Ипотекалық несиелендіру жүйесі
Мазмұны
КІРІСПЕ 3
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ 5
1.1 Ипотекалық несиелендіру жүйесі: ұғымы, бағыттары, түрлері 5
1.2 Нарықтық экономикаға өту барысындағы ипотекалық несиелендіру және оның құқықтық негіздері 8
1.3 Ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибесі 11
2 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫ КОММЕРЦИЯЛЫҚ БАНКТЕРДЕГІ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІ ТАЛДАУ 14
2.1 Қазақстан Республикасы коммерциялық банктердің ипотекалық несиелендіру саясаты 14
2.2 «Банк Тұран Әлем» АҚ үлгісінде қазіргі кезеңдегі ипотекалық несиелендіру жағдайы 19
2.3 «БТА.ипотека» АҚ ипотекалық несие беруін талдау 24
3 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУ ПРОБЛЕМАЛАРЫ МЕН ОЛАРДЫ ШЕШУ ЖОЛДАРЫ 29
3.1 Қазақстан Республикасының ипотекалық несиелендіру проблемалары, қазіргі жағдайдағы орны, болашағы мен даму стратегиясы 29
ҚОРЫТЫНДЫ 33
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ 35
КІРІСПЕ 3
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ 5
1.1 Ипотекалық несиелендіру жүйесі: ұғымы, бағыттары, түрлері 5
1.2 Нарықтық экономикаға өту барысындағы ипотекалық несиелендіру және оның құқықтық негіздері 8
1.3 Ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибесі 11
2 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫ КОММЕРЦИЯЛЫҚ БАНКТЕРДЕГІ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІ ТАЛДАУ 14
2.1 Қазақстан Республикасы коммерциялық банктердің ипотекалық несиелендіру саясаты 14
2.2 «Банк Тұран Әлем» АҚ үлгісінде қазіргі кезеңдегі ипотекалық несиелендіру жағдайы 19
2.3 «БТА.ипотека» АҚ ипотекалық несие беруін талдау 24
3 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУ ПРОБЛЕМАЛАРЫ МЕН ОЛАРДЫ ШЕШУ ЖОЛДАРЫ 29
3.1 Қазақстан Республикасының ипотекалық несиелендіру проблемалары, қазіргі жағдайдағы орны, болашағы мен даму стратегиясы 29
ҚОРЫТЫНДЫ 33
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ 35
КІРІСПЕ
Жақын арада ғана Қазақстандық қаржы мамандары мен банк қызметкерлері арасында «ипотека» термині әлі де беймәлім болатын. Ипотекалық несиелендірудің іске асу механизмі туралы санаулы мамандардың ғана жалпылама білімі болған, ал кәсіби тәжірибемен іс жүзінде ешкім кездеспеген.
Курстық жұмыстың өзектілігі. Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығының пайда болуы мен дамуына байланысты бұл сферадағы жағдайдың күрт өзгеруі:
Біріншіден, жылжымайтын мүлік нарығының кең көлемділігі таң қалдырады: бүгінгі күні сатуға арналған барлық қозғалмайтын мүлік объектілері жүздеген миллиард доллар/теңгеге бағалануда.
Екіншіден, талапкерлердің кәсіби мамандануы өсуде. Қазір жылжымайтын мүлік нарығының әрбір сегментінде өзінің белсенділігі мен мамандануы арқасында бәсекелестерін басып озатын сөзсіз көшбасшылар бар.
Үшіншіден, нарықтың көпдеңгейлілігі. Бүгінгі таңда жылжымайтын мүлік нарығында пәтерлер мен тұрмыстық емес ғимараттар, коттедждер мен офистер, құрылысқа арналған учаскелер, аяқталмаған құрылыс объектілері мен жерді жалға беру құқығы, бау-бақшалық учаскелер айналысқа түсуде.
Курстық жұмыстың мақсаты -– ипотекалық несиелендіру жүйесінің теориялық және тәжірибелік аспектілерін зерттеу. Берілген мәселені жан жақты талдау, ипотекалық несиелендіру жүйесінің толыққанды қызмет етуін анықтап, дамыту. Тек халықтың тұрғын-үй мәселелерін ғана шешіп қоймай, сонымен бірге жалпы Республика экономикасына тигізетін әсерін қарастыру .
Жылжымайтын мүлік нарығының жақсы дамып, жұмыс істеуі ипотекалық несиелендірудің перспективаларын анықтайды.
Тұрғын үй мәселесі Қазақстанда кез-келген отбасын қобалжытатын жағдай. Бұл сұрақтың шешімін Батыс елдерінде ондаған жылдар бойы пайдаланып келе жатқан ипотекалық несиелендіру жүйесін қолдану арқылы табуға болады. Елдегі потенциал орасан зор. Сонымен қоса, ипотекалық несиелендіруді ұйымдастыру үшін осы курстық жұмыста қарастырылатын бірнеше сұрақтарды шешу керек. Ипотека, әрқашан жылжымайтын мүлік кепілімен шартталуына байланысты, несиені қамтамасыз етудің бірден-бір сенімді әдісі болып табылады. Нарықтық қатынастартардың даму шегіне байланысты біздің елімізде ипотекалық несиелендіруді дамыту қажеттілігі өсе түсуде.
Бірақ, ипотеканың дамуы сәйкес экономикалық жағдайларсыз мүмкін емес, мысалы: кепілге берілетін заттың иесінің болмауы, яғни жер мен жылжымайтын мүлікті тек кепілге беретін зат иесі ғана сала алады.
Қазіргі уақытта ипотеканың нормативті-құқықтық базасы саласында мәселелер шешіліп жатыр. Коммерциялық құрылымға қызмет етудің жаңа әдістері мен капитал нарығында тиімді жұмыс істейтін ипотекалық несиелендіру жүйесінің институционалдық құрылымының оптималды
Жақын арада ғана Қазақстандық қаржы мамандары мен банк қызметкерлері арасында «ипотека» термині әлі де беймәлім болатын. Ипотекалық несиелендірудің іске асу механизмі туралы санаулы мамандардың ғана жалпылама білімі болған, ал кәсіби тәжірибемен іс жүзінде ешкім кездеспеген.
Курстық жұмыстың өзектілігі. Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығының пайда болуы мен дамуына байланысты бұл сферадағы жағдайдың күрт өзгеруі:
Біріншіден, жылжымайтын мүлік нарығының кең көлемділігі таң қалдырады: бүгінгі күні сатуға арналған барлық қозғалмайтын мүлік объектілері жүздеген миллиард доллар/теңгеге бағалануда.
Екіншіден, талапкерлердің кәсіби мамандануы өсуде. Қазір жылжымайтын мүлік нарығының әрбір сегментінде өзінің белсенділігі мен мамандануы арқасында бәсекелестерін басып озатын сөзсіз көшбасшылар бар.
Үшіншіден, нарықтың көпдеңгейлілігі. Бүгінгі таңда жылжымайтын мүлік нарығында пәтерлер мен тұрмыстық емес ғимараттар, коттедждер мен офистер, құрылысқа арналған учаскелер, аяқталмаған құрылыс объектілері мен жерді жалға беру құқығы, бау-бақшалық учаскелер айналысқа түсуде.
Курстық жұмыстың мақсаты -– ипотекалық несиелендіру жүйесінің теориялық және тәжірибелік аспектілерін зерттеу. Берілген мәселені жан жақты талдау, ипотекалық несиелендіру жүйесінің толыққанды қызмет етуін анықтап, дамыту. Тек халықтың тұрғын-үй мәселелерін ғана шешіп қоймай, сонымен бірге жалпы Республика экономикасына тигізетін әсерін қарастыру .
Жылжымайтын мүлік нарығының жақсы дамып, жұмыс істеуі ипотекалық несиелендірудің перспективаларын анықтайды.
Тұрғын үй мәселесі Қазақстанда кез-келген отбасын қобалжытатын жағдай. Бұл сұрақтың шешімін Батыс елдерінде ондаған жылдар бойы пайдаланып келе жатқан ипотекалық несиелендіру жүйесін қолдану арқылы табуға болады. Елдегі потенциал орасан зор. Сонымен қоса, ипотекалық несиелендіруді ұйымдастыру үшін осы курстық жұмыста қарастырылатын бірнеше сұрақтарды шешу керек. Ипотека, әрқашан жылжымайтын мүлік кепілімен шартталуына байланысты, несиені қамтамасыз етудің бірден-бір сенімді әдісі болып табылады. Нарықтық қатынастартардың даму шегіне байланысты біздің елімізде ипотекалық несиелендіруді дамыту қажеттілігі өсе түсуде.
Бірақ, ипотеканың дамуы сәйкес экономикалық жағдайларсыз мүмкін емес, мысалы: кепілге берілетін заттың иесінің болмауы, яғни жер мен жылжымайтын мүлікті тек кепілге беретін зат иесі ғана сала алады.
Қазіргі уақытта ипотеканың нормативті-құқықтық базасы саласында мәселелер шешіліп жатыр. Коммерциялық құрылымға қызмет етудің жаңа әдістері мен капитал нарығында тиімді жұмыс істейтін ипотекалық несиелендіру жүйесінің институционалдық құрылымының оптималды
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ
1 Қазақстан Республикасындағы банктер және банк қызметі туралы” Қ.Р. Президентінің Заң күші бар Жарлығы 1995 жылғы 31 тамыздағы № 2444
“Қазақстан Ұлттық банкі туралы “ Қ.Р.Президентінің Заң күші бар Жарлығы 1995 жылғы 30 наурыздағы № 2155
2 “ҚР-дағы банктер және банк мекемелері” Негізгі заң актілері. 2002 ж. 1 мамырында. Алматы: Юрист, 2002ж – 108 бет.
3 Валюталық реттеу және валюталық бақылыу туралы Қазақстан Республикасының 2005 жылғы 13 маусымдағы N 57 Заңы
4 Искакова З.С «Банк ісі» 2007 ж Алматы
5 Аяпова Ж.М., Арынов Е.М. «Іскер адамның орысша қазақша экономикалық сөздігі» Алматы «Инкар», «Тұлға» 1993 ж -320 б
6 Кадерова Н.Н «Финансирование и кредитование инвестиций» 2007 г
7 Финансовый анализ в коммерческих и некоммерческих организациях: Учебник. /Под ред. Гвозденко А.А.-М.:Финансы,2001г. - 320с.
8 Денги, кредит, банки: Учебник / Под ред. Е.Ф. Жукова. – М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1999г – 622 с
9 Финансовый анализ: Учебник. /Под ред. Ефимовой О.В.- М.: Бухгалтер, 2002г. - 528с.
10 Омарова К.А «Инвестицияларды қаржыландыру және несиелеу» Алматы 2006 ж
11 Дүйсенбаев К.Ш., Төлегенов Э.Т., Жұмағалиева Ж.Г. Кәсіпорынның қаржылық жағдайын талдау /Оқу құралы. – Алматы: Экономика. 2001 ж – 330 бет
12 Хамитов Н.Н «Банк ісі» 2006 ж Алматы
13 Көшенова Б.А. «Ақша. Несие. Банктер» Валюта қатынастары. Оқу құралы / - Алматы: Экономика, 2000ж– 328 бет.
14 Мақыш С.Б., Ілияс А.Ә. Банк ісі: Оқу құралы. – Алматы: қазақ университеті, 2004. – 241 бет.
15 Асилова А.С «Инвестицияларды қаржыландыру және несиелеу» Алматы 2009 ж
17 Қазақстан Республикасының 2007 жылғы 26 шілдедегі N 310 Заңы
18 Қазақстан Республикасы Парламентінің Жаршысы, 2007 ж., N 18, 142-құжат; "Егемен Қазақстан" 2007 жылғы 9 тамыз N 237-238
19 www.bta.kz
20 www.interfax.kz
1 Қазақстан Республикасындағы банктер және банк қызметі туралы” Қ.Р. Президентінің Заң күші бар Жарлығы 1995 жылғы 31 тамыздағы № 2444
“Қазақстан Ұлттық банкі туралы “ Қ.Р.Президентінің Заң күші бар Жарлығы 1995 жылғы 30 наурыздағы № 2155
2 “ҚР-дағы банктер және банк мекемелері” Негізгі заң актілері. 2002 ж. 1 мамырында. Алматы: Юрист, 2002ж – 108 бет.
3 Валюталық реттеу және валюталық бақылыу туралы Қазақстан Республикасының 2005 жылғы 13 маусымдағы N 57 Заңы
4 Искакова З.С «Банк ісі» 2007 ж Алматы
5 Аяпова Ж.М., Арынов Е.М. «Іскер адамның орысша қазақша экономикалық сөздігі» Алматы «Инкар», «Тұлға» 1993 ж -320 б
6 Кадерова Н.Н «Финансирование и кредитование инвестиций» 2007 г
7 Финансовый анализ в коммерческих и некоммерческих организациях: Учебник. /Под ред. Гвозденко А.А.-М.:Финансы,2001г. - 320с.
8 Денги, кредит, банки: Учебник / Под ред. Е.Ф. Жукова. – М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1999г – 622 с
9 Финансовый анализ: Учебник. /Под ред. Ефимовой О.В.- М.: Бухгалтер, 2002г. - 528с.
10 Омарова К.А «Инвестицияларды қаржыландыру және несиелеу» Алматы 2006 ж
11 Дүйсенбаев К.Ш., Төлегенов Э.Т., Жұмағалиева Ж.Г. Кәсіпорынның қаржылық жағдайын талдау /Оқу құралы. – Алматы: Экономика. 2001 ж – 330 бет
12 Хамитов Н.Н «Банк ісі» 2006 ж Алматы
13 Көшенова Б.А. «Ақша. Несие. Банктер» Валюта қатынастары. Оқу құралы / - Алматы: Экономика, 2000ж– 328 бет.
14 Мақыш С.Б., Ілияс А.Ә. Банк ісі: Оқу құралы. – Алматы: қазақ университеті, 2004. – 241 бет.
15 Асилова А.С «Инвестицияларды қаржыландыру және несиелеу» Алматы 2009 ж
17 Қазақстан Республикасының 2007 жылғы 26 шілдедегі N 310 Заңы
18 Қазақстан Республикасы Парламентінің Жаршысы, 2007 ж., N 18, 142-құжат; "Егемен Қазақстан" 2007 жылғы 9 тамыз N 237-238
19 www.bta.kz
20 www.interfax.kz
КІРІСПЕ
Жақын арада ғана Қазақстандық қаржы мамандары мен банк қызметкерлері арасында ипотека термині әлі де беймәлім болатын. Ипотекалық несиелендірудің іске асу механизмі туралы санаулы мамандардың ғана жалпылама білімі болған, ал кәсіби тәжірибемен іс жүзінде ешкім кездеспеген.
Курстық жұмыстың өзектілігі. Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығының пайда болуы мен дамуына байланысты бұл сферадағы жағдайдың күрт өзгеруі:
Біріншіден, жылжымайтын мүлік нарығының кең көлемділігі таң қалдырады: бүгінгі күні сатуға арналған барлық қозғалмайтын мүлік объектілері жүздеген миллиард доллартеңгеге бағалануда.
Екіншіден, талапкерлердің кәсіби мамандануы өсуде. Қазір жылжымайтын мүлік нарығының әрбір сегментінде өзінің белсенділігі мен мамандануы арқасында бәсекелестерін басып озатын сөзсіз көшбасшылар бар.
Үшіншіден, нарықтың көпдеңгейлілігі. Бүгінгі таңда жылжымайтын мүлік нарығында пәтерлер мен тұрмыстық емес ғимараттар, коттедждер мен офистер, құрылысқа арналған учаскелер, аяқталмаған құрылыс объектілері мен жерді жалға беру құқығы, бау-бақшалық учаскелер айналысқа түсуде.
Курстық жұмыстың мақсаты - - ипотекалық несиелендіру жүйесінің теориялық және тәжірибелік аспектілерін зерттеу. Берілген мәселені жан жақты талдау, ипотекалық несиелендіру жүйесінің толыққанды қызмет етуін анықтап, дамыту. Тек халықтың тұрғын-үй мәселелерін ғана шешіп қоймай, сонымен бірге жалпы Республика экономикасына тигізетін әсерін қарастыру .
Жылжымайтын мүлік нарығының жақсы дамып, жұмыс істеуі ипотекалық несиелендірудің перспективаларын анықтайды.
Тұрғын үй мәселесі Қазақстанда кез-келген отбасын қобалжытатын жағдай. Бұл сұрақтың шешімін Батыс елдерінде ондаған жылдар бойы пайдаланып келе жатқан ипотекалық несиелендіру жүйесін қолдану арқылы табуға болады. Елдегі потенциал орасан зор. Сонымен қоса, ипотекалық несиелендіруді ұйымдастыру үшін осы курстық жұмыста қарастырылатын бірнеше сұрақтарды шешу керек. Ипотека, әрқашан жылжымайтын мүлік кепілімен шартталуына байланысты, несиені қамтамасыз етудің бірден-бір сенімді әдісі болып табылады. Нарықтық қатынастартардың даму шегіне байланысты біздің елімізде ипотекалық несиелендіруді дамыту қажеттілігі өсе түсуде.
Бірақ, ипотеканың дамуы сәйкес экономикалық жағдайларсыз мүмкін емес, мысалы: кепілге берілетін заттың иесінің болмауы, яғни жер мен жылжымайтын мүлікті тек кепілге беретін зат иесі ғана сала алады.
Қазіргі уақытта ипотеканың нормативті-құқықтық базасы саласында мәселелер шешіліп жатыр. Коммерциялық құрылымға қызмет етудің жаңа әдістері мен капитал нарығында тиімді жұмыс істейтін ипотекалық несиелендіру жүйесінің институционалдық құрылымының оптималды формаларын қалыптастыру бағыты бойынша ізденістер жүріп жатыр.Сондай-ақ, жеке дара тұлғаларға қызмет көрсетуді дамыту жұмыстары да назардан тыс қалған жоқ .
Курстық жұмыстың негізі міндеттері:
- Экономикалық құбылыс ретінде ипотекалық несиелендірудің мәнін зерттеу;
- Қазақстандағы ипотекалық несиелендірудің нормативті-құқықтық базасын қарастыру;
- Ипотеканы дамыту мақсатында дамыған елдердің тәжірибесін ашып көрсету;
- ҚР-дағы ипотекалық несиелендіру жағдайын БТА-Ипотека АҚ мысалға ала отырып зерттеу.
Зерттеу объектісі ретінде БТА-Ипотека АҚ болып табылады.
Берілген жұмыстың теория-әдістемелік базасы ретінде ҚР-ның заңдылық актілері, Президент жарлықтары, ипотекалық сұрақтар бойынша отандық және шетел ғалым-экономисттерінің еңбектері, сондай-ақ периодикалық басылым мен статистикалық жинақтардан материалдар алынды.
Курстық жұмыстың құрылымы. Курстық жұмыс кiрiспеден және үш тараудан тұрады. Бiрiншi тарау "Ипотекалық несиелендірудің теориялық негіздері " деп аталады, онда жалпы ипотекалық несиелендірудің мән-мағынасы анықталынды, несиелендіру жүйесінің ұғымы, бағыттары, нарықтық экономикадағы рөлі мен шетелдік тәжірибесі қарастырылады. Екiншi тарау "Қазастан Республикасының коммерциялық банктердегі ипотекалық несиелендіруді талдау" деп аталады, бұл бөлімде Қазақстан Республикасының коммерциялық банктердің ипотекалық несиелендіру саясаты зерттеліп, Банк Тұран Әлем АҚ үлгісінде ипотекалық несиелендіру ерекшеліктері анықталады. Үшінші тарауда "Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендіру проблемалары мен оларды шешу жолдары" қарастырылады. Курстық жұмыс, сонымен қатар қорытынды, пайдаланған әдебиеттер тiзiмiнен тұрады.
Курстық жұмысты жазу барысында отандық әдебиеттер, статистикалық ақпарат көздері, нормативті актілер мен мерзімді басылымдар қолданылды.
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
0.1 Ипотекалық несиелендіру жүйесі: ұғымы, бағыттары, түрлері
Жылжымайтын мүлікті, оның ішінде меншіктегі жерді кепілге қоюмен және сол арқылы мәмілені сенімді етіп берілетін ипотекалық несие несиелендірудің нарық экономикасында белсенді қолданылатын нысандарының біріне жатады. Жерге деген меншік құқығы нарықтық несиелік қатынастар аясына меншігінде жекешелендірілген пәтерлері, жер телімдері, тұрғын үй қорлары бар кәсіпорындарды, ұйымдарды, фирмаларды, халықты тартады.
Ипотекалық несие кәсіпорындардың, фирмалардың және тұрғын үй құрылысының қажеттіліктерін мемлекет тарапынан қаржыландыру көздерін банк несиесімен алмастыруда үлкен рөл атқарады. Оның алға басуы шаруашылық субъектілерінің ұзақ мерзімді сипаттағы несиелік ресурстардың тапшылығы, инфляцияның жоғары қарқындылығы жағдайында инвестициялық белсенділігін ұлғайтуға әсер етеді.
Ипотекалық несиелендіру жүйесі екі бағыттан тұрады:
- ипотекалық несиелердің шаруашылық субъектілеріне және халыққа тікелей берілуі;
- ипотекалық несиелерді (несиелік міндеттемелерді) несиелендіруге ресурстардың қосымша тартылуын қамтамасыз ететін екінші нарықта сату.
Бірінші бағытымен негізінен ипотекалық банктер айналысып келсе, екіншісімен - ипотекалық банктердің мүлікті кепілге қоюмен қамтамасыз етілген активтерін сатып алатын және кейін оларды өз атынан олардың базасында құнды қағаздар (облигациялар) шығаратын қаржы компаниялары, қорлар айналысады. Құнды қағаздар ликвидті болып келеді, себебі олар жылжымайтын мүлікпен қамсыздандырылған және олар инвестициялар арқасында ұзақ мерзімді және тұрақты табыс алуға мүмкіндік береді [1].
Кейбір қаржы компанияларының міндеттемелері бойынша шетелде кепілгер ретінде мемлекет белгіленеді, ол болса, олардың сенімділігін арттырады. Ипотекалық несиеде жылжымайтын мүлікті кепілге қою - ипотекаға негізделеді.
Ипотеканы кепіл заты иегерінің болуынсыз дамыту мүмкін емес, өйткені жер мен жылжымайтын мүлікті кепілге тек кепіл затының иегері ғана қоя алады, сондай-ақ осы иегердің оның меншігіндегі жылжымайтын мүлікті еркін шеттету құқығынсыз да мүмкін емес.
Бұл жағдайда ғимараттардың ипотекасы ол орналасқан жер телімінің ипотекасымен бірге рәсімделеді. Қазақстанда жылжымайтын мүлікпен және жермен операцияларды жүзеге асыруға жағдай жасайтын нормативтік құқықтық база әзірленуде. Қазақстан Республикасының Конституциясында жерге деген меншік құқығын және оны сату-сатып алу, кепілге қою, жалға беру және т.б. операцияларды заңдастыратын бірқатар құқықтық нормалар қалыптастырылды. Кепіл, банктер мен банк қызметі, жекешелендіру туралы заңдар қабылданды. Тұрғын үй саласын қаржыландыру, ипотекалық несилендіруді дамыту жөнінде бірқатар қосымша шаралар көзделген Президенттің бірқатар жарлықтары мен үкіметтің қаулылары қабылданды.
Қазақстаннның заңнамасында ипотека болып жермен тікелей байланысты кәсіпорынды, ғимаратты немесе өзге де объектіні оған тиесілі жер телімімен бірге немесе оны пайдалану құқығымен кепілге қою танылады.
Ипотека - міндеттемені жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз ету әдістерінің біріне жатады. Бұл ретте кепілзат иесі кепілгер міндеттемесін орындамаған жағдайда кепілге қойылған жылжымайтын мүлік арқылы қанағаттануы мүмкін. Ипотека кез келген ақшалай міндеттемені қамтамасыз етуде қолданылуы мүмкін, сондай-ақ ол несиелік келісімге қатысты міндеттемені қамтамасыз етуге пайдаланылады.
Ипотекалық несиелендіруде мәмілелерді құқықтық түрде рәсімдеудің маңызы зор, себебі бұл мәмілелердің негізін кепілге қойылатын жылжымайтын мүлікке деген меншік құқығы немесе шаруашылық иемдену құқығы қалайды. Заңнамада ипотекалық несиелендірудің нақты бір тәртібі көзделген.
Кепілзат туралы келісімнің субъектілері болып мыналар табылады:
- кепіл туралы келісімнің тараптары (кепілгер және кепілге қойылған затты ұстаушы) заңды және жеке тұлғалар;
- біртұтас кепіл реестрін ұстаушы.
Ипотека туралы келісім жазбаша түрде жасалып, нотариалды түрде куәландырылуы тиіс. Ипотекалық келісім кепілгердің әрекет етуінің едәуір еркіндігін көздеуі мүмкін, атап айтқанда онда келесідей мүмкіншіліктер көзделуі мүмкін:
а) кепілге қойылған мүлікті міндеттеме бойынша қарызды сатып алушыға ауыстырып шеттету;
ә) мүлікті жалға беру;
б) мүлікке жаңа қарыздар жүгін түсіру және т.б. мүмкіндіктер.
Кепілзаттың бір түріне заклад (кепілге салу) жатады. Бұл жағдайда кепілге салынған мүлік кепілзат ұстаушының иелігіне осы мүлікпен қамтамасыз етілетін несие бойынша міндеттеме орындалғанша беріледі.
Кәсіпорынның ипотекасы оның бүкіл мүлігіне, оның ішінде негізгі қорларына және айналым қаражатына, сондай-ақ, егер заңмен немесе келісіммен басқаша белгіленбесе, кәсіпорынның жеке балансында көрсетілген өзге де құнды заттарға қолданылады.
Ипотека туралы келісімде келесідей деректер көрсетілуі тиіс:
- кепілгердің және кепілзатын ұстаушының атауы және олардың орналасқан жерлері;
- орындалуы осы кепілге салу шартымен қамтамасыз етілетін несиелік келісімнің немесе өзге де міндеттеменің атауы, келісімді жасау күні және орны;
- ипотекамен қамтамасыз етілген негізгі міндеттеменің сомасы;
- ипотекамен қамтамасыз етілген сомаларды төлеу мерзімдері;
- кепілге қойылған жылжымайтын мүліктің сипаты және оның ақшалай құны, орналасқан жері;
- иегердің кепілге қойылған мүлікке деген құқығын растайтын құжаттардың атауы;
- кепілге қойылған мүлікке өзге міндеттемелер салынбағандығы туралы сілтеме;
- кепілгер мен кепілзатты ұстаушының қолтаңбалары;
- ипотеканы тіркеген органның атауы, тіркелген күні мен жері.
Тараптардың келісімі бойынша кепіл шартына өзге де жағдайлар енгізілуі мүмкін.
Ипотека кепілзатты ұстаушыға негізгі қарыз сомасының және ол бойынша пайыздардың төленуін, несиелік ресурстарды пайдаланумен байланысты шығындардың өтелуін және қажет болған жағдайда ипотека затын сатуға жұмсалатын шығындардың өтелуін қамтамасыз етуі тиіс. Ипотека кәсіпорынның, құрылыстың, ғимараттың немесе өзге де объектінің орналасқан жеріндегі тиісті органдарда міндетті түрде тіркелуге жатады. Ипотека затына меншік құқығы ауысқан кезде өзге тұлға ипотека қай жерде тіркелген болса, сол жерде ол да тіркелуі тиіс [2].
Несиелендіру субъектісіне қарай тұрғын үй құрылысына берілетін ипотекалық ссудалар осы үйдің болашақ иегеріне берілетін несиеге және мердігерлерге берілетін ссудаларға бөлінеді.
Тұрғын үйді салуға (реконструкциялауға) несие жобалармен және құрылыс-монтаждық жұмыстарды жүзеге асыруға мердігерлік келісімдермен көзделген құрылыстың (реконструкциялаудың) мерзімдері мен құны аясында беріледі.
Несиелендіру объектілеріне мыналар жатады:
- тұрғын үй құрылысына жер сатып алу және оны жайластыру;
- тұрғын үй салу (реконструкциялау);
- тұрғын үй сатып алу.
Несиелендіру объектісіне қарай банктер тұрғын үй несиелерінің үш түрін ұсынады:
- жерге берілетін несие;
- құрылысқа берілетін несие;
- тұрғын үй сатып алуға берілетін несие.
Несиені пайдаланудың мақсаты мен мерзімі, оны қамтамасыз ету нысаны көрсетілетін ссуда бөлу туралы өтінішпен қатар, тапсырысқа мыналар кіреді:
- заңды тұлға қарыз алушылар үшін - құрылтай және тіркелу құжаттары: кәсіпорынның бухгалтерлік балансы; табыстардың және міндетті төлемдердің түсу графигі; ссуда қамтамасыз етілетінін растайтын құжаттар; несиені пайдаланудың техникалық-экономикалық негіздемесі және несиеленетін шығындардың болжамды өтелімділігін есептеу; құрылыс салынатын жер теліміне деген құқықты растайтын құжаттар; белгіленген тәртіппен бекітілген жобалық-сметалық құжаттама; мердігерлік құрылыс жұмыстарын жүзеге асыруға берілген келісімшарттардың көшірмелері; несие беруші талап етуі мүмкін өзге де құжаттар.
- жеке тұлғалар үшін - құрылыс салу учаскесіне құқығын растайтын құжаттар; құрылыс салуға рұқсат қағаз; белгіленген тәртіппен келісілген жобалық-сметалық құжаттама; қарыз алушының төлем қабілеттілігін анықтауға қажетті құжаттар; банк талап етуі мүмкін өзге де құжаттар. Несиені қамтамасыз ету үшін кепілзат мен кепілдіктер беріледі. Тақырыпты тереңірек келесі бөлімшеде қарастыруға болады.
0.2 Нарықтық экономикаға өту барысындағы ипотекалық несиелендіру және оның құқықтық негіздері
Ипотекалық несиелендіру - бұл несие алушыға кепіл мүлігінің сомасына қарыз алушының қанағаттану деңгейіне құқық беретін банктен кепіл алу барысындағы жылжымайтын мүлік кепілі.
Ипотекалық несие - бұл банктің жылжымайтын мүлікті кепілге салу арқылы берілетін, меншік құқығы несиелендіру кезеңінде несие берушінің иелігінде, алайда мүліктің өзі қарыз алушының пайдалануында болатын ұзақ мерзімді несие.
Ең маңызды мәселелердің бірі материалдық активтердің қолма-қол және депозиттік қаражаттарда, қағаздарда конверсияланатын мәселесі болып табылады. Осындай конвертацияның ерекше маңызды механизмі жылжымайтын мүлік түсінігіне кіретін капиталдан ипотека және шектер арқылы араластыруға қабілетсіз, жылжымайтын мүлікте ерекше сипаттың бар болуы болып табылады. Ипотека тұрғын үй мәселесінің маңызды шешім механизмі ғана емес, сонымен қатар инвестициялық климатты жақсартудың, ақша массасын реттеудің, жалпы әлеуметтік-экономикалық прогрестің маңызды механизмі болып табылады.
Ипотекалық бизнестің дамуы шынайы экономика секторының дамуына әсер етеді.
Үстемемен қамтамасыз етілген, ссудалардың екінші нарығымен қалыптастырумен байланысты банктік жүйенің ипотекалық несиелендіру жүйесінің тағы бір маңызды әсері бар. Мұндай нарық капиталдың рентабельді экономика ортасына (банктік капиталдың диверсификациясы) құйылуын қалыптастырады, сонымен қатар мемлекеттің масштабындағы бірыңғай капитал бағасын қалыптастыруға қабілетті, әр түрлі географиялық аудандардағы пайыздық ставкалар арасындағы айырмашылықты төмендетеді.
Сондықтан Қазақстан Республикасының қазіргі даму сатысында ипотекалық несиелендіру жүйесінің дамуына лайықты көңіл бөлу қажет. Өйткені мұндай жүйенің дамуы - бұл Қазақстандағы нарықтық қатынастар дамуындағы кезекті саты.
Осылайша, мемлекет экономикасы үшін ипотека мағынасы келесідей қорытындылады:
- үстеме бағалы қағаздардың екінші нарығы арқылы, кепіл механизмі арқылы шаруашылық айналымға жылжымайтын мүлік түрінде капиталдарды тарту - экономиканы сауықтырудың мәнді факторы;
- жылжымайтын мүлікті ақша қаражаттарының елеулі бөлігімен байланыстырады және бұл антиинфляцияның маңызды факторы болып табылады. Мысалы, АҚШ-та американдықтың орташа кірісінің 25%-ы жылжымайтын мүлік бойынша қарыздарды төлеуге кетеді;
- жылжымайтын мүлікке енгізілген халықтың ақша қаражаттары ауылдардың, қалалардың, жергілікті құрылыс кешендерінің дамуына, жұмыс орындарын ұстауды құруға енгізіледі;
- кепілге несиелендіру технологиясын, әсіресе жылжымайтын мүлікке кепіл, жетілдіру банктердің жұмысына дүниежүзілік жалпы қабылданған жүйеде несиені қайтару кепілін қамтамасыз ету қадамын басуға мүмкіндік береді.
Бұл мәселені шешу үшін банктің өзінің портфелінен ипотекалық нарықтың маманданған басқа қатысушыларына закладнойларды (қарыз міндеттеме) ұстаудан басқа амалы жоқ. Басқа инвесторларға өзінің закладнойларын ұсыну - бірінші деңгейлі нарықтан екінші деңгейлі нарыққа өтетін көпір болып келеді, оның қызметі басқа негізде ұйымдастырылады.
Екінші деңгейлі ипотекалық нарықтың негізгі субъектілеріне жататындар:
oo Ипотекалық несие берумен айналысатын ипотекалық банктер мен басқа да қаржы-несиелік мекемелер;
oo Ірі эмиссионды - қаржылық корпорациялар. Олар банктерден бірінші деңгейлі закладнойларды сатып алып, олардың әр түрлі құнды қағаздарының орнына эмиссияны қолданады;
oo Нақты ақшаға эмиссионды - қаржылық корпорациялардан құнды қағаздарды сатып алатын банктер, зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары, азаматтар кейпіндегі инвесторлар;
oo Ипотекалық несиені сақтандырумен айналысатын делдалдар.
Схемалық түрде екінші деңгейлі ипотекалық нарықтың қызметін былай көрсетуге болады:
Закладнойларға қызмет көрсету бойынша шартқа отыру
Закладнойларды бағалау мен сұрыптау
Инвесторлар арасында құнды қағаздарды орналастыру
Закладнойлармен қам тамасыз етілген ЭҚК-ң құнды қағаздарының эмиссиясы
Ипотекалық банктерден закладнойларды сатып алу
Құнды қағаздардан өтеу мен қызмет көрсету
Сурет 1 Екінші деңгейлі ипотекалық нарықтың қызметі
Екінші деңгейлі ипотекалық нарықта айналатын құнды қағаздардың несиелік тәуекелінің болуы сияқты әр түрлі сипаттамалары бар.
Берілген нарықтық қызмет ету мен ұйымдастырудың негізгі мақсаты - соңғы тұтынушыға деген несие ресурстарының арзандауы, бұл берілген нарық шеңберінде шешім қабылдау үшін приоритетті.
Берілген материалды қарастыру негізінде біз ипотеканы жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етудің бір түрі деп және бұнда кепілақы алушыға кепілақыны берушінің міндеттерін өтелмеген жағдайда салынған жылжымайтын мүлік есебінен қанағат алуға құқық береді.
Жылжымайтын мүлікпен операцияларды жүзеге асыру үшін ипотекалық жүйенің барлық буындарының қызметін реттейтін заңдылық нормалар қажет.
Кепілақылық құқықтың орталық көзі болып Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі болып табылады. Қазақстан Республикасында әртүрлі ипотекалық бағдарламаларды жүзеге асыруда ең көп тәжірибесі бар тұрғын үй құрылыс банкі мен Лариба-банк. Бірақ өкінішке орай тұрғын үй құрылыс банкі келеңсіз жағдайларға тап болуына байланысты Банк центр кредитке қосылып, ипотекалық несие беруді тоқтатып, жеке мониторингпен айналысатын болды. Ал Лариба-банк қарыз алушыларға өте қатал талап қойып, 3 жылда не бары 100 несие берген және тек банктің сеніміне кірген тұлғаларға ғана рұқсат етті.
Алайда Тұрғын үй жинақ банкісінің арқасында Қазақстан Республикасында 23 желтоқсан 1995 жылы Қазақстан Республикасы Президентінің Жылжымайтын мүлікті ипотекалау туралы заң күші бар жарлығы қабылданды. Ол мүлік ипотекасын міндеттемені қамтамасыз ету әдісі ретінде қолданғанда пайда болатын қатынастарды реттейтін Қазақстандағы негізгі нормативті акт болып табылады.
Сол уақытта келесі негізгі нормативті құжаттар қабылданған:
1). Қазақстан Республикасы Президентінің 22 желтоқсан 1995 жылы Жер туралы заң күші бар жарлығы қабылданды. (Қазақстан Республикасы заңдылықтарымен өзгертулер енгіізілген 14.07.97ж №158-1, 30.06.97ж №139-1-1, 01.07.98ж №259-1, 10.07.98ж №283-1, 11.05.98ж №381-1 )
2). Қазақстан Республикасы Президентінің 22 желтоқсан 1995 жылы Жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын шарттарға құқықтарды тіркеу туралы заң күші бар жарлығы
3) Қазақстан Республикасы Үкіметінің 6 маусым 1996 жылы Жер учаскелерінің кепілақысына тәртіп және ипотекалық несиені қамтамасыз ету үшін жерді пайдалану құқықтары туралы Қаулысы
4) Жер учаскелеріне ипотеканың ерекшелігі, жерді пайдалануға құқықты беру тәртібі, бұл құқықтарды беру үшін жүргізілетін акт пен келісім-шарттарды формалары (Жер заңдылығымен қарастырылған) сондай-ақ:
а) Қазақстан Республикасы Үкіметінің 6 маусым 1996 жылы №711 Жер учаскелеріне кепілақы тәртібін бекіту мен ипотекалық несиені қамтамасыз ету үшін жерді пайдалану құқықтары туралы қаулысы;
б) Қазақстан Республикасы Үкіметінің 7 маусым 1996 жылы №720 Тұрғын үй жағдайын жақсартуды қажет ететін мемлекеттік қызметкерлерге жер учаскелерін беру тәртібі туралы қаулысы;
в) Қазақстан Республикасы Үкіметінің 22 желтоқсан 1997 жылы №1813 Кондоминимум ғимаратының меншік иелеріне жер учаскелерін беру тәртібі туралы қаулысы.
Жерге жеке меншік құқығы түсінігінің енуі ипотеканың дамуына әсер етеді, өйткені ипотекалық несиелеудің негізінде меншік құқығы немесе салынатын жылжымайтын мүлікке шаруашылық иелік ету құқы жатыр.
Жерге жеке меншік азаматтар мен мемлекеттік емес заңды тұлғаларға оларға тиесілі жер учаскелерін пайдалануға, иеленуге және төз қалауынша жүзеге асыруына Қазақстан Республикасы заңдылығымен бекітілген жағдайлар мен шеңберінде құқық береді.
Азаматтардың жеке меншігінде жеке шаруашылық жүргізетін, мал шаруашылығымен айналысуға және дачалық құрылыс үшін берілетін учаскелер болуы мүмкін.
Кондоминимум түсінігне де анықтама бере кеткен жөн. Кондомимнимум дегеніміз жылжымайтын мүлікке меншіктің формасы. Онда жылжымайтын мүліктің бөлек бір бөліктері, оның ішінде жеке жер учаскелері азаматтардың, заңды тұлғалардың және мемлекеттің жекелеген меншігінде болады.
Жоғарыда айтылғандардың барлығы Қазақстандағы ипотеканың дамытудың (жылжымайтын мүлік кепілі) объективті қажеттілігін орнатады. Тақырыптың мәнін ашу мақсатында ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибесін қарастырайық.
1.3. Ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибесі
Екінші дүниежүзілік соғыстан кейін дамыған мемлекеттердің қоғам құрылысындағы әлеуметтік-экономикалық өзгерістер, халық табысының өсуі, тұрғын үй құрылысының өсуі ипотекалық несиелеу мен құнды ипотекалық қағаз нарығының дамуына түрткі болды.
Тұрғын үйді қаржыландыру механизмінің аса маңызды және болашағы бар бағыты болып мемлекеттегі халықты ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеу табылуы тиіс.
Сонымен бірге келесіні атаған жөн, ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуын іске асыруға екі үлгі беріліп отыр:
1. еуропалық
2. американдық
Еуропалық үлгі ипотекалық несиелермен айналысатын банктерге көмек көрсетуді қарастырады. Мұндай көмек көрсету құралы болып салық салу жеңілдіктері, несиелеу жеңілдіктері және тағы басқа табылады. Негізгі институттар ретінде жоғары капиталдандырылған мемлекеттік емес ұйымдар қызмет атқарады.
Американдық үлгі несиелеу кепіліне ұйымдастырушылардың ипотекалық несие облигацияларды шығаруды қамтамасыз етуші институттардың мемлекеттің қатысуымен қалыптасуын қарастырады. Америкадағы ипотекалық облигациялар нарығы көлемі бойынша мемлекеттік облигациялардың кейбіреуіне ғана жол береді де, құнды қағаздардың барлық (жалпы) көлемінің 13 бөлігін құрайды. Сонымен қатар, АҚШ-та бұл сектор дамушылар қатарына жатады. Соңғы 25 жыл ішінде оның үлесі екі есе көбейді, 1975 жылы ипотекалық облигациялар үлесі 16%-ті ғана құраған.
Ресейдегі ипотекалық несиелеу тәжірибесінің тарихы бар. 18-ғасырдың екінші жартысынан бастап қазыналық дворян банктері пайда бола бастайды. Олар қызмет сипаты бойынша ипотекалық несие мекемелеріне жатады. Жалпы алғанда, революцияға дейінгі Ресейдің ипотекалық несие жүйесінде басты орында келесілер болды: екі қазыналық ипотекалық банктер - дворяндық жер банкі және шаруашылық жер банкі (жылжымайтын мүлік кепіліне сауданың 23 бөлігінен астам) , қалалық және губерниялық несиелік қоғамдар, дворяндық мемлекеттік емес банктер және акционерлік жер банктері. Айта кететін жағдай, Ресей ол кезде тұтастай аграрлық мемлекет болған.
Өзінің қызмет көрсету барысында несиелік қоғам мен жер банктері үш тұлғаны қамтиды: қарыз міндеттемелерінің эмитенті, ипотекалық несие беру кезіндегі алашақ (кредитор) несиені қамтамасыз етуге қарыз алушыдан кепілақы куәләгән қабылдағанда кепіл ұстаушы.
Қажет қаражаттарды алу үшін қарыз алушы өзінің орблигацияларын екінші қайтара нарықта сатқан. 1862 жылынан бастап Санкт-Петербургтік қалалық несие қоғамдастығының өтініші бойынша Қаржы министрлігі мемлекеттік банкке осы облигациялар кепілінің астына олардың биржалық бағасының 80%-ң көлемінде ссуда беруге рұқсат берді.
Уақыт өте аталған ереже Мәскеулік несие қоғамдастығының ипотекалық несиелеріне де кең таралды. Бұл мекемелердің несие саясаты жеткілікті түрде консервативті болып, олардың тұрақтылығын қамтамасыз еткен. Несиелер мүліктің бағаланған құнының 50-60% түрінде берілген. Дворяндық жер банкінің кепілақы парақтары эмиссиясының көлемі резервтік және жарғылық капитал сомасының он еселі өлшемімен шектелген. Кейбір дворяндық жер банктерінің облигациялары шетелде сатылып, бірнеше валюта түріндегі номиналға ие болады.
Ресейдің нарықтық экономикаға көшуімен бірге ипотекалық несиелеу де жаңғыра бастады. 1997-1998 жылдары Ресейде, ең алдымен, Мәскеуде құнды қағаздардың америкалық жүйесін (mortgage backed securities кепілақыға негізделген) іске асыру бойынша шаралар қабылдана бастады.
Ипотекалық несиелеудің ірі нарығы ретінде АҚШ танылады. Ипотекалық несие беруші мекемелер болып ссудожинақтаушы ассоциоциялар, коммерциялық банктер мен арнайы ипотекалық компаниялар табылады. Ипотекалық несиелеуді реттеуші арнайы заңнама жоқ, 1930-1970 жылдар аралығында ссуданың кең таралған түрі болып бекітілген пайыз мөлшерлемесі бар және ссуданың іске асу мерзіміндегі қарыздың негізгі сомасының амортизациясы бар ұзақ мерзімді (30 жыл) ссуда табылады. 70-інші жылдары жоғары инфляция жағдайларында пайыз мөлшерлемесінің қобалжуына байланысты жылжымалы пайыз мөлшерлемесі бар ссудалар тарала бастады. Қаржыландырудың арнайы құралдары болған жоқ.
Алғашқы эмиссия 1987 жылы 50 миллион фунд стерлингке National Home Loan PLC компаниясымен жасалды. Жедел қарқынды дамудан кейін 80-жылдардың басында дағдарыс кезеңінде британдық нарықта эмиссия тоқтатылып, артынан жағдайы түзетілді. 1996 жылдың аяңында аталған құралдар бойынша қарыздың көлемі 10миллиард фунд стерлингті құраған. Америкаға қарағанда Британияда бұл нарықтың дамуына мемлекет тарапынан қолдау көрсетілмеген.
Немістің бұл жүйесінің мынадай артықшылықтарын атауға болады:
1. қаржыландыру капитал нарығына тәуелді емес;
2. ссуда бойынша пайыз мөлшерлемесі алғашында бекітіледі де, төмен болады;
3. ссуда берушінің төлем мөлшері алғашында тағайындалады;
4. басқаларға қарағанда, пайыз мөлшерлемесі жоғары болған жағдайдың өзінде төлем көлемі төлеушілерге ауыртпалық жүктемейді;
5. жинақ кассаларымен уақытылы төлемдердің іске асырылуы тұрғын үй секторының дамуына әкеледі.
Америкалық және неміс үлгілерінің ұқсастығы келесіден табылады.
Кесте 1
Шет мемлекеттердегі несиелеу шарттарының салыстырмалы кестесі
Мемлекет
Несие сомасы
Несиелеу мерзімі
Пайыз мөлшерлемесі
Дания
20-85 %
10-35
3-4%
Германия
70-80%
10-25
3-4%
Ұлыбритания
70%
25
1,9-2,2%
Франция
60%
15
2-3%
АҚШ
70-80%
10-25
2,5-3%
Голландия
60-70%
20-25
4-6%
Жапония
80-85%
15-20
1,5-2,5%
Қазақстан
70%
10-20
10-20%
Қытай
70-80%
5-15
15-20%
Жоғарыда бейнеленген кестеде шет мемлекеттердегі несиелеу шарттарының салыстырмалығы көрсетілген. Әр мемлекеттің несиелеу ерекшелітерін байқауға болады.
2. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫ КОММЕРЦИЯЛЫҚ БАНКТЕРДЕГІ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІ ТАЛДАУ
5.1 Қазақстан Республикасы коммерциялық банктердің ипотекалық несиелендіру саясаты
Қазақстандағы ипотекалық несиелендіру мәселелерін шешу барысында еліміздің кейбір екінші деңгейлі банктері өз несие саясатын жүзеге асыруда. Олардың әрқайсыс өзіндік сипатқа ие.
Қазақстан Республикасы коммерциялық банктердің ипотекалық несиелендіру саясатын зерттеудегі ең алғашқы банк Халық Банкі болып табылады.
Банк заңды және жеке тұлғаларға қысқа мерзімді (1 жылға дейін уақытқа) және ұзақ мерзімді (1 жылдан астам уақытқа) несиелер береді. Несиелік саясатты одан әрі іске асыру шараларын жетілдіру мақсатында, сондай-ақ клиенттік базасын кеңейту мақсатында ҚХБ АҚ қолданыстағы бағдарламаларын дамытып, жаңаларын енгізуді жоспарлауда.
Қарызды пайдалану үшін сыйақының шамасы банктік қарыз келісімшартымен төмендегідей жағдайларды ескере отырып белгіленеді:
1) қаржы нарығының конъюнктурасы;
2) банктік қарыздар нарығындағы бәсекелестік деңгейі;
3) тартылған ресурстардың құны;
4) несиелік тәуекелді өтеу үшін және қажетті табыс алу үшін банк қарызға қызмет көрсету барысында жұмсаған шығындарын,
5) қарыз алушының несиені өтеу қабілеттілігі.
ҚХБ АҚ жеке тұлғаларды тұтынушылық мақсаттарға несиелендіруін сипаттайтын көрсеткіштерді 1-кестеден көруге болады.
Кесте 2
Ипотекалық несиелендіруді сипаттайтын көрсеткіштер
Тұтынушылық несиелердің түрлері
АҚШ долларындағы несие сомасы
Несиенің айлардағы мерзімі
Орташа есептелген пайыздық мөлшерлеме
Қамсыздандырудың түрі
Ипотека
100000 дейін
240 дейін
11 %
Жылжымайтын мүлік
2-кестеге қарағанда, тұтынушылық несиелердің басым бөлігі ипотекалық несиелендіруге келеді.
Кесте 3
2009-2012 жылдары аралығында берілген несиелердің көлемі, мың теңге
Көрсеткіштер
2009
2010
2011
2012
Берілген несиелердің жалпы сомасы
336116
896034
3570254
673483
Тұтынушылық несиелердің сомасы, барлығы
128893
306559
3077446
825179
Оның ішінде:
Ипотекалық несиелендіру
118250
220564
2856414
563215
Ипотекалық несие тұтынушылық ссудалар көлемінде үлкен орын алады, оны 2-суретте көрсетілген динамика арқылы байқауға болады.
Сурет 2 АҚ ҚХБ - тің 2009 - 2012 жылғы ипотекалық несиелендіру.
Ескерту: автормен ақпарат көзінің негізінде құралған
Несиені Қазақстанның халық банкі АҚ салынып жатқан пәтерді кепілге алу арқылы береді.
Ең төмен бастапқы жарнаның сомасы - 15%.
Несиелендірудің мерзімі - 7-ден 15 жылға дейін
Пайыздық мөлшерлемесі - жылдық 11%-тен бастап (бастапқы жарнасына қарай).
БТА Банкі 2009 жылдың 2 ақпанындағы дағдарысқа қарсы шаралардың аясында ҚР Үкіметі ҚР қаржы нарығы мен қаржы ұйымдарын реттеу мен қадағалау агенттігінің 75,1 пайыз көлемінде БТА Банкі Самұрық-ҚазынаҰлттық әл-ауқат қорының акцияларының бақылау пакетін сатып алу жайындағы ұсынысын қабылдады. Өтеуді төлеу банктің қосымша эмиссиясы арқылы жүзеге асты. Соның нәтижесінде банк 251 319 485 теңге мөлшерінде қосымша капитал алды.
Кесте 4
БТА банкінің ипотекалық несиелендіру бағдарламасы
Несиелеу бағдарламасы
Тұрғын үйді сатып алуға
Тұрғын үйді жөндеуге
Заем валютасы
Теңге, АҚШ доллары
Пайыздық ставкасы
Несиелеудің бүкіл мерзімі үшін белгіленген
Заемның ең көп сомасы
Тұрғын үйдің бағаланған құнының 70%-на дейін
Тұрғын үйдің бағаланған құнының 60%-на дейін
Несиелеудің ең көп мерзімі
10 жылға дейін зейнеткерлік жасқа жеткенге дейін (мүмкін 65 жасқа дейін)
10 жылға дейін
20 жылға дейін
Мерзімінен бұрын өтеу
Шектеулерсіз және айыппұлдарсыз
Сатып алынатын және қолда бар мүлік
заемшығаортақ заемшыға немесе үшінші тұлғаға
(зат кепілгеріне) тиесілі тұрғын үй
Заемшының төлем қабілеттілігін растау
толықжанама
Қосымша артықшылықтар
Тұратын жеріне тәуелсіз, ҚР-ның кез келген қаласында тұрғын үйді сатып алу мүмкіндігі
банктегі ипотекалық несие бойынша кепілде тұрған тұрғын үйді жөндеу үшін несие алу
Темірбанк АҚ 1992 жылдың 26 наурызында құрылды. Бас кеңсе Алматы қаласында орналасқан. Банктің филиалды байланысы 21 филиалға толы және Қазақстан Республикасы бойынша 100-ге жуық сату орталықтары бар. Банк Қазақстанның барлық дерлік облыстық орталықтарында және 50 000-нан астам халқы бар қалаларда көрсетілген. 2010 жылдың жазында Темірбанк қайта құрылу процесін сәтті бітірді.
Екінші нарықта тұрғын жылжымайтын мүлікті иелену займы.
* Займның максималды сомасы - жылжымайтын мүліктің бағалау құнынан 70%-ға дейін
* Займның максималды мерзімі - 20 жылға дейін
* Мерзімсіз өтеу - комиссияны алусыз
* Жылжымайтын мүлікті сақтандыру - талап етілмейді.
Кесте 5
Темірбанктің несиелендіру шарттары
Мақсатты тағайындау
екінші нарықта пәтерлер мен үйлерді иелену
Займ валютасы
теңге
Займ сомасы
- Алматы және Астана қаласы үшін: 750 000 - 37 500 000 теңге
- басқа аймақтар үшін: 750 000 - 22 500 000 теңге
Бастапқы салым
займ сомасынан 30-дан төмен емес
Несиелендіру мерзімі
1 жылдан 20 жылға дейін
Өтеу әдісі
клиенттің қалауы бойынша әр ай сайын:
- аннуитетті (теңестірілген) төлемдер немесе
- тең үлесті негізгі қарызбен марапаттаумен қоса.
Мерзімсіз өтеу
комиссияны алусыз, 150 000 теңгеден кем емес сомада
Тапсырысты қарастыруға комиссия
7 000 теңге
Займды ұйымдастыруға комиссия
займ сомасынан 1%
Кірістерді растау
міндетті зейнетақы жинақ қорынана ұсынылған үзіндімен
Сақтандыру
- жазатайым оқиғадан қарыз алушыға
- титулдық
- бірлескен қарыз алушының жоқ болған уақытында ғана
- Несие комитетінің шешімі бойынша
Бүгінгі күні Альянс Банкі АҚ активтер мөлшері бойынша елімізде алтыншы орында және бөлшек нарықта артықшылық фокуспен бизнестің барлық бағыттары бойынша, сондай-ақ ШОБ субъектілерін несиелеуде әмбебап қаржы институты ретінде дамуда.
Альянс Банкі АҚ мажорлық акционері болып Банкінің 67% жай және 67% артықшылықты акцияларына ие Самұрық-Қазына Ұлттық әл-әуқат қоры табылады. 33% жай және 33% артықшылықты акциялар миноритарлы акционерлерге тиесілі.
* Бастапқы жарна - сатып алынатын жылжымайтын мүлік құнының 15%-ынан
Бастапқы жарна болмаған жағдайда қосымша кепіл ретінде өтімді тұрғын үй жылжымалы мүлкін ұсыну мүмкіндігі бар.
* Төлем қабілеттілігін талдау:
- бастапқы жарнада жылжымайтын мүлік құнынан 15% - кірісті толық растау талап етіледі
- бастапқы жарнада жылжымайтын мүлік құнынан 50% - кірісті жартылай растау мүмкін
- бастапқы жарнада жылжымайтын мүлік құнынан 70% және онан жоғары - төлем қабілеттілігін талдау сауалнама мәліметтеріне сәйкес
* Несие мерзімі - 20 жылға дейін.
* Несие сомасы - 50 000 000 теңгеге дейін:
* Сыйақы мөлшерлемесі:
- 14,0% - қарыз мерзімі 1 жылдан 10 жылға дейін болса;
- 14,5% - қарыз мерзімі 10 жылдан 15 жылға дейін болса;
- 15,0% - қарыз мерзімі 15 жылдан 20 жылға дейін болса.
* Жылдық тиімді мөлшерлеме:
- 15,08%-дан - қарыз мерзімі 1 жылдан 10 жылға дейін болса;
- 15,62%-дан - қарыз мерзімі 10 жылдан 15 жылға дейін болса;
- 16,18%-дан - қарыз мерзімі 15 жылдан 20 жылға дейін ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Жақын арада ғана Қазақстандық қаржы мамандары мен банк қызметкерлері арасында ипотека термині әлі де беймәлім болатын. Ипотекалық несиелендірудің іске асу механизмі туралы санаулы мамандардың ғана жалпылама білімі болған, ал кәсіби тәжірибемен іс жүзінде ешкім кездеспеген.
Курстық жұмыстың өзектілігі. Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығының пайда болуы мен дамуына байланысты бұл сферадағы жағдайдың күрт өзгеруі:
Біріншіден, жылжымайтын мүлік нарығының кең көлемділігі таң қалдырады: бүгінгі күні сатуға арналған барлық қозғалмайтын мүлік объектілері жүздеген миллиард доллартеңгеге бағалануда.
Екіншіден, талапкерлердің кәсіби мамандануы өсуде. Қазір жылжымайтын мүлік нарығының әрбір сегментінде өзінің белсенділігі мен мамандануы арқасында бәсекелестерін басып озатын сөзсіз көшбасшылар бар.
Үшіншіден, нарықтың көпдеңгейлілігі. Бүгінгі таңда жылжымайтын мүлік нарығында пәтерлер мен тұрмыстық емес ғимараттар, коттедждер мен офистер, құрылысқа арналған учаскелер, аяқталмаған құрылыс объектілері мен жерді жалға беру құқығы, бау-бақшалық учаскелер айналысқа түсуде.
Курстық жұмыстың мақсаты - - ипотекалық несиелендіру жүйесінің теориялық және тәжірибелік аспектілерін зерттеу. Берілген мәселені жан жақты талдау, ипотекалық несиелендіру жүйесінің толыққанды қызмет етуін анықтап, дамыту. Тек халықтың тұрғын-үй мәселелерін ғана шешіп қоймай, сонымен бірге жалпы Республика экономикасына тигізетін әсерін қарастыру .
Жылжымайтын мүлік нарығының жақсы дамып, жұмыс істеуі ипотекалық несиелендірудің перспективаларын анықтайды.
Тұрғын үй мәселесі Қазақстанда кез-келген отбасын қобалжытатын жағдай. Бұл сұрақтың шешімін Батыс елдерінде ондаған жылдар бойы пайдаланып келе жатқан ипотекалық несиелендіру жүйесін қолдану арқылы табуға болады. Елдегі потенциал орасан зор. Сонымен қоса, ипотекалық несиелендіруді ұйымдастыру үшін осы курстық жұмыста қарастырылатын бірнеше сұрақтарды шешу керек. Ипотека, әрқашан жылжымайтын мүлік кепілімен шартталуына байланысты, несиені қамтамасыз етудің бірден-бір сенімді әдісі болып табылады. Нарықтық қатынастартардың даму шегіне байланысты біздің елімізде ипотекалық несиелендіруді дамыту қажеттілігі өсе түсуде.
Бірақ, ипотеканың дамуы сәйкес экономикалық жағдайларсыз мүмкін емес, мысалы: кепілге берілетін заттың иесінің болмауы, яғни жер мен жылжымайтын мүлікті тек кепілге беретін зат иесі ғана сала алады.
Қазіргі уақытта ипотеканың нормативті-құқықтық базасы саласында мәселелер шешіліп жатыр. Коммерциялық құрылымға қызмет етудің жаңа әдістері мен капитал нарығында тиімді жұмыс істейтін ипотекалық несиелендіру жүйесінің институционалдық құрылымының оптималды формаларын қалыптастыру бағыты бойынша ізденістер жүріп жатыр.Сондай-ақ, жеке дара тұлғаларға қызмет көрсетуді дамыту жұмыстары да назардан тыс қалған жоқ .
Курстық жұмыстың негізі міндеттері:
- Экономикалық құбылыс ретінде ипотекалық несиелендірудің мәнін зерттеу;
- Қазақстандағы ипотекалық несиелендірудің нормативті-құқықтық базасын қарастыру;
- Ипотеканы дамыту мақсатында дамыған елдердің тәжірибесін ашып көрсету;
- ҚР-дағы ипотекалық несиелендіру жағдайын БТА-Ипотека АҚ мысалға ала отырып зерттеу.
Зерттеу объектісі ретінде БТА-Ипотека АҚ болып табылады.
Берілген жұмыстың теория-әдістемелік базасы ретінде ҚР-ның заңдылық актілері, Президент жарлықтары, ипотекалық сұрақтар бойынша отандық және шетел ғалым-экономисттерінің еңбектері, сондай-ақ периодикалық басылым мен статистикалық жинақтардан материалдар алынды.
Курстық жұмыстың құрылымы. Курстық жұмыс кiрiспеден және үш тараудан тұрады. Бiрiншi тарау "Ипотекалық несиелендірудің теориялық негіздері " деп аталады, онда жалпы ипотекалық несиелендірудің мән-мағынасы анықталынды, несиелендіру жүйесінің ұғымы, бағыттары, нарықтық экономикадағы рөлі мен шетелдік тәжірибесі қарастырылады. Екiншi тарау "Қазастан Республикасының коммерциялық банктердегі ипотекалық несиелендіруді талдау" деп аталады, бұл бөлімде Қазақстан Республикасының коммерциялық банктердің ипотекалық несиелендіру саясаты зерттеліп, Банк Тұран Әлем АҚ үлгісінде ипотекалық несиелендіру ерекшеліктері анықталады. Үшінші тарауда "Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендіру проблемалары мен оларды шешу жолдары" қарастырылады. Курстық жұмыс, сонымен қатар қорытынды, пайдаланған әдебиеттер тiзiмiнен тұрады.
Курстық жұмысты жазу барысында отандық әдебиеттер, статистикалық ақпарат көздері, нормативті актілер мен мерзімді басылымдар қолданылды.
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
0.1 Ипотекалық несиелендіру жүйесі: ұғымы, бағыттары, түрлері
Жылжымайтын мүлікті, оның ішінде меншіктегі жерді кепілге қоюмен және сол арқылы мәмілені сенімді етіп берілетін ипотекалық несие несиелендірудің нарық экономикасында белсенді қолданылатын нысандарының біріне жатады. Жерге деген меншік құқығы нарықтық несиелік қатынастар аясына меншігінде жекешелендірілген пәтерлері, жер телімдері, тұрғын үй қорлары бар кәсіпорындарды, ұйымдарды, фирмаларды, халықты тартады.
Ипотекалық несие кәсіпорындардың, фирмалардың және тұрғын үй құрылысының қажеттіліктерін мемлекет тарапынан қаржыландыру көздерін банк несиесімен алмастыруда үлкен рөл атқарады. Оның алға басуы шаруашылық субъектілерінің ұзақ мерзімді сипаттағы несиелік ресурстардың тапшылығы, инфляцияның жоғары қарқындылығы жағдайында инвестициялық белсенділігін ұлғайтуға әсер етеді.
Ипотекалық несиелендіру жүйесі екі бағыттан тұрады:
- ипотекалық несиелердің шаруашылық субъектілеріне және халыққа тікелей берілуі;
- ипотекалық несиелерді (несиелік міндеттемелерді) несиелендіруге ресурстардың қосымша тартылуын қамтамасыз ететін екінші нарықта сату.
Бірінші бағытымен негізінен ипотекалық банктер айналысып келсе, екіншісімен - ипотекалық банктердің мүлікті кепілге қоюмен қамтамасыз етілген активтерін сатып алатын және кейін оларды өз атынан олардың базасында құнды қағаздар (облигациялар) шығаратын қаржы компаниялары, қорлар айналысады. Құнды қағаздар ликвидті болып келеді, себебі олар жылжымайтын мүлікпен қамсыздандырылған және олар инвестициялар арқасында ұзақ мерзімді және тұрақты табыс алуға мүмкіндік береді [1].
Кейбір қаржы компанияларының міндеттемелері бойынша шетелде кепілгер ретінде мемлекет белгіленеді, ол болса, олардың сенімділігін арттырады. Ипотекалық несиеде жылжымайтын мүлікті кепілге қою - ипотекаға негізделеді.
Ипотеканы кепіл заты иегерінің болуынсыз дамыту мүмкін емес, өйткені жер мен жылжымайтын мүлікті кепілге тек кепіл затының иегері ғана қоя алады, сондай-ақ осы иегердің оның меншігіндегі жылжымайтын мүлікті еркін шеттету құқығынсыз да мүмкін емес.
Бұл жағдайда ғимараттардың ипотекасы ол орналасқан жер телімінің ипотекасымен бірге рәсімделеді. Қазақстанда жылжымайтын мүлікпен және жермен операцияларды жүзеге асыруға жағдай жасайтын нормативтік құқықтық база әзірленуде. Қазақстан Республикасының Конституциясында жерге деген меншік құқығын және оны сату-сатып алу, кепілге қою, жалға беру және т.б. операцияларды заңдастыратын бірқатар құқықтық нормалар қалыптастырылды. Кепіл, банктер мен банк қызметі, жекешелендіру туралы заңдар қабылданды. Тұрғын үй саласын қаржыландыру, ипотекалық несилендіруді дамыту жөнінде бірқатар қосымша шаралар көзделген Президенттің бірқатар жарлықтары мен үкіметтің қаулылары қабылданды.
Қазақстаннның заңнамасында ипотека болып жермен тікелей байланысты кәсіпорынды, ғимаратты немесе өзге де объектіні оған тиесілі жер телімімен бірге немесе оны пайдалану құқығымен кепілге қою танылады.
Ипотека - міндеттемені жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз ету әдістерінің біріне жатады. Бұл ретте кепілзат иесі кепілгер міндеттемесін орындамаған жағдайда кепілге қойылған жылжымайтын мүлік арқылы қанағаттануы мүмкін. Ипотека кез келген ақшалай міндеттемені қамтамасыз етуде қолданылуы мүмкін, сондай-ақ ол несиелік келісімге қатысты міндеттемені қамтамасыз етуге пайдаланылады.
Ипотекалық несиелендіруде мәмілелерді құқықтық түрде рәсімдеудің маңызы зор, себебі бұл мәмілелердің негізін кепілге қойылатын жылжымайтын мүлікке деген меншік құқығы немесе шаруашылық иемдену құқығы қалайды. Заңнамада ипотекалық несиелендірудің нақты бір тәртібі көзделген.
Кепілзат туралы келісімнің субъектілері болып мыналар табылады:
- кепіл туралы келісімнің тараптары (кепілгер және кепілге қойылған затты ұстаушы) заңды және жеке тұлғалар;
- біртұтас кепіл реестрін ұстаушы.
Ипотека туралы келісім жазбаша түрде жасалып, нотариалды түрде куәландырылуы тиіс. Ипотекалық келісім кепілгердің әрекет етуінің едәуір еркіндігін көздеуі мүмкін, атап айтқанда онда келесідей мүмкіншіліктер көзделуі мүмкін:
а) кепілге қойылған мүлікті міндеттеме бойынша қарызды сатып алушыға ауыстырып шеттету;
ә) мүлікті жалға беру;
б) мүлікке жаңа қарыздар жүгін түсіру және т.б. мүмкіндіктер.
Кепілзаттың бір түріне заклад (кепілге салу) жатады. Бұл жағдайда кепілге салынған мүлік кепілзат ұстаушының иелігіне осы мүлікпен қамтамасыз етілетін несие бойынша міндеттеме орындалғанша беріледі.
Кәсіпорынның ипотекасы оның бүкіл мүлігіне, оның ішінде негізгі қорларына және айналым қаражатына, сондай-ақ, егер заңмен немесе келісіммен басқаша белгіленбесе, кәсіпорынның жеке балансында көрсетілген өзге де құнды заттарға қолданылады.
Ипотека туралы келісімде келесідей деректер көрсетілуі тиіс:
- кепілгердің және кепілзатын ұстаушының атауы және олардың орналасқан жерлері;
- орындалуы осы кепілге салу шартымен қамтамасыз етілетін несиелік келісімнің немесе өзге де міндеттеменің атауы, келісімді жасау күні және орны;
- ипотекамен қамтамасыз етілген негізгі міндеттеменің сомасы;
- ипотекамен қамтамасыз етілген сомаларды төлеу мерзімдері;
- кепілге қойылған жылжымайтын мүліктің сипаты және оның ақшалай құны, орналасқан жері;
- иегердің кепілге қойылған мүлікке деген құқығын растайтын құжаттардың атауы;
- кепілге қойылған мүлікке өзге міндеттемелер салынбағандығы туралы сілтеме;
- кепілгер мен кепілзатты ұстаушының қолтаңбалары;
- ипотеканы тіркеген органның атауы, тіркелген күні мен жері.
Тараптардың келісімі бойынша кепіл шартына өзге де жағдайлар енгізілуі мүмкін.
Ипотека кепілзатты ұстаушыға негізгі қарыз сомасының және ол бойынша пайыздардың төленуін, несиелік ресурстарды пайдаланумен байланысты шығындардың өтелуін және қажет болған жағдайда ипотека затын сатуға жұмсалатын шығындардың өтелуін қамтамасыз етуі тиіс. Ипотека кәсіпорынның, құрылыстың, ғимараттың немесе өзге де объектінің орналасқан жеріндегі тиісті органдарда міндетті түрде тіркелуге жатады. Ипотека затына меншік құқығы ауысқан кезде өзге тұлға ипотека қай жерде тіркелген болса, сол жерде ол да тіркелуі тиіс [2].
Несиелендіру субъектісіне қарай тұрғын үй құрылысына берілетін ипотекалық ссудалар осы үйдің болашақ иегеріне берілетін несиеге және мердігерлерге берілетін ссудаларға бөлінеді.
Тұрғын үйді салуға (реконструкциялауға) несие жобалармен және құрылыс-монтаждық жұмыстарды жүзеге асыруға мердігерлік келісімдермен көзделген құрылыстың (реконструкциялаудың) мерзімдері мен құны аясында беріледі.
Несиелендіру объектілеріне мыналар жатады:
- тұрғын үй құрылысына жер сатып алу және оны жайластыру;
- тұрғын үй салу (реконструкциялау);
- тұрғын үй сатып алу.
Несиелендіру объектісіне қарай банктер тұрғын үй несиелерінің үш түрін ұсынады:
- жерге берілетін несие;
- құрылысқа берілетін несие;
- тұрғын үй сатып алуға берілетін несие.
Несиені пайдаланудың мақсаты мен мерзімі, оны қамтамасыз ету нысаны көрсетілетін ссуда бөлу туралы өтінішпен қатар, тапсырысқа мыналар кіреді:
- заңды тұлға қарыз алушылар үшін - құрылтай және тіркелу құжаттары: кәсіпорынның бухгалтерлік балансы; табыстардың және міндетті төлемдердің түсу графигі; ссуда қамтамасыз етілетінін растайтын құжаттар; несиені пайдаланудың техникалық-экономикалық негіздемесі және несиеленетін шығындардың болжамды өтелімділігін есептеу; құрылыс салынатын жер теліміне деген құқықты растайтын құжаттар; белгіленген тәртіппен бекітілген жобалық-сметалық құжаттама; мердігерлік құрылыс жұмыстарын жүзеге асыруға берілген келісімшарттардың көшірмелері; несие беруші талап етуі мүмкін өзге де құжаттар.
- жеке тұлғалар үшін - құрылыс салу учаскесіне құқығын растайтын құжаттар; құрылыс салуға рұқсат қағаз; белгіленген тәртіппен келісілген жобалық-сметалық құжаттама; қарыз алушының төлем қабілеттілігін анықтауға қажетті құжаттар; банк талап етуі мүмкін өзге де құжаттар. Несиені қамтамасыз ету үшін кепілзат мен кепілдіктер беріледі. Тақырыпты тереңірек келесі бөлімшеде қарастыруға болады.
0.2 Нарықтық экономикаға өту барысындағы ипотекалық несиелендіру және оның құқықтық негіздері
Ипотекалық несиелендіру - бұл несие алушыға кепіл мүлігінің сомасына қарыз алушының қанағаттану деңгейіне құқық беретін банктен кепіл алу барысындағы жылжымайтын мүлік кепілі.
Ипотекалық несие - бұл банктің жылжымайтын мүлікті кепілге салу арқылы берілетін, меншік құқығы несиелендіру кезеңінде несие берушінің иелігінде, алайда мүліктің өзі қарыз алушының пайдалануында болатын ұзақ мерзімді несие.
Ең маңызды мәселелердің бірі материалдық активтердің қолма-қол және депозиттік қаражаттарда, қағаздарда конверсияланатын мәселесі болып табылады. Осындай конвертацияның ерекше маңызды механизмі жылжымайтын мүлік түсінігіне кіретін капиталдан ипотека және шектер арқылы араластыруға қабілетсіз, жылжымайтын мүлікте ерекше сипаттың бар болуы болып табылады. Ипотека тұрғын үй мәселесінің маңызды шешім механизмі ғана емес, сонымен қатар инвестициялық климатты жақсартудың, ақша массасын реттеудің, жалпы әлеуметтік-экономикалық прогрестің маңызды механизмі болып табылады.
Ипотекалық бизнестің дамуы шынайы экономика секторының дамуына әсер етеді.
Үстемемен қамтамасыз етілген, ссудалардың екінші нарығымен қалыптастырумен байланысты банктік жүйенің ипотекалық несиелендіру жүйесінің тағы бір маңызды әсері бар. Мұндай нарық капиталдың рентабельді экономика ортасына (банктік капиталдың диверсификациясы) құйылуын қалыптастырады, сонымен қатар мемлекеттің масштабындағы бірыңғай капитал бағасын қалыптастыруға қабілетті, әр түрлі географиялық аудандардағы пайыздық ставкалар арасындағы айырмашылықты төмендетеді.
Сондықтан Қазақстан Республикасының қазіргі даму сатысында ипотекалық несиелендіру жүйесінің дамуына лайықты көңіл бөлу қажет. Өйткені мұндай жүйенің дамуы - бұл Қазақстандағы нарықтық қатынастар дамуындағы кезекті саты.
Осылайша, мемлекет экономикасы үшін ипотека мағынасы келесідей қорытындылады:
- үстеме бағалы қағаздардың екінші нарығы арқылы, кепіл механизмі арқылы шаруашылық айналымға жылжымайтын мүлік түрінде капиталдарды тарту - экономиканы сауықтырудың мәнді факторы;
- жылжымайтын мүлікті ақша қаражаттарының елеулі бөлігімен байланыстырады және бұл антиинфляцияның маңызды факторы болып табылады. Мысалы, АҚШ-та американдықтың орташа кірісінің 25%-ы жылжымайтын мүлік бойынша қарыздарды төлеуге кетеді;
- жылжымайтын мүлікке енгізілген халықтың ақша қаражаттары ауылдардың, қалалардың, жергілікті құрылыс кешендерінің дамуына, жұмыс орындарын ұстауды құруға енгізіледі;
- кепілге несиелендіру технологиясын, әсіресе жылжымайтын мүлікке кепіл, жетілдіру банктердің жұмысына дүниежүзілік жалпы қабылданған жүйеде несиені қайтару кепілін қамтамасыз ету қадамын басуға мүмкіндік береді.
Бұл мәселені шешу үшін банктің өзінің портфелінен ипотекалық нарықтың маманданған басқа қатысушыларына закладнойларды (қарыз міндеттеме) ұстаудан басқа амалы жоқ. Басқа инвесторларға өзінің закладнойларын ұсыну - бірінші деңгейлі нарықтан екінші деңгейлі нарыққа өтетін көпір болып келеді, оның қызметі басқа негізде ұйымдастырылады.
Екінші деңгейлі ипотекалық нарықтың негізгі субъектілеріне жататындар:
oo Ипотекалық несие берумен айналысатын ипотекалық банктер мен басқа да қаржы-несиелік мекемелер;
oo Ірі эмиссионды - қаржылық корпорациялар. Олар банктерден бірінші деңгейлі закладнойларды сатып алып, олардың әр түрлі құнды қағаздарының орнына эмиссияны қолданады;
oo Нақты ақшаға эмиссионды - қаржылық корпорациялардан құнды қағаздарды сатып алатын банктер, зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары, азаматтар кейпіндегі инвесторлар;
oo Ипотекалық несиені сақтандырумен айналысатын делдалдар.
Схемалық түрде екінші деңгейлі ипотекалық нарықтың қызметін былай көрсетуге болады:
Закладнойларға қызмет көрсету бойынша шартқа отыру
Закладнойларды бағалау мен сұрыптау
Инвесторлар арасында құнды қағаздарды орналастыру
Закладнойлармен қам тамасыз етілген ЭҚК-ң құнды қағаздарының эмиссиясы
Ипотекалық банктерден закладнойларды сатып алу
Құнды қағаздардан өтеу мен қызмет көрсету
Сурет 1 Екінші деңгейлі ипотекалық нарықтың қызметі
Екінші деңгейлі ипотекалық нарықта айналатын құнды қағаздардың несиелік тәуекелінің болуы сияқты әр түрлі сипаттамалары бар.
Берілген нарықтық қызмет ету мен ұйымдастырудың негізгі мақсаты - соңғы тұтынушыға деген несие ресурстарының арзандауы, бұл берілген нарық шеңберінде шешім қабылдау үшін приоритетті.
Берілген материалды қарастыру негізінде біз ипотеканы жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етудің бір түрі деп және бұнда кепілақы алушыға кепілақыны берушінің міндеттерін өтелмеген жағдайда салынған жылжымайтын мүлік есебінен қанағат алуға құқық береді.
Жылжымайтын мүлікпен операцияларды жүзеге асыру үшін ипотекалық жүйенің барлық буындарының қызметін реттейтін заңдылық нормалар қажет.
Кепілақылық құқықтың орталық көзі болып Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі болып табылады. Қазақстан Республикасында әртүрлі ипотекалық бағдарламаларды жүзеге асыруда ең көп тәжірибесі бар тұрғын үй құрылыс банкі мен Лариба-банк. Бірақ өкінішке орай тұрғын үй құрылыс банкі келеңсіз жағдайларға тап болуына байланысты Банк центр кредитке қосылып, ипотекалық несие беруді тоқтатып, жеке мониторингпен айналысатын болды. Ал Лариба-банк қарыз алушыларға өте қатал талап қойып, 3 жылда не бары 100 несие берген және тек банктің сеніміне кірген тұлғаларға ғана рұқсат етті.
Алайда Тұрғын үй жинақ банкісінің арқасында Қазақстан Республикасында 23 желтоқсан 1995 жылы Қазақстан Республикасы Президентінің Жылжымайтын мүлікті ипотекалау туралы заң күші бар жарлығы қабылданды. Ол мүлік ипотекасын міндеттемені қамтамасыз ету әдісі ретінде қолданғанда пайда болатын қатынастарды реттейтін Қазақстандағы негізгі нормативті акт болып табылады.
Сол уақытта келесі негізгі нормативті құжаттар қабылданған:
1). Қазақстан Республикасы Президентінің 22 желтоқсан 1995 жылы Жер туралы заң күші бар жарлығы қабылданды. (Қазақстан Республикасы заңдылықтарымен өзгертулер енгіізілген 14.07.97ж №158-1, 30.06.97ж №139-1-1, 01.07.98ж №259-1, 10.07.98ж №283-1, 11.05.98ж №381-1 )
2). Қазақстан Республикасы Президентінің 22 желтоқсан 1995 жылы Жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын шарттарға құқықтарды тіркеу туралы заң күші бар жарлығы
3) Қазақстан Республикасы Үкіметінің 6 маусым 1996 жылы Жер учаскелерінің кепілақысына тәртіп және ипотекалық несиені қамтамасыз ету үшін жерді пайдалану құқықтары туралы Қаулысы
4) Жер учаскелеріне ипотеканың ерекшелігі, жерді пайдалануға құқықты беру тәртібі, бұл құқықтарды беру үшін жүргізілетін акт пен келісім-шарттарды формалары (Жер заңдылығымен қарастырылған) сондай-ақ:
а) Қазақстан Республикасы Үкіметінің 6 маусым 1996 жылы №711 Жер учаскелеріне кепілақы тәртібін бекіту мен ипотекалық несиені қамтамасыз ету үшін жерді пайдалану құқықтары туралы қаулысы;
б) Қазақстан Республикасы Үкіметінің 7 маусым 1996 жылы №720 Тұрғын үй жағдайын жақсартуды қажет ететін мемлекеттік қызметкерлерге жер учаскелерін беру тәртібі туралы қаулысы;
в) Қазақстан Республикасы Үкіметінің 22 желтоқсан 1997 жылы №1813 Кондоминимум ғимаратының меншік иелеріне жер учаскелерін беру тәртібі туралы қаулысы.
Жерге жеке меншік құқығы түсінігінің енуі ипотеканың дамуына әсер етеді, өйткені ипотекалық несиелеудің негізінде меншік құқығы немесе салынатын жылжымайтын мүлікке шаруашылық иелік ету құқы жатыр.
Жерге жеке меншік азаматтар мен мемлекеттік емес заңды тұлғаларға оларға тиесілі жер учаскелерін пайдалануға, иеленуге және төз қалауынша жүзеге асыруына Қазақстан Республикасы заңдылығымен бекітілген жағдайлар мен шеңберінде құқық береді.
Азаматтардың жеке меншігінде жеке шаруашылық жүргізетін, мал шаруашылығымен айналысуға және дачалық құрылыс үшін берілетін учаскелер болуы мүмкін.
Кондоминимум түсінігне де анықтама бере кеткен жөн. Кондомимнимум дегеніміз жылжымайтын мүлікке меншіктің формасы. Онда жылжымайтын мүліктің бөлек бір бөліктері, оның ішінде жеке жер учаскелері азаматтардың, заңды тұлғалардың және мемлекеттің жекелеген меншігінде болады.
Жоғарыда айтылғандардың барлығы Қазақстандағы ипотеканың дамытудың (жылжымайтын мүлік кепілі) объективті қажеттілігін орнатады. Тақырыптың мәнін ашу мақсатында ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибесін қарастырайық.
1.3. Ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибесі
Екінші дүниежүзілік соғыстан кейін дамыған мемлекеттердің қоғам құрылысындағы әлеуметтік-экономикалық өзгерістер, халық табысының өсуі, тұрғын үй құрылысының өсуі ипотекалық несиелеу мен құнды ипотекалық қағаз нарығының дамуына түрткі болды.
Тұрғын үйді қаржыландыру механизмінің аса маңызды және болашағы бар бағыты болып мемлекеттегі халықты ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеу табылуы тиіс.
Сонымен бірге келесіні атаған жөн, ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуын іске асыруға екі үлгі беріліп отыр:
1. еуропалық
2. американдық
Еуропалық үлгі ипотекалық несиелермен айналысатын банктерге көмек көрсетуді қарастырады. Мұндай көмек көрсету құралы болып салық салу жеңілдіктері, несиелеу жеңілдіктері және тағы басқа табылады. Негізгі институттар ретінде жоғары капиталдандырылған мемлекеттік емес ұйымдар қызмет атқарады.
Американдық үлгі несиелеу кепіліне ұйымдастырушылардың ипотекалық несие облигацияларды шығаруды қамтамасыз етуші институттардың мемлекеттің қатысуымен қалыптасуын қарастырады. Америкадағы ипотекалық облигациялар нарығы көлемі бойынша мемлекеттік облигациялардың кейбіреуіне ғана жол береді де, құнды қағаздардың барлық (жалпы) көлемінің 13 бөлігін құрайды. Сонымен қатар, АҚШ-та бұл сектор дамушылар қатарына жатады. Соңғы 25 жыл ішінде оның үлесі екі есе көбейді, 1975 жылы ипотекалық облигациялар үлесі 16%-ті ғана құраған.
Ресейдегі ипотекалық несиелеу тәжірибесінің тарихы бар. 18-ғасырдың екінші жартысынан бастап қазыналық дворян банктері пайда бола бастайды. Олар қызмет сипаты бойынша ипотекалық несие мекемелеріне жатады. Жалпы алғанда, революцияға дейінгі Ресейдің ипотекалық несие жүйесінде басты орында келесілер болды: екі қазыналық ипотекалық банктер - дворяндық жер банкі және шаруашылық жер банкі (жылжымайтын мүлік кепіліне сауданың 23 бөлігінен астам) , қалалық және губерниялық несиелік қоғамдар, дворяндық мемлекеттік емес банктер және акционерлік жер банктері. Айта кететін жағдай, Ресей ол кезде тұтастай аграрлық мемлекет болған.
Өзінің қызмет көрсету барысында несиелік қоғам мен жер банктері үш тұлғаны қамтиды: қарыз міндеттемелерінің эмитенті, ипотекалық несие беру кезіндегі алашақ (кредитор) несиені қамтамасыз етуге қарыз алушыдан кепілақы куәләгән қабылдағанда кепіл ұстаушы.
Қажет қаражаттарды алу үшін қарыз алушы өзінің орблигацияларын екінші қайтара нарықта сатқан. 1862 жылынан бастап Санкт-Петербургтік қалалық несие қоғамдастығының өтініші бойынша Қаржы министрлігі мемлекеттік банкке осы облигациялар кепілінің астына олардың биржалық бағасының 80%-ң көлемінде ссуда беруге рұқсат берді.
Уақыт өте аталған ереже Мәскеулік несие қоғамдастығының ипотекалық несиелеріне де кең таралды. Бұл мекемелердің несие саясаты жеткілікті түрде консервативті болып, олардың тұрақтылығын қамтамасыз еткен. Несиелер мүліктің бағаланған құнының 50-60% түрінде берілген. Дворяндық жер банкінің кепілақы парақтары эмиссиясының көлемі резервтік және жарғылық капитал сомасының он еселі өлшемімен шектелген. Кейбір дворяндық жер банктерінің облигациялары шетелде сатылып, бірнеше валюта түріндегі номиналға ие болады.
Ресейдің нарықтық экономикаға көшуімен бірге ипотекалық несиелеу де жаңғыра бастады. 1997-1998 жылдары Ресейде, ең алдымен, Мәскеуде құнды қағаздардың америкалық жүйесін (mortgage backed securities кепілақыға негізделген) іске асыру бойынша шаралар қабылдана бастады.
Ипотекалық несиелеудің ірі нарығы ретінде АҚШ танылады. Ипотекалық несие беруші мекемелер болып ссудожинақтаушы ассоциоциялар, коммерциялық банктер мен арнайы ипотекалық компаниялар табылады. Ипотекалық несиелеуді реттеуші арнайы заңнама жоқ, 1930-1970 жылдар аралығында ссуданың кең таралған түрі болып бекітілген пайыз мөлшерлемесі бар және ссуданың іске асу мерзіміндегі қарыздың негізгі сомасының амортизациясы бар ұзақ мерзімді (30 жыл) ссуда табылады. 70-інші жылдары жоғары инфляция жағдайларында пайыз мөлшерлемесінің қобалжуына байланысты жылжымалы пайыз мөлшерлемесі бар ссудалар тарала бастады. Қаржыландырудың арнайы құралдары болған жоқ.
Алғашқы эмиссия 1987 жылы 50 миллион фунд стерлингке National Home Loan PLC компаниясымен жасалды. Жедел қарқынды дамудан кейін 80-жылдардың басында дағдарыс кезеңінде британдық нарықта эмиссия тоқтатылып, артынан жағдайы түзетілді. 1996 жылдың аяңында аталған құралдар бойынша қарыздың көлемі 10миллиард фунд стерлингті құраған. Америкаға қарағанда Британияда бұл нарықтың дамуына мемлекет тарапынан қолдау көрсетілмеген.
Немістің бұл жүйесінің мынадай артықшылықтарын атауға болады:
1. қаржыландыру капитал нарығына тәуелді емес;
2. ссуда бойынша пайыз мөлшерлемесі алғашында бекітіледі де, төмен болады;
3. ссуда берушінің төлем мөлшері алғашында тағайындалады;
4. басқаларға қарағанда, пайыз мөлшерлемесі жоғары болған жағдайдың өзінде төлем көлемі төлеушілерге ауыртпалық жүктемейді;
5. жинақ кассаларымен уақытылы төлемдердің іске асырылуы тұрғын үй секторының дамуына әкеледі.
Америкалық және неміс үлгілерінің ұқсастығы келесіден табылады.
Кесте 1
Шет мемлекеттердегі несиелеу шарттарының салыстырмалы кестесі
Мемлекет
Несие сомасы
Несиелеу мерзімі
Пайыз мөлшерлемесі
Дания
20-85 %
10-35
3-4%
Германия
70-80%
10-25
3-4%
Ұлыбритания
70%
25
1,9-2,2%
Франция
60%
15
2-3%
АҚШ
70-80%
10-25
2,5-3%
Голландия
60-70%
20-25
4-6%
Жапония
80-85%
15-20
1,5-2,5%
Қазақстан
70%
10-20
10-20%
Қытай
70-80%
5-15
15-20%
Жоғарыда бейнеленген кестеде шет мемлекеттердегі несиелеу шарттарының салыстырмалығы көрсетілген. Әр мемлекеттің несиелеу ерекшелітерін байқауға болады.
2. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫ КОММЕРЦИЯЛЫҚ БАНКТЕРДЕГІ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІ ТАЛДАУ
5.1 Қазақстан Республикасы коммерциялық банктердің ипотекалық несиелендіру саясаты
Қазақстандағы ипотекалық несиелендіру мәселелерін шешу барысында еліміздің кейбір екінші деңгейлі банктері өз несие саясатын жүзеге асыруда. Олардың әрқайсыс өзіндік сипатқа ие.
Қазақстан Республикасы коммерциялық банктердің ипотекалық несиелендіру саясатын зерттеудегі ең алғашқы банк Халық Банкі болып табылады.
Банк заңды және жеке тұлғаларға қысқа мерзімді (1 жылға дейін уақытқа) және ұзақ мерзімді (1 жылдан астам уақытқа) несиелер береді. Несиелік саясатты одан әрі іске асыру шараларын жетілдіру мақсатында, сондай-ақ клиенттік базасын кеңейту мақсатында ҚХБ АҚ қолданыстағы бағдарламаларын дамытып, жаңаларын енгізуді жоспарлауда.
Қарызды пайдалану үшін сыйақының шамасы банктік қарыз келісімшартымен төмендегідей жағдайларды ескере отырып белгіленеді:
1) қаржы нарығының конъюнктурасы;
2) банктік қарыздар нарығындағы бәсекелестік деңгейі;
3) тартылған ресурстардың құны;
4) несиелік тәуекелді өтеу үшін және қажетті табыс алу үшін банк қарызға қызмет көрсету барысында жұмсаған шығындарын,
5) қарыз алушының несиені өтеу қабілеттілігі.
ҚХБ АҚ жеке тұлғаларды тұтынушылық мақсаттарға несиелендіруін сипаттайтын көрсеткіштерді 1-кестеден көруге болады.
Кесте 2
Ипотекалық несиелендіруді сипаттайтын көрсеткіштер
Тұтынушылық несиелердің түрлері
АҚШ долларындағы несие сомасы
Несиенің айлардағы мерзімі
Орташа есептелген пайыздық мөлшерлеме
Қамсыздандырудың түрі
Ипотека
100000 дейін
240 дейін
11 %
Жылжымайтын мүлік
2-кестеге қарағанда, тұтынушылық несиелердің басым бөлігі ипотекалық несиелендіруге келеді.
Кесте 3
2009-2012 жылдары аралығында берілген несиелердің көлемі, мың теңге
Көрсеткіштер
2009
2010
2011
2012
Берілген несиелердің жалпы сомасы
336116
896034
3570254
673483
Тұтынушылық несиелердің сомасы, барлығы
128893
306559
3077446
825179
Оның ішінде:
Ипотекалық несиелендіру
118250
220564
2856414
563215
Ипотекалық несие тұтынушылық ссудалар көлемінде үлкен орын алады, оны 2-суретте көрсетілген динамика арқылы байқауға болады.
Сурет 2 АҚ ҚХБ - тің 2009 - 2012 жылғы ипотекалық несиелендіру.
Ескерту: автормен ақпарат көзінің негізінде құралған
Несиені Қазақстанның халық банкі АҚ салынып жатқан пәтерді кепілге алу арқылы береді.
Ең төмен бастапқы жарнаның сомасы - 15%.
Несиелендірудің мерзімі - 7-ден 15 жылға дейін
Пайыздық мөлшерлемесі - жылдық 11%-тен бастап (бастапқы жарнасына қарай).
БТА Банкі 2009 жылдың 2 ақпанындағы дағдарысқа қарсы шаралардың аясында ҚР Үкіметі ҚР қаржы нарығы мен қаржы ұйымдарын реттеу мен қадағалау агенттігінің 75,1 пайыз көлемінде БТА Банкі Самұрық-ҚазынаҰлттық әл-ауқат қорының акцияларының бақылау пакетін сатып алу жайындағы ұсынысын қабылдады. Өтеуді төлеу банктің қосымша эмиссиясы арқылы жүзеге асты. Соның нәтижесінде банк 251 319 485 теңге мөлшерінде қосымша капитал алды.
Кесте 4
БТА банкінің ипотекалық несиелендіру бағдарламасы
Несиелеу бағдарламасы
Тұрғын үйді сатып алуға
Тұрғын үйді жөндеуге
Заем валютасы
Теңге, АҚШ доллары
Пайыздық ставкасы
Несиелеудің бүкіл мерзімі үшін белгіленген
Заемның ең көп сомасы
Тұрғын үйдің бағаланған құнының 70%-на дейін
Тұрғын үйдің бағаланған құнының 60%-на дейін
Несиелеудің ең көп мерзімі
10 жылға дейін зейнеткерлік жасқа жеткенге дейін (мүмкін 65 жасқа дейін)
10 жылға дейін
20 жылға дейін
Мерзімінен бұрын өтеу
Шектеулерсіз және айыппұлдарсыз
Сатып алынатын және қолда бар мүлік
заемшығаортақ заемшыға немесе үшінші тұлғаға
(зат кепілгеріне) тиесілі тұрғын үй
Заемшының төлем қабілеттілігін растау
толықжанама
Қосымша артықшылықтар
Тұратын жеріне тәуелсіз, ҚР-ның кез келген қаласында тұрғын үйді сатып алу мүмкіндігі
банктегі ипотекалық несие бойынша кепілде тұрған тұрғын үйді жөндеу үшін несие алу
Темірбанк АҚ 1992 жылдың 26 наурызында құрылды. Бас кеңсе Алматы қаласында орналасқан. Банктің филиалды байланысы 21 филиалға толы және Қазақстан Республикасы бойынша 100-ге жуық сату орталықтары бар. Банк Қазақстанның барлық дерлік облыстық орталықтарында және 50 000-нан астам халқы бар қалаларда көрсетілген. 2010 жылдың жазында Темірбанк қайта құрылу процесін сәтті бітірді.
Екінші нарықта тұрғын жылжымайтын мүлікті иелену займы.
* Займның максималды сомасы - жылжымайтын мүліктің бағалау құнынан 70%-ға дейін
* Займның максималды мерзімі - 20 жылға дейін
* Мерзімсіз өтеу - комиссияны алусыз
* Жылжымайтын мүлікті сақтандыру - талап етілмейді.
Кесте 5
Темірбанктің несиелендіру шарттары
Мақсатты тағайындау
екінші нарықта пәтерлер мен үйлерді иелену
Займ валютасы
теңге
Займ сомасы
- Алматы және Астана қаласы үшін: 750 000 - 37 500 000 теңге
- басқа аймақтар үшін: 750 000 - 22 500 000 теңге
Бастапқы салым
займ сомасынан 30-дан төмен емес
Несиелендіру мерзімі
1 жылдан 20 жылға дейін
Өтеу әдісі
клиенттің қалауы бойынша әр ай сайын:
- аннуитетті (теңестірілген) төлемдер немесе
- тең үлесті негізгі қарызбен марапаттаумен қоса.
Мерзімсіз өтеу
комиссияны алусыз, 150 000 теңгеден кем емес сомада
Тапсырысты қарастыруға комиссия
7 000 теңге
Займды ұйымдастыруға комиссия
займ сомасынан 1%
Кірістерді растау
міндетті зейнетақы жинақ қорынана ұсынылған үзіндімен
Сақтандыру
- жазатайым оқиғадан қарыз алушыға
- титулдық
- бірлескен қарыз алушының жоқ болған уақытында ғана
- Несие комитетінің шешімі бойынша
Бүгінгі күні Альянс Банкі АҚ активтер мөлшері бойынша елімізде алтыншы орында және бөлшек нарықта артықшылық фокуспен бизнестің барлық бағыттары бойынша, сондай-ақ ШОБ субъектілерін несиелеуде әмбебап қаржы институты ретінде дамуда.
Альянс Банкі АҚ мажорлық акционері болып Банкінің 67% жай және 67% артықшылықты акцияларына ие Самұрық-Қазына Ұлттық әл-әуқат қоры табылады. 33% жай және 33% артықшылықты акциялар миноритарлы акционерлерге тиесілі.
* Бастапқы жарна - сатып алынатын жылжымайтын мүлік құнының 15%-ынан
Бастапқы жарна болмаған жағдайда қосымша кепіл ретінде өтімді тұрғын үй жылжымалы мүлкін ұсыну мүмкіндігі бар.
* Төлем қабілеттілігін талдау:
- бастапқы жарнада жылжымайтын мүлік құнынан 15% - кірісті толық растау талап етіледі
- бастапқы жарнада жылжымайтын мүлік құнынан 50% - кірісті жартылай растау мүмкін
- бастапқы жарнада жылжымайтын мүлік құнынан 70% және онан жоғары - төлем қабілеттілігін талдау сауалнама мәліметтеріне сәйкес
* Несие мерзімі - 20 жылға дейін.
* Несие сомасы - 50 000 000 теңгеге дейін:
* Сыйақы мөлшерлемесі:
- 14,0% - қарыз мерзімі 1 жылдан 10 жылға дейін болса;
- 14,5% - қарыз мерзімі 10 жылдан 15 жылға дейін болса;
- 15,0% - қарыз мерзімі 15 жылдан 20 жылға дейін болса.
* Жылдық тиімді мөлшерлеме:
- 15,08%-дан - қарыз мерзімі 1 жылдан 10 жылға дейін болса;
- 15,62%-дан - қарыз мерзімі 10 жылдан 15 жылға дейін болса;
- 16,18%-дан - қарыз мерзімі 15 жылдан 20 жылға дейін ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz