Мүлік жалдау шарты

Пән: Құқық, Криминалистика
Жұмыс түрі: Курстық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 31 бет
Таңдаулыға:

Мазмұны

Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 3
1. Мүлік жалдау шарты ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...5
1.1 Мүлік жалдау шартының түсінігі мен мазмұны ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .5
1.2 Мүлік жалдау шартының объектілері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..15
1.3 Жалға алушы мен берушінің құқықтары мен міндеттері ... ... ... ... ... ... . ..17
2. Мүлік жалдау шартының түрлері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...21
2.1. Мүлік жалдау шартының түрлеріне қысқаша сипаттама ... ... ... ... ... ... .. .21
2.2 Мүлік жалдау шартының нысаны мен элементтері ... ... ... ... ... ... ... ... ... .23
2.3. Мүлік жалдау шартының бағасы мен мерзімі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 25
Қорытынды ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..27
Пайдаланылған әдебиеттер ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...29
Қосымша ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .30

Кіріспе

Тақырыптың өзектілігі Мен бұл тақырыпты таңдау себебім мүлік жалдау шарты қазіргі кезде кеңінен қолданылады. Сондықтан мүлік жалдау шартына тоқтала отырып оның маңыздылығын мазмұнын барынша ашуға тырысамын. Мүлік жалдау шартында жалға беруші мен жалға алушының арасында өзара шарттық қатыныстар пайда болады. Мүлік жалдау шартында біреу мүлкін жалға берсе екінші біреу мүлікті жалға алады, сондықтан олардың арасында өзара мүліктік қатынастар пайда болады.
Кейде бұл шарт ауызша жасалуы мүмкін, бірақ шарт жасалмаса өзара келіспеушіліктер көп болып нәтижесінде заң бұзылуы мүмкін, сондықтан өзара шарт жасалады. Тіпті Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексінің Жалпы бөлімінде шарттар туралы оның ішінде сатып алу сату шарты, рента, және мүлік жалдау шарттары көрсетілген. Мүлік жалдау шарты Азаматтық Кодекстің Жалпы бөлімінің реттелген бұның өзі оның өзектілігін көрсетеді.
Тақырыптың мақсаты Мүлік жалдау шарты қазіргі таңда нарықтық қатынастарда атқаратын рөлі зор болып табылады. Өйткені қазірде мүлік жалдау шартын кез-келген ұйым кәсіпорын немесе кез-келген жеке және заңды тұлға өздерінің капиталын үнемдеу мақсатында Мүлік жалдау шартына жүгінеді. Бұл шартты жасай отырып кез-келген уақытта белгіленген мерзімге мүлікті яғни, үй немесе ғимаратты, кәсіпорынды, жер учаскелерін және тағы да басқа мүліктерді жалдауға мүмкіндік туады. Мүлік жалдау шартында жалға алушы мен жалға беруші тараптардың құқықтары мен міндеттері, жалдау шартының мерзімі, бағасы,нысаны көзделеді және де заңмен қорғалады. Мүлік жалдау шартының біздің елімізде маңызды зор. Мүлік жалдау шарты сатып алу сату шарты сияқты өзінің түр-түрімен топталған. Бұл Курстық жұмыста оладың түрдеріне қысқаша тоқталатын боламын.
Тақырыптың күрделілігі 1999 жылдың 1 шiлдесiнде Қазақстан
РеспубликасыныАзаматтық кодексiнiң Ерекше бөлiмi қабылданып, күшiне ендi. Бұл өз мәнiнде Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексi нарықты қайта құру жылдарында қалыптасқан азаматтық заң шығарудың iрi бiрiктiруi (немесе жүйеленуi) болып табылады, сонымен бiрге онда бұдан бұрын Қазақстан Республикасының азаматтық заңдарында болмаған көптеген нормалар пайда болды.
Жаңа Азаматтық кодекстi қоғамдық қатынастардың аса тиiмдi реттеушiсі болып табылыды. Оның нормаларының мазмұны барынша айқын болып табылады. Кәсiпкерлiк шарттың ерекше сипаттары тауар жеткiзiлiмi шартына арналған нормаларда көрiнiс тапқан.
Кез-келген қазiргi заманғы мемлекет жағдайы үшiн сатып алу сату шартының энергиямен жабдықтау сияқты түрi маңызды мәндi иемденедi, бұл да азаматтық кодексте және соған сәйкес қабылданған заңға тәуелдi нормативтiк актiлерде ескерiлген. құқықтық механизм ретiнде қалыптасуға мiндетті
Бұл, курстық жұмыста "Мүлікті жалдау " (Аренда) шартын толықтай ашып, егжей-тегжейлі барлық жақтарын қарастыруға тырысамын.

1. Мүлік жалдау шарты
0.1. Мүлік жалдау шартының ұғымы мен мазмұны

Мүлiк жалдау қатынасы Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексiнiң 29-тарауында реттелген, мүлiк жалдау туралы жалпы ережелер мазмұндалған. Мүлiк жалдау қатынастарын реттеу, тек Азаматтық Кодексімен пен шектелiп қоймайды, олар сондай-ақ басқа да заңды актiлермен реттеледi. Бұл заңнамалық шешiм жалдау шарты қатынастарға бұрынғыдан гөрi жоғарылау (көбiрек) тұрақтылық бередi, олардың мәнiн көтередi. Осының нәтижесiнде мүлiктi меншiк құқығы негiзiнде иемденуге мүмкiншiлiгi жоқ бөтен бiреудiң мүлкiн пайдаланған кезде, мүлiктi жалдау шарты тиiстi қатынастарды тыйымды реттетуге мүмкiншiлiк бередi. Сатып алу сату шарты сияқты мүлікті жалдау шартына жалдау нысанының, шарт орнауының ерекшелігіне сондай-ақ басқа факторлардың әсерінен оның бірнеше түр-түрімен қалыптасады. Мүлік жалдау және аренда терминдері тепе - тең болып келеді. Мүлік жалдау шарты бойынша жалға беруші жалға алушыға мүлікті ақыға уақытша иеленуге және пайдалануға беруге міндеттенеді. Аренда шартының сатып алу, сату рента шарттарынан айырмашылығы, ол мүлікті уақытша иеленуге беруге байланысты реттейді. Мүлік жалдау шарты Римде кеңінен таралған еді. Сонымен қатар, мүлікті жалдау затты пайдалануға болжайтын, мұнымен қоса жалдаушының иеленуіне назар аударылмайтын, ал негізінен жалдаушы тек затты ұстаушы меншік иесі құқықтарын жүзеге асыруға көмектеетін тұлға ретінде ғана бағаланатын. Түбіріне қарайтын болсақ, қазіргі уақытта да ең басты мақсат жалдаушыға мүлікті қажетті көлемде пайдалану, оның пайдалы қасиеттерін мүмкіншілік беру екенін айтуға болады. Қатынасты реттеудің түбірлі негізі сақталмағанымен өзгерістер де еніп жатыр. Мүліктік қатынастарды жеке құқықпен реттеу жалпылама жетілдірудің әсерін сезген және әрине жетілдіру одан да әрі жалғасады. Осының нәтижесінде шарттық қатынастардың мазұны өзгеріс шегеді, оларды реттейтін нормалар меншік құқығы және өзге де заттық құқықтарды реттейтін нормалармен тығыздау түйіседі.
Аренданы заттық құқықтарға жатқызу немесе жатқызбау сауалы ұзақ мерзім бойы даулы болып келді. Заттық құқықтарға арналған соңғы Қазақстандық жұмыстарда аренда заттық құқықтардың қатарына жатқызылады. Бұл көзқарас арендалық заңнамалық анықтамасында да қолдау табады, яғни онда пайдалану мен қос пайдалану да бірге қарастырылады.Осының нәтижесінде мүлікті меншік құқығы негізінде иемденуге мүмкіншілік жоқ бөтен біреудің мүлкін пайдаланған кезде, мүлікті жалдау шарты тиісті қатыныстарды тиімді реттеуге мүмкіншілік береді.
Кейбiр жағдайларда аренда (мыс. жер арендасы) тiпте меншiк құқығына балама ретiнде қарастырылатын 99 жылға дейiнгi ұзақ мерзiмдi жер арендасы Қазақстан Республикасы Президентiнiң 1995 жылғы 22 желтоқсанда қабылданған "Жер туралы" заң күшi бар кодексінің 41 бабында қарастырылған едi. Аренда белгiлi мөлшерде жерге меншiк құқығының баламасы деген түсiнiк қазiргi (күшiндегi) заңнамада да сақталып тұр. Қазақстан Республикасының 2001 жылы 24 қаңтардан "Жер туралы" заңының 28 бабымен 49 жылға дейiнгi жердiң ұзақ мерзiмдi арендасы қарастырылған.Жалдау шарты тек жалдаушының қажетiн, мүддесiн қамтамасыз етiп қоймайды. Оның нормаларында жалға берушiнiң мүдделерiнде есепке алу бар меншiк иесi ретiнде ол бәрiбiр жалға алушыға қарағанда артықшылық жағдайында болып келеді.
Мүлiктi жалдау шарты консенсуалды (құқықтары мен мiндеттерi тек тараптардың келiсiмi негiзiнде пайда болатын), өзара, өтеулi (ақылы) болып табылады.Басқаша айтқанда аренда құқығы жалға берiлген мүлiкке ауыртпалық тудырады.Азамат өлуiмен жалға алушының құқықтарына қатысты мұрагерлiк трансмиссия егер заң актiлерiнде немесе шартта өзгеше қарастырылмаса жалпы тәртіп бойынша болады.Арендалық шарттан туындайтын міндеттемелік құқықтық қатынастарды ажырата қарау қажет. Әрине міндеттемелік құқық шеңберінде бірінші кезекте аталған қатынастадың бірінші тобын қарау керек. Аренданың заттық құқығы жеткілікті дәрежеде жан-жақты және толық заттық құқық мәселелеріне арналған еңбектерінде талданған. Сонымен қатар, аренданың заттық құқығы ескерілмесе жалға алушының да жалға берушінің де құқықтық жағдайының сиппатамасы толық болмайды. Жалдаушы және жалға берушінің заттық құқықтық қатынастар негізінде қатысуын жоққа шығаруға болмайды.
Жалға берушi мүлiктi жалға алушыға шарт талаптары мен мүлiктiң мақсатына сәйкес, келетiн күйде беруге мiндеттi. Мүлiктiң күйi бiрiншi кезекте шартпен анықталуы тиiс. Мысалы, жалға қоймалар берiлгенде, олар өрт қауiпсiздiгiнiң талаптарына бөлмелердегi ауаның ылғалдылығына не құрғақтығына қойылатын талаптарға және басқаларға сәйкес болуы керек екенi болжанылуы мүмкiн.
Шарттың мүлiктiк күйiне талаптар анықталмаса, онда олар мүлiктiң тағайындалуы және мүлiктi пайдаланудың болжамды (мақсаты ескерiлiп мүмкiн күйiне талаптар туралануы мүмкiн. Бiрақ мүлiктi жалдау шарты бойынша мүлiкке талаптарды анықтау сатып алусату шарты бойынша заттың қажеттi сапасын анықтаудан ауырға түседi. Жалға берiлетiн мүлiктiк күйiне қатысты талаптар өте субъективтi болып келедi. Олар жөнiнде келiспеген тараптар араларында қиын жолмен шешiлетiн даулар пайда болуы мүмкiн. Сондықтан, жалға алушы мүлiктiң кейбiр ерекше қасиеттер бар болуын қаласа, оның бұл туралы жалға берушiмен келiскенi аса қажеттi болады. Жалға берiлетiн мүлiктiк кемiстiктерi болмауы керек, немесе кемiстiктер тiкелей шартта ескертiлуi керек. Бұл жасалмаса жалға берушi берiлген заттардың кемiстiктерi үшiн жауапты болады.
Кейбiр жағдайларда заттың кемiстiктерiмен байланысты тараптардың құқықтары мен мiндеттерi туралы мәселе басқаша шешiмiн табады. Жалға берiлген заттың кемiстiктерiн оны қараған кезде бiрден табуға мүмкiн болса, немесе затты жалға алғанға дейiн жалдаушы затпен пайдаланып үлгерген болса, онда жалға берушi заттың кемшiлiктерi үшiн жауапты болмауы тиiс.
Затты тұтынудың одан құтылу мүмкiн емес (сөзсiз) салдары болып оның белгiлi дәрежеде нашарлауы (тұтынушылық қасиеттерiн жоғалтуы) келедi. Сондықтан бiрнеше жыл пайдалануда болып келген мүлiктiң (заттардың) күйi тиiстi емес тiптi қанағаттанатындай болмай шығуы мүмкiн. Осыған байланысты шарттың екi тарабы бiрдей белгiлi бiр шешiмдердi қабылданады.
Аталған мiндет мүлiк жалдау шарты тараптарының арасында бөлiнедi. Жалға берушiнiң және жалға алушының құқықтары мен мiндеттерiн одан әрi қарағанда осыны анық көруге болады.
Мүлiк жалға оның барлық керек-жақартарымен және оған қатысты құжаттарымен (мүлiктiң жиынтықтылығын, қауiпсiздiгiн, сапасын, пайдалану тәртiбiн куәландыратын және т.б. құжаттармен) бiрге берiледi. Сатып алусату шарты (мысалы қозғалмайтын мүлiктi сатып алусату шарты) бойынша затқа (мүлiкке) құқықтарды растайтын құжаттар табыс етiлуi мүмкiн қаралып тұрған шартта негiзiнен әңгiме мүлiктi тұтыну (пайдалану) үшiн қажеттi құжаттар жөнiнде жүргiзiледi. Шартта құжаттар жалға берушiде қалатыны, жалдаушы олармен таныса алатыны және т.б. қарастырылуы мүмкiн.
Құжаттар, керек жарақтар берiлмесе және оларсыз жалға алушы мүлiктi мақсаты бойынша пайдалана алмаса, немесе ол шартты жасасуы кезiнде үмiттенуi мүмкiн болған нәрселерден (игiлiктен, пайдадан) едәуiр дәрежеде айырылса, онда өзiнiң қалауы бойынша ол жалға берушiден керек жарақтардың және құжаттардың берiлуiн немесе шарттың бұзылуын талап ете алады. Жалға алушыда көрсетiлген жағдайға қатысты бiр ғана құқығы болып келмейдi. Жалға алушы құжаттарды және керек жарақтарды олар жалға берушiмен берiлмеген өзге реттерде де талап ете алады. Басқаша айтқанда, жалға алушының мүлiктi пайдалану мүмкiншiлiгiнен айырылуы, оған ұтымсыз нәтижелердiң (салдардың) туындауы немесе туындамауы сол құқықты жүзеге асыру кезiнде мiндеттi түрде ескерiлетiн нәрсе емес.
Бiрақ, әрине, жалға берушi тарабынан жасалған бұзушылықтың ауырлығы қолданылатын шараларға (мысалы шартты бұзу мүмкiншiлiгiне) әсер етедi.
Жалға берушi мүлiктi шартпен қарастырылған мерзiмде беруi керек, егер бұл мерзiм шартта қарастырылмаса, онда ол қисынды мерзiмде берiлуге жатады. Жалға берушi шартқа қайшылық жасап мүлiктi бермесе жалдаушы бұл мүлiктi Азаматтық Кодексінің 355-бабына сәйкес талап ете алады немесе шарт бұзылуын талап ете алады. Екi амалды қолданған кезде де жалға алушы өзiне келтiрiлген шығындарды өндiрiп ала алады.
Затты бергеннен кейiн, меншiк иесi оған меншiк құқығына байланысты кейбiр ауыртпалықтарды сақтап қалады. Сондықтан, меншiк иесi мүлiк жағдайына жауапты болады, сонымен қоса жалға алушының да заттық құқығын есептеп алып тастамау керек. Затқа қатысты құқықтар тараптар арасында бөлiнгесiн меншiк иесiнiң ауыртпалықтары ол өзiне жататын мүлiктi өзi иеленген, пайдаланған жағдайда сияқты толық болмайды.
Еретерек айтылғандай мүлiк жалдау шартының тараптары арасында мүлiктi күтiп ұстау ауыртпалығы бөлiнедi. Жалға берушi жалға берiлген мүлiкке тараптармен келiсiлген мерзiмдерде, егер заң актiлерiнде не шартта өзгеше көзделмесе, өз есебiнен күрделi жөндеу жүргiзуге мiндеттi. Жалға алушы жауап бермейтiн мәнжайларға байланысты пайда болған шұғыл қажеттiлiк талап ететiн жөндеудi, егер заң актiлерiнде немесе шартта өзгеше көзделмесе, жалға берушi қисынды мерзiмде өз есебiнен жүргiзедi.
Шарт жасау кезiнде жалға берушi жалға алушыға жалға берiлетiн мүлiкке үшiншi тұлғалардың барлық құқықтары (сервитут, кепiл құқығы) туралы ескертуге мiндеттi. Бұл жағдайда бiз бiрiншi кезекте мүлiкке ауыртпалық тудыратын құқықтары туралы айтамыз. Мүлiктi жалға беру мүлiкке үшiншi тұлғалардың заттық құқықтарын тоқтату не өзгерту үшiн негiз болып табылмайды.
Бiрақ, бiрқатар жағдайда бiз құқықтардың бәсекесi мәселесiмен соқтығамыз. Бұл жағдайда, бiр құқықты басқа құқық иеленушiнiң алдында басымдылығы туралы мәселенi шешу қиынға түседi. Бiр субъектi құқықтарының екiншi субъектi құқықтарының алдындағы артықшылығын анықтау үшiн тиянақты негiздер болуы керек.
Мысалы, шарттық жағдайлар ақталса, онда жалға алушының иелену құқығының жалға берушiнiң иелену құқығының алдындағы артықшылығы сөзсiз болып келедi. Өзге реттерде (кездерде) бiр немесе өзге заттық құқықтық артықшылығын (басымдылығын) анықтаудың жанама өлшемдерi болып оның алғашқы болуы (ағалығы), өзге заттың құқық иесiнiң арам шеттiлiгi және өзге ұқсас жағдайлар келедi.
Азаматтық Кодексте бәсекеде болып келетiн құқықтардың бiреуiнiң басымдылығын анықтау ережесi толығырақ реттелген. Затты алуға бiрнеше несие берушiлер талпынатын болса, зат олардың бiреуiне берiлсе өзгелерiнiң талаптары жоққа шығарылады. Зат берiлiп үлгерiлмеген болса, онда басымдылыққа оның пайдасында мiндеттеме ертерек туындаған несие берушi иемденедi. Бұның өзiн анықтау мүмкiн болмаса артықшылық (басымдылық) талапты ертерек ұсынған тұлғада (оның құқығында) болады. Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексінің 355-бабында құқықтардың артықшылығы туралы тек жалпы айтылып кетедi. Қарастыруы мүмкiн немесе мүлiктi пайдаланған үшiн ақының өзге түрлерi қарастырылуы мүмкiн.
Егер шарттың өзiнде жалдау төлемiнiң нақты түрi (нысаны) анықталмаса, онда ол ақшалай төленуге тиiс.
Бiр зат жөнiнде жалдаушылардың әрқайсысына затпен белгiленген уақытта тек пайдалану құқығы берiлiп бiрнеше мүлiк жалдау шарттары жасалуы мүмкiн. Оларды жалға берушi өз еркiмен жасасады, осыған байланысты жалға берушi шектеуге ие басқа да қарсылықтар айтуға ешкiмнiң құқығы болмайды. Жалға алушылардың бiрiнiң құқығына нұқсан келтiрiлетiн жағдайды қоспағанда, олардың ешқайсысы жалға берушiге өз талаптарын қоюға құқылы емес. Жалға берушiнiң негiзгi құқығы берiлген мүлiктi пайдаланғаны үшiн ақы төленуiн талап ету құқығы келедi. Осымен қатар жалға берушi жалға алушының өзге мiндеттерiнiң орындалуын да талап етуіне құқылы болып табылады.
Жалға алушы жалға берiлген мүлiктi шарт жағдайларына сәйкес пайдалануға, ал егер олар шартта қарастырылмаса, мүлiктiң тағайындалуына сәйкес пайдалануға мiндеттi. Жалға алушының бұл мiндеттi жалға берушiнiң жалға берiлген мүлiктi күтiп ұстау мiндетi орындалуына көмектеседi. Осымен қатар жалға берушi жалға алушының мүлiктi пайдалануына шектеу қоюға мүдделi болуы мүмкiн. Өз кезегiнде осының себебi де болады, мысалы жалға берiлген жабдықтарды жоғары дәрежеде пайдалану орын алса, оның мерзiмiнен бұрын тозуының қаупi төнуi мүмкiн ж.б.
Жалға алушы жалға берушiнiң жазбаша ескертуiне қарамастан мүлiкпен шартқа немесе мүлiктiң тағайындалуына қайшы пайдаланса, онда жалға алушының шарт бұзылуын және мүлiк қайтарылуын талап ету құқығы пайда болады. Егер мiндеттеменiң бұзылуынан туындаған залал болса, онда Қазақстан Республикасы Азаматтық Кодексінің 350-бабына сәйкес өтелуге жатады. Жалға берушi шығындар өтелуiн жалға алушы өзiнiң мiндеттерiн бұзған өзге де жағдайларда талап ете алады. Бiрақ мүлiк жалдау шартының кәсiпкерлiк мiнезi болмаса жалға алушының жауапкершiлiгi әрқашан кiнәда негiзделедi.
Жаңа азаматтық заңнамада жалға алушы жалданған мүлiкке билiк етуiнiң шектерi туралы анықталған. Жалға берушiнiң келiсiмiмен жалға алушы жалданған мүлiктi қосымша жалға (субарендаға) тапсыра алады, шарт бойынша өзiнiң құқықтары мен мiндеттерiн өзге тұлғаға (қайта жалдауға) бере алады. Жалға алушы жалданған мүлiктi тегiн пайдалануға сол сияқты кепiлге бере алады. Өзгешелiк заңнамалық актiлерде қарастырылмаса жалға алушы құқықтарын шаруашылық серiктестiктердiң акционерлiк қоғамдардың жарғылық капиталына салымдар немесе өндiрiстiк кооперативке жарна ретiнде сала алады. Билiк ету бойынша осындай құқықтар тiкелей шартта қарастырылуы мүмкiн. Жалға берушi алдындағы жауапкершiлiктi тiкелей жалға алушы көтередi. Жалпы алынған мүлiктi өзге тұлғаларға беру туралы шарттар мүлiк жалдау шартының өзiнiң мерзiмiнен асатын мерзiмге жасалуы мүмкiн емес.
Қосымша жалдау (субаренда) шартының қолданылуы (күшiнде болуы) мүлiк жалдаудың негiзгi шартына тәуелдi болып келедi. Заңнамада көзделген негiздер бойынша мүлiк жалдау шарты жарамсыз болса, онда оған сәйкес жасалған мүлiктi қосымша жалдау шарты да жарамсыз) болып келедi. (Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексінің 560-бабы). Бұл норманың мазмұны мүлiктi жалдаудың негiзгi шартының қолданылуына тек қана қосымша жалдау (субаренданың) емес, барлық өзге туынды құқықтық қатынастардың мүлiктi пайдаланудың, кепiлдiң және басқарудың күшiнде болуы (тұрмыс етуi) тәуелдi болатынын бiлдiрiп отыр.
Жалға алушы өз уақытылы жалдау (аренда) төлемiн төлеп тұруға мiндеттi. Ол төлеудiң тәртiбiн және есеп айырысудың тәртiбiне, жалдау үшiн төлем жасаумен байланысты өзге мiндеттердi орындауға байланысты жағдайларды сақтауға мiндеттi. Төлемдер ақшалай болатын болса, онда Қазақстан Республикасындағы ақша айналымының ережелерi сақталуы керек. Төлеудiң өзге түрi қарастырылса осындай қатынастарға сатып алусату мердiгерлiк, ақылы қызмет көрсету шарттары туралы нормаларды қолдану жоққа шығарылмайды. Бұл жалға алушының жалдау үшiн төлеу бойынша мiндетiн реттейтiн (қарастыратын) жалпы нормалардың мағынасынан көрiнiс тауып тұр. Заңнаманың өзiнде осы мәселелердi шешетiн тiкелей сiлтейтiн нормалар қарастырылмаған және жалдау ақысын енгiзудiң тәртiбi негiзiнен мүлiк жалдау шарттарының өзiнде нақтылы бекiтiлуi тиiс. Шарт бойынша төлемдi (ақыны) енгiзудiң тәртiбi мен өзге жағдайлары келiсiммен қрастырылмаса, онда басшылыққа нарықта қалыптасқан орташа баға және де өзге төлеуге қатысты талаптар алынады (Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексінің 385-б. 3-тармағы). Қосымша екi тараптардың мүдделерi де ескерiлуi тиiс.
Жалға берiлген мүлiктiң барлығы бiртектi, сапасы бiрыңғай және с.с. болғанда оны пайдалану үшiн ақы бiрден барлық мүлiк үшiн орнатылады. Мүлiктiң құрама бөлшектерiнде ерекшелiктерi болса, олар (өндiрiс құралдарына жататындары үшiн өнiмдiлiк дәрежесiне қарай) үшiн бөлек жалдау ақысы орнатылады, себебi кейбiр мүлiктi пайдалану жалдаушыға қосымша табыс беруi мүмкiн, сондықтан ол үшiн жоғарырақ жалдау ақысы бекiтiледi.
Сондықтан жалға алушы мүлiктiң жұмыс iстейтiндей (ол iске асатындай) күйiн қамтамасыз етуге мiндеттi. Мыс: автокөлiк, т.б. қажет моторының майын ауыстыру, механизм жұмысы аяқталған соң оның тиiстi (жұмыс) бөлiктерi тазалануы тиiс, арнайы салқындатқыш сұйық нәрсе қолданылмаса, немесе агрегат жылы жайда орналастырылмаса, онда агрегат радиаторынан су төгiлуi керек және сол сияқты. Ағымдағы жөндеу, өз мазмұнында, үлкен шеңбердегi әрекеттердi қамти алады. Ол (механизм) құрамындағы кейбiр бөлiктердi ауыстыруға бағытталуы мүмкiн. Ол сумен жабдықтау жүйесiнен судың пайдасыз ағып кетуiн жоюға, iске аспай қалған электр қосылғыштарды электр сөндiргiштердi ауыстыруға бағытталуы мүмкiн. Сонымен қатар ағымды жөндеу кезiнде агрегаттар, конструкциялардың негiзгi буындарын кешендi ауыстыру жүргiзiлмейдi. Осы себептен ағымды жөндеу арқылы жалға берiлген мүлiктегi тозу жойылмайды. Ағымдағы жөндеудiң мақсаты мүлiктi тиiстi күйiнде сақтау болып табылады. Шартпен жалға алушыға жалға алған мүлiктiң күрделi жөндеуiн жүргiзу мiндетi де жүктелуi мүмкiн.Сондай-ақ жалға алушы (айтылғандай) мүлiктi күтiп ұстауға байланысты шығындарды көтеруге мiндеттi. Олар (шығындар) бiрiншi кезекте объетивтiк (сыртқы) себептерге тәуелдi, олармен байланысты болып келедi. Мысалы, ғимаратты пайдалануы электр қуатына, газға, ыстық, салқын суға, канализацияға кеткен шығындармен байланысты. Мүлiктi ұстауға кеткен шығындар, оны пайдалануын қамтамасыз ететiн ұйымдастыру шаралармен байланысты.
Жалға алушы жалға алған мүлiктi пайдалануға барынша мүдделi болуы үшiн шығындарды өзi көтеруi керек. Мысалы, ол газға, салқын және ыстық суға санаушы (счетчик) қойылуы туралы келiсуi және мүмкiн болашақта оларды үнемдеу үшiн шараларды қолдана алады. Егер шығындарды жалға
берушi көтеретiн болса жалға алушының үнемдеуге себебi (үнемдеуге итермелейтiн нәрсе) болмауы мүмкiн.Мүлiктi күтiп ұстауға шығындар құрамына мiндеттi және қосымша шығындар кiредi. Мiндеттiлерге жалға алушы мүлiктi пайдаланған кезде олардан құтыла алмайтын шығындар жатады. (Мысалы оларға электр қуатына қажеттi дәрежеде кеткен шығындар жатады). Егер жалға алушы жалға алынған мүлiктi күту үшiн маманды жалға алса, мүлiктi сақтандыруға шешiм қабылдаса және т.б. олар қосымша шығындар болып табылады. Мүлiктi ұстауы бойынша шығындарды мiндеттiк және қосымшаға бөлу маңызы мынадан да табылады, бiрiншiсi шартта көзделедi және жалға берушi жалға алушыдан олардың өтелуiн талап ете алады. Қосымша шығындарды жалға алушы өзi көздейдi және кейiн олардың әрқайсысын өзгерте алады.Жалға алушы белгiленген мiндеттердi орындамағаны үшiн, жалға берушiнiң мүддесiн бұзғаны үшiн жалға берушi мүлiк жалдау шартын бұзуды талап етуге құқылы.Жалға берушi Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексінің 553-бабында көзделген мiндеттердi орындау үшiн жалға алушыға жазбаша хабарлауға мiндеттi және жалға алушыға мiндеттердi қисынды мерзiмде орындауға мүмкiншiлiк беруге тиiс.
Өз кезегiнде жалға алушы да жалға берушiден жалға берiлген мүлiктi күтiп ұстау бойынша мiндеттерiн орындауды талап ете алады. Жалға берушiнiң күрделi жөндеу жөнiндегi мiндеттерiн атқармауы жалға алушыға өз қалауы бойынша:
1) жөндеудi өз бетiнше жүргiзуiне және жөндеу құнын жалға берушiден өндiрiп алуға
2) жөндеу құнын шарт бойынша төлемнiң есебiне есептеуге
3) шарт бойынша төлемдi тиiсiнше азайтуды талап етуге;
4) шарттан бас тартуға құқылы.
Жалға алушы мүлiктi жақсартуға құқылы. Егер жақсартулар ажыратылатын болса, онда олар жалға берушiнiң келiсiмiнсiз жасамауы мүмкiн. Жалданған мүлiктiң жалға алушы жүргiзген ажыратылатын жақсартулары, егер шартта өзгеше көзделмесе, оның меншiгi болып табылады. Ажыратылатын жақсартулар ретiнде мүлiкке зиян келтiрмей бөлiнiп алынуы мүмкiн жақсартуды бағалауға болады.Ажыратуға болмайтын (зиян келтiрмей ажыратуға болмайтын) жақсартылуға мүлiктiң меншiк иесiнiң келiсiмi қажет. Жалға алушы өз қаражаты есебiнен және жалға берушiнiң келiсiмiмен, жалданған мүлiкке зиян келтiрмей ажыратуға болмайтын жақсарту жүргiзсе, шартта өзгеше көзделмегендiктен, оның шарт тоқтағаннан кейiн осы жақсартудың құнын өтеттiрiп алуға құқығы бар. Ажыратуға болмайтын жақсартуға ғимаратқа күрделi қосымша салынған құрылыс, қабырғалардың сыртын көркем жасау және т.б. енедi.Жалға алушының жалға берушiнiң келiсiмiнсiз жүргiзген ажыратуға болмайтын жақсартуының құны, егер заң актiлерiнде немесе шартта өзгеше көзделмесе, өтеуге жатпайды.Мүлiк жалдау шарты тоқтатылғаннан кейiн жалға алушы мүлiктi алған кезiндегi күйiнде, қалыпты тозуын ескере отырып немесе шартта келiсiлген күйiнде оны жалға берушiге қайтаруға мiндеттi.
Егер шарт мерзiмi аяқталғаннан соң қайтарылатын мүлiктiң жайкүйi заңда немесе шартта көрсетiлген талаптарға сәйкес келмесе, жалға алушы келтiрiлген шығынды жалға берушiге өтейдi. Егер жалға берiлген мүлiк шартта көрсетiлген қызмет мерзiмiнен бұрын iстен шығып қалса, жалға алушы, егер шартта өзгеше көзделмесе, жалға берушiге мүлiктiң қалдық құнын өтейдi. Бұл тәртiп қолданғанда мүлiк жалға алушыға тәуелдi болатын себептерден бұзылады (қолданудан шығып қалады), бiрақ онымен мүлiкке әдейi зиян келтiрiлмеуi керек. Осының салдарынан жалға алушы жалға берушiге мүлiктiң бүлiнуi алдында қандай құны болды сол құнын өтейдi, жалға берушiнiң шығыны өтелуге жатпайды.
Егер жалға алушы жалға алған мүлiктi қайтармаса немесе оны мерзiмiнде қайтармаса, жалға берушi барлық пайдаланылған уақыт үшiн мүлiктiң пайдалану ақысын төлеудi талап етуге құқылы. Жалға алушының мүлiктi уақытылы қайтармағаны үшiн тұрақсыздық төлем (айыппұл) қарастырылуы мүмкiн. Жалпы тәртiп бойынша оның айыптық мiнезi бар және сондықтан ол шығындар үстiнен толық көлемде өндiрiлiп алынуы мүмкiн.Мүлiк жалдау шарты бойынша жалға алынған мүлiк жалға алушының меншiгiне тараптардың келiсiмiмен белгiленген жағдайларда берiледi. Егер шартта алынған мүлiктi сатып алу туралы ереже көзделмесе, ол тараптардың қосымша келiсiмiмен белгiленуi мүмкiн, бұл орайда олар мүлiктi пайдалануға бұрын төленген ақылы сатып алу бағасына есептеу туралы уағдаласуға құқылы.Соңғысы жалға алушыға оның жалға алған мүлiкке құқықтарын қорғау меншiк құқығын қорғаумен тең қамтамасыз етiледi. Жалға берушi жалға алынған мүлiктi пайдалануға құқықты мүлiкке ешқандай құқықтары жоқ үшiншi бiр тұлғалар мәжбүрлi (зорлық) iс-қимылдарымен бұзылғаны үшiн жалға алушы алдында жауапты болмайды. Егер бұзушылардың iсәрекеттерiн жалға берушi қолданған болса (оларға рұқсат берсе) осы жағдайда ол да жауапты болады. Әр жағдайда жалға алушының талап қоюға және өзге де түрде өз атынан өзiне тиесiлi құқықтарды қорғауға құқығы бар.Жалға берушiнiң және жалға алушының жалпылама алғандағы құқықтары мен мiндеттерi осындай. Қандай да болсын өзге құқықтық шарт сияқты мүлiк жалдау шарты оны тиiстi орындағанда, яғни құқықтарын жүзеге асырғанда тоқтатылады.Жалға берушi тарапынан қарсылық болмаса және жалға алушы шарттың мерзiмi бiткен соң да мүлiктi пайдалана беретiн болса, шарт нақ осындай талаптармен анықталмаған мерзiмге қайта жасалған (қайта қалпына келтiрiлген) болып есептеледi. Бұл орын алса тараптардың әрқайсысы қозғалмайтын мүлiктi жалға алған кезде, егер заң актiлерiнде немесе шартта өзгеше көзделмесе, бұл туралы басқа тарапқа кем дегенде үш ай бұрын және өзге мүлiктi жалға алған кезде кемiнде бiр ай бұрын жазбаша түрде ескерте отырып, шарттан кезкелген уақытта бас тарта алады.Жалға алушы шартты жаңа мерзiмге жасауға басымдылық (артықшылық) құқығына ие болуы мүмкiн. Ол үшiн жалға алушы алдағы шарт бойынша өз мiндеттерiн лайықты түрде атқаруы керек. Осы шарт (талап) сақталса жалға алушы шарт мерзiмi бiткеннен кейiн басқа тұлғалардың алдында артықшылықты пайдаланып мүлiк жалдау шартын жаңа мерзiмге (барлық өзге жағдайлар тең болса) жасауға құқылы болады. Шартты жасасу жағдайлары тең болу керектiгi мынаны бiлдiредi: егер өзге жалға алушы ұтымдылау болып келетiн жағдайларды ұсынса, онда алғашқы жалдаушы мүлiк жалдау шартын жасасуға артықшылық құқығынан айырылып қалады.Жалға алушы мүлiктi жалға алу шартында көрсетiлген мерзiмде, ал егер шартта осындай мерзiм көрсетiлмесе, шарттың қолданылуы аяқталғанға дейiн қисынды мерзiмде осындай шартты қайта жасағысы келетiндiгi туралы жалға берушiге жазбаша түрде хабарлауға мiндеттi. Мүлiктi жалға алу шарты жаңа мерзiмге жасалған кезде шарт жағдайлары тараптардың келiсiмiмен өзгертiлуi мүмкiн. Егер жалға берушi шартты бұрынғы жалға алушымен жаңа мерзiмге жасасудан бас тартса, бiрақ шарт мерзiмi бiткен күннен бастап бiр жылдың iшiнде басқа тұлғамен мүлiктi жалдау шартын жасаса, жалға алушы өз таңдауы бойынша сотта осы жасалған шарт бойынша құқықтар мен мiндеттердi өзiне ауыстыруды және өзiмен шарт жасасуды жаңартудан бас тарту арқылы келтiрiлген залалды өтеудi, не тек залалды өтеудi талап етуге құқылы.Мүлiк жалдау шарты тараптардың келiсiмiмен кез келген уақытта тоқтатылуы мүмкiн. Одан басқа да тараптардың бiреуiнiң талап етуi бойынша да бұзылуы мүмкiн.
Жалға берушiнiң талабы бойынша мүлiк жалдау шарты (бұрын қаралған жағдайлардан өзге) мынадай жағдайларда бұзылуы мүмкiн.
а) егер жалға алушы мүлiктi пайдаланғаны үшiн шартта белгiленген төлемнiң мерзiмi өткеннен кейiн екi реттен астам төлем жасамаса;
б) Заң актiлерiне немесе шартқа сәйкес күрделi жалға алушы күрделi жөндеудi шартта белгiленген мерзiмде жүргiзбесе, мерзiм шартта қарастырылмаса, оны қисынды мерзiмде жүргiзсе.
Барлық жағдайларда, жалға берушi жалға алушыға өз мiндетiн қисынды мерзiмде орындауға мүмкiндiк берiлгеннен кейiн ғана шартты мерзiмнен бұрын бұзуды талап етуге құқылы.
Жалға алушының талап етуiмен шарт мынадай жағдайларда:
а. жалға берушi мүлiктi жалға алушыға пайдалануға бермеген не мүлiктi шарт талаптарына немесе мүлiктiң мақсатына сәйкес пайдалануға кедергi жасаған;
б. жалға берушi өзiне жүктелген мүлiктi күрделi жөндеу мiндетiн шартта белгiленген мерзiмде, ал ол шартта болмаған жағдайда қисынды мерзiмде жүргiзбеген;
в. жалға алушыға берiлген мүлiкте оны пайдалануға кедергi келтiретiн кемшiлiктер болып, оны шарт жасалған кезде жалға берушi ескертпеген, жалға алушыға алдынала белгiлi болмаған және мүлiктi көрген кезде немесе шарт жасаған кезде оның ақаусыздығын тексерген кезде оның байқалуы мүмкiн болмаған;
г. Мүлік жалға алушы жауап бермейтін мән-жайларға байланысты пайдалану үшін жарамсыз күйде болған реттерде мерзімінен бұрын бұзылады.

1.2. Мүлік жалдау шартының объектілері

Мүлік жалдау шартының объектілері болып қозғалатын және қозғалмайтын заттар келеді. Аренда шарты бойынша берілетін заттар жеке сипаттары мен анықталатын, тұтынылмайтын заттар жатады, олар оларды пайдалану барысында өздерінің тұтынушылық қасиеттерін бірте-бірте табиғи тозу салдарынан жоғалтады. Кейбір объектілер пайдалану тәртібі дұрыс болса тіпті өздерінің қасиеттерін жоғалтпауы да мүмкін, оларға жер бөлшектері, көп жылдық егістер және сол сияқтылар жатады. Азаматтық айналымы шектеулі заттар жалға берілуі мүмкін емес. Ал азаматтық айналымы шектеулі заттар жалға оларды пайдалану тәртібі жалпылама оларға меншік құқығын жүзеге асырудың барлық тәртібі сақтала отырып жалға берілуі мүмкін.
Азаматтық Кодексінің 541-бабына сәйкес, мүлік жалдауға, кәсіпорындар мен басқа да мүліктік кешендер, жер учаскелері, үйлер мен ғимараттар, жабдықтар көлік құралдары, және оларды найдалану процессінде өздерінің табиғи қасиеттерін жоймайтын басқа да заттар берілуі мүмкін. Жалдаудың объектісі өзгеде заттар бола алады. Егер заң актілерінде өзгеше көзделмесе, жер пайдалану құқығы, жер қойнауын пайдалану құқығы және басқа да заттық құқықтар мүлік жалдау объектісі болуы мүмкін. Заң актілерінде тұрғын үй-жайларды, жер учаскелерін, жер қойнауы учаскелерін және басқа да оқшауланған табиғи объектілерді, соның ішінде концессиялық келісімдер негізінде, сондай-ақ өзге де жағдайларда мүліктік жалдауға беру ерекшеліктері белгіленуі мүмкін.
Мемлекеттік мүлікті мүліктік жалдауға беру ерекшеліктері Қазақстан Республикасының мемлекеттік мүлік туралы заңнамалық актісінде белгіленуі мүмкін. Заң актілерінде мүлікті жалдауға тапсыруға жол берілмейтін немесе шектеу жасалатын мүлік түрлері жасалуы мүмкін. Заңнамада оларды мүліктік жалдауға беруге тыйым салынған немесе жалдау мүмкіншілігі шектелген мүлік түрлері анықталуы мүмкін. Бірінші кезекте шектеулер азаматтық айналымнан алынып тасталған немесе азаматтық айналымы шектеулі заттарға қатысты болып келеді. Әрине азаматтық айналымнан алынып тасталған заттар жалға берілуі мүмкін емес. Ал азаматтық айналымы шектеулі заттар жалға оларды пайдалану тәртібі, жалпылама оларға меншік құқығын жүзеге асырудың барлық тәртібі сақталып жалға берілуі мүмкін. Мысалы, азаматтық айналымы шектеулі бір немесе өзге мүлікті иеленуге рұқсат алмаса, ол өзінде бар сондай-ақ азаматтық айналымы шектеулі мүлікті иелігінен шығару керек Заңның Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексінің 252-бабы 2-тармағы тікелей нүсқауына сәйкес көрсетілгендей мүлікке меншік құқығы тоқтатылуы қажет. Қазақстан Республикасының Азамттық Кодексі бойынша бірқатар міндеттер жүктейді. Бүл міндеттер бойынша жалға алушы мүлікті жалға алу шартына сәйкес пайдалануы керек.Бұл міндеттер бойынша жалға алушы ... жалғасы

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.