көлемімен қатысу керектігін
түсіндіреді.
Егер қарызды қайтаруды және қарыз бойынша сыйақы төлеуді жылжымайтын
мүлік (үй,пәтер) қамтамасыз етсе, бағалау Банк мамандарымен немесе
риэлторлік компаниямен жүргізіледі. Жылжымайтын мүлікті бағалау қызметін
Клиент төлейді.
Қарыз алу үшін клиент өтініш (қосымша№2) және қарызгер анкетасын
(қосымша №3) барлық анкета пунктіне жауап бере отырып толтырады.
Егер клиенттің төлемқабілеттілігін алдын-ала есептеу қарызды қайтару
мен қарыз бойынша сыйақы төлеуді қамтамасыз етуге мүмкіндік берсе,онда
несие бөлімінің жұмысшысы клиентке оның қаржылық жағдайын, әлеуметтік
мәртебесін анықтау үшін келесі құжаттарды ұсынуды сұрайды:
Осы ереженің 5.1п. анықталған,барлық мәліметтер көрсетілген,жұмыс
орнынан анықтама;
Бюджетке төленетін салық және басқа да төлемдер туралы қарызының
жоқтығы туралы анықтама;
Салық төлеуші ретінде салықтық есепке (әрі қарай-анықтама РНН)
қарызгердің тіркелуі туралы салық комитетінің берген құжатының оригиналы
мен көшірмесі;
- паспорт (жеке куәлік), оның көшірмесі Банкте қалады;
- жанұя құрамын растайтын құжат,коммуналдық және т.б.төлемдер
бойынша қарыздың жоқтығы туралы анықтама;
- жанұя жағдайын растаушы құжат(неке туралы куәлік,некелік контракт
(егер болса), ажырасу туралы куәлік (егер ажырасса)
- қажет болған жағдайда,егер әйелі (күйеуі) бірге қарызгер болса,
оның табысы туралы анықтама;
- салымды құжаттар (жинақ кітабы, банктік салымдар келісім-шарты),
ал әр клиент категориясы бойынша анықталған жеке ақша шегін
растайды;
- кепіл затының құжаттары мен мемлекеттік тіркеу туралы куәлік;
- қарызгердің міндеттемені орындамау жағдайында кепілдік пен
жылжымайтын мүліктің соттан тыс меншігіне барлық жанұя мүшелерінің
келісімін нотариалды куәландырушы хат. Кепілдік туралы келісім-
шарт жасағанға дейін кәмілетке толмаған балалары болса,дефол пайда
болған жағдайда кепілдік және соттан тыс меншігіне қамқоршы органы
келісім береді. Егер қарызгер қарыз алған кезде некеге тұрмаса,ал
оның жанұялық жағдайын растайтын,нотариалды куәландырылған
өтінішті ұсынуы қажет.
- егер қарызды қайтаруды қамтамасыз етуде кепіл ретінде жылжымайтын
мүлік ұсынылса, Казахинстрах сақтандыру компаниясының кепіл затын
сақтандыруды қуаттайтын сақтандыру полисі. Сақтандыру сомасы
есептелген сыйақыны есептеу отырып, займ бойынша қарыз сомасына
тең. Сақтандыру келісім-шарты банктік қарыз келісім-шарттың барлық
әрекет ету мерзіміне,жыл сайынғы сақтандыру төлемдерімен бірге
жасалады. Сонымен бірге, сақтандыру төлемдерінің сомасы қарызгер
қарыз бойынша төлемдер мен ол бойынша сыйақыны әрдайым өтеп
тұрса,жыл сайын төмендейді;
- егер кепілгер заңды тұлға болса,заңды тұлғаның кепілінің болуы;
- қарызгерді өмірін және жазатайым оқиға мен еңбекқабілеттілігінен
айрылғандағы сақтандыруын қуаттаушы сақтандыру полисі.
Егер кепілдік ретінде жылжымайтын мүлік қамтамасыз етуші болса,
кепілдік беруші талаптарға сәйкес құжаттарын ұсынуы қажет.
Егер қарызды қайтару және сыйақы төлеу бойынша міндеттемені орындауды
қамтамасыз ету ретінде заңды тұлғаның кепілдігі қабылданса, онда несие
бөлімінің жұмыскері сәйкес Банк филиалы бөлімінің қатысуымен келесідей
құжаттар негізінде кепілберушінің қаржылық жағдайын қуаттаушы қорытынды
дайындайды:
- кепілберушінің құрылтайшылық құжаттары.Банкте кепілберушінің
нотариалды куәландырылған жарлығының және құрылтайшылық келісім-
шартының көшірмесі,мемлекеттік тіркеу туралы куәліктің көшірмесі;
- статистикалық органның тіркеу карточкасы, РНН тағайындау туралы
салық органының анықтамасы;
- кредиторлық және дебиторлық міндеттің көзі,шарты және қарыз
бойынша ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3
Тарау 1. ИПОТЕКАЛЫҚ КРЕДИТТІҢ ЭКОНОМИКАЛЫҚ МӘНІ МЕН
МАҒЫНАСЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ... ... ... ... ... 4
1.1 Ипотекалық кредит түсінігі мен
классификациясы ... ... ... ... ... ... ... .4
1.2 Коммерциялық банктегі ипотекалық несиелендіруді ұйымдастыру
процесі ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..6
1.3 Ипотекалық несиелендірудің шетелдік
тәжірибесі ... ... ... ... ... ... . .9
Тарау 2. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІ
ТАЛДАУ ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
..11
2.1 Халық банк АҚ-на техникалы экономикалық сиппатамасы ... ... .11
2.2 Қазақстан Ипотекалық Компания қызметінің ұйымдастырылуы және
оны
талдау ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ... ... ... ... ...15
2.3 Ипотекалық несие бойынша тәуекелділікті төмендету тәсілдері және
мониторинг ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ... ... ... ... ... ... 29
Тарау 3. ПӘТЕРЛІК ИПОТЕКАЛЫҚ ЖҮЙЕ: ДҮНИЕЖҮЗІЛІК ТӘЖІРИБЕ.
ҚАЗАҚСТАНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ
НЕСИЕЛЕНДІРУ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ... ... ... ... ... ... ..33
3.1 Қазақстандағы ипотеканың даму
проблемалары ... ... ... ... ... ... ... ... 33
3.2 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің даму
мүмкіншіліктері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ... ... ... ... ... ... ... ... 36
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ... ... ... ... ... ... ...39
ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИЕТТЕР
ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... 40
КІРІСПЕ
Кез-келген мемлекет үшін, соның ішінде біздің республикамыз үшін
де азаматтарды қажетті көлемде салыстырмалы қымбат емес және жаңа тұрғын
үймен қамтамасыз ету мәселесі мемлекеттің әлеуметтік саясатының өте маңыз-
ды факторы болып отыр.
Қазіргі таңда Қазақстанда экономикалық жағдайдың біршама
жақсарғаны ЖІӨ, өндіріс көлемі, орташа жалақы мөлшері сияқты негізгі
көрсеткіштердің өсімінен байқалып отыр. Экономикалық циклдер теориясының
тұрғысынан экономикалық өсім кезеңі белгілі уақыт аралығында созылады, бұл
экономиканың көптеген салаларының дамуына жағдай жасайды. Тұғын үй
құрылысымен инвестиция тартудың ұйымдастытырушылық - экономикалық
механизмін жетілдіру ерекше маңызды.
Құрылыс дамуының жақсы мүмкіндігі халықтың баспанаға деген үлкен
сұранысымен негізделіп отыр. Сонымен қатар, соңғы жылдары еңбек рыногының
аймақтық конъюктурасының өзгерісі және сонымен байланысты еңбекке жарамды
халық миграциясы Қазақстанның кейбір аймақтарында, мысалы Астана, мұнай кен
орындары табылған аймақтарында тұрғын үйге деген қосымша сұранысты тудырды.
Бірақ, халықтың табыс деңгейі мен жинақтау қоры баспананың құнын біржолы
төлеуге мүмкіндік бермейді, сондықтан көбі жалдамалы пәтер мен үйлерде
тұруға мәжбүр.
Көптеген елдерде бұл мәселені шешуде басты роль ипотекалық
несиелендру ойнайды, жекелегенде, негізгі қатысушысы коммерциялық банктер
болатын жүйе.
Әлемдік банк шаруашылық даму заңдылығы тұрғысынан ипотекалық
несиелендіру нарықтық экономиканың ажырамас элементі болып табылады.
Ипотекалық несиелендіру жүйесінің нарықтық негізде дамуы қаржының ағымдағы
айналымынан ішкі жинақтау арқылы елді кризистен шығаруы мүмкін.
Біздің мемлекет 2003-2005 ж.ж. әлеуметтік дамуға бағытталған.
Сондықтан, әлеуметтік тұрақтылыққа жетуде маңызды алғышарт болып ─ халықтың
баспа-наға деген қажеттілігін қанағаттандыру болып табылады. Меншікті
пәтері немесе үйі бар адам психологиялық тұрақты, оның семья құруға, ұрпақ
өсіруге мүмкіндігі бар. Тұрғын үй жағдайының жақсаруы ұлттық денсаулықтың
жақсаруына әкеледі.
Халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету мәселесі шешімінің бірі болып
ипотекалық несиелендіру болып табылады.
Тарау 1. ИПОТЕКАЛЫҚ КРЕДИТТІҢ ЭКОНОМИКАЛЫҚ МӘНІ МЕН МАҒЫНАСЫ
1.1. Ипотекалық кредит түсінігі мен классификациясы
Ипотекалық кредит ─ бұл, жерге меншікті қоса алғанда, жылжымайтын
мүлікті кепілге алып берілетін несие.
Ипотека ─ жалған қарапайым құрал: кредитор қарыз алушыға оның жеке
жылжымайтын мүлкімен қамтамасыз етілген несие береді[1].
Ипотекалық кредит кәсіпорындардың, фирмалардың және тұрғын үй
құрылыстарының қажеттіліктерін мемлекеттік қаражат көздерінен банктік
несиеге алмастыруда үлкен роль алады. Оның дамуы ұзақ мерзімді
сипаттағы несиелік ресурстардың тапшылығы мен инфляцияның жоғары
қарқыны жағдайында шаруашылық субъектілердің инвестициялық
белсенділігінің жоғарлауына ықпал етеді.
Ипотека ең қарапайым деңгейде төмендегілердің болуын білдіреді:
- айырбас құралы және құн өлшемі болып табылатын тұрақты
валютаның;
- жеке меншіктің болуы, оның болашақтағы бағасы ағымдағы ақша
бірліктерінде тұрғын үй рыногының болжалды сұраныспен
белгіленіп отырады.
Ипокеканың жұмыс істеуі үшін кем дегенде мына 3 шарт орындалуы
қажет:
- несие түрінде пайдалануға болатын ұзақ мерзімді қаржылық
ресурстардың болуы;
- табысы несиені өтеуге қабілетті потенциалды клиенттердің
болуы;
- баспананы кепіл түрінде пайдалануға заңды рәсімделген құқық.
Ипотекалық ссудалардың келесі схемаларын бөліп көрсетүге
болады:
- типтік (стандартты) ипотекалық ссуда;
- төлемдер өсімі ссудасы;
- салым сомасы периодты үлкеетін ипотека;
- төлем сомасы өзгеріп отыратын ипотека;
- кепіл шоты мен төмендетілген ставка ипотекасы;
- пайыздық мөлшерлемесі қайта қарастырылып отыратын ипотека;
- өзгермелі пайыздық мөлшерлеме ипотекасы;
- мүлік құнының өсімін бөлу ссудасы;
- кері аннуитет кепілхаты бойынша ссуда.
Типтік (стандартты) ипотекалық ссуда. Бұл ссуда бойынша
операцияның басында қарыз алушы, мысалы үй салу үшін, кредитордан
белгілі бір сома алады. Содан кейін ол негізгі соманы өтеу үшін,
әдетте әр айға бірдей бөлінген соманы төлеп отырады. Келісім
шарттағы мерзімнің аяғында қарыз толық өтеліп болуы тиіс. Ипотеканың
мерзімі әдетте үлкен болады.
Төлемдер өсімі болатын ссуда қарыз алушының табысы алғашқы 5-
10 жылдарда үнемі өсіп отыруын қажет етеді. Қалған периодтағы
төлемдер тұрақты болып қалады.
Нәтижесінде бұл схема, алғашқы жылдары ағымдағы
шығындардың мөлшері пайызды өтеу сомасынан да тамен болуына әкеледі.
Сондықтан, басында негізгі қарыз мөлшері көбейіп отырады да, кейін
ол азаяды. Қарыздың төлық өтелуі соңғы төлеммен аяқталады.
Салым мөлшері периодты өсетін ипотека өспелі төлем ссудасына
жақын. Бұл жағдайда келісілген схема бойынша әр 3-5 жыл сайын
салым сомасы көбейіп отырады.
Салым сомасы өзгеретін ипотека кезінде қарыз алушы тек пайыз
сомасын төлейтін льготтық период орын алуы мүмкін. Бұл әдіс төлем
ауырпалығын бөлуде де жақсы нәтиже береді.
Кепіл шоты мен төмендетілген мөлшерлеме ипотекасы. Бұл схема
дәстүрлі ипотека (кредитор үшін) мен төлем өсімі ссудасын (қарыз
беруші үшін) біріктіреді. Борышқор кепіл шотына белгілі соманы
салады да, периодты салым аударып отырады. Жетпеген сома кепіл
шотынан алынады. Шоттағы қалдық сома нақты қарыз мөлшерін азайтады.
Пайыздық мөлшерлемесі ара – тұра қайта қарастырылып отырылатын
ипотека кезінде тараптар әр 3-5 жыл сайын қайта қаралған проценттік
ставка негізінде несиені жаңартып отырады. Осы арқылы орта мерзімде
қаржыландырғанда қарызды ұзақ мерзімді өтеу және қор рыногының
өзгермелі жағдайына келісімшарттық икемделуі болады[2].
Өзгермелі пайыздық ставкалы ипотекасында ставканың деңгейі
келісімшартта белгілі көлем мөлшерінде тіркеледі. Ол бір көрсеткіш
немесе индекспен байланыстырылады. Ставканы қайта қарастыру әдетте
жарты жылда бір рет жүргізіледі.
Мүлік құнының өсімін бөлу ссудасы тараптар келісімшартта
кредитордың ссудасы төмендетілген пайыздық ставкамен ұсынуын
қарастырады. Әдетте ставка нарықтық мөлшермен салыстырғанда үштен
бірге төмендетіледі. Дәл сондай мөлшерде кепіл мүлкін құнының үлесі
кредиторға компенсация ретінде төленеді.
Кері аннуитет кепілхаты бойынша ссуда үй иегерінің оның
кепілге қойған үйінен табыс алуға бағытталған. Бұл операция мүлікті
оның құнын бөліп төлеуге ұқсас.
Қазіргі уақытта дүниежүзілік тәжірибеде чек келесі
классификацияларын бөліп көрсетеді:
Несиелендіру объектісіне байланысты:
1) тұрғын учаскелерді алу;
2) жер учаскелерін өңдеу;
3) тұрғын үй құрлысы;
4) басқа да құрлыс үшін.
Кепілге байланысты:
1) сақтандырылған несиелер;
2) сақтандырылмайтын несиелер;
3) басқа кепілдер.
Ипотекалық облигациялар рыногына байланысты:
1. бастапқы рыног;
2. қайталама рыногы.
Несилендіру субъектісіне байланысты:
1. мердігерді (құрылысты салғызушыны) несиелендіру;
2. құрылысты салушыны несиелендіру.
1.2. Коммерциялық банктегі ипотекалық несиелендіруді ұйымдастыру
процесі
Сөзсіз, кредиттік мәміле мен оның тәртібі мен шартының маңызы
зор. Кредиттік келісімшартта тараптардың анықтайтын қажетті шарттарына
келесілер жатады: ұсынылатын кредит мөлшері, қарыз алушы төлейтін
пайыз мөлшерлемесі, мерзімінен бұрын келісімшартты тоқтату негіздемелері
мен басқа да шарттар.
Ипотекалық кредитті берудің алғышарты болып қарыз алушының
ипотекалық келісімшартқа қол қоюы болып табылады. Ипотека жөнінде
келісімшартта тараптар келесі шарттарды белгілейді: ипотекаға
қойылатын зат, ипотека берілетін тұрғын үйдің құны, ипотекалық
міндеттеменің мазмұны, негізгі міндеттеменің мөлшері, міндеттемені
өтеу мерзімі, ипотекадан бас тарту жағдайы және т. б, шарттар.
Ипотекалық несиені алу процедурасы стандартталынған және келесі
кезеңдерден тұрады:
1. Бұл кезеңде қарыз алушы кредитор, несиені беру шарттары,
өзінің құқықтары мен міндеттемелері жөнінде толық ақпарат жинайды.
Ал кредитор бұл кезеңде потенциялды қарыз алушының кредитті қайтару
қабілеттілігін бағалайды.
Қарыз алушының қаржылық мүмкіндігіне және кредитордың
талаптарына сәйкес келетін тұрғын үй таңдау.
Рыногтық құнын атықтау мақсатында тұрған үйді ипотеканың
кредиті ретінде бағалау.
2. Қарыз алушы андеррайтингі ─ бұл қарыз алушының несиені
өтеу мүмкіндігі мен қарыз алушының табыс көлеміне байланысты
максималды кредит мөлшері, қарыз алушының жеке қаржы құралдарына
кредитордың баға беруі. Кредитор қарыз берушінің ұсынған ақпаратының
растығын тексеріп, кредиттің берілуі немесе берілмеуі жөнінде шешім
қабылдайды.
3. Келісімшатты жасау кезеңі:
- қарыз алушы мен сатушы арасында тұрғын үйді сату-сатып алу
келісімшарты;
- қарыз алушы мен кредитор арасындағы несиелік келісімшарт;
Меншік құқығының өтуі мен ипотека қазіргі заң талаптарына
сәйкес тіпкелуі тиіс.
Тұрғын үйді сатушымен есеп айрысу кезеңі.
Сатып алынған үйді сақтандыру.
Ипотека мәмілесіне қол қою.
Әдетте кредитор кредиттік қызмет көрсетеді, яғни қарыз
алушыдан төлемдерді қабылдайды, негізгі міндеттемені өтелуі туралы
бухгалтерлік жазу жазады және ипотекалық қредиттің қызметіне барлық
қажетті іс-әрекеттерді орындайды.
Кредиттік келісімшарт міндеттемелері орындлғаннан кейін кредит
толық өтелген болып саналады да ипотека тоқтатылады. Бұл мәлімет
мемлекеттік реестірде тіркеледі.
Қарыз алушының кредиттік келісімшарт немесе ипотекалық кредиттің
шарттарын орындамаған жағдайда кредитор сот арқалы немесе сотсыз
кепілге қайылған мүлікті талап етеді.
Банктер ипотекалық кредиттерді ұсынғанда құжаттардың стандартты
формаларын пайдалануы тиіс.
Несиенің көлемі кепіл заты болып табылатын үйдің сатып алу
мерзіміндегі құнының 70% -нан асапайды. Қарыз алушы өзінің
қаражатынан кредиторға алынған үйдің құнының 15%-ы көлемінде
алғашқы төлем жасайды.
Алынған үй кредитті қамтамасыз етеді. Ол барлық шектеулер
мен кедергілерден бос болуы және басқа міндеттемеге кепілге
қойылмауы тиіс. Одан басқа кредитті берудің жалпы талабына келесі
шарт жатады ─ кредит бойынша ай сайынғы төлемнің мөлшері қарыз
алушы табысының 35%-нан аспауы тиіс. Егер қарыз алушының басқа да
міндеттемелері болса, онда несиелік міндеттемені қоса алғанда,
барлық міндеттемелер бойынша ай сайынғы төлем мөлшері қарыз алушы
табысының 40%-нан аспауы тиіс. Кредит және ол бойынша төленетін
сыйақылар аннуитеттік төлем ретінде өтеледі. Оның құрамына негізгі
қарыздың қалдығына есептелетін сыйақалардың толық төленуі мен
кредит бойынша негізгі қарыздың бір бөлігі кіреді. Бұл кезде
тұрақты пайыздық мөлшерлеме болғанда ай сайынғы төлем мөлшері
барлық кредиттік мерзім кезінде бірдей болады. Бұл қарыз алушы мен
кредитор үшін де ыңғайлы болып табылады.
Әріптес банк келесі функцияларды орындайды:
- ипотекалық кредитті қамтамасыз ету бойынша қарыз алушыдан
төлемдерді қабылдайды;
- белгіленген мерзімде Компанияның корреспонденциялық шотына
төлемдерді аударады;
- қарыз алушының кредиттік келісңмшарт бойынша міндеттемелетін
уақтылы және дұрыс пайдалануын бақылау жасайды;
- ипотеканың затының жағдайына бақылау жасайды.
Ипотекалық тұрғын үй займдарын жүзеге асыратын
әріптес банк, ай сайын, ағымдағы айдың 2-ші күнінен
кешіктірмей ипотекалық тұрғын үй зайемдарынан алған төлемдерді
Компанияның шотына аударады.
Кредит есебінен алынатын үй сапасына талаптар белгіленген
және Компанияның тізіміндегі талаптар бойынша, лицензияланған
мамандарымен жасалған бағалау қажет.
Баспана алуға несие жасы 18 кем емес, тұрақты табысы бар
Қазақстан Республикасының азаматына беріледі.
Тұрақты табыс ретінде негізгі және қосымша жұмыс орнынан
алынатын еңбекақы, банктегі депозиттерінен алатын пайыздары, жалға
беруден алатын төлемдері, соңғы 6-12 айға сақтандыру төлемдері мен
бағалы қағаздар бойынша төлемдері саналады.
Тұрғындардың баспанаға қол жетімділігін арттыру мақсатында
Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкімен келесі шаралар : Тұрғын үй
құрылысына жинақтау тұралы заң, Үкіметтің 2000 ж 21 тамызының,
№1290 қаулысымен бекітілген, тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді
қаржыландыру мен ипотекалық несиелендіру жүйесін дамыту концепциясы
жасалды.
Осы заңды жүзеге асыру шегінде тұрғын үй құрылысына
салымдар бойынша сыйлықақыларды (мемлекеттік) есептеу жөнінде Келісім
жобалары, сонымен қатар Тұрғын үй - Құрылыс жинақтау банкінің
салымшысына келісілген соманы төлеу үшін бағалау көрсеткішін
анықтау Ережелері жасалды.
Қазақстандық Ипотекалық Компанияның ипотекалық несиелендіру
жүйесін дамытудың ішкі құжаттарына:
1) ЖАҚ Қазастандық Ипотекалық Компания қызметінің жалпы
сипаттамасы;
2) ипотекалық тұғын үй банктік займдар ( кредиттер)
бойынша төлемдер мен қызмет көрсету ережелері;
3) ЖАҚ Қазақстандық Ипотекалық Қомпанияның ипотекалық
тұрғын үй банктік займдар бойынша талап ету құқығын уақыша
босату тәртібі туралы құжат.
Қазақстан Республикасының Ұлттық Комиссиясының 1996 ж 20
желтоқсанынан, №156 бағалы қағаздар жөніндегі қаулысымен бекітілген
Облигацияларды төлеу және оның тәртібі жөніндегі құжат ипотекалиқ
облигацияларды шығару мен оларды өтеу процедурасының негізгі
жағдайларын анықтайды.
Компанияның ипотекалық тұрғын үй заемдарын есепке алуы
Компаниямен бекітілген Талап ету құқығы ЖАҚ Қазақстан Ипотекалық
Копаниясымен берілетін ипотекалық тұрғын үй заемдарын есепке алудың
уақытша тәртібі құжатыа сәкес жүргізіледі.
Ұлттық Банкпен, құрамына Қазақстан Ипотекалық Компанияның
мамандары кірген, қызметкерлер тобы құрылды. Бұл топ ипотекалық
несиелендіру сұрақтары бойынша Қазақстан Республикасының кейбір заңды
актілеге өзгерістер мен толықтырулар енгізу заң жобасын,
ипотекалық несиелендіру сұрақтары бойынша Қазақстан Республикасының
Азаматтық Кодексіне толықтыру заң жобасын жасады.
Берілген жоба Мәжілістің экономика Комитетінде жетілдіріліп,
2005 ж 3 ақпаныңда Парламенттің төменгі палатасында бекітілді де,
қазіргі уақытта Сенат палатасына қарастыруға берілді. Жаңа нормалар
несені беру процесімен, кепілді рәсімдеу, кепілге алынған меншікті
өткізу, банкроттық туралы сұрақтар және талап ету құқығын қатару
мәселелеріне байланысты. Өзгертүлер Президенттің жылжымайтын мүлік
ипотекасы туралы қаулысына ғана емес, сонымен қатар ипотекалық
несиелендіруге қатысы бар барлық заңдарға: банк және банктік
қызмет, бағалы қағаздар рыногы, банкроттық туралы заңдарына
әсер етті.
Қазақстан Республикасы Президентінің Жылжымайтын мүлік
ипотекасы туралы 1995 ж 23 желтоқсанынан №2723 заңды күші бар
қаулысы және 1997 ж 11 шілдеден № 154-1, 2000 ж 8 қарашасынан
№ 96-11 енгізілген өзгерістер мен толықтырулар ─ жалпы 2005 ж 1
қаңтарына ипотекалық несиелендіру жүйесін реттеудің негізгі құқықтық
механизмі болып табылады.
1.3 Ипотекалық несиелендірудің шетелдік тәжірибесі
Ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіру жүйесінде екі негізгі
модификация бар. Ағылшын тілінің терминалогиясында бұл жүйе
ипотекалық облигациялар эмиссиясымен (Secured Montgage System)
Ипотекалық облигациялар жүйесі ( Mortgage Bond System) деп аталады.
Сонымен қатар Европада американдық Mortgage Backed Securities
ипотекалық жүйесі де қабылданған.
Европалықтардың ипотекалық несиелендіруге сұранысының өсіп
отыруы, біршама тұрақтанған ипотекалық облигациялар рыногындегі
енгізіліп отыратын жаңашылдықтарды көрсетеді. 1996 ж мамырынан,
европалық ішінде ең ірі нарықтардың бірі, неміс нарығында аталмыш
Jumbo ─ алып ипотекалық облигациялар эмиссиясы пайда болды. Jumbo
көлемі 1 ден 5 млрд. евроға дейін жетеді[3].
Статистикалық мәліметтерге сәйкес, ЕО шеңберінде ипотекалық
облигациялардың көлемі 513 млрд. ЭКЮ шамасында. Оның 45% Германияның
үлесінде ─ бұл 235 млрд. ЭКЮ, Данияның үлесі 24% (124 млрд.), көлемі
жағынан үшінші (16%) Шведция болды, ал осылардың барлығы ЕО
облигациялардың жалпы көлемінің 85% құрайды.
Салыстырмалы үкен емес көрсеткішіне қарамастан, абсолютті
өлшемде неміс ипотекалық облигациялар рыногы, американдық пен
жапондық рыногтардан кейінгі үшінші орынды алады. Швецияның
облигациялар рыногында ипотекалық облигациялар көлемі 50% құрады.
Ипотекалық облигациялардың ең үлкен үлесі Данияда ─ 55%.
АҚШ-та, мемлекет тарапынан қолдау табатын, секьюритизациялау
қызметін көрсететін бірнеше агенттер жұмыс істейді. Олардың ішіндегі
ең танымалылары : Джинни Мей, Фредди Мак, Фенни Мей.
Джинни Мей ─ үкіметтік ұйым ─ Ұлттық Мемлекеттік ипотекалық
ассоциация және тұрғын үй мен қала құрылыс Департаментінің бір
бөлігі. Джинни Мейдің басқалардан басты ерекшелігі, ол Mortgage
Backed Securities шығарған бағалы қағаздарға тек керілдік жасайды.
Фредди Мактың федералды ипотекалық тұрғын үй корпорациясы
квазимемлекеттік ұйым болып табылады. Оның кепілдеуі Джинни Мей
кепілдеу жүйесінен айырмашылығы бар, Фредди Мак кепілсалымдар
пулдарының негізінде өзінің бағалы қағаздарын шығарады. Фредди Мактың
бағалы қағаздары қатыстық сертификаты деп аталады да, ол негізгі
қарыз сомасы мен оның пайыздарын өтеуді, немесе көбінде тек
облигация бойынша пайыздарды кепілдейді.
Фанни Мейдің федералды ұлттық ипотекалық ассоциациясы да
квазимемлекеттік ұйым. Оның қатысушысының сертификаты негізгі
міндеттеме мен оның пайыз сомасына кепілдік береді.
Жоғарыда сипатталған үш агенттіктердің бағалы қағаздарының
эмиссиясынан басқа, қосымша, MBS бағалы қағаздарын коммерциялық
банктер мен корпорациялар эмиссиялайды. Олардың ең өтімділері
Citicorp, General Electric & Resolution Trust Corporation.
Американдық ипотекалық жүйесінің негізгі ерекшеліктері ─
ұйымдастырылуының күрделілігі, берілген нарыққа мемлекеттің үлкен
әсері және жоғары өтімділік деңгейі.
Ипотекалық бағалы қағаздардың жапондық жүйесінде кепілхаттар
(закладная), американдық жүйедегідей, толығымен сатылады, бірақ
делдалсыз, яғни бұл эмитенттке жоғары сенімділіктің қажеттілігін
білдіреді. Сонымен қатар, эмитент, кепілхатқа (закладная) негізделген,
бағалы қағаздарды сатып алып, солардың базасында өзінің бағалы
қағаздарын шығаратын модельдері де болады. Оған мысал АҚШ-тағы the
Federal Home loan Bank және Франциядағы Caisse de Refinancement
Hypothecaire. Қалған барлық модельдердің ішінен, соңғы кездері
танымалы болған Малазияның Когамас моделі ерекшеленеді. Оның
американдық Фенни Мей мен Фредди Мак кепілдендіру схемаларымен
ұқсастықтары бар. Берілген модельдің негізгі артықшылығы оның
қарапайымдылығы, сонымен қатар, агенттіктің капиталына қатысу
арқылы, мемлекетпен қамтамасыз етілетін сенімділігі.
Тарау 2. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІ ТАЛДАУ
2.1. Халық банк АҚ-на техникалы экономикалық сиппатамасы
Ұзақ уақыт бойы Халық Банк қызметінің негізгі қағидалары
болып, әдеттегідей, клиент пен банк арсындағы тиімділік балансын
сақтау, әрбір клиентпен жеке жұмыс істеу, қарым-қатынасқа әрдайым
дайын тұру. Клиент пен банк арасындағы ортақ қызығушылықтың
арқасында банк менежментінің қарым-қатынастың біртұтас жүйесін
құруына мүмкіндік берді.
Банктің тиімді жұмысы туралы, 2005 ж 1 қаңтарына қазақстандық
есеп беру стандартына сай есептелген, оперативтік мәліметтер
хабарлайды, Банктің нетто-активтері 2003 ж кезеңге қарағанда 52% сіп,
210 млрд. тг құрады (1,355 млрд. АҚШ доллары). 2005 ж Халық
Банкінің таза пайдасы 300 млн. тг құрады.
Халық Банкі, ең алдымен, тұтынушылық банк болып табылады,
оның тұтынушылық және ресурстық базаларының тұрақты даму қарқыны
байқалып отыр. Тұтынушылардың сенімі банктің меншікті капиталында
тікелей көрініс табатыны белгілі, 2003 ж салыстырғанда оның көлемі
11,3 млрд. тенгеге өсіп, 2004 ж 21,5 млрд. тенгені (138,7 млн.
дол.) құрады. Сонымен қатар, банктің төленген жарғылық капиталы
4,459 млрд. тенгеге өсіп, 9,882 млрд. тенгені (63,7 млн. дол.) құрды.
Бұндай өсу атаулы артықшылықты акциялардың алтыншы және жетінші
эмиссияларының, субординациялық облигациялар және банктің таза табысы
есебінен болды.
Меншікті капиталдың 90% өсім көрсеткіші сәтті атқарылған жұмыс
қана емес, сонымен қатар банктің мақсатты бағытталуын көрсетеді.
Оны ААҚ Қазақстан Халық Банкінің балансынан көруге болады.
Қазақстандықтардың Халық Банкіне сенім артуының жоғарлауына
септігін тигізуде депозитарлық базаның 134,9 млрд. теңгеге, немесе
867,5 млн. АҚШ долларына өсуінің де маңызы кем емес. Талап
етілгенге дейінгі депозиттер 54,8 млрд. тенге, ал мерзімді депозиттер
көлемі 80,0 млрд. тенге болды. Жалпы 2004 жылы депозиттік база 14%
өсті.
Халық Банкі ТМД мемлекеттерінің коммерциялық банктерінің
ішінде, банккомат функцияларын кеңейту бойынша жобаны бірінші іске
асырғандардың ішінде болды. Бүгінде Халақ Банкінің карточкасын
иеленушілер банкоматты карточкалық шотқа қол жету мен қолма-қол
ақшаны алу құралы рентінде ғана емес, сонымен қатар көптеген
қаржылық және ақпараттық операцияларды жүзеге асыру құралы ретінде
пайдалана алады. Бұл Халық банкінің зейнетақы қорының салымшыларының
өздерің жеке зейнетақылық шоттарының жағдайы туралы мәлімет ала
алуы, ұялы байланыс пен кабельді телеарналардың қызметтерін ,
сонымен қатар коммуналдық қызметтерді төлеу мүмкіндігі.
2004 жылтың шілдесінде банк миллиондық төлем карточкасын
шығарды. Өз кезегінде қазақстандықтардың ризалылығы , банктің жыл
сайын өткізілетін Выбор года фестивалінде Халық банкінінің 2004
жылғы Қазақстандағы №1 Банк болып танылуында көрініс тапты.
Халық банкінің кредиттік портфелі 2005 жылдың аяғында 151
млрд. тенге болды. Сонымен қатар, ұзақ мерзімді несиелендірудің
өсім қарқыны сақталып , ал қысқа мерзімді несиелердің үлесі 26%
кему жағдайы байқалып отыр. 2005 жылдан бері халықты несиенелдіру
көрсеткішінің өсім қарқыны едәуір көлемде ─ 76,3 % көбейді. Ал
республикалық несиелендіру рыногында банктің үлесі 19,3 % болды.
Банктің таза табысына келсек, оның көлемі 2005 жылы 2003
жылмен салыстырғанда үш еседен артық өскен.
2005 жылғы банктің активі 219107485 млрд. тенгеболды, бұл өткен
жылғы көрсеткіштен жарты есе үлкен. Банктің меншікті капиталы
9881892 млрд. тенгеден асты. Капиталдың бұндай көлемі банкке
активтерін әр-түрлі халықаралық инвестицияларды тарту құралдары
арқылы 300-500 млн. АҚШ долларына көбейтуіне мүмкіндік береді.
Алайда, активтер мен пассивтерді басқару саясатына сәйкес, банк
келесі қағиданы ұстанады нақты жобасыз халқаралық инвестиция тарту
─ ақталмайтын шығын.
Активтердің табыстылығы (ROA ─ return on assets) сияқты маңызды
көрсеткіш бойынша Халық банкі абсолютті көшбасшы болып табылады,
басқа банктердің орташа көрсеткіші 2,51% болғанда, оның көрсеткіші
2,86%.
Меншік капиталының табыстылығы да сипаттаушы көрсеткіш болып
табылады (ROE ─ return on equity). Халық банкі бойынша 200 жылы бұл
көрсеткіш 36,94% болды, ал орташа банктік көрсеткіш ─ 24,01%. Дәл
осы екі көрсеткіш сарапшыларға банктің жоғары тұрақтылығы, қаржылық
жағдайы, активтерді өсіруге қаржылық резервтердің болуы мен алдағы
уақытта сәтті қызметіне болжау жасауға мүмкіндік береді.
1 сурет. Халық Банкінің қызметінің рентабелділік көрсеткіші, %
ААҚ Қазақстан Халық Банкінің аймақтағы банктер арасында
көшбасшы қаржылық ұйым болып табылады. 2004 жылдың 1 қаңтарына
активтерінің көлемі 2 млрд. 831 млн. тенге болды.
Тұрғындардың мерзімдік депозиттері есеп беру кезеңіде 1 млрд.
883 млн. тенгені құрап, жыл басымен салыстырғанда тұрғындардың
мерзімді салымдары 543 млн. тенгеге өсті.
Тұрғындардың салымдарын ынталандыру мақсатында 2005 жылдың
қаңтарында Халық банкінің Филиалының мерзімді депозиттер
салымшыларының арасында тираж өткізілді. Мерзімді депозиттерге
жасалынған жарнамалық кампанияға 306 млн. тенге тартылды.
01.01.2004 жылға заңды тұлғалардың шоттарының жалпы саны 1554,
2005 жыл бойы 348 есеп шоттары ашылды.
Банктің шағын және орта бизнес субъектілеріне жалпы сомасы
3 147 854 мың. тенге несие келесі бағыттар бойынша берілді:
─ ауыр өнеркәсіптің дамуына ─ 1 151 млн. теңге;
─ энергетикаға ─ 170 млн. теңге;
─ жеңіл өнеркәсіпке ─ 361 млн. теңге;
─ тамақ өнеркәсібіне ─ 405 млн. теңге;
─ аграрлық секторға ─ 213 млн. теңге;
─ сауда-коммерциялық ұйымдарға ─ 624 млн. теңге;
─ қызмет сферасына ─ 112 млн. теңге;
─ жеке кәсіпкерлерге ұсақ саудаға ─ 111 млн. теңге.
2004 жылдың 1 қаңтарына шағын және орта бизнес ссудалық
портфель көлемі 1 624 056 мың теңге болды. Жалпы ағымдағы жыл ішінде
шағын және орта бизнестің 485 субъетісі қаржыландырылды, соның
ішінде 192 заңды тұлғалар.
Халық Банкі қысқа мерзімді және қысқа мерзімді ссудаларды
тұрғындарға, сонымен қатар заңды тұлғалық білімі жоқ кәсіпкелерге
ұсынады.
2003 жылдың 1 қаңтарынан 2005 жылдың қаңтарына дейінгі аралықта
несиелендіру бөлімімен жеке тұлғаларға жалпы сомасы 986 910 мың
тенге 14 834 несие берілді. Соның ішінде ағымдағы жылда 505 996
мың теңгеге 5 608 адам несиелендірілді. 2005 жылдың 1 қаңтарына
ссудалық міндеттеменің қалдық сомасы 313 747 мың теңге, қарыз
алушылар саны 5 975 адам болды. 2005 жылы сомасы 651 426 мың тенге
несиелер берілді. Оның 427 046 мың теңгесі өтелді. 2004 жылдың 1
қаңтарына ссудалық міндеттеменің қалдығы 130 141 мың теңге болды.
Халық банкінің филиалының жоғарыда айтылған периодтағы несиелік
қызметін талдай келе, ірі несиелердің үлесінің өсімін байқауға
болады. VIP-клиенттерді тарту және несиелендіру жұмыстары белсенді
жүргізіледі, автомобилдерді несиеге алу сұранысы өсіп келеді.
Тұтынушылар арасында кәсіпорын кепілдігі бойынша қызметкерлерге
берілетін несие (көбінесе кредиттік карточка бойынша), тұрғындардың
тұтынушылық мақсатта несие алу,сонымен қатар жаңа немесе ұсталынған
автомобильдерді сатып алуға алынатын ссудалар кең тараған. Сондай-ақ
2004 жылдың 1 мамырынан бастап тұрғын үйді сатып алу, салу және
жөндеуге берілетін несиелендіру бағдарлармасы сәтті жұмыс істеуде.
Яғни, Халық банкі ипотекалық несиелерді кепілдеу жүйесінің қатысушысы
болып отыр.Бұл жүйе қалыптастырылуда, өйткені бұл 2007 жылға дейінгі
Мемлекеттік бағдарламада көзделген. Бұл туралы , ҚР Ұлттық Банкімен
мақұлданған, ипотекалық несиелерді кепілдеу жүйесінің концепциясында
да айтылған.
Ипотекалық несиелерді кепілдеу жүйесіне кіре отырып, ААҚ
Халық Банк ұсынылатын несиелерге АҚ Қазақстандық ипотекалық несиелерді
кепілдеу қорының кепілдік құқығына ие болды. Сол арқылы, банк
өзінің несиелер бойынша тәуекелін төмендетеді және қарыз алушының
дефолты кезінде өзінің шығындарын қысқартады. Оған қосымша ─
потенциалды қарыз алушылар шеңберінің кеңеюі, өйткені ипотекалық
несиенің бастапқы салым сомасы 10 % қысқарады.
2004 жылы берілген ипотекалық несиелер сомасы 61350 млн. тг ,
бұл Ұлттық банктің 2004 жылы ұсынылған барлық несиелердің 11,5 % .
61350 млн. теңгенің 16088 млн. теңгесі өтелді, немесе 26,2 % .
Ипотекалық несиелер бойынша 2004 жылғы банктің табысы 8900 млн.
теңге болды.
2005 жылдың 1 қаңтарына ипотекалық несиелер бойынша қалдық 46661
млн. теңге, немесе берілген кезең басына банктің барлық ссудалық
қалдығының 14,8 % . Бұл несие бойынша берілген сома 56082 млн. теңге
болды, ол 2004 жылмен салыстырғанда 5268 млн. теңгеге аз. Берілген
иптекалық несиелер бойынша өтеу сомасы 21496 млн. теңге, немесе 38%
болды. Ипотекалық несиелендіру бойынша табыс мөлшері 2005 жылы 15600
млн. теңге. Халық банкінің ипотекалық несиелер ұсыну динамикасы 1
кестеде көрсетілген.
1-кесте. Қазақстан Халық банкі АҚ ипотекалық несиелерді ұсыну
динамикасы
Берілгені Өтелгені Табыс
2004 ж. 61350 16088 8900
2005 ж. 56082 21496 15600
2005ж 2004жылға 5268 5408 6700
* Қазақстан Халық банкі АҚ – ның жылдық есеп беру мәліметтері
Сонымен қатар, АҚ Қазақстан Халық Банкінің төлем карточкалары
арқылы жеке тұлғаларды несиелендіру кеңейіп жатыр. Айналымдағы барлық
карточкалардың саны 2004 жылдың 1 қаңтарына 268090 бірлік болды.
Аймақ бойынша 116 банкомат , оның 64 аудан филиалдарында, POS-
терминалдары орнатылған карточкалар бойынша қолма-қол ақша берілетін
82 төлем пункттері, 150 сауда-қызметтік бөлімдері бар.
Қазіргі уақытта Халық банктің төлем катрочкалары арқылы несие
беру белсенді іске асырылуда. Берілген қызметтің жұмыс істеуінен
бастап, АҚ Қазақстан Халық Банкінің сомасы 36 млн. теңгеден астам
еңбекақы карточкалары бойынша несие лимиті белгіленген.
Осылайша, жоғарыда айтылғанға сүйеніп, Халық банкі бүгінгі күні
қаржылық көрсеткіштердің тұрақты өсімін көрсете отырып, мемлекеттегі
жоғары сұраныстағы банктердің бірі болып табылатындығын көреміз.
2.2. Қазақстан Ипотекалық Компания қызметінің ұйымдастырылуы және оны
талдау
Тұрғын үй құрылысын қаржыландыру мен көпшілік халықтың баспана
мәселелерін шешу, тұрғын үй бағаларын төмендету және құрылысын ынталандыру
мақсатында Қазақстан Республика Үкіметінің №1290 2000 жылдың 21 тамызының
қаулысы бойынша тұрғын үй құрылысы мен ипотекалық несиелендіру жүйесін
дамытуды ұзақ мерзімді қаржыландыру Концепциясы қабылданды.
Бұл Концепцияны іске асырылуы үшін, Ұлттық Банктің Басқармасымен №469
2000 жылдың 20 желтоқсанындағы қаулысы бойынша ЖАҚ Қазақстан Ипотекалық
Компаниясы құрылды. Бұл компания ипотекалық несиелендіруді ипотекалық
несиелерді қайта қаржыландыру (сатып алу) арқылы дамытуға
бағытталған.
Ипотекалық несие мен меншікті құнды қағаздардың сенімілігін жоғарлату
бойынша несиелік тәуекелді азайту мақсатында компанияның басты
функцияларының бірі болып ипотекалық несиелендіру процесін
стандарттау мен унификациялау табылады.
Компания қызметінің сызбасы келесідей болады. Бірінші кезеңде екінші
деңгейлі банктер жеке қарызгерлерге сатып алуға ипотекалық несиелер
береді.Бірден келісім шартқа отырғаннан кейін қарызгер несие арқылы сатып
алған жылжымайтын мүліктің иегері болып,оны несие беруші банкке кепілзатқа
береді. Несиені тағайындау-жылжымайтын мүлікті сатып алуға қаржы бөлу-
несиелік келісім шартпен арнайы қарастырылған,ал қарызгердің несиені
мақсатты пайдалану үшін жауапкершілігі банкке жүктелген. Несиені бергеннен
кейінгі қызмет көрсетуді несиелендіруші-банк атқарады.
Ипотекалық несиенің параметрлері компания мен банк арасында алдын-ала
келісіледі. Егер банк компанияның әрі қарай ипотекалық несиесін сатуына
мүдделі болса, ол белгілі бір андеррайтинг критерияларын басшылыққа алу
керек. Ол қарызгердің төлемқабілеттілігін, несие тарихы мен меншіктік
қаражатын талдауды, құндылық бағасы мен кепілге беретін мүлік жағдайын
қарастыратын, несиені қайтару ықтималдығын білдіреді.
Қазақстандық ипотекалық несиелендіру жүйесі екі дәрежелі болып
табылады: бірінші дәрежелі банктер мен банктік емес ұйымдар тұрғындық
ипотекалық несие ұсынады, ал Қазақстандық Ипотекалық Компания осындай
несиелерді алуды іске асырады.
Компания төмендегі бөлімдерге банк-әріптестердің сәйкестік
критерийлерін анықтайды:
1) Әріптестердің қаржылық тұрақтылығы,банктік және басқа да
операцияларды жүргізуге лицензиялардың болуы, жеке тұлғалардың міндетті
коллективті міндетті салымдардың жүйесіне қатысуы, Ұлттық Банкпен
бекітілген пруденциалды нормативтер мен басқа да міндетті нормалар және
шектеулердің орындалуы;
2) Тұрғындық ипотекалық несиені беру және қызмет етуге қатысатын
персоналдың кәсіби деңгейі. Кем дегенде банктің құрылымдық бөлімінде
тұрғындық ипотекалық несиелендіру бағдарламасы бойынша оқу курсын өткен
және сәйкес сертификат алған екі маман болу керек.
3) Тұрғындық ипотекалық несиені ұсынуды, қайтармау тәуекелін
(андеррайтинг) бағалауды және тұрғындық ипотекалық несиені басқаруды
регламенттеуші ішкі құжаттаманың болуы.
Қазақстандық Ипотекалық Компанияның ипотекалық несиелендірудің
бағдарламасы республиканың барлық бөлігінде әрекет етеді, несие үй сатып
алуға және күрделі жөндеу жасауға ұлттық валюта-теңгемен 15 жыл мерзімге
беріледі.
Ипотекалық несие бойынша қойылым өзгермелі болып,инфляция индексіне
тәуелді болады. Сонымен қатар,несие бойынша қойылымның құрамдас бөлігі
болып табылатын банктер мен компаниялардың маржасы тіркелген болып
табылады. Несиелендіру көлемінің өсуі маржаның сәйкесінше,ипотекалық несие
бойынша сыйақының соңғы қойылымының төмендеуіне әсер етеді.Осылай,бүгін көп
банктер өз маржасын 3% төмендетіп,және несиені 12,3% жылдық пайызбен
ұсынады,ал 2004ж теңгелік несие қойылымы 25% болған.
Жақын уақытта компания үй құрылысын несиелендіруге кіріседі.
Қазақстандық Ипотекалық компания бағдарламасы бойынша ипотекалық
несиелендіру жүйесінің екі жыл қызметі барысында банк-әріптестер арқылы 4
млрд.теңге сомасында үй сатып алу және жөндеуге 3 мың несие берілді.2004 ж.
қарашасында Қазақстанда бірінші рет компания 3 жылдық айналыс мерзіміне 1,5
млрд теңге сомасына ипотекалық облигация шығаруға берілді, ал 2005 ж.
тамызда-10 ж. айналыс мерзіміне 3 млрд.теңге сомасына алғашқы агенттік
облигациялар шығарылды. ЖАҚ Қазақстандық Ипотекалық Компания бухгалтерлік
есебі ҚР Ұлттық Банкі Басқармасының 2000ж 15 қарашада №412 жарғысымен
бекітілген,екінші деңгейлі банктердің бухгалтерлік есеп жоспары негізінде
жүргізіледі.
Қазақстандағы ипотекалық несиелендіру нарығының жуық көлемі қосымша
Амен көрсетілген.
Бұл ереже Қазақстан Республикасының еңбекақы, дивиденд, ретінде
табысы, коммиссиондық сыйақы формасында алынатын табысы, жалгерлік төлем
табысы ретінде тұрақты табысы бар жеке тұлға азаматтарға қарыз берудің
тәртібі мен негізгі шарттарын реттейді. Қарыз ретінде ұсынылған ақша
есебінен тұрғын үй сатып алу берілген.
Қарызгердің өз ақшасын ескере отырып,үй сатып алуға банкпен берілген
қарыз көлемі төленген сыйақы,айыппұл және т.б. Банк шығындарын ескеріп,және
клиенттер категориясы бойынша бекітілген лимит шегінде сатып алынған үйдің
құнынан аспауы керек. Сатып алынатын үйді бағалауды Банк филиалының маманы
немесе компания риэлторы жүргізеді.
Үйді жөндеуге арналған қарыз осы үй кепілге алып немесе Банк талабына
жауап беретін кез келген басқа қамсыздандыруға жөндеу жұмысының сметалық
құнынан аспайтын көлемде беріледі. Сметаны жөндеу жұмысын жасаушы маман
құрып, Банкке қарызгер ұсынады.
Үйді жөндеу үшін қарыз көлемі үйдің бағалау құнының 25% аспай,12 ай
мерзіміне, бірақ қарызгердің төлемқабілеттілігінің шегінде беріледі.
Қарыздың мақсаттық пайдалануының қуаттамасы қарызгер мен мердігердің
қолы қойылған жөндеу жұмысын орындау туралы акті болып табылады.
Қарызды қамтамасыз етуші объекті болатын жылжымайтын мүлік немесе
қарыз бойынша ұсынылған міндеттеме ҚР территориясында орналасуы керек,және
жеке немесе заңды тұлғаның меншігінде болуы керек. Жылжымайтын мүліктің
өтімділік деңгейі жеткілікті дәрежеде болуы қажет. Үлестік құрылыс келісім-
шарты бойынша аяқталмаған тұрғын үйге қарыз беру басқа жылжымайтын мүлікті
кепілге алу шартымен орындалады.
Тұрғын үйді сатып алу үшін қарыз 21 жастан асқан, ҚР ұйымдарында
жұмыс істеуші (әрі қарай-ұйым) 1 жылдан кем емес жалпы жұмыс
стажы,еңбекақы түрінде тұрақты табысы бар ҚР азаматына беріледі.
Зейнеткерлікке шығу алдындағы жастағы тұлғаларға қарызды қайтару және
сыйақыны төлеу мерзімі қарызгердің зейнеткерлік жасқа жеткеніне дейін
қайтарылуы негізінде беріледі.
Тұрғын үй сатып алуға Қарыз алу үшін Клиент Банкке өтініш ұсынады.
Клиент жұмыс істейтін ұйым Банкке тұрғын-үй сатып алуға жұмыскеріне
қарыз беруіне өтініш ұсынуына құқылы.
Қарыз 7 жылға дейін АҚШ долларымен,қарыз сомасын қарызгердің банктік
шотына аудару жолымен (талап етуге дейінгі салым немесе карточкалық шот
бойынша) шетел валютасында беріледі. Егер қарыз сомасы сатушының банктік
шотына (жинақтаушы немесе карточкалық) аударылса, онда қарыз сомасы
айырбасталым күніне заңды күші бар Банктің қолма-қолсыз курсы бойынша
теңгеге айырбасталады.
Тұрғын үй сатып алуға және жөндеу жүргізуге берілген қарызды басқа
мақсатта пайдалануға шектеу қойылған.
Қарыз кепілзат ретінде жылжымайтын мүлікті, немесе Банк филиалында
сақталатын салымдарды,заңды тұлғалардың кепілін немесе сатып алатын үйді
кепілге бергеннен кейін ғана беріледі. Сонымен қатар, қарыз есебінен сатып
алынатын үй қарызгердің атына жазылып,кепілдік келісім-шартты мүлікке
құқықты тіркеуді іске асыратын органда тіркелу керек. Қарызгер мен
Сатушының келісуі бойынша, Қарыз сомасы Сатушының банктік шотына (жинақтық
немесе карточкалық) қарызгерден кепілзатты тіркеу туралы құжатты алғаннан
кейін есептелуі мүмкін. Бұл жағдайда Банк сатушы шотына қарыз сомасын
аударуға келісетін, сатушы,қарызгер және Банк арасында үшжақты келісім
қабылданады.
Егер қарызгер қарызды қайтару және қарызды пайдаланғаны үшін сыйақы
төлеу міндеттемесін орындауынқамтамасыз ету үшін өз меншігіндегі немесе
үшінші тұлғаның меншігіндегі жылжымайтын мүлікті ұсынса онда қарызгер
немесе үшінші тұлға меншігіне жекешелендіру келісімшарты негізінде өткен
келісім-шартты жасағанда,кепілзат немесе соттан тыс кепілдік затын
пайдалануға жанұя мүшелерінің ( әйелі,күйеуі,ата-анасы және кәмелетке
толған баласы) нотариалды куәландырылған келісімі жекешелендіру келісім-
шартына енгізілуі міндетті шарт болып табылады.
Сатып алу-сату келісім-шартынжасағаннан кейін үшінші тұлғаның
жылжымайтын мүлігін кепілдікке рәсімдеген жағдайда,сатып алынған үй үшінші
тұлғаның жылжымайтын кепілдігіне ауыртпалықты алып тастау арқылы кепілдік
жасалуы мүмкін.
Кепілдікке берілетін мүлік белгілі бір шектеулерден бос болу керек.
Кепілдік мүлікті банктің келісімінсіз үшінші тұлғаны жалға беруге
болмайды.
Ұсынылған құжаттарға жасау, мемлекеттік органда жылжымайтын мүлік
кепілдігін тіркеу, кепілдік затын сақтандыру, т.б. бойынша барлық
шығындарды қарызгер төлейді.
Заңды тұлға кепілдігіне қарыз бергенде банктік қарыз есебінен алынған
үй міндетті түрде кепілге қойылады.
Үй сатып алу үшін бір қарызгерге берілетін максималды банктік қарыз
көлемі несиелік комитеттің филиалдық жүйесінің анықтаған шектеуінен аспауы
қажет.
Қарызгердің төлемқабілеттілігінің төмен жағдайында банк бірге
қарызгер (созаемщик) табысын ескереді. Ол қарызгермен бірге ортақ
жауапкершілік артады. Бірге қарызгер ретінде тек еңбеақы ретінде табысы
немесе осы ереженің 2.1б. сәйкес белгілі бір басқа да табысы бар жұбайы
бола алады. Қарызгердің төлемқабілеттілігі анықтағанда, бірге қарызгердің
еңбекақысы ескеріледі.
Қарыз бойынша қарызын өтеу және қарызды пайдаланғаны үшін сыйақы
төлеу қарыз алған айдан кейінгі айдан бастап әр сайын, өтеу графигіне
сәйкес төленеді және қарызгер қарыз бойынша сыйақысын алдынала өтей алады.
Қарызгер тілегі бойынша кезекті қарыз бойынша төлемдер мен сыйақы
төлемі бірдей үлесте өтеледі (аннуиетік төлем). Бұл жағдайда жалпы төлем
сомасы бірдей болып қала береді,ал негізгі қарыз бен сыйақы үлесі жалпы
төлем сомасында өзгереді.
Негізгі қарыз сомасы мен олар бойынша сыйақыны өтеу барлық клиенттер
категориясы үшін бірдей болады. Демек,өтеу ай сайын,бірдей бөлікте,
қарызгермен келісілген өтеу графигі негізінде төмендегі жолмен өтеледі:
- еңбекақы түсетін карточкалық шот немесе талап етуге дейінгі
салымдар бойынша шоттан қарыз және ол бойынша сыйақыдан
төлемдердің кезекті аударымы;
- жұмыс орны бойынша еңбекақыдан ұстап қалып,ұсталған соманы банк
филиалының субкорреспонденттік шотына аудару;
- банк филиалының кассасына қол-қол ақша төлеу.
Қарызды пайдалану үшін сыйақы қойылымы банктік қарыз келісім-шартымен
анықталып, КОМАП (филиалдық жүйенің несиелік комитеті) анықталған
қойылымнан төмен болу керек.
Банк Басқармасы несиелік ресурстар құны өзгерген жағдайда бір жақты
тәртіппен Банктің ішкі құжаттарына сәйкес қарызды пайдалану үшін сыйақы
қойылымын қайта қарастыруға құқылы.
Қарызгер жұмысберушімен жеке еңбектік келісім-шартын бұзып,тоқтатса,
Банкке ол туралы хабарлап,жаңа жұмыс орны және қарызды қайтаруды қамтамасыз
ете алуы туралы хабарлау керек.
Қарызды берудің міндетті шарты қарызгерді жазатайым оқиғалар мен
еңбекқабілеттілігін жоғалтудан өмірін сақтандыру болып табылады.
Қарызгердің өмірін сақтандыру келісім бойынша қарыз міндеттемесінен пайда
алушы Банк деп Бас банкпен анықталған қарыз келісімінің барлық мерзіміне
іске асады. Сақтандыру компаниясының қызмет ету құнын қарызгер төлейді.
Сонымен қатар, Қарызгер Банкпен келісе отырып,сақтандыру ұйымында
кепілзаты болып табылатын мүлікті өрт, найзағай, жарылыс, табиғи
апаттардан, т.б. сақтандыруға міндетті.
Алынған Қарызды Қарызгер уақытында қайтармаған жағдайда,Банк соттан
тыс тәртіпте кепілзатын талап етуге құқылы.Егер қарызды қамтамасыз ету
ретінде заңды тұлғаның кепілдемесі қабылданса,онда ҚР заңдарына сәйкес Банк
кепілгерге банк қарызы келісімі бойынша міндеттеменің орындалуын талап
етеді.
Несиелік бөлімнің жұмысшысы клиентпен алдын ала жүргізіп,оның қай
сегментке қатысты екенін анықтап,клиентті қарыз шартымен,қажетті құжаттар
пакетіне Банк талабымен,және клиенттің Банкке сенімсіз ақпарат ұсынуы үшін
жауапкершілігімен таныстырады.
Егер Клиент VIP категориясына жатса,несие бөлімінің жұмысшысы оның
сәйкес тізімге енгенін анықтап,анкета толтыруын сұрап,қамтамасыз ету көзін
анықтап, клиент пен Банк филиалы комитетінің төлемқабілетінің есеп
айырысуын жасайды.
Егер клиент орташа немесе жалпы категорияда болса, клиентке деген
талап №1 қосымшаға сәйкес Ережеге сай жүргізіледі.
Клиент ұсынған құжаттар негізінде несие бөлімінің жұмысшысы клиенттің
төлемқабілеттілігін есептеп,қамтамасыз ету түрін анықтап,клиентке №1
қосымшада анықталған жеке қаражатының қандай көлемімен қатысу керектігін
түсіндіреді.
Егер қарызды қайтаруды және қарыз бойынша сыйақы төлеуді жылжымайтын
мүлік (үй,пәтер) қамтамасыз етсе, бағалау Банк мамандарымен немесе
риэлторлік компаниямен жүргізіледі. Жылжымайтын мүлікті бағалау қызметін
Клиент төлейді.
Қарыз алу үшін клиент өтініш (қосымша№2) және қарызгер анкетасын
(қосымша №3) барлық анкета пунктіне жауап бере отырып толтырады.
Егер клиенттің төлемқабілеттілігін алдын-ала есептеу қарызды қайтару
мен қарыз бойынша сыйақы төлеуді қамтамасыз етуге мүмкіндік берсе,онда
несие бөлімінің жұмысшысы клиентке оның қаржылық жағдайын, әлеуметтік
мәртебесін анықтау үшін келесі құжаттарды ұсынуды сұрайды:
Осы ереженің 5.1п. анықталған,барлық мәліметтер көрсетілген,жұмыс
орнынан анықтама;
Бюджетке төленетін салық және басқа да төлемдер туралы қарызының
жоқтығы туралы анықтама;
Салық төлеуші ретінде салықтық есепке (әрі қарай-анықтама РНН)
қарызгердің тіркелуі туралы салық комитетінің берген құжатының оригиналы
мен көшірмесі;
- паспорт (жеке куәлік), оның көшірмесі Банкте қалады;
- жанұя құрамын растайтын құжат,коммуналдық және т.б.төлемдер
бойынша қарыздың жоқтығы туралы анықтама;
- жанұя жағдайын растаушы құжат(неке туралы куәлік,некелік контракт
(егер болса), ажырасу туралы куәлік (егер ажырасса)
- қажет болған жағдайда,егер әйелі (күйеуі) бірге қарызгер болса,
оның табысы туралы анықтама;
- салымды құжаттар (жинақ кітабы, банктік салымдар келісім-шарты),
ал әр клиент категориясы бойынша анықталған жеке ақша шегін
растайды;
- кепіл затының құжаттары мен мемлекеттік тіркеу туралы куәлік;
- қарызгердің міндеттемені орындамау жағдайында кепілдік пен
жылжымайтын мүліктің соттан тыс меншігіне барлық жанұя мүшелерінің
келісімін нотариалды куәландырушы хат. Кепілдік туралы келісім-
шарт жасағанға дейін кәмілетке толмаған балалары болса,дефол пайда
болған жағдайда кепілдік және соттан тыс меншігіне қамқоршы органы
келісім береді. Егер қарызгер қарыз алған кезде некеге тұрмаса,ал
оның жанұялық жағдайын растайтын,нотариалды куәландырылған
өтінішті ұсынуы қажет.
- егер қарызды қайтаруды қамтамасыз етуде кепіл ретінде жылжымайтын
мүлік ұсынылса, Казахинстрах сақтандыру компаниясының кепіл затын
сақтандыруды қуаттайтын сақтандыру полисі. Сақтандыру сомасы
есептелген сыйақыны есептеу отырып, займ бойынша қарыз сомасына
тең. Сақтандыру келісім-шарты банктік қарыз келісім-шарттың барлық
әрекет ету мерзіміне,жыл сайынғы сақтандыру төлемдерімен бірге
жасалады. Сонымен бірге, сақтандыру төлемдерінің сомасы қарызгер
қарыз бойынша төлемдер мен ол бойынша сыйақыны әрдайым өтеп
тұрса,жыл сайын төмендейді;
- егер кепілгер заңды тұлға болса,заңды тұлғаның кепілінің болуы;
- қарызгерді өмірін және жазатайым оқиға мен еңбекқабілеттілігінен
айрылғандағы сақтандыруын қуаттаушы сақтандыру полисі.
Егер кепілдік ретінде жылжымайтын мүлік қамтамасыз етуші болса,
кепілдік беруші талаптарға сәйкес құжаттарын ұсынуы қажет.
Егер қарызды қайтару және сыйақы төлеу бойынша міндеттемені орындауды
қамтамасыз ету ретінде заңды тұлғаның кепілдігі қабылданса, онда несие
бөлімінің жұмыскері сәйкес Банк филиалы бөлімінің қатысуымен келесідей
құжаттар негізінде кепілберушінің қаржылық жағдайын қуаттаушы қорытынды
дайындайды:
- кепілберушінің құрылтайшылық құжаттары.Банкте кепілберушінің
нотариалды куәландырылған жарлығының және құрылтайшылық келісім-
шартының көшірмесі,мемлекеттік тіркеу туралы куәліктің көшірмесі;
- статистикалық органның тіркеу карточкасы, РНН тағайындау туралы
салық органының анықтамасы;
- кредиторлық және дебиторлық міндеттің көзі,шарты және қарыз
бойынша ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz